公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2022年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），预
计支付现金红利257,956,524.20元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座 北京市西城区复兴门内大
13层 街156号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
2 报告期公司主要业务简介
当前“品质”房企不惧严寒，优势尽显，以稳健的业绩成为行业“压舱石”。具有韧性的示范
企业也更受信贷、债券、股权“三支箭”的青睐。房企“优胜劣汰”节奏明显加速。同时，不同
区域市场差异进一步扩大。不论投资端还是销售端，核心一二线城市的高能级优质区域和项目都
是房企最关键的业绩贡献来源。未来区域结构会更加分化，高能级优质区域将占据更高市场份额。
具备优秀信用、稳健财务、充裕土储、优质产品和服务等多维度优势的“品质”房企，必将率先
进入“扩规模”和“增效益”的良性循环，“强者恒强”竞争格局将更加凸显。
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、旧城区更新改造业
务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近
170 个，总建筑面积超 4600 万平方米，其中当期在建近 2000 万平方米，期末未售面积超 1550 万
平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三
大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 82 个，总规模近 1900 万平方米；南方片区目
前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布
局，主要项目 77 个，总建筑面积超 2100 万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入 467.79 亿
元、结算成本 392.79 亿元。
2、物业经营
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推
进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经
营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变
化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,
等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交
所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。
不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
2022 年，公司酒店企业在充满变动的市场中寻找机遇以求生存，在加强各项安全管理、落实
主体责任的同时，创新思路、不断调整客源结构。通过服务冬奥会、主动寻找长包房住客、签约
长租单位来增加收入。通过引进新的流媒体，持续在市场上保持热度；努力发现热点，以各酒店
现有的优势条件，打造网红打卡点，不断寻求产品组合上的创新。
报告期末，公司实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面积 15.3 万平方米，酒店客
房销售数量 17.4 万间天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入 6.36 亿元、结算成本 4.89 亿
元。
3、老旧小区更新改造业务
从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。
老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源
整合、培育新动能等方面提出更高要求。
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做
标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在
城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合
作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。
报告期内，数个城市更新项目取得阶段性进展；长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内
外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租；养老项目再开新店；文投文创
项目运营稳定。
4、房地产金融业务
公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公
司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合
作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值
型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造
良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
自首开盈信成立以来，累计投资三十余亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已
全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基
本形成了比较稳定的业务模式。
报告期内，公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、
加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内实现回收现
金超过 4 亿元。
5、服务副中心和冬奥等重点工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重
点项目投资建设如期落地：通州新城项目具备初步验收条件，积极推进房源对接；通州潞城商业
项目进入地上主体钢结构施工，实现投资额与形象进度“双落地”。宋庄小堡村基本完成土护降施
工。落实“回天计划”部署，完成回龙观学校医院等配套用地移交，回龙观 G 区（LONG 街）商
业项目完成规划验收，并开展品牌发布推广。
冬奥服务保障高规格完成，速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”
称号；北京丽亭华苑酒店成为冬奥签约酒店，荣获 2022 年北京市“工人先锋号”称号。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指
单位：元 币种：人民币
2021年 本年比上年 2020年
2022年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
总资产 278,295,598,180.99 313,858,761,686.64 314,317,983,358.99 -11.33 327,812,308,505.15 327,842,916,394.73
归属于上市公司股东的净资产 27,813,942,400.05 30,625,016,991.50 30,625,016,991.50 -9.18 31,563,320,405.41 31,593,928,294.99
营业收入 47,920,858,544.20 67,802,259,765.09 67,802,259,765.09 -29.32 44,226,427,381.80 44,226,427,381.80
归属于上市公司股东的净利润 -460,946,491.82 263,691,330.14 692,305,112.91 -274.81 3,108,995,259.81 3,139,603,149.39
归属于上市公司股东的扣除非经
-2,269,067,156.75 165,544,992.07 594,158,774.84 -1,470.66 2,287,000,241.92 2,317,608,131.50
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 4,418,636,789.65 7,403,408,176.48 7,403,408,176.48 -40.32 5,589,654,392.03 5,589,654,392.03
加权平均净资产收益率（%） -2.66 0.21 1.83 减少2.87个百分点 11.31 11.42
基本每股收益（元／股） -0.2586 0.0209 0.187 -1,337.32 1.1193 1.1311
稀释每股收益（元／股） -0.2586 0.0209 0.187 -1,337.32 1.1193 1.1311
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 2,346,561,136.20 4,756,994,040.15 12,281,534,776.15 28,535,768,591.70
归属于上市公司股东的净利润 -384,016,894.63 -1,040,348,300.87 854,686,502.45 108,732,201.23
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -387,336,571.16 -1,068,739,550.23 705,089,401.84 -1,518,080,437.20
经营活动产生的现金流量净额 -3,356,598,465.35 5,845,703,052.26 1,754,232,141.50 175,300,061.24
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 34,395
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 36,549
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻
股东名称 报告期内增 比例 限售条 结情况 股东
期末持股数量
（全称） 减 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
北京首都开发控股 国有
0 1,215,584,048 47.12 0 无 0
（集团）有限公司 法人
北京首开天鸿集团有 国有
0 142,714,290 5.53 0 无 0
限公司 法人
君康人寿保险股份有
限公司－万能保险产 0 84,697,445 3.28 0 无 0 其他
品
苏州信托有限公司－
苏信财富富诚 0 67,508,253 2.62 0 无 0 其他
K1602 单一资金信托
百年人寿保险股份有
限公司－分红保险产 0 62,660,150 2.43 0 无 0 其他
品
陕西省国际信托股份
有限公司－陕国
0 61,233,681 2.37 0 无 0 其他
投汇祥 11 号定向投
资集合资金信托计划
招商银行股份有限公
司－上证红利交易型
-31,881,864 41,828,504 1.62 0 无 0 其他
开放式指数证券投资
基金
中央汇金资产管理有 国有
0 38,410,600 1.49 0 无 0
限责任公司 法人
君康人寿保险股份有
0 38,310,642 1.49 0 无 0 其他
限公司－自有资金
百年人寿保险股份有
0 37,569,763 1.46 0 无 0 其他
限公司－传统保险产
品
上述股东关联关系或一致行动的说 以上股东中，首开集团持有天鸿集团 100%股权；君康人寿保
明 险股份有限公司－万能保险产品、君康人寿保险股份有限公司
－自有资金，是一致行动人；百年人寿保险股份有限公司－分
红保险产品、百年人寿保险股份有限公司－传统保险产品，是
一致行动人。除此以外，本公司未知上述股东是否存在其他关
联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数
-
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
北京首都开发股份
有限公司非公开发
20 首股 03 167845.SH 2025-09-29 19.05 4.27
行 2020 年公司债券
（第三期）
北京首都开发股份
有限公司面向专业
投资者公开发行 21 首股 01 188587.SH 2026-08-18 34.2 3.45
2021 年 公 司 债 券
(第一期)
北京首都开发股份
有限公司 2022 年面
向专业投资者公开 22 首股 01 185704.SH 2027-04-21 23.2 3.59
发行公司债券（第
一期）
北京首都开发股份
有限公司 2022 年面
向专业投资者公开 22 首股 02 185769.SH 2027-05-13 20 3.46
发行公司债券（第
二期）
北京首都开发股份
有限公司 2022 年面
向专业投资者公开 22 首股 03 185910.SH 2027-06-15 16.8 3.40
发行公司债券（第
三期）
北京首都开发股份
有限公司 2022 年
面向专业投资者公 22 首股 04 137728.SH 2027-09-05 22 3.70
开发行司债券 （第
四期）
北京首都开发股份
有限公司 2022 年面
向专业投资者公开 22 首股 05 137873.SH 2027-11-02 8 3.90
发行公司债券（第
五期）
北京首都开发股份
有限公司 2023 年面
向专业投资者公开 23 首股 01 138929.SH 2028-02-21 25 5.00
发行公司债券（第
一期）（品种一）
北京首都开发股份 23 首股 02 138930.SH 2026-02-21 14 4.00
有限公司 2023 年面
向专业投资者公开
发行公司债券（第
一期）（品种二）
北京首都开发股份
有限公司 2023 年面
向专业投资者公开 23 首股 03 115062.SH 2028-03-15 11 4.10
发行公司债券（第
二期）（品种一）
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102282721.IB 2025-12-16 10 5.00
MTN007
第七期中期票据
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102282343.IB 2025-10-24 20.93 3.88
MTN006
第六期中期票据
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102282128.IB 2027-09-22 12.8 3.76
MTN005
第五期中期票据
北京首都开发股份
有限公司 2022 年度 22 首开
032280616.IB 2027-07-07 10 3.63
第二期定向债务融 PPN002
资工具
北京首都开发股份
有限公司 2022 年度 22 首开
032280522.IB 2027-06-08 7.5 3.68
第一期定向债务融 PPN001
资工具
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102280612.IB 2027-03-25 17.2 3.85
MTN004
第四期中期票据
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102280524.IB 2027-03-16 15 3.78
MTN003
第三期中期票据
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102280423.IB 2027-03-04 25.5 3.56
MTN002
第二期中期票据
北京首都开发股份
22 首开
有限公司 2022 年度 102280266.IB 2027-02-16 10 3.39
MTN001
第一期中期票据
北京首都开发股份
21 首开
有限公司 2021 年度 102103087.IB 2026-11-25 27 3.65
MTN005
第五期中期票据
北京首都开发股份
21 首开
有限公司 2021 年度 102101963.IB 2026-09-27 11.5 3.64
MTN004
第四期中期票据
北京首都开发股份
21 首开
有限公司 2021 年度 102101496.IB 2026-08-11 16.8 3.44
MTN003
第三期中期票据
北京首都开发股份
有限公司 2021 年度 21 首开
032100658.IB 2026-06-18 32 4.15
第三期定向债务融 PPN003
资工具
北京首都开发股份
21 首开
有限公司 2021 年度 102100804.IB 2026-04-26 5.4 3.78
MTN002
第二期中期票据
北京首都开发股份
有限公司 2021 年度 21 首开
032100423.IB 2026-04-09 10 3.98
第二期定向债务融 PPN002
资工具
北京首都开发股份
21 首开
有限公司 2021 年度 102100432.IB 2026-03-15 22.6 3.98
MTN001
第一期中期票据
北京首都开发股份
有限公司 2021 年度 21 首开
032100158.IB 2026-01-28 13 4.18
第一期定向债务融 PPN001
资工具
北京首都开发股份
有限公司 2020 年度 20 首开
032000797.IB 2025-09-11 10 4.15
第三期定向债务融 PPN003
资工具
北京首都开发股份
有限公司 2020 年度 20 首开
032000478.IB 2025-05-21 10 3.50
第二期定向债务融 PPN002
资工具
北京首都开发股份
有限公司 2020 年度 20 首开
032000206.IB 2025-04-16 1.1 3.50
第一期定向债务融 PPN001
资工具
北京首都开发股份
23 首开
有限公司 2023 年度 102381025.IB 2028-04-24 12 3.60
MTN005
第五期中期票据
北京首都开发股份
23 首开
有限公司 2023 年度 102380833.IB 2028-04-12 15 3.74
MTN004
第四期中期票据
北京首都开发股份
23 首开
有限公司 2023 年度 102380729.IB 2028-03-29 15 3.93
MTN003
第三期中期票据
北京首都开发股份 23 首开
102380461.IB 2026-03-10 20 4.40
有限公司 2023 年度 MTN002
第二期中期票据
北京首都开发股份
23 首开
有限公司 2023 年度 102380141.IB 2026-01-31 21 5.40
MTN001
第一期中期票据
北京首都开发股份
有限公司 2022 年度 22 首开
082280712.IB 2040-06-26 24.92 3.47
第一期资产支持票 ABN001 优先
据优先级
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
北京首都开发股份有限公司非公开 2022 年 5 月 23 日，公司按时足额付息兑付
发行 2019 年公司债券（第一期）
北京首都开发股份有限公司非公开 2022 年 8 月 29 日，公司按时足额付息兑付
发行 2019 年公司债券（第二期）
北京首都开发股份有限公司非公开 2022 年 2 月 28 日，公司按时足额付息
发行 2020 年公司债券（第一期）
北京首都开发股份有限公司非公开 2022 年 3 月 7 日，公司按时足额付息
发行 2020 年公司债券（第二期）
北京首都开发股份有限公司非公开 2022 年 9 月 29 日，公司按时足额付息
发行 2020 年公司债券（第三期）
北京首都开发股份有限公司面向专 2022 年 8 月 18 日，公司按时足额付息
业投资者公开发行 2021 年公司债
券(第一期)
21 首开 MTN005 2022 年 11 月 25 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN004 2022 年 9 月 27 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN003 2022 年 8 月 11 日，公司按时足额付息
21 首开 PPN003 2022 年 6 月 20 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN002 2022 年 4 月 26 日，公司按时足额付息
21 首开 PPN002 2022 年 4 月 10 日，公司按时足额付息
21 首开 MTN001 2022 年 3 月 15 日，公司按时足额付息
21 首开 PPN001 2022 年 1 月 28 日，公司按时足额付息
20 首开 PPN003 2022 年 9 月 13 日，公司按时足额付息
20 首开 PPN002 2022 年 5 月 23 日，公司按时足额付息
20 首开 MTN002 2022 年 4 月 27 日，公司按时足额付息
20 首开 PPN001 2022 年 4 月 17 日，公司按时足额付息
20 首开 MTN001 2022 年 2 月 28 日，公司按时足额付息
19 首开 MTN002 2022 年 12 月 19 日，公司按时足额付息兑付
19 首开 PPN002 2022 年 10 月 17 日，公司按时足额付息兑付
19 首开 MTN001 2022 年 4 月 6 日，公司按时足额付息，回售部分足额兑付；
2022 年 6 月 8 日，剩余部分提前兑付
19 首开 PPN001 2022 年 3 月 8 日，公司按时足额付息兑付
18 首开 MTN001 2022 年 3 月 22 日，公司按时足额付息
22 首开 ABN001 优先 2022 年 12 月 26 日，公司按时足额付息兑付
20 首开 ABN001A 2022 年 7 月 21 日，公司按时足额付息兑付
20 首开 ABN001B 2022 年 7 月 21 日，公司按时足额付息兑付
20 首开 ABN001 次 2022 年 7 月 21 日，公司按时足额付息兑付
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2022 年 2021 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 75.91 78.79 -3.66
扣除非经常性损益后净利润 -2,269,067,156.75 165,544,992.07 -1,470.66
EBITDA 全部债务比 0.05 0.06 -23.88
利息保障倍数 0.83 1.06 -21.55
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2022 年是公司管理层团结带领全体员工，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，坚
定信心、稳中求进、主动作为，聚焦“突破效率瓶颈，挖掘盈利空间”的中心目标，深入落实“管理
创效”主题，守住了不发生系统性风险的安全底线，主要经济指标保持在合理区间，各项工作取得
积极成效，为实现公司高质量发展夯实了韧性基础。
——销售排名逆境提升。按全口径统计公司全年完成销售面积 318 万平方米，签约金额 870
亿元，销售回款 1047 亿元。签约额在多家第三方销售排行榜上，名次实现较大提升。
——开发规模保持稳定。开复工面积 1928 万平方米，新开工面积 368 万平方米，竣工面积
492 万平方米。全年“保交楼”目标如期实现。
——物业经营稳步发展。实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面积 15.3 万平方米，
酒店客房销售数量 17.4 万间天。
——后续项目审慎优选。通过竞拍或股权收购方式新增北京、福州后续项目 4 个，地上建筑
面积 37.6 万平方米，详见下表：
土地面 规划计容
开工
序号 项目位置 积(平方 建筑面积
状态
米) (平方米)
北京市朝阳区崔各庄乡奶西村棚户区改造土地开发项
1 44,618 93,514 已开工
目 29-319、320 地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地
北京市丰台区地铁九号线花乡站造甲村土地一级开发
2 项目 FT00-1516-6031、FT00-1514-6039 地块 R2 二类居住 23,125 55,500 未开工
用地
北京市顺义区顺义新城第 19 街区 19-85 地块二类居住用
3 157,752 187,262 已开工
地、19-86 地块托幼用地项目
福州 2021-41 号，晋安区福马路南侧，原汇侨实业有限
4 14,165 39,662 已开工
公司地块
——有息负债规模稳步下降。全年累计新增债务融资约 416.77 亿元，其中开发贷 123.77 亿
元，信托 38 亿元，保债计划 7.6 亿元，发行债券 244 亿元，并购贷 3.4 亿元；累计归还到期负债
约 515.37 亿元，合并范围减少融资 22.94 亿元，公司带息负债规模较年初降低 121.54 亿元。
——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 70.50%，净负债率为 147.28%，现金短
债比为 1.03 倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监
管办法受监管的预售房款共 49.69 亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金 138.67 亿
元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款 33 亿元；在计算剔除预收账款后的资
产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标较去年末均有所改善。
——品牌信誉继续增强。公司年度信息披露工作连续三年获最高“A”级，荣获 2022 年沪深上
市房地产公司“综合实力 TOP10”暨“财富创造能力 TOP10”“投资价值 TOP10”“上市公司治理
TOP10”“ESG 发展优秀企业”“2022 北京上市公司 100 强”等荣誉。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
