吉利大厦各楼层 的建 %.1:而积 根据 天津市测绘院 出 具的《测绘报告》中的测绘
成果，具体内容如下 :
楼层 建筑面积 ( 平方米〉
-2 3 ,978 .44
4,04 1.24
3 ,448.59
中 2 2 ,3 11. 3 1
2 3 ,648.06
3 3 ,909.89
4 3 ,909.89
5 3 ,909.89
6 4 ,064.26
7 3 ,962.22
8 4 ,802.89
9 4 ,55 1.59
10 4.752.63
11 4 ,730 .4 5
12 1,303.87
13 999. 14
,
14 999.1 4
15 999. 14
16 688.98
总面积 6 1,Oll .62
( I )房国建筑物评估方法
房地产的账面原值主要由土地使用权出让金及相关税费、 建筑安装工程费
用 、分摊 的建设工程前期费用和管理费 用 及分 摊的资 金成本等 构成 。 对房 屋 建 筑
物和士地使用权可以分别采用适当的印估万法进行评仙 ， 然后将房产和土地的评
估结论 jil; 行分析与 ~I :总 以确定被评估 房地产 的评估价仙，适 宜采 用成本 法进 行评
估。
评估价值=重置全价×综合成新率
A 、 重置全 价的确定
重置全价(不含税) = 建安综合造价+前期费用+管组!费用+资金成本 ，可抵扣
的 增值税+开发利润
B 、 综合成新率 的评也
对于价值大 、 重要 的建 (构)筑物 采用勘察成新率和 年限 成新率综合确定 ，
其计 算公式为 :
综合 成 新率=勘察成新写::.X60% 十牛-限成新率 X 4 0%
fjJ~场勘察!J.戈 新中对于虫:建筑物犀 j页 奇阅各类建筑物的立交 工 资料 ， 了解其历 年
历史年度营业收入表
单位 : 元
2021 年
项目 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
1-8 月
租赁收入 (5%) 37 ,368 ,861.98 38, 124 ,373.23 40 ,227,587.20 35 ,969 ,581 .83 26 ,747 ,259. 17
物业费 (6%) 7 、868 ，864 .8 8 14,365 ,780.46 16,462 ,837.17 14,988 ,703.9 1 10 ,039 ,7 5 1.40
电费 (13%) 788 ,290. 16 2 ,932 ,638. 11 1,26 1,932.04 1, 141 ,95 1. 08 I
水费 (9%) 149,238.2 1 71 6 ,555.32 521 , 170.92 457 ,761.67
冷气费 (9%) 535 ,523.33 468 ,327.85 522 ,7 98.59 419 ,883.93
供电服务费 (6%) 98 ,632.00 335 ,7 16.55 323 ,933 .06
其他(代垫术莱欧
492 、452.82 120 ,564.3 1 220、 18 3 .44 1, 100,9 17.4 1
卫生间改造收入)
合计 45 ,237,726.86 54,455 ,658.2 1 6 1,027 , 14 1. 96 53 ,820,087.28 40 ,23 1,457.72
< 1 >物业管理费收入
截止评估基准日吉利大厦物业管理业务 ， 主要包括四个物业管理项目 ，分别
为天投项目、城投项目、兴业银行项目和天房股份项目 ， 其 l十I 天投项目将于 2021
年 1 2 月 3 1 日终止物业 管 理服务。被评估单位提供的物业管理服务项目的服务内
容及收费标准 ， 具体 内 容如下 :
项目名称 收费标准(含税)
城投项目 物业费 23.97 元/月/平方米 ; 停车费 260.95 元/月/位
兴业银行项目 1 ，622 ，929.79 元/季度
天房股份项目 1 ，3 64 、 145.6 元/年
根据被评刊 i 单位管理层的经古规划，未来年度无扩大物业管理服务项目规模
的计划 ， il在未来年度根据]拥有物业管理服务的项目规模及收费标准预测物业管理
服务收入。
预测年度下.营业收入如下表 :
单位:万元
2021 年
项目 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2026 年
9-12 月
租赁收入(5%) 14,776.910.09 44 ,369,857.11 46，422 、 333.07 48,615,827.33 50,919,82 1.99 53 ,323 ,328 .3 1
物业费 (6%) 4.292.783.39 13,3 99.747.78 13,399.747.78 13.399,747.78 13,399,747.78 13,399,747.78
电费 ( 1 3%) 722 ,650.79 1.213.769.74 1. 213.769.74 1. 213,769.74 1,2 13,769.74 1,213,769.74
水费 (9%) 26 1.394.29 624.8 16.3 4 624.81 6.34 624 ,816.34 624 ,816.34 624 ,816 .3 4
冷气费 (9%) 148.2 11.97 -
供电服务费
161 、966.53 46 1. 535.09 46 1 S35 .0~ 46 1,535.09 461 ,535.09 46 1,535.09
(6%)
合计 20,363 ,91 7.06 60 ,069 ,726.05 62 ,122 ,202.02 64 ,315,696.27 66 ,619,690.93 69,023 ,197.25
2) 其 他，业务收入 7预测