天房发展 2021 年半年度报告
公司代码：600322 公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2021 年半年度报告
1 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人郭维成、主管会计工作负责人纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）张萍声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者
及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”相
关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 6
第四节 公司治理........................................................................................................................... 11
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 13
第六节 重要事项........................................................................................................................... 13
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 20
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 22
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 22
第十节 财务报告........................................................................................................................... 25
载有法定代表人、总会计师、会计机构负责人（会计主管人员）签名并
盖章的财务报表。
备查文件目录
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿。
3 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
津投资本 指 天津国有资本投资运营有限公司
天房集团 指 天津房地产集团有限公司
天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证券法 指 中华人民共和国证券法
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称 天房发展
公司的外文名称 Tianjin Realty Development Group Co.Ltd.
公司的外文名称缩写 TJRD
公司的法定代表人 郭维成
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 张亮
联系地址 天津市和平区常德道 80 号
电话 022-23317185
传真 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 天津市和平区常德道80号
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 天津市和平区常德道80号
公司办公地址的邮政编码 300050
公司网址 http://www.tffzgroup.cn
电子信箱 tffz@sina.com
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用
4 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 485,613,445.90 1,205,975,948.09 -59.73
归属于上市公司股东的净利润 -98,291,447.36 4,296,713.44 -2,387.60
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益 -98,302,011.51 3,866,156.97 -2,642.63
的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,161,879,157.47 1,367,637,453.05 -15.04
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 2,040,285,201.80 2,138,576,649.16 -4.60
总资产 23,185,541,778.59 22,943,660,778.17 1.05
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0889 0.0039 -2,379.49
稀释每股收益（元／股） -0.0889 0.0039 -2,379.49
扣除非经常性损益后的基本每股收益(元／股) -0.0889 0.0035 -2,640.00
加权平均净资产收益率（%） -4.70 0.09 减少 4.79 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 -4.70 0.08 减少 4.78 个百分点
（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -1,863.10
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 75,399.21 进项税加计抵减
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符 20,787.98
合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
5 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -22,889.22
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -69,386.44
所得税影响额 8,515.72
合计 10,564.15
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）行业情况说明
政策层面，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局出发，全面、精准把控
全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目
标落到实处。具体表现在：中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调；
土地出让金划转税务部门征收，长期利于控制并压降地方政府杠杆率；以严打经营贷为主、调升
房贷利率为辅，信贷资金管控全面趋紧。
投资层面，上半年投资先抑后扬，22 城双集中供地是上半年百强房企投资的转折点，随着企
业三道红线指标不断优化，二季度房企投资积极性显著提升，百强房企拿地销售比从 0.2 提升至
0.3，TOP50 强房企投资力度已经升至去年二季度的高点。
（二）公司主营业务情况说明
天房发展是以房地产开发经营为主，物业管理为辅，集商品房销售、商业资产运营和建筑材
料经营为一体的房地产综合性企业。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主
营业务为房地产开发与经营，属于房地产业，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经
营性信息披露指引第一号—房地产》进行信息披露。
报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生
变化。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司自成立以来，一直专注于房地产开发事业，通过数十年的成长，公司形成了资源整合能
力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞
争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房
地产综合性企业。报告期，公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理
6 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平，同时，公司在立足天津本
地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司核心竞争
力未发生变化。
三、经营情况的讨论与分析
2021 年上半年，公司合规经营，主营业务保持稳定，实现营业收入 4.86 亿元，归属于母公
司所有者净利润为-9829.14 万元。截至 2021 年上半年末，公司总资产为 231.86 亿元，归属于母
公司所有者净资产为 20.40 亿元。公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2021 年上
半年实现合同销售面积 8.91 万平方米，实现合同销售金额 23.57 亿元。2021 年上半年主要的经
营进展如下：
1、入住交接顺利完成
上半年，公司积极推进在施项目开发建设，合理安排施工周期，顺利按时完成盛庭花园百年
宅项目以及汉沽区美岸英郡项目入住工作。对于盛雅佳苑项目，报告期内公司对其配套幼儿园等
积极组织施工维修和验收工作，并完成相关移交工作，履行了企业责任。
2.资产盘活有效推进
报告期，面对目前整体商业市场疲软的大环境，公司最大程度的扩宽宣传通路，创新经营思
维、优化销售模式，于报告期内结合市场需求，将地库、地上停车楼、商业等资产的盘活方面实
现了较大进展。
3.企业管理结构优化
为进一步深化三项制度改革，公司根据优化调整后的组织架构和职责，对天房发展初级及以
下管理人员进行岗位竞聘，切实做到了干部“能上能下”，拓宽选人、用人渠道，最大程度做到
人岗匹配、人尽其才，促进公司健康良性发展，为全面完成公司 2021 年度的生产经营任务提供了
保障和支持。
4．项目储备稳步探索
报告期内，公司着力探索存量项目的盘活工作，积极跟踪反馈情况，密切保持与相关部门协
调沟通，部分项目取得阶段性进展。另一方面，公司深入挖掘公司历史项目潜力，已对有待开发
利用的土地资源进行了有效盘点。此外，公司亦在积极筹划通过并购等方式获取新项目储备，努
力为公司未来可持续发展获取项目储备。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来
会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 485,613,445.90 1,205,975,948.09 -59.73
营业成本 443,668,170.76 952,136,016.00 -53.40
销售费用 64,226,938.73 29,739,612.61 115.96
管理费用 62,613,644.64 65,191,660.01 -3.95
财务费用 -2,784,443.55 48,688,182.33 -105.72
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 1,161,879,157.47 1,367,637,453.05 -15.04
投资活动产生的现金流量净额 -165,827.92 60,910,620.90 -100.27
筹资活动产生的现金流量净额 -1,497,558,572.42 -1,014,193,901.20 -47.66
营业收入变动原因说明：主要是公司本期可结转的项目较去年同期减少。
7 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
营业成本变动原因说明：主要是营业成本变动与营业收入变动因素一致。
销售费用变动原因说明：主要是公司为加快回笼资金，加大销售推广力度所致。
管理费用变动原因说明：无
财务费用变动原因说明：主要是本期偿还部分贷款，财务费用下降，发生的利息支出全部用于在
建项目利息资本化，本期发生额全部为取得的利息收入所致。
研发费用变动原因说明：无
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：无
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：去年同期公司出售子公司股权取得现金，本期无此
类业务发生，本期发生额为购买固定资产所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期偿还债务支付的现金较上期增加所致。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上年期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上年期末数 总资产 年期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 499,830,607.22 2.16 834,152,366.22 3.64 -40.08 本期偿还债务支
付现金增加所致
应收款项 7,914.60 0.00 90,944.97 0.00 -91.30 本期应收款项收
回所致
存货 19,139,203,596.72 82.55 18,375,656,008.62 80.09 4.16
合同资产
投资性房地产 1,661,294,818.75 7.17 1,721,276,102.56 7.50 -3.48
长期股权投资 427,604,035.95 1.84 429,523,945.06 1.87 -0.45
固定资产 73,164,466.40 0.32 77,436,033.72 0.34 -5.52
在建工程
使用权资产
短期借款 420,671,378.00 1.81 324,989,938.48 1.42 29.44
合同负债 5,783,562,831.14 24.94 4,121,896,817.17 17.97 40.31 本期开发项目收
到预售房款增加
所致
长期借款 5,974,990,000.00 25.77 5,334,990,000.00 23.25 12.00
租赁负债
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
8 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
期末账面价值人民币 13,270,019,529.87 元的存货、固定资产及投资性房地产用于银行借款
抵押，投资性房地产中吉利大厦 1-8 层用于银行借款抵押，此项资产已摊销完毕，期末账面价值
为 0 元。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
9 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、控股子公司情况
单位：元 币种：人民币
主要产品或
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
天津海景实业有限公司 房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 5,027,775,316.85 544,486,930.85 4,972,902.86 -9,566,033.07 -15,654,720.98
天津市华亨房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 800,000,000.00 1,974,690,061.50 1,121,096,875.49 626,400.03 -8,149,297.96 -8,239,914.96
天津吉利大厦有限公司 房地产开发 房屋出租 66,618,000.00 120,879,360.35 87,870,442.49 27,162,874.82 3,683,667.99 2,749,134.18
天津市天房海滨建设发展有限公司 房地产开发 房地产开发 1,200,000,000.00 2,358,775,530.20 1,457,301,607.82 2,640,316.34 -684,820.40 -683,412.19
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 房地产开发 房地产开发 350,000,000.00 738,143,135.08 386,460,264.37 -1,013,071.74 -1,012,915.49
天津市华驰租赁有限公司 租赁 房屋出租 3,000,000.00 9,528,709.02 3,358,688.32 3,335,070.45 1,416,535.89 1,349,882.30
天津市华博房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,050,000,000.00 2,449,025,243.49 206,541,081.45 93,700,187.64 -8,722,552.25 -8,863,126.42
天津市华景房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,146,080,000.00 2,314,071,193.31 1,640,895,064.76 254,088,191.00 -36,821,252.47 -36,812,489.08
天津市华升物业管理有限公司 物业管理 物业管理 3,000,000.00 34,661,340.97 -9,831,385.76 23,693,062.35 3,878,497.94 3,855,858.23
天津市华塘房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 885,463,027.93 802,958,889.31 1,805,259.81 -1,999,082.77 -1,999,082.77
建筑材料与
天津市凯泰建材经营有限公司 商品流通 150,000,000.00 421,864,446.81 177,973,874.78 11,137,159.19 -108,042.77 -81,048.70
构件
天津市华兆房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,300,000,000.00 1,375,766,435.24 1,362,700,047.55 374,398.57 -2,797,069.82 -2,797,055.82
天房（苏州）投资有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 909,873,654.22 160,948,205.03 5,542,857.08 1,161,210.94 1,166,279.03
天房（苏州）置业有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 1,727,282,973.71 -77,784,920.63 12,282,771.56 -6,194,561.62 -6,188,092.60
苏州华强房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 8,100,182,064.85 -2,209,746,804.69 -22,178,887.34 -22,176,262.34
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 房地产开发 房地产开发 10,000,000.00 1,721,787.35 1,721,787.35 -704.23 -704.23
商品房销售 商品房销售
天津市治远房地产销售有限公司 5,000,000.00 1,678,241.30 -899,852.97 565,070.05 -223,937.14 -223,937.14
代理 代理
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 企业管理 企业管理 10,000,000.00 3,172,722.07 -260,199.62 -257,741.23 -257,741.23
2、参股子公司情况
单位：元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津市华富宫大饭店有限公司 旅店 旅店、餐饮服务 100,000,440.00 102,825,675.05 -32,765,113.41 -3,413,647.60
天津市天房物业管理有限公司 物业管理 物业管理 20,000,000.00 415,327,460.28 99,790,536.12 -561,015.40
天津联津房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 125,000,000.00 1,709,309,299.72 953,663,767.15 8,467,206.94
天津市联展房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 910,000,000.00 4,675,984,315.89 815,791,047.80 -25,175,297.35
10 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、土地和原材料价格上涨
以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进行了说明。
我国新冠疫情防控形势不断好转，经济恢复稳健，但全球疫情控制及经济复苏并不乐观，国
内外经济形势严峻复杂。受新冠疫情影响，房地产行业的销售业绩都受到较大冲击，公司部分房
地产项目开发进度受到一定影响，存在项目不能按期交付风险，公司将结合疫情发展态势，积极
采取有效措施，最大限度地降低和化解疫情可能对公司生产经营产生的不利影响。
随着国家一系列政策法则的实施，以及市场预期的变化，所在区域房地产市场走势呈现差异
化。公司因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气等因素影响，销售回款可能有所下降，可
能面临短期资金流动性风险，公司将做好资金安排，防范风险。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的披露日
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 期
2021 年第一次临时股 2021 年 3 月 23 日 上海证券交易所网站 2021 年 3 月 24 日 本次股东大会审议通
东大会 过了以下议案：《关
于补选公司非独立董
事的议案》《关于补
选公司独立董事的议
案》和《关于为全资
子公司天津市华亨房
地产开发有限公司融
资提供担保的议案》。
2020 年度股东大会 2021 年 5 月 21 日 上海证券交易所网站 2021 年 5 月 22 日 本次股东大会审议通
过了以下议案： 2020
年度董事会工作报
告》《2020 年度监事
会工作报告》《2020
年年度报告及报告摘
要》《2020 年度财务
决算报告》《2020 年
度利润分配预案》 关
于未弥补亏损达到实
收股本三分之一的议
案》《关于续聘会计
师事务所的议案》和
《关于核定公司
2021 年度担保额度
的议案》。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
11 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
雷雨 董事 选举
李晓龙 独立董事 选举
施耘清 独立董事 离任
金静 高级管理人员 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
1、2021 年 3 月 4 日，公司收到独立董事施耘清先生的辞职报告，施耘清先生因个人原因，辞去
公司独立董事及相关职务。
2、2021 年 3 月 23 日，公司召开 2021 年第一次临时股东大会，补选雷雨先生为公司第十届董事
会董事，补选李晓龙先生为公司第十届董事会独立董事。
3、2021 年 8 月 24 日，公司收到总经济师金静女士的离职报告，金静女士因达到退休年龄，已办
理相关退休手续。金静女士不再担任公司任何职务。
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
12 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
发展绿色建筑、促进建筑节能是国家节能减排战略的重要组成部分。公司始终秉持“绿色建
造、环境和谐”的环境方针，积极践行环境保护，将绿色环保理念贯穿设计、施工、运营各环节，
积极探索绿色建筑，践行绿色办公，开展绿色公益，按照有关规范进行设计施工，为生态文明建
设添砖加瓦。在四新技术和绿建应用方面，公司多个项目取得一星级、二星级、三星级绿色建筑
设计标识证书，标志着公司在绿色低碳理念推广方面取得了阶段性成果，绿色建筑已经成为公司
的重要产品特点，实现了应用的体系化、规模化和适用化，响应了天津市建设资源节约型、环境
友好型社会的号召，展示了公司在创新驱动、绿色发展方面的强大实力和示范引领作用。
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺时间及 是否有履 是否及时
承诺背景 承诺方 说明未完 行应说
类型 内容 期限 行期限 严格履行
成履行的 明下一
具体原因 步计划
公司首次公 该承诺明确
开发行股票 了履行期限
天津房 时控股股东 长期有效，
与首次公开
解决同 地产集 天房集团出 直至天房集
发行相关的 是 是 不适用 不适用
业竞争 团有限 具了《放弃竞 团不再处于
承诺
公司 争和利益冲 本公司的控
突的承诺 股股东地位
书》。 为止。
13 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
√适用 □不适用
公司诉讼情况详见第十节财务报告“预计负债”和“营业外支出”等内容。
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司经九届三十九次董事会会议审议通过后，将部 天津市房地产发展（集团）股份有限公
分房产继续委托给天津市天房物业管理有限公司及天津 司关于日常关联交易的公告（公告编
市华学房地产经营有限公司经营管理，并于董事会审议 号:2019-084）
完成后签署相应委托管理协议。公司委托给天房物业、
华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关
房产分别坐落在德恩里、气象南里、常州道靖泰里、靖
14 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
江里、大沽南路敬重里等地点，合计面积 45,408.96 平
方米，帐面原值 54,693,603.68 元，委托时间：2020 年
1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。委托经营管理期间，由
天房物业、华学地产按天津市公产房租金标准收取租金，
发生的一切管理费用、维护费用及一切收益均由天房物
业、华学地产承担和享有。公司拟委托给天房物业、华
学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房
产分别坐落在瑞江花园、川北密云路、宜宾道、密云路
貌川里等地点，合计面积 2,547.86 平方米，帐面原值
4,463,132.69 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2021
年 12 月 31 日。委托经营管理期间，发生的一切管理费
用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担
和享有。届满，以上房产天房物业、华学地产返还公司，
租约未到期的，以带租约方式返还。该事项已经独立董
事事前认可并发表独立意见，董事会预算与审计委员会
出具了书面审核意见。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司控股子公司天津海景实业有限公司（以下简称“海景公司”）于 2010 年 1 月取得编号为
房地证津字第 103051000003 号的天津湾 C 地块房地产权证，该地块坐落于河西区古海道南侧，土
地使用年限 50 年，土地面积共 79,037.2 平方米。C 地块建设用地规划划分为 C1、C2、C3 三个地
块，其中 C1 地块由海景公司开发，目前已竣工交付。2010 年 3 月 10 日，公司下属控股子公司海
景公司与天津市房地产信托集团有限公司（以下简称“房信集团”）签署《天津湾 C2、C3 地块项
目转让协议书》，双方约定在满足现行法律规定手续和相关条件时，将协议约定的 C2、C3 地块项
目相关土地使用权等手续办理至房信集团名下，由房信集团自主开发经营，房信集团成立天津湾
项目部负责经营该项目，并投入资金进行项目的开发建设，目前已完成项目的部分主体建设。
根据现行土地规划政策要求，C 地块整体取得一个土地证，且 C1 地块海景文苑项目已售出并
交付，目前无法实现 C2、C3 地块从 C 地块分割出并将相关土地使用权等手续办理至房信集团名下，
该笔交易无法继续进行。鉴于该笔交易已无法完成，现经双方平等自愿协商，海景公司拟与房信
集团终止原协议，由海景公司退还房信集团在原协议签署至今所支付的交易对价土地款及针对该
项目所涉及的开发成本、管理费、资金占用费等全部支出，协定总金额 70,368 万元人民币，双方
后续将签订具体协议完成原协议的终止，并支付相应资金。
房信集团系 2014 年 6 月与天津市房地产开发经营集团有限公司进行整合重组，天津市房地产
开发经营集团有限公司更名为天津房地产集团有限公司后成为公司控股股东天津房地产集团有限
公司的全资子公司，根据《上海证券交易所股票上市规则》10.1.3 条的规定，公司与房信集团于
2014 年 6 月开始存在关联关系，本次业务事项构成关联交易。本次关联交易不构成《上市公司重
大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
2019 年 5 月 30 日公司召开了九届二十九次临时董事会会议，以 8 票同意、0 票反对、0 票弃
权，审议通过了《公司关于终止项目转让暨关联交易事项的议案》，关联董事崔巍先生回避表决。
公司独立董事对本议案进行了事前认可并发表了同意该项议案的独立意见。2019 年 6 月 17 日经
公司 2019 年第三次临时股东大会审议通过。
进展请况：海景公司与房信集团于 2019 年 6 月 18 日签订《天津湾 C2、C3 地块项目转让协议
书之终止协议书》（以下简称“终止协议”），由海景公司退还房信集团自原协议签署之日至 2019
年 3 月 31 日止所支付的交易对价土地款 28,500 万元及针对该项目所涉及的开发成本 23,479 万元、
项目管理费 2,341 万元、资金占用费 16,048 万元等全部支出，共计 70,368 万元人民币。截至 2021
15 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
年 6 月 30 日，海景公司已退还房信公司 C2、C3 地块项目前期所支付的交易对价土地款 28,500
万元和支付该项目所涉及的开发成本 27,850 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1. 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2. 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
为保证公司日常业务开展，2021 年 4 月 28 日公司经十届十次董事会会议审议通过，向关联
方天津国资信用增进有限公司申请借款 1 亿元，借款期限为 24 个月，借款利率为 7.8%。截至 2021
年 6 月 30 日，公司已取得天津国资信用增进有限公司的 1 亿元借款。
为保证公司日常业务开展，2021 年 6 月 29 日公司经十届十一次临时董事会会议审议通过，
向关联方天津国有资本投资运营有限公司申请借款 1 亿元，借款期限为 1 年，借款利率为 9.51%。
截至 2021 年 6 月 30 日，公司已取得天津国有资本投资运营有限公司的 1 亿元借款。
3. 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
报告期末，部分关联方向上市公司提供资金期初余额 107,341.52 万元，发生额 0.00 万元，
期末余额 107,341.52 万元。
16 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 万元币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
主 担保 反
担保方 担保 是否 关
担保发生日 债 是否 担保 担保 担
与上市 担保 担保 担保 物 为关 联
担保方 被担保方 担保金额 期(协议签 务 已经 是否 逾期 保
公司的 起始日 到期日 类型 （如 联方 关
署日) 情 履行 逾期 金额 情
关系 有） 担保 系
况 完毕 况
天津市房地
北京首都开 连带
产发展（集 公司本
发股份有限 7,750.00 2018.12.19 2018.12.19 2021.12.18 责任 否 否 否 否
团）股份有 部
公司 担保
限公司
天津市房地
北京首都开 连带
产发展（集 公司本
发股份有限 2,900.00 2020.08.28 2020.08.28 2023.10.29 责任 否 否 否 否
团）股份有 部
公司 担保
限公司
天津市房地
北京首都开 连带
产发展（集 公司本
发股份有限 29,050.00 2020.10.30 2020.10.30 2023.10.29 责任 否 否 否 否
团）股份有 部
公司 担保
限公司
苏州市住房
被担保人为
置业担保有
天房（苏州） 个人购房借 抵押权人的 连带
全资子 限公司/苏 贷款发放之
置业有限公 435.00 款合同签署 《不动产登 责任 否 否 否 否
公司 州工业园区 日
司 之日 记证明》交 担保
住房置业担
付之日
保有限公司
办毕按揭客
户所购房产
的《房屋所
有权证》、
购买其开发
天房（苏州） 个人购房借 个人购房借 《国有土地 连带
全资子 的项目商品
置业有限公 19,665.50 款合同签署 款合同生效 使用权证》 责任 否 否 否 否
公司 房的合格按
司 之日 之日 并加抵押注 担保
揭贷款客户
记，且贷款
银行领取相
应的《他项
权证》之日
苏州华强房 全资子 苏州市住房 个人购房借 贷款发放之 被担保人为 连带
3,588.70 否 否 否 否
地产开发有 公司 置业担保有 款合同签署 日 抵押权人的 责任
17 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
限公司 限公司/苏 之日 《不动产登 担保
州工业园区 记证明》交
住房置业担 付之日
保有限公司
办毕按揭客
户所购房产
的《房屋所
有权证》、
购买其开发
苏州华强房 个人购房借 个人购房借 《国有土地 连带
全资子 的项目商品
地产开发有 52,659.20 款合同签署 款合同生效 使用权证》 责任 否 否 否 否
公司 房的合格按
限公司 之日 之日 并加抵押注 担保
揭贷款客户
记，且贷款
银行领取相
应的《他项
权证》之日
该笔借款合
同项下抵押
已生效，抵
押人将抵押
物的抵押预
告登记证明
购买其开发
文件（抵押
的“盛庭花
天津市华景 个人购房借 银行向债务 物如已办理 连带
全资子 园”项目商
房地产开发 1,141.00 款合同签署 人发放该笔 房地产初始 责任 否 否 否 否
公司 品房的合格
有限公司 之日 贷款之日 登记应为他 担保
按揭贷款客
项权利证
户
书）正本及
其他权利证
书提供给银
行核对无
误、收执之
日
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 23,093.50
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 117,189.40
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 98,035.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 296,335.14
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 413,524.54
担保总额占公司净资产的比例(%) 202.68
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 311,510.28
上述三项担保金额合计（C+D+E） 311,510.28
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
18 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
1、经公司2018年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司天房（苏州）
置业有限公司为购买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款
向苏州市住房置业担保有限公司/苏州工业园区住房置业担保有限公司（以下简
称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保金额合计为人民币
33,600.00万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动
产登记证明》交付之日止。截止至2021年6月30日，已总计发生的担保金额为
435.00万元。为购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连
带责任担保，预计担保总额合计不超过人民币168,000.00万元，担保期限为自
个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房产的《房屋所有权证》、
《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权证》之
日止。截止至2021年6月30日，已总计发生的担保金额为19,665.50万元。
2、经公司2018年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司苏州华强房地
产开发有限公司为购买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷
款向苏州市住房置业担保有限公司/苏州工业园区住房置业担保有限公司（以下
简称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保金额合计为人民币
183,000万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动产
登记证明》交付之日止。截止至2021年6月30日，已总计发生的担保金额为
3,588.70万元。为购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的
连带责任担保，预计担保总额合计不超过人民币915,000万元，担保期限为自个
人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房产的《房屋所有权证》、《国
有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权证》之日止。
截止至2021年6月30日，已总计发生的担保金额为52,659.20万元。
担保情况说明 3、经公司2020年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华博房
地产开发有限公司为购买其开发的“盛雅佳苑”项目商品房的合格按揭贷款客
户提供阶段性的连带责任担保，担保总额不超过2亿元，保证期限为保证期间按
银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向债务人发放该笔贷款之
日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押预告登记证明
文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证
书提供给银行核对无误、收执之日。截止至2021年6月30日，已发生的担保金额
为0万元。
4、经公司2020年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华景房
地产开发有限公司为购买其开发的“盛庭花园”项目商品房的合格按揭贷款客
户提供阶段性的连带责任担保，担保总额不超过2亿元，保证期限为保证期间按
银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向债务人发放该笔贷款之
日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押预告登记证明
文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证
书提供给银行核对无误、收执之日。截止至2021年6月30日，已发生的担保金额
为1,141.00万元。
5、经公司2020年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华兆房
地产开发有限公司为购买其开发的“天欣锦园”“天欣颐园”项目商品房的合
格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，担保总额不超过1亿元，保证期限
为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向债务人发
放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押
预告登记证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本
及其他权利证书提供给银行核对无误、收执之日。截止至2021年6月30日，已发
生的担保金额0万元。
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司第二大股东天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团”）涉及股份冻
结情况。截至报告期末，天房集团累计被冻结股份数量 149,622,450 股，占公司总股本比例 13.53%，
占其所持公司股份比例 100%。（内容详见公司公告 2021-005、2021-025、2021-028、2021-029）
19 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截止报告期末普通股股东总数(户) 62,283
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有限 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 股东
售条件股
（全称） 减 量 (%) 股份状态 数量 性质
份数量
天津国有资本投资运营 国有
0 181,537,240 16.42 0 无 0
有限公司 法人
天津房地产集团有限公 质押 109,000,000 国有
0 149,622,450 13.53 0
司 冻结 149,622,450 法人
重庆国际信托股份有限
0 35,164,724 3.18 0 无 0 未知
公司
上海锦江国际投资管理 国有
0 11,999,100 1.09 0 无 0
有限公司 法人
刘壮成 1,179,500 9,501,700 0.86 0 无 0 未知
游崇灏 0 9,191,750 0.83 0 无 0 未知
马振忠 4,592,200 5,798,900 0.52 0 无 0 未知
重庆国际信托股份有限
公司－渝信创新优势拾 0 4,631,420 0.42 0 无 0 未知
壹号集合资金信托
周吉长 0 4,000,000 0.36 0 无 0 未知
武海龙 2,030,300 3,656,900 0.33 0 无 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
20 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
天津国有资本投资运营有限公司 181,537,240 人民币普通股 181,537,240
天津房地产集团有限公司 149,622,450 人民币普通股 149,622,450
重庆国际信托股份有限公司 35,164,724 人民币普通股 35,164,724
上海锦江国际投资管理有限公司 11,999,100 人民币普通股 11,999,100
刘壮成 9,501,700 人民币普通股 9,501,700
游崇灏 9,191,750 人民币普通股 9,191,750
马振忠 5,798,900 人民币普通股 5,798,900
重庆国际信托股份有限公司－渝信创
4,631,420 人民币普通股 4,631,420
新优势拾壹号集合资金信托
周吉长 4,000,000 人民币普通股 4,000,000
武海龙 3,656,900 人民币普通股 3,656,900
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决权、放
无
弃表决权的说明
公司未知前十名无限条件股东之间、前十名股东之间是否存在关联关系或
上述股东关联关系或一致行动的说明
属于一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
无
的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内股份增
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
减变动量
郭维成 董事 0 0 0 无
杨宾 董事 8,220 8,220 0 无
杨杰 董事 0 0 0 无
张亮 董事 5,700 5,700 0 无
范永东 董事 0 0 0 无
雷雨 董事 0 0 0 无
崔巍 董事 0 0 0 无
毕晓方 独立董事 0 0 0 无
李清 独立董事 0 0 0 无
李文强 独立董事 0 0 0 无
李晓龙 独立董事 0 0 0 无
荣南 监事 0 0 0 无
李岩 监事 0 0 0 无
王峙 监事 0 0 0 无
孙为 监事 0 0 0 无
乔雯 监事 0 0 0 无
纪建刚 高管 0 0 0 无
金静（离任） 高管 0 0 0 无
施耘清（离任） 独立董事 0 0 0 无
21 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
投资 是否存
者适 在终止
债券 利率 交易 当性 上市交
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式 交易机制
余额 （%） 场所 安排 易的风
（如 险
有）
本次债券存续期
内每年的 10 月 1
日、1 月 1 日、4
月 1 日、7 月 1 日
天津市房 为上一个计息季
地产发展 度的付息日（如遇
（集团）股 法定节假日或休 面向
上海证券交
份有限公 息日延至其后的 上海 合格
易所固定收
司非公开 16 天 第 1 个交易日；每 证券 投资
135608 2016-7-7 2016-7-1 2022-7-1 2.95 8.90% 益证券综合 否
发行 2016 房 02 次付息款项不另 交易 者非
电子平台进
年（第一 计利息）兑付日为 所 公开
行交易
期）公司债 2022 年 7 月 1 日。 发行
券（品种 （如遇法定节假
二） 日和/或休息日，
则顺延至其后的
第 1 个交易日；顺
延期间兑付款项
不另计利息）。），
22 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
如投资者行使回
售选择权，则其回
售部分债券的兑
付日为 2019 年 7
月 1 日（如遇法定
及政府指定节假
日或休息日，则顺
延至其后的第 1 个
工作日，顺延期间
兑付款项不另计
息）。
本期债券利息按
半年度支付，本金
连同最后一期利
息一并偿还。本期
债券于每半年度
的付息日向投资
者支付的利息金
天津市房
额为投资者截至
地产发展
付息债权登记日 面向
（集团）股 上海证券交
收市时所持有的 上海 合格
份有限公 易所固定收
19 天 本期债券票面总 证券 投资
司非公开 151467 2019-4-23 2019-4-23 2022-4-23 7.5 8.90% 益证券综合 否
房 01 额与对应的票面 交易 者非
发行 2019 电子平台进
年利率的乘积；于 所 公开
年公司债 行交易
兑付日向投资者 发行
券（第一
支付的本息金额
期）
为投资者截至兑
付债权登记日收
市时所持有的本
期债券最后一期
利息及所持有的
债券票面总额的
本金。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
√适用 □不适用
（1）13 天房债
评级机构为：大公国际资信评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为 AA-，债券评级结果
为 AA-。该公司于 2021 年 2 月 10 日披露了《大公下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司
主体信用等级至 A》的公告，对发行主体评级结果为 A，债券评级结果为 A。该公司于 2021 年 4
月 12 日披露了《大公关于将天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体信用等级下调至 BBB+
的公告》，对发行主体评级结果为 BBB+，债券评级结果为 BBB+。
（2）16 天房 01
评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为 A-，债券评级结
果为 A-。
（3）16 天房 02
评级机构为：东方金诚国际信用评估有限公司。最新一期对发行主体评级结果为 A-，债券评级结
果为 A-。
23 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
（4）19 天房 01
评级机构为：中证鹏元资信评估股份有限公司。该公司于 2021 年 4 月 28 日披露《中证鹏元关于
下调天津市房地产发展（集团）股份有限公司主体长期信用级别及“19 天房 01”信用等级的公告》，
对发行主体评级结果为 BBB+，债券评级结果为 BBB+。该公司于 2021 年 6 月 1 日决定终止对公司
及“19 天房 01”的跟踪评级。
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
公司发行的公司债券 13 天房债、16 天房 01、16 天房 02 担保方为天津房地产集团有限公司；
19 天房 01 由天津津诚国有资本投资运营有限公司和天津国有资本投资运营有限公司提供连带责
任保证担保。
报告期内，公司严格按照上述债券的募集说明书中披露的偿债计划及偿债保障措施执行。
5. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
自 2019 年 7 月 1 日起，“16 天房 01”和“16 天房 02”利率由 6.99%调整为 8.90%。
截至本报告披露日：
“13 天房债”债券余额 5.0319 亿元，票面利率 8.90%，已于 2021 年 4 月 26 日完成本期债券
本息兑付及摘牌工作。
“16 天房 01”债券余额 6.85 亿元，票面利率 8.90%，已于 2021 年 7 月 1 日完成本期债券本
息兑付及摘牌工作。
“19 天房 01”已按期完成付息、回售工作；“16 天房 02”已按期完成了季度付息工作。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
增减（%）
流动比率 1.44 1.38 4.35
速动比率 0.11 0.12 -8.33
资产负债率（%） 89.26 88.69 0.57
本报告期 本报告期比上年同期
上年同期 变动原因
（1-6 月） 增减(%)
扣除非经常性损益后净 -98,302,011.51 3,866,156.97 -2,642.63 本期可结转的项目较
利润 去年同期减少
EBITDA 全部债务比 -0.0028 0.0062 -145.16 同上
利息保障倍数 -0.21 0.16 -231.25 同上
现金利息保障倍数 3.89 3.62 7.46
EBITDA 利息保障倍数 -0.13 0.21 -161.90 同上
贷款偿还率（%） 99.33 100.00 -0.67
利息偿付率（%） 76.56 89.11 -12.55
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
24 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位： 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 499,830,607.22 834,152,366.22
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 7,914.60 90,944.97
应收款项融资
预付款项 78,418,178.44 101,435,379.97
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 27,829,105.19 31,143,211.03
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 19,139,203,596.72 18,375,656,008.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,059,996,996.68 862,994,724.93
流动资产合计 20,805,286,398.85 20,205,472,635.74
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 285,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 427,604,035.95 429,523,945.06
其他权益工具投资 42,282,195.00 42,282,195.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,661,294,818.75 1,721,276,102.56
固定资产 73,164,466.40 77,436,033.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,421,651.98 5,493,461.94
开发支出
商誉 10,548,333.22 10,548,333.22
长期待摊费用 2,903,203.80 3,373,319.72
递延所得税资产 6,551,674.64 12,769,751.21
25 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其他非流动资产 150,485,000.00 150,485,000.00
非流动资产合计 2,380,255,379.74 2,738,188,142.43
资产总计 23,185,541,778.59 22,943,660,778.17
流动负债：
短期借款 420,671,378.00 324,989,938.48
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,324,164,748.90 1,372,928,459.61
预收款项 21,795,825.18 21,518,471.34
合同负债 5,783,562,831.14 4,121,896,817.17
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 5,667,692.31 6,404,396.74
应交税费 310,805,953.03 316,068,538.03
其他应付款 3,180,781,482.32 3,163,486,068.75
其中：应付利息 119,009,848.55 54,051,433.88
应付股利 29,340,230.49 29,361,999.21
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,070,335,380.74 5,183,589,413.07
其他流动负债 295,628,372.45 182,948,760.03
流动负债合计 14,413,413,664.07 14,693,830,863.22
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,974,990,000.00 5,334,990,000.00
应付债券 295,000,000.00 295,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 8,950.29 6,355,627.38
长期应付职工薪酬
预计负债 2,102,137.26 7,755,241.43
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债 8,020,246.16 8,020,246.16
非流动负债合计 6,281,937,068.38 5,653,936,849.64
负债合计 20,695,350,732.45 20,347,767,712.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 304,265,165.37 304,265,165.37
一般风险准备
未分配利润 -1,574,421,795.89 -1,476,130,348.53
26 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
归属于母公司所有者权益（或股东权
2,040,285,201.80 2,138,576,649.16
益）合计
少数股东权益 449,905,844.34 457,316,416.15
所有者权益（或股东权益）合计 2,490,191,046.14 2,595,893,065.31
负债和所有者权益（或股东权
23,185,541,778.59 22,943,660,778.17
益）总计
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
母公司资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位：天津市房地产发展（集团）股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 66,467,620.59 171,757,193.59
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 1,700,000.00 1,700,000.00
其他应收款 10,063,431,488.55 11,004,797,407.36
其中：应收利息
应收股利 5,105,728.65 5,705,728.65
存货 372,171,393.68 357,105,642.59
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 55,782,806.88 56,644,808.94
流动资产合计 10,559,553,309.70 11,592,005,052.48
非流动资产：
债权投资 285,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 7,226,719,845.91 7,228,639,755.02
其他权益工具投资 7,467,115.00 7,467,115.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 520,016,615.53 553,599,950.58
固定资产 36,718,319.81 39,012,684.47
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,421,651.98 5,493,461.94
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,160,804.78 2,360,804.78
递延所得税资产 1,383,452.84 1,443,602.96
其他非流动资产 139,095,000.00 139,095,000.00
非流动资产合计 7,938,982,805.85 8,262,112,374.75
资产总计 18,498,536,115.55 19,854,117,427.23
流动负债：
短期借款 140,321,378.00 23,303,895.00
交易性金融负债
衍生金融负债
27 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
应付票据
应付账款 68,870,079.82 72,641,816.82
预收款项 21,158,946.00 21,158,946.00
合同负债 19,128,624.04 300,409.00
应付职工薪酬 2,232,602.21 2,217,040.17
应交税费 159,212,508.47 159,861,633.45
其他应付款 8,599,241,385.15 8,701,845,424.67
其中：应付利息 35,842,202.77
应付股利 27,438,320.94 27,460,089.66
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,869,333,962.67 3,292,389,413.07
其他流动负债 619,764.86 619,764.86
流动负债合计 10,880,119,251.22 12,274,338,343.04
非流动负债：
长期借款 3,698,990,000.00 3,643,990,000.00
应付债券 295,000,000.00 295,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 8,950.29 6,355,627.38
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债
非流动负债合计 3,995,814,684.96 3,947,161,362.05
负债合计 14,875,933,936.18 16,221,499,705.09
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,205,127,733.83 2,205,127,733.83
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 300,658,063.84 300,658,063.84
未分配利润 11,616,381.70 21,631,924.47
所有者权益（或股东权益）合计 3,622,602,179.37 3,632,617,722.14
负债和所有者权益（或股东权
18,498,536,115.55 19,854,117,427.23
益）总计
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
合并利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 485,613,445.90 1,205,975,948.09
其中：营业收入 485,613,445.90 1,205,975,948.09
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 581,887,128.23 1,164,567,103.28
其中：营业成本 443,668,170.76 952,136,016.00
利息支出
28 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 14,162,817.65 68,811,632.33
销售费用 64,226,938.73 29,739,612.61
管理费用 62,613,644.64 65,191,660.01
研发费用
财务费用 -2,784,443.55 48,688,182.33
其中：利息费用 49,316,692.20
利息收入 2,983,246.17 840,071.71
加：其他收益 181,851.65 557,940.32
投资收益（损失以“－”号填列） -1,919,909.11 4,792,022.30
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -1,919,909.11 -24,153,664.71
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -315,100.10 -546,928.87
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） -1,863.10 -2,275.56
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -98,328,702.99 46,209,603.00
加：营业外收入 188,079.06 85,645.00
减：营业外支出 296,632.74 35,364.67
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -98,437,256.67 46,259,883.33
减：所得税费用 7,264,762.50 44,179,883.59
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -105,702,019.17 2,079,999.74
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -105,702,019.17 2,079,999.74
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号
-98,291,447.36 4,296,713.44
填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -7,410,571.81 -2,216,713.70
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2.将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -105,702,019.17 2,079,999.74
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 -98,291,447.36 4,296,713.44
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -7,410,571.81 -2,216,713.70
八、每股收益：
29 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
（一）基本每股收益(元/股) -0.0889 0.0039
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0889 0.0039
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
母公司利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 44,251,994.20 8,602,786.54
减：营业成本 35,246,715.59 16,511,145.53
税金及附加 3,969,177.35 4,417,663.30
销售费用 44,620.00 589,815.11
管理费用 13,218,502.63 19,281,886.60
研发费用
财务费用 -87,215.08 -103,198.07
其中：利息费用
利息收入 163,228.20 126,644.29
加：其他收益 71,113.93 285,892.00
投资收益（损失以“－”号填列） -1,919,909.11 -13,817,196.31
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -1,919,909.11 -24,153,664.71
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
（损失以“-”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -4,928.11 9,596.75
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） -1,863.10 -967.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -9,995,392.68 -45,617,200.49
加：营业外收入 40,000.03 36,745.00
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -9,955,392.65 -45,580,455.49
减：所得税费用 60,150.12 60,150.12
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -10,015,542.77 -45,640,605.61
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -10,015,542.77 -45,640,605.61
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -10,015,542.77 -45,640,605.61
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
30 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附 2021年半年度 2020年半年度
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,013,379,085.43 2,213,953,519.57
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 20,516,958.49 25,992,152.61
收到其他与经营活动有关的现金 129,570,370.74 536,750,972.07
经营活动现金流入小计 2,163,466,414.66 2,776,696,644.25
购买商品、接受劳务支付的现金 490,726,873.71 544,877,706.39
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 70,435,170.16 82,301,786.19
支付的各项税费 216,702,105.02 239,219,416.78
支付其他与经营活动有关的现金 223,723,108.30 542,660,281.84
经营活动现金流出小计 1,001,587,257.19 1,409,059,191.20
经营活动产生的现金流量净额 1,161,879,157.47 1,367,637,453.05
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 10,336,468.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 170.00 330.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 48,599,067.70
收到其他与投资活动有关的现金 2,033,589.04
投资活动现金流入小计 170.00 60,969,455.14
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 165,997.92 58,834.24
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 165,997.92 58,834.24
投资活动产生的现金流量净额 -165,827.92 60,910,620.90
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,034,950,000.00 1,315,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,455,430.00
筹资活动现金流入小计 1,034,950,000.00 1,323,455,430.00
偿还债务支付的现金 2,114,670,625.41 1,787,620,956.52
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 417,472,485.81 547,682,431.48
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 365,461.20 2,345,943.20
31 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
筹资活动现金流出小计 2,532,508,572.42 2,337,649,331.20
筹资活动产生的现金流量净额 -1,497,558,572.42 -1,014,193,901.20
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -335,845,242.87 414,354,172.75
加：期初现金及现金等价物余额 755,250,917.01 579,455,513.93
六、期末现金及现金等价物余额 419,405,674.14 993,809,686.68
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
母公司现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 50,759,781.32 18,697,503.49
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,921,043,400.63 930,880,514.32
经营活动现金流入小计 1,971,803,181.95 949,578,017.81
购买商品、接受劳务支付的现金 762,184.48 11,676,810.28
支付给职工及为职工支付的现金 30,863,253.47 46,734,531.21
支付的各项税费 6,706,380.83 6,235,305.06
支付其他与经营活动有关的现金 801,071,072.50 483,725,745.60
经营活动现金流出小计 839,402,891.28 548,372,392.15
经营活动产生的现金流量净额 1,132,400,290.67 401,205,625.66
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 600,000.00 10,336,468.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 170.00 80.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,033,589.04
投资活动现金流入小计 600,170.00 12,370,137.44
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 6,526.00 15,600.00
投资支付的现金 300,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 6,526.00 315,600.00
投资活动产生的现金流量净额 593,644.00 12,054,537.44
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 200,000,000.00 375,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,455,430.00
筹资活动现金流入小计 200,000,000.00 383,455,430.00
偿还债务支付的现金 1,153,186,000.00 412,300,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 284,732,046.47 346,036,520.68
支付其他与筹资活动有关的现金 365,461.20 2,146,519.20
筹资活动现金流出小计 1,438,283,507.67 760,483,039.88
筹资活动产生的现金流量净额 -1,238,283,507.67 -377,027,609.88
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -105,289,573.00 36,232,553.22
加：期初现金及现金等价物余额 171,757,193.59 16,006,428.84
六、期末现金及现金等价物余额 66,467,620.59 52,238,982.06
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
32 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 减
专
项目 ： 一般
优 永 其他综合收 项 其 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股本) 资本公积 库 盈余公积 风险 未分配利润 小计
其 益 储 他
先 续 存 准备
他 备
股 债 股
一、上年期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
加：会计政策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
三、本期增减变动 -98,291,447.36 -98,291,447.36 -7,410,571.81 -105,702,019.17
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 -98,291,447.36 -98,291,447.36 -7,410,571.81 -105,702,019.17
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
33 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,574,421,795.89 2,040,285,201.80 449,905,844.34 2,490,191,046.14
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 减
项目 专
： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
项 其
实收资本(或股本) 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润 小计
其 储 他
先 续 存 准备
他
股 债 备
股
一、上年期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 1,041,436,813.42 4,656,143,811.11 787,399,273.01 5,443,543,084.12
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 1,041,436,813.42 4,656,143,811.11 787,399,273.01 5,443,543,084.12
三、本期增减变动金 4,296,713.44 4,296,713.44 -44,117,268.37 -39,820,554.93
额（减少以“－”号
填列）
（一）综合收益总额 4,296,713.44 4,296,713.44 -2,216,713.70 2,079,999.74
（二）所有者投入和 -41,900,554.67 -41,900,554.67
34 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 -41,900,554.67 -41,900,554.67
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 1,045,733,526.86 4,660,440,524.55 743,282,004.64 5,403,722,529.19
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
35 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
其他权益工
专
具
项目 实收资本 减：库 其他综合 项
优 永 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
(或股本) 其 存股 收益 储
先 续
他 备
股 债
一、上年期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
三、本期增减变动金额（减少以 -10,015,542.77 -10,015,542.77
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -10,015,542.77 -10,015,542.77
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
36 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 11,616,381.70 3,622,602,179.37
2020 年半年度
其他权益工
专
具
项目 实收资本 减：库 其他综合 项
优 永 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
(或股本) 其 存股 收益 储
先 续
他 备
股 债
一、上年期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 78,642,955.38 3,689,628,753.05
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 78,642,955.38 3,689,628,753.05
三、本期增减变动金额（减少以 -45,640,605.61 -45,640,605.61
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -45,640,605.61 -45,640,605.61
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
37 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 33,002,349.77 3,643,988,147.44
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
38 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司），创建于 1981 年，前身
为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司，1988 年 1 月在建设开发公司
的基础上，组建了天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产综合开发企业。1992
年 5 月 30 日经天津市经济体制改革委员会以津体改委字（1992）33 号文批准，实行股份制试点，
更名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司，并经中国人民银行天津市分行津银金（1992）
479 号文件批复，通过定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股票，正式改组为股份有限公
司，成为天津市第一批股份制试点企业之一，1999 年经天津市人民政府以津股批(1999)8 号文件
批复，公司注册资本由 627,414,835.00 元按 50%比例进行缩减,缩减后的股本为 313,707,417.00
元。根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]50 号《关于核准天津市房地产发展（集团）
股份有限公司公开发行股票的通知》，公司利用上海证券交易所交易系统，于 2001 年 8 月 6 日采
用上网定价发行方式向社会公开发行人民币普通股股票 11000 万股，公司股本金为 423,707,417.00
元；2007 年 6 月 8 日公司按照 2006 年度股东大会决议,以 2006 年年末股本总额为基数,用资本公
积向全体股东每 10 股转增 10 股股份,本次以资本公积转增股本后,股本总股达到 847,414,834.00
元。经 2007 年 3 月 24 日召开的第五届董事会十二次会议和 2007 年 4 月 16 日召开的 2006 年度股
东大会审议通过，公司决定 2007 年非公开发行股票，并经中国证监会“证监发行字[2007]314 号”
文件核准。公司向本次非公开发行确认的特定投资者发行股份 258,285,166 股。本次发行后，公
司股本变更为人民币 1,105,700,000.00 元。
公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团，其经营范围为房地产开发
及商品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、物资供
销及仓储业、货物运输、工程项目管理及咨询服务等。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共 21 户，其中二级子公司 18 户、三级子公司 3 户，详见
本附注“在其他主体中的权益”。本期纳入合并财务报表范围的主体与本期初无变化。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
因国家对房地产持续调控，金融机构对房地产行业融资收紧和新冠疫情等因素的影响，公司
经营资金出现紧张的情形，针对上述不利情况，公司采取加速资金周转，加快资产变现，争取资
金支持，缩减费用开支等措施，以保证公司资金正常周转。因此，董事会继续以持续经营为基础
编制本公司截至 2021 年 06 月 30 日止的财务报表。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
39 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司无特殊营业周期。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1、同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同
一控制下的企业合并。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面
价值计量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，合并方在合并日按照本公司会计政策
进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、
法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不
足冲减的，冲减留存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，本公司将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，按照下列
步骤进行会计处理：
（1）确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日，根据合并后
应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初
始投资成本。
（2）长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投
资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对
价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本
溢价）不足冲减的，冲减留存收益。
（3）合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转
入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者
40 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
权益应按比例结转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合
收益和其他所有者权益应全部结转。
（4）在合并财务报表中的会计处理见本附注 6.。
2、非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当
期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资
产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公允价
值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被
购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价
值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可
靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
对合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认
的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：（1）源于合同
性权利或其他法定权利；（2）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合同、资
产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。
购买方在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产
确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情
况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的
递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，属于“一揽子交易”的，本公司将
各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表
中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成
本法核算的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其
他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有
者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。其中，处置后的剩余股权根据长期股权投
资准则采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结
转。在合并财务报表中的会计处理见本附注 6.。
购买日之前持有的股权投资，采用金融工具确认和计量准则进行会计处理的，将该股权投资
的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本，原持有股权的公允价
41 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
值与账面价值的差额与原计入其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算的当期
投资损益。
3、将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准
本公司将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准如下：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，控制是指投资方拥有被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额。相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。
被投资方的相关活动根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产
的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。
在综合考虑被投资方的设立目的、被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策、本公
司享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动、是否通过参与被投资方的相关活动
而享有可变回报、是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额以及与其他方的关系等基础
上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致控制所涉及的相关要素发生变
化的，将进行重新评估。
在判断是否拥有对被投资方的权力时，仅考虑与被投资方相关的实质性权利，包括自身所享
有的实质性权利以及其他方所享有的实质性权利。
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料将整个企业集团视为一个会计
主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，已按照统一的会计政策及会计期间，反
映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。合并程序具体包括：合并母公司与子公司的资
产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目；抵销母公司对子公司的长期股权投资与母
公司在子公司所有者权益中所享有的份额；抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易的影响，内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失；站在企业集团角度对
特殊交易事项予以调整。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者
权益项目下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东
损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总
额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额
的，其余额仍冲减少数股东权益。
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利
润”。子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对该子公司的分配比
例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产
所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者
的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并报表时，调整合
并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入
42 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
合并利润表，现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后
的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
本公司在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资
产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、
费用、利润、现金流量纳入合并利润表和合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的
期初数，该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，现金流量纳入合
并现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得
的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，
合并方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控
制之日熟晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比
较报表期间的期初留存收益或当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表
中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公
允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核
算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。由于被投资方
重新计量设定收益计划净负债或资产变动而产生的其他综合收益除外。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的
份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直
至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交
易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资
产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
合并所有者权益变动表根据合并资产负债表和合并利润表编制。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。共同控制，是指按照相关约定
对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能
决策。在判断是否存在共同控制时，应该首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，
其次判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务确定合营安排的分类。合营安排分为共同
经营和合营企业。
43 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、外币业务折算
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符
合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均
计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改
变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或其他综合收益。
2、外币报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交
易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益项目下
单独列示“外币报表折算差额”项目。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例
计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
1、金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，
本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（1）以摊余成本计量的金融资产
44 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金
融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊
余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价值计
量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入
计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综
合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益
转入留存收益，不计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初
始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动计入当期损益。
2、金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，
其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债
的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会
计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险
变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信
用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按
上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，
本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2）其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担
保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确
认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
45 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融
资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对
价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止
确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分
的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融
资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则
继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该
金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6、金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、其他债权
投资等。
1) 减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方
法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生
信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产
等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认
后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风
46 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准
备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
2) 信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确
定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公
司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，
来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
3) 以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的应收票据、应收账款和其他应收款单独评价信用风险，如：应
收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能
无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组
别，在组合的基础上评估信用风险。
4) 金融资产减值的会计处理方法
期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备
的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减
值利得。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于不含重大融资成分的应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计
量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司不选择简化处理方法，依据其信用风险自初始确
认后是否已经显著增加，而采用未来 12 个月内或者整个存续期内预期信用损失的金额计量损失
准备。
除了单项评估信用风险的应收账款和合同资产外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组
合：
项目 确定组合的依据
除已单独计量损失准备的应收账款外，本公司根据以前年度与之相同或相
组合 1 类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收账款组合的预期信
用损失为基础，考虑前瞻性信息，确定损失准备
组合 2 合并报表范围内主体之间的应收账款
按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风险特征（债务人根据
合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计
存续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
不同组合计量损失准备的计提方法：
47 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
项目 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 其他方法
①采用组合 1 计提预期信用损失准备的计提方法
预期信用损失率
账龄 应收账款预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 15.00
3 年以上 30.00
②采用组合 2 计提预期信用损失准备的计提方法
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同条款收回款项外，不对合并报表范围内主体之间
的应收账款计提预期信用损失准备。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月
内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，
基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
除已单独计量损失准备的其他应收款外，本公司根据以前年度与之相同或
组合 1 相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的其他应收款组合的预
期信用损失为基础，考虑前瞻性信息，确定损失准备
组合 2 合并报表范围内主体之间的其他应收款、贷款押金保证金等款项
按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风险特征（债务人根据
合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计
存续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
不同组合计量损失准备的计提方法：
项目 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 其他方法
①采用组合 1 计提预期信用损失准备的计提方法
预期信用损失率
账龄 其他应收款预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 15.00
3 年以上 30.00
②采用组合 2 计提预期信用损失准备的计提方法
48 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同及政策条款收回款项外，不对合并报表范围内主
体之间的其他应收款、贷款押金保证金等款项计提预期信用损失准备。
15. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类
存货分类为原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等，主要包括土地开发、房屋开发、
公共配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、公
共配套设施和代建工程等分类，并按成本项目进行明细核算。
①对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比
例的分配标准分配，计入有关开发产品成本。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》的规定处理。
②投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定
价值不公允的除外。投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
企业合并、非货币性资产交换和债务重组取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计准则
第 20 号——企业合并》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》和《企业会计准则第
12 号——债务重组》确定。
2、存货发出时的计价方法
①原材料发出时采用加权平均法；
②开发产品发出时采用个别认定法确定其实际成本。
3、低值易耗品采用一次摊销法核算。
4、开发用地的核算方法
对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地开发明细科目，核算土地开发过程中所
发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交纳土地使用权出让金、
过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位成本，根据用途及
使用面积，分别计算转入开发产品―各明细项目。
对连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房
成本。
5、公共配套设施费用的核算方法
因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其性质和用途不同分为两类：一类是
开发小区内的公共配套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、消防、
水塔等非营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿交付管理部门使用的市政
公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本核算。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设同
步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施一般
采取预提的方法，首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以后
各期支付。
6、存货计提跌价准备的确认标准、计提方法
⑴资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，
应当计提存货跌价准备，计入当期损益。
⑵原材料和低值易耗品按照存货类别计提存货跌价准备，对开发产品按存货单项计提存货跌
价准备。
49 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
⑶资产负债表日，公司应当确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当
期损益。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产，下同）确认为持有待售：该组成部分必
须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；企业已经就处置该组成部
分作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；企业已经
与受让方签订了不可撤销的转让协议；该项转让将在一年内完成。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
债权投资及减值准备计提见附注五、10.金融工具。
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、长期股权投资的分类及其判断依据
（1）长期股权投资的分类
长期股权投资分为三类，即是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以
及对其合营企业的权益性投资。
（2）长期股权投资类别的判断依据
① 确定对被投资单位控制的依据详见本附注 6.；
② 确定对被投资单位具有重大影响的依据：
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
公司通常通过以下一种或几种情形判断是否对被投资单位具有重大影响：
50 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
A、在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。在这种情况下，由于在被投资单位的
董事会或类似权力机构中派有代表，并相应享有实质性的参与决策权，投资方可以通过该代表参
与被投资单位财务和经营政策的制定，达到对被投资单位施加重大影响。
B、参与被投资单位财务和经营政策制定过程。这种情况下，在制定政策过程中可以为其自身
利益提出建议和意见，从而可以对被投资单位施加重大影响。
C、与被投资单位之间发生重要交易。有关的交易因对被投资单位的日常经营具有重要性，进
而一定程度上可以影响到被投资单位的生产经营决策。
D、向被投资单位派出管理人员。在这种情况下，管理人员有权力主导被投资单位的相关活动，
从而能够对被投资单位施加重大影响。
E、向被投资单位提供关键技术资料。因被投资单位的生产经营需要依赖投资方的技术或技术
资料，表明投资方对被投资单位具有重大影响。
公司在判断是否对被投资方具有重大影响时，不限于是否存在上述一种或多种情形，还需要
综合考虑所有事实和情况来做出综合的判断。
投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。
③ 确定被投资单位是否为合营企业的依据：
本公司的合营企业是指本公司仅对合营安排的净资产享有权利。
合营安排的定义、分类以及共同控制的判断标准详见本附注 7.。
2、长期股权投资初始成本的确定
（3）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价
之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲
减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公（资本溢价或
股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成
本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及
发行的权益性证券的公允价值。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，
以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的
初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购
买日的公允价值计入企业合并成本。
合并方或购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用于发生时计入当期损益。
（4）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
51 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
3、长期股权投资的后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
对合营企业和联营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整
长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
本公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的
公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期
间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确
认收益分享额。
本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的
未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。
本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认交易损失。
本公司因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金
融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认
的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基
础进行会计处理。
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进
行会计处理。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，
按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
52 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑
物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权采用与本公司与无形资产相同的摊
销政策。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产分类为：房屋及建筑物、办公设备、运输设备、其他设备。固定资产在
同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固
定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 15-30 3.00 6.47-3.23
办公设备 年限平均法 5-10 3.00 19.4-9.7
运输设备 年限平均法 6 3.00 19.30
生产设备 年限平均法 8 3.00 12.13
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入
账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租
赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租
赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程以立项项目分类核算。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，
并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来
的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
53 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用及其辅助费，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得
的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
54 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
28. 使用权资产
√适用 □不适用
公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
（3）公司发生的初始直接费用；
（4）公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提 折
旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用
寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准
备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1) 取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2) 后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无
形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1) 划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
55 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2) 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生
时计入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
在每个资产负债表日判断长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在
建工程、采用成本模式计量的生物性资产、油气资产使用寿命确定的无形资产等是否存在减值迹
象，对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认相应的减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。企业以单项资产为基础估计其可收回金额，在难以对单项资产可回收金
额进行估计的情况下，以资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间做相应调整，使资产在剩余
寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值。
对于使用寿命不确定的无形资产、尚未达到使用状态的无形资以及合并所形成的商誉每年年
度终了进行减值测试。
关于商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账
面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关
资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组
或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
56 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，包括经营租入
固定资产改良支出，作为长期待摊费用按预计受益年限分期摊销。如果长期待摊费用项目不能使
以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指本公司及其子公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
在职工为公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期
结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相
匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率，将全部应缴存金额以折现后的金额计
量应付职工薪酬。
公司根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率对所有设定受益计划义务予以折现，包括预期在职工提供服务的年度报告
期间结束后的十二个月内支付的义务。
设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，企业以设定
受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。其中，资产上限，是指企业
可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值。
报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本中的服务成本和设定受益计划净负债或净资
产的利息净额部分计入当期损益或资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动。计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，可以在权益范围内转移。
在设定受益计划下，在修改设定受益计划与确认相关重组费用或辞退福利孰早日将过去服务
成本确认为当期费用。
企业在设定受益计划结算时，确认结算利得或损失。该利得或损失是在结算日确定的设定受
益计划义务现值与结算价格的差。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
（1）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
57 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
（2）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规
定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有
关规定。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，根据上述 2、处理。不符合设定提存计划的，
适用关于设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，
将其他长期职工福利中的服务成本、净负债或净资产的利息净额、重新计量其他长期职工福利净
负债或净资产所产生的变动的总净额计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁
付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用公司增
量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
（1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
（3）在公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
（4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁
选择权需支付的款项；
（5）根据公司提供的担保余值预计应支付的款项。
公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关
资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35. 预计负债
√适用 □不适用
涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或提
供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
36. 股份支付
√适用 □不适用
1、股份支付的种类及会计处理
股份支付是公司为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负
债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
1) 以权益结算的股份支付
58 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
股票期权计划为用以换取职工提供服务的权益结算的股份支付，以授予职工的权益工具在授
予日的公允价值计量。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内以对可
行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入
相关成本或费用，相应增加资本公积。
2) 以现金结算的股份支付
股票增值权计划为以现金结算的股份支付，按照公司承担的以本公司股份数量为基础确定的
负债的公允价值计量。该以现金结算的股份支付须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后
才可行权，在等待期的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按照公司承担负债
的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个
资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
2、权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的
条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。
对于授予职工的股票期权，通过期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
3、确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估
计，修正预计可行权的权益工具数量。
4、修改和终止股份支付计划的处理
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的公允价值，应按照权益工具公允价值的
增加相应地确认取得服务的增加。
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的数量，应将增加的权益工具的公允价值
相应地确认为取得服务的增加。
如果按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市
场条件），公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果以减少股份支付公允价值总额的方式或其他不利于职工的方式修改条款和条件，仍应继
续对取得的服务进行会计处理，如同该变更从未发生，除非取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内如果取消了授予的权益工具，对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，剩
余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非
可行权条件但在等待期内未满足的，将其作为授予权益工具的取消处理。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
公司发行的优先股或永续债根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将其分类为金融负债或权益工具。
优先股或永续债属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再
融资产生的利得或损失等，计入当期损益。
优先股或永续债属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，作为权益的
变动处理。对权益工具持有方的分配应作利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。交易费用，是指可直接归属于购买、发行或处
置优先股或永续债的增量费用。增量费用，是指企业不购买、发行或处置金融工具就不会发生的
费用。
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用（例如登记费，承销费，法律、会计、评估及其
他专业服务费用，印刷成本和印花税等），可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。终止的
未完成权益性交易所发生的交易费用计入当期损益。
59 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1、收入确认原则
与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：
① 合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
② 合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
③ 合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
④ 合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
⑤ 因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照各
单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑
了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然后确定
各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约义务时分
别确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义
务：
①客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；
②客户能够控制企业履约过程中在建的商品；
③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。当履约进度不能合
理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约
进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断
客户是否已取得商品或服务控制权时，会考虑下列迹象：
①就该商品或服务享有现时收款权利；
②已将该商品的实物转移给客户
③已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户
④客户已接受该商品或服务等
2、与公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述
营业收入包括房地产销售收入、物业出租收入、提供劳务收入。
(1)房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控
制权时点，确认销售收入的实现。
(2)物业出租收入
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按年限平均法确认物业出租收入的实现。
(3) 提供劳务收入的确认
公司对外提供物业管理等劳务，根据已完成的劳务在一段时间内按照履约进度确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
60 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成
本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来
用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。当与合同成本有
关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减
值损失：本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；为转让该相关商品
或服务估计将要发生的成本。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
1) 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助属于与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。
2) 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
分别下列情况处理：
（1）用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期
间，计入当期损益。
（2）用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预
计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金额予以确认和计量。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，
采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商
誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵
61 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资
产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，
除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见
的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，才确认递
延所得税资产。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其
他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负
债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
在合同开始日，公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1、租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。
当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照
租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
2、租赁合同的合并
公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符合
下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
62 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无
法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3、公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，公司对租赁确认使用权
资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指单项
租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
公司短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁期内
各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
公司对除上述以外的短期租赁和低价值资产租赁确认使用权资产和租赁负债。
（2）使用权资产和租赁负债的会计政策详见附注三（二十）、（二十六）
4、公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产
所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁是
指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允
价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租
赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供
的担保余值。
公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入租
赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
63 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认
为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相
同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁
付款额，在实际发生时计入当期损益。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因 审批程序
金额)
新租赁准则 十届十次董事会会议 见说明
其他说明：
2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号—租赁》财会〔2018〕
35 号）（以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际
财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会
计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据前述规定，并经公司十届十次董事会会议于 2021
年 4 月 28 日审议通过，公司自 2021 年 1 月 1 日起开始执行“新租赁准则”。
对于过渡期政策的采用，新租赁准则允许采用两种方法：方法一是允许企业采用追溯调整；
方法二是根据首次执行本准则的累积影响数，调整首次执行本准则当年年初留存收益及财务报表
其他相关项目金额，不调整可比期间信息。同时，方法二提供了多项简化处理安排。
根据新租赁准则的规定，公司于 2021 年 1 月 1 日开始执行新租赁准则，在准则过渡期政策上
采用方法二，并简化处理，即：对于首次执行日前的经营租赁，租赁负债等于剩余租赁付款额的
现值，使用权资产等于租赁负债金额并进行必要调整。采用该方法，不会影响公司 2021 年年初留
存收益。公司于 2021 年 1 月 1 日对所有租赁（选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外）
确认使用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。根据过渡期政策，公司在执行新租赁
准则时选择简化处理，无需调整 2021 年年初留存收益，无需调整可比期间信息。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 834,152,366.22 834,152,366.22
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 90,944.97 90,944.97
应收款项融资
64 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
预付款项 101,435,379.97 101,435,379.97
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 31,143,211.03 31,143,211.03
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 18,375,656,008.62 18,375,656,008.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 862,994,724.93 862,994,724.93
流动资产合计 20,205,472,635.74 20,205,472,635.74
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 285,000,000.00 285,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 429,523,945.06 429,523,945.06
其他权益工具投资 42,282,195.00 42,282,195.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,721,276,102.56 1,721,276,102.56
固定资产 77,436,033.72 77,436,033.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,493,461.94 5,493,461.94
开发支出
商誉 10,548,333.22 10,548,333.22
长期待摊费用 3,373,319.72 3,373,319.72
递延所得税资产 12,769,751.21 12,769,751.21
其他非流动资产 150,485,000.00 150,485,000.00
非流动资产合计 2,738,188,142.43 2,738,188,142.43
资产总计 22,943,660,778.17 22,943,660,778.17
流动负债：
短期借款 324,989,938.48 324,989,938.48
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,372,928,459.61 1,372,928,459.61
预收款项 21,518,471.34 21,518,471.34
合同负债 4,121,896,817.17 4,121,896,817.17
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 6,404,396.74 6,404,396.74
应交税费 316,068,538.03 316,068,538.03
其他应付款 3,163,486,068.75 3,163,486,068.75
其中：应付利息 54,051,433.88 54,051,433.88
应付股利 29,361,999.21 29,361,999.21
应付手续费及佣金
65 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 5,183,589,413.07 5,183,589,413.07
其他流动负债 182,948,760.03 182,948,760.03
流动负债合计 14,693,830,863.22 14,693,830,863.22
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 5,334,990,000.00 5,334,990,000.00
应付债券 295,000,000.00 295,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 6,355,627.38 6,355,627.38
长期应付职工薪酬
预计负债 7,755,241.43 7,755,241.43
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债 8,020,246.16 8,020,246.16
非流动负债合计 5,653,936,849.64 5,653,936,849.64
负债合计 20,347,767,712.86 20,347,767,712.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 304,265,165.37 304,265,165.37
一般风险准备
未分配利润 -1,476,130,348.53 -1,476,130,348.53
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 2,138,576,649.16 2,138,576,649.16
少数股东权益 457,316,416.15 457,316,416.15
所有者权益（或股东权益）合计 2,595,893,065.31 2,595,893,065.31
负债和所有者权益（或股东权益）总计 22,943,660,778.17 22,943,660,778.17
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号—租赁>的通知》
（财会〔2018〕35 号）要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或
企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自
2021 年 1 月 1 日起施行。本公司作为境内上市企业，于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。按
照新租赁准则的要求，本公司在执行新租赁准则时选择简化处理，无需调整 2021 年年初留存收益，
无需调整可比期间信息。
母公司资产负债表
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 171,757,193.59 171,757,193.59
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
66 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
应收款项融资
预付款项 1,700,000.00 1,700,000.00
其他应收款 11,004,797,407.36 11,004,797,407.36
其中：应收利息
应收股利 5,705,728.65 5,705,728.65
存货 357,105,642.59 357,105,642.59
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 56,644,808.94 56,644,808.94
流动资产合计 11,592,005,052.48 11,592,005,052.48
非流动资产：
债权投资 285,000,000.00 285,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 7,228,639,755.02 7,228,639,755.02
其他权益工具投资 7,467,115.00 7,467,115.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 553,599,950.58 553,599,950.58
固定资产 39,012,684.47 39,012,684.47
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,493,461.94 5,493,461.94
开发支出
商誉
长期待摊费用 2,360,804.78 2,360,804.78
递延所得税资产 1,443,602.96 1,443,602.96
其他非流动资产 139,095,000.00 139,095,000.00
非流动资产合计 8,262,112,374.75 8,262,112,374.75
资产总计 19,854,117,427.23 19,854,117,427.23
流动负债：
短期借款 23,303,895.00 23,303,895.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 72,641,816.82 72,641,816.82
预收款项 21,158,946.00 21,158,946.00
合同负债 300,409.00 300,409.00
应付职工薪酬 2,217,040.17 2,217,040.17
应交税费 159,861,633.45 159,861,633.45
其他应付款 8,701,845,424.67 8,701,845,424.67
其中：应付利息
应付股利 27,460,089.66 27,460,089.66
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,292,389,413.07 3,292,389,413.07
其他流动负债 619,764.86 619,764.86
流动负债合计 12,274,338,343.04 12,274,338,343.04
非流动负债：
长期借款 3,643,990,000.00 3,643,990,000.00
应付债券 295,000,000.00 295,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 6,355,627.38 6,355,627.38
67 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债
非流动负债合计 3,947,161,362.05 3,947,161,362.05
负债合计 16,221,499,705.09 16,221,499,705.09
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,205,127,733.83 2,205,127,733.83
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 300,658,063.84 300,658,063.84
未分配利润 21,631,924.47 21,631,924.47
所有者权益（或股东权益）合计 3,632,617,722.14 3,632,617,722.14
负债和所有者权益（或股东权益）总计 19,854,117,427.23 19,854,117,427.23
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号—租赁>的通知》
（财会〔2018〕35 号）要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或
企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自
2021 年 1 月 1 日起施行。本公司作为境内上市企业，于 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。按
照新租赁准则的要求，本公司在执行新租赁准则时选择简化处理，无需调整 2021 年年初留存收益，
无需调整可比期间信息。
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税营业额 13%、9%、6%、5%
消费税
营业税
城市维护建设税 实缴流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税额 2%
防洪费 实缴流转税额 1%
土地增值税 按应税收入的 2%、3%、5%计算预缴，达到清算条件后据实清算 超率累进税率
环境保护税 应税污染物当量数 单位税额 10 元
资源税 应税取水量 单位税额 5.8 元、0.6 元
68 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 8,654.42 4,076.63
银行存款 419,334,498.59 755,184,319.25
其他货币资金 80,487,454.21 78,963,970.34
合计 499,830,607.22 834,152,366.22
其中：存放在境外的款项总额
其他说明：
1、本公司货币资金期末余额较期初余额减少 40.08%，主要系本期偿还债务所支付的现金增
加所致。
2、本公司银行存款期末余额中含商品房预售监管资金 252,492,098.42 元，大寺公租房项目
专项拨款 8,980.29 元。
3、本公司其他货币资金期末余额中含工程资本金监管资金受限金额 74,812,025.78 元，司
法诉讼冻结受限金额 5,612,907.30 元。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
69 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计
1至2年
2至3年
3 年以上 470,478.57
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 470,478.57
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提 459,172.00 97.60 459,172.00 100.00 459,172.00 82.36 459,172.00 100.00
坏账准备
其中：
按组合计提 11,306.57 2.40 3,391.97 30.00 7,914.60 98,341.57 17.64 7,396.60 7.52 90,944.97
坏账准备
其中：
组合 1 11,306.57 2.40 3,391.97 30.00 7,914.60 98,341.57 17.64 7,396.60 7.52 90,944.97
合计 470,478.57 100.00 462,563.97 7,914.60 557,513.57 100.00 466,568.60 90,944.97
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘晓波（欣） 459,172.00 459,172.00 100.00 款项时间长，预计难以收回
合计 459,172.00 459,172.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
70 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年）
1－2 年
2－3 年
3 年以上 11,306.57 3,391.97 30.00
合计 11,306.57 3,391.97
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 466,568.60 347.12 4,351.75 462,563.97
合计 466,568.60 347.12 4,351.75 462,563.97
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 金额 账龄 占应收账款总额比例%
刘晓波（欣） 459,172.00 3 年以上 97.5968
天津恒利达铝塑门窗制造有限公司 11,299.24 3 年以上 2.4016
中国建筑第六工程局有限公司 4.67 3 年以上 0.0010
中建一局集团装饰工程有限公司 2.65 3 年以上 0.0006
合计 470,478.56 100.0000
说明：本公司应收账款期末余额较期初余额减少 15.61%，主要原因系本公司之子公司天津市
华升物业管理有限公司本期应收物业费减少所致。
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
71 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 6,123,566.12 7.81 1,317,256.87 1.30
1至2年 40,593,397.38 51.77 92,954,537.67 91.64
2至3年 28,021,214.94 35.73 3,883,585.43 3.83
3 年以上 3,680,000.00 4.69 3,280,000.00 3.23
合计 78,418,178.44 100.00 101,435,379.97 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占预付账款
期末余额合
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 未结算原因
计数的比例
(%)
龙元建设集团股份有限公司 工程款 40,090,184.96 1-2 年 51.12 尚未结算
农民工预储
中天建设集团有限公司 16,463,961.60 2-3 年 21.00 尚未结算
保证金
农民工预储 1 年以内
浙江中诚建工集团有限公司 7,250,000.00 9.25 尚未结算
保证金 2-3 年
天津津强岩土工程有限公司 工程款 5,736,564.00 2-3 年 7.32 尚未结算
农民工预储
天津市兴业龙祥建设工程有限公司 2,093,469.89 1 年以内 2.67 尚未结算
保证金
合 计 71,634,180.45 91.36
说明：本公司预付账款期末余额较期初余额减少 22.69%，主要原因系本公司之子公司天津海
景实业有限公司、天津市天房海滨建设发展有限公司本期预付工程款减少所致。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 27,829,105.19 31,143,211.03
合计 27,829,105.19 31,143,211.03
其他说明：
72 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(4). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 14,722,834.17
1至2年 1,593,431.85
2至3年 9,821,284.08
3 年以上 40,377,082.59
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 66,514,632.69
(5). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 39,950,936.91 40,153,465.95
押金及保证金 21,906,547.58 25,411,824.30
代垫款项 4,223,635.52 3,567,025.65
73 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
零星借支 113,908.60 57,713.82
散装水泥基金 319,604.08 319,604.08
合计 66,514,632.69 69,509,633.80
(6). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
坏账准备 未来12个月预期 合计
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
信用损失
值) 值)
2021年1月1日余额 1,267,518.92 37,098,903.85 38,366,422.77
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 325,104.73 325,104.73
本期转回 6,000.00 6,000.00
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额 1,592,623.65 37,092,903.85 38,685,527.50
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(7). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 38,366,422.77 325,104.73 6,000.00 38,685,527.50
合计 38,366,422.77 325,104.73 6,000.00 38,685,527.50
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(8). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(9). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
额合计数的比例(%) 期末余额
天津信托责任有限 押金及保证金 16,376,000.00 1 年以内，1-2 24.62
公司 年，2-3 年
华钜房地产有限责 往来款 12,907,938.41 3 年以上 19.41 12,907,938.41
任公司
74 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
北京中益国际经济 往来款 10,120,000.00 3 年以上 15.21 10,120,000.00
集团有限责任公司
天津华升房地产发 往来款 9,551,889.42 3 年以上 14.36 9,551,889.42
展有限公司
天津市华昌新联经 往来款 4,513,076.02 3 年以上 6.79 4,513,076.02
贸公司
合计 / 53,468,903.85 / 80.39 37,092,903.85
(10). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(11). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(12). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值准 账面价值 账面余额 同履约成本减值 账面价值
备 准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 21,925,857,799.05 4,119,848,021.77 17,806,009,777.28 20,802,301,275.34 4,119,848,021.77 16,682,453,253.57
开发产品 1,315,124,770.00 1,593,005.17 1,313,531,764.83 1,675,477,459.23 1,593,005.17 1,673,884,454.06
物料用品 19,662,054.61 19,662,054.61 19,318,300.99 19,318,300.99
合计 23,260,644,623.66 4,121,441,026.94 19,139,203,596.72 22,497,097,035.56 4,121,441,026.94 18,375,656,008.62
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 4,119,848,021.77 4,119,848,021.77
开发产品 1,593,005.17 1,593,005.17
合计 4,121,441,026.94 4,121,441,026.94
75 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本公司 2021 年 6 月末存货中包含利息资本化金额为 4,633,517,310.12 元。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 113,202,621.18 91,512,093.74
应收退货成本
预交增值税 190,186,887.27 127,691,578.28
预交营业税 11,641,001.78 11,651,971.98
预交城建税 15,462,420.67 12,321,195.44
预交教育费附加 6,626,312.64 5,280,488.67
预交地方教育费附加 4,375,204.89 3,477,672.72
预交土地增值税 427,674,778.75 365,831,518.22
预交企业所得税 290,073,310.40 244,472,796.89
预交防洪费及其他 754,459.10 755,408.99
合计 1,059,996,996.68 862,994,724.93
其他说明：
本公司其他流动资产期末余额较期初余额增加 22.83%，主要原因系本期预交税费增加所致。
76 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
中信信托理财产品 28,500.00 28,500.00
合计 28,500.00 28,500.00
(2).期末重要的债权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 票面 实际 票面利 实际
面值 到期日 面值 到期日
利率 利率 率 利率
中信信托理财产品 0.00 28,500.00 8.90% 2021.07.01
合计 / / / 28,500.00 / / /
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
77 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其 宣告 计
追 减 他 发放 提 减值准
期初 其他综 期末
被投资单位 加 少 权益法下确认的 权 现金 减 其 备期末
余额 合收益 余额
投 投 投资损益 益 股利 值 他 余额
调整
资 资 变 或利 准
动 润 备
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市华富宫大饭
店有限公司
天津市天房物业管
27,068,972.13 -178,907.82 26,890,064.31
理有限公司
天津大树房地产经
营销售有限公司
天津市天房房地产
17,944,420.33 211,448.96 18,155,869.29
销售有限公司
天津联津房地产开
245,751,105.65 2,201,473.81 247,952,579.46
发有限公司
天津市联展房地产
138,759,446.95 -4,153,924.06 134,605,522.89
开发有限公司
小计 429,523,945.06 -1,919,909.11 427,604,035.95
合计 429,523,945.06 -1,919,909.11 427,604,035.95
其他说明
1、本公司确认联营企业之天津市华富宫大饭店有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账
面价值及其他实质上构成对天津市华富宫大饭店有限公司净投资的长期权益减记至零为限，截至
2021 年 6 月 30 日本公司备查登记对天津市华富宫大饭店有限公司未确认应承担投资损失
15,180,077.04 元。
2、本公司确认联营企业之天津大树房地产经营销售有限公司发生的净亏损，以长期股权投资
的账面价值及其他实质上构成对天津大树房地产经营销售有限公司净投资的长期权益减记至零为
限，截至 2021 年 6 月 30 日本公司备查登记对天津大树房地产经营销售有限公司未确认应承担投
资损失 242,419.58 元。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
珠海中珠集团股份有限公司 6,667,115.00 6,667,115.00
天津银行股份有限公司 800,000.00 800,000.00
天津市华学房地产经营有限公司 50,000.00 50,000.00
天津瑞银小额贷款有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
天津天易智慧物业服务有限公司 4,765,080.00 4,765,080.00
福州市土地房屋开发总公司
合计 42,282,195.00 42,282,195.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
78 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
指定为以公允
其他综合收益转 价值计量且其 其他综合收
本期确认的
项目 累计利得 累计损失 入留存收益的金 变动计入其他 益转入留存
股利收入
额 综合收益的原 收益的原因
因
珠海中珠集团股 非上市公司股
份有限公司 权长期持有
福州市土地房屋 500,000.00 非上市公司股
开发总公司 权长期持有
天津银行股份有 基于战略目的
限公司 长期持有
天津市华学房地 非上市公司股
产经营有限公司 权长期持有
天津瑞银小额贷 非上市公司股
款有限公司 权长期持有
天津天易智慧物 非上市公司股
业服务有限公司 权长期持有
合 计 500,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,255,785,128.96 2,255,785,128.96
2.本期增加金额 2,711,177.94 2,711,177.94
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建 2,711,177.94 2,711,177.94
工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 41,076,503.31 41,076,503.31
（1）处置 41,076,503.31 41,076,503.31
（2）其他转出
4.期末余额 2,217,419,803.59 2,217,419,803.59
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 530,699,036.18 530,699,036.18
2.本期增加金额 37,591,383.09 37,591,383.09
（1）计提或摊销 36,203,519.77 36,203,519.77
（2）其他转入 1,387,863.32 1,387,863.32
3.本期减少金额 15,779,538.49 15,779,538.49
（1）处置 15,779,538.49 15,779,538.49
（2）其他转出
4.期末余额 552,510,880.78 552,510,880.78
79 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
三、减值准备
1.期初余额 3,809,990.22 3,809,990.22
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额 195,886.16 195,886.16
（1）处置 195,886.16 195,886.16
（2）其他转出
4.期末余额 3,614,104.06 3,614,104.06
四、账面价值
1.期末账面价值 1,661,294,818.75 1,661,294,818.75
2.期初账面价值 1,721,276,102.56 1,721,276,102.56
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 73,164,466.40 77,436,033.72
固定资产清理
合计 73,164,466.40 77,436,033.72
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 185,234,270.54 3,169,455.91 12,941,206.83 67,280,868.72 268,625,802.00
2.本期增加金额 174,847.48 174,847.48
（1）购置 174,847.48 174,847.48
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 2,711,177.94 3,800.00 41,330.00 2,756,307.94
（1）处置或报废 3,800.00 41,330.00 45,130.00
（2）其他转出 2,711,177.94 2,711,177.94
4.期末余额 182,523,092.60 3,165,655.91 12,941,206.83 67,414,386.20 266,044,341.54
二、累计折旧
1.期初余额 117,937,859.05 2,196,995.92 12,330,982.48 58,416,538.93 190,882,376.38
2.本期增加金额 2,334,487.36 130,013.12 91,691.20 564,875.40 3,121,067.08
（1）计提 2,334,487.36 130,013.12 91,691.20 564,875.40 3,121,067.08
3.本期减少金额 1,387,863.32 3,158.40 39,938.50 1,430,960.22
（1）处置或报废 3,158.40 39,938.50 43,096.90
（2）其他转出 1,387,863.32 1,387,863.32
4.期末余额 118,884,483.09 2,323,850.64 12,422,673.68 58,941,475.83 192,572,483.24
三、减值准备
1.期初余额 307,391.90 307,391.90
80 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 307,391.90 307,391.90
四、账面价值
1.期末账面价值 63,331,217.61 841,805.27 518,533.15 8,472,910.37 73,164,466.40
2.期初账面价值 66,989,019.59 972,459.99 610,224.35 8,864,329.79 77,436,033.72
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
1、截至 2021 年 6 月 30 日，本公司固定资产计提减值准备 307,391.90 元。
2、截至 2021 年 6 月 30 日，本公司账面价值为 432,380.42 元（原值 8,647,608.40 元）的房
屋及建筑物和本公司之子公司天津市华驰租赁有限公司账面价值为 5,737,399.65 元（原值
18,547,003.98 元）的房屋及建筑物已作为银行借款的抵押物，详见 43、及 45、。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
81 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,180,996.00 7,180,996.00
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 7,180,996.00 7,180,996.00
二、累计摊销
1.期初余额 1,687,534.06 1,687,534.06
2.本期增加金额 71,809.96 71,809.96
（1）计提 71,809.96 71,809.96
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,759,344.02 1,759,344.02
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 5,421,651.98 5,421,651.98
2.期初账面价值 5,493,461.94 5,493,461.94
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
82 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
商誉的事项 企业合并形成的 处置
天津吉利大厦有限公司 10,548,333.22 10,548,333.22
合计 10,548,333.22 10,548,333.22
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
根据执行《企业会计准则 38 号——首次执行企业会计准则》和《企业会计准则解释第一号》
的相关规定，合并时将非同一控制下企业投资形成的支付对价超出公司享有天津吉利大厦有限公
司可辨认净资产公允价值份额的部分作为商誉。
截至 2021 年 6 月 30 日，天津吉利大厦有限公司账面净资产 87,870,442.49 元。该公司主要
资产天津吉利大厦已提足折旧，目前该大厦年均租金收入 4,000 余万元，大厦位于天津市和平区
南京路商业街，公司可收回的资产公允价值扣除账面净资产的余额远大于上述商誉的金额，故该
商誉不存在减值情况。
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
大理道 100 号租赁费 2,360,804.78 200,000.00 2,160,804.78
吉利大厦 2-5 层卫生间改 989,865.36 247,466.34 742,399.02
造
83 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
吉利大厦停车楼电控系统 22,649.58 22,649.58
大修
合计 3,373,319.72 470,115.92 2,903,203.80
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 3,037,320.86 759,262.74 2,727,148.87 681,787.22
内部交易未实现利润 5,533,811.36 1,383,452.84 5,774,411.84 1,443,602.96
可抵扣亏损 17,635,836.24 4,408,959.06 42,577,444.12 10,644,361.03
合计 26,206,968.46 6,551,674.64 51,079,004.83 12,769,751.21
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并资产评估增值
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
已转销的股权投资差额贷方数 7,262,938.68 1,815,734.67 7,262,938.68 1,815,734.67
合计 7,262,938.68 1,815,734.67 7,262,938.68 1,815,734.67
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 4,169,919,492.99 4,169,919,492.99
可抵扣亏损 1,006,615,582.65 1,006,615,582.65
合计 5,176,535,075.64 5,176,535,075.64
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年度 323,768,449.28 323,768,449.28
2022 年度 382,524,775.84 382,524,775.84
2023 年度 143,645,480.36 143,645,480.36
2024 年度 67,278,445.93 67,278,445.93
2025 年度 89,398,431.24 89,398,431.24
合计 1,006,615,582.65 1,006,615,582.65 /
84 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
天津市联展房地产开
13,909.50 13,909.50 13,909.50 13,909.50
发有限公司
西藏信托有限公司 500.00 500.00 500.00 500.00
光大兴陇信托有限责
639.00 639.00 639.00 639.00
任公司
合计 15,048.50 15,048.50 15,048.50 15,048.50
其他说明：
1、本公司通过联营方式投资入股天津市联展房地产开发有限公司合作开发津北辰(挂)
2017-188 号地块项目。截至 2021 年 6 月 30 日，本公司作为股东方以股东借款方式投入资金
13,909.50 万元。
2、应收西藏信托有限公司（以下简称“西藏信托”）500 万元，为本公司之子公司天津海景
实业有限公司向西藏信托取得借款暂扣的押金。
3、应收光大兴陇信托有限责任公司（以下简称“光大信托”）639 万元，为本公司之子公司
天津海景实业有限公司向光大信托取得借款暂扣的押金。
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 40,321,378.00 23,303,895.00
保证借款 134,950,000.00 142,486,043.48
信用借款 100,000,000.00
保证及抵押借款 145,400,000.00 159,200,000.00
合计 420,671,378.00 324,989,938.48
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
85 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 129,709,832.34 179,702,775.33
1-2 年（含 2 年） 289,574,459.35 910,065,429.30
2-3 年（含 3 年） 637,563,867.82 47,129,766.62
3 年以上 267,316,589.39 236,030,488.36
合计 1,324,164,748.90 1,372,928,459.61
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津市房地产信托集团有限公司 140,180,000.00 尚未到付款期
中天建设集团有限公司 80,764,033.53 尚未到付款期
中建二局第四建筑工程有限公司 52,200,142.03 尚未到付款期
天津宇昊建设工程集团有限公司 49,318,296.31 尚未到付款期
天津市宝地建筑工程有限公司 46,279,508.18 尚未到付款期
天津市三房建建筑工程有限公司 33,779,371.10 尚未到付款期
天津市森源建筑有限公司 31,961,062.46 尚未到付款期
天津市房信建筑工程总承包有限公司 25,248,142.68 尚未到付款期
北京市第二建筑工程有限责任公司 23,673,911.22 尚未到付款期
中国建筑第六工程局有限公司 18,684,438.78 尚未到付款期
天津富凯建设集团有限公司 16,993,204.00 尚未到付款期
天津市供热办公室 16,218,118.64 尚未到付款期
中建一局集团装饰工程有限公司 11,250,990.00 尚未到付款期
天津金磊建筑工程有限公司 10,462,084.46 尚未到付款期
合计 557,013,303.39 /
其他说明：
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 612,298.95 322,156.26
1-2 年（含 2 年） 14,170.85
2-3 年（含 3 年） 1,382.00 21,851.03
3 年以上 21,182,144.23 21,160,293.20
合计 21,795,825.18 21,518,471.34
86 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 2,672,596,481.99 3,541,926,702.13
1-2 年（含 2 年） 3,003,656,723.80 549,732,915.23
2-3 年（含 3 年） 77,291,829.54 29,936,790.81
3 年以上 30,017,795.81 300,409.00
合计 5,783,562,831.14 4,121,896,817.17
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司合同负债期末余额较期初余额增加 40.31%，主要原因系公司之子公司天津海景实业有
限公司、天房（苏州）置业有限公司、苏州华强房地产开发有限公司等所开发项目收到预售房款
所致。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,442,736.78 59,515,210.46 60,295,344.70 5,662,602.54
二、离职后福利-设定提存计划 -38,340.04 9,292,416.25 9,248,986.44 5,089.77
三、辞退福利 38,587.50 38,587.50
四、一年内到期的其他福利
合计 6,404,396.74 68,846,214.21 69,582,918.64 5,667,692.31
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 3,291,732.42 36,096,196.02 36,978,027.73 2,409,900.71
二、职工福利费 509,017.23 1,985,774.50 1,985,774.50 509,017.23
三、社会保险费 -11,104.82 4,581,754.38 4,571,503.08 -853.52
其中：医疗保险费 -15,582.95 4,281,624.66 4,271,373.36 -5,331.65
工伤保险费 4,478.48 106,442.13 106,442.13 4,478.48
生育保险费 -0.35 193,687.59 193,687.59 -0.35
四、住房公积金 22,337.00 16,464,796.00 16,419,927.00 67,206.00
五、工会经费和职工教育经费 587,874.50 386,689.56 340,112.39 634,451.67
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、职工福利及奖励基金 2,042,880.45 2,042,880.45
合计 6,442,736.78 59,515,210.46 60,295,344.70 5,662,602.54
87 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 -36,119.10 8,921,906.55 8,881,031.59 4,755.86
2、失业保险费 -2,220.94 370,509.70 367,954.85 333.91
3、企业年金缴费
合计 -38,340.04 9,292,416.25 9,248,986.44 5,089.77
其他说明：
√适用 □不适用
本公司控股子公司天津吉利大厦有限公司为外商投资企业，每年度按照董事会决议按照3%、
3%、4%分别提取储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金，本期未计提职工奖励及福利基
金。
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 20,195,860.42 20,312,956.65
消费税
营业税
企业所得税 2,478,498.96 3,650,596.42
个人所得税 147,460.42 64,298.95
城市维护建设税 480,379.57 1,165,423.91
教育费附加 205,621.75 500,719.80
地方教育费附加 137,397.23 331,725.87
土地增值税 287,137,072.80 290,011,838.02
环境保护税 22,982.88 30,511.80
其他 679.00 466.61
合计 310,805,953.03 316,068,538.03
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 119,009,848.55 54,051,433.88
应付股利 29,340,230.49 29,361,999.21
其他应付款 3,032,431,403.28 3,080,072,635.66
合计 3,180,781,482.32 3,163,486,068.75
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息
短期借款应付利息 7,196,989.99 4,748,582.22
划分为金融负债的优先股\永续债利息
88 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
一年内到期的长期借款应付利息 60,211,518.36 49,302,851.66
长期借款应付利息 51,601,340.20
合计 119,009,848.55 54,051,433.88
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
说明 1：短期借款应付利息为本公司以及本公司之子公司天津市凯泰建材经营有限公司、天
津市华博房地产开发有限公司在 2021 年 2 季度的部分应付利息。
说明 2：一年内到期长期借款应付利息为本公司以及本公司之子公司天津市凯泰建材经营有
限公司、天津市华景房地产开发有限公司、天津市华博房地产开发有限公司、天房（苏州）置业
有限公司的部分应付利息。
说明 3：长期借款应付利息为本公司以及本公司之子公司天津市凯泰建材经营有限公司、天
津市华亨房地产开发有限公司、天津市天蓟房地产开发有限责任公司的部分应付利息。
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 27,438,320.94 27,460,089.66
划分为权益工具的优先股\永续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-天津市津联投资有限公司股利 1,901,909.55 1,901,909.55
合计 29,340,230.49 29,361,999.21
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 2,412,841,221.10 2,441,783,345.37
押金及保证金 370,813,736.92 384,052,705.60
维修基金 737,713.20 728,525.20
代理费 5,976,104.84 5,976,104.84
代收代垫款项 4,748,282.41 10,217,609.84
个税手续费 684,748.83 684,748.83
待结算土增税 236,629,595.98 236,629,595.98
合计 3,032,431,403.28 3,080,072,635.66
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津房地产集团有限公司 1,061,415,192.59 往来款
天津市滨海新区财政局 351,590,246.42 项目尚未结算，收回代垫资金
天津市河西区利达置业有限公司 265,570,545.81 往来款
天津联津房地产开发有限公司 222,700,000.00 往来款
国家税务总局天津市河西区税务局 201,503,187.59 待结算土增税
89 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
中天建设集团有限公司 33,500,000.00 施工保证金
合计 2,136,279,172.41 /
其他说明：
√适用 □不适用
其他应付款余额中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项为应付天津房地产集
团有限公司 1,061,415,192.59 元。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,311,481,418.07 3,206,680,000.00
1 年内到期的应付债券 747,728,962.67 1,934,629,612.92
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
应付债券应计利息 11,125,000.00 42,279,800.15
合计 3,070,335,380.74 5,183,589,413.07
其他说明：
说明 1：本公司于 2014 年 4 月 25 日发行（5+2 年）期“13 天房债”，债券面值 12 亿元，发
行费用等 970 万元，票面利率 8.90%（年），每年付息一次。2019 年 4 月 25 日第一次回售后，“13
天房债”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为 503,186 手，债券面值 503,186,000.00 元，
票面利率为 8.90%（年），每年付息一次。本公司已于 2021 年 4 月 26 日完成“13 天房债”剩余
全部债券的兑付及摘牌。
说明 2：本公司于 2016 年 7 月 7 日发行（3+2 年）期“16 天房 01”，债券面值 8.7 亿元，发
行费用等 594 万元，票面利率 6.99%（年），按季度付息。2019 年 7 月 1 日第一次回售后，“16
天房 01”的债券面值为 6.85 亿元，票面利率为 8.90%（年），按季度付息。本公司已于 2021 年
7 月 1 日完成“16 天房 01”剩余全部债券的兑付及摘牌。
说明 3：本公司于 2019 年 4 月 23 日发行 3 年期“19 天房 01”，债券面值 7.5 亿元，发行费
用等 750 万元，票面利率 8.90%（年），每半年付息。
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
配套开发成本 619,764.86 619,764.86
增值税待转销项税额 295,008,607.59 182,328,995.17
合计 295,628,372.45 182,948,760.03
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
90 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 651,000,000.00 741,000,000.00
信用借款 60,000,000.00
保证及抵押借款 1,980,000,000.00 1,310,000,000.00
质押及抵押借款 601,440,000.00 601,440,000.00
保证及质押、抵押借款 2,682,550,000.00 2,682,550,000.00
合计 5,974,990,000.00 5,334,990,000.00
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
面值 295,000,000.00 295,000,000.00
利息调整
合计 295,000,000.00 295,000,000.00
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
溢折
债券 发行 债券 发行 期初 期 本期 期末
面值 按面值计提利息 价摊
名称 日期 期限 金额 余额 发 偿还 余额
销
行
16 天房 02 100.00 2016.07.07 3+3 年 295,000,000.00 295,000,000.00 13,019,602.74 295,000,000.00
合计 / / / 295,000,000.00 295,000,000.00 13,019,602.74 295,000,000.00
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
91 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
本公司于 2016 年 7 月 7 日发行（3+3 年）期“16 天房 02”，债券面值 3.3 亿元，发行费用
等 213 万元，票面利率 6.99%（年），按季度付息。本公司于 2019 年 7 月 1 日完成“16 天房 02”
回售资金 0.35 亿元划付，本次回售实施完毕后，“16 天房 02”的债券面值为 2.95 亿元，票面利
率为 8.90%（年），按季度付息。
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 8,950.29 6,355,627.38
专项应付款
合计 8,950.29 6,355,627.38
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
大寺公租房项目 8,950.29 6,355,627.38
合计 8,950.29 6,355,627.38
其他说明：
2011 年，本公司承揽了天津市大寺公租房代建项目，该项目建设主体为天津市保障住房建设
投资有限公司，本报告期该建设主体拨付公司项目建设款 75,036,750.27 元，本公司已支付
81,383,427.36 元于该项目施工单位。期末余额为本期尚未拨付项目建设资金及其产生的利息收
入扣除付款手续费后的余额。
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 7,755,241.43 2,102,137.26
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
92 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其他
合计 7,755,241.43 2,102,137.26 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
期末余额系本公司之子公司天津市华景房地产开发有限公司就其所开发的璟悦府项目、本公
司之子公司天津市华博房地产开发有限公司就其所开发的盛雅佳苑项目，分别与相关购房人因商
品房预售合同发生纠纷，预计很可能向相关购房人赔偿违约金暂计金额。
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
筹建期间汇兑损益 4,559,209.57 4,559,209.57
待转销汇兑损益 3,461,036.59 3,461,036.59
合计 8,020,246.16 8,020,246.16
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
93 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,150,744,621.06 2,150,744,621.06
其他资本公积 54,497,211.26 54,497,211.26
合计 2,205,241,832.32 2,205,241,832.32
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计 税后
期初 本期所 减：所 税后归 期末
项目 入其他综合 入其他综合 归属
余额 得税前 得税 属于少 余额
收益当期转 收益当期转 于母
发生额 费用 数股东
入损益 入留存收益 公司
一、不能重分类进损 -500,000.00 -500,000.00
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转损
益的其他综合收益
其他权益工具投资 -500,000.00 -500,000.00
公允价值变动
企业自身信用风险
公允价值变动
二、将重分类进损益
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收益
其他债权投资公允
价值变动
金融资产重分类计
入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用
减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算
差额
其他综合收益合计 -500,000.00 -500,000.00
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 228,941,633.57 228,941,633.57
94 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
任意盈余公积 71,716,430.27 71,716,430.27
储备基金 1,803,550.76 1,803,550.76
企业发展基金 1,803,550.77 1,803,550.77
其他
合计 304,265,165.37 304,265,165.37
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 -1,476,130,348.53 1,041,436,813.42
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 -1,476,130,348.53 1,041,436,813.42
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -98,291,447.36 -2,517,229,044.70
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
提取职工福利及奖励基金 338,117.25
期末未分配利润 -1,574,421,795.89 -1,476,130,348.53
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 366,839,161.23 359,417,114.57 1,133,285,233.44 903,020,933.25
其他业务 118,774,284.67 84,251,056.19 72,690,714.65 49,115,082.75
合计 485,613,445.90 443,668,170.76 1,205,975,948.09 952,136,016.00
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
95 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
本公司营业收入本期较上期减少 59.73%，营业成本本期较上期减少 53.40%，主要原因为本期
房地产开发结转项目收入减少所致。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 10,970.20
城市维护建设税 1,747,902.61 4,846,129.59
教育费附加 1,248,146.67 3,461,298.47
资源税 97,996.80
房产税 6,247,512.85 4,526,174.00
土地使用税 1,996,257.19 1,895,976.02
车船使用税 12,350.00 12,025.00
印花税 949,569.73 712,655.89
土地增值税 1,300,445.29 53,076,156.13
防洪费 761.45 637.90
环境保护税 550,904.86 280,579.33
合计 14,162,817.65 68,811,632.33
其他说明：
本公司税金及附加本期较上期减少 79.42%，主要原因为本期结转营业收入的项目计提土地增
值税减少所致。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告费及业务宣传费 14,148,665.62 3,405,690.92
职工薪酬 12,455,288.17 5,214,872.78
代理费 20,297,326.39 11,338,591.25
维修基金 5,733,792.94 5,316,093.70
物业管理费 3,179,171.55 1,179,089.66
折旧费 86,259.18 54,405.77
样板间装修费策划费 1,994,539.40 1,132,796.68
办公费 1,149,945.24 825,984.39
产权登记及测量费 85,044.34 261,306.07
销售策划费 4,155,639.42 369,226.26
空房采暖费 613,257.24 -30,432.00
其他 328,009.24 671,987.13
合计 64,226,938.73 29,739,612.61
其他说明：
本公司销售费用本期较上期增加 115.96%，主要原因为本期广告费、职工薪酬、代理费、销
售策划费等增加所致。
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 42,019,432.52 45,447,177.98
办公费 11,402,115.09 12,169,835.82
96 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
市内交通费及差旅费 403,968.06 329,244.78
董事会费 313,333.33 320,000.00
业务招待费 153,267.77 40,327.00
折旧费用 2,728,608.40 3,193,433.44
修理费 500,070.14 1,023,978.38
低值易耗品 13,268.80 32,048.43
财产保险费 143,997.09 12,275.04
审计咨询费 3,225,245.15 1,517,705.34
各项税费 -4,406.98
无形资产摊销 71,809.96 71,809.96
长期待摊费用摊销 470,115.92 742,208.74
其他 1,168,412.41 296,022.08
合计 62,613,644.64 65,191,660.01
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 49,316,692.20
减：利息收入 -2,983,246.17 -840,071.71
手续费支出 198,802.62 169,561.84
贷款相关费用 42,000.00
合计 -2,784,443.55 48,688,182.33
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴 3,587.98 291,211.80
国家贡献企业奖 100,000.00
进项税额加计抵减 75,399.21 90,609.11
扣缴税款手续费 85,664.46 76,119.41
物业补贴 10,000.00
消防技能补贴 7,200.00
合计 181,851.65 557,940.32
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -1,919,909.11 -24,153,664.71
处置长期股权投资产生的投资收益 18,609,218.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 298,852.20
债权投资在持有期间取得的利息收入 10,037,616.20
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 -1,919,909.11 4,792,022.30
97 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 4,004.63 -339,361.37
其他应收款坏账损失 -319,104.73 -207,567.50
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -315,100.10 -546,928.87
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
持有待售的非流动资产处置利得或损失
固定资产处置利得或损失 -1,863.10 -2,275.56
在建工程处置利得或损失
生产性生物资产处置利得或损失
无形资产处置利得或损失
债务重组中因处置非流动资产产生的利得或损失
非货币性资产交换产生的利得或损失
合计 -1,863.10 -2,275.56
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
违约金 121,140.48 52,745.00 121,140.48
其他 66,938.58 32,900.00 66,938.58
合计 188,079.06 85,645.00 188,079.06
98 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 2,215.74
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,000.00
违约金 246,632.74 246,632.74
其他支出 50,000.00 32,148.93 50,000.00
合计 296,632.74 35,364.67 296,632.74
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 1,046,685.93 45,949,619.31
递延所得税费用 6,218,076.57 -1,769,735.72
合计 7,264,762.50 44,179,883.59
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -98,437,256.67
按法定/适用税率计算的所得税费用 -24,609,314.18
子公司适用不同税率的影响 -301,883.81
调整以前期间所得税的影响 5,289,629.96
非应税收入的影响 479,977.28
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可 26,346,203.13
抵扣亏损的影响
内部交易抵销增加当期费用 60,150.12
所得税费用 7,264,762.50
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
99 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
详见附注 57、
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 1,020,096.98 838,598.76
违约金及其他收入 294,826.01 538,623.67
往来款 128,255,447.75 535,373,749.64
合计 129,570,370.74 536,750,972.07
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 153,795,727.03 489,982,266.22
销售费用 19,590,053.93 6,172,566.39
管理费用 11,631,069.61 11,275,277.89
财务费用 198,533.62 169,561.84
其他 1,645,100.87 33,148.93
合同取得成本 36,862,623.24 35,027,460.57
合计 223,723,108.30 542,660,281.84
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债券利息 2,033,589.04
合计 2,033,589.04
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
天津房地产集团有限公司专项借款 8,455,430.00
合计 8,455,430.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 2,146,000.00
评估费 139,270.00 76,900.00
保险及抵押登记费 221,375.61 123,043.20
公证费 4,815.59
合计 365,461.20 2,345,943.20
100 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -105,702,019.17 2,079,999.74
加：资产减值准备
信用减值损失 315,100.10 546,928.87
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产 39,324,586.85 31,037,464.75
折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 71,809.96 71,809.96
长期待摊费用摊销 470,115.92 742,208.74
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 1,863.10 2,275.56
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 2,215.74
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 49,358,692.20
投资损失（收益以“－”号填列） 1,919,909.11 -4,792,022.30
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 6,218,076.57 -1,750,308.00
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -258,146,291.57 443,353,218.54
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -170,883,652.39 16,162,810.26
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 1,648,289,658.99 830,822,158.99
其他
经营活动产生的现金流量净额 1,161,879,157.47 1,367,637,453.05
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 419,405,674.14 993,809,686.68
减：现金的期初余额 755,250,917.01 579,455,513.93
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -335,845,242.87 414,354,172.75
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 419,405,674.14 755,250,917.01
其中：库存现金 8,654.42 4,076.63
101 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
可随时用于支付的银行存款 419,334,498.59 755,184,319.25
可随时用于支付的其他货币资金 62,521.13 62,521.13
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 419,405,674.14 755,250,917.01
四、受限制货币资金 80,424,933.08 78,901,449.21
其中：母公司或集团内子公司使用受限制
80,424,933.08 78,901,449.21
的现金和现金等价物
五、货币资金 499,830,607.22 834,152,366.22
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 80,424,933.08 受限的工程资本金等
应收票据
存货 12,457,312,586.75 抵押借款
固定资产 6,169,780.07 抵押借款
无形资产
投资性房地产 806,537,163.05 抵押借款
合计 13,350,444,462.95 /
其他说明：
期末账面价值人民币 13,270,019,529.87 元的存货、固定资产及投资性房地产用于银行借款
抵押，投资性房地产中吉利大厦 1-8 层用于银行借款抵押，此项资产已摊销完毕，期末账面价值
为 0 元。
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
102 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
84、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 3,587.98 其他收益 3,587.98
国家贡献企业奖 其他收益
进项税额加计抵减 75,399.21 其他收益 75,399.21
扣缴税款手续费 85,664.46 其他收益 85,664.46
物业补贴 10,000.00 其他收益 10,000.00
消防技能补贴 7,200.00 其他收益 7,200.00
合计 181,851.65 181,851.65
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
103 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
天津吉利大厦有限公司 天津市 天津市 房地产开发 75.00 非一同控制
企业合并
天津市华驰租赁有限公司 天津市 天津市 租赁 90.00 设立
天津海景实业有限公司 天津市 天津市 房地产开发 50.00 设立
天津市华升物业管理有限公司 天津市 天津市 物业管理 100.00 设立
天津市凯泰建材经营有限公司 天津市 天津市 商品流通 100.00 设立
天津市天房海滨建设发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华兆房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华亨房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市德霖停车场有限公司 天津市 天津市 物业管理 100.00 设立
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00 设立
天津市海景游艇俱乐部有限公司 天津市 天津市 服务 50.00 设立
天津市华塘房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华景房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华博房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天房（苏州）投资发展有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
天房（苏州）置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
苏州华强房地产开发有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
天津燊泰房地产有限公司 天津市 天津市 房地产开发 50.00 设立
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 深圳市 深圳市 投资兴办实业 55.00 设立
天津市治远房地产销售有限公司 天津市 天津市 商品房销售代理 100.00 设立
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 天津市 天津市 企业管理 100.00 设立
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
股比例（%） 股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
天津吉利大厦有限公司 25.00 687,283.54 21,967,610.62
天津市华驰租赁有限公司 10.00 134,988.23 335,868.83
天津海景实业有限公司 50.00 -7,827,360.48 272,243,465.42
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 40.00 -405,166.20 154,584,105.75
合计 -7,410,254.91 449,131,050.62
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
104 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
天津吉利大厦
75,631,227.39 45,248,132.96 120,879,360.35 24,988,671.70 8,020,246.16 33,008,917.86 71,296,590.23 45,820,227.63 117,116,817.86 23,975,263.39 8,020,246.16 31,995,509.55
有限公司
天津市华驰租
3,530,681.11 5,998,027.91 9,528,709.02 6,170,020.70 6,170,020.70 9,845,251.67 6,324,049.51 16,169,301.18 14,160,495.16 14,160,495.16
赁有限公司
天津海景实业
4,862,552,990.73 165,222,326.12 5,027,775,316.85 3,844,288,386.00 639,000,000.00 4,483,288,386.00 4,688,672,604.39 175,162,651.35 4,863,835,255.74 3,664,693,603.91 639,000,000.00 4,303,693,603.91
有限公司
天津市天蓟房
地产开发有限 730,422,660.96 7,720,474.12 738,143,135.08 161,682,870.71 190,000,000.00 351,682,870.71 689,669,656.90 7,820,291.39 697,489,948.29 120,016,768.43 190,000,000.00 310,016,768.43
责任公司
合 计 5,672,137,560.19 224,188,961.11 5,896,326,521.30 4,037,129,949.11 837,020,246.16 4,874,150,195.27 5,459,484,103.19 235,127,219.88 5,694,611,323.07 3,822,846,130.89 837,020,246.16 4,659,866,377.05
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
天津吉利大厦
27,162,874.82 2,749,134.18 2,749,134.18 1,450,340.74 26,403,376.98 4,164,658.93 4,164,658.93 -4,575,863.15
有限公司
天津市华驰租
3,335,070.45 1,349,882.30 1,349,882.30 -6,293,802.58 1,887,882.45 -791.37 -791.37 116,983.78
赁有限公司
天津海景实业
4,972,902.86 -15,654,720.98 -15,654,720.98 290,747,452.06 1,862,223.81 -6,524,361.99 -6,524,361.99 188,805,079.76
有限公司
天津市天蓟房
地产开发有限 -1,012,915.49 -1,012,915.49 25,767,768.85 2,372,331.58 11,553.96 11,553.96 -3,321,533.11
责任公司
合 计 35,470,848.13 -12,568,619.99 -12,568,619.99 311,671,759.07 32,525,814.82 -2,348,940.47 -2,348,940.47 181,024,667.28
105 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营
合营企业或联营企
主要经营地 注册地 业务性质 企业投资的会计处
业名称
直接 间接 理方法
天津市华富宫大饭 天津市和平区 天津市和平区 服务业 46.33 权益法
店有限公司
天津市天房物业管 天津市河西区 天津市河西区 物业管理 31.89 权益法
理有限公司
天津联津房地产开 天津市红桥区 天津市红桥区 房地产 26.00 权益法
发有限公司
天津市联展房地产 天津市北辰区 天津市北辰区 房地产 16.50 权益法
开发有限公司
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
106 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津市华富宫大 天津市天房物业 天津联津房地产开 天津市联展房地产 天津市华富宫大 天津市天房物业 天津联津房地产开 天津市联展房地产
饭店有限公司 管理有限公司 发有限公司 开发有限公司 饭店有限公司 管理有限公司 发有限公司 开发有限公司
流动资产 5,207,800.04 218,689,097.54 909,258,586.15 4,644,580,225.26 5,986,068.49 203,424,912.93 998,610,413.23 4,401,399,328.96
非流动资产 97,617,875.01 196,638,362.74 800,050,713.57 31,404,090.63 99,224,704.63 212,989,183.12 800,068,494.67 23,012,324.83
资产合计 102,825,675.05 415,327,460.28 1,709,309,299.72 4,675,984,315.89 105,210,773.12 416,414,096.05 1,798,678,907.90 4,424,411,653.79
流动负债 135,590,788.46 165,556,306.98 755,645,532.57 3,860,193,268.09 134,562,238.93 149,577,272.27 853,482,347.69 3,583,445,308.64
非流动负债 149,980,617.18 166,521,782.57
负债合计 135,590,788.46 315,536,924.16 755,645,532.57 3,860,193,268.09 134,562,238.93 316,099,054.84 853,482,347.69 3,583,445,308.64
少数股东权益 15,469,230.65 15,432,720.34
归属于母公司股东权益 -32,765,113.41 84,321,305.47 953,663,767.15 815,791,047.80 -29,351,465.81 84,882,320.87 945,196,560.21 840,966,345.15
按持股比例计算的净资
26,890,064.31 247,952,579.46 134,605,522.89 27,068,972.13 245,751,105.65 138,759,446.95
产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的
26,890,064.31 247,952,579.46 134,605,522.89 27,068,972.13 245,751,105.65 138,759,446.95
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 6,605,288.48 85,237,275.36 10,952,466.04 6,456,917.98 63,034,377.95 112,343,548.62
净利润 -3,413,647.60 -524,505.09 8,467,206.94 -25,175,297.35 -2,128,471.66 -107,060.25 -88,360,359.82 -3,202,192.73
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -3,413,647.60 -524,505.09 8,467,206.94 -25,175,297.35 -2,128,471.66 -107,060.25 -88,360,359.82 -3,202,192.73
本年度收到的来自联营
企业的股利
107 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合营企业或联营企业 本期未确认的损失
累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
名称 （或本期分享的净利润）
天津市华富宫大饭店 13,598,534.11 1,581,542.93 15,180,077.04
有限公司
天津大树房地产经营 168,555.80 73,863.78 242,419.58
销售有限公司
其他说明
本公司确认联营企业之天津市华富宫大饭店有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面
价值及其他实质上构成对天津市华富宫大饭店有限公司净投资的长期权益减记至零为限，截至
2021 年 6 月 30 日本公司备查登记对天津市华富宫大饭店有限公司未确认应承担投资损失
15,180,077.04 元。
本公司确认联营企业之天津大树房地产经营销售有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的
账面价值及其他实质上构成对天津大树房地产经营销售有限公司净投资的长期权益减记至零为限，
截至 2021 年 6 月 30 日本公司备查登记对天津大树房地产经营销售有限公司未确认应承担投资损
失 242,419.58 元。
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
108 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
本公司的主要金融工具包括应收款项、应付款项、银行借款、公司债券等。与这些金融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些
风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）利率风险－公允价值变动风险，本公司的因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险
主要来自固定利率的短期借款。由于固定利率借款主要为短期借款，因此本公司认为公允利率风
险并不重大。本公司目前并无利率对冲的政策。
（2）利率风险－现金流量变动风险，本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主
要与以浮动利率计息的短期借款和长期借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以
消除利率的公允价值变动风险。
2、信用风险
可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同方未能履行义务而导致本公司
金融资产产生的损失。
公司合并报表的金融资产主要为应收款项，公司应收款项金额较小，且变动不大，为了降低
信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确
保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收
情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。
3、流动风险
本公司保持管理层对现金及现金等价物进行适时监控，以满足本公司经营需要，并降低现金
流量波动的影响。
本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同
时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短
期和长期的资金需求。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险对本公司的经营和财务报表不构成重
大影响，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
截止 2021 年 6 月 30 日，本公司各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量按到期日
列示如下：
单位：元 币种：人民币
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 499,830,607.22 499,830,607.22 499,830,607.22
应收款项 178,322,019.79 217,470,111.26 14,722,834.17 17,804,715.93 184,942,561.16
债权投资
小计 678,152,627.01 717,300,718.48 514,553,441.39 17,804,715.93 184,942,561.16
有息负债 8,707,142,796.07 8,707,142,796.07 2,732,152,796.07 5,974,990,000.00
应付债券 1,042,728,962.67 1,045,000,000.00 750,000,000.00 295,000,000.00
应付款项 4,367,721,152.18 4,367,721,152.18 777,586,981.70 2,512,060,787.76 1,078,073,382.72
应付利息 119,009,848.55 119,009,848.55 119,009,848.55
小计 14,236,602,759.47 14,238,873,796.80 4,378,749,626.32 8,782,050,787.76 1,078,073,382.72
续表：
单位：元 币种：人民币
期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 834,152,366.22 834,152,366.22 834,152,366.22
应收款项 181,719,156.00 220,552,147.37 25,001,302.38 155,659,070.44 39,891,774.55
债权投资 285,000,000.00 285,000,000.00 285,000,000.00
109 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
小计 1,300,871,522.22 1,339,704,513.59 859,153,668.60 440,659,070.44 39,891,774.55
有息负债 8,866,659,938.48 8,866,659,938.48 3,531,669,938.48 5,334,990,000.00
应付债券 2,229,629,612.92 2,233,186,000.00 1,938,186,000.00 295,000,000.00
应付款项 4,453,001,095.27 4,453,001,095.27 951,252,407.47 3,002,074,976.06 499,673,711.74
应付利息 54,051,433.88 54,051,433.88 54,051,433.88
小计 15,645,621,880.70 15,649,178,267.78 6,517,439,579.98 8,632,064,976.06 499,673,711.74
4、违约风险
公司信用等级为 A- 级，公司近几年来无重大违约风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价值
合计
计量 计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 42,282,195.00 42,282,195.00
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 42,282,195.00 42,282,195.00
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损益
的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入当
期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
110 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
项目 期末公允价值 估值技术 重大不可观察输入值
其他权益工具投资 42,282,195.00 成本法 缺乏市场流通性
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 的表决权比例(%)
天津国有资 天津市 以自有资金对国家法律法规 1,013,137.00 16.42 16.42
本投资运营 允许的行业进行投资；投资管
有限公司 理；投资咨询；企业管理；对
外贸易经营；商务信息咨询；
财务信息咨询。
本企业最终控制方是天津市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
111 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
详见九、1
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
详见九、3
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
天津市大树房地产经营销售有限公司 本公司联营公司
天津市天房房地产销售有限公司 本公司联营公司
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津房地产集团有限公司 参股股东
天津市大树房地产经营销售有限公司 其他
天津市天房房地产销售有限公司 其他
天津瑞银小额贷款有限公司 股东的子公司
天津市房信建筑工程总承包有限公司 股东的子公司
天津市房地产信托集团有限公司 股东的子公司
天津国资信用增进有限公司 股东的子公司
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市房地产信托集团有限公司 工程施工 22,000,000.00 120,000,000.00
天津市大树房地产经营销售有限公司 代理销售
天津市天房房地产销售有限公司 代理销售
天津市房信建筑工程总承包有限公司 工程施工 805,682.00
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
天津市房地产信托集团有限公司
公司控股子公司天津海景实业有限公司（以下简称“海景公司”）与天津市房地产信托集团
公司（以下简称“房信集团”）终止 2010 年 3 月 10 日海景公司与房信集团签订的《天津湾 C2、
C3 地块项目转让协议书》（以下简称“原协议”）及对原协议涉及的相关事项进行处理的关联交
易。鉴于原协议中约定的交易已无法完成，经双方平等自愿协商，海景公司与房信集团于 2019
112 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
年 6 月 18 日签订《天津湾 C2、C3 地块项目转让协议书之终止协议书》（以下简称“终止协议”），
由海景公司退还房信集团自原协议签署之日至 2019 年 3 月 31 日止所支付的交易对价土地款
28,500 万元，同时支付房信集团持有期间该项目所发生的开发成本 23,479 万元、项目管理费 2,341
万元和资金占用费 16,048 万元等支出 41,868 万元，应支付金额总计 70,368 万元。本报告期内向
天津市房地产信托集团有限公司支付该项目所涉及的开发成本 2,200 万元，上年同期支付该项目
所涉及的开发成本 12,000 万元。
天津市大树房地产经营销售有限公司
①公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与参股公司天津市大树房地产经营销售有
限公司于 2009 年 10 月签订了《商品房销售代理协议》，双方约定，天津市华亨房地产开发有限
公司开发建设的天房彩郡项目由该公司代理销售，按销售额款的 1％计提代理费，该协议目前仍
在执行过程中。
②公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与参股公司天津市大树房地产经营销售有
限公司于 2015 年 4 月签订了《商品房销售代理协议》，双方约定，天津市华亨房地产开发有限公
司开发建设的新盈庄园、新科园项目由该公司代理销售，按销售额款的 1.5％计提代理费，该协
议目前仍在执行过程中。
天津市天房房地产销售有限公司
公司全资子公司天津市天房海滨建设发展有限公司与联营企业—天津市天房房地产销售有限
公司于 2016 年 1 月签订了《商品房销售代理协议》，双方约定，天津市天房海滨建设发展有限公
司建设的美域澜苑、澜岸雅苑项目由该公司代理销售，按销售额款的 1.5％计提代理佣金。2017
年 4 月就该代理协议签订《商品房销售代理补充协议》，澜岸雅苑项目销售代理费佣金确定为固
定的数据 60.0159 万元，美域澜苑按销售额款的 1.5％计提代理佣金，该协议目前仍在执行过程
中。
天津市房信建筑工程总承包有限公司
① 公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司（公司控股股东天津房地产集团有限公司的
全资子公司）于 2011 年 8 月签订了《天津市建设工程施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工
程总承包有限公司承包公司开发的天房美域凌口地块限价商品房（美域豪庭 36＃-37＃、42＃-46
＃楼及 2＃地下车库）基础、土建、水暖电施工、弱电、消防管线预留预埋工程，合同金额
162,891,109.00 元。该协议目前仍在执行过程中。
② 公司全资子公司天津市华兆房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2012 年 11 月签订了《天津市建设工
程施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华兆
房地产开发有限公司开发的华明新家园居住区 6 号地项目施工第 2 标段（天欣颐园 1＃-15＃、47
＃-63＃楼）基础、土建、水暖电施工，以及各种管线预留预埋工程，合同金额 147,269,995.00
元。该协议目前仍在执行过程中。
③ 公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2012 年 10 月签订了《天津市建设工
程施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华亨
房地产开发有限公司开发的双港新景园 117、119、120、121 地块及地下车库包括基础、土建、水
暖电施工、弱电、消防管线预留预埋工程，合同金额 304,188,215.00 元。该协议目前仍在执行过
程中。
113 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
④ 公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2011 年 9 月签订了《天津市建设工程
施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华亨房
地产开发有限公司开发的双港新家园 06-03 号地块商品房施工工程第 1 标段（新盈庄园 1＃-31＃
楼、地下车库兼人防）桩基、土建、水暖电施工、弱电、消防管线预留预埋工程，合同金额
223,544,059.00 元。该协议目前仍在执行过程中。
⑤公司全资子公司天津市华塘房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2014 年 6 月签订了《天津市建设工程
施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华塘房
地产开发有限公司开发的陈塘 2013-030 地块桩基、土建、水暖电施工、弱电、消防管线预留预埋
工程，合同金额 188,860,929.00 元。该协议目前仍在执行过程中。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委托方/出包方 受托方/出包方 委托/出包资产 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包费 本期确认的托管
名称 名称 类型 始日 止日 定价依据 费/出包费
天津市天房物
业管理有限公
本公司 司、天津市华学 其他资产托管 2020.1.1 2021.12.31 按市场价
房地产经营有
限公司
天津市天房物
业管理有限公
本公司 司、天津市华学 其他资产托管 2020.1.1 2022.12.31 按市场价
房地产经营有
限公司
关联管理/出包情况说明
√适用 □不适用
公司与联营企业——天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业”）、天津市华学
房地产经营有限公司（以下简称“华学地产”）于 2019 年 12 月 19 日签订《两年过渡期房产委托
管理协议》，委托给天房物业、华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别
坐落在瑞江花园、川北密云路、宜宾道、密云路貌川里等地点，合计面积 2,547.86 平方米，帐
面原值 4,463,132.69 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日。委托经营管
理期间，发生的一切管理费用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和享有。届满，
以上房产天房物业、华学地产返还公司，租约未到期的，以带租约方式返还。
公司与联营企业——天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业”）、天津市华学
房地产经营有限公司（以下简称“华学地产”）于 2019 年 12 月 19 日签订《三年期房产委托管理
协议》，委托给天房物业、华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别坐落
114 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
在德恩里、气象南里、常州道靖泰里、靖江里、大沽南路敬重里等地点，合计面积 45,408.96 平
方米，帐面原值 54,693,603.68 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。
委托经营管理期间，由天房物业、华学地产按天津市公产房租金标准收取租金，发生的一切管理
费用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和享有。
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
完毕
天津市凯泰建材经营有限公司 9,000.00 2020.02.25 2022.02.23 否
天津市凯泰建材经营有限公司 13,495.00 2021.03.09 2022.03.08 否
天津市凯泰建材经营有限公司 1,200.00 2020.07.29 2022.07.28 否
天津市华亨房地产开发有限公司 77,000.00 2020.12.31 2023.12.24 否
天津市华博房地产开发有限公司 14,540.00 2021.02.06 2021.08.06 否
天津市华博房地产开发有限公司 4,350.00 2020.08.06 2021.08.06 否
天津市华博房地产开发有限公司 40,000.00 2021.04.22 2024.04.19 否
天津市华博房地产开发有限公司 30,000.00 2021.06.28 2024.06.24 否
天房（苏州）置业有限公司 2,547.64 2018.06.21 2021.06.19 否
天房（苏州）投资发展有限公司 70,000.00 2020.05.20 2022.05.20 否
天津吉利大厦有限公司 70,000.00 2020.05.20 2022.05.20 否
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 20,000.00 2020.08.04 2023.08.02 否
天津燊泰房地产有限公司 14,202.50 2019.08.06 2021.08.10 否
合 计 366,335.14
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
完毕
天津房地产集团有限公司 37,500.00 2020.03.26 2023.03.25 否
天津房地产集团有限公司 77,000.00 2020.12.31 2023.12.24 否
天津房地产集团有限公司 2,547.64 2018.06.21 2021.06.19 否
天津房地产集团有限公司 146,255.00 2020.09.19 2023.09.18 否
天津房地产集团有限公司 207,000.00 2020.09.19 2023.09.18 否
天津房地产集团有限公司 29,500.00 2016.07.01 2022.07.01 否
天津津诚国有资本投资运营有限公司 75,000.00 2019.04.23 2022.04.22 否
天津国有资本投资运营有限公司 75,000.00 2019.04.23 2022.04.22 否
合 计 649,802.64
关联担保情况说明
□适用 √不适用
115 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
天津房地产集团 750,000,000.00 2019.04.23 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 4
有限公司 月 23 日向公司提供人民币 750,000,000.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 661,393,665.77 元。
天津房地产集团 44,000,000.00 2019.06.25 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 6
有限公司 月 25 日向公司提供人民币 44,000,000.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 44,000,000.00 元。
天津房地产集团 150,000,000.00 2019.06.25 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 6
有限公司 月 25 日向公司提供人民币 150,000,000.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 150,000,000.00 元。
天津房地产集团 20,000,000.00 2019.06.28 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 6
有限公司 月 28 日向公司提供人民币 20,000,000.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 20,000,000.00 元。
天津房地产集团 145,000,000.00 2019.09.30 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 9
有限公司 月 30 日向公司提供人民币 145,000,000.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 145,000,000.00 元。
天津房地产集团 30,453,100.00 2019.12.24 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 12
有限公司 月 24 日向公司提供人民币 30,453,100.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 30,453,100.00 元。
天津房地产集团 56,428.00 2019.12.31 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 12
有限公司 月 31 日向公司提供人民币 56,428.00 元借款，本报
告期末该笔借款余额为 56,428.00 元。
天津房地产集团 2,056,568.82 2019.12.31 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019 年 12
有限公司 月 31 日向公司提供人民币 2,056,568.82 元借款，本
报告期末该笔借款余额为 2,056,568.82 元。
天津房地产集团 525,700.00 2020.01.02 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2020 年 1
有限公司 月 2 日向公司提供人民币 525,700.00 元借款，本报
告期末该笔借款余额为 525,700.00 元。
天津房地产集团 6,644,730.00 2020.01.08 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2020 年 1
有限公司 月 8 日向公司提供人民币 6,644,730.00 元借款，本
报告期末该笔借款余额为 6,644,730.00 元。
天津房地产集团 1,285,000.00 2020.01.17 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2020 年 1
有限公司 月 17 日向公司提供人民币 1,285,000.00 元借款，本
报告期末该笔借款余额为 1,285,000.00 元。
天津瑞银小额贷 12,000,000.00 2020.07.29 公司间接持股子公司天津瑞银小额贷款有限公司于
款有限公司 2020 年 7 月 29 日向公司全资子公司天津市凯泰建材
经营有限公司提供人民币 12,000,000.00 元借款，本
报告期末该笔借款余额为 12,000,000.00 元。
天津国有资本投 100,000,000.00 2021.04.22 公司股东的子公司天津国资信用增进有限公司于 2021
资运营有限公司 年 4 月 22 日向公司提供人民币 100,000,000.00 元借
款，本报告期末该笔借款余额为 100,000,000.00 元。
天津国资信用增 100,000,000.00 2021.06.28 公司股东天津国有资本投资运营有限公司于 2021 年
进有限公司 6 月 28 日向公司提供人民币 100,000,000.00 元借款，
本报告期末该笔借款余额为 100,000,000.00 元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
116 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
(1) 向关联方收回借款
关联方 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 77,550,000.00
(2) 向关联方收取资金占用费
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 资金占用费 8,250,000.00
(3) 向关联方收取咨询服务费
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 咨询服务费 1,000,000.00 1,200,000.00
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他非流动资产 天津市联展房地产开发有限公司 139,095,000.00 139,095,000.00
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付帐款 天津市房地产信托集团有限公司 140,180,000.00 162,180,000.00
应付帐款 天津市房信建筑工程总承包有限公司 25,248,142.68 25,248,142.68
其他应付款 天津房地产集团有限公司 1,061,415,192.59 1,061,415,192.59
其他应付款 天津市天房房地产销售有限公司 16,032,714.38 16,032,714.38
其他应付款 天津大树房地产经营销售有限公司 5,475,641.27 3,975,641.27
其他应付款 天津联津房地产开发有限公司 222,700,000.00 223,700,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
117 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
经公司 2018 年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司天房（苏州）置业有限公司为购买
其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款向苏州市住房置业担保有限公司/苏州工
业园区住房置业担保有限公司（以下简称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保金
额合计为人民币 33,600.00 万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动
产登记证明》交付之日止。截止至 2021 年 6 月 30 日，已总计发生的担保金额为 435.00 万元。为
购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额合计不
超过人民币 168,000.00 万元，担保期限为自个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房
产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权
证》之日止。截止至 2021 年 6 月 30 日，已总计发生的担保金额为 19,665.50 万元。
经公司 2018 年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司苏州华强房地产开发有限公司为购
买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款向苏州市住房置业担保有限公司/苏州
工业园区住房置业担保有限公司（以下简称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保
金额合计为人民币 183,000 万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动
产登记证明》交付之日止。截止至 2021 年 6 月 30 日，已总计发生的担保金额为 3,588.70 万元。
为购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额合计
不超过人民币 915,000 万元，担保期限为自个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房
产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权
证》之日止。截止至 2021 年 6 月 30 日，已总计发生的担保金额为 52,659.20 万元。
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华博房地产开发有限公司为
购买其开发的“盛雅佳苑”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，担保总
额不超过 2 亿元，保证期限为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向
债务人发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押预告登记
证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证书提供给银行
核对无误、收执之日。截止至 2021 年 6 月 30 日，已发生的担保金额为 0 万元。
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华景房地产开发有限公司为
购买其开发的“盛庭花园”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，担保总
额不超过 2 亿元，保证期限为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向
债务人发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押预告登记
证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证书提供给银行
核对无误、收执之日。截止至 2021 年 6 月 30 日，已发生的担保金额为 1,141.00 万元。
118 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华兆房地产开发有限公司为
购买其开发的“天欣锦园”“天欣颐园”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任
担保，担保总额不超过 1 亿元，保证期限为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计
算，自银行向债务人发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的
抵押预告登记证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证
书提供给银行核对无误、收执之日。截止至 2021 年 6 月 30 日，已发生的担保金额 0 万元。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
1）截至报告披露日，到期未兑付的商业承兑汇票 2512.49 万元。
2）截至报告披露日，本公司之子公司天津市凯泰建材经营有限公司、天津市华博房地产开发
有限公司、天房（苏州）置业有限公司、天津市天蓟房地产开发有限责任公司在 2021 年 2 季度的
应付利息均已支付。
3）本公司之子公司天房（苏州）置业有限公司在渤海银行股份有限公司苏州分行的借款截至
2021 年 7 月 29 日已全部归还。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
119 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计
1至2年
2至3年
3 年以上 459,172.00
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 459,172.00
120 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账 账面余额 坏账准备
类别 面 账面
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 价 金额 比例(%) 金额 价值
例(%) 例(%)
值
按单项计提 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00
坏账准备
其中：
按组合计提
坏账准备
其中：
合计 459,172.00 / 459,172.00 / 459,172.00 / 459,172.00 /
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘晓波（欣） 459,172.00 459,172.00 100.00 款项时间长，预计难以收回
合计 459,172.00 459,172.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 459,172.00 459,172.00
合计 459,172.00 459,172.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位名称 金额 账龄 占应收账款总额比例%
刘晓波（欣） 459,172.00 3 年以上 100.00
合 计 459,172.00 100.00
121 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 5,105,728.65 5,705,728.65
其他应收款 10,058,325,759.90 10,999,091,678.71
合计 10,063,431,488.55 11,004,797,407.36
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
天津吉利大厦有限公司 5,105,728.65 5,705,728.65
合计 5,105,728.65 5,705,728.65
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
122 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 583,198,708.96
1至2年 1,075,654,979.47
2至3年 1,518,501,758.35
3 年以上 6,918,214,916.90
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 10,095,570,363.68
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 10,092,573,050.27 11,033,322,633.68
保证金 2,932,947.97 2,935,794.04
押金 64,365.44 72,926.66
合计 10,095,570,363.68 11,036,331,354.38
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余额 140,771.82 37,098,903.85 37,239,675.67
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 10,928.11 10,928.11
本期转回 6,000.00 6,000.00
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额 151,699.93 37,092,903.85 37,244,603.78
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
123 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 37,239,675.67 10,928.11 6,000.00 37,244,603.78
合计 37,239,675.67 10,928.11 6,000.00 37,244,603.78
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
苏州华强房地产开发有 1 年以内、1-2 年、2-3 年、
往来款 8,485,461,858.65 84.05
限公司 3 年以上
天津市华博房地产开发
往来款 1,033,327,814.01 1 年以内、1-2 年、2-3 年 10.24
有限公司
天津海景实业有限公司 往来款 412,273,115.92 1 年以内、1-2 年 4.08
天房(苏州)置业有限公
往来款 118,134,241.77 1 年以内、1-2 年、2-3 年 1.17
司
天津市华驰租赁有限公
往来款 5,676,817.88 3 年以上 0.06
司
合计 / 10,054,873,848.23 / 99.60
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
124 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 6,799,115,809.96 6,799,115,809.96 6,799,115,809.96 6,799,115,809.96
对联营、合营企
427,604,035.95 427,604,035.95 429,523,945.06 429,523,945.06
业投资
合计 7,226,719,845.91 7,226,719,845.91 7,228,639,755.02 7,228,639,755.02
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 本期 本期计提减 减值准备期
被投资单位 期初余额 期末余额
增加 减少 值准备 末余额
天津市华驰租赁有限公司 2,700,000.00 2,700,000.00
天津市华升物业管理有限公司 3,123,126.74 3,123,126.74
天津市吉利大厦有限公司 61,807,833.22 61,807,833.22
天津海景实业有限公司 250,000,000.00 250,000,000.00
天津市凯泰建材经营有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
天津市华兆房地产开发有限公司 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00
天津市华亨房地产开发有限公司 800,000,000.00 800,000,000.00
天津市天房海滨建设发展有限公司 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
天津市天蓟房地产开发有限责任
210,000,000.00 210,000,000.00
公司
天津市华塘房地产开发有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00
天津市华景房地产开发有限公司 1,146,080,000.00 1,146,080,000.00
天津市华博房地产开发有限公司 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
天房（苏州）投资发展有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
苏州华强房地产开发有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
天房紫荆（深圳）投资发展有限公
2,145,000.00 2,145,000.00
司
天房（苏州）置业有限公司 40,000,000.00 40,000,000.00
天津市治远房地产销售有限公司 3,000,000.00 3,000,000.00
天津市天房裕诚商业运营管理有
259,850.00 259,850.00
限公司
合计 6,799,115,809.96 6,799,115,809.96
对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
追 减 宣告发 减值准
投资 期初 其他综 期末
加 少 权益法下确认的 其他权 放现金 计提减 其 备期末
单位 余额 合收益 余额
投 投 投资损益 益变动 股利或 值准备 他 余额
调整
资 资 利润
一、合营企业
小 计
二、联营企业
天津市华富宫大
饭店有限公司
天津市天房物业
27,068,972.13 -178,907.82 26,890,064.31
管理有限公司
天津大树房地产
经营销售有限公
司
125 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
天津市天房房地
17,944,420.33 211,448.96 18,155,869.29
产销售有限公司
天津联津房地产
245,751,105.65 2,201,473.81 247,952,579.46
开发有限公司
天津市联展房地
138,759,446.95 -4,153,924.06 134,605,522.89
产开发有限公司
小 计 429,523,945.06 -1,919,909.11 427,604,035.95
合计 429,523,945.06 -1,919,909.11 427,604,035.95
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 914,008.60 1,091,675.83 16,782.74 242,527.00
其他业务 43,337,985.60 34,155,039.76 8,586,003.80 16,268,618.53
合计 44,251,994.20 35,246,715.59 8,602,786.54 16,511,145.53
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 -1,919,909.11 -24,153,664.71
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 298,852.20
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入 10,037,616.20
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 -1,919,909.11 -13,817,196.31
6、 其他
□适用 √不适用
126 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -1,863.10
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 75,399.21
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标 20,787.98 进项税加计抵减
准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对
当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -22,889.22
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 8,515.72
少数股东权益影响额 -69,386.44
合计 10,564.15
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收益 每股收益
报告期利润
率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -4.70% -0.0889 -0.0889
扣除非经常性损益后归属于公司
-4.70% -0.0889 -0.0889
普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
127 / 128
天房发展 2021 年半年度报告
4、 其他
□适用 √不适用
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：郭维成
董事会批准报送日期：2021 年 8 月 31 日
修订信息
□适用 √不适用
128 / 128
