目 录
一、关于长期股权投资………………………………………………第 1—8 页
二、关于应收账款………………………………………………… 第 8—16 页
三、关于合同资产…………………………………………………第 16—21 页
四、关于存货………………………………………………………第 21—28 页
监管工作函专项说明
天健函〔2023〕727 号
上海证券交易所：
由腾达建设集团股份有限公司（以下简称腾达建设公司或公司）转来的《年
度报告的信息披露监管工作函》（上证公函〔2023〕0425 号，以下简称监管工
作函）奉悉。我们已对监管工作函中需要我们说明的财务事项进行了审慎核查，
现汇报说明如下。
一、关于长期股权投资。年报及临时公告显示，公司于 2015 年与上海磐
石投资有限公司共同设立基金管理公司，并设立多支投资基金，其中上海磐石
腾达泽善投资合伙企业(有限合伙)、上海磐石腾达投资管理有限公司和上海磐
石腾达投资合伙企业(有限合伙)列示于长期股权投资，期末账面余额合计
8,442.24 万元。近三年（2020-2022 年），上述投资基金以权益法确认的投资
损益分别为亏损 669.32 万元、亏损 5,544.61 万元、亏损 1,512.01 万元。
报告期末，公司未对相关长期股权投资计提减值准备。请公司：（1）列示相关
投资基金截至目前的投资情况，并穿透披露具体投向及关联关系；（2）结合相
关投资基金的业绩波动、投资去向等情况，补充披露公司未对相关长期股权投
资计提减值准备的原因及合理性，是否存在减值计提不充分的情形。请年审会
计师对问题（2）发表意见。
(一) 期末公司相关的长期股权投资明细情况
1. 截至 2022 年 12 月 31 日，公司与投资基金相关的长期股权投资明细情况
如下：
单位：万元
持股比 被投资单位账
被投资单位 会计核算方法 期末投资成本 账面价值
例 面净资产
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上海磐石腾达
投资管理有限 50.00% 权益法 1,000.00 1,162.23 581.12
公司
上海磐石腾达
投资合伙企业 58.33% 权益法 5,891.70 812.83 474.15
(有限合伙)
上海磐石腾达
泽善投资合伙
58.33% 权益法 10,610.86 12,663.34 7,386.97
企业(有限合
伙)
合计 17,502.56 14,638.40 8,442.24
由上表可知，腾达建设公司对上海磐石腾达泽善投资合伙企业(有限合伙)、
上海磐石腾达投资管理有限公司和上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)投资
成本合计为 17,502.56 万元，截至 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 8,442.24
万元，权益法下核算的投资损失累计为 9,060.32 万元，占投资成本比例为 51.77%。
2. 截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他长期股权投资明细情况如下：
单位：万元
持股比 被投资单位账
被投资单位 会计核算方法 期末投资成本 账面价值
例 面净资产
东英腾华融资
租赁（深圳） 30% 权益法 6,000.00 22,663.74 6,199.38
有限公司
台州银行股份
5% 权益法 9,000.00 2,741,197.02 123,559.85
有限公司
合计 15,000.00 2,763,860.76 129,759.23
由上表可知，腾达建设公司对东英腾华融资租赁（深圳）有限公司投资的账
面 价 值 为 6,199.38 万 元 ， 对 台 州 银 行 股 份 有 限 公 司 投 资 的 账 面 价 值 为
123,559.85 万元，均高于投资成本；该两家公司经营所处的经济、技术或者法
律等环境以及资产所处的市场在近期未发生重大变化，且该两家公司经营业绩平
稳，因此不存在减值情形。
3. 截至 2022 年 12 月 31 日，公司其他权益工具投资明细情况如下：
单位：万元
持股比
被投资单位 会计核算方法 期末投资成本 公允价值变动 账面价值
例
浙江台州市沿 股权占比低，未
1.83% 14,640.00 14,640.00
海高速公路有 派驻董事，作为
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限公司 以公允价值计
量且其变动计
入其他综合收
益的金融资产
核算
合伙份额低，不
参与合伙企业
平潭沣石恒达 投资决策等，作
投资管理合伙 为以公允价值
3.29% 2,500.00 2,500.00
企业（有限合 计量且其变动
伙） 计入其他综合
收益的金融资
产核算
合计 17,140.00 17,140.00
由上表可知，腾达建设公司对浙江台州市沿海高速公路有限公司以及平潭沣
石恒达投资管理合伙企业（有限合伙）的投资是以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，平潭沣石恒达投资管理合伙企业（有限合伙）最终投向
是上市公司浙富控股集团股份有限公司，考虑到被投资单位的经营环境和经营情
况、财务状况未发生重大变化，不存在减值情形。
(二) 列示相关投资基金的投资去向、业绩波动等情况
1. 期末上海磐石腾达投资管理有限公司的投资去向、业绩波动等情况
单位：万元
在被投资单 期末股权投资余
被投资单位 期末投资成本 金融资产分类
位持股比例 额
上海磐石腾达投资合
336.81 3.33% 27.11
伙企业(有限合伙)
上海磐石腾达泽善投
资合伙企业（有限合 459.57 2.53% 320.77
伙） 以公允价值计量
上海磐石腾达源壹投 且其变动计入当
资合伙企业（有限合 100.00 0.53% 期损益的金融资 46.00
伙） 产
上海磐石腾达源灏投
资合伙企业（有限合 21.93 0.71% 21.93
伙）
合计 918.31 415.81
上海磐石腾达投资管理有限公司为上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)、
上海磐石腾达泽善投资合伙企业（有限合伙）、上海磐石腾达源壹投资合伙企业
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（有限合伙）以及上海磐石腾达源灏投资合伙企业（有限合伙）的基金管理人，
其自身投资成本 918.31 万元，按公允价值计量的期末账面价值 415.81 万元，考
虑历年管理费收入及其他运营成本费用税金后，基金管理公司期末净资产
1,162.23 万元，公司长期股权投资按 50%份额确认为 581.12 万元。
2. 期末上海磐石腾达投资合伙企业(有限合伙)（以下简称磐石腾达合伙企
业）的投资去向、业绩波动等情况
单位：万元
在被投资
期末投资成 期末账面
被投资单位 单位持股 最终去向及业绩波动情况
本 价值
比例
磐石腾达合伙企业通过磐石熠悦合
伙企业向北京多米在线科技股份有
限公司（以下简称多米音乐）投资
500 万元，目前多米音乐主要业务已
上海磐石熠悦投
停止运营，因此该项目估值的依据为
资合伙企业（有
多米音乐投资的映客互娱有限公司
限合伙）（以下 500.00 8.33% 105.78
（以下简称映客）在二级市场上的价
简称磐石熠悦合
值。
伙企业）
2022 年 12 月 31 日，投资经理根据
映客在二级市场的价值、流动性并对
多米音乐自身财务状况进行评估，计
算其公允价值为 105.78 万元。
宝库文化公司自 2021 年起业绩持续
上海宝库文化发
大幅下降，截至 2022 年末，公司累
展股份有限公司
4,040.00 2.00% 0.00 计亏损-10,426.67 万元，净资产
（以下简称宝库
-4,868.06 万元，出于谨慎性考虑，
文化公司）
将其公允价值下调为 0。
磐石腾达合伙企业通过磐石瑞驰合
伙企业向北京万合天宜影视文化有
限公司（以下简称万合天宜公司）投
上海磐石瑞驰投
资 1,500 万元。因监管较严，影视行
资中心（有限合
业面临行业严冬，且万合天宜公司收
伙）（以下简称 1,500.00 49.98% 374.19
入持续下滑，经营表现不佳，现金流
磐石瑞驰合伙企
较为紧张。投资经理结合投资协议保
业）
护性条款预计该项投资回购比例为
25%，并以此计算该项投资的公允价
值。
上海磐石裕番投 磐石腾达合伙企业通过磐石裕番合
资合伙企业（有 伙企业向上海行藏科技（集团）股份
3,000.00 59.99% 213.04
限合伙）（以下 公司（曾用名：沪江教育科技（上海）
简称磐石裕番合 股份有限公司、上海互加文化传播有
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伙企业） 限公司）投资 3,000 万元。
2020 年最新一轮融资，融资后上海
行藏科技（集团）股份公司估值 4.97
亿元，磐石裕番合伙企业持股占比稀
释至 0.72%，并考虑磐石腾达合伙企
业在磐石裕番合伙企业的投资占比，
调整该股权投资公允价值。
2022 年上海行藏科技（集团）股份
公司经营情况平稳。
磐石腾达合伙企业通过光证溢联合
伙企业向上海辉文生物技术股份有
苏州光证溢联股
限公司（以下简称辉文生物）投资
权投资合伙企业
500.00 万元；光证溢联合伙企业持
（有限合伙）（以 500.00 11.76% 266.58
有辉文生物 2,650,011 股。
下简称光证溢联
2022 年 12 月 31 日，考虑辉文生物
合伙企业）
在二级市场的价值等因素，计算该项
投资价值为 266.58 万元。
合计 9,540.00 959.59
3. 期末上海磐石腾达泽善投资合伙企业(有限合伙)（以下简称磐石泽善合
伙企业）的投资去向、业绩波动等情况
单位：万元
在被投资
期末投资成 期末账面
被投资单位 单位持股 最终去向及业绩波动情况
本 价值
比例
上海磐石腾达源
壹投资合伙企业 9,985.00 52.51% 4,593.37 见下文 4.。
（有限合伙）
上海磐石筱洋投
资合伙企业（以
下简称磐石筱洋 50.00 49.50% 49.93 注1
合伙企业）(有限
合伙)注 1
磐石泽善合伙企业通过磐石源灏合
伙企业向深圳越海全球供应链有限
公司（以下简称深圳越海公司）投资
上海磐石腾达源
3,066.64 万元。深圳越海公司经营
灏投资合伙企业
情况平稳，磐石源灏合伙企业于
（有限合伙）（以 3,066.64 99.29% 3,066.64
2020 年、2021 年、2022 年分别收到
下简称磐石源灏
现金红利 5,850,000 元、0 元、
合伙企业）
755,600 元。
截至 2022 年 12 月 31 日，该股权投
资不存在减值迹象。
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合计 13,101.64 7,709.95
注 1：上海众付资产管理中心（有限合伙）、张真以及磐石筱洋合伙企业签
订协议约定，张真在上海众付资产管理中心（有限合伙）所持有的类金融企业股
权中 4,000.00 万元出资额所对应的股权收益权归磐石筱洋合伙企业所有，磐石
泽善合伙企业向磐石筱洋合伙企业出资 50 万元、出借资金 4,950.00 万元,实际
享有上述股权收益权的 50%，该类金融企业经营稳健，业绩良好，未见减值迹象
4. 期末上海磐石腾达源壹投资合伙企业（有限合伙）（以下简称磐石源壹
合伙企业）的投资去向、业绩波动等情况
单位：万元
在被投资
期末投资成 期末账面
被投资单位 单位持股 最终去向及业绩波动情况
本 价值
比例
磐石源壹合伙企业对昆山科世茂公
司初始投资 4,000 万元，投资占比
9.97%。
2021 年磐石源壹合伙企业与昆山科
世茂公司实际控制人何伟民签订了
昆山科世茂包装 股权转让协议，协议约定，磐石源壹
材料有限公司 合伙企业将持有昆山科世茂公司的
4,000.00 9.97% 4,000.00
（以下简称昆山 全部股权以 6,016.75 万元的价格转
科世茂公司） 让给何伟民，股权转让价格高于投资
成本，该投资未发生减值。
截至 2022 年 12 月 31 日，磐石源壹
合伙企业已收到股权转让款 1,699
万元，剩余股权转让款仍在持续催收
中。
2019 年，证大文化公司业绩下降严
重，此外，证大集团爆发 P2P 事件，
波及面广，间接对文化板块业务造成
了影响。谨慎性考虑，2019 年对证
上海证大文化发
大公司计提减值准备 5,105,227.50
展股份有限公司
1,021.05 0.87% 0.00 元。
（以下简称证大
2021 年，证大集团 P2P 事件开审，
文化公司）
涉案金额重大且波及面广，证大文化
公司仅有少量舞台收入，其他业务均
停止，出于谨慎性考虑，将证大文化
公司的公允价值调整为 0。
磐石源壹合伙企业对深圳越海全球
深圳越海公司 4,270.01 1.04% 4,270.01 供应链有限公司（以下简称深圳越海
公司）投资 4,270.0065 万元，投资
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占比 1.04%。
深圳越海公司经营情况平稳，磐石源
壹合伙企业于 2020 年、2021 年、2022
年分别收到现金红利 8,089,380 元、
0 元、1,044,800 元。
截至 2022 年 12 月 31 日，该股权投
资不存在减值迹象。
上海太和水环境 磐石源壹合伙企业持有 A 股上市公
科技发展股份有 司太和水公司 1.47%的股份，根据
2,761.08 1.47% 2,657.37
限公司（以下简 2022 年 12 月 30 日太和水公司股票
称太和水公司） 收盘价确定该项股权公允价值。
福建夜光达科技 2020 年福建夜光达公司面临诉讼，
股份有限公司 业绩大幅下滑，2021 年、2022 年业
3,558.13 2.17% 0.00
（以下简称福建 绩持续下滑，截至 2022 年 12 月 31
夜光达公司） 日将其公允价值下调为 0。
磐石源壹合伙企业出资 6,999.99 万
上海张铁军翡翠 元认购张铁军翡翠公司 3,888,888
股份有限公司 股股份，股权占比 2.998%。
6,999.99 3.00% 105.00
（以下简称张铁 按照张铁军翡翠公司 2022 年在全国
军翡翠公司） 中小企业股份转让系统中摘牌前的
收盘价 0.27 元/股计算其公允价值。
合计 22,610.26 11,032.38
(三) 公司未对相关长期股权投资计提减值准备的原因及合理性
通过上述投资基金的最终去向以及业绩波动情况，该些投资基金对外投资收
益率情况统计如下：
单位：万元
期末股权投资
投资基金 期末投资成本 投资损失金额 投资损失率
余额
磐石腾达合伙企业 9,540.00 959.59 -8,580.41 -89.94%
磐石泽善合伙企业 13,101.64 7,709.95 -5,391.69 -41.15%
磐石源壹合伙企业 22,610.26 11,032.38 -11,577.88 -51.21%
小计 45,251.90 19,701.92 -25,549.98 -56.46%
腾达建设 17,502.56 8,442.24 -9,060.32 -51.77%
由上表可知，相关投资基金的投资损失率合计在-56.46%，另外腾达建设相
关的投资损失率在-51.77%，两者相差较小。因此各合伙基金在确认底层投资标
的公允价值时已考虑了减值情况，将相关减值损失计入了公允价值变动，因而以
权益法核算的相关长期股权投资账面余额中已充分考虑了减值计提，无需再重复
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计提长期股权投资减值准备。
(四) 核查程序
针对上述事项，我们执行了以下核查程序：
1. 了解、评价管理层与长期股权投资减值测试相关的关键内部控制的设计
和运行有效性；
2. 穿透腾达建设公司各支合伙基金的具体投向，并检查关联关系；
3. 取得各支合伙基金近三年的审计报告、投资管理人编制的基金年度运营
情况通报，检查底层投资标的公司的业绩波动情况，执行长期股权投资减值测试，
分析已确认的相关股权投资公允价值的合理性以及减值是否充分考虑。
(五) 核查意见
经核查，我们认为公司相关长期股权投资账面余额中已充分考虑了底层投资
资产减值情况，因而未重复计提长期股权投资减值准备，具有合理性，期末不存
在减值计提不充分的情形。
二、关于应收账款。报告期内，公司营业收入下滑 15.66%至 58.41 亿元，
应收账款期末余额则同比增长 31.03%至 4.52 亿元，变动趋势与营收变化相背
离。应收账款坏账准备期末余额 0.29 亿元，约占应收账款账面余额的 6.11%，
公司对应收账款仅按组合计提坏账准备，其中 3 年以上应收账款均按 20%比例
计提。请公司：（1）补充披露主要项目的完工进度和结算情况，并结合收入确
认的标准和依据，分析公司应收账款增长率与营业收入增长率相背离的原因；
（2）结合主要应收账款欠款方情况及其与上市公司、控股股东的关联关系、账
龄及逾期情况等，说明公司应收账款减值计提的充分性，以及对 3 年以上应收
账款均按 20%比例计提坏账准备的原因及合理性，是否与同行业公司存在重大差
异。请年审会计师发表意见。
(一) 补充披露主要项目的完工进度和结算情况，并结合收入确认的标准和
依据，分析公司应收账款增长率与营业收入增长率相背离的原因
回复：
1. 腾达建设公司不同业务的收入和应收款项余额对比列示如下：
单位：万元
主营业务收 2022 年 2021 年 变动比率 2022 年末 2021 年末 变动比
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入类别 应收款项 应收款项 率
账面价值 账面价值
工程施工收
491,425.47 533,768.58 -7.93% 42,523.32 33,730.36 26.07%
入
房地产销售
81,899.93 147,539.80 -44.49%
收入
钱江四桥经
7,311.84 7,286.67 0.35% 2,457.68 612.86 301.02%
营权收入
其他 3,439.79 3,920.65 -12.26% 196.17 135.66 44.61%
小 计 584,077.03 692,515.70 -15.66% 45,177.16 34,478.88 31.03%
根据上表可知，公司工程合同收入的营业收入下滑 7.93%至 49.14 亿元，
应收账款期末余额则同比增长 31.03%至 4.52 亿元，变动趋势存在背离。公司
工程施工收入较上年下降主要是由于近年市政施工项目呈现减少趋势，行情较差，
过去承接的大型项目已经逐渐完工，新承接的新项目规模和数量有所减少。
房地产板销售收入有所下滑，但由于房产销售收入系合同负债结转而来，不
影响应收余额变动。钱江四桥经营权收入本期变动较小，应收余额上升是由于
2022 年第四季度经营权收入尚未收回导致，期后已经收回。
2. 公司主要收入确认标准及相关依据情况统计如下：
收入类别 收入确认标准 收入确认依据
公司提供工程施工业务满足某一时段内履行履约义务
工程合同收 的条件，属于在某一时段内履行的履约义务，按履约
业主盖章的结算表
入 进度确认收入。公司按照已完成的工作量占合同预计
总工作量的比例确认提供服务的履约进度。
公司与客户之间的商品销售合同通常仅包含转让商品
房的单项履约义务。公司通常在综合考虑下列因素的
房地产销售 基础上，以商品房的控制权转移时点确认收入：在房 购房合同、交房确认
收入 地产开发项目已经竣工并验收合格，达到合同约定的 书、发票等
完工开发产品移交条件，已按合同约定办理完开发产
品的实物移交手续。
公司让渡钱江四桥经营权属于在某一时段内履行的履
钱江四桥经 约义务，按履约进度确认收入。履约进度按照累计让
季度结算表
营权收入 渡年限确认，以直线法将钱江四桥经营权取得的收入
在合同期限内摊销。
2. 统计公司 2022 年确认收入前 5 名和应收余额前 5 名的工程项目，完工进
度和结算情况如下：
结算进度 截至 2022 年
截至 2022 年末 截至 2022 年末
项目名称 建设单位 百分比 12 月 31 日
应收账款余额 合同资产余额
（累计已 完 工 进 度
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结算工程 （在建、已
量/工程 完 工 未 决
造价） 算、已决算）
之江路输水管廊及道路提 中国电建集团华东勘测设
55.30% 在建 0.00 10,846.74
升工程 计研究院有限公司
杭州萧山城市建设投资集 已完工未决
通城大道快速路工程 100.00% 0.00 15,334.54
团有限公司 算
杭州市取水口上移工程
中国电建集团华东勘测设
（一期）设计采购施工 70.48% 在建 1,121.84 12,759.56
计研究院有限公司
（EPC）工程总承包
湖杭高速公路吴兴至德清 浙江湖杭高速公路有限公
46.37% 在建 0.00 0.00
段工程第 TJ05 标段 司
湖南省官庄至新化高速公 湖南省高速公路集团有限
99.81% 在建 7,302.33 12,192.75
路 公司
杭州地铁 5 号线二期工程
（老余杭站~绿汀路站（不 杭州市地铁集团有限公司 37.09% 在建 4,562.07 210.88
含））老余杭站土建施工
杭州地铁 9 号线一期工程
已完工未决
道路恢复工程（上城区段） 杭州市地铁集团有限公司 81.85% 0.00 1,544.79
算
施工标段
上海轨道交通十四号线发 东西通道浦东段拓建工程 已完工未决
100.00% 4,582.31 2,227.70
展有限公司 2 标（轨交 14 号线）余 算
黄梅县城市投资发展集团
黄梅县晋梅大道改造工程 94.82% 在建 4,192.00 1,350.00
有限公司
余姚市海际建设发展有限 固北北路道路建设工程（滨
41.28% 在建 3,715.26 1,592.25
公司 海大道-兴城西路段）
合计数 25,475.81 58,059.21
由上表可知，已完工未决算的项目应收账款基本结清，在建的项目会存在相
应的应收账款余额。2022 年末应收账款余额有所上升，主要原因系：(1)部分业
主 2022 年末因特殊事项影响付款流程尚未流转完成，部分款项在次年支付；(2)
其次近年公司承接的个别市政项目，因财政紧张，收款较为滞后。
(二) 结合主要应收账款欠款方情况及其与上市公司、控股股东的关联关系、
账龄及逾期情况等，说明公司应收账款减值计提的充分性，以及对 3 年以上应
收账款均按 20%比例计提坏账准备的原因及合理性，是否与同行业公司存在重大
差异。
1.期末应收账款主要欠款方情况及其与上市公司、控股股东的关联关系、账
龄及逾期情况如下：
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与上市公司、控
列报应收账款 逾期情况和期后收回情
客户名称 项目名称 账龄 大股东 股股东的是否 期后收款金额
（万元） 况
存在关联关系
5,057.33 万应收款项逾
湖南省人民政 期，2,245.00 万应收款
湖南省高速公路 湖南省官庄至
7,302.33 1 年以内 府国有资产监 否 6,072.47 项未逾期；2022 年底付
集团有限公司 新化高速公路
督管理委员会 款流程的审批流程滞后，
期后已经收回 83%。
未逾期，该项目 2022 年
底通车，新增应收账款为
上海轨道交通十 东西通道浦东 上海市国有资 竣工后应收款，但由于项
四号线发展有限 段拓建工程 2 4,582.31 1 年以内 产监督管理委 否 0.00 目 2016 年建设至今历时
公司 标 员会 长、增补工程量多，业主
方预计内部决算后才会
支付。
杭州地铁 5 号
线二期工程
杭州市地铁集团 （老余杭站~ 杭州市人民政 未逾期，期后已全额收
4,562.07 1 年以内 否 4,562.07
有限责任公司 绿汀路站（不 府等 回。
含））老余杭
站土建施工
3,000 万应收款项未逾
黄梅县城市投资 期，1,192 万应收款项逾
黄梅县晋梅大 黄梅县国有资
发展集团有限公 4,192.00 1 年以内 否 1,000.00 期；业主为县城的市政单
道改造工程 产监督管理局
司 位，政府财政较紧张，付
款较慢。
第 11 页 共 28 页
余姚市滨海建
固北北路道路
设投资开发有
余姚市海际建设 建设工程（滨 未逾期，期后已全额收
3,715.26 1 年以内 限公司、中意宁 否 3,715.26
发展有限公司 海大道-兴城 回。
波生态园控股
西路段）
集团有限公司
国网浙江省电力 九环路至德胜 国务院国有资
有限公司杭州供 路电力隧道工 2,337.71 1 年以内 产监督管理委 否 2,093.02 已逾期，期后已收回 89%。
电公司 程 员会
杭州萧山钱江
杭州萧山钱江世 观澜路道路及
世纪城国有资 未逾期，期后已全额收
纪城开发建设有 地下综合管廊 2,308.82 1 年以内 否 2,308.82
产经营有限责 回。
限责任公司 项目
任公司
上海市轨道交
通 21 号线一期
工程土建 10 标
上海申通地铁建 上海申通地铁 未逾期，期后已全额收
（杨高北路站 1,614.44 1 年以内 否 1,614.44
设集团有限公司 集团有限公司 回。
~东靖路站区
间、东靖路站、
高南河桥）
杭州萧山城市建 风情大道改建 杭州萧山国有
已逾期，业主资金紧张，
设投资集团有限 （建设二路- 1,414.44 1 年以内 资产经营集团 否 0.00
付款较慢。
公司 金城路） 有限公司
杭州至临安城 杭州市地铁集
杭州杭临轨道交 已逾期，期后已全额收
际铁路 SGHL-2 1,388.63 1 年以内 团有限责任公 否 1,388.63
通有限公司 回。
标 司
中国电建集团华 杭州市取水口 1,121.84 1 年以内 中国电力建设 否 1,121.84 未逾期，期后已全额收回
第 12 页 共 28 页
东勘测设计研究 上移工程（一 股份有限公司
院有限公司 期）设计采购
施工(EPC）工
程总承包
未逾期，业主已经提交付
杭州地铁 5 号
杭州市地铁集团 杭州市人民政 款申请流程，预计 3 个月
线一期工程 1,059.65 1 年以内 否 0.00
有限责任公司 府等 后付款申请流程结束后
SG5-8 标段
收回。
合计数 35,599.50 23,876.55
第 13 页 共 28 页
从上表可知，主要项目应收账款账龄均在 1 年以内，账龄较短，部分已于期
后全额收回。通过公开信息核实，业主方与腾达建设公司及其控股股东不存在关
联关系。
2. 同行业公司坏账政策对比
(1) 同行业公司（宏润建设、浙江交科、天健集团以及安徽建工）应收账款
的账龄组合的坏账计提比例对比如下：
账龄 宏润建设% 浙江交科% 天健集团% 安徽建工% 腾达建设%
1 年以内（含，
5 0 5 5 5
下同）
1-2 年 10 5 10 8 10
2-3 年 15 10 15 10 15
3-4 年 50 15 25 40 20
4-5 年 50 50 25 70 20
5 年以上 100 50 25 100 20
(2) 同行业公司（龙建股份）应收账款的账龄组合的坏账计提比例如下：
坏账计提比例
账龄 应收中央企业
应收关联方客 应收其他企业
应收政府客户 及地方国有企
户 客户
业客户
1 年以内（含，下
0 0.5 0.5 1
同）
1-2 年 0 1 1.5 4.5
2-3 年 0 2 3 6
3-4 年 0 4 4.5 7
4-5 年 0 6 6 15
5 年以上 0 10 15 20
(3) 同行业公司（中国中铁）应收账款的账龄组合的坏账计提比例如下：
坏账计提比例
账龄 应收地方政 应收中国国家
应收中央企业 应收海外企
府/地方国 铁路集团有限 应收其他客户
客户 业客户
有企业客户 公司
1 年以内
（含，下 0.2 0.4 0.2 1 0.5
同）
1-2 年 3 5 3 8 6
第 14 页 共 28 页
2-3 年 5 10 5 18 15
3-4 年 12 18 10 35 30
4-5 年 18 25 15 50 40
5 年以上 40 50 30 100 60
由以上表格可知，同行业公司坏账计提比例均有不同，宏润建设 3 年以上应
收账款坏账比例为 50%以及 100%，高于腾达建设公司；浙江交科 4 年以上应收账
款坏账比例为 50%，高于腾达建设公司；天健集团 3 年以上应收账款坏账比例为
25%，与腾达建设公司 3 年以上坏账比例基本接近；龙建股份根据客户划分不同
的应收款项组合，政府客户以及中央企业及地方国有企业客户坏账比例较低，其
他企业客户坏账比例略高，但整体而言低于腾达建设公司；安徽建工 3 年以上应
收账款坏账比例在 40%以上，高于腾达建设公司；中国中铁根据客户划分不同的
应收款项组合，中央企业客户、地方政府以及地方国有企业客户、中国国家铁路
集团有限公司等坏账比例较低，其他企业客户坏账比例略高；整体来看，腾达建
设公司 3 年以上坏账计提比例与同行业公司相比偏低。
3. 公司对 3 年以上应收账款均按 20%比例计提坏账准备的原因及合理性说
明如下：
(1) 公司所承建项目主要为政府投资的基础设施项目，项目主要分布在浙江、
上海等地区，总体上看项目资金保障较好，应收账款发生坏账的风险较小；
(2) 公司历史上自上市以来尚未发生过坏账损失的情形；
(3) 部分同行业公司也存在 3 年以上坏账比例在 20%-30%的情况，与公司类
似。
综上所述，公司对 3 年以上应收账款均按 20%比例计提坏账准备具有一定的
合理性。
4. 对比 2022 年同行业公司按账龄组合计提的预期信用损失比例如下：
应收账款-按账龄组合计提的预期信用损
同行业公司
失比例
宏润建设 15.49%
浙江交科 5.10%
天健集团 12.79%
龙建股份 1.96%
第 15 页 共 28 页
安徽建工 11.48%
中国中铁 3.88%
腾达建设 6.11%
由上表可知，腾达建设公司应收账款-账龄组合的预期信用损失比例较浙江
交科、龙建股份以及中国中铁高，较宏润建设、天健集团以及安徽建工低，整体
来看与同行业公司相比偏低，但并未与同行业公司情况完全背离。
(三) 核查程序
针对上述事项，我们执行了以下核查程序：
1. 向公司相关负责人了解主要项目的完工进度情况，并统计主要项目的结
算情况；
2. 统计期末应收账款主要欠款方情况以及相应应收账款的账龄及逾期情况；
3. 查询公开信息检查应收账款主要欠款方的股东情况，检查是否与上市公
司以及控股股东存在关联关系；
4. 查询同行业公司的年度报告，检查同行业公司的坏账比例与公司是否存
在重大差异。
(四) 核查意见
经核查，我们认为：应收账款增长率与营业收入增长率相背离的原因是由于
部分项目 2022 年底付款流程的审批流程滞后，以及部分业主资金紧张，付款较
慢；通过对比同行业坏账计提政策和预期信用损失比例，公司与同行业公司相比
偏低，但并未与同行业公司情况完全背离；公司所承建项目主要为政府投资的基
础设施项目，项目资金保障较好，应收账款发生坏账的风险较小，公司对 3 年以
上应收账款均按 20%比例计提坏账准备具有一定的合理性。
三、关于合同资产。报告期末，公司合同资产账面价值为 15.70 亿元，同
比增长 25.65%，减值准备余额 1.12 亿元，减值计提比例为 6.66%。报告期内，
公司对合同资产计提减值准备 2831.27 万元，但未披露具体情况。请公司补充
披露主要合同资产的具体情况，包括项目名称、金额、业主单位、完工进度及
结算安排、减值计提政策等，说明近年来已完工未结算项目规模逐渐增加的具
体原因，以及合同资产减值计提的充分性和合理性。请年审会计师发表意见。
第 16 页 共 28 页
答复：
(一) 公司 2022 年末和 2021 年末合同资产情况
报告期末合同资产情况如下：
单位：万元
项目 2022 年末 2021 年末 增长率
合同资产账面余额 168,202.32 133,326.04 26.16%
合同资产减值准备 11,205.40 8,374.13 33.81%
合同资产账面价值 156,996.92 124,951.91 25.65%
减值计提比例 6.66% 6.28%
由上表可知，报告期末，公司合同资产账面价值为 15.70 亿元，同比增长
25.65%，减值准备余额 1.12 亿元，减值计提比例为 6.66%。
第 17 页 共 28 页
(二) 主要合同资产的具体情况，包括项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排、减值计提政策等
公司主要合同资产的具体情况，包括项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排、减值计提政策等情况如下
单位：万元
合同资产余 完工时间/预
业主单位 项目名称 完工进度 预计决算时间 已完工未决算项目决算进度
额 计完工时间
杭州萧山城市建设投资 已完工未决
通城大道快速路工程 13,882.52 2022 年 11 月 2023 年 6 月 设计联系单返还较迟
集团有限公司 算
业主组织竣工验收、竣工资
湖南省高速公路集团有 湖南省官庄至新化高速
12,192.75 在建 2023 年 7 月 2025 年 12 月 料编制、计日工申报、缺陷
限公司 公路
修复、材料调差上报等工作
中国电建集团华东勘测 之江路输水管廊及道路
10,846.74 在建 2025 年 3 月 2026 年 12 月
设计研究院有限公司 提升工程
杭州市取水口上移工程
中国电建集团华东勘测
（一期）设计采购施工 10,135.98 在建 2023 年 6 月 2024 年 5 月
设计研究院有限公司
(EPC）工程总承包
1. 项目涉及变更金额较大，
流程多；2. 项目为亚运村项
杭州萧山钱江世纪城开 观澜路道路及地下综合 已完工未决
9,822.72 2022 年 4 月 2023 年 6 月 目之一，项目审计单位有多
发建设有限责任公司 管廊项目 算
个亚运村项目需进行审计，
需排队
杭州市地铁集团有限公 杭州地铁 10 号线一期工 已完工未决
7,414.19 2021 年 12 月 2023 年 12 月 审批流程较长
司 程 SG10-5-2 标 算
厦门市市政建设开发有 翔安西路（海翔大道-翔
6,848.28 在建 2023 年 6 月 2023 年 8 月
限公司 安南路段）道路及地下综
第 18 页 共 28 页
合管廊工程 B 标段（施
工）
2022 年 12 月主
杭州市城市基础设施建 已完工未决 体完工，新增
莫干山路提升改造 01 标 6,632.96 2023 年 6 月
设管理中心 算 工程量 2023 年
4 月完成
路桥凤栖社区项目一号
富利建设集团有限公司 4,894.88 在建 2023 年 12 月 2024 年 12 月
地块
杭州良渚文化城集团有 康桥路至上塘路节点提 已完工未决
4,834.52 2020 年 1 月 2023 年 12 月 与业主结算调差问题确认
限公司 升工程 算
金华-义乌-东阳市域轨
金华市金义东轨道交通 已完工未决
道交通工程土建施工 09 4,749.59 2021 年 11 月 2023 年 6 月 业主需核实，时间较长
有限公司 算
标段
杭州市城东新城建设投 钱江路隧道延伸工程（含 已完工未决
4,620.68 2022 年 4 月 2023 年 11 月 决算审计时间较久
资有限公司 引水河)施工 算
上海轨道交通十八号线 轨道交通 18 号线土建 19 试运行通过后决算审计流程
4,547.17 完工未决算 2021 年 1 月 2023 年 7 月
发展有限公司 标 较长
杭州市富阳区人民政府
富阳污水零直排工程 4,181.80 在建 2023 年 5 月 2023 年 12 月
富春街道办事处
杭州市城东新城建设投 四堡七堡单元引水河（观
4,066.00 在建 2023 年 5 月 2023 年 11 月
资有限公司 潮路—和睦港）工程
合计数 109,670.78
第 19 页 共 28 页
合同资产中包含了尚在建设的项目、已完工未决算项目已确认工程量但尚未
达付款条件的款项和已完工决算项目未到期的工程质保金，由于腾达建设公司承
接的项目主要为较大型的市政工程，项目完工后决算流程耗时长，合同约定的质
保期长，因此逐年累计较多已完工未结算的项目，相应的合同资产金额也有一定
的增长。
(三) 合同资产减值计提的充分性和合理性
1. 腾达建设公司合同资产减值计提情况如下：
单位：万元
合同资产减 合同资产账 账面价值占
账龄 账面余额 坏账比例
值准备余额 面价值 比
1 年以内 128,345.56 6,417.28 121,928.28 77.66% 5.00%
1-2 年 30,562.28 3,056.23 27,506.05 17.52% 10.00%
2-3 年 2,539.95 380.99 2,158.96 1.38% 15.00%
3 年以上 6,754.53 1,350.91 5,403.62 3.44% 20.00%
合计 168,202.32 11,205.40 156,996.92 100.00% 6.66%
由上表可知，公司合同资产账面价值中 1 年以内占比较高，达到 77.66%，3
年以上占比较低，为 3.44%。腾达建设公司对合同资产和应收账款同样以账龄为
基础计提减值，保持了会计政策的延续性，较为合理。
2. 同行业情况
同行业公司 合同资产减值比例
宏润建设 1.00%
浙江交科 0.91%
天健集团 0.30%
龙建股份 0.43%
安徽建工 1.59%
中国中铁 2.06%
腾达建设 6.66%
对比同行业合同资产减值准备计提比例，腾达建设公司合同资产减值比例偏
高，对合同资产的减值政策是较为谨慎的。
(四) 核查程序
第 20 页 共 28 页
针对上述事项，我们执行了以下核查程序：
(1) 统计主要合同资产的项目名称、金额、业主单位、完工进度及结算安排
等情况；
(2) 向公司相关负责人了解已完工未结算项目规模逐渐增加的具体原因；
(3) 查询同行业公司的年度报告，检查同行业公司合同资产的坏账比例与公
司对比情况。
(五) 核查意见
经核查，我们认为：公司近年来已完工未结算项目规模逐渐增加是由于腾达
建设公司承接的项目主要为大型的市政工程，项目完工后决算流程耗时长，合同
约定的质保期长，因此逐年累计较多已完工未结算的项目。通过与同行业进行对
比，公司的合同资产减值计提比例偏高，较为谨慎，具有充分性。公司对合同资
产和应收账款同样以账龄为基础计提减值，并适用相同的计提比例，保持了会计
政策的延续性，具有合理性。
四、关于存货。年报显示，公司存货期末账面余额 21.15 亿元，累计计提
存货跌价准备 2.17 亿元，计提比例约 10.26%。最近三年( 2020-2022 年),公司
存货跌价准备计提比例分别为 5.97%、7. 75%、10.26%，计提比例逐年上升。请
公司结合报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、所处
区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等因素，对比可比公
司，说明报告期内公司存货跌价准备计提的合理性和充分性，是否存在前期计
提不充分的情形。请年审会计师发表意见。
回复：
(一) 公司存货账面价值以及存货跌价准备计提情况
1. 截至 2022 年 12 月 31 日，公司存货账面价值情况如下：
单位：万元
项目 存货账面余额 存货跌价准备 存货账面价值 占比
开发产品 110,141.98 21,695.17 88,446.81 46.59%
合同履约成本 100,041.98 100,041.98 52.70%
其他 1,350.45 1,350.45 0.71%
第 21 页 共 28 页
合计 211,534.41 21,695.17 189,839.24 100.00%
由上表可知，公司存货账面余额为 21.16 亿元，其中开发产品账面价值占存
货比例为 46.59%，合同履约成本占比为 52.70%，合同履约成本占比较高，其主
要归集公司工程施工项目的实际投入金额，公司在按照产出法确认收入的同时，
按照与收入确认相同的比例结转工程施工的营业成本。因较多项目前期投入高于
合同履约成本结转主营业务成本金额，使得合同履约成本期末存在一定的余额。
截至本期末，合同履约成本的主要构成情况如下：
单位：万元
合同履约成本
业主名称 项目名称 完工状态
余额
金华市金义东轨道 金华-义乌-东阳市域轨道交
8,162.24 已完工未决算
交通有限公司 通工程土建施工 09 标段
金华市金义东轨道 金华-义乌-东阳市域轨道交
5,653.48 已完工未决算
交通有限公司 通工程土建施工 17 标段
北京新机场至德州高速公路
河北雄安京德高速
京冀界至津石高速段主体工 5,682.88 已完工未决算
公路有限公司
程施工Ⅴ类-总项目部
上海市轨道交通 14 号线工
上海轨道交通十四
程土建 13 标（浦东南路站附 4,695.38 在建
号线发展有限公司
属工程）
上海轨道交通十号
轨道交通十号线二期三标 5,731.83 已完工未决算
线发展有限公司
浙江湖杭高速公路 公司班组湖杭高速公路吴兴
9,230.80 在建
有限公司 至德清段工程第 TJ05 标段
第 11 项管部湖杭高速公路
浙江湖杭高速公路
吴兴至德清段工程第 TJ05 7,425.07 在建
有限公司
标段
杭州市地铁集团有 第 11 项管部杭州地铁 3 号线
8,134.36 在建
限公司 一期工程 SG3-2 标
杭州市地铁集团有 第 13 项管部杭州地铁 7 号线
5,207.22 已完工未决算
限公司 SG7-1 标
富阳市城市建设投 第 15 项管部杭州至富阳城
7,811.79 已完工未决算
资有限公司 际铁路 SGHF-9 标
合计 67,735.06
2. 2020 年至 2022 年，公司存货跌价准备计提比例如下：
单位：万元
第 22 页 共 28 页
年度 存货原值 存货跌价准备 计提比例
2022 年 211,534.41 21,695.17 10.26%
2021 年 306,320.44 23,732.25 7.75%
2020 年 369,387.84 22,060.50 5.97%
由上表可知，截至 2022 年末，公司存货期末账面余额 21.15 亿元，累计计
提存货跌价准备 2.17 亿元，计提比例约 10.26%。2020-2022 年,公司存货跌价准
备计提比例分别为 5.97%、7.75%、10.26%，计提比例逐年上升。
公司的存货主要分为市政公用工程、公路工程、桥梁工程等形成的合同履约
成本及房地产建造工程形成的开发产品，最近三年计提存货跌价准备的均为各房
地产子公司，涉及云南腾达运通置业有限公司（以下简称云南置业公司）和宜春
市腾达置业有限公司（以下简称宜春置业公司），统计情况如下：
单位：万元
年度 项目 云南置业公司 宜春置业公司 合计
开发产品+开发成本原值 73,051.33 8,358.29 81,409.62
2022 年 存货跌价金额 21,680.55 14.62 21,695.17
跌价计提比例 29.68% 0.17% 26.65%
开发产品+开发成本原值 79,838.42 50,629.84 130,468.26
2021 年 存货跌价金额 23,713.88 18.37 23,732.25
跌价计提比例 29.70% 0.04% 18.19%
开发产品+开发成本原值 83,750.23 85,263.51 169,013.74
2020 年 存货跌价金额 21,922.84 137.66 22,060.50
跌价计提比例 26.18% 0.16% 13.05%
按实际计提跌价的子公司口径计算，2020 年至 2022 年云南置业公司存货跌
价准备计提比例分别为 25.18%、29.70%、29.68%，宜春置业公司存货跌价准备
计提比例分别为 0.16%、0.04%、0.17%，计提比例稍有上升主要系随着存货出售，
原值降低，存货跌价本身并无新增大额计提。
(二) 公司报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、
所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等情况说明
1.云南置业公司存货跌价准备说明
(1)云南置业公司存货跌价准备计算过程说明
第 23 页 共 28 页
公司存货跌价准备以未来现金流量法为基础进行测算，公司应计提减值金额
为账面价值与预计未来现金流量现值之差。未来现金流入主要系房屋出售收入和
房租收入，未来现金流出主要为费用以及相关税金等，影响房屋出售收入和房租
收入的参数包括：预计销售单价、折现率、预计未来可去库存比例、剩余房产的
销售以及租赁收入平均年现金流等等。
(2) 计算过程参数选择说明
1) 预计未来可去库存比例
A. 办公楼预计去库存比例为 95%，自 2020 年起开放新的一批分期购房销售，
每年支付分期款，第三年时支付全款实现销售，目前销售情况良好，预计未来写
字楼去库存比例能够达到 95%。
B. 商铺销售状况欠佳。根据云南省近年来商业物业的销售状况，市场存量
大且销售状况欠佳，销售不太乐观，争取未来去化 5%。
C. 公寓房源属于销售状况较好的房源，预计未来去库存率能够达到 100%。
D. 地下车库由于长期推行的出租政策，普通住户租赁需求大于购买需求，
公司计划调整销售政策，将位于商业区部分车位进行配套销售，目标客户主要面
向商业客户，预计去化 10%。
2) 公司计算未来现金流量现值考虑国债等无风险报酬率以及风险报酬率等
因素，折现率取值 6%。
3) 租赁收入平均年现金流取值
2020 年 公 司 实 现 其 他 业 务 收 入 2,851.52 万 元 ， 2021 年 其 他 业 务 收 入
3,096.72 万元，2022 年其他业务收入 2,520.27 万元，其构成主要为地下车库停
车收入及物业出租租金收入，公司近年来对招商业务给予重视，每年租金收入呈
上升趋势，2023 年将重点针对空置商铺进行招租，预计未来每年其他业务收入
年平均现金流入预计达到 2,500.00 万元，其构成预计主要为地下车库停车收入
及商铺出租租金收入。
4) 各物业状态预计售价
物业形态 预计销售均价（元/㎡） 预计方法
办公楼 8,170.00 参考近期分期购房平均单价
商铺 21,156.74 参考历史均价
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公寓 8,224.54 参考历史均价
地下车位 124,498.70（元/个） 参考历史均价
(3) 所处区域及周边可比项目售价变化
根据公开可查询信息，云南置业项目周边房价如下（单位：元/㎡）：
公司 万达广场(北塔) 汇都首誉 凌云大厦
办公楼
8,170.00 9,586.66 8,548.73 8,801.36
公司 新光世纪 上海沙龙一期 万达广场国际公寓
公寓
8,224.54 10,000.00 10,030.00 10,000.00
公司单价 周边
商铺
21,156.74 20,117.81
公司采用的预计销售均价与周边房价差异不大，在合理范围内，可接受。
(4) 报告期内旗下地产项目的土地成本
项目 成本（万元）
土地购买成本 111,723.08
前期费用 3,352.34
建安工程费用 138,819.00
期间费用 65,465.80
项目总成本 319,360.22
2.宜春置业公司存货跌价说明
宜春置业公司仅凤凰春晓一期商铺及凤凰春晓二期住宅存在小额跌价，以估
计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值，通过比较可
变现净值和账面价值的差异来确定存货跌价金额。未售部分结合近期平均签约价
格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。
3.综上，按上述计算逻辑和参数选择，公司 2020 年-2022 年存货跌价计提
金额如下：
单位：万元
项目 2020 年 2021 年 2022 年 合计
存货跌价计提金额 14,832.06 3,207.18 658.14 18,697.38
由上表可知，2020 年-2022 年存货跌价计提金额合计为 18,697.38 万元，存
货跌价计提金额主要在 2020 年及以前年度计提，公司存货跌价计提具有合理性
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和充分性，不存在前期计提不充分的情形。
(三) 对比可比公司，说明报告期内公司存货跌价准备计提的合理性和充分
性，是否存在前期计提不充分的情形
1.同行业公司计提存货跌价准备的政策
(1) 滨江集团：资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照
单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货
目的的基础上，根据相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，
并对所开发项目至完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等作出估计，
确定存货的可变现净值。
(2) 新湖中宝:资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照
单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，
在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去 估计的销售费用和相关税费后
的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生
产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同
价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的
成本进行比较，分别确定存货跌价 准备的计提或转回的金额。
(3) 荣安地产：存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(4) 腾达建设公司计提存货跌价准备的政策：资产负债表日，存货采用成本
与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价
准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估
计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，
同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其
可变现净值，并与其对应的账面价值进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或
转回的金额。
由以上对比可知，公司计提跌价的政策与同行业保持一致。
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2. 同行业公司存货跌价计提比例：
单位：万元
同行业公司 存货原值 存货跌价准备 计提比例
荣安地产 5,691,558.62 135,911.63 2.39%
滨江集团 18,511,135.67 70,213.19 0.38%
新湖中宝 4,768,285.46 93,921.01 1.97%
公司 81,409.61 21,695.17 26.65%
公司属于建筑业，经营范围主要有市政公用工程、房屋建筑工程、公路工程、
桥梁工程、公路路面工程、公路路基工程、城市轨道交通工程等，除几家置业子
公司外，其余公司主要业务为道路、桥梁施工工程。置业公司的房地产业务规模
较同行业的房地产公司小，单个开发项目跌价受开发成本、销售价格、房产地域
等影响大，故跌价计提比例较同行业高。
(四) 核查程序
针对上述事项，我们执行了以下核查程序：
(1) 了解、评价管理层与存货减值测试相关的关键内部控制的设计和运行有
效性；
(2) 在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问这些存货项目的进度，
了解存货项目开发进度、取得项目成本预算，结合项目合同台账对相应的成本项
目预算结果进行检查；
(3) 取得公司存货跌价准备计算表及依据的相关资料，执行存货减值测试，
分析存货可变现净值的合理性，以及存货跌价准备计提是否充分；
(4) 对于开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合
同的产品价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发
生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的
合理性。
(5) 检查与存货跌价准备相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(五) 核查意见
经核查，我们认为：结合报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价
及去化情况、所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等因
素，并对比可比公司，报告期内公司存货跌价准备计提具有合理性和充分性，不
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存在前期计提不充分的情形。
专此说明，请予察核。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
中国杭州 中国注册会计师：
二〇二三年五月二十三日
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