公司代码：600280 公司简称：中央商场
南京中央商场（集团）股份有限公司
2018 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，报告期母公司实现净利润 331,554.02 元，按
10%提取法定盈余公积 33,155.40 元；按 5%提取任意盈余公积 16,577.70 元，加年初未分配利润
359,839,137.18 元，减去 2017 年度现金股利 17,075,022.30 元，减去提取的 2017 年度任意盈余
公积 6,165,469.87 元，本年度可供股东分配利润 336,897,043.63 元。
公司本年度拟不进行利润分配，不进行资本公积转增股本，此利润分配预案须待 2018 年年度
股东大会批准后实施。
董事会关于现金分红情况的说明：
报告期公司由于财务费用增加以及部分位于三四线城市地产项目出现减值，计提减值准备等
原因造成归属于上市公司股东的净利润亏损。为确保公司良性发展，公司本年度拟不进行利润分
配，不进行资本公积转增股本。
公司独立董事对本议案表示同意。本预案尚需提交公司年度股东大会审议。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A 上海证券交易所 中央商场 600280 南京中商
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宇袖 李尤
办公地址 南京市建邺区雨润路10号 南京市建邺区雨润路10号
电话 025-66008022 025-66008022
电子信箱 liuyuxiu@njzsgroup.com fw651@qq.com
2 报告期公司主要业务简介
公司主营为百货零售业以及房地产开发业务，除部分纯住宅项目外，房地产业务为公司自建
综合体，主要用于新开百货门店。公司也在借助云中央平台，积极寻求创新新业务发展，同时成
立基金公司，加强资本运作，辅助百货零售主业发展。形成“新零售、新地产、新业态和新资本”
的“四新”战略格局。
1、公司以百货零售连锁经营为主业，强化中心店在新街口商圈及全国同行中竞争力地位的同
时，加强其它各在营门店的品牌引进力度，稳固提升在营门店的经营业绩，积极拓展筹备新开门
店，对个别低效门店，进行了品牌提升及经营转型。
集团目前在营百货门店分别是：南京中心店、山西路奥莱店和河西店；江苏淮安店、徐州店、
连云港店、扬中店、泗阳店、句容店、宿迁店和沭阳商业街区；山东济宁店；河南洛阳店；湖北
大冶店；安徽铜陵店。
公司百货经营模式有联营、经销、代销、租赁等模式。目前公司以联营模式为主要经营方式，
即公司与供应商签订联营合同，以销定进，约定合同扣率和费用承担方式，公司盈利的主要来源
是根据供应商的销售额和约定扣率收取的毛利额收益，以及费用承担方式获取的收益。除此之外，
兼有部分经销和代销模式，随着百货商场购物中心化和商业街区开业，租赁模式比例有一定提高。
集团设有招商中心和营运中心，招商中心负责门店品牌规划、引进、维护、调整等工作；营
运中心负责门店营销活动策划、推广、实施及活动效果反馈工作。公司以统一招商、统一运营和
统一管理的思路推动百货连锁经营业务发展。
报告期内，公司百货营业收入占总营业收入的 77.80%，其中各模式销售占比结构中，联营销
售收入占比 85.83%。2018 年百货业业态占比如下表：
项目 营业收入 占比 营业成本 占比 毛利率%
联营 550,914.30 85.83% 455,628.63 89.58% 17.30
自营 58,883.96 9.17% 51,816.46 10.19% 12.00
代销 125.41 0.02% 103.69 0.02% 17.32
租赁 31,945.54 4.98% 1,095.85 0.21% 96.57
合计 641,869.21 100.00% 508,644.63 100.00% 20.76
2、公司除百货零售业务以外还涉及房地产开发业务，房地产开发经营模式为自主开发销售。
公司目前在建项目 9 个，主要分布在江苏淮安、宿迁、海安、盱眙、泗阳和沭阳等地区。由于房
地产行业具有投资大、建设周期长、运营管理难度高，且受房地产业宏观调控政策影响大等特点，
为此，公司设立综合体开发中心，组建工程、成本、设计、营销等条线专业团队，统一负责地产
项目建设和销售等业务工作。
报告期内，房地产开发营业收入占总营业收入的 19.55%。主要在建项目情况如下表：
土地使 开发成本期 开发成本期
预计竣工时 预计投资
项目名称 用权性 开工时间 末余额（万 初余额（万
间 总额
质 元） 元）
徐州国际广场 商住 177,849.07
泗阳雨润广场
商住 2011 年 12 月 2020 年 3 月 15.75 亿 32,435.19 50,957.48
二三期
泗阳星雨华府 住宅 2013 年 10 月 2020 年 12 月 8.59 亿 13,989.72 14,384.49
宿迁国际广场 商住 2011 年 12 月 2019 年 12 月 20.86 亿 109,926.79 110,767.83
淮安雨润广场 商住 2010 年 9 月 2019 年 12 月 42.8 亿 254,214.83 254,137.87
盱眙雨润广场 商住 2012 年 12 月 2019 年 4 月 7.30 亿 48,407.09 52,636.79
盱眙星雨华府 住宅 2012 年 12 月 2020 年 2 月 8.16 亿 31,597.09 60,601.19
新沂雨润广场 商住 2013 年 1 月 2021 年 4 月 10.80 亿 608.52 596.83
沭阳雨润广场 商住 2014 年 1 月 2019 年 12 月 21 亿 79,980.29 71,681.02
海安雨润广场 商住 2014 年 6 月 2019 年 12 月 22 亿 105,758.80 103,614.58
合计 157.26 亿 676,918.33 897,227.16
3、借助云中央平台，探索电子商务与实体业态相融合的新业态模式和发展。
公司通过同“罗森”的战略合作项目，拓展便利店行业，先后在南京区域和安徽区域通过自营
和加盟模式开设便利店，报告期南京区域累计开设门店 62 家，安徽区域开设门店 20 家，快速抢
占市场制高点，迅速完成布局，做当地便利店品牌领头羊。
同时公司通过乐友和自有 IP――撒娇的猩猩等项目的实际运营，创新了云中央发展思路，实
现云中央由虚向实，做轻做新的定位转型。
云中央先后打造了中央商场手机 APP、微信端小程序等软件，为线下实体门店提供商品展示、
售后服务、顾客投诉等服务内容，提供高质量、多维度服务，为主业百货进行线上线下融合以及
新型促销活动提供技术支持和助力业绩增长。
4、新资本板块业务稳步推进，助力百货零售主业发展。
根据公司的“四新”战略规划，公司稳步推进资本板块业务，于报告期通过收购长江日昇投资
有限公司获得私募基金股权投资牌照和二级市场证券投资牌照。全资子公司上海松多基金管理有
限公司筹备完成，正式开始业务，第一期基金产品备案通过。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比
2018年 2017年 上年增 2016年
减(%)
总资产 15,891,719,277.78 17,659,109,458.88 -10.01 16,364,224,762.92
营业收入 8,249,765,228.62 8,453,223,628.07 -2.41 6,430,259,282.87
归属于上市公司股
-340,370,184.26 238,933,074.03 -242.45 118,307,526.78
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -320,436,005.98 258,298,775.52 -224.06 131,169,817.94
损益的净利润
归属于上市公司股
1,446,653,740.26 1,859,088,140.13 -22.18 1,758,087,778.41
东的净资产
经营活动产生的现
149,641,270.97 599,440,219.72 -75.04 776,842,486.87
金流量净额
基本每股收益（元
-0.299 0.209 -243.06 0.103
／股）
稀释每股收益（元
-0.299 0.209 -243.06 0.103
／股）
减少
加权平均净资产收
-20.26 13.09 33.35个 7.00
益率（%）
百分点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,118,246,826.43 2,008,403,656.18 1,849,560,449.05 2,273,554,296.96
归属于上市公司股东
39,748,594.04 30,342,196.97 3,553,501.13 -414,014,476.40
的净利润
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益 47,192,466.53 29,724,819.21 9,677,317.78 -407,030,609.50
后的净利润
经营活动产生的现金
-319,087,996.39 315,852,759.53 -144,905,202.17 297,781,710.00
流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 53,820
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 52,579
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 限售条 股东
比例(%) 股份
（全称） 减 量 件的股 数量 性质
状态
份数量
祝义财 0 476,687,416 41.51 0 冻结 476,687,416 境内自然人
江苏地华实业集团 境内非国有
0 166,500,000 14.50 0 冻结 166,500,000
有限公司 法人
中信证券股份有限
-5,260,876 34,739,363 3.03 0 无 0 其他
公司
成少明 9,261,851 9,261,851 0.81 0 无 0 境内自然人
中国证券金融股份
4,438,200 8,249,500 0.72 0 无 0 其他
有限公司
中国农业银行股份
有限公司－中证 500
4,262,010 6,744,298 0.59 0 无 0 其他
交易型开放式指数
证券投资基金
许昊天 6,197,800 6,197,800 0.54 0 无 0 境内自然人
吴娟玲 5,765,366 5,765,366 0.50 0 无 0 境内自然人
陈美蓉 1,260,000 3,571,994 0.31 0 无 0 境内自然人
倪昊 3,306,500 3,306,500 0.29 0 无 0 境内自然人
祝义财先生为江苏地华实业集团有限公司的实际控制人，祝义财先生与江苏
上述股东关联关系或一致行动的说
地华实业集团有限公司为一致行动人。公司未知其他无限售条件股东之间是
明
否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数
无
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 82.50 亿元，同比下降 2.41%；归属于上市公司股东的净利润
-3.40 亿元。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
公司根据 2018 年 6 月 15 日财政部《关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》
（财会〔2018〕15 号）的要求，对财务报表格式进行了修订，该项会计政策变更采用追溯调整法。
详见本报告第十一节 财务报告 五、33（1）重要会计政策变更。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本年度合并报表范围包括母公司、下辖控股子公司和纳入本期合并的子公司。
本期子公司徐州中央国际广场置业有限公司、徐州尚润物业管理有限公司出售转让，本期新
设成立南京快佳惠赢超市有限公司、南京中央商场新零售有限公司、南京撒蕉的猩猩贸易有限公
司、南京中商奥优餐饮有限公司、安徽中商便利店有限公司。
南京中央商场（集团）股份有限公司
2019 年 4 月 26 日
