2020 年年度报告
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
2020 年年度报告
1 / 175
2020 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2020年末股份总额1,050,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税
），共计派发现金105,000,000.00元。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析
中关于公司可能面对的风险部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 175
2020 年年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析....................................................................................................... 10
第五节 重要事项........................................................................................................................... 23
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 36
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 37
第九节 公司治理........................................................................................................................... 43
第十节 公司债券相关情况........................................................................................................... 46
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 50
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 175
3 / 175
2020 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2020 年 1—12 月
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
南京东方 指 南京东方房地产开发有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京仙林 指 南京栖霞建设仙林有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司
栖霞建工 指 南京栖霞建设工程有限公司
南京星汇 指 南京星汇房地产开发有限公司
南京星发 指 南京星发房地产开发有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚 曹鑫
联系地址 江苏省南京市仙林大道99号星叶 江苏省南京市仙林大道99号星叶
广场8号楼 广场8号楼
电话 025-85600533 025-85600533
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
4 / 175
2020 年年度报告
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市栖霞区和燕路251号
公司注册地址的邮政编码 210028
公司办公地址 南京市栖霞区仙林大道99号
公司办公地址的邮政编码 210046
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 —
六、 其他相关资料
名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务
办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座 6 层
所（境内）
签字会计师姓名 束哲民、薛飞
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2020年 2019年 年同期增 2018年
减(%)
营业收入 3,294,698,994.57 2,289,126,074.77 43.93 2,330,529,376.12
归属于上市公司股 326,477,927.23 298,100,330.34 9.52 217,618,379.09
东的净利润
归属于上市公司股 253,611,208.23 224,685,477.77 12.87 230,283,161.89
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -233,667,493.08 -2,331,696,555.85 不适用 1,919,254,410.65
金流量净额
本期末比
上年同期
2020年末 2019年末 2018年末
末增减
（%）
归属于上市公司股 4,162,678,184.10 3,953,901,834.37 5.28 3,628,631,432.53
东的净资产
总资产 22,117,636,722.68 20,595,625,256.02 7.39 16,306,218,694.33
5 / 175
2020 年年度报告
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2020年 2019年 2018年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3109 0.2839 9.51 0.2073
稀释每股收益（元／股） 0.3109 0.2839 9.51 0.2073
扣除非经常性损益后的基本 0.2415 0.2140 12.85 0.2193
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.09 7.76 增加0.33个百分点 5.85
扣除非经常性损益后的加权 6.28 5.85 增加0.43个百分点 6.19
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2020 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 852,890,716.40 241,119,112.01 1,513,817,487.90 686,871,678.26
归属于上市公司
144,471,220.04 74,393,687.35 64,142,288.15 43,470,731.69
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
121,976,831.74 45,535,751.95 56,985,801.38 29,112,823.16
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-233,111,306.54 -764,964,477.84 1,277,032,329.15 -507,930,486.28
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2020 年金额 附注（如适用） 2019 年金额 2018 年金额
非流动资产处置损益 -26,224.90 -46,619.80 300,720.35
6 / 175
2020 年年度报告
计入当期损益的政府补助，但与 1,365,896.53 1,615,240.66 2,228,755.05
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收 19,294,525.31 10,471,446.38
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合 3,695,194.22 715,699.56
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
委托他人投资或管理资产的损益 5,350,582.65 1,898,492.11 3,392,264.27
除同公司正常经营业务相关的有 -36,645,873.08
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
除同公司正常经营业务相关的有 41,442,743.17 440,273.76
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债
和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、 11,354,000.00
合同资产减值准备转回
除上述各项之外的其他营业外收 27,666,237.88 其中收到棕榈股 79,367,640.26 3,912,060.26
入和支出 份股权收购解约
赔偿金 2,842.58
万元。
其他符合非经常性损益定义的损 138,072.38 3,369,863.01 10,866.13
益项目
少数股东权益影响额 -1,027,434.53 44,068.12 -1,088,389.96
所得税影响额 -25,032,873.71 -24,461,251.49 3,870,814.18
合计 72,866,719.00 73,414,852.57 -12,664,782.80
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
交易性金融资产- 176,789,014.67 105,028,000.00 -71,761,014.67 46,962,941.75
权益工具投资
交易性金融资产- 16,950,194.14 - -16,950,194.14 2,862,340.99
银行理财产品
其他权益工具投资 914,706,507.89 800,102,884.43 -114,603,623.46 33,508,132.06
合计 1,108,445,716.70 905,130,884.43 -203,314,832.27 83,333,414.80
7 / 175
2020 年年度报告
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力
于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国
家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域
寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
（二）行业情况说明
2020 年，中央坚持“房住不炒”调控基调不变。上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较
大下行压力，中央加大逆周期调节力度，宽松的货币环境，叠加各地频繁出台房地产相关扶持政
策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定预期。下半年起，房地产调控政策有所转向，
中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，多个房价、地价不稳
的城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。房地产长效机制继续加速建立，土地管理制度改
革持续推进，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建立，为市场长期稳定健康发
展奠定更坚实基础。
2020 年，房地产金融监管持续强化，房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性，加快建
立房地产金融长效管理制度，遏制房地产金融化泡沫化，下半年房地产金融监管整体逐渐收紧，
“三道红线”试点实施，严格限制保险资金、小额贷款公司贷款、商业银行互联网贷款等用于房
地产相关领域，个人消费贷、信用贷监管强化。2020 年底，央行和银保监会发布《关于建立银行
业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，继续落实房地产金融审慎管理制度。
2020 年一季度，在全球持续宽松的背景下，以长三角与大湾区核心城市为首，房价显著上涨。
随着这些区域核心城市热度逐渐扩散，叠加年内多地在房地产供给侧和需求侧给与的支持政策，
全国商品房销售自二季度之后开始迅速回暖并持续超预期，最终全年销售面积与均价均实现正增
长。虽然三季度部分房价涨幅过快的城市迎来了密集调控潮，但不改全年整体回暖的格局。全年
全国商品房销售面积和销售额分别为 17.6 亿平方米、17.36 万亿，同比增长 6%、8.7%；其中，
住宅销售面积和销售额分别为 15.5 亿平方米、15.46 万亿，同比增长 2%、10.8%。2020 年商品房
销售额的增速显著高于销售面积增速，主要是住宅均价的同比增长较快。
2020 年，全国房屋新开工面积为 22.4 亿平方米，同比下降 1.2%；其中，住宅新开工面积为
16.4 亿平方米，同比下降 1.9%。全国房屋施工面积为 92.7 亿平方米，同比增长 3.7%；其中，住
宅施工面积为 65.6 亿平方米，同比增长 4.4%。全国房屋竣工面积为 9.1 亿平方米，同比下降为
4.9%；其中，住宅竣工面积为 6.6 亿平方米，同比下降 3.1%。房地产行业开发投资指标表现出一
定的韧性。
2020 年，从土地市场来看，全年招拍挂成交土地出让金 8.05 万亿、同比增长 18.8%，其中住
宅用地出让金 6.62 万亿，同比增长 19.2%；全年招拍挂出让规划建筑面积 49.25 亿㎡、同比增
长 14.9%，其中住宅用地 23.1 亿㎡，同比增长 12.4%。分化态势明显，从区域来看，长三角和大
湾区的土地成交火热，量价齐升。全年招拍挂土地成交的平均楼面价(所有用地类型)为 1635 元/
㎡，同比增长 3.4%；住宅类用地成交的平均楼面价为 2867 元/㎡，同比增长 6%。各线城市楼面价
均有上涨，但结构性分化较大，核心城市群三线城市涨幅最大，其住宅用地全年楼面均价 3580
元/㎡，同比上涨了 18.1%。
8 / 175
2020 年年度报告
2020 年，南京市场在疫情缓解后回暖明显，全年成交量与成交均价均有所上涨，“宁九条”
新政于 7 月底出台，一定程度上降低了市场热度，在推盘速度加快的影响下，年底出现翘尾行情；
全年地块总成交面积 1118 万平方米，成交金额 2035 亿元，同比上涨 23%，创下了近十年的新高，
排名全国第四位。2020 年，无锡商品住宅成交均价 19841 元/㎡，同比上涨 10.97%，创历史新高，
受疫情和调控因素影响，供应量、成交量为三年来最低；土地总成交面积 368.8 万㎡，总成交金
额 750.2 亿元，同比上涨 57.4%，创下了近年新高；2020 年，苏州市场呈现先抑后扬、稳步回温
的特征；市区全年合计出让土地面积 512.63 万平方米，总出让金额 1128.71 亿元，仍保持土地供
应高位。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）良好的品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和
过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为
高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收
入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展
和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
（二）优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，
“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的
优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”
深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司
内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业
文化也获得了社会各方面的高度认可。
（三）成熟的管理团队
身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了一支优秀的、稳定
的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保障房项目建设后，公司在成本
控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司已将“标准化、模块化、专业化、信息化、
产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，
强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。
（四）持续创新的产品建造能力
长期以来，围绕建筑产业的转型升级，公司致力于优化建造过程与建造成果，坚持以客户需
求为导向，以适用技术为手段，在满足节能、节地、节水、节材、环境保护要求的基础上，推进
工程项目建设全生命周期管理。公司推进新型建造技术、工艺和环保新材料的综合应用；重视精
益建设理念，并在实践中强化具体落实模式；完善绿色建筑的施工与管理，不断的强化绿色施工
监督检查机制，贯彻绿色施工措施，并将绿色施工管理纳入施工现场安全评价体系中。在探索装
配式建筑的项目管理模式的同时，不断采用适宜的新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
9 / 175
2020 年年度报告
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一）经营情况回顾
报告期内，公司克服疫情影响，创新营销理念，加快数字化转型步伐，加强对优质销售资源
的整合，针对区域特点，精准拟定销售策略，把握推盘节奏，加大推广力度。全年商品房合同销
售金额 41.71 亿元，上年同期为 34.74 亿元；商品房合同销售面积 14.61 万平方米，上年同期为
17.91 万平方米。公司销售商品、提供劳务收到的现金 34.29 亿元，上年同期为 42.59 亿元。
报告期内，公司商品房新开工面积 16.84 万平方米，上年同期新开工面积 29.39 万平方米；
公司竣工面积 25.57 万平方米，上年同期竣工面积 20.11 万平方米。南京栖樾府项目主体结构封
顶，南京星叶欢乐花园项目一期开始室内装修施工，南京 G53 项目完成主体施工；无锡天樾雅苑
项目部分开工，无锡东方天郡项目全部竣工；苏州栖园项目进行主体结构施工。
在严控风险的前提下，公司继续密切跟踪土地市场动态，积极增加土地储备。2020 年 5 月 20
日，公司以 175,000 万元人民币竞得南京市 NO.2020G16 号地块，总建筑面积为 10.26 万平方米。
为进一步探索多元化的合作开发模式、分散经营风险，公司先后与南京思纬置业有限公司和南京
国豪家装饰设计有限公司就该地块开展股权合作，目前拥有的权益为 49%。
报告期内，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码 871792），社区服务影响力持续增强，在
抗击疫情过程中表现出色。疫情防控常态化后，栖霞建设积极践行“五心服务”精神，开通了 400
热线，提升服务品质，丰富服务内容。同时，积极拓展外部市场，物业服务规模进一步扩大，2020
年实现营业收入 1.68 亿元。南京枫情水岸小区荣获“江苏省物业管理示范项目”称号，南京羊山
湖花园小区荣获“南京市物业管理示范项目”称号。
报告期内，公司继续优化融资结构，积极拓展融资渠道，提高资金使用效率。报告期内，公
司完成了 15 亿元短期融资券和 5 亿元超短期融资券的发行。2020 年 9 月，公司收到了中国证监
会出具的批复：同意公司向合格投资者公开发行面值总额不超过 15 亿元公司债券；12 月，2020
年公司债券（第一期）完成发行，实际发行规模 3 亿元，票面利率为 5%；2021 年 2 月，2021 年
公司债券（第一期）完成发行，实际发行规模 10.4 亿元，票面利率为 5.48%。
报告期内，公司与控股股东栖霞建设集团共同投资设立了南京栖霞建设工程有限公司，进一
步完善了公司在产业链上下游的业务布局，拓展了公司在建设管理板块的业务，截止本报告期末，
栖霞建工已实现营业收入 4144.53 万元。
报告期内，公司的对外投资项目也体现出较好的盈利性和成长性。截止报告期末，公司持有
河北银行股份有限公司的股份为 2.225 亿股，占其总股本的 3.18%；公司持有棕榈股份的股份数
为 176,523,702 股，占其总股本的比例为 11.87%，为第二大股东。报告期内，河北银行实现拨备
前营业利润 59.95 亿元，较上年增加 5.45 亿元；成本收入比 28.55%，优化 2.53 个百分点。报告
期内，棕榈股份实现营业收入 48.21 亿元，较上年同期增长 77.98%；归属上市公司股东的净利润
4424.21 万元，同比增长 104.51%。同时，为了进一步整合资源、提升运营效率，公司完成了所持
有的南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司 10.83%股权的转让和南京中城栖霞资产管理有
限公司的清算注销工作。
（二）经营管理
报告期内，公司进一步加强管理能力的提升，推进管理效率的提高，在信息化建设和成本管
理方面取得了良好成效。2020 年，公司开展目标管理，以不同建筑形态为对象，以各项经济技术
指标为基础，不断完善相关数据指标库，用以强化成本控制的前置管理，以适应“限房价、竞地
价”土拍政策，在谨慎增加土地储备的同时，最大限度地降低经营风险。
（三）财务情况
2020 年度，公司实现营业总收入 33.05 亿元，同比增加 43.32%；实现利润总额 4.09 亿元，
同比减少 5.63%；实现净利润 3.17 亿元，同比增加 5.29%；实现归属于母公司所有者的净利润 3.26
10 / 175
2020 年年度报告
亿元，同比增加 9.52%；实现每股收益 0.3109 元，上年同期为 0.2839 元。报告期内，公司结算
销售面积 20.72 万平方米，上年同期结算 11.11 万平方米；其中无锡东方天郡项目的结算销售面
积为 17.78 万平方米。
截至 2020 年 12 月 31 日，公司总资产 221.18 亿元，同比增加 7.39%；归属于母公司所有者
权益 41.63 亿元，同比增加 5.28%；公司合并报表资产负债率为 80.79%。剔除合同负债和预收账
款后的资产负债率为 62.27%。
本报告期末，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 25.37 亿元，短期应付债券 20.38
亿元，截止报告期末，公司货币资金为 23.23 亿元。截止 2021 年 4 月 28 日，未使用的银行授信
24 亿元，可覆盖短期债务。
截止报告期末，公司存货为 158.67 亿元，在售、在建和待建的商品房项目位于南京、无锡和
苏州，三地所在的长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一，居民购买力较强，市场韧性较
高，加之公司在区域内的品牌优势及公司长期的稳健策略，项目盈利能力有较稳定的预期，能够
满足公司未来 2 至 3 年的持续发展需要。
（四）社会认同
报告期内，公司 4 个商品房单项工程获得 2020 年度南京市优质工程“金陵杯”。公司承建的
南京丁家庄二期保障房项目获住建部“广厦奖”，全部 24 栋建筑中，有 18 栋获南京市优质工程
“金陵杯”，有 10 栋获得江苏省优质工程“扬子杯”。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司主营的房地产开发业务实现营业收入 30.28 亿元，较上年增加 45.61%；房地
产开发业务的营业成本为 20.25 亿元，较上年增加 74.76%；毛利率为 33.12%，较上年减少 11.16
个百分点。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,294,698,994.57 2,289,126,074.77 43.93
营业成本 2,255,386,907.25 1,338,031,996.51 68.56
税金及附加 419,912,401.56 234,792,018.38 78.84
管理费用 103,662,089.91 85,826,629.55 20.78
财务费用 183,057,342.29 136,107,213.02 34.49
其他收益 1,034,561.58 466,986.66 121.54
投资收益 118,797,580.92 -93,330,976.58 不适用
公允价值变动收益 -5,535,819.93 12,363,333.73 -144.78
营业外收入 29,778,925.81 88,052,929.09 -66.18
营业外支出 1,512,215.13 6,867,955.07 -77.98
所得税费用 92,662,771.94 132,982,265.98 -30.32
经营活动产生的现金流量净额 -233,667,493.08 -2,331,696,555.85 不适用
投资活动产生的现金流量净额 1,163,126,718.50 458,689,511.21 153.58
筹资活动产生的现金流量净额 -894,546,910.85 2,096,896,923.24 -142.66
变动情况说明：
营业收入：主要系无锡锡山公司东方天郡项目三期、四期结转收入所致。
营业成本：主要系无锡锡山公司东方天郡项目三期、四期结转成本所致。
11 / 175
2020 年年度报告
税金及附加：主要系计提土地增值税所致。
管理费用：主要系本期管理服务费增加所致。
财务费用：主要系本期借款利息费用化增加所致。
其他收益：主要系收到稳岗补贴增加所致。
投资收益：主要系上期棕榈股份追加投资改权益法核算，本年净利润增加所致 。
公允价值变动收益：主要系交易性金融资产公允价值减少所致。
营业外收入：主要系上期收到棕榈股份股权转让违约金所致。
营业外支出：主要系上期支付违约金所致。
所得税费用：主要系本期利润总额减少所致。
经营活动产生的现金流量净额：主要系本期购买商品接受劳务支付的现金减少所致。
投资活动产生的现金流量净额：主要系本期收到合作项目往来款项增加所致。
筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期偿还债务支付的现金增加所致。
2. 收入和成本分析
□适用 √不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产开发经营 3,028,459,077.08 2,025,354,339.98 33.12 45.61 74.76 减少 11.16 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
南京星叶枫庭 407,616,246.79 311,351,132.89 23.62 / / /
无锡东方天郡 2,092,695,163.11 1,414,432,479.92 32.41 375.69 360.51 增加 2.23 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
南京 810,490,502.42 524,234,830.91 35.32 -44.42 -30.25 减少 13.14 个百分点
无锡 2,215,068,746.09 1,498,670,056.19 32.34 259.71 272.40 减少 2.31 个百分点
苏州 2,899,828.57 2,449,452.88 15.53 -50.61 -50.25 减少 0.61 个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
12 / 175
2020 年年度报告
本期占 上年同 本期金额
成本构成 总成本 期占总 较上年同
分行业 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房地产开发经营 土地成本 469,093,344.10 23.16 381,274,242.50 32.90 23.03
房地产开发经营 其它成本 1,556,260,995.88 76.84 777,689,400.43 67.10 100.11
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
成本构成 总成本 期占总 较上年同
分产品 本期金额 上年同期金额
项目 比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
南京星叶枫庭 土地成本 138,364,160.25 44.44 / / /
南京星叶枫庭 其它成本 172,986,972.64 55.56 / / /
无锡东方天郡 土地成本 257,123,602.14 18.18 61,753,215.75 20.11 316.37
无锡东方天郡 其它成本 1,157,308,877.78 81.82 245,390,055.93 79.89 371.62
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 6,333.33 万元，占年度销售总额 2.09%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 11,492.11 万元，占年度采购总额 47.32%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 3,365.52 万元，占年度采购总额 13.86%。
3. 费用
√适用 □不适用
详见“1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。
4. 研发投入
(1). 研发投入情况表
□适用 √不适用
(2). 情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
详见“1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
13 / 175
2020 年年度报告
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
交易性金融资产 105,028,000.00 0.47 193,739,208.81 0.94 -45.79 主要系本期赎回私
募基金所致
应收账款 30,209,444.83 0.14 10,259,641.93 0.05 194.45 主要系期末客户办
理贷款较多所致
其他应收款 357,317,795.26 1.62 1,334,594,691.05 6.48 -73.23 主要系本期南京星
汇公司纳入合并范
围所致
合同资产 36,424,154.82 0.16 0.00 0.00 100.00 主要系本期南京建
设工程公司开展工
程建设业务所致
发放贷款及垫款 66,973,307.14 0.30 84,917,209.92 0.41 -21.13 主要系本期汇锦小
贷公司发放贷款及
垫款减少所致
长期股权投资 890,236,409.88 4.03 645,188,518.96 3.13 37.98 主要系本期新增联
营企业南京星发公
司投资所致
长期待摊费用 21,286,109.97 0.10 9,179,388.12 0.04 131.89 主要系本期本公司
租赁办公楼装修所
致
递延所得税资产 368,017,116.23 1.66 278,549,571.47 1.35 32.12 主要系本期预提土
地增值税所得税影
响所致
短期借款 58,669,994.44 0.27 0.00 0.00 100.00 主要系本期短期银
行借款增加所致
预收账款 11,761,894.67 0.05 4,102,428,585.68 19.92 -99.71 主要系采用新收入
准则所致
合同负债 4,084,434,803.14 18.47 0.00 0.00 100.00 主要系采用新收入
准则所致
其他应付款 1,666,906,817.60 7.54 1,069,326,524.07 5.19 55.88 主要系本期预提土
地增值税及应付合
作方款项增加所致
一年内到期的非 2,477,909,778.10 11.20 3,519,799,904.58 17.09 -29.60 主要系一年内到期
流动负债 的应付债券减少所
致
其他流动负债 2,375,044,769.01 10.74 1,001,483,470.32 4.86 137.15 主要系本期新发行
短期债券所致
递延所得税负债 12,908,408.94 0.06 20,970,579.41 0.10 -38.45 主要系其他权益工
具投资公允价值减
少所致
其他非流动负债 5,874,418.40 0.03 9,091,627.90 0.04 -35.39 主要系其他权益工
具投资公允价值变
动产生的利得应缴
纳的税金及附加减
少所致
其他综合收益 11,597,279.95 0.05 63,781,176.81 0.31 -81.82 主要系其他权益工
具投资公允价值减
少所致
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
14 / 175
2020 年年度报告
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
□适用 √不适用
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
是/否 合作开发 合作开发
持有待开发 一级土地 规划计容
序 持有待开发土地的 涉及合 项目涉及 项目的权
土地的面积 整理面积 建筑面积
号 区域 作开发 的面积 益占比
(平方米) (平方米) (平方米)
项目 (平方米) (%)
1 无锡栖园（酒店） 30,084 不适用 44,856 否 不适用 不适用
2 南京 2019G17 地块 15,872 不适用 27,935 否 不适用 不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项 项目规
项目用 在建建
目/新 划计容 总建筑面 已竣工面 报告期
序 经营 地面积 筑面积 总投资
地区 项目 开工项 建筑面 积(平方 积(平方 实际投
号 业态 (平方 (平方 额
目/竣 积(平方 米) 米) 资额
米) 米)
工项目 米)
1 南京 枫情水岸 住宅 竣工 104,700 188,400 243,400 0 243,400 230,000 0
2 南京 幸福城 住宅 在建 661,200 不适用 1,186,300 51,000 1,135,300 540,000 698
3 南京 羊山湖花园 住宅 竣工 65,400 91,500 154,500 0 154,500 132,300 0
4 南京 瑜憬湾花园 住宅 竣工 87,500 192,600 261,700 0 261,700 286,266 0
5 南京 星叶枫庭 住宅 在建 21,900 56,900 77,100 0 77,100 110,000 16,969
6 无锡 栖园（住宅） 住宅 竣工 112,600 169,000 178,800 0 178,800 138,200 0
7 无锡 栖庭 住宅 在建 44,900 134,600 173,600 87,300 86,300 128,000 12,365
东方天郡一、
8 无锡 住宅 竣工 384,200 0 384,200
二期
295,100 501,800 386,951 16,868
东方天郡三、
9 无锡 住宅 竣工 317,200 0 317,200
四期
星叶欢乐花
10 南京 住宅 在建 73,196 236,424 321,689 321,689 0 420,000 41,660
园
11 南京 G53 项目 住宅 在建 35,280 88,200 129,696 129,696 0 310,000 22,941
12 南京 栖樾府 住宅 在建 69,783 104,674 189,977 189,977 0 350,000 38,646
13 苏州 栖园 住宅 在建 16,275 19,530 33,224 33,224 0 67,000 4,394
14 无锡 天樾雅苑 住宅 在建 89,189 178,378 226,721 168,421 0 273,000 18,324
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
15 / 175
2020 年年度报告
可供出售面积 已售（含已预售）
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) 面积 (平方米)
1 南京 枫情水岸 住宅 185,787 176,312
2 南京 幸福城 住宅 866,267 830,837
3 南京 羊山湖花园 住宅 101,089 72,703
4 南京 瑜憬湾花园 住宅 195,081 151,578
5 无锡 东方天郡 住宅 484,277 429,747
6 无锡 栖园 住宅 131,856 97,850
7 无锡 栖庭 住宅 131,734 126,992
8 南京 星叶枫庭 住宅 56,340 50,081
9 南京 栖樾府 住宅 126,790 49,867
10 南京 星叶欢乐花园 住宅 230,353 3,755
11 无锡 天樾雅苑 住宅 157,806 18,798
12 苏州 栖园 住宅 19,408 4,320
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是否采用 租金收入/
出租房地产的建 出租房地产的租
序号 地区 经营业态 公允价值 房地产公允
筑面积(平方米) 金收入
计量模式 价值(%)
1 南京 出租物业 49,610.84 5,188.91 否 不适用
2 苏州 出租物业 14,888.43 1,136.91 否 不适用
3 无锡 出租物业 25,600.00 989.83 否 不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,074,256 5.38 51,702
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
报告期内投资额 34,900.00
投资额增减变动数 24,100.00
上年同期投资额 10,800.00
投资额增减幅度(%) 223.15
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
16 / 175
2020 年年度报告
占被投资
被投资的公 主要经营 公司权益
备注
司名称 活动 的比例
(%)
南京栖霞建 工程建设 55 2020 年 4 月 24 日，公司第七届董事会第十四次会议
设工程有限 审议了“关于与控股股东共同投资设立南京栖霞建设
公司 工程有限公司的议案”，栖霞建工注册资本为 10000
万元人民币，公司以现金出资 5500 万元，持股比例为
55%；栖霞集团以现金出资 4500 万元，占注册资本的
45%。栖霞建工为本公司的控股子公司。
南京星发房 房地产开 49 2020 年 6 月 17 日，公司第七届董事会第十六次会议
地产开发有 发、销售 审议并通过了“关于投资设立南京星发房地产开发有
限公司 限公司的议案”，南京星发注册资本 50000 万元人民
币，本公司出资 25,500 万元，持股比例为 51%，南京
思纬置业有限公司出资 24,500 万元，持股比例为 49%，
南京星发为本公司的控股子公司。2020 年 9 月 22 日，
公司第七届董事会第十八次会议审议通过了“关于转
让公司所持的南京星发房地产开发有限公司部分股权
的议案”，公司向思纬置业和南京国豪家装饰设计有
限公司分别转让所持有的南京星发 1%的股权，交易价
格均为 500 万元人民币，南京星发不再是本公司的控
股子公司。
南京杰贵信 咨询服务 100 2020 年 12 月 17 日，公司第七届董事会第二十二次会
息科技有限 业 议审议并通过了“关于受让南京杰贵信息科技有限公
公司 司 100%股权的议案”，公司以 0 元人民币受让杰贵信
息合计 100%股权。受让完成后，公司出资 4900 万元
人民币缴纳杰贵信息的注册资本。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
以公允价值计量的证券投资情况
单位：元 币种：人民币
占期末
序 证券 持有数量 证券总
证券简称 最初投资金额 期末账面价值 报告期损益
号 代码 （股） 投资比
例（%）
1 600743 华远地产 109,016,413.31 48,400,000 105,028,000.00 100 -3,139,141.76
期末持有的其他证券投资 /
报告期已出售证券投资损益 / / / / 46,962,747.61
合计 109,016,413.31 105,028,000.00 43,823,605.85
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
17 / 175
2020 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、子公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
本公司拥
主要产品 主要开发项目
公司名称 业务性质 注册资本 有权益
或服务 及服务
（%）
南京东方房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 1,635.62 100 上城风景
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡瑜憬湾花园、
无锡栖园
南京栖霞建设仙林有限公司 房地产开发 商品房 800.00 51 南京东方天郡
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 800.00 100 苏州枫情水岸、自
由水岸
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000.00 100 无锡东方天郡
南京卓辰投资有限公司 实业投资、商 商铺 10,000.00 100
铺运营
苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 30,000.00 100 苏州栖庭
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 南京上城名苑、南
京 G53 项目
南京市栖霞区汇锦农村小额贷 其他 提供贷款 15,000.00 95 面向“三农”发放
款有限公司 贷款、提供融资性
担保等
海南卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 12,000.00 100
无锡卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡栖庭
南京栖霞建设物业服务股份有 物业管理 物业管理 3000.00 70 小区物业管理
限公司
苏州枫庭酒店管理有限公司 服务业 酒店 200.00 100 便捷酒店
江苏星连家电子商务有限公司 电子商务业 电子商务 1000.00 70
南京星客公寓管理有限公司 服务业 租赁 1000.00 100
南京世豪物业管理有限公司 物业管理 物业管理 300.00 70 小区物业管理
南京星悦房地产开发有限公司 房地产业 商品房 10,000.00 100 南京 G17 项目
无锡新硕置业有限公司 房地产业 商品房 10,000.00 100 无锡天樾雅苑
南京栖霞建设工程有限公司 建筑业 工程建设 10,000.00 55
南京星汇房地产开发有限公司 房地产业 商品房 10,000.00 51 南京栖樾府
苏州星州置业有限公司 房地产业 商品房 5,000.00 100 苏州栖园
南京杰贵信息科技有限公司 咨询服务业 咨询服务 5,000.00 100
2、参股公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
公司权益
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本
（%）
联营企业
上海嘉实装饰公司 建筑装饰业 建筑装饰装修建设工程设计与施工， 1,000 40.00
机电安装工程施工，建筑智能化建设
工程设计与施工，绿化工程环境艺术
18 / 175
2020 年年度报告
设计，展览展示服务，建筑材料、装
饰装修材料、家具的销售。
南京栖园幼儿园 教育业 幼儿教育 100 49.00
棕榈生态城镇发展 土木工程建 园林工程、景观设计、苗木销售、生 148,698.5450 11.87
股份有限公司 筑业 态城镇
南京星发房地产开 房地产开发 房地产开发、销售 50,000 49.00
发有限公司 业
南京律政建设发展 房地产开发 房地产开发、销售 10,000 49.00
有限公司 业
合营企业
苏州立泰置业有限 房地产开发 房地产开发、销售 10,000 20.00
公司 业
苏州业方房地产开 房地产开发 房地产开发、销售 10,000 20.00
发有限公司 业
3、子公司经营业绩情况
单位：元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
南京东方房地产开 80,935,264.45 67,454,151.76 11,047,391.92 5,028,924.75
发有限公司
无锡栖霞建设有限 740,068,801.48 305,382,324.48 126,216,291.36 -5,174,350.22
公司
南京栖霞建设仙林 40,158,641.25 37,571,742.77 2,733,514.34 399,608.52
有限公司
苏州栖霞建设有限 65,299,604.18 54,843,578.90 787,238.37 -4,087,495.62
责任公司
无锡锡山栖霞建设 1,426,617,481.69 752,913,683.81 2,104,039,843.37 272,230,160.50
有限公司
南京卓辰投资有限 93,793,406.89 -26,727,948.84 8,580,070.47 962,541.16
公司
苏州卓辰置业有限 350,778,983.14 194,339,926.13 13,481,692.83 -15,527,075.68
公司
南京迈燕房地产开 2,209,903,399.17 1,036,815,540.98 - -3,344,775.03
发有限公司
南京市栖霞区汇锦 171,765,127.39 170,172,274.03 10,524,670.15 7,305,945.24
农村小额贷款有限
公司
海南卓辰置业有限 120,072,038.01 120,072,038.01 - -
公司
无锡卓辰置业有限 1,659,646,269.32 198,593,260.28 5,866,220.79 2,779,354.47
公司
苏州枫庭酒店管理 1,286,534.21 -2,736,728.64 2,313,616.18 -1,042,997.52
有限公司
南京星客公寓管理 6,465,725.39 4,332,380.37 5,709,275.72 906,654.79
有限公司
南京栖霞建设物业 148,398,467.54 63,335,896.75 168,243,494.54 9,105,732.76
服务股份有限公司
19 / 175
2020 年年度报告
江苏星连家电子商 1,129,117.17 -8,212.75 808,782.66 -2,702,105.74
务有限公司
南京世豪物业管理 6,321,730.26 3,315,335.42 9,878,722.28 2,166,934.40
有限公司
南京星悦房地产开 1,109,849,899.41 97,637,584.64 - -2,012,239.52
发有限公司
无锡新硕置业有限 1,567,017,449.56 90,483,132.30 458,974.91 -7,632,519.17
公司
南京栖霞建设工程 41,489,647.28 5,249,433.09 41,445,338.04 -4,750,566.91
有限公司
南京星汇房地产开 3,539,765,702.86 68,149,148.87 - -30,631,617.18
发有限公司
苏州星州置业有限 573,006,435.83 43,919,845.83 - -6,049,036.65
公司
南京杰贵信息科技 48,891,304.63 48,881,304.63 - -118,695.37
有限公司
4、联营企业经营业绩情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
上海嘉实装饰公司 2,014.95 161.42 1,574.43 -1.63
南京栖园幼儿园 307.36 116.75 575.37 -14.92
棕榈生态城镇发展股份有限公司 1,645,360.24 456,096.30 482,115.38 2,815.63
南京星发房地产开发有限公司 186,094.45 49,790.25 - -209.75
南京律政建设发展有限公司 13,000.09 9,975.78 - -24.22
5、合营企业经营业绩情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
苏州立泰置业有限公司 24,503.23 11,031.59 34,217.29 2,541.99
苏州业方房地产开发有限公司 20,488.74 9,338.97 29,547.70 1,307.38
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2020 年，中央政府仍以“房住不炒”与“稳房价、稳地价、稳预期”为政策主基调。上半年，
因对冲疫情和“六稳、六保”的需要，货币宽松力度较大，多地地方政府也在房地产供给侧和需
求侧给与支持政策稳定楼市。自二季度起，商品房销售开始迅速回暖并持续超预期，商品住宅销
售面积及金额均创新高，均价保持上升趋势。其中长三角、大湾区、西北及部分地区核心城市市
场表现火热，部分城市房价短期涨幅较大，区域分化加剧。 三季度，部分房价涨幅过快的城市迎
来了密集调控潮，但不改全年行业整体回暖的态势。从土地市场来看，年初疫情叠加春节，土地
市场成交低迷，二季度起，在流动性宽裕及融资环境刺激下，土地成交规模快速修复。全年成交
20 / 175
2020 年年度报告
住宅地块总建筑面积及金额同比分别提升 9%、18%，购地资金进一步往热点区域集中，热点城市
成交楼面地价走高，四大城市群中，长三角城市群住宅地块溢价幅度最大。
尽管受疫情和经济下行压力增大的影响，全年流动性宽松，但中央政府对房地产调控仍未有
丝毫放松。资金层面，对于房地产融资持续收紧，并在政策层面更加细化。针对房地产企业的“三
道红线”，针对银行贷款集中度的“两道红线”，以及对于保险资金、信托等投向房地产业再度
出台新规以加强规范，并严查银行资金违规流向楼市，行业资金链进一步趋紧。 尤其是“三道红
线”，对过热的土地市场起到了必要的抑制作用，土地成交溢价率有所回落。同时，各地针对楼
市的调控政策呈现差异化和精准化。进入下半年后，随着热点城市房价加速上涨，市场热度也逐
渐向周边扩散，住建部两次召开共 16 城参会的房地产座谈会讨论，多地迎来调控升级，在保证
刚需、抑制投机方面加大力度：在需求端加码“五限” 、公积金收紧、提升个人住房转让增值税
免征年限以及对诸如“假离婚”等操作漏洞进行补漏；在供给端加强预售资金监管、土地出让条
件、加大无房家庭倾斜的房源比例等。
2020 年 12 月，中央政治局会议指出“促进房地产市场平稳健康发展”，这也是近三年来首
次在年末政治局会议上提及房地产，并再次放回在供给侧改革的框架之中。从供应端来看，对于
房地产行业融资保持强监管将是常态。2020 年下半年出台的“三道红线”与银行房地产贷款集中
度管理条例的出台正是房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制的加速完善，这将使得行业从
过去粗放狂奔转向平稳健康发展，但行业分化也随之加剧，行业集中度进一步提升，行业格局加
速演变。从需求端来看，十九届五中全会提出要加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环
相互促进的新发展格局，推动金融、房地产与实体经济均衡发展。因此，房地产投资与消费对于
扩大内需仍然具有相当重要的作用，在畅通国内大循环、促进消费实施扩大内需战略下，住房消
费是重要组成部分。因此，对于需求端，相关政策旨在防止购房杠杆率继续过快增长，仍将以保
证住房需求稳定为主，总体表现为抑制投机、保障刚需及改善需求。
2021 年两会政府工作报告指出，保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，稳地价、稳房价、稳预期。我们认为，未来房地产调控政策大方向仍将延续“稳地价、稳
房价、稳预期”的调控目标，“房住不炒”、“因城施策”，推动房地产市场平稳健康发展。加
之 2020 年 12 月的中央经济工作会议对于 2021 年财政政策及货币政策定调清晰，即财政政策仍会
保持积极的总基调，货币政策稳中渐退，节奏温和地回归常态，“慢转弯”。地方政府人才政策
将持续加码，人才引进力度将持续加大，提升城市人口吸附力；进一步推行租赁保障政策，着力
解决住房结构性供给不足的矛盾，推动实现人民住有所居。从土地市场来看，集中供地政策推出
后，土地市场将渐趋理性，土地供应量增加，双限政策有效控制房价上涨，将使得企业拿地愈加
谨慎，地块平均溢价率将持续收缩。
对房地产行业而言，土地红利与资金红利逐渐退潮，2021 年对于经济全局是“稳杠杆”，而
对于房地产行业（尤其是“三道红线”越线企业）则是“去杠杆”，行业资金压力增加，土地成
本支出仍然刚性，行业利润率将面临更大挑战，市场竞争将更加激烈；对房地产企业而言，传统
房地产开发投资模式面临巨大挑战，企业本身对新增土储的研判能力、产品建造能力、品牌与服
务能力均需大幅度提升，方能行稳致远。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
随着外部环境中不确定因素的增加，公司发展面临着新的机遇与挑战。一方面，随着房地产
市场长效机制的建立、市场竞争的加剧、市场风险的积聚，房地产主业面临着新的风险与挑战。
公司将继续坚持以房地产为主业、持续提升主业核心竞争力，深耕长三角区域，稳健经营，实现
规模、质量、效益的快速增长；另一方面，随着南京作为省会城市首位度的提升，尤其是南京紫
东片区的高起点规划和大跨越发展，公司在工程建设板块的业务将面临较大的发展空间，随着建
设板块业务规模拓展，以期逐步实现与房地产主营业务的相互协同，将是公司未来 3 至 5 年的主
要目标之一。同时，公司将继续积极在产业链上下游寻找投资机遇，拓宽盈利渠道，推动公司的
持续、稳定、健康发展。
21 / 175
2020 年年度报告
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2021 年，在政策调控和资金面趋紧的双重压力下，销售回款对于企业资金链的影响重大，亦
与产品去化能力直接相关。因此公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、
战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作，整合资源，加快楼盘销售和资金
回笼。
2021 年，市场竞争日益激烈，项目风险不断加大，公司一方面将继续深耕江苏，严控风险，
提高新增土储的研判能力，另一方面，进一步提高项目开发效率，提高项目周转率，以高品质推
进项目建设，推动南京星叶欢乐花园、南京栖樾府、南京 G53 项目、无锡天樾雅苑和苏州栖园的
开发建设。
2021 年，公司将持续提升公司对持有物业的招商和运营能力。继续做好存量的持有物业的运
营水平；重点推进南京枫情水岸和南京上城风景商业街、南京羊山湖花园的招租工作。
2021 年，在物业服务板块，要进一步强化服务意识，更新服务理念，重视人才培养，加强市
场研判，积极参与竞争，努力打造具有“星叶”特色的物业服务品牌；在工程建设板块，加强栖
霞建工的人才队伍建设，努力拓展业务范围，加大工程总承包业务承接量。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
(1) 宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等
经济基本面的影响。现阶段正处于我国经济转型期，经济下行压力加大，加之 2020 年新冠疫情的
突如其来，全球经济增长放缓、复苏前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观
经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生
波动。
(2) 政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。中央政府对房地产行业的调控呈现常态化、差异
化和精细化，更加注重长效机制的建设。调控政策的差异化，对于房地产企业而言，对其风险控
制、把握市场的节奏以及经营管理水平提出了更高要求。
(3) 市场风险
现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，部分地区出现需求下降、供应
过剩的情况，因此，项目所在地的市场环境条件，尤其是市场供求关系，对销售和业绩状况影响
很大。随着长三角区域一体化战略的实施，公司项目所在的南京、苏州和无锡，对人口的集聚能
力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。
(4) 行业风险
房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识，资金、土地等
资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优势减弱，生存空
间被压缩。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。在风险可
控的前提下，公司将继续谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。
(5) 融资风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。2020 年 8 月，多部委联合推
动房地产融资长效机制，出台 “三道红线”以约束房企融资债务规模。对于绝大多数中小房企，
在融资能力、成本管控、产品溢价、对上下游议价能力和占款能力上均处于明显劣势。尤其是银
行贷款集中度管理条例出台，对中小房企资金链产生更大影响。截止本报告期末，公司的现金短
债比为 0.51。公司一方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金；另一方面积极
22 / 175
2020 年年度报告
改善债务结构，寻求多元化的融资方式和中期票据、短期融资券和公司债等多种融资工具，不断
优化融资结构，降低资金成本。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司注重对投资者进行稳定的现金分红回报，并通过《公司章程》等制度予以明确。
2020 年 5 月 20 日，公司 2019 年度股东大会审议并通过了 2019 年度利润分配方案：以 2019
年末股份总数 10.5 亿股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），共计派发现
金 105,000,000.00 元。
2020 年 7 月 10 日，公司在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交
易所网站刊登了 2019 年度利润分配实施公告：股权登记日为 2020 年 7 月 15 日，除息日为 2020
年 7 月 16 日，现金红利发放日为 2020 年 7 月 16 日。截止本报告披露日，股东红利发放已按期实
施。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报 中归属于上
每 10 股 每 10 股派 每 10 股
分红 现金分红的数额 表中归属于上市 市公司普通
送红股数 息数(元) 转增数
年度 （含税） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （含税） （股）
的净利润 利润的比率
(%)
2020 年 0 1.00 0 105,000,000.00 326,477,927.23 32.16
2019 年 0 1.00 0 105,000,000.00 298,100,330.34 35.22
2018 年 0 1.00 0 105,000,000.00 217,618,379.09 48.25
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
23 / 175
2020 年年度报告
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未
能及 如未
时履 能及
是否 是否 行应 时履
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时 说明 行应
承诺背景 承诺方
类型 内容 及期限 行期 严格 未完 说明
限 履行 成履 下一
行的 步计
具体 划
原因
与首次公 解决 南京栖霞 公司控股股东南京栖霞建设集团 承诺时间： 否 是 / /
开发行相 同业 建设集团 有限公司[更名前为南京栖霞建 1999 年 12
关的承诺 竞争 有限公司 设（集团）公司]分别于 1999 年 月、2001
12 月、2001 年 9 月向本公司出具 年 9 月。
《不竞争承诺函》，承诺：该公 期限：无。
司以及该公司现有或将来成立的
全资子公司、控股公司和其它受
该公司控制的公司将不直接和间
接从事与股份公司有竞争的业
务；如该公司的参股公司或该公
司附属公司的参股公司从事的业
务与股份公司有竞争，则该公司
或该公司的附属公司将对此事实
施否决权；该公司在房地产开发
和经营市场中，除承接委建项目
和原有办公楼的租赁及销售业务
外，将不再从事任何房地产开发
和经营业务。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
24 / 175
2020 年年度报告
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
财政部于 2019 年 4 月 30 日、2019 年 9 月 19 日分别发布了《关于修订印发 2019 年度一般企
业财务报表格式的通知》（财会[2019]6 号）和《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的
通知》（财会[2019]16 号），对合并财务报表格式进行了修订，要求所有已执行新金融准则的企
业应当结合通知及附件要求对合并财务报表项目进行相应调整，并适用于企业 2019 年度合并财务
报表及以后期间的合并财务报表。
财政部于 2019 年 5 月 9 日发布了《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》(财会[2019]8
号)，要求执行企业会计准则的企业自 2019 年 6 月 10 日起执行，同时对 2019 年 1 月 1 日至该准
则施行日之间发生的非货币性资产交换，根据该准则进行调整。
财政部于 2019 年 5 月 16 日发布了《企业会计准则第 12 号—债务重组》 (财会[2019]9 号)，
要求执行企业会计准则的企业自 2019 年 6 月 17 日起执行，同时对 2019 年 1 月 1 日至该准则施行
日之间发生的债务重组，根据该准则进行调整。
财政部于 2017 年 7 月 5 日发布了新收入准则，根据财政部要求，在境内外同时上市的企业以
及境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2018 年 01 月 01
日起施行；其他境内上市企业，自 2020 年 01 月 01 日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，
自 2021 年 01 月 01 日起施行。
2020 年 4 月 24 日，公司第七届董事会第十四次会议审议通过了《关于公司会计政策变更的
议案》，公司按照财政部修订并发布的《企业会计准则 14 号—收入》（财会[2017]22 号）、财
政部 2019 年新修订并发布的《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》（财会[2019]8 号）、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》（财会[2019]9 号）、《关于修订印发 2019 年度一般企业
财务报表格式的通知》（财会[2019]6 号）、《关于修订印发合并财务报表格式（2019 版）的通
知》（财会[2019]16 号）的规定，进行财务报表格式调整、非货币性资产交换准则变更、债务重
组准则变更和收入准则变更。
本次会计政策变更仅对财务报表格式和部分科目列示产生影响，不涉及以往年度的追溯调整，
对公司财务状况、经营成果不产生重大影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 60
境内会计师事务所审计年限 7
名称 报酬
25 / 175
2020 年年度报告
内部控制审计会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 15
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2020 年 5 月 20 日，公司 2019 年度股东大会审议并通过了《支付 2019 年度会计师事务所报
酬及 2020 年度续聘的议案》，公司（含控股子公司）支付中汇会计师事务所（特殊普通合伙）2019
年度的财务审计费用 60 万元，内部控制审计费用 15 万元。续聘该所为公司 2020 年度财务审计机
构和内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
26 / 175
2020 年年度报告
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
本着互相支持、共同发展的原则，2013 年 9 月 26 日，经集团公司 2013 年第二次临时股东会
审议通过，提高为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度至 35 亿元人民币，担保授权（签署
担保合同）的时间截至 2015 年 12 月 31 日。2015 年 12 月 21 日，经集团公司 2015 年第五次临时
股东会审议通过，继续为本公司（含子公司）提供担保的总授权额度为 35 亿元人民币，担保授权
（签署担保合同）的时间截至 2018 年 12 月 31 日。2018 年 3 月 6 日，经集团公司 2018 年第一次
临时股东会审议通过，提高为本公司及子公司提供担保的总授权额度至 50 亿元人民币，担保授权
（签署担保合同）的时间截至 2019 年 12 月 31 日。2020 年 1 月 5 日，经集团公司 2020 年第二次
临时股东会审议通过，继续为本公司及子公司提供担保的总授权额度为 50 亿元人民币，担保授权
（签署担保合同）的时间截至 2021 年 12 月 31 日。本着公平的原则，在严格控制风险的前提下，
经公司 2012 年第六次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总
27 / 175
2020 年年度报告
授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2014 年 12 月 31 日。2014
年 11 月 27 日，经公司 2014 年第一次临时股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提
供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2016 年
12 月 31 日。2016 年 12 月 26 日，经公司 2016 年第二次临时股东大会审议通过，公司继续为集团
公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的
时间截至 2018 年 12 月 31 日。2019 年 5 月 29 日，经公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司
继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担
保合同）的时间截至 2020 年 6 月 30 日。2020 年 5 月 20 日，经公司 2019 年年度股东大会审议通
过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民币，担保授权
（签署担保合同）的时间截至 2021 年 6 月 30 日。集团公司对本公司上述债务担保行为提供反担
保。截至本报告期末，本公司为集团公司及其子公司建材实业、科技发展提供担保的累计借款余
额为 755,000,000.00 元人民币，集团公司为本公司提供担保的累计借款余额为 2,554,560,000.00
元人民币。
因项目开发建设需要，公司的参股子公司南京星发房地产开发有限公司（以下简称“南京星
发”）需向银行等金融机构申请借款，并由股东方提供担保。为支持南京星发的发展，2020 年 11
月 16 日经公司 2020 年第二次临时股东大会审议通过，董事会授权董事长，在本公司所持有的股
权比例范围内，可以签署为南京星发提供不超过 5 亿元人民币的借款担保协议或办理其他有关手
续，授权截止日为 2021 年 6 月 30 日。截至本报告期末，公司为南京星发提供担保的累计借款余
额为 441,000,000.00 元人民币。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他
√适用 □不适用
2020 年 5 月 20 日，公司 2019 年年度股东大会审议通过了《关于与控股股东的全资子公司签
订办公场所租赁合同的议案》：为促进公司经营发展、提升管理效率，公司拟向控股股东南京栖
霞建设集团有限公司的全资子公司南京栖霞建设集团科技发展有限公司租赁其拥有的南京市栖霞
区仙林大道 99 号星叶广场 8 幢第二、三、四层和负一层用于本公司及控股子公司的办公场所，租
赁标的的建筑面积为 13,068.81 平方米，租赁价格为 69 元/㎡/月，年租金为 10,820,974.68 元。
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 被担 担保 担保 担保 担保 担保 是否 是否 关联
担保方 担保金额
方与 保方 起始日 到期日 类型 是否 是否 存在 为关 关系
28 / 175
2020 年年度报告
上市 已经 逾期 反担 联方
公司 履行 保 担保
的关 完毕
系
南京栖霞建设 公司 科技 445,000,000.00 2020-3-3 2030-2-27 连带责 否 否 是 是 股东的子
股份有限公司 本部 发展 任担保 公司
南京栖霞建设 公司 建材 90,000,000.00 2020-6-11 2021-6-10 连带责 否 否 是 是 股东的子
股份有限公司 本部 实业 任担保 公司
南京栖霞建设 公司 集团 180,000,000.00 2020-6-10 2022-5-27 连带责 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司 本部 公司 任担保
南京栖霞建设 公司 集团 40,000,000.00 2020-9-11 2021-9-11 连带责 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司 本部 公司 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 171,500,000.00 2020-11-25 2025-11-10 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 42,875,000.00 2020-11-25 2022-5-20 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 42,875,000.00 2020-11-25 2022-11-20 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 42,875,000.00 2020-11-25 2023-5-20 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 42,875,000.00 2020-11-25 2023-11-20 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 24,500,000.00 2020-11-25 2022-5-23 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 24,500,000.00 2020-11-25 2022-11-23 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 24,500,000.00 2020-11-25 2023-5-23 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
南京栖霞建设 公司 南京 24,500,000.00 2020-11-25 2023-11-23 连带责 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司 本部 星发 任担保
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 1,196,000,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,196,000,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 1,174,200,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,809,200,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 3,005,200,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 70.74
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 755,000,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担 1,790,200,000.00
保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 881,027,596.19
上述三项担保金额合计（C+D+E） 3,426,227,596.19
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
29 / 175
2020 年年度报告
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
（1）2019 年 5 月 29 日，公司 2018 年年度股东大会审议并通过了《关于申请发行超短期融
资券的议案》。2020 年 4 月 29 日，中国银行间市场交易商协会发出编号为“中市协注[2020]SCP292
号”的《接受注册通知书》：决定接受公司超短期融资券注册；公司超短期融资券注册金额为 5
亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效；公司在注册有效期内可分期发行超短期融资券。
2020 年 7 月，公司成功发行了 2020 年度第一期超短期融资券（20 栖霞建设 SCP001）：期限
为 270 日，起息日为 2020 年 7 月 3 日，兑付日为 2021 年 3 月 30 日；计划发行总额 5 亿元，实际
发行总额 5 亿元；发行利率为 4.42%。
（2）2020 年 3 月 31 日，公司 2020 年第一次临时股东大会审议并通过了《关于申请发行短
期融资券的议案》。2020 年 6 月 17 日，中国银行间市场交易商协会发出编号为“中市协注[2020]
CP161 号”的《接受注册通知书》：决定接受公司短期融资券注册；公司短期融资券注册金额为
15 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效；公司在注册有效期内可分期发行短期融资券。
2020 年 6 月 30 日至 7 月 1 日，公司成功发行了 2020 年度第一期短期融资券（20 栖霞建设
CP001）：期限为 350 日，起息日为 2020 年 7 月 2 日，兑付日为 2021 年 6 月 17 日；计划发行总
额 5 亿元，实际发行总额 5 亿元；发行利率为 4.50%。
2020 年 8 月 26 日至 8 月 27 日，公司成功发行了 2020 年度第二期短期融资券（20 栖霞建设
CP002）：期限为 365 日，起息日为 2020 年 8 月 28 日，兑付日为 2021 年 8 月 28 日；计划发行总
额 10 亿元，实际发行总额 10 亿元；发行利率为 4.80%。
30 / 175
2020 年年度报告
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见《南京栖霞建设股份有限公司 2020 年度企业公民报告》。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按照规定履行相关
环保审批手续，并在项目建设及运营过程中严格遵守环境保护相关法律法规。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
31 / 175
2020 年年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：股 币种：人民币
发行价
股票及其衍生 获准上市交 交易终止
发行日期 格（或 发行数量 上市日期
证券的种类 易数量 日期
利率）
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
南京栖霞建设股份 2020/12/3 5.00% 300,000,000 2020/12/9 300,000,000 2025/12/4
有限公司 2020 年公 —12/4
开发行司债券（第
一期）
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用 □不适用
2020 年 5 月 20 日, 公司 2019 年年度股东大会审议并通过了公开发行公司债券的相关议案。
2020 年 9 月，公司收到中国证监会《关于同意南京栖霞建设股份有限公司向专业投资者公开发行
公司债券注册的批复》（证监许可[2020]2106 号）：同意公司向专业投资者公开发行面值总额不
超过 15 亿元公司债券的注册申请；本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会同意
注册之日起 12 个月内完成，其余各期债券发行自中国证监会同意注册之日起 24 个月内完成。
2020 年 12 月 3 日—12 月 4 日，公司发行了南京栖霞建设股份有限公司 2020 年公开发行公司
债券（面向专业投资者）（第一期），发行规模为人民币 3 亿元，票面利率为 5.00%，起息日为
2020 年 12 月 4 日，债券期限为 5 年，附债券存续期的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投
资者回售选择权。
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
32 / 175
2020 年年度报告
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 53,947
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 50,914
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 增减 (%) 件股份 数量 性质
状态
数量
南京栖霞建设集 0 360,850,600 34.37 0 质押 157,500,000 其他
团有限公司
南京高科股份有 0 128,143,800 12.20 0 无 其他
限公司
高军 2,326,400 4,566,656 0.43 0 无 境内自
然人
吴麒 10,400 4,502,000 0.43 0 无 境内自
然人
南京栖霞国有资 0 3,996,000 0.38 0 无 国家
产经营有限公司
南京市园林实业 0 3,796,000 0.36 0 无 其他
总公司
俞雄伟 2,114,441 3,462,559 0.33 0 无 境内自
然人
王朝晖 -337,500 3,417,509 0.33 0 无 境内自
然人
叶国梁 0 2,230,000 0.21 0 无 境内自
然人
沈德明 2,200,000 2,200,000 0.21 0 无 境内自
然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
南京栖霞建设集团有限公司 360,850,600 人民币普通股 360,850,600
南京高科股份有限公司 128,143,800 人民币普通股 128,143,800
高军 4,566,656 人民币普通股 4,566,656
吴麒 4,502,000 人民币普通股 4,502,000
南京栖霞国有资产经营有限 3,996,000 人民币普通股 3,996,000
公司
南京市园林实业总公司 3,796,000 人民币普通股 3,796,000
俞雄伟 3,462,559 人民币普通股 3,462,559
王朝晖 3,417,509 人民币普通股 3,417,509
叶国梁 2,230,000 人民币普通股 2,230,000
33 / 175
2020 年年度报告
沈德明 2,200,000 人民币普通股 2,200,000
上述股东关联关系或一致行 前十名股东和前十名流通股东中，南京栖霞国有资产经营有限公
动的说明 司系南京栖霞建设集团有限公司的第一大股东，为本公司的实际
控制人；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 南京栖霞建设集团有限公司
单位负责人或法定代表人 江劲松
成立日期 1993 年 9 月 7 日
主要经营业务 房地产项目开发；房地产建设、销售、租赁及售后服务；工
程建设管理；建筑材料、装饰材料、照明灯具、金属材料、
百货销售；室内装饰设计；实业投资。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
34 / 175
2020 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 南京栖霞国有资产经营有限公司
单位负责人或法定代表人 王兆仁
成立日期 1999 年 10 月 13 日
主要经营业务 受区政府委托、负责管理、经营区属国有经营性资产；持有
授权范围内公司、企业的国有产权；决定授权范围内国有资
产转让、兼并，向各类企业进行投资、参股、控股等资本经
营活动；收缴国有资产收益。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
35 / 175
2020 年年度报告
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责
法人股东 成立 组织机构 主要经营业务或管理
人或法定 注册资本
名称 日期 代码 活动等情况
代表人
南京高科 徐益民 1992 年 91320192134917922L 1,235,956,888 高新技术产业投资、开
股份有限 7月8日 发；市政基础设施建
公司 设、投资及管理（市政
公用工程施工总承包
二级）；土地成片开发；
建筑安装工程；商品房
开发、销售；物业管理；
自有房屋租赁；工程设
计；咨询服务；污水处
理、环保项目建设、投
资及管理。
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
36 / 175
2020 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在
增减
年初持 年末持 股份增 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 变动
股数 股数 减变动 税前报酬总 联方获
原因
量 额（万元） 取报酬
江劲松 董事长、总裁 男 52 2018-10-10 2021-10-9 188.12 否
徐益民 董事 男 58 2018-10-10 2021-10-9 0 是
范业铭 董事、常务副总裁 男 57 2018-10-10 2021-10-9 103.85 否
徐水炎 董事、副总裁 男 57 2018-10-10 2021-10-9 4,500 4,500 0 115.17 否
茅宁 独立董事 男 65 2018-10-10 2021-10-9 8.00 否
耿强 独立董事 男 42 2018-10-10 2021-10-9 8.00 否
柳世平 独立董事 女 52 2018-10-10 2021-10-9 8.00 否
汤群 监事会主席 男 50 2018-10-10 2021-10-9 88.00 否
陆阳俊 监事 男 49 2018-10-10 2021-10-9 0 是
袁翠玲 监事 女 54 2018-10-10 2021-10-9 0 是
吕俊 副总裁 男 53 2018-10-10 2021-10-9 58.15 否
范广忠 副总裁 男 50 2018-10-10 2021-10-9 48.73 否
王海刚 副总裁、董事会秘书 男 42 2018-10-10 2021-10-9 50.83 否
余宝林 总裁助理 男 54 2018-10-10 2021-10-9 63.00 否
合计 / / / / / 4,500 4,500 0 / 739.85 /
姓名 主要工作经历
江劲松 2006 年 11 月起任公司董事、总裁，2012 年 10 月起任公司董事长、总裁。兼任南京东方房地产开发有限公司董事长、南京栖霞建设仙林有
限公司董事长、南京迈燕房地产开发有限公司董事长、南京卓辰投资有限公司董事长、南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司董事长、
苏州栖霞建设有限责任公司董事长、苏州卓辰置业有限公司董事长、无锡栖霞建设有限公司董事长、无锡锡山栖霞建设有限公司董事长。
徐益民 南京高科股份有限公司董事长、党委书记，2002 年 12 月起任本公司董事。
37 / 175
2020 年年度报告
范业铭 2007 年 9 月起任公司董事、常务副总裁。
徐水炎 2012 年 10 月起任公司副总裁兼总会计师，2015 年 10 月起任公司董事。兼任南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司总经理。
茅宁 南京大学商学院教授、博士生导师，江苏省数量经济与管理科学学会会长，2015 年 10 月起任本公司独立董事。
耿强 南京大学商学院教授、人口研究所所长，2015 年 10 月起任本公司独立董事。
柳世平 南京理工大学经济管理学院会计系副教授、硕士生导师，南京理工大学紫金学院会计专业负责人，2018 年 10 月起任本公司独立董事。
汤群 2012 年 10 月起任公司监事会主席。兼任无锡卓辰置业有限公司董事长、无锡新硕置业有限公司董事长、苏州星州置业有限公司董事长、
苏州枫庭酒店管理有限公司董事长、苏州栖霞建设有限责任公司总经理、苏州卓辰置业有限公司总经理。
陆阳俊 南京高科股份有限公司董事、总裁，2006 年 12 月起任本公司监事。
袁翠玲 南京栖霞建设集团有限公司财务总监，2018 年 10 月起任本公司监事。
吕俊 2012 年 10 月起任公司副总裁。兼任南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事长、南京星客公寓管理有限公司董事长、江苏星连家电子商
务有限公司董事长。
范广忠 2018 年 10 月起任公司副总裁。兼任南京星悦房地产开发有限公司董事长、南京星汇房地产开发有限公司董事长。2015 年 10 月至 2018 年
10 月曾任公司总裁助理。
王海刚 2013 年 5 月起任公司董事会秘书，2018 年 10 月起任公司副总裁。兼任南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司监事会主席。2015 年 10
月至 2018 年 10 月曾任公司总裁助理。
余宝林 2018 年 10 月起任公司总裁助理。兼任无锡栖霞建设有限公司总经理、无锡锡山栖霞建设有限公司总经理、无锡卓辰置业有限公司总经理。
2013 年 5 月至 2018 年 10 月曾任公司监事。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
江劲松 南京栖霞建设集团有限公司 董事长、党委书记
徐益民 南京高科股份有限公司 董事长、党委书记
38 / 175
2020 年年度报告
范业铭 南京栖霞建设集团有限公司 监事会主席
陆阳俊 南京高科股份有限公司 董事、总裁
袁翠玲 南京栖霞建设集团有限公司 财务总监
袁翠玲 南京栖霞建设集团物资供销有限公司 董事
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务
江劲松 河北银行股份有限公司 董事
江劲松 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
江劲松 南京兴隆房地产开发有限公司 董事长
江劲松 南京金港房地产开发有限公司 董事长
徐益民 南京高科置业有限公司 董事长
徐益民 南京高科荣境房地产开发有限公司 董事长
徐益民 南京高科仙林湖置业有限公司 董事长
徐益民 南京臣功制药股份有限公司 董事
徐益民 南京高科科技小额贷款有限公司 董事
徐益民 南京高科新创投资有限公司 董事
徐益民 南京高科城市发展有限公司 董事长
徐益民 江苏润麒房地产开发有限公司 董事长
徐益民 南京高科时代开发有限公司 董事长
徐益民 南京银行股份有限公司 董事
徐益民 江苏恒安方信科技有限公司 董事
徐益民 鑫元基金管理有限公司 董事
徐益民 金埔园林股份有限公司 董事
徐益民 南京高科新浚投资管理有限公司 董事
范业铭 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
徐水炎 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
茅宁 港中旅华贸国际物流股份有限公司 独立董事
茅宁 银城生活服务有限公司 独立非执行董事
39 / 175
2020 年年度报告
茅宁 江苏金智教育信息股份有限公司 独立董事
茅宁 迈拓仪表股份有限公司 独立董事
茅宁 征图新视（江苏）科技股份有限公司 独立董事
茅宁 江苏龙腾工程设计股份有限公司 独立董事
茅宁 江苏高科技投资集团有限公司 外部董事
茅宁 南京卫元舟实业有限公司 监事
耿强 江苏省新能源开发股份有限公司 独立董事
耿强 江苏省广电有线信息网络股份有限公司 独立董事
耿强 南京紫金投资集团有限责任公司 外部董事
耿强 江苏沿海股权投资管理有限公司 外部董事
柳世平 苏宁易购集团股份有限公司 独立董事
柳世平 康平科技(苏州)股份有限公司 独立董事
柳世平 朗坤智慧科技股份有限公司 独立董事
汤群 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
汤群 棕榈生态城镇发展股份有限公司 董事
陆阳俊 南京高科置业有限公司 董事
陆阳俊 南京臣功制药股份有限公司 董事长
陆阳俊 南京臣功药业有限公司 董事
陆阳俊 南京高科科技小额贷款有限公司 董事长
陆阳俊 南京高科新创投资有限公司 董事长
陆阳俊 南京华新有色金属有限公司 董事
陆阳俊 南京高科新浚投资管理有限公司 董事
陆阳俊 南京新港科技创业投资有限公司 监事
陆阳俊 鑫元基金管理有限公司 监事
陆阳俊 赛特斯信息科技股份有限公司 董事
袁翠玲 南京万辰创业投资有限责任公司 监事
袁翠玲 南京栖霞建设集团科技发展有限公司 董事长
袁翠玲 南京枫林置业有限公司 董事长
吕俊 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
范广忠 南京万辰创业投资有限责任公司 监事
范广忠 南京星发房地产开发有限公司 董事长
40 / 175
2020 年年度报告
王海刚 棕榈生态城镇发展股份有限公司 董事
余宝林 南京万辰创业投资有限责任公司 监事会主席
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 本公司独立董事津贴由董事会拟定初步方案，最终由股东大会决议确定；董事会依照股东大会审议通过的
《公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》设定的标准，对本公司董事、监事、高级管理人员在报
告期内的职务履行情况进行考察、研究确定相应报酬。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其所履行的职责；职工代表监事报酬的确定依
据其所担任的岗位重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度业绩完成
情况。公司董事会下设的提名与薪酬委员会已就本报告期董事与高管所披露薪酬出具了相应的审核意见。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况”表。
情况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实 报告期内，公司实际支付董事、监事和高级管理人员报酬 739.85 万元。
际获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
41 / 175
2020 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 123
主要子公司在职员工的数量 1,845
在职员工的数量合计 1,968
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员 50
技术人员 315
财务人员 35
管理人员 255
其他人员 1,313
合计 1,968
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 44
本科 232
大专及以下 1,692
合计 1,968
备注：“主要子公司在职员工的数量”中包含物业管理系统员工 1,707 人。
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
员工实行岗位绩效工资制，员工的工资水平以岗位特性和工作绩效为依据，兼顾员工的年龄、
资历与其他人力资本因素。员工工资结构包括：岗位工资、月度绩效工资、年度绩效工资、专项
津补贴等。岗位工资与岗位性质相关联，以岗定薪，易岗易薪。员工绩效工资主要与工作绩效相
关联，包括月度绩效工资和年度绩效工资，员工绩效工资按照与岗位工资的比例确定。专项津补
贴等为补偿性收入，按公司规定的标准确定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
长期以来，公司一直坚持执行人才培养激励机制，把人才资源开发放在企业发展的优先位置。
2021 年，公司将继续高度重视企业内部优秀的管理经验总结与分享，把传帮带工作做深做实，培
育一批基础扎实，能力突出的新员工；充分利用国家级博士后工作站的研发优势，以攻克企业发
展难题及科研项目课题为契机，打造一支综合素质过硬，业务能力突出的复合型人才队伍；以工
程技术为核心，辅以营销、企业经营管理，开展多样化的员工培训，让员工同企业共同成长。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
42 / 175
2020 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和证监会、上交所有关法律、法规及部门
规章，规范运作，不断提升公司治理水平，提高信息披露透明度。依照监管部门的要求，结合行
业特征，公司建立健全、修订完善了相关制度，积极推动公司治理结构优化，持续完善公司法人
治理结构，保障高效运作。
报告期内，公司治理情况如下：
1、关于股东与股东大会
报告期内，公司召开 1 次年度股东大会和 3 次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等
相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，公司能够确保所有股东尤
其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时采取回避原则，
保证关联交易符合公平、公正、公开、合理的原则。依照中国证监会《上市公司股东大会规则》
的相关规定，股东大会均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，提高了股东参会
积极性，保护了中小投资者的合法权益。
2、关于董事与董事会
公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共
召开 11 次董事会会议。全体董事能够依据《董事会议事规则》等制度开展工作，就有关审议事项
认真履行职责，发挥董事会的决策作用，切实维护公司及全体股东的合法权益。
3、关于监事与监事会
公司监事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共
召开 3 次监事会会议。除监事会日常工作外，全体监事全程列席公司的董事会会议，及时全面掌
握公司的经营情况，对董事会和管理层进行监督。公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着
为股东负责的态度，定期或不定期地对公司财务情况、关联交易情况和公司董事及高级管理人员
履行职责的合法合规性等进行监督。
4、关于信息披露与透明度
公司按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及《公司信息披露
管理办法》等相关规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息。公司不断完善投资者关系
管理工作，严格信息披露，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。公司通过设立网站、
接待股东来访、回答股东电话咨询和传真、现场参观等多种方式加强与投资者的沟通。公司指定
《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》为公司信息披露报纸，使所有股东都有平等的
机会获得信息。
5、关于控股股东与上市公司的关系
公司具有独立的业务及自主经营能力。公司控股股东严格规范自己的行为，通过股东大会行
使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东进
行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到了五独立，
公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得到了控股股东在资金、人才和资
源、无形资产等各方面的大力支持和帮助，从未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
6、内幕信息知情人登记管理制度的建立和执行情况
根据证监会、上交所的有关规定，公司制定了《栖霞建设内幕信息知情人登记管理办法》，
并于 2011 年 11 月 28 日经第四届董事会第三十一次会议审议通过。报告期内，公司严格按照相关
制度规定，对内幕信息知情人进行登记备案。经公司自查，未发现内幕知情人在影响股价的重大
敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。
43 / 175
2020 年年度报告
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的披露
会议届次 召开日期
的查询索引 日期
2020 年第一次临时股东大会 2020 年 3 月 31 日 www.sse.com.cn 2020 年 4 月 1 日
2019 年年度股东大会 2020 年 5 月 20 日 www.sse.com.cn 2020 年 5 月 21 日
2020 年第二次临时股东大会 2020 年 11 月 16 日 www.sse.com.cn 2020 年 11 月 17 日
2020 年第三次临时股东大会 2020 年 12 月 21 日 www.sse.com.cn 2020 年 12 月 22 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
江劲松 否 11 4 7 0 0 否 4
徐益民 否 11 4 7 0 0 否 4
范业铭 否 11 4 7 0 0 否 4
徐水炎 否 11 4 7 0 0 否 4
茅宁 是 11 4 7 0 0 否 3
耿强 是 11 4 7 0 0 否 3
柳世平 是 11 4 7 0 0 否 4
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 4
通讯方式召开会议次数 7
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
√适用 □不适用
44 / 175
2020 年年度报告
报告期内，审计委员会本着对全体股东负责的态度，切实履行了相应的职责。在发布 2019
年度业绩预增公告和更正公告前，审阅了财务部门的初步测算数据；在定期报告披露前，分别审
阅了相关的财务报表；按照有关规程，在 2019 年年报审计工作中履行了相关职责；就聘请中汇会
计师事务所（特殊普通合伙）为财务审计机构和内控审计机构进行了讨论，并提交董事会审议。
报告期内，提名和薪酬委员会评议和审查公司薪酬制度，特别是董事、监事和高管人员的薪
酬确定与考核机制，对公司董事、监事和高级管理人员所披露薪酬提出了审核意见，提名和薪酬
委员会认为：公司董事和高级管理人员根据各自的分工，认真履行了相应的职责，年度内公司对
董事、监事和高级管理人员所支付的薪酬公平、合理，符合公司有关薪酬政策、考核标准，未有
违反薪酬管理办法或与薪酬管理办法不一致的情形发生。
报告期内，投资决策委员会就竞拍土地、合作开发项目、受让参股公司的部分股权等事项进
行了论证，提出了重要的意见和建议。
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《南京栖霞建设股份有限公司董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》的相关规
定，对高级管理人员进行了考核，并将考核结果作为高管人员发放薪酬的主要标准。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2020 年度内部控
制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2020 年度内部控
制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十、其他
□适用 √不适用
45 / 175
2020 年年度报告
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券 利率 交易
债券名称 简称 代码 发行日 到期日 还本付息方式
余额 （%） 场所
南京栖霞建设 18 栖 143540 2018/3/30 2023/4/2 13.40 6.36 采 用 单 利 按 年 计 上海
股份有限公司 建 01 —4/2 息，每年付息一次， 证券
公开发行 2018 到期一次还本，最 交易
年公司债券 后一期利息随本金 所
（第一期） 的兑付一起支付。
南京栖霞建设 19 栖 155143 2019/7/11 2024/7/12 1.60 5.40 采 用 单 利 按 年 计 上海
股份有限公司 建 01 —7/12 息，每年付息一次， 证券
公开发行 2019 到期一次还本，最 交易
年公司债券 后一期利息随本金 所
（第一期） 的兑付一起支付。
南京栖霞建设 20 栖 175430 2020/12/3 2025/12/4 3.00 5.00 采 用 单 利 按 年 计 上海
股份有限公司 建 01 —12/4 息，每年付息一次， 证券
2020 年公开发 到期一次还本，最 交易
行公司债券 后一期利息随本金 所
（第一期） 的兑付一起支付。
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2020 年 3 月 24 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一
期）2020 年付息公告》：本期债券于 2020 年 4 月 2 日开始支付自 2019 年 4 月 2 日至 2020 年 4 月
1 日期间的利息，债权登记日为 2020 年 4 月 1 日。
2020 年 7 月 2 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一
期）2020 年付息公告》：本期债券于 2020 年 7 月 13 日开始支付自 2019 年 7 月 12 日至 2020 年 7
月 11 日期间的利息，债权登记日为 2020 年 7 月 10 日。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
2020 年 5 月 20 日, 公司 2019 年年度股东大会审议并通过了公开发行公司债券的相关议案。
2020 年 9 月，公司收到中国证监会《关于同意南京栖霞建设股份有限公司向专业投资者公开发行
公司债券注册的批复》（证监许可[2020]2106 号）：同意公司向专业投资者公开发行面值总额不
超过 15 亿元公司债券的注册申请；本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会同意
注册之日起 12 个月内完成，其余各期债券发行自中国证监会同意注册之日起 24 个月内完成。
2020 年 12 月 3 日—12 月 4 日，公司发行了南京栖霞建设股份有限公司 2020 年公开发行公司
债券（面向专业投资者）（第一期），发行规模为人民币 3.00 亿元，票面利率为 5.00%，起息日
为 2020 年 12 月 4 日，债券期限为 5 年，附债券存续期的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和
投资者回售选择权。
2021 年 2 月 9 日，公司发行了南京栖霞建设股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向
专业投资者）（第一期），发行规模为人民币 10.40 亿元，票面利率为 5.48%，起息日为 2021 年
46 / 175
2020 年年度报告
2 月 9 日，债券期限为 5 年，附债券存续期的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
公司于 2021 年 3 月 8 日发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券(第一
期)2021 年债券回售实施公告》。根据回售实施结果，18 栖建 01 回售金额为 13.40 亿元，为全额
回售。18 栖建 01 于 2021 年 4 月 2 日兑付全额本金及自 2020 年 4 月 2 日至 2021 年 4 月 1 日期间
的利息，并于 2021 年 4 月 15 日在上海证券交易所提前摘牌。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 平安证券股份有限公司
办公地址 深圳市福田区益路 5033 号平安金融中心 61 层-64 层
债券受托管理人
联系人 夏景波
联系电话 0755-81917014
名称 华泰联合证券有限责任公司
办公地址 上海市浦东新区东方路 18 号保利广场 E 座 20 楼
债券受托管理人
联系人 王超、冉易、胡淑雅、汪无声
联系电话 010-57615900
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
根据《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）募集说明书》、《南京
栖霞建设股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）募集说明书》的规定，公司债券募集
资金用于偿还公司债务。截至本报告期末，18 栖建 01、19 栖建 01 募集资金已按《募集说明书》
的约定全部用于偿还公司借款。
根据《南京栖霞建设股份有限公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）
募集说明书》的规定，本期债券募集资金用于偿还公司债券本金。截至本报告签署日，20 栖建 01
募集资金已按《募集说明书》的约定全部用于偿还 18 栖建 01 公司债券本金。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2020 年 6 月 24 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限
公司及其发行的 18 栖建 01 与 19 栖建 01 跟踪评级报告》，维持本公司 AA 主体信用等级，评级展
望为稳定；维持公司债券 AA+信用等级。
2020 年 12 月 1 日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限
公司 2020 年公开发行公司债券（面向专业投资者）（第一期）信用评级报告》，经综合评定，本公
司的主体信用等级为 AA，评级展望为稳定；本期债券的信用等级为 AA+。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
47 / 175
2020 年年度报告
公司债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担
保。债券担保人 2020 年度的主要财务信息详见在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的
《南京栖霞国有资产经营有限公司 2020 年度审计报告》。
公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理和募集资金使用管理，
按计划及时、足额地准备资金用于每年的利息支付及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券受托管理人严格履行职责。2020 年 6 月 30 日披露了《南京栖霞建设股
份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一期）受托管理事务报告（2019 年度）》和《南京栖霞
建设股份有限公司公开发行 2019 年公司债券（第一期）受托管理事务报告（2019 年度）》。2020
年 1 月 10 日、2020 年 8 月 10 日和 2020 年 11 月 5 日，分别就公司当年累计新增借款超过上年末
净资产的 20%的事项披露了《平安证券股份有限公司关于南京栖霞建设股份有限公司公开发行公
司债券重大事项的临时受托管理事务报告》。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比
上年同
主要指标 2020 年 2019 年 变动原因
期增减
（%）
息税折旧摊销前利润 1,173,400,323.75 1,059,207,243.35 10.78 本期息税前利润增加所致
流动比率 1.65 1.67 -1.20 /
速动比率 0.27 0.39 -30.77 本期流动负债增加所致
资产负债率（%） 80.79 80.40 0.49 /
EBITDA 全部债务比 0.07 0.06 16.67 本期负债总额增加所致
利息保障倍数 0.85 1.07 -20.56 本期利息增加所致
现金利息保障倍数 -0.02 -3.57 -99.44 本期经营活动现金流量净
额较上期增加所致
EBITDA 利息保障倍数 1.68 1.88 -10.64 本期利息增加所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 — /
利息偿付率（%） 100.00 100.00 — /
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内，公司其他债券和债务融资工具按时付息兑付，不存在延期支付利息和本金以及无
法支付利息和本金的情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
48 / 175
2020 年年度报告
截至本报告期末，公司获得各银行金融机构授信总额为人民币 103.25 亿元，已使用银行授信
总额为人民币 79.23 亿元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
□适用 √不适用
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
49 / 175
2020 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
中汇会审[2021]3525 号
南京栖霞建设股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了南京栖霞建设股份有限公司(以下简称栖霞建设公司)财务报表，包括 2020 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了栖霞
建设公司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于栖霞建设公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注三(十四)、五(六)、五（四十六）。
1、事项描述
截止 2020 年 12 月 31 日，栖霞建设公司开发成本、已完工开发产品(以下统称“存货”）的
账面余额 1,606,138.50 万元，计提存货跌价准备 19,543.38 万元，本期确认存货跌价损失 0.00
万元。
存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟开
发项目和在建项目达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预
期未来净售价 (参考附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未来销售费用以及相关销售税金等，
该过程涉及重大的管理层判断和估计。 由于存货对栖霞建设公司资产的重要性，且估计存货
项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济
环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，我们将栖霞建设公司存货的可变现净值的确
定识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目的建造成本相关的关键内部控
制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，询问项目的进度和项目总预算；
50 / 175
2020 年年度报告
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和
销售预算计划进行比较；
（4）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析历史同类在产品至
完工时仍需发生的成本，对管理层估计的合理性进行评估；
（5）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照相关会计政策执行，检查
以前年度计提的存货跌价准备本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分。
(二)房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三(二十八)、五(二十一)、五（三十六）。
1、事项描述
房地产开发项目的收入占栖霞建设公司 2020 年度营业收入总额的 91.92%。栖霞建设公司在
以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，
达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相
关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
由于房地产开发项目的收入对栖霞建设公司的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确
认上的微小错报汇总起来可能对栖霞建设公司的利润产生重大影响，因此，我们将栖霞建设公司
房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
(1)评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
(2)检查栖霞建设公司的房产标准买卖合同条款，以评价栖霞建设公司有关房地产开发项目的
收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、竣工验收报告、正式书面
交房通知书、房屋入住流程表、合同收款情况等支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按
照栖霞建设公司的收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入，选取样本，检查可以证明房产销售可以确认收
入的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公
开信息获取的单方售价相比较。
四、其他信息
栖霞建设公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括 2020 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估栖霞建设公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算栖霞建设公司、终止运营或别无其他
现实的选择。
51 / 175
2020 年年度报告
栖霞建设公司治理层(以下简称治理层)负责监督栖霞建设公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对栖霞建设公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致栖霞建设公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
(六) 就栖霞建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：束哲民
(项目合伙人)
中国杭州 中国注册会计师：薛飞
报告日期：2021 年 4 月 28 日
52 / 175
2020 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,323,023,548.63 2,277,642,923.72
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 105,028,000.00 193,739,208.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5 30,209,444.83 10,259,641.93
应收款项融资
预付款项 七、7 45,695,712.94 47,864,976.36
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 357,317,795.26 1,334,594,691.05
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 15,866,714,698.72 13,592,069,511.60
合同资产 七、10 36,424,154.82
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 259,954,103.20 220,952,941.71
流动资产合计 19,024,367,458.40 17,677,123,895.18
非流动资产：
发放贷款和垫款 66,973,307.14 84,917,209.92
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 890,236,409.88 645,188,518.96
其他权益工具投资 七、18 800,102,884.43 914,706,507.89
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 918,641,076.70 954,720,086.10
固定资产 七、21 26,540,562.89 29,505,707.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 1,471,797.04 1,734,371.08
开发支出
商誉
53 / 175
2020 年年度报告
长期待摊费用 七、29 21,286,109.97 9,179,388.12
递延所得税资产 七、30 368,017,116.23 278,549,571.47
其他非流动资产
非流动资产合计 3,093,269,264.28 2,918,501,360.84
资产总计 22,117,636,722.68 20,595,625,256.02
流动负债：
短期借款 七、32 58,669,994.44
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、35 53,118,490.12 52,728,976.40
应付账款 七、36 589,717,255.12 604,838,187.84
预收款项 七、37 11,761,894.67 4,102,428,585.68
合同负债 七、38 4,084,434,803.14
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 7,224,347.02 7,596,569.62
应交税费 七、40 225,750,210.86 204,292,058.83
其他应付款 七、41 1,666,906,817.60 1,069,326,524.07
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 2,477,909,778.10 3,519,799,904.58
其他流动负债 七、44 2,375,044,769.01 1,001,483,470.32
流动负债合计 11,550,538,360.08 10,562,494,277.34
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 4,434,934,177.46 3,903,459,092.12
应付债券 七、46 1,864,740,263.72 2,061,924,917.36
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七、48 296,286.45 296,286.45
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、30 12,908,408.94 20,970,579.41
其他非流动负债 七、52 5,874,418.40 9,091,627.90
非流动负债合计 6,318,753,554.97 5,995,742,503.24
负债合计 17,869,291,915.05 16,558,236,780.58
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
54 / 175
2020 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 1,045,281,560.37 1,050,082,722.20
减：库存股
其他综合收益 七、57 11,597,279.95 63,781,176.81
专项储备
盈余公积 七、59 404,171,649.66 388,843,377.20
一般风险准备
未分配利润 七、60 1,651,627,694.12 1,401,194,558.16
归属于母公司所有者权益 4,162,678,184.10 3,953,901,834.37
（或股东权益）合计
少数股东权益 85,666,623.53 83,486,641.07
所有者权益（或股东权 4,248,344,807.63 4,037,388,475.44
益）合计
负债和所有者权益（或 22,117,636,722.68 20,595,625,256.02
股东权益）总计
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 941,954,529.98 1,593,784,122.69
交易性金融资产 105,028,000.00 176,789,014.67
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 483,252.35 26,686.80
应收款项融资
预付款项 8,238,825.07 9,799,686.81
其他应收款 十七、2 2,578,332,950.09 4,074,361,361.13
其中：应收利息
应收股利
存货 6,144,822,934.72 6,001,805,499.40
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 73,276,224.47 73,341,679.54
流动资产合计 9,852,136,716.68 11,929,908,051.04
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
55 / 175
2020 年年度报告
长期股权投资 十七、3 3,619,267,223.29 3,288,027,545.98
其他权益工具投资 800,102,884.43 914,706,507.89
其他非流动金融资产
投资性房地产 349,244,586.95 362,847,749.11
固定资产 8,843,072.95 10,894,459.75
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,392,313.40 1,443,195.74
开发支出
商誉
长期待摊费用 20,361,582.23 7,016,326.14
递延所得税资产 176,716,916.44 159,027,364.53
其他非流动资产
非流动资产合计 4,975,928,579.69 4,743,963,149.14
资产总计 14,828,065,296.37 16,673,871,200.18
流动负债：
短期借款 58,669,994.44
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 12,404,804.01 17,035,911.60
应付账款 288,837,340.45 339,944,721.13
预收款项 6,797,452.81 1,123,976,513.60
合同负债 1,258,972,769.00
应付职工薪酬 7,825.08 37,156.39
应交税费 42,220,330.65 141,684,652.35
其他应付款 1,454,957,970.01 1,753,621,438.42
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,788,729,544.17 3,476,709,307.36
其他流动负债 2,124,311,706.68 1,001,483,470.32
流动负债合计 7,035,909,737.30 7,854,493,171.17
非流动负债：
长期借款 1,800,212,730.84 2,610,773,439.35
应付债券 1,864,740,263.72 2,061,924,917.36
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 10,048,641.48 20,791,654.52
其他非流动负债 2,412,118.40 5,629,327.90
非流动负债合计 3,677,413,754.44 4,699,119,339.13
负债合计 10,713,323,491.74 12,553,612,510.30
56 / 175
2020 年年度报告
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,027,103,218.23 1,028,718,931.28
减：库存股
其他综合收益 11,597,279.95 63,781,176.81
专项储备
盈余公积 404,171,649.66 388,843,377.20
未分配利润 1,621,869,656.79 1,588,915,204.59
所有者权益（或股东权 4,114,741,804.63 4,120,258,689.88
益）合计
负债和所有者权益（或 14,828,065,296.37 16,673,871,200.18
股东权益）总计
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
合并利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 3,305,223,664.72 2,306,222,350.93
其中：营业收入 七、61 3,294,698,994.57 2,289,126,074.77
利息收入 10,524,670.15 17,096,276.16
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 3,040,536,175.78 1,872,902,524.54
其中：营业成本 七、61 2,255,386,907.25 1,338,031,996.51
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 419,912,401.56 234,792,018.38
销售费用 七、63 78,517,434.77 78,144,667.08
管理费用 七、64 103,662,089.91 85,826,629.55
研发费用
财务费用 七、66 183,057,342.29 136,107,213.02
其中：利息费用 183,299,662.93 154,806,055.82
利息收入 16,417,114.02 30,294,085.54
加：其他收益 七、67 1,034,561.58 466,986.66
投资收益（损失以“－”号填 七、68 118,797,580.92 -93,330,976.58
57 / 175
2020 年年度报告
列）
其中：对联营企业和合营企业 4,445,473.37 -120,260,956.78
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、70 -5,535,819.93 12,363,333.73
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、71 2,059,749.61 -1,771,865.08
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、72 1,477,749.54
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、73 -26,224.90
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 381,017,336.22 352,525,054.66
加：营业外收入 七、74 29,778,925.81 88,052,929.09
减：营业外支出 七、75 1,512,215.13 6,867,955.07
四、利润总额（亏损总额以“－”号 409,284,046.90 433,710,028.68
填列）
减：所得税费用 七、76 92,662,771.94 132,982,265.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 316,621,274.96 300,727,762.70
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 316,621,274.96 300,727,762.70
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 326,477,927.23 298,100,330.34
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” -9,856,652.27 2,627,432.36
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -52,183,896.86 -132,564,503.64
（一）归属母公司所有者的其他综 -52,183,896.86 -132,564,503.64
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综 -49,414,810.47 -133,970,716.92
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 -49,414,810.47 -133,970,716.92
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2．将重分类进损益的其他综合 -2,769,086.39 1,406,213.28
收益
58 / 175
2020 年年度报告
（1）权益法下可转损益的其他综 -2,769,086.39 1,406,213.28
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 264,437,378.10 168,163,259.06
（一）归属于母公司所有者的综合 274,294,030.37 165,535,826.70
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 -9,856,652.27 2,627,432.36
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.3109 0.2839
（二）稀释每股收益(元/股) 0.3109 0.2839
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 十七、4 854,885,944.30 1,472,970,334.06
减：营业成本 十七、4 547,050,086.05 767,335,962.79
税金及附加 93,964,443.35 161,545,590.41
销售费用 18,998,589.09 29,774,081.12
管理费用 50,015,230.79 41,974,268.69
研发费用
财务费用 170,648,183.90 108,143,071.46
其中：利息费用 215,175,167.20 170,974,711.65
利息收入 -55,737,061.48 71,388,179.34
加：其他收益 193,751.78 77,351.30
投资收益（损失以“－”号填 十七、5 151,065,022.05 -80,172,175.28
列）
其中：对联营企业和合营企业 -3,316,531.75 -116,549,791.99
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 -5,535,625.79 518,437.86
“－”号填列）
59 / 175
2020 年年度报告
信用减值损失（损失以“-” 4,439,047.58 -1,860,329.06
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” -2,539.17
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 124,369,067.57 282,760,644.41
加：营业外收入 28,515,840.69 77,226,862.87
减：营业外支出 1,153,700.07 538,892.30
三、利润总额（亏损总额以“－”号 151,731,208.19 359,448,614.98
填列）
减：所得税费用 16,781,014.76 112,521,365.08
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 134,950,193.43 246,927,249.90
（一）持续经营净利润（净亏损以 134,950,193.43 246,927,249.90
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -52,183,896.86 -132,564,503.64
（一）不能重分类进损益的其他综 -49,414,810.47 -133,970,716.92
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值 -49,414,810.47 -133,970,716.92
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合 -2,769,086.39 1,406,213.28
收益
1.权益法下可转损益的其他综 -2,769,086.39 1,406,213.28
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 82,766,296.57 114,362,746.26
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
60 / 175
2020 年年度报告
合并现金流量表
2020 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 3,428,699,910.89 4,258,840,369.74
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现 11,367,670.29 18,430,928.84
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 七、78（1） 166,863,666.04 174,517,051.13
现金
经营活动现金流入小计 3,606,931,247.22 4,451,788,349.71
购买商品、接受劳务支付的现 3,121,869,668.37 6,042,053,784.15
金
客户贷款及垫款净增加额 -15,500,000.00 -46,900,000.00
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 162,323,611.87 159,658,813.46
现金
支付的各项税费 396,027,622.63 462,835,826.48
支付其他与经营活动有关的 七、78（2） 175,877,837.43 165,836,481.47
现金
经营活动现金流出小计 3,840,598,740.30 6,783,484,905.56
经营活动产生的现金流 -233,667,493.08 -2,331,696,555.85
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 412,800,768.98 653,021,604.34
取得投资收益收到的现金 91,398,397.14 29,611,442.59
61 / 175
2020 年年度报告
处置固定资产、无形资产和其 12,835,197.13 9,903,792.38
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 5,032,966.61
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78（3） 1,129,067,289.05 61,055,194.89
现金
投资活动现金流入小计 1,651,134,618.91 753,592,034.20
购建固定资产、无形资产和其 17,074,343.98 9,628,173.96
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 361,041,780.10 278,676,658.75
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、78（4） 109,891,776.33 6,597,690.28
现金
投资活动现金流出小计 488,007,900.41 294,902,522.99
投资活动产生的现金流 1,163,126,718.50 458,689,511.21
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 249,500,000.00 92,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 5,406,274,069.56 4,536,187,476.13
收到其他与筹资活动有关的 七、78（5） 817,667,480.04 1,393,770,403.07
现金
筹资活动现金流入小计 6,473,441,549.60 6,021,957,879.20
偿还债务支付的现金 6,029,090,000.00 3,177,740,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 720,132,846.28 717,645,560.59
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78（6） 618,765,614.17 29,675,395.37
现金
筹资活动现金流出小计 7,367,988,460.45 3,925,060,955.96
筹资活动产生的现金流 -894,546,910.85 2,096,896,923.24
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 34,912,314.57 223,889,878.60
加：期初现金及现金等价物余 2,211,257,125.47 1,987,367,246.87
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,246,169,440.04 2,211,257,125.47
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
62 / 175
2020 年年度报告
母公司现金流量表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,113,701,371.13 1,493,627,358.32
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 127,331,325.05 168,941,064.98
现金
经营活动现金流入小计 1,241,032,696.18 1,662,568,423.30
购买商品、接受劳务支付的现 528,824,662.74 384,889,180.52
金
支付给职工及为职工支付的 29,101,801.33 31,595,022.50
现金
支付的各项税费 197,873,383.61 287,926,861.34
支付其他与经营活动有关的 100,754,980.39 48,385,687.87
现金
经营活动现金流出小计 856,554,828.07 752,796,752.23
经营活动产生的现金流量净 384,477,868.11 909,771,671.07
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 382,850,768.98 616,502,819.57
取得投资收益收到的现金 134,719,223.19 27,667,867.64
处置固定资产、无形资产和其 6,564,613.48
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 10,032,966.61 3,000,000.00
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 2,439,804,906.48 1,547,932,924.99
现金
投资活动现金流入小计 2,973,972,478.74 2,195,103,612.20
购建固定资产、无形资产和其 16,103,480.97 8,633,994.05
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 611,674,380.10 376,576,658.75
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 817,496,562.88 3,671,365,100.00
现金
投资活动现金流出小计 1,445,274,423.95 4,056,575,752.80
投资活动产生的现金流 1,528,698,054.79 -1,861,472,140.60
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,700,688,889.00 3,428,187,476.13
收到其他与筹资活动有关的 310,889,476.72 1,055,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 4,011,578,365.72 4,483,187,476.13
偿还债务支付的现金 5,314,090,000.00 2,845,740,000.00
63 / 175
2020 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支 644,689,926.01 517,699,965.23
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 613,172,847.73 18,893,109.48
现金
筹资活动现金流出小计 6,571,952,773.74 3,382,333,074.71
筹资活动产生的现金流 -2,560,374,408.02 1,100,854,401.42
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -647,198,485.12 149,153,931.89
加：期初现金及现金等价物余 1,576,748,211.09 1,427,594,279.20
额
六、期末现金及现金等价物余额 929,549,725.97 1,576,748,211.09
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
64 / 175
2020 年年度报告
合并所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风
实收资本(或股本) 优 永
其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
先 续 储 险
他 股
股 债 备 准
备
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 63,781,176.81 388,843,377.20 1,401,194,558.16 83,486,641.07 4,037,388,475.44
加：会计政策变更 745,003.12 32,655,978.07 33,400,981.19
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 63,781,176.81 389,588,380.32 1,433,850,536.23 83,486,641.07 4,070,789,456.63
三、本期增减变动金额（减 -4,801,161.83 -52,183,896.86 14,583,269.34 217,777,157.89 2,179,982.46 177,555,351.00
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -49,414,810.47 326,477,927.23 -9,856,652.25 267,206,464.51
（二）所有者投入和减少资 -3,185,448.78 4,500,000.00 1,314,551.22
本
1．所有者投入的普通股 4,500,000.00 4,500,000.00
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 -3,185,448.78 -3,185,448.78
（三）利润分配 13,495,019.34 -118,495,019.34 -1,000,000.00 -106,000,000.00
1．提取盈余公积 13,495,019.34 -13,495,019.34
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -105,000,000.00 -1,000,000.00 -106,000,000.00
分配
65 / 175
2020 年年度报告
4．其他
（四）所有者权益内部结转 1,088,250.00 9,794,250.00 10,882,500.00
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存 1,088,250.00 9,794,250.00 10,882,500.00
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,615,713.05 -2,769,086.39 8,536,634.71 4,151,835.27
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,045,281,560.37 11,597,279.95 404,171,649.66 1,651,627,694.12 85,666,623.53 4,248,344,807.63
2019 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 优 永 项 风
其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润
本) 先 续 储 险
他 股
股 债 备 准
备
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 93,205,516.36 347,991,211.10 1,087,351,982.87 40,372,665.89 3,669,004,098.42
加：会计政策变更 103,140,164.09 103,140,164.09
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 196,345,680.45 347,991,211.10 1,087,351,982.87 40,372,665.89 3,772,144,262.51
三、本期增减变动金额（减 -132,564,503.64 40,852,166.10 313,842,575.29 43,113,975.18 265,244,212.93
少以“－”号填列）
66 / 175
2020 年年度报告
（一）综合收益总额 -133,970,716.92 298,100,330.34 2,627,432.36 166,757,045.78
（二）所有者投入和减少资 40,486,542.82 40,486,542.82
本
1．所有者投入的普通股 40,000,000.00 40,000,000.00
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 486,542.82 486,542.82
（三）利润分配 24,692,724.99 -129,692,724.99 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 24,692,724.99 -24,692,724.99
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -105,000,000.00 -105,000,000.00
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 1,406,213.28 16,159,441.11 145,434,969.94 163,000,624.33
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,050,082,722.20 63,781,176.81 388,843,377.20 1,401,194,558.16 83,486,641.07 4,037,388,475.44
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
67 / 175
2020 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
其他权益工具 减：
项目 专项
实收资本 (或股本) 优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 储备
股 债 股
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 63,781,176.81 388,843,377.20 1,588,915,204.59 4,120,258,689.88
加：会计政策变更 745,003.12 6,705,028.11 7,450,031.23
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 63,781,176.81 389,588,380.32 1,595,620,232.70 4,127,708,721.11
三、本期增减变动金额（减少以 -1,615,713.05 -52,183,896.86 14,583,269.34 26,249,424.09 -12,966,916.48
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -49,414,810.47 134,950,193.43 85,535,382.96
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 13,495,019.34 -118,495,019.34 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 13,495,019.34 -13,495,019.34
2．对所有者（或股东）的分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转 1,088,250.00 9,794,250.00 10,882,500.00
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益 1,088,250.00 9,794,250.00 10,882,500.00
6．其他
68 / 175
2020 年年度报告
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -1,615,713.05 -2,769,086.39 -4,384,799.44
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,027,103,218.23 11,597,279.95 404,171,649.66 1,621,869,656.79 4,114,741,804.63
2019 年度
其他权益工具 减：
项目 专项
实收资本 (或股本) 优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其他 储备
股 债 股
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 93,205,516.36 347,991,211.10 1,326,245,709.74 3,846,161,368.48
加：会计政策变更 103,140,164.09 103,140,164.09
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 196,345,680.45 347,991,211.10 1,326,245,709.74 3,949,301,532.57
三、本期增减变动金额（减少以 -132,564,503.64 40,852,166.10 262,669,494.85 170,957,157.31
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -133,970,716.92 246,927,249.90 112,956,532.98
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 24,692,724.99 -129,692,724.99 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 24,692,724.99 -24,692,724.99
2．对所有者（或股东）的分配 -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
69 / 175
2020 年年度报告
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 1,406,213.28 16,159,441.11 145,434,969.94 163,000,624.33
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 1,028,718,931.28 63,781,176.81 388,843,377.20 1,588,915,204.59 4,120,258,689.88
法定代表人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
70 / 175
2020 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经南京市人民政府宁政复
(1999)82 号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞集团公司”）作为主要发起
人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心、南京市园林实业总公
司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组建
的股份有限公司，公司统一社会信用代码：91320100721702184R。公司现有注册资本为 105,000
万元，总股本为 105,000 万股，每股面值人民币 1 元。其中：无限售条件的流通股份 A 股 105,000
万股。公司股票 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司于 1999 年 12 月 23 日设立，设立时股本为 10,000 万股。
公司于 2002 年 1 月 15 日经中国证监会证监发行字(2002)7 号文核准，向社会公开发行人民
币普通股股票 4,000 万股，每股面值 1 元，2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市。股票简称：
栖霞建设，股票代码：600533,股票发行后股本为 14,000 万股。
根据本公司第二届董事会第二十二次会议及 2004 年度股东大会决议的规定，以资本公积转增
股本，金额 7,000 万元，变更后的股本为 21,000 万股。
本公司于 2006 年 1 月 11 日召开股权分置改革相关股东会议，审议通过《南京栖 霞建设股份
有限公司股权分置改革方案》，主要内容为：公司非流通股股东以持有的 1,680 万股作为对价，
支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有 10 股将获得
2.8 股对价，同时非流通股股东在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等
方面作出承诺，股权登记日为 2006 年 1 月 19 日。公司于 2006 年 1 月 19 日已完成股权分置改革。
2006 年 7 月 19 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字(2006)49 号《关于核准南京栖霞
建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票
6,000 万股，每股面值 1 元，本次股票发行后股本为 27,000 万股。
根据本公司第三届董事会第九次会议及 2006 年度第三次临时股东大会决议的规定，以资本公
积每 10 股转增 5 股，转增股本 13,500 万股，转增后的股本为 40,500 万股。
2008 年 6 月 30 日，经中国证券监督管理委员会证监许可(2008)862 号《关于核准南京栖霞建
设股份有限公司增发股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票 12,000 万股，每股面值
1 元。
根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和 2008 年第四次临时股东大会的规定，以转增前
股本总额 52,500 万股为基数，按每 10 股以资本公积转增 10 股，转增股本为 52,500 万股，转增
后股本总数为 105,000 万股。
本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、
监事会及经营管理层组成的规范的多层次治理结构；董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬
委员会、提名委员会等四个专门委员会和董事会办公室。公司下设前期开发部、规划设计部、工
程部、成本管理部、营销部、人力资源部、财务部、办公室等主要职能部门。
本公司属房地产业。公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售
后服务、投资兴办实业；教育产业投资。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2020 年度纳入合并范围的子公司共 22 家，详见“九、在其他主体中的权益”。与上
年度相比，本公司本年度合并范围增加 4 家，转让 1 家，详见“八、合并范围的变更”。
71 / 175
2020 年年度报告
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对应收票据预期
信用损失确定、应收款项预期信用损失确定、其他应收款预期信用损失确定、合同资产的减值、
合同成本的减值、投资性房地产摊销、固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用的摊销、收
入确认等交易和事项指定了若干具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合
并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
1．同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。
公司在企业合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按
照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值
总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
72 / 175
2020 年年度报告
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支
付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资
本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在
取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有
关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期
损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2．非同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产
的公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以
暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起 12 个月内取得进一步的信息表明需对
原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以暂时性价值为基
础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起 12 个月以后对企业合并成本或合并中取得
的可辨认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和会
计差错更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确
认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递
延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属
于“一揽子交易”。多次交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况
下订立的；(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少
一项交易的发生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前已经
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
3．企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1．合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。
73 / 175
2020 年年度报告
合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可
分割的部分、结构化主体等)。
2．合并报表的编制方法
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编
制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列
报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务状况、经营成果和现金流量。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内，同时调整合并资产负债表的期初
数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方开始控制时点起
一直存在。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日
可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并现金流量表。
子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项
目下、合并利润表中净利润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损
超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
3．购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处
置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4．丧失控制权的处置子公司股权
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对
原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有
子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投
资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相
关资产和负债相同的基础进行会计处理(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债
或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，对该部分剩余股权按照《企业
会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关
规定进行后续计量。
5．分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
74 / 175
2020 年年度报告
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处
置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”
(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性交易计入资本
公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。
合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的投资
采用权益法核算，按照“21.3(2)权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1．确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
2．确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
3．确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4．按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5．确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务，下同)或者自共同经营
购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该项交易产生的损益中属于共同经
营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减
值损失的，对于由本公司向共同经营投出或者出售资产的情况，本公司全额确认损失；对于本公
司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。金融工具包
括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类、确认依据和计量方法
(1)金融资产和金融负债的确认和初始计量
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买金
融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金
75 / 175
2020 年年度报告
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于初始确认时不具有重大融资成分的应收账款，按
照“38.收入”的收入确认方法确定的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征将金融资产分类为以摊
余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
1)以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：①本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现
金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，所产生的利得或损失在终止确
认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
对于金融资产的摊余成本，应当以该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果确定：①
扣除已偿还的本金；②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进
行摊销形成的累计摊销额；③扣除累计计提的损失准备。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，
折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，本公司在
考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础
上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入，但下列情况除外：①对于购
入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调
整的实际利率计算确定其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已
发生信用减值的金融资产，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金
融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用
上述规定之后发生的某一事件相联系，应转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息
收入。
2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损
失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定基于单项非交易性权益工具投资的基础上作出，
且相关投资从工具发行者的角度符合权益工具的定义。此类投资在初始指定后，除了获得的股利
(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益外，其他相关的利得或损失(包括汇兑损益)均计入
其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述 1)、2)情形外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产不可撤
76 / 175
2020 年年度报告
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司在非同一控制下的企业合
并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失计入当期损益。
(3)金融负债的分类和后续计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同及以摊余成本
计量的金融负债。
1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具) 和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。在非同一控制下的企业
合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债应当按照以公允价值计
量且其变动计入当期损益进行会计处理。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债在初始确认后以公允价值进行后续计量，
产生的利得或损失计入当期损益。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的
公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。该金融负债
的其他公允价值变动计入当期损益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
该类金融负债按照“2.金融资产转移”的会计政策确定的方法进行计量。
3)财务担保合同
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求本公司向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。
不属于上述 1)或 2)情形的财务担保合同，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行
后续计量：①按照“5.金融工具的减值”方法确定的损失准备金额；②初始确认金额扣除按照“38.
收入”的收入确认方法所确定的累计摊销额后的余额。
4)以摊余成本计量的金融负债
除上述 1)、2)、3)情形外，本公司将其余所有的金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债。
该类金融负债在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，产生的利得或损失在终止确认
或在按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行
(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。与权益性交易相关的交易费用从
权益中扣减。本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不
确认权益工具的公允价值变动额。
(5)衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具，包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同等。衍生
工具于初始确认时以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。衍生工具的公允价值
变动计入当期损益。
嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具(即主合同)中的衍生工具。对于嵌入衍生工具与主合
同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本公司不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而
77 / 175
2020 年年度报告
将该混合合同作为一个整体适用本公司关于金融资产分类的会计政策。若混合合同包含的主合同
不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本公司将嵌入衍生工具从混合合同中分拆，作为单独
的衍生工具处理：
1)嵌入衍生工具的经济特征及风险与主合同的经济特征及风险不紧密相关。
2)与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。
3)该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本公司按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进
行会计处理。本公司无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计
量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使
用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，
本公司将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。
2．金融资产转移的确认依据及计量方法
金融资产转移，是指本公司将金融资产(或其现金流量)让与或交付该金融资产发行方以外的
另一方。金融资产终止确认，是指本公司将之前确认的金融资产从其资产负债表中予以转出。
满足下列条件之一的金融资产，本公司予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产的控制。
若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且保留了对该金
融资产的控制的，则按照继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)被转移金
融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益
的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，
将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公
允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分在终止确认日的账面
价值；(2)终止确认部分收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额之和。对于本公司指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易
性权益工具，整体或部分转移满足终止确认条件的，按上述方法计算的差额计入留存收益。
3．金融负债终止确认条件
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负
债)。本公司(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融
负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。
本公司对原金融负债(或其一部分)的合同条款做出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按
照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债(或其一部分)终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的负债)之间的差额，计入当期损益。本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分
和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值
进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的负债)
之间的差额，计入当期损益。
4．金融工具公允价值的确定
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有
78 / 175
2020 年年度报告
序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场
参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其
他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；非活跃市场中
相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察
的利益和收益率曲线等；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接
观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金
流量、使用自身数据做出的财务预测等。每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续
以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
5．金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、合同资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款以及“1(3)3)”所述的财务担保合同进
行减值处理并确认损失准备。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失
的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流
量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项或合同资产及租赁应收
款，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的不含重大融资成分的应收款项或
合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准
备。
除上述计量方法以外的金融工具，本公司按照一般方法计量损失准备，在每个资产负债表日
评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司
按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，
公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内(若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用
损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日
发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相
对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于在单项工具层面无法以
合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据的金融工具，本公司以组合为基础考虑评估信用
风险是否显著增加。若本公司判断金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险，则假定该金
融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产
在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
79 / 175
2020 年年度报告
6．金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照10.5所述的简化计量方法确定应收票据的预期信用损失并进行会计处理。在资产
负债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量应收票
据的信用损失。当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风
险特征将应收票据划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信息，
在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
银行承兑汇票组合 承兑人为信用风险较低的银行
商业承兑汇票组合 承兑人为信用风险较高的企业
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照本10.5所述的简化计量方法确定应收账款的预期信用损失并进行会计处理。在资
产负债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量应收
账款的信用损失。当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用
风险特征将应收账款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信息，
在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的应收账款
关联方组合 应收本公司之合并报表范围内关联方以及母公司栖霞建设集团及其子公司款项
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照 10.5 所述的一般方法确定其他应收款的预期信用损失并进行会计处理。在资产负
债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量其他应收
款的信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用
风险特征将其他应收款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信
息，在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的其他应收款
低信用风险组合 应收土地保证金、房产合作项目开发款项
关联方组合 应收本公司之合并报表范围内关联方以及母公司栖霞建设集团及其子
公司款项
80 / 175
2020 年年度报告
15. 存货
√适用 □不适用
1．存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开发
产品、处在开发过程中的开发成本，以及在开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等；非
房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在
生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2．公司取得存货按实际成本计量。(1)外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过
进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所
发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。(2)债务重组取得债务人用
以抵债的存货，以放弃债权的公允价值和使该存货达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该
存货的相关税费为基础确定其入账价值。(3)在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出
资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价
值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的
非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。(4)以同一
控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下
的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
3．存货发出的核算方法:
(1)发出材料采用月末一次加权平均法。。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数
计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
包装物按照一次转销法进行摊销。
4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。存货可变现净值是按存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可
变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影
响，除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，本期期末存货项目的可变现净值以资产负
债表日市场价格为基础确定，其中：
(1)开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估
计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；
(2)需要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，
同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并
与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
5．存货的盘存制度为永续盘存制。
81 / 175
2020 年年度报告
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
合同资产是指公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素。公司拥有的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。
公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照10.5所述的简化计量方法确定合同资产的预期信用损失并进行会计处理。在资产
负债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量合同资
产的信用损失。当单项合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风
险特征将合同资产划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信息，
在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的应收账款
关联方组合 应收本公司之合并报表范围内关联方以及母公司栖霞建设集团及其子
公司款项
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
1．共同控制和重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
82 / 175
2020 年年度报告
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本
公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单
位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位
的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债
券等的影响。
2．长期股权投资的投资成本的确定
(1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、
所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并
的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权
投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有
的股权投资因采用权益法核算或为其他权益工具投资而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证
券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议
约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一
揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不
属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综
合收益暂不进行会计处理；原持有股权投资为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间
的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动直接转入留存收益。
(3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取
得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益
性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准
则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实质和换入资产或
换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产
的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值
更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作
为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本以放
弃债权的公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计
入投资成本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权
投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其
他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价
值变动应当直接转入留存收益。
3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法
(1)成本法核算的长期股权投资
83 / 175
2020 年年度报告
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
(2)权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股
权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，
按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他
综合收益等。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认
投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利
润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投
资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、冲减长期应收项目的账面价值。经过上述处
理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当
期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢
复确认收益分享额。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合
收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但
未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或者联营企业出售的资产构
成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营及合营企业购
入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认
与交易相关的利得或损失。
4．长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
(1)权益法核算下的长期股权投资的处置
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资
时，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收
益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止确认权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法核算时全部转入当期损益。
84 / 175
2020 年年度报告
(2)成本法核算下的长期股权投资的处置
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采
用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础进行处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利润分配以外的其他所
有者权益变动按比例结转当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时
即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在
丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全
部结转为当期损益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成
后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有
关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性
房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
4. 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或
无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取
租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成
本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
5．当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相
关税费后计入当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
85 / 175
2020 年年度报告
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持
有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。
固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入
固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5% 3.17%-4.75%
机器设备 年限平均法 5-12 5% 7.92%-19.00%
运输工具 年限平均法 5 5% 19.00%
电子设备 年限平均法 5 5% 19.00%
其他设备 其他设备 3-5 5% 19.00%-31.67%
固定资产装修 其他设备 5 5% 19.00%
说明：
(1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较
短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
(2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。
(3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
其他说明
(1)因开工不足、自然灾害等导致连续 3 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停
用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
(2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并
停止折旧和计提减值。
(3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
(4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条
件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修
理间隔期间，照提折旧。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
当本公司租入的固定资产符合下列一项或数项标准时，确认为融资租入固定资产：
(1)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给本公司；
(2)本公司有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产
的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权；
(3)即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分；
(4)本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；
出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；
(5)租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有本公司才能使用。
86 / 175
2020 年年度报告
融资租赁租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额的现值两者中
较低者，作为入账价值。最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费
用。在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、
印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率
法进行分摊。
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁
期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁
期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计
提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预
定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工
后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．借款费用资本化率及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或
者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加
权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金
额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，
87 / 175
2020 年年度报告
在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本
化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，
在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的
折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1．无形资产的初始计量
无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属
于该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用
以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值
与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实
质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换
出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资
产的成本，不确认损益。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计
入无形资产成本。除此之外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关
价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
2．无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合
因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无
法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产
品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对
未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞
争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有
关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)
与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
项 目 预计使用寿命依据 期限(年)
软件 预计受益期限 5-10
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方
88 / 175
2020 年年度报告
式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资
产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带
来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段
的标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计
划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具
有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术
上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部
使用的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开
发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如
不满足上述条件的，于发生时计入当期损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生
的研发支出全部计入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和生产性生物资产、固定资产、在建工程、
油气资产、无形资产、商誉等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
1．资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
2．企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生
重大变化，从而对企业产生不利影响；
3．市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
4．有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
5．资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
6．企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现
金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；
7．其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的
可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。处置费用包括
与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金
流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
89 / 175
2020 年年度报告
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
以资产组所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组
合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应收益中收益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资
产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该
资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉以外的其他各
项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项
目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。其中：
预付经营租入固定资产的租金，按租赁合同规定的期限平均摊销。
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短
的期限平均摊销。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。公司将同一合同下的合
同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价
值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且
财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划：
本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成
本。
90 / 175
2020 年年度报告
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴纳制度(补
充养老保险)或者企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费或者
年金计划缴费，相应支出计入当期损益或者相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或者裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其
他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至
正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，
计入当期损益(辞退福利)。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按照离职后福利
处理。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计
划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年 7 月 5 日发布《企业会计准则第 14 号——
收入(2017 年修订)》(财会[2017]22 号)(以下简称“新收入准则”)。
1．收入的总确认原则
新收入准则下，公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。公司在履行了合同中的履
约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
满足下列条件之一的，公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履
约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制
91 / 175
2020 年年度报告
公司履约过程中在建的商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个
合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约
进度不能合理确定的除外。当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客
户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就
该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的
法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商
品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)
客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的
单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价
格计量收入。交易价格，是公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。公司代第三方收
取的款项以及公司预期将退还给客户的款项，作为负债进行会计处理，不计入交易价格。合同中
存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对
价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确
定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始
日，公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大
融资成分。
2．本公司收入的具体确认原则
(1)房地产销售收入
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，
签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证
明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
(2) 物业管理服务收入：
物业收入金额，具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务，
开具发票且价款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。
(3) 出租物业收入
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
(4) 建造施工收入
属于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在合同期内确认收入，公司采用
投入法，即按照累计已完工工作量占合同预计总工作量的比例确定恰当的履约进度。当履约进度
不能合理确定时，根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，直到履约进度能
够合理确定为止。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
1．合同成本的确认条件
92 / 175
2020 年年度报告
合同成本包括合同取得成本及合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。公司
为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时计入当期损益，明确
由客户承担的除外。
公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足
下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相
关，包括直接人工、直接材料、制造费用或(类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同
而发生的其他成本；(2)该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收
回。
2．与合同成本有关的资产的摊销
合同取得成本确认的资产与和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资
产”)采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不
超过一年则在发生时计入当期损益。
3．与合同成本有关的资产的减值
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，公司首先对按照其他企业会计准则确认的、与
合同有关的其他资产确定减值损失；然后确定与合同成本有关的资产的减值损失。与合同成本有
关的资产，其账面价值高于公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价与为转让该
相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得公司因转让与该资产相关的商品
预期能够取得的剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额高于该资产账面价值的，
转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1．政府补助的分类
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等；与收益相关的
政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收
益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关
的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
(1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出
主要用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
(2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损
失的政府补助，划分为与收益相关的政府补助。
(3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政
府补助或与收益相关的政府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目
的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在
每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明
特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
93 / 175
2020 年年度报告
2．政府补助的确认时点
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：
(1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财
政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可
申请)，而不是专门针对特定企业制定的；
(2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办
法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；
(3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障
的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；
(4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。
3．政府补助的会计处理
政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量；
非货币性资产公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接
计入当期损益。
本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入当期损益；相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用
或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：
(1)初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
(2)存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
(3)属于其他情况的，直接计入当期损益。
政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业
务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收
支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
94 / 175
2020 年年度报告
本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负
债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，
但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递
延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
(1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法
规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负
债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，
确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
2．当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所
得税负债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
出租人：公司出租资产收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大
的，则予以资本化，在这个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额扣除，按
扣除后的租金费用在租赁期内分配。或有租金于实际发生时计入当期损益。
承租人：公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分
摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；资产出租方承
担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，按扣除后的租
金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。或有租金于实际发生时计入当期损益。
95 / 175
2020 年年度报告
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
出租人：在租赁期开始日本公司按最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款
的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现
值之和的差额确认为未实现融资收益。未实现融资收益在租赁期内各个期间采用实际利率法计算
确认当期的融资收入。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额分别长期债权和一年内到期
的长期债权列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。
承租人：在租赁期开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作
为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资
费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法计
算确认当期的融资费用。最低租赁付款额扣除未确认融资费用后的余额分别长期负债和一年内到
期的长期负债列示。或有租金于实际发生时计入当期损益。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量
的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去
的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的
实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面
金额进行重大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估
计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，
其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行
判断、估计和假设的重要领域如下：
1．租赁的分类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，
在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承
租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判
断。
2．金融工具的减值
本公司采用预期信用损失模型对以摊余成本计量的应收款项及债权投资、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的应收款项融资及其他债权投资等的减值进行评估。运用预期信用损失
模型涉及管理层的重大判断和估计。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和
违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率
及违约风险敞口模型。实际的金融工具减值结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响金
融工具的账面价值及信用减值损失的计提或转回。
3．存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧
和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事
96 / 175
2020 年年度报告
项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间
影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
4．折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提
折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
5．递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，
结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
6．所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部
分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初
估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
7．公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作
出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据；如果无法获得第一层次输入值，则聘用第三方
有资质的评估机构进行估值，在此过程中本公司管理层与其紧密合作，以确定适当的估值技术和
相关模型的输入值。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影
会计政策变更的内容和原因 审批程序 响的报表项目名
称和金额)
财政部于 2017 年 7 月 5 日发布《企业会计准则第 14 本次变更经公司第七届 [注 1]
号——收入(2017 年修订)》(财会[2017]22 号)，本 董事会第十四次会议审
公司自 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。 议通过。
其他说明
[注 1] 原收入准则下，公司以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。商品销售收入同
时满足下列条件时予以确认：(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；(2)公
司既没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金
额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益很可能流入企业；(5)相关的已发生或将发生的成本能够
可靠地计量时。
新收入准则下，公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。公司在履行了合同中的履
约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。在满足一定条件时，公司属于在某一段时间
内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务。合同中包含两项或多项履约义务的，公
司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各
单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
新收入准则的实施未引起本公司收入确认具体原则的实质性变化，仅根据新收入准则规定中
履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中增加列示合同资产或合同负债。
97 / 175
2020 年年度报告
上述收入确认相关政策变更业经公司七届第十四次会议董事会审议通过。本公司按照新收入
准则的相关规定，对比较期间财务报表不予调整，2020 年 1 月 1 日执行新收入准则与原准则的差
异追溯调整当期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额(公司仅对在首次执行日尚未完成的
合同的累积影响数进行调整)。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,277,642,923.72 2,277,642,923.72
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 193,739,208.81 193,739,208.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款 10,259,641.93 10,259,641.93
应收款项融资
预付款项 47,864,976.36 47,864,976.36
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 1,334,594,691.05 1,334,594,691.05
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 13,592,069,511.60 13,592,069,511.60
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 220,952,941.71 265,487,583.30 44,534,641.59
流动资产合计 17,677,123,895.18 17,721,658,536.77 44,534,641.59
非流动资产：
发放贷款和垫款 84,917,209.92 84,917,209.92
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 645,188,518.96 645,188,518.96
其他权益工具投资 914,706,507.89 914,706,507.89
其他非流动金融资产
投资性房地产 954,720,086.10 954,720,086.10
固定资产 29,505,707.30 29,505,707.30
在建工程
生产性生物资产
98 / 175
2020 年年度报告
油气资产
使用权资产
无形资产 1,734,371.08 1,734,371.08
开发支出
商誉
长期待摊费用 9,179,388.12 9,179,388.12
递延所得税资产 278,549,571.47 278,549,571.47
其他非流动资产
非流动资产合计 2,918,501,360.84 2,918,501,360.84
资产总计 20,595,625,256.02 20,640,159,897.61 44,534,641.59
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 52,728,976.40 52,728,976.40
应付账款 604,838,187.84 604,838,187.84
预收款项 4,102,428,585.68 7,360,263.41 -4,095,068,322.27
合同负债 3,851,280,289.86 3,851,280,289.86
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 7,596,569.62 7,596,569.62
应交税费 204,292,058.83 204,292,058.83
其他应付款 1,069,326,524.07 1,069,326,524.07
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,519,799,904.58 3,519,799,904.58
其他流动负债 1,001,483,470.32 1,245,271,502.73 243,788,032.41
流动负债合计 10,562,494,277.34 10,562,494,277.34
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 3,903,459,092.12 3,903,459,092.12
应付债券 2,061,924,917.36 2,061,924,917.36
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 296,286.45 296,286.45
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 20,970,579.41 32,104,239.81 11,133,660.40
其他非流动负债 9,091,627.90 9,091,627.90
非流动负债合计 5,995,742,503.24 6,006,876,163.64 11,133,660.40
99 / 175
2020 年年度报告
负债合计 16,558,236,780.58 16,569,370,440.98 11,133,660.40
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,050,082,722.20 1,050,082,722.20
减：库存股
其他综合收益 63,781,176.81 63,781,176.81
专项储备
盈余公积 388,843,377.20 389,588,380.32 745,003.12
一般风险准备
未分配利润 1,401,194,558.16 1,433,850,536.23 32,655,978.07
归属于母公司所有者权益 3,953,901,834.37 3,987,302,815.56 33,400,981.19
（或股东权益）合计
少数股东权益 83,486,641.07 83,486,641.07
所有者权益（或股东权益） 4,037,388,475.44 4,070,789,456.63 33,400,981.19
合计
负债和所有者权益（或 20,595,625,256.02 20,640,159,897.61 44,534,641.59
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,593,784,122.69 1,593,784,122.69
交易性金融资产 176,789,014.67 176,789,014.67
衍生金融资产
应收票据
应收账款 26,686.80 26,686.80
应收款项融资
预付款项 9,799,686.81 9,799,686.81
其他应收款 4,074,361,361.13 4,074,361,361.13
其中：应收利息
应收股利
存货 6,001,805,499.40 6,001,805,499.40
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 73,341,679.54 83,275,054.51 9,933,374.97
流动资产合计 11,929,908,051.04 11,939,841,426.01 9,933,374.97
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,288,027,545.98 3,288,027,545.98
100 / 175
2020 年年度报告
其他权益工具投资 914,706,507.89 914,706,507.89
其他非流动金融资产
投资性房地产 362,847,749.11 362,847,749.11
固定资产 10,894,459.75 10,894,459.75
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,443,195.74 1,443,195.74
开发支出
商誉
长期待摊费用 7,016,326.14 7,016,326.14
递延所得税资产 159,027,364.53 159,027,364.53
其他非流动资产
非流动资产合计 4,743,963,149.14 4,743,963,149.14
资产总计 16,673,871,200.18 16,683,804,575.15 9,933,374.97
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 17,035,911.60 17,035,911.60
应付账款 339,944,721.13 339,944,721.13
预收款项 1,123,976,513.60 -1,123,976,513.60
合同负债 1,054,261,964.14 1,054,261,964.14
应付职工薪酬 37,156.39 37,156.39
应交税费 141,684,652.35 141,684,652.35
其他应付款 1,753,621,438.42 1,753,621,438.42
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,476,709,307.36 3,476,709,307.36
其他流动负债 1,001,483,470.32 1,071,198,019.78 69,714,549.46
流动负债合计 7,854,493,171.17 7,854,493,171.17
非流动负债：
长期借款 2,610,773,439.35 2,610,773,439.35
应付债券 2,061,924,917.36 2,061,924,917.36
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 20,791,654.52 23,274,998.26 2,483,343.74
其他非流动负债 5,629,327.90 5,629,327.90
非流动负债合计 4,699,119,339.13 4,701,602,682.87 2,483,343.74
负债合计 12,553,612,510.30 12,556,095,854.04 2,483,343.74
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
101 / 175
2020 年年度报告
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,028,718,931.28 1,028,718,931.28
减：库存股
其他综合收益 63,781,176.81 63,781,176.81
专项储备
盈余公积 388,843,377.20 389,588,380.32 745,003.12
未分配利润 1,588,915,204.59 1,595,620,232.70 6,705,028.11
所有者权益（或股东权益） 4,120,258,689.88 4,127,708,721.11 7,450,031.23
合计
负债和所有者权益（或 16,673,871,200.18 16,683,804,575.15 9,933,374.97
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额 1%、3%、5%、6%、9%、10%、
13%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 实行四级超率累进税率
附着物产权产生的增值额；对预售房款根据房 (30%-60%)计缴；预缴率适
地产所在地规定的预缴率预缴。 用房地产所在地具体规定。
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%
其他税种 包括房产税、土地使用税、环保税、印花税、
车船使用税等，按照税法有关规定计缴
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
南京星客公寓管理有限公司 20%
南京世豪物业管理有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
102 / 175
2020 年年度报告
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税【2019】13 号）
的规定，企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率
缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳
税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
根据财政部税务总局《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》 财
税【2020】13 号）规定：对湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用 3%
征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 128,107.38 109,760.11
银行存款 2,245,926,908.24 2,216,320,663.96
其他货币资金 76,968,533.01 61,212,499.65
合计 2,323,023,548.63 2,277,642,923.72
其他说明：
抵押、质押、冻结等对使用有限制或存放在境外、或资金汇回受到限制的款项说明
项 目 期末数 期初数
银行存款 - 5,220,000.00
银行承兑汇票保证金 53,118,490.12 53,893,402.81
履约保证金 5,708,836.94 7,245,695.44
贷款保证金 18,026,781.53 26,700.00
合 计 76,854,108.59 66,385,798.25
本期银行存款中商品房预售监管账户余额共计 555,592,551.54 元人民币。实行预售资金监管
时，所有纳入监管范围的楼盘，须在监管指定银行开立监管账户（即商品房预售监管账户），签订
银企监管协议，购房者的首付款或者全部房款或者购房贷款将全部进入监管账户，受到政府机构
和指定银行的监督。
除上述列明的受限货币资金和监管账户余额外，期末货币资金余额中不存在其他抵押、冻结
等对变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 105,028,000.00 193,739,208.81
益的金融资产
其中：
权益工具投资 105,028,000.00 176,789,014.67
103 / 175
2020 年年度报告
其他 - 16,950,194.14
合计 105,028,000.00 193,739,208.81
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 23,047,832.48
1至2年 3,000,000.00
2至3年 3,000,000.00
3 年以上 4,111,312.96
合计 33,159,145.44
104 / 175
2020 年年度报告
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 比 提 账面 比 提 账面
金额 例 金额 比 价值 金额 例 金额 比 价值
(%) 例 (%) 例
(%) (%)
按单项计提 331,660.96 1.00 331,660.96 100.00 - 331,660.96 2.85 331,660.96 100.00 -
坏账准备
按组合计提 32,827,484.48 99.00 2,618,039.65 7.98 30,209,444.83 11,293,434.06 97.15 1,033,792.13 9.15 10,259,641.93
坏账准备
合计 33,159,145.44 / 2,949,700.61 / 30,209,444.83 11,625,095.02 / 1,365,453.09 / 10,259,641.93
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
杨维强 331,660.96 331,660.96 100.00 预计无法收回
合计 331,660.96 331,660.96 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 22,035,154.20 1,322,109.25 6.00
1-2 年 3,000,000.00 240,000.00 8.00
2-3 年 3,000,000.00 300,000.00 10.00
3 年以上 3,779,652.00 755,930.40 20.00
合计 31,814,806.20 2,618,039.65 8.23
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或 转销或
105 / 175
2020 年年度报告
转回 核销
按单项计提坏账准备 331,660.96 - - - 331,660.96
按组合计提坏账准备 1,033,792.13 1,584,247.52 - - 2,618,039.65
合计 1,365,453.09 1,584,247.52 - - 2,949,700.61
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余 坏账准备期末
单位名称 期末余额 账龄 额合计数的比例(%) 余额
3,000,000.00 1-2 年
南京市栖霞区人民
3,000,000.00 2-3 年 29.40 1,290,000.00
政府仙林办事处
3,750,000.00 3 年以上
吴雷 3,210,000.00 1 年以内 9.68 192,600.00
贾靖仪 2,960,000.00 1 年以内 8.93 177,600.00
龙燕军 3,160,000.00 1 年以内 9.53 189,600.00
陆晓明 3,250,000.00 1 年以内 9.80 195,000.00
小 计 22,330,000.00 - 67.34 2,044,800.00
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 44,682,986.90 97.79 47,455,199.54 99.14
1至2年 1,005,798.84 2.20 123,781.91 0.26
2至3年 1,459.84 - 268,472.14 0.56
3 年以上 5,467.36 0.01 17,522.77 0.04
106 / 175
2020 年年度报告
合计 45,695,712.94 100.00 47,864,976.36 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
期末无超过 1 年且金额重大的预付款项。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余
单位名称 期末数 账龄 额合计数的比例(%) 未结算原因
南京栖霞建设集团建材实业有 13,948,006.10 1 年以内
32.68 工程尚未决算
限公司 983,588.90 1-2 年
上海嘉实(集团)有限公司 5,729,889.33 1 年以内 12.54 工程尚未决算
5,289,000.00 1 年以内
南京星叶门窗有限公司 11.61 工程尚未决算
16,209.94 1-2 年
江苏省电力公司南京供电公司 5,048,147.01 1 年以内 11.05 工程尚未决算
江苏省苏中建设集团股份有限
4,136,403.21 1 年以内 9.05 工程尚未决算
公司
小 计 35,151,244.49 76.93
其他说明
√适用 □不适用
期末未发现预付款项存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 357,317,795.26 1,334,594,691.05
合计 357,317,795.26 1,334,594,691.05
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
107 / 175
2020 年年度报告
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 278,655,297.42
1至2年 51,506,439.25
2至3年 3,317,695.00
3 年以上 40,602,158.12
减：坏账准备 -16,763,794.53
合计 357,317,795.26
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 70,307,574.60 78,065,068.82
房产合作开发项目款 254,760,911.11 1,210,715,905.34
往来款 48,560,706.26 68,254,896.74
代扣代缴 185,711.65 169,771.01
其他 266,686.17 29,257.46
减：坏账准备 -16,763,794.53 -22,640,208.32
合计 357,317,795.26 1,334,594,691.05
(3).坏账准备计提情况
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2020年1月1日余额 5,054,000.94 14,585,707.38 3,000,500.00 22,640,208.32
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段 -3,030,038.88 3,030,038.88 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
108 / 175
2020 年年度报告
本期计提 -352,920.49 -5,523,493.30 - -5,876,413.79
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2020年12月31日余额 1,671,041.57 12,092,252.96 3,000,500.00 16,763,794.53
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计提 3,000,500.00 - - - - 3,000,500.00
坏账准备
按组合计提 19,639,708.32 -5,876,413.79 - - - 13,763,294.53
坏账准备
合计 22,640,208.32 -5,876,413.79 - - - 16,763,794.53
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款期末余额 坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄
合计数的比 期末余额
例(%)
南京星发房地产 房产合作开发 254,760,911.11 1 年以内 68.1 255,360.91
开发有限公司 项目款
押金及保证金 300,000.00 1 年以内 0.08
无锡市住房置业 押金保证金 5,012,150.00 1 年以内 11.3 3,285,893.00
担保有限公司 36,952,300.00 1-2 年
289,800.00 2-3 年
江苏汇金控股集 往来款 28,400,000.00 3 年以上 7.59 5,680,000.00
团有限公司
南京市雨花台区 押金保证金 9,552,571.02 1-2 年 2.55 764,205.68
住房和建设局
109 / 175
2020 年年度报告
公维基金 往来款 2,485,436.80 1-2 年 1.59 890,127.51
3,456,462.81 3 年以上
合计 / 341,209,631.74 / 91.21 10,875,587.10
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 期末按单项计提坏账准备的其他应收款
账面余额 坏账准备 计提比例(%) 理由
上海中城创盈商业经营 1,000,500.00 1,000,500.00 100.00 预计无法收回
管理有限公司
湖南湘联节能科技股份 2,000,000.00 2,000,000.00 100.00 预计无法收回
有限公司
小 计 3,000,500.00 3,000,500.00 100.00
(2) 期末按组合计提坏账准备的其他应收款
组 合 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
账龄组合 116,020,178.68 13,508,233.62 11.65
低信用风险组合 255,060,911.11 255,060.91 0.10
小 计 371,081,089.79 13,763,294.53 3.71
其中：账龄组合
账 龄 账面余额 坏账准备 计提比例(%)
1 年以内 23,599,677.61 1,415,980.66 6.00
1-2 年 50,500,647.95 4,040,051.84 8.00
2-3 年 3,317,695.00 331,769.50 10.00
3 年以上 38,602,158.12 7,720,431.62 20.00
小 计 116,020,178.68 13,508,233.62 11.65
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价 存货跌价
项目 准备/合同 准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本 履约成本
减值准备 减值准备
原材料 760,279.73 - 760,279.73 461,142.08 - 461,142.08
110 / 175
2020 年年度报告
库存商品 3,163.24 - 3,163.24 - - -
开发成本 12,939,129,462.07 195,433,774.11 12,743,695,687.96 10,646,209,856.47 195,433,774.11 10,450,776,082.36
开发产品 3,122,255,567.79 - 3,122,255,567.79 3,140,832,287.16 - 3,140,832,287.16
合计 16,062,148,472.83 195,433,774.11 15,866,714,698.72 13,787,503,285.71 195,433,774.11 13,592,069,511.60
[注]期末存货中用于债务担保的账面价值为 162,338.44 万元。
存货中的开发成本
预计竣工 预计投资总额
项目名称 开工时间 期末数 期初数
时间 (万元)
无锡栖园 2010.04 2022.12 138,200.00 148,092,032.78 148,092,032.78
无锡东方天郡 2011.04 2020.09 386,591.00 - 787,196,380.16
无锡栖庭 2014.07 2021.03 146,727.00 727,994,605.27 614,997,785.77
南京百水芊城二期 2008.09 2020.06 50,212.00 - 21,105,356.92
南京幸福城 2011.03 2021.12 540,000.00 394,267,088.23 387,291,064.72
南京星叶枫庭 2017.06 2021.09 110,000.00 43,625,580.77 823,746,852.84
南京星叶欢乐花园 2017.09 2022.09 420,000.00 3,447,916,715.02 3,035,630,090.83
南京 G53 项目 2018.12 2022.06 310,000.00 2,314,504,435.10 2,091,056,216.64
南京 G17 项目 2020.10 2022.12 165,000.00 1,108,449,949.55 1,070,758,057.18
无锡天樾雅苑 2020.03 2023.05 273,000.00 1,459,557,146.38 1,276,316,801.43
苏州栖园 2020.06 2022.12 67,000.00 433,931,993.94 390,019,217.20
南京栖樾府 2020.03 2022.04 350,000.00 2,860,789,915.03 -
小 计 3,205,966.00 12,939,129,462.07 10,646,209,856.47
存货中的开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
南京百水芊城二期 2020.06 189,748,673.35 12,379,312.36 42,924,226.16 159,203,759.55
南京幸福城 2019.12 171,638,002.19 - 8,082,437.98 163,555,564.21
南京枫情水岸 2018.08 123,564,388.79 - 7,140,664.28 116,423,724.51
南京羊山湖花园 2015.06 543,550,559.65 - 111,280,800.85 432,269,758.80
南京瑜憬湾花园 2019.06 642,248,162.03 - 44,652,364.74 597,595,797.29
南京星叶枫庭 2020.12 - 1,054,396,482.87 322,775,696.09 731,620,786.78
无锡栖园 2015.12 523,524,904.49 - 77,291,901.29 446,233,003.20
无锡瑜憬湾花园 2013.06 34,433,731.98 - 1,736,144.81 32,697,587.17
无锡东方天郡 2020.09 721,086,365.69 970,672,773.68 1,425,503,178.29 266,255,961.08
无锡栖庭 2017.06 40,272,257.84 4,388,994.16 6,945,674.98 37,715,577.02
苏州栖庭 2014.03 68,923,826.05 - 7,143,004.45 61,780,821.60
其他项目 81,841,415.10 1,438,675.07 6,376,863.59 76,903,226.58
小 计 3,140,832,287.16 2,043,276,238.14 2,061,852,957.51 3,122,255,567.79
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或 期末余额
计提 其他 其他
转销
开发成本-南京 G53 项目 168,800,000.00 - - - - 168,800,000.00
开发成本-无锡栖园 26,633,774.11 - - - - 26,633,774.11
合计 195,433,774.11 - - - - 195,433,774.11
[注] 开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过开发的存货，在正常生产经营
过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额确定其可变现净值。
111 / 175
2020 年年度报告
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额
无锡栖园 148,092,032.78 41,036,609.28
无锡栖庭 727,994,605.27 106,711,331.88
南京幸福城 394,267,088.23 13,643,957.68
南京星叶枫庭 43,625,580.77 9,872,677.18
南京星叶欢乐花园 3,447,916,715.02 736,386,337.72
南京 G53 项目 2,314,504,435.10 234,818,901.11
南京 G17 项目 1,108,449,949.55 43,689,562.95
无锡天樾雅苑 1,459,557,146.38 28,229,157.67
苏州栖园 433,931,993.94 5,159,027.77
南京栖樾府 2,860,789,915.03 270,556,411.11
小 计 12,939,129,462.07 1,490,103,974.35
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
G16工程项目 36,424,154.82 - 36,424,154.82 - - -
合计 36,424,154.82 - 36,424,154.82 - - -
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
G16 工程项目 36,424,154.82 通过累计产值核算本期合同资产
合计 36,424,154.82 /
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
112 / 175
2020 年年度报告
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 147,676,363.30 120,430,348.34
预缴营业税 5,508,766.32 5,517,664.17
预缴城建税 6,269,842.53 5,343,513.99
预缴教育费附加 4,380,353.85 3,777,227.92
预缴土地增值税 57,331,431.22 72,880,108.81
预缴印花税 582,306.52 326,300.59
预缴企业所得税 2,102.11 53,120.36
其他 12,624,657.53 12,624,657.53
销售佣金 25,578,279.82 44,534,641.59
合计 259,954,103.20 265,487,583.30
其他说明
期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
113 / 175
2020 年年度报告
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
宣告发
期初 权益法下 计提 期末 准备
被投资单位 其他综合 其他权益 放现金
余额 追加投资 减少投资 确认的投 减值 其他 余额 期末
收益调整 变动 股利或
资损益 准备 余额
利润
一、合营企业
苏州立泰置业有 16,922,146.72 - - 5,141,035.89 - - - - - 22,063,182.61 -
限公司
苏州业方房地产 16,063,371.60 - - 2,614,569.64 - - - - - 18,677,941.24 -
开发有限公司
小计 32,985,518.32 - - 7,755,605.53 - - - - - 40,741,123.85 -
二、联营企业
南京中城栖霞资 5,963,454.21 - 4,900,000.00 -217,964.01 - - 845,490.20 - - - -
产管理有限公司
上海嘉实装饰有 652,175.25 - - -6,506.20 - - - - - 645,669.05 -
限公司
南京栖园幼儿园 645,184.69 - - -73,118.09 - - - - - 572,066.60 -
棕榈生态城镇发 557,527,418.79 - - 2,653,893.19 -2,769,086.39 -1,615,713.05 - - - 555,796,512.54 -
展股份有限公司
南京星汇房地产 47,414,767.70 3,132,600.00 - -4,645,067.40 - - - - -45,902,300.30 - -
开发有限公司
南京星发房地产 - 255,000,000.00 10,000,000.00 -1,027,769.24 - - - - -372,501.30 243,599,729.46 -
开发有限公司
南京律政建设发 - 49,000,000.00 - -118,691.62 - - - - - 48,881,308.38 -
展有限公司
小计 612,203,000.64 307,132,600.00 14,900,000.00 -3,435,223.37 -2,769,086.39 -1,615,713.05 845,490.20 - -46,274,801.60 849,495,286.03 -
合计 645,188,518.96 307,132,600.00 14,900,000.00 4,320,382.16 -2,769,086.39 -1,615,713.05 845,490.20 - -46,274,801.60 890,236,409.88 -
其他说明
期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
114 / 175
2020 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
河北银行股份有限公司 702,776,984.91 717,616,596.57
上海中城联盟投资管理股份有限公司 19,479,516.96 48,063,809.30
上海袁杨置星投资中心（有限合伙） - -
南京晨骐股权投资中心（有限合伙） 65,851,873.21 83,898,985.97
南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司 - 53,132,500.55
南京海宜星能科技股份有限公司 11,994,509.35 11,994,615.50
合计 800,102,884.43 914,706,507.89
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公 其他综
其他综合收益 允价值计量 合收益
本期确认的股
项目 累计利得 累计损失 转入留存收益 且其变动计 转入留
利收入
的金额 入其他综合 存收益
收益的原因 的原因
河北银行股份有限 33,375,165.45 22,196,422.97 - - 不以出售为
公司 目的
上海中城联盟投资 - - 5,243,700.34 - 不以出售为
管理股份有限公司 目的
上海袁杨置星投资 - - 1,050,000.00 - 不以出售为
中心（有限合伙） 目的
南京晨骐股权投资 - 15,851,873.21 - - 不以出售为
中心（有限合伙） 目的
南京市三六五互联 - - - 4,851,843.88 [注]
网科技小额贷款有
限公司
南京海宜星能科技 - - 5,490.65 - 不以出售为
股份有限公司 目的
[注] 根据 2020 年 12 月股权转让协议，本公司将持有南京市三六五互联网科技小额贷款有限
公司 10.83%股权以 6,001 万元的转让给江苏三六五网络股份有限公司。此次转让完成后，本公司
不再持有南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司股权。
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
115 / 175
2020 年年度报告
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,196,934,433.31 1,196,934,433.31
2.本期增加金额 25,074,054.33 25,074,054.33
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 25,074,054.33 25,074,054.33
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 4,299,868.86 4,299,868.86
（1）处置 4,299,868.86 4,299,868.86
（2）其他转出
4.期末余额 1,217,708,618.78 1,217,708,618.78
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 242,214,347.21 242,214,347.21
2.本期增加金额 57,372,879.04 57,372,879.04
（1）计提或摊销 57,372,879.04 57,372,879.04
3.本期减少金额 519,684.17 519,684.17
（1）处置 519,684.17 519,684.17
（2）其他转出
4.期末余额 299,067,542.08 299,067,542.08
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 918,641,076.70 918,641,076.70
2.期初账面价值 954,720,086.10 954,720,086.10
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
无锡东方天郡商铺 32,479,542.51 尚未办理
无锡星叶广场商业 180,731,688.99 尚未办理
其他说明
√适用 □不适用
(1) 期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(2) 期末投资性房地产中用于债务担保的账面价值为 24,570.84 万元。
116 / 175
2020 年年度报告
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 26,540,562.89 29,505,707.30
固定资产清理 - -
合计 26,540,562.89 29,505,707.30
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋及建筑 电子及其他 固定资产装
项目 机器设备 运输工具 合计
物 设备 修
一、账面原值：
1.期初余额 45,532,356.28 662,113.31 17,641,188.50 12,317,049.98 7,977,894.71 84,130,602.78
2.本期增加金额 - 72,530.96 628,999.12 655,563.90 - 1,357,093.98
（1）购置 - 72,530.96 628,999.12 655,563.90 - 1,357,093.98
（2）在建工程转入 -
（3）企业合并增加 -
3.本期减少金额 - - 1,092,141.58 155,034.38 - 1,247,175.96
（1）处置或报废 - - 1,092,141.58 23,310.00 - 1,115,451.58
（2）其他 - - - 131,724.38 - 131,724.38
4.期末余额 45,532,356.28 734,644.27 17,178,046.04 12,817,579.50 7,977,894.71 84,240,520.80
二、累计折旧
1.期初余额 24,196,890.29 492,288.91 13,956,754.17 8,030,300.79 7,948,661.32 54,624,895.48
2.本期增加金额 2,162,689.68 64,635.97 735,704.64 1,150,705.59 7,600.00 4,121,335.88
（1）计提 2,162,689.68 64,635.97 735,704.64 1,150,705.59 7,600.00 4,121,335.88
3.本期减少金额 - - 1,024,128.96 22,144.50 - 1,046,273.46
（1）处置或报废 - - 1,024,128.96 22,144.50 - 1,046,273.46
4.期末余额 26,359,579.97 556,924.88 13,668,329.85 9,158,861.88 7,956,261.32 57,699,957.90
三、减值准备
1.期初余额 -
2.本期增加金额 -
（1）计提 -
3.本期减少金额 -
（1）处置或报废 -
4.期末余额 -
四、账面价值
1.期末账面价值 19,172,776.31 177,719.39 3,509,716.18 3,658,717.62 21,633.39 26,540,562.89
2.期初账面价值 21,335,465.99 169,824.40 3,684,434.33 4,286,749.19 29,233.39 29,505,707.30
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
117 / 175
2020 年年度报告
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 35,197,492.41 元。
(2) 期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备
(3) 期末无融资租赁租入的固定资产。
(4) 期末无经营租赁租出的固定资产。
(5) 期末无用于抵押或担保的固定资产。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
118 / 175
2020 年年度报告
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,762,164.98 8,762,164.98
2.本期增加金额 553,499.75 553,499.75
(1)购置 553,499.75 553,499.75
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 9,315,664.73 9,315,664.73
二、累计摊销
1.期初余额 7,027,793.90 7,027,793.90
2.本期增加金额 816,073.79 816,073.79
（1）计提 816,073.79 816,073.79
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 7,843,867.69 7,843,867.69
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,471,797.04 1,471,797.04
2.期初账面价值 1,734,371.08 1,734,371.08
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 期末未发现无形资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(2) 期末无用于抵押或担保的无形资产。
119 / 175
2020 年年度报告
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 8,065,788.12 15,163,750.25 2,727,428.40 - 20,502,109.97
加盟费 153,600.00 - 9,600.00 - 144,000.00
商业保险费 960,000.00 - 320,000.00 - 640,000.00
合计 9,179,388.12 15,163,750.25 3,057,028.40 - 21,286,109.97
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
坏账准备 19,642,720.39 4,910,680.13 23,959,203.73 5,989,800.95
贷款损失准备 3,576,000.00 894,000.00 1,176,000.00 294,000.00
交易性金融资产公允 36,031,143.46 9,007,785.87 30,495,517.67 7,623,879.42
价值价值变动影响
公允价值变动（其他 18,355,973.68 4,588,993.42 - -
权益工具投资）
工薪项目 335,580.59 83,895.15 374,402.99 93,600.75
固定资产折旧计提 2,047,002.95 511,750.73 2,408,558.45 602,139.60
预估成本 164,427,013.82 41,106,753.41 205,477,949.14 51,369,487.25
预提土地增值税 685,009,046.40 171,252,261.61 381,436,401.57 95,359,100.40
预提利息 69,803,266.65 17,450,816.67 67,931,779.70 16,982,944.93
预提费用 11,401,406.21 2,850,351.55 1,998,450.58 499,612.65
120 / 175
2020 年年度报告
预收款项 387,053,407.97 96,763,351.99 314,918,562.92 78,729,640.72
未抵扣亏损 74,385,902.83 18,596,475.70 84,021,459.11 21,005,364.80
合计 1,472,068,464.95 368,017,116.23 1,114,198,285.86 278,549,571.47
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
计入其他综合收益的公 35,636,177.80 8,909,044.45 83,166,618.05 20,791,654.52
允价值变动(增加)
销售佣金 11,586,564.16 2,896,641.04 44,534,641.60 11,133,660.40
受让股权支付对价收益 4,410,893.78 1,102,723.45 715,699.56 178,924.89
合计 51,633,635.74 12,908,408.94 128,416,959.21 32,104,239.81
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 118,570,548.08 105,093,516.55
坏账准备 74,800.55 63,066.83
预计费用 1,206,666.67 1,206,666.67
预估成本 11,791,263.56 11,791,263.56
存货跌价准备 195,433,774.11 195,433,774.11
合计 327,077,052.97 313,588,287.72
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 - 11,989,343.73
2021 23,786,935.83 24,498,532.13
2022 22,779,611.12 22,779,611.12
2023 22,309,103.59 21,304,394.47
2024 25,340,263.35 24,521,635.10
2025 24,354,634.19 -
合计 118,570,548.08 105,093,516.55 /
其他说明：
□适用 √不适用
121 / 175
2020 年年度报告
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 58,600,000.00 -
未到期应付利息 69,994.44 -
合计 58,669,994.44 -
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 53,118,490.12 52,728,976.40
合计 53,118,490.12 52,728,976.40
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 437,443,714.55 392,728,032.38
1-2 年 66,123,970.43 61,548,887.62
2-3 年 30,467,923.42 47,568,054.07
3 年以上 55,681,646.72 102,993,213.77
合计 589,717,255.12 604,838,187.84
122 / 175
2020 年年度报告
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海嘉实（集团）有限公司 21,680,544.59 尚未结算的工程款
无锡大马巷混凝土制品有限公司 8,962,305.50 尚未结算的工程款
金坛建工集团有限公司 4,765,000.47 尚未结算的工程款
南京中联混凝土有限公司 4,388,387.37 尚未结算的工程款
棕榈股份 6,358,975.42 尚未结算的工程款
合计 46,155,213.35 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 11,761,894.67 7,360,263.41
合计 11,761,894.67 7,360,263.41
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
南京幸福城 526,292,866.13 427,840,590.36
南京羊山湖花园 54,364,524.76 88,772,100.48
南京瑜憬湾花园 16,639,900.00 20,285,396.19
无锡栖园 48,038,909.52 7,076,190.48
无锡瑜憬湾花园 - 858,623.81
无锡东方天郡 13,272,452.38 1,909,270,370.48
无锡栖庭 1,256,799,913.38 853,758,107.95
南京百水芊城一期 9,010,321.42 9,188,278.42
南京百水芊城二期 44,761,861.14 71,396,826.48
南京星叶枫庭 561,181,820.18 436,521,629.36
南京枫情水岸 104,761.90 9,523.81
苏州栖园 127,024,717.45 -
无锡天樾雅苑 222,089,003.65 -
南京栖樾府 1,126,548,070.64 -
123 / 175
2020 年年度报告
南京星叶欢乐花园 44,750,046.79 -
南京栖园 1,866,666.67 247,619.05
苏州栖庭 2,990,476.19 -
预收物业费 28,698,490.94 26,055,032.99
合计 4,084,434,803.14 3,851,280,289.86
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
南京幸福城 98,452,275.77 项目预售增加
无锡栖园 40,962,719.04 项目预售增加
无锡东方天郡 -1,895,997,918.10 项目完工交付
无锡栖庭 403,041,805.42 项目预售增加
南京百水芊城二期 -26,634,965.34 项目完工交付
南京星叶枫庭 124,660,190.82 项目预售增加
无锡天樾雅苑 222,089,003.65 项目预售增加
南京栖樾府 1,126,548,070.64 项目预售增加
南京星叶欢乐花园 44,750,046.79 项目预售增加
合计 137,871,228.69 /
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 7,485,918.49 152,862,771.54 153,177,014.04 7,171,675.99
二、离职后福利-设定提存 110,651.13 8,758,314.52 8,816,294.62 52,671.03
计划
三、辞退福利 - 182,377.00 182,377.00 -
合计 7,596,569.62 161,803,463.06 162,175,685.66 7,224,347.02
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 6,299,799.96 133,602,276.19 133,896,188.81 6,005,887.34
补贴
二、职工福利费 - 9,154,580.41 9,154,580.41 -
三、社会保险费 17,915.42 2,937,381.83 2,930,127.77 25,169.48
其中：医疗保险费 15,719.57 2,593,158.39 2,590,295.73 18,582.23
工伤保险费 569.28 14,979.22 13,902.52 1,645.98
生育保险费 1,626.57 329,244.22 325,929.52 4,941.27
四、住房公积金 - 5,027,762.51 5,027,762.51 -
五、工会经费和职工教育 1,168,203.11 2,140,770.60 2,168,354.54 1,140,619.17
124 / 175
2020 年年度报告
经费
合计 7,485,918.49 152,862,771.54 153,177,014.04 7,171,675.99
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 109,634.47 7,071,351.89 7,130,685.33 50,301.03
2、失业保险费 1,016.66 29,990.23 28,636.89 2,370.00
3、企业年金缴费 - 1,656,972.40 1,656,972.40 -
合计 110,651.13 8,758,314.52 8,816,294.62 52,671.03
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 应付职工薪酬期末无属于拖欠性质的款项。
(2) 2020年2月-12月，免缴基本养老保险费、失业保险费、工伤保险费单位缴费部分；2-6
月医疗保险减半按4.50%缴费。
(3) 根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业
缴费的列支渠道按国家有关规定执行；职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴
费每年不超过本企业上年度职工工资总额的1/12。
40、 应交税费
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 48,893,057.55 1,575,761.42
企业所得税 167,110,619.26 196,603,706.90
城市维护建设税 354,461.58 177,468.40
房产税 4,263,594.14 3,423,640.71
印花税 1,083,915.65 652,170.49
土地增值税 2,492,129.65 64,069.99
土地使用税 742,307.23 662,327.92
教育费附加 253,329.40 126,920.78
代扣代缴个人所得税 283,935.37 311,483.78
环保税 272,861.03 694,508.44
合计 225,750,210.86 204,292,058.83
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 - -
应付股利 - -
其他应付款 1,666,906,817.60 1,069,326,524.07
合计 1,666,906,817.60 1,069,326,524.07
125 / 175
2020 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 633,379,783.26 290,303,209.53
押金及保证金 20,338,288.26 13,242,812.40
预提费用及土增税 692,196,643.25 389,531,665.98
代建款及利息 292,642,971.85 349,251,056.98
代收代付款项 28,349,130.98 26,997,779.18
合计 1,666,906,817.60 1,069,326,524.07
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预提土地增值税 306,389,771.74 预提土地增值税
南京安居建设集团有限责任公司 292,642,971.85 代建款及利息
合计 599,032,743.59 /
其他说明：
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款项性质或内容的说明
单位名称 期末数 款项性质或内容
预提土地增值税 690,917,512.05 预提土地增值税
南京安居建设集团有限责任公司 292,642,971.85 代建款及利息
深圳市卓越商业管理有限公司 575,072,057.78 合作项目借款及利息
小 计 1,558,632,541.68 /
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
126 / 175
2020 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 1,978,570,655.04 2,493,219,910.05
1 年内到期的应付债券 499,339,123.06 1,026,579,994.53
合计 2,477,909,778.10 3,519,799,904.58
其他说明：
(1) 一年内到期的长期借款明细情况
借款类别 期末数 期初数
保证借款 1,217,036,875.00 1,633,770,000.00
信用借款 389,000,000.00 210,400,000.00
抵押、保证借款 20,000,000.00 43,000,000.00
抵押借款 349,479,375.00 -
质押借款 - 601,920,000.00
未到期应付利息 3,054,405.04 4,129,910.05
小 计 1,978,570,655.04 2,493,219,910.05
[注]一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的情况。
(2) 金额前 5 名的一年内到期的长期借款
年利率 期末数
贷款单位 借款起始日 借款到期日 币种
(%) 原币金额 人民币金额
宁波银行股份有限公司 2019/4/10 2021/12/14 人民币 5.70 197,000,000.00 197,000,000.00
南京分行
宁波银行股份有限公司 2019/1/21 2021/12/14 人民币 5.70 170,000,000.00 170,000,000.00
南京分行
交通银行股份有限公司 2018/1/30 2021/1/26 人民币 5.70 168,000,000.00 168,000,000.00
南京中央门支行
交通银行股份有限公司 2018/1/29 2021/1/26 人民币 5.70 118,000,000.00 118,000,000.00
南京中央门支行
中国银行股份有限公司 2020/4/24 2021/10/20 人民币 5.70 100,000,000.00 100,000,000.00
南京浦云路支行
小 计 753,000,000.00 753,000,000.00
(3) 一年内到期的应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限 发行金额
16 宁栖建 MTN001 480,000,000.00 2016/2/25 5年 472,800,000.00
续上表：
债券名称 应付债券转入 本期发行 按面值计提利息
16 宁栖建 MTN001 497,762,451.25 - 23,040,000.00
续上表：
债券名称 溢折价摊销 本期偿还 期末余额
16 宁栖建 MTN001 1,576,671.81 23,040,000.00 499,339,123.06
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
127 / 175
2020 年年度报告
短期应付债券 2,037,576,309.62 1,001,483,470.32
待转销项税 337,468,459.39 243,788,032.41
合计 2,375,044,769.01 1,245,271,502.73
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
债券 发行 券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
溢折价摊销
名称 日期 期 金额 余额 发行 利息 偿还 余额
限
19 栖霞建 2019/ 270 997,750,000.00 1,001,483,470.32 - 39,900,682.68 2,066,666.67 1,043,450,819.67 -
设 SCP001 12/10 日
20 栖霞建 2020/ 270 498,875,000.00 - 498,875,000.00 11,019,726.03 560,958.90 - 510,455,684.93
设 SCP001 7/3 日
20 栖霞建 2020/ 350 499,513,889.00 - 499,513,889.00 11,437,500.00 254,166.61 - 511,205,555.61
设 CP001 7/2 日
20 栖霞建 2020/ 1 999,000,000.00 - 999,000,000.00 16,569,863.10 345,205.98 - 1,015,915,069.08
设 CP002 8/28 年
合计 / / 2,995,138,889.00 1,001,483,470.32 1,997,388,889.00 78,927,771.81 3,226,998.16 1,043,450,819.67 2,037,576,309.62
其他说明：
√适用 □不适用
本公司于 2019 年 12 月 10 日发行了 2019 年度第一期超短期融资券,面值 10 亿元,发行利率为 5.89%；
本公司于 2020 年 7 月 3 日发行了 2020 年度第一期超短期融资券,面值 5 亿元,发行利率为 4.42%；
本公司于 2020 年 7 月 2 日发行了 2020 年度第一期短期融资券,面值 5 亿元,发行利率为 4.50%；
本公司于 2020 年 8 月 28 日发行了 2020 年度第二期短期融资券,面值 10 亿元,发行利率为 4.80%。
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 18,000,000.00 -
抵押借款 652,320,625.00 -
保证借款 3,443,123,125.00 3,117,460,000.00
信用借款 200,000,000.00 389,000,000.00
抵押、担保借款 115,000,000.00 387,000,000.00
未到期应付利息 6,490,427.46 9,999,092.12
合计 4,434,934,177.46 3,903,459,092.12
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
期末无逾期借款。
128 / 175
2020 年年度报告
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 1,800,000,000.00 1,980,000,000.00
利息调整 64,740,263.72 81,924,917.36
合计 1,864,740,263.72 2,061,924,917.36
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
债券 发行 券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
溢折价摊销
名称 日期 期 金额 余额 发行 利息 偿还 余额
限
16 宁栖建 2016/ 5 472,800,000.00 497,752,965.49 -497,752,965.49 - - - -
MTN001 2/25 年
18 栖建 01 2018/ 5 1,334,640,000.00 1,400,649,256.73 - 85,224,000.00 1,072,938.11 85,224,000.00 1,401,722,194.84
4/2 年
19 栖霞 01 2019/ 5 159,360,000.00 163,522,695.14 - 8,640,000.00 119,772.94 8,640,000.00 163,642,468.08
7/12 年
20 栖霞 01 2020/ 5 298,200,000.00 - 298,200,000.00 1,150,684.93 24,915.87 - 299,375,600.80
12/4 年
合计 / / 2,265,000,000.00 2,061,924,917.36 -199,552,965.49 95,014,684.93 1,217,626.92 93,864,000.00 1,864,740,263.72
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本公司于 2020 年 12 月 4 日发行了 2020 年公司债券（第一期）,面值 3.00 亿元,债券期限 5
年，发行利率为 5.00%。
47、 租赁负债
□适用 √不适用
129 / 175
2020 年年度报告
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 296,286.45 296,286.45
合计 296,286.45 296,286.45
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
公共维修基金 296,286.45 296,286.45
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
其他权益工具投资公允价值变动 2,412,118.40 5,629,327.90
产生的利得应缴纳的税金及附加
合计 5,874,418.40 9,091,627.90
130 / 175
2020 年年度报告
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,050,000,000 - - - - - 1,050,000,000
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,009,108,163.73 - 3,185,448.78 1,005,922,714.95
其他资本公积 40,974,558.47 - 1,615,713.05 39,358,845.42
合计 1,050,082,722.20 - 4,801,161.83 1,045,281,560.37
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期股本溢价的发生额为本公司购买子公司南京星悦公司少数股东权益形成的资本公积。
其他资本公积的发生额为本公司本期联营企业棕榈股份所有者权益变动，按持股比例相应调
整长期股权投资的账面价值，同时确认资本公积-1,615,713.05 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
税后
期初 期计入 减：前期计入 期末
归属
项目 本期所得税前 其他综 其他综合收益 减：所得税费 税后归属于母
余额 于少 余额
发生额 合收益 当期转入留存 用 公司 数股
当期转 收益
东
入损益
一、不能重分 62,374,963.53 -58,737,785.14 - 5,361,471.62 -14,684,446.29 -49,414,810.47 - 12,960,153.06
类进损益的其
他综合收益
其他权益工 62,374,963.53 -58,737,785.14 - 5,361,471.62 -14,684,446.29 -49,414,810.47 - 12,960,153.06
131 / 175
2020 年年度报告
具投资公允价
值变动
二、将重分类 1,406,213.28 -2,769,086.39 - - - -2,769,086.39 - -1,362,873.11
进损益的其他
综合收益
其中：权益法 1,406,213.28 -2,769,086.39 - - - -2,769,086.39 - -1,362,873.11
下可转损益的
其他综合收益
其他综合收益 63,781,176.81 -61,506,871.53 - 5,361,471.62 -14,684,446.29 -52,183,896.86 - 11,597,279.95
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期联营企业棕榈股份所有者权益变动，按持股比例相应调整长期股权投资的账面价值，同
时确认其他综合收益-2,769,086.39 元。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 373,428,939.21 13,495,019.34 - 386,923,958.55
其他 16,159,441.11 1,088,250.00 - 17,247,691.11
合计 389,588,380.32 14,583,269.34 - 404,171,649.66
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
(1) 公司本期根据母公司实现的净利润按照10%比例计提盈余公积13,495,019.34元。
(2) 其他系本公司处置其他权益工具投资，原计入其他综合收益的累计公允价值转入所致。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,401,194,558.16 1,087,351,982.87
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 32,655,978.07 -
调整后期初未分配利润 1,433,850,536.23 1,087,351,982.87
加：本期归属于母公司所有者的净利润 326,477,927.23 298,100,330.34
其他转入[注] 9,794,250.00 145,434,969.94
减：提取法定盈余公积 13,495,019.34 24,692,724.99
应付普通股股利 105,000,000.00 105,000,000.00
期末未分配利润 1,651,627,694.12 1,401,194,558.16
[注] 其他转入系本公司处置其他权益工具投资，原计入其他综合收益的累计公允价值转入所
致。
利润分配情况说明：公司 2019 年度利润分配方案经 2020 年 5 月 20 日召开的 2019 年年度股
东大会审议通过，以 2019 年 12 月 31 日的总股本 105,000 万股为基数，每股派发现金股利 0.10
元(含税)，合计应派发现金股利 10,500.00 万元。该分配方案已于 2020 年 7 月 16 日实施。
132 / 175
2020 年年度报告
期末未分配利润说明：期末数中包含拟分配现金股利 10,500.00 万元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,202,421,183.54 2,187,477,118.63 2,210,701,722.19 1,281,785,027.23
其他业务 92,277,811.03 67,909,788.62 78,424,352.58 56,246,969.28
合计 3,294,698,994.57 2,255,386,907.25 2,289,126,074.77 1,338,031,996.51
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上年数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发
3,028,459,077.08 2,025,354,339.98 2,079,812,645.39 1,158,963,642.93
物业经营管理 148,853,554.36 138,772,134.72 127,634,975.79 121,637,266.65
酒店经营管理 2,313,616.18 1,010,987.38 3,254,101.01 1,184,117.65
建筑服务收入 22,794,935.92 22,339,656.55 - -
小 计 3,202,421,183.54 2,187,477,118.63 2,210,701,722.19 1,281,785,027.23
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 8,897.85 2,586,802.83
城市维护建设税 9,217,574.47 8,003,933.90
教育费附加 6,583,688.95 5,716,165.89
土地增值税 389,712,757.58 201,862,996.81
房产税 8,817,446.29 8,182,367.64
土地使用税 2,004,649.11 1,834,425.18
车船使用税 43,280.00 43,010.00
印花税 1,954,013.08 4,444,775.28
133 / 175
2020 年年度报告
环保税 1,387,643.23 1,926,090.24
垃圾处理费 1,764.00 3,612.00
综合基金 180,687.00 187,838.61
合计 419,912,401.56 234,792,018.38
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 6,459,800.34 7,060,815.28
办公经费 3,934,463.22 2,652,108.36
广告宣传推广费 21,948,927.31 19,173,746.86
销售代理费 46,116,374.29 49,119,044.03
其他 57,869.61 138,952.55
合计 78,517,434.77 78,144,667.08
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 55,995,211.72 55,849,883.68
办公经费 16,728,122.29 9,767,794.10
中介机构咨询费 14,340,462.19 6,932,338.58
折旧及摊销 5,839,963.41 10,637,611.42
合作项目运营管理费 10,188,679.25 -
其他 569,651.05 2,639,001.77
合计 103,662,089.91 85,826,629.55
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 183,299,662.93 154,806,055.82
减：利息收入 -16,417,114.02 -30,294,085.54
融资费用 15,691,298.62 11,068,534.88
手续费支出 483,494.76 526,707.86
合计 183,057,342.29 136,107,213.02
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴 584,767.06 177,971.48
“五个建设”表彰奖励 20,000.00 -
134 / 175
2020 年年度报告
个税手续费返还 80,281.59 103,527.17
增值税加计扣除 269,137.85 185,488.01
以工代训补贴 43,900.00 -
职工岗前培训补贴 10,200.00 -
其他零星补贴 26,275.08 -
合计 1,034,561.58 466,986.66
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 4,445,473.37 -120,260,956.78
处置长期股权投资产生的投资收益 132,966.61 -
交易性金融资产在持有期间的投资收益 5,520,004.44 4,728,619.15
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 33,375,165.45 23,623,186.30
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 46,978,563.10 -11,923,059.97
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量 5,105.77 29,788.34
产生的利得
其他投资收益 28,340,302.18 10,471,446.38
合计 118,797,580.92 -93,330,976.58
其他说明：
(1) 按权益法核算的长期股权投资收益重要项目
被投资单位 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
中城栖霞公司 -217,964.01 111,716.05 本期注销
上海嘉实装饰公司 -6,506.20 108,163.38 本期利润同比上期减少
南京栖园幼儿园 -73,118.09 72,552.77 本期利润同比上期减少
棕榈股份 2,653,893.19 -116,256,991.89 本期利润增加
南京星汇公司 -4,645,067.40 -108,618.92 本期利润同比上期减少
南京星发公司 -902,678.03 - 本期丧失控制权
苏州立泰公司 5,141,035.89 -1,765,511.79 本期利润增加
苏州业方公司 2,614,569.64 -2,422,266.38 本期利润增加
南京律政公司 -118,691.62 - 本期新增投资亏损
小 计 4,445,473.37 -120,260,956.78
(2) 本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
135 / 175
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -5,535,819.93 12,363,333.73
合计 -5,535,819.93 12,363,333.73
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -1,584,247.52 384,970.18
其他应收款坏账损失 5,876,413.79 -2,044,354.91
发放贷款及垫款应计利息 12,583.34 18,519.65
贷款损失准备金 -2,245,000.00 -131,000.00
合计 2,059,749.61 -1,771,865.08
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本 - 1,477,749.54
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 - 1,477,749.54
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 -26,224.90 -
合计 -26,224.90 -
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
136 / 175
2020 年年度报告
政府补助 600,472.80 1,148,254.00 600,472.80
受让股权支付对价收益 - 715,699.56 -
违约金收入 28,989,537.24 78,294,078.93 28,989,537.24
无需支付款项 - 7,779,252.57 -
其他 188,915.77 115,644.03 188,915.77
合计 29,778,925.81 88,052,929.09 29,778,925.81
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
与收益相关
2020 年 4 月小规模纳税人 134,478.90 - 与收益相关
地方税收贡献财政补助
星级奖励 296,000.00 26,800.00 与收益相关
栖霞区区长质量奖 50,000.00 - 与收益相关
鼓励淘汰黄标车 - 105,000.00 与收益相关
资本市场奖励资金 - 1,000,000.00 与收益相关
其他零星补贴 119,993.90 16,454.00 与收益相关
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
资产报废、毁损损失 2,552.29 46,619.80 2,552.29
对外捐赠 1,102,800.00 504,500.00 1,102,800.00
盘亏损失 - 42,970.00 -
赔偿金、违约金 361,333.45 6,268,429.14 361,333.45
其他 45,529.39 5,436.13 45,529.39
合计 1,512,215.13 6,867,955.07 1,512,215.13
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 181,238,772.44 223,076,967.02
递延所得税费用 -88,576,000.50 -90,094,701.04
合计 92,662,771.94 132,982,265.98
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
137 / 175
2020 年年度报告
项目 本期发生额
利润总额 409,284,046.90
按法定/适用税率计算的所得税费用 102,321,011.73
子公司适用不同税率的影响 -533,545.54
调整以前期间所得税的影响 18,545,550.50
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -34,112,192.18
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,356,161.73
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 7,798,109.16
所得税费用 92,662,771.94
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 16,876,893.36 30,640,328.44
补贴收入 1,365,896.53 1,429,752.65
收到往来款项、代收代付款、押金等 74,165,929.59 62,725,566.38
收回有限制现金（保证金等） 13,627,444.11 1,311,680.70
增值税返还 31,649,049.44 -
其他（违约金等） 29,178,453.01 78,409,722.96
合计 166,863,666.04 174,517,051.13
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
公司经费 21,496,369.34 14,792,099.33
广告宣传推广费 17,814,738.05 19,148,416.87
销售费用 34,279,580.67 45,871,656.41
咨询服务中介审计费 15,823,025.03 5,671,419.28
捐赠支出 1,102,800.00 504,500.00
支付往来款、保证金、代收代付款项等 67,213,436.98 72,197,406.01
合作项目运营管理费 9,622,641.55 -
银行手续费 483,494.76 526,707.86
其他 1,171,165.44 1,904,275.71
有限制的现金支付 6,870,585.61 5,220,000.00
合计 175,877,837.43 165,836,481.47
138 / 175
2020 年年度报告
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回借出款项 953,752,278.48 57,718,140.40
购买子公司收到的现金净额 175,315,010.57 3,337,054.49
合计 1,129,067,289.05 61,055,194.89
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
借出款项 108,452,278.48 -
其他 593,700.00 -
处置子公司支付的现金净额 845,797.85 6,597,690.28
合计 109,891,776.33 6,597,690.28
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
江苏三六五网络股份有限公司 - 250,000,000.00
深圳卓越公司 - 1,117,249,000.00
南京思纬公司 683,325,000.00 -
贷款保证金 12,000,000.00 15,060,897.28
汇票保证金 122,342,480.04 11,460,505.79
合计 817,667,480.04 1,393,770,403.07
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
本期收到的南京思纬公司与筹资活动有关的现金 683,325,000.00 元，系本公司原控股子公司
南京星发公司纳入合并报表范围期间收到的与筹资活动有关的现金。
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
深圳卓越公司 230,300,000.00 -
江苏三六五网络股份有限公司 250,000,000.00 -
融资顾问费 16,897,965.29 11,168,423.77
贷款保证金 81.53 -
承兑汇票保证金 121,567,567.35 18,506,971.60
合计 618,765,614.17 29,675,395.37
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
139 / 175
2020 年年度报告
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 316,621,274.96 300,727,762.70
加：资产减值准备 -1,477,749.54
信用减值损失 -2,059,749.61 1,771,865.08
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资 4,121,335.88 3,560,744.98
产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 816,073.79 812,004.10
长期待摊费用摊销 3,057,028.40 2,919,943.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损 -8,988,386.60 -8,759,277.11
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 2,552.29 46,619.80
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 5,535,819.93 -12,363,333.73
财务费用（收益以“－”号填列） 198,990,961.55 165,874,590.70
投资损失（收益以“－”号填列） -114,729,885.40 93,330,976.58
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -85,851,773.12 -89,942,644.42
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -7,313,220.80 178,924.89
存货的减少（增加以“－”号填列） 870,004,758.97 -2,807,723,822.11
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 3,721,045.12 -52,608,597.06
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 335,448,982.10 2,387,237,569.44
其他 -1,753,044,310.54 -2,315,282,133.55
经营活动产生的现金流量净额 -233,667,493.08 -2,331,696,555.85
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,246,169,440.04 2,211,257,125.47
减：现金的期初余额 2,211,257,125.47 1,987,367,246.87
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 34,912,314.57 223,889,878.60
[注] “其他”本期金额主要系：由于处置南京星发公司导致合并范围变化，本期仅合并南京
星发公司利润表及现金流量表、期末资产负债表不再合并，对合并现金流量表补充资料产生的影
响，具体情况如下：
项 目 金 额
处置南京星发公司导致合并范围变化对合并现金流量表的影响
1)存货的减少（减增加） -1,811,444,785.91
2)经营性应收项目的减少 -686,882.24
3)经营性应付项目的增加 1,714,478.57
小 计 -1,810,417,189.58
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 3,132,600.00
140 / 175
2020 年年度报告
其中：南京星汇公司 3,132,600.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 178,447,610.57
其中：南京星汇公司 178,447,610.57
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 -
其中：南京星汇公司 -
取得子公司支付的现金净额 -175,315,010.57
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 5,000,000.00
其中：南京星发公司 5,000,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 5,845,797.85
其中：南京星发公司 5,845,797.85
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 -
其中：南京星发公司 -
处置子公司收到的现金净额 -845,797.85
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,246,169,440.04 2,211,257,125.47
其中：库存现金 128,107.38 109,760.11
可随时用于支付的银行存款 2,245,926,908.24 2,211,100,663.96
可随时用于支付的其他货币资金 114,424.42 46,701.40
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 2,246,169,440.04 2,211,257,125.47
其他说明：
√适用 □不适用
2020 年度现金流量表中现金期末数为 2,246,169,440.04 元，2020 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 2,323,023,548.63 元，差额 76,854,108.59 元，系现金流量表现金期末数扣
除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 53,118,490.12 元, 履约保证金
5,708,836.94 元,按揭贷款保证金 18,026,781.53 元。
2019 年度现金流量表中现金期末数为 2,211,257,125.47 元，2019 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 2,277,642,923.72 元，差额 66,385,798.25 元，系现金流量表现金期末数扣
除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 53,893,402.81 元, 履约保证金
7,245,695.44 元,按揭贷款保证金 26,700.00 元,法院冻结存款 5,220,000.00 元。
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
141 / 175
2020 年年度报告
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 76,854,108.59 银行承兑汇票保证金、履约保证金、
按揭贷款保证金、借款质押保证金
存货 1,623,384,365.90 借款抵押
投资性房地产 245,708,434.29 借款抵押
合计 1,945,946,908.78 /
其他说明：
(1) 截至 2020 年 12 月 31 日，公司部分房产、土地使用权用于借款抵押情况(单位：万元)
抵押物 抵押物账面 抵押借款
被担保单位 抵押权人 借款到期日 保证担保人
类型 净值 金额
苏州卓辰置 中国银行苏州工业园区支行 投资性房 24,570.84 13,500.00 2028/1/9 本公司
业有限公司 地产
苏州卓辰置 中国银行苏州工业园区支行 存货 1,533.99
业有限公司
苏州星州置 江苏银行股份有限公司苏州 存货 38,588.45 25,000.00 2023/6/23
业有限公司 分行
无锡新硕置 中国银行股份有限公司无锡 存货 122,216.00 75,180.00 2023/3/25
业有限公司 高新技术产业开发区支行、
交通银行股份有限公司无锡
新区支行、江苏银行股份有
限公司无锡新区支行
小计 186,909.28 113,680.00
[注] 上述抵押物中用于抵押的资产账面价值为 186,909.28 万元，其中存货 162,338.44 万元、
投资性房地产 24,570.84 万元。
(2) 截至 2020 年 12 月 31 日，公司部分货币资金用于借款质押情况(单位：万元)
被担保单位 质押权人 质押物 质押借款金额 借款日期 借款到期日 保证担保人
南京星汇公司 中国工商银行股份有 1,800.00 万元 1,800.00 2020/4/23 2023/4/2 -
限公司南京城东支行 人民币保证金
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
142 / 175
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 584,767.06 其他收益 584,767.06
“五个建设”表彰奖励 20,000.00 其他收益 20,000.00
增值税加计扣除 269,137.85 其他收益 269,137.85
以工代训补贴 43,900.00 其他收益 43,900.00
职工岗前培训补贴 10,200.00 其他收益 10,200.00
星级奖励 296,000.00 营业外收入 296,000.00
栖霞区区长质量奖 50,000.00 营业外收入 50,000.00
地方税收贡献财政补助 134,478.90 营业外收入 134,478.90
其他零星补助 146,268.98 146,268.98
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
(1) 根据《加大力度落实中小微企业稳岗返还政策的通知》(宁人社〔2020〕121 号)、《市
政府关于落实就业优先政策 进一步做好稳就业工作的实施意见》（苏府〔2020〕83 号）、《关
于做好疫情防控期间失业保险 稳岗返还有关工作的通知》锡人社发〔2020〕20 号文件规定，公
司 2020 年度收到稳岗补贴 584,767.06 元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相
关，已全额计入本期其他收益。
(2) 根据《栖委字 2020-4 号关于表彰 2019 年度完成“五个建设”工作目标突出贡献单位、
先进单位、先进个人的决定》文件规定，公司 2020 年收到“五个建设”表彰奖励 20,000.00 元，
系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(3) 根据《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告〔2019〕
年第 39 号）文件规定，公司 2020 年收到增值税加计扣除补贴 269,137.85 元，系与收益相关的政
府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(4) 根据《关于实施企业稳岗扩岗专项支持计划 大力开展以工代训工作的通知》（锡人社发
〔2020〕59 号）规定，公司 2020 年度收到以工代训补贴 43,900.00 元，系与收益相关的政府补
助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(5) 根据《疫情防控期间落实企业新录用职工岗前培训补贴的通知》（锡人社发〔2020〕5
号）和《关于进一步落实惠企职业培训补贴政策的通知》（锡人社发〔2020〕38 号）的规定，公
司 2020 年度收到职工岗前培训补贴 10,200.00 元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营
活动相关，已全额计入本期其他收益。
(6) 根据宁栖政字〔2014〕230 号《区政府关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的
实施意见（试行）》、宁栖物委字〔2018〕3 号《关于印发〈栖霞区住宅小区物业管理效能补贴、
星级评比实施办法〉的通知》的相关文件，公司 2020 年度收到星级奖励 296,000.00 元，系与收
益相关的政府补助，且与公司日常经营活动无关，已全额计入本期营业外收入。
(7) 根据《南京市栖霞区区长质量奖评定管理办法》规定，经栖霞区区长质量奖评定委员会
评定和区政府研究同意，公司 2020 年度收到栖霞区区长质量奖金 50,000.00 元，系与收益相关的
政府补助，且与公司日常经营活动无关，已全额计入本期营业外收入。
(8) 根据南京财政落细落实“稳企十条”政策措施，公司 2020 年度收到地方税收贡献财政补
助 134,478.90 元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动无关，已全额计入本期营业
外收入。
143 / 175
2020 年年度报告
(9) 公司本期收到其他零星补贴 146,268.98 元，其中 26,275.08 元系与收益相关的政府补助，
且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益；其中 119,993.90 元系与收益相关的政府
补助，且与公司日常经营活动无关，已全额计入本期营业外收入。
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
购买日
购买日至
股权取 股权 购买日 至期末
被购买方 股权取得时 股权取 期末被购
得比例 取得 购买日 的确定 被购买
名称 点 得成本 买方的净
（%） 方式 依据 方的收
利润
入
南京星汇 2020-10-30 313.26 3.00 现金 2020-10-30 [注 1] - -2,095.44
房地产开 收购
发有限公
司
南京杰贵 2020-12-31 - 100.00 现金 2020-12-31 [注 2] - -
信息科技 收购
有限公司
其他说明：
[注 1] 根据本公司股东会决议，本公司与江苏三六五网络股份有限公司于 2020 年 10 月签订
的《股权转让协议》，本公司以 313.26 万元受让江苏三六五网络股份有限公司持有的南京星汇公
司 3%股权。本公司已于 2020 年 10 月 22 日支付上述股权转让款 313.26 万元，南京星汇公司于 2020
年 10 月 27 日办妥工商变更登记手续。本次股权转让后,本公司合计持有南京星汇公司 51%股权,
在 2020 年 10 月末已拥有该公司的实质控制权。为便于核算，将 2020 年 10 月 30 日确定为购买日，
自 2020 年 11 月 1 日起将其纳入合并财务报表范围。
[注 2] 根据本公司股东会决议，本公司与许贵杰、刘杰及南京戎凌资产管理有限公司 2020
年 12 月签订的《股权转让协议》，本公司以 0 元受让许贵杰、刘杰及南京戎凌资产管理有限公司
持有的南京杰贵公司 100%股权。南京杰贵公司于 2020 年 12 月 22 日办妥工商变更登记手续，本
公司在 2020 年 12 月末已拥有该公司的实质控制权。为便于核算，将 2020 年 12 月 31 日确定为购
买日，自 2020 年 12 月起将其纳入合并财务报表范围。
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
合并成本 南京星汇公司 南京杰贵公司
[注 1] [注 2]
--现金 313.26 -
合并成本合计 313.26 -
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 291.75 -
144 / 175
2020 年年度报告
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 21.51 -
其他说明：
[注 1] 本公司收购日合并成本与可辨认净资产公允价值份额形成商誉 21.51 万元,购买日之
前原持有股权按照公允价值重新计量产生的利得 391.03 万元, 为便于核算,本公司将合并利得
369.52 万元，计入 2020 年度投资收益。
[注 2] 南京杰贵公司于 2020 年 10 月 26 日成立,成立日至被收购日账面尚无财务数据发生。
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
南京星汇公司 南京杰贵公司
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 301,554.65 300,740.00 - -
货币资金 20,844.76 20,844.76 - -
应收款项 869.67 869.67 - -
预付账款 131.81 131.81 - -
存货 277,155.46 276,340.81 - -
其他流动资产 2,191.37 2,191.37 - -
递延所得税资产 361.58 361.58 - -
负债： 291,829.65 291,829.65 - -
借款 100,000.00 100,000.00 - -
应付款项 39.33 39.33 - -
预收款项 29,896.34 29,896.34 - -
应交税费 212.24 212.24 - -
其他应付款 161,681.74 161,681.74 - -
净资产 9,725.00 8,910.35 - -
减：少数股东权益 4,765.25 4,366.07 - -
取得的净资产 4,959.75 4,544.28 - -
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
南京星汇公司可辨认资产、负债的公允价值依据天源资产评估有限公司按资产基础法估值的
结果确定。
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
购买日之前原 购买日之前原 购买日之前与
购买日之前 购买日之前
持有股权按照 持有股权在购 原持有股权相
原持有股权 原持有股权
被购买方名称 公允价值重新 买日的公允价 关的其他综合
在购买日的 在购买日的
计量产生的利 值的确定方法 收益转入投资
账面价值 公允价值
得或损失 及主要假设 收益的金额
南京星汇公司 4,276.97 4,668.00 391.03 资产基础法 -
145 / 175
2020 年年度报告
其他说明：
公司在本次购买日之前持有南京星汇公司的 48%股权，取得时点为 2019 年 11 月，取得成本
为 4,800.00 万元，取得方式为现金出资。本次购买完成时，已按照该股权在 2020 年 10 月 30 日(购
买日)的公允价值 49,597,494.52 元进行重新计量，公允价值与其账面价值 45,902,300.30 元的差
额 3,695,194.22 元，计入 2020 年度投资收益。
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关
说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
处置价
按照
款与处
公允 丧失控 与原子
置投资
价值 制权之 公司股
对应的
丧失控 重新 日剩余 权投资
丧失控 合并财 丧失控制权 丧失控制权
股权处 股权 制权之 计量 股权公 相关的
子公司 股权处置 丧失控制权 制权时 务报表 之日剩余股 之日剩余股
置比例 处置 日剩余 剩余 允价值 其他综
名称 价款 的时点 点的确 层面享 权的账面价 权的公允价
（%） 方式 股权的 股权 的确定 合收益
定依据 有该子 值 值
比例（%） 产生 方法及 转入投
公司净
的利 主要假 资损益
资产份
得或 设 的金额
额的差
损失
额
南京星 1,000.00 2.00% 协议 2020.9.30 [注 1] 0.51 49.00% 24,487.49 24,487.49 - 资产基 -
发公司 转让 础法
其他说明：
√适用 □不适用
2020 年 9 月，本公司与南京思纬置业有限公司(以下简称南京思纬公司)签订《股权转让协议》，
本公司将所持有的南京星发公司 1%股权作价 500 万元转让给江南京思纬公司；2020 年 9 月，本公
司与南京国豪家装饰设计有限公司签订《股权转让协议》，本公司将所持有的南京星发公司 1%股
权作价 500 万元转让给江南京国豪家装饰设计有限公司,股权转让基准日为 2020 年 9 月 30 日。公
司已于 2020 年 9 月 15 日收到南京思纬公司股权转让款 500 万元。本公司自 2020 年 10 月起，不
再将其纳入合并财务报表范围。
146 / 175
2020 年年度报告
[注 1]南京星发公司于 2020 年 9 月 29 日办妥了工商变更登记手续。为便于核算，根据重要
性原则，确定出售日为 2020 年 9 月 30 日。
[注 2]对于 49%的剩余股权，按照其在 2020 年 9 月 30 日(丧失控制权日)的公允价值
244,874,908.79 元进行重新计量。对于处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原
持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额 254,869,803.02 元之间
的差额 5,105.77 元，计入 2020 年度投资收益。
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
以直接设立或投资等方式增加的子公司
2020 年 5 月，本公司与栖霞集团公司共同投资设立南京栖霞建设工程有限公司(简称南京建
设工程公司)。该公司于 2020 年 5 月 22 日完成工商设立登记，注册资本 10,000 万元，其中本公
司出资 5,500 万元，占其注册资本的 55.00%，栖霞集团公司出资 4,500 万元，占其注册资本的
45.00%，本公司拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围。
截止 2020 年 12 月 31 日，南京建设工程公司的净资产为 524.94 万元，成立日至期末的净利润为
-475.06 万元。
2020 年 6 月，本公司与南京思纬公司设立南京星发房地产开发有限公司(简称南京星发公司)。
该公司于 2020 年 6 月 17 日完成工商设立登记，注册资本 50,000 万元，其中本公司出资 25,500
万元，占其注册资本的 51.00%，南京思纬公司出资 24,500 万元，占其注册资本的 49.00%，本公
司拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起至 2020 年 9 月股权转让前，将其纳入合并财务
报表范围。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
南京东方房地产开 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 - 投资设立
发有限公司
无锡栖霞建设有限 江苏无锡 无锡蠡园开发 房地产业 100.00 - 投资设立
公司 区
南京栖霞建设仙林 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 51.00 - 投资设立
有限公司
苏州栖霞建设有限 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 50.00 50.00 投资设立
责任公司
无锡锡山栖霞建设 江苏无锡 无锡市锡山区 房地产业 100.00 - 投资设立
有限公司
南京卓辰投资有限 江苏南京 南京市栖霞区 实业投资、 100.00 - 投资设立
公司 商铺运营
苏州卓辰置业有限 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 100.00 - 投资设立
公司
147 / 175
2020 年年度报告
南京迈燕房地产开 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 - 投资设立
发有限公司
南京市栖霞区汇锦 江苏南京 南京市栖霞区 其他 90.00 5.00 投资设立
农村小额贷款有限
公司
海南卓辰置业有限 海南海口 海南省海口市 房地产业 100.00 - 投资设立
公司
无锡卓辰置业有限 江苏无锡 无锡市湖滨路 房地产业 - 100.00 投资设立
公司
南京栖霞建设物业 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 70.00 - 非同一控制
服务股份有限公司 下企业合并
苏州枫庭酒店管理 江苏苏州 苏州工业园区 服务业 - 100.00 投资设立
有限公司
江苏星连家电子商 江苏南京 南京市栖霞区 电子商务业 - 70.00 投资设立
务有限公司
南京星客公寓管理 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 100.00 - 投资设立
有限公司
南京世豪物业管理 南京市 南京市 物业管理 70.00 非同一控制
有限公司 下企业合并
南京星悦房地产开 江苏南京 南京市秦淮区 房地产业 100.00 - 投资设立
发有限公司
无锡新硕置业有限 江苏无锡 无锡市新吴区 房地产业 - 100.00 投资设立
公司
南京栖霞建设工程 江苏南京 南京市栖霞区 建筑业 55.00 投资设立
有限公司
南京星汇房地产开 江苏南京 南京市江北新 房地产业 51.00 非同一控制
发有限公司 区 下企业合并
苏州星州置业有限 江苏苏州 苏州市姑苏区 房地产业 - 100.00 投资设立
公司
南京杰贵信息科技 江苏南京 南京市栖霞区 咨询服务业 100.00 非同一控制
有限公司 下企业合并
其他说明：
本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
南京仙林公司 49.00 19.58 - 1,841.02
汇锦小贷公司 5.00 36.53 100.00 850.86
栖霞物业公司 30.00 273.17 - 1,900.08
南京栖霞建工 45.00 -213.78 - 236.22
南京星汇公司 49.00 -1,026.77 - 3,738.48
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
148 / 175
2020 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司 非流
流动资 非流动 资产合 流动负 非流动负 负债合 流动资 非流动 资产合 流动负 负债合
名称 动负
产 资产 计 债 债 计 产 资产 计 债 计
债
南京仙林 3,086.75 929.11 4,015.86 258.69 - 258.69 2,939.07 1,002.38 3,941.45 224.23 - 224.23
汇锦小贷 10,395.20 6,781.31 17,176.51 159.29 - 159.29 10,213.42 8,528.27 18,741.69 455.06 - 455.06
栖霞物业 13,548.05 1,291.80 14,839.85 8,458.74 47.52 8,506.26 10,863.65 1,576.53 12,440.18 6,969.64 47.52 7,017.16
栖霞建工 3,990.61 158.35 4,148.96 3,624.02 - 3,624.02
南京星汇 350,170.21 3,806.36 353,976.57 247,010.71 100,150.95 347,161.66
本期发生额 上期发生额
子公司名
综合收益 经营活动 综合收益 经营活动
称 营业收入 净利润 营业收入 净利润
总额 现金流量 总额 现金流量
南京仙林 273.35 39.96 39.96 170.09 756.76 161.90 161.90 55.78
汇锦小贷 1,052.47 730.59 730.59 1,938.71 1,709.63 1,132.39 1,132.39 5,860.41
栖霞物业 16,824.35 910.57 910.57 3,012.11 14,696.41 631.51 631.51 417.78
栖霞建工 4,144.53 -475.06 -475.06 -730.83
南京星汇 - -2,095.44 -2,095.44 87,246.52
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
本公司根据投资协议对子公司南京星悦公司增加投资 4,242.64 万元，持股比例由 60%变更为
100%，发生购买少数股东权益的权益性交易，扣除少数股权影响，相应增加股本溢价-318.54 万
元 。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
149 / 175
2020 年年度报告
南京星悦公司
购买成本/处置对价 42,426,400.00
--现金 42,426,400.00
购买成本/处置对价合计 42,426,400.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 39,240,951.26
差额 3,185,448.74
其中：调整资本公积 3,185,448.74
调整盈余公积 -
调整未分配利润 -
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企
业或联营
合营企业或联营企 主要经
注册地 业务性质 企业投资
业名称 营地 直接 间接 的会计处
理方法
联营企业
中城栖霞公司[注] 南京市 南京市栖霞区 投资咨询业 - - 权益法
上海嘉实装饰公司 上海市 上海市嘉定区 建筑装饰业 40.00 - 权益法
南京栖园幼儿园 南京市 南京市栖霞区 教育业 49.00 - 权益法
棕榈股份 广东省 郑州市郑东新区 土木工程建筑业 11.87 - 权益法
南京星发公司 南京市 南京市栖霞区 房地产开发业 49.00 - 权益法
南京律政公司 南京市 南京市玄武区 房地产开发业 - 49.00 权益法
合营企业
苏州立泰公司 苏州市 苏州市姑苏区 房地产开发业 - 20.00 权益法
苏州业方公司 苏州市 苏州市相城区 房地产开发业 - 20.00 权益法
[注] 2020 年 12 月 15 日,根据本公司第七届董事会第二十一次会议，审议并通过了《关于参
股公司南京中城栖霞资产管理有限公司清算注销的议案》, 中城栖霞公司已于 2020 年 12 月 25
日完成工商注销。
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
苏州立泰公司 苏州业方公司 苏州立泰公司 苏州业方公司
流动资产 23,996.16 20,488.74 49,289.87 50,081.16
其中：现金和现金等价物 1,914.66 1,856.00 7,201.68 5,703.37
非流动资产 507.08 - 220.06 70.54
资产合计 24,503.23 20,488.74 49,509.93 50,151.70
150 / 175
2020 年年度报告
流动负债 9,871.64 8,149.77 28,348.86 35,220.02
非流动负债 3,600.00 3,000.00 12,700.00 6,900.00
负债合计 13,471.64 11,149.77 41,048.86 42,120.02
少数股东权益 - - -
归属于母公司股东权益 11,031.59 9,338.97 8,461.07 8,031.69
按持股比例计算的净资产份额 2,200.61 1,867.79 1,692.21 1,606.34
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价 2,200.61 1,867.79 1,692.21 1,606.34
值
存在公开报价的合营企业权益 - - - -
投资的公允价值
营业收入 34,217.29 29,547.70 - -
财务费用 -11.34 -6.39 -11.13 -20.75
所得税费用 44.13 79.90
净利润 2,541.99 1,307.38 -882.76 -1,211.13
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - - - -
综合收益总额 2,541.99 1,307.38 -882.76 -1,211.13
本年度收到的来自合营企业的 - - - -
股利
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中城 上海嘉实 南京 南京星发 棕榈股份 南京律政 中城栖 上海嘉 南京 南京星汇 棕榈股份
栖霞 装饰公司 栖园 公司 公司 霞公司 实装饰 栖园 公司
公司 幼儿 公司 幼儿
园 园
流动资产 1,945.63 202.17 186,080.31 1,085,558.51 12,992.02 1,526.38 1,987.97 211.09 247,332.84 1,166,498.41
非流动资产 69.32 105.20 14.14 559,801.74 8.07 - 75.88 239.34 40.00 556,963.65
资产合计 2,014.95 307.36 186,094.45 1,645,360.24 13,000.09 1,526.38 2,063.85 450.43 247,372.84 1,723,462.06
流动负债 1,853.53 190.62 46,304.20 1,057,277.16 3,024.31 11.80 1,900.80 318.76 237,494.77 1,087,203.20
非流动负债 - - 90,000.00 114,980.24 - - - - - 160,904.86
负债合计 1,853.53 190.62 136,304.20 1,172,257.40 3,024.31 11.80 1,900.80 318.76 237,494.77 1,248,108.06
少数股东权益 17,006.54 - - - - 17,663.24
归属于母公司股 161.42 116.75 49,790.25 456,096.30 9,975.78 1,526.35 163.04 131.67 9,878.08 457,690.76
东权益
151 / 175
2020 年年度报告
按持股比例计算 64.57 57.21 24,397.22 55,579.65 4,888.13 596.34 65.22 64.52 4,741.48 55,752.74
的净资产份额
调整事项 - - -37.25 - - - - - - -
--商誉 - - - - - - - - - -
--内部交易未实 - - -37.25 - - - - - - -
现利润
--其他 - - - - - - - - - -
对联营企业权益 64.57 57.21 24,359.97 55,579.65 4,888.13 596.34 65.22 64.52 4,741.48 55,752.74
投资的账面价值
存在公开报价的 - - - - - - - - - -
联营企业权益投
资的公允价值
营业收入 1,574.43 575.37 - 482,115.38 - - 2,065.05 846.55 - 269,190.01
净利润 -1.63 -14.92 -209.75 2,815.63 -24.22 29.07 27.04 14.81 -121.92 -105,409.03
终止经营的净利 - - - - - - - - - -
润
其他综合收益 - - - -2,332.61 - - - - - 1,261.25
综合收益总额 -1.63 -14.92 -209.75 483.02 -24.22 29.07 27.04 14.81 -121.92 -104,147.78
本年度收到的来 84.55 - - - - - - - - - -
自联营企业的股
利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
152 / 175
2020 年年度报告
本公司发起设立的未纳入合并财务报表范围的结构化主体，主要包括本公司作为有限合伙人
发起成立或投资的合伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权
益主要是通过委托普通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制，
因此未合并该类结构化主体。
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有
的权益的账面价值列示如下：
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项 目
账面价值 最大损失敞口 账面价值 最大损失敞口
其他权益工具投资
其中：上海袁杨置星 - - - -
投资中心（有限合伙）
南京晨骐股权投资中 65,851,873.21 65,851,873.21 83,898,985.97 83,898,985.97
心（有限合伙）
合计 65,851,873.21 65,851,873.21 83,898,985.97 83,898,985.97
最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在日常活动中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主
要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附
注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策
如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之
内。
(一) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。
1．汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公
司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险
不重大。
2．利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主
要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来
决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工
具组合。
在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降 100/50 个基点，
则对本公司的净利润影响如下：
对净利润的影响(万元)
利率变化
本期数 上年数
153 / 175
2020 年年度报告
对净利润的影响(万元)
利率变化
本期数 上年数
上升100/50个基点 -1,610.68 / -805.36 -1,354.49 / -677.24
下降100/50个基点 1,610.68 / 805.36 1,354.49 / 677.24
管理层认为 100/50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
(二) 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用
记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的
整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额，详细见本部分
(三)流动风险的相关列示。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
(三) 流动风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有
价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资
金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单
位：人民币万元)：
2020/12/31
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融负债：
应付账款 58,971.73 - - - 58,971.73
应付票据 5,311.85 - - - 5,311.85
其他应付款 166,690.68 - - - 166,690.68
短期借款 5,867.00 - - - 5,867.00
一年内到期的非流动负债 247,790.98 - - - 247,790.98
长期借款 22,357.12 253,319.11 126,641.85 89,979.84 492,297.92
应付债券 11,037.60 11,037.60 138,598.45 49,405.50 210,079.15
其他流动负债 203,757.63 - - - 203,757.63
长期应付款 - - - 29.63 29.63
金融负债和或有负债合计 721,784.59 264,356.71 265,240.30 139,414.97 1,390,796.57
续上表：
2019/12/31
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融负债：
应付账款 60,483.82 - - - 60,483.82
应付票据 5,272.90 - - - 5,272.90
其他应付款 106,932.65 - - - 106,932.65
154 / 175
2020 年年度报告
2019/12/31
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
一年内到期的非流动负债 374,754.24 - - - 374,754.24
长期借款 20,806.05 233,430.48 165,694.90 10,761.85 430,693.28
应付债券 - 57,733.58 9,386.40 153,445.62 220,565.60
其他流动负债 104,356.99 - - - 104,356.99
长期应付款 - - - 29.63 29.63
金融负债和或有负债合计 672,606.65 291,164.06 175,081.30 164,237.10 1,303,089.11
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
(四) 资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公
司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公
司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。截止 2020 年 12 月 31 日，本
公司的资产负债率为 80.79% (2019 年 12 月 31 日：80.40%)。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公 第三层次公允价
合计
值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 105,028,000.00 - - 105,028,000.00
1.以公允价值计量且变动 105,028,000.00 - - 105,028,000.00
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 105,028,000.00 - - 105,028,000.00
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 - - 800,102,884.43 800,102,884.43
（四）投资性房地产
（五）生物资产
持续以公允价值计量的资 105,028,000.00 - 800,102,884.43 905,130,884.43
产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
155 / 175
2020 年年度报告
对于公司持有的、存在活跃市场价格的华远地产（SH600743）股票，其公允价值按资产负债
表日收盘价格确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于公司持有的银行理财产品，采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型为同类型
工具的市场报价。估值技术的输入值主要包括可比同类产品预期回报率。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资（非上市公司股权投资），采用估值技术确定
其公允价值。主要依据资产负债表日被投资单位净资产*被投资单位所在行业市净率*折扣率*持股
比例确定。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价
值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
南京栖霞建设集团 南京市栖霞区 房地产业 20,000.00 34.37 34.37
有限公司 和燕路
156 / 175
2020 年年度报告
本企业最终控制方是南京栖霞国有资产经营有限公司。南京栖霞国有资产经营有限公司为国
有企业，持有栖霞集团公司股权比例为 48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖霞国有资产经营
有限公司直接持有本公司 0.38%的股权，通过本公司的母公司栖霞集团公司间接持有本公司 34.37%
的股权，合计持有本公司股权比例为 17.00%，表决权比例为 34.75%。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见“九、1、在子公司中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营和联营企业情况详见“九、3、在合营企业或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司(简称兴隆公司) 受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团科技发展有限公司(简称科技发展公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶房地产营销有限公司(简称星叶营销公司) 受本公司控股股东控制
南京东方建设监理有限公司(简称东方监理公司) 受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团建材实业有限公司(简称建材实业公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶门窗有限公司(简称星叶门窗公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶建材有限公司(简称星叶建材公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶酒店管理有限公司(简称星叶酒店公司) 受本公司控股股东控制
南京栖云置业顾问有限公司(简称栖云置业公司) 受本公司控股股东控制
苏州渝熙房地产开发有限公司 受本公司合营企业控制
卓越置业集团（南京）有限公司 受本公司控股子公司股东实际控
制人控制
深圳市卓越商业管理有限公司 本公司控股子公司股东
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
建材实业公司 材料采购 33,655,226.11 10,554,964.97
星叶门窗公司 门窗工程 12,533,125.00 20,883,840.58
东方监理公司 监理费 4,030,500.00 2,645,367.92
157 / 175
2020 年年度报告
上海嘉实装饰公司 装修服务 1,509,216.09 6,101,499.13
星叶营销公司 销售代理服务 1,003,762.36 1,295,699.98
栖云置业公司 销售代理服务 196,138.62 1,413,599.98
星叶建材公司 材料采购 2,989,077.72 10,035,002.22
棕榈股份 景观工程及服务 11,866,931.79 9,081,265.25
卓越置业集团（南京）有 管理服务 10,188,679.25 -
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
栖霞集团公司 物业费等 102,165.28 93,772.81
兴隆公司 物业费等 803,634.60 806,358.30
星叶门窗公司 物业费等 - 66,246.42
星叶酒店公司 物业费等 246,197.72 271,175.76
东方监理公司 物业费等 - 343,609.10
星叶建材公司 物业费等 12,235.71 13,750.50
科技发展公司 物业费等 911,688.12 254,716.98
南京星发公司 建筑施工服务 35,910,394.97 -
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
托管收益/承 本期确认的托
委托方/出包 受托方/承 受托/承包资产 受托/承包 受托/承包
包收益定价 管收益/承包
方名称 包方名称 类型 起始日 终止日
依据 收益
栖霞集团公司 本公司 其他资产托管 2020.7.1 2021.6.30 市场价 395,016.50
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
南京栖园幼儿园 房产 476,190.48 2,789,452.80
158 / 175
2020 年年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
兴隆公司 房产 - 500,681.34
科技发展公司 房产 6,967,249.12 -
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
本公司将南京栖园小区部分房屋出租给南京栖园幼儿园，面积 1,937.12 平方米，按市价每
平方米 245.82 元/年，本期应收取租金 476,190.48 元，租赁期为 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12
月 31 日。
本公司承租科技发展公司座落于南京栖霞区仙林大道 99 号星叶广场 8 幢负一层、二、三、四
层房屋，面积 13,068.81 平方米，按市价每平方米 69 元(含税)/月，本期应支付租金 6,870,460.08
元，租赁期为 2020 年 5 月 1 日至 2021 年 4 月 30 日。
本公司子公司南京建设工程公司承租科技发展公司座落于南京栖霞区仙林大道 99 号星叶广
场 8 幢一层部分房屋，面积 200 平方米，按市价每平方米 69 元(含税)/月，本期应支付租金
96,789.04 元，租赁期为 2020 年 5 月 22 日至 2021 年 5 月 21 日。
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
科技发展公司 445,000,000.00 2020/03/03 2030/02/27 否
建材实业公司 90,000,000.00 2020/06/11 2021/06/10 否
栖霞集团公司 180,000,000.00 2020/06/10 2022/05/27 否
栖霞集团公司 40,000,000.00 2020/9/11 2021/9/11 否
南京星发公司 171,500,000.00 2020/11/25 2025/11/10 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2022/5/20 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2022/11/20 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2023/5/20 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2023/11/20 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2022/5/23 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2022/11/23 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2023/5/23 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2023/11/23 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
栖霞集团公司 118,000,000.00 2018/1/29 2021/1/26 否
栖霞集团公司 168,000,000.00 2018/1/30 2021/1/26 否
栖霞集团公司 42,000,000.00 2018/5/25 2021/5/24 否
159 / 175
2020 年年度报告
栖霞集团公司 42,000,000.00 2018/6/25 2021/5/24 否
栖霞集团公司 159,990,000.00 2019/2/26 2022/2/25 否
栖霞集团公司 240,000,000.00 2019/6/21 2022/2/25 否
栖霞集团公司 151,990,000.00 2019/7/24 2022/2/25 否
栖霞集团公司 391,990,000.00 2019/7/26 2022/2/25 否
栖霞集团公司 79,990,000.00 2019/9/30 2022/2/25 否
栖霞集团公司 82,000,000.00 2020/1/21 2021/1/31 否
栖霞集团公司 672,000,000.00 2020/6/1 2025/5/27 否
栖霞集团公司 93,000,000.00 2020/8/17 2025/5/27 否
栖霞集团公司 11,000,000.00 2018/9/30 2021/9/27 否
栖霞集团公司 22,000,000.00 2018/10/16 2021/9/27 否
栖霞集团公司 22,000,000.00 2018/11/2 2021/10/29 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2021/10/20 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2022/4/20 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2022/10/20 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2023/4/27 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2021/10/20 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2022/4/20 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2022/10/20 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2023/4/27 否
栖霞集团公司 58,600,000.00 2020/3/30 2021/1/31 否
关联担保情况说明
√适用 □不适用
(1) 本公司为栖霞集团公司及其子公司提供关联担保情况说明
2019 年 5 月 29 日，本公司 2018 年年度股东大会审议通过了《继续为控股股东及其子公司提
供担保的议案》，本公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人
民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2020 年 6 月 30 日。2020 年 5 月 20 日，经本公司
2019 年年度股东大会审议通过，本公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不
超过 15 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2021 年 6 月 30 日。具体授权担保额
度如下：
公司名称 授信担保额度
栖霞集团公司 不超过 7 亿元
建材实业公司 不超过 2 亿元
科技发展公司 不超过 6 亿元
小 计 不超过 15 亿元
栖霞集团公司向本公司对其及其控股子公司提供的上述 15 亿元债务担保行为提供反担保。
(2) 本公司为合并范围外关联方提供担保情况说明
2020 年 11 月 16 日，本公司 2020 年第二次临时股东大会审议通过了《在授权范围内为南京
星发房地产开发有限公司提供借款担保的议案》：因项目开发建设需要，本公司的联营企业南京
星发房地产开发有限公司需向银行等金融机构申请借款，并由股东方提供担保。为支持南京星发
的发展，董事会授权董事长，在本公司所持有的股权比例范围内，可以签署为南京星发提供不超
过 5 亿元人民币的借款担保协议或办理其他有关手续，授权截止日为 2021 年 6 月 30 日。
(3) 栖霞集团公司为本公司提供关联担保情况说明
160 / 175
2020 年年度报告
2020 年 1 月 5 日，栖霞集团公司 2020 年第二次临时股东大会审议通过了《授权为南京栖霞
建设股份有限公司提供担保的议案》，栖霞集团公司继续为本公司及子公司提供担保，总授权额
度为 50 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2021 年 12 月 31 日。
(4) 南京栖霞国有资产经营有限公司为本公司提供关联担保情况
南京栖霞国有资产经营有限公司为本公司发行的下列债券提供担保:
债券名称 发行日期 面值 债券期限 票面利率
18 栖建 01 2018/4/2 1,340,000,000.00 5年 6.36%
19 栖霞 01 2019/7/12 160,000,000.00 5年 5.40%
20 栖霞 01 2020/12/4 300,000,000.00 5年 5.00%
合 计 1,800,000,000.00
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
深圳卓越公司 98,000,000.00 2020/1/1 [注 1]
[注 1] 本期公司分次向南京星汇公司股东深圳卓越公司共计借入本金 98,000,000.00 元，根
据合作协议，项目借款未约定还款期，利率按照 8%执行，截止 2020 年 12 月 31 日，共计利息为
68,467,874.23 元。
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
南京星发公司 231,725,000.00 2020/5/19 [注 2]
[注 2] 本期公司分次向南京星发公司共计借出本金 231,725,000.00 元，根据合作协议，南
京星发公司股东项目借款未约定还款期，利率按照 8%执行，截止 2020 年 12 月 31 日，共计利息
为 23,035,911.11 元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 739.85 820.51
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
161 / 175
2020 年年度报告
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 科技发展公司 920,805.00 - - -
应收账款 栖霞集团公司 91,873.28 - - -
预付款项 星叶门窗公司 5,305,209.94 - 2,380,000.00 -
预付款项 建材实业公司 14,931,595.00 - 18,832,431.36 -
其他应收款 南京星发公司 255,060,911.11 255,060.91 - -
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 星叶门窗公司 2,275,004.68 4,315,495.00
应付账款 建材实业公司 2,275,151.18 516,100.00
应付账款 上海嘉实装饰公司 713,550.63 712,406.19
应付账款 星叶酒店公司 - 3,382.28
应付账款 棕榈股份 6,507,895.42 10,350,239.57
其他应付款 苏州业方公司 19,786,755.00 17,388,978.18
其他应付款 苏州立泰公司 18,650,000.00 3,974,573.82
其他应付款 深圳卓越公司 575,072,057.78 1,163,204,183.55
其他应付款 卓越置业集团（南京）有限公司 566,037.70 -
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
关联方交易引起的合同资产
期末数 期初数
关联方名称
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备
南京星发公司 36,424,154.82 - - -
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
162 / 175
2020 年年度报告
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)
抵押物 抵押物 担保 借款
担保单位 抵押权人 抵押标的物
账面原值 账面价值 借款余额 到期日
苏州卓辰公司 中国银行苏州工业园 苏州栖庭房产 32，564.93 26,104.83 13,500.00 2028/1/9
区支行
苏州星州公司 江苏银行股份有限公 苏地 2019-WG-27 38,588.45 38,588.45 25,000.00 2023/6/23
司苏州分行 号地块土地使用权
无锡新硕公司 中国银行股份有限公 无锡 XDG-2017-44 122,216.00 122,216.00 75,180.00 2023/3/25
司无锡高新技术产业 号地块土地使用权
开发区支行、交通银
行股份有限公司无锡
新区支行、江苏银行
股份有限公司无锡新
区支行
(2) 合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产质押担保情况(单位：万元)
质押物 质押物 担保 借款
担保单位 质押权人 质押标的物
账面原值 账面价值 借款余额 到期日
南京星汇公司 中国工商银行股份有 1,800.00 万元人 1,800.00 1,800.00 1,800.00 2023/4/2
限公司南京城东支行 民币保证金
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(1) 本公司为非关联方提供的担保事项
本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷
款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截止 2020 年 12 月 31 日，本公司及
子公司提供担保的按揭贷款总额为 174,248.00 万元。
(2) 本公司合并范围内公司之间的担保情况
经本公司 2020 年第一次临时股东大会、2019 年年度股东大会审议通过，因项目开发建设需
要，本公司的部分全资子公司、全资孙公司、参股孙公司等需要不定期地向银行等金融机构申请
借款，由本公司提供担保,担保授权截止日为 2021 年 6 月 30 日,具体授权担保额度如下：
子公司名称 授信担保额度
南京迈燕公司 不超过 12 亿元
苏州卓辰公司 不超过 1.5 亿元
无锡锡山公司 不超过 3 亿元
无锡新硕公司 不超过 6 亿元
南京星悦公司 不超过 5 亿元
南京星汇公司 不超过 7 亿元
苏州星州公司 不超过 4 亿元
小计 不超过 38.5 亿元
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况(单位：万元)
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日 备注
163 / 175
2020 年年度报告
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日 备注
本公司 南京迈燕公司 上海浦东发展银行股份 12,000.00 2022/10/9
有限公司南京城北支行
本公司 南京迈燕公司 江苏银行股份有限公司 20,000.00 2022/9/26
南京新街口支行
本公司 南京迈燕公司 中国工商银行股份有限 54,000.00 2022/8/25
公司南京城东支行
本公司 苏州卓辰公司 中国银行苏州工业园区 13,500.00 2028/1/9
支行
本公司 无锡新硕公司 江苏银行股份有限公司 10,920.00 2023/3/25
无锡新区支行
本公司 无锡新硕公司 交通银行股份有限公司 8,212.00 2023/3/25
无锡新区支行
本公司 无锡新硕公司 中国银行股份有限公司 13,088.00 2023/3/25
无锡高新技术产业开发
区支行
本公司 南京星汇公司 中国银行浦云路支行 20,400.00 2023/4/20 为借款总金额 4 亿
提供 51%的担保
本公司 南京星汇公司 中国工商银行股份有限 28,800.00 2023/4/2 为借款总金额 6 亿
公司南京城东支行 提供 48%的担保
小 计 180,920.00
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
(1) 发行超短期融资券
2019 年 5 月 29 日，本公司 2018 年年度股东大会审议并通过了《关于申请发行超短期融资券
的议案》，2019 年 11 月 25 日，中国银行间市场交易商协会发出编号为“中市协注[2019]SCP465
号”的《接受注册通知书》：决定接受公司超短期融资券注册；公司超短期融资券注册金额为 10
亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效，由中国工商银行股份有限公司和交通银行股份
有限公司联席主承销；公司在注册有效期内可分期发行超短期融资券。
本公司于 2021 年 2 月 24 日发行 2021 年度第一期超短期融资券, 债券简称：21 栖霞建设
SCP001, 发行金额: 4.8 亿元,发行期限:270 天,发行利率: 5.8%。
本公司于 2021 年 3 月 26 日发行 2021 年度第二期超短期融资券, 债券简称：21 栖霞建设
SCP002, 发行金额:5 亿元,发行期限:270 天,发行利率: 5.8%。
(2) 发行公司债券
2020 年 5 月 20 日, 本公司 2019 年年度股东大会审议并通过了《关于公开发行公司债券的相
关议案》，2020 年 9 月，公司收到中国证监会《关于同意南京栖霞建设股份有限公司向专业投资
者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可[2020]2106 号）：同意公司向专业投资者公开发行
面值总额不超过 15 亿元公司债券的注册申请；本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国
证监会同意注册之日起 12 个月内完成，其余各期债券发行自中国证监会同意注册之日起 24 个月
内完成。
164 / 175
2020 年年度报告
本公司于 2021 年 2 月 9 日公开发行 2021 年度公司债券（面向专业投资者）（第一期），发
行金额:10.40 亿元，票面利率:5.48%，债券期限:5 年，附债券存续期的第 3 年末发行人调整票面
利率选择权和投资者回售选择权。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 105,000,000.00
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
165 / 175
2020 年年度报告
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
母公司质押本公司部分股份情况：栖霞集团公司将其持有的本公司股份 15,750 万股质押给华
鑫国际信托有限公司，用于为其向华鑫国际信托有限公司的借款 30,000.00 万元提供质押担保,
期限为 2020 年 4 月 22 日至 2023 年 4 月 21 日。
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 488,862.50
1至2年 -
2至3年 -
3 年以上 29,652.00
合计 518,514.50
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 比 提 账面 比 提 账面
金额 例 金额 比 价值 金额 例 金额 比 价值
(%) 例 (%) 例
(%) (%)
按单项计提
坏账准备
按组合计提 518,514.50 100 35,262.15 6.8 483,252.35 29,652.00 100 2,965.20 10 26,686.80
坏账准备
合计 518,514.50 / 35,262.15 / 483,252.35 29,652.00 / 2,965.20 / 26,686.80
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
166 / 175
2020 年年度报告
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 488,862.50 29,331.75 6.00
1-2 年 - - -
2-3 年 - - -
3 年以上 29,652.00 5,930.40 20.00
合计 518,514.50 35,262.15 6.80
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按组合计提坏账准备 2,965.20 32,296.95 - - - 35,262.15
合计 2,965.20 32,296.95 - - - 35,262.15
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
占应收账款期末余额 坏账准备期末
单位名称 期末余额 账龄
合计数的比例(%) 余额
南京储君教育科技有限公司 331,645.83 1 年以内 63.96 19,898.75
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
167 / 175
2020 年年度报告
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,578,332,950.09 4,074,361,361.13
合计 2,578,332,950.09 4,074,361,361.13
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 705,592,153.07
1至2年 1,626,395,080.89
2至3年 111,125,280.58
3 年以上 144,144,263.20
减：坏账准备 -8,923,827.65
合计 2,578,332,950.09
168 / 175
2020 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 2,571,980,863.52 4,072,469,042.05
押金及保证金 15,133,042.02 15,133,042.02
代扣代缴款项 142,872.20 141,280.80
其他 - 13,168.44
减：坏账准备 -8,923,827.65 -13,395,172.18
合计 2,578,332,950.09 4,074,361,361.13
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预 合计
坏账准备 未来12个月预
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2020年1月1日余额 1,829,244.61 10,565,427.57 1,000,500.00 13,395,172.18
2020年1月1日余额在本期
--转入第二阶段 -601,627.26 601,627.26 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 -663,384.11 -3,807,960.42 - -4,471,344.53
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2020年12月31日余额 564,233.24 7,359,094.41 1,000,500.00 8,923,827.65
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
按单项计提 1,000,500.00 - - - - 1,000,500
坏账准备
按组合计提 12,394,672.18 -4,471,344.53 - - - 7,923,327.65
坏账准备
合计 13,395,172.18 -4,471,344.53 - - - 8,923,827.65
169 / 175
2020 年年度报告
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
南京星悦公司 往来款 98,792,432.03 1 年以内 39.12 -
913,411,230.92 1-2 年
南京星汇公司 往来款 183,999,281.33 1 年以内 23.55 -
425,315,905.34 1-2 年
南京迈燕公司 往来款 124,179,284.40 1 年以内 11.48 -
71,220,740.28 1-2 年
101,562,015.30 2-3 年
南京星发公司 房产合作开 254,760,911.11 1 年以内 9.85 254,760.91
发项目款
无锡新硕公司 往来款 33,647,372.00 1 年以内 5.57 -
110,419,583.33 1-2 年
合计 / 2,317,308,756.04 / 89.57 254,760.91
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
对关联方的其他应收款情况
占其他应收款余额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例(%)
南京星悦公司 全资子公司 1,012,203,662.95 39.12
南京星汇公司 控股子公司 609,315,186.67 23.55
南京迈燕公司 全资子公司 296,962,039.98 11.48
南京星发公司 本公司联营企业 254,760,911.11 9.85
无锡新硕公司 全资子公司 144,066,955.33 5.57
南京卓辰公司 全资子公司 119,511,607.35 4.62
苏州星州公司 全资子公司 95,000,000.00 3.67
170 / 175
2020 年年度报告
占其他应收款余额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例(%)
栖霞物业公司 控股子公司 5,045,000.00 0.19
南京杰贵公司 全资子公司 10,000.00 0.00
小 计 2,536,875,363.39 98.05
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 2,818,653,245.64 - 2,818,653,245.64 2,675,824,545.34 - 2,675,824,545.34
对联营、合营企业 800,613,977.65 - 800,613,977.65 612,203,000.64 - 612,203,000.64
投资
合计 3,619,267,223.29 - 3,619,267,223.29 3,288,027,545.98 - 3,288,027,545.98
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
本期 计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 期末
准备 余额
东方公司 16,222,197.00 - - 16,222,197.00 - -
无锡栖霞公司 218,310,000.00 - - 218,310,000.00 - -
栖霞物业公司 3,964,948.34 - - 3,964,948.34 - -
无锡锡山公司 500,000,000.00 - - 500,000,000.00 - -
苏州卓辰公司 300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
南京卓辰公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
海南卓辰公司 120,000,000.00 - - 120,000,000.00 - -
迈燕公司 1,218,677,400.00 - - 1,218,677,400.00 - -
汇锦小贷公司 136,650,000.00 - - 136,650,000.00 - -
星客公寓公司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - -
南京星悦公司 60,000,000.00 42,426,400.00 - 102,426,400.00 - -
南京栖霞建工 - 5,500,000.00 - 5,500,000.00 - -
南京杰贵公司 - 49,000,000.00 - 49,000,000.00 - -
南京星汇公司 - 45,902,300.30 - 45,902,300.30 - -
合计 2,675,824,545.34 142,828,700.30 - 2,818,653,245.64 - -
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
投资 期初 宣告发 期末 准备
权益法下 计提
单位 余额 其他综合 其他权益 放现金 余额 期末
追加投资 减少投资 确认的投 减值 其他
收益调整 变动 股利或 余额
资损益 准备
利润
171 / 175
2020 年年度报告
一、合营企业
小计
二、联营企业
中城栖霞 5,963,454.21 - 4,900,000.00 -217,964.01 - - 845,490.20 - - - -
公司
上海嘉实 652,175.25 - - -6,506.20 - - - - - 645,669.05 -
装饰公司
南京栖园 645,184.69 - - -73,118.09 - - - - - 572,066.60 -
幼儿园
棕榈股份 557,527,418.79 - - 2,653,893.19 -2,769,086.39 -1,615,713.05 - 555,796,512.54 -
南京星汇 47,414,767.70 3,132,600.00 - -4,645,067.40 - - - - -45,902,300.30 - -
公司
南京星发 - 255,000,000.00 10,000,000.00 -1,027,769.24 - -372,501.30 243,599,729.46 -
公司
小计 612,203,000.64 258,132,600.00 14,900,000.00 -3,316,531.75 -2,769,086.39 -1,615,713.05 845,490.20 - -46,274,801.60 800,613,977.65 -
合计 612,203,000.64 258,132,600.00 14,900,000.00 -3,316,531.75 -2,769,086.39 -1,615,713.05 845,490.20 - -46,274,801.60 800,613,977.65 -
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 809,261,931.01 524,047,083.11 1,438,728,062.99 747,536,390.17
其他业务 45,624,013.29 23,003,002.94 34,242,271.07 19,799,572.62
合计 854,885,944.30 547,050,086.05 1,472,970,334.06 767,335,962.79
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上年数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 809,261,931.01 524,047,083.11 1,438,728,062.99 747,536,390.17
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
172 / 175
2020 年年度报告
成本法核算的长期股权投资收益 48,000,000.00 -
权益法核算的长期股权投资收益 -3,316,531.75 -116,549,791.99
处置长期股权投资产生的投资收益 132,966.61 -
交易性金融资产在持有期间的投资收益 5,520,004.44 2,830,127.04
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 33,375,165.45 23,623,186.30
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 46,978,563.10 -547,143.01
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
其他投资收益 20,374,854.20 10,471,446.38
合计 151,065,022.05 -80,172,175.28
其他说明：
(1) 成本法核算的长期股权投资收益
本期比上年增减
被投资单位名称 本期数 上年数
变动的原因
南京东方公司 30,000,000.00 - 本期分配股利
汇锦小贷公司 18,000,000.00 - 本期分配股利
合计 48,000,000.00 -
(2) 按权益法核算的长期股权投资收益
本期比上年增减
被投资单位名称 本期数 上年数
变动的原因
中城栖霞公司 -217,964.01 111,716.05 本期清算注销
上海嘉实装饰公司 -6,506.20 108,163.38 本期利润同比上期减少
南京栖园幼儿园 -73,118.09 72,552.77 本期利润同比上期减少
棕榈园林 2,653,893.19 -116,256,991.89 本期利润增加
南京星汇公司 -4,645,067.40 -585,232.30 本期利润同比上期减少
南京星发公司 -1,027,769.24 - 本期丧失控制权
小 计 -3,316,531.75 -116,549,791.99
(3) 本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -26,224.90
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按 1,365,896.53
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 19,294,525.31
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小 3,695,194.22
173 / 175
2020 年年度报告
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值产生的收益
委托他人投资或管理资产的损益 5,350,582.65
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外， 41,442,743.17
持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处
置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
27,666,237.88 其中收到棕榈股份
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 股权收购解约赔偿
金 2,842.58 万元。
其他符合非经常性损益定义的损益项目 138,072.38
所得税影响额 -25,032,873.71
少数股东权益影响额 -1,027,434.53
合计 72,866,719.00
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 8.09 0.3109 0.3109
利润
扣除非经常性损益后归属于 6.28 0.2415 0.2415
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
174 / 175
2020 年年度报告
第十二节 备查文件目录
载有公司法定代表人、主管会计机构负责人、会计机构负责人签名
备查文件目录
并盖章的财务报表
载有中汇会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签字并
备查文件目录
盖章的审计报告原件
报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露的
备查文件目录
所有公司文件正本和公告原件
董事长：江劲松
南京栖霞建设股份有限公司
董事会批准报送日期：2021 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
175 / 175
