天房发展 2022 年年度报告
公司代码：600322 公司简称：天房发展
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
2022 年年度报告
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天房发展 2022 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 杨杰 因公外出 范永东
三、 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人郭维成、主管会计工作负责人张亮及会计机构负责人（会计主管人员）张萍声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
鉴于公司2022年度亏损，结合公司实际经营情况和长期发展资金需求，公司2022年度拟不派
发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者
及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资
者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”相
关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 22
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 34
第六节 重要事项........................................................................................................................... 35
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 44
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 48
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 48
第十节 财务报告........................................................................................................................... 52
载有法定代表人、总会计师、会计机构负责人（会计主管人员）签名并
盖章的财务报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
公告的原稿
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、天房发展 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
津投资本 指 天津国有资本投资运营有限公司
天房集团 指 天津房地产集团有限公司
天津市国资委 指 天津市人民政府国有资产监督管理委员会
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
证券法 指 中华人民共和国证券法
公司法 指 中华人民共和国公司法
公司章程 指 天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程
元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称 天房发展
公司的外文名称 Tianjin Realty Development （Group） Co.，Ltd.
公司的外文名称缩写 TJRD
公司的法定代表人 郭维成
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 张亮
联系地址 天津市和平区常德道 80 号
电话 022-23317185
传真 022-23317185
电子信箱 tffz@sina.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 天津市和平区常德道80号
公司注册地址的历史变更情况 300050
公司办公地址 天津市和平区常德道80号
公司办公地址的邮政编码 300050
公司网址 http://www.tffzgroup.cn
电子信箱 tffz@sina.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》www.cs.com.cn、《证券时报》
www.stcn.com
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
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公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天房发展 600322 不适用
六、 其他相关资料
名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市崇文门外大街 11 号新成文化大厦 A
内） 座 11 层
签字会计师姓名 王会栓、宋志刚
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2022年 2021年 同期增减 2020年
(%)
营业收入 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60 -27.97 2,752,869,629.47
扣除与主营业务无关的业务收
入和不具备商业实质的收入后 3,360,228,078.54 4,630,823,958.90 -27.44 2,728,322,488.94
的营业收入
归属于上市公司股东的净利润 -296,055,972.78 -1,843,600,174.89 83.94 -2,517,229,044.70
归属于上市公司股东的扣除非
-979,261,195.38 -1,806,846,765.19 45.80 -2,510,329,432.01
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 428,295,840.74 2,236,516,828.97 -80.85 3,373,686,702.35
本期末比上
2022年末 2021年末 年同期末增 2020年末
减（%）
归属于上市公司股东的净资产 194,139,795.72 490,195,768.50 -60.40 2,138,576,649.16
总资产 16,556,183,565.85 18,916,960,810.87 -12.48 22,943,660,778.17
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%) 2020年
基本每股收益（元／股） -0.2678 -1.6674 83.94 -2.2766
稀释每股收益（元／股） -0.2678 -1.6674 83.94 -2.2766
扣除非经常性损益后的基本每股收益
-0.8856 -1.6341 45.81 -2.2704
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -86.52 -151.53 增加 65.01 个百分点 -74.09
扣除非经常性损益后的加权平均净资
-286.19 -148.51 减少 137.68 个百分点 -73.89
产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 182,306,822.12 1,964,216,014.15 851,731,902.92 361,973,339.35
归属于上市公司股东的净利
-209,353,581.31 -159,680,439.53 416,493,340.97 -343,515,292.91
润
归属于上市公司股东的扣除
-209,409,858.70 -134,336,126.65 -206,788,703.88 -428,726,506.15
非经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净
-14,689,030.78 -39,600,360.49 180,089,390.49 302,495,841.52
额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
用）
非流动资产处置损益 629,862,492.97 -70,510.14 -14,219.43
越权审批，或无正式批准文件，或偶 进项税加计
210,739.29 201,916.56 217,897.17
发性的税收返还、减免 抵减
计入当期损益的政府补助，但与公司
正常经营业务密切相关，符合国家政
351,306.56 246,634.42 903,571.68
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企
业的投资成本小于取得投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而
计提的各项资产减值准备
债务重组损益 113,284,660.43
企业重组费用，如安置职工的支出、
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超
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过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同
资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期
损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
-60,195,179.90 -37,001,743.46 -10,489,568.84
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
减：所得税影响额 252,120.66 -9,133.12 124,242.77
少数股东权益影响额（税后） 56,676.09 138,840.20 -2,606,949.50
合计 683,205,222.60 -36,753,409.70 -6,899,612.69
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）宏观政策趋势
2022 年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，以习近平同志为核
心的党中央团结带领全党全国各族人民迎难而上、砥砺前行，统筹国内国际两个大局，统筹经济
社会发展，统筹发展和安全，加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，保持了经济社会大局稳
定。国民经济顶住压力持续发展，经济总量再上新台阶，就业物价总体稳定，人民生活持续改善，
高质量发展取得新成效，经济社会大局和谐稳定。我国的综合国力、社会生产力、国际影响力、
人民生活水平进一步提升，发展基础更牢、发展质量更优、发展动力更为充沛，我国经济韧性强、
潜力大、空间广且长期向好的基本面没有改变。
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房地产政策方面，2022 年房地产政策全面转向，调控政策步入宽松周期，在“房住不炒”总
基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同
时也为地方因城施策释放空间。从年初以来，需求端政策持续调整优化，通过两次降准、三次下
调 LPR、放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限、下调公积金贷款利率等方式提振市场情绪，
增强购房者信心；年末多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大，央行和银保监
会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出保持房地产融
资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障
住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等 6 方面，
共计 16 条具体举措，加速资金及政策到位，稳定房地产市场预期。
2022 年，房地产开发企业到位资金 148979 亿元，比上年下降 25.9%。其中，国内贷款 17388
亿元，下降 25.4%；利用外资 78 亿元，下降 27.4%；自筹资金 52940 亿元，下降 19.1%；定金及
预收款 49289 亿元，下降 33.3%；个人按揭贷款 23815 亿元，下降 26.5%。从资金情况看，房企资
金到位规模近年来首次同比下降，国内贷款同比降幅扩大。
（二）房地产行业全国数据分析
受市场政策等多方面影响，房地产企业仍处于深度转型阶段，整体发展态势由以往的连续增
长逐步趋稳，从全年指标来看，房地产开发投资额及商品房销售指标同比均有所下降。
1、房地产开发投资额情况
2022 年 1-12 月，全国房地产开发投资 132895 亿元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投资 100646
亿元，下降 9.5%，占房地产开发投资比重为 75.73%。2022 年，房地产开发企业房屋施工面积 904999
万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 639696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面
积 120587 万平方米，下降 39.4%。其中，住宅新开工面积 88135 万平方米，下降 39.8%。房屋竣
工面积 86222 万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62539 万平方米，下降 14.3%。
2、商品房销售情况
（1）销售面积
2022 年，全国商品房销售面积 135837 万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降
26.8%。2022 年末商品房待售面积 56366 万平方米，比上年增长 10.5%，其中住宅待售面积增长
18.4%。总体上看，自 2017 年起销售面积增长率较为平稳，但 2022 年出现明显下滑趋势。
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（2）销售额
2022 年，全国商品房销售额 133308 亿元，下降 26.7%，其中住宅销售额下降 28.3%。从整体
上看，自 2017 年开始商品房销售额总量保持增长态势，但销售额增长率呈现下行趋势,2022 年出
现负增长，销售额下行明显。
（三）重点关注区域
1、天津市场销售情况
近三年天津市新房市场供销两端呈逐步双减趋势，2022 年较为明显，市场存量降低的同时，
销售周期不断延长，市场去化速度有所下降。2022 年天津市商品房销售面积为 973.77 万平方米，
销售面积同比下降 32.16%，销售额为 1516.37 亿元，销售额同比下降 34.72%，成交均价 15572
元/㎡，同比下降 3.77%。
2022 年天津市新建商品住宅成交量同比下降幅度明显，且各月份市场波动感强烈。上半年各
月份成交量及成交金额不稳定，3 月出现短暂的市场“小阳春”，6 月份成交量和成交金额大幅度
增长，成交均价达到全年峰值；下半年各月份基本处于稳定状态，12 月市场出现了明显的回暖，
成交量和成交金额大幅度上涨，纵观全年来看成交均价还是趋于平稳状态。
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2、苏州市场销售情况
2022 年，苏州市区（含吴江）商品住宅新增供应 522.54 万平方米，成交 742.25 万平方米，
销售金额达 1929.39 亿元；苏州大市（含四县市）新增供应 969.71 万平方米，成交 1429.60 万平
方米，销售金额达 3202.87 亿元。
2022 年苏州房地产市场整体量跌价稳，整体供应市场收缩运行，销售市场走势平缓。年初受
相关因素影响，市区新房房价下跌明显，自 5 月份起，房价呈波动上涨，楼市分化较为明显，板
块的价值差异更加明朗化。在坚持“房住不炒”原则下，各部门利好政策频出，以多元化边际宽
松调整政策，支持合理住房需求释放，助力房企纾困楼市回稳，修复客户预期及信心，对冲行业
下行预期。
（四）发展趋势
1、宏观市场层面：
（1）确保房地产市场平稳发展。政策方面将继续坚持“房住不炒”的定位，增强政策的精准
性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，稳定市场预期，以增信心、防风险、促
转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助
力经济运行在合理区间。
（2）防范化解房地产风险。推进保交楼保民生保稳定工作，逐步引导房地产市场底部修复，
房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等将加快落地，破局保交楼资金困境。
预计未来中央及监管部门对于优质房企的支持方式将更加具体和丰富，有效减轻房企经营、融资
及债务压力，有利于防范房企风险。
（3）因城施策用足用好政策工具箱。当前供需两端政策均有继续优化空间，地方政策力度
有望继续加码，着力改善预期，扩大有效需求。一线及强二线城市调控政策优化空间较大，可在
降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整；弱二线及三四线城市或将全面取消“四
限”，支持刚性和改善性住房需求，促进市场尽快回稳。
2、行业发展层面：
（1）强调房地产是国民经济支柱产业。2022 年中央经济工作会议明确指出房地产对经济增
长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响。“稳”将是 2023 年行业主基调，随
着各项稳经济政策显效发力，逐步消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动
房地产行业向新发展模式平稳过渡。
（2）支持住房租赁市场发展。鼓励地方政府大力增加保障性租赁住房供给，加快建设保障
性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房，支持落实生育政策和人才
政策，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。建立健全住房租赁金融支持体系，设立住
房租赁贷款支持计划，加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度。
（3）将城市更新作为城市高质量发展的重要推手。城市更新行业格局将进入到多主体参与、
多模式探索、多维度支持的新阶段，长远角度看，作为未来扩内需、促投资、惠民生的重要举措，
城市更新将成为挖掘城市内部发展潜能、打造宜居智慧城市、实现城市内涵式发展的有效路径。
企业未来业务发展战略与城市的转型深度结合，在存量领域加快探索新的发展模式。
二、报告期内公司所处行业情况
报告期内，“房住不炒”的房地产政策主基调未变，核心在于稳定市场预期、实现行业软着
陆。需求端强调“精准施策”，2022 年两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间，地方政策从
试探性松绑到应出尽出，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，
提升市场信心。供给端侧重防范化解风险，一方面房企融资政策持续放松，“金融 16 条”后监管
对于房企融资态度逐渐转向保主体，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资，稳信
用下房企整体融资环境得到实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益；另一方面推进保交楼
保民生保稳定工作，化解企业资金风险，改善购房者预期，逐步引导房地产市场底部修复。结合
上述趋势，公司将积极应对、持续跟踪、研究并响应国家相关政策和要求，深入研究宏观经济趋
势和行业变革方向，以持续提升经营质量，完善运营体系为工作重点，进一步深化机制体制改革，
提升管理效率，提高盈利能力，充分发挥好上市公司的资本市场平台作用，在日趋激烈的行业竞
争中稳步前行。
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三、报告期内公司从事的业务情况
房地产开发及销售系公司的核心业务，也是公司主营业务收入来源。公司经营模式和业务环
节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公
司其他业务主要包括经营性资产的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成
品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，
公司主要业务和经营模式未发生变化。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
自成立以来，公司便确立了房地产开发业务的核心地位。通过数十年的成长，公司形成了资
源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力等核心竞争力。
通过发挥这些核心竞争力，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综
合性企业。报告期内，公司不断丰富战略内涵，继续贯彻增强资源获取能力、提高运营效率、完
善经营理念、提升公司管理水平等战略思路，进一步提升公司核心竞争力水平。同时，公司在立
足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州协同开发的局面。报告期内，公司
核心竞争力未发生变化。
五、报告期内主要经营情况
2022 年度，公司（含全资、控股子公司、参股公司按权益计算）实现合同销售面积 6.98 万
平方米，实现合同销售金额 14.64 亿元。截至 2022 年末公司施工面积为 142.16 万平方米，竣工
面积为 26.44 万平方米。本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
1、发挥党委主体责任，开展党建工作
2022 年，公司紧紧围绕年初制定的党建工作目标，坚持把党的政治建设摆在首位，坚持理论
武装，筑牢理想信念思想根基，把学习宣传贯彻党的二十大精神作为当前和今后一个时期的首要
政治任务抓紧抓实；持续发挥党委领导作用，把方向、管大局、保落实，坚持加强党的领导和完
善公司治理相统一，把党的领导融入公司治理各环节，全面压实支部书记第一责任人责任，要求
党建工作与业务工作同频共振，将党建工作重点纳入关键业绩指标；狠抓安全生产，压实主体责
任；加强信访隐患排查，制定维稳预案；持续深化三项制度改革，激发动力活力、鼓励担当作为、
促进人才成长进步；坚持从严治党、严明纪律规矩，不断增强制度的执行力；牢牢把握意识形态
工作主动权，建立舆情管控体系；较好地维护了公司的稳定。
2、加大销售力度、加速销售回款
2022 年，在“房住不炒”的总基调下，市场调控政策仍未充分放松，房企暴雷事件频发，市
场信心有待提振。公司高度重视经营工作，多措并举全力加快销售速度，最大程度为公司现金流
提供支撑。公司通过积极拓宽渠道通路，密切联系各类渠道资源，最大限度挖掘潜在客户，一方
面大力提升工作计划性、精准性，积极协调各方在撤押、交款、签约、回款等各环节工作精准衔
接，提高公司资金利用效率和回款效率；另一方面大力推动全民营销工作，充分发掘资源，助力
项目成交，进一步增强在售项目抵御市场不利因素的能力。
3、创新盘活思路、加速项目挖潜
2022 年，公司积极推动资产盘活，整体盘活与零散盘活相结合，采用市场中介代理与全员营
销相结合的方式，拓宽推介渠道，充分利用公司存量资源，为公司现金流提供有力支撑。在扣除
相关政策减免的租金后，全年完成租赁收入 3,370.11 万元；完成资产盘活合同收入 2.63 亿元，
比 2021 年提升了 21%。吉利大厦 44.81%股权转让工作进展顺利，已如期完成对价款支付，优化公
司债务结构。公司全力推动沙柳北路等历史遗留项目挖潜工作，取得了一定的突破，为改善公司
资产状况奠定坚实基础。
4、推动工程建设，确保项目入住
2022 年，公司严格落实安全生产工作，加强对安全生产职责履行和重点工作部署落实等情况
的督促检查。积极推动重点工程、重点项目建设，通过合理调配建设资金、合理安排施工周期等
方式，努力确保公司（含全资、控股子公司）在施项目稳步施工，全力保障苏州十梓街迎枫雅院
项目、相城 32 号地美瑜兰庭项目顺利入住。
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天房发展 2022 年年度报告
5、深化制度改革、搭建人才梯队
公司认真贯彻落实市国资委的改革要求，继续深入推进三项制度改革，一方面切实发挥绩效
考核的激励作用，结合考核结果实现“能者上，平者让，庸者下”的人员良性竞争机制；另一方
面结合公司干部队伍实际情况，做好人才盘点工作，通过调研和推荐从各条线、各部门、分子公
司中发现优秀年轻干部，做好公司人才发展规划，加强政治历练、专业学习和轮岗等方式的培养，
完善公司人才梯队建设。
6、完善治理结构、提升规范水平
公司严格按照《公司法》《证券法》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规及有关
规定，不断完善公司法人治理结构，提升公司规范运作水平。报告期内，公司依据《上市公司章
程指引》等法律法规及规范性文件，结合公司实际，对《公司章程》和《董事会议事规则》进行
了修订，并制定了《关联方交易管理办法》《对外担保管理办法》和《董事会授权管理办法》，
同时结合监管要求修订了《内部控制手册（2022 版）》等制度文件。公司积极组织董事、监事和
高级管理人员参加地方证券监管部门和上海证券交易所组织的各项培训，并组织相关部门和人员
学习新《证券法》、新《股票上市规则》等法律法规规章制度、证券市场知识，并定期分析违规
案例，有效提高了公司规范运作和科学决策水平。
7、积极互动沟通、保障合法权益
公司高度重视信息披露、投资者关系的构建和维护工作，严格按照《上市公司信息披露管理
办法》等规定真实、准确、完整、及时地披露信息。公司通过电话、电子邮箱、上交所“e 互动”
平台和召开网上业绩说明会等方式，加强与投资者之间的信息沟通，与投资者建立了良好的沟通
机制，增强了投资者对公司的理解，切实保护投资者特别是社会公众投资者的合法权益，实现公
司价值最大化和股东利益最大化。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60 -27.97
营业成本 3,107,331,849.33 3,768,000,849.23 -17.53
销售费用 101,891,066.55 234,145,445.44 -56.48
管理费用 121,201,056.53 142,589,145.41 -15.00
财务费用 715,798,551.29 178,343,585.02 301.36
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 428,295,840.74 2,236,516,828.97 -80.85
投资活动产生的现金流量净额 540,644,395.73 -217,732.24 248,407.00
筹资活动产生的现金流量净额 -1,368,423,127.35 -2,418,192,669.85 43.41
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司本期营业收入和营业成本较上期分别减少-27.97%和-17.53%，主要原因为本期房地产开
发项目结转较去年同期减少所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） 年增减（%）
（%） （%）
房地产开发 3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 7.35 -26.90 -15.79 减少 12.23 个
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经营 百分点
建筑材料 0.00 0.00 -100.00 -100.00
减少 63.05 个
出租 33,701,128.83 62,517,401.88 -85.51 -43.15 -13.88
百分点
物业管理及 增加 10.89 个
118,688,850.19 72,771,432.22 38.69 -35.13 -44.91
其他 百分点
减少 11.71 个
合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 7.53 -27.97 -17.53
百分点
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分产品 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） 年增减（%）
（%） （%）
房地产开发 减少 12.23 个
3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 7.35 -26.90 -15.79
经营 百分点
建筑材料 0.00 0.00 -100.00 -100.00
减少 63.05 个
出租 33,701,128.83 62,517,401.88 -85.51 -43.15 -13.88
百分点
物业管理及 增加 10.89 个
118,688,850.19 72,771,432.22 38.69 -35.13 -44.91
其他 百分点
减少 11.71 个
合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 7.53 -27.97 -17.53
百分点
主营业务分地区情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
分地区 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） 年增减（%）
（%） （%）
增加 31.79 个
天津市 442,295,146.64 279,753,686.99 58.10 -88.20 -89.87
百分点
增加 12.90 个
苏州市 2,917,932,931.90 2,827,578,162.34 3.20 218.43 181.28
百分点
主营业务分销售模式情况
营业收入比 营业成本比
毛利率 毛利率比上
销售模式 营业收入 营业成本 上年增减 上年增减
（%） 年增减（%）
（%） （%）
房地产开发 减少 12.23 个
3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 7.35 -26.90 -15.79
经营 百分点
建筑材料 0.00 0.00 -100.00 -100.00
减少 63.05 个
出租 33,701,128.83 62,517,401.88 -85.51 -43.15 -13.88
百分点
物业管理及 增加 10.89 个
118,688,850.19 72,771,432.22 38.69 -35.13 -44.91
其他 百分点
减少 11.71 个
合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 7.53 -27.97 -17.53
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
2022 年，注册在苏州市的全资子公司天房（苏州）置业有限公司开发的迎枫雅院项目以及苏
州华强房地产开发有限公司开发的美瑜兰庭项目符合收入确认条件，确认收入并结转对应的成本。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
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(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金额 情
成本 本期占总 上年同期
较上年同 况
分行业 构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比 说
项目 (%) 比例(%)
例(%) 明
房地产开
2,972,043,015.23 95.65 3,529,373,522.82 93.66 -15.79
发经营
建筑材料 0.00 0.00 33,933,975.40 0.90 -100.00
出租 62,517,401.88 2.01 72,591,987.37 1.93 -13.88
物业管理
72,771,432.22 2.34 132,101,363.64 3.51 -44.91
及其他
合计 3,107,331,849.33 100.00 3,768,000,849.23 100.00 -17.53
分产品情况
本期金额 情
成本 本期占总 上年同期
较上年同 况
分产品 构成 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比 说
项目 (%) 比例(%)
例(%) 明
房地产开
2,972,043,015.23 95.65 3,529,373,522.82 93.66 -15.79
发经营
建筑材料 0.00 0.00 33,933,975.40 0.90 -100.00
出租 62,517,401.88 2.01 72,591,987.37 1.93 -13.88
物业管理
72,771,432.22 2.34 132,101,363.64 3.51 -44.91
及其他
合计 3,107,331,849.33 100.00 3,768,000,849.23 100.00 -17.53
成本分析其他情况说明
无
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用 □不适用
公司本期将控股子公司天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦”）44.81%股权以
53,561.52 万元价格转让给本公司控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资
本”），津投资本在协议生效后 60 个工作日内支付股权对价款 53,561.52 万元。本次交易完成
后，公司仅持有吉利大厦 12.58%股权，吉利大厦不再纳入公司合并报表范围。
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 3,160.91 万元，占年度销售总额 2.13%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0.00 万元，占年度销售总额 0.00 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
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前五名供应商采购额 48,156.16 万元，占年度采购总额 49.44%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 7,067.60 万元，占年度采购总额 7.26%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例 变动原因分析
公司在售房地产项目较去年减少，导致代理
销售费用 101,891,066.55 234,145,445.44 -56.48%
费、维修基金、广告费等相应减少所致。
管理费用 121,201,056.53 142,589,145.41 -15.00%
公司部分在施项目竣工结算，本期发生的借款
财务费用 715,798,551.29 178,343,585.02 301.36%
利息费用化所致。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例 变动原因分析
销售情况欠佳，公司本期销
经营活动产生的
428,295,840.74 2,236,516,828.97 -80.85% 售商品提供劳务收到现金
现金流量净额
去年同期下降所致。
投资活动产生的 公司收到子公司股权转让
540,644,395.73 -217,732.24 248407.00%
现金流量净额 价款所致。
筹资活动产生的 本期偿还债务所支付的现
-1,368,423,127.35 -2,418,192,669.85 43.41%
现金流量净额 金较上期减少所致。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
公司本期将控股子公司天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦”）44.81%股权以
53,561.52 万元价格转让给本公司控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资
本”），津投资本在协议生效后 60 个工作日内支付股权对价款 53,561.52 万元。本次交易完成
后，实现投资收益 6.29 亿元。
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(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
上期期
本期期末 本期期末金
末数占
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 总资产 情况说明
产的比例 末变动比例
的比例
（%） （%）
（%）
本期销售商品
货币资金 181,595,032.13 1.10 641,970,401.78 3.39 -71.71 提供劳务收到
现金减少所致
本期预付工程
预付款项 27,182,311.99 0.16 54,782,504.19 0.29 -50.38
款减少所致
本期押金保证
其他应收款 88,797,511.70 0.54 26,327,675.36 0.14 237.28
金增加所致
存货 13,729,981,268.11 82.93 15,465,359,502.09 81.75 -11.22
长期股权投资 438,416,608.86 2.65 393,168,594.41 2.08 11.51
投资性房地产 1,303,912,501.24 7.88 1,409,267,837.53 7.45 -7.48
本期调整部分
固定资产 33,691,173.32 0.20 70,251,162.22 0.37 -52.04
资产性质所致
本期通过短期
短期借款 429,693,823.00 2.60 285,021,106.00 1.51 50.76 借款补充流动
资金所致
本期部分在施
应付账款 1,827,067,153.74 11.04 1,454,802,221.79 7.69 25.59
项目结算所致
本期部分开发
合同负债 1,552,292,003.50 9.38 3,465,658,316.90 18.32 -55.21
项目结转所致
一年内到期的
5,264,638,750.00 31.80 4,851,854,482.33 25.65 8.51
非流动负债
本期归还部分
长期借款 1,645,420,000.00 9.94 3,982,049,220.00 21.05 -58.68
贷款所致
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
期末账面价值人民币 6,097,616,021.63 元的存货、固定资产及投资性房地产用于银行借款抵押。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司所属行业为房地产，相关行业信息数据请见下表。
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
在建项 项目规
项目用 总建筑 在建建 已竣工 报告
目/新 划计容
经营业 地面积 面积 筑面积 面积 总投资 期实
序号 地区 项目 开工项 建筑面
态 (平方 (平方 (平方 (平方 额 际投
目/竣 积(平
米) 米) 米) 米) 资额
工项目 方米)
部分竣 23.22 54.86 48.64
1 天津市 盛庭花园 商品房 44.7 万 6.22 万 64.05 0
工 万 万 万
11.38
2 天津市 盛雅佳苑 商品房 竣工 5.22 万 14.3 万 3万 14.3 万 25.17 0.002
万
盛文佳苑（津
北勤（挂）
3 天津市 商品房 在建 2.48 万 6.56 万 8.75 万 8.8 万 0 44.59 0.31
2017-020 号
地块）
新景园 118 地
4 天津市 商品房 在建 6.48 万 8.24 万 9.44 万 9.44 万 0 6.19 1.2
块
商业
5 天津市 融邦大厦 在建 0.27 万 5.21 万 7.7 万 7.01 万 0 4.43 1
金融
迎枫雅苑（苏
地
6 苏州市 商品房 竣工 2.02 万 1.21 万 2.50 万 2.50 万 2.48 万 4.01 0.16
2015-WG-23
号地块）
美瑜华庭（苏
地 20.97 30.07 30.07
7 苏州市 商品房 在建 8.19 万 0 59.00 0.004
2016-WG-31 万 万 万
号地块）
美瑜兰庭（苏
地 14.67 21.26 21.27 20.98
8 苏州市 商品房 竣工 7.34 万 39.91 1.48
2016-WG-32 万 万 万 万
号地块）
天津湾 CD 地
商品房、 部分竣 13.33 53.66 79.87 56.43 34.51
9 天津市 块（含津都湾 65.54 3.82
商业 工 万 万 万 万 万
广场 2 号楼）
津滨大道 A1、
A2 地块（津东
10 天津市 丽津（挂） 商品房 在建 2.85 万 5.47 万 8.08 万 8.00 万 0 26.66 0.35
2017-021
号地块）
商品房、
部分竣 14.58 33.06 48.42 26.93 14.95
11 天津市 美域新城 商业金 16.86 0.42
工 万 万 万 万 万
融
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
可供出售 已售（含已预 报告期末待
序 经营 结转面积 结转收入金
地区 项目 面积(平 售）面积 结转面积
号 业态 (平方米) 额
方米) (平方米) (平方米)
1 天津市 天欣锦园、天欣颐园 商品房 16.36 万 662.27 656.40 877.50 1,719.56
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天房发展 2022 年年度报告
2 天津市 新科园 商品房 14.47 万 0 0 0 317.98
3 天津市 新盈庄园 商品房 15.66 万 0 0 0 111.27
4 天津市 栖塘佳苑 商品房 4.91 万 558.4 961.27 2,064.29 539.14
5 天津市 美塘佳苑 商品房 8.84 万 645.18 645.18 1,212.94 0
6 天津市 盛庭花园 商品房 35.27 万 1,973.23 1,179.02 2,860.16 3,356.33
7 天津市 盛雅佳苑 商品房 10.67 万 142.56 142.56 356.95 3,343.34
8 天津市 天津湾 C\D 地块 商品房 32.80 万 12,686.05 4,621.72 13,357.41 124,723.48
9 天津市 誉东苑 商品房 5.17 万 4,946.82 0 0 51,558.40
10 天津市 美岸英郡 商品房 5.38 万 2,541.12 2,144.76 1,998.27 958.17
11 天津市 泰安里底商 商品房 0.55 万 143.61 143.61 68.38 2,233.67
12 天津市 新景园 118 商品房 8.30 万 12,145.85 0 0 0
13 天津市 美域新城 商品房 26.72 万 0 0 0 0
14 苏州市 吴侬里 商品房 1.63 万 0 607.67 1,745.36 0
15 苏州市 留风雅苑 商品房 2.94 万 644.31 1,501.01 4,684.24 481.27
16 苏州市 迎枫雅苑 商品房 1.71 万 17,061.87 17,061.87 54,437.26 79.35
17 苏州市 美瑜华庭 商品房 20.20 万 -3,996.26 0 0 0
18 苏州市 美瑜兰庭 商品房 15.10 万 31,241.06 98,807.46 228,267.44 48,240.45
报告期内，公司共计实现销售金额 13.49 亿元，销售面积 64,334.2 平方米，实现结转收入金
额 32.08 亿元，结转面积 12.85 万平方米，报告期末待结转面积 23.77 万平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 是否采用公 租金收入/房
序 出租房地产 权益比例
地区 项目 经营业态 的建筑面积 允价值计量 地产公允价
号 的租金收入 （%）
(平方米) 模式 值(%)
公司所
1 天津市 商业等 12.50 万 3,370.11 100 否
持物业
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
802,068.01 9.26 16,373.50
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
本期新增 1 家全资控股子公司——天津市华欣城市开发有限公司。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
证券投资情况
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
1、2022 年 1 月 27 日，公司十届十七次临时董事会会议审议通过了《关于预挂牌转让控股子
公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司 60%股权的议案》，同意公司按照国有资产交易的有关
规定，在天津产权交易中心预挂牌转让所持天蓟公司 60%的股权。2022 年 1 月 27 日，公司就该股
权转让事项在天津产权交易中心进行了预挂牌。2022 年 3 月 18 日，公司十届十八次临时董事会
审议通过了《关于公开挂牌转让控股子公司天津市天蓟房地产开发有限责任公司 60%股权的议案》，
同意公司在天津产权交易中心公开挂牌转让控股子公司天蓟公司 60%股权。天蓟公司 100%股权的
评估价值为 49,859.56 万元，60%股权的评估价值为 29,915.736 万元。交易标的首次挂牌底价为
29,915.736 万元，成交价格以最终实际摘牌成交价格为准。截至本报告披露日无实质进展。
2、公司于 2022 年 6 月 13 日召开十届二十三次临时董事会会议和十届十一次临时监事会会议，
审议通过了《关于转让控股子公司股权的关联交易议案》。后经交易双方审慎评估，结合自身经
营状况、资金安排，为充分维护上市公司及中小股东合法权益，对交易方案进行调整。公司于 2022
年 7 月 11 日召开十届二十五次临时董事会会议和十届十二次临时监事会会议，审议通过了《关于
调整转让控股子公司股权交易方案内容的关联交易议案》，并于 2022 年 7 月 29 日经公司 2022
年第一次临时股东大会审议通过该议案。公司将控股子公司吉利大厦 44.81%股权以 53,561.52 万
元价格转让给公司控股股东津投资本，津投资本在协议生效后 60 个工作日内支付股权对价款
53,561.52 万元。交易双方根据《天津市房地产发展（集团）股份有限公司与天津国有资本投资
运营有限公司关于天津吉利大厦有限公司【44.81%】股权之股权转让协议》之约定履行了相关义
务，公司累计收到津投资本支付的股权转让款现金 53,561.52 万元，交易对价已全额支付完毕。
本次交易完成后，公司仍持有吉利大厦 12.58%股权，吉利大厦不再纳入公司合并报表范围。（公
告编号：2022-033、2022-046、2022-058 和 2022-064）
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天房发展 2022 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、控股子公司情况
单位： 元 币种： 人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
天津海景实业有限公司 房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 4,049,561,086.00 780,851,004.98 196,547,396.56 50,631,740.13 36,092,721.57
天津市华亨房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 800,000,000.00 1,954,510,469.56 827,996,043.44 942,250.47 -20,474,078.12 -20,513,419.89
天津市华欣城市开发有限公司 房地产开发 房地产开发 20,000,000.00 0.02 -199.98 -199.98 -199.98
天津市天房海滨建设发展有限公司 房地产开发 房地产开发 1,200,000,000.00 1,889,014,340.18 1,392,413,462.34 43,677,835.24 -4,662,133.03 -4,139,649.46
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 房地产开发 房地产开发 350,000,000.00 1,031,323,247.17 402,916,384.81 19,309.73 26,340,455.28 19,754,326.98
天津市华驰租赁有限公司 租赁 房屋出租 3,000,000.00 6,455,839.47 4,315,951.74 4,417,145.75 604,968.65 589,844.43
天津市华博房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,050,000,000.00 1,991,482,353.71 -294,823,391.74 12,486,882.85 -33,831,763.07 -34,524,685.92
天津市华景房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,146,080,000.00 2,052,772,310.11 1,670,094,709.38 71,612,554.08 -22,941,008.13 -22,937,178.08
天津市华升物业管理有限公司 物业管理 物业管理 3,000,000.00 35,209,153.22 -15,426,012.64 43,694,400.30 -3,605,827.85 -3,986,659.88
天津市华塘房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 500,000,000.00 837,054,251.52 783,953,726.69 32,772,338.41 5,463,815.60 5,459,124.76
天津市凯泰建材经营有限公司 商品流通 建筑材料与构件 150,000,000.00 415,854,642.00 176,412,035.47 -1,333,649.53 -1,005,751.36
天津市华兆房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 1,300,000,000.00 1,366,383,463.92 1,356,698,231.02 11,712,269.99 -5,440,051.99 -5,555,175.99
天房（苏州）投资有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 913,440,861.95 198,880,492.10 17,889,908.26 3,875,031.83 2,908,523.82
天房（苏州）置业有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 65,896,532.93 -219,419,654.03 635,052,491.70 1,771,531.83 160,748.20
苏州华强房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 40,000,000.00 5,823,316,978.40 -3,055,709,663.45 2,381,919,497.07 -19,373,846.43 -50,464,342.18
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 房地产开发 房地产开发 10,000,000.00 1,178,703.80 1,178,703.80 0.00 -1,352.53 -1,352.53
天津市治远房地产销售有限公司 商品房销售代理 商品房销售代理 5,000,000.00 870,137.97 -1,503,337.29 7,873,021.12 -618,654.17 -618,654.16
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 企业管理 企业管理 10,000,000.00 13,841,248.37 -1,387,062.25 -827,399.22 -827,399.21
2、参股子公司情况
单位： 元 币种： 人民币
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
天津市华富宫大饭店有限公司 旅店 旅店、餐饮服务 100,000,440.00 96,264,195.40 -42,255,928.03 -6,044,419.81
天津市天房物业管理有限公司 物业管理 物业管理 20,000,000.00 420,120,820.40 113,003,074.56 5,254,612.79
天津联津房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 125,000,000.00 1,558,943,949.01 932,278,018.09 -9,463,857.57
天津市联展房地产开发有限公司 房地产开发 房地产开发 910,000,000.00 1,002,232,101.91 -2,007,475.34 -612,501,254.54
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天房发展 2022 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
内容详见本报告第三节“一、经营情况讨论与分析”。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司“十四五规划”战略报告已于 2021 年 8 月 30 日经公司十届十二次临时董事会审议通过。
本战略期内，公司秉持“一二三四”战略方针，即“一条主线、两个原则、三大能力、四种平衡”。
一条主线即本次战略期内主线为“战略转型”——再次创业、主动出击、坚持改革；两个原则包
括“稳健型财务体系”原则和坚持“速度打败规模”的原则；三大能力即公司将着力提升宏观研
究与市场研判能力、平台协同能力和系统服务能力；四大平衡是指平衡业务区域布局、平衡长期
目标与短期目标、平衡外部机遇和公司能力以及平衡资产与负债。公司将社会责任与股东价值相
结合、资源整合与资本运作相结合、自主创新与合作发展相结合，深化改革、转型升级，成为以
人为本的高品质房地产商、天津城市高质量发展的践行者、成为人们美好生活的构筑者和注重股
东回报的城市发展商。
(三)经营计划
√适用 □不适用
1、抓党建强建设，落实党建工作第一责任
2023 年，公司党委将继续强化全面担负党建工作的第一责任，把学习宣传贯彻党的二十大精
神作为当前和今后一个时期的一项重要政治任务。通过学习着力解决好两级班子领导干部的指导
意识、服务意识和超前意识方面存在的问题，提高领导班子成员科学决策、总揽全局，敢打硬仗、
勇于创新以及应对复杂市场变化驾驭经济工作的能力。进一步抓好党风廉政建设工作，大力营造
风清气正、干事创业的良好氛围。全面加强公司意识形态工作，继续扎实做好综治工作。
2、强化管理赋能，立足自身谋求新突破
2023 年，公司将进一步完善公司各项管理制度，加固管理链条，梳理和调整流程制度，做到
科学优化，提升效率，发挥公司对基层服务的突出作用，集中精力解决实际问题，加强交流、沟
通、培训，加强条线管理，加强各项工作的融合性。同时强化公司管理赋能，进一步内部挖潜，
一是积极梳理拓展历史遗留土地资源，通过与属地政府合作创新利润来源；二是积极沟通金融机
构，通过置换、压降等方式降低公司有息负债利率；三是细致梳理项目成本，积极落实项目合约
规划，通过方案调整优化，降低项目建设成本；通过自有销售团队业务能力加强，降低渠道依赖
度，压降销售费用支出，谋求新的突破。
3、抓重点强举措，实现公司高质量改革发展
2023 年，公司将继续推进重点工作，坚持稳中求进的工作总基调，努力谋求更有效率、更加
稳健、更高质量、更具突破的发展。销售及盘活方面，把握利好政策契机，针对项目及资产特点
分别制定销售策略，加强价格对标和差异化定价管理，确保收入最大化；工程建设方面，继续推
动重点工程、重点项目建设，确保在施项目按计划稳步推进，竣工项目按期完成交付；公司运营
方面，继续压实主体责任，增强业务创新能力，提升业务管理水平，加强各业务条线管控力度的
同时，条线之间、部门之间做好联动，主动上手，推动公司各项重点工作完成；内部管理方面，
持续深化三项制度改革，凝聚全体员工干事创业的信心，一方面健全公司绩效管理体系，建立公
司专项奖励激励机制，激发员工队伍活力，另一方面拓宽视野，严把条件，统筹做好优秀年轻干
部梯队建设。未来几年，公司将通过进一步深化转型升级，使企业形成质量一流、品牌卓著、治
理完善的发展局面，奋力续写公司发展新的壮丽诗篇。
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天房发展 2022 年年度报告
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、行业政策风险
房地产行业受调控政策影响较大，政府出台的货币政策、融资政策、土地政策、税收政策均
会对行业经营造成影响，并影响客户对房产的购买预期。2023 年，宏观政策调控力度加大，积极
的财政政策加力提效，稳健的货币政策精准有力，促进经济稳步恢复。在“房住不炒”总基调指
导下，房地产供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，但仍需注意政策变化
导致的风险。为防范政策性风险，公司将继续密切关注宏观调控政策形势，把握政策变化，顺应
政策导向和市场需求，充分借助政策宽松带来的利好优势，加速公司经营发展。
2、市场风险
在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，我国宏观经济短期面
临下行压力，中长期住房需求动能释放减弱，需求端政策及信贷环境优化效果尚未显现，居民收
入预期弱、购房观望情绪尚未改变，房地产市场深度调整态势未改。同时，随着我国经济发展从
高速增长阶段进入高质量发展阶段，房地产行业市场竞争日益加剧，也在一定程度上压缩了企业
的盈利空间。为防范市场风险，公司将进一步提高对宏观市场的敏锐度，加强市场研判能力，借
助核心城市市场恢复预期、优质项目逐渐入市等因素提升产品力和服务力，进一步完善运营体系，
推动公司运营能力和经营品质突破提升，增强风险抵抗能力，实现高质量发展。
3、流动性风险
房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点，加之房地产开发周期较长、需
要的资金量较大，在开发周期内需要通过股东借款、银行借款、发行债券等多渠道获得资金支持。
公司近年来负债水平较高，可能面临短期资金流动性风险。为防范流动性风险，公司将一方面大
力推动销售回款，增加资产盘活及租赁收益，积极拓展新业务发展方向，通过公司整体层面的调
度安排，提高资金使用效率，做好流动性管理，保证资金安全及运营需求；另一方面创新融资方
式、抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性，丰富资金来源。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司治理符合规范化运作要求，公司治理具体制度介绍详见前次年度报告。报告 期
内，经公司十届二十一次董事会会议和 2021 年年度股东大会审议通过，公司制定了《关联方交易
管理办法》《对外担保管理办法》和《董事会授权管理办法》，修订了《内部控制手册（2022 版）》；
经公司十届二十六次临时董事会会议和 2022 年第二次临时股东大会审议通过，修订了《公司章程》
和《董事会议事规则》。公司其他治理结构和内控制度未发生重大调整变化。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
查询索引 露日期
2021 年 年 度 股 东 2022-06-20 上海证券交易所网站 2022-6-21 本次股东大会审议通过了以下
大会 议案：《2021 年度董事会工作
报告》《2021 年度监事会工作
报告》《2021 年财务决算报告》
《2021 年年度报告及报告摘
要》《2021 年度利润分配预案》
《关于补选公司独立董事的议
案》《关于补选公司监事的议
案》《关于未弥补亏损达到实
收股本三分之一的议案》《关
于续聘会计师事务所的议案》
《关于核定公司 2022 年度担
保额度的议案》《关于制定公
司<关联方交易管理办法>的议
案》《关于制定公司<对外担保
管理办法>的议案》和《关于向
关联方借款暨关联交易的议
案》。
2022 年 第 一 次 临 2022-07-28 上海证券交易所网站 2022-7-29 本次股东大会审议通过了以下
时股东大会 议案：《关于转让控股子公司
股权的关联交易议案》。
2022 年 第 二 次 临 2022-09-15 上海证券交易所网站 2022-09-16 本次股东大会审议通过了以下
时股东大会 议案：《关于修改<公司章程>
的议案》和《关于修改<董事会
议事规则>的议案。
2022 年 第 三 次 临 2022-10-28 上海证券交易所网站 2022-10-29 本次股东大会审议通过了以下
时股东大会 议案：《关于为子公司天津海
景实业有限公司融资提供担保
的议案》。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
1、公司于 2022 年 6 月 20 日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2021 年年度股
东大会。会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的股东和
股东授权代表共 12 人，代表有表决权股份 331,461,990 股，占公司有表决权股份总数的 29.9775%。
公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。会议的召
开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下议案：《2021 年度
董事会工作报告》《2021 年度监事会工作报告》《2021 年财务决算报告》《2021 年年度报告及
报告摘要》《2021 年度利润分配预案》《关于补选公司独立董事的议案》《关于补选公司监事的
议案》《关于未弥补亏损达到实收股本三分之一的议案》《关于续聘会计师事务所的议案》《关
于核定公司 2022 年度担保额度的议案》《关于制定公司<关联方交易管理办法>的议案》《关于制
定公司<对外担保管理办法>的议案》和《关于向关联方借款暨关联交易的议案》。本次会议听取
了天房发展独立董事 2021 年度述职报告。
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天房发展 2022 年年度报告
2、公司于 2022 年 7 月 28 日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2022 年第一次
临时股东大会。会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的
股东和股东授权代表共 3 人，代表有表决权股份 149,697,850 股，占公司有表决权股份总数的
13.5387%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。
会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下议案：《关
于转让控股子公司股权的关联交易议案》。
3、公司于 2022 年 9 月 15 日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2022 年第二次
临时股东大会。会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的
股东和股东授权代表共 4 人，代表有表决权股份 331,629,190 股，占公司有表决权股份总数的
29.9927%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。
会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下议案：《关
于修改<公司章程>的议案》和《关于修改<董事会议事规则>的议案》。
4、公司于 2022 年 10 月 28 日以现场投票和网络投票相结合的方式召开了公司 2022 年第三次
临时股东大会。会议由公司董事会召集，董事长郭维成先生主持本次股东大会。出席本次会议的
股东和股东授权代表共 8 人，代表有表决权股份 331,244,490 股，占公司有表决权股份总数的
29.9578%。公司部分董事、监事、董事会秘书出席了会议，高级管理人员和见证律师列席了会议。
会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。本次股东大会审议通过了以下议案：《关
于为子公司天津海景实业有限公司融资提供担保的议案》。
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司 是否在公司关
性 年 任期起始日 任期终止日 年初 年末 年度内股份增 增减变动
姓名 职务(注) 获得的税前报酬 联方获取报酬
别 龄 期 期 持股数 持股数 减变动量 原因
总额（万元）
郭维成 董事长 男 58 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 36.51 否
董事、董事会秘书 男 47 2020-5-21 2023-5-20 5,700 5,700 0 51.34 否
张亮 总经理 2021-9-30 2023-5-20
代总会计师 2022-5-6 2023-5-20
杨宾 董事、总工程师 男 57 2020-5-21 2023-5-20 8,220 8,220 0 29.88 否
杨杰 董事、副总经理 男 55 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 29.79 否
范永东 董事、工程总监 男 55 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 34.83 否
雷雨 董事 男 54 2021-3-23 2023-5-20 0 0 0 0 是
崔巍 董事 男 56 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 0 是
毕晓方 独立董事 女 44 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 8 否
李文强 独立董事 男 44 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 8 否
李晓龙 独立董事 男 54 2021-3-23 2023-5-20 0 0 0 8 否
冯世凯 独立董事 男 43 2022-6-20 2023-5-20 0 0 0 7.33 否
荣南 监事会主席 女 48 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 0 是
李岩 监事 男 57 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 29.83 否
刘英娟 监事 女 53 2022-6-20 2023-5-20 0 0 0 29.32 否
孙为 职工监事 男 50 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 29.35 否
乔雯 职工监事 女 43 2020-5-21 2023-5-20 0 0 0 27.65 否
满峄峰 副总经理 男 42 2021-10-28 2023-5-20 0 0 0 39.87 否
王垚 副总经理 男 39 2021-9-30 2023-5-20 0 0 0 39.91 否
齐颖 副总经理 女 50 2021-9-30 2023-5-20 0 0 0 39.95 否
纪建刚 总会计师（退休） 男 60 2020-5-21 2022-5-5 0 0 0 17.74 否
合计 / / / / / 13,920 13,920 0 / 467.30 /
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天房发展 2022 年年度报告
姓名 主要工作经历
郭维成 硕士，正高级工程师。现任公司董事长。曾任天津房地产集团有限公司副总工程师，天津天房津滨新城投资有限公司党支部书记、董事长、总经理。
本科，高级工程师。现任公司董事、总经理、董事会秘书、代总会计师。曾任公司总经理助理兼瑞江分公司经理、天津市联展房地产开发有限公司总经理、证券部部
张亮
长。
杨宾 硕士，正高级工程师。现任公司董事、党委副书记、总工程师、工会主席。曾任公司代理总经理。
杨杰 本科，正高级工程师。现任公司董事、副总经理。曾任天津吉利大厦有限公司副总经理，支援新疆任和田地区于田县常委、副县长。
范永东 本科，正高级工程师。现任公司董事、工程总监。曾任公司二分公司经理、南门西项目部经理、工程部部长。
硕士，高级工程师。现任公司董事、天津国有资本投资运营有限公司总经理助理。曾任天津市房地产开发经营集团有限公司市场拓展部副部长、天津房地产集团有限
雷雨
公司经营部部长。
硕士，正高级经济师。现任公司董事、天津市天房物业管理有限公司董事长。曾任天津房地产集团有限公司董事会秘书、总经理助理、办公室主任、天津市天泰置业
崔巍
发展有限公司董事长。
会计学专业博士，教授，博士研究生导师，现任公司独立董事；天津财经大学会计学院教授，博士研究生导师；TCL 中环新能源科技股份有限公司独立董事；天津汽
毕晓方
车模具股份有限公司独立董事；天津九安医疗电子股份有限公司独立董事。
管理学博士，现任公司独立董事；天津大学管理与经济学部校友事务与发展办公室主任。曾任天津大学管理与经济学部 EMBA 教育中心主任；哈尔滨秋林集团股份有
李文强
限公司独立董事。
博士研究生学历、民商法博士学位，副教授。现任公司独立董事；天津财经大学法学院民商法教研部副教授、硕士生导师。天津市法学会商法研究会副会长，中国银
李晓龙 行法研究会理事、信托法专业委员会副主任委员，中国法学会保险法研究会理事。新疆准东石油技术股份有限公司独立董事；北京金一文化发展股份有限公司独立董
事。曾任西安天元瑞信通信技术股份有限公司（未上市）独立董事。
本科，现任公司独立董事；天津市升平清算事务所股东合伙人、天津市中天清算事务所股东合伙人、天津浩高律师事务所主任律师。曾任天津德赛律师事务所聘任律
冯世凯
师、天津耀达律师事务所聘任律师。社会职务为天津市破产管理人协会副会长。
本科，高级会计师。现任公司监事会主席、天津房地产集团有限公司审计部部长。曾任天津房地产集团有限公司审计管理中心副总经理（主持工作），天津市房地产
荣南
信托集团有限公司计财处副处长。
李岩 本科，经济师。现任公司监事、法律事务部部长。曾任公司监察审计部部长。
刘英娟 本科，高级会计师。现任公司监事、证券合规部部长。曾任公司监察审计部副部长、财务部部长、监察审计部部长。
孙为 本科，高级工程师。现任公司职工监事、纪委书记。曾任公司党群工作部部长、天津市华博房地产开发有限公司经理、公司总经理办公室主任。
乔雯 本科，高级政工师。现任公司职工监事、党群工作部部长。曾任天房发展裕成分公司综合科科长、公司党群工作部一级主管、纪检监察室主任、总经理办公室主任。
硕士，高级经济师。现任公司副总经理。曾任天津泰达建设集团有限公司企划部投资经理，中化方兴置业（北京）有限公司天津区域土地拓展部经理，景瑞地产天津
满峄峰
公司投资总监，天津市农垦房地产开发建设有限公司总工程师、副总经理。
王垚 博士研究生，工程师。现任公司副总经理。曾任公司拓展投资部高级主管、综合管理部副部长、部长。
齐颖 本科，高级经济师。现任公司副总经理。曾任公司第一分公司副总经理、公司经营管理部副部长、部长，销售总监。
纪建刚 退休
其它情况说明
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任的
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
职务
雷雨 天津国有资本投资运营有 总经理助理 2018-12-27
限公司
荣南 天津房地产集团有限公司 审计部部长 2020-7-23
在股东单位任职情
况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
天津市华兆房地产开发有限公司 执行董事
张亮
天津市华塘房地产开发有限公司 执行董事
杨宾 天津联津房地产开发有限公司 董事长
杨杰 天津市华景房地产开发有限公司 执行董事
范永东 天津市华升物业管理有限公司 执行董事
崔巍 天津市天房物业管理有限公司 董事长
TCL 中环新能源科技股份有限公司 独立董事
毕晓方 天津汽车模具股份有限公司 独立董事
天津九安医疗电子股份有限公司 独立董事
天津市法学会商法研究会 副会长
中国银行法研究会 理事
信托法专业委员会 副主任委员
李晓龙
中国法学会保险法研究会 理事
新疆准东石油技术股份有限公司 独立董事
北京金一文化发展股份有限公司 独立董事
冯世凯 天津市破产管理人协会 副会长
天津市华博房地产开发有限公司 监事
天津市凯泰建材经营有限公司 监事
天津市华塘房地产开发有限公司 监事
王垚
天津市华景房地产开发有限公司 监事
天津市华升物业管理有限公司 监事
天津海景实业有限公司 董事
天津海景实业有限公司 董事长
齐颖 天津联津房地产开发有限公司 董事
天津市华欣城市开发有限公司 执行董事
天房（苏州）投资发展有限公司 监事
李岩 天房（苏州）置业有限公司 监事
苏州华强房地产开发有限公司 监事
乔雯 天津海景实业有限公司 董事
在其他单 位任
职情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的 薪酬与考核委员会根据公司年初核定的经营目标，年底按照考核评定程序对
决策程序 高级管理人员进行绩效考核，最后根据考核结果确定公司高级管理人员的薪
酬标准。
董事、监事、高级管理人员报酬确 根据天津市房地产发展（集团）股份有限公司章程、董事会议事规则、薪酬
定依据 与考核委员会工作细则、《职业经理人绩效考核管理办法（试行）》和《职
业经理人薪酬管理办法（试行）》的有关规定，制定的高级管理人员年度绩
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天房发展 2022 年年度报告
效考核方案。
董事、监事和高级管理人员报酬的 公司应付董事、监事和高级管理人员报酬金额为 467.30 万元，已支付完毕。
实际支付情况
报告期末全体董事、监事和高级管 报告期末董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计金额为 467.30 万
理人员实际获得的报酬合计 元。
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
纪建刚 总会计师 离任 退休
冯世凯 独立董事 选举 补选
刘英娟 监事 选举 补选
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
2021 年 12 月 2 日，天津证监局向公司下了 2 份《行政监管措施决定书》，认定公司在《2020
年年度报告》中披露“公司不存在控股股东”与事实不符，对公司采取责令改正的监督管理措施，
并对公司董事长郭维成、董事会秘书张亮采取监管谈话的监督管理措施。
2022 年 4 月 18 日，上海证券交易所向公司下发了《纪律处分决定书》。上市公司的控股股
东情况是市场高度关注的事项，可能对公司股票价格和投资者决策产生较大影响，公司应当真实、
准确披露是否存在控股股东。公司对是否存在控股股东的披露前后不一致。上述行为违反了《公
开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式》《上海证券交易
所股票上市规则（2020 年修订）》（以下简称《股票上市规则》）第 2.1 条、第 2.5 条等有关
规定。公司时任董事长郭维成作为公司主要负责人和信息披露第一责任人，时任董事会秘书张亮
作为信息披露具体负责人，未能勤勉尽责，对相关违规行为负有责任，违反了《股票上市规则》
第 2.2 条、第 3.1.4 条、第 3.1.5 条、第 3.2.2 条等有关规定及其在《董事（监事、高级管理
人员）声明及承诺书》中作出的承诺。鉴于前述违规事实和情节，根据《股票上市规则》第 16.2
条、第 16.3 条、第 16.4 条和《上海证券交易所纪律处分和监管措施实施办法》《上海证券交易
所上市公司自律监管规则适用指引第 2 号——纪律处分实施标准》规定，上海证券交易所作出如
下纪律处分决定：对天津市房地产发展（集团）股份有限公司和时任董事长郭维成、时任董事会
秘书张亮予以通报批评。
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
十届十七次 2022-1-27 本次董事会审议通过了以下议案：《关于预挂牌转让控股子公司天津市天蓟房地
临时董事会 产开发有限责任公司 60%股权的议案》。
十届十八次 2022-3-18 本次董事会审议通过了以下议案：《关于公开挂牌转让控股子公司天津市天蓟房
临时董事会 地产开发有限责任公司 60%股权的议案》。
十届十九次 2022-4-11 本次董事会审议通过了以下议案：《2021 年度董事会工作报告》《关于计提资产
临时董事会 减值准备的议案》《2021 年度财务决算报告》《2021 年年度报告及报告摘要》《2021
年度利润分配预案》《2021 年度内部控制评价报告的议案》。
十届二十次 2022-4-29 本次董事会审议通过了以下议案：《公司 2022 年第一季度报告的议案》。
临时董事会
十届二十一次 2022-5-27 本次董事会审议通过了以下议案：《关于补选独立董事候选人的议案》《关于未
董事会 弥补亏损达到实收股本三分之一的议案》《关于续聘会计师事务所的议案》《关
于核定公司 2022 年度担保额度的议案》《公司 2022 年度内部审计及内部控制评
价工作计划》《公司修订内部控制制度汇编及手册（2021 年修订）》《关于制定
公司<关联方交易管理办法>的议案》《关于制定公司<对外担保管理办法>的议案》
《关于制定公司<董事会授权管理办法>的议案》《关于召开公司 2021 年年度股东
大会的议案》。
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天房发展 2022 年年度报告
十届二十二次 2022-6-6 本次董事会审议通过了以下议案：《关于向关联方借款暨关联交易的议案》。
临时董事会
十届二十三次 2022-6-13 本次董事会审议通过了以下议案：《关于转让控股子公司股权的关联交易议案》
临时董事会 《关于召开公司 2022 年第一次临时股东大会的议案》。
十届二十四次 2022-6-24 本次董事会审议通过了以下议案：《关于调整公司董事会专业委员会组成人员的
临时董事会 议案》《关于取消召开 2022 年第一次临时股东大会的议案》。
十届二十五次 2022-7-11 本次董事会审议通过了以下议案：《关于调整转让控股子公司股权交易方案内容
临时董事会 的关联交易议案》《关于向关联方借款暨关联交易的议案》《关于召开公司 2022
年第一次临时股东大会的议案》。
十届二十六次 2022-8-30 本次董事会审议通过了以下议案：《审议公司 2022 年半年度报告及报告摘要的议
临时董事会 案》《审议公司关于 2021 年度职业经理人和高级管理人员绩效考核结果的议案》
《审议公司关于修改<公司章程>的议案》《审议公司关于修改<董事会议事规则>
的议案》《审议公司关于召开公司 2022 年第二次临时股东大会的议案》。
十届二十七次 2022-10-12 本次董事会审议通过了以下议案：《于为子公司天津海景实业有限公司融资提供
临时董事会 担保的议案》《关于召开公司 2022 年第三次临时股东大会的议案》。
十届二十八次 2022-10-28 本次董事会审议通过了以下议案：《关于公司 2022 年第三季度报告的议案》。
临时董事会
十届二十九次 2022-12-14 本次董事会审议通过了以下议案：《关于为公司及下属子公司提供担保的议案》
临时董事会 《关于为控股股东提供担保的议案》。
十届三十次 2022-12-29 本次董事会审议通过了以下议案：《关于转让融邦大厦项目的议案》。
临时董事会
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 以通讯方式 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 次未亲自参
席次数 参加次数 席次数 次数 会的次数
次数 加会议
郭维成 否 14 1 13 0 0 否 4
张亮 否 14 1 13 0 0 否 4
杨宾 否 14 1 13 0 0 否 4
杨杰 否 14 1 13 0 0 否 4
范永东 否 14 1 13 0 0 否 4
雷雨 否 14 1 13 0 0 否 0
崔巍 否 14 0 13 1 0 否 2
毕晓方 是 14 1 13 0 0 否 4
李文强 是 14 1 13 0 0 否 4
李晓龙 是 14 1 13 0 0 否 3
冯世凯 是 7 0 7 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 14
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 13
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
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七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
预算与审计委员会 毕晓方、李文强、冯世凯、张亮、范永东
提名委员会 冯世凯、毕晓方、李晓龙、郭维成、张亮
薪酬与考核委员会 李文强、毕晓方、李晓龙、郭维成、张亮
战略及投资评审委员会 郭维成、李晓龙、李文强、雷雨、张亮
(2).报告期内预算与审计委员会召开 6 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022-01-04 协商确定 2021 年度审 预算与审计委员会严格按照法律法规及相关规章制
计工作安排 度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，在
会计师事务所正式进场审计前，与会计师事务所经
过协商，确定了公司 2021 年审计工作安排。
2022-01-14 独 立 董事 会同 预算 与 审阅了公司编制的 2021 年度财务会计报表及《2021
审 计 委员 会审 阅财 务 年度财务会计报表说明》，并在对比了公司上一年
报表及审计工作安排 度报告中总资产、净资产、主营业务收入、净利润、
营业费用、管理费用、财务费用等各项主要财务数
据后，认为公司编制的财务会计报表的有关数据基
本反映了公司截止 2021 年 12 月 31 日的资产负债情
况和 2021 年度的生产经营成果，并同意以此财务报
表为基础开展 2021 年度的财务审计工作，并出具了
相关的书面审阅意见。
2022-04-01 出 具 初步 审计 意见 后 审阅了出具初步审计意见后的审计报告，认为公司
的工作会议 2021 年度财务会计报表的有关数据基本反映了公司
截至 2021 年 12 月 31 日的资产负债情况和 2021 年
度的生产经营成果，并同意以此初审意见为基础制
作公司 2021 年年度报告及年度报告摘要经本委员会
审阅后提交董事会会议审议。同时要求会计师事务
所按照总体审计计划尽快完成审计工作，以保证公
司如期披露 2021 年年度报告。
2022-04-10 (1)公司 2021 年度财务 预算与审计委员会严格按照法律法规及相关规章制
报告的议案；(2)公司 度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，提
董 事 会预 算与 审计 委 出了相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过并
员会 2021 年度履职情 同意将所有议案提请公司董事会审议。
况报告；(3)公司关于
计 提 资产 减值 准备 的
议案；(4)公司 2021 年
度 内 部控 制评 价报 告
的议案。
2022-05-26 (1)公司续聘会计师事 预算与审计委员会严格按照法律法规及相关规章制
务所的议案；(2)公司 度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，提
2022 年度内部审计及 出了相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过并
内 部 控制 评价 工作 计 同意将所有议案提请公司董事会审议。
划；(3)公司关于修订
内 控 制度 及手 册的 议
案；(4)公司 2022 年预
算方案。
2022-11-17 (1)公司 2022 年年度报 预算与审计委员会严格按照法律法规及相关规章制
告审计计划；(2)公司 度开展工作，对公司 2022 年度审计计划和重点关注
2022 年度审计开始前 事项进行充分沟通讨论，并提出了相关的意见。
重点关注事项。
(3).报告期内提名委员会召开 1 次会议
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召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022-05-16 审议《补选冯世凯先生 提名委员会严格按照法律法规及相关规章制度开
为公司独立董事候选 展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，提出了
人》 相关的意见，经过充分沟通讨论，一致通过并同意
将该议案提请公司董事会审议。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022-01-26 天 房 发展 第十 届董 事 薪酬与考核委员会严格按照法律法规及相关规章制
会 薪 酬与 考核 委员 会 度开展工作，勤勉尽责，根据公司的实际情况，对
工作会议 公司薪酬制度执行及董监高勤勉尽责情况进行了考
核沟通讨论。
2022-08-24 审议公司 2021 年度职 根据《公司章程》、《天房发展职业经理人绩效考
业 经 理人 和高 级管 理 核管理办法（试行）》的相关规定，对职业经理人
人员绩效考核结果 及高级管理人员 2021 年度的工作业绩、工作能力、
工作态度等进行客观评价，为公司高级管理人员的
薪酬管理提供有效依据，激励高级管理人员努力改
善工作绩效，提高自身能力，提升管理水平，促进
公司稳定、健康、快速发展。
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 175
主要子公司在职员工的数量 345
在职员工的数量合计 520
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 139
销售人员 17
技术人员 118
财务人员 39
行政人员 50
管理人员 137
秩序维护、保洁人员 20
合计 520
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 1
硕士研究生 47
本科 235
专科 123
中专及以下 114
合计 520
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(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司已建立薪酬管理制度，员工薪酬分配按照公司《员工薪酬管理办法》《薪酬支付管理规
定》《绩效工资发放管理规定》《职业经理人绩效考核管理办法》（试行）和职业经理人薪酬管
理办法（试行）执行。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
根据公司《员工教育培训管理规定》、《新员工入职培训管理规定》和《员工教育委员会实
施细则》，人力资源部每年制定、组织、落实完成公司教育培训计划，实施并完善培训效果评估
管理。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格执行公司利润分配政策，公司现金分红政策和执行情况符合本公司《公
司章程》的规定和股东大会决议的要求，公司现金分红决策程序和机制完备。中小股东有充分表
达意见和诉求的机会，中小投资者的合法权益得到了充分维护。独立董事尽职履责并发挥应有作
用，就公司利润分配方案发表独立意见，认为公司利润分配预案符合公司当前的实际情况，有利
于公司的持续、稳定、健康地发展。报告期内，公司未对现金分红政策进行调整。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
根据《公司章程》等有关规定，公司结合本公司的实际情况，制定有一整套科学的绩效考评
制度，使董事、高级管理人员的收益与公司的经济效益挂钩。公司董事、高级管理人员的薪酬由
董事会薪酬与考核委员会决定，公司董事会根据公司年初核定的经营目标，年底按照考核评定程
序对其进行绩效考核后确定公司高级管理人员的薪酬标准。报告期内，公司对高级管理人员的考
评均按照相关制度和程序执行。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司按照中国证监会、上海证券交易所及《公司法》《公司章程》等法律法规的
要求，建立了严密的内控管理体系，结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续完善与
细化，提高了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促进公司
战略的稳步实施。公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监会等五
部委对于内部控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司
不断健全内控体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利
益。公司 2022 年度内部控制评价报告全文请查阅公司另行披露的《天津市房地产发展（集团）股
份有限公司 2022 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，增强内控制度执行力和内控管理有效性，公
司适时修订《内部控制手册》，在重大事项报告、信息披露管理、关联交易管理等事项决策方面
均严格遵守公司的《信息披露事务管理办法》《关联方交易管理办法》等规章制度的要求。公司
对合并报表范围内子公司实行一体化管理，结合公司的行业特点和业务拓展实际经营情况，统一
使用 OA 系统，统筹协调公司内部各项资源，实现业务协同。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
内控审计报告与公司内控自我评价报告意见一致。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
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天房发展 2022 年年度报告
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 0
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
发展绿色建筑、促进建筑节能是国家节能减排战略的重要组成部分。公司始终秉持“绿色建
造、环境和谐”的环境方针，积极践行环境保护，将绿色环保理念贯穿设计、施工、运营各环节，
积极探索绿色建筑，践行绿色办公，开展绿色公益，按照有关规范进行设计施工，为生态文明建
设添砖加瓦。在四新技术和绿建应用方面，公司多个项目取得一星级、二星级、三星级绿色建筑
设计标识证书，标志着公司在绿色低碳理念推广方面取得了阶段性成果，绿色建筑已经成为公司
的重要产品特点，实现了应用的体系化、规模化和适用化，响应了天津市建设资源节约型、环境
友好型社会的号召，展示了公司在创新驱动、绿色发展方面的强大实力和示范引领作用。公司完
成盛庭花园百年宅示范项目取得百年宅授牌，并取得百年宅住宅性能 3A 级认定认证，充分体现了
公司作为房地产企业在综合开发方面的实力，提高了社会公众对公司开发建设产品的认可度，进
一步树立了公司“开发精品、树立品牌、提升形象”的开发理念。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 0
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生 不适用
产过程中使用减碳技术、研发生产助于减碳
的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 120
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天房发展 2022 年年度报告
境内会计师事务所审计年限 19
境内会计师事务所注册会计师姓名 王会栓、宋志刚
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 19
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 60
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2022 年 6 月 20 日召开了 2021 年年度股东大会，审议通过《关于续聘会计师事务所的
议案》，继续聘用中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2022 年度财务和内控审计机构，聘
期一年。具体内容详见公司于 2022 年 5 月 28 日披露的《天房发展关于续聘会计师事务所的公告》
（编号：2022-024）以及 2022 年 6 月 21 日披露的《天房发展 2021 年年度股东大会决议公告》（编
号：2022-036）。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
公司诉讼情况详见第十节财务报告“预计负债”和“营业外支出”等内容。
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
√适用 □不适用
2021 年 12 月 2 日，天津证监局向公司下了 2 份《行政监管措施决定书》，认定公司在《2020
年年度报告》中披露“公司不存在控股股东”与事实不符，对公司采取责令改正的监督管理措施，
并对公司董事长郭维成、董事会秘书张亮采取监管谈话的监督管理措施。
2022 年 4 月 18 日，上海证券交易所向公司下发了《纪律处分决定书》。上市公司的控股股
东情况是市场高度关注的事项，可能对公司股票价格和投资者决策产生较大影响，公司应当真实、
准确披露是否存在控股股东。公司对是否存在控股股东的披露前后不一致。上述行为违反了《公
开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 2 号——年度报告的内容与格式》《上海证券交易
所股票上市规则（2020 年修订）》（以下简称《股票上市规则》）第 2.1 条、第 2.5 条等有关
规定。公司时任董事长郭维成作为公司主要负责人和信息披露第一责任人，时任董事会秘书张亮
作为信息披露具体负责人，未能勤勉尽责，对相关违规行为负有责任，违反了《股票上市规则》
第 2.2 条、第 3.1.4 条、第 3.1.5 条、第 3.2.2 条等有关规定及其在《董事（监事、高级管理
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天房发展 2022 年年度报告
人员）声明及承诺书》中作出的承诺。鉴于前述违规事实和情节，根据《股票上市规则》第 16.2
条、第 16.3 条、第 16.4 条和《上海证券交易所纪律处分和监管措施实施办法》《上海证券交易
所上市公司自律监管规则适用指引第 2 号——纪律处分实施标准》规定，上海证券交易所作出如
下纪律处分决定：对天津市房地产发展（集团）股份有限公司和时任董事长郭维成、时任董事会
秘书张亮予以通报批评。
公司收到监督管理措施后，高度重视，认真核实信息，对公司《2020 年年度报告》和《2020
年年度报告摘要》部分内容进行了更正。具体内容详见公司于 2021 年 12 月 7 日披露的《天房发
展关于 2020 年年度报告和报告摘要的更正公告》（编号：2021-050）、《2020 年年度报告》（修
订版）和《2020 年年度报告摘要》（修订版）。
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司经九届三十九次董事会会议审议通过后，将部分 天津市房地产发展（集团）股份有限
房产继续委托给天津市天房物业管理有限公司及天津市华 公司关于日常关联交易的公告（公告
学房地产经营有限公司经营管理，并于董事会审议完成后 编号:2019-084）
签署相应委托管理协议。公司委托给天房物业、华学地产
部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别坐
落在德恩里、气象南里、常州道靖泰里、靖江里、大沽南
路敬重里等地点，合计面积 45,408.96 平方米，帐面原值
54,693,603.68 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2022
年 12 月 31 日。委托经营管理期间，由天房物业、华学地
产按天津市公产房租金标准收取租金，发生的一切管理费
用、维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和
享有。公司拟委托给天房物业、华学地产部分房产进行经
营管理及日常维修维护，相关房产分别坐落在瑞江花园、
川北密云路、宜宾道、密云路貌川里等地点，合计面积
2,547.86 平方米，帐面原值 4,463,132.69 元，委托时间：
2020 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日。委托经营管理
期间，发生的一切管理费用、维护费用及一切收益均由天
房物业、华学地产承担和享有。届满，以上房产天房物业、
华学地产返还公司，租约未到期的，以带租约方式返还。
该事项已经独立董事事前认可并发表独立意见，董事会预
算与审计委员会出具了书面审核意见。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司控股子公司天津海景实业有限公司（以下简称“海景公司”）于 2010 年 1 月取得编号为
房地证津字第 103051000003 号的天津湾 C 地块房地产权证，该地块坐落于河西区古海道南侧，土
地使用年限 50 年，土地面积共 79,037.2 平方米。C 地块建设用地规划划分为 C1、C2、C3 三个地
块，其中 C1 地块由海景公司开发，目前已竣工交付。2010 年 3 月 10 日，公司下属控股子公司海
景公司与天津市房地产信托集团有限公司（以下简称“房信集团 ”）签署《天津湾 C2、C3 地块
项目转让协议书》，双方约定在满足现行法律规定手续和相关条件时，将协议约定的 C2、C3 地块
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项目相关土地使用权等手续办理至房信集团名下，由房信集团自主开发经营，房信集团成立天津
湾项目部负责经营该项目，并投入资金进行项目的开发建设，目前已完成项目的部分主体建设。
根据现行土地规划政策要求，C 地块整体取得一个土地证，且 C1 地块海景文苑项目已售出并
交付，目前无法实现 C2、C3 地块从 C 地块分割出并将相关土地使用权等手续办理至房信集团名下，
该笔交易无法继续进行。鉴于该笔交易已无法完成，现经双方平等自愿协商，海景公司拟与房信
集团终止原协议，由海景公司退还房信集团在原协议签署至今所支付的交易对价土地款及针对该
项目所涉及的开发成本、管理费、资金占用费等全部支出，协定总金额 70,368 万元人民币，双方
后续将签订具体协议完成原协议的终止，并支付相应资金。房信集团系 2014 年 6 月与天津市房地
产开发经营集团有限公司进行整合重组，天津市房地产开发经营集团有限公司更名为天津房地产
集团有限公司后成为公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司，根据《上海证券交易
所股票上市规则》10.1.3 条的规定，公司与房信集团于 2014 年 6 月开始存在关联关系，本次业
务事项构成关联交易。本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产
重组。
2019 年 5 月 30 日公司召开了九届二十九次临时董事会会议，以 8 票同意、0 票反对、0 票弃
权，审议通过了《公司关于终止项目转让暨关联交易事项的议案》，关联董事崔巍先生回避表决。
公司独立董事对本议案进行了事前认可并发表了同意该项议案的独立意见。2019 年 6 月 17 日经
公司 2019 年第三次临时股东大会审议通过。
进展请况：海景公司与房信集团于 2019 年 6 月 18 日签订《天津湾 C2、C3 地块项目转让协议
书之终止协议书》（以下简称“终止协议”），由海景公司退还房信集团自原协议签署之日至 2019
年 3 月 31 日止所支付的交易对价土地款 28,500 万元及针对该项目所涉及的开发成本 23,479 万元、
项目管理费 2,341 万元、资金占用费 16,048 万元等全部支出，共计 70,368 万元人民币。本报告
期内海景公司向房信集团支付该项目所涉及的相关费用 7,067.60 万元，截至 2022 年 12 月 31 日
已累计支付交易对价土地款和该项目所涉及的开发成本及相关费用 67,700 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司于 2022 年 6 月 13 日召开十届二十三次临时董事会会议和十届十一次临时监事会会议，
审议通过了《关于转让控股子公司股权的关联交易议案》。后经交易双方审慎评估，结合自身经
营状况、资金安排，为充分维护上市公司及中小股东合法权益，对交易方案进行调整。公司于 2022
年 7 月 11 日召开十届二十五次临时董事会会议和十届十二次临时监事会会议，审议通过了《关于
调整转让控股子公司股权交易方案内容的关联交易议案》，并于 2022 年 7 月 29 日经公司 2022
年第一次临时股东大会审议通过该议案。公司将控股子公司吉利大厦 44.81%股权以 53,561.52 万
元价格转让给公司控股股东津投资本，津投资本在协议生效后 60 个工作日内支付股权对价款
53,561.52 万元。交易双方根据《天津市房地产发展（集团）股份有限公司与天津国有资本投资
运营有限公司关于天津吉利大厦有限公司【44.81%】股权之股权转让协议》之约定履行了相关义
务，公司累计收到津投资本支付的股权转让款现金 53,561.52 万元，交易对价已全额支付完毕。
本次交易完成后，公司仍持有吉利大厦 12.58%股权，吉利大厦不再纳入公司合并报表范围。（公
告编号：2022-033、2022-046、2022-058 和 2022-064）
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3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
为保证公司日常业务开展，2022 年 6 月 6 日公司经十届二十二次临时董事会会议审议通过，
向控股股东津投资本申请借款 2.5 亿元，借款期限为 3 年，借款利率为 7.7%。2022 年 6 月 20 日，
该笔交易已经公司 2021 年年度股东大会审议通过。截至报告期末，该笔借款已还清。
为保证公司日常业务开展，2022 年 7 月 11 日公司经十届二十五次临时董事会会议审议通过，
向控股股东津投资本申请借款 2.6 亿元，借款期限为 1 年，借款利率为 7.7%。截至报告期末，该
笔借款已还清。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
报告期内，部分关联方向上市公司提供资金期初余额 107,161.52 万元，发生额 0.00 万元，
期末余额 107,161.52 万元。
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
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2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 是否为
担保发生日期 担保 担保 担保物 担保是否已 担保是 担保逾 反担保 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 关联方
(协议签署日) 起始日 到期日 （如有） 经履行完毕 否逾期 期金额 情况 关系
的关系 担保
苏州市住房置业担
苏州华强房地 被担保人为抵押权人的
全资子公 保有限公司/苏州 个人购房借款 连带责任
产开发有限公 8,299.60 贷款发放之日 《不动产登记证明》交 否 否 否
司 工业园区住房置业 合同签署之日 担保
司 付之日
担保有限公司
办毕按揭客户所购房产
的《房屋所有权证》、
苏州华强房地 购买其开发的项目
全资子公 个人购房借款 个人购房借款 《国有土地使用权证》 连带责任
产开发有限公 商品房的合格按揭 87,135.80 否 否 否
司 合同签署之日 合同生效之日 并加抵押注记，且贷款 担保
司 贷款客户
银行领取相应的《他项
权证》之日
该笔借款合同项下抵押
已生效，抵押人（购房
人）将抵押物的抵押预
购买其开发的“新 自银行向债务
天津市华亨房 告登记证明文件（抵押
全资子公 景园”项目商品房 个人购房借款 人（购房人）发 连带责任
地产开发有限 317.00 物如已办理房地产初始 否 否 否
司 的合格按揭贷款客 合同签署之日 放该笔贷款之 担保
公司 登记应为他项权利证
户 日
书）正本及其他权利证
书提供给银行核对无
误、收执之日
天津市房地产
天津吉利大厦有限 连带责任
发展（集团）股 公司本部 68,000.00 2022.03.31 2022.04.20 2025.03.31 否 否 是 是
公司 担保
份有限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 105,665.50
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 163,752.40
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 133,047.28
报告期末对子公司担保余额合计（B） 296,547.28
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
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担保总额（A+B） 460,299.68
担保总额占公司净资产的比例(%) 4,741.94
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 450,592.69
上述三项担保金额合计（C+D+E） 450,592.69
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 1、经公司 2018 年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司苏州华强房地产开发
有限公司为购买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款向苏州市住房
置业担保有限公司/苏州工业园区住房置业担保有限公司（以下简称“被担保人”）提
供阶段性的连带责任反担保，担保金额合计为人民币 183,000 万元，担保期限为自贷款
发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动产登记证明》交付之日止。截至 2022 年 12
月 31 日，已总计发生的担保金额为 8,299.60 万元。为购买其开发的项目商品房的合格
按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额合计不超过人民币 915,000 万
元，担保期限为自个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房产的《房屋所有
权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权证》之
日止。截至 2022 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 87,135.80 万元。
2、经公司 2021 年十届十二次临时董事会决议，公司全资子公司天津市华亨房地产
开发有限公司为购买其开发的“新景园”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的
连带责任担保，担保总额不超过 2 亿元，保证期间按银行对每个债务人（购房人）发放
的单笔贷款分别计算，保证期限为自银行向债务人（购房人）发放该笔贷款之日起，至
该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人（购房人）将抵押物的抵押预告登记证明文件（抵
押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）正本及其他权利证书提供给银行核对
无误、收执之日止。截至 2022 年 12 月 31 日，已发生的担保金额 317.00 万元。
3、公司对天津吉利大厦有限公司担保事项详见公司于 2022 年 7 月 13 日披露的《关
于调整转让控股子公司股权交易方案内容的关联交易的公告》（编号：2022-046）。
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司第二大股东天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团”）涉及股份冻
结情况。截至报告期末，天房集团累计被冻结股份数量 149,622,450 股，占公司总股本比例 13.53%，
占其所持公司股份比例 100%。（内容详见公司公告 2021-056、2021-046、2021-029、2021-028、
2021-025、2021-005、2020-060、2020-054、2020-031、2020-015、2020-008、2019-080、2019-050、
2019-049、2019-043 和 2019-041）
因天房集团与天津房开咨询有限公司的金融借款合同纠纷，广东省深圳市中级人民法院将天
房集团所持公司 40,622,450 股股份进行司法拍卖，经公开竞价竞买人魏巍以 92,844,900 元竞得
天房集团所持公司 40,622,450 股股份，占公司总股本的 3.67%，并已完成过户登记，权益变动比
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例超过公司总股本的 1%。（内容详见公司公告 2023-006）本次权益变动后，天房集团持有公司股
权比例由 13.53%下降至 9.86%。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市交 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 易数量 期
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
16 天房 02 2016-7-7 6.99% 3.3 2016-8-19 3.3 2022-7-7
19 天房 01 2019-4-23 8.90% 7.5 2019-5-21 7.5 2022-4-22
22 天发 01 2022-4-22 7.00% 7.5 2022-4-27 7.5 2025-4-22
注：以上单位为亿元。
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
1、本公司于 2016 年 7 月 7 日非公开发行 2016 年（第一期）公司债券，品种二“16 天房 02”
（3+3 年期）3.30 亿元，票面利率均为 6.99%，每季度付息一次。自 2019 年 7 月 1 日起，“16
天房 02”利率由 6.99%调整为 8.90%。
2、本公司于 2019 年 4 月 23 日非公开发行（2+1 年）期“19 天房 01”，债券发行规模 7.5
亿元，票面利率 8.90%，每半年付息一次。
3、本公司于 2022 年 4 月 22 日 2022 年面向专业投资者非公开发行公司债券（第一期）“22
天发 01”（2+1 年），债券发行规模 7.5 亿元，票面利率 7.00%，每年付息一次。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
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三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 67,458
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 67,599
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有限 质押、标记或冻结情况
股东名称 期末持股数 比例
报告期内增减 售条件股 股份 股东性质
（全称） 量 (%) 数量
份数量 状态
天津国有资本投
0 181,537,240 16.42 0 无 0 国有法人
资运营有限公司
天津房地产集团 质押 109,000,000
0 149,622,450 13.53 0 国有法人
有限公司 冻结 149,622,450
中信证券股份有
25,119,246 25,119,246 2.27 0 无 0 国有法人
限公司
上海锦江国际投
0 11,999,100 1.09 0 无 0 国有法人
资管理有限公司
重庆国际信托股
-24,999,902 10,164,822 0.92 0 无 0 未知
份有限公司
光大证券股份有
8,721,269 8,721,269 0.79 0 无 0 国有法人
限公司
中国国际金融股
8,019,112 8,019,112 0.73 0 无 0 国有法人
份有限公司
王丽 6,381,200 6,381,200 0.58 0 无 0 未知
李卫东 5,240,000 6,000,000 0.54 0 无 0 未知
马越 2,201,500 5,678,900 0.51 0 无 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
天津国有资本投资运营有限公司 181,537,240 人民币普通股 181,537,240
天津房地产集团有限公司 149,622,450 人民币普通股 149,622,450
中信证券股份有限公司 25,119,246 人民币普通股 25,119,246
上海锦江国际投资管理有限公司 11,999,100 人民币普通股 11,999,100
重庆国际信托股份有限公司 10,164,822 人民币普通股 10,164,822
光大证券股份有限公司 8,721,269 人民币普通股 8,721,269
中国国际金融股份有限公司 8,019,112 人民币普通股 8,019,112
王丽 6,381,200 人民币普通股 6,381,200
李卫东 6,000,000 人民币普通股 6,000,000
马越 5,678,900 人民币普通股 5,678,900
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决
无
权、放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的 公司未知前十名无限售条件股东之间、前十名股东之间是否存在关联关系或
说明 属于一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股
无
数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 天津国有资本投资运营有限公司
单位负责人或法定代表人 侯宇锋
成立日期 2017-1-22
主要经营业务 以自有资金对国家法律法规允许的行业进行投资；投资管理；投资咨询；企业管理；
对外贸易经营；商务信息咨询；财务信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
报告期内控股和参股的其他 天津市天科数创科技股份有限公司（股票简称：天科数创，股票代码：430228）在
境内外上市公司的股权情况 全国股份转让系统（三板）上市，津投资本全资子公司天津恒通贸易发展有限公司
持有其 133,249,585 股股份，占其总股本的 69.98%。
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 天津市人民政府国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 张勇
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外上市
公司的股权情况
其他情况说明
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天房发展 2022 年年度报告
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
√适用 □不适用
2020 年 7 月 22 日，公司股东天津津诚国有资本投资运营有限公司（以下简称“津诚资本”）
与公司股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）签署了《股份转让协议》，
将津诚资本持有的公司股份 146,067,416 股，占上市公司总股本 13.21%，以非公开协议的方式转
让给津投资本，每股转让价格为 4.08 元/股。总金额为 595,955,057.28 元。
2020 年 8 月 4 日，公司收到津诚资本发来的《天津市国资委关于津诚资本拟非公开协议转让
其持有的天房发展全部 13.21%股份至津投资本有关事项的批复》（津国资产权[2020]28 号），天
津市人民政府国有资产监督管理委员会同意津诚资本将持有的天房发展全部 13.21%股份，以天房
发展每股 4.08 元为转让价格依据，作价 5.96 亿元非公开协议转让给津投资本持有。
2020 年 9 月 20 日，公司收到津诚资本转发的《中国证券登记结算有限责任公司过户登记确
认书》，津诚资本持有公司 146,067,416 股股份转让至津投资本事宜已办理完成。（内容详见公
司公告 2020-040、2020-042、2020-048）
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
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天房发展 2022 年年度报告
单位：亿元 币种：人民币
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或管理
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 活动等情况
天津房地产集团 姜义 1999-7-6 91120000718225436T 20 国家授权资产投资、
有限公司 控股;房地产开发、销
售;建筑设计;工程承
包;工程监理;物业经
营及管理;建筑材料、
设备的批发、零售;
仓储;装饰装修;基础
设施工程管理服务;
建筑工程技术咨询、
服务;房产交易中介
服务;房屋租赁;房地
产信息咨询服务;建
筑智能化工程;因特
网信息服务(限分支
机构经营)(以上经营
范围涉及行业许可的
凭许可证件,在有效
期内经营,国家有专
项专营规定的按规定
办理)。
情况说明 天房集团与天津房开咨询有限公司因金融借款合同纠纷，广东省深圳市中级人民法院将天房集
团所持公司 40,622,450 股股份进行司法拍卖，经公开竞价竞买人魏巍以 92,844,900 元竞得天房
集团所持公司 40,622,450 股股份，占公司总股本的 3.67%，并已完成过户登记。（内容详见公
司公告 2023-006）本次权益变动后，天房集团持有公司股份 109,000,000 股，占公司总股本的
9.86%。
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
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天房发展 2022 年年度报告
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
投资者 是否存在
债券 利率 交易场 适当性 交易机 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式
余额 （%） 所 安排（如 制 交易的风
有） 险
本次债券存续期内每年的 10 月 1 日、1 月 1
日、4 月 1 日、7 月 1 日为上一个计息季度的
上海证
天津市房地产 付息日（如遇法定节假日或休息日延至其后
券交易
发展（集团）股 的第 1 个交易日；每次付息款项不另计利息）
面向合 所固定
份有限公司非 兑付日为 2022 年 7 月 1 日。（如遇法定节假 上海证
格投资 收益证
公开发行 2016 16 天房 02 135608 2016-7-7 2016-7-1 2022-7-1 2.95 8.90% 日和/或休息日，则顺延至其后的第 1 个交易 券交易 否
者非公 券综合
年（第一期）公 日；顺延期间兑付款项不另计利息）。）， 所
开发行 电子平
司债券（品种 如投资者行使回售选择权，则其回售部分债
台进行
二） 券的兑付日为 2019 年 7 月 1 日（如遇法定及
交易
政府指定节假日或休息日，则顺延至其后的
第 1 个工作日，顺延期间兑付款项不另计息）。
本期债券利息按半年度支付，本金连同最后
上海证
一期利息一并偿还。本期债券于每半年度的
天津市房地产 券交易
付息日向投资者支付的利息金额为投资者截
发展（集团）股 面向合 所固定
至付息债权登记日收市时所持有的本期债券 上海证
份有限公司非 格投资 收益证
19 天房 01 151467 2019-4-23 2019-4-23 2022-4-23 7.5 8.90% 票面总额与对应的票面年利率的乘积；于兑 券交易 否
公开发行 2019 者非公 券综合
付日向投资者支付的本息金额为投资者截至 所
年公司债券（第 开发行 电子平
兑付债权登记日收市时所持有的本期债券最
一期） 台进行
后一期利息及所持有的债券票面总额的本
交易
金。
本期债券采用单利按年计息，不计复利。每
上海证
天津市房地产 年付息一次，到期一次还本，最后一期利息
券交易
发展（集团）股 随本金的兑付一起支付。本期债券于每年的
面向专 所固定
份 有 限公 司 付息日向投资者支付的利息金额为投资者截 上海证
业投资 收益证
2022 年面向专 22 天发 01 194464 2022-4-22 2022-4-22 2025-4-22 7.5 7.00% 至利息登记日收市时所持有的本期债券票面 券交易 否
者非公 券综合
业投资者非公 总额与对应的票面年利率的乘积；于兑付日 所
开发行 电子平
开发行公司债 向投资者支付的本息金额为投资者截至兑付
台进行
券（第一期） 登记日收市时所持有的本期债券最后一期利
交易
息及所持有的本期债券票面总额的本金。
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天房发展 2022 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
16 天房 02 2022 年 7 月 1 日完成本期债券本息兑付及摘牌工作。
19 天房 01 2022 年 4 月 25 日完成本期债券本息兑付及摘牌工作。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中喜会计师事务所（特殊 北京市东城区崇文门外大街 王会栓、段庆利 王会栓 010-67085873
普通合伙） 11 号新成文化大厦 A 座 11 层
渤海证券股份有限公司 天津市经济技术开发区第二 - 宋林清 022-23861330
大街 42 号写字楼 101 室
海通证券股份有限公司 北京市海淀区中关村南大街 - 张本金 010-88027899
甲 56 号方圆大厦 23 层
中德证券有限责任公司 北京市朝阳区建国路 81 号华 - 辛志军 010-59026635
贸中心 1 号写字楼 22 层
天津嘉德恒时律师事务所 天津市和平区兴安路 30 号合 - 高振雄 022-83865255
生财富大厦 B 座 17 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集
募集资金违
募集资金专 说明书承诺
募集资金总 规使用的整
债券名称 已使用金额 未使用金额 项账户运作 的用途、使用
金额 改情况（如
情况（如有） 计划及其他
有）
约定一致
16 天房 02 3.3 3.3 0 是
19 天房 01 7.5 7.5 0 是
22 天发 01 7.5 7.5 0 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
√适用 □不适用
1、16 天房 02 募集资金净额 32,787.00 万元。公司已偿还金融机构借款 32,694.04 万元，补
充流动资金 92.96 万元。该笔募集资金已使用完毕。
2、19 天房 01 募集资金净额 74,250.00 万元。已全部用于偿还前期已发行的到期债券。该笔
募集资金已使用完毕。
3、22 天发 01 募集资金净额 74,325.00 万元。已全部用于偿还前期已发行的到期债券。该笔
募集资金已使用完毕。
公司募集资金使用和存储均按照监管要求和募集说明书约定执行。
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天房发展 2022 年年度报告
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
变更是否已 变更对债券
现状 执行情况 是否发生变更 变更后情况 变更原因 取得有权机 投资者权益
构批准 的影响
担保方为天津房地
产集团有限公司。公
司严格按照上述债
16 天房 02 否
券的募集说明书中
披露的偿债计划及
偿债保障措施执行。
天津津诚国有资本
投资运营有限公司
和天津国有资本投
资运营有限公司提
供连带责任保证担
19 天房 01 否
保。公司严格按照上
述债券的募集说明
书中披露的偿债计
划及偿债保障措施
执行。
天津国有资本投资
运营有限公司和天
津津诚国有资本投
资运营有限公司提
供无条件的不可撤
22 天发 01 销的连带责任保证 否
担保。公司严格按照
上述债券的募集说
明书中披露的偿债
计划及偿债保障措
施执行。
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
自 2019 年 7 月 1 日起，“16 天房 02”利率由 6.99%调整为 8.90%。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
√适用 □不适用
亏损情况 2022 年度公司归属母公司净利润为-296,055,972.78 元
主要系报告期内，公司大部分在建项目交付结转，转入现房销售阶段，公
亏损原因 司未新增项目储备，报告期确认的财务费用同比大幅提升；同时，公司本
期结转收入的开发项目销售毛利率下降所致。
对公司生产经营和偿债能力的影响 不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明书
约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2022 年 2021 年 变动原因
同期增减（%）
归属于 上市 公司 股东 的扣 本期计提的资产减值损
-979,261,195.38 -1,806,846,765.19 45.80
除非经常性损益的净利润 失较去年大幅减少所致
流动比率 1.10 1.22 -10.26
速动比率 0.07 0.10 -30.34 本期货币资金减少
资产负债率（%） 95.49 94.43 1.06
本期计提的资产减值损
EBITDA 全部债务比 0.03 -0.07 146.55
失较去年大幅减少所致
本期计提的资产减值损
利息保障倍数 0.53 -1.41 137.48
失较去年大幅减少所致
本期经营活动产生的现
现金利息保障倍数 1.67 3.84 -56.58
金流量净额减少
本期计提的资产减值损
EBITDA 利息保障倍数 0.61 -1.33 145.56
失较去年大幅减少所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 0.00
利息偿付率（%） 82.40 82.48 -0.08
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
中喜财审 2023S01299 号
天津市房地产发展（集团）股份有限公司全体股东：
一、审计意见
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天房发展 2022 年年度报告
我们审计了天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”）财务报表，
包括 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及
母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天房
发展 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金
流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于天房发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我
们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）存货跌价准备
1、事项描述
如天房发展合并财务报表附注“三、公司重要会计政策、会计估计”注释（十二）、6 所述
的会计政策及附注“五、合并财务报表项目注释”（五）所述，截至 2022 年 12 月 31 日，天房发
展存货账面价值合计 1,372,998.13 万元，占总资产的比率 82.93%，计提存货跌价准备金额
476,744.79 万元。当存货成本高于其可变现净值时，天房发展按照存货成本与可变现净值的差额
计提存货跌价准备。
由于存货金额的重大，而可变现净值的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费用
和待投入开发成本等的估计，我们将存货跌价损失准备识别为关键审计事项。
2、审计应对
与评价存货跌价损失准备相关的审计程序包括：
（1）了解并评估天房发展与存货跌价损失准备相关的内部控制，并就相关关键控制点进行测
试；
（2）选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地以及长
期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
（3）获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额计算是否正确。
（4）评价管理层存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包括
与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据及天房发展的销售预算计划进行比较；
对于待投入开发成本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目成本预算进行比较；同时将新完
工的开发项目的实际成本与预算成本进行比较，以评估项目预算的准确性；将管理层估计的销售
费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净
值时所使用数据的合理性。
（二）房地产开发项目的收入确认
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天房发展 2022 年年度报告
1、事项描述
2022 年度，天房发展房地产开发项目销售收入 336,022.81 万元，占销售收入总额的比例为
95.46%，相关信息在合并财务报表附注 “五、合并财务报表主要项目注释”（三十五）营业收入
及营业成本中披露；天房发展有关收入确认的会计政策在合并财务报表附注“三、公司重要会计
政策、会计估计”注释（三十）收入中进行描述。由于房地产开发项目的收入为天房发展重要财
务指标，且收入确认对财务报表影响较大，管理层在收入的确认和列报时可能存在重大错报风险，
因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认的评价相关的审计程序如下：
（1）检查天房发展的房产标准买卖合同条款，以评价天房发展有关房地产开发项目的收入确
认政策是否符合相关会计准则的要求；
（2）了解房地产销售业务的流程，识别销售、收款及结转销售收入的关键控制点，测试并评
价关键控制设计和运行的有效性；
（3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、销售房款收款记录、项目竣工验收表和入住确
认单等可以证明房产交付的支持性文件，以评价销售收入是否已按照公司的收入确认政策确认；
（4）通过测试资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产交
付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
四、 其他信息
天房发展管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2022 年度财务报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估天房发展的持续经营能力，并运用持续经营假设，除非
管理层计划清算天房发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督天房发展的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据合并财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
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天房发展 2022 年年度报告
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对天房发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致天房发展不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反映相
关交易和事项。
（6）就天房发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：王会栓
（项目合伙人）
中国北京 中国注册会计师：宋志刚
二〇二三年四月二十七日
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 181,595,032.13 641,970,401.78
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
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天房发展 2022 年年度报告
应收票据
应收账款 249,811.78 103,130.25
应收款项融资
预付款项 27,182,311.99 54,782,504.19
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 88,797,511.70 26,327,675.36
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 13,729,981,268.11 15,465,359,502.09
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 658,827,943.00 709,216,994.89
流动资产合计 14,686,633,878.71 16,897,760,208.56
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 438,416,608.86 393,168,594.41
其他权益工具投资 7,517,115.00 42,282,195.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 1,303,912,501.24 1,409,267,837.53
固定资产 33,691,173.32 70,251,162.22
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,206,222.10 5,349,842.02
开发支出
商誉 0.00 10,548,333.22
长期待摊费用 1,560,804.78 2,455,737.46
递延所得税资产 1,531,495.27 2,021,900.45
其他非流动资产 77,713,766.57 83,855,000.00
非流动资产合计 1,869,549,687.14 2,019,200,602.31
资产总计 16,556,183,565.85 18,916,960,810.87
流动负债：
短期借款 429,693,823.00 285,021,106.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,827,067,153.74 1,454,802,221.79
预收款项 42,598.23 26,217,995.15
合同负债 1,552,292,003.50 3,465,658,316.90
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 12,615,826.37 3,573,503.69
应交税费 266,830,919.66 201,935,498.24
56 / 163
天房发展 2022 年年度报告
其他应付款 4,011,401,645.87 3,317,145,965.35
其中：应付利息 142,038,139.75 137,518,194.56
应付股利 27,401,980.18 28,819,226.28
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 5,264,638,750.00 4,851,854,482.33
其他流动负债 24,746,728.25 218,213,314.03
流动负债合计 13,389,329,448.62 13,824,422,403.48
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 1,645,420,000.00 3,982,049,220.00
应付债券 745,418,661.68 0.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 18,350,119.50 38,325,013.34
长期应付职工薪酬
预计负债 9,155,747.96 9,155,747.96
递延收益 0.00 0.00
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债 0.00 8,020,246.16
非流动负债合计 2,420,160,263.81 4,039,365,962.13
负债合计 15,809,489,712.43 17,863,788,365.61
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,400,709,733.27 2,400,709,733.27
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 304,265,165.37 304,265,165.37
一般风险准备
未分配利润 -3,616,035,102.92 -3,319,979,130.14
归属于母公司所有者权益（或股东权
194,139,795.72 490,195,768.50
益）合计
少数股东权益 552,554,057.70 562,976,676.76
所有者权益（或股东权益）合计 746,693,853.42 1,053,172,445.26
负债和所有者权益（或股东权
16,556,183,565.85 18,916,960,810.87
益）总计
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:天津市房地产发展（集团）股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 2,181,759.01 25,767,446.87
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
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天房发展 2022 年年度报告
应收账款 49,840,990.00
应收款项融资
预付款项 1,700,000.00 1,700,000.00
其他应收款 10,048,973,481.31 10,395,927,010.51
其中：应收利息
应收股利 3,636,821.30
存货 483,378,206.63 401,882,990.84
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 38,477,145.40 32,976,919.72
流动资产合计 10,624,551,582.35 10,858,254,367.94
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 7,035,801,315.73 7,178,071,925.13
其他权益工具投资 7,467,115.00 7,467,115.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 442,374,910.25 479,732,831.09
固定资产 21,610,260.44 35,038,471.54
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,206,222.10 5,349,842.02
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,560,804.78 1,960,804.78
递延所得税资产 1,203,002.48 1,323,302.72
其他非流动资产 77,713,766.57 78,045,000.00
非流动资产合计 7,592,937,397.35 7,786,989,292.28
资产总计 18,217,488,979.70 18,645,243,660.22
流动负债：
短期借款 139,087,263.00 49,471,106.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 63,737,291.29 65,676,161.67
预收款项 0.00 21,158,946.00
合同负债 4,466,095.00 2,054,947.86
应付职工薪酬 10,219,476.57 299,148.56
应交税费 232,110,947.26 175,981,891.90
其他应付款 9,138,326,602.63 8,893,621,190.85
其中：应付利息 13,388,900.00 0.00
应付股利 27,401,980.18 27,420,813.53
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,186,772,500.00 3,941,354,482.33
其他流动负债 0.00 619,764.86
流动负债合计 13,774,720,175.75 13,150,237,640.03
非流动负债：
长期借款 343,420,000.00 1,801,049,220.00
应付债券 745,418,661.68 0.00
其中：优先股
永续债
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天房发展 2022 年年度报告
租赁负债
长期应付款 18,350,119.50 38,325,013.34
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 1,815,734.67 1,815,734.67
其他非流动负债
非流动负债合计 1,109,004,515.85 1,841,189,968.01
负债合计 14,883,724,691.60 14,991,427,608.04
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,401,138,687.39 2,401,138,687.39
减：库存股
其他综合收益 -500,000.00 -500,000.00
专项储备
盈余公积 300,658,063.84 300,658,063.84
未分配利润 -473,232,463.13 -153,180,699.05
所有者权益（或股东权益）合计 3,333,764,288.10 3,653,816,052.18
负债和所有者权益（或股东权
18,217,488,979.70 18,645,243,660.22
益）总计
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60
其中：营业收入 3,360,228,078.54 4,665,236,631.60
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,144,169,030.97 4,337,491,165.83
其中：营业成本 3,107,331,849.33 3,768,000,849.23
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 97,946,507.27 14,412,140.73
销售费用 101,891,066.55 234,145,445.44
管理费用 121,201,056.53 142,589,145.41
研发费用
财务费用 715,798,551.29 178,343,585.02
其中：利息费用 712,477,130.07 184,399,927.55
利息收入 1,316,289.77 6,374,352.23
加：其他收益 113,889,727.30 534,215.44
投资收益（损失以“－”号填列） 529,429,587.69 -36,355,350.65
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -99,721,082.09 -36,355,350.65
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
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天房发展 2022 年年度报告
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -566,539.06 -70,167.98
资产减值损失（损失以“-”号填列） -48,834,043.12 -1,805,240,402.14
资产处置收益（损失以“－”号填列） 771,497.13 -1,970.60
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -189,250,722.49 -1,513,388,210.16
加：营业外收入 5,315,725.84 1,275,812.32
减：营业外支出 65,613,600.70 38,431,759.78
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -249,548,597.35 -1,550,544,157.62
减：所得税费用 22,564,837.53 201,052,875.76
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -272,113,434.88 -1,751,597,033.38
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -272,113,434.88 -1,751,597,033.38
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号
-296,055,972.78 -1,843,600,174.89
填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 23,942,537.90 92,003,141.51
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -272,113,434.88 -1,751,597,033.38
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 -296,055,972.78 -1,843,600,174.89
（二）归属于少数股东的综合收益总额 23,942,537.90 92,003,141.51
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.27 -1.67
（二）稀释每股收益(元/股) -0.27 -1.67
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并方实
现的净利润为： 0.00 元。
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 76,258,204.93 109,999,937.88
减：营业成本 59,306,134.64 76,096,633.03
税金及附加 36,889,251.97 24,882,323.42
销售费用 761,883.11 694,657.00
管理费用 61,504,749.85 44,827,006.03
研发费用
财务费用 691,118,496.19 104,544,626.61
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天房发展 2022 年年度报告
其中：利息费用 690,721,064.38 104,771,938.66
利息收入 81,734.27 331,469.14
加：其他收益 83,960,309.73 164,184.68
投资收益（损失以“－”号填列） 398,356,559.52 -32,160,112.40
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -100,330,428.09 -36,355,350.65
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -2,985,101.41 -2,926.19
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列） 772,238.08 -1,970.60
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -293,218,304.91 -173,046,132.72
加：营业外收入 4,361,262.53 909,092.52
减：营业外支出 31,462,452.54 2,555,283.08
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -320,319,494.92 -174,692,323.28
减：所得税费用 120,300.24 120,300.24
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -320,439,795.16 -174,812,623.52
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） -320,439,795.16 -174,812,623.52
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -320,439,795.16 -174,812,623.52
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,483,283,424.87 3,634,714,748.96
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 194,329,999.39 302,807,974.63
61 / 163
天房发展 2022 年年度报告
收到其他与经营活动有关的现金 408,699,082.29 397,999,253.01
经营活动现金流入小计 2,086,312,506.55 4,335,521,976.60
购买商品、接受劳务支付的现金 974,080,995.43 1,067,866,647.41
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 108,610,510.67 141,808,754.47
支付的各项税费 307,377,086.77 435,177,798.35
支付其他与经营活动有关的现金 267,948,072.94 454,151,947.40
经营活动现金流出小计 1,658,016,665.81 2,099,005,147.63
经营活动产生的现金流量净额 428,295,840.74 2,236,516,828.97
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 5,400,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净
614,541.00 190.00
额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 535,388,778.68
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 541,403,319.68 190.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 758,923.95 217,922.24
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 758,923.95 217,922.24
投资活动产生的现金流量净额 540,644,395.73 -217,732.24
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 2,213,150,000.00 1,034,950,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 2,213,150,000.00 1,034,950,000.00
偿还债务支付的现金 2,724,937,190.00 2,635,862,043.48
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 852,196,955.53 815,096,882.48
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 0.00 1,901,909.55
支付其他与筹资活动有关的现金 4,438,981.82 2,183,743.89
筹资活动现金流出小计 3,581,573,127.35 3,453,142,669.85
筹资活动产生的现金流量净额 -1,368,423,127.35 -2,418,192,669.85
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -399,482,890.88 -181,893,573.12
加：期初现金及现金等价物余额 573,357,343.89 755,250,917.01
六、期末现金及现金等价物余额 173,874,453.01 573,357,343.89
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 35,450,906.88 92,015,662.68
收到的税费返还 1,503,266.52 1,386,179.54
收到其他与经营活动有关的现金 1,118,093,903.91 2,997,670,808.15
经营活动现金流入小计 1,155,048,077.31 3,091,072,650.37
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天房发展 2022 年年度报告
购买商品、接受劳务支付的现金 17,497,826.86 24,815,515.12
支付给职工及为职工支付的现金 46,933,042.19 64,503,664.65
支付的各项税费 19,414,799.71 15,895,574.69
支付其他与经营活动有关的现金 638,734,486.65 1,517,618,834.11
经营活动现金流出小计 722,580,155.41 1,622,833,588.57
经营活动产生的现金流量净额 432,467,921.90 1,468,239,061.80
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 535,615,200.00 0.00
取得投资收益收到的现金 5,404,748.50 4,900,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 613,436.00 190.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 541,633,384.50 4,900,190.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 271,666.73 9,526.00
投资支付的现金 0.00 300,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 271,666.73 309,526.00
投资活动产生的现金流量净额 541,361,717.77 4,590,664.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,297,250,000.00 200,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,297,250,000.00 200,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,742,460,000.00 1,244,076,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 546,431,377.97 578,990,420.02
支付其他与筹资活动有关的现金 438,981.82 2,183,743.89
筹资活动现金流出小计 2,289,330,359.79 1,825,250,163.91
筹资活动产生的现金流量净额 -992,080,359.79 -1,625,250,163.91
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -18,250,720.12 -152,420,438.11
加：期初现金及现金等价物余额 19,336,755.48 171,757,193.59
六、期末现金及现金等价物余额 1,086,035.36 19,336,755.48
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
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天房发展 2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工
项目 具 减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 其他综合收 专项 其
优 永 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 益 储备 他
先 续 股 准备
他
股 债
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,319,979,130.14 490,195,768.50 562,976,676.76 1,053,172,445.26
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,319,979,130.14 490,195,768.50 562,976,676.76 1,053,172,445.26
三、本期增减变动金额
（减少以“－”号填 -296,055,972.78 -296,055,972.78 -10,422,619.06 -306,478,591.84
列）
（一）综合收益总额 -296,055,972.78 -296,055,972.78 23,942,537.90 -272,113,434.88
（二）所有者投入和减
-34,365,156.96 -34,365,156.96
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 -34,365,156.96 -34,365,156.96
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
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天房发展 2022 年年度报告
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,616,035,102.92 194,139,795.72 552,554,057.70 746,693,853.42
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工
项目
具 减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 其他综合收 专项 其
优 永 资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 小计
本) 其 益 储备 他
先 续 股 准备
他
股 债
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,241,832.32 -500,000.00 304,265,165.37 -1,476,130,348.53 2,138,576,649.16 457,316,416.15 2,595,893,065.31
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 195,467,900.95 -1,843,848,781.61 -1,648,380,880.66 105,660,260.61 -1,542,720,620.05
填列）
（一）综合收益总额 -1,843,600,174.89 -1,843,600,174.89 92,003,141.51 -1,751,597,033.38
（二）所有者投入和
195,467,900.95 195,467,900.95 15,055,531.85 210,523,432.80
减少资本
1．所有者投入的普
通股
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
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天房发展 2022 年年度报告
有者权益的金额
4．其他 195,467,900.95 195,467,900.95 15,055,531.85 210,523,432.80
（三）利润分配 -248,606.72 -248,606.72 -1,398,412.75 -1,647,019.47
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-1,398,412.75 -1,398,412.75
东）的分配
4．其他 -248,606.72 -248,606.72 -248,606.72
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,400,709,733.27 -500,000.00 304,265,165.37 -3,319,979,130.14 490,195,768.50 562,976,676.76 1,053,172,445.26
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具
资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84 -153,180,699.05 3,653,816,052.18
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84 -153,180,699.05 3,653,816,052.18
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天房发展 2022 年年度报告
三、本期增减变动金额（减少以
-320,051,764.08 -320,051,764.08
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -320,439,795.16 -320,439,795.16
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 388,031.08 388,031.08
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84 -473,232,463.13 3,333,764,288.10
2021 年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具
资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,105,700,000.00 2,205,127,733.83 -500,000.00 300,658,063.84 21,631,924.47 3,632,617,722.14
三、本期增减变动金额（减少以“－”
196,010,953.56 -174,812,623.52 21,198,330.04
号填列）
（一）综合收益总额 -174,812,623.52 -174,812,623.52
（二）所有者投入和减少资本 196,010,953.56 196,010,953.56
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
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天房发展 2022 年年度报告
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 196,010,953.56 196,010,953.56
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,105,700,000.00 2,401,138,687.39 -500,000.00 300,658,063.84 -153,180,699.05 3,653,816,052.18
公司负责人：郭维成 主管会计工作负责人：张亮 会计机构负责人：张萍
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天房发展 2022 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司），创建于 1981 年，前身
为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司，1988 年 1 月在建设开发公司
的基础上，组建了天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产综合开发企业。1992
年 5 月 30 日经天津市经济体制改革委员会以津体改委字（1992）33 号文批准，实行股份制试点，
更名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司，并经中国人民银行天津市分行津银金（1992）
479 号文件批复，通过定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股票，正式改组为股份有限公
司，成为天津市第一批股份制试点企业之一，1999 年经天津市人民政府以津股批(1999)8 号文件批
复，公司注册资本由 627,414,835.00 元按 50%比例进行缩减,缩减后的股本为 313,707,417.00 元。根据
中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]50 号《关于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公
司公开发行股票的通知》，公司利用上海证券交易所交易系统，于 2001 年 8 月 6 日采用上网定价
发行方式向社会公开发行人民币普通股股票 11000 万股，公司股本金为 423,707,417.00 元;2007 年 6
月 8 日公司按照 2006 年度股东大会决议,以 2006 年年末股本总额为基数,用资本公积向全体股东每
10 股转增 10 股股份,本次以资本公积转增股本后,股本总股达到 847,414,834.00 元。经 2007 年 3 月
24 日召开的第五届董事会十二次会议和 2007 年 4 月 16 日召开的 2006 年度股东大会审议通过，公
司决定 2007 年非公开发行股票，并经中国证监会“证监发行字[2007]314 号”文件核准。公司向本
次非公开发行确认的特定投资者发行股份 258,285,166 股。本次发行后，公司股本变更为人民币
1,105,700,000 元。
公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团，其经营范围为房地产开发
及商品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、物资供
销及仓储业、货物运输、工程项目管理及咨询服务等。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的主体共 21 户，其中二级子公司 18 户、三级子公司 3 户，详见
本附注“在其他主体中的权益”。本期纳入合并财务报表范围的主体比本期初增加二级子公司 1
户、减少二级子公司 1 户。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企
业会计准则—基本准则》、41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其
他相关规定（以下简称“企业会计准则”）以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2014 年修订)的披露规定编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
因国家对房地产持续调控，金融机构对房地产行业融资收紧等因素的影响，公司经营资金暂
时出现紧张的情形，针对上述不利情况，公司积极与相关金融机构沟通，争取合适的借款信用额
度，采取加速资金周转，加快资产变现，争取资金支持，缩减费用开支等措施，并深入挖掘历史
项目潜力，同时利用公司为国有控股公司的优势，在相关部门的大力支持下，走出困境并实现盈
利，根据公司经营计划，公司未来 12 个月可正常经营，持续经营不存在不确定性，因此以持续经
营为基础编制本公司截至 2022 年 12 月 31 日止的 2022 年度财务报表。
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天房发展 2022 年年度报告
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司无特殊营业周期。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1、同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，为同
一控制下的企业合并。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面
价值计量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，合并方在合并日按照本公司会计政策
进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、
法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不
足冲减的，冲减留存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于“一揽子交易”的，本公司将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，按照下列步骤进行
会计处理：
（1）确定同一控制下企业合并形成的长期股权投资的初始投资成本。在合并日，根据合并后
应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确定长期股权投资的初
始投资成本。
（2）长期股权投资初始投资成本与合并对价账面价值之间的差额的处理。合并日长期股权投
资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对
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天房发展 2022 年年度报告
价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本
溢价）不足冲减的，冲减留存收益。
（3）合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认
的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其
他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转
入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者
权益应按比例结转，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合
收益和其他所有者权益应全部结转。
（4）在合并财务报表中的会计处理见本附注 6。
2、非同一控制下企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
购买方在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当
期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资
产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公允价
值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被
购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价
值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可
靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
对合并中取得的被购买方资产进行初始确认时，对被购买方拥有的但在其财务报表中未确认
的无形资产进行充分辨认和合理判断，满足以下条件之一的，应确认为无形资产：（1）源于合同
性权利或其他法定权利；（2）能够从被购买方中分离或者划分出来，并能单独或与相关合同、资
产和负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或交换。
购买方在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产
确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情
况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的
递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以
及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性
证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，属于“一揽子交易”的，本公司将各项
交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在个别财务报表中，以购
买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为改按成本法核算
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的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因
被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，
在处置该项投资时转入处置期间的当期损益。其中，处置后的剩余股权根据长期股权投资准则采
用成本法或权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益应按比例结转，处置后的剩余股权改
按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益应全部结转。在合
并财务报表中的会计处理见本附注（六）。
购买日之前持有的股权投资，采用金融工具确认和计量准则进行会计处理的，将该股权投资
的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本，原持有股权的公允价
值与账面价值的差额与原计入其他综合收益的累计公允价值变动全部转入改按成本法核算的当期
投资损益。
3、将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准
本公司将多次交易事项判断为一揽子交易的判断标准如下：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独考虑时是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，控制是指投资方拥有被投资方的权力，
通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金
额。相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。
被投资方的相关活动根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产
的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。
在综合考虑被投资方的设立目的、被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策、本公
司享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动、是否通过参与被投资方的相关活动
而享有可变回报、是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额以及与其他方的关系等基础
上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致控制所涉及的相关要素发生变
化的，将进行重新评估。
在判断是否拥有对被投资方的权力时，仅考虑与被投资方相关的实质性权利，包括自身所享
有的实质性权利以及其他方所享有的实质性权利。
本公司以自身和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料将整个企业集团视为一个会计
主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，已按照统一的会计政策及会计期间，反
映企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。合并程序具体包括：合并母公司与子公司的资
产、负债、所有者权益、收入、费用和现金流等项目；抵销母公司对子公司的长期股权投资与母
公司在子公司所有者权益中所享有的份额；抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易的影响，内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失；站在企业集团角度对
特殊交易事项予以调整。
子公司所有者权益中不属于母公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者
权益项目下以“少数股东权益”项目列示。
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子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损
益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中综合收益总额项
目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额
的，其余额仍冲减少数股东权益。
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利润”。
子公司向母公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对该子公司的分配比例在“归
属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实
现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少
数股东损益”之间分配抵销。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并报表时，调整合
并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入
合并利润表，现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后
的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
本公司在报告期内因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资
产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、
费用、利润、现金流量纳入合并利润表和合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的
期初数，该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，现金流量纳入合
并现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得
的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产
份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，取得控制权日，合并
方在达到合并之前持有的长期股权投资，在取得日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之
日熟晚日与合并日之间已确认有关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，分别冲减比较报
表期间的期初留存收益或当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，不属于“一揽子交易”的，在合并财务报表中，
对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价
值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下
的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。由于被投资方重新
计量设定收益计划净负债或资产变动而产生的其他综合收益除外。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处
置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间
的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的
份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关
的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，如果处置对子公司股权投资直
至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交
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易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资
产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
合并所有者权益变动表根据合并资产负债表和合并利润表编制。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。共同控制，是指按照相关约定
对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能
决策。在判断是否存在共同控制时，应该首先判断所有参与方或参与方组合是否集体控制该安排，
其次判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。
本公司根据在合营安排中享有的权利和承担的义务确定合营安排的分类。合营安排分为共同
经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、外币业务折算
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符
合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均
计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改
变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或其他综合收益。
2、外币报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在其他综合收益项目下单
独列示“外币报表折算差额”项目。
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处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例
计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本公司
成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
1、金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，
本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（1）以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金
融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金
和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊
余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公允价值计
量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入
计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综
合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益
转入留存收益，不计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初
始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，公允价值
变动计入当期损益。
2、金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融
负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，
其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
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（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债
的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会
计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用风险
变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信
用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按
上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，
本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2）其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担
保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确
认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
3、金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：
①收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产
的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继
续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与
原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认
部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原
计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不
终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继
续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
4、金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
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现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该
金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6、金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的债务工具投资，主要包括应收票据、应收账款、其他应收款、其他债权投资
等。
1、减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方
法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生
信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产
等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认
后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风
险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准
备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
2、信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确
定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本公
司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，
来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
3、以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的应收票据、应收账款和其他应收款单独评价信用风险，如：应
收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能
无法履行还款义务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组
别，在组合的基础上评估信用风险。
4、金融资产减值的会计处理方法
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期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备
的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减
值利得。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于不含重大融资成分的应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计
量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司不选择简化处理方法，依据其信用风险自初始确
认后是否已经显著增加，而采用未来 12 个月内或者整个存续期内预期信用损失的金额计量损失
准备。
除了单项评估信用风险的应收账款和合同资产外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组
合：
项目 确定组合的依据
除已单独计量损失准备的应收账款外，本公司根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的
组合 1
具有类似信用风险特征的应收账款组合的预期信用损失为基础，考虑前瞻性信息，确定损失准备
组合 2 合并报表范围内主体之间的应收账款
按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风险特征（债务人根据
合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计存
续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
不同组合计量损失准备的计提方法：
项目 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 其他方法
①采用组合 1 计提预期信用损失准备的计提方法
预期信用损失率
账龄 应收账款预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 15.00
3 年以上 30.00
②采用组合 2 计提预期信用损失准备的计提方法
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同条款收回款项外，不对合并报表范围内主体之间
的应收账款计提预期信用损失准备。
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13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月
内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，
基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 确定组合的依据
除已单独计量损失准备的其他应收款外，本公司根据以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分
组合 1 的具有类似信用风险特征的其他应收款组合的预期信用损失为基础，考虑前瞻性信息，确定损失准
备
组合 2 合并报表范围内主体之间的其他应收款、贷款押金保证金等款项
按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风险特征（债务人根据
合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计存
续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
不同组合计量损失准备的计提方法：
项目 计提方法
组合 1 账龄分析法
组合 2 其他方法
①采用组合 1 计提预期信用损失准备的计提方法
预期信用损失率
账龄 其他应收款预期信用损失率（%）
1 年以内（含 1 年） 5.00
1－2 年 10.00
2－3 年 15.00
3 年以上 30.00
②采用组合 2 计提预期信用损失准备的计提方法
除存在客观证据表明本公司无法按相关合同及政策条款收回款项外，不对合并报表范围内主
体之间的其他应收款、贷款押金保证金等款项计提预期信用损失准备。
15. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类
存货分类为原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等，主要包括土地开发、房屋开发、
公共配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。开发成本按土地开发、房屋开发、公
共配套设施和代建工程等分类，并按成本项目进行明细核算。
①对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比
例的分配标准分配，计入有关开发产品成本。
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应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》的规定处理。
②投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定
价值不公允的除外。投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合
同或协议约定价值不公允的除外。
企业合并、非货币性资产交换和债务重组取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计准则
第 20 号——企业合并》、《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》和《企业会计准则第 12
号——债务重组》确定。
2、存货发出时的计价方法
①原材料发出时采用加权平均法；
②开发产品发出时采用个别认定法确定其实际成本。
3、低值易耗品采用一次摊销法核算。
4、开发用地的核算方法
对纯土地开发项目，在开发成本科目中单独设置土地开发明细科目，核算土地开发过程中所
发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交纳土地使用权出让金、
过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用，计算每平米的土地开发单位成本，根据用途及
使用面积，分别计算转入开发产品―各明细项目。
对连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房
成本。
5、公共配套设施费用的核算方法
因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其性质和用途不同分为两类：一类是
开发小区内的公共配套设施，包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、消防、
水塔等非营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿交付管理部门使用的市政
公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本核算。
公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发生的支出，凡与小区住宅建设同
步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施一般
采取预提的方法，首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以后
各期支付。
6、存货计提跌价准备的确认标准、计提方法
⑴资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，
应当计提存货跌价准备，计入当期损益。
⑵原材料和低值易耗品按照存货类别计提存货跌价准备，对开发产品按存货单项计提存货跌
价准备。
⑶资产负债表日，公司应当确定存货的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已经消失
的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回，转回的金额计入当
期损益。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
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(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
同时满足下列条件的企业组成部分（或非流动资产，下同）确认为持有待售：该组成部分必
须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的惯常条款即可立即出售；企业已经就处置该组成部
分作出决议，如按规定需得到股东批准的，已经取得股东大会或相应权力机构的批准；企业已经
与受让方签订了不可撤销的转让协议；该项转让将在一年内完成.。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
债权投资及减值准备计提见附注五(10)金融工具。
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、长期股权投资的分类及其判断依据
（1）长期股权投资的分类
长期股权投资分为三类，即是指投资方对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以
及对其合营企业的权益性投资。
（2）长期股权投资类别的判断依据
① 确定对被投资单位控制的依据详见本附注（六）；
② 确定对被投资单位具有重大影响的依据：
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
公司通常通过以下一种或几种情形判断是否对被投资单位具有重大影响：
A、在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表。在这种情况下，由于在被投资单位
的董事会或类似权力机构中派有代表，并相应享有实质性的参与决策权，投资方可以通过该代表
参与被投资单位财务和经营政策的制定，达到对被投资单位施加重大影响。
B、参与被投资单位财务和经营政策制定过程。这种情况下，在制定政策过程中可以为其自
身利益提出建议和意见，从而可以对被投资单位施加重大影响。
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C、与被投资单位之间发生重要交易。有关的交易因对被投资单位的日常经营具有重要性，
进而一定程度上可以影响到被投资单位的生产经营决策。
D、向被投资单位派出管理人员。在这种情况下，管理人员有权力主导被投资单位的相关活
动，从而能够对被投资单位施加重大影响。
E、向被投资单位提供关键技术资料。因被投资单位的生产经营需要依赖投资方的技术或技
术资料，表明投资方对被投资单位具有重大影响。
公司在判断是否对被投资方具有重大影响时，不限于是否存在上述一种或多种情形，还需要
综合考虑所有事实和情况来做出综合的判断。
投资方对被投资单位具有重大影响的权益性投资，即对联营企业投资。
③ 确定被投资单位是否为合营企业的依据：
本公司的合营企业是指本公司仅对合营安排的净资产享有权利。
合营安排的定义、分类以及共同控制的判断标准详见本附注（七）。
2、长期股权投资初始成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价
之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减
的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，按照发行股份的面值总额作为股
本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公（资本溢价或股
本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成
本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及
发行的权益性证券的公允价值。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，
以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的
初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购
买日的公允价值计入企业合并成本。
合并方或购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管
理费用于发生时计入当期损益。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
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通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
3、长期股权投资的后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资
的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期投资收益。
对合营企业和联营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整
长期股权投资的成本。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；本公司按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；
本公司对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长
期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的
公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期
间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
本公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被
投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义务的除外。
被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确
认收益分享额。
本公司计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的
未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。
本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认交易损失。
本公司因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金
融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认
的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基
础进行会计处理。
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共
同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进
行会计处理。
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处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核
算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，
按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用建筑
物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权采用与本公司与无形资产相同的摊
销政策。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产分类为：房屋及建筑物、办公设备、运输设备、其他设备。固定资产在
同时满足下列条件时予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固
定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 15-30 3.00% 6.47%-3.23%
办公设备 年限平均法 5-10 3.00% 19.4%-9.7%
运输设备 年限平均法 6 3.00% 19.30%
生产设备 年限平均法 8 3.00% 12.13%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程以立项项目分类核算。
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，
并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来
的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
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公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、借款费用暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用及其辅助费，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得
的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
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28. 使用权资产
√适用 □不适用
公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励 相
关金额；
（3）公司发生的初始直接费用；
（4）公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提 折
旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用
寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准
备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
（1）取得无形资产时按成本进行初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无
形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
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(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1、划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2、开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生
时计入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
在每个资产负债表日判断长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在
建工程、采用成本模式计量的生物性资产、油气资产使用寿命确定的无形资产等是否存在减值迹
象，对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认相应的减值损失，计入当期损益，同时计提相应的减值准备。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现
值两者之间较高者确定。企业以单项资产为基础估计其可收回金额，在难以对单项资产可回收金
额进行估计的情况下，以资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间做相应调整，使资产在剩余
寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值。
对于使用寿命不确定的无形资产、尚未达到使用状态的无形资以及合并所形成的商誉每年年
度终了进行减值测试。
关于商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分
摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。在将商誉的账
面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关
资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按照各资产组
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或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
对于已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各项费用，包括经营租入
固定资产改良支出，作为长期待摊费用按预计受益年限分期摊销。如果长期待摊费用项目不能使
以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指本公司及其子公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
在职工为公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期
结束后十二个月内支付全部应缴存金额的，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相
匹配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率，将全部应缴存金额以折现后的金额计
量应付职工薪酬。
公司根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率对所有设定受益计划义务予以折现，包括预期在职工提供服务的年度报告
期间结束后的十二个月内支付的义务。
设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，企业以设定
受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。其中，资产上限，是指企业
可从设定受益计划退款或减少未来对设定受益计划缴存资金而获得的经济利益的现值。
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报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本中的服务成本和设定受益计划净负债或净资
产的利息净额部分计入当期损益或资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动。计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，可以在权益范围内转移。
在设定受益计划下，在修改设定受益计划与确认相关重组费用或辞退福利孰早日将过去服务
成本确认为当期费用。
企业在设定受益计划结算时，确认结算利得或损失。该利得或损失是在结算日确定的设定受
益计划义务现值与结算价格的差。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：
（1）企业不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
（2）企业确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规
定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有
关规定。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，根据上述 2、处理。不符合设定提存计划的，
适用关于设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。在报告期末，
将其他长期职工福利中的服务成本、净负债或净资产的利息净额、重新计量其他长期职工福利净
负债或净资产所产生的变动的总净额计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租 赁
付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用公司增
量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
（1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
（3）在公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
（4）在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租 赁
选择权需支付的款项；
（5）根据公司提供的担保余值预计应支付的款项。
公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相 关
资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
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35. 预计负债
√适用 □不适用
涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交付资产或提
供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事
项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现
金流出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价
值的增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
36. 股份支付
√适用 □不适用
1、股份支付的种类及会计处理
股份支付是公司为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负
债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（1）以权益结算的股份支付
股票期权计划为用以换取职工提供服务的权益结算的股份支付，以授予职工的权益工具在授
予日的公允价值计量。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权，在等待期内以对可
行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入
相关成本或费用，相应增加资本公积。
（2）以现金结算的股份支付
股票增值权计划为以现金结算的股份支付，按照公司承担的以本公司股份数量为基础确定的
负债的公允价值计量。该以现金结算的股份支付须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后
才可行权，在等待期的每个资产负债表日以对可行权情况的最佳估计为基础，按照公司承担负债
的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。在相关负债结算前的每个
资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
2、权益工具公允价值的确定方法
对于授予职工的股份，其公允价值按公司股份的市场价格计量，同时考虑授予股份所依据的
条款和条件（不包括市场条件之外的可行权条件）进行调整。
对于授予职工的股票期权，通过期权定价模型估计所授予的期权的公允价值。
3、确认可行权权益工具最佳估计的依据
在等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估
计，修正预计可行权的权益工具数量。
4、修改和终止股份支付计划的处理
如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的公允价值，应按照权益工具公允价值的
增加相应地确认取得服务的增加。
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如果股份支付计划的修改增加了所授予的权益工具的数量，应将增加的权益工具的公允价值
相应地确认为取得服务的增加。
如果按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市
场条件），公司在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果以减少股份支付公允价值总额的方式或其他不利于职工的方式修改条款和条件，仍应继
续对取得的服务进行会计处理，如同该变更从未发生，除非取消了部分或全部已授予的权益工具。
在等待期内如果取消了授予的权益工具，对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，剩
余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非
可行权条件但在等待期内未满足的，将其作为授予权益工具的取消处理。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
公司发行的优先股或永续债根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质，结合金
融负债和权益工具的定义，在初始确认时将其分类为金融负债或权益工具。
优先股或永续债属于金融负债的，相关利息、股利（或股息）、利得或损失，以及赎回或再融
资产生的利得或损失等，计入当期损益。
优先股或永续债属于权益工具的，其发行（含再融资）、回购、出售或注销时，作为权益的变
动处理。对权益工具持有方的分配应作利润分配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。交易费用，是指可直接归属于购买、发行或处
置优先股或永续债的增量费用。增量费用，是指企业不购买、发行或处置金融工具就不会发生的
费用。
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用（例如登记费，承销费，法律、会计、评估及其
他专业服务费用，印刷成本和印花税等），可直接归属于权益性交易的，从权益中扣减。终止的未
完成权益性交易所发生的交易费用计入当期损益。
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品控制权时确认收入：
①合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；
②合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；
③合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；
④合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；
⑤因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。
在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并将交易价格按照各
单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑
了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。然后确定
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各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，并且在履行了各单项履约义务时分
别确认收入。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义
务：
①客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；
②客户能够控制企业履约过程中在建的商品；
③企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，在该时段内按照履约进度确认收入。当履约进度不能合
理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约
进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断
客户是否已取得商品或服务控制权时，会考虑下列迹象：
① 就该商品或服务享有现时收款权利；
② 已将该商品的实物转移给客户
③ 已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户
④ 客户已接受该商品或服务等
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
√适用 □不适用
营业收入包括房地产销售收入、物业出租收入、提供劳务收入。
(1)房地产销售收入
房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控
制权时点，确认销售收入的实现。
(2)物业出租收入
物业出租按与承租方签定的合同或协议规定按年限平均法确认物业出租收入的实现。
(3)提供劳务收入的确认
公司对外提供物业管理等劳务，根据已完成的劳务在一段时间内按照履约进度确认收入。
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括为取得合同发生的增量成本及合同履约成本。
为取得合同发生的增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本(如销售佣金等)。该成
本预期能够收回的，本公司将其作为合同取得成本确认为一项资产。本公司为取得合同发生的、
除预期能够收回的增量成本之外的其他支出于发生时计入当期损益。
为履行合同发生的成本，不属于存货等其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，
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本公司将其作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类
似费用) 、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；该成本增加了本集团未来
用于履行履约义务的资源；
该成本预期能够收回。
合同取得成本确认的资产和合同履约成本确认的资产 (以下简称“与合同成本有关的资产”)
采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。当与合同成本有
关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减
值损失：本公司因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；为转让该相关商品
或服务估计将要发生的成本。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
1、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助属于与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损
益。
2、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，
分别下列情况处理：
（1）用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期
间，计入当期损益。
（2）用于补偿公司已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
政府补助在实际收到款项时按照到账的实际金额确认和计量。只有存在确凿证据表明该项补
助是按照固定的定额标准拨付的以及有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预
计能够收到财政扶持资金时，可以按应收金额予以确认和计量。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，
采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，以很可能
取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商
誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵
扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资
产或负债。
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对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款
抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，
除非本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见
的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，才确认递
延所得税资产。资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其
他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得
税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得
足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本公
司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负
债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
在合同开始日，公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1、租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。
当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照
租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。
2、租赁合同的合并
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公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符合
下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无
法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3、公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，公司对租赁确认使用权
资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指单项
租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
公司短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁期内
各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
公司对除上述以外的短期租赁和低价值资产租赁确认使用权资产和租赁负债。
（2）使用权资产和租赁负债的会计政策详见附注三（二十）、（二十六）
4、公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资 产
所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁 是
指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公 允
价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
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应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止 租
赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提 供
的担保余值。
公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入 租
赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确 认
为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认 相
同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租 赁
付款额，在实际发生时计入当期损益。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
①2021 年 12 月 31 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号），
要求“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售
的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月 1 日起施行。本公司自规定之日
起开始执行。本项会计政策变更对公司财务报表无影响。
②2022 年 12 月 13 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号），
要求“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”、“关于企业
将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”内容自公布之日起施行。”
本公司自规定之日起开始执行。本项会计政策变更对公司财务报表无影响。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税营业额 13%、9%、6%、5%
消费税
营业税
城市维护建设税 实缴流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税额 2%
防洪费 实缴流转税额 1%
按应税收入的 2%、3%、5%计算预缴，
土地增值税 超率累进税率
达到清算条件后据实清算
环境保护税 应税污染物当量数 单位税额 10 元
资源税 应税取水量 单位税额 5.8 元、0.6 元
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 17,276.49 17,334.48
银行存款 173,794,655.39 573,277,488.28
其他货币资金 7,783,100.25 68,675,579.02
合计 181,595,032.13 641,970,401.78
其中：存放在境外的款项总额
存放财务公司存款
其他说明
1、本公司货币资金期末余额较期初余额减少 71.71%，主要系本期销售商品、提供劳务收到的
现金流量减少所致。
2、本公司银行存款期末余额中含商品房预售监管资金 130,530,172.81 元，大寺公租房项目专
项拨款 433.76 元。
3、本公司其他货币资金期末余额中含工程资本金监管资金受限金额 853,684.58 元，司法诉讼
冻结受限金额 6,866,894.54 元。
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2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 254,634.01
1 年以内小计 254,634.01
1至2年
2至3年
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3 年以上 470,471.24
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 725,105.25
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提
459,172.00 63.32 459,172.00 100.00 459,172.00 80.46 459,172.00 100.00
坏账准备
其中：
按组合计提
265,933.25 36.68 16,121.47 6.06 249,811.78 111,532.87 19.54 8,402.62 7.53 103,130.25
坏账准备
其中：
组合 1 265,933.25 36.68 16,121.47 6.06 249,811.78 111,532.87 19.54 8,402.62 7.53 103,130.25
合计 725,105.25 / 475,293.47 / 249,811.78 570,704.87 / 467,574.62 / 103,130.25
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘晓波（欣） 459,172.00 459,172.00 100.00 款项时间长，预计难以收回
合计 459,172.00 459,172.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 254,634.01 12,731.70 5.00
3 年以上 11,299.24 3,389.77 30.00
合计 265,933.25 16,121.47
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
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单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 467,574.62 7,718.85 475,293.47
合计 467,574.62 7,718.85 475,293.47
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
刘晓波（欣） 459,172.00 63.32 459,172.00
天津市津南区人民政府双新街道办事处 100,000.00 13.79 5,000.00
天津市特变电工变压器有限公司 79,764.00 11.00 3,988.20
中国电子科技集团公司第五十三研究所 60,358.01 8.32 3,017.90
天津恒利达铝塑门窗制造有限公司 11,299.24 1.56 3,389.77
合计 710,593.25 97.99 474,567.87
其他说明
无
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 25,248,501.30 92.89 11,713,626.06 21.38
1至2年 200,976.12 0.74 152,834.57 0.28
2至3年 152,834.57 0.56 39,636,043.56 72.35
3 年以上 1,580,000.00 5.81 3,280,000.00 5.99
合计 27,182,311.99 100.00 54,782,504.19 100.00
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账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
不适用
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
河北建设集团有限公司 16,812,676.00 61.85
天津金磊建筑工程有限公司 2,600,000.00 9.56
天津贝壳房地产经纪有限公司 2,181,722.47 8.03
天津市滨海新区住房投资有限公司 2,000,000.00 7.36
深圳市城市规划设计研究院有限公司 1,120,000.00 4.12
合计 24,714,398.47 90.92
其他说明
本公司预付账款期末余额较期初余额减少 50.38%，主要原因系本期预付工程款结转所致。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 88,797,511.70 26,327,675.36
合计 88,797,511.70 26,327,675.36
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 78,701,746.16
1 年以内小计 78,701,746.16
1至2年 2,270,125.86
2至3年 1,145,545.44
3 年以上 45,182,816.40
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 127,300,233.86
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 38,753,388.11 40,880,255.42
押金及保证金 75,728,013.88 19,405,218.60
代垫款项 12,258,625.92 4,123,480.48
零星借支 240,601.87 34,701.51
散装水泥基金 319,604.08 319,604.08
合计 127,300,233.86 64,763,260.09
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信用
坏账准备 未来12个月预期 合计
用损失(未发生信 损失(已发生信用减
信用损失
用减值) 值)
2022年1月1日余额 1,342,680.88 37,092,903.85 38,435,584.73
2022 年1月1 日余额在本
期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 227,586.78 227,586.78
本期转回
本期转销
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天房发展 2022 年年度报告
本期核销
其他变动 -160,449.35 -160,449.35
2022年12月31日余额 1,409,818.31 37,092,903.85 38,502,722.16
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 期末余额
计提 其他变动
回 核销
坏账准备 38,435,584.73 227,586.78 -160,449.35 38,502,722.16
合计 38,435,584.73 227,586.78 -160,449.35 38,502,722.16
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
苏州吉嘉房地产开发 保交楼监管资
57,748,783.94 1 年以内 45.36
有限公司 金
华距房地产有限责任 往来款
12,907,938.41 3 年以上 10.14 12,907,938.41
公司
北京中益国际经济集 往来款
10,120,000.00 3 年以上 7.95 10,120,000.00
团有限责任公司
天津华升房地产发展 往来款
9,551,889.42 3 年以上 7.50 9,551,889.42
有限公司
天津信托责任有限公 押金及保证金 1 年以内，3
8,891,600.00 6.98
司 年以上
合计 / 99,220,211.77 / 77.93 32,579,827.83
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
减值准备 减值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生
物资产
合同履约
成本
开发成本 16,020,330,999.77 4,290,010,874.63 11,730,320,125.14 19,791,382,853.74 5,513,390,327.07 14,277,992,526.67
开发产品 2,461,743,997.07 477,437,021.65 1,984,306,975.42 1,228,809,710.94 54,921,134.46 1,173,888,576.48
物料用品 15,354,167.55 15,354,167.55 13,478,398.94 13,478,398.94
合计 18,497,429,164.39 4,767,447,896.28 13,729,981,268.11 21,033,670,963.62 5,568,311,461.53 15,465,359,502.09
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生
物资产
合同履约
成本
开发成本 5,513,390,327.07 1,223,379,452.44 4,290,010,874.63
开发产品 54,921,134.46 48,834,043.12 1,223,379,452.44 849,697,608.37 477,437,021.65
合计 5,568,311,461.53 48,834,043.12 1,223,379,452.44 849,697,608.37 1,223,379,452.44 4,767,447,896.28
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本公司 2022 年 12 月末存货中包含利息资本化金额为 3,319,762,513.82 元。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
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天房发展 2022 年年度报告
本公司根据存货的可变现净值低于账面价值的金额，2022 年对子公司苏州华强房地产开发有
限公司所开发的相城 32 号地美瑜兰庭项目计提存货跌价准备 48,834,043.12 元。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 72,982,395.26 53,784,165.60
应收退货成本
预交增值税 101,425,450.55 165,275,707.37
预交营业税 79,826.53 11,641,001.78
预交城建税 5,406,753.01 9,310,469.62
预交教育费附加 2,317,112.04 3,989,932.19
预交地方教育费附加 1,502,088.40 2,617,301.71
预交土地增值税 243,513,597.38 351,638,317.65
预交企业所得税 230,888,896.92 110,208,748.40
预交防洪费及其他 711,822.91 751,350.57
合计 658,827,943.00 709,216,994.89
其他说明
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
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(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值准
期初 期末
被投资单位 追加 减少 权益法下确认的投 其他综合收 其他权益 宣告发放现金股 计提减 备期末
余额 其他 余额
投资 投资 资损益 益调整 变动 利或利润 值准备 余额
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市华富宫大
饭店有限公司
天津市天房物业
29,405,920.68 1,648,058.40 31,053,979.08
管理有限公司
天津大树房地产
经营销售有限公
司
天津市天房房地
18,178,312.49 1,202,980.01 5,400,000.00 13,981,292.50
产销售有限公司
天津联津房地产
244,852,887.67 -2,460,602.97 242,392,284.70
开发有限公司
天津市联展房地
100,731,473.57 -100,731,473.57
产开发有限公司
天津吉利大厦有
619,956.04 150,369,096.54 150,989,052.58
限公司
小计 393,168,594.41 -99,721,082.09 5,400,000.00 150,369,096.54 438,416,608.86
合计 393,168,594.41 -99,721,082.09 5,400,000.00 150,369,096.54 438,416,608.86
其他说明
1、本公司确认联营企业之天津市华富宫大饭店有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值及其他实质上构成对天津市华富宫大饭店有限公司净投资的长期权益减记至零
为限，截至 2022 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津市华富宫大饭店有限公司未确认应承担投资损失 19,577,171.46 元。
2、本公司确认联营企业之天津大树房地产经营销售有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值及其他实质上构成对天津大树房地产经营销售有限公司净投资的长期权益
减记至零为限，截至 2022 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津大树房地产经营销售有限公司未确认应承担投资损失 431,624.01 元。
3、本公司确认联营企业之天津市联展房地产开发有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值及其他实质上构成对天津市联展房地产开发有限公司净投资的长期权益减记
至零为限，截至 2022 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津市联展房地产开发有限公司未确认应承担投资损失 331,233.43 元。
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天房发展 2022 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
珠海中珠集团股份有限公司 6,667,115.00 6,667,115.00
天津银行股份有限公司 800,000.00 800,000.00
天津市华学房地产经营有限公司 50,000.00 50,000.00
天津瑞银小额贷款有限公司 30,000,000.00
天津天易智慧物业服务有限公司 4,765,080.00
福州市土地房屋开发总公司
合计 7,517,115.00 42,282,195.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公允价值
其他综合收益 其他综合收
本期确认的 累计 计量且其变动计入
项目 累计损失 转入留存收益 益转入留存
股利收入 利得 其他综合收益的原
的金额 收益的原因
因
珠海中珠集团股份 非上市公司股权长
有限公司 期持有
福州市土地房屋开 非上市公司股权长
500,000.00
发总公司 期持有
天津银行股份有限 基于战略目的长期
公司 持有
天津市华学房地产 非上市公司股权的
经营有限公司 长期持有
合计 500,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,145,106,738.84 2,145,106,738.84
2.本期增加金额 51,444,356.07 51,444,356.07
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建
51,444,356.07 51,444,356.07
工程转入
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（3）企业合并增加
3.本期减少金额 185,795,031.37 185,795,031.37
（1）处置 113,868,768.63 113,868,768.63
（2）其他转出 71,926,262.74 71,926,262.74
4.期末余额 2,010,756,063.54 2,010,756,063.54
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 564,613,432.84 564,613,432.84
2.本期增加金额 89,368,735.52 89,368,735.52
（1）计提或摊销 61,227,381.07 61,227,381.07
（2）其他转入 28,141,354.45 28,141,354.45
3.本期减少金额 106,098,474.89 106,098,474.89
（1）处置 37,557,154.02 37,557,154.02
（2）其他转出 68,541,320.87 68,541,320.87
4.期末余额 547,883,693.47 547,883,693.47
三、减值准备
1.期初余额 171,225,468.47 171,225,468.47
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额 12,265,599.64 12,265,599.64
（1）处置 12,265,599.64 12,265,599.64
（2）其他转出
4.期末余额 158,959,868.83 158,959,868.83
四、账面价值
1.期末账面价值 1,303,912,501.24 1,303,912,501.24
2.期初账面价值 1,409,267,837.53 1,409,267,837.53
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
期末数中账面价值人民币 677,321,058.37 元的投资性房地产用于抵押。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 33,691,173.32 70,251,162.22
固定资产清理
合计 33,691,173.32 70,251,162.22
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 182,523,092.60 3,170,854.91 12,941,206.83 66,447,385.58 265,082,539.92
2.本期增加金额 27,215.00 234,597.34 503,715.46 765,527.80
（1）购置 27,215.00 234,597.34 503,715.46 765,527.80
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 77,199,927.84 39,424.51 1,957,748.32 60,435,570.89 139,632,671.56
（1）处置或报废 507,417.87 39,424.51 571,330.00 640,998.54 1,759,170.92
（2）其他转出 76,692,509.97 1,386,418.32 59,794,572.35 137,873,500.64
4.期末余额 105,323,164.76 3,158,645.40 11,218,055.85 6,515,530.15 126,215,396.16
二、累计折旧
1.期初余额 121,175,648.31 2,440,317.02 12,459,220.62 58,448,799.85 194,523,985.80
2.本期增加金额 4,512,437.29 217,708.50 21,624.94 697,473.54 5,449,244.27
（1）计提 4,512,437.29 217,708.50 21,624.94 697,473.54 5,449,244.27
3.本期减少金额 52,111,187.15 26,413.29 1,790,540.30 53,736,794.44 107,664,935.18
（1）处置或报废 415,953.92 26,413.29 542,763.50 578,331.70 1,563,462.41
（2）其他转出 51,695,233.23 1,247,776.80 53,158,462.74 106,101,472.77
4.期末余额 73,576,898.45 2,631,612.23 10,690,305.26 5,409,478.95 92,308,294.89
三、减值准备
1.期初余额 307,391.90 307,391.90
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额 91,463.95 91,463.95
（1）处置或报废 91,463.95 91,463.95
4.期末余额 215,927.95 215,927.95
四、账面价值
1.期末账面价值 31,530,338.36 527,033.17 527,750.59 1,106,051.20 33,691,173.32
2.期初账面价值 61,040,052.39 730,537.89 481,986.21 7,998,585.73 70,251,162.22
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截至 2022 年 12 月 31 日，本公司账面价值为 432,380.42 元（原值 8,647,608.40 元）的房屋
及建筑物和本公司之子公司天津市华驰租赁有限公司账面价值为 4,823,472.69 元（原值
18,547,003.98 元）的房屋及建筑物已作为一年内到期的非流动负债的抵押物。
固定资产清理
□适用 √不适用
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22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,180,996.00 7,180,996.00
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
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(1)处置
4.期末余额 7,180,996.00 7,180,996.00
二、累计摊销
1.期初余额 1,831,153.98 1,831,153.98
2.本期增加金额 143,619.92 143,619.92
（1）计提 143,619.92 143,619.92
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,974,773.90 1,974,773.90
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 5,206,222.10 5,206,222.10
2.期初账面价值 5,349,842.02 5,349,842.02
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉
期初余额 企业合并形 期末余额
的事项 处置
成的
天津吉利大厦有限公司 10,548,333.22 10,548,333.22
合计 10,548,333.22 10,548,333.22
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
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(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本公司本期将控股子公司天津吉利大厦有限公司（以下简称“吉利大厦”）44.81%股权以
53,561.52 万元价格转让给本公司控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资
本”），津投资本在协议生效后 60 个工作日内支付股权对价款 53,561.52 万元。本次交易完成后，
公司仅持有吉利大厦 12.58%股权，吉利大厦不再纳入公司合并报表范围，对应商誉一并转出。
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
大理道 100 号改
1,960,804.78 400,000.00 1,560,804.78
造费
吉利大厦 2-5 层
494,932.68 371,199.51 123,733.17
卫生间改造
合计 2,455,737.46 771,199.51 123,733.17 1,560,804.78
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异
异 资产 资产
资产减值准备 1,313,971.19 328,492.79 2,794,390.66 698,597.73
内部交易未实现利润 4,812,009.92 1,203,002.48 5,293,210.88 1,323,302.72
可抵扣亏损
合计 6,125,981.11 1,531,495.27 8,087,601.54 2,021,900.45
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业合并资产
评估增值
其他债权投资公允价值变
动
其他权益工具投资公允价
值变动
已转销的股权投资差额贷 7,262,938.68 1,815,734.67 7,262,938.68 1,815,734.67
方数
合计 7,262,938.68 1,815,734.67 7,262,938.68 1,815,734.67
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(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,153,589,537.96 1,388,669,291.92
可抵扣亏损 4,974,274,718.89 5,785,608,838.55
合计 7,127,864,256.85 7,174,278,130.47
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 年度 382,524,775.84
2023 年度 143,645,480.36 143,645,480.36
2024 年度 67,081,322.53 67,081,322.53
2025 年度 71,044,582.88 71,053,582.68
2026 年度 724,364,130.51 724,364,130.51
2027 年度 1,147,454,021.68
合计 2,153,589,537.96 1,388,669,291.92 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准备
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
天津市联展房地
78,045,000.00 331,233.43 77,713,766.57 78,045,000.00 78,045,000.00
产开发有限公司
光大兴陇信托有
5,810,000.00 5,810,000.00
限责任公司
合计 78,045,000.00 331,233.43 77,713,766.57 83,855,000.00 83,855,000.00
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 139,087,263.00 49,471,106.00
保证借款 90,000,000.00 134,950,000.00
信用借款
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保证及抵押借款 200,606,560.00 100,600,000.00
合计 429,693,823.00 285,021,106.00
短期借款分类的说明：
无
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 739,724,435.82 462,364,251.57
1-2 年（含 2 年） 311,749,348.86 121,643,109.49
2-3 年（含 3 年） 107,949,257.39 628,091,280.16
3 年以上 667,644,111.67 242,703,580.57
合计 1,827,067,153.74 1,454,802,221.79
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中建三局集团有限公司 138,601,801.79 未结算付款
中天建设集团有限公司 58,439,050.33 未结算付款
中建二局第四建筑工程有限公司 47,275,925.64 未结算付款
天津市宝地建筑工程有限公司 46,075,901.05 未结算付款
天津宇昊建设工程集团有限公司 41,288,335.01 未结算付款
天津功达兆财建筑工程有限公司 38,342,693.71 未结算付款
苏州中设建设集团有限公司 29,822,680.98 未结算付款
天津市房地产信托集团有限公司 26,680,000.00 未结算付款
北京市第二建筑工程有限责任公司 23,673,911.22 未结算付款
天津市房信建筑工程总承包有限公司 17,641,078.68 未结算付款
中国建筑第六工程局有限公司 16,256,872.11 未结算付款
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天津市供热办公室 16,993,204.00 未结算付款
天津市三房建建筑工程有限公司 16,518,473.10 未结算付款
天津市森源建筑有限公司 15,356,668.84 未结算付款
天津市兴业龙祥建设工程有限公司 14,906,530.11 未结算付款
合计 547,873,126.57 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 10,000.00 5,034,468.92
1-2 年（含 2 年） 9,400.00 0.00
2-3 年（含 3 年） 0.00 1,382.00
3 年以上 23,198.23 21,182,144.23
合计 42,598.23 26,217,995.15
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 449,188,803.92 1,985,710,090.58
1-2 年（含 2 年） 986,398,038.49 1,443,203,897.88
2-3 年（含 3 年） 102,301,602.76 17,122,073.92
3 年以上 14,403,558.33 19,622,254.52
合计 1,552,292,003.50 3,465,658,316.90
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司合同负债期末余额较期初余额减少 55.21%，主要原因系公司所开发项目结转收入所致。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 3,568,263.71 102,506,101.26 93,477,392.03 12,596,972.94
二、离职后福利-设定提存计划 5,239.98 15,866,269.79 15,852,656.34 18,853.43
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三、辞退福利 30,450.00 30,450.00
四、一年内到期的其他福利
合计 3,573,503.69 118,402,821.05 109,360,498.37 12,615,826.37
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 43,530.05 60,005,884.07 54,935,103.40 5,114,310.72
二、职工福利费 509,017.23 4,724,509.59 5,090,203.00 143,323.82
三、社会保险费 -1,204.68 7,962,944.52 7,950,076.01 11,663.83
其中：医疗保险费 -5,606.81 7,431,719.38 7,419,200.94 6,911.63
工伤保险费 4,463.28 183,294.79 183,184.99 4,573.08
生育保险费 -61.15 347,930.35 347,690.08 179.12
四、住房公积金 92,310.00 29,136,380.00 22,545,685.00 6,683,005.00
五、工会经费和职工教育经费 633,123.94 676,383.08 664,837.45 644,669.57
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、职工福利及奖励基金 2,291,487.17 2,291,487.17
合计 3,568,263.71 102,506,101.26 93,477,392.03 12,596,972.94
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 4,861.46 15,448,003.54 15,434,910.74 17,954.26
2、失业保险费 378.52 418,266.25 417,745.60 899.17
3、企业年金缴费
合计 5,239.98 15,866,269.79 15,852,656.34 18,853.43
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 18,917,155.64 14,071,364.89
消费税
营业税
企业所得税 10,186,014.42 3,468,032.55
个人所得税 76,587.03 156,976.29
城市维护建设税 611,983.03 337,479.92
教育费附加 262,614.14 144,634.26
地方教育费附加 175,075.93 96,422.82
土地增值税 234,852,686.31 183,641,288.90
环境保护税 14,582.88 18,182.88
房产税 1,478,873.67
其他 255,346.61 1,115.73
合计 266,830,919.66 201,935,498.24
其他说明：
本公司应交税费期末余额较期初余额增加 32.14%，主要系本期末应交土地增值税增加所致。
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41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 142,038,139.75 137,518,194.56
应付股利 27,401,980.18 28,819,226.28
其他应付款 3,841,961,525.94 3,150,808,544.51
合计 4,011,401,645.87 3,317,145,965.35
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息
企业债券利息
短期借款应付利息 6,505,037.32
划分为金融负债的优先股\永续债利息
一年内到期的长期借款应付利息 85,849,227.20 48,138,180.66
长期借款应付利息 49,683,875.23 89,380,013.90
合计 142,038,139.75 137,518,194.56
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 27,401,980.18 27,420,813.53
划分为权益工具的优先股\永续债股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-天津市津联投资有限公司股利 1,398,412.75
应付股利-XXX
合计 27,401,980.18 28,819,226.28
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
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其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 3,153,230,571.95 2,446,993,338.28
押金及保证金 255,671,428.59 279,512,756.01
维修基金 140,000.00 728,525.20
代理费 5,340,434.11 5,976,104.84
代收代垫款项 49,521,995.46 17,494,905.29
个税手续费 684,748.83 684,748.83
待结算土增税 377,372,347.00 399,418,166.06
合计 3,841,961,525.94 3,150,808,544.51
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
天津房地产集团有限公司 1,059,615,192.59 往来款
天津市滨海新区财政局 351,590,246.42 项目尚未结算，收回代垫资金
国家税务总局天津市河西区税务局 343,441,061.00 待结算土增税
天津市河西区立达置业有限公司 280,628,299.72 往来款
北京首都开发股份有限公司 274,288,208.33 往来款
天津联津房地产开发有限公司 208,000,000.00 往来款
合计 2,517,563,008.06 /
其他说明：
√适用 □不适用
其他应付款余额中持有公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东单位款项为应付天津房地产
集团有限公司 1,059,615,192.59 元。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 5,195,566,250.00 3,796,530,000.00
1 年内到期的应付债券 1,044,091,585.07
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
一年内到期的长期借款应计利息 34,072,500.00
应付债券应计利息 35,000,000.00 11,232,897.26
合计 5,264,638,750.00 4,851,854,482.33
其他说明：
1、本公司于 2016 年 07 月 07 日发行（3+3 年）期“16 天房 02”，债券面值 3.3 亿元，发行费
用等 213 万元，票面利率 6.99%（年），按季度付息。本公司于 2019 年 7 月 1 日完成“16 天房 02”
回售资金 0.35 亿元划付，回售实施完毕后，“16 天房 02”的债券面值为 2.95 亿元，票面利率为
8.90%（年），按季度付息。本公司已于 2022 年 6 月 29 日完成“16 天房 02”剩余全部债券的兑付。
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2、本公司于 2019 年 4 月 23 日发行 3 年期“19 天房 01”，债券面值 7.5 亿元，发行费用等 750
万元，票面利率 8.90%（年），每半年付息。本公司已于 2022 年 4 月 25 日完成“19 天房 01”债
券的全部兑付。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
配套开发成本 619,764.86
增值税待转销项税额 24,746,728.25 217,593,549.17
合计 24,746,728.25 218,213,314.03
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 12,000,000.00 581,000,000.00
信用借款
保证及抵押借款 1,290,000,000.00 1,950,000,000.00
质押及抵押借款 343,420,000.00
保证及质押、抵押借款 1,382,550,000.00
长期借款应计利息 68,499,220.00
合计 1,645,420,000.00 3,982,049,220.00
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
面值 750,000,000.00
利息调整 -4,581,338.32
合计 745,418,661.68
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(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 期 本
债券 面 发行 券 发行 初 本期 按面值计提 期 期末
溢折价摊销
名称 值 日期 期 金额 余 发行 利息 偿 余额
限 额 还
22 天 100 2022.04.22 2+1
743,250,000.00 743,250,000.00 35,000,000.00 2,168,661.68 745,418,661.68
发 01 年
合计 / / / 743,250,000.00 743,250,000.00 35,000,000.00 2,168,661.68 745,418,661.68
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 18,350,119.50 38,325,013.34
专项应付款
合计 18,350,119.50 38,325,013.34
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
大寺公租房项目 18,350,119.50 38,325,013.34
合计 18,350,119.50 38,325,013.34
其他说明：
2011 年，本公司承揽了天津市大寺公租房代建项目，该项目建设主体为天津市保障住房建设
投资有限公司，本报告期该建设主体拨付公司项目建设款 46,845,541.22 元，本公司已支付
66,826,029.90 元于该项目施工单位。期末余额为本期尚未拨付项目建设资金及其产生的利息收
入扣除付款手续费后的余额。
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 9,155,747.96 9,155,747.96 诉讼很可能败诉
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他
合计 9,155,747.96 9,155,747.96 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
期末余额系本公司之子公司天津市华景房地产开发有限公司就其所开发的璟悦府项目、本公
司之子公司天津市华博房地产开发有限公司就其所开发的盛雅佳苑项目，分别与相关购房人因商
品房预售合同发生纠纷，预计很可能向相关购房人赔偿违约金暂计金额。
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债
筹建期间汇兑损益 4,559,209.57
待转销汇兑损益 3,461,036.59
合计 8,020,246.16
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,105,700,000.00 1,105,700,000.00
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 2,346,212,522.01 2,346,212,522.01
其他资本公积 54,497,211.26 54,497,211.26
合计 2,400,709,733.27 2,400,709,733.27
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计 减：前期计
期初 本期所 减：所 税后归 税后归 期末
项目 入其他综合 入其他综合
余额 得税前 得税 属于母 属于少 余额
收益当期转 收益当期转
发生额 费用 公司 数股东
入损益 入留存收益
一、不能重分
类进损益的
-500,000.00 -500,000.00
其他综合收
益
其中：重新计
量设定受益
计划变动额
权益法下
不能转损益
的其他综合
收益
其他权益
工具投资公 -500,000.00 -500,000.00
允价值变动
企业自身
信用风险公
允价值变动
二、将重分类
进损益的其
他综合收益
其中：权益法
下可转损益
的其他综合
收益
其他债权
投资公允价
值变动
金融资产
重分类计入
其他综合收
益的金额
其他债权
投资信用减
值准备
现金流量
套期储备
外币财务
报表折算差
额
其他综合收
-500,000.00 -500,000.00
益合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 228,941,633.57 228,941,633.57
任意盈余公积 71,716,430.27 71,716,430.27
储备基金 1,803,550.76 1,803,550.76
企业发展基金 1,803,550.77 1,803,550.77
其他
合计 304,265,165.37 304,265,165.37
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 -3,319,979,130.14 -1,476,130,348.53
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 -3,319,979,130.14 -1,476,130,348.53
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -296,055,972.78 -1,843,600,174.89
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
提取职工福利及奖励基金 248,606.72
期末未分配利润 -3,616,035,102.92 -3,319,979,130.14
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,207,838,099.52 2,972,043,015.23 4,388,586,736.86 3,529,373,522.82
其他业务 152,389,979.02 135,288,834.10 276,649,894.74 238,627,326.41
合计 3,360,228,078.54 3,107,331,849.33 4,665,236,631.60 3,768,000,849.23
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(2).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 336,022.81 466,523.66
营业收入扣除项目合计金额 0.00 3,441.27
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.00 / 0.74 /
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材
料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但 3,441.27 材料销售
属于上市公司正常经营之外的收入。
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新
增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成
的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小计 3,441.27
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生的收入。
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收入，利用互联网
技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业务产生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 336,022.81 463,082.39
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(3).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(4).履约义务的说明
□适用 √不适用
(5).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
本公司营业收入、营业成本本期较上期分别减少 27.97%、17.53%，主要原因为本期房地产开
发结转项目收入减少所致。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 11,561,175.25 10,970.20
城市维护建设税 7,764,563.46 13,800,803.51
教育费附加 5,544,727.69 9,856,846.50
资源税 97,996.80
房产税 9,249,892.73 11,861,009.63
土地使用税 2,602,421.46 3,738,891.21
车船使用税 27,834.99 30,797.49
印花税 1,037,705.27 3,634,415.68
土地增值税 58,849,530.01 -29,945,184.77
防洪费 9,724.65 3,851.76
环境保护税 1,298,931.76 1,321,742.72
合计 97,946,507.27 14,412,140.73
其他说明：
本公司税金及附加本期较上期增加 579.61%，主要原因为公司本期计提土地增值税所致。
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
广告费及业务宣传费 17,159,196.94 35,118,551.25
职工薪酬 18,811,133.42 22,108,044.63
代理费 35,244,288.42 87,716,208.85
维修基金 11,736,268.64 53,158,507.56
物业管理费 7,003,369.79 11,724,097.60
折旧费 177,244.22 174,693.39
样板间装修费策划费 7,297,093.63 8,447,997.63
办公费 1,794,041.54 2,645,672.23
产权登记及测量费 72,760.00 88,887.35
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其他 2,595,669.95 12,962,784.95
合计 101,891,066.55 234,145,445.44
其他说明：
本公司销售费用本期较上期减少 56.48%，主要原因为本期收入减少导致相应代理费、维修基
金等减少所致。
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 85,230,859.35 90,394,548.12
办公费 17,590,852.31 30,154,971.68
交通差旅费 785,439.74 1,045,582.90
董事会费 706,666.66 313,333.33
业务招待费 87,149.56 347,551.56
折旧及摊销费用 5,567,714.93 6,300,798.89
修理费 1,538,657.18 1,298,878.10
低值易耗品 96,100.82 37,788.88
财产保险费 212,859.85 171,131.61
审计咨询费 6,491,259.59 9,191,853.14
残疾人就业保障金 626,998.70 561,136.00
其他 2,266,497.84 2,771,571.20
合计 121,201,056.53 142,589,145.41
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 712,477,130.07 184,399,927.55
减：利息收入 -1,316,289.77 -6,374,352.23
手续费支出 198,729.17 318,009.70
贷款相关费用 4,438,981.82
合计 715,798,551.29 178,343,585.02
其他说明：
本公司财务费用本期较上期增加 301.36%，主要原因为公司部分在建项目竣工结算，本期发生
的借款利息费用化所致。
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债务重组收益 113,284,660.43
进项税额加计抵减 210,739.29 201,916.56
社保返还款 351,306.56 180,934.42
扣缴税款手续费 43,021.02 85,664.46
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消防补贴 55,700.00
物业补贴 10,000.00
合计 113,889,727.30 534,215.44
其他说明：
本期债务重组收益发生额主要系本公司将持有的部分商品房及经营性房产用于折抵应付工程
款所致。
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -99,721,082.09 -36,355,350.65
处置长期股权投资产生的投资收益 488,927,399.91
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得 140,223,269.87
合计 529,429,587.69 -36,355,350.65
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -7,718.85 -1,006.02
其他应收款坏账损失 -227,586.78 -69,161.96
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
其他非流动资产减值损失 -331,233.43
合计 -566,539.06 -70,167.98
其他说明：
无
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72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失 -48,834,043.12 -1,637,629,037.73
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失 -167,611,364.41
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -48,834,043.12 -1,805,240,402.14
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 598,536.88 -1,970.60
债务重组中因处置非流动资产产生的利得或损失 172,960.25
合计 771,497.13 -1,970.60
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
违约金 2,069,722.43 316,378.58 2,069,722.43
其他 3,246,003.41 959,433.74 3,246,003.41
合计 5,315,725.84 1,275,812.32 5,315,725.84
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损失合计 59,673.94 68,539.54 59,673.94
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,000.00
违约赔偿金 33,555,206.76 35,753,188.22 33,555,206.76
其他支出 31,998,720.00 2,609,032.02 31,998,720.00
合计 65,613,600.70 38,431,759.78 65,613,600.70
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 22,114,544.69 190,305,025.00
递延所得税费用 450,292.84 10,747,850.76
合计 22,564,837.53 201,052,875.76
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -249,548,597.35
按法定/适用税率计算的所得税费用 -62,387,149.35
子公司适用不同税率的影响 -11,102.62
调整以前期间所得税的影响 791,232.82
非应税收入的影响 -7,837,986.52
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 7,861,817.42
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -215,134,763.51
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 299,162,489.05
内部交易抵销增加当期费用 120,300.24
其他
所得税费用 22,564,837.53
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注 57
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天房发展 2022 年年度报告
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 1,316,023.02 2,377,378.73
违约金及其他收入 437,941.13 1,493,337.82
往来款 406,945,118.14 394,128,536.46
合计 408,699,082.29 397,999,253.01
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 194,586,276.08 267,914,657.00
维修基金 10,721,641.85 26,503,288.94
广告及宣传费 8,397,852.69 21,436,476.08
代理费 22,372,707.81 71,675,612.54
手续费 178,099.23 320,214.57
售楼处装修费 1,061,513.50 3,886,544.03
物业管理费 4,539,230.56 5,844,721.80
水电及采暖费 200,665.77 1,642,634.06
修理费 379,383.95 443,797.94
办公费 11,066,841.68 17,514,048.41
审计及咨询费 6,203,351.84 8,983,951.33
招待费、董事会费、会议费 783,457.96 656,678.89
交通差旅费 741,012.12 848,984.87
财产保险费、低值易耗品、劳动保护费 308,206.29 201,998.77
营业外支出 3,025,720.16 9,304,252.50
其他 3,382,111.45 16,974,085.67
合计 267,948,072.94 454,151,947.40
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
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天房发展 2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
财务顾问费 4,000,000.00
评估费 150,000.00 139,270.00
保险及抵押登记费 288,981.82 239,658.30
公证费 4,815.59
归还天津房地产集团有限公司专项借款 1,800,000.00
合计 4,438,981.82 2,183,743.89
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -272,113,434.88 -1,751,597,033.38
加：资产减值准备 48,834,043.12 1,805,240,402.14
信用减值损失 566,539.06 70,167.98
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 66,676,625.34 77,393,168.96
使用权资产摊销
无形资产摊销 143,619.92 143,619.92
长期待摊费用摊销 771,199.51 917,582.26
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
-771,497.13 1,970.60
“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 59,673.94 68,539.54
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 716,916,111.89 184,399,927.55
投资损失（收益以“－”号填列） -529,429,587.69 36,355,350.65
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 490,405.18 10,747,850.76
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 2,006,247,464.71 2,157,835,568.73
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -44,589,535.39 271,789,450.15
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,565,505,786.84 -556,849,736.89
其他
经营活动产生的现金流量净额 428,295,840.74 2,236,516,828.97
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 173,874,453.01 573,357,343.89
减：现金的期初余额 573,357,343.89 755,250,917.01
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -399,482,890.88 -181,893,573.12
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
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天房发展 2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 535,615,200.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 226,421.32
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 535,388,778.68
其他说明:
无
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 173,874,453.01 573,357,343.89
其中：库存现金 17,276.49 17,334.48
可随时用于支付的银行存款 173,794,655.39 573,277,488.28
可随时用于支付的其他货币资金 62,521.13 62,521.13
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 173,874,453.01 573,357,343.89
四、受限制货币资金 7,720,579.12 68,613,057.89
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的
7,720,579.12 68,613,057.89
现金和现金等价物
五、货币资金 181,595,032.13 641,970,401.78
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 7,720,579.12 受限的工程资本金等
应收票据
存货 5,415,039,110.15 抵押借款
固定资产 5,255,853.11 抵押借款
无形资产
投资性房地产 677,321,058.37 抵押借款
合计 6,105,336,600.75 /
其他说明：
无
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82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
进项税额加计抵减 210,739.29 其他收益 210,739.29
社保返还款 351,306.56 其他收益 351,306.56
扣缴税款手续费 43,021.02 其他收益 43,021.02
合计 605,066.87 605,066.87
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
丧失控制
丧失控
处置价款与处置 权之日剩 与原子公司股
股权 丧失控 制权之 按照公允价值重
子公 股权 投资对应的合并 丧失控制权之 丧失控制权之日 余股权公 权投资相关的
处置 丧失控制 制权时 日剩余 新计量剩余股权
司名 股权处置价款 处置 财务报表层面享 日剩余股权的 剩余股权的公允 允价值的 其他综合收益
比例 权的时点 点的确 股权的 产生的利得或损
称 方式 有该子公司净资 账面价值 价值 确定方法 转入投资损益
（%） 定依据 比例 失
产份额的差额 及主要假 的金额
（%）
设
签订股
天津
权转让
吉利
协议 协议， 资产基础
大厦 535,615,200.00 44.81 2022.9.30 488,927,399.91 12.58 10,145,826.67 150,369,096.54 140,223,269.87 10,548,333.22
转让 收到股 法
有限
权转让
公司
款 50%
其他说明：
√适用 □不适用
2022 年 8 月 30 日，本公司与公司控股股东天津国有资本投资运营有限公司（以下简称“津投资本”）签订《关于天津吉利大厦有限公司【44.81%】
股权之股权转让协议》（以下简称“股权转让协议”），本次股权转让价格以天津华夏金信资产评估有限公司出具的“华夏金信评报自【2021】299 号”
《资产评估报告》在评估基准日 2021 年 8 月 31 日所确定的标的股权评估值为基础，确定标的股权金额为人民币 53,561.52 万元（以下简称“股权转让
价款”）。自股权转让协议生效之日起 30 日内，津投资本向本公司支付股权转让价款的 50%，即 26,780.76 万元。截至 2022 年 9 月 30 日，公司已收到
津投资本支付的股权转让款现金 26,780.76 万元，占股权对价总价款 50%。至此，本公司对天津吉利大厦有限公司控制权发生变更，天津吉利大厦有限
公司不再纳入本公司合并报表范围。2022 年 11 月 26 日，公司收到津投资本支付的剩余股权转让款现金 26,780.76 万元，津投资本在协议生效后 60 个
工作日内，交易对价已全额支付完毕。本次股权转让完成后，本公司仍持有天津吉利大厦有限公司 12.58%股权，对其按联营企业投资核算。
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天房发展 2022 年年度报告
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本公司本期合并范围中新增 1 户控股子公司——天津市华欣城市开发有限公司。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例(%) 取得
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 方式
天津市华驰租赁有限公司 天津市 天津市 租赁 90.00 设立
天津海景实业有限公司 天津市 天津市 房地产开发 50.00 设立
天津市华升物业管理有限公司 天津市 天津市 物业管理 100.00 设立
天津市凯泰建材经营有限公司 天津市 天津市 商品流通 100.00 设立
天津市天房海滨建设发展有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华兆房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华亨房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市德霖停车场有限公司 天津市 天津市 物业管理 100.00 设立
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 天津市 天津市 房地产开发 60.00 设立
天津市海景游艇俱乐部有限公司 天津市 天津市 服务 50.00 设立
天津市华塘房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华景房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天津市华博房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
天房（苏州）投资发展有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
天房（苏州）置业有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
苏州华强房地产开发有限公司 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00 设立
天津燊泰房地产有限公司 天津市 天津市 房地产开发 50.00 设立
天房紫荆（深圳）投资发展有限公司 深圳市 深圳市 投资兴办实业 55.00 设立
天津市治远房地产销售有限公司 天津市 天津市 商品房销售代理 100.00 设立
天津市天房裕诚商业运营管理有限公司 天津市 天津市 企业管理 100.00 设立
天津市华欣城市开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发 100.00 设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
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(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益
子公司名称
比例 东的损益 分派的股利 余额
天津市华驰租赁有限公司 10.00% 58,984.44 431,595.17
天津海景实业有限公司 50.00% 18,046,360.80 390,425,502.49
天津市天蓟房地产开发有
40.00% 7,901,730.79 161,166,553.92
限责任公司
合计 26,007,076.03 552,023,651.58
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
负债
天津市华驰租赁有
1,433,181.34 5,022,658.13 6,455,839.47 2,139,887.73 2,139,887.73 2,388,529.53 5,668,843.80 8,057,373.33 4,331,266.02 4,331,266.02
限公司
天津海景实业有限
3,906,177,120.93 143,383,965.07 4,049,561,086.00 3,268,710,081.02 3,268,710,081.02 3,782,406,512.01 156,032,974.71 3,938,439,486.72 2,612,681,203.31 581,000,000.00 3,193,681,203.31
公司
天津市天蓟房地产
1,024,124,975.95 7,198,271.22 1,031,323,247.17 628,406,862.36 628,406,862.36 750,318,378.23 7,541,667.72 757,860,045.95 194,697,988.12 180,000,000.00 374,697,988.12
开发有限责任公司
合计 4,931,735,278.22 155,604,894.42 5,087,340,172.64 3,899,256,831.11 3,899,256,831.11 4,535,113,419.77 169,243,486.23 4,704,356,906.00 2,811,710,457.45 761,000,000.00 3,572,710,457.45
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
天津市华驰租
4,417,145.75 589,844.43 589,844.43 -937,573.19 5,702,079.45 1,717,301.29 1,717,301.29 -7,449,795.16
赁有限公司
天津海景实业
196,547,396.56 36,092,721.57 36,092,721.57 -210,359,068.55 2,284,686,343.84 184,616,631.58 184,616,631.58 802,609,339.67
有限公司
天津市天蓟房
地产开发有限 19,309.73 19,754,326.98 19,754,326.98 -1,410,573.96 390,476.19 -4,311,122.03 -4,311,122.03 37,064,773.48
责任公司
合计 200,983,852.04 56,436,892.98 56,436,892.98 -212,707,215.70 2,290,778,899.48 182,022,810.84 182,022,810.84 832,224,317.99
其他说明：
无
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营
合营企业或联
主要经营地 注册地 业务性质 企业投资的会计处
营企业名称
直接 间接 理方法
天津市华富宫
大饭店有限公 天津市和平区 天津市和平区 服务业 46.33 权益法
司
天津市天房物
业管理有限公 天津市河西区 天津市河西区 物业管理 31.89 权益法
司
天津联津房地
产开发有限公 天津市红桥区 天津市红桥区 房地产 26.00 权益法
司
天津市联展房
地产开发有限 天津市北辰区 天津市北辰区 房地产 16.50 权益法
公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
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(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
天津市华富宫大 天津市天房物业 天津联津房地产 天津市联展房地 天津市华富宫大 天津市天房物业 天津联津房地产 天津市联展房地
饭店有限公司 管理有限公司 开发有限公司 产开发有限公司 饭店有限公司 管理有限公司 开发有限公司 产开发有限公司
流动资产 3,297,891.38 240,347,296.75 758,918,666.66 988,100,454.46 4,588,629.19 236,522,435.20 825,050,750.42 2,441,527,434.30
非流动资产 92,966,304.02 179,773,523.65 800,025,282.35 14,131,647.45 96,013,237.50 195,788,313.29 800,041,333.37 23,012,324.83
资产合计 96,264,195.40 420,120,820.40 1,558,943,949.01 1,002,232,101.91 100,601,866.69 432,310,748.49 1,625,092,083.79 2,464,539,759.13
流动负债 138,520,123.43 173,689,912.73 626,665,930.92 1,004,239,577.25 136,813,374.91 173,704,955.68 683,350,208.13 1,854,045,979.93
非流动负债 133,427,833.11 150,857,331.04
负债合计 138,520,123.43 307,117,745.84 626,665,930.92 1,004,239,577.25 136,813,374.91 324,562,286.72 683,350,208.13 1,854,045,979.93
少数股东权益 15,624,651.60 15,537,986.12
归属于母公司股东权益 -42,255,928.03 97,378,422.96 932,278,018.09 -2,007,475.34 -36,211,508.22 92,210,475.65 941,741,875.66 610,493,779.20
按持股比例计算的净资
31,053,979.08 242,392,284.70 29,405,920.68 244,852,887.67 100,731,473.57
产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的
31,053,979.08 242,392,284.70 29,405,920.68 244,852,887.67 100,731,473.57
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 12,534,250.83 155,862,555.92 376,146.78 1,500,649,207.36 14,115,440.33 161,455,892.04 11,360,722.91 1,963,744,288.99
净利润 -6,044,419.81 5,254,612.79 -9,463,857.57 -612,501,254.54 -6,860,042.41 7,433,420.56 -3,454,684.55 -230,472,565.95
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -6,044,419.81 5,254,612.79 -9,463,857.57 -612,501,254.54 -6,860,042.41 7,433,420.56 -3,454,684.55 -230,472,565.95
本年度收到的来自联营
企业的股利
其他说明：无
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(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企业 本期未确认的损失
累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
名称 （或本期分享的净利润）
天津市华富宫大饭店
16,776,791.76 2,800,379.70 19,577,171.46
有限公司
天津大树房地产经营
303,372.68 128,251.33 431,624.01
销售有限公司
其他说明
本公司确认联营企业之天津市华富宫大饭店有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账面
价值及其他实质上构成对天津市华富宫大饭店有限公司净投资的长期权益减记至零为限，截至
2022 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津市华富宫大饭店有限公司未确认应承担投资损失
19,577,171.46 元。
本公司确认联营企业之天津大树房地产经营销售有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的
账面价值及其他实质上构成对天津大树房地产经营销售有限公司净投资的长期权益减记至零为限，
截至 2022 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津大树房地产经营销售有限公司未确认应承担投资损
失 431,624.01 元。
本公司确认联营企业之天津市联展房地产开发有限公司发生的净亏损，以长期股权投资的账
面价值及其他实质上构成对天津市联展房地产开发有限公司净投资的长期权益减记至零为限，截
至 2022 年 12 月 31 日本公司备查登记对天津市联展房地产开发有限公司未确认应承担投资损失
331,233.43 元。
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
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本公司的主要金融工具包括应收款项、应付款项、银行借款、公司债券等。与这些金融工具
有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些
风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
（1）利率风险－公允价值变动风险，本公司的因利率变动引起金融工具公允价值变动的风险
主要来自固定利率的短期借款。由于固定利率借款主要为短期借款，因此本公司认为公允利率风
险并不重大。本公司目前并无利率对冲的政策。
（2）利率风险－现金流量变动风险，本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主
要与以浮动利率计息的短期借款和长期借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率，以
消除利率的公允价值变动风险。
2、信用风险
可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同方未能履行义务而导致本公司
金融资产产生的损失。
公司合并报表的金融资产主要为应收款项，公司应收款项金额较小，且变动不大，为了降低
信用风险，本公司成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确
保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收
情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。
3、流动风险
本公司保持管理层对现金及现金等价物进行适时监控，以满足本公司经营需要，并降低现金
流量波动的影响。
本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同
时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短
期和长期的资金需求。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险对本公司的经营和财务报表不构成重
大影响，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司各项金融资产及金融负债以未折现的合同现金流量按到期日
列示如下：
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 181,595,032.13 181,595,032.13 181,595,032.13
应收款项 166,761,090.05 205,739,105.68 78,956,380.17 3,415,671.30 123,367,054.21
小计 348,356,122.18 387,334,137.81 260,551,412.30 3,415,671.30 123,367,054.21
有息负债 7,304,752,573.00 7,304,752,573.00 5,659,332,573.00 1,645,420,000.00
应付债券 745,418,661.68 750,000,000.00 750,000,000.00
应付款项 5,704,028,679.68 5,704,028,679.68 1,806,212,654.87 1,010,757,461.37 2,887,058,563.44
应付利息 142,038,139.75 142,038,139.75 142,038,139.75
小计 13,896,238,054.11 13,900,819,392.43 7,607,583,367.62 3,406,177,461.37 2,887,058,563.44
续表：
期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
货币资金 641,970,401.78 641,970,401.78 641,970,401.78
应收款项 110,285,805.61 149,188,964.96 17,248,970.93 13,510,289.21 118,429,704.82
小计 752,256,207.39 791,159,366.74 659,219,372.71 13,510,289.21 118,429,704.82
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期初余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-3 年 3 年以上
有息负债 8,063,600,326.00 8,063,600,326.00 4,081,551,106.00 3,982,049,220.00
应付债券 1,044,091,585.07 1,045,000,000.00 1,045,000,000.00
应付款项 4,605,610,766.30 4,605,610,766.30 923,181,256.72 2,666,843,819.25 1,015,585,690.33
应付利息 137,518,194.56 137,518,194.56 137,518,194.56
小计 13,850,820,871.93 13,851,729,286.86 6,187,250,557.28 6,648,893,039.25 1,015,585,690.33
4、违约风险
公司信用等级为 A-，公司近几年未发生重大违约风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产
1.以公允价值计量且变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 7,517,115.00 7,517,115.00
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资产总额 7,517,115.00 7,517,115.00
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期损益
的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计入当
期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
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2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
项目 期末公允价值 估值技术 重大不可观察输入值
其他权益工具投资 7,517,115.00 成本法 缺乏市场流通性
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业 母公司对本企业的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
的持股比例(%) 表决权比例(%)
以自有资金对国家法律
法规允许的行业进行投
天津国有资
资；投资管理；投资咨询；
本投资运营 天津市 1,916,075.52 16.42 16.42
企业管理；对外贸易经
有限公司
营；商务信息咨询；财务
信息咨询。
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是天津市国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
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2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
附注九、1
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
附注九、3
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
天津大树房地产经营销售有限公司 本公司联营公司
天津市天房房地产销售有限公司 本公司联营公司
天津吉利大厦有限公司 本公司联营公司
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
天津房地产集团有限公司 参股股东
天津瑞银小额贷款有限公司 股东的子公司
天津市房信建筑工程总承包有限公司 股东的子公司
天津市房地产信托集团有限公司 股东的子公司
天津市天房物业管理有限公司 股东的子公司
天津市华学房地产经营有限公司 股东的子公司
天津国资信用增进有限公司 股东的子公司
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交易额度 是否超过交易额度
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
（如适用） （如适用）
天津市房信建筑工
工程施工 7,607,064.00
程总承包有限公司
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
① 公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
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（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2012 年 10 月签订了《天津市建设工
程施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华亨
房地产开发有限公司开发的双港新景园 117、119、120、120 地块及地下车库包括基础、土建、水
暖电施工、弱电、消防管线预留预埋工程，合同金额 304,188,215.00 元。该协议目前仍在执行过
程中。
② 公司全资子公司天津市华塘房地产开发有限公司与天津市房信建筑工程总承包有限公司
（公司控股股东天津房地产集团有限公司的全资子公司）于 2014 年 6 月签订了《天津市建设工程
施工合同》，双方约定由天津市房信建筑工程总承包有限公司承包公司全资子公司天津市华塘房
地产开发有限公司开发的陈塘 2013-030 地块桩基、土建、水暖电施工、弱电、消防管线预留预埋
工程，合同金额 188,860,929.00 元。该协议目前仍在执行过程中。
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委托方/出包 受托方/出包方名 委托/出包资 委托/出包起 委托/出包终 托管费/出包费 本期确认的托管
方名称 称 产类型 始日 止日 定价依据 费/出包费
天津市天房物业管
理有限公司、天津 其他资产托
本公司 2020.1.1 2022.12.31
市华学房地产经营 管
有限公司
关联管理/出包情况说明
√适用 □不适用
公司与联营企业——天津市天房物业管理有限公司（以下简称“天房物业”）、天津市华学
房地产经营有限公司（以下简称“华学地产”）于 2019 年 12 月 19 日签订《三年期房产委托管理
协议》，委托给天房物业、华学地产部分房产进行经营管理及日常维修维护，相关房产分别坐落
在德恩里、气象南里、常州道靖泰里、靖江里、大沽南路敬重里等地点，合计面积 45,408.96 平
方米，帐面原值 54,693,603.68 元，委托时间：2020 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日。委托
经营管理期间，由天房物业、华学地产按天津市公产房租金标准收取租金，发生的一切管理费用、
维护费用及一切收益均由天房物业、华学地产承担和享有。
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
天津市凯泰建材经营有限公司 12,990.00 2022.03.08 2023.03.07 否
天津市凯泰建材经营有限公司 9,000.00 2022.02.14 2023.01.27 否
天津市凯泰建材经营有限公司 1,200.00 2020.07.29 2024.07.27 否
天津市华亨房地产开发有限公司 77,000.00 2020.12.31 2023.12.24 否
天津市华博房地产开发有限公司 7,070.656 2022.08.05 2023.08.04 否
天津市华博房地产开发有限公司 3,286.625 2022.08.05 2023.08.04 否
天津市华博房地产开发有限公司 39,500.00 2021.04.22 2024.04.19 否
天津市华博房地产开发有限公司 30,000.00 2021.06.28 2024.06.24 否
天津吉利大厦有限公司 68,000.00 2022.04.20 2025.03.31 否
天房（苏州）投资发展有限公司 68,000.00 2022.04.20 2025.03.31 否
天津市天蓟房地产开发有限责任公司 19,000.00 2020.08.04 2023.08.02 否
天津海景实业有限公司 29,500.00 2022.10.28 2023.10.27 否
合计 364,547.28
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
担保是否已经履
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
行完毕
天津房地产集团有限公司 37,170.00 2020.03.26 2023.03.25 否
天津房地产集团有限公司 124,200.00 2020.09.19 2023.09.18 否
天津房地产集团有限公司 207,000.00 2020.09.19 2023.09.18 否
天津房地产集团有限公司 77,000.00 2020.12.31 2023.12.24 否
天津国有资本投资运营有限公司 75,000.00 2022.04.22 2024.04.21 否
天津国有资本投资运营有限公司 124,200.00 2021.10.18 2026.09.18 否
天津国有资本投资运营有限公司 207,000.00 2021.10.18 2026.09.18 否
合计 851,570.00
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
天津房地产集团 750,000,000.00 2019.04.23 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 4 月 23 日向公司提供人民币 750,000,000.00
元借款，本报告期末该笔借款余额为
659,593,665.77 元。
天津房地产集团 44,000,000.00 2019.06.25 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 6 月 25 日向公司提供人民币 44,000,000.00
元借款，本报告期末该笔借款余额为
44,000,000.00 元。
天津房地产集团 150,000,000.00 2019.06.25 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 6 月 25 日向公司提供人民币 150,000,000.00
元借款，本报告期末该笔借款余额为
150,000,000.00 元。
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天津房地产集团 20,000,000.00 2019.06.28 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 6 月 28 日向公司提供人民币 20,000,000.00
元借款，本报告期末该笔借款余额为
20,000,000.00 元。
天津房地产集团 145,000,000.00 2019.09.30 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 9 月 30 日向公司提供人民币 145,000,000.00
元借款，本报告期末该笔借款余额为
145,000,000.00 元。
天津房地产集团 30,453,100.00 2019.12.24 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 12 月 24 日向公司提供人民币 30,453,100.00
元借款，本报告期末该笔借款余额为
30,453,100.00 元。
天津房地产集团 56,428.00 2019.12.31 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 12 月 31 日向公司提供人民币 56,428.00 元借
款，本报告期末该笔借款余额为 56,428.00 元。
天津房地产集团 2,056,568.82 2019.12.31 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2019
有限公司 年 12 月 31 日向公司提供人民币 2,056,568.82
元借款，本报告期末该笔借款余额为
2,056,568.82 元。
天津房地产集团 525,700.00 2020.01.02 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2020
有限公司 年 1 月 2 日向公司提供人民币 525,700.00 元借
款，本报告期末该笔借款余额为 525,700.00 元。
天津房地产集团 6,644,730.00 2020.01.08 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2020
有限公司 年 1 月 8 日向公司提供人民币 6,644,730.00 元
借款，本报告期末该笔借款余额为 6,644,730.00
元。
天津房地产集团 1,285,000.00 2020.01.17 公司参股股东天津房地产集团有限公司于 2020
有限公司 年 1 月 17 日向公司提供人民币 1,285,000.00 元
借款，本报告期末该笔借款余额为 1,285,000.00
元。
天津瑞银小额贷 12,000,000.00 2020.07.29 公司间接持股子公司天津瑞银小额贷款有限公
款有限公司 司于 2020 年 7 月 29 日向公司全资子公司天津市
凯泰建材经营有限公司提供人民币
12,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借款余
额为 12,000,000.00 元。
天津国有资本投 250,000,000.00 2022.04.29 公司参股股东天津国有资本投资运营有限公司
资运营有限公司 于 2022 年 4 月 29 日向公司提供人民币
250,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借款余
额为 0.00 元。
天津国有资本投 260,000,000.00 2022.06.29 公司参股股东天津国有资本投资运营有限公司
资运营有限公司 于 2022 年 6 月 29 日向公司提供人民币
260,000,000.00 元借款，本报告期末该笔借款余
额为 0.00 元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津国有资本投资运营有限公司 转让吉利大厦股权 535,615,200.00 210,523,432.80
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 467.30 523.68
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天房发展 2022 年年度报告
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
(1) 关联方收回借款
关联方 本期发生额 上期发生额
天津市联展房地产开发有限公司 61,050,000.00
(2)向关联方收取咨询服务费
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津市联津房地产开发有限公司 咨询服务费 1,000,000.00 2,000,000.00
(3)向关联方支付资金占用费
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
天津国有资本投资运营有限公司 资金占用费 16,451,792.74 5,041,766.13
天津国资信用增进有限公司 资金占用费 5,081,666.67
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津市联展房地产
其他非流动资产 78,045,000.00 331,233.43 78,045,000.00
开发有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付帐款 天津市房地产信托集团有限公司 26,680,000.00 97,355,955.00
应付帐款 天津市房信建筑工程总承包有限公司 17,641,078.68 17,641,078.68
其他应付款 天津房地产集团有限公司 1,059,615,192.59 1,059,615,192.59
其他应付款 天津市天房房地产销售有限公司 17,364,792.84 16,032,714.38
其他应付款 天津大树房地产经营销售有限公司 5,475,641.27 3,975,641.27
其他应付款 天津联津房地产开发有限公司 208,000,000.00 208,000,000.00
其他应付款 天津吉利大厦有限公司 59,655,553.66 65,000,000.00
长期借款 天津瑞银小额贷款有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
经公司 2018 年第三次临时股东大会决议，公司全资子公司苏州华强房地产开发有限公司为购
买其所开发的项目商品房的客户申请的公积金（组合）贷款向苏州市住房置业担保有限公司/苏州
工业园区住房置业担保有限公司（以下简称“被担保人”）提供阶段性的连带责任反担保，担保
金额合计为人民币 183,000 万元，担保期限为自贷款发放之日起至被担保人为抵押权人的《不动
产登记证明》交付之日止。截至 2022 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 8,299.60 万元。
为购买其开发的项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，预计担保总额合计
不超过人民币 915,000 万元，担保期限为自个人购房借款合同生效之日起至办毕按揭客户所购房
产的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并加抵押注记，且贷款银行领取相应的《他项权
证》之日止。截至 2022 年 12 月 31 日，已总计发生的担保金额为 87,135.80 万元。
经公司 2021 年十届十二次临时董事会决议，公司全资子公司天津市华亨房地产开发有限公司
为购买其开发的“新景园”项目商品房的合格按揭贷款客户提供阶段性的连带责任担保，担保总
额不超过 2 亿元，保证期间按银行对每个债务人（购房人）发放的单笔贷款分别计算，保证期限
为自银行向债务人（购房人）发放该笔贷款之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人（购
房人）将抵押物的抵押预告登记证明文件（抵押物如已办理房地产初始登记应为他项权利证书）
正本及其他权利证书提供给银行核对无误、收执之日止。截至 2022 年 12 月 31 日，已发生的担保
金额 317.00 万元。
截至 2022 年 12 月 31 日，公司合并范围内子公司间互相提供担保合计 204,070.28 万元，明
细如下：
担保余额
担保方 被担保方 担保形式 担保期限
（万元）
天津市华亨房地产开 天房（苏州）投资发展有
抵押担保 68,000.00 2022.04.20-2025.03.31
发有限公司 限公司
天津市华兆房地产开 天津市华博房地产开发
抵押担保 3,286.62 2019.03.06-2023.08.04
发有限公司 有限公司
天津市华塘房地产开 天津市华博房地产开发
抵押担保 7,070.66 2019.03.21-2023.08.04
发有限公司 有限公司
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天房发展 2022 年年度报告
担保余额
担保方 被担保方 担保形式 担保期限
（万元）
天津市华塘房地产开 天津市华博房地产开发
抵押担保 9,500.00 2021.04.22-2024.04.19
发有限公司 有限公司
天津市华亨房地产开 天津市华博房地产开发
抵押担保 5,740.00 2021.04.22-2024.04.19
发有限公司 有限公司
天津市华景房地产开 天津市华博房地产开发
抵押担保 13,960.00 2021.04.22-2024.04.19
发有限公司 有限公司
天津市华景房地产开 天津市华亨房地产开发
保证担保 77,000.00 2020.12.31-2023.12.24
发有限公司 有限公司
天津市天房海滨建设 天津市华亨房地产开发
抵押担保 8,604.00 2020.12.31-2023.12.24
发展有限公司 有限公司
天津市华驰租赁有限 天津市华亨房地产开发
抵押担保 10,909.00 2020.12.31-2023.12.24
公司 有限公司
合计 204,070.28
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 52,464,200.00
1 年以内小计 52,464,200.00
1至2年
2至3年
3 年以上 459,172.00
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 52,923,372.00
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天房发展 2022 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账
类别 计提 账面 计提 面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价
(%) (%)
(%) (%) 值
按单项
计提坏 459,172.00 0.87 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00 459,172.00 100.00
账准备
其中：
按组合
计提坏 52,464,200.00 99.13 2,623,210.00 5.00 49,840,990.00
账准备
其中：
组合 1 52,464,200.00 99.13 2,623,210.00 5.00 49,840,990.00
合计 52,923,372.00 / 3,082,382.00 / 49,840,990.00 459,172.00 / 459,172.00 /
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
刘晓波（欣） 459,172.00 459,172.00 100.00 款项时间长，预计难以收回
合计 459,172.00 459,172.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内（含 1 年） 52,464,200.00 2,623,210.00 5.00
合计 52,464,200.00 2,623,210.00 5.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 459,172.00 2,623,210.00 3,082,382.00
合计 459,172.00 2,623,210.00 3,082,382.00
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天房发展 2022 年年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额合
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
计数的比例(%)
中天建设集团有限公司 52,464,200.00 99.13 2,623,210.00
刘晓波（欣） 459,172.00 0.87 459,172.00
合计 52,923,372.00 100.00 3,082,382.00
其他说明
无
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 3,636,821.30
其他应收款 10,048,973,481.31 10,392,290,189.21
合计 10,048,973,481.31 10,395,927,010.51
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
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天房发展 2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
天津吉利大厦有限公司 3,636,821.30
合计 3,636,821.30
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内（含 1 年） 219,196,215.94
1 年以内小计 219,196,215.94
1至2年 490,977,509.00
2至3年 993,374,516.49
3 年以上 8,382,698,499.72
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 10,086,246,741.15
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 10,084,452,456.73 10,429,502,232.72
保证金 1,557,825.71
押金 236,458.71 30,558.35
合计 10,086,246,741.15 10,429,532,791.07
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
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天房发展 2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余额 149,698.01 37,092,903.85 37,242,601.86
2022年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 30,657.98 30,657.98
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日余额 180,355.99 37,092,903.85 37,273,259.84
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 转销或核销 其他变动
回
坏账准备 37,242,601.86 30,657.98 37,273,259.84
合计 37,242,601.86 30,657.98 37,273,259.84
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
1 年 以 内 、 1-2
苏州华强房地产
往来款 8,269,808,342.50 年 、 2-3 年 、 3 81.99
开发有限公司
年以上
1 年 以 内 、 1-2
天津市华博房地
往来款 1,219,307,901.16 年 、 2-3 年 、 3 12.09
产开发有限公司
年以上
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天房发展 2022 年年度报告
1 年 以 内 、 1-2
天津海景实业有
往来款 438,185,467.82 年 、 2-3 年 、 3 4.34
限公司
年以上
天房(苏州)置业 1 年 以 内 、 1-2
往来款 117,790,866.09 1.17
有限公司 年、2-3 年
华距房地产有限
往来款 12,907,938.41 3 年以上 0.13 12,907,938.41
责任公司
合计 / 10,058,000,515.98 / 99.72 12,907,938.41
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 6,737,607,976.74 6,737,607,976.74 6,737,607,976.74 6,737,607,976.74
对联营、合营企业
298,193,338.99 298,193,338.99 440,463,948.39 440,463,948.39
投资
合计 7,035,801,315.73 7,035,801,315.73 7,178,071,925.13 7,178,071,925.13
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 本期 本期计提 减值准备
被投资单位 期初余额 期末余额
增加 减少 减值准备 期末余额
天津市华驰租赁有限
2,700,000.00 2,700,000.00
公司
天津市华升物业管理
3,123,126.74 3,123,126.74
有限公司
天津海景实业有限公
250,000,000.00 250,000,000.00
司
天津市凯泰建材经营
150,000,000.00 150,000,000.00
有限公司
天津市华兆房地产开
1,300,000,000.00 1,300,000,000.00
发有限公司
天津市华亨房地产开
800,000,000.00 800,000,000.00
发有限公司
天津市天房海滨建设 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
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天房发展 2022 年年度报告
发展有限公司
天津市天蓟房地产开
210,000,000.00 210,000,000.00
发有限责任公司
天津市华塘房地产开
500,000,000.00 500,000,000.00
发有限公司
天津市华景房地产开
1,146,080,000.00 1,146,080,000.00
发有限公司
天津市华博房地产开
1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
发有限公司
天房（苏州）投资发展
40,000,000.00 40,000,000.00
有限公司
苏州华强房地产开发
40,000,000.00 40,000,000.00
有限公司
天房紫荆（深圳）投资
2,145,000.00 2,145,000.00
发展有限公司)
天房（苏州）置业有限
40,000,000.00 40,000,000.00
公司
天津市治远房地产销
3,300,000.00 3,300,000.00
售有限公司
天津市天房裕诚商业
259,850.00 259,850.00
运营管理有限公司
天津市华欣城市开发
0.00
有限公司
合计 6,737,607,976.74 6,737,607,976.74
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天房发展 2022 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备
追加 权益法下确认的投 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减
单位 余额 减少投资 其他 余额 期末余额
投资 资损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备
一、合营企业
小计
二、联营企业
天津市华富宫大
饭店有限公司
天津市天房物业
29,405,920.68 1,648,058.40 31,053,979.08
管理有限公司
天津大树房地产
经营销售有限公
司
天津市天房房地
18,178,312.49 1,202,980.01 5,400,000.00 13,981,292.50
产销售有限公司
天津联津房地产
244,852,887.67 -2,460,602.97 242,392,284.70
开发有限公司
天津市联展房地
100,731,473.57 -100,731,473.57
产开发有限公司
天津吉利大厦有
47,295,353.98 36,928,212.39 10,610.04 388,031.08 10,765,782.71
限公司
小计 440,463,948.39 36,928,212.39 -100,330,428.09 5,400,000.00 388,031.08 298,193,338.99
合计 440,463,948.39 36,928,212.39 -100,330,428.09 5,400,000.00 388,031.08 298,193,338.99
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天房发展 2022 年年度报告
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 29,822,880.76 21,248,213.80 1,236,032.84 1,157,808.83
其他业务 46,435,324.17 38,057,920.84 108,763,905.04 74,938,824.20
合计 76,258,204.93 59,306,134.64 109,999,937.88 76,096,633.03
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 4,195,238.25
权益法核算的长期股权投资收益 -100,330,428.09 -36,355,350.65
处置长期股权投资产生的投资收益 498,686,987.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 398,356,559.52 -32,160,112.40
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
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十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 629,862,492.97
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 210,739.29 进项税加计抵减
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
351,306.56
定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益 113,284,660.43
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -60,195,179.90
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 252,120.66
少数股东权益影响额 56,676.09
合计 683,205,222.60
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产收益 每股收益
报告期利润
率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -86.52 -0.2678 -0.2678
扣除非经常性损益后归属于公司
-286.19 -0.8856 -0.8856
普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
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4、 其他
□适用 √不适用
天津市房地产发展（集团）股份有限公司
董事长：郭维成
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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