中和资产评估有限公司
关于上海证券交易所《关于对云南城投置业股份有限公司重
大资产重组草案的问询函》（上证公函【2022】2590 号）
部分反馈意见的回复
上海证券交易所：
2022年10月20日，云南城投置业股份有限公司（以下简称“云南城投”、
“公司”或“上市公司”）收到贵所下发的《关于对云南城投置业股份有限
公司重大资产重组草案的问询函》（上证公函〔2022〕2590号）（以下简称
“《问询函》”）。
2022年11月5日，公司披露了《云南城投置业股份有限公司关于上海证
券交易所<关于对云南城投置业股份有限公司重大资产重组草案的问询函>的
部分回复公告》（公告编号：临2022-133），对于《问询函》中问题1、2、3、
6、7、8进行回复。根据《问询函》的要求，中和资产评估有限公司（以下简
称“中和”或“我们”）作为云南城投置业股份有限公司重大资产出售的评
估机构之一，我们就公司对《问询函》第8条问题的相关回复进行了核查并作
出了回复。本次就第4条问题进行核查并作出回复。
如无特别说明，本问询函回复及核查意见中出现的简称均与《云南城投
置业股份有限公司重大资产出售报告书（草案）（修订稿）》中的释义内容
相同。
问题 4、“草案显示，陕西秦汉新城评估增值率为 1,180.34%，杭州西溪、
西安东智和台州银泰评估增值率不足 0.1%。其中，杭州西溪 70 股权按照资产
基础法评估值为 10.89 亿元，根据评估报告，杭州西溪主要资产为投资性房地产，
主要为西溪银泰城购物中心所属地块的土地使用权和商铺，建筑面积 20.58 万平
方米。账面净值 20.03 亿元，相关资产评估增值率为 0。西安东智、云城尊龙、
台州银泰、东方柏丰等公司也存在主要资产评估增值率为 0 的情况。请公司：结
1-5-1
合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，充分说明标的公司评估价格的
合理性，是否有利于保障上市公司利益。请财务顾问和评估师发表意见。”
回复：
一、 问题答复
1、 陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司评估增值情况
（1）本次评估基本情况
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司主要资产为存货与固定资产-房屋
建筑物，本次评估增值即主要来自为存货、固定资产-房屋建筑物。存货账面价
值 45,607.56 万元，评估价值 45,734.24 万元，评估增值 126.68 万，增值率 0.28%；
固定资产账面价值 6,450.93 万元，评估价值 8,974.95 万元，评估增值 2,524.02
万元，增值率 39.13%。
（2）评估值合理性分析
1）房地产市场分析
西安房地产市场从 2017-2018 年经历了快速增长阶段，2019 年限购控政策出
台，市场热度骤降；2020 年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去
化率持续下降；2021 年受 1130 政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022
年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲
软，客户置业更加理性。
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司开发的秦汉创业中心（融城璟荟）
项目处于西咸新区远郊，秦汉新城管委会兰池大道中段，区域市场商办类市场货
源充足，以买方市场为主，客户首选以成熟区域为主，远郊类产品在区域发展缓
慢。
2）存货评估过程分析
①评估方法
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司存货采用静态假设开发法评估，假
设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去后续开发成本、税费
及适当的利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
②评估过程
1-5-2
秦汉创业中心项目业态主要有公寓、办公、商业，资产评估专业人员通过对
附近的相似项目进行调查了解，公寓均价在 0.95 万元/平方米左右，社区底商均
价在 1.33 万元/平方米左右，办公均价在 1.06 万元/平方米左右，具体如下：
名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）
西咸新区沣东新城太平路与征和六
中南未来悦 公寓 10,500
路交汇处东北角
橙天地文化中心（橙 康定路以南，尚业路以北，同文路
公寓 8,500
世万象） 以西，同德路以东
西咸新区白马河路与季家路交汇处
紫薇万科生活广场 公寓 9,400
东
丰邑大道与康定路十字东北角（沣
国润 EOD 总部港 公寓 8,800
西管委会以北）
绿地铂瑞公馆 西咸新区沣泾大道与沣裕路交叉口 公寓 11,000
西咸新区沣东新城征和四路与太平
保利和光小户 公寓 10,300
路十字东南角
西咸新区能源金贸区西咸管委会向
中天智汇港 公寓 10,500
南 700 米
招商局丝路中心 灞桥世博园 公寓 8,600
西咸新区丰裕路以南，丰登路以北，
东望中心 公寓 8,800
金融东路以东，沣泾大道以西
经开明光路与北三环交汇处东北角
中建财智广场 公寓 8,700
元朔路地铁口
公寓均价 9,510
辰宇世纪城社区商
城东地铁 1 号线半坡站 社区底商 11,700
业
思路创意工厂社区
西安市未央区欧亚大道附近 社区底商 12,400
商业
半坡国际广场社区
长乐路与东三环交汇处 社区底商 12,000
商业
绿地新里城 西咸新区沣东新城 社区底商 15,900
保利和光尘樾 西咸新区沣东新城 社区底商 14,400
社区底商均价 13,280
景路以西、凤城十路与凤城十一路
圣朗国际 办公 10,100
之间
长安东长安街与京东大道十字西南
航天城中心广场 办公 9,700
角
文景天下 文景路与凤和路 办公 11,000
缤纷新时代 东三环穆将王立交东北角 办公 11,300
中建商务广场 未央区明光路中建商务广场 办公 11,270
1-5-3
名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）
办公均价 10,600
项目开发的秦汉创业中心（融城璟荟）所处区域人口密度较低、人流量较低，
公寓及办公市场相对低迷，项目去化不理想，实际价格处于同类项目中较低水平。
（1）资产评估专业人员在同区域公寓业态中选取与评估对象相类似的具有
可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 待估 8600.00 8800.00 8700.00
招商局丝路中
房屋坐落 融城璟荟 东望中心 中建财智广场
心
交易双方情况及交
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓 LOFT 公寓
区域功能定
商住\投资 商住\投资 商住\投资 商住\投资
位
项目西邻西部网
货城，项目距经开
绿地能源国际金 绿地能源国际金
商业繁华程 核心商圈约 3 公
秦汉新城商圈， 融中心、绿地丝路 融中心、绿地丝路
度（配套资 里，商圈内汇集熙
较松散，人流少 中心、鑫苑金边广 中心、鑫苑金边广
源） 地港、大融城、汉
场 场
神购物广场等大
型商业综合体
“六通”（通上水、 “六通”（通上水、 “六通”（通上水、 “六通”（通上水、
宗地外基础
通下水、通电、通 通下水、通电、通 通下水、通电、通 通下水、通电、通
设施
路、通讯、通气） 路、通讯、通气） 路、通讯、通气） 路、通讯、通气）
区位
自带社区商业及独 自带社区商业及 自带社区商业及
状况 自身配套 下沉式商业区
栋商业 独栋商业 独栋商业
距离西安北站直线
1 号线上林路站 1 号线上林路站
距离约 4km，驾车 四号线元朔路地
（1.5 公里）、16 （1.5 公里）、16
交通便捷程 约 15 分钟，距离陕 铁口、2 号线、14
号线能源中心站 号线能源中心站
度 西咸阳机场站约 号线、机场城际北
（300 米）就规划 （300 米）就规划
14km，驾车约 22 客站
在项目附近。 在项目附近。
分钟。
周边物业类
周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业
型
环境质量状
环境条件较好 环境条件一般 环境条件一般 环境条件一般
况
总楼层 14 层 18 层 19 层 26 层
1-5-4
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
程度
建筑面积
45-100 ㎡ 38/57/65 ㎡ 32-42 ㎡ 48-56 ㎡
（㎡)
实物 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
状况
设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般
平面布局 合理 较合理 较合理 较合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 南北 南北 南北 南北
土地使用权
权益 出让 出让 出让 出让
类型
状况
土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 8600.00 8800.00 8700.00
交易双方情况及交易目
100.00 100.00 100.00 100.00
的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 103.00 103.00 103.00
（配套资源）
宗地外基础设施 100.00 100.00 100.00 100.00
区位
自身配套 100.00 100.00 100.00 100.00
状况
交通便捷程度 100.00 101.00 101.00 101.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 98.00 98.00 98.00
总楼层 100.00 97.00 97.00 97.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑物新旧程度 100.00 100.00 100.00 100.00
实物 建筑面积（㎡) 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 99.00 99.00 99.00
1-5-5
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权益 土地使用权类型 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含税） 8600 8800 8700
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 1.01 1.01 1.01
实物状况 1.01 1.01 1.01
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 1.02 1.02 1.02
比准价格 8780 8990 8890
待估单价 8900
（2）资产评估专业人员在同区域社区底商业态中选取与评估对象相类似的
具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含
待估 11700.00 12400.00 12000.00
税）
辰宇世纪城社区商 思路创意工厂社 半坡国际广场社
房屋坐落 融城璟荟
业 区商业 区商业
交易双方情况
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
及交易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状
现房 现房 现房 现房
况
房地产用途 商业 商业 商业 商业
区域功
社区商业 社区商业 社区商业 社区商业
能定位
地铁：余家寨、常青路、
区
百花村、市中医医院、 酒店：艾美酒店、
位 商业繁 购物：华润万家超市
秦汉新城商 余家寨地铁站-C 口.教 灞柳驿
状 华程度 医院：唐都医院、西
圈，较松散， 育设施相对成熟。委估 公园：桃花潭、浐
况 （配套 京医院。委估为社区
人流少 为社区底商 灞湿地公园。委估
资源） 底商
医院：西安市中医医院、 为社区底商
西安市第三医院
1-5-6
“六通”（通
“六通”（通上水、
宗地外 上水、通下 “六通”（通上水、通 “六通”（通上水、
通下水、通电、
基础设 水、通电、 下水、通电、通路、 通下水、通电、通
通路、通讯、通
施 通路、通讯、 通讯、通气） 路、通讯、通气）
气）
通气）
规划童梦、漫享及康
养三大主题街区。 半坡国际广场项
DK1 西侧临近学校， 目集高档住宅、大
2 层独立商墅，规划 型购物开放式商
为童梦主题街区。 街、城市景观广场
自带社区商
自身配 DK2 西侧临养元医 桔子酒店、亚马 为一体，80000 ㎡
业及独栋商
套 疗规划用地，4 层独 逊办公 旗舰式商业，
业
立商墅，设为康养主 30000 ㎡城市休闲
题街。 DK3 临近市 广场、休闲、居住、
政公园规划用地，3 购物的国际人居
层独立商墅，设为漫 新潮流。
享主题街。
距离西安北
站直线距离
约 4km，驾
车约 15 分 余家寨、常青路、百 公交：932、浐灞
交通便 交通：纺织城地铁
钟，距离陕 花村、市中医医院、 3 号线、浐灞 7
捷程度 口
西咸阳机场 余家寨地铁站-C 口 号线
站约 14km，
驾车约 22
分钟。
周边物 周边为商住
周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业
业类型 物业
环境质 环境条件较
环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
量状况 好
总楼层 一类高层 总4层 总4层 总4层
临街状
临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
况
建筑物
新旧程 99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
度
实
建筑面
物 400-500 ㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近 与估价对象相近
积（㎡)
状
装修情
况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
况
设施设 智能化程度
智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般
备 一般
平面布
合理 合理 合理 合理
局
1-5-7
工程质
无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
量
建筑结
钢混 钢混 钢混 钢混
构
朝向 无影响 无影响 无影响 无影响
土地使
权
用权类 出让 出让 出让 出让
益
型
状
土地使
况 无影响 无影响 无影响 无影响
用年限
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 11700.00 12400.00 12000.00
交易双方情况及交易
100.00 100.00 100.00 100.00
目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 105.00 105.00 105.00
（配套资源）
宗地外基础设
100.00 100.00 100.00 100.00
施
区位
自身配套 100.00 105.00 105.00 105.00
状况
交通便捷程度 100.00 103.00 103.00 103.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
总楼层 100.00 103.00 103.00 103.00
临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑物新旧程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
建筑面积（㎡) 100.00 100.00 100.00 100.00
实物 装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 100.00 100.00 100.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权益 土地使用权类 100.00 100.00 100.00 100.00
1-5-8
状况 型
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
11700 12400 12000
税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.86 0.86 0.86
实物状况 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.86 0.86 0.86
比准价格 10000 10600 10260
待估单价 10300
（3）资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有
可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 待估 10100.00 9700.00 11000.00
航天城中心广
房屋坐落 融城璟荟 圣朗国际 文景天下
场
交易双方情况及交
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
易目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 办公 办公 办公 办公
区域功能定位 办公 办公 办公 办公
通：地铁口
1200m，市图书
馆站
医院：长安医
景路以西、凤城 院、西安凤城医
区
十路与凤城十 院、未央华瑞医
位 航天城壹街区、
商业繁华程度 一路之间黄金 院、西安京和动
状 秦汉新城商圈 航天城星座广
（配套资源） 地段，距运动公 物医院(总院)。
况 场、里坊 PARK
园站地铁口 700 购物：华润万家
米 便利超市(西安
凤城一路店)、
蓝海风漫巷、
明光路花卉市
场、
1-5-9
“六通”（通上 “六通”（通上 “六通”（通上 “六通”（通上
宗地外基础设 水、通下水、通 水、通下水、通 水、通下水、通 水、通下水、通
施 电、通路、通讯、 电、通路、通讯、 电、通路、通讯、 电、通路、通讯、
通气） 通气） 通气） 通气）
商业：呷哺、川
自带社区商业 地上车位数 25；
自身配套 车位 1808 渝人家、西贝、
及独栋商业 地下车位数 345
莜面村
距离西安北站
地铁 4 号线（东
直线距离约
地铁 2 号线运 长安街站）、 2
4km，驾车约 15
动公园站向西 号线 （航天城 地铁口 1200m，
交通便捷程度 分钟，距离陕西
800 米;距北客 站） ；公交 260 市图书馆站
咸阳机场站约
站 1500 米 路 、 239 路、
14km，驾车约
177 路、189 路
22 分钟。
周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物 周边为商住物
周边物业类型
业 业 业 业
环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
总楼层 总 16 层 总 24 层 总 22 层 总 25 层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧程
99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
度
建筑面积（㎡) 45-100 ㎡ 65-750 ㎡ 35-1384 ㎡ 65-750 ㎡
实
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
物
智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一 智能化程度一
状 设施设备
般 般 般 般
况
平面布局 合理 较合理 较合理 较合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 南北 南北 南北 南北
权 土地使用权类
出让 出让 出让 出让
益 型
状
土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（含税） 10100.00 9700.00 11000.00
交易双方情况及交易
100.00 100.00 100.00 100.00
目的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
1-5-10
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
商业繁华程度
100.00 105.00 105.00 105.00
（配套资源）
宗地外基础设
100.00 100.00 100.00 100.00
区位 施
状况 自身配套 100.00 103.00 103.00 103.00
交通便捷程度 100.00 105.00 105.00 105.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
总楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
临街状况 100.00 105.00 105.00 105.00
建筑物新旧程
100.00 100.00 100.00 100.00
度
建筑面积（㎡) 100.00 98.00 98.00 98.00
实物 装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 99.00 99.00 99.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
土地使用权类
权益 100.00 100.00 100.00 100.00
型
状况
土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含税） 10100 9700 11000
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.88 0.88 0.88
实物状况 0.98 0.98 0.98
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.86 0.86 0.86
比准价格 8730 8390 9510
待估单价 8900
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定公寓与办公平均销售单价 0.89 万元/平米左右，2021 年项目公
寓预售成交均价为 0.73 万元/平米；底商平均销售单价 1.03 万元/平米左右。评估
所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围内。
3）固定资产-房屋建筑物评估过程分析
1-5-11
①评估方法
陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司的房屋建筑物为商业独栋 1-5 号楼，
本次评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价
对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较
实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照
比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
②评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，一层商业均价 1.38
万左右，具体如下：
名称 项目地址 产品形式 含税均价（元/㎡）
太华路与凤城五路交
中南君启 一层商业 14,400
汇处东南角
长安东长安街与京东
思路创意工厂 一层商业 13,500
大道十字西南角
半坡国际广场 文景路与凤和路 一层商业 13,500
四海唐人街 凤城七路市政商圈 一层商业 12,000
绿地西安世界中心 西咸新区沣西新城 一层商业 15,900
商业一层均价 13,860
公司所开发的秦汉创业中心（融城璟荟）项目位置为远郊，人口密度及人流
量较低，实际价格处于同类项目中较低水平。资产评估专业人员在相近区域办公
业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取
及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 待估 14400.00 13500.00 13500.00
房屋坐落 融城璟荟 中南君启 思路创意工厂 半坡国际广场
交易双方情况及交易
正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
目的
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 现房 现房 现房 现房
房地产用途 商业 商业 商业 商业
区 区域功能定位 商业办公（独栋）商业办公（独栋）商业办公（独栋）商业办公（独栋）
1-5-12
位
状
况 多路地铁站-C 口.
酒店：艾美酒店、购物：华润万家
教育设施成熟，
商业繁华程度 秦汉新城商圈， 灞柳驿 超市
医院：西安市中
（配套资源） 较松散，人流少 公园：桃花潭、 医院：唐都医院、
医医院、西安市
浐灞湿地公园 西京医院
第三医院
“六通”（通上水、“六通”（通上水、“六通”（通上水、“六通”（通上水、
通下水、通电、 通下水、通电、 通下水、通电、 通下水、通电、
宗地外基础设施
通路、通讯、通 通路、通讯、通 通路、通讯、通 通路、通讯、通
气） 气） 气） 气）
规划童梦、漫享
及康养三大主题
半坡国际广场项
街区。 DK1 西侧
目集高档住宅、
临近学校，2 层独
大型购物开放式
立商墅，规划为
商街、城市景观
童梦主题街区。
广场为一体，
自带社区商业及 DK2 西侧临养元 桔子酒店、亚马
自身配套 80000 ㎡旗舰式
独栋商业 医疗规划用地，4 逊办公
商业，30000 ㎡城
层独立商墅，设
市休闲广场、休
为康养主题街。
闲、居住、购物
DK3 临近市政公
的国际人居新潮
园规划用地，3 层
流。
独立商墅，设为
漫享主题街。
距离西安北站直
线距离约 4km， 余家寨、常青路、
公交：932、浐灞
驾车约 15 分钟， 百花村、市中医 交通：纺织城地
交通便捷程度 3 号线、浐灞 7 号
距离陕西咸阳机 医院、余家寨地 铁口
线
场站约 14km，驾 铁站-C 口
车约 22 分钟。
周边物业类型 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业 周边为商住物业
环境质量状况 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好 环境条件较好
楼层 一层 一层 一层 一层
临街状况 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道
建筑物新旧程度 99%以上 99%以上 99%以上 99%以上
实
建筑面积（㎡) 2300 ㎡ 与估价对象相近 与估价对象相近 与估价对象相近
物
装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
状
设施设备 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般 智能化程度一般
况
平面布局 合理 合理 合理 合理
工程质量 无质量问题 无质量问题 无质量问题 无质量问题
1-5-13
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
朝向 无影响 无影响 无影响 无影响
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益
状 土地使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格 14400.00 13500.00 13500.00
交易双方情况及交易目 100.00 100.00 100.00 100.00
的
交易时间 100.00 100.00 100.00 100.00
交易房地产状况 100.00 100.00 100.00 100.00
交易方式、付款方式 100.00 100.00 100.00 100.00
房地产用途 100.00 100.00 100.00 100.00
区位 区域功能定位 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 商业繁华程度（配 100.00 105.00 105.00 105.00
套资源）
宗地外基础设施 100.00 100.00 100.00 100.00
自身配套 100.00 105.00 105.00 105.00
交通便捷程度 100.00 103.00 103.00 103.00
周边物业类型 100.00 100.00 100.00 100.00
环境质量状况 100.00 100.00 100.00 100.00
楼层 100.00 100.00 100.00 100.00
实物 临街状况 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 建筑物新旧程度 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑面积（㎡) 100.00 100.00 100.00 100.00
装修情况 100.00 100.00 100.00 100.00
设施设备 100.00 100.00 100.00 100.00
平面布局 100.00 100.00 100.00 100.00
工程质量 100.00 100.00 100.00 100.00
建筑结构 100.00 100.00 100.00 100.00
朝向 100.00 100.00 100.00 100.00
权益 土地使用权类型 100.00 100.00 100.00 100.00
状况 土地使用年限 100.00 100.00 100.00 100.00
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡） 14400 13500 13500
1-5-14
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.88 0.88 0.88
实物状况 1.00 1.00 1.00
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.88 0.88 0.88
比准价格 12680 11890 11890
待估单价 12200
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定商业一层平均定价 1.22 万元/平方左右，再对不同的楼层进行
价格差异调整。评估所取价格与同类或类似房地产可比较，评估均价在合理范围
内。
综上所述，由于项目所处远郊区域人口密度、人流量较低等因素，商办类业
态主要以买方市场为主，项目整体去化不理想。结合西安市房地产市场总体表现
和陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司秦汉创业中心（融城璟荟）项目的具
体情况来看，本次评估陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司的存货和房屋建
筑物估值在合理范围内。
2、 西安东智房地产有限公司评估增值率为 0 的情况
（1）本次评估基本情况
西安东智房地产有限公司主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值
7,108.72 万元，评估价值 7,016.79 万元，评估减值 91.93 万元，减值率 1.3%；投
资性房地产未审账面价值为 12,508.55 万元，评估价值相 12,410.21 万元，比未审
财务报表数减值 98.34 万元，减值率为 0.8%。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货
和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价
值，最终报表呈现的结果是存货与投资性房地产评估增值为零。
（2）评估值合理性分析
1）房地产市场分析
西安房地产市场从 2017-2018 年经历了快速增长阶段，2019 年限购控政策出
台，市场热度骤降；2020 年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去
化率持续下降；2021 年受 1130 政策影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022
1-5-15
年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲
软，客户置业更加理性。
西安东智房地产有限公司开发的融城东海项目，位于西安市高新区南三环辅
道以南、丈八六路以西，业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充
足，市场相对低迷。
2）存货评估过程分析
①评估方法
西安东智房地产有限公司存货主要为尾盘车位，采用以下方法评估：评估价
值=评估销售单价×开发产品数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适
当的净利润率-土地增值税率）。
②评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，地下车位均价 8.9
万左右，具体如下
名称 所在位置 用途 成交单价(不含税)（元/个）
永和璞玉小区 高新-丈八北路 地下车位 10.00
华远君城 高新-锦业路 地下车位 8.38
天朗蓝湖树 高新-锦业路 地下车位 7.24
复地优尚国际 高新-锦业路 地下车位 7.38
车位平均 8.9
公司所开发的“融城东海”项目，已于 2019 年便完成竣工并交付使用，地
上业态去化率近 84%，属于尾盘销售，所剩地下车位为较难推售物业。项目位置
交通相对不便，人口密度及人流量一般，需求不足，需要具备一定价格优势才能
让客户产生购买欲望。经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区
位状况修正、实物状况修正后，确定项目车位销售单价约 7.4 万/个左右，评估均
价在合理范围内。
销售费用率：销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情
况确定。
销售税金及附加率：按被评估单位的销售税金及附加率确定。
销售所得税率：按被评估单位的销售所得税率确定。
销售净利润率：按被评估单位的销售净利润率确定。
1-5-16
适当税后净利润计取比例：根据资产的销售畅销程度确定。。
土地增值税率：根据土地增值税计算规则确定，如小于零则不扣减土地增值
税。
若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零，则该项产成品评估中不
再扣减销售所得税及适当净利润。
通过上述计算，得到存货最终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可
比较，本次存货评估价值具有合理性。
3）投资性房地产评估过程分析
①评估方法
投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，
选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案
例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对
象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
②评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，商业均价在 2.3 万
左右，办公均价 1.1 万左右，具体如下：
成交单价（不含
名称 所在区域 位置 用途
税）（元/㎡）
锦业二路与丈八
锦悦府 高新-锦业路 商业 22,930
六路十字东南角
锦业一路与丈八
永威时代中心 高新-锦业路 商业 21,559
二路十字
丈八北路陕西宾
国宾中央区 高新-锦业路 商业 26,133
馆正北侧
子午大道与学府
万景荔知湾 长安-常宁新区 商业 22,587
大街十字东南角
益田假日里 高新-锦业路 锦业路 7 号 商业 24,173
商业平均 23,467
锦业一路与丈八
宝德云谷国际 高新-高新路 办公 11,460
三路十字西南角
丈八六路与锦业
融城东海 高新路 办公 9,012
路十字南 300 米
绿地领海大厦 高新 锦业一路 1 号 办公 10,267
汇鑫 IBC 高新 丈八一路 办公 11,086
1-5-17
成交单价（不含
名称 所在区域 位置 用途
税）（元/㎡）
唐延路与锦业路
旺都 高新-高新路 办公 13,760
十字向西 100 米
办公平均 11,118
（1）办公业态评估：
由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售，面积差异较大；而旺都项目整体
智能化和环保程度较高，与待估的办公差异稍大。资产评估专业人员在同区域办
公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选
取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（不
待估 9,012 10,267 11,086
含税价）
绿地领海大
房屋坐落 融城东海 融城东海 汇鑫 IBC
厦
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 办公用房 办公用房 办公用房 办公用房
商业繁华程度 一般 一般 较繁华 较繁华
基础设施达 基础设施达
基础设施达到 基础设施达到
到六通，医 到六通，医
基础设施、公共设 六通，医院、 六通，医院、学
院、学校、超 院、学校、超
施完善程度 学校、超市等 校、超市等设施
市等设施齐 市等设施齐
设施基本齐全 基本齐全
全 全
1000 米内有多 1000 米内有 1000 米内有
1000 米内有多
路公交车在附 多路公交车 多路公交车
路公交车在附
区 交通便捷程度 近经停，距地 在附近经停， 在附近经停，
近经停，距地铁
位 铁站小于 1000 距地铁站小 距地铁站小
站小于 1000 米
状 米 于 1000 米 于 1000 米
况 周边以住宅、 周边以住宅、商 周边以住宅、 周边以住宅、
周边物业类型 商业、办公物 业、办公物业为 商业、办公物 商业、办公物
业为主 主 业为主 业为主
人口密度一 人口密度一 人口密度一
人口密度一般、
人口密度或人流量 般、人流量一 般、人流量一 般、人流量一
人流量一般
般 般 般
临主干道、地 临主干道、地势 临主干道、地 临主干道、地
临街状况、地势
势平坦 平坦 势平坦 势平坦
楼层 中区 中区 中区 中区
实 等级 乙 乙 甲 乙
物 建筑面积（㎡） 286.37 286.37 292.00 190.00
1-5-18
状 建筑物新旧程度 90%-95% 90%-95% 90%-95% 85-90%
况 装修情况 简装 精装修 精装修 精装修
基本齐备，维 基本齐备，维护 基本齐备，维 基本齐备，维
设施设备
护正常 正常 护正常 护正常
工程质量 合格 合格 合格 合格
平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理
建筑结构 框架 框架 框架 框架
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益 土地剩余使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
状 管理水平一 管理水平一
物业管理 管理水平一般 管理水平一般
况 般 般
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
—— 9463.00 10780.00 11640.00
税价）
交易价格（元/㎡）（不
—— 9,012 10,267 11,086
含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 105 105
基础设施、公共设
100 100 105 105
区 施完善程度
位 交通便捷程度 100 100 100 100
状 周边物业类型 100 100 100 100
况 人口密度或人流量 100 100 100 100
临街状况、地势 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
等级 100 100 105 100
建筑面积（㎡） 100 100 100 100
实 建筑物新旧程度 100 100 100 98
物 装修情况 100 106 106 106
状 设施设备 100 100 100 100
况 工程质量 100 100 100 100
平面布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
益 土地剩余使用年限 100 100 100 100
状
物业管理 100 100 100 100
况
1-5-19
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（不
9012.38 10266.67 11085.71
含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 1.00 0.91 0.91
实物状况 0.94 0.90 0.96
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.94 0.81 0.87
比准价格 8502.25 8366.73 9679.50
待估单价 8850.00
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，确定办公业态平均定价不含税 8,850.00 元/平方米。
（2）商业业态评估：
资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价，在同区域商业业态
中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因
素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
待估 27,440 23,716 25,382
税价）
交易价格（元/㎡）（不
待估 26,133 22,587 24,173
含税价）
房屋坐落 融城东海 国宾中央区 万景荔知湾 益田假日里
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月 2022 年 3 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
房地产用途 商业用房 商业用房 商业用房 商业用房
商服中心区域
商业繁华程度 商服中心区域 商服中心区域 商服中心区域
周边
基础设施达到 基础设施达到 基础设施达到 基础设施达到
基础设施、公共设施 六通，医院、学 六通，医院、 六通，医院、 六通，医院、
区
完善程度 校、超市等设施 学校、超市等 学校、超市等 学校、超市等
位
基本齐全 设施齐全 设施齐全 设施齐全
状
1000 米内有多 1000 米内有 1000 米内有 1000 米内有多
况
路公交车在附 多路公交车在 多路公交车在 路公交车在附
交通便捷程度 近经停，距最近 附近经停，距 附近经停，距 近经停，距最
地铁站小于 最近地铁站大 最近地铁站大 近地铁站小于
1000 米 于 1000 米 于 1000 米 1000 米
1-5-20
周边以住宅、商 周边以住宅、 周边以住宅、 周边以住宅、
周边物业类型 业、办公物业为 商业、办公物 商业、办公物 商业、办公物
主 业为主 业为主 业为主
人口密度一 人口密度较 人口密度较
人口密度一般、
人口密度或人流量 般、人流量一 高、人流量较 高、人流量较
人流量一般
般 大 大
临主干道、地势 临主干道、地 临主干道、地 临主干道、地
临街状况、地势
平坦 势平坦 势平坦 势平坦
楼层 1层 1层 1层 1层
临街宽度 4-6 米 大于 10 米 4-6 米 6米
宽深比 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度
建筑面积（㎡） 49.97 57.00 38.50 49.00
实 建筑物新旧程度 85%-90% 85%-90% 85%-90% 85%-90%
物 装修情况 简单装修 精装修 精装修 精装修
状 基本齐备，维护 基本齐备，维 基本齐备，维 基本齐备，维
设施设备
况 正常 护正常 护正常 护正常
工程质量 合格 合格 合格 合格
平面布局 较合理 较合理 较合理 较合理
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
权 土地使用权类型 出让 出让 出让 出让
益 土地剩余使用年限 无影响 无影响 无影响 无影响
状
物业管理 管理水平一般 管理水平一般 管理水平一般 管理水平一般
况
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（含
—— 27440.00 23716.00 25382.00
税价）
交易价格（元/㎡）（不
—— 26,133 22,587 24,173
含税价）
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 105 105 105
基础设施、公共设施
100 102 102 102
区 完善程度
位 交通便捷程度 100 99 99 100
状 周边物业类型 100 100 100 100
况 人口密度或人流量 100 100 103 103
临街状况、地势 100 100 100 100
楼层 100 100 100 100
1-5-21
临街宽度 100 106 100 102
宽深比 100 100 100 100
建筑面积（㎡） 100 100 100 100
实
建筑物新旧程度 100 100 100 100
物
装修情况 100 106 106 106
状
设施设备 100 100 100 100
况
工程质量 100 100 100 100
平面布局 100 100 100 100
建筑结构 100 100 100 100
权 土地使用权类型 100 100 100 100
益 土地剩余使用年限 100 100 100 100
状
物业管理 100 100 100 100
况
因素比较修正系数及估值详见下表：
评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格（元/㎡）（不
26133 22587 24173
含税价）
交易情况 1.00 1.00 1.00
成交日期 1.00 1.00 1.00
区位状况 0.94 0.92 0.91
实物状况 0.89 0.94 0.92
权益状况 1.00 1.00 1.00
修正合计 0.84 0.86 0.84
比准价格 21936.05 19511.22 20267.67
待估单价 20570.00
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别
因素修正后，一层商业业态定价不含税 20,570.00 元/平方米。
公司开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为 18250 元/平
米。本次参考公司近期商业实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修
正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，商业一层不含税评估单价
为 20,570.00 元/平方米，略高于历史平均销售单价。
公司近期已签约办公楼的含税销售单价为 8828 元/平方米，本次参考公司近
期办公实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、
区域因素修正、个别因素修正后，办公的评估单价不含税 8850 元/平方米，与近
期平均销售单价接近。
1-5-22
本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房地产有限公司融城
东海项目的具体销售情况来看，评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。
3、 云城尊龙主要资产评估增值率为 0 的情况
（1）本次评估基本情况
昆明云城尊龙房地产开发有限公司主要资产为投资性房地产，包括商业、写
字楼及车位，采用公允价值模式计量。投资性房地产未审账面价值为 75,899.64
万元，评估价值为 75,815.67 万元，比未审财务报表数减值 83.97 万元，减值率
为 0.2%。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)在 2022 年 3 月 31 日报表日确定存货
和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价
值，最终报表呈现的结果投资性房地产评估增值为零。
（2）估值合理性分析
1）昆明房地产市场分析
今年以来，受国内疫情频发等因素影响，昆明 GDP 恢复缓慢，经济数据不
及预期；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力之下，
社销增速进入下行通道。
自 2021 年来，昆明房地产市场转冷明显，2022 年上半年，房地产市场总体
供销明显缩减，市场存量大，去化周期长，总体表现疲软。
昆明云城尊龙房地产开发有限公司开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山
区西园路与环城路交叉口二环路内，滇池路口地铁 5 号线附近，周边配套完善、
交通便捷，项目业态为已完工的办公楼、社区底商及车位。
2）投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析
①评估方法
云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较法
作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一
供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易
情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比
较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
②评估过程
1-5-23
A、商业-临主干道商铺
资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类，对于临主干道商铺，通
过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解，该区域
同类商铺不含税均价约为 2.88 万元/平方米，具体如下：
成交单价
总价
序 所在区 面积 （不含
名称 位置 物业类型 用途 （万
号 域 ㎡ 税）（元/
元）
㎡）
南亚风情第壹 社区底商临
1 西山区 滇池路 商业 120 40 30000
城星光苑 主路商铺
海伦堡商业广 西园北 社区底商临
2 西山区 商业 250 92 27174
场 路 主路商铺
社区底商临
3 光华花园商铺 西山区 兴苑路 商业 360 121 29752
主路商铺
社区底商临
4 万彩城 五华区 龙泉路 商业 260 92.86 28000
主路商铺
飞虎大 社区底商临
5 官渡广场 官渡区 商业 99 35 28300
道 主路商铺
白龙路 社区底商临
6 新迎小区商铺 盘龙区 商业 330 106 31100
片区 主路商铺
海埂路 社区底商临
7 万达广场 西山区 商业 220 80 27500
片区 主路商铺
商业平均 28,800.00
融城优郡非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对评
估范围内的商业临街位置较好的临主干道的（A4 栋裙楼商业-103、104），优先
选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行
比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，
得到（A4 栋裙楼商业-103、104）单价为不含税价 2.80 万元/平方米。再经过实
物状况及区位条件楼层的修正，确定同类型的 A4 栋裙楼商业 2-4 层、独栋商业
等物业的价格。
B、商业-临支路商铺
对昆明市二环附近区域类似的社区底商临支路商业市场进行调查了解，该区
域同类商铺不含税均价约为 1.58 万元/平方米具体如下：
总价 成交单价
序 所在区 用 面积
名称 位置 物业类型 （万 （不含
号 域 途 ㎡
元） 税）（元/
1-5-24
㎡）
上悦天
泛亚科技 社区底商临支路 商
1 五华区 地陈家 138 77 17900
新区 商铺 业
营路
近华浦 社区底商临支路 商
2 近华浦路 西山区 170 97 17,526
路 商铺 业
海伦堡中 西园北 社区底商临支路 商
3 西山区 390 224 17,411
央广场 路 商铺 业
西山区 社区底商临支路 商
4 白马东区 丹霞路 150 100 15,000
棕树营 商铺 业
西山区 社区底商临支路 商
5 万达广场 海埂路 158 128 12300
前卫营 商铺 业
铂金大 社区底商临支路 商
6 云南印象 盘龙区 380 315 12100
道 商铺 业
近梅江 社区底商临支路 商
7 万彩城 五华区 51 28 18200
路 商铺 业
环城南 社区底商临支路 商
云坊片区 西山区 102.4 64 16000
路 商铺 业
商业平均 15,800.00
融城优郡位于滇池路口地铁 5 号线附近，但项目非大型商业综合体，周边商
业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置一般的、临支路
的（A4 栋裙楼商业-101），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、
物业类型等具有可比性的案例进行比较计算。
具体案例选取及因素比较如下：
比较因素 评估对象 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格(元/m2） 待估 17,526.00 17,411.00 15,000.00
房屋坐落 融城优郡 近华浦路 海伦堡中央广场 白马东区
交易情况 正常交易 正常交易 正常交易 正常交易
交易时间 2022 年 3 月 2022 年 1 月 2022 年 3 月 2021 年 12 月
交易房地产状况 正常 正常 正常 正常
交易方式、付款方式 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭 一次性、按揭
房地产用途 商铺 商铺 商铺 商铺
商服中心周边区 商服中心周边区 商服中心周边区 商服中心周边区
商业繁华程度
域，繁华程度一般 域，繁华程度一般 域，繁华程度一般 域，繁华程度一般
区 基础设施达到六 基础设施达到六 基础设施达到六 基础设施达到六
基础设施、公共
位 通，医院、学校、 通，医院、学校、 通，医院、学校、 通，医院、学校、
设施完善程度
状 超市等设施齐全 超市等设施齐全 超市等设施齐全 超市等设施齐全
况 多条公交线路经 多条公交线路经 多条公交线路经 多条公交线路经
交通便捷程度
过，出行较为便利 过，出行较为便利 过，出行较为便利 过，出行较为便利
周边物业类型 周边以住宅、办公 周边以住宅、办公 周边以住宅、办公 周边以住宅、办公
1-5-25
物业为主 物业为主 物业为主 物业为主
人流量或人口 人流量较小，密度 人流量一般，密度 人流量一般，密度 人流量一般，密度
密度 较低 一般 一般 一般
楼层 1层 1层 1层 1层
一面临支路、地势 一面临次要街道、 一面临次要街道、 一面临支路、地势
临街状况、地势
平坦 地势平坦 地势平坦 平坦
临街宽度 6-8 米 6-8 米 大于 10 米 6-8 米
宽深比 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度 深度大于宽度
建筑面积（m ） 2
184.3 97.00 224.00 100.00
建筑物新旧程
90%-95% 70%-75% 85%-90% 70%-75%
度
实
装修情况 中等装修 简单装修 中等装修 简单装修
物
基本齐备，维护正 基本齐备，维护正 基本齐备，维护正 基本齐备，维护正
状 设施设备
常 常 常 常
况
工程质量 无明显质量问题 无明显质量问题 无明显质量问题 无明显质量问题
层高 4.0-4.5 米 4.5-5.0 米 4.0-4.5 米 3.5-4.0 米
车位充足，满足需 车位略有不足，基 车位充足，满足需 车位略有不足，基
车位充足率
求 本满足需求 求 本满足需求
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
土地性质 出让，商业 40 年 出让，商业 40 年 出让，商业 40 年 出让，商业 40 年
权 土地使用年限 34.32 17 35.96 15.91
益 可正常交易，无影 可正常交易，无影 可正常交易，无影 可正常交易，无影
租约状况
状 响 响 响 响
况 物业管理 管理水平较好 管理水平一般 管理水平较好 管理水平一般
城市规划限制 无限制 无限制 无限制 无限制
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较
指数如下：
比较因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3
交易价格(元/m2） 17,526.00 17,411.00 15,000.00
交易双方情况及交易目的 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
交易房地产状况 100 100 100 100
交易方式、付款方式 100 100 100 100
房地产用途 100 100 100 100
商业繁华程度 100 100 100 100
基础设施、公共设施完善程度 100 100 100 100
区
位 交通便捷程度 100 100 100 100
状 周边物业类型 100 100 100 100
况 人流量或人口密度 100 105 105 105
楼层 100 100 100 100
临街状况、地势 100 103 103 100
1-5-26
临街宽度 100 100 104 100
宽深比 100 100 100 100
建筑面积（m2） 100 104 98 104
实 建筑物新旧程度 100 96 99 96
物 装修情况 100 97 100 97
状 设施设备 100 100 100 100
况 工程质量 100 100 100 100
层高 100 103 100 97
车位充足率 100 97 100 97
建筑结构 100 100 100 100
土地性质 100 100 100 100
权
土地使用年限 100 96.70 100.14 95.79
益
租约状况 100 100 100 100
状
物业管理 100 98 100 98
况
城市规划限制 100 100 100 100
因素比较修正系数及估值详见下表：
比较因素 案例 1 案例 2 案例 3
比较价格（元/m ） 2
17526.00 17411.00 15000.00
交易情况修正 1.0000 1.0000 1.0000
成交日期修正 1.0000 1.0000 1.0000
区位状况 0.9246 0.9246 0.9524
实物状况 1.0335 0.9911 1.0974
权益状况 1.0552 0.9986 1.0653
修正合计 1.0084 0.9151 1.1134
比较价格（元/m ） 2 17,673.33 15,932.91 16,700.75
待估单价（元/㎡） 16,770.00
通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到临
支路商铺（A4 栋裙楼商业-101）单价为不含税价 1.68 万元/平方米。然后经过实
物状况及区位条件楼层的修正，得到其他同类型临支路商铺物业的价格。
经过对商业部分的市场比较法评估，融城优郡的商业评估值合计 9,804.53
万元，面积合计 6,286.63 平方米，商业总体平均单价不含税价为 1.56 万元/平方
米。本次评估均价在合理范围内。
C、写字楼
项目写字楼为 32 层甲级精装修写字楼，面积合计 4.34 万 平方米。
资产评估专业人员通过对昆明市二环附近区域类似的主要商圈内的标志写
字楼进行调查了解，办公楼不含税均价约为 1.29 万元/平方米，具体情况详见下
表：
1-5-27
成交单价
序 总价（万
名称 所在区域 位置 用途 面积㎡ （不含税）
号 元）
（元/㎡）
南亚风情第壹
1 西山区 滇池路 写字楼 379.00 295.94 12,200.00
城
南屏街片 东风西
2 顺城双塔 写字楼 320.00 201.00 15,200.00
区 路
3 瑞鼎城 盘龙区 白龙路 写字楼 1,170.00 900.00 12,400.00
4 万达广场-北塔 西山区 希望路 写字楼 2,136.00 1,780.00 11,400.00
人民西
5 保利六合 西山区 写字楼 380.00 300.00 12,100.00
路
6 融城金阶-C 座 官渡区 民航路 写字楼 298.00 173.00 16,400.00
7 万达广场南塔 西山区 希望路 写字楼 550.00 452.00 11,600.00
北辰大
8 新都龙城 盘龙区 写字楼 1,782.00 1,485.00 11,400.00
道
环城南
9 云路中心 官渡区 写字楼 968.00 888.32 10,400.00
路
人民西
10 保利中心 西山区 写字楼 1,900.00 1,329.68 13,600.00
路
11 瑞鼎城 盘龙区 白云路 写字楼 390.00 300.00 12,400.00
12 同德广场 盘龙区 白云路 写字楼 1,360.00 800.00 16,200.00
环城南
13 大悦城 西山区 写字楼 352.80 280.00 12,000.00
路
14 万达昆明双塔 西山区 希望路 写字楼 325.50 244.23 12,693.00
均价 12,900.00
融城优郡位于滇池路口，紧临地铁 5 号线，资产评估专业人员除了优先考虑
地铁沿线、商圈区位的地段因素外，也考虑了融城优郡办公楼为精装修甲级写字
楼，因此选取了滇池路沿线，位置较近，建成年代相近的南亚风情第壹城、大悦
城、万达昆明双塔的甲级写字楼作为案例进行比较计算，通过交易期日修正、交
易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到写字楼不含税均价约为
13,600.00 元/平方米，本评估均价在合理范围内。
D、车位
资产评估专业人员通过对昆明商业繁华程度较好，距离区域中心较近的车位
价格进行了调查了解，车位不含税均价约 12.93 万元/个，具体情况详见下表：
1-5-28
序 所在区 所在位 成交单价（不含税）
名称 楼层 用途
号 域 置 （万元/个）
环城南
1 云路中心 官渡区 -3 地下车位 13.75
路
2 共信时代广场 西山区 采莲路 -1 地下车位 13.89
西城 COHO 购物中 滇缅大
3 五华区 -3 地下车位 12.38
心 道
4 中环金界 五华区 茭菱路 -1 地下车位 14.29
5 万彩城 五华区 龙泉路 -2 地下车位 9.52
人民西
6 六合天城 西山区 -2 地下车位 15.60
路
7 润城七区 西山区 前福路 地下车位 9.52
环城南
8 云路中心 官渡区 -1 地下车位 14.50
路
9 摩码二期 盘龙区 北京路 -2 地下车位 14.29
10 金尚俊园 盘龙区 穿金路 -2 地下车位 15.23
昌源中
11 假日城市 五华区 -3 地下车位 12.48
路
12 船房小区 西山区 西园路 -1 地下车位 9.75
车位平均 12.93
项目投资性房地产车位分布于负 1 至负 3 层，包括标准车位、非标小车位、
子母车位、无障碍车位等类型。资产评估专业人员优先选取了距离融城优郡距离
较近、建成年代相近、业态相似的云路中心、共信时代广场、六合天城案例进行
比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，
得到负一层标准车位单价为 14.3 万元/个，再根据楼层及类型进行因素修正，确
定不同楼层不同类型车位的价格。
经过测算分析后，车位评估单价区间为 11.1 万元/个-22 万元/个。总体评估
值合计 5,408.97 万元，车位个数合计 421 个，不含税评估均价为 12.85 万元/个，
基于融城优郡繁华度、交通、区位和物业配等多方面的考虑，本评估均价在合理
范围内。
4、 康旅集团的补充承诺
康旅集团已经出具《关于参与竞买的补充承诺函》，承诺对于康源公司摘牌
的标的企业股权，如其在收购后（工商变更完成后起算）的 6 个月内向与本公司
1-5-29
无关联第三方对外转让的，且对外转让价格高于本次交易中的收购价格，则康源
公司应将对外转让价格与本次交易的收购价格的差额以现金补偿给上市公司。
评估机构核查意见
经核查，评估师认为：
结合房地产所在地同类或类似房地产可比市场价格，标的公司资产评估价格
具备合理性，有利于保障上市公司利益。由于投资性房地产采用公允价值计量、
部分标的企业对于存货计提了跌价准备等因素，在确定投资性房地产公允价值和
存货价值时参考了本次评估报告投资性房地产和存货的评估值，形成部分标的企
业主要资产经审计账面值与评估值一致，评估增值率为 0 的情况。
1-5-30
（本页无正文，为中和资产评估有限公司对上海证券交易所《关于对云南城投置
业股份有限公司重大资产重组草案的问询函》部分反馈意见的回复》之签章页）
签字资产评估师：
陈勇 张琼辉 王园
中和资产评估有限公司
年 月 日
1-5-31