珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海华发实业股份有限公司
600325
2013 年半年度报告
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事局会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人袁小波、主管会计工作负责人俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）
何玉冰声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：本报告期内无利润分配
预案或公积金转增股本预案。
六、本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，
敬请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事局报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 13
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 26
第八节 财务会计报告（未经审计）........................................................................................... 27
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................ 116
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司
华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
2013 年 1 月 1 日——2013 年 6 月
报告期 指
30 日
人民币元、人民币万元、人民币
元、万元、亿元 指
亿元
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司
公司的中文名称简称 华发股份
公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai
公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share
公司的法定代表人 袁小波
二、 联系人和联系方式
董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
联系地址 珠海市昌盛路 155 号 珠海市昌盛路 155 号
电话 0756-8282111 0756-8282111
传真 0756-8281000 0756-8281000
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 珠海市昌盛路 155 号
公司注册地址的邮政编码 519030
公司办公地址 珠海市昌盛路 155 号
公司办公地址的邮政编码 519030
公司网址 www.cnhuafas.com
电子信箱 zqb@cnhuafas.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券及投资者关系管理部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份 600325
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 1,784,563,766.43 1,818,355,583.94 -1.86
归属于上市公司股东的净利润 56,402,533.69 244,314,740.75 -76.92
归属于上市公司股东的扣除非经常
57,531,559.50 216,615,091.97 -73.44
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,021,690,941.60 -351,026,033.37 391.06
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 6,048,998,434.45 6,624,654,692.48 -8.69
总资产 35,679,347,951.22 28,964,301,616.71 23.18
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.069 0.299 -76.92
稀释每股收益（元／股） 0.069 0.299 -76.92
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.070 0.265 -73.58
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.89 3.87 减少 2.98 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
0.91 3.43 减少 2.52 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -154,812.12
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
957,900.00
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-1,458,266.11
出
少数股东权益影响额 -710,607.23
所得税影响额 236,759.65
合计 -1,129,025.81
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第四节 董事局报告
一、 董事局关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、报告期内房地产政策、影响及公司采取的措施
房地产行业牵动国计民生，为历届中央政府所重点关注，去年 12 月召开的中央经济工作会
议上将"稳中求进"作为 2013 年经济工作的总基调，并明确提出"房地产市场调控不动摇"。今年
上半年出台的关于房地产行业的系列政策表明新一届政府意图在前期房地产市场调控取得阶段
性成果的基础上探索一种长效调控机制，从深化土地制度改革、扩大房产税试点范围、加快新
型城市化建设、完善住房保障政策等方面促进房地产市场长期良性发展。2013 年上半年城市住
宅市场成交量开始回升，房价保持稳中微涨的趋势，房地产市场向着更加健康的方向发展。
面对逐渐回暖的市场环境，公司董事局审时度势，紧跟市场发展方向，加大资源整合力度，
全面加强统筹管理，坚持稳健经营、差异化发展的工作思路。公司经营班子紧紧围绕董事局的
战略部署，及时调整经营策略，最终取得了良好的工作成效。
2、报告期内公司主要经营情况
报告期内按照合并报表口径，公司营业收入 17.85 亿元，比上年同期减少 1.86%；归属母公
司股东净利润 0.56 亿元，同比减少 76.91%；报告期内每股收益 0.069 元。截至 2013 年 6 月 30
日，公司总资产 356.79 亿元，比上年期末增长 23.18%。
报告期内公司净利润同比大幅减少，主要原因为当期结转项目为土地成本较高的华发新城
6 期、包头、大连等项目，而去年同期结转项目主要为土地成本较低的华发世纪城 4 期。
报告期内公司加大了楼宇销售及回款力度，截止到 6 月末预收账款余额达 64.69 亿元，比
去年同期增加 46%，经营活动产生的净现金流净额比去年同期增加 391%，为下半年经营业绩
的回升奠定了坚实的基础。
3、报告期内，公司主要完成以下几方面工作
（1）全力以赴推动楼宇销售，促进商品房预售大幅增长。
报告期内，公司加强了营销统筹，加快了楼款回收；充分发挥了区域品牌优势和精品化优
势，继续保持珠海本地良好的销售势头；着力推进华发四季楼宇销售，形成新的轰动效应，使
其成为珠海年度销售的新标杆；进一步强化了华发新城六期、华发蔚蓝堡、华发峰景和华发水
郡的销售，促进销售业绩持续增长；加大了对沈阳、包头、大连和中山的等异地楼盘的销售力
度，使异地项目的销售出现了较好势头。
（2）在巩固珠海区域市场龙头地位的同时，继续拓展异地市场，逐步推进全国布局。
报告期内，公司紧紧抓住房地产市场回暖的有利时机，扎实推进市场拓展步伐，一方面继
续深耕已进入的城市，由单一项目向多个项目联动开发的纵深化方向延伸发展；另一方面继续
向一、二线城市拓展，打造新的利润增长点，不断优化市场布局。
（3）优化产业结构，构建多元化产业发展模式，实现产业布局取得新的发展。
报告期内，公司不断推进多元化产业发展模式，优化产业结构，实现公司多元化的发展。
华发商都开业筹备工作全面展开，成功引进著名品牌商家 30 余家，实现了中影国际、百佳 Taste
超市、H&M 等品牌主力店的重点突破。报告期内，公司参与了多项城市规划设计，城市运营取
得了初步的成果，为下一步公司的项目拓展打下良好的基础。
（4）充分发挥融资能力优势，做大经营规模。
报告期内，公司按照年初制定的整体融资计划方案，充分整合有利资源，不断拓宽融资渠
道，创新融资模式，实现了公司融资规模的不断扩大，同时加强了资金的统筹管理，优化资本
结构，提高资金的使用效率。
（5）继续加大成本控制力度，提高经济效益。
报告期内，公司继续加强成本控制力度，狠抓落实，严格贯彻各项成本管理制度和工作流
程；强化成本控制的过程管理，进一步提升成本控制的工作水平和执行能力；全力推进信息数
据库的建立，实行信息化管理，在标准化的前提下，大力推进集中采购招标模式的建设；建立
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战略合作供应商管理体系，开展供应商分类管理及评级，进一步完善供应商管理制度。
（6）进一步推进公司内部控制规范建设
报告期内，公司在巩固去年内部管理工作成果的基础上，进一步优化管理体系。按照中国
证监会《企业内部控制基本规范》及其配套指引的要求，公司于 2013 年 2 月 5 日召开了第七届
董事局第九十次会议，审议通过了《关于制定<高级管理人员工作规则>的议案》、《关于制定<
高级管理人员职业道德准则>的议案》、《关于制定<内部控制评价管理办法>的议案》、《关于制
定<新闻发言人制度>的议案》，进一步推进公司内部控制制度的建设，完善公司的法人治理结构，
使公司内部控制规范运作步入新的阶段。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,784,563,766.43 1,818,355,583.94 -1.86
营业成本 1,140,921,300.26 809,673,306.13 40.91
销售费用 85,971,478.25 81,535,143.50 5.44
管理费用 137,963,176.24 164,615,438.76 -16.19
财务费用 31,766,343.88 38,125,260.25 -16.68
经营活动产生的现金流量净额 1,021,690,941.60 -351,026,033.37 391.06
投资活动产生的现金流量净额 -2,895,916,651.47 -1,639,319,555.92 -76.65
筹资活动产生的现金流量净额 5,966,712,561.87 2,668,049,934.35 123.64
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产业 减少 20.02
1,720,337,590.00 1,076,603,942.97 37.42 -2.79 42.93
销售 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产业 减少 20.02
1,720,337,590.00 1,076,603,942.97 37.42 -2.79 42.93
销售 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
珠海市 1,453,491,249.00 -17.13
中山市 24,973,490.00 538.22
大连市 62,691,069.00 100.00
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包头市 129,767,662.00 986.88
沈阳市 49,414,120.00 100.00
合 计 1,720,337,590.00 -2.79
3、报告期内主要资产负债项目及经营成果比较分析情况
项目 期末数 期初数 增减率 变动原因
主要是楼宇销售的回款及
货币资金 7,779,481,466.16 3,687,053,222.67 110.99% 贷款等净额增加所致
广告收入本期收回上期的
应收账款 1,632,274.70 5,090,641.20
-67.94% 应收账款
其他应收款 120,182,850.19 73,558,462.73 63.38% 往来款增加所致
长期股权投资 130,400,000.00 400,000.00 32500.00% 对外投资增加所致
短期借款 650,000,000.00 946,500,000.00 -31.33% 流动资金借款减少所致
计提职工工会经费、教育经
应付职工薪酬 9,001,660.76 6,192,123.22
45.37% 费所致
应付利息 89,904,068.50 26,904,068.50 234.17% 计提公司债券利息
一年内到期的非 长期借款中在一年内到期
4,792,000,000.00 3,038,700,000.00
流动负债 57.70% 的借款增加所致
长期借款 9,691,730,000.00 6,555,252,717.45 47.85% 长期借款增加所致
少数股东权益 3,279,509,911.92 2,123,007,517.03 54.47% 少数股东增加投资所致
项目 本期数（1-6 月） 上年同期（1-6 月）
本期结转楼宇建造成本大
营业成本 1,140,921,300.26 809,673,306.13 于上期结转楼宇建造成本
40.91% 所致
上年本期其他应收款增加
资产减值损失 15,613,403.18 -3,036,719.86
614.15% 导致坏账计提增加
上期发生委托贷款收益增
投资收益 - 17,157,041.01 加和转让子公司取得收益
-100.00% 所致
营业外收入 2,547,755.00 16,252,675.41 -84.32% 上期收购子公司所致
营业外支出 3,202,933.23 1,399,179.35 128.92% 本期对外捐赠增加所致
本期应税利润总额减少，相
所得税费用 65,112,352.30 169,362,774.07 应计提所得税费用减少所
-61.55% 致
归属于母公司股
56,402,533.69 244,314,740.75
东的净利润 -76.91% 结转项目毛利率下降所致
经营活动产生的 公司加大销售力度，楼宇回
现金流量净额 1,021,690,941.60 -351,026,033.37 391.06% 款增加
投资活动产生的
现金流量净额 -2,895,916,651.47 -1,639,319,555.92 -76.65% 投资支出增加
筹资活动产生的
5,966,712,561.87 2,668,049,934.35
现金流量净额 123.64% 银行贷款和吸收投资增加
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(三) 核心竞争力分析
公司成立于 1992 年 8 月，其前身始创于 1980 年，1994 年取得国家一级房地产开发资质，
2004 年成为房地产上市公司。一直以来，华发股份始终坚持诚信经营的方针，秉承"建筑理想
家"、"越完美越追求完美"的宗旨和信念，勇于开拓，锐意创新，以国际化的设计思维、准确的
市场定位和高品质的市场推广，致力于打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅
以教育、文化、设计等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。经过二十多年的发展，华发品牌在
珠海家喻户晓，产品品质有口皆碑，先后成功打造了一系列房地产精品项目，多个项目获得国
家、省、市各项殊荣；鸿景花园、华发新城、华发世纪城、华发水郡、华发生态庄园成为了全
国知名的楼宇品牌，奠定了公司在珠海的区域龙头地位。
展望未来，公司将迎来更加广阔的发展空间和更加光明的发展前景。我们将加快实现从单
一城市向全国重点区域延伸发展跨越；从单一住宅产业向以住宅产业为龙头，商业地产、城市
运营、文化地产、旅游地产等多元化产业全面发展跨越；从以三、四线城市为主的布局向以一、
二线城市为主的布局跨越，并逐步与国际接轨，成为国际化、现代化的股份制公司。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 证券投资情况
期末账面价 占期末 报告期
持有数量
序 证券品 最初投资金 值 证券总 损益
证券代码 证券简称
号 种 额（元） 投资比
（股）
（元） 例（％） （元）
1 A股 601328 交通银行 1,804,100.50 1,147,077.00 4,668,603.39 100 0
合计 1,804,100.50 / 100
(2) 持有金融企业股权情况
报告期
最初投 期初持 期末持 期末账 报告期
所持对 所有者 会计核 股份来
资金额 股比例 股比例 面价值 损益
象名称 权益变 算科目 源
（元） （%） （%） （元） （元）
动（元）
广 发 银
行 股 份 长 期 股
100,000 0.0003 0.0003 100,000 0
有 限 公 权投资
司
合计 100,000 / / 100,000 0 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
4、主要子公司、参股公司分析
子 公 司 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
珠海华发投资发展
有限公司 200,000,000.00 1,830,876,272.87 649,068,089.14 6,937,268.27
珠海铧创经贸发展
有限公司 975,790,000.00 4,181,458,573.33 3,243,621,970.25 24,356,649.25
珠海华融投资发展
有限公司 650,000,000.00 1,106,759,964.33 827,097,725.02 5,959,260.40
珠海华纳投资发展
有限公司 850,000,000.00 1,197,092,079.88 1,072,204,551.69 7,326,993.34
珠海华福商贸发展
有限公司 800,000,000.00 4,500,903,426.30 742,362,354.75 11,597,783.58
珠海华耀商贸发展
有限公司 1,571,428,600.00 3,416,575,244.76 1,817,476,325.62 30,777,925.38
珠海华发企业管理
有限公司 600,000,000.00 1,889,744,724.13 745,479,724.66 21,344,609.25
房地产
珠海华发软件有限
公司 350,000,000.00 664,746,225.51 379,714,448.33 3,672,122.61
珠海市华发信息咨
询有限公司 450,000,000.00 1,972,144,168.62 545,209,541.54 -1,058,037.84
珠海市世荣房产开
发有限公司 550,000,000.00 2,071,094,754.31 697,805,520.50 107,316,221.32
中山市紫悦山苑房
地产开发有限公司 100,000,000.00 388,361,054.26 229,595,935.24 -2,990,911.39
包头市名流置业有
限责任公司 585,000,000.00 1,515,042,303.08 626,420,785.99 2,749,933.15
大连华藤房地产开
发有限公司 300,000,000.00 1,964,889,255.79 208,553,360.27 -21,247,741.66
沈阳华纳置业有限
公司 1,909,900,000.00 2,770,452,381.97 1,892,816,992.81 -20,849,328.38
合计 9,892,118,600.00 29,470,140,429.14 13,677,427,325.81 175,892,747.28
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2013 年 5 月 6 日召开的 2012 年度股东大会审议通过了《关于 2012 年年度利润分配方案的议
案》。利润分配方案为：以本公司 2012 年末总股本 817,045,620.00 股为基数，向全体股东每 10
股派发现金股利 1.00 元（含税），共计分配现金股利 81,704,562.00 元（含税）。报告期内实施了
利润分配方案，股权登记日为 2013 年 7 月 1 日，除权（除息）日为 2013 年 7 月 2 日，现金红
利发放日为 2013 年 7 月 5 日。实施公告发布于 2013 年 6 月 27 日上交所网站及《中国证券报》、
《上海证券报》、《证券时报》发布的《珠海华发实业股份有限公司 2012 年度利润分配实施公告》
（公告编号为：2013-020）。
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三、 其他披露事项
(一) 董事局、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
收购资产：公司以不超过 616,445,000.00 元的价
该事项的详细内容见公司于 2013 年 3 月 1 日在上
格收购长安国际信托股份有限公司持有的本公司
海证券交易所网站及《中国证券报》、 证券时报》、
下属子公司珠海华发装饰工程有限公司（以下简
《上海证券报》披露的公告（公告编号为：
称华发装饰）49.15%股权，收购完成后本公司直
2013-003）。
接或间接持有华发装饰 100%的股权。
收购资产：公司以不超过 13.3 亿元的价格收购大 该事项的详细内容见公司于 2013 年 3 月 22 日在
连华信信托股份有限公司（以下简称"华信信托"） 上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时
持有的华发装饰 46.82%的股权。收购完成后本公 报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为：
司直接或间接持有华发装饰 100%股权。 2013-005）。
该事项的详细内容见公司于 2013 年 3 月 26 日在
收购资产：公司以人民币 928,476,912.16 元的价
上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时
格收购珠海市斗门区世荣实业有限公司所持有的
报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为：
珠海市世荣房产开发有限公司 40%股权。
2013-007）。
收购资产：公司经公开竞投获得南宁国土资源局
该事项的详细内容见公司于 2013 年 5 月 25 日在
公开挂牌出让的南宁市高新区科德路北面（地块
上海证券交易所网站及《中国证券报》、《证券时
编号：GC2013-025）国有建设用地使用权,宗地面
报》、《上海证券报》披露的公告（公告编号为：
积为 33968.37 ㎡，成交总价为人民币 458572995
2013-017）。
元。
出售资产：公司下属子公司华发装饰拟吸收华信
该事项的详细内容见公司于 2013 年 3 月 1 日在上
信托为新股东，华信信托对华发装饰增资 11 亿
海证券交易所网站及《中国证券报》、 证券时报》、
元。增资完成后，华信信托持有华发装饰 46.82%
《上海证券报》披露的公告（公告编号为：
股权，本公司直接或间接持有华发装饰 53.18%股
2013-004）。
权。
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
事项概述 查询索引
公司拟与珠海华发集团财务有限公司（筹）签订 详见公司 2013 年 4 月 10 日于《中国证券报》、 证
13
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
《金融服务协议》，协议有效期三年，协议有效期 券时报》、《上海证券报》及上海证券交易所网站
内，每一日公司及其子公司向集团财务公司存入 披露的《关于与集团财务公司持续关联交易公告》
最高存款结余（包括应计利息）不超过人民币 15 （公告编号为：2013-011》。
亿元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
(1) 采购商品/接受劳务情况表
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交易定
关联交易内 占同类交易 占同类交
关联方 价方式及决
容 金额 金额的比例 金额 易金额的
策程序
（%） 比例（%）
珠海华发汽
购买汽车、
车销售有限 市场价格 237,456.00 0.66 3,251,166.00 36.21
车辆维修
公司
珠海市华发
购买汽车、
锐达汽车有 市场价格 2,606.00 0.01 164,800.00 1.84
车辆维修
限公司
珠海华发上
众汽车有限 车辆维修费 市场价格 2,545.00 0.01
公司
珠海华发物 物业管理、
业管理服务 保安、清洁 市场价格 10,195,221.25 28.25 5,557,575.18 61.90
有限公司 等服务费用
珠海市华发
电梯工程有 电梯保养费 市场价格 2,630.00 0.01 5,260.00 0.06
限公司
珠海华发建
材有限公司
服务费 市场价格 664,475.00 1.84
绿洋山庄会
所
珠海华发集
担保费 市场价格 2,480,000.00 6.87
团有限公司
珠海铧创投
资管理有限 财务顾问费 市场价格 22,500,000.00 62.35
公司
合计 36,084,933.25 100.00 8,978,801.18 100.00
出售商品/提供劳务情况表
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
关联交易 关联交易定
占同类交易 占同类交易
关联方 价方式及决
金额 金额的比例 金额 金额的比例
内容 策程序
（%） （%）
珠海华发集 设计、广告
市场价格 224,442.00 5.52 578,703.00 22.36
团有限公司 服务费
14
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海华发集
服务费 市场价格 77,198.40 1.90 1,343,520.10 51.92
团有限公司
珠海华发物
业管理服务 广告服务费 市场价格 39,000.00 1.51
有限公司
珠海华发物
业管理服务 代收水电费 市场价格 86,256.00 3.33
有限公司
珠海华发物
业管理服务 代收停车费 市场价格 241,268.07 5.94
有限公司
珠海铧创投
设计、广告
资管理有限 市场价格 8,913.00 0.34
服务费
公司
珠海铧创投
资管理有限 服务费 市场价格 72,677.00 1.79 51,103.00 1.97
公司
珠海华发汽
设计、广告
车销售有限 市场价格 76,500.00 2.96
服务费
公司
珠海华发汽
车销售有限 服务费 市场价格 1,136.00 0.03 2,455.40 0.09
公司
珠海容闳学 设计、广告
市场价格 1,010,240.00 24.86
校 服务费
珠海容闳学
服务费 市场价格 27,689.00 0.68
校
珠海十字门
中央商务区 设计、广告
市场价格 1,388,219.00 34.16 31,800.00 1.23
建设控股有 服务费
限公司
珠海十字门
中央商务区
服务费 市场价格 124,926.60 3.07 195,600.00 7.56
建设控股有
限公司
珠海十字门
设计、广告
商用物业建 市场价格 61,800.00 1.52
服务费
设有限公司
珠海华发投
设计、广告
资控股有限 市场价格 4,900.00 0.19
服务费
公司
珠海华发投
资控股有限 服务费 市场价格 6,633.00 0.16
公司
珠海华发建
服务费 市场价格 63,663.00 1.57 24,494.00 0.95
材有限公司
15
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海金融投
设计、广告
资控股有限 市场价格 215,200.00 5.30
服务费
公司
珠海情侣海
岸建设有限 服务费 市场价格 23,251.00 0.57 24,000.00 0.93
公司
珠海加林山
纪念公园建
服务费 市场价格 40,630.00 1.57
设管理有限
公司
珠海拱北口
岸改扩建项
服务费 市场价格 15,064.50 0.37 16,220.00 0.63
目管理有限
公司
珠海城轨地
下交通换乘
服务费 市场价格 10,161.00 0.25 15,750.00 0.61
中心建设有
限公司
珠海市华发
对外交流培 服务费 市场价格 26,266.90 0.65 48,000.00 1.85
训学校
珠海华发保
障房建设控
服务费 市场价格 8,000.00 0.20
股有限公
司
珠海华发保
障房建设控 设计、广告
市场价格 18,762.00 0.46
股有限公 费
司
珠海华发连
湾保障房建
服务费 市场价格 7,787.60 0.19
设有限公
司
珠海华发金
山保障房建
服务费 市场价格 7,998.60 0.20
设有限公
司
珠海华发安
怡保障房建
服务费 市场价格 18,546.00 0.46
设有限公
司
珠海华发资
产运营管理 服务费 市场价格 21,976.00 0.54
有限公司
珠海华发上
服务费 市场价格 2,206.00 0.05
众汽车有限
16
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
公司
北京九郡房
设计、广告
地产开发有 市场价格 300,000.00 7.38
服务费
限公司
珠海华发商
设计、广告
品混凝土有 市场价格 88,200.00 2.17
服务费
限公司
合计 4,063,311.67 100.00 2,587,844.50 100.00
(2) 关联托管/承包情况
公司受托管理/承包情况表：
单位: 元 币种:人民币
托管收益/承 年度确认的
委托方/出包 受托方/承包 受托/承包资 受托/承包起 受托/承包终
包收益定价 托管收益/承
方名称 方名称 产类型 始日 止日
依据 包收益
按托管资产
营业收入总
额向华发集
团 收 取 8%
的 托 管 费
用，公司下
珠海华发实 有关托管资
珠海华发集 其他资产托 2001 年 1 月 属全资子公
业股份有限 产销售完毕 0
团有限公司 管 1日 司珠海华发
公司 之日
房地产营销
顾问有限公
司按预收售
楼 款 项 的
1% 收 取 销
售佣金。
托管服务管
理费用为有
关托管资产
的预收售楼
款项的 8%，
公司下属全
珠海华发实
珠海华发集 其他资产托 资子公司珠
业股份有限 0
团有限公司 管 海华发房地
公司
产营销顾问
有限公司按
预收售楼款
项 的 1% 收
取 销 售 佣
金。
珠海华发装 托管服务
珠海华发集 其他资产托
饰工程有限 费为投资总 0
团有限公司 管
公司 额的 5%（不
17
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
超过 400 万
元）
华发集团支
付的托管服
珠海华发装
珠海华发集 其他资产托 务费为投资
饰工程有限 0
团有限公司 管 总 额 的 5%
公司
（ 不 超 过
100 万元）。
(3) 关联租赁情况
公司出租情况表：
单位：元 币种：人民币
租赁资产种 租赁起始 租赁终止 租赁收益 年度确认的租
出租方名称 承租方名称
类 日 日 定价依据 赁收益
珠海十字门
珠海华明科
中央商务区 2011 年 1 月 2015 年 12
技发展有限 房屋建筑物 市场价格 1,842,768.70
建设控股有 1日 月 31 日
公司
限公司
珠海华发商
珠海容闳学 2009 年 10 2014 年 7 月
用房产管理 房屋建筑物 市场价格 161,748.00
校 月1日 31 日
有限公司
珠海十字门
珠海华发商
中央商务区
用房产管理 房屋建筑物 市场价格 1,686.00
建设控股有
有限公司
限公司
珠海华发商 珠海市华发
用房产管理 对外交流培 房屋建筑物 市场价格 28,332.00
有限公司 训学校
珠海华发商 珠海华发保
2012 年 5 月 2017 年 5 月
用房产管理 障房建设控 房屋建筑物 市场价格 7,084.80
1日 31 日
有限公司 股有限公司
合计 2,041,619.50
公司承租情况表：
单位：元 币种：人民币
年度确认的租
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
赁费
珠海华发园林
珠海十字门中 工程有限公司
2012 年 9 月 25 2017 年 9 月 24
央商务区建设 珠海华发房地 土地使用权 0
日 日
控股有限公司 产代理有限公
司
合计 0
(4) 关联担保情况
18
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
截止 2013 年 6 月 30 日，珠海华发集团有限公司为本公司及下属公司珠海华茂房地产投资
顾问有限公司提供融资担保，担保金额 11.48 亿元。
六、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√ 不适用
(二) 担保情况
单位:元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担 担
担
保 保
保 是
方 发 是
是 担 担 否
与 生 担 担 否
被 担 否 保 保 为
担 上 日 保 保 存
担 保 已 是 逾 关 关联
保 市 担保金额 期 起 到 在
保 类 经 否 期 联 关系
方 公 (协 始 期 反
方 型 履 逾 金 方
司 议 日 日 担
行 期 额 担
的 签 保
完 保
关 署
毕
系 日)
珠
海
华
发 连
购
实 公 带
房
业 司 责
按 1,164,194.10 否 否 否 否 其他
股 本 任
揭
份 部 担
人
有 保
限
公
司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 1,164,194.10
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,164,194.10
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 12,622,730,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 12,622,730,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 12,623,894,194.10
担保总额占公司净资产的比例(%) 208.69
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
七、 承诺事项履行情况
19
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的
承诺事项
是
是
否
否
及
承诺时 有 如未能及时履行应说 如未能及时
承诺背 承诺类 承诺内 时
承诺方 间及期 履 明未完成履行的具体 履行应说明
景 型 容 严
限 行 原因 下一步计划
格
期
履
限
行
珠海华
发集团
有限公
司、珠
海经济
特区华
发汽车
展销中
心、珠
海华发
物业管
珠海华 理服务
发集团 有限公
有限公 司除满
司、珠 足中国
海经济 证监会
特区华 在《关
与股改
股份限 发汽车 于上市
相关的 否 是
售 展销中 公司股
承诺
心、珠 权分置
海华发 改革试
物业管 点有关
理服务 问题的
有限公 通知》
司 中要求
的条件
外，只
有同时
满足以
下两个
条件，
才可以
挂牌出
售所持
有的股
份：(1)
20
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
自股权
分置改
革方案
实施后
的第一
个交易
日起满
36 个
月；(2)
股权分
置改革
方案实
施后，
当且仅
当出现
连续 5
个交易
日公司
二级市
场股票
收盘均
价达到
或超过
截 止
2005 年
6 月 18
日前 30
个交易
日公司
二级市
场股票
的收盘
均 价
6.41 元
上 浮
50% 即
9.62 元
后。
珠海华
发集团
有限公
珠海华
司 于
其他承 解决同 发集团
2010 年 否 是
诺 业竞争 有限公
5 月出
司
具以下
承诺：
华发集
21
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
团及华
发集团
下属企
业珠海
十字门
中央商
务区建
设控股
有限公
司在未
来十字
门商务
区开发
过 程
中，若
取得任
何可能
与本公
司所从
事的房
地产开
发业务
形成竞
争的项
目或土
地使用
权，华
发集团
会将该
等项目
或土地
使用权
通过托
管、合
作方式
交由本
公司开
发或以
本公司
为主开
发，或
按照国
有资产
转让的
相关规
定将该
项目进
22
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
行对外
转让。
八、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购
人处罚及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
九、 公司治理情况
报告期内，公司法人治理结构的实际情况与中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文
件不存在差异。公司治理的主要方面如下：
1、关于股东与股东大会:报告期内，公司召开了 1 次年度股东大会及 1 次临时股东大会，对
公司的董事局和监事会工作报告、重大关联交易、财务预决算、利润分配方案、换届选举等重
大事项进行了审议。股东大会的召集、召开严格按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规
则》、《股东大会规范意见》及公司制定的《股东大会议事规则》的规定。决策过程中公司能够
平等对待所有股东，特别是中小股东与大股东享有平等地位，能够充分行使自己的权利。
2、关于董事和董事局:报告期内，公司共召开了 14 次董事局会议，审议了定期报告、对外投
资、收购资产、项目合作等事项。董事局会议的召开按照《公司法》、《公司章程》规定的程序；
各位董事能够依据《董事局议事规则》等制度，认真出席董事局会议；独立董事均对公司重大
事项发表独立意见，充分履行《独立董事工作制度》所赋予的职责。公司董事局下设的各专门
委员会，在召开董事局会议前对各自职责范围内的事项都进行认真审阅和讨论，形成一致意见
后再报董事局会议审议，作用得到了真正的发挥和进一步的加强。
3、关于监事和监事会:报告期内，公司共召开了 3 次监事会。公司监事会严格执行《公司法》、
《公司章程》的有关规定，人数和人员构成符合法律、法规的要求，能够依据《监事会工作制
度》等制度，认真履行自己的职责，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规
性进行监督，并独立发表意见。
4、关于控股股东与上市公司的关系:公司具有独立的业务及自主经营能力，公司控股股东严
格规范自己的行为，通过股东大会行使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司
的决策和经营活动，公司与控股股东进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、
财务、机构、业务等方面均保持了独立性，公司董事局、监事会和内部机构能够独立运作。未
发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
5、关于公司内部控制规范建设：报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监
会、上海证券交易所有关要求，制定了《<高级管理人员工作规则》和《高级管理人员职业道德
准则》、《内部控制评价管理办法》、《新闻发言人制度》，进一步推进公司内部控制建设，完善公
司的法人治理结构。
23
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 股东数量和持股情况
报告期末股东总数 63,425
前十名股东持股情况
股
持有有限
东 持股比 报告期内增 质押或冻结的股份数
股东名称 持股总数 售条件股
性 例(%) 减 量
份数量
质
国
珠海华发集团 有
21.91 179,055,046 0 质押 87,931,500
有限公司 法
人
全国社保基金 未
3.45 28,158,431 0
一零二组合 知
中国工商银行
－博时精选股 未
3.05 24,899,942 2,899,970
票证券投资基 知
金
国
珠海华发汽车 有
1.48 12,068,524 0 质押 6,034,241
销售有限公司 法
人
国
珠海华发物业
有
管理服务有限 1.48 12,068,518 0 质押 6,034,259
法
公司
人
全国社保基金 未
1.08 8,999,633 8,999,633
一一八组合 知
全国社保基金 未
0.98 8,000,000 -662,849
六零一组合 知
江苏橡树资本 未
0.94 7,731,754 7,731,754
投资有限公司 知
24
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
全国社保基金 未
0.67 5,493,241 2,399,820
一零九组合 知
瑞银环球资产
管理(新加坡)
有限公司－瑞 未
0.55 4,525,614 0
银卢森堡机构 知
SICAVII 中国
A 股机会基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
珠海华发集团有限公司 179,055,046 人民币普通股 179,055,046
全国社保基金一零二组
28,158,431 人民币普通股 28,158,431
合
中国工商银行－博时精
24,899,942 人民币普通股 24,899,942
选股票证券投资基金
珠海华发汽车销售有限
12,068,524 人民币普通股 12,068,524
公司
珠海华发物业管理服务
12,068,518 人民币普通股 12,068,518
有限公司
全国社保基金一一八组
8,999,633 人民币普通股 8,999,633
合
全国社保基金六零一组
8,000,000 人民币普通股 8,000,000
合
江苏橡树资本投资有限
7,731,754 人民币普通股 7,731,754
公司
全国社保基金一零九组
5,493,241 人民币普通股 5,493,241
合
瑞银环球资产管理(新
加坡)有限公司－瑞银
4,525,614 人民币普通股 4,525,614
卢森堡机构 SICAVII 中
国 A 股机会基金
已知第一大股东珠海华发集团有限公司、珠海华发汽车销售有限公司及珠
海华发物业管理服务有限公司属于《上市公司股东持股变动信息披露管理
上述股东关联关系或一 办法》中规定的一致行动人，与其他流通股东不存在关联关系，也不属于
致行动的说明 《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知
其他流通股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规
定的一致行动人,也未知其他流通股东之间是否存在关联关系。
单位：股
三、 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
25
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
本报告期内公司无董事、监事、高管人员变动。
26
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
第八节 财务会计报告（未经审计）
合并资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 7,779,481,466.16 3,687,053,222.67
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 1,632,274.70 5,090,641.20
预付款项 1,638,316,544.46 1,584,379,781.19
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 120,182,850.19 73,558,462.73
买入返售金融资产
存货 25,365,787,987.30 22,971,729,063.35
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 34,905,401,122.81 28,321,811,171.14
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产 4,668,603.39 5,666,560.38
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 130,400,000.00 400,000.00
投资性房地产
固定资产 489,871,796.68 494,007,980.50
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 59,301,864.58 59,871,542.35
开发支出
商誉
长期待摊费用 49,170,278.83 47,136,736.70
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
递延所得税资产 40,534,284.93 35,407,625.64
其他非流动资产
非流动资产合计 773,946,828.41 642,490,445.57
资产总计 35,679,347,951.22 28,964,301,616.71
流动负债：
短期借款 650,000,000.00 946,500,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据 48,299,548.36
应付账款 1,741,977,503.22 1,791,372,915.32
预收款项 6,469,371,825.72 4,645,030,472.16
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 9,001,660.76 6,192,123.22
应交税费 419,455,440.05 555,326,401.35
应付利息 89,904,068.50 26,904,068.50
应付股利
其他应付款 643,072,975.44 858,859,762.15
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
4,792,000,000.00 3,038,700,000.00
负债
其他流动负债
流动负债合计 14,863,083,022.05 11,868,885,742.70
非流动负债：
长期借款 9,691,730,000.00 6,555,252,717.45
应付债券 1,790,247,593.75 1,786,472,468.75
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 5,778,989.05 6,028,478.30
其他非流动负债
非流动负债合计 11,487,756,582.80 8,347,753,664.50
负债合计 26,350,839,604.85 20,216,639,407.20
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 817,045,620.00 817,045,620.00
资本公积 1,682,609,220.67 2,314,615,012.38
减：库存股
专项储备
盈余公积 204,345,021.99 204,345,021.99
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
一般风险准备
未分配利润 3,345,051,571.80 3,288,649,038.11
外币报表折算差额 -53,000.01
归属于母公司所有者
6,048,998,434.45 6,624,654,692.48
权益合计
少数股东权益 3,279,509,911.92 2,123,007,517.03
所有者权益合计 9,328,508,346.37 8,747,662,209.51
负债和所有者权益
35,679,347,951.22 28,964,301,616.71
总计
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
母公司资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 880,899,164.64 673,374,142.96
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 162,291,329.14 420,929.14
应收利息
应收股利
其他应收款 3,080,801,881.07 2,805,442,064.02
存货 231,847,486.09 234,312,655.41
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 4,355,839,860.94 3,713,549,791.53
非流动资产：
可供出售金融资产 4,668,603.39 5,666,560.38
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9,995,778,242.05 7,433,155,663.23
投资性房地产
固定资产 118,051,744.77 120,603,939.21
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 15,510,976.99 15,644,849.89
开发支出
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 10,671,995.67 9,315,473.93
其他非流动资产 634,800,000.00 634,800,000.00
非流动资产合计 10,779,481,562.87 8,219,186,486.64
资产总计 15,135,321,423.81 11,932,736,278.17
流动负债：
短期借款 600,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 69,063,113.84 71,289,851.07
预收款项 13,650,756.50 9,423,014.75
应付职工薪酬 6,231,294.85 2,777,595.28
应交税费 15,384,816.31 12,517,546.24
应付利息 89,250,000.00 26,250,000.00
应付股利
其他应付款 6,724,291,710.33 4,286,900,770.29
一年内到期的非流动
76,000,000.00 319,000,000.00
负债
其他流动负债
流动负债合计 6,993,871,691.83 5,328,158,777.63
非流动负债：
长期借款 1,915,230,000.00 380,000,000.00
应付债券 1,790,247,593.75 1,786,472,468.75
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 716,125.72 965,614.97
其他非流动负债
非流动负债合计 3,706,193,719.47 2,167,438,083.72
负债合计 10,700,065,411.30 7,495,596,861.35
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 817,045,620.00 817,045,620.00
资本公积 2,714,237,728.91 2,714,986,196.65
减：库存股
专项储备
盈余公积 204,345,021.99 204,345,021.99
一般风险准备
未分配利润 699,627,641.61 700,762,578.18
所有者权益（或股东权益）
4,435,256,012.51 4,437,139,416.82
合计
负债和所有者权益
15,135,321,423.81 11,932,736,278.17
（或股东权益）总计
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
30
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合并利润表
2013 年 1—6 月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,784,563,766.43 1,818,355,583.94
其中：营业收入 1,784,563,766.43 1,818,355,583.94
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,664,445,052.47 1,414,855,750.14
其中：营业成本 1,140,921,300.26 809,673,306.13
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 252,209,350.66 323,943,321.36
销售费用 85,971,478.25 81,535,143.50
管理费用 137,963,176.24 164,615,438.76
财务费用 31,766,343.88 38,125,260.25
资产减值损失 15,613,403.18 -3,036,719.86
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
17,157,041.01
列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 120,118,713.96 420,656,874.81
加：营业外收入 2,547,755.00 16,252,675.41
减：营业外支出 3,202,933.23 1,399,179.35
其中：非流动资产处置损失 154,812.12 173,776.66
四、利润总额（亏损总额以“－”号
119,463,535.73 435,510,370.87
填列）
减：所得税费用 65,112,352.30 169,362,774.07
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 54,351,183.43 266,147,596.80
归属于母公司所有者的净利润 56,402,533.69 244,314,740.75
少数股东损益 -2,051,350.26 21,832,856.05
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.069 0.299
（二）稀释每股收益 0.069 0.299
31
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
七、其他综合收益 -801,467.75 51,618.47
八、综合收益总额 53,549,715.68 266,199,215.27
归属于母公司所有者的综合收益
55,601,065.94 244,366,359.22
总额
归属于少数股东的综合收益总额 -2,051,350.26 21,832,856.05
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
母公司利润表
2013 年 1—6 月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 31,665,398.84 24,207,435.00
减：营业成本 2,465,169.32 13,589,003.81
营业税金及附加 7,754,269.44 -12,262,400.37
销售费用 716,247.01 1,030,294.76
管理费用 39,342,120.74 58,295,810.52
财务费用 26,656,063.67 23,432,373.49
资产减值损失 5,426,086.97 14,593,621.63
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
48,139,000.00 65,489,707.70
填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -2,555,558.31 -8,981,561.14
加：营业外收入 64,100.00 350,000.00
减：营业外支出 22,306.24
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-2,491,458.31 -8,653,867.38
填列）
减：所得税费用 -1,356,521.74 10,268,275.28
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -1,134,936.57 -18,922,142.66
五、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益 -748,467.74 51,618.47
七、综合收益总额 -1,883,404.31 -18,870,524.19
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
32
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合并现金流量表
2013 年 1—6 月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
3,480,900,677.22 1,698,777,608.00
收到的现金
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动
137,079,541.12 744,862,019.12
有关的现金
经营活动现金流入
3,617,980,218.34 2,443,639,627.12
小计
购买商品、接受劳务
1,671,686,863.04 1,744,626,239.37
支付的现金
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职
223,509,329.56 191,433,692.21
工支付的现金
33
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
支付的各项税费 477,404,513.84 615,466,534.29
支付其他与经营活动
223,688,570.30 243,139,194.62
有关的现金
经营活动现金流出
2,596,289,276.74 2,794,665,660.49
小计
经营活动产生的
1,021,690,941.60 -351,026,033.37
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 300,000,000.00
取得投资收益收到的
17,157,041.01
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回 12,000.00 19,270.00
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
12,000.00 317,176,311.01
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付 1,118,825,072.65 1,156,495,866.93
的现金
投资支付的现金 1,777,103,578.82 800,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
2,895,928,651.47 1,956,495,866.93
小计
投资活动产生的
-2,895,916,651.47 -1,639,319,555.92
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 2,074,400,000.00 492,237,700.00
其中：子公司吸收少
2,074,400,000.00 492,237,700.00
数股东投资收到的现金
取得借款收到的现金 6,932,067,103.42 4,697,178,214.77
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
9,006,467,103.42 5,189,415,914.77
小计
偿还债务支付的现金 2,338,789,820.87 2,119,300,000.00
34
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
分配股利、利润或偿
700,964,720.68 402,065,980.42
付利息支付的现金
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出
3,039,754,541.55 2,521,365,980.42
小计
筹资活动产生的
5,966,712,561.87 2,668,049,934.35
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
-58,608.51
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
4,092,428,243.49 677,704,345.06
增加额
加：期初现金及现金
3,687,053,222.67 2,654,628,844.92
等价物余额
六、期末现金及现金等价
7,779,481,466.16 3,332,333,189.98
物余额
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
母公司现金流量表
2013 年 1—6 月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
11,434,710.10 4,067,226.90
收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动
2,369,757,050.44 920,008,716.27
有关的现金
经营活动现金流入
2,381,191,760.54 924,075,943.17
小计
购买商品、接受劳务
2,370,065.93 13,641,741.01
支付的现金
支付给职工以及为职
32,229,295.38 49,203,857.83
工支付的现金
支付的各项税费 6,874,308.32 84,497,675.65
支付其他与经营活动
44,463,440.16 72,764,007.98
有关的现金
经营活动现金流出
85,937,109.79 220,107,282.47
小计
经营活动产生的
2,295,254,650.75 703,968,660.70
现金流量净额
二、投资活动产生的现金
35
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
流量：
收回投资收到的现金 300,000,000.00
取得投资收益收到的
48,139,000.00 65,489,707.70
现金
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
48,139,000.00 365,489,707.70
小计
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付 150,274,800.00 1,160,800.00
的现金
投资支付的现金 2,674,492,978.82 1,219,600,000.00
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
2,824,767,778.82 1,220,760,800.00
小计
投资活动产生的
-2,776,628,778.82 -855,271,092.30
现金流量净额
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,611,230,000.00 1,343,500,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
1,611,230,000.00 1,343,500,000.00
小计
偿还债务支付的现金 919,000,000.00 490,250,000.00
分配股利、利润或偿
3,330,850.25 81,457,100.87
付利息支付的现金
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出
922,330,850.25 571,707,100.87
小计
筹资活动产生的
688,899,149.75 771,792,899.13
现金流量净额
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净 207,525,021.68 620,490,467.53
36
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
增加额
加：期初现金及现金
673,374,142.96 266,188,235.35
等价物余额
六、期末现金及现金等价
880,899,164.64 886,678,702.88
物余额
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
37
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
一
般
项目 减：
实收资本（或 专项 风 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他
股本） 储备 险
股
准
备
一、上
年年末 817,045,620.00 2,314,615,012.38 204,345,021.99 3,288,649,038.11 2,123,007,517.03 8,747,662,209.51
余额
加
：会计
政策变
更
前
期差错
更正
其
他
二、本
年年初 817,045,620.00 2,314,615,012.38 204,345,021.99 3,288,649,038.11 2,123,007,517.03 8,747,662,209.51
余额
三、本
期增减 -632,005,791.71 56,402,533.69 -53,000.01 1,156,502,394.89 580,846,136.86
变动金
38
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
额（减
少 以
“－”
号 填
列）
（一）
56,402,533.69 -2,051,350.26 54,351,183.43
净利润
（二）
其他综 -748,467.74 -53,000.01 -801,467.75
合收益
上 述
（一）
-748,467.74 56,402,533.69 -53,000.01 -2,051,350.26 53,549,715.68
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和 -631,257,323.97 1,158,553,745.15 527,296,421.18
减少资
本
1．所有
者投入 2,074,400,000.00 2,074,400,000.00
资本
2．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他 -631,257,323.97 -915,846,254.85 -1,547,103,578.82
（四）
利润分
配
39
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有 者
（或股
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
（六）
40
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（七）
其他
四、本
期期末 817,045,620.00 1,682,609,220.67 204,345,021.99 3,345,051,571.80 -53,000.01 3,279,509,911.92 9,328,508,346.37
余额
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
专 般
项目 减：
实收资本（或 项 风 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 其他
股本） 储 险
股
备 准
备
一、上
年年末 817,045,620.00 2,391,783,520.53 204,345,021.99 2,824,530,012.75 714,212,520.51 6,951,916,695.78
余额
加
：会计
政策变
更
前
期差错
更正
41
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
其
他
二、本
年年初 817,045,620.00 2,391,783,520.53 204,345,021.99 2,824,530,012.75 714,212,520.51 6,951,916,695.78
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
51,618.47 162,610,178.75 464,070,556.05 626,732,353.27
少 以
“－”
号 填
列）
（一）
244,314,740.75 21,832,856.05 266,147,596.80
净利润
（二）
其他综 51,618.47 51,618.47
合收益
上 述
（一）
51,618.47 244,314,740.75 21,832,856.05 266,199,215.27
和（二）
小计
（三）
所有者
投入和 492,237,700.00 492,237,700.00
减少资
本
1．所有
者投入 492,237,700.00 492,237,700.00
资本
2．股份
42
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
支付计
入所有
者权益
的金额
3．其他
（四）
利润分 -81,704,562.00 -50,000,000.00 -131,704,562.00
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有 者
（或股 -81,704,562.00 -50,000,000.00 -131,704,562.00
东）的
分配
4．其他
（五）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
43
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．其他
（六）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（七）
其他
四、本
期期末 817,045,620.00 2,391,835,139.00 204,345,021.99 2,987,140,191.50 1,178,283,076.56 7,578,649,049.05
余额
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
44
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
45
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
编制单位:珠海华发实业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
本期金额
专
减： 一般
项目 实收资本（或 项
资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 所有者权益合计
股本） 储
股 准备
备
一、上年年
817,045,620.00 2,714,986,196.65 204,345,021.99 700,762,578.18 4,437,139,416.82
末余额
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年
817,045,620.00 2,714,986,196.65 204,345,021.99 700,762,578.18 4,437,139,416.82
初余额
三、本期增
减变动金额
（ 减 少 以 -748,467.74 -1,134,936.57 -1,883,404.31
“－”号填
列）
（一）净利
-1,134,936.57 -1,134,936.57
润
（二）其他
-748,467.74 -748,467.74
综合收益
上述（一）
和（二）小 -748,467.74 -1,134,936.57 -1,883,404.31
计
（三）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
分配
1．提取盈余
公积
46
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
2. 提 取 一 般
风险准备
3．对所有者
（或股东）
的分配
4．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转 增 资 本
（或股本）
2．盈余公积
转 增 资 本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期
817,045,620.00 2,714,237,728.91 204,345,021.99 699,627,641.61 4,435,256,012.51
末余额
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
一
专 般
减：
项目 实收资本（或 项 风
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
股本） 储 险
股
备 准
备
一、上年年
817,045,620.00 2,714,590,455.08 204,345,021.99 764,855,176.23 4,500,836,273.30
末余额
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年
817,045,620.00 2,714,590,455.08 204,345,021.99 764,855,176.23 4,500,836,273.30
初余额
三、本期增 51,618.47 -100,626,704.66 -100,575,086.19
47
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
减变动金额
（ 减 少 以
“－”号填
列）
（一）净利
-18,922,142.66 -18,922,142.66
润
（二）其他
51,618.47 51,618.47
综合收益
上述（一）
和（二）小 51,618.47 -18,922,142.66 -18,870,524.19
计
（三）所有
者投入和减
少资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润
-81,704,562.00 -81,704,562.00
分配
1．提取盈余
公积
2. 提 取 一 般
风险准备
3．对所有者
（或股东） -81,704,562.00 -81,704,562.00
的分配
4．其他
（五）所有
者权益内部
结转
1．资本公积
转 增 资 本
（或股本）
2．盈余公积
转 增 资 本
（或股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项
储备
1．本期提取
2．本期使用
48
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
（七）其他
四、本期期
817,045,620.00 2,714,642,073.55 204,345,021.99 664,228,471.57 4,400,261,187.11
末余额
法定代表人：袁小波 主管会计工作负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
珠海华发实业股份有限公司
2013 年半年度财务报表附注
一、 公司基本情况
(一) 公司历史沿革
珠海华发实业股份有限公司（以下简称本公司或者公司）前身系珠海经济特区华发房地产
公司。1992 年 4 月 20 日，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]50 号文批准，在珠海
经济特区华发房地产公司的基础上改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992
年 10 月 6 日，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]93 号文批准更名为现名，并于 1994
年 12 月 30 日经广东省经济体制改革委员会粤体改[1994]140 号文确认。经中国证券监督管理
委员会证监发行[2004]7 号文批准，2004 年 2 月 25 日，本公司发行的股票在上海证券交易所
上市，本公司首次公开发行（IPO）股票完成后，注册资本为人民币 200,000,000 元。
经过历年派送红股、配售新股、转增股本等，截至 2013 年 6 月 30 日止，本公司注册资本
增至人民币 817,045,620 元。经广东省珠海市工商行政管理局核准，本公司取得了注册号为
440400000065217 号的企业法人营业执照。法定代表人：袁小波。住所：珠海市昌盛路 155 号。
本公司的母公司为珠海华发集团有限公司；最终控制人为珠海市国有资产监督管理委员会。
(二) 行业性质
本公司属于房地产开发与经营行业。
(三) 经营范围
房地产经营、物业管理；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材料（不含金）、建筑五金、
五金工具、电子产品及通讯设备（不含移动通讯终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五
金交电、化工。
(四) 主要产品、劳务
本公司主要产品是住宅、车库及商铺等。
二、 主要会计政策、会计估计和前期差错
49
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
（一）财务报表的编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本准则》
和其他各项具体会计准则、应用指南及准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务
报表。编制符合企业会计准则要求的财务报表需要使用估计和假设，这些估计和假设会影响到
财务报告日的资产、负债和或有负债的披露，以及报告期间的收入和费用。
（二）遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司 2013 年
6 月 30 日的财务状况、2013 年上半年度的经营成果、现金流量和股东权益等有关信息。
（三）会计期间
本公司会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
（四）记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并
方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面
值总额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权而
付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步实
现的非同一控制下企业合并，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增
投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值
变动计入资本公积的部分，下同）转入当期投资收益。
（2）在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的
公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
购买方为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用，于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为
50
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
（六）合并财务报表的编制方法
本公司将拥有实际控制权的子公司和特殊目的主体纳入合并财务报表范围。
本公司合并财务报表按照《企业会计准则第 33 号－合并财务报表》及相关规定的要求编制，
合并时合并范围内的所有重大内部交易和往来业已抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所
拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。
子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，在编制合并财务报表时，按照本公
司的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，在编制合并财务报表时，以购买日可辨认净资
产公允价值为基础对其个别财务报表进行调整；对于同一控制下企业合并取得的子公司，在编
制合并财务报表时，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直是一体化存
续下来的，对合并资产负债表的期初数进行调整，同时对比较报表的相关项目进行调整。
（七）现金及现金等价物的确定标准
本公司在编制现金流量表时所确定的现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付
的存款；现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值
变动风险很小的投资。
（八）外币业务和外币报表折算
1. 外币业务
本公司对发生的外币业务，采用业务发生当月月初的中国人民银行授权中国外汇交易中心
公布的中间价折合为人民币记账。资产负债表日，外币货币性项目按中国人民银行授权中国外
汇交易中心公布的中间价折算，由此产生的汇兑损益，除可直接归属于符合资本化条件的资产
的购建或者生产的，应当予以资本化计入相关资产成本外，其余计入当期损益。以历史成本计
量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价
折算，不改变其记账本位币金额。对以公允价值计量的外币非货币性项目，按公允价值确定日
中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算，由此产生的汇兑损益作为公允价值变
动损益，计入当期损益或股东权益。
2. 外币财务报表折算
本公司对合并范围内境外经营实体的财务报表（含采用不同于本公司记账本位币的境内子
公司、合营企业、联营企业、分支机构等），折算为人民币财务报表进行编报。
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日中国人民银行授权中国外汇交易中心
公布的中间价折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时中国人民
51
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日
中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。折算产生的外币财务报表折算差额，
在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。外币现金流量采用现金流量发生日中国人民银行
授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列
示。
处置境外经营时，与该境外经营有关的外币报表折算差额，按比例转入处置当期损益。
（九）金融工具
1. 金融工具的分类、确认依据和计量方法
金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收
款项（相关说明见附注二之（十））、可供出售金融资产和持有至到期投资。金融资产的分类取
决于本公司对金融资产的持有意图和持有能力。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按
照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款
中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项
目。本公司在持有该等金融资产期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。
资产负债表日，将该等金融资产的公允价值变动计入当期损益。处置该等金融资产时，该
等金融资产公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图和能力
持有至到期的非衍生金融资产。
本公司购入的固定利率国债、浮动利率公司债券等持有至到期投资，按取得时的公允价值
和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息，
单独确认为应收项目。持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率确认利息收入，计
入投资收益。实际利率在取得持有至到期投资时确定，在随后期间保持不变。实际利率与票面
利率差别很小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。处置持有至到期投资时，将
所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。
如本公司因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合作为持有至到期投资，则将其
重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。重分类日，该投资的账面价值与公
允价值之间的差额计入所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入
当期损益。
（3）可供出售金融资产
52
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，即本公司没
有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款
项的金融资产。
本公司可供出售金融资产按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支
付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认
为应收项目。可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。
资产负债表日，可供出售金融资产按公允价值计量，其公允价值变动计入资本公积－其他资本
公积。
处置可供出售金融资产时，将取得的价款和该金融资产的账面价值之间的差额，计入投资
收益，同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入
投资收益。
金融负债包括：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
包括交易性金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该
类金融负债按公允价值计价，并不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。如不适合按
公允价值计量时，本公司将该类金融负债改按摊余成本计量。
（2）其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。
主要包括企业发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等。其他金融负债按其公
允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
本公司拥有的其他不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合
同等，按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。在初始计量后按《企业会计准则
第 13 号－—或有事项》确定的金额，和按《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累
计摊销额后的余额两者中的较高者进行后续计量。
2. 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司的金融资产转移，包括下列两种情形：
（1）将收取金融资产现金流量的权利转移给另一方；
（2）将金融资产转移给另一方，但保留收取金融资产现金流量的权利，并承担将收取的现
金流量支付给最终收款方的义务，同时满足下列条件：
A．从该金融资产收到对等的现金流量时，才有义务将其支付给最终收款方。企业发生短期
垫付款，但有权全额收回该垫付款并按照市场上同期银行贷款利率计收利息的，视同满足本条
件。
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
B．根据合同约定，不能出售该金融资产或作为担保物，但可以将其作为对最终收款方支付
现金流量的保证。
C．有义务将收取的现金流量及时支付给最终收款方。企业无权将该现金流量进行再投资，
但按照合同约定在相邻两次支付间隔期内将所收到的现金流量进行现金或现金等价物投资的除
外。企业按照合同约定进行再投资的，应当将投资收益按照合同约定支付给最终收款方。
已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保
留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：
（1）放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产。
（2）未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
3.金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。金融负债
全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或
承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
4. 金融工具的公允价值确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃期市场的报价确定其公允价值，活跃市场的报价包括易
于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实
际发生的市场交易额的价格；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公
允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参
照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
5.金融资产减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查。
对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金
流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失
可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资
产在转回日的摊余成本。
对于可供出售金融资产，如果其公允价值出现持续大幅度降低，且预期该降低为非暂时性
的，具体表现为，资产负债表日公允价值低于其投资成本的 50%，且一个会计年度内的公允价
值均低于其投资成本核算的，则预期该下降为“严重”与“非暂时性”的，则根据其初始投资
成本扣除已收回本金和已摊销金额及当期公允价值后的差额计算确认减值损失；在计提减值损
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
失时将原直接计入所有者权益的公允价值降低形成的累计损失一并转出，计入“资产减值损失”。
（十）应收款项
应收款项（包括应收账款和其他应收款）按合同或协议价款作为初始入账金额。
1.坏账损失的确认标准
（1）债务人被依法宣告破产、撤销，依照法律清偿程序清偿后其剩余财产确实不足清偿的
应收款项；（2）债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产不足清偿的应收款项；（3）
债务人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大，以其财产确实无法清偿的应收款项；（4）债
务人逾期未履行偿债义务，经法院裁决，确定无法清偿的应收款项。当债务人无能力履行偿债
义务时，经本公司董事局审核批准，将该等应收款项列为坏账损失。
2.单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
本公司将单项金额 500 万元（含 500 万元）以上的应收款项，确定为单项金额重大的应收
款项。
在资产负债表日，本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，经测试发生了减
值的，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值损失，计提坏账准备。对单项
测试未减值的应收款项，汇同对单项金额非重大的应收款项，按类似的信用风险特征划分为若
干组合，再按这些应收款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏账
准备。
3.按组合计提坏账准备的应收款项
本公司应收款项按款项性质分为：
（1）组合 1：本公司以及下属子公司对非关联方以及非控制关联方的应收款项，根据
债务单位的财务状况、现金流量等情况，采用账龄分析法计提坏账准备，具体比例为：
账龄 计提比例
1 年以内（含 1 年） 10%
1－2 年（含 2 年） 20%
2－3 年（含 3 年） 40%
3 年以上 60%
（2）组合 2：本公司对下属控股公司以及下属控股公司之间的应收款项，采用余额百分比
法计提坏账准备，具体比例为：按期末余额的 1%计提坏账准备。
4.单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
对于单项金额低于 500 万元的应收款项若按上述类似信用风险特征组合不能合理确定减值
损失的，亦应单项进行减值测试，按其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确定减值损
失，计提坏账准备。
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
本公司以应收债权向银行等金融机构转让、质押或贴现等方式融资时，根据相关合同的约
定，当债务人到期未偿还该项债务时，若负有向金融机构还款的责任，则该应收债权作为质押
贷款处理；若没有向金融机构还款的责任，则该应收债权作为转让处理，并确认债权的转让损
益。
本公司收回应收款项时，将取得的价款和应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（十一） 存货
1.存货分类
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开
发成本、出租开发产品；非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品。
2.存货的计量
（1）存货的取得以成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货在
取得时，以实际成本计价，领用或发出存货时按加权平均法计价；低值易耗品于领用时一
次性摊销。
（2）开发用土地使用权的核算方法：购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，
在尚未投入开发前，作为无形资产核算；土地投入开发时，将土地使用权的账面价值全部
转入开发成本。
（3）公共配套设施费的核算方法：公共配套设施系经国土规划部门批准的某开发项目
的公共配套设施，如道路、球场、游泳池等，其所发生的支出计入该开发项目的“开发成本”，
按成本核算对象和成本项目进行明细成本核算。但如具有经营价值且开发商拥有收益权的
配套设施，其所发生的支出单独核算，完工时，转入“开发产品”、“出租开发产品”或“固
定资产”核算。
（4）出租开发产品的摊销方法：根据预计尚可使用年限采用年限平均法摊销。
3.存货盘存制度
采用永续盘存制。
4.存货跌价准备
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。年末，在对存货进行全面盘点的基
础上，对于存货因被淘汰、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因导致成本高于可变
现净值的部分，以及在建开发项目预计存在的亏损部分，房地产开发类存货按照单个存货项目
计提存货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者类别计提存货跌价准备。可变现净值，
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指存货在资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相
关税费后的金额。
（十二） 长期股权投资
本公司的长期股权投资包括对子公司的投资、对合营企业、联营企业的投资和其他长期股
权投资。
1.投资成本的确定
本公司对子公司的投资按照初始投资成本计价，控股合并形成的长期股权投资的初始计量
参见本附注二之（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法。追加或收回投资
调整长期股权投资的成本。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，以及对被投资单位不具有
共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，
均按照初始投资成本计价。
2.后续计量及损益确认方法
本公司对子公司的投资的后续计量采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行
调整。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，后续计量采用权益法核算。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不
调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益
并调整长期股权投资的账面价值。本公司按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分
得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。
本公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值
不能可靠计量的长期股权投资，后续计量采用成本法核算。
3.确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关的
重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投资单
位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业；重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策
有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能
够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。
4.减值测试方法及减值准备计提方法
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资产负债表日，若因市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在
减值迹象时，根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可收回金
额低于账面价值时，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。长期股权投资减值损失一经确认，在以后会计
期间不再转回。
（十三） 投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已
出租的建筑物。本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本
包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成
本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
一般情况下，本公司对投资性房地产的后续支出采用成本模式进行后续计量，按照固
定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。资产负债表日，投资性房地产的可
收回金额低于账面价值的部分计提减值准备。投资性房地产减值损失一经确认，在以后会
计期间不再转回。
如有确凿证据表明公司相关投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，则对该等
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房
地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面
价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
当本公司改变投资性房地产用途，如用于自用时，将相关投资性房地产转入其他资产。
本公司根据管理层主要意图或目的确认投资性房地产。本公司作为存货的房地产，管理层
主要意图或目的是出售，次要目的是取得临时性的租金，基于管理层的主要意图、以及会计处
理方法的一贯性，本公司报告期内无投资性房地产。
（十四） 固定资产
1.固定资产确认
固定资产指公司为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的使用寿命超过一年
的房屋建筑物、机器设备、运输工具及其他与经营有关的工器具等。于该固定资产有关的
经济利益很可能流入企业，以及该固定资产的成本能够可靠地计量时予以确认。
2.固定资产初始计量
固定资产按成本进行初始计量。购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与
购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3.固定资产后续计量
除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地之外，本公司对所有固定
资产计提折旧。折旧方法采用年限平均法。
根据固定资产的性质和使用情况，确定其使用寿命和预计净残值。并在年度终了，对
固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进
行相应的调整。
本公司的固定资产类别、预计使用寿命、预计净残值率和年折旧率如下：
资产类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)
房屋建筑物 30 10 3
运输工具 10 10 9
办公设备及其他 5 10 18
4.固定资产减值准备
资产负债表日，固定资产按照账面价值与可收回金额孰低计量。固定资产的可收回金额低
于账面价值的部分计提减值准备。固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
（十五） 在建工程
在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。在建工程达到设定用途并交付使用时按实际成本转入固定资产；已交付使用但尚未
办理工程竣工决算的，自交付使用起按照工程预算、造价或者工程实际成本等数据估价转入固
定资产，并计提折旧。待竣工决算办理完毕后，按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原
已计提的折旧额。
资产负债表日，在建工程按照账面价值与可收回金额孰低计量，按单项工程可收回金额低
于账面价值的差额计提减值准备。在建工程减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
（十六） 借款费用
本公司借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币
借款而发生的汇兑差额。本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的
购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其
发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的
购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
等资产。
同时满足下列条件时借款费用开始资本化：（1）资产支出已经发生，资产支出包括为
购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形
式发生的支出；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所
必要的购建或者生产活动已经开始。
本公司为房地产开发项目所借入资金发生的利息及相关费用在开发项目尚未竣工验收
前计入该项目的开发成本；待该项目竣工验收后计入当年度损益。在资本化期间内，每一
会计期间的资本化金额，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专
门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建或者生产符合资本化条件的资产而
占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占
用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借
款加权平均利率计算确定。但利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息
金额。
资本化的暂停：符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中
断时间连续超过 3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用应当确认
为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者
生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用继续
资本化。
资本化的停止：购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者达到合同规定的
可移交状态时，借款费用停止资本化。
（十七） 无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按照成本进行初始计量。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款
与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的
无形资产。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销，并在年度终了，对其使
用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。使用寿命不确定
的无形资产不予摊销，在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，当
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。
资产负债表日，无形资产按照其账面价值与可收回金额孰低计量，按可收回金额低于账面
价值的差额计提减值准备。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形资
产核算，并按照土地使用权使用年限平均摊销计入当年度损益类账项；土地投入开发时，将土
地使用权的账面价值全部转入开发成本。
（十八） 商誉
商誉为非同一控制下企业合并成本超过应享有的被投资单位或被购买方可辨认净资产于取
得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，与联
营企业和合营企业有关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
在财务报表中单独列示的商誉至少在每年年终进行减值测试。减值测试时，商誉的账面价
值根据企业合并的协同效应分摊至受益的资产组或资产组组合。
（十九） 长期待摊费用
长期待摊费用按形成时发生的实际成本计量，并在项目受益期限内分期平均摊销。
（二十） 维修基金
本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售
完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入“管理费用”。
（二十一） 质量保证金
在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“其他应付款”科
目下分单位核算。待工程验收合格后并在双方约定的质量保证期限内无质量问题时，则退还质
量保证金。
（二十二） 预计负债
本公司如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，将其确认为负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）该义务的履行可能导致经济利益的流出；（3）该义务的金额能够可
靠地计量。预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿时，或者补偿金额在基本
确定能收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有
事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未
来现金流出进行折现后确定最佳估计数。资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核，并
对账面价值进行调整以反映当前最佳估计数。因时间推移导致的预计负债账面价值的增加金额，
确认为利息费用。
（二十三） 股份支付及权益工具
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1.股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2.权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对
于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期
权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份的现行价
格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件
和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权
条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
3.确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估
计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可
行权数量一致。
4.实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在
授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的
服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具
数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债
的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本
或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结
算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本
公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债
结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处
理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够
选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。
（二十四） 收入
1.房地产销售收入的确认原则
已将房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该房产保留通常与所有权相联系
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的继续管理权和实施有效控制，相关的收入已经收到或取得了收款的证据，并且与销售该房产
有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。即本公司在房屋完工并验收合格，签定
了销售合同，取得了买方付款证明，并办理完成商品房实物移交手续时，确认收入的实现。对
已通知买方在规定时间内（60 天）办理商品房实物移交手续，而买方未在规定时间内办理完成
商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所规定的时限结束后确认收入的实现。
合同或协议价款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价
款的公允价值确定销售商品收入金额。
2.物业出租收入的确认原则
按本公司与承租方签定的出租物业、物业管理协议约定的租金和管理费，按期确认收入的
实现。
3.提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收
入，根据已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度（完工百分比）。本
公司系以劳务已经提供，相关的成本能够可靠计量，其经济利益能够流入，确认收入的实现。
（二十五） 政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企
业所有者投入的资本。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按
照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。
与资产相关的政府补助，本公司确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计
入当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
并在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿本公司已发生的相关费用或损失的，直接
计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还的，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出
部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（二十六） 递延所得税资产/递延所得税负债
本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差
异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。
在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计
算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据
税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
63
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产
生的递延所得税负债，予以确认，但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时间且该暂时
性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认；对子公司、联营企业及合营企业投资相
关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，该可抵扣暂时性差异同时满足在可预见的未来
很可能转回即在可预见的将来有处置该项投资的明确计划，且预计在处置该项投资时，除了有
足够的应纳税所得以外，还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，予以确认。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接在所有者权益
中确认的交易或者事项产生的所得税外，将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计
入当期损益。
（二十七） 经营租赁、融资租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租赁
为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
1.本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租
赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和
与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利
率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始直
接费用，计入当期损益。
2.本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际
利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产
折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；
发生的初始直接费用，计入当期损益。
（二十八） 成本费用的确认原则
本公司在生产经营中发生的各项费用，以实际发生数计入成本、费用。期间费用直接计入
当期损益，成本计入所生产的产品、提供劳务的成本。
（二十九） 利润分配
64
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
根据《中华人民共和国公司法》和本公司《章程》规定，税后利润按下列顺序进行
分配：
（1）弥补以前年度亏损；
（2）提取法定盈余公积金 10%，当法定公积金累计额为公司注册资本的 50%以上时可以不
再提取；
（3）提取任意盈余公积金；
（4）分配利润。
（三十） 主要会计政策、会计估计的变更
1.会计政策变更
本报告期内主要会计政策未发生变更。
2.会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
（三十一） 前期重要会计差错更正
本报告期未发生前期重要会计差错更正。
三、 税项
1、 主要税种、税率
税 种 计税依据 税率
预收售楼款、出租楼宇收入等 5%
营业税
建筑装饰收入 3%
城市维护建设税 应交流转税 7%
教育费附加 应交流转税 3%
地方教育附加 应交流转税 2%
按超率累进税
房地产销售收入-扣除项目金额
土地增值税 率 30%-60%
预缴计税依据：预收售楼款 注释 1
企业所得税 应纳税所得额 注释 2
房产原值的 70% 1.2%
房产税
房产租金 12%
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销
增值税 6%、17%
项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后差额部分
注释 1：
根据 2010 年 9 月 1 日珠海市地方税务局修订《珠海市房地产开发企业土地增值税预征办法
（暂行）》的公告（2010），本公司及珠海地区子公司从 2010 年 10 月 1 日起，预缴土地增值税比
65
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
率由 1%调整为 2%-3%。
本公司所属其他地区的子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。
注释2：
除香港地区公司适用16.5% 所得税税率外，本公司及各子公司适用的所得税税率为25% 。
2、 个人所得税
员工个人所得税由本公司代扣代缴。
四、 企业合并及合并财务报表
(一) 子公司情况
（下述注册资本及年末实际出资额金额单位均为人民币万元）
1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
子公司名称（全称） 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 法定代表人 主要经营范围
1、中山市华发房地产开发有 房地产开发；销售建筑材料、
全资子公司 中山市 房地产开发 800 刘克
限公司 家电、五金
2、珠海奥特美国际会所管理 会所经营管理；业余艺术培训；
全资子公司 珠海市 会所经营 10000 文仕钊
有限公司 商业批发、零售;美容
3、珠海华发投资发展有限公 房地产投资；批发零售五金交
全资子公司 珠海市 房地产开发 20000 刘克
司 电、化工原料、建筑材料
建筑工程设计、室内装饰设计、
4、珠海华发建筑设计咨询有
全资子公司 珠海市 建筑设计 600 阳静 市政工程设计、建筑技术咨询、
限公司
房地产投资策划
房地产信息咨询、房地产投资
5、珠海华发房地产营销顾问
全资子公司 珠海市 房地产营销 700 梁晓东 咨询、物业代理、企业策划、
有限公司
市场调查
组织群众文化活动、会议展览
6、珠海华发文化传播有限公 服务；设计、制作、发布、代
全资子公司 珠海市 广告 800 郭云飞
司 理国内外各类广告，综合文艺
表演
建筑装修装饰工程的设计与施
工、园林绿化工程、建筑幕墙
工程、空调设备安装、建筑智
7、珠海华发装饰工程有限公 能化工程、金属门窗工程、消
控股子公司 珠海市 建筑装饰 110,938.42 黄卫明
司 防设施工程（以上项目凭资质
证经营）；装饰材料批发,零售；
工程项目管理服务（凭资质证
经营）。
8、珠海华纳投资发展有限公 房地产投资，五金材料、建筑
全资子公司 珠海市 房地产开发 85000 刘克
司 材料的批发、零售
9、珠海华融投资发展有限公 房地产开发经营；五金材料、
全资子公司 珠海市 房地产开发 65000 刘克
司 建筑材料的批发、零售
房地产开发经营；五金交电、
10、珠海华福商贸发展有限
全资子公司 珠海市 房地产开发 80000 王煜伟 建筑材料、化工原料的批发、
公司
零售
房地产开发经营；五金材料、
11、珠海华耀商贸发展有限
控股子公司 珠海市 房地产开发 157,142.86 王煜伟 建筑材料、化工原料的批发、
公司
零售
12、珠海华发园林工程有限 园林景观设计，园林绿化工程、
全资子公司 珠海市 园林工程 5000 许明烛
公司 建筑装饰工程；苗木、花卉种
66
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
植及销售；园林材料的批发、
零售
13、中山市华屹房地产开发
全资子公司 中山市 房地产开发 1000 刘克 房地产开发经营
有限公司
14、中山市华晟房地产开发
全资子公司 中山市 房地产开发 5000 王辉 房地产开发经营
有限公司
15、珠海华发房地产开发有 房地产开发；五金交电、建筑
全资子公司 珠海市 房地产开发 1000 王煜伟
限公司 材料、化工原料的批发、零售
16、珠海奥华企业管理咨询
全资子公司 珠海市 咨询 10 王煜伟 企业管理咨询
有限公司
17、珠海容闳国际幼稚园 全资子公司 珠海市 教育 100 李毅 学前教育
18、包头市华发置业有限公 房地产开发经营；五金交电、
全资子公司 包头市 房地产开发 1000 吴东生
司 化工原料、建筑材料的销售
19、大连华发房地产开发有
全资子公司 大连市 房地产开发 1000 刘克 房地产开发、销售
限公司
20、珠海市华荣房产开发有
全资子公司 珠海市 房地产开发 480 陈茵 单项房地产开发经营
限公司
物业租赁；物业代理；企业管
理；实业投资；房地产咨询；
21、珠海华发商用房产管理 清洁服务；园林绿化；设计、
全资子公司 珠海市 物业租赁 3000 陈茵
有限公司 制作、发布、代理国内外各类
广告；企业策划；商务服务；
会议、展览服务
房地产开发；对房地产、交通
22、广西华诚房地产投资有 能源、建筑业、公路、桥梁、
控股子公司 南宁市 房地产开发 120000 商林
限公司 高新技术企业、学校、酒店、
旅游业的投资
23、沈阳华纳置业有限公司 控股子公司 沈阳 房地产开发 190990 王沛 房地产开发，商品房销售
24、沈阳华耀置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 15000 王沛 房地产开发，商品房销售
项目投资与管理；房地产开发，
商品房销售；自有房屋租赁，
项目投资与
25、辽宁华发投资有限公司 全资子公司 沈阳 1000 王沛 物业管理；建材、五金、化工
管理
产品（危险化学品除外）批发
零售。
26、重庆华发投资有限公司 全资子公司 重庆 投资 1000 刘克 利用自有资金对外投资
27、武汉华发置业有限公司 全资子公司 武汉 房地产开发 1000 张弛 房地产开发；对商业的投资
28、成都华发投资有限公司 全资子公司 成都 项目投资 1000 阳静 项目投资
29、大连华枫房地产开发有 房地产开发、销售，物业管理
控股子公司 大连 房地产开发 800 姜权
限公司 服务（以上凭资质证经营）
30、沈阳华远置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 2000 王沛 商品房销售；自有房屋租赁
31、沈阳华荣置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 50000 王沛 商品房销售；自有房屋租赁
房地产项目
32、威海华发投资有限公司 全资子公司 荣成市 1000 赵晖 房地产项目的投资管理
投资管理
33、荣成华发房地产开发有 房地产开发
全资子公司 荣成市 10000 赵晖 房地产开发经营、房屋租赁
限公司 经营
房地产开发，商品房销售、自
34、沈阳华畅置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 20000 王沛
有房屋租赁
房地产开发，商品房销售、自
35、沈阳华博置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 20000 王沛
有房屋租赁
36、沈阳华灏置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 20000 王沛 房地产开发，商品房销售、自
67
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
有房屋租赁
房地产开发，商品房销售、自
37、沈阳华樾置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 5000 王沛
有房屋租赁
房地产开发，商品房销售、自
38、沈阳华壤置业有限公司 全资子公司 沈阳 房地产开发 20000 王沛
有房屋租赁
39、沈阳珠华保障房建设开 保障房开发,商品房销售,自有
全资子公司 沈阳 保障房开发 10000 王沛
发有限公司 房屋租赁
40、珠海华发房地产代理有 物业代理、房地产项目策划与
全资子公司 珠海 物业代理 100 黄坚德
限公司 销售、物业管理咨询服务
41、珠海华发文化俱乐部 全资子公司 珠海 文体活动 3 梁晓东 开展文化体育及公益活动
42、珠海市奥特美职业培训
全资子公司 珠海 美容师培训 10 文仕钊 美容师（初、中、高）级培训
学校
43、珠海斗门容闳国际幼稚
全资子公司 珠海 教育 100 李毅 学前教育
园
利用自有资金对外进行项目投
44、广州华枫投资有限公司 全资子公司 广州 房地产开发 1000 伍德业 资（法律。行政法规禁止的项
目除外）；房地产开发
商业批发、零售（不含许可经
45、珠海铧图商贸有限公司 全资子公司 珠海 批发、零售 900 刘克
营项目）
房地产投资、 房地产投资、房地产开发经营
46、珠海华亿投资有限公司 全资子公司 珠海 5000 王煜伟
经营 （凭资质证经营）
47、盘锦华发教育投资有限
控股子公司 盘锦 教育投资 3000 阳静 教育投资
公司
室内外装饰工程设计、施工、
48、珠海华烨装饰设计工程 园林绿化工程设计、工程管理
全资子公司 珠海 室内外装饰 500 黄卫明
有限公司 服 务（ 以 上 项 目 凭资 质 证 经
营）；家居设计
49、珠海铧国商贸有限公司 全资子公司 珠海 批发、零售 10000 俞卫国 商业批发、零售
50、华发实业（香港）有限
全资子公司 香港 地产贸易 129 万美元 李光宁 房地产营销推广
公司
51、广州华发澳娱投资有限 投资和房地 以自有资金进行对外投资；房
控股子公司 广州 5000 李光宁
公司 产开发经营 地产开发
对房地产、交通能源、建筑业、
投资和房地 公路、桥梁、高新技术产业、
52、广西华明投资有限公司 全资子公司 南宁市 1000 商林
产开发经营 学校、酒店、旅游业的投资；
房地产开发经营
53、威海华发房地产开发有 房地产投资、 房地产投资、凭资质从事房地
全资子公司 威海市 10000 赵晖
限公司 经营 产开发与经营
房地产开发。项目投资；投资
54、北京铧富永盛投资有限 管理；资产管理；投资咨询；
全资子公司 北京市 房地产开发 1000 刘亚非
公司 经济贸易咨询；企业管理咨询；
企业策划；市场调查。
商业地产项目的咨询、策划、
经营与管理等；物业租赁；物
业代理；物业管理（凭资质证
商业地产经 经营）；实业投资；商务服务（不
55、珠海华发购物中心经营
全资子公司 珠海 营与管理和 500 陈茵 含许可经营项目）；清洁服务；
有限公司
物业租赁 园林绿化；设计、制作、发布、
代理国内外各类广告；会议、
展览服务；百货、批发、零售
业务
续：
68
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
持股比例（%） 实质上构成对子公司净
是否
子公司名称（全称） 表决权比例（%） 期末实际出资额 投资的其他项目余额
直接 间接 合并
1、中山市华发房地产开发有限
90 10 100 800.00 无 是
公司
2、珠海奥特美国际会所管理有
90 10 100 10,000.00 无 是
限公司
3、珠海华发投资发展有限公司 80 20 100 20,000.00 无 是
4、珠海华发建筑设计咨询有限
90 10 100 600.00 无 是
公司
5、珠海华发房地产营销顾问有
90 10 100 700.00 无 是
限公司
6、珠海华发文化传播有限公司 70 30 100 800.00 无 是
7、珠海华发装饰工程有限公司 26.14 27.04 53.18 91,862.67 无 是
8、珠海华纳投资发展有限公司 50 50 100 84,985.70 无 是
9、珠海华融投资发展有限公司 50 50 100 64,990.58 无 是
10、珠海华福商贸发展有限公司 - 100 100 80,000.00 无 是
11、珠海华耀商贸发展有限公司 - 70 70 110,000.00 无 是
12、珠海华发园林工程有限公司 - 100 100 5,000.00 无 是
13、中山市华屹房地产开发有限
- 100 100 1,000.00 无 是
公司
14、中山市华晟房地产开发有限
- 100 100 5,000.00 无 是
公司
15、珠海华发房地产开发有限公
100 - 100 1,000.00 无 是
司
16、珠海奥华企业管理咨询有限
- 100 100 10.00 无 是
公司
17、珠海容闳国际幼稚园 - 100 100 100.00 无 是
18、包头市华发置业有限公司 90 10 100 1,000.00 无 是
19、大连华发房地产开发有限公
- 100 100 1,000.00 无 是
司
20、珠海市华荣房产开发有限公
- 100 100 480.00 无 是
司
21、珠海华发商用房产管理有限
60 40 100 3,000.00 无 是
公司
22、广西华诚房地产投资有限公
74.17 0.83 75 90,000.00 无 是
司
23、沈阳华纳置业有限公司 65.97 - 65.97 145,301.43 无 是
24、沈阳华耀置业有限公司 100 - 100 16,574.53 无 是
25、辽宁华发投资有限公司 100 - 100 1,000.00 无 是
26、重庆华发投资有限公司 100 - 100 1,000.00 无 是
27、武汉华发置业有限公司 100 - 100 1,000.00 无 是
28、成都华发投资有限公司 100 - 100 1,000.00 无 是
29、大连华枫房地产开发有限公
- 80 80 640.00 无 是
司
30、沈阳华远置业有限公司 50 50 100 2,000.00 无 是
69
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
31、沈阳华荣置业有限公司 50 50 100 50,000.00 无 是
32、威海华发投资有限公司 100 - 100 1,000.00 无 是
33、荣成华发房地产开发有限公
100 - 100 10,000.00 无 是
司
34、沈阳华畅置业有限公司 51 49 100 10,200.00 无 是
35、沈阳华博置业有限公司 51 49 100 10,200.00 无 是
36、沈阳华灏置业有限公司 51 49 100 10,200.00 无 是
37、沈阳华樾置业有限公司 100 - 100 5,000.00 无 是
38、沈阳华壤置业有限公司 51 49 100 10,200.00 无 是
39、沈阳珠华保障房建设开发有
50 50 100 10,000.00 无 是
限公司
40、珠海华发房地产代理有限公
100 - 100 100.00 无 是
司
41、珠海华发文化俱乐部 100 - 100 3.00 无 是
42、珠海市奥特美职业培训学校 - 100 100 10.00 无 是
43、珠海斗门容闳国际幼稚园 - 100 100 100.00 无 是
44、广州华枫投资有限公司 20 80 100 1,000 无 是
45、珠海铧图商贸有限公司 20 80 100 900 无 是
46、珠海华亿投资有限公司 80 20 100 5,000 无 是
47、盘锦华发教育投资有限公司 - 50 66.67 1,500 无 是
48、珠海华烨装饰设计工程有限
- 100 100 500 无 是
公司
49、珠海铧国商贸有限公司 100 100 10000 无 是
50、华发实业（香港）有限公司 100 100 129 万美元 无 是
51、广州华发澳娱投资有限公司 51 51 2550 无 是
52、广西华明投资有限公司 100 100 1000 无 是
53、威海华发房地产开发有限公
20 80 100 10000 无 是
司
54、北京铧富永盛投资有限公司 20 80 100 1000 无 是
55、珠海华发购物中心经营有限
- 100 100 500 无 是
公司
续：
从母公司所有者权益冲
少数股东权益 减子公司少数股东分担
企业 少数股东权 中用于冲减少 的本期亏损超过少数股
子公司名称（全称） 组织机构代码
类型 益 数股东损益的 东在该子公司期初所有
金额 者权益中所享有份额后
的余额
1、中山市华发房地产开发有限公司 有限公司 75833304-4 - - -
2、珠海奥特美国际会所管理有限公司 有限公司 76656489-7 - - -
3、珠海华发投资发展有限公司 有限公司 76734582-1 - - -
4、珠海华发建筑设计咨询有限公司 有限公司 76930338-5 - - -
5、珠海华发房地产营销顾问有限公司 有限公司 78298524-5 - - -
6、珠海华发文化传播有限公司 有限公司 78295185-4 - - -
70
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
7、珠海华发装饰工程有限公司 有限公司 77306723-1 109,929.99 - -
8、珠海华纳投资发展有限公司 有限公司 79299580-X - - -
9、珠海华融投资发展有限公司 有限公司 79299579-7 - - -
10、珠海华福商贸发展有限公司 有限公司 79299585-0 - - -
11、珠海华耀商贸发展有限公司 有限公司 79299577-0 54,524.34 - -
12、珠海华发园林工程有限公司 有限公司 79930628-8 - - -
13、中山市华屹房地产开发有限公司 有限公司 66815829-7 - - -
14、中山市华晟房地产开发有限公司 有限公司 66815844-9 - - -
15、珠海华发房地产开发有限公司 有限公司 66651691-9 - - -
16、珠海奥华企业管理咨询有限公司 有限公司 66651692-7 - - -
民办非企业
17、珠海容闳国际幼稚园 67881843-9 - - -
单位
18、包头市华发置业有限公司 有限公司 67692521-4 - - -
19、大连华发房地产开发有限公司 有限公司 67995417-6 - - -
20、珠海市华荣房产开发有限公司 有限公司 69810662-3 - - -
21、珠海华发商用房产管理有限公司 有限公司 68642491-5 - - -
22、广西华诚房地产投资有限公司 有限公司 69761476-5 29,334.85 - -
23、沈阳华纳置业有限公司 有限公司 69653274-1 64,412.56 - -
24、沈阳华耀置业有限公司 有限公司 69653272-5 - - -
25、辽宁华发投资有限公司 有限公司 55076561-4 - - -
26、重庆华发投资有限公司 有限公司 70949830-1 - - -
27、武汉华发置业有限公司 有限公司 56234953-8 - - -
28、成都华发投资有限公司 有限公司 56716057-4 - - -
29、大连华枫房地产开发有限公司 有限公司 56550248-9 154.59 - -
30、沈阳华远置业有限公司 有限公司 56468263-3 - - -
31、沈阳华荣置业有限公司 有限公司 56468261-7 - - -
32、威海华发投资有限公司 有限公司 58450223-0 - - -
33、荣成华发房地产开发有限公司 有限公司 58451235-9 - - -
34、沈阳华畅置业有限公司 有限公司 58388944-5 - - -
35、沈阳华博置业有限公司 有限公司 58388941-0 - - -
36、沈阳华灏置业有限公司 有限公司 58388943-7 - - -
37、沈阳华樾置业有限公司 有限公司 58388993-9 - - -
38、沈阳华壤置业有限公司 有限公司 58388940-2 - - -
39、沈阳珠华保障房建设开发有限公司 有限公司 57837844-8 - - -
40、珠海华发房地产代理有限公司 有限公司 58143739-X - - -
民办非企业
41、珠海华发文化俱乐部 58295800-7 - - -
单位
民办非企业
42、珠海市奥特美职业培训学校 5900723-4 - - -
单位
民办非企业
43、珠海斗门容闳国际幼稚园 57974857-5 - - -
单位
44、广州华枫投资有限公司 有限公司 05656601-1 - - -
45、珠海铧图商贸有限公司 有限公司 05683833-9 - - -
46、珠海华亿投资有限公司 有限公司 05377727-8 - - -
47、盘锦华发教育投资有限公司 有限公司 05179782-2 1,498.11 - -
48、珠海华烨装饰设计工程有限公司 有限公司 05072770-X - - -
49、珠海铧国商贸有限公司 有限公司 06218240-1
50、华发实业（香港）有限公司 有限公司 1791496
51、广州华发澳娱投资有限公司 有限公司 06334493-5 2,362.56
52、广西华明投资有限公司 有限公司 07060226-9
53、威海华发房地产开发有限公司 有限公司 07131479-5
54、北京铧富永盛投资有限公司 有限公司 07166578-X
55、珠海华发购物中心经营有限公司 有限公司 06674333-3
71
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 同一控制下的企业合并取得的子公司
子公司名称（全称） 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 法人代表 经营范围
房地产开发经营，
房地产开发经营，软
1、珠海华发软件有限公司 全资子公司 珠海市 软件研发、批发和 35000 王煜伟
件研发、批发和零售
零售
房地产开发经营，
房地产开发经营，企
企业管理；建筑材
2、珠海华发企业管理有限 业管理；建筑材料、
全资子公司 珠海市 料、五金材料、化 60000 王煜伟
公司 五金材料、化工原料
工原料的批发、零
的批发、零售
售
3、珠海市华发信息咨询有 房地产开发经营， 房地产开发经营，社
全资子公司 珠海市 45000 王煜伟
限公司 社会经济咨询 会经济咨询
4、珠海铧创经贸发展有限 房地产开发经营； 房地产开发经营，商
控股子公司 珠海市 97579 刘克
公司 商业批发、零售 业批发、零售
续：
持股比例（%） 表决权比 实质上构成对子公司净投资的 是否
子公司名称（全称） 期末实际投资额
直接 间接 例（%） 其他项目余额 合并
1、珠海华发软件有限公司 - 100 100 37,665.02 无 是
2、珠海华发企业管理有限公
- 100 100 71,269.92 无 是
司
3、珠海市华发信息咨询有限
- 100 100 56,225.08 无 是
公司
4、珠海铧创经贸发展有限公
16.21 64.85 81.06 79,086.26 无 是
司
续：
从母公司所有者权益冲减子
少数股东权益
公司少数股东分担的本期亏
组织机构代 中用于冲减少
子公司名称（全称） 企业类型 少数股东权益 损超过少数股东在该子公司
码 数股东损益的
期初所有者权益中所享有份
金额
额后的余额
1、珠海华发软件有限公司 有限公司 78647320-4 - - -
2、珠海华发企业管理有限公司 有限公司 78647321-2 - - -
3、珠海市华发信息咨询有限公司 有限公司 78647322-0 - - -
4、珠海铧创经贸发展有限公司 有限公司 76840040-7 61,434.20 - -
3、 非同一控制下的企业合并取得的子公司
子公司名称（全称） 子公司类型 注册地 业务性质 注册资本 法人代表 经营范围
1、珠海华茂房地产投资顾 房地产开发经营、房地产投
全资子公司 珠海市 房地产开发 110000 王煜伟
问有限公司 资咨询、房地产信息咨询
2、珠海市世荣房产开发有
全资子公司 珠海市 房地产开发 55000 袁小波 单项房产开发经营
限公司
房地产开发与经营；物业管
3、包头市名流置业有限责
全资子公司 包头市 房地产开发 58500 吴东生 理；房屋租赁；建筑装潢；
任公司
建材、钢材的销售。
4、珠海市永宏基商贸有限 全资子公司 珠海市 房地产开发 15000 王煜伟 商业批发、零售；按珠建房
72
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
公司 [2007]32 号文开发经营商品房
屋。
房地产开发经营；销售灯具、
5、中山市华发生态园房地
全资子公司 中山市 房地产开发 3000 刘克 家具、装饰材料、家电、五
产开发有限公司
金饰品
6、中山市紫悦山苑房地产
全资子公司 中山市 房地产开发 10000 刘克 房地产开发经营
开发有限公司
7、大连华藤房地产开发有 房地产开发、销售，物业管
控股子公司 大连市 房地产开发 30000 姜权
限公司 理
医疗软件、净化设备的开发、
8、珠海华明科技发展有限 销售；一类医疗器械、仪器
全资子公司 珠海市 综合 300 刘克
公司 仪表、建筑材料的批发、零
售；社会信息咨询
9、珠海市银河房地产开发
全资子公司 珠海市 房地产开发 100 王煜伟 房地产开发经营
有限公司
10、大连华坤房地产开发
控股子公司 大连市 房地产开发 800 姜权 房地产开发、销售
有限公司
11、盘锦华发房地产开发 房地产开
控股子公司 盘锦市 5000 阳静 房地产开发、房屋销售
有限公司 发、销售
12、珠海市浩丰贸易有限 商业批发零 商业批发、零售（不含许可
全资子公司 珠海市 320 王煜伟
公司 售 经营项目）
续：
持股比例（%） 实质上构成对子公司净 是否
子公司名称（全称） 表决权比例（%） 期末实际投资额
直接 间接 投资的其他项目余额 合并
1、珠海华茂房地产投资顾问有限
100 - 100 120,963.96 无 是
公司
2、珠海市世荣房产开发有限公司 100 - 100 153,012.23 无 是
3、包头市名流置业有限责任公司 - 100 100 58,500.00 无 是
4、珠海市永宏基商贸有限公司 100 - 100 22,644.90 无 是
5、中山市华发生态园房地产开发
80 20 100 30,757.17 无 是
有限公司
6、中山市紫悦山苑房地产开发有
- 100 100 19,106.92 无 是
限公司
7、大连华藤房地产开发有限公司 80 - 80 24,000.00 无 是
8、珠海华明科技发展有限公司 100 - 100 4,895.16 无 是
9、珠海市银河房地产开发有限公
100 - 100 1,388.60 无 是
司
10、大连华坤房地产开发有限公司 80 - 80 586.11 无 是
11、盘锦华发房地产开发有限公司 50 - 60 2,500.00 无 是
12、珠海市浩丰贸易有限公司 100 - 100 97,355.39 无 是
续：
少数股东权益 从母公司所有者权益冲减子公司少
组织机构 中用于冲减少 数股东分担的本期亏损超过少数股
子公司名称（全称） 企业类型 少数股东权益
代码 数股东损益的 东在该子公司期初所有者权益中所
金额 享有份额后的余额
1、珠海华茂房地产投资顾问
有限公司 79469067-1 - - -
有限公司
2、珠海市世荣房产开发有限 有限公司 77831858-9 - - -
73
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
公司
3、包头市名流置业有限责任
有限公司 66097310-7 - - -
公司
4、珠海市永宏基商贸有限公
有限公司 74707390-2 - - -
司
5、中山市华发生态园房地产
有限公司 75834197-6 - - -
开发有限公司
6、中山市紫悦山苑房地产开
有限公司 76844962-2 - - -
发有限公司
7、大连华藤房地产开发有限
有限公司 67995411-7 4,120.77 - -
公司
8、珠海华明科技发展有限公
有限公司 68240810-9 - - -
司
9、珠海市银河房地产开发有
有限公司 68056917-9 - - -
限公司
10、大连华坤房地产开发有限
有限公司 68707932-4 154.02
公司
11、盘锦华发房地产开发有限
有限公司 55816009-7 1,634.76
公司
12、珠海市浩丰贸易有限公司 有限公司 69816030-4 - - -
包头市华发置业有限公司持有的包头市名流置业有限责任公司 100%的股权、本公司持有
的珠海市世荣房产开发有限公司 100%的股权因银行贷款融资的需要已设定质押。
4、 其他说明
基于本公司在盘锦华发房地产开发有限公司董事会五名董事中占有三名（表决权比例为
60.00%），在盘锦华发教育投资有限公司董事会三名董事中占有二名（表决权比例为 66.67%），
能够对其财务和经营决策实施控制，因此将其纳入合并范围。
(二) 合并范围发生变更的说明
本报告期内，本公司纳入合并范围子公司以及本部共计 72 家，比上一年度增加 7 家子公司。
其中 7 家子公司全部为新设公司。
(三) 本期新纳入合并范围的主体
名称 变更原因 期末净资产 本期净利润
珠海铧国商贸有限公司 新设立 99,924,880.57 -75,119.43
新设立 6,673,156.84 -1,292,843.15
华发实业（香港）有限公司
新设立 48,215,464.26 -1,784,535.74
广州华发澳娱投资有限公司
新设立 9,998,457.18 -1,542.82
广西华明投资有限公司
威海华发房地产开发有限公司 新设立 99,949,482.91 -50,517.09
北京铧富永盛投资有限公司 新设立 10,000,000.00 -
珠海华发购物中心经营有限公司 新设立 4,933,064.73 -66,935.27
五、 合并财务报表主要项目注释
74
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 货币资金
项 目 期末余额 期初余额
现金 135,345.88 110,325.94
银行存款 7,779,346,113.57 3,686,942,896.73
其他货币资金 6.71 -
合 计 7,779,481,466.16 3,687,053,222.67
货币资金期末账面余额较期初账面余额增长 110.99%，主要系楼宇销售的回款及贷款等净
额增加所致。
截至 2013 年 6 月 30 日止，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
(二) 应收账款
1、应收账款按种类披露
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
净额
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合 1 1,899,969.00 100.00 267,694.30 14.09 1,632,274.70
组合 2
组合小计 1,899,969.00 100.00 267,694.30 14.09 1,632,274.70
单项金额虽不重大但单项计提坏账
准备的应收账款
合计 1,899,969.00 100.00 267,694.30 14.09 1,632,274.70
（续）
期初余额
种类 账面余额 坏账准备
净额
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
- - - - -
的应收账款
按组合计提坏账准备的应收账款
组合 1 5,656,268.00 100.00 565,626.80 10.00 5,090,641.20
组合 2 - - - - -
组合小计 5,656,268.00 100.00 565,626.80 10.00 5,090,641.20
单项金额虽不重大但单项计提坏账
- - - - -
准备的应收账款
合计 5,656,268.00 100.00 565,626.80 10.00 5,090,641.20
75
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
上述应收账款主要是应收广告制作及服务费收入。
应收账款期末账面余额较期初账面余额减少 66.41%，主要系本期收回上期应收广告制作及
服务收入所致。
组合 1，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额
账龄 账面余额
坏账准备 净额
金额 比例（%）
1 年以内 1,122,995.00 59.11 112,299.50 1,010,695.50
1－2 年 776,974.00 40.89 155,394.80 621,579.20
2－3 年
3 年以上
合计 1,899,969.00 100.00 267,694.30 1,632,274.70
期初余额
账龄 账面余额
坏账准备 净额
金额 比例（%）
1 年以内 5,656,268.00 100.00 565,626.80 5,090,641.20
1－2 年 - - - -
2－3 年 - - - -
3 年以上 - - - -
合计 5,656,268.00 100.00 565,626.80 5,090,641.20
2、期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
3、期末应收账款中无应收关联方账款。
(三) 预付款项
1、预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 212,974,879.26 13.00 1,066,500,118.64 67.31
1至2年 907,683,798.05 55.40 205,942,035.40 13.00
2至3年 205,720,240.00 12.56 311,504,270.00 19.66
3 年以上
311,937,627.15 19.04 433,357.15 0.03
合计 1,638,316,544.46 100.00 1,584,379,781.19 100.00
2、预付款项金额前五名单位情况
76
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
与本公
单位名称 金额 时间 未结算原因
司关系
项目保证金和预付拆
荣成市财政局 无关联 510,000,000.00 2012 年
迁补偿款
盘山县国土资源局 无关联 464,594,460.00 2011-2012 年 预付土地出让金
大连市旅顺口区土地储备交易中心 无关联 330,304,270.00 2010-2011 年 预付土地出让金
威海经济技术开发区管理委员会 无关联 100,000,000.00 2013 年 预付土地出让金
盘锦市土地交易中心 无关联 80,296,540.00 2012 年 预付土地出让金
合计 1,485,195,270.00
账龄超过一年、金额较大的预付款项明细如上述，本公司下属控股子公司大连华枫
房地产开发有限公司预付大连市旅顺口区土地储备交易中心土地出让金以及盘锦华发房地
产开发有限公司预付盘山县国土资源局土地出让金，截止 2013 年 6 月 30 日，已支付相关
土地的全部土地出让金，由于该等地段不符合交付条件，以致于大连市国土资源管理局、
盘山县国土资源局未能按规定如期交付该等土地。
3、期末预付款项中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
(四) 其他应收款
1、其他应收款按种类披露：
期末余额
种类 账面余额 坏账准备
比例 净额
金额 金额 比例（%）
（%）
单项金额重大并单项计提坏账准
备的其他应收款 18,656,809.93 11.60 1,865,680.99 10.00 16,791,128.94
按组合计提坏账准备的其他应收
款
组合 1
137,227,418.06 85.36 34,395,696.81 25.06 102,831,721.25
组合 2
组合小计 137,227,418.06 85.36 34,395,696.81 25.06 102,831,721.25
单项金额虽不重大但单项计提坏
4,886,610.00 4,326,610.00
账准备的其他应收款 3.04 88.54 560,000.00
合计 160,770,837.99 100.00 40,587,987.80 25.25 120,182,850.19
（续）
期初余额
种类 账面余额 坏账准备
净额
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备
的其他应收款 19,247,736.36 19.59 1,924,773.64 10.00 17,322,962.72
按组合计提坏账准备的其他应收款
77
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
组合 1 74,100,768.49 75.43 18,425,268.48 24.87 55,675,500.01
组合 2 - - - - -
组合小计 74,100,768.49 75.43 18,425,268.48 24.87 55,675,500.01
单项金额虽不重大但单项计提坏账
4,886,610.00 4.98 4,326,610.00 88.54 560,000.00
准备的其他应收款
合计 98,235,114.85 100.00 24,676,652.12 25.12 73,558,462.73
其他应收款期末账面余额较期初账面余额增加 63.66%，主要系往来款增加所致。
组合 1，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额
账龄 账面余额
坏账准备 净额
金额 比例（%）
1 年以内
72,393,520.72 45.04 7,239,352.08 65,154,168.64
1－2 年
18,925,567.86 11.77 3,785,113.59 15,140,454.27
2－3 年
20,868,832.74 12.98 8,347,533.10 12,521,299.64
3 年以上
25,039,496.74 15.57 15,023,698.04 10,015,798.70
合计
137,227,418.06 85.36 34,395,696.81 102,831,721.25
（续）
期初余额
账龄 账面余额
坏账准备 净额
金额 比例（%）
1 年以内 25,308,781.35 25.76 2,410,381.14 22,898,400.21
1－2 年 18,835,771.18
23,544,713.97 23.97 4,708,942.79
2－3 年 11,527,258.06
19,212,096.76 19.56 7,684,838.70
3 年以上 2,414,070.56
6,035,176.41 6.14 3,621,105.85
合计 55,675,500.01
74,100,768.49 75.43 18,425,268.48
2、期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提：
其他应收款内容 账面余额 坏账准备金额 计提比例(%) 计提理由
珠海市基础工程直属管理处 18,656,809.93 1,865,680.99 10.00 预计可收回金额
珠海市建设局 2,800,000.00 2,240,000.00 80.00 预计可收回金额
时间较长，预计难
广西防城港市建筑工程总公司 2,086,610.00 2,086,610.00 100.00
以收回
合计 23,543,419.93 6,192,290.99
3、期末其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
4、其他应收款金额前五名单位情况
78
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
与本公司 占其他应收款
单位名称 金额 年限 性质或内容
关系 总额的比例(%)
珠海中美工程设计装修有限
公司 无关联 23,500,000.00 1 年以内 14.62 往来款
珠海市基础工程直属管理处 无关联 18,656,809.93 3 年以上 11.60 暂付市政工程款
沈阳天北建筑安装工程公司 无关联 17,105,000.00 1 年以内 10.64 往来款
包头市建设工程社会保障费
管理办公室 无关联 12,692,660.00 3 年以上 7.89 社会保障费押金
11871520.00
三年以
上,345160.00
包头市物业管理处 无关联 12,216,680.00 一年以内 7.60 暂付维修基金
合计 84,171,149.93 52.35
(五) 存货
1、存货分类
期末余额
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 1,833,742,124.62 1,833,742,124.62
开发成本 23,429,018,104.78 21,077,162.29 23,407,940,942.49
1,308,233,771.07 1,308,233,771.07
其中：利息资本化金额
出租开发产品 111,382,188.14 111,382,188.14
原材料 11,973,498.20 11,973,498.20
低值易耗品 749,233.85 749,233.85
合计 25,386,865,149.59 21,077,162.29 25,365,787,987.30
期初余额
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 1,456,543,981.16 - 1,456,543,981.16
开发成本 21,420,466,407.31 21,077,162.29 21,399,389,245.02
其中：利息资本化金额 817,060,754.33 817,060,754.33
出租开发产品 114,079,342.51 - 114,079,342.51
原材料 1,346,752.27 - 1,346,752.27
低值易耗品 369,742.39 - 369,742.39
合计 22,992,806,225.64 21,077,162.29 22,971,729,063.35
（1）开发成本：
开工时 预计竣工 预计投资总
项目名称 期末余额 期初余额
间 时间 额（万元）
1.华发生态庄园三期及后期*2 2013 2015 456,506.08 375,848,242.40 306,262,161.86
2.华发世纪城综合项目 2007 2013 - 30,619,795.49 30,619,795.49
79
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
开工时 预计竣工 预计投资总
项目名称 期末余额 期初余额
间 时间 额（万元）
3.华发水郡花园二期 BC 区*1*2 2009 2014 83,611.34 245,150,093.85 197,543,891.60
4. 华 发 水 郡 花 园 三 期 及 后 期
2013 2016 250,000.00 394,973,059.27
*1*2 404,834,028.96
5.华发依山郡（黄杨项目）*2 2013 2016 - 977,227,586.95 976,574,988.11
6.中山华发广场*2 2013 2015 120,463.39 423,321,358.71 422,966,849.60
7.中山华发观山水*2 2012 2015 468,890.88 1,249,564,420.07 1,232,263,302.31
8.华发新城六期 2010 2013 483,940.55 2,093,625,763.19 2,133,878,253.31
9.包头华发新城 2010 2016 313,800.00 805,665,650.53 905,427,586.19
10.珠海华发山庄*2 2012 2017 423,276.83 1,883,080,236.49 1,849,070,807.02
11.华发峰景名苑 2011 2015 41,858.86 211,823,945.54 171,358,891.34
12.华发四季名苑*1 2011 2014 281,063.10 1,087,248,589.88 783,527,103.49
13.华发蔚蓝堡*1 2010 2013 315,597.70 1,376,085,513.89 1,532,041,570.25
14.大连华发新城*2 2010 2015 410,000.00 936,369,808.15 867,438,454.68
15.大连华发四季 2013 2015 190,114.00 16,172,414.16 15,853,830.24
16.大连华发绿洋山庄*1*2 2013 2015 281,307.00 855,710,029.30 854,780,029.30
17.沈阳首府*2 2011 2016 422,716.66 1,361,167,602.48 1,205,990,974.50
18.沈阳岭南荟*2 2011 2014 121,350.19 770,919,088.48 651,483,504.32
19.沈阳保障房 2011 2013 82,536.88 374,099,846.21 359,672,897.50
20.沈阳华发新城*2 2013 2016 740,000.00 1,549,443,926.74 1,517,002,664.08
21.沈阳华发商厦 2013 2014 9,970.00 17,940,648.12 17,894,259.12
22.南宁华发新城*2 2012 2015 510,000.00 2,749,508,344.53 2,641,487,077.76
23.盘锦华发新城 2012 2016 91,200.00 13,806,801.74 9,562,629.48
24.荣成华发百合湾项目 2013 2016 - 37,323,254.30 2,158,091.87
25.浩丰项目*1*2 2013 2017 334,500.00- 1,035,709,147.67 1,027,009,147.67
26.珠海华亿项目*2 2013 2017 381,358.34 1,386,954,891.72 1,312,881,511.95
27.盘锦学校项目 2013 2014 - 1,946,767.00 110,000.00
28.广州项目 2014 2016 208,000.00 1,153,675,232.24 633,075.00
29. 南宁华发四季 2013 2016 4,175,075.99 -
合计 23,429,018,104.78 21,420,466,407.31
*1 珠海世荣房产开发有限公司华发水郡项目、珠海市永宏基商贸有限公司华发峰景名苑
项目、珠海市银河房地产开发有限公司华发蔚蓝堡项目、浩丰项目和大连华坤华发绿洋山庄项
目基于合并财务报表的公允价值调整，该等在建项目开发成本以调整后的公允价值列报。
*2 该等在建项目的土地使用权已为本公司长期借款、一年内到期的长期借款设定抵押。
（2）开发产品：
80
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
竣工时
项目名称 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
间
2000.03
1.鸿景花园*1 31,596,476.14 - - 31,596,476.14
2003
2.华景花园 20,956,059.33 - 128,118.28 20,827,941.05
1996.1
3.美景山庄 5,970,957.43 - - 5,970,957.43
2002.11
4.群景花园 3,088,102.13 - - 3,088,102.13
2003.05
5.华发新城一期 51,089,104.95 - 73,481.67 51,015,623.28
2004.12
6.华发新城二期 26,560,171.47 - 599,985.61 25,960,185.86
2006.12
7.华发新城三期 32,936,488.72 - 522,354.22 32,414,134.50
2008.03
8.华发新城四期 20,501,745.70 - 581,179.96 19,920,565.74
2009.12
9.华发新城五期 52,603,679.04 - 2,431,171.61 50,172,507.43
2012.12
10.华发新城六期 185,076,915.72 588,672,221.94 434,207,799.22 339,541,338.44
2008.03
11.华发九洲三期 20,829,574.35 - 76,273.06 20,753,301.29
12.华发生态庄园二
2009.1
期 347,455,708.19 654,900.00 20,753,356.69 327,357,251.50
2008.12
13.华发世纪城二期 6,583,898.98 6,583,898.98
2010.03
14.华发世纪城三期 390,279.60 9,506.63 380,772.97
2010.12
15.华发世纪城四期 89,130,482.70 - 10,506,346.53 78,624,136.17
16.华发水郡花园二
2009.12
期 161,015,464.65 256,276,056.93 219,081,047.70 198,210,473.88
2012.12
17.华发蔚蓝堡 145,748,389.20 444,583,773.65 264,482,127.05 325,850,035.80
18.包头华发新城一
2012.12
期 74,317,175.54 188,810,362.21 89,623,129.14 173,504,408.61
19.大连华发新城一
2012.12
期 180,693,307.32 58,723,293.90 121,970,013.42
2013.3
20.沈阳首府一期 - 47,235,518.80 47,235,518.80 -
合计
1,456,543,981.16 1,526,232,833.53 1,149,034,690.07 1,833,742,124.62
*1 本公司部分存货已为本公司长期借款设定抵押。
（3）出租开发产品
竣工时 期初余额 期末余额
出租项目名称 本期增加金额 本期摊销金额 本期减少金额
间 原值 累计摊销 原值 累计摊销
1.华景花园 2003 129,342.00 14,795.97 - - 129,342.00
923.88 15,719.85
2.美景山庄 1996.1 2,985,471.60 405,171.19 - - 2,985,471.60
21,324.80 426,495.99
3.群景花园*1 2002.11 6,355,073.20 599,768.98 - - 6,355,073.20
45,393.38 645,162.36
81
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
4.华发新城一期 2003.05 1,747,200.00 1,123,551.96 - - 1,747,200.00
12,480.00 1,136,031.96
5.华发新城二期 2004.12 16,146,178.00 4,843,853.44 - - 16,146,178.00
403,654.46 5,247,507.90
2008.12 35,534,708.55 5,330,176.90 - - 35,534,708.55
6.华发世纪城二期 888,367.78 6,218,544.68
2010.03 66,518,439.87 4,157,403.54 - - 66,518,439.87
7.华发世纪城三期 1,662,963.40 5,820,366.94
2012 1,279,286.57 141,635.30 393,463.58 - 1,672,750.15
8.华发世纪城四期 55,510.25 197,145.55
合计 130,695,699.79 16,616,357.28 393,463.58 3,090,617.95 - 131,089,163.37 19,706,975.23
*1 本公司部分存货已为本公司长期借款设定抵押。
2、存货跌价准备
本期减少额
存货种类 期初账面余额 本期计提额 期末账面余额
转回 转销
开发成本 21,077,162.29 - - - 21,077,162.29
开发产品 - - - - -
出租开发产品 - - - - -
合 计 21,077,162.29 - - - 21,077,162.29
3、存货跌价准备情况
本期转回存货跌 本期转回金额占该项
项 目 计提存货跌价准备的依据
价准备的原因 存货期末余额的比例
以单项房地产项目账面价值高于按单项房地产项目
估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
开发成本 - -
销售费用以及相关税费后的金额的差额计提存货跌
价准备。
(六) 可供出售金融资产
期末账面余额 期初账面余额
项 目
初始成本 公允价值 初始成本 公允价值
可供出售债券 - - -
可供出售权益工具 1,804,100.50 4,668,603.39 1,804,100.50 5,666,560.38
其他 - - - -
合 计 1,804,100.50 4,668,603.39 1,804,100.50 5,666,560.38
减：可供出售金融资产减值准备 - - - -
净 额 1,804,100.50 4,668,603.39 1,804,100.50 5,666,560.38
(七) 长期股权投资
1、长期股权投资分项列示如下：
本期增减额（减少
被投资单位 核算方法 投资成本 期初账面余额 期末账面余额
以“-”号填列）
广发银行股份有
成本法 100,000.00 100,000.00 - 100,000.00
限公司
82
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海达盛股份有
成本法 1,440,000.00 1,440,000.00 - 1,440,000.00
限公司
珠海华发置业有
成本法 250,000.00 250,000.00 - 250,000.00
限公司
珠海市裕发实业
成本法 50,000.00 50,000.00 - 50,000.00
投资有限公司
珠海华发文化产
业投资控股有限 成本法 30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
公司
珠海华发集团财
成本法 100,000,000,.00 100,000,000,.00 100,000,000,.00
务有限公司
合计 131,840,000.00 1,840,000.00 130,000,000.00 131,840,000.00
持股比例 本期计提减值准
被投资单位 表决权比例（%） 减值准备金额 本期现金红利
（%） 备金额
广发银行股份有
0.0003024 - - - -
限公司
珠海达盛股份有
5.000 - 1,440,000.00 - -
限公司
珠海华发置业有
0.360 - - - -
限公司
珠海市裕发实业
2.500 - - - -
投资有限公司
珠海华发文化产
业投资控股有限 30.00 - - - -
公司
珠海华发集团财
10.00 - - - -
务有限公司
合计 1,440,000.00 - -
由于珠海达盛股份有限公司自 1999 年度经营状况恶化，至今无好转的迹象，本公司已于
1999 年对其投资额全额计提减值准备。
2、本公司投资变现及投资收益的汇回不存在重大限制。
3、长期股权投资期末账面余额较期初账面余额增长 7065.22%，主要原因是对外投资增加
所致。
(八) 固定资产原价及累计折旧
项 目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
一、账面原值合计： 583,901,470.24 10,714,304.31 345,950.00 594,269,824.55
其中：房屋及建筑物 460,634,257.53 4,513,954.15 - 465,148,211.68
办公设备及其他 69,843,508.11 1,191,600.06 5,750.00 71,029,358.17
运输工具 53,423,704.60 5,008,750.10 340,200.00 58,092,254.70
本期新增 本期计提
二、累计折旧合计： 89,893,489.74 14,684,072.13 14,684,072.13 179,534.00 104,398,027.87
其中：房屋及建筑物 40,069,672.18 7,106,901.39 7,106,901.39 0.00 47,176,573.57
办公设备及其他 32,689,298.44 5,142,717.92 5,142,717.92 5,175.00 37,826,841.36
83
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
运输工具 17,134,519.12 2,434,452.82 2,434,452.82 174,359.00 19,394,612.94
三、固定资产账面净值合计 494,007,980.50 - - 489,871,796.68
其中：房屋及建筑物 420,564,585.35 - - 417,971,638.11
办公设备及其他 37,154,209.67 - - 33,202,516.81
运输工具 36,289,185.48 - - 38,697,641.76
四、减值准备合计 - - - -
其中：房屋及建筑物 - - - -
办公设备及其他 - - - -
运输工具 - - - -
五、固定资产账面价值合计 494,007,980.50 - - 489,871,796.68
其中：房屋及建筑物 420,564,585.35 - - 417,971,638.11
办公设备及其他 37,154,209.67 - - 33,202,516.81
运输工具 36,289,185.48 - - 38,697,641.76
本期计提折旧额14,684,072.13元。
截止2013年6月30日，本公司无暂时闲置固定资产。
截止2013年6月30日，本公司固定资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，故未计提减
值准备。
本公司部分固定资产已为本公司短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款设定抵押。
(九) 无形资产
项 目 期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
1.账面原值合计 65,501,159.26 - - 65,501,159.26
(1)土地使用权 65,451,959.26 - - 65,451,959.26
(2)软件 49,200.00 - - 49,200.00
2.累计摊销合计 5,629,616.91 569,677.77 - 6,199,294.68
(1)土地使用权 5,590,786.85 568,607.76 - 6,159,394.61
(2)软件 38,830.06 1,070.01 - 39,900.07
3.无形资产账面净值合计 59,871,542.35 - - 59,301,864.58
(1)土地使用权 59,861,172.41 - - 59,292,564.65
(2)软件 10,369.94 - - 9,299.93
4.减值准备合计 - - - -
(1)土地使用权 - - - -
(2)软件 - - - -
5.无形资产账面价值合计 59,871,542.35 - - 59,301,864.58
(1)土地使用权 59,861,172.41 - - 59,292,564.65
(2)软件 10,369.94 - - 9,299.93
84
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
本期摊销额 569,677.77 元。
本公司部分无形资产已为本公司短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款设定抵押。
截止 2013 年 6 月 30 日，本公司上述无形资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，故
未计提减值准备。
(十) 长期待摊费用
项目 期初余额 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
办公楼装修费 19,035,087.90 4,240,964.00 1,322,711.42 - 21,953,340.48
广告展板 539,952.44 284,223.15 274,574.66 - 549,600.93
物业配套设施 27,204,822.71 - 730,735.34 - 26,474,087.37
其他 356,873.65 - 163,623.60 - 193,250.05
合计 47,136,736.70 4,525,187.15 2,491,645.02 - 49,170,278.83
(十一) 递延所得税资产和递延所得税负债
1、已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项 目 期末余额 期初余额
递延所得税资产： 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
25,242,278.92
资产减值准备
40,855,682.10 10,213,251.58 6,310,569.77
土地增值税 10,531,768.32 10,531,768.32
2,632,942.08 2,632,942.08
105,856,455.16
存货内部利润
110,752,365.08 27,688,091.27 26,464,113.79
141,630,502.40
小计
162,139,815.50 40,534,284.93 35,407,625.64
递延所得税负债： 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
20,251,453.33 5,062,863.33
非同一控制企业合并增值
20,251,453.33 5,062,863.33
计入资本公积的可供出售金
融资产公允价值变动 2,864,502.89 716,125.72 3,862,459.88 965,614.97
24,113,913.21
小计
23,115,956.22 5,778,989.05 6,028,478.30
2、未确认递延所得税资产明细
项 目 期末余额 期初余额
（1）可抵扣暂时性差异 21,077,162.29 21,077,162.29
（2）可抵扣亏损 - -
合计 21,077,162.29 21,077,162.29
因对中山市华屹房地产开发有限公司、中山市华晟房地产开发有限公司开发项目土地使用
权计提减值准备，考虑到上述公司无法合理预计将来产生足够的应纳税所得额用以利用可抵扣
暂时性差异的影响，故未确认其递延所得税资产。
(十二) 资产减值准备
85
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
本期减少
项 目 期初余额 本期增加 期末余额
转 回 转 出
坏账准备 25,242,278.92 15,613,403.18 - - 40,855,682.10
存货跌价准备 21,077,162.29 - - - 21,077,162.29
可供出售金融资产减值准备 - - - - -
持有至到期投资减值准备 - - - - -
长期股权投资减值准备 1,440,000.00 - - - 1,440,000.00
投资性房地产减值准备 - - - -
固定资产减值准备 - - - -
在建工程减值准备 - - - -
无形资产减值准备 - - - -
商誉减值准备 - - - -
其他 - - - -
合计 47,759,441.21 15,613,403.18 - - 63,372,844.39
(十三) 短期借款
1、短期借款分类
项 目 期末余额 期初余额
质押借款 300,000,000.00 600,000,000.00
抵押借款*1 50,000,000.00 46,500,000.00
保证借款*2 300,000,000.00 300,000,000.00
合计 650,000,000.00 946,500,000.00
*1 该等借款抵押物如附注五（八）所述。
*2 该等借款由本公司为下属珠海华发装饰工程有限公司提供连带责任保证。
短期借款期末账面余额较期初账面余额减少 31.33%，主要原因是流动资金借款减少所致。
2、本公司无逾期借款情况。
(十四) 应付票据
项 目 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 48,299,548.36 _
合 计 48,299,548.36 _
(十五) 应付账款
项 目 期末余额 期初余额
一年以内 492,977,787.14 839,813,376.80
一年以上 1,248,999,716.08 951,559,538.52
86
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合 计 1,741,977,503.22 1,791,372,915.32
1、期末余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
2、期末余额中无欠关联方款项。
3、账龄超过一年的大额应付账款：
单位名称 金额 未结转原因 备注
华发世纪城四期 222,079,970.52 未决算 工程款
华发新城五期 180,165,354.83 未决算 工程款
华发水郡花园二期 107,756,331.44 未决算 工程款
华发生态园二期 110,751,541.88 未决算 工程款
华发新城六期 198,465,414.51 未决算 工程款
华发蔚蓝堡风情庄园 60,344,625.10 未决算 工程款
大连华发新城一期 113,458,543.87 未决算 工程款
包头华发新城一期 58,422,947.33 未决算 工程款
合计 1,051,444,729.48
(十六) 预收款项
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间 预售比例
华发新城二期 7,083,011.58 7,321,950.91 97%
华发世纪城二期 41,257,591.76 41,681,238.15 99%
华发世纪城三期 13,436,992.00 12,039,187.51 99%
华发世纪城四期 21,432,314.98 4,851,681.00 99%
华发生态庄园二期 A、B 区 22,694,800.00 13,000,000.00 72%
华发生态庄园二期二阶段 13,754,800.00 14,038,840.00 50%
包头华发名流置业大厦 15,760.00 -
包头华发新城一期 164,405,055.00 224,545,027.00 2012 92%
包头华发新城二期 136,969,880.00 96,265,875.00 2013 28%
华发水郡花园二期 A、B、C 区 419,288,357.70 589,209,570.70 90%
大连华发新城一期 329,277,723.53 174,613,121.53 2012 52%
华发蔚蓝堡 672,178,852.00 728,096,016.00 2012 40%
华发新城六期 1,380,728,061.00 1,592,947,632.00 2012 91%
华发峰景名苑 260,408,380.00 192,850,502.00 2013 95%
华发四季名苑 955,400,031.54 72%
华发首府一期 721,776,138.00 503,459,249.30 2013 56%
华发岭南荟一期 400,194,296.00 190,546,414.00 2013 53%
沈阳珠华保障房一期 120,000,000.00 110,000,000.00 2013
华发会所及幼稚园 28,069,490.71 24,046,969.23
其他项目 761,000,289.92 125,517,197.83
87
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
项目名称 期末余额 期初余额 预计竣工时间 预售比例
合计 6,469,371,825.72 4,645,030,472.16
1、期末余额中无预收持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
2、期末余额中无预收关联方款项。
3、账龄超过一年的大额预收款项情况的说明：
项目名称 金额 未结转原因 备注
华发新城六期 977,541,998.00 房产未交付
华发蔚蓝堡 453,413,233.00 房产未交付
华发峰景名苑 192,850,502.00 房产未交付
华发水郡花园二期 A、B、
164,047,566.70 房产未交付
C区
包头华发新城一期 106,537,143.00 房产未交付
包头华发新城二期 96,559,673.00 房产未交付
大连华发新城一期 157,893,521.00 房产未交付
华发岭南荟一期 190,546,414.00 房产未交付
华发首府一期 454,045,129.00 房产未交付
合计 2,793,435,179.70
(十七) 应付职工薪酬
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 28,464.96 186,872,837.51 186,893,584.47 7,718.00
（2）职工福利费 11,338,402.29 11,338,402.29
（3）社会保险费 12,934,198.52 12,923,553.67 10,644.85
其中：医疗保险费 3,557,293.74 3,553,841.36 3,452.38
基本养老保险费 5,928,822.90 5,923,068.93 5,753.97
年金缴费 1,965,876.15 1,965,876.15
失业保险费 592,882.29 592,306.89 575.40
工伤保险费 474,305.83 473,845.51 460.32
生育保险费 415,017.61 414,614.83 402.78
（4）住房公积金 11,307,769.38 11,307,769.38
（5）辞退福利 0.00
（6）工会经费和职工教育经费 428,583.69 3,741,197.74 881,058.09 3,288,723.34
（7）非货币性福利 0.00
（8）除辞退福利外其他因解除劳动
关系给予的补偿 0.00
（9）补充医疗保险 5,735,074.57 0.00 40,500.00 5,694,574.57
（10）其他 124,461.66 124,461.66
88
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合计 6,192,123.22 226,318,867.10 223,509,329.56 9,001,660.76
期末应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额。
(十八) 应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
营业税 -248,804,940.33 -173,898,168.82
城市维护建设税 -17,407,888.81 -12,032,507.27
企业所得税 17,649,703.57 92,408,350.06
土地增值税 682,973,394.02 654,537,966.06
教育费附加 -7,373,105.02 -5,205,045.55
代扣代缴税费款 1,624,952.83 1,614,962.78
堤围费 -3,233,540.76 -1,991,832.32
文化事业建设费 15,164.25 250,681.40
个人所得税 4,185,844.00 3,190,800.24
其他 -9,825,564.17 -5,204,596.34
增值税 -348,579.53 1,655,791.11
合计 419,455,440.05 555,326,401.35
本公司上述税项的法定税率详见附注三。
(十九) 应付利息
项 目 期末余额 期初余额
公司债券利息 *1 89,250,000.00 26,250,000.00
其他应付利息 *2 654,068.50 654,068.50
合 计 89,904,068.50 26,904,068.50
*1 该公司债券利息系本公司发行的 09 华发债 2013 年 6 月 30 日应计提的利息费用。
*2 本公司下属控股子公司盘锦华发房地产开发有限公司应付其股东盘锦华垒房地产开发有
限公司的借款利息。
(二十) 其他应付款
项 目 期末余额 期初余额
1 年以内 122,870,786.77 556,360,560.71
1 年以上 520,202,188.67 302,499,201.44
合 计 643,072,975.44 858,859,762.15
1、期末余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
2、期末余额中无欠关联方款项。
3、账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明
89
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
单位名称 金额 未偿还原因 备注
大连嘉华颐和投资管理有限公司 168,375,541.64 未到偿还期 往来款
其中 4,200,000.00 元往来款、
珠海市斗门区兆丰集团有限公司 未到偿还期
77,753,939.15 73,553,939.15 元为股权收购款
其中 40,585,880.00 元往来款、
沈阳宏天投资有限公司 54,439,163.94 未到偿还期
13,853,283.94 元为股权收购款
维修基金 22,390,411.05 未到偿还期 维修基金
契税 14,805,513.74 代收代付契税 代收代付契税
珠海市建筑工程有限公司 11,483,500.00 未到偿还期 履约保证金及保修金
福建省惠东建筑工程有限公司 5,439,000.00 未到偿还期 履约保证金及保修金
合计 354,687,069.52
4、金额较大的其他应付款
单位名称 金额 性质或内容 备注
大连嘉华颐和投资管理有限公司 168,375,541.64 往来款
其中 4,200,000.00 元往来款、
珠海市斗门区兆丰集团有限公司 77,753,939.15
73,553,939.15 元为股权收购款
其中 40,585,880.00 元往来款、
沈阳宏天投资有限公司 54,439,163.94
13,853,283.94 元为股权收购款
维修基金 22,390,411.05 维修基金
契税 19,390,910.31 代收代付契税
珠海市建筑工程有限公司 13,984,500.00 履约保证金及保修金
福建省惠东建筑工程有限公司 5,525,480.00 履约保证金及保修金
合计 361,859,946.09
(二十一) 一年内到期的非流动负债
项 目 期末余额 期初余额
一年内到期的长期借款 4,792,000,000.00 3,038,700,000.00
一年内到期的应付债券 -
一年内到期的长期应付款 -
合 计 4,792,000,000.00 3,038,700,000.00
1、一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款
项 目 期末余额 期初余额
质押借款 100,000,000.00 -
抵押借款 *1 3,292,000,000.00 2,642,700,000.00
保证借款*2 1,400,000,000.00 396,000,000.00
合计 4,792,000,000.00 3,038,700,000.00
期末一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
*1 该等借款抵押物如附注五（五）、五（八）所述。
90
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
*2 本公司为下属子公司、以及子公司之间的一年内到期的长期借款提供连带责任保证的情
况如附注七（三）所述。
（2） 金额前五名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 期末账面余额
中信银行股份有限公司
珠海分行 2011-1-7 2014-1-7 人民币 6.15% 450,000,000.00
华润深国投信托有限公
司 2012-11-2 2014-6-21 人民币 13.50% 400,000,000.00
中信银行股份有限公司
珠海分行 2011-2-18 2014-2-18 人民币 6.765% 360,000,000.00
珠海华润银行股份有限
公司碧涛支行 2012-6-29 2014-6-29 人民币 6.15% 300,000,000.00
广发银行股份有限公司
2013-3-8 2014-6-30 人民币 6.765% 290,000,000.00
合 计 1,800,000,000.00
（3）一年内到期的长期借款中无逾期借款。
2、一年内到期的非流动负债期末余额较期初余额增长 57.70%，系长期借款中一年内到期
的借款增加所致。
(二十二) 长期借款
1、长期借款分类
借款类别 期末余额 期初余额
质押借款 864,230,000.00 -
抵押借款 *1 5,808,000,000.00 5,483,252,717.45
保证借款 *2 3,019,500,000.00 1,072,000,000.00
信用借款 -
合计 9,691,730,000.00 6,555,252,717.45
*1 该等借款抵押物如附注五（五）、五（八）所述。
*2 本公司为下属子公司、以及子公司之间的长期借款提供连带责任保证的情况如附注七(三)
所述。
2、金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 期末账面余额
中信银行股份有限公司珠海分行 2013-4-26 2016-3-29 人民币 8.00% 590,000,000.00
中国民生银行股份有限公司深圳分
行 2013-4-17 2016-4-17 人民币 7.38% 464,230,000.00
广东粤财信托有限公司 2013-5-6 2014-11-6 人民币 11.50% 460,000,000.00
华润深国投信托有限公司
2013-4-19 2015-4-19 人民币 11.00% 400,000,000.00
大连华信信托股份有限公司
2013-3-8 2015-3-6 人民币 10.00% 400,000,000.00
合 计 2,314,230,000.00
91
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
(二十三) 应付债券
债 发行
债券 券 金额
面值 发行日期 期初应付利息 本期应计利息 本期已付利息 期末应付利息 期末余额
名称 期 （亿
限 元）
09 华发
100 2009-10-16 8 年 18 26,250,000.00 63,000,000.00 - 89,250,000.00 1,790,247,593.75
债
合计 26,250,000.00 63,000,000.00 - 89,250,000.00 1,790,247,593.75
09 华发债证券代码“122028”, 票面年利率 7%，按年付息、到期一次还本。债券持有人有
权在债券存续期间的第 5 个计息年度的付息日（亦即回售支付日）将其持有的债券全部或部分
按面值回售给本公司。本期债券未提供担保。公司债券信用等级为 AA。
(二十四) 股本
本期变动增（+）减（－）
项 目 期初余额 公积金 其 期末余额
发行新股 送股 小计
转股 他
1．有限售条件股份
(1)国家持股 - - - - - - -
(2)国有法人持股 - - - - - - -
(3)其他内资持股 - - - - - - -
其中：
境内法人持股 - - - - - - -
境内自然人持股 - - - - - - -
(4). 外资持股 - - - - - - -
其中：
境外法人持股 - - - - - - -
境外自然人持股 - - - - - - -
有限售条件股份合计 - - - - - - -
2．无限售条件流通股份
(1). 人民币普通股 817,045,620.00 - - - - - 817,045,620.00
(2)境内上市的外资股 - - - - - - -
(3)境外上市的外资股 - - - - - - -
(4)其他 - - - - - - -
无限售条件流通股份合计 817,045,620.00 - - - - - 817,045,620.00
合计 817,045,620.00 - - - - - 817,045,620.00
上述股本于 2008 年 5 月 21 日业经天健华证中洲（北京）会计师事务所有限公司以天健华
证中洲验(2008)GF 字第 010012 号验资报告验证在案。
(二十五) 资本公积
92
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.股本溢价*1 2,253,586,541.18 _ 631,257,323.97
1,622,329,217.21
2.其他资本公积*2 61,028,471.20 _
748,467.74 60,280,003.46
合计 2,314,615,012.38 _ 632,005,791.71
1,682,609,220.67
*1 根据《企业会计准则解释第 2 号》（财政部财会[2008]11 号）的规定，在编制合并财务
报表时，因本期新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有珠海市世荣房产开发有
限公司、大连华发房地产开发有限公司、珠海市华荣房产开发有限公司自购买日开始持续计算
的净资产份额之间的差额为-633,129,752.42 元，以及下属控股子公司广西华诚房地产投资有
限公司引入新股东北京光控安华投资中心(有限合伙)、珠海华发装饰工程有限公司引入新股东
大连华信信托股份有限公司、沈阳华纳置业有限公司引入新股东中融国际信托有限公司，增资
完成日增资价款与增资价款折算的持股比例相对应享受的相关子公司净资产份额之间的差额为
1,872,428.45 元，相应累计调减资本公积-股本溢价 631,257,323.97 元。
*2 本期增减变动如附注五（六）和附注五（十一）所述，系可供出售金融资产公允价值变
动金额及其递延所得税负债相应变动。
(二十六) 盈余公积
项 目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 197,634,914.13 - - 197,634,914.13
任意盈余公积 6,710,107.86 - - 6,710,107.86
其他 - - - -
合 计 204,345,021.99 - - 204,345,021.99
(二十七) 未分配利润
项 目 金 额 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 3,288,649,038.11
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） -
调整后期初未分配利润 3,288,649,038.11
加： 本期归属于母公司所有者的净利润 56,402,533.69
减：提取法定盈余公积 -
提取任意盈余公积 -
提取一般风险准备 -
应付普通股股利 _
转作股本的普通股股利 -
期末未分配利润 3,345,051,571.80
(二十八) 营业收入和营业成本
93
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
1、营业收入、营业成本分类情况
项 目 本期发生额 上期发生额
营业收入 1,784,563,766.43 1,818,355,583.94
其中：主营业务收入 1,720,337,590.00 1,769,801,444.00
其他业务收入 64,226,176.43 48,554,139.94
营业成本 1,140,921,300.26 809,673,306.13
其中：主营业务成本 1,076,603,942.97 753,222,315.32
其他业务成本 64,317,357.29 56,450,990.81
其他业务收入主要是与房产开发相关的物业代理、设计、广告、工程管理、物业相关服务、
房屋租赁收入以及体育健身、教育服务等收入。
2、主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产业销售 1,720,337,590.00 1,076,603,942.97 1,769,801,444.00 753,222,315.32
合计 1,720,337,590.00 1,076,603,942.97 1,769,801,444.00 753,222,315.32
3、主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
珠海市 1,453,491,249.00 900,230,567.01 1,753,948,964.00 740,070,621.45
中山市 24,973,490.00 20,658,435.09 3,913,000.00 2,699,491.12
大连市 62,691,069.00 20,092,688.41
包头市 129,767,662.00 90,764,286.74 11,939,480.00 10,452,202.75
沈阳市 49,414,120.00 44,857,965.72
合 计 1,720,337,590.00 1,076,603,942.97 1,769,801,444.00 753,222,315.32
4、公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
第一名 22,764,280.00 1.28%
第二名 20,772,406.00 1.16%
第三名 20,408,177.00 1.14%
第四名 19,604,804.00 1.10%
第五名 19,412,240.00 1.09%
合 计 102,961,907.00 5.77%
(二十九) 营业税金及附加
94
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
项 目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
营业税 97,477,342.02 94,679,447.16 如附注三所述
城市维护建设税 6,792,823.80 6,623,708.05 如附注三所述
教育费附加 2,937,956.87 2,849,394.78 如附注三所述
土地增值税 139,573,281.35 215,578,906.87 如附注三所述
文化事业建设费 198,327.30 147,722.31 如附注三所述
其他 5,229,619.32 4,064,142.19
合计
252,209,350.66 323,943,321.36
(三十) 销售费用
项 目 本期发生额 上期发生额
广告及业务宣传费 36,742,221.77 42,792,458.62
职工薪酬 27,328,260.76 25,456,677.79
营销代理费 4,529,524.82 941,047.28
物业管理费 5,793,692.20 2,863,491.97
水电费 1,824,046.32 259,190.26
中介顾问费 1,442,993.19 757,850.00
其他 8,310,739.19 8,464,427.58
合计 85,971,478.25 81,535,143.50
(三十一) 管理费用
项 目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 82,324,868.81 114,002,691.80
折旧费 10,005,468.99 9,996,471.76
税费 6,468,686.18 5,403,659.66
差旅费 4,486,466.25 3,854,064.20
中介顾问费 2,806,474.60 3,410,613.28
其他 31,871,211.41 27,947,938.06
合计 137,963,176.24 164,615,438.76
(三十二) 财务费用
类 别 本期发生额 上期发生额
利息支出 50,941,174.41 45,711,893.61
减：利息收入 21,110,037.63 8,513,550.58
汇兑损益 5,608.51 -3,201.92
手续费 1,929,598.59 930,119.14
合计 31,766,343.88 38,125,260.25
95
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
(三十三) 资产减值损失
项 目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 15,613,403.18 -3,036,719.86
存货跌价损失
可供出售金融资产减值损失
长期股权投资减值损失
投资性房地产减值损失
固定资产减值损失
在建工程减值损失
无形资产减值损失
商誉减值损失
其他
合计 15,613,403.18 -3,036,719.86
资产减值损失本期发生额较上期发生额增加 614.15%，主要系本期其他应收款增加导致坏
账计提增加所致。
(三十四) 营业外收入
项 目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置收益合计 0.00
其中：固定资产处置收益 0.00
违约金
1,498,852.00 3,202,106.00 1,498,852.00
政府补助
957,900.00 3,874,500.00 957,900.00
企业取得子公司的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益* 9,174,686.73 0.00
拆迁补偿 0.00
其他
91,003.00 1,382.68 91,003.00
合计
2,547,755.00 16,252,675.41 2,547,755.00
政府补助明细列示如下：
项 目 本期发生额 上期发生额 说明
财政资助款
70,000.00
发展贡献企业奖励
政府资金扶持款
947,900.00 3,439,500.00
其他
10,000.00 365,000.00
96
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合计
957,900.00 3,874,500.00
营业外收入本期发生额较上期发生额减少 84.32%，主要原因系上年同期收购子公司所致。
(三十五) 营业外支出
项 目 本期发生额 上期发生额 计入本期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计
154,812.12 173,776.66 154,812.12
其中：固定资产处置损失
154,812.12 173,776.66 154,812.12
无形资产处置损失
-
对外捐赠
3,020,000.00 23,000.00 3,020,000.00
违约支出
-
其他
28,121.11 1,202,402.69 28,121.11
合计
3,202,933.23 1,399,179.35 3,202,933.23
营业外支出本期发生额较上期发生额增长 128.92%，主要原因系对外捐赠增加所致。
(三十六) 所得税费用
项 目 本期发生额 上期发生额
按税法及相关规定计算的当期所得税 70,239,011.59 149,660,855.98
递延所得税调整 -5,126,659.29 19,701,918.09
合计 65,112,352.30 169,362,774.07
(三十七) 其他综合收益
项 目 本期发生额 上期发生额
1.可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -997,956.99 68,824.62
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -249,489.25 17,206.15
前期计入其他综合收益当期转入损益的净额
小计 -748,467.74 51,618.47
2.外币财务报表折算差额 -53,000.01 -
减：处置境外经营当期转入损益的净额 - -
小计 -53,000.01 -
3.其他 - -
减：由其他计入其他综合收益产生的所得税影响 - -
前期其他计入其他综合收益当期转入损益的净额 - -
小计 - -
合计 -801,467.75 51,618.47
(三十八) 现金流量表附注
97
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
1、收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
利息收入 21,110,037.63
租金收入 8,219,647.32
物业代理收入 9,775,668.32
广告收入 9,427,706.29
管理及服务费收入 35,053,456.36
违约金 1,498,852.00
政府补助 957,900.00
往来款 51,036,273.20
合 计 137,079,541.12
2、支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
现金支付的营业费用、管理费用、财务手续费、营业外支出和其他
业务成本 172,760,996.56
往来款流出 50,927,573.74
合 计 223,688,570.30
(三十九) 现金流量表补充资料
1、现金流量表补充资料
项 目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 54,351,183.43 266,147,596.80
加：资产减值准备 15,613,403.18 -3,036,719.86
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 14,684,072.13 14,867,823.41
无形资产摊销 569,677.77 569,787.75
长期待摊费用摊销 2,491,645.02 3,336,450.74
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以
“－”号填列） 154,812.12 173,776.66
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 50,941,174.41 43,910,002.61
投资损失（收益以“－”号填列） 0.00 -17,157,041.01
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -5,126,659.29 15,199,481.66
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 4,462,307.58
存货的减少（增加以“－”号填列） -580,313,974.67 -4,173,900,434.41
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,796,788,735.78 -124,221,968.98
98
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
项 目 本期金额 上期金额
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -330,514,478.54 3,640,455,759.73
少数股东损益 2,051,350.26 -21,832,856.05
其 他 -
经营活动产生的现金流量净额 1,021,690,941.60 -351,026,033.37
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 7,779,481,466.16 3,332,333,189.98
减：现金的期初余额 3,687,053,222.67 2,654,628,844.92
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 4,092,428,243.49 677,704,345.06
2、现金和现金等价物的构成：
项 目 期末余额 期初余额
一、现 金 7,779,481,466.16 3,687,053,222.67
其中：库存现金 135,345.88 110,325.94
可随时用于支付的银行存款 7,779,346,113.57 3,686,942,896.73
可随时用于支付的其他货币资金 6.71 -
可用于支付的存放中央银行款项 - -
存放同业款项 - -
拆放同业款项 - -
二、现金等价物 -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、期末现金及现金等价物余额 7,779,481,466.16 3,687,053,222.67
六、 关联方及关联交易
(一) 本企业的母公司情况
母公司 关联 企业 法定 业务 注册 对本公司的持 对本公司的表 本公司最终控制 组织机构代
注册地
名称 关系 类型 代表人 性质 资本 股比例(%) 决权比例(%) 方 码
珠海市国有资
珠海华发集 最终控 国有独
珠海市 李光宁 *1 10 亿元 21.91 21.91 产监督管理委 19036325-8
团有限公司 制方 资
员会
*1、房地产开发经营（许可证有效期至 2015 年 2 月），房屋出租，轻工业品、黑金属等商
品的出口和轻工业品、仪器仪表等商品的进口（具体按粤经贸进字[1993]254 号文经营），保税
99
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
仓储业务（按海关批准项目），转口贸易（按粤经贸进字[1995]256 号文经营）；建筑材料、五
金、工艺美术品、服装、纺织品的批发、零售。
(二) 本企业的子公司情况：
子公司情况详见本附注四、企业合并及合并财务报表。
(三) 本企业的其他关联方情况
关联方名称 其他关联方与本公司关系 组织机构代码
珠海华发物业管理服务有限公司 本公司股东、持股 1.477% 19252635-6
珠海华发汽车销售有限公司 本公司股东、持股 1.477% 19258738-6
珠海市华发卉鑫咨询有限责任公司 受同一母公司控制 71472988-0
珠海铧创股权投资管理有限公司 受同一母公司控制 56459506-2
珠海华发建材有限公司绿洋山庄会所 受同一母公司控制 58632421-2
珠海华发建材有限公司 受同一母公司控制 19253445-2
珠海市华发上众汽车有限公司 受同一母公司控制 79464513-3
珠海市华发锐达汽车有限公司 受同一母公司控制 68248640-6
珠海铧创投资管理有限公司 受同一母公司控制 74707053-3
珠海铧创融资担保有限公司 受同一母公司控制 55918157-8
深圳铧创股权投资基金管理有限公司 受同一母公司控制 58918159-5
深圳铧融股权投资基金管理有限公司 受同一母公司控制 57636934-5
珠海市华发电梯工程有限公司 受同一母公司控制 73413343-5
珠海容闳学校 受同一母公司控制 74918288-9
珠海市华发对外交流培训学校 受同一母公司控制 55733804-1
珠海十字门商务区建设控股有限公司 受同一母公司控制 68865992-9
珠海十字门商用物业建设有限公司 受同一母公司控制 56255844-4
珠海华发投资控股有限公司 受同一母公司控制 58469664-5
珠海华发资产运营管理有限公司 受同一母公司控制 05072957-X
珠海加林山纪念公园建设管理有限公司 受同一母公司控制 56264548-4
珠海城轨地下交通换乘中心建设有限公司 受同一母公司控制 68541852-3
珠海拱北口岸改扩建项目管理有限公司 受同一母公司控制 69047203-9
珠海情侣海岸建设有限公司 受同一母公司控制 69472570-X
珠海华发保障房建设控股有限公司 受同一母公司控制 59409946-5
珠海华发金山保障房建设有限公司 受同一母公司控制 59895300-8
珠海华发连湾保障房建设有限公司 受同一母公司控制 59895311-2
珠海华发安怡保障房建设有限公司 受同一母公司控制 59895320-0
珠海华发人才公馆保障房建设有限公司 受同一母公司控制 05379383-3
珠海金融投资控股有限公司 受同一母公司控制 05240141-2
北京九郡房地产开发有限公司 受同一母公司控制 600095568
100
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海华发商品混凝土有限公司 受同一母公司控制 59011623X
(四) 关联方交易
1、存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司
交易已作抵销。
2、销售商品、提供劳务的关联交易
关 联 交 本期发生额 上期发生额
易 定 价
关 联 交 占同类
关联方 方 式 及 占同类交易
易内容 金额 交易比 金额
决 策 程 比例(%)
序 例(%)
设计、广
市场价
珠海华发集团有限公司 告 服 务 5.52 578,703.00 22.36
格 224,442.00
费
市 场价
珠海华发集团有限公司 服务费 77,198.40 1.90 51.92
格 1,343,520.10
广 告 服 市 场价
珠海华发物业管理服务有限公司 - - 1.51
务费 格 39,000.00
代 收 水 市 场价
珠海华发物业管理服务有限公司 - - 86,256.00 3.33
电费 格
代 收 停 市 场价
珠海华发物业管理服务有限公司 241,268.07 5.94 - -
车费 格
设计、广
市场价
珠海铧创投资管理有限公司 告 服 务 - - 8,913.00 0.34
格
费
市场价
珠海铧创投资管理有限公司 服务费 72,677.00 1.79 1.97
格 51,103.00
设计、广
市场价
珠海华发汽车销售有限公司 告 服 务 - - 76,500.00 2.96
格
费
市场价
珠海华发汽车销售有限公司 服务费 1,136.00 0.03 0.09
格 2,455.40
设计、广
市场价
珠海容闳学校 告 服 务 1,010,240.00 24.86 - -
格
费
市场价
珠海容闳学校 服务费 27,689.00 0.68 - -
格
设计、广
珠海十字门中央商务区建设控股 市场价
告 服 务 1,388,219.00 34.16 31,800.00 1.23
有限公司 格
费
珠海十字门中央商务区建设控股 市场价
服务费 124,926.60 3.07 7.56
有限公司 格 195,600.00
设计、广
珠海十字门商用物业建设有限公 市场价
告 服 务 61,800.00 1.52 - -
司 格
费
设计、广
市场价
珠海华发投资控股有限公司 告 服 务 - - 0.19
格 4,900.00
费
市场价
珠海华发投资控股有限公司 服务费 6,633.00 0.16 - -
格
101
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
市场价
珠海华发建材有限公司 服务费 63,663.00 1.57 0.95
格 24,494.00
设计、广
市场价
珠海金融投资控股有限公司 告 服 务 215,200.00 5.30 - -
格
费
市 场价
珠海情侣海岸建设有限公司 服务费 23,251.00 0.57 24,000.00 0.93
格
珠海加林山纪念公园建设管理有 市 场价
服务费 - - 1.57
限公司 格 40,630.00
珠海拱北口岸改扩建项目管理有 市 场价
服务费 15,064.50 0.37 0.63
限公司 格 16,220.00
珠海城轨地下交通换乘中心建设 市 场价
服务费 10,161.00 0.25 0.61
有限公司 格 15,750.00
市 场价
珠海市华发对外交流培训学校 服务费 26,266.90 0.65 1.85
格 48,000.00
珠海华发保障房建设控股有限公 市 场价
服务费 8,000.00 0.20 - -
司 格
珠海华发保障房建设控股有限公 设计、广 市 场价
18,762.00 0.46 - -
司 告费 格
珠海华发连湾保障房建设有限公 市 场价
服务费 7,787.60 0.19 - -
司 格
珠海华发金山保障房建设有限公 市 场价
服务费 7,998.60 0.20 - -
司 格
珠海华发安怡保障房建设有限公 市 场价
服务费 18,546.00 0.46 - -
司 格
市 场价
珠海华发资产运营管理有限公司 服务费 21,976.00 0.54 - -
格
市 场价
珠海华发上众汽车有限公司 服务费 2,206.00 0.05 - -
格
设计、广
市场价
北京九郡房地产开发有限公司 告 服 务 300,000.00 7.38 - -
格
费
设计、广
市场价
珠海华发商品混凝土有限公司 告 服 务 88,200.00 2.17 - -
格
费
合计 4,063,311.67 100.00 2,587,844.50 100.00
3. 购买商品或接受劳务
关联交易 本期发生额 上期发生额
关联交易 定价方式
关联方 占同类交易 占同类交易比
内容 及决策程 金额 金额
序 比例(%) 例(%)
购买汽车、
珠海华发汽车销售有限公司 市场价格 237,456.00 0.66 3,251,166.00 36.21
车辆维修
购买汽车、
珠海市华发锐达汽车有限公司 市场价格 2,606.00 0.01 1.84
车辆维修 164,800.00
车辆维修
珠海华发上众汽车有限公司 市场价格 2,545.00 0.01 - -
费
物业管理、
珠海华发物业管理服务有限公司 保安、清洁 市场价格 10,195,221.25 28.25 5,557,575.18 61.90
等服务费
102
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
用
电梯保养
珠海市华发电梯工程有限公司 市场价格 2,630.00 0.01 5,260.00 0.06
费
珠海华发建材有限公司绿洋山庄会所 服务费 市场价格 664,475.00 1.84 - -
珠海华发集团有限公司 担保费 市场价格 2,480,000.00 6.87 - -
财务顾问
珠海铧创投资管理有限公司 市场价格 22,500,000.00 62.35 - -
费
合计 36,084,933.25 100.00 8,978,801.18 100.00
4. 商标许可使用
本公司与华发集团分别于 2001 年 7 月、2002 年 12 月签定商标转让合同，华发集团将其拥
有的注册号为 747207、747208、747209 的“华发”注册商标无偿转让给本公司；在转让完成后
本公司许可华发集团（包括其全资子公司、控股公司）在原有范围内继续使用该商标。
5. 关联托管情况
（1）公司受托承包情况：
承包方名 承包起 承包终 本期确认的
出包方名称 承包资产类型 承包收益定价依据
称 始日 止日 承包收益
按托管资产营业收入总
与房地产有 额向华发集团收取 8%
有关托
珠海华发 关的生产经营 的托管费用，公司下属
珠海华发集 管资产
实业股份 性资产及相关 2001-1-1 全资子公司珠海华发房 无
团有限公司 销售完
有限公司 业务（主要包括 地产营销顾问有限公司
毕之日
绿洋山庄） 按预收售楼款项的 1%
收取销售佣金。
托管服务管理费用为有
关托管资产的预收售楼
珠海华发 款项的8%，公司下属全
珠海华发集 海景花园鸿运
实业股份 资子公司珠海华发房地 无
团有限公司 台别墅项目
有限公司 产营销顾问有限公司按
预收售楼款项的1%收
取销售佣金。
珠海华发 容闳学校初中 托管服务费为投资总
珠海华发集
装饰工程 校区教育用地 额的 5%（不超过 400 万 无
团有限公司
有限公司 建设工程 元）
位于珠海市吉
珠海华发 华发集团支付的托管服
珠海华发集 大水湾路 240 号
装饰工程 务费为投资总额的 5% 无
团有限公司 23 栋办公楼的
有限公司 （不超过 100 万元）。
精装修工程
6. 担保
截止 2013 年 6 月 30 日，珠海华发集团有限公司为本公司及下属公司珠海华茂房地产投资
顾问有限公司提供融资担保，担保金额 11.48 亿元。
7. 关联租赁情况
（1）公司出租情况：
103
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
租赁资产种 租赁 租赁 租赁收益定 本期确认的
出租方名称 承租方名称
类 起始日 终止日 价依据 租赁收益
珠海华明科技发展有限 珠海十字门中央商务
房屋建筑物 2011/1 1 2015/12/31 市场价格 1,842,768.70
公司 区建设控股有限公司
珠海华发商用房产管理
珠海容闳学校 房屋建筑物 2009/10 2014/7 市场价格 161,748.00
有限公司
珠海华发商用房产管理 珠海十字门中央商务
房屋建筑物 市场价格 1,686.00
有限公司 区建设控股有限公司
珠海华发商用房产管理 珠海市华发对外交流
房屋建筑物 市场价格 28,332.00
有限公司 培训学校
珠海华发商用房产管理 珠海华发保障房建设
房屋建筑物 2012/5 2017/5 市场价格 7,084.80
有限公司 控股有限公司
合计 2,041,619.50
（2）公司承租情况：
租赁资产种 租赁 租赁 租赁收益定 本期确认的
出租方名称 承租方名称
类 起始日 终止日 价依据 租赁费用
珠海十字门中央商务区 珠海华发园林工程
土地使用权 2012/9/25 2017/9/24 市场价格 无
建设控股有限公司 有限公司
合计 无
(五) 关键管理人员报酬
上期金额(万元)
项目 本期金额(万元)
关键管理人员 876.00 3,033.01
(六) 关联方往来款项余额
本报告期内，本公司无关联方往来款项余额。
七、 或有事项
（一） 未决诉讼或仲裁形成的或有负债及其财务影响
本报告期内，本公司无重大诉讼或仲裁事项。
（二） 为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响
本公司为业主按揭购房向银行提供抵押贷款担保。本公司 1998-2000 年业主购房银行按揭
总额为 8,938 万元，截至 2013 年 6 月 30 日，业主未偿还银行按揭贷款金额为 1,164,194.10 元。
截止本报告日，本公司不存在因该担保事项而承担担保责任的事项。
（三） 为子公司担保
截止2013年6月30日，本公司为下属子公司、以及下属子公司之间银行借款提供担保的余额
为126.2273亿元，其明细如下：
被担保单位名称 债务类型 担保金额 担保期限
珠海市华发信息咨询有限公 长期借款 74,000,000.00 2011.7.5-2016.7.4
司 460,000,000.00
长期借款 2013.5.6-2016.11.6
104
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
被担保单位名称 债务类型 担保金额 担保期限
长期借款 5,000,000.00 2011.7.6-2016.7.4
长期借款 20,000,000.00 2011.9.26-2016.7.4
长期借款 175,000,000.00 2011.11.10-2016.7.4
长期借款 87,400,000.00 2011.9.9-2016.9.9
长期借款 19,300,000.00 2011.9.22-2016.9.22
长期借款 50,000,000.00 2011.9.30-2016.9.30
长期借款 60,000,000.00 2011.12.2-2016.12.2
长期借款 38,600,000.00 2011.12.27-2016.12.27
长期借款 10,000,000.00 2012.1.1-2016.7.4
珠海华福商贸发展有限公司 长期借款 75,000,000.00 2012.1.4-2016.7.4
长期借款 145,000,000.00 2012.1.6-2016.7.4
长期借款 20,000,000.00 2012.2.16-2016.7.4
长期借款 90,000,000.00 2012.3.2-2016.7.4
长期借款 50,000,000.00 2012.3.5-2016.7.4
长期借款 40,000,000.00 2012.6.1-2016.7.4
长期借款 30,000,000.00 2012.7.24-2016.7.4
长期借款 29,800,000.00 2012.12.4-2016.7.4
长期借款 30,200,000.00 2012.12.7-2016.7.4
长期借款 20,000,000.00 2012.12.14-2016.7.4
长期借款 38,900,000.00 2012.1.9-2017.1.9
长期借款 79,100,000.00 2012.1.13-2017.1.13
长期借款 60,000,000.00 2012.1.16-2017.1.16
长期借款 66,700,000.00 2012.1.18-2017.1.18
珠海华福商贸发展有限公司
长期借款 165,000,000.00 2012.12.20-2017.11.26
长期借款 335,000,000.00 2012.12.24-2017.11.26
长期借款 100,000,000.00 2012.11.2-2016.7.1
长期借款 150,000,000.00 2013.6.28-2016.12.28
长期借款 10,000,000.00 2012.2.6-2016.12.19
珠海华耀商贸发展有限公司 长期借款 130,000,000.00 2012.3.14-2016.12.19
长期借款 70,000,000.00 2012.8. 6-2016.12.19
长期借款 10,000,000.00 2012.12.20-2017.12.19
长期借款 111,000,000.00 2012.12.21-2017.12.19
珠海华茂房地产投资顾问有
长期借款 91,000,000.00 2012.12.28-2017.12.19
限公司
长期借款 90,000,000.00 2013.1.1-2017.12.19
长期借款 10,000,000.00 2013.3.8-2017.3.8
长期借款 180,000,000.00 2012.10.9-2017.4.9
珠海华茂房地产投资顾问有
长期借款 300,000,000.00 2012.12.31-2017.12.31
限公司
长期借款 700,000,000.00 2013.3.29-2018.3.29
105
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
被担保单位名称 债务类型 担保金额 担保期限
长期借款 400,000,000.00 2013.3.8-2017.3.7
长期借款 150,000,000.00 2013.2.19-2016.8.18
长期借款 300,000,000.00 2013.2.6-2017.2.6
长期借款 188,500,000.00 2012.12.18-2017.12.18
珠海华发装饰工程有限公司
短期借款 50,000,000.00 2012.12.18-2015.12.18
短期借款 50,000,000.00 2013.4.17-2015.10.17
短期借款 50,000,000.00 2013.1.11-2016.1.11
短期借款 200,000,000.00 2013.5.28-2015.11.28
长期借款 180,000,000.00 2012.12.21-2017.12.21
珠海市永宏基商贸有限公司
长期借款 90,000,000.00 2012.10.31-2016.10.31
珠海市世荣房产开发有限公
长期借款 400,000,000.00 2013.4.19-2017.4.19
司
珠海华发园林工程有限公司 长期借款 129,000,000.00 2013.3.7-2016.9.7
包头市名流置业有限责任公
长期借款 400,000,000.00 2013.1.4-2017.7.4
司
沈阳华荣置业有限公司 长期借款 225,000,000.00 2012.8.31-2017.8.9
沈阳华纳置业有限公司 长期借款 140,000,000.00 2013.6.29-2018.6.29
广西华诚房地产投资有限公
长期借款 200,000,000.00 2013.5.10-2020.5.10
司
一年内到期的非流动负债 90,000,000.00 2012.2.6-2016.12.19
珠海华耀商贸发展有限公司
一年内到期的非流动负债 300,000,000.00 2012.6.29-2016.6.29
一年内到期的非流动负债 310,000,000.00 2011.7.29-2016.1.31
珠海华发企业管理有限公司 一年内到期的非流动负债 190,000,000.00 2011.1.31-2016.1.31
一年内到期的非流动负债 450,000,000.00 2011.1.7-2016.1.7
珠海市华发信息咨询有限公 一年内到期的非流动负债 340,000,000.00 2010.12.14-2015.12.13
司 360,000,000.00
一年内到期的非流动负债 2011.2.18-2016.2.18
一年内到期的非流动负债 20,000,000.00 2012.10.9-2014.4.9
珠海华茂房地产投资顾问有 一年内到期的非流动负债 200,000,000.00 2012.12.31-2017.12.30
限公司 290,000,000.00
一年内到期的非流动负债 2013.3.8-2016.6.30
一年内到期的非流动负债 198,000,000.00 2013.3.20-2015.9.20
珠海市永宏基商贸有限公司 一年内到期的非流动负债 95,000,000.00 2012.10.31-2016.4.30
一年内到期的非流动负债 1,000,000.00 2013.2.6-2016.6.21
珠海华发装饰工程有限公司 一年内到期的非流动负债 190,000,000.00 2012.11.5-2016.5.5
一年内到期的非流动负债 220,000,000.00 2012.11.30-2016.5.29
珠海华发园林工程有限公司 一年内到期的非流动负债 1,000,000.00 2013.3.7-2016.6.21
一年内到期的非流动负债 400,000,000.00 2012.11.2-2016.6.21
珠海华福商贸发展有限公司
一年内到期的非流动负债 70,000,000.00 2011.8.17-2016.6.20
珠海华发软件有限公司 一年内到期的非流动负债 100,000,000.00 2010.12.8-2015.12.8
珠海华发建筑设计咨询有限
一年内到期的非流动负债 228,000,000.00 2012.9.20-2016.3.19
公司
106
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
被担保单位名称 债务类型 担保金额 担保期限
包头市名流置业有限责任公
一年内到期的非流动负债 100,000,000.00 2013.1.4-2016.1.4
司
珠海华发实业股份有限公司 一年内到期的非流动负债 76,000,000.00 2012.10.11-2016.5.29
长期借款 551,000,000.00 2012.10.11-2017.10.11
珠海华发实业股份有限公司
长期借款 464,230,000.00 2013.4.17-2018.4.17
合计 12,622,730,000.00
除存在上述或有事项外，截止 2013 年 6 月 30 日，本公司无其他应披露未披露的重大或有
事项。
八、 重大承诺事项
1、本公司及下属公司部分资产为本公司及下属公司的银行借款设定抵押，具体情况参见本
附注五（五）、五（八）。
2、经 2011 年 12 月 15 日本公司 2011 年第三次临时股东大会审议批准，深圳铧融精品城市
化股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称铧融投资）对珠海华耀商贸发展有限公司(以
下简称华耀商贸)增资不超过 30%的股权，截止 2012 年 12 月 31 日铧融投资累计增资 63,098.77
万元。增资完成后华耀商贸注册资本为 157,142.86 万元，其股权结构为：珠海铧创经贸发展有
限公司(以下简称铧创经贸)出资 88,000 万元、出资比例 56%，珠海华发房地产营销顾问有限公
司(以下简称华发营销)出资 22,000 万元、出资比例 14%，铧融投资出资 47,142.86 万元、出资
比例 30%。同时，华耀商贸原股东华发营销和铧创经贸承诺在下列任一情况满足之日起 60 日内
购买铧融投资持有的华耀商贸的全部股权：（1）华发山庄和华发新城项目已经出售的销售面积
（以已经签署的商品房买卖合同约定的销售面积为准）超过本合同约定的可销售面积的 85%；2）
铧融投资持有华耀商贸股权满 28 个月。此外，考虑到房地产市场形势的变化和房地产企业融资
现状，本公司向铧融投资及其普通合伙人深圳铧融股权投资基金管理有限公司出具承诺函，承
诺若铧融基金按约定条件退出华耀商贸时收益率低于 12%/年，本公司承担补足义务。该承诺事
项亦经本公司 2011 年第三次临时股东大会审议通过。
除上述事项外，截至 2013 年 6 月 30 日止，本公司概无其他已批准并签约和已批准未签约
的重要承诺事项。
九、 资产负债表日后事项
1、2013 年 8 月 2 日本公司第八届董事局第四次会议审议通过了《关于中山市华发生态园
房地产开发有限公司增资的议案》，公司以现金出资增加注册资本 50000 万元，增资后中山市华
发生态园房地产开发有限公司注册资本为 53000 万元(占 98.87%)。目前该事项正在进行中。
2、2013 年 8 月 2 日本公司第八届董事局第四次会议审议通过了《关于广西华明投资有限
公司增资的议案》，广西华明投资有限公司注册资本由人民币 1000 万元增加到人民币 5000 万元，
107
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
按原股权比例出资。目前该事项正在进行中。
3、本公司下属全资子公司威海华发房地产开发有限公司经公开竞投获得威海市国土资源局
公开挂牌出让的威海市经开区大庆路北、疏港路西三块土地的国有建设用地使用权，成交总价
158,015.60 万元，截止报告日累计支付 92,443.80 万元。
十、 其他重要事项说明
（一） 以公允价值计量的资产和负债
本期公允价值变 计入权益的累计 本期计提
项目 期初金额 期末金额
动损益 公允价值变动 的减值
可供出售金融资产 -997,956.99 2,864,502.89 - 4,668,603.39
5,666,560.38
交易性金融资产 - - - - -
合计 -997,956.99 2,864,502.89 - 4,668,603.39
5,666,560.38
（二） 公司股东股权质押
截止2013年6月30日，华发集团及其下属子公司共持有本公司203,192,088股，其中10,000
万股股权已在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理了股权质押登记手续。
（三） 其他
1、经 2013 年 2 月 27 日本公司第七届董事局第九十一次会议审议批准，本公司收购长安国
际信托股份有限公司持有的珠海华发装饰工程有限公司 49.15%的股权，收购价格为
618,626,666.66 元，本公司于 2013 年 3 月 14 日支付完毕全部股权转让价款。
2、经 2013 年 3 月 25 日本公司第七届董事局第九十五次会议审议批准，本公司收购珠海市
斗门区世荣实业有限公司持有的珠海市世荣房产开发有限公司 40%的股权，收购价格为
928,476,912.16 元。本公司于 2013 年 5 月 9 日支付完毕全部股权转让价款。
3、本公司下属全资子公司广西华明投资有限公司经公开竞投获得南宁市国土资源公开挂牌
出让的南宁市国有建设用地使用权，成交总价 45,857 万元，截止报告日累计支付 22,929 万元。
4、2013 年 4 月 26 日本公司第七届董事局第九十七次会议审议通过了《关于成立广州华荣房
地产开发有限公司、广州华晟房地产开发有限公司、广州华昊房地产开发有限公司的议案》，由公
司子公司广州华枫投资有限公司出资设立，新成立的三家子公司注册资本均为人民币 1000 万元，
均持有三家子公司占 100%股权。目前该事项正在进行中。
5、2013 年 5 月 17 日本公司第七届董事局第九十八次会议审议通过了《关于成立珠海华发百
货有限公司的议案》，由公司子公司珠海华发商用房产管理有限公司出资设立珠海华商百货有限公
司，注册资本为人民币 1000 万元，占 100%。目前该事项正在进行中。
6、2013 年 6 月 3 日本公司第七届董事局第一百次会议审议通过了《关于珠海华亿投资有
限公司增资的议案》，珠海华亿投资有限公司注册资本由人民币 5000 万元增资至人民币 15 亿元，
108
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
各股东按股权比例出资。
7、2013 年 6 月 17 日本公司第七届董事局第一百零一次会议审议通过了《关于华发实业（香
港）有限公司增资的议案》，华发实业（香港）有限公司注册资本由美元 129 万元增资至美元
990 万元，按股权比例出资。目前该事项正在进行中。
十一、 母公司财务报表主要项目注释
（一） 其他应收款
1、其他应收款按种类披露：
期末余额 期初余额
种 类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
单项金额重
大并单项计
提坏账准备 18,656,809.93 1,865,680.99 19,247,736.36 0.68 1,924,773.64 10.00
0.60 10.00
的其他应收
款
按组合计提
坏账准备的
其他应收款
组合 1 14,321,142.65 0.50 2,968,027.35 20.72
30,924,194.99 0.99 5,805,469.19 18.77
组合 2 3,069,022,248.82 30,690,222.49 2,804,248,470.71 98.65 28,042,484.71 1.00
98.25 1.00
组合小计 2,818,569,613.36 99.15 31,010,512.06 1.10
3,099,946,443.81 99.24 36,495,691.68 1.18
单项金额虽
不重大但单
项计提坏账 4,886,610.00 0.17 4,326,610.00 88.54
4,886,610.00 0.16 4,326,610.00 88.54
准备的其他
应收款
合计 2,842,703,959.72 100.00 37,261,895.70 1.31
3,123,489,863.74 100.00 42,687,982.67 1.37
组合 1 中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 期初余额
账 龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内
16,603,999.38 0.53 1,660,399.94 11,118,567.31 0.39 1,111,856.73
1－2 年
11,117,620.27 0.36 2,223,524.05 - - -
2－3 年
- 326,872.93 0.01 130,749.17
3 年以上
3,202,575.34 0.10 1,921,545.20 2,875,702.41 0.10 1,725,421.45
合计
30,924,194.99 0.99
14,321,142.65 0.50 2,968,027.35
5,805,469.19
109
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
2、期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收款坏账准备计提：
单位名称 账面余额 坏账准备金额 计提比例（%） 计提理由
与下属子公司往来款 3,069,022,248.82 30,690,222.49 1 如附注二（十）
珠海市基础工程直属管理处 18,656,809.93 1,865,680.99 10 预计可收回金额
珠海市建设局 2,800,000.00 2,240,000.00 80 预计可收回金额
广西防城港市建筑工程总公 时间较长，预计难以
2,086,610.00 2,086,610.00 100
司 收回
合计
3,092,565,668.75 36,882,513.48
3、本报告期其他应收款中无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位款项。
4、其他应收款金额前五名单位情况
占其他应
性质或
单位名称 与本公司关系 金额 年限 收款总额
内容
的比例(%)
大连华坤房地产开发有限公司 控股子公司 往来款 670,010,166.54 一年以内 21.45
珠海华耀商贸发展有限公司 控股子公司 往来款 627,562,500.00 一年以内 20.09
广西华明投资有限公司 全资子公司 往来款 500,000,000.00 一年以内 16.01
珠海华亿投资有限公司 全资子公司 往来款 414,000,000.00 一年以内 13.25
广西华诚房地产投资有限公司 控股子公司 往来款 400,000,000.00 一年以内 12.81
2,611,572,666.54
合计
83.61
5、其他应收关联方款项
占其他应收款总额
单位名称 与本公司关系 金额
的比例(%)
控股子公司
大连华坤房地产开发有限公司 670,010,166.54 21.45
控股子公司
珠海华耀商贸发展有限公司 627,562,500.00 20.09
全资子公司
广西华明投资有限公司 500,000,000.00 16.01
全资子公司
珠海华亿投资有限公司 414,000,000.00 13.25
控股子公司
广西华诚房地产投资有限公司 400,000,000.00 12.81
全资子公司
珠海华茂房地产投资顾问有限公司 212,104,166.67 6.79
控股子公司
大连华藤房地产开发有限公司 140,025,148.04 4.48
全资子公司
珠海市永宏基商贸有限公司 103,500,000.00 3.31
全资子公司
中山市华发房地产开发有限公司 811,110.29 0.03
全资子公司
珠海奥特美国际会所管理有限公司 525,575.68 0.02
重庆华发投资有限公司 全资子公司 0.01
110
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
占其他应收款总额
单位名称 与本公司关系 金额
的比例(%)
307,986.93
全资子公司
中山市华屹房地产开发有限公司 107,663.97 0.00
全资子公司
沈阳珠华保障房建设开发有限公司 28,003.40 0.00
全资子公司
华发实业（香港）有限公司 13,252.80 0.00
全资子公司
武汉华发置业有限公司 10,378.00 0.00
全资子公司
大连华发房地产开发有限公司 8,000.00 0.00
全资子公司
成都华发投资有限公司 3,900.00 0.00
全资子公司
珠海奥华企业管理咨询有限公司 3,596.50 0.00
全资子公司
珠海华发文化俱乐部 800.00 0.00
合计
3,069,022,248.82 98.25
（二） 长期股权投资
核算方 本期增减额（减少
被投资单位 投资成本
法 期初账面余额 以“-”号填列） 期末账面余额
广发银行股份有限公司 成本法 100,000.00 100,000.00 - 100,000.00
珠海达盛股份有限公司 成本法 1,440,000.00 1,440,000.00 - 1,440,000.00
珠海华发置业有限公司 成本法 250,000.00 250,000.00 - 250,000.00
珠海市裕发实业投资有限公司 成本法 50,000.00 50,000.00 - 50,000.00
中山市华发房地产开发有限公司 成本法 7,200,000.00 7,200,000.00 - 7,200,000.00
中山市华发生态园房地产开发有限
成本法
公司 246,803,544.80 246,803,544.80 - 246,803,544.80
珠海奥特美国际会所管理有限公司 成本法 90,000,000.00 90,000,000.00 - 90,000,000.00
珠海华发文化传播有限公司 成本法 5,600,000.00 5,600,000.00 - 5,600,000.00
珠海华发房地产营销顾问有限公司 成本法 6,300,000.00 6,300,000.00 - 6,300,000.00
珠海华发投资发展有限公司 成本法 160,000,000.00 160,000,000.00 - 160,000,000.00
珠海华发建筑设计咨询有限公司 成本法 5,400,000.00 5,400,000.00 - 5,400,000.00
珠海华融投资发展有限公司 成本法 324,905,758.38 324,905,758.38 - 324,905,758.38
珠海华纳投资发展有限公司 成本法 424,857,037.17 424,857,037.17 - 424,857,037.17
包头市华发置业有限公司 成本法 9,000,000.00 9,000,000.00 - 9,000,000.00
珠海铧创经贸发展有限公司 成本法 158,113,069.11 158,113,069.11 - 158,113,069.11
珠海华茂房地产投资顾问有限公司 成本法 1,209,639,583.11 1,209,639,583.11 - 1,209,639,583.11
珠海市世荣房产开发有限公司 成本法 1,530,122,315.33 601,645,403.17 928,476,912.16 1,530,122,315.33
珠海市永宏基商贸有限公司 成本法 226,448,964.96 226,448,964.96 - 226,448,964.96
珠海华发商用房产管理有限公司 成本法 18,000,000.00 18,000,000.00 - 18,000,000.00
大连华藤房地产开发有限公司 成本法 240,000,000.00 240,000,000.00 - 240,000,000.00
广西华诚房地产投资有限公司 成本法 890,000,000.00 40,000,000.00 850,000,000.00 890,000,000.00
珠海市银河房地产开发有限公司 成本法 13,886,010.47 13,886,010.47 - 13,886,010.47
111
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海华明科技发展有限公司 成本法 48,951,574.33 48,951,574.33 - 48,951,574.33
沈阳华纳置业有限公司 成本法 1,453,014,343.37 1,453,014,343.37 - 1,453,014,343.37
沈阳华耀置业有限公司 成本法 165,745,304.75 165,745,304.75 - 165,745,304.75
辽宁华发投资有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
重庆华发投资有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
武汉华发置业有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
成都华发投资有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
盘锦华发房地产开发有限公司 成本法 25,000,000.00 25,000,000.00 - 25,000,000.00
沈阳华荣置业有限公司 成本法 250,000,000.00 250,000,000.00 - 250,000,000.00
沈阳华远置业有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
大连华坤房地产开发有限公司 成本法 5,861,130.46 5,861,130.46 5,861,130.46
沈阳珠华保障房建设开发有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 - 50,000,000.00
珠海华发房地产代理有限公司 成本法 1,000,000.00 1,000,000.00 - 1,000,000.00
威海华发投资有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
荣成华发房地产开发有限公司 成本法 100,000,000.00 100,000,000.00 - 100,000,000.00
珠海华发文化俱乐部 成本法 30,000.00 30,000.00 - 30,000.00
沈阳华博置业有限公司 成本法 102,000,000.00 102,000,000.00 - 102,000,000.00
沈阳华樾置业有限公司 成本法 50,000,000.00 50,000,000.00 - 50,000,000.00
沈阳华灏置业有限公司 成本法 102,000,000.00 102,000,000.00 - 102,000,000.00
沈阳华壤置业有限公司 成本法 102,000,000.00 102,000,000.00 - 102,000,000.00
沈阳华畅置业有限公司 成本法 102,000,000.00 102,000,000.00 - 102,000,000.00
珠海华发房地产开发有限公司 成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 - 10,000,000.00
珠海市浩丰贸易有限公司 成本法 973,553,939.15 973,553,939.15 - 973,553,939.15
珠海华亿投资有限公司 成本法 40,000,000.00 40,000,000.00 - 40,000,000.00
珠海铧图商贸有限公司 成本法 1,800,000.00 1,800,000.00 - 1,800,000.00
广州华枫投资有限公司 成本法 2,000,000.00 2,000,000.00 - 2,000,000.00
珠海华发装饰工程有限公司 成本法 618,626,666.66 - 618,626,666.66 618,626,666.66
珠海华发集团财务有限公司 成本法 100,000,000.00 - 100,000,000.00 100,000,000.00
华发实业（香港）有限公司 成本法 8,019,000.00 - 8,019,000.00 8,019,000.00
广州华发澳娱投资有限公司 成本法 25,500,000.00 - 25,500,000.00 25,500,000.00
广西华明投资有限公司 成本法 10,000,000.00 - 10,000,000.00 10,000,000.00
威海华发房地产开发有限公司 成本法 20,000,000.00 - 20,000,000.00 20,000,000.00
北京铧富永盛投资有限公司 成本法 2,000,000.00 - 2,000,000.00 2,000,000.00
合计 9,997,218,242.05 7,434,595,663.23 2,562,622,578.82 9,997,218,242.05
持股比 表决权比例 本期计提减值准备
减值准备金额 本期现金红利
例（%） （%） 金额
广发银行股份有限公司 0.0003024 - - - -
珠海达盛股份有限公司 5.000 - 1,440,000.00 - -
珠海华发置业有限公司 2.500 - - - -
珠海市裕发实业投资有限公司 0.360 - - - -
中山市华发房地产开发有限公司*1 90.00 100.00 - - -
中山市华发生态园房地产开发有限
80.00 100.00 - - -
公司*1
珠海奥特美国际会所管理有限公司
90.00 100.00 - - -
*1
112
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海华发文化传播有限公司*1 70.00 100.00 - - -
珠海华发房地产营销顾问有限公司
90.00 100.00 - - -
*1
珠海华发投资发展有限公司*1 80.00 100.00 - - -
珠海华发建筑设计咨询有限公司*1 90.00 100.00 - - -
珠海华融投资发展有限公司*1 50.00 100.00 - - -
珠海华纳投资发展有限公司*1 50.00 100.00 - - -
包头市华发置业有限公司*1 90.00 100.00 - - -
珠海铧创经贸发展有限公司*2 16.21 81.06 - - -
珠海华茂房地产投资顾问有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海市世荣房产开发有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海市永宏基商贸有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海华发商用房产管理有限公司*1 60.00 100.00 - - -
大连华藤房地产开发有限公司 80.00 80.00 - - -
广西华诚房地产投资有限公司*2 75.00 75.00 - - -
珠海市银河房地产开发有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海华明科技发展有限公司 100.00 100.00 - - -
沈阳华纳置业有限公司 65.97 65.97 - - -
沈阳华耀置业有限公司 100.00 100.00 - - -
辽宁华发投资有限公司 100.00 100.00 - - -
重庆华发投资有限公司 100.00 100.00 - - -
武汉华发置业有限公司 100.00 100.00 - - -
成都华发投资有限公司 100.00 100.00 - - -
盘锦华发房地产开发有限公司*3 50.00 60.00 - - -
沈阳华荣置业有限公司*1 50.00 100.00 - - -
沈阳华远置业有限公司*1 50.00 100.00 - - -
大连华坤房地产开发有限公司 80.00 80.00 - - -
沈阳珠华保障房建设开发有限公司
50.00 100.00 - - -
*1
珠海华发房地产代理有限公司 100.00 100.00 - - -
威海华发投资有限公司 100.00 100.00 - - -
荣成华发房地产开发有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海华发文化俱乐部 100.00 100.00 - - -
沈阳华博置业有限公司*1 51.00 100.00 - - -
沈阳华樾置业有限公司 100.00 100.00 - - -
沈阳华灏置业有限公司*1 51.00 100.00 - - -
沈阳华壤置业有限公司*1 51.00 100.00 - - -
沈阳华畅置业有限公司*1 51.00 100.00 - - -
珠海华发房地产开发有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海市浩丰贸易有限公司 100.00 100.00 - - -
珠海华亿投资有限公司*1 80.00 100.00 - - -
珠海铧图商贸有限公司*1 20.00 100.00 - - -
广州华枫投资有限公司*1 20.00 100.00 - - -
珠海华发装饰工程有限公司*2 26.14 53.18 - - -
113
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
珠海华发集团财务有限公司 10.00 10.00 - - -
华发实业（香港）有限公司 100.00 100.00 - - -
广州华发澳娱投资有限公司 51.00 51.00 - - -
广西华明投资有限公司 100.00 100.00 - - -
威海华发房地产开发有限公司*1 20.00 100.00 - - -
北京铧富永盛投资有限公司*1 20.00 100.00 - - -
合计 1,440,000.00 - -
*1 通过直接持股和间接持股，本公司对上述被投资单位的持股比例均达到 100%，故在被投
资单位表决权比例为 100%。
*2 通过直接持股和间接持股，本公司对珠海铧创经贸发展有限公司的持股比例达到
81.06%，故在被投资单位表决权比例为 81.06%；本公司对珠海华发装饰工程有限公司的持股比
例达到 53.18%，故在被投资单位表决权比例为 53.18%；本公司对广西华诚房地产投资有限公司
的持股比例达到 75.00%，故在被投资单位表决权比例为 75.00%。
*3 持股比例与表决权比例不一致原因见附注四（一）4。
本报告期长期股权投资新增情况如附注四所述。
（三） 营业收入及营业成本
1、营业收入、营业成本
项 目 本期发生额 上期发生额
营业收入 31,665,398.84 24,207,435.00
其中：主营业务收入 5,687,800.00 2,941,000.00
其他业务收入 25,977,598.84 21,266,435.00
营业成本 2,465,169.32 13,589,003.81
其中：主营业务成本 1,981,392.80 13,099,938.44
其他业务成本 483,776.52 489,065.37
2、主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项 目
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 5,687,800.00 1,981,392.80 2,941,000.00 13,099,938.44
合 计 5,687,800.00 1,981,392.80 2,941,000.00 13,099,938.44
（四） 投资收益
项 目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 - 50,000,000.00
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益 - 114,707.70
其他* 48,139,000.00 15,375,000.00
114
珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
合计 48,139,000.00 65,489,707.70
*本期发生额中本公司向大连华藤房地产开发有限公司提供委托贷款取得投资收益
48,139,000.00 元。
（五） 现金流量表补充资料
项 目 本期金额 上期金额
1.将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 -1,134,936.57 -18,922,142.66
加：资产减值准备 5,426,086.97 14,593,621.63
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 2,826,994.44 2,905,381.06
无形资产摊销 133,872.90 133,982.88
长期待摊费用摊销 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”
- 22,306.24
号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） - -
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） - -
财务费用（收益以“－”号填列） 36,946,306.25 23,834,988.87
投资损失（收益以“－”号填列） -48,139,000.00 -65,489,707.70
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -1,356,521.74 10,268,275.28
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） 2,465,169.32 2,207,886.30
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -265,705,988.33 -1,455,311,415.41
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,563,792,667.51 2,189,725,484.21
其他
经营活动产生的现金流量净额 2,295,254,650.75 703,968,660.70
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3.现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 880,899,164.64 886,678,702.88
减：现金的期初余额 673,374,142.96 266,188,235.35
加：现金等价物的期末余额 - -
减：现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 207,525,021.68 620,490,467.53
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
十二、 补充资料
（一） 当期非经常性损益明细表
根据中国证监会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益
（2008）》（“中国证券监督管理委员会公告[2008]43 号”），本公司非经常性损益如下：
项目 备注 本期金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 五（三十五） -154,812.12
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规
五（三十四） 957,900.00
定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被
-
投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易 -
性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 -
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益
-
的影响
受托经营取得的托管费收入 -
五（三十四）
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,458,266.11
五（三十五）
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -
非经常性损益合计（影响利润总额） -655,178.23
减：所得税影响额 -236,759.65
非经常性损益净额（影响净利润） -418,418.58
减：少数股东权益影响额 710,607.23
归属于母公司普通股股东净利润的非经常性损益 -1,129,025.81
扣除非经常性损益后的归属于母公司普通股股东净利润 57,531,559.50
（二） 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
本公司按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号——净资产收益率
和每股收益的计算及披露（2010 年修订）》（“中国证券监督管理委员会公告[2010]2 号）、《公开发
行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益（2008）》（“中国证券监督管理委员
会公告[2008]43 号”）要求计算的每股收益如下：
1、计算结果
本期数 上期数
报告期利润
基本每股收益 稀释每股收益 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润
0.069 0.069 0.299 0.299
（Ⅰ）
扣除非经常性损益后归属于公司普
0.070 0.070 0.265 0.265
通股股东的净利润（Ⅱ）
2、每股收益的计算过程
项目 序号 本期数 上期数
分子：
归属于本公司普通股股东的净利润 1 56,402,533.69 244,314,740.75
扣除所得税影响后归属于母公司普通股股东净
2 -1,129,025.81 27,699,648.78
利润的非经常性损益
归属于本公司普通股股东、扣除非经常性损益后
3=1-2 57,531,559.50 216,615,091.97
的净利润
分母：
年初股份总数 4 817,045,620.00 817,045,620.00
公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 5 - -
配股、发行新股或债转股等增加股份数 6 - -
配股、发行新股或债转股等增加股份下一月份起
7 - -
至报告期年末的月份数
报告期因回购或缩股等减少股份数 8 - -
减少股份下一月份起至报告期年末的月份数 9 - -
报告期月份数 10 6 6
发行在外的普通股加权平均数 11=4+5+6× 7÷ 10-8× 9÷ 10 817,045,620.00 817,045,620.00
基本每股收益（Ⅰ） 12=1÷ 11 0.069 0.299
基本每股收益（Ⅱ） 13=3÷ 11 0.070 0.265
（1）基本每股收益
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0-Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净
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珠海华发实业股份有限公司 2013 年半年度报告
利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期因公积金转增股本
或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因
回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期
末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
（2）稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转换债
券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关规定进行调整。公
司在计算稀释每股收益时，考虑所有稀释性潜在普通股对归属于公司普通股股东的净利润或扣
除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从
大到小的顺序计入稀释每股收益，直至稀释每股收益达到最小值。
（三） 净资产收益率及每股收益：
每股收益
报告期利润 加权平均净资产收益率（%）
基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 0.89 0.069 0.069
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
0.91 0.070 0.070
股东的净利润
十三、 财务报表的批准报出
本财务报表业经本公司董事局于 2013 年 8 月 26 日批准报出。
法定代表人：袁小波 主管会计工作的负责人：俞卫国 会计机构负责人：何玉冰
珠海华发实业股份有限公司
（公章）
二〇一三年八月二十六日
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第九节备查文件目录
一、 载有董事局主席签名的 2013 年半年度报告文本。
二、 有董事局主席、财务总监、财务部经理签名并盖章的财务报告文本。
三、 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有文件文本。
董事局主席：袁小波
珠海华发实业股份有限公司
2013 年 8 月 26 日
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