北京首都开发股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同
时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 首开股份 股票代码 600376
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末)
（%）
总资产 70,864,100,912.44 61,792,429,246.16 14.68 42,741,284,220.94
归属于上市公司股东的
13,058,882,413.36 12,031,775,814.90 8.54 10,473,040,288.18
净资产
经营活动产生的现金流
2,143,060,042.48 -5,871,096,674.85 136.50 -5,811,195,445.96
量净额
营业收入 12,675,546,401.82 9,042,481,279.82 40.18 7,765,492,447.22
归属于上市公司股东的
1,617,055,322.00 1,876,684,051.52 -13.83 1,344,539,666.86
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 1,574,303,846.01 1,720,865,412.16 -8.52 1,199,870,319.21
利润
加权平均净资产收益率 减少 3.82 个百
12.87 16.69 13.55
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 1.0819 1.2556 -13.83 1.1694
稀释每股收益（元／股） 1.0819 1.2556 -13.83 1.1694
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 22,382 36,338
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
1
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
北京首都开发控股
国有法人 49.76 743,820,676
（集团）有限公司
北京首开天鸿集团
国有法人 6.37 95,142,860
有限公司
中国人寿保险股份
有限公司－分红－
其他 3.20 47,761,004
个人分红－005L－
FH002 沪
美都控股股份有限 境内非国
2.71 40,449,999 质押 29,500,000
公司 有法人
中国农业银行－中
邮核心优选股票型 其他 2.16 32,350,139
证券投资基金
中国人寿保险股份
有限公司－传统－
其他 1.91 28,503,712
普通保险产品－
005L－CT001 沪
中国建设银行－长
城品牌优选股票型 其他 1.45 21,663,391
证券投资基金
上海浦东发展银行
－广发小盘成长股 其他 1.38 20,598,188
票型证券投资基金
中国工商银行－诺
安股票证券投资基 其他 1.21 18,140,961
金
中国银行－大成蓝
筹稳健证券投资基 其他 1.10 16,417,356
金
（1）以上股东中，北京首都开发控股（集团）有限公司持有北京
首开天鸿集团有限公司 100%股权，另外持有美都控股股份有限公
司 9.12%股权。中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红－
005L－FH002 沪及中国人寿保险股份有限公司－传统－普通保险
上述股东关联关系或一致行动
产品－005L－CT001 沪均为中国人寿资产管理有限公司管理的证
的说明
券投资账户。
（2）报告期内控股股东增加的 2,882.07 万股中，其中 2,527.72 万
股为控股股东全资子公司深圳金阳投资有限责任公司无偿划转而
来，另有 354.35 万股为控股股东在二级市场增持所增加的股份。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
三、 管理层讨论与分析
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年，中国经济 GDP 在前三季度逐步回落后，四季度企稳回升，阶段性经济复
苏趋势基本确认。2012 年，房地产调控政策保持稳中趋紧，在稳增长背景下，继续
通过限购、差别化信贷和税收等政策措施，保护合理自住需求，抑制投资投机等不
合理需求。住宅消费属性逐渐回归，刚性需求主导市场，但房地产市场在不同城市
分化凸显，行业内各企业的竞争和分化趋势也不断加剧。
报告期内，公司秉承“现金为王、销售为先、效率为本”的经营原则，严格实施“促
销售、广合作、慎扩张、控风险”的经营策略，通过加强营销策划、推进产品研发
设计、强化开发建设管理、拓展贷款融资渠道等经营举措，全面完成年初确定的各
项任务目标，确保公司持续健康发展。主要经营业绩如下：
1）2012 年公司实现营业收入 126.76 亿元，实现归属于上市公司股东的净利润 16.17
亿元，分别比上一年增长 40.2％、减少 13.8%。截至 2012 年末，公司总资产 708.64
亿元，归属于上市公司股东的所有者权益 130.59 亿元，分别比上一年增长 14.7％、
8.5%。
全年结转各类房地产项目面积 104 万平米，同比增长 123%。（参见公司 2012 年主
要房地产开发项目结算情况表）
2）报告期内，公司在建项目规模达 795.8 万平米，新开工 213.7 万平米，竣工 119.7
万平米，分别同比增长 16.5%，下降 13%，及增长 22%。随着近几年在京外拓展多
个项目进入建设期，公司开复工规模继续扩大，且京外在建和新开工规模已超出京
内项目，2012 年京外项目在建面积 450 万平米，新开工 136 万平米，竣工 45 万平
米。
3）、公司根据房地产市场逐渐复苏的态势和不同区域及城市的市场特点，合理把握
推盘节奏，重点推出适合刚需人群的产品和户型，全年新推盘面积为 132 万平米（不
含地下车库），其中京内 71 万平米，京外 61 万平米。通过差异化的营销策略和多种
促销手段，充分发掘营销潜力，全年实现销售面积 133 万平米（不含地下车库），签
约金额 177 亿元，均比上一年增长 55%左右。销售面积与新推盘面积持平，表明公
3
司推盘节奏和规模与销售工作保持了较好的适应性。京内项目签约额首次超过 100
亿元，达到 115 亿元，而京外项目销售面积首次与京内项目基本持平。
截止报告期末，公司已售未结算面积约 131 万平米，对应签约金额约 169 亿元。
4）、公司秉承"责任地产"理念，继续加大保障房建设力度。报告期内公司继续开发
建设大兴康庄限价房、丰台小屯限价房等多个保障房项目，在施面积达 67.6 万平米，
完成了大兴康庄限价房项目整体竣工和小屯限价房项目部分竣工，共计 30.3 万平米。
全年销售保障房面积 3.9 万平米，签约额 2 亿元。目前，公司在建、拟建保障房规
划建筑面积约 104 万平米，其中京内保障房项目或配建保障房面积约 87 万平米。
5）、公司继续有序拓展后续项目。公司坚持立足并巩固北京地区发展根基，积极寻
求合作拿地机会，在北京地区先后与保利集团、万科集团合作在大兴和通州分别取
得三块开发用地，商品房平均楼面地价约 10000 元/平米，在京外地区，公司在沈阳
沈北道义区也取得了后续项目，楼面地价约为 1000 元/平米。具体情况如下表所示。
单位：万平米，亿元
地上规划面 可售商品房 配建保障房
序号 项目位置 权益比例 总用地面积 总地价
积 面积 面积
大兴生物医药基地
1 49% 11.08 19.52 17.51 0 13.8
12#15#
2 通州台湖镇 017# 50% 3.90 9.13 5.74 3.2 7.8
3 通州台湖镇 014# 50% 4.98 11.94 3.66 8.04 6.4
沈阳沈北道义区
4 100% 16.17 32.22 31.68 0 3.2
3#
合 计 36.13 72.81 58.59 11.24 31.2
按权益计算 26.04 52.32 44.96 5.62 17.06
截止报告期末，扣除全部已竣工面积及 2012 年已转让的海门理想城和烟台滨海广场
酒店项目，公司全部在建、拟建项目总规划建筑面积约 1622 万平米，其中在施面积
约 672 万平米，未开工面积约 950 万平米。总规划可售面积约 1416 万平米，扣除已
售面积 275 万平米，剩余可售面积 1141 万平米（参见：公司 2012 年度主要开发项
目生产经营情况表和公司 2013 年度主要开发项目生产计划情况表）。
6）商业地产业务稳步开局。商业地产公司于 2012 年 6 月注册成立并开始正式运营，
确定了“持有型物业经营+商业项目开发”的业务模式，首批商业项目收购计划如期
执行。
7）公司品牌声誉稳步提升。报告期内获评 2012 沪深房地产上市公司“综合实力
TOP10”第七名、“财富创造能力 TOP10”第六名；荣获“2011 年度金牛上市公司百
强”, 成为北京地区唯一获此殊荣的地产公司；取得 2012 年度投资者保护指数主板
第四名，位列房地产开发经营类第一，成为入选前五名的唯一一家房地产公司。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
4
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 12,675,546,401.82 9,042,481,279.82 40.18
营业成本 7,399,853,768.28 4,170,954,024.59 77.41
销售费用 509,008,380.59 622,837,619.51 -18.28
管理费用 575,064,047.30 587,084,562.73 -2.05
财务费用 1,129,760,662.74 821,136,620.67 37.58
经营活动产生的现金流量净额 2,143,060,042.48 -5,871,096,674.85 136.50
投资活动产生的现金流量净额 -1,401,018,330.63 499,725,167.39 -380.36
筹资活动产生的现金流量净额 2,451,824,635.97 5,944,053,691.93 -58.75
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司报告期内营业收入同比增长 40.18%，主要因为公司已销售的房地产开发项目本
年实现竣工交用及结算面积大幅增加。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地、开发
房产销售 建 设 及 其 7,236,528,736.56 97.83 3,963,847,189.79 95.03 82.56
他
土 地 开 拆迁补偿
8,646,700.33 0.12 56,743,388.67 1.36 -84.76
发、转让 等
直接材料、
酒店物业
商品进价 151,871,787.33 2.05 150,363,446.13 3.61 1.00
经营等
等
合计 7,397,047,224.22 100 4,170,954,024.59 100 77.35
4、 费用
公司报告期内财务费用同比增长 37.58%，主要因为公司的融资规模增加，资金成本
较 2011 年有所增加。
5、 现金流
公司报告期内经营活动产生的现金流量净额同比增加 136.50%，主要因为房屋销售
等经营性现金流入增加；
公司报告期内投资活动产生的现金流量净额同比减少 380.36%，主要因为对外投资
增加；
5
公司报告期内筹资活动产生的现金流量净额同比减少 58.75%，主要是因为金融机构
借款增加的幅度小于归还金融机构借款的幅度。
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
公司企业愿景是致力成为"中国最受信赖与尊敬的房地产企业"，总体发展战略是致
力协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，并促进资本运营与产业经营的
良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发
周转速度，保证公司稳健、可持续发展。
2012 年，公司各类房地产项目开复工指标和销售指标均基本完成或超额完成按"十
二五"规划分解的年度经营任务，但由于报告期内保障房项目结算面积增高、项目整
体毛利率下降以及投资收益减少等原因，公司净利润指标同比有所下降。公司将加
大战略执行力度，提高项目运作水平和企业管理水平，确保公司战略发展规划的顺
利实现。
(2) 其他
6
公司 2012 年度主要开发项目生产经营情况表
单位：万平方米
总可售面积
项目类 规划建筑面 当年开复 当年新开 当年竣工 当年销售 累计销售面
序号 项目名称 权益（%） 占地面积 （不含车 累计竣工
别 积 工面积 工面积 面积 面积 积
库）
一、北京地区
（一）已竣工项目
1 首开康乃馨城 90 两限房 12.76 29.9 27.75 29.9 0 29.9 29.9 0.67 25.65
2 首开璞缇 96.88 商品房 2.82 14.99 11.33 0 0 0 14.99 2.88 10.96
3 首开北京苏活 96.88 商品房 17.24 14.62 13.42 0 0 0 14.62 5.25 12.26
4 首开铂郡 100 商品房 2.5 14.64 10.04 0 0 0 14.64 3.58 7.29
5 首开国风上观 100 商品房 9.45 24.89 17.48 0 0 0 24.89 1.47 16.98
6 首开智慧社 100 商品房 5.22 14.13 12.49 7.03 0 7.03 14.13 0 10.98
7 回龙观 F01 100 商业 3.09 5.5 4.4 5.5 0 5.5 5.5 0 0
回龙观 F03 东-1、
8 100 商业 3.32 6.56 4.99 6.56 0 6.56 6.56 0 0
东-2
小计 1 56.4 125.23 101.9 48.99 0 48.99 125.23 13.85 84.12
（二）在建项目
9 首开熙悦山一期 100 商品房 12.6 21.17 16.72 21.17 0 0 0 10.06 11.67
10 首开熙悦山二期 100 商品房 25.6 46.46 39.9 26.42 0 0 0 4.4 4.4
11 首开熙悦睿府 100 商品房 13.6 26.03 22.13 26.03 20.92 0 0 0 0
7
12 首开璞缇公馆 96.88 商品房 4.24 18.82 11.96 17.03 17.03 0 0 1.21 1.21
13 紫芳园六区二组团 96.88 商业 4.4 5.76 3 2.01 2.01 0 0.07 0 0
14 首开璞缇墅 96.88 商品房 14.09 11.72 7 11.72 0 0 0 1.06 1.06
15 顺义洼子 96.88 保障房 3.8 6.88 5.5 6.88 6.88 0 0 0 0
16 首开常青藤 100 商品房 50.29 59.05 46.38 37.34 0 10 30.8 12.42 30.93
商品房、
17 首开国风美仑 100 14.73 29.69 24.3 29.69 0 0 0 5.15 5.15
回迁房
商品房、
18 于家务 A、C 地块 100 22.93 45.12 35.61 18.32 18.32 0 0 0 0
公租房
19 首开国风美唐一期 100 商品房 5.52 21.43 14.5 21.43 0 7.97 7.97 1.65 12.07
商品房、
20 首开国风美唐二期 100 20.38 55.16 37.36 55.16 6.45 0 0 8.7 8.7
两限房
21 首开同馨家园 100 两限房 11.14 28.72 26.57 23.43 6.44 8.1 13.38 2.23 9.22
小计 2 203.32 376.01 290.93 296.63 78.05 26.07 52.22 46.88 84.41
（三）拟建项目
22 知语城后期 100 商品房 1.97 5.99 5.14 0 0 0 0 0 0
8
23 华侨村二期 51 商品房 2.28 9.09 5.5 0 0 0 0 0 0
24 方庄大绿地（*） 96.88 保障房 44.55 36 36 0 0 0 0 0 0
25 宋庄 C02\C06 100 商品房 13.62 20.44 20.44 0 0 0 0 0 0
商品房、
26 通州台湖 017（*） 50 3.9 9.13 8.94 0 0 0 0 0 0
公租房
商品房、
27 通州台湖 014（*） 50 4.98 11.94 11.7 0 0 0 0 0 0
公租房
小计 3 71.3 92.59 87.72 0 0 0 0 0 0
京内重点项目汇总 331.02 593.83 480.55 345.62 78.05 75.06 177.45 60.73 168.53
京内其他零星销售 6.54
二、京外地区
（一）已竣工项目
28 扬州水晶城 100 商品房 7.25 12.93 10.24 0 0 0 12.93 1.15 10.16
29 苏州悦澜湾 100 商品房 12.62 24.44 19.29 11.23 0 11.23 24.44 2.19 18.83
小计 4 19.87 37.37 29.53 11.23 0 11.23 37.37 3.34 28.99
（二）在建项目
30 苏州国风华府 100 商品房 9.04 21.05 15.7 17.67 0 0 0 5.31 7.73
31 苏州班芙春天 100 商品房 11.33 34.2 28.05 34.2 0 11.22 11.22 7.28 11.81
32 扬州水印西堤 100 商品房 18.17 39.28 30.68 39.28 0.21 0 0 7.5 8.2
9
商品房、
33 扬州邗江 639 60 16.1 27.34 27.34 9.75 6.66 0 0 0 0
酒店
商品房、
34 海门理想城 100 10.83 33.86 22.3 13.97 0 14.35 14.35 0.48 16.49
酒店
35 海门紫郡 100 商品房 63.58 91.97 68 33.34 18.75 0 0 0 0
36 厦门领翔国际 100 商品房 16.53 41.55 33.9 41.55 6.85 0 0 11.17 12.98
37 太原国风上观 85 商品房 54.37 138.08 104.9 62.5 0 0 0 10.59 14.19
商品房、
38 烟台滨海广场 100 1.53 11.89 10.17 4.51 0 0 7.38 0.49 5.45
酒店
39 沈阳国风润城 95 商品房 41.74 65.23 55.6 44.31 5 7.87 7.87 1.96 3.59
40 绵阳仙海 100 商品房 122.51 61.74 59.07 9.7 0 0 0 0 0
41 贵阳龙洞堡 90.67 商品房 108.29 173.05 102.32 19.31 8.98 0 0 0.1 0.1
42 福州香槟国际 40 商品房 21.31 89.37 70 57.55 37.9 0 0 17.56 19.95
43 福州香开新城 51 商品房 12.07 44.53 33.79 38.83 38.83 0 0 0 0
44 葫芦岛国风海岸 100 商品房 136.83 179 158 12.45 12.45 0 0 0 0
小计 5 644.23 1,052.14 819.82 438.92 135.63 33.44 40.82 62.44 100.49
（三）拟建项目
45 苏州太湖湾里（*） 100 酒店 2.73 0.82 0 0 0 0 0 0 0
46 苏州尹山湖 75 商品房 12.07 25.61 18.1 0 0 0 0 0 0
47 廊坊国风悦都 100 商品房 18.6 42.62 33.48 0 0 0 0 0 0
10
48 沈阳道义区 1# 100 商品房 17.44 40.68 34.88 0 0 0 0 0 0
49 沈阳道义区 3# 100 商品房 16.14 37.08 31.68 0 0 0 0 0 0
小计 6 66.98 146.81 118.14 0 0 0 0 0 0
京外重点项目汇总 731.08 1,236.32 967.49 450.15 135.63 44.67 78.19 65.78 129.48
公司总计 1,062.10 1,830.15 1,448.04 795.77 213.68 119.73 255.64 133.05 298.01
注：1，标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。
2，总可售面积一般指地上住宅、商业、办公等建筑面积，不包括车库、自行车库、仓储等地下建筑面积。
3，海门理想城、烟台滨海广场酒店部分于 2012 年中予以转让，其经营数据包含在公司整体中。
11
公司 2012 年度主要开发项目结算情况表
单位：万平米
序号 项目名称 本年结算面积 累计结算面积
一、北京地区
1 首开康乃馨城 24.29 24.29
2 首开璞缇 4.26 10.04
3 首开北京苏活 8.93 11.23
4 首开铂郡 3.57 4.25
5 首开国风上观 1.52 16.6
6 首开智慧社 5.06 10.86
7 首开常青藤 4.75 18.56
8 首开国风美唐一期 4.8 4.8
9 首开同馨家园 7.46 7.46
京内项目车库及非重点项目 7.28 -
京内项目合计 71.92 108.09
二、京外地区
10 扬州水晶城 8.57 8.57
11 苏州悦澜湾 8.86 18.51
12 苏州班芙春天 6.43 6.43
13 沈阳国风润城 2.61 2.61
京外项目车库及非重点项目 5.94 -
京外项目合计 32.41 36.12
公司总计 104.33 144.21
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房产销售 12,268,586,659.39 7,236,528,736.56 41.02 43.42 82.56 减少 12.64
12
个百分点
土地开发、 增加 21.1
49,375,800.00 8,646,700.33 82.49 -66.41 -84.76
转让 个百分点
酒店物业 增加 0.22
341,376,844.51 151,871,787.33 55.51 1.51 1.00
经营等 个百分点
减少 12.28
合计 12,659,339,303.90 7,397,047,224.22 41.57 40.07 77.35
个百分点
报告期内，公司已销售的房地产开发项目本年实现竣工交用及结算面积大幅增加，
使得主营业务收入和成本都大幅增加。已结算项目构成中，京外项目结算面积大幅
增加，其毛利率较京内商品房项目低；京内保障房项目结算面积大幅增加，其毛利
率较低，以上两种因素导致公司综合毛利率有所下降。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 10,040,222,443.56 32.34
京外地区 2,619,116,860.34 80.47
合计 12,659,339,303.90 40.07
(三) 资产、负债情况分析
单位:元
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
货币资金 14,607,117,201.57 20.61 11,025,714,550.10 17.84 32.48
应收账款 67,363,204.53 0.09 45,985,069.71 0.07 46.49
预付款项 106,844,466.66 0.15 487,511,163.64 0.79 -78.08
其他应收款 2,186,219,543.77 3.09 972,017,090.74 1.57 124.92
存货 45,271,747,289.01 63.81 43,049,139,988.75 69.67 5.16
长期股权投
3,350,441,981.05 4.73 2,672,566,106.64 4.33 25.36
资
其他流动资
2,010,430,502.20 2.84 746,430,916.12 1.21 169.34
产
递延所得税
1,486,847,332.20 2.10 1,073,119,794.24 1.74 38.55
资产
短期借款 3,610,000,000.00 2.27 266,290,000.00 0.43 1,255.66
长期借款 14,967,040,000.00 21.10 9,859,105,309.00 15.96 51.81
货币资金：售房资金回笼和金融机构借款增加。
应收账款：本期新增应收比如房地产四元桥项目转让款及利息 3,500.00 万元。
预付款项：预付的工程款及土地款转入成本。
其他应收款：新增应收保利首开兴泰关联方借款 46,239.00 万元，应收股权投资款
15,000.00 万元，及新增拍地保证金。
存货：本期房地产开发投资增长大于结转营业成本。
13
长期股权投资：本期新增对保利首开兴泰公司投资，另外权益法核算合营与联营公
司净资产增加。
其他流动资产：预缴税金和短期理财增加。
递延所得税资产：应付未付款项和预收账款预计利润增加。
短期借款：本期新增借款融资。
长期借款：本期新增借款融资。
(四) 核心竞争力分析
公司秉承首开集团三十余年的丰富经验，在全国范围内成功开发了众多住宅项目及
一批国家重点项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在项
目获取能力、债权融资能力、施工建设管理能力和公司品牌四大方面拥有较强竞争
力，为公司未来发展奠定了良好基础。
1、项目获取能力：公司依托国资背景和多年来的良好信誉，在多个关键城市具备良
好的项目获取能力，特别是公司在北京地区深耕多年，取得了一些地段位置较佳、
具有一定规模、价格比较低廉的优质项目资源。
2、债权融资能力：公司在市场上拥有良好信誉，多年来与国内主要银行建立了诚信、
互利的长期合作伙伴关系，具有良好的融资能力。
3、品牌影响力：公司"责任地产"的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉 ，具有
较高的认知度和美誉度。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
（1）公司投资情况
单位:万元
报告期内投资额 57,132.24
投资额增减变动数 45,714.83
上年同期投资额 11,417.41
投资额增减幅度(%) 400.40
（2）被投资的公司情况
占被投资公司权 报告期内出资额（万
被投资的公司名称 主要经营活动 出资方式
益的比例(%) 元）
保利首开兴泰公司 房地产开发 49 24,500.00 新设
北京科技园建设公司 房地产开发 5.12 800.00 增资配股
收购少数股东 30%股
葫芦岛首开宏泰公司 房地产开发 100 10,532.94
权后成为全资子公司
收购少数股东 26.2%
海门锦源公司 房地产开发 100 21,299.30 股权后成为全资子公
司
合计 57,132.24
14
2、募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
单位:万元 币种:人民币
尚未使用募集
募集年 募集方 募集资金 本年度已使用募 已累计使用募 尚未使用募
资金用途及去
份 式 总额 集资金总额 集资金总额 集资金总额
向
尚未使用的金
额 55.02 万元，
加上存储累计
利息扣除手续
费 净 额
9,291.06 万元，
非公开
2009 461,519.90 91,129.13 461,464.88 55.02 已 由 募 集 资 金
发行
专户划入募投
项目回龙观账
户，根据项目实
际开发进度需
要，已于期后全
部对外支付。
15
(2) 募集资金承诺项目使用情况
单位:万元 币种:人民币
是
变更原
否 是否 是否 未达到
募集资金本 募集资金实 因及募
承诺项目名 变 募集资金拟 符合 项目进 预计收 符合 计划进
年度投入金 际累计投入 产生收益情况 集资金
称 更 投入金额 计划 度 益 预计 度和收
额 金额 变更程
项 进度 收益 益说明
序说明
目
本 年 度 实 现 收 益
单店住宅小
否 212,624.00 47,379.00 212,553.50 否 在售 83,833 20,758.03 万元，累计实 是
区二期
现收益 65,415.83 万元。
回龙观文化 本 年 度 实 现 收 益
居住区 D02、 否 124,865.00 43,750.13 124,879.84 否 在售 48,172 30,426.77 万元，累计实 是
F06 现收益 51,417.08 万元。
本 年 度 实 现 收 益
苏州市工业
否 60,260.00 0 60,260.40 否 在售 16,977 7,348.85 万元，累计实 是
园区 90 号地
现收益 11,871.48 万元。
北京市顺义
本 年 度 实 现 收 益
区李桥镇住
否 54,005.00 0 54,005.14 否 在售 27,458 19,233.92 万元，累计实 是
宅商业金融
现收益 27,426.75 万元。
项目
本年度实现结算收益
首开理想城 股权已 5,762.17 万元，另实现
否 9,765.90 0 9,766.00 否 8,915 是
项目二期 转让 股权转让收益 12,615.23
万元。
合计 / 461,519.90 91,129.13 461,464.88 / / 185,355 / / / /
16
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
2012 年末中央经济工作会议指出，2013 年"继续坚持房地产市场调控政策不动摇"，
限购、差别化信贷和税收政策将持续，加大保障房和土地供应仍是缓解房价上涨预
期的重要手段。
2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议提出了新的"国五条"调控政策，确定了保持房
价基本稳定、严格执行限购政策、增加普通商品房住房及用地供应、加快保障性住
房建设、加强市场监管等五项政策措施。3 月 1 日，国务院办公厅发布了《关于继
续做好房地产市场调控工作的通知》，对新"国五条"进一步细化。
短期来看，房地产调控政策更加严厉，投资性需求进一步被挤压，将给房地产市场
短期运行带来一定压力，同时调控政策也将部分二手市场需求转移到新房市场，购
房需求可能从以单一的小户型、低总价刚需产品为主转向刚需产品与改善产品多元
化发展的情况，这对住房的设计、品质及功能提出了更高的要求。展望未来，随着
中国经济稳健发展、城镇化进程稳妥推进、居民收入水平的提高，新增住房需求、
改善性住房需求以及商业地产需求依然旺盛，行业发展空间依然很大。历年房地产
调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改变住房需求
的根本动力。
(二) 公司发展战略
随着调控政策的更加严厉以及市场竞争的更加白热化，公司将按照"十二五"规划目
标和资本市场要求，全面推进各方面工作。公司认为，2013 年公司总体发展思路主
要有以下几点：
1、坚持创新变革。在公司管理、产品和服务等方面开展创新变革，促进公司核心竞
争力不断提升。
2、坚持与标杆企业开展战略合作。通过广泛深入的战略合作，整合资源，优势互补，
抢占市场，分担风险，促进公司跨越发展。
3、坚持稳健经营。确保现金安全，加强项目可研和市场调研，提高基础性管理工作
的规范水平，控制各类经营风险、财务风险。
4、坚持加快项目周转。采取更为灵活和有效的销售策略，以快速去化库存作为首要
工作目标，进一步加快项目周转速度，提升市场竞争力，为今后可持续发展奠定良
性循环的基础。
5、在继续推进全国布局的同时，加大在北京获取土地储备的力度。不放弃每一个优
质地块的机会，持续增强公司在北京主战场的竞争力。同时把握新型城镇化发展趋
势，在已进入的经济较发达城市深耕拓展，慎重选择新进入城市。
(三) 经营计划
重要提示：
由于公司 2013 年经营计划仅基于目前的宏观经济形势、房地产调控政策、市场供需
态势和公司房地产项目开发现状所作出的预测性判断，未来以上各方面因素可能发
生较大变化，存在一定的不确定性，根据上海证券交易所要求，公司董事会郑重声
明该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
17
2013 年公司主要发展目标如下：
1）2013 年，公司计划新开工约 167 万平米，开复工面积达到约 838 万平米，竣工
约 187 万平米（参见：公司 2013 年度主要开发项目生产计划情况表）。公司计划开
复工面积保持稳定增长，增长比率约 5%。公司计划新开工面积同比 2012 年有所下
降，主要原因是公司目前开复工规模大，可售资源相对丰富，其主要任务仍然是去
库存化。公司计划竣工面积同比 2012 年完成数大幅增长约 56%，主要是因为京外
计划竣工面积大幅增长，苏州班芙春天、苏州国风华府、扬州水印西堤、厦门领翔
国际等项目将大部分竣工，福州香槟国际、太原国风上观等项目也有一部分竣工。
2）2012 年末，公司已取得预售许可的未售面积约 83 万平米。2013 年拟新取得预售
许可面积约 195 万平米，可售资源充足。按计划预计销售面积 164 万平米，销售签
约额 184 亿元。预计同比分别增长约 23%、4%。销售面积增长较大的原因是公司京
内外可售资源都较丰富，而签约金额增长不大的原因是：一方面可售资源进一步向
京外倾斜；另一方面是京内可售资源中保障房占比增长较多。
3）积极把握土地市场机会，适时新增后续项目。截至本报告出具日，公司在苏州市
吴江区和北京市朝阳区共取得五个地块，合计占地面积 33.68 万平米，地上规划面
积 52.97 万平米，总地价 41.59 亿元，平均楼面地价 7,852 元/平米。具体情况如下
表所示：
序号 项目名称 位置 总用地面积 地上规划面积 总地价 楼面地价
1 孙河乡西甸村 F 地块 北京市朝阳区 6.96 4.09 10.6 25,917
2 孙河乡西甸村 G 地块 北京市朝阳区 10.35 6.3 16.6 26,349
3 吴江区 20120117 地块 苏州市吴江区 5.55 14.44 4.88 3,380
4 吴江区 20120118 地块 苏州市吴江区 5.51 14.33 4.84 3,378
5 吴江区 20120119 地块 苏州市吴江区 5.31 13.81 4.67 3,382
总计 33.68 52.97 41.59 7,852
另外公司通过股权收购形式取得大连中山区东港区两个项目，分别是：
a） 以 1.5 亿元收购大连中嘉房地产开发有限公司 60%股权。该公司注册资本 2.5
亿元，目前在大连中山区东港拥有 E15\E16\E17 地块项目，占地 5.1 公顷，地上建
筑面积 12.78 万平米，用地性质为住宅及配套。
b） 以 38,955.92 万元收购大连中美居置业有限公司 95%股权。该公司注册资本
19,953.6 万元，目前在大连中山区东港拥有 H10 地块项目，占地 4.39 公顷，地上建
筑面积 21.95 万平米，用地性质为公建（办公、酒店、商业）、公寓。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
重点开发项目资金需求表
单位：亿元
2012 年 末 完 成
序号 项目名称 计划开发成本 2013 年计划开发成本
开发成本
1 首开康乃馨城 16.69 13.53 1.70
2 首开熙悦山一期 19.17 15.97 2.75
3 首开熙悦睿府 25.24 16.68 4.37
4 首开熙悦山二期 23.86 19.70 4.07
18
2012 年 末 完 成
序号 项目名称 计划开发成本 2013 年计划开发成本
开发成本
5 首开熙悦山二期 - - 1.94
6 首开璞缇公馆 16.17 6.38 2.05
7 首开璞缇墅 6.51 5.28 2.05
8 首开北京苏活 12.67 11.82 0.40
9 首开璞缇 18.53 13.62 0.40
10 顺义洼子 1.50 0.83 1.81
11 方庄大绿地 108.50 4.77 22.65
12 紫芳园六区二组团 1.75 0.99 2.31
13 首开常青藤 41.02 30.40 9.02
14 首开国风美仑 20.87 15.30 4.18
15 于家务 A、C 地块 33.70 14.69 2.98
16 首开铂郡 19.70 17.35 1.00
17 首开国风上观等望京尾盘 - - 0.80
18 首开国风美唐一期 15.12 8.91 3.38
19 首开国风美唐二期 32.59 9.31 7.17
20 首开同馨家园 16.39 11.12 2.51
21 宋庄 C02 10.10 0.03 0.59
22 宋庄 C06 17.58 0.03 0.99
23 通州台湖地块 - - 7.10
24 首开智慧社 - - 0.50
25 首开商业地产 - - 6.00
京内小计 457.66 216.73 92.72
26 廊坊国风悦都 19.99 5.40 1.51
27 苏州悦澜湾 12.53 12.16 0.33
28 苏州班芙春天 19.06 14.83 3.69
29 苏州国风华府 11.86 8.77 2.10
30 苏州尹山湖 16.99 9.36 2.22
31 扬州邗江 639 19.48 5.04 1.80
32 扬州水印西堤 18.73 11.70 4.00
33 扬州水晶城 5.53 5.20 0.60
34 海门紫郡 39.56 7.92 3.69
35 厦门领翔国际 22.63 16.46 4.83
36 绵阳仙海龙湾 30.00 6.00 3.60
37 贵阳龙洞堡 47.50 17.72 3.20
38 福州香槟国际 58.42 37.40 3.52
39 福州香开新城 37.38 24.82 3.20
42 太原国风上观 61.21 21.53 6.86
43 沈阳国风润城 16.36 6.83 2.67
44 沈阳国风尚城 4.44 0.96 0.78
45 葫芦岛国风海岸 66.07 9.67 4.37
京外小计 507.74 221.77 52.97
公司重点项目合计 965.40 438.50 145.69
19
备注：以上 2013 年计划支出的开发成本包含约 37 亿土地成本支出。
(五) 可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。
国家在土地供应、住宅供应结构、税收、信贷、保障房建设等领域不断加大调控力
度，对住房供不应求、房价上涨过快的热点城市采取了限制购买、价格控制等行政
手段进行干预。
对此，公司将深入研判政策的变化及对房地产行业的影响，合理进行市场布局，不
断优化产品结构，坚持灵活多变的营销策略，提高项目周转速度，以减少调控政策
加码对公司正常经营的不利影响。
2、市场竞争风险
房地产业正向规模化、品牌化、规范化运作的转型，房地产行业竞争激烈，公司正
面临更加严峻的市场竞争环境。由于开发商只能通过"招拍挂"的方式获取新增项目，
市场竞争日渐加剧。近几年来一些热点城市的土地供应出现了下降的趋势，更导致
了开发商对热点地块土地需求的增加和土地获取成本的上升，从而对公司业务和经
营业绩造成不利影响。公司在北京单一区域市场上占有一定的优势地位，但是在公
司整体运营方面与标杆企业存在一定差距。公司应该紧密结合自身经营特色与资源
优势，尽最大努力保持公司在北京区域的优势地位，同时强化与其他企业的合作，
通过合作，分担资金压力，分散经营风险，学习先进的管理经验。
2012 年，公司在北京、苏州、福州、厦门等一、二线城市的项目由于潜在需求强烈，
市场供应不足而销售顺畅。而公司在沈阳、贵阳、绵阳、葫芦岛等三、四线城市的
项目由于市场供应充足，潜在需求较弱以及项目自身定位不够准确而减少或推迟销
售，库存压力加大，加之项目规模偏大，经营风险较高。为此，公司将对不同区域
市场、不同项目采取差异化的开发策略。对于一线城市核心地段项目，通过高端定
位、精装修等策略，最大限度发掘溢价空间；对于非一线城市核心地段的一般商品
房项目，采取快速周转策略，统筹安排工程进度与销售节奏，加快资金回笼；对于
市场容量较小、项目体量较大、区域发展不太成熟的三四线城市项目，首要加强项
目运作风险管控，合理安排开发节奏，力争通过合作开发、转让等方式控制风险，
减少损失。
3、财务风险
1）公司长短期偿债能力有待提高。公司 2009 至 2012 年末的合并资产负债率分别为
70.69%、74.73%、79.36%和 80.32%。此外流动比率和速动比例均比行业平均值稍
低，最近四年的流动比率分别为 2.13、1.89、1.64 和 1.73，速动比率分别为 0.97、
0.66、0.39 和 0.48。房地产市场的波动和融资环境的变化可能使公司面临一定的偿
债压力。随着新项目的开展，需要的资金量也会增加，为此公司增加了部分银行贷
款，导致公司的整体负债率较高。同时存货的变现能力也将直接影响公司的资产流
动性及短期偿债能力。公司拟开发项目、在建项目和已完工项目绝大部分处于经济
发达地区和具有较大潜力的城市，市场前景好，产品质量高，变现能力较强，但如
果因销售迟滞等因素导致存货周转不畅，将给公司总资产的周转和短期偿债能力带
20
来较大压力。
2）筹资难度加大，成本不断上升。公司开发投资资金来源目前主要有自有资金、商
品房预售款、银行及其他金融机构贷款。随着国家提高对房地产企业的贷款条件和
控制房地产信贷规模，公司获取银行贷款的能力和灵活性在一定程度上受到了限制，
转而向信托等其他金融机构申请贷款，使得筹资成本不断上升。目前公司信托融资
比重增加（占比达 35.5%），融资利率上升，资金成本压力逐渐增大。
4、2013 年毛利率可能继续下降的风险。
2013 年，公司开发项目结算的毛利率可能继续下滑，主要原因为：
1）土地成本有较大增长；
2）结算的产品中，高盈利项目占比下降；
3）物价及人工成本上涨等，
未来公司将从以下方面努力，扭转毛利率下滑的局面：1）继续坚持加快周转的经营
策略，加快中低端普通商品房的销售速度，提高项目周转速度；2）加大在北京市场
拿地的力度，积极寻求合作拿地，提高公司在北京市场的占有率。
(六) 其他
21
公司 2013 年度主要开发项目生产计划情况表
单位：万平米
规划建筑面 2012 年末在 2012 年末未 2013 年新开 2013 年竣工
序号 项目名称 权益（%） 位置 占地面积
积 施面积 开工面积 工面积 面积
一、北京地区
（一）在建项目
1 首开熙悦山一期 100 房山 12.6 21.17 21.17 0 0 21.17
2 首开熙悦山二期 100 房山 25.6 46.46 26.42 20.04 10.8 0
3 首开熙悦睿府 100 房山 13.6 26.03 26.03 0 0 0
4 首开璞缇公馆 96.88 丰台 4.24 18.82 17.02 1.8 1.71 0
5 紫芳园六区二组团 96.88 丰台 4.4 5.76 2 3.76 1.42 2
6 首开璞缇墅 96.88 大兴 14.09 11.72 11.72 0 0 7.5
7 顺义洼子 96.88 顺义 3.8 6.88 6.88 0 0 0
8 方庄大绿地（*） 96.88 丰台 44.55 36 0 36 36 0
9 首开常青藤 100 朝阳 50.29 59.05 27.34 31.71 0 12.46
10 首开国风美仑 100 通州 14.73 29.69 29.69 0 0 8.85
11 于家务 A、C 地块 100 通州 22.93 45.12 18.32 26.8 6.18 0
12 首开国风美唐一期 100 昌平 5.52 21.43 13.47 7.96 0 13.47
13 首开国风美唐二期 100 昌平 20.38 55.16 55.16 0 0 0
22
14 首开同馨家园 100 丰台 11.14 28.72 15.33 13.39 0 0
15 宋庄 C02\C06（*） 100 通州 13.62 20.44 0 20.44 20.44 0
16 通州台湖 017（*） 50 3.9 9.13 0 9.13 9.13 0
通州
17 通州台湖 014（*） 50 4.98 11.94 0 11.94 11.94 0
小计 1 270.37 453.52 270.55 182.97 97.62 65.45
（二）拟建项目
18 知语城后期 100 朝阳 1.97 5.99 0 5.99 0 0
19 华侨村二期 51 东城 2.28 9.09 0 9.09 0 0
小计 2 4.25 15.08 0 15.08 0 0
京内重点项目汇总 274.62 468.6 270.55 198.05 97.62 65.45
二、京外地区
（一）在建项目
20 廊坊国风悦都 100 安次 18.6 42.62 0 42.62 9.41 0
21 苏州国风华府 100 吴中 9.04 21.05 17.67 3.38 3.8 17.67
22 苏州班芙春天 100 相城 11.33 34.2 22.88 11.32 0 22.88
23 苏州尹山湖（*） 75 吴中 12.07 25.61 0 25.61 17.78 0
24 扬州水印西堤 100 邗江 18.17 39.28 39.28 0 0 27
25 扬州邗江 639（*） 60 邗江 16.1 27.34 9.72 17.62 0 3.08
26 海门紫郡 100 海门港 63.58 91.97 33.33 58.64 0 0
27 厦门领翔国际 100 翔安 16.53 41.55 41.55 0 0 34.12
28 太原国风上观 85 龙城大道 54.37 138.08 62.5 75.58 14.27 8.16
23
29 沈阳国风润城 95 沈北新区 41.74 65.23 36.44 28.79 0 0
30 沈阳道义区 1# 100 道义 17.44 40.68 0 40.68 5 0
31 绵阳仙海龙湾 100 仙海 122.51 61.74 9.7 52.04 0 0
32 贵阳龙洞堡 90.67 南明 108.29 173.05 19.33 153.72 7.82 0
33 福州香槟国际 40 晋安 21.31 89.37 57.55 31.82 0 8.63
34 福州香开新城 51 晋安 12.07 44.53 38.83 5.7 6.02 0
35 葫芦岛国风海岸 100 连山 136.83 179 12.45 166.55 5 0
小计 3 679.98 1115.3 401.23 714.07 69.1 121.54
（二）拟建项目
36 沈阳道义区 3# 100 道义 16.14 37.08 0 37.08 0 0
37 苏州太湖湾里（*） 100 湾里 2.73 0.82 0 0.82 0 0
小计 4 18.87 37.9 0 37.9 0 0
京外重点项目汇总 698.85 1153.2 401.23 751.97 69.1 121.54
公司总计 973.47 1621.8 671.78 950.02 166.72 186.99
注：标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。
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北京首都开发股份有限公司 2012 年年度报告摘要
三、利润分配或资本公积金转增预案
2013 年 4 月 8 日，经公司第七届十三次董事会审议通过，同意以 2012 年 12 月
31 日公司 1,494,675,000 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 2.4 元(含税)，
共计派发现金红利 358,722,000 元，同时以资本公积金每 10 股转增 5 股。本次
分红预案需经公司 2010 年度股东大会通过后方可实施。
由于公司已于 2012 年半年度实施了每 10 股派发现金红利 1.4 元(含税)的利润分
配方案，加上本次公司董事会提出的每 10 股派发现金红利 2.4 元(含税)的利润分
配预案，公司 2012 年度总体利润分配额度将达每 10 股派发现金红利 3.8 元(含
税)，总共现金红利将达 567,976,500 元，占公司 2012 年度已实现的归属于上市
公司股东的净利润的 35.12%。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出
具体说明。
（1）持有半数及半数以上表决权比例，但未纳入合并范围的公司
公司名称 表决权比例% 未纳入合并报表原因
京澳有限公司（以下简称 京澳公司） 90.00 进入破产清算程序
（2）持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的子公司
公司名称 表决权比例% 纳入合并报表原因
福州中鼎 40.00 受托管理
商业地产 49.00 实质控制
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