证券代码：600533 证券简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司2007年度报告摘要
1重要提示
1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于http://www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。1.2公司全体董事出席董事会会议，全体监事和高级管理人员列席董事会会议。1.3南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。1.4公司负责人陈兴汉女士，主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁翠玲女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
2公司基本情况简介2.1基本情况简介
股票简称 栖霞建设
股票代码 600533
上市交易所 上海证券交易所
注册地址和办公地址 南京市和燕路251号;南京市龙蟠路9号
邮政编码 210037
公司国际互联网网址 www.chixia.com
电子信箱 600533@chixia.com
2.2联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王建优先生 周文龙先生
江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼
联系地址
证券投资部 证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
3会计数据和业务数据摘要：
3.1主要会计数据
单位:元币种:人民币
本年比上年增减
主要会计数据 2007年 2006年 2005年
(%)
营业收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60 23.53 1,328,330,938.07
利润总额 630,740,151.40 370,824,618.76 70.09 233,448,043.56
归属于上市公司股东的净利润 343,518,368.24 231,641,363.42 48.3 152,384,312.00
归属于上市公司股东的扣除非经
343,539,525.30 225,980,791.84 52.02 148,759,883.44
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -726,420,801.70 209,089,938.74 -447.42 -20,026,418.54
本年末比上年末
2007年末 2006年末 2005年末
增减(%)
总资产 6,389,991,940.80 4,869,366,435.41 31.23 4,138,536,856.23
所有者权益（或股东权益） 1,628,971,999.07 1,431,253,630.83 13.81 698,771,558.20
报告期内，公司对2006年度的会计数据和财务指标进行了追溯调整。以2006年度调整前的归属于上市公司股东的净利润为基数来计算，报告期内净利润同比增加50.99%。3.2主要财务指标
单位:元
主要财务指标 2007年 2006年 本年比上年增减(%) 2005年
基本每股收益 0.848 0.635 33.54 0.7256
稀释每股收益 0.848 0.635 33.54 0.7256
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.848 0.619 37 0.7084
全面摊薄净资产收益率 21.09 16.18 增加4.91个百分点 0.2181
加权平均净资产收益率 22.81 24.73 减少1.92个百分点 0.2374
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益
21.09 15.79 增加5.3个百分点 0.2129
率
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收
22.81 24.12 减少1.31个百分点 0.2317
益率
每股经营活动产生的现金流量净额 -1.794 0.516 -447.42 -0.095
2007年 2006年 本年末比上年末增减 2005年
末 末 (%) 末
归属于上市公司股东的每股净资产 4.02 3.53 13.88 3.327
2007年度每股经营活动产生的现金流量净额与2006年度相比产生了重大差异，主要原因是报告
期内公司土地储备大幅增加，需支付大量土地出让金，导致现金流量净额为负值。
非经常性损益项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 0
计入当期损益的政府补助，但与公司业务密切相关，按照国家统一
0
标准定额或定量享受的政府补助除外
委托投资损益 0
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -31,577.70
减：非经常性损益影响所得税额 10,420.64
合计 -21,157.06
采用公允价值计量的项目
□适用√不适用
3.3境内外会计准则差异
□适用√不适用
4股本变动及股东情况
4.1股份变动情况表
√适用□不适用
单位:股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
比例 发行 公积金
数量 送股 其他 小计 数量 比例(%)
(%) 新股 转股
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股 199,800,000 49.33 -37,067,400 -37,067,400 162,732,600 40.18
3、其他内资持股 90,000,000 22.22 -90,000,000 -90,000,000 0 0
其中：
境内法人持股 90,000,000 22.22 -90,000,000 -90,000,000 0 0
境内自然人持股
4、外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计 289,800,000 71.55 -127,067,400 -127,067,400 162,732,600 40.18
二、无限售条件流通股份
1、人民币普通股 115,200,000 28.44 127,067,400 127,067,400 242,267,400 59.82
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
无限售条件流通股份合计 115,200,000 28.44 127,067,400 127,067,400 242,267,400 59.82
三、股份总数 405,000,000 100.00 405,000,000 100.00
限售股份变动情况表
√适用□不适用
单位:股
年初限售 本年解除限售 本年增加 年末限售
股东名称 限售原因 解除限售日期
股数 股数 限售股数 股数
南京栖霞建设集团有限公司 135,768,240 15,750,000 120,018,240 股权分置改革 2007年1月23日
南京新港高科技股份有限公司 58,421,520 15,750,000 42,671,520 股权分置改革 2007年1月23日
南京市栖霞区国有资产投资中心 1,998,000 1,980,000 18,000 股权分置改革 2007年1月23日
南京市园林实业总公司 1,998,000 1,980,000 18,000 股权分置改革 2007年1月23日
东南大学建筑设计研究所 855,000 855,000 股权分置改革 2007年1月23日
南京栖霞建设集团物资供销有限公司 759,240 752,400 6,840 股权分置改革 2007年1月23日
国泰君安证券股份有限公司 9,000,000 9,000,000 非公开发行 2007年8月27日
三峡财务有限责任公司 8,100,000 8,100,000 非公开发行 2007年8月27日
南京仙林房地产开发有限公司 7,500,000 7,500,000 非公开发行 2007年8月27日
中国人寿保险股份有限公司－分红－
7,500,000 7,500,000 非公开发行 2007年8月27日
团体分红－005L－FH001沪
中国工商银行－南方稳健成长贰号证
7,500,000 7,500,000 非公开发行 2007年8月27日
券投资基金
中国工商银行－同益证券投资基金 7,500,000 7,500,000 非公开发行 2007年8月27日
交通银行－科瑞证券投资基金 6,150,000 6,150,000 非公开发行 2007年8月27日
中国工商银行－天元证券投资基金 6,000,000 6,000,000 非公开发行 2007年8月27日
中国人寿保险（集团）公司—传统—普
6,000,000 6,000,000 非公开发行 2007年8月27日
通保险产品
招商证券股份有限公司 6,000,000 6,000,000 非公开发行 2007年8月27日
兵器财务有限责任公司 6,000,000 6,000,000 非公开发行 2007年8月27日
裕隆证券投资基金 4,500,000 4,500,000 非公开发行 2007年8月27日
全国社保一零三组合 3,750,000 3,750,000 非公开发行 2007年8月27日
中国工商银行—南方避险增值基金 3,000,000 3,000,000 非公开发行 2007年8月27日
中国人寿股份有限公司—传统—普通
1,500,000 1,500,000 非公开发行 2007年8月27日
保险—005L—CT001
合计 289,800,000 127,067,400 162,732,600 — —
4.2股东数量和持股情况
单位:股
报告期末股东总数 27,688
前十名股东持股情况
持有有限售
持股比例 报告期内 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数 条件股份数
(%) 增减 量
量
南京栖霞建设集团有限公司 国有法人 33.52 135,768,240 0 120,018,240 无
南京新港高科技股份有限公司 国有法人 14.43 58,421,520 0 42,671,520 无
上海浦东发展银行－广发小盘
其他 2.36 9,541,642 9,541,642 0 未知
成长股票型证券投资基金
国泰君安证券股份有限公司 其他 2.22 9,000,000 -300 0 未知
中国农业银行－大成创新成长
其他 2.14 8,651,305 8,651,305 0 未知
混合型证券投资基金
中国建设银行－鹏华价值优势
其他 2.04 8,260,755 8,260,755 0 未知
股票型证券投资基金
中国工商银行－广发大盘成长
其他 1.86 7,526,684 7,526,684 0 未知
混合型证券投资基金
南京仙林房地产开发有限公司 其他 1.85 7,500,000 0 0 未知
中国人寿保险股份有限公司－
分红－团体分红－005L－FH001 其他 1.85 7,500,000 0 0 未知
沪
中国建设银行－华夏红利混合
其他 1.73 7,006,399 7,006,399 0 未知
型开放式证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类
南京栖霞建设集团有限公司 15,750,000 人民币普通股
南京新港高科技股份有限公司 15,750,000 人民币普通股
上海浦东发展银行－广发小盘成长股票型证券投资基金 9,541,642 人民币普通股
国泰君安证券股份有限公司 9,000,000 人民币普通股
中国农业银行－大成创新成长混合型证券投资基金 8,651,305 人民币普通股
中国建设银行－鹏华价值优势股票型证券投资基金 8,260,755 人民币普通股
中国工商银行－广发大盘成长混合型证券投资基金 7,526,684 人民币普通股
中国人寿保险股份有限公司－分红－团体分红－005L－FH001
7,500,000 人民币普通股
沪
南京仙林房地产开发有限公司 7,500,000 人民币普通股
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金 7,006,399 人民币普通股
前十名无限售条件股东中，南京新港高科技股份有限公司系南京仙
林房地产开发有限公司的控股股东，广发小盘成长股票型证券投资
上述股东关联关系或一致行动关系的说明 基金和广发大盘成长混合型证券投资基金均为广发基金管理有限公
司旗下的基金,其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司
股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.3控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1控股股东及实际控制人变更情况
□适用√不适用
4.3.2控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
控股股东名称：南京栖霞建设集团有限公司
法人代表：江劲松
注册资本：189,625,000元
成立日期：1993年9月7日
主要经营业务或管理活动：房地产项目开发、建设、销售、租赁及售后服务；工程建设管理；建筑材
料、装饰材料、照明灯具、金属材料、百货销售，室内装饰设计、实业投资。
(2)法人实际控制人情况
实际控制人名称：南京市栖霞区国有资产投资中心
法人代表：陈发喜
注册资本：60,000,000元
成立日期：1999年10月13日
主要经营业务或管理活动：受区政府委托,负责管理、经营区属国有经营性资产；持有授权范围内公司、
企业的国有产权；决定授权范围内国有资产转让、兼并,向各类企业进行投资。参股、控股等资本经营
活动；收缴国有资产收益。
4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5董事、监事和高级管理人员
5.1董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
报告期内
从公司领 是否在股东单
年初 年末 股份
性 年 变动原 取的报酬 位或其他关联
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 持股 持股 增减
别 龄 因 总额(万 单位领取报酬、
数 数 数
元)（税 津贴
前）
陈兴汉 董事长 女 61 2005年12月23日 2008年12月22日 59.11 否
江劲松 董事 男 39 2005年12月23日 2008年12月22日 否
干泳星 董事 女 51 2005年12月23日 2007年9月17日 否
徐水炎 董事 男 44 2005年12月23日 2007年9月17日 4500 3000 -1500 售出 是
范业铭 董事 男 44 2007年9月17日 2008年12月22日 否
徐益民 董事 男 46 2005年12月23日 2008年12月22日 是
肖宝民 董事 男 45 2007年3月6日 2007年9月17日 是
何金耿 董事 男 39 2005年12月23日 2007年3月6日 是
刘志彪 独立董事 男 49 2005年12月23日 2008年12月22日 5 否
安同良 独立董事 男 42 2005年12月23日 2008年12月22日 5 否
王跃堂 独立董事 男 44 2005年12月23日 2008年12月22日 5 否
监事会主
李云 男 55 2005年12月23日 2008年12月22日 22.64 否
席
夏卫东 监事 男 60 2005年12月23日 2007年9月17日 13.54 否
徐水炎 监事 男 44 2007年9月17日 2008年12月22日 是
陆阳俊 监事 男 37 2006年12月5日 2008年12月22日 是
江劲松 总裁 男 39 2006年11月15日 2008年12月22日 47.93 否
常务副总
范业铭 裁兼总工 男 44 2005年12月23日 2008年12月22日 38.9 否
程师
副总裁兼
干泳星 女 51 2005年12月23日 2008年12月22日 32.14 否
总会计师
副总裁兼
王建优 董事会秘 男 44 2005年12月23日 2008年12月22日 33.7 否
书
合计 / / / / / / 262.96 /
6董事会报告
6.1管理层讨论与分析
（一）宏观政策、市场环境变化及对公司的影响分析
2007年，国家出台了一系列宏观调控政策，宏观调控日益成为房地产行业发展的常态。面对宏观
调控对行业的影响，管理层认为：一方面，宏观调控政策将进一步规范行业竞争秩序，有利于营造长
期稳定健康发展的房地产市场；另一方面，宏观调控加剧了行业竞争，竞争格局的变化使得房地产行
业进入一个分化与整合的时代。对于公司来说，宏观调控不仅意味着挑战，更孕育了难得的发展机遇。
如何在这一大的时代背景下理性地判断行业走势，培育自身的核心竞争力，将决定公司的未来发展和
可持续增长。
2007年以来国家推出的主要房地产调控政策及其对公司的影响有：
1、2007年1月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求正式对房地产开发企业进行土地增值税清算。
对公司的影响：公司每个项目都按规定预交了土地增值税，报告期内，并按照清算政策的要求预提了土地增值税。公司从2000年起通过市场招拍挂拿地，建设项目中中小户型中低价位产品比例较大，利润率处于行业合理水平。因此，管理层认为，土地增值税清算总体对公司影响不大。
2、2007年8月，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。11月，建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，要求经济适用房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用房、廉租房、限价房的无缝对接，使社会保障性住房有了一个系统的体系。
对公司的影响：管理层认为，这方面的政策调控与公司对行业的判断是一致的。早在2003年，公司就已开始参与政府保障住房的建设，并将其拓展成为公司新的盈利渠道，在政府保障房建设方面形成了自身的先发优势。且由于政府保障住房与商品住房的目标客户群体不同，不存在明显的替代效应，因此政府保障住房的建设并不影响公司在中高端市场的开发力度。
3、2007年9月，国土资源部下发通知，要求各地加大闲置土地处置力度，特别解决房地产开发领域的土地闲置问题。同月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。2008年1月，国务院又发布了《关于促进节约集约用地的通知》，明确指出，对闲置房地产用地要征缴增值地价；金融机构对房地产项目开发过慢的企业应审慎贷款和核准融资；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。
对公司的影响：目前公司的所有房地产项目均按照土地出让合同或与政府的其他有关约定进行开发建设，不存在闲置房地产用地的情况。未来公司将继续依法按计划进行房地产项目开发，不会有相应的贷款和融资风险。
4、2007年9月，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了申请购买第二套以上住房的贷款条件。随后12月又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对第二套房贷政策进行了进一步明确。
对公司的影响：管理层认为，第二套房贷新政的目的是压制房地产投资、打击投机行为，这将有利于抑制房地产价格的过快上涨，净化市场环境。此项政策的出台短期内给购房者造成了一定的观望心理，但长期来看对自住型的住房需求影响不大。就公司项目而言，根据近5年来二手房市场和租赁市场数据分析，购买公司商品房的客户90％以上为自住型，且总体按揭比例不到40％。此外，2008年2月南京市已放开公积金贷款的限制（市民可二次使用公积金贷款，且家庭贷款额度上限提高到40万元），这进一步保证了自住型的住房需求。
5、在货币政策上，2007年中国人民银行共6次上调存贷款基准利率，一年期贷款基准利率提高到了7.47%。全年共10次上调金融机构存款准备金率至14.5%，为20余年来最高水平。
对公司的影响：信贷紧缩致使部分房地产开发企业的贷款难度日渐加大，但金融机构对开发企业采取有保有压的政策，公司作为多家银行的优质客户，江苏省房地产开发企业综合实力排名第一，公司与金融机构一直保持良好的合作关系，开发项目对资金的需求能够得到有效地满足和支持。（二）2007年全国和公司项目所在区域行业走势
2007年，全国房地产景气度总体稳步上升。全国房地产开发综合景气指数已由2005年的100.61上升到2007年11月的106.59。2007年上半年，全国商品房销售保持快速增长，下半年以来，受宏观调控的影响，一线部分城市房地产价格出现滞涨或小幅回调，成交量萎缩，其他城市的房价涨幅也开始趋缓，房地产市场出现局部性和结构性的调整。宏观调控使旺盛的投资和投机需求受到挤压，有助于缓解房价上涨的压力，但总体来看，目前房地产市场整体供不应求的矛盾依然存在。
1、南京
2007年南京市房地产投资稳定增长。1～11月份全市完成房地产开发投资406.5亿元（其中住宅类投资占71.73％），比2006年同期增长了28.0％。1～11月份施工面积为3372.71万平方米（其中住宅占80.02％），比去年同期增长10.83％（其中住宅同比增长12.22％）。其中，新开工面积为951.76万平方米（其中住宅为840.25万平方米），比上年同期增长10.17％（其中住宅同比增长17.14％）。1～11月份房地产竣工面积为363.86万平方米（其中住宅为310.34万平方米），比上年同期减少了31.57％（其中住宅同比减少31.67％）。
2007年全年，南京市商品房销售面积为1175.5万平方米（其中住宅为1047.6万平方米），同比增长10.3％（其中住宅同比增长16.5％）。2007年，全市商品房成交均价为4976元/平方米（其中住宅为4700元/平方米），同比增长10.8％（其中住宅同比增长10.2％）。截至2007年12月，全市商品住宅年累计供销比为0.88，其中公司项目所在地江南八区的供销比为0.77。在宏观调控的影响下，全市累计供销比虽略有上升，但供小于求的矛盾仍很明显。南京是长江三角洲中心城市之一，未来经济的持续快速增长将继续有力地推动房地产市场的发展。
2、苏州
2007年，苏州房地产开发投资保持平稳增长。全年完成房地产开发投资601.96亿元（其中住宅为449.01亿元），同比增长27.9%（其中住宅同比增长24.1%）。全市房屋施工面积为5955.86万平方米（其中住宅为4529.13万平方米），比上年同期增长11.7％（其中住宅同比增长12％）。全市竣工面积为1474.45万平方米（其中住宅为1140.94万平方米），比上年同期减少了19.1％（其中住宅同比减少23.1％）。
2007年，苏州市商品房销售量快速增长。全年商品房销售面积为817.56万平方米（其中住宅为679.32万平方米），同比增长26.25％（其中住宅同比增长23.16％）。2007年，全市商品房成交均价为6654元/平方米（其中住宅为6562元/平方米），同比增长19.11％（其中住宅同比增长22.5％）。苏州紧邻上海，是我国经济最发达的地区之一。近几年来，苏州经济快速增长，进入工业园区和高新开发区的国际大企业迅速增加，带动了大量住宅需求，预计未来几年间，苏州房地产业将继续保持景气局面。
3、无锡
2007年，无锡市房地产投资呈快速增长态势。1～11月份，全市完成房地产开发投资314.9亿元（其中住宅投资占67.28％），比2006年同期增长了49.00％。1～11月份，无锡市房屋施工面积为2406.92万平方米（其中住宅占79.82％），比上年同期增长20.70％（其中住宅同比增长21.19％）。全市新开工面积为883.76万平方米（其中住宅为755.64万平方米），比上年同期增长30.75％（其中住宅同比增长36.44％）。1～11月份，无锡市房地产竣工面积为362.88万平方米（其中住宅为290.94万平方米），比上年同期增长34.46％。
2007年，无锡市商品房销售量大幅增长，全年销售面积为501.98万平方米（其中住宅为443.14万平方米），同比增长29.82％（其中住宅同比增长45.34％）。2007年，全市商品房成交均价为5336元/平方米（其中住宅为5081元/平方米），同比增长7.42％（其中住宅同比增长13.90％）。无锡是我国经济最发达的地区之一，民营经济发展较快。预计未来几年间，新兴中产阶层的迅速增加和城市化进程的加快，将促使无锡房地产业继续保持稳步增长态势。
注：以上开发投资以及开竣工数据来源于各市统计局，为包括郊县和经济适用房的数据；销售面积和价格数据来源于各市房地产管理局，为不含郊县和经济适用房的数据。（三）2007年公司业务回顾
1、总体经营情况
2007年是公司可持续发展的关键一年。一方面，公司立足“以南京为中心的三小时经济圈，发展成为长三角地区的房地产龙头企业”的发展战略，在严格控制投资风险的同时，积极拓展项目，有效地扩大了公司规模；另一方面，公司以前年度获取的优质项目资源，已陆续在报告期内显现成果。同时，公司在治理结构、创新精神、专业能力、资本市场形象、市场拓展、管理效率、多元化融资渠道等方面也积累了相当多的宝贵经验，在区域内优势凸现。
报告期内，公司实现营业收入28.57亿元人民币，较上年增长23.53%。其中，房地产结算收入为28.26亿元，较上年增长23.35%；报告期内，公司实现营业利润6.33亿元人民币、实现归属于母公司所有者的净利润3.44亿元人民币，较上年同期数分别增长71.61％和48.30%；实现基本每股收益0.848元，较上年同期增长33.54%。公司已连续6年业绩保持平均50％以上的复合增长。
报告期内公司取得的经营业绩与前期披露的经营计划的比较如下：
（1）效益增长计划：报告期内，公司实现的归属于母公司所有者的净利润较上年同期未调整前净利润增长50.99%，超额完成了原计划增长30％以上的目标。
（2）项目开竣工计划：报告期内，由于公司优化项目规划设计，提升项目品质等原因，导致公
司2007年开竣工面积略低于原计划。
（3）募集资金项目开发计划：报告期内，公司按照计划开发募集资金项目，南京栖园一、二期、
无锡瑜憬湾一期报告期内顺利开盘销售，分别回笼资金2.90亿元、5.81亿元。
（4）土地储备计划：报告期内，公司在南京、无锡两城市先后竞得五幅建设用地，总建筑面积
达197.5万平方米，此外，还获得一个经济适用房委建项目，总建筑面积16.5万平方米，大大超额完
成了2007年土地储备计划。
2、主营业务及其经营情况分析
（1）主营业务分行业、产品情况
单位:元币种:人民币
营业收 营业成 结算面
营业利润率
分行业或分产 营业利润 毛利率 入比上 本比上 积（万平
营业收入 营业成本 比上年增减
品 率（%） （％） 年增减 年增减 方米）
(%)
(%) (%)
行业
增加5.61个百 36.14
房地产开发经营 2,825,566,237.7 1,823,967,292.24 25.9 35.45 23.34 8.77
分点
产品
减少4.83个百 10.71
天泓山庄 974,871,946.88 575,215,554.68 31.09 41.00 359.23 371
分点
栖园 277,746,601.00 168,527,433.30 29.77 39.32 2.52
增加12.23个 8.28
东方天郡 529,068,005.00 391,140,929.39 17.87 26.07 85.97 56.57
百分点
增加11.11个 4.38
枫情水岸 304,780,937.62 207,452,464.69 24.44 31.93 -18.39 -30.75
百分点
增加13.47个 4.36
IALa国际 269,429,036.20 200,626,980.21 19.05 25.54 16.51 -1.37
百分点
（2）主营业务分地区情况
单位:元币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
南京 2,084,450,474.88 22.49
苏州 574,209,973.82 -5.04
无锡 166,905,789.00
（3）主要项目开发、销售进度情况
项目名称 所在地 开发进度 销售进度
天泓山庄 南京 已全部竣工交付 已售出约90％
云锦美地 南京 已全部竣工交付 基本售完，仅余部分商业
汇林绿洲 南京 已全部竣工交付 已售出95％。仅余部分房源（景观房）
南京栖园 南京 一期、二期已经全面开工建设，截至报 报告期内开始销售，一期已销售约30％
告期末一期部分竣工
上城风景一期 南京 一期南片基本竣工，一期北片即将开工 一期南片竣工交付的商品房销售约60%
上城风景二期 南京 已全面开工建设 未开始销售
东方天郡 南京 一期已竣工交付,二期部分组团在年底 一期基本售完，二期销售约50％
已竣工，其余预计在08年6月全部竣工
仙林NO.2007G84 南京 处于前期规划阶段 未开始销售
地块
奥体B5地块 南京 07年底已开工建设 未开始销售
枫情水岸 苏州 一期已竣工交付，二期已开工，预计08 一期已销售91.90％
年底竣工
IALa国际 苏州 一期已竣工交付，二期已开工，预计08 一期已销售90.30％
年底竣工
瑜憬湾 无锡 一、二期已全面开工建设，其中一期07 一期已销售54.73％
年底部分楼盘已竣工交付，三期08年3
月份开工建设
宝通电子地块（瑜 无锡 处于征地拆迁阶段 未开始销售
憬湾四期）
无锡栖园 无锡 一期预计08年3月份开工 未开始销售
九棉项目 无锡 处于前期规划阶段，一期计划08年9月 未开始销售
份开工
东北塘项目 无锡 处于前期规划阶段，其中B地块一期预 未开始销售
计在08年6月份开工建设
（4）主要供应商、客户情况
报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额26,075.40万元，占全年采购总额的57.44%。报告
期内，本公司前五名客户合计的销售额2,559.72万元，占全年销售总额的0.91%。
3、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
（1）资产构成同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
项目 2007年 2006年 期末比期初占总
占总资产 占总资产 资产的比重的增
金额 的比重 金额 的比重 减数
（%） （%）
预付账款 174,633,676.42 2.73 501,492,634.73 10.32 减少7.59个百分点
存货 4,939,158,031.39 77.30 3,007,603,233.76 61.77a 增加15.53个百分点
应付账款 208,099,826.00 3.26 123,812,973.24 2.55 增加0.71个百分点
应交税费 124,055,504.06 1.94 14,715,636.95 0.30 增加1.64个百分点
其他应付款 131,739,796.69 2.06 59,940,089.17 1.23 增加0.83个百分点
一年内到期的非
1,084,000,000.00 16.96 348,220,000.00 7.16 增加9.78个百分点
流动负债
①预付账款变化的原因：房地产项目结算大幅度增加，部分预付账款转入成本；
②存货变化的原因：土地储备大幅度增加；
③应付账款变化的原因：报告期内部分项目完工，工程款尚未结算支付；
④应交税费变化的原因：报告期利润增加，应纳所得税增加所致。
⑤其他应付款变化的原因：根据税务有关规定预提土地增值税等所致。
⑥一年内到期的非流动负债变化的原因：部分长期借款转为短期借款。
（2）经营成果及三费分析 单位：元 币种:人民币
项目 2007年 2006年 增减幅度（％） 变化原因
销售规模扩大、结算面
营业收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60 23.53
积增加
营业税金
销售收入增加、按规定
及附加 271,960,398.33 151,008,353.16 80.10
补提土地增值税
销售规模扩大、结算面
营业利润 632,604,996.94 368,621,023.24 71.61
积增加
竣工决算规模扩大，开
发产品随之增加；贷款
财务费用 17,365,563.35 11,007,334.97 57.76
利息增加，导致未能资
本化利息增加
品牌营销，节省了销售
销售费用 36,373,261.49 37,402,387.28 -2.75
费用
经营规模扩大，公司人
管理费用 63,369,820.13 55,089,174.26 15.03
员经费、折旧费用增加
所得税 218,127,530.32 123,554,005.63 76.54 利润总额增加
销售规模扩大、结算面
净利润 412,612,621.08 247,270,613.13 66.87
积增加
2007年，公司两项费用（销售费用、管理费用）占营业收入的比率为3.49％，比上年的4.05％
又有下降，在同行业处于较低水平，公司的管理效率名列前茅。
（3）现金流量表同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
项目 2007年 2006年 增减幅度（％） 变化原因
销售商品、提供劳务收
2,913,897,449.58 2,095,355,538.22 39.06 销售规模扩大
到的现金
购买商品、接受劳务支 土地储备大幅增加，支付
3,178,623,183.23 1,549,667,007.40 105.12
付的现金 土地出让金
经营活动产生的现金 土地储备大幅增加，支付
-726,420,801.70 209,089,938.74 -447.42
流量净额 土地出让金
投资活动产生的现金
6,206,595.35 45,229.32 13622.50 短期投资收益增加
流量净额
筹资活动产生的现金
617,931,301.61 567,450,107.32 8.90 银行贷款增加
流量净额
注：报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为-726,420,801.70元，净利润为412,612,621.08
元，经营活动产生的现金流量净额与净利润存在重大差异，主要原因是报告期内公司土地储备大幅增
加，需支付大量土地出让金，导致现金流量净额为负值。
4、子公司经营情况及业绩分析
(1)子公司基本情况如下
主要产品 本公司拥有权 主要开发项目及服务
公司名称 业务性质 注册资本
或服务 益（％）
南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 2,520,000美元 75 上城风景一期
南京栖霞建设物业有限公司 物业管理 物业管理 5,000,000元人民币 70 各小区物业管理
70 瑜憬湾、无锡栖园、九棉
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000元人民币
地块
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 360,000,000元人民币 50 枫情水岸、IALa国际
南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 200,000,000元人民币 51 东方天郡
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000,000元人民币 100 无锡东北塘地块
注：根据三届十七次董事会决议，公司拟与江苏鑫南集团有限公司共同投资设立南京栖霞建设鑫
南有限公司，该公司计划注册资本10000万元人民币，本公司出资7000万元，占注册资本的70％；
由于目前双方约定的项目尚未取得，经双方协商，暂缓该项投资，一旦项目落实，即进行该项投资。
（2）子公司经营业绩情况如下： 单位：人民币元
公司名称 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
南京东方房地产开发有限公司 261,274,618.88 68,801,974.17 92,743,440.80 16,733,045.51 10,426,165.50
南京栖霞建设物业有限公司 29,689,436.49 8,876,998.47 30,708,453.86 1,224,930.29 572,663.07
无锡栖霞建设有限公司 1,541,321,934.83 192,385,497.28 166,905,789.00 5,941,040.83 3,487,775.71
苏州栖霞建设有限责任公司 991,681,797.01 452,674,062.26 575,349,964.44 100,760,516.14 66,368,616.18
南京栖霞建设仙林有限公司 852,822,901.22 275,754,086.83 529,068,005.00 99,305,776.55 65,480,146.41
无锡锡山栖霞建设有限公司 927,000,662.00 49,883,927.50 0.00 -116,072.50 -116,072.50
5、投资情况
（1）对外投资情况
报告期内公司对外投资额为5,000万元，比上年减少2,000万元，减少的比例为28.57%。
被投资的公司情况
占被投资
被投资的公司名称 主要经营活动 公司权益 备注
的比例(%)
根据公司第三届董事会第二十九次会议决
议，公司以现金出资5000万元人民币，投
无锡锡山栖霞建设有限
商品房开发 100 资设立无锡锡山栖霞建设有限公司，该公司
公司
负责开发建设公司竞得的“锡国土2007－
37”项目。
（2）募集资金使用情况
①公司于2006年8月通过定向增发募集资金净额60,715万元人民币，截至报告期末，已累计使用
60,715万元人民币，其中本报告期使用9,554万元人民币。
②募集资金使用情况
单位:万元币种:人民币
是否符 是否符
拟投入金 是否变更 实际投入金 预计收益 产生收益情况
承诺项目名称 合计划 合预计
额 项目 额 (净利润) (营业利润)
进度 收益
栖园一期 15,000 否 15,000 4,536 8,269.44 是 是
栖园二期 13,000 否 13,000 4,924 是 是
无锡瑜憬湾一期 20,000 否 20,000 7,394 2,527.60 是 是
无锡瑜憬湾二期 12,000 否 12,000 5,013 是 是
合计 60,000 / 60,000 21,867 10,797.04 / /
③募集资金项目进展情况
单位:万元币种:人民币
募集资金项目名称 总投资 累计投资 累计投入比例 报告期实现销售收入 结算面积(万平方米)
栖园一期 43,832 37,209.84 84.89％ 27,774.66 2.52
栖园二期 36,831 31,660.01 85.96％ — —
无锡瑜憬湾一期 59,608 46,321.00 77.71％ 16,690.58 2.53
无锡瑜憬湾二期 36,570 21,989.20 60.13％ — —
合计 176,841 137,180.05 77.57％ 44,465.24 5.05
注：报告期内瑜憬湾项目回笼资金达5.81亿元。
（3）新增项目储备情况
报告期内，面对国家宏观调控政策的密集出台和随之而产生的房地产市场形势变化，
公司采取审慎和严格的投资决策，加大对房地产市场尚处于上升阶段的二三线城市的投资力度，以求
最大限度地分散投资风险。报告期内，公司在南京、无锡两城市先后竞得南京上城风景二期地块、无
锡宝通电子地块、无锡东北塘镇南部地块、无锡第九棉纺织厂地块、南京NO.2007G84地块等五幅建设
用地，此外，还获得百水芊城二期经济适用房委建项目，新增土地储备总建筑面积达210多万平方米，
土地出让合同金额达38.55亿元，其中报告期内已按土地出让合同约定付款17.06亿元。新增加的土
地储备为公司今后三至五年的持续稳健发展和业绩增长奠定了坚实的基础。
新增项目储备情况表：
地区 项目名称 地价（亿 占地面积（万 规划总建筑 权益比例 项目进度
元） 平方米） 面积（万平方 （％）
米）
南京 上城风景二期地块 1.88 5.80 12 100 项目前期
南京 仙林NO.2007G84地块 11.1 11.16 18.8 100 项目前期
百水芊城二期（经济
南京 － 11.37 16.6 100 项目前期
适用房）
无锡 宝通电子地块(毛地) 0.22 2.39 6.6 100 征地拆迁
无锡 东北塘地块 17.3 61.63 130 100 项目前期
无锡 九棉地块 8.05 8.05 27.7 70 项目前期
合计 38.55 100.40 211.7 —— ——
6、其他经营情况
（1）融资
报告期内，公司及控股子公司一直与银行等金融机构保持良好的合作关系，共获得银行四十多亿
元的授信额度，是中国建设银行总行评定的“守信与稳健企业”和中国农业银行总行的“双大客户”
及战略合作伙伴。大项目还将获得多家银行的银团贷款。同时，公司还开辟多元化融资渠道，拓宽资
金来源。另一方面，公司计划公开增发不超过12000万股新股，募集资金不超过33亿元人民币。发行
申请文件已于2007年10月提交中国证监会审核。
（2）产品开发
针对市场形势的变化，公司加快开发进度，坚持产品创新和科技进步和科学管理，优化设计和工程协作，在不断提升项目的品质和档次的同时，严格控制成本降低费用。在中高端产品上加大精细度，大量采用国内外先进的“四节一环保”新技术、新能源的应用，在产品标准化和产业化方面取得了显著的效果。报告期内，南京天泓山庄项目通过了建设部国家康居示范工程的验收，并一举囊括了规划设计、建筑设计、成套技术应用、工程管理全部四个单项金牌。同时，公司获国家建设部批准为华东地区首家、全国第二家开发企业联盟型“国家级住宅产业化基地”。公司的EPS外墙外保温技术系统和地埋式变压系统被第六届中国国际住宅产业博览会列入十大重点展示和推广技术，为公司住宅产业化基地的建设和整合产业链上下游企业打下了良好的基础，报告期内，公司的国内房地产行业唯一的博士后工作站正式挂牌启动。
（3）开发管理
基于公司现行管理体系中的房地产开发全生命周期管理的理念，2007年，公司全面展开目标管理，实施不断提高“业主满意度”战略。同时，公司还在全国率先在房地产项目上导入国际先进的BUZZSAW项目信息管理平台，建立标准化的项目信息管理流程，进一步提升了公司项目管理与总控制能力。公司项目开发的成本和费用控制能力较强，公司三项费用占营业收入的比重（2006年为4.46％，2007年为4.10％）在同行业处于较低水平，公司的管理效率名列前茅。
（4）社会认同度
报告期内，公司在品牌形象、行业地位、公司治理水平方面得到了社会的广泛认可。2007年，公司被中国社会工作委员会选为中国优秀企业公民（并由第三方发布了中国优秀企业公民报告）、南京优秀企业；被国家工商行政管理总局授予全国“守合同重信用”单位称号；被江苏省政府授予“江苏省服务业名牌”；再次荣获江苏省房地产开发综合实力50强企业第一名；在《大众证券报》、新浪网联合举行的上市公司评比活动获得“中国十佳最重分红回报上市公司”、“十佳股改成效上市公司”、“中国十佳最具成长性上市公司”三项殊荣；在中房协、中国指数研究院举办的中国房地产百强企业排名中位列第29位，是华东地区品牌价值第一名；在上海证券报、中国证券网主办的“责任中国 和谐地产”评选中分别进入资本价值、品牌影响、社会责任、产业创新四项荣誉榜，并被评为2007中国房地产最具创新精神企业；公司还是上证50红利指数和上证公司治理指数成分股。
南京天泓山庄项目获南京市优质工程“金陵杯”奖；苏州枫情水岸项目成为苏州工业园区唯一获“拙政园杯”十佳园林式居住社区奖的项目，并被苏州工业园区推荐参加建设部人居奖评选；南京云锦美地项目获江苏省优质工程“扬子杯”奖；南京栖园项目获得“江苏优秀住宅 金奖”；南京汇林绿洲项目荣获“国家物业管理示范住宅小区”称号，南京天泓山庄和云锦美地项目荣获“江苏省城市物业管理优秀住宅小区”称号。（四）公司未来发展的展望
1、行业发展趋势分析
（1）我国房地产行业发展前景广阔
未来几年，我国国民经济仍将保持较高的增长速度，这为房地产业的发展提供了良好的宏观环境。随着人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，以及城乡一体化进程的推进，房地产市场特别是住宅市场将有巨大的发展空间和潜力。在经济发展、财富增长、人口红利和人民币持续升值等因素的影响下，在未来的若干年内，房地产业景气有望长期持续。
（2）政府政策支持房地产业长期健康稳定发展
房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，可以带动一56个产业的发展，对促进国民经济发展越来越重要，是国民经济的生命线，是地方政府财政的主要来源。因此，政府既要防止房地产业发展过热，同时也会避免行业滑坡。因此在我国经济转轨时期宏观调控将是行业发展的常态，其目的都是一如既往地支持行业持续健康稳定发展。为和谐社会的建立，今后政府将加大政策房的建设力度，进行供应结构调整。
（3）房地产市场运行日益规范
随着我国房地产业市场化改革不断推进，建设、房屋主管部门对房地产市场的监管日益严格，房地产市场运行日益规范。房地产开发企业和房地产中介机构的行为将更加诚信，房价统计体系和市场信息披露制度也将更加完善。
（4）“四节一环保”住宅的建设将受到政府鼓励
房地产是一个高资源消耗行业，走节约型道路发展房地产业，注重节能、节水、节电、节地和环保，是未来房地产业发展的必然趋势。国务院及有关部门已颁布有关规定，并将进一步出台政策，鼓励节约环保型住房的建设。转变住宅建造方式，发展“节能省地环保型”住宅，已成大势所趋。
（5）技术创新是房地产业发展的重要手段
行业竞争最终将是核心技术和核心能力的竞争。中国住宅生产的工厂化比率和产品建造精度仍远远低于发达国家水平，产品缺陷率难以进一步降低。目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求。要改变行业现有的生产和运作模式，大力进行技术创新，以信息化带动住宅产业现代化，将是企业健康发展的必由之路。
（6）房地产企业竞争将进入分化、整合阶段
随着房地产行业宏观调控的进一步深入，房地产市场供求关系逐步平衡，市场竞争日益激烈，房地产开发业将由普遍的高利润率向市场合理利润率转变。在激烈的市场竞争中，拥有品牌和综合实力强的房地产企业将获得更大的竞争优势，而弱势的中小房地产企业在资金缺乏、难以获取土地开发权、缺乏核心竞争力等多重因素作用下，其发展的空间将会越来越窄，最终被市场淘汰。生产要素、资源、市场将迅速向优质的品牌企业集中，大型房地产开发企业的规模效应显现，优秀房地产开发企业的市场份额将进一步扩大。房地产行业的优胜劣汰和资源整合将由此展开。
2、公司未来发展战略
未来，栖霞建设将按照既定的发展战略，继续行驶在快速可持续增长的轨道上：
（1）继续以“给你一个温馨舒适的家”作为最高使命和终极目标，脚踏实地，精耕细作，循序渐进，保持良好的内生性增长，着力打造公司的管理平台和管理团队，提升企业执行力，最终实现从优秀到卓越的蝶变。继续做“中国优秀企业公民”，积极参与政府保障房建设和建设“四节一环保”住宅，迅速将企业从“被调控地位”转到“被支持地位”。
（2）继续坚持“以南京为中心的三小时经济圈，发展成为长三角地区的房地产龙头企业”的发展战略，继续走“专业化、信息化、产业化、国际化”的发展战略。
（3）致力于住宅产业现代化的推进，整合上下游产业链企业，充分利用博士后科研工作站和CIOB平台，加速国家住宅产业化基地的建设，使之成为国内重要的住宅科技研发基地和住宅部品生产基地之一，进一步培育和提升自身的产品创新能力，最大限度地满足市场需求。通过住宅建设的标准化、信息化、工厂化，提高产品品质，降低生产成本。
（4）继续强化创新理念和精品意识，进一步展开目标管理，倡导营销创新，塑造栖霞建设“完美生活创造者”的新形象，推进实施“业主满意度”战略，强化优质服务意识，进一步提高星叶品牌的认知度和美誉度，提高客户满意度和忠诚度。
3、2008年度公司经营计划
（1）效益增长计划：面对国家新的宏观调控形势，公司抢抓机遇，防范风险，确保2008年合同销售金额35亿元以上，费用成本占主营业务收入的比率不高于行业平均水平。
（2）项目开发计划：努力提升项目的开发效率，提高项目品质，加快周转速度；进一步加大土地储备力度,继续做好跨区域发展的前期准备工作；计划2008年新开工面积120万平方米以上，竣工面积50万平方米以上。确保南京B5地块、上城风景二期、无锡瑜憬湾三期、东北塘B地块一期、无锡栖园一期全面开工建设；力保南京栖园一期和二期、上城风景一期、东方天郡西区D组团和F组团、苏州枫情水岸二期、IALa国际二期、无锡瑜憬湾一期全面竣工，加快南京G84地块、无锡宝通电子地块、无锡栖园二期、九棉地块、东北塘A地块和C地块的前期准备工作。
（3）资金筹措和使用计划：2008年，公司现有项目计划投资总额约45亿元,投资资金主要来源于公司销售回笼资金、增发股票募集资金、金融机构借款及其他融资渠道等。
4、经营风险及对策
（1）主要经营风险
宏观政策风险。2008年国家宏观经济和房地产行业将继续执行从紧的调控政策，公司要顺势而为迅速调整开发经营策略、产品投放结构、来应对这一形势。
市场经营风险。在宏观调控政策的影响下，土地市场的供求关系及土地价格将发生变化，从而对房地产行业的开发成本、资金筹措带来一定的影响；同时，在房地产投资需求减少、消费者观望情绪上升、行业竞争愈加激烈的情况下，产品销售价格和销售速度可能产生波动。以上因素可能影响房地产开发项目的利润水平，并进而影响公司的盈利。
财务风险。如果公司未来销售回款速度放缓，并无法及时获得股权融资或债权融资，公司将面临一定的财务风险，
项目开发风险。我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段，仍然存在很多需要进一步规范和完善的问题。房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金大、涉及部门和单位多以及地域特征强等特点，一旦某个环节出现问题，将会直接或间接地影响项目开发进度。
（2）公司拟采取的对策和措施
针对以上可能存在的风险因素，公司将采取如下对策和措施：一是保持对行业走势的前瞻性，根据国家宏观调控的方向及时调整经营策略，迅速从被调控的地位转变为被支持的地位；二是继续实行稳健的发展战略，坚持以中低档到中高档住宅为主的产品开发策略，同时积极参与政府保障住房的建设，紧跟市场的需求；三是严格执行项目开发全生命周期管理，进一步加强成本控制和项目管理的力度，努力缩短项目开发周期，保持较高的销售资金回笼速度，提高存货周转率；四是加大技术创新力度，坚持走住宅产业现代化之路，大力运用“四节一环保”技术，推广“全装修”住宅；五是在继续推进再融资工作，同时加快销售资金回笼，不断拓宽新的融资渠道，并通过整合资源提升公司资本实力，保障资金链的安全；六是加强土地储备的市场调研，根据公司的发展规划稳步做好土地储备工作。适时进入长三角其他二、三线城市。6.2主营业务分行业、产品情况表
详见管理层讨论与分析6.3主营业务分地区情况
详见管理层讨论与分析6.4募集资金使用情况√适用□不适用
详见管理层讨论与分析
变更项目情况
□适用√不适用6.5非募集资金项目情况√适用□不适用
详见管理层讨论与分析6.6董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明□适用√不适用6.7董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
公司（母公司）2007年实现净利润274,156,343.14元，提取10%的法定公积金27,415,634.31元，加上结余的未分配利润86,224,615.96元，年末实际可供股东分配的利润332,965,324.79元。决
定以2007年末股份总数4.05亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利5.5元（含税），共计派
发现金222,750,000.00元。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用√不适用
7重要事项
7.1收购资产
□适用√不适用
7.2出售资产
□适用√不适用
7.3重大担保
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
发生日期 是否履 是否为关联
担保对象 担保金额 担保类型 担保期限
（协议签署日） 行完毕 方担保
南京栖霞建设集团 2006年11月8日～
30,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2008年11月7日
南京栖霞建设集团 2007年7月31日～
10,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2008年7月31日
南京栖霞建设集团 2007年10月24日～
10,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2008年10月24日
南京栖霞建设集团 2007年1月19日～
36,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年1月19日
南京栖霞建设集团 2007年4月29日～
50,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年4月28日
南京栖霞建设集团 2007年10月26日～
14,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年10月26日
南京栖霞建设集团 2007年11月27日～
50,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年5月20日
南京栖霞建设集团 2007年11月27日～
50,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年5月27日
南京栖霞建设集团 2007年12月19日～
50,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年6月18日
南京栖霞建设集团 2007年12月20日～
50,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2009年6月10日
南京栖霞建设集团 2007年12月20日～
20,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2008年12月19日
南京栖霞建设集团 2007年11月19日～
8,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2008年11月18日
南京栖霞建设集团 2007年1月8日～
50,000,000 连带责任担保 否 是
有限公司 2008年1月7日
报告期内担保发生额合计 98,000,000
报告期末担保余额合计 428,000,000
公司对子公司的
担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 430,000,000
报告期末对子公司担保余额合计 602,000,000
公司担保总额情况（包
括对子公司的担保）
担保总额 1,030,000,000
担保总额占公司净资产的比例 63.23
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供
担保的金额 428,000,000
直接或间接为资产负债率超过70％的
被担保对象提供的债务担保金额 130,000,000
担保总额超过净资产50％部分的金额 215,514,000
上述三项担保金额合计 643,514,000
7.4重大关联交易
7.4.1与日常经营相关的关联交易
□适用√不适用
7.4.2关联债权债务往来
□适用√不适用
7.4.3 2007年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用√不适用
截止2007年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用√不适用
7.5委托理财情况
□适用√不适用
7.6承诺事项履行情况
7.6.1公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用□不适用
股改承诺及履行情况：
（1）南京栖霞建设集团有限公司(以下简称“公司”)所持非流通股股份自获得上市流通权之日起十二
个月内不上市交易或者转让，上述承诺期期满后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出
售数量占公司股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十，其所
持非流通股股份在自获得上市流通权之日起三十六个月内交易或者转让的价格不低于8元/股。（遇除
权、除息情形时做相应调整）。（2）2005年至2007年，三年内公司的原非流通股股东将在年度股东会议上提出按照不低于70％的比率分配当年的可分配利润议案，并对该项议案投赞成票，以保障该议案获得年度股东会议的审议通过。（3）2006至2007年，公司年度净利润以2005年为基数年均复合增长率不低于30%。如公司2006年和2007年度未实现净利润年均30%的复合增长率，或公司2006年、2007年中任意一年年度财务报告被出具标准无保留意见以外的审计意见，公司非流通股股东将在2007年度股东大会审议通过相应年度报告后的10个工作日内，向无限售条件的流通股股东追加赠送股份，追加赠送股份总额为120万股，按照股改时流通股股本规模（6000万股）计算，等同于每10股追送0.2股。如在追送股份的承诺期内公司实施送股、转增股本、全体股东同比例缩股等事项，则公司非流通股将对追加赠送的股份总数进行调整。如在追送股份的承诺期内公司实施再融资计划或发行权证，将不调整追送股份总额。
报告期内，南京栖霞建设集团公司和其他公司股东均认真履行承诺。
发行时所作承诺及履行情况：（1）公司控股股东南京栖霞建设集团有限公司[更名前为南京栖霞建设（集团）公司]分别于1999年12月、2001年9月向本公司出具《不竞争承诺函》，承诺：该公司以及该公司现有或将来成立的全资子公司、控股公司和其它受该公司控制的公司将不直接和间接从事与股份公司有竞争的业务；如该公司的参股公司或该公司附属公司的参股公司从事的业务与股份公司有竞争，则该公司或该公司的附属公司将对此事实施否决权；该公司在房地产开发和经营市场中，除承接委建项目和原有办公楼的租赁及销售业务外，将不再从事任何房地产开发和经营业务。（2）公司股东南京新港高科技股份有限公司于1999年12月向本公司出具《承诺函》，承诺：该公司除在南京新港经济技术开发区内进行基础设施和标准厂房开发建设，将不再从事其它商品住宅建设，与本公司不进行直接或间接的同业竞争。鉴于南京高科持有本公司的股份已由本公司设立时的29.24%稀释到目前的14.43%,对本公司的影响已大大降低,为促进双方共同发展,保证双方合理的投资行为,保障双方股东的合法权益,经本公司第三届董事会第十八次会议和2006年度股东大会审议通过,并经独立董事认可,本公司同意南京高科撤销不竞争承诺.
报告期内，南京栖霞建设集团公司和南京新港高科技股份有限公司严格履行承诺。7.6.2公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明□适用√不适用7.7重大诉讼仲裁事项□适用√不适用7.8其它重大事项及其影响和解决方案的分析说明7.8.1证券投资情况□适用√不适用7.8.2持有其他上市公司股权情况□适用√不适用7.8.3持有非上市金融企业股权情况□适用√不适用7.8.4买卖其他上市公司股份的情况√适用□不适用报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额10,405,041.99元。
8监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联交易不存在问题。
9财务报告9.1审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
审计报告
宁信会审字（2008）0059号
南京栖霞建设股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设公司）财务报表，包括2007
年12月31日的合并资产负债表及资产负债表，2007年度的合并利润表及利润表、合并现金流量表
及现金流量表和合并股东权益变动表及股东权益变动表，以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是栖霞建设公司管理层的责任。这种责任包括：（1）设
计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大
错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审计
准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计
工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决
于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估
时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评
价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，栖霞建设公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映
了栖霞建设公司2007年12月31日的财务状况以及2007年度的经营成果和现金流量。
中国注册会计师：诸旭敏、束哲民9.2财务报表
合并资产负债表
2007年12月31日编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,156,324,877.05 1,258,657,088.20
交易性金融资产 0 0
应收票据 0 0
应收账款 4,817.48 53,953.19
预付款项 174,633,676.42 501,492,634.73
应收利息 0 0
应收股利 0 0
其他应收款 10,807,688.34 9,511,214.69
买入返售金融资产
存货 4,939,158,031.39 3,007,603,233.76
一年内到期的非流动资产 0 0
其他流动资产 0 0
流动资产合计 6,280,929,090.68 4,777,318,124.57
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 0 0
持有至到期投资 0 0
长期应收款 0 0
长期股权投资 0 0
投资性房地产 15,064,705.29 15,882,090.80
固定资产 38,174,432.84 39,179,377.54
在建工程 0 0
工程物资 0 0
固定资产清理 0 0
生产性生物资产 0 0
油气资产 0 0
无形资产 1,115,452.00 1,863,462.31
开发支出 0 0
商誉 0 0
长期待摊费用 672,265.47 859,874.43
递延所得税资产 54,035,994.52 34,263,505.76
其他非流动资产 0 0
非流动资产合计 109,062,850.12 92,048,310.84
资产总计 6,389,991,940.80 4,869,366,435.41
流动负债：
短期借款 765,000,000.00 685,000,000.00
交易性金融负债 0 0
应付票据 0 0
应付账款 208,099,826.00 123,812,973.24
预收款项 588,359,663.28 539,416,253.02
应付职工薪酬 4,273,702.93 6,508,438.99
应交税费 124,055,504.06 14,715,636.95
应付利息 0 0
应付股利 0 0
其他应付款 131,739,796.69 59,940,089.17
一年内到期的非流动负债 1,084,000,000.00 348,220,000.00
其他流动负债 0 0
流动负债合计 2,905,528,492.96 1,777,613,391.37
非流动负债：
长期借款 1,410,000,000.00 1,284,000,000.00
应付债券 0 0
长期应付款 2,993,372.82 3,095,590.10
专项应付款 0 0
预计负债 0 0
递延所得税负债 0 0
其他非流动负债 3,462,300.00 3,462,300.00
非流动负债合计 1,416,455,672.82 1,290,557,890.10
负债合计 4,321,984,165.78 3,068,171,281.47
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 405,000,000.00 405,000,000.00
资本公积 674,700,953.19 674,700,953.19
减：库存股 0 0
盈余公积 103,210,057.21 75,794,422.90
未分配利润 446,060,988.67 275,758,254.74
归属于母公司所有者权益合计 1,628,971,999.07 1,431,253,630.83
少数股东权益 439,035,775.95 369,941,523.11
所有者权益合计 2,068,007,775.02 1,801,195,153.94
负债和所有者权益总计 6,389,991,940.80 4,869,366,435.41
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
母公司资产负债表
2007年12月31日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 471,542,768.55 1,015,687,733.62
交易性金融资产 0 0
应收票据 0 0
应收账款 4,027.60 27,100.47
预付款项 92,639,520.64 228,349,266.58
应收利息 0 0
应收股利 0 0
其他应收款 879,262,981.65 31,634,200.76
存货 1,530,553,938.04 1,057,468,472.91
一年内到期的非流动资产 0 0
其他流动资产 200,000,000.00 250,000,000.00
流动资产合计 3,174,003,236.48 2,583,166,774.34
非流动资产：
可供出售金融资产 0 0
持有至到期投资 0 0
长期应收款 0 0
长期股权投资 488,232,068.34 438,232,068.34
投资性房地产 14,554,006.29 15,341,443.40
固定资产 31,899,908.26 33,367,603.89
在建工程 0 0
工程物资 0 0
固定资产清理 0 0
生产性生物资产 0 0
油气资产 0 0
无形资产 603,520.66 1,404,870.70
开发支出 0 0
商誉 0 0
长期待摊费用 672,265.47 859,874.43
递延所得税资产 19,347,404.14 17,385,094.44
其他非流动资产 0 0
非流动资产合计 555,309,173.16 506,590,955.20
资产总计 3,729,312,409.64 3,089,757,729.54
流动负债：
短期借款 925,000,000.00 605,000,000.00
交易性金融负债 0 0
应付票据 0 0
应付账款 143,422,465.32 100,380,765.91
预收款项 36,334,139.13 388,101,926.55
应付职工薪酬 856,489.57 939,518.34
应交税费 108,195,625.87 22,071,224.33
应付利息 0 0
应付股利 0 0
其他应付款 79,877,376.47 5,994,324.27
一年内到期的非流动负债 530,000,000.00 200,000,000.00
其他流动负债 0 0
流动负债合计 1,823,686,096.36 1,322,487,759.40
非流动负债：
长期借款 390,000,000.00 380,000,000.00
应付债券 0 0
长期应付款 0 0
专项应付款 0 0
预计负债 0 0
递延所得税负债 0 0
其他非流动负债 0 0
非流动负债合计 390,000,000.00 380,000,000.00
负债合计 2,213,686,096.36 1,702,487,759.40
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 405,000,000.00 405,000,000.00
资本公积 674,450,931.28 674,450,931.28
减：库存股 0 0
盈余公积 103,210,057.21 75,794,422.90
未分配利润 332,965,324.79 232,024,615.96
所有者权益（或股东权益）合计 1,515,626,313.28 1,387,269,970.14
负债和所有者权益（或股东权益）
3,729,312,409.64 3,089,757,729.54
总计
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
合并利润表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60
其中：营业收入 2,856,800,795.95 2,312,659,434.60
二、营业总成本 2,234,600,841.00 1,951,222,419.63
其中：营业成本 1,845,011,309.90 1,696,717,090.17
营业税金及附加 271,960,398.33 151,008,353.16
销售费用 36,373,261.49 37,402,387.28
管理费用 63,369,820.13 55,089,174.26
财务费用 17,365,563.35 11,007,334.97
资产减值损失 520,487.80 -1,920.21
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0 0
投资收益（损失以“－”号填列） 10,405,041.99 7,184,008.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0 0
汇兑收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 632,604,996.94 368,621,023.24
加：营业外收入 429,511.12 3,239,770.30
减：营业外支出 2,294,356.66 1,036,174.78
其中：非流动资产处置损失 0 0
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 630,740,151.40 370,824,618.76
减：所得税费用 218,127,530.32 123,554,005.63
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 412,612,621.08 247,270,613.13
归属于母公司所有者的净利润 343,518,368.24 231,641,363.42
少数股东损益 69,094,252.84 15,629,249.71
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.848 0.635
（二）稀释每股收益 0.848 0.635
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
母公司利润表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 1,465,668,360.75 1,318,277,301.41
减：营业成本 832,433,008.08 849,430,913.96
营业税金及附加 165,737,546.61 86,719,306.64
销售费用 9,919,504.65 18,701,925.81
管理费用 45,435,297.10 40,090,536.60
财务费用 7,814,869.12 4,606,471.41
资产减值损失 68,013.53 -153,311.84
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0 0
投资收益（损失以“－”号填列） 14,846,327.04 6,280,570.41
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 0 0
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 419,106,448.70 325,162,029.24
加：营业外收入 202,892.00 131.42
减：营业外支出 1,288,531.76 932,918.85
其中：非流动资产处置净损失 0 0
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 418,020,808.94 324,229,241.81
减：所得税费用 143,864,465.80 107,199,361.33
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 274,156,343.14 217,029,880.48
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
合并现金流量表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,913,897,449.58 2,095,355,538.22
收到的税费返还 62,489.00 0
收到其他与经营活动有关的现金 17,779,205.08 287,778,925.02
经营活动现金流入小计 2,931,739,143.66 2,383,134,463.24
购买商品、接受劳务支付的现金 3,178,623,183.23 1,549,667,007.40
支付给职工以及为职工支付的现金 54,463,256.92 39,901,047.30
支付的各项税费 321,501,788.07 282,924,057.07
支付其他与经营活动有关的现金 103,571,717.14 301,552,412.73
经营活动现金流出小计 3,658,159,945.36 2,174,044,524.50
经营活动产生的现金流量净额 -726,420,801.70 209,089,938.74
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 9,247,630.00 0
取得投资收益收到的现金 10,405,041.99 7,184,008.27
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
800.00 16,325.82
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0 0
收到其他与投资活动有关的现金 0 0
投资活动现金流入小计 19,653,471.99 7,200,334.09
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
4,199,246.64 7,155,104.77
的现金
投资支付的现金 9,247,630.00 0
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0 0
支付其他与投资活动有关的现金 0 0
投资活动现金流出小计 13,446,876.64 7,155,104.77
投资活动产生的现金流量净额 6,206,595.35 45,229.32
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0 648,200,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 0 39,000,000.00
取得借款收到的现金 2,990,000,000.00 2,319,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0 0
筹资活动现金流入小计 2,990,000,000.00 2,967,200,000.00
偿还债务支付的现金 2,048,220,000.00 2,145,775,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 323,653,698.39 252,001,417.68
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 0 0
支付其他与筹资活动有关的现金 195,000.00 1,973,475.00
筹资活动现金流出小计 2,372,068,698.39 2,399,749,892.68
筹资活动产生的现金流量净额 617,931,301.61 567,450,107.32
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -49,306.41 -25,322.67
五、现金及现金等价物净增加额 -102,332,211.15 776,559,952.71
加：期初现金及现金等价物余额 1,258,657,088.20 482,097,135.49
六、期末现金及现金等价物余额 1,156,324,877.05 1,258,657,088.20
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
母公司现金流量表
2007年1-12月
单位:元币种:人民币
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,118,384,586.38 1,242,472,155.98
收到的税费返还 0 0
收到其他与经营活动有关的现金 39,306,046.77 303,876,072.06
经营活动现金流入小计 1,157,690,633.15 1,546,348,228.04
购买商品、接受劳务支付的现金 1,945,507,822.83 745,084,632.55
支付给职工以及为职工支付的现金 22,754,330.60 19,924,858.87
支付的各项税费 158,531,693.07 199,525,825.34
支付其他与经营活动有关的现金 27,787,917.03 297,653,850.50
经营活动现金流出小计 2,154,581,763.53 1,262,189,167.26
经营活动产生的现金流量净额 -996,891,130.38 284,159,060.78
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 250,000,000.00 100,000,000.00
取得投资收益收到的现金 14,846,327.04 6,280,570.41
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
0 8,300.00
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0 0
收到其他与投资活动有关的现金 0 0
投资活动现金流入小计 264,846,327.04 106,288,870.41
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
2,127,697.01 5,851,628.93
的现金
投资支付的现金 250,000,000.00 320,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0 0
支付其他与投资活动有关的现金 0 0
投资活动现金流出小计 252,127,697.01 325,851,628.93
投资活动产生的现金流量净额 12,718,630.03 -219,562,758.52
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0 609,200,000.00
取得借款收到的现金 1,650,000,000.00 1,275,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0 0
筹资活动现金流入小计 1,650,000,000.00 1,884,200,000.00
偿还债务支付的现金 990,000,000.00 1,010,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 219,827,464.72 162,834,827.70
支付其他与筹资活动有关的现金 145,000.00 920,900.00
筹资活动现金流出小计 1,209,972,464.72 1,173,755,727.70
筹资活动产生的现金流量净额 440,027,535.28 710,444,272.30
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 0 0
五、现金及现金等价物净增加额 -544,144,965.07 775,040,574.56
加：期初现金及现金等价物余额 1,015,687,733.62 240,647,159.06
六、期末现金及现金等价物余额 471,542,768.55 1,015,687,733.62
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女士
合并所有者权益变动表
2007年1-12月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元币种:人民币
本期金额
项目 归属于母公司股东权益
实收资本 减：库
资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
(或股本) 存股
一、上年年末余额 405,000,000.00 674,681,430.39 0 80,917,590.13 265,300,820.17 366,208,815.95 1,792,108,656.64
加：会计政策变更 19,522.80 -5,123,167.23 10,457,434.57 3,732,707.16 9,086,497.30
前期差错更正 0
二、本年年初余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
三、本年增减变动
金额（减少以“－” 0 0 0 27,415,634.31 170,302,733.93 69,094,252.84 266,812,621.08
号填列）
（一）净利润 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
（二）直接计入所
有者权益的利得 0 0 0 0 0 0 0
和损失
1．可供出售金融
资产公允价值变 0
动净额
2．权益法下被投
资单位其他所有
0
者权益变动的影
响
3．与计入所有者
权益项目相关的 0
所得税影响
4．其他 0
上述（一）和（二）
0 0 0 0 343,518,368.24 69,094,252.84 412,612,621.08
小计
（三）所有者投入
0 0 0 0 0 0 0
和减少资本
1．所有者投入资
0
本
2．股份支付计入
所有者权益的金 0
额
3．其他
（四）利润分配 0 0 0 27,415,634.31 -173,215,634.31 0 -145,800,000.00
1．提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0
2．对所有者（或
-145,800,000.00
股东）的分配 -145,800,000.00
3．其他
（五）所有者权益
0 0 0 0 0 0 0
内部结转
1．资本公积转增
0
资本（或股本）
2．盈余公积转增
0
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
0
亏损
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 103,210,057.21 446,060,988.67 439,035,775.95 2,068,007,775.02
单位:元币种:人民币
上年同期金额
项目 归属于母公司股东权益
实收资本 减：库
资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计
(或股本) 存股
一、上年年末余额 210,000,000.00 262,385,848.67 58,166,570.17 165,541,640.56 313,361,744.30 1,009,455,803.70
加：会计政策变更 19,522.80 -4,075,135.32 5,278,238.81 1,888,136.93 3,110,763.22
前期差错更正 0
二、本年年初余额 210,000,000.00 262,405,371.47 0 54,091,434.85 170,819,879.37 315,249,881.23 1,012,566,566.92
三、本年增减变动
金额（减少以“－” 195,000,000.00 412,295,581.72 0 21,702,988.05 104,938,375.37 54,691,641.88 788,628,587.02
号填列）
（一）净利润 231,641,363.42 15,629,249.71 247,270,613.13
（二）直接计入所
有者权益的利得和 0 145,581.72 0 0 0 62,392.17 207,973.89
损失
1．可供出售金融资
产公允价值变动净 0
额
2．权益法下被投资
单位其他所有者权 0
益变动的影响
3．与计入所有者权
益项目相关的所得 0
税影响
4．其他 145,581.72 62,392.17 207,973.89
上述（一）和（二）
0 145,581.72 0 0 231,641,363.42 15,691,641.88 247,478,587.02
小计
（三）所有者投入
60,000,000.00 547,150,000.00 0 0 0 39,000,000.00 646,150,000.00
和减少资本
1．所有者投入资本 60,000,000.00 547,150,000.00 39,000,000.00 646,150,000.00
2．股份支付计入所
0
有者权益的金额
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 21,702,988.05 -126,702,988.05 0 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 21,702,988.05 -21,702,988.05 0
2．对所有者（或股
-105,000,000.00 -105,000,000.00
东）的分配
3．其他
（五）所有者权益
135,000,000.00 -135,000,000.00 0 0 0 0 0
内部结转
1．资本公积转增资
135,000,000.00 -135,000,000.00 0
本（或股本）
2．盈余公积转增资
0
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
0
损
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,700,953.19 0 75,794,422.90 275,758,254.74 369,941,523.11 1,801,195,153.94
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女
士
母公司所有者权益变动表
2007年1-12月
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元币种:人民币
本期金额
项目
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 405,000,000.00 674,681,430.39 80,917,590.13 265,300,820.17 1,425,899,840.69
加：会计政策变更 -230,499.11 -5,123,167.23 -33,276,204.21 -38,629,870.55
前期差错更正 0
二、本年年初余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
三、本年增减变动金额
0 0 0 27,415,634.31 100,940,708.83 128,356,343.14
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 274,156,343.14 274,156,343.14
（二）直接计入所有者
0 0 0 0 0 0
权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公
0
允价值变动净额
2．权益法下被投资单位
其他所有者权益变动的 0
影响
3．与计入所有者权益项
0
目相关的所得税影响
4．其他 0
上述（一）和（二）小
0 0 0 0 274,156,343.14 274,156,343.14
计
（三）所有者投入和减
0 0 0 0 0 0
少资本
1．所有者投入资本 0
2．股份支付计入所有者
0
权益的金额
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 27,415,634.31 -173,215,634.31 -145,800,000.00
1．提取盈余公积 27,415,634.31 -27,415,634.31 0
2．对所有者（或股东）
-145,800,000.00 -145,800,000.00
的分配
3．其他 0
（五）所有者权益内部
0 0 0 0 0 0
结转
1．资本公积转增资本
0
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 103,210,057.21 332,965,324.79 1,515,626,313.28
单位:元币种:人民币
上年同期金额
项目
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 210,000,000.00 262,385,848.67 58,166,570.17 165,541,640.56 696,094,059.40
加：会计政策变更 -84,917.39 -4,075,135.32 -23,843,917.03 -28,003,969.74
前期差错更正 0
二、本年年初余额 210,000,000.00 262,300,931.28 0 54,091,434.85 141,697,723.53 668,090,089.66
三、本年增减变动金额
195,000,000.00 412,150,000.00 0 21,702,988.05 90,326,892.43 719,179,880.48
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 217,029,880.48 217,029,880.48
（二）直接计入所有者
0 0 0 0 0 0
权益的利得和损失
1．可供出售金融资产
0
公允价值变动净额
2．权益法下被投资单
位其他所有者权益变 0
动的影响
3．与计入所有者权益
项目相关的所得税影 0
响
4．其他 0
上述（一）和（二）小
0 0 0 0 217,029,880.48 217,029,880.48
计
（三）所有者投入和减
60,000,000.00 547,150,000.00 0 0 0 607,150,000.00
少资本
1．所有者投入资本 60,000,000.00 547,150,000.00 607,150,000.00
2．股份支付计入所有
0
者权益的金额
3．其他 0
（四）利润分配 0 0 0 21,702,988.05 -126,702,988.05 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 21,702,988.05 -21,702,988.05 0
2．对所有者（或股东）
-105,000,000.00 -105,000,000.00
的分配
3．其他 0
（五）所有者权益内部
135,000,000.00 -135,000,000.00 0 0 0 0
结转
1．资本公积转增资本
135,000,000.00 -135,000,000.00 0
（或股本）
2．盈余公积转增资本
0
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损 0
4．其他 0
四、本期期末余额 405,000,000.00 674,450,931.28 0 75,794,422.90 232,024,615.96 1,387,269,970.14
公司法定代表人:陈兴汉女士 主管会计工作负责人:干泳星女士 会计机构负责人:袁翠玲女
士
9.3会计政策、会计估计和核算方法变更的说明
1、长期股权投资
①根据规定，公司对原采用权益法核算的子公司长期股权投资进行追溯调整，视同该子公司自最初即
采用成本法核算，历年累计产生损益调整为37,428,437.53元，全部调整至母公司留存收益中，年初
母公司的长期股权投资相应调减37,428,437.53元，该调整不影响合并资产负债表中的项目。
同时，公司调整历年由于子公司除净损益以外所有者权益的其他变动累计产生的股权投资准备，全部
调整至母公司资本公积中，该调整对合并资产负债表中资本公积影响增加数为19,522.80元。
②公司2007年1月1日将尚未摊销完毕的同一控制下企业合并形成的长期股权投资借方差额
1,831,321.89元全部冲销，并调整留存收益。
2、所得税
公司2007年1月1日起所得税核算方法改为资产负债表债务法，所得税费用对权益产生影响共计
10,917,819.19元，调整增加留存收益，其中归属于母公司的股东权益增加7,185,112.03元，归属于
少数股东的权益增加3,732,707.16元。
9.4本报告期无会计差错更正。
9.5合并报表范围发生变更的说明
与上期相比本期新增合并单位1家，原因为：本期投资设立全资子公司无锡锡山栖霞建设有限公
司，注册资本5000万元，纳入合并财务报表范围，其他未发生变动。