天房发展 2021 年年度报告
公司代码：600322 公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2021 年年度报告
1 / 161
天房发展 2021 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人郭维成、主管会计工作负责人纪建刚及会计机构负责人（会计主管人员）张萍声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
鉴于公司2021年度亏损，结合公司实际经营情况和长期发展资金需求，公司2021年度拟不派
发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者
及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”相
关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 161
天房发展 2021 年年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 24
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 36
第六节 重要事项........................................................................................................................... 37
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 47
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 51
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 52
第十节 财务报告........................................................................................................................... 56
载有法定代表人、总会计师、会计机构负责人（会计主管人员）签名并
盖章的财务报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿
3 / 161
天房发展 2021 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
津投资本 指 天津国有资本投资运营有限公司
天房集团 指 天津房地产集团有限公司
天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证券法 指 中华人民共和国证券法
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称 天房发展
公司的外文名称 Tianjin Realty Development （Group） Co.，Ltd.
公司的外文名称缩写 TJRD
公司的法定代表人 郭维成
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 张亮
联系地址 天津市和平区常德道 80 号
电话 022-23317185
传真 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津市和平区常德道80号
公司注册地址的历史变更情况 300050
公司办公地址 天津市和平区常德道80号
公司办公地址的邮政编码 300050
公司网址 http://www.tffzgroup.cn
电子信箱 tffz@sina.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》www.cs.com.cn、《上海证券报》
www.cnstock.com、《证券时报》www.stcn.com
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
4 / 161
天房发展 2021 年年度报告
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用
六、 其他相关资料
名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A
内） 座 11 层
签字会计师姓名 王会栓、段庆利
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
增减(%)
营业收入 4,665,236,631.60 2,752,869,629.47 69.47 9,564,470,926.23
扣除与主营业务无关的业务收
入和不具备商业实质的收入后 4,630,823,958.90 2,728,322,488.94 69.73 /
的营业收入
归属于上市公司股东的净利润 -1,843,600,174.89 -2,517,229,044.70 26.76 141,571,684.63
归属于上市公司股东的扣除非
-1,806,846,765.19 -2,510,329,432.01 28.02 137,683,465.24
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 2,236,516,828.97 3,373,686,702.35 -33.71 949,444,540.01
本期末比上年同
2021年末 2020年末 2019年末
期末增减(%）
归属于上市公司股东的净资产 490,195,768.50 2,138,576,649.16 -77.08 4,656,143,811.11
总资产 18,916,960,810.87 22,943,660,778.17 -17.55 25,577,101,263.19
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
(%)
基本每股收益（元／股） -1.6674 -2.2766 26.76 0.1280
稀释每股收益（元／股） -1.6674 -2.2766 26.76 0.1280
扣除非经常性损益后的基本每股收益
-1.6341 -2.2704 28.03 0.1245
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -151.53 -74.09 减少 77.44 个百分点 3.09
扣除非经常性损益后的加权平均净资
-148.51 -73.89 减少 74.62 个百分点 3.00
产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
5 / 161
天房发展 2021 年年度报告
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 137,462,834.23 348,150,611.67 525,302,503.84 3,654,320,681.86
归属于上市公司股东的净利润 -33,991,839.92 -64,299,607.44 -35,275,988.82 -1,710,032,738.71
归属于上市公司股东的扣除非
-33,879,459.11 -64,422,552.40 -30,663,147.90 -1,677,881,605.78
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 389,342,883.28 772,536,274.19 572,502,332.29 502,135,339.21
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 -70,510.14 -14,219.43 -804,698.99
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性 201,916.56 进项税加计 217,897.17 219,373.71
的税收返还、减免 抵减
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 246,634.42 903,571.68 341,694.07
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政府
补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
6 / 161
天房发展 2021 年年度报告
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
4,176,790.70
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -37,001,743.46 -10,489,568.84 1,298,313.53
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -9,133.12 124,242.77 35,385.36
少数股东权益影响额（税后） 138,840.20 -2,606,949.50 1,307,868.27
合计 -36,753,409.70 -6,899,612.69 3,888,219.39
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2021 年是“十四五”规划开局之年，宏观上看，我国经济整体保持稳定恢复态势，主要经济
指标在合理区间运行，对外贸易维持较高水准，工业基础持续稳固。全年 GDP 数据仍保持较高水
平，初步核算比上年同期增长 8.1%。但新冠肺炎疫情的蔓延依旧对我国经济发展提出严峻考验，
在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，经济增长仍面临挑战，不确定因素依然存在。面
对复杂多变的国内外环境，宏观调控政策保持定力、精准发力，为经济持续稳定恢复提供重要支
撑，财政政策更加注重精准、可持续。房地产政策方面，中央坚持“房住不炒”基调不变，保持
宏观政策的连续性、稳定性、可持续性；地方政府灵活因城施策、精准调控，房地产长效机制继
续加速建立，房地产金融审慎管理制度不断完善。
全年总体货币释放继续提升，但较上年增速趋缓。12 月末，广义货币（M2）余额 238.29 万
亿元，同比增长 9%，增速比上月末高 0.5 个百分点，比上年同期低 1.1 个百分点；狭义货币（M1）
余额 64.74 万亿元，同比增长 3.5%，增速比上月末高 0.5 个百分点，比上年同期低 5.1 个百分点。
7 / 161
天房发展 2021 年年度报告
作为资金密集型行业，房地产企业对资金的敏感度很高。2021 年，房地产开发企业到位资金
201132 亿元，同比增长 4.2%。其中，国内贷款 23296 亿元，同比下降 12.7%；利用外资 107 亿元，
同比下降 44.1%；自筹资金 65428 万亿元，同比增长 3.2%；定金及预收款 73946 亿元，同比增长
11.1%；个人按揭贷款 32388 亿元，同比增长 8%。从资金情况看，房企资金到位规模总体呈上升
趋势，但增长速度持续放缓，国内贷款同比降幅扩大。
（二）房地产行业全国数据分析
从房地产开发投资额及商品房销售情况等指标来看，目前房地产行业仍处于调控转型阶段，
整体发展态势由以往的高增长逐步趋稳。
1、房地产开发投资额情况
2021 年 1-12 月，全国房地产开发投资额为 147602 亿元，同比增长 4.4%，12 月同比降幅较
上月扩大 9.6 个百分点至 13.9%。其中，住宅开发投资额 111173 亿元，同比增长 7.6%，占房地产
开发投资比重为 75.3%。
8 / 161
天房发展 2021 年年度报告
2、商品房销售情况
（1）销售面积
2021 年 1-12 月，全国商品房销售面积为 179433 万平方米，同比增长 1.9%。其中，住宅销售
面积 156532 万平方米，同比增长 1.1%。从整体上看，自 2017 年开始销售面积增长率大幅降低，
宏观调控政策效果显著。
（2）销售额
2021 年 1-12 月，全国商品房销售额 181930 亿元，同比增长 4.8%。其中，住宅销售额 162730
亿元，同比增长 5.3%。近年来商品房销售额总量保持增长态势，销售额增长率虽有波动，但自 2017
年开始整体呈现下行趋势。
9 / 161
天房发展 2021 年年度报告
（三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
2021 年天津调控政策宽柔相济，市场面临较大调整压力，但韧性较强，整体表现较为稳定，
成交量价均高于上年。2021 年天津市商品房销售面积为 1435.42 万平方米，销售面积同比增长 9.8%，
销售额为 2322.76 亿元，销售额同比增长 9.9%，成交均价 16182 元/㎡，同比增长 0.1%。
2021 年上半年天津市场总体呈火热状态，下半年政策端收紧市场下行，年终实现小幅翘尾。全年
商品房成交价格整体平稳波动，呈现“稳中有升”趋势，改善需求释放，提升整体均价，同环比
涨跌幅维持在 2%以内。长期来看，天津商品房近五年成交价格呈现出平稳波动上涨趋势。
2、苏州市场销售情况
2021 年，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应 917.02 万平方米，成交 925.17 万平方米，
销售金额达 2393.92 亿元；苏州大市（含四县市）新增供应 1836.55 万平方米，成交 1862.55 万
平方米，销售金额达 4092.59 亿元。
苏州全年市场热度“前高后低”，上半年苏州市场成交水平一路走高，成交量处于历史同期
高位，但下半年随着市场调控政策不断加码，成交量出现较大幅度的下滑，临近年末之际随着房
贷利率下调、银行放款提速，市场呈现回暖迹象，说明苏州市场在调控政策压力下依然保有一定
的潜力。随着长三角一体化进程的不断深入，苏州作为政策打通、交通相承、产业相通、医疗相
暖的重要联结点，其自身的发展也必将成为长三角一体化重要的推动力量。
（四）整体发展趋势
1、宏观市场层面：
（1）保证房地产市场平稳健康运行，宏观政策将更加稳健有效，“房住不炒”调控基调不
变，稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标不变，企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、
10 / 161
天房发展 2021 年年度报告
土地“两集中”等政策仍将继续执行。同时财政政策和货币政策将更好地协调联动，及时调整跟
进，力促经济稳增长。
（2）加强预期引导，探索新的发展模式，房地产市场经过二十多年的快速发展后，“高杠
杆、高周转”的发展模式已接近尾声，房地产企业亟待探索新的业务模式，以更好满足购房者的
合理住房需求，在提升住房品质的同时，通过实施城市更新行动、推进保障性住房建设等多种方
式，进行地产多元化产业布局，推动房地产行业向更高质量方向迈进。
（3）增强金融监管力度，完善金融审慎管理，在房地产金融审慎管理的框架下，中央持续
推进房地产金融环境改善，一方面改善购房者信贷环境，另一方面在保障市场稳定的前提下为优
质房企提供政策支持，推动化解当前多发的房企流动性风险。房地产资金监管整体仍较为严格，
更利于国企、央企及优质民企，行业的收并购力度仍将持续。
2、行业发展层面：
（1）因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，行业调控政策将趋于精细化，核心城市
从限购、限售、限价、限贷等多方面升级完善管控政策，地方政策“双向”调节模式开启，扶持
类政策或将加速落地，通过资金端、政策端同时发力，保障合理购房需求正常释放，促进房地产
业实现良性循环。
（2）坚持租购并举，推进保障房、长租房建设，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有
产权住房为主体的住房保障体系，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给。预
计未来住房租赁市场的结构性问题有望得到改善，供应端、需求端政策将不断完善和细化，住房
租赁市场的发展环境将进一步优化。
（3）有序推进城市更新，稳步推进城市群、都市圈建设，提升新型城镇化质量，促进大中小
城市和小城镇协调发展。随着城市更新相关配套政策不断落地和实施，房地产行业的城市更新业
务拓展机遇也将有所增加，一线及热点二线城市的城市更新需求将更加旺盛。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，新冠疫情对社会经济造成的影响仍在持续，面对严峻复杂的国内外环境，我国在
积极的财政政策与稳健的货币政策加持下，实现了“十四五”良好开局，宏观调控政策保持稳健
有效。中央多次在重要会议中强调坚持“房住不炒”定位不变，坚持稳地价、稳房价、稳预期“三
稳”目标不变。加之土地“两集中”政策、融资“三道红线”规定的影响，各地全面因城施策，
持续完善市场调控“工具箱”，调控方式、力度及精细度均出现了显著升级。同时，中央加快建
立房地产调控长效机制，加快供给侧结构性改革，力促房地产行业平稳发展。房地产行业经历了
从上半年升温到下半年深度调整的转变，全年市场规模仍保持较高水平。
公司将积极应对、持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋势和行
业变革方向，以持续提升经营质量，完善运营体系为工作重点，进一步练好内功，完善组织架构，
深化内部改革，提升管理效率，提高盈利能力，充分发挥好上市公司的资本市场平台作用，在日
趋激烈的行业竞争中稳步前行。
三、报告期内公司从事的业务情况
房地产开发及销售系公司的核心业务，也是主营业务收入的主要来源。企业经营模式和业务
环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。
公司其他业务主要包括已开发项目及公建和商业的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需
部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于
房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长，公司形成了资
源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力
等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理
为辅的房地产综合性企业。报告期内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提
11 / 161
天房发展 2021 年年度报告
高运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平。
同时，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。
报告期内，公司核心竞争力未发生变化。
五、报告期内主要经营情况
2021 年度，公司合规经营，主营业务保持稳定，公司实现营业收入 46.65 亿元，利润总额
-15.51 亿元，净利润为-17.52 亿元,归属于母公司所有者净利润为-18.44 亿元。截至 2021 年末，
公司总资产为 189.17 亿元，净资产为 10.53 亿元，归属于母公司所有者净资产为 4.90 亿元。公
司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）2021 年全年实现合同销售面积 15.57 万平方
米，实现合同销售金额 40.56 亿元。截至 2021 年末公司施工面积为 168.60 万平方米，竣工面积
为 93.76 万平方米。本年度公司主要的经营情况如下：
1、加强党的建设发挥引领作用
2021 年度，公司党委坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近
平新时代中国特色社会主义思想和党十九届五中、六中全会精神，认真落实上级党委关于全面加
强新时代党的建设工作要求，紧紧围绕年初制定的党建工作目标，强化措施、抓好落实。公司党
委始终把党的政治建设摆在首位，坚持理论武装，认真组织开展党史学习教育；遵循条例建强党
的组织，发挥公司党委“把方向、管大局、促落实”的领导作用；坚持抓基层打基础，突出党支
部建设，增强基层党组织生机活力；持续深化三项制度改革，激发动力活力、鼓励担当作为、促
进人才成长进步；坚持从严治党、严明纪律规矩，不断增强制度的执行力；牢牢把握意识形态工
作主动权，认真做好维稳和疫情防控等工作。
2、科学统筹谋划化解债务风险
报告期，公司认真贯彻落实市委市政府、市国资两委和大股东关于“坚持风险底线”相关要
求，以完善债务控制机制为手段，统筹谋划科学编制贷款展期计划，主动作为、多措并举、狠抓
落实。
2021 年，新增融资及贷款展期工作顺利开展，有效缓解了债务压力。完成盛庭花园项目土地
增值税退税工作、华博公司、华亨公司留抵退税。按期已完成“13 天房债”、“16 天房 01”本
息兑付、摘牌工作。
3、加大销售力度加速销售回款
2021 年，房地产市场形势依然严峻，公司主动进取开展各项推售、回款工作，着力提升各项
销售策略的预判性、快速性、有效性，并采用紧贴市场的价格策略，快速反应，抓住市场高峰，
助力销售。为在全新形势下更好开展销售管理工作，提升销售管理效率，公司启动条线管理模式，
强化条线管理制度，更好地促进各公司项目达成销售任务。同时，为提升在途资金管理科学性，
公司根据阶段性资金需求，制定资金循环计划，严格实施在途资金工作全链条管控，实时跟踪、
协调重点环节，最大化提升销售回款速度。2021 年公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益
计算）实现合同销售面积 15.57 万平方米，合同销售金额为 40.56 亿元。
4、创新盘活思路、开展项目挖潜
2021 年，受疫情及天津整体市场环境的影响，公司上下齐心，多措并举，全年完成租赁收入
5,928.22 万元，完成资产盘活合同额 21,782 万元。双港 118 项目于年内按期完成销售许可证办
理及项目开盘等工作。沙柳路项目挖潜工作也取得了阶段性进展，公司积极洽谈合作方，拓宽项
目的资金来源渠道，为后续工作奠定坚实基础。吉利大厦部分股权转让工作进展顺利，公司与相
关机构密切配合，确保本项工作如期完成，优化公司债务结构。
5、推动工程建设，确保顺利入住
报告期，公司积极推动重点工程、重点项目建设，在公司面临较大偿债压力的情况下，通过
融资、资金周转、合理安排施工周期、合理利用施工单位垫资能力等方式，确保公司所有在施项
目稳步施工。2021 年盛庭花园百年住宅项目 16-19 号楼、苏州留风雅院等项目已完成集中入住。
6、示范项目验收、助力品牌建设
2021 年，公司顺利完成盛庭花园百年宅示范项目验收工作，取得百年宅授牌，并取得百年宅
住宅性能 3A 级认定认证，充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，为公司项目树
立了良好口碑，形成社会品牌效应，提高了公司开发建设产品的认可度，进一步树立了公司“开
发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。
12 / 161
天房发展 2021 年年度报告
7、深化制度改革、搭建人才梯队
公司继续深入推进三项制度改革，根据公司优化调整后的组织架构和职责，对初级及以下管
理人员进行岗位竞聘，切实做到干部“能上能下”，拓宽选人、用人渠道，最大程度做到人岗匹
配、人尽其才，促进公司健康良性发展。同时公司继续完善“市场化选聘、契约化管理、差异化
薪酬、市场化退出”的职业经理人制度，完成了总经理和 3 名副总经理岗位社会招聘工作，并建
立完善了职业经理人薪酬管理办法及绩效考核管理办法。
8、完善治理结构、提升规范水平
报告期，公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法
规及有关规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。公司于 2021 年 4 月结合监
管要求修订了《内部控制手册（2021 版）》等制度文件。报告期内，公司积极组织董事、监事和
高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员
学习新《证券法》、新《股票上市规则》等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规
案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。报告期内，公司严格落实董事会职权工作，按
照“六项职权”的规范部署完成考核工作，对公司中长期发展决策权、经理层选聘权、业绩考核
权、薪酬管理权、重大财务事项管理权 6 个方面进行梳理自查，报送相关文件，各项工作符合上
级要求。
9、积极互动沟通、保障合法权益
公司历来重视投资者关系的构建和维护工作。报告期，公司按照《投资者关系管理办法》扩
展沟通渠道，积极互动沟通。公司设立了投资者电子邮箱、投资者专线电话、通过“e 互动”平
台与投资者积极互动，多渠道、多角度保持与投资者沟通交流，充分听取投资者的意见和诉求，
增进投资者对公司生产经营情况了解，保障投资者的合法权益。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,665,236,631.60 2,752,869,629.47 69.47
营业成本 3,768,000,849.23 2,316,782,319.84 62.64
销售费用 234,145,445.44 108,990,457.52 114.83
管理费用 142,589,145.41 128,547,760.09 10.92
财务费用 178,343,585.02 84,239,551.19 111.71
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 2,236,516,828.97 3,373,686,702.35 -33.71
投资活动产生的现金流量净额 -217,732.24 50,522,278.70 -100.43
筹资活动产生的现金流量净额 -2,418,192,669.85 -3,248,413,577.97 25.56
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
本公司本期营业收入和营业成本较上期分别增加 69.47%、62.64%，主要原因为本期房地产
开发结转项目较去年大幅增加所致。
经营活动产生的现金流量净额的变动主要原因为系受疫情影响，销售情况不及预期，本期销
售商品提供劳务收到的现金较上年同期下降所致。
投资活动产生的现金流量净额的变动主要原因为本期处置子公司股权收到的现金净额减少
所致。
13 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
房地产开 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 19.58 72.54 64.60 增加 3.88
发经营 个百分点
建筑材料 34,412,672.70 33,933,975.40 1.39 40.65 41.35 减少 0.49
个百分点
出租 59,282,170.17 72,591,987.37 -22.45 3.52 21.98 减少 18.53
个百分点
物业管理 182,955,051.87 132,101,363.64 27.80 43.41 48.31 减少 2.38
及其他 个百分点
合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 19.23 69.47 62.64 增加 3.39
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
房地产开 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 19.58 72.54 64.60 增加 3.88
发经营 个百分点
建筑材料 34,412,672.70 33,933,975.40 1.39 40.65 41.35 减少 0.49
个百分点
出租 59,282,170.17 72,591,987.37 -22.45 3.52 21.98 减少 18.53
个百分点
物业管理 182,955,051.87 132,101,363.64 27.80 43.41 48.31 减少 2.38
及其他 个百分点
合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 19.23 69.47 62.64 增加 3.39
个百分点
主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
天津市 3,748,886,859.57 2,762,736,779.86 26.31 63.49 43.01 增加 10.56
个百分点
苏州市 916,349,772.03 1,005,264,069.37 -9.70 99.28 161.14 减少 25.98
个百分点
主营业务分销售模式情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
房地产开 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 19.58 72.54 64.60 增加 3.88
发经营 个百分点
建筑材料 34,412,672.70 33,933,975.40 1.39 40.65 41.35 减少 0.49
个百分点
出租 59,282,170.17 72,591,987.37 -22.45 3.52 21.98 减少 18.53
个百分点
物业管理 182,955,051.87 132,101,363.64 27.80 43.41 48.31 减少 2.38
及其他 个百分点
合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 19.23 69.47 62.64 增加 3.39
个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
2021 年，注册在苏州市的全资子公司天房（苏州）置业有限公司开发的留风雅院项目商品房
符合收入确认条件，确认收入并结转对应的成本。
14 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
上年同
本期占总 额较上
成本构 期占总 情况
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产开发 3,529,373,522.82 93.66 2,144,195,797.11 92.55 64.60
经营
建筑材料 33,933,975.40 0.90 24,007,449.95 1.04 41.35
出租 72,591,987.37 1.93 59,510,552.69 2.57 21.98
物业管理及 132,101,363.64 3.51 89,068,520.09 3.84 48.31
其他
合计 3,768,000,849.23 100.00 2,316,782,319.84 100.00 62.64
分产品情况
本期金
上年同
本期占总 额较上
成本构 期占总 情况
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 年同期
成项目 成本比 说明
(%) 变动比
例(%)
例(%)
房地产开发 3,529,373,522.82 93.66 2,144,195,797.11 92.55 64.60
经营
建筑材料 33,933,975.40 0.90 24,007,449.95 1.04 41.35
出租 72,591,987.37 1.93 59,510,552.69 2.57 21.98
物业管理及 132,101,363.64 3.51 89,068,520.09 3.84 48.31
其他
合计 3,768,000,849.23 100.00 2,316,782,319.84 100.00 62.64
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 12,016.29 万元，占年度销售总额 3.31%；其中前五名客户销售额中关联
方销售额 0.00 万元，占年度销售总额 0.00 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
15 / 161
天房发展 2021 年年度报告
前五名供应商采购额 38,774.47 万元，占年度采购总额 36.31%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0.00 万元，占年度采购总额 0.00%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
不适用
3. 费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动超过 30%的原因分析
本期收入增加导致相应代理费、
销售费用 234,145,445.44 108,990,457.52 114.83
维修基金及广告费等增加所致。
管理费用 142,589,145.41 128,547,760.09 10.92 /
主要系本期项目竣工结算导致借
财务费用 178,343,585.02 84,239,551.19 111.71
款利息费用化所致。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用√不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变动超过 30%的原因分析
主要系受疫情影响，销售情
经营活动产生的现 况不及预期，本期销售商品
2,236,516,828.97 3,373,686,702.35 -33.71
金流量净额 提供劳务收到的现金较上年
同期下降所致。
投资活动产生的现 主要原因为本期处置子公司
-217,732.24 50,522,278.70 -100.43
金流量净额 股权未获得现金收入所致。
筹资活动产生的现
-2,418,192,669.85 -3,248,413,577.97 25.56
金流量净额 /
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
16 / 161
天房发展 2021 年年度报告
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末
本期期末数 上期期末数
金额较上
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 情况说明
期期末变
比例（%） 比例（%）
动比例（%）
货币资金 641,970,401.78 3.39 834,152,366.22 3.64 -23.04
预付款项 54,782,504.19 0.29 101,435,379.97 0.44 -45.99 本 期 预 付
工程款减
少所致。
其他应收款 26,327,675.36 0.14 31,143,211.03 0.14 -15.46
存货 15,465,359,502.09 81.75 18,375,656,008.62 80.69 -15.84
长期股权投资 393,168,594.41 2.08 429,523,945.06 1.87 -8.46
投资性房地产 1,409,267,837.53 7.45 1,721,276,102.56 7.5 -18.13
固定资产 70,251,162.22 0.37 77,436,033.72 0.34 -9.28
短期借款 285,021,106.00 1.51 324,989,938.48 1.42 -12.3
应付账款 1,454,802,221.79 7.69 1,372,928,459.61 5.98 5.96
一年内到期的 4,851,854,482.33 25.65 5,183,589,413.07 22.59 -6.40
非流动负债
长期借款 3,982,049,220.00 21.05 5,334,990,000.00 23.25 -25.36
2. 境外资产情况
□适用√不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
期末账面价值人民币 9,912,947,773.82 元的存货、固定资产及投资性房地产用于银行借款抵
押，投资性房地产中吉利大厦 1-8 层用于银行借款抵押，此项资产已摊销完毕，期末账面价值为
0 元。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司所属行业为房地产，相关行业信息数据请见下表
17 / 161
天房发展 2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
在建项
项目用 项目规划 在建建
目/新 总建筑面 已竣工 报告期
经营业 地面积 计容建筑 筑面积 总投资
序号 地区 项目 开工项 积(平方 面积(平 实际投
态 (平方 面积(平 (平方 额
目/竣 米) 方米) 资额
米) 方米) 米)
工项目
部分竣
1 天津市 盛庭花园 商品房 23.22 万 44.7 万 54.86 万 6.22 万 48.64 万 64.05 0.91
工
2 天津市 盛雅佳苑 商品房 竣工 5.22 万 11.38 万 14.3 万 3万 11.33 万 25.17 0.03
盛文佳苑
（津北勤
3 天津市 （挂） 商品房 在建 2.48 万 6.56 万 8.75 万 8.8 万 0 44.59 0.06
2017-020
号地块）
新景园 118
4 天津市 商品房 在建 6.48 万 8.24 万 9.44 万 9.44 万 0 6.19 0.84
地块
商业金
5 天津市 融邦大厦 在建 0.27 万 5.21 万 7.7 万 7.01 万 0 4.43 0.22
融
迎枫雅院
（苏地
6 苏州市 商品房 在建 2.02 万 1.21 万 2.50 万 2.50 万 0 4.01 0.87
2015-WG-2
3 号地块）
留风雅院
（苏地
7 苏州市 商品房 竣工 2.75 万 1.93 万 4.04 万 4.04 万 3.99 万 9.17 0.83
2015-WG-2
4 号地块）
美瑜华庭
（苏地
8 苏州市 商品房 在建 8.19 万 20.97 万 30.07 万 30.07 万 0 59.00 6.22
2016-WG-3
1 号地块）
美瑜兰庭
（苏地
9 苏州市 商品房 在建 7.34 万 14.67 万 21.26 万 21.27 万 0 39.91 4.19
2016-WG-3
2 号地块）
美岸英郡
(津滨汉
10 天津市 商品房 竣工 4.64 万 5.57 万 7.4 万 7.57 万 7.57 万 7.48 0.09
(挂)2017-
1 号地块)
天津湾 CD
地块（含津 商品房、 部分竣
11 天津市 13.33 万 53.66 万 79.87 万 56.43 万 34.51 万 65.54 4.51
都湾广场 2 商业 工
号楼）
津滨大道
A1、A2 地
块（津东丽
12 天津市 商品房 在建 2.85 万 5.47 万 8.08 万 8.00 万 0 26.66 0.86
津（挂）
2017-021
号地块）
18 / 161
天房发展 2021 年年度报告
商品房、
部分竣
13 天津市 美域新城 商业金 14.58 万 33.06 万 48.42 万 26.93 万 14.95 万 16.86 1.14
工
融
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
可供出售 已售（含已 报告期末待
序 结转面积 结转收入金
地区 项目 经营业态 面积(平方 预售）面积 结转面积(平
号 (平方米) 额
米) (平方米) 方米)
1 天津市 天欣锦园、天欣颐 商品房
16.36 万 -315.24 -315.24 -434.63 2,375.96
园
2 天津市 新科园 商品房 14.47 万 0 266.01 550.1 317.98
3 天津市 新盈庄园 商品房 15.66 万 0 106.57 331.23 111.27
4 天津市 栖塘佳苑 商品房 4.91 万 2,369.24 2,903.85 5,749.26 1,500.41
5 天津市 美塘佳苑 商品房 8.84 万 361.38 528.3 1,329.45 645.18
6 天津市 盛庭花园 商品房 35.27 万 20,693.16 34,270.23 57,653.04 6,125
7 天津市 盛雅佳苑 商品房 10.67 万 3,272.64 4,198.40 10,108.45 3,627.29
8 天津市 天津湾 C\D 地块 商品房 32.80 万 55,339.79 83,091.33 228,239.21 12,172.35
9 天津市 美岸英郡 商品房 5.38 万 4,857.74 50,094.77 42,657.95 3,102.93
10 天津市 新景园 118 商品房 8.30 万 238.98 0 0 0
11 天津市 美域新城 商品房 26.72 万 6,758.68 0 0 0
12 苏州市 吴侬里 商品房 1.63 万 2,574.30 1,468.60 4,875.89 607.67
13 苏州市 留风雅院 商品房 2.94 万 14,280.13 26,877.80 85,093.63 2,502.54
14 苏州市 迎枫雅院 商品房 1.71 万 10,424.92 0 0 0
15 苏州市 美瑜华庭 商品房 20.20 万 6,674.44 0 0 0
16 苏州市 美瑜兰庭 商品房 15.10 万 22,125.35 0 0 0
报告期内，公司共计实现销售金额 39.29 亿元，销售面积 15.05 万平方米，实现结转收入金
额 43.89 亿元，结转面积 20.49 万平方米，报告期末待结转面积 3.31 万平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 是否采用公 租金收入/房
序 出租房地产 权益比例
地区 项目 经营业态 的建筑面积 允价值计量 地产公允价
号 的租金收入 （%）
(平方米) 模式 值(%)
公司所
1 天津市 商业等 11.82 万 5,928.22 100 否
持物业
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
904,010.11 9.42 78,464.72
6. 其他说明
□适用 √不适用
19 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
被投资单位 金额（元）
报告期内投资额
天津市治远房地产销售有限公司 300,000.00
合计 / 300,000.00
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2021 年 12 月 13 日，公司召开了十届十五次临时董事会会议，审议通过了《关于转让控股
子公司股权暨债务重组的关联交易议案》，公司拟将控股子公司天津吉利大厦有限公司 17.61%股
权以 21,052.34 万元价格转让给公司控股股东津投资本，双方同意以津投资本持有的对天房发展
21,052.34 万元债权进行冲抵方式支付股权对价，不再向天房发展支付现金。本次交易完成后，
公司仍持有吉利大厦 57.39%股权，吉利大厦仍为公司控股子公司。
20 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
1、控股子公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要产品或
公司名称 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
业务性质 服务
天津海景实业有限公司 房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 3,938,439,486.72 744,758,283.41 2,284,686,343.84 336,386,139.58 184,616,631.58
天津市华亨房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 800,000,000.00 1,732,932,472.78 848,509,463.33 9,066,810.58 -276,870,690.45 -280,827,327.12
天津吉利大厦有限公司 房地产开发 房屋出租 66,618,000.00 116,813,558.39 85,494,218.37 59,351,572.60 8,368,560.29 6,215,167.78
天津市天房海滨建设发展有限公司 房地产开发 房地产开发 1,200,000,000.00 1,919,524,235.25 1,396,553,111.80 443,100,669.16 -61,260,887.52 -61,431,908.21
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 房地产开发 房地产开发 350,000,000.00 757,860,045.95 383,162,057.83 390,476.19 -4,300,604.78 -4,311,122.03
天津市华驰租赁有限公司 租赁 房屋出租 3,000,000.00 8,057,373.33 3,726,107.31 5,702,079.45 1,824,779.21 1,717,301.29
天津市华博房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,050,000,000.00 1,956,338,467.61 -260,298,705.82 107,440,034.29 -437,102,754.20 -475,702,913.69
天津市华景房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,146,080,000.00 2,156,242,535.04 1,693,031,887.46 577,012,289.00 54,005,422.02 15,324,333.62
天津市华升物业管理有限公司 物业管理 物业管理 3,000,000.00 34,764,553.80 -11,439,352.76 50,536,091.42 2,266,820.13 2,247,891.23
天津市华塘房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 856,360,924.72 778,494,601.93 73,326,117.46 -26,463,370.15 -26,463,370.15
建筑材料与
天津市凯泰建材经营有限公司 商品流通 150,000,000.00 416,352,907.30 177,417,786.83 34,412,672.70 -849,493.37 -637,136.65
构件
天津市华兆房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,300,000,000.00 1,371,033,090.61 1,362,253,407.01 -3,874,084.06 -3,243,710.36 -3,243,696.36
天房（苏州）投资有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 933,412,398.10 195,971,968.28 10,779,276.23 36,194,107.44 36,190,042.28
天房（苏州）置业有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 685,362,046.32 -219,580,402.23 905,570,495.80 -147,667,966.30 -147,983,574.20
苏州华强房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 7,735,117,602.69 -3,005,245,321.27 0.00 -817,677,403.92 -817,674,778.92
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 房地产开发 房地产开发 10,000,000.00 1,180,056.33 1,180,056.33 0.00 -1,408.36 -542,435.25
商品房销售 商品房销售
天津市治远房地产销售有限公司 5,000,000.00 1,539,984.81 -884,683.13 1,710,736.26 -508,767.33 -508,767.30
代理 代理
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 企业管理 企业管理 10,000,000.00 99,209,218.47 -559,663.04 0.00 -557,204.65 -557,204.65
21 / 161
天房发展 2021 年年度报告
2、参股子公司情况
单位：元 币种:人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津市华富宫大饭店有限公司 旅店 旅店、餐饮服务 100,000,440.00 100,504,782.33 -36,211,508.22 -6,860,042.41
天津市天房物业管理有限公司 物业管理 物业管理 20,000,000.00 432,310,748.49 107,748,461.77 7,433,420.56
天津联津房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 125,000,000.00 1,624,975,674.45 941,741,875.66 -3,454,684.55
天津市联展房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 910,000,000.00 2,464,539,759.13 610,493,779.20 -230,472,565.95
22 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
内容详见本报告第三节“一、经营情况讨论与分析”。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司“十四五规划”战略报告已于 2021 年 8 月 30 日经公司十届十二次临时董事会审议通过。
本战略期内，公司秉持“一二三四”战略方针，即“一条主线、两个原则、三大能力、四种平衡”。
一条主线即本次战略期内主线为“战略转型”——再次创业、主动出击、坚持改革；两个原则包
括“稳健型财务体系”原则和坚持“速度打败规模”的原则；三大能力即公司将着力提升宏观研
究与市场研判能力、平台协同能力和系统服务能力；四大平衡是指平衡业务区域布局、平衡长期
目标与短期目标、平衡外部机遇和公司能力以及平衡资产与负债。公司将社会责任与股东价值相
结合、资源整合与资本运作相结合、自主创新与合作发展相结合，深化改革、转型升级，成为以
人为本的高品质房地产商、天津城市高质量发展的践行者、成为人们美好生活的构筑者和注重股
东回报的城市发展商。
(三)经营计划
√适用 □不适用
1、夯实党建，促进公司新发展
2022 年，公司将持续以党建理论集中学习为抓手，进一步通过学习统一思想、统一认识，以
问题为导向完善相关制度，特别是强化公司中高级管理人员中党员领导干部责任落实，推动公司
稳定、创新、发展、改革等一系列重点难点工作。紧紧围绕深入学习贯彻习近平新时代中国特色
社会主义思想和学习十九届六中全会精神这两大主题，不断加强党员干部思想建设。围绕“学党
史、悟思想、办实事、开新局”主题，认真贯彻“学史明理、学史增信、学史崇德、学史力行"
要求，全面学、系统学、跟进学，重点学习习近平总书记系列重要讲话，学习十九届六中全会精
神等；认真检视问题，严肃开展批评和自我批评，做好整改措施；统筹推进公司改革发展稳定，
切实把党的组织优势转化为发展优势，将组织活力转化为公司发展的动力，以新时代奋斗者的姿
态和干劲，凝心聚力、团结奋斗、狠抓落实，促进公司实现新发展。
2、迎难而上，实现公司可持续发展
2022 年，公司将继续落实资金安排，有针对性地将资金输送到关键工作上，继续抓好资金平
衡，化解债务风险；打赢债务兑付和保证现金流量两项攻坚战，围绕资金平衡，大力推进销售、
盘活资产和项目转让，做好项目退税工作。同时，做好与债券持有人及金融机构协调沟通，并做
好舆情管理工作。
全力开展项目转让及挖潜工作，公司将多渠道，多角度推进相关项目整体转让工作，与意向
合作方就转让事宜进行深入沟通，并在开展转让工作的同时全力抓好项目建设、销售管理、信访
维稳等各项工作，推动转让工作顺利完成。
进一步加大商品房销售及资产盘活力度，寻找全新途径，满足外地购房者的落户需求，最大
限度挖掘潜在客户，为销售创造条件，及时补充现金流。继续大力度开展资产盘活工作，努力缓
解公司资金紧张局面。
此外，公司结合十四五战略规划，在城市更新、城市运营、城市服务商和资产管理等方面进
行有益探索，尝试优化经营质量、多元化产品结构、扩大服务半径，提升公司整体发展质量和前
瞻性战略布局水平，实现公司可持续发展。
3、深入推进改革，增加内生动力
23 / 161
天房发展 2021 年年度报告
2022 年，公司积极稳妥推进三项制度改革，创新优化管理链条，建立市场化运作的管控体系，
提升企业竞争力，将多维度、具体化落实工作任务，做到考核有依据、落实有时限、全程有检查、
事后有成果。继续强化风险控制与激励等一系列制度改革举措，提升公司运作效率，增加公司内
生动力。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、行业政策风险
2022 年我国经济仍面临新的挑战，中央继续坚持“房住不炒”定位，并提出要“加强预期引
导，探索新的发展模式”，因城施策促进房地产行业良性循环和健康发展。在房地产调控长效机
制持续推进，金融审慎监管制度持续完善的环境下，房企依赖高杠杆谋求扩张的路径将被打破，
行业市场格局及发展模式存在不确定性，行业集中度将不断提升，优质房企将获得更多的政策支
持。为防范政策性风险，公司将继续密切关注宏观调控政策形势，把握政策走向，研判政策变化，
顺应政策导向和市场需求，动态调整经营策略，提高公司的整体竞争力。
2、市场风险
在经济下行压力及房地产宏观调控政策影响下，各地政府因城施策，一二线城市调控力度加
大，重点区域市场行情进一步分化，加之新冠肺炎疫情的影响仍未消除，房地产行业市场格局及
发展模式的不确定性加强，传统房企面临转型升级的巨大挑战，中小房企生存压力日趋加大。为
防范市场风险，公司将直面正视、主动应对，加强市场研判能力，提高对宏观市场的敏锐度，把
握项目所在地区市场态势；提升产品力和服务力，努力探索新的业务模式，实现高质量发展；进
一步完善运营体系，提高动态化、精细化的运营分析与决策能力，推动公司运营能力和经营品质
突破提升，增强风险抵抗能力。
3、流动性风险
公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。受到房地产行业融
资调控政策趋严、债务风险敞口增大等因素的影响，公司近年来融资难度加大，加之新冠肺炎疫
情也在一定程度上影响了施工进度及销售回款速度，公司可能面临短期资金流动性风险。为防范
流动性风险，公司将一方面抓销售促回款，推进资产盘活及租赁，积极拓展物业服务等发展方向，
以丰富资金来源，解决流动性问题；另一方面创新融资方式、加大资金调控力度，提高资金利用
效率，通过精细化和专业化运作，做好流动性管理。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司治理符合规范化运作要求，公司治理具体制度介绍详见前次年度报告。报告
期内，经公司十届十次董事会会议审议通过，公司修订了《内部控制手册（2021 版）》，经公司
十届十四次临时董事会审议通过，制定了《职业经理人绩效考核管理办法（试行）》和《职业经
理人薪酬管理办法（试行）》。公司其他治理结构和内控制度未发生重大调整变化。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
24 / 161
天房发展 2021 年年度报告
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 披露日期
2021 年第一次 2021-3-23 上海证券交易所网站 2021-3-24 本次股东大会审议通过了以下议案：《关于
临时股东大会 补选公司非独立董事的议案》《关于补选公
司独立董事的议案》和《关于为全资子公司
天津市华亨房地产开发有限公司融资提供
担保的议案》。
2020 年度股东 2021-5-21 上海证券交易所网站 2021-5-22 本次股东大会审议通过了以下议案：《2020
大会 年度董事会工作报告》《2020 年度监事会
工作报告》《2020 年年度报告及报告摘要》
《2020 年度财务决算报告》《2020 年度利
润分配预案》《关于未弥补亏损达到实收股
本三分之一的议案》《关于续聘会计师事务
所的议案》和《关于核定公司 2021 年度担
保额度的议案》。
2021 年第二次 2021-9-17 上海证券交易所网站 2021-9-18 本次股东大会审议通过了以下议案：《关于
临时股东大会 全资子公司为购房客户银行贷款提供阶段
性担保的议案》。
2021 年第三次 2021-12-30 上海证券交易所网站 2021-12-31 本次股东大会审议通过了以下议案：《关于
临时股东大会 转让控股子公司股权暨债务重组的关联交
易议案》。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
1. 公司于 2021 年 3 月 23 日以公司于以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2021
年第一次临时股东大会。 会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本
次会议的股东和股东授权代表共 6 人，代表有表决权股份 332,801,790 股， 占公司有表决权股份
总数的 30.0987%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席
了会议。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下
议案：《关于补选公司非独立董事的议案》《关于补选公司独立董事的议案》和《关于为全资子
公司天津市华亨房地产开发有限公司融资提供担保的议案》。
2. 公司于 2021 年 5 月 21 日以公司于以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2020
年度股东大会。 会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的
股东和股东授权代表共 7 人，代表有表决权股份 332,628,491 股， 占公司有表决权股份总数的
30.0830%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。
会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下议案：《2020
年度董事会工作报告》《2020 年度监事会工作报告》《2020 年年度报告及报告摘要》《2020 年
财务决算报告》《2020 年度利润分配预案》《关于未弥补亏损达到实收股本三分之一的议案》《关
25 / 161
天房发展 2021 年年度报告
于续聘会计师事务所的议案》和《关于核定公司 2021 年度担保额度的议案》，并听取了《公司独
立董事 2020 年度述职报告》。
3. 公司于 2021 年 9 月 17 日以公司于以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2021
年第二次临时股东大会。 会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本
次会议的股东和股东授权代表共 7 人，代表有表决权股份 332,819,990 股， 占公司有表决权股
份总数的 30.1003%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列
席了会议。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以
下议案：《关于全资子公司为购房客户银行贷款提供阶段性担保的议案》。
4. 公司于 2021 年 12 月 30 日以公司于以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2021
年第三次临时股东大会。 会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本
次会议的股东和股东授权代表共 3 人，代表有表决权股份 149,645,950 股， 占公司有表决权股份
总数的 13.5340%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席
了会议。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下
议案：《关于转让控股子公司股权暨债务重组的关联交易议案》。
26 / 161
天房发展 2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司 是否在公司关
年初 年末 年度内股份 增减变动
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 获得的税前报酬 联方获取报酬
持股数 持股数 增减变动量 原因
总额（万元）
郭维成 董事长 男 57 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 60.98 否
张亮 董事、董事会秘书 男 46 2020-05-21 2023-05-20 5,700 5,700 0 44.01 否
总经理 2021-09-30 2023-05-20
杨宾 董事、总工程师 男 56 2020-05-21 2023-05-20 8,220 8,220 0 47.57 否
杨杰 董事、副总经理 男 54 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 46.71 否
范永东 董事、工程总监 男 54 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 34.92 否
雷雨 董事 男 53 2021-03-23 2023-05-20 0 0 0 0 是
崔巍 董事 男 55 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 0 是
毕晓方 独立董事 女 43 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 8 否
李文强 独立董事 男 43 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 8 否
李晓龙 独立董事 男 53 2021-03-23 2023-05-20 0 0 0 9.33 否
荣南 监事会主席 女 47 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 0 是
李岩 监事 男 56 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 29.82 否
孙为 职工监事 男 49 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 40.11 否
乔雯 职工监事 女 42 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 27.63 否
满峄峰 副总经理 男 41 2021-10-28 2023-05-20 0 0 0 6.5 否
王垚 副总经理 男 38 2021-09-30 2023-05-20 0 0 0 30.11 否
齐颖 副总经理 女 49 2021-09-30 2023-05-20 0 0 0 35.86 否
纪建刚 总会计师 男 59 2020-05-21 2023-05-20 0 0 0 46.27 否
施耘清 独立董事（离任） 男 55 2020-05-21 2021-03-23 0 0 0 0 否
金静 总经济师（退休） 女 55 2020-05-21 2021-08-24 0 0 0 15.60 否
王峙 监事（离任） 男 46 2020-05-21 2021-09-08 0 0 0 26.93 否
李清 独立董事（离任） 女 54 2020-05-21 2021-12-09 0 0 0 5.33 否
合计 / / / / / 13,920 13,920 0 / 523.68 /
27 / 161
天房发展 2021 年年度报告
姓名 主要工作经历
郭维成 硕士，正高级工程师。现任公司董事长。曾任天津房地产集团有限公司副总工程师，天津天房津滨新城投资有限公司党支部书记、董事长、总经理。
张亮 本科，高级工程师。现任公司董事、总经理、董事会秘书。曾任公司总经理助理兼瑞江分公司经理、天津市联展房地产开发有限公司总经理、证券部部长。
杨宾 硕士，正高级工程师。现任公司董事、总工程师。曾任公司代理总经理。
杨杰 本科，高级工程师。现任公司董事、副总经理。曾任天津吉利大厦有限公司副总经理，支援新疆任和田地区于田县常委、副县长。
范永东 本科，正高级工程师。现任公司董事，工程总监。曾任公司二分公司经理、南门西项目部经理、工程部部长。
雷雨 硕士，高级工程师。现任公司董事；天津国有资本投资运营有限公司总经理助理。曾任天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部副部长、天津房地产集团有限
公司经营部部长。
崔巍 硕士，正高级经济师。现任公司董事；天津市天泰置业发展有限公司董事长、天津市天房物业管理有限公司董事长。曾任天津房地产集团有限公司董事会秘书、总经
理助理、办公室主任。
毕晓方 会计学专业博士，教授，博士研究生导师，现任公司独立董事；天津财经大学会计学院教授，博士研究生导师；天津中环半导体股份有限公司独立董事；天津汽车模
具股份有限公司独立董事；天津九安医疗电子股份有限公司独立董事。
李文强 管理学博士，现任公司独立董事；天津大学管理与经济学部校友事务与发展办公室主任。曾任天津大学管理与经济学部 EMBA 教育中心主任；哈尔滨秋林集团股份有
限公司独立董事。
李晓龙 博士研究生学历、民商法博士学位，副教授。现任公司独立董事；天津财经大学法学院民商法教研部副教授、硕士生导师。天津市法学会商法研究会副会长，中国银
行法研究会理事、信托法专业委员会副主任委员，中国法学会保险法研究会理事。西安天元瑞信通信技术股份有限公司（未上市）独立董事。
荣南 本科，高级会计师。现任公司监事会主席；天津房地产集团有限公司审计部部长。曾任天津房地产集团有限公司审计管理中心副总经理（主持工作），天津市房地产
信托集团有限公司计财处副处长。
李岩 本科，经济师。现任公司监事，法律事务部部长。曾任公司监察审计部部长。
孙为 本科，高级工程师。现任公司职工监事、纪委书记。曾任公司党群工作部部长，天津市华博房地产开发有限公司经理、总经理办公室主任。
乔雯 本科，高级政工师。现任公司职工监事，党群工作部部长。曾任天房发展裕成分公司综合科科长、公司党群工作部一级主管、纪检监察室主任。
满峄峰 硕士，经济师。现任公司副总经理。曾任天津泰达建设集团有限公司企划部投资经理，中化方兴置业（北京）有限公司天津区域土地拓展部经理，景瑞地产天津公司
投资总监，天津市农垦房地产开发建设有限公司总工程师、副总经理。
王垚 博士研究生，工程师。现任公司副总经理、综合管理部部长。曾任公司拓展投资部高级主管、综合管理部副部长。
齐颖 本科，高级经济师。现任公司副总经理。曾任公司第一分公司副总经理、公司经营管理部副部长、部长，销售总监。
纪建刚 本科，注册会计师、会计师。现任公司总会计师。曾任公司财务部部长。
施耘清 离任
金静 退休
王峙 离任
李清 离任
其它情况说明
□适用 √不适用
28 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
雷雨 天津国有资本投资运营有限公司 总经理助理 2018-12-27
荣南 天津房地产集团有限公司 审计部部长 2020-7-23
在股东单 位任
职情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
任的职务
天津市华兆房地产开发有限公司 执行董事
张亮
天津市华塘房地产开发有限公司 执行董事
天津联津房地产开发有限公司 董事长
天房（苏州）投资发展有限公司 执行董事
杨宾
天房（苏州）置业有限公司 执行董事
苏州华强房地产开发有限公司 执行董事
杨杰 天津市华景房地产开发有限公司 执行董事
范永东 天津市华升物业管理有限公司 执行董事
天津市天泰置业发展有限公司 董事长
崔巍
天津市天房物业管理有限公司 董事长
天津中环半导体股份有限公司 独立董事
毕晓方 天津汽车模具股份有限公司 独立董事
天津九安医疗电子股份有限公司 独立董事
天津市法学会商法研究会 副会长
中国银行法研究会 理事
李晓龙 信托法专业委员会 副主任委员
中国法学会保险法研究会 理事
西安天元瑞信通信技术股份有限公司 独立董事
天津市华博房地产开发有限公司 监事
天津市凯泰建材经营有限公司 监事
天津市华塘房地产开发有限公司 监事
王垚
天津市华景房地产开发有限公司 监事
天津市华升物业管理有限公司 监事
天津海景实业有限公司 董事
天津海景实业有限公司 董事长
齐颖
天津联津房地产开发有限公司 董事
天津市华亨房地产开发有限公司 监事
天津市华兆房地产开发有限公司 监事
天津海景实业有限公司 监事
纪建刚
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 董事
天津市天房海滨建设发展有限公司 监事
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 监事
天房（苏州）投资发展有限公司 监事
李岩 天房（苏州）置业有限公司 监事
苏州华强房地产开发有限公司 监事
乔雯 天津海景实业有限公司 董事
在其他单 位任
职情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
29 / 161
天房发展 2021 年年度报告
董事、监事、高级管理人员报酬 薪酬与考核委员会根据公司年初核定的经营目标，年底按照考核评定程序对高
的决策程序 级管理人员进行绩效考核，最后根据考核结果确定公司高级管理人员的薪酬标
准。
董事、监事、高级管理人员报酬 根据天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程、董事会议事规则、薪酬与
确定依据 考核委员会工作细则、《职业经理人绩效考核管理办法（试行）》和《职业经
理人薪酬管理办法（试行）》的有关规定，制定的高级管理人员年度绩效考核
方案。
董事、监事和高级管理人员报酬 公司应付董事、监事和高级管理人员报酬金额为 523.68 万元，已支付完毕。
的实际支付情况
报告期末全体董事、监事和高级 报告期末董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计金额为 523.68 万元。
管理人员实际获得的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
张亮 总经理 聘任 聘任高级管理人员
满峄峰 副总经理 聘任 聘任高级管理人员
王垚 副总经理 聘任 聘任高级管理人员
齐颖 副总经理 聘任 聘任高级管理人员
施耘清 独立董事 离任 辞职
金静 总经济师 离任 退休
王峙 监事 离任 辞职
李清 独立董事 离任 辞职
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
2021 年 12 月 2 日，天津证监局向公司下了 2 份《行政监管措施决定书》，认定公司在《2020
年年度报告》中披露“公司不存在控股股东”与事实不符，对公司采取责令改正的监督管理措施，
并对公司董事长郭维成、董事会秘书张亮采取监管谈话的监督管理措施。
2018 年 11 月 16 日，上海证券交易所对公司下发了《关于对天津市房地产发展（集团）股份
有限公司及其控股股东和有关责任人予以监管关注的决定》，认定控股股东天房集团未及时告知
公司其股权调整及以所持公司股份抵偿债务等情况，其行为违反了《股票上市规则》第 2.1 条、
第 2.8 条、第 2.14 条和第 2.22 条等有关规定；公司未及时关注并核实公司控制权变更事项，
违反了《股票上市规则》第 2.1 条、第 2.8 条等有关规定。公司时任董事长兼控股股东天房集团
总经理熊光宇，知悉天房集团股权调整及约定以所持公司股份抵偿债务的信息，但未勤勉尽责，
对控股股东及公司的违规行为负有责任；公司时任董事会秘书杨新喆作为信息披露事务的具体负
责人，未及时关注并核实控股股东股权调整事项，对公司违规行为负有责任，其行为违反《股票
上市规则》第 1.4 条、第 2.2 条、第 3.1.4 条、第 3.1.5 条和第 3.2.2 条等规定以及在《董事
声明及承诺书》中作出的承诺。鉴于上述违规事实和情节，根据《股票上市规则》第 17.1 条和
《上海证券交易所纪律处分和监管措施实施办法》有关规定，对控股股东天津房地产集团有限公
司、天津市房地产发展（集团）股份有限公司、公司时任董事长熊光宇及董事会秘书杨新喆予以
监管关注。
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
十届七次临时董事会 2021-2-8 本次董事会审议通过了以下议案：《关于为全资子公司天津市华亨房地
产开发有限公司融资提供担保的议案》。
十届八次临时董事会 2021-3-5 本次董事会审议通过了以下议案：《关于补选公司非独立董事的议案》
《关于补选公司独立董事的议案》和《关于召开公司 2021 年第一次临时
30 / 161
天房发展 2021 年年度报告
股东大会的议案》。
十届九次临时董事会 2021-3-23 本次董事会审议通过了以下议案：《关于调整公司董事会专门委员会组
成人员的议案》。
十届十次董事会 2021-4-28 本次董事会审议通过了以下议案：《2020 年度董事会工作报告》《关于
计提资产减值准备的议案》《2020 年度财务决算报告》《2020 年度报告
及报告摘要》《2020 年度利润分配预案》《2020 年度内部控制评价报告
的议案》《2020 年度内部控制审计报告的议案》《关于未弥补亏损达到
实收股本三分之一的议案》《关于续聘会计师事务所的议案》《关于核
定公司 2021 年度担保额度的议案》《关于会计政策变更的议案》《2021
年度内部审计及内部控制评价工作计划》《内部控制制度汇编及手册
（2020 年修订）》《2021 年第一季度报告》《关于向关联方借款暨关联
交易的议案》和《关于召开公司 2020 年度股东大会的议案》。
十届十一次临时董事会 2021-6-29 本次董事会审议通过了以下议案：《关于向关联方借款暨关联交易的议
案》。
十届十二次临时董事会 2021-8-30 本次董事会审议通过了以下议案：《公司 2021 年半年度报告及报告摘要
的议案》《关于全资子公司为购房客户银行贷款提供阶段性担保的议案》
《关于制订公司“十四五规划”战略的议案》和《关于召开公司 2021 年
第二次临时股东大会的议案》。
十届十三次临时董事会 2021-9-30 本次董事会审议通过了以下议案：《关于聘任张亮先生为公司总经理的
议案》《关于聘任王垚先生为公司副总经理的议案》《关于聘任齐颖女
士为公司副总经理的议案》和《关于调整公司董事会专业委员会组成人
员的议案》。
十届十四次临时董事会 2021-10-28 本次董事会审议通过了以下议案：《关于聘任满峄峰先生为公司副总经
理的议案》《关于制定<天津市房地产发展（集团）股份有限公司职业经
理人绩效考核管理办法（试行）>的议案》
《关于制定<天津市房地产发展（集团）股份有限公司职业经理人薪酬管
理办法（试行）>的议案》和《公司 2021 年第三季度报告的议案》。
十届十五次临时董事会 2021-12-13 本次董事会审议通过了以下议案：《关于转让控股子公司股权暨债务重
组的关联交易议案》和《关于召开公司 2021 年第三次临时股东大会的议
案》。
十届十六次临时董事会 2021-12-20 本次董事会审议通过了以下议案：《关于向西藏信托有限公司申请融资
展期的议案》。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯方 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 式参加次 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 数 加会议
郭维成 否 10 1 9 0 0 否 4
张亮 否 10 1 9 0 0 否 4
杨宾 否 10 1 9 0 0 否 4
杨杰 否 10 1 9 0 0 否 2
范永东 否 10 1 9 0 0 否 3
雷雨 否 8 1 7 0 0 否 0
崔巍 否 10 1 9 0 0 否 1
毕晓方 是 10 1 9 0 0 否 3
李文强 是 10 1 9 0 0 否 1
李晓龙 是 8 1 7 0 0 否 0
李清
是 8 0 7 1 0 否 0
（辞职）
施耘清
是 2 0 2 0 0 否 0
（辞职）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
31 / 161
天房发展 2021 年年度报告
年内召开董事会会议次数 10
其中：现场会议次数 1
通讯方式召开会议次数 9
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会
预算与审计委员会 毕晓方、李文强、范永东、张亮
提名委员会 毕晓方、李晓龙、郭维成、张亮
薪酬与考核委员会 李文强、毕晓方、李晓龙、郭维成、张亮
战略委员会
战略及投资评审委员会 郭维成、李晓龙、李文强、雷雨、张亮
(2).报告期内预算与审计委员会召开 4 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-1-28 协商确定 2020 年度审计 预算与审计委员会严格按照法律法规及相关规章
工作安排 制度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，
在会计师事务所正式进场审计前，与会计师事务所
经过协商，确定了公司 2020 年审计工作安排。
2021-2-8 独立董事会同预算与审 审阅了公司 编制的 2020 年度财务会计 报表及
计委员会审阅财务报表 《2020 年度财务会计报表说明》，并在对比了公
及审计工作安排 司上一年度报告中总资产、净资产、主营业务收入、
净利润、营业费用、管理费用、财务费用等各项主
要财务数据后，认为公司编制的财务会计报表的有
关数据基本反映了公司截止 2020 年 12 月 31 日的
资产负债情况和 2020 年度的生产经营成果，并同
意以此财务报表为基础开展 2020 年度的财务审计
工作，并出具了相关的书面审阅意见。
2021-3-29 出具初步审计意见后的 审阅了出具初步审计意见后的审计报告，认为公司
工作会议 2020 年度财务会计报表的有关数据基本反映了公
司截至 2020 年 12 月 31 日的资产负债情况和 2020
年度的生产经营成果，并同意以此初审意见为基础
制作公司 2020 年年度报告及年度报告摘要经本委
员会审阅后提交董事会会议审议。同时要求会计师
事务所按照总体审计计划尽快完成审计工作，以保
证公司如期披露 2020 年年度报告。
2021-4-27 ⑴公司 2020 年度财务报 预算与审计委员会严格按照法律法规及相关规章
告的议案；⑵公司董事 制度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，
会预算与审计委员会 提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过
2020 年 度 履 职 情 况 报 并同意将所有议案提请公司董事会审议。
告；⑶审议公司关于计
提资产减值准备的议
案；⑷公司 2020 年度内
部控制评价报告的议
32 / 161
天房发展 2021 年年度报告
案；⑸公司续聘会计师
事务所的议案；⑹公司
2021 年度内部审计及内
部控制评价工作计划；
⑺公司关于修订内控制
度及手册的议案；⑻关
于向关联方借款暨关联
交易的议案。
(3).报告期内提名委员会召开 3 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-3-1 审议《补选雷雨先生为公 提名委员会严格按照法律法规及相关规章制度开
司非独立董事候选人》 展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，提出了
《补选李晓龙先生为公 相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过并同意
司独立董事候选人》 将所有议案提请公司董事会审议。
2021-9-27 审议《提名张亮先生为公 提名委员会严格按照法律法规及相关规章制度开
司总经理人选》《提名王 展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，提出了
垚先生为公司副总经理 相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过并同意
人选》《提名齐颖女士为 将所有议案提请公司董事会审议。
公司副总经理人选》
2021-10-18 审议《提名满峄峰先生为 提名委员会严格按照法律法规及相关规章制度开
公司副总经理人选》 展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，提出了
相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过并同意
将该议案提请公司董事会审议。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-1-27 天房发展第十届董事会 薪酬与考核委员会严格按照法律法规及相关规章
薪酬与考核委员会工作 制度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，
会议 对公司薪酬制度执行及董监高勤勉尽责情况进行
了考核沟通讨论。
(5).报告期内战略及投资评审委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-8-27 审议公司《关于制订公 战略及投资评审委员会严格按照法律法规及相关
司“十四五规划”战略 规章制度开展工作，勤勉尽责，审议公司《关于制
的议案》 订公司“十四五规划”战略的议案》，根据公司的
实际情况，提出了相关的意见，经过充分沟通讨论，
一致通过并同意将该议案提请公司董事会审议。
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 185
主要子公司在职员工的数量 363
在职员工的数量合计 548
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
33 / 161
天房发展 2021 年年度报告
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 142
销售人员 17
技术人员 113
财务人员 43
行政人员 37
管理人员 171
秩序维护、保洁人员 25
合计 548
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 2
硕士研究生 51
本科 246
专科 120
中专及以下 129
合计 548
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司已建立薪酬管理制度，员工薪酬分配按照公司《员工薪酬管理办法》《薪酬支付管理规
定》《绩效工资发放管理规定》《职业经理人绩效考核管理办法》（试行）和职业经理人薪酬管
理办法（试行）执行。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
根据公司《员工教育培训管理规定》、《新员工入职培训管理规定》和《员工教育委员会实
施细则》，人力资源部每年制定、组织、落实完成公司教育培训计划，实施并完善培训效果评估
管理。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司利润分配政策，公司现金分红政策和执行情况符合本公司《公
司章程》的规定和股东大会决议的要求，公司现金分红决策程序和机制完备。中小股东有充分表
达意见和诉求的机会，中小投资者的合法权益得到了充分维护。独立董事尽职履责并发挥应有作
用，就公司利润分配方案发表独立意见，认为公司利润分配预案符合公司当前的实际情况，有利
于公司的持续、稳定、健康地发展。报告期内，公司未对现金分红政策进行调整。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
34 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
根据《公司章程》等有关规定，公司结合本公司的实际情况，制定有一整套科学的绩效考评
制度，使董事、高级管理人员的收益与公司的经济效益挂钩。公司董事、高级管理人员的薪酬由
董事会薪酬与考核委员会决定，公司董事会根据公司年初核定的经营目标，年底按照考核评定程
序对其进行绩效考核后确定公司高级管理人员的薪酬标准。报告期内，公司对高级管理人员的考
评均按照相关制度和程序执行。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司按照中国证监会、上海证券交易所及《公司法》《公司章程》等法律法规的
要求，建立了严密的内控管理体系，结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续完善与
细化，提高了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促进公司
战略的稳步实施。公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监会等五
部委对于内部控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司
不断健全内控体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利
益。公司 2021 年度内部控制评价报告全文请查阅公司另行披露的《天津市房地产发展（集团）股
份有限公司 2021 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，增强内控制度执行力和内控管理有效性，公司适
时修订《内部控制手册》，在重大事项报告、信息披露管理、关联交易管理等事项决策方面均严
35 / 161
天房发展 2021 年年度报告
格遵守公司的《信息披露事务管理办法》《关联交易管理办法》等规章制度的要求。公司对合并
报表范围内子公司实行一体化管理，结合公司的行业特点和业务拓展实际经营情况，统一使用 OA
系统，统筹协调公司内部各项资源，实现业务协同。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
内控审计报告与公司内控自我评价报告意见一致。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
发展绿色建筑、促进建筑节能是国家节能减排战略的重要组成部分。公司始终秉持“绿色建
造、环境和谐”的环境方针，积极践行环境保护，将绿色环保理念贯穿设计、施工、运营各环节，
积极探索绿色建筑，践行绿色办公，开展绿色公益，按照有关规范进行设计施工，为生态文明建
设添砖加瓦。在四新技术和绿建应用方面，公司多个项目取得一星级、二星级、三星级绿色建筑
设计标识证书，标志着公司在绿色低碳理念推广方面取得了阶段性成果，绿色建筑已经成为公司
的重要产品特点，实现了应用的体系化、规模化和适用化，响应了天津市建设资源节约型、环境
友好型社会的号召，展示了公司在创新驱动、绿色发展方面的强大实力和示范引领作用。2021 年，
公司顺利完成盛庭花园百年宅示范项目验收工作，取得百年宅授牌，并取得百年宅住宅性能 3A
级认定认证，充分体现了公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，提高了社会公众对公司开
发建设产品的认可度，进一步树立了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
36 / 161
天房发展 2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及 是否有履行期 是否及时严
承诺背景 承诺方 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 期限 限 格履行
行的具体原因 下一步计划
解决同业竞 天津房地产 公司首次公 该承诺明确 是 是 不适用 不适用
争 集团有限公 开发行股票 了履行期限
司 时控股股东 长期有效，直
与首次公开发行相关的 天房集团出 至天房集团
承诺 具了《放弃竞 不再处于本
争和利益冲 公司的控股
突的承诺 股东地位为
书》。 止。
注：2020 年 9 月 17 日，上市公司控股股东已由天津房地产集团有限公司变更为天津国有资本投资运营有限公司，该承诺事项不再适用于天房集团。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
37 / 161
天房发展 2021 年年度报告
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
2018 年 12 月 7 日，财政部发布了《关于修订印发<企业会计准则第 21 号—租赁》财会〔2018〕
35 号）（以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际
财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会
计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。根据前述规定，并经公司 2021 年十届十次董事会会议
于 2021 年 4 月 30 日决议通过，公司自 2021 年 1 月 1 日起开始执行“新租赁准则”。根据新
租赁准则的规定，公司于 2021 年 1 月 1 日开始执行新租赁准则，在准则过渡期政策上采用方法二，
并简化处理，即：对于首次执行日前的经营租赁，租赁负债等于剩余租赁付款额的现值，使用权
资产等于租赁负债金额并进行必要调整。采用该方法，不会影响公司 2021 年年初留存收益。公司
于 2021 年 1 月 1 日对所有租赁（选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资
产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用。根据过渡期政策，公司在执行新租赁准则时选择简
化处理，无需调整 2021 年年初留存收益，无需调整可比期间信息。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 120
境内会计师事务所审计年限 18
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 中喜会计师事务所（特殊普通 60
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2021 年 5 月 21 日召开了 2020 年度股东大会，审议通过《关于续聘会计师事务所的议
案》，继续聘用中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2021 年度财务和内控审计机构，聘期
一年。具体内容详见公司于 2021 年 4 月 30 日披露的《天房发展关于续聘会计师事务所的公告》
（编号：2021-019）以及 2021 年 5 月 22 日披露的《天房发展 2020 年年度股东大会决议公告》（编
号：2021-027）。
38 / 161
天房发展 2021 年年度报告
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
公司诉讼情况详见第十一节财务报告“预计负债” 和“营业外支出” 等内容。
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
√适用 □不适用
2021 年 12 月 2 日，天津证监局向公司下达了 2 份《行政监管措施决定书》，认定公司在《2020
年年度报告》中披露“公司不存在控股股东”与事实不符，对公司采取责令改正的监督管理措施，
并对公司董事长郭维成、董事会秘书张亮采取监管谈话的监督管理措施。
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司经九届三十九次董事会会议审议通过后，将部分房产继续 天津市房地产发展（集团）股份有限公司关
委托给天津市天房物业管理有限公司及天津市华学房地产经营有 于日常关联交易的公告（公告编号:2019-084）
限公司经营管理，并于董事会审议完成后签署相应委托管理协议。
公司委托给天房物业、华学地产部分房产进行经营管理及日常维修
维护，相关房产分别坐落在德恩里、气象南里、常州道靖泰里、靖
江里、大沽南路敬重里等地点，合计面积 45,408.96 平方米，帐面
原值 54,693,603.68 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12
月 31 日。委托经营管理期间，由天房物业、华学地产按天津市公
产房租金标准收取租金，发生的一切管理费用、维护费用及一切收
益均由天房物业、华学地产承担和享有。公司拟委托给天房物业、
华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别坐
落在瑞江花园、川北密云路、宜宾道、密云路貌川里等地点，合计
面积 2,547.86 平方米，帐面原值 4,463,132.69 元，委托时间：2020
年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日。委托经营管理期间，发生的一
39 / 161
天房发展 2021 年年度报告
切管理费用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和
享有。届满，以上房产天房物业、华学地产返还公司，租约未到期
的，以带租约方式返还。该事项已经独立董事事前认可并发表独立
意见，董事会预算与审计委员会出具了书面审核意见。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司控股子公司天津海景实业有限公司（以下简称“海景公司”）于 2010 年 1 月取得编号为
房地证津字第 103051000003 号的天津湾 C 地块房地产权证，该地块坐落于河西区古海道南侧，土
地使用年限 50 年，土地面积共 79,037.2 平方米。C 地块建设用地规划划分为 C1、C2、C3 三个地
块，其中 C1 地块由海景公司开发，目前已竣工交付。2010 年 3 月 10 日，公司下属控股子公司海
景公司与天津市房地产信托集团有限公司（以下简称“房信集团”）签署《天津湾 C2、C3 地块项
目转让协议书》，双方约定在满足现行法律规定手续和相关条件时，将协议约定的 C2、C3 地块项
目相关土地使用权等手续办理至房信集团名下，由房信集团自主开发经营，房信集团成立天津湾
项目部负责经营该项目，并投入资金进行项目的开发建设，目前已完成项目的部分主体建设。
根据现行土地规划政策要求，C 地块整体取得一个土地证，且 C1 地块海景文苑项目已售出并
交付，目前无法实现 C2、C3 地块从 C 地块分割出并将相关土地使用权等手续办理至房信集团名下，
该笔交易无法继续进行。鉴于该笔交易已无法完成，现经双方平等自愿协商，海景公司拟与房信
集团终止原协议，由海景公司退还房信集团在原协议签署至今所支付的交易对价土地款及针对该
项目所涉及的开发成本、管理费、资金占用费等全部支出，协定总金额 70,368 万元人民币，双方
后续将签订具体协议完成原协议的终止，并支付相应资金。
房信集团系 2014 年 6 月与天津市房地产开发经营集团有限公司进行整合重组，天津市房地产
开发经营集团有限公司更名为天津房地产集团有限公司后成为公司控股股东天津房地产集团有限
公司的全资子公司，根据《上海证券交易所股票上市规则》10.1.3 条的规定，公司与房信集团于
2014 年 6 月开始存在关联关系，本次业务事项构成关联交易。本次关联交易不构成《上市公司重
大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
2019 年 5 月 30 日公司召开了九届二十九次临时董事会会议，以 8 票同意、0 票反对、0 票弃
权，审议通过了《公司关于终止项目转让暨关联交易事项的议案》，关联董事崔巍先生回避表决。
公司独立董事对本议案进行了事前认可并发表了同意该项议案的独立意见。2019 年 6 月 17 日经
公司 2019 年第三次临时股东大会审议通过。
进展情况：海景公司与房信集团于 2019 年 6 月 18 日签订《天津湾 C2、C3 地块项目转让协议
书之终止协议书》（以下简称“终止协议”），由海景公司退还房信集团自原协议签署之日至 2019
年 3 月 31 日止所支付的交易对价土地款 28,500 万元，同时支付房信集团持有期间该项目所发生
的开发成本 23,479 万元、项目管理费 2,341 万元和资金占用费 16,048 万元等支出 41,868 万元，
应支付金额总计 70,368 万元。本报告期内向天津市房地产信托集团有限公司支付该项目所涉及的
开发成本 6,482.40 万元，上年同期支付该项目所涉及的开发成本 18,150 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2021 年 4 月 28 日, 公司十届十次董事会会议审议 天津市房地产发展（集团）股份有限公司关于向关联方
通过了《关于向关联方借款暨关联交易的议案》，公司 借款暨关联交易的公告（公告编号：2021-023）
向控股股东津投资本之子公司天津国资信用增进有限 天津市房地产发展（集团）股份有限公司关于向关联方
公司申请借款 10,000 万元，借款期限为 24 个月，年利 借款暨关联交易的公告（公告编号：2021-032）
率为 7.8%。 天津市房地产发展（集团）股份有限公司关于转让控股
2021 年 6 月 29 日，公司十届十一次临时董事会会 子公司股权暨债务重组的关联交易公告（公告编号：
议审议通过了《关于向关联方借款暨关联交易的议案》， 2021-054）
40 / 161
天房发展 2021 年年度报告
公司向控股股东津投资本借款 10,000 万元，借款期限
为 1 年，年利率为 9.51%。
2021 年 12 月 13 日，公司十届十五次临时董事会会
议和十届七次临时监事会会议审议通过了《关于转让控
股子公司股权暨债务重组的关联交易议案》，公司将控
股子公司天津吉利大厦有限公司 17.61%股权转让给公
司控股股东津投资本，17.61%股权经评估的权益价值为
21,052.34 万元。信用增进公司已将其所持债权转让给
津投资本。至 2021 年 12 月 31 日，前述借款本息合计
为 21,052.34 万元。双方同意以津投资本持有的对天房
发展 21,052.34 万元债权进行冲抵方式支付股权对价，
不再向天房发展支付现金。本次交易完成后，前述债权
债务关系同时终止。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
2021 年 4 月 28 日, 公司十届十次董事会会议审议通过了《关于向关联方借款暨关联交易的
议案》，公司向控股股东津投资本之子公司天津国资信用增进有限公司申请借款 10,000 万元，借
款期限为 24 个月，年利率为 7.8%。
2021 年 6 月 29 日，公司十届十一次临时董事会会议审议通过了《关于向关联方借款暨关联
交易的议案》，公司向控股股东津投资本借款 10,000 万元，借款期限为 1 年，年利率为 9.51%。
2021 年 12 月 13 日，公司十届十五次临时董事会会议和十届七次临时监事会会议审议通过了
《关于转让控股子公司股权暨债务重组的关联交易议案》，公司将控股子公司天津吉利大厦有
限公司 17.61%股权转让给公司控股股东津投资本，17.61%股权经评估的权益价值为 21,052.34
万元。信用增进公司已将其所持债权转让给津投资本。至 2021 年 12 月 31 日，前述借款本息合计
为 21,052.34 万元。双方同意以津投资本持有的对天房发展 21,052.34 万元债权进行冲抵方式支
41 / 161
天房发展 2021 年年度报告
付股权对价，不再向天房发展支付现金。截止 2021 年 12 月 31 日本次交易完成，前述债权债务关
系同时终止。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
报告期末，部分关联方向上市公司提供资金期初余额 107,341.52 万元，发生额-180.00 万元，
期末余额 107,161.52 万元。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
42 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保发生日 担保是否
担保 担保 担保物 担保是否 担保逾期金 反担保情 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 期(协议签署 担保类型 已经履行
起始日 到期日 （如有） 逾期 额 况 联方担保 关系
的关系 日) 完毕
天津市房 公司本部 北京首都 29,050.00 2020.10.30 2020.10.30 2023.10.29 连带责任 否 否 否 0 否 否
地产发展 开发股份 担保
（集团） 有限公司
股份有限
公司
天房（苏 全资子公 苏州市住 151.00 个人购房借 贷款发放之 被担保人为 连带责任 否 否 否 0 否 否
州）置业 司 房置业担 款合同签署 日 抵押权人的 担保
有限公司 保有限公 之日 《不动产登
司/苏州 记证明》交付
工业园区 之日
住房置业
担保有限
公司(以
下简称
“被担保
人”)
天房（苏 全资子公 购买其开 20,993.50 个人购房借 个人购房借 办毕按揭客 连带责任 否 否 否 0 否 否
州）置业 司 发的项目 款合同签署 款合同生效 户所购房产 担保
有限公司 商品房的 之日 之日 的《房屋所有
合格按揭 权证》、《国
贷款客户 有土地使用
权证》并加抵
押注记，且贷
款银行领取
相应的《他项
权证》之日
苏州华强 全资子公 苏州市住 3,817.70 个人购房借 贷款发放之 被担保人为 连带责任 否 否 否 0 否 否
房地产开 司 房置业担 款合同签署 日 抵押权人的 担保
43 / 161
天房发展 2021 年年度报告
发有限公 保有限公 之日 《不动产登
司 司/苏州 记证明》交付
工业园区 之日
住房置业
担保有限
公司(以
下简称
“被担保
人”)
苏州华强 全资子公 购买其开 56,269.20 个人购房借 个人购房借 办毕按揭客 连带责任 否 否 否 0 否 否
房地产开 司 发的项目 款合同签署 款合同生效 户所购房产 担保
发有限公 商品房的 之日 之日 的《房屋所有
司 合格按揭 权证》、《国
贷款客户 有土地使用
权证》并加抵
押注记，且贷
款银行领取
相应的《他项
权证》之日
天津市华 全资子公 购买其开 1,163.00 个人购房借 银行向债务 该笔借款合 连带责任 否 否 否 0 否 否
景房地产 司 发的“盛 款合同签署 人发放该笔 同项下抵押 担保
开发有限 庭花园” 之日 贷款之日 已生效，抵押
公司 项目商品 人将抵押物
房的合格 的抵押预告
按揭贷款 登记证明文
客户 件（抵押物如
已办理房地
产初始登记
应为他项权
利证书）正本
及其他权利
证书提供给
银行核对无
误、收执之日
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 26,505.90
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 111,444.80
44 / 161
天房发展 2021 年年度报告
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 114,445
报告期末对子公司担保余额合计（B） 274,605.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 386,049.80
担保总额占公司净资产的比例(%) 787.54
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 361,540.01
上述三项担保金额合计（C+D+E） 361,540.01
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
45 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司第二大股东天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团”）涉及股份冻
结情况。截至报告期末，天房集团累计被冻结股份数量 149,622,450 股，占公司总股本比例 13.53%，
占其所持公司股份比例 100%。（内容详见公司公告 2021-005、2021-025、2021-028、2021-029、
2021-046、2021-056）
46 / 161
天房发展 2021 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：亿股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 易数量 期
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
13 天房债 2014-4-25 8.90% 12 2014-5-23 12 2021-4-25
16 天房 01 2016-7-7 6.99% 8.7 2016-8-19 8.7 2021-7-7
16 天房 02 2016-7-7 6.99% 3.3 2016-8-19 3.3 2022-7-7
19 天房 01 2019-4-23 8.90% 7.5 2019-5-21 7.5 2022-4-22
以上单位为亿元。
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
1、本公司于 2014 年 4 月 25 日公开发行（5+2 年）期“13 天房债”，债券发行规模 12 亿元，票
面利率 8.90%（年），每年付息一次。2021 年 4 月 26 日公司完成该笔债券兑付及摘牌工作。
2、本公司于 2016 年 7 月 7 日非公开发行 2016 年（第一期）公司债券，本期债券共募集资金人民
币 12 亿元，其中品种一“16 天房 01”（3+2 年期）8.70 亿元；品种二“16 天房 02”（3+3 年期）
3.30 亿元，票面利率均为 6.99%，每季度付息一次。自 2019 年 7 月 1 日起，“16 天房 01”、“16
天房 02”利率由 6.99%调整为 8.90%。
3、本公司于 2019 年 4 月 23 日非公开发行（2+1 年）期“19 天房 01”，债券发行规模 7.5 亿元，
票面利率 8.90%，每半年付息一次。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
47 / 161
天房发展 2021 年年度报告
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 62,897
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 105,912
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限售 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 股东
期末持股数量 条件股份数
（全称） 增减 (%) 股份状态 数量 性质
量
天津国有资本投资 国有
0 181,537,240 16.42 0 无 0
运营有限公司 法人
天津房地产集团有 质押 109,000,000 国有
0 149,622,450 13.53 0
限公司 冻结 149,622,450 法人
重庆国际信托股份
0 35,164,724 3.18 0 无 0 未知
有限公司
上海锦江国际投资 国有
0 11,999,100 1.09 0 无 0
管理有限公司 法人
刘壮成 1,563,000 9,885,200 0.89 0 无 0 未知
王莹 8,179,500 8,179,500 0.74 0 无 0 未知
徐逸辰 7,482,306 7,482,306 0.68 0 无 0 未知
马振忠 4,570,900 5,777,600 0.52 0 无 0 未知
周吉长 1,500,000 5,500,000 0.50 0 无 0 未知
天津金瑞绿大地园
3,800,000 3,800,000 0.34 0 无 0 未知
林工程有限公司
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通 股份种类及数量
股东名称
股的数量 种类 数量
天津国有资本投资运营有限公司 181,537,240 人民币普通股 181,537,240
天津房地产集团有限公司 149,622,450 人民币普通股 149,622,450
重庆国际信托股份有限公司 35,164,724 人民币普通股 35,164,724
上海锦江国际投资管理有限公司 11,999,100 人民币普通股 11,999,100
刘壮成 9,885,200 人民币普通股 9,885,200
王莹 8,179,500 人民币普通股 8,179,500
徐逸辰 7,482,306 人民币普通股 7,482,306
马振忠 5,777,600 人民币普通股 5,777,600
周吉长 5,500,000 人民币普通股 5,500,000
天津金瑞绿大地园林工程有限公司 3,800,000 人民币普通股 3,800,000
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权
无
的说明
公司未知前十名无限售条件股东之间、前十名股东之间是否存
上述股东关联关系或一致行动的说明
在关联关系或属于一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
48 / 161
天房发展 2021 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 天津国有资本投资运营有限公司
单位负责人或法定代表人 周宏斌
成立日期 2017-1-22
主要经营业务 以自有资金对国家法律法规允许的行业进行投资；投资管理；投资咨
询；企业管理；对外贸易经营；商务信息咨询；财务信息咨询。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
报告期内控股和参股的其他境内外上市 天津市天房科技发展股份有限公司（股票简称：天房科技，股票代码：
公司的股权情况 430228）在全国股份转让系统（三板）上市，津投资本全资子公司天
津恒通贸易发展有限公司持有其 133,249,585 股股份，占其总股本的
69.98%。
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 天津市人民政府国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外上市
公司的股权情况
其他情况说明
49 / 161
天房发展 2021 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
2020 年 7 月 22 日，公司股东天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”）
与公司股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）签署了《股份转让协议》，
将津诚资本持有的公司股份 146,067,416 股，占上市公司总股本 13.21%，以非公开协议的方式转
让给津投资本，每股转让价格为 4.08 元/股。总金额为 595,955,057.28 元。
2020 年 8 月 4 日，公司收到津诚资本发来的《天津市国资委关于津诚资本拟非公开协议转让
其持有的天房发展全部 13.21%股份至津投资本有关事项的批复》（津国资产权[2020]28 号），天
津市人民政府国有资产监督管理委员会同意津诚资本将持有的天房发展全部 13.21%股份，以天房
发展每股 4.08 元为转让价格依据，作价 5.96 亿元非公开协议转让给津投资本持有。
2020 年 9 月 20 日，公司收到津诚资本转发的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确
认书》，津诚资本持有公司 146,067,416 股股份转让至津投资本事宜已办理完成。（内容详见公
司公告 2020-040、2020-042、2020-048）
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
50 / 161
天房发展 2021 年年度报告
单位：亿元 币种：人民币
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或管理活动
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 等情况
天津房地产集团 姜义 1999-7-6 91120000718225436T 20 国家授权资产投资、控股；
有限公司 房地产开发、销售；建筑
设计；工程承包；工程监
理；物业经营及管理；建
筑材料、设备的批发、零
售；仓储；装饰装修；基
础设施工程管理服务；建
筑工程技术咨询、服务；
房产交易中介服务；房屋
租赁；房地产信息咨询服
务；建筑智能化工程；因
特网信息服务（限分支机
构经营）（以上经营范围
涉及行业许可的凭许可证
件，在有效期内经营，国
家有专项专营规定的按规
定办理）。
情况说明
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
51 / 161
天房发展 2021 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
投资 是否存
交 者适 在终止
债券余 利率 易 当性 上市交
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式 交易机制
额 （%） 场 安排 易的风
所 （如 险
有）
上
天津市房 面向 上海证券
海
地产发展 本次公司债券每年 合格 交易所固
证
（集团）股 13 天 付息一次，最后一 投资 定收益证
122302 2014-4-25 2014-4-25 2021-4-25 5.03186 8.90% 券 否
份有限公 房债 期复牌随本金一起 者公 券综合电
交
司 2013 年 支付。 开发 子平台进
易
公司债券 行 行交易
所
本次债券存续期内
每年的 10 月 1 日、
1 月 1 日、4 月 1
日、7 月 1 日为上
一个计息季度的付
息日（如遇法定节
假日或休息日延至
其后的第 1 个交易
日；每次付息款项
天津市房
不另计利息）兑付
地产发展
日为 2021 年 7 月 1 上
（集团）股 面向 上海证券
日。（如遇法定节 海
份有限公 合格 交易所固
假日和/或休息日， 证
司非公开 16 天 投资 定收益证
135607 2016-7-7 2016-7-1 2021-7-1 6.85 8.90% 则顺延至其后的第 券 否
发行 2016 房 01 者非 券综合电
1 个交易日；顺延 交
年（第一 公开 子平台进
期间兑付款项不另 易
期）公司债 发行 行交易
计利息）。），如 所
券（品种
投资者行使回售选
一）
择权，则其回售部
分债券的兑付日为
2019 年 7 月 1 日
（如遇法定及政府
指定节假日或休息
日，则顺延至其后
的第 1 个工作日，
顺延期间兑付款项
不另计息）。
天津市房 本次债券存续期内
地产发展 每年的 10 月 1 日、 上
面向 上海证券
（集团）股 1 月 1 日、4 月 1 海
合格 交易所固
份有限公 日、7 月 1 日为上 证
16 天 投资 定收益证
司非公开 135608 2016-7-7 2016-7-1 2022-7-1 2.95 8.90% 一个计息季度的付 券 否
房 02 者非 券综合电
发行 2016 息日（如遇法定节 交
公开 子平台进
年（第一 假日或休息日延至 易
发行 行交易
期）公司债 其后的第 1 个交易 所
券（品种 日；每次付息款项
52 / 161
天房发展 2021 年年度报告
二） 不另计利息）兑付
日为 2022 年 7 月 1
日。（如遇法定节
假日和/或休息日，
则顺延至其后的第
1 个交易日；顺延
期间兑付款项不另
计利息）。），如
投资者行使回售选
择权，则其回售部
分债券的兑付日为
2019 年 7 月 1 日
（如遇法定及政府
指定节假日或休息
日，则顺延至其后
的第 1 个工作日，
顺延期间兑付款项
不另计息）。
本期债券利息按半
年度支付，本金连
同最后一期利息一
并偿还。本期债券
于每半年度的付息
日向投资者支付的
天津市房
利息金额为投资者
地产发展 上
截至付息债权登记 面向 上海证券
（集团）股 海
日收市时所持有的 合格 交易所固
份有限公 证
19 天 本期债券票面总额 投资 定收益证
司非公开 151467 2019-4-23 2019-4-23 2022-4-23 7.5 8.90% 券 否
房 01 与对应的票面年利 者非 券综合电
发行 2019 交
率的乘积；于兑付 公开 子平台进
年公司债 易
日向投资者支付的 发行 行交易
券（第一 所
本息金额为投资者
期）
截至兑付债权登记
日收市时所持有的
本期债券最后一期
利息及所持有的债
券票面总额的本
金。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
13 天房债 2021 年 4 月 26 日完成本期债券本息兑付及摘牌工作。
16 天房 01 2021 年 7 月 1 日完成本期债券本息兑付及摘牌工作。
16 天房 02 按期完成了季度付息工作。
19 天房 01 按期完成付息、回售工作。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中喜会计师事务所 北京市东城区崇文 王会栓、吴兴华、段 王会栓、吴兴华 010-67085873
（特殊普通合伙） 门外大街 11 号新成 庆利
文化大厦 A 座 11 层
53 / 161
天房发展 2021 年年度报告
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金违
募集资金专 说明书承诺
募集资金总 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 的用途、使用
金额 改情况（如
情况（如有） 计划及其他
有）
约定一致
13 天房债 12 12 0 是
16 天房 01 8.7 8.7 0 是
16 天房 02 3.3 3.3 0 是
19 天房 01 7.5 7.5 0 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
√适用 □不适用
（1）13 天房债
募集资金净额 119,030 万元，其中 70,000 万元用于新景园保障房项目，49,030 万元用于偿
还金融机构借款。该笔募集资金已使用完毕。
（2）16 天房 01
募集资金净额为 86,406.00 万元，公司已偿还金融机构借款 14,405.98 万元，补充流动资金
72,000.02 万元。该笔募集资金已使用完毕。
（3）16 天房 02
募集资金净额 32,787.00 万元。公司已偿还金融机构借款 32,694.04 万元，补充流动资金
92.96 万元。该笔募集资金已使用完毕。
（4）19 天房 01
募集资金净额 74,250.00 万元。已全部用于偿还前期已发行的到期债券。该笔募集资金已使
用完毕。
公司募集资金使用和存储均按照监管要求和募集说明书约定执行。
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
√适用 □不适用
信用评级机构名 信用评级级
债券名称 评级展望变动 信用评级结果变化的原因
称 别
大公国际资信评 流动性较为紧张同时再融资
13 天房债 BBB+ 负面
估有限公司 能力有所减弱
东方金诚国际信 流动性较为紧张同时再融资
16 天房 01 A- 负面
用评估有限公司 能力有所减弱
东方金诚国际信 流动性较为紧张同时再融资
16 天房 02 A- 负面
用评估有限公司 能力有所减弱
中证鹏元资信评 流动性较为紧张同时再融资
19 天房 01 BBB+ 负面
估股份有限公司 能力有所减弱
其他说明
√适用 □不适用
54 / 161
天房发展 2021 年年度报告
中证鹏元资信评估股份有限公司于 2021 年 6 月 1 日决定终止对公司及“19 天房 01”的跟踪评级。
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是否已 变更对债券
现状 执行情况 是否发生变更 变更后情况 变更原因 取得有权机 投资者权益
构批准 的影响
担保方为天津房地
产集团有限公司。公
司严格按照上述债
13 天房债 否
券的募集说明书中
披露的偿债计划及
偿债保障措施执行。
担保方为天津房地
产集团有限公司。公
司严格按照上述债
16 天房 01 否
券的募集说明书中
披露的偿债计划及
偿债保障措施执行。
担保方为天津房地
产集团有限公司。公
司严格按照上述债
16 天房 02 否
券的募集说明书中
披露的偿债计划及
偿债保障措施执行。
天津津诚国有资本
投资运营有限公司
和天津国有资本投
资运营有限公司提
供连带责任保证担
19 天房 01 否
保。公司严格按照上
述债券的募集说明
书中披露的偿债计
划及偿债保障措施
执行。
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
自 2019 年 7 月 1 日起，“16 天房 01”和“16 天房 02”利率由 6.99%调整为 8.90%。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
√适用 □不适用
亏损情况 2021 年度公司归属母公司净利润为-1,843,600,174.89 元
主要系公司 2021 年度计提存货跌价准备所致，具体内容详见本报告及《天
亏损原因
房发展关于 2021 年度计提资产减值准备的公告》。
对公司生产经营和偿债能力的影响 不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
55 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书
约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%） 变动原因
扣除非经常性损益后净
-1,806,846,765.19 -2,510,329,432.01 28.02
利润
流动比率 1.22 1.38 -11.43
速动比率 0.10 0.12 -16.96
资产负债率（%） 94.43 88.69 上升 5.74 个百分点
主要系计提
资产减值准
EBITDA 全部债务比 -0.07 -0.12 39.93
备导致利润
下降所致。
主要系计提
资产减值准
利息保障倍数 -1.41 -2.32 39.23
备导致利润
下降所致。
现金利息保障倍数 3.84 4.39 -12.42
主要系计提
资产减值准
EBITDA 利息保障倍数 -1.33 -2.26 41.20
备导致利润
下降所致。
贷款偿还率（%） 100 100
利息偿付率（%） 82.48 94.76 下降 12.28 个百分点
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审 计 报 告
中喜财审 2022S00536 号
天津市房地产发展（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”）财务报表，
包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及
母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天房
发展 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金
流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
56 / 161
天房发展 2021 年年度报告
则，我们独立于天房发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我
们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）存货跌价准备
1、事项描述
如天房发展合并财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释
（十二）、6 所述的会计政策及附注“五、合并财务报表项目注释”（五）所述，截至 2021
年 12 月 31 日，天房发展存货账面价值合计 1,546,535.95 万元，占总资产的比率 81.75%，计提
存货跌价准备金额 556,831.15 万元。当存货成本高于其可变现净值时，天房发展按照存货成本与
可变现净值的差额计提存货跌价准备。
由于存货金额的重大，而可变现净值的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费用
和待投入开发成本等的估计，我们将存货跌价损失准备识别为关键审计事项。
2、审计应对
与评价存货跌价损失准备相关的审计程序包括：
（1）了解并评估天房发展与存货跌价损失准备相关的内部控制，并就相关关键控制点进行测
试；
（2）选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地以及长
期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
（3）获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额计算是否正确。
（4）评价管理层存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括
与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据及天房发展的销售预算计划进行比较；
对于待投入开发成本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目成本预算进行比较；同时将新完
工的开发项目的实际成本与预算成本进行比较，以评估项目预算的准确性；将管理层估计的销售
费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净
值时所使用数据的合理性。
（二）房地产开发项目的收入确认
1、事项描述
2021 年度，天房发展房地产开发项目销售收入 438,858.67 万元，占销售收入总额的比例为
94.07%，相关信息在合并财务报表附注 “五、合并财务报表主要项目注释”（三十六）营业收入
及营业成本中披露；天房发展有关收入确认的会计政策在合并财务报表附注“三、公司重要会计
政策、会计估计”注释（三十）收入中进行描述。由于房地产开发项目的收入为天房发展重要财
务指标，且收入确认对财务报表影响较大，管理层在收入的确认和列报时可能存在重大错报风险，
因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计程序如下：
（1）检查天房发展的房产标准买卖合同条款，以评价天房发展有关房地产开发项目的收入确
认政策是否符合相关会计准则的要求；
（2）了解房地产销售业务的流程，识别销售、收款及结转销售收入的关键控制点，测试并评
价关键控制设计和运行的有效性；
（3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、销售房款收款记录、项目竣工验收表和入住确
认单等可以证明房产交付的支持性文件，以评价销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认；
（4）通过测试资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产交
付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
四、 其他信息
天房发展管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2020 年度财务报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
57 / 161
天房发展 2021 年年度报告
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，
我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护
必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估天房发展的持续经营能力，并运用持续经营假设，除非
管理层计划清算天房发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督天房发展的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据合并财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对天房发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致天房发展不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就天房发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：王会栓
（项目合伙人）
中国北京 中国注册会计师：段庆利
二〇二二年四月十一日
58 / 161
天房发展 2021 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 641,970,401.78 834,152,366.22
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 103,130.25 90,944.97
应收款项融资
预付款项 54,782,504.19 101,435,379.97
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 26,327,675.36 31,143,211.03
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 15,465,359,502.09 18,375,656,008.62
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 709,216,994.89 862,994,724.93
流动资产合计 16,897,760,208.56 20,205,472,635.74
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资 285,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 393,168,594.41 429,523,945.06
其他权益工具投资 42,282,195.00 42,282,195.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,409,267,837.53 1,721,276,102.56
固定资产 70,251,162.22 77,436,033.72
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,349,842.02 5,493,461.94
开发支出
商誉 10,548,333.22 10,548,333.22
长期待摊费用 2,455,737.46 3,373,319.72
递延所得税资产 2,021,900.45 12,769,751.21
其他非流动资产 83,855,000.00 150,485,000.00
非流动资产合计 2,019,200,602.31 2,738,188,142.43
资产总计 18,916,960,810.87 22,943,660,778.17
流动负债：
短期借款 285,021,106.00 324,989,938.48
向中央银行借款
拆入资金
59 / 161
天房发展 2021 年年度报告
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,454,802,221.79 1,372,928,459.61
预收款项 26,217,995.15 21,518,471.34
合同负债 3,465,658,316.90 4,121,896,817.17
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 3,573,503.69 6,404,396.74
应交税费 201,935,498.24 316,068,538.03
其他应付款 3,317,145,965.35 3,163,486,068.75
其中：应付利息 137,518,194.56 54,051,433.88
应付股利 28,819,226.28 29,361,999.21
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,851,854,482.33 5,183,589,413.07
其他流动负债 218,213,314.03 182,948,760.03
流动负债合计 13,824,422,403.48 14,693,830,863.22
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,982,049,220.00 5,334,990,000.00
应付债券 295,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 38,325,013.34 6,355,627.38
长期应付职工薪酬
预计负债 9,155,747.96 7,755,241.43
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债 8,020,246.16 8,020,246.16
非流动负债合计 4,039,365,962.13 5,653,936,849.64
负债合计 17,863,788,365.61 20,347,767,712.86
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,400,709,733.27 2,205,241,832.32
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 304,265,165.37 304,265,165.37
一般风险准备
未分配利润 -3,319,979,130.14 -1,476,130,348.53
归属于母公司所有者权益（或股东权
490,195,768.50 2,138,576,649.16
益）合计
少数股东权益 562,976,676.76 457,316,416.15
所有者权益（或股东权益）合计 1,053,172,445.26 2,595,893,065.31
负债和所有者权益（或股东权
18,916,960,810.87 22,943,660,778.17
益）总计
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
60 / 161
天房发展 2021 年年度报告
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:天津市房地产发展（集团）股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 25,767,446.87 171,757,193.59
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 1,700,000.00 1,700,000.00
其他应收款 10,395,927,010.51 11,004,797,407.36
其中：应收利息
应收股利 3,636,821.30 5,705,728.65
存货 401,882,990.84 357,105,642.59
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 32,976,919.72 56,644,808.94
流动资产合计 10,858,254,367.94 11,592,005,052.48
非流动资产：
债权投资 285,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 7,178,071,925.13 7,228,639,755.02
其他权益工具投资 7,467,115.00 7,467,115.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 479,732,831.09 553,599,950.58
固定资产 35,038,471.54 39,012,684.47
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,349,842.02 5,493,461.94
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,960,804.78 2,360,804.78
递延所得税资产 1,323,302.72 1,443,602.96
其他非流动资产 78,045,000.00 139,095,000.00
非流动资产合计 7,786,989,292.28 8,262,112,374.75
资产总计 18,645,243,660.22 19,854,117,427.23
流动负债：
短期借款 49,471,106.00 23,303,895.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 65,676,161.67 72,641,816.82
预收款项 21,158,946.00 21,158,946.00
合同负债 2,054,947.86 300,409.00
应付职工薪酬 299,148.56 2,217,040.17
应交税费 175,981,891.90 159,861,633.45
其他应付款 8,893,621,190.85 8,701,845,424.67
其中：应付利息
61 / 161
天房发展 2021 年年度报告
应付股利 27,420,813.53 27,460,089.66
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,941,354,482.33 3,292,389,413.07
其他流动负债 619,764.86 619,764.86
流动负债合计 13,150,237,640.03 12,274,338,343.04
非流动负债：
长期借款 1,801,049,220.00 3,643,990,000.00
应付债券 295,000,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 38,325,013.34 6,355,627.38
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债
非流动负债合计 1,841,189,968.01 3,947,161,362.05
负债合计 14,991,427,608.04 16,221,499,705.09
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,401,138,687.39 2,205,127,733.83
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 300,658,063.84 300,658,063.84
未分配利润 -153,180,699.05 21,631,924.47
所有者权益（或股东权益）合计 3,653,816,052.18 3,632,617,722.14
负债和所有者权益（或股东权
18,645,243,660.22 19,854,117,427.23
益）总计
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 4,665,236,631.60 2,752,869,629.47
其中：营业收入 4,665,236,631.60 2,752,869,629.47
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,337,491,165.83 2,680,226,617.84
其中：营业成本 3,768,000,849.23 2,316,782,319.84
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
62 / 161
天房发展 2021 年年度报告
税金及附加 14,412,140.73 41,666,529.20
销售费用 234,145,445.44 108,990,457.52
管理费用 142,589,145.41 128,547,760.09
研发费用
财务费用 178,343,585.02 84,239,551.19
其中：利息费用 184,399,927.55 87,273,142.57
利息收入 6,374,352.23 3,446,445.59
加：其他收益 534,215.44 1,197,588.26
投资收益（损失以“－”号填列） -36,355,350.65 -3,185,548.80
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -36,355,350.65 -22,093,619.61
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -70,167.98 -74,805.91
资产减值损失（损失以“-”号填列） -1,805,240,402.14 -2,750,411,824.27
资产处置收益（损失以“－”号填列） -1,970.60 -2,275.56
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -1,513,388,210.16 -2,679,833,854.65
加：营业外收入 1,275,812.32 9,557,881.31
减：营业外支出 38,431,759.78 20,135,513.43
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -1,550,544,157.62 -2,690,411,486.77
减：所得税费用 201,052,875.76 113,097,950.57
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,751,597,033.38 -2,803,509,437.34
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -1,751,597,033.38 -2,803,509,437.34
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号填
-1,843,600,174.89 -2,517,229,044.70
列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 92,003,141.51 -286,280,392.64
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -1,751,597,033.38 -2,803,509,437.34
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 -1,843,600,174.89 -2,517,229,044.70
（二）归属于少数股东的综合收益总额 92,003,141.51 -286,280,392.64
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -1.67 -2.28
（二）稀释每股收益(元/股) -1.67 -2.28
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并方实
现的净利润为： 0.00 元。
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
63 / 161
天房发展 2021 年年度报告
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 109,999,937.88 39,855,347.79
减：营业成本 76,096,633.03 48,171,785.75
税金及附加 24,882,323.42 9,005,529.74
销售费用 694,657.00 931,359.85
管理费用 44,827,006.03 30,941,730.97
研发费用
财务费用 104,544,626.61 -285,789.68
其中：利息费用 104,771,938.66
利息收入 331,469.14 345,936.84
加：其他收益 164,184.68 285,892.00
投资收益（损失以“－”号填列） -32,160,112.40 -16,089,038.76
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -36,355,350.65 -22,093,619.61
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -2,926.19 12,413.90
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） -1,970.60 -967.00
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -173,046,132.72 -64,700,968.70
加：营业外收入 909,092.52 7,810,238.03
减：营业外支出 2,555,283.08
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -174,692,323.28 -56,890,730.67
减：所得税费用 120,300.24 120,300.24
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -174,812,623.52 -57,011,030.91
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -174,812,623.52 -57,011,030.91
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -174,812,623.52 -57,011,030.91
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
64 / 161
天房发展 2021 年年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,634,714,748.96 5,580,868,302.46
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 302,807,974.63 45,967,888.87
收到其他与经营活动有关的现金 397,999,253.01 1,282,984,150.41
经营活动现金流入小计 4,335,521,976.60 6,909,820,341.74
购买商品、接受劳务支付的现金 1,067,866,647.41 1,224,838,442.06
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 141,808,754.47 148,770,535.10
支付的各项税费 435,177,798.35 660,270,041.13
支付其他与经营活动有关的现金 454,151,947.40 1,502,254,621.10
经营活动现金流出小计 2,099,005,147.63 3,536,133,639.39
经营活动产生的现金流量净额 2,236,516,828.97 3,373,686,702.35
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 298,852.20
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
190.00 3,530.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 48,599,067.70
收到其他与投资活动有关的现金 2,033,589.04
投资活动现金流入小计 190.00 50,935,038.94
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
217,922.24 412,760.24
的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 217,922.24 412,760.24
投资活动产生的现金流量净额 -217,732.24 50,522,278.70
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,034,950,000.00 2,936,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,455,430.00
筹资活动现金流入小计 1,034,950,000.00 2,944,455,430.00
偿还债务支付的现金 2,635,862,043.48 5,135,193,956.52
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 815,096,882.48 1,051,661,588.25
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 1,901,909.55 3,293,465.86
65 / 161
天房发展 2021 年年度报告
支付其他与筹资活动有关的现金 2,183,743.89 6,013,463.20
筹资活动现金流出小计 3,453,142,669.85 6,192,869,007.97
筹资活动产生的现金流量净额 -2,418,192,669.85 -3,248,413,577.97
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -181,893,573.12 175,795,403.08
加：期初现金及现金等价物余额 755,250,917.01 579,455,513.93
六、期末现金及现金等价物余额 573,357,343.89 755,250,917.01
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 92,015,662.68 62,086,172.16
收到的税费返还 1,386,179.54
收到其他与经营活动有关的现金 2,997,670,808.15 3,001,593,682.52
经营活动现金流入小计 3,091,072,650.37 3,063,679,854.68
购买商品、接受劳务支付的现金 24,815,515.12 12,528,356.05
支付给职工及为职工支付的现金 64,503,664.65 80,800,462.67
支付的各项税费 15,895,574.69 14,699,833.78
支付其他与经营活动有关的现金 1,517,618,834.11 1,440,399,520.68
经营活动现金流出小计 1,622,833,588.57 1,548,428,173.18
经营活动产生的现金流量净额 1,468,239,061.80 1,515,251,681.50
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 4,900,000.00 7,482,455.82
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
190.00 80.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,033,589.04
投资活动现金流入小计 4,900,190.00 9,516,124.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
9,526.00 15,600.00
的现金
投资支付的现金 300,000.00 600,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 309,526.00 615,600.00
投资活动产生的现金流量净额 4,590,664.00 8,900,524.86
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 200,000,000.00 375,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 8,455,430.00
筹资活动现金流入小计 200,000,000.00 383,455,430.00
偿还债务支付的现金 1,244,076,000.00 1,091,568,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 578,990,420.02 655,045,632.41
支付其他与筹资活动有关的现金 2,183,743.89 5,243,239.20
筹资活动现金流出小计 1,825,250,163.91 1,751,856,871.61
筹资活动产生的现金流量净额 -1,625,250,163.91 -1,368,401,441.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -152,420,438.11 155,750,764.75
加：期初现金及现金等价物余额 171,757,193.59 16,006,428.84
六、期末现金及现金等价物余额 19,336,755.48 171,757,193.59
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
66 / 161
天房发展 2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 具 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风 其
实收资本(或股本) 优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 储 险 他
先 续 股
他 备 准
股 债
备
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
三、本期增减变动金
-1,648,380,880.66
额（减少以“－”号 195,467,900.95 -1,843,848,781.61 105,660,260.61 -1,542,720,620.05
填列）
（一）综合收益总额 -1,843,600,174.89 -1,843,600,174.89 92,003,141.51 -1,751,597,033.38
（二）所有者投入和
195,467,900.95 195,467,900.95 15,055,531.85 210,523,432.80
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 195,467,900.95 195,467,900.95 15,055,531.85 210,523,432.80
（三）利润分配 -248,606.72 -248,606.72 -1,398,412.75 -1,647,019.47
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-1,398,412.75 -1,398,412.75
东）的分配
4．其他 -248,606.72 -248,606.72 -248,606.72
（四）所有者权益内
67 / 161
天房发展 2021 年年度报告
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,319,979,130.14 490,195,768.50 562,976,676.76 1,053,172,445.26
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 具 其他综合收 专项 其
优 永 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 益 储备 他
先 续 股 准备
他
股 债
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 1,041,436,813.42 4,656,143,811.11 787,399,273.01 5,443,543,084.12
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 1,041,436,813.42 4,656,143,811.11 787,399,273.01 5,443,543,084.12
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -2,517,567,161.95 -2,517,567,161.95 -330,082,856.86 -2,847,650,018.81
填列）
（一）综合收益总额 -2,517,229,044.70 -2,517,229,044.70 -286,280,392.64 -2,803,509,437.34
（二）所有者投入和
-41,900,554.67 -41,900,554.67
减少资本
1．所有者投入的普
68 / 161
天房发展 2021 年年度报告
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 -41,900,554.67 -41,900,554.67
（三）利润分配 -338,117.25 -338,117.25 -1,901,909.55 -2,240,026.80
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-1,901,909.55 -1,901,909.55
东）的分配
4．其他 -338,117.25 -338,117.25 -338,117.25
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
69 / 161
天房发展 2021 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
项目 其他权益工具 减：库 专项
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
三、本期增减变动金额（减少以“－”
196,010,953.56 -174,812,623.52 21,198,330.04
号填列）
（一）综合收益总额 -174,812,623.52 -174,812,623.52
（二）所有者投入和减少资本 196,010,953.56 196,010,953.56
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 196,010,953.56 196,010,953.56
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84 -153,180,699.05 3,653,816,052.18
70 / 161
天房发展 2021 年年度报告
2020 年度
项目 其他权益工具 减：库 专项
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
优先股 永续债 其他 存股 储备
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 78,642,955.38 3,689,628,753.05
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 78,642,955.38 3,689,628,753.05
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-57,011,030.91 -57,011,030.91
号填列）
（一）综合收益总额 -57,011,030.91 -57,011,030.91
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：纪建刚 会计机构负责人：张萍
71 / 161
天房发展 2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司），创建于 1981 年，前身
为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司，1988 年 1 月在建设开发公司
的基础上，组建了天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产综合开发企业。1992
年 5 月 30 日经天津市经济体制改革委员会以津体改委字（1992）33 号文批准，实行股份制试点，
更名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司，并经中国人民银行天津市分行津银金（1992）
479 号文件批复，通过定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股票，正式改组为股份有限公
司，成为天津市第一批股份制试点企业之一，1999 年经天津市人民政府以津股批(1999)8 号文件
批复，公司注册资本由 627,414,835.00 元按 50%比例进行缩减,缩减后的股本为 313,707,417.00
元。根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]50 号《关于核准天津市房地产发展（集团）
股份有限公司公开发行股票的通知》，公司利用上海证券交易所交易系统，于 2001 年 8 月 6 日采
用 上 网 定 价 发 行 方 式 向 社 会 公 开 发 行 人 民 币 普 通 股 股 票 11000 万 股 ， 公 司 股 本 金 为
423,707,417.00 元;2007 年 6 月 8 日公司按照 2006 年度股东大会决议,以 2006 年年末股本总额为
基数,用资本公积向全体股东每 10 股转增 10 股股份,本次以资本公积转增股本后,股本总股达到
847,414,834.00 元。经 2007 年 3 月 24 日召开的第五届董事会十二次会议和 2007 年 4 月 16 日召
开的 2006 年度股东大会审议通过，公司决定 2007 年非公开发行股票，并经中国证监会“证监发
行字[2007]314 号”文件核准。公司向本次非公开发行确认的特定投资者发行股份 258,285,166
股。本次发行后，公司股本变更为人民币 1,105,700,000 元。
公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团，其经营范围为房地产开发
及商品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、物资供
销及仓储业、货物运输、工程项目管理及咨询服务等。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共 21 户，其中二级子公司 18 户、三级子公司 3 户，详见
本附注“在其他主体中的权益”。本期纳入合并财务报表范围的主体与本期初无变化。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布
的《企业会计准则—基本准则》、41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解
释及其他相关规定（以下简称“企业会计准则”）以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券
的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的披露规定编制财务
报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
因国家对房地产持续调控，金融机构对房地产行业融资收紧和新冠疫情等因素的影响，公司
经营资金暂时出现紧张的情形，针对上述不利情况，公司采取加速资金周转，加快资产变现，争
取资金支持，缩减费用开支等措施，并深入挖掘历史项目潜力，同时利用公司为国有控股公司的
优势，在相关部门的大力支持下，走出困境并实现盈利，根据公司经营计划，公司未来 12 个月可
72 / 161
天房发展 2021 年年度报告
正常经营，持续经营不存在不确定性，因此以持续经营为基础编制本公司截至 2021 年 12 月 31 日
止的 2021 年度财务报表。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司无特殊营业周期。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1、同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同
一控制下的企业合并。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面
价值计量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，合并方在合并日按照本公司会计政策
进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、
法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不
足冲减的，冲减留存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，本公司将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，按照下列步骤进行
会计处理：
（1）确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日，根据合并后
应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初
始投资成本。
（2）长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投
资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对
价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本
溢价）不足冲减的，冲减留存收益。
（3）合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产
73 / 161
天房发展 2021 年年度报告
或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转
入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者
权益应按比例结转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合
收益和其他所有者权益应全部结转。
（4）在合并财务报表中的会计处理见本附注（六）。
2、非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当
期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资
产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公允价
值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被
购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价
值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可
靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
对合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认
的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：（1）源于合同
性权利或其他法定权利；（2）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合同、资
产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。
购买方在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产
确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情
况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的
递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，属于“一揽子交易”的，本公司将各项
交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，以购
买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成本法核算
的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因
被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，
在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。其中，处置后的剩余股权根据长期股权投资准则采
用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩余股权改
按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结转。在合
并财务报表中的会计处理见本附注（六）。
购买日之前持有的股权投资，采用金融工具确认和计量准则进行会计处理的，将该股权投资
的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本，原持有股权的公允价
值与账面价值的差额与原计入其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算的当期
投资损益。
3、将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准
本公司将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准如下：
74 / 161
天房发展 2021 年年度报告
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，控制是指投资方拥有被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额。相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。
被投资方的相关活动根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产
的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。
在综合考虑被投资方的设立目的、被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策、本公
司享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动、是否通过参与被投资方的相关活动
而享有可变回报、是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额以及与其他方的关系等基础
上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致控制所涉及的相关要素发生变
化的，将进行重新评估。
在判断是否拥有对被投资方的权力时，仅考虑与被投资方相关的实质性权利，包括自身所享
有的实质性权利以及其他方所享有的实质性权利。
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料将整个企业集团视为一个会计
主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，已按照统一的会计政策及会计期间，反
映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。合并程序具体包括：合并母公司与子公司的资
产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目；抵销母公司对子公司的长期股权投资与母
公司在子公司所有者权益中所享有的份额；抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易的影响，内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失；站在企业集团角度对
特殊交易事项予以调整。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者
权益项目下以“少数股东权益”项目列示。
子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损
益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项
目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额
的，其余额仍冲减少数股东权益。
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。
子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对该子公司的分配比例在“归
属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实
现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少
数股东损益”之间分配抵销。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并报表时，调整合
并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入
合并利润表，现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后
的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
本公司在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资
产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、
费用、利润、现金流量纳入合并利润表和合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的
期初数，该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，现金流量纳入合
并现金流量表。
75 / 161
天房发展 2021 年年度报告
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得
的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，合并
方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之
日熟晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较报
表期间的期初留存收益或当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中，
对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价
值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下
的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。由于被投资方重新
计量设定收益计划净负债或资产变动而产生的其他综合收益除外。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的
份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直
至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交
易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资
产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
合并所有者权益变动表根据合并资产负债表和合并利润表编制。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。共同控制，是指按照相关约定
对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能
决策。在判断是否存在共同控制时，应该首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，
其次判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务确定合营安排的分类。合营安排分为共同
经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
76 / 161
天房发展 2021 年年度报告
1、外币业务折算
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符
合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均
计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改
变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或其他综合收益。
2、外币报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益项目下单
独列示“外币报表折算差额”项目。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例
计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
1、金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，
本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（1）以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金
融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊
余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价值计
量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入
计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综
合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益
转入留存收益，不计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初
始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变
77 / 161
天房发展 2021 年年度报告
动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动计入当期损益。
2、金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，
其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债
的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会
计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险
变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信
用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按
上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，
本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2）其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担
保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确
认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产
的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继
续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与
原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认
部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原
计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不
终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继
续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
78 / 161
天房发展 2021 年年度报告
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该
金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有
足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的
交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入
值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6、金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、其他债权投资
等。
（1）减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方
法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生
信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产
等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认
后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风
险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准
备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确
定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公
司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，
来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的应收票据、应收账款和其他应收款单独评价信用风险，如：应
收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能
无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组
别，在组合的基础上评估信用风险。
（4）金融资产减值的会计处理方法
期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备
的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减
值利得。
79 / 161
天房发展 2021 年年度报告
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于不含重大融资成分的应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计
量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司不选择简化处理方法，依据其信用风险自初始确
认后是否已经显著增加，而采用未来 12 个月内或者整个存续期内预期信用损失的金额计量损失
准备。
除了单项评估信用风险的应收账款和合同资产外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组
合：
项目 确定组合的依据
除已单独计量损失准备的应收账款外，本公司根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具
组合 1
有类似信用风险特征的应收账款组合的预期信用损失为基础，考虑前瞻性信息，确定损失准备
组合 2 合并报表范围内主体之间的应收账款
按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风险特征（债务人根据
合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计
存续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
不同组合计量损失准备的计提方法：
项目 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 其他方法
①采用组合 1 计提预期信用损失准备的计提方法
预期信用损失率
账龄 应收账款预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 15.00
3 年以上 30.00
②采用组合 2 计提预期信用损失准备的计提方法
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同条款收回款项外，不对合并报表范围内主体之间的应
收账款计提预期信用损失准备。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月
内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，
基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
80 / 161
天房发展 2021 年年度报告
项目 确定组合的依据
除已单独计量损失准备的其他应收款外，本公司根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的
组合 1
具有类似信用风险特征的其他应收款组合的预期信用损失为基础，考虑前瞻性信息，确定损失准备
组合 2 合并报表范围内主体之间的其他应收款、贷款押金保证金等款项
按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风险特征（债务人根据
合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计
存续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
不同组合计量损失准备的计提方法：
项目 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 其他方法
①采用组合 1 计提预期信用损失准备的计提方法
预期信用损失率
账龄 其他应收款预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 15.00
3 年以上 30.00
②采用组合 2 计提预期信用损失准备的计提方法
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同及政策条款收回款项外，不对合并报表范围内主
体之间的其他应收款、贷款押金保证金等款项计提预期信用损失准备。
15. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类
存货分类为原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等，主要包括土地开发、房屋开发、
公共配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、公
共配套设施和代建工程等分类，并按成本项目进行明细核算。
①对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比
例的分配标准分配，计入有关开发产品成本。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》的规定处理。
②投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定
价值不公允的除外。投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
企业合并、非货币性资产交换和债务重组取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计准则
第 20 号——企业合并》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》和《企业会计准则第 12
号——债务重组》确定。
2、存货发出时的计价方法
①原材料发出时采用加权平均法；
②开发产品发出时采用个别认定法确定其实际成本。
3、低值易耗品采用一次摊销法核算。
4、开发用地的核算方法
对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地开发明细科目，核算土地开发过程中所
发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交纳土地使用权出让金、
81 / 161
天房发展 2021 年年度报告
过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位成本，根据用途及
使用面积，分别计算转入开发产品―各明细项目。
对连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房
成本。
5、公共配套设施费用的核算方法
因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其性质和用途不同分为两类：一类是
开发小区内的公共配套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、消防、
水塔等非营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿交付管理部门使用的市政
公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本核算。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设同
步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施一般
采取预提的方法，首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以后
各期支付。
6、存货计提跌价准备的确认标准、计提方法
⑴资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，
应当计提存货跌价准备，计入当期损益。
⑵原材料和低值易耗品按照存货类别计提存货跌价准备，对开发产品按存货单项计提存货跌
价准备。
⑶资产负债表日，公司应当确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当
期损益。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
债权投资及减值准备计提见附注三（十）金融工具及（十一）金融资产减值。
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
82 / 161
天房发展 2021 年年度报告
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、长期股权投资的分类及其判断依据
（1）长期股权投资的分类
长期股权投资分为三类，即是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以
及对其合营企业的权益性投资。
（2）长期股权投资类别的判断依据
① 确定对被投资单位控制的依据详见本附注（六）；
② 确定对被投资单位具有重大影响的依据：
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
公司通常通过以下一种或几种情形判断是否对被投资单位具有重大影响：
A、在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。在这种情况下，由于在被投资单位
的董事会或类似权力机构中派有代表，并相应享有实质性的参与决策权，投资方可以通过该代表
参与被投资单位财务和经营政策的制定，达到对被投资单位施加重大影响。
B、参与被投资单位财务和经营政策制定过程。这种情况下，在制定政策过程中可以为其自
身利益提出建议和意见，从而可以对被投资单位施加重大影响。
C、与被投资单位之间发生重要交易。有关的交易因对被投资单位的日常经营具有重要性，
进而一定程度上可以影响到被投资单位的生产经营决策。
D、向被投资单位派出管理人员。在这种情况下，管理人员有权力主导被投资单位的相关活
动，从而能够对被投资单位施加重大影响。
E、向被投资单位提供关键技术资料。因被投资单位的生产经营需要依赖投资方的技术或技
术资料，表明投资方对被投资单位具有重大影响。
公司在判断是否对被投资方具有重大影响时，不限于是否存在上述一种或多种情形，还需要
综合考虑所有事实和情况来做出综合的判断。
投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。
③ 确定被投资单位是否为合营企业的依据：
本公司的合营企业是指本公司仅对合营安排的净资产享有权利。
合营安排的定义、分类以及共同控制的判断标准详见本附注（七）。
2、长期股权投资初始成本的确定
（3）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价
之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减
的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，按照发行股份的面值总额作为股
本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公（资本溢价或股
本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成
本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及
发行的权益性证券的公允价值。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，
以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的
初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购
买日的公允价值计入企业合并成本。
合并方或购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用于发生时计入当期损益。
（4）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
83 / 161
天房发展 2021 年年度报告
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、长期股权投资的后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
对合营企业和联营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整
长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
本公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的
公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期
间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确
认收益分享额。
本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的
未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。
本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认交易损失。
本公司因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金
融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认
的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基
础进行会计处理。
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进
行会计处理。
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，
按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
84 / 161
天房发展 2021 年年度报告
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑
物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权采用与本公司与无形资产相同的摊
销政策。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产分类为：房屋及建筑物、办公设备、运输设备、其他设备。固定资产在
同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固
定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 15-30 3.00 6.47-3.23
办公设备 年限平均法 5-10 3.00 19.4-9.7
运输设备 年限平均法 6 3.00 19.30
生产设备 年限平均法 8 3.00 12.13
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程以立项项目分类核算。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，
并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来
的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
85 / 161
天房发展 2021 年年度报告
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用及其辅助费，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得
的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
（3）公司发生的初始直接费用；
（4）公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
86 / 161
天房发展 2021 年年度报告
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折
旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用
寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准
备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1) 取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在
开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形
资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1) 划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2) 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
87 / 161
天房发展 2021 年年度报告
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计
入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
在每个资产负债表日判断长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在
建工程、采用成本模式计量的生物性资产、油气资产使用寿命确定的无形资产等是否存在减值迹
象，对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认相应的减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。企业以单项资产为基础估计其可收回金额，在难以对单项资产可回收金
额进行估计的情况下，以资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间做相应调整，使资产在剩余
寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值。
对于使用寿命不确定的无形资产、尚未达到使用状态的无形资以及合并所形成的商誉每年年
度终了进行减值测试。
关于商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账
面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关
资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组
或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，包括经营租入固定
资产改良支出，作为长期待摊费用按预计受益年限分期摊销。如果长期待摊费用项目不能使以后
会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指本公司及其子公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合
同下的合同资产和合同负债以净额列示。
88 / 161
天房发展 2021 年年度报告
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
在职工为公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期
结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相
匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率，将全部应缴存金额以折现后的金额计
量应付职工薪酬。
公司根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率对所有设定受益计划义务予以折现，包括预期在职工提供服务的年度报告
期间结束后的十二个月内支付的义务。
设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，企业以设定
受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。其中，资产上限，是指企业
可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值。
报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本中的服务成本和设定受益计划净负债或净资
产的利息净额部分计入当期损益或资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动。计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，可以在权益范围内转移。
在设定受益计划下，在修改设定受益计划与确认相关重组费用或辞退福利孰早日将过去服务
成本确认为当期费用。
企业在设定受益计划结算时，确认结算利得或损失。该利得或损失是在结算日确定的设定受益计
划义务现值与结算价格的差。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
（1）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
（2）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规定；
辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有关规
定。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，根据上述 2、处理。不符合设定提存计划的，
适用关于设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，
将其他长期职工福利中的服务成本、净负债或净资产的利息净额、重新计量其他长期职工福利净
负债或净资产所产生的变动的总净额计入当期损益或相关资产成本。
89 / 161
天房发展 2021 年年度报告
34. 租赁负债
√适用 □不适用
公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租 赁
付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用公司增
量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
（1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
（3）在公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
（4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租 赁
选择权需支付的款项；
（5）根据公司提供的担保余值预计应支付的款项。
公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相 关
资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35. 预计负债
√适用 □不适用
涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或提
供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
36. 股份支付
√适用 □不适用
1、股份支付的种类及会计处理
股份支付是公司为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负
债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付
股票期权计划为用以换取职工提供服务的权益结算的股份支付，以授予职工的权益工具在授
予日的公允价值计量。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内以对可
行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入
相关成本或费用，相应增加资本公积。
（2）以现金结算的股份支付
股票增值权计划为以现金结算的股份支付，按照公司承担的以本公司股份数量为基础确定的
负债的公允价值计量。该以现金结算的股份支付须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后
才可行权，在等待期的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按照公司承担负债
的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个
资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
2、权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的
条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。
90 / 161
天房发展 2021 年年度报告
对于授予职工的股票期权，通过期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
3、确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估
计，修正预计可行权的权益工具数量。
4、修改和终止股份支付计划的处理
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的公允价值，应按照权益工具公允价值的
增加相应地确认取得服务的增加。
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的数量，应将增加的权益工具的公允价值
相应地确认为取得服务的增加。
如果按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市
场条件），公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果以减少股份支付公允价值总额的方式或其他不利于职工的方式修改条款和条件，仍应继
续对取得的服务进行会计处理，如同该变更从未发生，除非取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内如果取消了授予的权益工具，对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，剩余等
待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行
权条件但在等待期内未满足的，将其作为授予权益工具的取消处理。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
公司发行的优先股或永续债根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将其分类为金融负债或权益工具。
优先股或永续债属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融
资产生的利得或损失等，计入当期损益。
优先股或永续债属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，作为权益的变
动处理。对权益工具持有方的分配应作利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。交易费用，是指可直接归属于购买、发行或处
置优先股或永续债的增量费用。增量费用，是指企业不购买、发行或处置金融工具就不会发生的
费用。
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用（例如登记费，承销费，法律、会计、评估及其
他专业服务费用，印刷成本和印花税等），可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。终止的
未完成权益性交易所发生的交易费用计入当期损益。
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
收入确认原则
与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：
①合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
②合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
③合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
91 / 161
天房发展 2021 年年度报告
④合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
⑤因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照各
单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑
了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然后确定
各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约义务时分
别确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义
务：
①客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；
②客户能够控制企业履约过程中在建的商品；
③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。当履约进度不能合
理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约
进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断
客户是否已取得商品或服务控制权时，会考虑下列迹象：
①就该商品或服务享有现时收款权利；
②已将该商品的实物转移给客户
③已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户
④客户已接受该商品或服务等
2、与公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述
营业收入包括房地产销售收入、物业出租收入、提供劳务收入。
(1)房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控
制权时点，确认销售收入的实现。
(2)物业出租收入
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按年限平均法确认物业出租收入的实现。
(3)提供劳务收入的确认
公司对外提供物业管理等劳务，根据已完成的劳务在一段时间内按照履约进度确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
92 / 161
天房发展 2021 年年度报告
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成
本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来
用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有
关的资产”) 采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当
期损益。当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出
部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：本公司因转让与该资产相关的商品或服
务预期能够取得的剩余对价；为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
1、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助属于与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。
2、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
分别下列情况处理：
（1）用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期
间，计入当期损益。
（2）用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预
计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金额予以确认和计量。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
93 / 161
天房发展 2021 年年度报告
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，
采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商
誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵
扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资
产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，
除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见
的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，才确认递
延所得税资产。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其
他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负
债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
在合同开始日，公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
94 / 161
天房发展 2021 年年度报告
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1、租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。
当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照
租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
2、租赁合同的合并
公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符合
下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无
法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3、公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，公司对租赁确认使用权
资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指单项
租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
公司短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁期内
各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
公司对除上述以外的短期租赁和低价值资产租赁确认使用权资产和租赁负债。
（2）使用权资产和租赁负债的会计政策详见附注三（二十）、（二十六）
4、公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资 产
所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁 是
指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公 允
价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
95 / 161
天房发展 2021 年年度报告
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止 租
赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提 供
的担保余值。
公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入 租
赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确 认
为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认 相
同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租 赁
付款额，在实际发生时计入当期损益。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因 审批程序
金额)
财政部发布了《关于修订印发<企业 十届十次董事会会议于 2021 年 4 月 公司在执行新租赁准则时选择简化
会计准则第 21 号—租赁》（财会 30 日决议通过 处理，无需调整 2021 年年初留存收
〔2018〕35 号）（以下简称“新租 益，无需调整可比期间信息。
赁准则”），要求在境内外同时上市
的企业以及在境外上市并采用国际
财务报告准则或企业会计准则编制
财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1
日起施行；其他执行企业会计准则
的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。
96 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
□适用√不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税营业额 13%、9%、6%、5%
消费税
营业税
城市维护建设税 实缴流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税额 2%
防洪费 实缴流转税额 1%
土地增值税 按应税收入的 2%、3%、5%计算预缴， 超率累进税率
达到清算条件后据实清算
环境保护税 应税污染物当量数 单位税额 10 元
资源税 应税取水量 单位税额 5.8 元、0.6 元
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 17,334.48 4,076.63
银行存款 573,277,488.28 755,184,319.25
其他货币资金 68,675,579.02 78,963,970.34
合计 641,970,401.78 834,152,366.22
其中：存放在境外的款项总额
其他说明
97 / 161
天房发展 2021 年年度报告
1、本公司货币资金期末余额较期初余额减少 23.04%，主要系本期销售商品、提供劳务收到
的现金流量减少所致。
2、本公司银行存款期末余额中含商品房预售监管资金 268,438,732.91 元，大寺公租房项目
专项拨款 13,224,643.34 元。
3、本公司其他货币资金期末余额中含工程资本金监管资金受限金额 58,211,596.59 元，司法
诉讼冻结受限金额 10,401,461.30 元。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
98 / 161
天房发展 2021 年年度报告
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 100,228.96
1至2年
2至3年
3 年以上 470,475.91
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 570,704.87
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 账面
比例 比例 计提比
金额 金额 比例 价值 金额 金额 价值
(%) (%) 例(%)
(%)
按单项
计提坏 459,172.00 80.46 459,172.00 100 459,172.00 82.36 459,172.00 100.00
账准备
其中：
按组合
计提坏 111,532.87 19.54 8,402.62 7.53 103,130.25 98,341.57 17.64 7,396.60 7.52 90,944.97
账准备
其中：
组合 1 111,532.87 19.54 8,402.62 7.53 103,130.25 98,341.57 17.64 7,396.60 7.52 90,944.97
合计 570,704.87 100.00 467,574.62 103,130.25 557,513.57 100.00 466,568.60 90,944.97
按单项计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘晓波（欣） 459,172.00 459,172.00 100.00 款项时间长，预计难
以收回
合计 459,172.00 459,172.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：组合 1
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
99 / 161
天房发展 2021 年年度报告
1 年以内（含 1 年） 100,228.96 5,011.45 5.00
3 年以上 11,303.91 3,391.17 30.00
合计 111,532.87 8,402.62
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 466,568.60 1,006.02 467,574.62
合计 466,568.60 1,006.02 467,574.62
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额合
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
计数的比例(%)
刘晓波（欣） 459,172.00 80.46 459,172.00
天津市特变电工变压器有限公司 79,764.00 13.98 3,988.20
天津恒利达铝塑门窗制造有限公司 11,299.24 1.98 3,389.77
中铁十八局集团建筑安装工程有限公司 7,271.00 1.27 363.55
泊姆克（天津）液压有限公司 7,241.00 1.27 362.05
合计 564,747.24 98.96 467,275.57
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
100 / 161
天房发展 2021 年年度报告
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 11,713,626.06 21.38 1,317,256.87 1.30
1至2年 152,834.57 0.28 92,954,537.67 91.64
2至3年 39,636,043.56 72.35 3,883,585.43 3.83
3 年以上 3,280,000.00 5.99 3,280,000.00 3.23
合计 54,782,504.19 100.00 101,435,379.97 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
不适用
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数的比例
单位名称 期末余额
(%)
中天建设集团有限公司 16,463,961.60 30.05
龙元建设集团股份有限公司 11,835,517.96 21.60
浙江中诚建工集团有限公司 7,250,000.00 13.23
天津津强岩土工程有限公司 5,736,564.00 10.47
天津市兴业龙祥建设工程有限公司 5,093,469.89 9.30
合计 46,379,513.45 84.65
其他说明
本公司预付账款期末余额较期初余额减少 45.99%，主要原因系本公司之子公司天津海景实业有限
公司本期预付工程款减少所致。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 26,327,675.36 31,143,211.03
合计 26,327,675.36 31,143,211.03
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
101 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 17,148,741.97
1至2年 1,403,863.60
2至3年 6,296,425.61
3 年以上 39,914,228.91
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 64,763,260.09
(8).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 40,880,255.42 40,153,465.95
押金及保证金 19,405,218.60 25,411,824.30
代垫款项 4,123,480.48 3,567,025.65
零星借支 34,701.51 57,713.82
散装水泥基金 319,604.08 319,604.08
合计 64,763,260.09 69,509,633.80
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
102 / 161
天房发展 2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来12个月预 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
期信用损失 失(未发生信用减值) 失(已发生信用减值)
2021年1月1日余额 1,267,518.92 37,098,903.85 38,366,422.77
2021年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 75,161.96 75,161.96
本期转回 6,000.00 6,000.00
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 1,342,680.88 37,092,903.85 38,435,584.73
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 38,366,422.77 75,161.96 6,000.00 38,435,584.73
合计 38,366,422.77 75,161.96 6,000.00 38,435,584.73
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
天津信托责任有限公司 押金及保证金 17,816,160.00 1 年以内，1-2 27.51
年，2-3 年
华钜房地产有限责任公司 往来款 12,907,938.41 3 年以上 19.93 12,907,938.41
北京中益国际经济集团有 往来款 10,120,000.00 3 年以上 15.63 10,120,000.00
限责任公司
天津华升房地产发展有限 往来款 9,551,889.42 3 年以上 14.75 9,551,889.42
公司
天津市华昌新联经贸公司 往来款 4,513,076.02 3 年以上 6.97 4,513,076.02
合计 / 54,909,063.85 / 84.79 37,092,903.85
103 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生
物资产
合同履约
成本
开发成本 19,791,382,853.74 5,513,390,327.07 14,277,992,526.67 20,802,301,275.34 4,119,848,021.77 16,682,453,253.57
开发产品 1,228,809,710.94 54,921,134.46 1,173,888,576.48 1,675,477,459.23 1,593,005.17 1,673,884,454.06
物料用品 13,478,398.94 13,478,398.94 19,318,300.99 19,318,300.99
合计 21,033,670,963.62 5,568,311,461.53 15,465,359,502.09 22,497,097,035.56 4,121,441,026.94 18,375,656,008.62
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 4,119,848,021.77 1,595,563,636.77 202,021,331.47 5,513,390,327.07
开发产品 1,593,005.17 42,065,400.96 202,021,331.47 190,758,603.14 54,921,134.46
合计 4,121,441,026.94 1,637,629,037.73 202,021,331.47 190,758,603.14 202,021,331.47 5,568,311,461.53
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本公司 2021 年 12 月末存货中包含利息资本化金额为 4,404,974,478.77 元。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
104 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明
√适用 □不适用
本公司根据存货的可变现净值低于账面价值的金额，2021 年本公司对子公司苏州华强房地产
开发有限公司所开发的相城 31 号项目计提存货跌价准备 243,487,614.26 元，相城 32 号项目计提
存货跌价准备 465,180,051.11 元；对子公司天房（苏州）置业有限公司所开发的留园路项目计提
存货跌价准备 5,159,056.47 元，十梓街项目计提存货跌价准备 7,486,523.23 元；对子公司天津
市华博房地产开发有限公司所开发的天泰路项目（二期）计提存货跌价准备 521,915,725.23 元，
盛雅佳苑项目计提存货跌价准备 9,825,895.75 元；对天津市华景房地产开发有限公司所开发的盛
庭 名 景 花 园 计 提 存 货 跌 价 准 备 2,170,823.46 元 ， 盛 庭 名 景 百 年 宅 计 提 存 货 跌 价 准 备
14,602,581.98 元；对子公司天津市华塘房地产开发有限公司所开发的陈塘项目计提存货跌价准
备 10,307,043.30 元；对子公司天津市华亨房地产开发有限公司所开发的双港 118 项目计提存货
跌价准备 88,,823,175.53 元；对控股公司天津燊泰房地产有限公司所开发的津东丽（挂）2017-021
号地块项目计提存货跌价准备 268,670,547.41 元。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交增值税 165,275,707.37 127,691,578.28
预交营业税 11,641,001.78 11,651,971.98
预交城建税 9,310,469.62 12,321,195.44
预交教育费附加 3,989,932.19 5,280,488.67
预交地方教育费附加 2,617,301.71 3,477,672.72
105 / 161
天房发展 2021 年年度报告
预交土地增值税 351,638,317.65 365,831,518.22
预交企业所得税 110,208,748.40 244,472,796.89
预交防洪费及其他 751,350.57 755,408.99
合同取得成本 53,784,165.60 91,512,093.74
应收退货成本
合计 709,216,994.89 862,994,724.93
其他说明
本公司其他流动资产期末余额较期初余额减少 17.82%，主要原因系本期预交企业所得税、预交土
地增值税减少所致。
14、 债权投资
(1).债权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
中信信托理财产品 285,000,000.00 285,000,000.00
合计 285,000,000.00 285,000,000.00
(2).期末重要的债权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
面值 票面利率 实际利率 到期日 面值 票面利率 实际利率 到期日
中信信 28,500.00 8.90 2021.07.01
托理财
产品
合计 / / / 28,500.00 8.90 2021.07.01
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
106 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告发 减值准
期初 其他综 期末
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的 其他权 放现金 计提减 其 备期末
余额 合收益 余额
投资 投资 投资损益 益变动 股利或 值准备 他 余额
调整
利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市华富
宫大饭店有
限公司
天津市天房
物业管理有 27,068,972.13 2,336,948.55 29,405,920.68
限公司
天津大树房
地产经营销
售有限公司
天津市天房
房地产销售 17,944,420.33 233,892.16 18,178,312.49
有限公司
天津联津房
地产开发有 245,751,105.65 -898,217.98 244,852,887.67
限公司
天津市联展
房地产开发 138,759,446.95 -38,027,973.38 100,731,473.57
有限公司
小计 429,523,945.06 -36,355,350.65 393,168,594.41
合计 429,523,945.06 -36,355,350.65 393,168,594.41
其他说明
107 / 161
天房发展 2021 年年度报告
1、本公司确认联营企业之天津市华富宫大饭店有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面价
值及其他实质上构成对天津市华富宫大饭店有限公司净投资的长期权益减记至零为限，截至 2021
年 12 月 31 日 本 公 司 备 查 登 记 对 天 津 市 华 富 宫 大 饭 店 有 限 公 司 未 确 认 应 承 担 投 资 损 失
16,776,791.76 元。
2、本公司确认联营企业之天津大树房地产经营销售有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账
面价值及其他实质上构成对天津大树房地产经营销售有限公司净投资的长期权益减记至零为限，
截至 2021 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津大树房地产经营销售有限公司未确认应承担投资损
失 303,372.68 元。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
珠海中珠集团股份有限公司 6,667,115.00 6,667,115.00
天津银行股份有限公司 800,000.00 800,000.00
天津市华学房地产经营有限公司 50,000.00 50,000.00
天津瑞银小额贷款有限公司 30,000,000.00 30,000,000.00
天津天易智慧物业服务有限公司 4,765,080.00 4,765,080.00
福州市土地房屋开发总公司
合计 42,282,195.00 42,282,195.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他综合收益 指定为以公允价值计量且其 其他综合收
本期确认的
项目 累计利得 累计损失 转入留存收益 变动计入其他综合收益的原 益转入留存
股利收入
的金额 因 收益的原因
珠海中珠集团股份有限公司 非上市公司股权长期持有
福州市土地房屋开发总公司 500,000.00 非上市公司股权长期持有
天津银行股份有限公司 基于战略目的长期持有
天津市华学房地产经营有限 非上市公司股权的长期持有
公司
天津瑞银小额贷款有限公司 非上市公司股权的长期持有
天津天易智慧物业服务有限 非上市公司股权的长期持有
公司
合计 500,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
108 / 161
天房发展 2021 年年度报告
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,255,785,128.96 2,255,785,128.96
2.本期增加金额 29,031,197.71 29,031,197.71
（1）外购
（2）存货\固定资产\在
29,031,197.71 29,031,197.71
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 139,709,587.83 139,709,587.83
（1）处置 139,709,587.83 139,709,587.83
（2）其他转出
4.期末余额 2,145,106,738.84 2,145,106,738.84
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 530,699,036.18 530,699,036.18
2.本期增加金额 72,754,343.18 72,754,343.18
（1）计提或摊销 71,366,479.86 71,366,479.86
（2）其他转入 1,387,863.32 1,387,863.32
3.本期减少金额 38,839,946.52 38,839,946.52
（1）处置 38,839,946.52 38,839,946.52
（2）其他转出
4.期末余额 564,613,432.84 564,613,432.84
三、减值准备
1.期初余额 3,809,990.22 3,809,990.22
2.本期增加金额 167,611,364.41 167,611,364.41
（1）计提 167,611,364.41 167,611,364.41
3、本期减少金额 195,886.16 195,886.16
（1）处置 195,886.16 195,886.16
（2）其他转出
4.期末余额 171,225,468.47 171,225,468.47
四、账面价值
1.期末账面价值 1,409,267,837.53 1,409,267,837.53
2.期初账面价值 1,721,276,102.56 1,721,276,102.56
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
说明：1、期末数中账面价值人民币 712,916,138.46 元的投资性房地产用于抵押。
2、本公司根据投资性房地产的期末可回收金额低于其账面价值的金额，2021 年本公司对子
公司天津市华亨房地产开发有限公司所持有的公建及车库计提投资性房地产减值准备
130,525,958.83 元；对子公司天津市华景房地产开发有限公司所持有的车库计提投资性房地产减值
准备 16,625,145.26 元；对子公司天津市华博房地产开发有限公司所持有的车库计提投资性房地产
减值准备 20,460,260.32 元。
109 / 161
天房发展 2021 年年度报告
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 70,251,162.22 77,436,033.72
固定资产清理
合计 70,251,162.22 77,436,033.72
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 185,234,270.54 3,169,455.91 12,941,206.83 67,280,868.72 268,625,802.00
2.本期增加金额 5,199.00 230,633.36 235,832.36
（1）购置 5,199.00 230,633.36 235,832.36
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 2,711,177.94 3,800.00 1,064,116.50 3,779,094.44
（1）处置或报废 3,800.00 1,064,116.50 1,067,916.50
（2）其他转出 2,711,177.94 2,711,177.94
4.期末余额 182,523,092.60 3,170,854.91 12,941,206.83 66,447,385.58 265,082,539.92
二、累计折旧
1.期初余额 117,937,859.05 2,196,995.92 12,330,982.48 58,416,538.93 190,882,376.38
2.本期增加金额 4,625,652.58 246,479.50 128,238.14 1,026,318.88 6,026,689.10
（1）计提 4,625,652.58 246,479.50 128,238.14 1,026,318.88 6,026,689.10
3.本期减少金额 1,387,863.32 3,158.40 994,057.96 2,385,079.68
（1）处置或报废 3,158.40 994,057.96 997,216.36
2）其他转出 1,387,863.32 1,387,863.32
4.期末余额 121,175,648.31 2,440,317.02 12,459,220.62 58,448,799.85 194,523,985.80
三、减值准备
1.期初余额 307,391.90 307,391.90
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 307,391.90 307,391.90
四、账面价值
1.期末账面价值 61,040,052.39 730,537.89 481,986.21 7,998,585.73 70,251,162.22
2.期初账面价值 66,989,019.59 972,459.99 610,224.35 8,864,329.79 77,436,033.72
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
110 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司账面价值为 432,380.42 元（原值 8,647,608.40 元）的房屋及建
筑物和本公司之子公司天津市华驰租赁有限公司账面价值为 5,432,757.33 元（原值 18,547,003.98 元）
的房屋及建筑物已作为长期借款的抵押物。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
111 / 161
天房发展 2021 年年度报告
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,180,996.00 7,180,996.00
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 7,180,996.00 7,180,996.00
二、累计摊销
1.期初余额 1,687,534.06 1,687,534.06
2.本期增加金额 143,619.92 143,619.92
（1）计提 143,619.92 143,619.92
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,831,153.98 1,831,153.98
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 5,349,842.02 5,349,842.02
2.期初账面价值 5,493,461.94 5,493,461.94
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 企业合并形 期末余额
誉的事项 处置
成的
天津吉利大厦有限公司 10,548,333.22 10,548,333.22
合计 10,548,333.22 10,548,333.22
112 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
根据执行《企业会计准则 38 号——首次执行企业会计准则》和《企业会计准则解释第一号》
的相关规定，合并时将非同一控制下企业投资形成的支付对价超出公司享有天津吉利大厦有限公
司可辨认净资产公允价值份额的部分作为商誉。
截至 2021 年 12 月 31 日，天津吉利大厦有限公司账面净资产 85,494,218.37 元。该公司主要
资产天津吉利大厦已提足折旧，目前该大厦年均租金收入 4,000 余万元，大厦位于天津市和平区
南京路商业街，公司可收回的资产公允价值扣除账面净资产的余额远大于上述商誉的金额，故该
商誉不存在减值情况。
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
大理道 100 号改造费 2,360,804.78 400,000.00 1,960,804.78
吉利大厦 2-5 层卫生间改造 989,865.36 494,932.68 494,932.68
吉利大厦停车楼电控系统大修 22,649.58 22,649.58
合计 3,373,319.72 917,582.26 2,455,737.46
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 2,794,390.66 698,597.73 2,727,148.87 681,787.22
内部交易未实现利润 5,293,210.88 1,323,302.72 5,774,411.84 1,443,602.96
可抵扣亏损 42,577,444.12 10,644,361.03
合计 8,087,601.54 2,021,900.45 51,079,004.83 12,769,751.21
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
113 / 161
天房发展 2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并资产评估增值
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
已转销的股权投资差额贷方数 7,262,938.68 1,815,734.67 7,262,938.68 1,815,734.67
合计 7,262,938.68 1,815,734.67 7,262,938.68 1,815,734.67
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 5,785,608,838.55 4,169,919,492.99
可抵扣亏损 1,388,669,291.92 1,006,615,582.65
合计 7,174,278,130.47 5,176,535,075.64
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年度 323,768,449.28
2022 年度 382,524,775.84 382,524,775.84
2023 年度 143,645,480.36 143,645,480.36
2024 年度 67,081,322.53 67,278,445.93
2025 年度 71,053,582.68 89,398,431.24
2026 年度 724,364,130.51
合计 1,388,669,291.92 1,006,615,582.65 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
天津市联展房地产开发有限
78,045,000.00 78,045,000.00 139,095,000.00 139,095,000.00
公司
光大兴陇信托有限责任公司 5,810,000.00 5,810,000.00 6,390,000.00 6,390,000.00
西藏信托有限公司 5,000,000.00 5,000,000.00
合计 83,855,000.00 83,855,000.00 150,485,000.00 150,485,000.00
114 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明：
1 、本公司通过 联营方式投资入 股天津市联展 房地产开 发有限公司合 作开发 津 北辰北
(挂)2017-188 号地块项目。截至 2021 年 12 月 31 日，本公司作为股东方以股东借款方式投入资
金 7,804.50 万元。
2、应收光大兴陇信托有限责任公司（以下简称“光大信托”）581 万元，为本公司之子公司
天津海景实业有限公司向光大信托取得借款暂扣的押金。
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 49,471,106.00 23,303,895.00
保证借款 134,950,000.00 142,486,043.48
信用借款
保证及抵押借款 100,600,000.00 159,200,000.00
合计 285,021,106.00 324,989,938.48
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 462,364,251.57 179,702,775.33
1-2 年（含 2 年） 121,643,109.49 910,065,429.30
2-3 年（含 3 年） 628,091,280.16 47,129,766.62
3 年以上 242,703,580.57 236,030,488.36
合计 1,454,802,221.79 1,372,928,459.61
115 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津市房地产信托集团有限公司 97,355,955.00 尚未到付款期
中天建设集团有限公司 85,075,921.92 尚未到付款期
天津市宝地建筑工程有限公司 46,279,508.18 尚未到付款期
中建二局第四建筑工程有限公司 49,880,142.03 尚未到付款期
天津宇昊建设工程集团有限公司 42,649,742.31 尚未到付款期
北京市第二建筑工程有限责任公司 23,673,911.22 尚未到付款期
天津市三房建建筑工程有限公司 18,718,473.10 尚未到付款期
天津市房信建筑工程总承包有限公司 17,641,078.68 尚未到付款期
天津市供热办公室 16,093,204.00 尚未到付款期
天津市森源建筑有限公司 14,367,901.96 尚未到付款期
中国建筑第六工程局有限公司 13,034,970.78 尚未到付款期
中建一局集团装饰工程有限公司 11,250,990.00 尚未到付款期
天津富凯建设集团有限公司 11,033,401.64 尚未到付款期
天津金磊建筑工程有限公司 9,991,718.46 尚未到付款期
合计 457,046,919.28 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 5,034,468.92 322,156.26
1-2 年（含 2 年） 14,170.85
2-3 年（含 3 年） 1,382.00 21,851.03
3 年以上 21,182,144.23 21,160,293.20
合计 26,217,995.15 21,518,471.34
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 1,985,710,090.58 3,541,926,702.13
1-2 年（含 2 年） 1,443,203,897.88 549,732,915.23
2-3 年（含 3 年） 17,122,073.92 29,936,790.81
3 年以上 19,622,254.52 300,409.00
合计 3,465,658,316.90 4,121,896,817.17
116 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司合同负债期末余额较期初余额减少 15.92%，主要原因系公司之子公司天津海景实业有
限公司、天津市天房海滨建设发展有限公司等所开发项目结转收入所致。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,442,736.78 118,253,539.33 121,128,012.40 3,568,263.71
二、离职后福利-设定提存计划 -38,340.04 18,527,530.46 18,483,950.44 5,239.98
三、辞退福利 38,587.50 38,587.50
四、一年内到期的其他福利
合计 6,404,396.74 136,819,657.29 139,650,550.34 3,573,503.69
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 3,291,732.42 68,803,377.39 72,051,579.76 43,530.05
二、职工福利费 509,017.23 5,735,794.15 5,735,794.15 509,017.23
三、社会保险费 -11,104.82 9,179,219.80 9,169,319.66 -1,204.68
其中：医疗保险费 -15,582.95 8,560,645.56 8,550,669.42 -5,606.81
工伤保险费 4,478.48 230,364.67 230,379.87 4,463.28
生育保险费 -0.35 388,209.57 388,270.37 -61.15
四、住房公积金 22,337.00 33,423,775.00 33,353,802.00 92,310.00
五、工会经费和职工教育经费 587,874.50 862,766.27 817,516.83 633,123.94
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、职工福利及奖励基金 2,042,880.45 248,606.72 2,291,487.17
合计 6,442,736.78 118,253,539.33 121,128,012.40 3,568,263.71
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 -36,119.10 17,834,531.11 17,793,550.55 4,861.46
2、失业保险费 -2,220.94 692,999.35 690,399.89 378.52
3、企业年金缴费
合计 -38,340.04 18,527,530.46 18,483,950.44 5,239.98
其他说明：
√适用 □不适用
本公司控股子公司天津吉利大厦有限公司为外商投资企业，每年度按照董事会决议按照3%、
3%、4%分别提取储备基金、企业发展基金、职工奖励及福利基金，本期计提职工福利及奖励基金
248,606.72元。
117 / 161
天房发展 2021 年年度报告
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 14,071,364.89 20,312,956.65
消费税
营业税
企业所得税 3,468,032.55 3,650,596.42
个人所得税 156,976.29 64,298.95
城市维护建设税 337,479.92 1,165,423.91
教育费附加 144,634.26 500,719.80
地方教育费附加 96,422.82 331,725.87
土地增值税 183,641,288.90 290,011,838.02
环境保护税 18,182.88 30,511.80
其他 1,115.73 466.61
合计 201,935,498.24 316,068,538.03
其他说明：
本公司应交税费期末余额较期初余额减少 36.11%，主要系本期末应交土地增值税减少所致。
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 137,518,194.56 54,051,433.88
应付股利 28,819,226.28 29,361,999.21
其他应付款 3,150,808,544.51 3,080,072,635.66
合计 3,317,145,965.35 3,163,486,068.75
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息
短期借款应付利息 4,748,582.22
应付利息：
一年内到期的长期借款应付利息 48,138,180.66 49,302,851.66
长期借款应付利息 89,380,013.90
合计 137,518,194.56 54,051,433.88
应付股利
(2).分类列示
√适用 □不适用
118 / 161
天房发展 2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 27,420,813.53 27,460,089.66
划分为权益工具的优先股\永续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-天津市津联投资有限公司股利 1,398,412.75 1,901,909.55
应付股利-XXX
合计 28,819,226.28 29,361,999.21
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 2,446,993,338.28 2,441,783,345.37
押金及保证金 279,512,756.01 384,052,705.60
维修基金 728,525.20 728,525.20
代理费 5,976,104.84 5,976,104.84
代收代垫款项 17,494,905.29 10,217,609.84
个税手续费 684,748.83 684,748.83
待结算土增税 399,418,166.06 236,629,595.98
合计 3,150,808,544.51 3,080,072,635.66
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津房地产集团有限公司 1,059,615,192.59 往来款
天津市滨海新区财政局 351,590,246.42 项目尚未结算，收回代垫资金
天津市河西区利达置业有限公司 265,570,545.81 往来款
天津联津房地产开发有限公司 208,000,000.00 往来款
国家税务总局天津市河西区税务局 197,170,704.23 待结算土增税
中天建设集团有限公司 33,518,882.56 施工保证金
合计 2,115,465,571.61 /
其他说明：
√适用 □不适用
其他应付款余额中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项为应付天津房地产集
团有限公司 1,059,615,192.59 元。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 3,796,530,000.00 3,206,680,000.00
1 年内到期的应付债券 1,044,091,585.07 1,934,629,612.92
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
应付债券应计利息 11,232,897.26 42,279,800.15
合计 4,851,854,482.33 5,183,589,413.07
119 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明：
说明 1：本公司于 2014 年 4 月 25 日发行（5+2 年）期“13 天房债”，债券面值 12 亿元，发
行费用等 970 万元，票面利率 8.90%（年），每年付息一次。2019 年 4 月 25 日第一次回售后，“13
天房债”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为 503,186 手，债券面值 503,186,000.00 元，
票面利率为 8.90%（年），每年付息一次。本公司已于 2021 年 4 月 26 日完成“13 天房债”剩余
全部债券的兑付。
说明 2：本公司于 2016 年 07 月 07 日发行（3+2 年）期“16 天房 01”，债券面值 8.7 亿元，
发行费用等 594 万元，票面利率 6.99%（年），按季度付息。2019 年 7 月 1 日第一次回售后，“16
天房 01”的债券面值为 6.85 亿元，票面利率为 8.90%（年），按季度付息。本公司已于 2021 年 7
月 1 日完成“16 天房 01”剩余全部债券的兑付。
说明 3：本公司于 2016 年 07 月 07 日发行（3+3 年）期“16 天房 02”，债券面值 3.3 亿元，
发行费用等 213 万元，票面利率 6.99%（年），按季度付息。本公司于 2019 年 7 月 1 日完成“16
天房 02”回售资金 0.35 亿元划付，回售实施完毕后，“16 天房 02”的债券面值为 2.95 亿元，
票面利率为 8.90%（年），按季度付息。
说明 4：本公司于 2019 年 4 月 23 日发行 3 年期“19 天房 01”，债券面值 7.5 亿元，发行费
用等 750 万元，票面利率 8.90%（年），每半年付息。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
配套开发成本 619,764.86 619,764.86
增值税待转销项税额 217,593,549.17 182,328,995.17
合计 218,213,314.03 182,948,760.03
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 581,000,000.00 741,000,000.00
信用借款
保证及抵押借款 1,950,000,000.00 1,310,000,000.00
质押及抵押借款 601,440,000.00
保证及质押、抵押借款 1,382,550,000.00 2,682,550,000.00
长期借款应计利息 68,499,220.00
合计 3,982,049,220.00 5,334,990,000.00
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
120 / 161
天房发展 2021 年年度报告
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
面值 295,000,000.00
合计 295,000,000.00
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
本 转入一 期
债券 面 发行 债券 发行 期初 期 按面值计提 年内到 本期 末
溢折价摊销
名称 值 日期 期限 金额 余额 发 利息 期非流 偿还 余
行 动负债 额
16 0.0 2016.07.07 3+3 29,500.00 29,500.00 29,500
天房 1 年
02
合计 / / / 29,500.00 29,500.00 29,500
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 38,325,013.34 6,355,627.38
专项应付款
合计 38,325,013.34 6,355,627.38
121 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
大寺公租房项目 6,355,627.38 38,325,013.34
合计 6,355,627.38 38,325,013.34
其他说明：
2011 年，本公司承揽了天津市大寺公租房代建项目，该项目建设主体为天津市保障住房建设
投资有限公司，本报告期该建设主体拨付公司项目建设款 158,124,492.59 元，本公司已支付
126,155,752.39 元于该项目施工单位。期末余额为本期尚未拨付项目建设资金及其产生的利息收
入扣除付款手续费后的余额。
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 7,755,241.43 9,155,747.96 诉讼很可能败诉
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他
合计 7,755,241.43 9,155,747.96 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
1、本公司之子公司天津市华景房地产开发有限公司就其所开发的璟悦府项目与相关购房人因
商品房预售合同发生纠纷，天津市华景房地产开发有限公司预计很可能向相关购房人赔偿违约金
暂计 5,641,905.94 元。
2、本公司之子公司天津市华博房地产开发有限公司就其所开发的盛雅佳苑项目与相关购房人
因商品房预售合同发生纠纷，天津市华博房地产开发有限公司预计很可能向相关购房人赔偿违约
金暂计 3,513,842.02 元。
因上述事项很可能导致本公司产生赔偿损失，因此确认相应的预计负债。
51、 递延收益
递延收益情况
122 / 161
天房发展 2021 年年度报告
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
筹建期间汇兑损益 4,559,209.57 4,559,209.57
待转销汇兑损益 3,461,036.59 3,461,036.59
合计 8,020,246.16 8,020,246.16
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,150,744,621.06 195,467,900.95 2,346,212,522.01
其他资本公积 54,497,211.26 54,497,211.26
合计 2,205,241,832.32 195,467,900.95 2,400,709,733.27
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2021 年 12 月 31 日，本公司与天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）、
天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦”）签署转让股权转让协议。本公司以非公开协议
转让的方式将本公司持有的吉利大厦 17.61%股权转让予津投资本，津投资本应向本公司支付的股
权转让价款 210,523,432.80 元与本公司应向津投资本支付债务总金额 210,523,432.80 元相互抵
销。完成本次股权转让交易事项后，本公司持有吉利大厦 57.39%股权，处置价款与处置长期股权
123 / 161
天房发展 2021 年年度报告
投资对应享有的吉利大厦购买日开始计算的可辨认净资产的差额为 195,467,900.95 元，故调整资
本公积——股本溢价 195,467,900.95 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期
计入其 计入其他
期初 本期所 税后归 税后归 期末
项目 他综合 综合收益 减：所得
余额 得税前 属于母 属于少 余额
收益当 当期转入 税费用
发生额 公司 数股东
期转入 留存收益
损益
一、不能重分类进损益的
-500,000.00 -500,000.00
其他综合收益
其中：重新计量设定受益
计划变动额
权益法下不能转损益的
其他综合收益
其他权益工具投资公允
-500,000.00 -500,000.00
价值变动
企业自身信用风险公允
价值变动
二、将重分类进损益的其
他综合收益
其中：权益法下可转损益
的其他综合收益
其他债权投资公允价值
变动
金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
其他债权投资信用减值
准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额
其他综合收益合计 -500,000.00 -500,000.00
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 228,941,633.57 228,941,633.57
任意盈余公积 71,716,430.27 71,716,430.27
储备基金 1,803,550.76 1,803,550.76
企业发展基金 1,803,550.77 1,803,550.77
其他
合计 304,265,165.37 304,265,165.37
124 / 161
天房发展 2021 年年度报告
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 -1,476,130,348.53 1,041,436,813.42
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减
－）
调整后期初未分配利润 -1,476,130,348.53 1,041,436,813.42
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -1,843,600,174.89 -2,517,229,044.70
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
提取职工福利及奖励基金 248,606.72 338,117.25
期末未分配利润 -3,319,979,130.14 -1,476,130,348.53
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82 2,543,560,866.34 2,144,195,797.11
其他业务 276,649,894.74 238,627,326.41 209,308,763.13 172,586,522.73
合计 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23 2,752,869,629.47 2,316,782,319.84
125 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 466,523.66316 275,286.962947
营业收入扣除项目合计金额 3,441.26727 2,454.714053
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.74 0.89 /
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材
料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入 3,441.26727 材料销售 2,454.714053 材料销售等
主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会
计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、
典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小计 3,441.26727 2,454.714053
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收
入。
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利
用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产
生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 463,082.39589 272,832.248894
126 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(3).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 □不适用
无
(4).履约义务的说明
□适用 √不适用
(5).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
本公司营业收入、营业成本本期较上期分别增加 69.47%、62.64%，主要原因为本期房地产开
发结转项目收入增加所致。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
土地增值税 -29,945,184.77 10,888,097.32
城市维护建设税 13,800,803.51 8,685,615.06
教育费附加 9,856,846.50 6,203,175.34
房产税 11,861,009.63 9,400,557.38
营业税 10,970.20
土地使用税 3,738,891.21 3,745,679.37
印花税 3,634,415.68 2,023,800.11
防洪费 3,851.76 1,275.62
环境保护税 1,321,742.72 703,105.51
车船使用税 30,797.49 15,223.49
资源税 97,996.80
合计 14,412,140.73 41,666,529.20
其他说明：
本公司税金及附加本期较上期减少 65.41%，主要原因为公司本期收到退还的土地增值税冲减
以前年度多计提税金所致。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告费及业务宣传费 35,118,551.25 20,966,272.52
职工薪酬 22,108,044.63 16,051,452.31
代理费 87,716,208.85 33,446,017.60
维修基金 53,158,507.56 20,277,871.91
物业管理费 11,724,097.60 8,056,433.24
折旧费 174,693.39 118,146.18
样板间装修费策划费 8,447,997.63 3,997,947.47
办公费 2,645,672.23 2,451,612.09
产权登记及测量费 88,887.35 294,097.66
127 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他 12,962,784.95 3,330,606.54
合计 234,145,445.44 108,990,457.52
其他说明：
本公司销售费用本期较上期增加 114.83%，主要原因为本期收入增加导致相应代理费、维修
基金及广告费等增加所致。
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 90,394,548.12 81,139,794.07
办公费 30,154,971.68 27,359,934.52
交通差旅费 1,045,582.90 790,807.76
董事会费 313,333.33 520,000.00
业务招待费 347,551.56 192,387.65
折旧及摊销费用 6,300,798.89 9,452,610.46
修理费 1,298,878.10 1,800,894.25
低值易耗品 37,788.88 72,951.19
财产保险费 171,131.61 47,977.44
审计咨询费 9,191,853.14 4,430,516.22
会务费 3,000.00
残疾人就业保障金 561,136.00 340,892.39
党组织工作经费 758,475.33
其他 2,771,571.20 1,637,518.81
合计 142,589,145.41 128,547,760.09
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 184,399,927.55 87,273,142.57
减：利息收入 -6,374,352.23 -3,446,445.59
手续费支出 318,009.70 370,854.21
贷款相关费用 42,000.00
合计 178,343,585.02 84,239,551.19
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
节能环保补助 441,267.00
进项税额加计抵减 201,916.56 217,897.17
社保返还款 180,934.42 302,304.68
优秀企业奖励 100,000.00
物业补贴 10,000.00 60,000.00
扣缴税款手续费 85,664.46 76,119.41
消防补贴 55,700.00
合计 534,215.44 1,197,588.26
128 / 161
天房发展 2021 年年度报告
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -36,355,350.65 -22,093,619.61
处置长期股权投资产生的投资收益 18,609,218.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 298,852.20
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 -36,355,350.65 -3,185,548.80
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -1,006.02 11,316.48
其他应收款坏账损失 -69,161.96 -86,122.39
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -70,167.98 -74,805.91
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -1,637,629,037.73 -2,750,411,824.27
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失 -167,611,364.41
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -1,805,240,402.14 -2,750,411,824.27
129 / 161
天房发展 2021 年年度报告
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 -1,970.60 -2,275.56
合计 -1,970.60 -2,275.56
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
违约金 316,378.58 1,665,826.67 316,378.58
其他 959,433.74 7,892,054.64 959,433.74
合计 1,275,812.32 9,557,881.31 1,275,812.32
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益的
项目 本期发生额 上期发生额
金额
非流动资产处置损失合计 68,539.54 11,943.87 68,539.54
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,000.00 1,000.00 1,000.00
违约赔偿金 35,753,188.22 20,069,420.63 35,753,188.22
其他支出 2,609,032.02 53,148.93 2,609,032.02
合计 38,431,759.78 20,135,513.43 38,431,759.78
其他说明：
本公司营业外支出本期发生额增加的主要原因为本公司之子公司天津市华景房地产开发有限
公司、天津市华博房地产开发有限公司分别就其开发的璟悦府和盛雅佳苑项目与相关购房人因商
品房预售合同发生纠纷，预计很可能向相关购房人支付赔偿违约金所致。截至 2021 年 12 月 31
日已经判决未支付金额为 1,729.56 万元，计提预计负债 915.57 万元。
130 / 161
天房发展 2021 年年度报告
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 190,305,025.00 74,542,533.20
递延所得税费用 10,747,850.76 38,555,417.37
合计 201,052,875.76 113,097,950.57
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -1,550,544,157.62
按法定/适用税率计算的所得税费用 -387,636,039.41
子公司适用不同税率的影响 -348,716.88
调整以前期间所得税的影响 -561,124.29
非应税收入的影响 9,088,837.66
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 11,742.39
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -54,312,925.68
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可 634,690,801.73
抵扣亏损的影响
内部交易抵销增加当期费用 120,300.24
其他
所得税费用 201,052,875.76
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注 57
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 2,377,378.73 3,446,445.59
违约金及其他收入 1,493,337.82 2,059,036.50
往来款 394,128,536.46 1,277,478,668.32
合计 397,999,253.01 1,282,984,150.41
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 267,914,657.00 1,275,106,657.63
维修基金 26,503,288.94 49,461,490.68
广告及宣传费 21,436,476.08 15,893,758.05
131 / 161
天房发展 2021 年年度报告
代理费 71,675,612.54 40,181,174.83
手续费 320,214.57 379,512.22
售楼处装修费 3,886,544.03 1,792,862.67
物业管理费 5,844,721.80 5,589,148.84
水电及采暖费 1,642,634.06 622,846.30
修理费 443,797.94 618,456.82
办公费 17,514,048.41 19,506,471.23
审计及咨询费 8,983,951.33 4,454,388.47
招待费、董事会费、会议费 656,678.89 715,387.65
交通差旅费 848,984.87 718,280.81
财产保险费、低值易耗品、劳动保护费 201,998.77 144,845.02
营业外支出 9,304,252.50 270,504.22
其他 16,974,085.67 86,798,835.66
合计 454,151,947.40 1,502,254,621.10
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债券利息 2,033,589.04
合计 2,033,589.04
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
天津房地产集团有限公司专项借款 8,455,430.00
合计 8,455,430.00
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 4,716,800.00
评估费 139,270.00 185,044.00
保险及抵押登记费 239,658.30 111,619.20
公证费 4,815.59
归还天津房地产集团有限公司专项借款 1,800,000.00 1,000,000.00
合计 2,183,743.89 6,013,463.20
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -1,751,597,033.38 -2,803,509,437.34
加：资产减值准备 1,805,240,402.14 2,750,411,824.27
132 / 161
天房发展 2021 年年度报告
信用减值损失 70,167.98 74,805.91
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 77,393,168.96 66,528,001.47
使用权资产摊销
无形资产摊销 143,619.92 143,619.92
长期待摊费用摊销 917,582.26 1,484,417.52
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
1,970.60 2,275.56
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 68,539.54 11,943.87
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 184,399,927.55 87,315,142.57
投资损失（收益以“－”号填列） 36,355,350.65 3,185,548.80
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 10,747,850.76 38,574,845.09
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 2,157,835,568.73 1,161,003,188.24
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 271,789,450.15 -250,821,977.51
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -556,849,736.89 2,319,282,503.98
其他
经营活动产生的现金流量净额 2,236,516,828.97 3,373,686,702.35
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 573,357,343.89 755,250,917.01
减：现金的期初余额 755,250,917.01 579,455,513.93
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -181,893,573.12 175,795,403.08
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 573,357,343.89 755,250,917.01
其中：库存现金 17,334.48 4,076.63
可随时用于支付的银行存款 573,277,488.28 755,184,319.25
可随时用于支付的其他货币资金 62,521.13 62,521.13
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 573,357,343.89 755,250,917.01
四、受限制货币资金 68,613,057.89 78,901,449.21
其中：母公司或集团内子公司使用受限制 78,901,449.21
68,613,057.89
的现金和现金等价物
五、货币资金 641,970,401.78 834,152,366.22
133 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 68,613,057.89 受限的工程资本金等
应收票据
存货 9,194,166,497.61 抵押借款
固定资产 5,865,137.75 抵押借款
无形资产
投资性房地产 712,916,138.46 抵押借款
合计 9,981,560,831.71
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
进项税额加计抵减 201,916.56 其他收益 201,916.56
社保返还款 180,934.42 其他收益 180,934.42
物业补贴 10,000.00 其他收益 10,000.00
扣缴税款手续费 85,664.46 其他收益 85,664.46
消防补贴 55,700.00 其他收益 55,700.00
合计 534,215.44 534,215.44
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
134 / 161
天房发展 2021 年年度报告
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
非一同控制
天津吉利大厦有限公司 天津市 天津市 房地产开发 57.39
企业合并
天津市华驰租赁有限公司 天津市 天津市 租赁 90.00 设立
天津海景实业有限公司 天津市 天津市 房地产开发 50.00 设立
天津市华升物业管理有限公司 天津市 天津市 物业管理 100.00 设立
天津市凯泰建材经营有限公司 天津市 天津市 商品流通 100.00 设立
天津市天房海滨建设发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华兆房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华亨房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市德霖停车场有限公司 天津市 天津市 物业管理 100.00 设立
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00 设立
天津市海景游艇俱乐部有限公司 天津市 天津市 服务 50.00 设立
天津市华塘房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华景房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华博房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天房（苏州）投资发展有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
天房（苏州）置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
苏州华强房地产开发有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
135 / 161
天房发展 2021 年年度报告
天津燊泰房地产有限公司 天津市 天津市 房地产开发 50.00 设立
投资兴办实
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 深圳市 深圳市 55.00 设立
业
商品房销售
天津市治远房地产销售有限公司 天津市 天津市 100.00 设立
代理
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 天津市 天津市 企业管理 100.00 设立
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 本期权益性交 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 易 益余额
天津吉利大厦 42.61% 1,491,640.26 1,398,412.75 15,055,531.85 36,429,086.44
有限公司
天津市华驰租 10.00% 171,730.13 372,610.73
赁有限公司
天津海景实业 50.00% 92,308,315.79 372,379,141.70
有限公司
天津市天蓟房 40.00% -1,724,448.81 153,264,823.13
地产开发有限
责任公司
合计 92,247,237.37 1,398,412.75 15,055,531.85 562,445,662.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
136 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
天津吉利大厦 72,100,710.86 44,712,847.53 116,813,558.39 23,299,093.86 8,020,246.16 31,319,340.02 71,296,590.23 45,820,227.63 117,116,817.86 23,975,263.39 8,020,246.16 31,995,509.55
有限公司
天津市华驰租 2,388,529.53 5,668,843.80 8,057,373.33 4,331,266.02 4,331,266.02 9,845,251.67 6,324,049.51 16,169,301.18 14,160,495.16 14,160,495.16
赁有限公司
天津海景实业 3,782,406,512.01 156,032,974.71 3,938,439,486.72 2,612,681,203.31 581,000,000.00 3,193,681,203.31 4,688,672,604.39 175,162,651.35 4,863,835,255.74 3,664,693,603.91 639,000,000.00 4,303,693,603.91
有限公司
天津市天蓟房 750,318,378.23 7,541,667.72 757,860,045.95 194,697,988.12 180,000,000.00 374,697,988.12 689,669,656.90 7,820,291.39 697,489,948.29 120,016,768.43 190,000,000.00 310,016,768.43
地产开发有限
责任公司
合计 4,607,214,130.63 213,956,333.76 4,821,170,464.39 2,835,009,551.31 769,020,246.16 3,604,029,797.47 5,459,484,103.19 235,127,219.88 5,694,611,323.07 3,822,846,130.89 837,020,246.16 4,659,866,377.05
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
天津吉利大厦有限公司 59,351,572.60 6,215,167.78 6,215,167.78 7,795,626.41 57,248,194.68 8,452,931.33 8,452,931.33 -709,199.43
天津市华驰租赁有限公司 5,702,079.45 1,717,301.29 1,717,301.29 -7,449,795.16 3,966,195.65 613,112.45 613,112.45 487,827.49
天津海景实业有限公司 2,284,686,343.84 184,616,631.58 184,616,631.58 802,609,339.67 5,104,713.98 -550,135,960.26 -550,135,960.26 530,492,983.91
天津市天蓟房地产开发有 390,476.19 -4,311,122.03 -4,311,122.03 37,064,773.48 4,780,942.05 6,700,507.76 6,700,507.76 -199,167,907.28
限责任公司
合计 2,350,130,472.08 188,237,978.62 188,237,978.62 840,019,944.40 71,100,046.36 -534,369,408.72 -534,369,408.72 331,103,704.69
137 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
2021 年 12 月 31 日，本公司与天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）、
天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦”）签署转让股权转让协议。本公司以非公开协议
转让的方式将本公司持有的吉利大厦 17.61%股权转让予津投资本，津投资本应向本公司支付的股
权转让价款 210,523,432.80 元与本公司应向津投资本支付债务总金额 210,523,432.80 元相互抵
销。完成本次股权转让交易事项后，本公司持有吉利大厦 57.39%股权，处置价款与处置长期股权
投资对应享有的吉利大厦购买日开始计算的可辨认净资产的差额为 195,467,900.95 元，故调整资
本公积——股本溢价 195,467,900.95 元。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
天津吉利大厦有限公司
购买成本/处置对价
--现金
--非现金资产的公允价值 210,523,432.80
购买成本/处置对价合计 210,523,432.80
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 15,055,531.85
差额 195,467,900.95
其中：调整资本公积 195,467,900.95
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营
合营企业或联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质 企业投资的会计处
直接 间接 理方法
天津市华富宫大饭店有限公司 天津市和平区 天津市和平区 服务业 46.33 权益法
天津市天房物业管理有限公司 天津市河西区 天津市河西区 物业管理 31.89 权益法
天津联津房地产开发有限公司 天津市红桥区 天津市红桥区 房地产 26.00 权益法
天津市联展房地产开发有限公司 天津市北辰区 天津市北辰区 房地产 16.50 权益法
138 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津市华富宫大 天津市天房物业 天津联津房地产开 天津市联展房地产 天津市华富宫大 天津市天房物业 天津联津房地产开 天津市联展房地产
饭店有限公司 管理有限公司 发有限公司 开发有限公司 饭店有限公司 管理有限公司 发有限公司 开发有公司
流动资产 4,491,544.83 236,522,435.20 824,934,341.08 2,441,527,434.30 5,986,068.49 203,424,912.93 998,610,413.23 4,401,399,328.96
非流动资产 96,013,237.50 195,788,313.29 800,041,333.37 23,012,324.83 99,224,704.63 212,989,183.12 800,068,494.67 23,012,324.83
资产合计 100,504,782.33 432,310,748.49 1,624,975,674.45 2,464,539,759.13 105,210,773.12 416,414,096.05 1,798,678,907.90 4,424,411,653.79
流动负债 136,716,290.55 173,704,955.68 683,233,798.79 1,854,045,979.93 134,562,238.93 149,577,272.27 853,482,347.69 3,583,445,308.64
非流动负债 150,857,331.04 166,521,782.57
负债合计 136,716,290.55 324,562,286.72 683,233,798.79 1,854,045,979.93 134,562,238.93 316,099,054.84 853,482,347.69 3,583,445,308.64
少数股东权益 15,537,986.12 15,432,720.34
归属于母公司
-36,211,508.22 92,210,475.65 941,741,875.66 610,493,779.20 -29,351,465.81 84,882,320.87 945,196,560.21 840,966,345.15
股东权益
按持股比例计
算的净资产份 29,405,920.68 244,852,887.67 100,731,473.57 27,068,972.13 245,751,105.65 138,759,446.95
额
调整事项
--商誉
--内部交易未
实现利润
--其他
对联营企业权
益投资的账面 29,405,920.68 244,852,887.67 100,731,473.57 27,068,972.13 245,751,105.65 138,759,446.95
价值
存在公开报价
的联营企业权
益投资的公允
价值
营业收入 14,115,440.33 161,455,892.04 11,360,722.91 1,963,744,288.99 11,320,773.47 168,466,559.91 200,820,066.97
净利润 -6,860,042.41 7,433,420.56 -3,454,684.55 -230,472,565.95 -5,407,279.76 9,724,374.07 -79,456,542.69 -31,064,449.22
终止经营的净
利润
其他综合收益
综合收益总额 -6,860,042.41 7,433,420.56 -3,454,684.55 -230,472,565.95 -5,407,279.76 9,724,374.07 -79,456,542.69 -31,064,449.22
本年度收到的
来自联营企业
的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企业 本期未确认的损失
累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
名称 （或本期分享的净利润）
天津市华富宫大饭店
13,598,534.11 3,178,257.65 16,776,791.76
有限公司
天津大树房地产经营
168,555.80 134,816.88 303,372.68
销售有限公司
139 / 161
天房发展 2021 年年度报告
其他说明：
本公司确认联营企业之天津市华富宫大饭店有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面
价值及其他实质上构成对天津市华富宫大饭店有限公司净投资的长期权益减记至零为限，截至
2021 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津市华富宫大饭店有限公司未确认应承担投资损失
16,776,791.76 元。
本公司确认联营企业之天津大树房地产经营销售有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的
账面价值及其他实质上构成对天津大树房地产经营销售有限公司净投资的长期权益减记至零为限，
截至 2021 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津大树房地产经营销售有限公司未确认应承担投资损
失 303,372.68 元。
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
风险管理主要内容及政策
本公司的主要金融工具包括应收款项、应付款项、银行借款、公司债券等。与这些金融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些
风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）利率风险－公允价值变动风险，本公司的因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险
主要来自固定利率的短期借款。由于固定利率借款主要为短期借款，因此本公司认为公允利率风
险并不重大。本公司目前并无利率对冲的政策。
（2）利率风险－现金流量变动风险，本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主
要与以浮动利率计息的短期借款和长期借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以
消除利率的公允价值变动风险。
2、信用风险
可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同方未能履行义务而导致本公司
金融资产产生的损失。
公司合并报表的金融资产主要为应收款项，公司应收款项金额较小，且变动不大，为了降低
信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确
保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收
情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。
3、流动风险
本公司保持管理层对现金及现金等价物进行适时监控，以满足本公司经营需要，并降低现金
流量波动的影响。
140 / 161
天房发展 2021 年年度报告
本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同
时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短
期和长期的资金需求。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险对本公司的经营和财务报表不构成重
大影响，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量按到期日
列示如下：
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 641,970,401.78 641,970,401.78 641,970,401.78
应收款项 110,285,805.61 149,188,964.96 17,248,970.93 13,510,289.21 118,429,704.82
小计 752,256,207.39 791,159,366.74 659,219,372.71 13,510,289.21 118,429,704.82
银行借款 8,063,600,326.00 8,063,600,326.00 4,081,551,106.00 3,982,049,220.00
应付债券 1,044,091,585.07 1,045,000,000.00 1,045,000,000.00
应付款项 4,605,610,766.30 4,605,610,766.30 923,181,256.72 2,666,843,819.25 1,015,585,690.33
应付利息 137,518,194.56 137,518,194.56 137,518,194.56
小计 13,850,820,871.93 13,851,729,286.86 6,187,250,557.28 6,648,893,039.25 1,015,585,690.33
续表：
期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 834,152,366.22 834,152,366.22 834,152,366.22
应收款项 181,719,156.00 220,552,147.37 25,001,302.38 155,659,070.44 39,891,774.55
债权投资 285,000,000.00 285,000,000.00 285,000,000.00
小计 1,300,871,522.22 1,339,704,513.59 859,153,668.60 440,659,070.44 39,891,774.55
银行借款 8,866,659,938.48 8,866,659,938.48 3,531,669,938.48 5,334,990,000.00
应付债券 2,229,629,612.92 2,233,186,000.00 1,938,186,000.00 295,000,000.00
应付款项 4,453,001,095.27 4,453,001,095.27 951,252,407.47 3,002,074,976.06 499,673,711.74
应付利息 54,051,433.88 54,051,433.88 54,051,433.88
小计 15,645,621,880.70 15,649,178,267.78 6,517,439,579.98 8,632,064,976.06 499,673,711.74
4、违约风险
公司信用等级为 A-级，公司近几年来无重大违约风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价值
合计
值计量 值计量 计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金
融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
141 / 161
天房发展 2021 年年度报告
（三）其他权益工具投资 42,282,195.00 42,282,195.00
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资
42,282,195.00 42,282,195.00
产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动
计入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量
且变动计入当期损益的金
融负债
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
项目 期末公允价值 估值技术 重大不可观察输入值
其他权益工具投资 42,282,195.00 成本法 缺乏市场流通性
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
142 / 161
天房发展 2021 年年度报告
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业的 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例(%) 表决权比例(%)
以自有资金对国家法
律法规允许的行业进
天津国有资本
行投资；投资管理；投
投资运营有限 天津市 1,013,137 16.42 16.42
资咨询；企业管理；对
公司
外贸易经营；商务信息
咨询；财务信息咨询。
本企业最终控制方是天津市国有资产监督管理委员会
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
详见九、1
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
详见九、3
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
天津大树房地产经营销售有限公司 本公司联营公司
天津市天房房地产销售有限公司 本公司联营公司
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津房地产集团有限公司 本公司的原控股股东
天津大树房地产经营销售有限公司 本公司联营公司
天津市天房房地产销售有限公司 本公司联营公司
天津瑞银小额贷款有限公司 天房集团控制的公司
天津市房信建筑工程总承包有限公司 天房集团控制的公司
143 / 161
天房发展 2021 年年度报告
天津市房地产信托集团有限公司 天房集团控制的公司
天津市天房物业管理有限公司 天房集团控制的公司
天津市华学房地产经营有限公司 天房集团控制的公司
天津国资信用增进有限公司 同受一方控制的公司
天津市天房科技发展股份有限公司 同受一方控制的公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市房信建筑工程总承包有限公司 工程施工 7,607,064.00 10,258,516.00
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
天津市房信建筑工程总承包有限公司
① 公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2012 年 10 月签订了《天津市建设工
程施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华亨
房地产开发有限公司开发的双港新景园 117、119、120、120 地块及地下车库包括基础、土建、水
暖电施工、弱电、消防管线预留预埋工程，合同金额 304,188,215.00 元。该协议目前仍在执行过程
中，本期支付 6,350,000.00 元。
② 公司全资子公司天津市华塘房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2014 年 6 月签订了《天津市建设工程
施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华塘房
地产开发有限公司开发的陈塘 2013-030 地块桩基、土建、水暖电施工、弱电、消防管线预留预埋
工程，合同金额 188,860,929.00 元。该协议目前仍在执行过程中, 本期支付 1,257,064.00 元。
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委托方/出包方 受托方/出包方 委托/出包资产 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包费 本期确认的托管
名称 名称 类型 始日 止日 定价依据 费/出包费
本公司 天津市天房物 其他资产托管 2020.1.1 2021.12.31
业管理有限公
司、天津市华学
房地产经营有
限公司
本公司 天津市天房物 其他资产托管 2020.1.1 2022.12.31
业管理有限公
司、天津市华学
房地产经营有
144 / 161
天房发展 2021 年年度报告
限公司
关联管理/出包情况说明
√适用 □不适用
公司与联营企业——天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业”）、天津市华学
房地产经营有限公司（以下简称“华学地产”）于 2019 年 12 月 19 日签订《两年过渡期房产委托
管理协议》，委托给天房物业、华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别
坐落在瑞江花园、川北密云路、宜宾道、密云路貌川里等地点，合计面积 2,547.86 平方米，帐
面原值 4,463,132.69 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日。委托经营管
理期间，发生的一切管理费用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和享有。届满，
以上房产天房物业、华学地产返还公司，租约未到期的，以带租约方式返还。
公司与联营企业——天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业”）、天津市华学
房地产经营有限公司（以下简称“华学地产”）于 2019 年 12 月 19 日签订《三年期房产委托管理
协议》，委托给天房物业、华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别坐落
在德恩里、气象南里、常州道靖泰里、靖江里、大沽南路敬重里等地点，合计面积 45,408.96 平
方米，帐面原值 54,693,603.68 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。
委托经营管理期间，由天房物业、华学地产按天津市公产房租金标准收取租金，发生的一切管理
费用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和享有。
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
天津市凯泰建材经营有限公司 13,495.00 2021.03.09 2022.03.08 否
天津市凯泰建材经营有限公司 9,000.00 2020.02.25 2022.02.23 否
天津市凯泰建材经营有限公司 1,200.00 2020.07.29 2022.07.28 否
天津市华亨房地产开发有限公司 77,000.00 2020.12.31 2023.12.24 否
天津市华博房地产开发有限公司 10,060.00 2021.08.06 2022.08.05 否
天津市华博房地产开发有限公司 4,350.00 2021.08.06 2022.08.05 否
天津市华博房地产开发有限公司 39,500.00 2021.04.22 2024.04.19 否
天津市华博房地产开发有限公司 30,000.00 2021.06.28 2024.06.24 否
天津吉利大厦有限公司 70,000.00 2021.05.21 2022.05.20 否
天房（苏州）投资发展有限公司 70,000.00 2021.05.21 2022.05.20 否
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 20,000.00 2020.08.04 2023.08.02 否
合计 344,605.00
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
天津房地产集团有限公司 37,266.00 2020.03.26 2023.03.25 否
天津房地产集团有限公司 139,400.00 2020.09.19 2023.09.18 否
天津房地产集团有限公司 207,000.00 2020.09.19 2023.09.18 否
145 / 161
天房发展 2021 年年度报告
天津房地产集团有限公司 77,000.00 2020.12.31 2023.12.24 否
天津房地产集团有限公司 29,500.00 2019.07.01 2022.07.01 否
天津国有资本投资运营有限公司 75,000.00 2019.04.23 2022.04.22 否
天津国有资本投资运营有限公司 139,400.00 2021.10.18 2023.09.18 否
天津国有资本投资运营有限公司 207,000.00 2021.10.18 2023.09.18 否
合计 911,566.00
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2018 年 8 月 2 日向公司提供人民币
2,218,000,000.00 2018.08.02
限公司 2,218,000,000.00 元借款，本报告期末该
笔借款余额为 0 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 3 月 25 日向公司提供人民币
200,000,000.00 2019.03.25
限公司 200,000,000.00 元借款，本报告期末该笔
借款余额为 0 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 3 月 27 日向公司提供人民币
26,000,000.00 2019.03.27
限公司 26,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 0 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 4 月 1 日向公司提供人民币
35,000,000.00 2019.04.01
限公司 35,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 0 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 4 月 23 日向公司提供人民币
20,000,000.00 2019.04.23
限公司 20,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 0 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 4 月 23 日向公司提供人民币
750,000,000.00 2019.04.23
限公司 750,000,000.00 元借款，本报告期末该笔
借款余额为 659,593,665.77 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 6 月 25 日向公司提供人民币
44,000,000.00 2019.06.25
限公司 44,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 44,000,000.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 6 月 25 日向公司提供人民币
150,000,000.00 2019.06.25
限公司 150,000,000.00 元借款，本报告期末该笔
借款余额为 150,000,000.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 6 月 28 日向公司提供人民币
20,000,000.00 2019.06.28
限公司 20,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 20,000,000.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 9 月 30 日向公司提供人民币
145,000,000.00 2019.09.30
限公司 145,000,000.00 元借款，本报告期末该笔
借款余额为 145,000,000.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有
30,453,100.00 2019.12.24 2019 年 12 月 24 日向公司提供人民币
限公司
30,453,100.00 元借款，本报告期末该笔借
146 / 161
天房发展 2021 年年度报告
款余额为 30,453,100.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 12 月 31 日向公司提供人民币
56,428.00 2019.12.31
限公司 56,428.00 元借款，本报告期末该笔借款余
额为 56,428.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2019 年 12 月 31 日向公司提供人民币
2,056,568.82 2019.12.31
限公司 2,056,568.82 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 2,056,568.82 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2020 年 1 月 2 日向公司提供人民币
525,700.00 2020.01.02
限公司 525,700.00 元借款，本报告期末该笔借款
余额为 525,700.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2020 年 1 月 8 日向公司提供人民币
6,644,730.00 2020.01.08
限公司 6,644,730.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 6,644,730.00 元。
公司参股股东天津房地产集团有限公司于
天津房地产集团有 2020 年 1 月 17 日向公司提供人民币
1,285,000.00 2020.01.17
限公司 1,285,000.00 元借款，本报告期末该笔借
款余额为 1,285,000.00 元。
公司间接持股子公司天津瑞银小额贷款有
限公司于 2020 年 7 月 29 日向公司全资子
天津瑞银小额贷款
12,000,000.00 2020.07.29 公司天津市凯泰建材经营有限公司提供人
有限公司
民币 12,000,000.00 元借款，本报告期末
该笔借款余额为 12,000,000.00 元。
公司参股股东天津国有资本投资运营有限
天津国有资本投资 公司于 2021 年 6 月 28 日向公司提供人民
100,000,000.00 2021.06.28
运营有限公司 币 100,000,000.00 元借款，本报告期末该
笔借款余额为 0 元。
公司参股股东天津国有资本投资运营有限
公司的全资子公司天津国资信用增进有限
天津国资信用增进
100,000,000.00 2021.04.22 公司于 2021 年 4 月 22 日向公司提供人民
有限公司
币 100,000,000.00 元借款，本报告期末该
笔借款余额为 0 元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津国有资本投资运营有限公司 转让吉利大厦 17.61%股权 210,523,432.80
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 523.68 497.94
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
(1)向关联方收回借款
单位：元 币种：人民币
关联方 本期发生额 上期发生额
147 / 161
天房发展 2021 年年度报告
关联方 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 61,050,000.00 69,300,000.00
(2)向关联方收取资金占用费
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 资金占用费 16,500,000.00
(3)向关联方收取咨询服务费
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 咨询服务费 1,200,000.00
天津市联津房地产开发有限公司 咨询服务费 2,000,000.00
（4）转让子公司股权的交易
单位：元 币种：人民币
关联交易定价方
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
式及决策程序
天津国有资本投资运营
转让吉利大厦 17.61%股权 评估值 210,523,432.80
有限公司
(5)向关联方支付资金占用费
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津国有资本投资运营有限公司 资金占用费 5,041,766.13
天津国资信用增进有限公司 资金占用费 5,081,666.67
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津市联展房地产 78,045,000.00 139,095,000.00
其他非流动资产
开发有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付帐款 天津市房地产信托集团有限公司 97,355,955.00 162,180,000.00
应付帐款 天津市房信建筑工程总承包有限公司 17,641,078.68 25,248,142.68
应付账款 天津市天房科技发展股份有限公司 2,480,302.00 2,480,302.00
其他应付款 天津房地产集团有限公司 1,059,615,192.59 1,061,415,192.59
其他应付款 天津市天房房地产销售有限公司 16,032,714.38 16,032,714.38
其他应付款 天津大树房地产经营销售有限公司 3,975,641.27 3,975,641.27
其他应付款 天津联津房地产开发有限公司 208,000,000.00 223,700,000.00
一年内到期 天津瑞银小额贷款有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00
非流动负债
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
148 / 161
天房发展 2021 年年度报告
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
经公司 2018 年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司天房（苏州）置业有限公司为购
买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款向苏州市住房置业担保有限公司/苏州
工业园区住房置业担保有限公司（以下简称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保
金额合计为人民币 33,600.00 万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不
动产登记证明》交付之日止。截止至 2021 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 151.00 万元。
为购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额合计
不超过人民币 168,000.00 万元，担保期限为自个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购
房产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项
权证》之日止。截止至 2021 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 20,993.90 万元。
经公司 2018 年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司苏州华强房地产开发有限公司为购
买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款向苏州市住房置业担保有限公司/苏州
工业园区住房置业担保有限公司（以下简称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保
金额合计为人民币 183,000 万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动
产登记证明》交付之日止。截止至 2021 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 3,817.70 万元。
为购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额合计
不超过人民币 915,000 万元，担保期限为自个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房
产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权
证》之日止。截止至 2021 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 56,269.20 万元。
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华博房地产开发有限公司为
购买其开发的“盛雅佳苑”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，担保总
额不超过 2 亿元，保证期限为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向
149 / 161
天房发展 2021 年年度报告
债务人发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押预告登记
证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证书提供给银行
核对无误、收执之日。截止至 2021 年 12 月 31 日，已发生的担保金额为 0 万元。
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华景房地产开发有限公司为
购买其开发的“盛庭花园”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，担保总
额不超过 2 亿元，保证期限为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自银行向
债务人发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的抵押预告登记
证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证书提供给银行
核对无误、收执之日。截止至 2021 年 12 月 31 日，已发生的担保金额为 1,163.00 万元。
经公司 2020 年第二次临时股东大会决议，公司全资子公司天津市华兆房地产开发有限公司为
购买其开发的“天欣锦园”“天欣颐园”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任
担保，担保总额不超过 1 亿元，保证期限为保证期间按银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计
算，自银行向债务人发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人将抵押物的
抵押预告登记证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证
书提供给银行核对无误、收执之日。截止至 2021 年 12 月 31 日，已发生的担保金额 0 万元。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
2022 年 1 月 27 日，公司十届十七次临时董事会会议审议通过了《关于预挂牌转让控股子公
司天津市天蓟房地产开发有限责任公司 60%股权的议案》，同意公司按照国有资产交易的有关规
定，在天津产权交易中心预挂牌转让所持天蓟公司 60%的股权。2022 年 1 月 27 日，公司就该股权
转让事项在天津产权交易中心进行了预挂牌。2022 年 3 月 18 日，公司十届十八次临时董事会审
议通过了《关于公开挂牌转让控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司 60%股权的议案》，
同意公司在天津产权交易中心公开挂牌转让控股子公司天蓟公司 60%股权。天蓟公司 100%股权的
评估价值为 49,859.56 万元，60%股权的评估价值为 29,915.736 万元。交易标的首次挂牌底价为
29,915.736 万元，成交价格以最终实际摘牌成交价格为准。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
150 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
（1）.非货币性资产交换
□适用 √不适用
（2）.其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
2021 年 12 月公司与东丽区土地整理中心签订了《关于合作整理及收储沙柳北路土地的协议》，
双方约定土地出让成交后，扣除政府收益及政策性成本，东丽土地整理中心在收到土地成本后 60
个工作日内一次性返还公司。结合目前土地拆迁进度及周边土地市场情况，公司力争于 2022 年推
动实现首批土地的整理完成，并实现上市交易，该土地收储、拆迁及成本返还的落实会为公司带
来切实的现金流及收益。
151 / 161
天房发展 2021 年年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 459,172.00
合计 459,172.00
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项
计提坏 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00
账准备
其中：
按组合
计提坏
账准备
其中：
合计 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘晓波（欣） 459,172.00 459,172.00 100.00 款项时间长，预计难以收回
合计 459,172.00 459,172.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
152 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 459,172.00 459,172.00
合计 459,172.00 459,172.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额合计
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
数的比例(%)
刘晓波（欣） 459,172.00 100.00 459,172.00
合计 459,172.00 100.00 459,172.00
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 3,636,821.30 5,705,728.65
其他应收款 10,392,290,189.21 10,999,091,678.71
合计 10,395,927,010.51 11,004,797,407.36
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
153 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
天津吉利大厦有限公司 3,636,821.30 5,705,728.65
合计 3,636,821.30 5,705,728.65
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 503,621,818.29
1至2年 1,035,557,621.49
2至3年 1,509,651,086.35
3 年以上 7,380,702,264.94
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 10,429,532,791.07
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 10,429,482,232.72 11,033,322,633.68
保证金 2,935,794.04
押金 50,558.35 72,926.66
合计 10,429,532,791.07 11,036,331,354.38
154 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用 合计
坏账准备 未来12个月预期
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
信用损失
值) 值)
2021年1月1日余额 140,771.82 37,098,903.85 37,239,675.67
2021年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 8,926.19 8,926.19
本期转回 6,000.00 6,000.00
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 149,698.01 37,092,903.85 37,242,601.86
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 37,239,675.67 8,926.19 6,000 37,242,601.86
合计 37,239,675.67 8,926.19 6,000 37,242,601.86
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
苏州华强房地产开发有限 往来款 8,692,357,513.91 1 年以内、1-2 83.34
公司 年、2-3 年、3
年以上
155 / 161
天房发展 2021 年年度报告
天津市华博房地产开发有 往来款 1,092,347,048.65 1 年以内、1-2 10.47
限公司 年、2-3 年、3
年以上
天津海景实业有限公司 往来款 420,795,893.70 1 年以内、1-2 4.04
年、2-3 年
天津市天房裕诚商业运营 往来款 96,349,605.83 1 年以内 0.92
管理有限公司
天房(苏州)置业有限公司 往来款 85,217,366.87 1 年以内、1-2 0.82
年
合计 / 10,387,067,428.96 / 99.59
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 6,784,903,330.72 6,784,903,330.72 6,799,115,809.96 6,799,115,809.96
对联营、合营企业
393,168,594.41 393,168,594.41 429,523,945.06 429,523,945.06
投资
合计 7,178,071,925.13 7,178,071,925.13 7,228,639,755.02 7,228,639,755.02
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
天津市华驰租赁有 2,700,000.00 2,700,000.00
限公司
天津市华升物业管 3,123,126.74 3,123,126.74
理有限公司
天津市吉利大厦有 61,807,833.22 14,512,479.24 47,295,353.98
限公司
天津海景实业有限 250,000,000.00 250,000,000.00
公司
天津市凯泰建材经 150,000,000.00 150,000,000.00
156 / 161
天房发展 2021 年年度报告
营有限公司
天津市华兆房地产 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00
开发有限公司
天津市华亨房地产 800,000,000.00 800,000,000.00
开发有限公司
天津市天房海滨建 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
设发展有限公司
天津市天蓟房地产 210,000,000.00 210,000,000.00
开发有限责任公司
天津市华塘房地产 500,000,000.00 500,000,000.00
开发有限公司
天津市华景房地产 1,146,080,000.00 1,146,080,000.00
开发有限公司
天津市华博房地产 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
开发有限公司
天房（苏州）投资发 40,000,000.00 40,000,000.00
展有限公司
苏州华强房地产开 40,000,000.00 40,000,000.00
发有限公司
天房紫荆（深圳）投 2,145,000.00 2,145,000.00
资发展有限公司)
天房（苏州）置业有 40,000,000.00 40,000,000.00
限公司
天津市治远房地产 3,000,000.00 300,000.00 3,300,000.00
销售有限公司
天津市天房裕诚商 259,850.00 259,850.00
业运营管理有限公
司
合计 6,799,115,809.96 300,000.00 14,512,479.24 6,784,903,330.72
157 / 161
天房发展 2021 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期
其他综合收 宣告发放现金
单位 余额 追加投资 减少投资 权益法下确认的投资损益 其他权益变动 计提减值准备 其他 余额 末余额
益调整 股利或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市华富宫大饭店
有限公司
天津市天房物业管理 27,068,972.13 2,336,948.55 29,405,920.68
有限公司
天津大树房地产经营
销售有限公司
天津市天房房地产销 17,944,420.33 233,892.16 18,178,312.49
售有限公司
天津联津房地产开发 245,751,105.65 -898,217.98 244,852,887.67
有限公司
天津市联展房地产开 138,759,446.95 -38,027,973.38 100,731,473.57
发有限公司
小计 429,523,945.06 -36,355,350.65 393,168,594.41
合计 429,523,945.06 -36,355,350.65 393,168,594.41
158 / 161
天房发展 2021 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,236,032.84 1,157,808.83 49,590.14 546,641.00
其他业务 108,763,905.04 74,938,824.20 39,805,757.65 47,625,144.75
合计 109,999,937.88 76,096,633.03 39,855,347.79 48,171,785.75
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 4,195,238.25 5,705,728.65
权益法核算的长期股权投资收益 -36,355,350.65 -22,093,619.61
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 298,852.20
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 -32,160,112.40 -16,089,038.76
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -70,510.14
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 201,916.56 进项税加计抵减
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相 246,634.42
159 / 161
天房发展 2021 年年度报告
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交
易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -37,001,743.46
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -9,133.12
少数股东权益影响额 138,840.20
合计 -36,753,409.70
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收益 每股收益
报告期利润
率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -151.53 -1.6674 -1.6674
扣除非经常性损益后归属于公司
-148.51 -1.6341 -1.6341
普通股股东的净利润
160 / 161
天房发展 2021 年年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：郭维成
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 12 日
修订信息
□适用 √不适用
161 / 161