北京首都开发股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 首开股份 股票代码 600376
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
电话 010-66428156 010-66428113
传真 010-66428061 010-66428061
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比
2013 年(末) 2012 年(末) 上年(末)增 2011 年(末)
减（%）
总资产 92,117,097,736.89 70,864,100,912.44 29.99 61,792,429,246.16
归属于上 市 公司
13,955,435,113.15 13,058,882,413.36 6.87 12,031,775,814.90
股东的净资产
经营活动 产 生的
-8,273,847,645.59 2,143,060,042.48 -486.08 -5,871,096,674.85
现金流量净额
营业收入 13,501,339,699.10 12,675,546,401.82 6.51 9,042,481,279.82
归属于上 市 公司
股 东 的 净 利 1,288,838,664.97 1,617,055,322.00 -20.30 1,876,684,051.52
润
归属于上 市 公司
股东的扣 除 非经
1,112,910,815.59 1,574,303,846.01 -29.31 1,720,865,412.16
常性损益 的 净利
润
加权平均 净 资产 减少 3.31 个
9.56 12.87 16.69
收益率（%） 百分点
基本每股收益（元
0.5749 0.7213 -20.30 0.84
／股）
1
稀释每股收益（元
0.5749 0.7213 -20.30 0.84
／股）
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交易
报告期股东总数 43,075 44,193
日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 质押或冻结的股份
股东名称 持股总数 条件股份数
质 例(%) 数量
量
北京首都开发控
国有法
股（集团）有限 49.95 1,119,833,887
人
公司
北京首开天鸿集 国有法
6.37 142,714,290
团有限公司 人
境内非
美都控股股份有
国有法 2.71 60,674,999 质押 57,750,000
限公司
人
中国人民人寿保
险股份有限公司
其他 2.12 47,526,140
－分红－个险分
红
中国人寿保险股
份有限公司－分
其他 1.92 43,080,250
红－个人分红－
005L－FH002 沪
中国工商银行－
诺安股票证券投 其他 1.50 33,661,174
资基金
中国人民财产保
险股份有限公司
－传统－普通保 其他 1.00 22,528,703
险 产 品 － 008C
－CT001 沪
中国建设银行－
国泰金马稳健回 其他 0.97 21,748,071
报证券投资基金
中国建设银行－
工银瑞信红利股
其他 0.60 13,390,000
票型证券投资基
金
全国社保基金四 其他 0.43 9,628,561
2
零九组合
（1）以上股东中，北京首都开发控股（集团）有限公司持有
北京首开天鸿集团有限公司 100%股权，也是美都控股的参股
股东。中国人民人寿保险股份有限公司－分红－个险分红及中
国人民财产保险股份有限公司－传统－普通保险产品－008C
上述股东关联关系或一致
－CT001 沪均为中国人保资产管理股份有限公司管理的证券投
行动的说明
资账户。除此以外，本公司未知上述股东是否存在其他关联关
系或一致行动关系。
（2）报告期内首开集团增加 4,102,873 股，均为二级市场增持
所增加的股份。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）、房地产宏观环境政策回顾
2013 年，中国经济企稳回升，货币政策趋向稳健，银行信贷环境适中；房地产投资增长稳
定，房地产贷款增速回升。政府强调全面深化改革，房地产调控整体平稳，逐步建立健全长
效机制。各地方调控政策因市场走势不同出现差别化，一、二线城市调控升级加码，少数三
四线城市适时灵活松绑。继续加大保障房建设，稳妥推进新型城镇化建设。
房地产市场运行方面，土地市场受调控影响较小，供应量和成交量同比均上升，重点城市地
价升高，带动整体楼面价提高。2013 年楼市成交持续火爆，总体呈现供不应求、价格上涨
趋势，一线城市上涨幅度尤其突出。
（二）、公司总体经营情况回顾
报告期内，公司坚持战略合作和稳健经营方针，加大创新变革力度，通过差异化开发策略、
加强产品研发、调整定价策略、严格工程质量管理等项目运作举措，同时完善动态监控、预
算控制、风险管控等基础性管理工作，基本完成年度各项生产任务目标，公司发展潜力也得
到了加强。全年主要经营业绩如下：
1）财务业绩
2013 年公司实现营业收入 135.01 亿元，比上一年增长 6.51％；实现归属于上市公司股东的
3
净利润 12.89 亿元，比上一年减少 20.30%。截至 2013 年末，公司总资产 921.17 亿元，归属
于上市公司股东的所有者权益 139.55 亿元，分别比上一年增长 29.99％、6.87%。全年结转
各类房地产项目面积 106.61 万平米，同比增长 2.19%。
2）房地产开发情况
公司全部开复工面积达 845.8 万平米，同比增长 6.3%，其中住宅开复工面积 594.9 万平米，
同比增长 2.2%；公司完成新开工面积 174.4 万平米，同比下降 18.4%，其中住宅新开工面积
110.5 万平米，同比下降 35.6%；公司完成竣工 190 万平米，同比增长 58.7%，其中住宅竣
工 137.6 万平米，同比增长 76.2%。报告期新开工面积下降的主要原因是一方面公司 2012
年拿地较少，一方面公司 2013 年销售策略以现有项目去库存化为主。竣工面积增长较大的
原因是根据开发进度，京外项目竣工面积大幅增加。各项目房地产开发指标详见下表。
4
公司 2013 年度主要开发项目生产经营情况表
单位：万平方米
总可售面
权益 规划建筑面 当年开复 当年新开 当年竣工面 当年销售 累计销售
序号 项目名称 项目类别 占地面积 积（不含 累计竣工
（%） 积 工面积 工面积 积 面积 面积
车库）
一、北京地区
（一）竣工项目
1 首开熙悦山一期 100 商品房 12.6 21.17 16.72 21.17 21.17 21.17 0.77 12.44
2 首开国风美唐一期 100 商品房 5.52 21.43 14.5 13.47 13.47 21.43 0.42 12.49
京内竣工项目小计 18.12 42.6 31.22 34.64 34.64 42.6 1.19 24.93
（二）在建项目
3 首开熙悦山二期 100 商品房 25.6 52.89 39.9 52.89 26.47 4.4 8.8
4 首开熙悦睿府 100 商品房 13.6 26.03 22.13 26.03 11.93 11.93
5 首开璞缇公馆 96.88 商品房 4.24 18.82 11.96 17.03 3.36 4.57
6 紫芳园六区二组团 96.88 商业 4.4 5.76 3 2.01 2.01 2.01 0
7 首开璞缇墅 96.88 商品房 14.09 11.72 7 11.72 7.5 7.5 2.42 3.48
8 顺义洼子 96.88 保障房 3.8 6.88 5.5 6.88
9 首开常青藤 100 商品房 50.29 59.05 46.38 27.34 22.99 53.79 4.92 35.85
商品房、回
10 首开国风美仑 100 14.73 29.69 24.3 29.69 9.03 9.03 8.84 13.99
迁房
商品房、公
11 于家务 A、C 地块 100 22.93 45.12 35.61 26.39 8.07
租房
商品房、两
12 首开国风美唐二期 100 20.38 55.16 37.36 55.16 1.9 10.6
限房
13 首开同馨家园 100 两限房 11.14 28.72 26.57 15.34 13.38 12.52 21.74
14 宋庄 C02\C06 100 商品房 13.62 28.23 20.44 28.23 28.23
5
京内在建项目小计 198.82 368.07 280.15 298.71 62.77 41.53 85.71 50.29 110.96
（三）拟建项目
15 知语城后期 100 商品房 1.97 5.99 5.14
16 华侨村二期 51 商品房 2.28 9.09 5.5
17 方庄大绿地（*） 96.88 保障房 44.55 36 36
商品房、公
18 通州台湖 017（*） 50 3.9 9.13 8.94
租房
商品房、公
19 通州台湖 014（*） 50 4.98 11.94 11.7
租房
孙河乡西甸村 F 地块
20 100 商品房 6.96 4.09 4.09
（*）
孙河乡西甸村 G 地块
21 100 商品房 10.35 6.3 6.3
（*）
22 大兴旧宫 A2-1 地块 51 商品房 2.72 6.79 6.79
商品房、公
23 朝阳高井 2 号地 90 4.69 13.14 13.14
租房
商品房、公
24 亦庄河西 X13R2 50 6.76 10.14 10.14
租房
回 龙 观
25 100 商业 4.16 6.23 6.23
G05-1,G05-3,G08-1
回 龙 观 G06-2 、
26 100 商业 3.75 6.76 6.76
G06-4、G09-1
京内拟建项目小计 97.07 125.6 120.73
京内主要开发项目合计 314.01 536.27 432.1 333.35 62.77 76.17 128.31 51.48 135.89
京内往年竣工项目销售 10.07
京内车库销售 2.54
6
京内销售合计 64.09
二、京外地区
（一）竣工项目
27 苏州班芙春天 100 商品房 11.33 33.95 28.05 22.73 22.73 33.95 7.26 19.07
京外竣工项目小计 11.33 33.95 28.05 22.73 22.73 33.95 7.26 19.07
（二）在建项目
28 廊坊国风悦都 100 商品房 18.6 42.62 33.48 9.93 9.93
29 苏州国风华府 100 商品房 9.04 21.47 15.7 21.47 3.8 17.85 17.85 3.11 10.84
30 苏州尹山湖（常青藤） 75 商品房 12.07 25.98 18.1 25.98 25.98
苏州尹山湖 G102 地
31 49 商品房 19.79 56.72 45.36 36.41 36.41
块（山湖一号）
32 扬州水印西堤 100 商品房 18.17 39.28 30.68 39.28 26.38 26.38 6.83 15.03
商品房、酒
33 扬州邗江 639 60 16.1 27.34 27.34 9.72 3.02 3.02
店
34 海门紫郡 100 商品房 63.58 91.97 68 33.34 2.18 2.18
35 厦门领翔国际 100 商品房 16.53 41.5 33.9 41.5 22.72 22.72 13.03 26.01
36 太原国风上观 85 商品房 54.37 138.08 104.9 62.5 8.16 8.16 11.99 26.18
37 沈阳国风润城 95 商品房 41.74 65.23 55.6 36.28 4.02 11.89 2.68 6.27
38 绵阳仙海 100 商品房 122.51 61.74 59.07 9.7
39 贵阳龙洞堡 90.67 商品房 108.29 173.05 102.32 33.23 13.9 0.1
40 福州香槟国际 40 商品房 21.31 89.37 70 66.6 9.03 8.99 8.99 13.16 33.11
41 福州香开新城 51 商品房 12.07 44.85 33.79 44.85 6.02 13.1 13.1
42 葫芦岛国风海岸 100 商品房 136.83 179 158 18.96 6.52
京外在建项目小计 671 1098.2 856.24 489.75 111.59 91.14 99.01 66.08 132.82
（三）拟建项目
7
吴江区 20120117 地
43 100 商品房 5.55 14.44 14.44
块（*）
吴江区 20120118 地
44 100 商品房 5.51 14.33 14.33
块（*）
吴江区 20120119 地
45 100 商品房 5.31 13.81 13.81
块（*）
厦 门 翔 安 区
46 100 商品房 13.1 43.61 32.9
2012XP08 地块
杭 州 市 下 城 区
47 2013-27 号 地 块 100 商品房 5.29 10.58 10.58
（*）
杭 州 市 拱 墅 区
48 2013-25 号 地 块 100 商品房 4.11 6.57 6.57
（*）
大 连 东 港
49 60 商品房 5.1 12.7 12.7
E15/E16/E17 地块
50 大连东港 H10 地块 95 商品房 4.39 21.95 21.95
51 沈阳道义区 3# 100 商品房 16.14 37.08 31.68
京外拟建项目小计 64.5 175.07 158.96
京外主要开发项目合计 746.83 1307.22 1043.25 512.48 111.59 113.87 132.96 73.34 151.89
京外往年竣工项目销售 1.01
京外车库销售 2.45
京外销售合计 76.8
公司主要开发项目总计 1,060.84 1,843.49 1,475.35 845.83 174.36 190.04 261.27 140.90 287.78
注：标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。
8
3）、房地产销售情况
公司全年新推盘面积为 136.6 万平米（不含地下车库），与 2012 年基本持平。其中京外新推
盘面积有大幅增加，主要原因是京外拓展多个项目进入销售期。全年销售面积 140.9 万平米，
合同签约金额 185.8 亿元，综合销售均价 1.32 万元/平米。按业态划分的可供出售面积及销
售情况如下表所示。
公司 2013 年房地产销售情况表
单位：万平米、亿元、万元/平米
本年度可供出售 本年度合同销售 本年度合同签约
业态 本年度销售均价
面积 面积 额
住宅 200.7 127.1 171.6 1.35
商业 10.8 6.4 7.9 1.24
办公 4.9 2.5 4.4 1.77
车库等其他 13.4 4.9 1.9 0.39
合计 229.8 140.9 185.8 1.32
4）参股合作项目开发和销售情况
报告期末，公司以参股形式参与合作开发的重点项目共 10 个，占地面积约 141.5 万平米，
总规划建筑面积约 312 万平米，总可售面积（不含地下车库）约 248.8 万平米。2013 年开
复工面积 109.8 万平米，其中新开工 74.4 万平米，当年无竣工，累计实现竣工 94.8 万平米。
2013 年实现销售面积 16.1 万平米，累计实现销售 78.3 万平米。扣除竣工面积后，公司参
股在建拟建项目权益储备面积 108.6 万平米，其中在建权益面积 54.9 万平米，拟建权益面
积 53.7 万平米。各项目开发和销售情况详见下表。
9
公司 2013 年度主要合作开发项目生产经营情况表
单位：万平米
总可售面
总规划建 本年度开 本年度新 本年度竣 本年度销 累计销售
序号 项目名称 权益（%） 项目类别 占地面积 积（不含 累计竣工
筑面积 复工面积 开工面积 工面积 售面积 面积
车库）
一、北京地区
（一）竣工项目
首城国际
1 50 商品房 23.25 59.46 44.45 59.46 2.05 41.77
中心
京内竣工项目小计 23.25 59.46 44.45 59.46 2.05 41.77
（二）在建项目
2 熙悦春天 50 商品房 13.89 23.38 17.7 23.38 23.38 3.33 3.33
首城平谷
3 项目（汇 50 商品房 26.64 46.73 34.86 42.96 33.63 6.18 6.18
景湾）
京内在建项目小计 40.53 70.11 52.56 66.34 57.01 9.51 9.51
（三）拟建项目
通州台湖
4-1-005 商品房、
4 50 8.93 12.34 12.34
等 地 块 商业
（*）
大兴新城
5 50 商业 6.43 12.7 12.7
核心区地
10
块（*）
朝阳东坝
6 660 等地 50 商品房 4.78 8.49 8.49
块（*）
首城朝阳
东坝 655
7 50 商品房 4.85 9.18 9.18
等 地 块
（*）
大兴亦庄
8 B01R1-2 50 商品房 5.22 10.96 10.96
地块（*）
京内拟建项目小计 30.21 53.67 53.67
京内主要合作项目合计 93.99 183.24 150.68 66.34 57.01 59.46 11.56 51.28
二、京外地区
（一）在建项目
首城天津
武清项目
9 50 商品房 21.6 30.92 28.01 23.47 17.37 0.66 0.66
（南湖 1
号）（*）
商品房、
10 天津湾 50 25.9 97.8 70.1 19.99 35.3 3.9 26.4
商业办公
京外在建项目小计 47.5 128.72 98.11 43.46 17.37 35.3 4.56 27.06
京外主要合作项目合计 47.5 128.72 98.11 43.46 17.37 35.3 4.56 27.06
公司主要合作项目总计 141.49 311.96 248.79 109.8 74.38 94.76 16.12 78.34
注：标*号的项目其规划建筑面积指的是地上建筑面积。
11
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
5）、保障房建设和销售情况
报告期内公司保障房在施面积为 37.2 万平米，新开工 2.3 万平米，无竣工面积。保障房建设
规模同比有较大下降，主要是公司重点保障房项目大兴康庄限价房于 2012 年完成了整体竣
工。全年销售保障房面积 12.4 万平米，签约额 9 亿元，同比有较大增长，主要是报告期内
公司主要实现了小屯限价商品房项目的销售。目前，公司保障房规划建筑面积超过 120 万平
米，其中京内约 100 万平米，主要为回迁安置房 50 万平米，公租房 30 万平米，限价商品房
20 万平米。
6）、房地产项目储备情况
报告期内公司集中增加了部分后续项目。全年在北京地区（大兴、通州、朝阳、亦庄、昌平）
分别取得 12 块开发用地，在京外深耕城市（苏州、厦门）以及新进城市（杭州、大连）也
取得了 9 块开发用地。按权益计算，地上规划面积 214.3 万平米，其中可售商品房面积 193
万平米，配建自住型商品房 6.45 万平米，保障房 13.77 万平米，公司权益出资 186.4 亿元。
具体情况如下表。
公司 2013 年新增土地储备情况表
单位：万平米，亿元
可售商 自住型
权益比 占地面 地上规 保障房
序号 项目位置 品房面 商品房
例(%) 积 划面积 面积
积 面积
北京朝阳孙河乡西
1 100 6.96 4.09 4.09
甸村 F 地块
北京朝阳孙河乡西
2 100 10.35 6.3 6.3
甸村 G 地块
通 州 区 台 湖 镇
3 4-1-005，4-1-008、 50 8.93 12.34 12.34
4-1-009 地块
大兴旧宫 A2-1 地
4 51 2.72 6.79 5.74 1.05
块
大兴新城核心区商
5 50 6.43 12.7 12.7
业金融地块
6 朝阳高井 2 号地 90 4.69 13.14 5.78 7.36
7 东坝 660 等地块 50 4.78 9.35 2.64 5 0.85
8 东坝 655 等地块 50 4.85 9.18 2.82 4.2 0.78
9 亦庄 X13R2 地块 50 6.76 10.14 2.1 8.04
10 亦庄 B01R1-2 地块 50 5.22 10.96 4.16 3.7 3.1
回 龙 观
11 100 4.16 6.23 6.23
G05-1,G05-3,G08-1
回 龙 观 G06-2 、
12 100 3.75 6.76 6.76
G06-4、G09-1
京内小计 69.6 107.98 71.66 12.9 21.18
京内按权益计算 49.3 71 49.9 6.45 13.5
12
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
大 连 东 港
13 60 5.1 12.7 12.7
E15/E16/E17 地块
大连东港 H10 地
14 95 4.39 21.95 21.95
块
苏 州 吴 江 区
15 100 5.55 14.44 14.44
20120117 地块
苏 州 吴 江 区
16 100 5.51 14.33 14.33
20120118 地块
苏 州 吴 江 区
17 100 5.31 13.81 13.81
20120119 地块
苏州尹山湖 G102
18 49 19.79 45.36 45.36
地块
厦 门 翔 安 区
19 100 13.1 32.9 32.9
2012XP08 地块
杭 州 市 下 城 区
20 100 5.29 10.58 10.32 0.26
【2013】27 号地块
杭 州 市 拱 墅 区
21 100 4.11 6.57 6.56 0.01
【2013】25 号地块
京外小计 68.15 172.64 172.37 0.27
京外按权益计算 55.8 143.33 143.06 0.27
2013 年拿地合计 137.75 280.62 244.03 12.9 21.45
按权益计算合计 105.1 214.33 192.96 6.45 13.77
截止报告期末，公司及控股子公司拥有房地产开发项目共计 51 个，总占地面积约 1061 万平
米，总规划建筑面积约 1843 万平米，根据目前的开发策略，拟全部开发用于销售。扣除已
竣工面积 261 万平米后，公司目前全部储备面积约 1582 万平米，其中在施面积约 656 万平
米，未开工面积约 926 万平米。
7）房地产出租情况
公司依托部分已开发完毕的房地产项目，逐渐积累了一定规模的持有型物业，主要包括：中
高档酒店及酒店式公寓、住宅小区配套的商铺、地理位置优越的办公写字楼、小区车库等。
公司不断整合运营优质的商业地产资源，改善存量物业的经营状况，加快产品及业务结构的
优化调整，提升了出租物业的盈利水平，同时实现了资产的保值增值，促进了公司房地产业
务的均衡发展。
2013 年公司主要的持有型物业近 50 处，可供出租总建筑面积达 34.6 万平米，主要分布于
北京，面积约 30.7 万平米，少量位于苏州、深圳、三亚的京外城市，面积约 3.9 万平米。
全年实现租金总收入约 3.3 亿元。按不同物业种类划分，公司主要持有型物业出租情况如下
表。
公司 2013 年主要持有型物业出租情况表
13
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
单位：万平米，万元，元/平米
可供出租 实际出租 出租率 租金收入 每平米年
物业种类
建筑面积 建筑面积 （%） 短期 中期 长期 合计 平均租金
办公写字
7.21 6.7 93 4,774.70 2,343.36 241.77 7,359.83 1,098.36
楼
商铺 6.35 5.93 93 218 71 5,140.42 5,429.42 916.04
酒店及休
10.93 10.93 100 18,474.94 113 18,587.94 1,700.06
闲
住宅 1.59 1.56 99 374.31 661.11 1,035.42 662.26
车库及其
8.48 8.31 98 565 125.42 690.42 83.06
他
总计 34.56 33.43 97 24,406.95 3,075.47 5,620.61 33,103.03 990.02
注：租金收入的期限中，短期指租约在 1 年以内的出租收入、中期指租约在 2-3 年的出租收
入、长期指租约在 3 年以上的出租收入。
8）财务融资情况
公司目前主要融资途径为银行贷款、信托贷款、私募债，2013 年底银行贷款余额 200.74 亿、
信托贷款余额 164.31 亿、私募债 48.92 亿。报告期内利息总支出为 31.69 亿，利息资本化
金额 24.80 亿元，资本化比例 78.26%。报告期内公司对外担保总额为 70.67 亿，主要为控
股子公司进行开发融资提供担保。
9）公司获得的荣誉情况
2013 年 5 月 31 日，“2013 中国房地产上市公司 10 强研究成果”发布会上，首开股份被评
为 2013 沪深房地产上市公司“综合实力 TOP10”第六名、“财务稳健性 TOP10”第九名。
2013 年 8 月 20 日，在《理财周报》“中国上市公司最佳董事会评选”中，股份公司获评 “2013
中国主板上市公司最佳董事会 20 强”。
12 月 18 日，在南方全媒体集群主办的“2013 年最具价值上市公司评选”活动中，股份公司
获评“最具投资者关系大奖”。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 13,501,339,699.10 12,675,546,401.82 6.51
营业成本 8,536,211,137.98 7,399,853,768.28 15.36
销售费用 435,992,403.03 509,008,380.59 -14.34
管理费用 639,478,120.48 575,064,047.30 11.20
财务费用 578,062,500.38 1,129,760,662.74 -48.83
14
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
经营活动产生的现金流量净额 -8,271,847,645.59 2,143,060,042.48 -486.08
投资活动产生的现金流量净额 -420,548,150.64 -1,401,018,330.63 69.98
筹资活动产生的现金流量净额 7,073,924,228.91 2,451,824,635.97 188.52
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内主营业务收入为 134.66 万元，同比增长 6.37%。其中房产销售和酒店物业经营等
营业收入分别较去年增长 2.26%和 1.45%，土地一级开发补偿收入同比大幅提高，增长 10.63
倍，主要是去年回龙观 G 区部分地块完成了挂牌入市，确认了一级开发补偿收入。
房产销售结算收入 125.48 亿元，占主营业务收入比重高达 93.16%。对应结算面积为 106.61
万平米，同比增长 2.19%。其中京内项目结算面积同比从 71.92 万平米降至 53.51 万平米，
京外项目结算面积同比从 32.41 平米增至 53.1 万平米。具体情况如下表所示。
公司 2013 年主要开发项目结算情况表
单位：万平米
序号 项目名称 本年结算面积 累计结算面积
一、北京地区
1 首开康乃馨城 3.06 27.35
2 首开熙悦山一期 12.22 12.22
3 首开璞瑅墅 2.47 2.47
4 首开北京苏活 0.65 11.88
5 首开铂郡 3.9 8.15
6 首开国风上观 0.42 17.02
7 首开常青藤 13.67 32.23
8 首开国风美仑 7.38 7.38
9 首开国风美唐一期 0.13 4.93
10 F01F03 东-2 商业 3.5 3.5
11 首开同馨家园 2.22 9.68
京内项目车库及非重点项目 3.89 -
京内项目合计 53.51 136.81
二、京外地区
12 扬州水晶城 0.52 9.09
13 扬州水印西堤 12.48 12.48
14 苏州悦澜湾 0.57 19.08
15 苏州班芙春天 8.89 15.32
16 苏州国风华府 9.57 9.57
17 沈阳国风润城 2.81 5.42
18 厦门领翔国际 10.84 10.84
19 太原首开国风上观 7.42 7.42
京外项目合计 53.1 89.22
公司总计 106.61 226.03
截止报告期末，公司重点项目已售未结算面积约 164 万平米，对应合同签约额约 207 亿元。
15
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(2) 主要销售客户的情况
2013 年，公司前五名客户的营业收入 104,864.75 万元，占全年营业收入的 7.78%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
土地、开发
房产销售 8,364,151,696.46 98.02 7,236,528,736.56 97.83 15.58
建设及其他
土 地 开
拆迁补偿等 17,917,999.28 0.21 8,646,700.33 0.12 107.22
发、转让
酒店物业 直接材料、
151,318,395.19 1.77 151,871,787.33 2.05 -0.36
经营等 商品进价等
合计 8,533,388,090.93 100 7,397,047,224.22 100 15.36
(2) 主要供应商情况
2013 年，公司前五名供应商的采购金额为 160,264.01 万元，占全年总采购金额的 22.82%。
4、 费用
公司严格控制费用支出，报告期内销售费用和管理费用总额保持稳中有降，财务费用同比大
幅下降了 48.83%，主要因为公司开发项目本期利息支出资本化的比率有所提升，使得计入
当期损益的财务费用同比减少。
5、 现金流
公司报告期内经营活动产生的现金流量净额-82.72 亿元，同比下降 486.08%，主要因为公司
加大拿地力度，购地支出及相关保证金支出大幅增加，公司对参股合作项目资金支持大幅增
加等因素导致公司经营性现金流量净额大幅降低。
公司报告期内投资活动产生的现金流量净额-4.2 亿元，同比增加 69.98%，主要因为公司收
回 2012 年投资的理财产品。
公司报告期内筹资活动产生的现金流量净额 70.74 亿元，同比增加 188.52%，主要因为公司
增加了金融机构借款。
公司经营活动现金流量净额远低于本年净利润，主要因为公司扩大了房地产开发规模，新增
了开发项目。
6、 其它
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司于 2013 年 10 月 31 日召开第七届董事会第二十六次会议，审议通过了《发行公司债券
16
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
方案的议案》及《非公开发行股票方案的议案》。公司债券方案的主要内容是：以一期或分
期、无担保发行不超过人民币 58 亿元（含 58 亿元）公司债券；债券期限不超过 10 年（含
10 年），可以为单一期限，也可以是多种期限混合品种；用于调整公司债务结构、补充流动
资金、项目建设及可能的收购兼并项目等。公司非公开发行股票方案的主要内容是：拟向包
括控股股东首开集团在内的不超过十名机构投资者发行总额不超过人民币 40 亿元（含 40
亿元）的 A 股股票，发行价格不低于 5.93 元/股，发行数量不超过 67,500 万股（含本数）。
募集资金拟投入项目为：北京通州区宋庄镇 C02/C06 地块商品住房建设项目、北京通州区
于家务乡乡中心 A/C 地块项目、太原 CG-0932 地块西区项目和苏州 2011-B40 地块项目。公
司控股股东首开集团承诺以现金方式认购本次非公开发行股票不低于发行数量的 10%（含
10%）。以上再融资事项已经于 2013 年 11 月 19 日召开的 2013 年第三次临时股东大会审议
通过。具体详见公司于 2013 年 11 月 1 日及 2013 年 11 月 20 日刊登在上海证券交易所网站
及指定媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》上的公告。
目前，公司正在按照中国证监会的有关规定执行房地产项目用地专项核查以及商品房销售专
项核查，公司债申请材料已于近期上报中国证监会。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
公司总体发展战略是是协调发展房地产开发和持有型物业两大业务结构，促进资本运营与产
业经营的良好互动，通过全面市场化转型，优化产品结构和品质、加强成本控制、加快开发
周转速度，保证公司稳健、可持续发展。
报告期内公司总体发展战略没有发生变化。公司房地产开发计划和销售计划均如期完成，但
由于项目整体毛利率下降、投资收益下降等原因，公司净利润指标同比有所下降。公司将加
大战略执行力度，提高项目运作水平和企业管理水平，确保公司战略发展规划的顺利实现。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 7.69
房产销售 12,545,481,163.32 8,364,151,696.46 33.33 2.26 15.58
个百分点
土地开发、 增加 14.39
574,180,155.00 17,917,999.28 96.88 1,062.88 107.22
转让 个百分点
酒店物业 增加 0.79
346,315,288.60 151,318,395.19 56.31 1.45 -0.36
经营等 个百分点
减少 4.94
合计 13,465,976,606.92 8,533,388,090.93 36.63 6.37 15.36
个百分点
2、 主营业务分地区情况
17
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京地区 8,638,818,275.71 -13.96
京外地区 4,827,158,331.21 84.30
合 计 13,465,976,606.92 6.37
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
货币资金 13,104,539,857.89 14.23 14,607,117,201.57 20.61 -10.29
应收账款 631,517,089.54 0.69 67,363,204.53 0.10 837.48
预付款项 466,390,689.77 0.51 106,844,466.66 0.15 336.51
应收股利 430,098,428.79 0.47 221,882.71 0.00 193,740.44
其他应收款 3,705,152,244.63 4.02 2,186,219,543.77 3.09 69.48
存货 63,980,613,518.44 69.46 45,271,747,289.01 63.89 41.33
其他流动资
1,729,201,262.09 1.88 2,010,430,502.20 2.84 -13.99
产
长期股权投
3,668,730,790.47 3.98 3,350,441,981.05 4.73 9.50
资
投资性房地
1,393,613,815.37 1.51 613,068,469.30 0.87 127.32
产
固定资产 886,346,394.24 0.96 922,646,943.58 1.30 -3.93
递延所得税
1,909,662,635.66 2.07 1,486,847,332.20 2.10 28.44
资产
短期借款 2,881,400,000.00 3.13 3,610,000,000.00 5.09 -20.18
应付账款 2,966,081,218.00 3.22 2,075,922,829.60 2.93 42.88
预收款项 20,097,009,081.37 21.82 12,657,648,959.58 17.86 58.77
其他应付款 5,786,048,784.96 6.28 5,139,166,824.57 7.25 12.59
一年内到期
的非流动负 10,170,324,500.00 11.04 7,703,667,809.00 10.87 32.02
债
其他流动负
5,206,245,358.24 5.65 4,626,559,743.07 6.53 12.53
债
长期借款 26,419,540,000.00 28.68 14,967,040,000.00 21.12 76.52
应付债券 1,925,487,000.00 2.09 4,832,609,700.00 6.82 -60.16
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北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
货币资金：经营活动现金流入的减少和投资的支付。
应收账款：子公司天鸿嘉诚应收土地收储款的增加。
预付款项：子公司商业地产预付购房款的增加。
应收股利：被投资单位国奥投资分红。
其他应收款：新增关联项目公司资金往来及投标保证金。
存货：新增的项目投入。
其他流动资产：短期理财减少。
长期股权投资：本期新增对合营公司朗泰房地产、首开万科置业、首开万科和泰等公司投资。
投资性房地产：子公司城开集团、商业地产投资性房地产的增加。
固定资产：本期计提固定资产折旧。
递延所得税资产：本期应付未付款项和预收账款预计利润增加。
短期借款：本期归还部分短期借款。
应付账款：应付工程款的增加。
预收款项：开发项目预售规模的增加。
其他应付款：本期应付往来款和购房定金增加。
一年内到期的非流动负债：部分应付债券转为一年内到期。
其他流动负债：本期结算预提项目土增税增加。
长期借款：本期融资规模增大。
应付债券：部分私募债转入一年内到期的非流动负债。
2、 公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
1) 可供出售金融资产
项 目 期末数 期初数
可供出售权益工具 110,784,786.56 156,502,292.41
公允价值的确定依据为 2013 年 12 月 31 日股票的证券交易市场收盘价格。
(四) 核心竞争力分析
公司作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，在项目获取、融资和品牌等方面拥
较强竞争力，报告期内公司的核心竞争力继续得到体现，没有发生本质变化。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
（1）公司投资情况
单位:万元
报告期内投资额 75,560.52
投资额增减变动数 18,428.28
上年同期投资额 57,132.24
19
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
投资额增减幅度(%) 32.26
（2）被投资的公司情况
单位:万元
主要经营活 占被投资公司 报告期内出
被投资的公司名称 出资方式
动 权益的比例(%) 资额
北京首开万科置业有限公司 房地产开发 50 3600 新设
北京首开万科和泰置业有限公司 房地产开发 50 3400 新设
北京朗泰房地产开发有限公司 房地产开发 50 65000 新设
北京宝辰饭店有限公司 酒店经营 100 175.4 收购少数股东 20%股权
沈阳首开盛泰置业有限责任公司 房地产开发 100 1620 收购少数股东 5%股权
北京首开商业地产有限公司 物业经营 51 1765.12 收购少数股东 2%股权
合计 75,560.52
(3) 持有其他上市公司股权情况
单位：万元
报告期
占该公司
证券代 证券简 最初投资 期末账 报告期 所有者 会计核 股份来
股权比例
码 称 成本 面价值 损益 权益变 算科目 源
（％）
动
可供出
交通银 发起设
601328 3,360.78 0.03 7,295.4 455.96 -1,567.37 售金融
行 立
资产
可供出
美都控 发起设
600175 182.00 1.48 3,325 5,418.29 -1,649.28 售金融
股 立
资产
可供出
北巴传 发起设
600386 65.68 0.14 458.08 14.56 53.34 售金融
媒 立
资产
合计 3,608.46 / 11,078.48 5,888.81 -3,163.31 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
委托理财产品情况
单位:万元 币种:人民币
资金
委托 委托
合作 委托理 报酬 是否 来源
委托理 理财 理财 实际收回 实际获得 是否
方名 财产品 确定 关联 并说
财金额 起始 终止 本金金额 收益 涉诉
称 类型 方式 交易 明是
日期 日期
否为
20
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
募集
资金
北 京 2012 私 募
2013
银 行 年 11 固 定 债，非
保本 95,000 年2月 95,000 866.71 否 否
红 星 月 26 收益 募 集
24 日
支行 日 资金
建 设 私 募
2013 2013
银 行 固 定 债，非
保本 100,000 年1月 年3月 100,000 793.97 否 否
城 建 收益 募 集
4日 8日
支行 资金
北 京 私 募
2013 2013
银 行 固 定 债，非
保本 65,000 年3月 年6月 65,000 653.7 否 否
红 星 收益 募 集
8日 8日
支行 资金
北 京 私 募
2013 2013
银 行 固 定 债，非
保本 30,000 年3月 年6月 30,000 279.78 否 否
红 星 收益 募 集
8日 8日
支行 资金
建 设 私 募
2013 2013
银 行 固 定 债，非
保本 70,000 年4月 年5月 70,000 255.07 否 否
城 建 收益 募 集
10 日 15 日
支行 资金
北 京 私 募
2013 2013
银 行 固 定 债，非
保本 95,000 年6月 年8月 95,000 801.9 否 否
红 星 收益 募 集
8日 26 日
支行 资金
建 设 2013 私 募
2013
银 行 年 10 固 定 债，非
保本 100,000 年7月 100,000 1,172.06 否 否
城 建 月 10 收益 募 集
10 日
支行 日 资金
建 设 私 募
2013 2013
银 行 保本浮 浮 动 债，非
40,000 年8月 年9月 40,000 164.82 否 否
城 建 动型 收益 募 集
27 日 26 日
支行 资金
建 设
2013 私 募
银 行 2013
保本浮 年 12 浮 动 债，非
东 大 30,000 年8月 30,000 482.38 否 否
动型 月 30 收益 募 集
街 支 27 日
日 资金
行
北 京 2013 私 募
2013
银 行 年 11 固 定 债，非
保本 95,000 年8月 95,000 1,077.53 否 否
红 星 月 27 收益 募 集
29 日
支行 日 资金
建 设 保本浮 100,000 2013 2013 浮 动 100,000 399.18 否 否 私 募
21
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
银 行 动型 年 10 年 11 收益 债，非
城 建 月 14 月 14 募 集
支行 日 日 资金
建 设 2013 私 募
2013
银 行 保本浮 年 12 浮 动 债，非
40,000 年9月 40,000 458.41 否 否
城 建 动型 月 27 收益 募 集
29 日
支行 日 资金
2013
2014 非 募
农 业 保本浮 年 12 浮 动
2,000 年1月 2,000 4.43 否 否 集 资
银行 动型 月 23 收益
6日 金
日
合计 / 862,000 / / / 862,000 7,409.94 / / /
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
1）主要控股子公司情况表
单位：万元
经营范 主要产品或服 持股比 2013 年期末 2013 年期 2013 年
序号 公司名称 注册资本
围 务 例％ 总资产 末净资产 净利润
国风美唐、同馨
家园、璞缇公
北京城市开
房 地 产 馆、璞缇墅、国
1 发集团有限 100 300,000.00 2,544,322.18 574,063.30 79,817.71
开发 风华府、杭州拱
责任公司
墅地块、杭州下
城地块等项目
北京首开天
房 地 产
2 成房地产开 常青藤项目 100 10,000.00 295,577.33 79,253.94 63,593.88
开发
发有限公司
北京天鸿嘉
房 地 产 回龙观 G 区经
3 诚房地产开 51 3,000.00 72,898.38 45,416.27 40,894.72
开发 适房及地块
发有限公司
北京首开荣
房 地 产 熙悦山二期项
4 泰置业有限 100 20,000.00 313,779.54 15,340.72 -2,239.30
开发 目
公司
华侨村底商、望
北京首开商
物 业 经 京沃尔玛、铂郡
5 业地产有限 100 54,674.78 161,884.51 60,362.34 2,518.45
营 商业街、璞缇商
公司
业、常青藤商
22
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
业、首城国际商
业等出租
北京东银燕 房 地 产 华侨村二期项
6 51 3,000.00 150,818.89 14,280.62 -7,515.75
华有限公司 开发 目
北京首开保
房 地 产 大兴旧宫绿隔
7 利仁泰置业 51 50,000.00 132,982.72 49,936.72 -63.28
开发 项目
有限公司
北京首开万
房 地 产 通州台湖公园
8 科房地产开 50 10,000.00 158,433.47 9,339.97 -660.03
开发 里项目
发有限公司
廊坊市首开
志泰房地产 房 地 产
9 国风悦都项目 100 10,000.00 63,163.77 6,137.61 -619.22
开发有限公 开发
司
太原首开龙
房 地 产 太原国风上观
10 泰置业有限 85 30,000.00 265,460.48 29,798.78 3,657.79
开发 项目
责任公司
大连中嘉房
房 地 产 东 港 E15/16/17
11 地产开发有 60 25,000.00 125,115.87 42,221.18 -47.12
开发 地块
限公司
大连中美居
房 地 产
12 置业有限公 东港 H10 地块 95 19,953.60 168,450.03 41,023.94 9.89
开发
司
沈阳首开盛
房 地 产
13 泰置业有限 国风润城项目 95 30,000.00 151,753.67 24,367.78 -753.16
开发
责任公司
沈阳首开京
房 地 产
14 泰置业有限 道义区 3#地块 100 5,000.00 39,479.30 4,829.86 -0.41
开发
公司
葫芦岛首开
宏泰房地产 房 地 产
15 国风海岸项目 70 60,000.00 118,607.79 57,088.38 -928.12
开发有限公 开发
司
苏州首开嘉
房 地 产
16 泰置业有限 悦澜湾项目 100 22,000.00 27,765.86 24,651.47 1,451.59
开发
公司
苏州首开永
房 地 产
17 泰置业有限 班芙春天项目 100 10,000.00 98,053.38 16,445.60 4,371.12
开发
公司
苏州首开融
房 地 产 苏州首开常青
18 泰房地产开 75 10,000.00 136,414.21 5,722.58 -951.68
开发 藤项目
发有限公司
苏州首开龙 房 地 产 吴江太湖一号
19 70 10,000.00 162,862.68 9,515.36 -484.64
泰置业有限 开发 项目
23
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
公司
苏州依湖置 房 地 产
20 山湖一号项目 49 5,000.00 199,989.28 4,653.54 -346.46
业有限公司 开发
扬州首开衡
房 地 产 水晶城、水印西
21 泰置业有限 100 70,396.58 147,697.19 82,094.87 11,055.20
开发 堤项目
公司
海门锦源国
房 地 产
22 际俱乐部有 紫郡项目 100 4,134.34 89,087.09 729.68 -1,149.11
开发
限公司
厦门首开翔
房 地 产 领翔国际、领翔
23 泰置业有限 100 30,000.00 427,760.17 34,165.31 7,824.56
开发 上郡项目
公司
贵阳首开龙
房 地 产
24 泰房地产开 龙洞堡项目 100 20,000.00 222,603.80 16,138.88 -1,385.81
开发
发有限公司
绵阳首开兴
房 地 产
25 泰置业有限 仙海项目 100 20,000.00 72,050.85 16,485.06 -1,708.61
开发
公司
福州中鼎投 房 地 产 保利香槟国际
26 40 10,000.00 498,692.30 3,637.57 -2,473.59
资有限公司 开发 项目
首开中庚（福
房 地 产
27 州）房地产开 香开新城项目 51 30,000.00 365,938.12 23,513.45 -3,194.09
开发
发有限公司
2）主要参股子公司情况表
单位：万元
经营范 主要产品或服 持股比 2013 年期 2013 年期 2013 年
序号 公司名称 注册资本
围 务 例％ 末总资产 末净资产 净利润
首城国际、汇景
北京首城置 房 地 产
1 湾项目、南湖一 50 10,000.00 663,171.03 182,550.93 34,706.39
业有限公司 开发
号项目
北京朗泰房
房 地 产 朝阳东坝 660 等
2 地产开发有 50 130,000.00 210,216.67 129,951.67 -48.33
开发 地块开发
限公司
北京首开万
房 地 产 通州台湖 005 等
3 科置业有限 50 7,200.00 126,433.39 7,156.82 -43.18
开发 地块开发
公司
北京首开万
房 地 产 大兴新城核心
4 科和泰置业 50 6,800.00 117,631.17 6,698.99 -101.01
开发 区地块
有限公司
国奥投资发 房 地 产 北京、重庆、成
5 46 140,000.00 901,737.13 163,113.02 859.45
展有限公司 开发 都、银川、桂林
24
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
等地国奥村、北
京、桂林等地国
惠村项目，国家
体育馆出租
北京保利首
房 地 产
6 开兴泰置业 熙悦春天项目 49 50,000.00 261,830.34 48,130.37 -1,825.09
开发
有限公司
物 业 经 发展大厦办公
7 发展大厦 50 13,053.32 24,470.21 18,632.15 4,428.69
营 出租
天津海景实 房 地 产
8 天津湾项目 50 50,000.00 240,738.49 86,237.16 7,761.70
业有限公司 开发
沈阳首开国
房 地 产 沈阳 NBA 场馆
9 盛投资有限 49 61,220.00 61,129.18 61,129.18 -55.73
开发 建设
公司
3）对公司净利润影响达到 10%以上的子公司情况表
单位：万元
持股
序 公司 经营 主要产品或服 2013 年期末 2013 年期 2013 年营 2013 年 2013 年
比 注册资本
号 名称 范围 务 总资产 末净资产 业收入 营业利润 净利润
例％
国风美唐、同
北京城 馨家园、璞缇
市开发 房地 公馆、璞缇墅、
1 集团有 产开 国风华府、杭 100 300,000.00 2,544,322.18 574,063.30 433,348.89 91,910.54 79,817.71
限责任 发 州拱墅地块、
公司 杭州下城地块
等项目
北京首
开天成 房地
2 房地产 产开 常青藤项目 100 10,000.00 295,577.33 79,253.94 291,571.67 84,724.39 63,593.88
开发有 发
限公司
北京天
鸿嘉诚 房地
回龙观 G 区经
3 房地产 产开 51 3,000.00 72,898.38 45,416.27 55,697.93 54,529.58 40,894.72
适房及地块
开发有 发
限公司
北京首
房地 首城国际、汇
城置业
4 产开 景湾项目、南 50 10,000.00 663,171.03 182,550.93 181,174.90 40,729.00 34,706.39
有限公
发 湖一号项目
司
25
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
说明：城开集团净利润同比下降 59.27%，主要因为结算面积减少，营业收入减少；首开天
成净利润同比增长 206.36%，主要因为常青藤项目结算面积增加， 营业收入增加；天鸿嘉
诚净利润同比增长 47.17 倍，主要因为回龙观 G 区部分地块于报告期内入市交易取得土地一
级补偿；首城置业净利润同比下降 51.6%，主要因为首城国际项目结算面积减少，营业收入
减少。
5、 非募集资金项目情况
详见公司 2013 年主要开发项目、合作项目生产经营情况表，2014 年主要开发项目生产计划
情况表、资金需求表。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
随着十八届三中全会各项改革举措逐步实施，我国宏观经济环境将不断改善，经济活力将持
续提升。在"全面深化改革"的大背景下，政府与市场的关系将会逐步理顺，新型城镇化战略
正式启幕，税收、土地和金融等要素改革将逐步落实，房地产调控的长效机制将不断建立健
全，行业发展环境将发生深刻转变，房地产企业必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
2014 年房地产调控将更加注重针对性、连续性和稳定性, 更加注重因地制宜、分类指导，地
方政府将以执行既有政策为主，区域市场差异进一步加剧。对一线城市和部分市场过热的二
线城市来说，刚性需求和合理改善性需求仍然十分旺盛，房价上涨压力依然较大，以限购限
价为代表的行政性短期调控仍然不会全面退出，而相关的政策环境还可能进一步收紧；对于
市场过剩较为严重的三四线城市来说，库存压力较大，房价呈下跌态势，调控将有可能逐步
淡出，发挥市场调节作用，激发市场活力。
随着美国 QE 的退出以及国内通货膨胀压力的上升，央行货币政策回归中性甚至逐步收紧的
可能性很大，过去多年支持房地产业快速增长的流动性充裕大环境将发生转变。2014 年货
币政策仍将保持稳健取向，依靠信贷和社会融资额规模合理增长以维持经济增长，房地产融
资环境总体偏紧。
从市场竞争的态势来看，万科、保利、中海、绿地、恒大等全国性龙头企业依托广泛的市场
布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，市场占有率继续不断提高。作为
市场的追赶者，首开股份更应该紧密结合自身经营特色与资源优势，准确研判市场走势，合
理进行市场布局，不断优化产品结构，坚持灵活多变的营销策略，强化对核心布局城市的深
耕，不断提升市场地位。
(二) 公司发展战略
公司坚持以"十二五"规划为统领，科学统筹发展的规模、结构、速度、质量和效益，高效推
进以下几方面工作：
1）强化提升前期产品定位与后期物业服务，提高项目周转与项目溢价；
2）推进管理体制与机制的创新变革和全产业链各环节的战略合作，发掘管理潜力，激发员
工活力，强化合作成效；
3）除参与土地市场招拍挂以外，更加关注兼并收购等多种方式获取北京根据地及京外核心
城市的土地资源，优化区域布局、规避市场风险；
4）抓住“京津冀一体化”协同发展所带来的市场机会，积极在环首都经济圈布局住宅、商
业、产业园区等开发项目，推动区域经济增长。
5）强化提升商业地产的开发与运营，统筹保障房、商品房与非住宅地产协调互动发展；
26
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
6）推进资本市场再融资，拓展融资渠道、防范资金风险。
(三) 经营计划
重要提示：
由于公司 2014 年经营计划仅基于目前的宏观经济形势、房地产调控政策、市场供需态势和
公司房地产项目开发现状所作出的预测性判断，未来以上各方面因素可能发生较大变化，存
在一定的不确定性，根据上海证券交易所要求，公司董事会郑重声明该计划不构成公司对投
资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
2014 年公司主要发展目标如下：
1）公司计划新开工约 288 万平米，开复工面积约 944 万平米，计划竣工约 200 万平米。公
司计划新开工面积同比有较大增长，主要原因是公司部分新取得项目进入开工阶段。各项目
计划开竣工情况详见下表。
公司 2014 年度主要开发项目生产计划情况表
单位：万平米
序 权益 2014 年复工 2014 年拟新开 2014 年拟竣
项目名称 位置
号 （%） 面积 工面积 工面积
1 首开熙悦山二期 100 房山 52.89 0 16.94
2 首开熙悦睿府 100 房山 26.03 0 14.01
3 高井 2 号地项目 90% 朝阳 0 13.14 0
4 旧宫绿隔项目 51 大兴 0 9.26 0
5 首开璞缇公馆 96.88 丰台 17.02 1.71 0
6 紫芳园六区二组团 96.88 丰台 0 1.49 0
7 首开璞缇墅 96.88 大兴 4.22 0 4.22
8 顺义洼子 96.88 顺义 6.88 0 6.88
9 首开常青藤 100 朝阳 4.35 0 0
10 首开国风美仑 100 通州 20.66 0 20.25
11 于家务 A、C 地块 100 通州 26.39 9.22 0
12 孙河项目 100 朝阳 0 6.3 0
13 首开国风美唐二期 100 昌平 55.16 0 27.67
14 首开同馨家园 100 丰台 15.33 0 15.33
15 宋庄 C02\C06 100 通州 28.23 0 0
16 台湖 010、017 地块 50 通州 0 12.3 0
台湖 014、015、019
17 50 通州 0 7.9 0
地块
亦庄河西区 X13 项
18 50 大兴 0 8
目
19 回龙观 G 区六块地 100 昌平 0 12.9 0
京内重点项目合计 257.16 82.22 105.3
20 廊坊国风悦都 100 安次 9.93 15.17 0
21 沈阳国风润城 95 沈北新区 32.26 0 6.78
22 大连 E15\E16\E17 60 东港 0 17.66 0
27
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
23 太原国风上观 85 龙城大道 54.34 30 23.23
24 葫芦岛国风海岸 70 连山 18.96 5 0
25 苏州国风华府 100 吴中 3.62 0 0
26 苏州常青藤 75 吴中 25.98 0 0
27 山湖一号 49 吴中 36.41 20.17 0
28 苏州太湖壹号 100 吴江 0 36.84 0
29 杭州石桥项目 100 石桥 0 14.99 0
30 杭州三墩 15/16 号地 51 三墩 0 11.27 0
31 扬州水印西堤 100 邗江 12.9 0.35 0
32 扬州邗江 639 60 邗江 6.7 5.85 0
33 海门紫郡 100 海门港 33.33 1.5 14.65
34 厦门领翔国际 100 翔安 18.77 0 18.77
35 厦门领翔上郡 100 翔安 0 27.99 0
36 绵阳仙海龙湾 100 仙海 9.7 0 1.69
37 贵阳龙洞堡 90.67 南明 33.23 19.23 10.33
38 福州香槟国际 40 晋安 57.61 0 19.57
39 福州香开新城 51 晋安 44.85 0 0
京外重点项目合计 398.59 206.02 95.02
公司总计 655.75 288.24 200.32
2）2014 年计划新取得预售许可面积约 217 万平米，预计销售面积 168 万平米，销售签约额
247 亿元。销售面积和签约额同比分别增长约 2%、34%，签约金额增长较大的主要原因是公
司可售资源逐步转向经济较发达的核心城市和区域，而核心城市和区域较高的土地成本推涨
了预计销售价格。
3）力争实现 2014 年归属于上市公司股东的净利润较 2013 年增长不低于 25%。
4）顺应国家部署的“京津冀一体化”协同发展的战略规划，加快现有廊坊项目的开发建设
进度，同时继续深化落实与廊坊宏泰实业集团下属的廊坊市盛世建设投资有限公司签署的
《广阳区高新科技成果孵化园和高层次人才创业园项目合作框架协议》，推动园区土地一级
开发及二级开发的合作。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为实现公司 2014 年经营计划，主要开发项目预计完成开发成本支出约 141.4 亿元，所需资
金将通过自筹等方式解决。各项目资金需求如下表所示。
2014 年主要开发项目资金需求表
单位：亿元
序 项目计划开发 2013 年末完成开发 2014 年计划开发
项目名称
号 成本 成本 成本
1 首开熙悦睿府 25.24 20.51 3.33
2 首开熙悦山二期（2、3 号 42.85 25.46 6.87
28
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
地）
3 高井 2 号地项目 15.63 7.14 1.78
4 旧宫绿隔项目 18.33 13.36 1.35
5 首开璞缇公馆 16.17 12.93 2.35
6 首开璞缇墅 10.42 7.67 1.32
7 顺义洼子 - 4.89 0.95
8 方庄大绿地 106 5.92 14.43
9 紫芳园六区二组团 - 1.53 2.12
10 首开常青藤 41.02 36.36 2.68
11 首开国风美仑 20.87 18.09 2.28
12 于家务 A、C 地块 34.04 16.32 5.95
13 孙河项目 24.32 17.18 2.63
14 首开国风美唐二期 32.59 16.72 4.77
15 首开同馨家园 16.8 12.99 1.05
16 宋庄 C02/ C06 31.12 17.61 3.35
17 台湖 014/015/017 30.32 15.46 3.5
大兴亦庄河西区 X13 项
18 - - 0.3
目
19 回龙观 G 区六块地 - - 0.2
20 京内其他竣工项目 - - 8.55
京内小计 465.72 250.14 69.76
21 廊坊国风悦都 21.87 5.61 6.43
22 太原国风上观 61.21 26.81 6.5
23 沈阳国风润城 16.36 9.15 1.73
24 沈阳国风尚城 33.68 6.62 0.46
25 大连项目 23.45 0.26 2.33
26 葫芦岛国风海岸 68.61 11.18 2.83
27 苏州国风华府 11.86 9.66 1.14
28 吴江太湖壹号 38.18 15.99 5.42
29 山湖一号 34.05 18.99 9.04
30 苏州常青藤 20.24 11.56 4.36
31 杭州石桥项目 17.2 7.9 1.84
32 杭州三墩项目 13.56 6.06 2.34
33 扬州邗江 639 19.48 5.64 1.55
34 扬州水印西堤 21.1 18.03 1.95
35 海门紫郡 39.6 13.33 1.94
36 厦门领翔国际 23.09 20.35 1.25
37 厦门领翔上郡 36.45 24.22 4.74
38 绵阳仙海龙湾 44.89 7.24 3
39 贵阳龙洞堡 53.15 20.05 2.61
40 福州香槟国际 58.42 41.26 4.22
41 福州香开新城 36.51 27.22 4.2
42 京外其他竣工项目 - - 1.71
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北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
京外小计 692.96 307.13 71.59
公司重点项目合计 1158.68 557.27 141.35
(五) 可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家在
土地供应、住宅供应结构、税收、信贷、保障房建设等领域不断加大调控力度，对住房供不
应求、房价上涨过快的热点城市采取了限制购买、价格控制等行政手段进行干预。
为此，公司将深入研判政策的变化及对房地产行业的影响，合理进行市场布局，不断优化产
品结构，坚持灵活多变的营销策略，提高项目周转速度，以减少调控政策加码对公司正常经
营的不利影响。
2、市场竞争风险
十八届三中全会以后，多年来房地产行业依赖房价不断高速上涨，从而实现快速发展的状况
将有所改变，房地产企业将更多依靠产品优势、管理优势等参与市场竞争。目前，公司在北
京单一区域市场上占有一定的市场份额，但是与市场标杆企业相比，公司在产品品质、企业
内部管理水平等方面都存在一定的差距。
为从容应对房地产行业发展模式的变化，确保项目的开发目标符合公司的战略预期，必须进
一步加快转变发展方式，不断提高生产经营管理水平，创新合作公司的管理模式和管理制度，
以确保市场竞争优势，实现持续健康发展。
3、毛利率下降的风险
随着公司低土地成本的项目资源不断减少，通过市场"招拍挂"方式获取的新增项目越来越
多，"土地红利"的高溢价盈利模式将不再持续。同时土地、人工及材料等直接开发成本不断
攀升，客户对住宅性价比的诉求也越来越高，兼之各地政府调控政策，特别是北京限价销售
政策严重挤压项目溢价空间，公司完成"十二五"规划盈利目标的压力较为明显。
为此，公司项目必须坚持加快周转的经营策略，提升项目运作水平和企业管理水平，以量补
价，提升公司整体盈利能力。
4、部分项目的销售风险
2013 年，北京颁布"京七条"，转变调控思路，大力推动自住型商品房的建设。两年时间，
将推出 7 万套自住商品房。公司京内部分项目，市场定位于刚性需求，必然受到自住商品房
入市的影响，项目销售将面临一定的困难。此外，京外房地产市场区域分化严重，公司部分
位于三四线城市的项目，开发规模较大，由于城市市场容量有限，从而导致销售缓慢，周转
速度严重滞后，项目风险不容低估，去库存化任务异常艰巨。
公司将对不同区域市场、不同项目采取差异化的开发策略。对于北京核心地段项目，通过高
端定位、精装修、现房销售等策略，最大限度发掘溢价空间；对于北京非核心地段的一般商
品房项目，针对自住型商品房的竞争，公司将采取快速周转策略，加快资金回笼；对于部分
三四线城市项目，首要加强项目运作风险管控，合理安排开发节奏，继续通过合作开发、转
让等方式控制风险，减少损失。
5、现金流不足的风险
2013 年，股份公司业务拓展和企业规模扩张比较快，支出不断增加，公司资金压力较大。
30
北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
资本市场融资困难较大，可供贷款的新项目越来越少。信托融资比重增加，融资利率上升，
资金成本较高。近年来公司负债率居高不下，面临着高负债运营风险。
针对现金流不足的风险，公司将严格防范。一方面统筹资金管理，科学安排收支计划。继续
拓宽融资渠道，优化融资结构，降低信托融资成本，充分利用保障房融资政策，推进公司债
和非公开发行股票的工作。
三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
四、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
1、根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发【2012】
37 号文）及北京证监局《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》（京证公司发
[2012]101 号）的要求，公司结合自身发展需要，在保持健康发展的前提下，进一步强化回
报股东的意识，健全分红政策相关机制，对《公司章程》部分内容进行了修改，并于 2012
年 8 月 16 日的公司 2012 年第二次临时股东大会审议通过。
公司现金分红的利润分配政策是：除特殊情况外，公司在当年盈利且累计未分配利润为正的
情况下，采取现金方式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分
配利润的１0％。特殊情况是指：公司在年度内拟对外投资、收购资产或购买设备累计支出
达到或超过公司最近一期经审计净资产的 50%。
2、2013 年 5 月 3 日，经公司 2012 年年度股东大会审议通过，公司 2012 年度利润分配及转
增股本方案为：以 2012 年 12 月 31 日公司 1,494,675,000 股总股本为基数，每 10 股派发现
金红利 2.4 元(含税)，共计派发现金红利 358,722,000 元，同时以资本公积金每 10 股转增 5
股。该利润分配方案已实施完毕，新增无限售条件流通股份上市日为 2013 年 5 月 21 日，现
金红利发放日为 2013 年 5 月 24 日。由于公司已于 2012 年半年度实施了每 10 股派发现金红
利 1.4 元(含税)的利润分配方案，加上 2012 年度每 10 股派发现金红利 2.4 元(含税)的利润分
配预案，公司 2012 年度总体利润分配额度为每 10 股派发现金红利 3.8 元(含税)，总共现金
红利为 567,976,500 元，占公司 2012 年度已实现的归属于上市公司股东净利润的 35.12%。
3、2014 年 3 月 26 日，公司第七届董事会第三十五次会议审议通过《公司 2013 年度利润分
配预案》。公司 2013 年度利润分配预案为：以 2013 年 12 月 31 日公司 2,242,012,500 股总股
本为基数，每 10 股派发现金红利 1.8 元(含税)，共计派发现金红利 403,562,250.00 元，占公
司 2013 年度已实现的归属于上市公司股东净利润的 31.31%。
该利润分配预案尚需提交公司年度股东大会审议通过方可实施，公司将在审议本次利润分配
预案的股东大会上为投资者提供现场及网络投票方式，为广大投资者特别是中小投资者参与
决策提供便利。
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北京首都开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当
详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：万元 币种：人民币
分红年度合 占合并报表
每 10 股派息 并报表中归 中归属于上
每 10 股送红 每 10 股转增 现金分红的
分红年度 数(元)（含 属于上市公 市公司股东
股数（股） 数（股） 数额（含税）
税） 司股东的净 的净利润的
利润 比率(%)
2013 年 1.8 40,356.23 128,883.87 31.31
2012 年 3.8 5 56,797.65 161,705.53 35.12
2011 年 1.5 22,420.125 187,668.41 11.95
五、 积极履行社会责任的工作情况
(一) 社会责任工作情况
详见公司披露的《2013 年度社会责任报告》。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
（1）持有半数及半数以上表决权比例，但未纳入合并范围的公司
公司名称 表决权比例% 未纳入合并报表原因
京澳有限公司（以下简称 京
90 进入破产清算程序
澳公司）
（2）持有半数及半数以下表决权比例，但纳入合并范围的子公司
公司名称 表决权比例% 纳入合并报表原因
福州中鼎 40 受托管理
苏州依湖 49 实质控制
北京首开万科 50 实质控制
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