公司代码：600325 公司简称：华发股份
珠海华发实业股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事局会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以公司2021年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红
利4.60元（含税）。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华发股份 600325
联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表
姓名 侯贵明 阮宏洲
办公地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号
电话 0756-8282111 0756-8282111
电子信箱 zqb@cnhuafas.com zqb@cnhuafas.com
2 报告期公司主要业务简介
报告期内，面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，政府科学统筹疫情防控和
经济社会发展,国民经济持续恢复发展，总体运行在合理区间。公司所属的房地产行业经历了从深
度调控到政策调整的转变。中央层面，始终坚持“房住不炒”主基调，释放维稳信号，从供需两端
稳定市场预期：加快推进新型城市建设、扩大保障性租赁住房供给，不断提升住有所居领域公共
服务供给保障能力；“三道红线”政策控制行业有息负债增速；集中土拍政策的施行推动房企精细
化管理水平提高；房地产税改革试点政策落地进一步完善房地产长效调控机制。地方层面 “因城
施策”，加大对居民合理购房需求的支持，稳定市场预期，进一步确保房地产市场平稳健康发展。
展望 2022 年，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，房地产行业有望
平稳健康发展。
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售
为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于
粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公
司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、
沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造
标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配
式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住
宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2020年 本年比
上年
2021年 2019年
调整后 调整前 增减
(%)
总资产 355,057,033,213.16 321,877,900,375.72 321,844,234,775.72 10.31 234,930,625,411.28
归属于上市
公司股东的 20,818,703,856.90 20,986,746,073.77 20,953,107,925.33 -0.80 19,854,773,550.93
净资产
营业收入 51,240,679,151.29 51,006,301,498.83 51,006,301,498.83 0.46 33,148,683,110.95
归属于上市
公司股东的 3,194,749,145.48 2,902,003,199.12 2,902,018,508.62 10.09 2,782,823,771.72
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 2,940,118,220.51 2,798,305,644.34 2,798,305,644.34 5.07 2,786,330,993.78
性损益的净
利润
经营活动产
生的现金流 36,060,713,136.64 29,108,543,110.05 29,108,543,110.05 23.88 28,032,769,484.37
量净额
加权平均净 增加
资产收益率 17.80 16.78 16.78 1.02个 19.92
（%） 百分点
基本每股收
1.34 1.16 1.16 15.52 1.22
益（元／股）
稀释每股收
1.34 1.16 1.16 15.52 1.22
益（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 6,369,868,700.51 14,403,249,950.90 7,896,388,309.16 22,571,172,190.72
归属于上市公司股
554,300,758.77 1,132,496,848.07 365,803,729.77 1,142,147,808.87
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 463,169,859.12 945,486,761.74 396,026,114.49 1,135,435,485.16
损益后的净利润
经营活动产生的现
5,356,197,269.85 14,793,908,056.20 6,502,215,599.08 9,408,392,211.51
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 50,175
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 42,522
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记
有限 或冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的 股份 数 性质
股份 状态 量
数量
珠海华发集团有限公司 0 512,379,083 24.20 0 无 国有法人
招商银行股份有限公司－上
证红利交易型开放式指数证 55,568,087 82,082,833 3.88 0 无 其他
券投资基金
中央汇金资产管理有限责任
-1,410,000 64,827,120 3.06 0 无 国有法人
公司
珠海华发综合发展有限公司 -42,000,000 48,877,280 2.31 0 无 国有法人
香港中央结算有限公司 9,608,013 42,695,579 2.02 0 无 其他
华金证券－珠海华发综合发
展有限公司－华金证券融汇 42,000,000 42,000,000 1.98 0 无 其他
314 号单一资产管理计划
广东恒健资本管理有限公司 0 29,054,626 1.37 0 无 国有法人
王秀娟 5,840,000 18,327,400 0.87 0 无 境内自然人
交通银行－华夏蓝筹核心混
18,270,038 18,270,038 0.86 0 无 其他
合型证券投资基金(LOF)
张忠刚 116,223 17,558,856 0.83 0 无 境内自然人
珠海华发综合发展有限公司为珠海华发集团有限公司下属
子公司；珠海华发综合发展有限公司与华金证券－珠海华
上述股东关联关系或一致行动的说明
发综合发展有限公司－华金证券融汇 314 号单一资产管理
计划为一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
华发集团
82.97%
华金证券－珠海华发综合发
100%
展有限公司－华金证券融汇 华发综合
314 号单一资产管理计划 24.20%
2.31%
1.98%
华发股份
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
珠海市国资委
92.13%
华发集团
82.97%
华金证券－珠海华发综合发
100%
展有限公司－华金证券融汇 华发综合
314 号单一资产管理计划 24.20%
2.31%
1.98%
华发股份
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率
债券名称 简称 代码 到期日
余额 （%）
珠海华发实业股份有限公司非公开
发行 2016 年公司债券（第一期）品 16 华发 01 135266 2021-3-3 0 5.80
种一
珠海华发实业股份有限公司非公开
发行 2016 年公司债券（第二期）品 16 华发 03 135329 2021-3-21 0 5.70
种一
珠海华发实业股份有限公司非公开
16 华发 05 135834 2021-9-12 0 4.75
发行 2016 年公司债券（第三期）
珠海华发实业股份有限公司非公开
18 华发 03 150941 2021-12-10 0 4.40
发行 2018 年公司债券（第二期）
珠海华发实业股份有限公司非公开
发行 2019 年公司债券（第一期） 19 华发 01 151195 2024-2-25 7.5 5.00
品种一
珠海华发实业股份有限公司非公开
发行 2019 年公司债券（第一期）品 19 华发 02 151196 2022-2-25 7.795 4.80
种二
珠海华发实业股份有限公司非公开
发行 2019 年公司债券（第二期）品 19 华发 03 151992 2024-8-19 5 4.67
种一）
珠海华发实业股份有限公司非公开
发行 2019 年公司债券（第二期）品 19 华发 04 151993 2022-8-19 5 4.45
种二）
珠海华发实业股份有限公司面向合
格投资者公开发行 2020 年公司债 20 华发 02 163168 2025-2-24 15.8 3.38
券（第一期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司 2020
20 华发 03 177033 2025-11-5 5.2 4.38
年非公开发行公司债券（第一期）
珠海华发实业股份有限公司面向合
格投资者公开发行 2020 年公司债 20 华发 04 175401 2025-11-12 15 4.19
券（第二期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司面向合
格投资者公开发行 2020 年公司债 20 华发 05 175402 2025-11-12 9.2 3.89
券（第二期）（品种二）
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发 01 177557 2026-1-18 19.2 4.98
年非公开发行公司债券（第一期）
（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2021
年面向专业投资者公开发行住房租 21 华住 01 188296 2026-7-30 5 4.68
赁专项公司债券（第一期）
珠海华发实业股份有限公司 2021
年面向专业投资者公开发行公司债 21 华发 03 188669 2026-9-13 20 4.69
券（第一期）（品种一）
珠海华发实业股份有限公司 2021
年面向专业投资者公开发行公司债 21 华发 05 188988 2026-12-17 15 4.99
券（第二期）
珠海华发实业股份有限公司 2017 17 华发实业
101752020 2022-6-22 10 5.27
年度第一期中期票据 MTN001
珠海华发实业股份有限公司 2017 17 华发实业
101752023 2022-7-27 10 5.28
年度第二期中期票据 MTN002
珠海华发实业股份有限公司 2017 17 华发实业
101752034 2022-9-28 20 5.37
年度第三期中期票据 MTN003
珠海华发实业股份有限公司 2018 18 华发实业
101801138 2021-10-30 0 4.88
年度第一期中期票据 MTN001
珠海华发实业股份有限公司 2018 18 华发实业
101801547 2021-12-25 0 6.00
年度第二期中期票据 MTN002
珠海华发实业股份有限公司 2019 19 华发实业
101900735 2022-5-27 10 5.78
年度第一期中期票据 MTN001
珠海华发实业股份有限公司 2019 19 华发实业
101901239 2022-9-10 10 5.50
年度第二期中期票据 MTN002
珠海华发实业股份有限公司 2019
19 华发实业
年度第一期定向资产支持票据优先 81900615 2037-9-25 2.39 5.19
ABN001 优先 A
A级
珠海华发实业股份有限公司 2019
19 华发实业
年度第一期定向资产支持票据优先 81900616 2037-9-25 2.04 5.80
ABN001 优先 B
B级
珠海华发实业股份有限公司 2019 19 华发实业
81900617 2037-9-25 0.2 0.00
年度第一期定向资产支持票据次级 ABN001 次
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
102000111 2023-2-18 5.7 4.30
年度第一期中期票据 MTN001
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
102000811 2023-4-23 9.3 4.10
年度第二期中期票据 MTN002
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
32000766 2023-8-31 5.5 4.68
年度第一期定向债务融资工具 PPN001
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
32000850 2023-9-25 5 4.68
年度第二期定向债务融资工具 PPN002
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
102001864 2023-9-29 9.5 4.58
年度第三期中期票据 MTN003
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
12003452 2021-6-27 2.80
年度第四期超短期融资券 SCP004
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
12003635 2021-4-20 2.90
年度第五期超短期融资券 SCP005
珠海华发实业股份有限公司 2020 20 华发实业
102002032 2025-10-29 8.3 4.13
年度第四期中期票据 MTN004
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
32100193 2026-2-4 8.4 4.95
年度第一期定向债务融资工具 PPN001
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
102100834 2024-4-26 5.1 4.65
年度第一期中期票据 MTN001
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
102101186 2026-6-24 6.9 5.0
年度第二期中期票据 MTN002
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
102101771 2024-9-2 10.4 4.50
年度第三期中期票据 MTN003
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
12103894 2022-4-25 3.5 3.72
年度第一期超短期融资券 SCP001
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
102103125 2024-11-29 5 4.98
年度第四期中期票据 MTN004
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
12105292 2022-6-5 5 3.57
年度第二期超短期融资券 SCP002
珠海华发实业股份有限公司 2021 21 华发实业
12105474 2022-6-20 15.9 3.70
年度第三期超短期融资券 SCP003
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者 公司已于 2021 年 2 月 24 日支付了 2020 年 2 月 24
公开发行 2020 年公司债券（第一期）（品种二） 日至 2021 年 2 月 23 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2019 年非公开发 公司已于 2021 年 2 月 25 日支付了 2020 年 2 月 25
行公司债券（第一期）（品种一）、（品种二） 日至 2021 年 2 月 24 日期间的利息。
公司已于 2021 年 3 月 3 日支付了 2020 年 3 月 3
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2016
日至 2021 年 3 月 2 日期间的利息及本期债券的本
年公司债券（品种一）
金。
公司已于 2021 年 3 月 21 日支付了 2020 年 3 月 21
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2016
日至 2021 年 3 月 20 日期间的利息及本期债券的
年公司债券（第二期）（品种二）
本金。
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2019 公司已于 2021 年 8 月 19 日支付了 2020 年 8 月 19
年公司债券（第二期）（品种一）、（品种二） 日至 2021 年 8 月 18 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年非公开发 公司已于 2021 年 11 月 5 日支付了 2020 年 11 月 5
行公司债券（第一期） 日至 2021 年 11 月 4 日期间的利息。
公司已于 2021 年 9 月 12 日支付了 2020 年 9 月 12
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2016
日至 2021 年 9 月 11 日期间的利息及本期债券的
年公司债券（第三期）
本金。
珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者
公司已于 2021 年 11 月 12 日支付了 2020 年 11 月
公开发行 2020 年公司债券（第二期）（品种
12 日至 2021 年 11 月 11 日期间的利息。
一）、（品种二）
公司已于 2021 年 12 月 10 日支付了 2020 年 12 月
珠海华发实业股份有限公司非公开发行 2018
10 日至 2021 年 12 月 9 日期间的利息及本期债券
年公司债券（第二期）
的本金。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第一期 公司已于 2021 年 2 月 18 日支付了 2020 年 2 月 18
中期票据 日至 2021 年 2 月 17 日期间的利息。
公司已于 2021 年 4 月 20 日支付了 2020 年 10 月
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第五期
22 日至 2021 年 4 月 19 日期间的利息和本期债券
超短期融资券
本金。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第二期 公司已于 2021 年 4 月 23 日支付了 2020 年 4 月 23
中期票据 日至 2021 年 4 月 22 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2019 年度第一期 公司已于 2021 年 5 月 27 日支付了 2020 年 5 月 27
中期票据 日至 2021 年 5 月 26 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2017 年度第一期 公司已于 2021 年 6 月 22 日支付了 2020 年 6 月 22
中期票据 日至 2021 年 6 月 21 日期间的利息。
公司已于 2021 年 6 月 27 日支付了 2020 年 9 月 30
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第四期
日至 2021 年 6 月 29 日期间的利息和本期债券本
超短期融资券
金。
珠海华发实业股份有限公司 2017 年度第二期 公司已于 2021 年 7 月 27 日支付了 2020 年 7 月 27
中期票据 日至 2021 年 7 月 26 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第一期 公司已于 2021 年 8 月 31 日支付了 2020 年 8 月 31
定向债务融资工具 日至 2021 年 8 月 30 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2019 年度第二期 公司已于 2021 年 9 月 10 日支付了 2020 年 9 月 10
中期票据 日至 2021 年 9 月 9 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年第二期定 公司已于 2021 年 9 月 25 日支付了 2020 年 9 月 25
向债务融资工具 日至 2021 年 9 月 24 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2017 年度第三期 公司已于 2021 年 9 月 28 日支付了 2020 年 9 月 28
中期票据 日至 2021 年 9 月 27 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第三期 公司已于 2021 年 9 月 29 日支付了 2020 年 9 月 29
中期票据 日至 2021 年 9 月 28 日期间的利息。
珠海华发实业股份有限公司 2020 年度第四期 公司已于 2021 年 10 月 29 日支付了 2020 年 10 月
中期票据 29 日至 2021 年 10 月 28 日期间的利息。
公司已于 2021 年 10 月 30 日支付了 2020 年 10 月
珠海华发实业股份有限公司 2018 年度第一期
30 日至 2021 年 10 月 29 日期间的利息和本期债券
中期票据
本金。
公司已于 2021 年 12 月 25 日支付了 2020 年 12 月
珠海华发实业股份有限公司 2018 年度第二期
25 日至 2021 年 12 月 24 日期间的利息和本期债券
中期票据
本金。
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 72.99 80.31 -9.11
扣除非经常性损益后净利润 2,940,118,220.51 2,798,305,644.34 5.07
EBITDA 全部债务比 0.03 0.03
利息保障倍数 0.87 0.84 3.57
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2021 年，公司实现营业收入 512.41 亿元，同比增长 0.46%；净利润 46.77 亿元，同比增长
2.56%；归母净利润 31.95 亿元，同比增长 10.09%。报告期内，公司实现销售 1,218.9 亿元，销
售面积 468.8 万平方米；公司新开工面积 522.77 万平方米，竣工面积 628.40 万平方米。截至报
告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积 543.97 万平方米，在建面积 1,541.98 万平方米。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
