珠海华发实业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
珠海华发实业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 华发股份 股票代码 600325
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
电话 0756-8282111 0756-8282111
传真 0756-8281000 0756-8281000
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
二、主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 年(末)增减 2011 年(末)
（%）
总资产 43,728,167,241.85 28,964,301,616.71 50.97 22,540,474,538.61
归属于上市公司股东的
6,382,322,851.55 6,624,654,692.48 -3.66 6,237,704,175.27
净资产
经营活动产生的现金流
871,809,077.25 -609,397,827.20 243.06 717,681,854.67
量净额
营业收入 7,017,125,542.69 4,547,332,427.69 54.31 5,992,550,997.88
归属于上市公司股东的
538,337,740.20 545,823,587.36 -1.37 770,053,243.96
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 504,476,024.73 519,981,919.06 -2.98 758,557,214.51
利润
加权平均净资产收益率 增加 0.20 个百
8.58 8.38 13.03
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.66 0.67 -1.49 0.94
稀释每股收益（元／股） 0.66 0.67 -1.49 0.94
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 61,337 60,620
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
珠海华发集团有限
国有法人 21.91 179,055,046 0 质押 87,931,500
公司
全国社保基金一零
未知 2.82 23,000,000 0 无
二组合
珠海华发汽车销售
国有法人 1.48 12,068,524 0 质押 6,034,241
有限公司
珠海华发物业管理
国有法人 1.48 12,068,518 0 质押 6,034,259
服务有限公司
蔡华波 未知 1.46 11,934,682 0 无
江苏橡树资本投资
未知 0.92 7,500,000 0 无
有限公司
全国社保基金一零
未知 0.80 6,503,237 0 无
九组合
张忠刚 未知 0.58 4,748,181 0 无
瑞银环球资产管理
(新加坡)有限公司
－瑞银卢森堡机构 未知 0.55 4,525,614 0 无
SICAVII 中国 A 股
机会基金
招商证券－渣打－
未知 0.39 3,168,418 0 无
ING BANK N.V.
已知第一大股东珠海华发集团有限公司、珠海华发汽车销售有限公
司及珠海华发物业管理服务有限公司属于《上市公司股东持股变动
信息披露管理办法》中规定的一致行动人，与其他流通股东不存在
上述股东关联关系或一致行动
关联关系，也不属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》
的说明
中规定的一致行动人；未知其他流通股东是否属于《上市公司股东
持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人,也未知其他流
通股东之间是否存在关联关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、管理层讨论与分析
3.1 宏观经济形势下的房地产现状
国际金融危机对世界经济的负面影响深远而持久，世界经济复苏进程艰难曲折，各国经
济政策相应地做出不断调整以增加就业、刺激消费、扩大出口，贸易保护、通货膨胀重新抬
头。2013 年，世界经济继续处于政策刺激下的脆弱复苏阶段，总体形势相对稳定，维持着
“弱增长”格局，但各大经济体内部出现分化，美国、日本经济稳定增长，欧元区持续萎缩，
主要新兴经济体增长动力不足，增速继续放缓。在全球经济增速放缓、特别是新兴国家下行
明显的背景下，中央政府确立了“稳增长、调结构、促改革”的总体工作思路，在防范经济
下行风险的同时，更加强调推进经济结构的调整，提高经济增长的质量与效益。在此宏观政
策的影响下，2013 年 GDP 达到 56.88 万亿元，比 2012 年增长 7.7%，城镇居民人均可支配
收入实际增长 7%，国民经济呈现稳中有进、稳中向好的发展态势。
房地产调控方面，2013 年房地产政策整体调控基调贯彻始终，但是调控手段发生一定
的转变。继年初“国五条”出台后，中央政府并未出台新的更为严厉的行政调控政策，而是
通过加快土地制度改革进度、持续推进保障安居工程、坚持实施差别化信贷政策等措施致力
于形成房地产调控的长效机制，逐步以市场化的调控方式取代强制性行政调控手段。受此影
响，住宅市场刚性需求和合理的改善型需求谨慎释放，加之本年度相对宽松的资金状况，报
告期内全国房地产市场呈现出景气度回升的局面：根据国家统计局相关数据显示，2013 年
全国商品房销售面积 13.1 亿平方米，同比增长 17.3%；商品房销售额 8.1 万亿元，同比增长
26.3%；房地产开发投资 86,013 亿元，同比增长 19.8%；商品房新开工、施工和竣工面积分
别同比增长 13.5%、16.1%和 2%；房地产销售均价亦有不同程度的上涨。
报告期内，房地产市场在呈现恢复性反弹的同时，也逐步呈现出分化的特征：一、二线
城市房地产市场刚需强劲，成交量放大，房价平稳上涨；而三、四线城市商品住宅新增供应
不断释放，但需求有限，因楼盘区位、设计、售价、建筑质量等的差别，导致不同项目楼宇
销售形势差异很大。
针对房地产市场整体回暖、市场出现分化的趋势，公司董事局审时度势，紧跟市场发展
方向，在加大楼宇销售力度、优化区域布局、优化产业结构、加大成本管控力度的基础上，
逐步实施公司的战略转型升级。报告期内，公司营业收入 70.17 亿元，比上年增长 54.31%；
实现归属于上市公司股东净利润 5.38 亿元，同比减少 1.37%；报告期内每股收益 0.659 元。
截至 2013 年 12 月 31 日，公司总资产 437.28 亿元，比上年期末增长 50.97%。
3.2 2013 年经营情况回顾
1、销售业绩再上新台阶
报告期内，面对复杂多变和竞争激烈的市场环境，公司通过品牌整合、多盘联动、营销
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创新，运用有效的价格策略和促销策略，深度挖掘市场需求，促使销售业绩比去年有较大幅
度提升。报告期内，全年公司实现合同销售超 84 亿元，销售回款超 75 亿元。其中，珠海本
地市场继续保持龙头地位，并呈现上升势头，全年实现销售超 58 亿元；异地市场经过多年
辛勤耕耘亦进入收获期，贡献了约 30%的合同销售金额，全面开花的良性运营局面保证了
公司未来经营业绩的平稳增长。
2、区域布局优化，项目储备质地良好
报告期内，公司规划了业务拓展战略布局，明确了“珠海为战略大本营，武汉、广州、
南宁等一二线城市重点突破”的战略思想。在此思想指导下，公司在珠海、武汉、南宁、威
海等地积极获取土地储备。报告期内，公司通过公开竞拍及股权收购先后取得了南宁高新区
项目、威海九龙湾项目、珠海唐家湾铜鼓角项目、横琴新区珠横国土储 2013-08 地块、武汉
王家墩 CBD 等项目，为公司未来几年实现跨越发展的战略目标奠定了坚实的基础。
3、盘活存量资产，项目运作高效推进。
报告期内，公司成立了快速推进小组及快速销售小组，按照快速开工、快速推进、快速
销售的原则，全面启动盘活存量资产推进工作：一是加大力度推进在建在售项目；二是全面
加快盘活一批新开工项目，提升周转率和经营效益；三是加快启动一批存量项目的前期定位
和设计工作。上述工作的有序推进将有助于提高公司资产周转率，进一步提升公司经营效率
和收益水平。
4、商业地产发展步伐加快，促进产业升级转型。
报告期内，公司立足于传统住宅地产业务的开发销售，亦致力于寻求能够获得长期稳定
现金流以及可以增厚公司经营业绩的相关业务的拓展，丰富公司经营业态，促进产业升级转
型。在商业地产领域，公司全速推进珠海市规模最大的城市综合体-华发商都的建设工作，
并通过全球招商的形式加大招商推广力度，取得显著成效；华发新天地商业项目运营管理不
断加强，人气逐渐积聚；华发蔚蓝堡和大连华发新城商业配套设施的招商工作取得阶段性成
果，其他项目的商业配套正全面铺开市场调研、业态规划以及招商等工作；在土地一级开发
领域，荣成一级土地开发项目正按计划稳步推进；报告期内，公司下属子公司华发文传公司
成功承办“十一届珠海国际沙滩音乐节”等大型活动；容闳国际幼稚园品牌影响力不断扩大，
会所管理工作不断加强。
5、提升管理水平，优化管理体系并加快推进
报告期内，公司聘请国际知名咨询公司对公司未来五年的战略发展提出管理咨询建议，
明确了战略定位、战略目标和落地措施；加大了管理体制改革力度，完成了部分业务的分离
和人员安置、逐步推行下属职能公司实施独立运作；公司持续对各项管理制度进行了梳理完
善，实行审批事项分级授权，加快呈文审批制度；完善法人治理结构，加强内部稽核和法律
风险控制，组织开展公司内部控制自我评价工作，完善了高级管理人员行为规范制度和新闻
发言人制度。
3.3 2013 年相关经营数据
详见公司 2013 年度报告全文。
3.4 经营计划
2014 年公司将继续密切关注政策变化和市场走向，着力改革创新，优化市场布局，积极
实施战略转型升级，不断提升公司管理水平及整体竞争力，开创公司跨越发展的新局面。
1、全面盘活存量资产，提高资产周转率，努力实现销售业绩新突破。
一是加快推进项目开发建设，为楼宇销售创造有利条件。按照公司盘活存量资产的总体
部署和要求，制定总体经营计划和各项目开发计划，把握项目各个环节，确保各项目高效、
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有序、顺利推进。二是以强有力的举措，全力推动楼宇销售。制定总体销售和回款计划方案，
并按项目分解指标；顺应市场变化，勇于开拓思路，实施营销创新，以符合市场的价格策略
和促销策略，运用切实有效的措施和手段，全力实现销售业绩的新突破。
2、坚持资金管理和成本控制两手抓，确保运营安全，提高经营效益。
一是继续推进多元化融资工作。二是加强资金统筹管理，建立健全资金计划管理体系。
做好资金计划，统筹安排资金的调拨和使用，提高资金使用效率。三是建立健全成本控制体
系，全方位提升成本费用控制能力。搭建成本管理体系，把成本控制贯穿到各个环节，推行
限额设计，引入竞争机制，打破价格壁垒，降低开发成本；建立健全绩效考核和薪酬体系，
提高单位员工产值，控制人工成本。
3、以发展战略引领优化布局，推进各项产业全面发展。
一是扎根珠海，拓展异地，不断优化区域布局。继续扩大珠海本地土地储备规模，巩固
珠海区域市场龙头地位；在此基础上，根据公司发展战略，以一二线城市为核心，利用城市
选择指标，结合现有城市布局，优先考虑进入集聚效应进一步扩大、区位优势较为明显的城
市。二是加快推进商业地产发展，不断优化产业布局。加速推进华发商都的建设和招商工作，
全面做好开业及运营管理各项工作，把华发商都打造成为独具特色并具有影响力的标杆商业
品牌；加强商业管理团队建设，建立完善商业运营管理体系，加大对各项目配套商业招商工
作力度，促进商业地产全面发展。三是促进配套产业不断发展。加强与华发集团之间的教育
产业整合工作，提高教育产业的运营效益；加强各项目配套会所的经营管理，不断提高管理
效益；继续推进文化传播事业的发展，积极发挥《优生活》杂志、优家网及华发网站的平台
作用，加大宣传推广力度，促进品牌影响力不断扩大。
4、推进战略规划实施，促进管理体系不断优化。
一是实施精品战略升级。将"精品 1.0"升级到"精品 2.0"把项目市场实际与华发积累精品
经验相结合，建立符合市场化的精品定位。二是推进产品标准化建设。以设计为主导，市场、
营销、工程、成本、招采等部门协同，全面总结现有经验，逐步建立产品标准化体系，形成
产品系列，制定分产品、分模块的标准化体系；综合考虑采购、成本等因素，对成功产品进
行快速复制，并适时增加创新产品。三是加快战略实施支撑体系建设。改进组织结构，调整
管理模式，明确公司总部与下属公司的责权利关系，建立高效运营管控体系；继续对现有流
程进行疏理完善，通过流程再造，提升营运效率。四是加快建立市场化的人力资源管理体系，
建立健全薪酬激励机制和考核机制，加强人才储备、人员培训、薪酬激励工作，提高企业对
人才的吸引力，激发员工工作的主动性和积极性，增强企业凝聚力，促进企业文化建设不断
发展。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本报告期内，本公司纳入合并范围子公司以及本部共计 80 家，比上一年度增加 16 家子
公司，减少 1 家子公司。其中 15 家子公司为新设公司，另外 1 家子公司为非同一控制下的
企业合并取得。
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