μ
L
L
L
L
L
匚
华 安德 会 汁师 事务所
“嫩 谶
\DER
藩菲
RUssELL BEDFORD H乙 A-点
蹁
Root508 ToWerA Kunsha0entre
|章 柰帚鬻 1~X∩ yua∩ Chaoyang D st冖
BeⅡ no 100O27 PR Chna
ct |黥
|电
褓苕1w黯
邮E
:繁 :∶
ma∶ hfo@huaander com
絮
审 计 报 告
No,∶ HAD-AA19-5289
天津市联展房地产开发有限公 司全体股 东 :
一 、审计意见
匚
我们审计 了天津市联 展房地产开发有 限公司 (以 下简称贵公司 )财 务报表 ,包 括 2018年 12月
31日 的资产负债表 ,2018年 2月 8日 至 2018年 12月 31日 的利润 表 、现金 流量 表 、股 东权益变动表
L 以及相关财务报表附注 。
L
匚
我们认 为 ,后 附的财务报表在所有重大方面按 照企业会计准则的规定编制 ,公 允反映 了贵公
司2018年 12月 31日 的财务状况 以及 2018年 2月 8日 至2018年 12月 31日 的经营成果和现金流量 。
二 、形 成审计意见的基础
“
我们按照 中国注册会计师审计准则 的规定执行 了审计 工 作 。审计报 告的 注册会计师对财务报
”
表审计 的责任 音阝分进 一 步阐述 了我们在这些准则下的责任 。按照 中国注册会计 师职业道德守则
匚
,
我们独立于贵公司 ,并 履行 了职业道德方面 的其他责任 。我们相信 ,我 们 获取 的审计证据是 充分
、适 当的 ,为 发表审计意见提供 了基础 。
匚 三 、管理层和治理层对财务报表 的责任
贵公司管理 层 (以 下 简称管理层 )负 责按 照企业会计准则 的规定编制 财务报表 ,使 其实现公
匚 允反映 ,并 设计 、执行和维护必要 的内部控制 ,以 使财 务报表不存在 由于 舞弊 或错误导致 的重大
错报 。
匚 在编制 财 务报 表 时 ,管 理 层 负责评 估 贵 公司 的持续 经 营 能 力 ,披 露 与持 续 经营相 关的事项
),并 运用持续 经营假设 ,除 非管理 层计划清算贵公司 、终 止 运营或别 无具他现实 的选
(如 适用
择 。
匚
治理层负责监督贵公司的财务报告过 程 。
匚 四、注册会计师对财务报表 审计 的责任
凵 我们 的 目标 是对财 务报 表整体是否不存在 由于舞弊 或错误导致 的重大错报 获取合理保证 ,并
出具包含审计意见 的审计报 告 。合理保证 是高水平 的保证 ,但 并 不能保证 按 照审计准则执行 的审
计在某一重大错报 存在 时总能发现 。错报可能 由于舞弊 或错 误导 致 ,如 果合理 预期错报 单独 或汇
凵 总起来可能影 响财务报表使 用者依据财务报表 作 出的经济决策 ,则 通常认 为错报是重大的 。
在按照审计准则执行 审计 工 作 的过程 中 ,我 们运用职业判 断 ,并 保持职业怀疑 。 同时 ,我 们
也执行 以下 工 作
匹ˉ
:
E Member of Russe"Bedford Internationa|`w th a「 ∶ete ε:=[:三
罗瑞贝德国际中国成员所 [http∥ /wwW Russe bedfo冖 εccˉ ∶
卩
h
卩
h
E
卩
(1)识 别和评估 由于舞弊 或错误导致 的财务报表重大 错报风 险
,设 计 和实施 审计程 序 以应对
这些风险 ,并 获取充分 、适 当的审计证据 ,作 为发表审计意 见 的基础 。 由于 舞弊 可能涉及 串通 、
伪造 、故意遗漏 、虚假 陈述 或凌 驾于 内部控制 之上 ,未 能发现 由于舞弊导致 的重大错报 的风 险高
% 于未能发现 由于错误导致 的重大错报 的风险 。
F
刁 (2)了 解与审计相 关的 内部控制 ,以 设计恰 当的审计程序
,但 目的并 非对 内部控制 的有效性
发表意见 。
(3)评 价管理层选用会计政 策的恰 当性和作 出会计估计及相关披 露的合理性 。
% (4)对 管理层使 用持续 经营假设 的恰 当性得 出结论 。同时 ,根 据 获取 的审计证据
卩 ,就 可 能导
致对贵公司持续经 营 能力产生 重大疑虑 的事项 或情况是否存在重大 不确定 性得 出结论 。如果我们
得 出结论认 为存在重大 不确定性 ,审 计准则要 求我们在 审计报告 中提请报 表使 用者注意 财务报表
冂 中的相 关披 露 ;如 果披 露不 充分 ,我 们应 当发表非无保 留意 见 。我们 的结论基于截至 审计报告 日
可获得的信息 。然而 ,未 来的事项 或情况可能导致贵公司不 能持续经营 。
h (5)评 价财务报 表 的总体列报 、结 构和 内容 (包 括披 露 ),并 评 价 财务报 表是否公 允反映相
卩
关交易和事项 。
冂 我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通 ,包 括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
μ
卜
∷
「 北京华 衄鳘s
卜
中国 ·
爝
h
Ι
二○一九年三月五 日
卩
h
E
川
f
d
_
l
F
Ⅱ
h
尸
冂 ⑧华安德 第 2页
(2018 2 8 2018 12 31 )
目 录
一、 审计报告
二、 财务报表及附注
1．2018年12月31日资产负债表（附件一）
2．2018年2月8日至2018年12月31日利润表 （附件二）
3．2018年2月8日至2018年12月31日现金流量表（附件三）
4．2018年2月8日至2018年12月31日所有者权益变动表（附件四）
5．财务报表附注（附件五）
审 计 报 告
No.: HAD-AA19-5289
天津市联展房地产开发有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津市联展房地产开发有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括2018年12月
31日的资产负债表，2018年2月8日至2018年12月31日的利润表、现金流量表、股东权益变动表
以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公
司2018年12月31日的财务状况以及 2018年2月8日至2018年12月31日的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分
、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、管理层和治理层对财务报表的责任
贵公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公
允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大
错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算贵公司、终止运营或别无其他现实的选
择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
四、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
㊣华安德 第1页
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性
发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们
得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
北京华安德会计师事务所 中国注册会计师：
中国 北京市 中国注册会计师：
二○一九年三月五日
㊣华安德 第2页
附件一
天津市联展房地产开发有限公司
资产负债表
2018年12月31日
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
资 产 附注 2018年12月31日 2018年2月8日
流动资产：
货币资金 6.1 134,282,870.97 -
其他应收款 6.2 104,000.00 -
存货 6.3 3,238,177,096.15 -
其他流动资产 3,931,204.43 -
流动资产合计 3,376,495,171.55 -
非流动资产：
固定资产原价 6.4 144,130.86 -
固定资产净值 6.4 144,130.86 -
无形资产 609,159.40 -
递延所得税资产 6.5 2,354,592.39 -
非流动资产合计 3,107,882.65 -
资产总计 3,379,603,054.20 -
负债及所有者权益
流动负债：
应付票据及应付账款 6.6 5,124,578.66 -
预收款项 6.7 25,817,539.80 -
应交税费 6.8 704,114.72 -
其中：应交税金 704,114.72 -
其他应付款 6.9 2,445,018,108.56 -
流动负债合计 2,476,664,341.74 -
负债合计 2,476,664,341.74 -
所有者权益：
实收资本 6.10 910,000,000.00 -
未分配利润 6.11 -7,061,287.54 -
所有者权益合计 902,938,712.46 -
负债和所有者权益总计 3,379,603,054.20 -
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
㊣华安德 第3页
附件二
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日利润表
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2018年2月8日至
项 目 附注 2018年12月31日 2017年度
一、营业收入 - -
减：税金及附加 1,948,158.75 -
销售费用 6.12 7,405,602.98 -
管理费用 6.13 651,312.36 -
财务费用 -590,024.04 -
利息收入 597,718.75 -
二、营业利润 -9,415,050.05 -
三、利润总额 -9,415,050.05 -
减：所得税费用 6.14 -2,353,762.51 -
四、净利润 -7,061,287.54 -
(一)持续经营净利润 -7,061,287.54 -
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 -7,061,287.54 -
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
㊣华安德 第4页
附件三
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日现金流量表
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
2018年2月8日至
项 目 2018年12月31日 2017年度
一、 经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 25,817,539.80 -
收到其他与经营活动有关的现金 2,303,448,773.01 -
经营活动现金流入小计 2,329,266,312.81 -
购买商品、接受劳务支付的现金 3,087,568,834.87 -
支付的各项税费 1,948,158.75 -
支付其他与经营活动有关的现金 14,713,157.96 -
经营活动现金流出小计 3,104,230,151.58 -
经营活动产生的现金流量净额 -774,963,838.77 -
二、 投资活动产生的现金流量
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 753,290.26 -
支付的现金
投资活动现金流出小计 753,290.26 -
投资活动产生的现金流量净额 -753,290.26 -
三、 筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金 910,000,000.00 -
筹资活动现金流入小计 910,000,000.00 -
筹资活动产生的现金流量净额 910,000,000.00 -
四、 汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、 现金及现金等价物净增加额 134,282,870.97 -
六、 期末现金及现金等价物余额 134,282,870.97 -
后附财务报表附注为本财务报表的组成部分。
㊣华安德 第5页
附件四
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日所有者权益变动表
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
本年金额 上年金额
项目 未分配 所有者 未分配 所有者
实收资本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 实收资本 资本公积 其他综合收益 盈余公积
利润 权益合计 利润 权益合计
一、上年年末余额 - - - - - - - - - - -
加：会计政策变更 - -
前期差错更正 - -
二、本年年初余额 - - - - - - - - - -
三、本年增减变动金额（减少以"-"号填列） 910,000,000.00 - - - -7,061,287.54 902,938,712.46 - - - - - -
（一）综合收益总额 - -7,061,287.54 -7,061,287.54 - - -
（二）所有者投入和减少资本 910,000,000.00 - - - 910,000,000.00 - - - - - -
1.所有者投入资本 910,000,000.00 910,000,000.00 -
2.股份支付计入所有者权益的金额 - -
3.其他 - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - - - -
1.提取盈余公积 - - - - - - - - - - - -
其中：法定公积金 - - - - - -
任意公积金 - - - - - -
储备基金 - - - - - -
企业发展基金 - - - - - -
2.对所有者（或股东）的分配 - - - -
3.其他 - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本（或股本） - -
2.盈余公积转增资本（或股本） - -
3.盈余公积弥补亏损 - -
4.其他 - -
四、本年年末余额 910,000,000.00 - - - -7,061,287.54 902,938,712.46 - - - - - -
后附财务报表附注为财务报表的组成部分。
㊣华安德 第6页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
1 公司的基本情况
天津市联展房地产开发有限公司(以下简称“本公司”)为有限责任公司，于2018年2月8日
成立并在天津市北辰区市场和质量监督管理局领取了注册号为91120113MA06A66D86的
营业执照，经批准的经营期限为20年。公司原注册资本为人民币3,003万元。其中，天津
市房地产发展（集团）股份有限公司货币出资3,003万元。
2018年5月29日，根据公司董事会决议及章程修订案的规定，公司注册资本由人民币
3,003万元增资至91,000万元，新增的注册资本由首创（天津）置业管理有限公司、天津
市房地产发展（集团）股份有限公司、北京方兴亦城置业有限公司、天津招胜房地产有
限公司、南京仁远投资有限公司和桐乡市安豪投资管理有限公司通过债转股方式认购。
此次增资后，首创（天津）置业管理有限公司出资15,925万元，占注册资本的17.5%，
天津市房地产发展（集团）股份有限公司、北京方兴亦城置业有限公司、天津招胜房地
产有限公司、南京仁远投资有限公司和桐乡市安豪投资管理有限公司五家公司分别出资
15,015万元，各占注册资本的16.5%。
本公司的注册地址为天津市北辰区北仓镇京津公路与延吉道交口北仓镇政府416室，法
定代表人为樊涛。
本公司经批准的经营范围为房地产开发与经营；商品房销售；自有房屋租赁；市政工程
、道路工程施工。（依法须经批准的项目，经项目相关部门批准后方可开展经营活动）
2 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于2006年2月15日及其以后期间颁布的《企业会计准则－基本准
则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）的规定编制。
本财务报表以持续经营为基础编制。
本 公 司 截 至 2018 年 12 月31 日止 累计 经营 亏损 为7,061,287.54 元 ， 所有 者权 益为 负-
902,938,712.46元，公司的流动负债超过流动资产-899,830,829.81元。因此公司业务的
持续经营将在很大程度上取决于投资者的持续资金支持。母公司已确认将继续支持公司
经营上所需要的资金，以使公司能在可预见的未来期间偿还债务。所以，投资者确保公
司将保持持续经营状态，本期继续以持续经营为基础编制财务报表。
3 遵循企业会计准则的声明
本公司2018年2月8日至2018年12月31日的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、
完整地反映了本公司2018年12月31日的财务状况以及2018年2月8日至2018年12月31日
的经营成果和现金流量等相关信息。
4 重要会计政策和会计估计
以下重要会计政策和会计估计是依据企业会计准则制定的。
4.1 会计年度
本公司的会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
㊣华安德 第7页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.2 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
4.3 现金及现金等价物
现金指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本公司持有的期限
短、流动性强、易于转换为己知金额现金、价值变动风险很小的投资。
4.4 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本
公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i) 金融资产分类
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合以下条件的金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产： i）管理该金
融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标； ii) 该金融资产的合同条款规定，在特
定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合以下条件的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产: i) 管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该
金融资产为目标； ii) 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应以摊余成本计量
或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产。
(ii) 金融资产确认和计量
金融资产的初始计量
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计
入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应
收账款或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
㊣华安德 第9页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.4 金融工具（续）
(ii) 金融资产确认和计量（续）
金融资产的后续计量
- 以摊余成本计量的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不
属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利
率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
- 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失(包括利息
和股利收入)计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
- 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
初始确认后，对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。股利收入计入损益，其他利
得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失
从其他综合收益中转出，计入留存收益。
(iii) 金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产和合同资产等，以预期信用损失为基础确认损失
准备。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信
息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间
差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计
量。金融工具自初始确认后信用风险未显着增加的，处于第一阶段，本公司按照未来十
二个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显着增加但
尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计
量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照
该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
㊣华安德 第 10 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.4 金融工具（续）
(iv) 金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；(2)该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益
的公允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面
价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计
入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付票据及应付账款、其他应
付款、借款及应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始
计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下（含一年）的，列示为流动负
债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内（含一年）到期的，列示为一年内到期
的非流动负债；其余列示为非流动负债。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金
融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且
有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的
交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值
。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
4.5 存货
存货包括开发成本、开发产品、库存商品和低值易耗品等，按成本与可变现净值孰低计
量。
存货于取得时按实际成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建筑安装成
本、资本化的利息、其他直接和间接开发费用，开发产品成本结转时按实际成本核算。
本公司取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权计入所建
造的房屋建筑物的成本。
㊣华安德 第 11 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.5 存货（续）
公共配套设施指按政府有关部门批准的公共配套项目，如道路等。其所发生的支出列入
开发成本，按成本核算对象和成本项目进行明细核算；开发用土地所发生的支出亦列入
开发成本核算。
库存商品为从外部购入的用于销售的已完工产品，按成本与可变现净值孰低计量。完工
产品的成本按照销售合同约定的价格，采用加权平均法计量。可变现净值为经营活动中
预计的售价减去将要发生的销售费用及相关税费。
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中以存
货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金
额确定。
本公司的存货盘存制度采用永续盘存制。
低值易耗品在领用时采用一次转销法核算成本。
4.6 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、运输工具、以及办公设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确认
。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可
靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后
续支出于发生时计入当期损益。
对于固定资产的后续支出，包括与更换固定资产某组成部分相关的支出，在符合固定资
产确认条件时计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固定资产日常
维护相关的支出在发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提.
对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可
使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
办公设备 4年 0%-10% 9%-33.3%
㊣华安德 第 12 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.6 固定资产（续）
(b) 固定资产的折旧方法（续）
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核并作适
当调整。
(c) 固定资产的减值
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额
计入当期损益。
4.7 借款费用
本公司发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用或可销
售状态之投资性房地产以及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用
已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并
计入该资产的成本。当购建的投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到
可销售状态（一般以完成竣工备案为标准）时停止资本化，其后发生的借款费用计入当
期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过三个月，暂停借
款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的投资性房地产以及房地产开发项目而借入的专门借款，以
专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的投资性房地产以及房地产开发项目而占用的一般借款，按
照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平
均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存续期
间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。
4.8 无形资产
无形资产包括土地使用权、软件等。本公司取得的土地使用权用于建造对外出售房屋建
筑物的，相关的土地使用权计入存货开发成本。
土地使用权按照法定的使用年限或剩余年限平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在
土地使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。
㊣华安德 第 13 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.8 无形资产（续）
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命和摊销方法进行复核，必要时
进行调整。
4.9 长期资产减值
固定资产、使用寿命有限的无形资产、采用成本计量的投资性房地产等，于资产负债表
日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置
费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项
资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
上述资产减值损失一经确认，如果在以后期间价值得以恢复，也不予转回。
4.10 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（暂
时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏
损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
非企业合并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递
延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负
债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负
债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可
能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂
时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应
纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：（1）递延
所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本公司内同一纳税主体征收的所得
税相关；（2）本公司内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
4.11 收入确认
本公司在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
㊣华安德 第 14 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.11 收入确认（续）
(a) 销售商品及建筑服务
收入在商品的控制权转移给客户时确认。商品的控制权是在某一时段内转移还是某一时
点转移，取决于合同的条款约定与适用于合同的法律规定。如果本公司满足下列条件
时，商品的控制权在某一时段内发生转移：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；或
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；或
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
如果商品的控制权在某一时段内转移，本公司按在整个合同期间已完成履约义务的进度
进行收入确认。否则，收入于客户获得商品控制权的某一时点确认。
本公司在报告日根据已完成履约义务的进度对来自于在某一时段内确认收入类型的商品
销售合同确认收入。已完成履约义务的进度按本公司为完成履约义务而发生的支出或投
入来衡量，该进度基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本中的占比来计算.
对于在某一时点转移商品控制权的房地产开发的销售合同，收入于客户获得实物所有权
或开发产品的法定所有权且本公司已获得现时的付款请求权并很可能收回对价时确认。
在确定合同交易价格时，若融资成分重大，本公司将根据合同的融资成分来调整合同承
诺对价。
对于建筑服务，本公司创建和增强由客户控制的资产，对此本公司根据履约义务满足按
在某一时段内的条件确认收入，并基于每份合同截至报告期末已发生的成本在预算成本
中的占比来评估特定交易的完成情况。
4.12 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经
营租赁。
本公司没有融资租赁业务，经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成
本或当期损益。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。
㊣华安德 第 15 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
4 重要会计政策和会计估计（续）
4.13 重要会计估计和判断
本公司根据历史经验、行业特点和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(i) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大
调整的重要风险：
(a) 房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要对开发项目的预计总成本和开发进度作出重大估计和判断。
本公司定期复核项目的预计总成本和开发进度并作出适当调整，当房地产开发项目的实
际成本和预计总成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品成本或主营业务成本。
(b) 存货跌价准备
如附注4.5所述，本公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值的计算需要
利用假设和估计。如果管理层对存货估计售价及完工时估计将要发生的成本、费用等重
新修订，将影响存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响。
5 税项
本公司本期适用的主要税种及其税率列示如下:
税项 计税基础 税率
企业所得税 按应纳税所得额计征 25%
增值税 应纳税增值额 11%
土地增值税 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
城市维护建设税 按实际缴纳流转税计征 7%
教育费附加 按实际缴纳流转税计征 3%
㊣华安德 第 16 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6 财务报表主要项目说明
6.1 货币资金
项 目 期末余额 年初余额
银行存款 134,282,870.97 -
其中: 人民币 134,282,870.97 -
合 计 134,282,870.97 -
6.2 其他应收款
(一) 其他应收款
期末数
项 目 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
按组合计提坏账准 104,000.00 100% - -
备的其他应收款
合 计 104,000.00 100% - 0%
1、组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
期末数 年初数
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例
1年以内 104,000.00 100% - - - -
合 计 104,000.00 100% - - 0% -
6.3 存货
1、存货构成
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
开发成本 - 3,238,177,096.15 - 3,238,177,096.15
合 计 - 3,238,177,096.15 - 3,238,177,096.15
2、存货说明
（1） 开发项目概况
本公司开发的项目位于天津市北辰区，宗地编号2017-188，项目名称为依湾花园和依芳花园，占地面积
98,262平方米，总建筑面积245,722万平米。该项目规划为住宅和教育用地，计划分一期开发。截止至2018
年12月31日，项目正在建设中。
㊣华安德 第 17 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6 财务报表主要项目说明（续）
6.3 存货（续）
（2） 项目开发成本
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
地价款 - 3,040,959,503.87 - 3,040,959,503.87
前期工程费 - 13,272,065.97 - 13,272,065.97
基础设施费 - 15,374,201.08 - 15,374,201.08
园林环境设施费 - 3,272,727.27 - 3,272,727.27
建安工程费 - 7,304,738.87 - 7,304,738.87
开发间接费 - 14,401,734.09 - 14,401,734.09
资本化利息 - 143,592,125.00 - 143,592,125.00
合 计 - 3,238,177,096.15 - 3,238,177,096.15
6.4 固定资产
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
一. 原价 - 144,130.86 - 144,130.86
办公设备 - 144,130.86 - 144,130.86
二. 累计折旧 - - - -
三. 减值准备 - - - -
四. 账面价值 - - - 144,130.86
办公设备 - - - 144,130.86
6.5 递延所得税资产和递延所得税负债
1、递延所得税资产
期末余额 年初余额
项 目
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损 2,354,592.39 9,418,369.56 - -
合 计 2,354,592.39 9,418,369.56 - -
㊣华安德 第 18 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6 财务报表主要项目说明（续）
6.6 应付票据及应付账款
(一) 应付账款
账 龄 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 5,124,578.66 -
合 计 5,124,578.66 -
6.7 预收账款
账 龄 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 25,817,539.80 -
合 计 25,817,539.80 -
6.8 应交税费
项 目 年初账面余额 本期增加额 本期减少额 期末账面余额
土地增值税 - 704,114.72 - 704,114.72
合 计 - 704,114.72 - 704,114.72
6.9 其他应付款
(一) 应付利息
项 目 期末余额 年初余额
股东利息 143,592,125.00 -
合 计 143,592,125.00 -
(二) 其他应付款
账 龄 期末余额 年初余额
1年以内（含1年） 2,301,425,983.56 -
合 计 2,301,425,983.56 -
㊣华安德 第 19 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6 财务报表主要项目说明（续）
6.10 实收资本
年初账面余额 期末账面余额
投资者名称
投资金额 所占比例(%) 投资金额 所占比例(%)
首创（天津）置业 - - 159,250,000.00 17.50%
管理有限公司
天津市房地产发展 - - 150,150,000.00 16.50%
（集团）股份有限
公司
北京方兴亦城置业 - - 150,150,000.00 16.50%
有限公司
南京仁远投资有限 - - 150,150,000.00 16.50%
公司
桐乡市安豪投资管 - - 150,150,000.00 16.50%
理有限公司
天津招胜房地产有 - - 150,150,000.00 16.50%
限公司
合 计 - - 910,000,000.00 100%
6.11 未分配利润
项 目 本期金额 上期金额
本期增加额 -7,061,287.54 -
其中: 净利润转入 -7,061,287.54 -
期末余额 -7,061,287.54 -
6.12 销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
销售佣金及业务推广费 7,120,565.29 -
其他 285,037.69 -
合 计 7,405,602.98 -
6.13 管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
专业服务费 174,757.28 -
办公差旅及交通费 468,630.55 -
其他 7,924.53 -
合 计 651,312.36 -
㊣华安德 第 20 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
6 财务报表主要项目说明（续）
6.14 所得税费用
项 目 本期发生额 上期发生额
递延所得税调整 -2,353,762.51 -
合 计 -2,353,762.51 -
6.15 现金流量表附注
1、将净利润调节为经营活动现金流量
项 目 本期金额 上期金额
净利润 -7,061,287.54 -
加: 递延所得税资产减少/（增加） -2,354,592.39 -
存货的减少/（增加） -3,094,584,971.15 -
经营性应收项目的减少/（增加） -4,035,204.43 -
经营性应付项目的增加/（减少） 2,333,072,216.74 -
经营活动产生的现金流量净额 -774,963,838.77 -
现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 134,282,870.97 -
减: 现金的期初余额 - -
现金净增加（减少）额 134,282,870.97 -
2、现金和现金等价物的有关信息
项 目 本期余额 上期余额
一.现金 134,282,870.97 -
其中: 库存现金 - -
可随时用于支付的银行存款 134,282,870.97 -
二.期末现金及现金等价物余额 134,282,870.97 -
㊣华安德 第 21 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
7 关联方关系及关联交易
7.1 关联方及其关系的性质
关联企业名称 与本公司关系
首创（天津）置业管理有限公司 联营股东
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 联营股东
北京方兴亦城置业有限公司 联营股东
南京仁远投资有限公司 联营股东
桐乡市安豪投资管理有限公司 联营股东
天津招胜房地产有限公司 联营股东
7.2 关联方交易
(1) 定价政策
本公司与关联方之间构成的关联交易，按照交易双方合同（协议）约定的销售价格（或利率）执行。
(2) 重大关联方交易
(i) 接受关联方提供资金
关联企业名称 本期发生额 上期发生额
首创（天津）置业管理有限公司 402,500,000.00 -
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 379,500,000.00 -
北京方兴亦城置业有限公司 379,500,000.00 -
南京仁远投资有限公司 379,500,000.00 -
桐乡市安豪投资管理有限公司 379,500,000.00 -
天津招胜房地产有限公司 379,500,000.00 -
合计 2,300,000,000.00 -
(ii) 向关联方支付的利息
关联企业名称 年利率 本期发生额 上期发生额
首创（天津）置业管理有限公司 9.00% 25,032,656.25 -
桐乡市安豪投资管理有限公司 9.00% 23,781,656.25 -
南京仁远投资有限公司 9.00% 23,739,581.25 -
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 9.00% 23,724,275.00 -
天津招胜房地产有限公司 9.00% 23,686,987.50 -
北京方兴亦城置业有限公司 9.00% 23,626,968.75 -
合计 143,592,125.00 -
㊣华安德 第 22 页
附件五
天津市联展房地产开发有限公司
2018年2月8日至2018年12月31日财务报表附注
（除特别注明外，金额单位为人民币元）
7 关联方关系及关联交易（续）
7.2 关联方交易（续）
(iii) 接受关联方提供服务
关联企业名称 性质 本期发生额 上期发生额
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 咨询服务费 950,000.00 -
北京方兴亦城置业有限公司 咨询服务费 950,000.00 -
南京仁远投资有限公司 咨询服务费 950,000.00 -
天津招胜房地产有限公司 咨询服务费 950,000.00 -
首创（天津）置业管理有限公司 咨询服务费 633,333.33 -
桐乡市安豪投资管理有限公司 咨询服务费 633,333.33 -
合计 5,066,666.66 -
(3) 关联方应收、应付款项余额
(i) 应付关联公司款
关联企业名称 期末账面余额 年初账面余额
首创（天津）置业管理有限公司 402,500,000.00 -
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 379,500,000.00 -
北京方兴亦城置业有限公司 379,500,000.00 -
南京仁远投资有限公司 379,500,000.00 -
桐乡市安豪投资管理有限公司 379,500,000.00 -
天津招胜房地产有限公司 379,500,000.00 -
合计 2,300,000,000.00 -
8 财务报表的批准
本期财务报表由本公司董事会于2019年3月5日批准报出。
㊣华安德 第 23 页