美克股份：美克国际家私（天津）制造有限公司所拥有的坐落于开发区第七大街53号房地产抵押估价报告2013-07-15
开发区第七大街 53 号房地产抵押估价报告
房地产抵押估价报告
项目名称：美克国际家私(天津)制造有限公司所拥有的坐落于
开发区第七大街 53 号房地产抵押估价报告
委 托 方：美克国际家私(天津)制造有限公司
估 价 方：天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司
估价人员：轷秋兰 厉鸿范
估价作业日期：2013 年 7 月 8 日至 2013 年 7 月 10 日
估价报告书编号：津中盛勃然房评企字（2013）第 A0154 号
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目 录
致估价委托人函 ................................................................................................... 4
注册房地产估价师声明 ....................................................................................... 5
估价假设和限制条件 ........................................................................................... 6
估价结果报告 ....................................................................................................... 8
一、估价委托方 ............................................................................................. 8
二、估价机构 ................................................................................................. 8
三、估价对象 ................................................................................................. 8
四、估价目的 ............................................................................................... 10
五、估价时点 ............................................................................................... 10
六、价值类型 ............................................................................................... 10
七、估价依据 ............................................................................................... 11
八、估价原则 ............................................................................................... 12
九、估价方法 ............................................................................................... 13
十、估价结果 ............................................................................................... 14
十一、估价人员签章 ................................................................................... 15
十二、估价作业日期 ................................................................................... 15
十三、估价报告应用的有效期 ................................................................... 15
十四、变现能力分析 ................................................................................... 15
十五、风险提示 ........................................................................................... 15
房地产估价技术报告（仅供存档及主管部门查阅） ......................................16
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一、个别因素分析 .........................................................................................16
二、区域因素分析 ..........................................................................................17
三、市场背景分析 ..........................................................................................18
四、最高最佳使用分析 ...................................................................................18
五、估价方法适用性分析 ...............................................................................19
六、估价测算过程 ...........................................................................................20
八、估价结果 ....................................................................................................28
附件
1.估价对象现状照片及位臵示意图；
2.房地产价格评估委托书复印件；
3.《天津市房地产权证》（房地证津字第 114010906062 号）复印件；
4.委托方《企业法人营业执照》副本复印件；
5.房地产价格评估机构资格证书及估价人员资格证书复印件；
6.房地产价格评估机构《企业法人营业执照》复印件。
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致估价委托人函
美克国际家私(天津)制造有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司所拥有的坐落于开发区第七大街 53 号，
建筑面积合计为 34224.77 平方米，土地使用权面积为 45927.8 平方米的房
地产（以下称“估价对象”）的抵押价值进行评估，为贵公司进行抵押贷款，
确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
经我公司注册估价师到现场勘察后,依据《中华人民共和国房地产管理
法》、国家标准 GB/T50291-1999 《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指
导意见》和贵公司提供的资料数据等，进行认真分析和详细计算，确定估
价对象在估价时点二○一三年七月八日的房地产抵押价值为人民币 12187
万元，大写人民币：壹亿贰仟壹佰捌拾柒万元整（其中：建筑物价值 9137
万元；土地使用权价值 3050 万元）。
估价对象假定未设定法定优先受偿权利下的公开市场价值为人民币
12187 万元，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零元。
评估单位法定代表人(盖章)：
天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司
二○一三年七月十日
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注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系, 也与有关当事人没
有个人利害关系或偏见。
3. 我 们 依 照 中 华 人 民 共 和 国 国 家 标 准 《 房 地 产 估 价 规 范 》
（GB/T50291-1999）、《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和
结论，撰写本估价报告。
4.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意
见和结论, 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
5.本次估价所依据的原始资料的真实性由委托方负责，即美克国际家
私(天津)制造有限公司负责，若提供的数据失真, 则估价的结果也会失效。
6.我们（轷秋兰、厉鸿范）已于 2013 年 7 月 8 日对本估价报告中的估
价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象现状外观，我们不承担对估价
对象建筑结构质量，建筑面积数量准确性和相应权益调查的责任，也不承
担其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。
7.本估价报告是应委托方要求, 为特定估价目的所做,不得用于投资、
转让、课税等其他经济行为。未经我公司同意,不得向任何单位和个人提供
报告的全部或部分内容，不得以任何形式发表于任何公开媒体。
8.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
国家注册房地产估价师盖章：
二○一三年七月十日
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估价假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
1.估价对象产权明晰，手续完善，权利人依法享有直接支配权和排他权，
可依法进行公开转让。
2.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
3.交易双方都了解完全市场信息、对交易对象具有必要的专业知识。
4.洽谈交易期间房地产价值将保持稳定，不考虑特殊买家的附加出价。
5.委托方所提供的有关法律文件、资料、数据是真实、完整、合法和有
效的。
6.估价对象用途不变（工业用途），并可长期持续使用。
二、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
1.估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考, 估价时
没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、
遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价
对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格
等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般会发生变化。
2.估价结果未考虑未来处臵风险。
3.估价结果未考虑运营企业已承担的债务，或因负债及经营决策失误、
市场运作失当等不以估价对象为标的的或然损失对估价对象价值产生的影
响。
三、本估价报告使用的限制条件
1.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘, 但未进行实地
测量, 本报告书中所载面积均以委托方提供的《天津市房地产权证》所记
载的面积为依据。
2.本估价报告中估价对象的界定、价格的确定、估价过程中有关参数
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的选取以及估价对象外部环境因素均以估价时点为准。
3.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点首先应是国家对信贷
利率的调整以及其他因素所造成的房地产价格向下波动问题，其次就是国
家和当地房地产政策发生明显的变化，造成房地产市场形势急剧恶化。由
于房地产抵押担保的时间具有延续性，故提请本报告使用方注意，在报告
使用期内，当地区房地产市场价格波动较大时，应对估价对象抵押价值重
新评估。
4.本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，
超过一年需重新进行评估。
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估价结果报告
一、估价委托方
1、名 称：美克国际家私(天津)制造有限公司
2、住 所：天津开发区第七大街 53 号
3、法定代表人：寇卫平
二、估价机构
1、名 称：天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司
2、法定代表人：吴红艳
3、地 址：天津市河西区围堤道 146 号华盛广场 B 座 8 层 E 室
4、资质等级：一级
5、资质证书编号：建房估证字[2013]037 号
6、联系电话：022-88238296 88238299 85582120
三、估价对象
（一）估价对象范围
本次估价对象为坐落于开发区第七大街 53 号房地产，房屋总建筑面积
合计为 34224.77 平方米、土地使用权面积为 45927.8 平方米，本次估价对
象为其全部。
（二）权属状况
根据委托方提供的《天津市房地产权证》（房地证津字第 114010906062
号）记载，估价对象房地产权利人为美克国际家私(天津)制造有限公司，
房屋设计用途为工业，产别为企业产，土地使用权类型为国有出让土地，土
地用途为工业用地，地号为 1201074000060760000，图号为 TF054，土地使
用权终止日期为 2051-10-29。
截至估价时点，估价对象没有未注销的抵押权等他项权利，权属清晰
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且无纠纷。
（三）区位状况
1.坐落位臵
天津经济技术开发区位于天津市东 60 公里，紧邻塘沽区。总规划面积
33 平方公里。此外，还分别在武清区、西青区和汉沽区辟建了逸仙科学工
业园、微电子工业区和化学工业区等三个区外小区。
天津经济技术开发区区位优势明显，依托京、津，辐射三北，其所在
的环渤海区域人口密集、城市集中、交通便利、工商业发达、市场容量大、
购买力高，具备发展工商业的良好条件。以“21 世纪现代化国际工业新城
区”为目标，致力于塑造与国际惯例和国际市场接轨的投资环境。经过十
几年的开发建设，天津经济技术开发区投资环境日臻完善，经济实力迅猛
发展，已成为中国乃至整个亚洲最具吸引力的投资区域。
估价对象坐落于开发区第七大街 53 号，东临泰丰路，南临第七大街，
其他两侧临其他工业项目。
2.交通条件
天津经济技术开发区发区通过十余条主干公路与全国公路网连通，经
北京－天津－塘沽高速公路，到北京 1.5 小时车程，山海关－广州高速路、
北京－福州高速路均距开发区不远。最近的港口及距离是天津新港，铁路
距离 5km，道路距离 2km，最近的公路是京津塘高速公路，最近的机场是天
津滨海国际机场，距离 38km；最近的铁路站是天津站，距离 50km；最近的
报关地是天津开发区海关。
3.基础设施及产业集聚状况
估价对象周围工业企业分布较集中，产业集聚效益较好。估价对象所
在宗地已经具备“七通一平”（即给水，排水，电力，通讯，供热，供气，
道路及场地平整）的基础设施条件，能够满足一般生产生活的需要。
（四）实物状况
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1.建筑物实物状况
估价对象建筑面积合计为 34224.77 平方米，共有两幢建筑物，分述如
下：
（1）内销工厂：钢结构，共二层，建筑面积为 19179.53 平方米。主
体围护为坎墙之上安装彩钢复合板轻型墙，屋面为彩钢复合板防水屋面板。
坎墙外墙贴墙砖，彩钢板外檐刷涂料。门窗为工业彩钢板推拉大门及塑钢
窗。室内为混凝土地面刷地坪漆。
（2）办公楼：钢结构，共四层，层高约为 4.7 米，建筑面积为 15045.24
平方米。外墙为彩钢板刷涂料，有玻璃幕墙装饰，大门为不锈钢框玻璃门，
窗户为塑钢窗。建筑物内有一部箱式电梯，楼内地面铺地砖，各办公间用
钢化玻璃作分隔，部门办公间有轻钢龙骨石膏板吊顶。楼梯踏步铺石材，
安装不锈钢扶手。各公共卫生间内地面铺地砖，墙面贴瓷砖，轻钢龙骨石
膏板吊顶。
截至估价时点，估价对象各建筑物维护状况良好，水、电、通风等各
项设施均处于正常使用状态。
2.土地实物状况
估价对象土地使用权面积为 45927.8 平方米，地势平坦。开发条件达
到“七通一平”（即供电、供水、排水、道路、通讯、供暖、燃气和场地平
整）。宗地内开发成熟，完成硬化、绿化等。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2013 年 7 月 8 日（与实际查勘日期一致）
六、价值类型
（一）价值类型
房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设
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立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿
款。
（二）价值定义
1.市场价值：市场价值是假定估价对象在符合下面一系列条件下进行
交易而最可能实现的价格。
(1)交易双方是自愿进行交易的；
(2)交易双方是出于利己动机进行交易的；
(3)交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；
(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；
(5)不存在买主者因特殊兴趣而给以的附加出价。
2.法定优先受偿款：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权
时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款项，包括发包人拖欠承包人的
建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）法律法规依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
（二）估价技术依据
1.《房地产估价规范》（1999 年 2 月 12 日 GB/T50291-1999）
2. 建设部《房地产抵押估价指导意见》（2006 年 1 月 13 日）
3.《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的
通知》(建住房[2006]8 号)
4.《2009 天津市滨海新区土地级别与基准地价更新成果报告》
（三）产权依据
1.委托方提供的估价对象《天津市房地产权证》复印件
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2.委托方营业执照复印件
（四）其他依据
1.委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书
2.估价人员实地查勘所获取的资料
3.本估价机构掌握的房地产市场相关资料
八、估价原则
本次估价在遵循独立、客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合
估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
（一）合法原则
遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价，是
在估价对象依法判定的权益下的价值。
（二）最高最佳使用原则
遵循最高最佳使用原则，要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳
使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，
经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的
使用。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价
前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：
1.保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状
继续使用为前提估价；
2.转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用
途后再予以使用为前提估价；
3.装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，
应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；
4.重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以
拆除建筑物后再予以利用为前提估价；
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5.上述情形的某种组合。
（三）替代原则
遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下
的正常价格。
（四）估价时点原则
遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合
理价格或价值。
（五）谨慎原则
遵循谨慎原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判
断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到
的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权
力下的价值，不低估房地产估价师悉知的法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价基本方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法等，估
价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查看后，根据估价
对象的特点及实际情况，经过反复研究，确定采用成本法进行评估，其中
土地使用权采用成本逼近法评估。具体评估技术路线如下：
1.收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产，但估价对象为工
业用途房地产，工业企业生产效益来源于生产性经营，该类工业项目中，
营业收入一般包括销售和服务两部分收入，房地产和其他生产要素的贡献
不可分离，因此，不可单独测算房地产对整体收益所做的贡献，故本次估
价不宜采用此方法。
2.假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，尤其
适用于待开发的土地或在建工程等，本次估价对象为正在使用的现房，故
本次估价不宜采用此方法。
3.市场法适用于具有交易性的房地产，估价对象为工业用途，在估价
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时点近期，同一供求圈内该类房地产交易较少，故不宜采用市场法。
4.成本法适用于既无收益又很少发生交易的房地产，也适用于房地产
市场发育不够或者类似房地产交易实例较少的地区，由于估价对象是工业
房地产、单独收益不明显且类似房地产市场交易不活跃，故宜采用成本法
进行评估。
成本法是根据估价对象在估价时点的重新购建价格来求取估价对象价
值的方法；也就是先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折
旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，加上一定的
利息、利润、应缴纳的税金以及土地所有权收益来确定土地价格的估价方
法。
十、估价结果
我公司受美克国际家私(天津)制造有限公司的委托，依照估价程序，
遵循估价原则，根据估价目的，通过对估价对象进行现场勘察及市场调研，
采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结
合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定美克国际家私(天津)
制造有限公司所拥有的——坐落于开发区第七大街 53 号，总建筑面积合计
为 34224.77 平方米，土地使用权面积为 45927.8 平方米的房地产在估价时
点二○一三年七月八日的房地产抵押价值为人民币 12187 万元，大写人民
币：壹亿贰仟壹佰捌拾柒万元整（其中：建筑物价值 9137 万元；土地使用
权价值 3050 万元）。
估价对象假定未设定法定优先受偿权利下的公开市场价值为人民币
12187 万元，房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零元。
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十一、估价人员签章
估价人员：注册房地产估价师：轷秋兰
估价人员：注册房地产估价师：厉鸿范
十二、估价作业日期
2013 年 7 月 8 日－2013 年 7 月 10 日
十三、估价报告应用的有效期
根据房地产估价规范的有关规定，本估价结果有效期为一年，即有效
期截止到二○一四年七月十日。
十四、变现能力分析
估价对象位于开发区第七大街 53 号，合法用途为工业（工业）房地产，
所处地理位臵交通较便利，工业聚集度优，估价对象的通用性较强；受到
基础设施的限制，独立使用性较强，不易分割转让；土地使用权面积及建
筑面积较大，价值量较大，所需的资金量大；综合分析，估价对象变现能
力一般。
十五、风险提示
（一）估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、
生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。
（二）估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变
化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
（三）估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处臵房地产时快速
变现费用变化对估价对象抵押价值的影响。
（四）报告使用者应对估价对象在抵押期间的房地产贷款市场风险、
政策风险、操作风险等随时予以关注，并建立相应的风险管理及内控制度，
在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
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