天津市房地产发展（集团）股份有限公司
600322
2012 年年度报告摘要
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 天房发展 股票代码 600322
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 杨新喆 丁艳
电话 022-23317185 022-23317185
传真 022-23317185 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com tffz@sina.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
增减（%）
总资产 12,198,351,314.39 12,315,769,358.26 -0.95 12,682,784,446.82
归属于上市公司股东的净资产 4,404,198,503.70 4,221,438,640.41 4.33 4,008,961,542.33
经营活动产生的现金流量净额 -88,074,561.35 152,735,839.39 -157.66 998,317,057.73
营业收入 3,213,143,485.40 3,253,956,143.53 -1.25 1,986,226,155.46
归属于上市公司股东的净利润 260,219,560.87 267,888,908.91 -2.86 226,184,932.87
归属于上市公司股东的扣除非经
244,212,866.39 186,468,453.88 30.97 164,478,316.71
常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） 6.03 6.51 减少 0.48 个百分点 5.77
基本每股收益（元／股） 0.24 0.24 0.00 0.20
稀释每股收益（元／股） 0.24 0.24 0.00 0.20
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易日
报告期股东总数 137,428 135,970
末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条件
股东名称 股东性质 持股总数 质押或冻结的股份数量
(%) 股份数量
天津市房地产开发经营
国有法人 25.11 277,661,690 0 质押 137,885,166
集团有限公司
1
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海锦江国际投资管理
国有法人 1.81 20,000,000 0
有限公司
深圳市津房物业发展有
国有法人 1.73 19,182,732 0
限公司
中信信托有限责任公司
未知 0.61 6,700,048 0
－支支打 08 信托产品
中融国际信托有限公司
未知 0.58 6,415,889 0
－融裕 23 号
孙学军 未知 0.36 3,965,176 0
北京元翔恒基投资有限
未知 0.29 3,200,335 0
公司
中国农业银行股份有限
公司－南方中证 500 指数 未知 0.25 2,808,189 0
证券投资基金(LOF)
中国建设银行－华夏红
利混合型开放式证券投 未知 0.21 2,374,016 0
资基金
中国农业生产资料集团
未知 0.18 2,000,000 0
公司
未知前十名无限售条件股东和前十名股东之间有何关联关系或属于《上市
上述股东关联关系或一致行动的说明
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
自 2010 年 4 月"国十条"颁布以来，房地产行业宏观调控已经持续实施了 2 年多时间，楼
市继续面临较强的调控压力。2012 年，政府继续坚持房地产调控政策从紧的取向，通过严
格执行差异化信贷政策和限购政策抑制投资投机性需求，并通过督查等方式来保证政策落实
到位。在全球经济增长放缓和我国经济面临较大下行压力的宏观背景下，尽管 6、7 月央行
两度降息对刚需型购房者的入市积极性产生正面带动作用，一定程度上使得下半年房地产市
2
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
场活跃度出现上升，但和历史数据相比，商品房销售的同比增速仍处于近十年以来的较低水
平。国家统计局数据显示：2012 年，全国商品房销售面积为 11.13 亿平方米，比上年增长
1.8%，增幅比 2011 年回落 2.6 个百分点；商品房销售额 6.45 万亿元，增长 10%，增速比 2011
年回落 1.1 个百分点。
在全国房地产调控的背景下，天津市延续执行 2011 年"津十条"等具体调控措施，在限购
的大前提下，继续细化各项调控手段，抑制投机性需求，同时支持刚性需求购房者入市，促
使天津市房地产市场继续平稳运行。2012 年，天津市房地产开发投资增幅继续回落，并且
呈逐季度回落态势；商品房销售情况较为平稳。天津市统计局数据显示，天津市 2012 年商
品房销售面积 1661.69 万平方米，同比增长 4.2%，销售额 1365.53 亿元，同比下降 2.1%。
面对房地产行业调控持续不放松的情况，公司攻坚克难，着力解决经营中遇到的资金压力等
各种困难，全年实现了平稳发展。报告期内，公司实现营业收入 32.13 亿元；实现利润总额
4.51 亿元；实现归属于母公司的净利润 2.60 亿元。截至本报告期末，公司资产总额为 121.98
亿元；归属于母公司的所有者权益为 44.04 亿元。2012 年公司主要经营工作情况如下：
工程建设方面。报告期内，公司在施工面积为 283.16 万平方米。公司秉承"保质、保量、
保安全"的建设理念，不断完善各项管理制度，夯实工程管理和质量管理工作。本年度公司
制定了《工程安全考核办法》，并在总结去年安全管理经验及教训的基础上，编制了《2012
年安全生产工作要点》，有力地保障了公司安全生产工作。同时，公司继续把产品质量视为
企业的生命线，将工程质量监督落实到每一个具体环节，对于任何施工过程中发现的质量问
题，均要求施工、监理单位对每一个质量问题制定整改措施。通过全面提升工作水平，严把
工程质量关，确保交给业主一个满意、放心的产品。
经营销售及客户服务方面。房地产行业持续调控的大环境对公司销售工作造成了较大的
影响。面对困难，公司充分利用有限空间，推进项目销售。一是积极协调运作，制定有效的
保障性住房销售策略，尽最大可能从源头上转化潜在客户；二是有的放矢地开展大企业客户
整体销售和以老带新等多种营销方式，拉动普通商品房项目销售工作。2012 年，公司全年
完成销售面积 15.32 万平方米；全年实现销售合同金额 14.75 亿元。在客户服务方面，公司
通过开展惠民、便民、利民"3.15"等现场活动与客户开展互动，拉近了企业与业主之间的关
系，让业主切身感受到了企业作为责任地产的品牌服务。
企业管理方面。2012 年，公司自上而下强化管理，“内部控制、标准化、信息化”三位
一体的管理架构初具雏形，理顺了管理链条，提高了运营效率，为公司渡过难关、走出困境
提供制度保障和基础条件。一是内控制度首年运行，设立抽查与自查相结合的监督制度，得
到会计师事务所的认可；二是推动标准化工作与内控制度有机结合，明确岗位职责，优化业
务流程，双管齐下，互为补充；三是充分利用信息化平台，完善日常管理，实现全部审批手
续和信息传递通过网上办公系统完成。
资金管理方面。报告期内，为应对严峻的资金形势，公司从三方面重点解决资金问题。
一是重视财务管理，加大"节流"力度。二是在项目建设过程中，细化落实资金把控，在动态
中寻求公司资金总收支和各项目资金需求的平衡。三是多方面拓宽融资渠道。除常规银行融
资外，还探寻并采用信托融资等方式获取资金，保证了公司资金面的稳定，确保了公司在建
项目的顺利进行。
履行社会责任方面。报告期内，公司继续以高度的责任感与使命感，推进保障性住房建
设。大寺公租房是天津市重点民心工程之一，在公司积极运作下目前已全部开工。美域限价
房按照住建部的检查标准按期推进，保证工程质量过关过硬，体现了"产品就是人品、质量
就是道德、按期交竣就是生命线"的责任感。
3
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,213,143,485.40 3,253,956,143.53 -1.25
营业成本 2,304,026,462.41 2,271,181,460.55 1.45
销售费用 94,577,790.60 105,344,528.33 -10.22
管理费用 149,163,208.37 138,895,473.53 7.39
财务费用 29,391,425.48 24,788,764.25 18.57
经营活动产生的现金流量净额 -88,074,561.35 152,735,839.39 -157.66
投资活动产生的现金流量净额 -38,074,289.72 -3,192,410.86 1,092.65
筹资活动产生的现金流量净额 794,985,952.75 -882,946,197.39 -190.04
2、 收入
(1) 主要销售客户的情况
公司向前五名客户销售商品房总额为 1.99 亿元，占公司年度房地产销售总额的 6.67%。
3、 成本
（1）成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期占 本期金额较
成本构成 本期占总成
分行业 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目 本比例(%)
(%) 动比例(%)
房地产开发经营 2,106,198,922.84 91.41 2,203,970,512.45 97.04 -4.44
建筑材料 157,325,433.39 6.83 30,869,272.35 1.36 409.65
出租 37,178,009.07 1.61 34,607,572.27 1.52 7.43
物业管理及其他 3,324,097.11 0.15 1,734,103.48 0.08 91.69
合计 2,304,026,462.41 100.00 2,271,181,460.55 100.00 1.45
分产品情况
上年同期占 本期金额较
成本构成 本期占总成
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
项目 本比例(%)
(%) 动比例(%)
商品房销售 2,030,514,799.74 88.13 1,984,702,581.43 87.39 2.31
经济适用房销售 75,684,123.10 3.28 219,267,931.02 9.65 -65.48
建筑材料 157,325,433.39 6.83 30,869,272.35 1.36 409.65
出租 37,178,009.07 1.61 34,607,572.27 1.52 7.43
物业管理及其他 3,324,097.11 0.15 1,734,103.48 0.08 91.69
合计 2,304,026,462.41 100 2,271,181,460.55 100 1.45
4
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
4、 费用
单位：元
项 目 本期金额 上期金额 同期对比
销售费用 94,577,790.60 105,344,528.33 -10.22%
管理费用 149,163,208.37 138,895,473.53 7.39%
财务费用 29,391,425.48 24,788,764.25 18.57%
所得税费用 113,519,245.55 148,671,210.99 -23.64%
5、 现金流
单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
经营活动产生的现金流量净额 -88,074,561.35 152,735,839.39 -157.66
投资活动产生的现金流量净额 -38,074,289.72 -3,192,410.86 1,092.65
筹资活动产生的现金流量净额 794,985,952.75 -882,946,197.39 -190.04
说明：① 经营活动产生现金流量净额本期较上年同期减少 2.41 亿元，减幅达 157.66%。主
要原因为国家对房地产行业持续宏观调控，采取限购政策，造成本期销售商品、提供劳务收
到的现金较上年同期大为减少。本期销售商品、提供劳务收到的现金扣除购买商品接受劳务
支付的现金净流入为 2.54 亿元，而上年同期为 5.17 亿元。
② 投资活动产生的现金流量净额本期较上年同期减少 3,488 万元，减幅达 1,092.65%。
主要原因为本期发生对外权益性投资 3,056 万元，而上年同期无此项支出发生。
③ 筹资活动产生的现金流量净额本期较上年同期增长 16.78 亿元，增幅达 190.04%。
主要原因为增大融资力度弥补充运营资金所致。本期借款、发行债券收到的现金扣除归还借
款支付的现金为净流入 11.39 亿元，而去年同期为净流出 5.05 亿元。
④ 本期经营活动产生现金流量净额为-8,807.46 万元，本年度净利润为 26,021.96 万
元，存在重大差异的主要原因是由于行业特点决定的。房地产行业采用预售收款、建成交房
的模式进行经营，周期跨度至少一年到两年，因此项目利润形成的时间与当期经营现金的流
入并不配比。
6、 其它
（1）发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司按照董事会制定的发展战略开展经营工作，已完成 2012 年度经营计划。
（二） 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
房地产开发 减少 0.83 个
2,979,700,163.23 2,106,198,922.84 29.32 -5.57 -4.44
经营 百分点
减少 0.05 个
建筑材料 159,795,613.05 157,325,433.39 1.55 409.40 409.65
百分点
5
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
减少 2.45 个
出租 61,073,948.32 37,178,009.07 39.13 3.10 7.43
百分点
物业管理及 减少 4.67 个
12,573,760.80 3,324,097.11 73.56 57.89 91.69
其他 百分点
减少 1.91 个
合计 3,213,143,485.40 2,304,026,462.41 28.29 -1.25 1.45
百分点
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比 营业成本比 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本
（％） 上年增减(%) 上年增减(%) 年增减（%）
减少 2.22 个
商品房销售 2,888,954,233.23 2,030,514,799.74 29.71 -0.92 2.31
百分点
经济适用房 增加 8.15 个
90,745,930.00 75,684,123.10 16.60 -62.11 -65.48
销售 百分点
减少 0.05 个
建筑材料 159,795,613.05 157,325,433.39 1.55 409.40 409.65
百分点
减少 2.45 个
房屋出租 61,073,948.32 37,178,009.07 39.13 3.10 7.43
百分点
物业管理及 减少 4.67 个
12,573,760.80 3,324,097.11 73.56 57.89 91.69
其他 百分点
减少 1.91 个
合计 3,213,143,485.40 2,304,026,462.41 28.29 -1.25 1.45
百分点
本公司主营业务为房地产行业，开发的产品包括商品房、限价商品房及经济适用房。本
期营业收入中限价商品房的比例较上年同期有所增大，造成商品房毛利率略有下降；本期及
上年同期的经济适用房主要为华明新家园经济适用房，该项目经天津市相关部门批准，本期
提高了销售价格，故本报告期经济适用房利润率较上年同期增幅较大。
本公司其他营业收入中还包括建筑材料、房屋出租、物业管理及其他三项，占公司营业
收入总额或营业利润总额的比例不足 10%。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
天津市 3,213,143,485.40 -1.25
（三） 资产、负债情况分析
(1) 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
货币资金 1,296,310,953.29 10.63 665,073,851.61 5.40 96.79
应收票据 0 38,000,000.00 0.31 -100
应收账款 3,750,587.27 0.03 15,655,367.18 0.13 -75.81
预付款项 70,951,158.43 0.58 79,552,271.81 0.65 -9.95
6
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
其他应收款 38,546,904.03 0.32 32,745,983.47 0.27 18.85
存货 9,698,584,268.21 79.51 10,450,941,824.46 84.86 -6.31
长期股权投资 82,654,920.18 0.68 68,800,535.53 0.56 21.29
投资性房地产 811,772,520.80 6.65 773,350,777.37 6.28 5.98
固定资产 146,500,475.13 1.20 150,331,708.94 1.22 -1.61
预收账款 2,743,461,018.69 22.49 4,225,097,091.73 34.31 -34.44
短期借款、一年内到期的
非流动负债、长期借款、 3,440,560,000.00 28.21 2,298,229,608.34 18.66 51.15
应付债券
应付票据 50,000,000.00 0.41 128,000,000.00 1.04 -60.56
货币资金：货币资金本报告期期末占总资产的比例较上年同期增加 96.79%，主要系年末
银行借款及发行中小企业私募债券到帐所致。
应收票据：应收票据本报告期期末占总资产的比例较上年同期减少 100%，系本报告期将
全部应收票据背书转让。
应收账款：应收帐款本报告期期末占总资产的比例较上年同期减少 75.81%，系本报告期
内子公司-天津海景实业有限公司大量收回欠款所致。
预收账款：预收账款本报告期期末占总资产的比例较上年同期减少 34.44%，系预收款项
达到收入确认条件结转收入所致。
短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券：短期借款、一年内到期的
非流动负债、长期借款、应付债券本报告期期末占总资产的比例较上年同期增加 51.15%，
系增大融资力度补充运营资金所致。
应付票据：应付票据本报告期期末占总资产的比例较上年同期减少 60.56%，系上期期末
开具的应付票据到期承兑所致。
（四） 核心竞争力分析
公司主要核心竞争力如下：
1. 资源整合能力
近年来，天房发展经过土地业务、房产项目等业务的开展，逐步拥有了城市资源配置与
整合的能力，同时国有资本的资源获得能力与资本市场的强强组合，加之与品牌以及人力资
源等战略资源的匹配，使得天房发展的资源配置整合能力得到了提升。
2. 市场营销能力
天房发展在需求分析、项目开发、产品宣传促销、客户服务、信息反馈等多个经营环节
都融入了营销意识。未来，市场营销能力仍将是公司的一项核心竞争能力，积极增强营销能
力，扩大营销网络有助于公司资产的升值，有助于公司品牌效应与信誉度的强化。
3．产品开发设计能力
天房发展的产品一直以来受到大众的欢迎，这与其产品的定位、功能以及格局和环境的
设计离不开，公司在总结历次开发经验的基础上，一直不断提高产品设计能力，保持在大众
心目中的良好产品形象。
4．品质控制能力
品质是企业品牌和楼盘品牌的生命。天房发展自 2004 年开始实行 ISO9000 质量标准管
理体系，提高了项目品质的控制能力，多个开发项目获奖。在开发的项目中，公司以产品质
量可靠、性价比高等产品优势在天津具备较好的口碑，得到了社会的一致赞誉，在产品的竞
争上具备一定的特色和相对优势。
5．成本控制能力
7
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
天房发展通过多种方式控制运营成本，并一直通过项目运作的整体环节和价值链上加强
成本管理意识，不断提高企业的成本控制能力和盈利能力。
6．风险控制能力
天房发展建立有相应的风险控制机制，并在天津市较早地完成了企业内部控制体系建
设，能够及时感知环境中的风险因素，及时应对以降低风险。另一方面，天房发展力求塑造
快速反应机制，缩短管理链条，形成企业内部健全、高效的信息沟通渠道和反馈机制，以适
应市场日趋个性化的要求。
7．人才开发能力
经过多年的拼搏与发展，公司造就了一支作战能力强、相对稳定的房地产专业队伍，这
是天房发展具备的最重要的优势之一。天房发展深刻认识到人才的重要性，非常注重人才的
引进与培养，一直致力于科学地运用各种激励方式和手段提高人才开发能力，不断提高其人
力资本价值，为企业的后续发展提供持续动力。
（五） 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内新增股权投资情况 单位：元
占被投资
被投资单位 新增投资金额 主要经营活动 公司权益 注册资本
的比例%
母公司报表口径 天津市凯泰建材经营有限公司 100,000,000.00 建筑材料销售 100 1.5 亿元
办理各项小额贷款、票据
贴现、贷款转让、贷款项
天津瑞银小额贷款有限公司 30,000,000.00 15 2 亿元
下的结算以及与小额贷款
合并报表口径 相关的咨询业务
555.6 万
天津天保物业服务有限公司 556,000.00 物业管理 10
元
小计 30,556,000.00
合计 130,556,000.00
公司对外股权投资情况无其他变化，公司主要股权投资情况详见公司主要子公司、参股
公司情况。
（1）证券投资情况
报告期内，公司未发生证券投资的情况。
（2）持有其他上市公司股权情况
公司未持有其他上市公司股权。
（3） 持有非上市金融企业股权情况
持有数量 占该公司 报告期 报告期所
最初投资金 期末账面价 会计核算
所持对象名称 股权比例 损益 有者权益 股份来源
额（元） 值（元） 科目
（股） （%） （元） 变动（元）
天津银行股份 长期股权
800,000.00 800,000.00 0.02 800,000.00 投资取得
有限公司 投资
8
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
天津瑞银小额 长期股权
30,000,000.00 30,000,000.00 15 30,000,000.00 投资取得
贷款有限公司 投资
合计 30,800,000.00 30,800,000.00 / 30,800,000.00 / /
（4） 买卖其他上市公司股份的情况
报告期内，公司无买卖其他上市公司股份的情况。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1） 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
（2） 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
公司主要控股子公司情况
1.投资收益对公司净利润影响达到 10%以上子公司情况
单位：元
主要产品
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
或服务
天 津 海 景 实 房地产 房地产
500,000,000.00 2,096,732,526.33 857,667,108.76 556,420,195.39 207,215,368.04 155,745,653.78
业有限公司 开发 开发
天津市华亨
房地产 房地产
房地产开发 800,000,000.00 2,635,344,494.17 831,833,191.62 985,785,095.21 45,666,253.13 34,784,272.95
开发 开发
有限公司
2.其他控股子公司情况
单位：元
主要产品或
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
服务
天津吉利大厦有限
房地产开发 房屋出租 66,618,000.00 96,435,485.18 72,998,128.54 1,517,439.42
公司
天津市华驰租赁有
租赁 房屋出租 3,000,000.00 15,822,511.61 1,753,736.45 -1,282.70
限公司
天津市华升物业管
物业管理 物业管理 500,000.00 11,696,444.44 3,168,697.42 881,788.37
理有限公司
天津市凯泰建材经 建筑材料与
商品流通 150,000,000.00 569,094,334.48 161,955,208.68 4,360,128.34
营有限公司 构件
天津市天房海滨建 房地产开发
房地产开发 1,200,000,000.00 1,848,459,966.90 1,295,263,694.98 13,252,385.30
设发展有限公司 及市政开发
9
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
天津市华兆房地产
房地产开发 房地产开发 800,000,000.00 1,379,036,050.29 792,832,003.74 1,359,012.39
开发有限公司
天津市天蓟房地产
房地产开发 房地产开发 350,000,000.00 396,493,614.38 342,775,224.80 -3,176,866.60
开发有限责任公司
3.参股子公司情况
单位：元
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津市华富宫大饭店
旅店 旅店、餐饮服务 100,000,440.00 144,751,542.24 64,814,488.27 -21,981,495.26
有限公司
天津市天房物业管理
物业管理 物业管理 20,000,000.00 219,148,543.20 41,565,340.15 4,097,329.20
有限公司
天津大树房地产经营
服务 房屋代理销售 1,000,000.00 2,396,882.60 474,379.98 -267,943.91
销售有限公司
天津市天房房地产销
服务 房屋代理销售 1,000,000.00 45,226,958.15 33,277,340.99 -327,436.05
售有限公司
5、 非募集资金项目情况
单位:亿元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
该项目位于河西区津淄公路以西、王兰庄村珠江道规划线北侧,
周边环境优雅，是高尚居住区的理想选择。二期凌口项目规划
建筑面积为 16.25 万平方米，其中商品房建筑面积为 4.25 万平 报告期内，完成合同销售
天房美域二期
11.87 方米，限价商品房建筑面积为 12 万平方米，计划总投资为 11.87 面积 3.02 万平方米，合同
凌口项目
亿元。报告期内，限价商品房和商品房项目主体已基本封顶， 销售金额 3.70 亿元。
商品房项目正在进行土建装修，本年度已开盘销售，一期项目
尚有少量尾盘同时销售。
该项目位于友谊北路，为商业写字搂项目，规划建筑面积 2.3
融邦大厦 1.6 万平方米，计划总投资 1.6 亿元。该项目土地置换手续正在办
理中。
该项目位于市东丽区华明新家园 03#地块。用地性质为经济适 报告期内，完成合同销售
天欣花园 4.9 用房，项目规划总建筑面积为 12.94 万平方米，投资约为 4.9 亿 面积 3.70 万平方米，合同
元。报告期内，该项目住宅及公建已全配套竣工，并完成交付。 销售金额 1.62 亿元。
该项目位于市东丽区华明新家园 06#地块。用地性质为商品房，
报告期内，完成合同销售
天欣锦园、天欣 项目规划总建筑面积为 16.42 万平方米，预计投资约为 15 亿
15 面积 0.83 万平方米，合同
颐园 元。报告期内，天欣锦园土建已竣工，正在进行配套施工。天
销售金额 0.82 亿元。
欣颐园正在进行基础施工。天欣锦园已开盘销售。
该项目位于津南区双港新家园 124#地块。用地性质为商品房，
新科园 12.9 项目规划总建筑面积为 14.27 万平方米，预计投资约为 12.9 亿
元。报告期内，该项目主体已封顶，已于年末开盘销售。
该项目位于津南区双港新家园 125#地块。用地性质为商品房，
项目规划总建筑面积为 15.27 万平方米，预计投资约为 13 亿
新盈庄园 13
元。报告期内，该项目部分高层已达到主体封顶，低密度住宅
基础齐。
10
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
该项目位于津南区双港新家园 117#－121#地块，共计五宗地
新景园（双港新 报告期内，完成合同销售
块，均为限价商品房项目。总规划建筑面积为 17.92 万平方米，
家园 117-121 限 12.62 面积 2.60 万平方米，合同
预计总投资额为 12.62 亿元。报告期内，117#、119#、120#、
价房项目） 销售金额 1.84 亿元。
121#已打桩齐，已于年中开盘销售。
该项目位于天津市东丽区程新道，项目总规模 10.7 万平方米， 报告期内，完成合同销售
翠海佳园 6.9 总投资约 6.9 亿元。报告期内，该项目已全配套竣工，正在销 面积 2.51 万平方米，合同
售中。 销售金额 2.45 亿元。
该项目位于滨海新区汉沽旅游度假区北侧，土地整理区域达
滨海新区核心区
3300 亩，可出让面积 1711 亩，预计总投资 33.5 亿元，其中土
天津汉沽河西旧
33.5 地整理投资 25.4 亿元。报告期内，完成土地出让面积 65.5 亩，
城综合开发建设
美域澜岸、美域澜苑项目已取得土地证和建设工程规划许可
项目
证。
该项目位于蓟县津蓟高速出口东侧，其四至为：东至五名山大
道，南至渔阳镇娄庄子村，西至津蓟高速公路，北至人民西大
街。总建筑规模 39.37 万平方米，其中商业金融业建筑规模 10.21
美域新城 16.86
万平方米；居住用建筑规模 29.16 万平方米。该项目由控股子
公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司开发建设，公司占
60%股份。报告期内，已开始打桩。
该项目是海河开发六大节点的水上运动世界，位于光华桥河西
一侧海河与南北大街之间，项目由天房发展与北京首都开发股
份有限公司各占 50%股份的天津海景实业有限公司开发建设。
目前，A 地块中的 A2 写字楼已竣工开盘销售。BCDE 四个地 报告期内，完成合同销售
天津湾 79.29 块的计划投资总额为 79.29 亿元，其中 B 地块的规划建筑面积 面积 1.79 万平方米，合同
为 19.83 万平方米，C 地块规划建筑面积为 32.99 万平方米，D 销售金额 3.24 亿元。
地块规划建筑面积为 44.52 万平方米，E 地块的规划建筑面积
为 1.80 万平方米。目前 B 地块住宅基本售罄，C 地块住宅正在
进行主体施工。
该项目位于西青区大寺新家园，共七宗地块，占地面积 100.6
万平方米，规划总建筑面积约 120 万平方米，建房总套数约为
2.2 万套。公司于 2011 年 4 月与天津市保障住房建设投资有限
大寺新家园公共 公司签署了天津市公共租赁住房委托开发合同，受托开发西青
租赁住房项目 区大寺新家园公共租赁住房项目 7 宗地块（A-G），共计七份合
同，分别按项目规划地块编号签订。由保障住房建设公司（甲
方）委托公司（乙方）对项目建设组织实施进行全过程管理。
报告期内，全部七个地块楼栋主体接近封顶。
合计 208.44 /
三、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
2013 年，房地产市场调控仍将延续，持续限购，差别化信贷及税收政策愈加深化，保
障房建设力度仍将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将保持长期
的态势。针对 2012 年末商品房价格有所上涨的情况，2013 年 2 月 20 号，国务院常务会议
研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施
（下简称"国五条"）。"国五条"包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并
11
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
确定扩大个人住房房产税试点范围;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规
划建设;加强市场监管等五项措施。由此可见，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，
不排除出台更严厉措施的可能性。同时，国家统计局数据显示，2012 年末，全国商品房待
售面积 3.65 亿万平方米，比 2011 年末增加 27%，预计 2013 年房地产市场仍存在较大的压
力。
不过，随着城镇化进程的推进，有助于促使房地产行业与地区经济社会发展和百姓需求
相适应，为房地产行业创造了新的发展空间，同时天津市城建工作会议提出要加大保障房供
应，确保建成 650 万平方米保障房，预计未来一段时期内保障房建设力度仍将不断加强，是
房地产行业发展的重要方向之一。同时，天津市地区生产总值的增长速度继续保持在国内首
位，也为区域内房地产企业的发展带来了一定的市场空间。
（二）公司发展战略
根据公司已制定的发展战略，公司的愿景为："成为中国最具影响力的房地产开发企业
之一"，企业使命为："以人为本，以高度社会责任感铸造高品质生活空间"。公司秉承"和谐
天房 责任地产"的理念，确立的战略定位为：以"扎实推进、步步为营、苦练内功、增强实
力、稳固核心、适度扩张"为原则，实施"6421"工程，成为环渤海房地产龙头企业之一，具
体为："加强两大运营，夯实四大能力，实施六大战略，即加强品牌运营与资本运营，以强
势品牌力为主导，以高效执行力为基础，以持续创新力为发展，以提升风险控制力为保障，
实施品牌文化战略、人力资本战略、技术创新战略、资本运营战略、流程再造战略和战略联
盟战略，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力的房地产开发龙头企业之一。
（三） 经营计划
2013 年公司主要计划指标为:全年施工面积 265.94 万平方米，主营业务收入 16.11 亿元。
（四）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司目前的资金状况能够满足现有业务需要。公司每年根据业务发展需要安排资金计
划，如出现融资需求，公司将严格依照法律法规约定的程序履行必要的审批和公告程序。
2013 年度，公司计划总支出为 52.04 亿元，其中土地开发投资 11.35 亿元，工程支出 16.28
亿元，偿还贷款 16.15 亿元，其他支出 8.26 亿元。
（五）可能面对的风险
（1）行业政策风险
在 2010 年、2011 年一系列调控政策出台后，首付比例提高，限购等政策极大抑制了房
地产市场的扩张速度。2013 年，国家再次强调坚持房地产调控政策不动摇，新的"国五条"
国务院常务工作会议明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购
措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。这些情况表明，不排除国家出台新的调控政策
的可能，企业经营发展的宏观环境值得企业密切关注。
（2）行业竞争风险
近年来，天津市和滨海新区的经济总量增速一直位于全国前列，城市开发的力度不断加
大使得天津市房地产市场显现出巨大发展潜力。这使得众多国内知名房地产开发企业纷纷到
天津投资项目，致使竞争越来越激烈，这将对公司在本地的开发形成竞争压力。对此公司将
发挥丰富的本地开发经验等优势，通过准确的项目定位、高质量的产品、丰富的营销方式和
不断创新的管理水平形成自身的核心竞争力，化解行业竞争的影响。
（3）日常运营风险
12
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2012 年年度报告摘要
在国家宏观调控持续的背景下，房地产企业的生存环境趋紧，这就要求公司更加关注产
品创新、成本控制、资金运营以及日常管理等环节，以求深挖内部潜力，保证公司的项目建
设开发顺利实施。公司将通过研究市场发展趋势，紧跟政策导向，通过积极参与保障房和城
镇化建设等手段，提高品牌项目的市场竞争力、优化资源配置、加强内控管理以提高自身的
抗风险能力和竞争实力。
（4）单一区域开发风险
目前公司所有开发项目均在天津市，没有异地开发项目，存在市场单一风险。公司能够
充分利用熟悉本地市场的优势，在做好现有项目的基础上保证公司业绩稳步增长，这是公司
一大发展优势，但公司同时也在面向环渤海区域市场寻求适合公司发展的项目，力争从地域
的广度和产品的多样化领域探索新的发展机遇，拓展多层次的市场。
（5）财务风险
房地产行业有"开发投资大、开发周期长"的特点，开发资金主要依赖于融资和销售回款，
资产负债率与其他行业相比较高。在当前货币政策较为紧张，国家对房地产行业进行宏观调
控的背景下，融资和销售回款对公司正常运转影响程度尤其明显。对此公司将进一步提高财
务风险的控制力度，不断改善销售回款率，与银行保持良好的合作关系，同时积极寻求多种
融资渠道，使资产负债率保持在合理水平，有效控制财务风险的发生。
四、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
（一）董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
（二）董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
（三）董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
五、利润分配或资本公积金转增预案
（一）现金分红政策的制定、执行或调整情况
报告期内，公司根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》
和天津证监局《关于推动辖区上市公司落实现金分红有关工作的通知》要求，对公司章程中
涉及现金分红政策的条款进行修改。此次修改进一步明确了公司的分红政策，《公司章程》
修改的议案已经 2012 年第一次临时股东大会审议通过。具体调整内容详见 2012 年第一次临
时股东大会文件。报告期内，公司严格执行《公司章程》规定的现金分红政策实施利润分配。
报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详细披
露原因以及未分配利润的用途和使用计划
不适用
13