公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站或深圳证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份 600325
联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
电话 0756-8282111 0756-8282111
传真 0756-8281000 0756-8281000
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年
2014年末 2013年末 同期末增减（% 2012年末
）
总资产 67,431,090,991.88 43,728,167,241.85 54.21 28,964,301,616.71
归属于上市 6,913,804,256.29 6,382,322,851.55 8.33 6,624,654,692.48
公司股东的
净资产
本期比上年同
2014年 2013年 2012年
期增减(%)
经营活动产 2,032,121,655.76 871,809,077.25 133.09 -609,397,827.20
生的现金流
量净额
营业收入 7,104,302,025.48 7,017,125,542.69 1.24 4,547,332,427.69
归属于上市 646,702,088.06 538,337,740.20 20.13 545,823,587.36
公司股东的
净利润
归属于上市 606,070,539.77 504,476,024.73 20.14 519,981,919.06
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
加权平均净 9.73 8.58 增加1.15个百 8.38
资产收益率 分点
（%）
基本每股收 0.79 0.66 19.70 0.67
益（元／股
）
稀释每股收 0.79 0.66 19.70 0.67
益（元／股
）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 66,288
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 65,342
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东
总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有有限
股东性 持股比 持股 质押或冻结的股份数
股东名称 售条件的
质 例(%) 数量 量
股份数量
珠海华发集团有限公司 国有法 21.91 179,055,046 0 质押 76,931,500
人
珠海华发汽车销售有限 国有法 1.48 12,068,524 0 质押 6,034,241
公司 人
珠海华发物业管理服务 国有法 1.48 12,068,518 0 质押 6,034,259
有限公司 人
中国工商银行－广发策 未知 1.03 8,469,117 0 未知
略优选混合型证券投资
基金
江苏橡树资本投资有限 未知 0.98 8,000,000 0 未知
公司
谢可平 未知 0.97 7,946,000 0 未知
张忠刚 未知 0.59 4,809,196 0 未知
张沐城 未知 0.56 4,560,000 0 未知
中国农业银行股份有限 未知 0.52 4,226,928 0 未知
公司－新华优选成长股
票型证券投资基金
广州市泰奇食品有限公 未知 0.49 3,995,525 0 未知
司
上述股东关联关系或一致行动的说 已知第一大股东珠海华发集团有限公司、珠海华发汽车销售
明 有限公司及珠海华发物业管理服务有限公司属于《上市公司
股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人，与
其他流通股东不存在关联关系，也不属于《上市公司股东持
股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人；未知其他
流通股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办
法》中规定的一致行动人,也未知其他流通股东之间是否存
在关联关系。
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
3.1 宏观经济形势下的房地产现状
2014 年，我国经济发展进入新常态，在此形势下，房地产市场由 2013 年度的高速增长阶段
步入全面调整阶段，并呈现出下行趋势：房地产投资增速下滑、市场出现观望情绪、市场成交降
温、房价回落、库存高位运行。根据国家统计局相关数据显示，2014 年全国房地产开发投资 95,036
亿元，同比增长 10.5%；新开工面积 179,592 万平方米，同比下降 10.7%；房地产开发企业土地
购置面积 33,383 万平方米，同比下降 14.0%；商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下降
7.6%；商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.3%。针对房地产市场下行的态势，各地政府陆续
取消限购，截止 2014 年末全国 46 个限购城市中仅剩下北京、上海、广州、深圳和三亚尚未取消
限购。信贷政策方面也呈现出逐步放松趋势。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行、中国银监会联
合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民
合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。受限购松绑、信贷放宽双重因素的影响，
房地产市场在 2014 年第四季度略有回升，但并未呈现出反转趋势，这表明新常态下的房地产市场
已经进入成熟和理性的阶段。同时房地产市场差异化更加突出，市场分化趋势越来越明显：一线
城市房价稳中有涨，但一些二、三、四线城市，房地产去库存化周期明显拉长，库存压力不断加
大。
房地产调控方面，随着房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，去行
政化、市场化、微刺激成为 2014 年房地产调控政策的主基调，双向调控和分类调控的政策在 2014
年得到有效贯彻，限购松绑、信贷放宽成为 2014 年房地产调控的特点。调控政策的转变必然要求
房地产市场建立起适应新常态的房地产调控长效机制。房地产调控长效机制的逐步建立既为房地
产企业提供了发展机遇，同时也带来了更多的挑战。公司将充分利用市场发展机遇，加快战略转
型升级，实现公司发展的战略性新突破。
报告期内，公司实现营业收入 71.04 亿元，同比增长 1.24%；实现归属于上市公司股东净利
润 6.47 亿元，同比增长 20.13%；报告期内实现每股收益 0.79 元。截止 2014 年 12 月 31 日，公
司总资产 674.31 亿元，比去年末增长 54.21%。
3.2 2014 年度经营情况回顾
1、销售业绩再创佳绩
2014 年度，面对严峻的形势和激烈的竞争，公司勇于开拓，大胆创新，在做好全国销售统筹
规划的基础上，实行一盘一措施，根据不同区域不同项目的特点，适时制定顺应市场走势的销售
策略、价格策略和具体措施，紧紧把握各种有利的时间节点，加大力度促销，打破常规，主动出
击，以快打慢，抢占先机，有效推动销售逆势而上，突出重围。报告期内，全年实现合同销售金
额近 86 亿元，其中珠海地区（含斗门）销售势头强劲，实现销售超 57 亿元，继续保持龙头地位。
2、地域扩张迈出新步伐，区域布局进一步优化提升
按照年初总体战略部署，公司继续加大项目拓展力度，在巩固珠海大本营优势地位、加大广
州、武汉重点区域投资力度的基础上，强势挺进一线城市上海。在珠海，通过公开竞拍方式成功
获得十字门商务区会展四路两地块，通过股权收购取得湾仔三旧改造项目的开发主导权；在广州，
相继取得荔湾区芳信路地块、海珠区宝岗大道地块、荔湾区广钢新城地块；在武汉，成功摘取汉
阳区四新地块；在上海，一举夺得张江地块及杨浦地块。报告期内，公司新增项目土地计容建筑
面积 132 万平方米，土地资源逐步向珠海及重点区域城市聚集，使公司开发项目总体布局进一步
优化提升，发展后劲进一步增强，为今后几年的跨越式发展奠定了坚实基础。
3、盘活存量资产工作取得新成效，项目开发建设全面加速推进
按照公司 2014 年度盘活存量资产的总体部署和要求，公司实行销售和项目快推双管齐下，在
全力推动楼宇销售的同时，加大力度全面推进项目开发建设，缩短项目开发周期，提高项目周转
速度。一是适应经济发展新常态，对持有项目重新全面梳理，根据年度经营计划和总体销售安排，
制定各项目进度计划；二是成立项目推进工作小组，实行项目责任人制度，并建立考核机制，狠
抓落实，全面把控项目定位、设计、报建、开工、预售和竣工验收各个重要时间节点；三是抓住
重点，分类推进。对一批在建在售项目重点加速推进，对一批新项目迅速展开前期定位、设计、
报建工作，促使项目如期甚至提前开工，提高项目开发效率,对一批开发难度较大的存量项目，及
时调整进度计划，并想方设法破解难题，盘活资产。在各个城市公司和总部各部门的支持配合下，
各项目总体进度按计划顺利推进。
4、商业地产发展跃上新台阶，各项配套产业同步推进
一是华发商都盛大开业取得圆满成功。华发商都的全面开业运营，开创了华发商业地产品牌，
极大坚定了公司推进商业地产板块发展的信心；运营方面，公司成立了商业经营公司，并按业态
类别设立了华发商都、华发新天地和华商百货三家下属公司，逐步完善整个板块的营运管理机制，
为下一步加快商业地产板块发展奠定基础。二是境外拓展取得新发展，增设澳门公司，与香港公
司实行业务互动，迈开了港澳销售步伐，取得了新的成效。三是根据公司战略规划，对学校、幼
稚园、会所等配套产业分类处置，为盘活配套资产打下良好基础。
5、管控优化落地实施取得新进展，管理体系不断优化完善
报告期内，公司战略管控取得优异成果。一是召开战略落地暨管控优化成果汇报会，全面推
进战略落地和管控优化实施，结合公司管理现状，对管控模式、组织架构、薪酬绩效体系等进行
了优化完善，出台了投资决策、经营计划、设计、成本、招投标、工程、销售及品牌等一系列管
理制度；对总部组织架构作出优化整合，设立了产品研发中心、投资拓展部和综合服务中心；对
基层员工进行薪酬福利显性化。二是结合战略管理落地全面展开人力资源评价工作，在此基础上
从公司长远发展出发，对部分城市公司的管理层作出了调整安排，进一步充实和加强重点区域城
市的人才力量，为下一步城市公司向区域公司转型夯实基础。三是对下属职能公司业务进行优化
整合，促使各职能公司向市场化运作管理方向迈进。四是继续加大成本管控力度，明确各阶段成
本管理流程和审批权限。五是进一步加强内部审计和法律风险控制事前、事中和事后的监督作用，
及时有效防范了公司内部运营管理可能存在的缺陷以及有效地化解可能存在的法律风险。
3.3 2014 年度相关经营数据详见年报全文。
3.4 2014 年度经营计划
3.4.1 公司发展战略
2015 年，公司在战略转型升级取得良好开局的基础上，加大实施战略转型升级力度；区域布
局上，在巩固珠海龙头地位的基础上，加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，争取
在尚未进入的一线城市实现战略突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注。
3.4.2 经营计划
2015 年是公司加快发展战略提升的攻坚之年，公司工作开展的总体思路是：以科学发展战略
统揽全局，坚持速度与效益并重的原则，深化改革创新，推进战略提升，盘活资产，优化布局，
强化管理，提高效益，促进经营业绩持续增长。
1、推动楼宇销售与项目开发齐头并进，加快盘活存量资产，促进经营业绩持续增长。
（1）全力以赴推动楼宇销售。根据公司总体经营计划，科学合理制定整体销售计划，有目标、
讲策略、定举措。善于把握市场形势，敢于转变思路，紧抓销售节点，创新营销手段，多措施并
举、多渠道联动，全力以赴促进销售业绩持续增长，争取 2015 年销售额实现新的突破。一是突出
重点，主攻年内推出市场销售的珠海横琴首府、峰景湾、绿洋湾，广州华发四季、武汉上城和华
发四季一期、上海张江项目、威海九龙湾住宅项目等几大直接拉动销售业绩和产生效益的关键项
目，充分准备，精准发力，力争掀起销售高潮；二是灵活处理在售项目的楼宇销售，加速清空尾
盘；三是制定回款计划，加大力度促进资金回笼；四是继续做好车库销售和二手代理业务。
（2）加速推进项目开发建设。根据公司总体经营计划和整体销售计划，制定各个快推项目开
发进度计划，统一部署，把控环节，分类推进，实现快速开发、快速销售、良性周转。一是重点
加速推进上述关键项目，为销售创造充分条件；二是加快推进在售项目，确保按时保质交付使用；
三是加快拟开发储备项目的定位、设计、报建等前期工作。此外，继续推进商业、教育、会所以
及展示中心等长期持有资产的整合盘活力度。
2、坚持创新融资与严控成本双管齐下，大力优化资金运作，确保运营安全平稳。
（1）进一步科学优化融资工作。一是全面启动非公开发行资本市场再融资工作；二是做好年
度放贷还贷维护工作；三是优化融资结构，搭建更多融资主体；四是拓宽融资渠道，拓展股权性
融资。
（2）精细化提高资金管理水平。采取降低融资成本、以需定求控制融资节奏避免资金闲置，
以及加强产品创新等有力举措加强资金管理，主动跟进，分类管理，合理安排项目资金，通过精
细化的管理提高资金使用效率。制订合理的资金预算考核机制，将资金预算、经营效益考核列入
城市公司考核指标，降低资金闲置率，提升经营利润空间。
（3）严控成本费用，增收节支，实现降本增效。严格执行成本控制流程和制度体系，全面把
握项目从拿地、定位、设计、招投标和采购各环节成本，继续推行限额设计，通过竞争机制打破
价格壁垒，全面降低开发成本。不断强化预算执行意识，加强财务管理，健全考核机制，同时厉
行节约，严控三项费用支出。
3、推进区域布局和产业布局同步提升，促进产业结构多元化发展。
（1）逐步推进区域布局的全面升级。一是继续加强巩固珠海区域市场龙头地位，加大广州、
上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，促进区域市场规模不断扩大；二是不断优化提升总体布
局，逐步实现城市公司向区域公司的转变，构建珠海（包括斗门）、广州（包括中山、南宁），上
海（包括武汉），沈阳（包括包头、大连和盘锦），威海（包括荣成）为核心的区域布局体系；三
是审慎投资，稳步拓展，密切关注公开土地市场动态，找准时机争取在北京、深圳两个尚未进入
的一线城市取得项目突破，同时对尚未进入的重点二线城市保持密切关注，择机而动。
(2)加快商业地产板块的发展步伐。一是全面加强华发商都和华发新天地的运营管理，做好财
务制度、招商收租、薪酬体系等各项工作；二是完善商业经营公司的管理职能，组织架构、团队
建设和流程体系，发挥其对整个商业地产板块的统管职能，并不断做实下属三家子公司的运作。
(3)进一步推动其他配套产业发展。巩固深化全价值链，打造更为多元和健康的产业结构。一
是文传业务要立足珠海，走向全国，向外开拓更大的市场；实行市场化运作，推进文传公司不断
做大做强；二是提升信息化水平，组建互联网公司并进入实体运作，开展华发大数据的研究和应
用，建立信息与交易平台，并以华发横琴首府为试点，打造智慧社区的样板工程；三是继续与集
团各大板块加强协作，推进珠海各城市运营项目，以及威海、沈阳等各项业务的发展；四是拓展
港澳市场的同时，并努力迈出华发国际化业务的实质步伐。
4、全面推进战略落地及管控优化向纵深开展，不断提升管理能力和水平。
一是按照公司发展战略，在进一步优化构建总部组织架构和职能划分的基础上，逐步对各城
市公司和职能公司管理架构进行优化提升，进一步明确总部与下属公司管理职责，建立高效运营
管理体系；二是加快推进产品标准化建设，实施“精品 2.0”战略提升，顺应市场需求，制定不
同定位区间产品的标准化模块，提炼完善产品线的标准化体系；三是继续推行制度建设，按管控
优化的要求不 断 健 全 公 司 各 项 管 理 制 度 ， 优 化 审 批 权 限 和 流 程 ， 使 内 部 管 理 程 序 化 、
制 度 化 ； 四是全面加强人力资源的统一规划和系统管理，不断完善人力资源体系，加大专业技
术人才引进力度，完善薪酬激励体系和绩效考核机制，提升人均产出能力；五是加强内控检查和
风险管控，形成内控的长效机制，加强对公司经营过程中重大风险的预测和应对，对法律风险事
先防范、事中控制、事后补救，切实维护公司利益。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
根据财政部 2014 年颁布和修订的相关企业会计准则的要求，公司于 2014 年 10 月 29 日召
开的第八届董事局第四十四次会议及第八届监事会第十次会议，审议通过了《关于公司会计政策
变更的议案》，对公司相应的会计政策进行变更并于 2014 年 7 月 1 日起执行。变更后的会计政策
及其影响如下：
1、 长期股权投资
本公司根据新修订的《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》，将原成本法核算的对被投资单
位不具有控制、共同控制或重大影响的权益性投资纳入可供出售金融资产核算，其中：在活跃市
场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具按照成本进行后续计量，其他权益工具按公允
价值进行后续计量。上述会计政策变更追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
持股
被投资单位 归属于母公司股 长期股权投 可供出售金 归属于母公司
比例(%)
东权益 资 融资产 股东权益
广发银行股份有限公司 0.0003024 - -100,000.00 100,000.00 -
珠海达盛股份有限公司*1 5.00 - - - -
珠海华发置业有限公司 2.50 - -250,000.00 250,000.00 -
珠海市裕发实业投资有限公
0.36 - -50,000.00 50,000.00 -
司
合计 - - -400,000.00 400,000.00 -
*1 由于珠海达盛股份有限公司自 1999 年度经营状况恶化，至今无好转的迹象，本公司已于
1999 年对其投资额 1,440,000.00 元全额计提减值准备。
2、 财务报表列报准则变动对于合并财务报表的影响
本公司根据修订后的《企业会计准则第 30 号—财务报表列报》，对原资本公积中归属于其他
综合收益的部分及外币报表折算差额予以调整，根据列报要求作为其他综合收益项目列报，并对
年初数采用追溯调整法进行调整列报，追溯调整影响如下：
2013 年 1 月 1 日 2013 年 12 月 31 日
项目
调整前 调整后 调整前 调整后
资本公积 2,896,844.91 - 1,950,506.39
外币报表折算差额 - - -461,884.60
其他综合收益 - 2,896,844.91 - 1,488,621.79
合计 2,896,844.91 2,896,844.91 1,488,621.79 1,488,621.79
3、 投资性房地产
经本公司第八届董事局第四十四次会议审议通过，本公司自 2014 年 7 月 1 日起对投资性房地
产的后续计量由原来的成本模式改为公允价值模式，由于本公司 2013 年度无投资性房地产，因此
此会计政策的变更对 2013 年财务报表不产生影响。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 16 户，减少 2 户，其中：
1． 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
名称 变更原因
1、武汉华发中城房地产开发有限公司 新设
2、广州华宁房地产开发有限公司 新设
名称 变更原因
3、广州华创房地产开发有限公司 新设
4、沈阳华地商业投资有限公司 新设
5、武汉华耀房地产开发有限公司 新设
6、上海铧发创盛置业有限公司 新设
7、铧创置业（澳门）一人有限公司 新设
8、天津华发置业有限公司 新设
9、珠海市中泰投资有限公司 非同一控制下企业合并
10、上海铧福创盛置业有限公司 新设
11、武汉华发商都商业管理有限公司 新设
12、上海铧鹏置业发展有限公司 新设
13、珠海华发景龙建设有限公司 新设
14、珠海华海置业有限公司 新设
15、珠海华发商业经营管理有限公司 新设
16、珠海华发新天地商业经营有限公司 新设
2． 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制
权的经营实体
名称 变更原因
1、沈阳珠华保障房建设开发有限公司 出售
2、辽宁华发投资有限公司 注销
