天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
股票代码：600322 股票简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
TIANJIN REALTY DEVELOPMENT（GROUP）CO.,LTD.
（天津市和平区常德道80号）
公 开 发 行 2015年 公 司 债 券
募集说明书摘要
（面向合格投资者）
（封卷稿）
主承销商
（北京市朝阳区建国路81号华贸中心1号写字楼22层）
签署日期：2015 年 月 日
1
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
声明
本募集说明书摘要全部内容遵循《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和
国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》、《公开发行证券的公司信息披露内
容与格式准则第23号——公开发行公司债券募集说明书（2015年修订）》及其它
现行法律、法规的规定，以及中国证监会对本次债券的核准，并结合发行人的实
际情况编制。
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺，截至本募集说明书摘要封面
载明日期，本募集说明书摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其
真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证
募集说明书中财务会计报告真实、准确、完整。
主承销商已对募集说明书及其摘要进行了核查，确认不存在虚假记载、误导
性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。主承
销商承诺募集说明书及其摘要因存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使
投资者在证券交易中遭受损失的，与发行人承担连带赔偿责任，但是能够证明自
己没有过错的除外；募集说明书及其摘要存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，且公司债券未能按时兑付本息的，主承销商承诺负责组织募集说明书约定的
相应还本付息安排。
受托管理人承诺严格按照相关监管机构及自律组织的规定、募集说明书及受
托管理协议等文件的约定，履行相关职责。发行人的相关信息披露文件存在虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏，致使债券持有人遭受损失的，或者公司债券出
现违约情形或违约风险的，受托管理人承诺及时通过召开债券持有人会议等方式
征集债券持有人的意见，并以自己名义代表债券持有人主张权利，包括但不限于
与发行人、增信机构、承销机构及其他责任主体进行谈判，提起民事诉讼或申请
仲裁，参与重组或者破产的法律程序等，有效维护债券持有人合法权益。受托管
理人承诺，在受托管理期间因其拒不履行、迟延履行或者其他未按照相关规定、
约定及受托管理人声明履行职责的行为，给债券持有人造成损失的，将承担相应
2
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
的法律责任。
凡欲认购本次债券的投资者，请认真阅读募集说明书及有关的信息披露文
件，进行独立投资判断并自行承担相关风险。证券监督管理机构及其他政府部门
对本次发行所作的任何决定，均不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼
风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。任何与之相反的声明
均属虚假不实陈述。
投资者认购或持有本次公司债券视作同意《债券受托管理协议》、《债券持有
人会议规则》及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理
人等主体权利义务的相关约定。
除本公司董事会和主承销商外，没有委托或授权任何其他人或实体提供未在
募集说明书中列载的信息和对募集说明书作任何解释或者说明。
投资者若对募集说明书存在任何疑问，应咨询自己的证券经纪人、律师、专
业会计师或其他专业顾问。投资者在评价和购买本次债券时，应特别审慎地考虑
募集说明书第三节所述的各项风险因素。
除非另有说明或要求，本募集说明书摘要所用简称和相关用语与募集说明书
相同。
3
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
重大事项提示
公司提请合格投资者对公司以下事项予以特别关注：
一、本次债券评级为AA+级；本次债券上市前，公司最近一年末的净资产
为59.42亿元（截至2014年12月31日合并报表中所有者权益合计）；本次债券上
市前，公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为1.91亿元（2012年、2013
年以及2014年合并报表中归属于母公司股东的净利润平均值），最近三年平均可
分配利润足以支付本次债券一年的利息。
二、公司于2014年12月29日经2014年第二次临时股东大会审议通过，拟发
行总额不超过10亿元人民币的公司债券；本次公司债券发行申请已于2015年7月
20日获得中国证券监督管理委员会证监许可[2015]1712号文核准。
三、最近三年及一期，公司资产负债率分别为59.10%、68.28%、68.36%及
69.90%，目前高于同行业上市公司的平均水平（根据Wind资讯对132家A股房地
产上市公司（证监会行业分类）统计，最近三年及一期房地产上市公司的资产负
债率平均值分别为63.11%、62.75%、64.46%及63.03%）。若未来公司的经营环
境发生重大不利变化，负债水平不能保持在合理的范围内，则有可能出现无法
按期足额兑付本次债券本息的风险。
四、最近三年及一期，公司归属于母公司所有者的净利润分别为26,021.96
万元、14,370.44万元、16,836.32万元及3,584.57万元，公司经营业绩总体良好，
其中2013年净利润下降主要是由于房地产开发项目收入结转的周期性影响所致。
2014年，受国家房地产行业调控的影响，公司部分计划在2014年开盘的项目进
度延期，未能在2014年开盘预售，导致公司2014年销售面积、销售金额均较
2013年下降，且幅度较大。公司根据《企业会计准则》的规定和同行业公司收入
确认的惯例，在满足公司收入确认政策、于房屋交付时点确认收入，因而公司
2014年销售金额大多在2015年及之后年度确认收入，2014年销售金额的下降将
对2015年度的营业收入带来不利影响。若未来国家宏观调控政策和市场需求等
因素发生重大不利变化，公司未来经营业绩可能发生较大幅度波动，对发行人
的持续稳定发展和持续盈利能力带来一定的风险。
4
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
五、最近三年及一期，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-8,807.46
万元、-150,082.39万元、-323,637.17万元及-44,679.67万元，其中最近一年经营
活动产生的现金流量净额为负的主要原因是公司支付土地出让金所致。土地是
房地产企业生存和发展的基础。目前，全国各地均已实行土地公开出让制度，
地价支付周期缩短，加大了房地产企业进行土地储备的资金压力。如果公司经
营活动产生的现金流持续为负将可能对偿债能力产生不利影响。
六、本次债券发行结束后，公司将积极申请本次债券在上海证券交易所上
市流通。由于具体上市审批事宜需要在本次债券发行结束后方能进行，并依赖
于有关主管部门的审批或核准，具体上市进程在时间上存在不确定性。此外，
证券交易市场的交易活跃程度受到宏观经济环境、合格投资者分布、合格投资
者交易意愿等因素的影响，公司亦无法保证本次债券在交易所上市后本次债券
的持有人能够随时并足额交易其持有的债券。
七、受国家宏观经济运行状况、货币政策、国际环境变化等因素的影响，
债券市场利率存在波动。由于本次公司债券采用固定利率，在本次公司债券存
续期内，如果未来市场利率波动，可能会使合格投资者实际投资收益水平存在
一定的不确定性。
八、经鹏元资信评估有限公司评级，本公司的主体信用等级为AA，该等评
级表明发行人偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很
低，本次公司债券的信用等级为AA+，该等级表明本次债券安全性很高，违约
风险很低。但在本次债券存续期内，若因国家政策调整、市场环境发生变化等
不可控制因素影响，本公司不能如期从预期的还款来源中获得足够资金，将可
能影响本次债券的本息按期兑付。在本次债券存续期内，鹏元资信将持续关注
发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，对
发行人的信用风险进行持续跟踪。持续跟踪评级包括持续定期跟踪评级与不定
期跟踪评级，定期跟踪评级每年进行一次。债券存续期内，每年发行人公告年
报后两个月内对本次公司债券进行一次定期跟踪评级。鹏元资信将持续关注与
发行人有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。跟踪评级结果将
同时在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）和鹏元资信评估有限公司网站
（www.pyrating.cn）公告，并报送天津市房地产发展（集团）股份有限公司和监
5
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
管部门，并且在上交所网站公告披露时间不会晚于在其他交易场所、媒体或者
其他场合公开披露的时间。
九、本次债券由天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团”）提供全
额无条件不可撤销的连带责任保证担保。若不考虑为本次债券的担保，截至
2015年3月31日，天房集团为其他单位提供债务担保的余额为123.57亿元，占天
房集团2015年3月31日净资产比例为53.15%，其中为天房集团内部提供担保
123.57亿元（为发行人及其子公司提供担保74.37亿元），为天房集团外部提供担
保0元。若考虑本次债券的担保，天房集团担保余额增加10亿元，达到133.57亿
元，占天房集团2015年3月31日净资产比例为57.45%，天房集团包括本次债券在
内的累计担保余额较高。在本次债券存续期内，担保人的经营状况、资产状况
及支付能力可能发生负面变化，甚至丧失履行为本次债券承担的全额无条件不
可撤销的连带责任保证担保的能力，使本次债券面临一定的担保人无法承担担
保责任的风险。
十、债券持有人会议根据《债券持有人会议规则》所审议通过的决议，对所
有本次未偿还债券持有人（包括未出席会议、出席会议但明确表达不同意见或弃
权的债券持有人）均有同等约束力。债券持有人认购、购买或以其他合法方式取
得本次债券均视作同意并接受公司为本次债券制定的《债券持有人会议规则》并
受其约束。
6
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
目 录
声明.................................................................................................................. 2
重大事项提示 ................................................................................................... 4
第一节 发行概况 .............................................................................................. 9
一、发行人基本情况......................................................................................... 9
二、本次债券发行批准及核准情况 ................................................................... 9
三、本次债券的主要条款 ............................................................................... 10
四、本次债券发行的有关机构 ........................................................................ 12
五、认购人承诺 .............................................................................................. 14
六、发行人和中介机构利害关系 ..................................................................... 15
第二节 发行人及本次债券的资信情况............................................................ 16
一、本次债券的信用评级情况 ........................................................................ 16
二、信用评级报告的主要事项 ........................................................................ 16
三、发行人的资信情况 ................................................................................... 19
第三节 发行人基本情况 ................................................................................. 22
一、发行人概况 .............................................................................................. 22
二、发行人设立及上市、实际控制人变化及重大资产重组情况 ...................... 23
三、发行人股本结构及前十名股东持股情况 ................................................... 24
四、发行人对其他企业的重要权益投资情况 ................................................... 25
五、发行人控股股东和实际控制人的基本情况 ............................................... 27
六、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况 ........................................ 32
七、发行人主要业务....................................................................................... 38
八、发行人所在行业状况 ............................................................................... 46
八、发行人所在行业状况 ............................................................................... 47
九、发行人面临的主要竞争状况 ..................................................................... 55
十、发行人经营方针及战略 ............................................................................ 57
十一、发行人治理结构及相关机构最近三年及一期运行情况 .......................... 57
十二、发行人报告期内违法违规情况 .............................................................. 62
十三、发行人独立运营情况 ............................................................................ 62
十四、关联交易 .............................................................................................. 63
7
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
十五、报告期控股股东、实际控制人及其控制的其他企业资金占用和发行人为该
等企业提供担保情况....................................................................................... 68
十六、发行人会计核算、财务管理、风险控制、重大事项决策等内部管理制度的
建立及运行情况 .............................................................................................. 68
十七、发行人信息披露事务及投资者关系管理制度 ........................................ 68
第四节 财务会计信息 ..................................................................................... 70
一、最近三年及一期的财务报表 ..................................................................... 70
二、公司财务报告合并财务报表范围的变化情况 ............................................ 80
三、最近三年及一期重大资产购买、出售、置换情况 ..................................... 81
四、最近三年及一期的主要财务指标 .............................................................. 81
五、管理层讨论与分析 ................................................................................... 83
第五节 募集资金运用 ..................................................................................... 90
一、本次募集资金用途 ................................................................................... 90
二、本次募集资金使用计划 ............................................................................ 90
三、本次募集资金专项账户管理安排 .............................................................. 91
第六节 备查文件 ............................................................................................ 92
8
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
第一节 发行概况
一、发行人基本情况
（一）公司名称：
（中文）天津市房地产发展（集团）股份有限公司
（英文）TIANJIN REALTY DEVELOPMENT（GROUP）CO.,LTD.
（二）法定代表人：张建台
（三）住所：天津市和平区常德道80号
（四）办公地址：天津市和平区常德道80号
（五）邮政编码：300050
（六）设立日期：1993年02月25日
（七）注册资本：1,105,700,000元
（八）企业法人营业执照注册号：120000000001594
（九）股票已上市地及股票代码：
A股：上交所，代码：600322
（十）董事会秘书：杨新喆
二、本次债券发行批准及核准情况
（一）2014年12月12日，发行人召开八届五次董事会，审议通过了发行人公
开发行票面本金总额不超过10亿元人民币公司债券的相关议案，并提交发行人
2014年第二次临时股东大会审议批准。
上述董事会决议公告已在上交所网站（www.sse.com.cn）、《中国证券报》、
《上海证券报》予以披露。
（二）2014年12月29日，发行人召开2014年第二次临时股东大会，审议及批
准发行人公开发行票面本金总额不超过10亿元人民币公司债券的相关议案。
本次股东大会决议公告已在上交所网站（www.sse.com.cn）、《中国证券报》、
《上海证券报》予以披露。
9
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
（三）2015年7月20日，经中国证监会证监许可[2015]1712号文核准，发行
人获准公开发行不超过10亿元的公司债券。
根据上述核准情况，发行人将采取一次性发行方式公开发行不超过10亿元的
公司债券，自中国证监会核准本次债券发行之日起六个月内发行完毕。
三、本次债券的主要条款
债券名称：天津市房地产发展（集团）股份有限公司2015年公司债券。
发行主体：天津市房地产发展（集团）股份有限公司。
发行规模：本次债券的发行总规模为不超过10亿元，一次发行。
债券期限：本次发行的债券为5年期（3＋2年期），附第3年末发行人上调票
面利率选择权及合格投资者回售选择权。
发行人上调票面利率选择权：发行人在本次债券第3个计息年度付息日前的
第30个交易日，在中国证监会指定的信息披露媒体上发布关于是否上调本次债券
票面利率以及上调幅度的公告。若发行人未行使上调票面利率选择权，则本次债
券后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。
合格投资者回售选择权：发行人发出关于是否上调本次债券票面利率及上调
幅度的公告后，合格投资者有权选择在本次债券第3个计息年度付息日将其持有
的本次债券全部或部分按面值回售给发行人。本次债券第3个计息年度付息日即
为回售支付日，发行人将按照上交所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付
工作。发行人发出关于是否上调本次债券票面利率及上调幅度的公告之日起5个
交易日内，行使回售权的债券持有人可通过指定的交易系统进行回售申报，债券
持有人的回售申报经确认后不能撤销，相应的公司债券份额将被冻结交易；回售
申报期不进行申报的，则视为放弃回售选择权。
债券形式：实名制记账式公司债券。合格投资者认购的本次债券在债券登记
机构开立的托管账户托管记载。
票面金额：本次公司债券每一张票面金额为100元。
发行价格：本次公司债券按面值发行。
10
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
债券认购单位：合格投资者认购的债券金额为人民币1,000元的整数倍且不
少于人民币1,000元。
债券利率及其确定方式：本次债券为固定利率债券，票面利率由发行人与主
承销商通过市场情况询价协商确定。
起息日：2015年8月6日。
付息日：本次债券的付息日为2016年至2020年每年的8月6日；若合格投资者
行使回售选择权，则本次债券的付息日为2016年至2018年每年的8月6日。如遇法
定节假日或休息日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息。
兑付日：本次债券的兑付日为2020年8月6日；若合格投资者行使回售选择权，
则回售部分债券的兑付日为2018年8月6日。如遇法定及政府指定节假日或休息
日，则顺延至其后的第1个交易日，顺延期间不另计息。
还本付息方式：本次债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每
年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。还本付息将
按照债券登记机构的有关规定来统计债券持有人名单，本息支付方式及其他具体
安排按照债券登记机构的相关规定办理。
担保情况：天房集团为本次债券的还本付息出具了担保函，担保人承担保证
的方式为全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本次债券的本
金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。天房集团就本次担保不向公
司收取任何费用。
募集资金专项账户：中国银行天津西康路支行 277860064793。
信用级别：经鹏元资信评估有限公司综合评定，发行人的主体信用等级为
AA，本次债券的信用等级为AA+。
债券受托管理人：中德证券有限责任公司。
发行方式和发行对象：本次公司债券的发行方式为公开发行；发行对象为符
合法律、法规规定的合格投资者。
向公司原有股东配售安排：本次公司债券不向公司股东优先配售。
11
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
承销方式：本次债券的发行由主承销商中德证券组织承销团，采取余额包销
的方式承销。
募集资金用途：本次债券所募集资金将用于偿还金融机构借款和补充流动资
金。
拟上市交易场所：上海证券交易所。
上市安排：本次债券发行结束后，发行人将尽快向上交所提出关于本次债券
上市交易的申请。具体上市时间将另行公告。
债券受托管理人违约责任：如果债券受托管理人未按《债券受托管理协议》
履行其职责或有其他违约行为的，债券持有人有权追究债券受托管理人的违约责
任，债券受托管理人应依法赔偿债券持有人或债券发行人由此遭受的经济损失。
税务提示：根据国家有关税收法律、法规的规定，合格投资者投资本次债券
所应缴纳的税款由合格投资者承担。
四、本次债券发行的有关机构
（一）主承销商及其他承销机构：
1、主承销商：中德证券有限责任公司
住所：北京市朝阳区建国路81号华贸中心1号写字楼22层
法定代表人：侯巍
项目负责人：刘晓宁、辛志军、郭强
项目组成员：滕树形、樊佳妮
电话：010-5902 6600
传真：010-5902 6602
2、分销商：东海证券股份有限公司
住所：常州市延陵西路23号投资广场18层
法定代表人： 朱科敏
联系人：桓朝娜、阮洁琼
电话：021-20333219
12
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
传真：021-50498839
（二）发行人律师：天津嘉德恒时律师事务所
住所：天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A-1009
负责人：孟卫民
经办律师：李天力、高振雄
电话：022-8386 5255
传真：022-8386 5266
（三）会计师事务所：中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
住所：北京市东城区崇文门外大街11号新成文化大厦A座11层
负责人：张增刚
注册会计师：王会栓、苏志军
电话：010-6708 5873
传真：010-6708 4147
（四）担保人：天津房地产集团有限公司
住所：天津市河西区宾水道增9号A区A座17-19层
法定代表人：邸达
电话：022-2836 8996、2836 8599
传真：022-2836 8599
（五）信用评级机构：鹏元资信评估有限公司
住所：深圳市深南大道7008号阳光高尔夫大厦三楼
法定代表人：刘思源
联系人：杨建华、王帆
电话：010-6621 6006
传真：010-6621 2002
（六）债券受托管理人：中德证券有限责任公司
住所：北京市朝阳区建国路81号华贸中心1号写字楼22层
法定代表人：侯巍
13
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
联系人：陶臻
电话：010-5902 6653
传真：010-5902 6602
（七）收款银行
开户名：中德证券有限责任公司
开户行：中国工商银行华贸中心支行
账号：0200234529027300258
（八）募集资金专项账户开户银行
开户名：天津市房地产发展（集团）股份有限公司
开户行：中国银行天津西康路支行
账号：277860064793
（九）本次债券申请上市的交易场所：上海证券交易所
住所：上海市浦东南路528号上海证券大厦
法定代表人：黄红元
电话：021-6880 8888
传真：021-6880 4868
（十）证券登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司
住所：上海市浦东新区陆家嘴东路166号中国保险大厦3层
法定代表人：高斌
电话：021-3887 4800
传真：021-5875 4185
五、认购人承诺
购买本次债券的合格投资者（包括本次债券的初始购买人和二级市场的购买
人，下同）被视为作出以下承诺：
（一）接受募集说明书对本次债券项下权利义务的所有规定并受其约束；
（二）本次债券的发行人依有关法律、法规的规定发生合法变更，在经有关
14
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
主管部门批准后并依法就该等变更进行信息披露时，合格投资者同意并接受该等
变更；
（三）本次债券发行结束后，发行人将申请本次债券在上交所上市交易，并
由主承销商代为办理相关手续，合格投资者同意并接受这种安排。
六、发行人和中介机构利害关系
截至本募集说明书摘要签署日，发行人与所聘请的上述与本次债券发行有关
的中介机构及其负责人、高级管理人员及经办人员之间不存在直接或间接的股权
关系或其他利害关系。
15
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
第二节 发行人及本次债券的资信情况
一、本次债券的信用评级情况
经鹏元资信综合评定，发行人的主体信用等级为AA，本次债券的信用等级
为AA+。
二、信用评级报告的主要事项
（一）信用评级结论及标识所代表的涵义
鹏元资信评定发行人的主体信用等级为AA，本级别的涵义为发行人偿还债
务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
鹏元资信评定本次债券信用等级为AA+，本级别的涵义为本次债券安全性很
高，违约风险很低。
（二）有无担保的情况下评级结论的差异
鹏元资信评定天房发展主体信用等级为AA。鹏元资信认为目前公司是天津
市房地产龙头企业之一，在建、拟建和在售的房地产项目较多，未来收入较有保
障。同时鹏元资信也关注到公司房地产业务易受调控政策的影响而发生波动，未
来商品房项目销售进度存在不确定性，并且公司在建、拟建项目投入资金量较多，
刚性债务规模较大，公司承担了一定的资金和偿债压力等风险。
鹏元资信评定天房发展本次债券信用等级为AA+，该级别反映了本次债券安
全性很高，违约风险很低。本次债券由天房集团提供全额无条件不可撤销的连带
责任保证担保，对提升本次债券的信用状况有积极作用。
（三）评级报告的主要内容
1、正面
（1）房地产行业调控新政有利于行业长期稳定，公司经营环境较好。近期，
国家房地产调控政策长效机制逐步取代限购、限贷等短期调控手段，未来国家将
进一步采取长效、稳定的调控方式以保障房地产行业的长期稳定发展。公司作为
16
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
天津市房地产龙头企业之一，天津城市定位的升级为当地房地产行业的发展带来
新的机遇，长期来看天津市房地产行业仍具有较大市场空间，有利于公司未来的
发展。
（2）公司在建、拟建项目充足，收入较有保障。公司目前在建、拟建和在
售的房地产项目较多，其中天津湾、天房美域、栖塘佳苑、美塘佳苑等项目是当
地的重点房地产项目；截至 2014 年末，主要在售房地产项目的剩余可销售面积
约 168.75 万平方米，未来随着这些项目的销售，公司可获得房地产经营收入仍
较可观。
（3）公司土地资源储备较为丰富，可持续发展能力较强。2012-2014 年期间，
公司土地储备 3 宗，合计约 291,086.90 平方米，新增土地储备有效地提升了公司
的可持续发展能力。
（4）母公司提供的担保有效提升了本次债券安全性。天房集团是天津市国
资委全资子公司，经营实力强，其为本次债券提供的全额无条件不可撤销的连带
责任保证担保有效地提升了本次债券的安全性。
2、关注
（1）房地产行业短期内压力较大，公司经营业绩易受行业调控政策的影响。
伴随着国家对房地产市场调控政策的不断深入，我国房地产行业增长速度放缓，
进入 2014 年，商品住宅市场承压较重，已显下滑迹象，未来存在一定的不确定
性。房地产行业易受政策因素的影响，面临房地产行业、土地调控政策风险以及
金融政策风险，公司主要从事房地产经营与开发业务，主营业务突出，但公司经
营业绩易受国家以及天津市对房地产行业调控政策的影响。
（2）公司存在业务区域集中风险，未来商品房项目销售进度存在不确定性。
公司所有开发项目均在天津市，对单一区域市场的依赖将导致公司的经营业绩与
天津房地产市场的变化直接相关，公司存在业务区域集中风险。此外 2014 年公
司开发房地产项目力度较大，受房地产行业波动较大等因素的影响，公司未来商
品房项目销售进度存在不确定性。
（3）公司资金支出压力较大。截至 2014 年末，公司主要在建、拟建项目仍
17
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
需要投资 83.00 亿元，随着房地产项目的持续推进，公司还需投入大量建设资金，
资金支出压力较大。
（4）公司存在一定的债务偿付压力。公司资产负债率水平较高，近年来公
司有息债务大幅增加且规模较大，截至 2014 年末，有息债务规模达 85.04 亿元，
公司存在一定的刚性偿付压力。
（四）跟踪评级的有关安排
根据监管部门规定及鹏元资信跟踪评级制度，鹏元资信在初次评级结束后，
将在本次债券存续期间对发行人开展定期以及不定期跟踪评级，鹏元资信将持续
关注发行人外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，
以对受评对象的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，鹏元资信将维持评
级标准的一致性。
定期跟踪评级每年进行一次。债券存续期内，每年发行人公告年报后两个
月内对本次公司债券进行一次定期跟踪评级。届时，发行人须向鹏元资信提供
最新的财务报告及相关资料，鹏元资信将根据发行人信用状况的变化决定是否调
整信用等级。
自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论的重大事项
时，发行人应及时告知鹏元资信并提供评级所需相关资料。鹏元资信亦将持续关
注与发行人有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。鹏元资信将对
相关事项进行分析，并决定是否调整发行人信用等级。
如发行人不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料，鹏元资
信有权根据发行人公开信息进行分析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级
暂时失效或终止评级。
跟踪评级结果与跟踪评级报告将同时在上交所网站（www.sse.com.cn）和鹏
元资信网站（www.pyrating.cn）公告，并报送发行人、监管部门和交易机构等，
并且在上交所网站公告披露时间不会晚于在其他交易场所、媒体或者其他场合
公开披露的时间。
（五）其他重要事项
18
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
2013年9月17日，大公国际资信评估有限公司出具了大公报D[2013]892号《天
津市房地产发展（集团）股份有限公司2013年度公司债券信用评级报告》。经大
公国际资信评估有限公司评级评定，公司的主体信用等级为AA-。
三、发行人的资信情况
（一）公司获得主要贷款银行的授信情况、使用情况
截至2015年3月31日，发行人获得各银行的授信总额为31.85亿元，其中已使
用授信额度为25.43亿元，未使用的授信额度为6.42亿元。
（二）最近三年与主要客户发生业务往来时，是否有严重违约情况
最近三年发行人在与主要客户的业务往来中，未发生严重违约情况。
（三）最近三年发行的债券、其他债务融资工具以及偿还情况
1、最近三年发行的债券以及偿还情况
2014年4月25日，公司发行了规模为12亿元人民币的天津市房地产发展（集
团）股份有限公司2013年公司债券（13天房债），期限为7年（5+2年期），票面
利率为8.90%，到期日为2021年4月25日。截至本募集说明书摘要签署日，该公司
债券尚未到期兑付。
2、最近三年其他债务融资工具的情况
天房发展最近三年并未发行私募债、短期融资券、中期票据等其他债务融资
工具。
（四）本次债券发行后的累计公司债券余额及其占发行人最近一期末经审
计净资产的比例
本次债券经中国证监会核准并全部发行完毕后，发行人的累计公司债券余额
为22亿元，发行人2015年3月31日经审计的合并资产负债表中所有者权益合计数
为59.81亿元，本次债券全部发行完毕后，累计公司债券余额占净资产的比例为
36.78%，未超过发行人经审计净资产的40%。
（五）最近三年及一期主要财务指标
19
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
1、合并报表口径
2015 年 2014 年 2013 年 2012 年
主要财务指标
3 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率（倍） 2.76 2.54 2.04 2.40
速动比率（倍） 0.27 0.16 0.46 0.31
资产负债率（%） 69.90 68.36 68.28 59.10
归属于上市公司股东
4.18 4.15 4.04 3.98
的每股净资产（元）
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
主要财务指标 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
应收账款周转率（次） 40.48 323.60 179.19 197.92
存货周转率（次） 0.01 0.15 0.10 0.23
利息保障倍数（倍） 2.99 3.69 3.21 14.01
每股经营活动产生的
-0.40 -2.93 -1.36 -0.08
现金流量净额（元）
利息偿付率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
2、母公司报表口径
2015 年 2014 年 2013 年 2012 年
主要财务指标
3 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日 12 月 31 日
流动比率（倍） 2.06 1.50 1.07 1.23
速动比率（倍） 1.86 1.30 0.68 0.59
资产负债率（%） 56.92% 54.25 60.37 51.97
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
主要财务指标 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
应收账款周转率（次） 75.71 592.32 266.07 379.28
存货周转率（次） 0.22 1.30 0.27 0.38
利息保障倍数（倍） 3.59 1.59 1.75 8.32
每股经 营活动产生 的
-1.21 0.20 0.02 0.23
现金流量净额（元）
利息偿付率（%） 100.00 100.00 100.00 100.00
注：上述财务指标计算方法：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
资产负债率=负债合计/资产总计
应收账款周转率=营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
20
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
存货周转率=营业成本/[（期初存货余额+期末存货余额）/2]
息税前利润=利润总额+利息支出（母公司以财务费用计算）
利息保障倍数=息税前利润/利息支出（母公司以财务费用计算）
贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
利息偿付率=实际支付利息/应付利息。
21
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
第三节 发行人基本情况
一、发行人概况
中文名称：天津市房地产发展（集团）股份有限公司
英文名称：TIANJIN REALTY DEVELOPMENT（GROUP）CO.,LTD.
法定代表人：张建台
成立日期：1993年02月25日
企业法人营业执照注册号：120000000001594
组织机构代码：10306477-9
股票上市地：上海证券交易所
股票简称：天房发展
股票代码：600322
上市日期：2001年9月10日
注册资本：110,570万元
实缴资本：110,570万元
注册地址：天津市和平区常德道80号
办公地址：天津市和平区常德道80号
邮编：300050
信息披露事务负责人及其联系方式：
杨新喆、丁艳 联系电话：022-23317185
所属行业：房地产业
经营范围：房地产开发及商品房销售、自有房屋租赁、房地产信息咨询、中
22
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
介服务；商品房代理销售；房屋置换；以下限分支机构经营：物业管理；建筑设
计、咨询；金属材料、建筑材料批发；工程项目管理及咨询服务（以上经营范围
涉及行业许可的凭许可证件在有效期内经营，国家有专项专营规定的按规定办
理）。
二、发行人设立及上市、实际控制人变化及重大资产重组情况
（一）公司设立及上市情况
天房发展前身为 1981 年由天津市政府住宅统一建设办公室改建而成的天津
市建设开发公司,1988 年组建为天津市房地产开发经营集团。1992 年，经天津市
经济体制改革委员会津体委字[1992]33 号文批准，并经中国人民银行天津市分行
津银金[1992]479 号文批准，天津市房地产开发经营集团整体改制，同时发行募
集法人股和内部职工股，以定向募集方式成立股份有限公司。其中，天津市房地
产开发经营集团整体改制投入股份公司，该次股份制改制进入的资产包括天津市
房地产开发经营集团本部和与其统一核算的第一承包工程公司、第二承包工程公
司、房产经营公司、建筑材料设备经营公司、设计研究所以及实行独立核算的实
业公司的经营性净资产，经天津市国有资产管理局津国资商[1992]17 号确认，其
评估后净资产为 377,414,835.68 元，以 1：1 的折股比例形成国家股 377,414,835
股，余额 0.68 元转为公司资本公积金；同时经中国人民银行天津市分行津银金
（1992）479 号文批准,以 1：1.6 的比例溢价发行定向募集法人股和内部职工股，
每股面值 1 元，发行价格为 1.6 元，分别形成 102,437,000 股募集法人股和
147,563,000 股内部职工股，超过面值部分 15,000 万元转为公司资本公积金。
1993 年 2 月，公司在天津市工商行政管理局正式注册成立,注册资本
62,741.4835 万元,总股本 627,414,835 股,工商注册号 10306477 号。股份公司成
立的同时，原天津市房地产开发经营集团随之注销1，其全部资产负债和权利义
务关系由股份公司承继。
根据中国证监会“证监发行字[2001]50 号”《关于核准天津市房地产发展（集
1
为了进一步理顺和明确发行人国有资产的产权关系，经中共天津市委员会、天津市人民政府津党[1998]9
号文批准成立了天房集团，代表天津市国有资产管理局持有并享有股份公司国家股权益，行使出资者权
利。
23
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
团）股份有限公司公开发行股票的通知》，公司首次公开发行的社会公众股于 2001
年 9 月 10 日在上海证券交易所上市（股票名称：天房发展；股票代码：600322）。
（二）发行人实际控制人变化情况
最近三年，公司控股股东均为天房集团，实际控制人均为天津市国资委，未
发生过变化。
（三）发行人重大资产重组情况
最近三年，公司没有发生中国证监会《上市公司重大资产管理办法》所列明
的重大资产重组情况。
三、发行人股本结构及前十名股东持股情况
（一）发行人股本结构
截至2015年3月31日，公司总股本为1,105,700,000股，股本结构如下：
股份类别 数量（股） 占总股本比例（%）
一、有限售条件的流通股份 - -
其中：国家持股股份 - -
二、无限售条件的流通股份 1,105,700,000 100.00
其中：A 股 1,105,700,000 100.00
股份总数 1,105,700,000 100.00
（二）前十名股东持股情况
截至2015年3月31日，发行人前十名股东持股情况如下：
股东名称 股东性质 持股比例（%） 持股总数（股)
天房集团 国有法人 25.11 277,661,690
上海锦江国际投资管理有限公司 国有法人 1.81 20,000,000
泰康人寿保险股份有限公司－分红
未知 1.54 16,993,929
－个人分红－019L－FH002 沪
深圳市津房物业发展有限公司 国有法人 1.14 12,628,002
华泰证券股份有限公司 未知 0.70 7,690,981
泰康人寿保险股份有限公司－万能
未知 0.54 5,999,930
－个险万能
24
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
谢海标 未知 0.46 5,044,254
曹慧利 未知 0.42 4,661,902
张小霞 未知 0.37 4,036,211
泰康资产管理有限责任公司－开泰
未知 0.36 3,999,977
－稳健增值投资产品
四、发行人对其他企业的重要权益投资情况
截至2015年3月31日，发行人一级控股子公司共11家，参股公司4家，具体情
况如下：
序 子公司 业务性 持股比
注册地 注册资本（元） 主营业务
号 名称 质 例（%）
天津市和平区南京 12,000,000（美 房地产 房地产开发建设销售、物业
1 吉利大厦 75.00
路 元） 开发 管理、餐饮、装修
天津河北区江都路 场地租赁、餐饮、娱乐、室
2 华驰公司 3,000,000.00 租赁 90.00
鹤山里 3 号 内装修等
天津市河西区台儿 房地产 房地产开发及商品房销售、
3 海景公司 500,000,000.00 50.00
庄南路 118 号 411 开发 企业投资咨询服务
南开区欣苑路欣苑 物业管 物业管理,房屋租赁,家政服
4 华升公司 3,000,000.00 100.00
大厦游泳馆二楼 理 务等
建筑材料与构件、基础材
天津市和平区常德 商品流
5 凯泰公司 150,000,000.00 100.00 料、化工产品、轻工材料、
道 80 号 通
建筑机械等
房地产开发及商品房销售、
天津市汉沽区文化 房地产
6 海滨公司 1,200,000,000.00 100.00 市政基础设施的建设与经
街 146 号 开发
营、咨询服务等
天津市津南区双港 房地产
7 华亨公司 800,000,000.00 100.00 房地产开发、商品房销售
镇久隆街 168 号 开发
天津市东丽区华明
房地产
8 华兆公司 经济功能区 13 号楼 1,300,000,000.00 61.54 房地产开发、商品房销售
开发
202
天津专用汽车产业 房地产 房地产开发及商品房销售、
9 天蓟公司 350,000,000.00 60.00
园盘龙山路 2 号 开发 自有房屋租赁等
天津市河西区洞庭
房地产开发；商品房销售；
路 20 号陈塘科技商 房地产
10 华塘公司 500,000,000.00 100.00 自有房屋租赁；工程准备服
务区服务中心 开发
务；市政道路工程建筑
318-8 号房间
天津市北辰区北仓 房地产开发；商品房销售；
房地产
11 华景公司 镇延吉道北仓镇政 196,080,000.00 51.00 自有房屋租赁；工程施工准
开发
府内 备服务；市政道路工程施工
25
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
序 子公司 业务性 持股比
注册地 注册资本（元） 主营业务
号 名称 质 例（%）
酒店经营管理、演出场所经
营、摄影、仓储、存车、洗
染、清洁服务、出租写字间、
酒店管理咨询服务、劳务服
酒店经
务、中水洗车、花卉租赁。
天津市和平区南市 营管
12 华富宫 100,000,000.00 46.33 商业、物资供销业批发兼零
旅馆街 理；餐
售；预包装食品零售。以下
饮服务
限分支经营：台球、理发、
歌舞厅、物业管理、旅客住
宿、复印影印打印、餐饮经
营管理、餐饮服务。
物业管理；家政服务；水暖
维修；日用百货、五金建材
物业管
的批发及零售；经济信息咨
理、家
河西区平山道16号 询服务（不含中介服务）；
13 天房物业 20,000,000 政服 31.89
增6号 房屋出租；供热（以上范围
务、水
内国家有专营专项规定的
暖维修
按规定办理）；限分支机构
经营：机动车停车服务
天津市和平区大理 服务：商品房销售代理、房
14 大树公司 1,000,000 服务业 40.00
道34号 地产信息咨询
房屋销售、代理、房地产项
南开区万德庄大道
15 天房销售 1,000,000 服务业 45.00 目策划；房屋中介服务、物
万德花园1-5-701
业管理、自有房屋租赁
发行人子公司及参股公司最近一年的主要财务数据如下表：
单位：元
总资产 净资产 负债
序 营业收入 净利润
公司名称 （2014 年 12 月 （2014 年 12 月 （2014 年 12 月
号 （2014 年度） （2014 年度）
31 日） 31 日） 31 日）
1 吉利大厦 105,625,557.30 78,080,276.35 27,545,280.95 43,777,839.65 7,631,955.69
2 华驰公司 16,028,563.36 1,660,696.19 14,367,867.17 3,965,180.00 -88,050.70
3 海景公司 2,318,394,283.68 1,211,876,115.55 1,106,518,168.13 901,322,227.71 279,763,745.82
4 华升公司 13,941,074.22 4,151,258.93 9,789,815.29 17,972,960.43 -3,779,550.13
5 凯泰公司 917,071,560.37 168,404,561.45 748,666,998.92 46,963,306.76 2,191,155.17
6 海滨公司 2,075,766,973.04 1,355,026,164.49 720,740,808.55 12,134,473.00 -6,671,423.20
7 华亨公司 4,357,261,129.04 795,719,442.97 3,561,541,686.07 505,666.96 -20,249,473.73
8 华兆公司 2,197,643,781.62 1,278,142,498.48 3,561,541,686.07 522,617.10 -7,847,271.85
26
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
9 天蓟公司 714,658,375.41 330,273,623.54 384,384,751.87 0.00 -6,463,678.69
10 华塘公司 2,114,680,615.79 500,183,490.30 1,614,497,125.49 0.00 -29,541.80
11 华景公司 3,522,947,762.91 193,896,344.22 3,329,051,418.69 0.00 -2,183,655.78
12 华富宫 135,182,361.22 39,945,225.15 95,237,136.07 21,054,982.33 -15,034,800.19
13 天房物业 268,311,078.39 36,219,098.53 217,154,469.84 122,596,323.49 2,066,418.80
14 大树公司 2,555,794.29 692,519.70 1,863,274.59 5,484,574.14 537,657.80
15 天房销售 50,701,062.19 44,455,001.60 6,246,060.59 13,321,470.40 1,994,069.43
发行人子公司及参股公司最近一期的主要财务数据如下表：
总资产 净资产 负债 营业收入 净利润
序
公司名称 （2015 年 3 月 （2015 年 3 月 （2015 年 3 月 （2015 年一 （2015 一季
号
31 日） 31 日） 31 日） 季度） 度）
1 吉利大厦 103,408,219.67 77,517,386.93 25,890,832.74 8,155,560.74 -562,889.42
2 华驰公司 15,917,623.23 1,597,284.80 14,320,338.43 1,029,480.00 -63,411.39
3 海景公司 2,506,683,779.30 1,218,435,188.25 1,288,248,591.05 37,461,375.50 6,559,072.70
4 华升公司 11,174,575.64 1,430,329.06 9,744,246.58 3,860,208.33 -2,720,929.87
5 凯泰公司 644,025,433.60 168,795,386.53 475,230,047.07 11,338,435.14 390,825.08
6 海滨公司 2,070,725,325.45 1,353,495,866.95 717,229,458.50 104,978.00 -1,530,297.54
7 华亨公司 4,685,363,564.63 793,107,531.88 3,892,256,032.75 11,580.00 -2,611,911.09
8 华兆公司 2,113,572,471.61 1,261,340,410.40 852,232,061.21 61,566,748.00 -16,802,088.08
9 天蓟公司 755,696,411.56 329,213,308.19 426,483,103.37 - -1,060,315.35
10 华塘公司 2,362,193,210.13 498,587,675.87 1,863,605,534.26 - -1,595,814.43
11 华景公司 3,771,151,190.03 193,918,411.75 3,577,232,778.28 - 22,067.53
12 华富宫 133,848,478.50 35,237,082.95 98,611,395.55 5,028,493.77 -4,708,142.20
13 天房物业 255,303,900.31 57,957,064.70 197,346,835.61 23,774,886.45 -10,651,841.33
14 大树公司 2,989,735.45 690,784.04 2,298,951.41 2,401,905.60 -5,796.91
15 天房销售 50,995,321.39 44,465,889.32 6,529,432.07 2,514,464.51 8,353.60
注：除参股公司外，上表中纳入发行人合并报表范围的子公司主要财务数据为内部抵销
前各子公司数据；
除参股公司外，上表中纳入发行人合并报表范围内的子公司 2014 年主要财务数据已经
审计，2015 年第一季度主要财务数据未经审计。
五、发行人控股股东和实际控制人的基本情况
（一）发行人控股股东情况介绍
27
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
截至2015年3月31日，天房集团直接持有发行人277,661,690股，占发行人股
本总额的25.11%，为发行人控股股东。其有关情况如下：
1、天房集团概况
公司名称：天津房地产集团有限公司
法定代表人：邸达
成立日期：1999年7月6日
注册资本：20.00亿元
经营范围：国家授权资产投资、控股；房地产开发、销售；建筑设计；工程
承包；工程监理；物业经营及管理；建筑材料、设备的批发、零售；仓储；装饰
装修；基础设施工程管理服务；建筑工程技术咨询、服务；房产交易中介服务；
房屋租赁；房地产信息咨询服务；建筑智能化工程；因特网信息服务（限分支机
构经营）（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件在有效期内经营，国家有专
项专营规定的按规定办理）。
截至2015年3月31日，除天房发展外，天房集团的其他子公司情况如下：
序 实收资本 持股比
名称 注册地址 业务性质
号 （万元） 例（%）
天津市和平区南市旅馆 物业管理、家政服务、水
1 天房物业 2,000.00 100.00
街 暖维修
天津市和平区南市旅馆 酒店经营管理；餐饮服
2 华富宫 10,000.00 100.00
街 务
天津市天政基础设 天津市南开区红旗南路 对基础设施、建筑工程
3 30,000.00 100.00
施建设有限公司 251 号 投资
基础设施、房地产项目
天津市政通建设发 天津市武清开发区福源
4 投资、建设、经营、管 76,000.00 100.00
展有限公司 道北侧
理、咨询、服务
工程准备、市政基础设
天津市天港建设开 天津市大港区大港宾馆
5 施的建设与经营、物业 34,882.23 100.00
发有限公司 北五楼 B 区一层
管理
天津宝天建设开发 天津市宝坻区大吴路 4 荒地、闲置土地复垦、
6 14,763.33 93.23
有限公司 号 整理
28
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
天津市团泊湖投资 静海县团泊大桥收费站 对企业项目投资与资产
7 151,934.58 36.64
发展有限公司 南侧津团路东侧 管理房地产开发
天津潮白湖投资发 天津市宝坻区黄庄乡政 对企业进行投资与资产
8 199,678.26 49.73
展有限公司 府东侧 管理；土地开垦、整理
天津天房置地有限 河西区宾水道增 9 号 A 保障性住房、新农村改
9 30,000.00 100.00
责任公司 区 A 座 1908 室 造等用地整理
天津天房投资有限 和平区西康路 72-74 投资及管理、咨询
10 46,000.00 100.00
公司 号云翔大厦 23 层 K 室 服务
天津市嘉恒置业发 南开区红旗路 192 号赢 建筑材料、装饰装修材
11 700.00 70.00
展有限公司 寰大厦五层 料经营；自有房屋出租
天津空港二手车交易市
天津天滨港湾建设 港湾疏浚、围海造陆、
12 场经纪经营区 C 区 1 幢 3,000.00 100.00
工程有限公司 船舶制造；二手车交易
4门
天津天房津滨新城 天津市汉沽区文化街北 进行投资及管理、 咨询
13 55,219.84 100.00
投资有限公司 侧后坨里 25-5-201 服务
对房地产行业、城市基
天津润丰投资管理 天津空港物流加工区西
14 础设施建设行业进行投 62,118.00 100.00
有限公司 三道 166 号 A3-236
资
天津保障性住房投 天津华苑产业区海泰发 受托管理股权投资基
15 资基金管理有限责 展六道 6 号海泰绿色产 金，从事投融资管理及 910.47 72.73
任公司 业基地 A 座 502-50 相关咨询服务
天津市天泰置业发 天津市和平区浙江路 1 房地产开发；旅游项目
16 75,000.00 75.00
展有限公司 号 开发
天津生态城天城置 天津生态城汉北路 7 号 房地产开发、商品房销
17 10,000.00 32.78
业有限公司 增 44 号 售、物业服务
建筑材料、机械设备、
天津天房建材有限 天津市武清区下朱庄街 装饰装修材料、石材、
18 20,000.00 100.00
公司 杨北公路北 16 号 电梯、中央空调机组批
发兼零售
天津天房建设工程 天津市滨海新区塘沽河 工程施工、安装、建筑、
19 11,200.00 70.00
有限公司 北路 2883 号 劳务服务
餐饮、红酒吧、泳池、
天津市天谊经营管 天津市河西区马场道
20 SPA、会议、娱乐、健 800.00 100.00
理有限公司 188 号
身、自有投资、出租
工程设计、施工；工程
天津天房鼎信建设 河西区宾水道增 9 号 A
21 招投标代理；土石方工 20,000.00 100.00
发展有限公司 区 A 座 1609-1611
程
秦皇岛市北戴河合 投资管理、酒店管理；
秦皇岛市北戴河区海宁
22 惠投资管理有限公 物业管理；室内外装饰 1000.00 100.00
路 94 号
司 工程
29
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
房地产开发经营、物业
烟台市津房置业有 烟台市牟平区新区大街
23 管理、建筑材料与设备 1,200.00 40.00
限公司 306 号
销售
华苑产业区兰苑路 3 号
天津市天房科技发 技术开发、咨询、服务、
24 华苑标准科技厂房 201 9,517.83 69.98
展有限公司 转让
号
房地产业、市政基础配
天津天房北海投资 静海县静海北环工业园
25 套设施业进行投资与资 70,000.00 100.00
有限公司 区 A 区东兴北道 1 号
产管理
房地产开发、销售、 信
息咨询；物业管理；广
天津天华置业有限 北辰区京津公路东（天 告 业 务 ； 环 境 绿 化 工
26 9,000.00 100.00
公司 穆镇政府老院 435 室） 程 、建筑工程施工及技
术咨询；建筑材料及设
备批发零售
资产管理，投资管理，
天津天房融华资产 武清开发区福源道 18
27 企业管理咨询，财务咨 9,500.00 95.00
管理有限公司 号 516-58（集中办公区）
询
进出口贸易；投资管理；
天房商业(天津)有 河西区宾水道增 9 号 A
28 企业管理咨询；信息咨 100,000.00 100.00
限公司 区 A 座 19-1929
询
武清开发区福源道 18 投资管理，投资咨询；
天津天房融汇投资
29 号 516-50（集中办公 企业管理咨询，商务信 500.00 50.00
管理有限公司
区） 息咨询
东疆保税港区洛阳道
瑞丰(天津)融资租
30 601 号（海丰物流园十 资产融资租赁 15,338.76 74.99
赁有限公司
号仓库 1 单元-51）
信息收集、服务；进出
31 天房集团（新加坡） - 4.69 元 100.00
口贸易
基础设施、房地产项目
海南省三亚市海棠湾镇
三亚新天房投资发 投资、建设、经营、管
32 海棠北路 128 号洲际酒 5,000.00 100.00
展有限公司 理、咨询服务与房地产
店 7 楼 701 房
开发
房地产开发、房地产经
营管理、房产交易、修
天津市房地产信托 天津市和平区睦南道
33 建装饰；物业管理；房 56,215.10 100.00
集团有限公司 74 号
地产业务咨询；自有房
屋租赁
天津渤海天易置业 天津市西青经济开发区 房地产开发，投资、管
34 24,500.00 70.00
股份有限公司 兴华七支路 8 号 203 室 理及咨询服务
30
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
天津天房汇都置业 天津市北辰区经济开发
35 房地产开发项目筹建 5,000.00 100.00
发展有限公司 区双辰中路西
以自有资金对房地产、
天津市嘉地置业投 天津市武清区泗村店镇 高科技、新材料领域投
36 8,326.00 51.00
资有限公司 政府西碱东路南 资及相关技术咨询服
务，房地产开发与经营
房地产开发（筹建）；
酒店、写字楼、公寓、
商业设施的销售、租赁；
天津天房天陆置业 天津市河西区宾水道环
37 物业服务；建筑设计； 20,000.00 100.00
有限公司 渤海发展中心 A-1612
房屋租赁；装饰装修；
建筑材料、建筑设备批
发兼零售
2、主要财务状况
2014年及2015年1-3月，天房集团主要财务数据如下（合并口径）：
单位：元
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日
资产总额 129,417,224,863.25 128,626,164,689.26
其中：流动资产 101,137,577,949.12 100,385,351,097.38
非流动资产 28,279,646,914.13 28,240,813,591.88
负债总额 106,168,272,045.78 106,674,253,297.33
其中：流动负债 50,635,067,876.79 52,761,145,391.82
非流动负债 55,533,204,168.99 53,913,107,905.51
所有者权益 23,248,952,817.47 21,951,911,391.93
归属于母公司所有者权益 4,827,513,382.48 4,866,686,799.27
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度
营业总收入 3,873,100,965.14 24,040,351,398.85
营业总成本 3,172,325,848.88 22,497,043,744.61
营业利润 -21,043,156.48 1,637,339,526.86
净利润 6,701,005.14 860,855,617.23
归属于母公司所有者的净利润 -39,335,699.37 -461,268,862.23
3、所持发行人股份质押情况
截至 2015 年 3 月 31 日，天房集团所持公司股份中 137,885,166 股已质押，
31
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
占其所持发行人股本总额的 49.66%。除上述情形外，其所持发行人股份不存在
质押或其他争议情形。
（二）发行人实际控制人
截至 2015 年 3 月 31 日，公司实际控制人为天津市国资委。
公司与实际控制人之间的产权及控制关系图如下：
天津市国资委
100%
天房集团
25.11%
天房发展
六、发行人董事、监事和高级管理人员的基本情况
（一）现任董事、监事和高级管理人员基本情况
出生
姓 名 职 务 性别 任职起止
年份
张建台 董事长 男 1955 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
毛铁 董事、总经理 男 1959 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
孙建峰 董事、副总经理 男 1963 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
杨宾 董事、总工程师 男 1965 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
王子惠 董事、副总经理 男 1960 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
杨新喆 董事、董事会秘书 男 1973 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
金正桥 董事 男 1966 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
注
武静 董事 女 1959 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
柴强 独立董事 男 1961 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
侯欣一 独立董事 男 1960 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
郑志刚 独立董事 男 1970 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
刘志远 独立董事 男 1963 2014 年 09 月 12 日-2017 年 5 月 25 日
32
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
出生
姓 名 职 务 性别 任职起止
年份
王力 独立董事 男 1959 2014 年 09 月 12 日-2017 年 5 月 25 日
兰国茗 监事会主席,监事 男 1956 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
李岩 监事 男 1965 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
李越 监事 男 1960 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
李春江 职工监事 男 1961 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
金静 职工监事 男 1966 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
杨杰 副总经理 男 1967 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
纪建刚 总会计师 男 1962 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
崔耀明 总经济师 男 1956 2014 年 05 月 26 日-2017 年 5 月 25 日
注：2015 年 4 月 25 日，公司发布 2015—008 公告，公司收到董事武静女士提交的书面
辞职申请，因其已到退休年龄，故辞去公司董事职务。
（二）现任董事、监事、高级管理人员简历
张建台，董事长
张建台先生，1955 年 5 月出生，在职研究生，正高级工程师。曾任公司总
经理助理，总经济师，总经理。现任公司董事长，天房集团总经济师，中国房地
产协会副会长，天津市房地产协会会长。
毛铁，董事、总经理
毛铁先生，1959 年 12 月出生，硕士，高级工程师。曾任公司华升公司、南
门西项目部经理，公司党委副书记、纪检委书记。现任公司董事、总经理。
孙建峰，董事、副总经理
孙建峰先生，1963 年 11 月出生，硕士，正高级工程师。曾任公司一分公司
开发科科长，公司投资策划部部长。现任公司董事、副总经理。
杨宾，董事、总工程师
杨宾先生，1965 年 1 月出生，硕士，正高级工程师。曾任公司一分公司副
总工程师、总工程师。现任公司董事、总工程师。
王子惠，董事、副总经理
王子惠先生，1960 年 7 月出生，本科，高级工程师。曾任公司总经理助理
33
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
兼二分公司经理。现任公司董事、副总经理。
杨新喆，董事、董事会秘书
杨新喆先生，1973 年 3 月出生，硕士，经济师。曾任职于华融信托投资公
司，中国旅游国际信托投资公司，首创证券有限责任公司，公司证券部部长。现
任公司董事、董事会秘书，天津上市公司协会副秘书长。
金正桥，董事
金正桥先生，1966 年 3 月出生，硕士，正高级工程师，注册一级建造师。
现任天房集团副总经理，天津市天政基础设施建设有限公司董事长，天津市团泊
湖投资发展有限公司董事长，天津天房北海投资有限公司董事长，公司董事。
武静，董事
武静女士，1959 年 3 月出生，在职研究生，高级统计师。现任公司董事。
曾任天房集团副总经济师、投资管理部部长；天津市天房科技发展股份有限公司
监事会主席。
柴强，独立董事
柴强先生，1961 年 10 月出生，经济学博士，曾任中国城乡建设经济研究所
城市经济研究室副主任，建设部政策研究中心房地产与住宅研究所所长、副总经
济师。现任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长；上海新黄浦
置业股份有限公司独立董事，招商局地产控股股份有限公司独立董事，北京城建
投资发展股份有限公司独立董事；公司独立董事。
侯欣一，独立董事
侯欣一先生，1960 年 1 月出生，法学博士。曾在西北政法大学法律系从事
法律史教学与研究。现任南开大学法学院教授、博士研究生导师；天津市法学会
副会长，中国法律史学会执行会长；公司独立董事。
郑志刚，独立董事
1970 年 3 月出生,经济学博士。曾任中国人民大学财政金融学院讲师、硕士
生导师、副教授、应用金融系副主任。现任中国人民大学财政金融学院教授、博
34
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
士生导师、应用金融系主任，公司独立董事。
刘志远，独立董事
刘志远先生，1963 年 8 月出生,经济学博士,会计学教授,博士生导师。曾任
南开大学会计学系主任、公司治理中心副主任。现任南开大学商学院副院长、会
计学教授、博士生导师；上海复旦复华科技股份有限公司独立董事,深圳立讯精
密工业股份有限公司独立董事,北京尚洋环科股份有限公司独立董事和浙江中国
小商品城集团股份有限公司独立董事，兼任中国内部审计协会副会长和质量评估
委员会主任委员,全国会计研究生专业学位教育指导委员会委员,中国会计学会
理事,中国会计学会教育分会常务理事,《中国会计评论》副主编,中国对外经济
贸易会计学会学术委员会委员,天津市审计学会常务理事,天津市会计学会常务
理事,天津市无形资产研究会副会长等学术性职务，公司独立董事。
王力，独立董事
王力先生，1959 年 9 月出生,中共党员，中国社会科学院经济学博士,北京
大学经济学院博士后,中国博士后特华科研工作站执行站长,现任中国社会科学
院金融研究所和上海商业发展研究院特聘研究员,中国社科院研究生院博士生导
师,北京大学校外导师,享受国务院特殊津贴，公司独立董事。
兰国茗，监事会主席
兰国茗先生，1956 年 4 月出生,研究生,高级经济师。现任公司监事会主席,
天房集团党委副书记、董事。
李岩，监事
李岩先生，1965 年 2 月出生，本科，经济师。现任公司监事、监察审计部
部长。
李越，监事
李越先生，1960 年 8 月出生，硕士，高级工程师。曾任公司董事、副总经
理，一分公司经理、党支部书记。现任公司党委副书记、纪检委委员、书记，工
会主席、监事。
35
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
李春江，职工监事
李春江先生，1961 年 1 月出生，大专，国家二级注册建筑师、高级建筑师。
曾任公司产品研究部部长。现任公司副总工程师、总工程师办公室主任、职工监
事。
金静，职工监事
金静女士，1966 年 4 月出生，本科，高级经济师。现任公司成本管理部部
长、职工监事。
杨杰，副总经理
杨杰先生，1967 年 9 月出生，本科，工程师。曾任吉利大厦副总经理，支
援新疆任和田地区于田县常务副县长。现任公司副总经理。
纪建刚，总会计师
纪建刚先生，1962 年 2 月出生，本科，会计师，注册会计师。曾任公司财
务部部长。现任公司总会计师。
崔耀明，总经济师
崔耀明先生，1956 年 7 月出生，本科，高级工程师。曾任公司原第四分公
司副经理、经理，公司综合管理部部长、副总经济师。现任公司总经济师。
（三）现任董事、监事和高级管理人员对外兼职情况
1、董事对外兼职情况
姓 名 其他任职单位 职务 兼职单位与发行人关联关系
天房集团 总经济师 发行人控股股东
张建台 中国房地产协会 副会长 无
天津市房地产协会 会长 无
杨新喆 天津上市公司协会 副秘书长 无
天房集团 副总经理 发行人控股股东
金正桥 天津市天政基础设施建设有限公司 董事长 发行人控股股东控制的公司
天津市团泊湖投资发展有限公司 董事长 发行人控股股东控制的公司
36
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
天津天房北海投资有限公司 董事长 发行人控股股东控制的公司
2、独立董事对外任职情况
任职单位与发
姓 名 其他任职单位 职 务
行人关联关系
中国房地产估价师与房地产经纪人
副会长兼秘书长 无
学会
柴强 上海新黄浦置业股份有限公司 独立董事 无
招商局地产控股股份有限公司 独立董事 无
北京城建投资发展股份有限公司 独立董事 无
南开大学法学院 教授、博士研究生导师 无
侯欣一 天津市法学会 副会长 无
中国法律史学会 执行会长 无
教授、博士生导师、应
郑志刚 中国人民大学财政金融学院 无
用金融系主任
副院长、会计学教授、
南开大学商学院 无
博士生导师
上海复旦复华科技股份有限公司 独立董事 无
深圳立讯精密工业股份有限公司 独立董事 无
北京尚洋环科股份有限公司 独立董事 无
浙江中国小商品城集团股份有限公
独立董事 无
司
中国内部审计协会 副会长
无
质量评估委员会 主任委员
全国会计研究生专业学位教育指导
刘志远 委员 无
委员会
中国会计学会 理事 无
中国会计学会教育分会 常务理事 无
《中国会计评论》 副主编 无
中国对外经济贸易会计学会学术委
委员 无
员会
天津市审计学会 常务理事 无
天津市会计学会 常务理事 无
天津市无形资产研究会 副会长 无
中国社会科学院金融研究所 特聘研究员 无
王力
上海商业发展研究院 特聘研究员 无
37
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
中国社科院研究生院 博士生导师 无
北京大学 校外导师 无
3、监事对外兼职情况
截至 2015 年 3 月 31 日，公司监事无对外兼职情形。
4、高级管理人员对外兼职情况
截至 2015 年 3 月 31 日，公司高级管理人员除董事会秘书杨新喆兼任天津上
市公司协会副秘书长职务外，其余高级管理人员无对外兼职情形。
（四）董事、监事和高级管理人员的任职资格
公司董事、监事和高级管理人员符合法律、法规规定的任职资格，不存在不
得担任公司董事、监事和高级管理人员的法定情形，并按照《公司章程》规定的
任免程序和内部人事聘用制度聘任；已经了解上市公司规范运作有关的法律法
规，知悉作为公司董事、监事和高级管理人员的法定义务和责任，具备管理公司
的能力。
（五）持有发行人股票及债券情况
截至 2015 年 3 月 31 日，发行人董事、监事及高级管理人员持有公司股票及
债券的情况如下：
姓名 职务 持股数（股）
杨宾 董事、总工程师 8,220
王子惠 董事、副总经理 8,220
李越 监事 9,590
七、发行人主要业务
（一）发行人主要业务
公司属于房地产类上市公司，主要从事房地产的开发经营、销售与出租，是
一家以房地产开发经营为主，集建筑设计、商品房销售、物业管理、房屋出租和
咨询服务为一体的房地产综合性大型企业。公司的房地产开发项目均在天津市，
目前没有异地开发的项目及业务。
38
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
公司的经营范围为：房地产开发及商品房销售、自有房租赁、房地产信息咨
询、中介服务；商品房代理销售；房屋置换；以下限分支机构经营：物业管理；
建筑设计、咨询；金属材料、建筑材料批发；工程项目管理及咨询服务（以上经
营围涉及行业许可的凭许可证件在有效期内经营，国家有专项专营规定的按规定
办理）。
根据住建部《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级
证书的企业，不得从事房地产开发经营业务；各资质等级企业应当在规定的业务
范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。其中，一级资质的房地产
开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开
发项目；二级资质及以下的房地产开发企业可以承担建筑面积 25 万平方米以下
的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、直辖市、自治区人民政府建设行政
主管部门确定。
公司拥有一级资质，其证书编号为建开企[2001]044号。
1、房地产开发
截至2015年3月31日，公司房地产开发项目进展情况如下：
单位：亿元
项目
项目名称 项目进度
金额
该项目位于河西区津淄公路以西、王兰庄村珠江道规划线北
侧。二期凌口项目规划建筑面积为 16.25 万平方米，其中商品
天房美域二期凌口项
11.87 房建筑面积为 4.25 万平方米，限价商品房建筑面积为 12 万平
目
方米，计划总投资为 11.87 亿元。目前，项目已竣工，正在销
售中。
该项目位于友谊北路，为商业金融项目，规划建筑面积 5.21
融邦大厦 4.43 万平方米，计划总投资 4.43 亿元。目前，该项目已签署完毕
有关土地置换的补充出让合同。
该项目位于东丽区华明新家园 06#地块。用地性质为商品房，
项目规划总建筑面积为 16.42 万平方米，预计投资约为 15 亿
天欣锦园、天欣颐园 15.00
元。目前，天欣锦园已竣工，正在销售中；天欣颐园正在进行
景观施工。
该项目位于津南区双港新家园 124#地块。用地性质为商品房，
新科园 12.90
项目规划总建筑面积为 14.27 万平方米，预计投资约为 12.9 亿
39
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
元。目前，该项目已竣工，正在销售中。
该项目位于津南区双港新家园 125#地块。用地性质为商品房，
新盈庄园 13.00 项目规划总建筑面积 15.27 万平方米，预计投资约为 13 亿元。
目前，该项目已竣工，正在销售中。
该项目位于津南区双港新家园 117#－121#地块，共计五宗地
块，均为限价商品房项目。总规划建筑面积为 17.92 万平方米，
新景园 12.62
预计总投资额为 12.62 亿元。目前，该项目部分竣工，正在销
售中。
该项目位于东丽区程新道。用地性质为商品房，项目规划总建
翠海佳园 6.90 筑面积为 10.7 万平方米，预计投资约 6.9 亿元。目前，该项目
已竣工，正在销售中。
该项目位于河西区洞庭路西侧。用地性质为商品房和中小学幼
栖塘佳苑（津西陈塘 儿园用地，居住用地规划建筑面积为 5.02 万平方米，计划总
9.67
（挂）2013-029 号） 投资为 9.67 亿元。目前，该项目正在进行主体施工，正在办
理销售手续。
该项目位于河西区洞庭路西侧。用地性质为商品房，规划建筑
美塘佳苑（津西陈塘
16.68 面积 8.86 万平方米，计划总投资为 16.68 亿元。目前，该项目
（挂）2013-030 号）
正在进行主体施工。达到可销售条件。
该项目位于北辰区北辰道北侧。用地性质为商业金融业用地、
居住用地、中小学和幼儿园用地，总建筑面积约 44.7 万平方
津北辰北（挂）
64.05 米，其中住宅 36.66 万平方米（含配套用房）、商业金融 5.97
2014-049 号地块项目
万平方米、中学和幼儿园约 2 万平方米，计划总投资为 64.05
亿元。目前，该项目正在办理前期手续，待开发。
该项目位于滨海新区汉沽旅游度假区北侧，土地整理区域达
滨海新区核心区天津
3,300 亩，可出让面积 1,711 亩，预计总投资 33.5 亿元。其中，
汉沽河西旧城综合开
澜岸雅苑项目规划建筑面积 8.98 万平方米，预计总投资为 5.5
发建设项目（包含澜岸 33.50
亿元；美域澜苑项目规划建筑面积 2.3 万平方米，预计总投资
雅苑、美域澜苑两个项
为 1.35 亿元。目前，澜岸雅苑高层和美域澜苑均处于装修工
目）
程阶段，已开始销售。
该项目位于蓟县津蓟高速出口东侧。总建筑规模 39.37 万平方
米，其中商业金融业建筑规模 10.21 万平方米；居住用建筑规
美域新城 16.86 模 29.16 万平方米。该项目由控股子公司天蓟公司开发建设，
公司占 60%股份。目前，一期工程基本收尾，二期主体施工，
项目正在销售中。
该项目是海河开发六大节点的水上运动世界，位于光华桥河西
一侧海河与南北大街之间，项目由天房发展与北京首都开发股
份有限公司各占 50%股份的海景公司开发建设。BCDE 四个地
天津湾 79.29
块的计划投资总额为 79.29 亿元，其中 B 地块的规划建筑面积
为 19.83 万平方米，C 地块规划建筑面积为 32.99 万平方米，D
地块规划建筑面积为 44.52 万平方米，E 地块的规划建筑面积
40
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
为 1.80 万平方米。目前，C 地块海景文苑工程基本收尾，部
分竣工，正在销售中。D 地块正在打桩施工。其余地块已竣工。
该项目位于西青区大寺新家园，共七宗地块。由公司受天津市
大寺新家园公共租赁 委托开 保障住房建设投资有限公司委托开发建设。用地性质为公共租
住房项目 发 赁住房，规划建筑面积 120 万平方米，建房总套数 2.2 万套。
目前，该项目正在进行配套和装修施工。
2、房地产出租
吉利大厦为公司控股子公司吉利大厦持有经营，坐落于天津市南京路和滨江
道交口，总建筑面积 6.1 万平方米，目前可出租面积 4.3 万平方米，报告期合同
出租率 90%，平均日租金单价 2.5 元/平方米，合同期限 3 至 10 年。
公司其他物业为公司开发项目所建设公建、底商、车库以及部分投资性房产。
其中部分投资性房产已委托天房物业经营管理，车库主要由天津市德霖停车场有
限公司管理，其余由天津市房地产发展（集团）股份有限公司裕成分公司管理的
底商、公建等物业为 4.64 万平方米，报告期末已出租面积为 2.66 万平方米，合
同租赁金额 1,264.43 万元。
（二）发行人主要业务经营情况
经过近年来公司各项业务的良性发展，公司整体经营规模呈现出了较好的发
展势头。报告期内，公司营业收入具体情况如下：
单位：万元
2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
项 目
金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例
商品房销售 37,187.57 93.37% 304,367.17 95.68% 142,368.46 81.38% 288,895.42 89.91%
经济适用房销售 - - - - 9,036.94 5.17% 9,074.59 2.82%
建筑材料销售 1,133.84 2.85% 4,696.33 1.48% 14,263.60 8.15% 15,979.56 4.97%
房屋出租 1,120.36 2.81% 6,542.94 2.06% 6,142.07 3.51% 6,107.39 1.90%
物业管理及其他 386.02 0.97% 2,497.30 0.79% 3,132.58 5.17% 1,257.38 2.82%
营业收入合计 39,827.79 100% 318,103.74 100% 174,943.66 100% 321,314.35 100%
（三）主要业务上下游产业链情况
公司所属房地产业的产业链长、波及面广，其上游产业主要包括建筑业、建
41
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
材业（包括机械、钢铁、玻璃等）、工程设计（包括勘测测绘和设计单位）及其
他行业，下游产业则包括物业管理、住宿酒店、房地产中介租赁及其它产业。
1、向主要供应商的采购情况
报告期内，公司向前五名供应商的采购情况如下：
序
年度 名称 采购额（元） 占采购总额比例
号
1 天津市城市基础设施配套办公室 85,840,775.00 17.28%
2 北京住总集团有限责任公司 35,178,634.20 7.08%
2015 年 3 北京建工集团有限责任公司 35,403,727.00 7.13%
1-3 月 4 天津市土地管理中心 32,195,920.00 6.48%
5 天津四建建筑工程有限公司 31,560,858.00 6.35%
前五名供应商采购成本合计 220,179,914.20 44.32%
1 天津市国土资源和房屋管理局 3,305,000,000.00 68.27%
天津市房信建筑工程总承包有限公
2 197,545,783.87 4.08%
司
2014 年 3 中天建设集团有限公司 92,343,191.30 1.91%
度
4 天津市东天建筑工程有限公司 46,472,317.34 0.96%
5 天津市兴业龙祥建设工程有限公司 24,924,283.00 0.51%
前五名供应商采购成本合计 3,666,285,575.51 75.73%
1 天津市国土资源和房屋管理局 1,740,000,000.00 45.95%
天津市房信建筑工程总承包有限公
2 424,907,982.24 11.22%
司
2013 年 3 中天建设集团有限公司 208,536,736.47 5.51%
度
4 中建二局第四建筑工程有限公司 96,819,102.43 2.56%
5 天津市城市基础配套办公室 74,720,403.00 1.97%
前五名供应商采购成本合计 2,544,984,224.14 67.22%
1 中天建设集团有限公司 131,334,293.86 10.22%
天津市房信建筑工程总承包有限公
2 73,802,959.61 5.74%
司
2012 3 天津市东天建筑工程有限公司 65,337,395.00 5.08%
年度
4 中建二局第四建筑工程有限公司 60,322,588.72 4.69%
5 天津市兴业龙祥建设工程有限公司 60,314,867.01 4.69%
前五名供应商采购成本合计 391,112,104.20 30.44%
42
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
2、向前五名客户的销售情况
报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下：
年度 序号 名称 销售额（元） 占营业收入比例
1 购房客户 A 3,480,776.00 0.87%
2 购房客户 B 3,431,057.00 0.86%
2015 年 3 购房客户 C 3,344,986.00 0.84%
1-3 月 4 天津金磊建筑工程有限公司 3,323,786.21 0.83%
5 购房客户 D 3,317,704.00 0.83%
前五名客户销售收入合计 16,898,309.21 4.24%
1 天津市房信建筑工程总承包有限公司 10,059,062.35 0.32%
2 中天建设集团有限公司 8,161,723.91 0.26%
2014 3 天津市东天建筑工程有限公司 4,720,396.87 0.15%
年度 4 购房客户 A 4,713,385.00 0.15%
5 购房客户 B 4,656,368.00 0.15%
前五名客户销售收入合计 32,310,936.13 1.02%
1 天津天房建设工程有限公司 41,278,810.03 2.36%
2 中天建设集团有限公司 29,774,284.72 1.70%
2013 3 天津市房信建筑工程总承包有限公司 27,220,304.56 1.56%
年度 4 天津荣华富强贸易有限公司 14,189,418.80 0.81%
5 中建二局第四建筑工程有限公司 4,832,675.13 0.28%
前五名客户销售收入合计 117,295,493.24 6.70%
1 天房销售 52,145,103.00 1.62%
2 中铁十二局 49,683,074.00 1.55%
2012 3 中建二局第四建筑工程有限公司 24,488,537.37 0.76%
年度 4 天津特变电工变压器有限公司 24,376,724.00 0.76%
5 天津市兴业龙祥建设工程有限公司 20,546,332.49 0.64%
前五名客户销售收入合计 171,239,770.86 5.33%
注：表格中的购房客户 A、B 等是为了保护客户隐私的代用名，因此 2014 年度购房客户 A
与 2015 年 1-3 月的购房客户 A 并非同指一人。
（四）主要业务流程图
本公司主要业务的流程为：公司根据各种渠道获取土地信息，在充分市场调
查和科学项目评估基础上，通过自身优势筹集资金购买或以其他方式获取土地；
43
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
在获取土地后在充分了解市场需求基础上并按照房地产相关规定制定项目规划；
通过招标选择施工单位并根据公司成本、质量等相关管理制度对施工过程进行管
理；最后，公司完成成品房交付、售后服务等。
44
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
本公司主要服务的流程图参见下图：
获取土地信息
项目策划及市场调研
编制项目可行性研究报告
公司决策
参加土地投标或挂牌
获取土地，办理相关手续 项目研发报告
办理《国有土地使用权证》 签订/履行《土地出让合同》
委托规划设计 市政工程设计方案
报批规划设计方案
申报取得规划设计成果 办理投资计划
办理《建设用地规划许可证》
修建性详细规划方案调整
45
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
办理供热证明 签订勘察、设计合同
申报建筑设计方案
施工图设计
施工图审查
办理人防、消防、环保、大小配套、
墙改、教育手续
办理《建设工程规划许可证》
施工、监理招投标
办理《施工许可证》
开工建设 到各专业局办理煤、水、电、 进行项目其他配套 办理《商品房销售许可证》
路灯配套手续，并协助各专 设计、招标及施工
业局进行设计、施工
项目竣工验收
办理入住准许使用证
交付使用
46
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
八、发行人所在行业状况
（一）房地产行业发展现状
1、房地产投资逐年增长、商品住宅开发投资稳定波动
除 2009 年和 2012 年我国房地产投资受到国际金融危机的影响和宏观经济形
势低迷的影响外，2001-2013 年我国房地产投资每年均保持 15%以上的增长速度，
年投资完成额从 2000 年的 4,984.05 亿元上升到 2014 年的 95,036 亿元。根据国
家统计局 2015 年 2 月 26 日发布的《中华人民共和国 2014 年国民经济和社会发
展统计公报》公布的数字，2014 年全年，全国房地产开发投资 95,036 亿元，比
上年增长 10.5%。其中，住宅投资 64,352 亿元，增长 9.2%；办公楼投资 5,641
亿元，增长 21.3%；商业营业用房投资 14,356 亿元，增长 20.1%。2014 年全年
地产销售较为疲弱，2014 年 9 月 30 日以后，伴随房地产政策的放松和央行 11
月 22 日降息，房地产销售后续会有所改善，预计 2015 年房地产投资增速 9%左
右，上半年较低，下半年可能有所回升。
图：房地产及商品住宅投资增长情况
单位：亿元
100,000 35%
90,000
30%
80,000
70,000 25%
60,000 20%
50,000
40,000 15%
30,000 10%
20,000
5%
10,000
0 0%
住宅完成投资额 总完成投资额 同比增长 同比增长
数据来源：Wind 资讯
在房地产投资的构成方面，2001 年至 2012 年间，商品住宅开发投资额占房
地产开发投资的比例维持在 66%~72%之间。2008 年以前，商品住宅开发投资额
47
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
占房地产开发投资的比例总体呈逐年上升趋势。其中 2008 年、2011 年分别达到
71.9%、71.7%的较高水平，2009 年和 2012 年该比例分别出现较明显的下降，体
现了在 2008 年金融危机及 2012 年国家政策宏观调控的影响下，商品住宅开发投
资增长的波动性特征。2012 年至 2014 年间，商品住宅开发投资的比例出现大幅
下降。2014 年该比例甚至回落至 2005 年水平。
图：商品住宅投资占房地产开发投资比重
73%
72%
71%
70%
69%
68%
67%
66%
2001 2006 2010 2014
商品住宅投资占房地产开发投资比重
数据来源：Wind 资讯
2、土地需求旺盛、价格快速攀升
我国土地市场发展迅速，土地需求量旺盛，当年购置土地面积从 2001 年的
2.34 亿平方米上升为 2014 年的 3.34 亿平方米，2012 年受宏观环境影响，政府对
土地的总量控制逐渐加强，当年土地购置面积下降至 3.57 亿平方米。2014 年房
地产市场进入深度调整期，房地产开发企业土地购置面积为 3.34 亿平方米，为
近 5 年内最低水平，较上年大幅下降 13.99%。
图：购置土地面积、新开工房屋面积情况
单位：万平方米
48
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
当年购置土地面积 当年新开工房屋面积
数据来源：Wind 资讯
近年来，我国土地出让制度基本实行“招、拍、挂”以来，土地价格的决定
权交还给市场，使原本隐藏的土地价格获得释放，加之我国地少人多、18 亿亩
耕地底线不能动摇、城市拆迁难度逐步加大等因素，在商品房市场需求的支撑下，
全国土地交易平均价格呈现较大幅度的攀升。土地价格的上涨，导致房地产开发
企业土地购置费上升。
图：土地购置费用及其增速情况
单位：亿元
20,000 70%
18,000
60%
16,000
14,000 50%
12,000 40%
10,000
8,000 30%
6,000 20%
4,000
10%
2,000
0 0%
土地购置费用 土地购置费用增速
数据来源：Wind 资讯
2008 年全国土地购置费用为 5,995.60 亿元，较上年大幅增长了 23.03%。自
49
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
2009 年下半年开始，政府对土地交易市场进行严格的宏观调控。2009 年土地购
置费用为 6,023.70 亿元，涨幅为 0.47%，较 2008 年下降了 22.6 个百分点。自 2010
年开始，全国土地购置费用加速上升。随着国家在 2011 年相继出台一系列政策
法规，房地产土地交易市场大幅降温，土地交易价格随之回落。2011 年土地购
置费用为 11,527.25 亿元，涨幅较 2010 年的 66.01%下降为 15.27%，降幅达到 50.7
个百分点。这也是国家对房地产行业进行宏观调控在土地市场上的必然反应。
2012 年，全国土地购置费用为 12,100.15 亿元，涨幅回落至 4.97%。2013 年，全
国土地购置费用为 13,501.73 亿元，涨幅回升至 11.58%。2014 年，全国土地购置
费用高达 17,458.53 亿元，涨幅升至 29.31%。
3、房屋竣工面积与商品房销售面积同步增长、增速上下波动
在我国城市化进程加快、收入增加和消费结构升级等因素推动下，近年来全
国房屋竣工面积与商品房销售面积总体呈现上升态势。2004 年以前，竣工面积
始终大于销售面积，而自 2005 年以后，销售面积的增长速度快于竣工面积，显
示出房地产市场的旺盛需求。
图：商品房竣工及销售面积情况
单位：万平方米
数据来源：Wind 资讯
2007 年第 4 季度以来，受“二套房房贷政策”的影响，房地产销售速度明
50
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
显放缓。2008 年，全国商品房竣工面积 66,544.80 万平方米，销售面积 65,969.83
万平方米，商品房销售出现自 1999 年以来的首次下降。2009 年，受刺激政策作
用，我国宏观经济开始复苏，房地产行业相应出现回暖。2009 年全国商品房销
售面积达 94,755.00 万平方米，同期商品房竣工面积为 72,677.40 万平方米。2010
年至 2012 年，房地产市场在竣工面积与销售面积持续同步增长，增速却由 10.56%
大幅下滑至 1.77%。截至 2013 年，全国商品房销售面积达 130,550.59 万平方米，
同比增速回升至 17.29%。受国内宏观经济增速放缓以及国家对房地产市场调控
的不断深入等因素的影响，房地产行业景气度下滑，2014 年全国商品房销售面
积减少至 120,648.54 万平方米。然而 2014 年商品房竣工面积较 2013 年增加
6,024.05 万平方米，国内房地产行业面临去库存的压力。
4、房地产市场价格上下波动
根据国家发改委、国家统计局联合发布的全国商品房销售价格指数，我国房
价在 1998 至 2002 年期间表现较为平稳，但在 2003 年下半年和 2007 年初，我国
房价开始出现了二轮快速增长。为应对 2003 年的房价快速增长，国家于 2005 年
出台了央行《121 号文》等一系列调控政策，受此影响，房价涨幅于 2005 年上
半年开始下降。同样，为了抑制 2007 年初房价的快速增长，2007 年底政府出台
了“二套房房贷政策”、国务院《3 号文》等调控政策，随后全国各主要城市的
房价出现了不同程度的调整。
2008 年我国房价波动剧烈。2008 年第 1 季度，全国商品房售价同比上涨
10.9%，同比涨幅创历史新高。2008 年 8 月，国内房地产价格出现近 10 年来首
次下跌。受国际金融危机和国内经济增速放缓的影响，以及房地产市场自身的调
整等诸多因素，2008 年下半年开始全国房地产价格呈现加速下降趋势，全年 70
个大中城市房屋销售价格环比下降 0.3%。2008 年 10 月，为刺激房地产市场，金
融机构可在首付款比例上按优惠条件给予支持，最低首付款比例可调整为 20%，
房地产市场的需求得以释放，至 2009 年 12 月份全国 70 个大中城市房屋销售价
格同比上涨 7.8%，超过了 2007 年全年 7.6%的涨幅。
2009 年年底的房价大幅上涨直接引发了国家房地产政策的变革。2010 年 1
月多部委联合发布公积金新政，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同
51
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍，首付款比例不得低于 50%，并停
止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010
年 4 月 17 日，《新国十条》继续严格调控。2011 年 1 月 26 日《新国八条》，将
第二套房的房贷首付从原来的不低于 50%改为不低于 60%，贷款利率不低于基
准利率的 1.1 倍，个人购买住房不足五年转手交易将统一按销售收入全额征税。
受 2011 年限购政策的影响，加之按揭成本的迅速下降，2012 年全国商品房
均价走势相对平稳，全年房价增速略高于 2011 年，其中 2012 年下半年至 2013
年一季度经历了一轮价格反弹。根据 Wind 资讯数据显示，从 2012 年 6 月起至
2014 年 5 月，百城住宅价格指数呈连续环比正增长态势，并于 2013 年 9 月达到
峰值，当月环比增幅达到 1.07%。2014 年房地产整体行业形势严峻，从 2013 年
房地产行业暴涨之后到 2014 年意外遇冷，行业负增长的现状甚至回到了 2008 年
至 2009 年的低点。2014 年房地产行业政策也从明确分类调控，到逐步取消限购，
放松限贷，再到降息经历了巨大的变化。2015 年央行降息降准政策、各地公积
金首付最低首付调整政策、国土部及住建部联合推出的楼市新政、央行及住建部
和银监会联合推出的二套房款首付低至四成的政策以及购买 2 年以上普通住房
销售免征营业税等多个房地产政策的出台，预计将对市场产生显著利好作用。
图：百城住宅价格指数同环比变动（%）
14
12
10
8
6
4
2
0
(2)
(4)
2012-01 2013-01 2014-01 2015-01
百城住宅价格指数:环比 百城住宅价格指数:同比
数据来源：Wind 资讯
（二）我国房地产行业发展前景
52
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
1、经济稳定增长为房地产行业发展打下了坚实的基础
我国自改革开放以来，经济总体形势保持着蓬勃发展的势头，尤其是进入上
世纪 90 年代后，中国经济一直保持高速增长。2001~2012 年间，全国 GDP 年均
复合增长率超过 10%，城镇居民人均可支配收入年均复合增长率亦维持在 12%
以上。2012 年以来，政府出台了一系列抑制房价过高及房地产行业调控政策，
虽然 2014 年宏观经济增速放缓至 7.4%，但我国宏观经济持续稳健的发展，为房
地产业创造了良好的经济环境。
图：GDP、GDP 增速及中国房地产开发投资增速
单位：亿元
数据来源：Wind 资讯
2、城市化进程及居住水平的不断改善为房地产行业发展提供有力支撑和源
动力
城市化进程对房地产的影响主要体现在三个方面：一是农村人口大规模向城
市迁移，二是城市本身的旧城改造，三则是居民消费和投资的需求不断上升。虽
然我国 2013 年城市化率 53.7%与发达国家平均 70%-80%的水平存在较大差距，
但是每年 1%的城市化速度将使城市人口保持稳步提升，城市人口的增长势必带
动大量的租房和购房需求。预计我国持续快速的城市化进程平均每年将带来 2.4
亿平方米的新增住房需求，从而为房地产行业的发展提供有力支撑；而改善性需
53
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
求增速也将比较明显，虽然我国住房自有率比较高，但随着收入的提高，以住宅
面积提高为代表的居民住房改善性需求将为房地产行业的发展提供持续动力。
3、房地产行业集中度将逐渐提高
我国房地产行业一直处于低集中度的状态。近几年来，新房开发整体增量空
间受限，房企布局由扩张转向收敛，由于核心城市土地竞争愈加激烈，高地价已
透支未来房价的上升空间。随着房地产行业的投资门槛上升，大型开发商在土地
市场的竞争优势明显。同时融资能力的差异也使得具有良好资质和资产负债表的
大型开发商融资成本低于行业水平，致使中小开发商逐步退出竞争，行业集中度
因此也得到快速提升。目前处于行业增速低迷时期，由于龙头地产公司在销售及
内部管控的优势愈发明显，行业集中度提升有加速趋势。根据“2015 中国房地
产百强企业研究报告”统计数据，2014 年房地产百强企业销售额市场份额达
35.4%，较上一年提高了 5.9 个百分点，提升幅度为近 5 年最高。综合实力 TOP10
企业销售额市场份额达 15.6%。
图：行业集中度提升趋势
数据来源：2015 中国房地产百强企业研究报告
4、原材料价格高位，行业利润率将持续下行
近年来，国家对房地产进行了一系列的宏观调控，房地产价格上涨的速度得
到抑制，与此同时，我国土地出让制度自基本实行“招、拍、挂”以来，土地价
格的上涨，导致房地产开发企业土地购置费上升。同时，土地增值税、土地闲置
54
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
费等税费的严格征收，建筑材料以及人工成本的增加，导致房地产开发成本增加，
压缩了房地产企业的利润空间。
图：上市房地产企业盈利能力逐步下滑趋势
数据来源：Wind 资讯
5、未来市场可能逐步进入品牌竞争时代
随着土地供应市场的日益规范和市场化运作机制的逐步完善，房地产市场供
求将逐渐走向平衡并可能由卖方市场进入买方市场，房地产企业之间的竞争也将
主要集中在规模、品牌、产品附加价值和企业文化等方面。在科技高度发达、信
息快速传播的今天，产品、技术及管理决策等容易被对手模仿，难以成为企业的
核心专长，而品牌一旦树立，则不但有价值并且难以模仿。为了更好地生存和发
展，房地产企业将会越来越重视市场细分和产品品质的差异化，竞争的层面也更
趋多元化，房地产市场将逐步由产品时代进步到品牌时代。
九、发行人面临的主要竞争状况
公司属于区域性房地产公司，经过二十余年的发展，公司在品牌、规模、开
发能力、人力资源、土地储备等方面已具备了较强的综合竞争优势，形成了优良
的专业开发能力和良好的经营信誉。根据 Wind 资讯对 132 家 A 股房地产上市公
司（证监会行业分类）的统计，截至 2015 年 3 月 31 日，公司的净资产规模在 A
55
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
股房地产上市公司中（从高到低排序）居第 32 位，公司的净利润在前述同行业
上市公司中（从高到低排序）居第 44 位。公司净资产规模、盈利水平居于行业
中等偏上水平。
公司在房地产行业内的竞争优势如下：
（一）强大的股东支持
公司股东天房集团是天津市最早成立的房地产综合开发企业，是天津市委、
市政府批准组建的国有独资企业。天房集团作为一家大型控股集团公司，目前已
发展成为房地产和基础设施建设两大业务齐头并进，信息科技、建筑材料、现代
物流等业务竞相发展的综合性企业。天房集团近年来多元化经营迅速推进，资产
规模稳步增长，经济效益持续提高，竞争能力不断提升，发展前景保持良好。截
至 2015 年 3 月 31 日，天房集团的总资产为 1,294.17 亿元，净资产为 232.49 亿
元。天房集团将房地产业务作为重点发展的业务方向之一。对于公司的后续发展，
天房集团将凭借其雄厚实力给予必要的支持。强大的股东背景将利于公司获得更
多的项目拓展机会。
（二）巨大的区域发展潜力
2014 年天津市的宏观政策、市场环境、市场预期呈现较为稳定的发展态势。
其中，2014 年京津冀一体化概念的提出，会使天津市的房地产市场和北京等区
域形成一定程度的联动，创造出更大的发展空间和发展机遇。此外，天津市推动
的万企转型升级工作或将对区域内的局部地区发展产生推动作用，存在盘活中心
区域优质存量土地，也会带动天津市房地产市场多元化投资的机会。公司深耕天
津，巨大的区域市场潜力将为公司的快速发展带来持续动力。
（三）优质的土地储备
公司目前土地储备主要集中于天津市内六区和环城四区，土地储备质量较
高；充足的土地储备也为公司持续发展提供必要的资源保障。同时，土地储备价
格安全边际合理、类型较为丰富，在一定程度上有利于公司应对房地产调控的风
险。
56
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
十、发行人经营方针及战略
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的发展，公司形
成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控
制能力、人才开发能力等核心竞争力。公司的经营宗旨为开拓城市基础设施建设
和住宅建设市场，充分发挥集团公司多门类、全方位投资经营的整体优势，运用
灵活的经营策略和科学的管理方法，获得良好经济效益；同时，公司制定了《天
津市房地产发展（集团）股份有限公司发展战略（二〇一四年-二〇一八年）》，
旨在应对行业环境变化对公司未来经营产生的影响，积极调配公司内部资源，明
晰公司未来发展方向，规划设计公司未来发展模式，提升核心竞争优势，提高经
营管理水平，最终实现可持续的快速发展。
基于对公司外部战略环境及内部资源能力的分析，公司坚持“打造中国最具
影响力的房地产开发企业”的企业愿景与“以人为本，以高度社会责任感铸造高
品质生活空间”的企业使命，并结合外部环境变化确立公司新的战略定位“加强
三大业务领域融合，聚焦四大战略议题，着力十二项战略能力提升，成为可持续
发展的环渤海地区最具影响力的房地产开发龙头企业之一”，即加强战略核心业
务、战略辅助业务与战略培育业务的融合互动，聚焦“以规模扩张为导向的资本
运作”、“以快速增长为目标的高效周转”、“以客户导向为基础的能力提升”和“以
目标管理为核心的运营升级”四大战略议题，从“资本运营能力提升”、“拓展投
资能力提升”、“市场营销能力提升”等十二个方面保障战略方案的落地与战略目
标的实现，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力的房地产开发
龙头企业之一。公司未来战略规划为启动异地扩张、扩大资产规模、完成异地布
局、实现规模扩张。
十一、发行人治理结构及相关机构最近三年及一期运行情况
（一）发行人组织结构
发行人组织结构如下：
57
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
股东大会
董事会 监事会
专业委员会 董事会秘书
总经理
战 薪 提 预
略 酬 算
及 名
投 与 与
资 考 审
评
委
核 计
审 委 委
委 员
员 员 员
会 会 会 会
总会计师 总工程师 总经济师 党委副书记 副总经理 副总经理 副总经理
产 产 成 综 人 监 总 党 拓 工 客 经
财 品 本 合 力 察 经 展 研 营 证
品 群 程 户
质 理
务 量 研 管 管 资 审 工 投 发 技 服 管 券
管 办
部 究 理 理 源 计 公 作 资 部 术 务 理 部
理
部 部 部 部 部 部 室 部 部 部 部 部
58
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
（二）相关机构最近三年及一期运行情况
公司已建立了相互独立、权责明确、相互监督的股东大会、董事会、监事会
和经理层，组建了较为规范的公司内部组织机构，制定和完善了《公司章程》、
《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《独立董事制度》
及《董事会秘书工作制度》等公司法人治理的各项有关制度，并设置了战略及投
资评审、预算与审计、薪酬与考核、提名 4 个董事会专门委员会，明确了董事会、
监事会、管理层之间的权责范围和工作程序，完善了公司法人治理结构。
报告期内，相关机构均能按照有关法律法规和《公司章程》规定的职权及相
应议事规则规定的工作程序独立、有效地运行，没有违法、违规的情况发生。
1、股东大会运行情况
截至 2015 年 3 月 31 日，公司报告期内共计召开股东大会 12 次，具体情况
如下：
序号 会议时间 会议名称 通过议案数 未通过议案数
1 2011 年 04 月 26 日 2010 年度股东大会 11 0
2 2012 年 04 月 20 日 2011 年度股东大会 10 0
3 2012 年 09 月 27 日 2012 年第一次临时股东大会 2 0
4 2013 年 01 月 14 日 2013 年第一次临时股东大会 1 0
5 2013 年 01 月 30 日 2013 年第二次临时股东大会 1 0
6 2013 年 03 月 22 日 2013 年第三次临时股东大会 2 0
7 2013 年 06 月 14 日 2012 年度股东大会 9 0
8 2013 年 08 月 28 日 2013 年第四次临时股东大会 1 0
9 2013 年 09 月 06 日 2013 年第五次临时股东大会 3 0
10 2014 年 05 月 26 日 2013 年度股东大会 11 0
11 2014 年 09 月 12 日 2014 年第一次临时股东大会 1 0
12 2014 年 12 月 29 日 2014 年第二次临时股东大会 4 0
2、董事会运行情况
截至 2015 年 3 月 31 日，公司报告期内共计召开董事会 42 次，具体情况如
下：
59
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
序号 会议时间 会议名称 通过议案数 未通过议案数
1 2011 年 01 月 14 日 六届二十六次董事会 1 0
2 2011 年 01 月 18 日 六届二十七次董事会 1 0
3 2011 年 03 月 28 日 六届二十八次董事会 13 0
4 2011 年 04 月 15 日 六届二十九次董事会 3 0
5 2011 年 04 月 26 日 七届一次董事会 7 0
6 2011 年 06 月 08 日 七届二次董事 3 0
7 2011 年 08 月 24 日 七届三次董事会 2 0
8 2011 年 10 月 27 日 七届四次董事会 1 0
9 2011 年 11 月 19 日 七届五次董事会 3 0
10 2012 年 03 月 28 日 七届六次董事会 16 0
11 2012 年 04 月 20 日 七届七次董事会 2 0
12 2012 年 05 月 02 日 七届八次董事会 2 0
13 2012 年 05 月 17 日 七届九次董事会 1 0
14 2012 年 06 月 08 日 七届十次董事会 1 0
15 2012 年 07 月 04 日 七届十一次董事会 1 0
16 2012 年 07 月 16 日 七届十二次董事会 1 0
17 2012 年 08 月 28 日 七届十三次董事会 3 0
18 2012 年 09 月 10 日 七届十四次董事会 3 0
19 2012 年 10 月 29 日 七届十五次董事会 1 0
20 2012 年 11 月 05 日 七届十六次董事会 1 0
21 2012 年 11 月 30 日 七届十七次董事会 1 0
22 2012 年 12 月 28 日 七届十八次董事会 2 0
23 2013 年 01 月 14 日 七届十九次董事会 2 0
24 2013 年 03 月 06 日 七届二十次董事会 3 0
25 2013 年 04 月 01 日 七届二十一次董事会 12 0
26 2013 年 04 月 26 日 七届二十二次董事会 5 0
27 2013 年 05 月 31 日 七届二十三次董事会 1 0
28 2013 年 07 月 31 日 七届二十四次董事会 1 0
29 2013 年 08 月 12 日 七届二十五次董事会 3 0
30 2013 年 08 月 21 日 七届二十六次董事会 4 0
31 2013 年 08 月 28 日 七届二十七次董事会 1 0
32 2013 年 10 月 25 日 七届二十八次董事会 1 0
33 2013 年 12 月 26 日 七届二十九次董事会 2 0
60
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
34 2014 年 04 月 28 日 七届三十次董事会 16 0
35 2014 年 05 月 26 日 八届一次董事会 6 0
36 2014 年 07 月 24 日 八届二次董事会 2 0
37 2014 年 08 月 26 日 八届三次董事会 5 0
38 2014 年 10 月 29 日 八届四次董事会 4 0
39 2014 年 12 月 12 日 八届五次董事会 4 0
40 2014 年 12 月 29 日 八届六次董事会 1 0
41 2015 年 02 月 12 日 八届七次董事会 2 0
42 2015 年 03 月 18 日 八届八次董事会 16 0
3、监事会运行情况
截至 2015 年 3 月 31 日，公司报告期内共计召开监事会 17 次，具体情况如
下：
未通过议案
序号 会议时间 会议名称 通过议案数
数
1 2011 年 03 月 28 日 六届十五次监事会会议 5 0
2 2011 年 04 月 26 日 七届一次监事会会议 2 0
3 2011 年 8 月 24 日 七届二次监事会会议 1 0
4 2011 年 10 月 27 日 七届三次监事会会议 1 0
5 2012 年 03 月 28 日 七届四次监事会会议 5 0
6 2012 年 04 月 20 日 七届五次监事会会议 1 0
7 2012 年 08 月 28 日 七届六次监事会会议 1 0
8 2012 年 10 月 29 日 七届七次监事会会议 1 0
9 2013 年 04 月 01 日 七届八次监事会会议 5 0
10 2013 年 04 月 25 日 七届九次监事会会议 1 0
11 2013 年 08 月 28 日 七届十次监事会会议 1 0
12 2013 年 10 月 25 日 七届十一次监事会会议 1 0
13 2014 年 04 月 28 日 七届十二次监事会会议 8 0
14 2014 年 05 月 26 日 八届一次监事会会议 1 0
15 2014 年 08 月 26 日 八届二次监事会会议 1 0
16 2014 年 10 月 29 日 八届三次监事会会议 3 0
17 2015 年 03 月 18 日 八届四次监事会会议 5 0
4、独立董事履职情况
61
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
根据《上市公司治理准则》、 关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》
等国家有关法律、法规和《公司章程》的规定，发行人制定了《独立董事制度》。
公司目前 13 名董事会成员中，包括 5 名独立董事，独立董事人数超过董事
总数的 1/3。
公司独立董事接受聘任后，依照相关法律法规和《公司章程》、《独立董事制
度》的有关规定认真履行职责，参加公司董事会并仔细审阅相关文件资料，就公
司内控完善、规范运作、关联交易、利润分配等事项发表独立意见，为进一步完
善公司法人治理结构、保护中小股东的利益及保证公司科学决策发挥了重要作
用。
十二、发行人报告期内违法违规情况
报告期内，公司未受到过重大行政处罚。
十三、发行人独立运营情况
公司具有完整的业务体系和面向市场自主经营的能力，已建立健全了完善的
公司法人治理结构，报告期内均严格按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市
规则》及《公司章程》等相关规定规范运作，在资产、人员、机构、财务、业务
等方面做到了与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业分开，保持独立性。
1、业务独立
发行人具有独立完整的房地产开发业务体系，从项目立项、土地储备、规划
设计、工程施工、材料采购、销售、物业管理等各个环节均采取市场化方式经营，
不存在影响其业务独立性的同业竞争或重大关联交易。
发行人与控股股东或实际控制人及其控制的其他企业之间不存在同业竞争，
或业务上依赖控股股东的情况。
2、资产独立
发行人及控股子公司独立拥有与经营有关的全部土地、房产、商标等资产的
所有权或者使用权，发行人的控股股东、实际控制人不存在占用公司的资金、资
62
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
产和其他资源的情形。发行人与控股股东、实际控制人及其他关联方的产权关系
明确，资产界定清晰。
3、人员独立
发行人具有独立的劳动、人事管理体系，并制定了独立的劳动、人事及工资
管理制度。发行人的高级管理人员未在控股股东、实际控制人控制的其他企业担
任除董事、监事以外的其他职务，未在实际控制人控制的其他企业领取薪酬。发
行人财务人员未在实际控制人控制的其他企业兼职。发行人的董事、监事及高级
管理人员在任职资格、选举程序及职责履行方面符合相关规定。
4、财务独立
发行人具有独立的财务核算体系进行财务决策和安排，具有规范的财务会计
制度和财务管理制度；发行人实行独立核算，控股股东及实际控制人依照《公司
法》、《公司章程》等规定行使股东权利，不存在越过“三会”等公司合法表决程
序干涉公司正常财务管理与会计核算的情形；发行人财务机构独立，财务负责人
和财务人员由公司独立聘用和管理；发行人独立开设银行账户，不与控股股东、
实际控制人共用银行账户；发行人独立办理纳税登记，独立申报纳税。
5、机构独立
发行人拥有独立的生产经营和办公机构场所，不存在与控股股东、实际控制
人及其他关联方混合经营、合署办公的情形。发行人建立健全有效的股东大会、
董事会、监事会等机构并制定了相应的议事规则，各机构依照《公司法》及《公
司章程》规定在各自职责范围内独立决策。发行人建立了适应自身发展需要的组
织机构，明确了各机构的职能，独立开展生产经营活动。发行人及其职能部门与
控股股东、实际控制人及其他关联方的职能部门之间不存在上下级关系，不存在
控股股东、实际控制人干预发行人机构设置、生产经营活动的情况。
十四、关联交易
（一）关联方及关联关系
根据《公司法》、《企业会计准则》等相关规定，截至 2015 年 3 月 31 日，公
63
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
司关联方具体情况如下：
1、控股股东和实际控制人
公司的控股股东为天房集团，直接持有公司 25.11%的股份。
公司的实际控制人为天津市国资委，直接持有公司控股股东天房集团 100%
的股权。
2、持有 5%以上股份的其他股东
截至 2015 年 3 月 31 日，公司不存在持股 5%以上的其他股东。
3、控股股东、实际控制人控制的其他企业
控股股东控制的其他企业基本情况请详见本节“五、发行人控股股东和实际
控制人的基本情况”。
公司的实际控制人为天津市国资委，根据《公司法》第二百一十七条“国家
控股的企业之间不仅仅因为同受国家控股而具有关联关系”之规定，其所控制的
其他企业不必然与公司构成关联关系。
4、公司的控股公司、参股公司及重要的合营企业和联营企业
公司下属各子公司基本情况请详见本节“四、发行人对其他企业的重要权益
投资情况”。
5、关联自然人
包括发行人及发行人母公司的董事、监事、高级管理人员及与其关系密切的
家庭成员。
6、前述关联自然人所兼职的并在其中担任董事、高管职务的企业
（二）报告期内关联交易情况
1、经常性关联交易
报告期内发行人与关联方发生的经常性关联交易如下：
（1）购销商品、接受劳务
64
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
单位：万元
关联交易发生额
关联交易 定价方
关联方名称 2015 年
内容 式 2014 年度 2013 年度 2012 年度
1-3 月
天津市大树房地产
代理销售 市场价 150.00 - 4.08 1,002.37
经营销售有限公司
天津市天房房地产
代理销售 市场价 200.00 2,364.19 1,698.55 1,629.21
销售有限公司
天津市房信建筑工
工程施工 市场价 1580.00 19,754.58 - -
程总承包有限公司
天津市建设工程监
工程监理 市场价 34.00 31.00 - -
理公司
合计 - - 1,964.00 22,149.77 1,702.63 2,631.58
注：天津市房信建筑工程总承包有限公司、天津市建设工程监理公司均为天津市房地产
信托集团有限公司子公司。2014 年 6 月，天房集团与天津市房地产信托集团有限公司完成
了重组，故公司天津市房信建筑工程总承包有限公司、天津市建设工程监理公司于 2014 年
成为公司关联方。
（2）出售商品、提供劳务
单位：万元
关联交易发生额
关联交易 定价方
关联方名称 2015 年
内容 式 2014 年度 2013 年度 2012 年度
1-3 月
天津天房建设工程
销售钢材 市场价 - - 4,127.88 4,542.81
有限公司
销售钢材、
天津市房信建筑工
入户门、门 市场价 261.34 1,005.91 - -
程总承包有限公司
窗
天津市天房房地产 销售不动
市场价 - - - 5,214.51
销售有限公司 产
天津市天房科技发 销售不动
市场价 - - - 1,860.66
展股份有限公司 产
合计 - - 261.34 1,005.91 4,127.88 11,617.98
（3）关联托管/关联承包情况
报告期内，公司与联营企业天房物业签订了《委托资产经营管理合同》，委
托经营管理友谊公寓、川北里、长寿公寓、环湖大厦、欣苑公寓、德恩里等地点
的房产，合计面积 11,067.19 平方米，委托年限为 3 年，从 2011 年 1 月 1 日起至
2013 年 12 月 31 日止。2013 年，双方续签了《委托资产经营管理合同》，委托年
65
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
限从 2014 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月 31 日止。委托经营管理期间，上述资产
的日常维护、发生的相关费用及经营收入均由天房物业承担和享有。
2、非经常性关联交易
报告期内，公司除对控股子公司提供担保外，不存在其他对外担保情形。
报告期内，公司及子公司接受关联方担保情况如下：
截至 2012 年 12 月 31 日，公司及子公司接受关联方担保情况如下：
单位：万元
担保方 被担保方 期末担保余额
天房集团 海景公司 31,800.00
天房集团 华亨公司 24,900.00
天房集团 海滨公司 30,000.00
天房集团 凯泰公司 41,000.00
天房集团 天房发展 63,000.00
合计 - 190,700.00
截至 2013 年 12 月 31 日，公司及子公司接受关联方担保情况如下：
单位：万元
担保方 被担保方 期末担保余额
天房集团 海景公司 29,250.00
天房集团 华亨公司 126,000.00
天房集团 凯泰公司 44,353.00
天房集团 天蓟公司 3,382.20
天房集团 天房发展 293,810.00
天房集团 华兆公司 50,000.00
合计 - 546,795.20
截至 2014 年 12 月 31 日，公司及子公司接受关联方担保情况如下：
单位：万元
担保方 被担保方 期末担保余额
天房集团 天房发展 596,564.00
截至 2015 年 3 月 31 日，公司及子公司接受关联方担保情况如下：
66
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
单位：万元
担保方 被担保方 期末担保余额
天房集团 天房发展 372,000.00
天房集团 华亨公司 56,000.00
天房集团 华兆公司 49,990.00
天房集团 凯泰公司 18,600.00
天房集团 华景公司 200,000.00
天房集团 华塘公司 32,000.00
天房集团 海滨公司 15,083.00
合计 - 743,673.00
3、关联方资金拆借
报告期内，公司向关联方拆入资金情况如下：
单位：万元
关联方 拆借金额 起始日 到期日
天津天房建设工程有限公司 10,000.00 2014 年 12 月 -
合计 10,000.00 - -
报告期内，公司不存在向关联方拆出资金情形。
公司除在定期报告、临时报告中披露的关联交易事项外，报告期内不存在其
他应予披露而未披露的关联交易事项。具体关联交易事项详见定期报告、临时报
告等公告。
（三）关联交易决策权限和程序
公司已在《公司章程》、《董事会议事规则》、《独立董事制度》、《关联方交易
及对外担保管理办法》及《内部控制手册》等规章制度中明确规定了一整套有关
关联交易的决策和审批程序。
根据上述相关规定，公司关联交易的业务流程主要由关联方的确定与审批、
关联交易的审批、关联方声明书、关联交易合同及执行情况的审核、关联交易的
记录与审核、关联交易的监督与信息披露等环节构成。其中，仅就关联交易的审
批权限而言，公司与关联人发生的交易（公司获赠现金资产和提供担保除外）应
当与关联人订立书面协议，金额在 300 万元以内的日常关联交易，提交董事会审
67
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
议；金额在 300 万元以上，且占公司最近一期经审计净资产绝对值 5%以上的关
联交易，提交股东大会审议；协议没有具体交易金额的,应当提交股东大会审议。
报告期内，公司发生的关联交易均是经营需要而发生的，关联交易根据市场
化原则运作并履行了相关批准程序，没有发生损害公司和非关联股东利益的情
形，符合全体股东的利益。
十五、报告期控股股东、实际控制人及其控制的其他企业资金占用
和发行人为该等企业提供担保情况
报告期内，公司不存在资金被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占
用的情况，不存在为控股股东、实际控制人及其控制的其他企业违规提供担保的
情况。
十六、发行人会计核算、财务管理、风险控制、重大事项决策等内
部管理制度的建立及运行情况
公司已按照财政部、证监会等部委发布的《企业内部控制基本规范》以及《配
套指引》的要求，于 2011 年 11 月完成了内部控制体系建设工作，《内控手册》
与《内控制度汇编》正式实施。公司已建立了较为完善和健全的内部管理制度，
涵盖了公司治理、工程管理、房屋租售管理、考评计划及预算管理、财务管理、
人力资源管理、行政管理、内部控制的检查监督及信息披露等重大环节，确保了
公司各项工作高效有序运行。报告期内未发现重大、重点内控执行缺陷情形。
公司已完成内部控制体系建设工作，现有的内部控制制度符合我国有关法规
和证券监管部门的要求，符合当前公司经营实际情况需要，在企业管理各个过程、
重大投资、重大风险等方面发挥了较好的控制与防范作用，能够对公司各项业务
的健康运行及公司经营风险的控制提供保证。公司内部控制系统完整、有效，能
够保证公司规范、安全、顺畅的运行。
十七、发行人信息披露事务及投资者关系管理制度
公司已建立了《信息披露管理制度》、《投资者关系管理办法》、《年报信息披
68
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
露重大差错责任追究制度》等相关制度，对公司信息披露及投资者关系管理方面
做出了严格规定。报告期内，公司能够按照法律、法规和公司章程规定的信息披
露的内容和格式要求，真实、准确、完整、及时地报送和披露信息；能够确保公
开、公平、公正地对待所有投资者，切实保护公司和全体投资者的利益。
69
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
第四节 财务会计信息
本公司 2012 年度、2013 年度、2014 年度和 2015 年 1-3 月财务报告均按照
中国企业会计准则编制。除特别说明外，本节披露的财务会计信息以公司按照中
国企业会计准则编制的最近三年及一期的财务报告为基础。
本公司 2012 年度、2013 年度、2014 年度财务报告已经中喜会计师事务所（特
殊普通合伙）审计，并分别且出具了中喜审字（2013）第 03005 号、中喜审字（2014）
第 0622 号和中喜审字（2015）第 0185 号标准无保留意见的审计报告。2015 年
1-3 月财务报告未经审计。
本公司 2012 年、2013 年、2014 年三年财务报告及截至 2015 年 3 月 31 日财
务报告（未经审计），已刊登于指定的信息披露网站，投资者如需了解本公司的
详细财务状况，请参阅。
一、最近三年及一期的财务报表
（一）合并财务报表
本公司最近三年及一期的合并资产负债表、合并利润表以及合并现金流量表
如下：
合并资产负债表
单位：元
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,456,904,174.01 775,619,956.13 3,159,647,798.03 1,296,310,953.29
应收票据 - - - -
应收账款 3,885,151.36 3,858,938.36 3,883,288.46 3,750,587.27
预付款项 55,553,836.16 42,647,689.82 40,283,906.36 70,951,158.43
应收利息 - - - -
应收股利 - - - -
其他应收款 31,422,481.80 29,893,024.70 121,477,035.67 38,546,904.03
存货 16,828,934,517.23 16,440,151,668.13 12,851,716,381.20 9,698,584,268.21
70
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年内到期的非
- - - -
流动资产
其他流动资产 313,012,133.10 279,842,728.32 373,169,527.50 1,893,660.00
流动资产合计 18,689,712,293.66 17,572,014,005.46 16,550,177,937.22 11,110,037,531.23
非流动资产：
可供出售金融资
41,338,195.00 41,338,195.00 - -
产
长期股权投资 36,103,638.25 41,677,034.29 85,922,248.51 82,654,920.18
投资性房地产 933,503,565.85 949,717,109.76 775,628,516.18 811,772,520.80
固定资产 127,628,114.83 130,055,311.45 139,572,965.75 146,500,475.13
在建工程 - - - -
工程物资 - - - -
固定资产清理 - - - -
无形资产 6,319,276.48 6,355,181.46 6,498,801.38 6,642,421.30
开发支出 - - - -
商誉 10,548,333.22 10,548,333.22 10,548,333.22 10,548,333.22
长期待摊费用 11,316,985.78 12,133,548.78 14,370,323.78 13,764,358.94
递延所得税资产 16,458,038.02 16,371,695.56 21,761,622.34 16,430,753.59
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 1,183,216,147.43 1,208,196,409.52 1,054,302,811.16 1,088,313,783.16
资产总计 19,872,928,441.09 18,780,210,414.98 17,604,480,748.38 12,198,351,314.39
流动负债：
短期借款 1,040,550,000.00 900,550,000.00 1,672,530,000.00 558,210,000.00
应付票据 119,780,000.00 83,780,000.00 27,160,000.00 50,000,000.00
应付账款 540,058,537.65 711,761,932.07 523,862,473.99 650,059,738.05
预收款项 2,822,608,568.47 2,808,623,592.02 4,011,088,499.58 2,743,461,018.69
应付职工薪酬 1,617,051.99 1,990,441.64 4,974,352.30 4,896,353.45
应交税费 35,365,348.57 60,546,234.63 13,764,249.07 -167,736,052.91
应付利息 97,900,000.00 71,200,000.00 - -
应付股利 60,553,300.72 60,580,533.37 49,316,870.23 27,376,905.47
其他应付款 417,407,707.53 592,917,587.68 436,175,111.90 413,080,136.74
一年内到期的非
1,643,150,000.00 1,636,650,000.00 1,361,000,000.00 343,000,000.00
流动负债
其他流动负债 619,764.86 619,764.86 619,764.86 619,764.86
71
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动负债合计 6,779,610,279.79 6,929,220,086.27 8,100,491,321.93 4,622,967,864.35
非流动负债：
长期借款 5,888,309,332.62 4,691,434,594.00 3,647,570,000.00 2,293,100,000.00
应付债券 1,191,782,511.43 1,191,378,190.13 247,398,062.52 246,250,000.00
长期应付款 6,062,166.49 62,185.12 29,794.21 12,326,341.87
专项应付款 - - - -
预计负债 15,324,073.50 15,324,073.50 15,324,073.50 25,324,073.50
递延收益 1,146,800.00 658,800.00 - -
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债 8,020,246.16 8,020,246.16 8,020,246.16 8,020,246.16
非流动负债合计 7,112,460,864.87 5,908,693,823.58 3,920,157,911.06 2,586,836,396.20
负债合计 13,892,071,144.66 12,837,913,909.85 12,020,649,232.99 7,209,804,260.55
所有者权益（或
股东权益）：
实收资本（或股
1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
本）
资本公积 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32
盈余公积 295,527,059.22 295,527,059.22 288,836,997.73 282,933,582.67
未分配利润 1,018,108,334.26 982,262,602.56 865,122,763.47 810,323,088.71
归属母公司所有
4,624,577,225.80 4,588,731,494.10 4,464,901,593.52 4,404,198,503.70
者的权益合计
少数股东权益 1,356,280,070.63 1,353,565,011.03 1,118,929,921.87 584,348,550.14
所有者权益合计 5,980,857,296.43 5,942,296,505.13 5,583,831,515.39 4,988,547,053.84
负债和所有者权
19,872,928,441.09 18,780,210,414.98 17,604,480,748.38 12,198,351,314.39
益总计
合并利润表
单位：元
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、营业总收入 398,277,895.01 3,181,037,356.19 1,749,436,595.88 3,213,143,485.40
其中：营业收入 398,277,895.01 3,181,037,356.19 1,749,436,595.88 3,213,143,485.40
二、营业总成本 330,464,423.09 2,752,027,845.01 1,589,048,819.51 2,777,503,991.69
其中：营业成本 205,033,995.74 2,124,989,225.45 1,085,857,184.28 2,304,026,462.41
营业税金及附加 22,870,360.64 210,630,994.28 126,098,996.79 200,729,462.88
72
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
销售费用 24,959,606.60 126,355,111.20 121,543,826.96 94,577,790.60
管理费用 47,656,771.84 151,066,833.94 162,262,882.00 149,163,208.37
财务费用 29,598,318.42 139,220,089.17 92,442,557.95 29,391,425.48
资产减值损失 345,369.85 -234,409.03 843,371.53 -384,358.05
加：公允价值变动收益 - - - -
投资收益 -5,573,396.04 2,356,969.44 718,086.03 -7,002,127.99
其中：对联营企业和合营企业
-5,573,396.04 -2,907,019.22 502,248.33 -7,077,595.69
的投资收益
三、营业利润 62,240,075.88 431,366,480.62 161,105,862.40 428,637,365.72
加：营业外收入 48,672.56 689,643.74 82,770,676.03 22,226,913.35
其中：非流动资产处置损失 - 97,653.55 - -
减：营业外支出 23,244.89 590,940.83 199,880.28 151,790.71
其中：非流动资产处置损失 23,244.89 333,273.88 91,893.07 34,981.20
四、利润总额 62,265,503.55 431,465,183.53 243,676,658.15 450,712,488.36
减：所得税费用 23,704,712.25 123,958,088.19 64,925,419.02 113,519,245.55
五、净利润 38,560,791.30 307,507,095.34 178,751,239.13 337,193,242.81
归属母公司所有者的净利润 35,845,731.70 168,363,178.81 143,704,443.04 260,219,560.87
少数股东损益 2,715,059.60 139,143,916.53 35,046,796.09 76,973,681.94
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综
- - - -
合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损
- - - -
益的其他综合收益
1、重新计量设定受益计
- - - -
划净负债或净资产的变动
2、权益法下在被投资单
位不能重分类进损益的其他 - - - -
综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益
- - - -
的其他综合收益
1、权益法下在被投资单
位以后将重分类进损益的其 - - - -
他综合收益中享有的份额
2、可供出售金融资产公
- - - -
允价值变动损益
3、持有至到期投资重分
- - - -
类为可供出售金融资产损益
73
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
4、现金流量套期损益的
- - - -
有效部分
5、外币财务报表折算差
- - - -
额
6、其他 - - - -
归属于少数股东的其他综合
- - - -
收益的税后净额
七、综合收益总额 38,560,791.30 307,507,095.34 178,751,239.13 337,193,242.81
归属于母公司所有者的综合
35,845,731.70 168,363,178.81 143,704,443.04 260,219,560.87
收益总额
归属于少数股东的综合收益
2,715,059.60 139,143,916.53 35,046,796.09 76,973,681.94
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.03 0.15 0.13 0.24
（二）稀释每股收益（元/股） 0.03 0.15 0.13 0.24
合并现金流量表
单位：元
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、经营活动产生的现金
流量
销售商品、提供劳务收到
397,257,836.31 1,681,409,319.81 2,941,806,896.28 1,538,775,616.10
的现金
收到的税费返还 - 188,318.86 15,420.30 -
收到的其他与经营活动
476,360,603.26 2,246,198,264.74 2,283,147,024.95 1,648,627,917.53
有关的现金
经营活动现金流入小计 873,618,439.57 3,927,795,903.41 5,224,969,341.53 3,187,403,533.63
购买商品、接受劳务支付
496,817,342.42 4,840,963,455.89 3,786,320,393.84 1,284,995,429.63
的现金
支付给职工以及为职工
42,587,472.26 121,602,823.95 116,170,974.44 107,678,201.87
支付的现金
支付的各项税费 107,386,363.54 221,922,927.95 388,629,079.36 247,929,167.46
支付的其他与经营活动
673,623,919.90 1,979,678,420.26 2,434,672,813.07 1,634,875,296.02
有关的现金
经营活动现金流出小计 1,320,415,098.12 7,164,167,628.05 6,725,793,260.71 3,275,478,094.98
经营活动产生的现金流
-446,796,658.55 -3,236,371,724.64 -1,500,823,919.18 -88,074,561.35
量净额
74
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
二、投资活动产生的现金
-
流量
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益所收到的
- 5,263,988.66 215,837.70 75,467.70
现金
处置固定资产、无形资产
和其他长期资产所收回 1,650.00 77,910.00 2,380.00 1,464,555.02
的现金
处置子公司及其他营业
- - - -
单位收到的现金净额
收到的其他与投资活动
- - - -
有关的现金
投资活动现金流入小计 1,650.00 5,341,898.66 218,217.70 1,540,022.72
购建固定资产、无形资产
和其他长期资产所支付 43,601.00 4,763,992.10 6,628,387.52 9,058,312.44
的现金
投资所支付的现金 - - 2,815,080.00 30,556,000.00
取得子公司及其他营业
- - - -
单位收到的现金净额
支付的其他与投资活动
- - - -
有关的现金
投资活动现金流出小计 43,601.00 4,763,992.10 9,443,467.52 39,614,312.44
投资活动产生的现金流
-41,951.00 577,906.56 -9,225,249.82 -38,074,289.72
量净额
三、筹资活动产生的现金
流量
吸收投资所收到的现金 - 96,080,000.00 500,000,000.00 -
其中：子公司吸收少数股
- 96,080,000.00 500,000,000.00 -
东投资收到的现金
取得借款所收到的现金 1,942,793,039.62 4,150,355,000.00 5,537,900,000.00 3,297,060,000.00
发行债券收到的现金 - 1,190,300,000.00 - -
收到其他与筹资活动有
4,110,000.00 15,205,000.00 137,247,000.00 128,000,000.00
关的现金
筹资活动现金流入小计 1,946,903,039.62 5,451,940,000.00 6,175,147,000.00 3,425,060,000.00
偿还债务所支付的现金 599,418,301.00 3,852,820,406.00 2,051,110,000.00 2,157,500,000.00
分配股利、利润或偿付利
200,627,993.74 710,408,729.20 534,706,456.28 363,167,585.41
息所支付的现金
其中：子公司支付给少数
- - 341,423.87 80,284,080.93
股东的股利、利润
75
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
支付的其他与筹资活动
34,623,917.45 137,364,888.62 139,124,529.98 109,406,461.84
有关的现金
筹资活动现金流出小计 834,670,212.19 4,700,594,023.82 2,724,940,986.26 2,630,074,047.25
筹资活动产生的现金流
1,112,232,827.43 751,345,976.18 3,450,206,013.74 794,985,952.75
量净额
四、汇率变动对现金的影
- - - -
响
五、现金及现金等价物净
665,394,217.88 -2,484,447,841.90 1,940,156,844.74 668,837,101.68
增加额
加：期初现金及现金等价
661,619,956.13 3,146,067,798.03 1,205,910,953.29 537,073,851.61
物余额
六、期末现金及现金等价
1,327,014,174.01 661,619,956.13 3,146,067,798.03 1,205,910,953.29
物余额
（二）母公司财务报表
本公司最近三年及一期的母公司资产负债表、母公司利润表以及母公司现金
流量表如下：
母公司资产负债表
单位：元
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 72,844,563.48 42,890,136.06 847,480,674.27 193,050,152.93
应收票据 - - - -
应收账款 3,629,063.18 3,629,063.18 3,643,645.80 3,653,145.80
预付款项 2,653,799.94 2,259,202.14 3,248,215.69 40,916,399.92
应收利息 - - - -
应收股利 4,889,269.60 4,889,269.60 3,122,787.50 1,876,514.41
其他应收款 4,096,919,220.66 3,304,918,610.80 2,458,941,283.56 1,800,838,299.64
存货 434,052,434.83 514,363,845.54 2,022,053,665.96 2,228,562,665.36
其他流动资产 54,651,839.59 82,685,498.74 216,844,706.52 -
流动资产合计 4,669,640,191.28 3,955,635,626.06 5,555,334,979.30 4,268,897,178.06
非流动资产：
可供出售金融资
7,967,115.00 7,967,115.00 - -
产
76
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
长期股权投资 4,113,734,598.21 4,119,307,994.25 4,030,182,128.47 3,527,129,880.14
投资性房地产 731,704,508.91 745,998,246.81 559,698,538.15 594,921,334.93
固定资产 84,976,216.71 86,296,210.71 94,291,602.84 99,381,947.65
在建工程 - - - -
固定资产清理 - - - -
无形资产 6,319,276.48 6,355,181.46 6,498,801.38 6,642,421.30
开发支出 - - - -
长期待摊费用 8,308,804.78 8,750,804.78 10,518,804.78 12,286,804.78
递延所得税资产 15,109,939.70 15,109,939.70 15,492,690.62 15,538,671.57
其他非流动资产 - - - -
非流动资产合计 4,968,120,459.79 4,989,785,492.71 4,716,682,566.24 4,255,901,060.37
资产总计 9,637,760,651.07 8,945,421,118.77 10,272,017,545.54 8,524,798,238.43
流动负债：
短期借款 785,600,000.00 335,600,000.00 1,492,580,000.00 448,210,000.00
应付票据 - - - -
应付账款 279,118,397.71 337,925,598.05 305,355,558.55 440,828,766.59
预收款项 222,795,472.83 432,221,033.50 2,204,811,377.74 2,158,447,757.64
应付职工薪酬 630,039.73 577,354.63 4,831,339.98 4,441,143.68
应交税费 7,459,575.69 11,911,305.57 4,958,482.07 -134,048,238.53
应付利息 97,900,000.00 71,200,000.00 - -
应付股利 59,549,048.99 59,576,281.64 48,901,445.87 27,035,481.60
其他应付款 817,632,744.85 1,394,248,108.42 472,501,100.31 194,515,189.37
一年内到期的非
- - 650,000,000.00 343,000,000.00
流动负债
其他流动负债 619,764.86 619,764.86 619,764.86 619,764.86
流动负债合计 2,271,305,044.66 2,643,879,446.67 5,184,559,069.38 3,483,049,865.21
非流动负债：
长期借款 2,000,000,000.00 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 908,100,000.00
应付债券 1,191,782,511.43 1,191,378,190.13 - -
长期应付款 6,062,166.49 62,185.12 29,794.21 12,326,341.87
专项应付款 - - - -
预计负债 15,324,073.50 15,324,073.50 15,324,073.50 25,324,073.50
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67 1,815,734.67 1,815,734.67
77
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 3 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
其他非流动负债 - - - -
非流动负债合计 3,214,984,486.09 2,208,580,183.42 1,017,169,602.38 947,566,150.04
负债合计 5,486,289,530.75 4,852,459,630.09 6,201,728,671.76 4,430,616,015.25
所有者权益：
实收资本（或股
1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
本）
资本公积 2,205,127,733.83 2,205,127,733.83 2,205,127,733.83 2,205,127,733.83
盈余公积 291,919,957.69 291,919,957.69 285,229,896.20 279,326,481.14
未分配利润 548,723,428.80 490,213,797.16 474,231,243.75 504,028,008.21
所有者权益合计 4,151,471,120.32 4,092,961,488.68 4,070,288,873.78 4,094,182,223.18
负债和所有者权
9,637,760,651.07 8,945,421,118.77 10,272,017,545.54 8,524,798,238.43
益总计
母公司利润表
单位：元
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、营业总收入 274,749,529.30 2,153,873,084.58 970,744,271.91 1,383,759,843.98
减：营业成本 102,071,912.81 1,648,433,593.73 564,761,969.86 936,932,553.80
营业税金及附加 15,541,641.42 126,379,223.01 73,092,085.12 91,300,648.89
销售费用 8,853,282.46 46,769,526.33 54,644,196.20 40,826,968.60
管理费用 32,047,645.35 88,208,241.27 98,598,618.60 89,290,439.19
财务费用 30,788,427.23 154,129,150.09 103,367,191.02 34,885,707.16
资产减值损失 - -1,049,802.69 180,069.83 -396,331.84
加：公允价值变动收
- - - -
益
投资收益 -5,573,396.04 -891,493.62 1,964,359.12 64,398,123.96
其中：对联营企业和
-5,573,396.04 -2,907,019.22 502,248.33 -16,701,615.35
合营企业的投资收益
二、营业利润 79,873,223.99 90,111,659.22 78,064,500.40 255,317,982.14
加：营业外收入 15,000.00 153,607.56 72,446.51 5.00
其中：非流动资产处
- 97,607.56 - -
置利得
减：营业外支出 17,583.12 93,228.53 99,352.37 76,281.20
其中：非流动资产处 17,583.12 93,228.53 79,352.37 41,281.20
78
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
置损失
三、利润总额 79,870,640.87 90,172,038.25 78,037,594.54 255,241,705.94
减：所得税费用 21,361,009.23 23,271,423.35 19,003,443.94 46,421,985.54
四、净利润 58,509,631.64 66,900,614.90 59,034,150.60 208,819,720.40
五、其他综合收益 - - - -
六、综合收益总额 58,509,631.64 66,900,614.90 59,034,150.60 208,819,720.40
母公司现金流量表
单位：元
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
一、经营活动产生的现金流
量
销售商品、提供劳务收到的
63,623,968.63 241,340,347.75 957,740,510.91 602,098,706.48
现金
收到的税费返还 - - - -
收到的其他与经营活动有
1,210,283,085.85 4,735,359,878.34 6,826,630,360.28 5,683,189,282.71
关的现金
现金流入小计 1,273,907,054.48 4,976,700,226.09 7,784,370,871.19 6,285,287,989.19
购买商品、接受劳务支付的
56,844,572.46 172,077,279.07 264,312,377.13 675,494,195.79
现金
支付给职工以及为职工支
30,334,803.35 80,808,213.89 80,787,340.21 76,248,171.70
付的现金
支付的各项税费 13,526,111.93 31,640,125.21 172,426,905.58 122,201,561.82
支付的其他与经营活动有
2,514,559,255.58 4,468,062,980.11 7,241,402,245.68 5,153,956,694.82
关的现金
现金流出小计 2,615,264,743.32 4,752,588,598.28 7,758,928,868.60 6,027,900,624.13
经营活动产生的现金流量 -1,341,357,688.8
224,111,627.81 25,442,002.59 257,387,365.06
净额 4
二、投资活动产生的现金流
量
收回投资收到的现金 - - - -
取得投资收益所收到的现
- 249,043.50 215,837.70 80,075,467.70
金
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产所收回的现 - 61,920.00 680.00 775.00
金
处置子公司及其他营业单
- - - -
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
- - - -
的现金
79
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
现金流入小计 - 310,963.50 216,517.70 80,076,242.70
购建固定资产、无形资产和
其他长期资产所支付的现 - 202,116.40 494,613.00 7,106,673.00
金
投资所支付的现金 - 100,000,000.00 502,550,000.00 100,000,000.00
取得子公司及其他营业单
- - - -
位支付的现金净额
支付的其他与投资活动有
- - - -
关的现金
现金流出小计 - 100,202,116.40 503,044,613.00 107,106,673.00
投资活动产生的现金流量
- -99,891,152.90 -502,828,095.30 -27,030,430.30
净额
三、筹资活动产生的现金流
量
吸收投资所收到的现金 - - - -
取得借款所收到的现金 1,500,000,000.00 415,600,000.00 2,742,580,000.00 1,567,810,000.00
发行债券收到的现金 - 1,190,300,000.00 - -
现金流入小计 1,500,000,000.00 1,605,900,000.00 2,742,580,000.00 1,567,810,000.00
偿还债务所支付的现金 50,000,000.00 2,222,580,000.00 1,299,310,000.00 1,623,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息
66,882,883.74 310,915,986.46 308,165,269.95 192,681,986.24
所支付的现金
支付的其他与筹资活动有
11,805,000.00 1,215,026.66 3,288,116.00 14,139,471.50
关的现金
现金流出小计 128,687,883.74 2,534,711,013.12 1,610,763,385.95 1,830,321,457.74
筹资活动产生的现金流量
1,371,312,116.26 -928,811,013.12 1,131,816,614.05 -262,511,457.74
净额
四、汇率变动对现金的影响 - - - -
五、现金及现金等价物净增
29,954,427.42 -804,590,538.21 654,430,521.34 -32,154,522.98
加额
加：期初现金及现金等价物
42,890,136.06 847,480,674.27 193,050,152.93 225,204,675.91
余额
六、期末现金及现金等价物
72,844,563.48 42,890,136.06 847,480,674.27 193,050,152.93
余额
二、公司财务报告合并财务报表范围的变化情况
（一）2012 年合并财务报表合并范围的变动
2012 年，公司合并报表范围未发生变化。
（二）2013 年合并财务报表合并范围的变动
80
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
2013 年，公司出资设立华塘公司，于设立之日起纳入合并报表范围。
（三）2014 年合并财务报表合并范围的变动
2014 年，公司出资设立控股子公司华景公司，于设立之日起纳入合并报表
范围。
（四）2015 年 1-3 月合并财务报表合并范围的变动
2015 年 1-3 月，公司合并报表范围未发生变化。
三、最近三年及一期重大资产购买、出售、置换情况
报告期内，公司未发生过重大资产购买、出售、置换情况。
四、最近三年及一期的主要财务指标
（一）主要财务指标
2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度/ 2012 年度/
主要财务指标
/2015.03.31 /2014.12.31 2013.12.31 2012.12.31
流动比率（倍） 2.76 2.54 2.04 2.40
速动比率（倍） 0.27 0.16 0.46 0.31
资产负债率 69.90% 68.36% 68.28% 59.10%
归属于上市公司股东的每
4.18 4.15 4.04 3.98
股净资产（元）
应收账款周转率（次） 40.48 323.60 179.19 197.92
存货周转率（次） 0.01 0.15 0.10 0.23
利息保障倍数（倍） 2.99 3.69 3.21 14.01
每股经营活动产生的
-0.40 -2.93 -1.36 -0.08
现金流量净额（元）
综合毛利率 48.52% 33.20% 37.93% 28.29%
净利润率 9.68% 9.67% 10.22% 10.49%
基本每股收益（元／股） 0.03 0.15 0.13 0.24
稀释每股收益（元／股） 0.03 0.15 0.13 0.24
加权平均净资产收益率 0.78% 3.72% 3.23% 6.03%
扣除非经常性损益后的基
0.03 0.15 0.07 0.22
本每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的稀 0.03 0.15 0.07 0.22
81
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的加
0.78% 3.72% 1.84% 5.66%
权平均净资产收益率
上述财务指标的计算方法如下：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
资产负债率=负债合计/资产总计
归属于上市公司股东的每股净资产=期末归属于上市公司股东的净资产/期末普通股股
份总数
应收账款周转率=营业收入/[（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2]
存货周转率=营业成本/[（期初存货余额+期末存货余额）/2]
息税前利润=利润总额+利息支出
利息保障倍数=息税前利润/利息支出
每股经营活动产生的现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额/期末普通股股份总
数
综合毛利率=（营业收入－营业成本）/营业收入
净利润率=净利润/营业收入
基本每股收益=P0÷S
S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东
的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转
增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj
为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月
起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
稀释每股收益可参照如下公式计算：
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债券
等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调
整。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的
净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照
其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
加权平均净资产收益率的计算公式如下：
加权平均净资产收益率=P0/(E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0–Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0)
82
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
其中：P0 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公
司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为归属于公司普通股股
东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；
Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份
数；Mi 为新增净资产次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少净资产次月起至报告期期
末的累计月数；Ek 为因其他交易或事项引起的、归属于公司普通股股东的净资产增减变动；
Mk 为发生其他净资产增减变动次月起至报告期期末的累计月数。
（二）非经常性损益
根据中国证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》（2008 年）的规定，公司最近三年的非经常性损益明细如下
表所示：
单位：元
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
非流动资产处置损益 -23,244.89 -235,620.33 48,251.15 800,823.49
计入当期损益的政府补
助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准 33,672.37 339,351.46 82,193,624.96 21,187,544.88
定额或定量享受的政府
补助除外）
除上述各项之外的其他
15,000.19 -5,028.22 328,919.64 86,754.27
营业外收支净额
小 计 25,427.67 98,702.91 82,570,795.75 22,075,122.64
少数股东权益影响额
1,248.53 -12,612.11 -57,802.61 -549,647.50
（税后）
所得税的影响 -6,356.92 -24,675.73 -20,642,698.93 -5,518,780.66
非经常性损益净额 20,319.28 61,415.07 61,870,294.21 16,006,694.48
归属于母公司所有者的
35,845,731.70 168,363,178.81 143,704,443.04 260,219,560.87
净利润
非经常性损益占净利润
0.07% 0.04% 43.05% 6.15%
比例
五、管理层讨论与分析
公司管理层结合公司最近三年的财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、
偿债能力、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下重点讨
论与分析。
83
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
（一）发行人财务分析
1、盈利能力分析
公司报告期的经营情况如下表所示：
单位：万元
项目 2015 年 1-3 月 2014 年度 2013 年度 2012 年度
营业收入 39,827.79 318,103.74 174,943.66 321,314.35
营业成本 20,503.40 212,498.92 108,585.72 230,402.65
期间费用 10,221.47 41,664.20 37,624.93 27,313.24
营业利润 6,224.01 43,136.65 16,110.59 42,863.74
利润总额 6,226.55 43,146.52 24,367.67 45,071.25
净利润 3,856.08 30,750.71 17,875.12 33,719.32
报告期内，公司主营业务收入占比平均为 92.59%，占比较高，公司主营业
务突出。
报告期内，公司主营业务收入分别为 297,970.02 万元、151,405.41 万元、
304,367.17 万元和 37,187.57 万元。报告期内，受房地产市场政府调控影响，公
司营业收入呈先降后升趋势。2013 年，公司实现合同销售金额 28.25 亿元，但因
受项目结算影响，公司当年营业收入下降。2014 年，随着 2012、2013 年开工建
设的多个项目竣工结算，本年主营业务收入较 2013 年增长 101.03%。
报告期内，公司期间费用占营业收入的比例分别为 8.50%、21.51%、13.10%
和 25.66%。报告期内，公司期间费用绝对值呈上升趋势。2013 年，由于公司营
业收入下降，导致期间费用占营业收入的比例较上年大幅增加。2014 年，公司
营业收入增幅（81.83%）远高于期间费用增幅（10.74%），本年期间费用占营业
收入的比例下降。
报告期内，公司营业利润分别为 42,863.74 万元、16,110.59 万元、43,136.65
万元和 6,224.01 万元，利润总额分别为 45,071.25 万元、24,367.67 万元、43,146.52
万元和 6,226.55 万元，净利润分别为 33,719.32 万元、17,875.12 万元、30,750.71
万元和 3,856.08 万元。
报告期内，公司营业利润、利润总额、净利润波动较大，主要原因是受房地
84
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
产行业调控影响，公司 2011 年、2012 年新开发项目相对较少，导致公司 2013
年营业收入下降；2013 年以来，公司大力增加土地储备，积极开工多个项目，
随着上述项目的竣工结转，公司 2014 年营业收入、净利润等均较 2013 年有较大
幅度增长。
2、资产情况分析
报告期内各期末，公司资产总额分别为 1,219,835.13 万元、1,760,448.07 万
元、1,878,021.04 万元和 1,987,292.84 万元。随着公司经营规模的不断扩大，公
司资产规模整体保持增长趋势。
从资产结构看，公司流动资产占总资产的比例较高。报告期各期末，公司流
动资产占总资产的比例分别为 91.08%、94.01%、93.57%和 94.05%。公司资产中
流动资产比重较高的特点是由本公司所在的房地产开发行业特点决定的。
3、负债情况分析
随着公司各项业务的不断发展，资产规模持续增长，除了自身经营积累的留
存收益以外，公司主要通过债权融资满足资产扩张所需的资金需求。报告期各期
末，公司负债总额分别为 720,980.43 万元、1,202,064.92 万元、1,283,791.39 万元
和 1,389,207.11 万元。
公司报告期内不存在逾期未还负债。
4、现金流量分析
报告期内，公司为做大做强房地产主业，同时开发多个房地产项目，每年投
入项目开发的现金支出较多；同时，为保持可持续发展，公司择机进行了土地购
置，增加土地储备。从行业特点来看，房地产项目开发从取得土地到最终实现交
付所需时间较长，导致了公司经营活动净现金流量随着项目开发和销售呈现一定
的波动。
报告期内，公司经营活动现金流入分别为 318,740.35 万元、522,496.93 万元、
392,779.59 万元和 87,361.84 万元。公司经营活动现金流入主要是公司商品房销
售预收款和往来款。报告期内，公司经营活动现金流出分别为 327,547.81 万元、
672,579.33 万元、716,416.76 万元和 132,041.51 万元。公司经营活动现金流出主
85
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
要是商品房建设投入以及购地支出。
报告期内，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-3,807.43 万元、-922.52
万元、57.79 万元和-4.20 万元。公司投资活动产生的现金流入主要为投资收益取
得的现金和处置固定资产、无形资产、其他长期资产收回的现金净额，报告期内
上述科目取得的现金金额较小；公司投资活动产生的现金流出主要为投资支付的
现金和购建固定资产、无形资产、其他长期资产支付的现金，由于投资活动产生
的现金流入较小，而投资及购建固定资产等流出的现金相对较大，导致公司 2012
年、2013 年投资活动产生的现金流量净额均为负值。
报告期内，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为 79,498.60 万元、
345,020.60 万元、75,134.60 万元和 111,223.28 万元。
目前，公司现金流量能够满足公司业务发展对资金的需求，但随着公司继续
加快现有项目的开发投资及扩大经营规模，增强市场竞争力，公司仍需要通过直
接和间接融资手段筹集资金以满足公司的发展需求。
5、偿债能力分析
报告期各期末，公司的流动比率分别为 2.40、2.04、2.54 和 2.76，流动比率
维持在较高水平，表明公司资产流动性较好，短期偿债能力较强。
报告期各期末，公司的速动比率分别为 0.31、0.46、0.16 和 0.27，主要是因
为流动资产中存货比例较大。房地产行业属于资金密集型行业，在整个建设周期
内需要投入大量资产，进行土地储备和开发建设，因此存货在流动资产中占比较
大。
发行人拥有良好的融资渠道，已与多家银行建立了密切的合作关系。发行人
经营情况良好，截至 2015 年 3 月 31 日，公司在银行等金融机构获得总授信额度
为 31.8491 亿元，公司具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。
报告期各期末，公司的资产负债率分别为 59.10%、68.28%、68.36%和 69.90%，
报告期内公司资产负债率呈上升趋势。房地产行业属于典型的资本密集型产业，
具有高负债率的特点。房地产行业产品开发周期长，在整个建设周期内需要投入
大量资产，需要充分运用财务杠杆。
86
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
报告期内，公司的利息保障倍数分别为 14.01、3.21 、3.69 和 2.99。2012
年，公司利息保障倍数维持在较高水平；2013 年，由于公司借款金额大幅增加，
当年利息费用较上年增长了 214.52%，导致 2013 年利息保障倍数下降，但仍处
于合理水平。2014 年，随着公司盈利能力的提升，公司利息保障倍数较 2013 年
有所提高。
总体来看，公司资产负债率较高，但各项短期偿债能力指标比较稳定且处于
合理的水平，随着公司新建项目销售以及预收款项逐步转换为公司营业收入，公
司流动比率和速动比率将得到显著改善，资产负债率也能有所降低，对公司的偿
债能力形成一定的保障。
（二）未来业务目标及保持盈利能力可持续性的措施
1、未来业务目标
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形
成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控
制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展
成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。
基于对公司外部战略环境及内部资源能力的分析，公司坚持“打造中国最具
影响力的房地产开发企业”的企业愿景与“以人为本，以高度社会责任感铸造高
品质生活空间”的企业使命，并结合外部环境变化确立公司新的战略定位“加强
三大业务领域融合，聚焦四大战略议题，着力十二项战略能力提升，成为可持续
发展的环渤海地区最具影响力的房地产开发龙头企业之一”，即加强战略核心业
务、战略辅助业务与战略培育业务的融合互动，聚焦“以规模扩张为导向的资本
运作”、“以快速增长为目标的高效周转”、“以客户导向为基础的能力提升”和“以
目标管理为核心的运营升级”四大战略议题，从“资本运营能力提升”、“拓展投
资能力提升”、“市场营销能力提升”等十二个方面保障战略方案的落地与战略目
标的实现，成为环渤海地区成长性最好、可持续发展、最具影响力的房地产开发
龙头企业之一。
2、盈利能力的可持续性分析
87
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
结合公司报告期资产结构、财务状况以及各项业务开展情况，公司管理层对
公司未来财务状况和盈利能力持积极正面的态度。公司将会采取以下措施来保证
公司盈利能力的可持续性。
（1）提升经营质量、管理效率和专业能力
公司持续关注国家房地产调控政策的实施，及时调整经营策略，合理调整产
品的形态，采取加快项目实体建设速度，加大营销推介力度，缩短项目资金周期，
严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风
险能力；同时，公司在设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、
优化，有效降低各层面的风险。
（2）充分利用融资渠道，保障公司资金需求
根据公司项目建设和土地拓展资金需求、每月销售回款金额及变动情况，提
前做好资金来源及使用规划，充分挖掘、利用公司内外部融资渠道，特别是利用
好上市公司资本运作平台，适时采用增发、配股、公司债券等有效的再融资手段，
保障公司资金需求。
（3）完善健全公司治理
进一步完善公司股东大会、董事会、监事会和经理层之间的监督制约机制，
建立明确的组织架构、决策体系、经营目标、激励机制。增强公司独立性和透明
度，充分发挥非经理层董事和独立董事的决策支持作用，不断提高公司治理水平。
（4）优化人力资源管理
根据行业情况、区域位置、经营环境，制定并完善新的薪酬体系和绩效考核
体系，一方面实现公司对员工的激励约束，促使形成良好的人员流动和员工晋升
机制；另一方面吸引和录用优秀管理和技术人才，进一步优化公司人力资源结构。
同时注重职业培训，夯实专业岗位人才综合能力，提高公司专业人员技术技
能水平、提升管理人员综合管理素质、提高团队合作精神。
公司管理层拥有丰富的房地产行业管理经验，且下属子公司具有多年的房地
产项目运作经验，并在市场上积累了较高的品牌知名度和客户忠诚度。近年来公
司对客户进行了更深刻的研究，深入实施客户细分战略，加快产品品类化进程，
发挥专业化优势，通过更精确的细分定位，更有效地满足了客户需求，这使得公
88
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
司产品获得了一定的专业化溢价。未来公司将深入贯彻落实成本管理前置理念，
强化目标成本管理，保证公司主营业务利润率的稳定和增长，从而进一步确保盈
利能力的持续稳步提高。
89
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
第五节 募集资金运用
一、本次募集资金用途
根据《公司债管理办法》的相关规定，结合公司财务状况及未来资金需求，
经公司2014年12月12日召开的八届五次董事会审议通过，并经2014年12月29日召
开的2014年第二次临时股东大会批准，本次公司债券的募集资金金额为不超过10
亿元，用于偿还金融机构借款和补充流动资金。
二、本次募集资金使用计划
本次债券发行总规模不超过 10 亿元，一次发行，公司拟安排其中 9 亿元用
于偿还金融机构借款，剩余 1 亿元用于补充流动资金。本次债券募集资金具体使
用计划如下：
1、调整债务结构
根据公司债务结构调整及资金使用的需要，本着有利于优化公司债务结构、
尽可能节省财务费用的原则，公司将灵活安排偿还金融机构借款改善公司债务结
构。
综合考虑目前公司资金状况及其到期时间，公司暂定拟偿还的金融机构借款
如下：
单位：万元
拟使用募集资
序号 借款主体 借款单位 到期时间 借款金额
金偿还金额
民生加银资产
1 天房发展 2016 年 8 月 16 日 100,000.00 90,000.00
管理有限公司
因本次债券的审批和发行时间尚有一定不确定性，待本次债券发行完毕、募
集资金到账后，发行人将根据本次债券募集资金的实际到位情况及资金使用需
要，可能对具体偿还计划进行适当调整。
2、补充流动资金
公司从事房地产开发与经营，属于资金密集型行业，项目开发周期较长，资
90
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
金占用大。而公司的流动资金主要由自有资金和金融机构贷款补充，在目前银行
信贷资金相对紧张的情况下，使用期限较长的公司债券募集资金来解决流动资金
不断增长的需求是非常必要的。
公司本次发行公司债券募集资金，除拟用 9 亿元偿还金融机构借款外，剩余
1 亿元将用于补充公司流动资金，以满足公司业务运营和拓展的需要，有助于进
一步改善公司财务状况、优化资本结构。
三、本次募集资金专项账户管理安排
公司已于中国银行天津西康路支行设立专项账户，用于本次公司债券募集资
金的接收、存储、划转与本息偿付。
91
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
第六节 备查文件
本募集说明书摘要的备查文件如下：
一、发行人2012年、2013年、2014年的财务报告及审计报告，2015年第一季
度财务报告；
二、主承销商出具的核查意见；
三、发行人律师出具的法律意见书；
四、评级机构出具的资信评级报告；
五、债券持有人会议规则；
六、债券受托管理协议；
七、担保人与发行人签署的担保合同；
八、担保人为本次债券出具的担保函；
九、担保人2014年审计报告及2015年第一季度财务报告；
十、中国证监会核准本次发行的文件。
在本次债券发行期内，合格投资者可以至本公司及主承销商处查阅募集说明
书摘要全文及上述备查文件，或访问上交所网站（www.sse.com.cn）和巨潮资讯
网（www.cninfo.com.cn）查阅募集说明书全文及摘要。
92
天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行 2015 年公司债券 募集说明书摘要
93
