2021 年年度报告
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
2021 年年度报告
1 / 173
2021 年年度报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人江劲松、主管会计工作负责人徐水炎及会计机构负责人（会计主管人员）何政武
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2021年末股份总额1,050,000,000股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含
税），共计派发现金126,000,000.00元。
六、前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的公司未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者
注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，请查阅第三节“管理层讨论与分析”
中关于公司可能面对的风险部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 173
2021 年年度报告
目录
第一节 释义 ................................................................ 3
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................... 4
第三节 管理层讨论与分析..................................................... 8
第四节 公司治理 ........................................................... 22
第五节 环境与社会责任...................................................... 33
第六节 重要事项 ........................................................... 34
第七节 股份变动及股东情况 .................................................. 41
第八节 优先股相关情况...................................................... 46
第九节 债券相关情况 ....................................................... 47
第十节 财务报告 ........................................................... 53
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
盖章的财务报表
载有中汇会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签字
备查文件目录
并盖章的审计报告原件
报告期内在上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）披露
的所有公司文件正本和公告原件
3 / 173
2021 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、栖霞建设 指 南京栖霞建设股份有限公司
报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
集团公司 指 南京栖霞建设集团有限公司
苏州栖霞 指 苏州栖霞建设有限责任公司
无锡栖霞 指 无锡栖霞建设有限公司
无锡锡山 指 无锡锡山栖霞建设有限公司
南京卓辰 指 南京卓辰投资有限公司
苏州卓辰 指 苏州卓辰置业有限公司
无锡卓辰 指 无锡卓辰置业有限公司
南京迈燕 指 南京迈燕房地产开发有限公司
南京星汇 指 南京星汇房地产开发有限公司
南京星悦 指 南京星悦房地产开发有限公司
无锡新硕 指 无锡新硕置业有限公司
苏州星州 指 苏州星州置业有限公司
栖霞物业 指 南京栖霞建设物业服务股份有限公司
栖霞建工 指 南京栖霞建设工程有限公司
汇锦小贷 指 南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司
南京星发 指 南京星发房地产开发有限公司
建材实业 指 南京栖霞建设集团建材实业有限公司
科技发展 指 南京栖霞建设集团科技发展有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南京栖霞建设股份有限公司
公司的中文简称 栖霞建设
公司的外文名称 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 CHIXIA DEVELOPMENT
公司的法定代表人 江劲松
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚 曹鑫
联系地址 江苏省南京市仙林大道 99 号星叶 江苏省南京市仙林大道 99 号星叶
广场 8 号楼 广场 8 号楼
电话 025-85600533 025-85600533
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
4 / 173
2021 年年度报告
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市栖霞区仙林大道99号8幢
公司注册地址的历史变更情况 2021 年 6 月，公司注册地址由“南京市栖霞区和燕路
251 号”变更为“南京市栖霞区仙林大道 99 号 8 幢”。
公司办公地址 南京市栖霞区仙林大道 99 号 8 幢
公司办公地址的邮政编码 210046
公司网址 www.chixia.com
电子信箱 invest@chixia.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券投资部
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 —
六、 其他相关资料
名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务
办公地址 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时代大厦 A 座 6 层
所（境内）
签字会计师姓名 束哲民、陈艳
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2021年 2020年 年同期增 2019年
减(%)
营业收入 3,187,954,500.69 3,294,698,994.57 -3.24 2,289,126,074.77
归属于上市公司股 369,725,727.91 326,477,927.23 13.25 298,100,330.34
东的净利润
归属于上市公司股 354,735,295.39 253,611,208.23 39.87 224,685,477.77
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 2,808,019,936.88 -233,667,493.08 不适用 -2,331,696,555.85
金流量净额
本期末比
上年同期
2021年末 2020年末 2019年末
末增减
（%）
归属于上市公司股 4,439,156,808.91 4,162,678,184.10 6.64 3,953,901,834.37
东的净资产
总资产 23,154,403,551.54 22,117,636,722.68 4.69 20,595,625,256.02
5 / 173
2021 年年度报告
(二) 主要财务指标
本期比上年同期
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3521 0.3109 13.25 0.2839
稀释每股收益（元／股） 0.3521 0.3109 13.25 0.2839
扣除非经常性损益后的基本 0.3378 0.2415 39.88 0.2140
每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 8.60 8.09 增加 0.51 个百分点 7.76
扣除非经常性损益后的加权 8.25 6.28 增加 1.97 个百分点 5.85
平均净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,999,900,484.43 494,351,792.67 417,338,566.52 276,363,657.07
归属于上市公司 266,835,704.71 65,276,929.89 20,960,655.30 16,652,438.01
股东的净利润
归属于上市公司 267,950,391.45 68,439,525.36 20,117,304.96 -1,771,926.38
股东的扣除非经
常性损益后的净
利润
经营活动产生的 1,054,287,786.20 1,032,800,330.22 761,095,195.18 -40,163,374.72
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
非流动资产处置损益 -7,260.00 -26,224.90 -46,619.80
计入当期损益的政府补助，但与公司正常 1,417,230.94 1,365,896.53 1,615,240.66
6 / 173
2021 年年度报告
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资 3,473,775.82 19,294,525.31 10,471,446.38
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 3,695,194.22 715,699.56
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
委托他人投资或管理资产的损益 2,091,425.84 5,350,582.65 1,898,492.11
除同公司正常经营业务相关的有效套期 10,442,153.80 41,442,743.17 440,273.76
保值业务外，持有交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交
易性金融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权投资取
得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支 1,925,767.42 27,666,237.88 79,367,640.26
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,273,397.98 138,072.38 3,369,863.01
减：所得税影响额 5,614,825.84 25,032,873.71 24,461,251.49
少数股东权益影响额（税后） 1,011,233.44 1,027,434.53 -44,068.12
合计 14,990,432.52 72,866,719.00 73,414,852.57
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
交易性金融资产- 105,028,000.00 95,889,580.00 -9,138,420.00 2,730,241.45
权益工具投资
交易性金融资产- - 101,815,732.49 101,815,732.49 10,615,912.35
理财产品
其他权益工具投资 800,102,884.43 804,777,782.11 4,674,897.68 28,733,089.67
合计 905,130,884.43 1,002,483,094.60 97,352,210.17 42,079,243.47
十二、 其他
□适用 √不适用
7 / 173
2021 年年度报告
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持稳中求进，一如既
往地推进“一业为主，多元发展”战略，实现了公司的持续健康发展。
1、经营业绩实现新突破
2021 年，面对复杂的市场环境 ，公司加强对关键节点把握，提升项目运作水平，克服下半
年市场整体趋冷的压力，销售业绩实现新的突破，全年商品房合同销售金额 90.51 亿元，较上年
同期增加 117%；商品房合同销售面积 29 万平方米，较上年同期增加 98.49%。
2021 年，公司业务部门共同努力，克服疫情影响，商品房项目按计划稳步推进，全年新开工
面积 11.47 万平方米，竣工面积 8.73 万平方米。南京栖樾府、无锡天樾雅苑、苏州栖园项目主体
结构完成，南京瑜憬尚府项目大部分完成毛坯验收，均已进入精装修施工阶段。南京 2019G17 地
块（朝天宫项目）已根据进度开展施工建设。
公司与控股股东共同投资设立的南京栖霞建设工程有限公司完成了体系论证、制度建立和信
用管理等工作，报告期内实现营业收入 6594.07 万元。
2、社区服务板块不断壮大
2021 年，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码 871792），积极参与文明典范城市创建和疫
情防控，荣获南京市物业行业“疫情防控暨文明城市创建先进企业”称号。报告期内，栖霞物业
以项目创优为抓手，继续践行“五心”服务，推进“物业+服务”的模式转型，积极开展社区团购、
二手房租售、旧房改造等多种社区经营，并设立和运营南京市栖霞区对口帮扶贫困地区的特色农
副产品展示馆，体现了高度的社会责任感。
栖霞物业在报告期内积极拓展外部市场，管理规模进一步扩大，截至本报告披露日，受托管
理项目近 80 个，受托管理面积约为 885 万平方米。2021 年实现营业收入 2.17 亿元，多个管理项
目获得省市区级优秀物业管理、宜居示范居住区等奖项。
3、投融资工作保障有力
2021 年，公司在财务管理上继续保持安全稳健的思路，一方面坚决贯彻落实国家监管政策要
求，以强化自身经营能力为主，加快资金回笼，多措并举、加速销售回款，公司本年度销售商品、
提供劳务收到的现金 65.70 亿元，同比增长 91.60%；另一方面，全面加快存量资产盘活，加强对
资金的精细化管控，提高资金使用效率。在融资方面，公司稳步拓宽融资渠道，不断优化融资结
构，进一步降低融资成本。全年累计发行公司债、超短期融资券、中期票据 42.7 亿元，以中长期、
较低成本的融资为主，为公司的健康发展夯实了基础。
2021 年，公司顺应国家稳地价、稳房价、稳预期的政策导向，坚持审慎稳健的投资策略，密
切跟踪南京的土地市场动态，在严控风险的前提下，积极参与政府土地集中出让。11 月份，在南
京市本年度第三次土地集中出让活动中，分别以 15.4 亿元、12.9 亿元的价格，竞得南京江心洲
G118 地块和南京河西南 G112 地块。两幅地块均处于南京主城区内交通便利、居住氛围和生活配
套日趋成熟的区域，市场前景较好。
4、治理水平持续提升
结合内外部环境变化，公司不断完善制度建设，优化业务流程，创新工作方法，升级信息化
工具，为公司发展提供有力的支撑；进一步加强成本管理，贯彻开发项目全过程成本管理理念，
不断提高成本管理的标准化、规范化水平，推进开发项目合约规划、目标成本控制和成本数据库
的高标准建设，成本管理质量和效率显著提高。
报告期内，公司被江苏省企业信用管理协会评为“2019-2020 年度省级守合同重信用企业”，
并在南京市 11 个政府部门联合组织的开发企业信用评价中，被评为“A”级信用企业。
8 / 173
2021 年年度报告
5、党建工作彰显实效
公司始终坚持和加强党的领导，党委带领全体党员认真学习习近平新时代中国特色社会主义
思想、建党百年历史决议和十九届六中全会精神，扎实推进党组织建设和党史学习教育活动，建
立健全意识形态工作责任制，建设廉政文化馆新馆，结合庆祝建党 100 周年，努力探索党建与业
务工作融合共进新思路，为公司发展提供了坚强的政治保障。
二、报告期内公司所处行业情况
2021 年，中央政府延续 “房住不炒”的调控基调，中央各项会议不断重申房住不炒，地方
政府亦根据所处房地产行业的市场热度，加强对需求端的调节。具体表现为：2021 年上半年，房
地产市场持续保持热度，地方政府采取精细化调控，从限购、限售、限贷等方面加码政策调控，
支持合理的购房需求，限制投资型需求；下半年，房地产市场趋冷，成交量持续下行，在房住不
炒的大框架下，部分非热点城市发布“限跌令”，11 月至 12 月，位于中部和东北地区的部分城
市出台购房补贴政策或者其他的宽松政策，鼓励刚需合理置业。
2021 年，房地产金融监管继续强化，督促房地产企业降杠杆、去金融风险的政策持续发力。
三道红线加码，房地产贷款集中度管理生效，预售资金强监管执行力度加强，敦促企业主动优化
财务质量，降低风险，引导房地产行业开发模式的转变。9 月底，央行提出“两个维护”后，中
央和各部委频繁释放维稳信号，信贷环境有所改善。
2021 年，全国房地产市场整体表现创新高，全年商品房销售面积为 17.94 亿平方米，同比增
长 1.9%；其中，住宅销售面积为 15.7 亿平方米，同比增长 1.1%。全年商品房销售额 18.19 万亿
元，同比增长 4.8%；其中住宅销售额为 16.3 万亿元，同比增长 5.3%。但是，下半年降温态势明
显，市场情绪均明显下滑。伴随着四季度信贷环境的改善，叠加企业传统的年底 “以价换量”、
加速去化的营销策略带动，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，但仍难以改善成交下降
的趋势，从单月来看，12 月份商品房销售面积 21302 万平方米，环比上月增加 41.2%，同比降低
15.6%，商品房销售金额 20263 亿元，环比上月增加 39.9%，同比下降 17.8%。
2021 年，房地产开发投资增长速度也呈现出前高后低、逐月下滑的态势。全年房地产开发投
资 14.7 万亿元，比上年增长 4.4%，全年开发投资完成额增速为 2016 年以来最低；下半年开发
投资持续低位运行，9 月开始进入负增长，12 月开发投资完成额同比下降 13.9%，相比 11 月跌
幅继续扩大。全年施工面积 975,387 万平方米，比上年增长 5.2%；全年竣工面积 101,412 万平
方米，比上年增长 11.2%，为近四年竣工面积最多的年份；房屋新开工面积 198,895 万平方米，
比上年下降 11.4%。虽然全年施工、竣工的面积有所增长，但新开工面积出现下滑，新开工楼盘
减少，表明房地产企业在保交房的同时，开工意愿降低。
2021 年 2 月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22 个重点城市住宅用地实
现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是集中组
织出让活动。土地出让形式的重大变革，使得房地产企业全年土拍力度整体明显放缓，全年土地
成交价款共 1.78 万亿元，同比增长 2.8%；土地购置面积 2.16 亿平方米，同比下降 15.5%。从三
轮集中拍地来看，首轮集中供地开发商参拍热情明显，土地市场延续 2020 年以来的热度，使得
2021 年二季度的土地购置面积上升，但由于供地规模收缩的原因，导致土地购置面积和土地成交
价款增速下行。在第二轮和第三轮集中拍地过程中，土地市场遇冷，大部分城市都经历了多次延
期出让、地块流拍、无人参拍、出让条件调整等情形，大部分集中供地以底价成交，市场溢价率
快速下行，土地购置面积降幅扩大。
2021 年，南京坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，市场整体表现平稳。根据南
京市统计局的数据，2021 年南京地区商品房销售面积 1,510.95 万平方米，比上年增长 14.1%；商
品房销售金额 4,063.84 亿元，比上年增长 24.3%；新开工面积 1,957.63 万平方米，比上年下降
7.4%；施工面积 8,597.29 万平方米，比上年下降 0.8%；竣工面积 1,136.18 万平方米，比上年
下降 21.6%。从土地市场来看，作为集中供地城市之一，南京在首轮集中土拍中，51 宗地块中有
37 宗触顶最高限价，升温明显；8 月份，南京出台“限房价、定品质、竞地价”政策，同时伴随
着房地产市场的降温，第二轮和第三轮集中土拍也持续降温。
9 / 173
2021 年年度报告
2021 年，根据无锡市统计局的数据，无锡市全年商品房销售面积 1550.86 万平方米，比上年
增长 0.02%；商品房销售额 2658.96 亿元，比上年增长 12.6%；商品房施工面积为 6076.26 万平方
米，比上年下降 4.5%；竣工面积 1037.35 万平方米，比上年下降 31.6%。根据苏州市统计局的数
据，苏州市全年商品房销售面积 2275.4 万平方米，比上年增长 3.8%，其中住宅销售面积 2088.3
万平方米，增长 4.7%；完成房地产开发投资 2869.8 亿元，比上年增长 7.3%；房屋新开工面积 2728.3
万平方米，增长 13.7%；房屋施工面积 11921.3 万平方米，下降 3.7%；房屋竣工面积 1238.9 万平
方米，下降 19.8%。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力
于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国
家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域
寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、良好的品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断创新的开发理念和
过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为
高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时，公司承建的保障房项目也在中低收
入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展
和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”，
“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的
优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”
深入人心，和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司
内强大的感召力和凝聚力，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业
文化也获得了社会各方面的高度认可。
3、成熟的管理团队
在复杂多变的市场环境下，公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项
目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管
控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。基于此，公司锻炼出了一支
优秀的、稳定的管理团队，具备适应市场变化的管理能力、较强的成本控制和项目建设管理能力。
4、持续创新的产品建造能力
长期以来，围绕建筑产业的转型升级，公司致力于优化建造过程与建造成果，坚持以客户需
求为导向，以适用技术为手段，在满足节能、节地、节水、节材、环境保护要求的基础上，推进
工程项目建设全生命周期管理。公司推进新型建造技术、工艺和环保新材料的综合应用；重视精
益建设理念，并在实践中强化具体落实模式；完善绿色建筑的施工与管理，不断的强化绿色施工
监督检查机制，贯彻绿色施工措施，并将绿色施工管理纳入施工现场安全评价体系中。在探索装
配式建筑的项目管理模式的同时，不断采用适宜的新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
五、报告期内主要经营情况
2021 年度，公司实现营业总收入 31.96 亿元，同比减少 3.29%；实现利润总额 4.58 亿元，
同比增加 11.99%；实现净利润 3.55 亿元，同比增加 12.17%；实现归属于母公司所有者的净利润
3.70 亿元，同比增加 13.25%；实现每股收益 0.3521 元，上年同期为 0.3109 元。报告期内，公司
10 / 173
2021 年年度报告
结算销售面积 13.25 万平方米，上年同期结算 20.72 万平方米；其中南京星叶枫庭和无锡栖庭项
目的结算销售面积分别为 3.50 万平方米、6.90 万平方米。
本报告期末，公司货币资金为 22.36 亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 26.13
亿元，短期应付债券 5 亿元。截止 2022 年 4 月 28 日，5 亿元短期应付债券已兑付，未使用的银
行授信 23.72 亿元，可覆盖短期债务。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司总资产 231.54 亿元，同比增加 4.69%；归属于母公司所有者
权益 44.39 亿元，同比增加 6.64%；公司存货为 153.72 亿元，在售、在建和待建的商品房项目位
于南京、无锡和苏州，三地所在的长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一，居民购买力较
强，市场韧性较高，加之公司在区域内的品牌优势及公司长期的稳健策略，项目盈利能力有较稳
定的预期，能够满足公司未来 2 至 3 年的持续发展需要。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,187,954,500.69 3,294,698,994.57 -3.24
营业成本 2,101,914,537.92 2,255,386,907.25 -6.80
税金及附加 314,300,667.37 419,912,401.56 -25.15
管理费用 132,268,988.16 103,662,089.91 27.60
投资收益 -64,840,288.47 118,797,580.92 -154.58
资产减值损失 168,800,000.00 - /
营业外收入 6,432,091.79 29,778,925.81 -78.40
经营活动产生的现金流量净额 2,808,019,936.88 -233,667,493.08 /
投资活动产生的现金流量净额 16,314,739.14 1,163,126,718.50 -98.60
筹资活动产生的现金流量净额 -2,883,669,493.23 -894,546,910.85 /
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期销售商品提供劳务收到的现金增加所致。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期收到合作项目往来款项减少所致。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期偿还债务支付的现金增加所致。
税金及附加变动原因说明：主要系本期计提土地增值税减少所致。
管理费用变动原因说明：主要系本期栖霞物业公司及栖霞建工公司工薪项目增加所致。
投资收益变动原因说明：主要系本期权益法核算的长期股权投资收益减少所致。
资产减值损失变动原因说明：主要系本期南京迈燕公司存货跌价准备转回所致。
营业外收入变动原因说明：主要系上期收到棕榈股份股权转让违约金较大所致。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内公司实现营业收入 31.88 亿元，同比减少 3.24%；营业成本 21.01 亿元，同比减少
6.80%。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
11 / 173
2021 年年度报告
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产开发 2,857,996,982.68 1,815,829,448.14 36.46 -5.63 -10.35 增加 3.34 个百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
南京星叶枫庭 875,870,139.87 654,084,485.49 25.32 114.88 110.08 增加 1.71 个百分点
无锡栖庭 1,328,075,619.07 779,640,929.62 41.30 / / /
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
南京 1,191,565,453.62 824,638,470.36 30.79 47.02 57.30 减少 4.53 个百分点
无锡 1,651,746,432.91 982,512,714.87 40.52 -25.43 -34.44 增加 8.17 个百分点
苏州 14,685,096.15 8,678,262.91 40.90 406.41 254.29 增加 25.37 个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房地产开发 土地成本 679,053,889.89 37.40 469,093,344.10 23.16 44.76
房地产开发 建安成本及其它 1,136,775,558.25 62.60 1,556,260,995.88 76.84 -26.95
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
南京星叶枫庭 土地成本 294,490,221.56 45.02 138,364,160.25 44.44 112.84
南京星叶枫庭 建安成本及其它 359,594,263.93 54.98 172,986,972.64 55.56 107.87
无锡栖庭 土地成本 318,420,060.62 40.84 / / /
无锡栖庭 建安成本及其它 461,220,869.00 59.16 / / /
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
12 / 173
2021 年年度报告
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 5,878.00 万元，占年度销售总额 1.84%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 32,207.37 万元，占年度采购总额 36.42%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
详见“1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
详见“1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表”相关内容。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
13 / 173
2021 年年度报告
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变 情况说明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
交易性金融资产 197,705,312.49 0.85 105,028,000.00 0.47 88.24 主要系本期申购私
募基金所致
应收账款 6,980,861.24 0.03 30,209,444.83 0.14 -76.89 主要系本期收到客
户房款所致
预付款项 1,484,382,297.76 6.41 45,695,712.94 0.21 3,148.41 主 要 系 本 期 预 付
G112、G118 土地款
所致
合同资产 1,863,313.10 0.01 36,424,154.82 0.16 -94.88 主要系本期南京栖
霞建工工程项目结
算所致
其他流动资产 420,250,497.13 1.81 259,954,103.20 1.18 61.66 主要系本期预缴土
地增值税和销售佣
金增加所致
使用权资产 71,405,701.46 0.31 - - 100.00 主要系本期采用新
租赁准则所致
递延所得税资产 482,642,781.28 2.08 368,017,116.23 1.66 31.15 主要系本期预收房
款增加，导致预计
利润增加所致
短期借款 10,015,277.74 0.04 58,669,994.44 0.27 -82.93 主要系本期偿还银
行短期借款所致
应付票据 79,098,905.70 0.34 53,118,490.12 0.24 48.91 主要系本期新增银
行承兑汇票所致
应付账款 421,303,624.62 1.82 589,717,255.12 2.67 -28.56 主要系本期结算工
程款所致
应交税费 176,632,203.72 0.76 225,750,210.86 1.02 -21.76 主要系本期应交增
值税减少所致
其他流动负债 1,111,144,078.80 4.80 2,375,044,769.01 10.74 -53.22 主要系本期短期应
付债券减少所致
合同负债 7,000,783,387.39 30.24 4,084,434,803.14 18.47 71.40 主要系本期南京栖
樾府、南京瑜憬尚
府、无锡天樾雅苑
预收房款增加所致
长期借款 2,466,229,236.53 10.65 4,434,934,177.46 20.05 -44.39 主要系本期偿还银
行长期借款所致
应付债券 3,304,454,369.29 14.27 1,864,740,263.72 8.43 77.21 主要系本期公司新
发行债券所致
递延所得税负债 29,213,291.43 0.13 12,908,408.94 0.06 126.31 主要系本期销售佣
金增加所致
租赁负债 65,261,332.84 0.28 - - 100.00 主要系本期采用新
租赁准则所致
其他综合收益 22,731,757.24 0.10 11,597,279.95 0.05 96.01 主要系其他权益工
具投资公允价值增
加所致
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
14 / 173
2021 年年度报告
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
详见本报告第十节“七、合并财务报表项目注释”之“81、所有权或使用权受到限制的资产”。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见本节“二、报告期内公司所处行业情况”。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
一级土地 是/否涉
持有待开发土地 规划计容建筑面
序号 持有待开发土地的区域 整理面积 及合作开
的面积(平方米) 积(平方米)
(平方米) 发项目
1 无锡栖园（酒店） 30,084 不适用 44,856 否
2 南京 2021G118 地块 18,457 不适用 51,680 否
3 南京 2021G112 地块 18,444 不适用 36,888 否
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项
项目用 项目规划
目/新 总建筑面 在建建筑 已竣工面 报告期
序 经营 地面积 计容建筑
地区 项目 开工项 积(平方 面积(平 积(平方 总投资额 实际投
号 业态 (平方 面积(平
目/竣 米) 方米) 米) 资额
米) 方米)
工项目
1 南京 枫情水岸 住宅 竣工 104,700 188,400 243,400 - 243,400 230,000 -
2 南京 幸福城 住宅 在建 661,200 不适用 1,186,300 - 1,186,300 540,000 861
3 南京 羊山湖花园 住宅 竣工 65,400 91,500 154,500 - 154,500 132,300 -
4 南京 瑜憬湾花园 住宅 竣工 87,500 192,600 261,700 - 261,700 286,266 -
5 南京 星叶枫庭 住宅 竣工 21,900 56,900 77,100 - 77,100 110,000 6,915
6 无锡 栖园（住宅）住宅 竣工 112,600 169,000 178,800 - 178,800 138,200 -
7 无锡 栖庭 住宅 竣工 44,900 134,600 173,600 - 173,600 146,727 8,653
东方天郡
8 无锡 住宅 竣工 384,200 - 384,200
一、二期
295,100 501,800 386,591 -
东方天郡
9 无锡 住宅 竣工 317,200 - 317,200
三、四期
星叶欢乐
10 南京 住宅 在建 73,196 236,424 321,689 321,689 - 420,000 27,679
花园
11 南京 瑜憬尚府 住宅 在建 35,280 88,200 129,696 129,696 - 310,000 15,952
12 南京 栖樾府 住宅 在建 69,783 104,674 189,977 189,977 - 350,000 24,739
13 苏州 栖园 住宅 在建 16,275 19,530 33,224 33,224 - 67,000 6,550
14 无锡 天樾雅苑 住宅 在建 89,189 178,378 226,721 226,721 - 273,000 25,473
15 南京 G17 项目 住宅 在建 15,872 27,935 59,190 59,190 - 165,000 7,170
15 / 173
2021 年年度报告
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已 报告期末待
序 经营 可供出售面 结转面积 结转收入
地区 项目 预售）面积 结转面积
号 业态 积(平方米) (平方米) 金额
(平方米) (平方米)
1 南京 枫情水岸 住宅 185,787 179,767 - - 15,481
2 南京 幸福城 住宅 866,267 835,688 5,592 8,265 130,247
3 南京 羊山湖花园 住宅 101,089 85,824 4,218 16,444 15,716
4 南京 瑜憬湾花园 住宅 195,081 158,659 1,415 4,910 9,980
5 无锡 东方天郡 住宅 484,277 456,140 4,847 11,558 17,174
6 无锡 栖园 住宅 131,856 105,313 9,655 20,941 699
7 无锡 栖庭 住宅 131,734 125,490 69,035 132,808 866
8 南京 星叶枫庭 住宅 56,340 53,827 34,979 87,587 2,413
9 南京 栖樾府 住宅 126,790 114,897 - - 114,897
10 南京 星叶欢乐花园 住宅 230,353 29,785 - - 29,785
11 无锡 天樾雅苑 住宅 157,806 44,233 - - 44,233
12 苏州 栖园 住宅 19,408 13,166 - - 13,166
13 南京 瑜憬尚府 住宅 81,398 42,213 - - 42,213
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
是否采用
出租房地产的建 出租房地产的 权益比例
序号 地区 经营业态 公允价值
筑面积(平方米) 租金收入 （%）
计量模式
1 南京 出租物业 42,848.00 5,945.65 100 否
2 苏州 出租物业 17,353.56 705.54 100 否
3 无锡 出租物业 35,144.35 867.58 100 否
注：房地产的租金收入为 2021 年度确认的出租收入，出租房地产的建筑面积为截至 2021 年
12 月 31 日的出租总面积。
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
881,624.00 5.40 38,674.20
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本年期末余额 本年期初余额 变动额 变动幅度
16 / 173
2021 年年度报告
(%)
长期股权投资 728,513,828.41 890,236,409.88 -161,722,581.47 -18.17
非交易性权益工具投资 804,777,782.11 800,102,884.43 4,674,897.68 0.58
(1) 本报告期，公司联营企业棕榈股份因权益法下确认的投资损益为-89,520,545.40 元。
(2) 2021 年 5 月，公司转让所持有的南京杰贵信息科技公司 100%股权，本报告期减少投资
49,000,000.00 元。
(3) 本报告期，与南京星发房地产开发有限公司共同开发建设的南京半山云邸项目尚未竣工
交付，因权益法下确认的投资损益为-23,984,224.68 元。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
以公允价值计量的证券投资情况
单位：元 币种：人民币
序 持有数量
证券代码 证券简称 最初投资金额 期末账面价值 报告期损益
号 （股）
1 600743 华远地产 109,016,413.31 48,400,000 95,832,000.00 -6,292,000.00
2 600941 中国移动 57,580.00 1,000 57,580.00 -
期末持有的其他证券投资 91,199,820.14 / 101,815,732.49 10,615,912.35
报告期已出售证券投资损益 / / / 9,022,241.45
合计 200,273,813.45 / 197,705,312.49 13,346,153.80
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、主要子公司基本情况
单位：万元 币种：人民币
本公司拥
主要产品 主要开发项目
公司名称 业务性质 注册资本 有权益
或服务 及服务
（%）
无锡栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡瑜憬湾花园、
无锡栖园
苏州栖霞建设有限责任公司 房地产开发 商品房 800.00 100 苏州枫情水岸、自
由水岸
无锡锡山栖霞建设有限公司 房地产开发 商品房 50,000.00 100 无锡东方天郡
苏州卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 30,000.00 100 苏州栖庭
17 / 173
2021 年年度报告
南京迈燕房地产开发有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 南京上城名苑、南
京瑜憬尚府项目
南京市栖霞区汇锦农村小额贷 其他 提供贷款 15,000.00 95 面向“三农”发放
款有限公司 贷款、提供融资性
担保等
无锡卓辰置业有限公司 房地产开发 商品房 20,000.00 100 无锡栖庭
南京栖霞建设物业服务股份有 物业管理 物业管理 3,000.00 70 小区物业管理
限公司
南京星悦房地产开发有限公司 房地产业 商品房 10,000.00 100 南京 G17 项目
无锡新硕置业有限公司 房地产业 商品房 10,000.00 100 无锡天樾雅苑
南京栖霞建设工程有限公司 建筑业 工程建设 10,000.00 55
南京星汇房地产开发有限公司 房地产业 商品房 10,000.00 51 南京栖樾府
苏州星州置业有限公司 房地产业 商品房 5,000.00 100 苏州栖园
2、主要联营企业的基本情况
单位：万元 币种：人民币
公司权益
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本
（%）
棕榈生态城镇发展 土木工程建 园林工程、景观设计、苗木销售、生 148,698.5450 11.87
股份有限公司 筑业 态城镇
南京星发房地产开 房地产开发 房地产开发、销售 50,000 49.00
发有限公司 业
3、主要子公司经营业绩情况
单位：元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
无锡栖霞建设有限 555,935,768.85 312,601,784.03 209,412,333.36 7,219,459.55
公司
苏州栖霞建设有限 64,071,490.37 53,476,215.11 1,375,325.91 -1,367,363.79
责任公司
无锡锡山栖霞建设 1,154,929,286.51 762,502,881.68 126,562,727.98 9,589,197.87
有限公司
苏州卓辰置业有限 321,981,173.45 188,687,934.97 23,598,841.66 -5,651,991.16
公司
南京迈燕房地产开 3,089,576,607.54 1,196,031,289.23 - 159,215,748.25
发有限公司
南京市栖霞区汇锦 171,031,356.81 169,662,021.00 8,418,979.55 -510,253.03
农村小额贷款有限
公司
无锡卓辰置业有限 908,135,608.33 506,765,196.06 1,351,365,946.79 308,171,935.78
公司
南京栖霞建设物业 165,622,764.91 73,528,032.61 217,523,966.28 10,192,135.86
服务股份有限公司
南京星悦房地产开 1,186,771,410.57 94,079,852.04 - -3,557,732.60
发有限公司
无锡新硕置业有限 1,949,345,053.68 84,439,485.61 1,179,353.05 -6,043,646.69
公司
南京栖霞建设工程 79,290,695.95 41,833,526.97 65,940,714.45 -3,415,906.12
有限公司
18 / 173
2021 年年度报告
南京星汇房地产开 4,368,604,913.05 41,114,453.16 - -27,034,695.71
发有限公司
苏州星州置业有限 748,530,805.64 37,041,624.84 - -6,878,220.99
公司
4、主要联营企业经营业绩情况
单位：万元 币种：人民币
公司名称 总资产 净资产 营业收入 净利润
棕榈生态城镇发展股份有限公司 1,768,172.74 380,056.80 404,589.35 -78,441.14
南京星发房地产开发有限公司 260,992.15 44,895.51 - -4,894.74
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2021 年，全年房地产整体表现创新高，市场规模达历史最高水平，但下半年，市场降温态势
明显。2021 年 9 月，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，提出维护房地产市场平稳
健康发展，维护住房消费者合法权益。2021 年 12 月，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租
房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进
房地产业良性循环和健康发展”。
2022 年 3 月，政府工作报告对房地产行业的要求，延续了 2021 年中央经济工作会议的政策
口径，重申了“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”目标。3 月 16 日，国务院金融委召开专题
会议，提出货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提
出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施；有关部门要切实承担
起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。因此，对房地产行业而言，从
中央层面来看，将始终坚持“房住不炒”主基调，保持政策稳增长的决心，从供需两端稳定市场
预期：一方面，加快推进新型城市建设，扩大保障性租赁住房供给，不断提升住有所居领域公共
服务供给保障能力；另一方面，以“三道红线” 和“两集中”土拍推动房地产企业发展模式的转
变、管理水平的提升。从地方层面来看， 进一步落实“因城施策”，加大对居民合理购房需求的
支持，截至目前，已有不少城市放松房地产政策，涵盖放松限购限售、降低首付比例、发放购房
补贴、降低房贷利率等各项措施。
国家统计局数据显示，一季度全国商品房销售额同比下降 23%；重点城市的去化率，已跌破
2014 年低点的水平。4 月份以后，疫情的新挑战导致部分城市静态化管理，将延长销售基本面的
的低谷期。数据亦显示，一季度房地产投资企稳，房地产开发投资完成额为 27765 亿元，同比增
长 0.7%。 月 18 日，央行、外管局联合印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，
提到了因城施策确定购房最低首付比例和贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融
资需求。政策的持续发力，将会加快行业复苏的步伐，随着房地产市场长效机制不断完善，因城
施策效果的不断显现，房地产行业将实现平稳健康发展。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定实施“一业为主，多元发展战略”，坚
持以房地产为主业、持续提升主业核心竞争力，谨慎防范风险，贯彻高质量发展要求，稳中求进，
19 / 173
2021 年年度报告
抢抓机遇，整合资源，不断创新，继续深耕南京、苏州和无锡市场，不断壮大其它业务板块规模，
积极培育新的利润增长点，努力实现公司的持续健康发展。
(三)经营计划
√适用 □不适用
一是促销售，进一步加快楼盘销售和回款。公司将抢抓市场机遇，创新营销理念，整合内外
资源，把准市场节奏，根据项目特点制定针对性销售策略，既要加快在售项目的销售，更要确保
新项目的首次开盘。对于区域市场热度不高的项目，要调整营销思路，挖掘项目卖点，优化销售
方案，加大推广力度，加快去化，切实落实促销售、抓回款的各项工作。
二是提效率，统筹推进项目建设,不断提升工程建设管理板块竞争力。加快项目开发进度，确
保各项目进度达标、成本合理、品质一流，以高质量完成项目开发建设。同时，继续做好优质地
块的跟踪调研工作，努力获取新的优质地块。推动栖霞建工做大做强，提升其内部管理效能，全
面实施成本预算管理，完善合格供应商名录，开展项目部绩效考核，加强企业信用管理，增强风
险防范能力和突发事故的应急处理能力。积极在全市范围内拓展工程总承包业务。
三是减债务，降杠杆，切实做好投融资工作。牢固树立风险防范意识，严格落实资金平衡计
划，统筹安排资金，加快资金回笼。保证融资渠道通畅，努力探索新的融资方式。
四是继续做大做强社区服务板块。栖霞物业要进一步完善管理制度，管控运营成本，提高运
营效益，适时推行合伙人运营模式。加大人才引进和培养力度，进一步加强管理团队和员工队伍
建设。提升服务品质，建设和谐社区，持续增加业主的满意度和幸福感。进一步推进“社区服务+
生活服务”。
五是推动党的建设和企业文化建设再上新台阶。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导，结合公司实际，贯彻落实党的十九届六中全会精神和新时代党的建设总要求。加强党的政治
领导、思想领导和组织领导，继续做好党史学习教育、廉政教育和形势教育，进一步健全意识形
态工作责任制，强化基层党支部建设，以高质量党建推进公司高质量发展。着力培育优秀企业文
化，做好企业文化载体建设。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。在“房住不炒”的政策主基调下，中央政府对房
地产行业持续常态化调控，注重长效机制的建设，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目
标，强调房地产行业的良性循环和健康发展，因此，房地产行业发展仍将以“稳”为主。同时，
我国现阶段正处于经济转型期，国际环境复杂严峻、国内疫情散发等导致经济下行压力加大，叠
加城镇化进程发展和老龄化社会加速，房地产行业调控政策亦呈现差异化和精细化，这将影响房
地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。对于房地产
企业而言，需依据政策导向不断优化、调整业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
2、市场风险
目前，房地产行业长效机制稳步推进，加之前期需求释放、市场购房预期调整等因素影响，
房地产市场延续分化格局，一线和二线核心城市的市场竞争激烈，二线普通和部分三四线城市回
调压力加大，出现了需求下降、供应过剩的情况。市场环境条件，尤其是市场供求关系，是影响
房地产企业销售和土地储备的决定性因素，这对企业的风险控制能力和经营管理水平都提出了更
高要求。随着长三角区域一体化战略的实施，公司项目所在的南京、苏州和无锡，对人口的集聚
能力不断增强，公司的项目具备较强的抗风险能力。
3、行业风险
房地产行业集中度加速提升，行业两极化格局愈加明显，行业洗牌将进一步加速。标杆房企
销售规模继续扩大，盈利能力加速分化，资金、土地等资源进一步向大规模房企集聚。中小房企
20 / 173
2021 年年度报告
布局城市单一，平衡风险能力较差，生存空间被压缩。公司将提升运营效率，推进产品创新，探
索业务创新，拓宽盈利模式；加强合作，在风险可控的前提下，继续谋求以土地竞拍、合作开发
等多元化的方式来获取土地储备。
4、资金风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。房地产行业长效机制稳步推
进，房地产行业融资监管政策加强，对公司的经营管理水平、资金管控能力、资金回笼速度等提
出了更高要求。公司将加快销售回款，加快存量资产盘活，加强对资金的精细化管控；稳步拓宽
融资渠道，探索新的融资模式，不断优化融资结构，降低资金成本，确保现金流安全。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
21 / 173
2021 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和证监会、上交所有关法律、法规及部门
规章，规范运作，不断提升公司治理水平，提高信息披露透明度。依照监管部门的要求，结合行
业特征，公司建立健全、修订完善了相关制度，积极推动公司治理结构优化，持续完善公司法人
治理结构，保障高效运作。
报告期内，公司治理情况如下：
1、关于股东与股东大会
报告期内，公司召开 1 次年度股东大会和 1 次临时股东大会。公司股东大会的召集、召开等
相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规定，公司能够确保所有股东尤
其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程序进行，关联股东在表决时采取回避原则，
保证关联交易符合公平、公正、公开、合理的原则。依照中国证监会《上市公司股东大会规则》
的相关规定，股东大会均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，提高了股东参会
积极性，保护了中小投资者的合法权益。
2、关于董事与董事会
公司董事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共
召开 6 次董事会会议。全体董事能够依据《董事会议事规则》等制度开展工作，就有关审议事项
认真履行职责，发挥董事会的决策作用，切实维护公司及全体股东的合法权益。
3、关于监事与监事会
公司监事会的构成和人员符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。报告期内，公司共
召开 4 次监事会会议。除监事会日常工作外，全体监事全程列席公司的董事会会议，及时全面掌
握公司的经营情况，对董事会和管理层进行监督。公司监事能够认真履行自己的职责，能够本着
为股东负责的态度，定期或不定期地对公司财务情况、关联交易情况和公司董事及高级管理人员
履行职责的合法合规性等进行监督。
4、关于信息披露与透明度
公司按照《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》、《公司章程》及《公司信息披露
管理办法》等相关规定，真实、准确、完整、及时、公平地披露信息。公司不断完善投资者关系
管理工作，严格信息披露，确保信息披露真实、准确、完整、及时、公平。公司通过设立网站、
接待股东来访、回答股东电话咨询和传真、现场参观等多种方式加强与投资者的沟通。公司指定
《中国证券报》、《上海证券报》和《证券时报》为公司信息披露报纸，使所有股东都有平等的
机会获得信息。
5、关于控股股东与上市公司的关系
公司具有独立的业务及自主经营能力。公司控股股东严格规范自己的行为，通过股东大会行
使出资人的权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东进
行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务等方面做到了五独立，
公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司上市以来得到了控股股东在资金、人才和资
源、无形资产等各方面的大力支持和帮助，从未发生过大股东占用上市公司资金和资产的情况。
6、内幕信息知情人登记管理制度的建立和执行情况
根据证监会、上交所的有关规定，公司制定了《栖霞建设内幕信息知情人登记管理办法》，
并于 2011 年 11 月 28 日经第四届董事会第三十一次会议审议通过。报告期内，公司严格按照相关
制度规定，对内幕信息知情人进行登记备案。经公司自查，未发现内幕知情人在影响股价的重大
敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况。
22 / 173
2021 年年度报告
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
公司与控股股东、实际控制人实行资产、人员、财务分开，机构、业务独立，各自独立核算、
独立承担责任和风险。
控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。控股股东、实际控制人及其关联方从未占用、
支配公司资产。
公司的高级管理人员不在控股股东担任除董事、监事以外的其他行政职务。控股股东高级管
理人员兼任公司董事、监事的，保证有足够的时间和精力承担公司的工作。
公司依照法律法规和公司章程建立健全财务、会计管理制度，坚持独立核算。控股股东、实
际控制人及其关联方从未干预公司的财务、会计活动。
公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作。控股股东、实际控制人及其关联方从未影
响公司经营管理的独立性。
公司业务独立于控股股东、实际控制人。控股股东承诺不直接和间接从事与公司有竞争的业
务。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 披露日期
2020 年年度 2021-05-31 www.sse.com.cn 2021-06-01 审议并通过了以下议案：（一）2020 年度董
股东大会 事会工作报告；（二）2020 年度监事会工作
报告；（三）2020 年度财务决算报告；（四）
2020 年度利润分配预案；（五）支付 2020
年度会计师事务所报酬及 2021 年度续聘的
议案；（六）2020 年年度报告及年度报告摘
要；（七）关于 2021 年日常关联交易的议
案；（八）在授权范围内为控股子公司提供
借款担保的议案；（九）继续为控股股东及
其全资子公司提供担保的议案；（十）关于
拟变更注册地址及修订《公司章程》的议案；
（十一）在授权范围内为南京星发房地产开
发有限公司提供借款担保的议案。
2021 年第一次 2021-10-08 www.sse.com.cn 2021-10-09 审议并通过了以下议案：（一）关于修订《关
临时股东大会 联交易决策制度》的议案；（二）关于选举
董事的议案；（三）关于选举独立董事的议
案；（四）关于选举监事的议案。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
23 / 173
2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
年度内 报告期内从 是否在
增减
年初持 年末持 股份增 公司获得的 公司关
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 变动
股数 股数 减变动 税前报酬总 联方获
原因
量 额（万元） 取报酬
江劲松 董事长、总裁 男 53 2012-10-12 2024-10-07 188.12 否
徐益民 董事 男 59 2002-12-23 2024-10-07 0 是
范业铭 董事、常务副总裁 男 58 2007-09-17 2024-10-07 118.22 否
徐水炎 董事、副总裁 男 58 2015-10-12 2024-10-07 4,500 4,500 0 115.12 否
沈坤荣 独立董事 男 58 2021-10-08 2024-10-07 1.67 否
杨东涛 独立董事 女 64 2021-10-08 2024-10-07 1.67 否
柳世平 独立董事 女 53 2018-10-10 2024-10-07 8.26 否
监事会主席 2021-10-08 2024-10-07
余宝林 男 55 67.60 否
总裁助理（离任） 2018-10-10 2021-10-08
陆阳俊 监事 男 50 2006-12-05 2024-10-07 0 是
孔繁喜 监事 男 50 2021-10-08 2024-10-07 0 是
吕俊 副总裁 男 54 2012-10-12 2024-10-07 77.05 否
副总裁 2021-10-08 2024-10-07
汤群 男 51 81.56 否
监事会主席（离任） 2012-10-12 2021-10-08
范广忠 副总裁 男 51 2018-10-10 2024-10-07 80.06 否
王海刚 副总裁、董事会秘书 男 43 2018-10-10 2024-10-07 61.61 否
茅宁 独立董事（离任） 男 66 2015-10-12 2021-10-08 6.60 否
耿强 独立董事（离任） 男 43 2015-10-12 2021-10-08 6.60 否
袁翠玲 监事（离任） 女 55 2018-10-10 2021-10-08 0 是
合计 / / / / / 4,500 4,500 0 / 814.14 /
24 / 173
2021 年年度报告
姓名 主要工作经历
江劲松 2005 年 12 月起任公司董事；2006 年 11 月起任公司董事、总裁；2012 年 10 月起任公
司董事长、总裁。兼任南京东方房地产开发有限公司董事长、南京栖霞建设仙林有限
公司董事长、南京迈燕房地产开发有限公司董事长、南京卓辰投资有限公司董事长、
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司董事长、苏州栖霞建设有限责任公司董事
长、苏州卓辰置业有限公司董事长、无锡栖霞建设有限公司董事长、无锡锡山栖霞建
设有限公司董事长。
徐益民 南京高科股份有限公司董事长、党委书记，2002 年 12 月起任本公司董事。
范业铭 2006 年 11 月起任公司常务副总裁；2007 年 9 月起任公司董事、常务副总裁。
徐水炎 2012 年 10 月起任公司副总裁兼总会计师；2015 年 10 月起任公司董事、副总裁兼总
会计师。兼任南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司总经理。
沈坤荣 南京大学商学院教授，教育部长江学者特聘教授、博士生导师，江苏省“十四五”规
划专家组成员，中国工业经济学会常务副理事长，江苏省人民政府参事。2021 年 10
月起任本公司独立董事。
杨东涛 南京大学商学院教授、博士生导师，2021 年 10 月起任本公司独立董事。
柳世平 南京理工大学经济管理学院会计系副教授、硕士生导师，江苏省上市公司协会第一届
独立董事专业委员会副主任委员，2018 年 10 月起任本公司独立董事。
余宝林 2021 年 10 月起任公司监事会主席。兼任无锡栖霞建设有限公司总经理、无锡锡山栖
霞建设有限公司总经理、无锡卓辰置业有限公司总经理。2018 年 10 月至 2021 年 10
月曾任公司总裁助理。
陆阳俊 南京高科股份有限公司董事、总裁，2006 年 12 月起任本公司监事。
孔繁喜 2021 年 10 月起任公司监事。兼任南京栖霞建设物业服务股份有限公司监事。
吕俊 2012 年 10 月起任公司副总裁。兼任南京栖霞建设物业服务股份有限公司董事长、南
京星客公寓管理有限公司董事长、江苏星连家电子商务有限公司董事长。
汤群 2021 年 10 月起任公司副总裁。兼任无锡卓辰置业有限公司董事长、无锡新硕置业有
限公司董事长、苏州星州置业有限公司董事长、苏州枫庭酒店管理有限公司董事长、
苏州栖霞建设有限责任公司总经理、苏州卓辰置业有限公司总经理。2012 年 10 月至
2021 年 10 月曾任公司监事会主席。
范广忠 2018 年 10 月起任公司副总裁。兼任南京星悦房地产开发有限公司董事长、南京星汇
房地产开发有限公司董事长。
王海刚 2013 年 5 月起任公司董事会秘书；2018 年 10 月起任公司副总裁、董事会秘书。兼任
南京市栖霞区汇锦农村小额贷款有限公司监事会主席。
茅宁 南京大学商学院教授、博士生导师，江苏省数量经济与管理科学学会会长，2015 年
10 月至 2021 年 10 月任本公司独立董事。
耿强 南京大学商学院教授、人口研究所所长，2015 年 10 月至 2021 年 10 月任本公司独立
董事。
袁翠玲 南京栖霞建设集团有限公司总会计师，2018 年 10 月至 2021 年 10 月任本公司监事。
其它情况说明
√适用 □不适用
公司第七届董事会、第七届监事会于 2021 年 10 月任期届满。2021 年 10 月 8 日，公司 2021
年第一次临时股东大会选举江劲松、徐益民、范业铭、徐水炎为第八届董事会董事，选举沈坤荣、
杨东涛、柳世平为第八届董事会独立董事，选举陆阳俊、孔繁喜为第八届监事会监事。公司职工
代表推举余宝林为第八届监事会职工代表监事。
2021 年 10 月 8 日，公司第八届董事会第一次会议选举江劲松为董事长；聘任江劲松为总裁，
范业铭为常务副总裁，徐水炎为副总裁兼总会计师，吕俊、汤群、范广忠为副总裁，王海刚为副
总裁兼董事会秘书。
2021 年 10 月 8 日，公司第八届监事会第一次会议选举余宝林为监事会主席。
25 / 173
2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务
江劲松 南京栖霞建设集团有限公司 董事长、党委书记
徐益民 南京高科股份有限公司 董事长、党委书记
余宝林 南京栖霞建设集团有限公司 监事会主席
陆阳俊 南京高科股份有限公司 董事、总裁
孔繁喜 南京栖霞建设集团有限公司 监事
范广忠 南京栖霞建设集团有限公司 董事
王海刚 南京栖霞国有资产经营有限公司 董事
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务
江劲松 河北银行股份有限公司 董事
江劲松 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
江劲松 南京兴隆房地产开发有限公司 董事长
江劲松 南京金港房地产开发有限公司 董事长
徐益民 南京高科置业有限公司 董事长
徐益民 南京高科荣境房地产开发有限公司 董事长
徐益民 南京高科仙林湖置业有限公司 董事长
徐益民 南京高科科技小额贷款有限公司 董事
徐益民 南京高科新创投资有限公司 董事
徐益民 南京高科城市发展有限公司 董事长
徐益民 江苏润麒房地产开发有限公司 董事长
徐益民 南京高科时代开发有限公司 董事长
徐益民 南京银行股份有限公司 董事
徐益民 鑫元基金管理有限公司 董事
徐益民 金埔园林股份有限公司 董事
徐益民 南京高科新浚投资管理有限公司 董事
范业铭 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
徐水炎 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
沈坤荣 金陵饭店股份有限公司 独立董事
杨东涛 倍加洁集团股份有限公司 独立董事
杨东涛 翰森制药集团有限公司 独立董事
柳世平 苏宁易购集团股份有限公司 独立董事
柳世平 康平科技(苏州)股份有限公司 独立董事
柳世平 朗坤智慧科技股份有限公司 独立董事
余宝林 南京万辰创业投资有限责任公司 监事会主席
陆阳俊 南京高科置业有限公司 董事
陆阳俊 南京臣功制药股份有限公司 董事
陆阳俊 南京高科科技小额贷款有限公司 董事长
陆阳俊 南京高科新创投资有限公司 董事长
陆阳俊 南京华新有色金属有限公司 董事
陆阳俊 南京高科新浚投资管理有限公司 董事长
陆阳俊 南京新港科技创业投资有限公司 监事
26 / 173
2021 年年度报告
陆阳俊 鑫元基金管理有限公司 监事
陆阳俊 赛特斯信息科技股份有限公司 董事
吕俊 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
汤群 南京万辰创业投资有限责任公司 董事
汤群 棕榈生态城镇发展股份有限公司 董事
范广忠 南京万辰创业投资有限责任公司 监事
范广忠 南京星发房地产开发有限公司 董事长
王海刚 棕榈生态城镇发展股份有限公司 董事
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人 本公司独立董事津贴由董事会拟定初步方案，最终由股东大会决议确
员报酬的决策程序 定；董事会依照股东大会审议通过的《公司董事、监事、高级管理人
员薪酬管理办法》设定的标准，对本公司董事、监事、高级管理人员
在报告期内的职务履行情况进行考察、研究确定相应报酬。
董事、监事、高级管理人 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其所履行
员报酬确定依据 的职责；职工代表监事报酬的确定依据其所担任的岗位重要性。公司
董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位重要性、年度业绩
完成情况。公司董事会下设的提名与薪酬委员会已就本报告期董事与
高管所披露薪酬出具了相应的审核意见。
董事、监事和高级管理人 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报
员报酬的实际支付情况 酬情况”表。
报告期末全体董事、监事 报告期内，公司实际支付董事、监事和高级管理人员报酬 814.14 万元。
和 高 级 管 理 人 员 实 际获
得的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
沈坤荣 独立董事 选举 股东大会选举
杨东涛 独立董事 选举 股东大会选举
余宝林 监事会主席 选举 职工代表推举、监事会选举
孔繁喜 监事 选举 股东大会选举
汤群 副总裁 聘任 董事会聘任
茅宁 独立董事 离任 任期届满
耿强 独立董事 离任 任期届满
汤群 监事会主席 离任 任期届满
袁翠玲 监事 离任 任期届满
余宝林 总裁助理 离任 任期届满
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
27 / 173
2021 年年度报告
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第七届董事会第二十四次 2021-04-28 审议并通过了以下案：（一）2020 年度总裁工作报告；（二）
会议 2020 年度董事会工作报告；（三）2020 年度财务决算报告；（四）
2020 年度利润分配预案；（五）支付 2020 年度会计师事务所
报酬及 2021 年度续聘的议案；（六）2020 年年度报告及年度
报告摘要；（七）2020 年度内部控制评价报告；（八）2020 年
度内部控制审计报告；（九）2020 年度企业公民报告；（十）
关于 2021 年日常关联交易的议案；（十一）在授权范围内为控
股子公司提供借款担保的议案；（十二）继续为控股股东及其
全资子公司提供担保的议案；（十三）关于拟变更注册地址及
修订《公司章程》的议案；（十四）在授权范围内为南京星发
房地产开发有限公司提供借款担保的议案；（十五）2021 年第
一季度报告；（十六）关于召开 2020 年年度股东大会的议案。
第七届董事会第二十五次 2021-05-13 审议并通过了关于向南京新苑实业投资集团有限公司转让南京
会议 杰贵信息技术有限公司 100%股权的议案。
第七届董事会第二十六次 2021-06-25 审议并通过了《南京栖霞建设股份有限公司银行间债券市场债
会议 务融资工具信息披露管理办法》。
第七届董事会第二十七次 2021-08-27 审议并通过了以下议案：（一）2021 年半年度报告；（二）董
会议 事会换届选举的议案；（三）关于修订《关联交易决策制度》
的议案；（四）召开临时股东大会的议案。
第八届董事会第一次会议 2021-10-08 审议并通过了以下议案：（一）选举董事长的议案；（二）组
建董事会专门委员会的议案；（三）聘任高级管理人员的议案；
（四）聘任证券事务代表的议案。
第八届董事会第二次会议 2021-10-28 审议并通过了以下议案：（一）2021 年第三季度报告；（二）
关于授权董事长签署单笔金额不超过 5 亿元人民币借款合同的
议案；（三）关于授权董事长参加土地竞买的议案。
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
是否 大会情况
董事
独立 本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 亲自出 委托出 缺席
董事 加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
江劲松 否 6 6 2 0 0 否 2
徐益民 否 6 6 2 0 0 否 2
范业铭 否 6 6 2 0 0 否 2
徐水炎 否 6 6 2 0 0 否 2
沈坤荣 是 2 2 0 0 0 否 0
杨东涛 是 2 2 0 0 0 否 0
柳世平 是 6 6 2 0 0 否 2
茅宁 是 4 4 2 0 0 否 2
耿强 是 4 4 2 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 6
其中：现场会议次数 4
通讯方式召开会议次数 2
现场结合通讯方式召开会议次数 0
28 / 173
2021 年年度报告
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 柳世平、沈坤荣、杨东涛、范业铭、徐水炎
投资决策委员会 沈坤荣、杨东涛、江劲松、徐益民、徐水炎
提名和薪酬委员会 杨东涛、沈坤荣、柳世平、江劲松、范业铭
投资者关系工作委员会 江劲松、范业铭、徐水炎
(2).报告期内审计委员会召开 6 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021 年 4 月 12 日 与会计师事务所就公司 2020 认可会计师事务所的初步审计 无
年度审计工作情况和审计意见 意见。
进行沟通；听取管理层关于公
司 2020 年度经营情况的汇报。
2021 年 4 月 15 日 审议公司 2020 年度审计报告、 审议通过公司 2020 年度审计 无
内控审计报告；讨论续聘会计 报告、内控审计报告和续聘会
师事务所事项。 计师事务所事项；同意将上述
议案提交公司董事会审议。
2021 年 4 月 16 日 审议公司 2021 年第一季度财 审议通过公司 2021 年第一季 无
务报表。 度财务报表，并同意将其提交
公司董事会审议。
2021 年 8 月 20 日 审议公司 2021 年半年度财务 审议通过公司 2021 年半年度 无
报告。 财务报告，并同意将其提交公
司董事会审议。
2021 年 10 月 19 日 审议公司 2021 年第三季度财 审议通过公司 2021 年第三季 无
务报表。 度财务报表，并同意将其提交
公司董事会审议。
2021 年 12 月 23 日 与会计师事务所就公司 2021 确定了公司 2021 年度财务审 无
年度财务审计和内控审计工作 计和内控审计工作计划。
安排进行沟通。
(3).报告期内投资决策委员会召开 2 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021 年 5 月 6 日 审议转让南京杰贵信息技术有 本次股权转让事项有利于公司 无
限公司 100%股权的事项。 整合资源、提高资金使用效率。
2021 年 11 月 20 日 审议参与南京市 2021 年集中 参与本次土地竞拍符合公司发 无
供 地 第 三批 土地 竞 拍相关 事 展战略，应在严控风险的前提
项。 下，把握土地市场机遇，择机
29 / 173
2021 年年度报告
增加土地储备。
(4).报告期内提名和薪酬委员会召开 3 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021 年 4 月 18 日 听取公司管理层 2020 年度工 2020 年度公司经营运作规范、 无
作汇报。 财务状况良好，管理层诚信勤
勉、尽职尽责。
2021 年 4 月 20 日 审议公司 2020 年度董事、监 审议通过公司 2020 年度董事、 无
事、高管薪酬方案。 监事、高管薪酬方案。
2021 年 8 月 20 日 审议公司第八届董事会董事候 公 司 第 八届 董事 会 董事候 选 无
选人、独立董事候选人提名。 人、独立董事候选人的提名程
序、任职资格均符合相关规定。
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 120
主要子公司在职员工的数量 2,009
在职员工的数量合计 2,129
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员 62
技术人员 315
财务人员 43
管理人员 279
其他人员 1,430
合计 2,129
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 46
本科 236
大专及以下 1,847
合计 2,129
备注：“主要子公司在职员工的数量”中包含物业管理系统员工 1,870 人。
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
员工实行岗位绩效工资制，员工的工资水平以岗位特性和工作绩效为依据，兼顾员工的学历、
资历与其他人力资本因素。员工工资结构包括：岗位工资、月度绩效工资、年度绩效工资、专项
30 / 173
2021 年年度报告
津补贴等。岗位工资与岗位性质相关联，以岗定薪，易岗易薪。员工绩效工资主要与工作绩效相
关联，包括月度绩效工资和年度绩效工资，员工绩效工资按照与岗位工资的比例确定。专项津补
贴等为补偿性收入，按公司规定的标准确定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
长期以来，公司一直坚持执行人才培养激励机制，把人才资源开发放在企业发展的优先位置。
2022 年，公司将继续高度重视企业内部优秀的管理经验总结与分享，把传帮带工作做深做实，培
育一批基础扎实，能力突出的新员工；充分利用国家级博士后工作站的优势，打造一支综合素质
过硬，业务能力突出的复合型人才队伍；以工程技术为核心，辅以营销、企业经营管理，开展多
样化的员工培训，让员工同企业共同成长。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司注重对投资者进行稳定的现金分红回报，并通过《公司章程》等制度予以明确。
2021 年 5 月 31 日，公司 2020 年度股东大会审议并通过了 2020 年度利润分配方案：以 2020
年末股份总数 10.5 亿股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 1.00 元（含税），共计派发现
金 105,000,000.00 元。
2021 年 6 月 8 日，公司在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和上海证券交易
所网站刊登了 2020 年度利润分配实施公告：股权登记日为 2021 年 6 月 11 日，现金红利发放日为
2021 年 6 月 15 日。截止本报告披露日，股东红利发放已按期实施。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
31 / 173
2021 年年度报告
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司根据《董事、监事、高级管理人员薪酬管理办法》的相关规定，对高级管理
人员进行了考核，并将考核结果作为高级管理人员薪酬发放的主要依据。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，保证公
司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高公司经营效率和效果，促
进公司实现发展战略。
公司依据企业内部控制规范体系及公司《内部控制评价管理办法》，组织开展内部控制评价
工作。报告期内，公司不存在财务报告内部控制重大缺陷和重要缺陷，未发现非财务报告内部控
制重大缺陷和重要缺陷。详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露
的《2021 年度内部控制评价报告》。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司依据《对外投资管理办法》加强对子公司的管理，对子公司的组织、资源、
资产、投资等运作进行控制，确保子公司规范、有序、健康发展。
公司对子公司的管理主要通过向子公司委派股东代表，委派或推荐董事、监事、高级管理人
员进行，公司委派或推荐的股东代表、董事、监事和高级管理人员代表公司利益、体现公司意志，
及时向公司汇报子公司的经营情况及其他重大事项。公司证券投资部负责对子公司的日常监控、
联络与沟通。公司财务部对控股子公司的财务工作进行指导、检查和监督。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2021 年度内部控
制审计报告》。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
报告期内，公司按照证监会部署开展上市公司治理专项行动自查工作，系统学习监管规则、
全面梳理制度流程、深入排查治理问题。
32 / 173
2021 年年度报告
针对自查中发现的在关联交易管理制度中未建立责任追究机制的问题，公司对《关联交易决
策制度》进行了修订，增加了相应责任追究条款，并已经公司 2021 年第一次临时股东大会审议通
过。公司将持续努力，不断完善公司治理结构、提升公司治理水平。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按照规定履行相关
环保审批手续，并在项目建设及运营过程中严格遵守环境保护相关法律法规。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
详见公司在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）与本报告同日披露的《2021 年度企业公
民报告》。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
33 / 173
2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
是否 是否
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺背景 承诺方
类型 内容 及期限 行期 严格
限 履行
与首次公 解决 南京栖霞 公司控股股东南京栖霞建设集团有 承诺时间： 否 是
开发行相 同业 建设集团 限公司[更名前为南京栖霞建设（集 1999 年 12
关的承诺 竞争 有限公司 团）公司]分别于 1999 年 12 月、2001 月、2001
年 9 月向本公司出具《不竞争承诺 年 9 月。
函》，承诺：该公司以及该公司现有 期限：无。
或将来成立的全资子公司、控股公司
和其它受该公司控制的公司将不直
接和间接从事与股份公司有竞争的
业务；如该公司的参股公司或该公司
附属公司的参股公司从事的业务与
股份公司有竞争，则该公司或该公司
的附属公司将对此事实施否决权；该
公司在房地产开发和经营市场中，除
承接委建项目和原有办公楼的租赁
及销售业务外，将不再从事任何房地
产开发和经营业务。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
34 / 173
2021 年年度报告
财政部于 2018 年 12 月修订发布了新租赁准则以及《关于修订印发<企业会计准则第 21 号—
—租赁>的通知》，要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业
会计准则编制财务报表的企业，自 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021
年 1 月 1 日起施行。根据上述规定，公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则，对原采用的相关
会计政策进行相应变更。
执行新租赁准则不会对公司财务状况、经营成果产生重大影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 60
境内会计师事务所审计年限 8
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 中汇会计师事务所（特殊普通合伙） 15
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2021 年 5 月 31 日，公司 2020 年度股东大会审议并通过了《支付 2020 年度会计师事务所报
酬及 2021 年度续聘的议案》，公司（含控股子公司）支付中汇会计师事务所（特殊普通合伙）2020
年度的财务审计费用 60 万元，内部控制审计费用 15 万元。续聘该所为公司 2021 年度财务审计机
构和内部控制审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
35 / 173
2021 年年度报告
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
36 / 173
2021 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
本着互相支持、共同发展的原则，公司与控股股东南京栖霞建设集团有限公司一直互相提供
债务担保。2020 年 1 月 5 日经集团公司 2020 年第二次临时股东会审议通过，继续为本公司及子
公司提供担保的总授权额度为 50 亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2021 年 12
月 31 日。本着公平的原则，在严格控制风险的前提下，2020 年 5 月 20 日经公司 2019 年年度股
东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15 亿元人民
币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2021 年 6 月 30 日。2021 年 5 月 31 日经公司 2020 年
年度股东大会审议通过，公司继续为集团公司及其子公司提供债务担保的总授权额度不超过 15
亿元人民币，担保授权（签署担保合同）的时间截至 2022 年 6 月 30 日。集团公司对本公司上述
债务担保行为提供反担保。截至本报告期末，本公司为集团公司及其子公司建材实业、科技发展
提供担保的累计借款余额为 705,000,000.00 元人民币，集团公司为本公司及子公司提供担保的累
计借款余额为 1,974,720,000.00 元人民币。
因项目开发建设需要，公司的参股子公司南京星发房地产开发有限公司（以下简称“南京星
发”）需向银行等金融机构申请借款，并由股东方提供担保。为支持南京星发的发展，2020 年 11
月 16 日经公司 2020 年第二次临时股东大会审议通过，在本公司所持有的股权比例范围内，可以
签署为南京星发提供不超过 5 亿元人民币的借款担保协议或办理其他有关手续，授权截止日为
2021 年 6 月 30 日。2021 年 5 月 31 日经公司 2020 年年度股东大会审议通过，在本公司所持有的
股权比例范围内继续为南京星发提供债务担保的授权额度不超过 5 亿元人民币，授权截止日为
2022 年 6 月 30 日。截至本报告期末，公司为南京星发提供担保的累计借款余额为 416,500,000.00
元人民币。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
37 / 173
2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保是否 是否为
担保 担保 担保是 反担保 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行 关联方
起始日 到期日 否逾期 情况 关系
的关系 完毕 担保
南京栖霞建设 公司本部 建材实业 90,000,000.00 2020/6/10 2023/6/10 连带责任担保 否 否 是 是 股东的子公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 科技发展 435,000,000.00 2020/3/3 2030/2/27 连带责任担保 否 否 是 是 股东的子公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 集团公司 40,000,000.00 2021/9/15 2022/9/13 连带责任担保 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 集团公司 140,000,000.00 2020/6/10 2022/5/27 连带责任担保 否 否 是 是 控股股东
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 171,500,000.00 2020/11/25 2025/11/10 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 42,875,000.00 2020/11/25 2022/5/20 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 42,875,000.00 2020/11/25 2022/11/20 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 42,875,000.00 2020/11/25 2023/5/20 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 42,875,000.00 2020/11/25 2023/11/20 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 24,500,000.00 2020/11/25 2022/11/23 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 24,500,000.00 2020/11/25 2023/5/23 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
股份有限公司
南京栖霞建设 公司本部 南京星发 24,500,000.00 2020/11/25 2023/11/23 连带责任担保 否 否 否 是 联营公司
38 / 173
2021 年年度报告
股份有限公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 40,000,000.00
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 1,121,500,000.00
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 785,180,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 2,115,800,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 3,237,300,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 71.70
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 705,000,000.00
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 2,178,960,000.00
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 979,736,257.71
上述三项担保金额合计（C+D+E） 3,863,696,257.71
39 / 173
2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
40 / 173
2021 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：亿股 币种：人民币
股票及其衍生 发行价格 获准上市 交易终止日
发行日期 发行数量 上市日期
证券的种类 （或利率） 交易数量 期
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
南京栖霞建设股份有 2021/2/9 5.48% 10.40 2021/2/19 10.40 2026/2/9
限公司 2021 年公开发
行公司债券（第一期）
南京栖霞建设股份有 2021/2/23 5.80% 4.80 2021/2/25 4.80 2021/11/19
限公司 2021 年度第一
期超短期融资券
南京栖霞建设股份有 2021/3/24 5.80% 5.00 2021/3/29 5.00 2021/12/20
限公司 2021 年度第二
期超短期融资券
南京栖霞建设股份有 2021/6/11 5.80% 5.00 2021/6/16 5.00 2022/3/11
限公司 2021 年度第三
期超短期融资券
南京栖霞建设股份有 2021/8/23 4.90% 8.90 2021/8/26 8.90 2024/8/23
限公司 2021 年度第一
期中期票据
南京栖霞建设股份有 2021/11/16 4.60% 4.20 2021/11/19 4.20 2024/11/15
限公司 2021 年度第二
期中期票据
南京栖霞建设股份有 2021/12/10 4.30% 4.40 2021/12/15 4.40 2024/12/13
限公司 2021 年度第三
期中期票据
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
41 / 173
2021 年年度报告
√适用 □不适用
1、公司债券
2020 年 5 月 20 日, 公司 2019 年年度股东大会审议并通过了公开发行公司债券的相关议案。
2020 年 9 月，公司收到中国证监会《关于同意南京栖霞建设股份有限公司向专业投资者公开发行
公司债券注册的批复》（证监许可[2020]2106 号）：同意公司向专业投资者公开发行面值总额不
超过 15 亿元公司债券的注册申请；本次公司债券采用分期发行方式，首期发行自中国证监会同意
注册之日起 12 个月内完成，其余各期债券发行自中国证监会同意注册之日起 24 个月内完成。
2021 年 2 月 9 日，公司发行了南京栖霞建设股份有限公司 2021 年公开发行公司债券（面向
专业投资者）（第一期），发行规模为人民币 10.40 亿元，票面利率为 5.48%，起息日为 2021 年
2 月 9 日，债券期限为 5 年，附债券存续期的第 3 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售
选择权。
2、超短期融资券
2019 年 5 月 29 日，公司 2018 年年度股东大会审议并通过了《关于申请发行超短期融资券的
议案》。2019 年 11 月 25 日，中国银行间市场交易商协会发出编号为“中市协注[2019]SCP465
号”的《接受注册通知书》：决定接受公司超短期融资券注册；注册金额为 10 亿元，注册额度自
通知书落款之日起 2 年内有效；公司在注册有效期内可分期发行超短期融资券。2020 年 4 月 29
日，中国银行间市场交易商协会发出编号为“中市协注[2020]SCP292 号”的《接受注册通知书》：
决定接受公司超短期融资券注册；注册金额为 5 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效；
公司在注册有效期内可分期发行超短期融资券。
2021 年 2 月，公司成功发行了 2021 年度第一期超短期融资券（21 栖霞建设 SCP001）：期限
为 270 日，起息日为 2021 年 2 月 24 日，兑付日为 2021 年 11 月 21 日；发行金额为 4.80 亿元；
发行利率为 5.80%。
2021 年 3 月，公司成功发行了 2021 年度第二期超短期融资券（21 栖霞建设 SCP002）：期限
为 270 日，起息日为 2021 年 3 月 26 日，兑付日为 2021 年 12 月 21 日；发行金额为 5.00 亿元；
发行利率为 5.80%。
2021 年 6 月，公司成功发行了 2021 年度第三期超短期融资券（21 栖霞建设 SCP003）：期限
为 270 日，起息日为 2021 年 6 月 15 日，兑付日为 2022 年 3 月 12 日；发行金额为 5.00 亿元；发
行利率为 5.80%。
截至本报告披露日，上述超短期融资券均已按期兑付。
3、中期票据
2020 年 12 月 21 日，公司 2020 年第三次临时股东大会审议并通过了《关于公司拟注册发行
中期票据的议案》。2021 年 8 月 11 日，中国银行间市场交易商协会发出编号分别为“中市协注
[2021]MTN655 号”、“中市协注[2021]MTN656 号”的《接受注册通知书》：决定接受公司中期票
据注册；注册金额合计 21.90 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效；公司在注册有效
期内可分期发行中期票据。
2021 年 8 月，公司成功发行了 2021 年度第一期中期票据（21 栖霞建设 MTN001）：期限为 3
年，起息日为 2021 年 8 月 25 日，兑付日为 2024 年 8 月 25 日；发行金额为 8.90 亿元；发行利率
为 4.90%。
2021 年 11 月，公司成功发行了 2021 年度第二期中期票据（21 栖霞建设 MTN002）：期限为 3
年，起息日为 2021 年 11 月 18 日，兑付日为 2024 年 11 月 18 日；发行金额为 4.20 亿元；发行利
率为 4.60%。
2021 年 12 月，公司成功发行了 2021 年度第三期中期票据（21 栖霞建设 MTN003）：期限为 3
年，起息日为 2021 年 12 月 14 日，兑付日为 2024 年 12 月 14 日；发行金额为 4.40 亿元；发行利
率为 4.30%。
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
42 / 173
2021 年年度报告
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 46,736
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 47,078
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结情况
股东名称 报告期内 比例 限售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 增减 (%) 件股份 数量 性质
状态
数量
南京栖霞建设集 0 360,850,600 34.37 0 质押 157,500,000 其他
团有限公司
南京高科股份有 0 128,143,800 12.20 0 无 境内非
限公司 国有法
人
曹慧利 18,197,403 18,197,403 1.73 0 无 境内自
然人
陆敬阳 4,963,650 4,963,650 0.47 0 无 境内自
然人
吴麒 203,500 4,705,500 0.45 0 无 境内自
然人
高军 -375,800 4,190,856 0.40 0 无 境内自
然人
王朝晖 592,500 4,010,009 0.38 0 无 境内自
然人
南京栖霞国有资 0 3,996,000 0.38 0 无 国家
产经营有限公司
南京市园林实业 0 3,796,000 0.36 0 无 其他
总公司
俞雄伟 0 3,462,559 0.33 0 无 境内自
然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
南京栖霞建设集团有限公司 360,850,600 人民币普通股 360,850,600
南京高科股份有限公司 128,143,800 人民币普通股 128,143,800
曹慧利 18,197,403 人民币普通股 18,197,403
陆敬阳 4,963,650 人民币普通股 4,963,650
吴麒 4,705,500 人民币普通股 4,705,500
高军 4,190,856 人民币普通股 4,190,856
王朝晖 4,010,009 人民币普通股 4,010,009
南京栖霞国有资产经营有限公司 3,996,000 人民币普通股 3,996,000
南京市园林实业总公司 3,796,000 人民币普通股 3,796,000
43 / 173
2021 年年度报告
俞雄伟 3,462,559 人民币普通股 3,462,559
上述股东关联关系或一致行动的 前十名股东及前十名无限售条件股东中，南京栖霞国有资产经营有
说明 限公司系南京栖霞建设集团有限公司的第一大股东，为本公司的实
际控制人；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 南京栖霞建设集团有限公司
单位负责人或法定代表人 江劲松
成立日期 1993 年 9 月 7 日
主要经营业务 房地产项目开发；房地产建设、销售、租赁及售后服务；工
程建设管理；建筑材料、装饰材料、照明灯具、金属材料、
百货销售；室内装饰设计；实业投资。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
44 / 173
2021 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 南京栖霞国有资产经营有限公司
单位负责人或法定代表人 杨斌
成立日期 1999 年 10 月 13 日
主要经营业务 受区政府委托、负责管理、经营区属国有经营性资产；持有
授权范围内公司、企业的国有产权；决定授权范围内国有资
产转让、兼并，向各类企业进行投资、参股、控股等资本经
营活动；收缴国有资产收益。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
45 / 173
2021 年年度报告
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责
法人股东 成立 组织机构 主要经营业务或管理
人或法定 注册资本
名称 日期 代码 活动等情况
代表人
南京高科 徐益民 1992 年 91320192134917922L 1,235,956,888 高新技术产业投资、开
股份有限 7月8日 发；市政基础设施建设、
投资及管理（市政公用工
公司
程施工总承包二级）；土
地成片开发；建筑安装工
程；商品房开发、销售；
物业管理；自有房屋租
赁；工程设计；咨询服务；
污水处理、环保项目建
设、投资及管理。
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
46 / 173
2021 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否存
在终止
债券 利率 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 还本付息方式 上市交
余额 （%） 场所
易的风
险
南京栖霞建设 19 栖 155143 2019/7/12 2019/7/12 2024/7/12 1.60 5.40 采用单利按年计 上 海 否
股份有限公司 建 01 息，每年付息一 证 券
次，到期一次还
公开发行 2019 交易
本，最后一期利
年公司债券 息随本金的兑付 所
（第一期） 一起支付。
南京栖霞建设 20 栖 175430 2020/12/4 2020/12/4 2025/12/4 3.00 5.00 采用单利按年计 上 海 否
股份有限公司 建 01 息，每年付息一 证 券
次，到期一次还
2020 年公开发 交易
本，最后一期利
行公司债券 息随本金的兑付 所
（第一期） 一起支付。
南京栖霞建设 21 栖 175681 2021/2/9 2021/2/9 2026/2/9 10.40 5.48 采用单利按年计 上海 否
股份有限公司 建 01 息，每年付息一 证券
次，到期一次还
2021 年公开发 交易
本，最后一期利
行公司债券 息随本金的兑付 所
（第一期） 一起支付。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
18 栖建 01 已按期还本付息
19 栖建 01 已按期付息
20 栖建 01 已按期付息
47 / 173
2021 年年度报告
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
√适用 □不适用
公司于 2018 年 4 月 2 日发行了南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一
期）（简称：18 栖建 01，代码：143540），发行规模为人民币 13.40 亿元，票面利率为 6.36%，起
息日为 2018 年 4 月 2 日，债券期限为 5 年，附债券存续期的第 3 年末发行人调整票面利率选择权
和投资者回售选择权。
2021 年 3 月 5 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一
期）2021 年票面利率调整公告》，决定将 18 栖建 01 存续期后 2 年的票面利率调整为 4.00%。
2021 年 3 月 8 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券（第一
期）2021 年债券回售实施公告》，投资者有权选择在回售登记期内进行登记，将持有的 18 栖建 01
按面值全部或部分回售给发行人、或选择继续持有本期债券，回售登记期为 2021 年 3 月 8 日至
2021 年 3 月 10 日。
2021 年 3 月 12 日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行 2018 年公司债券(第一
期)2021 年债券回售实施结果公告》，18 栖建 01 回售金额为 13.40 亿元，为全额回售。
公司于 2021 年 4 月 2 日兑付 18 栖建 01 全额本金及自 2020 年 4 月 2 日至 2021 年 4 月 1 日期
间的利息。18 栖建 01 并于 2021 年 4 月 15 日在上海证券交易所提前摘牌。
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
平安证券股份有限公司 深圳市福田区益田路 5033 号平安 赵博 0755-81917014
金融中心 B 座第 23 层
华泰联合证券有限责任公司 北京市西城区丰盛胡同太平洋保险 冉易 010-57615900
大厦三层
上海新世纪资信评估投资服 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14 楼 卢亦欣 021-63220822
务有限公司
中汇会计师事务所（特殊普 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时 束哲民 025-88035908
通合伙） 代大厦 A 座 6 层
江苏世纪同仁律师事务所 江苏省南京市中山东路 532-2 号金 万巍 025-83317975
蝶科技园 D 栋 5 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集说明
募集资金专项
募集资金总 书承诺的用途、
债券名称 已使用金额 未使用金额 账户运作情况
金额 使用计划及其他
（如有）
约定一致
19 栖建 01 1.60 1.60 0 运作正常 是
20 栖建 01 3.00 3.00 0 运作正常 是
21 栖建 01 10.40 10.40 0 运作正常 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
48 / 173
2021 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
现状 执行情况 是否发生变更
公司债券均由南京栖霞国有资 执行正常。公司债券担保人 2021 年度的主要 否
产经营有限公司提供全额、无 财务信息详见在上海证券交易所网站
条件、不可撤销的连带责任保 （www.sse.com.cn）披露的《南京栖霞国有资
证担保。 产经营有限公司 2021 年度审计报告》。
公司严格执行募集说明书约定 执行正常。公司根据债务结构情况加强资产负 否
的偿债计划和偿债保障措施。 债管理、流动性管理和募集资金使用管理，按
计划及时、足额地准备资金用于利息支付及到
期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
(1) 公司注册资本为 105,000 万元人民币，实缴资本为 105,000 万元人民币。
(2) 19 栖建 01 的主承销商和受托管理人为平安证券股份有限公司；20 栖建 01、21 栖建 01
的主承销商和受托管理人为华泰联合证券有限责任公司。
(3) 报告期内，公司信息披露事务管理制度、信息披露事务负责人未发生变更。
(4) 截至报告期末，公司可能面临的风险因素详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中关
于公司可能面对的风险部分的内容，与上一年度报告及公司债券募集说明书所提示的风险因素相
比未发生重大变化。
(5) 截至报告期末，公司不存在可对抗第三人的优先偿付负债情况。
(6) 截至报告期末，公司尚未履行及未履行完毕的单笔对外担保金额或者对同一对象的累计
担保金额未超过报告期末净资产的 10%。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：亿元 币种：人民币
是否存
还本 在终止
债券 利率 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 付息 上市交
余额 （%） 场所
方式 易的风
险
南京栖霞建设股 21 栖 012102171 2021/6/11 2021/6/15 2022/3/12 5.00 5.80 到期 银行 否
49 / 173
2021 年年度报告
份有限公司 2021 霞建设 一次 间债
年度第三期超短 SCP003 还本 券市
期融资券 付息。 场
南京栖霞建设股 21 栖 102101667 2021/8/23 2021/8/25 2024/8/25 8.90 4.90 每年 银行 否
份有限公司 2021 霞建设 付息， 间债
年度第一期中期 MTN001 到期 券市
票据 还本 场
付息。
南京栖霞建设股 21 栖 102103005 2021/11/16 2021/11/18 2024/11/18 4.20 4.60 每年 银行 否
份有限公司 2021 霞建设 付息， 间债
年度第二期中期 MTN002 到期 券市
票据 还本 场
付息。
南京栖霞建设股 21 栖 102103247 2021/12/10 2021/12/14 2024/12/14 4.40 4.30 每年 银行 否
份有限公司 2021 霞建设 付息， 间债
年度第三期中期 MTN003 到期 券市
票据 还本 场
付息。
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
16 宁栖建 MTN001 已按期还本付息
20 栖霞建设 SCP001 已按期还本付息
20 栖霞建设 CP001 已按期还本付息
20 栖霞建设 CP002 已按期还本付息
21 栖霞建设 SCP001 已按期还本付息
21 栖霞建设 SCP002 已按期还本付息
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
中信证券股份有限公司 广东省深圳市福田区中心三路 8 号 王银龙、孙逸、 025-83261254
卓越时代广场（二期）北座 赵诚
江苏银行股份有限公司 南京市秦淮区中华路 26 号江苏银行 朱恒 025-58588379
总部大厦 1710 室
宁波银行股份有限公司 宁波市鄞州区宁东路 345 号宁波银 王欣怡 021-23262791
行总行大厦 19 楼
上海浦东发展银行股份有 上海市中山东一路 12 号 郭志远 021-61616041
限公司
上海新世纪资信评估投资 上海市汉口路 398 号华盛大厦 14 楼 卢亦欣 021-63220822
50 / 173
2021 年年度报告
服务有限公司
中汇会计师事务所（特殊 杭州市钱江新城新业路 8 号 UDC 时 束哲民 025-88035908
普通合伙） 代大厦 A 座 6 层
江苏世纪同仁律师事务所 江苏省南京市中山东路 532-2 号金 万巍 025-83317975
蝶科技园 D 栋 5 层
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
是否与募集说明
募集资金专项
募集资金总 未使用 书承诺的用途、
债券名称 已使用金额 账户运作情况
金额 金额 使用计划及其他
（如有）
约定一致
21 栖霞建设 SCP003 5.00 5.00 0 运作正常 是
21 栖霞建设 MTN001 8.90 8.90 0 运作正常 是
21 栖霞建设 MTN002 4.20 4.20 0 运作正常 是
21 栖霞建设 MTN003 4.40 4.40 0 运作正常 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
现状 执行情况 是否发生变更
报告期内发行的中期票据均由南京栖霞国有资产经营有限公 执行正常 否
司提供全额、无条件、不可撤销的连带责任保证担保。
公司严格执行募集说明书约定的偿债计划和偿债保障措施。 执行正常 否
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
51 / 173
2021 年年度报告
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比
上年同
主要指标 2021 年 2020 年 变动原因
期增减
（%）
扣除非经常性损益后净利润 354,735,295.39 253,611,208.23 39.87 上期非经常损益中处
置交易性金融资产及
违约金收入较高所致
流动比率 1.57 1.65 -4.85 /
速动比率 0.37 0.27 37.04 本期流动资产中预付
土地款增加所致
资产负债率（%） 80.50 80.79 -0.36 /
EBITDA 全部债务比 0.06 0.07 -14.29 本期合同负债增加较
多所致
利息保障倍数 1.13 0.85 32.94 本期利息费用减少及
净利润增加所致
现金利息保障倍数 4.18 -0.02 不适用 本期经营活动产生的
现金流量净额较上期
大幅增加所致
EBITDA 利息保障倍数 1.95 1.68 16.07 本期利息费用减少及
净利润增加所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00 - /
利息偿付率（%） 100.00 100.00 - /
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
52 / 173
2021 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
中汇会审[2022]3501 号
南京栖霞建设股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了南京栖霞建设股份有限公司(以下简称栖霞建设公司)财务报表，包括 2021 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了栖霞
建设公司 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和
现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于栖霞建设公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）存货可变现净值的确定
相关信息披露详见财务报表附注三(十四)、五(七)、五（四十九）。
1、事项描述
截止 2021 年 12 月 31 日，栖霞建设公司开发成本、已完工开发产品(以下统称“存货”）的
账面余额 1,538,892.74 万元，计提存货跌价准备 2,663.38 万元，本期确认存货跌价损失 0.00
万元。
存货按照成本与可变现净值孰低计量，在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟开
发项目和在建项目达到完工状态时将要发生的建造成本作出最新估计，并估算每个存货项目的预
期未来净售价 (参考附近地段房地产项目的最近交易价格) 和未来销售费用以及相关销售税金等，
该过程涉及重大的管理层判断和估计。 由于存货对栖霞建设公司资产的重要性，且估计存货
项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济
环境在各个城市推出的各种应对房地产市场的措施，我们将栖霞建设公司存货的可变现净值的确
定识别为关键审计事项。 2、审计应对
我们对存货可变现净值的确定实施的审计程序主要包括：
（1）评价并测试了管理层与编制和监督预算及预测各存货项目的建造成本相关的关键内部控
制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，询问项目的进度和项目总预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获取数据和
销售预算计划进行比较；
（4）将各存货项目的估计建造成本与最新预算进行比较，并通过比较分析历史同类在产品至
完工时仍需发生的成本，对管理层估计的合理性进行评估；
（5）获取存货跌价准备计算表，执行存货减值测试，检查是否按照相关会计政策执行，检查
以前年度计提的存货跌价准备本期的变化情况等，分析存货跌价准备计提是否充分。
(二)房地产开发项目的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三(二十八)、五(二十三)、五（三十九）。
1、事项描述
53 / 173
2021 年年度报告
房地产开发项目的收入占栖霞建设公司 2021 年度营业收入总额的 89.65%。栖霞建设公司在
以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收入：在房产完工并验收合格，签订了销售合同，
达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明，在客户取得相
关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
由于房地产开发项目的收入对栖霞建设公司的重要性，以及单个房地产开发项目销售收入确
认上的微小错报汇总起来可能对栖霞建设公司的利润产生重大影响，因此，我们将栖霞建设公司
房地产开发项目的收入确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认实施的审计程序主要包括：
(1)评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
(2)检查栖霞建设公司的房产标准买卖合同条款，以评价栖霞建设公司有关房地产开发项目的
收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查买卖合同、竣工验收报告、正式书面
交房通知书、房屋入住流程表、合同收款情况等支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按
照栖霞建设公司的收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入，选取样本，检查可以证明房产销售可以确认收
入的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认；
（5）对于房地产开发项目中本年确认的房产销售收入，选取样本，将其单方平均售价与从公
开信息获取的单方售价相比较。
四、其他信息
栖霞建设公司管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括 2021 年年度报告中涵
盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估栖霞建设公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算栖霞建设公司、终止运营或别无其他
现实的选择。
栖霞建设公司治理层(以下简称治理层)负责监督栖霞建设公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
54 / 173
2021 年年度报告
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对栖霞建设公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致栖霞建设公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就栖霞建设公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中汇会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：束哲民
(项目合伙人)
中国杭州 中国注册会计师：陈艳
报告日期：2022 年 4 月 28 日
55 / 173
2021 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 2,235,740,586.27 2,323,023,548.63
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 197,705,312.49 105,028,000.00
衍生金融资产
应收票据 七、4 2,444,000.00
应收账款 七、5 6,980,861.24 30,209,444.83
应收款项融资
预付款项 七、7 1,484,382,297.76 45,695,712.94
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 352,360,442.33 357,317,795.26
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 15,371,610,643.59 15,866,714,698.72
合同资产 七、10 1,863,313.10 36,424,154.82
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 420,250,497.13 259,954,103.20
流动资产合计 20,073,337,953.91 19,024,367,458.40
非流动资产：
发放贷款和垫款 72,196,449.94 66,973,307.14
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 728,513,828.41 890,236,409.88
其他权益工具投资 七、18 804,777,782.11 800,102,884.43
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20 875,506,010.79 918,641,076.70
固定资产 七、21 23,198,457.15 26,540,562.89
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、25 71,405,701.46
无形资产 七、26 861,800.42 1,471,797.04
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、29 21,962,786.07 21,286,109.97
递延所得税资产 七、30 482,642,781.28 368,017,116.23
56 / 173
2021 年年度报告
其他非流动资产
非流动资产合计 3,081,065,597.63 3,093,269,264.28
资产总计 23,154,403,551.54 22,117,636,722.68
流动负债：
短期借款 七、32 10,015,277.74 58,669,994.44
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、35 79,098,905.70 53,118,490.12
应付账款 七、36 421,303,624.62 589,717,255.12
预收款项 七、37 11,767,272.97 11,761,894.67
合同负债 七、38 7,000,783,387.39 4,084,434,803.14
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 8,055,706.91 7,224,347.02
应交税费 七、40 176,632,203.72 225,750,210.86
其他应付款 七、41 1,345,403,176.55 1,666,906,817.60
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 2,602,910,629.07 2,477,909,778.10
其他流动负债 七、44 1,111,144,078.80 2,375,044,769.01
流动负债合计 12,767,114,263.47 11,550,538,360.08
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 2,466,229,236.53 4,434,934,177.46
应付债券 七、46 3,304,454,369.29 1,864,740,263.72
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、47 65,261,332.84
长期应付款 七、48 296,286.45 296,286.45
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、30 29,213,291.43 12,908,408.94
其他非流动负债 七、52 6,707,286.94 5,874,418.40
非流动负债合计 5,872,161,803.48 6,318,753,554.97
负债合计 18,639,276,066.95 17,869,291,915.05
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55 1,045,281,131.56 1,045,281,560.37
57 / 173
2021 年年度报告
减：库存股
其他综合收益 七、57 22,731,757.24 11,597,279.95
专项储备
盈余公积 七、59 404,171,649.66 404,171,649.66
一般风险准备
未分配利润 七、60 1,916,972,270.45 1,651,627,694.12
归属于母公司所有者权益 4,439,156,808.91 4,162,678,184.10
（或股东权益）合计
少数股东权益 75,970,675.68 85,666,623.53
所有者权益（或股东权 4,515,127,484.59 4,248,344,807.63
益）合计
负债和所有者权益（或 23,154,403,551.54 22,117,636,722.68
股东权益）总计
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,141,140,992.25 941,954,529.98
交易性金融资产 95,889,580.00 105,028,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1 633,188.85 483,252.35
应收款项融资
预付款项 1,425,228,807.70 8,238,825.07
其他应收款 十七、2 828,910,230.96 2,578,332,950.09
其中：应收利息
应收股利
存货 5,616,451,964.19 6,144,822,934.72
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 41,414,166.36 73,276,224.47
流动资产合计 9,149,668,930.31 9,852,136,716.68
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 3,477,399,123.64 3,619,267,223.29
其他权益工具投资 804,777,782.11 800,102,884.43
其他非流动金融资产
投资性房地产 341,372,845.18 349,244,586.95
固定资产 6,901,170.26 8,843,072.95
58 / 173
2021 年年度报告
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 70,314,841.23
无形资产 838,190.17 1,392,313.40
开发支出
商誉
长期待摊费用 20,918,841.68 20,361,582.23
递延所得税资产 167,741,075.36 176,716,916.44
其他非流动资产
非流动资产合计 4,890,263,869.63 4,975,928,579.69
资产总计 14,039,932,799.94 14,828,065,296.37
流动负债：
短期借款 58,669,994.44
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 12,404,804.01
应付账款 202,911,514.85 288,837,340.45
预收款项 7,146,059.66 6,797,452.81
合同负债 1,391,492,800.89 1,258,972,769.00
应付职工薪酬 187,400.04 7,825.08
应交税费 1,163,187.61 42,220,330.65
其他应付款 2,304,403,677.92 1,454,957,970.01
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 859,270,911.12 1,788,729,544.17
其他流动负债 605,855,112.35 2,124,311,706.68
流动负债合计 5,372,430,664.44 7,035,909,737.30
非流动负债：
长期借款 1,313,959,584.72 1,800,212,730.84
应付债券 3,304,454,369.29 1,864,740,263.72
其中：优先股
永续债
租赁负债 64,284,799.07
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 14,993,226.99 10,048,641.48
其他非流动负债 3,244,986.94 2,412,118.40
非流动负债合计 4,700,936,967.01 3,677,413,754.44
负债合计 10,073,367,631.45 10,713,323,491.74
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,027,102,789.42 1,027,103,218.23
59 / 173
2021 年年度报告
减：库存股
其他综合收益 22,731,757.24 11,597,279.95
专项储备
盈余公积 404,171,649.66 404,171,649.66
未分配利润 1,462,558,972.17 1,621,869,656.79
所有者权益（或股东权 3,966,565,168.49 4,114,741,804.63
益）合计
负债和所有者权益（或 14,039,932,799.94 14,828,065,296.37
股东权益）总计
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 3,196,373,480.24 3,305,223,664.72
其中：营业收入 七、61 3,187,954,500.69 3,294,698,994.57
利息收入 8,418,979.55 10,524,670.15
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 2,820,061,665.71 3,040,536,175.78
其中：营业成本 七、61 2,101,914,537.92 2,255,386,907.25
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 314,300,667.37 419,912,401.56
销售费用 七、63 84,641,999.50 78,517,434.77
管理费用 七、64 132,268,988.16 103,662,089.91
研发费用
财务费用 七、66 186,935,472.76 183,057,342.29
其中：利息费用 181,691,335.04 183,299,662.93
利息收入 17,044,997.44 16,417,114.02
加：其他收益 七、67 1,762,059.32 1,034,561.58
投资收益（损失以“－”号填 七、68 -64,840,288.47 118,797,580.92
列）
其中：对联营企业和合营企业 -112,535,738.17 4,445,473.37
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
60 / 173
2021 年年度报告
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、70 2,109,095.93 -5,535,819.93
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、71 -27,899,179.06 2,059,749.61
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、72 168,800,000.00
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、73 -26,224.90
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 456,243,502.25 381,017,336.22
加：营业外收入 七、74 6,432,091.79 29,778,925.81
减：营业外支出 七、75 4,311,072.62 1,512,215.13
四、利润总额（亏损总额以“－”号 458,364,521.42 409,284,046.90
填列）
减：所得税费用 七、76 103,202,741.36 92,662,771.94
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 355,161,780.06 316,621,274.96
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 355,161,780.06 316,621,274.96
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 369,725,727.91 326,477,927.23
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” -14,563,947.85 -9,856,652.27
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 11,134,477.29 -52,183,896.86
（一）归属母公司所有者的其他综 11,134,477.29 -52,183,896.86
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综 11,881,521.86 -49,414,810.47
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 11,881,521.86 -49,414,810.47
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2．将重分类进损益的其他综合 -747,044.57 -2,769,086.39
收益
（1）权益法下可转损益的其他综 -747,044.57 -2,769,086.39
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
61 / 173
2021 年年度报告
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 366,296,257.35 264,437,378.10
（一）归属于母公司所有者的综合 380,860,205.20 274,294,030.37
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 -14,563,947.85 -9,856,652.27
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.3521 0.3109
（二）稀释每股收益(元/股) 0.3521 0.3109
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4 1,252,165,184.76 854,885,944.30
减：营业成本 十七、4 850,484,026.34 547,050,086.05
税金及附加 103,447,041.37 93,964,443.35
销售费用 25,120,388.77 18,998,589.09
管理费用 64,006,522.92 50,015,230.79
研发费用
财务费用 174,443,023.60 170,648,183.90
其中：利息费用 173,542,774.88 215,175,167.20
利息收入 12,126,783.87 55,737,061.48
加：其他收益 108,897.23 193,751.78
投资收益（损失以“－”号填 十七、5 -65,711,770.62 151,065,022.05
列）
其中：对联营企业和合营企业 -114,120,626.27 -3,316,531.75
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 -8,506,816.42 -5,535,625.79
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” -11,309,343.13 4,439,047.58
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” -2,539.17
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -50,754,851.18 124,369,067.57
加：营业外收入 2,693,789.24 28,515,840.69
62 / 173
2021 年年度报告
减：营业外支出 3,543,066.03 1,153,700.07
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -51,604,127.97 151,731,208.19
填列）
减：所得税费用 3,325,405.07 16,781,014.76
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -54,929,533.04 134,950,193.43
（一）持续经营净利润（净亏损以 -54,929,533.04 134,950,193.43
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 11,134,477.29 -52,183,896.86
（一）不能重分类进损益的其他综 11,881,521.86 -49,414,810.47
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值 11,881,521.86 -49,414,810.47
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合 -747,044.57 -2,769,086.39
收益
1.权益法下可转损益的其他综 -747,044.57 -2,769,086.39
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -43,795,055.75 82,766,296.57
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
63 / 173
2021 年年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 6,569,557,971.79 3,428,699,910.89
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现 8,636,495.38 11,367,670.29
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 32,898,735.74
收到其他与经营活动有关的 七、78（1） 76,823,066.19 166,863,666.04
现金
经营活动现金流入小计 6,687,916,269.10 3,606,931,247.22
购买商品、接受劳务支付的现 2,544,542,859.76 3,121,869,668.37
金
客户贷款及垫款净增加额 15,160,000.00 -15,500,000.00
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 204,743,569.31 162,323,611.87
现金
支付的各项税费 779,852,151.20 396,027,622.63
支付其他与经营活动有关的 七、78（2） 335,597,751.95 175,877,837.43
现金
经营活动现金流出小计 3,879,896,332.22 3,840,598,740.30
经营活动产生的现金流 2,808,019,936.88 -233,667,493.08
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 651,818,820.77 412,800,768.98
取得投资收益收到的现金 39,204,728.31 91,398,397.14
64 / 173
2021 年年度报告
处置固定资产、无形资产和其 41,735,710.00 12,835,197.13
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 55,514,559.66 5,032,966.61
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 七、78（3） 333,725,000.00 1,129,067,289.05
现金
投资活动现金流入小计 1,121,998,818.74 1,651,134,618.91
购建固定资产、无形资产和其 5,994,578.25 17,074,343.98
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 721,329,501.35 361,041,780.10
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、78（4） 378,360,000.00 109,891,776.33
现金
投资活动现金流出小计 1,105,684,079.60 488,007,900.41
投资活动产生的现金流 16,314,739.14 1,163,126,718.50
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 18,000,000.00 249,500,000.00
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 5,443,438,455.18 5,406,274,069.56
收到其他与筹资活动有关的 七、78（5） 1,166,402,008.05 817,667,480.04
现金
筹资活动现金流入小计 6,627,840,463.23 6,473,441,549.60
偿还债务支付的现金 7,369,758,455.18 6,029,090,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 812,315,172.16 720,132,846.28
付的现金
其中：子公司支付给少数股东 -6,860,000.00 -1,000,000.00
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、78（6） 1,329,436,329.12 618,765,614.17
现金
筹资活动现金流出小计 9,511,509,956.46 7,367,988,460.45
筹资活动产生的现金流 -2,883,669,493.23 -894,546,910.85
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -59,334,817.21 34,912,314.57
加：期初现金及现金等价物余 2,246,169,440.04 2,211,257,125.47
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,186,834,622.83 2,246,169,440.04
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
65 / 173
2021 年年度报告
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,455,833,857.65 1,113,701,371.13
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 19,088,042.34 127,331,325.05
现金
经营活动现金流入小计 1,474,921,899.99 1,241,032,696.18
购买商品、接受劳务支付的现 1,644,899,731.29 528,824,662.74
金
支付给职工及为职工支付的 35,903,310.23 29,101,801.33
现金
支付的各项税费 227,199,224.55 197,873,383.61
支付其他与经营活动有关的 202,654,499.27 100,754,980.39
现金
经营活动现金流出小计 2,110,656,765.34 856,554,828.07
经营活动产生的现金流量净 -635,734,865.35 384,477,868.11
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 96,328,020.02 382,850,768.98
取得投资收益收到的现金 40,355,814.65 134,719,223.19
处置固定资产、无形资产和其 16,600,000.00 6,564,613.48
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 55,525,041.00 10,032,966.61
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 1,600,231,506.40 2,439,804,906.48
现金
投资活动现金流入小计 1,809,040,382.07 2,973,972,478.74
购建固定资产、无形资产和其 5,757,799.66 16,103,480.97
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 102,469,501.35 611,674,380.10
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 58,000,000.00 817,496,562.88
现金
投资活动现金流出小计 166,227,301.01 1,445,274,423.95
投资活动产生的现金流 1,642,813,081.06 1,528,698,054.79
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 4,707,438,455.18 3,700,688,889.00
收到其他与筹资活动有关的 1,616,725,873.45 310,889,476.72
现金
筹资活动现金流入小计 6,324,164,328.63 4,011,578,365.72
偿还债务支付的现金 6,216,278,455.18 5,314,090,000.00
66 / 173
2021 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支 333,753,121.95 644,689,926.01
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 569,619,700.93 613,172,847.73
现金
筹资活动现金流出小计 7,119,651,278.06 6,571,952,773.74
筹资活动产生的现金流 -795,486,949.43 -2,560,374,408.02
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 211,591,266.28 -647,198,485.12
加：期初现金及现金等价物余 929,549,725.97 1,576,748,211.09
额
六、期末现金及现金等价物余额 1,141,140,992.25 929,549,725.97
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
67 / 173
2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 减：
一般 少数股东权益 所有者权益合计
库 专项
实收资本(或股本) 优 永 资本公积 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
先 续 其他 存 储备
准备
股 债 股
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,045,281,560.37 - 11,597,279.95 - 404,171,649.66 - 1,651,627,694.12 85,666,623.53 4,248,344,807.63
加：会计政策变更 - - - - - - - - - -1,050,962.90 - -1,050,962.90
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 - - - 1,045,281,560.37 - 11,597,279.95 - 404,171,649.66 - 1,650,576,731.22 85,666,623.53 4,247,293,844.73
三、本期增减变动金额（减 - - - - -428.81 - 11,134,477.29 - - - 266,395,539.23 -9,695,947.85 267,833,639.86
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - 11,881,521.86 - - - 369,725,727.91 -14,563,947.85 367,043,301.92
（二）所有者投入和减少资 - - - - - - - - - - - 18,000,000.00 18,000,000.00
本
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - - 18,000,000.00 18,000,000.00
2．其他权益工具持有者投 - - - - - - - - - - - - -
入资本
3．股份支付计入所有者权 - - - - - - - - - - - - -
益的金额
4．其他 - - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - - -105,000,000.00 -6,860,000.00 -111,860,000.00
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - - - -
2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的 - - - - - - - - - - -105,000,000.00 -6,860,000.00 -111,860,000.00
分配
4．其他 - - - - - - - - - - - - -
68 / 173
2021 年年度报告
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - - 1,669,811.32 - 1,669,811.32
1．资本公积转增资本（或 - - - - - - - - - - - - -
股本）
2．盈余公积转增资本（或 - - - - - - - - - - - - -
股本）
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结 - - - - - - - - - - - - -
转留存收益
5．其他综合收益结转留存 - - - - - - - - - - 1,669,811.32 - 1,669,811.32
收益
6．其他 - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - -428.81 - -747,044.57 - - - - -6,272,000.00 -7,019,473.38
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,045,281,131.56 - 22,731,757.24 - 404,171,649.66 - 1,916,972,270.45 75,970,675.68 4,515,127,484.59
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工具 专
减： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
项
实收资本(或股本) 优 永
其 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 风险 未分配利润
先 续 储
他 股 准备
股 债 备
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,050,082,722.20 - 63,781,176.81 - 388,843,377.20 - 1,401,194,558.16 83,486,641.07 4,037,388,475.44
加：会计政策变更 - - - - - - - 745,003.12 - 32,655,978.07 - 33,400,981.19
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 - - - 1,050,082,722.20 - 63,781,176.81 - 389,588,380.32 - 1,433,850,536.23 83,486,641.07 4,070,789,456.63
三、本期增减变动金额（减 - - - - -4,801,161.83 - -52,183,896.86 - 14,583,269.34 - 217,777,157.89 2,179,982.46 177,555,351.00
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - -49,414,810.47 - - - 326,477,927.23 -9,856,652.25 267,206,464.51
（二）所有者投入和减少资 - - - - -3,185,448.78 - - - - - - 4,500,000.00 1,314,551.22
本
69 / 173
2021 年年度报告
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - - 4,500,000.00 4,500,000.00
2．其他权益工具持有者投 - - - - - - - - - - - - -
入资本
3．股份支付计入所有者权 - - - - - - - - - - - - -
益的金额
4．其他 - - - - -3,185,448.78 - - - - - - -3,185,448.78
（三）利润分配 - - - - - - - - 13,495,019.34 - -118,495,019.34 -1,000,000.00 -106,000,000.00
1．提取盈余公积 - - - - - - - - 13,495,019.34 - -13,495,019.34 - -
2．提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - -
3．对所有者（或股东）的 - - - - - - - - - - -105,000,000.00 -1,000,000.00 -106,000,000.00
分配
4．其他 - - - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - 1,088,250.00 - 9,794,250.00 - 10,882,500.00
1．资本公积转增资本（或 - - - - - - - - - - - - -
股本）
2．盈余公积转增资本（或 - - - - - - - - - - - - -
股本）
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结 - - - - - - - - - - - - -
转留存收益
5．其他综合收益结转留存 - - - - - - - - 1,088,250.00 - 9,794,250.00 - 10,882,500.00
收益
6．其他 - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - - - -
2．本期使用 - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - -1,615,713.05 - -2,769,086.39 - - - - 8,536,634.71 4,151,835.27
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,045,281,560.37 - 11,597,279.95 - 404,171,649.66 - 1,651,627,694.12 85,666,623.53 4,248,344,807.63
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
70 / 173
2021 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
其他权益工具 减：
项目 实收资本 (或股 专项
优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其他 储备
股 债 股
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,027,103,218.23 - 11,597,279.95 - 404,171,649.66 1,621,869,656.79 4,114,741,804.63
加：会计政策变更 - - - - - - - - -1,050,962.90 -1,050,962.90
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 - - - 1,027,103,218.23 - 11,597,279.95 - 404,171,649.66 1,620,818,693.89 4,113,690,841.73
三、本期增减变动金额（减少以“－” - - - - -428.81 - 11,134,477.29 - - -158,259,721.72 -147,125,673.24
号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - 11,881,521.86 - - -54,929,533.04 -43,048,011.18
（二）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - - -105,000,000.00 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 - - - - - - - - - - -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他 - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - - 1,669,811.32 1,669,811.32
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - 1,669,811.32 1,669,811.32
6．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
71 / 173
2021 年年度报告
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - -428.81 - -747,044.57 - - - -747,473.38
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,027,102,789.42 - 22,731,757.24 - 404,171,649.66 1,462,558,972.17 3,966,565,168.49
2020 年度
其他权益工具 减：
项目 实收资本 (或股 专项
优先 永续 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其他 储备
股 债 股
一、上年年末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,028,718,931.28 - 63,781,176.81 - 388,843,377.20 1,588,915,204.59 4,120,258,689.88
加：会计政策变更 - - - - - - - 745,003.12 6,705,028.11 7,450,031.23
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年期初余额 1,050,000,000.00 - - - 1,028,718,931.28 - 63,781,176.81 - 389,588,380.32 1,595,620,232.70 4,127,708,721.11
三、本期增减变动金额（减少以“－” - - - - -1,615,713.05 - -52,183,896.86 - 14,583,269.34 26,249,424.09 -12,966,916.48
号填列）
（一）综合收益总额 - - - - - - -49,414,810.47 - - 134,950,193.43 85,535,382.96
（二）所有者投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1．所有者投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2．其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3．股份支付计入所有者权益的金额 - - - - - - - - - - -
4．其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 13,495,019.34 -118,495,019.34 -105,000,000.00
1．提取盈余公积 - - - - - - - - 13,495,019.34 -13,495,019.34 -
2．对所有者（或股东）的分配 - - - - - - - - - -105,000,000.00 -105,000,000.00
3．其他 - - - - - - - - - - -
（四）所有者权益内部结转 - - - - - - - - 1,088,250.00 9,794,250.00 10,882,500.00
1．资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
2．盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
3．盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4．设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5．其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - 1,088,250.00 9,794,250.00 10,882,500.00
6．其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1．本期提取 - - - - - - - - - - -
72 / 173
2021 年年度报告
2．本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - -1,615,713.05 - -2,769,086.39 - - - -4,384,799.44
四、本期期末余额 1,050,000,000.00 - - - 1,027,103,218.23 - 11,597,279.95 - 404,171,649.66 1,621,869,656.79 4,114,741,804.63
公司负责人：江劲松 主管会计工作负责人：徐水炎 会计机构负责人：何政武
73 / 173
2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南京栖霞建设股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系经南京市人民政府宁政复
(1999)82 号文批准，由南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞集团公司”）作为主要发起
人，联合南京新港高科技股份有限公司、南京栖霞国有资产经营有限公司、南京市园林实业总公
司、东南大学建筑设计研究院、南京栖霞建设集团物资供销有限公司等股东，共同发起设立组建
的股份有限公司，公司统一社会信用代码：91320100721702184R。公司现有注册资本为 105,000
万元，总股本为 105,000 万股，每股面值人民币 1 元。其中：无限售条件的流通股份 A 股 105,000
万股。公司股票 2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司于 1999 年 12 月 23 日设立，设立时股本为 10,000 万股。
公司于 2002 年 1 月 15 日经中国证监会证监发行字(2002)7 号文核准，向社会公开发行人民
币普通股股票 4,000 万股，每股面值 1 元，2002 年 3 月 28 日在上海证券交易所上市。股票简称：
栖霞建设，股票代码：600533,股票发行后股本为 14,000 万股。
根据本公司第二届董事会第二十二次会议及 2004 年度股东大会决议的规定，以资本公积转增
股本，金额 7,000 万元，变更后的股本为 21,000 万股。
本公司于 2006 年 1 月 11 日召开股权分置改革相关股东会议，审议通过《南京栖 霞建设股份
有限公司股权分置改革方案》，主要内容为：公司非流通股股东以持有的 1,680 万股作为对价，
支付给流通股股东，以换取公司的非流通股份获得上市流通权，流通股股东每持有 10 股将获得
2.8 股对价，同时非流通股股东在净利润复合增长率、限售期及期内限制价格及利润分配议案等
方面作出承诺，股权登记日为 2006 年 1 月 19 日。公司于 2006 年 1 月 19 日已完成股权分置改革。
2006 年 7 月 19 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字(2006)49 号《关于核准南京栖霞
建设股份有限公司非公开发行股票的通知》核准，公司向特定对象非公开发行人民币普通股股票
6,000 万股，每股面值 1 元，本次股票发行后股本为 27,000 万股。
根据本公司第三届董事会第九次会议及 2006 年度第三次临时股东大会决议的规定，以资本公
积每 10 股转增 5 股，转增股本 13,500 万股，转增后的股本为 40,500 万股。
2008 年 6 月 30 日，经中国证券监督管理委员会证监许可(2008)862 号《关于核准南京栖霞建
设股份有限公司增发股票的批复》核准，公司公开增发人民币普通股股票 12,000 万股，每股面值
1 元。
根据公司第三届董事会第三十七次会议决议和 2008 年第四次临时股东大会的规定，以转增前
股本总额 52,500 万股为基数，按每 10 股以资本公积转增 10 股，转增股本为 52,500 万股，转增
后股本总数为 105,000 万股。
本公司的基本组织架构：根据国家法律法规和公司章程的规定，建立了由股东大会、董事会、
监事会及经营管理层组成的规范的多层次治理结构；董事会下设战略委员会、审计委员会、薪酬
委员会、提名委员会等四个专门委员会和董事会办公室。公司下设前期开发部、规划设计部、工
程部、成本管理部、营销部、人力资源部、财务部、办公室等主要职能部门。
本公司属房地产业。公司主要经营范围为：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售
后服务、投资兴办实业；教育产业投资。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司 2021 年度纳入合并范围的子公司共 21 家，详见“九、在其他主体中的权益”。 与上
年度相比，本公司本年度合并范围转让 1 家，详见“八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
74 / 173
2021 年年度报告
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司及各子公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对应收票据预期
信用损失确定、应收款项预期信用损失确定、其他应收款预期信用损失确定、合同资产的减值、
合同成本的减值、投资性房地产摊销、固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用的摊销、收
入确认等交易和事项指定了若干具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司
以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合
并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
1．同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为
同一控制下的企业合并。
公司在企业合并中取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按
照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司取得的被合并方所有者权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额与支付的合并对价账面价值(或发行股份面值
总额)的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企业合并，合并前持有投资的账面价值加上合并日新支
付对价的账面价值之和，与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)，资
本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在
取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有
关损益、其他综合收益和其他所有者权益变动，应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期
损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
75 / 173
2021 年年度报告
2．非同一控制下企业合并的会计处理
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合
并。
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；对于合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
如果在购买日或合并当期期末，因各种因素影响无法合理确定作为合并对价付出的各项资产
的公允价值，或合并中取得被购买方各项可辨认资产、负债的公允价值，合并当期期末，公司以
暂时确定的价值为基础对企业合并进行核算。自购买日算起 12 个月内取得进一步的信息表明需对
原暂时确定的价值进行调整的，则视同在购买日发生，进行追溯调整，同时对以暂时性价值为基
础提供的比较报表信息进行相关的调整；自购买日算起 12 个月以后对企业合并成本或合并中取得
的可辨认资产、负债价值的调整，按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和会
计差错更正》的原则进行处理。
公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所得税资产确
认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递
延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，
确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属
于“一揽子交易”。多次交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况
下订立的；(2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少
一项交易的发生；(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的，在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前已经
持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投
资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
3．企业合并中有关交易费用的处理
为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发
生时计入当期损益。作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券
或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1．合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。
合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体(含企业、被投资单位中可
分割的部分、结构化主体等)。
2．合并报表的编制方法
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并报表。本公司编
制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确定、计量和列
报要求，按照统一的会计政策，反映本公司整体财务状况、经营成果和现金流量。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易和往来对合并资
产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，视同该子公司以及业务自同受最
终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现
76 / 173
2021 年年度报告
金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中。在报告期内，同时调整合并资产负债表的期初
数，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报表主体自最终控制方开始控制时点起
一直存在。
本期若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；以购买日
可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。将子公司自购买日至期末的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至期末的现金流量纳入合并现金流量表。
子公司少数股东应占的权益、损益和当期综合收益中分别在合并资产负债表中所有者权益项
目下、合并利润表中净利润项目和综合收益总额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损
超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
3．购买少数股东股权及不丧失控制权的部分处置子公司股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处
置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4．丧失控制权的处置子公司股权
本期本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或其他原因丧失了对
原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进
行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有
子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和，形成的差额计入丧失控制权当期的投
资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用被购买方直接处置相
关资产和负债相同的基础进行会计处理(即除了在该原有子公司重新计量设定受益计划外净负债
或者净资产导致的变动以外，其余一并转入当期投资收益)。其后，对该部分剩余股权按照《企业
会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》等相关
规定进行后续计量。
5．分步处置对子公司股权投资至丧失控制权的处理
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股
权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处
置对子公司的长期股权投资”和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”
(详见前段)适用的原则进行会计处理。即在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
有该子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值份额之间的差额，作为权益性交易计入资本
公积(股本溢价)。在丧失控制权时不得转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在合营安排中
享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。
合营企业，是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本公司对合营企业的投资
采用权益法核算，按照“21.3(2)权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
共同经营，是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本公司确认
与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
1．确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
77 / 173
2021 年年度报告
2．确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
3．确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4．按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5．确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产(该资产不构成业务，下同)或者自共同经营
购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本公司仅确认因该项交易产生的损益中属于共同经
营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减
值损失的，对于由本公司向共同经营投出或者出售资产的情况，本公司全额确认损失；对于本公
司自共同经营购买资产的情况，本公司按承担的份额确认该损失。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。金融工具包
括金融资产、金融负债和权益工具。
1．金融工具的分类、确认依据和计量方法
(1)金融资产和金融负债的确认和初始计量
本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买金
融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益，对于其他类别的金融资产和金
融负债，相关交易费用计入初始确认金额。对于初始确认时不具有重大融资成分的应收账款，按
照“38.收入”的收入确认方法确定的交易价格进行初始计量。
(2)金融资产的分类和后续计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征将金融资产分类为以摊
余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
1)以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：①本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现
金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，所产生的利得或损失在终止确
认、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。
对于金融资产的摊余成本，应当以该金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果确定：①
扣除已偿还的本金；②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进
行摊销形成的累计摊销额；③扣除累计计提的损失准备。
实际利率法，是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入
各会计期间的方法。实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，
折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，本公司在
考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础
上估计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。
本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入，但下列情况除外：①对于购
78 / 173
2021 年年度报告
入或源生的已发生信用减值的金融资产，自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调
整的实际利率计算确定其利息收入。②对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已
发生信用减值的金融资产，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金
融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用
上述规定之后发生的某一事件相联系，应转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息
收入。
2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，是指同时符合下列条件的金融资产：
①本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。
②该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为
基础的利息的支付。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损
失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计
入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
对于非交易性权益工具投资，本公司可在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产。该指定基于单项非交易性权益工具投资的基础上作出，
且相关投资从工具发行者的角度符合权益工具的定义。此类投资在初始指定后，除了获得的股利
(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益外，其他相关的利得或损失(包括汇兑损益)均计入
其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，
计入留存收益。
3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述 1)、2)情形外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产不可撤
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本公司在非同一控制下的企业合
并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
该类金融资产在初始确认后以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失计入当期损益。
(3)金融负债的分类和后续计量
本公司将金融负债分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、金融资产转移
不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保合同及以摊余成本
计量的金融负债。
1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具) 和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。在非同一控制下的企业
合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债应当按照以公允价值计
量且其变动计入当期损益进行会计处理。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债在初始确认后以公允价值进行后续计量，
产生的利得或损失计入当期损益。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的
公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。该金融负债
的其他公允价值变动计入当期损益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
该类金融负债按照“2.金融资产转移”的会计政策确定的方法进行计量。
3)财务担保合同
财务担保合同，是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，
要求本公司向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。
不属于上述 1)或 2)情形的财务担保合同，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行
后续计量：①按照“5.金融工具的减值”方法确定的损失准备金额；②初始确认金额扣除按照“38.
收入”的收入确认方法所确定的累计摊销额后的余额。
79 / 173
2021 年年度报告
4)以摊余成本计量的金融负债
除上述 1)、2)、3)情形外，本公司将其余所有的金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债。
该类金融负债在初始确认后采用实际利率法以摊余成本计量，产生的利得或损失在终止确认
或在按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4)权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行
(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。与权益性交易相关的交易费用从
权益中扣减。本公司对权益工具持有方的各种分配(不包括股票股利)，减少股东权益。本公司不
确认权益工具的公允价值变动额。
(5)衍生工具及嵌入衍生工具
衍生工具，包括远期外汇合约、货币汇率互换合同、利率互换合同及外汇期权合同等。衍生
工具于初始确认时以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。衍生工具的公允价值
变动计入当期损益。
嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具(即主合同)中的衍生工具。对于嵌入衍生工具与主合
同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本公司不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而
将该混合合同作为一个整体适用本公司关于金融资产分类的会计政策。若混合合同包含的主合同
不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本公司将嵌入衍生工具从混合合同中分拆，作为单独
的衍生工具处理：
1)嵌入衍生工具的经济特征及风险与主合同的经济特征及风险不紧密相关。
2)与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。
3)该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本公司按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进
行会计处理。本公司无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计
量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使
用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，
本公司将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。
2．金融资产转移的确认依据及计量方法
金融资产转移，是指本公司将金融资产(或其现金流量)让与或交付该金融资产发行方以外的
另一方。金融资产终止确认，是指本公司将之前确认的金融资产从其资产负债表中予以转出。
满足下列条件之一的金融资产，本公司予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权
利终止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)
该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是放弃了对该金融资产的控制。
若本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且保留了对该金
融资产的控制的，则按照继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认有
关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)被转移金
融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益
的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，
将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公
允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分在终止确认日的账面
价值；(2)终止确认部分收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额之和。对于本公司指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易
性权益工具，整体或部分转移满足终止确认条件的，按上述方法计算的差额计入留存收益。
3．金融负债终止确认条件
金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债(或该部分金融负
债)。本公司(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融
负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。
本公司对原金融负债(或其一部分)的合同条款做出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按
照修改后的条款确认一项新金融负债。
80 / 173
2021 年年度报告
金融负债(或其一部分)终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的负债)之间的差额，计入当期损益。本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分
和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值
进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的负债)
之间的差额，计入当期损益。
4．金融工具公允价值的确定
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项
负债所需支付的价格。本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有
序交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易在相关资产或
负债的最有利市场进行。主要市场(或最有利市场)是本公司在计量日能够进入的交易市场。
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，考虑市场
参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其
他市场参与者产生经济利益的能力，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得
或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要
意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是在计量日能够取得的相
同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产
或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中有类似资产或负债的报价；非活跃市场中
相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察
的利益和收益率曲线等；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接
观察或无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金
流量、使用自身数据做出的财务预测等。每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续
以公允价值计量的资产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。
5．金融工具的减值
本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、合同资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款以及“1(3)3)”所述的财务担保合同进
行减值处理并确认损失准备。预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失
的加权平均值。信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流
量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的应收款项或合同资产及租赁应收
款，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的不含重大融资成分的应收款项或
合同资产，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准
备。
除上述计量方法以外的金融工具，本公司按照一般方法计量损失准备，在每个资产负债表日
评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司
按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，
公司按照该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导
致的预期信用损失。未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内(若金融工
具的预计存续期少于 12 个月，则为预计存续期)可能发生的金融工具违约事件而导致的预期信用
损失，是整个存续期预期信用损失的一部分。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日
发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相
对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于在单项工具层面无法以
合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据的金融工具，本公司以组合为基础考虑评估信用
风险是否显著增加。若本公司判断金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险，则假定该金
融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
81 / 173
2021 年年度报告
本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产
在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投
资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
6．金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法定权利，同
时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照10.5所述的简化计量方法确定应收票据的预期信用损失并进行会计处理。在资产
负债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量应收票
据的信用损失。当单项应收票据无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风
险特征将应收票据划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信息，
在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
银行承兑汇票组合 承兑人为信用风险较低的银行
商业承兑汇票组合 承兑人为信用风险较高的企业
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照10.5所述的简化计量方法确定应收账款的预期信用损失并进行会计处理。在资产
负债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量应收账
款的信用损失。当单项应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风
险特征将应收账款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信息，
在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的应收账款
关联方组合 应收本公司之合并报表范围内关联方以及母公司栖霞建设集团及其子公司款项
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照 10.5 所述的一般方法确定其他应收款的预期信用损失并进行会计处理。在资产负
债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量其他应收
款的信用损失。当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用
风险特征将其他应收款划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信
息，在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
82 / 173
2021 年年度报告
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的其他应收款
低信用风险组合 应收土地保证金、房产合作项目开发款项
关联方组合 应收本公司之合并报表范围内关联方以及母公司栖霞建设集团及其子
公司款项
15. 存货
√适用 □不适用
1．存货按房地产开发存货和非房地产开发存货分类。房地产开发存货包括拟开发土地、开发
产品、处在开发过程中的开发成本，以及在开发经营过程中耗用的库存材料和低值易耗品等；非
房地产开发存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在
生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2．公司取得存货按实际成本计量。(1)外购原材料、库存商品的成本即为其采购成本，通过
进一步加工取得的非房地产开发存货成本由采购成本和加工成本构成。房地产工程开发过程中所
发生的各项直接和间接费用计入开发成本，待工程完工结转开发产品。(2)债务重组取得债务人用
以抵债的存货，以放弃债权的公允价值和使该存货达到当前位置和状态所发生的可直接归属于该
存货的相关税费为基础确定其入账价值。(3)在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出
资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的存货通常以换出资产的公允价
值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产公允价值更加可靠；不满足上述前提的
非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入存货的成本。(4)以同一
控制下的企业吸收合并方式取得的存货按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下
的企业吸收合并方式取得的存货按公允价值确定其入账价值。
3．存货发出的核算方法:
(1)发出材料采用月末一次加权平均法。。
(2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积/开发产品占地面积及所占地块的级差系数
计算分摊计入项目的开发成本。
(3)发出开发产品按建筑面积平均法核算。
(4)低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品按照一次转销法进行摊销。
包装物按照一次转销法进行摊销。
4．资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量。存货可变现净值是按存货的估计售
价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可
变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影
响，除有明确证据表明资产负债表日市场价格异常外，本期期末存货项目的可变现净值以资产负
债表日市场价格为基础确定，其中：
(1)开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估
计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；
(2)需要经过开发的存货，在正常生产经营过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，
同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并
与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
5．存货的盘存制度为永续盘存制。
83 / 173
2021 年年度报告
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
合同资产是指公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外
的其他因素。公司拥有的、无条件(仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示。
公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司按照10.5所述的简化计量方法确定合同资产的预期信用损失并进行会计处理。在资产
负债表日，本公司按应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间的差额的现值计量合同资
产的信用损失。当单项合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司根据信用风
险特征将合同资产划分为若干组合，参考历史信用损失经验，结合当前状况并考虑前瞻性信息，
在组合基础上估计预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据
账龄组合 按账龄划分的具有类似信用风险特征的合同资产
关联方组合 应收本公司之合并报表范围内关联方以及母公司栖霞建设集团及其子公司款项
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期
股权投资，包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资。
1．共同控制和重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本
公司联营企业。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间接持有被投资单
84 / 173
2021 年年度报告
位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为对被投资方单位
的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债
券等的影响。
2．长期股权投资的投资成本的确定
(1)同一控制下的合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性
证券作为合并对价的，在合并日按取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、
所承担债务账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并
的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取
得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权
益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权
投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有
的股权投资因采用权益法核算或为其他权益工具投资而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的
负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证
券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。本公司将合并协议
约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据企业会计准则判断该多次交易是否属于“一
揽子交易”。属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不
属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为
改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本；原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综
合收益暂不进行会计处理；原持有股权投资为其他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间
的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动直接转入留存收益。
(3)除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量：以支付现金取
得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益
性证券的公允价值作为其初始投资成本，与发行权益性证券直接相关的费用，按照《企业会计准
则第 37 号——金融工具列报》的有关规定确定；在非货币性资产交换具有商业实质和换入资产或
换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产
的公允价值和应支付的相关税费确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值
更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作
为换入长期股权投资的初始投资成本。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本以放
弃债权的公允价值为基础确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计
入投资成本。
对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权
投资成本为按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允
价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其
他权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价
值变动应当直接转入留存收益。
3．长期股权投资的后续计量及损益确认方法
(1)成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
(2)权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。
85 / 173
2021 年年度报告
采用权益法核算的长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股
权投资的成本。取得长期股权投资后，被投资单位采用的会计政策及会计期间与公司不一致的，
按照公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益和其他
综合收益等。按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认
投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；在确认应享有被投资单位净损益
的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利
润进行调整后确认。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长
期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的
其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。公司与联营企业、合营企业之间发
生的未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投
资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
在公司确认应分担被投资单位发生亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投
资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位
净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失、冲减长期应收项目的账面价值。经过上述处
理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当
期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本公司在收益弥补未确认的亏损分担额后，恢
复确认收益分享额。
在持有投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合
收益和其他所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
对于本公司向合营企业与联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但
未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司向合营企业或者联营企业出售的资产构
成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营及合营企业购
入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认
与交易相关的利得或损失。
4．长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
(1)权益法核算下的长期股权投资的处置
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置该项投资
时，采用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收
益的部分进行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对投资单位的共同控制或者重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止确认权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法核算时全部转入当期损益。
(2)成本法核算下的长期股权投资的处置
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资
单位的控制之前因采用权益法核算或者金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采
用与被投资单位直接处置相关资产或者负债相同的基础进行处理，并按比例结转当期损益；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和净利润分配以外的其他所
有者权益变动按比例结转当期损益。
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同
控制或施加重大影响的，按照新的持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净
资产的份额，与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价值之间的差额计入当期
损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整。
86 / 173
2021 年年度报告
公司因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，处置后的剩余股权能够
对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时
即采用权益法核算进行调整，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大
影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在
丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，其他综合收益和其他所有者权益全
部结转为当期损益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子
交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控
制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其
他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1．投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物(含自行建造或开发活动完成
后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物)。
2．投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量。如与投资性房地产有
关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性
房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。
3．对成本模式计量的投资性房地产，采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行
摊销。
4. 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或
无形资产，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。自用房地产的用途或者存货改变为赚取
租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产，转换为采用成
本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
5．当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止
确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相
关税费后计入当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：(1)为生产商品、提供劳务、出租或经营管理持
有的；(2)使用寿命超过一个会计年度。
固定资产同时满足下列条件的予以确认：(1)与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
(2)该固定资产的成本能够可靠地计量。与固定资产有关的后续支出，符合上述确认条件的，计入
固定资产成本；不符合上述确认条件的，发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5% 3.17%-4.75%
机器设备 年限平均法 5-12 5% 7.92%-19.00%
运输工具 年限平均法 5 5% 19.00%
87 / 173
2021 年年度报告
电子设备 年限平均法 5 5% 19.00%
其他设备 年限平均法 3-5 5% 19.00%-31.67%
固定资产装修 年限平均法 5 5% 19.00%
说明：
(1)符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较
短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。
(2)已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额计算折旧率。
(3)公司至少年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变
则作为会计估计变更处理。
其他说明：
(1)因开工不足、自然灾害等导致连续 3 个月停用的固定资产确认为闲置固定资产(季节性停
用除外)。闲置固定资产采用和其他同类别固定资产一致的折旧方法。
(2)若固定资产处于处置状态，或者预期通过使用或处置不能产生经济利益，则终止确认,并
停止折旧和计提减值。
(3)固定资产出售、转让、报废或者毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入
当期损益。
(4)本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条
件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修
理间隔期间，照提折旧。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2．在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态
但尚未办理竣工结算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂
估价值，但不再调整原已计提的折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
1．借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
2．借款费用资本化期间
(1)当同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)
为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
(2)暂停资本化：若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预
定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
88 / 173
2021 年年度报告
(3)停止资本化：当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。当购建或者生产符合资本化的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工
后才可使用或者对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．借款费用资本化率及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用(包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销)，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或
者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加
权平均数乘以占用一般借款的资本化率(加权平均利率)，计算确定一般借款应予资本化的利息金
额。在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
外币专门借款本金及利息的汇兑差额，在资本化期间内予以资本化。专门借款发生的辅助费用，
在所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之前发生的，予以资本
化；在达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，
在发生时计入当期损益。借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的
折价或者溢价金额，调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1．无形资产的初始计量
无形资产按成本进行初始计量。外购无形资产的成本，包括购买价、相关税费以及直接归属
于该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。债务重组取得债务人用
以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值
与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。在非货币性资产交换具备商业实
质且换入或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换
出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资
产的成本，不确认损益。
与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本公司且成本能可靠地计量，则计
入无形资产成本。除此之外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发构建厂房等建筑物，相关的土地使用权
支出和建筑物建造成本分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关
价款在土地使用权和建筑物之间分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。
2．无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合
因素判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无
89 / 173
2021 年年度报告
法合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：(1)运用该资产生产的产
品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；(2)技术、工艺等方面的现阶段情况及对
未来发展趋势的估计；(3)以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；(4)现在或潜在的竞
争者预期采取的行动；(5)为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有
关支出的能力；(6)对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；(7)
与公司持有其他资产使用寿命的关联性等。使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况:
项 目 预计使用寿命依据 期限(年)
软件 预计受益期限 5-10
使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方
式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。使用寿命不确定的无形资
产不予摊销，但每年均对该无形资产的使用寿命进行复核，并进行减值测试。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，与以
前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理；预计某项无形资产已经不能给企业带
来未来经济利益的，将该项无形资产的账面价值全部转入当期损益。
(2).内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
内部研究开发项目的支出，区分为研究阶段支出和开发阶段支出。划分研究阶段和开发阶段
的标准：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查阶段，应确定为研究阶段，该阶段具有计
划性和探索性等特点；在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等阶段，应确定为开发阶段，该阶段具
有针对性和形成成果的可能性较大等特点。
内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的
支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术
上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，
包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部
使用的，可证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开
发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。如
不满足上述条件的，于发生时计入当期损益；无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生
的研发支出全部计入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产和生产性生物资产、固定资产、在建工程、
油气资产、无形资产、商誉等长期资产，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
1．资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
2．企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生
重大变化，从而对企业产生不利影响；
3．市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而影响企业计算资产预计未来现金
流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低；
4．有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；
5．资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置；
6．企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现
金流量或者实现的营业利润(或者亏损)远远低于(或者高于)预计金额等；
7．其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
上述长期资产于资产负债日存在减值迹象的，应当进行减值测试。减值测试结果表明资产的
可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公
允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。处置费用包括
90 / 173
2021 年年度报告
与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用；
资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金
流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。
资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，
以资产组所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组
合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合
并的协同效应收益中收益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或者资
产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该
资产组或者资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉以外的其他各
项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
商誉和使用寿命不确定的无形资产至少在每年年终终了进行减值测试。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用按实际支出入账，在受益期或规定的期限内平均摊销。如果长期待摊的费用项
目不能使以后会计期间受益，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。其中：
租入的固定资产发生的改良支出，对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在
租赁资产剩余使用寿命内平均摊销。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，按
剩余租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期限平均摊销。
租入的固定资产发生的装修费用，对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，按
两次装修间隔期间与租赁资产剩余使用寿命中较短的期限平均摊销。无法合理确定租赁期届满时
能够取得租赁资产所有权的，按两次装修间隔期间、剩余租赁期与租赁资产剩余使用寿命三者中
较短的期限平均摊销。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。公司将同一合同下的合
同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工提供服务的会计期间，将实际发生的职工工资、奖金、按规定的基准和比例为
职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金，确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价
值计量。如果该负债预期在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内不能完全支付，且
财务影响重大的，则该负债将以折现后的金额计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基
金缴存固定费用后，企业不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设
定提存计划以外的离职后福利计划。
91 / 173
2021 年年度报告
设定提存计划：
本公司按当期政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成
本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴纳制度(补
充养老保险)或者企业年金计划。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费或者
年金计划缴费，相应支出计入当期损益或者相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或者裁减建议所提供的辞退福利时，和本公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬
负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其
他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务日至
正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，
计入当期损益(辞退福利)。正式退休日期之后的经济补偿(如正常养老退休金)，按照离职后福利
处理。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计
处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。但相关职工薪酬成本中“重新计量设定受益计
划净负债或净资产所产生的变动”部分计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年 7 月 5 日发布《企业会计准则第 14 号——
收入(2017 年修订)》(财会[2017]22 号)(以下简称“新收入准则”)。
1．收入的总确认原则
新收入准则下，公司以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。公司在履行了合同中的履
约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
92 / 173
2021 年年度报告
满足下列条件之一的，公司属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履
约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制
公司履约过程中在建的商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个
合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约
进度不能合理确定的除外。当履约进度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在判断客
户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就
该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的
法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商
品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)
客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的
单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价
格计量收入。交易价格，是公司因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额。公司代第三方收
取的款项以及公司预期将退还给客户的款项，作为负债进行会计处理，不计入交易价格。合同中
存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对
价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确
定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始
日，公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大
融资成分。
2．本公司收入的具体确认原则
(1)房地产销售收入
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房
地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，
签订了销售合同，达到销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证
明，在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
(2) 物业管理服务收入：
物业收入金额，具有业主认可的物业合同、协议或其它结算通知书，履行了合同规定的义务，
开具发票且价款已经取得或确信可以取得，按已经取得或确信可以取得的金额确定。
(3) 出租物业收入
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
(4) 建造施工收入
属于在某一时段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在合同期内确认收入，公司采用
投入法，即按照累计已完工工作量占合同预计总工作量的比例确定恰当的履约进度。当履约进度
不能合理确定时，根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，直到履约进度能
够合理确定为止。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
1．合同成本的确认条件
合同成本包括合同取得成本及合同履约成本。
93 / 173
2021 年年度报告
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。公司
为取得合同发生的、除预期能够收回的增量成本之外的其他支出，在发生时计入当期损益，明确
由客户承担的除外。
公司为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足
下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相
关，包括直接人工、直接材料、制造费用 (或类似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同
而发生的其他成本；(2)该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收
回。
2．与合同成本有关的资产的摊销
合同取得成本确认的资产与和合同履约成本确认的资产(以下简称“与合同成本有关的资
产”)采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。摊销期限不
超过一年则在发生时计入当期损益。
3．与合同成本有关的资产的减值
在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，公司首先对按照其他企业会计准则确认的、与
合同有关的其他资产确定减值损失；然后确定与合同成本有关的资产的减值损失。与合同成本有
关的资产，其账面价值高于公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价与为转让该
相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得公司因转让与该资产相关的商品
预期能够取得的剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额高于该资产账面价值的，
转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1．政府补助的分类
政府补助，是指本公司从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助，包括购买固定资产或无形资产的财政拨款、固定资产专门借款的财政贴息等；与收益相关的
政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收
益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，整体归类为与收益相关
的政府补助。
本公司在进行政府补助分类时采取的具体标准为：
(1)政府补助文件规定的补助对象用于购建或以其他方式形成长期资产，或者补助对象的支出
主要用于购建或以其他方式形成长期资产的，划分为与资产相关的政府补助。
(2)根据政府补助文件获得的政府补助全部或者主要用于补偿以后期间或已发生的费用或损
失的政府补助，划分为与收益相关的政府补助。
(3)若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将该政府补助款划分为与资产相关的政
府补助或与收益相关的政府补助：1)政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目
的预算中将形成资产的支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在
每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；2)政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明
特定项目的，作为与收益相关的政府补助。
2．政府补助的确认时点
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿
证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计
量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：
94 / 173
2021 年年度报告
(1)所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财
政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的(任何符合规定条件的企业均可
申请)，而不是专门针对特定企业制定的；
(2)应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办
法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；
(3)相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障
的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；
(4)根据本公司和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件(如有)。
3．政府补助的会计处理
政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量；为非货币性资产的，按公允价值计量；
非货币性资产公允价值不能可靠取得的，按名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接
计入当期损益。
本公司对政府补助采用的是总额法，具体会计处理如下：
与资产相关的政府补助确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入当期损益；相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿企业已发生的相关成本费用
或损失的，直接计入当期损益。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
(1)财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向企业提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
(2)财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分以下情况进行会计处理：
(1)初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
(2)存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
(3)属于其他情况的，直接计入当期损益。
政府补助计入不同损益项目的区分原则为：与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业
务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与本公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收
支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1．递延所得税资产和递延所得税负债的确认和计量
本公司根据资产、负债与资产负债日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，采用资产负
债表债务法确认递延所得税。公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，
但不包括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，公司以很可能取得用
来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递
延所得税资产，除非该可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：
(1)该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，
确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
各项应纳税暂时性差异均确认相关的递延所得税负债，除非该应纳税暂时性差异是在以下交
易中产生的：
(1)商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
95 / 173
2021 年年度报告
(2)对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的
时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税法
规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额)，按照预期收回该资产或清偿该
负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负
债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，
确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
2．当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所
得税负债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期
间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分
拆。
1．承租人
(1)使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用
权资产按照成本进行初始计量，包括：租赁负债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的
租赁付款额(扣除已享受的租赁激励相关金额)；发生的初始直接费用；为拆卸及移除租赁资产、
复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
本公司使用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有
权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资
产所有权的，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2)租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负
债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：固定付款额及实质固定付
款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项
在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定；购买选择权的行权价格，前提是公司合理确
定将行使该选择权；行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租
96 / 173
2021 年年度报告
赁选择权；根据公司提供的担保余值预计应支付的款项。本公司采用租赁内含利率作为折现率。
无法确定租赁内含利率的，采用本公司的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产
成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负
债：本公司对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权或
终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致；根据担保余值预计的应付金额发生变动；
用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动。在对租赁负债进行重新计量时，本公司相应调整使
用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司
将剩余金额计入当期损益。
(3)短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付
款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开
始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产
为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
(4)租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；增加的对价与租赁范围扩
大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合
同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债。
2．出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是
否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指
除融资租赁以外的其他租赁。
本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。如果原租赁为
短期租赁且本公司选择对原租赁不确认使用权资产和租赁负债，本公司将该转租赁分类为经营租
赁。
(1)经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与
经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入
当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2)融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司
对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的
终止确认和减值按照“10.金融工具”进行会计处理。未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额
在实际发生时计入当期损益。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计量
的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过去
的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、
资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的
实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面
97 / 173
2021 年年度报告
金额进行重大调整。本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估
计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，
其影响数在变更当期和未来期间予以确认。于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行
判断、估计和假设的重要领域如下：
1．租赁的分类
本公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，
在进行归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承
租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判
断。
2．金融工具的减值
本公司采用预期信用损失模型对以摊余成本计量的应收款项及债权投资、以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的应收款项融资及其他债权投资等的减值进行评估。运用预期信用损失
模型涉及管理层的重大判断和估计。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和
违约风险敞口。本公司考虑历史统计数据的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率
及违约风险敞口模型。实际的金融工具减值结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响金
融工具的账面价值及信用减值损失的计提或转回。
3．存货跌价准备
本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧
和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现
净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事
项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间
影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
4．折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提
折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用
寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生
重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
5．递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损确认
递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，
结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
6．所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部
分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初
估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
7．公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作
出估计时，本公司采用可获得的可观察市场数据；如果无法获得第一层次输入值，则聘用第三方
有资质的评估机构进行估值，在此过程中本公司管理层与其紧密合作，以确定适当的估值技术和
相关模型的输入值。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影
会计政策变更的内容和原因 审批程序 响的报表项目
名称和金额)
98 / 173
2021 年年度报告
财政部于 2018 年 12 月 7 日发布《企业会计准则第 21 号—— 本次变更经公司第 [注 1]
租赁(2018 修订)》(财会[2018]35 号，以下简称“新租赁 八届董事会第五次
准则”)，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行新租赁准则。 会议审议通过。
其他说明
[注 1] 新租赁准则完善了租赁的定义，本公司在新租赁准则下根据租赁的定义评估合同是否
为租赁或者包含租赁。对于首次执行日(即 2021 年 1 月 1 日)前已存在的合同，本公司在首次执行
日选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。
(1)本公司作为承租人
原租赁准则下，本公司根据租赁是否实质上将与资产所有权有关的全部风险和报酬转移给本
公司，将租赁分为融资租赁和经营租赁。
新租赁准则下，本公司不再区分融资租赁与经营租赁，对所有租赁(选择简化处理方法的短期
租赁和低价值资产租赁除外)确认使用权资产和租赁负债。
本公司选择根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行新租赁准则当年年初留存
收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前的经营租赁，本公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日本公
司增量借款利率折现的现值计量租赁负债，按照与租赁负债相等的金额计量使用权资产，并根据
预付租金进行必要调整。本公司在应用上述方法的同时根据每项租赁选择采用下列一项或多项简
化处理：
1)对将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁作为短期租赁处理；
2)计量租赁负债时，对具有相似特征的租赁采用同一折现率；
3)使用权资产的计量不包含初始直接费用；
4)存在续租选择权或终止租赁选择权的，根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最新情
况确定租赁期；
5)作为使用权资产减值测试的替代，根据《企业会计准则第 13 号——或有事项》评估包含租
赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准备金额
调整使用权资产；
6)对首次执行新租赁准则当年年初之前发生的租赁变更，不进行追溯调整，根据租赁变更的
最终安排，按照新租赁准则进行会计处理。
(2)本公司作为出租人
在新租赁准则下，本公司作为转租出租人应基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的
标的资产，对转租赁进行分类。对于首次执行日前划分为经营租赁且在首次执行日后仍存续的转
租赁，本公司在首次执行日基于原租赁和转租赁的剩余合同期限和条款进行重新评估，并按照新
租赁准则的规定进行分类。重分类为融资租赁的，本公司将其作为一项新的融资租赁进行会计处
理。
除转租赁外，本公司无需对其作为出租人的租赁调整首次执行新租赁准则当年年初留存收益
及财务报表其他相关项目金额。本公司自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
本公司在首次执行日确认租赁负债采用的承租人增量借款利率的加权平均值为 4.65%。本公
司在 2020 年 12 月 31 日披露的重大经营租赁尚未支付的最低租赁付款额，按首次执行日承租人增
量借款利率折现的现值为 76,368,355.01 元，该等租赁合同在首次执行日确认的租赁负债为
76,368,355.01 元，二者没有差异。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
99 / 173
2021 年年度报告
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,323,023,548.63 2,323,023,548.63
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 105,028,000.00 105,028,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 30,209,444.83 30,209,444.83
应收款项融资
预付款项 45,695,712.94 42,260,482.87 -3,435,230.07
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 357,317,795.26 357,317,795.26
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 15,866,714,698.72 15,866,714,698.72
合同资产 36,424,154.82 36,424,154.82
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 259,954,103.20 259,954,103.20
流动资产合计 19,024,367,458.40 19,020,932,228.33 -3,435,230.07
非流动资产：
发放贷款和垫款 66,973,307.14 66,973,307.14
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 890,236,409.88 890,236,409.88
其他权益工具投资 800,102,884.43 800,102,884.43
其他非流动金融资产
投资性房地产 918,641,076.70 918,641,076.70
固定资产 26,540,562.89 26,540,562.89
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 78,752,622.18 78,752,622.18
无形资产 1,471,797.04 1,471,797.04
开发支出
商誉
长期待摊费用 21,286,109.97 21,286,109.97
递延所得税资产 368,017,116.23 368,017,116.23
其他非流动资产
非流动资产合计 3,093,269,264.28 3,172,021,886.46 78,752,622.18
资产总计 22,117,636,722.68 22,192,954,114.79 75,317,392.11
流动负债：
短期借款 58,669,994.44 58,669,994.44
向中央银行借款
100 / 173
2021 年年度报告
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 53,118,490.12 53,118,490.12
应付账款 589,717,255.12 589,717,255.12
预收款项 11,761,894.67 11,761,894.67
合同负债 4,084,434,803.14 4,084,434,803.14
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 7,224,347.02 7,224,347.02
应交税费 225,750,210.86 225,750,210.86
其他应付款 1,666,906,817.60 1,666,906,817.60
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 2,477,909,778.10 2,477,909,778.10
其他流动负债 2,375,044,769.01 2,375,044,769.01
流动负债合计 11,550,538,360.08 11,550,538,360.08
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 4,434,934,177.46 4,434,934,177.46
应付债券 1,864,740,263.72 1,864,740,263.72
其中：优先股
永续债
租赁负债 76,368,355.01 76,368,355.01
长期应付款 296,286.45 296,286.45
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 12,908,408.94 12,908,408.94
其他非流动负债 5,874,418.40 5,874,418.40
非流动负债合计 6,318,753,554.97 6,395,121,909.98 76,368,355.01
负债合计 17,869,291,915.05 17,945,660,270.06 76,368,355.01
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,045,281,560.37 1,045,281,560.37
减：库存股
其他综合收益 11,597,279.95 11,597,279.95
专项储备
盈余公积 404,171,649.66 404,171,649.66
一般风险准备
未分配利润 1,651,627,694.12 1,650,576,731.22 -1,050,962.90
101 / 173
2021 年年度报告
归属于母公司所有者权益（或 4,162,678,184.10 4,161,627,221.20 -1,050,962.90
股东权益）合计
少数股东权益 85,666,623.53 85,666,623.53
所有者权益（或股东权益） 4,248,344,807.63 4,247,293,844.73 -1,050,962.90
合计
负债和所有者权益（或股 22,117,636,722.68 22,192,954,114.79 75,317,392.11
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 941,954,529.98 941,954,529.98
交易性金融资产 105,028,000.00 105,028,000.00
衍生金融资产
应收票据
应收账款 483,252.35 483,252.35
应收款项融资
预付款项 8,238,825.07 4,803,595.00 -3,435,230.07
其他应收款 2,578,332,950.09 2,578,332,950.09
其中：应收利息
应收股利
存货 6,144,822,934.72 6,144,822,934.72
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 73,276,224.47 73,276,224.47
流动资产合计 9,852,136,716.68 9,848,701,486.61 -3,435,230.07
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,619,267,223.29 3,619,267,223.29
其他权益工具投资 800,102,884.43 800,102,884.43
其他非流动金融资产
投资性房地产 349,244,586.95 349,244,586.95
固定资产 8,843,072.95 8,843,072.95
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 78,752,622.18 78,752,622.18
无形资产 1,392,313.40 1,392,313.40
开发支出
商誉
长期待摊费用 20,361,582.23 20,361,582.23
递延所得税资产 176,716,916.44 176,716,916.44
102 / 173
2021 年年度报告
其他非流动资产
非流动资产合计 4,975,928,579.69 5,054,681,201.87 78,752,622.18
资产总计 14,828,065,296.37 14,903,382,688.48 75,317,392.11
流动负债：
短期借款 58,669,994.44 58,669,994.44
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 12,404,804.01 12,404,804.01
应付账款 288,837,340.45 288,837,340.45
预收款项 6,797,452.81 6,797,452.81
合同负债 1,258,972,769.00 1,258,972,769.00
应付职工薪酬 7,825.08 7,825.08
应交税费 42,220,330.65 42,220,330.65
其他应付款 1,454,957,970.01 1,454,957,970.01
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,788,729,544.17 1,788,729,544.17
其他流动负债 2,124,311,706.68 2,124,311,706.68
流动负债合计 7,035,909,737.30 7,035,909,737.30
非流动负债：
长期借款 1,800,212,730.84 1,800,212,730.84
应付债券 1,864,740,263.72 1,864,740,263.72
其中：优先股
永续债
租赁负债 76,368,355.01 76,368,355.01
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 10,048,641.48 10,048,641.48
其他非流动负债 2,412,118.40 2,412,118.40
非流动负债合计 3,677,413,754.44 3,753,782,109.45 76,368,355.01
负债合计 10,713,323,491.74 10,789,691,846.75 76,368,355.01
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,050,000,000.00 1,050,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,027,103,218.23 1,027,103,218.23
减：库存股
其他综合收益 11,597,279.95 11,597,279.95
专项储备
盈余公积 404,171,649.66 404,171,649.66
未分配利润 1,621,869,656.79 1,620,818,693.89 -1,050,962.90
所有者权益（或股东权益） 4,114,741,804.63 4,113,690,841.73 -1,050,962.90
合计
负债和所有者权益（或股 14,828,065,296.37 14,903,382,688.48 75,317,392.11
东权益）总计
103 / 173
2021 年年度报告
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额 1%、3%、5%、6%、9%、10%、
13%
土地增值税 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他 实行四级超率累进税率
附着物产权产生的增值额；对预售房款根据房 (30%-60%)计缴；预缴率适
地产所在地规定的预缴率预缴。 用房地产所在地具体规定。
城市维护建设税 应缴流转税税额 7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
南京栖霞建设仙林有限公司 20%
南京世豪物业管理有限公司 20%
南京星叶连家商贸有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13 号）
的规定，企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率
缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳
税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
根据《关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021
年第 12 号）的规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在《财政部 税务
总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13 号）规定的优惠政策基础上，
再减半征收企业所得税。
3. 其他
□适用 √不适用
104 / 173
2021 年年度报告
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 72,951.21 128,107.38
银行存款 2,184,920,782.62 2,245,926,908.24
其他货币资金 50,746,852.44 76,968,533.01
合计 2,235,740,586.27 2,323,023,548.63
其他说明
抵押、质押、冻结等对使用有限制或存放在境外、或资金汇回受到限制的款项说明
项 目 期末数 期初数
司法冻结银行存款 200,000.00 -
银行承兑汇票保证金 29,098,905.70 53,118,490.12
履约保证金 1,580,194.65 5,708,836.94
贷款保证金 18,026,863.09 18,026,781.53
合 计 48,905,963.44 76,854,108.59
本期银行存款中商品房预售监管账户余额共计 349,370,437.49 元人民币。实行预售资金监管
时，所有纳入监管范围的楼盘，须在监管指定银行开立监管账户（即商品房预售监管账户），签订
银企监管协议，购房者的首付款或者全部房款或者购房贷款将全部进入监管账户，受到政府机构
和指定银行的监督。
除上述列明的受限货币资金和监管账户余额外，期末货币资金余额中不存在其他抵押、冻结
等对变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入 197,705,312.49 105,028,000.00
当期损益的金融资产
其中：
权益工具投资 95,889,580.00 105,028,000.00
其他 101,815,732.49 -
合计 197,705,312.49 105,028,000.00
其他说明：
√适用 □不适用
期末交易性金融资产中用于银行承兑汇票保证金质押的账面价值 50,000,000.00 元。
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
105 / 173
2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
商业承兑票据 2,444,000.00 -
合计 2,444,000.00 -
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
商业承兑票据 - 2,600,000.00
合计 - 2,600,000.00
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余 坏账准
账面余额 坏账准备
额 备
账
计
类别 账面 面
计提 比 提
比例 价值 金 金 价
金额 金额 比例 例 比
(%) 额 额 值
(%) (%) 例
(%)
按组合计提 2,600,000.00 100.00 156,000.00 6.00 2,444,000.00 - - - - -
坏账准备
合计 2,600,000.00 / 156,000.00 / 2,444,000.00 - / - / -
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：商业承兑汇票
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收票据 坏账准备 计提比例（%）
商业承兑汇票 2,600,000.00 156,000.00 6.00
合计 2,600,000.00 156,000.00 6.00
按组合计提坏账的确认标准及说明
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
106 / 173
2021 年年度报告
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
按组合计提坏账 - 156,000.00 - - 156,000.00
准备
合计 - 156,000.00 - - 156,000.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 7,426,448.13
3 年以上 331,660.96
合计 7,758,109.09
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提 331,660.96 4.28 331,660.96 100.00 - 331,660.96 1.00 331,660.96 100.00 -
坏账准备
按组合计提 7,426,448.13 95.72 445,586.89 6.00 6,980,861.24 32,827,484.48 99.00 2,618,039.65 7.98 30,209,444.83
坏账准备
合计 7,758,109.09 / 777,247.85 / 6,980,861.24 33,159,145.44 / 2,949,700.61 / 30,209,444.83
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
107 / 173
2021 年年度报告
杨维强 331,660.96 331,660.96 100.00 预计无法收回
合计 331,660.96 331,660.96 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 7,426,448.13 445,586.89 6.00
合计 7,426,448.13 445,586.89 6.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 其他变 期末余额
计提 转销或核销
转回 动
按单项计提 331,660.96 - - - - 331,660.96
坏账准备
按组合计提 2,618,039.65 7,577,547.24 - 9,750,000.00 - 445,586.89
坏账准备
合计 2,949,700.61 7,577,547.24 - 9,750,000.00 - 777,247.85
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 9,750,000.00
其中重要的应收账款核销情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项是否由关
单位名称 应收账款性质 核销金额 核销原因 履行的核销程序
联交易产生
南京市栖霞区人民 应收租金 9,750,000.00 无法收回 管理层审批 否
政府仙林办事处
108 / 173
2021 年年度报告
合计 / 9,750,000.00 / / /
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期
坏账准备期末
单位名称 期末余额 末余额合计数
余额
的比例(%)
南京西岗街道物业服务有限公司 1,010,000.00 13.02 60,600.00
南京市人民检察院 937,571.50 12.09 56,254.29
银联商务股份有限公司 877,397.52 11.31 52,643.85
苏州市吴中区甪直物业管理有限公司 561,293.01 7.23 33,677.58
南京市栖霞区爱儿坊东方天郡幼儿园 450,000.00 5.80 27,000.00
合计 3,836,262.03 49.45 230,175.72
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,480,853,663.11 99.76 44,682,986.90 97.79
1至2年 3,525,819.65 0.24 1,005,798.84 2.20
2至3年 - - 1,459.84 -
3 年以上 2,815.00 - 5,467.36 0.01
合计 1,484,382,297.76 100.00 45,695,712.94 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
期末无账龄超过 1 年且金额重大的预付款项。
109 / 173
2021 年年度报告
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额
单位名称 期末余额
合计数的比例(%)
南京市土地矿产市场管理办公室 1,415,000,000.00 95.33
南京栖霞建设集团建材实业有限公司（简称 18,365,974.90 1.24
建材实业公司）
苏州苏能集团有限公司新吴城工程分公司 10,720,000.00 0.72
江苏建峰建设有限公司 7,928,448.62 0.53
上海嘉实(集团)有限公司 5,734,219.33 0.39
合计 1,457,748,642.85 98.21
其他说明
期末未发现预付款项存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 352,360,442.33 357,317,795.26
合计 352,360,442.33 357,317,795.26
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
110 / 173
2021 年年度报告
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 293,490,386.37
1至2年 14,862,102.69
2至3年 18,070,420.94
3 年以上 40,017,532.27
减：坏账准备 -14,079,999.94
合计 352,360,442.33
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 46,551,609.88 70,307,574.60
房产合作开发项目款 276,360,000.00 254,760,911.11
往来款 42,459,494.52 48,560,706.26
代扣代缴 171,669.91 185,711.65
其他 897,667.96 266,686.17
减：坏账准备 -14,079,999.94 -16,763,794.53
合计 352,360,442.33 357,317,795.26
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2021年1月1日余额 1,671,041.57 12,092,252.96 3,000,500.00 16,763,794.53
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段 -873,726.16 873,726.16 - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 507,167.77 -2,440,462.36 -750,500.00 -2,683,794.59
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2021年12月31日余额 1,304,483.18 10,525,516.76 2,250,000.00 14,079,999.94
111 / 173
2021 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计提 3,000,500.00 -750,500.00 - - - 2,250,000.00
坏账准备
按组合计提 13,763,294.53 -1,933,294.59 - - - 11,829,999.94
坏账准备
合计 16,763,794.53 -2,683,794.59 - - - 14,079,999.94
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
深圳市卓越商业 房产合作开 276,360,000.00 1 年以内 75.42 276,360.00
管理有限公司 发项目款
江苏汇金控股集 往来款 28,400,000.00 3 年以上 7.75 5,680,000.00
团有限公司
无锡市住房置业 押金保证金 4,156,050.00 1 年以内 3.63 1,083,317.00
担保有限公司 4,018,800.00 1-2 年
5,124,500.00 2-3 年
南京市雨花台区 押金保证金 9,552,571.02 2-3 年 2.61 955,257.10
住房和建设局
公维基金 往来款 3,629,150.80 1 年以内 2.37 686,194.59
1,895,814.90 2-3 年
3,167,803.46 3 年以上
合计 / 336,304,690.18 / 91.78 8,681,128.69
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
112 / 173
2021 年年度报告
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价 存货跌价准
项目 准备/合同 备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本 约成本减值
减值准备 准备
原材料 445,548.43 - 445,548.43 760,279.73 - 760,279.73
库存商品 112,907.84 - 112,907.84 3,163.24 - 3,163.24
开发成本 13,076,236,823.05 26,633,774.11 13,049,603,048.94 12,939,129,462.07 195,433,774.11 12,743,695,687.96
开发产品 2,312,690,620.26 - 2,312,690,620.26 3,122,255,567.79 - 3,122,255,567.79
低值易耗品 69,022.01 - 69,022.01 - - -
合同履约成本 8,689,496.11 - 8,689,496.11 - - -
合计 15,398,244,417.70 26,633,774.11 15,371,610,643.59 16,062,148,472.83 195,433,774.11 15,866,714,698.72
[注] 期末存货中用于债务担保的账面价值为 1,249,611,235.11 元。
存货中的开发成本
预计竣工 预计投资总额
项目名称 开工时间 期末数 期初数
时间 (万元)
无锡栖园 2010.04 2022.12 138,200.00 148,092,032.78 148,092,032.78
无锡栖庭 2014.07 2021.01 146,727.00 - 727,994,605.27
南京幸福城 2011.03 2023.12 540,000.00 206,105,887.60 394,267,088.23
南京星叶枫庭 2017.06 2021.12 110,000.00 - 43,625,580.77
南京星叶欢乐花园 2017.09 2022.09 420,000.00 3,779,514,118.08 3,447,916,715.02
南京瑜憬尚府 2018.12 2022.06 310,000.00 2,477,973,229.61 2,314,504,435.10
南京 G17 项目 2020.10 2024.03 165,000.00 1,179,123,168.14 1,108,449,949.55
无锡天樾雅苑 2020.03 2022.12 273,000.00 1,710,030,245.80 1,459,557,146.38
苏州栖园 2020.06 2022.12 67,000.00 487,217,140.89 433,931,993.94
南京栖樾府 2020.03 2022.09 350,000.00 3,088,181,000.15 2,860,789,915.03
小 计 2,519,927.00 13,076,236,823.05 12,939,129,462.07
存货中的开发产品
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
南京百水芊城二期 2020.06 159,203,759.55 - - 159,203,759.55
南京幸福城 2021.12 163,555,564.21 194,378,021.35 71,713,005.01 286,220,580.55
113 / 173
2021 年年度报告
项目名称 竣工时间 期初数 本期增加 本期减少 期末数
南京枫情水岸 2018.08 116,423,724.51 - 11,071,420.35 105,352,304.16
南京羊山湖花园 2015.06 432,269,758.80 - 80,057,226.14 352,212,532.66
南京瑜憬湾花园 2019.06 597,595,797.29 - 20,658,027.83 576,937,769.46
南京星叶枫庭 2021.12 731,620,786.78 41,046,293.37 678,400,190.82 94,266,889.33
无锡栖园 2015.12 446,233,003.20 2,494,958.98 139,820,397.01 308,907,565.17
无锡瑜憬湾花园 2013.06 32,697,587.17 - - 32,697,587.17
无锡东方天郡 2020.09 266,255,961.08 143,845.11 77,519,416.65 188,880,389.54
无锡栖庭 2021.01 37,715,577.02 846,015,017.79 804,019,100.65 79,711,494.16
苏州栖庭 2014.03 61,780,821.60 - 8,678,262.91 53,102,558.69
其他项目 - 76,903,226.58 1,715,114.12 3,421,150.88 75,197,189.82
小 计 3,122,255,567.79 1,085,793,250.72 1,895,358,198.25 2,312,690,620.26
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本-南京瑜憬尚府 168,800,000.00 - - 168,800,000.00 - -
开发成本-无锡栖园 26,633,774.11 - - - - 26,633,774.11
合计 195,433,774.11 - - 168,800,000.00 - 26,633,774.11
[注] 开发产品等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过开发的存货，在正常生产经营
过程中以所形成的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相
关税费后的金额确定其可变现净值。
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货项目名称 期末余额 其中借款费用资本化金额
无锡栖园 148,092,032.78 41,036,609.28
南京幸福城 206,105,887.60 13,643,957.68
南京星叶欢乐花园 3,779,514,118.08 936,621,027.60
南京瑜憬尚府 2,477,973,229.61 277,982,243.76
南京 G17 项目 1,179,123,168.14 60,173,875.46
无锡天樾雅苑 1,710,030,245.80 72,838,649.08
苏州栖园 487,217,140.89 16,947,964.50
南京栖樾府 3,088,181,000.15 329,006,759.53
小 计 13,076,236,823.05 1,748,251,086.89
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
114 / 173
2021 年年度报告
10、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
G16工程项目 1,863,313.10 - 1,863,313.10 36,424,154.82 - 36,424,154.82
合计 1,863,313.10 - 1,863,313.10 36,424,154.82 - 36,424,154.82
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
G16 工程项目 -34,560,841.72 通过累计产值核算本期合同资产
合计 -34,560,841.72 /
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 198,083,854.02 147,676,363.30
预缴营业税 4,898,819.86 5,508,766.32
预缴城建税 12,085,363.88 6,269,842.53
预缴教育费附加 8,606,507.73 4,380,353.85
预缴土地增值税 118,033,774.15 57,331,431.22
预缴印花税 18,727.40 582,306.52
预缴企业所得税 8,667,991.88 2,102.11
预缴房产税 1,195,418.80 -
预缴环保税 148,942.86 -
其他 - 12,624,657.53
115 / 173
2021 年年度报告
销售佣金及服务费 68,511,096.55 25,578,279.82
合计 420,250,497.13 259,954,103.20
其他说明
期末未发现其他流动资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
116 / 173
2021 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告
发放
期初 计提 期末
被投资单位 追加 权益法下确认 其他综合收 其他权 现金
余额 减少投资 减值 其他 余额
投资 的投资损益 益调整 益变动 股利
准备
或利
润
一、合营企业
苏州立泰置业有限 22,063,182.61 1,532,922.74 23,596,105.35
公司
苏州业方房地产开 18,677,941.24 262,969.78 18,940,911.02
发有限公司
小计 40,741,123.85 - - 1,795,892.52 - - - - - 42,537,016.37
二、联营企业
上海嘉实装饰有限 645,669.05 -63,594.62 582,074.43
公司
南京南外仙林分校 572,066.60 12,778.85 584,845.45
栖园幼儿园
棕榈生态城镇发展 555,796,512.54 -89,520,545.40 -747,044.57 -428.81 465,528,493.76
股份有限公司
南京星发房地产开 243,599,729.46 -23,984,224.68 -565,040.42 219,050,464.36
发有限公司
南京律政建设发展 48,881,308.38 49,000,000.00 -506,978.88 625,670.50
有限公司
南京星叶艾佳生活 -269,065.96 230,934.04
家居用品有限公司
小计 849,495,286.03 49,000,000.00 -114,331,630.69 -747,044.57 -428.81 - - 60,630.08 685,976,812.04
合计 890,236,409.88 49,000,000.00 -112,535,738.17 -747,044.57 -428.81 - - 60,630.08 728,513,828.41
其他说明
期末未发现长期股权投资存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
河北银行股份有限公司 717,792,110.10 702,776,984.91
上海中城联盟投资管理股份有限公司 23,011,414.20 19,479,516.96
上海袁杨置星投资中心（有限合伙） - -
南京晨骐股权投资中心（有限合伙） 63,974,257.81 65,851,873.21
南京海宜星能科技股份有限公司 - 11,994,509.35
合计 804,777,782.11 800,102,884.43
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期确认的股利 其他综合收益 指定为以公
项目 累计利得 累计损失
收入 转入留存收益 允价值计量
117 / 173
2021 年年度报告
的金额 且其变动计
入其他综合
收益的原因
河北银行股份有限 26,700,132.36 37,211,548.16 - - 不以出售为
公司 目的
上海中城联盟投资 - - 13,768,585.80 - 不以出售为
管理股份有限公司 目的
上海袁杨置星投资 - - 1,050,000.00 - 不以出售为
中心（有限合伙） 目的
南京晨骐股权投资 2,032,957.31 13,974,257.81 - - 不以出售为
中心（有限合伙） 目的
南京海宜星能科技 - - - 1,669,811.32
股份有限公司
[注] 2021 年 2 月，本公司根据南京海宜星能科技股份有限公司终止经营的股东会决议，收
回投资款 1,422.64 万元。
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,217,708,618.78 1,217,708,618.78
2.本期增加金额 30,834,873.75 30,834,873.75
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 30,834,873.75 30,834,873.75
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 19,908,254.04 19,908,254.04
（1）处置 19,908,254.04 19,908,254.04
（2）其他转出
4.期末余额 1,228,635,238.49 1,228,635,238.49
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 299,067,542.08 299,067,542.08
2.本期增加金额 57,956,462.86 57,956,462.86
（1）计提或摊销 57,956,462.86 57,956,462.86
3.本期减少金额 3,894,777.24 3,894,777.24
（1）处置 3,894,777.24 3,894,777.24
（2）其他转出
4.期末余额 353,129,227.70 353,129,227.70
三、减值准备
118 / 173
2021 年年度报告
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 875,506,010.79 875,506,010.79
2.期初账面价值 918,641,076.70 918,641,076.70
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
无锡东方天郡商铺 33,089,174.42 尚未办理
无锡星叶广场商业 172,466,309.30 尚未办理
其他说明
√适用 □不适用
(1) 期末未发现投资性房地产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(2) 期末投资性房地产中用于债务担保的账面价值为 21,293.13 万元
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 23,198,457.15 26,540,562.89
固定资产清理 - -
合计 23,198,457.15 26,540,562.89
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
房屋及建筑 电子及其他 固定资产装
项目 机器设备 运输工具 合计
物 设备 修
一、账面原值：
1.期初余额 45,532,356.28 734,644.27 17,178,046.04 12,817,579.50 7,977,894.71 84,240,520.80
2.本期增加金额 - 58,053.10 56,239.66 163,211.62 - 277,504.38
（1）购置 - 58,053.10 56,239.66 163,211.62 - 277,504.38
（2）在建工程转入 -
（3）企业合并增加 -
119 / 173
2021 年年度报告
3.本期减少金额 - - 94,000.00 53,464.96 - 147,464.96
（1）处置或报废 - - 94,000.00 53,464.96 - 147,464.96
4.期末余额 45,532,356.28 792,697.37 17,140,285.70 12,927,326.16 7,977,894.71 84,370,560.22
二、累计折旧
1.期初余额 26,359,579.97 556,924.88 13,668,329.86 9,158,861.88 7,956,261.32 57,699,957.91
2.本期增加金额 1,786,382.84 137,730.03 777,183.74 903,453.51 7,600.00 3,612,350.12
（1）计提 1,786,382.84 137,730.03 777,183.74 903,453.51 7,600.00 3,612,350.12
3.本期减少金额 - - 89,300.00 50,904.96 - 140,204.96
（1）处置或报废 - - 89,300.00 50,904.96 - 140,204.96
4.期末余额 28,145,962.81 694,654.91 14,356,213.60 10,011,410.43 7,963,861.32 61,172,103.07
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 17,386,393.47 98,042.46 2,784,072.10 2,915,915.73 14,033.39 23,198,457.15
2.期初账面价值 19,172,776.31 177,719.39 3,509,716.18 3,658,717.62 21,633.39 26,540,562.89
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 期末已提足折旧仍继续使用的固定资产原值 28,325,486.28 元。
(2) 期末未发现固定资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(3) 期末无融资租赁租入的固定资产。
(4) 期末无经营租赁租出的固定资产。
(5) 期末无用于抵押或担保的固定资产。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
120 / 173
2021 年年度报告
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 84,377,809.48 84,377,809.48
2.本期增加金额 1,221,763.46 1,221,763.46
(1)租赁 1,221,763.46 1,221,763.46
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 85,599,572.94 85,599,572.94
二、累计折旧
1.期初余额 5,625,187.30 5,625,187.30
2.本期增加金额 8,568,684.18 8,568,684.18
(1)计提 8,568,684.18 8,568,684.18
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 14,193,871.48 14,193,871.48
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
121 / 173
2021 年年度报告
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 71,405,701.46 71,405,701.46
2.期初账面价值 78,752,622.18 78,752,622.18
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 9,315,664.73 9,315,664.73
2.本期增加金额 127,752.83 127,752.83
(1)购置 127,752.83 127,752.83
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 9,443,417.56 9,443,417.56
二、累计摊销
1.期初余额 7,843,867.69 7,843,867.69
2.本期增加金额 737,749.45 737,749.45
（1）计提 737,749.45 737,749.45
3.本期减少金额 - -
(1)处置 - -
4.期末余额 8,581,617.14 8,581,617.14
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 861,800.42 861,800.42
2.期初账面价值 1,471,797.04 1,471,797.04
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 期末未发现无形资产存在明显减值迹象，故未计提减值准备。
(2) 期末无用于抵押或担保的无形资产。
27、 开发支出
□适用 √不适用
122 / 173
2021 年年度报告
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 20,502,109.97 5,587,647.15 5,114,704.38 - 20,975,052.74
加盟费 144,000.00 - 9,600.00 - 134,400.00
商业保险费 640,000.00 - 320,000.00 - 320,000.00
小区长期维 - 800,000.00 266,666.67 - 533,333.33
护费用
合计 21,286,109.97 6,387,647.15 5,710,971.05 - 21,962,786.07
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
坏账准备 14,976,502.65 3,741,709.15 19,642,720.39 4,910,680.13
贷款损失准备 13,632,000.00 3,408,000.00 3,576,000.00 894,000.00
交易性金融资产公允 44,537,959.88 11,134,489.98 36,031,143.46 9,007,785.87
价值价值变动影响
公允价值变动（其他 14,818,585.80 3,704,646.45 18,355,973.68 4,588,993.42
权益工具投资）
工薪项目 268,341.47 67,085.37 335,580.59 83,895.15
固定资产折旧计提 1,685,447.45 421,361.85 2,047,002.95 511,750.73
预估成本 122,570,684.36 30,642,671.04 164,427,013.82 41,106,753.41
预提土地增值税 443,461,350.57 110,865,337.64 685,009,046.40 171,252,261.61
预提利息 10,622,457.00 2,655,614.25 69,803,266.65 17,450,816.67
预提费用 5,617,417.86 1,404,354.47 11,401,406.21 2,850,351.55
123 / 173
2021 年年度报告
预收款项 1,106,040,366.02 276,510,091.53 387,053,407.97 96,763,351.99
未抵扣亏损 143,074,616.42 35,768,654.10 74,385,902.83 18,596,475.70
使用权资产 8,793,110.40 2,198,277.61 - -
长期股权投资持有期 269,065.96 67,266.49 - -
间的投资收益 [注]
内部交易未实现利润 212,885.41 53,221.35 - -
合计 1,930,580,791.25 482,642,781.28 1,472,068,464.95 368,017,116.23
[注] 本公司子公司南京栖霞建设物业服务股份有限公司于 2022 年对南京艾佳公司的长期股
权投资进行处置，故该长期股权投资持有期间确认的投资收益为暂时性差异。
(2).未经抵销的递延所得税负债
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
计入其他综合收益的 47,940,819.04 11,985,204.76 35,636,177.80 8,909,044.45
公允价值变动（增加）
交易性金融资产公允 10,615,912.35 2,653,978.09 - -
价值变动（增加）
销售佣金及服务费 53,885,540.47 13,471,385.13 11,586,564.16 2,896,641.04
受让股权支付对价收 4,410,893.78 1,102,723.45 4,410,893.78 1,102,723.45
益
合计 116,853,165.64 29,213,291.43 51,633,635.74 12,908,408.94
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣亏损 97,336,026.38 118,570,548.08
坏账准备 57,939.82 74,800.55
预计费用 1,206,666.67 1,206,666.67
预估成本 11,477,368.62 11,791,263.56
存货跌价准备 26,633,774.11 195,433,774.11
合计 136,711,775.60 327,077,052.97
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 - 23,786,935.83
2022 23,752,825.56 22,779,611.12
2023 23,974,620.82 22,309,103.59
2024 25,401,887.16 25,340,263.35
124 / 173
2021 年年度报告
2025 17,225,810.06 24,354,634.19
2026 6,980,882.78 -
合计 97,336,026.38 118,570,548.08 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 10,000,000.00 58,600,000.00
未到期应付利息 15,277.74 69,994.44
合计 10,015,277.74 58,669,994.44
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
银行承兑汇票 79,098,905.70 53,118,490.12
合计 79,098,905.70 53,118,490.12
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 313,238,432.18 437,443,714.55
125 / 173
2021 年年度报告
1-2 年 33,175,231.38 66,123,970.43
2-3 年 11,291,434.02 30,467,923.42
3 年以上 63,598,527.04 55,681,646.72
合计 421,303,624.62 589,717,255.12
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海嘉实（集团）有限公司 10,545,384.93 尚未结算的工程款
南通四建集团有限公司 7,017,633.97 尚未结算的工程款
无锡大马巷混凝土制品有限公司 5,271,167.50 尚未结算的工程款
金坛建工集团有限公司 5,124,627.14 尚未结算的工程款
南京建工集团有限公司 4,748,460.90 尚未结算的工程款
合计 32,707,274.44 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内 11,767,272.97 11,761,894.67
合计 11,767,272.97 11,761,894.67
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
南京幸福城 458,897,382.01 526,292,866.14
南京羊山湖花园 172,528,443.81 54,364,524.76
南京瑜憬湾花园 129,283,748.57 16,639,900.00
无锡栖园 25,333,333.33 48,038,909.52
无锡东方天郡 - 13,272,452.38
无锡栖庭 9,652,426.39 1,256,799,913.37
南京百水芊城一期 9,010,321.42 9,010,321.42
南京百水芊城二期 44,741,130.13 44,761,861.14
南京星叶枫庭 42,014,627.52 561,181,820.18
南京枫情水岸 46,679,374.29 104,761.90
126 / 173
2021 年年度报告
南京瑜憬尚府 838,103,120.18 -
苏州栖园 477,852,745.87 127,024,717.45
无锡天樾雅苑 737,380,049.67 222,089,003.65
南京栖樾府 3,487,240,722.02 1,126,548,070.64
南京星叶欢乐花园 488,280,630.28 44,750,046.79
南京栖园 57,142.86 1,866,666.67
苏州栖庭 761,904.76 2,990,476.19
预收物业费 32,074,948.31 28,698,490.94
预收工程款 891,335.97 -
合计 7,000,783,387.39 4,084,434,803.14
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
南京幸福城 -67,395,484.12 项目完工交付
南京羊山湖花园 118,163,919.05 项目预售增加
南京瑜憬湾 112,643,848.57 项目预售增加
无锡栖园 -22,705,576.19 项目完工交付
无锡栖庭 -1,247,147,486.98 项目完工交付
南京星叶枫庭 -519,167,192.66 项目完工交付
南京瑜憬尚府 838,103,120.18 项目预售增加
苏州栖园 350,828,028.42 项目预售增加
无锡天樾雅苑 515,291,046.02 项目预售增加
南京栖樾府 2,360,692,651.38 项目预售增加
南京星叶欢乐花园 443,530,583.48 项目预售增加
合计 2,882,837,457.15 /
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 7,171,675.99 188,679,758.49 187,795,727.57 8,055,706.91
二、离职后福利-设定提存 52,671.03 16,893,744.06 16,946,415.09 -
计划
三、辞退福利 - 67,700.00 67,700.00 -
合计 7,224,347.02 205,641,202.55 204,809,842.66 8,055,706.91
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 6,005,887.34 160,118,936.09 159,419,940.07 6,704,883.36
补贴
127 / 173
2021 年年度报告
二、职工福利费 - 11,317,172.74 11,317,172.74 -
三、社会保险费 25,169.48 8,411,073.92 8,436,243.40 -
其中：医疗保险费 18,582.23 7,432,382.54 7,450,964.77 -
工伤保险费 1,645.98 260,489.33 262,135.31 -
生育保险费 4,941.27 718,202.05 723,143.32 -
四、住房公积金 - 6,361,916.37 6,361,916.37 -
五、工会经费和职工教育 1,140,619.17 2,470,659.37 2,260,454.99 1,350,823.55
经费
合计 7,171,675.99 188,679,758.49 187,795,727.57 8,055,706.91
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 50,301.03 14,542,326.34 14,592,627.37 -
2、失业保险费 2,370.00 451,630.38 454,000.38 -
3、企业年金缴费 - 1,899,787.34 1,899,787.34 -
合计 52,671.03 16,893,744.06 16,946,415.09 -
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 应付职工薪酬期末无属于拖欠性质的款项。
(2) 根据《企业年金试行办法》规定，企业年金所需费用由企业和职工个人共同缴纳。企业
缴费的列支渠道按国家有关规定执行；职工个人缴费可以由企业从职工个人工资中代扣。企业缴
费每年不超过本企业上年度职工工资总额的1/12。
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,912,930.30 48,893,057.55
企业所得税 169,557,774.45 167,110,619.26
城市维护建设税 198,032.20 354,461.58
教育费附加 153,725.84 253,329.40
房产税 1,996,900.40 4,263,594.14
印花税 1,113,997.83 1,083,915.65
土地增值税 344,885.39 2,492,129.65
土地使用税 712,172.07 742,307.23
代扣代缴个人所得税 300,902.56 283,935.37
环保税 340,882.68 272,861.03
合计 176,632,203.72 225,750,210.86
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
128 / 173
2021 年年度报告
应付利息 - -
应付股利 - -
其他应付款 1,345,403,176.55 1,666,906,817.60
合计 1,345,403,176.55 1,666,906,817.60
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 356,209,508.48 633,379,783.26
押金及保证金 24,160,162.81 20,338,288.26
预提费用及土增税 788,942,958.89 692,196,643.25
代建款及利息 147,223,793.77 292,642,971.85
代收代付款项 28,866,752.60 28,349,130.98
合计 1,345,403,176.55 1,666,906,817.60
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
预提土地增值税 291,534,800.03 预提土地增值税
南京安居建设集团有限责任公司 147,223,793.77 代建款及利息
合计 438,758,593.80 /
其他说明：
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款项性质或内容的说明
单位名称 期末数 款项性质或内容
预提土地增值税 783,660,427.65 预提土地增值税
南京星发公司 306,070,533.33 房地产合作开发项目款
南京安居建设集团有限责任公司 147,223,793.77 代建款及利息
小 计 1,236,954,754.75 /
129 / 173
2021 年年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,597,824,480.94 1,978,570,655.04
1 年内到期的应付债券 - 499,339,123.06
1 年内到期的租赁负债 5,086,148.13 -
合计 2,602,910,629.07 2,477,909,778.10
其他说明：
(1) 一年内到期的长期借款明细情况
借款类别 期末数 期初数
信用借款 30,000,000.00 389,000,000.00
保证借款 2,224,260,000.00 1,217,036,875.00
抵押借款 319,500,000.00 349,479,375.00
抵押、担保借款 20,000,000.00 20,000,000.00
未到期应付利息 4,064,480.94 3,054,405.04
小 计 2,597,824,480.94 1,978,570,655.04
[注] 一年内到期的长期借款中无属于逾期借款获得展期的情况。
(2) 金额前 5 名的一年内到期的长期借款
贷款单位 借款起始日 借款到期日 币种 年利率(%) 期末数
交通银行股份有限公 2019/7/26 2022/2/25 人民币 5.70 261,310,000.00
司南京中央门支行
中国工商银行股份有 2020/7/1 2022/8/25 人民币 4.35 200,000,000.00
限公司南京城东支行
中国工商银行股份有 2019/9/20 2022/8/25 人民币 4.35 180,000,000.00
限公司南京城东支行
交通银行股份有限公 2019/6/21 2022/2/25 人民币 5.70 160,000,000.00
司南京中央门支行
中国工商银行股份有 2020/6/23 2022/8/25 人民币 4.35 160,000,000.00
限公司南京城东支行
小 计 961,310,000.00
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券 515,519,178.07 2,037,576,309.62
待转销项税 593,024,900.73 337,468,459.39
未终止确认的商业承兑汇票 2,600,000.00 -
合计 1,111,144,078.80 2,375,044,769.01
短期应付债券的增减变动：
130 / 173
2021 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
债券 发行 券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
溢折价摊销
名称 日期 期 金额 余额 发行 利息 偿还 余额
限
20 栖霞建 2020 270 498,875,000.00 510,455,684.93 - 5,328,219.18 564,041.10 516,347,945.21 -
设 SCP001 /7/3 日
20 栖霞建 2020 350 499,513,889.00 511,205,555.61 - 10,137,842.47 231,944.39 521,575,342.47 -
设 CP001 /7/2 日
20 栖霞建 2020 1 999,000,000.00 1,015,915,068.99 - 31,430,136.99 654,794.02 1,048,000,000.00 -
设 CP002 /8/28 年
21 栖霞建 2021 270 478,920,000.00 - 478,920,000.00 20,593,972.60 1,080,000.00 500,593,972.60 -
设 SCP001 /2/23 日
21 栖霞建 2021 270 498,875,000.00 - 498,875,000.00 21,452,054.79 1,125,000.00 521,452,054.79 -
设 SCP002 /3/24 日
21 栖霞建 2021 270 498,890,410.96 - 498,890,410.96 15,810,958.89 817,808.22 - 515,519,178.07
设 SCP003 /6/11 日
合计 / / 3,474,074,299.96 2,037,576,309.53 1,476,685,410.96 104,753,184.92 4,473,587.73 3,107,969,315.07 515,519,178.07
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 18,000,000.00 18,000,000.00
抵押借款 213,000,000.00 652,320,625.00
保证借款 1,966,480,000.00 3,443,123,125.00
信用借款 170,000,000.00 200,000,000.00
抵押、担保借款 95,000,000.00 115,000,000.00
未到期应付利息 3,749,236.53 6,490,427.46
合计 2,466,229,236.53 4,434,934,177.46
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
期末无逾期借款。
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
债券面值 3,250,000,000.00 1,800,000,000.00
利息调整 54,454,369.29 64,740,263.72
合计 3,304,454,369.29 1,864,740,263.72
131 / 173
2021 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债
债券 发行 券 发行 期初 本期 按面值计提利 本期 期末
溢折价摊销
名称 日期 期 金额 余额 发行 息 偿还 余额
限
18 栖建 01 2018/ 5 年 1,334,640,000.00 1,401,722,194.82 - 21,247,627.39 2,254,177.79 1,425,224,000.00 -
4/2
19 栖霞 01 2019/ 5 年 159,360,000.00 163,642,468.09 - 8,663,671.22 126,708.88 8,640,000.00 163,792,848.19
7/12
20 栖霞 01 2020/ 5 年 298,200,000.00 299,375,600.84 - 15,000,000.02 401,097.67 15,000,000.00 299,776,698.53
12/4
21 栖霞 01 2021/ 5 年 1,033,760,000.00 - 1,033,760,000.00 50,902,443.83 1,293,161.16 - 1,085,955,604.99
2/9
21 栖霞建 2021/ 3 年 881,990,000.00 - 881,990,000.00 15,412,849.32 1,357,653.02 - 898,760,502.34
设 MTN001 8/23
21 栖霞建 2021/ 3 年 416,220,000.00 - 416,220,000.00 2,328,986.30 359,848.70 - 418,908,835.00
设 MTN002 11/16
21 栖霞建 2021/ 3 年 436,040,000.00 - 436,040,000.00 933,041.10 286,839.14 - 437,259,880.24
设 MTN003 12/10
合计 / / 4,560,210,000.00 1,864,740,263.75 2,768,010,000.00 114,488,619.18 6,079,486.36 1,448,864,000.00 3,304,454,369.29
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 76,723,278.91 92,751,211.53
未确认融资费用 -11,461,946.07 -16,382,856.52
合计 65,261,332.84 76,368,355.01
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
132 / 173
2021 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 296,286.45 296,286.45
合计 296,286.45 296,286.45
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额
公共维修基金 296,286.45 296,286.45
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销汇兑收益 3,462,300.00 3,462,300.00
其他权益工具投资公允价值变动 3,244,986.94 2,412,118.40
产生的利得应缴纳的税金及附加
合计 6,707,286.94 5,874,418.40
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初余额 本次变动增减（+、一） 期末余额
133 / 173
2021 年年度报告
发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,050,000,000 - - - - - 1,050,000,000
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,005,922,714.95 - - 1,005,922,714.95
其他资本公积 39,358,845.42 - 428.81 39,358,416.61
合计 1,045,281,560.37 - 428.81 1,045,281,131.56
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
其他资本公积的发生额为本公司本期联营企业棕榈股份所有者权益变动，按持股比例相应调
整长期股权投资的账面价值，同时确认资本公积-428.81 元。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前 减：前期
税后
期计入 计入其他
期初 归属 期末
项目 本期所得税 其他综 综合收益 减：所得税 税后归属于
余额 于少 余额
前发生额 合收益 当期转入 费用 母公司
数股
当期转 留存收益
东
入损益
一、不能重分 12,960,153.06 15,836,538.49 - -4,117.99 3,959,134.62 11,881,521.86 - 24,841,674.92
类进损益的其
他综合收益
其他权益工 12,960,153.06 15,836,538.49 - -4,117.99 3,959,134.62 11,881,521.86 - 24,841,674.92
具投资公允价
值变动
二、将重分类 -1,362,873.11 -747,044.57 - - - -747,044.57 - -2,109,917.68
进损益的其他
综合收益
134 / 173
2021 年年度报告
其中：权益法 -1,362,873.11 -747,044.57 - - - -747,044.57 - -2,109,917.68
下可转损益的
其他综合收益
其他综合收益 11,597,279.95 15,089,493.92 - -4,117.99 3,959,134.62 11,134,477.29 - 22,731,757.24
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期联营企业棕榈股份所有者权益变动，按持股比例相应调整长期股权投资的账面价值，同
时确认其他综合收益-747,044.57 元。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 386,923,958.55 - - 386,923,958.55
其他 17,247,691.11 - - 17,247,691.11
合计 404,171,649.66 - - 404,171,649.66
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,651,627,694.12 1,401,194,558.16
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） -1,050,962.90 32,655,978.07
调整后期初未分配利润 1,650,576,731.22 1,433,850,536.23
加：本期归属于母公司所有者的净利润 369,725,727.91 326,477,927.23
其他转入[注] 1,669,811.32 9,794,250.00
减：提取法定盈余公积 - 13,495,019.34
应付普通股股利 105,000,000.00 105,000,000.00
期末未分配利润 1,916,972,270.45 1,651,627,694.12
[注] 其他转入其他系本公司处置其他权益工具投资，原计入其他综合收益的累计公允价值转
入所致。
利润分配情况说明：公司 2020 年度利润分配方案经 2021 年 5 月 31 日召开的 2020 年年度股
东大会审议通过，以 2020 年 12 月 31 日的总股本 105,000 万股为基数，每股派发现金股利 0.10
元(含税)，合计应派发现金股利 10,500.00 万元。该分配方案已于 2021 年 6 月 15 日实施。
期末未分配利润说明：期末数中包含拟分配现金股利 12,600.00 万元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
135 / 173
2021 年年度报告
主营业务 3,070,310,856.27 2,023,950,448.48 3,202,421,183.54 2,187,477,118.63
其他业务 117,643,644.42 77,964,089.44 92,277,811.03 67,909,788.62
合计 3,187,954,500.69 2,101,914,537.92 3,294,698,994.57 2,255,386,907.25
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上年数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 2,857,996,982.68 1,815,829,448.14 3,028,459,077.08 2,025,354,339.98
物业经营管理 180,021,492.45 178,177,636.79 148,853,554.36 138,772,134.72
酒店经营管理 2,975,796.76 1,258,192.12 2,313,616.18 1,010,987.38
建筑服务收入 29,316,584.38 28,685,171.43 22,794,935.92 22,339,656.55
小 计 3,070,310,856.27 2,023,950,448.48 3,202,421,183.54 2,187,477,118.63
房地产开发经营项目情况
本期数 上年数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
南京幸福城 82,646,037.71 71,713,005.01 10,729,174.87 8,082,437.98
南京羊山湖花园 164,436,539.02 74,761,801.15 217,723,280.59 111,280,800.85
南京瑜憬湾 49,104,782.80 20,658,027.83 121,168,203.84 44,652,364.74
百水芊城二期 - - 33,187,581.64 42,924,226.16
无锡栖园 209,412,333.36 139,820,397.01 118,088,316.31 77,291,901.29
无锡东方天郡 115,575,807.59 63,051,388.24 2,092,695,163.11 1,414,432,479.92
无锡栖庭 1,328,075,619.07 779,640,929.62 4,285,266.67 3,445,674.98
星叶枫庭 875,870,139.87 654,084,485.49 407,616,246.79 311,351,132.89
其他项目 32,875,723.26 12,099,413.79 22,965,843.26 11,893,321.17
小 计 2,857,996,982.68 1,815,829,448.14 3,028,459,077.08 2,025,354,339.98
[注] 以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的
1%，故未予列示销售收入前五名客户的情况。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 609,946.46 8,897.85
城市维护建设税 9,559,527.06 9,217,574.47
136 / 173
2021 年年度报告
教育费附加 6,827,585.82 6,583,688.95
土地增值税 281,090,558.45 389,712,757.58
房产税 8,811,309.08 8,817,446.29
土地使用税 2,173,060.19 2,004,649.11
车船使用税 43,440.00 43,280.00
印花税 4,268,665.50 1,954,013.08
环保税 758,003.63 1,387,643.23
垃圾处理费 76,848.00 1,764.00
综合基金 - 180,687.00
残保金 81,723.18 -
合计 314,300,667.37 419,912,401.56
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 7,985,548.67 6,459,800.34
办公经费 5,238,526.16 3,934,463.22
广告宣传推广费 19,456,097.69 21,948,927.31
销售代理费 51,787,192.22 46,116,374.29
其他 174,634.76 57,869.61
合计 84,641,999.50 78,517,434.77
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 76,313,526.70 55,995,211.72
办公经费 12,898,200.08 16,728,122.29
中介机构咨询费 8,381,818.14 14,340,462.19
折旧及摊销 21,687,839.30 5,839,963.41
合作项目运营管理费 11,886,792.54 10,188,679.25
其他 1,100,811.40 569,651.05
合计 132,268,988.16 103,662,089.91
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 181,691,335.04 183,299,662.93
减：利息收入 -17,044,997.44 -16,417,114.02
票据贴现息 1,744,166.65 -
融资费用 19,024,615.93 15,691,298.62
手续费支出 1,520,352.58 483,494.76
137 / 173
2021 年年度报告
合计 186,935,472.76 183,057,342.29
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴 130,696.55 584,767.06
“五个建设”表彰奖励 - 20,000.00
个税手续费返还 113,297.48 80,281.59
增值税加计扣除 414,995.03 269,137.85
以工代训补贴 5,800.00 43,900.00
职工岗前培训补贴 17,700.00 10,200.00
职工线上培训补贴 495,100.00 -
税费返还（房产税、土地使用 242,615.94 -
税疫情减免）
增值税减免 19,047.62 -
星级奖励 268,000.00 -
其他零星补贴 54,806.70 26,275.08
合计 1,762,059.32 1,034,561.58
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -112,535,738.17 4,445,473.37
处置长期股权投资产生的投资收益 2,160,100.50 132,966.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益 2,904,000.00 5,520,004.44
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 28,733,089.67 33,375,165.45
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 8,333,057.87 46,978,563.10
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量 - 5,105.77
产生的利得
其他投资收益 5,565,201.66 28,340,302.18
合计 -64,840,288.47 118,797,580.92
其他说明：
(1) 按权益法核算的长期股权投资收益重要项目
被投资单位 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
中城栖霞公司 - -217,964.01 上期清算注销
上海嘉实装饰公司 -63,594.62 -6,506.20 本期利润同比上期减少
南京栖园幼儿园 12,778.85 -73,118.09 本期利润增加
棕榈股份 -89,520,545.40 2,653,893.19 本期利润同比上期减少
南京星汇公司 - -4,645,067.40 2020 年 11 月起纳入合并范围
138 / 173
2021 年年度报告
被投资单位 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
转成本法核算
南京星发公司 -23,984,224.68 -902,678.03 本期利润同比上期减少
苏州立泰公司 1,532,922.74 5,141,035.89 本期利润同比上期减少
苏州业方公司 262,969.78 2,614,569.64 本期利润同比上期减少
南京律政公司 -506,978.88 -118,691.62 本期利润同比上期减少
南京艾佳公司 -269,065.96 - 本期新增投资亏损
小 计 -112,535,738.17 4,445,473.37
(2) 本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 2,109,095.93 -5,535,819.93
合计 2,109,095.93 -5,535,819.93
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失 -156,000.00 -
应收账款坏账损失 -7,577,547.24 -1,584,247.52
其他应收款坏账损失 2,683,794.59 5,876,413.79
其他流动资产减值损失 -12,624,657.53 -
发放贷款及垫款应计利息 -17,168.88 12,583.34
贷款损失准备金 -10,207,600.00 -2,245,000.00
合计 -27,899,179.06 2,059,749.61
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本 168,800,000.00 -
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
139 / 173
2021 年年度报告
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 168,800,000.00 -
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 - -26,224.90
合计 - -26,224.90
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
政府补助 202,511.75 600,472.80 202,511.75
违约金收入 5,894,101.51 28,989,537.24 5,894,101.51
其他 335,478.53 188,915.77 335,478.53
合计 6,432,091.79 29,778,925.81 6,432,091.79
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
收益相关
2020 年 4 月小规模纳税人 - 134,478.90 与收益相关
地方税收贡献财政补助
星级奖励 - 296,000.00 与收益相关
栖霞区区长质量奖 - 50,000.00 与收益相关
其他零星补贴 202,511.75 119,993.90 与收益相关
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
资产报废、毁损损失 7,260.00 2,552.29 7,260.00
对外捐赠 400,000.00 1,102,800.00 400,000.00
赔偿金、违约金 3,866,684.81 361,333.45 3,866,684.81
其他 37,127.81 45,529.39 37,127.81
合计 4,311,072.62 1,512,215.13 4,311,072.62
140 / 173
2021 年年度报告
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 205,484,031.21 181,238,772.44
递延所得税费用 -102,281,289.85 -88,576,000.50
合计 103,202,741.36 92,662,771.94
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 458,364,521.42
按法定/适用税率计算的所得税费用 114,591,130.36
子公司适用不同税率的影响 -243,224.57
调整以前期间所得税的影响 -733,213.75
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 27,621,919.98
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -41,515,299.34
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 3,481,428.68
所得税费用 103,202,741.36
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 17,299,017.64 16,876,893.36
补贴收入 1,530,528.42 1,365,896.53
收到往来款项、代收代付款、押金等 47,927,150.52 74,165,929.59
收回有限制现金（保证金等） 4,142,473.10 13,627,444.11
增值税返还 - 31,649,049.44
其他（违约金等） 5,923,896.51 29,178,453.01
合计 76,823,066.19 166,863,666.04
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
公司经费 20,426,983.32 21,496,369.34
141 / 173
2021 年年度报告
广告宣传推广费 25,599,373.04 17,814,738.05
销售费用 79,397,617.23 34,279,580.67
咨询服务中介审计费 9,605,307.16 15,823,025.03
捐赠支出 400,000.00 1,102,800.00
支付往来款、保证金、代收代付款项等 181,187,348.73 67,213,436.98
合作项目运营管理费 13,166,037.74 9,622,641.55
银行手续费 1,520,352.58 483,494.76
其他（罚款及违约金等） 4,080,901.34 1,171,165.44
有限制的现金支付 213,830.81 6,870,585.61
合计 335,597,751.95 175,877,837.43
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回借出款项 333,725,000.00 953,752,278.48
购买子公司收到的现金净额 - 175,315,010.57
合计 333,725,000.00 1,129,067,289.05
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
借出款项 378,360,000.00 108,452,278.48
其他 - 593,700.00
处置子公司支付的现金净额 - 845,797.85
合计 378,360,000.00 109,891,776.33
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
资金拆入款项 1,106,070,533.33 683,325,000.00
贷款保证金 - 12,000,000.00
汇票保证金 60,331,474.72 122,342,480.04
合计 1,166,402,008.05 817,667,480.04
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
资金拆出款项 1,260,649,000.00 480,300,000.00
租赁负债支付款项 10,986,574.68 -
融资顾问费 21,488,782.58 16,897,965.29
贷款保证金 81.56 81.53
承兑汇票保证金 36,311,890.30 121,567,567.35
合计 1,329,436,329.12 618,765,614.17
142 / 173
2021 年年度报告
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 355,161,780.06 316,621,274.96
加：资产减值准备 -168,800,000.00 -
信用减值损失 27,899,179.06 -2,059,749.61
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资 3,612,350.12 4,121,335.88
产折旧
使用权资产摊销 8,568,684.18 -
无形资产摊销 737,749.45 816,073.79
长期待摊费用摊销 5,710,971.05 3,057,028.40
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损 -24,931,757.01 -8,988,386.60
失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 7,260.00 2,552.29
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -2,109,095.93 5,535,819.93
财务费用（收益以“－”号填列） 202,460,117.62 198,990,961.55
投资损失（收益以“－”号填列） 64,840,288.47 -114,729,885.40
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -115,513,141.68 -85,851,773.12
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 13,228,722.18 -7,313,220.80
存货的减少（增加以“－”号填列） 1,010,259,583.25 870,004,758.97
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -1,528,483,259.84 3,721,045.12
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,897,414,043.04 335,448,982.10
其他 57,956,462.86 -1,753,044,310.54
经营活动产生的现金流量净额 2,808,019,936.88 -233,667,493.08
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
租赁形成的使用权资产 1,221,763.46 -
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,186,834,622.83 2,246,169,440.04
减：现金的期初余额 2,246,169,440.04 2,211,257,125.47
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -59,334,817.21 34,912,314.57
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 50,525,041.00
143 / 173
2021 年年度报告
其中：南京杰贵公司 50,525,041.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 10,481.34
其中：南京杰贵公司 10,481.34
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 5,000,000.00
其中：南京星发公司 5,000,000.00
处置子公司收到的现金净额 55,514,559.66
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,186,834,622.83 2,246,169,440.04
其中：库存现金 72,951.21 128,107.38
可随时用于支付的银行存款 2,184,720,782.62 2,245,926,908.24
可随时用于支付的其他货币资金 2,040,889.00 114,424.42
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 2,186,834,622.83 2,246,169,440.04
其他说明：
√适用 □不适用
2021 年度现金流量表中现金期末数为 2,186,834,622.83 元，2021 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 2,235,740,586.27 元，差额 48,905,963.44 元，系现金流量表现金期末数扣
除了不符合现金及现金等价物标准的司法冻结银行存款 200,000.00 元,银行承兑汇票保证金
29,098,905.70 元, 履约保证金 1,580,194.65 元,按揭贷款保证金 18,026,863.09 元。
2020 年度现金流量表中现金期末数为 2,246,169,440.04 元，2020 年 12 月 31 日资产负债表
中货币资金期末数为 2,323,023,548.63 元，差额 76,854,108.59 元，系现金流量表现金期末数扣
除了不符合现金及现金等价物标准的银行承兑汇票保证金 53,118,490.12 元, 履约保证金
5,708,836.94 元,按揭贷款保证金 18,026,781.53 元。
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 48,905,963.44 司法冻结银行存款、银行承兑汇票保证金、质押定期存
款、履约保证金、按揭贷款保证金、借款质押保证金
交易性金融资产 50,000,000.00 银行承兑汇票保证金质押
存货 1,249,611,235.11 借款抵押
投资性房地产 212,931,319.46 借款抵押
合计 1,561,448,518.01 /
其他说明：
(1) 截至 2021 年 12 月 31 日，公司部分房产、土地使用权用于借款抵押情况(单位：万元)
被担保单位 抵押权人 抵押物类型 抵押物账面净值 抵押借款金额 借款到期日 保证担保人
144 / 173
2021 年年度报告
被担保单位 抵押权人 抵押物类型 抵押物账面净值 抵押借款金额 借款到期日 保证担保人
苏州卓辰公司 中国银行苏州工业园区 投资性房地 21,293.13 11,500.00 2028/1/9 本公司
支行 产
苏州卓辰公司 中国银行苏州工业园区 存货 1,533.99
支行
无锡新硕公司 中国银行股份有限公司 存货 123,427.13 53,250.00 2023/3/25
无锡高新技术产业开发
区支行、交通银行股份
有限公司无锡新区支
行、江苏银行股份有限
公司无锡新区支行
小计 146,254.25 64,750.00
[注] 上述抵押物中用于抵押的资产账面价值为 146,254.25 万元，其中存货 124,961.12 万元、
投资性房地产 21,293.13 万元。
(2) 截至 2021 年 12 月 31 日，公司部分货币资金用于借款质押情况(单位：万元)
被担保单位 质押权人 质押物 质押借款金额 借款日期 借款到期日 保证担保人
南京星汇公司 中国工商银行股份有 1,800.00 万元 1,800.00 2020/4/23 2023/4/2 -
限公司南京城东支行 人民币保证金
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 130,696.55 其他收益 130,696.55
税费返还（房产税、土地使 242,615.94 其他收益 242,615.94
用税疫情减免）
以工代训补贴 5,800.00 其他收益 5,800.00
职工线上培训补贴 495,100.00 其他收益 495,100.00
增值税减免 19,047.62 其他收益 19,047.62
岗前培训补贴 17,700.00 其他收益 17,700.00
星级奖励 268,000.00 其他收益 268,000.00
其他零星补助 257,318.45 257,318.45
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
145 / 173
2021 年年度报告
其他说明：
(1) 根据《南京市财政局关于开展战疫助企“稳岗项目制培训”的通知》(宁人社函〔2021〕
137 号)、《无锡市人力资源和社会保障局、市财政局关于实施企业稳岗扩岗专项支持计划大力开
展以工代训的通知》（锡人社发〔2020〕59 号）文件规定，公司 2021 年度收到稳岗补贴 130,696.55
元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(2) 根据《市政府印发<关于应对疫情影响支持企业稳定发展的若干举措>的通知》（宁政发
〔2021〕74 号）文件规定，公司 2021 年度收到税费返还 242,615.94 元，系与收益相关的政府补
助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(3) 根据《关于新冠肺炎疫情防控期间支持企业开展以工代训的通知》（宁人社函〔2020〕
10 号）规定，公司 2021 年度收到职工线上培训补贴 5,800.00 元，系与收益相关的政府补助，且
与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(4) 根据《关于开展职业技能提升行动线上培训工作的通知》（宁人社函〔2020〕14 号）文
件规定，公司 2021 年度收到以工代训补贴 495,100.00 元，系与收益相关的政府补助，且与公司
日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(5) 根据《税务总局关于明确增值税小规模纳税人免征增值税政策的公告》（税务总局公告
2021 年第 11 号）文件规定，公司 2021 年度享受增值税减免 19,047.62 元，系与收益相关的政府
补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(6) 根据《关于进一步完善职业培训补贴政策的通知》（宁人社〔2019〕21 号）文件规定，
公司 2021 年度收到职工岗前培训补贴 17,700.00 元，系与收益相关的政府补助，且与公司日常经
营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(7) 根据宁栖政字〔2014〕230 号《区政府关于进一步加强和规范住宅小区物业管理工作的
实施意见（试行）》、宁栖物委字〔2018〕3 号《关于印发〈栖霞区住宅小区物业管理效能补贴、
星级评比实施办法〉的通知》的相关文件，公司 2021 年度收到星级奖励 268,000.00 元，系与收
益相关的政府补助，且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益。
(8) 公司本期收到其他零星补贴 257,318.45 元，其中 54,806.70 元系与收益相关的政府补助，
且与公司日常经营活动相关，已全额计入本期其他收益；其中 202,511.75 元系与收益相关的政府
补助，且与公司日常经营活动无关，已全额计入本期营业外收入。
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
股权处 股权 丧失控 处置价款 丧失 丧失 丧失 按照公 丧失控 与原子
子公司 股权处置 丧失控制权
置比例 处置 制权时 与处置投 控制 控制 控制 允价值 制权之 公司股
名称 价款 的时点
（%） 方式 点的确 资对应的 权之 权之 权之 重新计 日剩余 权投资
146 / 173
2021 年年度报告
定依据 合并财务 日剩 日剩 日剩 量剩余 股权公 相关的
报表层面 余股 余股 余股 股权产 允价值 其他综
享有该子 权的 权的 权的 生的利 的确定 合收益
公司净资 比例 账面 公允 得或损 方法及 转入投
产份额的 （%） 价值 价值 失 主要假 资损益
差额 设 的金额
南京杰 5,052.50 100.00 协议 2021.5.31 [注 1] 216.01 - - - - 资产基 -
贵公司 转让 础法
[注 1] 南京杰贵公司于 2021 年 5 月 27 日办妥了工商变更登记手续。为便于核算，根据重要
性原则，确定出售日为 2021 年 5 月 31 日。
其他说明：
√适用 □不适用
2021 年 5 月，本公司与南京新苑实业投资集团有限公司签订《股权转让协议》，本公司将所
持有的南京杰贵公司 100.00%股权作价 50,525,041.00 元转让给南京新苑实业投资集团有限公司,
公司已于 2021 年 5 月 14 日收到南京新苑实业投资集团有限公司 50,525,041.00 元。本公司自 2021
年 6 月起，不再将其纳入合并财务报表范围。
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
主要 持股比例(%) 取得
子公司名称 注册地 业务性质
经营地 直接 间接 方式
南京东方房地产开 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 - 投资设立
发有限公司
无锡栖霞建设有限 江苏无锡 无锡蠡园开发区 房地产业 100.00 - 投资设立
公司
南京栖霞建设仙林 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 51.00 - 投资设立
有限公司
苏州栖霞建设有限 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 50.00 50.00 投资设立
责任公司
无锡锡山栖霞建设 江苏无锡 无锡市锡山区 房地产业 100.00 - 投资设立
有限公司
南京卓辰投资有限 江苏南京 南京市栖霞区 实业投资、 100.00 - 投资设立
公司 商铺运营
苏州卓辰置业有限 江苏苏州 苏州工业园区 房地产业 100.00 - 投资设立
公司
南京迈燕房地产开 江苏南京 南京市栖霞区 房地产业 100.00 - 投资设立
发有限公司
南京市栖霞区汇锦 江苏南京 南京市栖霞区 其他 90.00 5.00 投资设立
147 / 173
2021 年年度报告
农村小额贷款有限
公司
海南卓辰置业有限 海南海口 海南省海口市 房地产业 100.00 - 投资设立
公司
无锡卓辰置业有限 江苏无锡 无锡市湖滨路 房地产业 - 100.00 投资设立
公司
南京栖霞建设物业 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 70.00 - 非同一控制
服务股份有限公司 下企业合并
苏州枫庭酒店管理 江苏苏州 苏州工业园区 服务业 - 100.00 投资设立
有限公司
江苏星连家电子商 江苏南京 南京市栖霞区 电子商务业 - 70.00 投资设立
务有限公司
南京星客公寓管理 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 100.00 - 投资设立
有限公司
南京世豪物业管理 江苏南京 南京市 物业管理 - 70.00 非同一控制
有限公司 下企业合并
南京星叶连家商贸 江苏南京 南京市栖霞区 批发业 - 70.00 投资设立
有限公司
南京星连家教育科 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 - 70.00 投资设立
技有限公司
南京星鲜购电子商 江苏南京 南京市栖霞区 零售业 - 70.00 投资设立
务有限公司
南京星连家装饰有 江苏南京 南京市栖霞区 建筑装饰、 - 70.00 投资设立
限责任公司 装修
南京汇安家置业有 江苏南京 南京市栖霞区 服务业 - 70.00 投资设立
限责任公司
南京星悦房地产开 江苏南京 南京市秦淮区 房地产业 100.00 - 投资设立
发有限公司
无锡新硕置业有限 江苏无锡 无锡市新吴区 房地产业 - 100.00 投资设立
公司
南京栖霞建设工程 江苏南京 南京市栖霞区 建筑业 55.00 - 投资设立
有限公司
南京星汇房地产开 江苏南京 南京市江北新区 房地产业 51.00 - 非同一控制
发有限公司 下企业合并
苏州星州置业有限 江苏苏州 苏州市姑苏区 房地产业 - 100.00 投资设立
公司
其他说明：
本期不存在母公司拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的股权投资情况。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
南京仙林公司 49.00 -281.19 686.00 246.62
汇锦小贷公司 5.00 -2.55 - 848.31
栖霞物业公司 30.00 305.76 - 2,205.84
南京栖霞建工 45.00 -153.72 - 1,882.51
148 / 173
2021 年年度报告
南京星汇公司 49.00 -1,324.70 - 2,413.78
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司
非流动资 非流动负 非流动 非流动负
名称 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
产 债 资产 债
南京仙 1,228.06 836.03 2,064.09 1,534.67 26.10 1,560.77 3,086.75 929.11 4,015.86 258.69 - 258.69
林公司
汇锦小 9,512.65 7,590.49 17,103.14 127.22 9.71 136.93 10,395.20 6,781.31 17,176.51 159.29 - 159.29
贷公司
栖霞物 15,262.51 1,299.77 16,562.28 9,161.95 47.52 9,209.47 13,548.05 1,291.80 14,839.85 8,458.74 47.52 8,506.26
业公司
南京栖 7,607.39 381.22 7,988.61 3,707.61 97.65 3,805.26 3,990.61 158.35 4,148.96 3,624.02 - 3,624.02
霞建工
南京星 425,914.39 10,946.10 436,860.49 394,528.06 38,220.99 432,749.05 350,170.21 3,806.36 353,976.57 247,010.71 100,150.95 347,161.66
汇公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收 经营活动 综合收 经营活动
营业收入 净利润 营业收入 净利润
益总额 现金流量 益总额 现金流量
南京仙林公司 433.36 -573.86 -573.86 369.88 273.35 39.96 39.96 170.09
汇锦小贷公司 841.90 -51.03 -51.03 -1,053.32 1,052.47 730.59 730.59 1,938.71
栖霞物业公司 21,752.40 1,019.21 1,019.21 468.21 16,824.35 910.57 910.57 3,012.11
南京栖霞建工 6,594.07 -341.59 -341.59 -638.76 4,144.53 -475.06 -475.06 -730.83
南京星汇公司 - -2,703.47 -2,703.47 209,691.69 - -2,095.44 -2,095.44 87,246.52
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
149 / 173
2021 年年度报告
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企
业或联营
合营企业或联营企 主要经
注册地 业务性质 企业投资
业名称 营地 直接 间接
的会计处
理方法
合营企业
苏州立泰公司 苏州市 苏州市姑苏区 房地产开发业 - 20.00 权益法
苏州业方公司 苏州市 苏州市相城区 房地产开发业 - 20.00 权益法
联营企业
上海嘉实装饰公司 上海市 上海市嘉定区 建筑装饰业 40.00 - 权益法
南京栖园幼儿园 南京市 南京市栖霞区 教育业 49.00 - 权益法
棕榈股份 广东省 郑州市郑东新区 土木工程建筑业 11.87 - 权益法
南京星发公司 南京市 南京市栖霞区 房地产开发业 49.00 - 权益法
南京律政公司[注] 南京市 南京市玄武区 房地产开发业 - - 权益法
南京艾佳公司 南京市 南京市栖霞区 零售业 - 50.00 权益法
[注] 本公司通过南京杰贵公司间接持有南京律政公司 49%股权， 2021 年 5 月，本公司与南
京新苑实业投资集团有限公司签订《股权转让协议》，本公司将所持有的南京杰贵公司 100%股权
作价 50,525,041.00 元转让给江南京新苑实业投资集团有限公司。本公司自 2021 年 6 月起，不再
将南京杰贵公司纳入合并财务报表范围，因此自 2021 年 6 月起本公司不再间接持有南京律政公司
49%股权。
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
苏州立泰公司 苏州业方公司 苏州立泰公司 苏州业方公司
流动资产 20,420.12 16,588.90 23,996.16 20,488.74
其中：现金和现金等价物 1,632.14 499.61 1,914.66 1,856.00
非流动资产 332.43 - 507.08 -
资产合计 20,752.55 16,588.90 24,503.24 20,488.74
流动负债 8,954.50 7,118.45 9,871.64 8,149.77
非流动负债 - - 3,600.00 3,000.00
负债合计 8,954.50 7,118.45 13,471.64 11,149.77
少数股东权益 - - - -
归属于母公司股东权益 11,798.05 9,470.45 11,031.59 9,338.97
按持股比例计算的净资产份额 2,359.61 1,894.09 2,200.61 1,867.79
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 2,359.61 1,894.09 2,200.61 1,867.79
150 / 173
2021 年年度报告
存在公开报价的合营企业权益投资 - - - -
的公允价值
营业收入 5,327.09 3,403.94 34,217.29 29,547.70
财务费用 -1.92 -1.62 -11.34 -6.39
所得税费用 -196.14 39.58 44.13 79.90
净利润 1,211.40 131.40 2,541.99 1,307.38
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - - - -
综合收益总额 1,211.40 131.40 2,541.99 1,307.38
本年度收到的来自合营企业的股利 - - - -
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
南京星发公司 棕榈股份 南京星发公司 棕榈股份
流动资产 260,980.13 1,061,059.57 186,080.31 1,085,558.51
非流动资产 12.02 707,113.17 14.14 559,801.73
资产合计 260,992.15 1,768,172.74 186,094.45 1,645,360.24
流动负债 131,096.64 1,085,753.52 46,304.20 1,057,277.16
非流动负债 85,000.00 287,898.00 90,000.00 114,980.24
负债合计 216,096.64 1,373,651.52 136,304.20 1,172,257.40
少数股东权益 - 14,464.42 - 17,006.54
归属于母公司股东权益 44,895.51 380,056.80 49,790.25 456,096.30
按持股比例计算的净资产份额 21,998.80 46,552.85 24,397.22 55,579.65
调整事项 -93.75 - -37.25 -
--商誉 - - - -
--内部交易未实现利润 -93.75 - -37.25 -
--其他 - - - -
对联营企业权益投资的账面价值 21,905.05 46,552.85 24,359.97 55,579.65
存在公开报价的联营企业权益投资 - - - -
的公允价值
营业收入 - 404,589.35 - 482,115.38
净利润 -4,894.74 -78,441.14 -209.75 2,815.63
终止经营的净利润 - - - -
其他综合收益 - -629.29 - -2,332.61
综合收益总额 -4,894.74 -79,070.43 -209.75 483.02
本年度收到的来自联营企业的股利 - - - -
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
151 / 173
2021 年年度报告
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
本公司发起设立的未纳入合并财务报表范围的结构化主体，主要包括本公司作为有限合伙人
发起成立或投资的合伙企业。在这些未纳入合并财务报表范围的结构化主体中，本公司享有的权
益主要是通过委托普通合伙人管理资产并收取投资收益。本公司对该类结构化主体不具有控制，
因此未合并该类结构化主体。
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司作为发起人但未纳入合并财务报表范围的结构化主体中享有
的权益的账面价值列示如下：
单位：人民币元
期末余额 期初余额
项 目
账面价值 最大损失敞口 账面价值 最大损失敞口
其他权益工具投资
其中：上海袁杨置星 - - - -
投资中心（有限合伙）
南京晨骐股权投资中 63,974,257.81 63,974,257.81 65,851,873.21 65,851,873.21
心（有限合伙）
合 计 63,974,257.81 63,974,257.81 65,851,873.21 65,851,873.21
最大损失敞口基于与结构化主体的安排所面临的最大风险，即本公司投资额的账面价值。
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在日常活动中面临着各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。本公司的主
要金融工具包括股权投资、借款、应收账款、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附
注五相关项目。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策
152 / 173
2021 年年度报告
如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之
内。
(一) 市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动
的风险，包括外汇风险、利率风险和其他价格风险。
1．汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公
司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险
不重大。
2．利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的借款有关。本公司的利率风险主
要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来
决定固定利率及浮动利率合同的相对比例，并通过定期审阅与监察维持适当的固定和浮动利率工
具组合。
在其他变量保持不变的情况下，如果浮动利率计算的借款利率上升或者下降 100/50 个基点，
则对本公司的净利润影响如下：
对净利润的影响(万元)
利率变化
本期数 上年数
上升 100/50 个基点 -1,001.41 / -500.70 -1,610.68 / -805.36
下降 100/50 个基点 1,001.41 / 500.70 1,610.68 / 805.36
管理层认为 100/50 个基点合理反映了下一年度利率可能发生变动的合理范围。
(二) 信用风险
信用风险，是指交易对手方未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险。
本公司对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款和应收款项等。
本公司银行存款主要存放于国有银行和其它大中型上市银行，本公司预期银行存款不存在重
大的信用风险。
对于应收款项，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对债务人的财务状况、
外部评级、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估债务人的
信用资质并设置相应欠款额度与信用期限。本公司会定期对债务人信用记录进行监控，对于信用
记录不良的债务人，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的
整体信用风险在可控的范围内。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额，详细见本部分
(四)流动风险的相关列示。本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
(三) 流动风险
流动风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的
风险。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有
价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资
金偿还债务，满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。
本公司持有的金融负债和表外担保项目按未折现剩余合同现金流量的到期期限分析如下(单
位：人民币万元)：
2021/12/31
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融负债：
应付账款 42,130.36 - - - 42,130.36
应付票据 7,909.89 - - - 7,909.89
153 / 173
2021 年年度报告
2021/12/31
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
其他应付款 134,540.32 - - - 134,540.32
短期借款 1,003.89 - - - 1,003.89
一年内到期的非流动负债 263,502.89 - - - 263,502.89
长期借款 12,319.12 150,664.58 11,891.69 101,175.64 276,051.03
应付债券 16,248.20 16,248.20 207,248.20 146,898.40 386,643.00
其他流动负债 51,551.92 - - - 51,551.92
租赁负债 - 786.57 823.15 4,916.41 6,526.13
长期应付款 - - - 29.63 29.63
金融负债和或有负债合计 525,257.56 172,294.50 219,963.04 253,020.08 1,169,889.06
续上表：
2020/12/31
项 目
一年以内 一至两年 两至三年 三年以上 合 计
金融负债：
应付账款 58,971.73 - - - 58,971.73
应付票据 5,311.85 - - - 5,311.85
其他应付款 166,690.68 - - - 166,690.68
短期借款 5,867.00 - - - 5,867.00
一年内到期的非流动负债 247,790.98 - - - 247,790.98
长期借款 22,357.12 253,319.11 126,641.85 89,979.84 492,297.92
应付债券 11,037.60 11,037.60 138,598.45 49,405.50 210,079.15
其他流动负债 203,757.63 - - - 203,757.63
长期应付款 - - - 29.63 29.63
金融负债和或有负债合计 721,784.59 264,356.71 265,240.30 139,414.97 1,390,796.57
上表中披露的金融负债金额为未经折现的合同现金流量，因而可能与资产负债表中的账面金
额有所不同。
(四) 资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。为了维持或调整资本结构，本公
司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新股或出售资产以减低债务。本公
司以资产负债率(即总负债除以总资产)为基础对资本结构进行监控。截止 2021 年 12 月 31 日，本
公司的资产负债率为 80.50% (2020 年 12 月 31 日：80.79%)。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
价值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 95,889,580.00 101,815,732.49 - 197,705,312.49
1.以公允价值计量且变动 95,889,580.00 101,815,732.49 - 197,705,312.49
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 95,889,580.00 101,815,732.49 - 197,705,312.49
154 / 173
2021 年年度报告
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 - - 804,777,782.11 804,777,782.11
（四）投资性房地产
（五）生物资产
持续以公允价值计量的资 95,889,580.00 101,815,732.49 804,777,782.11 1,002,483,094.60
产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
对于公司持有的、存在活跃市场价格的华远地产（SH600743）、中国移动（SH600941）股票，
其公允价值按资产负债表日收盘价格确定。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于公司持有的银行理财产品，采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型为同类型
工具的市场报价。估值技术的输入值主要包括可比同类产品预期回报率。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于不在活跃市场上交易的其他权益工具投资（非上市公司股权投资），采用估值技术确定
其公允价值。主要依据资产负债表日被投资单位净资产*被投资单位所在行业市净率*折扣率*持股
比例确定。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期应付款等。本公司不以公允价
值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小。
155 / 173
2021 年年度报告
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
南京栖霞建设 南京市栖霞区仙林大道 房地产业 20,000.00 34.37 34.37
集团有限公司 99 号星叶广场 8 幢
本企业最终控制方是南京栖霞国有资产经营有限公司。南京栖霞国有资产经营有限公司为国
有企业，持有南京栖霞建设集团有限公司股权比例为 48.35%，是本公司的第一大股东。南京栖霞
国有资产经营有限公司直接持有本公司 0.38%的股权，通过本公司的母公司南京栖霞建设集团有
限公司间接持有本公司 34.37%的股权，合计持有本公司股权比例为 17.00%，表决权比例为 34.75%。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见“九、1、在子公司中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司重要的合营和联营企业情况详见“九、3、在合营企业或联营企业中的权益”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
南京兴隆房地产开发有限公司(简称兴隆公司) 受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团科技发展有限公司(简称科技发展公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶房地产营销有限公司(简称星叶营销公司) 受本公司控股股东控制
南京东方建设监理有限公司(简称东方监理公司) 受本公司控股股东控制
南京栖霞建设集团建材实业有限公司(简称建材实业公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶门窗有限公司(简称星叶门窗公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶建材有限公司(简称星叶建材公司) 受本公司控股股东控制
南京星叶酒店管理有限公司(简称星叶酒店公司) 受本公司控股股东控制
南京栖云置业顾问有限公司(简称栖云置业公司) 受本公司控股股东控制
卓越置业集团（南京）有限公司 受本公司控股子公司股东实际
156 / 173
2021 年年度报告
控制人控制
深圳市卓越商业管理有限公司 本公司控股子公司股东
南京高科股份有限公司 本公司控股子公司股东
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
建材实业公司 材料采购 55,080,428.54 33,655,226.11
星叶门窗公司 门窗工程 21,645,805.27 12,533,125.00
东方监理公司 监理费 1,653,886.80 4,030,500.00
上海嘉实装饰公司 装修服务 352,570.99 1,509,216.09
星叶营销公司 销售代理服务 1,376,237.61 1,003,762.36
栖云置业公司 销售代理服务 1,782,178.20 196,138.62
星叶建材公司 材料采购 3,986,470.16 2,989,077.72
棕榈股份 景观工程及服务 1,541,976.82 11,866,931.79
科技发展公司 租赁费 10,463,404.44 -
卓越置业集团（南京）有 管理服务 11,886,792.46 10,188,679.25
限公司
南京星发公司 建筑施工服务 29,316,584.37 35,910,394.97
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
栖霞集团公司 物业费等 1,063,920.74 102,165.28
兴隆公司 物业费等 518,497.45 803,634.60
星叶酒店公司 物业费等 98,714.35 246,197.72
南京艾佳公司 物业费等 6,930.69 -
星叶建材公司 物业费等 - 12,235.71
科技发展公司 物业费等 - 911,688.12
南京星发公司 物业费等 2,039,990.01 -
南京星发公司 管理服务 9,714,209.43 -
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
托管收益/ 本期确认的托
委托方/出包方 受托方/承 受托/承包资产 受托/承包 受托/承包
承包收益 管收益/承包
名称 包方名称 类型 起始日 终止日
定价依据 收益
栖霞集团公司 本公司 其他资产托管 2020.7.1 2024.6.30 市场价 1,204,607.54
157 / 173
2021 年年度报告
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
南京栖园幼儿园 房产 1,142,857.14 476,190.48
南京星发公司 房产 316,190.48 -
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
科技发展公司 房产 10,986,574.68 6,967,249.12
关联租赁情况说明
√适用 □不适用
本公司将南京栖园小区部分房屋出租给南京栖园幼儿园，面积 1,937.12 平方米，按市价每
平方米 589.98 元/年，本期应收取租金 1,142,857.14 元，租赁期为 2021 年 1 月 1 日至 2021 年
12 月 31 日。
本公司将南京枫情水岸部分房屋出租给南京星发公司，面积 181.97 平方米，按市价每平方
米 4,170.23 元/年，本期应收取租金 316,190.48 元，租赁期为 2021 年 8 月 1 日至 2021 年 12
月 31 日。
本公司承租科技发展公司座落于南京栖霞区仙林大道 99 号星叶广场 8 幢负一层、二、三、四
层房屋，面积 13,068.81 平方米，按市价签订合同每平方米 69 元(含税)/月，租赁期为 2020 年 5
月 1 日至 2030 年 4 月 30 日。
本公司子公司南京建设工程公司承租科技发展公司座落于南京栖霞区仙林大道 99 号星叶广
场 8 幢一层部分房屋，面积 200 平方米，按市价签订合同每平方米 69 元(含税)/月，租赁期为 2020
年 5 月 22 日至 2030 年 5 月 21 日。
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
建材实业公司 90,000,000.00 2020/6/10 2023/6/10 否
科技发展公司 435,000,000.00 2020/3/3 2030/2/27 否
栖霞集团公司 40,000,000.00 2021/9/15 2022/9/13 否
栖霞集团公司 140,000,000.00 2020/6/10 2022/5/27 否
158 / 173
2021 年年度报告
南京星发公司 171,500,000.00 2020/11/25 2025/11/10 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2022/5/20 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2022/11/20 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2023/5/20 否
南京星发公司 42,875,000.00 2020/11/25 2023/11/20 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2022/11/23 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2023/5/23 否
南京星发公司 24,500,000.00 2020/11/25 2023/11/23 否
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
履行完毕
栖霞集团公司 261,310,000.00 2019/7/26 2022/2/25 否
栖霞集团公司 160,000,000.00 2019/6/21 2022/2/25 否
栖霞集团公司 106,650,000.00 2019/2/26 2022/2/25 否
栖霞集团公司 101,310,000.00 2019/7/24 2022/2/25 否
栖霞集团公司 53,310,000.00 2019/9/30 2022/2/25 否
栖霞集团公司 672,000,000.00 2020/6/1 2025/5/27 否
栖霞集团公司 93,000,000.00 2020/8/17 2025/5/27 否
栖霞集团公司 67,140,000.00 2021/4/1 2025/5/27 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2021/3/25 2025/5/27 否
栖霞集团公司 50,000,000.00 2021/4/1 2025/5/27 否
栖霞集团公司 200,000,000.00 2021/7/30 2023/12/25 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2022/4/20 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2022/10/20 否
栖霞集团公司 37,500,000.00 2020/4/28 2023/4/27 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2022/4/20 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2022/10/20 否
栖霞集团公司 12,500,000.00 2020/6/22 2023/4/27 否
栖霞集团公司 10,000,000.00 2021/2/8 2022/1/17 否
栖霞国资公司 160,000,000.00 2019/7/12 2024/7/12 否
栖霞国资公司 300,000,000.00 2020/12/4 2025/12/4 否
栖霞国资公司 1,040,000,000.00 2021/2/9 2026/2/9 否
栖霞国资公司 890,000,000.00 2021/8/23 2024/8/25 否
栖霞国资公司 420,000,000.00 2021/11/16 2024/11/18 否
栖霞国资公司 440,000,000.00 2021/12/10 2024/12/14 否
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
南京星发公司 306,070,533.33 2021/6/1 本期公司分次向南京星发公司共计借
入本金 306,070,533.33 元，根据合作
159 / 173
2021 年年度报告
协议，项目借款未约定还款期。
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
南京星发公司 2,500,000.00 2021/1/20 本期公司向南京星发公司共计借出本
金 2,500,000.00 元，本期南京星发公
司共计归还本金 234,225,000.00 元
与利息 28,704,466.67 元。
深圳卓越公司 276,360,000.00 2021/5/27 南京星汇公司股东深圳卓越公司本期
归还借款 460,649,000.00 元和利息
119,903,152.45 元。另外本期公司分
次向南京星汇公司股东深圳卓越公司
共计借出本金 276,360,000.00 元，根
据合作协议，南京星汇公司股东项目
借款未约定还款期。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 814.14 739.85
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 科技发展公司 - - 920,805.00 -
应收账款 栖霞集团公司 - - 91,873.28 -
预付款项 星叶门窗公司 4,734,218.85 - 5,305,209.94 -
预付款项 建材实业公司 18,365,974.90 - 14,931,595.00 -
其他应收款 南京星发公司 300,000.00 300.00 255,060,911.11 255,060.91
其他应收款 深圳卓越公司 276,360,000.00 276,360.00 - -
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 星叶门窗公司 2,329,765.63 2,275,004.68
建材实业公司 911,008.34 2,275,151.18
上海嘉实装饰公司 865,709.28 713,550.63
棕榈股份 5,252,599.06 6,507,895.42
160 / 173
2021 年年度报告
栖霞集团公司 602,303.77 -
其他应付款 苏州业方公司 15,855,959.06 19,786,755.00
苏州立泰公司 16,120,657.28 18,650,000.00
深圳卓越公司 - 575,072,057.78
卓越置业集团（南京）有限公司 - 566,037.70
南京高科股份有限公司 6,272,000.00 -
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
关联方交易引起的合同资产
期末数 期初数
关联方名称
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备
南京星发公司 1,863,313.10 - 36,424,154.82 -
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产抵押担保情况(单位：万元)
抵押物 抵押物 抵押
担保单位 抵押权人 抵押标的物 借款到期日
账面原值 账面价值 借款余额
苏州卓辰公司 中国银行苏州工业园 苏州栖庭房产 32,564.93 22,827.12 11,500.00 2028/1/9
区支行
无锡新硕公司 中国银行股份有限公 无锡 XDG-2017-44 123,427.13 123,427.13 53,250.00 2023/3/25
司无锡高新技术产业 号地块土地使用
开发区支行、交通银 权、天樾雅苑 20
行股份有限公司无锡 套房屋
新区支行、江苏银行
股份有限公司无锡新
区支行
(2) 合并范围内各公司为自身对外借款进行的财产质押担保情况(单位：万元)
161 / 173
2021 年年度报告
质押物 质押物 抵押
担保单位 质押权人 质押标的物 借款到期日
账面原值 账面价值 借款余额
南京星汇公司 中国工商银行股份有 1,800.00 万元人 1,800.00 1,800.00 1,800.00 2023/4/2
限公司南京城东支行 民币保证金
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1) 本公司为非关联方提供的担保事项
本公司及子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供按揭贷款担保，该住房抵押贷
款保证责任在购房人取得房屋所有权并办妥抵押登记后解除。截止 2021 年 12 月 31 日，本公司及
子公司提供担保的按揭贷款总额为 257,232.00 万元。
2) 本公司合并范围内公司之间的担保情况
根据本公司 2021 年 4 月 30 日第七届董事会第二十四次会议审议通过的 《在授权范围内为控
股子公司提供借款担保的议案》，因项目开发建设需要，本公司的部分全资子公司、全资孙公司、
参股孙公司等需要不定期地向银行等金融机构申请借款，由本公司提供担保,担保授权截止日为
2022 年 6 月 30 日,具体授权担保额度如下：
子公司名称 授信担保额度
南京迈燕公司 不超过 9 亿元
南京星汇公司 不超过 5 亿元
南京星悦公司 不超过 10 亿元
苏州卓辰公司 不超过 1.35 亿元
无锡锡山公司 不超过 2 亿元
无锡新硕公司 不超过 10 亿元
苏州星州公司 不超过 2.7 亿元
小计 不超过 40.05 亿元
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司合并范围内公司之间的保证担保情况(单位：万元)
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日 备注
本公司 南京迈燕公司 上海浦东发展银行股份有限 9,000.00 2022/10/9
公司南京城北支行
本公司 南京迈燕公司 江苏银行股份有限公司南京 13,334.00 2022/9/26
新街口支行
本公司 南京迈燕公司 中国工商银行股份有限公司 54,000.00 2022/8/25
南京城东支行
本公司 苏州卓辰公司 中国银行股份有限公司苏州 11,500.00 2028/1/9
工业园区分行
本公司 南京星悦公司 中国银行股份有限公司南京 30,000.00 2024/6/20
江北新区分行
本公司 南京星悦公司 南京银行股份有限公司南京 30,000.00 2024/6/30
金融城支行
本公司 苏州星州公司 江苏银行股份有限公司苏州 18,518.00 2023/6/23
分行
本公司 无锡新硕公司 中国银行股份有限公司无锡 9,062.50 2023/3/25
高新技术产业开发区支行
本公司 无锡新硕公司 江苏银行股份有限公司无锡 7,250.00 2023/3/25
新区支行
本公司 无锡新硕公司 交通银行股份有限公司无锡 5,437.50 2023/3/25
新区支行
本公司 南京星汇公司 中国银行股份有限公司南京 9,078.00 2023/4/20 为借款总金额 1.78
浦云路支行 亿提供 51%的担保
本公司 南京星汇公司 中国工商银行股份有限公司 14,400.00 2023/4/2 为借款总金额 3 亿
南京城东支行 提供 48%的担保
162 / 173
2021 年年度报告
担保单位 被担保单位 贷款金融机构 担保借款余额 借款到期日 备注
小 计 211,580.00
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
(1) 发行公司债券情况
2020 年 12 月 21 日，本公司召开 2020 年第三次临时股东大会，审议并通过了《关于公司拟
注册发行中期票据的议案》，同意公司向中国银行间市场交易商协会以下简称“交易商协会”申
请注册发行中期票据。2021 年 8 月 11 日，公司接到交易商协会的《接受注册通知书》（中市协
注[2021]MTN656 号），交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额为人民币 13.30 亿元，
注册额度自《接受注册通知书》落款之日（2021 年 8 月 11 日）起 2 年内有效，在注册有效期内
可分期发行。
公司发行了 2022 年度第一期中期票据（简称：22 栖霞建设 MTN001，代码：102280455），发
行金额 4.4 亿元，期限 3 年，票面利率为 3.80%，计息方式为按年付息，起息日为 2022 年 3 月 9
日。
(2) 拟设立全资子公司的情况
2022 年 1 月 7 日，公司第八届董事会第三次会议审议并通过了《关于投资设立南京星邺房地
产开发有限公司的议案》。本公司拟出资 20,000 万元，占注册资本的 100%。
2022 年 2 月 18 日，公司第八届董事会第四次会议审议并通过了《关于向南京星邺房地产开
发有限公司增资的议案》。本公司拟增资 30,000 万元，占注册资本的 100%。
本次增资后南京星邺房地产开发有限公司注册资本 50,000.00 万元，公司占注册资本的 100%，
工商资料于 2022 年 2 月 22 日已办理完成。
(3) 购买土地的情况
2021 年 11 月，本公司以 15.40 亿元人民币的价款竞得南京市 NO.2021G118 号地块，截止至
2021 年 12 月 31 日，已支付土地出让金 7.70 亿元， 2022 年 2 月，本公司支付剩余土地出让金
7.70 亿元，累计支付出让金 15.40 亿元，土地出让金已结清。
2021 年 11 月，本公司以 12.90 亿元人民币的价款竞得南京市 NO.2021G112 号地块，截止至
2021 年 12 月 31 日，已支付土地出让金 6.45 亿元，2022 年 2 月，本公司支付剩余土地出让金 6.45
亿元，累计支付出让金 12.90 亿元，土地出让金已结清。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 126,000,000.00
2022 年 4 月 28 日公司第八届董事会第五次会议审议通过 2021 年度利润分配预案，以报告期
末总股本 105,000 万股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.2 元(含税)，共计 12,600 万
元。以上股利分配预案尚须提交公司 2021 年度股东大会审议通过后方可实施。
163 / 173
2021 年年度报告
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(1) 母公司质押本公司部分股份情况：栖霞集团公司将其持有的本公司股份 15,750 万股质押
给华鑫国际信托有限公司，用于为其向华鑫国际信托有限公司的借款 30,000.00 万元提供质押担
保,期限为 2020 年 4 月 22 日至 2023 年 4 月 21 日。
164 / 173
2021 年年度报告
(2) 因合同纠纷，根据（2021）苏 0205 民初 946 号一审民事判决书，法院认为栖霞物业公司
履行合同义务不符合约定，赔偿原告 31,270 元，冻结栖霞物业公司无锡分公司的银行存款 20 万
元。
8、 其他
√适用 □不适用
租赁：作为承租人
(1) 各类使用权资产的账面原值、累计折旧以及减值准备等详见七、25“使用权资产”之说
明。
(2) 租赁负债的利息费用
项 目 本期数
计入财务费用的租赁负债利息 3,281,692.19
(3) 与租赁相关的总现金流出
项 目 本期数
偿还租赁负债本金和利息所支付的现金 10,986,574.68
(4) 租赁负债的到期期限分析、对相关流动性风险的管理等详见十（三）“流动风险”之说
明。
(5) 租赁活动的性质
本公司承租科技发展公司座落于南京栖霞区仙林大道 99 号星叶广场 8 幢负一层、二、三、四
层房屋，面积 13,068.81 平方米，按市价签订合同每平方米 69 元(含税)/月，租赁期为 2020 年 5
月 1 日至 2030 年 4 月 30 日。
本公司子公司南京建设工程公司承租科技发展公司座落于南京栖霞区仙林大道 99 号星叶广
场 8 幢一层部分房屋，面积 200 平方米，按市价签订合同每平方米 69 元(含税)/月，租赁期为 2020
年 5 月 22 日至 2030 年 5 月 21 日。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 673,605.16
合计 673,605.16
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 计
类别 提 账面 提 账面
比例 比例
金额 金额 比 价值 金额 金额 比 价值
(%) (%)
例 例
(%) (%)
按单项计提 - - - - - - - - - -
坏账准备
165 / 173
2021 年年度报告
按组合计提 673,605.16 100.00 40,416.31 6.00 633,188.85 518,514.50 100.00 35,262.15 6.80 483,252.35
坏账准备
合计 673,605.16 / 40,416.31 / 633,188.85 518,514.50 / 35,262.15 / 483,252.35
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 673,605.16 40,416.31 6.00
合计 673,605.16 40,416.31 6.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计提坏账准备 - - - - - -
按组合计提坏账准备 35,262.15 5,154.16 - - - 40,416.31
合计 35,262.15 5,154.16 - - - 40,416.31
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
董雯 293,000.00 43.50 17,580.00
南京龙氏置业有限公司 270,300.00 40.13 16,218.00
合计 563,300.00 83.63 33,798.00
166 / 173
2021 年年度报告
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 828,910,230.96 2,578,332,950.09
合计 828,910,230.96 2,578,332,950.09
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
167 / 173
2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内小计 280,581,529.37
1至2年 98,792,432.03
2至3年 322,659,092.22
3 年以上 134,480,536.43
减：坏账准备 -7,603,359.09
合计 828,910,230.96
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 822,187,432.66 2,571,980,863.52
押金及保证金 13,855,642.02 15,133,042.02
代扣代缴款项 204,548.89 142,872.20
其他 265,966.48 -
减：坏账准备 -7,603,359.09 -8,923,827.65
合计 828,910,230.96 2,578,332,950.09
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预
坏账准备 未来12个月预 合计
期信用损失(未 期信用损失(已
期信用损失
发生信用减值) 发生信用减值)
2021年1月1日余额 564,233.24 7,359,094.41 1,000,500.00 8,923,827.65
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段 - - - -
--转入第三阶段 - - - -
--转回第二阶段 - - - -
--转回第一阶段 - - - -
本期计提 -547,290.48 227,321.92 -1,000,500.00 -1,320,468.56
本期转回 - - - -
本期转销 - - - -
本期核销 - - - -
其他变动 - - - -
2021年12月31日余额 16,942.76 7,586,416.33 - 7,603,359.09
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
168 / 173
2021 年年度报告
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
按单项计提坏账准备 1,000,500.00 -1,000,500.00 - - - -
按组合计提坏账准备 7,923,327.65 -319,968.56 - - - 7,603,359.09
合计 8,923,827.65 -1,320,468.56 - - - 7,603,359.09
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
南京星悦公司 往来款 150,771,150.00 1 年以内 58.69 -
98,792,432.03 1-2 年
241,411,230.92 2-3 年
南京迈燕公司 往来款 71,220,740.28 1-2 年 20.66 -
101,562,015.30 2-3 年
南京卓辰公司 往来款 123,000,000.00 1 年以内 14.70 -
江苏汇金控股集团 往来款 28,400,000.00 3 年以上 3.40 5,680,000.00
有限公司
南京市雨花台区住 押金保 9,552,571.02 2-3 年 1.14 955,257.10
房和建设局 证金
合计 / 824,710,139.55 / 98.59 6,635,257.10
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
对关联方的其他应收款情况
占其他应收款余额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例(%)
南京星悦公司 全资子公司 490,974,812.95 58.69
南京迈燕公司 全资子公司 172,782,755.58 20.66
169 / 173
2021 年年度报告
占其他应收款余额
单位名称 与本公司关系 期末余额
的比例(%)
南京卓辰公司 全资子公司 123,000,000.00 14.70
南京仙林公司 控股子公司 6,528,000.00 0.78
小 计 793,285,568.53 94.83
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投 2,791,653,245.64 - 2,791,653,245.64 2,818,653,245.64 - 2,818,653,245.64
资
对联营、合 685,745,878.00 - 685,745,878.00 800,613,977.65 - 800,613,977.65
营企业投资
合计 3,477,399,123.64 - 3,477,399,123.64 3,619,267,223.29 - 3,619,267,223.29
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
南京东方公司 16,222,197.00 - - 16,222,197.00 - -
无锡栖霞公司 218,310,000.00 - - 218,310,000.00 - -
栖霞物业公司 3,964,948.34 - - 3,964,948.34 - -
无锡锡山公司 500,000,000.00 - - 500,000,000.00 - -
苏州卓辰公司 300,000,000.00 - - 300,000,000.00 - -
南京卓辰公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - -
海南卓辰公司 120,000,000.00 - - 120,000,000.00 - -
南京迈燕公司 1,218,677,400.00 - - 1,218,677,400.00 - -
汇锦小贷公司 136,650,000.00 - - 136,650,000.00 - -
南京星客公司 2,000,000.00 - - 2,000,000.00 - -
南京星悦公司 102,426,400.00 - - 102,426,400.00 - -
南京栖霞建工 5,500,000.00 22,000,000.00 - 27,500,000.00 - -
南京杰贵公司 49,000,000.00 - 49,000,000.00 - - -
南京星汇公司 45,902,300.30 - - 45,902,300.30 - -
合计 2,818,653,245.64 22,000,000.00 49,000,000.00 2,791,653,245.64 - -
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
投资 期初 宣告发 计提 期末 准备
单位 余额 追加 减少 权益法下确认 其他综合收 其他权 其 余额 期末
放现金 减值
投资 投资 的投资损益 益调整 益变动 他 余额
股利或 准备
170 / 173
2021 年年度报告
利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海嘉实 645,669.05 - - -63,594.62 - - - - - 582,074.43 -
装饰公司
南京栖园 572,066.60 - - 12,778.85 - - - - - 584,845.45 -
幼儿园
棕榈股份 555,796,512.54 - - -89,520,545.40 -747,044.57 -428.81 - - - 465,528,493.76 -
南京星发 243,599,729.46 - - -24,549,265.10 - - - - - 219,050,464.36 -
公司
小计 800,613,977.65 - - -114,120,626.27 -747,044.57 -428.81 - - - 685,745,878.00 -
合计 800,613,977.65 - - -114,120,626.27 -747,044.57 -428.81 - - - 685,745,878.00 -
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,189,397,177.31 824,359,666.32 809,261,931.01 524,047,083.11
其他业务 62,768,007.45 26,124,360.02 45,624,013.29 23,003,002.94
合计 1,252,165,184.76 850,484,026.34 854,885,944.30 547,050,086.05
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
1) 主营业务收入/主营业务成本(按业务类别分类)
本期数 上年数
产品名称
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产开发 1,189,397,177.31 824,359,666.32 809,261,931.01 524,047,083.11
2) 房地产开发经营项目情况
本期数 上年数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
南京幸福城 82,646,037.71 71,713,005.01 10,729,174.87 8,082,437.98
南京瑜憬湾花园 49,104,782.80 20,658,027.83 121,168,203.84 44,652,364.74
百水芊城二期 - - 33,187,581.64 42,924,226.16
羊山湖公园 164,436,539.02 74,761,801.15 217,723,280.59 111,280,800.85
星叶枫庭 875,870,139.87 654,084,485.49 407,616,246.79 311,351,132.89
171 / 173
2021 年年度报告
本期数 上年数
开发项目名称
收 入 成 本 收 入 成 本
其他项目 17,339,677.91 3,142,346.84 18,837,443.28 5,756,120.49
小 计 1,189,397,177.31 824,359,666.32 809,261,931.01 524,047,083.11
[注] 以上收入均在江苏省取得。本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的
1%，故未予列示销售收入前五名客户的情况。
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 13,668,000.00 48,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -114,120,626.27 -3,316,531.75
处置长期股权投资产生的投资收益 1,525,041.00 132,966.61
交易性金融资产在持有期间的投资收益 2,904,000.00 5,520,004.44
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 28,733,089.67 33,375,165.45
处置交易性金融资产取得的投资收益 -1,000,763.02 46,978,563.10
其他投资收益 2,579,488.00 20,374,854.20
合计 -65,711,770.62 151,065,022.05
其他说明：
(1) 成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
南京东方公司 - 30,000,000.00 上期分配股利
汇锦小贷公司 - 18,000,000.00 上期分配股利
南京仙林公司 13,668,000.00 - 本期分配股利、减资
合 计 13,668,000.00 48,000,000.00
(2) 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位名称 本期数 上年数 本期比上年增减变动的原因
中城栖霞公司 - -217,964.01 上期清算注销
上海嘉实装饰公司 -63,594.62 -6,506.20 本期利润同比上期减少
南京栖园幼儿园 12,778.85 -73,118.09 本期利润增加
棕榈股份 -89,520,545.40 2,653,893.19 本期利润同比上期减少
南京星汇公司 - -4,645,067.40 2020 年 11 月起纳入合
并范围转成本法核算
南京星发公司 -24,549,265.10 -1,027,769.24 本期利润同比上期减少
小 计 -114,120,626.27 -3,316,531.75
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额
172 / 173
2021 年年度报告
非流动资产处置损益 -7,260.00
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标 1,417,230.94
准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,473,775.82
委托他人投资或管理资产的损益 2,091,425.84
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金 10,442,153.80
融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公
允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,925,767.42
其他符合非经常性损益定义的损益项目 2,273,397.98
减：所得税影响额 5,614,825.84
少数股东权益影响额 1,011,233.44
合计 14,990,432.52
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 8.60 0.3521 0.3521
利润
扣除非经常性损益后归属于 8.25 0.3378 0.3378
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：江劲松
南京栖霞建设股份有限公司
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
173 / 173
