天津市房地产发展（集团）股份有限公司
内部控制制度汇编及手册
（修订册）
2022 年 5 月
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目录
内控制度部分
第四部分 人力资源管理.............................................. 6
68+.子公司人力资源管控实施办法（试行） .......................... 6
第六部分 销售管理 ............................................... 16
73.商品房定价管理规定 .......................................... 16
74.商品房销售管理规定 .......................................... 18
75.商品房销售代理管理办法 ...................................... 20
76.应收账款管理规定 ............................................ 21
77.售楼处、样板间物业服务公司管理规定 .......................... 22
77+.全资子公司项目市场营销条线管理制度 ......................... 22
83.项目业主准许入住管理规定 .................................... 27
第八部分 采购管理 ................................................ 31
92.公司日常办公用品、耗材采购管理办法 .......................... 31
第十一部分 工程管理 .............................................. 33
101.施工图设计变更与设计洽商管理规定 ........................... 33
105+1.项目前期设计条线管理制度 ................................. 36
105+2.样品与样板确认管理办法 ................................... 46
105+3.非经营性配套公建管理规定 ................................. 48
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112+.工程条线管理（暂行）规定 .................................. 58
第十三部分 外包管理 ............................................. 62
126.业务外包管理办法 ........................................... 62
第十四部分 预算管理及考评 ........................................ 64
127.预算管理规定 ............................................... 64
第十六部分 财务管理 .............................................. 68
133+.子公司、分公司财务管控管理办法（财务条线制度修订）......... 68
137.成本管理制度汇编 ........................................... 72
内控手册部分
第二章内部环境 .................................................. 210
5 人力资源管理 ................................................ 210
5.9+子公司人力资源管控实施办法（试行） ....................... 210
第四章 控制活动 ................................................. 212
1 销售管理 .................................................... 212
1.1 销售代理管理流程 ......................................... 212
1.2 销售政策控制流程 ......................................... 213
1.3 销售价格制定流程 ......................................... 216
1.4 销售收款与财务对账流程 ................................... 219
1.5 退房管理流程 ............................................. 224
1.6 入住管理流程 ............................................. 227
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5 营运资金管理 ................................................ 230
5.3+ 资金管控业务流程图 ...................................... 230
8 工程项目管理 ............................................... 231
8.2 工程设计变更业务流程 ..................................... 231
8.3 安全生产管理业务流程 ..................................... 233
8.4 工程质量管理业务流程 ..................................... 237
13 预算管理 ................................................... 240
13.1 预算编制管理业务流程 .................................... 241
风险矩阵 RCD 部分
销售价格制定流程 RCD .............................................. 244
销售收款与财务对账流程 RCD ........................................ 247
退房管理 RCD...................................................... 249
招投标管理业务流程 RCD ............................................ 250
合格供方管理业务流程 RCD .......................................... 252
办公用品采购管理流程 RCD .......................................... 254
银行存款管理业务流程 RCD .......................................... 256
工程设计变更业务流程 RCD .......................................... 261
安全生产管理业务流程 RCD .......................................... 264
工程质量管理业务流程 RCD .......................................... 266
工程结算管理业务流程 RCD .......................................... 268
预算编制管理流程 RCD .............................................. 271
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成本管理业务流程 RCD ............................................. 274
子公司人力资源管控 RCD ............................................ 277
注释：本修订册在原有《内部控制手册和制度汇编（2020 年修订版）》的基础上修订而成，
未修订的原有制度仍然有效，新修订部分依照修订册执行。
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内控制度部分
第四部分 人力资源管理
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
68+.子公司人力资源管控实施办法（试行）
第一章 总则
为规范子公司人力资源管理政策和标准，加强人力资源管理，明确条线管理下子公司与母公司管理职
责，科学、合理、高效共享人力资源，规避管理风险，特制定本实施办法。
第一条 本规定所指子公司是天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称股份公司）作为投
资主体设立的子公司，包括全资子公司、控股子公司、参股子公司。
全资子公司新设立时，全资子公司负责参考股份公司人力资源相关制度制定本单位人力资源管理方案
及制度，股份公司人力资源部及相关部门负责提供职能管理技术支持，全资子公司负责将人力资源管理方
案和管理制度报股份公司经理办公会审批，并报股份公司人力资源部备案。
控股子公司新设立时，股份公司派出的代表或负责人，可参照本管理规定和股份公司人力资源相关制
度，与合作方共同建立完备的人力资源管理制度。
参股子公司新设立时，股份公司派出的代表或负责人，在维护股份公司利益的提前下，与合作方共同
建立完备的人力资源管理制度。
第二条 根据工作需要，股份公司对子公司人力资源重点管控内容包括员工总量管理、招聘管理、工
资总额管理、薪酬与福利管理、核心关键人员管理等。
员工岗位职责管理、绩效考核、评先评优、教育培训与职称管理、聘任管理、员工关系、劳动合同、
人事档案管理等由子公司按照属地相关劳动人事政策进行管理，股份公司人力资源部监督执行。
第二章 人员配置与招聘
第三条 本着节约、高效配置人力资源的原则，房地产开发类子公司需根据开发项目的产品类别、项
目数量、项目规模，在项目开发不同阶段进行岗位人员增减。
其他类子公司岗位及人员配置由子公司根据业务情况进行设置。
子公司人员配置方案中应包括岗位设置、人员配置总量等，并报股份公司人力资源部审核。
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第四条 全资及控股子公司招聘员工，应按子公司人力资源配置方案的规定，由子公司于每年初制定
年度员工招聘计划报股份公司人力资源部备案。员工招聘计划详见附表 2 子公司年度员工招聘计划》模板。
并于每月底之前，将当月实际招聘入职员工的统计情况报股份公司人力资源部备案，统计情况详见附表 3
《子公司年度员工招聘统计表》模板。
第五条 为提高股份公司影响力，全资及控股子公司在自行组织招聘时，应使用股份公司 VI 宣传标识，
代表股份公司形象。当子公司参加股份公司人力资源部组织的各类招聘时，应在《子公司年度员工招聘计
划》中注明。
第六条 全资及控股子公司所招聘员工职级等同于股份公司中级管理人员时，在正式录用之前，应由股
份公司人力资源部和党群工作部对拟录用人员进行考察，经股份公司党委会和经理办公会审批后方可正式
录用。
第七条 全资及控股子公司应建立招聘员工录用审批流程，房地产类人员、其他类公司中级以上管理人
员录用审批股份公司人力资源部参与审批。其他人员录用审批，招聘计划内的报股份公司人力资源部备案，
招聘计划外的报股份公司人力资源部审批。
第三章 薪酬与福利
第八条 子公司应结合单位所处地域经济发展情况及行业建立符合市场激励条件下的薪酬标准与薪酬
管理制度，完善相关福利制度，并根据本单位实际情况，制定与本单位薪酬体系相适应的正负激励标准，
提高员工对股份公司与子公司的认同感。
全资及控股子公司薪酬管理制度及福利制度需到股份公司人力资源部备案。
第九条 股份公司对子公司人力成本分类进行动态监控。子公司应按照在股份公司人力资源部备案的
薪酬管理制度和福利制度执行。并每月向股份公司报送实际人力成本情况。对于人工成本总额环比增长幅
度较大的子公司需作情况说明。
第十条 股份公司为员工普调工资时，子公司根据实际情况，可参考股份公司调资标准制定本单位的
调资方案并实施，并将调资前后员工月工资明细表报股份公司人力资源部备案。
在股份公司非增资年度，子公司自行为本单位员工普调工资时，应制定本单位调资方案，按“三重一
大”事项履行本单位管理程序后报股份公司审批后实施。子公司在完成调资后，将调资前后员工月工资明
细表报股份公司人力资源部备案。
第十一条 子公司应建立工资总额与经营业绩相挂钩机制，工资总额预算与清算情况需报股份公司审
批。
第十二条 子公司根据年度总体经营状况、子公司经营业绩与目标完成情况、绩效考核结果等因素，
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确定年绩效工资总额，报股份公司审批，其整体工资总额不得超过当年工资总额预算。
第十三条 派出且工资关系在股份公司的全资子公司人员，由股份公司发放工资并计算人工成本。派
出且工资关系在股份公司的控股及参股公司人员，由股份公司发放工资并计算人工成本，每年按照股东公
司间协议进行费用结算，控股及参股公司不得另行发放派出员工薪酬福利。
第十四条 股份公司派出至异地全资子公司工作的员工，异地津贴与交通补贴的标准按照股份公司相
关制度执行，交通补贴的发放方式按子公司管理规定执行。
股份公司各部门人员因工作需要到异地子公司出差连续工作时间不满一个月的，按照股份公司出差标
准补助；出差连续工作时间满一个月的，给予异地津贴，期间节假日往返的交通费按照股份公司出差标准
补助。
第四章 核心关键岗位及派出人员管理
第十五条 核心关键岗位人员是指子公司领导班子成员，以及外派在子公司财务负责人等关键环节及
风险控制点岗位人员。其他派出人员指股份公司派出在子公司工作的人员。
第十六条 对外派子公司领导班子人员带薪年休假等请假事项由股份公司人力资源部审批，对全资及
控股子公司自聘领导班子人员带薪年休假等请假事项报股份公司人力资源部备案。
其他派出人员带薪年休假等请假事项按股份公司审批流程执行，子公司招聘人员带薪年休假等请假事
项由子公司自行审批。
第十七条 对股份公司外派在子公司财务负责人等关键环节及风险控制点岗位人员，由股份公司统一
配置不定期进行轮换。关键岗位人员应服从并积极配合岗位轮换工作，对无正当理由不服从组织安排的人
员进行说服教育，对经说服教育仍拒绝服从岗位轮换决定的，视情节给予行政记过、记大过、降薪、降职
处分。
第十八条 股份公司人力资源部负责向子公司派出员工。股份公司人力资源部于每年 3 月 1 日之前，
根据子公司人员需求，制定本年度员工派出计划，并纳入股份公司所属各单位员工年度聘任方案中。
第十九条 选派到异地子公司工作的员工，其异地工作期限期满后由人力资源部负责安排返回股份公
司工作。因异地子公司工作需要延长异地工作期限，经员工本人同意，可适当延长员工在异地子公司的工
作期限。
第二十条 因异地子公司工作需要，对无正当理由不服从派出的员工，或在异地子公司工作期限因主
观原因未达到规定期限等，按照股份公司相关制度规定，由股份公司人力资源部和党群工作部报股份公司
党委会、经理办公会审批，视情节给予行政记过、记大过、降薪、降职、解除劳动合同等处分。
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第五章 员工教育培训与职称管理
第二十一条 子公司于每年 3 月 15 日之前完成本单位年度员工教育培训计划的编制工作，详见本规定
附表 4《子公司年度员工培训计划》模板，同时将本单位年度教育培训计划报股份公司人力资源部备案。
第二十二条 当子公司参加股份公司组织的各类培训时，应在备案中注明，由股份公司人力资源部负
责将子公司的教育培训内容纳入股份公司年度教育培训计划之内，经股份公司审批后，在股份公司、子公
司同时发布、实施。
第二十三条 子公司的职称管理工作，根据属地职称评审安排，由子公司负责组织本单位员工职称申
报工作。股份公司派出员工的职称申报评审工作由股份公司人力资源部负责组织。
第六章 聘任与考核
第二十四条 子公司岗位实行逐级聘任制，由子公司自行组织，实行年度双向选择聘任上岗管理机制。
子公司每年年初根据当年管理工作目标情况，设置当年需要的员工工作岗位，并负责组织本单位员工
的双向选择聘任上岗工作。
第二十五条 派往控股及参股子公司任职的各级管理人员，由股份公司人力资源部按照相关管理制度
的规定，向控股及参股子公司推荐任职。
第二十六条 子公司每年根据股份公司确定的管理工作目标，按照“谁主管，谁负责签订”的原则，
由管理人员按照职权范围与聘任上岗员工签订工作目标责任书，工作目标责任书作为年底绩效考核的主要
依据。
第二十七条 股份公司人力资源部负责子公司领导班子人员及股份公司派出员工的年度考核工作，其
考核程序、考核标准与股份公司中级及以下管理人员考核政策与管理制度保持一致。
股份公司派出控股和参股子公司人员，在所在公司任高管及财务总监的，每年年底需按照股份公司考
核程序进行述职考核；属所在公司一般员工的，按照子公司绩效考核管理制度进行考核并将考核结果报股
份公司人力资源部。
子公司自行聘用员工考核，按照子公司绩效考核管理制度进行考核、实施。
第二十八条 子公司根据实际情况，可建立除上述年度考核机制外的月度、季度、半年度及试用期员
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工、晋升考核等管理制度，确保各项考核工作的有序开展，真实、客观、公平地进行评价，起到激励员工
的作用。
第二十九条 子公司员工可参加股份公司评先评优，获奖人员的奖项由本人工资关系所在单位列支。
第三十条 股份公司派出到子公司员工，经子公司考核认为不适合在子公司工作的，应及时与股份公
司人力资源部沟通，由股份公司人力资源部做出相应安排、处理。
第三十一条 股份公司派出人员工作调动、工作期满、退休，由股份公司人力资源部组织其向股份公
司领导和相关部门进行述职，对有关人员由股份公司监察审计部按相关规定进行离任审计。
第七章 劳动关系管理
第三十二条 子公司需严格执行国家、属地各项法律法规，确保用工合法，维护劳动关系和谐稳定。
第三十三条 子公司入职员工，需在一个月内与其签订劳动合同，并做相关劳动合同备案工作，按时
为员工缴纳社会保险等法定手续。
为维护双方的合法权益，规避企业用工风险，禁止员工入职后不与员工签订劳动合同情况的发生，对
于延期签订劳动合同等非正常用工情况，子公司应报股份公司人力资源部备案并说明原因。
第三十四条 股份公司派出员工违反子公司劳动纪律需处分、员工本人提出离职等异动情况，子公司
应及时与股份公司人力资源部沟通，由股份公司人力资源部进行相应处理。
子公司聘用人员违反劳动纪律需处分的，由子公司自行处理，涉及辞退或离职的，子公司严格按照劳
动合同法相关程序进行处理，确保劳动合同管理程序合法，并报股份公司人力资源部备案。
第三十五条 子公司聘用人员的人事档案需委托属地有资格的存档机构进行保管，日常工作需注重人
事档案的管理。人员离职时，子公司应随退工手续同时办理退档手续。
第三十六条 子公司应加强员工日常劳动纪律管理，严格考勤管理，对日常管理出现的严重违反劳动
纪律情况应及时作出相关处理，并留存相关书面材料。
第三十七条 子公司应注重员工生产安全意识教育，加强劳动保护管理，预防员工工伤事件的发生。
工作期间出现意外工伤事件时，应在规定期限内向保险机构办理相关手续。
第八章 服务与监督
第三十八条 股份公司人力资源部作为对子公司人力资源管理的归口职能管理部室，负责为子公司提
供人力资源专业技术支持与指导，并对子公司人力资源管理工作进行监督与检查。本规定中的子公司报股
份公司审批事项、在股份公司人力资源部备案的事项即为监督与检查的内容。
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第三十九条 股份公司人力资源部于每年对子公司人力资源管理工作进行检查。
第九章 附则
第四十条 本管理规定经股份公司经理办公会审批后，自发布之日施行。原《天津市房地产发展（集
团）股份有限公司子公司人力资源管理规定》同时废止，本管理规定由股份公司人力资源部负责解释、修
订。
附表
附表 1：备案工作清单
附表 2：子公司年度员工招聘计划
附表 3：子公司年度员工招聘统计表
附表 4：子公司年度员工培训计划
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附表 1: 备案工作清单
份
备案事项 备案时间 备案形式 备注
数
人力资源管理方案和管理制 方案和管理制度盖章纸
1 审批后 30 天内 1份
度 质版
对原组织架构、子公司领导岗 方案和管理制度盖章纸
2 审批后 30 天内 1份
位设置及岗位职责进行修订 质版
《子公司年度员工
3 员工招聘计划 每年 3 月 15 日前 1份
招聘计划》
《子公司年度员工招聘
4 实际招聘员工的统计情况 每月月底前 1份
统计表》
5 工资总额执行情况 每月月底前 工资总额统计月报表 1份
全资子公司管理层人员的目 按照股份公司的安
6 每年 3 月 15 日前 目标责任书签字纸质版 1份
标责任书 排进行
7 增资方案 审批后 7 天内 增资方案签字盖章版 1份
8 非正常用工情况 审批后 7 天内 非正常用工情况说明 1份
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附表 2：子公司年度员工招聘计划
子公司年度员工招聘计划
单位（盖章）： 年 月 日
序号 岗位名称 招聘数量 岗位要求 岗位职责 招聘渠道 备注
合计
签字：
单位领导意见
年 月 日
13
附表 3：子公司年度员工招聘统计表
子公司月度员工招聘统计表
单位（盖章）： 年 月 日
序号 岗位名称 招聘情况 聘用人员基本情况 备注
单位
领导 签字：
意见
年 月 日
14
附表 4：子公司年度员工培训计划
子公司年度员工培训计划
单位（盖章）： 年 月 日
序号 培训目的 培训内容 培训对象 培训方式 计划培训时间 备注
单位领导意见
签字：
年 月 日
15
第六部分 销售管理
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
73.商品房定价管理规定
第一章 总则
第一条 为进一步规范经营销售管理，维护企业利益，加强和促进公司经营销售工作，结合本公司实际情况，
制定本办法。
第二条 本办法实施的对象是公司本部开发且由经营管理部直接管理的商品房项目的销售价格由经营管理
部制定。
第二章 商品房基准价格的制定与审批
第三条 经营管理部在进行市场调研的基础上，根据本地房地产市场状况及趋势、区域竞争性楼盘情况等，
拟定《商品房定价方案》，定价方案包括市场及竞争楼盘情况、定价原则、定价体系等内容。
第四条 财务部明确成本构成项目和成本计算方法，与各成本费用发生部门进行沟通，取得计算依据，计算
项目的总成本和平均成本，并根据公司年度利润目标，拟定项目的要求利润率，提供给经营管理部，作为商品房
基准价格的定价参考。
第五条 经营管理部参照项目成本及要求利润率，根据收集的市场数据及销售目标，编制《商品房价格明细
表》，根据每一套商品房所处的环境、楼层、位置、采光、房型等的不同，价格进行区分，并在商品房销售定价
明细中附文字说明。
第六条 经营管理部编制《销售价格审批表》，将《商品房价格明细表》报主管经营副总审核后，由经理办
公会审批。
第三章 销售价格的调整与审批
第七条 经营管理部及时与销售代理公司进行沟通，根据市场的变化及销售情况及时提出《销售价格调整方
案》。
第八条 经营管理部编制《销售价格调整审批表》，将《销售价格调整方案》报主管经营副总审核后，报经
理办公会审批。
第四章 销售价格折扣的制定与审批
第九条 经营管理部负责在整体销售策略中的销售折扣的制定及调整工作。
第十条 销售价格遵循一房一价的原则。经营管理部在通过经理办公会审批的底价基础上，上浮一定幅度
作为销售现场的底价，并会同销售代理公司，在现场销售底价基础上上浮一定幅度，作为现场销售报价。具体上
浮的幅度，由经营管理部报主管副总审核后，报经理办公会审批。经营管理部将经理办公会审批通过的销售现场
底价和销售现场报价书面通知销售代理公司执行。
第十一条 商品房销售中发生的不低于现场销售底价的一般销售折扣与优惠，经销售代理公司负责项目销售
的销售经理审批后，销售现场通过天房发展销售管理分析系统，填写《商品房销售价格优惠审批表一》，报经营
管理部备案。
第十二条 商品房销售中发生的低于现场底价但不低于经理办公会审批底价的特殊销售折扣与优惠，由销售
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现场申请，通过天房发展销售管理分析填写《商品房销售价格优惠审批表二》，报经营管理部审核，经营管理部
审批通过后，修改该房屋价格，并通知销售代理公司执行。
第十三条 商品房销售中如确实需要发生低于经理办公会审批底价的特殊销售折扣与优惠的，只能由董事长
审批有效，并将审批单留存经营管理部。经营管理部修改天房发展销售管理分析系统中该房屋价格，并通知销售
代理公司执行。
第十四条 经营管理部负责将销售折扣授予的实际金额、数量、原因及对象予以记录，并归档备查。
附件 1、商品房销售价格优惠审批表一
商品房销售价格优惠审批表一
申请时
申报单位： 申请人：
间：
客户姓
项目名称： 房号：
名：
销售单 销售总
建筑面积：
价： 价：
优惠后单 优惠后总
优惠幅度：
价： 价：
申请原因：
销售代理
公司负责人意 签名：
见：
附件 2、商品房销售价格优惠审批表二
商品房销售价格优惠审批表二
申报单位： 申请人： 申请时间：
项目名称： 房号： 客户姓名：
建筑面积： 销售单价： 销售总价：
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优惠幅度： 优惠后单价： 优惠后总价：
申请原因：
销 售代 理公 司
签名：
负责人意见：
经营管理部意见: 签名：
备注：
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
74.商品房销售管理规定
第一章 总则
第一条 为规范公司销售管理，提高服务水平，提升楼盘及公司品牌形象，同时提高效率，实现公司资金快
速回笼，制定本销售管理制度。
第二条 本办法实施的对象是公司本部开发且由经营管理部直接管理的商品房项目。
第二章 销售策略的审批与执行
第三条 经营管理部负责组织市场调研，对区域经济发展、房地产市场状况、区域消费者需求进行分析，并
明确潜在客户。
第四条 经营管理部提供市场调研的分析结果，为项目的产品定位，如户型、面积等提供依据。
第五条 经营管理部根据市场调研的结果，制定项目的销售策略、包括价格策略、销售计划，推广方案等。
第六条 经营管理部就制定的《销售策略方案》报主管经营副总进行审核后，报总经理审批。
第七条 经营管理部根据审批后的销售策略、价格策略进行广告推广活动以及其他销售策略的执行。并负责
根据需求，完成样板间、售楼处的设计工作，并配合分公司完成样板间、售楼处的装修工作。
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第八条 经营管理部同时负责监督销售代理公司对销售政策的执行。
第三章 销售政策修改
第九条 经营管理部及时与销售代理公司进行沟通，针对销售政策的执行情况，提出建议和意见，对销售政
策进行改进与完善，提交《商品房销售政策调整方案》，报主管经营副总进行审核后，报总经理审批。
第四章 商品房销售流程
第十条 经营管理部负责日常的销售管理工作。组织代理公司完成日常的销售工作。
第十一条经营管理部负责组织各项目的面积前置测量工作、物业招投标工作、物价申报工作、资金监管工作
及销售许可证的办理工作。
第十二条商品房销售流程（客户购买商品房业务）
（一） 客户预缴定金，由销售代理公司与客户签订房屋认购协议，收取定金后开具收据。
（二） 销售代表凭房屋认购协议开具《销售交款通知单》，客户根据《销售交款通知单》缴纳首付款或者
房款全款，销售代表保存交款小票。
（三） 客户按照房屋认购协议交齐全部房款或除贷款外的剩余房款后，代理公司方可与其签订买卖合同。
（四） 经营管理部对《销售交款通知单》、交款小票、合同价款及合同内容进行审核后在与客户签订的买
卖合同上盖章并登记房屋销售台账。
（五） 销售代理公司定期将客户房款交款小票、销售合同复印件送交财务部门的销售中心，销售中心与银
行进账单核对后开具发票，并根据开票金额登记入账。
（六） 财务部销售中心定期取回按揭贷款的银行回单，并根据银行回单开具发票并登记入账，销售中心定
期将开具的发票送交经营管理部，经营管理部据此登记销售台账中按揭贷款部分。登记后，经营管理部将发票交
给销售代理公司，由其负责通知客户领取发票。
（七） 经营管理部登记销售台账，登记内容包括销售商品房房号、面积、销售总价、首付款金额、未交款
金额。
第五章 退房管理
第十三条客户要求退认购房屋。销售代理公司依据房屋认购协议进行处理，如退还定金，由销售代理公司为
客户办理退款。
第十四条客户要求退已签约的房屋
（一） 客户向销售代理公司提出退房申请，销售代理公司了解客户的退房原因，努力挽留客户。
（二） 在确实无法挽留的情况下，请客户提出书面申请，并提供交款收据、小票及开具的发票等。
（三） 经营管理部对购房人及房款交付情况等进行审核，充分了解客户退房原因，提出处理意见。
（四） 经营管理部总结退房原因，必要时向规划设计、工程施工等部门传递客户意见。
（五） 经营管理部按 A8 网规定格式发起《使用印章审批单》流程，待审批通过后，在房管局的相关退房手
续文件上加盖公章。
（六） 销售代理公司通知客户审批结果，与客户约定办理日期并详细说明所需要携带的资料，包括签订的
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合同，交款收据及开具的发票等。
（七） 销售代理公司持盖章的相关退房手续文件，将收回的买卖合同送交房管局，办理退房手续。
（八） 销售代理公司办理完毕退房手续后，经营管理部根据应退房款金额上报资金计划。
（九） 待资金计划审批通过后，经营管理部按 A8 网规定格式发起《划拨房款审批表》，审批通过后，财务
部按照审批金额退款，并根据退款情况登记销售台账。
第六章 初始登记的办理工作
第十五条由经营管理部组织分公司或项目部进行竣工项目的销售面积复测工作及地籍测量工作。
第十六条由分公司或项目部收集办理初始登记的相关要件，并交至房管局，办理初始登记手续。经营管理部
负责协调组织。
初始登记完成后，由分公司或项目部负责按经营管理部提供的名单通知、组织客户办理产权证。
附件一：销售交款通知单
项目交款通知单 NO.
交款日期 年 月 日
姓名 房号 房款
契税 维修基金 登记费及其他
已交定金 已交款金额 本次交款额
费用总计
客户签字 经办人 驻场经理
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
75.商品房销售代理管理办法
第一条 为进一步规范经营销售管理，切实保障消费者合法权益，维护企业利益，加强和促进公司经营销售
工作，根据国家建设部及市有关部门的规定，结合本公司实际情况，制定本办法。
第二条 本办法实施的范围是公司本部所开发且由经营管理部直接管理的商品房项目。
第三条 经营管理部要严格论证确实需要委托房地产中介服务机构代理销售的商品房项目，严格界定代理范
围、房屋价格和数量。
第四条 外包业务管理小组及相关部门参与运作预选中介服务机构，严格审查该房地产中介服务机构是否依
法已取得工商营业执照和资质证，考察该中介机构的业绩、实力背景、运作方式和社会信誉。必要时采用招标形
式确定中介服务机构。
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第五条 公司与受托房地产中介服务机构，订立书面委托合同。商品房委托销售代理合同主要包括以下内容：
（一）委托人和受托人的名称、住所；
（二）委托代理的内容、要求和标准；
（三）收费金额和支付方式、时间；
（四）合同的履行期限、地点和方式；
（五）违约责任和解决争议的方法。
第六条 公司在签订商品房委托销售代理合同之前，公司经营管理部须将拟签订的合同草案文本、中介机构
营业执照、资质证书报外包业务管理小组审定，并按本公司《合同管理办法》的有关规定执行。
第七条 在签订代理合同的同时，还应签订商品房代理销售委托书。在销售商品房时，销售代理机构应向购
房者出示销售代理委托书。在与购房者签订《商品房买卖合同》时，应在“委托代理公司”一栏加盖印章。
第八条 受托的房地产中介服务机构，在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第九条 本管理办法由公司经营管理部负责解释并修订。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
76.应收账款管理规定
一、总则
目的：为保证企业最大限度防范应收账款管理过程中的各种风险，减少坏账损失，加快企业资金周转，提高
企业资金的使用效率，特制定本规定。
实施范围：公司本部所开发且由经营管理部直接管理的商品房项目。
二、应收账款监控
1、销售代理公司编制月度收款情况统计表，标明已交款项、未交款项及欠款账龄，报送到经营管理部。
2、经营管理部对于欠款期间超过合同约定时间的客户，要求销售代理公司向客户发送《欠款催收函》，并
与客户联系，催促客户付款，并对催收情况予以记录。
3、客户欠款逾期未超过 30 天的，由销售代理公司计算逾期付款利息，报经营管理部审批，经营管理部负责
组织账款的追讨；客户欠款逾期超过 30 天的，根据商品房销售合同的约定，由经营管理部负责与监察审计部联
系，确定解决方案。
4、经营管理部每月定期将收款情况及欠款管理情况进行统计分析，编制《商品房回款情况分析报告》，报
送主管副总及总经理。
三、销售对账
1、财务部销售中心登记销售台账，登记内容包括销售商品房房号、面积、销售总价、首付款金额、未交款
金额。
2、财务部应于贷款客户到账后 5 日内将贷款客户到账的信息传递给经营管理部及销售代理公司，经营管理
部及销售代理公司将据此登记销售台账并编制销售报表。
21
3、经营管理部负责组织销售代理公司与财务部门按月核对销售台账，填写销售收款对账记录；对于对账差
异，应予以追查，查明原因；如出现非正常性原因应立即通报总会计师及主管经营副总经理。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
77.售楼处、样板间物业服务公司管理规定
第一章 总则
第一条 为规范和加强本公司本部开发且由经营管理部直接管理的各项目售楼处、样板间物业服务公司的选
择和管理，提高服务水平，提升公司品牌形象，促进项目销售，制定本管理规定
第二章 物业服务公司的选择与管理
第二条 本公司本部开发且由经营管理部直接管理的各项目售楼处、样板间物业服务公司的选择、商务谈判、
管理等由华升物业公司负责。
第三条 经营管理部根据直接管理的本部所开发各项目需要，向华升物业公司提出物业服务人员的需求方案，
方案中明确物业服务人员的人数、素养及其他要求等。
第四条 华升物业公司根据经营管理部提出的需求方案，选择物业服务外包公司，并就物业服务内容、服务
条款及服务价格等进行商务谈判。
第五条 物业服务外包公司确定后，华升物业公司会同经营管理部、监察审计部拟订物业服务外包三方协议。
由经营管理部向公司提出售楼处、样板间物业服务外包需求请示，并向公司提出签署物业服务外包三方协议申
请。
第六条 华升物业公司负责对物业服务外包公司的服务质量进行监督、考核、管理，并有权对物业服务外包
公司进行撤换。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
77+.全资子公司项目市场营销条线管理制度
第一章 总 则
第一条 为切实加强公司对全资子公司项目的“严控、严管”力度，有效提升销售管理效率，确保销售工作
顺利开展，更好地完成全资子公司项目的销售任务，特制定本制度。
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第二条 本制度适用于各全资子公司，控股、参股子公司参照执行。
第三条 各全资子公司可结合项目实际情况，以本管理制度为准则进一步细化各项管理规定。
第二章 销售的组织机构
第四条 各全资子公司要设立专门的销售管理岗位，负责项目的销售管理。
第五条 公司经营管理部负责审核关键销售环节，协调、督导各全资子公司开展销售工作。
第三章 管理职责
第六条 全资子公司的主要职责
1、负责完成全资子公司项目前期定位及产品策划方案；
2、负责完成全资子公司项目售楼处、示范区、样板间的设计、施工组织、部品部件的选择及验收等工作；
3、负责完成全资子公司项目综合计划中与销售有关的关键节点相关工作；
4、负责办理全资子公司项目销售相关的各类手续及证照；
5、负责根据公司招投标管理办法，确定各类销售合作团队，签订有关合同；
6、负责全资子公司项目全年及各阶段销售计划的制定，销售费用的制定和实施；
7、按照公司下达的销售计划，组织完成各项销售任务指标；
8、负责拟定《商品房买卖合同》范本，签订《商品房买卖合同》，建立并管理销售台账，对项目房屋销售
情况进行实时管控；
9、负责拟定全资子公司项目《销售案场管理制度》、《销售渠道管理制度》、《商品房买卖合同的签订、
变更、撤销审核制度》等与销售案场相关的具体管理细则，报经营管理部备案；
10、负责全资子公司项目销售代理相关工作的开展、销售合作团队及销售案场的组织、管理工作；
11、负责组织、管理全资子公司项目房款对账及相关工作；
12、按照公司信息反馈机制，及时反馈项目的销售信息，按时报送各类报表，提交销售总结报告；
13、负责全资子公司项目与销售相关的售后服务工作；
14、负责全资子公司项目每套房源的商品房买卖合同的内容审核、合同印鉴使用审批管理；
15、负责项目销售档案的归集、整理，按期移交公司档案室
16、负责全资子公司项目售楼处、样板间家具饰品的使用、保管工作，及后续处理以及固定资产处置工作；
17、负责项目区域市场的政策、竞品等的调研工作，定期提交市场调研报告；
18、负责组织完成公司安排的其他工作。
第七条 经营管理部的主要职责
1、负责对全资子公司项目前期项目定位、产品定位、项目策划方案进行审核；
2、负责对全资子公司项目全年及各阶段销售计划及预算进行审核；
3、负责按照公司招投标管理办法，对全资子公司项目销售团队（包括但不限于，销售代理公司、广告表现
公司、活动公司、渠道公司等）招标工作进行审核；
4、负责对全资子公司项目关键销售节点（包括但不限于，开盘、楼座加推等）的销售工作方案进行审核，
包括营销策划方案、推广方案、营销计划等；
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5、负责对全资子公司项目《销售案场管理制度》、《销售渠道管理制度》、《商品房买卖合同的签订、变
更、撤销审核制度》等与销售案场相关的具体管理细则的审核和备案；
6、负责对全资子公司项目《商品房买卖合同范本》的审核；
7、负责对全资子公司项目价格体系及优惠的审核和监督；
8、负责对全资子公司项目与经营销售有关的各类委托合同进行审核；
9、负责对全资子公司项目销售合同、销售价格、销售费用的执行和落实情况进行监督、检查；
10、负责对全资子公司项目销售现场管理情况及制度落实情况进行监督、检查；
11、负责对全资子公司项目销售代理团队（销售代理公司、广告表现公司、活动公司、渠道公司等）的管理
情况进行监督、检查；
12、负责对全资子公司项目经营销售相关的其他关键环节及事项的审核、监督工作。
第四章 销售管理
第八条 销售计划的管理
1、根据公司的经营需求，经营管理部组织各全资子公司编制全资子公司的年度销售计划及经营工作目标的
初稿。经营管理部将初稿报送综合管理部，由综合管理部向公司领导汇报、审批。
2、为完成公司年度销售目标，各全资子公司应按公司要求按时报送销售的月度、季度、年度报表，并及时
向公司经营管理部反馈其项目的总体销售情况，并根据销售情况及时做出销售策略的调整。
3、全资子公司按照公司要求按月、季、年召开销售运行分析会，并将分析报告报经营管理部备案。
4、全资子公司的销售指标及经营工作目标纳入全资子公司的考核范围内。
第九条 销售合作团队的管理
1、全资子公司按照公司《招标管理办法》的规定，确定各类销售合作团队（包括但不限于销售代理公司、
广告表现公司、活动公司、渠道公司等），签订有关合同。公司当前执行范本的，须采用公司的合同范本；
2、全资子公司负责对各销售合作团队进行日常组织、管理；
3、公司经营管理部负责对全资子公司销售合作团队的管理情况进行监督、检查，检查结果纳入全资子公司
的考核范围内；
4、涉及渠道带客的项目，公司经营管理部依据《销售渠道管理制度》对全资子公司渠道公司的关键环节（选
用原则、方式、点位、结佣流程、防洗客措施等）进行监督、检查，检查结果纳入全资子公司的考核范围内。
第十条 销售价格的制定
1、各全资子公司项目销售价格的制定参照公司《商品房定价管理规定》执行。
2、全资子公司在进行市场调研的基础上，根据房地产市场状况及趋势、区域竞争性楼盘情况等，拟定《商
品房定价方案》，定价方案包括市场及竞争楼盘情况、定价原则、定价体系等内容。
3、全资子公司要明确成本构成和成本计算方法，与各成本费用发生部门进行沟通，取得计算依据，计算项
目的总成本和平均成本，并根据公司年度利润目标，拟定项目的要求利润率，作为商品房基准价格的定价参考依
据。
4、全资子公司参照项目成本及要求利润率，根据收集的市场数据及销售目标，编制《商品房价格明细表》，
24
根据每一套商品房所处的环境、楼层、位置、采光、房型等的不同，价格进行区分，并在商品房销售定价明细中
附文字说明。
5、全资子公司将编制的《商品房定价方案》、《价格明细表》，报公司经营管理部审核同意后，由全资子
公司上报经理办公会审批。
6、全资子公司将经理办公会审批同意的价格方案报公司经营管理部备案，并具体执行。
第十一条 销售价格的调整
1、各全资子公司项目销售价格的调整参照公司《商品房定价管理规定》执行。
2、全资子公司应及时与销售代理公司进行沟通，并根据市场的变化及销售情况及时提出《销售价格调整方
案》。
3、全资子公司将《销售价格调整方案》，报经营管理部审核后，由全资子公司上报经理办公会审批。
4、全资子公司将经理办公会审批同意的价格调整方案报公司经营管理部备案，并具体执行。
第十二条 销售价格优惠的管理
1、各全资子公司项目销售价格的优惠参照公司《商品房定价管理规定》执行。
2、销售价格遵循一房一价的原则，销售现场以经过公司审批的销售价格为销售底价，全资子公司原则上不
允许低于底价进行销售。
3、各全资子公司在通过经理办公会审批的底价基础上，上浮一定幅度作为销售现场的底价，并会同销售代
理公司，在现场销售底价基础上上浮一定幅度，作为现场销售报价。具体上浮的幅度，由全资子公司确定，并报
经营管理部备案。
4、各全资子公司在销售中发生的一般销售折扣与优惠以经过审批的价格上浮部分作为优惠幅度的上限，且
最大优惠幅度不得低于经理办公会审批的底价，由全资子公司总经理或董事长以此原则审批执行，并报经营管理
部备案。
5、商品房销售中发生特殊销售折扣与优惠（低于公司审批的销售价格）的，特殊折扣与优惠发生前，全资
子公司须报经营管理部审核后，由全资子公司上报经理办公会审批执行，并报经营管理部备案。
6、各全资子公司应按照此优惠原则及公司相关规定建立审批权限方案，各优惠事项要进行审批程序。
7、各全资子公司负责将销售折扣授予的实际金额、数量、原因及对象予以记录，并归档备查。
第十三条 销售合同的管理
1、全资子公司负责根据合规性要求编制商品房买卖合同范本，并按照公司相关规定和要求建立每套房源的
合同审批程序。
2、全资子公司将《商品房买卖合同范本》，报经营管理部审核，由全资子公司上报经理办公会审批后，报
公司经营管理部备案，方可执行。
3、全资子公司将《商品房买卖合同范本》的修改文本，报经营管理部审核，由全资子公司上报经理办公会
审批后，报公司经营管理部备案，方可执行。
4、各全资子公司负责商品房买卖合同的签订及管理，须对合同进行编号，对每套房源的合同条款进行审核，
并建立合同管理台帐。
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5、各全资子公司销售管理人员及财务部负责保存商品房买卖合同文本正本各一份，并建立合同档案，及时
归档。
第十四条 房款的对账管理
1、各全资子公司项目房款的对账管理参照公司《应收账款管理规定》执行。
2、全资子公司销售管理人员和财务部，要分别建立销售台账，登记内容包括销售商品房房号、面积、销售
总价、首付款金额、未交款金额等。
3、全资子公司财务部应于贷款客户到账后 5 日内将贷款客户到账的信息传递给销售管理人员，销售管理人
员将据此登记销售台账并编制销售报表。
4、全资子公司销售管理人员与财务部须按月核对销售台账，对于对账差异，应予以追查，查明原因，并及
时向全资子公司主管领导汇报。
第十五条 房款的催收管理
1、各全资子公司项目应收房款的管理参照公司《应收账款管理规定》执行。
2、全资子公司销售管理人员对于交款时间超过合同约定时间的客户，要向客户发送《欠款催收函》，并与
客户联系，催促客户付款，并对催收情况予以记录。
3、客户欠款超过商品房买卖合同约定时间三个月以上，全资子公司根据商品房买卖合同的约定，履行法律
程序。
4、全资子公司销售管理人员每月定期将收款情况及欠款情况进行统计分析，编制《商品房回款情况分析报
告》，报送全资子公司财务部和主管领导。
第十六条 销售费用的管理
1、每年 12 月 10 日前，各全资子公司拟定下年度销售费用预算方案，销售费用预算方案，应按行政事业性
收费、广告推广费用、制作费用、设计费用等类别，分项目按月进行编制。年度销售费用预算方案报经营管理部
审核后，报综合管理部，呈公司领导审批。
2、各全资子公司按审订后的销售费用预算方案执行。销售费用支出必须按月度、年度预算方案执行。立项、
合同签订及支出，按公司规定的审批权限审批，审批后方可执行。
3、每月底各全资子公司须将当月《销售费用预算执行情况报告》报送公司经营管理部备案。全资子公司负
责制定销售费用使用台账，根据月度费用执行情况进行更新填报及对账工作。
4、在预算执行过程中，全资子公司如需在计划外增加预算必须按规定报经营管理部审核后，报综合管理部，
呈公司领导审批。
第十七条 销售监督、检查工作的管理
1、公司经营管理部负责对全资子公司的销售进度、销售价格、销售合同执行、销售费用及预算使用等情况
进行监督、检查，检查结果纳入全资子公司的考核范围内。
2、公司经营管理部负责对全资子公司销售合作团队（包括但不限于销售代理公司、广告表现公司、活动策
划公司、渠道公司等）的管理情况进行监督、检查，检查结果纳入全资子公司的考核范围内；
3、监督、检查工作以定期与不定期结合方式开展。经营管理部以月度为单位开展销售进度、销售价格检查，
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以季度为单位开展销售合同执行、销售费用及预算使用情况检查。同时，根据公司实际运营需要，不定期抽查全
资子公司的销售价格、销售合同执行情况、销售合作团队管理情况。
4、对全资子公司销售进度、销售费用及预算使用情况中与计划不符之处，公司经营管理部给予相应预警提
示，并报公司领导；对全资子公司销售价格、销售合同执行情况中不合规之处，公司经营管理部出具书面整改意
见，上报经理办公会审议后，下发全资子公司执行。
第十八条 其他销售工作的管理
1、各全资子公司的日常销售推广宣传工作参照《天房发展 VIS 手册》管理办法执行。
2、各全资子公司其他日常销售工作的管理参照公司《商品房销售管理规定》执行。
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83.项目业主准许入住管理规定
一、目的及实施范围
为保证企业最大程度防范办理项目业主准许入住管理过程中的各种风险，在公司销售案场具备入住条件的情
况下，为全款齐的客户办理集中入住或单独入住手续时，特制定本规定。
本办法实施的范围为公司本部开发且由经营管理部直接管理的商品房项目。
二、客户办理入住手续的审批
1、需要为全款齐客户办理入住手续的，各项目需提前按 A8 网规定格式发起商品房交付审批流程，待审批流
程完毕后方可为业主办理入住手续。
2、商品房交付审批流程为：经营管理部审核客户基本信息、合同信息，财务部审核客户是否全款齐、全款
齐的日期。审批后知会各分公司、项目部及物业公司（详见商品房交付审批单）。
三、客户入住手续的核验
商品房交付审批流程单完毕后，销售现场通知客户办理入住手续，（首次交付需集中办理入住的客户，可根
据具体情况，分别采用电话通知、书面通知、邮寄特快专递等方式，通知到业主)，业主到场后，销售内业需核
验业主身份、商品房交付审批单、购房合同及全款齐发票后，开具《 xxx 项目入住确认单》，并签字确认，加
盖项目组印章，上报经营管理部驻场经理，驻场经理再次审核，并签字确认，该业主入住确认单方可生效。
四、客户入住手续的办理
客户凭此《xxx 项目入住确认单》至物业办理入住手续时，物业管理人员需核验签字及印章是否齐全有效，
并将《xxx 项目入住确认单》与审批后的《项目商品房交付审批单》
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核验无误后，再予以办理入住手续。
五、入住通知单的管理
《xxx 项目入住确认单》需由经营管理部统一印制，专人负责发放、登记、审核、造册。印制时需标记序号，
且序号连续，不得丢失、损毁，销售现场专人负责领取、保管、使用后存根联需退回。
项目入住确认单 编号：
物业管理有限公司：
业主姓名： 房号： 合同号：
经核实该客户购房合同无误，房款已付清，符合入住条件，请贵公司协助办理相关入住手续，特此确认。
经办人签字： 项目组盖章：
经营管理部驻场经理签字：
年 月 日
（此联销售现场存档，加盖骑缝章）
项目入住确认单 编号：
物业管理有限公司：
业主姓名： 房号： 合同号：
经核实该客户购房合同无误，房款已付清，符合入住条件，请贵公司协助办理相关入住手续，特此确认。
经办人签字： 项目组盖章：
经营管理部驻场经理签字：
年 月 日
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项目商品房交付审批单
项目名称 交付时间
业主数量
备注
发起者部门
主管审核意见
签章： 日期：
财务部
销售组
审核意见
签章： 日期：
财务部意见
经营管理部
意见
签章： 日期：
主管副总经理签
批
签章： 日期：
处理结果
流程：发起者——发起者部门主管——财务部-销售组——经营管理部-部长——主管副总经理——知会经营管理部、相关分
公司/项目部综合科、华升物业
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商品房交付审批单（明细）
签订合同 全款齐
序号 项目名称 购房人姓名 房号 合同号 备注
日期 日期
1
2
3
4
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第八部分 采购管理
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92.公司日常办公用品、耗材采购管理办法
根据公司内控管理制度的要求，为了进一步优化公司日常办公用品、耗材的采购管理，节约办公经费开支、
提升采购效率，规范采购方式及程序，特制定本办法。
一、 采购原则
公司办公用品由各部门按照规定额度自主采购，各部门应本着节约费用开支的原则，根据办公实际需求向具
备相应资格的商家进行询价、采购。同时，各部门应自行把控用品规格、用品限额、消耗速度等；做到随用随买，
不囤积物品，不占压资金；坚决杜绝铺张浪费、公为私用等不良行为。
二、 采购范围
本管理办法所指的日常办公用品、耗材主要包括：
1、日常办公用品：各类文具（笔、橡皮、燕尾夹、记录本、便利贴、文件盒、文件夹、订书机、计算器等）、
移动硬盘、U 盘、接线板等；
2、耗材：打印纸、印台、硒鼓、墨盒、墨粉、色带、色带架等。
三、 采购方式及程序
1、方式：本着“产品质优价廉，供货商信誉好、售后服务佳”的理念，各部门安排专人负责，按需自主采
购。
2、渠道：京东、淘宝网络销售平台及公司原办公用品（耗材）采购供应商，可开具正规发票。
3、验收：所有采购的日常办公用品、耗材，需由各部门的专属经办人核对、清点、码放、管理，并自行建
立月度采购管理台账（详见附件 1），随时做好发放记录，做到零库存。
4、标准：采购标准以 800 元/人/年为上限，各部门在合理、合规基础上可视具体情况调配部门内部需求，
但年度采购费用总额不得超出本单位该年的总额度（即 800 元/人/年*本部门人数*1 年）。
5、审批：（1）采购费用的报销以部门为单位，按月度提交部门领导审批，每月 10 日前完成上月费用的报
销工作。（2）费用报销审批时，需在 OA 办公系统发起《日常办公用品、耗材采购费用报销审批单》（详见附表
2），发票扫描件作为附件一并上传，由总经办行政主管审核报销额度、各部门部长审批、总经办主任复核。
6、报销：完成上述所有程序后，将该月的采购费用报销审批单、相关发票一并交至公司财务部进行实报实
销。
四、 使用、保管与维修
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1、领取的非消耗类日常办公用品如丢失、个人损坏，员工自行赔偿；如自然损坏，应以旧换新重新申购；
打印机墨盒、鼠标等申购时要以旧换新。如因个人工作岗位变动或离职时，此类办公用品在部门内进行交接，接
替此岗位人员不再申购。
2、领用的消耗类日常办公用品、耗材，员工应尽量做到爱护和节约使用。如办公物品遗失，使用人或责任
人负责赔偿。
3、每位员工需对自己领取的日常办公用品、耗材承担保管义务，部门公共使用物品，由部门部长负责或指
定专人负责。
4、因商品质量问题在保修期内损坏的，由本部门专属经办人负责向供货商提出维修；如因非质量问题发生
损坏的，无论是否在保修期均由使用人负责维修或赔偿，如发现是人为损坏的，公司将追究使用人或责任人的责
任。
五、 附则
本管理办法自印发后执行，试运行期一年，原办法暂停使用，由公司总经理办公室负责解释及修订工作。
32
第十一部分 工程管理
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
101.施工图设计变更与设计洽商管理规定
为加强公司施工图设计变更与设计洽商的管理，根据《天津市工程建设廉政风险防控手册》要求、
公司内控管理制度关于设计、规划变更管理规定，根据公司现行施工图纸变更与设计洽商的实际情况，
特制定本规定，各分、子公司参照执行，如遇分、子公司制度与本规定有冲突的情况，分、子公司原则
上应参照本规定修订，或根据实际情况另行沟通解决。
第一条 设计变更与设计洽商的定义
1、设计变更。针对设计文件中存在的问题进行修正，作为施工单位的施工依据。涉及规划、产权、
消防、人防、节能、结构、配套等内容，还需要进行补充设计审查与审批。
2、设计洽商。是指在施工过程中，为了协调解决具体事务如施工程序、施工顺序、工作协调、工
期调整、材料调配等，由项目公司、设计单位、监理单位、施工单位共同签字、盖章确认的文件。设计
洽商包含设计交底记录内容，由施工单位填写，作为施工图的补充技术资料，与施工图及施工图设计变
更具有同等效力。设计洽商一般不涉及成本增加，如特殊情况下洽商约定内容确需进行成本调整的必须
转为设计变更执行。
第二条 设计变更及设计洽商的申请
1、发起设计变更时，应按照公司办公网中《施工图变更申请表》的模板填写。
2、涉及到外部各配套专业管理部门行政管理要求引起的土建专业配套设计变更，由项目所在的分
公司、项目部进行设计变更的申请。
3、涉及到施工单位由于施工原因提出的设计变更，由项目所在的分公司、项目部进行设计变更的
申请。
4、涉及到公司内部各管理部门以及分公司、项目部提出的设计变更，由各相关部门及项目所在的
分公司、项目部进行设计变更的申请。
5.涉及公司条线管理制度约定的适用于条线管理的子公司、项目部发起的设计变更，均需报部室，
并由主管领导审批。子公司、项目部发起设计变更流程前，须与设计主管部门充分就变更事由与相关依
据进行沟通。
6、涉及到设计单位因设计规范变化、设计失误等设计原因引起的设计变更，由规划设计部或项目
主管科室进行设计变更的申请。
第三条 设计变更及设计洽商的审核
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应严格控制施工图设计变更，确须进行设计变更的事项，应按照公司条线管理制度在公司办公网上
填写《施工图变更申请表》，由规划设计部或项目主管科室审核，报公司领导批准。
设计变更及设计洽商审核分工：
1、涉及规划、建筑方案重大调整的设计变更由规划设计部或项目主管科室会签意见。
2、涉及到使用功能变化及产权面积变化的变更由经营管理部或项目主管科室会签意见。
3、涉及到成本造价变化的设计变更由成本管理部或项目主管科室会签意见，并提出变化的造价预
估额。
4、涉及到营造做法质量的变更由工程技术部或项目主管科室会签意见。
5、涉及到需要招标的部品部件（如门窗、电梯等）的变更由凯泰公司或项目主管科室会签意见。
6、涉及到施工工艺的合理性；二次设计与配套的合理性；各类验收要求的由工程技术部、分公司、
项目部会签意见。
第四条 设计变更及设计洽商的发放
1、规划设计部或项目主管科室依据已审批的《施工图变更申请表》，通知设计单位按照变更通知单
内容进行设计变更，设计单位在接到通知单后，文字说明类等简单变更三天之内完成，单一专业设计类
等一般变更一周之内完成，多专业设计类等复杂变更二周之内完成。
2、规划设计部或项目主管科室收到设计变更后，依据《设计变更通知单》内容进行审核，内容无误
后盖章确认。
3、盖章后的图纸，规划设计部或项目主管科室留存一份，成本管理部留存一份，分公司、项目部留
存六份。
4、涉及规划变更的，设计单位需提供规划变更图纸。
涉及产权变更的，规划设计部或项目主管科室完成规划变更后提供给经营管理部或项目主管科室相
关变更图纸。
5、设计洽商一式六份，由施工单位、监理单位、设计单位、分公司/项目部盖章后，规划设计部或
项目主管科室盖章确认。
经各方确认后的设计洽商，分公司、项目部在每月 25 日之前报规划设计部、成本管理部备案。延期
的设计洽商不予备案。
第五条 设计变更及设计洽商的应急程序
对于现场要求连续施工的紧急情况下的设计变更，在公司主管领导同意的前提下，可以采取先变更，
保正连续施工，后补审批手续的应急程序。在补办审批手续时，应附公司主管领导同意该变更事项的书
面记录。书面记录模板详见附件 1。除该种方式外，其他情况下设计变更原则上严禁事后补办，且不得
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作为造价结算依据。
第六条 凡未经规划设计部或项目主管科室盖章确认的设计变更，未经规划设计部或项目主管科室
备案盖章的设计洽商记录、交底记录，不得作为施工依据。
第七条 设计变更申请中止及作废流程。按照公司内控要求，如设计变更申请发起后，因特殊原因
设计变更不再出具的，需对设计变更申请进行中止或者声明作废。对设计变更申请尚未审批完成，实施
中止流程，由发起单位在公司办公系统内对申请流程进行撤回操作，并注明撤回原因。如设计变更申请
流程已审批完成，实施声明作废操作，由发起单位在公司系统内建立声明作废流程，并将相关的设计变
更表单链接入该流程。
第八条 变更、洽商、交底应做好存档与变更管理台账工作，公司规划设计部按照条线管理制度定
期对各项目抽查。
本规定自 2022 年 1 月 1 日起执行。原《公司施工图设计变更与设计洽商管理规定》同时废止。
备注：对于公司直管项目，本规定适用于规划设计部等公司部室，对于子公司、项目专班本规定适
用于项目主管科室。对于合作项目，参考本规定。
35
附件 1
应急变更事项请示记录单
单位名称 XX 分公司、项目部
开发项目名称 XX 项目
应急变更事项
主要内容
请示人： XXX
公司领导及意见： XXX 副总经理，同意实施。
日期： XX 年 XX 月 XX 日上午/下午
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
105+1.项目前期设计条线管理制度
第一章 总 则
第一条 为落实和规范公司前期设计条线管理要求，有效提升管理效率，确保条线管理工作顺利开
展，特制定本制度。
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第二条 本制度适用于各全资子公司，控股、参股子公司参照执行。
第三条 各全资子公司可结合项目实际情况，以本管理制度为准则进一步细化各项管理规定。对于
全资子公司自行颁布的相关前期设计类管理制度，如遇个别条款与本规定有冲突的，请参照修订或根据
实际情况处理。
第二章 组织机构
第四条 各全资子公司要设立专门的主管前期设计的科室或岗位，负责项目的前期设计管理。
第五条 公司规划设计部负责公司层面前期设计条线管理工作，协调、督导各全资子公司开展前期
设计条线管理工作，其直接对口部门或人员为全资子公司主管前期设计的科室或岗位。
第三章 管理职责
第六条 按照公司管理要求，前期设计条线的主要工作职责见本章规定，各全资子公司前期设计主
管科室可按照子公司实际情况对职责范围进行微调，原则上公司其他条线工作职责按照子公司实际情况
列入子公司前期设计条线的，其对口条线管理部门仍为原部门。
第七条 前期设计条线节点类工作规定如下：
（1）日照分析。（2）三维建模。（3）交评及专家会。（4）建筑、景观方案设计。（5）取得工
程规划许可审批。（6）取得勘察、施工图设计中标通知书。（7）取得标准地名证。（8）规划定位放
线。（9）旧有人防查询。（10）人防扩初设计。（11）人防设计批复。（12）地质工程勘察（若在保
护区内还需进行文物考古勘察）。（13）勘察审查。（14）提供试桩图纸（15）施工图设计。（16）组
织施工图内审。（17）施工图设计审查。（18）取得消防设计批复或备案。（19）验墨线。（20）正负
零验线。（21）规划审定建筑外檐材质。（22）景观施工图设计管理。（23）景观施工图图审。（24）
组织各专业完成二次设计。（25）取得建设工程规划验收合格证。（26）非经营配套意见征询（若在文
物保护区还需征询文物局意见）。（27）签订非经营性公建配套合同。（28）项目合理用能评估。（29）
市政配套意见征询。（30）组织试桩施工及检测。（31）试桩检测。（32）成孔检测。（33）桩基检测。
（34）沉降观测。（35）取得工程档案认可证。（36）取得非经营性公建配套验收证明。
各节点参考工作流程如下，请各全资子公司根据实际情况参照执行，具体以当地办理业务时点的最
新流程为准。
37
38
39
第八条 前期设计条线工作职责规定如下：
1、前期报批报建
职能说明书
一、职能名称
前期报批报建
二、职能说明
负责办理建设工程规划许可事项，取得建设工程规划许可证及通知书；负责办理工程规划验收事项，
通过工程规划验收；负责办理非经营性公建配套移交事项，取得非经营性公建配套证明；负责组织
勘察单位试桩、桩基检测、放线验线、竣工测绘等事项，取得桩基检测报告、放线报告、墨线报告
及竣工测绘报告；负责办理消防审核行政审批，取得消防审核意见书；负责办理人防审批事项，取
得人防设计批复或异地建设;负责办理标准地名审批，取得标准地名证；
三、工作内容
建设工程规划 负责办理建设工程规划许可事项，取得建设工程规划许可证及通知书；
职责一
许可 许可证办理相关事项的组织实施。
职责二 工程规划验收 负责办理工程规划验收事项，通过工程规划验收。
非经营性配套 负责前期非经营性配套意见征询，项目完工后办理非经营性配套公建移
职责三
公建移交 交事项，取得非经营性公建配套证明。
前期勘察测量 负责组织勘察单位试桩、桩基检测、放线验线等事项，取得桩基检测报
职责四
与检测 告、放线报告、墨线报告及竣工测绘报告。
职责五 消防审核 负责办理消防审核行政审批，取得消防审核意见。
人防审批 负责办理人防审批事项，取得人防设计批复或异地建设。
职责六
职责七 标准地名审批 负责办理标准地名审批，取得标准地名证。
2、设计方案管理控制
职能说明书
一、职能名称
设计方案管理控制
二、职能说明
40
负责项目前置规划设计工作；负责土地一级、二级开发中所涉及的控规、城市设计方案；建设工程项目
规划方案及修详规等方案阶段技术管理工作；日照分析、交评、能评、三维设计等规划阶段进件文件技
术管理及景观方案管理
三、工作内容
项目拿地前根据拓展投资部提供的前期资料以及经营管理部提供的
项目定位提前进行项目规划设计工作。一类项目即必然参与竞买的
职责一 项目前置规划设计 项目，达到建筑方案深度；二类项目即选择性参与竞买的项目，达
到规划方案深度；三类项目即重点跟踪关注的项目，达到策划方案
深度。为相关部门策划、测算提供经济技术指标数据。
职责二 控规与城市设计 土地一级、二级开发中所涉及的控规、城市设计
职责三 规划建筑设计方案 建设工程项目规划建筑方案及修详规等方案阶段技术管理工作
规划阶段支持性文
职责四 日照分析、交评、能评、三维设计等规划阶段支持性文件技术管理。
件技术管理
根据项目整体进度安排，组织完成景观方案设计，做好景观方案与
职责五 景观方案管理
规划建筑设计方案的整体协调统一。
3、施工图设计管理控制
职能说明书
一、职能名称
施工图设计管理
二、职能说明
负责项目施工图阶段（含初设、扩初阶段）的技术管理工作；施工图设计优化与施工图审查；二次深化
设计；施工图设计现场技术服务；设计变更与技术洽商管理
三、工作内容
负责项目施工图阶段（含初设、扩初阶段）的技术管理工作，把
职责一 施工图设计 控设计进度、质量、成本，确保设计成果符合相关设计标准、规
范且满足公司设计任务书要求。
负责项目景观施工图阶段（含初设、扩初阶段）的技术管理工作，
职责二 景观施工图设计 把控设计进度、质量、成本，确保设计成果符合相关设计标准、
规范且满足公司景观设计任务书要求。
设计过程中注意细部设计及公司标准化设计成果的应用，从节约
职责二 施工图设计优化
成本造价以及精细化设计方面不断合理优化。
职责三 施工图审查 负责施工图审查的委托、申报工作，取得施工图审核合格书。
职责四 二次深化设计 督促相关方案设计工作，会同相关部门对现场提供的设计成果进
41
行初步技术审核。组织相关部门召开二次设计方案评审会，征求
各部门意见并形成会议纪要。厂家根据评审会意见进行方案修改
完善，负责对调整后的方案进行技术审核把关，并对形成的最终
设计成果进行确认。
施工图设计现场技术服 负责设计图纸技术交底；时刻跟进现场工程进度，定期组织设计
职责五
务 单位进行现场技术服务。
设计变更与技术洽商管
职责六 根据相关公司制度规定，管控项目设计变更与技术洽商。
理
4、前期设计费用与招标合同管理
职能说明书
一、职能名称
前期设计费用与招标合同管理
二、职能说明
负责前期设计类目标成本与费用管理以及前期设计类招标与合同管理
三、工作内容
配合成本部，负责勘察、放验线、测量、报批报建、设计、施工
前期设计类目标成本与
职责一 图审查、前期类检测等前期设计相关费用的目标成本管理，以及
费用管理
制定付款计划与各阶段付款等费用管理。
前期设计类招标与合同 按照公司规定，负责前期设计类单位的委托工作，包括招投标、
职责二
管理 合同审批及签订、合同台账与报表等相关工作。
5、产品标准化与设计后评估
职能说明书
一、职能名称
产品标准化与设计后评估
二、职能说明
负责项目产品标准化与设计后评估
三、工作内容
42
负责前期报审流程标准化工作，形成标准化文件；保持与政府部
职责一 前期报建流程标准化 门及相关委办局的沟通联系，及时总结、更新项目前期各项报审
事项流程。形成并不断更新前期报审流程标准化文件。
根据公司发展战略要求以及设计管理工作实际需要，负责规划设
计要点、住宅建筑设计、场站点设计、细部做法设计等规划、建
筑专业设计标准化定型工作；钢筋混凝土含量、成品房交工标准、
职责二 设计标准化
细部做法设计等结构专业设计标准化定型工作；围墙大门、景观
植物、部品部件等设计标准化定型工作。负责设计任务书模板标
准化、施工图内审标准化、设计相关管理规定制定、修订等工作。
职责三 年度设计专项总结 负责组织年度设计专项总结工作
职责四 设计后评估 项目前期设计管理分项后评估工作
6、绿建装配式建筑与国家奖项申报
职能说明书
一、职能名称
绿建装配式建筑与国家奖项申报
二、职能说明
负责绿建装配式建筑与国家奖项申报
三、工作内容
负责组织优秀项目绿色建筑的方案论证，监督绿色建筑技术的实
绿色建筑、内装产业化、
施；组织绿建标识评审；系统总结百年住宅实施成果，作为公司
职责一 装配式建筑等产业化技
开发同类项目的技术储备；建立装配式建筑与产业化科技信息化、
术管理
标准化管理模式；
协助公司品牌管理委员会相关工作 ，修订品牌管理相关制度，制
定公司品牌规划与建设方案的实施细则；负责监督各单位品牌日
常管理及维护，监督巡检公司本埠VI形象推广，对外埠项目VI形
职责二 品牌管理与国家奖项申
象推广进行管控，建立检查台账，撰写检查记录；组织相关部门、
报
分（子）公司申报詹天佑奖、广厦奖等国家级奖项;对获得国家奖
项项目和对各项目获得的省部级奖项进行整理统计，建立统计台
账；负责与天津市、住建部专家联系、交流；
第四章 条线管理
第九条 对于有前期设计部门的全资子公司和全建制的项目专班，各职能条线管理规定如下：
43
职能名称 工作内容简介 条线管理要求
前期报批报建 负责办理规划许可证、规划验收、 该部分职能由项目主责组织办理，并及时将
非经营性公建配套移交事项等前 审批要件与工作进度上传 A8，办理过程中如
期报批报建事项 确有需要，部室可给予支持。
设计方案管理控 负责项目前置规划设计工作及土 项目主责组织规划方案的设计工作，部室全
制 地一级、二级开发中所涉及的控 程参与进行技术支持与审核。
规、城市设计方案、建设工程项
目规划方案及修详规等方案阶段
技术管理工作
施工图设计管理 负责项目施工图阶段（含初设、 施工图设计类业务（含二次设计）管理整体
控制 扩初阶段）的技术管理工作 由项目组织，其中项目在自行组织施工图内
审后，需及时将结果向部室报备，部室进行
抽查。设计变更需报部室，并由主管领导审
批。
前期设计费用与 负责前期设计类目标成本与费用 前期设计类合同由项目发起，部室审批，相
招标合同管理 管理以及前期设计类招标与合同 关的合同款项支出由项目发起，部室审查，
管理 并由主管领导审批。设计五方责任主体的，
必须进行公开招投标。
负责规划、建筑、结构等各专业 设计后评估由项目自行组织，并及时向部室
产品标准化与设
的项目产品标准化与设计后评估 报备。产品标准化由部室组织，项目所在公
计后评估
司配合提供基础素材和其他必要协助。
负责绿建装配式建筑相关的产业 绿建装配式建筑与国家奖项申报由部室组
绿建装配式建筑
化技术运用与组织詹天佑奖、广 织，项目所在公司配合提供基础素材和其他
与国家奖项申报
厦奖国家奖项申报 必要协助。
督促项目及时有效的进行项目前 项目自行组织 “四表管理”，即前期设计类
期设计条线“四表管理”并及时 合同报表、设计变更报表、非经营性配套公
报备。部室监控前期设计类制度 建报表及项目建设进度报批表填报，并定期
条线报表与数据 与流程的运行情况，收集项目反 上传 A8 专项文件夹，上传周期视具体变化情
管理、制度与流程
馈意见，对制度及时进行修订更 况而定，原则上不超过一个月。
管理
新。 部室监控前期设计类制度与流程的运行情
况，收集项目反馈意见，对制度流程及时进
行修订更新。
附件：四表管理表格（全资子公司也可自行设计，能够发挥相应功能即可）
1.设计变更管理表
项目设计变更管理表
设计院： 负责人： 联系方式
设计变更 对应的审 审批通过 造价增减
变更专业 原因 内容 备注
编号 批单编号 时间 情况（万元）
1
2
44
项目 年 合 同 台 帐
单位：元
补 本年付款情况
充 合同
对方签
合 未 主要
订主体
同、 未付金 履 内容
已付金额 审
协 额 行
（元） 合 我 批
合 议 （元） 或
合 合 追 同 纠 方 签 合 担 承 联 人 备
同 及 迟 承
序 同 同 年 其 索 变 纷 签 约 同 保 办 系 （ 案 备
额 调 延 办
号 名 类 年 末 他 纪 更 情 订 日 期 我 对 情 部 电 签 情 注
（ 整 履 人
称 别 初 累 未 录 情 况 主 期 限 方 方 况 门 话 署 况
元） （+ 行
累 计 付 况 体 联 主 主 人
）金 1 1 1 已 未 的 联
计 1 2 3 4 5 6 7 8 9 已 金 名 系 要 要 ）
额 0 1 2 到 到 原 系
已 月 月 月 月 月 月 月 月 月 付 额 称 电 权 权
月 月 月 期 期 因 人
付 金 合 话 利 利
（
金 额 计 义 义
元）
额 合 务 务
计
1
45
3.项目进度表
4.非经营性配套公建报表
详见综合管理部房产信息卡片
项 修 合 方 地 勘 桩 人 消 消 施 规 放 验 外 规 小
目 建 理 案 名 察 基 防 防 防 工 划 线 线 檐 划 配
名 规 用 审 证 报 检 审 审 替 图 许 备 验 套
称 能 批 告 测 核 查/ 图 图 可 案 收 验
评 备 审 证 收
估 案 证
明
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
105+2.样品与样板确认管理办法
为加强公司样品与样板确认的管理，根据公司现行样品样板确认的实际情况，特制定本规定，各分、子公司
参照执行。
一、确认范围
1.样品确认范围：（包含但不限于）
（1）建筑内外檐装饰材料以及景观主材、石材类
墙面面层装饰材料（砖、涂料、木饰面等）
顶棚面层装饰材料（涂料、格栅、扣条等）
地面面层装饰材料（地砖、石材、环氧地坪等）
踢脚线（砖、木、金属等）
挡水石、过门石
（2）部品部件、家具五金类
门（门板、门套口、五金）、窗户五金、窗台板、固定家具面板材质颜色等、各类格栅（外檐空调机格栅、
风道格栅等）
洁具、灯具、开关插座面板、淋浴房、五金件（龙头、地漏、固定置物架等）
其他涉及展示效果的辅料。
2.样板确认范围：（不含毛坯房售楼处对外展示样板间的确认）
工艺样板间
46
交付样板间
二、各部门或各项目科室确认工作内容
1、样品类：现场代表组织施工单位提供符合设计图纸且符合成本把控要求的样品（一般为 3 种以上，以最
终审批为准）。
样板类：现场代表组织施工单位提供符合设计图纸的工艺样板或交付样板
2、设计负责人及设计师、成本负责人、经营负责人（视情况参加）、现场代表共同进行确认，签署确认单。
设计条线：负责核对样品、样板与设计方案及图纸是否相符，是否满足现行设计规范，对样品、样板的外观、
尺寸、规格和材质进行确认。
成本条线：负责把控样品、样板是否满足项目成本控制要求。
经营条线：负责把控样品、样板与销售说辞、售楼处样板间对外宣传展示内容、商品房买卖合同、产品定位
是否一致。
工程条线：负责把控样品质量和样板的工程质量、工艺做法等是否过关，是否会造成施工工艺工法困难，后
期业主使用过程中是否造成保修问题
现场代表：负责按照各条线管理要求，在技术、经营效果、工程做法与质量、成本管控等方面做好把控，确
保样品样板准确有效的发挥示范效果。
3、设计负责人及现场代表各自留存确认单，对样品类确认还应留存样品封样。
三、确认单样式
详附件。
备注：办法中所列“设计”、“成本”等各条线，对于公司总部直管项目指对应机关部室，对于分公司及项
目专班指项目主管科室。
附件：
备注：此表单供分公司与项目专班使用。
47
备注：此表单供公司总部直管项目使用。
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
105+3.非经营性配套公建管理规定
1.目的
签订非经营性配套公建合同，取得非经营性公建配套证明（准入阶段），签订非经营性配套公建移交接管协
议，完成非经营性配套公建用房验收、交付使用及过户手续等。
2.职责
2.1 主责部门
规划设计部。
2.1.1 具体职责
（1） 负责与各委办局之间进行沟通，签订非经营性配套合同。
（2） 负责与现场进行沟通按非经营配套用房移交标准实施。
（3） 负责取得非经营性配套公建证明（准入阶段）。
（4） 负责非经营性配套公建产权过户手续。
2.2 其他部门
分公司及项目部、华升物业公司、裕成公司、经营管理部、综合管理部。
2.2.1 具体职责
（1）按照 3.3 条、3.6 条、3.7 条、3.8 条、3.9 条款执行。
3.工作程序
3.1 与各委办局沟通
48
在规划审批阶段，与各委办局沟通各非经营性配套公建用房房间使用标准。
3.2 签订非经营性配套公建合同
规划设计部在建筑方案阶段，与区住建委签订《天津市新建住宅非经营性公建合同》。合同中约定要移交的
各配套用房名称、建筑面积、以及移交交付标准。
3.3 分公司及项目部按照《天津市新建住宅配套非经营性公建移交接管办法》中交付标准实施。
（1）建筑外檐、屋面工程、外墙饰面、外门窗及消防公用设施应设计、施工、安装到位。
（2）楼（地）面工程，应完成找平层，有防水要求的地面，应按国家规范要求进行蓄水试验。
（3）顶棚及墙面，完成抹灰或基层找平工程。抹灰或基层找平可不做至吊顶内，吊顶施工可纳入再装修项
目。
（4）内门窗工程，有节能、无障碍、防火及其他特殊功能要求的工程应一次设计、安装到位。如按使用功
能不安装门、窗的，应预留洞口，标出预留的位置。
（5）给水、排水、中水、供热、电力、弱电等配套管线，应按设计文件规定内容，完成管线安装，并按规
定进行通水、通球、压力、绝缘、接地等相关试验，并做到给水、排水、中水、电、暖等设施独立计量使用。有
接入有线电视、电话、网络、安全监控等弱电配套要求的，弱电配套设施安装到位，并具备使用条件。
（6）学校、社区服务中心、社区医疗服务机构等按规划或行业标准要求设置的室内体育馆、活动场馆或康
复室等，应按设计文件规定内容建设，预留安装活动设施位置。
（7）社区医疗服务机构建设，应结合医疗相关规定及使用单位要求，预留污水处理池及医疗垃圾存放房间，
并预埋相关设备安装的孔洞。
（8）垃圾转运站、公厕和环卫清扫班点等环卫设施建设，应按照有关规定和建设标准进行设计施工，并结
合环卫机械设备安装需求预留安装场地。
（9）根据行业标准或设计规范需要安装电梯的，应按照设计文件规定完成电梯安装。
（10）建筑物外甬路、绿化、路灯等应按有关规定和行业标准进行设计、施工。室外操场及活动场地应完成
场地平整。
3.4 签订非经营性公建移交接管协议
在分公司及项目部取得《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，规划设计部组织与
区住建委、区公房办、各区委办局签订《新建住宅配套非经营性公建移交接管协议》。
3.5 取得非经营性配套公建证明（准入阶段）
取得各区委办局、区公房办、区建委盖章后的移交接管协议后，填写《新建住宅配套非经营性公建项目验收
申请表》，向区住建委申请非经营配套公建用房验收,取得《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》。
规划设计部将办理完成的《新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明》（准入阶段）及时通知分公司
及项目部。
3.6 办理非经营性配套公建产权过户手续
取得非经营性配套公建证明后，规划设计部及时联系区建委，向区人民政府无偿移交并办理产权转移登记手
续。
（1）申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记要件：
49
申请书；经办人身份证明；委托书；营业执照；不动产权属证书或者土地权属来源材料；建设工程规划许可
证；建设工程规划验收合格证；竣工验收备案通知书或备案表；联合验收表；标准地名证；房屋测绘成果和地籍
测绘成果；土地出让合同。
（2）申请产权转移登记要件：
申请书；经办人身份证明；委托书；营业执照；房屋测绘成果和地籍测绘成果、移交接管协议、产权转移登
记费。
3.7 在非经营性配套公建用房实物移交工作完成后的 6 个月内，分公司及项目部应完成非经营性配套公建用
房水表、电表、热力（包含水卡电卡钥匙等）等过户手续工作。
根据 4.2 条公司管理规定：针对项目入住后 6 个月内可移交区委办局的非经营性配套公建，规划设计部委托
分公司及项目部负责实物看管。
根据 4.2 条公司管理规定：针对项目入住后 6 个月内无法移交区委办局的非经营性配套公建，规划设计部牵
头，由分公司及项目部向华升物业或裕成公司移交，以提升资产的经营效益。
3.8 在非经营性配套公建用房实物移交工作完成之前，经营管理部不得办理非经营性配套公建用房的房屋所
有权首次登记工作。
3.9 以上移交过户工作全部完成后，规划设计部及时将非经营配套公建用房移交情况统计表（格式详见附件
5）与综合管理部进行沟通，做好公司非经营性配套用房资产出入库管理工作。
4.工作依据
4.1 《天津市新建住宅配套非经营性公建移交接管办法 》津建房〔2014〕648 号
4.2 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司房地产开发项目资产移交接收暂行管理办法》
附件 1：天津市新建住宅非经营性公建配套合同（范本）
附件 2：新建住宅配套非经营性公建移交接管协议（范本）
附件 3：新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明（范本）
附件 4：移交单
附件 5：非经营性配套公建用房移交情况统计表
50
附件 1：
合同编号：
天津市新建住宅非经营性公建配套合同
本合同双方当事人：
甲方：天津市 区/县
法定代表人：
住所：
邮政编码：
电话： 传真：
乙方：
法定代表人：
住所：
邮政编码：
电话： 传真：
开户行：
账户号：
根据《转发市建设交通委市发展改革委市规划局市国土房管局市财政局拟定的天津市新建住宅配套非经营性
公建建设和管理办法的通知》（津政办发〔2012〕29 号）等有关规定，就乙方投资建设新建住宅配套非经营性
公建及缴纳公建配套费等相关事宜，经双方协商一致，订立本合同。
第一条 乙方开发建设的房地产项目名称是：
， 坐落 地点 为天 津市 区/ 县 ，标 准地
名 。
第二条 项目规划总建筑面积: 平方米，其中：住宅建筑面积 平方米（主要包括：
住宅商品房建筑面积 平方米，限价商品住房建筑面积 平方米，经济适用住房建筑面积
平方米，公共租赁住房建筑面积 平方米）；居住型公寓建筑面积 平方米；混合型公寓建筑面积
平方米。
第三条 按照国有土地使用权出让合同或土地划拨决定书、修建性详细规划或总平面设计方案、房地产项目
开发建设方案的要求，乙方应当在建设住宅或公寓项目时，同步投资建设下列非经营性公建：
1、 （初级中学/小学） 所，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，坐落
于 ；与 期住宅项目同步建设，计划 年 月竣工；
2、幼儿园 所，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，坐落于 ；与 期
住宅项目同步建设，计划 年 月竣工；
3、 (社区医疗服务中心/社区卫生服务站） 处，用地面积 平方米，总建筑面积
平方米，坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目同步建设，计划 年
月竣工；
51
4、 (社区文化活动中心/社区文化活动站/文化活动室） 处，用地面积 平方米，
总建筑面积 平方米，坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目
同步建设，计划 年 月竣工；
5、 (老年人活动中心/托老所） 处，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，
坐落于 （或与 栋住宅/公建合建）；与 期住宅项目同步建设，计划 年 月
竣工；
6、菜市场 处，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，坐落于 （或与
栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目同步开工建设，计划 年 月竣工；
7、 (社区综合服务中心/社区服务站/社区服务点） 处，用地面积 平方米，总建
筑面积 平方米，坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目同步开工
建设，计划 年 月竣工；
8、 (街道办事处/居委会) 处，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，
坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目同步建设，计划 年 月竣
工；
9、 (公安派出所/社区警务室) 处，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，
坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目同步建设，计划 年 月竣
工；
10、 （小型垃圾转运站/基层环卫机构/环卫清扫班点） 处，用地面积 平方
米，总建筑面积 平方米，坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目
同步建设，计划 年 月竣工；
11、 （公交首末站/公厕） 处，用地面积 平方米，总建筑面积 平方米，
坐落于 （或与 栋住宅/公建合建） ；与 期住宅项目同步建设，计划 年 月竣工。
乙方共计投资建设 项非经营性公建，建筑面积共计 平方米。
第四条 乙方已按居住区、小区、组团三级配置齐全非经营性公建（详见新建住宅配套非经营性公建范围表），
免缴公建配套费。
第五条 不符合免缴条件的，乙方应当在申领建筑工程施工许可证前，按下列第 项一次性足额缴纳公
建配套费。
（一）未配建齐全非经营性公建的住宅或居住型公寓项目，公建配套费按照建筑面积每平方米 70 元标准
收取，缴费建筑面积 平方米，乙方应当缴纳公建配套费 元。
（二）未配建齐 全 非 经 营 性 公 建 的 经 济 适 用 住 房 或 公 共 租 赁 住 房 项 目 ，公 建 配 套 费 减 半 收 取 ，
缴费建筑面积 平方米，乙方应当缴纳公建配套费 元。
（三）未配建齐全非经营性公建的混合型公寓项目，公建配套费减半收取，缴费建筑面积 平
方米，乙 方 应 当 缴 纳 公 建 配 套 费 元。
第六条 乙方负责办理配套非经营性公建规划、设计、招投标、施工许可、监理、消防、环保、竣工验收等
建设手续，并按照规划设计和工程建设标准进行建设，按期建成投入使用。与住宅、公寓或公建合建的非经营性
52
公建项目，同步办理有关建设手续。
第七条 非经营性公建竣工验收合格后，由甲方组织相关部门和接收单位按照《天津市新建住宅配套非经营
性公建交付标准》进行实地核查，符合交付标准的，甲方在五个工作日内向乙方核发《新建住宅准许使用非经营
性公建配套证明》；不符合交付标准的，由乙方在规定时间内完成整改。
第八条 在取得《新建住宅准许使用非经营性公建配套证明》之日起 3 个月内，乙方应当将非经营性公建向
市或所在区县人民政府无偿移交并办理产权过户手续。
甲方应当协助乙方办理有关手续，同时督促相关部门和接收单位与乙方签订接管协议并接收管理。
第九条 签署接管协议或办理移交手续时，乙方应当将项目有关行政许可文件、设计文件、竣工验收报告和
竣工验收备案证明等相关档案资料一并提供给接收单位。
第十条 住宅或公寓项目全部或部分转让的，乙方应当协助受让方在完成项目转让之日起 15 日内办理合同
转让手续。
第十一条 本合同所称建筑面积为修建性详细规划或总平面设计方案批准的建筑面积。乙方应当在办理产权
测量之后 15 个工作日内与甲方核定最终建筑面积及应缴纳费用，公建配套费以最终核定面积为准，多退少补。
第十二条 因不可抗力造成任何一方或双方当事人不能履行本合同部分或全部义务的，双方互不承担违约责
任，但应当在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少不可抗力造成的损失。
遇有不可抗力的一方，应当在不可抗力发生之日起 7 日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通
知另一方，并且在不可抗力发生后 15 日内，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的报告和
证明材料。需要延期履行的，另行签订补充合同。
第十三条 乙方应当按照本合同约定，按时支付公建配套费。乙方如逾期支付，应当自支付之日起，每迟延
一日按迟延支付款项的万分之二向甲方缴纳违约金。
第十四条 乙方应当按照本合同约定，按期建成非经营性公建并移交接收单位。不能按期建成的，每延期一
日，应当向甲方支付非经营性公建项目投资总额万分之二的违约金。
第十五条 甲方应当按照本合同约定，履行好相关义务。甲方未按照相关规定履行管理职责，给乙方造成直
接损失的，按照有关规定给予赔偿。
第十六条 本合同未尽事宜，由双方协商后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十七条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第十八条 本合同双方当事人均保证本合同所填写的姓名、住所、电话、传真、代理人等内容的真实有效，
一方的信息如有变更，应当于变更之日起 15 日内以书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由
信息变更方承担。
第十九条 本合同连同附件共 页，一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。
第二十条 本合同自双方签字盖章之日起生效。
甲方：（章）
法定代表人（委托代理人）：（签字）
乙方：（章）
53
法定代表人（委托代理人）：（签字）
年 月 日
附件 2：新建住宅配套非经营性公建移交接管协议（范本）
新建住宅配套非经营性公建移交接管协议
本协议当事人三方：
移交单位（甲方）：
法定代表人： 联系电话：
住所：
邮政编码：
资质证书编号：
设施接收单位（乙方）：
法定代表人： 联系电话：
住所：
邮政编码：
房屋管理单位（丙方）：天津市北辰区住房和建设服务中心
法定代表人： 联系电话：
住所：
邮政编码：
一、根据《天津市关于进一步做好新建住宅配套非经营性公建建设管理工作的指导意见》（津建房【2017】
524 号），经三方协商一致，签订本协议。
二、甲方在 区 路（道）， 项目（标准地名： ）配套建设 一处、建筑面积
平方米(最终已登记面积为准），坐落位置 ， 一处、建筑面积 平方米(最终已登记面积为准），
坐落位置 ，已取得竣工验收备案证明。
甲方于本协议签订之日，将上述 处非经营性公建无偿移交给乙方，乙方接收并承担管理维护责任。
三、甲方自本协议签订之日起 5 日内与产权接收单位按有关规定申请办理 房地产权登记，承担换证
费用。同时由丙方在 3 个工作日内向乙方发放天津市直管公产非住宅房屋使用证和租赁合同。
四、甲方严格按照房屋建筑工程质量保修规定，对非经营性公建进行保修。
在质量保修期外，乙方应当按照与丙方协商确定的方式（保管自修或经租管理）使用非经营性公建。
五、甲方在移交时，还需将该项目相关行政许可文件和技术资料分别复印加盖单位印章后移交给乙方、丙方
及产权接收单位。具体文件资料应包括：
（1）建设工程规划许可证及附图；
（2）全套施工图；
（3）规划验收合格证；
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（4）竣工验收备案证明；
（5）消防验收合格证；
（6）工程质量保修书；
（7）其他相关材料。
六、甲方应保证该非经营性公建不存在权利瑕疵，即未设定抵押权、租赁权、担保物权等，也不存在被法院
或其他国家机关查封，以及非法占用的情况。
七、本协议未尽事宜，三方另行协商解决。
八、本协议经三方法定代表人签字盖章后生效。
九、本协议一式玖份，具有同等法律效力。其中：甲、乙、丙三方各贰份，区住建委三份。
甲方： 乙方：
（盖章） （盖章）
法定代表人（委托代理人） 法定代表人（委托代理人）
（签字） （签字）
丙方： 见证方：
（盖章） 区住建委
法定代表人（委托代理人） （盖章）
（签字）
年 月 日
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附件 3：新建住宅商品房准许使用非经营性公建配套证明（范本）
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附件 4: 移交单
移 交 单
项目位置坐落于 ，于 年 月 日签订非经营性配套公建移交接管协议。
具体房号为 ，建筑面积 ㎡。移交明细如下：
水表读数 ，
水卡 张。
电表 ，
电卡 张。
钥匙 把。
移交方： 接收方：
日期：
57
附件 5：非经营性用房房移交情况统计表
项目名称 非经营性公建用房移交情况统计表
配套用房名 产权转移登记 水表过户 电表过户 供暖过户
序号 移交情况
称 情况 情况 情况 情况
1
2
3
4
5
......
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
112+.工程条线管理（暂行）规定
第一章 总 则
第一条 目 的
结合公司发展战略，全面总结公司多年从事房地产开发的经验，为切实促进各分公司、承包制公司、全资子
公司“稳健、合规”运营，防止“失管失控”，确保工程管理工作顺利开展，特制定本制度。
第二条 内容说明
本规定主要包含各分公司、承包制公司、全资子公司开发项目施工过程的进度控制、质量控制、施工现场安
全文明施工管理、方案审查、工程合同及拨款管理、签证管理、竣工验收管理、资料管理等方面内容。
第三条 适用范围
1、本规定适用于各分公司、承包制公司、全资子公司，承包制公司、全资子公司可结合项目实际情况，以
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本管理规定为准则，进一步细化各项管理规定。
2、控股、参股子公司参照执行。
第二章 项目实施阶段工程条线管理
第四条 目标管理
施工阶段的进度、质量、安全文明施工及现场协调等的管理和控制，是工程管理的关键实施环节，各分公司、
承包制公司、全资子公司必须根据总体计划确定具体目标，进行目标管理。
第五条 施工方案审定
1）各承包制公司、全资子公司负责施工组织设计、专项施工方案的审批及报备工作，落实各专项施工方案
的实施。
2）在工程开工前，各承包制公司、全资子公司要将审批通过的施工组织设计、基坑支护专项施工方案的纸
质版及电子版（附审批意见表单），报送至工程管理部存档备案。
3）各承包制公司、全资子公司要按照住建部令《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》的要求，组织
落实相关单位完成方案的专家论证工作，同时将审批通过后的专项施工方案纸质版及电子版、专家论证意见报送
至工程管理部存档备案。
第六条 工程进度控制
1、为完成公司年度施工目标，各分公司、承包制公司、全资子公司应按公司要求按时报送施工的年度、季
度、月度施工进度计划报表，并及时向公司工程管理部反馈项目的总体施工情况，并根据施工情况及时做出施工
进度的调整。
2、根据公司的总体要求，工程管理部组织各分公司、承包制公司、全资子公司编制公司的年度施工计划及
工作目标的初稿。
3、各分公司、承包制公司、全资子公司按照公司要求按月、季、年召开施工进度分析会，并将分析报告报
送工程管理部备案。
4、施工进度工作目标完成情况纳入各分公司、承包制公司、全资子公司的考核范围内。
第七条 工程质量施工控制
各分公司、承包制公司、全资子公司要重视现场质量施工工作。在施工过程中按照合同规定和规范的要求，
结合公司施工管理规定，督促监理单位和施工单位认真履行合同，实现质量目标。
1、各分公司、承包制公司、全资子公司在工程开工前，要参照公司《天房发展工程监理管理细则》、《工
程质量样板引路实施细则》、《天房发展建筑工程细部节点做法》、《竣工项目分户验收细则》等管理规定，结
合项目自身情况，完成《质量控制手册》编制工作，由各分公司、承包制公司、全资子公司审定后报公司工程管
理部。
2、项目实施过程中，各分公司、承包制公司、全资子公司要严格落实《质量控制手册》内容，制定质量检
查制度，定期召开协调会，及时协调现场出现的问题。
３、公司工程管理部负责对各项目的施工质量进行监督、检查，检查结果纳入各分公司、承包制公司、全资
子公司的考核范围内。
59
4、监督、检查工作以定期与不定期结合方式开展。工程管理部将以月度为单位对各项目开展施工质量检查。
同时，根据公司实际需要，不定期抽查各分公司、承包制公司、全资子公司的施工质量控制情况。
5、对各分公司、承包制公司、全资子公司施工质量不符要求之处，公司工程管理部将下发整改通知单，要
求限时完成整改工作；对于施工质量问题特别严重的情况，公司工程管理部将给予相应预警提示，出具书面整改
意见，并报公司领导。
第八条 合同管理
1、各分公司、承包制公司、全资子公司要按照公司《合同管理办法》规定，认真草拟合同文本，并按照公
司相关规定和要求进行合同审批。
2、各承包制公司、全资子公司要将工程类合同报公司审批。
3、各分公司、承包制公司、全资子公司要按照公司有关规定建立工程合同管理台帐，同时将审批盖章后的
工程施工合同一份、审批单一份报工程管理部存档，每月按时向工程管理部报送《合同报表》。
4、各分公司、承包制公司、全资子公司要分别建立《建安、配套工程拨款统计台帐》，并编制《住宅、公
建、配套施工进度报表》，同时按月将上述报表报送至工程管理部。
第九条 安全文明施工
各分公司、承包制公司、全资子公司作为现场安全文明施工的主责单位，要做好现场安全文明施工的管理工
作，严格要求施工单位按照合同、补充协议和有关规范规定作好现场的安全文明标准化工作，督促监理单位落实
相关合同条款。
1、各分公司、承包制公司、全资子公司在工程开工前，要参照公司安全生产管理规定，结合项目自身情况，
建立安全保证体系、制定安全文明施工方案等。
2、项目实施过程中，各分公司、承包制公司、全资子公司要严格落实安全生产管理规定，制定安全生产检
查制度，定期召开协调会，及时协调现场出现的问题。
３、公司工程管理部负责对各分公司、承包制公司、全资子公司的安全文明施工进行监督、检查，检查结果
纳入各分公司、承包制公司、全资子公司的考核范围内。
4、监督、检查工作以定期与不定期结合方式开展。工程管理部将以月度为单位对各项目开展安全检查。同
时，根据公司实际需要，不定期抽查各分公司、承包制公司、全资子公司的安全管理控制情况。
5、对各分公司、承包制公司、全资子公司安全文明施工不符要求之处，公司工程管理部将下发整改通知单，
要求限时完成整改工作；对于问题特别严重的情况，公司工程管理部将给予相应预警提示，出具书面整改意见，
并报公司领导。
6、工程实施阶段，各分公司、承包制公司、全资子公司要向公司工程管理部提交半年和全年安全工作总结，
详细总结落实安全文明施工管理工作的经验、教训。
第十条 工程签证
1、工程签证的主责部门是各分公司、承包制公司、全资子公司。
2、工程签证时，各分公司、承包制公司、全资子公司要参照公司《工程签证管理规定》执行，完善项目签
证制度，做好工程签证工作。申请单位必须详细说明签证原因，并附有相应影像资料，签证必须及时进行，过后
不予办理。
60
3、签证的程序
（1）承包制公司、全资子公司现场签证事项发生前，工程签证事项申请审批报审金额小于 5 万元（不含 5
万）的签证事项由承包制公司、全资子公司审批，报审金额 5-6 万（含 5 万，不含 6 万）需报至公司工程管理部
审批、报审金额 6-8 万（含 6 万，不含 8 万）报审金额需报至工程副总审批，报审金额 8 万及以上报审金额需报
至总经理审批。
（2）分公司现场签证事项发生前，工程签证事项申请审批报审金额小于 3 万元（不含 3 万）的签证事项由
分公司审批，报审金额 3-5 万（含 3 万，不含 5 万）需报至公司工程管理部审批、报审金额 5-8 万（含 5 万，不
含 8 万）报审金额需报至工程副总审批，报审金额 8 万及以上报审金额需报至总经理审批。
（3）工程签证事项申请审批在事项发生前 5 个工作日内在 OA 系统中发起《工程签证事项申请审批单》，如
遇紧急情况当即通知流程中的相关部门，事件发生后 5 个工作日内在 OA 系统中发起《工程签证事项申请审批单》。
工程签证事项申请审批应在签证发生后一个月内完成审批，超过期限原则上不再审批。
第十一条 工程竣工验收
总包单位完成施工后，自检合格，向建设单位提交工程竣工报告，监理单位检查项目完成情况，并审核其竣
工报告，对存在的问题责令施工单位整改。整改完成后，各分公司、承包制公司、全资子公司组织各参与单位进
行竣工验收，按时完成竣工验收备案工作。
为加强公司住宅工程质量管理，提高产品质量，保证住宅观感质量和使用功能，维护业主的合法权益，贯彻
建设部建立分户验收制度的要求，在项目达到工程竣工条件后，各分公司、承包制公司、全资子公司要按照公司
《分户验收细则》的要求，向股份公司通过 A8 办公网提交申请，股份公司将进行不少于 6％的抽查验收。
（非天津市项目可结合当地实际情况，同公司相关领导沟通后，最终确定分户验收事宜。）
对公建和地库等经营性项目，全资子公司参照公司《可经营性公建、地库等交房质量验收细则》等规定执行。
第十二条 工程竣工交接
工程竣工备案完成、分户验收通过后，各分公司、承包制公司、全资子公司参照公司《竣工项目交接管理办
法》组织与接收单位的交接工作。
第十三条 供方管理
1、各分公司、承包制公司、全资子公司结合项目所在地情况，参照公司《供方管理办法》和《合格供方名
录》，积极在项目所在地选择合格供方，同时对供方单位进行审核、把关。
2、涉及房屋建筑工程施工、监理、景观园林、装饰装修施工四项供方，各分公司、承包制公司、全资子公
司要将总经理签字后的供方考察报告及企业营业执照、资质证书、安全生产许可证等资料报送至工程管理部备案。
第十四条 工程类用章管理
1、各承包制公司、全资子公司要按照公司《印章管理使用办法》规定，做好印章保管工作。
2、工程类用章，各承包制公司、全资子公司要制定详细的审批流程，做好印章的使用和登记工作。
第三章 附 则
第十三条 本办法未尽事宜，按照国家有关法律、法规和《公司章程》的规定执行。
第十四条 本办法自公司经理办公会通过之日起实施。
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第十五条 本办法由公司工程管理部负责解释并修订。
第十六条 本办法为试行稿，项目实际运行中有不适用的情况，可进行相应的调整。
第十三部分 外包管理
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
126.业务外包管理办法
第一部分 总则
一、为使本企业外包业务流程顺畅合理，规范参与业务外包人员的行为，确保业务外包期间企业资产安全，
维护企业利益，实现业务外包的战略目标，特制定本办法。
二、本制度所指的外包业务，主要是是指企业利用专业化分工优势，将日常经营中的部分业务委托给本企业
以外的专业服务机构或其他经济组织（以下简称承包方）完成的经营行为。本制度适用于企业在对销售、营销、
造价咨询、IT 服务等业务外包活动的管理。本制度不涉及工程项目的外包。
三、本办法实施的范围为公司本部所开发且由经营管理部直接管理的商品房项目
第二部分 外包业务流程
四、业务外包需求部门向业务外包管理小组提交《外包需求申请报告》，主要内容包括业务外包需求原因、
成本预算等。下设两个专业小组，分别为：IT 服务和造价咨询外包管理小组由总经济师负责，主责部门为总经
理办公室、综合管理部和成本部；经营项目（包括销售代理）外包管理小组由经营副总经理负责，主责部门为经
营管理部。
五、公司组成业务外包管理小组，主要成员为相关部门负责人，对计划外包的业务进行分析，编制在《业务
外包需求调查讨论意见》，决定是否将该项业务进行外包，分析考虑的因素主要包括：
1、此项业务是否是利用本企业现有的设备、生产系统、专业人员及专门技术；
2、此项业务外包的主要风险和预期收益。
六、《业务外包需求调查讨论意见》上报总经理办公会审批。
七、指定相关职能部门编制计划书，制定《业务外包实施方案》，上报总经理办公会审批。计划书主要包括：
1、业务外包的背景，如股份公司外部环境要求及中长期发展战略。
2、业务外包内容，将部分还是全部业务职能交由承包商提供。
3、业务外包的具体实施程序。
4、业务外包的主要风险和预期收益。
八、承包方的选择
1、业务外包管理小组制定入围承包方评选办法，提交公司总经理办公会审批。
2、入围承包方的选择和考核参照《供方管理办法》执行。
3、业务外包可以通过招标、议标等公开、公正、平等方式在入围承包方名单中确定承包方，可参照《招标
管理办法》执行。
62
九、业务外包过程管理
1、承包方确定后，业务外包需求部门应及时与承包方根据公司合同管理办法签订业务外包合同或协议。
2、业务外包需求部门应确定外包项目负责人以对外包项目实施情况进行定期检查，编制《项目执行阶段分
析报告》，对出现的偏差及时提出整改措施，对外包项目中出现的重大变更或安全事故等事项，及时报告分管领
导。
3、业务外包管理小组编制《年度外包项目承包方评审报告》，年度考核不合格承包方取消入围承包资格。
4、外包项目完工时，外包需求部门应进行验收和评审，对出现的问题要求承包方及时整改，编制《项目验
收报告》。验收结果提交业务外包管理小组备案。
第三部分 附则
本办法由经营管理部负责制定、修订和解释。
63
第十四部分 预算管理及考评
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
127.预算管理规定
第一章 总则
第一条 为规范和完善预算管理工作，提高预算工作管理水平，充分发挥预算在公司生产、经营中的指导作
用，特制定本管理办法。
第二条 本办法适用范围包括：（1）股份公司各部室；（2）在天津行政区域内及外埠成立的全资、控股子
公司、承包制项目公司。
第二章 预算管理组织架构
第三条 股份公司综合管理部是公司预算管理的主责管理部门，主要职责包括：（1）制定公司预算管理制
度，并负责检查落实预算管理制度的执行；（2）组织和指导各级预算单位开展预算编制工作；（3）审核各预算
单位的预算初稿，进行综合平衡，并提出修改意见和建议；（4）汇总编制公司年度预算草案，报送经理办公会
审阅通过；（5）定期汇总、分析公司预算执行情况；（6）接受各预算单位的预算调整申请，根据公司预算管理
制度进行审查，集中制定年度预算调整方案；（7）协调解决公司预算编制和执行中的有关问题；（8）将公司年
度预算提交预算与审计委员会审议，完成预算与审计委员会授权的其他工作。
第四条 公司各部室及承包制项目公司、子公司预算管理部门为预算管理的执行部门，主要职责包括：（1）
提供编制年度预算的各项基础资料；（2）负责本单位年度预算的编制和上报工作；（3）将本单位年度预算指标
层层分解，落实到各部门、各环节和各岗位；（4）严格执行经批准的年度预算，监督检查本单位年度预算执行
情况；（5）及时分析、报告本单位的预算执行情况，解决预算执行中的问题；（6）根据内外部环境变化及公司
预算管理制度，提出预算调整申请；（7）配合综合管理部做好公司总预算的综合平衡、执行监控等工作；（8）
执行综合管理部下达的其他预算管理任务。
第三章 预算编制总体要求
第五条 预算的编制原则：
实事求是，科学编制；
严格制度，严肃编制程序；
以专业计划为基础，加强专业指导。
第六条 预算的编制依据：
国家、地区的相关行业政策、法规及市场需求；
公司的生产经营总目标；
公司的生产经营能力；
公司的财务收支状况。
第七条 预算的主要内容：
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土地储备投资计划；
前期工程投资计划；
建安及配套工程施工计划；
商品房销售计划；
经营性资产的租赁、盘活以及修缮计划；
管理、财务、销售费用支出计划；
完成利润计划；
资金平衡计划。
第四章 预算编制职责分工
第八条 综合管理部负责汇总编制公司年度预算，公司各部室及承包制项目公司、子公司负责编制职责内的
预算相关部分。综合管理部负责考核公司各部室及承包制项目公司、子公司预算执行情况。
第九条 公司各部室、承包制项目公司、子公司的职责：
（一）拓展投资部：
1、编制年（月）度土地储备投资计划；
2、编制年（月）度土地前期相关投资计划。
（二）规划设计部：
1、编制年（月）度前期工程投资计划。
（三）成本招采部：
1、编制年（月）度造价咨询费、招标交易服务费投资计划；
2、编制年（月）度项目采购拨款计划及已竣工项目集中采购还欠款计划；
3、编制各项目计划单方成本测算表。
（四）工程技术部：
1、编制年（月）度建安及配套工程施工计划；
2、编制年（月）度已竣工项目拨付工程款计划。
（五）经营管理部：
1、编制年（月）度商品房销售计划；
2、编制年（月）度销售费用计划。
（六）财务部：
1、编制年（月）度公司新增融资及偿还贷款、财务费计划；
2、编制年（月）度管理费用计划；
3、编制年（月）度各项税费支出计划；
4、编制土增税汇算清缴、投资性房地产、投资收益、资产减值准备及其他利润表、资金平衡表相关指标的
计划。
（七）裕诚公司：
65
1、编制公司经营性资产的租赁、盘活以及修缮计划；
2、编制年（月）度管理费用明细表；
3、编制裕诚公司资金平衡表及利润表。
（八）华升公司：
1、编制华升公司及德霖车场年（月）度收入支出计划明细及现金收入支出计划；
2、编制年（月）度管理费用明细表；
3、编制华升公司资金平衡表及利润表。
（九）治远公司：
1、编制年（月）度管理费用明细表；
2、编制治远公司资金平衡表及利润表。
（十）承包制项目公司、全资子公司：
1、编制年（月）度土地储备投资计划；
2、编制年（月）度前期工程投资计划；
3、编制年（月）度建安及配套工程施工计划；
4、编制年（月）度已竣工项目拨付工程款计划；
5、编制年（月）度商品房销售计划及商品房销售利润测算；
6、编制年（月）度管理费用、销售费用明细计划；
7、编制年度完成利润计划；
8、编制年（月）度资金平衡计划。
（十一）有房地产开发项目的控股子公司：
1、编制年（月）度土地储备投资计划；
2、编制年（月）度前期工程投资计划；
3、编制年（月）度建安及配套工程施工计划；
4、编制年（月）度已竣工项目拨付工程款计划；
7、编制年（月）度商品房销售计划及商品房销售利润测算；
8、编制年度完成利润计划；
9、编制年（月）度资金平衡计划。
（十二）没有房地产开发项目的控股子公司：
1、编制年度完成利润计划。
（十三）公司其他部室、子公司
1、按综合管理部要求编制相关预算计划。
第五章 预算编制程序
第十条 预算编制程序
（一）综合管理部编制《公司年度预算编制通知》，列明预算编制总体要求、预算表格及编制说明、预算编
66
制日程安排，经公司同意后正式下发。
（二）公司各部室、承包制项目公司、子公司预算管理部门在分析当前年度预算执行情况和预测下年度生产
经营情况的基础上，根据《公司年度预算编制通知》的要求，编制本单位的年度预算初稿（含全套预算报表及相
关编制说明）。各单位应对各项目节点及进度安排进行充分地研究讨论，合理安排工程工期、资金拨付进度和销
售进度，各承包制项目公司、子公司应与各自财务部就填写口径及成本、税费计算方式进行确认后再进行报送，
确保相关指标的严谨性和可行性，做到真实、准确。
（三）公司各部室、承包制项目公司、子公司预算管理部门将经主管领导同意后的年度预算初稿上报综合管
理部进行初步审查，并根据综合管理部反馈的初审意见进行修改完善。综合管理部初步审查的重点是：
1、 完整性检查：是否按要求填报了全套的预算报表和编制说明；
2、合规性检查：各项支出是否符合公司规章制度规定的标准；
3、正确性检查：预算指标是否按要求填列及计算是否正确；
4、一致性检查：预算报表内部勾稽关系是否正确。
（四）综合管理部根据各预算单位报送的年度预算初稿汇总编制《公司年度预算草案》，并将《公司年度预
算草案》报送经理办公会审议，审议通过后形成经理办公会会议纪要。
（五）综合管理部将《公司年度预算》上报预算与审计委员会，通过预算与审计委员会审议并形成预算与审
计委员会会议纪要。
第六章 预算下达与执行
第十一条 综合管理部根据经理办公会审议通过的《公司年度预算》定稿，发布《关于下达公司年度预算的
通知》，将各项预算指标正式下达给公司各部室、承包制项目公司、子公司执行。
第七章 预算执行分析
第十二条 公司各部室、承包制项目公司、子公司预算管理部门每季度检查预算执行情况，编制预算执行分
析报告并上报至股份公司综合管理部，对预算指标完成情况、差异原因及改进措施进行分析。
第八章 预算调整
第十三条 预算的调整程序
（一）综合管理部负责公司各部室、承包制项目公司、子公司的预算调整审批管理，公司各部室、承包制项
目公司、子公司如需对预算指标进行调整，需提交《调整预算申请》并说明调整内容和原因，经主管领导同意后，
上报股份公司综合管理部。
（二）综合管理部审核后汇总编制预算调整方案，报送经理办公会审议，审议通过后形成经理办公会会议纪
要。
（三）经理办公会审议通过后，由综合管理部发布《公司年度调整预算》，将调整后的预算指标正式下达给
申请单位执行，并按调整后的预算目标对其进行监督管理。
第九章 附则
第十四条 本管理规定由公司综合管理部负责解释并修订。
67
第十六部分 财务管理
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
133+.子公司、分公司财务管控管理办法（财务条线制度修订）
第一条 为了加强对公司所属子公司、分公司的财务管理力度，适应公司对子公司、分公司业务管理架构的
调整，提高集团企业财务管理水平，规范和统一会计核算，有效维护公司对外投资的资金资产安全性，满足集团
内部企业条线管理的要求，有效规避财务风险。特制定本办法。
第二条 本办法适用范围说明：
在天津行政区域内及外埠，股份公司依据相关要求成立的针对项目开发的全资、控股及参股子公司、分公司、
承包制项目公司。特别说明，本办法所涉及的子公司不包含公司本部直接参与项目开发管理的子公司。
第三条 本办法中所指“子公司”，具体含义：
1、“全资子公司”指公司投资的，单独持有该公司注册资本（或股份）的 100%，并具有独立法人资格的公
司。
2、“控股子公司”指公司投资的，并具有下列情形之一的具有独立法人资格的公司：
（1）公司单独持有或与所控制的子公司合并持有该公司注册资本（或股份）总额≥50%的；
（2）公司单独持有或与所控制子公司合并持有该公司注册资本（或股份）比例虽未达到 50%，但公司出资
额已成为该公司第一大股东，该公司的法定代表人由公司派出的人员担任的；
（3）公司派出的董事占该公司董事会多数，并实际控制该公司董事会经营决策权的。
3、“参股子公司”指公司参与投资，但出资比例达不到该公司最大股东地位，在该公司董事会中，派出的
董事不占多数，并且不掌握该公司实际控制权的企业。
第四条 财务管控原则
子公司及财务独立运行的分公司需参照母公司现行《财务、会计管理制度》、《房地产开发项目资金管理办
法》、《子公司运营管控暂行管理办法》等，在不突破母公司财务及运营管理制度框架体系的基础上制定本公司
的财务管理制度及其他配套管理制度。非项目开发类子公司参照上述原则执行。
第五条：全资子公司资金管控
全资子公司的资金调拨和使用由股份公司资金管控小组把控，同时应严格按照股份公司下发的《子公司运营
管控暂行管理办法》资金管控及综合计划管理的相关规定执行，即：随着全资子公司自身资金平衡的逐步落实及
风险可控程度的提升，管控方式依实际情况进行调整。
子公司的资金支出原则上应首先依靠本公司的各项收入来平衡，即：子公司账面留存资金的情况下，子公司
取得公司资金管控小组批复的资金计划应首先使用自有资金支付。公司总部兼顾整体资金平衡的风险程度，统筹
调剂总部所辖各子公司之间的资金调拨。当遇股份公司资金紧张特殊情况，如：安排集中还贷、还息、购买土地、
紧急支付工程款、对外投资等需紧急调拨资金的情形，全资子公司应按照股份公司相关要求，向股份公司上划资
金。
全资子公司需向股份公司财务部及时报备正在使用全部资金账户信息，全资子公司因银行融资及开展业务需
68
要开立新的资金账户均需向股份公司财务部进行报备。全资子公司需每日向股份公司资金中心报送当日全部资金
账户余额表，(具体格式如下：)
全部资金 可动用资金 不可动用资
备注
日期 公司名称 余额 余额 金余额
1=2+3 2 3
不可动用资金需
备注：包含资金账
户受限冻结、已批
未付资金计划。账
**年**月**日 **公司
- 户未受限的押金
保证金及各类欠
款不可列为不可
动用资金。
此表附注需列明当日销售收款日报之外的其他各类收入。
由股份公司资金中心汇总后报送资金管控小组，列入公司整体资金平衡及动态管控的范畴。全资子公司需按
照资金管控小组的要求向综合管理部报送资金使用计划，严格按照资金管控小组批准后的资金计划及时支付各项
资金，全资子公司履行资金支付后需每日下午 5 点前按照资金管控小组的要求向股份公司财务部报送当日资金使
用备案表。(备案内容及具体格式如下：)
**公司**年**月**日资金支付备案
一、按资金计划管理的事项
序号 事项 金额 资金计划批准日期
单笔资金支付需备注资金计
1
划批准日期
2
3
4
5
6
合计
二、有事前审批无需资金计划的事项（业务招待费）
序号 事项 金额 备注
1 当日无付款
69
2
合计
三、暂未纳入资金计划管理的零星支出（财务划款手续费、单笔低于 2000 元的零星支出等）
序号 事项 金额 备注
1
2
3
合计
四、签有托收承付协议事项（水费、电费、燃气费、通讯费等）
序号 事项 金额 备注
1 当日无付款
五、法院强制执行的诉讼扣款（由法律事务部负责完善事后审批手续并提供执行裁定书）
序号 事项 金额 备注
1 当日无付款
在融资、担保方面，全资子公司的融资方案需向股份公司财务部报备，财务部就融资方案结合股份公司贷款
情况提出指导性意见后经股份公司审核；全资子公司对公司财务状况有重大影响的事项（包括但不限于重大融资
方案、重大诉讼产生的或有负债、资产减值等）需向公司财务部进行报备；全资子公司无对外担保决策权。
第六条：对母公司委派到子公司的财务人员管理
公司财务部对公司委派的子公司、分公司总会计师、财务总监、财务部长等公司外派财务负责人进行工作监
督、业务指导和绩效考评管理。对公司委派到子公司、分公司的普通财务人员，原则上接受子公司财务负责人的
统一管理，严格遵守子公司、分公司内部管理制度的规定。
1、财务负责人委派管理
全资及控股子公司、分公司财务负责人由母公司统一委派，自觉接受公司财务部的管理和监督。对本办法实
行前子公司自行选聘的财务负责人，需接受公司财务部的管理和指导，严格遵守子公司、分公司财务管控管理办
法的相关规定。
2、子公司、分公司财务负责人述职考核管理
70
子公司、分公司财务负责人须按照公司年度绩效考核安排的时间进行工作总结述职，同时向公司总会计师和
财务部提交书面述职报告，按照财务部安排的时间向总会计师和财务部长进行现场述职。总会计师和财务部长参
与对子公司财务负责人的年度绩效考评打分。
3、子公司、分公司财务负责人参加公司财务部定期例会的管理规定
子公司、分公司财务负责人每月必须参加一次公司财务部定期例会，每次例会需事先准备书面汇报材料，对
本公司财务工作进行汇报，特别是子公司生产经营安排与财务相关的重要事项在例会上进行沟通汇报。
第七条：子公司报送财务报表及其他内部管理报表的规定
一、全资子公司、控股子公司、分公司报送财务报表及其他内部管理报表的规定
1、定期财务报表及其他内部管理报表
（1）月度：用友财务报表系统 17 张报表(001-013、1051-1054）、财政系统月度快报、国资系统月度快报、
担保表。
（2）季度：用友财务报表系统 31 张报表（001-013、1014-1016、1018、1041-1054）、季度主要指标监测
及简要分析、主要财务指标预测报表。
（3）半年度、年度：用友财务报表系统 72 张报表（001-013、1001-1059）、财政系统年度财务决算报表、
国资系统年度财务决算报表、半年度和年度财务工作分析。
2、临时财务报表及其他内部管理报表
根据上级集团及公司内部管理的需要等原因，临时新增完成的其他财务报表及内部管理报表将以“通知”
形式下发各子公司。
3、报送财务报表及其他内部管理报表要求
（1）填报要求
为确保合并报表数据完整性和准确性，各子公司对个别报表中列示的所有项目均需逐项分析填列、计算，完
成表内审核、表间审核、保存、做好按时上报工作。
（2）上报形式
用友报表系统、A8 办公系统或邮箱网报。
（3）上报时间
报表种类 报表明细 上报时间
用友报表系统 17 张
财政系统月度快报 次月 3 日前
月度
智慧国资系统月度快报
担保表 每月 25 日前
用友报表系统 17 张（月度） 1、4、7、10 月 3 日前
用友报表系统 14 张（季度增加）
1、4、7、10 月 5 日前
往来账龄分析表
季度 应收款项清理台账 1、4、7、10 月 3 日前
季度主要指标监测及简要分析（模板见
附件） 4、10 月 15 日前
主要财务指标预测报表（模板见附件） 2、5、8、11 月 20 日前
71
用友报表系统 17 张（月度） 1、7 月 3 日前
用友报表系统 55 张（半年度、年度增
1、7 月 8 日前
加）
半年度、年
半年度财务工作分析（模板见附件） 7 月 31 日前
度
年度财务工作分析（模板见附件） 1 月 31 日前
财政系统年度财务决算报表 2 月 15 日前
国资系统年度财务决算报表 2 月 15 日前
临时报表 根据上级集团及内部管理要求新增 另行通知
合并范围内各子公司参照上表列示按时完成上报工作，如遇特殊情况需调整上报时间，将另行下发“通知”，
请参照“通知”执行。
二、参股子公司报送财务报表及其他内部管理报表的规定
1、定期财务报表及其他内部管理报表
（1）每季度末次月 5 日前报送资产负债表、利润表和现金流量表。
（2）每季度第二个月 15 日前报送主要财务指标预测报表情况。
2、临时财务报表及其他内部管理报表
根据上级集团及公司内部管理的需要等原因，临时新增完成的其他财务报表及内部管理报表将以“通知”形
式下发各参股子公司。
3、报送财务报表及其他内部管理报表要求
以 A8 办公系统或邮箱方式网上报送，确保报表项目数据完整、准确，按时报送。
以上管理办法修订和解释权归公司财务部，视公司内部管理需要和外部政策法规变化进行新增修订。
137.成本管理制度汇编
第一章 公司成本管理办法
一 总则
第 1 条 为构建天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）成本管理体系，确立更加有
效的规范化、专业化的成本管理，特制定本办法，统一并指导公司员工的成本管理行为，顺利推进项目发展，维
护公司整体效益。
第 2 条 成本管理工作是一项贯穿从项目拿地、设计、开发到竣工销售全过程，涉及土地、前期、建安、配
套各项成本以及管理、财务、销售等各项税费的全员、全过程、全成本的管理工作。
第 3 条 成本管理以成本数据库为基础，以目标成本、合约规划为前提，以过程控制、绩效考核为保障，以
实现预期利润为目标。
二 成本管理机构与职责
第 4 条 公司成本招采部负责组织和协调公司的成本管理工作，公司各相关部门和分公司是成本管理的
执行机构。
第 5 条 成本管理职责
1、经理办公会
（1）负责公司成本管理相关制度的审查与批准；
72
（2）负责各阶段目标成本的审定；
（3）负责目标成本调整的审定。
2、总经济师职责
（1）负责公司成本管理相关制度的审核；
（2）负责项目各阶段目标成本的审核；
（3）负责目标成本调整的审核；
（4）负责成本后评估报告的审批。
3、成本招采部职责
（1）负责公司成本管理相关制度的编制与修订；
（2）组织各相关单位对公司项目拿地时的开发成本进行测算；
（3）负责组织项目各阶段目标成本的编制与分解，待批准通过后对各相关单位下达责任目标成本；
（4）统一开发成本科目，归集、整理各相关单位上报的成本数据库，及时将其汇编到公司成本数据库；
（5）跟踪公司项目目标成本的执行情况，对目标成本执行情况进行监控，总结公司项目成本降低或增加的
经验教训；
（6）负责公司目标成本调剂、调整的审核；
（7）组织对各部门、分公司目标成本的考核；
（8）负责组织成本后评估报告的编制。
4、公司其他相关单位职责
（1）认真执行公司成本管理制度，并自觉接受公司监督；
（2）编制、核实本单位职责范围内的目标成本；
（3）制定实现成本目标的技术和组织措施，并按照责任成本的要求逐级签订《目标成本控制责任书》；
（4）对目标成本的完成情况收集、汇总、分析，按照成本管理要求定期报送完成情况报表；
（5）按要求梳理和更新公司合约规划模板和成本数据库。
三 成本管理工作程序
第 6 条 统一开发成本科目
为了规范设置开发项目各项成本科目，统一目标成本、动态成本、竣工决算、成本后评估和成本数据库的统
计口径，保证全过程成本管理工作的一致性，公司应设定统一的成本科目。成本招采部负责组织财务部制定和颁
布《房地产开发项目成本科目》，对科目名称、核算内容、使用要求等做出统一规定和解释，成本招采部每年要
根据上一年的实施情况及财务制度的要求进行相应调整完善。公司开发项目成本科目共分四级，公司项目开发的
全过程应严格执行统一的开发成本科目，一至三级科目不得自行调整，四级科目可根据实际情况进行增减。
第 7 条 编制目标成本
目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定，且通过努
力所要实现的成本指标。公司开发项目在拿地前、产品策划、方案设计、施工图设计阶段分别形成《项目目标成
本（可研版）》、《项目目标成本（策划版）》、《项目目标成本（方案版）》、《项目目标成本（施工图版）》。
1、目标成本编制原则
73
（1）目标成本编制是一个由粗到细的过程，下一级成本控制值不能超过上一级。
（2）不同阶段成本控制值应以达到规定的基准盈利率为目标。
2、各阶段目标成本编制
①在项目筛选阶段进行拿地成本测算，形成《项目目标成本（可研版）》，为土地竞拍提供决策依据；②在
产品策划阶段根据产品策划方案和概念方案编制此阶段目标成本，即《项目目标成本（策划版）》，做为方案设
计阶段成本控制依据；③在方案设计完成后根据审批通过的规划设计方案编制《项目目标成本（方案版）》，作
为施工图设计的成本控制依据；④在总包招标工作完成后对《项目目标成本（方案版）》进行细化形成《项目目
标成本（执行版）》，作为施工阶段及竣工结算的成本控制依据。
第 8 条 目标成本按合约规划分解
《项目目标成本（方案版）》完成后，成本招采部组织各相关部门对目标成本进行合约规划，将目标成本分
解到合同层面，并在《项目目标成本（施工图版）》编制完成后组织相关部门对合约规划内容进一步细化，为每
一项合同审批提供成本控制值，实现从合同签订这一成本发生关键环节控制成本。如果在项目发展过程中合约规
划内容不满足合同审批需要，各相关部门可根据本部门的合同签订计划自行调整合约规划。
第 9 条 下达目标成本
根据《项目目标成本（方案版）》和合约规划内容编制和下达《目标成本控制责任书》，细化到三、四级成
本科目，作为各相关业务单位的成本控制目标。各相关业务单位将成本控制目标落实到本单位相关责任人，作为
每个人日常工作的成本控制指标。
第 10 条 调整目标成本
当发生项目定位、项目方案及项目开发计划重大调整，重大设计变更，合同约定的材料价格波动调整，政府
相关政策重大变化，增加重大成本事项，应遵循流程先完成对该事项的审批，然后相关责任单位做出成本预测，
必要时可发起目标成本调整程序，若因管理不善造成的成本突破目标成本，目标成本不予调整。
第 11 条 成本实施的过程管控
1. 招标采购控制
（1）建立并优化招标采购计划
招标采购计划是对项目招标采购工作进行有预见性的安排和部署，包括范围、方式、责任主体、招标采购控
制价、相关日期等。通过合约规划指导生成采购计划，实现采购计划的成本限额。
（2）合同控制
各相关单位在签订合同时，通过与合约规划进行对应，可及时发现采购金额是否与预期目标有偏差，从而有
效的控制项目成本。
2. 施工及结算控制
做好项目工期、进度、质量管理，减少因交叉施工及返工造成的成本增加。加强动态结算及时对签证、变更
和立项事宜进行确认，使动态成本变动及时得到反馈。严格按招标文件、合同、协议的约定进行结算，结算依据
必须真实、完整、有效，确保结算工作的严肃性和纪律性。
3. 动态成本监控
相关单位每月向成本招采部报送《项目目标成本执行情况统计表》，成本招采部汇总统计目标成本执行情况，
74
动态成本与目标成本的偏差，分析偏差原因，对成本超出情况进行预警，组织各相关单位制定成本纠偏措施，通
过过程纠偏实现项目最终的实际成本控制在目标成本之内。
第 12 条 成本核算
财务部负责成本核算工作，包括日常的在建项目成本核算，核算项目按照成本招采部制定的《房地产开发项
目成本科目》进行。项目定位获得批准后，财务部开始进行日常归集和登记工作，项目竣工结算完成后财务部按
照国家法律、法规和相关规定进行项目的竣工决算工作。
第 13 条 成本考核
每年末和项目竣工结算完成后，依据各相关单位与公司签订的《目标成本控制责任书》，对各相关单位进行
项目年度成本考核和结算成本考核。
第 14 条 成本后评估
项目决算完成后，成本招采部组织各相关单位对整个成本状况进行全面、系统的再评价，比较结算成本与目
标成本的差异，并对差异产生的原因进行分析、说明。总结成本管理的经验教训，探寻控制和降低成本的有效方
法和措施途径，最终形成专题报告，供后续项目参考借鉴。
第 15 条 成本数据库
成本招采部组织各相关部门对项目成本数据进行整理，并加以分析总结，编制和更新成本数据库，做到简明
直观，便于总结规律，为公司项目成本测算、目标成本设置、招标采购等提供最新基础数据。
第二章 管理流程
一、项目成本管理流程
75
76
二、项目目标成本编制审批流程
77
三、项目目标成本完成情况统计报表报送流程
78
四、项目目标成本调剂流程
79
五、项目目标成本调整流程
80
六、工程签证报送审批流程
分公司 成本招采部
81
七、工程预算报审流程
82
八、工程结算审批流程
83
第三章 成本管理工作指引
一 目标成本编制工作指引
1. 目的
规范目标成本管理程序，指导项目各阶段目标成本的测算与编制工作，规避经营风险，促进项目投资收益最
大化，提升公司产品的成本竞争力。
2. 适用范围
本指引适用于公司所属开发建设项目筛选阶段、策划阶段、方案设计阶段和施工图设计阶段的目标成本测算
与编制工作。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 工作程序
3.1 项目筛选阶段
（1）编制依据：当地典型竞争楼盘的成本水平、公司以往同类项目的经验数据、政府最新政策文件。
（2）编制要求：由拓展投资部牵头与汇总，规划设计部、经营管理部部、成本招采部和财务部等部门参与
编制。
1）拓展投资部负责提供土地费用的预估或者实际数据、土地规划许可条件以及政府部门的相关要求等；
2）规划设计部根据土地规划许可条件以及政府部门的相关要求等资料提出概念设计方案；
3）经营管理部负责结合公司项目开发体量、项目档次和周边楼盘情况对销售价格和销售费用进行预估；
4）成本招采部负责开发成本下“前期费用”、“房屋开发费”、“基础设施费”和“配套费”的测算。
5）财务部门负责结合公司项目开发体量、公司贷款情况、拟建项目实际情况和经验数据提供财务费用、管
理费用预估，以及根据相关税收标准预估税金。
（3）成果文件：《目标成本测算（可研版）》
（4）审批程序：编制完成后经项目评审会通过后报经理办公会审议。
（5）测算深度：原则上测算到二、三级成本科目。
（6）完成时间：拿地前两周。
3.2 项目策划阶段
（1）编制依据：《目标成本测算（可研版）》、土地实际成交价格、项目定位及产品策划报告、本阶段的
设计过程文件、政府相关收费文件、典型竞争楼盘的成本水平、公司以往同类项目的经验数据等。
（2）编制要求：由成本招采部牵头与汇总，拓展投资部、规划设计部、经营管理部和财务部等部门参与编
制。
1）拓展投资部负责提供土地出让合同、土地其他相关费用和关于该地块的政府相关要求；
2）规划设计部根据土地出让合同和产品策划定位等提出规划设计方案及相应技术经济指标；
3）经营管理部进行产品策划定位，提供项目配置标准，并结合公司项目开发体量、项目档次和周边楼盘情
况对销售价格和销售费用进行预估；
4）成本招采部负责开发成本下“前期费用”、“房屋开发费”、“基础设施费”和“配套费”的测算，并
84
对本阶段成本测算进行汇总。
5）财务部门负责结合公司项目开发体量、公司贷款情况、拟建项目实际情况和经验数据提供财务费用、管
理费用预估，以及根据相关税收标准预估税金。
（3）成果文件：《目标成本测算（策划版）》，原则上目标成本测算（策划版）》收益应不低于《目标成
本测算（可研版）》。
（4）审批程序：报总经济师审批。
（5）测算深度：原则上测算到三、四级成本科目。
（6）完成时间：产品策划定位完成后两周内。
3.3 方案设计阶段
（1）编制依据：《目标成本测算（策划版）》、本阶段的设计过程文件、政府相关收费文件、公司以往同
类项目的经验数据等。
（2）编制要求：由成本招采部牵头与汇总，拓展投资部、规划设计部、经营管理部、工程管理部、凯泰公
司、财务部和分公司等部门参与编制。
1）拓展投资部负责提供其职责范围内的前期成本的预测；
2）规划设计部负责提供审批后的方案设计技术文件以及提供其职责范围内的前期成本的预测；
3）经营管理部负责结合公司项目开发体量、项目档次和周边楼盘情况对销售价格和销售费用进行预估；
4）工程管理部负责监理费用、合同担保费和大配套费的成本预测；
5）凯泰公司负责“房屋开发成本”下其职责范围内采购事项成本费用的预测；
6）财务部门负责结合公司项目开发体量、公司贷款情况、拟建项目实际情况和经验数据提供财务费用、管
理费用预估，以及根据相关税收标准预估税金；
7）分公司负责提供前期费用、房屋开发费用和基础设施费科目下其职责范围内的成本科目的预测；
8）成本招采部负责本阶段成本测算整理、核实，汇总后并发送给各相关部门进行确认。
（3）成果文件：《目标成本测算（方案版）》，原则上《目标成本测算（方案版）》成本应不超过《目标
成本测算（策划版）》。
（4）审批程序：经总经济师审核通过后报经理办公会审议。
（5）测算深度：原则上测算到四级成本科目。
（6）完成时间：详规审批后一个月内。
3.4 施工图设计阶段
（1）编制依据：《目标成本测算（方案版）》、施工图设计文件、施工图预算、政府相关收费文件等。
（2）编制要求：由成本招采部牵头和汇总，拓展投资部、规划设计部、经营管理部、工程管理部、凯泰公
司、财务部和分公司等部门参与编制。成本招采部要根据施工图设计成果和标段划分情况，结合合约框架组织划
分编制，成本招采部编制完成后发各相关部门确认。
（3）成本文件：《目标成本测算（施工图版）》，原则上《目标成本测算（施工图版）》成本应不超过《目
标成本测算（方案版）》。
（4）审批程序：报总经济师审批。
85
（5）测算深度：原则上测算到四级成本科目。
（6）完成时间：完成总包招标后两周内。
3.5 相关表格
（1）《目标成本（可研版）》
（2）《目标成本（策划版）》
（3）《目标成本（方案版）》
（4）《目标成本（施工图版）》
二 合约规划工作指引
1. 目的
（1）为合同审批提供相应的参考依据；
（2）为成本统计报表的填报提供相应的参考依据；
（3）为目标成本合同分解提供参考依据。
2. 适用范围
适用于公司开发项目所开展的合约规划工作。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 术语定义
（1）合约规划：目标成本确定时，对项目开发及销售周期内所发生的所有合同名称、范围及金额进行规划
预估，为合约审批提供成本控制的基准线。
（2）合约规划模板：根据公司历史经验项目的合同内容和数据，通过分类总结形成一套适用于公司新开发
项目进行合约规划的标准化模板，包括合同名称、合同内容、合同经验值以及所对应的成本科目等内容。
（3）业务相关部门：是指除成本招采部外，在项目开发过程中参与项目开发流程的主要部门，如：拓展投
资部、规划设计部、工程管理部、凯泰公司、经营管理部、分公司等部门。
4. 职责
（1）成本招采部，组织各相关部门进行合约梳理与更新、合约规划编制与汇总工作；
（2）业务相关部门，负责合约规划中其主责范围内的合同事项的合约梳理与更新、项目合同预计和核实工
作。
5. 合约规划的工作程序
5.1 合约规划模板的梳理与更新
（1）根据公司历史项目的合同签订情况和最新的相关规定及文件对合同进行分类和总结，各业务相关部门
负责分类和总结其职责范围合同，梳理出本部门职责范围内的合约模板，最后由成本招采部汇总形成一套涵盖项
目开发及销售所需签订的合约规划模板。
（2）每年成本招采部组织各业务相关部门根据实际发生情况、新的相关文件以及公司的管理规定对其职责
范围内合约规划模板进行更新，最后由成本招采部汇总更新公司的项目合约规划模板。
（3）合约梳理的内容包括合同名称、合同主要工作内容、合同价格计取的依据及计算基数和职责部门（详
见合约规划模板附表）。
5.2 项目合约规划的编制
86
（1）在规划方案确定后，各业务相关部门根据公司合约规划模板编制本部门在本项目上的合约规划报送成
本招采部，成本招采部再结合目标成本（策划版）审核汇总形成该项目合约规划的初稿，发送给各业务相关部门，
对于此阶段尚无法细化到具体合同的内容，可先分解到合同大类。
（2）各业务相关部门对合约规划初稿内容的完整性和准确性进行核实，提出修改意见，反馈给成本招采部。
（3）成本招采部综合各业务相关部门的意见修改形成合约规划文件，并据此形成目标成本（方案版）及各
相关部门的目标责任书。
5.3 合约规划的调整
在项目实施过程中，可根据工作需要对确定的合约规划内容进行调整，在每月报送成本统计报表的同时需将
本月进行的调整情况备注在成本统计报表中。合约规划调整的方式有五种：合约拆分、合约合并、合约删除、合
约新增和和合约重组，除了目标成本调整的情况外，合约规划调整后的总额不得改变目标成本（方案版）的总额。
（1）合约拆分：将合约规划中原合同的合同范围进行拆分，分别命名新合同，新合同与成本科目的对应关
系应与原合同保持一致，所有新合同的合同目标价格之和与原合同的目标价格相同。
（2）合约合并：多个合同可合并命名为单一合同，该合同范围和目标价格均为合并前多个合同集合。
（3）合约删除：在项目开展过程中如果某项工程事项已不再需要的，直接删除该事项对应的合同及合同范
围。
（4）合约新增：原合约规划内没有该合同或合同范围的，可新增合同，但需注明其合同范围，并将该合同
归集到相应的成本科目中。
（5）合约重组：多个合同需要拆分后重新组合成为多个合同的，可按照将一个合同先拆分成多个合同，对
应的合同范围和目标价格相应调整，再将拆分后的合同重新组合形成新的合同，合同范围和目标价格相应进行调
整重组。
6. 相关表格
《合约规划模板》
三 成本优化与控制工作指引
1. 目的
为支持目标成本管理工作，创造性价比较高的产品，提升产品竞争力，本指引拟通过采取优化或控制措施来
降低项目的概算价、预算价、合同价和结算价，实现项目从方案设计到竣工结算全过程跟踪控制成本的增加因素，
从而达到降低项目成本的目的。
2. 适用范围
公司在建项目方案设计、施工图设计、二次设计、弱电方案、细部结点做法、招标、施工和竣工结算各阶段
的成本优化与控制工作。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 职责
3.1 规划设计部
（1）提供方案设计阶段的规划、建筑和景观方案以供测算并进行相关优化工作。
（2）提供施工图、二次设计方案和弱电方案以供测算并进行相关优化工作。
（3）逐步建立设计做法标准化和设计指标库。
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（4）组织施工图内审工作，并组织设计院进行开工前的设计交底工作。
3.2 工程管理部
（1）提供《前期工程实施方案》以供测算，并组织完成优化审核工作。
（2）组织施工组织设计优化
（3）起草施工补充协议，并组织各相关部门优化完善合同条款。
（4）组织开工前施工合同、施工图纸外立项交底。
（5）积极参与施工图内审工作。
3.3 分公司
（1）编制工程项目管理方案，并做好开工前准备工作。
（2）积极参与施工图内审工作。
（3）配合各部室的方案、设计、成本优化工作。
（4）做好现场施工阶段中的成本控制工作。
（5）与成本招采部结合进行土方平衡分析工作。
（6）做好现场施工记录，配合成本招采部结算工作。
3.4 成本招采部
（1）结合规划设计部提供的设计文件进行测算并提出优化建议。
（2）结合工程管理部提供的前期工程实施方案进行测算并提出优化建议。
（3）组织开工前预算交底。
（4）组织施工单位与咨询公司的进行对量比价工作。
（5）与分公司结合进行土方平衡分析工作。
（6）积极参与施工图内审工作。
（7）逐步建立成本数据库。
（8）负责目标成本完成情况汇总及统计分析工作
3.5 凯泰公司
确定甲供材种类以及提出有关甲供材的合同约定事宜。
4. 优化与控制方法
4.1 方案设计阶段
方案设计阶段形成工程的概算价格，概算价形成于总图设计、建筑方案设计和景观方案设计，因而降低
概算价重在优化设计方案。
4.1.1 优化停车布置
旨在通过优化降低地下建筑面积，达到降低前期费、建安工程费、基础设施费与配套费缴费的目的。综
合项目定位、规划要求、停车效率和成本等因素选择停车方式。
（1）停车方式
1）车库建造成本由低到高顺序为：地面露天车位→地上独立车库→半地下车库→地下车库，具体停车
方式结合容积率要求、可售面积和规划要求综合选择停车方式。
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2）在规划审批许可的前提下，合理配置微型车、小型车、中型车车位的比例，减少或不做大型车位。
在满足车位总量要求的同时，降低地下车库的总建筑面积。
（2）车库布置
1）单个车库总面积越大，单方成本越低，因而车库宜集中布置，减少建造成本，但是对于占地面积较
大的项目，车库的设置应考虑客户的需求，车位数量按需要合理分配。
2）车库面积优化，①限定面积内停放量最大，②满足规范要求地下车位数量前提下地库面积最小。
4.1.2 路网的设置
（1）路网应简洁合理，在满足功能、消防及道路交通的前提下，设置简洁的路网，减少道路不合理曲
线和过分弯折，以求减少道路长度以降低工程量，达到降低道路造价的目的。
（2）优化出入口位置和数量，也应注意不能够因减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加成本。
4.1.3 可售面积
控制不可售的公建及配套的建设面积，在保证配套公建需求的前提下，使可售面积最大化，旨在提高项
目收益。
4.1.4 电梯布置方案
根据规范要求、项目定位和市场需求布置电梯，尽量减少非标电梯的数量，旨在控制电梯成本。按照项
目不同档次设置几种电梯轿厢装修标准，以供以后每次测算时直接套用即可。
4.1.5 建筑方案
旨在通过以下措施优化降低工程量和单价，达到降低房屋建安造价的目的。
（1）选择合理层高，
1）结合项目定位和成本因素确定层高，适当降低住宅层高一方面可降低房屋整体重量，进而降低基础
工程费用；另一方面降低房屋建筑高度，降低工程混凝土、钢筋及竖向管材、电缆的工程量，进而降低造价。
2）合理降低地下车库层高、保证净高。进行地下车库内管线综合，优化管线布置的空间高度，选择合
理较低的地下车库净高。降低地下车库外墙工程量，降低造价；降低基坑开挖深度，减少土方开挖与回填工程量。
（2）优化窗户面积及窗型
1）窗户的成本要高于墙体，在满足功能配置基础上，优化降低窗户的总面积，降低窗墙比。
2）优化窗户尺寸，避免单个窗户面积过大和过小，并尽量减少小窗户的数量，窗户过大对节能不利将
提高节能费用，小窗户由于型材含量高而成本较高（例如：600mm×1000mm 的窗户比 1500mm×1500mm 的窗户成
本每平米高 200 元左右）。
3）单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比，不超过同类产品经验值。
4）常见窗户材质成本由高到低排序（铝木复合→断桥铝合金→塑钢），根据项目定位合理选择窗户的
材质。
5）优化开启扇数量，在满足通风要求下尽量减少开启扇数量，以减少五金件的使用量，降低窗户成本。
（3）外檐装饰设计
提供目前项目各种外墙装饰种类，并配有综合价格表，综合项目定位和成本因素优化石材、面砖、真石
漆、涂料仿砖或涂料的比例，选择性价比较高的装饰组合。
89
（4）建筑体形
1）控制墙地比，减少建筑外墙面积
优化外檐造型，将墙地比控制在同类项目的范围内，以降低外墙面积，进而降低外墙保温、外墙装饰的
面积，达到降低工程造价的目的。墙地比每提高 0.1，每建筑平米将增加成本 40 元左右。
2）屋顶造型
坡屋面的成本要远远高于平屋面，造型复杂的坡屋面会使成本更高。在规划审批部门许可的前提下，尽
量选取相对简单的屋顶造型。
3）尽量选择外形规则的地库，降低建筑物周长系数（建筑物周长与建筑面积比），优化降低底板厚度，
以降低地下部分的混凝土和钢筋工程量。
4.1.6 室外地坪标高的设置
地库顶板覆土厚度在满足配套管线埋设和苗木种植需求的前提下，尽可能减少地库的埋深，种植土深度
的确定以满足中小乔木种植要求为准，中大型乔木采用堆土法种植，使土方工程量最小、尽可能做到挖填平衡，
达到降低土方费用的目的。
4.1.7 景观方案设计
（1）下发景观成本控制目标，实行限额设计，由设计单位在方案设计时上报设计概算，审核其设计概
算的合理性，确保成本控制在目标成本范围内。
（2）景观方案加强与配套方案结合，避免因配套和景观冲突而引起后期变更、签证费用的增加。示范
区施工时一般配套管线尚未施工，示范区尽量选择在无地下配套管线或者尽量少的区域，以减少后期配套施工对
示范区的破坏。
（3）控制软硬景面积比例，通常硬景较软景成本高，因此尽量多做软景少做硬景。
（4）建立常用材料规格型号及单价数据库：
①硬景观中提供常用材料规格型号及综合单价，例如：沥青路面与烧结砖路面、不同厚度铺地与墙面石
材等。对于一些性价比高的景观材料，可由设计或施工单位推荐，相关部门共同确定。
②软景观中，建立常用乔木、灌木及草皮综合单价表，优化各类苗木比例，选用本地常用宜活养管费用
低的植物，在重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木。
③铺装图案尽量简洁。尽量减少使用复杂工艺和材料损耗量。
④景观灯具，结合物业反馈，在满足业主使用功能的基础上，尽量减少使用的数量，去除不必要的灯具。
草坪灯和庭院灯选用节能灯具，以降低后期运营费用。
（5）景观设计需考虑后期物业维护费用，如入口的形式和数量、门卫用房的数量、乔灌草的比例、水
景的数量等都会影响后期物业维护的费用。
4.1.8 弱电方案
智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，结合项目的产品定位、物业管理思路及周边楼盘的配置情
况综合考虑确定智能化系统的设计方案，例如：①彩色可视对讲、黑白可视对讲和非可视对讲的选用；②红外对
射周界防翻越系统和视频监控加电子巡更系统的选用；③根据产品定位确定材料设备的品牌与档次。
4.1.9 配套工程
90
中水给水泵房、换热站、消防泵房、消防控制室及监控机房的位置尽量集中，布置在负荷中心，实现布
线距离最短，降低配套管线工程量，达到降低配套管线费用的目的。
4.2 施工图设计阶段
施工图形成工程的预算价，而且是招标谈判合同价的依据，因而降低预算价重在优化施工图设计，并提
高图纸的质量以降低施工过程中的变更发生，以降低对结算价的影响。
4.2.1 优化结构指标
含筋量和含砼量决定着钢筋和混凝土工程量的大小，而且钢筋和混凝土工程的费用占工程造价的较大部分，
是房屋建安费的主要影响因素。向设计院下达结构中钢筋含量和混凝土含量设计限额指标，督促设计院优化钢筋
和混凝土的单平米含量。①每平米钢筋含量增加 5kg，按施工单价 6 元/㎡计算，单平米造价将增加 30 元；②每
平米砼含量增加 0.05m，按施工单价 1000 元/㎡（含模板施工），单平米造价将增加 50 元。如果有赠送面积，
需考虑赠送面积对钢筋含量和砼含量的影响。
4.2.2 优化工程做法与部品选择
旨在选择性价比较高的做法，优化降低工程做法的综合单价。规划设计部组织工程部、质量部和成本招采部、
分公司对营造做法及细部节点进行优化审核。
（1）工程做法与交楼标准统一，避免因两者不一致造成变更或者拆改。
（2）根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价。
（3）对做法进行成本分析，选择性价比较高的做法。
（4）对于墙面砖和地面砖选择合适的尺寸和砖型，优化排版布局，以减少材料损耗量。
（5）满足规范及图审要求下，不同设计院采用统一的营造作法。
（6）制定标准化工程做法库，并结合工程做法配备成本数据库，可大大节约设计、成本分析和图纸内审时
间，缩短开发周期。
4.2.3 组织施工图内审
规划设计部组织各相关部门、咨询公司、总包、弱电、消防等专业施工单位进行图纸审查，各相关单位应积
极参与此项工作，在招标前尽量消化图纸中的错漏碰缺，提高招标对量的完整性和正确性。①招标阶段谈判价格
对我方最有利，而施工过程中因为漏项补充变更越多，对施工单位获取较高的价格越有利，尤其是工期较紧时施
工单位还会以不给要求的价格拒不接受此增加变更，对于控制结算价格极为不利，通过施工图内审可有效减少变
更的发生，从而达到控制造价的目的；②通过减少图纸错误可有效避免在施工中因图纸变更导致的拆改现象发生，
即避免了该项无效成本。重点关注以下几点：
（1）建筑图与结构图标高、位置、尺寸是否一致。
（2）建筑图预留预埋是否全面，位置、尺寸与是否与水暖电图中的管道设备位置、尺寸相一致。
（3）水暖电管道及设备与建筑物内的门窗等是否存在冲突。
（4）规划审批的效果图与建筑施工图是否完全一致。
（5）请长期合作的消防施工单位提前参与图纸审核，审核施工图中楼宇楼宇门、防火门疏散净宽度、疏散
通道、前室排烟、消火栓的位置、消防系统等，审核景观图中消防车道闭合、消防扑救面尺寸等是否满足现行消
防验收规范的要求。
91
4.2.4 优化二次设计方案
（1）分公司组织多家专业厂家上报二次设计方案和预算书，通过促进施工单位之间的竞争，刺激施工单位
降低成本的积极性。
（2）二次方案的技术论证与成本分析同时进行，规划设计部组织设计单位与专业厂家进行优化设计时，成
本招采部及时跟进成本测算，选出性价比最高的二次设计方案。
4.3 招标及签订合同阶段
该阶段形成合同价、并为控制项目结算价做准备。合同价的高低取决于预算价的高低和施工单位的技术水平、
施工组织设计及其之间的竞争程度，本阶段的主要工作可分为两方面：①优化审核施工组织设计、选择技术水平
高的施工单位并促进竞争以降低合同价；②优化完善合同内容，以降低在施工过程中政策变化和物价波动对工程
价格的影响，减少的签证、图纸外增立项等事项的发生频次，高压电临时防护、办公区及住宿区防砸围护、施工
标段间相邻较近的办公区及住宿区之间的防火措施等在施工措施费中一次性包死。
从而降低结算价。
4.3.1 优化审核施工组织设计
工程部组织各相关部门对施工单位的施工组织设计的完整性和合理性进行审核优化，成本招采部根据优化审
核后的施工组织设计审核施工单位的措施费报价，①获取措施费用较低的施工方案，从而达到控制合同价的目的；
②为措施费包干提供了基础，配合合同约定堵住了施工单位以往通过措施费签证而获取收益的可能性，进而避免
了该项价格调整增加的发生。实行成本方面主要关注以下几点：
①施工机械（如塔吊、施工电梯、桩机等）选型、数量和位置等；
②降水井的数量、位置与降水起止时间；
③临建的位置、布局和面积；
④止水帷幕考虑未来配套管线的位置，尽量减少止水帷幕对配套管线的影响。
4.3.2 优化标段划分
工程部组织优化施工标段的划分
（1）优化标段的大小。①标段太小则施工单位单位施工量所摊入的管理、设备和措施费用较高，不利于总
价的控制，同时标段太小数量太多也将增加我方的管理难度；②标段太大时需考虑施工单位的垫资能力，避免在
施工过程中我方资金短缺施工单位无力开展施工，造成工程停滞。
（2）结合总平图的布置，尽量将同一楼型（尤其是别墅）的栋号划分在同一标段区域内，进而降低施工模
板的摊销费用，降低造价。
（3）优化标段区域和数量，考虑各标段区域内办公区、生活区、临时道路的设计和塔吊的布置，通过对比
选择总的塔吊数量少、临建临时道路工程量小且临建使用时间长的标段划分方案。
（4）规模较大的项目若考虑分期开发，考虑先后两期内的标段使用同一家施工单位，在标段划分上便于先
期开发区域内的临建办公区和生活区在后期开发场区中重复利用降低措施费，减少大型机械进出场费用。
（5）地下车库为保证施工质量及工期、尽量不划分标段施工。如必须划分标段施工，应在后浇带处划分。
4.3.3 优化完善合同约定
（1）工程部负责组织分公司完善施工合同及协议中的合同条款，在合同内约定图纸中未包含的工作内容：
92
配合专业局完成穿墙管线洗眼及封堵，满足专业局对水暖井、热力小室、水暖表井、电表箱、配电间等公共部位
对施工材料及工艺的要求，结合以往项目发生的外增立项、签证内容及项目的实际特点，将施工过程中必将发生
的事项而且在图纸中没有包含的事项在合同条文内约定，在总包招标时统一谈判，进而减少了图纸外增立项及签
证内容的发生，减少施工单位在结算时进行价格调整的机会。如以下内容：
1）高压电缆防护架。
2）地下室所有预留管穿完管线后的封堵。
3）配套工程进场前的施工现场的所有硬化路面破除及清运（总包承担）。
4）免费配合相关配套工程（自来水、中水、热力、电力、煤气）的竣工验收：
①配合完成水暖井及热力小室内满足相应专业局验收要求的施工样板；
②配合完成水表、燃气表、热力表和电表挂表，以及送水送电工作；
③配合完成配电间内满足电力局验收要求的施工样板。
（2）成本招采部组织对量比价工作，并在编制工程量清单时由施工单位参与确定核实，并在合同中约定工
程量清单漏项、工程量偏差和项目特征描述不符等将不再进行价格调整，旨在将该风险转移给施工单位，以减少
施工单位在施工阶段可获得价格调整的机会。
1）组织多家施工单位的比价工作，通过竞争选择较低的交易价格。施工单位在合格供方内选择，但为避免
合格供方内施工单位围标，施工单位选择应不完全拘泥于现有的合格供方，站在一个区域或者全国的高度寻找合
作伙伴，善于引导和培养施工单位，让进入合格供方内的单位存在危机意识，既保证了投标的竞争性又降低了管
理和技术风险，从而降低了合同价格。
2）总包对量，施工单位与咨询公司对工程量清单进行核对确认，并留有签字确认记录。
3）甲分包对量，在招标时让甲指分包单位对甲指分包内容的工程量进行核对确认，并留有签字确认记录。
4）在咨询公司和施工单位对量时，将发现的图纸错误、遗漏、不明确或矛盾的地方及时与规划设计部联系，
对图纸错误、遗漏、不明确或矛盾的地方予以明确和改正，并形成交底记录，并将该交底记录在开工前的设计交
底时向我方现场项目工程师、监理单位、施工单位进行交底，此项工作为设计阶段施工图内审工作的延伸，旨在
减少施工单位在施工阶段调整合同价款的机会。
（3）统一确定甲指分包的总包管理费
在合同内明确约定各甲指分包的总包管理服务费标准及服务事项，统一管理甲指分包管理费事宜，防止出现
较高的管理费引起甲指分包项目的成本增加。
（4）甲供材
约定总价合同对材料和机械的价格一次包死不再调整，但对于钢筋和门窗这类占造价比例较大的大宗材料釆
取甲供方式，凯泰公司提出相应的甲供材使用合同条款。
（5）明确工作交叉界面的边界条件
明确总包、甲分包、独立招标单位的工作界面划分，避免总包单位利用分界模糊这一灰色地带选取有利润的
部分来做，尽可能推脱利润少或者亏钱部分，迫使开发商增加分包工作量，加大管理难度，出现甲分包、独立招
标调价增加的情况。
4.4 开工准备阶段
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4.4.1 优化前期工程实施方案
工程部在方案设计完成后及时组织完成并优化《前期工程实施方案》，降低七通一平费用。
（1）平整场地，①统计地上障碍物，如果该类障碍物的清理属于我方的工作，及时制定清理方案，如
不是及时联系相关部门或单位实行清理事宜，以免耽误开工时间；②结合地质勘察报告和项目地块以前的使用情
况，核实场区内是否有其他建筑基础和地下工程，以确定在场地平整前是否需要进行地下障碍物清理施工，如需
要，则编制合理的翻槽方案，有针对性的选择翻槽区域，减少不必要的翻槽范围；③如果项目占地面积较大且不
同区域高差超过 300mm，可考虑划分区域进行场地平整，以降低土方工程工程量。
（2）临电方案，临电需关注距离，选择成本最低的临电接入方案（临电与正式电接入的区别与联系），注
意考察周边是否有项目可以合作接临电分担路由费用，以降低成本。
（3）临排方案，结合项目周边的市政排水管道的情况和总平面图，与相关部门协调争取可先行完成规划路
下配套管线的施工。
4.4.2 进行土方平衡，优化土方挖填方案
分公司结合施工图以及项目施工计划，进行土方平衡分析工作，降低土方工程费用，成本招采部配合成
本分析事宜。
1）制定项目现场的土方堆放方案，在不耽误现场工期的前提下，尽量实现场区内堆放，若土方开挖量超过
回填需求量，则考虑以料抵工或者外销的可能性以降低成本。
2）若现场无法满足场区内完全堆放的要求，尽量减少土方开挖时外运量，以减少土方外运、存放及回填时
的费用，但需考虑方案“土方场外堆放”的费用与方案“开挖时以料抵工或外销，回填时再行外购”进行比较，
取费用较低的方案。
4.4.3 编制工程管理方案，为控制结算价做好准备工作
分公司应在开工之前就编制工程管理方案和合理有序的施工计划（考虑冬施、雨季、麦收和大秋等不利因素
对工期的影响及预控措施），并结合该计划组织各相关部门编制各项准备工作（例如：招标、二次设计、甲供材
采购进场等工作）的完成计划，并完成审核优化工作，通过科学的管理，尽量减少因我方的管理失误造成拆改、
抢工期、误工、窝工等引起现象发生，从而减少施工单位向我方索赔和签证的发生。
（1）编制施工进度计划
1）合理安排工程施工计划，避免因我方原因造成的全面抢工期现象发生，抢工期导致施工单位平行施工，
尤其是装修阶段各专业工程的交叉作业，将加大成品保护难度，增加施工单位的措施费用，使某些施工单位的利
益受损，直接刺激施工单位的索赔热情，最终造成结算价格增加。
2）给配套园林工程及竣工各项手续的办理留出充足的时间，如果工期较短的情况下将会引起以下几点情况
发生：
①完工后的修活工作量增大，增加施工单位成本；
②平行施工将大大提高施工单位的成本投入；
③配套与园林出现倒序施工增加现场的重复施工量。
（2）列出需要各部门完成的重要工作
做好各施工单位进场前以及进场后保证施工顺利开展的准备工作计划安排，避免因为准备工作不充分造成施
94
工单位进场后一等再等或者不能大面积开工，引起施工单位索赔，需重点关注以下几点准备工作。
1）甲指分包的标段划分、单位确定、预算价格审定工作计划
针对标段划分、二次设计方案与优化、甲供材种类、招标比价定价事宜，并结合施工计划节点要求和材料订
购、供货及加工等周期，倒推排出标段的划分、二次设计方案的设计与优化、甲供材种类的确认及招标比价定价
等事项的工作计划。
2）结合施工计划编制装饰材料颜色、样式确定计划
①需要规划局确认的装饰材料颜色（例如：外檐涂料、真石漆、石材、外檐窗型材等）；
②需要我方内部确认的装饰材料样式及颜色（例如：公共部位装修的样式及颜色、入户门样式及颜色、电梯
装修样式及颜色等）。
3）以下几项图纸做法需要经过专业局认可或者结合设备实际情况方可完成，因而在招标前有时无法取得，
因而结合施工计划安排以下各项工作的计划。
序号 事项 内容 要求
1.出墙管位置、尺寸 需在换热站墙体施工前完善，并
2.设备基础、排水沟做法 在招标时参考以往项目经验列
1 换热站
项缺定单价，暂估工程量计入总
3.内部房间的布置图
价，最后按实际工程量结算。
1.设备基础、电缆沟做法 需在总包开始该部分二次结构
2 红号站
2.房间布置 及地面施工前完善，并在招标时
生活、中水 参考以往项目经验列项确定单
3 泵房和消防 设备基础做法 价，暂估工程量计入总价，最后
泵房 按实际工程量结算。
1.配电柜计量柜设备图纸
4 住宅配电间 在招标前完成
2.配电柜、计量柜平面布置图
热力小室与 热力小室与水暖井样板施工前
5 井中管道上各元件的位置及尺寸图
水暖井 完成
1.电梯机房地板及墙面预留洞口位置及 1.尽量在招标前完成；
尺寸 2.若招标前未能完成，需在主体
6 电梯工程 2.电梯呼叫盒位置及尺寸 工程施工前完善，并在招标时参
3.电梯门洞口封堵收口做法 考以往项目确定单价，暂估工程
4.电梯机房内防水台、爬梯、栏杆等 量计入总价，最后按实际工程量
7 太阳能工程 1.太阳能集热板基础位置及尺寸 结算。
95
2.室内太阳能管道出乎预留位置
中央空调工 1.中央空调基础位置及尺寸
8
程 2.电缆预留接口位置
4.4.4 组织设计、合同和预算交底
通过设计、合同和预算较低，让现场管理人员熟知图纸、合同和预算包含的内容，更有利于现场管理人
员控制成本。
（1）设计交底。开工前再次组织我方项目工程师、施工单位、监理单位进行仔细读图，在设计交底时由规
划设计部组织设计单位向施工单位进行答疑，交底内容为招标对量时的交底记录和新发现的问题，旨在保证工程
的顺利开展，避免因图纸疏漏造成的拆改。
（2）合同及预算交底。现场人员在成本方面的知识比较匮乏，因此开工前由工程部针对合同内容、成本招
采部针对预算内容向我方项目工程师、施工单位、监理单位进行交底，让现场人员熟知合同内容的分判模式、材
料供应方式和造价预算所包含的内容，从而更好的管理现场。
4.5 施工阶段
在施工阶段重在控制造成结算价增加的各项因素，在施工过程按照事先做好的工作计划开展工程管理工
作，并根据工程的实际进度及时调整原先的工作计划，以在最有利的时机组织开展各项工作，从而控制现场变更、
签证、索赔和图纸外增立项事件发生的频次。
4.5.1 按照工程管理方案开展管理工作
（1）根据施工计划安排施工进度，如实际工程进度与计划进度存在偏差，及时调整准备工作的完成计划。
（2）根据编制好的准备工作计划及实际施工过程中的调整计划完成各项我方需完成的准备工作，确保施工
单位进场后可顺利开工并在施工过程中不致因我方准备工作不完善而窝工，例如：变更图要确保施工进度，减少
拆改，二次设计及材料设备招标要提前做好，避免施工过程中造成施工单位一等再等，必然增加施工单位的额外
支出，直接提高施工单位的索赔热情，即便当时不提索赔，也终将会在结算时使我方处于被动，造成结算价格的
提高。
4.5.2 加强我方的索赔意识
加强我方可向施工单位进行索赔事实意识，如施工单位工期拖延、未按图施工和质量缺陷等，现场管理人员
需对这类事项和施工过程积极做好详细记录，有这些记录即便是不完全提出向施工单位索赔，这些资料也可以在
施工单位提出索赔时作为防御工具，使我方在结算时处于主动地位，从而控制结算价。
（1）加强我方可向施工单位索赔事项的记录，并留有影像资料，如工期延误、质量缺陷、未按图施工等。
（2）做好图纸发放记录，如若发放的变更图纸涉及到拆改事宜的，对拆改事宜的部位、拆改部位的已完成
情况记录清楚并留有图片或影像记录。
（3）加强施工记录，例如：总分包各分部分项工程的施工时间段、施工时采取的施工措施以及当时的施工
现状条件，以防其虚报、夸大其词。
4.5.3 发生签证及时确认审核
签证签发的不及时，有许多签证都会在结算时再去签字上报审核，在结算对签证审核时，会造成考证实际工
96
程量会变得非常困难。因此每当要发生签证时通知成本管理人员现场核实此项签证事宜和工作量，确保签证事宜
的真实准确，留下影像资料并做好签字确认。
4.5.4 成本动态监控及预警
各相关单位向成本招采部报送《成本控制目标完成情况统计表》，成本招采部统计汇总并对动态成本的超出
情况进行分析，并根据超出情况给予不同级别的预警，并组织项目各参与单位定期召开成本工作例会，制定下一
步成本控制措施。
4.5.5 竣工结算
（1）严格按照合同协议的约定进行结算，遵循合同协议中关于对价款调整、总包管理费、甲供材和总包服
务事项等方面的约定进行竣工结算。
（2）成本管理人员在施工阶段将变更逐步更新到工程量清单内，在项目结算时现场管理人员配合成本管理
人员按照工程量清单完成逐项落实各项清单项目的实施情况、总分包工作范围的界面区分和施工实际情况的落实。
四 动态成本监控及预警工作指引
1. 目的
1. 指导部门、分公司进行成本统计报表填报工作；
2. 掌握公司项目的成本变动情况，以便及时发现成本偏差及时作决策。
2. 适用范围
适用于公司在施工程项目动态成本变化的监控与预警。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 填报说明：
3.1“目标成本”按成本招采部下达的成本指标填写，一般不能调整，特殊需要调整的，执行目标成本调整
相关规定。
3.2“已签约合同值”、“未签约合同预计值”和“新增动态成本”填报方式
（1）若同一“科目名称”中包含多个合同，依据《项目目标成本合同分解表》，当新签订合同在“目标成
本”范围内的，新签订合同值累加在“已签约合同值”中；当新签订合同为“目标成本”范围外增项，填写在“新
增动态成本”中。
（2）若某一“科目名称”中尚无合同发生，本科目“未签约合同预计值”按照目标成本值填写；若某一“科
目名称”中包含多个合同，且部分合同已经签订、部分合同尚未签订，已签订的合同值填写在“已签约合同值”
中，未签订的合同依据《项目目标成本合同分解表》中该合同的目标成本填写在“未签约合同预计值”中。
（3）若在项目实施过程中实际签订的合同相对于《项目目标成本合同分解表》的原计划合同或合同大类发
生了合约拆分、合约合并和合约删除的情况，按以下方式填制报表。
1）合约拆分。项目实施过程中将原计划合同或合同大类拆分成多个具体的合同，且部分合同已经签订、部
分合同尚未签订，已签订的合同值填写在“已签约合同值”中，未签订的合同依据原计划合同或合同大类目标值
减去已签约合同值的余额填写在“未签约合同预计值”中。
2）合约合并。①若在项目实施过程中同一成本科目内不同合同合并为同一个合同，将实际合同值填写在“已
签约合同值”中；②若在项目实施过程中将不同成本科目内的合同合并为同一个合同，需将该合同值分解填报在
相应成本科目的“已签约合同值”中。
97
3）合约删除。若在项目实施过程中出现某一原计划合同将不再发生，直接将该合同包含的工程事项删除，
按照实际合同值为零填写在“已签约合同值”中。
3.3“动态成本”指“已签约合同值”、“未签约合同预计值”和“新增动态成本”的累加值。
3.4 成本差异指“动态成本”减“目标成本”的差额。当差异为正数时，说明动态成本超出目标成本，应在
差异原因中加以说明。当差异为负数时说明动态成本未超出目标成本，无需说明差异原因。
4. 动态成本的预警级别
4.1 黄色预警：当部门或分公司的某项三级成本科目突破目标成本时，若部门或分公司通过管控可实现总成
本目标不超支，需制定成本纠偏措施，给予该部门或分公司发出黄色预警；
4.2 橙色预警：当部门或分公司的总成本目标被突破不超过 3%时，部门和分公司需高度警惕并采取补救措施，
尽量减少超支额，给予该部门或分公司发出橙色预警；
4.3 红色预警：当部门或分公司的总成本突破超过 3%时，成本招采部和部门、分公司采取一切可能手段，严
控审批，防止超支状况加剧，以尽可能降低成本增加额，给予该部门或分公司发出红色预警。
5. 工作程序
5.1《目标成本（方案版）》审批完成后，各相关单位将其职责范围内的目标成本分解到该成本科目所包含
的具体合同，每项合同明确合同范围和合同目标金额。若某一成本科目所包含合同较多，此时尚不能细化到具体
合同，可分解为合同大类，每一合同大类需明确包含内容和目标金额。最终汇总形成《项目目标成本合同分解表》。
5.2 拓展部、规划设计部、工程部、质量部、凯泰公司与分公司于每月 28 日前完成本月度统计报表的填制
工作并报送成本招采部，经营部将营销费用、财务部将财务费和管理费于每季度末 28 日前完成本季度统计报表
的填制工作并报送成本招采部。
5.3 报表报送方式为由各单位统计员报本单位负责人确认后，通过 OA 办公系统将电子版报表发送给本单位
负责人和成本招采部成本管理员。
5.4 成本招采部成本管理员于次月 5 日前汇总统计报表，根据动态成本的超出情况对相应部门、分公司设定
预警级别，并报成本主管、成本招采部部长审核、总经济师审批。
5.5 审批完成后针对超目标成本事宜对相应部门、分公司发出预警。
5.6 成本招采部将统计报表录入 OA 系统信息库。
6. 统计分析
6.1 季度末、年末，部门、分公司对本单位目标成本完成情况进行统计分析。
6.2 成本招采部在部门、分公司统计分析基础上完成公司在建项目的统计分析，写出统计分析报告，统
计报告应包含部门、分公司的目标成本完成情况和预警情况。
6.3 定期组织成本工作例会，由参与项目各相关单位负责人参加，会上对目标成本完成情况进行讨论，
并提出下一步控制待发生成本的措施，最终形成会议纪要，上报给公司高管，并发送各相关单位负责人。
7.相关表格
（1）《成本控制目标完成情况统计表》
（2）《合约规划模板》
98
五 目标成本调整工作指引
1. 目的
加强项目目标成本管理，规避成本风险。
2. 适用范围
本指引适用于各部门、分公司/项目部所属开发建设项目。全资子公司和控股子公司可参照执行。
独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 术语定义
1.3.1 目标成本的调整：当各部门、分公司/项目部各自负责的目标成本总和因政策变化、方案调
整、开发计划改变等原因出现调增或者调减的情况。
1.3.2 调整科目：因政策变化、方案调整、开发计划改变等原因引起需要调增/调减的成本科目。
4. 目标成本调整说明
4.1 经理办公会为目标成本调整最高决策权力机构。经理办公会通过的目标成本原则上只可以进行
调剂不能调整，当出现政策变化、方案调整、开发计划改变等原因突破目标成本必须进行调整时，须报
送经理办公会审议通过，该项成本调整在成本考核中不扣减分数。当各部门、分公司/项目部由于自身
责任原因突破目标成本必须进行调整时，须报送经理办公会审议通过，该项成本调整在成本考核中扣减
分数
4.2 当动态成本因政策变化、方案调整、开发计划改变等原因超出目标成本总和，将超出金额作为
目标成本调整金额，对该科目原目标成本进行调整。调整过程如下图所示：
（1）因政策变化调增相应金额： 因政策原
因增加收
费
以扬尘在线监测仪为例，因政策原因，增加收费，目标成本应增加相应金额，调整结果如下图所示：
目标成
本调增
（2）因方案调整调增相应金额：
99
土地费用
整体超出
目标成本
因方案调
整增加收
费
因方案调
整增加收
费
以土地出让金和交易费为例，因方案调整的原因，土地出让金和交易费超出目标成本，土地出让金
和交易费原目标成本增加相应的金额，调整结果如下图所示：
土 地费 用目
标成本调整
交易费用目
标成本调整
（3）因开发计划改变调增相应金额：
因开发计划更改，
销售费用提高
以销售费为例，因开发计划改变的原因，售价提高，销售费用做相应调整，原目标成本增加相应的
金额，调整结果如下图所示：
销 售费 用目
标成本调整
100
5. 目标成本调整程序
5.1 因政策变化、方案调整、开发计划改变等原因出现需要调整事项，各部门、分公司提出目标成
本调整申请（附目标成本调整原因以及目标成本调整预案等资料），成本招采部审核并计算目标调整后
项目总成本的变化情况，报总经济师审核后，由成本招采部组织各部门、分公司将调整申请提交经理办
公会审议，经理办公会审议通过后,各部门、分公司/项目部发起《项目目标成本调整审批表》进行调整。
5.2 成本招采部依据《目标成本调整审批表》对《施工图版目标成本》进行动态调整。
6. 相关表格
（1）《项目目标成本调整审批表》
六 目标成本调剂工作指引
1. 目的
加强项目目标成本管理，保证项目实施过程中成本管理的透明和可控。
2. 适用范围
本指引适用于各部门、分公司/项目部所属开发建设项目。全资子公司和控股子公司可参照执行。
独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 术语定义
3.1 目标成本的调剂：当各部门、分公司/项目部成本科目动态成本总和未超出原目标成本时，根
据动态成本执行情况，将目标成本余量调剂至目标成本超出科目，保证目标总成本不突破。
3.2 被调剂科目：已完成合同签订，不再增加新的合同，且目标成本有余量的科目。
3.3 调剂科目：动态成本超出目标成本的科目。
4. 目标成本调剂说明
4.1 当四级科目动态成本超出目标成本，其所属三级科目未超出目标成本时，则各部门、分公司/
项目部可以在同属的三级科目下的四级科目间进行调剂。调剂过程如下图所示：
整体未超出
目标成本
超出目标成本
10000 元
已经完成合同
签订，有余量
以自来水为例，图片中四级科目“2-3-4-3 自来水泵房监控子站”超出目标成本 10000 元，而三级
科目“自来水”整体未超出目标成本，可以在三级科目“自来水”下的已经完成合同签订的四级科目间
进行调剂。例如四级科目“2-3-4-5 预存水费”已经完成，结算余量为 10000 元，可以进行调剂。调剂
结果如下图所示：
调剂科目，将 2-3-4-5
中余量 10000 元调剂
至 2-3-4-3 中
被调剂科目，目
标成本调整
将四级科目“2-3-4-5 预存水费”的结算余量 10000 元从目标成本中调剂至四级科目“2-3-4-3 自
来水泵房监控子站”。“2-3-4-5 预存水费”为被调剂科目，“2-3-4-3 自来水泵房监控子站”为调剂
科目，被调剂科目目标成本减去相应金额，调剂科目目标成本增加相应金额。
4.2 当四级科目动态成本超出目标成本，而其所属三级科目同时超出目标成本时，则各部门、分公
司/项目部可以在各自负责的成本科目内与其他三级科目下的四级科目间进行调剂。调剂过程如下图所
示：
整体超出
目标成本
超出目标成本
10000 元
已经完成合同
102
签订，有余量
以自来水为例，图片中四级科目“2-3-4-3 自来水泵房监控子站”超出目标成本 10000 元，三级科
目“自来水”整体也超出目标成本，所以不能在三级科目“自来水”下进行调剂；而三级科目“中水”
下的四级科目“2-3-5-4 预存水费”已经完成合同签订，结算余量为 10000 元，可以进行调剂。调剂结
果如下图所示：
调剂科目，将 2-3-5-4
中余量 10000 元调剂
至 2-3-4-3 中
被调剂科目，目
将四级科目“2-3-5-4标成本调整
预存水费”的结算余量 10000 元从目标成本中调剂至四级科目“2-3-4-3 自
来水泵房监控子站”。“2-3-5-4 预存水费”为被调剂科目，“2-3-4-3 自来水泵房监控子站”为调剂
科目，被调剂科目目标成本减去相应金额，调剂科目目标成本增加相应金额。
4.3 当各部门、分公司/项目部各自负责的成本科目的动态成本总和超出原目标成本时，不能进行
目标成本调剂，应进行目标成本调整。
5. 目标成本调剂程序
5.1 当目标成本科目出现需要调剂事项，各部门、分公司在合同审批前，发起目标成本调剂申请，
经成本招采部审核后报总经济师审批。
5.2 目标成本调剂审批通过后，“被调剂科目”目标成本减少相应金额，“调剂科目”目标成本增
加相应金额，成本招采部对《施工图版目标成本》进行动态调整，目标总成本保证不突破。
6. 相关表格
（1）《项目目标成本调剂申请表》
七 成本绩效考核实施细则
1. 考核目的
为了有效控制项目成本，合理评价部门、分公司的成本控制效果，建立有效的成本奖励和分配机制，
制订如下成本考核实施细则。
103
2. 考核范围
公司在建工程项目。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 考核对象
承担成本目标的各相关部门、分公司，及其参与公司在建项目的相关人员。
4. 成本考核的组织形式及职责
4.1 成本考核的组织形式
（1）公司经理办公会负责公司项目成本考核的审定工作。
（2）成本考核小组，由公司总经济师、成本招采部、综合管理部、财务部共同组成，组长由总经
济师担任。
（3）公司成本招采部为成本考核工作的常设部门，负责公司项目成本考核的日常工作。
4.2 职责
（1）公司经理办公会
1）负责审定《目标成本控制责任书》、《目标责任成本评估考核表》。
2）负责审定成本优化数值及效果。
（2）成本考核小组
1）负责成本考核的组织和协调工作。
2）负责审核《目标成本控制责任书》、《目标责任成本评估考核表》。
3）负责审核成本优化数值及效果。
（3）成本招采部
1）负责制定考核指标，组织编制《目标成本控制责任书》。
2）负责编制《目标责任成本评估考核表》。
3）负责对成本考核完成情况进行确认，并将确认结果提交公司成本考核小组。
5. 成本考核的方式
成本考核采取项目竣工结算前目标成本年度考核和竣工结算后目标成本总体考核方式。
5.1 目标成本年度考核
（1）目标成本年度考核纳入公司绩效考核程序，权重由成本招采部和综合部参考部门意见后确定，
年终由成本招采部确认，统计评分，由综合管理部将评分结果纳入绩效考核结果。
（2）部门、分公司成本考核的分值按本年度承担相关工作的项目个数进行平均分摊，某个项目本
年度目标成本总和大于各项实际成本总和得分，小于实际成本总和不得分。
（3）各项目分数相加后的最终得分即该部门、分公司的成本考核得分。
104
（4）若某一项目标成本经目标调整程序对目标值进行调整，以调整完的目标成本值进行考核。
（5）土地费不列入成本考核范围。
5.2 目标成本总体考核
（1）项目竣工成本结算当年对各单位项目管理人员承担的项目目标成本完成情况进行总体考核，
并填写《目标责任成本评估考核表》，按考核结果兑现。
（2）成本优化考核结果的确认方法为：未承担相应优化指标的单位或个人，对成本优化项目提出
优化意见，经考核小组审核采纳，给予该单位或个人一定数额奖励，同时在被考核单位的年终奖金中扣
除相应数额，如果未被采纳，只给予该单位或个人一定数额奖励，不扣除被考核单位的奖金。
（3）成本总体考核兑现时间为项目竣工成本结算当年年末。
（4）成本考核奖励基金在成本结算当年年终经理奖励基金之外另行设立。
（5）成本考核罚金在成本结算当年未完成目标单位的年终经理奖励基金中扣除。
（6）成本考核奖励兑现数额为：降低 1%，考核对象人均奖励 2000 元，降低 2%，人均奖励 4000
元，降低 3%，人均奖励 6000 元，降低 4%，人均奖励 8000 元，降低 5%以上，人均奖励 10000 元。高于
成本指标处罚数额为:超成本 1%以内考核对象人均处罚 2000 元，1%-3%人均处罚 4000 元，3%以上考核
对象人均处罚 6000 元.
（7）成本优化方案或措施被采纳，降低成本 10 万元以内（含 10 万）的奖励 1000 元，10 万元-100
万元（含 100 万）的奖励 5000 元，100 万元以上的奖励 10000 元。经考核小组认定可以采纳但由于客
观原因未与实施的给予鼓励奖 1000 元。
6. 成本考核的依据
（1）《项目目标成本（方案版）》。
（2）公司年度下达的工作目标责任书中成本考核的分值。
（3）公司下达给部门、分公司的目标成本，以及各单位主要负责人签署的《目标成本控制责任书》。
（4）《项目竣工结算成本》。
（5）《成本控制目标完成情况统计表》及财务部门提供的相关数据。
（6）《目标责任成本评估考核表》。
7. 考核程序
7.1 目标成本年度考核
（1）成本招采部根据本年末《成本控制目标完成情况统计表》编制成本考核表。
（2）将考核表与财务数据进行核对，对存在的错误数据进行修改。
（3）将考核报表提交各部门、分公司和项目部签字确认。
105
（4）成本招采部确认考核得分并提交综合管理部纳入绩效考核分数。
7.2 目标成本总体考核
（1）项目竣工成本结算当年年末，成本招采部根据《项目竣工结算成本》编制《目标责任成本评
估考核表》。
（2）将《目标责任成本评估考核表》提交各部门、分公司签字确认。
（3）成本招采部确认考核结果及成本优化数值，提交成本考核小组。
（4）成本考核小组审核《目标责任成本评估考核表》。
（5）将考核小组评审后的考核结果提交公司经理办公会审定。
（6）按考核结果兑现。
8. 相关表格
（1）《房地产开发项目成本科目》
（2）《目标成本控制责任书》
（3）《目标责任成本评估考核表》
八 成本后评估工作指引
1. 目的
为了客观、合理地评价项目目标成本的执行情况，总结成本管理工作的得失，为后续项目的成本测
算和作业管理提供参照依据，特制定本作业指引。
2. 适用范围
本指引适用于公司开发建设项目成本后评估管理。
3. 术语及定义
（1）项目成本后评估：指建设项目竣工及结算完成后，对项目发生的整个成本状况进行全面、系
统的再评价。
（2）业务相关部门：指除成本招采部以外，与项目开发成本的形成相关的拓展投资部、规划设计
部、工程管理部、分公司、经营管理部、财务部等部门。
4. 职责
4.1 成本招采部
（1）项目完工六个月后，成本招采部负责组织各业务相关部门编制《项目成本后评估》，在三个
月内完成。
（2）负责归集评估项目的所有相关成本资料，包括成本基础资料（项目目标成本测算表、该项目
的各期动态成本分析、成本控制目标完成情况统计表、财务结算汇总表等）和项目结算资料（工程预算
书、工程结算书、工程变更、立项、现场签证等）。
106
（3）负责比较结算成本与目标成本的差异，进行分析、说明。
（4）总结降低与控制成本的经验，以及超计划、无效投资、损失浪费等教训，并对项目成本管理
情况做出评价。
（5）将评估报告（初稿）提交各业务相关部门收集意见，组织项目成本后评估研讨，整理形成的
研讨成果。
（6）向总经济师提交完整的项目成本后评估报告。
4.2 财务部
负责分析管理费、财务费的实际发生额与目标成本的差异，分析产生的原因及改进措施。
4.3 经营管理部
负责对比分析销售费用的实际发生额与目标成本的差异，分析产生的原因及改进措施。
4.4 规划设计部
负责分析设计变更的原因，设计过程中控制成本的经验和不足，并提出下一步工作改进建议。
4.5 分公司
负责分析签证、立项的原因，施工准备和施工阶段控制成本的经验和不足，并提出下一步工作改进
建议。
4.6 总经济师
负责审批《项目成本后评估》报告。
5. 工作程序
（1）编制计划：成本招采部根据项目的竣工结算和交付计划，确定相应的编制计划，并发送给各
业务相关部门。
（2）成本招采部将项目实际成本与目标成本进行对比，将《成本完成情况表》发送给各业务相关
部门。
（3） 各业务相关部门分析其职责范围内成本变动原因，报送成本招采部。
（4）成本招采部组织成本后评估研讨会。
（5）成本招采部汇总编制项目成本后评估分析报告（初稿），发送各业务相关部门征询意见。
（6）成本招采部汇总完整的项目成本后评估报告，提交总经济师审批。
6. 支持性文件
《目标成本编制作业指引》
7. 相关记录
（1）《××项目结算增加费用明细表》
（2）《××项目成本后评估表》
（3）《××项目成本后评估模板》
九 成本数据库编制工作指引
1. 目的
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指导和规范公司工程建安及配套成本数据库的编制和维护工作，为指导公司项目的投资估算、目标
成本测算、方案经济效果对比、工程招标和工程预结算等提供参考数据。
2. 适用范围
本指引适用于公司所属开发建设项目。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 职责
（1）成本招采部
1）负责成本数据库的汇总整理工作；
2）负责整理、录入与更新成本数据库中的建安和配套成本中需要审核预算部分的成本数据，以及
除甲供甲控材之外材料价格数据。
（2）分公司
负责整理、录入和更新建安和配套成本中不需要审核预算直接缴费或与相关部门签订合同的部分成
本数据内容。
（3）凯泰公司
负责整理、录入和更新甲供甲控材部分的材料价格数据。
4. 工作程序
（1）分公司和凯泰公司在成本事项发生后 10 日内将成本数据录入成本数据库内，并报送成本招采
部。
（2）成本招采部在成本事项发生后 10 日内将成本数据录入到成本数据库内，有预算数据先录入预
算数据，待结算完成后再根据结算结果进行调整。
（3）成本招采部于 10 日内将分公司和凯泰公司报送的成本数据内容汇总到公司的成本数据库中，
并及时上传到 OA 办公系统。
5. 相关记录
（1）《天房发展：建安成本数据库》
（2）《天房发展：配套成本数据库》
（3）《天房发展：材料价格库》
十 工程预算管理工作指引
1. 目的
规范公司预算管理流程，合理确定工程造价，有效降低工程成本。
2. 适用范围
公司在建工程预算的编制、报送、审核、审批、整理归档工作。独立运营项目总负责制公司参照制
108
定相应制度。
3. 工作流程
3.1 工程预算的资料要求
3.1.1 一般工程预算资料要求：报送成本招采部资料必须完整无误，经预算员确认完成后，予以签
收。应包括：
（1）施工图纸（如维修工程、新建售楼处、样板间工程等）须经规划设计部、工程部、经营管理
部等相关部门核查后盖章；
（2）施工方案由相关部门核查无误签字盖章确认；
（3）部品部件品牌确认单；
（4）施工单位报送待审定的预算书；
（5）分公司报送的预算会审单。
3.1.2 总包工程预算资料要求，报送成本招采部资料必须完整无误，经预算员确认完成后，予以签
收。应包括：
（1）施工图纸（如深基坑帷幕、外檐石材幕墙、外檐涂料、门窗、消防、弱电等深化图纸）须经
规划设计部或工程部盖章确认；
（2）施工组织设计方案；
（3）部品部件品牌或施工工艺确认单；
（4）推选比价单位；
（5）标段界面划分情况须经分公司盖章确认。
3.2 工程预算的注意事项
（1）施工单位报送的预算书必须经分公司同意，由分公司上报成本招采部。
（2）预算员在仔细阅读预算资料后，要充分了解现场施工情况，查勘现场。；
（3）预算价格应依据天津市颁布的预算基价、公司成本数据库提供的经验数据并充分结合市场价
格执行。
（4）预算员在审核预算及询价过程中，必须充分了解施工营造做法，工程范围边界条件。
3.3 工程预算的工作流程
（1）施工单位编制预算书，报分公司，分公司将预算书及与之相关的施工蓝图、施工方案或请示
事项处理审批单等资料收集齐全，并做好转交记录后，报成本招采部主管该项目的预算员。
（2）预算员接到预算书后，应检查预算书及相关资料是否齐全，预算书是否加盖施工单位公章，
如不具备上述条件，可返回分公司补齐资料和印章。
109
（3）预算员根据施工图纸、方案审核预算工程量及价格，确定的价格必须符合同期市场价格水平。
（4）报预算主管、成本招采部部长审核、总经济师审批。
（5）工程施工必须本着“先定价，后施工”的原则，先通过预算审核，再进行现场施工；如遇施
工图纸、施工方案等前期要件暂时无法提供，可由成本招采部制定工程计价原则，而后组织进场施工。
3.4 预算签章和归档
（1）审批后的预算书一式三份，加盖公司预算专用章后成本招采部、分公司各留存一份、返回施
工单位一份。
（2）成本招采部建立预算审批台账和预算档案。
（3）成本招采部内业做好预算书的发放记录。
4. 相关表单
（1）《工程项目(预)结算会审单》
十一工程签证管理
1. 目的
为加强成本管理，降低工程造价，规范现场签证的记录、确认和报审程序，现对现场工程签证
管理做如下规定：
2. 签证适用范围
本办法适用于各分公司、承包制公司及全资子公司所属开发建设项目中总包、景观、精装修、消防、
弱电、售楼处土建及装修、样板间土建及装修、配套等工程单项签证。
2.1 工程签证业务范畴
（1）设计变更原因造成的拆改等工程增加费用。
（2）建设单位原因造成的人员窝工，临时设施停滞，施工机械停滞，材料、机械倒运等工程费用。
（3）配套单位原因引起的修复工程或收尾工程等费用。
（4）施工合同范围以外的各项零星工程及合同外施工组织措施项目。
（5）为确保正常施工或验收而发生的增项工程。
2.2 不允许做签证处理的事项
（1）涉及工程实体工程量增减、因甲方原因造成材料、设备规格标准的调整须由设计单位出具设
计变更，不能做签证处理。洽商记录不能代替设计变更和签证，只作为设计解释，不作为造价增减的依
据。
（2）已包含在合同及补充协议、投标报价说明或承诺、以及在经审批的施工组织方案中的内容，
原预算未单独列项但已经包含在其他工程预算子目中，均不能做签证处理。
110
（3）属于施工单位工作失误造成的工程签证，如施工单位前期进度耽误造成后期赶工费用增加、
施工单位因质量问题造成的工程返工费用增加、设计变更下发后施工单位错误的按照原图施工后引起的
拆改和修复等。
3. 签证的成本限额及预警措施
3.1 签证成本限额为相应成本科目目标成本的 0.5%。各分公司、承包制公司及全资子公司应严格
按此限额执行，不允许进行成本科目间的调剂和调整。
3.2 当成本招采部审定签证金额总和超过相应成本限额的 50%时，成本招采部须在 OA 系统对分公
司、承包制公司及全资子公司进行提示。
3.3 当成本招采部审定签证金额总和超过相应成本限额的 80%时，成本招采部须在 OA 系统对分公
司、承包制公司及全资子公司进行预警。
4. 签证的主责部门
签证管理的主责部门为分公司、承包制公司及全资子公司。
5. 签证的程序
5.1 工程签证事项发生前，分公司、承包制公司及全资子公司须进行工程签证事项申请审批。
5.1.1 分公司工程签证事项申请审批流程
（1）由分公司在签证事项发生前 5 个工作日内在 OA 系统中发起《工程签证事项申请审批单》，附
签证所需图纸、施工方案、工程量、预算报价等详细资料和《工程签证事项台账》。
（2）工程签证事项申请审批报审金额小于 3 万元（不含 3 万）的签证事项由分公司审批。（审批
流程：分公司经理审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料备案。）
（3）报审金额 3-5 万（含 3 万，不含 5 万）需报至公司工程管理部审批。（审批流程：分公司经
理、工程管理部审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料备案。）
（4）报审金额 5-8 万（含 5 万，不含 8 万）需报至工程副总审批。（审批流程：分公司经理、工
程管理部、成本招采部、工程副总审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料备
案。）
（5）报审金额 8 万及以上需报至总经理审批。（审批流程：分公司经理、工程管理部、成本招采
部、工程副总、总经理审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料备案。）
（6）若签证工程施工后，大于原申请时的报审金额区间，需要按调整后的区间重新发起审批。例
如：工程签证事项申请报审时金额小于 5 万元，且已经审批通过后，实际实施过程中由于特殊原因导致
签证内容扩大等情况出现，导致签证报审金额大于 5 万元（含 5 万元）小于 8 万元时，须在发生后 5
个工作日内在 OA 系统中重新发起《工程签证事项申请审批单》，说明签证内容扩大原因及增加后预算
111
报价，附原有小于 5 万元的审批单，报至工程副总审批。（审批流程：分公司经理、工程管理部、成本
招采部、工程副总审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料备案。）
（7） 如遇特殊紧急情况，如暴雨导致塌方需打钢板桩加固、挖方时遇到混凝土大块需要破除等，
不能在发生前 5 个工作日发起 OA 系统审批的，须当即通知审批流程中相应部门和经理，并在发生后 5
个工作日内在 OA 系统中发起《工程签证事项申请审批单》。
（8） 未预先发起 OA 审批的签证事项，成本招采部不予进行成本审定，该项签证结算不予认可。
5.1.2 工程签证实施过程中，分公司须组织成本招采部、施工单位、监理单位到现场核实发生的签
证事宜（对于由于设计变更引起的签证还需规划设计部到场共同确认），并对实际现状情况留好文字和
影像记录。
5.1.3 施工单位在签证事宜完工后 5 个工作日内上报工程签证单，上报后 5 个工作日内分公司组织
施工单位、监理单位完成工程签证单及相关图纸方案等相关资料核实及签字盖章确认工作，施工单位必
须由项目经理签字并盖项目部章、监理单位必须由总监签字并盖监理项目章，分公司由现场代表、工程
科长和主管副经理签字（对于由于设计变更引起的签证还需规划设计部设计代表签字）。并于会签完毕
2 个工作日内转交成本招采部。如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认，并留下文字及影像资料。
5.1.4 每月末分公司组织施工单位将上月 26 日至本月 25 日经签字确认的工程签证单和签证结算书
报送至成本招采部，并督促施工单位配合成本招采部在下月底前完成结算。
5.2.1 承包制公司、全资子公司工程签证事项申请审批流程
（1） 由承包制公司、全资子公司在签证事项发生前 5 个工作日内在 OA 系统中发起《工程签证事
项申请审批单》，附签证所需图纸、施工方案、工程量、预算报价等详细资料和《工程签证事项台账》。
（2）工程签证报审金额小于 5 万元（不含 5 万）的签证事项由承包制公司、全资子公司审批。(审
批流程：承包制公司、全资子公司经理审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资
料备案。)
（3）报审金额 5-6 万（含 5 万，不含 6 万）需报至公司工程管理部审批。(审批流程：承包制公司、
全资子公司经理、工程管理部审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料备案。)
（4）报审金额 6-8 万（含 6 万，不含 8 万）需报至工程副总审批。(审批流程：承包制公司、全资
子公司经理、工程管理部、成本招采部、工程副总审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招
采部进行资料备案。)
（5）报审金额 8 万及以上需报至总经理审批。（审批流程：承包制公司、全资子公司经理、工程
管理部、成本招采部、工程副总、总经理审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行
资料备案。）
112
（6）若签证工程施工后，大于原申请时的报审金额区间，需要按调整后的区间重新发起审批。例
如：工程签证事项申请报审时金额 6-8 万元（含 6 万，不含 8 万），且已经审批通过后，实际实施过程
中由于特殊原因导致签证内容扩大等情况出现，导致签证报审金额大于 8 万元（含 8 万元）时，须在发
生后 5 个工作日内在 OA 系统中重新发起《工程签证事项申请审批单》，说明签证内容扩大原因及增加
后预算报价，附原有审批单，报至总经理审批。（审批流程：承包制公司、全资子公司经理、工程管理
部、成本招采部、工程副总、总经理审批。审批完成后知会股份公司工程管理部、成本招采部进行资料
备案。）
（7） 如遇特殊紧急情况，如暴雨导致塌方需打钢板桩加固、挖方时遇到混凝土大块需要破除等，
不能在发生前 5 个工作日发起 OA 系统审批的，须当即通知审批流程中相应部门和经理，并在发生后 5
个工作日内在 OA 系统中发起《工程签证事项申请审批单》。
（8） 未预先发起 OA 审批的签证事项，成本招采部不予进行成本审定，该项签证结算不予认可。
5.2.2 工程签证实施过程中，承包制公司、全资子公司须组织承包制公司、全资子公司的成本主管
部门或科室、施工单位、监理单位到现场核实发生的签证事宜（对于由于设计变更引起的签证还需前期
设计主管科室到场共同确认），并对实际现状情况留好文字和影像记录。
5.2.3 施工单位在签证事宜完工后 5 个工作日内上报工程签证单，上报后 5 个工作日内承包制公司、
全资子公司组织施工单位、监理单位完成工程签证单及相关图纸方案等相关资料核实及签字盖章确认工
作，施工单位必须由项目经理签字并盖项目部章、监理单位必须由总监签字并盖监理项目章，承包制公
司、全资子公司由现场代表、工程科长和主管副经理签字（对于由于设计变更引起的签证还需前期设计
主管科室设计代表签字）。如属隐蔽工程，必须在其覆盖之前签字确认，并留下文字及影像资料。
5.2.4 每月末承包制公司、全资子公司将上月 26 日至本月 25 日经签字审核确认的工程签证单和签
证结算书报送至成本招采部，并配合成本招采部在下月底前完成结算。
6. 签证的原则
6.1 一单一算原则：一个现场签证单应编制一份预算，且对应一份工程合同。如果签证内容简单，
也可以一份预算对应多份签证单，但是该预算书内应根据不同签证单的内容分别列项。
6.2 一月一清原则：成本招采部在本月对上月上报的签证应该审核完毕。
6.3 量价分离原则：工程签证单只签工程量，不签价格。
6.4 时间限制原则：分公司、承包制公司及全资子公司须严格按照上述相应时限执行，逾期则不予
办理，且超过规定时限未上报结算书的，签证将自动失效。
6.5 签证审核原则
（1）分公司、承包制公司及全资子公司报送涉及七通一平、甲方临时办公区、翻槽、高压线防护、
113
雨污水接市政管网等涉及工程量较大且复杂的工程签证时，需要同时报送经审核并确认的施工方案。
（2）分公司、承包制公司及全资子公司不得以施工单位不听指挥为由，人为积压签证，防止因时
间拖延导致签证内容的真实性无法得到证实。
（3）分公司、承包制公司及全资子公司应对签证事实的真实性作出说明，对经现场核实的工程数
量准确性作出判断。
（4）任何签证均应尽量避免签具工日或台班数量。如确需以工日或台班计算，则审核意见必须说
明工人每日起止工作时间及人数和机械设备运转时间及数量，否则该签证无效。
（5）对于因任何原因而返工的项目，必须详细说明返工程度及材料损耗数量，注明返工原因，对
于施工单位提出的材料“全部损耗”必须特殊说明(如损耗的材料是否可以在今后重复使用等)。对于可
继续利用或可变卖的材料，签证意见需要说明具体的处理方式。
7. 分公司、承包制公司及全资子公司须对工程签证单和报审预算金额建立台账。成本招采部对纸
质签证进行预算金额审定。
8. 工程签证单填制要求
8.1 工程签证必须采用统一格式。
8.2 签证发生的原因及内容必须详尽、明确，要做到文字表达通顺，字迹清晰。
8.3 签证的内容要标明具体位置，用图示表示的须详细注明图示尺寸。
8.4 签证单内容结束后不得留空，可用波折号划掉。
9. 工程签证事项申请审批单、工程签证事项台账、工程签证单的格式
9.1 工程签证单一式五份，甲方三份，乙方、监理各一份。
9.2 工程签证事项申请审批单、工程签证事项台账、工程签证单格式附后。
10. 自本规定下发之日起，其他相关制度中涉及工程签证的内容一并按此规定原则调整执行。
10.1 对违反本规定或者越权签字，导致现场已实际执行的签证，公司将追究签字人的经济责任，
并由当事人承担相应的经济损失（损失额的 1%-100%）。
10.2 对于签证的执行情况将纳入年度经济指标考核体系中。
十二 在施工程项目实行动态结算管理
1. 目的
为了进一步规范公司的预结算管理工作，拟通过对公司在施工程项目实行动态结算，以提高预结算
工作效率，及时、真实的反映工程实际动态成本情况。动态结算管理具体规定如下：
2. 动态结算的定义
动态结算是指对项目的开发过程中发生的设计变更、工程签证和工程立项及时进行确认和结算。
114
3. 动态结算包括的范围
动态结算包括设计变更、工程签证和工程立项事宜的结算。独立运营项目总负责制公司参照制定相
应制度。
4. 动态结算
4.1 结算书的编制与报送
每月末分公司组织施工单位将上月 26 日至本月 25 日期间经签字确认工程签证单、下发的设计变更
单和审批完成的工程立项（对完工后需要确认实际施工工程量的立项事宜，按工程签证单经签字确认的
时间上报）的结算书报送成本招采部。
（1）设计变更类
①结算书的必须一份结算书对应一份变更单，禁止一份结算书对应多份变更单，设计变更的结算报
审必须以加盖规划设计部图章确认的图纸作为附件，其他文件无效；②如果在设计变更图上未注明此变
更引起的造价变化由成本招采部审核，则此项设计变更将不予结算。
（2）工程签证和工程立项类
结算书的编制及报审原则详见立项和签证的管理规定，如果某项预（结）算内容在审核后要作为签
订合同依据的，分公司需填写预（结）算会审单一并报送成本招采部。
4.2 结算书的审核
成本招采部在接到施工单位报送的结算书后于下月底前完成本月上报结算申请的审核定价工作，分
公司督促施工单位配合成本招采部的审核定价工作。
4.3 结算书的生效
承发包双方达成一致意见后，在结算书上盖章确认。①工程签证和工程立项类结算书盖章后生效，
经确认的结算书作为竣工结算的依据；②每项设计变更单待施工完成后施工单位向分公司提交《设计变
更完工确认单》，分公司签署是否完工的明确意见，确系已完工时，该项设计变更单的结算书方可盖章
生效，并作为最终竣工结算的依据；③对于减项变更，结算书盖章后生效，经确认的结算书作为竣工结
算的依据。
5. 动态结算的原则
5.1 一月一清原则：成本招采部本月对施工单位上月上报的结算申请书审核完毕。
5.2 时间限制原则：如果施工单位超过规定时限未上报结算书的，①对于引起成本增加的事宜将视
同放弃申报结算调整价款的权利；②对于引起成本降低的事宜，施工单位不上报的，成本招采部出具结
算书在本月内与施工单位完成洽商，若施工单位不配合，则以成本招采部出具的结算书为准。
十三 工程结算管理工作指引
115
1. 目的
规范公司结算管理流程，合理确定工程造价，有效降低工程成本。
2. 适用范围
公司工程结算的编制、报送、审核、审批、整理归档工作。独立运营项目总负责制公司参照制定相
应制度。
3.工作流程
3.1 工程结算资料要求
3.1.1 一般工程结算（维修工程、新建售楼处、样板间等工程）资料要求，报送成本招采部资料必
须完整无误，经预算员确认完成后，予以签收。应包括：
（1）施工图纸、施工方案、变更图、签证单、部品部件品牌确认单；施工图纸须经规划设计部或
工程部或经营管理部盖章；
（2）施工单位预算文件；
（3）施工单位报送待审定的结算书；
（4）分公司报送的结算会审单；
（5）结算书应在首页编制结算汇总表，汇总表详见附表。
3.1.2 竣工结算（总包、消防、弱电、园林景观、精装修等工程）资料要求，报送成本招采部资料
必须完整无误，经预算员确认完成后，予以签收。应包括：
（1）招标文件、工程合同、补充协议；
（2）施（竣）工图纸、施工组织设计方案、变更图、签证单、交底记录、洽商记录；施工图纸须
经规划设计部盖章确认；
（3）施工单位商务投标文件、预算文件；
（4）甲控材料价格表；
（5）施工单位报送待审定的结算书；
（6）在施过程中的动态结算资料；
（7）分公司报送的结算会审单；
（8）结算书应在首页编制结算汇总表，汇总表样见附表。
3.2 工程结算的注意事项
（1）施工单位报送的结算书必须经分公司同意，必须由现场代表签署工程已完，同意结算。
（2）现场签证和设计变更单公章和签字必须齐全，否则不得作为结算依据。
（3）结算工作进行前，预算员至少阅读一遍合同、招标文件、补充协议、了解水电费、文明施工
116
费结算方式。
（4）预算员在仔细阅读结算资料后，要充分了解现场施工情况，查勘已完工程。
（5）结算价格应严格按合同、协议及招标文件规定执行。
（6）预算员在审核竣工结算及询价过程中，必须充分了解施工营造做法，工程范围边界条件。
3.3 工程结算流程
3.3.1 一般工程结算流程
（1）工程施工完成交付 15 天内分公司将工程结算报主管该项目的预算员。
（2）预算员检查结算资料及盖章是否齐全。
（3）预算员组织现场代表、施工单位按工程量清单内容逐项落实未施工项目，施工用水用电方式，
形成文字资料，由甲方现场代表、施工单位共同签字确认作为结算依据。
（4）预算员与施工单位核对工程量，按照相关工程计价原则审核工程造价。
（5）一般工程结算，成本招采部于取得完备结算资料的情况下，两周内完成。
（6）报预算主管、成本招采部部长审核，总经济师审批。
3.3.2 竣工结算流程
（1）工程竣工后，成本招采部组织分公司、施工单位召开结算会议，确定结算原则。
（2）工程竣工交付一月内，分公司负责完成设计变更的确认、工程签证的签署，并对施工单位上
报的资料完成复核。
（3）工程竣工交付一个月后分公司将竣工结算报主管该项目的预算员。
（4）预算员检查结算资料及盖章是否齐全。
（5）预算员组织现场代表、施工单位按工程量清单内容逐项落实未施工项目，施工用水用电方式，
文明施工费扣除方式，形成文字资料，由甲方现场代表、施工单位共同签字确认作为结算依据。
（6）预算员与施工单位核对工程量，按照招标文件、施工合同、补充协议中有关计价原则审核工
程造价。
（7）竣工结算，成本招采部于取得完备结算资料的情况下，两月内完成。
（8）报预算主管、成本招采部部长、总经济师审核，总经理审批。
3.4 结算签章和归档
（1）审批后的结算书一式四份，加盖公司预结算专用章后成本招采部、分公司、财务部各留存一
份、返回施工单位一份。
（2）成本招采部建立结算审批台账和结算档案。
（3）成本招采部内业做好结算书的发放记录。
117
3.5 结算资料分析
（1）预算员完成结算后对结算书进行分析。
（2）将分析结果纳入公司知识库。
4. 相关表单
（1）《工程项目(预)结算会审单》
（2）《××项目结算造价明细汇总表（一）》
（3）《××项目结算造价明细汇总表（二）
十四 成本核算管理工作指引
1. 目的
加强成本管理、规范公司成本核算工作。
2. 适用范围
公司成本核算的归集、分摊工作。独立运营项目总负责制公司参照制定相应制度。
3. 工作流程
3.1 成本核算基础资料
（1）项目各项合同；
（2）项目各项缴费、税费等；
（3）利息资本化和管理费用；
（4）工程结算书；
（5）工程预提费用。
3.2 流程
（1）项目获得批准后，财务部根据公司《房地产开发成本科目》设置会计成本科目，并组织拓展
投资部、规划设计部、工程管理部、凯泰公司、成本招采部、经营管理部和分公司研究并确定项目成本
归集和分摊原则。
（2）财务部根据项目日常付款情况按相应成本科目进行日常归集、登记等工作。
（3）项目竣工结算完成后，财务部组织各相关部门提供以下资料，并按照国家法律、法规和相关
规定进行项目的竣工决算工作。
1）成本招采部组织分公司/项目部进行工程竣工结算工作，将工程结算金额报送财务部，并协助财
务部竣工决算中建安工程预提费用的编制工作。
2）规划设计部协助财务部竣工决算中前期工程预提费用的编制和对账工作。
3）工程管理部组织分公司/项目部协助财务部竣工决算中配套工程预提费用的编制和建安、配套工
118
程付款对账工作。
4）拓展投资部协助财务部竣工决算中土地和前期工程预提费用的编制和对账工作。
5）凯泰公司组织分公司/项目部协助财务部竣工决算中材料采购部分预提费用的编制和对账工作，
及时办理总包单位发票回票事宜。
6）经营管理部协助财务部做好竣工决算中销售预提费用的编制和对账工作，并提供竣工项目可销
售面积和自持配套公建的产权面积以供财务部计算单方成本。
7）财务部门负责提供分配至结算项目的利息资本化金额和项目管理费用金额。
十五、工程预（结）算工作条线管理制度
1. 目的
规范公司预（结）算管理流程，加强全资子公司、承包制项目公司及控股操盘公司的预（结）算管
理，合理确定工程造价，有效降低工程成本。
2. 适用范围
股份公司下属全资子公司、承包制项目公司及控股操盘公司的所有开发项目，在建公开招标的总包
（或景观等）预（结）算工程、工程预（结）算造价大于 400 万元的单项工程或结算造价超过合同造价
5%的单项工程。
3.工作流程
3.1 工程预（结）算的资料要求
（1）每年股份公司组织签订目标责任书后两周内，城市公司及承包制项目公司须报送《XXX 项目
预（结）算工作计划表》至股份公司成本招采部审核备案。
（2）报送成本招采部预（结）算资料必须完整无误且必须是原件（详见天房股（2019）2 号预结
算管理工作指引），经预算员确认完成后，予以签收。其中，预（结）算书内容（含电子文档）须完整；
所有表格须使用成本招采部统一标准模板表格，表格内容填写齐全。
（3）报送成本招采部的工程量计算稿不论是手工计算还是采用算量软件，均须提交完整的纸质文
件；若采用算量软件，应统一使用广联达图形算量软件，除提交必要的纸质文件外，还应提交完整的电
子版。
（4）工程量计算书中的每个工程量数据须与预（结）算书对应，且有计算过程及计算依据，计算
过程要详细注明分部分项工程的名称、部位、内容及具体计算式，补充（或新增）子目，须提交组价表。
计价中执行市场价格的要提供询价记录，做到有效询价记录不少于三家，并注明详细的规格尺寸等参数。
（5）请示、变更、签证审批流程单及附件（请示、变更、签证审批表、工程量计算书、变更图纸
及附件等）。
119
3.2 工程预（结）算的管理原则
（1）全资子公司、承包制项目公司及控股操盘公司在建公开招标的总包（或景观等）预（结）算
工程、工程预（结）算造价大于 400 万元的单项工程或结算造价超过合同造价 5%的单项工程，须上报
股份公司成本招采部进行复审，成本招采部签署审批意见后，报主管副总、总经理审批。
（2）股份公司成本招采部每季度末定期对全资子公司、承包制项目公司及控股操盘公司当季度填
报的《预（结）算编审工作计划》的完成情况进行检查形成季度报告，在股份公司成本管控体系内进行
通报同时将报告抄送相关领导。
（3）股份公司成本招采部对每个项目抽取不少于 30%的造价进行详细复审，其中总包预（结）算
100%进行复审。
（4）工程预（结）算工作的全过程要求有详细、真实的记录及完整的资料（包括但不限于工程量、
价格分析计算过程、审批记录等），资料应具备可复查性。
（5）遇重大预算争议事项（累计争议造价≥100 万元）需呈报股份公司成本招采部，由全资子公
司、承包制项目公司及控股操盘公司组织股份公司各职能部门召开专题会议，并形成最终的处理意见，
纪要经各职能部门签批（签批时间自专题会议召开后 10 天内完成）后纳入预（结）算资料。若在预算
包干阶段无法与施工单位达成一致意见，则先按签批意见计入包干价，待结算时再统一处理。
3.3 工程预（结）算的工作流程
120
3.4 预（结）算质量要求
全资子公司、承包制项目公司及控股操盘公司对报送的预（结）算成果文件的准确性负责，经成本
招采部审核后要求偏差率不得超过 2%。
审核的工程预（结）算不得出现如下明显错误，包括但不限于：
（1）工程量及工程单价出现小数点位数错误；
（2）工程量计算、子项单价、造价子目出现漏计、重计、误计等错误；
（3）造价汇总出现漏计、重计、误计等错误；
（4）执行的定额出现明显偏差（执行的定额取费后单价误差超过 10％）；
（5）预（结）算审核量价均要有依据。
3.5 预（结）算签章和归档
（1）审批后的预（结）算书一式二份，成本招采部、城市公司/承包制项目公司各留存一份。
121
（2）成本招采部建立预（结）算审批台账和预（结）算档案。
（3）成本招采部内业做好预（结）算书的发放记录。
4.相关表单
（1）《××项目预（结）算工作计划表》
（2）《工程项目(预)结算会审单》
（3） 预算资料目录及清单表
（4） 结算资料目录及清单表
（5）《××项目预（结）算造价明细汇总表》
（6）《××项目结算造价分析汇总表》
预算资料目录
工程名称： 预算编号：
编号 附件内容 有/无 总页数 备注
一 预（结）算会审单
二 会议纪要及请示事项处理单
三 施工图纸（须相关部门盖章）
四 施工方案（须相关部门盖章）
五 部品部件品牌确认单（须相关部门盖章）
送审预算书（全资子公司、承包制项目公司及
六
控股操盘公司审核）
送审计算稿（全资子公司、承包制项目公司及
七
控股操盘公司审核）
其他
注： 以上资料有则打√，无则空白； 日期：
122
结算资料目录
工程名称： 结算编号：
编号 附件内容 有/无 总页数 备注
一 预（结）算会审单
二 合同及协议书
三 招标文件（含商务标）
四 竣工验收证明
送审结算书（全资子公司、承包制项目公司
五
及控股操盘公司审核）
六 施工图纸（竣工图纸）（须相关部门盖章）
七 施工方案（须相关部门盖章）
八 变更单（须相关部门盖章）
九 现场签证单（须签证事项审批）
十 部品部件品牌确认单（须相关部门盖章）
十一 请示事项处理单
十二 相关扣款单据
送审计算稿（全资子公司、承包制项目公司
十三
及控股操盘公司审核）
其他
注： 以上资料有则打√，无则空白； 日期：
123
地区：
XXX 项目预（结）算工作计划表(***年度/季度）
商务审核工作状态
承包方预 工程资料 成本审核 （完成、执行中、未执行）
预(结)算类 竣工时间 成本跟进
序号 合同名称 承包单位 合同造价 （结）算送审 审核完成 完成
型 年/月/日 责任人
年/月/日 年/月/日 年/月/日
咨询单位审核 与施工单位核对
一、 ***项目
124
工程项目(预)结算会审单
( )项目 编号
项目名称
对方单位名称
分公司报审金额
预算金额(大写)
成本招采部审定金额
分公司报审金额
成本招采部审定金额
结算金额(大写) 合同（预
算）金额
其中
增加金额
预算主管审核意见（全资子公司、承
包制项目公司及控股操盘公司）
总经理意见（全资子公司、承包制项
目公司及控股操盘公司）
公司预算员审核意见
公司预算主管审核意见
公司成本招采部副部长审核意见
公司成本招采部部长审核意见
公司主管副总审核意见
公司总经理审核意见
125
××项目结算造价明细汇总表
序号 项目名称 结算造价（元）
1 合同造价
2 变更（土建）
3 签证（土建）
4 钢筋价格调整
5 甲控项目结算调整（土建）
6 未实施减项（土建）
7 变更(水电)
8 签证(水电)
9 甲控项目结算调整（水电）
10 未实施减项(水电)
11 扣减施工用水电费
12 其他
合计
结算造价与合同差
结算造价与合同差百分数
126
127
第四章 异地开发项目成本管理办法
一 总则
1. 目的
为构建天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）异地开发项目成本管理体系，确立更
加有效的规范化、专业化的异地开发项目成本管理，特制定本办法，统一并指导子公司工作人员的成本管理行为，
作好异地开发项目开发环节成本的有效控制，维护公司整体效益。
2. 成本管理机构
由公司成本招采部负责组织和协调公司各相关部门对所有异地项目的成本进行管理，子公司为成本管理的执
行机构。
3. 成本管理职责
3.1 总经济师职责
（1）负责子公司成本管理相关制度的审核；
（2）负责异地项目目标成本的审核；
（3）负责目标成本调整与调剂的审核；
（4）成本后评估报告的审批。
3.2 公司成本招采部职责
（1）组织各相关部门对全资子公司、控股子公司和参股子公司各项目开发费用成本进行测算（异地项目首
次拿地），审核全资子公司、控股子公司后续项目拿地时的开发费用成本测算；
（2）负责全资子公司、控股子公司各项目各阶段目标成本的审核，参股子公司项目各阶段目标成本的备案，
待批准通过后对全资子公司下达责任目标成本，目标成本一经确定不得随意更改；
（3）负责归集、整理各全资子公司、控股子公司和参股子公司上报的成本数据库，及时将其汇编到公司成
本数据库，并不定期发布；
（4）跟踪、检查全资子公司和控股子公司项目目标成本的执行情况，对目标成本执行情况进行监控，总结
各子公司项目成本降低或增加的经验教训；
（5）制定房地产开发成本科目、各阶段目标成本编制、成本数据库的模板，制定成本管理制度与工作指引，
统一各全资子公司、控股子公司和参股子公司成本管理模式；
（6）负责全资子公司目标成本调整与调剂的审核，控股子公司目标成本调整的审核；
（7）负责对全资子公司目标成本完成情况的成本考核；
（8）负责异地项目当地建安成本水平、人材机价格水平、定额水平的调研，并结合相关部门提供的经验数
据审核子公司上报的成本测算和目标成本的合理性。
3.3 公司其他相关部门职责
公司其他相关部门负责调研其职责范围内异地项目成本科目在当地发生的经验数据。
（1）拓展投资部。①异地项目土地出让信息及价格的收集、交易费收费标准，②意向项目周边已成交地块
的成交价格，③结合当地实际情况项目前期准备工作（部门责任范围内的前期工作内容）费用发生的经验数据；。
（2）经营管理部。①异地意向项目周边在售项目的产品情况、在售价格，②当地项目销售费用经验数据，
128
③意向项目的产品定位方案、预期售价、预计销售费用。
（3）规划设计部
①当地不同产品设计费收费的经验数据，②其负责范围内的各种检测、审查等收费及缴费标准，③当地设计
规范及政策要求，重点提供其与天津市设计规范要求不同引起工程做法变化较大的部分；④当地的地质条件和常
用的基础形式，⑤土地测绘及验线收费标准，⑥当地非经营性公建配套费收费标准，⑦人防异地建设费用的缴费
标准。
（4）工程管理部。①当地关于支付各种配套费用收费的相关标准，②结合当地实际情况项目前期准备工作
（内容包含工程管理部和分公司责任范围内的前期工作内容）费用发生的经验数据；当地监理费的收费标准。
（5）财务部。①当地相关税费的缴费标准，②异地开发财务、管理费用发生的预测数据。
3.4 子公司职责
（1）负责拿地成本测算（首次拿地除外）；
（2）负责项目各阶段目标成本的编制；
（3）负责归集、甄别、整理其开发项目成本信息，按公司要求更新成本数据库。
（4）按时编制月、季度成本报表及成本分析；
（5）竣工结算后及时完成成本后评估工作；
（6）认真执行公司异地项目成本管理办法，并自觉接受公司的监督；
（7）负责编制内部的预结算、签证管理制度；
（8）完成公司要求相关的其它工作。
129
二 项目成本管理工作程序
1.全资子公司成本管理程序
图 2-1 全资子公司项目成本管理程序
130
1.1 统一房地产开发成本科目
公司成本招采部负责制定和颁布《房地产开发项目成本科目》，对科目名称、核算内容、使用要求等做出统
一规定和解释。全资子公司在项目发展的全过程中应严格执行统一的房地产开发成本科目，一至三级科目不得自
行增减或删改，四级科目可根据实际情况进行增减（见表 2-1）。
1.2 目标成本的制定与下达
（1）目标成本的编制
全资子公司分别在拿地后编制《项目目标成本（策划版）》、方案设计完成后编制《项目目标成本（方案版）》
和施工图设计完成后编制《项目目标成本（施工图版）》，《项目目标成本（策划版）》编制完成后报公司成本
招采部审核后总经济师审批；《项目目标成本（方案版）》和《项目目标成本（执行版）》编制完成后报公司成
本管理部、总经济师审核后报公司经理办公会通过。
（2）确定责任成本控制目标
公司成本招采部根据项目各阶段的成本测算或目标成本及时给各全资子公司下达项目各阶段的责任成本目
标，以指导项目各阶段的工作。不同阶段成本指标应以达到规定的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内
容。
1）设计阶段：根据《项目目标成本（方案版）》下达责任成本控制目标，细化到三、四级成本科目，作为
全资子公司施工图设计预控的目标。
2）施工阶段：根据《项目目标成本（施工图版）》下达责任成本控制目标，细化到四级成本科目，作为对
全资子公司竣工结算成本考核的依据。
1.3 目标成本的动态管控及预警
（1）目标成本动态管控
在项目实施过程中，全资子公司须按照《项目成本动态监控及预警工作指引》定期统计动态成本与目标成本
的偏差，并附有下一步纠偏措施，报公司成本招采部审查，公司成本招采部通过审查监控异地项目的动态成本情
况，并根据偏差情况的不同给全资子公司作出预警。
（2）实行成本超支预警
公司成本招采部根据以下原则启动预警，①黄色预警：三级成本子目目标成本已经突破，但通过全资子公司
管控可实现成本总目标不超支，全资子公司需制定详细的成本控制措施；②红色预警：总成本被突破，公司成本
招采部和全资子公司采取一切可能手段，严控审批，防止超支状况加剧，以尽可能挽回损失。
1.4 目标成本的调剂与调整
当因为发生项目定位、项目方案、项目开发计划重大调整、重大设计变更调整、建筑市场价格涨幅剧烈
且在合同中约定可以调整价格、政府相关政策发生重大变化、增加示范区样板房、增加精装修面积等事项造成成
本大幅增加，应遵循流程先完成对该事项的审批，然后全资子公司做出准确的成本预测，必要时可发起目标成本
调整或调剂程序，若因管理不善造成的成本突破目标成本，目标成本不予调整。
1.5 成本考核
公司成本招采部根据下达的成本目标值对全资子公司的目标成本执行情况按项目逐个进行考核。成本考核由
公司成本招采部组织考核，对全资子公司的《目标成本（施工图版）》完成情况进行确认，具体考核办法详见《成
131
本考核工作指引》。
1.6 成本后评估
项目结算完成后，全资子公司应对项目成本进行后评估，围绕历次成本控制值的变化加以分析，重点分析实
际成本与《项目目标成本（施工图版）》的差异原因，总结无效投资、损失浪费等教训，据此提出成本控制的有
效的方法与手段，最终形成专题报告，并组织相关人员学习（详见《项目成本后评估工作指引》）。《项目成本
后评估报告》编制完成后，报公司成本招采部审核，成本招采部审核通过后提交公司总经济师审批。
2. 控股子公司成本管理程序
控股子公司成本管理流程可参照全资子公司的成本管理流程，即制定多阶段目标成本→下达责任目标成本→
成本动态监控与预警→成本考核、后评估，该过程以公司统一成本科目为前提，竣工结算后及时更新公司建安成
本数据库，但公司对控股子公司的管理内容较全资子公司有所改变，详见成本管理工作程序图（图 2-2）；也可
与合作单位商定成本管理程序。
无论采取何种成本管理流程，须接受公司对其做出的以下管理：
各阶段目标成本上报公司成本招采部、总经济师审核后报经理办公会审议（详《目标成本的编制与实施工作
指引》）；
（2）向公司成本招采部上报月度目标成本统计报表及成本分析（详《项目成本动态监控及预警工作指引》），
公司成本招采部对其《项目目标成本（施工图版）》的执行情况进行监控，发现超目标情况及时预警，但不参与
其项目的成本控制工作；
（3）项目成本后评估上报向公司成本招采部审核后经总经济师审批（详《项目成本后评估工作指引》）；
（4）目标成本的调整需报公司经理办公会审议（详《目标成本调整工作指引》与《目标成本调剂工作指引》）；
（5）竣工结算完成后及时更新建安成本数据库并上报公司成本招采部备案。
其他成本管理工作如目标成本的制定与责任成本的下达、目标成本执行情况的考核、目标成本的调剂由控股
子公司高层领导组织实施，具体实施办法可参照本办法第三章成本管理工作指引。
3. 参股子公司成本管理程序
参股子公司成本管理流程由参股子公司自行确定，公司成本招采部不介入其项目的成本管理，公司成本
招采部对参股子公司以下几点采取备案制度：
（1）项目各阶段目标成本报公司成本招采部备案；
（2）项目成本后评估报告报公司成本招采部备案；
（3）项目目标成本的调整后备案；
（4）及时更新建安成本数据库报公司成本招采部。
目标成本、成本后评估和建安成本数据库表格参见成本管理工作指引中相关表格。
132
图 2-2 控股子公司成本管理程序
133
三 成本管理工作指引
1. 成本数据库编制工作指引
1.1 目的
指导和规范公司所属各全资子公司、控股子公司和参股子公司工程建造类成本数据库的编制和维护工作，为
指导公司项目的投资估算、成本测算、工程招标、工程预结算、成本考核分析等提供参考数据。
1.2 适用范围
本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司和参股子公司所属开发建设项目。
1.3 工作程序
（1）建安成本数据统计分析工作由各全资子公司、控股子公司和参股子公司完成，及时更新上报至公司成
本招采部，原则上技术类数据在具备录入条件时即应及时录入，经济类数据在每个单项结算完成后 15 日内完成
录入。
（2）各全资子公司、控股子公司和参股子公司成本管理人员依据模板编制填报后报公司成本招采部备案，
由公司成本招采部负责归集、汇编，并不定期发布。
2. 目标成本的编制与实施工作指引
2.1 目的
规范全面目标成本控制管理程序，促进项目各阶段目标成本的实现，保证成本管理透明和成本发生的可控，
确保项目投资收益最大化，提升公司产品的成本竞争力。
2.2 适用范围
本指引适用于公司所有全资子公司和控股子公司所属开发建设项目，参股子公司使用本指引中的目目标成本
表格模板在公司成本招采部备案。
2.3 工作程序
2.3.1 项目开发各阶段目标成本的编制过程
（1）项目筛选阶段
1）编制依据
当地典型竞争楼盘的成本水平、公司以往同类项目的经验数据。
2）编制要求
成本测算的范围为包含土地费、开发费用、期间费用和税费等全部投资，测算深度原则上测算到三级成本科
目，形成项目筛选阶段成本测算表，测算表中应包含各项费用测算取值的依据，并在土地购置完以后根据土地实
际价格和此测算表编制《项目目标成本（策划版）》作为方案设计阶段的预控目标。若《项目目标成本（策划版）》
未超过拿地成本测算，直接报公司成本招采部、总经济师审批后备案；否则，子公司需对超成本测算的原因进行
分析和总结，结合总结分析和修正测算报公司成本招采部、总经济师审核后报经理办公会审议。
① 全资子公司、控股子公司和参股子公司首次拿地
由公司成本招采部负责组织各相关部门完成开发费用成本测算工作。
② 全资子公司、控股子公司后续拿地
由全资子公司、控股子公司组织本公司各部门按项目筛选阶段成本测算模板进行成本测算，上报公司成本招
134
采部、总经济师审核后报公司经理办公会审议。
③ 参股子公司后续拿地
由参股子公司组织其各部门按项目筛选阶段成本测算模板进行成本测算，作为其内部高层领导进行最终土地
投标价格决策。
（2）项目策划阶段
1）编制依据
土地实际成交价格、项目定位及产品策划报告、本阶段的设计过程文件、项目专业技术分析表、当地收费标
准、典型竞争楼盘的成本水平、标准化产品的配置标准和成本数据库等。
2）编制要求
在项目设计方案讨论过程中，结合过程中的方案进行多轮的设计方案成本测算，其中重点为“房屋开发费”
和“基础设施费”这两项成本，其测算以“专业技术分析表”为主要依据，其余数据参照《项目目标成本（策划
版）》里的数据，并结合实际发生的数据进一步调整和测算，根据测算结果选定最优设计方案。此阶段最终确定
的测算成果（测算到三级科目，个别项测算四级科目）形成《项目目标成本（方案版）》，作为项目施工图设计
阶段的成本预控目标。若《项目目标成本（方案版）》未超过《项目目标成本（策划版）》，直接报公司成本招
采部、总经济师审核后报经理办公会审议；否则，子公司需对超成本测算的原因进行分析和总结，结合总结分析
和修正测算报公司成本招采部、总经济师审核后报经理办公会审议。
（3）设计阶段目标成本工作指引
1）编制依据
项目实际已经发生的费用、施工图阶段设计文件、当地收费标准、人材机市场价格。
2）编制要求
根据施工图设计成果，结合合约框架划分，对方案设计阶段的成本测算进行修正和细化，形成施工图阶段的
工程建造类成本预算结果，其余数据可根据经验数据或已发生的数值修正，形成的成果将直接用于指导施工。若
造价指标超出成本控制指标，及时进行设计优化并跟进成本测算，直至最终施工图测算在目标成本范围内实现。
然后根据经优化后的成本测算（测算到四级成本科目）编制《项目目标成本（施工图版）》，作为成本考核的依
据。若《项目目标成本（施工图版）》未超过《项目目标成本（方案版）》，直接报公司成本招采部审核、总经
济师审批后备案；否则，子公司需对超成本测算的原因进行分析和总结，结合总结分析和修正测算报公司成本招
采部、总经济师审核后报经理办公会审议通过后。
2.3.2 目标成本的分解与实施
（1）目标成本的分解
公司成本招采部在目标成本（方案版）审批完成后向全资子公司下达《目标成本控制责任书》（不对控股子
公司、参股子公司下达），全资子公司依据下达的《目标成本控制责任书》及时下达给相应责任部门，控股子公
司自行制定其《目标成本控制责任书》。若目标成本（施工图版）超出目标成本（方案版）且通过公司经理办公
会审议的，根据《项目目标成本（施工图版）》重新下达《目标成本控制责任书》。
（2）目标成本的实施
1）招标阶段
135
全资子公司、控股子公司首先进行事前合约策划，然后根据合同计划分解依据《项目目标成本（施工图版）》
分解各个合同的责任成本，全资子公司、控股子公司依据合同划分设置责任成本，然后分配给相应的责任部门，
相应责任部门根据各相应的责任成本进行招标，并使中标价格在责任成本控制之内。
2）施工及结算阶段
在此阶段全资子公司和控股子公司应着力抓好合同管理、规避工程索赔、合理组织工序搭接、严控设计变更、
工程签证的发生。同时还应做好项目工期管理、质量管理，减少因返工及交叉破坏造成的成本增加。及时做好动
态成本更新及分析工作，当合同结算价预计超过单项目标成本时，必须按照目标调剂或调整的程序和要求审批。
3. 项目成本动态监控及预警工作指引
3.1 目的
及时发现项目动态成本与目标成本的偏离，及时采取预警措施，最终使项目结算成本在成本目标的可允许范
围内。
3.2 适用范围
本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司所属开发建设项目。
3.3 填制说明
3.3.1“目标成本”按成本招采部下达的成本指标填写，一般不能调整，特殊需要调整的，执行目标成本调
整相关规定。
3.3.2“已签约合同值”、“未签约合同预计值”和“新增动态成本”填报方式
（1）若同一“科目名称”中包含多个合同，依据《项目目标成本合同分解表》，当新签订合同在“目标成
本”范围内的，新签订合同值累加在“已签约合同值”中；当新签订合同为“目标成本”范围外增项，填写在“新
增动态成本”中。
（2）若某一“科目名称”中尚无合同发生，本科目“未签约合同预计值”按照目标成本值填写；若某一“科
目名称”中包含多个合同，且部分合同已经签订、部分合同尚未签订，已签订的合同值填写在“已签约合同值”
中，未签订的合同依据《项目目标成本合同分解表》中该合同的目标成本填写在“未签约合同预计值”中。
（3）若在项目实施过程中实际签订的合同相对于《项目目标成本合同分解表》的原计划合同或合同大类发
生了合约拆分、合约合并和合约删除的情况，按以下方式填制报表。
1）合约拆分。项目实施过程中将原计划合同或合同大类拆分成多个具体的合同，且部分合同已经签订、部
分合同尚未签订，已签订的合同值填写在“已签约合同值”中，未签订的合同依据原计划合同或合同大类目标值
减去已签约合同值的余额填写在“未签约合同预计值”中。
2）合约合并。①若在项目实施过程中同一成本科目内不同合同合并为同一个合同，将实际合同值填写在“已
签约合同值”中；②若在项目实施过程中将不同成本科目内的合同合并为同一个合同，需将该合同值分解填报在
相应成本科目的“已签约合同值”中。
3）合约删除。若在项目实施过程中出现某一原计划合同将不再发生，直接将该合同包含的工程事项删除，
按照实际合同值为零填写在“已签约合同值”中。
3.3.3“动态成本”指“已签约合同值”、“未签约合同预计值”和“新增动态成本”的累加值。
3.3.4 成本差异指“动态成本”减“目标成本”的差额。当差异为正数时，说明动态成本超出目标成本，应
136
在差异原因中加以说明。当差异为负数时说明动态成本未超出目标成本，无需说明差异原因。
3.4. 工作程序
3.4.1 及时做好项目实施过程中的变更签证动态结算定价工作；
3.4.2 于每月 28 日前完成成本月度统计报表工作，填报《项目成本控制目标完成情况统计表》，每季度末
28 日前将报表、变更与签证台帐及成本分析上报公司成本招采部审查，说明引起引起动态成本增加或减少的原
因，并附有成本增加后的下一步成本控制措施。
3.4.3 公司成本招采部于子公司上报后次月 5 日前统计分析出异地项目实际成本动态结算情况、动态成本与
目标成本的差异情况。如存在突破目标成本情况，分析其下一步成本控制措施的可行性，根据情况向全资子公司
和控股子公司发出预警，必要时介入全资子公司项目成本控制（控股子公司仅进行预警），并向总经济师汇报。
3.4.4 公司将不定期对异地项目的成本增加项进行实地检查，在施工过程中全资子公司和控股子公司需对发
生合同外成本增加项的工作内容留下影像资料、并附成本增加的原因以备检查。
4. 目标成本调剂与调整工作指引
4.1 目的
加强项目目标成本管理，保证项目实施过程中成本管理的透明和可控。
4.2 适用范围
本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司所属开发建设项目。
4.3 目标成本调剂与调整说明
（1）目标成本的调剂
同一项目中前期工程费、房屋开发费和基础设施费目标成本合计金额（以下称为合计金额 A）核定后，根据
动态成本执行情况，如果该三项动态成本对应总额不突破合计金额 A，目标成本可以在这三项成本内的三级科目
内进行调剂。
（2）目标成本的调整
当目标成本被核定后出现了政策变化、方案调整、开发计划改变等因素所引起的合计金额 A 或全面目标成本
的调增/调减情形。
4.4 目标成本调整与调剂程序
（1）目标成本的调剂
1）同一项目中前期工程费、房屋开发费和基础设施费目标成本经确定后，根据目标成本的动态执行情况，
如果某项三级成本科目结算后目标成本存在结余，其他三级成本科目可以挪用该结余的目标成本进行调剂，实现
不突破总成本目标。此时目标成本尚未突破《目标成本（执行版）》内各项之间的调剂由全资子公司总经理审批
后即可调剂使用，附调剂预案报公司备案。
2）若突破总成本目标已无法避免，但尚未突破不可预见费（金额 A 的 3%），可将不可预见费调剂使用，但
不可预见费仅限使用于前期工程费、房屋开发费和基础设施费。此项调剂全资子公司总经理审批后，附不可预见
费用使用预案报公司成本管理部、总经济师审核后报总经理批准后方可调剂使用，并在公司备案。若待项目竣工
结算时经批准使用的不可预见费尚未达到金额 A 的 3%，剩余部分全部核减为零。
3）控股子公司此两项的成本调剂工作由其内部审批完成即可调剂使用，审批后需附调剂预案报公司成本招
137
采部备案。
（2）目标成本的调整
若成本突破总成本目标已无法避免，增加率超过前期工程费、房屋开发费和基础设施费总和的 3%且有适当
的原因，方可向公司提出目标成本调整的申请，待公司经理办公会审议通过后方可进行调整。
4.5 相关表格
（1）《子公司目标成本调剂申请表》
（2）《子公司目标成本调整申请表》
5.成本考核工作指引
5.1 目的
为了有效控制项目成本，合理评价全资子公司的成本控制效果，建立有效的成本奖励和分配机制，制订如下
成本考核办法。
5.2 考核范围
本指引适用于公司所有全资子公司所属开发建设项目，控股子公司参考此考核办法自行组织考核。考核的成
本范围为二级成本科目中前期工程费、房屋开发费、基础设施费、销售费，合计为总成本 B。
5.3 考核程序
成本考核采取项目竣工结算前目标成本年度考核和竣工结算后目标成本总体考核。
5.3.1 目标成本年度考核
（1）成本招采部根据本年末《成本控制目标完成情况统计表》编制成本考核表。
（2）将考核表与财务数据进行核对，对存在的错误数据进行修改。
（3）将考核报表子公司负责人签字确认。
（4）成本招采部确认考核得分作为公司年度绩效考核得分的依据。
5.3.2 目标成本总体考核（1）项目竣工成本结算当年年末，公司成本招采部根据《项目竣工成本》（参照
《项目目标成本（施工图版）》表格格式）编制《目标责任成本评估考核表》。
（2）将《目标责任成本评估考核表》下发各全资子公司负责人签字确认。
（3）成本招采部确认考核结果及成本优化数值，提交成本考核小组。
（4）成本考核小组审核《目标责任成本评估考核表》。
（5）将评审后的考核结果提交公司经理办公会审定。
（6）按考核结果兑现。
5.4 考核方式
5.4.1 目标成本年度考核
（1）目标成本年度考核纳入公司绩效考核程序，权重由成本招采部和综合部参考部门意见后确定，年终由
成本招采部确认，统计评分，由综合管理部将评分结果纳入绩效考核结果。
（2）子公司成本考核的分值按本年度承担相关工作的项目个数进行平均分摊，某个项目本年度目标成本总
和大于各项实际成本总和得分，小于实际成本总和不得分。
（3）各项目分数相加后的最终得分即该子公司的成本考核得分。
138
（4）若某一项目标成本经目标调整程序对目标值进行调整，以调整完的目标成本值进行考核。
（5）土地费不列入成本考核范围。
5.4.2 目标成本总体考核
（1）项目竣工成本结算当年对子公司承担的项目目标成本完成情况进行总体考核，并填写《目标责任成本
评估考核表》，按考核结果兑现。
（2）成本总体考核兑现时间为项目竣工成本结算当年年末。
（3）成本考核奖励基金在成本结算当年年终经理奖励基金之外另行设立。
（4）成本考核罚金在成本结算当年未完成目标单位的年终经理奖励基金中扣除。
（5）成本考核奖励兑现数额为：总成本 B 降低 1%，年终经理奖励基金增加 6%，总成本 B 降低 2%，年终经
理奖励基金增加 12%，总成本 B 降低 3%，年终经理奖励基金增加 15%，总成本 B 降低 4%，年终经理奖励基金增加
18%，总成本 B 降低 5%及以上，年终经理奖励基金增加 20%。高于总成本 B 处罚数额为：超 1%以内，年终经理奖
励基金扣除 6%，超 1%~3%，年终经理奖励基金扣除 12%，超 3%以上年终经理奖励基金扣除 20%。
5.5 相关表格
（1）《房地产开发项目成本科目》
（2）《目标成本控制责任书》
（3）《目标责任成本评估考核表》
6. 项目成本后评估工作指引
6.1 目的
为了客观、合理地评价项目目标成本的执行情况，在建设项目竣工及结算完成后，对项目发生的整个成本状
况进行全面、系统的再评价，总结成本管理工作的得失，为后续项目的成本测算和作业管理提供参照依据，特制
定本作业指引。
6.2 适用范围
本指引适用于公司所有全资子公司、控股子公司和参股子公司所属开发项目的成本后评估工作。
6.3 工作程序
6.3.1 项目结算全部完成后三个月内，完成编制《项目成本后评估报告》工作。
（1）归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、目标成本指导书、目标成本测算表、
该项目的各期动态成本分析等。
（2）汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、立项、现场签证等资料。
6.3.2 按产品类型和成本科目，分别归集成本金额。
6.3.3 将项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成本进行对比，评价投资估算、项目目标成本
的准确、合理性。
（1）对比项目结算与目标成本，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性。
（2）分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。
（3）对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计划、施工组织、
工程承包范围变化，工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对成本的影响。
139
（4）组织相关部门分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等，从其使用
效果和耐用程度上，评价材料成本的合理性。
（5）总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理
情况做出评价。
6.3.4 成本招采部审核后报总经济师审批后备案，并将审批通过的正式报告进行公布，并在后续项目（分期）
中改进实施。
6.4 相关表格
（1）《××项目结算增加费用明细表》
（2）《××项目成本后评估表》
（3）《××项目成本后评估模板》
第五章 附表
一 房地产成本开发科目
成本科目 内容描述
一、土地费用
1-1 土地出让金
1-2 契税 契税
1-3 交易费 交易费
1-4 其他
二、开发费用
2-1 前期工程费
2-1-1 勘察费 地质、水文条件勘察，并出具地质勘察报告
2-1-2 定位、测量、测绘等
包括水准点测量、项目开工前的规划放线和垫层完成
放线、验线及规划竣
2-1-2-1 后的规划验线工作，竣工进行规划验收前进行的规划
工验收测量
验收测量，并出具报告等内容
办理土地出让合同、用地规划许可证和土地证等手续
核定用地、出让宗地
2-1-2-2 费用。如：核定用地、出让宗地测绘、拨地测量、在
图测绘
建宗地、宗地验收、地下宗地验收、绿地测量等
2-1-2-3 1:500 地形图测绘
现状及竣工地下管网
2-1-2-4 管线探测、管线定线测量等
测绘
地籍测量（地形图测
2-1-2-5
绘 -勘测定界）
2-1-2-6 高程测量/土方测量
2-1-2-7 其他
2-1-3 策划费用 项目策划、市场定位咨询咨询
2-1-4 报批报建费
2-1-4-1 项目申请报告编制 学校（中小学幼儿园）需编制项目建议书
2-1-4-2 报建施工图面积预算 为规划部门提供建筑面积、容积率的相关依据
2-1-4-3 人防易地建设费 人防易地缴费
140
2-1-4-4 人防拆除补建费 人防拆除补偿费
2-1-4-5 分析项目及周边建筑的日照质量是否满足标准，并出
日照分析
具日照分析图
2-1-4-6 三维设计 三维立体效果
2-1-4-7 稳定性评价 项目周边社会稳定性评价工作
2-1-4-8 对项目投入使用后，新生成交通需求对周边交通系统
交通影响评价
运行的影响程度进行评价
2-1-4-9 节能评估 项目合理用能评估
2-1-4-10 散装水泥专项基金 对水泥使用单位按照水泥使用量进行缴费
2-1-4-11 墙改基金 天津市新型墙体材料开发专项基金缴款表
2-1-4-12 环保、环境评价（含
编制项目环境影响报告书或报告表
专家评审费）
2-1-4-13 白蚁防治工程费 白蚁防治费用
2-1-4-14 城市规划技术服务费 城市规划技术服务收费
2-1-4-15 地下空间开发费
2-1-4-16 人防平战结合缴费
2-1-4-17 临水节水咨询 节水咨询评估
2-1-4-18 其他
2-1-5 设计费
2-1-5-1 详规设计 修详规设计
2-1-5-2 道路定线 确定规划道路具体位置
2-1-5-3 建筑方案设计 建筑单体方案设计
施工图设计（含合建
2-1-5-4 施工图设计
人防）
景观方案及施工图设
2-1-5-5 景观方案设计
计
公共部位及成品房精
2-1-5-6 方案及施工图设计
装修设计
2-1-5-7 夜间灯光照明设计 建筑外檐灯光设计
晒图、模板、模型等
2-1-5-8 图纸加晒、模型制作等
费用
2-1-5-9 综合管网设计 项目区内综合管网设计
2-1-5-10 其他
2-1-6 设计审查费
2-1-6-1 施工图审查 施工图外审
2-1-6-2 抗震设计审查 抗震设计审查
2-1-6-3 人防设计审查 人防设计图审
2-1-6-4 防雷设计审查 对建筑的防雷设计进行审查
2-1-6-5 勘察审查 勘察报告审查
2-1-6-6 其他
2-1-7 监理费
2-1-7-1 土建监理 土建、消防、弱电、电梯等施工监理
2-1-7-2 精装修监理 精装修施工监理
2-1-7-3 景观监理 景观工程监理施工
141
就人防工程各专业关键部位的施工、人防设备的选
2-1-7-4 人防咨询费 用、结构预验收及指导、竣工预验收及指导、人防工
程技术资料编制指导
2-1-7-5 其他
2-1-8 检测费
2-1-8-1 桩检测 桩基静载试验和小应变检测等，并出具桩基检测报告
对建筑在施工过程中沉降情况的监测，并出具沉降观
2-1-8-2 沉降观测
测报告
2-1-8-3 防雷检测 防雷装置的检查测试、防雷工程竣工验收和备案
2-1-8-4 雷电风险评估 对项目进行雷电灾害风险进行评估
消防竣工验收前进行的消防水、电检测工作，并出具
2-1-8-5 消防检测
消防检测报告
供热检测（水力平衡
2-1-8-6 对供热二次网水力平衡调试，并出具调试成果报告
试验）
节能检测（外墙围护
2-1-8-7 建筑外围护结构传热系数检测，并出具检测报告
结构传热系数）
2-1-8-8 室内环境检测 对室内空气污染物指标进行检测，并出具检测报告
2-1-8-9 环保监测 对项目室外环境进行验收监测，并出具监测报告
2-1-8-10 绿建检测 绿建评审检测
2-1-8-11 外窗淋水 住宅外檐窗现场淋水试验，并出具淋水试验报告
2-1-8-12 基坑变形监测 基坑变形量监控
基坑变形监测数据传
2-1-8-13 基坑变形监控数据上传质监站
输
人防主体验收前对主体结构和人防门框进行检测，并
2-1-8-14 人防检测 出具检测报告
人防设备竣工检测，并出具竣工报告
2-1-8-15 其他
公开招标向建交中心缴付的交易服务费用
2-1-9 招标交易服务费、代理费
向招标代理所支付的代理费
2-1-10 造价咨询费 工程量清单及标底编制
2-1-11 合同担保费 办理合同备案而签订的第三方支付担保合同
2-1-11-1 土建支付担保
2-1-11-2 消防支付担保
2-1-11-3 景观支付担保
2-1-11-4 弱电支付担保
2-1-11-5 其他
2-1-12 档案费
协助甲方指导各参建单位编制工程资料，并负责档案
2-1-12-1 竣工档案编制费 的汇总将档案移交城建档案馆以及上交城建档案馆
的费用
2-1-12-2 人防档案编制费 人防工程档案委托天津市人防工程建设管理站编制
2-1-12-3 消防缩微图档加工费 消防验收资料进行图档胶片缩微和光盘制作
2-1-12-4 其他
142
2-1-13 地名公告费 地名公告费
2-1-14 七通一平
项目围墙、大门和临时办公区（含土建、水暖电、装
2-1-14-1 临建 修、空调、办公区内地面硬化、为办公区接入临水临
电临排和通讯所发生的工程费用等）
变压器购买、租赁、安装、看管、空转、检测和调试
2-1-14-2 临电
监理勘察等，以及甲方办公区使用的临时电费
2-1-14-3 临水 现场临水接入，以及甲方办公区使用的临时电费
2-1-14-4 临排 施工现场临时排水管道及排水井修筑
2-1-14-5 临时主干路 施工场区外临时主干道修筑
场地平整、清沟、翻
2-1-14-6 现场场地平整、清沟、翻槽等
槽等
2-1-14-7 电杆迁移 电线杆、变电室的拆除
2-1-14-8 地块内苗木处理 苗木的移植
围墙、主干路和办公
2-1-14-9 围墙、大门、主干路和办公区拆除
区拆除
2-1-14-10 其他
2-1-15 标志牌 每栋建筑侧面镶嵌的项目五方责任单位标志牌
节水保证金
2-1-16 保证金 渣土保证金
临时变压器押金
2-1-17 其他
2-2 房屋开发费
2-2-1 桩基工程（含帷幕） 桩基施工
2-2-2 建安工程
包括住宅、公建、地下、土建变电站、煤气调压站（含
2-2-2-1 总包施工 附属消防设施）等，涵盖基础、土建、水暖电施工，
以及弱电、消防管线预留预埋。
2-2-2-2 外檐窗工程 外檐窗制作安装
2-2-2-3 入户门工程 入户门制作安装
2-2-2-4 楼宇门工程 楼宇门制作安装
外檐涂料、真石漆
2-2-2-5 包括涂料、真石漆、仿砖等
工程
2-2-2-6 外檐石材工程
2-2-2-7 外檐面砖工程
2-2-2-8 幕墙工程 幕墙工程
2-2-2-9 其他
室内外消防工程的施工与验收
2-2-3 消防工程
满足消防验收使用
2-2-4 电梯工程 电梯的采购、安装及验收
2-2-5 空调工程 空调的采购与安装
2-2-6 精装修工程 公共部位、成品房精装修施工
2-2-7 太阳能工程 太阳能设备的采购及安装
2-2-8 生态通风工程 生态通风设备的采购及安装
143
毛坯交活，且包含从室外给为其接入的临水临电临排
2-2-9 售楼处、样板间土建
及通讯工程而发生的工程费用
2-2-10 售楼处、样板间精装修 精装修（不含软装）
开工前需对场地进行的垫土以及总包进场后的预算
2-2-11 垫土
外土方回填工程
2-2-12 其他
2-3 基础设施费
2-3-1 强电
黑号电力配套费
2-3-1-1 黑号站电力配套费、电表及预存电费
（含电表）
2-3-1-2 红号电力配套费 红号站站电力配套费
配电间计量柜与配电箱连接的电缆与桥架等工作内
2-3-1-3 计量工程
容
红号站电气施工图设计
2-3-1-4 红号站 对红号站内设备采购及安装工作
红号站预存电费
路由占地费
2-3-1-5 路由 电力高压电缆拉管施工
办理电力路由规证测绘费
2-3-1-6 其他
2-3-2 供热
2-3-2-1 一次网 热源、一次管网、换热站内设备及安装
供热二次管网设计
2-3-2-2 二次网
供热二次管网施工
2-3-2-3 热计量表 热计量表购买和安装
如供暖费（项目竣工后针对未销售完成部分缴付的采
2-3-2-4 其他
暖费用）等其他费用
2-3-3 排水 红线内室外排水施工工程
2-3-4 自来水
2-3-4-1 运行维护管理费
2-3-4-2 一次网 红线内室外给水一次网施工
室外给水二次网施工
2-3-4-3 二次网及泵房
加压给水泵房设备采购安装及管道连接
自来水水表采购安装
2-3-4-4 水表
对水表进行检定、校准和检测工作
2-3-4-5 预存水费 水表预存水费
2-3-4-6 其他
2-3-5 中水
2-3-5-1 一次网 红线内室外给水一次网施工
室外给水二次网施工
2-3-5-2 二次网及泵房
加压给水泵房设备采购安装及管道连接
自来水水表采购安装
2-3-5-3 水表
对水表进行检定、校准和检测工作
2-3-5-4 预存水费 水表预存水费
144
2-3-5-5 其他
2-3-6 燃气
2-3-6-1 燃气发展基金 向天津市公用设施配套办公室交纳燃气基金
2-3-6-2 燃气工程费 燃气配套设备和管道施工
2-3-6-3 燃气表 燃气表购买和安装
精装修引起的部分户型燃气罩移台
2-3-6-4 煤气改造
结构或精装修原因引起的煤气管线改造
2-3-6-5 其他
围墙、大门、道路、绿化、铺装和路灯等园林景观绿
2-3-7 景观工程
化工程
2-3-8 智能化工程 室内室外弱电工程及有线电视
2-3-9 信报箱 信报箱采购安装（含信报箱基础）
2-3-10 其他
2-4 配套费
2-4-1 大配套费 大配套缴费/城市基础设施配套费
2-4-2 非经营性公建配套费 住宅非经营性公建配套费
2-4-3 其他
三、期间费用与税费
3-1 管理费
3-2 财务费
3-3 销售费
销售代理费
广告宣传推广费 楼盘的宣传推广、活动的举行
产权面积测绘、物业招标备案费、销售公告费、预售
其他 登记费，空房费、物业开办费，售楼处样板间水电网
使用费等
3-4 维修基金
3-5 营业税
3-6 土地增值税
二 目标成本表
附表 2-1 项目目标成本(可研版/启动版)
一、说明
二、总建筑面积
地上
住宅 m2
经营性公建 m2
（不可
配套设施公建 m2
售）
地下 其中人防 m2
可售 m2
145
单价 单价
总 价
序号 项 目 建筑面积 可售面积 说明
2 2 （万元）
（元/m ） （元/m ）
一 土地费
(一) 土地出让金
(二) 契税
(三) 交易费
(四) 其它
二 开发费用
(一) 前期工程费
1 勘 察
2 定桩、测量、测绘等
3 策划费用
4 报批报建费
5 设计费
6 设计审查审查费
7 监理费
8 检测费
9 招标交易服务费
10 造价咨询费
11 档案费
12 地名公告费
13 七通一平
14 其他
(二) 房屋开发费
1 桩基工程
2 建安工程
3 消防工程
4 电梯工程
5 空调工程
6 精装修工程
7 太阳能工程
8 土建变电室
9 煤气调压站
10 样板间、售楼处土建
11 样板间、售楼处装修
12 其它
(三) 基础设施费
1 强电
2 供热
3 排 水
146
4 自来水
5 中水
6 燃气
7 园林景观工程（含路灯、道路）
8 示范区景观
9 弱电
10 信报箱
11 其它
(四) 配套费
1 大配套费
2 非经营性公建配套费
三 期间费用和税费
(一) 管理费
(二) 财务费
(三) 销售费
(四) 维修基金
(五) 营业税
(六) 土地增值税
四 不可预见费
五 一至四成本合计
附表 2-2 项目目标成本(方案版)
一、说明
二、总建筑面积
地上
住宅 m2
经营性公建 m2
（不可
配套设施公建 m2
售）
地下 其中人防 m2
可售 m2
单价 单价
总 价
序号 项 目 建筑面积 可售面积 说明
2 2 （万元）
（元/m ） （元/m ）
一 土地费
(一) 土地出让金
(二) 契税
(三) 交易费
(四) 其它
147
二 开发费用
(一) 前期工程费
1 勘 察
2 定桩、测量、测绘等
3 策划费用
4 报批报建费
（1） 日照分析
（2） 交通影响评价
（3） 能评
（4） 散装水泥专项基金
（5） 墙改基金
（6） 环保、环境评价
（7） 节水咨询费
（8） 市政排污费
（9） 其他
5 设计费
（1） 详规
（2） 建筑方案设计
（3） 道路定线
（4） 施工图设计（含合建人防）
（5） 景观方案及施工图设计
（6） 综合管网设计
（7） 公共部位装修、精装修设计
（8） 晒图、图版、模型等
（9） 其他
6 设计审查费
（1） 施工图审查
（2） 勘察审查
（3） 防雷设计审查
（4） 变更设计审查
7 监理费
（1） 土建监理
（2） 精装修监理
（3） 景观监理
（4） 人防咨询费
8 检测费
（1） 防雷检测
（2） 雷电风险评估
（3） 供热检测（水力平衡试验）
（4） 消防检测
148
（5） 室内环境检测
（6） 基础主体结构实体检测
（7） 节能检测（外墙围护结构）
（8） 外檐窗淋水试验
（9） 人防检测
（10） 室外环境检测
（11） 基坑支护变形监测
（12） 基坑支护监测数据传输
（13） 深基坑降水缴费
（13） 桩检测
（15） 沉降观测
（16） 其他
9 招标交易服务费
10 造价咨询费
11 合同担保费
12 档案费
13 地名公告费
14 七通一平
15 其它
(二) 房屋开发费
1 桩基工程
2 建安工程费
3 消防工程
4 电梯工程
5 空调工程
6 精装修工程
7 太阳能工程
8 土建变电站
9 煤气调压站
10 样板间、售楼处土建
11 样板间、售楼处装修
12 其它
(三) 基础设施费
1 强电
（1） 电力
（2） 计量工程
（3） 电表
（4） 红号站
（5） 路由
2 供热
149
（1） 一次网
（2） 二次网
（3） 热计量表
3 排 水
4 自来水
（1） 一次网
（2） 二次网及泵房
（3） 水表及检定费
（4） 预存水费
5 中水
（1） 一次网
（2） 二次网及泵房
（3） 水表
（4） 水表及检定费
6 预存水费
（1） 燃气发展基金
（2） 燃气工程费
（3） 燃气表
7 园林景观工程（含路灯、道路）
8 示范区景观
9 弱电
10 信报箱
11 其它
(四) 配套费
1 大配套费
2 非经营性公建配套费
三 期间费用和税费
(一) 管理费
(二) 财务费
(三) 销售费
(四) 维修基金
(五) 营业税
(六) 土地增值税
四 不可预见费
五 一至四成本合计
150
附表 2-3 项目目标成本(施工图版)
一、说明
二、总建筑面积
地上
住宅 m2
经营性公建 m2
（不可
配套设施公建 m2
售）
地下 其中人防 m2
可售 m2
单价 单价
总 价
序号 项 目 建筑面积 可售面积 说明
2 2 （万元）
（元/m ） （元/m ）
一 土地费
(一) 土地出让金
(二) 契税
(三) 交易费
(四) 其它
二 开发费用
(一) 前期工程费
1 勘 察
2 定桩、测量、测绘等
（1） 放线、验线及规划竣工验收测量
（2） 核定用地、出让宗地图测绘
（3） 1:500 地形图测绘
（4） 现状及竣工地下管网测绘
地籍测量（地形图测绘 -勘测定
（5）
界）
（6） 高程测量/土方测量
（7） 其他
3 策划费用
4 报批报建费
（1） 日照分析
（2） 交通影响评价
（3） 能评
（4） 散装水泥专项基金
（5） 墙改基金
（6） 环保、环境评价
（7） 节水咨询费
（8） 市政排污费
（9） 其他
5 设计费
151
（1） 详规
（2） 建筑方案设计
（3） 道路定线
（4） 施工图设计（含合建人防）
（5） 景观方案及施工图设计
（6） 综合管网设计
（7） 公共部位装修、精装修设计
（8） 晒图、图版、模型等
（9） 其他
6 设计审查费
（1） 施工图审查
（2） 勘察审查
（3） 防雷设计审查
（4） 变更设计审查
7 监理费
（1） 土建监理
（2） 精装修监理
（3） 景观监理
（4） 人防咨询费
8 检测费
（1） 防雷检测
（2） 雷电风险评估
（3） 供热检测（水力平衡试验）
（4） 消防检测
（5） 室内环境检测
（6） 基础主体结构实体检测
（7） 节能检测（外墙围护结构）
（8） 外檐窗淋水试验
（9） 人防检测
（10） 室外环境检测
（11） 基坑支护变形监测
（12） 基坑支护监测数据传输
（13） 深基坑降水缴费
（13） 桩检测
（15） 沉降观测
（16） 其他
9 招标交易服务费
（1） 监理招标
（2） 打桩招标
（3） 总包招标
152
（4） 消防招标
（5） 景观招标
（6） 弱电招标
（7） 精装修招标
（8） 设计招标
（9） 勘察招标
（10） 其他
10 造价咨询费
11 合同担保费
（1） 打桩支付担保
（2） 土建支付担保
（3） 电梯支付担保
（4） 消防支付担保
（5） 景观支付担保
（6） 弱电支付担保
12 档案费
（1） 竣工档案编制费
（2） 人防档案
（3） 消防缩微
13 地名公告费
14 七通一平
（1） 临建
（2） 临电
（3） 临水
（4） 临排
（5） 临时主干路
（6） 场地平整、清沟
（7） 电杆迁移
（8） 苗木移植
（9） 围墙、主干路和办公区拆除
（10） 其他
15 其它
(二) 房屋开发费
1 桩基工程
2 建安工程费
（1） 基坑支护
（2） 基础工程
（3） 主体工程
（4） 砌墙工程
（5） 屋面工程
153
（6） 其他结构工程
（7） 保温工程
（8） 外墙饰面工程
（9） 门窗工程
（10） 钢结构工程
（11） 玻璃幕墙工程
（12） 公共部位装修工程
（13） 给排水工程
（13） 机电工程
（15） 暖通工程
（16） 其他
3 消防工程
4 电梯工程
5 空调工程
6 精装修工程
7 太阳能工程
8 土建变电站
9 煤气调压站
10 样板间、售楼处土建
11 样板间、售楼处装修
12 其它
(三) 基础设施费
1 强电
（1） 电力
（2） 计量工程
（3） 电表
（4） 红号站
（5） 路由
2 供热
（1） 一次网
（2） 二次网
（3） 热计量表
3 排 水
4 自来水
（1） 一次网
（2） 二次网及泵房
（3） 水表及检定费
（4） 预存水费
5 中水
（1） 一次网
（2） 二次网及泵房
154
（3） 水表及检定费
（4） 预存水费
6 燃气
（1） 燃气发展基金
（2） 燃气工程费
（3） 燃气表
7 园林景观工程（含路灯、道路）
8 示范区景观
9 弱电
10 信报箱
11 其它
(四) 配套费
1 大配套费
2 非经营性公建配套费
三 期间费用和税费
(一) 管理费
(二) 财务费
(三) 销售费
(四) 维修基金
(五) 营业税
(六) 土地增值税
四 不可预见费
五 一至四成本合计
155
附表 2-4《目标成本控制责任书》表格
公司名称
序
成本项目 成本责任
号
工作 单价 总 价
单位 2 责任部门 责任人 责任内容
量 （元/m ） （万元）
156
三 成本控制目标完成情况统计表
附表 3-1 年 月 XX 项目成本控制目标完成情况统计表
单位（盖章）：
差
成本差 异
序号 科目名称 目标成本（元) 已签约合同值（元) 未签约合同预计值（元） 动态成本（元) 新增动态成本（元)
异（元) 原
因
一标段 二标段 三标段 一标段 二标段 三标段 一标段 二标段 三标段 一标段 二标段 三标段 一标段 二标段 三标段
建筑面积
可售面积
一 土地费用
(一) 土地出让金
(二) 契税
(三) 交易费
(四) 其他
二 开发费用
（一） 前期工程费
1 勘 察
2 定桩、测量、测绘等
放线、验线及规划竣工验收
（1）
测量
（2） 核定用地、出让宗地图测绘
（3） 1:500 地形图测绘
（4） 现状及竣工地下管网测绘
地籍测量（地形图测绘 -勘
（5）
测定界）
（6） 高程测量/土方测量
（7） 其他
3 策划费用
4 报批报建费
157
（1） 日照分析
（2） 交通影响评价
（3） 能评
（4） 散装水泥专项基金
（5） 墙改基金
（6） 环保、环境评价
（7） 节水咨询费
（8） 市政排污费
（9） 其他
5 设计费
（1） 详规
（2） 建筑方案设计
（3） 道路定线
（4） 施工图设计（含合建人防）
（5） 景观方案及施工图设计
（6） 综合管网设计
（7） 公共部位装修、精装修设计
（8） 晒图、图版、模型等
（9） 其他
6 设计审查费
（1） 施工图审查
（2） 勘察审查
（3） 防雷设计审查
（4） 变更设计审查
7 监理费
（1） 土建监理
（2） 精装修监理
（3） 景观监理
（4） 人防咨询费
8 检测费
（1） 防雷检测
（2） 雷电风险评估
158
（3） 供热检测（水力平衡试验）
（4） 消防检测
（5） 室内环境检测
（6） 基础主体结构实体检测
（7） 节能检测（外墙围护结构）
（8） 外檐窗淋水试验
（9） 人防检测
（10） 室外环境检测
（11） 基坑支护变形监测
（12） 基坑支护监测数据传输
（13） 深基坑降水缴费
（13） 桩检测
（15） 沉降观测
（16） 其他
9 招标交易服务费
（1） 监理招标
（2） 打桩招标
（3） 总包招标
（4） 消防招标
（5） 景观招标
（6） 弱电招标
（7） 精装修招标
（8） 设计招标
（9） 勘察招标
（10） 其他
10 造价咨询费
11 合同担保费
（1） 打桩支付担保
（2） 土建支付担保
（3） 电梯支付担保
（4） 消防支付担保
（5） 景观支付担保
159
（6） 弱电支付担保
12 档案费
（1） 竣工档案编制费
（2） 人防档案
（3） 消防缩微
13 地名公告费
14 七通一平
（1） 临建
（2） 临电
（3） 临水
（4） 临排
（5） 临时主干路
（6） 场地平整、清沟
（7） 电杆迁移
（8） 苗木移植
（9） 围墙、主干路和办公区拆除
（10） 其他
15 其它
（二） 房屋开发费
1 桩基工程（含帷幕）
2 建安工程
（1） 基坑支护
（2） 基础工程
（3） 主体工程
（4） 砌墙工程
（5） 屋面工程
（6） 其他结构工程
（7） 保温工程
（8） 外墙饰面工程
（9） 门窗工程
（10） 钢结构工程
（11） 玻璃幕墙工程
160
（12） 公共部位装修工程
（13） 给排水工程
（13） 机电工程
（15） 暖通工程
（16） 其他
3 消防工程
4 电梯工程
5 空调工程
6 精装修工程
7 太阳能工程
8 土建变工程
9 煤气调压站工程
10 样板间、售楼处土建
11 样板间、售楼处装修
12 其他
（三） 基础设施费
1 强电
（1） 电力（含电表）
（2） 计量工程
（3） 红号站
（4） 路由
（5） 其他
2 供热
（1） 一次网
（2） 二次网
（3） 热计量表
3 排水
4 自来水
（1） 一次网
（2） 二次网及泵房
（3） 水表及检定费
（4） 预存水费
5 中水
161
（1） 一次网
（2） 二次网及泵房
（3） 水表
（4） 预存水费
6 燃气
（1） 燃气发展基金
（2） 燃气工程费
（3） 燃气表
园林景观工程（含路灯、道
7
路）
8 示范区景观
9 弱电
10 信报箱
11 其它
（四） 配套费
1 大配套费
2 非经营性公建配套费
三 开发期间费用及税费
(一) 管理费
(二) 财务费
(三) 销售费
(四) 物业维修基金
(五) 营业税
(六) 土地增值税
一至三成本费用合计
建筑面积平米单价
销售面积平米单价
162
四 合约规划模板
成本科目及合同名称 计算公式 合同内容描述 责任部门
一、土地费
拓展部
用
1-1 土地出让金 拓展部
天津市国有建
1-1-1 设用地使用权 依据土地出让挂牌价格及现场竞买情况决定 拓展部
出让合同
1-2 契税 拓展部
无合同缴费，此契税仅包含土地契税，为土
1-2-1 土地契税 拓展部
地出让金的 3%
1-3 其他 拓展部
其他非经常性 包括个别土地交易中缴纳的教育基金、超面
1-3-1 拓展部
收费 积补缴费用等其他非经常性费用
二、开发费
各部门
用
2-1 前期工程费 各部门
2-1-1 勘察费 规划设计部
2-1-1-1 考古勘探 规划设计部
依据《考古勘察，勘探，发掘经费预算定额
2-1-1-1-1 考古勘察合同 参考定额 规划设计部
管理办法》
2-1-1-2 文物评估 规划设计部
根据建设项目估算投资额分档收费标 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计
2-1-1-2-1 文物评估合同 规划设计部
准 价格【1999】1283 号）
2-1-1-3 地质勘察 规划设计部
依据工程勘察现行收费标准发改价格【2015】
2-1-1-3-1 地质勘查合同 299 号报价以及计价格【2002】10 号《工程 规划设计部
勘察设计收费管理规定》
163
定位、测量、
2-1-2 各部门
测绘等
放线、验线及规划竣工
2-1-2-1 规划设计部
验收测量
地块建筑物规划定位合同
财政部、国家测绘局财建【2009】17 号文件
2-1-2-1-1 （包括放线、验墨线、验正 规划设计部
《测绘生产成本费用定额》。
负零）
财政部、国家测绘局财建【2009】17 号文件
《测绘生产成本费用定额》
2-1-2-1-2 规划竣工验收测绘合同 规划设计部
2-1-2-2 核定用地 拓展部
依据国家 2009 年颁布的测绘产品价格标准，
SHP 文件单价 398.04 元；核定用地条件图单
2-1-2-2-1 项目核定用地测绘合同 图纸数量*单价 价 1648.56 元；核定用地图（1:2000）单价 拓展部
5300.2；规划地界坐标图（1:2000）单价
1648.56 元
2-1-2-3 1:500 地形图测绘 规划设计部
国测财字【2002】3 号文件及财政部、国家
2-1-2-3-1 地形图结算单 数量*单价 计委财综【2001】94 号文件中测绘收费价格 规划设计部
标准《测绘工程产品价格》。
现状及竣工地下管网测
2-1-2-4 规划设计部
绘
2-1-2-4-1 地下管线咨询协议 提供管线长度*单价 1500 元/根公里 规划设计部
164
财政部、国家测绘局财建【2009】17 号文件
地块周边道路市政修详规 《测绘生产成本费用定额》；国家计委、建
2-1-2-4-2 规划设计部
地现状地下管线测绘 设部计价格【2002】10 号文件《工程勘察设
计收费标准》
财政部、国家测绘局财建【2009】17 号文件
地块内现状地下管线测绘 《测绘生产成本费用定额》；国家计委、建
2-1-2-4-3 规划设计部
合同 设部计价格【2002】10 号文件《工程勘察设
计收费标准》
2-1-2-5 地籍测绘 拓展部
依据财政部、国家计委《关于将部分行政事
业性单位转为经营服务性收费（价格）的通
知》（财综【2001】94 号）；国家测绘局《关
2-1-2-5-1 地籍测量测绘合同 拓展部
于印发<测绘工程产品价格>和<测绘工程产
品困难类别细则>的通知》（国测财字【2002】
3 号）
2-1-2-6 高程测量 规划设计部
依据财政部、国家测绘局出具的《测绘工程
2-1-2-6-1 地块现状高程测量 点数*单价 规划设计部
产品价格》等的要求
2-1-2-7 土方量测量 分公司
点数*单价
2002 年 1 月国家测绘局颁布《测绘工程产品
2-1-2-7-1 地块现状土方测量 分公司
价格》
2-1-3 报批报建费 各部门
2-1-3-1 日照分析 规划设计部
工程量包括地上建筑面积、周边主体建筑面
2-1-3-1-1 日照分析合同 工程量*单价 规划设计部
积、组团绿地面积。单价为 0.4 元/㎡
2-1-3-2 三维设计，审批 规划设计部
165
工程量*单价 工程量按项目地上建筑面积计算，单价 1.0
三维规划审批系统技术开
2-1-3-2-1 （项目地上建筑面积在 3 万平方米内按 元/㎡，（项目地上建筑面积在 3 万平方米内 规划设计部
发合同
3 万元收费） 按 3 万元收费）
2-1-3-3 交通影响评价 规划设计部
按天津市交通规划收费标准，工作量包括地
2-1-3-3-1 交通影响评价合同 工程量*单价 上建筑面积和地下建筑面积；单价为 2 元/ 规划设计部
㎡。
2-1-3-4 能评 规划设计部
2-1-3-4-1 能评合同 能评金额=总投资/地上建筑面积 能评金额=总投资/地上建筑面积 规划设计部
环保、环境评价（含专
2-1-3-5 分公司
家评审费）
2-1-3-5-1 环境影响技术咨询合同 计价格[2002]125 号,:编制环境影响报表 分公司
编制项目环境影响报告书或报告表（如土地
2-1-3-5-2 土壤水质和环境噪声监测 分公司
整理单位已进行检测，我方无需再次进行）
基坑疏干地下水资源论
2-1-3-6 分公司
证
基坑疏干地下水资源论证 按照《建设项目水资源论证到则》
2-1-3-6-1 分公司
合同 (GBT35580-2017)双港 118 是 1 万元
2-1-3-7 水土保持论证及检测 分公司
依据《水土保持法》需要进行水土保持工作，
2-1-3-7-1 水土保持论证及监测合同 分公司
编制水土保持方案
166
2-1-3-8 临水节水咨询 分公司
节水咨询评估，经验值 1 元/平方米，工程量
2-1-3-8-1 用水报告书编制合同 1 元/平米*总建筑面积 分公司
为总建筑面积。
2-1-3-9 市政排污费 分公司
1 元/平方米，工程量为总建筑面积(文件？)
2-1-3-9-1 市政排污费 盛雅项目约合经验值 3 元/平米，经沟通可以 分公司
达到 1.5 元/平米
2-1-3-10 百年建筑咨询 规划设计部
房地产协会竞赛，非强制性要求，一次性的
2-1-3-10-1 百年建筑咨询费合同 规划设计部
收费
2-1-3-11 绿色建筑技术服务 规划设计部
依据规划要求进行绿色建筑咨询，目前无收
费标准；参考 2015 年《建筑设计服务计费指
2-1-3-11-1 绿色建筑技术服务费合同 规划设计部
导》绿建设计篇的条款。参照结构形式、面
积大小、评星级别等不同协商制定。
2-1-3-12 远程监控 分公司
远程视频监控系统设备采购、安装、运维及
远程视频监控系统订购合
2-1-3-12-1 16 万/套 技术支持。依据天津市建设工程定额及施工 分公司
同
图设计计算合同额(经验值 16 万/套）
2-1-3-13 扬尘在线监测仪 分公司
城市扬尘在线监测仪订购 城市扬尘在线监测仪采购、安装、运维及技
2-1-3-13-1 4 万/套 分公司
合同 术支持。经验值 4 万/套，一个标段一套
2-1-3-13-2 扬尘检测仪设备维护费 500*月数 500 元/月（从第二年开始） 分公司
2-1-3-13 拆除已建人防工程费 规划设计部
钢筋混凝土结构每建筑平方米 1700 元；砖混
2-1-3-13-1 拆除已建人防工程费 实际拆除建筑面积*单平米金额 规划设计部
结构每建筑平方米 1200 元。
2-1-3-14 环保税（环保排污费） 财务部
依据津发改价管【2015】352 号市发展改革
委财政局市环保局关于挑战烟尘和一般性粉
2-1-3-14-1 环保税缴费 依据施工面积，施工类别，具体见发文 尘排污费征收标准的通知 财务部
https://www.dulifei.com/standard/detai
l/891
2-1-4 设计费 各部门
167
2-1-4-1 详规设计（总图设计） 规划设计部
居住区用地面积*单价*设计单位资质
修建性详细规划技术服务 调整系数*电子成果版权转让系数*天
2-1-4-1-1 2004 版《城市规划设计费指导意见》。 规划设计部
合同 津市修详规数字成果报批文件编制系
数
2-1-4-2 建筑方案设计 规划设计部
计价格【2002】10 号《工程勘察设计收费管
2-1-4-2-1 建筑方案设计合同 收费基价*专业调整系数*支付比率 规划设计部
理规定》
2-1-4-3 施工图设计 规划设计部
收费基价*专业调整系数*支付比率；精 计价格【2002】10 号《工程勘察设计收费管
2-1-4-3-1 施工图设计合同 规划设计部
细化设计费支付另附相关条款规定。 理规定》
2-1-4-4 人防的初步设计 规划设计部
2-1-4-4-1 人防工程设计合同 实际出图面积*单价 收费单价 80 元/㎡ 规划设计部
2-1-4-5 景观方案设计 规划设计部
《天津市园林绿化规划设计收费指南》
2-1-4-5-1 景观方案设计合同 设计面积*记取单价*支付比率 规划设计部
2-1-4-6 景观施工图设计 规划设计部
2-1-4-6-1 景观施工图设计合同 设计面积*记取单价*支付比率 规划设计部
2-1-4-6-2 室外雕塑设计合同 工程总价*记取比率系数 视雕塑复杂程度定 规划设计部
2-1-4-6-3 室外景观标识设计合同 工程总价*记取比率系数 根据不同项目定位而定 规划设计部
2-1-4-6-4 海绵城市专项设计合同 设计面积*单价 单价 5-8 元/㎡，面积按景观面积计 规划设计部
公共部位及成品房精装
2-1-4-7 规划设计部
修设计
方案咨询费 300 元/㎡（按照户型设计面积计
2-1-4-7-1 精装修方案设计 户型设计面积*单价 规划设计部
算）
168
（1）同一户型取一单元住宅按建筑面积平米
单价取费。
取费标准：120 元/m2
（2）其他单元住宅按比例收取图纸重复使用
费。
取费标准：平米单价的 2%
2-1-4-7-2 精装修施工图设计 设计面积*单价 规划设计部
（3）住宅楼公共区域精装修设计部分，相同
楼型取其中一种楼型按公共区域使用面积平
米单价取费。
取费标准：20 元/m2
（4）其他楼型按比例收取图纸重复使用费。
取费标准：平米单价的 20%
晒图、模板、模型等费
2-1-4-8 规划设计部
用
该科目按照历次晒图实际情况确定，无法准
2-1-4-8-1 晒图、模板、模型等费用 / 规划设计部
确量化
2-1-4-9 综合管网设计 分公司
管网综合规划技术服务合 项目区内综合管网设计。全建筑面积，经验
2-1-4-9-1 1 元/平米*总建筑面积 分公司
同 价格 1 元/m2
2-1-4-10 土建变电站设计 规划设计部
通常情况下，场站点（变电站、泵房等）施
2-1-4-10-1 土建变电站设计合同 / 工图设计已包含在大区施工图设计中，但分 规划设计部
公司需要后期与专业局沟通二次委托设计
规划及建筑方案前期咨
2-1-4-11 规划设计部
询
概念规划和规划咨询=地上总建筑面积 概念规划咨询费 1 元/㎡；规划咨询费 1 元/
规划及建筑方案前期咨询
2-1-4-11-1 *单价；建筑单体平面和方案=设计面积 ㎡；住宅单体平面咨询费 2 元/㎡；单体方案 规划设计部
服务协议
*单价 咨询费 4 元/㎡。
2-1-5 设计审查费 各部门
2-1-5-1 施工图审查 规划设计部
2-1-5-1-1 施工图审查合同 建筑面积*单价 《关于进一步规范施工图审查行为的通知》 规划设计部
（下表已更新）
2-1-5-2 景观施工图审查 规划设计部
169
2-1-5-2-1 景观施工图审查合同 工程概算总投资*1.8‰*调整系数 规划设计部
但如果政府购买就不收甲方审查费（变更项
目除外，需付审查费）
2-1-5-3 防雷设计审查 规划设计部
津价费【2009】259 号文，新改扩建 (构 )
2-1-5-3-1 防雷设计审查合同 套*单价 筑物防雷装置施工图纸核查,每套图纸 1500 规划设计部
元 。 (建筑面积在 5000 ㎡以下减半 )。
2-1-5-4 勘察审查 规划设计部
依据勘察文件审查收费标准以及津价管
2-1-5-4-1 勘察审查合同 建筑面积*单价 【2011】46 号文件《关于规范施工图设计文 规划设计部
件审查费去非标准的通知》计算执行。
2-1-6 商业门牌施工 规划设计部
2-1-6-1 商业门牌施工费 数量*单价 350 元/个 规划设计部
2-1-7 监理费 工程部
2-1-7-1 土建监理 工程部
(1)施工监理服务收费=施工监理服务
按照《建设工程监理与相关服务收费管理规
收费基准价×(1±浮动幅度值)
定》发改价格【2007】670 号，以及建设工
2-1-7-1-1 总包工程监理合同 (2)施工监理服务收费基准价=施工监 工程部
程监理与相关服务收费标准，以往项目经验
理服务收费基价×专业调整系数×工
土建监理按照 20 元/㎡，按全面积计算
程复杂程度调整系数×高程调整系数
2-1-7-2 精装修监理 工程部
170
(1)施工监理服务收费=施工监理服务
按照《建设工程监理与相关服务收费管理规
收费基准价×(1±浮动幅度值)
定》发改价格【2007】670 号，以及建设工
2-1-7-2-1 精装修工程监理合同 (2)施工监理服务收费基准价=施工监 工程部
程监理与相关服务收费标准，以往项目经验
理服务收费基价×专业调整系数×工
精装修施工监理，3 元/㎡，按精装面积
程复杂程度调整系数×高程调整系数
2-1-7-3 景观监理 工程部
(1)施工监理服务收费=施工监理服务 按照《建设工程监理与相关服务收费管理规
收费基准价×(1±浮动幅度值) 定》发改价格【2007】670 号，以及建设工
2-1-7-3-1 景观工程监理合同 (2)施工监理服务收费基准价=施工监 程监理与相关服务收费标准，以往项目经验 工程部
理服务收费基价×专业调整系数×工 景观监理按照 2 元/㎡，按全面积计算；不含
程复杂程度调整系数×高程调整系数 精装修
2-1-7-4 人防咨询费 分公司
就人防工程各专业关键部位的施工、人防设
人民防空工程技术服务协 备的选用、结构预验收及指导、竣工预验收
2-1-7-4-1 20 元/平米*人防面积 分公司
议 及指导、人防工程技术资料编制指导。人防
面积 20 元/m2
2-1-8 检测费 各部门
2-1-8-1 桩检测 规划设计部
检测数量及抗压试验桩根据实际情况及试桩
2-1-8-1-1 试桩检测合同 检测数量*单价 方案判断 规划设计部
检测数量根据实际情况及试桩方案判断
2-1-8-1-2 成孔检测合同 检测数量*单价 规划设计部
检测数量、荷载试验、高应变检测及低应变
2-1-8-1-3 桩基检测合同 检测数量*单价 检测根据实际情况及试桩方案判断 规划设计部
2-1-8-2 沉降观测 规划设计部
2-1-8-2-1 沉降观测合同 建筑面积*单价 参考单价 0.65 元/㎡ 规划设计部
2-1-8-3 防雷检测 分公司
防雷装置的检查测试、防雷工程竣工验收和
一类建筑 1 元/平米，二、三类建筑 0.8 备案。一类建筑 1 元/㎡，二、三类建筑 0.8
2-1-8-3-1 防雷检测合同 分公司
元/平米，按总面积计算 元/㎡，津价费[2009]256 号，按地上地下面
积计取,GB50057-2010 按二、三类计取
2-1-8-5 消防检测 分公司
171
消防竣工验收前进行的消防水、电检测工作，
2-1-8-5-1 消防检测合同 经验数据*全面积 并出具消防检测报告。经验数据 0.45-1.5 分公司
元/㎡，按地上地下总面积计算
供热检测（水力平衡试
2-1-8-6 分公司
验）
对供热二次网水力平衡调试，并出具调试成
2-1-8-6-1 水力平衡调试合同 0.7*供热面积 果报告。经验数据 0.7 元/㎡，按供热面积计 分公司
算
节能检测（外墙围护结
2-1-8-7 分公司
构传热系数）
依据传热 DB/T29-88-2014《 天津市民 用建
2-1-8-7-1 建筑节能现场检测合同 传热 0.6 元/平米*地上建筑面积 筑围护结构节能检测技术规程》并出具检验 分公司
报告。传热 0.6 元/㎡*地上建筑面积
2-1-8-8 室内环境检测 分公司
依据 GB50325-2010（2013 版）《民用建筑工
程室内环境污染物控制规范》进行点位选取，
2-1-8-8-1 室内环境检测合同 盛雅佳苑项目室内环境检测按照 229 元/点 分公司
签订合同，约合 0.32 元/平米，按地上地下
总面积
2-1-8-9 基础主体结构实体检测 分公司
基础主体结构实体检测合 经验数据按 1.8 元/㎡，按地上地下面积计算
2-1-8-9-1 分公司
同 （北辰天泰都没做）
2-1-8-10 环保监测 分公司
项目竣工环保验收监测合 此项费用单价 1 元/㎡，工程量为总建筑面积
2-1-8-10-1 分公司
同 （问北辰）
2-1-8-11 外窗淋水 分公司
住宅外檐窗现场淋水试验，并出具淋水试验
2-1-8-11-1 现场外窗淋水试验合同 0.7 元/平米*地上面积 分公司
报告，地上面积*0.7
2-1-8-12 室外环境检测 分公司
对项目室外环境进行验收监测，并出具监测
2-1-8-12-1 室外环境检测合同 分公司
报告。经验数据 1 元/㎡，按总建筑面积计算
基坑支护变形监测及数
2-1-8-13 分公司
据传输
172
基坑变形量监控，编制监测方案并通过论证，
根据方案进行监测点位布置及监控测量。此
项费用单价 3.4 元/㎡，工程量为地下建筑面
2-1-8-13-1 基坑变形监测合同 经验数据*地下建筑面积 分公司
积。盛文佳苑项目基坑监测合同包括监测和
数据传输，合计 49 万，地下面积 22996 平方
米，约合 21.3 元/平米
2-1-8-14 人防检测 分公司
经验数据*人防面积；
人防主体验收前对主体结构和人防门框进行
检测，并出具检测报告。经验数据 8 元/㎡，
人防验收主体检测合同或
2-1-8-14-1 按人防面积计算，实际按检测点收费。盛雅 分公司
收费明细表
项目人防主体检测约合 10.4 元/平米，按人
防面积计算，实际按点数收费
经验数据*人防面积；
人防设备竣工检测，并出具竣工报告。经验
人防竣工检测合同或收费 数据 22 元/㎡，按人防面积计算，实际按检
2-1-8-14-2 分公司
明细表 测点收费。盛雅项目人防竣工检测约合 22.5
元/平米，按人防面积计算，实际按点数收费
招标交易服务
2-1-9 各部门
费
2-1-9-1 勘察招标交易服务 成本招采部
津发改价管【2017】979 号文《市发改委关
按中标金额，不超过最高收费标准，招
2-1-9-1-1 勘察招标交易服务费 于规范工程建设交易服务收费标准有关问题 成本招采部
标方付 60%，
的通知》
2-1-9-2 设计招标交易服务 成本招采部
173
津发改价管【2017】979 号文《市发改委关
按中标金额，不超过最高收费标准，招
2-1-9-2-1 设计招标交易服务费 于规范工程建设交易服务收费标准有关问题 成本招采部
标方付 60%，
的通知》
2-1-9-3 景观设计招标服务 成本招采部
津发改价管【2017】979 号文《市发改委关
按中标金额，不超过最高收费标准，招
2-1-9-3-1 景观设计招标服务费 于规范工程建设交易服务收费标准有关问题 成本招采部
标方付 60%，
的通知》
2-1-9-4 监理招标交易服务 成本招采部
津发改价管【2017】979 号文《市发改委关
按中标金额，不超过最高收费标准，招
2-1-9-4-1 监理招标交易服务费 于规范工程建设交易服务收费标准有关问题 成本招采部
标方付 60%，
的通知》
2-1-9-5 施工招标交易服务 成本招采部
津发改价管【2017】979 号文《市发改委关
按中标金额，不超过最高收费标准，招
2-1-9-4-1 施工招标交易服务费 于规范工程建设交易服务收费标准有关问题 成本招采部
标方付 60%，
的通知》
造价咨询费
2-1-10 成本招采部
(全过程）
2-1-10-1 造价咨询 成本招采部
天津市物价局天津市建设管理委员会津价房
2-1-10-1-1 造价咨询合同 成本招采部
地【2008】136 号文；三方比价定价
2-1-11 档案费 各部门
2-1-11-1 竣工档案编制费 分公司
协助甲方指导各参建单位编制工程资料，并
负责档案的汇总将档案移交城建档案馆。此
1.6 元/平米*总建筑面积+4 万（一部录
2-1-11-1-1 工程档案整编委托协议书 项费用单价为 1.6 元/平方米（根据天泰路一 分公司
像片）
期），工程量为总建筑面积，此外还包括建
工工程录像片一部（4 万，根据天泰路一期）
2-1-11-2 人防档案编制费 分公司
人防质量监督档案编制合 人防工程档案委托天津市人防工程建设管理
2-1-11-2-1 5 元/平米*人防面积 分公司
同 站编制。人防面积 5 元/㎡
2-1-11-3 消防缩微图档加工费 规划设计部
A1 及以上幅 12 元，A2 及以下 10 元（包含缩
消防竣工资料图档加工合
2-1-11-3-1 幅*单价+版面费 微胶片费用），每批次一次性收取版面费 30 规划设计部
同
元
地名测绘、公
2-1-12 告及地名费 规划设计部
（细化）
2-1-12-1 标准地名 规划设计部
174
无合同缴费,根据原天津市标准地名收费标
2-1-12-1-1 标准地名费 0.7*全面积 准确定 0.7*全面积。目前原政策取消，新政 规划设计部
策还未出台。
2-1-13 七通一平 各部门
临建（围墙、大门、办
2-1-13-1 分公司
公区）
项目围墙、大门和临时办公区（含土建、水
暖电、装修、空调、办公区内地面硬化、为
2-1-13-1-1 临建、围墙建设合同 实际测算 分公司
办公区接入临水临电临排和通讯所发生的工
程费用等）
2-1-13-2 租地费 分公司
2-1-13-2-1 租地合同 租办公用地 分公司
2-1-13-3 临电 分公司
变压器购买、租赁、安装、看管、检测和调
2-1-13-3-1 临时电源施工合同 9 万/台-12.25 万/台； 试等，临电内部外部工程。盛雅约 12.25 万/ 分公司
台；盛文约 9 万/台
临电外部供电工程费、负荷 无合同缴费，国家电网出具业务缴费通知单，
2-1-13-3-2 4 万/台 分公司
管理装置费 盛雅佳苑 4 万/台
2-1-13-4 临水 分公司
根据自来水公司安装工单进行缴费，天泰一
2-1-13-4-1 临水施工合同 自来水公司安装工单进行缴费 期预估 1.13 元/㎡*全面积，天泰路二期项 分公司
目，约合 0.58 元/平米*全面积
2-1-13-5 临排 分公司
2-1-14-5-1 临排施工合同 排水管理处缴费单 根据是排水管理处缴费单进行缴费 分公司
2-1-13-6 临时主干路 分公司
施工主干道修筑。根据一期临时道路费用
2-1-13-6-1 临时路施工合同 成本招采部价格审定 分公司
1450 元/米
2-1-13-7 清运泥浆及填土 分公司
2-1-13-7-1 清运泥浆及填土合同 成本招采部价格审定 分公司
垫土、场地平整、清沟、
2-1-13-8 分公司
翻槽、苫盖等
现场场地平整、清沟、翻槽等。分公司参考
2-1-13-8-1 场地平整、清沟类合同 成本招采部价格审定 天泰路一期金额制定，天泰路一期目标金额 分公司
30 万元
175
2-1-13-9 电杆迁移 分公司
2-1-13-9-1 电杆迁移合同 成本招采部价格审定 电线杆、变电室的拆除 分公司
2-1-13-10 地块内苗木处理 分公司
2-1-13-10-1 苗木迁移合同 成本招采部价格审定 苗木的移植费，按棵计算 分公司
围墙、主干路和办公区
2-1-13-11 分公司
拆除
2-1-13-11-1 临建拆除类合同 成本招采部价格审定 围墙、大门、主干路和办公区拆除 分公司
占用绿地异地补建代建
2-1-13-12 分公司
费
施工临时出入口占用绿地 因项目开口占用已建成城市绿地，依据相关
2-1-13-12-1 1500 元/平米*占用绿地面积 分公司
异地补建代建费 条例需要缴纳异地补建代建费。
2-1-14 工程开口费 分公司
考虑工程现场情况，对道路进行开口，考虑
2-1-14-1 工程开口费 分公司
开口数量、绿地、人行道等现场情况。
2-1-15 标志牌 分公司
每栋建筑侧面镶嵌的项目五方责任单位标志
楼门牌 350 元/个
2-1-15-1 标志牌缴费 牌。包括竣工标志牌，排污口标志牌，固废 分公司
永久性标志牌 900 元/个
收集点标志牌等。
2-1-16 人防 各部门
2-1-16-1 人防易地建设费 规划设计部
2-1-16-1-1 人防易地缴费单 应建防空地下室的建筑面积*2000 人防易地缴费 2000 元/建筑面积平方米 规划设计部
2-2 房屋开发费 各部门
2-2-1 建安工程 分公司
2-2-1-1 打桩工程 分公司
2-2-1-1-1 打桩工程合同 桩基施工 分公司
2-2-1-2 基坑支护（帷幕） 分公司
2-2-1-2-1 基坑支护（帷幕）合同 帷幕施工 分公司
2-2-1-3 基坑降水 分公司
2-2-1-3-1 基坑降水合同 基坑降水 分公司
2-2-1-4 基础工程 分公司
2-2-1-4-1 基础工程施工合同 基础施工 分公司
2-2-1-5 主体工程 分公司
176
2-2-1-5-1 主体框架工程合同 主体施工 分公司
2-2-1-5-2 砌墙工程合同 砌墙施工 分公司
2-2-1-5-3 屋面工程合同 屋面施工 分公司
2-2-1-6 装修工程 分公司
2-2-1-6-1 内檐装修工程合同 内檐装修施工 分公司
2-2-1-6-2 外保温工程合同 外保温施工 分公司
2-2-1-6-3 涂料工程合同 涂料施工 分公司
2-2-1-6-4 幕墙工程合同 幕墙施工 分公司
2-2-1-6-5 门窗工程合同 门窗安装 分公司
2-2-1-6-6 公共部位装修工程 公共部位装修施工 分公司
2-2-1-7 钢结构工程 分公司
2-2-1-7-1 钢结构工程合同 钢结构施工 分公司
2-2-1-8 样板间售楼处土建工程 分公司
2-2-1-8-1 样板间土建工程合同 样板间土建施工 分公司
2-2-1-8-2 售楼处土建工程合同 售楼处土建施工 分公司
2-2-1-9 水电工程 分公司
2-2-1-9-1 预埋预留工程合同 水电预留预埋施工 分公司
2-2-1-9-2 暖气片工程合同 暖气片安装施工 分公司
2-2-1-9-3 地采暖工程合同 地采暖施工 分公司
2-2-1-9-4 水电工程其他 水电工程施工 分公司
2-2-1-10 钢结构工程 分公司
2-2-1-10-1 钢结构工程合同 钢结构施工 分公司
2-2-1-11 土建变电站 分公司
2-2-1-11-1 土建变电站施工合同 土建变电站施工 分公司
2-2-1-12 燃气调压站 分公司
2-2-1-12-1 燃气调压站施工合同 燃气调压站施工 分公司
2-2-1-13 文明施工费 分公司
2-2-2 精装修工程 分公司
2-2-2-1 成品房精装修工程 分公司
2-2-2-1-1 成品房精装修工程合同 精装修施工 分公司
2-2-3 设备采购工程 各部门
177
2-2-3-1 电梯工程 凯泰
电梯的采购、安装及验收合 依据实际情况确定，天泰路一期 23 层
2-2-3-1-1 凯泰
同 156700；10 层 108800
2-2-3-2 空调工程 凯泰
依据实际情况确定，陈塘 C 户型 19322（1
2-2-3-2-1 空调采购、安装及验收合同 凯泰
主+3 副）
2-2-3-3 太阳能工程 凯泰
太阳能设备采购、安装及验
2-2-3-3-1 依据实际情况确定，陈塘 3296（一户一个） 凯泰
收合同
2-2-3-4 除霾新风工程 凯泰
除霾新风工程采购、安装及
2-2-3-4-1 依据实际情况确定，预估 7500，每户 凯泰
验收 合同合同
2-2-4 消防工程 各部门
2-2-4-4 室外消防管网设计合同 项目室外消防管网施工图设计 分公司
2-2-4-2 消防工程合同 规划设计部
2-2-4-3 消防工程变更合同 为消防合同价的 1.0% 规划设计部
2-2-4-4 消防工程签证合同 为消防合同价的 0.5% 分公司
强弱电预留出
2-2-5 分公司
户管封堵
强弱电预留出户管封堵
2-2-5-1 分公司
合同
2-3 基础设施费 各部门
2-3-1 强电 分公司
黑号电力配套费（含电
2-3-1-1 分公司
表）
黑号站电力配套费、电表及预存电费。按政
府收费 110 元*全部面积。。《关于规范新建
2-3-1-1-1 黑号电力配套费 110 元*全部面积 住宅小区电力工程建设费收费标准的通知》 分公司
https://www.jinchutou.com/p-89919334.h
tml
住宅：一户一表，单相表 150 元/块（含 300
度电）；公建及车库：预估三相表公建百平
2-3-1-1-2 预存电费 户数*150 元/块+三相表数*2000 元/块 分公司
米一块。每栋楼增四块，三相表 2000 元/块
（含电费）
2-3-1-2 红号电力配套费 分公司
178
津价房地[2005]77 号，1280 元
/KW*2000kw=2560000 元
2-3-1-2-1 红号电力配套费 1280 元/KW*2000kw=256 万元 https://wenku.baidu.com/view/296cbd4ec 分公司
850ad02de8041d4.html（从天泰一期开始，
已取消该项费用）
2-3-1-2-2 高可靠性供电费 110 元/KVA 高可靠性供电费：110 元/KVA 分公司
2-3-1-2-3 负荷管理装置费 19834 元/个*红号站数量 负荷管理装置费 分公司
2-3-1-3 电费
1、施工用电，结算时需从总包结算中扣除；
2-3-1-3-1 电费 2、分公司、客服办公室等用电；3、各种维 分公司
修用电；
2-3-1-4 计量工程 分公司
配电间计量柜与配电箱连接的电缆与桥架等
2-3-1-4-1 供电计量工程缴费 15 元*全部面积（进行估算） 分公司
工作内容。
2-3-1-5 红号站 分公司
预存电费 6 万元/每个(10kv 站)，10 万 红号站电气施工图设计。设计费；预存电费
2-3-1-5-1 红号站设计费 分公司
元/每个(35kv 站)（进行估算） 6 万元/每个
500KVA 及以上的用电客户，每户次按合同容
2-3-1-5-2 红号站预存电费 100 元/KVA 分公司
量每千伏安 100 元收取预付电费
红号站设备采购及安装合
2-3-1-5-3 对红号站内设备采购及安装工作 分公司
同
2-3-1-5-4 红号站出线费 红号站电缆敷设 分公司
2-3-1-5-5 红号站托收电费 红号站移交物业前需要交纳托收电费 分公司
2-3-1-6 路由 分公司
2-3-1-6-1 电力路由合同 路由占地费 分公司
2-3-1-6-2 电力拉管合同 电力高压电缆拉管施工 分公司
1500 元/（根*公里）*电缆根数*电缆路
2-3-1-6-3 电力工程地下管线测绘 电力工程项目需地下管线数据 分公司
由长度
2-3-1-6-4 电力路由测绘合同 办理电力路由规证测绘费 分公司
10kv 电源外线工程规划设
2-3-1-6-5 分公司
计
2-3-2 供热 分公司
2-3-2-1 一次网 分公司
179
根据津财综[2017]154 号，收费：住宅 122
元/m2，地上公建 160 元/m2，商业经营性质
住宅地上建筑面积*122 元/m2+公建地 地下部分 160 元/m2，非商业经营性质地下部
2-3-2-1-1 供热一次网配套合同 上建筑面积*160 元/m2+地下建筑面积 分 160*50%元/m2。（面积为目标成本中建筑 分公司
*160*50%元/m2 面积）
https://wenku.baidu.com/view/3efe89e58
66fb84ae55c8d78.html
2-3-2-2 二次网 分公司
2-3-2-2-1 供热二次网设计合同 地上面积*0.8 元/m2（陈塘项目） 供热二次网设计 分公司
按规划许可证地上面积*25 元/m2 计算。竣工
2-3-2-2-2 供热二次网施工合同 地上面积*25 元/m2 后按实际竣工面积及津建公用【2012】994 分公司
号文件标准进行多退少补
2-3-2-3 路由 分公司
2-3-2-3-1 供热路由合同 分公司
2-3-2-4 供热费用 分公司
预交两年采暖费，住宅 25 元/供热面积，公
25*住宅供热面积+40*公建住宅面积
2-3-2-4-1 供热费用缴费 建 40 元/供热面积，供热保驾合同 10 元/供 分公司
+10*供热面积
热面积，两年后可退
2-3-2-5 考核表水费 分公司
2-3-2-5-1 考核表水费缴费 分公司
2-3-2-6 热计量表 分公司
热计量表购买和安装。表 1800 元/块，每户
住宅：热计量表 1800 元/户*户数 ；公 一块，公建（包含幼儿园）及换热站加收大
2-3-2-6-1 热计量表缴费 分公司
建：暂按 20 元/㎡*公建面积估算 口径热表，根据热表口径取费标准不同，口
径越大，取费越高。
2-3-3 排水 分公司
2-3-3-1 排水配套工程 分公司
红线内室外排水施工工程。住宅 29*全部面
2-3-3-1-1 排水配套工程合同 住宅 29*全部面积+公建 33*全部面积 积、公建 33*全部面积。依据津价管[2013]85 分公司
号全面积计算
2-3-3-1-2 排水接外网工程 红线内雨水、污水管网与市政管网连接 分公司
将小区的排水设施与市属排水设施连接，经
2-3-3-1-3 排水设施连接工程合同 10 万/接口 分公司
验值每个接口收费 10 万
2-3-3-2 排水路由 分公司
2-3-3-2-1 排水路由 包括补偿、拆迁及恢复等费用 分公司
2-3-4 自来水 分公司
180
2-3-4-1 一次网 分公司
红线内室外给水一次网施工。按照市发展改
革委（津发改价管【2012】1429 号）文件，
住宅：30 元/m2*全部面积+公建：26 元
2-3-4-1-1 自来水配套工程收费合同 标准如下：1、住宅项目每建筑平方米 30 元； 分公司
/m2*全部面积
2、经济适用住房每建筑平方米 26 元；3、公
建项目每建筑平方米 30 元。
2-3-4-2 二次网及泵房 分公司
2-3-4-2-1 给水二次网施工合同 室外给水二次网施工 分公司
二次网及泵房 20 元/m2*全部面积。
2-3-4-2-2 加压给水泵房施工合同 加压给水泵房设备采购安装及管道连接 分公司
2-3-4-2-3 给水加压设计合同 提供施工图设计 分公司
2-3-4-3 自来水泵房监控子站 分公司
给水泵房监控子站施工合 生活给水泵房监控子站设备安装。固定费用
2-3-4-3-1 分公司
同 4 万，10 万平米住宅可变设备费用 1.2 万
2-3-4-4 水表及其检定 分公司
1.自来水卡表费：住宅户数*770 元/块；
自来水卡表采购安装、检定、校准和检测工
2.检测费 150 元/泵房；3.水费押金
2-3-4-4-1 自来水水表及检定缴费 作。包括卡表费、检测费、水费押金及水表 分公司
50000 元/泵房（陈塘）100000 元/泵房
费。公建预估百平米一块，检定费 13 元/块
（天泰一期）；4.水表费
2-3-4-5 自来水卡印刷 分公司
2-3-4-5-1 自来水卡印刷费缴费 户数*4 元/张 河西区自来水公司要求；户数*4 元/张 分公司
2-3-4-6 预存水费 分公司
住宅户数（自来水表）*50 吨*4.9 元/ 水表预存水费。住户每户 50 吨，4.9 元/吨；
2-3-4-6-1 自来水预存水费缴费 分公司
吨+公建卡表*50 吨*8.1 元/吨 公建每户 50 吨，8.1 元/吨
根据自来水集团绍兴道营业所提供的缴费通
2-3-4-6-2 差率水费 分公司
知单进行缴费（视各区要求不同而定）
1、分公司及客服办公室用；2、各种维修用
2-3-4-6-3 水费 水；3、缴纳消防用的考核表水费（视各区要 分公司
求不同而定）
2-3-4-6-4 防险水费 幼儿园中学等移交前需要交纳防险水费 分公司
2-3-4-7 路由 分公司
2-3-4-7-1 自来水路由合同 分公司
2-3-4-8 绿化水表 分公司
2-3-4-8-1 绿化表安装工程费 绿化用水专用水表收费 分公司
2-3-5 中水 分公司
2-3-5-1 一次网 分公司
181
红线内中水一次网施工。高层公建一次网
2-3-5-1-1 再生水配套工程委托协议 23 元/m2*全部面积 分公司
23*全部面积。津价房地[2009]36 号
2-3-5-2 二次网及泵房 分公司
室外中水二次网施工、加压给水泵房设备采
中水泵房及加压管网安装 购安装及管道连接。二次网及泵房 15*全部
2-3-5-2-1 二次网及泵房 15 元/m2*全部面积。 分公司
工程合同 面积。含二次网、泵房、设计费、监理费和
考核表等。
2-3-5-2-2 中水加压设计合同 提供施工图设计 分公司
2-3-5-3 水表 分公司
户表：水表口径为 DN15，770 元/具，每户一
2-3-5-3-1 户表 770 元/具*户数 分公司
具（安装于室内或管道井内进户水表
中水水表采购安装、检定、校准和检测工作。
2-3-5-3-2 地表及检定缴费 地表：安装于室外表井内的水表水表，公建 分公司
预估百平米一块，检定费 13 元/块
2-3-5-4 预存水费 分公司
水表预存水费。住户每户 50 吨，2.2 元/吨
2-3-5-4-1 中水预存水费 户数*50 吨*4.9 元/吨 分公司
（陈塘）；4.9 元/吨（天泰一期）；
2-3-5-5 路由 分公司
2-3-5-5-1 中水路由合同 分公司
2-3-6 燃气 分公司
2-3-6-1 燃气发展基金 分公司
向天津市公用设施配套办公室交纳燃气基
金。住宅燃气发展费 20 元/㎡（按高层住宅
2-3-6-1 燃气气源发展费 分公司
地上面积），公建按燃气通气量 1500 元/（m
h）计算。从 2018 年 1 月 1 日起取消
2-3-6-2 燃气工程费 分公司
燃气配套设备和管道施工。津价管[2010]137
号。燃气工程费 28 元/㎡（按高层住宅地上
天津市新建住宅燃气配套 （地上住宅建筑面积+住宅地下一层面 面积+住宅地下一层面积）。公建按定额预算
2-3-6-2-1 分公司
合同 积）*28 元/m2 计取，尚无详细设计
https://wenku.baidu.com/view/3efe89e58
66fb84ae55c8d78.html
2-3-6-2-2 调压柜安全检查 分公司
燃气调压站安全预评价技 按照法律法规标准，编制燃气调压站安全预
2-3-6-2-3 分公司
术服务 评价报告
182
燃气调压站安全验收评价 针对燃气调压站安全验收评价进行技术服
2-3-6-2-4 分公司
技术服务 务，并出具报告
2-3-6-3 燃气表 分公司
2-3-6-3-1 燃气表缴费 户数*500 元/块 燃气表购买和安装。表 500 元/块，每户一表。 分公司
2-3-6-4 煤气改造 分公司
2-3-6-4-1 燃气灶具移台施工合同 精装修引起的部分户型燃气罩移台 分公司
2-3-6-4-2 煤气管线增项施工合同 结构或精装修原因引起的煤气管线改造 分公司
2-3-6-5 公建天燃气设计 分公司
2-3-6-5-1 公建天燃气设计合同 1.2 元/m2(天泰一期幼儿园) 公建燃气工程设计 分公司
2-3-6-6 天燃气路由 分公司
2-3-6-6-1 天然气路由合同 分公司
围墙、大门、道路、绿化、铺装和路灯等园
2-3-7 景观工程 各部门
林景观绿化工程
2-3-7-1 景观施工 规划设计部
2-3-7-1-1 景观大区施工合同 规划设计部
2-3-7-2 景观变更 规划设计部
2-3-7-2-1 景观变更 规划设计部
2-3-7-3 景观签证 分公司
2-3-7-3-1 景观签证 分公司
2-3-8 弱电工程 各部门
2-3-8-1 通讯工程 规划设计部
2-3-8-1-1 通讯工程合同 规划设计部
2-3-8-2 有线电视工程 规划设计部
2-3-8-2-1 有线电视工程合同 规划设计部
2-3-8-3 智能化工程 规划设计部
2-3-8-3-1 智能化工程合同 安保、停车系统等 规划设计部
2-3-8-4 网络工程 规划设计部
2-3-8-4-1 网路工程合同 规划设计部
2-3-8-5 弱电工程变更 规划设计部
2-3-8-5-1 弱电工程变更 为弱电合同价的 1% 规划设计部
2-3-8-6 弱电工程签证 分公司
2-3-8-6-1 弱电工程签证 为弱电合同价的 0.5% 分公司
2-3-9 信报箱 分公司
信报箱采购安装（含信报箱基础）225 元/户
2-3-9-1 信报箱施工合同 分公司
（陈塘 245 元）
2-3-10 充电桩 规划设计部
2-3-10-1 充电桩合同 按直流电考虑，7.5 万/桩（120kw 双枪）） 规划设计部
甬路（地块之
2-3-11 分公司
间市政路）
183
2-3-11-1 甬路建设费合同 分公司
2-3-12 物业开办 分公司
2-3-12-1 物业开办费 分公司
2-3-13 物业设施 分公司
2-3-13-1 物业设施费 分公司
三、期间费 各部门
3-1 管理费 开发费用*2% 按照开发费用的 2%预估 财务部
3-2 财务费 考虑贷款利率，一般由财务部提供 财务部
按照天房股【2019】4 号《销售费用暂行管
3-3 销售费 依据销售收入确定 经营部
理办法》
3-3-1 推广费用 经营部
3-3-1-1 推广费用合同 经营部
3-3-2 代理费用 经营部
3-3-2-1 代理费用合同 经营部
行政事业性收
3-3-3 经营部
费
3-3-3-1 行政事业性收费 经营部
售楼处、样板
3-3-4 间费用（含土 经营部
建）合同
售楼处、样板间费用（含
2-4-1-1 经营部
土建）合同
3-3-5 其他合同 经营部
2-4-1-1 其他合同 经营部
3-4 维修基金 销售收入的 1.5%
天津土增税预征率是 2%（单价 2 万以内），
3-5 土地增值税 3%（单价 2 万至 3 万），5%（单价 3 万以上），
税后收入缴纳，不含车位
3-6 附加税
四、税费 各部门
4-1 销项税
4-2 进项税
4-3 增值税
184
五 目标成本调整
附表 5-1 项目目标成本调整审批模板
分公司（部室）名称： 编号：
项目名称地点
调整科目名称
（三级） 调整科目 调整后
调整科目名称 原目标成本 目标成本
（四级）
调整原因：
分公司（部室）
意见 签字： 日期：
成本招采部副部长
审核意见
签字： 日期：
成本招采部部长
审核意见
签字 日期：
总经济师
意见
签字： 日期：
总经理
签批
（经公司经理办公会
审议） 签字： 日期：
185
附表 5-2 项目目标成本调剂申请审批模板
分公司（部室）名称： 编号：
项目名称地点
调剂科目名称
（三级） 调剂科目 调剂后
调剂科目名称 原目标成本 目标成本
（四级）
被调剂科目名称
被调剂科目 被调剂后
（三级）
原目标成本 目标成本
被调剂科目名称
（四级）
调剂原因：
分公司（部室）
意见 签字： 日期：
成本招采部副部长
审核意见
签字： 日期：
成本招采部部长
审核意见
签字 日期：
总经济师
意见
签字： 日期：
186
附表 5-3 项目目标成本调整申请表
公司名称： 编号 ：
项目名称地点
目标成本项目
本次申请调整金
目标成本金额 额
调整原因:
子公司总经理签批
子公司董事长签批
股份公司
成本招采部部长
审核意见
股份公司
总经济师签批
股份公司
总经理签批
（经公司经理办公会审议）
187
六 成本考核
附表 6-1 目标责任成本评估考核表（年度、项目结束时均用此表）
部门、分公司（项目部）名称：
评估
目标成本 调整目标成 实际动态成 成本变动率 目标成本调 超成本情况 目标责任人 调整责任人 兑现金额
序号 成本科目 评估标准 成本差异
（元） 本（元） 本（元） （%） 整原因（元） 说明
1 2 3 4 4—3 (4—3)/3 5 6 7 8 9
合计
188
七 成本后评估
附表 7-1 项目结算增加费用明细表
平米造
序 增加费用
项目内容 投标 结算 增加 价（元 项目简介
号 基数
/m2）
项目简介：建筑面积、
建筑面积 销售面积（m2）、结构
1
（m2） 形式地上地下层数用
途等
中标含税 结算与 招标清单图的
2
造价（元） 变化情况
结算含税
3
造价（元）
结算增减
4 含税费用
（元）
结算造价
5 与合同增 100.00% 以总增加费用为 100%。
减百分数
平米造
序 投标造价 结算造价 增加费用 增加的费
项目内容 价（元 增减费用原因
号 （元） （元） （元） 用各占%
/m2）
一、土建部分
结算与招 1、图纸主要变化的要
1 标清单图 点。2、主要增减费用
纸 的方面。
1、单价、工程量、图
2 幕墙 纸方案变化情况。2、
可附有明细。
1、变更原因、主要内
变更（住
3 容。2、可分几项也可
宅）
附明细。
1、签证原因、主要内
4 签证 容。2、可分几项也可
附有明细。
1、立项原因、主要内
合同内外
5 容。2、可分几项也可
立项
附有明细。
1、核减原因、主要内
合同设计
6 容。2、可分几项也可
外增项
附有明细。
1、核减原因、主要内
结算与清
7 容。2、可分几项也可
单核减项
附有明细。
189
1、原因、主要内容。2、
8 其它 可分几项也可附有明
细。
土建部分
合计
二、水电部分
结算与招
1、图纸主要变化的要点。
1 标清单图
2、主要增减费用的方面。
纸
1、单价、工程量、图
2 幕墙 纸方案变化情况。2、
可附有明细。
1、变更原因、主要内
变更（住
3 容。2、可分几项也可
宅）
附有明细。
1、签证原因、主要内
4 签证 容。2、可分几项也可
附有明细。
1、立项原因、主要内
合同内外
5 容。2、可分几项也可
立项
附有明细。
1、核减原因、主要内
合同设计
6 容。2、可分几项也可
外增项
附有明细。
1、核减原因、主要内
结算与清
7 容。2、可分几项也可
单核减项
附有明细。
1、原因、主要内容。2、
8 其它 可分几项也可附有明
细。
水电部分
合计
三、甲控材料与
分包
1、投标结算工程量、
1 钢筋 价格的调整变化情况。
2、签证变更等。
1、投标结算工程量、
2 砼 价格的调整变化情况。
2、签证变更等。
1、投标结算工程量、
3 防火门
价格的调整变化情况。
190
2、增项内容等。
1、投标结算工程量、
4 分户门 价格的调整变化情况。
2、增项内容等。
1、投标结算工程量、
5 断桥铝窗 价格的调整变化情况。
2、增项内容等。
1、投标结算工程量、
6 暖气片 价格的调整变化情况。
2、增项内容等。
1、投标结算工程量、
温控阀、压
7 价格的调整变化情况。
差阀
2、增项内容等。
1、投标结算工程量、
8 价格的调整变化情况。
2、增项内容等。
甲控材料
与分包合
计
总计（一+
二+三）
191
附表 7-2 项目成本后评估表
公司名称 项目名称 填报日期
占地面积 m2 建筑面积 m2 可售面积 m2
分析比
目标成本 结算成本 差额
较
序号 科目名称 总成 单位成 总成 单位成 总成 单位成 金额 建议
本（万 本（元/ 本（万 本（元/ 本（万 本（元/ （万
元） 平米） 元） 平米） 元） 平米） 比率% 元）
一 土地费
(一) 土地出让金
(二) 契税
(三) 交易费
(四) 其它
二 开发费用
(一) 前期工程费
1 勘 察
2 定桩、测量、测绘等
（1） 放线、验线及规划竣工验收
测量
（2） 核定用地、出让宗地图测绘
（3） 1:500 地形图测绘
（4） 现状及竣工地下管网测绘
（5） 地籍测量（地形图测绘 -
勘测定界）
（6） 高程测量/土方测量
（7） 其他
3 策划费用
4 报批报建费
（1） 日照分析
（2） 交通影响评价
（3） 能评
（4） 散装水泥专项基金
（5） 墙改基金
（6） 环保、环境评价
（7） 节水咨询费
（8） 市政排污费
（9） 其他
5 设计费
（1） 详规
（2） 建筑方案设计
192
（3） 道路定线
（4） 施工图设计（含合建人防）
（5） 景观方案及施工图设计
（6） 综合管网设计
（7） 公共部位装修、精装修设计
（8） 晒图、图版、模型等
（9） 其他
6 设计审查费
（1） 施工图审查
（2） 勘察审查
（3） 防雷设计审查
（4） 变更设计审查
7 监理费
（1） 土建监理
（2） 精装修监理
（3） 景观监理
（4） 人防咨询费
8 检测费
（1） 防雷检测
（2） 雷电风险评估
（3） 供热检测（水力平衡试验）
（4） 消防检测
（5） 室内环境检测
（6） 基础主体结构实体检测
（7） 节能检测（外墙围护结构）
（8） 外檐窗淋水试验
（9） 人防检测
（10） 室外环境检测
（11） 基坑支护变形监测
（12） 基坑支护监测数据传输
（13） 深基坑降水缴费
（13） 桩检测
（15） 沉降观测
（16） 其他
9 招标交易服务费
（1） 监理招标
（2） 打桩招标
（3） 总包招标
（4） 消防招标
193
（5） 景观招标
（6） 弱电招标
（7） 精装修招标
（8） 设计招标
（9） 勘察招标
（10） 其他
10 造价咨询费
11 合同担保费
（1） 打桩支付担保
（2） 土建支付担保
（3） 电梯支付担保
（4） 消防支付担保
（5） 景观支付担保
（6） 弱电支付担保
12 档案费
（1） 竣工档案编制费
（2） 人防档案
（3） 消防缩微
13 地名公告费
14 七通一平
（1） 临建
（2） 临电
（3） 临水
（4） 临排
（5） 临时主干路
（6） 场地平整、清沟
（7） 电杆迁移
（8） 苗木移植
（9） 围墙、主干路和办公区拆除
（10） 其他
15 其它
(二) 房屋开发费
1 桩基工程
2 建安工程费
（1） 基坑支护
（2） 基础工程
（3） 主体工程
（4） 砌墙工程
（5） 屋面工程
194
（6） 其他结构工程
（7） 保温工程
（8） 外墙饰面工程
（9） 门窗工程
（10） 钢结构工程
（11） 玻璃幕墙工程
（12） 公共部位装修工程
（13） 给排水工程
（14） 机电工程
（15） 暖通工程
（16） 其他
3 消防
4 电梯工程
5 空调工程
6 精装修工程
7 太阳能工程
8 土建变电室
9 煤气调压站
10 样板间、售楼处土建
11 样板间、售楼处装修
12 其它
(三) 基础设施费
1 强电
(1) 电力
(2) 计量工程
(3) 电表
(4) 红号站
(5) 路由
2 供暖
(1) 一次网
(2) 二次网
(3) 热计量表
3 排水
4 自来水
(1) 一次网
(2) 二次网及泵房
(3) 水表及检定费
(4) 预存水费
5 中水
195
(1) 一次网
(2) 二次网及泵房
(3) 水表及检定费
(4) 预存水费
6 燃气
(1) 燃气发展基金
(2) 燃气工程费
(3) 燃气表
园林景观工程（含路灯、道
7
路）
8 示范区景观
9 弱电
10 信报箱
11 其它
(四) 配套费
1 大配套费
2 非经营性公建配套费
三 期间费用和税费
(一) 管理费
(二) 财务费
(三) 销售费
(四) 维修基金
(五) 营业税
(六) 土地增值税
四 一至三成本合计
196
附表 7-3 成本管理后评估模板
成本管理是房地产项目管理的重要环节，只有在开发过程中使项目总成本得到较好的控制，才能实现预期的
收益。下面对项目成本管理的总体情况进行评估分析：
1.1 项目目标成本完成情况评估
表 1 实际成本与目标成本对比分析表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
一 土地费
二 开发费用
(一) 前期工程费
(二) 房屋开发费
(三) 基础设施费
(四) 配套费
三 期间费用和税费
一至三成本合计
销售收入
项目总成本的增减情况，引起项目总成本增减关键的一级、二级成本科目情况。
销售收入增减的情况，原因分析（实际售价与预期售价的变化、实测可售面积与总图面积的变化）
1.1.1 土地成本完成情况分析
表 2 土地成本完成情况表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
1 土地出让金
2 契税
3 交易费
4 其它
土地费合计
土地成本的完成情况，说明原因。
1.1.2 开发成本完成情况分析
（1）前期成本完成情况分析
表 3 前期成本完成情况表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
1 勘察
2 定位、测量、测绘等
3 策划费用
4 报批报建费
197
5 设计费
6 设计审查审查费
7 监理费
8 检测费
9 招标交易服务费
10 造价咨询费
11 合同担保费
12 竣工档案编制费
13 地名公告费
14 七通一平
15 其他
前期费合计
前期成本的变化情况。
前期成本中各分项成本的变化情况和变化原因分析（重点分析引起前期成本变动较大的关键的成本科目，四
级科目未在表中显示，可通过四级成本科目的变化情况分析成本变化，并对原因做详细说明）。
（2）房屋开发成本完成情况分析
表 4 房屋开发成本完成情况表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
1 桩基工程
2 建安工程
3 消防工程
4 电梯工程
5 空调工程
6 精装修工程
7 太阳能工程
8 土建变电站
9 煤气调压站
10 样板间、售楼处土建
11 样板间、售楼处装修
12 其他
房屋开发成本合计
房屋开发成本的变化情况。
房屋开发成本中各分项成本的变化情况和变化原因分析（简要说明建安成本变动的原因（下文做详细描述）、
以及成本变化较大的成本科目）。
（3）基础设施成本完成情况分析
表 5 基础设施成本完成情况表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
198
1 强电
2 供热
3 排水
4 自来水
5 中水
6 燃气
园林景观工程（含路灯、
7
道路）
8 示范区景观
9 弱电
10 信报箱、垃圾站
11 其他
基础设施成本合计
基础设施成本的变化情况。
基础设施成本中各分项成本的变化情况和变化原因分析（重点分析引起基础设施成本变动较大的关键成本科
目，四级科目未在表中显示，可通过四级成本科目的变化情况分析，并对原因做详细说明）。
（4）配套费完成情况分析
表 6 配套费完成情况表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
1 大配套费
2 非经营性公建配套费
房屋开发成本合计
配套费的变化情况。
配套费中各分项成本的变化情况和变化原因分析（可从目标设定时的面积和最终的项目面积对比、政策变化
等原因分析这两项费用的变化）。
1.1.3 期间费用及税费完成情况的分析
表 7 期间费用及税费完成情况表
目标成本 结算成本 差额
序号 科目名称 总成本 单位成本 总成本 单位成本 总成本 单位成本
比率%
（万元） （元/平米） （万元） （元/平米）（万元） （元/平米）
1 管理费
2 财务费
3 销售费
4 维修基金
5 营业税
6 土地增值税
土地费合计
199
期间费用及税费的变化情况。
1）管理费和财务费用变化由财务部分析提供。
2）销售费用由经营管理部分析提供。
3）税费部分可通过实际售价（单价和总价）和目标设置时预计售价的对比、税费收费标准是否有变化分析
税费变化的。
1.2 建安工程成本的变动评估
表 8 总包结算造价分析表
项目名称 建筑面积（㎡）
合同造价（元） 结算造价（元）
结算增加造价（元） 增加比例（%）
占增加造价的比例
对结算调整造价的分析 结算金额(元) 单方造价（元/㎡）
（%）
1 变更
2 签证
3 图纸外增立项
钢筋价差调整（集
4
采）
5 甲供砼价差调整
6 人工费调整
7 甲分包增加
8 未施工减项
9 扣水电费
… ……
合计
说明建安成本总的变动情况，与以往项目的变动比例对比（可采用柱状图表示），从上表可以看出本项目总
成本变化的主要是由 XX、XX 项的结算成本变化引起的。下面对分项结算成本变化的原因进行分析。
1.2.1 施工图设计对建安造价变动影响的分析
表 9 设计变更造价分析表
对结算调整造 结算总金额 分项结算金 单方造价 占增加造
分项内容 调增原因
价的分析 (元) 额（元） （元/㎡） 价的比例%
1 变更
（1） 土建
… ……
… ……
200
（2） 水电
… ……
… ……
合计
指出引起成本变动较大的变更项，规划设计部负责分析各项变更产生的原因。
1.2.2 现场管理对建安造价变动影响的分析
表 10 签证/立项造价分析表
占增加造
对结算调整造 结算总金额 分项结算金 单方造价
分项内容 价的比 调增原因
价的分析 (元) 额（元） （元/㎡）
例%
1 签证
（1） 土建
… ……
… ……
（2） 水电
… ……
… ……
2 立项
… ……
… ……
合计
指出引起成本变动较大的签证和立项内容，分公司/项目部负责分析签证和立项发生的原因。
1.2.3 甲分包对建安造价变动影响的分析
表 11 甲分包造价分析表
对结算调整造 结算总金额 分项结算金 单方造价 占增加造
分项内容 调增原因
价的分析 (元) 额（元） （元/㎡） 价的比例%
1 甲分包
外檐窗
入户门
幕墙
楼宇门
涂料
……
合计
201
指出引起成本变动较大的甲分包内容，规划设计部负责分析甲分包范围内设计变更引起的成本变化，分公司
/项目部负责分析甲分包签证和立项发生的原因。
1.2.4 其他方面对建安造价变动影响的分析
1.3 本项目成本管理的经验教训及改进措施
本项目实行目标成本管理，从项目伊始就对开发的各个环节可能发生的成本进行了细化、分解，下达给
分公司和相关部门，用于指导设计、施工和销售过程中的成本控制，并通过成本统计报表，成本预警，动态结算
等手段对各项成本进行监控。从以上的实际成本与目标成本对比分析表中可以看到结算总成本高于目标成本
XX%，房屋开发结算总成本高于目标成本 XX%，简要评价成本控制效果。
1.3.1 经验教训
（1）规划设计部负责总结项目规划设计方面成本控制及优化的措施，以及存在的不足。
（2）分公司/项目部负责总结项目施工准备及施工过程中成本控制及优化的措施，以及存在的不足。
（3）成本招采部负责目标成本管理、预算、过程动态监控等方面成本控制及优化的措施，以及存在的不足。
（4）其他
1.3.2 改进措施
（1）设计方面
（2）现场管理
（3）成本管理方面
（4）其他
202
八 预结算
附表 8-1 工程项目(预)结算会审单
( )项目 编号
项目名称地点
结构类型及层数 建筑面积
对方单位名称
取费标准
分公司报审金额
预算金额(大写)
成本招采部审定金额
分公司报审金额
成本招采部审定金额
结算金额(大写) 合同（预
算）金额
其中
增加金额
分公司意见
公司预算员审核意见
公司预算主管审核意见
公司成本招采部副部长审核意见
公司成本招采部部长审核意见
公司总经济师审核意见
公司总经理审核意见
203
附表 8-2 《工程签证事项台账》
项目名称（标段）： 目标成本限额： 元
累计金额
序 专业（土建 签证 施工单位报审金额 签证报审金
签证内容简要概述 占限额百
号 /水电） 日期 （单位：元） 额累计（元）
分比（%）
204
附表 8-3 工程签证事项申请审批单
编号：
工程名称
建设单位
施工单位
施工单位
报审金额（元）
已发生签证事项
目标成本限额
报审金额累计
（元）
（元）（含本次）
签证原因：
签证内容：
分公司、承包制
公司、全资子公
签字： 日期：
司意见
工程管理部
审核意见 签字： 日期：
成本招采部
审核意见 签字： 日期：
工程副总经理
意见 签字： 日期：
总经理意见
签字： 日期：
流程：发起者——分公司、承包制公司、全资子公司经理——工程管理部部长——成本招采部部长——工程副总
经理——总经理
发起者（知会）
工程管理部（知会）
成本招采部（知会）
205
附表 8-4 工程签证单（一式五份）
工程名称
建设单位
施工单位
监理单位
签证原因：
序号 签证内容 单位 工程量 备注
施工单位： 监理单位： 现场代表： 日期：
工程科长： 日期：
设计管理代表： 日期：
日期： 日期： 主管副经理： 日期：
注：1.附图和需要说明的附在此表后面。
2.设计变更引起类签证需规划设计部或前期设计主管科室的设计管理代表签字确认。
206
附表 8-5 设计变更完工确认单（一式五份）
工程名称
建设单位
施工单位
监理单位
设计变更名称
设计变更内容描述：
序号 工程项目 工程量 单位 完工情况
设计变更内容完
工情况确认记录
施工单位： 监理单位： 现场代表： 日期：
工程科长： 日期：
主管副经理： 日期：
日期： 日期：
207
附表 8-6 ××项目结算造价明细汇总表
××项目结算造价明细汇总表（一）
序号 项目名称 结算造价（元）
1 合同造价
2 变更（土建）
3 签证（土建）
4 钢筋价格调整
5 钢筋量差调整
6 砼价格调整
7 甲方分包、未实施减项（土建）
8 甲方实际分包项目（土建）
9 变更(水电)
10 签证(水电)
11 甲方分包、未实施减项(水电)
12 甲方实际分包项目(水电)
13 施工用水电
14 文明施工费
合计
结算造价与合同差
结算造价与合同差百分数
208
××项目结算造价明细汇总表（二）
序号 项目名称 结算造价（元）
1 总包
2 桩基
3 消防
4 弱电
5 钢筋
6 分户门
7 外檐窗
8 幕墙
9 涂料
10 防水
11 楼宇门
… ……
合计
209
内控手册部分
第二章内部环境
5 人力资源管理
5.9+子公司人力资源管控实施办法（试行）
一、业务目标
确保子公司人力资源管理工作满足国家相关法律、法规和监管机构的要求；
规范子公司人力资源管理管理体系，科学、合理、高效共享人力资源，规避管理风险。
二、业务风险
违反国家法律、法规和监管机构的相关要求，可能使企业遭受外部处罚，给企业带来经济
及名誉损失；
人力资源管理工作不规范或存在漏洞，导致企业及员工的合法权益受损。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）关于子公司人
力资源管控工作实施的相关流程，主要包括员工总量管理、招聘管理、工资总额管理、薪酬与福利管理等。
四、业务流程描述
1 子公司人力资源管理方案和制度的完善
1.1 全资子公司新设立时，全资子公司负责参考股份公司人力资源相关制度制定本单位人力资源管
理方案及制度，股份公司人力资源部及相关部门负责提供职能管理技术支持，全资子公司负责将人力
资源管理方案和管理制度报股份公司经理办公会审批，并报股份公司人力资源部备案。
1.2 控股子公司新设立时，股份公司派出的代表或负责人，可参照本管理规定和股份公司人力资源
相关制度，与合作方共同建立完备的人力资源管理制度。
1.3 参股子公司新设立时，股份公司派出的代表或负责人，在维护股份公司利益的提前下，与合作
方共同建立完备的人力资源管理制度。
2 子公司人员配置与招聘
2.1 全资及控股子公司招聘员工，应按子公司人力资源配置方案的规定，由子公司于每年初制定年
度员工招聘计划报股份公司人力资源部备案。员工招聘计划详见附表 2《子公司年度员工招聘计划》模
板。并于每月底之前，将当月实际招聘入职员工的统计情况报股份公司人力资源部备案，统计情况详
见附表 3《子公司年度员工招聘统计表》模板。全资及控股子公司应建立招聘员工录用审批流程，房地
210
产类人员、其他类公司中级以上管理人员录用审批股份公司人力资源部参与审批。其他人员录用审批，
招聘计划内的报股份公司人力资源部备案，招聘计划外的报股份公司人力资源部审批。
2.2 全资及控股子公司所招聘员工职级等同于股份公司中级管理人员时，在正式录用之前，应由股
份公司人力资源部和党群工作部对拟录用人员进行考察，经股份公司党委会和经理办公会审批后方可
正式录用。
3 子公司薪酬与福利
3.1 股份公司对子公司人力成本分类进行动态监控。子公司应按照在股份公司人力资源部备案的薪
酬管理制度和福利制度执行。并每月向股份公司报送实际人力成本情况。对于人工成本总额环比增长
幅度较大的子公司需作情况说明。人力资源部劳动薪酬岗根据每月人员增加、减少情况与社会保险中
心出具的《社会保险缴费通知单》缴费总额进行核对。
3.2 股份公司为员工普调工资时，子公司根据实际情况，可参考股份公司调资标准制定本单位的调
资方案并实施，并将调资前后员工月工资明细表报股份公司人力资源部备案。在股份公司非增资年度，
子公司自行为本单位员工普调工资时，应制定本单位调资方案，按“三重一大”事项履行本单位管理
程序后报股份公司审批后实施。子公司在完成调资后，将调资前后员工月工资明细表报股份公司人力
资源部备案。
五、相关制度目录
1 《中华人民共和国劳动法》
2 《中华人民共和国劳动合同法》
3 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司子公司人力资源管控实施办法（试行）》
六、主要控制点
1 子公司年度员工招聘计划
2 非正常用工情况说明
3 人工成本月报表
4 调资方案
七、检查资料
1 子公司人力资源管理方案和管理制度
2 《子公司年度员工招聘计划》
3 《子公司年度员工招聘统计表》
4 非正常用工情况说明
211
5 人工成本月报表
6 调资方案
第四章 控制活动
1 销售管理
1.1 销售代理管理流程
一、业务目标
规范经营销售管理，切实保障消费者合法权益；
维护企业利益，加强和促进公司经营销售工作。
二、业务风险
销售代理机构的选定随意，未按照相关规定进行比较优选，不能满足有效推动项目销售的要求，无
法保证项目销售目标的实现，存在经营效益风险；
销售代理合同条款不合理，或约定不清晰，无法保证公司经济利益。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）所开发且由经营管
理部直管项目关于销售代理选择管理相关流程，主要包括销售代理的选择、销售代理合同的审查与签订。
四、业务流程描述
1 销售代理的选择
1.1 经营管理部要严格论证确实需要委托房地产中介服务机构代理销售的商品房项目，严格界定代理范围、
房屋价格和数量。
1.2 外包业务管理小组及相关部门参与运作预选中介服务机构，严格审查该房地产中介服务机构是否依法
已取得工商营业执照和资质证，考察该中介机构的业绩、实力背景、运作方式和社会信誉。必要时采用招标形式
确定中介服务机构。
2 销售代理合同的审查与签订
2.1 股份公司与受托房地产中介服务机构，订立书面委托合同。商品房委托销售代理合同主要包括以下内
容：委托人和受托人的名称、住所；委托代理的内容、要求和标准；收费金额和支付方式、时间；合同的履行期
限、地点和方式；违约责任和解决争议的方法。
2.2 股份公司在签订商品房委托销售代理合同之前，经营管理部须将拟签订的合同草案文本、中介机构营
业执照、资质证书报外包业务管理小组审定，并按本公司《合同管理办法》的有关规定执行。
2.3 在签订代理合同的同时，还应签订商品房代理销售委托书。在销售商品房时，销售代理机构应向购房
者出示销售代理委托书。在与购房者签订《商品房买卖合同》时，应在“委托代理公司”一栏加盖印章。
五、相关制度目录
212
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司商品房销售代理管理办法》
六、主要控制点
1 销售代理商的选定程序合规
2 销售代理合同的审查与签订
七、检查资料
1 委托合同
2 商品房代理销售委托书
1.2 销售政策控制流程
一、业务目标
确保公司产品的市场定位合理，销售政策的制定与公司战略发展保持一致；
公司定价政策、销售折扣政策及营销方案的制定与产品的市场定位相符合。
二、业务风险
销售政策缺乏或制定不合理或未经授权审批，导致公司产品定位不合理，造成公司利益损失；
公司定价政策及营销方案的制定与产品市场定位不相符，致使公司的销售目标无法实现。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）所开发且由经营管
理部直管项目关于销售政策控制的相关流程，主要包括销售政策的制定和审批、销售政策的执行与监督、销售政
策的修改完善。
四、业务流程描述
1 销售政策的制定与审批
1.1 经营管理部负责组织市场调研，对土地情况，区域经济发展、房地产市场状况、区域消费者需求进行
分析，分析并确定潜在客户。
1.2 经营管理部提供市场调研的分析结果，为项目的产品定位，如户型、面积等提供依据。
1.3 经营管理部根据市场调研的结果，制定项目的销售策略、包括价格策略、销售计划，推广方案等等，
汇总为《商品房销售策略方案》并将方案报主管经营副总进行审核后，报总经理办公会审批。
2 销售政策的执行和监督
2.1 审批后的《商品房销售策略方案》下发到经营管理部和销售代理公司。
2.2 经营管理部根据审批后的销售策略、价格策略进行广告推广活动以及其他销售策略的执行。并负责根
据需求，协助完成样板间、售楼处的设计工作，并配合分公司完成样板间、售楼处的装修工作。
2.3 经营管理部同时负责监督销售代理公司对销售政策的执行。
3 销售政策的修改完善
213
3.1 经营管理部及时与销售代理公司进行沟通，针对销售政策的执行情况，提出建议和意见，对销售政策
进行改进与完善，提交《商品房销售政策调整方案》，报主管经营副总进行审核后，报总经理办公会审批。
五、相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司商品房销售管理规定》
六、主要控制点
1 商品房销售策略方案的制定和审批
2 经营管理部及时与销售代理公司沟通获取信息
3 商品房销售策略调整方案的制定与审批
七、检查资料
1 商品房销售策略方案
2 总经理办公会会议纪要
3 销售代理公司市场月报
4 商品房销售策略调整方案
214
八、业务流程图
销售业务管理－销售政策控制流程
销售代理公司 经营管理部 主管经营副总 总经理
开始
组织
市场调研
在总经理办公会对
根据调研结果进行
审核 方案进行讨论并下
汇总
发
《商品房销售策略 《商品房销售策略 《商品房销售策略
方案》 方案》 方案》
执行销售政策，开
执行销售政策
展广告与宣传活动
市场销售情况月报
与销售代理公司沟
总经理办公会对调
通，对销售政策进 审核
整方案进行审批
行改进完善
《销售政策调整方
销售政策调整方案 销售政策调整方案
案》
执行销售政策调整 监督执行销售政策
方案 调整方案
结束
215
1.3 销售价格制定流程
一、业务目标
综合考虑企业财务目标、营销目标、产品成本、市场状况及竞争对手情况等多方面因素，合理确定
公司商品房基准价格，在确保实现公司销售目标的前提下，实现公司销售利益最大化；
定期评价商品房基准价格的合理性，定价或调价需经具有相应权限人员的审核批准；
销售折扣、销售折让等政策的制定应由具有相应权限人员审核批准，销售折扣、销售折让授予的金
额、数量、原因及对象应予以记录，并归档备查。
二、业务风险
定价或调价不符合价格政策，未能结合市场供需状况、盈利测算等进行适时调整，造成价格过高或
过低、销售受损；
商品销售价格未经恰当审批，或存在舞弊，可能导致损害企业经济利益或者企业形象；
销售折扣、销售折让的执行未经适当审批，或存在舞弊，损害公司经济利益。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）所开发且由经营管
理部直管项目关于销售价格制定的相关流程，主要包括销售基准价格的制定与审批、销售基准价格的执行与监督，
销售价格的调整与审批、销售折扣的制定与审批。
四、业务流程描述
1 销售基准价格的制定
1.1 经营管理部在进行市场调研的基础上，根据本地房地产市场状况及趋势、区域竞争性楼盘情况等，拟
定《商品房定价方案》定价方案包括市场及竞争楼盘情况、定价原则、定价体系等内容。
1.2 财务部或成本部（项目结算前由成本部，结算后由财务部）明确成本构成项目和成本计算方法，与各
成本费用发生部门进行沟通，取得计算依据，计算项目的总成本和平均成本，并根据公司年度利润目标，拟定项
目的要求利润率，提供给经营管理部，作为商品房基准价格的定价参考依据。
1.3 经营管理部参照项目成本及要求利润率，根据收集的市场数据及销售目标，编制《商品房价格明细表》，
根据每一套商品房所处的环境、楼层、位置、采光、房型等的不同，价格进行区分，并在商品房销售定价明细中
附文字说明。
1.4 经营管理部编制《销售价格审批表》，将《商品房价格明细表》报主管经营副总审核后，经总经理办
公会讨论后由总经理审批。
2 销售基准价格的执行和监督
2.1 审批后的销售基准价格下发到经营管理部。
3 销售价格的调整与审批
216
3.1 经营管理部及时与销售代理公司进行沟通，根据市场的变化及销售情况及时提出《销售价格调整方案》。
3.2 经营管理部编制《销售价格调整审批表》，经主管经营副总审核后，报总经理办公会审批。
3.3 总经理办公会对销售价格调整方案进行审批。
4 销售折扣的制定与审批
4.1 公司整体销售策略中的销售折扣的制定及调整由经营管理部门拟定《商品房销售策略方案》及调整方案，
送交总经理办公会审批。
4.2 销售价格遵循一房一价的原则。经营管理部在通过经理办公会审批的底价基础上，上浮一定幅度作为销
售现场的底价，并会同销售代理公司，在现场销售底价基础上上浮一定幅度，作为现场销售报价。具体上浮的幅
度，由经营管理部报主管副总审核后，报经理办公会审批。经营管理部将经理办公会审批通过的销售现场底价和
销售现场报价书面通知销售代理公司执行。
4.3 商品房销售中发生的不低于现场销售底价的一般销售折扣与优惠，经销售代理公司负责项目销售的销售
经理审批后，销售现场通过天房发展销售管理分析系统，填写《商品房销售价格优惠审批表一》，报经营管理部
备案。
4.4 商品房销售中发生的低于现场底价但不低于经理办公会审批底价的特殊销售折扣与优惠，由销售现场申
请，通过天房发展销售管理分析填写《商品房销售价格优惠审批表二》，报经营管理部审批通过后，修改该房屋
价格，并通知销售代理公司执行。
4.5 商品房销售中如确实需要发生低于经理办公会审批底价的特殊销售折扣与优惠的，只能由董事长审批有
效，并将审批单留存经营管理部。经营管理部修改天房发展销售管理分析系统中该房屋价格，并通知销售代理公
司执行。
4.6 经营管理部负责将销售折扣授予的实际金额、数量、原因及对象应予以记录，并归档备查。
五、相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司商品房定价管理规定》
六、主要控制点
1 商品房销售基准价格制定和审批
2 商品房销售价格的调整与审批
3 销售价格的执行及监督
4 销售折扣的审批与执行
5 销售折扣台账的登记与审核
七、检查资料
1 商品房价格明细表
2 销售价格审批表
3 销售价格调整方案
4 销售价格调整方案审批表
217
5 商品房销售策略与方案审批表
6 商品房销售策略调整方案审批表
7 商品房销售价格优惠审批表
8 销售折扣台账
9 会议纪要
218
八、业务流程图
销售业务管理－销售价格制定流程
销售代理公司 经营管理部 财务部或成本部 总经理办公会
开始
制定商品房定价方
案明确定价原则及
定价策略
《商品房定价方
案》
参照项目成本及要 与各部门沟通，确
求收益率编制价格 定项目成本及要求
明细表 收益率
《商品房价格明细 项目成本及要求收
表》 益率
总经理办公会对商
品房价格进行审批
《销售价格审批
表》
将审批后的价格下
执行销售价格 达到销售代理公
司，监督执行
《市场销售情况月
报》
与销售代理公司沟
总经理办公会对调
通，对销售价格进 报总经理办公会审批
整方案进行审批
行调整
《销售价格调整方 《销售价格调整审
案》 批表》
《销售价格调整方
案》
将销售价格调整方
执行销售价格调整
案下达至销售代理 下发至经营部
方案
公司，并监督执行
《销售价格调整方
案》
结束
1.4 销售收款与财务对账流程
一、业务目标
合理确保从客户收取的现金能及时、准确、安全地存到特定銀行账户，同时确保相关财务处理的真
实性、准确性、完整性和及时性；
对分期付款客户进行追踪，以保证后续款项及时入账；
219
相关经营管理部门与财务部门定期对账，对差异及时追查。
二、业务风险
企业信用管理不到位，结算方式选择不当，账款回收不力，导致销售款项不能收回或遭受欺诈；
收款过程中存在舞弊，使企业经济利益受损；
缺乏有效的销售业务会计系统控制，可能导致企业账实不符、账证不符、账账不符或者账表不符，
影响销售收入、销售成本、应收款项等会计核算的真实性和可靠性。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）所开发且由经营管
理部直管项目关于销售收款与财务对账的相关流程，主要包括合同签订与销售收款、财务对账、应收账款的管理。
四、业务流程描述
1 合同签订与销售收款
1.1 客户预缴定金，由销售代理公司与客户签订房屋预定协议，收取定金后开具收据。
1.2 客户凭房屋预定协议由销售代表开具《销售交款通知单》，客户根据《销售交款通知单》缴纳首付款
或者房款全款，销售代表保存交款小票。
1.3 经营管理部对《销售交款通知单》、交款小票及合同价款进行审核后在与客户签订的房屋销售合同上
盖章并登记房屋销售台账。
1.4 销售代理公司定期将客户房款交款小票、销售合同复印件送交财务部门销售中心，销售中心与银行进
账单核对后开具发票，并根据开票金额登记入账。
1.5 财务部销售中心定期取回按揭贷款的银行回单，并根据银行回单开具发票并登记入账，销售中心定期
将开具的发票送交经营管理部，经营管理部据此登记销售台账中按揭贷款部分。登记后，经营管理部将发票交给
销售代理公司，由其负责通知客户领取发票。
1.6 经营管理部登记销售台账，登记内容包括销售商品房房号、面积、销售总价、首付款金额、未交款金
额。
2 财务对账
2.1 财务部应于贷款客户到账后5日内将贷款客户到账的信息传递给经营管理部及销售代理公司，经营管理部
及销售代理公司将据此登记销售台账并编制销售报表。
2.2 经营管理部门负责组织销售代理公司与财务部门按月核对销售台账，填写销售收款对账记录；对于对
账差异，应予以追查，查明原因；如出现非正常性原因应立即通报总会计师及主管经营的副总经理。
3 应收账款的管理
3.1 销售代理公司编制月度收款情况统计表，标明已交款项、未交款项及欠款账龄，报送到股份公司经营管
理部。
3.2 经营管理部对于欠款期间超过合同约定时间的客户，要求销售代理公司向客户发送《欠款催收函》，催
促客户付款，并对催收情况予以记录。
220
3.3 客户欠款逾期未超过30天的，由销售代理公司计算逾期付款利息，报经营管理部审批，经营管理部负责
组织账款的追讨；客户欠款逾期超过30天，根据商品房销售合同的约定，由经营管理部负责与监察审计部联系，
确定解决方案。
3.4 经营管理部督促财务部与销售代理公司，对收款情况及欠款管理情况进行落实，并以会议纪要的形式予
以记录。
五、相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司商品房销售管理规定》
2 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司应收账款管理规定》
六、主要控制点
1 客户购房付款方式必须符合公司规定。
2 经营管理部审核销售合同并及时登记销售台账
3 财务部门及时将销售业务登记入账
4 销售代理公司定期与财务对账
5 销售代理公司定期报送月度收款情况统计表
6 销售代理公司及时向未按照合同约定付款的客户发送《欠款催收函》
7 经营管理部对于欠款逾期客户及时与监察审计部确定解决方案
8 经营管理部督促财务部与销售代理公司，对收款情况及欠款管理情况进行落实。
七、检查资料
1 经营管理部销售台账
2 财务部销售中心销售台账
3 销售交款通知单
4 销售收款对账记录
5 月度收款情况统计表
6 欠款催收函
7 会议纪要
221
八、业务流程图
222
销售业务管理－应收账款管理
销售代理公司 经营管理部 公司领导
开始
编制月度收款情况统
计表，标明已交款
项、未交款项和欠款 对月度收款情况进行复
账龄 核分析
月度收款情况统计表
根据合同约定计算逾
欠款期30天内 审核欠款账龄
期付款滞纳金
向客户发送催收函并
登记催收情况
欠款期超过30天
欠款催收函
与监察审计部联系，确
定解决方案
督促财务部与分公司项 公司领导对回款情
目部，对收款情况及欠 况进行审阅
款管理情况进行落实
会议纪要
结束
223
1.5 退房管理流程
一、业务目标
分清责任主体，维护公司利益和信誉；
对于批准予以退房的客户，其持有的所有与购房相关的资料应予以收回；
及时解决由于公司管理问题造成的对销售的影响。
二、业务风险
退房管理过程中存在漏洞，使企业经济利益受损；
退房过程管理不当，与客户发生纠纷诉讼，影响公司品牌形象。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）所开发且由经营管
理部直管项目关于退房管理的相关流程，主要包括退房申请流程、退房审批流程、退房办理流程的管理。
四、业务流程描述
1 退房申请流程
1.1 客户向销售代理公司提出退房申请，销售代理公司了解客户的退房原因，努力挽留客户。
1.2 在确实无法挽留的情况下，请客户提出书面申请，并提供交款收据、小票及开具的发票等。
2 退房审批流程
2.1 经营管理部对购房人及房款交付情况等进行审核，充分了解客户退房原因，提出处理意见。
2.2 经营管理部总结退房原因，必要时向规划设计、工程施工等部门传递客户意见。
2.3 经营管理部按A8网规定格式发起《使用印章审批单》流程，待审批通过后，方可在房管局的相关退房
手续文件上加盖公章。
3 退房办理流程
3.1 经营管理部收到审批通过的《使用印章审批单》后，在房管局的相关退房手续文件上加盖公章。
3.2 销售代理公司通知客户审批结果，与客户约定办理日期并详细说明所需要携带的资料，包括《商品房买
卖合同》，交款收据及开具的发票等。
3.3 销售代理持盖章的相关退房手续文件，将收回的《商品房买卖合同》交送房管局，办理退房手续。
3.4 销售代理公司办理完毕退房手续后，经营管理部根据应退房款金额上报资金计划。
3.5 待资金计划审批通过后，经营管理部按A8网规定格式发起《划拨房款审批表》，审批通过后，财务部按
照审批金额退款，并根据退款情况登记销售台账。
五、相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司商品房销售管理规定》
六、主要控制点
224
1 客户退房程序必须符合公司规定
2 经营管理部按A8网规定格式发起《使用印章审批单》流程
3 经营管理部根据经审批的《使用印章审批单》注销销售合同并及时登记销售台账
4 财务部门审核《划拨房款审批表》中的退款金额
5 财务部根据退款情况登记销售台账
七、检查资料
1 经营管理部销售台账
2 财务部销售中心销售台账
3 退房《使用印章审批单》
4 《划拨房款审批表》
225
八、业务流程图
226
1.6 入住管理流程
一、业务目标
分清责任主体，维护公司利益和信誉；
对于具备入住条件的情况，为全款齐的客户办理集中入住或单独入住手续；
防范办理项目业主准许入住管理过程中的各种风险。
二、业务风险
办理入住过程中审批不严，程序不当，是企业遭受风险；
入住手续不合法、不严谨，与客户发生纠纷诉讼，影响公司品牌形象。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”） 所开发且由经营
管理部直管项目关于项目业主准许入住的相关流程，主要包括入住手续的审批、入住手续的核验、入住手续的办
理等。
四、业务流程描述
1 入住手续的审批
1.1 为全款齐客户办理入住手续，各项目需提前按A8网规定格式发起商品房交付审批流程。经营管理部审
核客户基本信息、合同信息，财务部审核客户是否全款齐、全款齐的日期；审批后知会各分公司、项目部及物业
公司，待审批流程完毕后方可为业主办理入住手续。
2 入住手续的核验
2.1 商品房交付审批流程单完毕后，销售现场通知客户办理入住手续（首次交付需集中办理入住的客户，
可根据具体情况，分别采用电话通知、书面通知、邮寄特快专递等方式，通知到业主)。
2.2 业主到场后，销售内业需核验业主身份、商品房交付审批单、购房合同及全款齐发票后，开具《xxx
项目入住确认单》，并签字确认，加盖项目组印章，上报经营管理部驻场经理。
2.3 驻场经理再次审核，并签字确认，该业主入住确认单方可生效。
3 入住手续的办理
3.1 客户凭此《xxx项目入住确认单》至物业办理入住手续时，物业管理人员需核验签字及印章是否齐全有
效。
3.2 将《xxx 项目入住确认单》与审批后的《项目商品房交付审批单》核验无误后，予以办理入住手续。
3.3 经营管理部统一印制《xxx项目入住确认单》。
五、相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司商品房销售管理规定》
六、主要控制点
227
1 各项目驻场经理审核拟办理入住的客户上报审批
2 经营管理部审核客户基本信息、合同信息
3 财务部审核客户是否全款齐、全款齐的日期
4 销售内业审核各类必要信息和单据后，开具《 xxx项目入住确认单》
5 经营管理部驻场经理再次审核
6 物业审核《xxx 项目入住确认单》与审批后的《项目商品房交付审批单》
7 办理入住
七、检查资料
1 购房合同
2 项目商品房交付审批单
3 xxx 项目入住确认单
4 入住台账
228
八、业务流程图
销售业务管理—入住管理
项目驻场 经营管理部 财务部 主管领导 物业公司
开始
项目驻场经理 经营部审核客户 财务部审核是否全 主管领导审批并签
审核客户上报 信息、合同信息 款齐、全款齐日期 署意见
审批
项目商品房交
项目商品房交付 项目商品房交付审 项目商品房交付审
付审批单
审批单 批单 批单
经审批的《项目商品房交付审批单
知会经营部及
通知客户办
相关分公司、
理入住
项目部
知会物业公司
销售业内核
验各类必要
信息
开具《×××项 经营部统一印
目入住确认单》 制
签字、盖章
上报经营部驻场
经理
签字确认
《《×××项目
入住确认单》生 物业管理人员核验
效
办理入住
结束
229
5 营运资金管理
5.3 资金管控业务流程图
全资子公司资金管控流程图
全资子公司 财务部
开 开
始 始
全资子公司根据综合部下发经资金 财务部根据综合部下发经资金
管控小组审批的付款计划，遵循优先 管控小组审批的付款计划，筹措
使用自由资金的原则，严格按照资金 股份公司和自管公司所需资金，
计划进行付款 并严格按照资金计划进行支付
汇总当日付款情况，制作资金使用 汇总当日付款情况，制作股份公
备案表，全部资金账户余额表 司资金使用备案表，全部资金账
户余额表
每日向资金中心报送当 汇总股份公司、自管公司和全资子公
日资金使用表和资金账 司的资金使用表和资金账户余额表
户余额表 后报送资金管控小组，列入公司整体
资金平衡及动态管控的范畴
230
8 工程项目管理
8.2 工程设计变更业务流程
一、 业务目标
确保工程设计变更符合国家法律法规要求；
确保工程设计变更符合工程质量安全要求。
二、 业务风险
工程设计变更不符合国家法律法规要求可能导致外部处罚，造成经济损失和信誉损失的风险；
工程设计变更不符合国家安全质量要求，可能导致施工安全，影响公司信誉的风险。
三、 业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）关于工程设计变更
流程的相关流程，主要包括工程设计变更的发起，工程设计变更的审批，工程设计变更的实施等。
四、 业务流程描述
1.工程设计变更的发起
1.1 发起设计变更时，应按照公司办公网中《施工图变更申请表》的模板填写。
1.2 涉及到外部各配套专业管理部门行政管理要求引起的土建专业配套设计变更，由项目所在的分公
司、项目部进行设计变更的申请。
1.3 涉及到施工单位由于施工原因提出的设计变更，由项目所在的分公司、项目部进行设计变更的申
请。
1.4 涉及到公司内部各管理部门以及分公司、项目部提出的设计变更，由各相关部门及项目所在的分
公司、项目部进行设计变更的申请。
1.5 涉及公司条线管理制度约定的适用于条线管理的子公司、项目部发起的设计变更，均需报部室，
并由主管领导审批。子公司、项目部发起设计变更流程前，须与设计主管部门充分就变更事由与相关依据
进行沟通。
1.6 涉及到设计单位因设计规范变化、设计失误等设计原因引起的设计变更，由规划设计部或项目主
管科室进行设计变更的申请。
2.工程设计变更的审批
应严格控制施工图设计变更，确须进行设计变更的事项，应按照公司条线管理制度在公司办公网上填
写《施工图变更申请表》，由规划设计部或项目主管科室审核，报公司领导批准。
涉及规划、建筑方案重大调整的设计变更由规划设计部或项目主管科室会签意见。涉及到使用功能变
化及产权面积变化的变更由经营管理部或项目主管科室会签意见。涉及到成本造价变化的设计变更由成本
管理部或项目主管科室会签意见，并提出变化的造价预估额。涉及到营造做法质量的变更由工程技术部或
231
项目主管科室会签意见。涉及到需要招标的部品部件（如门窗、电梯等）的变更由凯泰公司或项目主管科
室会签意见。涉及到施工工艺的合理性；二次设计与配套的合理性；各类验收要求的由工程技术部、分公
司、项目部会签意见。
规划设计部或项目主管科室依据已审批的《施工图变更申请表》，通知设计单位按照变更通知单内容
进行设计变更，设计单位在接到通知单后，文字说明类等简单变更三天之内完成，单一专业设计类等一般
变更一周之内完成，多专业设计类等复杂变更二周之内完成。
规划设计部或项目主管科室收到设计变更后，依据《设计变更通知单》内容进行审核，内容无误后盖
章确认。
盖章后的图纸，规划设计部或项目主管科室留存一份，成本管理部留存一份，分公司、项目部留存六
份。
涉及规划变更的，设计单位需提供规划变更图纸。
涉及产权变更的，规划设计部或项目主管科室完成规划变更后提供给经营管理部或项目主管科室相关
变更图纸。
3.工程设计变更的实施
3.1 分公司、项目部组织施工单位按照设计变更图纸组织施工、监理单位据此进行监理。
3.2 工程管理部、成本管理部、财务部、综合管理部等相关部门依据设计变更调整工程项目台账记录。
3.3 对于现场要求连续施工的紧急情况下的设计变更，在公司主管领导同意的前提下，可以采取先变更，
保正连续施工，后补审批手续的应急程序。在补办审批手续时，应附公司主管领导同意该变更事项的书面记
录。除该种方式外，其他情况下设计变更原则上严禁事后补办，且不得作为造价结算依据。
3.4 设计变更申请中止及作废流程。按照公司内控要求，如设计变更申请发起后，因特殊原因设计变更
不再出具的，需对设计变更申请进行中止或者声明作废。对设计变更申请尚未审批完成，实施中止流程，由
发起单位在公司办公系统内对申请流程进行撤回操作，并注明撤回原因。如设计变更申请流程已审批完成，
实施声明作废操作，由发起单位在公司系统内建立声明作废流程，并将相关的设计变更表单链接入该流程。
五、 相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司成本管理办法》
2 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司施工图设计变更与设计洽商管理规定》
六、 主要控制点
1 工程设计变更的申请
2 工程设计变更的审批
3 工程项目变更的记录
七、 检查资料
1 施工图变更申请单
232
2 施工变更图
3 变更设计通知单
4 工程项目台账记录
5 应急变更事项请示记录单
8.3 安全生产管理业务流程
一、业务目标
确保企业安全生产管理工作符合国家法律、法规和相关监管机构的要求；
完善安全生产管理体系、实现安全生产目标，确保企业生产经营的有序进行；
保证安全生产数据被真实、准确、完整的统计及记录。
二、业务风险
安全生产管理不到位，可能使企业受到相关监管部门的通报和查处，给企业造成经济及名誉损失；
安全生产管理存在漏洞，可能导致生产安全事故发生，影响企业生产经营的顺利进行；
因迟报、漏报、谎报或者瞒报生产安全事故被投诉，影响统计数据的真实性和准确性，无法满足信
息统计和管理的需求。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）关于安全生产管理
的相关流程，主要包括制定安全生产方案，组织安全生产教育培训，检查安全生产管理情况，安全事故统计和安
全事故处理。
四、业务流程描述
1 制定安全生产方案
1.1 股份公司安全管理委员会根据天津市政府、市规建两委、集团公司和股份公司要求，制定本公司《全
年安全生产工作要求及目标》，经总经理签字审批后发至各分公司、项目部以及各职能部门阅存，以便掌握相关
安全生产信息。股份公司安全管理委员会存档备查。
1.2 各分公司、项目部根据股份公司发布的《全年安全生产工作要求及目标》制订各自的《安全生产工作
方案》，由分公司、项目部负责人签批后交分公司、项目部安全管理小组备查。
1.3 每年年初，股份公司总经理与各所属单位一把手签订《目标责任书》。各所属单位按照公司要求，同
本单位的部门、员工签订《目标责任书》。将安全生产责任目标层层分解，落实到每一个岗位、每一个人。
2 安全生产教育培训
2.1 股份公司员工在上岗前，必须进行安全教育，由教育培训部门具体开展培训并填写《安全教育培训台
账》报部门负责人审核，部门负责人在《安全教育培训台账》上签字审核后留档备查。各分公司、项目部及相关
单位负责对各岗位相关人员进行安全教育培训并填写《安全教育培训台账》，留档备查。教育时间不少于国家规
233
定的时间，教育的内容包括安全生产的法律法规、公司的安全生产规章制度、现场个人安全及文明施工注意事项
等。
3 安全生产管理情况的检查
3.1 股份公司安全管理委员会平均每半年一次深入基层检查，并实行不定期抽查，每次检查都要作详尽地
记录《安全检查台账》，检查结果在公司简报中通报，作为各公司年终考核的依据。
3.2 各分公司、项目部安全管理小组定期和不定期检查以及重点抽查的方式，获取相关安全管理信息。检
查工作完成后，填写《安全检查台账》送交各分公司、项目部负责人进行审核并签字确认。
3.3 对项目施工现场的防护用具、施工机械、临时用电、消防器材等验收工作由监理单位牵头，与施工单
位共同验收，验收结束后在《验收表》上共同签字确认。分公司、项目部对验收结果进行抽查，验收表由分公司、
项目部安全管理部门存档备查。
3.4 对检查中暴露出来的问题和存在的隐患，各分公司、项目部要组织相关单位制定相应的书面整改措施
方案，形成《隐患整改措施报告》，限定整改时间和整改责任人。如发现重大隐患，形成的报告要经股份公司安
全管理部门负责人签字认定，并监督整改措施方案的落实情况。
3.5 每月由工程管理部对项目工程安全、文明施工情况进行统一评分考核，填写《安全生产月度考核表》，
年末根据《天津市房地产发展（集团）股份有限公司安全生产考核办法》实行年度安全生产考核。
4 安全事故处理与统计
4.1 发生事故后，股份公司安全管理部门按照国家政府有关规定和《天津市房地产发展（集团）股份有限
公司安全生产监督管理规定》及时如实的逐级报告事故情况，并书面向上一级公司上报事故发生的时间、地点、
单位、伤亡情况、事故原因和应急措施等，填写《伤亡事故登记表》。
4.2 轻伤事故由所在单位和部门调查事故原因，拟订改进措施，填写《伤亡事故登记表》，报股份公司安
全管理部门存档备案。
4.3 如发生重伤与死亡事故，由股份公司组织生产、技术、安技和工会等有关人员组成事故调查组进行调
查。经调查后形成完整的档案资料并出具《重伤、死亡事故调查报告书》，经股份公司总经理批复后，通知各
单位，由各单位报市劳动局审批结案。
4.4 各分公司、项目部安全生产管理部门每年对各自项目的安全生产事故情况进行统计，形成全年安全生
工作总结，加盖各分公司、项目部公章后，上报股份公司安全管理委员会。
4.5 股份公司安全管理委员会统计各级公司上报资料后编制汇总的《全年生产安全总结》，报股份公司总
经理审核。股份公司安全管理部门负责安全事故总结的存档备查。
五、相关制度目录
1 《中华人民共和国安全生产法》
2 《建设工程安全生产管理条例》
3 《安全生产许可证条例》
4 《生产安全事故报告和调查处理条例》
5 《天津市建设工程施工安全管理规定》
234
6 《天津市消防条例》
7 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司安全生产监督管理规定》
8 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司建设项目工程质量安全管理规定》
9 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司建设工程质量考评管理规定》
10 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司重大风险和突发事件预警与应急处理制度》
六、主要控制点
1 安全生产工作要点审批
2 培训教育记录审核
3 安全生产的检查与考评
4 安全隐患的整改和落实
5 安全事故的上报、处理与审批
6 安全事故的统计
七、主要检查资料
1 全年安全生产工作要求及目标
2 各部门目标责任书
3 安全生产工作方案
4 安全教育培训台账
5 年度安全生产目标责任书
6 安全检查台账
7 项目检查评分表
8 伤亡事故登记表
9 重伤、死亡事故调查报告书
10 全年生产安全总结
235
八、业务流程图
安全生产管理业务流程
总经理 安全管理委员会 安全管理委员会办公室 分公司、项目部
开始
对本年安全生产统
一规划
全年安全生产工作
审核 要求及目标
根据股份公司年度
要求制订工作方案
并将安全责任层层
落实
安全生产工作方案
年度安全生产目标
责任书
根据方案对项目人
员进行培训
安全教育培训台账
对安全质量抽查并 对项目进行日常安 对项目安全进行自
每季度联合考评 全检查 查
安全检查台账
项目检查评分表 安全检查台帐
安全检查台帐
否 是否存在 是 根据安全隐患内容
安全隐患 进行整改
隐患整改措施报告
对全年安全情况进 对整改情况跟踪检
审核
行统计 查
全年生产安全报表 安全检查台帐
结束
236
8.4 工程质量管理业务流程
一、业务目标
确保工程质量符合国家相关工程质量法律、法规和公司相关制度的要求，全面达到国家工程质量验收合
格标准；
在保证开发项目质量的前提下，降低工程项目质量成本，满足产品定位要求，提高企业经营效率与效果；
确保工程项目质量管理水平符合公司战略发展的需要。
二、业务风险
工程质量不符合国家法律法规及企业规章制度的要求，未达到国家工程质量验收合格标准，或由于
工程质量投诉事件引发与业主的法律纠纷，导致经济损失和信誉损失；
工程质量不合格，增加开发项目质量成本支出，难以满足企业产品定位要求，降低企业经营效率与
效果；
对工程质量管理不当，发生工程质量投诉事件，或与建设方、使用方发生法律纠纷，可能给企业带
来信誉损失，影响企业战略发展进程。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）房地产业务关于工
程质量管理的相关流程，主要包括工程质量体系的建立、工程质量日常检查管理、工程质量的考评管理、工程竣
工质量验收管理、重大工程质量事故的调查和处理。
四、 业务流程描述
1 工程质量体系的建立
1.1 股份公司工程管理部根据国家、地方建筑工程法律法规和股份公司发展战略目标的要求，编制《天津
市房地产发展（集团）股份有限公司施工质量技术管理标准》，针对项目建设过程中易出现的、客户投诉较集中
的质量问题制定质量标准，工程副总审核后，由总经理签发。
1.2 工程管理部按照审定质量目标制定具体执行措施，编写《天津市房地产发展（集团）股份有限公司建
设项目工程质量安全管理规定》，指导各分公司、项目部对日常工程建设质量进行控制。
1.3 股份公司工程管理部每年对《天津市房地产发展（集团）股份有限公司施工质量技术管理标准》进行
修订，使之能及时反映国家和地方质量标准的变化和股份公司发展战略目标、品牌建设对质量的要求。
2 工程质量日常检查管理
2.1 分公司、项目部层面上的日常检查管理
2.1.1 材料设备入场前，各分公司、项目部要求施工方提交材料试（复）验合格报告，经监理公司和分公
司、项目部工程技术科审核签字通过后，材料设备才能入库并用于工程项目。
2.1.2 分公司、项目部根据《天津市房地产发展（集团）股份有限公司建设项目工程质量安全管理规定》
和《天津市房地产发展（集团）股份有限公司施工质量技术管理标准》的规定，对施工重点部位、工序等进行日
常检查，严格执行监督中间验收过程，关注质量通病防治措施的执行情况及效果，并协同监理对关键控制点进行
237
事后检查，以上的检查过程及结果都应形成书面记录，以存档备查。
2.2 股份公司层面上的日常质量检查管理
2.2.1 股份公司工程管理部从分公司推荐的候选监理公司名录中选出备选，通过招标程序选出监理公司。
由监理公司按照《天津市房地产发展（集团）股份有限公司工程监理管理细则》的规定对工程质量进行控制并定期
向各相关部门提供所需资料。
2.2.2 股份公司工程管理部负责在股份公司层面上对各工程项目质量进行巡查管理。在分公司、项目部自
查的基础上定期对施工重点部位、工序等进行抽查，严格执行监督中间验收过程，关注质量通病防治措施的执行
情况及效果，并协同监理对关键控制点进行事后检查，以上的检查过程及结果都应形成书面记录，以存档备查。
2.2.3 在质量检查中，如发现一般性质量问题，应马上通知被检查单位，督促其立即进行整改，并对整改
情况进行跟踪，并将情况记录在工程质量检查记录中。若问题比较严重，应及时报告股份公司工程副总，并根据
具体情况决定是否派人到现场督促其进行整改。
3 工程质量的考评管理
3.1 股份公司工程管理部对日常工程质量检查情况进行汇总。
3.2 每半年由股份公司总经理、主管工程副总经理和工程管理部相关人员组成建设工程质量考评委员会对
项目工程质量、安全、文明施工情况进行统一评分考核，填写《项目检查评分表》，年末根据《天津市房地产发
展（集团）股份有限公司建设工程质量考评管理规定》实行相应奖惩。
3.3 建设工程质量考评工作每半年度开展一次，具体开展活动时间，根据各项目进度情况，由质量考评委
员会副主任组织考评委委员召开准备会确定。年末根据《天津市房地产发展（集团）股份有限公司质量考评办法》
实行相应考核。
4 工程竣工质量验收管理
4.1 监理单位和施工单位对即将竣工交付的房屋根据《天津市房地产发展（集团）股份有限公司竣工项目
分户验收细则》的规定进行逐户100％验收。
4.2 施工单位验收完毕后，各分公司、项目部对即将竣工交付的房屋进行30％的抽查验收。股份公司工程
管理部组织对即将竣工交付的房屋进行6％的抽查验收，抽查范围为监理、施工单位的3％，分公司抽查的3％。
4.3 在验收过程中，如发现不符合要求的部位进行即要求施工单位返修或返工。处理完成后，应对返修或
返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
5 重大工程质量事故的调查和处理
5.1 股份公司工程管理部接到重大质量事故报告后，立即派人前往事故现场，了解事故情况并及时报告股
份公司工程副总。工程副总对质量事故进行批示。股份公司工程管理部协助发生事故的分公司项目部采取必要措
施进行妥善处理。
5.2 股份公司工程管理部协助调查质量故，参与事故的调查及原因分析，根据政府行政主管部门组建的事
故调查小组的《事故调查报告》起草《事故责任人处理建议》报股份公司审批后发布通报文件。
五、相关制度目录
1 《建设工程质量管理条例》（国务院）
238
2 《中华人民共和国建筑法》关于建设工程监理的有关规定
3 《国家现行工程质量验收规范（标准）》
4 《天津市现行工程质量验收规范（标准）》
5 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司工程监理管理细则》
6 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司工程质量标准》
7 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司安全生产监督管理规定》
8 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司建设工程质量考评管理规定》
9 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司竣工项目分户验收细则》
六、主要控制点
1 工程质量的检查与考评
2 工程质量控制
3 材料设备质量控制
4 工程验收管理
5 重大工程质量事故的调查和处理
七、主要检查资料
1 工程质量检查记录
2 项目检查评分表
3 住宅工程质量分户验收记录表
4 住宅工程质量分户验收汇总表
5 事故调查报告
6 事故责任人处理建议
239
八、业务流程图
工程质量管理业务流程
总经理 总工程师 工程管理部 分公司、项目部
开始
审定 审核 制定质量标准
施工质量技术管理
标准
将质量标准细化为
具体执行措施
建设项目工程质量
安全管理制度
每季度由总经理、分管工程的副总经理、总工程师和工程技术部、
产品质量管理部、客服部组成的建设工程质量考评委员会对项目质 进行日常检查 进行日常质量自查
量、安全等进行考评
项目检查评分表 工程质量检查记录 工程质量检查记录
是否存在问题
是
跟踪整改情况
工程质量检查记录
共同对竣工项目进行分户验收
结束
240
13 预算管理
13.1 预算编制管理业务流程
一、业务目标
确保预算编制符合企业发展战略和目标的要求；
合理编制预算，实现成本节约，提高经营效果和效率；
确保预算编制工作和程序符合公司的相关规章制度的要求。
二、业务风险
预算指标选取不当，可能导致企业偏离发展战略和目标；
缺乏预算或预算编制不完整，可能导致企业盲目经营、经营效率低下或资产遭受损失；
预算编制管理违反公司相关规章制度的要求，可能导致外部处罚，造成经济损失与信誉损失。
三、业务范围
该子流程主要描述了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“股份公司”）关于预算编制管理
的相关流程，主要包括年度预算的编制依据、预算编制程序及方法、预算方案的审批等。
四、业务流程描述
1 预算编制依据
1.1 国家有关的行业政策、法令及有关方面对股份公司的要求。
1.2 市场的需求。
1.3 公司的生产经营总目标。
1.4 公司的生产经营能力。
1.5 公司审定的项目投资意向书和可行性研究报告。
1.6 开发经营项目的经济合同。
1.7 公司的财务收支状况。
2 预算编制程序及方法
预算编制的基本程序为“上下结合，分级编制，逐级汇总，审批执行”。预算编制具体程序如下：
2.1 综合管理部编制《公司年度预算编制通知》，列明预算编制总体要求、预算表格及编制说明、预算编制
日程安排，经公司同意后正式下发。
2.2 公司各部室、承包制项目公司、子公司预算管理部门在分析当前年度预算执行情况和预测下年度生产经
营情况的基础上，根据《公司年度预算编制通知》的要求，编制本单位的年度预算初稿（含全套预算报表及相关
编制说明）。各单位应对各项目节点及进度安排进行充分地研究讨论，合理安排工程工期、资金拨付进度和销售
进度，各承包制项目公司、子公司应与各自财务部就填写口径及成本、税费计算方式进行确认后再进行报送，确
保相关指标的严谨性和可行性，做到真实、准确。
2.3 公司各部室、承包制项目公司、子公司预算管理部门将经主管领导同意后的年度预算初稿上报综合管理
241
部进行初步审查，并根据综合管理部反馈的初审意见进行修改完善。综合管理部初步审查的重点是：
1、 完整性检查：是否按要求填报了全套的预算报表和编制说明；
2、合规性检查：各项支出是否符合公司规章制度规定的标准；
3、正确性检查：预算指标是否按要求填列及计算是否正确；
4、一致性检查：预算报表内部勾稽关系是否正确。
2.4 综合管理部根据各预算单位报送的年度预算初稿汇总编制《公司年度预算草案》，并将《公司年度预算
草案》报送经理办公会审议，审议通过后形成经理办公会会议纪要。
3 预算方案的审批
3.1 综合管理部将《公司年度预算》上报预算与审计委员会，通过预算与审计委员会审议并形成预算与审
计委员会会议纪要。
五、相关制度目录
1 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司预算管理规定》
六、主要控制点
1 《股份公司年度预算编制通知》的审核与下发
2 《年度预算草案》的审批
3 股份公司预算草案的审批
七、检查资料
1 股份公司年度预算编制通知
2 关于下发预算编制通知的签报
3 股份公司预算草案及编制说明
4 预算与审计委员会关于股份公司预算及下属企业预算审议情况的会议纪要
5 总经理办公会关于股份公司预算及下属企业预算审议情况的会议纪要
6 关于下达年度预算主要指标的通知文稿及正式文件
242
业务流程图中删除董事会、股东大会节点
243
风险矩阵 RCD 部分
销售价格制定流程 RCD
风
控制 控制方 控制类型 控制频率 (随
险
风险描述 控制目标 活动 控制活动 法（自动 （预防性/ 时,日,周,月 控制实施证据
编
编号 / 人工） 发现性） 度,季度,年度)
号
定价或调价不符合价格 综合考虑企业财务目
政策，未能结合市场供 标、营销目标、产品成
需状况、盈利测算等进 本、市场状况及竞争对 经营管理部在进行市场调研的基础上，根据
行适时调整，造成价格 手情况等多方面因素， 本地房地产市场状况及趋势、区域竞争性楼
商品房定价方
过高或过低、销售受损； 合理确定公司商品房基 1.1M 盘情况等，拟定《商品房定价方案》定价方 人工 预防性 随时
案
商品销售价格未经恰当 准价格，在确保实现公 案包括市场及竞争楼盘情况、定价原则、定
审批，或存在舞弊，可 司销售目标的前提下， 价体系等内容。
能导致损害企业经济利 实现公司销售利益最大
益或者企业形象。 化。
定价或调价不符合价格 综合考虑企业财务目
政策，未能结合市场供 标、营销目标、产品成 财务部或成本部（项目结算前由成本部，结
需状况、盈利测算等进 本、市场状况及竞争对 算后由财务部）明确成本构成项目和成本计
行适时调整，造成价格 手情况等多方面因素， 算方法，与各成本费用发生部门进行沟通，
项目总成本与
1 过高或过低、销售受损； 合理确定公司商品房基 1.2M 取得计算依据，计算项目的总成本和平均成 人工 预防性 随时
平均成本
商品销售价格未经恰当 准价格，在确保实现公 本，并根据公司年度利润目标，拟定项目的
审批，或存在舞弊，可 司销售目标的前提下， 要求利润率，提供给经营管理部，作为商品
能导致损害企业经济利 实现公司销售利益最大 房基准价格的定价参考依据。
益或者企业形象。 化。
定价或调价不符合价格 综合考虑企业财务目
政策，未能结合市场供 标、营销目标、产品成
经营管理部参照项目成本及要求利润率，根
需状况、盈利测算等进 本、市场状况及竞争对
据收集的市场数据及销售目标，编制《商品
行适时调整，造成价格 手情况等多方面因素， 商品房价格明
房价格明细表》，根据每一套商品房所处的
过高或过低、销售受损； 合理确定公司商品房基 1.3M 人工 预防性 随时 细表、销售价格
环境、楼层、位置、采光、房型等的不同，
商品销售价格未经恰当 准价格，在确保实现公 审批表
价格进行区分，并在商品房销售定价明细中
审批，或存在舞弊，可 司销售目标的前提下，
附文字说明。
能导致损害企业经济利 实现公司销售利益最大
益或者企业形象。 化。
244
定价或调价不符合价格 综合考虑企业财务目
政策，未能结合市场供 标、营销目标、产品成
需状况、盈利测算等进 本、市场状况及竞争对
行适时调整，造成价格 手情况等多方面因素， 经营管理部编制《销售价格审批表》，将《商 商品房价格明
过高或过低、销售受损； 合理确定公司商品房基 1.4M 品房价格明细表》报主管经营副总审核后， 人工 预防性 随时 细表、销售价格
商品销售价格未经恰当 准价格，在确保实现公 经总经理办公会讨论后由总经理审批。 审批表
审批，或存在舞弊，可 司销售目标的前提下，
能导致损害企业经济利 实现公司销售利益最大
益或者企业形象。 化。
l 商品销售价格调整未 经营部及时与销售代理公司进行沟通，根据
定期评价商品房基准价
经恰当审批，或存在舞 市场的变化及销售情况及时提出《销售价格 销售价格调整
格的合理性，定价或调
2 弊，可能导致损害企业 2.1M 调整方案》。经营部编制《销售价格调整审 人工 预防性 随时 方案、销售价格
价需经具有相应权限人
经济利益或者企业形 批表》，经主管经营副总审核后，报总经理 调整审批表
员的审核批准；
象； 办公会审批。
公司整体销售策略中的销售折扣的制定及调
整由经营部门拟定《商品房销售策略方案》
及调整方案，送交总经理办公会审批。4.2 销
销售折扣、销售折让等
售价格遵循一房一价的原则。经营管理部在
政策的制定应由具有相
销售折扣、销售折让的 通过经理办公会审批的底价基础上，上浮一 《商品房销售
应权限人员审核批准，
执行未经适当审批，或 定幅度作为销售现场的底价，并会同销售代 策略方案》及调
销售折扣、销售折让授 3.1M 人工 预防性 随时
存在舞弊，损害公司经 理公司，在现场销售底价基础上上浮一定幅 整方案、会议纪
予的金额、数量、原因
济利益。 度，作为现场销售报价。具体上浮的幅度， 要
及对象应予以记录，并
由经营管理部报主管副总审核后，报经理办
归档备查。
3 公会审批。经营管理部将经理办公会审批通
过的销售现场底价和销售现场报价书面通知
销售代理公司执行。
销售折扣、销售折让等
商品房销售中发生的不低于现场销售底价的
政策的制定应由具有相
销售折扣、销售折让的 一般销售折扣与优惠，经销售代理公司负责
应权限人员审核批准， 商品房销售价
执行未经适当审批，或 项目销售的销售经理审批后，销售现场通过
销售折扣、销售折让授 3.2M 人工 预防性 随时 格优惠审批表
存在舞弊，损害公司经 天房发展销售管理分析系统，填写《商品房
予的金额、数量、原因 一
济利益。 销售价格优惠审批表一》，报经营管理部备
及对象应予以记录，并
案。
归档备查。
245
销售折扣、销售折让等
商品房销售中发生的低于现场底价但不低于
政策的制定应由具有相
销售折扣、销售折让的 经理办公会审批底价的特殊销售折扣与优
应权限人员审核批准， 商品房销售价
执行未经适当审批，或 惠，由销售现场申请，通过天房发展销售管
销售折扣、销售折让授 3.3M 人工 预防性 随时 格优惠审批表
存在舞弊，损害公司经 理分析填写《商品房销售价格优惠审批表
予的金额、数量、原因 二
济利益。 二》，报经营管理部审批通过后，修改该房
及对象应予以记录，并
屋价格，并通知销售代理公司执行。
归档备查。
销售折扣、销售折让等
商品房销售中如确实需要发生低于经理办公
政策的制定应由具有相
销售折扣、销售折让的 会审批底价的特殊销售折扣与优惠的，只能
应权限人员审核批准，
执行未经适当审批，或 由董事长审批有效，并将审批单留存经营管 特殊销售折扣
销售折扣、销售折让授 3.4M 人工 预防性 随时
存在舞弊，损害公司经 理部。经营管理部修改天房发展销售管理分 优惠审批表
予的金额、数量、原因
济利益。 析系统中该房屋价格，并通知销售代理公司
及对象应予以记录，并
执行
归档备查。
销售折扣、销售折让等
政策的制定应由具有相
销售折扣、销售折让的
应权限人员审核批准， 经营管理部负责将销售折扣授予的实际金
执行未经适当审批，或
销售折扣、销售折让授 3.5M 额、数量、原因及对象应予以记录，并归档 人工 发现性 月度 销售折扣台账
存在舞弊，损害公司经
予的金额、数量、原因 备查。
济利益。
及对象应予以记录，并
归档备查。
246
销售收款与财务对账流程 RCD
风
控制 控制方 控制类型 控制频率 (随
险
风险描述 控制目标 活动 控制活动 法（自动 （预防性/ 时,日,周,月 控制实施证据
编
编号 / 人工） 发现性） 度,季度,年度)
号
客户凭房屋预定协议由销售代表开具《销售
合理确保从客户收取的
企业信用管理不到位， 交款通知单》，客户根据《销售交款通知单》
现金能及时、准确、安 销售交款通知
结算方式选择不当，账 缴纳首付款或者房款全款，销售代表保存交
全地存到特定银行账 单、房屋销售台
款回收不力，导致销售 1.1M 款小票。经营管理部对《销售交款通知单》、 人工 预防性 随时
户，同时确保相关财务 账、房屋销售合
款项不能收回或遭受欺 交款小票及合同价款进行审核后在与客户签
处理的真实性、准确性、 同
诈。 订的房屋销售合同上盖章并登记房屋销售台
完整性和及时性。
账。
合理确保从客户收取的
企业信用管理不到位，
现金能及时、准确、安 销售代理公司定期将客户房款交款小票、销
结算方式选择不当，账
全地存到特定银行账 售合同复印件送交财务部门销售中心，销售
款回收不力，导致销售 1.2M 人工 预防性 随时 销售发票
户，同时确保相关财务 中心与银行进账单核对后开具发票，并根据
款项不能收回或遭受欺
处理的真实性、准确性、 开票金额登记入账。
诈。
完整性和及时性。
财务部销售中心定期取回按揭贷款的银行回
单，并根据银行回单开具发票并登记入账，
1 合理确保从客户收取的
企业信用管理不到位， 销售中心定期将开具的发票送交经营管理
现金能及时、准确、安 按揭贷款银行
结算方式选择不当，账 部，经营管理部据此登记销售台账中按揭贷
全地存到特定银行账 回单、财务部销
款回收不力，导致销售 1.3M 款部分。登记后，经营管理部将发票交给销 人工 预防性 随时
户，同时确保相关财务 售台账、经营管
款项不能收回或遭受欺 售代理公司，由其负责通知客户领取发票。
处理的真实性、准确性、 理部销售台账
诈。 经营管理部登记销售台账，登记内容包括销
完整性和及时性。
售商品房房号、面积、销售总价、首付款金
额、未交款金额。
财务部应于贷款客户到账后 5 日内将贷款客
合理确保从客户收取的 户到账的信息传递给经营管理部及销售代理
企业信用管理不到位，
现金能及时、准确、安 公司，经营管理部及销售代理公司将据此登
结算方式选择不当，账
全地存到特定银行账 记销售台账并编制销售报表。经营部门负责 销售收款对账
款回收不力，导致销售 1.4M 人工 发现性 月度
户，同时确保相关财务 组织销售代理公司与财务部门按月核对销售 记录
款项不能收回或遭受欺
处理的真实性、准确性、 台账；对于对账差异，应予以追查，查明原
诈。
完整性和及时性。 因。如出现非正常性原因应立即通报总会计
师及主管经营副总经理。
247
销售代理公司编制月度收款情况统计表，标
账款回收不力，导致销
明已交款项、未交款项及欠款账龄，报送到
售款项不能收回或遭受 对分期付款客户进行追
经营管理部。经营管理部对于欠款期间超过 月度收款统计
欺诈收款过程中存在舞 踪，以保证后续款项及 2.1M 人工 发现性 月度
合同约定时间的客户，要求销售代理公司向 表、欠款催收函
弊，使企业经济利益受 时入账。
客户发送《欠款催收函》，催促客户付款，
损。
并对催收情况予以记录。
2 客户欠款逾期未超过 30 天的，由销售代理公
司计算逾期付款利息，报经营管理部审批，
账款回收不力，导致销
经营管理部负责组织账款的追讨；客户欠款
售款项不能收回或遭受 对分期付款客户进行追
逾期超过 30 天，根据商品房销售合同的约
欺诈收款过程中存在舞 踪，以保证后续款项及 2.2M 人工 发现性 月度 会议纪要
定，由经营管理部负责与监察审计部联系，
弊，使企业经济利益受 时入账。
确定解决方案。经营管理部督促财务部与销
损。
售代理公司，对收款情况及欠款管理情况进
行落实，并以会议纪要的形式予以记录。
248
退房管理 RCD
风
控制 控制方 控制类型 控制频率 (随
险
风险描述 控制目标 活动 控制活动 法（自动 （预防性/ 时,日,周,月 控制实施证据
编
编号 / 人工） 发现性） 度,季度,年度)
号
对于批准予以退房的客 客户向销售代理公司提出退房申请，销售代
退房管理过程中存在漏
户，其持有的所有与购 理请客户提出书面申请，经营管理部充分了
洞，使企业经济利益受
房相关的资料应予以收 解客户退房原因，提出处理意见。经营管理 使用印章审批
损；退房过程管理不当， 1.1M 人工 预防性 随时
回；及时解决由于公司 部按 A8 网规定格式发起《使用印章审批单》 单
与客户发生纠纷诉讼，
管理问题造成的对销售 流程，待审批通过后，在房管局的相关退房
影响公司品牌形象。
的影响。 手续文件上加盖公章。
销售代理通知客户携带资料，持盖章的相关
对于批准予以退房的客
退房管理过程中存在漏 退房手续文件，将收回的《商品房买卖合同》
户，其持有的所有与购 使用印章审批
洞，使企业经济利益受 交送房管局，办理退房手续。退房手续办理
房相关的资料应予以收 单、销售台账、
1 损；退房过程管理不当， 1.2M 完毕后，经营管理部根据应退房款金额上报 人工 预防性 随时
回；及时解决由于公司 划拨房款审批
与客户发生纠纷诉讼， 资金计划。 待资金计划审批通过后，经营管
管理问题造成的对销售 表
影响公司品牌形象。 理部按 A8 网规定格式发起《划拨房款审批
的影响。
表》。
对于批准予以退房的客
退房管理过程中存在漏
户，其持有的所有与购
洞，使企业经济利益受 财务部根据审批通过的《划拨房款审批表》， 划拨房款审批
房相关的资料应予以收
损；退房过程管理不当， 1.3M 按照审批金额退款，并根据退款情况登记销 人工 预防性 随时 表、财务部销售
回；及时解决由于公司
与客户发生纠纷诉讼， 售台账。 台账
管理问题造成的对销售
影响公司品牌形象。
的影响。
249
招投标管理业务流程 RCD
风 控制类
控制方 控制频率 (随
险 控制活动 型 （预
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 时,日,周,月 控制实施证据
编 编号 防性/
/ 人工） 度,季度,年度)
号 发现性）
采购过程不合法或违
项目招标符合国家法 根据每个项目的实际情况，按照公司《天津
反有关的规定，可能 招标计划、招标文件、专家组评定意
1 律、法规和公司规章制 1.1M~1.5M 市房地产发展（集团）股份有限公司工程招 人工 预防性 随时
遭受外部处罚、经济 见表、施工中标通知书
度的有关规定。 投标管理办法》决定招标方式
损失或信誉损失。
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、
规范项目招标行为，保
工程进度滞后、出现
证工程质量，合理降低 在招投标工作完成后，由股份公司成本招采 招标计划、招标文件、专家组评定意
劳务纠纷以及不合理 1.6M 人工 预防性 随时
工程成本，提高企业经 部对招投标文件进行整理并归档管理。 见表、施工中标通知书
成本等问题，给企业
济效益。
造成信誉与经济损
失。
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、
规范项目招标行为，保
工程进度滞后、出现 由招标管理部门（成本招采部）选定招标代
证工程质量，合理降低
劳务纠纷以及不合理 2.1M 理机构，委托代理机构编制招标文件报各专 人工 预防性 随时 招标文件
工程成本，提高企业经
成本等问题，给企业 业委员会审核。
济效益。
造成信誉与经济损
失。
2
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、
规范项目招标行为，保
工程进度滞后、出现
证工程质量，合理降低 代理机构在公共媒体发布招标公告并对报
劳务纠纷以及不合理 2.2M 人工 预防性 随时 招标公告、资格预审记录
工程成本，提高企业经 名的投标单位进行资格预审。
成本等问题，给企业
济效益。
造成信誉与经济损
失。
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、
规范项目招标行为，保
工程进度滞后、出现
证工程质量，合理降低 代理机构向审查合格的投标单位发放招标
劳务纠纷以及不合理 2.3M 人工 预防性 随时 专家组评定意见表、施工中标通知书
工程成本，提高企业经 文件。组织项目的开标、评标、定标。
成本等问题，给企业
济效益。
造成信誉与经济损
失。
250
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、
规范项目招标行为，保
工程进度滞后、出现
证工程质量，合理降低 招标工作完成后，需由招标代理机构将所有
劳务纠纷以及不合理 2.4M 人工 预防性 随时 招标文件归档记录
工程成本，提高企业经 招标文件交招标管理部门用于归档。
成本等问题，给企业
济效益。
造成信誉与经济损
失。
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、 由专业小组组织邀请招标的项目由专业小
规范项目招标行为，保
工程进度滞后、出现 组拟定项目招标方式、招标范围、评标方法、
证工程质量，合理降低
劳务纠纷以及不合理 3.2.1M 中标原则。由相关部门（成本招采部）选出 人工 预防性 随时 招标文件
工程成本，提高企业经
成本等问题，给企业 拟邀请单位并编制招标文件，报专业小组审
济效益。
造成信誉与经济损 核，并组织项目的开标、评标、定标。
失。
项目招标不规范导致
项目质量出现缺陷、
规范项目招标行为，保 收到中标通知书后，项目的相关部门或分公
工程进度滞后、出现
证工程质量，合理降低 司、项目部应按照招标文件内容与中标单位
劳务纠纷以及不合理 3.2.3M 人工 预防性 随时 施工中标通知书、合同
工程成本，提高企业经 签订书面合同。合同的签订要严格按照公司
成本等问题，给企业
济效益。 《合同管理办法》规定的审批程序执行
造成信誉与经济损
失。
251
合格供方管理业务流程 RCD
风 控制类
控制方 控制频率 (随
险 控制活动 型 （预
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 时,日,周,月 控制实施证据
编 编号 防性/
/ 人工） 度,季度,年度)
号 发现性）
供方的审核与管理违 对于新增的供方，由分管单位对供方资质、
反了国家法律、法规 保证企业对供方管理的 能力、经验、资信等级等进行调查并取得法
及企业有关规定的要 方法和程序符合国家法 人营业执照、资质证书、资信等级证明等证 供方调查评审
1 1.1M 人工 预防性 随时
求，导致外部处罚、 律、法规及企业有关规 照，必要时可以组织有关人员对供方的仓 表
企业市场形象或声誉 定的要求。 储、物流、生产能力、质量管理等方面进行
受损。 实地考察。
供方信息调查不清， 分管单位根据调查情况填写《供方调查评审
保证供方的资料数据保
供方提供虚假资料或 表》和《供方考察报告表》，上报招标及供 供方调查评审
存完整，记录真实、准
2 不真实的数据，影响 1.2M 方管理委员会审议并经总经理办公会批准 人工 预防性 随时 表、供方考察报
确，易于管理，便于追
产品质量追踪或信息 后，列入《合格供方名录》，并报成本招采 告表
踪。
管理的需要。 部备案。
1.3 对于审核通过但未能与我公司签订合
不严格规范供方准入 同的供方单位，进入公司《供应商名录》，
合理设置供方准入机
机制，可能导致供应 自总经理审批通过之日起，满两年未与我公
制，健全供应商开发、
商供应产品及服务不 司签订合同的，将自动从《供应商名录》中 供应商名录、合
3 维护、服务、淘汰机制， 1.3M 人工 预防性 随时
符合公司要求，使企 剔除，欲再次合作需重新按本办法考察、审 格供方名录
确保其产品及服务符合
业的经济利益受到损 核；两年内与我公司签订合同并提供服务
公司要求。
失。 的，将参与下一年度合格供方评价工作，经
评价合格后进入《合格供方名录》。
每年年初成本招采部组织各单位对公司上
供方审核程序不当，
一年度《合格供方名录》中的每一个供方进
权限设置不清或发生 合理设置供方审核程序 合格供方名录、
行业绩评价。供方业绩评价以分管单位调查
越权行为，可能导致 与审核权限，提高企业 2.1M~2.2M 人工 预防性 随时 供方业绩评价
评审为主、相关单位参与评价的原则进行，
企业的经济利益受到 的决策效益与效率。 表
由分管单位负责人主持，由监察审计部监督
损失。
公司供方评价。
4 分管单位根据业绩评价结果填制《供方业绩
供方审核程序不当， 评价得分统计表》和《供方业绩评价表》，
权限设置不清或发生 合理设置供方审核程序 对于得分高于 80 分的供方保留在《合格供 供方业绩评价
越权行为，可能导致 与审核权限，提高企业 2.3M 方名录》中，报成本招采部备案；对于得分 人工 预防性 随时 得分统计表、供
企业的经济利益受到 的决策效益与效率。 低于 80 分的供方经招标及供方管理委员会 方业绩评价表
损失。 审议，将从《合格供方名录》中剔除，报成
本招采部备案。
252
成本招采部负责将各主责单位上报的经总
供方审核程序不当，
经理审批后的《供方业绩评价得分统计表》
权限设置不清或发生 合理设置供方审核程序
和《供方业绩评价表》进行汇总，形成《合 供方管理审批
越权行为，可能导致 与审核权限，提高企业 2.4M 人工 预防性 随时
格供方名录》，并填写《供方管理审批表》 表
企业的经济利益受到 的决策效益与效率。
经招标及供方管理委员会审批，报公司经理
损失。
办公会审议通过后发布。
供方审核程序不当，
权限设置不清或发生 合理设置供方审核程序 由成本招采部汇总编制公司年度《合格供方
越权行为，可能导致 与审核权限，提高企业 3M 名录》，经招标及供方管理委员会审议后由 人工 预防性 随时 合格供方名录
企业的经济利益受到 的决策效益与效率。 总经理办公室作为受控文件下发。
损失。
维护和发展良好的、长
供方关系不稳定，提 各主责单位负责保存供方档案。供方档案包
期并稳定的供方合作关
供产品或服务质量达 括供方资质文件、供方业绩、合格供方档案、
5 系，开发有潜质的供方， 4M 人工 预防性 随时 合格供方名录
不到要求，影响企业 合格供方名册、供方联系方式、供方评价表
促进企业的长远发展战
的长远发展。 及其它相关材料。
略。
253
办公用品采购管理流程 RCD
控制
风
控制 方法 控制类型 控制频率 (随
险
风险描述 控制目标 活动 控制活动 （自 （预防性/ 时,日,周,月 控制实施证据
编
编号 动/ 发现性） 度,季度,年度)
号
人工）
股份公司总经理办公室办公用品管理人员起草
《天房发展日常办公用品、耗材采购管理办法》
采购业务不符合国家 《天房发展日
确保办公用品的采购工 （2020 年修订版），进一步优化公司日常办公
法律、法规及公司相关 常办公用品、耗
作符合国家法律、法规 用品、耗材的采购管理，节约办公经费开支、
1 规定和程序，可能导致 1.1M 人工 预防性 随时 材采购管理办
和公司内部规章制度的 提升采购效率，规范采购方式及程序，经总经
法律风险，造成经济损 法》（2020 年修
要求。 理办公室主任审批通过后，以正式文件印发，
失和信誉损失。 订版）
并根据国家法律、法规及公司相关规定实时修
订。
各部门安排专人负责，按需自主采购,选择可开
具正规发票的供应商。采购标准以 800 元/人/
年为上限，各部门在合理、合规基础上可视具
办公用品的采购缺乏 提高企业办公用品采购
体情况调配部门内部需求，但年度采购费用总
有效的管理，可能造成 的效率，厉行节约，在 月度采购管理
2.1M 额不得超出本单位该年的总额度（即 800 元/人 人工 预防性 随时
资源浪费，增加办公成 降低成本的同时采购到 台账
/年*本部门人数*1 年）。所有采购的日常办公
本，影响办公效率。 满意的用品。
用品、耗材，需由各部门的专属经办人核对、
清点、码放、管理，并自行建立月度采购管理
2 台账，随时做好发放记录，做到零库存。
采购费用的报销以部门为单位，按月度提交部
门领导审批，每月 10 日前完成上月费用的报销
办公用品的采购缺乏 提高企业办公用品采购
工作。费用报销审批时，需在 OA 办公系统发起 日常办公用品、
有效的管理，可能造成 的效率，厉行节约，在
2.2M 《日常办公用品、耗材采购费用报销审批单》， 人工 预防性 随时 耗材采购费用
资源浪费，增加办公成 降低成本的同时采购到
发票扫描件作为附件一并上传，由总经办行政 报销审批单
本，影响办公效率。 满意的用品。
主管审核报销额度、各部门部长审批、总经办
主任复核。
254
未能真实、准确、完整
办公用品的采购费用被 财务部行政会计在收到各部门交来的当月《采
的记录办公用品的采
真实、准确、完整的记 购费用报销审批单》、发票等单据后，审核无 费用入账会计
3 购费用，无法满足财务 3.1M 人工 发现性 随时
录，满足财务报告和信 误后进行账务处理，编制费用记账凭证，财务 凭证
报告和信息披露的要
息披露的要求。 部主管会计对费用记账凭证复核签字。
求。
255
银行存款管理业务流程 RCD
风
控制方 控制类型 控制频率 (随
险 控制活
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 （预防性/ 时,日,周,月 控制实施证据
编 动编号
/ 人工） 发现性） 度,季度,年度)
号
银行存款管理违反国
股份公司办理银行账户开立业务，必须由经
家法律、法规及企业
确保银行存款管理符合 办人填制《银行账户、财务印鉴业务申请表》，
内部规章制度要求， 银行账户、财务
国家法律、法规和企业 1.1M 报公司财务部资金中心主管审批，审批后经 人工 预防性 随时
可能使企业遭受外部 印鉴业务申请表
内部规章制度的要求。 财务部副部长、财务部部长，经总会计师审
处罚，造成经济损失
核后最终由总经理签批。
和信誉损失。
股份公司办理银行账户变更、撤销，由业务
银行存款管理违反国 经办人报送的《银行账户、财务印鉴业务申
家法律、法规及企业 请表》，经财务部资金中心主管审核签字，
确保银行存款管理符合
内部规章制度要求， 报财务部部长、总会计师审批后，返回财务 银行账户、财务
国家法律、法规和企业 1.2M 人工 预防性 随时
可能使企业遭受外部 部资金中心，由财务部资金中心银行账户管 印鉴业务申请表
内部规章制度的要求。
处罚，造成经济损失 理岗位人员将《银行账户、财务印鉴业务申
和信誉损失。 请表》复印件及其他资料交申请单位办理银
行账户的变更及撤销手续。
银行存款管理违反国
因填写、开具失误或者其他原因导致作废的
家法律、法规及企业
确保银行存款管理符合 法定票据，按规定予以保存，不得随意处置
内部规章制度要求， 票据销毁审核批
1 国家法律、法规和企业 5.4M 或销毁。对超过法定保管期限、可以销毁的 人工 预防性 随时
可能使企业遭受外部 准手续
内部规章制度的要求。 票据，在履行审核批准手续后进行销毁，建
处罚，造成经济损失
立销毁清册并由授权人员监销。
和信誉损失。
其他货币资金结算办法，主要包括：外埠存
银行存款管理违反国 款、银行汇票存款、银行本票存款、在途货
家法律、法规及企业 币资金和信用证存款等。使用上述结算形式，
确保银行存款管理符合
内部规章制度要求， 财务部业务主办人员根据业务发生情况登记 其他货币资金业
国家法律、法规和企业 6.1M 人工 预防性 随时
可能使企业遭受外部 《其他货币资金业务登记表》，业务主办人 务登记表
内部规章制度的要求。
处罚，造成经济损失 员须每月末与财务部核对账面余额，业务结
和信誉损失。 束后立即清理，余款退回公司指定的银行账
户上。
银行存款管理违反国 因银行账户名称变更需更换新的财务印章
家法律、法规及企业 时，经办人须及时提出《变更财务印章申请
确保银行存款管理符合
内部规章制度要求， 报告》，经股份公司总会计师及单位负责人 变更财务印章申
国家法律、法规和企业 7.2.3M 人工 预防性 随时
可能使企业遭受外部 审签后办理。报财务部主办人员，说明情况， 请报告
内部规章制度的要求。
处罚，造成经济损失 重新申请办理，并将失效的财务印章送交财
和信誉损失。 务部。
256
财务部资金中心收到银行汇款，根据收入的
银行存款核算不准 保证银行存款业务的记 原始单据通知业务主办人员提供相应的收入
确、不及时，可能导 录和核算真实、准确、 资料，如《股东会决议》、《借款协议》、
2.2M 人工 预防性 随时 凭证
致公司财务信息不真 完整，符合财务报告和 《政府部门批文》等，经银行业务主办核实
实、不完整。 信息披露的要求。 以上资料后，交主管会计进行账务处理。对
原始凭证不合格的，不予受理。
出纳人员在办理支付业务时，须再次审核确
银行存款核算不准 保证银行存款业务的记
认《资金支付审批表》的有效性，由会计核
确、不及时，可能导 录和核算真实、准确、
3.2M 算人员填制银行结算付款凭证，记账凭证需 人工 预防性 随时 资金支付审批表
致公司财务信息不真 完整，符合财务报告和
2 经主管会计签字。主管会计复核签字后交出
实、不完整。 信息披露的要求。
纳人员据实办理付款
银行存款核算不准 保证银行存款业务的记 业务部门预借的支票，结算款项业务处理完
确、不及时，可能导 录和核算真实、准确、 毕，及时通过公司管理费报销系统，执相关
3.3M 人工 预防性 随时 凭证
致公司财务信息不真 完整，符合财务报告和 凭证（发票或收据、支出凭单等）到财务部
实、不完整。 信息披露的要求。 报账销账
银行存款核算不准 保证银行存款业务的记 银行出纳对发生的结算业务，根据合法、正
确、不及时，可能导 录和核算真实、准确、 确和完整的会计收支凭证，依业务发生的先
4.1M 人工 预防性 日 银行日记账
致公司财务信息不真 完整，符合财务报告和 后顺序登记银行日记账，每日终了结出银行
实、不完整。 信息披露的要求。 存款余额。
银行存款管理不善， 股份公司各部门收到外单位开具的银行支票
可能导致资金被非法 及有关凭证，须在当日送交财务部资金中心，
加强银行存款管理，提
挪用，资金存放分散、 银行出纳人员接到支票后，审核支票与相关
高资金利用效率、保护 2.1M 人工 预防性 日 凭证
不能统一集中使用， 凭证一致，于当日送存银行，除当日银行已
企业资产安全。
造成资金使用效率低 经停业外，银行出纳人员不得将支票在保险
下。 柜内存放超过 2 个工作日（节假日顺延）。
全资子公司需向股份公司财务部及时报备正
在使用全部资金账户信息，全资子公司因银
行融资及开展业务需要开立新的资金账户均
需向股份公司财务部进行报备。全资子公司
3
银行存款管理不善， 需每日向股份公司资金中心报送当日全部资
可能导致资金被非法 金账户余额表。由股份公司资金中心汇总后
加强银行存款管理，提
挪用，资金存放分散、 报送资金管控小组，列入公司整体资金平衡
高资金利用效率、保护 人工 预防性 日 资金使用备案表
不能统一集中使用， 及动态管控的范畴。全资子公司需按照资金
企业资产安全。
造成资金使用效率低 管控小组的要求向综合管理部报送资金使用
下。 计划，严格按照资金管控小组批准后的资金
计划及时支付各项资金，全资子公司履行资
金支付后需每日下午 5 点前按照资金管控小
组的要求向股份公司财务部报送当日资金使
用备案表
257
财务部设立《领用支票登记簿》，记录银行
银行存款管理不善， 支票种类、支票领用日期、支票号码、领用
可能导致资金被非法 支票号码、金额、用途、领用人、审核人。
加强银行存款管理，提
挪用，资金存放分散、 在付款前，支票领用人员负责填写《领用支
高资金利用效率、保护 5.1M 人工 预防性 随时 领用支票登记簿
不能统一集中使用， 票登记簿》，由银行出纳岗人员开具支票后，
企业资产安全。
造成资金使用效率低 再由银行稽核岗人员审核签字确认，并由支
下。 票领用人在支票根上签字后，办理支票支付
手续，以防止空白票据的遗失和被盗用。
办理空白支票。按以下程序办理： 办理空白
支票时，申请人必须填写《支票申请单》，
注明预计支付金额、用途等内容，经业务部
银行存款管理不善，
门部长签字后送财务部部长签字批准后，方
可能导致资金被非法
加强银行存款管理，提 可签发空白支票。签发前，由出纳人员在《领
挪用，资金存放分散、
高资金利用效率、保护 5.2M 用支票登记簿》上写清支票号码、用途和收 人工 预防性 随时 领用支票登记簿
不能统一集中使用，
企业资产安全。 款单位等项目，签发空白支票时，必须填写
造成资金使用效率低
日期和用途，在小写金额处用人民币符号
下。
“￥”封顶，加盖印鉴。申请人在二日之内
（节假日顺延，下同）将支票存根交财务部
审核人员填制凭证，同时办理注销手续。
银行存款管理不善， 空白现金支票、转账支票等结算凭证，由银
可能导致资金被非法 行出纳在保险柜中保管，结算凭证（如汇票、
加强银行存款管理，提
挪用，资金存放分散、 支票等）一旦丢失，经办人必须立即报告财
高资金利用效率、保护 5.3M 人工 预防性 随时 领用支票登记簿
不能统一集中使用， 务部，以便财务部及时采取挂失止付等补救
企业资产安全。
造成资金使用效率低 措施，防止冒领和诈骗发生。如果造成经济
下。 损失的，由当事人自行负责。
银行存款管理不善，
可能导致资金被非法
加强银行存款管理，提 财务部收到交来的银行承兑汇票和商业汇
挪用，资金存放分散、 承兑汇票认证明
高资金利用效率、保护 6.2M 票，必须及时到银行办理电查认证手续，以 人工 预防性 随时
不能统一集中使用， 细表
企业资产安全。 防假伪票据的发生。
造成资金使用效率低
下。
银行存款管理不善，
财务印章、个人名章由不同人员监督管理，
可能导致资金被非法
加强银行存款管理，提 财务印章由财务部负责人或被授权人负责保
挪用，资金存放分散、
高资金利用效率、保护 7.2.1M 管，个人名章由本人或被授权其他人员保管。 人工 预防性 随时 财务印章登记
不能统一集中使用，
企业资产安全。 因特殊原因需他人暂时保管的必须有登记记
造成资金使用效率低
录。
下。
258
财务印章不使用时，必须存放于保险柜或带
密码的铁皮柜内。 财务印章保管人工作变动
银行存款管理不善，
时，填制《交接清单》并在交出人栏签字后，
可能导致资金被非法
加强银行存款管理，提 将财务印章转交接收人，接收人确认无误后
挪用，资金存放分散、
高资金利用效率、保护 7.2.2M 在《交接清单》接收人栏签字，财务印章移 人工 预防性 随时 交接清单
不能统一集中使用，
企业资产安全。 交手续由使用单位财务部负责人监督完成，
造成资金使用效率低
财务部负责人确认无误后在《交接清单》监
下。
交人栏签字确认，《交接清单》留部门档案
管理员归档。
在财务印章使用时，用印人要将用印资料交
银行存款管理不善，
保管人审核，不能作为会计证 留存需要加盖
可能导致资金被非法
加强银行存款管理，提 印章的，要填写《使用印章审批表》，注明
挪用，资金存放分散、
高资金利用效率、保护 7.3.2M 用印时间、事由、经办人等，财务印章保管 人工 预防性 随时 使用印章审批表
不能统一集中使用，
企业资产安全。 人严格核查用途，经核对无误的方可盖章。
造成资金使用效率低
《使用印章审批表》由保管人留存并负责存
下。
档备查。
资金使用及其支付手
续违反公司内部规章 公司收到银行转来的与所属公司或其他单位
确保银行存款业务相关
制度，可能导致舞弊 的往来款等单据时，由财务部资金中心出纳
权限的设置合法、合理， 2.3M 人工 发现性 随时 凭证
行为，给企业造成资 人员确认并补充相关凭据，进行单据的整理
预防舞弊事件的发生。
产损失或使股东权益 汇总后，交主管会计进行账务处理。
受损。
资金使用及其支付手
银行账户资金支出须履行资金支付手续。由
续违反公司内部规章
确保银行存款业务相关 资金使用单位填制部门相应的资金支付审批
制度，可能导致舞弊
4 权限的设置合法、合理， 3.1M 表，根据发生业务的性质和使用金额大小， 人工 预防性 随时 资金支付审批表
行为，给企业造成资
预防舞弊事件的发生。 经相应审批权限审签确认后送财务部交出纳
产损失或使股东权益
人员办理。
受损。
资金使用及其支付手
续违反公司内部规章
确保银行存款业务相关 财务部依据各账户类型，分别制定对账政策，
制度，可能导致舞弊
权限的设置合法、合理， 4.2M 由经办人员将分类目录交财务部主管副部长 人工 发现性 随时 银行账户表
行为，给企业造成资
预防舞弊事件的发生。 及财务部部长审批。
产损失或使股东权益
受损。
259
每月末，各级公司财务部由管理（或登记）
银行日记账以外的不相容岗位人员按月核对
银行账户的日记账与银行对账单是否一致，
资金使用及其支付手 并编制《银行存款余额调节表》，核实未达
续违反公司内部规章 账项，查明原因，妥善做出处理，防止差错，
确保银行存款业务相关
制度，可能导致舞弊 并追查责任。同时将各账户的银行存款余额、 银行存款余额调
权限的设置合法、合理， 4.3M 人工 发现性 月度
行为，给企业造成资 未达账项额编制《银行存款余额调节汇总 节表
预防舞弊事件的发生。
产损失或使股东权益 表》，并将《银行存款余额调节汇总表》后
受损。 附《银行存款余额调节表》、银行对账单等
资料报财务部资金中心主管复核，资金中心
主管复核签字后报财务部部长审核签字，最
后交会计档案管理人员统一归档保管。
资金使用及其支付手
续违反公司内部规章 银行业务主办向公司领导提请《开通网上银
确保银行存款业务相关
制度，可能导致舞弊 行业务报告》，依次经财务部部长，总会计 开通网上银行业
权限的设置合法、合理， 8.1M 人工 预防性 随时
行为，给企业造成资 师、公司总经理审批签字同意后，与银行协 务报告
预防舞弊事件的发生。
产损失或使股东权益 商办理具体开通事宜。
受损。
系统管理人员授权出纳岗录入银行信息及支
资金使用及其支付手
付用途，审核岗进行审核，确认支付。 每笔
续违反公司内部规章
确保银行存款业务相关 交易成功后，由出纳岗打印出交易单据并核
制度，可能导致舞弊 银行回单、对账
权限的设置合法、合理， 8.2M 对，同时及时从银行取回经银行盖章确认的 人工 发现性 随时
行为，给企业造成资 单
预防舞弊事件的发生。 正式回单。由出纳岗以外的人员于次月初根
产损失或使股东权益
据银行对账单，核对其余额是否正确，相关
受损。
银行单据是否取回并及时入账。
260
工程设计变更业务流程 RCD
控制
类型
控制方 控制频率 (随
风险 控制活 （预
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 时,日,周,月度, 控制实施证据
编号 动编号 防性/
/ 人工） 季度,年度)
发现
性）
施工过程中发生工程设计变更事项，由施工单位与监
理单位共同向分公司、项目部提出申请，经分公司，
项目部专业技术人员核实情况，在公司办公网上填写
施工图变更申请单，经分公司、项目部主管领导同意
后，按照公司条线管理制度要求，由规划设计部或项
目主管科室审核，报公司领导审批。
涉及到外部各配套专业管理部门行政管理要求引起
的土建专业配套设计变更，由项目所在的分公司、项
工程设计变更不符
目部进行设计变更的申请。
合国家法律法规及
确保工程设计 涉及到施工单位由于施工原因提出的设计变更，由项
国家安全质量要求，
变更符合工程 目所在的分公司、项目部进行设计变更的申请。 预防
1 可能导致外部处罚 1.1M 人工 随时 施工图变更申请单
质量安全要 涉及到公司内部各管理部门以及分公司、项目部提出 性
或导致施工安全，造
求。 的设计变更，由各相关部门及项目所在的分公司、项
成经济损失和信誉
目部进行设计变更的申请。
损失的风险。
涉及公司条线管理制度约定的适用于条线管理的子
公司、项目部发起的设计变更，均需报部室，并由主
管领导审批。子公司、项目部发起设计变更流程前，
须与设计主管部门充分就变更事由与相关依据进行
沟通。
涉及到设计单位因设计规范变化、设计失误等设计原
因引起的设计变更，由规划设计部或项目主管科室进
行设计变更的申请。
261
规划设计部或项目主管设计的科室依据变更申请单
内容核实图纸与实际情况，填写处理意见，涉及相关
部门管理职能的设计变更，增加相关部门的审核程
序，会同审核意见后上报前期主管领导审批。
涉及规划、建筑方案重大调整的设计变更由规划设计
工程设计变更不符 部或项目主管科室会签意见。
合国家法律法规及 涉及到使用功能变化及产权面积变化的变更由经营
确保工程设计
国家安全质量要求， 管理部或项目主管科室会签意见。
变更符合工程 预防
可能导致外部处罚 1.2M 涉及到成本造价变化的设计变更由成本管理部或项 人工 随时 施工图变更申请单
质量安全要 性
或导致施工安全，造 目主管科室会签意见，并提出变化的造价预估额。
求。
成经济损失和信誉 涉及到营造做法质量的变更由工程技术部或项目主
损失的风险。 管科室会签意见。
涉及到需要招标的部品部件（如门窗、电梯等）的变
更由凯泰公司或项目主管科室会签意见。
涉及到施工工艺的合理性；二次设计与配套的合理
性；各类验收要求的由工程技术部、分公司、项目部
会签意见。
规划设计部或项目主管科室依据已审批的《施工图变
更申请表》，通知设计单位按照变更通知单内容进行
设计变更，设计单位在接到通知单后，文字说明类等
简单变更三天之内完成，单一专业设计类等一般变更
一周之内完成，多专业设计类等复杂变更二周之内完
成。
工程设计变更不符
规划设计部或项目主管科室收到设计变更后，依据
合国家法律法规及
确保工程设计 《设计变更通知单》内容进行审核，内容无误后盖章
国家安全质量要求，
变更符合工程 确认。 预防
可能导致外部处罚 1.3M 人工 随时 变更设计通知单
质量安全要 性
或导致施工安全，造
求。 盖章后的图纸，规划设计部或项目主管科室留存一
成经济损失和信誉
份，成本管理部留存一份，分公司、项目部留存六份。
损失的风险。
涉及规划变更的，设计单位需提供规划变更图纸。
涉及产权变更的，规划设计部或项目主管科室完成规
划变更后提供给经营管理部或项目主管科室相关变
更图纸。
262
分公司、项目部组织施工单位按照设计变更图纸组织
施工、监理单位据此进行监理。
工程技术部、成本管理部、财务部、综合管理部等相
关部门依据设计变更调整工程项目台账记录。
对于现场要求连续施工的紧急情况下的设计变更，在
公司主管领导同意的前提下，可以采取先变更，保正
工程设计变更不符
连续施工，后补审批手续的应急程序。在补办审批手
合国家法律法规及
确保工程设计 续时，应附公司主管领导同意该变更事项的书面记
国家安全质量要求，
变更符合工程 录。除该种方式外，其他情况下设计变更原则上严禁 预防 工程项目台账记录、应急变更事项请示记
可能导致外部处罚 1.4M 人工 随时
质量安全要 事后补办，且不得作为造价结算依据。 性 录单
或导致施工安全，造
求。 按照公司内控要求，如设计变更申请发起后，因特殊
成经济损失和信誉
原因设计变更不再出具的，需对设计变更申请进行中
损失的风险。
止或者声明作废。对设计变更申请尚未审批完成，实
施中止流程，由发起单位在公司办公系统内对申请流
程进行撤回操作，并注明撤回原因。如设计变更申请
流程已审批完成，实施声明作废操作，由发起单位在
公司系统内建立声明作废流程，并将相关的设计变更
表单链接入该流程。
263
安全生产管理业务流程 RCD
控制
控制方 类型 控制频率
风险 控制活 法（自 （预 (随时,日,周, 控制实施证
风险描述 控制目标 控制活动
编号 动编号 动/ 人 防性/ 月度,季度, 据
工） 发现 年度)
性）
安全生产管理不到 股份公司安全管理委员会根据天津市政府、市规建两委、
确保企业安全生产
位，可能使企业受到 集团公司和股份公司要求，制定本公司《全年安全生产工 全年安全生产
管理工作符合国家 预防
1 相关监管部门的通 1.1M 作要求及目标》，经总经理签字审批后发至各分公司、项 人工 年度 工作要求及目
法律、法规和相关 性
报和查处，给企业造 目部以及各职能部门阅存，以便掌握相关安全生产信息。 标
监管机构的要求。
成经济及名誉损失。 股份公司安全管理委员会存档备查。
股份公司员工在上岗前，必须进行安全教育，由教育培训
部门具体开展培训并填写《安全教育培训台账》报部门负
安全生产管理存在 完善安全生产管理
责人审核，部门负责人在《安全教育培训台账》上签字审
漏洞，可能导致生产 体系、实现安全生
核后留档备查。各分公司、项目部及相关单位负责对各岗 预防 安全教育培训
安全事故发生，影响 产目标，确保企业 2.1M 人工 随时
位相关人员进行安全教育培训并填写《安全教育培训台 性 台账
企业生产经营的顺 生产经营的有序进
账》，留档备查。教育时间不少于国家规定的时间，教育
利进行。 行。
的内容包括安全生产的法律法规、公司的安全生产规章制
度、现场个人安全及文明施工注意事项等。
安全生产管理存在 完善安全生产管理
股份公司安全管理委员会平均每季度一次深入基层检查，
漏洞，可能导致生产 体系、实现安全生
并实行不定期抽查，建立每次检查都要作详尽地记录《安 发现
安全事故发生，影响 产目标，确保企业 3.1M 人工 随时 安全检查台账
全检查台账》，检查结果在公司简报中通报，作为各公司 性
2 企业生产经营的顺 生产经营的有序进
年终考核的依据。
利进行。 行。
安全生产管理存在 完善安全生产管理
各分公司、项目部安全管理小组定期和不定期检查以及重
漏洞，可能导致生产 体系、实现安全生
点抽查的方式，获取相关安全管理信息。检查工作完成后， 发现
安全事故发生，影响 产目标，确保企业 3.2M 人工 随时 安全检查台账
填写《安全检查台账》送交各分公司、项目部负责人进行 性
企业生产经营的顺 生产经营的有序进
审核并签字确认。
利进行。 行。
安全生产管理存在 完善安全生产管理 对检查中暴露出来的问题和存在的隐患，各分公司、项目
漏洞，可能导致生产 体系、实现安全生 部要组织相关单位制定相应的书面整改措施方案，形成
发现 隐患整改措施
安全事故发生，影响 产目标，确保企业 3.4M 《隐患整改措施报告》，限定整改时间和整改责任人。如 人工 随时
性 报告
企业生产经营的顺 生产经营的有序进 发现重大隐患，形成的报告要经股份公司安全管理部门负
利进行。 行。 责人签字认定，并监督整改措施方案的落实情况。
264
安全生产管理存在 完善安全生产管理
每月由工程管理部对项目工程安全、文明施工情况进行统
漏洞，可能导致生产 体系、实现安全生 安全生产月度
一评分考核，填写《安全生产月度考核表》，年末根据《天 发现
安全事故发生，影响 产目标，确保企业 3.5M 人工 月度 考核表、安全生
津市房地产发展（集团）股份有限公司安全生产考核办法》 性
企业生产经营的顺 生产经营的有序进 产年度考核表
实行年度安全生产考核。
利进行。 行。
因迟报、漏报、谎报
或者瞒报生产安全 发生事故后，股份公司安全管理部门按照国家政府有关规
保证安全生产数据
事故被投诉，影响统 定和《天津市房地产发展（集团）股份有限公司安全生产
被真实、准确、完 发现 伤亡事故登记
计数据的真实性和 4.1M 监督管理规定》及时如实的逐级报告事故情况，并书面向 人工 随时
整的统计及记录。 性 表
准确性，无法满足信 上一级公司上报事故发生的时间、地点、单位、伤亡情况、
息统计和管理的需 事故原因和应急措施等，填写《伤亡事故登记表》。
求。
因迟报、漏报、谎报
或者瞒报生产安全
保证安全生产数据
事故被投诉，影响统 轻伤事故由所在单位和部门调查事故原因，拟订改进措
被真实、准确、完 发现 伤亡事故登记
计数据的真实性和 4.2M 施，填写《伤亡事故登记表》，报股份公司安全管理部门 人工 随时
整的统计及记录。 性 表重伤
准确性，无法满足信 存档备案。
息统计和管理的需
求。
因迟报、漏报、谎报
或者瞒报生产安全 如发生重伤与死亡事故，由股份公司组织生产、技术、安
保证安全生产数据
事故被投诉，影响统 技和工会等有关人员组成事故调查组进行调查。经调查后
被真实、准确、完 发现 重伤、死亡事故
3 计数据的真实性和 4.3M 形成完整的档案资料并出具《重伤、死亡事故调查报告 人工 随时
整的统计及记录。 性 调查报告书
准确性，无法满足信 书》，经股份公司总经理批复后，通知各单位，由各单位
息统计和管理的需 报市劳动局审批结案。
求。
因迟报、漏报、谎报
或者瞒报生产安全
保证安全生产数据 各分公司、项目部安全生产管理部门每年对各自项目的安
事故被投诉，影响统
被真实、准确、完 全生产事故情况进行统计，形成全年安全生工作总结，加 预防 全年安全生工
计数据的真实性和 4.4M 人工 年度
整的统计及记录。 盖各分公司、项目部公章后，上报股份公司安全管理委员 性 作总结
准确性，无法满足信
会。
息统计和管理的需
求。
因迟报、漏报、谎报
或者瞒报生产安全
保证安全生产数据
事故被投诉，影响统 股份公司安全管理委员会统计各级公司上报资料后编制
被真实、准确、完 预防 全年生产安全
计数据的真实性和 4.5M 汇总的《全年生产安全总结》，报股份公司总经理审核。 人工 年度
整的统计及记录。 性 总结
准确性，无法满足信 股份公司安全管理部门负责安全事故总结的存档备查。
息统计和管理的需
求。
265
工程质量管理业务流程 RCD
风 控制类
控制 控制方 控制频率 (随
险 型 （预
风险描述 控制目标 活动 控制活动 法（自动 时,日,周,月 控制实施证据
编 防性/ 发
编号 / 人工） 度,季度,年度)
号 现性）
工程质量不符合国家法律
法规及企业规章制度的要 确保工程质量符合国家 股份公司工程管理部根据国家、地方建筑工程法律法规
天津市房地产发
求，未达到国家工程质量验 相关工程质量法律、法 和股份公司发展战略目标的要求，编制《天津市房地产
展（集团）股份
收合格标准，或由于工程质 规和公司相关制度的要 1.1M 发展（集团）股份有限公司施工质量技术管理标准》， 人工 预防性 年度
有限公司施工质
量投诉事件引发与业主的 求，全面达到国家工程 针对项目建设过程中易出现的、客户投诉较集中的质量
量技术管理标准
法律纠纷，导致经济损失和 质量验收合格标准。 问题制定质量标准，总工程师审核后，由总经理签发。
信誉损失。
1
工程质量不符合国家法律
法规及企业规章制度的要 确保工程质量符合国家 股份公司工程管理部每年对《天津市房地产发展（集团）
天津市房地产发
求，未达到国家工程质量验 相关工程质量法律、法 股份有限公司施工质量技术管理标准》进行修订，总工
展（集团）股份
收合格标准，或由于工程质 规和公司相关制度的要 1.2M 程师审核后，由总经理签发，使之能及时反映国家和地 人工 预防性 年度
有限公司施工质
量投诉事件引发与业主的 求，全面达到国家工程 方质量标准的变化和股份公司发展战略目标、品牌建设
量技术管理标准
法律纠纷，导致经济损失和 质量验收合格标准。 对质量的要求。
信誉损失。
在保证开发项目质量的
工程质量不合格，增加开发 材料设备入场前，各分公司、项目部要求施工方提交材
前提下，降低工程项目
项目质量成本支出，难以满 料试（复）验合格报告，经监理公司和分公司、项目部 材料试（复）验
质量成本，满足产品定 2.1M 人工 预防性 随时
足企业产品定位要求，降低 工程技术科审核签字通过后，材料设备才能入库并用于 合格报告
位要求，提高企业经营
企业经营效率与效果。 工程项目。
效率与效果。
分公司、项目部根据《天津市房地产发展（集团）股份
有限公司建设项目工程质量安全管理规定》和《天津市
在保证开发项目质量的
工程质量不合格，增加开发 房地产发展（集团）股份有限公司施工质量技术管理标
前提下，降低工程项目
项目质量成本支出，难以满 准》的规定，对施工重点部位、工序等进行日常检查，
质量成本，满足产品定 2.2M 人工 发现性 随时 质量检查记录
2 足企业产品定位要求，降低 严格执行监督中间验收过程，关注质量通病防治措施的
位要求，提高企业经营
企业经营效率与效果。 执行情况及效果，并协同监理对关键控制点进行事后检
效率与效果。
查，以上的检查过程及结果都应形成书面记录，以存档
备查。
股份公司工程管理部负责在股份公司层面上对各工程
在保证开发项目质量的
工程质量不合格，增加开发 项目质量进行巡查管理。在分公司、项目部自查的基础
前提下，降低工程项目
项目质量成本支出，难以满 上定期对施工重点部位、工序等进行抽查，严格执行监
质量成本，满足产品定 2.3M 人工 发现性 随时 质量检查记录
足企业产品定位要求，降低 督中间验收过程，关注质量通病防治措施的执行情况及
位要求，提高企业经营
企业经营效率与效果。 效果，并协同监理对关键控制点进行事后检查，以上的
效率与效果。
检查过程及结果都应形成书面记录，以存档备查。
266
在保证开发项目质量的 建设工程质量考评工作每半年度开展一次，具体开展活
工程质量不合格，增加开发
前提下，降低工程项目 动时间，根据各项目进度情况，由质量考评委员会副主 项目检查评分
项目质量成本支出，难以满
质量成本，满足产品定 2.4M 任组织考评委委员召开准备会确定。年末根据《天津市 人工 发现性 半年 表、年度质量考
足企业产品定位要求，降低
位要求，提高企业经营 房地产发展（集团）股份有限公司质量考评办法》实行 核表
企业经营效率与效果。
效率与效果。 相应考核。
在保证开发项目质量的 在质量检查中，如发现一般性质量问题，应马上通知被
工程质量不合格，增加开发
前提下，降低工程项目 检查单位，督促其立即进行整改，并对整改情况进行跟
项目质量成本支出，难以满
质量成本，满足产品定 2.5M 踪，并将情况记录在工程质量检查记录中。若问题比较 人工 发现性 随时 质量检查记录
足企业产品定位要求，降低
位要求，提高企业经营 严重，应及时报告股份公司总工程师，并根据具体情况
企业经营效率与效果。
效率与效果。 决定是否派人到现场督促其进行整改。
监理单位和施工单位对即将竣工交付的房屋根据《天津
市房地产发展（集团）股份有限公司竣工项目分户验收
对工程质量管理不当，发生 细则（试行）》的规定进行逐户 100％验收。
工程质量投诉事件，或与建 施工单位验收完毕后，各分公司、项目部对即将竣工交 住宅工程质量分
确保工程项目质量管理
设方、使用方发生法律纠 付的房屋进行 30％的抽查验收。股份公司产品质量管 户验收记录表、
3 水平符合公司战略发展 3.1M 人工 发现性 随时
纷，可能给企业带来信誉损 理部组织对即将竣工交付的房屋进行 6％的抽查验收， 住宅工程质量分
的需要。
失，影响企业战略发展进 抽查范围为监理、施工单位的 3％，分公司抽查的 3％。 户验收汇总表
程。 在验收过程中，如发现不符合要求的部位进行即要求施
工单位返修或返工。处理完成后，应对返修或返工部位
重新组织验收，直至全部符合要求。
因迟报、漏报、谎报或者瞒 确保工程质量符合国家 发生事故后， 股份公司工程管理部协助调查质量故，
报质量事故被投诉，可能给 相关工程质量法律、法 参与事故的调查及原因分析，根据政府行政主管部门组
4 4.1M 人工 发现性 随时 事故调查报告
企业带来信誉损失，影响企 规和公司相关制度的要 建的事故调查小组的《事故调查报告》起草《事故责任
业战略发展进程。 求。 人处理建议》报股份公司审批后发布通报文件。
267
工程结算管理业务流程 RCD
风 控制频率
控制方 控制类型
险 控制活 (随时,日, 控制实施
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 （预防性/
编 动编号 周,月度,季 证据
/ 人工） 发现性）
号 度,年度)
工程竣工结算不符合
国家法律、法规和公 工程完工后，施工单位向建设单位（发包方）
确保工程竣工结算符合 工程竣工
司内部规章制度的要 提交《工程竣工报告》，建设单位组织勘察、
国家法律、法规和公司 1M 人工 预防性 随时 报告、竣工
求，可能导致外部处 设计、施工、监理等单位和其他有关方面的
内部规章制度的要求。 验收报告
罚，造成经济损失和 专家进行竣工验收，并提出《竣工验收报告》。
信誉损失。
在工程竣工验收后，在法律、法规和各级公司规定的
1
工程竣工结算不符合 时限内，成本招采部预算人员负责整理、收集相关结
国家法律、法规和公 算资料（主要包括：工程施工招投标文件、工程施工 工程竣工
确保工程竣工结算符合 合同、工程施工图纸/设计图、工程竣工图纸、工程设
司内部规章制度的要 结算报告
国家法律、法规和公司 2.1M 计变更通知书及变更设计图、工程施工隐蔽资料、未 人工 预防性 随时
求，可能导致外部处 计价材料的签证或结算协议、反映工程量的现场签证 及结算资
内部规章制度的要求。
罚，造成经济损失和 等），并编制《工程竣工结算报告》，主要内容包括 料
信誉损失。 按照合同约定的工程合同价款和价款的调整以及现场
签证、索赔等事项。
规范企业工程项目竣工
竣工工程结算不及 工程竣工
结算管理工作，确保工 成本招采部预算人员编制的《工程竣工结算报告》报
时，结算率低，影响 结算报告
程竣工结算的准确性与 2.2M 分公司主管经理审批签字后，报成本招采部部长审核 人工 预防性 随时
企业资金回收及经营 签字。 及结算资
完整性，保证工程款的
效率。 料
及时回收。
规范企业工程项目竣工
竣工工程结算不及
结算管理工作，确保工 监察审计部组成审计组，对建安工程总包项
时，结算率低，影响 工程审计
2 程竣工结算的准确性与 2.3M 目部位、竣工结算及其他项目的结算实行抽 人工 发现性 随时
企业资金回收及经营 报告
完整性，保证工程款的 查审计。
效率。
及时回收。
规范企业工程项目竣工 实施抽查审计的项目经审计组、成本招采部、
竣工工程结算不及 工程竣工
结算管理工作，确保工 施工单位达到共识后，上述资料由总经济师
时，结算率低，影响 结算报告
程竣工结算的准确性与 2.4M 审批。未经抽查审计的项目经成本招采部、 人工 发现性 随时
企业资金回收及经营 及结算资
完整性，保证工程款的 施工单位达成共识后，上述资料由总经济师
效率。 料
及时回收。 审批。
268
规范企业工程项目竣工
竣工工程结算不及 工程竣工
结算管理工作，确保工 由成本招采部组织施工单位盖章确认，完成
时，结算率低，影响 结算报告
程竣工结算的准确性与 2.5M 结算会审单的签字程序，形成最后确认的结 人工 预防性 随时
企业资金回收及经营 及结算资
完整性，保证工程款的 算文件并存档。
效率。 料
及时回收。
规范企业工程项目竣工
竣工工程结算不及 工程竣工
结算管理工作，确保工 经确认的《工程竣工结算报告》下发分公司、
时，结算率低，影响 结算报告
程竣工结算的准确性与 2.6M 项目部，由分公司、项目部报财务部，进行 人工 预防性 随时
企业资金回收及经营 及结算资
完整性，保证工程款的 账务处理。
效率。 料
及时回收。
269
270
预算编制管理流程 RCD
风 控制频率
控制 控制方 控制类型
险 (随时,日,
风险描述 控制目标 活动 控制活动 法（自动 （预防性/ 控制实施证据
编 周,月度,季
编号 / 人工） 发现性）
号 度,年度)
预算指标选取不当，
可能导致企业偏离发 确保预算编制符合企业
综合管理部编制《公司年度预算编制通知》，
展战略和目标；缺乏 发展战略和目标的要
列明预算编制总体要求、预算表格及编制说 股份公司年度
预算或预算编制不完 求；确保预算编制工作 1.1M 人工 预防性 年度
明、预算编制日程安排，经公司同意后正式 预算编制通知
整，可能导致企业盲 和程序符合公司的相关
下发。
目经营、经营效率低 规章制度的要求。
下或资产遭受损失。
公司各部室、承包制项目公司、子公司预算
管理部门在分析当前年度预算执行情况和预
预算指标选取不当，
测下年度生产经营情况的基础上，根据《公
可能导致企业偏离发 确保预算编制符合企业
司年度预算编制通知》的要求，编制本单位
展战略和目标；缺乏 发展战略和目标的要
的年度预算初稿（含全套预算报表及相关编
预算或预算编制不完 求；确保预算编制工作 1.2M 人工 预防性 年度 年度预算初稿
制说明）。各单位应对各项目节点及进度安
整，可能导致企业盲 和程序符合公司的相关
排进行充分地研究讨论，合理安排工程工期、
目经营、经营效率低 规章制度的要求。
资金拨付进度和销售进度，各承包制项目公
下或资产遭受损失。
1 司、子公司应与各自财务部就填写口径及成
本、税费计算方式进行确认后再进行报送。
预算指标选取不当，
可能导致企业偏离发 确保预算编制符合企业
公司各部室、承包制项目公司、子公司预算
展战略和目标；缺乏 发展战略和目标的要
管理部门将经主管领导同意后的年度预算初
预算或预算编制不完 求；确保预算编制工作 1.3M 人工 预防性 年度 年度预算初稿
稿上报综合管理部进行初步审查，并根据综
整，可能导致企业盲 和程序符合公司的相关
合管理部反馈的初审意见进行修改完善。
目经营、经营效率低 规章制度的要求。
下或资产遭受损失。
预算指标选取不当，
可能导致企业偏离发 确保预算编制符合企业
综合管理部根据各预算单位报送的年度预算
展战略和目标；缺乏 发展战略和目标的要
初稿汇总编制《公司年度预算草案》，并将 总经理办公会
预算或预算编制不完 求；确保预算编制工作 1.4M 人工 预防性 年度
《公司年度预算草案》报送经理办公会审议， 会议纪要
整，可能导致企业盲 和程序符合公司的相关
审议通过后形成经理办公会会议纪要。
目经营、经营效率低 规章制度的要求。
下或资产遭受损失。
271
预算指标选取不当，
可能导致企业偏离发 确保预算编制符合企业
展战略和目标；缺乏 发展战略和目标的要 综合管理部将《公司年度预算》上报预算与
《公司年度预
预算或预算编制不完 求；确保预算编制工作 1.6M 审计委员会，通过预算与审计委员会审议并 人工 预防性 年度
算》
整，可能导致企业盲 和程序符合公司的相关 形成预算与审计委员会会议纪要。
目经营、经营效率低 规章制度的要求。
下或资产遭受损失。
272
273
成本管理业务流程 RCD
风
控制方 控制类型 控制频率 (随
险 控制活
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 （预防性/ 时,日,周,月 控制实施证据
编 动编号
/ 人工） 发现性） 度,季度,年度)
号
项目筛选阶段：在竞拍土地前两周，由拓展
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实 投资部牵头与汇总，规划设计部、经营管理
《目标成本测算
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.1M 部部、成本招采部和财务部等部门参与编制 人工 预防性 随时
（可研版）》
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。 《目标成本测算（可研版）》，编制完成后
经项目评审会通过后报经理办公会审议。
项目策划阶段：在产品策划定位完成后两周
内，成本招采部组织拓展投资部、规划设计、
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实 财务部、经营管理部等单位根据项目的可行
《目标成本测算
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.2M 性研究报告和产品的定位，完成项目的全成 人工 预防性 随时
（策划版）》
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。 本测算，编制《目标成本测算（策划版）》，
确定各项费用金额，报总经济师审核签字后，
作为前期和设计方案的成本控制目标。
方案设计阶段：详规审批后一个月内，成本
1 招采部组织拓展投资部、规划设计部、经营
管理部、工程技术部、产品质量管理部、凯
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实 泰公司、财务部和分公司/项目部等单位对
《目标成本测算
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.3M 《目标成本测算（策划版）》进行细化和修 人工 预防性 随时
（方案版）》
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。 订，完成《目标成本测算（方案版）》，经
总经济师审核通过后报经理办公会审议，作
为施工图设计阶段选择方案的成本控制指
标。
施工图设计阶段：获得中标通知书两周内，
成本招采部组织拓展投资部、规划设计部、
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实 经营管理部、工程技术部、产品质量管理部、
《目标成本测算
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.4M 凯泰公司、财务部和分公司/项目部等对《目 人工 预防性 随时
（施工版）》
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。 标成本测算（方案版）》进行细化和修订，
完成《目标成本测算（施工版）》，报总经
济师审批后，作为施工阶段的成本控制目标。
274
《目标成本（方案版）》审批完成后，各相
关单位将其职责范围内的目标成本分解到该
成本科目所包含的具体合同，每项合同明确
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实
合同范围和合同目标金额。若某一成本科目 《项目目标成本
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.5M 人工 预防性 随时
所包含合同较多，此时尚不能细化到具体合 合同分解表》
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。
同，可分解为合同大类，每一合同大类需明
确包含内容和目标金额。最终汇总形成《项
目目标成本合同分解表》。
建立成本报表制度，拓展部、规划设计部、
工程部、质量部、凯泰公司与分公司/项目部
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实 于每月 28 日前完成本月度统计报表的填制
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.6M 工作并报送成本招采部，经营部将营销费用、 人工 预防性 随时 成本报表制度
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。 财务部将财务费和管理费于每季度末 28 日
前完成本季度统计报表的填制工作并报送成
本招采部。
成本招采部成本管理员于次月 5 日前汇总统
计报表，根据动态成本的超出情况对相应部
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实 门、分公司/项目部设定预警级别，并报成本
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.7M 主管、成本招采部部长审核、总经济师审批。 人工 预防性 随时 预警级别审批
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。 审批完成后针对超目标成本事宜对相应部
门、分公司/项目部发出预警。成本招采部将
统计报表录入 OA 系统信息库。
项目完工六个月后，成本招采部在三个月内
负责编制完成《项目成本后评估》中的开发
成本部分，财务部编制营销费用和财务费用
项目成本管控能力差， 加强成本控制工作，实
部分，经营管理部编制销售费用部分，规划 项目成本后评估
可能导致经济效益流 施全过程成本动态管 1.8M 人工 预防性 随时
设计部负责分析设计变更的原因，分公司项 报告
失、企业出现亏损。 理，提高公司竞争力。
目部负责分析签证、立项的原因。成本招采
部汇总完整的项目成本后评估报告，提交总
经济师审批。
签证审批程序：分公司、项目部由现场代表、
建立签证签发制度，根
签证签发随意，增加公 工程科长、主管副经理在工程签证单上签署
据制度规定进行签证管 2.1M 人工 预防性 随时 工程签证单
司工程施工成本。 意见。成本招采部由负责核定工程量的预算
理。
2 员及预算主管签署意见。
建立签证签发制度，根 请示事项处理单审批程序：各拟办部门、分
签证签发随意，增加公
据制度规定进行签证管 2.2M 公司发起，经主管领导、总经理、董事长审 人工 预防性 随时 请示事项处理单
司工程施工成本。
理。 批签署意见。
275
成本记录与核算不准
成本核算记录真实、准 每月末，股份公司各部门及分公司、项目部
确，可能导致财务报告 原始凭证及相关
确、完整，确保财务报 3.1M 提交当月经济业务原始凭证及相关审批单 人工 预防性 月度
及信息披露不真实、不 审批单据
表真实、公允。 据。
完整。
分公司、项目部工程管理人员编制《工程拨
成本记录与核算不准
成本核算记录真实、准 款进度审批表》、《工程尾款审批表》，经 《工程拨款进度
确，可能导致财务报告
确、完整，确保财务报 3.2M 工程技术部、客户服务部等相关部门负责人 人工 预防性 随时 审批表》、《工
及信息披露不真实、不
表真实、公允。 签字后，报总会计师、总经理审核签字后报 程尾款审批表》
完整。
股份公司财务部。
成本记录与核算不准 股份公司人力资源部工资管理岗位人员根据
成本核算记录真实、准
3 确，可能导致财务报告 公司考勤及公司人员工资标准审核《工资
确、完整，确保财务报 3.3M 人工 预防性 月度 《工资表》
及信息披露不真实、不 表》，经人力资源部部长审核签字后交财务
表真实、公允。
完整。 部办理工资发放手续。
成本记录与核算不准 其他成本支出原始单据，由经办人在原始单
成本核算记录真实、准 经总经理审核签
确，可能导致财务报告 据上签字后，送交股份公司相关部门主管人
确、完整，确保财务报 3.4M 人工 预防性 随时 字审批的原始单
及信息披露不真实、不 员签字，经总经理审核签字后交财务部办理
表真实、公允。 据
完整。 报销手续。
在收到各原始单据后，股份公司财务部会计
成本记录与核算不准
成本核算记录真实、准 核算人员对原始单据进行审核，审核无误后
确，可能导致财务报告 经审核的成本记
确、完整，确保财务报 3.5M 进行账务处理，编制成本记账凭证，财务部 人工 预防性 随时
及信息披露不真实、不 账凭证
表真实、公允。 主管人员审核记账凭证，审核无误后在记账
完整。
凭证上签章确认。
276
277
子公司人力资源管控 RCD
风 控制频率
控制方 控制类型
险 控制活 (随时,日,周,
风险描述 控制目标 控制活动 法（自动 （预防性/ 控制实施证据
编 动编号 月度,季度,年
/ 人工） 发现性）
号 度)
全资子公司新设立时，全资子公司负责参
考股份公司人力资源相关制度制定本单
位人力资源管理方案及制度，股份公司人
力资源部及相关部门负责提供职能管理
规范子公司人力资源管 技术支持，全资子公司负责将人力资源管
子公司人力资源管理
理政策和标准，加强人 理方案和管理制度报股份公司经理办公
过程中存着的不合法
力资源管理，明确条线 会审批，并报股份公司人力资源部备案。
或违反有关的规定， 子公司新设立
1 管理下子公司与母公司 1.1M 控股子公司新设立时，股份公司派出的代 人工 预防性 人力资源管理方案和管理制度
可能遭受外部处罚、 时
管理职责，科学、合理、 表或负责人，可参照本管理规定和股份公
经济损失或信誉损
高效共享人力资源，规 司人力资源相关制度，与合作方共同建立
失。
避管理风险 完备的人力资源管理制度。
参股子公司新设立时，股份公司派出的代
表或负责人，在维护股份公司利益的提前
下，与合作方共同建立完备的人力资源管
理制度。
全资及控股子公司招聘员工，应按子公司
人力资源配置方案的规定，由子公司于每
年初制定年度员工招聘计划报股份公司
人力资源部备案。员工招聘计划详见附表
2《子公司年度员工招聘计划》模板。并
规范子公司人力资源管
子公司人力资源管理 于每月底之前，将当月实际招聘入职员工
理政策和标准，加强人
过程中存着的不合法 的统计情况报股份公司人力资源部备案，
力资源管理，明确条线 《子公司年度员工招聘计划》、《子
或违反有关的规定， 统计情况详见附表 3《子公司年度员工招
2 管理下子公司与母公司 2.1M 人工 预防性 随时 公司年度员工招聘统计表》、非正
可能遭受外部处罚、 聘统计表》模板。
管理职责，科学、合理、 常用工情况说明
经济损失或信誉损 全资及控股子公司应建立招聘员工录用
高效共享人力资源，规
失。 审批流程，房地产类人员、其他类公司中
避管理风险
级以上管理人员录用审批股份公司人力
资源部参与审批。其他人员录用审批，招
聘计划内的报股份公司人力资源部备案，
招聘计划外的报股份公司人力资源部审
批。
278
规范子公司人力资源管
子公司人力资源管理 全资及控股子公司所招聘员工职级等同
理政策和标准，加强人
过程中存着的不合法 于股份公司中级管理人员时，在正式录用
力资源管理，明确条线
或违反有关的规定， 之前，应由股份公司人力资源部和党群工
管理下子公司与母公司 2.2M 人工 预防性 随时 经理办公会议纪要
可能遭受外部处罚、 作部对拟录用人员进行考察，经股份公司
管理职责，科学、合理、
经济损失或信誉损 党委会和经理办公会审批后方可正式录
高效共享人力资源，规
失。 用。
避管理风险
规范子公司人力资源管
子公司人力资源管理 股份公司对子公司人力成本分类进行动
理政策和标准，加强人
过程中存着的不合法 态监控。子公司应按照在股份公司人力资
力资源管理，明确条线
或违反有关的规定， 源部备案的薪酬管理制度和福利制度执
管理下子公司与母公司 3.1M 人工 预防性 月度 人工成本月报表
可能遭受外部处罚、 行。并每月向股份公司报送实际人力成本
管理职责，科学、合理、
经济损失或信誉损 情况。对于人工成本总额环比增长幅度较
高效共享人力资源，规
失。 大的子公司需作情况说明。
避管理风险
股份公司为员工普调工资时，子公司根据
实际情况，可参考股份公司调资标准制定
3
规范子公司人力资源管 本单位的调资方案并实施，并将调资前后
子公司人力资源管理
理政策和标准，加强人 员工月工资明细表报股份公司人力资源
过程中存着的不合法
力资源管理，明确条线 部备案。
或违反有关的规定， 调资方案、调资前员工月工资明细
管理下子公司与母公司 3.2M 在股份公司非增资年度，子公司自行为本 人工 预防性 随时
可能遭受外部处罚、 表
管理职责，科学、合理、 单位员工普调工资时，应制定本单位调资
经济损失或信誉损
高效共享人力资源，规 方案，按“三重一大”事项履行本单位管
失。
避管理风险 理程序后报股份公司审批后实施。子公司
在完成调资后，将调资前后员工月工资明
细表报股份公司人力资源部备案。
279