珠海华发实业股份有限公司
审计报告
大华审字[2021]005854 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
DA HUA CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS（SPECIAL GENERAL PARTNERSHIP）
珠海华发实业股份有限公司
审计报告及财务报表
（2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日止）
目 录 页 次
一、 审计报告 1-7
二、 已审财务报表
合并资产负债表 1-2
合并利润表 3
合并现金流量表 4
合并股东权益变动表 5-6
母公司资产负债表 7-8
母公司利润表 9
母公司现金流量表 10
母公司股东权益变动表 11-12
财务报表附注 1-203
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度财务报表附注
一、公司基本情况
(一)公司历史沿革
珠海华发实业股份有限公司（以下简称本公司或者公司）前身系珠海华发集团有限公司
（以下简称华发集团）的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992 年 4 月 20 日，经
珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]50 号文批准，在珠海经济特区华发房地产公司的
基础上改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992 年 10 月 6 日，经珠海市经
济体制改革委员会珠体改委[1992]93 号文批准更名为现名，并于 1994 年 12 月 30 日经广东省
经济体制改革委员会粤体改[1994]140 号文确认。经中国证券监督管理委员会证监发行[2004]7
号文批准，2004 年 2 月 25 日，本公司发行之 A 股在上海证券交易所上市，现持有统一社会
信用代码为 9144040019256618XC 的营业执照。
经过历年派送红股、配售新股、转增股本、增发新股、非公开发行股票等，截止 2020
年 12 月 31 日，本公司注册资本为 2,117,219,616.00 元。
公司法定代表人：李光宁。公司总部住所：珠海市昌盛路 155 号。公司注册地点：珠海
市。本公司的母公司为珠海华发集团有限公司；最终控制人为珠海市国有资产监督管理委员
会。
(二)经营范围
房地产经营；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材料（不含金）、建筑五金、五金
工具、电子产品及通讯设备（不含移动通讯终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五
金交电、化工。
(三)公司业务性质和主要经营活动
本公司属于房地产开发与经营行业。主要产品是住宅、商铺等。
(四)财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事于 2021 年 4 月 23 日批准报出。
二、合并财务报表范围
1、本期纳入合并财务报表范围的子公司以及本部共计 523 户，增加 119 户，减少 3 户，
子公司具体情况详见“附注八、在其他主体中的权益（一）在子公司中权益”。
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2020 年度
财务报表附注
2、本期新纳入合并范围的子公司：
名称 变更原因
1、常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司 设立
2、大连华禄置业发展有限公司 非同一控制下企业合并
3、惠州华枫置业发展有限公司 设立
4、绍兴铧越置业有限公司 设立
5、上海铧铖房地产开发有限公司 设立
6、上海铧镧房地产开发有限公司 设立
7、上海铧锦房地产开发有限公司 设立
8、珠海华茂天城置业发展有限公司 非同一控制下企业合并
9、珠海华茂金成置业发展有限公司 非同一控制下企业合并
10、珠海浩源置业有限公司 设立
11、珠海华利人力资源服务有限公司 设立
12、珠海华元房地产开发有限公司 设立
13、珠海华庆房地产开发有限公司 设立
14、珠海华恒房地产开发有限公司 设立
15、珠海华发睿谷商业服务管理有限公司 设立
16、珠海华旭房地产开发有限公司 设立
17、珠海华发西部商业经营管理有限公司 设立
18、深圳市鹏怡实业发展有限公司 设立
19、深圳市鹏欣实业发展有限公司 设立
20、沈阳中东港商业地产开发有限公司 非同一控制下企业合并
21、成都华旭房地产开发有限公司 设立
22、成都华耀房地产开发有限公司 设立
23、上海华沨商业经营管理有限公司 设立
24、绍兴铧泽置业有限公司 设立
25、太仓华藤房地产开发有限公司 设立
26、太仓华蔓房地产开发有限公司 设立
27、西安铧富创恒置业有限公司 设立
28、西安铧越创盛置业有限公司 设立
29、西安铧郡创盈置业有限公司 设立
30、西安铧顺创启置业有限公司 设立
31、广州华发商业经营管理有限公司 设立
32、珠海华发创锋房产开发有限公司 设立
33、珠海华发锦湖房产开发有限公司 设立
34、中山华发房地产代理有限公司 设立
35、珠海华岱投资管理发展有限公司 设立
36、珠海华嵩投资管理发展有限公司 设立
37、珠海华钦投资管理发展有限公司 设立
38、威海华益房地产开发有限公司 设立
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财务报表附注
名称 变更原因
39、武汉华发恒耀房地产开发有限公司 设立
40、江门华旭房地产开发有限公司 设立
41、南京铧耀房地产开发有限公司 设立
42、惠州华佑房地产开发有限公司 设立
43、珠海华发丰华敬乐健康管理有限公司 设立
44、中山市华旌置业有限公司 设立
45、惠州和汇置业有限公司 非同一控制下企业合并
46、广州华欣房地产开发有限公司 设立
47、惠州华梓房地产开发有限公司 设立
48、杭州铧容房地产开发有限公司 设立
49、杭州铧荟房地产开发有限公司 设立
50、青岛铧澜置业有限公司 设立
51、佛山华卓房地产开发有限公司 设立
52、武汉华发辰耀房地产开发有限公司 设立
53、武汉峰铄房地产开发有限公司 设立
54、CHEUNG YUEN PROPERTY LIMITED 设立
55、长沙华欣房地产开发有限公司 设立
56、CHEUNG PANG PROPERTY LIMITED 设立
57、CHEUNG YUEN INVESTMENT HOLDINGS LIMITED 设立
58、CHEUNG PANG INVESTMENT HOLDINGS LIMITED 设立
59、苏州华恒商用置业有限公司 设立
60、广州耀恒房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并
61、广州越宏房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并
62、珠海华桐房地产开发有限公司 设立
63、北京铧颐置业有限公司 设立
64、北京铧锦置业有限公司 设立
65、北京铧景置业有限公司 设立
66、苏州铧创置业有限公司 设立
67、苏州铧进置业有限公司 设立
68、珠海华发华泰教育服务有限公司 设立
69、苏州铧景创盛置业有限公司 设立
70、珠海实泰建设工程有限公司 设立
71、杭州铧安置业有限公司 设立
72、重庆华坤房地产开发有限公司 设立
73、青岛华灿置业有限公司 设立
74、山西中控华发置业有限公司 设立
75、汕尾华金酒店管理有限公司 设立
76、上海华闵颛宏房地产开发有限公司 设立
77、苏州铧茂创盛置业有限公司 设立
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财务报表附注
名称 变更原因
78、珠海市斗门区依山郡容惠幼儿园 设立
79、珠海华擎投资管理发展有限公司 设立
80、珠海华发海韵城新天地商业经营有限公司 设立
81、郑州铧骁房地产开发有限公司 设立
82、太仓铧发房地产开发有限公司 设立
83、珠海华发人居生活研究院有限公司 设立
84、郑州铧秉房地产开发有限公司 设立
85、重庆华赞房地产开发有限公司 设立
86、CHEUNG KOON INVESTMENT HOLDINGS LIMITED 设立
87、CHEUNG KAM INVESTMENT HOLDINGS LIMITED 设立
88、CHEUNG YIP INVESTMENT HOLDINGS LIMITED 设立
89、CHEUNG WAI INVESTMENT HOLDINGS LIMITED 设立
90、山西华富置业有限公司 设立
91、珠海华发华品餐饮管理有限公司 设立
92、潮州华发实业发展有限公司 设立
93、昆明华创云房地产开发有限公司 设立
94、武汉禹庆房地产开发有限公司 设立
95、武汉禹隆房地产开发有限公司 设立
96、武汉华发毓正房地产开发有限公司 设立
97、珠海华发景龙家居有限公司 设立
98、无锡铧博置业有限公司 设立
99、珠海华发外沙房产开发有限公司 设立
100、武汉华发睿嘉房地产开发有限公司 设立
101、昆明华旭房地产开发有限公司 设立
102、CHEUNG KOON PROPERTY LIMITED 设立
103、CHEUNG YIP PROPERTY LIMITED 设立
104、CHEUNG WAI PROPERTY LIMITED 设立
105、CHEUNG KAM PROPERTY LIMITED 设立
106、武汉华发宸丰房地产开发有限公司 设立
107、武汉华发睿光房地产开发有限公司 设立
108、武汉华发宸弘房地产开发有限公司 设立
109、龙门县华昆房地产开发有限公司 设立
110、太仓华城置业有限公司 设立
111、沈阳华纳海川置业有限公司 设立
112、广州华川实业发展有限公司 设立
113、北京铧顺海川置业有限公司 设立
114、太仓嘉迅科技发展有限公司 设立
115、南京铧融装饰工程有限公司 设立
116、北京创盛海川置业有限公司 设立
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名称 变更原因
117、珠海华熠开发建设有限公司 同一控制下企业合并
118、武汉华川置业有限公司 设立
119、珠海华发西部房地产营销策划有限公司 设立
3、本期不再纳入合并范围的子公司
名称 变更原因
1、苏州禾发房地产开发有限公司 丧失控制权
2、陆河金龙五洲物业管理有限公司 注销清算
3、陆河金龙五洲老年颐养康乐有限公司 注销清算
合并范围变更的具体信息详见“附注七、合并范围的变更”。
三、财务报表的编制基础
(一)财务报表的编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和
具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称
“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证
券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规定，编制
财务报表。
(二)持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重
大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
(三) 记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除投资性房地产及某些金融工具以公允价值
计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相
应的减值准备。
四、重要会计政策、会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的
财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二)会计期间
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自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三)营业周期
本公司主要业务为房地产开发，房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至
销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产
和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以 12 个月作
为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币
采用人民币为记账本位币。境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本
位币，编制财务报表时折算为人民币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1．分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多
种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并
中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价
结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前
持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，
暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当
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期损益。
3． 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营
决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的
转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应
的风险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，
公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，
计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投
资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该
股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有
股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部
转入合并日当期的投资收益。
4． 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发
生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的
从权益中扣减。
(六)合并财务报表的编制方法
1． 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的
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单独主体）均纳入合并财务报表。
2． 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确
认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现
金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合
并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角
度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而
形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公
司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的
期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最
终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权
投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债
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表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他
综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关
的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计
量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投
资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投
资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，
在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的
各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项
作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权
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之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在
丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本
公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置
长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整
留存收益。
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法
1．合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情
况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通
常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营
安排划分为共同经营：
（1）合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务。
（2）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务。
（3）其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖
于合营方的支持。
2．共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
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（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经
营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本
公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方
之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符
合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认
该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同
经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理。
(八)现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九)外币业务和外币报表折算
1． 外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用当月月初的中国人民银行授权中国外汇交易中心公布
的中间价作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，
除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本
化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生
日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，属于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入
其他综合收益；其他差额计入当期损益。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日中国人民银行授权中国外汇交易中
心公布的中间价折算，所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时中国人
民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发
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财务报表附注
生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。折算产生的外币财务报表折算
差额，在资产负债表中所有者权益项目下单独列示。外币现金流量采用现金流量发生日中国
人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量
表中单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外
币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他
原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分
相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营
企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营
的比例转入处置当期损益。
(十)金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。在本
公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
1．金融资产分类和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划
分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款
或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始
计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损
益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，
才对所有受影响的相关金融资产进行重分类：
（1）分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司
将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产
包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发
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生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据
金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资
产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融
工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金
融资产账面余额来计算确定利息收入。
（2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该
金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差
额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，
其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投
资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资
产。
（3）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止
确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利
益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公
司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融
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资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符
合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤
销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可
以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1）嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2）在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍
生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷
款，该提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2．金融负债分类和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计
入初始确认金额。
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金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近
期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近
期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符
合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公
允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不
可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组
合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人
员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起
的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本
公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
本公司对此类金融负债根据其流动性在交易性金融负债、其他非流动负债项目列报。
（2）其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损
益：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市场
利率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且
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其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始
确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
本公司分类为以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据及应付账款、其他应
付款、长期借款、应付债券、长期应付款等。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予
以转销：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2）该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金
融负债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债
与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实
质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允
价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当
期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
（1）本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，
并分别下列情形处理：
1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转移
中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条 1）、2）
之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
A 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利
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和义务单独确认为资产或负债。
B 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关
金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转
移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
（2）在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的
原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
A 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
B 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中
对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产）之和。
2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体
的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同
继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两
项金额的差额计入当期损益：
A 终止确认部分在终止确认日的账面价值。
B 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止
确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产）之和。
3）金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一
项金融负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的
报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得
相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的
基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先
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使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不
可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及财务担保合同，进行减值会计处理并确认
损失准备。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个
存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内
预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整
个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司
在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下
列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际
利率计算利息收入。
（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并
按照账面余额和实际利率计算利息收入。
（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相
当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际
利率计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的
账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其
他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量
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了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增
加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量
该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
1）信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发
生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出
不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
A 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；
B 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否
发生显著变化；
C 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；
D 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是
否出现不利变化；
E 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
F 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
G 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，
这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
H 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
I 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
2）已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
A 发行方或债务人发生重大财务困难；
B 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
C 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下
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都不会做出的让步；
D 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
E 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
F 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
3）预期信用损失的确定
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。
本公司基于单项资产评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关
过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
当单项工具无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将金
融工具划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。本公司以共同信用风险特征为依
据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用
风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人类型及所处行业等。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
A 对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值。
B 对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付
的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额
的现值。
C 对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信
用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果
而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4）应收款项信用风险特征组合及预期信用损失确定方法
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司依据类似信
用风险特征将应收款项（应收账款、其他应收款、应收票据和应收票据融资）划分为若干组
合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 预期信用损失的确定方法
组合 1：合并范围内关联 纳入合并范围内的公司之间的应
预期信用损失为 0
方组合 收款项不能收回的风险极低
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组合名称 确定组合的依据 预期信用损失的确定方法
组合 2：合营、联营企业 应收合营企业、联营企业款项不
预期信用损失为 0
往来款组合 能收回的风险极低
组合 3：土地竞买保证金 应收政府部门土地竞买保证金不
预期信用损失为 0
组合 能收回的风险极低
组合 4：除组合 1、2、3 相同账龄的应收款项具有类似的 按应收款项账龄与未来 12 个月内或整个
外的应收款项(账龄组合) 信用风险特征 存续期预期信用损失率对照表计算
（5）减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融
资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(十一)存货
1．存货的分类
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发
成本、出租开发产品；非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品。
2．存货的计价方法
（1）存货的取得以成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货在
取得时，以实际成本计价，领用或发出存货时按加权平均法计价；低值易耗品于领用时一次
性摊销。
（2）开发用土地使用权的核算方法：购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用
权，在尚未投入开发前，作为无形资产核算；土地投入开发时，将土地使用权的账面价值全
部转入开发成本。
（3）公共配套设施费的核算方法：公共配套设施系经国土规划部门批准的某开发项目
的公共配套设施，如道路、球场、游泳池等，其所发生的支出计入该开发项目的“开发成
本”，按成本核算对象和成本项目进行明细成本核算。但如具有经营价值且开发商拥有收益
权的配套设施，其所发生的支出单独核算，完工时，转入“开发产品”、“出租开发产品”或“固
定资产”核算。
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3．开发产品和出租开发产品
本公司开发产品核算本公司作为存货的房地产，该等物业管理层主要意图或目的是出
售，次要目的是取得临时性租金。
出租开发产品的摊销方法：根据预计尚可使用年限采用年限平均法摊销。
4．存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。年末，在对存货进行全面盘点的
基础上，对于存货因被淘汰、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因导致成本高于
可变现净值的部分，以及在建开发项目预计存在的亏损部分。房地产开发类存货按照单个存
货项目计提存货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者类别计提存货跌价准备。可变
现净值，指存货在资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用以及相关税费后的金额。
5．存货的盘存制度
采用永续盘存制
(十二)合同资产
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权
利作为应收款项单独列示。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注四／（十）6.
金融工具减值。
(十三)持有待售
1． 划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，且获得确定的购买承
诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含
交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性
极小。
2． 持有待售核算方法
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本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价
值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记
的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所
得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险
合同所产生的权利。
(十四)长期股权投资
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注四／（五）同一控制下和
非同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初
始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣
减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资
成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产
交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成
本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
财务报表附注 第23页
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本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风
险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的
权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额
的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合
营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，
在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期
股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面
价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担
的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实
施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的
原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被
投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价
值，并计入当期营业外收入。
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（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追
加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照
原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有
关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入
当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控
制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核
算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会
计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公
允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
4． 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用
权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
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（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入
当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益
法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确
认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置
长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权
时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价
与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算
的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公
司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务
报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股
权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当
期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大
影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参
与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权
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利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该
单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额
相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合
考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类
似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单
位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术
资料。
(十五)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本公司
持有以备经营出租的空置建筑物，若董事局作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持
有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该
项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或
进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与
原账面价值之间的差额计入当期损益。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：①投资性房地产所在地有活
跃的房地产交易市场。②本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格
及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场
价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地
产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资
性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现
值确定其公允价值。
本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以
其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期
损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按
照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损
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益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(十六)固定资产
1． 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2． 固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到
预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
（3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或
协议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定
资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，
除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3． 固定资产后续计量及处置
（1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准
备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧
额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在
年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
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资产类别 折旧方法 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)
房屋建筑物 年限平均法 30 0-10 3—3.33
运输工具 年限平均法 5-10 0-10 9—20
办公设备及其他 年限平均法 3-10 0-10 9—33.33
（2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固
定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
4． 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
（1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司。
（2）本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时
租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权。
（3）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
（4）本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公
允价值。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两
者中较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确
认融资费用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师
费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个
期间采用实际利率法进行分摊。
本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提融资租入固定资产折旧。能够合理确
定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租
赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内
计提折旧。
(十七)在建工程
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1． 在建工程初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用
状态前所发生的必要支出构成。
2． 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产
的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预
定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资
产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本
调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
(十八)借款费用
1． 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期
损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付
现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
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个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本
化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算
确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(十九)无形资产与开发支出
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
1．无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性
质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之
间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账
价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损
益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除
非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以
换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价
值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注
册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以
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及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2．无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定
的无形资产。使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内采用直线法摊销，并在年度终了，对
其使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。使用寿命
不确定的无形资产不予摊销，在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行
复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。
本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形
资产核算，并按照土地使用权使用年限平均摊销计入当年度损益类账项；土地投入开发时，
将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。
3．划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活
动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，
以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
4．开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场
或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力
使用或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开
发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开
发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
(二十)商誉
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商誉为非同一控制下企业合并成本超过应享有的被投资单位或被购买方可辨认净资产于
取得日或购买日的公允价值份额的差额。与子公司有关的商誉在合并财务报表上单独列示，
与联营企业和合营企业有关的商誉，包含在长期股权投资的账面价值中。
在财务报表中单独列示的商誉至少在每年年终进行减值测试。减值测试时，商誉的账面
价值根据企业合并的协同效应分摊至受益的资产组或资产组组合。
(二十一)长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与
商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账
面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
(二十二)长期待摊费用
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上
的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
(二十三)职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
财务报表附注 第33页
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1．短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予
以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应
付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2．离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，
提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。离职后福利计划分类为设定提存
计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养
老保险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应
缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
3．辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工
自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时
和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动
关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的
退休年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险
费等。本公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部
退养福利。对于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条
件时，将自职工停止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险
费等，确认为负债，一次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的
差异于发生时计入当期损益。
4．其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，
将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(二十四)预计负债
1． 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
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履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2． 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价
值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估
计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则
最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结
果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额
确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能
够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
(二十五)股份支付
1．股份支付的种类
本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
2．权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。
对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用
的期权定价模型考虑以下因素：（1）期权的行权价格；（2）期权的有效期；（3）标的股份
的现行价格；（4）股价预计波动率；（5）股份的预计股利；（6）期权有效期内的无风险利
率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条
件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可
行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。
3．确定可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳
估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实
际可行权数量一致。
4．会计处理方法
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以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，
在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期
内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权
益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相
关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总
额进行调整。
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负
债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关
成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以
现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，
按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在
相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入
当期损益。
若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权
处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方
能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处
理。
(二十六)优先股、永续债等其他金融工具
本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及
其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将
该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：
1．符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：
（1）向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；
（2）在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（3）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同
将交付可变数量的自身权益工具；
（4）将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身
权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。
2．同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：
（1）该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他
方交换金融资产或金融负债的合同义务；
（2）将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，
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不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以
固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。
3．会计处理方法
对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分
配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；
对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，
其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具
的初始计量金额。
(二十七)收入
1.收入确认的一般原则
公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履
约义务的交易价格计量收入。
交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方
收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不
会发生重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本公司按照非现金对价的公允价
值确定交易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重
大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确
定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点
履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金
额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑的迹象：
①公司就该商品或服务享有现时收款权利；
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②公司已将该商品的实物转移给客户；
③公司已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；
④客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利(且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素)作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值准备。本公司拥有
的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司将已收或应
收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
2.特定交易的收入处理原则
（1）附有销售退回条款的合同
在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，
不包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负
债。
销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商
品的价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。
（2）附有质量保证条款的合同
评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。
公司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量
保证责任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。
（3）附有客户额外购买选择权的销售合同
公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约
义务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，
或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，
则综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性
等全部相关信息后，予以合理估计。
3.收入确认的具体方法
（1）房地产销售
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件
的房地产销售，公司在该段时间内按履约进度确认收入。其他的房地产销售在房产完工并验
收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，达到销售合同约定的交付条件，客户取得
相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）建造合同
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本公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，并根据已经完成的合同工作量占
合同预计总工作量的比例确定履约进度。
（3）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一
段时间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。
(二十八)合同成本
1. 合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同
时满足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费
用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产
中列报。
2. 合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一
年的，在发生时计入当期损益。
3. 合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在
履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4. 合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够
取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准
备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账
面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超
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过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(二十九)政府补助
政府补助，是指本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作
为企业所有者投入的资本。
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币
性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；
公允价值不能可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。
1.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产有关的政府补助，是指公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府
补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使
用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当
期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
2.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与收益有关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生
的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费
用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，对初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面
价值；存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其
他情况的，直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存
在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(三十)递延所得税资产和递延所得税负债
本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计税基础存在
差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。
在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规
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定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得税负
债，根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和
税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差
异产生的递延所得税负债，予以确认，但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时间且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认；对子公司、联营企业及合营企
业投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，该可抵扣暂时性差异同时满足在可
预见的未来很可能转回即在可预见的将来有处置该项投资的明确计划，且预计在处置该项投
资时，除了有足够的应纳税所得以外，还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，
予以确认。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接在所有者权
益中确认的交易或者事项产生的所得税外，将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收
益计入当期损益。
(三十一)租赁
如果租赁条款在实质上将与租赁资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，该租
赁为融资租赁，其他租赁则为经营租赁。
1.本公司作为出租人
融资租赁中，在租赁开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资
租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值
之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用
实际利率法计算确认当期的融资收入。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。发生的初始
直接费用，计入当期损益。
2.本公司作为承租人
融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为
未确认融资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采
用实际利率法计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提
租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损
益；发生的初始直接费用，计入当期损益。
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(三十二)终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够
单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一
项相关联计划的一部分。
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列
示。
(三十三)套期会计
1.套期的分类
本公司将套期分为公允价值套期、现金流量套期和境外经营净投资套期。
（1）公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺，或上述项目组成
部分的公允价值变动风险敞口进行的套期。该公允价值变动源于特定风险，且将影响企业的
损益或其他综合收益。
（2）现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期。该现金流量变动源于与已确
认资产或负债、极可能发生的预期交易，或与上述项目组成部分有关的特定风险，且将影响
企业的损益。
（3）境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险敞口进行的套期。境外经营
净投资套期中的被套期风险是指境外经营的记账本位币与母公司的记账本位币之间的折算差
额。
2.套期关系的指定及套期关系评估
在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、风险管
理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数量、被套期项目性质
及其数量、被套期风险的性质、套期类型、以及本公司对套期工具有效性的评估。套期有效
性，是指套期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价
值或现金流量变动的程度。本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被
指定的会计期间内是否满足运用套期会计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期
关系。运用套期会计，应当符合下列套期有效性的要求：
（1）被套期项目与套期工具之间存在经济关系。
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（2）被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。
（3）采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对权重的失衡，
从而产生与套期会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再适当，但套期风险管理目标
没有改变的，应当对被套期项目或套期工具的数量进行调整，以使得套期比率重新满足有效
性的要求。
3.套期会计处理方法
（1）公允价值套期会计处理
①套期工具产生的利得或损失计入当期损益。如果套期工具是对选择以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）进行套期的，套期工具
产生的利得或损失计入其他综合收益。
②被套期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，同时调整未以公允价
值计量的已确认被套期项目的账面价值。被套期项目为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损
益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整；被套期项目为公司选择以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）的，其因被套期风险
敞口形成的利得或损失计入其他综合收益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整。
被套期项目为尚未确认的确定承诺（或其组成部分）的，其在套期关系指定后因被套期
风险引起的公允价值累计变动额确认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入各相关期间
损益。当履行确定承诺而取得资产或承担负债时，调整该资产或负债的初始确认金额，以包
括已确认的被套期项目的公允价值累计变动额。
③被套期项目为以摊余成本计量的金融工具（或其组成部分）的，对被套期项目账面价
值所作的调整按照开始摊销日重新计算的实际利率进行摊销，并计入当期损益。该摊销可以
自调整日开始，但不晚于对被套期项目终止进行套期利得和损失调整的时点。被套期项目为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（或其组成部分）的，则按照相同的
方式对累计已确认的套期利得或损失进行摊销，并计入当期损益，但不调整金融资产（或其
组成部分）的账面价值。
（2）现金流量套期会计处理
①套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分，作为现金流量套期储备，计入其
他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照下列两项的绝对额中较低者确定：
1）套期工具自套期开始的累计利得或损失；
2）被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。每期计入其他综合收
益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。
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②套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分（即扣除计入其他综合收益后的其
他利得或损失），计入当期损益。
③现金流量套期储备的金额，按照下列规定处理：
1）被套期项目为预期交易，且该预期交易使公司随后确认一项非金融资产或非金融负债
的，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺
时，则将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始
确认金额。
2）对于不属于前一条涉及的现金流量套期，在被套期的预期现金流量影响损益的相同期
间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。
3）如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一项损失，且该损失全部或部
分预计在未来会计期间不能弥补的，则在预计不能弥补时，将预计不能弥补的部分从其他综
合收益中转出，计入当期损益。
（3）境外经营净投资套期
对境外经营净投资的套期，包括对作为净投资的一部分进行会计处理的货币性项目的套
期，本公司按照类似于现金流量套期会计的规定处理:
①套期工具形成的利得或损失中属于套期有效的部分，应当计入其他综合收益。
全部或部分处置境外经营时，上述计入其他综合收益的套期工具利得或损失应当相应转
出，计入当期损益。
②套期工具形成的利得或损失中属于套期无效的部分，应当计入当期损益。
(三十四)维修基金
本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销
售完毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入当期损
益。
本公司根据项目所在地的相关政策，代业主垫付的维修基金在缴纳时计入”其他应收
款”，并按本公司坏账准备计提政策计提坏账准备。待向业主收取垫付的维修基金时，冲减
相应的”其他应收款”。
(三十五)质量保证金
在支付建安工程结算款时，按合同确定的质量保证金比例进行扣款并在“其他应付款”科
目下分单位核算。待工程验收合格后并在双方约定的质量保证期限内无质量问题时，则退还
质量保证金。
(三十六)成本费用的确认原则
财务报表附注 第44页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本公司在生产经营中发生的各项费用，以实际发生数计入成本、费用。期间费用直接计
入当期损益，成本计入所生产的产品、提供劳务的成本。
(三十七)利润分配
根据《中华人民共和国公司法》和本公司《章程》规定，税后利润按下列顺序进行分
配：
（1）弥补以前年度亏损；
（2）提取法定盈余公积金 10%，当法定公积金累计额为公司注册资本的 50%以上时可
以不再提取；
（3）提取任意盈余公积金；
（4）分配利润。
(三十八)重要会计政策、会计估计的变更
1． 会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
财政部于 2017 年 7 月 5 日修订发布了《企业 公司第九届董事局第七十次会议及第九届监事
会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 会第三十次会议审议通过了《关于公司会计政
号），要求境内上市企业自 2020 年 1 月 1 日 策和会计估计变更的议案》，同意本次会计政
起执行。 策变更。
会计政策变更说明：
（1）执行新收入准则对本公司的影响
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部 2017 年修订的《企业会计准则第 14 号-收入》，
变更后的会计政策详见本附注四、（二十七）。
于 2020 年 1 月 1 日之前的原收入准则与新收入准则要求不一致的，本公司按照新收入准
则的要求进行衔接调整。涉及前期比较财务报表数据与新收入准则要求不一致的，本公司未
调整可比期间信息。本公司仅对在 2020 年 1 月 1 日尚未完成的合同的累积影响数调整 2020
年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
执行新收入准则对本期期初资产负债表相关项目的影响列示如下：
2019 年 12 月 31 累积影响金额
项目 2020 年 1 月 1 日
日 重分类 重新计量 小计
存货 159,835,876,207.55 221,281,911.31 221,281,911.31 160,057,158,118.86
合同资产 186,660,454.95 186,660,454.95 186,660,454.95
其他流动资产 21,142,865,814.40 302,774,783.79 302,774,783.79 21,445,640,598.19
流动资产合计 216,752,924,584.59 407,942,366.26 302,774,783.79 710,717,150.05 217,463,641,734.64
财务报表附注 第45页
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2020 年度
财务报表附注
2019 年 12 月 31 累积影响金额
项目 2020 年 1 月 1 日
日 重分类 重新计量 小计
资产总计 234,930,625,411.28 710,717,150.05 710,717,150.05 235,641,342,561.33
预收款项 58,523,044,000.13 -58,109,614,179.42 -58,109,614,179.42 413,429,820.71
合同负债 54,444,732,781.85 54,444,732,781.85 54,444,732,781.85
其他流动负债 7,112,985,531.08 4,072,823,763.83 4,072,823,763.83 11,185,809,294.91
流动负债合计 129,616,516,828.92 407,942,366.26 407,942,366.26 130,024,459,195.18
递延所得税负债 129,278,614.47 76,197,724.36 76,197,724.36 205,476,338.83
非流动负债合计 61,921,756,933.79 76,197,724.36 76,197,724.36 61,997,954,658.15
负债合计 191,538,273,762.71 407,942,366.26 76,197,724.36 484,140,090.62 192,022,413,853.33
未分配利润 9,003,276,117.86 156,956,485.51 156,956,485.51 9,160,232,603.37
归属于母公司股东
19,854,773,550.93 156,956,485.51 156,956,485.51 20,011,730,036.44
权益合计
少数股东权益 23,537,578,097.64 69,620,573.92 69,620,573.92 23,607,198,671.56
股东权益合计 43,392,351,648.57 226,577,059.43 226,577,059.43 43,618,928,708.00
负债和股东权益总
234,930,625,411.28 710,717,150.05 710,717,150.05 235,641,342,561.33
计
注 1：上表 2019 年 12 月 31 日金额为将本期发生的同一控制下合并进行追溯重述后的数
据；仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内，因此所披露的小
计和合计无法根据上表中呈列的数字重新计算得出。
2． 会计估计变更
根据公司现行资产业务的实际情况，为更加公允、真实地反映公司的资产状况和经营成
果，使固定资产折旧年限更合理地反映资产的使用期间，残值率估计更符合业务实质，本公
司拟对固定资产折旧年限和残值率进行变更。经公司第九届董事局第七十次会议及第九届监
事会第三十次会议审议通过了《关于公司会计政策和会计估计变更的议案》，同意本次会计
估计变更。本次会计估计变更采用未来适用法，自 2020 年 1 月 1 日起执行，无需对已披露的
财务报告进行追溯调整，因此本次会计估计变更对公司以前年度的财务状况、经营成果和现
金流量不会产生影响，对 2020 年度的经营成果无重大影响。具体变更后会计估计详见本附注
四、（十六）。
五、税项
(一)公司主要税种和税率
财务报表附注 第46页
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财务报表附注
税种 计税依据 税率 备注
增值税 应税收入 3%、5%、6%、9%、13%
城市维护建设税 应交流转税 7%、5% 城市维护建设税
教育费附加 应交流转税 3% 教育费附加
地方教育附加 应交流转税 2%、1.5%、1% 地方教育附加
房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60% 土地增值税
土地增值税
预缴计税依据：预收售楼款 注释 1
企业所得税 应纳税所得额 注释 2 企业所得税
房产原值（包含地价）的 70% 1.2%
房产税
房产租金 12%
注释 1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。
注释 2：本公司之境外子公司适用不同所得税税率，其中香港注册子公司适用 16.5%的
所得税税率，澳门注册子公司适用 12%的所得税税率，美国、英属维尔京群岛、开曼等地注
册的子公司按所在国（地）税收政策缴纳。
除上述公司及个别享受优惠税率的公司外，本公司及其余子公司所得税税率均为 25%。
六、合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
注释1．货币资金
项目 期末余额 上期期末余额
库存现金 55,953.85 47,198.31
银行存款 43,641,556,539.21 26,106,153,921.08
其他货币资金 146,998.28 231,008.44
合计 43,641,759,491.34 26,106,432,127.83
其中：存放在境外的款项总额 697,631,305.06 844,370,178.91
注 1：截止 2020 年 12 月 31 日，存放在境外的货币资金为港币 27,874,144.64 元、人民币
48,507,945.76 元、澳门币 45,103,244.98 元、美元 90,244,327.36 元（上述货币资金折合人民币合
计金额为 697,631,305.06 元。）
注 2：截止 2020 年 12 月 31 日，公司受限制的货币资金 1,030,526,171.40 元（2019 年 12 月
31 日受限制的货币资金为 319,628,552.66 元），期末受限资金主要为下属公司还贷专款资金
496,215,734.65 元、保函保证金 215,060,840.71 元。
注释2．交易性金融资产
财务报表附注 第47页
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财务报表附注
项目 期末余额 上期期末余额
分类为以公允价值计量且变动计入当期损益的
209,645,238.66 210,964,377.21
金融资产小计
权益工具投资 209,645,238.66 210,964,377.21
合计 209,645,238.66 210,964,377.21
注释3．衍生金融资产
项目 期末余额 上期期末余额
人民币与外汇衍生交易合约 23,315,706.33
合计 23,315,706.33
注释4．应收票据
1． 应收票据分类列示
项目 期末余额 上期期末余额
银行承兑汇票
商业承兑汇票 5,553,558.44
合计 5,553,558.44
本公司经评估后认为报告期内所持有的应收票据不存在重大的信用风险，不会因出票人
违约而产生重大损失，本公司无已背书或贴现承兑汇票情况。
注释5．应收账款
1．按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 上期期末余额
1 年以内 95,003,710.39 34,089,510.53
1－2 年 1,125,185.05 2,153,928.88
2－3 年 1,898,420.04 28,245.35
3 年以上 380,000.00 627,695.55
小计 98,407,315.48 36,899,380.31
减：坏账准备 3,186,682.76 1,770,123.56
合计 95,220,632.72 35,129,256.75
2．按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的 250,000.00 0.25 250,000.00 100.00
财务报表附注 第48页
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财务报表附注
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
应收账款
按组合计提预期信用损失
98,157,315.48 99.75 2,936,682.76 2.99 95,220,632.72
的应收账款
其中：合营、联营企业往
54,751,765.77 55.64 54,751,765.77
来款组合
账龄组合 43,405,549.71 44.11 2,936,682.76 6.77 40,468,866.95
合计 98,407,315.48 100.00 3,186,682.76 3.24 95,220,632.72
续：
上期期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的
250,000.00 0.68 250,000.00 100.00
应收账款
按组合计提预期信用损失
36,649,380.31 99.32 1,520,123.56 4.15 35,129,256.75
的应收账款
其中：合营、联营企业往
12,753,206.63 34.56 12,753,206.63
来款组合
账龄组合 23,896,173.68 64.76 1,520,123.56 6.36 22,376,050.12
合计 36,899,380.31 100.00 1,770,123.56 4.80 35,129,256.75
3．单项计提预期信用损失的应收账款
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
其他 250,000.00 250,000.00 100.00 预计无法收回
合计 250,000.00 250,000.00 100.00
4．本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动情况
上期期末余
类别 期末余额
额 计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用
250,000.00 250,000.00
损失的应收账款
按组合计提预期信
1,520,123.56 1,416,559.2 2,936,682.76
用损失的应收账款
其中：合营、联营
企业往来款组合
账龄组合 1,520,123.56 1,416,559.2 2,936,682.76
合计 1,770,123.56 1,416,559.2 3,186,682.76
财务报表附注 第49页
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5．按欠款方归集的期末余额前五名应收账款
占应收账款期末
单位名称 期末余额 已计提坏账准备
余额的比例(%)
深圳融祺投资发展有限公司 29,118,754.13 29.59
珠海琴发实业有限公司 23,426,109.82 23.81
广东建星建造集团有限公司 7,786,259.06 7.91 389,312.95
西安建工第一建筑集团有限公司 4,693,304.44 4.77 234,665.22
珠海汇华星城置业有限公司 3,965,500.00 4.03 198,275.00
合计 68,989,927.45 70.11 822,253.17
6．应收账款其他说明
上述应收账款主要是应收装修工程款、设计、广告制作等收入。
注释6．预付款项
1． 预付款项按账龄列示
期末余额 上期期末余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 4,590,265,481.93 83.21 6,006,522,414.70 99.44
1至2年 909,249,481.00 16.48 20,133,081.47 0.33
2至3年 6,907,470.55 0.13 3,409,237.92 0.06
3 年以上 10,192,234.43 0.18 10,055,535.25 0.17
合计 5,516,614,667.91 100.00 6,040,120,269.34 100.00
2．账龄超过一年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明
单位名称 期末余额 账龄 未及时结算原因
武汉市土地交易中心 805,000,000.00 1-2 年 中标土地尚未交付
珠海香洲湾仔街道办事处 9,636,394.59 3 年以上 *1
合计 814,636,394.59
*1 公司之子公司珠海市中泰投资有限公司预付珠海香洲湾仔街道办事处居民回迁房建
设专项资金，截止 2020 年 12 月 31 日相关的回迁工作及其决算尚未完成。
3．按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款项总 预付款
单位名称 期末余额 未结算原因
额的比例(%) 时间
武汉市公共资源交易管理办公室 2,400,000,000.00 43.50 2020 年 预付土地出让金
武汉市公共资源交易监督管理局 1,493,800,000.00 27.08 2020 年 预付土地出让金
武汉市土地交易中心 805,000,000.00 14.59 2019 年 预付土地出让金
财务报表附注 第50页
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占预付款项总 预付款
单位名称 期末余额 未结算原因
额的比例(%) 时间
成都市公共资源交易服务中心 114,000,000.00 2.07 2020 年 预付土地出让金
通力电梯有限公司 85,393,358.54 1.55 2020 年 预付采购款
合计 4,898,193,358.54 88.79
注释7．其他应收款
项目 期末余额 上期期末余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,032,147,130.23 3,358,220,825.18
合计 1,032,147,130.23 3,358,220,825.18
（一）其他应收款
1．按账龄披露
账龄 期末余额 上期期末余额
1 年以内 763,328,276.37 3,194,376,898.93
1－2 年 308,857,695.80 143,989,921.64
2－3 年 61,157,649.07 66,640,162.18
3 年以上 35,757,068.91 58,157,596.88
小计 1,169,100,690.15 3,463,164,579.63
减：坏账准备 136,953,559.92 104,943,754.45
合计 1,032,147,130.23 3,358,220,825.18
2．按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 上期期末余额
代业主垫付的维修基金 190,539,997.80 95,773,080.96
保证金、押金及备用金 432,512,189.68 319,689,150.18
信托保障金 234,078,453.16 179,860,200.02
往来款项 191,883,223.01 102,231,733.84
土地竞买保证金 2,657,089,903.90
其他 120,086,826.50 108,520,510.73
合计 1,169,100,690.15 3,463,164,579.63
3．按坏账准备计提方法分类披露
财务报表附注 第51页
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期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
16,211,856.64 1.39 16,211,856.64 100.00
他应收款
按组合计提预期信用损失的
1,152,888,833.51 98.61 120,741,703.28 10.47 1,032,147,130.23
其他应收款
其中：合营、联营企业往来
22,522,020.09 1.93 22,522,020.09
款组合
账龄组合 1,130,366,813.42 96.68 120,741,703.28 10.68 1,009,625,110.14
合计 1,169,100,690.15 100.00 136,953,559.92 11.71 1,032,147,130.23
续：
上期期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
5,006,749.87 0.14 5,006,749.87 100.00
他应收款
按组合计提预期信用损失的
3,458,157,829.76 99.86 99,937,004.58 2.89 3,358,220,825.18
其他应收款
其中：合营、联营企业往来
960,969.96 0.03 960,969.96
款组合
土地竞买保证金组合 2,657,089,903.90 76.72 2,657,089,903.90
账龄组合 800,106,955.90 23.11 99,937,004.58 12.49 700,169,951.32
合计 3,463,164,579.63 100.00 104,943,754.45 3.03 3,358,220,825.18
4． 单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
李永兴 6,460,373.92 6,460,373.92 100.00 预计难以收回
广西防城港市建筑工程总公
2,086,610.00 2,086,610.00 100.00 预计难以收回
司
中国建筑第八工程局有限公
1,902,870.70 1,902,870.70 100.00 预计难以收回
司
其他 5,762,002.02 5,762,002.02 100.00 预计难以收回
合计 16,211,856.64 16,211,856.64
5．其他应收款坏账准备计提情况
财务报表附注 第52页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
上期期末余额 99,937,004.58 5,006,749.87 104,943,754.45
上期期末余额在本期
—转入第二阶段
—转入第三阶段 -592,420.84 592,420.84
—转回第二阶段
—转回第一阶段
本期计提 23,645,739.78 10,612,685.93 34,258,425.71
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -2,248,620.24 -2,248,620.24
期末余额 120,741,703.28 16,211,856.64 136,953,559.92
6．按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
光大兴陇信托有限责任公 1 年以内、
信托保障金 62,082,000.00 5.31 3,463,400.00
司 1-2 年
珠海市华茂创富商务合伙
往来款 42,511,636.39 1 年以内 3.64 2,125,581.82
企业（有限合伙）
山东省即墨经济开发区管 1 年以内、
保证金 41,056,800.00 3.51 15,829,865.00
理委员会 1-3 年
大连嘉华颐和投资管理有
往来款 40,000,000.00 1-2 年 3.42 4,000,000.00
限公司
光大金融租赁股份有限公
信托保障金 40,000,000.00 1 年以内 3.42 2,000,000.00
司
合计 225,650,436.39 19.30 27,418,846.82
注释8．存货
1．存货分类
期末余额 2020 年 1 月 1 日余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 87,713,546.34 87,713,546.34 396,989,457.25 396,989,457.25
库存商品 229,335,591.33 2,574,349.48 226,761,241.85 169,813,401.41 1,675,722.68 168,137,678.73
开发成本 178,612,173,441.44 178,612,173,441.44 129,814,895,662.52 129,814,895,662.52
开发产品 32,040,195,840.92 88,636,103.62 31,951,559,737.30 27,352,710,584.25 27,352,710,584.25
财务报表附注 第53页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额 2020 年 1 月 1 日余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
出租开发产
497,100,409.51 497,100,409.51 2,324,424,736.11 2,324,424,736.11
品
合计 211,466,518,829.54 91,210,453.10 211,375,308,376.44 160,058,833,841.54 1,675,722.68 160,057,158,118.86
续：
上期期末余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 175,707,545.94 175,707,545.94
库存商品 169,813,401.41 1,675,722.68 168,137,678.73
开发成本 129,814,895,662.52 129,814,895,662.52
开发产品 27,352,710,584.25 27,352,710,584.25
出租开发产品 2,324,424,736.11 2,324,424,736.11
合计 159,837,551,930.23 1,675,722.68 159,835,876,207.55
2．存货跌价准备
本期增加金额 本期减少金额 期末余额
项目 上期期末余额
计提 其他 转回 转销 其他
开发产品 88,636,103.62 88,636,103.62
库存商品 1,675,722.68 1,354,005.45 455,378.65 2,574,349.48
合计 1,675,722.68 89,990,109.07 455,378.65 91,210,453.10
存货跌价准备说明：
（1）公司的开发成本按单项房地产项目预计完工后的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额作为确定可变现净值的具体依据。
（2）公司的开发产品按预计销售价格减去预计的销售费用以及相关税费后的金额作为确
定可变现净值的具体依据。
（3）公司的库存商品按预计销售价格减去预计的销售费用以及相关税费后的金额作为确
定可变现净值的具体依据。
（4）本公司之子公司珠海华商百货有限公司期初计提存货跌价准备的部分库存商品在本
期已销售，相应计提的存货跌价准备也予以转销，本期转销金额为 455,378.65 元；本公司之子
公司苏州铧顺置业有限公司本期计提开发产品存货跌价准备 88,636,103.62 元。
3．存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
本公司存货年末余额中含有借款费用资本化的金额 18,862,380,605.31 元（2019 年为
16,898,273,173.08 元）。本公司本年度用于确定借款利息费用的资本化率为 6.17%（2019 年为
财务报表附注 第54页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
6.35%）。
4．开发成本
预计竣工时 预计投资总
项目名称 开工时间 期末余额 上期期末余额
间 额（万元）
1.中山华发生态庄园 2013 2027 474,654.42 636,265,570.80 326,103,931.61
2.珠海华发水郡花园 2013 2023 992,902.13 2,866,142,016.91 2,621,734,185.26
3.珠海华发依山郡 2014 2021 318,471.47 729,718,184.38 1,363,822,063.74
4.中山华发广场 2014 2021 154,472.49 1,399,838,607.04 1,072,340,439.44
5.中山华发观山水 2013 2024 468,890.88 1,242,624,874.11 1,539,427,599.10
6.包头华发新城 2010 2021 288,468.14 626,909,996.64 483,653,746.23
7.大连华发四季 2014 2020 190,114.00 212,101,621.69
8.大连华发绿洋山庄 2014 2023 281,307.00 989,556,588.47 870,924,372.76
9.沈阳华发新城 2014 2022 620,000.00 2,701,511,369.15 3,321,637,991.86
10.南宁华发新城 2012 2020 589,321.00 1,933,637,581.58
11.威海荣成百合湾 2013 2021 204,828.00 297,687,662.93 297,687,662.93
12.珠海华发峰尚花园 2014 2020 313,380.90 505,400,150.83
13.威海华发九龙湾 2014 2022 1,074,820.00 2,680,887,943.62 2,365,728,798.01
14.珠海绿洋湾花园 2014 2021 423,197.03 1,898,619,414.63 3,838,479,103.25
15.武汉华发中城荟 2014 2023 1,778,502.00 8,112,401,978.03 8,891,330,835.82
16.广州江南府 2018 2021 62,000.00 539,820,428.18 465,205,431.73
17.珠海华发峰景湾花
2014 2021 323,499.57 516,487,248.24 511,444,231.72
园
18.珠海华发十字门国
2014 2024 759,817.03 2,002,589,554.65 1,684,973,443.67
际花园
19.上海静安府 2015 2021 1,266,079.00 501,409,513.55 5,782,673,239.14
20.珠海金湾国际商务
2016 2021 252,636.13 921,994,844.97 608,472,143.42
中心
21.武汉华发首府 2016 2021 726,700.00 1,586,351,980.13 3,786,536,489.98
22.苏州华发公园首府 2016 2020 250,000.00 875,665,410.71
23.武汉华发外滩荟 2016 2023 696,945.00 2,484,888,471.78 2,219,645,358.94
24.苏州姑苏院子 2016 2020 500,000.00 4,525,601,937.84
25.美国华发驿道 2017 2021 56,642.75 487,725,803.22 299,043,962.29
26.金湾华发商都中心 2018 2021 190,358.95 1,266,955,541.84 960,281,887.10
27.佛山华发四季 2017 2020 268,200.00 1,882,064,838.43
28.上海闵行七宝项目 2017 2020 342,902.00 3,039,025,055.16
29.珠海华发创业大厦 2017 2021 136,518.31 1,033,288,155.32 831,964,874.87
30.荣成华发樱花湖 2017 2021 168,606.00 1,001,401,470.27 1,303,216,605.95
31.苏州太仓院子 2017 2022 350,000.00 929,053,038.14 1,931,597,283.90
32.武汉华发中央公园 2017 2021 242,517.31 1,282,896,979.19 1,066,781,994.98
33.嘉兴鹭栖庭院 2017 2020 218,188.91 107,103,904.31
财务报表附注 第55页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
预计竣工时 预计投资总
项目名称 开工时间 期末余额 上期期末余额
间 额（万元）
34.南京麒麟 G35 项目 2017 2021 253,677.00 2,511,182,497.94 2,222,438,464.53
35.南京万象天地 2017 2023 1,240,650.00 8,289,597,608.46 8,758,947,421.37
36.北京将台乡项目 2017 2021 350,000.00 2,141,797,046.30 2,010,158,345.98
37.珠海华发智谷名苑 2018 2020 222,231.18 1,159,590,540.93
38.珠海中以国际产业
2018 2021 138,416.09 820,986,250.34 455,820,282.52
园
39.珠海中以国际创意
2018 2021 52,206.56 305,853,999.71 175,342,319.75
园
40.武汉华发峰尚 2018 2020 122,346.79 869,964,256.76
41.武汉华发中城公园
2018 2021 155,087.50 1,204,352,517.90 1,006,345,878.32
首府
42.无锡鑫悦华府 2018 2021 625,439.00 3,952,763,670.16 4,549,048,241.16
43.武汉华发金茂逸墅 2018 2021 376,200.00 582,335,289.83 1,545,917,116.51
44.武汉鸿业华发四季 2018 2021 272,191.00 2,194,170,682.07 1,871,712,308.47
45.大连万科华发观贤
2018 2021 436,163.00 2,243,945,110.26 2,767,724,397.38
别墅
46.武汉华发中城水岸 2018 2021 166,651.00 922,867,331.41 745,680,789.04
47.武汉华发中城华府 2018 2021 375,000.00 1,891,131,324.93 1,644,488,128.32
48.天津艺英里 2018 2021 125,439.00 1,151,538,834.10 1,047,510,294.16
49.青岛华发四季 2018 2021 224,946.00 1,275,029,091.68 885,976,632.54
50.大连华发花间月 2018 2021 75,573.58 615,156,771.89 410,446,120.82
51.温州鹿萃苑 2018 2021 313,272.16 2,607,910,624.05 2,310,329,832.23
52.增城华发峰尚花园 2018 2021 177,792.20 1,330,883,424.84 1,127,315,022.56
53.鄂州梧桐湖国际社
2018 2021 653,849.94 3,453,534,095.09 2,924,723,627.86
区
54.清远四季尚璟 2018 2021 108,792.02 827,105,970.50 684,403,240.91
55.珠海城建国际海岸
2017 2024 452,990.71 1,256,162,732.50 3,000,905,586.28
花园
56.江门华发四季一期 2019 2021 176,240.00 1,205,216,838.99 935,293,263.68
57.珠海保税区研发中
2019 2025 288,236.00 500,652,000.16 465,043,921.32
心
58.杭州九龙仓华发天
2019 2022 523,439.00 4,246,852,917.03 3,859,421,885.44
荟
59.北京华发中央公园 2019 2021 482,792.00 3,354,400,679.80 2,995,081,632.18
60.武汉武地华发时光 2019 2021 215,412.00 1,573,900,783.42 1,192,271,655.04
61.华发金茂国际社区 2019 2023 497,794.80 2,641,120,667.20 2,313,762,510.77
62.天津华发未来荟 2019 2021 80,313.00 500,091,968.16 348,083,815.99
63.天津华发景瑞悦天
2019 2021 94,744.00 469,115,156.20 400,730,280.86
地
财务报表附注 第56页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
预计竣工时 预计投资总
项目名称 开工时间 期末余额 上期期末余额
间 额（万元）
64.苏州酒厂路项目 2019 2021 21,000.00 167,912,080.44 145,881,115.53
65.珠海华发未来城市
2019 2022 239,055.00 1,242,139,166.53 833,246,535.08
花园
66.上海华发招商依云
2019 2022 274,000.00 1,627,146,574.37 1,288,496,183.63
四季
67.武汉华发沁园 2019 2021 45,700.00 278,639,171.62 211,071,996.20
68.江门华发峰景湾 2019 2021 115,186.79 707,243,590.65 498,878,025.46
69.湛江华发新城花园 2019 2022 1,488,400.00 3,641,200,762.51 2,938,436,037.76
70.烟台华发观山水 2019 2022 95,095.00 259,436,238.38 154,139,590.02
71.上海泗水和鸣 2019 2022 497,307.45 3,272,262,373.36 2,732,853,847.75
72.上海光星华府 2019 2022 183,311.89 1,222,572,536.42 1,010,391,054.47
73.汕尾华发观山水 2019 2021 103,630.00 406,587,041.24 227,394,245.62
74.珠海华发悦谷名苑 2019 2022 154,991.14 1,068,803,016.21 933,222,151.57
75.江门华发四季二期 2019 2021 388,161.78 1,461,436,803.86 1,234,924,888.68
76.珠海华发游艇中心 2019 2022 24,000.00 124,376,328.18 88,948,964.26
77.珠海横琴华发容闳
2019 2021 108,787.77 507,464,267.16 269,967,322.64
高级中学
78.珠海横琴华发容闳
2019 2021 79,325.68 337,907,595.04 131,269,306.47
学校
79.大连华发山庄 2020 2022 144,475.00 772,190,751.61
80.沈阳和平首府 2020 2022 810,687.00 3,612,771,353.41
81.中山华发首府 2020 2022 119,260.00 705,001,141.69
82.重庆华发四季半岛 2020 2022 208,100.00 1,284,355,660.93
83.杭州锦粼云荟院 2020 2023 472,921.00 3,203,088,131.35
84.郑州华发峰景湾 2020 2023 356,485.00 1,793,536,328.88
85.成都锦江首府 2020 2021 221,016.67 1,259,547,237.38
86.常熟人工智能产业
2020 2023 438,207.00 1,931,436,469.80
园项目
87.绍兴国际金融活力
2020 2024 2,238,017.00 8,136,984,298.87
城
88.珠海华发天茂半岛
2020 2023 556,100.00 2,054,016,772.54
花园
89.苏州浅悦静庭 2020 2023 762,709.00 3,955,997,194.80
90.惠州铂钻四季 2020 2024 537,637.00 2,357,211,383.60
91.青岛胶州市胶高路
2020 2022 90,291.00 209,390,560.41
项目
92.上海颛桥项目 2020 2023 1,018,511.39 6,584,940,991.27
93.南京秦淮 G05 项目 2020 2023 1,038,446.02 7,384,024,343.27
财务报表附注 第57页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
预计竣工时 预计投资总
项目名称 开工时间 期末余额 上期期末余额
间 额（万元）
94.杭州临安项目 2020 2023 307,377.00 1,697,077,410.50
95.珠海都会四季 2020 2022 406,295.00 2,370,411,492.12
96.广州番禺汉溪大道
2020 2024 1,429,697.60 8,031,803,443.12
北项目
97.苏州太仓客运站项
2020 2023 190,979.00 878,396,646.85
目
98.昆明草海项目 2020 2025 1,764,124.86 5,541,278,771.00
99.无锡博览中心东 2021 2024 945,500.00 4,777,118,793.11
100.珠海华发新经济总
2018 2026 531,149.00 842,083,907.61 790,401,288.99
部大厦
101.其他 97,699,690.24 115,587,116.46
合计 178,612,173,441.44 129,814,895,662.52
5．开发产品
首期竣
项目名称 上期期末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
工时间
1.珠海华发新城一期 2003 49,395,633.77 1,536,429.53 47,859,204.24
2.珠海华发新城二期 2004 20,635,406.30 2,211,266.52 18,424,139.78
3.珠海华发新城三期 2006 25,683,584.44 2,398,532.76 23,285,051.68
4.珠海华发新城四期 2008 14,180,250.45 2,555,245.30 11,625,005.15
5.珠海华发新城五期 2009 30,447,164.50 765,885.38 29,681,279.12
6.珠海华发新城六期 2012 115,923,974.30 55,827,615.46 27,913,807.73 143,837,782.03
7.中山华发生态庄园 2010 399,434,944.29 74,128,833.73 143,030,041.90 330,533,736.12
8.珠海华发世纪城 2010 83,836,618.05 55,501,172.00 27,750,586.00 111,587,204.05
9.珠海华发水郡花园 2015 416,657,015.22 1,218,510,136.59 848,151,610.60 787,015,541.21
10.珠海华发蔚蓝堡
2012 148,684,179.75 2,125,649.97 146,558,529.78
风情庄园
11.包头华发新城 2012 209,581,261.69 19,263,288.77 18,417,358.81 210,427,191.65
12.大连华发新城 2012 706,440,396.10 61,578,146.49 330,741,315.76 437,277,226.83
13.珠海华发峰景名
2013 60,761,354.34 56,219,744.80 4,541,609.54
苑
14.沈阳华发首府 2013 141,945,174.88 47,267,907.87 189,213,082.75
15.沈阳华发岭南荟 2013 98,558,212.91 58,934,826.38 30,994,662.43 126,498,376.86
16.珠海华发四季名
2014 145,072,492.98 12,231,350.45 157,303,843.43
苑
17.珠海华发水岸花
2015 370,802,091.61 289,532,482.23 660,334,573.84
园
18.珠海华发山庄 2016 2,687,213,663.14 511,987,734.76 2,175,225,928.38
19.南宁华发新城 2016 267,663,645.02 2,325,504,051.90 1,252,720,659.98 1,340,447,036.94
财务报表附注 第58页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
首期竣
项目名称 上期期末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
工时间
20.珠海华发城建未
2016 122,268,863.96 57,204,087.20 179,472,951.16
来荟国际花园
21.广州华发四季 2016 152,882,314.16 165,895,287.60 42,336,784.60 276,440,817.16
22.南宁未来荟 2017 72,855,084.86 92,817,616.95 165,672,701.81
23.威海华发九龙湾 2017 182,487,474.87 696,814,022.82 535,629,532.36 343,671,965.33
24.珠海华发首府 2017 3,601,494,618.58 58,923,678.24 1,085,376,617.88 2,575,041,678.94
25.中山华发观山水 2017 1,224,322,020.07 648,874,755.66 658,995,382.10 1,214,201,393.63
26.珠海峰景湾花园 2017 542,936,389.93 195,715,717.00 347,220,672.93
27.珠海华发峰尚花
2017 1,539,450,132.58 818,667,098.23 1,685,044,316.36 673,072,914.45
园
28.广州荔湾荟项目 2017 950,110,870.00 370,445,716.99 579,665,153.01
29.珠海华发依山郡 2018 155,777,783.05 1,186,758,154.66 766,900,036.95 575,635,900.76
30.武汉华发四季 2018 719,474,296.43 180,420,472.92 899,894,769.35
31.上海张江华发四
2018 440,905,654.01 83,902,145.87 357,003,508.14
季
32.上海杨浦华发公
2018 165,165,463.41 70,126,815.13 95,038,648.28
馆
33.珠海华发十字门
2018 1,665,911,195.42 587,438,471.33 1,078,472,724.09
国际花园
34.上海静安府 2018 1,778,210,861.41 5,578,574,000.92 6,080,014,762.08 1,276,770,100.25
35.武汉华发中城荟 2019 219,094,921.42 2,050,509,730.07 1,063,088,402.29 1,206,516,249.20
36.珠海金湾国际商
2019 144,307,366.43 37,318,385.69 106,988,980.74
务中心
37.广州华发尚座花
2019 3,460,249,506.35 147,591,036.77 2,776,421,527.34 831,419,015.78
园
38.嘉兴鹭栖庭院 2019 1,959,029,219.32 1,953,267,355.82 5,761,863.50
39.苏州华发公园首
2019 1,874,031,586.73 785,906,290.06 1,803,189,542.83 856,748,333.96
府
40.武汉华发首府 2019 317,274,256.67 2,567,140,712.43 2,459,238,515.01 425,176,454.09
41.大连万科华发观
2020 2,129,052,546.21 1,328,541,674.52 800,510,871.69
贤别墅
42.苏州姑苏院子 2020 474,388,328.94 474,388,328.94
43.珠海城建国际海
2020 2,490,050,438.73 1,772,541,983.20 717,508,455.53
岸花园
44.沈阳华发新城 2020 2,187,040,863.05 1,784,520,492.77 402,520,370.28
45.武汉华发峰尚 2020 1,067,079,795.24 661,780,922.28 405,298,872.96
46.无锡鑫悦华府 2020 1,446,230,372.58 972,181,291.04 474,049,081.54
47.佛山华发四季 2020 2,449,543,465.09 2,449,543,465.09
财务报表附注 第59页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
首期竣
项目名称 上期期末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
工时间
48.上海闵行七宝项
2020 3,305,789,721.74 1,744,949,335.01 1,560,840,386.73
目
49.珠海华发智谷名
2020 1,374,160,842.32 1,348,532,100.00 25,628,742.32
苑
50.苏州太仓院子 2020 1,897,039,380.15 106,831,611.67 1,790,207,768.48
51.珠海绿洋湾花园 2020 3,011,474,509.57 1,160,683,107.21 1,850,791,402.36
52.武汉华发金茂逸
2020 1,224,819,743.71 983,684,296.46 241,135,447.25
墅
53.南京万象天地 2020 1,498,518,582.89 1,319,842,718.08 178,675,864.81
54.荣成华发樱花湖 2020 758,340,817.37 703,217,482.58 55,123,334.79
55.其他 71,553,640.85 37,540,832.17 42,295,835.87 66,798,637.15
合计 27,352,710,584.25 44,605,446,996.16 39,917,961,739.48 32,040,195,840.92
6．出租开发产品
出租项目名称 上期期末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
1.珠海华景花园 8,047,691.65 4,649,401.47 3,398,290.18
2.珠海美景山庄 2,281,753.30 1,634,767.14 646,986.16
3.珠海群景花园 5,119,796.99 1,514,829.52 3,604,967.47
4.珠海华发新城一期 448,928.04 24,960.00 423,968.04
5.珠海华发新城二期 5,651,162.21 807,308.88 4,843,853.33
6.珠海华发世纪城二期 16,314,579.70 1,528,472.05 14,786,107.65
7.珠海华发世纪城三期 10,605,301.32 537,759.15 10,067,542.17
8.大连华发新城 75,980,521.32 75,980,521.32
9.大连华发新城二期 7,208,109.48 7,208,109.48
10.珠海鸿景凯旋门广场 4,435,168.02 4,435,168.02
11.包头华发新城 50,080,053.07 4,649,727.30 22,593,926.81 32,135,853.56
12.珠海世纪城销售中心 32,838,606.09 32,838,606.09
13.珠海华发新城六期 51,751,585.30 30,830,224.48 20,921,360.82
14.珠海华发蔚蓝堡风情庄
27,283,690.55 11,468,388.70 15,815,301.85
园
15.沈阳华发首府一期 72,299,377.55 2,348,400.67 4,231,380.79 70,416,397.43
16.沈阳华发首府二期 97,570,198.26 11,244,925.59 64,259,903.76 44,555,220.09
17.沈阳华发岭南荟 75,508,652.80 32,560,990.89 69,193,975.78 38,875,667.91
18.珠海华发峰景名苑 6,975,974.19 6,975,974.19
19.珠海华发四季名苑 26,772,387.28 11,725,821.65 15,046,565.63
20.盘锦华发新城 197,609,848.82 8,034,113.16 189,575,735.66
21.珠海华发水岸花园 312,255,641.45 312,255,641.45
22.广州华发四季 182,916,823.77 182,916,823.77
23.中山华发生态园 83,316,018.25 83,316,018.25
财务报表附注 第60页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
出租项目名称 上期期末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
24.南宁未来荟 95,684,776.42 95,684,776.42
25.威海华发九龙湾 79,499,047.16 79,499,047.16
26.珠海未来荟国际花园 53,264,727.51 53,264,727.51
27.南宁华发新城 65,898,094.97 65,898,094.97
28.珠海华发峰尚花园 127,756,047.82 127,756,047.82
29.珠海华发水郡花园 86,719,471.48 4,875,193.78 74,194,964.92 17,399,700.34
30.珠海华发依山郡 81,180,137.63 10,290,257.77 85,787,744.23 5,682,651.17
31.武汉华发四季 191,217,067.26 191,217,067.26
32.珠海金湾国际商务中心 1,889,650.56 1,889,650.56
33.广州华发尚座花园 164,960,792.42 1,089,199.92 164,966,914.65 1,083,077.69
34.中山华发观山水 14,834,150.02 14,834,150.02
35.珠海华发山庄 2,346,652.08 124,554.41 2,222,097.67
36.珠海峰景湾花园 5,902,251.37 303,186.68 5,599,064.69
合计 2,324,424,736.11 67,058,695.92 1,894,383,022.52 497,100,409.51
7．其他说明
1：珠海华郡房产开发有限公司所开发的珠海华发水郡花园项目、珠海市永宏基商贸有
限公司所开发的珠海华发峰景名苑项目、珠海市浩丰贸易有限公司所开发的珠海华发峰尚花
园、大连华坤房地产开发有限公司所开发的大连华发绿洋山庄项目、武汉中央商务区投资开
发有限公司所开发的武汉华发中城荟项目、珠海市中泰投资有限公司所开发的珠海峰景湾花
园项目、武汉临江兴城房地产开发有限公司所开发的武汉华发中央公园项目、珠海市海润房
地产开发有限公司所开发的珠海城建国际海岸花园、湖北广家洲投资有限公司及其子公司所
开发的鄂州梧桐湖国际社区、江门市合睿房地产开发有限公司所开发的江门华发四季、广东
金龙五洲温泉度假实业发展有限公司所开发的汕尾华发观山水基于合并财务报表的公允价值
调整，该等项目存货以调整后的公允价值列报。
2：上述存货中有 55,665,538,292.98 元的存货为本公司及下属子公司的借款设定抵押。
注释9．合同资产
期末余额 2020 年 1 月 1 日余额
项目 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
备
建造及装饰
928,885,135.38 928,885,135.38 186,660,454.95 186,660,454.95
工程款
合计 928,885,135.38 928,885,135.38 186,660,454.95 186,660,454.95
财务报表附注 第61页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
注释10．其他流动资产
1.其他流动资产分项列示
项目 期末余额 2020 年 1 月 1 日 上期期末余额
预交税费 5,420,829,299.87 4,829,823,810.04 4,829,823,810.04
合同取得成本 716,404,379.24 302,774,783.79
合营联营企业往来款 13,114,800,413.40 9,664,933,514.26 9,664,933,514.26
合作方经营往来款 10,443,403,176.74 6,648,108,490.10 6,648,108,490.10
合计 29,695,437,269.25 21,445,640,598.19 21,142,865,814.40
其他流动资产说明：
注 1：截止 2020 年 12 月 31 日其他流动资产较 2019 年 12 月 31 日增加 40.45%，主要原因
系本年执行新收入准则合同取得成本纳入本项目列报以及合营联营企业往来款、合作方经营
往来款增加所致。
注 2：截止 2020 年 12 月 31 日其他流动资产中与合营、联营公司的往来款情况详见附注
十一（五）所述。
注释11．长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 上期期末余额 权益法确认的 其他综合收
追加投资 减少投资
投资损益 益调整
一．合营企业
珠海琴发投资有限公司 172,915,217.47 194,030,057.85
珠海华发银坑房产开发有
838,249.32 -23,089.41
限公司
珠海华发婆石房产开发有
-3,424.15 -6,931.75
限公司
珠海华发桂园房产开发有
653,190.72 -44,983.64
限公司
珠海华发弘业房地产开发
11,456,038.29 -430,098.47
有限公司
珠海华发广昌房产开发有
18,860,808.99 5,500,000.00 -3,534,198.33
限公司
珠海正汉置业有限公司 51,520,732.50 -369,521.87
珠海华发五福房产开发有
311,197.19 -57,188.67
限公司
珠海华发凤凰房产开发有
4,173,295.79 -232,180.93
限公司
南京华崧房地产开发有限
756,735,646.42 80,000,000.00 -4,065,519.37
公司
珠海华秀房产开发有限公
-250.00
司
南京荟合置业有限公司 139,645,035.24 -973,153.46
财务报表附注 第62页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期增减变动
被投资单位 上期期末余额 权益法确认的 其他综合收
追加投资 减少投资
投资损益 益调整
珠海市香洲区碧珠碧桂园
480,342,406.72 5,607,631.82
房地产开发有限公司
珠海市碧海碧桂园房地产
61,553,950.50 -4,006,757.92
开发有限公司
珠海市碧湖房地产开发有
465,801,395.10 5,146,041.29
限公司
珠海市金岛碧桂园房地产
54,941,969.23 -6,134,818.11
开发有限公司
珠海华发新科技投资控股
17,431,572.96 1,345,330.63
有限公司
珠海华金同达股权投资基
490,101,849.98 -9,756,411.00 46,914,084.98
金合伙企业（有限合伙）
珠海华发月堂房产开发有
1,157,550.82 -90,780.10
限公司
武汉华发中城荟商业管理
2,589,918.74
有限公司
上海信浦东岸置业有限公
165,588,659.81 -1,665,200.42
司
珠海华方物业运营管理有
562,671.34 -562,671.34
限公司
珠海华实美原生态科技运
528,314.48 -1,305,523.97
营管理有限公司
南京裕晟置业有限公司 5,269,144.01 -5,269,144.01
惠州融拓置业有限公司 46,095,589.77 -6,086,369.85
深圳融祺投资发展有限公
45,868,615.63 -45,868,615.63
司
沈阳中东港商业地产开发
538,055,423.44
有限公司
广州广宏房地产开发有限
150,006,701.68 -10,504,211.26
公司
珠海市建设安全科学研究
10,072,500.00 -1,707,348.84
中心有限公司
珠海华发坭湾房产开发有
-650.00 -881.35
限公司
珠海华实创业实体产业发
110,000,000.00 -6,162,729.90 31,654,888.81
展投资基金（有限合伙）
珠海市海灏实业投资有限
24,500,000.00 -165,672.74
公司
广州华发时代实业有限公
5,100,000.00 -16,633.38
司
苏州仁发投资有限公司 102,151,500.00 -2,911,711.08
富安商务有限公司 7,338.60 -7,122.25
西安华创永兴置业有限公
549,900,000.00
司
中山市华希城市更新有限
1,000,000.00 -9,133.44
公司
太仓华仁房地产开发有限
1,314.48
公司
财务报表附注 第63页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期增减变动
被投资单位 上期期末余额 权益法确认的 其他综合收
追加投资 减少投资
投资损益 益调整
太仓商盛商务咨询有限公
373,324,875.00 -6,436,236.34
司
深圳市润招房地产有限公
282,999,000.00 -3,389,136.92
司
苏州禾发房地产开发有限
公司
小计 3,690,483,403.25 1,534,482,713.60 -15,919,140.90 181,414,433.75
二．联营企业
珠海华发集团财务有限公
442,939,529.78 42,473,750.93 -353,461.44
司
珠海华发文化产业投资控
25,623,419.28 109,663.96
股有限公司
上海华泓钜盛房地产开发
2,971,102,980.56 159,261,054.47
有限公司
广东华发中建新科技投资
22,910,311.73 -2,022,777.47
控股有限公司
上海临港华发企业发展有
4,094,726.62 9,019.78
限公司
仁恒生态岛投资有限公司
宁波招海置业有限公司 313,770,693.91 -1,577,217.26
武汉崇鸿裕业房地产开发
13,310,037.80 -2,299,453.91
有限公司
交投嘉华（宜昌）城市发
301,807,184.62 72,517,500.00 -948,056.63
展有限公司
天津瑞骏商业管理有限公
164,846,877.38 -3,549,549.12
司
广州市润晔置业有限公司 330,034,780.19 -860,433.82
Infinity Investment Holding
43,949,350.09 1,606,247.45
Group
广州南沙区美多莉房地产
395,500,000.00 -710,058.67
开发有限公司
西安紫海置业有限公司 25,000,000.00 -70,765.07
西安紫涛置业有限公司 25,000,000.00 -553,450.09
长沙懿德房地产有限公司 539,151,515.69 -6,369,485.39
长沙雍景房地产有限公司 48,561,330.08 -984,281.59
苏州市盛澜美科房地产有
3,636,363.64 -41,773.82
限公司
深圳融华置地投资有限公
3,430,000,000.00 -942.37
司
小计 4,634,389,891.96 4,539,366,709.41 183,471,491.38 -353,461.44
合计 8,324,873,295.21 6,073,849,423.01 -15,919,140.90 364,885,925.13 -353,461.44
财务报表附注 第64页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
续：
本期增减变动 减值准
被投资单位 其他权益变 宣告发放现金股 计提减 期末余额 备期末
其他 余额
动 利或利润 值准备
一．合营企业
珠海琴发投资有限
366,945,275.32
公司
珠海华发银坑房产
815,159.91
开发有限公司
珠海华发婆石房产
-10,355.90
开发有限公司
珠海华发桂园房产
608,207.08
开发有限公司
珠海华发弘业房地
11,025,939.82
产开发有限公司
珠海华发广昌房产
20,826,610.66
开发有限公司
珠海正汉置业有限
51,151,210.63
公司
珠海华发五福房产
254,008.52
开发有限公司
珠海华发凤凰房产
3,941,114.86
开发有限公司
南京华崧房地产开
-20,104,952.91 812,565,174.14
发有限公司
珠海华秀房产开发
250.00
有限公司
南京荟合置业有限
138,671,881.78
公司
珠海市香洲区碧珠
碧桂园房地产开发 485,950,038.54
有限公司
珠海市碧海碧桂园
房地产开发有限公 57,547,192.58
司
珠海市碧湖房地产
470,947,436.39
开发有限公司
珠海市金岛碧桂园
房地产开发有限公 48,807,151.12
司
珠海华发新科技投
18,776,903.59
资控股有限公司
珠海华金同达股权
投资基金合伙企业 -51,879,024.00 475,380,499.96
（有限合伙）
珠海华发月堂房产
1,066,770.72
开发有限公司
武汉华发中城荟商
2,589,918.74
业管理有限公司
上海信浦东岸置业
163,923,459.39
有限公司
珠海华方物业运营
管理有限公司
财务报表附注 第65页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期增减变动 减值准
被投资单位 其他权益变 宣告发放现金股 计提减 期末余额 备期末
其他 余额
动 利或利润 值准备
珠海华实美原生态
科技运营管理有限 -777,209.49
公司
南京裕晟置业有限
公司
惠州融拓置业有限
40,009,219.92
公司
深圳融祺投资发展
有限公司
沈阳中东港商业地
-538,055,423.44
产开发有限公司
广州广宏房地产开
139,502,490.42
发有限公司
珠海市建设安全科
学研究中心有限公 8,365,151.16
司
珠海华发坭湾房产
-1,531.35
开发有限公司
珠海华实创业实体
产业发展投资基金 -32,769,876.16 102,722,282.75
（有限合伙）
珠海市海灏实业投
24,334,327.26
资有限公司
广州华发时代实业
5,083,366.62
有限公司
苏州仁发投资有限
-4,296,198.12 94,943,590.80
公司
富安商务有限公司 -216.35
西安华创永兴置业
549,900,000.00
有限公司
中山市华希城市更
990,866.56
新有限公司
太仓华仁房地产开
1,314.48
发有限公司
太仓商盛商务咨询
366,888,638.66
有限公司
深圳市润招房地产
279,609,863.08
有限公司
苏州禾发房地产开
726,898,288.59 726,898,288.59
发有限公司
小计 -84,648,900.16 164,441,747.77 5,470,254,257.31
二．联营企业
珠海华发集团财务
24,221,362.18 509,281,181.45
有限公司
珠海华发文化产业
25,733,083.24
投资控股有限公司
上海华泓钜盛房地
-549,890,000.00 2,580,474,035.03
产开发有限公司
财务报表附注 第66页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期增减变动 减值准
被投资单位 其他权益变 宣告发放现金股 计提减 期末余额 备期末
其他 余额
动 利或利润 值准备
广东华发中建新科
技投资控股有限公 20,887,534.26
司
上海临港华发企业
4,103,746.40
发展有限公司
仁恒生态岛投资有
限公司
宁波招海置业有限
312,193,476.65
公司
武汉崇鸿裕业房地
11,010,583.89
产开发有限公司
交投嘉华（宜昌）
373,376,627.99
城市发展有限公司
天津瑞骏商业管理
161,297,328.26
有限公司
广州市润晔置业有
329,174,346.37
限公司
Infinity Investment
-2,451,949.49 43,103,648.05
Holding Group
广州南沙区美多莉
房地产开发有限公 394,789,941.33
司
西安紫海置业有限
24,929,234.93
公司
西安紫涛置业有限
24,446,549.91
公司
长沙懿德房地产有
532,782,030.30
限公司
长沙雍景房地产有
47,577,048.49
限公司
苏州市盛澜美科房
3,594,589.82
地产有限公司
深圳融华置地投资
3,429,999,057.63
有限公司
小计 -549,890,000.00 21,769,412.69 8,828,754,044.00
合计 -634,538,900.16 186,211,160.46 14,299,008,301.31
长期股权投资说明：
注 1：持有其他主体 20%以下的表决权但对该主体具有重大影响的判断和假设：
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司持有珠海华发集团财务有限公司 10%的股权、持有南
京荟合置业有限公司 14.28%的股权、持有武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 15%的股权、持
有 Infinity Investment Holding Group 12.67%股权，由于本公司分别在上述公司董事会中派有代表
并参与对上述公司财务和经营政策的决策，能够对上述公司施加重大影响。
注 2：本公司之合营企业沈阳中东港商业地产开发有限公司通过股东决议的方式，由本
公司下属子公司取得沈阳中东港商业地产开发有限公司经营决策控制权，将其纳入本期合并
财务报表附注 第67页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
范围。
注 3：本公司下属子公司将所持珠海正汉置业有限公司、上海信浦东岸置业有限公司、
西安紫涛置业有限公司等股权为其长期借款设定质押，抵押股权价值 239,521,219.93 元。
注 4：本公司原子公司苏州禾发房地产开发有限公司因经营、财务决策事项变更为双方
股东一致决，因此本期变更为合营企业。
注释12．其他权益工具投资
1. 其他权益工具分项列示
项目 期末余额 上期期末余额
广发银行股份有限公司 100,000.00 100,000.00
合计 100,000.00 100,000.00
2. 其他权益工具投资其他说明
本公司对珠海达盛股份有限公司股权投资成本 144 万元、对珠海市裕发实业投资有限公
司股权投资成本 5 万元，期末公允价值为零。
注释13．其他非流动金融资产
项目 期末余额 上期期末余额
人民币与外汇衍生交易合约 28,596,410.32
珠海知行并进文化产业投资基金（有限合伙） 480,000,000.00 480,000,000.00
珠海华金文化传媒专项股权投资基金（有限合
17,450,000.00 17,450,000.00
伙）
珠海金镒铭股权投资基金合伙企业（有限合
30,793,424.66 20,793,424.66
伙）
合计 528,243,424.66 546,839,834.98
注释14．投资性房地产
1．投资性房地产情况
项目 房屋建筑物 土地使用权 合计
一. 上期期末余额 4,891,320,637.09 4,891,320,637.09
二. 本期变动 4,157,505,687.53 4,157,505,687.53
1．外购增加
2．存货\固定资产\在建工程转入 3,878,845,633.10 3,878,845,633.10
3．公允价值变动 278,660,054.43 278,660,054.43
三. 期末余额 9,048,826,324.62 9,048,826,324.62
财务报表附注 第68页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
（1）公司的投资性房地产位于珠海市、上海市、南宁市、武汉市，具备成熟活跃的房地
产交易市场和良好的商业环境，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具
有可操作性。
（2）本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现
行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房
地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投
资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的
现值确定其公允价值。
为了更加客观、公允地反映投资性房地产的价值，本公司委托专业评估机构北京华亚正
信资产评估有限公司、上海东洲资产评估有限公司、上海立信资产评估有限公司等对投资性
房地产 2020 年末的公允价值进行了评估，并取得了相应的评估报告，并以评估报告确认的评
估值作为公允价值进行后续计量。
2．投资性房地产的说明
公司投资性房地产中有 9,048,826,324.62 元为本公司下属子公司的长期借款设定抵押。
注释15．固定资产
项目 期末余额 上期期末余额
固定资产 829,895,845.60 795,623,179.68
固定资产清理
合计 829,895,845.60 795,623,179.68
（一）固定资产
1．固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公设备及其他 合计
一. 账面原值
1．上期期末余额 799,554,954.51 118,935,205.49 168,746,825.46 1,087,236,985.46
2．本期增加金额 50,283,894.14 11,854,650.96 32,168,447.18 94,306,992.28
购置 3,210,986.75 12,372,267.75 32,111,905.01 47,695,159.51
存货转入 47,741,911.22 47,741,911.22
非同一控制下
167,278.99 167,278.99
企业合并
其他增加 -669,003.83 -517,616.79 -110,736.82 -1,297,357.44
3．本期减少金额 2,557,241.87 1,617,034.79 9,921,994.32 14,096,270.98
处置或报废 2,557,241.87 1,287,865.00 8,785,491.29 12,630,598.16
财务报表附注 第69页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公设备及其他 合计
其他减少 329,169.79 1,136,503.03 1,465,672.82
4．期末余额 847,281,606.78 129,172,821.66 190,993,278.32 1,167,447,706.76
二. 累计折旧
1．上期期末余额 143,597,545.33 51,854,978.88 96,161,281.57 291,613,805.78
2．本期增加金额 22,539,870.86 10,094,779.04 22,785,346.86 55,419,996.76
本期计提 22,426,405.83 9,876,186.58 22,713,549.12 55,016,141.53
非同一控制下
18,498.61 18,498.61
企业合并
其他增加 113,465.03 218,592.46 53,299.13 385,356.62
3．本期减少金额 1,709,186.07 7,772,755.31 9,481,941.38
处置或报废 1,469,224.17 7,079,635.05 8,548,859.22
其他减少 239,961.90 693,120.26 933,082.16
4．期末余额 166,137,416.19 60,240,571.85 111,173,873.12 337,551,861.16
三. 减值准备
1．上期期末余额
2．本期增加金额
本期计提
3．本期减少金额
处置或报废
4．期末余额
四. 账面价值
1．期末账面价值 681,144,190.59 68,932,249.81 79,819,405.20 829,895,845.60
2．期初账面价值 655,957,409.18 67,080,226.61 72,585,543.89 795,623,179.68
2．期末未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
房屋及建筑物 28,429,347.46 产权证书正在办理之中
运输工具 175,819.80 尚未办理过户手续
合计 28,605,167.26
3．固定资产的其他说明
（1）截止 2020 年 12 月 31 日，本公司固定资产不存在账面价值高于可变现净值的情
形，故未计提减值准备。
（2）公司固定资产中有 102,802,828.24 元为本公司及下属子公司的借款设定抵押。
注释16．在建工程
财务报表附注 第70页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 期末余额 上期期末余额
在建工程 324,099,237.86 76,584,207.30
工程物资
合计 324,099,237.86 76,584,207.30
（一）在建工程
1．在建工程情况
期末余额 上期期末余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
基建工程 237,083,900.42 237,083,900.42 54,086,325.31 54,086,325.31
其他工程 87,015,337.44 87,015,337.44 22,497,881.99 22,497,881.99
合计 324,099,237.86 324,099,237.86 76,584,207.30 76,584,207.30
2．重要在建工程项目本期变动情况
本期转入 本期其他减
工程项目名称 上期期末余额 本期增加 期末余额
固定资产 少
大健康食品斗门鹤
54,086,325.31 182,997,575.11 237,083,900.42
州北示范基地
ERP 管理系统建设
17,630,566.08 5,671,320.74 23,301,886.82
中心
合计 71,716,891.39 188,668,895.85 260,385,787.24
续：
工程投入 本期利
预算数 工程进 利息资本化 其中：本期利
工程项目名称 占预算比 息资本 资金来源
(万元) 度(%) 累计金额 息资本化金额
例(%) 化率(%)
大健康食品斗门鹤
47,538.04 49.87 50.00 自筹
州北示范基地
ERP 管理系统建设
2,755.80 84.56 85.60 自筹
中心
合计
注释17．无形资产
1．无形资产情况
项目 土地使用权 软件及其他 合计
一. 账面原值
1．上期期末余额 124,300,250.98 118,840,195.40 243,140,446.38
2．本期增加金额 55,543,980,173.65 43,696,481.20 55,587,676,654.85
购置 55,544,444,102.51 43,641,032.61 55,588,085,135.12
存货转入
财务报表附注 第71页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 土地使用权 软件及其他 合计
非同一控制下企业合并 31,034.48 31,034.48
其他原因增加 -463,928.86 24,414.11 -439,514.75
3．本期减少金额 55,544,444,102.51 35,292,617.94 55,579,736,720.45
处置 98,672.56 98,672.56
其他原因减少 55,544,444,102.51 35,193,945.38 55,579,638,047.89
4．期末余额 123,836,322.12 127,244,058.66 251,080,380.78
二. 累计摊销
1．上期期末余额 14,601,745.20 23,233,784.89 37,835,530.09
2．本期增加金额 3,180,094.56 9,190,956.24 12,371,050.80
本期计提 3,180,094.56 9,187,852.79 12,367,947.35
非同一控制下企业合并 3,103.45 3,103.45
其他原因增加
3．本期减少金额 124,367.24 124,367.24
处置 19,734.53 19,734.53
其他原因减少 104,632.71 104,632.71
4．期末余额 17,781,839.76 32,300,373.89 50,082,213.65
三. 减值准备
1．上期期末余额
2．本期增加金额
本期计提
3．本期减少金额
其他转出
4．期末余额
四. 账面价值
1．期末账面价值 106,054,482.36 94,943,684.77 200,998,167.13
2．期初账面价值 109,698,505.78 95,606,410.51 205,304,916.29
2．无形资产说明
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司上述无形资产不存在账面价值高于可变现净值的情形，
故未计提减值准备。
注释18．长期待摊费用
上期期末余
项目 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
额
经营租入固定资产改良
140,981,914.68 7,367,529.23 36,184,895.84 1,516,938.80 110,647,609.27
支出
长期资产使用权 268,768,168.02 4,424,474.64 264,343,693.38
财务报表附注 第72页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
上期期末余
项目 本期增加额 本期摊销额 其他减少额 期末余额
额
其他 7,996,311.39 34,753,747.50 10,164,667.31 32,585,391.58
合计 148,978,226.07 310,889,444.75 50,774,037.79 1,516,938.80 407,576,694.23
长期待摊费用的说明：
公司本期长期待摊增加较多主要原因是租赁长期资产增加较多所致。
注释19．递延所得税资产和递延所得税负债
1．未经抵销的递延所得税资产
期末余额 上期期末余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 230,952,232.80 57,738,057.97 101,867,057.75 25,466,764.87
土地增值税准备金 3,829,256,538.35 957,314,134.66 3,323,701,796.12 830,925,449.19
内部交易未实现利润 115,055,401.92 28,763,850.48 765,372,082.00 191,343,020.50
预收账款之预计利润 5,182,278,995.20 1,295,569,748.80 4,471,668,143.16 1,117,917,035.79
可抵扣亏损 4,798,928,532.52 1,199,732,133.13 3,323,013,714.76 830,753,428.69
预提成本 1,518,281,377.52 379,570,344.38 494,597,842.28 123,649,460.57
合同取得成本 118,884,627.20 29,721,156.80
其他 323,441,762.48 80,860,440.62 338,541,231.10 84,635,307.75
合计 16,117,079,467.99 4,029,269,866.84 12,818,761,867.17 3,204,690,467.36
2．未经抵销的递延所得税负债
期末余额 2020 年 1 月 1 日余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
合同取得成本 517,521,957.23 129,380,489.31 304,790,895.64 76,197,724.36
金融资产公允价值变动 57,841,138.16 14,460,284.54 111,072,393.36 27,768,098.36
投资性房地产 786,848,860.28 196,712,215.07 462,608,124.16 115,652,031.05
其他 642,492,283.24 160,623,070.81 33,889,689.39 8,472,422.35
合计 2,004,704,238.91 501,176,059.73 912,361,102.55 228,090,276.12
续：
上期期末余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
合同取得成本
金融资产公允价值变动 111,072,393.36 27,768,098.36
投资性房地产 462,608,124.16 115,652,031.05
其他 33,889,689.39 8,472,422.35
财务报表附注 第73页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
上期期末余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债
合计 607,570,206.91 151,892,551.76
3．以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资
递延所得税资产和 抵销后递延所得税资
项目 负债 2020 年 1 月 1 产或负债 2020 年 1 月
负债期末互抵金额 产或负债期末余额
日互抵金额 1 日余额
递延所得税资产 329,354,586.90 3,699,915,279.94 22,613,937.29 3,182,076,530.07
递延所得税负债 329,354,586.90 171,821,472.83 22,613,937.29 205,476,338.83
续：
抵销后递延所得税资产或负债上期期末
项目 递延所得税资产和负债期初互抵金额
余额
递延所得税资产 22,613,937.29 3,182,076,530.07
递延所得税负债 22,613,937.29 129,278,614.47
4．未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
项目 期末余额 上期期末余额
资产减值准备 398,462.98 6,522,542.94
合计 398,462.98 6,522,542.94
注释20．短期借款
1．短期借款分类
项目 期末余额 上期期末余额
质押借款 472,500,000.00
抵押借款*1 750,000,000.00 500,000,000.00
保证借款 4,141,365,861.12 8,008,000,752.26
信用借款 3,893,674,013.91 3,798,347,758.97
未到期应付利息 8,756,747.91 1,829,591.48
合计 9,266,296,622.94 12,308,178,102.71
2．短期借款说明
（1）上述质押借款由本公司下属子公司所持股权提供质押担保，详见附注八（一）所
述。
（2）上述保证借款由本公司及下属部分子公司提供连带责任保证担保，保证情况如附
注十三（二）所述；其中有 29,400.00 万元同时由项目合作方提供保证担保。
财务报表附注 第74页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
（3）*1 该等借款的抵押物及保证情况如附注六中注释 8 所述。
（4）本公司无逾期借款情况。
注释21．衍生金融负债
项目 期末余额 上期期末余额
境外经营净投资套期工具 82,986,186.77
合计 82,986,186.77
衍生金融负债说明：
公司持有的衍生金融负债为以公允价值计价的人民币与外汇期权组合交易合约中将于一
年内到期的部分。
注释22．应付票据
种类 期末余额 上期期末余额
银行承兑汇票 8,957,829.83
商业承兑汇票 378,091,235.59 229,612,251.03
合计 378,091,235.59 238,570,080.86
注释23．应付账款
项目 期末余额 上期期末余额
材料款 524,888,615.96 398,899,291.41
工程款 20,831,929,441.79 9,527,743,501.79
应付土地款 5,838,980,000.00
应付设计费及其他 532,909,999.29 170,031,083.03
合计 27,728,708,057.04 10,096,673,876.23
1．账龄超过一年的重要应付账款
单位名称 期末余额 未偿还或结转原因
武汉华发中城荟 461,218,940.52 工程未决算
珠海华发山庄 322,363,317.89 工程未决算
广州华发尚座花园 270,185,675.08 工程未决算
珠海华发峰尚花园 292,298,397.41 工程未决算
上海静安府 210,389,019.31 工程未决算
合计 1,556,455,350.21
2．应付账款说明
截至 2020 年 12 月 31 日应付账款余额较 2019 年 12 月 31 日增加 174.63%，主要原因为随
财务报表附注 第75页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
着项目规模不断扩张，应付工程款和土地价款增加较多。
注释24．预收款项
1．预收款项情况
项目 期末余额 2020 年 1 月 1 日余额 上期期末余额
预收楼款 57,939,426,777.30
预收租金及其他 419,389,934.41 413,429,820.71 583,617,222.83
合计 419,389,934.41 413,429,820.71 58,523,044,000.13
2．预收款项说明
公司本期执行新收入准则，将预收楼款、预收装修款等重分类至合同负债及其他流动负
债列报。
注释25．合同负债
1． 合同负债情况
项目 期末余额 2020 年 1 月 1 日余额
预收楼款 52,015,002,819.40 53,866,603,013.47
预收工程款及其他 148,550,786.47 578,129,768.38
合计 52,163,553,605.87 54,444,732,781.85
2． 预售房产收款情况
2020 年 1 月 1 日余
项目名称 期末余额 预计竣工时间 预售比例(%)
额
杭州九龙仓华发天荟 3,230,302,982.11 104,091,817.43 2021 78.39
苏州姑苏院子 3,855,188,411.01 2020
苏州太仓院子 2,430,888,209.17 2,505,971,690.83 2020 87.83
上海泗水和鸣 2,428,940,331.19 2022 82.48
威海华发九龙湾 2,251,102,297.87 1,527,052,428.98 2017 91.13
武汉华发首府 2,215,048,936.71 5,591,981,922.02 2019 99.09
珠海华发依山郡 401,002,127.62 855,049,731.04 2018 75.35
珠海华发水郡花园 1,787,683,340.53 1,595,832,562.86 2015 88.91
温州鹿萃苑 2,046,194,344.95 1,279,988,898.17 2021 80.40
绍兴华发金融活力城 1,604,689,162.48 2022 85.35
沈阳和平首府 1,522,490,361.01 2022 41.38
天津艺英里 1,476,487,600.00 1,394,984,873.39 2021 100.00
沈阳华发新城 4,031,267,790.23 3,777,561,378.90 2020 85.17
财务报表附注 第76页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
2020 年 1 月 1 日余
项目名称 期末余额 预计竣工时间 预售比例(%)
额
无锡鑫悦华府 1,277,729,362.49 742,023,794.50 2020 52.60
南京万象天地 1,233,035,505.94 441,334,216.51 2021 44.62
武汉华发中城水岸 997,448,091.33 666,236,487.16 2020 82.02
北京华发中央公园 892,923,009.35 191,350,469.72 2022 66.00
中山华发生态园 881,722,013.73 183,503,816.10 2009 97.56
上海静安府 873,755,540.95 4,959,943,705.71 2018 86.54
珠海城建国际海岸花园 851,231,213.12 3,858,145,153.00 2020 97.00
杭州锦粼云荟院 828,109,973.39 2022 47.41
南宁华发新城 757,164,649.95 1,436,886,738.91 2016 92.44
威海荣成华发樱花湖 750,718,306.65 1,002,777,693.58 2020 57.26
上海光星华府 687,399,300.92 2022 41.50
金茂华发武汉国际社区 673,498,663.39 2022 67.54
江门华发四季 672,279,382.21 93,871,768.81 2021 66.21
湛江华发新城花园 642,821,216.64 2022 63.51
惠州铂钻四季 573,508,314.86 2022 89.00
珠海华发首府 608,022,640.31 1,229,865,103.77 2017 94.72
清远四季尚璟 582,449,209.17 60,802,114.68 2021 72.10
珠海华发十字门国际花园 579,803,958.25 871,312,060.00 2018 75.60
珠海绿洋湾花园 570,388,542.78 1,046,007,332.73 2020 52.66
武汉华发中城公园首府 564,427,895.41 453,297,566.97 2020 61.46
武汉鸿业华发四季 536,616,688.54 294,369,622.02 2020 26.62
青岛华发四季 488,223,954.62 329,033,226.42 2021 44.33
上海金山枫泾 487,860,805.50 2021 22.65
珠海华发国际海岸花园 463,886,102.63 2021 85.33
中山华发观山水 421,307,296.45 700,122,420.89 2017 94.01
大连万科.华发观贤别墅 402,594,707.50 762,359,215.33 2020 43.29
广州江南府 407,783,063.30 29,264,080.73 2021 86.91
广州华发尚座花园 378,786,056.16 1,663,533,121.24 2019 97.17
武汉华发金茂逸墅 322,018,867.89 1,115,982,184.62 2020 93.90
珠海金湾国际商务中心 295,641,484.10 25,653,099.08 2021 79.14
珠海华发山庄 260,801,696.86 292,202,793.38 2016 81.92
中山华发广场 244,425,366.33 - 2021 50.37
武汉华发中城荟 3,562,528,645.13 2,406,739,365.92 2019 83.31
苏州浅悦静庭 198,380,748.53 2022 59.03
武汉华发中城华府 195,553,228.00 2021 49.52
珠海峰景湾花园 186,935,634.05 310,101,720.97 2017 91.66
财务报表附注 第77页
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2020 年度
财务报表附注
2020 年 1 月 1 日余
项目名称 期末余额 预计竣工时间 预售比例(%)
额
武汉武地华发时光 182,630,315.60 67,575,452.29 2021 21.33
武汉华发外滩荟 173,822,588.07 - 2022 40.18
梧桐湖国际社区 157,716,596.33 2022 5.00
武汉华发未来城 139,963,359.96 2021 7.29
大连华发花间月 138,527,050.27 56,249,732.11 2021 47.85
广州荔湾荟项目 129,718,344.94 329,489,683.04 2017 89.00
重庆华发四季半岛 118,259,309.17 2022 26.18
大连华发山庄 116,256,357.29 2023 18.92
中山华发首府 113,224,386.24 2022 100.00
包头华发新城 111,533,423.90 39,881,125.81 2012 77.63
苏州华发公园首府 93,783,218.95 1,056,746,053.21 2020 75.80
苏州常熟人工智能产业园项
90,904,352.38 2022 8.01
目
武汉华发沁园 85,562,153.67 31,190,924.31 2021 100.00
上海万象企业中心 78,836,681.19 2022 9.07
天津华发景瑞悦天地 72,261,071.42 - 2022 25.96
烟台华发观山水 72,014,449.98 2023 40.58
珠海华发峰尚花园 64,910,177.76 1,606,129,562.45 2017 93.37
大连华发新城 44,826,065.34 360,852,024.86 2012 91.10
苏州酒厂路项目 34,383,104.59 2021 19.85
天津华发未来荟 32,447,988.09 2022 5.37
上海张江华发四季 28,485,069.52 59,215,191.43 2018 98.69
武汉华发四季 12,498,164.76 23,895,200.00 2018 94.99
广州华发四季 9,710,149.52 58,879,245.10 2017 81.00
上海杨浦华发公馆 9,218,149.52 60,619,033.33 2018 94.13
嘉兴鹭栖庭院 321,100.92 1,922,366,773.39 2019 100.00
武汉华发峰尚 1,965,468.07 511,110,273.58 2020 92.41
其他 123,345,101.65 27,980,151.18
合计 52,015,002,819.40 53,866,603,013.47 ——
注释26．应付职工薪酬
1．应付职工薪酬列示
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 91,034,668.02 2,684,181,783.28 2,681,230,168.88 93,986,282.42
离职后福利-设定提存计划 581,152.15 44,176,836.78 44,629,964.33 128,024.60
合计 91,615,820.17 2,728,358,620.06 2,725,860,133.21 94,114,307.02
财务报表附注 第78页
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2020 年度
财务报表附注
2．短期薪酬列示
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 63,209,394.63 2,304,767,451.46 2,301,202,172.12 66,774,673.97
职工福利费 88,857,185.58 88,857,185.58
社会保险费 20,335,620.29 52,605,016.43 53,265,692.96 19,674,943.76
其中：基本医疗保险费 202,297.53 47,448,741.53 47,446,293.14 204,745.92
补充医疗保险 20,110,016.82 0.00 654,747.40 19,455,269.42
工伤保险费 3,772.63 379,169.17 380,972.54 1,969.26
生育保险费 19,533.31 4,777,105.73 4,783,679.88 12,959.16
住房公积金 459,977.24 106,294,444.91 106,591,097.15 163,325.00
工会经费和职工教育经费 6,267,649.13 47,270,305.22 48,663,587.65 4,874,366.70
短期累积带薪缺勤
短期利润（奖金）分享计划
其他短期薪酬 762,026.73 84,387,379.68 82,650,433.42 2,498,972.99
合计 91,034,668.02 2,684,181,783.28 2,681,230,168.88 93,986,282.42
3．设定提存计划列示
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 480,934.20 25,275,702.08 25,692,748.31 63,887.97
失业保险费 17,057.95 727,048.71 740,574.17 3,532.49
企业年金缴费 83,160.00 18,174,085.99 18,196,641.85 60,604.14
合计 581,152.15 44,176,836.78 44,629,964.33 128,024.60
注释27．应交税费
税费项目 期末余额 上期期末余额
城市维护建设税 29,387,372.07 7,618,553.46
企业所得税 1,403,711,130.68 1,024,441,486.63
土地增值税 297,697.32 23,015,609.10
教育费附加 12,581,942.36 3,329,461.81
代扣代缴税费款 1,422,479.04 1,564,033.77
个人所得税 19,363,928.85 15,683,568.16
增值税 303,095,176.26 95,859,634.03
房产税 27,971,539.17 8,397,036.93
其他税费 28,943,647.04 21,009,443.16
合计 1,826,774,912.79 1,200,918,827.05
财务报表附注 第79页
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财务报表附注
注释28．其他应付款
项目 期末余额 上期期末余额
应付利息
应付股利 2,832,876.70
其他应付款 22,423,273,857.46 15,530,201,671.64
合计 22,423,273,857.46 15,533,034,548.34
（一）应付股利
项目 期末余额 上期期末余额 超过一年未支付原因
普通股股利 2,832,876.70
合计 2,832,876.70
（二）其他应付款
1．按款项性质列示的其他应付款
款项性质 期末余额 上期期末余额
押金及保证金 870,283,238.87 888,392,530.56
往来及拆借款 17,597,618,948.29 11,172,880,469.26
土地增值税准备金 3,829,256,538.35 3,323,701,796.12
代收业主款项 51,836,314.53 81,260,639.39
限制性股票回购义务 22,259,535.00 37,196,092.50
其他 52,019,282.42 26,770,143.81
合计 22,423,273,857.46 15,530,201,671.64
2．账龄超过一年的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
大连嘉华颐和投资管理有限公司 168,375,541.64 未到偿还期
土地增值税准备金 1,765,945,600.69 尚未进行土地增值税清算
珠海市斗门大益利实业有限公司益利酒楼 101,250,000.00 *1
珠海市维多富力企业管理服务有限公司 97,045,776.00 *1
斗门区井岸镇亿兆达建筑材料店 56,636,290.00 *1
珠海市有丰商贸有限公司 43,241,745.90 *1
珠海横琴中磊投资有限公司 39,500,000.00 *1
合计 2,271,994,954.23
*1 上述款项是珠海市中泰投资有限公司被收购前所形成的资金拆借款项，尚未到偿还
期。
财务报表附注 第80页
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2020 年度
财务报表附注
3．其他应付款说明
根据国税发 [2006] 187 号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有
关问题的通知》(“187 号文”) 有关规定，本公司及下属子公司部分项目尚未达到土地增值税清
算条件，但根据会计准则的相关要求并按照 187 号文的计算基础计提了土地增值税清算准备
金 3,829,256,538.35 元，以合理反映公司的利润情况。
考虑到土地增值税清算金额有可能受到对相关涉税事项认定的影响，因此实际的缴纳额
可能高于或低于资产负债表日估计的数额。
注释29．一年内到期的非流动负债
项目 期末余额 上期期末余额
一年内到期的长期借款 22,027,794,558.95 18,622,587,572.71
一年内到期的应付债券 7,717,737,934.08 5,872,646,056.49
1 年内到期的其他非流动负债 27,666,893.76 16,262,413.15
合计 29,773,199,386.79 24,511,496,042.35
一年内到期的非流动负债说明：
（1） 截止 2020 年 12 月 31 日，上述一年内到期的长期借款的质押、抵押、担保情况详
见附注六中注释 8、注释 14、注释 15、附注八（一）、十一（五）及附注十三（二）所述。
（2） 期末一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的金额。
（3） 一年内到期的长期借款中无逾期借款。
注释30．其他流动负债
项目 期末余额 2020 年 1 月 1 日余额 上期期末余额
短期应付债券 7,132,487,078.40 7,084,700,056.17 7,084,700,056.17
未到期应付利息 37,439,707.16 28,285,474.91 28,285,474.91
待转销项税 4,450,477,931.02 4,072,823,763.83
合计 11,620,404,716.58 11,185,809,294.91 7,112,985,531.08
1．短期应付债券的增减变动
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 上期期末余额
华金-华发股份购房尾款资
100.00 2018/7/10 716 天 850,000,000.00 850,000,000.00
产支持专项计划-优先 A 级
铧远 1#-11#售房尾款收益权 2019/12/19 1年 2,800,000,000.00 2,800,000,000.00
财务报表附注 第81页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 上期期末余额
铧泰 1#-7#售房尾款收益权 2019/10/23 1年 1,900,000,000.00 1,900,000,000.00
美元境外私募债 100.00 2019/8/9 1年 695,053,376.27 695,053,376.27
美元境外私募债 100.00 2020/3/17 364 天 700,940,000.00
2020 年 1-
华金资管尾款收益权 186-203 天 3,600,020,004.00
4月
购房尾款二期资产支持专项
2020/7/9 716 天 1,180,000,000.00
计划
售房尾款收益权 2020/9/29 365 天 3,500,000,000.00
单一资产管理计划 2020/12/31 179 天 49,997,252.00
19 华发实业 SCP001 100.00 2019/5/29 270 天 500,000,000.00 499,842,392.01
19 华发实业 SCP004 100.00 2019/10/10 270 天 340,000,000.00 339,804,287.89
20 粤珠海华发 ZR007 100.00 2020/6/24 180 天 650,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR006 100.00 2020/6/19 180 天 500,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR005 100.00 2020/6/4 180 天 400,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR004 100.00 2020/4/29 180 天 450,000,000.00
20 粤珠海华发（疫情防控
100.00 2020/2/28 360 天 500,000,000.00
债)ZR002
20 年度第四期超短期融资券 100.00 2020/9/30 270 天 500,000,000.00
20 年度第五期超短期融资券 100.00 2020/10/22 180 天 450,000,000.00
20 粤铧国商贸 ZR003 2020/9/17 1年 300,000,000.00
20 年度第三期超短期融资券 2020/4/30 180 天 450,000,000.00
20 年度第二期超短期融资券 2020/4/29 244 天 1,000,000,000.00
20 年度第一期超短期融资券 2020/3/31 270 天 1,000,000,000.00
合计 7,084,700,056.17
续：
按面值
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
计提利息
华金-华发股份购房
尾款资产支持专项计 850,000,000.00
划-优先 A 级
铧远 1#-11#售房尾款
2,800,000,000.00
收益权
铧泰 1#-7#售房尾款
1,900,000,000.00
收益权
美元境外私募债 18,233,908.16 -973,376.27 694,080,000.00
美元境外私募债 700,940,000.00 22,819,763.48 -48,450,173.60 652,489,826.40
华金资管尾款收益权 3,600,020,004.00 3,600,020,004.00
财务报表附注 第82页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
按面值
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
计提利息
购房尾款二期资产支
1,180,000,000.00 1,180,000,000.00
持专项计划
售房尾款收益权 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
单一资产管理计划 49,997,252.00 49,997,252.00
19 华发实业 SCP001 4,254,269.13 157,607.99 500,000,000.00
19 华发实业 SCP004 6,039,378.10 195,712.11 340,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR007 650,000,000.00 15,706,849.32 650,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR006 500,000,000.00 10,972,602.74 500,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR005 400,000,000.00 10,257,534.25 400,000,000.00
20 粤珠海华发 ZR004 450,000,000.00 13,315,068.49 450,000,000.00
20 粤珠海华发（疫
500,000,000.00 22,916,666.67 500,000,000.00
情防控债)ZR002
20 年度第四期超短
500,000,000.00 3,528,767.12 500,000,000.00
期融资券
20 年度第五期超短
450,000,000.00 2,502,739.73 450,000,000.00
期融资券
20 粤铧国商贸 ZR003 300,000,000.00 4,412,876.71 300,000,000.00
20 年度第三期超短
450,000,000.00 3,750,410.96 450,000,000.00
期融资券
20 年度第二期超短
1,000,000,000.00 12,032,876.71 1,000,000,000.00
期融资券
20 年度第一期超短
1,000,000,000.00 19,602,739.73 1,000,000,000.00
期融资券
合计 15,230,957,256.00 170,346,451.30 -49,070,229.77 15,134,100,004.00 7,132,487,078.40
注释31．长期借款
借款类别 期末余额 上期期末余额
质押借款 *1 4,320,993,990.30 3,928,231,096.80
抵押借款 *1 28,697,153,077.01 18,983,041,196.04
保证借款 *1 59,173,021,830.49 36,802,387,509.91
信用借款 9,202,375,624.21 4,635,036,393.60
未到期应付利息 44,905,257.68 9,124,024.31
小计 101,438,449,779.69 64,357,820,220.66
减：一年内到期的长期借款 22,027,794,558.95 18,622,587,572.71
合计 79,410,655,220.74 45,735,232,647.95
长期借款说明：
财务报表附注 第83页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
*1 该等借款的抵押物、质押物及保证情况如附注六中注释 8、注释 14、注释 15、附注
八（一）、十一（五）及十三（二）所述；其中有 728,274.40 万元同时由项目合作方提供保
证担保。
注释32．应付债券
1．应付债券类别
项目 期末余额 上期期末余额
公司债券 25,884,512,428.95 18,431,329,653.35
未到期应付利息 441,269,280.89 434,408,764.51
小计 26,325,781,709.84 18,865,738,417.86
减：一年到期的应付债券 7,717,737,934.08 5,872,646,056.49
合计 18,608,043,775.76 12,993,092,361.37
2．应付债券的增减变动(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 上期期末余额
15 华发 01*1 100.00 2015/11/26 3+2 年 2,945,500,000.00 2,940,405,581.67
16 华发 01*2 100.00 2016/3/2 3+2 年 500,000,000.00 499,410,377.39
16 华发 03*2 100.00 2016/3/21 3+2 年 1,500,000,000.00 1,498,231,132.09
16 华发 05*3 100.00 2016/9/13 3+2 年 2,000,000,000.00 1,996,698,113.20
18 华发 01*4 100.00 2018/3/14 2+1 年 2,500,000,000.00 2,497,831,710.31
18 华发 03*5 100.00 2018/12/10 2+1 年 1,500,000,000.00 1,494,008,673.14
19 华发 01*5 100.00 2019/2/25 3+2 年 750,000,000.00 745,419,895.56
19 华发 02*5 100.00 2019/2/25 2+1 年 779,500,000.00 775,668,815.28
19 华发 03*5 100.00 2019/8/19 3+2 年 500,000,000.00 496,272,062.80
19 华发 04*5 100.00 2019/8/19 2+1 年 500,000,000.00 496,530,736.46
17 华发实业
100.00 2017/6/22 5年 1,000,000,000.00 997,943,041.47
MTN001*6
17 华发实业
100.00 2017/7/27 5年 1,000,000,000.00 998,114,706.48
MTN002*6
17 华发实业
100.00 2017/9/28 5年 2,000,000,000.00 1,996,235,329.57
MTN003*6
18 华发实业
100.00 2018/10/30 3年 1,000,000,000.00 998,559,477.93
MTN001*6
20 粤珠海华发
100.00 2020/1/21 3年 1,000,000,000.00
ZR001*7
财务报表附注 第84页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额 上期期末余额
20 粤珠海华发
100.00 2020/3/31 3年 500,000,000.00
ZR003*7
20 粤珠海华发
100.00 2020/7/15 3年 500,000,000.00
ZR008*7
20 粤珠海华发
100.00 2020/7/31 2年 250,000,000.00
ZR009*7
20 粤珠海华发
100.00 2020/8/11 3年 1,000,000,000.00
ZR010*7
20 华发 02*8 100.00 2020/2/25 3+2 年 1,580,000,000.00
20 华发 03*8 100.00 2020/11/5 2+2+1 年 520,000,000.00
20 华发 04*8 100.00 2020/11/12 3+2 年 1,500,000,000.00
20 华发 05*8 100.00 2020/11/12 2+2+1 年 920,000,000.00
20 华发实业
100.00 2020/9/29 3年 950,000,000.00
MTN003*9
20 华发实业
100.00 2020/10/29 3+2 年 830,000,000.00
MTN004*9
20 华发实业
100.00 2020/8/31 3年 550,000,000.00
PPN001*9
20 华发实业
100.00 2020/9/25 3年 500,000,000.00
PPN002*9
20 粤铧国商贸
100.00 2020/9/11 2年 200,000,000.00
ZR001*10
20 粤铧国商贸
100.00 2020/9/11 2年 500,000,000.00
ZR002*10
20 粤铧国商贸
100.00 2020/11/20 2年 500,000,000.00
ZR005*10
20 粤铧国商贸
100.00 2020/12/24 3年 420,000,000.00
ZR006*10
20 粤铧国商贸
100.00 2020/12/25 2年 200,000,000.00
ZR007*10
非公开定向债权投
100.00 2020/9/29 2年 300,000,000.00
资工具*11
华明 2020 第一期定
100.00 2020/9/29 3年 100,000,000.00
向融资计划*12
园林 2020 第一期定
100.00 2020/9/29 3年 100,000,000.00
向融资计划*12
合计 31,395,000,000.00 18,431,329,653.35
续：
财务报表附注 第85页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
按面值
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
计提利息
15 华发 01*1 146,257,394.40 5,094,418.33 2,945,500,000.00
16 华发 01*2 29,000,000.00 505,390.26 499,915,767.65
16 华发 03*2 85,500,000.00 1,454,782.65 1,499,685,914.74
16 华发 05*3 95,000,000.00 1,727,350.05 1,998,425,463.25
18 华发 01*4 33,147,849.46 2,168,289.69 2,500,000,000.00
18 华发 03*5 200,000,000.00 82,500,000.00 5,991,326.86 200,000,000.00 1,500,000,000.00
19 华发 01*5 37,500,000.00 1,980,493.31 747,400,388.87
19 华发 02*5 37,416,000.00 3,324,067.45 778,992,882.73
19 华发 03*5 23,350,000.00 1,435,920.33 497,707,983.13
19 华发 04*5 22,250,000.00 2,175,400.83 498,706,137.29
17 华发实业
52,700,000.00 839,889.79 998,782,931.26
MTN001*6
17 华发实业
52,800,000.00 741,273.82 998,855,980.30
MTN002*6
17 华发实业
107,400,000.00 1,387,484.58 1,997,622,814.15
MTN003*6
18 华发实业
48,800,000.00 889,146.89 999,448,624.82
MTN001*6
20 粤珠海华发
1,000,000,000.00 60,711,065.57 -4,071,088.98 995,928,911.02
ZR001*7
20 粤珠海华发
500,000,000.00 22,083,333.33 -832,144.34 499,167,855.66
ZR003*7
20 粤珠海华发
500,000,000.00 11,523,972.60 -2,297,280.27 497,702,719.73
ZR008*7
20 粤珠海华发
250,000,000.00 5,625,000.00 -148,707.85 249,851,292.15
ZR009*7
20 粤珠海华发
1,000,000,000.00 19,349,315.07 -5,434,598.26 994,565,401.74
ZR010*7
20 华发 02*8 1,580,000,000.00 45,305,852.46 -6,683,217.96 1,573,316,782.04
20 华发 03*8 520,000,000.00 3,494,400.00 -769,922.85 519,230,077.15
20 华发 04*8 1,500,000,000.00 8,437,397.26 -4,982,448.80 1,495,017,551.20
20 华发 05*8 920,000,000.00 4,804,416.44 -2,042,895.78 917,957,104.22
20 华发实业
950,000,000.00 11,086,109.59 -2,708,805.09 947,291,194.91
MTN003*9
20 华发实业
830,000,000.00 5,916,649.32 -44,428.67 829,955,571.33
MTN004*9
财务报表附注 第86页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
按面值
债券名称 本期发行 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
计提利息
20 华发实业
550,000,000.00 8,550,616.44 -1,049,955.46 548,950,044.54
PPN001*9
20 华发实业
500,000,000.00 6,218,630.14 -999,065.21 499,000,934.79
PPN002*9
20 粤铧国商贸
200,000,000.00 2,493,150.68 -5,287,658.32 194,712,341.68
ZR001*10
20 粤铧国商贸
500,000,000.00 8,971,232.88 -3,599,767.39 496,400,232.61
ZR002*10
20 粤铧国商贸
500,000,000.00 2,152,777.78 -4,436,027.40 495,563,972.60
ZR005*10
20 粤铧国商贸
420,000,000.00 -834,630.14 419,165,369.86
ZR006*10
20 粤铧国商贸
200,000,000.00 -396,712.33 199,603,287.67
ZR007*10
非公开定向债权
300,000,000.00 4,680,833.33 -246,963.03 299,753,036.97
投资工具*11
华明 2020 第一期
100,000,000.00 1,321,369.86 -1,939,726.02 98,060,273.98
定向融资计划*12
园林 2020 第一期
100,000,000.00 1,321,369.86 -2,226,415.09 97,773,584.91
定向融资计划*12
合计 13,120,000,000.00 1,087,668,736.47 -21,317,224.40 5,645,500,000.00 25,884,512,428.95
其他说明：
*1 公司 15 华发 01 债券期限为 3+2 年，现行票面利率 5.5%。
*2 公司 16 华发 01 债券期限为 3+2 年，现行票面利率为 5.8%；16 华发 03 债券期限为
3+2 年，现行票面利率 5.7%。
*3 公司 16 华发 05 债券期限为 3+2 年，现行票面利率 4.75%。
*4 公司 18 华发 01 债券期限为 2+1 年，现行票面利率为 6.49%。
*5 公司 18 华发 03 债券期限为 2+1 年，现行票面利率为 5.50%；19 华发 01 债券期限为
3+2 年，现行票面利率为 5.0%；19 华发 02 债券期限为 2+1 年，现行票面利率为 4.8%；19 华
发 03 债券期限为 3+2 年，现行票面利率为 4.67%；19 华发 04 债券期限为 2+1 年，现行票面
利率为 4.45%。
财务报表附注 第87页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
*6 公司 17 华发实业 MTN001 期限 5 年，票面利率为 5.27%；17 华发实业 MTN002 期限 5
年，票面利率为 5.28%；17 华发实业 MTN003 期限 5 年，票面利率为 5.37%；18 华发实业
MTN001 期限 3 年，票面利率为 4.88%。
*7 公司 20 粤珠海华发 ZR001 债券期限为 3 年，现行票面利率 6.45%；20 粤珠海华发
ZR003 债券期限为 3 年，现行票面利率 6%；20 粤珠海华发 ZR008 债券期限为 3 年，现行票
面利率 5%；20 粤珠海华发 ZR009 债券期限为 2 年，现行票面利率 5.4%；20 粤珠海华发
ZR010 债券期限为 3 年，现行票面利率 5%。
*8 公司 20 华发 02 债券期限为 5 年，现行票面利率 3.38%；20 华发 03 债券期限为 5 年，
现行票面利率 4.38%；20 华发 04 债券期限为 3+2 年，现行票面利率 4.19%；20 华发 05 债券
期限为 2+2+1 年，现行票面利率 3.89%。
*9 公司 20 华发实业 MTN003 债券期限为 3 年，现行票面利率 4.58%；20 华发实业
MTN004 债券期限为 3+2 年，现行票面利率 4.13%；20 华发实业 PPN002 债券期限为 3 年，现
行票面利率 4.68%；20 华发实业 PPN001 债券期限为 3 年，现行票面利率 4.68%。
*10 公司 20 粤铧国商贸 ZR001 债券期限为 2 年，现行票面利率 5%；20 粤铧国商贸
ZR002 债券期限为 2 年，现行票面利率 5.9%；20 粤铧国商贸 ZR005 债券期限为 2 年，现行票
面利率 5%；20 粤铧国商贸 ZR006 债券期限为 3 年，现行票面利率 6.4%；20 粤铧国商贸
ZR007 债券期限为 2 年，现行票面利率 6.8%。
*11 铧国商贸 20200901 期非公开定向债权投资工具债券期限为 2 年，现行票面利率
6.85%；
*12 珠海华明科技发展 2020 第一期定向融资计划*11 券期限为 3 年，现行票面利率
5.3%；珠海华发园林工程 2020 第一期定向融资计划*11 债券期限为 3 年，现行票面利率
5.3%；该 2 亿元应付债券同时由广东省融资再担保有限公司提供保证担保。
注释33．递延收益
上期期末余
项目 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
额
与资产相关政府补助 180,000.00 180,000.00 详见表 1
与收益相关政府补助 1,973,310.00 13,835,590.60 9,777,383.13 6,031,517.47 详见表 1
合计 2,153,310.00 13,835,590.60 9,957,383.13 6,031,517.47
1．与政府补助相关的递延收益
财务报表附注 第88页
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2020 年度
财务报表附注
上期期末余 本期新增补 本期计入当期 与资产相关/
负债项目 其他变动 期末余额
额 助金额 损益金额 与收益相关
装修补贴款 180,000.00 180,000.00 与资产相关
青苗及附着物
1,973,310.00 443,853.09 1,529,456.91 与收益相关
补偿款
项目工程建设
13,570,590.60 9,329,781.04 4,240,809.56 与收益相关
奖励资金
学前教育经费 265,000.00 3,749.00 261,251.00 与收益相关
合计 2,153,310.00 13,835,590.60 9,957,383.13 6,031,517.47
注释34．其他非流动负债
项目 期末余额 上期期末余额
开源-华发租赁住房资产支持专项
3,597,000,000.00 2,112,000,000.00
计划 *1
华发购房尾款资管计划 500,000,000.00
商业地产抵押贷款支持票据 *2 851,000,000.00 450,000,000.00
境外经营净投资套期工具 *3 79,515,246.00
未到期应付利息 25,666,893.76 16,262,413.15
小计 4,553,182,139.76 3,078,262,413.15
减：一年内到期的其他非流动负
27,666,893.76 16,262,413.15
债
合计 4,525,515,246.00 3,062,000,000.00
注 1：公司以拥有的租赁住房作为基础资产，聘请前海开源资产管理有限公司为计划管
理人，设立中联前海开源-华发租赁住房资产支持专项计划，并通过专项计划发行租赁住房
资产支持证券进行融资，截至 2020 年 12 月 31 日共融资 35.97 亿元，该等借款的抵押物、质
押物及保证情况如附注六中注释 14、附注八（一）、十一（五）所述。
注 2：本公司在中国银行间市场发行商业地产抵押支持票据，取得融资贷款 8.51 亿元，
贷款期限 3× 6 年或 3× 7 年（其中 200 万元将于一年内偿还），贷款期间每隔 3 年双方均有权
提前偿还或收回，每隔 3 年双方可协商调整贷款利率，上述贷款以公司存货进行抵押，同时
本公司提供担保保证。
注 3：境外经营净投资套期工具为以公允价值计价的人民币与外汇期权组合交易合约中
将于一年以上到期的部分。
财务报表附注 第89页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
注释35．股本
本期变动增（+）减（－）
项目 上期期末余额 公积 期末余额
发行 送
金转 其他 小计
新股 股
股
股份总数 2,117,219,616.00 2,117,219,616.00
注释36．其他权益工具
1．期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
股利率或 到期日或续
发行在外的金融工具 发行时间 发行金额 实际收到金额
利息率 期情况
2018 年度第四期债权融资
2018/12/25 400,000,000.00 395,471,698.11 可续期
计划*1
18 华发实业 MTN002 *2 2018/12/25 1,500,000,000.00 1,495,754,716.98 可续期
19 华发实业 MTN001 *2 2019/5/27 1,000,000,000.00 997,169,811.32 可续期
19 华发实业 MTN002 *2 2019/9/10 1,000,000,000.00 997,169,814.32 可续期
2019 年度第一期债权融资
2019/6/26 300,000,000.00 299,433,962.26 可续期
计划 *1
2019 年度第四期债权融资
2019/9/29 100,000,000.00 99,622,641.50 可续期
计划 *1
2019 年度第五期债权融资
2019/10/16 400,000,000.00 398,490,566.04 可续期
计划 *1
20 华发中票第一期 2020/2/18 570,000,000.00 568,386,792.45 可续期
20 华发中票第二期 2020/4/23 930,000,000.00 927,367,924.53 可续期
合计 6,200,000,000.00 6,178,867,927.51
2．期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
发行在外的金融工具 上期期末余额 本年增加 本年减少 期末余额
永续债 6,374,292,458.81 1,495,754,713.98 1,691,179,245.28 6,178,867,927.51
合计 6,374,292,458.81 1,495,754,713.98 1,691,179,245.28 6,178,867,927.51
3．其他权益工具本期增减变动情况及原因说明
公司本期赎回永续债本金 17 亿元，对应承销手续费等冲减资本公积 8,820,754.72 元。
4．划分为权益工具的依据
根据合同或募集说明书约定，上述永续债权没有明确的到期期限，在本公司行使赎回权
之前可以长期存续，本公司拥有递延支付本金及递延支付利息的权利，因此根据《企业会计
准则第 37 号——金融工具列报》相关规定，本公司将该永续债权计入其他权益工具。
财务报表附注 第90页
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2020 年度
财务报表附注
注释37．资本公积
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,157,530,342.83 21,703,710.09 593,568,980.19 585,665,072.73
其他资本公积 83,865,371.95 3,743,100.00 87,608,471.95
合计 1,241,395,714.78 25,446,810.09 593,568,980.19 673,273,544.68
资本公积的说明：
注 1：因同一控制下企业合并导致资本公积-股本溢价减少 156,478,000.00 元；
注 2：公司对下属子公司增资，增资价款与按持股比例相对应享受的相关子公司净资产
份额之间的差额导致资本公积减少 428,270,225.47 元；
注 3：公司下属子公司本期引入少数股东投资，投资价款与按少数股东持股比例相对应
享受的相关子公司可辨认净资产份额之间的差额导致资本公积增加 21,703,710.09 元；
注 4：公司本期赎回部分永续债，对应承销手续费等冲减资本公积 8,820,754.72 元；
注 5：因向职工发行限制性股票而计提的本期股权激励费用导致资本公积-其他资本公积
增加 3,743,100.00 元。
注释38．库存股
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
限制性股份支付 37,196,092.50 14,936,557.50 22,259,535.00
合计 37,196,092.50 14,936,557.50 22,259,535.00
库存股情况说明：
1、本期因限制性股票第二次解锁减少库存股 12,373,357.50 元。
2、因分配给限制性股票持有者现金股利而减少的库存股 2,563,200.00 元。
注释39．其他综合收益
本期发生额
项目 上期期末余额 本期所得税前 减：前期计入其他综 减：所得
发生额 合收益当期转入损益 税费用
（一）不能重分类进损益的
其他综合收益
其他权益工具投资公允价值
-1,490,000.00
变动损益
（二）以后能重分类进损益
的其他综合收益：
财务报表附注 第91页
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财务报表附注
本期发生额
项目 上期期末余额 本期所得税前 减：前期计入其他综 减：所得
发生额 合收益当期转入损益 税费用
1、权益法下可转损益的其他
647,310.42 -353,461.44
综合收益
2、外币财务报表折算差额 -71,107,218.85 57,485,624.61
3、投资性房地产初始公允价
158,817,178.52 30,784,739.93 2,077,666.25
值变动
其他综合收益合计 86,867,270.09 87,916,903.10 2,077,666.25
续：
本期发生额
项目 税后归属于母公 税后归属于少数 期末余额
司 股东
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
其他权益工具投资公允价值变动 -1,490,000.00
（二）以后能重分类进损益的其他综合收益：
1、权益法下可转损益的其他综合收益 -353,461.44 293,848.98
2、外币报表折算差额 57,483,210.38 2,414.23 -13,624,008.47
3、投资性房地产初始公允价值变动 28,707,073.68 187,524,252.20
其他综合收益合计 85,836,822.62 2,414.23 172,704,092.71
注释40．盈余公积
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,062,208,358.03 1,062,208,358.03
任意盈余公积 6,710,107.86 6,710,107.86
合计 1,068,918,465.89 1,068,918,465.89
注释41．未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 9,005,620,468.85 7,265,160,882.09
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 154,612,134.52 96,669,208.45
调整后期初未分配利润 9,160,232,603.37 7,361,830,090.54
加：本期归属于母公司所有者的净利润 2,902,018,508.62 2,782,823,771.72
财务报表附注 第92页
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财务报表附注
项目 本期 上期
减：提取法定盈余公积 190,201,253.80
应付普通股股利 846,887,846.40 741,176,490.60
其他利润分配 450,979,452.05 210,000,000.00
期末未分配利润 10,764,383,813.54 9,003,276,117.86
1．期初未分配利润调整说明
（1）由于会计政策变更，影响期初未分配利润 156,956,485.51 元，详见本附注四、（三十
八）；
（2）本 期 因同 一控 制 企业 合并 对 期初 报表 进 行追 溯调 整 ，影 响期 初 未分 配利 润 -
2,344,350.99 元，详见本附注七、（二）。
2．未分配利润的其他说明
2020 年 5 月 11 日，本公司 2019 年度股东大会审议通过了 2019 年度利润分配方案：以本
公司 2019 年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利
4 元（含税），共计分配现金股利 846,887,846.40 元（含税）。
注释42．营业收入和营业成本
1．营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 31,734,834,222.17 22,116,440,260.51
其他业务 2,894,694,279.47 2,618,950,245.23 1,413,848,888.78 1,214,837,539.00
合计 51,006,301,498.83 38,610,500,339.24 33,148,683,110.95 23,331,277,799.51
2．主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产开发销售 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 31,734,834,222.17 22,116,440,260.51
合计 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 31,734,834,222.17 22,116,440,260.51
财务报表附注 第93页
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3、主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
地区名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
珠海大区 14,637,710,208.21 7,546,651,366.20 6,053,139,290.99 3,824,857,280.69
华南大区 6,095,195,472.33 5,221,936,817.66 7,931,441,982.54 5,504,773,589.10
华东大区 21,453,953,295.00 18,537,525,347.44 15,237,224,892.73 11,502,958,927.00
北方大区 5,924,748,243.82 4,685,436,562.71 2,513,028,055.91 1,283,850,463.72
合 计 48,111,607,219.36 35,991,550,094.01 31,734,834,222.17 22,116,440,260.51
4、营业收入其他说明
其他业务收入主要是与房产开发相关的装修、代理、设计、广告、工程管理、物业相关
服务、房屋租赁收入等。
注释43．税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 1,662,386.36 3,169,714.99
城市维护建设税 158,675,101.52 119,034,269.31
教育费附加 112,889,239.60 84,058,023.42
土地增值税 2,924,251,151.60 2,812,100,132.58
房产税 121,301,291.31 57,184,606.45
土地使用税 8,211,030.01 7,262,014.25
印花税 61,041,917.97 57,093,753.20
其他 8,493,645.57 6,816,468.89
合计 3,396,525,763.94 3,146,718,983.09
注释44．销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
品牌宣传推广费用 295,543,026.06 338,481,295.70
职工薪酬 417,251,636.34 364,295,894.78
营销代理费 433,121,149.02 384,039,150.70
物业管理费 134,596,098.48 135,754,506.03
其他 169,275,678.77 102,088,152.52
合计 1,449,787,588.67 1,324,658,999.73
财务报表附注 第94页
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财务报表附注
注释45．管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,016,904,659.46 812,237,750.10
中介顾问费 92,016,178.55 113,240,912.59
物业管理费 74,840,853.32 74,335,788.95
折旧及摊销费 63,780,652.86 51,810,039.09
差旅费 25,841,212.99 36,048,271.09
股份支付 3,743,100.00 5,880,234.22
其他 176,979,668.36 200,205,169.27
合计 1,454,106,325.54 1,293,758,165.31
注释46．研发费用
项目 本期发生额 上期发生额
材料费 51,004,847.03
人力成本 31,975,553.48 28,474,434.63
外协费用 4,311,642.36
其他 926,659.40 4,044,354.45
合计 37,213,855.24 83,523,636.11
注释47．财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 1,357,790,092.50 1,106,094,738.64
减：利息收入 1,103,995,495.56 832,695,347.89
汇兑损益 -8,880,065.95 -23,583,948.82
其他 19,406,874.00 18,041,845.99
合计 264,321,404.99 267,857,287.92
注释48．其他收益
1．其他收益明细情况
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 22,498,632.28 2,586,177.30
代扣代缴税款手续费 4,763,249.14 1,405,032.14
增值税加计抵减 10% 2,653,790.43 867,892.57
合计 29,915,671.85 4,859,102.01
2．计入其他收益的政府补助
财务报表附注 第95页
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财务报表附注
与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
稳岗补贴 7,656,601.95 640,342.57 与收益相关
财政扶持资金 11,769,731.04 1,706,800.00 与收益相关
疫情补贴 1,114,331.40 与收益相关
装修补贴款 180,000.00 180,000.00 与资产相关
其他补贴 1,777,967.89 59,034.73 与收益相关
合计 22,498,632.28 2,586,177.30
注释49．投资收益
1．投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 433,045,645.26 712,915,296.38
交易性金融资产持有期间的投资收益 361,329.26 344,123.10
其他权益工具投资持有期间的股利收入 348,947.38 1,537.11
衍生金融资产的投资收益 24,870,210.00 4,521,800.00
其他 3,204,474.86
合 计 458,626,131.90 720,987,231.45
注释50．公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
按公允价值计量的投资性房地产 278,660,054.43 -22,177,863.75
交易性金融资产 -1,319,138.55 -69,066,701.12
衍生金融资产 -76,227,340.82 51,912,116.65
合计 201,113,575.06 -39,332,448.22
注释51．信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 -35,674,984.91 -30,192,384.84
合计 -35,674,984.91 -30,192,384.84
注释52．资产减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失 -89,990,109.07 -788,148.28
合计 -89,990,109.07 -788,148.28
财务报表附注 第96页
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财务报表附注
注释53．资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 -49,218.83 -89,404.52
合计 -49,218.83 -89,404.52
注释54．营业外收入
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
违约金 19,760,189.25 58,360,494.03 19,760,189.25
与日常活动无关的政府补助 6,240,281.88 3,908,181.95 6,240,281.88
其他 5,860,941.00 6,427,998.77 5,860,941.00
合计 31,861,412.13 68,696,674.75 31,861,412.13
1． 计入当期损益的政府补助
与资产相关
补助项目 本期发生额 上期发生额
/与收益相关
财政资助款 4,620,487.20 3,846,100.00 与收益相关
其他 1,619,794.68 62,081.95 与收益相关
合计 6,240,281.88 3,908,181.95
注释55．营业外支出
计入本期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产毁损报废损失 1,285,684.21 1,739,747.60 1,285,684.21
对外捐赠 43,168,225.10 7,673,532.46 43,168,225.10
违约及赔偿支出 73,888,343.21 20,563,957.55 73,888,343.21
非常损失 65,698.38 436,575.59 65,698.38
其他 18,595,925.84 920,018.40 18,595,925.84
合计 137,003,876.74 31,333,831.60 137,003,876.74
说明：本期营业外支出较上期增加 337.24%，主要原因为本期为新冠疫情捐赠支出较
多，以及项目拆迁、改造等原因赔偿支出增加较多。
注释56．所得税费用
1．所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 2,274,051,700.31 2,066,503,702.53
递延所得税费用 -581,291,811.43 -987,219,634.52
财务报表附注 第97页
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财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
合计 1,692,759,888.88 1,079,284,068.01
2．会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 6,252,644,822.60
按法定/适用税率计算的所得税费用 1,563,161,205.65
子公司适用不同税率的影响 37,403,984.46
调整以前期间所得税的影响 50,609.56
非应税收入的影响 -91,329,455.23
不可抵扣的成本、费用和损失影响 25,211,760.70
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损影响 -16,441,930.20
未确认的暂时性差异 174,703,713.94
所得税费用 1,692,759,888.88
注释57．现金流量表附注
1．收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
现金收取的租金、零售收入、文化传播
3,151,761,344.51 1,570,234,941.80
收入、管理及服务费等及利息收入
政府补助及违约金 52,377,310.88 64,646,203.28
往来款 1,349,379,347.44 1,103,022,061.09
合计 4,553,518,002.83 2,737,903,206.17
2．支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
现金支付的销售费用、管理费用、研发
费用、财务手续费、营业外支出和其他 2,130,022,003.65 1,682,627,942.28
业务成本
经营性受限货币资金 710,897,618.74 250,597,536.58
往来款流出 1,250,271,445.00 1,051,279,406.95
合计 4,091,191,067.39 2,984,504,885.81
3．收到其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
非同控企业合并增加现金 4,729,055.22 64,071,949.55
合计 4,729,055.22 64,071,949.55
财务报表附注 第98页
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财务报表附注
4．支付其他与投资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收购股权支付的服务费 4,300,421.40
人民币与外汇衍生交易损失 7,110,690.00
合并范围变化减少现金 83,162,903.41
合计 90,273,593.41 4,300,421.40
5．收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
收回信托保障基金 143,149,421.18 135,140,923.59
收职工项目跟投款 7,600,000.00
合计 143,149,421.18 142,740,923.59
6．支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
支付信托保障金 229,821,155.43 165,709,000.00
返还职工项目跟投款 46,703,731.39 91,701,197.60
回购职工限制性股票 2,893,500.00
债券发行费用 65,155,772.68 27,262,934.59
回购永续债 1,700,000,000.00
支付少数股东减资款 342,656,273.00
合计 2,041,680,659.50 630,222,905.19
注释58．现金流量表补充资料
1．现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 4,559,884,933.72 3,314,410,962.02
加：信用减值损失 35,674,984.91 30,192,384.84
资产减值准备 89,990,109.07 788,148.28
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 55,016,141.53 50,488,355.33
无形资产摊销 12,367,947.35 10,902,938.13
长期待摊费用摊销 52,290,976.59 48,037,417.98
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收
49,218.83 89,404.52
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 1,285,684.21 1,739,747.60
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -201,113,575.06 39,332,448.22
财务报表附注 第99页
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财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
财务费用（收益以“－”号填列） 589,249,524.92 449,196,937.99
投资损失（收益以“－”号填列） -458,626,131.90 -720,987,231.45
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -854,377,595.04 -1,014,952,126.59
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 273,085,783.61 27,577,142.32
存货的减少（增加以“－”号填列） 7,157,066,901.27 383,785,298.92
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -2,211,945,668.64 -2,330,053,864.61
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 20,004,900,774.68 27,736,341,286.65
其他 3,743,100.00 5,880,234.22
经营活动产生的现金流量净额 29,108,543,110.05 28,032,769,484.37
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动 -
债务转为资本 -
一年内到期的可转换公司债券 -
融资租入固定资产 -
3．现金及现金等价物净变动情况 -
现金的期末余额 42,611,233,319.94 25,786,803,575.17
减：现金的上期期末余额 25,786,803,575.17 19,094,803,390.66
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的上期期末余额 -
现金及现金等价物净增加额 16,824,429,744.77 6,692,000,184.51
2．本期支付的取得子公司的现金净额
项目 本期金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 4,729,055.22
其中：惠州和汇置业有限公司*1 3,711,494.96
大连华禄置业发展有限公司*1 101,195.04
沈阳中东港商业地产开发有限公司*1 723,685.22
广州耀恒房地产开发有限公司*1 192,680.00
取得子公司支付的现金净额 -4,729,055.22
*1 本期通过非同一控制企业合并取得的子公司惠州和汇置业有限公司、大连华禄置业发
展有限公司、沈阳中东港商业地产开发有限公司、广州耀恒房地产开发有限公司等，合并日
上述公司账面货币资金合计 4,729,055.22 元，相应计入收到其他与投资活动有关的现金。
3．现金和现金等价物的构成
财务报表附注 第100页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 期末余额 上期期末余额
一、现金 42,611,233,319.94 25,786,803,575.17
其中：库存现金 55,953.85 47,198.31
可随时用于支付的银行存款 42,611,030,367.81 25,786,525,368.42
可随时用于支付的其他货币资金 146,998.28 231,008.44
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 42,611,233,319.94 25,786,803,575.17
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金
等价物
注释59．所有权或使用权受到限制的资产
项目 余额 受限原因
货币资金 1,030,526,171.40 详见附注六、1
存货 55,665,538,292.98 借款设定抵押
长期股权投资 239,521,219.93 借款设定质押
投资性房地产 9,048,826,324.62 借款设定抵押
固定资产 102,802,828.24 借款设定抵押
合计 66,087,214,837.17
注释60．外币货币性项目
1．外币货币性项目
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 853,785,099.13
其中：港币 28,192,861.71 0.84164 23,728,240.13
澳门元 45,103,244.98 0.81653 36,828,152.62
美元 121,569,480.97 6.5249 793,228,706.38
其他应收款 13,041,929.26
其中：港币 469,398.06 0.84164 395,064.18
美元 1,938,171.49 6.5249 12,646,375.16
澳门元 600.00 0.81653 489.92
其他流动资产 391,494,000.00
其中：美元 60,000,000.00 6.5249 391,494,000.00
短期借款 885,376,779.93
其中：美元 90,433,951.31 6.5249 590,072,488.90
港币 350,867,700.00 0.84164 295,304,291.03
财务报表附注 第101页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
应付账款 4,152,360.16
其中：港币 2,618,687.80 0.84164 2,203,992.40
美元 298,605.00 6.5249 1,948,367.76
其他应付款 138,796,663.74
其中：港币 10,270,741.73 0.84164 8,644,267.07
美元 19,944,181.21 6.5249 130,133,787.95
澳门元 22,790.00 0.81653 18,608.72
其他流动负债 659,969,123.50
其中：美元 101,146,243.39 6.5249 659,969,123.50
一年内到期的非流动负债 1,631,225,000.00
其中：美元 250,000,000.00 6.5249 1,631,225,000.00
长期借款 2,613,350,416.34
其中：美元 400,519,612.00 6.5249 2,613,350,416.34
注释61．政府补助
1．政府补助基本情况
政府补助种类 本期发生额 计入当期损益的金额 备注
计入递延收益的政府补助 13,835,590.60 9,957,383.13 详见附注六注释 33
计入其他收益的政府补助 12,541,249.15 12,541,249.15 详见附注六注释 48
计入营业外收入的政府补助 6,240,281.88 6,240,281.88 详见附注六注释 54
合计 32,617,121.63 28,738,914.16
七、合并范围的变更
(一)非同一控制下企业合并
1．本期发生的非同一控制下企业合并
股权取 购买日至期 购买日至期末
股权取得 股权取得成 股权取 购买日的
被购买方名称 得比例 购买日 末被购买方 被购买方的净
时点 本 得方式 确定依据
(%) 的收入 利润
大连华禄置业发 股权收 实际取得
2020/1/3 54.48 2020/1/3 -4,419,090.39
展有限公司 购 控制权
珠海华茂金成置 增资扩 实际取得
2020/3/23 500,000,000.00 50.00 2020/3/23 920,526.58 -2,470,770.79
业发展有限公司 股 控制权
沈阳中东港商业
增资扩 实际取得
地产开发有限公 2019/5/30 27,930,000.00 49.00 2020/1/1 1,738,608.89 7,495,759.14
股 控制权
司 *1
财务报表附注 第102页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
股权取 购买日至期 购买日至期末
股权取得 股权取得成 股权取 购买日的
被购买方名称 得比例 购买日 末被购买方 被购买方的净
时点 本 得方式 确定依据
(%) 的收入 利润
惠州和汇置业有 增资扩 实际取得
2020/5/1 609,600,000.00 60.00 2020/5/1 -10,927,588.77
限公司 股 控制权
广州耀恒房地产 股权收 实际取得
2020/6/22 51.00 2020/6/22 368,247.17
开发有限公司 购 控制权
*1 本公司合并购买日间接持有沈阳中东港商业地产开发有限公司（以下简称沈阳中东港
公司）股权 49%，下属子公司沈阳华翰置业有限公司于 2020 年 4 月引入少数股东后，本公司
间接持有沈阳中东港公司股权变更为 48.58%。
其他说明：
注 1：本公司之子公司大连华枫房地产开发有限公司于 2019 年 12 月与大连祥禄置业发
展有限公司、大连华禄置业发展有限公司（以下简称大连华禄公司）签订《合作协议书》，
大连华枫房地产开发有限公司通过零元受让股权认缴权方式取得大连华禄公司 54.48%股权，
大连华禄公司于 2019 年 12 月 31 日修改了公司章程并完成了工商登记变更手续，本公司按
《合作协议书》约定于股权变更后的第 2 个工作日进行相关业务交接。根据规定，本次股权
收购的合并日为 2020 年 1 月 3 日。
注 2：本公司之子公司珠海华卓房产开发有限公司于 2020 年 1 月与吉林天茂置业集团有
限公司签订《项目合作经营协议》，珠海华卓房产开发有限公司通过增资 50,000.00 万元的方
式取得珠海华茂金成置业发展有限公司（以下简称华茂金成公司）50%股权，华茂金成公司于
2020 年 1 月 19 日修改了公司章程并完成了工商登记变更手续，本公司已按约定于 2020 年 3
月 23 日支付完毕全部股权增资款。根据规定，本次股权收购的合并日为 2020 年 3 月 23 日。
注 3：本公司之子公司沈阳华翰置业有限公司于 2019 年 5 月 28 日与吉林省中东商业投资
有限公司、沈阳中东港商业地产开发有限公司（以下简称沈阳中东港公司）签订《项目合作
协议》，沈阳华翰置业有限公司通过增资 2,793.00 万元的方式取得沈阳中东港公司 49%股权，
初始收购日本公司未取得经营控制权。2020 年 1 月 1 日，根据股东间协议，沈阳华翰置业有
限公司享有经营决策控制权，本次非同一控制下企业合并日为 2020 年 1 月 1 日。
注 4：本公司之子公司惠州华发房地产开发有限公司（以下简称惠州华发公司）于 2020
年 3 月 30 日与惠州昌煌实业有限公司、惠州和汇置业有限公司（以下简称惠州和汇公司）签
订《合作开发协议书》，协议约定由惠州华发公司指定子公司惠州华枫置业发展有限公司通
过增资 60,960.00 万元的方式取得惠州和汇公司 60%股权，惠州和汇公司于 2020 年 3 月 31 日
修改了公司章程并完成了工商登记变更手续，惠州华枫置业发展有限公司按约定于 2020 年 5
月 1 日缴纳了全部股权增资款。根据规定，本次股权收购的合并日为 2020 年 5 月 1 日。
注 5：本公司之子公司广州华欣房地产开发有限公司（以下简称广州华欣公司）于 2020
财务报表附注 第103页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
年 6 月 17 日与广州盈胜投资有限公司、广州越秀仁达六号实业投资合伙企业（有限合伙）
（以下简称 仁达六号）、广州耀恒房地产开发有限公司（以下简称广州耀恒公司）、广州越
宏房地产开发有 限公司签订《合作协议》，协议约定广州华欣公司以零元价格受让仁达六号
所持广州耀恒公司 51% 股权认缴权，广州耀恒公司于 2020 年 6 月 19 日修改了公司章程，
于 2020 年 6 月 22 日完成了工商 登记变更手续。根据公司章程约定，各股东约定 2021 年
3 月 31 日前出资到位，本次股权收购的 合并日为 2020 年 6 月 22 日。
2．合并成本及商誉
珠海华茂金成置业发展有限 沈阳中东港商业地产开发有
合并成本
公司 限公司
现金 500,000,000.00 539,000,000.00
非现金资产的公允价值
发行或承担的债务的公允价值
其他 -944,576.56
合并成本合计 500,000,000.00 538,055,423.44
减：取得的可辨认净资产公允价
500,000,000.00 538,055,423.44
值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认
净资产公允价值份额的金额
续：
广州耀恒房地产开发有限公
合并成本 惠州和汇置业有限公司
司
现金 609,600,000.00 -
非现金资产的公允价值
发行或承担的债务的公允价值
其他
合并成本合计 609,600,000.00 -
减：取得的可辨认净资产公允价
609,606,284.09 265,834.47
值份额
商誉/合并成本小于取得的可辨认
-6,284.09 -265,834.47
净资产公允价值份额的金额
3．被购买方于购买日可辨认资产、负债
大连华禄置业发展有限公司 珠海华茂金成置业发展有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 624,582,220.48 624,573,013.52 1,945,735,938.95 1,945,000,000.00
其中：货币资金 101,195.04 101,195.04 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
预付账款 945,735,938.95 945,000,000.00
存货 603,065,943.57 603,056,736.61
财务报表附注 第104页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
大连华禄置业发展有限公司 珠海华茂金成置业发展有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
其他流动资产 21,415,081.87 21,415,081.87
减：负债 624,582,220.48 624,582,220.48 945,735,938.95 945,735,938.95
其中：应交税费 250,000.00 250,000.00
其他应付款 624,582,220.48 624,582,220.48 945,485,938.95 945,485,938.95
净资产 - -9,206.96 1,000,000,000.00 999,264,061.05
减：少数股东权益 -4,191.01 500,000,000.00 499,632,030.52
取得的净资产 -5,015.95 500,000,000.00 499,632,030.53
续表 1：
沈阳中东港商业地产开发有限公司 惠州和汇置业有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 3,096,800,782.06 3,094,039,511.08 2,113,018,140.15 2,113,018,140.15
其中：货币资金 723,685.22 723,685.22 3,711,494.96 3,711,494.96
预付账款 525,740.49 525,740.49
其他应收款 7,436,589.81 7,436,589.81
存货 3,078,879,252.14 3,076,117,981.16 2,109,238,170.19 2,109,238,170.19
其他流动资产 7,506,230.07 7,506,230.07 3,963.61 3,963.61
固定资产 148,780.38 148,780.38
递延所得税资产 1,552,572.92 1,552,572.92
其他非流动资产 27,931.03 27,931.03 64,511.39 64,511.39
减：负债 1,998,728,489.33 1,998,728,489.33 1,097,007,666.67 1,097,007,666.67
其中：应付账款 731,856.38 731,856.38
应付职工薪酬 38,010.93 38,010.93
应交税费 190,494.40 190,494.40
其他应付款 1,997,768,127.62 1,997,768,127.62 1,097,007,666.67 1,097,007,666.67
净资产 1,098,072,292.73 1,095,311,021.75 1,016,010,473.48 1,016,010,473.48
减：少数股东权益 560,016,869.29 558,608,621.09 406,404,189.39 406,404,189.39
取得的净资产 538,055,423.44 536,702,400.66 609,606,284.09 609,606,284.09
续表 2：
广州耀恒房地产开发有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 3,746,667,696.14 3,746,667,696.14
其中：货币资金 192,680.00 192,680.00
预付账款 3,745,950,000.00 3,745,950,000.00
其他应收款 525,016.14 525,016.14
财务报表附注 第105页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
广州耀恒房地产开发有限公司
项目
购买日公允价值 购买日账面价值
减：负债 3,746,146,452.08 3,746,146,452.08
其中：应交税费 31,132.00 31,132.00
其他应付款 3,746,115,320.08 3,746,115,320.08
净资产 521,244.06 521,244.06
减：少数股东权益 255,409.59 255,409.59
取得的净资产 265,834.47 265,834.47
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
本公司之子公司以股权增资或股权收购的方式取得大连华禄公司、华茂金成公司、沈阳
中东港公司、惠州和汇公司、广州耀恒公司等控制权，由于上述新取得子公司成立时间较
短，本公司取得其股权的目的是合作开发所属公司土地项目，土地项目取得时间较短且尚未
进行实质开发。因此以资产、负债的账面价值为基础确认可辨认资产、负债的公允价值。
(二)同一控制下企业合并
1．本期发生的同一控制下企业合并
合并当期期 合并当期期
企业合并中 比较期间 比较期间被
被合并方名 初至合并日 初至合并日
取得的权益 合并日 被合并方 合并方的净 备注
称 被合并方的 被合并方的
比例(%) 的收入 利润
收入 净利润
珠海华熠开
发建设有限 100.00 2020/12/29 331,425.42 -1,865,136.73
公司
（1）交易构成同一控制下企业合并的依据及合并日确定依据说明
珠海华熠开发建设有限公司（以下简称“珠海华熠”）原为珠海华发综合发展有限公司（以
下简称“华发综合发展”）全资子公司。本公司全资子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下
简称“珠海房地产”）于 2020 年 12 月 18 日通过广东联合产权交易中心以人民币 15,647.80 万元
成功竞得珠海华熠挂牌的 100.00%股权。珠海房地产已按约定于 2020 年 12 月 18 日支付了全
部股权转让款。本公司与华发综合发展、珠海华熠均系珠海华发集团有限公司下属公司，因
此本次股权收购构成同一控制下企业合并。
2．合并成本
合并成本 珠海华熠开发建设有限公司
现金 156,478,000.00
合并成本合计 156,478,000.00
3．合并日被合并方的资产、负债的账面价值
财务报表附注 第106页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
珠海华熠开发建设有限公司
项目
合并日 上期期末
货币资金 1,848,230.72 26,015,482.46
其他应收款 17,316.81 15,000.00
存货 842,083,907.61 790,401,288.99
其他流动资产 3,898,696.33 3,625,111.03
递延所得税资产 425.22
减：应付账款 1,580,000.00 2,056,281.65
应交税费 110,900.36 65,136.60
其他应付款 748,170,601.90 720,279,815.22
净资产 97,987,074.43 97,655,649.01
减：少数股东权益
取得的净资产 97,987,074.43 97,655,649.01
(三)其他原因的合并范围变动
1、本公司下属公司陆河金龙五洲物业管理有限公司、陆河金龙五洲老年颐养康乐有限公
司于 2020 年 10 月 29 日清算注销，注销时点两公司净资产分别为-1,817.77 元和-2,018.79 元。
2、按照相关协议规定，本公司对苏州禾发房地产开发有限公司已丧失控制权，本期将其
变更为合营企业核算。
八、在其他主体中的权益
(一)在子公司中的权益
1．企业集团的构成
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
1、中山市华发房地产开发 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
有限公司 开发
2、珠海华发奥特美健康管 会所经
珠海市 珠海市 90.00 10.00 设立
理有限公司 营
3、珠海华发投资发展有限 房地产
珠海市 珠海市 80.00 20.00 设立
公司 开发
4、珠海华发建筑设计咨询 建筑设
珠海市 珠海市 90.00 10.00 设立
有限公司 计
5、珠海华发房地产营销顾 房地产
珠海市 珠海市 90.00 10.00 设立
问有限公司 营销
6、珠海华发文化传播有限
珠海市 珠海市 广告 70.00 30.00 设立
公司
财务报表附注 第107页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
7、珠海华发优家工程服务 建筑装
珠海市 珠海市 72.96 27.04 设立
有限公司 饰
8、珠海华纳投资发展有限 房地产
珠海市 珠海市 50.00 50.00 设立
公司 开发
9、珠海华融投资发展有限 房地产
珠海市 珠海市 69.57 30.43 设立
公司 开发
10、珠海华福商贸发展有限 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
公司*1 开发
11、珠海华耀商贸发展有限 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
公司 开发
12、珠海华发园林工程有限 园林工
珠海市 珠海市 59.20 40.80 设立
公司 程
13、中山市华屹房地产开发 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
有限公司 开发
14、中山市华晟房地产开发 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
有限公司 开发
15、珠海华发房地产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
16、珠海奥华企业管理咨询 房地产
珠海市 珠海市 71.98 28.02 设立
有限公司 开发
17、包头市华发置业有限公 房地产
包头市 包头市 90.00 10.00 设立
司 开发
18、大连华发房地产开发有 房地产
大连市 大连市 100.00 设立
限公司 开发
19、珠海市华荣房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
20、珠海华发商用房产管理 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 赁
21、广西华诚房地产投资有 房地产
南宁市 南宁市 98.90 1.10 设立
限公司 开发
房地产
22、沈阳华纳置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
房地产
23、沈阳华耀置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
房地产
24、武汉华发置业有限公司 武汉市 武汉市 100.00 设立
开发
25、大连华枫房地产开发有 房地产
大连市 大连市 100.00 设立
限公司 开发
财务报表附注 第108页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
房地产
26、沈阳华远置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
房地产
27、沈阳华荣置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
项目投
28、威海华发投资有限公司 威海市 威海市 50.53 设立
资
29、荣成华发房地产开发有 房地产
荣成市 荣成市 65.00 设立
限公司 开发
房地产
30、沈阳华畅置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
房地产
31、沈阳华博置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
房地产
32、沈阳华灏置业有限公司 沈阳市 沈阳市 66.00 34.00 设立
开发
房地产
33、沈阳华壤置业有限公司 沈阳市 沈阳市 100.00 设立
开发
34、珠海华发房地产代理有 物业代
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 理
文体活
35、珠海华发文化俱乐部 珠海市 珠海市 100.00 设立
动
房地产
36、广州华枫投资有限公司 广州市 广州市 46.64 53.36 设立
开发
房地产
37、珠海华亿投资有限公司 珠海市 珠海市 89.31 10.69 设立
投资
批发、
38、珠海铧国商贸有限公司 珠海市 珠海市 49.00 51.00 设立
零售
39、HUAFA INDUSTRIAL (HK) 地产贸
香港 香港 100.00 设立
LIMITED 易
房地产
40、广西华明投资有限公司 南宁市 南宁市 100.00 设立
开发
41、威海华发房地产开发有 房地产
威海市 威海市 88.40 11.60 设立
限公司 开发
42、北京铧富永盛投资有限 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
公司 开发
43、珠海华发商都商业经营 物业管
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 理
批发、
44、珠海华商百货有限公司 珠海市 珠海市 100.00 设立
零售
财务报表附注 第109页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
45、广州华荣房地产开发有 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
限公司 开发
46、广州华昊房地产开发有 房地产
广州市 广州市 20.17 79.83 设立
限公司 开发
47、广州华晟房地产开发有 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
限公司 开发
48、武汉华发鸿瑞房地产开 房地产
武汉市 武汉市 99.00 设立
发有限公司 开发
49、武汉华茂长盛房地产开 房地产
武汉市 武汉市 99.00 设立
发有限公司 开发
50、珠海横琴华发房地产投 房地产
珠海市 珠海市 89.80 10.20 设立
资有限公司*1 开发
51、珠海华发置业发展有限 房地产
珠海市 珠海市 80.00 20.00 设立
公司 开发
房地产 同一控制下企
52、珠海华发软件有限公司 珠海市 珠海市 100.00
开发 业合并
53、珠海华发企业管理有限 房地产 同一控制下企
珠海市 珠海市 4.00 96.00
公司 开发 业合并
54、珠海市华发信息咨询有 房地产 同一控制下企
珠海市 珠海市 5.26 94.74
限公司 开发 业合并
55、珠海铧创经贸发展有限 房地产 同一控制下企
珠海市 珠海市 39.73 60.27
公司 开发 业合并
56、珠海华茂房地产投资顾 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 100.00
问有限公司 开发 企业合并
57、珠海华郡房产开发有限 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 100.00
公司 开发 企业合并
58、包头市名流置业有限责 房地产 非同一控制下
包头市 包头市 100.00
任公司 开发 企业合并
59、珠海市永宏基商贸有限 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 100.00
公司 开发 企业合并
60、中山市华发生态园房地 房地产 非同一控制下
中山市 中山市 98.97 1.03
产开发有限公司 开发 企业合并
61、中山市紫悦山苑房地产 房地产 非同一控制下
中山市 中山市 100.00
开发有限公司 开发 企业合并
62、大连华藤房地产开发有 房地产 非同一控制下
大连市 大连市 80.00 20.00
限公司 开发 企业合并
63、珠海华明科技发展有限 非同一控制下
珠海市 珠海市 综合 100.00
公司 企业合并
财务报表附注 第110页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
64、珠海市银河房地产开发 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 100.00
有限公司 开发 企业合并
65、大连华坤房地产开发有 房地产 非同一控制下
大连市 大连市 80.00
限公司 开发 企业合并
66、珠海市浩丰贸易有限公 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 100.00
司 开发 企业合并
67、武汉中央商务区投资开 房地产 非同一控制下
武汉市 武汉市 50.49
发有限公司 投资 企业合并
68、武汉华发中城房地产开 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
发有限公司 开发
69、广州华宁房地产开发有 房地产
广州市 广州市 49.00 51.00 设立
限公司 开发
70、广州华创房地产开发有 房地产
广州市 广州市 99.40 设立
限公司 开发
71、沈阳华地商业投资有限 商业运
沈阳市 沈阳市 100.00 设立
公司 营管理
72、武汉华耀房地产开发有 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
限公司 开发
73、上海铧发创盛置业有限 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
公司 开发
74、铧创置业(澳门)一人有 地产贸
澳门 澳门 100.00 设立
限公司 易
房地产
75、天津华发置业有限公司 天津市 天津市 95.74 设立
开发
76、珠海市中泰投资有限公 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 90.00
司 开发 企业合并
77、上海铧福创盛置业有限 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
公司 开发
78、武汉华发商业经营管理 商业运
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 营管理
79、上海铧鹏置业发展有限 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
公司 开发
80、珠海华发景龙建设有限 装修装
珠海市 珠海市 50.00 设立
公司*4 饰
房地产
81、珠海华海置业有限公司 珠海市 珠海市 100.00 设立
开发
82、珠海华发商业经营管理 商业运
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 营管理
财务报表附注 第111页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
83、珠海华发新天地商业经 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
营有限公司 赁
84、珠海华顺置业发展有限 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
公司 开发
85、珠海华炜投资发展有限 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
公司 开发
86、上海铧发众圣置业有限 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
公司 开发
87、珠海华欣投资发展有限 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
公司 开发
88、珠海华浩置业发展有限 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
公司 开发
89、华发实业(美国)有限公 房地产
美国 美国 100.00 设立
司 开发
房地产
90、华发世纪有限公司 美国 美国 100.00 设立
开发
91、武汉华发长茂房地产开 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
发有限公司 开发
92、武汉华发长盛房地产开 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
发有限公司 开发
93、上海铧发众晟房地产营 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
销策划有限公司 营销
94、威海华发众圣营销策划 房地产
威海市 威海市 100.00 设立
有限公司 营销
95、武汉华发房地产营销顾 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
问有限公司 营销
96、铧发置业(澳门)有限公 地产贸
澳门 澳门 90.00 10.00 设立
司 易
97、广州华发房产营销顾问 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 营销
98、上海华泓尚隆房地产开 房地产
上海市 上海市 50.01 设立
发有限公司*4 开发
房地产
99、珠海安迎投资有限公司 珠海市 珠海市 100.00 设立
开发
100、珠海华发阅潮文化有 文化产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 业
101、珠海华发城市更新投 城市更
珠海市 珠海市 100.00 设立
资控股有限公司 新管理
财务报表附注 第112页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
102、珠海华熠房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
103、深圳市华发房地产开 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
发有限公司 开发
104、珠海市海川地产有限 房地产 同一控制下企
珠海市 珠海市 49.75
公司*4 开发 业合并
105、苏州铧福创盛置业有 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
限公司 开发
106、苏州铧顺置业有限公 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
司 开发
107、珠海华发国通房产开 房地产
珠海市 珠海市 51.00 设立
发有限公司 开发
108、南京铧顺房地产开发 房地产
南京市 南京市 100.00 设立
有限公司 开发
109、杭州铧泓置业有限公 房地产
杭州市 杭州市 100.00 设立
司 开发
110、珠海华发中磊置业有 房地产
珠海市 珠海市 51.00 设立
限公司 开发
111、珠海华发华宜投资控 项目投
珠海市 珠海市 100.00 设立
股有限公司 资
112、珠海华发华育投资有 教育项
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 目投资
113、珠海华迎投资有限公 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
司 开发
114、珠海高新区容闳幼儿
珠海市 珠海市 教育 100.00 设立
园
115、上海铧宝置业有限公 房地产
上海市 上海市 50.00 设立
司*4 开发
116、北京星泰通府置业有 房地产
北京市 北京市 51.00 设立
限公司*1 开发
117、珠海华恒绿植管理有 植物培
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 育
118、苏州铧利置业有限公 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
司 开发
119、珠海华瑞投资有限公 房地产
珠海市 珠海市 92.00 设立
司 开发
120、珠海华发西区商业有 商业经
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 营管理
财务报表附注 第113页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
121、HUAFA PROPERTY (HK) 房地产
香港 香港 100.00 设立
LIMITED 开发
122、PALO ALTO
房地产
PROPERTIES 美国 美国 100.00 设立
开发
INVESTMENT,LLC
123、珠海华翰投资有限公 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
司 开发
124、华发实业(美国东部)有 房地产
美国 美国 100.00 设立
限公司 开发
125、北京华发置业有限公 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
司 开发
126、深圳华发鹏泰投资有 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
限公司 开发
127、佛山华枫房地产开发 房地产
佛山市 佛山市 100.00 设立
有限公司 开发
128、HUA GUANG
英属维尔 英属维尔京 项目投
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 资
LIMITED
129、珠海华发运达房地产 房地产
珠海市 珠海市 50.00 设立
开发有限公司*4 开发
130、WAH CHI COMMERCIAL
英属维尔 英属维尔京 项目投
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 资
LIMITED
131、WAH CHI REAL ESTATE 英属维尔 英属维尔京 地产代
100.00 设立
AGENCY LIMITED 京群岛 群岛 理
132、WAH CHI
英属维尔 英属维尔京 建筑设
CONSTRUCTION DESIGN 100.00 设立
京群岛 群岛 计
CONSULTANCY LIMITED
133、WAH HING
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
134、HUAFA REAL ESTATE
地产代
AGENCY (HONG KONG) 香港 香港 100.00 设立
理
LIMITED
135、毕思博设计集团有限 建筑设
香港 香港 100.00 设立
公司 计
136、武汉华铄房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 开发
财务报表附注 第114页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
137、武汉华璟房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 开发
138、WAH LUNG
英属维尔 英属维尔京 项目投
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 资
LIMITED
139、上海铧曦房地产开发 房地产
上海市 上海市 50.00 设立
有限公司 开发
140、WAH LUNG PROPERTY 投资管
香港 香港 100.00 设立
(HK) LIMITED 理
141、南京华铎房地产开发 房地产
南京市 南京市 50.00 设立
有限公司*4 开发
142、南京华幜钜盛房地产 房地产
南京市 南京市 50.00 设立
开发有限公司*4 开发
143、上海铧璟置业有限公 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
司 开发
144、珠海华薇投资有限公 项目投
珠海市 珠海市 100.00 设立
司 资
145、HUAFA INFINITY
投资管
(HONG KONG) INVESTMENT 香港 香港 80.00 设立
理
LIMITED
146、珠海华以建设有限公 房地产
珠海市 珠海市 80.00 设立
司 开发
147、珠海铧智地产代理有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 咨询
148、珠海华嘉房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
149、珠海市香洲区容闳水 学前教
珠海市 珠海市 100.00 设立
岸幼儿园 育
150、珠海华和建设有限公 房地产
珠海市 珠海市 80.00 设立
司 开发
151、南宁市青秀区容闳幼 学前教
南宁市 南宁市 100.00 设立
儿园 育
152、中山华泰更新置业有 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
限公司 开发
153、珠海华发西部置业有 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 赁
154、珠海市香洲区容闳山 学前教
珠海市 珠海市 100.00 设立
庄幼儿园 育
财务报表附注 第115页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
155、上海铧昭置业有限公 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
司 开发
156、嘉兴新锦置业有限公 房地产 非同一控制下
嘉兴市 嘉兴市 34.00
司*3 开发 企业合并
157、武汉华禾置业有限公 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
司 开发
158、珠海铧隆建筑设计咨 建筑设
珠海市 珠海市 100.00 设立
询有限公司 计
159、杭州华枫锦岚置业有 房地产 非同一控制下
杭州市 杭州市 100.00
限公司 开发 企业合并
160、太仓禾发房地产开发 房地产 非同一控制下
太仓市 太仓市 49.00
有限公司*3 开发 企业合并
161、杭州华枫锦轩置业有 房地产 非同一控制下
杭州市 杭州市 100.00
限公司 开发 企业合并
162、武汉临江兴城房地产 房地产 非同一控制下
武汉市 武汉市 80.00
开发有限公司 开发 企业合并
163、珠海华景房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
164、珠海华慧商业管理有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
165、中山市华腾置业有限 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
公司 开发
166、中山市华迪置业有限 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
公司 开发
167、武汉华发鸿业房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
168、武汉华中投地产开发 房地产
武汉市 武汉市 50.49 设立
有限公司 开发
169、武汉华启房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 50.49 设立
有限公司 开发
170、武汉华璋房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 50.00 设立
有限公司*4 开发
171、武汉华发城市开发投 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
资有限公司 开发
172、武汉华怡城房地产开 房地产
武汉市 武汉市 50.49 设立
发有限公司 开发
173、无锡华郡房地产开发 房地产
无锡市 无锡市 100.00 设立
有限公司 开发
财务报表附注 第116页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
174、沈阳华藤房地产营销 房地产
沈阳市 沈阳市 100.00 设立
策划有限公司 营销
175、珠海华发房地产营销 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
策划有限公司 营销
房地产
176、大连华发首府置业代
大连市 大连市 经纪服 100.00 设立
理有限公司
务
177、CHI YUI PLANNING
香港 香港 策划 100.00 设立
LIMITED
178、INTELLIGENCE AND
INTEGRITY SURVEYOR 香港 香港 策划 100.00 设立
LIMITED
179、CHEUNG CHONG 地产投
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 资
180、CHEUNG CHEONG 地产投
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 资
181、CHEUNG MIN 地产投
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 资
182、CHEUNG YUNG 地产投
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 资
183、CHEUNG SING
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
184、CHEUNG CHONG
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
185、CHEUNG CHEONG
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
186、CHEUNG MIN
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
187、CHEUNG YUNG
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
188、盘锦锦闳房地产开发 房地产 非同一控制下
盘锦市 盘锦市 100.00
有限公司 开发 企业合并
189、青岛华发投资有限公 房地产
青岛市 青岛市 100.00 设立
司 开发
财务报表附注 第117页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
190、中山市华畅置业有限 房地产
中山市 中山市 65.00 设立
公司 开发
191、珠海华发优生活物业 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
运营管理有限公司 赁
192、广州华发城市更新投 城市更
广州市 广州市 100.00 设立
资有限公司 新咨询
193、中山市沙溪容闳幼儿
中山市 中山市 教育 100.00 设立
园
194、武汉华发铂睿房地产 房地产
武汉市 武汉市 99.85 设立
开发有限公司 开发
195、武汉华崇房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 80.00 设立
有限公司 开发
196、武汉华发毓城房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
197、武汉华灏房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 60.00 设立
有限公司 开发
198、武汉华发越鸿房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
199、武汉华颖房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 开发
同一控制下企
200、珠海容闳国际幼稚园 珠海市 珠海市 教育 100.00
业合并
201、珠海斗门容闳国际幼 同一控制下企
斗门市 斗门市 教育 100.00
稚园 业合并
202、广州华发实业发展有 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
限公司 *1 开发
203、青岛华昂置业有限公 房地产
青岛市 青岛市 98.38 设立
司 开发
204、珠海华发资产管理有 资产管
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 理
205、湛江华发房地产开发 房地产
湛江市 湛江市 100.00 设立
有限公司 开发
206、包头市华发和悦房地 房地产
包头市 包头市 100.00 设立
产开发有限公司 开发
207、包头市华发悦和房地 房地产
包头市 包头市 100.00 设立
产开发有限公司 开发
208、CHEUNG FAI
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
财务报表附注 第118页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
209、中山市华越宏轩置业 房地产
中山市 中山市 51.00 设立
发展有限公司 开发
210、上海铧琮置业有限公 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
司 开发
211、上海铧宽置业有限公 房地产
上海市 上海市 96.01 设立
司 开发
212、上海铧兹置业有限公 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
司 开发
213、上海铧铍置业有限公 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
司 开发
214、上海铧锑置业有限公 房地产
上海市 上海市 99.07 设立
司 开发
215、CHEUNG WANG
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
216、上海高都置业有限公 房地产 非同一控制下
上海市 上海市 30.32
司*4 开发 企业合并
217、温州京都城房地产开 房地产 非同一控制下
温州市 温州市 28.80
发有限公司 开发 企业合并
218、天津隆顺金安房地产 房地产 非同一控制下
天津市 天津市 32.55
信息咨询有限责任公司*3 开发 企业合并
219、天津金耀置业有限公 房地产 非同一控制下
天津市 天津市 32.55
司 开发 企业合并
220、珠海华菁教育服务有 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 务
221、珠海华智教育服务有 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 务
222、珠海华健房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
223、广州华耀房地产开发 房地产
广州市 广州市 49.70 设立
有限公司 开发
224、武汉华中盛房地产开 房地产
武汉市 武汉市 60.00 设立
发有限公司 开发
225、中山市华志富晟房地 房地产
中山市 中山市 51.00 设立
产开发有限公司 开发
226、珠海华发正方城市更 房地产
珠海市 珠海市 32.50 设立
新开发有限公司 开发
227、珠海华发教育发展有 教育信
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 息咨询
财务报表附注 第119页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
228、广州华藤房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
229、威海华发商业经营管 商业运
威海市 威海市 100.00 设立
理有限公司 营管理
230、中山市华洲置业发展 房地产
中山市 中山市 51.00 设立
有限公司 开发
231、珠海华发华贤教育有 教育信
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 息咨询
232、江门华发更新置业有 房地产
江门市 江门市 100.00 设立
限公司 开发
233、龙景房地产（杭州） 房地产 非同一控制下
杭州市 杭州市 50.00
有限公司 开发 企业合并
234、CHEERFUL AGE 投资控 非同一控制下
香港 香港 50.00
COMPANY LIMITED*4 股 企业合并
235、上海铧骁企业管理有 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
限公司 开发
236、杭州华杭房地产开发 房地产
杭州市 杭州市 99.20 设立
有限公司 开发
237、天津华发创盛置业有 房地产
天津市 天津市 99.61 设立
限公司 开发
238、北京华发创盛置业有 房地产
北京市 北京市 99.21 设立
限公司 开发
239、清远市鹏翔房地产开 房地产 非同一控制下
广东 广东 49.78
发有限公司*3 开发 企业合并
240、惠州华发房地产开发 房地产
惠州市 惠州市 100.00 设立
有限公司 开发
241、广州华发房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
242、广州华郡房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
243、江门华发房地产开发 房地产
江门市 江门市 97.72 设立
有限公司 开发
244、江门华铭房地产开发 房地产
江门市 江门市 49.84 设立
有限公司 开发
245、北京华发永盛置业有 房地产
北京市 北京市 99.21 设立
限公司 开发
246、GUANG YU GLOBAL
投资控 非同一控制下
INVESTMENT MANAGEMENT 开曼 开曼 100.00
股 企业合并
LIMITED
财务报表附注 第120页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
247、GUANG QI
英属维尔 英属维尔京 投资控
INVESTMENT HOLDING 100.00 设立
京群岛 群岛 股
LIMITED
248、武汉华嵘房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 79.88 设立
有限公司 开发
249、沈阳华运置业有限公 房地产
沈阳市 沈阳市 100.00 设立
司 开发
250、沈阳华翰置业有限公 房地产
沈阳市 沈阳市 99.14 设立
司 开发
251、珠海华发广生房产开 房地产
珠海市 珠海市 40.00 设立
发有限公司*3 开发
252、珠海华发佳乐房产开 房地产
珠海市 珠海市 51.00 设立
发有限公司 开发
253、中信正业（上海）投 地产投 非同一控制下
上海市 上海市 95.00
资发展有限公司 资 企业合并
254、鄂州华泓钜晟房地产 地产投
湖北 湖北 30.00 设立
开发有限公司*3 资
255、湖北广家洲投资有限 房地产 非同一控制下
湖北 湖北 30.00
公司 开发 企业合并
256、湖北迎宾地产有限公 房地产 非同一控制下
湖北 湖北 30.00
司 开发 企业合并
257、鄂州滨湖地产有限责 房地产 非同一控制下
湖北 湖北 30.00
任公司 开发 企业合并
258、湖北疏港投资有限公 房地产 非同一控制下
湖北 湖北 30.00
司 开发 企业合并
259、湖北联辰房地产开发 房地产 非同一控制下
湖北 湖北 30.00
有限公司 开发 企业合并
260、上海铧拓企业发展有 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
限公司 开发
261、吉林市华发投资有限 房地产
吉林 吉林 100.00 设立
公司 开发
262、吉林市华发房地产开 房地产
吉林 吉林 100.00 设立
发有限公司 开发
263、珠海十字门城建有限 地产投 同一控制下企
珠海市 珠海市 75.00
公司*1*4 资 业合并
264、珠海市海润房地产开 房地产 同一控制下企
珠海市 珠海市 41.25
发有限公司 开发 业合并
265、大连万腾置业有限公 房地产 非同一控制下
大连市 大连市 50.00
司*4 开发 企业合并
财务报表附注 第121页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
266、上海铧耀企业管理有 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
限公司 开发
267、西安铧富永盛置业有 房地产
西安市 西安市 100.00 设立
限公司 开发
268、珠海华发左岸商业服 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
务管理有限公司*1 赁
269、珠海华熙商业服务有 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司*1 赁
270、珠海华阔综合服务有 咨询与
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 服务
271、珠海华聘营销咨询有 咨询与
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 服务
272、珠海华曙设计咨询有 咨询与
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 服务
273、珠海华章工程管理咨 咨询与
珠海市 珠海市 100.00 设立
询有限公司 服务
274、珠海华铸工程造价咨 咨询与
珠海市 珠海市 100.00 设立
询有限公司 服务
275、GUANG JUAN
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDING 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
276、GUANG XIANG
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDING 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
277、GUANG JIE
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDING 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
278、GUANG JUAN 投资管
香港 香港 100.00 设立
INVESTMENT LIMITED 理
279、GUANG XIANG 投资管
香港 香港 100.00 设立
INVESTMENT LIMITED 理
280、GUANG JIE 投资管
香港 香港 100.00 设立
INVESTMENT LIMITED 理
281、上海铧臻企业管理有 企业管
上海市 上海市 100.00 设立
限公司 理
282、上海铧腾企业管理有 企业管
上海市 上海市 100.00 设立
限公司 理
283、珠海华卓房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
财务报表附注 第122页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
284、珠海华发鱼弄房产开 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
发有限公司 开发
285、珠海华哲房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
286、广州华铭房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
287、广州华旭房地产开发 房地产
广州市 广州市 99.55 设立
有限公司 开发
288、广州华荟房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
289、广州华藤实业发展有 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
限公司 开发
290、青岛华鑫投资有限公 投资管
青岛市 青岛市 100.00 设立
司 理
291、青岛华赢投资有限公 投资管
青岛市 青岛市 98.38 设立
司 理
292、无锡铧安置业有限公 房地产
无锡市 无锡市 100.00 设立
司 开发
293、无锡铧泓置业有限公 房地产
无锡市 无锡市 100.00 设立
司 开发
294、珠海华发华平教育管 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
理有限公司 务
295、武汉华发天晟房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
296、武汉华荟泰房地产开 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
发有限公司 开发
297、珠海华众投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
298、珠海华锦投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
299、珠海华浩投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
300、珠海华和投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
301、珠海华宜生态科技有 现代农
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 业生产
302、珠海华蓓生态科技有 现代农
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 业生产
财务报表附注 第123页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
303、珠海华蓓运营管理有 现代农
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 业生产
304、珠海稷华生态科技有 现代农
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 业生产
305、中山市华欣置业有限 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
公司 开发
306、珠海珠澳云信息科技 软件管
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 理
307、广东景晟装饰工程有 装修装 非同一控制下
珠海市 珠海市 41.25
限公司 饰 企业合并
308、珠海华承投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
309、珠海华深投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
310、华发优生活租赁服务 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
（珠海）有限公司 赁
311、惠州华郡房地产开发 房地产
惠州市 惠州市 100.00 设立
有限公司 开发
312、北京铧顺房地产开发 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
有限公司 开发
313、珠海华瑾房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
314、珠海华祺房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
315、珠海华曜房产开发有 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 开发
316、珠海华发禄宇城市更 城市更
珠海市 珠海市 51.00 设立
新有限公司 新
317、汕尾华金房地产开发 房地产
汕尾市 汕尾市 90.00 设立
有限公司 开发
318、武汉华发睿祥房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
319、上海华璟枫宸房地产 房地产
上海市 上海市 50.53 设立
开发有限公司 开发
320、武汉地华志合房地产 房地产 非同一控制下
武汉市 武汉市 50.00
开发有限公司*4 开发 企业合并
321、武汉华晟乾茂置业有 房地产
武汉市 武汉市 50.00 设立
限公司*4 开发
财务报表附注 第124页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
322、天津华创置业有限公 房地产
天津市 天津市 99.61 设立
司 开发
323、天津铧盛置业有限公 房地产
天津市 天津市 97.37 设立
司 开发
324、天津铧景置业有限公 房地产
天津市 天津市 99.23 设立
司 开发
325、珠海华发北沙六组城 城市更
珠海市 珠海市 51.00 设立
市更新有限公司 新
326、珠海华发正方香洲科 城市更
珠海市 珠海市 50.00 设立
技工业园更新有限公司*4 新
327、珠海华发正方拱北口 城市更
珠海市 珠海市 50.00 设立
岸城市更新有限公司*4 新
328、珠海中心华发商都商 商贸运
珠海市 珠海市 100.00 设立
业经营有限公司 营管理
329、珠海金湾华发商都商 商贸运
珠海市 珠海市 100.00 设立
业经营有限公司 营管理
330、北京华发众晟房地产 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
营销策划有限公司 营销
331、南京铧发众晟房地产 房地产
南京市 南京市 100.00 设立
营销策划有限公司 营销
332、珠海华发华荟教育管 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
理有限公司 务
333、惠州华涵房地产开发 房地产
惠州市 惠州市 99.84 设立
有限公司 开发
334、南京铧成房地产有限 房地产
南京市 南京市 97.49 设立
公司 开发
335、上海华发丽华置业有 房地产
上海市 上海市 51.00 设立
限公司 开发
336、武汉市华弘益房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
337、珠海华发敬乐养老服 其他服
珠海市 珠海市 100.00 设立
务有限公司 务
338、苏州铧发置业有限公 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
司 开发
339、苏州华开置业有限公 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
司 开发
340、广州华舜房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 *1 开发
财务报表附注 第125页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
341、上海铧隆置业有限公 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
司 开发
342、天津瑞辉商业管理有 项目投 非同一控制下
天津市 天津市 49.66
限公司 资 企业合并
343、天津瑞辉房地产开发 房地产 非同一控制下
天津市 天津市 49.66
有限责任公司 开发 企业合并
344、GUANG TAO 项目投
香港 香港 100.00 设立
INVESTMENT LIMITED 资
345、广东湛蓝房地产发展 房地产 非同一控制下
湛江市 湛江市 50.00
有限公司*4 开发 企业合并
346、杭州铧璟置业有限公 房地产
杭州市 杭州市 100.00 设立
司 开发
347、杭州铧钰置业有限公 房地产
杭州市 杭州市 100.00 设立
司 开发
348、杭州璟慧商贸有限责 项目投 非同一控制下
杭州市 杭州市 49.60
任公司*3 资 企业合并
349、杭州锦瑜置业有限公 房地产 非同一控制下
杭州市 杭州市 49.60
司 开发 企业合并
350、长春市华发房地产开 房地产
长春市 长春市 100.00 设立
发有限公司 开发
351、长沙华发房地产开发 房地产
长沙市 长沙市 100.00 设立
有限公司 开发
352、中山市华发商都商业 商贸运
中山市 中山市 100.00 设立
经营有限公司 营管理
353、珠海华发立美房产开 房地产
珠海市 珠海市 50.00 设立
发有限公司*3 开发
354、珠海华申资产管理有 股权投
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 资管理
355、深圳市华藤实业发展 房地产
深圳市 深圳市 99.83 设立
有限公司 开发
356、上海铧铷房地产开发 房地产
上海市 上海市 51.00 设立
有限公司 开发
357、珠海稷华运营管理有 现代农
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 业生产
358、江门华发置业有限公 房地产
江门市 江门市 100.00 设立
司 开发
359、江门华晟房地产开发 房地产
江门市 江门市 100.00 设立
有限公司 开发
财务报表附注 第126页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
360、珠海华发华诚教育有 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 务
361、珠海华发华琴教育管 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
理有限公司 务
362、珠海华发华衡教育管 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
理有限公司 务
363、珠海华港城市更新有 城市更
珠海市 珠海市 51.00 设立
限公司 新
364、成都华锦联弘房地产 房地产
成都市 成都市 75.00 设立
开发有限公司 开发
365、武汉华发璟祥房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
366、广州华智房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
367、WAH CHI BUSINESS
商业经
MANAGEMENT (HONG KONG) 香港 香港 100.00 设立
营管理
LIMITED
368、江门华郡房地产开发 房地产
江门市 江门市 100.00 设立
有限公司 开发
369、江门华枫置业有限公 房地产
江门市 江门市 100.00 设立
司 开发
370、深圳市鹏金实业发展 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
有限公司 开发
371、南京铧得房地产开发 房地产
南京市 南京市 100.00 设立
有限公司 开发
372、中山市铧新置业有限 房地产
中山市 中山市 50.00 设立
公司*4 开发
373、南宁华明房屋租赁有 物业租
南宁市 南宁市 100.00 设立
限公司*1 赁
374、广州华轩房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
375、广州华盈房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
376、珠海华瑞房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
377、上海铧崧房地产开发 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
有限公司 开发
378、上海铧铎房地产开发 房地产
上海市 上海市 55.00 设立
有限公司 开发
财务报表附注 第127页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
379、珠海华发宝利通房产 房地产
珠海市 珠海市 51.00 设立
开发有限公司 开发
380、江门市合睿房地产开 房地产 非同一控制下
江门市 江门市 51.00
发有限公司 开发 企业合并
381、郑州铧茂创盛置业有 房地产
郑州市 郑州市 100.00 设立
限公司 开发
382、珠海华发北围商业服 物业租
珠海市 珠海市 100.00 设立
务管理有限公司*1 赁
383、苏州铧发商业经营管 商业运
苏州市 苏州市 100.00 设立
理有限公司 营管理
384、珠海华客信息科技有 技术服
珠海市 珠海市 100.00 设立
限公司 务
385、长沙华郡房地产开发 房地产
长沙市 长沙市 100.00 设立
有限公司 开发
386、长沙华景房地产开发 房地产
长沙市 长沙市 100.00 设立
有限公司 开发
387、武汉华发泓晟房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
388、天津华发创颐置业有 房地产
天津市 天津市 100.00 设立
限公司 开发
389、天津华发创锦置业有 房地产
天津市 天津市 100.00 设立
限公司 开发
390、重庆华显房地产开发 房地产
重庆市 重庆市 100.00 设立
有限公司 开发
391、广东金龙五洲温泉度 房地产 非同一控制下
汕尾市 汕尾市 90.00
假实业发展有限公司 开发 企业合并
392、陆河金龙五洲房地产 房地产 非同一控制下
汕尾市 汕尾市 90.00
开发有限公司 开发 企业合并
装修装 非同一控制下
393、建泰建设有限公司*2 珠海市 珠海市 40.00
饰 企业合并
394、上海华憬丹枫房地产 房地产
上海市 上海市 55.00 设立
开发有限公司 开发
395、上海华淞铭宏房地产 房地产
上海市 上海市 51.00 设立
开发有限公司 开发
396、郑州华瀚房地产开发 房地产
郑州市 郑州市 100.00 设立
有限公司 开发
397、烟台华发置业有限公 房地产
烟台市 烟台市 100.00 设立
司 开发
财务报表附注 第128页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
398、深圳市鹏嘉实业发展 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
有限公司 开发
399、深圳市鹏景实业发展 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
有限公司 开发
400、武汉华发中部实业发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
展有限公司 开发
401、中山市华庚置业有限 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
公司 开发
402、珠海横琴新区华隽商 商业运
珠海市 珠海市 100.00 设立
业经营管理有限公司 营管理
403、广西华锦房地产开发 房地产
南宁市 南宁市 100.00 设立
有限公司 开发
404、常熟铧顺科技产业园 房地产
常熟市 常熟市 98.90 设立
投资发展有限公司 开发
405、大连华禄置业发展有 房地产 非同一控制下
大连市 大连市 54.48
限公司 开发 企业合并
406、惠州华枫置业发展有 房地产
惠州市 惠州市 100.00 设立
限公司 开发
407、绍兴铧越置业有限公 房地产
绍兴市 绍兴市 100.00 设立
司 开发
408、上海铧铖房地产开发 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
有限公司 开发
409、上海铧镧房地产开发 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
有限公司 开发
410、上海铧锦房地产开发 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
有限公司 开发
411、珠海华茂天城置业发 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 50.00
展有限公司 开发 企业合并
412、珠海华茂金成置业发 房地产 非同一控制下
珠海市 珠海市 50.00
展有限公司*3 开发 企业合并
413、珠海浩源置业有限公 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
司 *1 开发
414、珠海华利人力资源服 人力资
珠海市 珠海市 100.00 设立
务有限公司 源服务
415、珠海华元房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
416、珠海华庆房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
财务报表附注 第129页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
417、珠海华恒房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
租赁和
418、珠海华发睿谷商业服
珠海市 珠海市 商务服 100.00 设立
务管理有限公司 *1
务
419、珠海华旭房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
有限公司 开发
420、珠海华发西部商业经 商业管
珠海市 珠海市 100.00 设立
营管理有限公司 理
421、深圳市鹏怡实业发展 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
有限公司 开发
422、深圳市鹏欣实业发展 房地产
深圳市 深圳市 100.00 设立
有限公司 开发
423、沈阳中东港商业地产 房地产 非同一控制下
沈阳市 沈阳市 48.58
开发有限公司*3 开发 企业合并
424、成都华旭房地产开发 房地产
成都市 成都市 100.00 设立
有限公司 开发
425、成都华耀房地产开发 房地产
成都市 成都市 100.00 设立
有限公司 开发
426、上海华沨商业经营管 商业管
上海市 上海市 100.00 设立
理有限公司 理
427、绍兴铧泽置业有限公 房地产
绍兴市 绍兴市 100.00 设立
司 开发
428、太仓华藤房地产开发 房地产
太仓市 太仓市 100.00 设立
有限公司 开发
429、太仓华蔓房地产开发 房地产
太仓市 太仓市 100.00 设立
有限公司 开发
430、西安铧富创恒置业有 房地产
西安市 西安市 100.00 设立
限公司 开发
431、西安铧越创盛置业有 房地产
西安市 西安市 100.00 设立
限公司 开发
432、西安铧郡创盈置业有 房地产
西安市 西安市 99.10 设立
限公司 开发
433、西安铧顺创启置业有 房地产
西安市 西安市 98.00 设立
限公司 开发
434、广州华发商业经营管 商业管
广州市 广州市 100.00 设立
理有限公司 理
435、珠海华发创锋房产开 房地产
珠海市 珠海市 51.00 设立
发有限公司 开发
财务报表附注 第130页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
436、珠海华发锦湖房产开 房地产
珠海市 珠海市 100.00 设立
发有限公司 开发
437、中山华发房地产代理 房产代
中山市 中山市 100.00 设立
有限公司 理
438、珠海华岱投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
439、珠海华嵩投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
440、珠海华钦投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
441、威海华益房地产开发 房地产
威海市 威海市 100.00 设立
有限公司 开发
442、武汉华发恒耀房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
443、江门华旭房地产开发 房地产
江门市 江门市 100.00 设立
有限公司 开发
444、南京铧耀房地产开发 房地产
南京市 南京市 55.00 设立
有限公司 开发
445、惠州华佑房地产开发 房地产
惠州市 惠州市 100.00 设立
有限公司 开发
446、珠海华发丰华敬乐健 健康管
珠海市 珠海市 100.00 设立
康管理有限公司 理服务
447、中山市华旌置业有限 房地产
中山市 中山市 100.00 设立
公司 开发
448、惠州和汇置业有限公 房地产 非同一控制下
惠州市 惠州市 60.00
司 开发 企业合并
449、广州华欣房地产开发 房地产
广州市 广州市 100.00 设立
有限公司 开发
450、惠州华梓房地产开发 房地产
惠州市 惠州市 100.00 设立
有限公司 开发
451、杭州铧容房地产开发 房地产
杭州市 杭州市 100.00 设立
有限公司 开发
452、杭州铧荟房地产开发 房地产
杭州市 杭州市 100.00 设立
有限公司 开发
453、青岛铧澜置业有限公 房地产
青岛市 青岛市 100.00 设立
司 开发
454、佛山华卓房地产开发 房地产
佛山市 佛山市 51.00 设立
有限公司 开发
财务报表附注 第131页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
455、武汉华发辰耀房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
456、武汉峰铄房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 *1 开发
457、CHEUNG YUEN 投资管
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 理
458、长沙华欣房地产开发 房地产
长沙市 长沙市 100.00 设立
有限公司 开发
459、CHEUNG PANG 投资管
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 理
460、CHEUNG YUEN
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
461、CHEUNG PANG
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
462、苏州华恒商用置业有 房地产
苏州市 苏州市 38.00 设立
限公司*2 开发
463、广州耀恒房地产开发 房地产 非同一控制下
广州市 广州市 51.00
有限公司 开发 企业合并
464、广州越宏房地产开发 房地产 非同一控制下
广州市 广州市 51.00
有限公司 开发 企业合并
465、珠海华桐房地产开发 房地产
珠海市 珠海市 40.00 设立
有限公司 开发
466、北京铧颐置业有限公 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
司 开发
467、北京铧锦置业有限公 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
司 开发
468、北京铧景置业有限公 房地产
北京市 北京市 100.00 设立
司 开发
469、苏州铧创置业有限公 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
司 开发
470、苏州铧进置业有限公 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
司 开发
471、珠海华发华泰教育服 教育服
珠海市 珠海市 100.00 设立
务有限公司 务
472、苏州铧景创盛置业有 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
限公司 开发
财务报表附注 第132页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
473、珠海实泰建设工程有 工程施
珠海市 珠海市 40.00 设立
限公司 工
474、杭州铧安置业有限公 房地产
杭州市 杭州市 100.00 设立
司 开发
475、重庆华坤房地产开发 房地产
重庆市 重庆市 100.00 设立
有限公司 开发
476、青岛华灿置业有限公 房地产
青岛市 青岛市 46.00 设立
司 开发
477、山西中控华发置业有 房地产
太原市 太原市 65.00 设立
限公司 开发
478、汕尾华金酒店管理有 酒店管
汕尾市 汕尾市 90.00 设立
限公司 理
479、上海华闵颛宏房地产 房地产
上海市 上海市 100.00 设立
开发有限公司 开发
480、苏州铧茂创盛置业有 房地产
苏州市 苏州市 100.00 设立
限公司 开发
481、珠海市斗门区依山郡 学前教
珠海市 珠海市 100.00 设立
容惠幼儿园 育
482、珠海华擎投资管理发 投资管
珠海市 珠海市 100.00 设立
展有限公司 理
483、珠海华发海韵城新天 商业管
珠海市 珠海市 100.00 设立
地商业经营有限公司 理
484、郑州铧骁房地产开发 房地产
郑州市 郑州市 100.00 设立
有限公司 开发
485、太仓铧发房地产开发 房地产
太仓市 太仓市 100.00 设立
有限公司 开发
486、珠海华发人居生活研 智慧建
珠海市 珠海市 100.00 设立
究院有限公司 筑
487、郑州铧秉房地产开发 房地产
郑州市 郑州市 100.00 设立
有限公司 开发
488、重庆华赞房地产开发 房地产
重庆市 重庆市 100.00 设立
有限公司 开发
489、CHEUNG KOON
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
490、CHEUNG KAM
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
财务报表附注 第133页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
491、CHEUNG YIP
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
492、CHEUNG WAI
英属维尔 英属维尔京 投资管
INVESTMENT HOLDINGS 100.00 设立
京群岛 群岛 理
LIMITED
493、山西华富置业有限公 房地产
太原市 太原市 60.00 设立
司 开发
494、珠海华发华品餐饮管 餐饮服
珠海市 珠海市 100.00 设立
理有限公司 务
495、潮州华发实业发展有 房地产
潮州市 潮州市 100.00 设立
限公司 开发
496、昆明华创云房地产开 房地产
昆明市 昆明市 40.00 设立
发有限公司 开发
497、武汉禹庆房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 开发
498、武汉禹隆房地产开发 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
有限公司 开发
499、武汉华发毓正房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
500、珠海华发景龙家居有 家装施
珠海市 珠海市 50.00 设立
限公司 工
501、无锡铧博置业有限公 房地产
无锡市 无锡市 100.00 设立
司 开发
502、珠海华发外沙房产开 房地产
珠海市 珠海市 51.00 设立
发有限公司 开发
503、武汉华发睿嘉房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
504、昆明华旭房地产开发 房地产
昆明市 昆明市 100.00 设立
有限公司 开发
505、CHEUNG KOON 投资管
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 理
506、CHEUNG YIP 投资管
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 理
507、CHEUNG WAI 投资管
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 理
508、CHEUNG KAM 投资管
香港 香港 100.00 设立
PROPERTY LIMITED 理
财务报表附注 第134页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
主要经营 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
地 性质 直接 间接
509、武汉华发宸丰房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
510、武汉华发睿光房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
511、武汉华发宸弘房地产 房地产
武汉市 武汉市 100.00 设立
开发有限公司 开发
512、龙门县华昆房地产开 房地产
龙门县 龙门县 100.00 设立
发有限公司 开发
513、太仓华城置业有限公 房地产
太仓市 太仓市 60.00 设立
司 开发
514、沈阳华纳海川置业有 房地产
沈阳市 沈阳市 49.75 设立
限公司 开发
515、广州华川实业发展有 投资管
广州市 广州市 49.75 设立
限公司 理
516、北京铧顺海川置业有 房地产
北京市 北京市 49.75 设立
限公司 开发
517、太仓嘉迅科技发展有 房地产
太仓市 太仓市 60.00 设立
限公司 开发
518、南京铧融装饰工程有 装修装
南京市 南京市 55.00 设立
限公司 饰
519、北京创盛海川置业有 房地产
北京市 北京市 49.75 设立
限公司 开发
520、珠海华熠开发建设有 房地产 同一控制下企
珠海市 珠海市 100.00
限公司 开发 业合并
521、武汉华川置业有限公 房地产
武汉市 武汉市 49.75 设立
司 开发
522、珠海华发西部房地产 营销策
珠海市 珠海市 100.00 设立
营销策划有限公司 划
*1 本公司通过直接或间接方式持有的上述公司股权已为本公司及本公司之子公司短期借
款、一年内到期的长期借款、长期借款及其他非流动负债设定质押。
*2 本公司对该子公司股东会职权中与财务和经营相关的事项能够进行单方决策，根据合
作协议和股权转让协议，拥有实际控制权。
*3 本公司在该子公司股东会表决权中占有 51%的表决权，根据公司章程、投资合作协
议，能够对其财务和经营决策实施控制，因此将其纳入合并范围。
*4 本公司在该子公司董事会中占有多数席位，能够对其财务和经营决策实施控制，因
财务报表附注 第135页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
此将其纳入合并范围。
（1）持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据
本公司及下属子公司对珠海琴发投资有限公司、珠海华发银坑房产开发有限公司、珠海
华金同达股权投资基金合伙企业（有限合伙）、珠海华发月堂房产开发有限公司、珠海华方
物业运营管理有限公司等公司持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：根据投资合
作协议、公司章程约定，本公司及下属子公司在所属公司股东会、董事会的表决权均未达到
控制条件，不能对其财务和经营决策实施控制。
2．重要的非全资子公司
少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称 备注
股比例(%) 股东损益 宣告分派的股利 益余额
上海华泓尚隆房地产开发有
49.99 601,629,374.86 489,902,000.00 3,417,113,753.87
限公司
珠海十字门城建有限公司 25.00 960,389,073.96 5,128,556,772.22
珠海市海川地产有限公司 50.25 -1,027,543.17 3,201,194,129.84
3．重要非全资子公司的主要财务信息
期末余额
项目 上海华泓尚隆房地产开 珠海十字门城建有限公
珠海市海川地产有限公司
发有限公司 司
流动资产 9,002,168,923.90 19,131,245,841.48 6,483,955,123.05
非流动资产 31,079,419.41 131,465,252.80 207,058,743.53
资产合计 9,033,248,343.31 19,262,711,094.28 6,691,013,866.58
流动负债 2,195,339,853.56 3,949,061,121.04 320,005,261.97
非流动负债 2,313,863.08 214,771,058.70 58,432.56
负债合计 2,197,653,716.64 4,163,832,179.74 320,063,694.53
营业收入 7,560,500,870.89 5,288,032,715.62
净利润 1,203,339,162.74 1,750,635,163.42 -2,044,810.91
综合收益总额 1,203,339,162.74 1,750,635,163.42 -2,044,810.91
经营活动现金流量 2,807,708,019.93 1,411,513,089.61 -59,808,309.24
续：
上期期末余额
项目 上海华泓尚隆房地产开 珠海十字门城建有限公 珠海市海川地产有限公
发有限公司 司 司
流动资产 12,153,616,787.05 11,158,995,667.12 572,393,686.65
财务报表附注 第136页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
上期期末余额
项目 上海华泓尚隆房地产开 珠海十字门城建有限公 珠海市海川地产有限公
发有限公司 司 司
非流动资产 188,611,755.02 32,279,008.86 206,448,062.76
资产合计 12,342,228,542.07 11,191,274,675.98 778,841,749.41
流动负债 5,747,798,107.52 4,157,238,669.39 376,196,931.70
非流动负债 - 764,771,058.70
负债合计 5,747,798,107.52 4,922,009,728.09 376,196,931.70
营业收入 4,749,938,270.08 3,394,125.71 8,625,254.29
净利润 712,670,881.12 187,907,818.27 -136,810,377.77
综合收益总额 712,670,881.12 187,907,818.27 -136,810,377.77
经营活动现金流量 4,524,409,959.37 2,426,120,965.80 637,566,116.96
(二)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易
1．在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
子公司名称 变动前持股比例(%) 变动后持股比例(%) 变动原因
广州华耀房地产开发有限公司 99.40 49.70 引入少数股东
上海铧锑置业有限公司 100.00 99.07 引入少数股东
天津华发创盛置业有限公司 100.00 99.61 引入少数股东
天津铧景置业有限公司 100.00 99.23 引入少数股东
汕尾华金房地产开发有限公司 99.90 90.00 转让股权认缴权
深圳市华藤实业发展有限公司 100.00 99.83 引入少数股东
杭州华杭房地产开发有限公司 100.00 99.20 引入少数股东
沈阳华翰置业有限公司 100.00 99.14 引入少数股东
陆河金龙五洲老年颐养康乐有限公司 81.00 90.00 购买少数股权认缴权
陆河金龙五洲物业管理有限公司 81.00 90.00 购买少数股权认缴权
陆河金龙五洲房地产开发有限公司 81.00 90.00 购买少数股权
珠海十字门城建有限公司 50.00 75.00 股权增资
上海铧铷房地产开发有限公司 100.00 51.00 引入少数股东
上海铧铎房地产开发有限公司 100.00 55.00 引入少数股东
珠海华客信息科技有限公司 51.00 100.00 购买股权
上海华泓尚隆房地产开发有限公司 50.00 50.01 股权增资
2．交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
财务报表附注 第137页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
广州华耀房地产开 上海铧锑置业有限 天津华发创盛置业 天津铧景置业有限
项目
发有限公司 公司 有限公司 公司
现金 355,000,000.00 6,110,000.00 1,340,000.00 1,350,000.00
购买日之前持有的股
权于购买日的公允价
值
购买成本/处置对价合
355,000,000.00 6,110,000.00 1,340,000.00 1,350,000.00
计
减：按取得/处置的股
权比例计算的子公司 333,296,289.91 6,093,285.85 1,326,081.31 1,348,356.00
净资产份额
差额 21,703,710.09 16,714.15 13,918.69 1,644.00
其中：调整资本公积 21,703,710.09
调整盈余公积
调整未分配利润 16,714.15 13,918.69 1,644.00
（续表 1）
汕尾华金房地产开 深圳市华藤实业发 杭州华杭房地产开 沈阳华翰置业有限
项目
发有限公司 展有限公司 发有限公司 公司
现金 1.00 2,380,000.00 11,710,000.00 12,170,000.00
购买日之前持有的股
权于购买日的公允价
值
购买成本/处置对价合
1.00 2,380,000.00 11,710,000.00 12,170,000.00
计
减：按取得/处置的股
权比例计算的子公司 -404,477.02 2,379,998.02 11,700,972.77 12,133,398.44
净资产份额
差额 404,478.02 1.98 9,027.23 36,601.56
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润 404,478.02 1.98 9,027.23 36,601.56
（续表 2）
陆河金龙五洲老年 陆河金龙五洲物业 陆河金龙五洲房地 珠海十字门城建有限
项目
颐养康乐有限公司 管理有限公司 产开发有限公司 公司
现金 1.00 1.00 1,000,000.00 7,070,688,100.00
购买日之前持有的股
权于购买日的公允价 2,678,803,599.07
值
购买成本/处置对价合
1.00 1.00 1,000,000.00 9,749,491,699.07
计
减：按取得/处置的股
权比例计算的子公司 -85.48 -85.48 898,012.27 9,321,221,473.60
净资产份额
差额 86.48 86.48 101,987.73 428,270,225.47
其中：调整资本公积 -428,270,225.47
财务报表附注 第138页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
陆河金龙五洲老年 陆河金龙五洲物业 陆河金龙五洲房地 珠海十字门城建有限
项目
颐养康乐有限公司 管理有限公司 产开发有限公司 公司
调整盈余公积
调整未分配利润 -86.48 -86.48 -101,987.73
（续表 3）
上海铧铷房地产开 上海铧铎房地产开 珠海华客信息科技 上海华泓尚隆房地产
项目
发有限公司 发有限公司 有限公司 开发有限公司
现金 4,900,000.00 4,500,000.00 50,000.00 1,406,914.38
购买日之前持有的股
权于购买日的公允价 246,287.92 3,706,061,313.43
值
购买成本/处置对价合
4,900,000.00 4,500,000.00 296,287.92 3,707,468,227.81
计
减：按取得/处置的股
权比例计算的子公司 5,062,965.32 4,567,315.56 238,917.49 3,707,506,123.57
净资产份额
差额 -162,965.32 -67,315.56 57,370.43 -37,895.76
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润 -162,965.32 -67,315.56 -57,370.43 37,895.76
(三)在合营安排或联营企业中的权益
1．重要的合营企业或联营企业
主要经营 业务 持股比例(%)
合营企业或联营企业名称 注册地 会计处理方法
地 性质 直接 间接
上海华泓钜盛房地产开发 房地产
上海 上海市 49.99 权益法
有限公司 开发
（1）在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明
公司全资子公司珠海华顺置业发展有限公司（以下简称珠海华顺公司）与上海奔汇投资
咨询有限公司（以下简称上海奔汇公司）共同出资设立上海华泓钜盛房地产开发有限公司（以
下简称上海华泓钜盛公司），其中珠海华顺公司持有 49.99%股权。根据上海华泓钜盛公司章
程，珠海华顺公司的表决权比例为 49%，上海奔汇公司的表决权比例为 51%。
2．重要联营企业的主要财务信息
上海华泓钜盛房地产开发有限公司
项目
期末余额/本期发生额 上期期末余额/上期发生额
流动资产 5,759,618,873.32 8,000,731,950.84
其中:现金和现金等价物 19,822,882.40 680,036,399.44
财务报表附注 第139页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
上海华泓钜盛房地产开发有限公司
项目
期末余额/本期发生额 上期期末余额/上期发生额
非流动资产 232,755,949.84 532,671,303.79
资产合计 5,992,374,823.16 8,533,403,254.63
流动负债 830,394,357.00 2,591,197,293.51
非流动负债
负债合计 830,394,357.00 2,591,197,293.51
少数股东权益
归属于母公司股东权益 5,161,980,466.16 5,942,205,961.12
按持股比例计算的净资产份额 2,580,474,035.03 2,971,102,980.56
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对联营企业权益投资的账面价值 2,580,474,035.03 2,971,102,980.56
存在公开报价的权益投资的公允价值
营业收入 3,062,464,258.05 5,845,379,917.06
财务费用 -147,793,557.94 -85,047,889.32
所得税费用 101,544,995.84 425,114,090.50
净利润 322,515,456.09 1,223,716,921.54
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 322,515,456.09 1,223,716,921.54
企业本期收到的来自联营企业的股利 549,890,000.00 500,000,000.00
3．不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
项目 期末余额/本期发生额 上期期末余额/上期发生额
合营企业投资账面价值合计 5,470,254,257.31 3,690,483,403.25
下列各项按持股比例计算的合计数 — —
净利润 181,414,433.75 55,948,098.80
其他综合收益
综合收益总额 181,414,433.75 55,948,098.80
财务报表附注 第140页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 期末余额/本期发生额 上期期末余额/上期发生额
联营企业投资账面价值合计 6,248,280,008.97 1,663,286,911.40
下列各项按持股比例计算的合计数 — —
净利润 24,210,436.91 27,755,147.11
其他综合收益 -353,461.44 1,681,733.69
综合收益总额 23,856,975.47 29,436,880.80
4．与合营企业投资相关的未确认承诺
本公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措施。
5．与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
本公司不存在需要披露的或有事项。
九、与金融工具相关的风险披露
本公司的经营活动会面临各种金融风险：信用风险、流动风险和市场风险（主要为汇率
风险和利率风险）。本公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本
公司财务业绩的潜在不利影响。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。本公司的
信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和其他流动资产等。管理层已制定适当
的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，
管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对
方单位违约而导致的任何重大损失。
对于应收账款、其他应收款和其他流动资产，本公司设定相关政策以控制信用风险敞
口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如
目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行
监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方
式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司的前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额
70.11% (2019 年：65.21%) 。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产(包括衍生金融工具)
的账面金额。除附注六中注释 20、注释 29、注释 31、注释 32、注释 34、附注八（一）、十
财务报表附注 第141页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
一（五）、十三（二）所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公
司承受信用风险的担保。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司无法及时获得充足资金,满足业务发展需要或偿付到期债务以及
其他支付义务的风险。
本公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储
备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承
诺，以满足短期和长期的资金需求。
截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示
如下：
期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-5 年 5 年以上
借款 110,704,746,402.63 125,381,360,567.03 37,609,891,066.37 82,546,847,317.68 5,224,622,182.98
应付债券 26,325,781,709.84 29,171,238,214.20 8,106,674,503.11 21,064,563,711.09
应付款项 50,624,187,457.11 51,258,784,032.97 51,258,784,032.97
其他流动负债 7,169,926,785.56 7,457,262,347.97 7,457,262,347.97
其他非流动负债 4,473,666,893.76 4,942,706,237.09 253,255,846.89 4,689,450,390.20
合计 199,298,309,248.90 218,211,351,399.26 104,685,867,797.31 108,300,861,418.97 5,224,622,182.98
续：
上期期末余额
项目
账面价值 总值 1 年以内 1-5 年 5 年以上
借款 76,665,998,323.37 87,199,760,060.32 35,077,157,279.33 47,824,091,736.55 4,298,511,044.44
应付债券 18,865,738,417.86 20,607,640,545.07 6,735,527,750.62 13,872,112,794.45
应付款项 25,959,894,325.60 26,040,395,370.04 26,040,395,370.04
其他流动负债 7,112,985,531.08 7,522,353,832.23 7,522,353,832.23
其他非流动负债 3,078,262,413.15 3,503,519,961.21 199,325,831.21 3,304,194,130.00
合计 131,682,879,011.06 144,873,669,768.87 75,574,760,063.43 65,000,398,661.00 4,298,511,044.44
（三） 市场风险
1．汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但本公司已确认的外币资产
和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元与港币）依然
存在汇率风险。本公司资金部门负责管理公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程
度降低面临的汇率风险。
财务报表附注 第142页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
（2）截止 2020 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民
币的金额详见附注六、注释 60。
（3）敏感性分析：
截止 2020 年 12 月 31 日，对于本公司各类美元及港币等金融资产和美元及港币等金融负
债，如果人民币对美元及港币等升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增
加净利润约 389,412,936.65 元（2019 年度约 208,133,662.20 元）。
2．利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款及其他金融机构借款等。浮动利率的金融负债使
本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
本公司资金管理部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及
本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大
的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。
（1）截止 2020 年 12 月 31 日，本公司长期带息债务主要为人民币计价的固定或浮动利
率合同，金额为 102,464,698,996.50 元，详见附注六注释 31、注释 32、注释 34 所述。
（2）敏感性分析：
截止 2020 年 12 月 31 日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其
他因素保持不变，本公司的净利润及股东权益会减少或增加约 184,612,017.50 元（2019 年度约
104,023,684.81 元）。
上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本公司所有按浮动
利率获得的借款。
十、公允价值
（一）以公允价值计量的金融工具
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2020 年 12 月 31
日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输
入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
财务报表附注 第143页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或
类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可
观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
（二）期末公允价值计量
1．持续的公允价值计量
期末公允价值
项目
第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融 5,138,904.96 204,506,333.70 209,645,238.66
资产小计
权益工具投资 5,138,904.96 204,506,333.70 209,645,238.66
其他权益工具投资小计 100,000.00 100,000.00
其他非流动金融资产 528,243,424.66 528,243,424.66
投资性房地产小计 9,048,826,324.62 9,048,826,324.62
出租的建筑物 9,048,826,324.62 9,048,826,324.62
资产合计 5,138,904.96 9,253,332,658.32 528,343,424.66 9,786,814,987.94
衍生金融负债 82,986,186.77 82,986,186.77
其他非流动负债 79,515,246.00 79,515,246.00
负债合计 162,501,432.77 162,501,432.77
（三）持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，持续第一层次公允价值计量的权益
工具投资系本公司持有的交通银行【股票代码：601328】股票 1,147,077 股，市价取自该股票
2020 年 12 月 31 日收盘价，即 4.48 元/股。
（四）持续和非持续第二层次公允价值计量的项目，采用估值技术和重要参数的定性及
定量信息
1、投资性房地产
投资性房地产，持续第二层次公允价值计量的出租建筑物，本公司采用估值技术确定其
公允价值，公司采取第三方评估机构评估值作为投资性房地产的公允价值。所采用的方法为
租金收益模型或市场法，主要输入值包括租金增长率、资本化率、可比实例交易价格和交易
修正系数等。
2、交易性金融资产
财务报表附注 第144页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，持续第二层次公允价值计量的权益
工具投资采用的估值技术，主要是取得基金管理人和谐浩数投资管理（北京）有限公司提供
的估值报告以及参考最终被投资上市公司四川双马【股票代码：000935】期末股价进行估
值。
3、衍生金融负债
衍生金融负债，持续第二层次公允价值计量的衍生金融负债是本公司购入的境外经营净
投资套期产品，本公司采用的估值技术，主要是取得交易银行提供的期末公允价值确认函。
4、其他非流动负债
其他非流动负债，持续第二层次公允价值计量的其他非流动负债是本公司购入的年限超
过 1 年的境外经营净投资套期产品，本公司采用的估值技术，主要是取得交易银行提供的期
末公允价值确认函。
（五）持续和非持续第三层次公允价值计量的项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资、其他非流动金融资产是本公司对外权
益性投资，因公允价值不存在重大不利条件变化，成本视同为对公允价值的最佳估计。
（六）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司截止 2020 年 12 月 31 日和 2019 年 12 月 31 日不以公允价值计量的各项金融资产和
金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。
十一、关联方及关联交易
(一)本企业的母公司情况
对本公司的 对本公司的
注册资本
母公司名称 注册地 业务性质 持股比例 表决权比例
(万元)
(%) (%)
珠海华发集团有限公司 珠海市 *1 111,978.97 24.20 24.20
*1 房地产开发经营（凭资质证书经营）；房屋出租；轻工业品、黑金属等商品的出口和
轻工业品、仪器仪表等商品的进口（具体按粤经贸进字［1993］254 号文经营），保税仓储业
务（按海关批准项目），转口贸易（按粤经贸进字［1995］256 号文经营）；建筑材料、五金、
工艺美术品、服装、纺织品的批发、零售；项目投资及投资管理。
1．本公司的母公司情况的说明
珠海华发集团有限公司系国有控股公司，法定代表人为李光宁。
财务报表附注 第145页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
2．本公司最终控制方是珠海市国有资产监督管理委员会。
(二)本公司的子公司情况详见附注八（一）在子公司中的权益
(三)本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八（三）在合营安排或联营企业中的权益。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或
联营企业情况如下：
合营联营企业名称 与本公司关系
珠海华发集团财务有限公司 本公司的联营企业且受同一母公司控制
珠海华发新科技投资控股有限公司 本公司的合营企业且受同一母公司控制
珠海琴发投资有限公司 本公司的合营企业
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 本公司的联营企业
广东华发中建新科技投资控股有限公司 本公司的联营企业
珠海正汉置业有限公司 本公司的合营企业
南京华崧房地产开发有限公司 本公司的合营企业
南京荟合置业有限公司 本公司的合营企业
仁恒生态岛投资有限公司 本公司的联营企业
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限公司 本公司的合营企业
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 本公司的合营企业
珠海市碧湖房地产开发有限公司 本公司的合营企业
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 本公司的合营企业
珠海华发婆石房产开发有限公司 本公司的合营企业
珠海华发坭湾房产开发有限公司 本公司的合营企业
上海临港华发企业发展有限公司 本公司的联营企业
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 本公司的联营企业
南京裕晟置业有限公司 本公司的合营企业
宁波招海置业有限公司 本公司的联营企业
珠海华发凤凰房产开发有限公司 本公司的合营企业
珠海华方物业运营管理有限公司 本公司的合营企业
珠海华实美原生态科技运营管理有限公司 本公司的合营企业
上海信浦东岸置业有限公司 本公司的合营企业
广州市润晔置业有限公司 本公司的联营企业
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司 本公司的联营企业
广州广宏房地产开发有限公司 本公司的合营企业
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 本公司的联营企业
惠州融拓置业有限公司 本公司的合营企业
财务报表附注 第146页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
合营联营企业名称 与本公司关系
深圳融祺投资发展有限公司 本公司的合营企业
武汉华发中城荟商业管理有限公司 本公司的合营企业
珠海华发广昌房产开发有限公司 本公司的合营企业
富安商务有限公司 本公司的合营企业
太仓华仁房地产开发有限公司 本公司的合营企业
太仓商盛商务咨询有限公司 本公司的合营企业
深圳市润招房地产有限公司 本公司的合营企业
西安紫海置业有限公司 本公司的联营企业
西安紫涛置业有限公司 本公司的联营企业
长沙懿德房地产有限公司 本公司的联营企业
长沙雍景房地产有限公司 本公司的联营企业
苏州市盛澜美科房地产有限公司 本公司的联营企业
深圳融华置地投资有限公司 本公司的联营企业
中山市华希城市更新有限公司 本公司的合营企业
西安华创永兴置业有限公司 本公司的合营企业
苏州禾发房地产开发有限公司 本公司的合营企业
太仓仁铧房地产开发有限公司 本公司的合营企业
(四)其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
本公司股东且受同一母公司控制、持股
珠海华发综合发展有限公司
4.29%
珠海华发物业管理服务有限公司 受同一母公司控制
珠海华发汽车销售有限公司 受同一母公司控制
珠海华发楼宇电梯工程有限公司 受同一母公司控制
珠海十字门中央商务区建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华金开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海联安建筑工程材料有限公司 受同一母公司控制
珠海市华发锐达汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海市华发上众汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海华澔开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海铧创投资管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金融资担保有限公司 受同一母公司控制
珠海产权交易中心有限责任公司 受同一母公司控制
华金证券股份有限公司 受同一母公司控制
华金期货有限公司 受同一母公司控制
财务报表附注 第147页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
珠海华金小额贷款股份有限公司 受同一母公司控制
横琴国际知识产权交易中心有限公司 受同一母公司控制
珠海华发人才公馆保障房建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发沁园保障房建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发高新建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海市高新总部基地建设发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华宸开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城运资产管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发文教旅游产业发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发华毓投资建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发华盛建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城市之心建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发中演剧院管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发教育产业投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海十字门国际会展中心管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发国际酒店管理有限公司 受同一母公司控制
珠海横琴新区三江人力资源综合服务中心有限公司 受同一母公司控制
珠海华发体育运营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发体育发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发海岛投资开发有限公司 受同一母公司控制
珠海华金资本股份有限公司 受同一母公司控制
珠海致华国际商贸有限公司 受同一母公司控制
珠海华发商贸控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城市运营投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发珠澳发展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发市政综合服务有限公司 受同一母公司控制
珠海华发商用资产运营服务有限公司 受同一母公司控制
深圳铧融精品城市化股权投资基金合伙企业（有限合伙） 受同一母公司控制
珠海华发德和汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海情侣海岸建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发现代服务投资控股有限公司 受同一母公司控制
香港华发投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发国际会展管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发保障房建设控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华保开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华莘生态科技有限公司 受同一母公司控制
财务报表附注 第148页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
珠海华兆生态科技有限公司 受同一母公司控制
珠海拱北口岸改扩建项目管理有限公司 受同一母公司控制
珠海富山工业园投资开发有限公司 受同一母公司控制
阳江华阳投资控股有限公司 受同一母公司控制
阳江华阳开发建设有限公司 受同一母公司控制
阳江华阳招商咨询顾问有限公司 受同一母公司控制
珠海华金领创基金管理有限公司 受同一母公司控制
华金资产管理（深圳）有限公司 受同一母公司控制
华金国际商业保理（珠海）有限公司 受同一母公司控制
珠海铧图商贸有限公司 受同一母公司控制
珠海金控股权投资基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华勤开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发投资控股集团有限公司 受同一母公司控制
珠海华昕开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华发天成汽车有限公司 受同一母公司控制
珠海市珠海大会堂管理有限公司 受同一母公司控制
珠海市横琴新区华金国际酒店管理有限公司 受同一母公司控制
华金金融（国际）控股有限公司 受同一母公司控制
珠海市横琴新区华金国际会展服务有限公司 受同一母公司控制
珠海横琴华发七弦琴知识产权服务有限公司 受同一母公司控制
北京铧发企业管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城市艺术发展有限公司 受同一母公司控制
广东城智科技有限公司 受同一母公司控制
广东富源实业集团有限公司 受同一母公司控制
华金国际商业保理(珠海)有限公司 受同一母公司控制
上海铎兑信息科技有限公司 受同一母公司控制
上海锴兑实业发展有限公司 受同一母公司控制
上海锴兑物业管理有限公司 受同一母公司控制
阳江华创开发建设管理有限公司 受同一母公司控制
重庆华珠发物业管理服务有限公司 受同一母公司控制
珠海城建海韵资产经营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海城市建设集团有限公司 受同一母公司控制
珠海发展投资基金管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发城运资产管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华发国际会展有限公司 受同一母公司控制
珠海华发汇炬济康建设有限公司 受同一母公司控制
财务报表附注 第149页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
珠海华发控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发拍卖有限公司 受同一母公司控制
珠海华发实体产业投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华发投资控股集团有限公司 受同一母公司控制
珠海华发智汇湾运营管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华港建设投资有限公司 受同一母公司控制
珠海华冠科技股份有限公司 受同一母公司控制
珠海华建联合投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海华金智汇湾创业投资有限公司 受同一母公司控制
珠海华铠开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海华瓴建设工程有限公司 受同一母公司控制
珠海华隆投资有限公司 受同一母公司控制
珠海华实医疗器械有限公司 受同一母公司控制
珠海铧灏投资控股有限公司 受同一母公司控制
珠海铧寿开发建设有限公司 受同一母公司控制
珠海市工程监理有限公司 受同一母公司控制
珠海市望海楼（珠海市人民政府第一招待所） 受同一母公司控制
珠海正青建筑勘察设计咨询有限公司 受同一母公司控制
Guang Yu Global Fund LP 受同一母公司控制
北京华金瑞盈投资管理有限公司 受同一母公司控制
珠海华金恒盛投资有限公司 受同一母公司控制
深圳华金领旭股权投资基金管理有限公司 受同一母公司控制
深圳市维业装饰集团股份有限公司 受同一母公司控制
英飞尼迪（珠海）创业投资管理有限公司 母公司之合营联营企业
珠海智慧产业园发展有限公司 母公司之合营联营企业
广东金融资产交易中心有限公司 母公司之合营联营企业
珠海市华发对外交流培训学校 母公司之合营联营企业
珠海农村商业银行股份有限公司 母公司之合营联营企业
珠海华润银行股份有限公司 母公司之合营联营企业
横琴人寿保险有限公司 母公司之合营联营企业
金埔园林股份有限公司 母公司之合营联营企业
珠海城际轨道实业有限公司 母公司之合营联营企业
横琴华通金融租赁有限公司 母公司之合营联营企业
上海招盛房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
上海乔浦房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
上海晋镧房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
财务报表附注 第150页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
广州海灏科技产业营运有限公司 本公司合营企业之子公司
威海墨芳城房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
珠海琴发实业有限公司 本公司合营企业之子公司
珠海华发宜居生活服务有限公司 本公司合营企业之子公司
南京仁恒江岛置业有限公司 本公司联营企业之子公司
华实中建新科技（珠海）有限公司 本公司联营企业之子公司
广州市增城区越华房地产开发有限公司 本公司合营企业之子公司
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 本公司联营企业之子公司
(五)关联方交易
1．存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公
司交易已作抵销。
2．购买商品、接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司及其下属
购买商品、接受劳务 128,828,705.89 54,596,149.30
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
广告费 30,054,599.21 21,170,185.02
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
物业管理费 220,510,832.26 205,968,998.97
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
债券承销费 25,889,862.26 25,623,500.00
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
其他 23,862,236.39 30,300,513.28
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
服务费 45,997,357.07 23,856,514.44
子公司
合营联营企业 购买商品、接受劳务 22,268,451.10
合营联营企业 商业顾问服务费 17,548,131.83
合营联营企业 其他服务费 1,061,320.75
合计 516,021,496.76 361,515,861.01
3．销售商品、提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司及其下属
销售代理服务费 13,174,716.03 4,536,734.61
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
设计、广告服务费 65,389,190.88 31,004,618.90
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
销售商品、提供劳务 1,932,628,731.33 204,676,212.07
子公司
珠海华发集团有限公司及其下属
其他 8,373,386.13 7,267,026.67
子公司
合营联营企业 设计、广告服务费 6,112,716.38 5,232,957.72
财务报表附注 第151页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
合营联营企业 服务费 31,525,122.24 30,162,338.68
合营联营企业 销售商品、提供劳务 191,682,406.74 45,701,138.25
合营联营企业 销售代理服务费 77,445,067.12 50,414,999.48
合营联营企业 其他 313,789.34 782,092.41
合计 2,326,645,126.19 379,778,118.79
4．关联托管情况
（1）本公司受托管理情况
受托资 受托起始 托管收益 本期确认的托
委托方名称 受托方名称 受托终止日
产类型 日 定价依据 管收益
珠海华发集团有 本公司及下 其他资 2001 年 1 有关托管资产销
注1
限公司 属子公司 产托管 月1日 售完毕之日
珠海横琴新区十
字门国际金融中 本公司及下 其他资 2019 年 9 项目物业销售完
注2
心大厦建设有限 属子公司 产托管 月 19 日 毕并完成结算
公司
珠海十字门中央
本公司及下 其他资 2019 年 9 项目物业销售完
商务区建设控股 注3 136,960,088.97
属子公司 产托管 月 19 日 毕并完成结算
有限公司
项目物业销售完
珠海华勤开发建 本公司及下 其他资 2019 年 12
毕或竣工验收， 注3 283,018.86
设有限公司 属子公司 产托管 月 12 日
并完成结算
项目物业销售完
广东富源实业集 本公司及下 其他资 2020 年 1
毕或竣工验收， 注4 283,018.86
团有限公司 属子公司 产托管 月 23 日
并完成结算
项目物业销售完
阳江华阳开发建 本公司及下 其他资 2020 年 3
毕或竣工验收， 注4 424,528.29
设有限公司 属子公司 产托管 月5日
并完成结算
项目物业销售完
阳江华创开发建 本公司及下 其他资 2020 年 3
毕或竣工验收， 注4 424,528.29
设管理有限公司 属子公司 产托管 月5日
并完成结算
至项目竣工验
珠海华瓴建设工 本公司及下 其他资 2020 年 8 收、结算完成及
注5
程有限公司 属子公司 产托管 月 21 日 项目集中交付期
届满后半年为止
至项目竣工验收
及结算完成、至
珠海十字门中央
本公司及下 其他资 2020 年 8 物业销售完毕及
商务区建设控股 注6 39,219,672.97
属子公司 产托管 月 18 日 完成结算，并支
有限公司
付完所有工程全
流程管理费为止
注 1、按托管资产营业收入总额收取 8%的托管费用，按预收售楼款项的 1%收取销售佣
金。
注 2、按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅部分
2-2.5%的营销管理费、非住宅部分 2-2.5%的工程顾问及营销管理费。
财务报表附注 第152页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
注 3、按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块
2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块 2-2.5%的
工程顾问及营销管理费。
注 4、按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取 2.5%的工
程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费。
注 5、商标使用费为受托销售物业实际销售回款金额的 0.5%；工程全流程管理费为受托
销售物业实际销售回款金额的 2.5%与不销售物业实际开发成本的 8%之和；营销管理费为受
托销售物业实际销售回款金额的 2.5%。
注 6：按实际销售回款金额收取 0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块
2.5%的工程全流程管理费、2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块 2.5%的工
程顾问及营销管理费；如被委托方进行货量区装修的，需额外支付货量区装修管理费，收费
标准为货量区装修工程结算建安成本的 8%。
5．关联租赁情况
（1）本公司作为出租方
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
珠海华发集团有限公司及其
房屋建筑物 6,617,834.68 7,838,415.00
下属子公司
珠海华发集团有限公司及其
其他 1,737,119.38 1,682,102.88
下属子公司
合计 8,354,954.06 9,520,517.88
（2）本公司作为承租方
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
珠海华发集团有限公司及其
房屋建筑物 27,114,094.00 16,492,511.80
下属子公司
珠海华发集团有限公司及其
场地租赁及其他 5,717,146.05 13,737,286.83
下属子公司
合计 32,831,240.05 30,229,798.63
6．关联担保情况
（1）本公司作为担保方
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
珠海琴发实业有限公司 480,000,000.00 2018/2/2 2021/2/2 否
珠海琴发实业有限公司 78,000,000.00 2018/2/14 2021/2/14 否
财务报表附注 第153页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
珠海琴发实业有限公司 300,000,000.00 2018/4/3 2021/4/3 否
珠海琴发实业有限公司 180,000,000.00 2018/4/27 2020/4/26 是
珠海琴发实业有限公司 658,650,000.00 2018/10/31 2020/10/31 是
珠海琴发实业有限公司 667,200,000.00 2018/11/27 2020/11/27 是
珠海琴发实业有限公司 1,200,000,000.00 2020/12/2 2025/12/1 否
珠海正汉置业有限公司 14,400,000.00 2018/8/9 2020/5/20 是
珠海正汉置业有限公司 10,000,000.00 2018/8/10 2020/5/20 是
珠海正汉置业有限公司 14,900,000.00 2018/9/28 2020/5/20 是
珠海正汉置业有限公司 80,000,000.00 2019/1/25 2020/5/20 是
珠海正汉置业有限公司 30,000,000.00 2019/1/2 2020/5/20 是
珠海正汉置业有限公司 250,000,000.00 2020/5/9 2027/5/9 否
珠海正汉置业有限公司 14,500,000.00 2020/7/10 2027/5/9 否
珠海正汉置业有限公司 78,000,000.00 2020/9/8 2027/5/9 否
珠海正汉置业有限公司 78,025,036.92 2020/12/4 2023/12/31 否
珠海正汉置业有限公司 407,203,883.71 2020/12/10 2023/12/31 否
惠州融拓置业有限公司 382,500.00 2019/12/26 2020/12/26 是
惠州融拓置业有限公司 7,267,500.00 2019/12/26 2022/12/25 否
惠州融拓置业有限公司 18,335,000.00 2020/1/16 2022/12/25 否
惠州融拓置业有限公司 1,923,750.00 2020/1/20 2022/12/25 否
惠州融拓置业有限公司 2,004,500.00 2020/3/31 2022/12/25 否
惠州融拓置业有限公司 2,897,500.00 2020/4/27 2023/4/27 否
惠州融拓置业有限公司 1,971,250.00 2020/5/26 2023/5/26 否
惠州融拓置业有限公司 3,472,250.00 2020/6/2 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 8,293,500.00 2020/6/28 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 6,422,000.00 2020/7/17 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 197,557,250.00 2020/7/20 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 13,808,250.00 2020/8/5 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 12,454,500.00 2020/8/27 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 20,814,500.00 2020/10/16 2022/12/26 否
惠州融拓置业有限公司 11,746,750.00 2020/11/18 2022/12/26 否
深圳融祺投资发展有限公司 40,000,000.00 2019/12/25 2020/12/25 是
深圳融祺投资发展有限公司 360,000,000.00 2019/12/25 2021/12/24 否
深圳融祺投资发展有限公司 126,000,000.00 2020/7/8 2022/7/7 否
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 91,750,000.00 2019/12/20 2022/12/20 否
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 55,050,000.00 2020/1/19 2022/12/20 否
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司 36,700,000.00 2020/11/2 2022/12/20 否
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 7,500,000.00 2019/12/30 2020/12/30 是
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 67,500,000.00 2019/12/30 2022/12/30 否
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 3,000,000.00 2019/8/30 2020/8/30 是
财务报表附注 第154页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 27,000,000.00 2019/8/30 2022/8/30 否
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 11,010,000.00 2019/9/3 2022/6/25 否
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 36,700,000.00 2019/7/1 2020/12/11 是
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 91,750,000.00 2019/7/1 2022/6/30 否
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 7,340,000.00 2019/8/16 2020/7/10 是
上海信浦东岸置业有限公司 16,294,111.82 2019/11/25 2027/11/24 否
上海信浦东岸置业有限公司 2,103,300.00 2019/12/13 2027/9/25 否
上海信浦东岸置业有限公司 991,358.12 2020/1/20 2027/9/25 否
上海信浦东岸置业有限公司 660,905.42 2020/1/21 2027/9/25 否
上海信浦东岸置业有限公司 2,527,061.52 2020/2/24 2027/9/25 否
上海信浦东岸置业有限公司 2,527,061.52 2020/2/25 2027/9/25 否
上海信浦东岸置业有限公司 2,128,950.00 2020/4/2 2027/9/25 否
上海信浦东岸置业有限公司 2,128,950.00 2020/12/18 2027/9/25 否
珠海市碧湖房地产开发有限公司 270,000,000.00 2020/1/23 2023/1/23 否
珠海市碧湖房地产开发有限公司 292,487,815.50 2020/2/21 2023/1/23 否
珠海市碧湖房地产开发有限公司 80,000,000.00 2020/7/30 2022/9/9 否
广州市润晔置业有限公司 6,983,748.72 2020/7/7 2023/6/30 否
广州市润晔置业有限公司 7,400,981.64 2020/8/3 2023/6/30 否
广州市润晔置业有限公司 5,537,462.77 2020/8/13 2023/6/30 否
广州市润晔置业有限公司 4,925,248.24 2020/9/15 2023/6/30 否
广州市润晔置业有限公司 2,205,000.00 2020/9/27 2023/6/30 否
广州市润晔置业有限公司 9,878,267.44 2020/11/12 2023/6/30 否
广州市润晔置业有限公司 3,880,322.28 2020/12/1 2023/6/30 否
广州市增城区越华房地产开发有限公司 61,981,756.80 2020/1/7 2023/1/7 否
广州市增城区越华房地产开发有限公司 105,000,000.00 2020/6/2 2023/5/31 否
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 60,000,000.00 2020/5/18 2025/5/13 否
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 40,000,000.00 2020/5/18 2025/5/13 否
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 100,000,000.00 2020/6/22 2023/6/21 否
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 90,000,000.00 2020/8/12 2025/5/13 否
太仓仁铧房地产开发有限公司 750,430,000.00 2020/12/30 2022/3/29 否
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 50,421,000.00 2020/1/8 2021/12/30 否
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 29,400,000.00 2020/2/10 2021/12/30 否
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 39,200,000.00 2020/3/25 2021/12/30 否
西安紫涛置业有限公司 100,000,000.00 2020/9/30 2023/9/29 否
西安紫涛置业有限公司 150,000,000.00 2020/10/10 2023/9/29 否
西安紫涛置业有限公司 100,000,000.00 2020/11/12 2023/9/29 否
苏州禾发房地产开发有限公司 17,500,000.00 2017/2/27 2021/12/25 否
苏州禾发房地产开发有限公司 10,500,000.00 2017/4/27 2021/12/25 否
合计 8,228,623,222.42
财务报表附注 第155页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联担保情况说明：
1、经公司第九届董事局第六十八次会议及 2020 年第二次临时股东大会决议批准的《关
于公司 2020 年度担保计划的议案》，2020 年度公司及合并报表范围内的子公司按股权比例为
联营、合营公司融资提供合计为人民币 1,690,500.00 万元的担保额度；在股东大会批准上述担
保计划的前提下，授权公司经营班子根据实际经营需要确定其他联营合营公司（含授权期限
内新参股的联营合营公司及 2020 年度担保计划附表未列举但新取得项目的联营合营公司）的
具体担保额度。截至 2020 年 12 月 31 日，公司实际为联营合营企业提供担保余额 647,855.07
万元，未超出担保额度。
2、本公司为合营企业珠海正汉置业有限公司对外借款和履约保函提供 100%连带责任担
保，同时其股东珠海正大惠成控股合伙企业（有限合伙）、珠海惠成银湾控股合伙企业（有
限合伙）以所持珠海正汉置业有限公司股权为本公司提供质押反担保。
（2）本公司作为被担保方
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
珠海华发集团有限公司 1,100,000.00 2019/4/2 2020/8/20 是
珠海华发集团有限公司 382,250,000.00 2019/4/2 2021/9/30 否
珠海华发集团有限公司 48,950,000.00 2020/2/28 2021/9/30 否
珠海华发集团有限公司 389,950,000.00 2020/3/16 2021/9/30 否
珠海华发集团有限公司 40,975,000.00 2020/5/27 2023/5/20 否
珠海华发集团有限公司*1 386,000,000.00 2019/5/24 2020/5/18 是
珠海华发集团有限公司*1 579,000,000.00 2019/6/25 2020/6/17 是
珠海华发集团有限公司*1 654,000,000.00 2019/7/24 2020/7/16 是
珠海华发集团有限公司*1 500,000,000.00 2019/10/23 2020/8/17 是
珠海华发集团有限公司*1 577,000,000.00 2019/12/9 2020/12/1 是
珠海华发集团有限公司*1 386,000,000.00 2020/1/14 2021/1/13 否
珠海华发集团有限公司*1 500,000,000.00 2020/2/19 2021/2/18 否
珠海华发集团有限公司*1 1,000,000,000.00 2020/3/10 2021/3/10 否
珠海华发集团有限公司*1 733,000,000.00 2020/3/25 2021/3/25 否
珠海华发集团有限公司*1 628,000,000.00 2020/3/27 2021/3/27 否
珠海华发集团有限公司*1 600,000,000.00 2020/4/24 2021/4/24 否
珠海华发集团有限公司*1 839,000,000.00 2020/6/18 2021/6/18 否
珠海华发集团有限公司*1 242,000,000.00 2020/7/10 2021/7/10 否
珠海华发集团有限公司*1 245,000,000.00 2020/8/6 2021/8/6 否
珠海华发集团有限公司*1 700,000,000.00 2020/8/21 2021/8/21 否
珠海华发集团有限公司*1 240,000,000.00 2020/8/27 2021/8/27 否
财务报表附注 第156页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
担保是否已
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
珠海华发集团有限公司*1 292,000,000.00 2020/10/23 2021/10/23 否
珠海华发集团有限公司*1 580,000,000.00 2020/10/27 2021/10/27 否
珠海华发集团有限公司*1 500,000,000.00 2020/11/30 2021/11/30 否
珠海华发集团有限公司*1 300,000,000.00 2020/12/18 2021/12/18 否
珠海华发集团有限公司*1 280,000,000.00 2020/12/28 2021/12/28 否
珠海华发集团有限公司*2 723,000,000.00 2019/12/24 2037/12/23 否
珠海华发集团有限公司*2 1,389,000,000.00 2019/3/27 2037/3/26 否
珠海华发集团有限公司*2 1,485,000,000.00 2020/11/3 2023/11/2 否
合计 15,221,225,000.00
关联担保情况说明：
*1 根据公司第九届董事局第七十三次会议审议通过的《关于华发集团为供应链金融资
产支持产品提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易的议案》，公司控股股东珠海华发集
团有限公司（以下简称“华发集团”）作为发行主体，以承包商及供应商对公司及下属公司的
应收账款债权为基础资产，开展储架式供应链金融资产证券化业务（以下简称：“供应链
ABS”）；以上述供应链 ABS 相同的基础资产，在银行间市场交易商协会注册供应链金融资
产支持票据（以下简称“ABN”）。华发集团对本公司及下属子公司供应链 ABS、ABN 付款义
务提供担保，担保的主债权本金不超过人民币 200 亿元。同时本公司对华发集团上述担保
提供反担保。该事项经 2020 年第五次临时股东大会决议通过。截至 2020 年 12 月 31 日，珠
海华发集团有限公司实际担保供应链 ABS、ABN 付款义务金额为 80.65 亿元，同时本公司为
其提供反担保。
*2 公司控股股东珠海华发集团有限公司作为担保人为本公司发行的“中联前海开源-华发
租赁住房一号资产支持专项计划”提供不可撤销的连带责任保证担保。就珠海华发集团有限公
司提供的担保，公司提供反担保，反担保事项已经公司第九届董事局第三十五次会议及 2018
年第七次临时股东大会审议通过。截至 2020 年 12 月 31 日，珠海华发集团有限公司实际担保
租赁住房金额为 35.97 亿元，同时本公司为其提供反担保。
7．关联方资金拆借
（1）向关联方拆入资金
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
珠海华发集团财务有限公司 400,000,000.00 2017/3/20 2020/3/19 *1
珠海华发集团财务有限公司 150,000,000.00 2017/6/21 2020/6/20 *1
珠海华发集团财务有限公司 50,000,000.00 2017/6/21 2020/6/20 *1
财务报表附注 第157页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
珠海华发集团财务有限公司 220,000,000.00 2017/9/22 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 80,000,000.00 2017/9/22 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 180,000,000.00 2017/10/17 2020/10/16 *1
珠海华发集团财务有限公司 110,000,000.00 2017/10/17 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 140,000,000.00 2017/10/20 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 600,000,000.00 2017/11/14 2020/11/13 *1
珠海华发集团财务有限公司 80,000,000.00 2017/11/30 2020/11/29 *1
珠海华发集团财务有限公司 320,000,000.00 2017/12/12 2020/12/11 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,500,000,000.00 2017/12/22 2020/12/22 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,050,000,000.00 2018/2/12 2020/2/11 *1
珠海华发集团财务有限公司 650,000,000.00 2018/2/12 2020/2/11 *1
珠海华发集团财务有限公司 700,000,000.00 2018/11/15 2021/11/14 *1
珠海华发集团财务有限公司 600,000,000.00 2018/12/20 2021/12/19 *1
珠海华发集团财务有限公司 450,000,000.00 2018/12/20 2021/12/19 *1
珠海华发集团财务有限公司 300,000,000.00 2018/12/20 2021/12/19 *1
珠海华发集团财务有限公司 350,000,000.00 2019/1/31 2020/1/15 *1
珠海华发集团财务有限公司 210,000,000.00 2019/2/28 2020/2/27 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,000,000,000.00 2019/3/18 2020/3/17 *1
珠海华发集团财务有限公司 600,000,000.00 2019/3/20 2022/3/19 *1
珠海华发集团财务有限公司 400,000,000.00 2019/4/23 2022/4/22 *1
珠海华发集团财务有限公司 500,000,000.00 2019/5/24 2020/5/23 *1
珠海华发集团财务有限公司 650,000,000.00 2019/6/21 2022/6/20 *1
珠海华发集团财务有限公司 40,000,000.00 2019/7/4 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 980,000,000.00 2019/7/29 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,000,000,000.00 2019/9/25 2022/9/24 *1
珠海华发集团财务有限公司 220,000,000.00 2019/11/22 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 50,000,000.00 2019/11/22 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 450,000,000.00 2019/11/27 2022/11/26 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,500,000,000.00 2019/12/18 2022/12/18 *1
珠海华发集团财务有限公司 650,000,000.00 2020/1/2 2023/1/1 *1
珠海华发集团财务有限公司 250,000,000.00 2020/1/2 2023/1/1 *1
珠海华发集团财务有限公司 600,000,000.00 2020/1/6 2023/1/5 *1
珠海华发集团财务有限公司 350,000,000.00 2020/1/15 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 500,000,000.00 2020/2/11 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 200,000,000.00 2020/2/11 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 600,000,000.00 2020/2/21 2023/2/20 *1
财务报表附注 第158页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
珠海华发集团财务有限公司 200,000,000.00 2020/2/21 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 210,000,000.00 2020/2/28 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,000,000,000.00 2020/3/18 2020/6/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 600,000,000.00 2020/3/27 2023/3/26 *1
珠海华发集团财务有限公司 500,000,000.00 2020/7/10 2023/7/9 *1
珠海华发集团财务有限公司 700,000,000.00 2020/7/17 2023/7/16 *1
珠海华发集团财务有限公司 550,000,000.00 2020/7/17 2023/7/16 *1
珠海华发集团财务有限公司 500,000,000.00 2020/7/29 2020/9/27 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,000,000,000.00 2020/7/29 2020/11/25 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,000,000,000.00 2020/8/28 2023/8/27 *1
珠海华发集团财务有限公司 150,000,000.00 2020/9/11 2023/9/10 *1
珠海华发集团财务有限公司 300,000,000.00 2020/9/22 2023/9/21 *1
珠海华发集团财务有限公司 100,000,000.00 2020/9/29 2023/9/28 *1
珠海华发集团财务有限公司 400,000,000.00 2020/9/30 2022/9/29 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,490,000,000.00 2020/10/22 2023/10/21 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,000,000,000.00 2020/11/20 2023/11/19 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,200,000,000.00 2020/11/26 2022/11/25 *1
珠海华发集团财务有限公司 1,050,000,000.00 2020/11/26 2022/11/25 *1
珠海华发集团财务有限公司 500,000,000.00 2020/11/26 2022/11/25 *1
珠海华发集团财务有限公司 800,000,000.00 2020/11/27 2023/11/26 *1
珠海华发集团财务有限公司 420,000,000.00 2020/12/28 2023/12/27 *1
香港华发投资控股有限公司 114,000,000.00 2016/11/25 2021/11/24 *2
香港华发投资控股有限公司 155,000,000.00 2016/12/28 2021/12/27 *2
香港华发投资控股有限公司 1,000 万美元 2017/3/27 2020/3/27
香港华发投资控股有限公司 9,000 万美元 2017/4/13 2020/4/13
香港华发投资控股有限公司 231,000,000.00 2017/5/23 2022/5/22 *2
香港华发投资控股有限公司 20,000 万美元 2018/10/30 2021/10/30 *2
香港华发投资控股有限公司 10,000 万美元 2020/6/29 2022/6/29 *2
香港华发投资控股有限公司 10,000 万美元 2020/6/30 2022/6/30 *2
香港华发投资控股有限公司 5,000 万美元 2020/11/12 2022/11/12 *2
香港华发投资控股有限公司 3,000 万美元 2020/12/14 2022/12/14 *2
香港华发投资控股有限公司 2,000 万美元 2020/12/17 2022/12/17 *2
Guang Yu Global Fund LP 400 万美元 2020/12/31 2021/12/31
华金国际商业保理（珠海）有限公司 350,000,000.00 2019/6/6 2020/6/5
华金国际商业保理（珠海）有限公司 50,000,000.00 2019/6/14 2020/6/5
华金国际商业保理（珠海）有限公司 100,000,000.00 2020/9/27 2021/9/24 *3
财务报表附注 第159页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
华金国际商业保理（珠海）有限公司 400,000,000.00 2020/9/27 2021/9/24 *3
华金国际商业保理（珠海）有限公司 300,000,000.00 2019/6/28 2020/2/20
华金国际商业保理（珠海）有限公司 300,000,000.00 2020/2/20 2020/9/27
华金国际商业保理（珠海）有限公司 300,000,000.00 2020/2/20 2020/9/27
华金资产管理（深圳）有限公司 87,500,000.00 2019/9/26 2020/9/25
华金资产管理（深圳）有限公司 162,500,000.00 2019/10/11 2020/9/25
横琴华通金融租赁有限公司 34,424,411.16 2019/2/19 2020 年按季偿还
横琴华通金融租赁有限公司 120,063,481.73 2019/2/19 2024/2/19 *4
Guang Yu Global Fund LP 5,000 万美元 2019/1/30 2024/1/29
Guang Yu Global Fund LP 6,000 万美元 2019/12/12 2024/12/12
Guang Yu Global Fund LP 4,000 万美元 2019/12/23 2024/12/23
Guang Yu Global Fund LP 6,310,354.46 美元 2019/3/21 2021/9/20
华金资产管理（深圳）有限公司 159,530,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 296,020,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 381,956,995.00 2020/3/6 2020/9/15
华金资产管理（深圳）有限公司 272,250,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 435,660,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 554,850,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 153,170,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 28,520,000.00 2019/10/23 2020/10/23
华金资产管理（深圳）有限公司 142,000,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 129,790,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 528,690,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 332,440,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 198,030,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 146,790,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 274,130,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 407,570,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 442,430,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 121,790,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 76,340,000.00 2019/12/19 2020/12/18
华金资产管理（深圳）有限公司 218,043,005.00 2020/3/6 2020/9/15
华金资产管理（深圳）有限公司 97,866,565.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 312,030,286.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 160,659,781.00 2020/2/27 2020/9/3
华金资产管理（深圳）有限公司 59,445,978.00 2020/2/27 2020/9/3
财务报表附注 第160页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
华金资产管理（深圳）有限公司 31,346,674.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 62,025,734.00 2020/3/23 2020/9/23
华金资产管理（深圳）有限公司 32,717,782.00 2020/2/27 2020/9/3
华金资产管理（深圳）有限公司 44,037,895.00 2020/2/27 2020/9/3
华金资产管理（深圳）有限公司 17,979,928.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 61,121,330.00 2020/3/23 2020/9/23
华金资产管理（深圳）有限公司 50,169,916.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 15,754,420.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 14,567,637.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 349,650,108.00 2020/3/23 2020/9/23
华金资产管理（深圳）有限公司 65,539,970.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 14,740,098.00 2020/2/27 2020/9/3
华金资产管理（深圳）有限公司 130,997,063.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 20,603,589.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 33,872,828.00 2020/3/23 2020/9/23
华金资产管理（深圳）有限公司 6,622,437.00 2020/2/27 2020/9/3
华金资产管理（深圳）有限公司 133,482,100.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 617,382,447.00 2020/4/14 2020/10/21
华金资产管理（深圳）有限公司 107,065,237.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 18,243,606.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 133,340,000.00 2020/1/10 2020/7/9
华金资产管理（深圳）有限公司 275,957,553.00 2020/4/14 2020/10/21
华金资产管理（深圳）有限公司 81,776,029.00 2020/2/27 2020/9/3
华金资产管理（深圳）有限公司 51,023,009.00 2020/3/16 2020/9/16
华金资产管理（深圳）有限公司 2,500,000,000.00 2020/10/16 /
珠海华发投资控股集团有限公司 305,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 273,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 271,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 154,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 631,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 335,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 181,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 187,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 231,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 674,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 67,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
财务报表附注 第161页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
珠海华发投资控股集团有限公司 107,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华发投资控股集团有限公司 84,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华润银行股份有限公司 250,000,000.00 2017/1/13 2020/1/13
珠海华润银行股份有限公司 50,000,000.00 2018/1/26 2020/10/27
珠海华润银行股份有限公司 100,000,000.00 2018/1/26 2020/6/5
珠海华润银行股份有限公司 100,000,000.00 2018/1/31 2021/1/26
珠海华润银行股份有限公司 50,000,000.00 2018/1/31 2020/10/27
珠海华润银行股份有限公司 100,000,000.00 2018/3/27 2021/1/26
珠海华润银行股份有限公司 100,000,000.00 2018/3/28 2020/1/21
珠海华润银行股份有限公司 250,000,000.00 2019/1/28 2022/1/28
珠海农村商业银行股份有限公司 150,000,000.00 2019/1/31 2020/1/29
珠海农村商业银行股份有限公司 150,000,000.00 2019/3/22 2020/3/21
珠海农村商业银行股份有限公司 100,000,000.00 2019/4/19 2020/4/19
珠海农村商业银行股份有限公司 150,000,000.00 2020/2/14 2021/2/14
珠海农村商业银行股份有限公司 100,000,000.00 2020/3/20 2021/3/20
珠海农村商业银行股份有限公司 150,000,000.00 2020/3/23 2021/3/23
珠海农村商业银行股份有限公司 100,000,000.00 2020/5/29 2021/5/29
宁波招海置业有限公司 450,000,000.00 2020 年 6-12 月 /
2020 年 12 月归
上海华泓钜盛房地产开发有限公司 969,981,000.00 2020 年 3-11 月
还
2020 年 2-8 月归
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 95,060,000.00 2020 年 1-4 月
还
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 84,623,000.00 2020 年 4-9 月 /
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 600,000,000.00 2020/1/13 2020/9/15
广州市增城区越华房地产开发有限公司 45,000,000.00 2020/1/15 /
南京荟合置业有限公司 83,869,040.42 2020 年 5-11 月 /
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 25,751,333.00 2020/2/28 /
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 29,360,000.00 2020/4/30 /
南京裕晟置业有限公司 12,000,000.00 2020/4/28 /
南京裕晟置业有限公司 96,000,000.00 2020/5/18 /
南京裕晟置业有限公司 192,000,000.00 2020/5/27 2020/7/29
南京裕晟置业有限公司 192,000,000.00 2020/6/29 /
南京裕晟置业有限公司 48,000,000.00 2020/6/30 /
南京裕晟置业有限公司 48,000,000.00 2020/9/29 /
南京裕晟置业有限公司 216,000,000.00 2020/12/23 /
上海临港华发企业发展有限公司 4,000,000.00 2020/3/24 /
珠海琴发实业有限公司 500,000,000.00 2020/12/7 /
财务报表附注 第162页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
深圳融华置地投资有限公司 267,040,200.00 2020/12/28 /
南京华崧房地产开发有限公司 27,000,000.00 2020/10/30 2020/12/10
南京华崧房地产开发有限公司 8,000,000.00 2020/11/18 2020/12/10
南京华崧房地产开发有限公司 2,000,000.00 2020/11/18 /
南京华崧房地产开发有限公司 10,000,000.00 2020/11/30 /
南京华崧房地产开发有限公司 50,000,000.00 2020/12/21 /
南京华崧房地产开发有限公司 10,000,000.00 2020/12/30 /
南京华崧房地产开发有限公司 80,000,000.00 2020/11/30 /
深圳融祺投资发展有限公司 50,000,000.00 2020/10/14 2020/12/24
深圳融祺投资发展有限公司 50,000,000.00 2020/10/14 /
深圳融祺投资发展有限公司 150,000,000.00 2020/11/16 /
深圳融祺投资发展有限公司 181,000,000.00 2020 年 12 月 /
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 60,584,572.50 2020/7/1 /
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 50,000,000.00 2020/9/22 /
广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 50,000,000.00 2020/11/17 /
珠海市碧湖房地产开发有限公司 10,000,000.00 2020/7/9 2020/8/14
珠海市碧湖房地产开发有限公司 56,800,000.00 2020/7/9 2020/8/20
太仓商盛商务咨询有限公司 5,747,210.00 2020/9/24 /
上海招盛房地产开发有限公司 98,000,000.00 2020/12/15 /
上海招盛房地产开发有限公司 31,850,000.00 2020/12/29 /
苏州禾发房地产开发有限公司 522,136,719.45 分批拆入 /
珠海华发综合发展有限公司 719,596,000.00 2020 年前 2020/12/30
珠海华发综合发展有限公司 3,000,000.00 2020/1/20 2020/12/30
珠海华发综合发展有限公司 61,000,000.00 2020/2/27 2020/2/28
珠海华发综合发展有限公司 2,000,000.00 2020/7/14 2020/12/30
珠海华发综合发展有限公司 8,000,000.00 2020/8/31 2020/12/30
珠海华发综合发展有限公司 5,000,000.00 2020/12/1 2020/12/30
关联方拆入资金说明：
*1 经公司第九届董事局第六十八次会议及 2020 年第二次临时股东大会决议通过“关于公
司向集团财务公司申请贷款及综合授信的议案”，本公司及下属子公司拟向珠海华发集团财务
有限公司申请贷款及授信额度总计为人民币 260 亿元，上述授信额度可以循环使用。
截至 2020 年 12 月 31 日，公司及下属子公司向珠海华发集团财务有限公司所拆入资金余
额为 195.10 亿元，全部由本公司提供保证担保。
*2 根据公司第九届董事局第二次会议审议通过公司全资子公司华发实业（香港）有限公
司（以下简称华发香港公司）向关联方香港华发投资控股有限公司（以下简称香港华发控股
财务报表附注 第163页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
公司）申请借款的议案，华发香港公司拟向香港华发控股公司申请借款人民币不超过 5 亿元，
借款年利率为 6%，可按资金需求分批次提款。
根据公司第九届董事局第三十六次会议审议通过公司全资子公司华发香港公司向关联方
香港华发控股公司申请借款的议案，华发香港公司拟向香港华发控股公司申请借款美元 2 亿
元，期限不超过 3 年，借款年利率为 8.5%，可按资金需求分批次提款。该事项经 2018 年第八
届临时股东大会决议通过。
根据公司第九届董事局第七十二次会议审议通过公司全资子公司华发香港公司向关联方
香港华发控股公司申请借款的议案，华发香港公司拟向香港华发控股公司申请借款不超过 3
亿 美元（含本数），期限不超过 2 年，借款年利率不超过 7.0%，可按资金需求分批次提款。
该事项经 2020 年第四次临时股东大会通过。
截至 2020 年 12 月 31 日华发香港公司向香港华发控股公司借款人民币 5 亿元、美元 5 亿
元。
*3 依据公司第九届董事局第七十五次会议审议通过了《关于向关联方申请变更商业保理
期限暨关联交易的议案》，公司全资子公司珠海铧国商贸有限公司向华金国际商业保理（珠
海）有限公司申请应收账款保理融资业务，融资金额不超过人民币 5 亿元（含本数），原授
信期限不超过 24 个月，单笔融资期限不超过 12 个月（含本数）。经公司第九届董事局第八
十三次会议审议通过单笔融资期限变更为不超过 24 个月。
*4 依据公司第九届董事局第四十八次会议审议通过了《关于子公司进行融资租赁暨关联
交易的议案》，公司全资子公司珠海华福商贸发展有限公司、珠海华发园林工程有限公司与
横琴华通金融租赁有限公司开展售后回租融资租赁业务，融资金额为人民币 3 亿元，租赁期
限 5 年，租赁利率按照中国人民银行公布的人民币三至五年同期贷款基准利率上浮 55%计算。
本次交易已经公司 2019 年第二次临时股东大会审议通过。截至 2020 年 12 月 31 日，该笔融资
余额为 12,006.35 万元。
（2）向关联方拆出资金
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
珠海琴发投资有限公司 1,104,660,000.00 2018/9/28 /
珠海琴发投资有限公司 600,000,000.00 2018/9/28 2020/12/7
珠海正汉置业有限公司 27,055,294.85 2017/11/13 /
珠海正汉置业有限公司 181,362,447.00 2018/12/25 /
珠海琴发实业有限公司 500,000,000.00 2020/10/29 2020/12/7
珠海华发广昌房产开发有限公司 10,200,000.00 2020/12/18 /
南京华崧房地产开发有限公司 30,000,000.00 2018/1/17 2020/10/30
南京华崧房地产开发有限公司 20,000,000.00 2018/12/10 2020/9/30
财务报表附注 第164页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
南京华崧房地产开发有限公司 15,000,000.00 2019/10/8 2020/10/23
南京华崧房地产开发有限公司 7,000,000.00 2019/12/9 2020/10/23
南京华崧房地产开发有限公司 8,000,000.00 2020/1/10 2020/10/23
南京华崧房地产开发有限公司 8,000,000.00 2020/7/27 2020/10/23
南京仁恒江岛置业有限公司 11,052,427.32 2017/8/31 2020 年分批归还
南京仁恒江岛置业有限公司 16,000,000.00 2018/1/5 2020/1/19
南京仁恒江岛置业有限公司 40,000,000.00 2018/3/12 2020/1/19
南京仁恒江岛置业有限公司 204,979,896.00 2018/11/9 2020 年分批归还
南京仁恒江岛置业有限公司 226,530,612.00 2018/11/16 2020 年分批归还
南京仁恒江岛置业有限公司 141,437,064.68 2018/11/26 2020 年分批归还
南京仁恒江岛置业有限公司 348,073,139.32 2018/11/26 /
南京仁恒江岛置业有限公司 10,200,000.00 2019/4/8 /
南京荟合置业有限公司 23,230,959.58 2017/11/30 2020/5/27
仁恒生态岛投资有限公司 2,000 万美元 2017/8/31 /
仁恒生态岛投资有限公司 2,000 万美元 2017/9/27 /
仁恒生态岛投资有限公司 1,000 万美元 2017/11/22 /
仁恒生态岛投资有限公司 1,000 万美元 2018/11/9 /
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
240,281,039.44 2017/12/21 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
10,000,000.00 2019-1-21 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
12,000,000.00 2019-2-28 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
100,000,000.00 2019-3-31 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
79,850,000.00 2019-6-30 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
175,000,000.00 2019-8-31 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
42,613,474.00 2019-12-30 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
176,304,018.88 2020/1/9 /
发有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开
710,991,016.25 2020/2/11 /
发有限公司
珠海市碧海碧桂园房地产开发有限
3,608,667.00 2019/7/30 2020/2/28
公司
珠海市碧湖房地产开发有限公司 74,582,590.99 2018/12/17 2020/2/18
珠海市碧湖房地产开发有限公司 190,000,000.00 2019-8-20 2020/2/18
财务报表附注 第165页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
珠海市碧湖房地产开发有限公司 35,417,409.01 2019-12-19 2020/2/18
珠海市碧湖房地产开发有限公司 108,192,590.99 2019-12-19 2020/3/2
珠海市碧湖房地产开发有限公司 216,807,409.01 2020/1/3 2020/3/2
珠海市碧湖房地产开发有限公司 100,000,000.00 2020/1/3 2020/8/14
珠海市碧湖房地产开发有限公司 56,800,000.00 2020/1/3 2020/8/20
珠海市碧湖房地产开发有限公司 545,892,590.99 2020/1/3 /
珠海市碧湖房地产开发有限公司 95,470,600.00 2020 年 8-12 月 /
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限
55,050,000.00 2019-4-30 2020/2/28
公司
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限
29,360,000.00 2019-4-30 2020/11/12
公司
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限
7,940,683.65 2019-4-30 /
公司
珠海市金岛碧桂园房地产开发有限
22,900,800.00 2019-12-19 /
公司
宁波招海置业有限公司 55,945,475.89 2018/9/13 2020 年分批归还
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 39,615,000.00 2018/1/1 2020/9/21
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 15,000,000.00 2018/1/15 2020/9/21
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 30,000,000.00 2018/3/13 2020/9/21
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 4,500,000.00 2018/7/23 2020/9/21
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 3,000,000.00 2019/2/1 2020/9/21
武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 6,000,000.00 2019/3/6 2020/9/21
南京裕晟置业有限公司 60,000,000.00 2019/1/31 2020/2/25
南京裕晟置业有限公司 72,000,000.00 2019/1/31 2020/3/27
南京裕晟置业有限公司 83,360,374.44 2019/1/31 2020/4/28
南京裕晟置业有限公司 16,800,000.00 2019/4/30 2020/4/28
南京裕晟置业有限公司 600,000.00 2019/9/29 2020/4/28
惠州融拓置业有限公司 138,562,250.00 2019/1/15 2020/7/23
惠州融拓置业有限公司 82,000,000.00 2019/1/15 2020/8/10
惠州融拓置业有限公司 15,000,000.00 2019/1/15 2020/12/29
惠州融拓置业有限公司 645,000,000.00 2019/1/15 /
深圳融祺投资发展有限公司 399,500,000.00 2019/1/30 2020 年 6 月归还
深圳融祺投资发展有限公司 761,640,000.00 2019/1/30 2020 年分批归还
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 980,000.00 2019/7/10 2020/1/17
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 5,040,000.00 2019/9/24 2020/1/17
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 7,000.00 2019/9/24 2020/1/17
天津瑞骏房地产开发有限责任公司 2,450,000.00 2019/12/13 2020/1/17
广州市润晔置业有限公司 180,283,150.00 2019/3/22 /
财务报表附注 第166页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
广州市润晔置业有限公司 12,990,000.00 2019/4/16 /
上海信浦东岸置业有限公司 45,000,000.00 2019/9/26 /
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公
5,332,500.00 2019/12/16 /
司
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公
254,330,000.00 2020/1/3 /
司
交投嘉华（宜昌）城市发展有限公 8,917,500.00 2020/8/5
/
司
广州广宏房地产开发有限公司 69,180,000.00 2019/7/29 2020/6/12
广州南沙区美多莉房地产开发有限
90,000,000.00 2019/8/19 2020/1/9
公司
广州南沙区美多莉房地产开发有限
305,500,000.00 2019/9/19 2020/1/9
公司
广州南沙区美多莉房地产开发有限
88,315,427.50 2019/9/19 2020/5/29
公司
广州南沙区美多莉房地产开发有限
7,600,000.00 2020/1/14 2020/5/29
公司
广州南沙区美多莉房地产开发有限
7,000,000.00 2020 年 4 月 2020/7/1
公司
广州南沙区美多莉房地产开发有限
3,000,000.00 2020 年 5 月 2020/7/1
公司
华实中建新科技（珠海）有限公司 10,000,000.00 2020/6/2 2020/7/14
太仓华仁房地产开发有限公司 499,056,000.00 2020/10/16 2020/11/4
太仓华仁房地产开发有限公司 1,980,624,000.00 2020/10/28 2020/11/2
太仓华仁房地产开发有限公司 1,263,240,000.00 2020/10/28 /
太仓华仁房地产开发有限公司 1,010,592,000.00 2020/11/27 /
太仓仁铧房地产开发有限公司 3,812,454,800.00 2020 年 7 月 2020/8/5
太仓仁铧房地产开发有限公司 332,298,400.00 2020/8/4 2020/8/26
太仓仁铧房地产开发有限公司 196,000,000.00 2020/8/17 2020/9/9
太仓仁铧房地产开发有限公司 1,226,421,000.00 2020/8/17 /
苏州市盛澜美科房地产有限公司 110,000,000.00 2020/12/10 2020/12/30
苏州市盛澜美科房地产有限公司 643,738,570.39 2020/12/10 /
上海乔浦房地产开发有限公司 1,347,500.00 2020/11/20 2020/12/30
上海乔浦房地产开发有限公司 2,940,000.00 2020/12/15 2020/12/30
上海乔浦房地产开发有限公司 359,746,093.00 2020/8/17 2020/12/30
上海乔浦房地产开发有限公司 618,832,907.00 2020/8/17 /
上海晋镧房地产开发有限公司 77,057,640.00 2020/12/18 /
广州海灏科技产业营运有限公司 243,101,250.00 2020/10/22 /
长沙雍景房地产有限公司 48,561,330.08 2020/3/31 2020/8/31
财务报表附注 第167页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
关联方 拆出金额 起始日 到期日 说明
长沙雍景房地产有限公司 92,983,823.32 2020/3/31 /
长沙雍景房地产有限公司 15,170,802.57 2020 年 7-12 月 /
长沙懿德房地产有限公司 539,151,515.69 2020/3/31 2020/11/30
长沙懿德房地产有限公司 106,767,034.98 2020/3/31 2020/12/31
长沙懿德房地产有限公司 87,039,036.23 2020/3/31 /
长沙懿德房地产有限公司 9,746,234.36 2020/6/30 /
深圳市润招房地产有限公司 474,079,000.00 2020 年 1-10 月 2020 年 10-12 月
深圳市润招房地产有限公司 220,201,000.00 2020 年 1-10 月 /
深圳市润招房地产有限公司 37,620,014.00 2020/4/30 /
深圳市润招房地产有限公司 21,001,970.00 2020/5/29 /
上海招盛房地产开发有限公司 810,796,524.65 2020 年 1-9 月 2020 年 9-11 月
西安紫涛置业有限公司 2,500,000.00 2020/3/12 2020/3/13
西安紫涛置业有限公司 200,000,000.00 2020 年 1-2 月 2020/11/10
西安紫涛置业有限公司 78,000,000.00 2020 年 1-2 月 2020/12/1
西安紫涛置业有限公司 184,669,777.00 2020/2/13 /
西安紫涛置业有限公司 23,841,500.00 2020 年 3-9 月 /
西安紫海置业有限公司 155,000,000.00 2020/1/20 /
西安紫海置业有限公司 327,212,676.00 2020/2/13 /
西安紫海置业有限公司 2,505,000.00 2020 年 2-3 月 2020 年 2-3 月
西安紫海置业有限公司 16,231,522.50 2020 年 3-9 月 /
威海墨芳城房地产开发有限公司 45,900,000.00 2020/12/22 /
威海墨芳城房地产开发有限公司 9,733,525.40 2020/12/29 /
苏州禾发房地产开发有限公司 220,933,047.57 2019/12/31 /
富安商务有限公司 238,859,520.00 2020/10/30 /
关联方拆出资金说明：
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司根据项目合作开发协议，按照各项目的开发进度向合
营、联营企业提供项目开发进度款本金余额合计人民币 1,184,177.61 万元、美元 6,000.00 万元。
8．关联方资产转让、债务重组情况
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
购买华金证券之曹杨
华金证券股份有限公司 路 430 号办公楼资 210,337,200.00
产
珠海华发综合发展有限公司 股权收购 156,478,000.00
合计 156,478,000.00 210,337,200.00
9．关键管理人员薪酬
财务报表附注 第168页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 本期发生额（万元） 上期发生额（万元）
关键管理人员薪酬 5,780.50 4,996.58
10．其他关联交易
（1）商标许可使用
本公司与华发集团分别于 2001 年 7 月、2002 年 12 月签定商标转让合同，华发集团将其
拥有的注册号为 747207、747208、747209 的“华发”注册商标无偿转让给本公司；在转让完成后
本公司许可华发集团（包括其全资子公司、控股公司）在原有范围内继续使用该商标。
（2）向子公司单方增资
经公司第九届董事局第七十六次会议和 2020 年第六次临时股东大会审议通过，本公司
全资子公司珠海华亿投资有限公司（以下简称“珠海华亿”）对控股子公司珠海十字门城建有限
公司（以下简称“十字门城建”）进行现金增资；十字门城建为本公司控制的下属公司，本次增
资前，珠海华亿持有其 50%的股权，珠海十字门中央商务区建设控股有限公司（珠海华发集
团有限公司子公司，以下简称“十字门控股”）持有其 50%股权；增资完成后，十字门城建注册
资本由 2,000 万元增加至 4,000 万元，本公司对十字门城建持股比例变更为 75%。根据广东联
信资产评估土地房地产估价有限公司出具的联信评报字[2020]第 A0425 号《评估报告》，本次
增资价款为人民币 707,068.81 万元。
（3）向子公司同股比增资
经公司第九届董事局第八十三次会议和 2020 年第九次临时股东大会审议通过，本公司与
关联方珠海华发城市运营投资控股有限公司按持股比例向公司控股子公司珠海市海川地产有
限公司进行增资，双方均增资 12,295.70 万元，增资后海川公司的注册资本为人民币 25,714.97
万元，上述增资均以现金方式进行。
（4）与华发财务公司货币资金往来
项目名称 关联方名称 期末余额 上期期末余额
本公司及下属公司 珠海华发集团财务有限公司*1 12,589,222,039.56 4,542,837,024.29
本公司及下属公司 珠海华润银行股份有限公司*2 1,147,800,021.75
本公司及下属公司 珠海农村商业银行股份有限公司*3 1,145,350.01
*1 本公司及下属公司本年度在珠海华发集团财务有限公司（以下简称华发财务公司）
的货币资金存款发生额增加 816,425,083,491.32 元，发生额减少 808,378,698,476.05 元。由于本
财务报表附注 第169页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
公司及子公司在华发财务公司开立账户较多，且交易频繁，因此上述发生额中包括各账户之
间相互划转等情况的金额。
*2 本公司及下属公司本年度在珠海华润银行股份有限公司的货币资金存款发生额增加
21,936,795,521.82 元，发生额减少 20,930,700,989.94 元。由于本公司及下属公司银行开立账户
较多，上述发生额中包括各银行账户之间相互划转等情况的金额。
*3 本公司及下属公司本年度在珠海农村商业银行股份有限公司的货币资金存款发生额
增加 1,677,315,000.18 元，发生额减少 1,746,816,557.14 元。由于本公司及下属公司银行开立账
户较多，上述发生额中包括各银行账户之间相互划转等情况的金额。
（5）与关联方利息交易
① 应付关联方利息
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司及其下属子公司 贷款利息支出 2,055,541,968.59 1,584,047,857.34
合营联营企业 利息支出 103,758,914.64 956,666.67
合计 2,159,300,883.23 1,585,004,524.01
② 应收关联方利息
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
珠海华发集团有限公司及其下属子公司 利息收入 128,909,426.51 43,993,548.44
合营联营企业 利息收入 566,796,289.96 607,744,143.19
合计 695,705,716.47 651,737,691.63
11．关联方应收应付款项
（1）本公司应收关联方款项
期末余额 上期期末余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 南京裕晟置业有限公司 1,129,859.56 1,693,035.16
上海华泓钜盛房地产开
应收账款 8,869,530.73
发有限公司
武汉崇鸿裕业房地产开
应收账款 141,621.05 141,621.05
发有限公司
珠海华方物业运营管理
应收账款 899,977.49
有限公司
应收账款 珠海琴发实业有限公司 23,426,109.82 813,617.20
珠海市碧海碧桂园房地
应收账款 48,000.00 65,447.00
产开发有限公司
财务报表附注 第170页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额 上期期末余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
珠海市香洲区碧珠碧桂
应收账款 269,978.00
园房地产开发有限公司
上海招盛房地产开发有
应收账款 728,395.40
限公司
广州海灏科技产业营运
应收账款 139,559.11
有限公司
深圳融祺投资发展有限
应收账款 29,118,754.13
公司
应收账款 关联方小额往来 19,466.70
珠海华方物业运营管理
其他应收款 4,676,153.93 643,337.71
有限公司
华实中建新科技（珠
其他应收款 165,792.85
海）有限公司
其他应收款 惠州融拓置业有限公司 3,218,638.40
深圳融祺投资发展有限
其他应收款 10,877,167.34
公司
深圳市润招房地产有限
其他应收款 1,163,446.07
公司
武汉崇鸿裕业房地产开
其他应收款 2,328,000.00
发有限公司
其他应收款 珠海琴发实业有限公司 157,500.00
其他应收款 关联方小额往来 134,678.26 1,678.20 151,839.40
珠海十字门中央商务区
合同资产 366,255,158.88
建设控股有限公司
珠海华金开发建设有限
合同资产 97,679,359.24
公司
珠海华昕开发建设有限
合同资产 37,056,620.93
公司
珠海华发城市之心建设
合同资产 36,223,629.60
控股有限公司
合同资产 珠海琴发实业有限公司 33,264,079.62
珠海华港建设投资有限
合同资产 30,911,008.98
公司
珠海华发城市运营投资
合同资产 25,231,327.29
控股有限公司
珠海华勤开发建设有限
合同资产 24,025,093.89
公司
财务报表附注 第171页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额 上期期末余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
珠海华金智汇湾创业投
合同资产 21,415,557.30
资有限公司
珠海富山工业园投资开
合同资产 17,176,962.68
发有限公司
珠海横琴新区十字门国
合同资产 际金融中心大厦建设有 14,331,288.49
限公司
广东富源实业集团有限
合同资产 11,041,525.20
公司
合同资产 其他关联方 53,022,093.99
其他流动资产 珠海琴发投资有限公司 1,501,368,659.91 1,999,279,866.96
其他流动资产 珠海正汉置业有限公司 253,032,903.82 230,906,685.28
南京华崧房地产开发有
其他流动资产 95,282,686.58
限公司
南京仁恒江岛置业有限
其他流动资产 475,795,249.83 1,092,038,453.58
公司
其他流动资产 南京荟合置业有限公司 18,811,991.00 23,230,959.58
仁恒生态岛投资有限公
其他流动资产 391,493,895.84 418,569,329.04
司
珠海市碧湖房地产开发
其他流动资产 641,363,190.99 408,192,590.99
有限公司
珠海市香洲区碧珠碧桂
其他流动资产 1,547,179,322.97 659,744,513.44
园房地产开发有限公司
珠海市碧海碧桂园房地
其他流动资产 3,608,667.00
产开发有限公司
珠海市金岛碧桂园房地
其他流动资产 30,841,483.65 115,251,483.65
产开发有限公司
其他流动资产 宁波招海置业有限公司 97,575,052.37
武汉崇鸿裕业房地产开
其他流动资产 106,717,165.00
发有限公司
其他流动资产 南京裕晟置业有限公司 319,495,969.30
沈阳中东港商业地产开
其他流动资产 978,482,746.42
发有限公司
上海信浦东岸置业有限
其他流动资产 45,000,000.00 45,000,000.00
公司
交投嘉华（宜昌）城市
其他流动资产 268,580,000.00 5,332,500.00
发展有限公司
其他流动资产 惠州融拓置业有限公司 716,996,424.77 971,592,115.60
财务报表附注 第172页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额 上期期末余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
天津瑞骏房地产开发有
其他流动资产 8,571,696.92
限责任公司
广州广宏房地产开发有
其他流动资产 75,879,419.18
限公司
深圳融祺投资发展有限
其他流动资产 1,313,298,325.00
公司
广州南沙区美多莉房地
其他流动资产 484,854,084.87
产开发有限公司
广州市润晔置业有限公
其他流动资产 222,769,455.64 212,029,203.50
司
其他流动资产 富安商务有限公司 238,871,128.91
广州海灏科技产业营运
其他流动资产 246,623,460.34
有限公司
上海晋镧房地产开发有
其他流动资产 102,320,474.96
限公司
上海乔浦房地产开发有
其他流动资产 684,652,203.20
限公司
深圳市润招房地产有限
其他流动资产 318,657,465.66
公司
苏州禾发房地产开发有
其他流动资产 220,933,047.57
限公司
苏州市盛澜美科房地产
其他流动资产 643,738,570.39
有限公司
太仓华仁房地产开发有
其他流动资产 2,274,452,830.48
限公司
太仓仁铧房地产开发有
其他流动资产 1,226,421,000.00
限公司
威海墨芳城房地产开发
其他流动资产 55,633,525.40
有限公司
武汉华发中城荟商业管
其他流动资产 2,000,000.00
理有限公司
西安华创永兴置业有限
其他流动资产 4,000.00
公司
其他流动资产 西安紫海置业有限公司 518,353,145.84
其他流动资产 西安紫涛置业有限公司 226,122,768.54
长沙懿德房地产有限公
其他流动资产 118,419,106.46
司
长沙雍景房地产有限公
其他流动资产 114,165,107.23
司
财务报表附注 第173页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额 上期期末余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
珠海华发广昌房产开发
其他流动资产 10,200,000.00
有限公司
（2）本公司应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 上期期末余额
应付账款 珠海华发新科技投资控股有限公司 224,146.79 865,698.17
应付账款 武汉华发中城荟商业管理有限公司 13,320,000.00 1,200,000.00
应付账款 珠海华发物业管理服务有限公司 100,611.90
珠海市横琴新区华金国际酒店管理有限
应付账款 750.00
公司
应付账款 深圳市维业装饰集团股份有限公司 4,469,351.75
其他应付款 华实中建新科技（珠海）有限公司 170,000.00 271,000.00
其他应付款 珠海华发综合发展有限公司 719,596,000.00
其他应付款 广州南沙区美多莉房地产开发有限公司 160,584,572.50
其他应付款 广州市增城区越华房地产开发有限公司 45,000,000.00
其他应付款 金埔园林股份有限公司 969,833.58
其他应付款 南京华崧房地产开发有限公司 125,579,513.42
其他应付款 南京荟合置业有限公司 83,869,040.42
其他应付款 南京裕晟置业有限公司 612,000,000.00
其他应付款 宁波招海置业有限公司 450,000,000.00
其他应付款 上海临港华发企业发展有限公司 4,000,000.00
其他应付款 上海招盛房地产开发有限公司 129,850,000.00
其他应付款 深圳融华置地投资有限公司 267,040,200.00
其他应付款 深圳融祺投资发展有限公司 343,766,262.64
其他应付款 太仓商盛商务咨询有限公司 5,747,210.00
其他应付款 天津瑞骏房地产开发有限责任公司 84,528,303.08
其他应付款 珠海琴发实业有限公司 501,729,366.00
其他应付款 珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司 55,111,333.00
其他应付款 珠海市工程监理有限公司 226,737.30
其他应付款 苏州禾发房地产开发有限公司 547,177,256.40
其他应付款 关联方小额往来 41,513.41
短期借款 珠海华发集团财务有限公司 3,350,000,000.00
短期借款 华金国际商业保理（珠海）有限公司 500,000,000.00 700,000,000.00
短期借款 华金资产管理（深圳）有限公司 250,000,000.00
短期借款 Guang Yu Global Fund LP 67,274,013.91 44,022,013.87
财务报表附注 第174页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目名称 关联方 期末余额 上期期末余额
短期借款 珠海农村商业银行股份有限公司 500,000,000.00
一年内到期的
珠海华润银行股份有限公司 262,500,000.00
非流动负债
一年内到期的
珠海华发集团财务有限公司 2,050,000,000.00 5,530,000,000.00
非流动负债
一年内到期的
香港华发投资控股有限公司 1,900,225,368.27 697,615,548.40
非流动负债
其他流动负债 珠海华发投资控股集团有限公司 3,500,000,000.00
其他流动负债 华金资产管理（深圳）有限公司 4,700,000,000.00
长期借款 珠海华润银行股份有限公司 187,500,000.00
长期借款 Guang Yu Global Fund LP 978,734,739.60 1,046,423,322.60
长期借款 珠海华发集团财务有限公司 17,460,000,000.00 6,650,000,000.00
长期借款 香港华发投资控股有限公司 1,862,225,254.93 1,895,228,619.40
长期借款 横琴华通金融租赁有限公司 120,063,481.73 154,487,892.89
十二、股份支付
公司 2017 年 1 月 23 日召开第九届董事局第四次会议审议通过《关于<限制性股票激励计
划（草案修订稿）>及摘要的议案》，分别于 2017 年 1 月 19 日、2017 年 1 月 20 日取得广东
省人民政府国有资产监督管理委员会核发的《关于珠海华发实业股份有限公司实施股权激励
计划的复函》（粤国资函[2017]86 号）、珠海市人民政府国有资产监督管理委员会核发的《关
于珠海华发实业股份有限公司实施股权激励计划的批复》（珠国资[2017]34 号），并于 2017 年
2 月 9 日经 2017 年第一次临时股东大会审议通过。
根据上述议案，本激励计划将包括公司董事、高级管理人员及中层管理人员在内的 160
人作为激励对象授予公司限制性股票 779.5 万股，限制性股票的授予日为 2017 年 2 月 13 日，
授予价格为 8.94 元/股。本次限制性股票激励计划认购款 69,687,300.00 元，其中增加注册资本
7,795,000.00 元，增加资本公积 61,892,300.00 元。
限制性股票的股权激励计划有效期 6 年，包括锁定期 2 年和解锁期 4 年，若达到该激励
计划规定的限制性股票解锁条件，激励对象在 4 年解锁期内依次可申请解锁上限为获授股票
数量 25%、25%、25%和 25%的限制性股票。
（一）股份支付总体情况
公司本期授予的各项权益工具总额
公司本期行权的各项权益工具总额 1,776,250.00
公司本期失效的各项权益工具总额
公司期末发行在外的股票期权行权
价格的范围和合同剩余期限
财务报表附注 第175页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
公司期末发行在外的其他权益工具
行权价格的范围和合同剩余期限
经本公司第九届董事局第七十次会议及第九届监事会第三十次会议，审议通过了关于公
司限制性股票激励计划授予的限制性股票第二个解锁期解锁的议案》。根据《珠海华发实业
股份有限公司限制性股票激励计划（草案修订稿）》的相关规定，限制性股票激励计划授予
的限制性股票第二个解锁期解锁条件已经满足，公司 137 名激励对象在第二个解锁期解锁限
制性股票共计 3,197,250 股（原激励股数 1,776,250 股）
（二）以权益结算的股份支付情况
授予日权益工具公允价值的确定方法 授予日股票市价
根据在职激励对象对应的权益工具、以及对未来年
可行权权益工具数量的确定依据
度公司业绩的预测进行确定
本期估计与上期估计有重大差异的原因 无
以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额 29,476,845.66
本期以权益结算的股份支付确认的费用总额 3,743,100.00
十三、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
1、截止 2020 年 12 月 31 日，本公司及下属子公司已签署的正在或准备履行的土地出让
合同未支付的款项余额 303.35 亿元，剩余款项支出需在合同方履行合同规定的责任与义务的
同时，按期支付。
2、本公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措
施；当合营联营企业其他股东为其提供全额担保时，本公司按持股比例向其他股东提供反担
保。
3、公司本期设立了“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划”，本公司承担
按基础初始资产评估值下降差额提供保证金、评级下调收购优先级全部资产证券、专项计划
内资金不足以分配优先级资产证券收益时的差额支付以及整租租金担保等义务；同时本公司
拥有优先回购权。
除存在上述承诺事项外，截止 2020 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重大承
诺事项。
（二）资产负债表日存在的重要或有事项
本公司不存在需要披露的重要或有事项。
财务报表附注 第176页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
1．对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
为关联方提供担保详见“本附注十一、（五）”。
2．为子公司担保
截止2020年12月31日，本公司与下属子公司、以及下属子公司之间银行借款、保函提供担
保的余额为9,218,002.04万元，其明细如下：
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
珠海市中泰投资有限公司 50,000,000.00 2019/12/24 2024/12/23
珠海市浩丰贸易有限公司 129,000,000.00 2018/9/4 2021/9/3
珠海市浩丰贸易有限公司 70,000,000.00 2018/9/7 2021/9/3
珠海市浩丰贸易有限公司 60,000,000.00 2018/10/30 2021/9/3
珠海市浩丰贸易有限公司 107,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海市海润房地产开发有限公司 40,975,000.00 2020/5/27 2023/5/20
珠海铧国商贸有限公司 170,000,000.00 2019/7/31 2021/7/26
珠海铧国商贸有限公司 48,000,000.00 2019/9/19 2021/9/19
珠海铧国商贸有限公司 50,000,000.00 2019/12/4 2021/12/4
珠海铧国商贸有限公司 150,000,000.00 2020/1/21 2022/1/21
珠海铧国商贸有限公司 50,000,000.00 2020/1/21 2021/1/21
珠海铧国商贸有限公司 150,000,000.00 2020/2/14 2021/2/14
珠海铧国商贸有限公司 130,000,000.00 2020/2/27 2021/2/27
珠海铧国商贸有限公司 130,000,000.00 2020/3/13 2022/3/13
珠海铧国商贸有限公司 300,000,000.00 2020/3/27 2021/3/27
珠海铧国商贸有限公司 44,800,000.00 2020/3/27 2021/3/27
珠海铧国商贸有限公司 1,000,000,000.00 2020/4/28 2021/4/28
珠海铧国商贸有限公司 190,000,000.00 2020/4/29 2021/4/29
珠海铧国商贸有限公司 1,000,000,000.00 2020/5/22 2021/5/22
珠海铧国商贸有限公司 110,000,000.00 2020/5/22 2021/5/22
珠海铧国商贸有限公司 1,050,000,000.00 2020/11/26 2022/11/25
珠海铧国商贸有限公司 200,000,000.00 2020/12/21 2022/12/21
珠海铧国商贸有限公司 170,000,000.00 2020/12/30 2022/12/29
珠海铧国商贸有限公司 299,753,036.97 2020/9/29 2022/9/28
珠海铧国商贸有限公司 495,563,972.60 2020/11/20 2022/11/20
珠海铧国商贸有限公司 419,165,369.86 2020/12/24 2023/12/24
财务报表附注 第177页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
珠海铧国商贸有限公司 199,603,287.67 2020/12/25 2022/12/25
珠海华智教育服务有限公司 400,000,000.00 2019/12/17 2029/8/15
珠海华智教育服务有限公司 100,000,000.00 2020/2/13 2029/8/15
珠海华智教育服务有限公司 50,000,000.00 2020/10/30 2030/10/29
珠海华迎投资有限公司 299,000,000.00 2019/1/25 2022/1/24
珠海华迎投资有限公司 250,000,000.00 2019/1/28 2022/1/27
珠海华迎投资有限公司 199,000,000.00 2019/1/28 2022/1/24
珠海华迎投资有限公司 367,000,000.00 2019/2/15 2022/2/14
珠海华熠房产开发有限公司 100,000,000.00 2019/10/25 2024/10/24
珠海华熠房产开发有限公司 50,000,000.00 2019/10/30 2024/10/24
珠海华熠房产开发有限公司 63,000,000.00 2019/11/26 2024/10/24
珠海华熠房产开发有限公司 84,000,000.00 2019/12/13 2024/10/24
珠海华熠房产开发有限公司 150,000,000.00 2019/12/25 2024/10/24
珠海华熠房产开发有限公司 62,000,000.00 2020/3/20 2024/10/24
珠海华熠房产开发有限公司 3,000,000.00 2020/4/29 2024/10/24
珠海华宜生态科技有限公司 400,000,000.00 2020/9/30 2022/9/29
珠海华耀商贸发展有限公司 631,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华曜房产开发有限公司 800,000,000.00 2020/7/17 2024/7/16
珠海华曜房产开发有限公司 550,000,000.00 2020/7/17 2024/7/12
珠海华曜房产开发有限公司 700,000,000.00 2020/7/17 2023/7/16
珠海华曜房产开发有限公司 260,000,000.00 2020/7/17 2023/7/16
珠海华曜房产开发有限公司 10,000,000.00 2020/9/17 2023/9/17
珠海华曜房产开发有限公司 10,000,000.00 2020/12/11 2023/9/17
珠海华郡房产开发有限公司 52,000,000.00 2018/5/19 2021/5/18
珠海华郡房产开发有限公司 140,000,000.00 2018/5/26 2021/5/18
珠海华郡房产开发有限公司 120,000,000.00 2018/8/7 2021/5/18
珠海华郡房产开发有限公司 88,000,000.00 2018/11/20 2021/5/18
珠海华郡房产开发有限公司 120,000,000.00 2019/6/3 2022/6/2
珠海华郡房产开发有限公司 180,000,000.00 2019/6/4 2022/6/2
珠海华郡房产开发有限公司 20,000,000.00 2019/6/6 2022/6/2
珠海华郡房产开发有限公司 480,000,000.00 2019/7/1 2022/6/2
财务报表附注 第178页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
珠海华郡房产开发有限公司 266,000,000.00 2019/12/13 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 300,000,000.00 2019/12/25 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 35,000,000.00 2020/1/6 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 200,000,000.00 2020/2/3 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 600,000,000.00 2020/2/21 2023/2/20
珠海华郡房产开发有限公司 77,000,000.00 2020/2/24 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 754,000,000.00 2020/3/6 2024/3/5
珠海华郡房产开发有限公司 446,000,000.00 2020/3/20 2024/3/5
珠海华郡房产开发有限公司 200,000,000.00 2020/6/19 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 150,000,000.00 2020/7/30 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 50,000,000.00 2020/8/31 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 50,000,000.00 2020/8/31 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/8/31 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 30,000,000.00 2020/8/31 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/8/31 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/9/1 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/9/1 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/9/1 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 20,000,000.00 2020/9/1 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 50,000,000.00 2020/9/1 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 50,000,000.00 2020/9/1 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 332,000,000.00 2020/9/29 2024/12/13
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/9/29 2023/9/28
珠海华郡房产开发有限公司 249,000,000.00 2020/9/29 2022/9/29
珠海华郡房产开发有限公司 300,000,000.00 2020/10/30 2022/10/30
珠海华郡房产开发有限公司 800,000,000.00 2020/11/27 2023/11/26
珠海华郡房产开发有限公司 50,000,000.00 2020/12/11 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 20,000,000.00 2020/12/11 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 30,000,000.00 2020/12/18 2023/8/4
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/12/25 2022/12/24
珠海华郡房产开发有限公司 173,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
财务报表附注 第179页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
珠海华郡房产开发有限公司 100,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华郡房产开发有限公司 84,270,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 60,140,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 56,180,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 40,680,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 40,340,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 26,890,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 21,340,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华郡房产开发有限公司 14,220,000.00 2020/4/17 2022/4/17
珠海华菁教育服务有限公司 200,000,000.00 2019/12/24 2029/12/24
珠海华菁教育服务有限公司 180,000,000.00 2020/1/15 2029/12/24
珠海华菁教育服务有限公司 180,000,000.00 2020/3/11 2029/12/24
珠海华菁教育服务有限公司 100,000,000.00 2020/4/14 2029/12/24
珠海华菁教育服务有限公司 40,000,000.00 2020/5/26 2029/12/24
珠海华菁教育服务有限公司 61,500,000.00 2020/7/3 2029/12/24
珠海华健房地产开发有限公司 600,000,000.00 2020/3/27 2023/3/24
珠海华健房地产开发有限公司 600,000,000.00 2020/3/27 2023/3/26
珠海华海置业有限公司 100,000,000.00 2018/1/31 2021/1/26
珠海华海置业有限公司 100,000,000.00 2018/3/28 2021/1/26
珠海华海置业有限公司 84,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海华福商贸发展有限公司 2,000,000,000.00 2017/3/10 2037/1/23
珠海华福商贸发展有限公司 60,045,532.18 2019/2/19 2024/2/19
珠海华福商贸发展有限公司 72,710,767.90 2019/11/12 2024/2/10
珠海华福商贸发展有限公司 60,017,949.55 2019/2/20 2024/2/19
珠海华福商贸发展有限公司 228,993,990.30 2020/1/15 2023/1/15
珠海华发装饰工程有限公司 150,000,000.00 2020/3/23 2021/3/23
珠海华发装饰工程有限公司 415,500,000.00 2020/3/27 2023/3/27
珠海华发装饰工程有限公司 85,000,000.00 2020/3/31 2023/3/31
珠海华发装饰工程有限公司 60,000,000.00 2020/4/22 2023/4/22
珠海华发装饰工程有限公司 150,000,000.00 2020/4/23 2023/4/23
珠海华发装饰工程有限公司 200,000,000.00 2020/7/20 2023/7/20
财务报表附注 第180页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
珠海华发装饰工程有限公司 1,200,000,000.00 2020/11/26 2022/11/25
珠海华发装饰工程有限公司 744,000,000.00 2020/12/24 2022/5/27
珠海华发园林工程有限公司 100,000,000.00 2020/3/20 2021/3/20
珠海华发园林工程有限公司 100,000,000.00 2020/5/29 2021/5/29
珠海华发园林工程有限公司 500,000,000.00 2020/11/26 2022/11/25
珠海华发西区商业有限公司 750,000,000.00 2018/3/30 2023/3/30
珠海华发实业股份有限公司 280,000,000.00 2019/5/29 2023/3/21
珠海华发实业股份有限公司 218,000,000.00 2019/5/30 2023/3/21
珠海华发实业股份有限公司 294,000,000.00 2019/6/21 2023/3/21
珠海华发实业股份有限公司 1,200,000,000.00 2019/7/16 2021/7/16
珠海华发实业股份有限公司 1,488,889.00 2020/12/31 2021/6/28
珠海华发实业股份有限公司 22,943,135.00 2020/12/31 2021/6/28
珠海华发实业股份有限公司 25,565,228.00 2020/12/31 2021/6/28
珠海华发实业股份有限公司 426,000,000.00 2019/3/27 2022/3/27
珠海华发实业股份有限公司 963,000,000.00 2019/3/27 2022/3/27
珠海华发实业股份有限公司 723,000,000.00 2019/12/24 2022/12/24
珠海华发实业股份有限公司 239,466,700.00 2019/12/9 2022/12/9
珠海华发实业股份有限公司 207,533,300.00 2019/12/9 2022/12/9
珠海华发实业股份有限公司 1,485,000,000.00 2020/11/3 2023/11/3
珠海华蓓生态科技有限公司 200,000,000.00 2020/7/31 2023/7/30
珠海华蓓生态科技有限公司 203,180,653.35 2020/8/21 2028/7/28
珠海华蓓生态科技有限公司 120,000,000.00 2020/8/24 2028/8/23
珠海华蓓生态科技有限公司 4,900,000.00 2020/9/15 2028/7/28
珠海华蓓生态科技有限公司 12,779,721.45 2020/10/28 2028/7/28
珠海华蓓生态科技有限公司 9,272,118.13 2020/11/19 2028/7/28
珠海横琴华发房地产投资有限公司 384,000,000.00 2018/3/23 2021/3/23
珠海横琴华发房地产投资有限公司 20,000,000.00 2018/3/27 2023/3/26
珠海横琴华发房地产投资有限公司 34,000,000.00 2018/4/2 2023/3/26
珠海横琴华发房地产投资有限公司 10,000,000.00 2018/4/23 2023/3/26
珠海横琴华发房地产投资有限公司 305,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
珠海奥华企业管理咨询有限公司 271,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
财务报表附注 第181页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
重庆华显房地产开发有限公司 750,000,000.00 2020/11/20 2023/11/19
重庆华显房地产开发有限公司 1,000,000,000.00 2020/11/20 2023/11/19
中山市华屹房地产开发有限公司 22,000,000.00 2018/6/29 2021/6/29
中山市华屹房地产开发有限公司 22,000,000.00 2018/10/8 2021/6/29
中山市华屹房地产开发有限公司 66,000,000.00 2018/12/21 2021/6/29
中山市华屹房地产开发有限公司 600,000,000.00 2019/3/20 2022/3/19
中山市华屹房地产开发有限公司 67,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
中山市华庚置业有限公司 220,000,000.00 2020/7/16 2023/7/5
中山市华庚置业有限公司 550,000,000.00 2020/7/17 2023/7/16
中山市华庚置业有限公司 300,000,000.00 2020/7/20 2023/7/5
中山市华庚置业有限公司 60,000,000.00 2020/7/20 2023/7/19
中山市华发生态园房地产开发有限公司 500,000,000.00 2019/9/6 2022/9/5
中山市华发生态园房地产开发有限公司 90,000,000.00 2019/9/9 2022/9/8
中山市华发生态园房地产开发有限公司 100,000,000.00 2019/9/10 2022/9/8
中山市华发生态园房地产开发有限公司 250,000,000.00 2019/12/13 2022/9/5
中山市华发生态园房地产开发有限公司 76,800,000.00 2020/1/22 2022/9/5
中山市华发生态园房地产开发有限公司 51,200,000.00 2020/1/23 2022/9/5
中山市华发生态园房地产开发有限公司 181,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
中山市华晟房地产开发有限公司 200,000,000.00 2019/3/25 2022/3/24
中山市华晟房地产开发有限公司 400,000,000.00 2019/4/23 2022/4/22
中山市华晟房地产开发有限公司 40,000,000.00 2019/4/29 2022/3/24
中山市华晟房地产开发有限公司 154,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
郑州华瀚房地产开发有限公司 1,490,000,000.00 2020/10/22 2023/10/21
郑州华瀚房地产开发有限公司 1,500,000,000.00 2020/10/22 2023/10/22
郑州华瀚房地产开发有限公司 20,000,000.00 2020/10/23 2023/10/23
武汉中央商务区投资开发有限公司 1,400,000,000.00 2019/1/18 2024/1/17
武汉中央商务区投资开发有限公司 306,000,000.00 2020/4/30 2021/4/30
武汉临江兴城房地产开发有限公司 42,560,000.00 2019/9/10 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 6,552,000.00 2019/10/14 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 101,024,000.00 2019/10/28 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 2,632,000.00 2019/11/8 2022/9/4
财务报表附注 第182页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
武汉临江兴城房地产开发有限公司 3,472,000.00 2019/11/22 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 12,600,000.00 2019/12/23 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 35,056,000.00 2020/1/19 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 16,000,000.00 2020/4/29 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 40,000,000.00 2020/8/14 2022/9/4
武汉临江兴城房地产开发有限公司 40,000,000.00 2020/9/2 2022/9/4
武汉华中投地产开发有限公司 331,500,000.00 2020/1/2 2023/1/1
武汉华璋房地产开发有限公司 81,000,000.00 2018/11/16 2021/11/15
武汉华璋房地产开发有限公司 99,250,000.00 2019/1/30 2022/1/29
武汉华璋房地产开发有限公司 24,750,000.00 2020/1/14 2022/3/29
武汉华璋房地产开发有限公司 74,750,000.00 2020/3/25 2022/3/29
武汉华怡城房地产开发有限公司 275,400,000.00 2019/12/26 2022/12/25
武汉华怡城房地产开发有限公司 163,200,000.00 2020/9/14 2022/12/25
武汉华耀房地产开发有限公司 220,000,000.00 2020/7/31 2023/7/31
武汉华耀房地产开发有限公司 182,000,000.00 2020/7/31 2023/7/31
武汉华铄房地产开发有限公司 31,500,000.00 2018/9/29 2021/9/28
武汉华铄房地产开发有限公司 36,000,000.00 2018/9/30 2021/9/29
武汉华铄房地产开发有限公司 42,500,000.00 2018/10/25 2021/9/28
武汉华铄房地产开发有限公司 100,000,000.00 2018/11/15 2021/9/29
武汉华铄房地产开发有限公司 92,500,000.00 2018/12/14 2021/9/28
武汉华铄房地产开发有限公司 110,000,000.00 2019/1/14 2021/9/29
武汉华铄房地产开发有限公司 162,500,000.00 2019/1/16 2021/9/28
武汉华嵘房地产开发有限公司 569,840,000.00 2020/3/27 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 449,875,000.00 2020/3/31 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 199,940,000.00 2020/3/31 2023/3/21
武汉华嵘房地产开发有限公司 199,940,000.00 2020/4/1 2023/3/21
武汉华嵘房地产开发有限公司 379,900,000.00 2020/4/7 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 84,976,400.00 2020/5/6 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 499,541,200.00 2020/7/8 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 429,880,500.00 2020/7/23 2023/3/30
武汉华嵘房地产开发有限公司 69,980,500.00 2020/7/24 2023/3/30
财务报表附注 第183页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
武汉华嵘房地产开发有限公司 149,958,000.00 2020/7/31 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 50,000,000.00 2020/9/24 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 50,000,000.00 2020/9/30 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 50,000,000.00 2020/11/11 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 250,000,000.00 2020/12/18 2023/3/26
武汉华嵘房地产开发有限公司 71,000,000.00 2020/12/25 2023/3/26
武汉华启房地产开发有限公司 209,820,000.00 2019/3/7 2022/3/6
武汉华启房地产开发有限公司 99,880,000.00 2019/3/13 2022/3/13
武汉华启房地产开发有限公司 50,000,000.00 2019/3/26 2022/3/13
武汉华启房地产开发有限公司 100,000,000.00 2019/3/29 2022/3/6
武汉华启房地产开发有限公司 90,000,000.00 2019/4/4 2022/3/13
武汉华启房地产开发有限公司 40,000,000.00 2019/12/30 2022/3/6
武汉华启房地产开发有限公司 127,500,000.00 2020/1/2 2023/1/1
武汉华发置业有限公司 317,500,000.00 2020/11/26 2023/11/26
武汉华发长盛房地产开发有限公司 250,000,000.00 2020/1/10 2023/1/9
武汉华发长茂房地产开发有限公司 3,400,000.00 2018/6/8 2021/6/7
武汉华发长茂房地产开发有限公司 9,633,333.00 2018/6/12 2021/6/11
武汉华发长茂房地产开发有限公司 85,000,000.00 2018/6/13 2021/5/1
武汉华发长茂房地产开发有限公司 10,000.00 2018/8/29 2021/6/7
武汉华发长茂房地产开发有限公司 60,000.00 2018/11/20 2021/9/2
武汉华发长茂房地产开发有限公司 20,000.00 2019/1/26 2021/6/7
武汉华发长茂房地产开发有限公司 150,000,000.00 2019/12/18 2021/12/18
武汉华发长茂房地产开发有限公司 1,000,000,000.00 2020/12/25 2023/12/25
武汉华发鸿业房地产开发有限公司 700,000,000.00 2019/4/29 2022/4/28
武汉华发鸿业房地产开发有限公司 210,000,000.00 2019/9/26 2022/9/25
武汉华发鸿业房地产开发有限公司 100,000,000.00 2020/2/28 2023/2/27
武汉华晟乾茂置业有限公司 45,000,000.00 2020/1/20 2023/1/17
武汉华晟乾茂置业有限公司 45,000,000.00 2020/7/16 2023/1/17
武汉华晟乾茂置业有限公司 90,000,000.00 2020/8/27 2023/1/17
武汉华晟乾茂置业有限公司 124,650,000.00 2020/12/8 2023/1/17
武汉华晟乾茂置业有限公司 55,350,000.00 2020/12/8 2023/1/17
财务报表附注 第184页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
武汉华晟乾茂置业有限公司 20,000,000.00 2020/12/8 2023/1/17
武汉地华志合房地产开发有限公司 17,500,000.00 2019/9/11 2022/9/10
武汉地华志合房地产开发有限公司 73,500,000.00 2019/9/26 2022/9/10
武汉地华志合房地产开发有限公司 35,000,000.00 2020/10/27 2022/9/10
武汉地华志合房地产开发有限公司 22,590,000.00 2020/11/9 2022/9/10
无锡华郡房地产开发有限公司 1,384,000,000.00 2019/8/7 2022/5/16
无锡华郡房地产开发有限公司 383,000,000.00 2019/8/22 2021/8/21
无锡华郡房地产开发有限公司 17,000,000.00 2019/8/30 2021/8/29
无锡华郡房地产开发有限公司 1,000,000,000.00 2019/9/25 2022/9/24
无锡华郡房地产开发有限公司 450,000,000.00 2020/10/19 2022/10/18
威海华发房地产开发有限公司 600,000,000.00 2020/1/6 2023/1/5
威海华发房地产开发有限公司 231,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
天津瑞辉房地产开发有限责任公司 104,295,000.00 2020/3/13 2023/3/12
天津华创置业有限公司 300,000,000.00 2020/2/24 2023/2/2
天津华创置业有限公司 50,000,000.00 2020/9/11 2023/2/2
天津华创置业有限公司 150,000,000.00 2020/9/11 2023/9/10
苏州铧顺置业有限公司 26,000,000.00 2019/7/22 2022/1/21
苏州铧顺置业有限公司 30,000,000.00 2019/7/26 2022/7/21
苏州铧顺置业有限公司 218,000,000.00 2019/10/31 2022/10/31
苏州铧顺置业有限公司 300,000,000.00 2019/11/6 2022/11/6
苏州铧顺置业有限公司 187,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
沈阳中东港商业地产开发有限公司 195,000,000.00 2020/3/27 2022/12/31
沈阳中东港商业地产开发有限公司 249,000,000.00 2020/4/26 2022/12/31
沈阳中东港商业地产开发有限公司 299,000,000.00 2020/5/14 2022/12/31
沈阳中东港商业地产开发有限公司 409,000,000.00 2020/5/29 2022/12/31
沈阳中东港商业地产开发有限公司 799,000,000.00 2020/6/4 2022/12/31
沈阳华远置业有限公司 600,000,000.00 2018/12/20 2021/12/19
沈阳华壤置业有限公司 40,000,000.00 2019/12/4 2021/12/2
沈阳华壤置业有限公司 120,000,000.00 2020/3/27 2022/3/25
沈阳华壤置业有限公司 180,000,000.00 2020/4/29 2022/9/26
沈阳华壤置业有限公司 135,000,000.00 2020/5/29 2022/9/26
财务报表附注 第185页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
沈阳华壤置业有限公司 184,000,000.00 2020/7/29 2022/9/26
沈阳华灏置业有限公司 68,000,000.00 2019/12/4 2021/12/2
沈阳华灏置业有限公司 80,000,000.00 2020/3/27 2022/3/25
沈阳华灏置业有限公司 180,000,000.00 2020/4/29 2022/9/26
沈阳华灏置业有限公司 135,000,000.00 2020/5/29 2022/9/26
沈阳华灏置业有限公司 285,000,000.00 2020/7/29 2022/9/26
沈阳华灏置业有限公司 300,000,000.00 2020/9/22 2023/9/21
沈阳华灏置业有限公司 142,500,000.00 2020/9/23 2022/9/26
沈阳华畅置业有限公司 300,000,000.00 2019/5/29 2021/5/27
沈阳华畅置业有限公司 100,000,000.00 2019/9/20 2021/9/18
沈阳华畅置业有限公司 450,000,000.00 2019/11/27 2022/11/26
沈阳华博置业有限公司 700,000,000.00 2018/11/15 2021/11/14
沈阳华博置业有限公司 300,000,000.00 2018/12/20 2021/12/19
绍兴铧越置业有限公司 250,000,000.00 2020/7/31 2023/6/30
绍兴铧越置业有限公司 250,000,000.00 2020/8/17 2023/6/30
绍兴铧越置业有限公司 100,000,000.00 2020/8/26 2023/8/13
绍兴铧越置业有限公司 200,000,000.00 2020/9/11 2023/8/13
绍兴铧越置业有限公司 100,000,000.00 2020/10/16 2023/6/30
绍兴铧越置业有限公司 200,000,000.00 2020/10/22 2023/8/13
绍兴铧越置业有限公司 180,000,000.00 2020/10/30 2023/10/30
绍兴铧越置业有限公司 100,000,000.00 2020/10/30 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 20,000,000.00 2020/11/1 2023/10/30
绍兴铧越置业有限公司 5,000,000.00 2020/11/3 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 5,000,000.00 2020/11/4 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 20,000,000.00 2020/11/5 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 30,000,000.00 2020/11/13 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 13,000,000.00 2020/11/23 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 20,000,000.00 2020/11/26 2023/6/30
绍兴铧越置业有限公司 200,000,000.00 2020/11/27 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 100,000,000.00 2020/11/30 2023/8/13
绍兴铧越置业有限公司 1,000,000,000.00 2020/12/4 2025/12/3
财务报表附注 第186页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
绍兴铧越置业有限公司 70,000,000.00 2020/12/4 2023/10/27
绍兴铧越置业有限公司 150,000,000.00 2020/12/24 2023/10/28
绍兴铧越置业有限公司 50,000,000.00 2020/12/29 2023/6/30
上海铧福创盛置业有限公司 370,000,000.00 2019/1/7 2022/1/7
上海铧福创盛置业有限公司 100,000,000.00 2019/1/17 2022/1/17
上海铧福创盛置业有限公司 100,000,000.00 2019/1/29 2022/1/29
上海铧福创盛置业有限公司 100,000,000.00 2019/1/30 2024/1/30
上海铧福创盛置业有限公司 140,000,000.00 2019/4/3 2022/4/3
上海铧福创盛置业有限公司 40,000,000.00 2019/4/26 2022/4/26
上海铧发创盛置业有限公司 999,990,000.00 2020/9/14 2022/9/14
汕尾华金房地产开发有限公司 420,000,000.00 2020/12/28 2023/12/27
清远市鹏翔房地产开发有限公司 190,000,000.00 2020/9/8 2022/9/7
青岛华昂置业有限公司 431,000,000.00 2019/6/25 2022/6/17
青岛华昂置业有限公司 87,000,000.00 2019/10/30 2022/6/17
江门市合睿房地产开发有限公司 203,490,000.00 2020/5/8 2023/5/8
江门市合睿房地产开发有限公司 102,000,000.00 2020/6/19 2023/5/8
江门市合睿房地产开发有限公司 127,500,000.00 2020/7/24 2023/5/8
江门华铭房地产开发有限公司 242,250,000.00 2020/6/30 2023/6/20
江门华晟房地产开发有限公司 541,500,000.00 2020/7/10 2023/7/10
江门华晟房地产开发有限公司 500,000,000.00 2020/7/10 2023/7/9
惠州和汇置业有限公司 298,800,000.00 2020/7/3 2023/7/3
惠州和汇置业有限公司 299,400,000.00 2020/7/7 2023/7/6
惠州和汇置业有限公司 120,000,000.00 2020/12/25 2023/12/25
惠州和汇置业有限公司 300,000,000.00 2020/12/30 2023/12/29
华发实业(香港)有限公司 210,410,000.00 2019/6/8 2021/6/7
华发实业(香港)有限公司 84,164,000.00 2019/11/29 2021/11/18
华发实业(香港)有限公司 97,873,473.96 2020/4/3 2021/4/2
华发实业(香港)有限公司 228,371,439.24 2020/10/21 2021/10/21
华发实业(香港)有限公司 97,873,473.96 2020/10/30 2021/10/30
华发实业(香港)有限公司 97,873,473.96 2020/12/2 2021/12/1
华发实业(香港)有限公司 652,490,515.33 2020/6/29 2022/6/29
财务报表附注 第187页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
华发实业(香港)有限公司 652,489,826.40 2020/6/30 2022/6/30
华发实业(香港)有限公司 326,244,913.20 2020/11/12 2022/11/12
华发实业(香港)有限公司 195,746,900.00 2020/12/14 2022/12/14
华发实业(香港)有限公司 130,498,000.00 2020/12/17 2022/12/18
杭州锦瑜置业有限公司 349,500,000.00 2020/2/26 2023/2/25
杭州锦瑜置业有限公司 150,000,000.00 2020/3/18 2023/2/25
杭州锦瑜置业有限公司 61,000,000.00 2020/4/1 2023/2/25
杭州锦瑜置业有限公司 188,500,000.00 2020/4/21 2023/2/25
杭州锦瑜置业有限公司 150,500,000.00 2020/4/24 2023/2/25
广州华耀房地产开发有限公司 784,000,000.00 2019/7/19 2022/7/18
广州华宁房地产开发有限公司 335,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
广州华枫投资有限公司 500,000,000.00 2020/9/1 2023/9/1
广西华诚房地产投资有限公司 700,000,000.00 2020/7/29 2022/7/29
广东湛蓝房地产发展有限公司 130,000,000.00 2020/10/16 2023/10/15
光涛投资有限公司 652,489,826.40 2020/3/17 2021/3/16
佛山华枫房地产开发有限公司 650,000,000.00 2019/1/3 2022/1/3
佛山华枫房地产开发有限公司 50,000,000.00 2019/9/29 2022/1/3
佛山华枫房地产开发有限公司 50,000,000.00 2019/11/27 2022/1/3
大连华禄置业发展有限公司 108,960,000.00 2020/9/11 2025/9/10
大连华枫房地产开发有限公司 650,000,000.00 2019/6/21 2022/6/20
大连华枫房地产开发有限公司 212,500,000.00 2019/11/25 2022/9/19
大连华枫房地产开发有限公司 85,000,000.00 2020/4/24 2022/9/19
成都华锦联弘房地产开发有限公司 375,000,000.00 2020/5/27 2025/5/25
成都华锦联弘房地产开发有限公司 37,500,000.00 2020/7/2 2025/5/25
成都华锦联弘房地产开发有限公司 37,500,000.00 2020/12/29 2025/5/25
常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司 989,000,000.00 2020/8/28 2023/8/27
常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司 50,000,000.00 2020/9/11 2023/9/11
常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司 50,000,000.00 2020/9/25 2023/9/11
常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司 50,000,000.00 2020/11/30 2023/9/11
北京华发永盛置业有限公司 1,520,000,000.00 2019/11/29 2022/11/28
北京华发永盛置业有限公司 380,000,000.00 2019/12/17 2022/11/28
财务报表附注 第188页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
贷款主体 担保金额 借款开始日 借款结束日
北京华发永盛置业有限公司 1,500,000,000.00 2019/12/18 2022/12/18
北京华发永盛置业有限公司 674,000,000.00 2020/9/29 2021/9/29
包头市名流置业有限责任公司 450,000,000.00 2018/12/20 2021/12/19
合计 92,180,020,427.41
3．关联方担保
截止 2020 年 12 月 31 日本公司为其他关联方提供担保的情况见附注十一、（五）所
述。
4．对外担保
公司之子公司珠海华明科技发展有限公司通过深圳联交所发行“珠海华明科技发展 2020
年第一期定向融资计划”，发行金额 1 亿元，融资期限不超过 24 月。
公司之子公司珠海华发园林工程有限公司通过深圳联交所发行“珠海华发园林工程 2020
年第一期定向融资计划”，发行金额 1 亿元，融资期限不超过 24 月。
上述融资事项由广东省融资再担保有限公司（以下简称融资再担保公司）提供连带责任
保证，同时由本公司为融资再担保公司提供连带责任保证反担保。
5．其他事项
除存在上述或有事项外，截止 2020 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重要
或有事项。
十四、资产负债表日后事项
（一） 重要的非调整事项
1.企业合并或处置重要子公司
经本公司 2020 年 12 月 4 日第九届董事局第八十二次会议审议通过的《关于出售子公司
股权暨关联交易的议案》，拟将本公司持有的珠海华发景龙建设有限公司（以下简称“华发景
龙”） 50%股权、公司全资子公司珠海华薇投资有限公司（以下简称“华薇投资”）持有的建泰
建设有限公司（以下简称“建泰建设”）40%股权出售给关联方深圳市维业装饰集团股份有限公
司（以下简称“维业股份”）。公司及华薇投资于 2020 年 12 月 4 日、2021 年 1 月 4 日分别与维
业股份签署了《支付现金购买资产协议》及其补充协议，协议约定华发景龙 50%股权交易对
价 21,850.00 万元，建泰建设 40%股权交易对价 9,000.00 万元，合计交易对价 30,850.00 万元。
股权转让协议生效条件为双方内部决策机构批准及根据法律、法规需取得的其他审批或备案
（如需）。
财务报表附注 第189页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
经维业股份 2021 年 2 月 22 日召开的 2021 年第一次临时股东大会决议通过上述股权转让
事宜。按照协议约定，本公司及华薇投资于 2021 年 2 月 26 日分别收到 51%股权转让对价。
华发景龙和建泰建设均于 2021 年 3 月 3 日完成工商变更登记。
按照《支付现金购买资产协议》及其补充协议约定，过渡期内，华发景龙、建泰建设实
现的收益由维业股份按其交割后享有的华发景龙、建泰建设比例享有，华发景龙、建泰建设
出现的亏损则由本公司、华薇投资按转让的股权比例承担。
如果上述交易于 2021 年度实施完毕，本公司、华薇投资对维业股份承诺的利润补偿期间
为 2021 年度、2022 年度、2023 年度、2024 年度、2025 年度；本公司承诺利润补偿期间华发景
龙合并报表口径下扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别不低于 5,160.00 万元、
5,270.00 万元、5,630.00 万元、5,810.00 万元、5,980.00 万元；华薇投资承诺利润补偿期间建泰
建设合并报表口径下扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润分别不低于 2,830.00 万
元、2,900.00 万元、2,970.00 万元、3,010.00 万元、2,870.00 万元。
（二） 其他
1、自 2021 年 1 月 1 日至本报告日止，本公司下属子公司通过公开挂牌取得土地使用权，
签署的土地出让合同累计金额 24.85 亿元，需在合同他方履行合同规定的责任与义务的同时，
按期支付款项。
2、2020 年 9 月 4 日，公司召开第九届董事局第七十六次会议及第九届监事会第三十二次
会议，审议通过了《关于调整公司限制性股票激励计划回购价格的议案》《关于回购注销部
分激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》，决定将本次限制性股票的回购价格调
整为 3.47 元/股，并将已不符合激励条件的 2 名激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票合计
31,500 股进行回购注销。2020 年 9 月 21 日，公司 2020 年第六次临时股东大会就上述事宜审
议通过了《关于回购注销部分激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》。公司已于
2021 年 2 月 9 日注销上述回购股份 31,500 股。注销完成后，公司总股本由 2,117,219,616 股减
少至 2,117,188,116 股。
（三） 利润分配情况
拟分配的利润或股利 952,734,652.20
经审议批准宣告发放的利润或股利 952,734,652.20
本公司于2021年4月23日召开的第九届董事局第八十九次会议，提出公司2020年度利润分
配预案为：拟以公司2020年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股
派发现金股利4.50元（含税），预计分配股利952,734,652.20元（含税）。
财务报表附注 第190页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
上述利润分配预案尚须提交 2020 年度股东大会批准。
（四） 其他资产负债表日后事项说明
除存在上述资产负债表日后事项外，截至财务报告批准报出日止，本公司无其他应披露
未披露的重大资产负债表日后事项。
十五、其他重要事项说明
（一） 前期会计差错
本报告期未发生前期重要会计差错更正。
（二） 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
1、财务报告期初金额重述
本年度公司通过同一控制下企业合并方式取得珠海华熠开发建设有限公司 100.00%股
权，具体情况详见本附注七、合并范围的变更。按照《企业会计准则第 20 号—企业合并》
的相关规定，本年度公司在编制合并财务报告时对上年比较数据进行重述，具体情况如下：
1）合并资产负债表重述
项目名称 重述前上期期末余额 重述后上期期末余额
货币资金 26,080,416,645.37 26,106,432,127.83
交易性金融资产 210,964,377.21 210,964,377.21
衍生金融资产 23,315,706.33 23,315,706.33
应收账款 35,129,256.75 35,129,256.75
预付款项 6,040,120,269.34 6,040,120,269.34
其他应收款 3,358,205,825.18 3,358,220,825.18
存货 159,045,474,918.56 159,835,876,207.55
其他流动资产 21,139,240,703.37 21,142,865,814.40
流动资产合计 215,932,867,702.11 216,752,924,584.59
长期股权投资 8,324,873,295.21 8,324,873,295.21
其他权益工具投资 100,000.00 100,000.00
其他非流动金融资产 546,839,834.98 546,839,834.98
投资性房地产 4,891,320,637.09 4,891,320,637.09
固定资产 795,623,179.68 795,623,179.68
在建工程 76,584,207.30 76,584,207.30
无形资产 205,304,916.29 205,304,916.29
财务报表附注 第191页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目名称 重述前上期期末余额 重述后上期期末余额
长期待摊费用 148,978,226.07 148,978,226.07
递延所得税资产 3,182,076,530.07 3,182,076,530.07
其他非流动资产 6,000,000.00 6,000,000.00
非流动资产合计 18,177,700,826.69 18,177,700,826.69
资产总计 234,110,568,528.80 234,930,625,411.28
短期借款 12,308,178,102.71 12,308,178,102.71
应付票据 238,570,080.86 238,570,080.86
应付账款 10,094,617,594.58 10,096,673,876.23
预收款项 58,523,044,000.13 58,523,044,000.13
应付职工薪酬 91,615,820.17 91,615,820.17
应交税费 1,200,853,690.45 1,200,918,827.05
其他应付款 14,812,754,733.12 15,533,034,548.34
一年内到期的非流动负债 24,511,496,042.35 24,511,496,042.35
其他流动负债 7,112,985,531.08 7,112,985,531.08
流动负债合计 128,894,115,595.45 129,616,516,828.92
长期借款 45,735,232,647.95 45,735,232,647.95
应付债券 12,993,092,361.37 12,993,092,361.37
递延收益 2,153,310.00 2,153,310.00
递延所得税负债 129,278,614.47 129,278,614.47
其他非流动负债 3,062,000,000.00 3,062,000,000.00
非流动负债合计 61,921,756,933.79 61,921,756,933.79
负债合计 190,815,872,529.24 191,538,273,762.71
股本 2,117,219,616.00 2,117,219,616.00
其他权益工具 6,374,292,458.81 6,374,292,458.81
其中：永续债 6,374,292,458.81 6,374,292,458.81
资本公积 1,141,395,714.78 1,241,395,714.78
减：库存股 37,196,092.50 37,196,092.50
其他综合收益 86,867,270.09 86,867,270.09
盈余公积 1,068,918,465.89 1,068,918,465.89
未分配利润 9,005,620,468.85 9,003,276,117.86
财务报表附注 第192页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目名称 重述前上期期末余额 重述后上期期末余额
归属于母公司股东权益合计 19,757,117,901.92 19,854,773,550.93
少数股东权益 23,537,578,097.64 23,537,578,097.64
股东权益合计 43,294,695,999.56 43,392,351,648.57
负债和股东权益总计 234,110,568,528.80 234,930,625,411.28
2）合并利润表重述
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
一、营业总收入 33,148,683,110.95 33,148,683,110.95
减：营业成本 23,331,277,799.51 23,331,277,799.51
税金及附加 3,146,513,857.55 3,146,718,983.09
销售费用 1,324,658,999.73 1,324,658,999.73
管理费用 1,291,705,343.47 1,293,758,165.31
研发费用 83,523,636.11 83,523,636.11
财务费用 268,250,098.57 267,857,287.92
其中：利息费用 1,106,094,738.64 1,106,094,738.64
利息收入 832,237,633.10 832,695,347.89
加：其他收益 4,859,102.01 4,859,102.01
投资收益 720,987,231.45 720,987,231.45
其中：对联营企业和合营企业的投资
712,915,296.38 712,915,296.38
收益
公允价值变动收益 -39,332,448.22 -39,332,448.22
信用减值损失 -30,192,384.84 -30,192,384.84
资产减值损失 -788,148.28 -788,148.28
资产处置收益 -89,404.52 -89,404.52
二、营业利润 4,358,197,323.61 4,356,332,186.88
加：营业外收入 68,696,674.75 68,696,674.75
减：营业外支出 31,333,831.60 31,333,831.60
三、利润总额 4,395,560,166.76 4,393,695,030.03
减：所得税费用 1,079,284,068.01 1,079,284,068.01
四、净利润 3,316,276,098.75 3,314,410,962.02
其中：同一控制下企业合并被合并方在合
-1,865,136.73
并前实现的净利润
财务报表附注 第193页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
（一）按经营持续性分类
持续经营净利润 3,316,276,098.75 3,314,410,962.02
终止经营净利润
（二）按所有权归属分类
归属于母公司所有者的净利润 2,784,688,908.45 2,782,823,771.72
少数股东损益 531,587,190.30 531,587,190.30
五、其他综合收益的税后净额 76,760,968.81 76,760,968.81
归属于母公司所有者的其他综合收益的税
76,758,986.65 76,758,986.65
后净额
（二）将重分类进损益的其他综合收益 76,758,986.65 76,758,986.65
1.权益法下可转损益的其他综合收益 1,681,733.69 1,681,733.69
2.外币财务报表折算差额 -75,391,560.51 -75,391,560.51
3.投资性房地产初始公允价值变动 150,468,813.47 150,468,813.47
归属于少数股东的其他综合收益的税后净
1,982.16 1,982.16
额
六、综合收益总额 3,393,037,067.56 3,391,171,930.83
归属于母公司所有者的综合收益总额 2,861,447,895.10 2,859,582,758.37
归属于少数股东的综合收益总额 531,589,172.46 531,589,172.46
七、每股收益：
（一）基本每股收益 1.22 1.22
（二）稀释每股收益 1.22 1.22
3）合并现金流量表重述
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 53,060,331,006.04 53,060,331,006.04
收到的税费返还 73,487,972.83 73,487,972.83
收到其他与经营活动有关的现金 2,737,280,903.88 2,737,903,206.17
经营活动现金流入小计 55,871,099,882.75 55,871,722,185.04
购买商品、接受劳务支付的现金 15,426,736,346.48 15,427,142,898.71
支付给职工以及为职工支付的现金 2,275,246,640.14 2,275,246,640.14
财务报表附注 第194页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
支付的各项税费 7,151,918,023.17 7,152,058,276.01
支付其他与经营活动有关的现金 2,981,767,307.25 2,984,504,885.81
经营活动现金流出小计 27,835,668,317.04 27,838,952,700.67
经营活动产生的现金流量净额 28,035,431,565.71 28,032,769,484.37
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 4,733,094,826.28 4,733,094,826.28
取得投资收益收到的现金 867,181,516.27 867,181,516.27
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
75,511.50 75,511.50
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 64,071,949.55 64,071,949.55
投资活动现金流入小计 5,664,423,803.60 5,664,423,803.60
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
23,928,374,791.01 24,007,851,227.64
付的现金
投资支付的现金 13,761,090,116.54 13,761,090,116.54
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 98,212,658.12 98,212,658.12
支付其他与投资活动有关的现金 4,300,421.40 4,300,421.40
投资活动现金流出小计 37,791,977,987.07 37,871,454,423.70
投资活动产生的现金流量净额 -32,127,554,183.47 -32,207,030,620.10
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 7,479,633,609.00 7,479,633,609.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 4,202,983,609.00 4,202,983,609.00
取得借款收到的现金 76,484,856,191.21 76,603,452,191.21
收到其他与筹资活动有关的现金 142,740,923.59 142,740,923.59
筹资活动现金流入小计 84,107,230,723.80 84,225,826,723.80
偿还债务支付的现金 65,234,022,426.65 65,234,022,426.65
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 7,461,770,883.93 7,497,289,867.98
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 630,222,905.19 630,222,905.19
筹资活动现金流出小计 73,326,016,215.77 73,361,535,199.82
筹资活动产生的现金流量净额 10,781,214,508.03 10,864,291,523.98
财务报表附注 第195页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目名称 重述前上期发生额 重述后上期发生额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 1,969,796.26 1,969,796.26
五、现金及现金等价物净增加额 6,691,061,686.53 6,692,000,184.51
加：期初现金及现金等价物余额 19,092,326,406.18 19,094,803,390.66
六、期末现金及现金等价物余额 25,783,388,092.71 25,786,803,575.17
十六、母公司财务报表主要项目注释
注释1．其他应收款
项目 期末余额 上期期末余额
应收利息
应收股利
其他应收款 47,462,357,287.20 41,788,261,996.68
合计 47,462,357,287.20 41,788,261,996.68
（二）其他应收款
1．按账龄披露
账龄 期末余额 上期期末余额
1 年以内 43,080,847,372.09 34,128,301,085.43
1－2 年 1,603,295,676.68 3,768,618,551.77
2－3 年 1,423,339,995.21 3,814,041,992.20
3 年以上 1,368,044,111.74 87,080,753.26
小计 47,475,527,155.72 41,798,042,382.66
减：坏账准备 13,169,868.52 9,780,385.98
合计 47,462,357,287.20 41,788,261,996.68
2．按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 上期期末余额
保证金、押金及备用金 1,918,784.70 2,203,784.70
信托保障金 128,052,700.00 49,000,000.00
代垫工程及业主款项 16,196,241.73 13,923,802.50
往来款项 47,329,213,932.75 41,729,574,891.56
其他 145,496.54 3,339,903.90
合计 47,475,527,155.72 41,798,042,382.66
3．按坏账准备计提方法分类披露
财务报表附注 第196页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
3,989,480.70 0.01 3,989,480.70 100.00
他应收款
按组合计提预期信用损失的
47,471,537,675.02 99.99 9,180,387.82 0.02 47,462,357,287.20
其他应收款
其中：合并范围内关联方组
47,323,972,997.14 99.68 47,323,972,997.14
合
账龄组合 147,564,677.88 0.31 9,180,387.82 6.22 138,384,290.06
合计 47,475,527,155.72 100.00 13,169,868.52 0.03 47,462,357,287.20
续：
上期期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
3,989,480.70 0.01 3,989,480.70 100.00
他应收款
按组合计提预期信用损失的
41,794,052,901.96 99.99 5,790,905.28 0.01 41,788,261,996.68
其他应收款
其中：合并范围内关联方组
41,726,871,973.07 99.83 41,726,871,973.07
合
账龄组合 67,180,928.89 0.16 5,790,905.28 8.62 61,390,023.61
合计 41,798,042,382.66 100.00 9,780,385.98 0.02 41,788,261,996.68
4．其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
上期期末余额 5,790,905.28 3,989,480.70 9,780,385.98
上期期末余额在本期
—转入第二阶段
—转入第三阶段
—转回第二阶段
—转回第一阶段
本期计提 3,389,482.54 3,389,482.54
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
财务报表附注 第197页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
期末余额 9,180,387.82 3,989,480.70 13,169,868.52
5．按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
绍兴铧越置业有限公司 往来款 3,657,586,822.37 1 年以内 7.70
珠海华发房地产开发有限公司 往来款 3,366,728,343.96 1 年以内 7.09
太仓华蔓房地产开发有限公司 往来款 3,215,510,000.00 1 年以内 6.77
武汉华发睿光房地产开发有限
往来款 2,400,000,000.00 1 年以内 5.06
公司
无锡华郡房地产开发有限公司 往来款 2,330,941,344.33 1 年以内 4.91
合计 14,970,766,510.66 31.53
注释2．长期股权投资
期末余额 上期期末余额
款项性质
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 46,102,606,562.27 46,102,606,562.27 43,739,316,409.42 43,739,316,409.42
对联营、合营企业投资 485,689,453.10 485,689,453.10 445,952,644.81 445,952,644.81
合计 46,588,296,015.37 46,588,296,015.37 44,185,269,054.23 44,185,269,054.23
1．对子公司投资
本期计 减值准
被投资单位 初始投资成本 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
珠海华发房地产
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
开发有限公司
珠海华发投资发
160,000,000.00 160,000,000.00 160,000,000.00
展有限公司
珠海铧创经贸发
1,583,617,589.55 1,583,617,589.55 1,583,617,589.55
展有限公司
珠海华融投资发
1,022,633,529.40 1,022,633,529.40 1,022,633,529.40
展有限公司
珠海华纳投资发
424,857,037.17 424,857,037.17 424,857,037.17
展有限公司
珠海奥华企业管
1,573,013,750.00 1,573,013,750.00 1,573,013,750.00
理咨询有限公司
珠海华发企业管
31,189,236.11 31,189,236.11 31,189,236.11
理有限公司
珠海市华发信息
31,189,236.11 31,189,236.11 31,189,236.11
咨询有限公司
珠海市永宏基商
226,448,964.96 226,448,964.96 226,448,964.96
贸有限公司
珠海华茂房地产
投资顾问有限公 1,209,639,583.11 1,209,639,583.11 1,209,639,583.11
司
财务报表附注 第198页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期计 减值准
被投资单位 初始投资成本 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
珠海市银河房地
13,886,010.47 13,886,010.47 13,886,010.47
产开发有限公司
珠海华亿投资有
2,506,000,000.00 2,506,000,000.00 2,506,000,000.00
限公司
珠海横琴华发房
地产投资有限公 2,712,000,000.00 2,712,000,000.00 2,712,000,000.00
司
珠海华发置业发
8,000,000.00 8,000,000.00 8,000,000.00
展有限公司
珠海市中泰投资
1,669,632,129.00 1,669,632,129.00 1,669,632,129.00
有限公司
珠海市海川地产
2,975,019,992.88 4,869,992.88 2,970,150,000.00 2,975,019,992.88
有限公司
珠海华郡房产开
4,905,952,402.14 4,905,952,402.14 4,905,952,402.14
发有限公司
珠海市浩丰贸易
1,608,604,147.15 1,608,604,147.15
有限公司
中山市华发房地
1,196,102,068.28 1,196,102,068.28 1,196,102,068.28
产开发有限公司
中山市华发生态
园房地产开发有 809,442,433.68 809,442,433.68 809,442,433.68
限公司
中山市华腾置业
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
广州华枫投资有
839,000,000.00 839,000,000.00 839,000,000.00
限公司
广州华昊房地产
257,749,444.44 257,749,444.44 257,749,444.44
开发有限公司
广州华宁房地产
500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00
开发有限公司
广西华诚房地产
1,273,232,566.66 1,273,232,566.66 1,273,232,566.66
投资有限公司
广西华明投资有
822,000,000.00 822,000,000.00 822,000,000.00
限公司
武汉华发置业有
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
上海铧发创盛置
1,501,616,500.00 1,501,616,500.00 1,501,616,500.00
业有限公司
上海铧福创盛置
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
业有限公司
北京铧富永盛投
2,000,000.00 2,000,000.00
资有限公司
威海华发房地产
1,966,444,300.00 1,722,700,000.00 243,744,300.00 1,966,444,300.00
开发有限公司
荣成华发房地产
435,000,000.00 435,000,000.00 435,000,000.00
开发有限公司
青岛华发投资有
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
大连华藤房地产
240,000,000.00 240,000,000.00 240,000,000.00
开发有限公司
大连华坤房地产
5,861,130.46 5,861,130.46 5,861,130.46
开发有限公司
沈阳华纳置业有
2,215,901,746.15 2,215,901,746.15 2,215,901,746.15
限公司
沈阳华耀置业有
283,750,723.92 163,750,723.92 120,000,000.00 283,750,723.92
限公司
沈阳华荣置业有
500,000,000.00 500,000,000.00 500,000,000.00
限公司
沈阳华远置业有
300,000,000.00 300,000,000.00 300,000,000.00
限公司
沈阳华博置业有
1,069,750,684.93 1,069,750,684.93 1,069,750,684.93
限公司
财务报表附注 第199页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期计 减值准
被投资单位 初始投资成本 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 备期末
准备 余额
沈阳华灏置业有
543,580,000.00 543,580,000.00 543,580,000.00
限公司
沈阳华壤置业有
1,069,650,684.93 1,069,650,684.93 1,069,650,684.93
限公司
沈阳华畅置业有
1,069,800,684.93 1,069,800,684.93 1,069,800,684.93
限公司
沈阳华地商业投
10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
资有限公司
包头市华发置业
9,000,000.00 9,000,000.00 9,000,000.00
有限公司
珠海华发景龙建
25,000,000.00 25,000,000.00 25,000,000.00
设有限公司
珠海华发装饰工
1,718,626,666.66 1,718,626,666.66 1,718,626,666.66
程有限公司 01
珠海华发园林工
1,329,108,818.00 1,329,108,818.00 1,329,108,818.00
程有限公司
珠海华发商业经
30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
营管理有限公司
珠海华发商用房
30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
产管理有限公司
珠海铧国商贸有
1,270,000,000.00 1,270,000,000.00 1,270,000,000.00
限公司
珠海华发建筑设
5,400,000.00 5,400,000.00 5,400,000.00
计咨询有限公司
珠海华发文化传
7,000,000.00 7,000,000.00 7,000,000.00
播有限公司
珠海华明科技发
48,951,574.33 48,951,574.33 48,951,574.33
展有限公司
珠海华发华宜投
100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00
资控股有限公司
珠海华发文化俱
30,000.00 30,000.00 30,000.00
乐部
珠海华发房地产
营销顾问有限公 6,300,000.00 6,300,000.00 6,300,000.00
司
珠海华发奥特美
健康管理有限公 90,000,000.00 90,000,000.00 90,000,000.00
司
珠海华发城市更
新投资控股有限 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
公司
铧发置业(澳门)
54,276,750.00 54,276,750.00 54,276,750.00
有限公司
华发实业（香
60,828,624.00 60,828,624.00 60,828,624.00
港）有限公司
广东湛蓝房地产
2,566,121,700.00 2,566,121,700.00 2,566,121,700.00
发展有限公司
珠海华发优生活
物业运营管理有 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
华发优生活租赁
服务（珠海）有 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
限公司
珠海华发教育发
60,000,000.00 60,000,000.00 60,000,000.00
展有限公司
上海铧铎房地产
10,000,000.00 10,000,000.00
开发有限公司
上海铧铷房地产
10,000,000.00 10,000,000.00
开发有限公司
重庆华显房地产
650,000,000.00 650,000,000.00 650,000,000.00
开发有限公司
合计 46,102,606,562.27 43,739,316,409.42 3,993,894,300.00 1,630,604,147.15 46,102,606,562.27
财务报表附注 第200页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
2．对联营、合营企业投资
本期增减变动
上期期末余
被投资单位 权益法确认的 其他综合收益
额 追加投资 减少投资
投资损益 调整
一．合营企业
珠海华发新科技投资控股有
17,431,572.96 1,345,330.63
限公司
珠海市建设安全科学研究中
10,072,500.00 -1,707,348.84
心有限公司
太仓华仁房地产开发有限公
1,314.48
司
小计 27,504,072.96 -360,703.73
二．联营企业
珠海华发集团财务有限公司 395,538,260.12 42,473,750.93 -353,461.44
广东华发中建新科技投资控
22,910,311.73 -2,022,777.47
股有限公司
小计 418,448,571.85 40,450,973.46 -353,461.44
合计 445,952,644.81 40,090,269.73 -353,461.44
续：
本期增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 其他权益变 计提减 期末余额
金股利或利 其他 期末余额
动 值准备
润
一．合营企业
珠海华发新科技投资控股有
18,776,903.59
限公司
珠海市建设安全科学研究中
8,365,151.16
心有限公司
太仓华仁房地产开发有限公
1,314.48
司
小计 27,143,369.23
二．联营企业
珠海华发集团财务有限公司 437,658,549.61
广东华发中建新科技投资控
20,887,534.26
股有限公司
小计 458,546,083.87
合计 485,689,453.10
注释3．营业收入及营业成本
1．营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,458,642,693.92 1,378,633,977.51 7,392,571.43 3,079,407.62
财务报表附注 第201页
珠海华发实业股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 130,072,487.29 1,910,466.67 50,223,981.08 5,379,017.04
合计 1,588,715,181.21 1,380,544,444.18 57,616,552.51 8,458,424.66
注释4．投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 2,390,460,080.66 2,733,470,492.05
权益法核算的长期股权投资收益 40,090,269.73 27,730,776.43
处置长期股权投资产生的投资收益 187,294,752.85
交易性金融资产持有期间的投资收益 361,329.26 344,123.10
其他权益工具投资持有期间的股利收入 2,976.40 1,537.11
衍生金融资产的投资收益 20,118,310.00 4,521,800.00
合计 2,638,327,718.90 2,766,068,728.69
十七、补充资料
（一）当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -1,334,903.04
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标
28,738,914.16
准定额或定量享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 331,425.42
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金
融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
-52,676,269.37
性金融资产、交易性金融负债、债权投资和其他债权投资取得的投
资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生
278,660,054.43
的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -107,443,271.85
小计 146,275,949.75
减：所得税影响额 39,016,071.73
少数股东权益影响额（税后） 3,547,013.74
合计 103,712,864.28
（二）净资产收益率及每股收益
加权平均 每股收益
报告期利润
净资产收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 16.78 1.16 1.16
财务报表附注 第202页