证券代码：600300 证券简称：维维股份 公告编号：临 2020-018
维维食品饮料股份有限公司
关于对《上海证券交易所问询函》的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2020年3月16日，维维食品饮料股份有限公司（以下简称“公司”）收到上海
证券交易所上市公司监管一部下发的《关于对维维食品饮料股份有限公司购买关
联方房产相关事项的问询函》（上证公函【2020】0244号，以下简称“问询函”），
公司收到上述《问询函》后高度重视，并积极会同相关各方按照要求问题进行认
真落实并回复，现将具体回复内容公告如下：
一、根据公告，公司拟收购维维集团全资子公司维维印象城综合开发有限
公司所拥有的部分房地产，标的资产尚未竣工验收，其账面成本1.38亿元，主
要包括建筑安装工程费9117万元、开发间接费用2439万元以及土地征用及拆迁
补偿费1377万元。本次交易作价1.8亿元，交易价格较账面值增值率31%。请公
司补充披露：（1）上述房产开发成本主要项目的具体构成及金额，并说明相关
成本费用构成是否与当地可比房产项目相一致；（2）标的房产前期主要开发进
展和目前开发状态，预计竣工验收及可投入使用时间，后续开发和竣工验收是
否存在风险或障碍；（3）结合所处位置可比较物业市场成交价格等，具体说明
标的房产的评估定价公允性。
（1）上述房产开发成本主要项目的具体构成及金额，并说明相关成本费用
构成是否与当地可比房产项目相一致；
回复：上述房产开发成本主要项目的具体构成及金额如下：
建面单位造价
序号 科目名称 金额（元） 建筑面积（m)
（元/m）
一 开发成本\土地征用及拆迁补偿费 13,769,465.44 16,271.69 846.22
二 开发成本\前期工程费 1-5 小计 8,274,666.70 16,271.69 508.53
1 开发成本\前期工程费\勘察设计费 3,996,154.00 16,271.69 245.59
开发成本\前期工程费用\三通（七
2 201,900.00 16,271.69 12.41
通）—平费
开发成本\前期工程费用\其他\其他
3 1,438,180.83 16,271.69 88.39
前期工程费
开发成本\前期工程费用\其他\行政
4 337,625.87 16,271.69 20.75
规费及规划报建
开发成本\前期工程费用\其他\大配
5 2,300,806.00 16,271.69 141.40
套费
三 开发成本\建筑安装工程费 1-8 小计 91,169,282.42 16,271.69 5,602.94
开发成本\基础配套设施费用\其他
1 15,310,284.61 16,271.69 940.92
基础设施费
其他基础设施费明细： 绿化铺装 10,469,565.60 16,271.69 643.42
（1）
（2） 雨、污水管网工程 380,804.80 16,271.69 23.40
（3） L7-4 地块项目供电工程 4,115,904.00 16,271.69 252.95
（4） 城市道路占用挖掘费 344,010.21 16,271.69 21.14
开发成本\建筑安装工程费用\土建
12,116,494.00 16,271.69 744.64
2 工程\基础工程
（1） 基础工程明细：桩基础 2,804,978.00 16,271.69 172.38
（2） 土方工程 4,531,538.00 16,271.69 278.49
（3） 基坑支护 4,779,978.00 16,271.69 293.76
开发成本\建筑安装工程费用\土建
3 35,680,000.00 16,271.69 2,192.77
工程\主体工程
开发成本\建筑安装工程费用\土建
4 9,602,307.81 16,271.69 590.12
工程\安装工程
开发成本\建筑安装工程费用\土建
5 17,500,000.00 16,271.69 1,075.49
工程\装饰工程
开发成本\建筑安装工程费用\建安
6 628,000.00 16,271.69 38.59
监理费
开发成本\建筑安装工程费用\检验
7 285,641.00 16,271.69 17.55
检测
开发成本\建筑安装工程费用\工程
8 46,555.00 16,271.69 2.86
造价咨询费
四 开发成本\开发间接费 1-2 小计 24,393,127.31 16,271.69 1,499.11
1 开发成本\开发间接费用 1,478,545.71 16,271.69 90.87
2 开发成本\利息支出 22,914,581.60 16,271.69 1,408.25
总计房屋建造成本 137,606,541.87 16,271.69 8,456.81
以上开发成本中管理费用尚未计提，综合税收也未计算在内，预计金额约在
1500万元。
目前沿大龙湖岸边附近没有在售楼盘，大龙湖周边区域有部分楼盘的尾盘在
售，国信开发的龙湖上城，商服物业一楼售价均价 30000.00 元/M，绿地集团开
发的绿地商务城，商服物业一楼的销售均价为 29700.00 元/M，绿地集团开发的
莫兰迪公馆底商，商服物业一楼的销售价格为 30000.00 元/M。上述三个楼盘，
距离大龙湖稍有距离，而维维大龙湖 L7-4 独栋商务综合体属临湖商务综合体，
其一层的评估单价为 28300.00 元/M，二层评估单价 19810.00 元/M，三层评估
单价 15565.00 元/M，均价在 20000.00—23000.00 元/M的范围内，结合徐州市
新城区相关楼盘、业态的销售价格，公司认为其价格是客观公允的。
综上所述，相关成本费用构成是与当地可比房产项目相一致的。
（2）标的房产前期主要开发进展和目前开发状态，预计竣工验收及可投入
使用时间，后续开发和竣工验收是否存在风险或障碍；
回复：
标的房产已于2019年8月7日通过单体楼竣工验收，室外工程已全部结束，消
防、防雷等也均已验收完毕。由于受疫情影响，目前正在进行规划竣工验收，预
计于2020年5月底可完成竣工备案，2020年6月30日前完成交付使用的全部工作，
因此后续开发和竣工验收不存在风险和障碍。由于标的房产收购后，尚需进行简
单必要装饰，投入使用时间预计为2021年6月30日前。
（3）结合所处位置可比较物业市场成交价格等，具体说明标的房产的评估
定价公允性。
回复：a、本次拟收购标的房产的状况以及所处位置：
本次拟收购标的房产是由维维印象城综合开发有限公司开发的维维大龙湖
L7-4 独栋商务综合体，位于徐州新城区城市中心的大龙湖西岸、迎宾大道北侧，
是政府专门为企业总部定向规划的商业综合体。总用地面积为 8838M，总建筑
面积为 16271.69 M，其中地上建筑面积为 4302.85M，容积率 0.5，建筑密度
27.5%，绿地率 35%。四幢建筑单体，每个单体建筑物地上分为二层或者三层，
钢混结构，层高约 4 米，外墙干挂石材，塑钢窗，水泥地坪。沿湖一边，设有下
沉式小广场，地下两层（地下一层层高 5.35 米,地下二层层高 4 米），整体贯通。
标的房产距徐州市政府直线距离仅 2.4km，交通便捷，配套设施齐备。
b、目前沿大龙湖岸边附近没有在售楼盘，大龙湖周边区域有部分楼盘的尾
盘在售，国信开发的龙湖上城，商服物业一楼售价均价 30000.00 元/M，绿地集
团开发的绿地商务城，商服物业一楼的销售均价为 29700.00 元/M，绿地集团开
发的莫兰迪公馆底商，商服物业一楼的销售价格为 30000.00 元/M。上述三个楼
盘距离大龙湖稍有距离，而维维大龙湖 L7-4 独栋商务综合体属临湖商务综合体，
其一层的评估单价为 28300.00 元/M，二层评估单价 19810.00 元/M，三层评估
单价 15565.00 元/M，均价在 20000.00—23000.00 元/M的范围内，结合徐州市
新城区相关楼盘、业态的销售价格，公司认为其价格是客观公允的。
c、评估计算过程
根据可比案例计算过程：
比较因素 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
新城区维维
大龙湖 L7-4 新城区国信 绿地商务城 绿地莫兰迪
地理位置
独栋商务综 龙城底商 底商 公馆底商
合体
用 途 商服 商服 商服 商服
交易价格（元/m2） 待估 30,000 29,700 30,000
交易情况 正常 挂牌价 挂牌价 挂牌价
交易时间 评估基准日 2020/2/15 2020/2/25 2020/2/25
商服繁华
稍差 稍好 稍好 稍好
程度
交通条件 一般 一般 一般 一般
区域因素
市政设施 齐全 齐全 齐全 齐全
环境状况 优良 一般 一般 一般
临街状况 一面临街 一面临街 一面临街 一面临街
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
房型状况 一般 一般 一般 一般
个别因素 装修情况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
楼层 一层 一层 一层 一层
净高 约4米 相似 相似 相似
通过上述三个实例的对照，确定评估对象的平均售价，作如下比较和修正。
① 交易情况修正
比较案例均为市场挂牌交易价格，交易情况修正系数取定为 90/100；
② 交易日期修正
选择的交易案例为 2020 年 2 月份的挂牌价，根据徐州市网上房地产的统计
数据，2019 年 12 月至评估基准日，该区域商服地产的销售价格基本稳定。交易
日期修正系数取定 100/100。
③ 区域因素、个别因素修正
比较因素 评估对象 案例 A 案例 B 案例 C
新城区维
维大龙湖 新城区国 绿地莫兰
绿地商务
地理位置 L7-4 独栋 信龙城底 迪公馆底
城底商
商务综合 商 商
体
交易价格（元/m2） 待估 30,000.00 29,700.00 30,000.00
交易日期 100 100 100 100
交易情况 100 90 90 90
商服繁华程
20 25 25 25
度
交通条件 20 20 20 20
区域因素 市政设施 20 20 20 20
环境状况 20 10 10 10
临街状况 20 20 20 20
合计 100 95 95 95
建筑结构 20 20 20 20
房型状况 20 20 20 20
装修情况 20 20 20 20
个别因素
楼层 20 20 20 20
净高 20 20 20 20
合计 100 100 100 100
④计算比准价格
比较因素 案例 A 案例 B 案例 C
新城区国信 绿地商务城底 绿地莫兰迪公馆
地理位置
龙城底商 商 底商
交易价格（元/m2） 30,000.00 29,700.00 30,000.00
交易日期 100/100 100/100 100/100
交易状况 90/100 90/100 90/100
区域因素 100/95 100/95 100/95
个别因素 100/100 100/100 100/100
比准价格 28,421.05 28,136.84 28,421.05
评估单价(取整） 28,300.00
采用简单算术平均法得出估价对象比准售价，评估对象的平均比准售价:
=（28,421.05+ 28,136.84 + 28,421.05）÷3=28,300.00 元/平方米（精确
到百元）。
商业综合体 3#一层的评估单价取定 28,300.00 元
商业综合体 3#地上二层的评估单价取一层单价的 70%（商业地产通常二层的单价
为首层单价的 60%-75%）参考下表:
各楼层相对一层的修正系数表
土地级别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2 层相对 1 层 0.75 0.75 0.70 0.70 0.70 0.70 0.65 0.65 0.60 0.60
3 层相对 1 层 0.60 0.60 0.55 0.55 0.55 0.55 0.50 0.50 0.50 0.50
4 层相对 1 层 0.50 0.50 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45 0.45
5 层相对 1 层 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40 0.40
6 层及以上相对 1 层 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35 0.35
二层单价取一层单价的 70%
28,300.00×70%=19,810.00 元
商业综合体 3#地上三层的评估单价取一层单价的 55%：
28,300.00×55%=15,565.00 元
商业综合体 3#的评估价值为：
评估单价 评估总价
建筑物名称 楼层 建筑面积 m2
（元/m2） （人民币元）
1层 484.77 28,300.00 13,718,991.00
商业综合体
2层 361.83 19,810.00 7,167,852.30
3#
3层 324.35 15,565.00 5,048,507.75
合 计 1170.95 25,935,351.05
维维大龙湖 L7-4 独栋商务综合体地下一层和地下二层评估价值的确定：
维维大龙湖 L7-4 独栋商务综合体，沿湖一边，设有下沉式小广场，地下两
层，整体贯通。负一层、负二层层高分别为：5.35M、4.0M，负一层东侧沿湖部
分设计为大跨度采光宴会厅，在参加宴会的时候可漫步大龙湖岸。地下一层和地
下二层，从房地产最佳使用、最大化利用其价值的角度考虑，结合建筑物的实际
结构、层高因素分析，其实际可以作为商务接待等用途，与该地块的法定用途（商
服用地）保持一致。
地下一层、二层相对地上一层的修正系数
土地
1 2 3 4 5 6 7 8
级别
地下
0.5 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4 0.2 0.2
一层
地下
0.25 0.25 0.25 0.25 0.20 0.20 0.10 0.10
二层
地下一层通常为地上一层单价的 20%-50%，地下二层 的单价一般取地下一
层单价的 50%-60%。
本次评估，地下一层的评估单价取一层评估单价的 35%，地下二层的单价取
地下一层单价的 50%。
地下一层单价：
28,300.00×35%=9,905.00 元/平方米
地下二层单价：
9,905.00×50%=4952.50 元/平方米
根据以上的分析和计算，维维大龙湖 L7-4 独栋商务综合体总的评估价值为
182,301,171.25 元。见下表
建筑物名称 楼层 建筑面积 评估单价 评估总价
1层 548.38 28,300.00 15,519,154.00
商业综合体 1#
2层 441.63 19,810.00 8,748,690.30
1层 345.65 28,300.00 9,781,895.00
商业综合体 4#
2层 199.94 19,810.00 3,960,811.40
1层 484.77 28,300.00 13,718,991.00
商业综合体 3# 2层 361.83 19,810.00 7,167,852.30
3层 324.35 15,565.00 5,048,507.75
1层 502.5 28,300.00 14,220,750.00
商业综合体 2# 2层 512.86 19,810.00 10,159,756.60
3层 497.54 15,565.00 7,744,210.10
-1 层 6073.48 9,905.00 60,157,819.40
地下
-2 层 5264.56 4,952.50 26,072,733.40
合 计 15557.49 182,301,171.25
二、公司2019年三季报披露，报告期末公司货币资金期末余额19.31亿元，
短期借款期末余额36.76亿元，财务费用1.5亿元。此外，预付款项期末余额4.73
亿元。请公司补充披露：（1）公司货币资金的主要构成及金额，如存在资金受
限情形，请说明受限原因及金额，并说明本次交易的资金来源；（2）公司与股
东维维集团之间的债权债务、资金往来和担保情况，是否存在股东占用上市公
司资金的情形；（3）结合上述情况，具体说明本次交易的必要性、合理性。
（1）公司货币资金的主要构成及金额，如存在资金受限情形，请说明受限
原因及金额，并说明本次交易的资金来源；
回复：
a、2019 年三季度报告期末，公司货币资金的主要构成及金额如下：
项 目 期末余额（元）
库存现金 106,999.22
银行存款 1,017,039,510.85
其他货币资金 914,542,207.94
合 计 1,931,688,718.01
b 、 2019 年 三 季 度 报 告 期 末 ， 公 司 货 币 资 金 中 有 其 他 货 币 资 金
803,624,526.14 元受到限制，主要是银行承兑汇票和信用证保证金，明细项目
及金额如下：
项 目 受限明细项目的原因 期末余额（元）
其他货币资金 银行承兑汇票保证金 543,600,000.00
用于担保的定期存单、
其他货币资金 150,000,000.00
定期存款
其他货币资金 信用证保证金 100,500,000.00
其他货币资金 外币借款保证金 8,761,300.00
其他货币资金 受限的款项 763,226.14
合 计 803,624,526.14
c、本次交易的资金来源为公司的自有资金。
（2）公司与股东维维集团之间的债权债务、资金往来和担保情况，是否存
在股东占用上市公司资金的情形；
回复：
a、截止目前，公司与股东维维集团之间无债权债务。
b、公司与股东维维集团之间资金往来情况
经公司自查，现将公司与股东维维集团之间资金往来情况具体说明如下：
维维集团股份有限公司（以下简称“维维集团”）持有公司 15.91%的股份，
为公司第二大股东。近两年在“去杠杆、去负债”严峻的金融市场环境下，民营
企业遇到前所未有的融资难题，银行贷款规模压缩，股票质押率过高，还款压力
加大，资金短时周转困难，为避免出现系统性风险波及上市公司，迫于无奈出现
了应急性地短期违规占用，主要用于偿还银行贷款。2019 年 1-9 月公司通过银
行电汇方式与维维集团发生资金往来 29 笔，累计金额为 943,650,000.00 元；至
2019 年 11 月累计收回本金和利息金额为 965,314,096.44 元，资金占用余额为 0，
期间存在股东占用上市公司资金的情形，截止目前已不存在资金占用情况。
资金往来的具体明细如下： 金额：元
资金占用 资金占用费
日期 汇出金额 归还金额 天数 计息累积金额
费率 金额
2019/1/2 320,000,000.00
2019/1/4 40,000,000.00 2 640,000,000.00 4.35% 76,273.97
2019/1/8 50,000,000.00 4 1,440,000,000.00 4.35% 171,616.44
2019/2/15 50,000,000.00 38 15,580,000,000.00 4.35% 1,856,794.52
2019/2/18 40,000,000.00 3 1,380,000,000.00 4.35% 164,465.75
2019/3/5 92,250,000.00 15 7,500,000,000.00 4.35% 893,835.62
2019/3/14 50,000,000.00 9 5,330,250,000.00 4.35% 635,248.97
2019/3/18 80,000,000.00 4 2,569,000,000.00 4.35% 306,168.49
2019/3/22 23,400,000.00 4 2,889,000,000.00 4.35% 344,305.48
2019/4/4 50,000,000.00 13 9,693,450,000.00 4.35% 1,155,246.78
2019/4/10 35,000,000.00 6 4,773,900,000.00 4.35% 568,944.25
2019/4/16 50,000,000.00 6 4,983,900,000.00 4.35% 593,971.64
2019/4/28 35,000,000.00 12 10,567,800,000.00 4.35% 1,259,450.14
2019/5/10 5,000,000.00 12 10,147,800,000.00 4.35% 1,209,395.34
2019/5/29 35,000,000.00 19 16,162,350,000.00 4.35% 1,926,197.88
2019/6/3 30,000,000.00 5 4,078,250,000.00 4.35% 486,038.01
2019/7/24 40,000,000.00 51 43,128,150,000.00 4.35% 5,139,930.21
2019/8/14 50,000,000.00 21 16,918,650,000.00 4.35% 2,016,332.26
2019/8/15 72,000,000.00 1 755,650,000.00 4.35% 90,056.92
2019/8/16 50,000,000.00 1 683,650,000.00 4.35% 81,476.10
2019/9/3 28,000,000.00 18 11,405,700,000.00 4.35% 1,359,309.45
2019/9/3 28,000,000.00
2019/9/11 260,000,000.00 8 5,069,200,000.00 4.35% 604,137.53
2019/9/12 90,000,000.00 1 373,650,000.00 4.35% 44,530.89
2019/9/16 203,400,000.00 4 1,134,600,000.00 4.35% 135,219.45
2019/11/12 80,250,000.00 57 4,574,250,000.00 4.35% 545,150.34
合计 943,650,000.00 943,650,000.00 21,664,096.44
公司自查后，进行了积极整改，纠正了上述违规占用行为。公司财务负责人
张明扬未经履行内部决策和审议程序，直接和集团财务总监宋晓梅协商进行资金
往来，张明扬和宋晓梅系违规占用事项的主要责任人，其已充分认识到股东违规
占用资金的错误及严重性，并承诺不再发生类似事件，公司对他们进行了批评教
育和经济处罚。
针对上述自查发现的问题，公司将进一步完善内控制度，强化执行力度，同
时加强证券法律法规的学习，提升守法合规意识，杜绝上述行为的再次发生，保
证上市公司的规范运作，并积极采取有效措施，消除股东占用事项的不利影响，
以保证公司持续、健康地发展。
公司董事会、股东维维集团及其相关人员就发生的非经营性资金占用行为向
广大投资者深表歉意，也真诚希望得到上级证券监管部门和广大投资者的谅解。
通过自查和整改，股东维维集团、公司、全体董事、监事、高管及相关人员已深
刻认识到以往在非经营性占用上市资金方面存在的问题，今后将深刻吸取教训，
严格遵守《证券法》、《公司法》和《股票上市规则》等法律、法规，高度重视合
规性工作，不断加强学习，持续完善公司内控制度建设，建立起防止大股东占用
上市公司资金的长效机制。全力提升上市公司治理水平，做到信息披露及时、真
实、准确和完整，最大限度保护广大投资者的利益，维护公司在资本市场的良好
形象。
c、公司与股东维维集团之间的担保情况
股东维维集团一直致力于支持上市公司发展，长期为上市公司融资提供担
保。截止目前，为公司及下属子公司提供各类金融机构贷款担保余额为
2,105,708,602.00 元，公司从未向维维集团提供任何担保。
（3）结合上述情况，具体说明本次交易的必要性、合理性。
回复：
a、本次交易的必要性说明
公司现有总部办公楼于 2001 年投入使用，位于徐州市维维大道 300 号，坐
落在徐州市新城区大龙湖边，与徐州市政府隔湖相望，地理位置优越。根据徐州
市新城区的总体规划，2009 年徐州市新城区国有资产经营有限责任公司就已与
维维股份签订了《拆迁补偿协议书》，维维总部办公楼及生产基地等均需搬迁，
土地收储后将用于房地产开发。由于新的总部建设需要建设周期，经请示政府相
关部门，总部办公楼延期至今尚未拆迁，至 2019 年底，徐州市新城区大龙湖周
边建设已基本完成，公司总部办公楼已与景区极不协调，影响了大龙湖的整体形
象。因此公司尽快搬迁，寻求新的办公场所作为新的总部是必要的。
b、本次交易的合理性说明
①维维大龙湖L7-4独栋商务综合体地块的取得情况
2009 年 6 月根据徐州市城市建设规划，公司总部需要拆迁，2009 年 6 月 9
日公司召开董事会并披露了临 2009-22 号《第四届董事会第十一次会议决议公
告》，对房地产和设备资产等采取的评估方法是重置成本法、市场比较法、基准
地价修正法，经评估截止到 2009 年 3 月 31 日，评估范围内的资产评估值为
172,024,249.00 元。预计徐州市人民政府给公司动迁范围内的土地及房屋等资
产不低于 1.7 亿元人民币的拆迁补偿款，同年公司与徐州市新城区国有资产经营
有限责任公司签订了《拆迁补偿协议书》，列入拆迁范围的包括房地产和设备资
产，其中土地面积为 99.023 亩，协议约定拆迁补偿款为 17,000 万元。协议约定，
公司竞得土地后就地安置总部办公。
同日董事会还通过了《关于子公司维维产业园综合开发有限公司拟参与竞拍
徐州市国土资源局挂牌出让的徐州市新城区2009－27（新城区L7地块）土地的议
案》。该地块的面积为132,594平方米（198.89亩），该地块的起拍价为18,000
万元，后来维维产业园综合开发有限公司以18,000万元的价格竞得该地块（维维
产业园综合开发有限公司后来名称变更为维维印象城综合开发有限公司）。
本次交易涉及的维维大龙湖L7-4独栋商务综合体地块为其中一块。
②2016年公司房地产业务子公司股权出售情况（涉及维维印象城综合开发有
限公司，含维维大龙湖L7-4独栋商务综合体地块）
2016年由于受全国房地产市场调控的影响，徐州市房地产市场上半年走势低
迷。
2016 年 1—11 月份走势情况见下图：
2009-2016 年由于行业不景气，房地产板块业务已拖累上市公司发展，2016
公司提出了聚焦主业，推进大食品战略，剥离非相关主营业务，进一步提高市场
竞争力。根据公司总体战略规划的调整要求，剥离了公司旗下的房地产业务，经
过董事会审议和股东大会批准，将持有的维维印象城综合开发有限公司、徐州市
维维万恒置业有限公司两家公司 100%股权和徐州南湖花园度假村有限公司 85%
股权全部转让给股东维维集团。此次交易由于涉及的是股权转让，评估的是股东
全部权益价值，即企业整体资产的评估，因此采用的是资产基础法（不适用收益
法和市场法）。详见临 2016-025 号《关于公司拟出售房地产业务子公司股权暨关
联交易的公告》，其中维维印象城综合开发有限公司 100%股权评估的股东全部权
益值为 16,142.06 万元，评估增值率为 79.16%；维维集团同时还支付了维维印
象城综合开发有限公司前期对上市公司的负债 636,800,262.17 元，仅维维印象
城综合开发有限公司就合计支付了 798,220,862.17 元。其评估具体情况如下：
2016 年 9 月 30 日维维印象城综合开发有限公司账面净资产为 9,009.97 万
元。评估机构出具的评估报告的评估值为 16,142.06 万元，评估增值率为 79.16%。
因公开市场无法取得维维印象城综合开发有限公司的股权价值，无法采取市场价
值法评估股权。股权转让是净资产评估，涉及企业所有的资产和负债，评估报告
中整体评估方法采用资产基础法，但具体到 L7-4 商服综合体项目时，因该开发
项目刚开始前期施工建设，也无法采用市场价值法评估，而采用了接近市场价值
法的假设开发法评估。2016 年 9 月 30 日 L7-4 商服综合体项目处于开发前期阶
段，账面值为 23,941,815.77 元（包括土地款 13,769,465.44 元、前期费用
6,751,481.8 元、工程费 3,093,661.4 元、间接费 327,207.13 元），采用假设开
发法，开发完成后的评估售价为 175,306,000.00 元，扣除后续的开发成本以及
适当利润后的开发在产品---L7-4 商服综合体项目的评估值为 30,569,700.00
元，增值率 28%。
③本次交易购买维维大龙湖L7-4独栋商务综合体物业是原先政府拆迁协议
中就地安置总部办公的定向规划，是单项资产的评估，拟购买的物业已经基本完
工（竣工验收等工作在陆续进行中），因此适用于房地产评估的市场法优先原则，
所以采用了市场法。经过近四年的开发，维维大龙湖L7-4商服综合体项目已经基
本建设完成，具备了市场价值法的评估条件，适用于房地产评估的市场法优先原
则，故本次评估方法采用了市场价值法，本次收购拟定的交易价格为
180,000，000.00元，较2016年交易采用假设开发法评估，测算开发完成后的评
估售价175,306,000.00元增长了2.6%，相差不大，因此，本次交易的价格是公允
合理的。
④上市公司的办公总部是个公众化形象，公司已经在此办公近20年，考虑到
业务的连续性，因而与现有办公楼毗邻的维维大龙湖L7-4独栋商务综合体是最为
理想的总部选址。交易完成后，该商业综合体将全面提升上市公司形象，并兼具
总部办公、植物蛋白研发中心、健康生活体验中心及企业文化与产品展示推广中
心等功能。因此选址亦是合理的。
特此公告。
维维食品饮料股份有限公司
董事会
二○二○年三月二十五日
