南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
南京栖霞建设股份有限公司
600533
2013 年半年度报告
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人江劲松先生、主管会计工作负责人徐水炎先生及会计机构负责人（会计主
管人员）管晶先生声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 5
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ........................................................................................................................ 7
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 23
第八节 财务报告 .......................................................................................................................... 24
第九节 备查文件目录 ................................................................................................................ 112
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2013 年 1 月至 6 月
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司，本公司控股股东
网板公司 指 南京电子网板科技股份有限公司，本公司参股子公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司，本公司控股子公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司，本公司控股子公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司，本公司全资子公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司，本公司全资子公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司，本公司全资子公司
海南卓辰 指 海南卓辰置业有限公司，本公司全资子公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司，本公司全资子公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司，本公司全资子公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司，本公司控股子公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦小额贷款有限公司，本公司控股子公司
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文名称简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO., LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚先生 曹鑫女士
江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆 江苏省南京市龙蟠路 9 号兴隆
联系地址
大厦 21 楼证券投资部 大厦 21 楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
三、 基本情况变更简介
本报告期公司基本情况未发生变更。
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
本报告期公司信息披露及备置地点未发生变更。
五、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57 -16.66
归属于上市公司股东的净利润 95,226,734.28 182,606,892.54 -47.85
归属于上市公司股东的扣除非经常
95,233,369.12 182,107,745.04 -47.70
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -264,390,015.55 -426,748,362.75 38.05
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,587,417,333.87 3,573,928,141.97 0.38
总资产 13,717,680,631.56 12,152,665,646.96 12.88
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0907 0.1739 -47.85
稀释每股收益（元／股） 0.0907 0.1739 -47.85
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.0907 0.1734 -47.70
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.65 5.23 减少 2.58 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
2.65 5.21 减少 2.56 个百分点
资产收益率（%）
营业收入、归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少的原因在于本期结转收入的项目结构
发生变化。
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -38,235.80
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 156,360.27
少数股东权益影响额 -95,228.19
所得税影响额 -29,531.12
合计 -6,634.84
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一） 市场环境变化与管理层的看法
上半年，在“稳增长、调结构”的宏观政策基调下，随着货币信贷的增长和市
场预期的变化，全国和江苏省商品住宅销售面积同比分别增长 30.4%和 40.84%。公
司有项目在售的南京、苏州、无锡三地房市，尤其是南京，也呈现“量价齐升”态
势。新房市场成交量的放大，带动土地市场的持续升温。南京、苏州、无锡三地上
半年土地拍卖面积和收入同比均有所增长，土地价格也明显上涨。其中，南京市上
半年土地拍卖收入，已接近去年全年。与此同时，住宅去化速度的加快，促使开发
企业加大了投资力度，扩大了新开工规模。上半年，全国、江苏省、南京、苏州、
无锡住宅开发投资和新开工面积两项指标，同比均有所增长。
管理层认为，国民经济的持续增长和城镇化水平的不断提高，为房地产业的未
来发展奠定了坚实的经济和社会基础。当前良好的销售形势为公司顺利实现全年利
润创造了有利的外部条件。“稳增长”的政策取向，也使得政府短期内不会出台超预
期的严厉调控政策。但管理层也清醒认识到，当前房价已处于历史高位，在实体经
济转型缓慢，宏观经济增速下降，人民币升值预期开始减弱，中央政府促进房地产
市场平稳健康发展的大方向并未动摇的情况下，部分城市和区域的房市风险正在累
积。房产税试点范围的扩大，全国范围内住房信息的联网，统一的住房登记制度的
建立，都将影响到房地产市场的未来格局。
因此，我们既要牢固树立机遇意识，加快楼盘销售，确保公司收益，也要牢固
树立风险意识，密切关注政策和市场变化，灵活审慎地采取应对措施，确保企业在
机遇与挑战并存的复杂环境中，获得持续稳定健康的发展。
（二）公司经营情况回顾
报告期内，公司把握市场回暖的机遇，灵活推盘，继续推行快速销售、快速
回笼的营销策略，加快在售楼盘的去化。报告期内，公司共实现合同销售金额 21.97
亿元，实现合同销售面积 25.40 万平方米，回笼资金 21.45 亿元，其中：商品房实现
合同销售金额 9.84 亿元，合同销售面积 9.30 万平方米，回笼资金 12.31 亿元，较上
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年同期分别减少 47.80%、42.05%和 16.71%。
报告期内，公司继续坚持以中小户型、中低价位住宅为主的产品结构，以刚需
和改善型客户群为主，进一步加快开发进度，力争尽快投入市场。2013年1-6月，商
品房新开工面积39.89万平方米，较去年全年的商品房新开工面积增加6.79万平方米。
幸福城保障房已售住宅和商业门面房，今年内将陆续竣工交付。
截至 2013 年 6 月 30 日，公司资产总额 137.18 亿元，较期初增加 12.88%；归
属于母公司所有者权益 35.87 亿元，较期初增加 0.38%。报告期内，公司结算营业
收入 11.63 亿元，同比减少 16.66%；实现利润总额 1.71 亿元，同比减少 44.29%；
实现归属于母公司所有者的净利润 0.95 亿元，同比减少 47.85%；每股收益 0.0907
元。截止报告期末，公司账面尚有 19.23 亿的预收账款。
本报告期结转收入的商品房面积为 9.79 万平方米，较上年同期增加 2.94%。其
中，无锡瑜憬湾四期结转面积为 5.86 万平方米，占本期结算面积的 59.86%。由于
无锡瑜憬湾四期商品房单价及毛利率较低、且在本期结转收入面积中权重较大，该
项目是形成本期的商品房销售均价及毛利率下降的主要原因，也是净利润的降低与
营业收入的减少不同步的主要原因。
在工程建设方面，幸福城项目动态成本控制体系的完善，以及各项目一系列管
理创新举措的实施，进一步推动了公司整体建设管理水平的提高。
长期以来，在以住宅开发为主业的同时，公司一直致力于提升对持有物业的运
营能力。报告期内，公司持有的位于南京晓庄广场的商业项目周边环境、配套均有
较大改善，相对于初始成本，目前已有较高溢价。公司一方面与相关部门密切沟通，
另一方面积极寻找优秀的商业综合体运营商，筹划未来将其打造为南京城此大型商
业综合体，进一步提升项目价值空间。
公司参股的南京电子网板科技股份有限公司，老厂区由南京市国有土地储备中
心收储后， 2012 年 2 月，我公司和江苏汇金控股集团有限公司以底价竞得该地块。
2013 年 2 月，经双方友好协商，汇金控股已退出该地块的开发建设，本公司以出让
底价拥有 100%权益（即南京瑜憬湾项目），依目前的市场形势判断，该项目具有良
好的盈利能力。将于今年下半年开工建设，力争尽快实现销售。
报告期内，优质的企业信誉和良好的银企合作关系使公司继续获得各大银行的
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支持，各项目新增授信额度达到 44.8 亿元。报告期末，公司货币资金余额为 18.58
亿元，较期初增加 27.88%；可变现金融资产为 6.33 亿元；未使用的银行授信为 11.6
亿元；足以覆盖一年内到期的借款 21.54 亿元。
报告期内，公司继续致力于提升住宅品质。公司所有项目主体验收优良率达
100%，百水芊城二期、南京栖庭的四个单项工程获得 2012 年度南京市优质工程“金
陵杯”。 南京栖庭 01、02 幢及地下车库工程获得 2012 年度江苏省优质工程“扬子
杯”。 在南京市评选的 10 个保障房优质示范工程中，幸福城保障房项目占了 4 个。
幸福城项目部还被授予“2011-2012 年度江苏省保障房建设先进集体”和“2010-2012
年度南京市建筑工程质量管理先进集体”光荣称号。
（三） 主营业务分析
1、财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57 -16.66
营业成本 760,221,668.25 832,880,896.01 -8.72
销售费用 21,222,835.87 23,981,926.65 -11.50
管理费用 40,875,176.88 42,832,283.84 -4.57
财务费用 -129,841.25 29,721,032.44 -100.44
资产减值损失 6,586,642.05 958,292.55 587.33
投资收益 1,139,024.05 -8,832,646.14 112.90
利润总额 171,047,598.16 307,054,496.49 -44.29
所得税费用 42,027,765.14 78,888,462.58 -46.73
经营活动产生的现金流量净额 -264,390,015.55 -426,748,362.75 38.05
投资活动产生的现金流量净额 -69,429,441.41 -1,306,912.10 -5212.48
筹资活动产生的现金流量净额 757,637,324.10 370,058,094.22 104.73
科目 期末数 期初数 变动比例（%）
应收账款 57,362,082.45 21,460,829.24 167.29
预付款项 2,362,864,954.57 1,781,759,329.44 32.61
短期借款 320,000,000.00 -100.00
应交税费 -80,138,740.73 37,564,037.06 -313.34
其他应付款 1,746,359,869.02 854,265,139.72 104.43
变动原因：
（1） 营业收入减少的原因在于本期结转收入的项目结构发生变化。
（2） 营业成本减少的原因在于本期营业收入减少和收入项目结构发生变化。
（3） 销售费用减少的原因在于销售代理费用的减少。
（4） 管理费用减少的原因在于本期公司经费减少。
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（5） 财务费用减少的原因在于本期借款利息费用化比例减少。
（6） 资产减值损失增加的原因在于本期汇锦小贷公司贷款损失准备金增加。
（7） 投资收益增加的原因在于本期收到河北银行投资收益。
（8） 利润总额减少的原因在于本期营业收入减少及毛利率降低。
（9） 所得税费用减少的原因在于本期利润总额减少。
（10） 经营活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期土地储备支出减少。
（11） 投资活动产生的现金流量净额减少的原因在于本期受让子公司股权。
（12） 筹资活动产生的现金流量净额增加的原因在于本期借款增加。
（13） 应收账款增加的原因在于本期无锡置业担保公司的应收款增加。
（14） 预付款项增加的原因在于本期南京幸福城项目、南京枫情水岸项目、南京羊山湖花园项
目的预付工程款增加。
（15） 短期借款减少的原因在于本期偿还到期的短期借款。
（16） 应交税费减少的原因在于本期缴纳应缴企业所得税和土地增值税增加。
（17） 其他应付款增加的原因在于本期收到南京幸福城项目的代建款增加。
(四)行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
毛利率 营业收入比上年 营业成本比上 毛利率比上年同期增
分行业 营业收入 营业成本
（％） 同期增减(%) 年同期增减(%) 减（%）
房 地 产
开 发 经 1,113,879,875.22 722,685,024.56 35.12 -17.24 -9.40 减少 5.61 个百分点
营
主营业务分产品情况
毛利率 营业收入比上 营业成本比上年 毛利率比上年同期增
分产品 营业收入 营业成本
（％） 年同期增减(%) 同期增减(%) 减（%）
栖园（南京） 168,673,272.60 65,298,536.31 61.29 -35.59 -37.82 增加 1.17 个百分点
枫情水岸
179,407,910.40 80,006,506.66 55.41 -17.57 -30.29 增加 8.15 个百分点
（苏州）
瑜憬湾
587,183,698.00 484,889,485.41 17.42 32.13 42.87 减少 6.20 个百分点
（无锡）
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南京 337,980,077.82 -49.55
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苏州 188,716,099.40 -18.49
无锡 587,183,698.00 32.13
3、 主要项目开发进度情况
单位：万平方米
截至
2013 年计 2013 年计 截至 13 年 6 截至 13 年 6 2013 年 6
规划建筑
项目名称 权益 占地面积 划开工面 划竣工面 月 30 日开工 月 30 日竣工 月 30 日
面积
积 积 面积 面积 未开工
面积
南京百水芊城二期 100% 11.12 16.16 2.34 0.00 0.00 0.00 2.34
0.00
南京上城名苑 100% 0.87 2.47 0.00 0.07 0.00 0.00
南京枫情水岸 16.56 0.00 0.00
100% 10.47 24.34 16.56 0.00
（仙林 G84）
南京幸福城 0.00 0.00
(西花岗保障房项 100% 66.12 118.57 0.00 24.00 0.00
目)
南京羊山湖花园 15.45 0.00 0.00
100% 6.54 15.45 15.45 0.00
（仙林 G96）
南京瑜憬湾（迈皋 0.00
100% 8.75 25.42 25.42 0.00 0.00 25.42
桥 G97）
南京合计 103.87 202.41 59.77 24.07 32.01 0.00 27.76
苏州栖庭 100% 5.11 14.01 0 14.01 14.01 0.00 0.00
无锡瑜憬湾 70% 23.85 56.49 0 8.88 0.00 8.88 0.00
无锡栖园 70% 11.26 24.73 17.88 0.00 0.00 0.00
36.42
7.88 10.06 7.88 0.00 0.00
（一期）
无锡东方天郡 100% 29.51
31.72
0.00 0.00 0.00 0.00 31.72
（二期）
无锡合计 64.62 149.36 7.88 36.82 7.88 0.00 31.72
海口地块 100% 10.92 13.66 0.00 0.00 0.00 0.00 13.66
总合计 184.52 379.44 67.65 74.898 39.89 8.88 73.14
(五)核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力与前一报告期相比未发生重要变化，亦无对公司产
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生重大影响的情形发生。
(六)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
单位:万元 币种:人民币
报告期内投资额 19,878.25
投资额增减变动数 -5,371.75
上年同期投资额 25,250.00
投资额增减幅度(%) -21.27%
被投资的公司情况
被投资的公司名 占被投资公司权益
主要经营活动 备注
称 的比例(%)
2013 年 1 月 4 日，经第五届董事会第五次会议审议通
过，公司拟以现金出资，投资设立全资子公司海南卓
房地产开发，物
海南卓辰置业有 辰置业有限公司，注册资本 12000 万元人民币，用于
业服务，自有房 100
限公司 开发海口市滨海大道北侧地块。1 月 22 日，海南卓辰
屋的销售、租赁
置业有限公司取得 460100000441004 号企业法人营业
执照。
2013 年 3 月 6 日，南京迈燕建设发展有限公司在南京
产权交易中心公开挂牌转让其所持有的南京迈燕房地
产开发有限公司（以下简称“迈燕房地产”）49%的股
权，挂牌转让价格为 4317.74 万元。3 月 18 日，经第
南京迈燕房地产 房地产开发经
100 五届董事会第七次会议审议通过，本公司拟以挂牌价
开发有限公司 营、销售等
格摘牌受让上述股权。4 月，本公司以挂牌价摘牌，并
于 4 月 25 日支付转让价款 4317.74 万元，受让迈燕房
地产 49%股权。摘牌受让完成后，迈燕房地产成为本公
司的全资子公司。
2012 年 8 月 16 日，第四届董事会第三十九次会议审
议通过了《受让南京市栖霞区汇锦小额贷款有限公
面向“三农”发 司股权的议案》，本公司拟受让南京栖霞建设集团有
南京市栖霞区汇
放贷款、提供融 限公司和南京栖霞建设集团物业有限公司持有的南
锦农村小额贷款
资性担保、开展 90 京市汇锦农村小额贷款有限公司 15%和 5%的股权，
有限公司
金融机构业务 受让价格分别为人民币 2374 万元和 791 万元。本公
代理等。 司于 2013 年 3 月 18 日、19 日，上述股权转让款分
别支付完毕。此次股权受让完成后，本公司持有南京
市汇锦农村小额贷款有限公司 90%的股权。
2012 年 12 月 7 日，经本公司第五届董事会第三次会议
通过，本公司拟以南京东方房地产开发有限公司（以
下简称“东方公司”）的注册资本金额为定价依据，受
南京东方房地产 房地产开发经 让外方股东英国第一东方中国地产（南京）有限公司
100
开发有限公司 营、销售等 持有的东方公司 25%的股权。2013 年 6 月 29 日，本公
司向第一东方支付 25%的股权转让价款 395.51 万元。
此次股权受让完成后，东方公司成为本公司的全资子
公司。
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
（1）证券投资情况
序 证券 证券代 最初投资金 持有数量 期末账面价值 占期末证券总 报告期损益
证券简称
号 品种 码 额（元） （股） （元） 投资比例（％） （元）
1 A股 002431 棕榈园林 21,000,000 33,408,000 633,415,680.00 100 -6,904,320.00
（2）持有非上市金融企业股权情况
占该公司 报告期 报告期所
所持对象名 最初投资金额 持有数量 期末账面价值 会计核
股权比例 损益 有者权益 股份来源
称 （元） （股） （元） 算科目
（%） （元） 变动（元）
河北银行股 长期股
286,400,000.00 80,000,000 2.50 286,400,000.00 0.00 0.00 增资扩股
份有限公司 权投资
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1）委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
（2）委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 非募集资金项目情况
内容详见“主要项目开发进度情况”。
5、 主要子公司、参股公司分析
（1）主要子公司、参股公司基本情况如下
主要产品 本公司拥有 主要开发项目及服务
公司名称 业务性质 注册资本
或服务 权益（％）
南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 16,356,160 元人民币 100上城风景一期
南京栖霞建设集团物业有限公司 物业管理 物业管理 5,000,000 元人民币 70各小区物业管理
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000 元人民币 70无锡瑜憬湾、无锡栖园
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 60,000,000 元人民币 50苏州枫情水岸、自由水岸
南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 30,000,000 元人民币 51南京东方天郡
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000 元人民币 100无锡东方天郡
苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 300,000,000 元人民币 100苏州栖庭
南京卓辰投资有限公司 投资、商铺运营 商铺 10,000,000 元人民币 100百安居商业地块
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款 面向“三农”发放贷款、
金融服务 提供贷款 150,000,000元人民币 93.5
有限公司 提供融资性担保等
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000 元人民币 100 南京上城名苑
海南卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 120,000,000 元人民币 100 海口地块
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
参股公司基本情况
本公司拥有
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本
权益（％）
生产各类彩色显像管和其它 CRT 显
南京电子网板科技股份有限公司 生产型企业 338,000,000万元 50.00
示器件配套的平板荫罩及售后服务
（2）子公司、参股公司经营业绩情况如下
单位：元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
南京东方房地产开发有限公司 179,966,844.47 146,182,072.36 36,414,652.95 4,999,146.61 3,707,825.64
南京栖霞建设集团物业有限公
65,253,388.15 30,164,485.52 37,992,437.61 1,772,934.81 1,264,963.35
司
无锡栖霞建设有限公司 1,306,714,138.25 336,892,614.49 587,667,458.25 38,152,307.03 28,422,617.78
苏州栖霞建设有限责任公司 128,259,796.83 104,549,624.28 188,948,733.40 51,041,945.37 38,641,698.85
南京栖霞建设仙林有限公司 75,579,524.26 67,010,058.31 17,862,005.00 12,182,774.47 9,130,718.35
无锡锡山栖霞建设有限公司 2,044,153,949.32 191,605,361.69 -112,010.18 318,662.31
苏州卓辰置业有限公司 1,115,788,268.54 291,944,155.09 -3,945,186.90 -2,235,439.67
南京卓辰投资有限公司 109,474,990.71 -28,548,045.85 -7,786,113.13 -5,839,584.85
南京市栖霞区汇锦农村小额贷
163,004,324.20 162,568,705.08 6,241,918.72 313,680.87 115,748.70
款有限公司
南京迈燕房地产开发有限公司 69,458,592.85 60,448,801.73 28,758,950.00 9,847,031.03 7,376,364.23
海南卓辰置业有限公司 119,954,722.01 119,754,722.01 -245,277.99 -245,277.99
注：①汇锦小贷的收益来自于利息收入。②无锡锡山开发建设的无锡东方天郡项目、苏州卓辰
开发建设的苏州栖庭项目均已开始销售，尚未实现竣工结算。③报告期内，公司较上年增加一
家全资子公司：海南卓辰置业有限公司。
参股公司经营业绩情况如下
单位：万元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
南京电子网板科技股份有限公司 89,528.88 13,396.11 3,687.84 -2,910.19
二、 利润分配或资本公积金转增预案
报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2013 年 5 月 10 日，公司 2012 年度股东大会审议并通过了 2012 年度利润分配方案：以 2012
年末股份总数 10.5 亿股为基数，向全体股东每股派发现金红利 0.1 元（含税），每 10 股派发现
14
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
金红利 1 元（含税），共计派发现金 105,000,000.00 元。
2013 年 6 月 27 日，公司于在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》上刊登了分红
实施公告，股权登记日为 2013 年 7 月 2 日，除息日为 2013 年 7 月 3 日，现金红利发放日为 2013
年 7 月 8 日。截止本报告披露日，股东红利发放已按期实施。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
√ 不适用
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
关联债权债务往来已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
1、经第四届董事会第三十六次会议和 2012 年第二次临时股东大会审议通过，
为支持公司控股子公司无锡栖霞和全资子公司苏州卓辰房地产开发项目的建设，公
司控股股东集团公司拟委托中信银行股份有限公司南京分行分别向无锡栖霞和苏州
卓辰提供贷款人民币 2 亿元、1 亿元，贷款期限不超过 1 年，年利率为 12%。经第四
届董事会第三十八次会议和 2012 年第三次临时股东大会审议通过，集团公司拟委托
中信银行股份有限公司南京分行向无锡栖霞提供贷款人民币 2 亿元，贷款期限不超
过 2 年，年利率不高于 12%。截止本报告期末，集团公司向无锡栖霞提供的委托贷
款余额为 1.8 亿元；苏州卓辰的委托借款已全部归还。
2、经第四届董事会第三十七次会议和 2011 年度股东大会审议通过，公司授权
董事长，在不超过总借款担保额度 4 亿元的授权范围内，可以按照持股比例签署为
网板公司提供借款担保的协议或办理其他有关手续，授权期限截止日为 2013 年 6
月 30 日。截止本报告期末，网板公司的借款已全部归还。
3、本着互相支持、共同发展的原则，经公司 2010 年第四次临时股东大会批准，
公司与控股股东集团公司一直互相提供债务担保，互担保的金额不超过 12 亿元人民
币，提供担保的时间截至 2012 年 12 月 31 日。2012 年 2 月 9 日，经集团公司 2012
年第一次临时股东会审议通过，提高为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度
16
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
至 25 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2014 年 12 月 31 日。本
着公平的原则，在严格控制风险的前提下，经 2012 年第六次临时股东大会审议通过，
公司拟继续为集团公司及其子公司提供债务担保，提供担保的总授权额度不超过 15
亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2014 年 12 月 31 日。截止本报
告期末，本公司为集团公司提供担保的累计借款余额为 3.65 亿元，为集团公司的子
公司建材实业提供担保的累计借款金额为 1.58 亿元；集团公司为本公司提供担保的
累计借款余额为 17 亿元。
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√ 不适用
(二) 担保情况
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
发生 担保
担保方 是否
日期 是否 担保 担保 是否为
与上市 担保 担保起始 担保到期 存在 关联
担保方 被担保方 (协 担保类型 已经 是否 逾期 关联方
公司的 金额 日 日 反担 关系
议签 履行 逾期 金额 担保
关系 保
署 完毕
日)
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2011 年 6 2013 年 6 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 5,000 是 否 否 是
部 月 20 日 月 19 日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2011 年 6 2013 年 6 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 5,000 是 否 否 是
部 月 21 日 月 20 日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2011 年 6 2013 年 6 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 5,000 是 否 否 是
部 月 24 日 月 23 日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2011 年 8 2013 年 8 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 5,000 否 否 否 是
部 月 29 日 月 28 日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2012 年 7 2015 年 1 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 27,000 否 否 否 是
部 月 19 日 月 18 日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2012 年 8 2013 年 8 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 4,500 否 否 否 是
部 月3日 月2日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞建
公司本 2012 年 4 2013 年 3 连带责任 控 股
设股份有限 设集团有限 30,000 是 否 否 是
部 月1日 月 29 日 担保 股东
公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2012 年 6 2013 年 6 连带责任
设股份有限 团建材实业 3,000 是 否 否 是 的 子
部 月 29 日 月 28 日 担保
公司 有限公司 公司
17
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2013 年 6 2014 年 6 连带责任
设股份有限 团建材实业 3,000 是 否 否 是 的 子
部 月 27 日 月 26 日 担保
公司 有限公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2012 年 12 2013 年 12 连带责任
设股份有限 团建材实业 2,000 是 否 否 是 的 子
部 月 18 日 月 18 日 担保
公司 有限公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2012 年 12 2013 年 12 连带责任
设股份有限 团建材实业 3,000 否 否 否 是 的 子
部 月 24 日 月 24 日 担保
公司 有限公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2013 年 6 2014 年 6 连带责任
设股份有限 团建材实业 8,000 否 否 否 是 的 子
部 月6日 月6日 担保
公司 有限公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2013 年 3 2014 年 3 连带责任
设股份有限 团建材实业 2,000 否 否 否 是 的 子
部 月 13 日 月7日 担保
公司 有限公司 公司
南京栖霞建 南京栖霞集 股 东
公司本 2013 年 3 2014 年 3 连带责任
设股份有限 团建材实业 2,800 否 否 否 是 的 子
部 月 21 日 月 21 日 担保
公司 有限公司 公司
南京栖霞建 南京电子网 其 他
公司本 2012 年 5 2013 年 2 连带责任
设股份有限 板科技股份 25,000 是 否 否 是 关 联
部 月 15 日 月 14 日 担保
公司 有限公司 人
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 15,800
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 52,300
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,370
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 53,670
担保总额占公司净资产的比例(%) 14.16
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 52,300
直接或间接为资产负债率超过 70％的被担保对象提供的债务担保金额（D） 1,370
担保总额超过净资产 50％部分的金额（E） 0
上述三项担保金额合计（C+D+E） 53,670
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
七、 承诺事项履行情况
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的
承诺事项
是否有履 是否及时
承诺背景 承诺类型 承诺内容
行期限 严格履行
公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设
与首次公开 （集团）公司]分别于 1999 年 12 月、2001 年 9 月向本公司出具《不
解决同业
发行相关的 竞争承诺函》，承诺：该公司以及该公司现有或将来成立的全资子 否 是
竞争
承诺 公司、控股公司和其它受该公司控制的公司将不直接和间接从事与
股份公司有竞争的业务；如该公司的参股公司或该公司附属公司的
18
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
参股公司从事的业务与股份公司有竞争，则该公司或该公司的附属
公司将对此事实施否决权；该公司在房地产开发和经营市场中，除
承接委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外，将不再从事任何
房地产开发和经营业务。
八、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控
制人、收购人处罚及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收
购人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
九、 公司治理情况
报告期内，公司一如既往地高度重视公司治理结构的健全和完善，严格按照《公司法》、《证
券法》和中国证监会、上海证券交易所的相关法律、法规及规定，致力于提升公司治理水平，
提高信息披露透明度，促进公司规范、高效运作。
报告期内，公司累计召开年度股东大会 1 次、董事会 7 次，监事会 1 次，分别完成了对相
关事项的审议，保证了决策程序的合法、合规性。
报告期内，公司按照《公司法》、《公司章程》、《上市规则》及《信息披露管理办法》等相
关规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息，并不断完善投资者关系管理的相关工作，
有效地维护全体股东特别是中小股东的合法权益。
2013 年 6 月，公司根据苏证监字[2013]248 号文件"江苏证监局关于开展上市公司内控专项检
查的通知"要求，以公司三会运作、董监高履职、公司内部控制规范的实施和《内幕信息知情人
登记管理办法》的执行情况为重点进行了自查，并接受了江苏证监局的现场检查。
公司始终高度重视内幕信息及知情人登记管理工作，2011 年 11 月 28 日，公司第四届董事
会第三十一次会议审议通过了《栖霞建设内幕信息知情人登记管理办法》，明确了内幕信息认定
标准、保密措施、审批程序和内幕信息知情人登记程序、档案管理等要求。该制度建立以来，
公司严格依照相关规定，及时记录在内幕信息公开前的各阶段、各环节的知情人及其知悉内幕
信息的时间、方式、内容等信息，做好相关的登记备案工作，明确审批程序和流转环节，及时
完整地登记内幕信息知情人名单，严格按照规定履行信息披露义务。报告期内，公司内幕信息
保密措施健全得当，知情人登记报备工作规范有序，未发现公司内幕信息泄露、内幕信息知情
人利用内幕信息违规买卖公司股票等违法违规情况。
报告期内，公司治理实际情况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
十、 其他重大事项的说明
1、2012 年 2 月 16 日，公司与江苏汇金控股集团有限公司联合以底价 12.5 亿元竞得
19
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
NO.2011G97 地块（栖霞区迈皋桥街道电子网板厂地块）。报告期内，经双方友好协商，本着公
平互利的原则，江苏汇金控股集团有限公司退出 NO.2011G97 号地块的开发建设，放弃对该地
块的所有权益，并在南京市国土资源管理局办理相关变更手续。变更完成后，本公司拥有
NO.2011G97 号地块 100%的权益。
2、2013 年 3 月 6 日，南京迈燕建设发展有限公司在南京产权交易中心公开挂牌转让其所持
有的南京迈燕房地产开发有限公司 49%的股权，挂牌转让价格为 4317.74 万元。3 月 18 日，经
第五届董事会第七次会议审议通过，公司以挂牌价格 4317.74 万元参与摘牌，受让迈燕房地产
49%股权。4 月，公司以挂牌价摘牌受让上述股权，并与南京迈燕建设发展有限公司签订了《产
权交易合同》及相关法律文件，并于 4 月 25 日支付转让价款 4317.74 万元。截止本报告期末，
相关工商变更手续已办理完毕，南京迈燕房地产开发有限公司成为本公司的全资子公司。
20
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 71,831
前十名股东持股情况
持有有限售
持股比例 报告期内增
股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数 质押或冻结的股份数量
(%) 减
量
南京栖霞建设集
国有法人 33.11 347,606,249 8,185,649 无
团有限公司
南京高科股份有 质 押
其他 13.06 137,143,800 0
限公司 60,000,000
南京高科置业有
其他 1.43 15,000,000 0 无
限公司
中国银行－工银
瑞信核心价值股
其他 0.80 8,380,562 -18,064,125 未知
票型证券投资基
金
招商证券股份有
其他 0.67 7,055,000 0 未知
限公司
中国人寿保险股
份有限公司－分
其他 0.58 6,042,624 -11,291,498 未知
红－个人分红－
005L－FH002 沪
徐雅
其他 0.57 5,939,900 5,939,900 未知
泉
十堰兴威物资贸
其他 0.41 4,339,002 1,038,189 未知
易有限公司
境内自然
罗柳江 0.38 4,000,000 0 未知
人
南京市栖霞区国
国家 0.38 3,996,000 0 无
有资产投资中心
21
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份
股东名称 股份种类及数量
的数量
南京栖霞建设集团有限公司 347,606,249 人民币普通股
南京高科股份有限公司 137,143,800 人民币普通股
南京高科置业有限公司 15,000,000 人民币普通股
中国银行－工银瑞信核心价值股票型证券投
8,380,562 人民币普通股
资基金
招商证券股份有限公司 7,055,000 人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分
6,042,624 人民币普通股
红－005L－FH002 沪
徐雅泉 5,939,900 人民币普通股
十堰兴威物资贸易有限公司 4,339,002 人民币普通股
罗柳江 4,000,000 人民币普通股
南京市栖霞区国有资产投资中心 3,996,000 人民币普通股
前十大股东和前十大流通股东中，南京市栖霞区国有资产投资中心系
南京栖霞建设集团有限公司的控股股东；南京高科股份有限公司系南
上述股东关联关系或一致行动的说明 京高科置业有限公司的控股股东；其他股东间未知是否存在关联关系
或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动
人。
(二) 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
22
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王海刚 监事 离任 工作变动
余宝林 监事 选举 控股股东提名
王海刚 董事会秘书 聘任 董事会聘任
23
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
第八节 财务报告
一、 财务报表
合并资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 五、(一） 1,857,952,484.17 1,452,831,459.50
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 五、（二） 57,362,082.45 21,460,829.24
预付款项 五、（三） 2,362,864,954.57 1,781,759,329.44
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
应收利息 五、（四） 0.00 748,226.07
应收股利 12,000,000.00 0.00
其他应收款 五、（五） 327,717,264.12 330,883,733.02
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 五、（六） 7,644,017,613.50 7,080,857,469.51
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 12,261,914,398.81 10,668,541,046.78
非流动资产：
发放委托贷款及垫款 五、（七） 98,125,275.40 93,103,312.50
可供出售金融资产 五、（八） 633,415,680.00 640,320,000.00
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 五、（九） 407,639,347.41 422,190,290.66
投资性房地产 五、（十） 198,964,515.16 202,942,553.88
固定资产 五、（十一） 22,830,914.82 23,977,125.79
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 五、（十二） 1,101,269.13 1,423,224.84
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
24
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
长期待摊费用 0.00 0.00
递延所得税资产 五、（十三） 93,689,230.83 100,168,092.51
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 1,455,766,232.75 1,484,124,600.18
资 产 总 计 13,717,680,631.56 12,152,665,646.96
流动负债：
短期借款 五、（十五） 0.00 320,000,000.00
向中央银行借款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 五、（十六） 6,271,124.00 2,540,000.00
应付账款 五、（十七） 231,197,766.14 245,168,897.87
预收款项 五、（十八） 1,923,152,537.48 1,643,969,496.32
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付职工薪酬 五、（十九） 13,546,586.52 11,109,622.88
应交税费 五、（二十） -80,138,740.73 37,564,037.06
应付利息 0.00 0.00
应付股利 105,000,000.00 0.00
其他应付款 五、（二十一） 1,746,359,869.02 854,265,139.72
应付分保账款 0.00 0.00
保险合同准备金 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 五、（二十二） 2,153,700,000.00 1,850,500,000.00
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 6,099,089,142.43 4,965,117,193.85
非流动负债：
长期借款 五、（二十三） 3,644,800,000.00 3,069,700,000.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 五、（二十四） 297,640.15 297,640.15
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 245,000.00 245,000.00
递延所得税负债 五、（二十五） 144,530,100.48 146,159,520.00
其他非流动负债 五、（二十六） 37,757,578.08 38,144,220.00
非流动负债合计 3,827,630,318.71 3,254,546,380.15
负债合计 9,926,719,461.14 8,219,663,574.00
股东权益：
股本 五、（二十七） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
25
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
资本公积 五、（二十八） 1,490,709,970.81 1,467,447,513.19
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 五、（二十九） 216,394,250.62 216,394,250.62
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 五、（三十） 830,313,112.44 840,086,378.16
外币报表折算差额 0.00 0.00
归属于母公司股东权益合计 3,587,417,333.87 3,573,928,141.97
少数股东权益 203,543,836.55 359,073,930.99
负债及股东权益总计 13,717,680,631.56 12,152,665,646.96
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
母公司资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,184,444,849.43 564,372,389.42
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 0.00 0.00
预付款项 2,238,082,605.56 1,622,549,073.47
应收利息 0.00 0.00
应收股利 12,000,000.00 0.00
其他应收款 十一、（一） 1,271,583,145.51 1,233,307,079.68
存货 3,949,735,915.06 3,264,129,951.33
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 8,655,846,515.56 6,684,358,493.90
非流动资产：
可供出售金融资产 633,415,680.00 640,320,000.00
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 十一、（二） 1,448,453,892.75 1,264,222,359.00
投资性房地产 26,480,043.67 27,325,002.61
固定资产 16,832,981.61 17,814,015.04
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
26
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
无形资产 86,016.65 126,687.42
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 0.00 0.00
递延所得税资产 37,966,649.11 43,449,112.91
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 2,163,235,263.79 1,993,257,176.98
资 产 总 计 10,819,081,779.35 8,677,615,670.88
流动负债：
短期借款 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 6,271,124.00 0.00
应付账款 71,353,384.95 85,799,455.89
预收款项 868,672,283.60 750,510,106.05
应付职工薪酬 350,411.17 87,983.74
应交税费 -13,523,731.01 -13,405,438.22
应付利息 0.00 0.00
应付股利 105,000,000.00 0.00
其他应付款 1,668,584,843.00 785,817,316.10
一年内到期的非流动负债 1,779,000,000.00 1,616,000,000.00
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 4,485,708,315.71 3,224,809,423.56
非流动负债：
长期借款 2,795,000,000.00 1,966,000,000.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延所得税负债 144,530,100.48 146,159,520.00
其他非流动负债 34,295,278.08 34,681,920.00
非流动负债合计 2,973,825,378.56 2,146,841,440.00
负债合计 7,459,533,694.27 5,371,650,863.56
股东权益：
股本 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
资本公积 1,462,309,232.72 1,467,197,491.28
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 216,394,250.62 216,394,250.62
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 630,844,601.74 572,373,065.42
股东权益合计 3,359,548,085.08 3,305,964,807.32
负债及股东权益总计 10,819,081,779.35 8,677,615,670.88
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
合并利润表
27
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
2013 年 1—6 月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,168,970,061.34 1,401,806,776.79
其中：营业收入 五、（三十一） 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57
利息收入 五、（三十二） 6,241,918.72 5,529,515.32
已赚保费 0.00 0.00
手续费及佣金收入 五、（三十三） 0.00 1,158,882.90
二、营业总成本 998,846,023.97 1,085,673,597.10
其中：营业成本 五、（三十一） 760,221,668.25 832,880,896.01
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险合同准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
营业税金及附加 五、（三十四） 170,069,542.17 155,299,165.61
销售费用 五、（三十五） 21,222,835.87 23,981,926.65
管理费用 五、（三十六） 40,875,176.88 42,832,283.84
财务费用 五、（三十七） -129,841.25 29,721,032.44
资产减值损失 五、（三十八） 6,586,642.05 958,292.55
加：公允价值变动净收益（损
0.00 0.00
失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 五、（三十九） 1,139,024.05 -8,832,646.14
其中：对联营企业和合营企业的投
0.00 0.00
资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列） 0.00 0.00
三、营业利润（亏损以“－”号填
171,263,061.42 307,300,533.55
列）
加：营业外收入 五、（四十） 567,840.58 783,018.69
减：营业外支出 五、（四十一） 783,303.84 1,029,055.75
其中：非流动资产处置损失 38,235.80 44,862.15
四、利润总额（亏损总额以“-”
171,047,598.16 307,054,496.49
号填列）
减：所得税费用 五、（四十二） 42,027,765.14 78,888,462.58
五、净利润（净亏损以“-”号填
129,019,833.02 228,166,033.91
列）
其中：被合并方在合并前实
现的净利润
28
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
归属于母公司所有者的净利润 95,226,734.28 182,606,892.54
少数股东损益 33,793,098.74 45,559,141.37
六、每股收益
（一）基本每股收益 五、（四十三） 0.0907 0.1739
（二）稀释每股收益 0.0907 0.1739
七、其他综合收益 五、（四十四） -4,888,258.56 31,734,259.20
八、综合收益总额 124,131,574.46 259,900,293.11
归属于母公司所有者的综合
95,226,734.28 182,606,892.54
收益总额
归属于少数股东的综合收益
33,793,098.74 45,559,141.37
总额
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
母公司利润表
2013 年 1—6 月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 十一、(三） 265,083,905.41 652,794,253.35
减：营业成本 十一、(三） 116,726,157.28 324,879,656.32
营业税金及附加 52,862,323.31 86,073,936.03
销售费用 5,448,395.01 5,829,354.08
管理费用 22,258,563.34 27,532,810.45
财务费用 2,543,475.80 27,814,226.05
资产减值损失 26,217.99 -242,443.31
加：公允价值变动净收益（损失
0.00 0.00
以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 十一、(四） 114,933,056.75 -9,290,663.05
其中：对联营企业和合营企业的投资
0.00 0.00
收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 180,151,829.43 171,616,050.68
加：营业外收入 10,000.00 622,208.54
减：营业外支出 263,245.00 341,971.91
其中：非流动资产处置损失 14,850.00 44,862.15
三、利润总额（亏损以“－”号填
179,898,584.43 171,896,287.31
列）
减：所得税费用 16,427,048.11 45,596,454.95
四、净利润（净亏损以“-”号填
163,471,536.32 126,299,832.36
列）
五、每股收益
29
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
（一）基本每股收益 0.1557 0.1203
（二）稀释每股收益 0.1557 0.1203
六、其他综合收益 0.00 0.00
七、综合收益总额 163,471,536.32 126,299,832.36
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
合并现金流量表
2013 年 1—6 月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,634,245,281.45 1,794,255,142.50
收取利息、手续费及佣金的现金 7,037,903.90 7,517,815.85
收到的税费返还 0.00 0.00
收到的其他与经营活动有关的现金 五、（四十五） 60,210,673.68 143,122,265.77
经营活动现金流入小计 1,701,493,859.03 1,944,895,224.12
购买商品、接受劳务支付的现金 1,507,609,552.85 1,992,400,787.35
客户贷款及垫款净增加额 9,678,980.00 40,710,000.00
支付给职工以及为职工支付的现金 62,043,100.58 48,667,309.82
支付的各项税费 338,079,293.15 251,238,953.12
支付的其他与经营活动有关的现金 五、（四十五） 48,472,948.00 38,626,536.58
经营活动现金流出小计 1,965,883,874.58 2,371,643,586.87
经营活动产生的现金流量净额 -264,390,015.55 -426,748,362.75
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 0.00 0.00
取得投资收益收到的现金 2,374,000.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
16,200.00 1,500.00
资产收回现金净额
30
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
处置子公司及其他营业单位收到的现
0.00 0.00
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 2,390,200.00 1,500.00
购建固定资产、无形资产和其他长期
947,164.41 1,308,412.10
资产支付现金
投资支付的现金 70,872,477.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
0.00 0.00
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 71,819,641.41 1,308,412.10
投资活动产生的现金流量净额 -69,429,441.41 -1,306,912.10
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 0.00 15,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东权益性投
0.00 15,000,000.00
资收到现金
取得借款收到的现金 2,267,800,000.00 1,980,000,000.00
发行债券收到的现金 0.00 0.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 五、（四十五） 547,520,000.00 0.00
筹资活动现金流入小计 2,815,320,000.00 1,995,000,000.00
偿还债务所支付的现金 1,709,500,000.00 1,258,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的
348,182,675.90 360,315,565.38
现金
其中：子公司支付给少数股东的股利 90,300,000.00 0.00
支付的其他与筹资活动有关的现金 五、（四十五） 0.00 6,126,340.40
筹资活动现金流出小计 2,057,682,675.90 1,624,941,905.78
筹资活动产生的现金流量净额 757,637,324.10 370,058,094.22
四、汇率变动对现金的影响 -10,648.46 2,554.79
五、现金及现金等价物净增加额 423,807,218.68 -57,994,625.84
31
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
加：期初现金及现金等价物余额 1,393,705,947.94 1,369,907,320.42
六、期末现金及现金等价物余额 1,817,513,166.62 1,311,912,694.58
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
母公司现金流量表
2013 年 1—6 月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 617,358,450.70 786,778,236.95
收到的税费返还 0.00 0.00
收到的其他与经营活动有关的现金 十一、（五） 2,877,021.63 110,092,176.00
经营活动现金流入小计 620,235,472.33 896,870,412.95
购买商品、接受劳务支付的现金 1,168,551,915.81 1,639,201,302.50
支付给职工以及为职工支付的现金 22,336,770.55 22,174,983.73
支付的各项税费 82,814,622.11 120,022,522.05
支付的其他与经营活动有关的现金 十一、（五） 16,431,196.06 9,476,959.74
经营活动现金流出小计 1,290,134,504.53 1,790,875,768.02
经营活动产生的现金流量净额 -669,899,032.20 -894,005,355.07
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 0.00 150,000,000.00
取得投资收益收到的现金 117,484,000.00 35,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
1,000.00 1,500.00
资产收回现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
0.00 14,294,794.26
金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 117,485,000.00 199,296,294.26
购建固定资产、无形资产和其他长期 253,157.00 607,389.00
32
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
资产支付现金
投资支付的现金 198,782,477.00 252,500,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
0.00 0.00
金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 199,035,634.00 253,107,389.00
投资活动产生的现金流量净额 -81,550,634.00 -53,811,094.74
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 2,170,000,000.00 1,355,000,000.00
发行债券收到的现金 0.00 0.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 十一、（五） 547,520,000.00 469,862,304.04
筹资活动现金流入小计 2,717,520,000.00 1,824,862,304.04
偿还债务所支付的现金 1,178,000,000.00 983,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的
174,268,997.79 135,182,930.99
现金
支付的其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 1,352,268,997.79 1,118,682,930.99
筹资活动产生的现金流量净额 1,365,251,002.21 706,179,373.05
四、汇率变动对现金的影响
五、现金及现金等价物净增加额 613,801,336.01 -241,637,076.76
加：期初现金及现金等价物余额 564,372,389.42 942,244,761.50
六、期末现金及现金等价物余额 1,178,173,725.43 700,607,684.74
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
合并所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
33
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
2013.6.30
归属于母公司所有者权益
一
项 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
目 项 风
股本 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
储 险
股
备 准
备
一、上年
1,050,000,000.00 1,467,447,513.19 0.00 0.00 216,394,250.62 0.00 840,086,378.16 359,073,930.99 3,933,002,072.96
年末余额
加：会计
0.00
政策变更
前期差
0.00
错更正
其他 0.00
二、本年
1,050,000,000.00 1,467,447,513.19 0.00 0.00 216,394,250.62 0.00 840,086,378.16 359,073,930.99 3,933,002,072.96
年初余额
三、本年
增减变动
金额（减 0.00 23,262,457.62 0.00 0.00 0.00 0.00 -9,773,265.72 -155,530,094.44 -142,040,902.54
少以“-”号
填列）
（一）净
95,226,734.28 33,793,098.74 129,019,833.02
利润
（二）其
他综合收 0.00
益
上述（一）
和（二） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 95,226,734.28 33,793,098.74 129,019,833.02
小 计
（三）所
有者投入
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
和减少资
本
1．所有
者本期投 0.00
入资本
2．股份
支付计入
0.00
所有者权
益的金额
3．其他 0.00
（四）利
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -105,000,000.00 -90,300,000.00 -195,300,000.00
润分配
1．提取
0.00 0.00 0.00
盈余公积
2．提取
一般风险 0.00
准备
3．对所
有者（或
-105,000,000.00 -90,300,000.00 -195,300,000.00
股东）的
分配
4．其他 0.00
（五）所
有者权益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
内部结转
34
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
1．资本
公积转增 0.00
资本
2．盈余
公积转增 0.00
资本
3．盈余
公积弥补 0.00
亏损
4．其他 0.00
（六）专
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
项储备
1．本期
0.00
提取
2．本期
0.00
使用
（七）其
-75,760,735.56
他 23,262,457.62 -99,023,193.18
四、本年
1,050,000,000.00 1,490,709,970.81 0.00 0.00 216,394,250.62 0.00 830,313,112.44 203,543,836.55 3,790,961,170.42
年末余额
单位:元 币种:人民币
2012.6.30
归属于母公司所有者权益
一
项 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
目 项 风
股本 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
储 险
股
备 准
备
一、上年年
1,050,000,000.00 1,490,706,162.79 0.00 0.00 190,580,251.90 0.00 654,619,099.76 433,656,513.60 3,819,562,028.05
末余额
加：会计政
0.00
策变更
前期差错
0.00
更正
其他 0.00
二、本年年
1,050,000,000.00 1,490,706,162.79 0.00 0.00 190,580,251.90 0.00 654,619,099.76 433,656,513.60 3,819,562,028.05
初余额
三、本年增
减变动金额
（减少以 0.00 31,734,259.20 0.00 0.00 0.00 0.00 77,606,892.54 -95,567,199.02 13,773,952.72
“-”号填
列）
（一）净利
182,606,892.54 45,559,141.37 228,166,033.91
润
（二）其他
0.00
综合收益
上述（一）
和（二）小 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 182,606,892.54 45,559,141.37 228,166,033.91
计
（三）所有
者投入和减 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
少资本
1．所有者
本期投入资 0.00
本
2．股份支
0.00
付计入所有
35
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
者权益的金
额
3．其他 0.00
（四）利润
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -105,000,000.00 0.00 -105,000,000.00
分配
1．提取盈
0.00 0.00 0.00
余公积
2．提取一
0.00
般风险准备
3．对所有
者（或股东） -105,000,000.00 -105,000,000.00
的分配
4．其他 0.00
（五）所有
者权益内部 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
结转
1．资本公
0.00
积转增资本
2．盈余公
0.00
积转增资本
3．盈余公
0.00
积弥补亏损
4．其他 0.00
（六）专项
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
储备
1．本期提
0.00
取
2．本期使
0.00
用
（七）其他 31,734,259.20 -141,126,340.39 -109,392,081.19
四、本年年
1,050,000,000.00 1,522,440,421.99 0.00 0.00 190,580,251.90 0.00 732,225,992.30 338,089,314.58 3,833,335,980.77
末余额
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
母公司所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2013.6.30
一般
项 减：库 专项
股本 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 所有者权益合计
目 存股 储备
准备
一、上年
1,050,000,000.00 1,467,197,491.28 0.00 0.00 216,394,250.62 0.00 572,373,065.42 3,305,964,807.32
年末余额
1．会计
0.00
政策变更
2．前期
0.00
差错更正
3．其他 0.00
二、本年
1,050,000,000.00 1,467,197,491.28 0.00 0.00 216,394,250.62 0.00 572,373,065.42 3,305,964,807.32
年初余额
36
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
三、本年
增减变动
金额（减 0.00 -4,888,258.56 0.00 0.00 0.00 0.00 58,471,536.32 53,583,277.76
少以“-”号
填列）
（一）净
163,471,536.32 163,471,536.32
利润
（二）其
他综合收 0.00
益
上述（一）
和（二） 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 163,471,536.32 163,471,536.32
小 计
（三）所
有者投入
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
和减少资
本
1．所有
者本期投 0.00
入资本
2．股份
支付计入
0.00
所有者权
益的金额
3．其他 0.00
（四）利
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -105,000,000.00 -105,000,000.00
润分配
1．提取
0.00 0.00
盈余公积
2．提取
一般风险 0.00
准备
3．对所
有者（或
-105,000,000.00 -105,000,000.00
股东）的
分配
4．其他 0.00
（五）所
有者权益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
内部结转
1．资本
公积转增
0.00
资本（或
股本）
2．盈余
公积转增
0.00
资本（或
股本）
3．盈余
公积弥补 0.00
亏损
4．其他 0.00
（六）专
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
项储备
37
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
1．本期
0.00
提取
2．本期
0.00
使用
（七）其
-4,888,258.56
他 -4,888,258.56
四、本年
1,050,000,000.00 1,462,309,232.72 0.00 0.00 216,394,250.62 0.00 630,844,601.74 3,359,548,085.08
年末余额
单位:元 币种:人民币
2012.6.30
一般
项 减：库 专项
股本 资本公积 盈余公积 风险 未分配利润 所有者权益合计
目 存股 储备
准备
一、上年年
1,050,000,000.00 1,490,456,140.88 0.00 0.00 190,580,251.90 0.00 445,047,076.98 3,176,083,469.76
末余额
1．会计
0.00
政策变更
2．前期
0.00
差错更正
3．其他 0.00
二、本年年
1,050,000,000.00 1,490,456,140.88 0.00 0.00 190,580,251.90 0.00 445,047,076.98 3,176,083,469.76
初余额
三、本年增
减变动金
额（减少以 0.00 31,734,259.20 0.00 0.00 0.00 0.00 21,299,832.36 53,034,091.56
“-”号填
列）
（一）净利
126,299,832.36 126,299,832.36
润
（二）其他
0.00
综合收益
上述（一）
和（二）小 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 126,299,832.36 126,299,832.36
计
（三）所有
者投入和 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
减少资本
1．所有
者本期投 0.00
入资本
2．股份
支付计入
0.00
所有者权
益的金额
38
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
3．其他 0.00
（四）利润
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -105,000,000.00 -105,000,000.00
分配
1．提取
0.00 0.00
盈余公积
2．提取
一般风险 0.00
准备
3．对所
有者（或股 -105,000,000.00 -105,000,000.00
东）的分配
4．其他 0.00
（五）所有
者权益内 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
部结转
1．资本
公积转增
0.00
资本（或股
本）
2．盈余
公积转增
0.00
资本（或股
本）
3．盈余
公积弥补 0.00
亏损
4．其他 0.00
（六）专项
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
储备
1．本期
0.00
提取
2．本期
0.00
使用
（七）其他 31,734,259.20 31,734,259.20
四、本年年
1,050,000,000.00 1,522,190,400.08 0.00 0.00 190,580,251.90 0.00 466,346,909.34 3,229,117,561.32
末余额
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：管晶
39
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
二、财务报表附注
财务报表附注
单位：人民币元
一、 公司基本情况
南京栖霞建设股份有限公司（以下简称本公司或公司）系经南京市人民政府宁政复【1999】82
号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司作为主要发起人，联合南京新港高科技股份有限公司、
南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公司、东南大学建筑设计研究院、南京栖
霞建设集团物资供销有限公司等六家股东，共同发起设立组建的股份有限公司，公司的企业法
人营业执照注册号：3201001012479。
公司于2002年1月15日经中国证监会证监发行字〔2002〕7 号文核准，向社会公开发行人民币普
通股股票4,000万股，每股面值1元，2002年3月28日在上海证券交易所上市。股票简称：栖霞建
设，股票代码：600533。公司于2006年1月19日已完成股权分置改革。
2006年7月19日，经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2006〕49号《关于核准南京栖霞建设
股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票
6,000万股，每股面值1元。
2008年6月30日，经中国证券监督管理委员会证监许可〔2008〕862号《关于核准南京栖霞建设
股份有限公司增发股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票12,000万股，每股面值1
元。
根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和2008年第四次临时股东大会的规定，以转增前股
本总额52,500万股为基数，按每10股以资本公积转增10股，转增股本为52,500万股，转增后股本
总数为105,000万股。
截至2013年6月30日，公司股本总数为105,000万股，全部为无限售条件股份，公司注册资本为
105,000万元。法定代表人：江劲松，公司注册地址：南京栖霞区和燕路251号。公司的母公司
为南京栖霞建设集团有限公司，公司最终控制人为南京市栖霞区国有资产投资中心。
公司所属行业为房地产开发，自1999年成立以来，一直专业从事住宅小区综合开发建设。
公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务、投资兴办实业；
教育产业投资等。
40
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
二、 主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于2006年2月15日颁布的《企
业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会
计准则解释及其它相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第15 号——财务报告的一般规定》(2010年修订)的披露规定编
制财务报表。
(二) 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经
营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
本公司以公历1月1日至12月31日为一个会计年度。
(四) 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。被合并各方
采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整，在此基础
上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、
评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足
冲减的，冲减留存收益。
41
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量。公允
价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负债
及或有负债的公允价值。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其它各项资产（不仅限于被购买方原已确认的资
产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按公允价
值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的
被购买方除或有负债以外的其它各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公
允价值能够可靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价
值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确
认条件的，不予以确认。购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情
况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关
的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况
以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其它相
关管理费用，于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费
用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(六) 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公
司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净
资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其它有关资料，按照权益法调整对子
公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、
合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
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子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形
成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子
公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期期初至
报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后
的报告主体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；将
子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期
末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并时，对于购
买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其它综合
收益的，与其相关的其它综合收益转为购买日所属当期投资收益。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润
表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其它原因
丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的
公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期
的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其它综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的可辨认
净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得
的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并资产负债表
中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具
备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四
个条件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均
计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不
改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇
率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分
配利润”项目外，其它项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易
发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权
益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报
表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算
处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置当期损益。
(九) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债；持有至到期投资；应
收款项；发放贷款及垫款；可供出售金融资产；其它金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）
作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。持有期间将取得的利息或现金股利确认为
投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差
额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
②持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确
认金额。持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率）
计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短
期间内保持不变。处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
③应收款项
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公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其它企业的不包括在活跃市场
上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其它应收款、预付账款等，以向购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。收回或处置时，
将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
④发放贷款及垫款
贷款是指向中小企业法人、个体工商户及个人按照市场利率发放的人民币贷款，按照发放的本
金作为初始确认的金额。贷款持有期间所确认的利息收入，根据实际利率计算。实际利率在发
放贷款时确定，在贷款持有期间或适用更短期间内保持不变。
贷款的价值以实际利率法计算的摊余成本减去减值准备计量。当贷款在摊销、出现减值或被终
止确认时所产生的利得或损失，均计入当期损益。
⑤可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）
和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。
期末以公允价值计量且将公允价值变动计入资本公积（其它资本公积）。处置时，将取得的价款
与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价
值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑥其它金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则
终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该
金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司
将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
将下列两项金额的差额计入当期损益：
①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资
产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期
损益：
①终止确认部分的账面价值；
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分
的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到对价确认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债
的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，
同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现
金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，
将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债直接参考活跃市场中的报价。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
①可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素后，预
期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值
下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认
原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“严重”的标准为：
如果单项可供出售金融资产的公允价值出现较大幅度下降，超过其持有成本的 50%，认定该可
供出售金融资产已发生减值为严重的，应计提减值准备，确认减值损失。
本公司对可供出售权益工具投资的公允价值下跌“非暂时性”的标准为：
如果单项可供出售金融资产的公允价值出现较大幅度下降，预期这种下降趋势属于非暂时性的，
持续时间超过一年，且在整个持有期间得不到根本改变时，认定该可供出售金融资产已发生减
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值为非暂时性的，应计提减值准备，确认减值损失。
②持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
③贷款损失准备
本公司定期审阅贷款组合，以评估其是否出现减值情况，并在出现减值情况时评估减值损失的
具体金额。减值的客观证据包括显示个别贷款预计未来现金流量出现大幅下降的可观察数据、
显示贷款组合中借款人的还款状况出现负面变动的可观察数据、或国家地区经济状况发生变化
引起组合内贷款违约等事项。个别方式评估的贷款减值损失金额为该贷款预计未来现金流量现
值的净减少额。当运用组合方式评估贷款和垫款的减值损失时，贷款减值损失金额是根据与贷
款和垫款具有类似信用风险特征的资产的历史损失经验确定，并根据反映当前经济状况的可观
察数据进行调整。管理层定期审阅预计未来现金流量时采用的方法和假设，以减少预计损失和
实际损失之间的差额。
当未偿还贷款和垫款已再无实际机会收回的，将作出核销。收回已核销的贷款和垫款时，在当
期利润表内减少减值准备支出。
在追收不良贷款过程中，公司可通过法律程序或由借款人自愿交出而收回抵债资产作抵偿。收
回抵债资产时，按实际抵偿的贷款金额和已确认的应收未收利息并结转入“待处理抵债资产”项
目，所对应的贷款减值准备同时转入“抵债资产减值准备”。
(十) 应收款项
资产负债表日，如果有客观证据表明应收款项发生减值，按其未来现金流量现值低于其账面价
值的差额确认为资产减值损失，计入当期损益。应收款项的预计未来现金流量与其现值相差较
小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。
1、 单项金额重大并单项计提坏账准备的的应收款项：
单项金额重大的应收款项的确认标准为：单项金额在100万元以上（含100万元）。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。经单独测试后未单独计提坏账准备的应
收款项，按账龄分析法计提坏账准备。
2、 按组合计提坏账准备的应收款项
对于单项金额非重大的应收款项（除了有证据表明应单独测试计提减值准备的之外），与经单独
测试后未单独计提坏账准备的单项金额重大的应收款项一起，按信用风险特征划分为若干组合，
根据公司以前年度与之相同或相类似的信用风险的实际损失率为基础，结合现时情况确定应计
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提的坏账准备。
按风险特征组合确定的计提坏账准备方法为账龄分析法，账龄分析法坏账准备计提比例如下：
应收款项账龄 计提比例
一年以内 6%
一年至两年 8%
两年至三年 10%
三年以上 20%
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额虽不重大的应收款项，按个别认定法单项计提
坏账准备。
4、 本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项
本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个别认定法单独进行
减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已撤销、破产、
资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重组或无其它收回方式的，
以个别认定法计提坏账准备。
(十一) 存货
1、 存货的分类
原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。
2、 存货的盘存制度为永续盘存制。
3、 存货成本计量
存货按照成本进行初始计量。存货发出时按个别认定法计价。
4、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的
销售费用以及相关税费后的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其它项目分开计量的存货，则合并计提
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存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提
的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
5、 低值易耗品的摊销方法
采用一次转销法。
6、 开发用土地的核算方法
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的
价款及相关税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊
记入商品房成本。
7、 公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生
的成本。
8、 维修基金的核算方法
根据宁政发〔2000〕8号文规定，2000年1月之后，维修基金由购买方承担。
9、 质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价3-5%）、
支付期限、从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合
格并在保质期内无质量问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生
维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。
(十二) 长期股权投资
1、 投资成本确定
①企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面
价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付合并对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不
足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支
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付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的
初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资
产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而
发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其它相关管理费用于发生时计
入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一
控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新
增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有
对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并
成本。
②其它方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为投
资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚
未发放的现金股利或利润）作为投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计
量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基
础确定其投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足
上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为
换入长期股权投资的投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认
①后续计量
对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进
行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价
值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。投资
成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长
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期股权投资的投资成本；投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其它变动的处理：对于被投资单位除净损益
以外所有者权益的其它变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算
应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积
（其它资本公积）。
②损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现
金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资
收益。
权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用的
会计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务
报表进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础
计提的折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影
响；对本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以抵销等事项
的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏损。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲
减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以
其它实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损
失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协
议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资
损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按
与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其它实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，以合并财务报表中的净
利润和其它权益变动为基础进行核算。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活
动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企
业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控
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制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加
重大影响的，被投资单位为其联营企业。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投
资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金
流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其它长期股权投资，如果可收回
金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额
确认为减值损失。
因企业合并形成的商誉，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用
建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的
摊销政策。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应
的减值损失。投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
(十四) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用年限超过
一年的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：①与该固定资产有
关的经济利益很可能流入企业；②该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预
计净残值率确定折旧率。已计提固定资产减值的固定资产按提取固定资产减值后
的固定资产价值在剩余可使用年限内提取折旧。
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融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有
权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取
得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计
提折旧。
各类固定资产的预计使用寿命和年折旧率如下：
类 别 预计使用年限 净残值率 年折旧率
房屋建筑物 20-30 5% 4.75-3.17%
运输设备 5-12 5% 19.00-7.92%
电子设备 5 5% 19.00%
其它设备 5 5% 19.00%
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。固定资产存在减值迹象的，
估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置费用后的净额
与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。当固定资产的可收回
金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额
确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该
固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计
净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可
收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所
属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
4、 融资租入固定资产的认定依据、计价方法
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入
资产：① 租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；② 公司具有购买资产的
选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；③ 租赁期占所租赁资
产使用寿命的大部分；④ 租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价
值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
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为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额
作为未确认的融资费。
(十五) 在建工程
1、 在建工程类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固
定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未
办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程
实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固
定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调
整原已计提的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能发
生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项在建
工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的
可收回金额。
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收
回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十六) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发
生的汇兑差额等。
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其它借款费用，在发生时根据其发生额确认为
费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到
预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：① 资产支出已经发生，资产支出包括
为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担
带息债务形式发生的支出；② 借款费用已经发生；③ 为使资产达到预定可使用
或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用
暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款
费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且
可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对
外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续
超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化
条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资
本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活
动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期
实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行
暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支
出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者
溢价金额，调整每期利息金额。
(十七) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
①公司取得无形资产时按成本进行初始计量。
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到
预定用途所发生的其它支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定
其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的
差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计
量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确
定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述
前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入
无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其
入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定
其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成
本、注册费、在开发过程中使用的其它专利权和特许权的摊销以及满足资本化条
件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其它直接费用。
②后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，
不予摊销。
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命 依 据
软件 5－10年 预计可使用年限
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产
4、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能发
生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项资产
的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的
可收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收
回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的
无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应
调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价
值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
5、 划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性有计划调查、研
究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其它知识应用于某项计划
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
6、 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
① 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
② 具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
③ 无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在
市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用
性；
④ 有足够的技术、财务资源和其它资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能
力使用或出售该无形资产；
⑤ 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支
出，在发生时计入当期损益。
(十八) 商誉
因非同一控制下企业合并形成的商誉，其初始成本是合并成本大于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额。
商誉在其相关资产组或资产组组合处置时予以转出，计入当期损益。
本公司对商誉不摊销，商誉至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合
理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组
组合。在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，按照各资产组或者
资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产组组合公允价值总额的比例进行分摊。公
允价值难以可靠计量的，按照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资
产组组合账面价值总额的比例进行分摊。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或
者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉
的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价
值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。 商誉减值损失在发生时计
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
入当期损益，且在以后会计期间不予转回。
(十九) 长期待摊费用
长期待摊费用是指已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费
用，采用直线法在受益年限内平均摊销。
(二十) 预计负债
本公司涉及诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项时，如该等事项很可能需要未来以交
付资产或提供劳务、其金额能够可靠计量的，确认为预计负债。
1、 预计负债的确认标准
若与或有事项相关的义务同时符合以下条件，公司将其确认为负债：
①该义务是本公司承担的现时义务；②该义务的履行很可能导致经济利益流出本
公司；③该义务的金额能够可靠地计量。
2、 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币
时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行
折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，
则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各
种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照
最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结
果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本
确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价
值。
(二十一) 职工薪酬
公司在职工为公司提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，职工薪
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
酬包括：①职工工资、奖金、津贴和补贴；②职工福利费；③医疗保险费、养老
保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；④住房公积金；
⑤工会经费和职工教育经费；⑥非货币性福利；⑦因解除与职工的劳动关系给予
的补偿；⑧其它与获得职工提供的服务相关的支出。
职工薪酬除因解除与职工的劳动关系给予的补偿外，应当根据职工提供服务的受
益对象，分别下列情况处理：
①应由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。
②应由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
③上述①和②之外的其它职工薪酬，计入当期损益。
公司为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保
险费等社会保险费和住房公积金，在职工为其提供服务的会计期间，根据当地政
府有关规定按工资总额的一定比例计算。公司在职工劳动合同到期之前解除与职
工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，同时满足
下列条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，同
时计入当期损益：
①公司已经制定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议，并即将实施。
②公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议。
(二十二) 收入
1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有
权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够
可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能
够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验
收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务，向客户交付房屋或已发出
正式书面交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量。
2、 提供劳务收入确认的具体判断标准
在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供
劳务收入，不能够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计
能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的
劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益
能够流入企业，与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实
现。
3、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下
列情况确定让渡资产使用权收入金额：
①利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
②使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
③出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了
合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成
本能够可靠地计量。
4、 贷款利息收入
利息收入根据金融工具的实际利率或适用的浮动利率按权责发生制确认。利息收
入包括任何折价或溢价摊销，或生息工具的初始账面金额与其按实际利率基准计
算的到期日可收回数额之间的差异。
当一项金融资产或一组同类的金融资产发生减值，利息收入会按照确定减值损失
时采用对未来现金流量进行折现所使用的利率计算并确认。
划归为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产和负债的利息收入和支出
均视为附带收支，因此与组合产生的所有公允价值变动损益一同列示。指定为以
公允价值计量且变动计入当期损益的金融工具收入净额和交易净收益包括这些金
融资产和金融负债公允价值（已扣除应计票息）变动所产生的所有收益及亏损，
以及这些金融工具所产生的利息收入及支出、外汇差额和股利收入。
(二十三) 政府补助
1、 政府补助
是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
2、 会计处理方法
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照
所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确
认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发
生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十四) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除
企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的其它交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关
或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负
债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同
时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的
净额列报。
(二十五) 经营租赁、融资租赁
1、 经营租赁会计处理
① 公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期
费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租
金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
② 公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当
期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收
入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
2、 融资租赁会计处理
① 融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现
值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的
入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资
费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费用，计入
租入资产价值。
(二十六) 持有待售资产
1、 持有待售资产确认标准
本公司将同时符合下列条件的非流动资产确认为持有待售资产：①公司已就该资
产出售事项作出决议；②公司已与对方签订了不可撤销的转让协定；③该资产转
让将在一年内完成。
2、 持有待售资产的会计处理方法
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产及递延所得税资产)，以账面价
值与公允价值减去处置费用孰低的金额列示为其它流动资产。公允价值减去处置
费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
(二十七) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受
一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控
制而不存在其它关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：①本公司的母公司；②本公司的子公司；③与本
公司受同一母公司控制的其它企业；④对本公司实施共同控制的投资方；⑤对本
公司施加重大影响的投资方；⑥本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；⑦
本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；⑧本公司的主要投资者个人及与其
关系密切的家庭成员；⑨本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家
庭成员；⑩本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
控制、共同控制的其它企业。
(二十八) 主要会计政策的变更
本报告期公司未发生会计政策变更事项。
(二十九) 主要会计估计的变更
本报告期公司未发生会计估计的变更事项。
(三十) 前期会计差错更正
本报告期公司未发生前期差错更正。
三、 税项
(一) 纳入合并报表的各公司主要税种及税率
税种 计税依据 税率
房地产销售收入、物业管理收入、租赁收
营业税 入及面向“三农”贷款的利息收入适用营 3%＆5%
业税，按应税营业收入计征
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税计征 5%&7%
教育费附加 按实际缴纳的营业税计征 4%&5%
企业所得税 按应纳税所得额计征 12.5%＆25%
说明：
1、营业税：南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司根据苏政办发（2009）132 号文，
农村小额贷款公司面向“三农”贷款的利息收入暂按 3%缴纳营业税；除此以外，本公司
及其它子公司营业税税率均为 5%。2、企业所得税：南京市栖霞区汇锦农村小额贷款
有限公司根据苏政办发（2009）132 号文，农村小额贷款公司暂按 12.5%缴纳企业所得
税；除此以外，本公司及其它子公司企业所得税税率均为 25%。本公司及子公司根据
国税发（2009）31 号文“房地产开发经营业务企业所得税处理办法”的相关规定，房地
产开发企业在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计计税毛利
率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业开发产品完工、结算计税成
本后，将实际毛利率与其对应的预计毛利率之间的差额，计入当年度应纳税所得额。3、
土地增值税：本公司及子公司按照税务机关规定的预缴比例预缴土地增值税，并按照
有关规定按项目实际增值额和规定税率进行清算，对预缴的土地增值税多退少补。截
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
止本报告期末，本公司房地产开发项目均在江苏省内。
四、 企业合并及合并财务报表
(一) 子公司情况
1、通过设立或投资等方式取得的子公司
实质上 少数股 从母公司所有者权
构成对 东权益 益冲减子公司少数
企 本公
本公司期 子公司 本公司 是否 中用于 股东分担的本期亏
子公司 注册 业 注册 司
子公司名称 经营范围 末实际投 净投资 表决权 合并 少数股东权益 冲减少 损超过少数股东在
类型 地 性 资本 持股
资额 的其它 比例 报表 数股东 该子公司期初所有
质 比例
项目余 损益的 者权益中所享有份
额 金额 额后的余额
南京东方 有
房地产开发
房 地 产 开 全资子 南京栖霞 限 1636万 1,622万 100
经营、销售 0.00 100% 是 0.00 0.00 0.00
发有限公 公司 区和燕路 公 元 元 %
等
司 司
有
无锡栖霞 房地产开发
控股子 无锡蠡园 限
建设有限 2亿元 经营、销售 1.4亿元 0.00 70% 70% 是 101,067,784.35 0.00 0.00
公司 开发区 公
公司 等
司
有
南京栖霞 房地产开发
控股子 南京栖霞 限 3000万
建设仙林 经营、销售 1530万元 0.00 51% 51% 是 32,834,928.57 0.00 0.00
公司 区和燕路 公 元
有限公司 等
司
有
苏州栖霞 苏州工业 房地产开发
控股子 限 6000万
建设有限 园区胜浦 经营、销售 3000万元 0.00 50% 50% 是 52,274,812.14 0.00 0.00
公司 公 元
责任公司 镇 等
司
有
无锡锡山 无锡锡山 房地产开发
全资子 限 100
栖霞建设 区东北塘 2亿元 经营、销售 2亿元 0.00 100% 是 0.00 0.00 0.00
公司 公 %
有限公司 镇 等
司
有
南京卓辰 房地产开发
全资子 南京栖霞 限 1000万 1000万 100
投资有限 经营、销售 0.00 100% 是 0.00 0.00 0.00
公司 区和燕路 公 元 元 %
公司 等
司
有
苏州卓辰 苏州工业 房地产开发
全资子 限 100
置业有限 园区娄葑 3亿元 经营、销售 3亿元 0.00 100% 是 0.00 0.00 0.00
公司 公 %
公司 镇 等
司
南京迈燕 有
房地产开 全资 南京市栖 限 5000万 6,868万 100 100
子公 房地产相关 0.00 是 0.00 0.00 0.00
发有限公 霞区 公 元 元 % %
司
司 司
南京市栖 有 面向“三农”
霞 区 汇 锦 控股子 南京市栖 限 1.5亿 发放贷款、 13,665万 93.5
0.00 95% 是 8,316,965.83 0.00 0.00
农村小额 公司 霞区 公 元 提供融资性 元 %
贷款有限 司 担保等
65
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公司
房地产开
海南卓辰 有 发，物业
全资 1.2亿 100 100
海口市 限 服务，自
置业有限 子公 1.2亿元 0.00 是 0.00 0.00 0.00
秀英区 公 元 有房屋的 % %
公司 司
司 销售、租
赁
194,494,490.89
说明：
本公司将拥有半数表决权的子公司纳入合并范围的原因说明：
本公司于2003年投资苏州公司，本公司持股比例为50%，为苏州公司第一大股东，苏州
公司的主要管理人员由本公司派出，对该公司的财务和经营具有实际控制，纳入合并报
表范围。
2、通过非同一控制下的企业合并取得的子公司
从母公司
所有者权
益冲减子
公司少数
少数股
股东分担
实质上构 东权益
企 本公司 的本期亏
成对子公 本公司 本公司 是否 中用于
子公司 业 注册 经营 期末实 损超过少
子公司名称 注册地 司净投资 持股比 表决权 合并 少数股东权益 冲减少
类型 性 资本 范围 际投资 数股东在
的其它项 例 比例 报表 数股东
质 额 该子公司
目余额 损益的
期初所有
金额
者权益中
所享有份
额后的余
额
南京栖霞 有
建 设 集 团 控股子 南京市栖霞 限 500 物业管 396
0.00 70% 70% 是 9,049,345.66 0.00 0.00
物 业 有 限 公司 区和燕路 公 万元 理等 万元
公司 司
(二) 合并范围发生变更的说明
与上年相比本期增加1家合并单位，原因为：本期投资设立全资子公司海南卓辰置业有
66
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
限公司（以下简称海南公司）。
投资情况说明：见注释十一、（二）
五、 合并会计报表主要项目注释
(一) 货币资金
2013.6.30 2012.12.31
项 目 外币金
外币金额 折算率 人民币金额 折算率 人民币金额
额
现金
人民币 189,059.34 136,671.83
银行存款
美元 82,426.29 6.1787 509,287.30 82,405.50 6.2855 517,959.77
港元 128,470.03 0.79648 102,323.29 128,463.62 0.81085 104,164.73
人民币 1,816,712,496.69 1,392,947,151.61
小 计 1,817,324,107.28 1,393,569,276.11
其它货币资金
人民币 40,439,317.55 59,125,511.56
合 计 1,857,952,484.17 1,452,831,459.50
其中：2013年6月30日其它货币资金中使用受限情况如下：
项 目 2013.6.30 2012.12.31
银行承兑汇票保证金 6,271,124.00 5,040,000.00
工程保函保证金 12,638,212.77 34,744,323.90
公积金按揭贷款保证金 21,529,980.78 19,341,187.66
合 计 40,439,317.55 59,125,511.56
(二) 应收账款
1、应收账款按种类披露
2013.6.30 2012.12.31
种 类
账面余额 比例 坏账准备 比例 账面余额 比例 坏账准备 比例
单项金额重大
并单项计提坏 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
账准备的应收
账款组 合 计 提 坏
按
账准备的应收
账款
67
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
按账龄组合的
61,219,021.96 100.00% 3,856,939.51 6.30% 23,140,031.11 100.00% 1,679,201.87 7.26%
应收账款
单项金额虽不
重大但单项计 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
提坏账准备的
应收账款
合 计 61,219,021.96 100.00% 3,856,939.51 6.30% 23,140,031.11 100.00% 1,679,201.87 7.26%
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
2013.6.30 2012.12.31
项 目
账面余额 比 例 坏账准备 账面余额 比 例 坏账准备
一年以内 53,667,021.96 87.66% 3,012,779.51 19,100,031.11 82.53% 1,146,001.87
一至两年 5,552,000.00 9.07% 444,160.00 2,040,000.00 8.82% 163,200.00
两至三年 0.00 0.00% 0.00 300,000.00 1.30% 30,000.00
三年以上 2,000,000.00 3.27% 400,000.00 1,700,000.00 7.35% 340,000.00
合 计 61,219,021.96 100.00% 3,856,939.51 23,140,031.11 100% 1,679,201.87
2、2013年6月30日应收账款余额中无持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位
欠款。
3、2013年6月30日应收账款余额中无关联方应收账款。
(三) 预付款项
1、账龄分析
2013. 6.30 2012.12.31
项 目
账面余额 比 例 账面余额 比 例
a．工程项目预付款
一年以内 792,186,060.33 33.53% 669,511,443.18 37.58%
一至两年 1,180,034,443.50 49.94% 1,102,535,363.35 61.87%
两至三年 370,856,927.25 15.70% 123,408.05 0.01%
三年以上 11,318,467.57 0.47% 40,927.56 0.00%
小 计 2,354,395,898.65 99.64% 1,772,211,142.14 99.46%
b．其它预付款
一年以内 4,111,825.50 0.17% 7,651,097.30 0.43%
一至两年 4,357,230.42 0.19% 1,897,090.00 0.11%
两至三年 0.00 0.00% 0.00 0.00%
68
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
三年以上 0.00 0.00% 0.00 0.00%
小 计 8,469,055.92 0.36% 9,548,187.30 0.54%
合 计 2,362,864,954.57 100.00% 1,781,759,329.44 100.00%
2、账龄超过一年的重要预付账款：
单 位 名 称 账面余额 未及时结算的原因
金坛建工集团有限公司 393,615,143.81 预付工程款，尚未完工结算
南京市第四建筑工程有限公司 150,898,967.81 预付工程款，尚未完工结算
南通四建集团有限公司 128,588,283.00 预付工程款，尚未完工结算
南京建工集团有限公司 121,658,301.00 预付工程款，尚未完工结算
南京市第六建筑安装工程有限公司 119,582,191.00 预付工程款，尚未完工结算
合 计 914,342,886.62
3、期末金额较大的预付账款：
项 目 账面余额 性质或内容
金坛建工集团有限公司 496,604,287.18 预付工程款
南通四建集团有限公司 215,338,283.00 预付工程款
南京建工集团有限公司 183,158,301.00 预付工程款
上海嘉实(集团)有限公司 180,684,364.00 预付工程款
南京市第四建筑工程有限公司 175,405,189.86 预付工程款
合 计 1,251,190,425.04
4、期末预付账款余额中无持有本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东欠款。
5、期末预付关联方账款情况：
占预付账款
单位名称 与本公司关系 账面余额
总额的比例
南京星叶门窗有限公司 母公司的子公司 8,175,718.42 0.35%
合计 8,175,718.42 0.35%
6、各工程项目预付款情况如下：
69
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
工程项目 2013. 6.30 2012.12.31
无锡栖园 78,952,490.10 104,925,584.10
南京幸福城 2,108,903,139.13 1,608,793,030.97
南京枫情水岸 55,855,938.74 3,541,316.00
南京羊山湖花园 68,716,716.20 9,809,191.70
南京瑜憬湾 3,546,960.00 0.00
苏州栖庭 18,499,150.91 5,417,751.00
无锡瑜憬湾四期 0.00 37,441,426.00
无锡东方天郡 19,671,553.96 2,033,506.76
其他 249,949.61 249,335.61
合 计 2,354,395,898.65 1,772,211,142.14
(四) 应收利息
项 目 2013.6.30 2012.12.31
应收贷款及垫款利息 0.00 748,226.07
合 计 0.00 748,226.07
注：应收贷款及垫款利息为汇锦小贷收取的应收贷款及垫款利息。
(五) 其它应收款
1、其它应收款按种类披露
2013.6.30 2012.12.31
种 类
账面余额 比例 坏账准备 比例 账面余额 比例 坏账准备 比例
单项金额重大
并单项计提坏
304,745,000.00 91.99% 0.00 0.00% 304,745,000.00 91.07% 0.00 0.00%
账准备的其它
应收款
按组合计提坏
账准备的其它 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
应收款
按账龄组合的
26,152,843.28 7.89% 3,180,579.16 12.16% 29,519,665.76 8.82% 3,380,932.74 11.45%
其它应收款
70
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
单项金额虽不
重大但单项计
382,553.09 0.12% 382,553.09 100.00% 382,553.09 0.11% 382,553.09 100.00%
提坏账准备的
其它应收款
合 计 331,280,396.37 100.00% 3,563,132.25 1.08% 334,647,218.85 100.00% 3,763,485.83 1.12%
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其它应收款：
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理 由
海口市土地储备整理中心 161,775,000.00 0.00 0.00% 无回收风险
无锡市国土资源局 142,970,000.00 0.00 0.00% 无回收风险
合 计 304,745,000.00 0.00 0.00%
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其它应收款：
2013.6.30 2012.12.31
账 龄
金 额 比 例 坏账准备 金 额 比 例 坏账准备
一年以内 10,774,868.99 41.20% 606,135.94 11,604,050.92 39.31% 677,313.05
一至两年 2,536,133.01 9.70% 199,505.43 6,269,992.39 21.24% 501,999.39
两至三年 1,925,932.30 7.36% 192,355.99 968,782.33 3.28% 96,878.23
三年以上 10,915,908.98 41.74% 2,182,581.80 10,676,840.12 36.17% 2,104,742.07
合 计 26,152,843.28 100.00% 3,180,579.16 29,519,665.76 100.00% 3,380,932.74
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其它应收款：
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理 由
其它金额不重大 382,553.09 382,553.09 100.00% 收回可能性很小
合 计 382,553.09 382,553.09
2、期末其它应收款余额中无持有本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东欠款。
3、期末其它应收款余额中无关联方单位欠款。
4、其它应收款金额前五名单位情况
占其它应收款
单位名称 金 额 账龄
总额的比例
海口市土地储备整理中心 161,775,000.00 1 年以内 48.83%
无锡市国土资源局 142,970,000.00 3 年以上 43.16%
71
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
无锡市住房置业担保有限公司 10,750,100.00 1-2 年 3.25%
江苏省电力公司南京供电公司 2,950,000.00 1-4 年 0.89%
南京市栖霞区人民政府仙林办事处 2,250,000.00 1 年以内 0.68%
合计 320,695,100.00 96.81%
(六) 存货及存货跌价准备
1、存货分类
2013.6.30 2012.12.31
项 目
金 额 存货跌价准备 金 额 存货跌价准备
原材料 242,582.46 0.00 219,214.21 0.00
低值易耗品 14,235.00 0.00 20,302.51 0.00
开发成本 7,347,817,287.48 85,600,000.00 6,525,556,404.07 85,600,000.00
开发产品 381,543,508.56 0.00 640,661,548.72 0.00
合 计 7,729,617,613.50 85,600,000.00 7,166,457,469.51 85,600,000.00
a． 开发成本
预计 预计总投资
项目名称 开工时间 2013. 6.30 2012.12.31
竣工时间 （万元）
南京羊山湖花园 2012.12 2014.12 108,000 535,091,181.70 479,160,211.43
南京瑜憬湾 2012.12 2015.12 234,000 1,383,567,467.62 806,757,150.22
南京枫情水岸 2012.08 2015.09 197,000 1,293,929,408.480 1,214,415,055.400
南京百水芊城二期 2008.09 2013.12 39,500 40,260,955.09 35,180,132.17
南京幸福城 2011.03 2014.12 560,000 609,943,130.57 534,389,245.57
南京上城名苑 2010.04 2013.12 16,000 7,480,483.60 5,092,313.43
苏州栖庭 2011.06 2013.12 117,000 941,907,581.73 886,347,330.59
无锡瑜憬湾四期 2010.06 2013.06 45,600 0.00 282,563,643.75
无锡栖园一期 2010.04 2014.06 94,800 852,358,234.93 783,343,942.93
无锡东方天郡 2011.04 2015.12 280,300 1,683,278,843.76 1,498,307,378.58
合 计 7,347,817,287.48 6,525,556,404.077
注：①部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见注释八、（一）、抵押
资产情况。
②期末本公司开发成本余额中包含利息资本化金额为1,162,209,982.28元。
72
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
b． 开发产品
项目名称 竣工时间 2013.1.1 本期增加 本期减少 2012.12.31
南京栖庭 2011.12 59,396,522.88 0.00 39,774,022.73 19,622,500.15
南京百水芊城二期 2011.06 81,310,189.86 0.00 1,931,805.00 79,378,384.86
南京栖园 2008.06 103,727,848.85 0.00 65,090,029.37 38,637,819.48
上城风景一期 2011.12 55,923,375.78 0.00 21,456,982.37 34,466,393.41
苏州枫情水岸、自由水岸 2011.12 132,067,235.65 0.00 83,675,396.24 48,391,839.41
无锡瑜憬湾花园一二三期 2012.06 140,948,998.14 0.00 74,953,938.54 65,995,059.60
无锡瑜憬湾花园四期 2013.06 0.00 455,951,650.77 411,556,037.37 44,395,613.40
其他项目 —— 67,287,377.56 0.00 16,631,479.31 50,655,898.25
合 计 640,661,548.72 455,951,650.77 715,069,690.93 381,543,508.56
2、 存货跌价准备
本期 本期减少额
项目 2013.1.1 2013.6.30
计提额 转回 转销
开发成本－南京枫情水
85,600,000.00 0.00 0.00 0.00 85,600,000.00
岸（仙林G84项目）
合计 85,600,000.00 0.00 0.00 0.00 85,600,000.00
存货跌价准备说明：
仙林2007G84地块系本公司2007年以111,000万元拍得，按规定缴纳契税4,440万元，该地
块购置成本合计为117,728.88万元。前期根据开发该地块所产生的未来可变现净值与预计
未来开发成本的差额计提存货跌价准备8,560万元，本期末对该地块重新进行减值测试，
无须补提存货跌价准备。
除上述项目外，本公司及子公司其它各存货项目的账面价值均低于可变现净值，故对其
他存货项目未计提存货跌价准备。
(七) 发放委托贷款及垫款
1、贷款按企业和个人分布情况列示如下
项 目 2013. 6.30 2012.12.31
短期农户贷款 8,300,000.00 8,800,000.00
短期农业企业组织贷款 64,200,000.00 66,743,750.00
短期非农业贷款 0.00 2,500,000.00
逾期贷款 2,172,730.00 12,000,000.00
呆滞贷款 33,250,000.00 8,200,000.00
贷款及垫款总额 107,922,730.00 98,243,750.00
73
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
项 目 2013. 6.30 2012.12.31
减：个别评估贷款损失准备 0.00 0.00
组合评估贷款损失准
9,797,454.60 5,140,437.50
备
贷款和垫款净额 98,125,275.40 93,103,312.50
2、贷款按担保方式分布情况列示如下
项 目 2013.6.30 2012.12.31
A．短期农户贷款
保证贷款 0.00 8,000,000.00
抵押贷款 1,200,000.00 800,000.00
质押贷款 7,100,000.00 0.00
B．短期农业企业组织贷款
保证贷款 64,200,000.00 45,200,000.00
抵押贷款 0.00 21,543,750.00
C．非农业贷款
保证贷款 0.00 2,500,000.00
D．逾期贷款
保证贷款 2,172,730.00 4,500,000.00
抵押贷款 0.00 7,500,000.00
E．呆滞贷款
抵押贷款 15,700,000.00 8,200,000.00
保证贷款 17,550,000.00 0.00
贷款及垫款总额 107,922,730.00 98,243,750.00
减：个别评估贷款损失准
0.00 0.00
备
组合评估贷款损失准
9,797,454.60 5,140,437.50
备
贷款和垫款净额 98,125,275.40 93,103,312.50
3、贷款损失准备
2013 年 1-6 月
项目
个别评估 组合评估 合计
期初余额 0.00 5,140,437.50 5,140,437.50
本期计提 0.00 4,657,017.10 4,657,017.10
本期核销 0.00 0.00 0.00
期末余额 0.00 9,797,454.60 9,797,454.60
4、期末发放贷款和垫款余额中无持有本公司5%以上(含5%)表决权股份的股东欠款。
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(八) 可供出售金融资产
可供出售金融资产情况
项目 期末公允价值 期初公允价值
可供出售金融资产－权益工具 633,415,680.00 640,320,000.00
合计 633,415,680.00 640,320,000.00
注：本公司的参股公司广东棕榈园林股份有限公司于2010年6月股票上市，期末按公允价
值计量可供出售金融资产，本期公允价值变动产生的损失为6,904,320.00元。
(九) 长期股权投资
1、长期股权投资明细情况
核算 表决权 减值 本期
被投资单位名称 投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 持股比例
方法 比例 准备 现金红利
南京电子网板科
权益法 169,000,000.00 135,790,290.66 -14,550,943.25 121,239,347.41 50.00% 50.00% 0.00 0.00
技股份有限公司
河北银行股份有
成本法 286,400,000.00 286,400,000.00 286,400,000.00 2.50% 2.50% 0.00 12,000,000.00
限公司
合 计 455,400,000.00 422,190,290.66 -14,550,943.25 407,639,347.41
2、长期投资减值准备
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
3、对合营企业投资和联营企业投资
单位：万元
期末归属 本期归属
被投资单位 企业 法定
注册 本企业 本企业表 期末资产总 期末 于母公司 本期营业 于母公司
名称 注册地 代表 业务性质
类型 资本 持股比例 决权比例 额 负债总额 股东权益 收入总额 所有者的
人
合计 净利润
合营企业
南京电子网 南京中 平板荫罩
股份 朱 明
板科技股份 央门外 的 生 产 和 33,800 50.00% 50.00% 89,528.88 76,132.77 12,383.53 3,687.84 -2,910.19
公司 亮
有限公司 网板路 销售等
(十) 投资性房地产
1、本公司投资性房地产均为本公司及子公司开发的房地产项目转入，采用成本模式进
行后续计量。
项 目 2013.1.1 本期增加额 本期减少额 2013.6.30
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自用房地产或 本期折旧
其它减少
存货转入 或摊销
投资性房地产原价 235,237,189.72 1,620,490.50 0.00 0.00 236,857,680.22
减：成本摊销 32,294,635.84 0.00 5,598,529.22 0.00 37,893,165.06
投资性房地产账面价值 202,942,553.88 -- -- -- 198,964,515.16
2、期末投资性房地产明细如下：
项目名称 建筑面积（㎡） 原始成本 账面净值
南京东方天郡B区商业街 1,912.18 14,594,637.36 12,052,738.00
南京东方城初阳园门面房 297.90 630,492.60 345,982.80
南京上城风景北苑 8,624.99 61,409,803.94 54,827,174.58
南京东方城拂晓园601-604幢 2453.75 5,581,278.72 5,205,705.18
南京百安居栖霞店 26,361.73 113,528,519.55 94,654,403.27
无锡瑜憬湾建筑西路72-80号 566.89 3,915,237.12 3,784,729.20
无锡瑜憬湾建筑西路16、18号 246.65 1,620,490.50 1,613,738.46
南京栖庭150-2号商业房 158.01 1,833,646.00 1,753,806.01
南京栖庭156-2、3、4、5、6号商业房 804.01 9,330,230.52 8,923,976.75
南京红山山庄门面房 496.87 1,075,882.55 471,147.15
南京天悦花园53幢 843.02 1,748,937.72 1,326,642.04
南京云锦美地五组团门面房 3,638.00 14,035,876.94 8,868,919.71
南京汇林绿洲花园上林苑07幢门面房 348.84 1,302,899.96 1,060,506.39
南京兴隆大厦16楼 945.84 5,566,267.80 3,451,086.36
南京天悦花园52幢4-7#门面房 330.14 683,478.94 623,959.26
合 计 —— 236,857,680.22 198,964,515.16
(十一) 固定资产及累计折旧
1、 固定资产项目
类 别 2013.1.1 本期增加 本期减少 2013.6.30
一、固定资产原值
房屋建筑物 27,220,303.27 0.00 0.00 27,220,303.27
电子设备 8,160,246.83 455,082.41 3,380.00 8,611,949.24
运输设备 16,041,502.17 487,582.00 779,358.00 15,749,726.17
其它设备 2,158,671.47 4,500.00 0.00 2,163,171.47
固定资产装修费 7,937,894.71 0.00 0.00 7,937,894.71
固定资产原值合计 61,518,618.45 947,164.41 782,738.00 61,683,044.86
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二、累计折旧
房屋建筑物 12,298,207.05 713,002.14 0.00 13,011,209.19
电子设备 5,981,621.42 373,108.98 3,532.92 6,351,197.48
运输设备 9,921,936.39 886,450.37 724,922.20 10,083,464.56
其它设备 1,672,981.41 66,531.01 0.00 1,739,512.42
固定资产装修费 7,666,746.39 0.00 0.00 7,666,746.39
累计折旧合计 37,541,492.66 2,039,092.50 728,455.12 38,852,130.04
三、固定资产账面净值
房屋建筑物 14,922,096.22 -- -- 14,209,094.08
电子设备 2,178,625.41 -- -- 2,260,751.76
运输设备 6,119,565.78 -- -- 5,666,261.61
其它设备 485,690.06 -- -- 423,659.05
固定资产装修费 271,148.32 -- -- 271,148.32
固定资产净值合计 23,977,125.79 -- -- 22,830,914.82
2、期末固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
(十二) 无形资产
1、 无形资产项目
项 目 2013.1.1 本期增加 本期减少 2013.6.30
一、无形资产原值
办公管理财务软件系统 4,720,700.00 0.00 0.00 4,720,700.00
无形资产原值合计 4,720,700.00 0.00 0.00 4,720,700.00
二、累计摊销合计
办公管理财务软件系统 3,297,475.16 321,955.71 0.00 3,619,430.87
累计摊销合计 3,297,475.16 321,955.71 0.00 3,619,430.87
三、无形资产净值
办公管理财务软件系统 1,423,224.84 -- -- 1,101,269.13
无形资产净值合计 1,423,224.84 -- -- 1,101,269.13
2、期末无形资产不存在需计提减值准备的情况。
(十三) 递延所得税资产
1、已确认的递延所得税资产
项 目 2013.6.30 2012.12.31
递延所得税资产：
计提坏帐准备 1,850,538.05 1,343,433.53
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计提贷款损失准备 602,175.00 602,175.00
计提存货跌价准备 21,400,000.00 21,400,000.00
投资性房地产成本摊销计税差异 449,383.73 827,252.97
预收帐款预缴所得税 7,836,640.92 9,311,413.98
三年以上未支付的负债 235,400.24 235,400.24
预提土地增值税 23,149,328.96 26,120,168.38
待弥补亏损 5,579,987.42 4,552,604.93
合并报表委托贷款收益资本化利息抵销 948,308.01 948,308.01
预估成本 19,822,599.95 23,263,590.92
利息支出 7,588,009.67 6,482,589.88
其它 4,226,858.88 5,081,154.67
合计 93,689,230.83 100,168,092.51
2、各项递延所得税资产按照预期适用税率25%及12.5%计量。
3、本公司无未确认的递延所得税资产事项。
(十四) 资产减值准备
本期增加额
项 目 2012.12.31 本期减少 2013.6.30
本期计提 其它增加
坏账准备 5,490,446.81 1,929,624.95 0.00 0.00 7,420,071.76
存货跌价准备 85,600,000.00 0.00 0.00 0.00 85,600,000.00
贷款损失准备金 5,140,437.50 4,657,017.10 0.00 0.00 9,797,454.60
合 计 96,230,884.31 6,586,642.05 0.00 0.00 102,817,526.36
(十五) 短期借款
借款类别 2013. 6.30 2012.12.31
保证借款 0.00 50,000,000.00
委托借款 0.00 270,000,000.00
合 计 0.00 320,000,000.00
(十六) 应付票据
项目 2013.6.30 2012.12.31
银行承兑汇票 6,271,124.00 2,540,000.00
合 计 6,271,124.00 2,540,000.00
注：截止2013年6月30日，期末余额中无欠关联方票据。
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(十七) 应付账款
1、 账龄分析
2013. 6.30 2012.12.31
项目
金 额 比 例 金 额 比 例
一年以内 150,204,911.00 64.97% 139,920,753.00 57.07%
一至两年 49,866,903.69 21.57% 76,612,553.83 31.25%
两至三年 10,724,367.77 4.64% 16,247,560.34 6.63%
三年以上 20,401,583.68 8.82% 12,388,030.70 5.05%
合计 231,197,766.14 100.00% 245,168,897.87 100.00%
2、期末应付账款余额中无欠持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东款项。
3、账龄超过一年的大额应付账款
客户名称 金 额 未偿还原因
南通新华建筑安装工程有限公司 2,635,984.97 工程质保金等
上海嘉实（集团）有限公司 2,633,882.72 工程质保金等
南通四建集团有限公司 2,370,889.29 工程质保金等
南通长城建筑安装工程有限公司 1,849,032.48 工程质保金等
江苏江中集团有限公司 1,625,436.34 工程质保金等
合 计 11,115,225.80
(十八) 预收账款
1、账龄分析
2013.6.30 2012.12.31
项 目
金 额 比 例 金 额 比 例
一年以内 954,442,249.57 49.63% 1,076,718,904.93 65.49%
一至两年 875,815,899.92 45.54% 552,811,788.55 33.63%
两至三年 81,205,000.00 4.22% 2,400,000.00 0.15%
三年以上 11,689,387.99 0.61% 12,038,802.84 0.73%
合 计 1,923,152,537.48 100.00% 1,643,969,496.32 100.00%
2、期末预收账款余额中无预收持有本公司5%以上（含5%）股份的股东单位款项。
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3、期末预收账款余额中无欠关联方款项。
4、期末预收账款余额中账龄在一年以上的款项，主要为客户交纳的购房款，其中：三年
以上的预收账款主要为预收南京各区拆迁安置部门等百水芊城一期（经济适用房）的
安置房款。
5、期末预收账款余额中，房地产项目预收账款为 1,919,316,178.21 元，预收物业管理
费为 3,836,359.27 元。其中房地产项目预收账款情况如下：
项目名称 2013.6.30 2012.12.31 是否完工 预售比例
南京天泓山庄 88,000.00 98,000.00 已完工 98.48%
南京云锦美地 125,000.00 125,000.00 已完工 99.59%
南京汇林绿洲 85,000.00 85,000.00 已完工 99.82%
南京栖园 8,520,517.40 37,950,845.00 已完工 97.41%
南京栖庭 7,556,430.00 23,345,417.00 已完工 97.94%
南京上城风景一期 6,817,379.00 4,263,370.00 已完工 96.15%
南京上城风景二期 645,447.00 145,000.00 已完工 100.00%
南京百水芊城一期 10,859,349.20 11,593,764.05 已完工 98.04%
南京幸福城 840,792,540.00 677,167,080.00 未完工 58.42%
南京东方天郡 162,000.00 1,131,000.00 已完工 99.40%
南京上城名苑 20,000.00 2,075,339.00 部分完工 94.58%
苏州枫情水岸 12,926,189.52 19,818,601.00 已完工 98.35%
苏州自由水岸 854,303.00 2,613,386.00 已完工 99.65%
苏州栖庭花园 538,345,814.00 217,892,612.00 未完工 61.55%
无锡瑜憬湾二、三期 420,000.00 24,784,666.00 已完工 98.24%
无锡瑜憬湾四期 2,530,051.00 451,384,345.00 已完工 96.46%
无锡东方天郡一期一组团 330,020,636.09 164,596,267.00 未完工 58.66%
无锡东方天郡一期四组团 158,547,522.00 0.00 未完工 68.89%
合 计 1,919,316,178.21 1,639,069,692.05
(十九) 应付职工薪酬
项 目 2013.1.1 本期增加 本期减少 2013.6.30
工资、奖金、津贴和补贴 9,719,942.94 51,419,938.09 49,308,205.85 11,831,675.18
职工福利费 0.00 2,974,215.27 2,974,215.27 0.00
社会保险费 67,400.71 7,481,105.42 7,548,506.13 0.00
其中：医疗保险费 0.00 976,207.25 976,207.25 0.00
养老保险费 67,400.71 5,465,829.32 5,533,230.03 0.00
年金缴费 0.00 633,616.00 633,616.00 0.00
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失业保险费 0.00 221,577.08 221,577.08 0.00
工伤保险费 0.00 78,994.22 78,994.22 0.00
生育保险费 0.00 104,881.55 104,881.55 0.00
住房公积金及住房补贴 0.00 1,673,621.04 1,673,621.04 0.00
工会会费及教育经费 1,322,279.23 931,184.40 538,552.29 1,714,911.34
解除劳动关系补偿 0.00 0.00 0.00 0.00
其它 0.00 0.00 0.00 0.00
合计 11,109,622.88 64,480,064.22 62,043,100.58 13,546,586.52
(二十) 应交税费
税种 2013.6.30 2012.12.31 报告期执行的法定税率
营业税 -95,540,152.97 -86,410,708.82 3.00%&5.00%
城市维护建设税 -6,185,203.45 -5,883,594.73 5.00%&7.00%
教育费附加 -4,774,296.10 -4,306,262.24 4.00%&5.00%
企业所得税 9,184,984.43 79,092,219.80 12.5%&25.00%
土地增值税 17,120,156.43 55,235,227.02 预缴率2.00%-3.00%
房产税 157,573.93 -152,276.85
印花税等 -154,679.86 -55,224.91
个人所得税及其他 52,876.86 44,657.79
合计 -80,138,740.73 37,564,037.06
(二十一) 其它应付款
1、账龄分析
2013.6.30 2012.12.31
项 目
金 额 比例 金 额 比 例
一年以内 1,374,206,476.11 78.69% 687,299,880.71 68.70%
一至两年 265,279,068.60 15.19% 158,584,096.88 12.09%
两至三年 100,401,647.82 5.75% 6,381,864.89 13.62%
三年以上 6,472,676.49 0.37% 1,999,297.24 5.59%
合 计 1,746,359,869.02 100.00% 854,265,139.72 100.00%
2、期末其它应付款余额中无欠持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东款项。
3、期末其它应付款余额中关联方欠款
客户名称 金 额 未偿还原因
南京电子网板科技股份有限公司 176,056,666.67 往来款
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4、账龄超过一年的大额其它应付款
客户名称 金 额 未偿还原因
南京安居建设集团有限责任公司（原南京市保
1,404,414,900.00 保障房代建款
障房建设发展有限公司）
5、金额较大的其它应付款
客户名称 金 额 性质或内容
南京安居建设集团有限责任公司（原南京市保
1,404,414,900.00 保障房代建款
障房建设发展有限公司）
南京电子网板科技股份有限公司 176,056,666.67 往来款
合 计 1,580,471,566.67
6、按费用类别列示预提费用
费用类别 金 额 期末结余原因
土地增值税 92,597,315.81 预提土地增值税
贷款利息 13,555,192.93 预提贷款利息
合 计 106,152,508.74
(二十二) 一年内到期的非流动负债
1、 一年内到期的长期借款
借款类别 2013. 6.30 2012.12.31
信用借款 1,479,000,000.00 1,216,000,000.00
抵押借款 361,000,000.00 84,500,000.00
保证借款 313,700,000.00 550,000,000.00
合 计 2,153,700,000.00 1,850,500,000.00
2、 金额较大的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 2013. 6.30
工行南京城东支行 2011.04.21 2014.04.20 人民币 6.765% 300,000,000.00
交行中央门支行 2012.03.29 2014.03.28 人民币 8.400% 370,000,000.00
国联信托股份有限公司 2012.07.03 2014.06.18 人民币 12.500% 300,000,000.00
建行中山支行 2010.08.02 2013.08.01 人民币 6.150% 100,000,000.00
中行新港支行 2012.02.17 2013.12.31 人民币 6.4575% 100,000,000.00
82
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
中行新港支行 2012.02.29 2014.03.31 人民币 6.4575% 100,000,000.00
中行新港支行 2012.03.19 2014.06.30 人民币 6.4575% 100,000,000.00
中信银行江苏路支行 2012.01.30 2014.01.30 人民币 8.400% 150,000,000.00
合 计 1,520,000,000.00
3、截止2013年6月30日，本公司无已到期未偿还的借款。
4、 截止2013年6月30日，本公司取得的抵押借款的资产抵押情况，详见注释八、 一）。
(二十三) 长期借款
1、 长期借款
借款类别 2013. 6.30 2012.12.31
信用借款 1,395,000,000.00 1,666,000,000.00
抵押借款 669,800,000.00 910,000,000.00
保证借款 1,400,000,000.00 313,700,000.00
委托借款 180,000,000.00 180,000,000.00
合计 3,644,800,000.00 3,069,700,000.00
2、 金额前五名的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率(%) 2013. 6.30
工行南京城东支行 2013.01.16 2015.01.16 人民币 6.765% 300,000,000.00
工行南京城东支行 2013.01.16 2015.07.16 人民币 6.765% 300,000,000.00
工行南京城东支行 2013.01.16 2014.07.16 人民币 6.765% 200,000,000.00
交通银行苏州分行 2012.09.07 2014.09.07 人民币 6.700% 200,000,000.00
中信银行江苏路支行 2012.07.27 2015.01.26 人民币 11.500% 130,000,000.00
合计 1,130,000,000.00
3、截止2013年6月30日，本公司取得的抵押借款的资产抵押情况，详见注释八、（一）。
(二十四) 长期应付款
项 目 2013.6.30 2012.12.31
公共维修基金 297,640.15 297,640.15
合 计 297,640.15 297,640.15
注：期末余额中无欠持本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东单位款项。
(二十五) 递延所得税负债
已确认的递延所得税负债
83
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
项 目 2013.6.30 2012.12.31
可供出售金融资产公允价值变动产
144,530,100.48 146,159,520.00
生的利得
合 计 144,530,100.48 146,159,520.00
(二十六) 其它非流动负债
项 目 2013.6.30 2012.12.31
待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
可供出售金融资产公允价值变动
34,295,278.08 34,681,920.00
产生的利得应缴纳的营业税金及附加
合计 37,757,578.08 38,144,220.00
其它非流动负债说明：
1、 东方公司在1994年汇率并轨时形成的待转销汇兑收益3,462,300元，该公司决定
作为清算损益处理，不分期摊销。
2、可供出售金融资产公允价值变动产生的利得，详见注释五、（二十八）。
(二十七) 股本
（数量单位：股）
2013.1.1 本期变动增减（+、-） 2013.6.30
项 目 发行 公积金
数 量 比 例 其它 小计 数量 比 例
新股 转股
一、有限售条件股份
1、国家持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
2、国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
3、其它内资持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
其中：境内非国有法人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
境内自然人持股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
有限售条件股份合计 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
二、无限售条件股份
1、人民币普通股 1,050,000,000 100.00% 0 0 0 0 1,050,000,000 100.00%
2、境内上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
3、境外上市的外资股 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
4、其它 0 0.00% 0 0 0 0 0 0.00%
无限售条件股份合计 1,050,000,000 100.00% 0 0 0 0 1,050,000,000 100.00%
三、股份总数 1,050,000,000 100.00% 0 0 0 0 1,050,000,000 100.00%
(二十八) 资本公积
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
项 目 2013.1.1 本期增加 本期减少 2013.6.30
股本溢价
(1) 投资者投入的资本 1,016,864,829.67 0.00 0.00 1,016,864,829.67
其它资本公积
(1) 可供出售金融资产公允价
438,478,560.00 0.00 4,888,258.56 433,590,301.44
值变动产生的利得或损失
(2) 其它 12,104,123.52 28,150,716.18 0.00 40,254,839.70
合 计 1,467,447,513.19 28,150,716.18 4,888,258.56 1,490,709,970.81
资本公积说明：
(1) 本期增加的其他资本公积是：本期公司购买东方公司少数股东股权，其长期股
权投资成本与按照新增持股权比例计算应享有东方公司自购买日开始持续计算的可
辨认净资产份额之间的差额，调整合并财务报表中的资本公积，合计增加资本公积
28,150,716.18 元。
(2) 本期减少的可供出售金融资产公允价值变动产生的利得或损失为本公司的参股
公司棕榈园林公司于 2010 年 6 月股票发行上市，期末按公允价值对此项可供出售金
融资产进行调整，本期公允价值变动产生的损失为 6,904,320.00 元，扣除应调整的
营业税金及附加 386,641.92 元和按预期适用税率 25%确认的递延所得税负债
1,629,419.52 元后，余额 4,888,258.56 元冲减资本公积。
(二十九) 盈余公积
项 目 2013.1.1 本期增加 本期减少 2013.6.30
法定盈余公积 216,394,250.62 0.003 0.003 216,394,250.62
合 计 216,394,250.62 0.003 0.003 216,394,250.62
(三十) 未分配利润
项 目 2013.6.30 2012.12.31
期初未分配利润 840,086,378.16 654,619,099.76
本期追溯调整 0.00 0.00
追溯调整后期初未分配利润 840,086,378.16 654,619,099.76
加：本期归属于母公司所有者的净利润 95,226,734.28 316,281,277.12
减：本期提取盈余公积 0.00 -25,813,998.72
减：应付普通股股利 -105,000,000.00 -105,000,000.00
期末未分配利润 830,313,112.44 840,086,378.16
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
(三十一) 营业收入和营业成本
2013年1-6月 2012年1-6月
项 目
主营业务 其它业务 小计 主营业务 其它业务 小计
营业收入 1,151,872,312.83 10,855,829.79 1,162,728,142.62 1,382,358,186.43 12,760,192.14 1,395,118,378.57
营业成本 754,622,514.03 5,599,154.22 760,221,668.25 826,945,158.25 5,935,737.76 832,880,896.01
营业毛利 397,249,798.80 5,256,675.57 402,506,474.37 555,413,028.18 6,824,454.38 562,237,482.56
1、按业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
营业收入 营业成本
项 目
2013年1-6月 2012年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
房地产开发 1,113,879,875.22 1,345,892,954.27 722,685,024.56 797,646,389.28
物业经营管理 37,992,437.61 36,465,232.16 31,937,489.47 29,298,768.97
租赁 10,855,829.79 8,122,603.14 5,599,154.22 5,935,737.76
提供劳务等 0.00 4,637,589.00 0.00 0.00
小 计 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57 760,221,668.25 0.00
减：各业务分部抵销 0.00 0.00 0.00 0.00
合 计 1,162,728,142.62 1,395,118,378.57 760,221,668.25 832,880,896.01
2、房地产开发经营项目列示如下：
项目 营业收入 营业成本 营业毛利
2013年度1-6月
无锡瑜憬湾 587,183,698.00 484,889,485.41 102,294,212.59
苏州枫情水岸&自由水岸 188,716,099.40 83,675,396.24 105,040,703.16
南京栖园 168,673,272.60 65,298,536.31 103,374,736.29
南京栖庭 79,543,632.00 39,774,022.73 39,769,609.27
南京上城风景一期 29,891,044.00 21,456,982.37 8,434,061.63
南京上城名苑 28,758,950.00 15,078,448.32 13,680,501.68
其它项目 31,113,179.22 12,512,153.18 18,601,026.04
合 计 1,113,879,875.22 722,685,024.56 391,194,850.66
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
项目 营业收入 营业成本 营业毛利
2012年度1-6月
无锡瑜憬湾 444,387,573.00 339,401,203.30 104,986,369.70
苏州枫情水岸&自由水岸 231,517,901.52 119,001,353.28 112,516,548.2
南京栖园 261,891,913.00 105,020,651.97 156,871,261.03
南京栖庭 355,898,352.90 192,865,535.10 163,032,817.80
南京上城风景一期 14,458,767.00 12,197,615.58 2,261,151.42
其它项目 37,738,446.85 29,160,030.05 8,578,416.80
合 计 1,345,892,954.27 797,646,389.28 548,246,564.99
3、以上收入均在江苏省取得。
4、本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的1%，故未予列示销售收
入前五名客户的情况。
(三十二) 利息收入
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
贷款利息收入 6,241,918.72 5,529,515.32
合 计 6,241,918.72 5,529,515.32
注：利息收入为汇锦小贷本期收取的贷款利息。
(三十三) 手续费及佣金收入
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
手续费及佣金收入 0.00 1,158,882.90
合 计 0.00 1,158,882.90
注：手续费及佣金收入为汇锦小贷收取的手续费及佣金收入。
(三十四) 营业税金及附加
项 目 计缴标准 2013年1-6月 2012年1-6月
营业税 3%&5% 58,254,215.38 70,053,176.61
城市维护建设税 5%&7% 3,869,452.08 4,666,094.26
教育费附加 4%&5% 2,895,956.71 3,497,858.89
土地增值税 按项目增值率预计 103,829,491.41 76,555,935.51
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
出租房产税等 12% 1,220,426.59 526,100.34
合 计 170,069,542.17 155,299,165.61
(三十五) 销售费用
项 目 2013 1-6月 2012年1-6月
工资及福利 4,260,017.04 3,914,107.92
办公经费 2,077,361.78 4,574,735.75
广告宣传推广费 12,942,805.17 11,616,966.40
销售代理费 1,839,411.00 3,189,020.00
其它 103,240.88 687,096.58
合 计 21,222,835.87 23,981,926.65
(三十六) 管理费用
项 目 2013 1-6月 2012年1-6月
工资及福利 19,971,225.35 23,209,546.37
社保及公积金 5,187,275.01 4,803,125.00
公司经费 10,918,402.77 9,235,977.88
各项税金 2,463,677.73 2,474,606.37
折旧费 1,947,796.66 1,999,735.05
其它 386,799.36 1,109,293.17
合 计 40,875,176.88 42,832,283.84
(三十七) 财务费用
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
利息支出 11,419,448.53 34,945,791.61
其它融资费用 0.00 2,772,639.00
减：利息收入 -12,627,400.70 -8,351,767.19
汇兑净损益 10,648.46 -2,554.79
其它 1,067,462.46 356,923.81
合 计 -129,841.25 29,721,032.44
(三十八) 资产减值损失
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
坏账损失 1,929,624.95 551,192.55
存货跌价准备 0.00 0.00
贷款损失准备金 4,657,017.10 407,100.00
合 计 6,586,642.05 958,292.55
(三十九) 投资收益
1、 投资收益明细情况
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
按成本法核算确认的长期股权投资收益 12,000,000.00 0.00
按权益法核算确认的长期股权投资收益 -14,550,943.25 -9,585,457.31
其它 3,689,967.30 752,811.17
合 计 1,139,024.05 -8,832,646.14
2、投资收益说明：
① 本期确认河北银行现金分红投资收益12,000,000.00元,并于2013年7月24日收到
上述分红款项。
② 本期确认网板公司长期股权投资损益调整为-14,550,943.25元。
③ 本期收到棕榈园林现金分红及其他收益等3,689,967.30元。
3、本公司投资收益汇回无重大限制。
(四十) 营业外收入
2013年1-6月 2012年1-6月
项 目 计入当期非经常性 计入当期非经常性
金额 金额
损益的金额 损益的金额
政府补助 38,130.00 38,130.00 40,000.00 40,000.00
无需支付的款项 0.00 0.00 317.00 317.00
赔款、违约金 506,245.30 506,245.30 77,142.28 77,142.28
税收返还 0.00 0.00 632,192.64 632,192.64
其它 23,465.28 23,465.28 33,366.77 33,366.77
合 计 567,840.58 567,840.58 783,018.69 783,018.69
政府补助明细
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
市财政局社保补贴、区劳动局补贴 38,130.00 0.00
区财政四个建设有功单位奖励资金 0.00 40,000.00
合 计 38,130.00 40,000.00
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
(四十一) 营业外支出
2013年1-6月 2012年1-6月
项 目 计入当期非经常 计入当期非经常
金额 金额
性损益的金额 性损益的金额
防洪保安基金等 404,876.39 97,818.59 889,917.05 88.00
固定资产处置损失 38,389.80 38,389.80 44,862.15 44,862.15
其它 340,037.65 313,507.72 94,276.55 10,000.00
合 计 783,303.84 449,716.11 1,029,055.75 54,950.15
(四十二) 所得税费用
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
应纳税所得额 191,626,706.50 378,338,514.08
所得税税率 12.5%&25% 12.5%&25%
应纳所得税额 47,732,481.96 93,992,592.33
加：递延所得税费用 -5,039,903.57 -15,214,642.97
加：上年所得税汇算清缴数 -664,813.25 110,513.22
所得税费用 42,027,765.14 78,888,462.58
(四十三) 每股收益
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
基本每股收益 0.0907 0.1739
稀释每股收益 0.0907 0.1739
计算过程：
(1)、基本每股收益=P÷S S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0－Sk
其中：P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股东的
净利润；
S 为发行在外的普通股加权平均数；
S0 为期初股份总数；
S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；
Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数；
Sj 为报告期因回购等减少股份数；
Sk 为报告期缩股数；
90
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
M0 报告期月份数；
Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；
Mj 为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。
(2)、稀释每股收益（EPS）＝ [P+(已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费
用)×(1-所得税率)]/(S0+S1+Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0—Sk+认股权证、股份期权、可转换债
券等增加的普通股加权平均数)
其中：P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
东的净利润。
公司在计算稀释每股收益时，考虑所有稀释性潜在普通股的影响，直至稀释每股收益达
到最小。
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
期初股份总数 S0 1,050,000,000 1,050,000,000
报告期月份数 M0 12 12
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 S1 0.00 0.00
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si 0.00 0.00
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 Mi 0.00 0.00
报告期因回购等减少股份数 Sj 0.00 0.00
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 Mj 0.00 0.00
报告期缩股数 Sk 0.00 0.00
发行在外的普通股加权平均数 S 1,050,000,000 1,050,000,000
归属于公司普通股股东的净利润 P0 95,226,734.28 182,606,892.54
基本每股收益 0.0907 0.1739
(四十四) 其它综合收益
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
可供出售金融资产产生的利得（损失）金额 -6,904,320.00 44,822,400.00
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -1,629,419.52 10,578,086.40
减：可供出售金融资产产生的营业税金及附加的影响 -386,641.92 2,510,054.40
前期计入其它综合收益当期转入损益的净额 0.00 0.00
合 计 -4,888,258.56 31,734,259.20
(四十五) 现金流量表附注
1、收到的其它与经营活动有关的现金
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
91
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
利息收入 12,627,400.70 8,377,911.50
收回往来款项、押金等 13,288,014.39 5,000,000.00
收回南京市浦口新城开发建设指挥部 0.00 100,000,000.00
收回有限制现金（保证金等） 33,727,418.01 16,022,958.45
代收代付款 0.00 11,740,663.59
其它 567,840.58 1,980,732.23
合 计 60,210,673.68 143,122,265.77
2、支付的其它与经营活动有关的现金
项 目 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
公司经费 11,112,409.28 10,502,115.17
广告宣传费 13,104,293.17 9,652,534.40
销售费用 1,789,623.00 5,287,052.00
咨询中介服务费 1,605,239.93 575,280.00
支付代收、代付款项等 0.00 3,530,053.09
往来款 4,419,587.27 0.00
支付有限制现金（保证金等） 15,041,224.00 3,874,470.96
其它 1,400,571.35 5,205,030.96
合 计 48,472,948.00 38,626,536.58
3、收到的其他与筹资活动有关的现金
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
南京安居建设集团有限责任公司保障房项目建设款 547,520,000.00 0.00
合 计 547,520,000.00 0.00
4、支付的其它与筹资活动有关的现金
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
子公司鑫南置业支付股东清算款 0.00 6,126,340.40
合 计 0.00 6,126,340.40
5、现金流量表补充资料
项 目 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
①将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 129,019,833.02 228,166,033.91
加：资产减值准备 6,586,642.05 958,292.55
固定资产折旧 2,038,770.58 2,102,161.21
投资性房地产成本摊销 5,643,921.65 5,302,721.78
无形资产摊销 276,563.28 80,522.58
92
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
长期待摊费用摊销 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其它长期资产损失 38,404.80 44862.15
财务费用 11,430,096.99 91,215,963.66
投资损失 -1,139,024.05 8,832,646.14
递延所得税资产减少 6,478,861.68 -22,080,089.64
递延所得税负债增加 0.00 0.00
存货的减少 -316,007,605.00 -890,102,253.65
经营性应收项目的减少 -632,075,944.15 -314,226,518.48
经营性应付项目的增加 523,319,463.60 462,957,295.04
经营活动产生的现金流量净额 -264,390,015.55 -426,748,362.75
②本期现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,857,952,484.17 1,370,363,138.52
减：现金的期末余额中有限制的资金 40,439,317.55 58,450,443.94
减：现金的期初余额 1,452,831,459.50 1,443,001,794.43
加：现金的期初余额中有限制的资金 59,125,511.56 73,094,474.01
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 423,807,218.68 -57,994,625.84
6、现金和现金等价物
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
一、现金 1,817,513,166.62 1,311,912,694.58
其中：库存现金 189,059.34 239,303.68
可随时用于支付的银行存款 1,817,324,107.28 1,243,843,390.90
可随时用于支付的其它货币资金 0.00 67,830,000.00
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 1,817,513,166.62 1,311,912,694.58
7、报告期取得或处置子公司及其它营业单位的有关信息
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
处置子公司及其它营业单位的有关信息
A．处置子公司及其它营业单位的价格 0.00 14,294,794.26
B．处置子公司及其它营业单位收到的现金和现金等价物 0.00 14,294,794.26
减：子公司及其它营业单位持有的现金和现金等价物 0.00 0.00
C．处置子公司及其它营业单位收到的现金净额 0.00 14,294,794.26
D．处置子公司的净资产 0.00 20,421,134.67
流动资产 0.00 20,421,134.67
93
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
六、关联方及关联交易
（一）、本公司的母公司情况
企业 法定 对本公司的 对本公司的 本公司最 组织机构代
公司名称 注册地 主营业务 注册资本
类型 代表人 持股比例 表决权比例 终控制方 码
房屋综合开发、建设（住
南京栖霞建 南京市
有限 宅除外）、销售、租赁、
设集团有限 栖霞区 江劲松 18,962.5万元 33.11% 33.11% 13495515-2
公司 物业管理；工程管理（工
公司 和燕路
程监理除外）。
受区政府委托、负责管
南京市
南京市栖霞 理、经营区属国有经营 本公司最
国有 栖霞区
区国有资产 曹海连 性资产；向各类企业进 50,000万元 16.886% 33.11% 终控股股 71625789-9
企业 和燕路
投资中心 行投资、参股、控股等 东
356号
资本经营活动。
本公司的母公司情况的说明：
本公司的母公司南京栖霞建设集团有限公司由南京市栖霞区国有资产投资中心投资控
股，南京市栖霞区国有资产投资中心为国有企业，是本公司的最终控股股东。
（二）、本公司的子公司情况
企业 法定 本公司持 本公司表
子公司名称 注册地址 主 营 业 务 注册资本 组织机构代码
类型 代表人 股比例 决权比例
南京东方房地
有限 南京市栖霞 房地产开发经营、商品房销
产开发有限公 江劲松 1,636万元 100% 100% 60891076-6
公司 区和燕路 售、租赁及相关配套服务。
司
房地产开发经营、销售；自
无锡栖霞建设 有限 无锡蠡园开
陈兴汉 有房屋出租；市政基础设施 20,000万元 70% 70% 7658964-7
有限公司 公司 发区
及公用配套设施开发、建设。
南京栖霞建设
有限 南京市栖霞 物业管理；房屋租赁、维修
集团物业有限 范业铭 500万元 70% 70% 13549568-8
公司 区和燕路 服务；搬家服务。
公司
苏州工业园区及周边地区房
苏州栖霞建设 有限 苏州工业园
陈兴汉 地产开发经营、销售、租赁 6,000万元 50% 50% 75140474-3
有限责任公司 公司 区胜浦镇
和相关配套服务等。
房地产开发、经营、销售、
南京栖霞建设 有限 南京市栖霞
江劲松 租赁及相关配套服务等；实 3,000万元 51% 51% 75685590-6
仙林有限公司 公司 区和燕路
业投资。
无锡锡山栖霞 有限 无锡锡山区 房地产开发、经营、销售、
陈兴汉 20,000万元 100% 100% 6701165-2
建设有限公司 公司 东北塘镇 租赁及相关配套服务等
实业投资；建筑材料、五金、
南京卓辰投资 有限 南京市栖霞
江劲松 交电、园艺花卉及设备销售； 1,000万元 100% 100% 69835902-2
有限公司 公司 区和燕路
自有商业店铺出租。
苏州卓辰置业 有限 苏州工业园 房地产开发；自有物业的租
江劲松 30,000万元 100% 100% 69933309-4
有限公司 公司 区娄葑镇 赁及销售。
南京迈燕房地 房地产开发经营；自有房屋
有限 南京市栖霞
产开发有限公 江劲松 租赁及相关配套服务；实业 5,000万元 100% 100% 69461368-7
公司 区
司 投资。
南京市栖霞区
有限 南京市栖霞 面向“三农”发放贷款、提供融
汇锦农村小额 江劲松 15,000万元 90% 95% 58045439-0
公司 区 资性担保等
贷款有限公司
海南卓辰置业有 有限 海口市秀英 房地产开发，物业服务，自有
江劲松 12,000万元 100% 100% 05639158-1
限公司 公司 区 房屋的销售、租赁
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
（三）、本企业的合营和联营企业情况
企业 法定 本公司持 本公司表
被投资单位名称 注册地址 主 营 业 务 注册资本 组织机构代码
类型 代表人 股比例 决权比例
生产各类彩色显 像管和其它
南京电子网板 南京市中
股 份 CRT 显 示 器 件 配 套 的 平 板 荫
科技股份有限 央门外网 朱明亮 33,800万元 50.00% 50.00% 60892746-1
公司 罩，并对销售后的产品进行技
公司 板路
术咨询和服务。
（四）、本企业的其它关联方情况
企业名称 与本公司关系 组织机构代码
南京兴隆房地产开发有限公司 受本公司控股股东控制 60891079-0
南京万辰创业投资有限责任公司 本公司控股股东的股东 76525087-x
南京金港房地产开发有限公司 本公司控股股东的子公司 60891080-3
南京栖霞建设集团物资供销有限公司 本公司控股股东的子公司 13549951-5
南京星叶房地产营销有限公司 本公司控股股东的子公司 24969048-1
南京东方建设监理有限公司 本公司控股股东的子公司 24969201-4
南京住宅产业产品展销中心 本公司控股股东的子公司 71622983-9
南京栖霞建设集团建筑设计有限公司 本公司控股股东的子公司 13549448-2
南京栖云置业顾问有限公司 本公司控股股东的子公司 69835742-2
南京栖霞建设集团建材实业有限公司 本公司控股股东的子公司 79372476-1
南京星叶门窗有限公司 本公司控股股东的子公司 69462177-5
南京星叶中心会所有限公司 本公司控股股东的子公司 71621223-6
注：南京万辰创业投资有限责任公司是本公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司的股
东，投资比例为 49%，该公司由本公司及集团公司职工投资设立。
（五）、关联交易
1、已纳入合并会计报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵销。
2、购买商品的关联交易
①本期本公司及子公司以市价向南京住宅产业产品展销中心购买涂料、墙地砖、保
温等建筑材料，各期交易金额及占年度购货比例如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
关联交易内容 采购方 占各公司年度 占各公司年度
金 额 购货比例 金 额 购货比例
购买涂料、墙地
砖、保温等建筑 本公司 6,669.42 0.01% 0.00 0.00%
材料
合 计 6,669.42 0.00
95
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
②本公司及子公司以市价向南京栖霞建设集团建材实业有限公司购买涂料、墙地砖、
保温等建筑材料，各期交易金额及占年度购货比例如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
关联交易内容 采购方 占各公司年度 占各公司年度
金 额 金 额
购货比例 购货比例
本公司 89,904.74 0.17% 4,747.08 0.24%
苏州公司 17,572.00 17.43% 341,082.80 7.89%
东方公司 0.00 0.00% 41,384.20 8.60%
购买涂料、墙地
砖、保温等建筑材 无锡公司 659,736.20 9.20% 1,061,954.17 3.16%
料
迈燕公司 49,074.48 13.17% 751,538.19 21.22%
苏州卓辰 1,325,704.35 5.85% 0.00 0.00%
锡山公司 1,186,396.00 2.03% 2,909,956.00 8.43%
合 计 3,328,387.77 5,110,662.44
③ 本公司以市价向南京星叶门窗有限公司购买门窗等建筑材料，各期交易额及占年
度购货比例如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
关联交易内容 采购方 占各公司年度 占各公司年度
金 额 金 额
购货比例 购货比例
本公司 255,718.42 0.49% 131,965.90 6.67%
无锡公司 0.00 0.00% 18,532.00 0.06%
购 买 门 窗 等建筑
迈燕公司 23,379.00 6.28% 309,114.12 8.73%
材料
苏州公司 0.00 0.00% 104,492.01 2.42%
苏州卓辰 3,290,000.00 14.52% 0.00 0.00%
合 计 3,569,097.42 564,104.03
3、提供劳务的关联交易
本期物业公司为南京栖霞建设集团公司及下属子公司的办公楼及开发的小区提供物
业管理服务及其它服务，按市价收取物业管理等费用，明细如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
关联公司名称 占年度物业管理 占年度物业管理
金 额 金 额
费收入比例 费收入比例
南京栖霞建设集团有限公司 43,392.60 0.30% 47,711.40 0.29%
南京兴隆房地产开发有限公司 131,683.42 0.80% 74,763.90 0.45%
南京东方建设监理有限公司 86,511.50 0.50% 335,010.40 2.04%
南京星叶中心会所有限公司 28,107.00 0.20% 33,420.00 0.20%
南京住宅产业产品展销中心 3,990.00 0.03% 2,793.00 0.02%
南京金港房地产开发有限公司 3,163.53 0.02% 5,064.00 0.03%
96
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
合 计 296,848.05 1.85% 498,762.70 3.03%
4、接受劳务的关联交易
南京东方建设监理有限公司为本公司及子公司提供工程监理及编标服务，本期本公司
及子公司共支付工程监理及编标服务费合计835,200.00元。
5、租赁
① 本公司租赁南京兴隆房地产开发有限公司兴隆大厦二十二层部分房屋，面积472.23平
方米，按市价每平方米360元/年，本期支付租金170,002元，租赁期为2012年1月1日至2013
年12月31日。
②物业公司租赁南京兴隆房地产开发有限公司兴隆大厦七层部分房屋，面积588.38平方
米，月租金为17,651元/月，本期支付租金211,817元，租赁期为2012年1月1日至2013年12
月31日。
6、为本公司的母公司栖霞集团公司提供关联担保情况
(1)、2012年12月26日召开的本公司2012年第六次临时股东大会审议通过了《继续为控股
股东及其子公司提供担保的议案》，决议规定：本公司继续为南京栖霞建设集团有限公司
及其子公司提供债务担保，提供担保的总授权额度不超过15亿元人民币，担保授权（签署
担保合同）的时间截至2014年12月31日。具体授权担保额度如下：
公 司 名 称 授 权 担 保 额 度
南京栖霞建设集团有限公司 不超过8.2亿元
南京栖霞建设集团建材实业有限公司 不超过2亿元
南京栖霞建设集团科技发展有限公司 不超过4.8亿元
合 计 不超过15亿元
（2）、2012年2月9日，经集团公司2012年第一次临时股东会审议通过，提高为本公司（含
子公司）提供担保的总授信额度至25亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至
2014年12月31日。
截止2013年6月30日，本公司为栖霞集团公司提供担保的累计借款余额为36,500万元，具
体情况如下：
贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
交通银行中央门支行 2011.06.20－2013.06.19 50,000,000 本期已归还
交通银行中央门支行 2011.06.21－2013.06.20 50,000,000 本期已归还
交通银行中央门支行 2011.06.24－2013.06.23 50,000,000 本期已归还
97
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
交通银行中央门支行 2011.08.29－2013.08.28 50,000,000
中信银行江苏路支行 2012.07.19－2015.01.18 270,000,000
广发银行江宁支行 2012.08.03－2013.08.02 45,000,000
工行城东支行 2012.04.01－2013.03.29 300,000,000 本期已归还
截止2013年6月30日，本公司为栖霞集团建材实业有限公司提供担保的累计借款余额为
15,800万元，具体情况如下：
贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
紫金农商行马群支行 2012.06.29－2013.06.28 30,000,000 本期已归还
紫金农商行马群支行 2013.06.27-2014.06.26 30,000,000
中信银行江苏路支行 2012.12.18－2013.12.18 20,000,000 本期已归还
中信银行江苏路支行 2012.12.24－2013.12.24 30,000,000 本期已归还
中信银行江苏路支行 2013.06.06-2014.06.06 80,000,000
上海银行湖南路支行 2013.03.13-2014.03.07 20,000,000
浦发银行莫愁支行 2013.03.21-2014.03.21 28,000,000
7、为本公司的关联方南京电子网板科技股份有限公司的贷款提供担保情况
本公司2012年5月11日召开的2011年度股东大会通过了《在授权范围内为南京电子网
板科技股份有限公司提供借款担保的议案》，为支持合营企业南京电子网板科技股份有限
公司对房地产业务的整合，本公司授权董事长，在不超过以下授权范围内，可以按照持股
比例签署为网板公司提供借款担保的协议或办理其他有关手续，授权总借款担保额度不超
过4亿元人民币，授权期限截止日为2013年6月30日。具体如下：
借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
安徽国元信托有限责 本公司及江苏汇金控股集团
网板公司 2012.05.15－2013.02.14 250,000,000
任公司 提供保证担保,本期已归还
8、母公司及其它关联方为本公司以及子公司提供的委托贷款、关联担保以及反担保情况
①本公司接受下列关联方提供的担保以及反担保：
提供担保
借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
关联方名称
本公司
工行南京城东支行 2011.04.21－2013.04.20 200,000,000 集团公司 本期已归还
工行南京城东支行 2011.04.21－2013.10.20 200,000,000 集团公司 本期已归还
工行南京城东支行 2011.04.21－2014.04.20 300,000,000 集团公司
工行南京城东支行 2013.01.16-2014.07.16 200,000,000 集团公司
工行南京城东支行 2013.01.16-2015.01.16 300,000,000 集团公司
98
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
工行南京城东支行 2013.01.16-2015.07.16 300,000,000 集团公司
工行南京城东支行 2013.03.01-2016.02.26 550,000,000 集团公司
北京银行南京分行 2013.06.21-2015.06.18 50,000,000 集团公司
无锡栖霞
由栖霞集团公司提供反担
国联信托投资有限公司 2012.12.28－2014.06.19 13,700,000 本公司
保
由栖霞集团公司提供反担
国联信托投资有限公司 2011.08.23－2013.02.22 150,000,000 本公司
保，本期已归还
②本公司及子公司接受下列关联方提供委托贷款：
借款单位 委托单位 委托银行 贷款期限 贷款金额 说 明
南京栖霞建设集团中信银行南京
无锡栖霞建设有限公司 2012.07.27－2015.01.26 130,000,000.00
有限公司 江苏路支行
南京栖霞建设集团中信银行南京
无锡栖霞建设有限公司 2012.08.13－2015.02.12 50,000,000.00
有限公司 江苏路支行
南京栖霞建设集团中信银行南京
无锡栖霞建设有限公司 2012.04.24－2013.04.24 110,000,000.00
有限公司 分行
本期已归还
南京栖霞建设集团中信银行南京
无锡栖霞建设有限公司 2012.04.01－2013.04.01 60,000,000.00
有限公司 分行
南京栖霞建设集团中信银行南京
苏州卓辰置业有限公司 2012.04.01－2013.04.01 100,000,000.00 本期已归还
有限公司 分行
9、本公司为子公司的借款提供反担保情况
提供反担保
借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
关联方名称
汇锦小贷
由江苏省国信信用担
国家开发银行 2012.06.29－2013.03.16 50,000,000 本公司 保有限公司提供保证
担保,本期已归还
10、股权投资
本公司2012年8月16日召开的第四届董事会第三十九次会议通过了《受让南京市
栖霞区汇锦小额贷款有限公司股权的议案》，议案称：为更好地实施“主业与投资并
重”的经营发展战略，分散行业风险，经与南京栖霞建设集团有限公司（以下简称
“集团公司”）和南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称“栖霞物业”）平等协
商，本公司拟受让集团公司和栖霞物业持有的南京市汇锦小额贷款有限公司15%和
5%的股权，受让价格分别为人民币2374万元和791万元。本公司于2013年3月18日、
19日分别支付上述股权转让款2374万元和791万元。
99
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
11、关联方应收应付款项
应收关联方款项
2013.6.30 2012.12.31
项 目 关联方单位
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
预付账款 南京星叶门窗有限公司 8,175,718.42 0.00 4,630,000.00 0.00
应付关联方款项
项 目 关联方单位 2013.6.30 2012.12.31
应付账款 南京星叶门窗有限公司 0.00 78,918.08
其他应付款 南京电子网板科技股份有限公司 176,056,666.67 56,990,000.00
其他应付款 南京兴隆房地产开发有限公司 0.00 28,812.00
七、或有事项
(一) 、本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵
押贷款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截止2013年6月30日，本公司
及子公司提供担保的按揭贷款总额为58,422万元。
（二）、本公司为子公司及母公司的贷款提供担保，具体如下：
借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
无锡公司
国联信托投资有限公司 2012.12.28－2014.06.19 13,700,000 由栖霞集团公司提供反担保
栖霞集团公司
借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
交通银行中央门支行 2011.08.29－2013.08.28 50,000,000
中信银行江苏路支行 2012.07.19－2015.01.18 270,000,000
广发银行江宁支行 2012.08.03－2013.08.02 45,000,000
栖霞集团建材实业有限公司
紫金农商行马群支行 2013.06.27-2014.06.26 30,000,000
中信银行江苏路支行 2013.06.06-2014.06.06 80,000,000
上海银行湖南路支行 2013.03.13-2014.03.07 20,000,000
浦发银行莫愁支行 2013.03.21-2014.03.21 28,000,000
100
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
（三）、本公司为其他公司的贷款提供担保，具体如下：
借款单位 贷款单位 贷款期限 贷款金额 备注
南京安居建设集团有限责任公司
本公司以幸福城3组团在建工
交通银行鼓楼支行 2012.12.25－2014.06.24 340,000,000
程抵押担保
注: 南京安居建设集团有限责任公司向交通银行鼓楼支行借款34,000万元全部用于支付幸福
城保障房项目专项资金。
（四）、截止2013年6月30日，除上述事项外本公司无需说明的其它重大或有事项。
八、承诺事项
（一）、抵押资产情况
本公司及子公司以拥有的下述国有土地使用权及在建工程作为以下银行贷款的抵押物：
1、 无锡公司以拥有的锡滨国用（2007）第 166 号地块国有土地使用权，地块面积
82,169.90 ㎡，作为以下银行贷款的抵押物：
贷款单位 2013. 6.30 抵押期限
国联信托股份有限公司 300,000,000.00 2012.07.03－2014.06.18
2、 苏州卓辰公司以拥有的苏工园国用（2010）第 00127 号地块国有土地使用权，地
块面积 51,053.13 ㎡，作为以下银行贷款的抵押物，抵押担保金额为 26,900 万元
人民币：
贷款单位 2013. 6.30 抵押期限
交通银行苏州分行 9,000,000.00 2011.11.29－2014.11.28
交通银行苏州分行 30,000,000.00 2011.12.08－2014.12.07
交通银行苏州分行 30,000,000.00 2012.01.09－2014.12.31
交通银行苏州分行 200,000,000.00 2012.09.07－2014.09.07
3、 锡山公司以拥有的 XDG-2006-93-B 地块东方天郡一期项目在建工程，作为以下银
行贷款的抵押物，抵押担保金额为 46180 万元人民币：
贷款单位 2013. 6.30 抵押期限
中行无锡分行 40,000,000.00 2012.2.6－2014.12.31
中行无锡分行 100,000,000.00 2012.10.25－2014.12.31
中行无锡分行 100,000,000.00 2012.3.13－2014.12.31
建行无锡崇宁支行 7,000,000.00 2012.7.5－2014.12.31
建行无锡崇宁支行 30,000,000.00 2012.2.24－2014.12.31
101
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
建行无锡崇宁支行 30,000,000.00 2013.01.04-2014.12.31
建行无锡崇宁支行 12,000,000.00 2013.02.05-2014.12.31
建行南京中山支行 57,000,000.00 2012.1.19－2014.12.31
建行南京中山支行 25,000,000.00 2012.2.15－2014.12.31
建行南京中山支行 15,000,000.00 2012.1.31－2014.12.31
建行南京中山支行 10,000,000.00 2012.2.23－2014.12.31
建行南京中山支行 27,000,000.00 2013.01.04-2014.12.31
建行南京中山支行 8,800,000.00 2013.02.01-2014.12.31
（二）、截止2013年6月30日，除上述事项外，本公司无需说明的其它重大承诺事项。
九、资产负债表日后事项
截止2013年6月30日，本公司无需说明的资产负债表日后非调整事项。
十、其它重要事项
（一）、以公允价值计量的资产和负债
本期公允价值 计入权益的累计
项目 年初金额 本期计提的减值 期末金额
变动损益 公允价值变动
可供出售金融资产 640,320,000.00 -6,904,320.00 433,590,301.44 0.00 633,415,680.00
金融资产合计 640,320,000.00 -6,904,320.00 433,590,301.44 0.00 633,415,680.00
（二）、截止2013年6月30日，除上述事项外，本公司无需说明的其它重要事项。
102
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
十一、母公司会计报表主要项目注释
（一） 其它应收款
1、其它应收款按种类披露
2013.6.30 2012.12.31
种 类
账面余额 比例 坏账准备 比例 账面余额 比例 坏账准备 比例
单项金额重
大并单项计 1,266,625,218.01 99.57% 0.00 0.00% 1,228,572,454.46 99.58% 0.00 0.00%
提坏账准备
的其它应收
按组合计提
款
坏账准备的 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
其它应收款
按账龄组合
的其它应收 5,479,450.14 0.43% 521,522.64 9.52% 5,229,929.87 0.42% 495,304.65 9.47%
款
单项金额虽
不重大但单 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00% 0.00 0.00%
项计提坏账
准备的其它
合
应收款 计
1,272,104,668.15 100.00% 521,522.64 0.04% 1,233,802,384.33 100.00% 495,304.65 0.04%
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其它应收款：
应收账款内容 账面余额 坏账金额 计提比例 理 由
无锡锡山栖霞建设有限公司 917,316,877.19 0.00 0.00%
子公司往来款项，不存在
苏州卓辰置业有限公司 50,223,031.26 0.00 0.00%
收回风险
南京卓辰投资有限公司 137,310,309.56 0.00 0.00%
土地竞拍保证金，不
海口市土地储备整理中心 161,775,000.00 0.00 0.00%
存在收回风险
合 计 1,266,625,218.01 0.00
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其它应收款：
2013.6.30 2012.12.31
账 龄
账面余额 比 例 坏账准备 账面余额 比 例 坏账准备
一年以内 2,331,051.57 42.54% 139,863.09 1,806,156.74 34.54% 108,369.40
一至两年 2,008,343.12 36.65% 160,667.45 2,415,150.43 46.17% 193,212.05
两至三年 70,189.92 1.28% 7,018.99 80,013.33 1.53% 8,001.33
三年以上 1,069,865.53 19.53% 213,973.11 928,609.37 17.76% 185,721.87
合 计 5,479,450.14 100.00% 521,522.64 5,229,929.87 100.00% 495,304.65
103
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
2、其它应收款金额前五名单位情况
单位名称 金额 年限 占其它应收款总额比例
无锡锡山栖霞建设有限公司 917,316,877.19 一至五年 72.11%
海口市土地储备整理中心 161,775,000.00 一年以内 12.72%
南京卓辰投资有限公司 137,310,309.56 一至四年 10.79%
苏州卓辰置业有限公司 50,223,031.26 一至三年 3.95%
江苏省电力公司南京供电公司 2,950,000.00 一至四年 0.23%
合计 1,269,575,218.01 -- 99.80%
3、期末其它应收款余额中无持有本公司5%以上（含5%）表决权股份的股东欠款。
4、期末其它应收款余额中无关联方单位欠款。
(二) 长期股权投资
2013.6.30 2012.12.31
项 目
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备
对子公司的长期股权投资 1,040,814,545.34 0.00 842,032,068.34 0.00
按权益法核算的长期股权投资 121,239,347.41 0.00 135,790,290.66 0.00
其它按成本法核算的长期股权投资 286,400,000.00 0.00 286,400,000.00 0.00
合 计 1,448,453,892.75 0.00 1,264,222,359.00 0.00
1、对子公司投资
在被
投资
2013.1.1 本期投资 2013.6.30 在被投资 单位
子公司名称 投资成本 单位持股 表决 本期现金红利
账面余额 增减额 账面余额
比例（％） 权比
例
（％）
南京东方房地产开发有限公司 16,222,197.00 12,267,120.00 3,955,077.00 16,222,197.00 100% 100% 0.00
无锡栖霞建设有限公司 140,000,000.00 140,000,000.00 0.00 140,000,000.00 70% 70% 0.00
南京栖霞建设集团物业有限公司 3,964,948.34 3,964,948.34 0.00 3,964,948.34 70% 70% 0.00
南京栖霞建设仙林有限公司 15,300,000.00 15,300,000.00 0.00 15,300,000.00 51% 51% 10,200,000.00
苏州栖霞建设有限责任公司 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 30,000,000.00 50% 50% 80,500,000.00
无锡锡山栖霞建设有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 0.00 200,000,000.00 100% 100% 0.00
苏州卓辰置业有限公司 300,000,000.00 300,000,000.00 0.00 300,000,000.00 100% 100% 0.00
南京卓辰投资有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00 0.00 10,000,000.00 100% 100% 0.00
南京迈燕房地产开发有限公司 68,677,400.00 25,500,000.00 43,177,400.00 68,677,400.00 100% 100% 24,000,000.00
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款公
136,650,000.00 105,000,000.00 31,650,000.00 136,650,000.00 93.50% 95% 0.00
司
104
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
海南卓辰置业有限公司 120,000,000.00 0.00 120,000,000.00 120,000,000.00 100% 100% 0.00
合 计 1,040,814,545.34 842,032,068.34 198,782,477.00 1,040,814,545.34 114,700,000.00
注：1、2013 年 3 月 6 日，迈燕建设在南京产权交易中心公开挂牌转让其所持有的南京
迈燕房地产开发有限公司（以下简称“迈燕房地产”）49%的股权，挂牌转让价格为 4317.74
万元。本公司于 2013 年 3 月 18 日召开的第五届董事会第七次会议审议并通过了《拟摘
牌受让南京迈燕房地产开发有限公司 49%股权的议案》，2013 年 4 月本公司以挂牌价
摘牌，并于 2013 年 4 月 25 日支付转让价款 4317.74 万元，受让迈燕房地产 49%股权。
截止 2013 年 6 月 30 日本公司持有迈燕房地产 100%股权，迈燕公司成为本公司全资子
公司。
2、本公司 2012 年 12 月 7 日召开的第五届董事会第三次会议通过了《受让控股子公
司股权的议案》，本公司拟受让第一东方持有的东方公司 25%的股权。东方公司于 2013
年 1 月 4 日取得南京市投资促进委员会宁投外资批[2013]第 07002 号《关于同意南京东
方房地产开发有限公司股权转让及终止合资合同、章程的批复》，原则同意转让双方签
署的《股权转让合同》，批准东方公司终止原合资合同、章程，变更企业类型，并撤销
其《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。本公司已于 2013 年 6 月 29 日向第一东
方支付 25%的股权转让价款 395.51 万元。此次股权受让完成后，东方公司成为本公司
的全资子公司。
3、本公司 2013 年 1 月 14 日召开的第五届董事会第五次会议审议通过了《投资设立全
资子公司开发海口地块的议案》，为开发 2012 年 12 月 30 日竞得的海口市滨海大道北
侧地块，2013 年 1 月 22 日，本公司投资设立的全资子公司海南卓辰置业有限公司取得
460100000441004 号企业法人营业执照。
4、本公司 2012 年 8 月 16 日召开的第四届董事会第三十九次会议通过了《受让南京市
栖霞区汇锦小额贷款有限公司股权的议案》，议案称：为更好地实施“主业与投资并重”
的经营发展战略，分散行业风险，经与南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“集团公
司”）和南京栖霞建设集团物业有限公司（以下简称“栖霞物业”）平等协商，本公司拟
受让集团公司和栖霞物业持有的南京市汇锦小额贷款有限公司 15%和 5%的股权，受让
价格分别为人民币 2374 万元和 791 万元。本公司于 2013 年 3 月 18 日、19 日分别支付
上述股权转让款 2374 万元和 791 万元，截止到 2013 年 6 月 30 日，本公司持有南京市
汇锦小额贷款有限公司 90%股权，栖霞物业持有 5%的股权。
105
南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
2、按权益法核算的长期股权投资
本期投资增减额
被投资单位名称 初始金额 2013.1.1 其中：分回现 2013.6.30
合计
金红利
南京电子网板科技股份
169,000,000.00 135,790,290.66 -14,550,943.25 0.00 121,239,347.41
有限公司
合计 169,000,000.00 135,790,290.66 -14,550,943.25 0.00 121,239,347.41
3、按成本法核算的其它长期股权投资
本期投资 本期分回的
被投资单位名称 初始金额 2013.1.1 2013.6.30
增减额 现金红利
河北银行股份有限公司 286,400,000.00 286,400,000.00 0.00 286,400,000.00 12,000,000.00
合 计 286,400,000.00 286,400,000.00 0.00 286,400,000.00 12,000,000.00
4、长期股权投资减值准备
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
(三) 营业收入和营业成本
2013年1-6月 2012年1-6月
项 目 主营业务 其它业务 小计 主营业务 其它业务 小计
营业收入 261,389,568.82 3,694,336.59 265,083,905.41 646,373,976.75 6,420,276.60 652,794,253.35
营业成本 115,881,198.34 844,958.94 116,726,157.28 324,299,839.42 579,816.90 324,879,656.32
营业毛利 145,508,370.48 2,849,377.65 148,357,748.13 322,074,137.33 5,840,459.70 327,914,597.03
1、按业务类别列示营业收入、营业成本
主营业务收入 主营业务成本
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6
房地产开发 261,389,568.82 646,373,976.75 115,881,198.34 324,299,839.42
租赁等其他业务 3,694,336.59 6,420,276.60 844,958.94 579,816.90
小 计 265,083,905.41 652,794,253.35 116,726,157.28 324,879,656.32
2、 房地产开发经营项目列示如下：
项 目 主营业务收入 主营业务成本 主营业务毛利
2013年1-6月
南京栖园 168,673,272.60 65,298,536.31 103,374,736.29
南京栖庭 79,543,632.00 39,774,022.73 39,769,609.27
其他项目 13,172,664.22 10,808,639.30 2,364,024.92
合 计 261,389,568.82 115,881,198.34 145,508,370.48
2012年1-6月
南京栖园 261,891,913.00 105,020,651.97 156,871,261.03
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
南京栖庭 355,898,352.90 192,865,535.10 163,032,817.80
其他项目 28,583,710.85 26,413,652.35 2,170,058.50
合 计 646,373,976.75 324,299,839.42 322,074,137.33
3、 本年度销售收入前五名客户的营业收入情况
报告期内，本公司销售前五名客户合计的销售金额为37,956,000.00元，均和本公司无
关联关系。
(四) 投资收益
1、投资收益明细
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
成本法核算确认的长期股权投资收益 126,700,000.00 0.00
权益法核算确认的长期股权投资收益 -14,550,943.25 -9,290,663.05
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益等 2,784,000.00 0.00
合 计 114,933,056.75 -9,290,663.05
2、按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 2013年1-6月 2012年1-6月
苏州栖霞建设有限责任公司 80,500,000.00 0.00
南京迈燕房地产开发有限公司 24,000,000.00 0.00
南京栖霞建设仙林有限公司 10,200,000.00 0.00
河北银行股份有限公司 12,000,000.00 0.00
合 计 126,700,000.00 0.00
3、按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 2013年1-6月 2012年1-6月
南京电子网板科技股份有限公司 -14,550,943.25 -9,585,457.31
南京栖霞建设鑫南置业有限公司 0.00 294,794.26
合 计 -14,550,943.25 -9,290,663.05
4、本公司投资收益汇回无重大限制。
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
(五) 现金流量表补充资料
1、收到的其它与经营活动有关的现金
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
利息收入 2,867,021.63 2,825,946.92
收回南京市浦口新城开发建设指挥部款项 0.00 100,000,000.00
收回南京市仙林大学城管理委员会款项 0.00 5,000,000.00
收回其他款项 10,000.00 2,266,229.08
合 计 2,877,021.63 110,092,176.00
2、支付的其它与经营活动有关的现金
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
公司经费 5,147,680.74 5,808,013.12
广告宣传费 2,987,463.65 1,365,626.40
代理及中介服务费 894,799.93 2,098,032.00
其他 193,337.23 205,288.22
支付有限制现金 6,271,124.00 0.00
往来款 936,790.51 0.00
合 计 16,431,196.06 9,476,959.74
3、收到的其它与筹资活动有关的现金
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
收回给子公司的借款及利息 0.00 469,862,304.04
南京安居建设集团有限责任公司保障房项目建设款 547,520,000.00 0.00
合 计 547,520,000.00 469,862,304.04
4、现金流量表补充资料
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
①将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 163,471,536.32 126,299,832.36
加：资产减值准备 26,217.99 -242,443.31
固定资产折旧 1,218,340.43 1,334,063.38
投资性房地产成本摊销 844,958.94 579,816.90
无形资产摊销 40,670.77 28,175.06
长期待摊费用摊销 0.00 0.00
处置固定资产、无形资产和其它长期资产损失 14,850.00 44,862.15
财务费用 5,356,397.22 84,059,643.44
投资损失 -114,933,056.75 9,290,663.05
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
递延所得税资产减少 5,482,463.80 -10,219,185.34
递延所得税负债增加 0.00 0.00
存货的减少 -553,815,194.11 -907,814,595.98
经营性应收项目的减少 -660,106,939.91 -323,325,518.31
经营性应付项目的增加 482,500,723.10 125,959,331.53
经营活动产生的现金流量净额 -669,899,032.20 -894,005,355.07
②本期现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,184,444,849.43 700,607,684.74
减：现金的期末余额中有限制的资金 6,271,124.00 0.00
减：现金的期初余额 564,372,389.42 942,244,761.50
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 613,801,336.01 -241,637,076.76
5、现金和现金等价物
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
一、现金 1,178,173,725.43 700,607,684.74
其中：库存现金 16,754.80 18,988.38
可随时用于支付的银行存款 1,178,156,970.63 700,588,696.36
可随时用于支付的其它货币资金 0.00 0.00
二、现金等价物 0.00 0.00
其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00
三、期末现金及现金等价物余额 1,178,173,725.43 700,607,684.74
十二、 补充资料
（一）、当期非经常性损益明细表（收益＋、损失－）
项 目 2013年1-6月 2012年1-6月
1、非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值损失准
-38,235.80 -44,862.15
备冲回的部分）
2、计入当期损益的政府补助 0.00 0.00
3、处置交易性金融资产取得的投资收益 0.00 0.00
4、对外委托贷款取得的损益 0.00 0.00
5、除上述各项之外的其他营业外收入和支出 156,360.27 772,930.69
非经常性损益小计 118,124.47 728,068.54
减：企业所得税的影响数 -29,531.12 -182,017.14
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
减：少数股东损益的影响数 -95,228.19 -46,903.90
非经常性损益合计 -6,634.84 499,147.50
（二）、净资产收益率及每股收益
加权平均净资 每股收益
报告期利润
产收益率 基本每股收益 稀释每股收益
2013年1-6月 2.65% 0.0907 0.0907
归属于公司普通股股东的净利润
2012年1-6月 5.23% 0.1739 0.1739
2013年1-6月 2.65% 0.0907 0.0907
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润 2012年1-6月 5.21% 0.1734 0.1734
计算过程：
① 全面摊薄净资产收益率 ＝ P ÷E
其中，P为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东
的净利润；E为归属于公司普通股股东的期末净资产。“归属于公司普通股股东的净利润”
不包括少数股东损益金额；“扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润”以扣除
少数股东损益后的合并净利润为基础，扣除母公司非经常性损益（考虑所得税影响）、各
子公司非经常性损益（考虑所得税影响）中母公司普通股股东所占份额；“归属于公司普
通股股东的期末净资产”不包括少数股东权益金额。
② 加权平均净资产收益率 = P /（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0）
其中：P分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后归属于公司普
通股股东的净利润；NP为归属于公司普通股股东的净利润；E0为归属于公司普通股股东
的期初净资产；Ei为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产；
Ej为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产；M0为报告期月
份数；Mi为新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数；Mj为减少净资产下一月份起
至报告期期末的月份数；Ek为因其它交易或事项引起的净资产增减变动；Mk为发生其它
净资产增减变动下一月份起至报告期期末的月份数。
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南京栖霞建设股份有限公司 2013 年半年度报告
（三）、公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
报表项目 期末余额 年初余额 变动比率 变动原因
（或本期金额） （或上期金额）
本期无锡置业担保公司的
应收账款 57,362,082.45 21,460,829.24 167.29%
应收款增加
本期南京幸福城项目、南京
枫情水岸项目、南京羊山湖
预付款项 2,362,864,954.57 1,781,759,329.44 32.61%
花园项目的预付工程款增
加
短期借款 0.00 320,000,000.00 -100.00% 本期偿还到期的短期借款
本期缴纳应缴企业所得税
应交税费 -80,138,740.73 37,564,037.06 -313.34%
和土地增值税增加
本期收到南京幸福城项目
其他应付款 1,746,359,869.02 854,265,139.72 104.43%
的代建款增加
销售费用 21,222,835.87 23,981,926.65 -11.5% 本期销售代理费减少
管理费用 40,875,176.88 42,832,283.84 -4.57% 本期公司经费减少
本期借款利息费用化比例
财务费用 -129,841.25 29,721,032.44 -100.44%
减少
本期小贷公司贷款损失准
资产减值损失 6,586,642.05 958,292.55 587.33%
备金增加
本期收到河北银行投资收
投资收益 1,139,024.05 -8,832,646.14 112.90%
益
本期营业收入减少及毛利
利润总额 171,047,598.16 307,054,496.49 -44.29%
率降低
所得税费用 42,027,765.14 78,888,462.58 -46.73% 本期利润总额减少
经营活动产生的
-264,390,015.55 -426,748,362.75 38.05% 本期土地储备支出减少
现金流量净额
投资活动产生的
-69,429,441.41 -1,306,912.10 -5212.48% 本期受让子公司股权
现金流量净额
筹资活动产生的
757,637,324.10 370,058,094.22 104.73% 本期借款增加
现金流量净额
十三、财务报表的批准报出
本财务报表业经公司全体董事于 2013 年 8 月 22 日批准报出。
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第九节 备查文件目录
一、由公司法定代表人、主管会计工作负责人及会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
二、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。
董事长：江劲松
南京栖霞建设股份有限公司
2013 年 8 月 22 日
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