公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
本公司承诺将及时、公平地履行信息披露义务。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2021年末股份总额1,050,000,000股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含
税），共计派发现金126,000,000.00元。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 栖霞建设 600533 —
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王海刚 曹鑫
办公地址 江苏省南京市仙林大道99号星叶 江苏省南京市仙林大道99号星叶
广场8号楼 广场8号楼
电话 025-85600533 025-85600533
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com
2 报告期公司主要业务简介
2021 年，中央政府延续 “房住不炒”的调控基调，中央各项会议不断重申房住不炒，地方
政府亦根据所处房地产行业的市场热度，加强对需求端的调节。具体表现为：2021 年上半年，房
地产市场持续保持热度，地方政府采取精细化调控，从限购、限售、限贷等方面加码政策调控，
支持合理的购房需求，限制投资型需求；下半年，房地产市场趋冷，成交量持续下行，在房住不
炒的大框架下，部分非热点城市发布“限跌令”，11 月至 12 月，位于中部和东北地区的部分城
市出台购房补贴政策或者其他的宽松政策，鼓励刚需合理置业。
2021 年，房地产金融监管继续强化，督促房地产企业降杠杆、去金融风险的政策持续发力。
三道红线加码，房地产贷款集中度管理生效，预售资金强监管执行力度加强，敦促企业主动优化
财务质量，降低风险，引导房地产行业开发模式的转变。9 月底，央行提出“两个维护”后，中
央和各部委频繁释放维稳信号，信贷环境有所改善。
2021 年，全国房地产市场整体表现创新高，全年商品房销售面积为 17.94 亿平方米，同比增
长 1.9%；其中，住宅销售面积为 15.7 亿平方米，同比增长 1.1%。全年商品房销售额 18.19 万亿
元，同比增长 4.8%；其中住宅销售额为 16.3 万亿元，同比增长 5.3%。但是，下半年降温态势明
显，市场情绪均明显下滑。伴随着四季度信贷环境的改善，叠加企业传统的年底 “以价换量”、
加速去化的营销策略带动，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升，但仍难以改善成交下降
的趋势，从单月来看，12 月份商品房销售面积 21302 万平方米，环比上月增加 41.2%，同比降低
15.6%，商品房销售金额 20263 亿元，环比上月增加 39.9%，同比下降 17.8%。
2021 年，房地产开发投资增长速度也呈现出前高后低、逐月下滑的态势。全年房地产开发投
资 14.7 万亿元，比上年增长 4.4%，全年开发投资完成额增速为 2016 年以来最低；下半年开发
投资持续低位运行，9 月开始进入负增长，12 月开发投资完成额同比下降 13.9%，相比 11 月跌
幅继续扩大。全年施工面积 975,387 万平方米，比上年增长 5.2%；全年竣工面积 101,412 万平
方米，比上年增长 11.2%，为近四年竣工面积最多的年份；房屋新开工面积 198,895 万平方米，
比上年下降 11.4%。虽然全年施工、竣工的面积有所增长，但新开工面积出现下滑，新开工楼盘
减少，表明房地产企业在保交房的同时，开工意愿降低。
2021 年 2 月，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求 22 个重点城市住宅用地实
现“两集中”：一是集中发布出让公告，且 2021 年发布住宅用地公告不能超过 3 次；二是集中组
织出让活动。土地出让形式的重大变革，使得房地产企业全年土拍力度整体明显放缓，全年土地
成交价款共 1.78 万亿元，同比增长 2.8%；土地购置面积 2.16 亿平方米，同比下降 15.5%。从三
轮集中拍地来看，首轮集中供地开发商参拍热情明显，土地市场延续 2020 年以来的热度，使得
2021 年二季度的土地购置面积上升，但由于供地规模收缩的原因，导致土地购置面积和土地成交
价款增速下行。在第二轮和第三轮集中拍地过程中，土地市场遇冷，大部分城市都经历了多次延
期出让、地块流拍、无人参拍、出让条件调整等情形，大部分集中供地以底价成交，市场溢价率
快速下行，土地购置面积降幅扩大。
2021 年，南京坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，市场整体表现平稳。根据南
京市统计局的数据，2021 年南京地区商品房销售面积 1,510.95 万平方米，比上年增长 14.1%；商
品房销售金额 4,063.84 亿元，比上年增长 24.3%；新开工面积 1,957.63 万平方米，比上年下降
7.4%；施工面积 8,597.29 万平方米，比上年下降 0.8%；竣工面积 1,136.18 万平方米，比上年
下降 21.6%。从土地市场来看，作为集中供地城市之一，南京在首轮集中土拍中，51 宗地块中有
37 宗触顶最高限价，升温明显；8 月份，南京出台“限房价、定品质、竞地价”政策，同时伴随
着房地产市场的降温，第二轮和第三轮集中土拍也持续降温。
2021 年，根据无锡市统计局的数据，无锡市全年商品房销售面积 1550.86 万平方米，比上年
增长 0.02%；商品房销售额 2658.96 亿元，比上年增长 12.6%；商品房施工面积为 6076.26 万平方
米，比上年下降 4.5%；竣工面积 1037.35 万平方米，比上年下降 31.6%。根据苏州市统计局的数
据，苏州市全年商品房销售面积 2275.4 万平方米，比上年增长 3.8%，其中住宅销售面积 2088.3
万平方米，增长 4.7%；完成房地产开发投资 2869.8 亿元，比上年增长 7.3%；房屋新开工面积 2728.3
万平方米，增长 13.7%；房屋施工面积 11921.3 万平方米，下降 3.7%；房屋竣工面积 1238.9 万平
方米，下降 19.8%。
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力
于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国
家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域
寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 23,154,403,551.54 22,117,636,722.68 4.69 20,595,625,256.02
归属于上市公司股 4,439,156,808.91 4,162,678,184.10 6.64 3,953,901,834.37
东的净资产
营业收入 3,187,954,500.69 3,294,698,994.57 -3.24 2,289,126,074.77
归属于上市公司股 369,725,727.91 326,477,927.23 13.25 298,100,330.34
东的净利润
归属于上市公司股 354,735,295.39 253,611,208.23 39.87 224,685,477.77
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 2,808,019,936.88 -233,667,493.08 不适用 -2,331,696,555.85
金流量净额
加权平均净资产收 8.60 8.09 增加0.51个 7.76
益率（%） 百分点
基本每股收益（元 0.3521 0.3109 13.25 0.2839
／股）
稀释每股收益（元 0.3521 0.3109 13.25 0.2839
／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,999,900,484.43 494,351,792.67 417,338,566.52 276,363,657.07
归属于上市公司股 266,835,704.71 65,276,929.89 20,960,655.30 16,652,438.01
东的净利润
归属于上市公司股 267,950,391.45 68,439,525.36 20,117,304.96 -1,771,926.38
东的扣除非经常性
损益后的净利润
经营活动产生的现 1,054,287,786.20 1,032,800,330.22 761,095,195.18 -40,163,374.72
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 46,736
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 47,078
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或
股东名称 报告期内 期末持股 比例 限售条 冻结情况 股东
（全称） 增减 数量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
南京栖霞建设集 0 360,850,600 34.37 0 质押 157,500,000 其他
团有限公司
南京高科股份有 0 128,143,800 12.20 0 无 境内非国
限公司 有法人
曹慧利 18,197,403 18,197,403 1.73 0 无 境内自然
人
陆敬阳 4,963,650 4,963,650 0.47 0 无 境内自然
人
吴麒 203,500 4,705,500 0.45 0 无 境内自然
人
高军 -375,800 4,190,856 0.40 0 无 境内自然
人
王朝晖 592,500 4,010,009 0.38 0 无 境内自然
人
南京栖霞国有资 0 3,996,000 0.38 0 无 国家
产经营有限公司
南京市园林实业 0 3,796,000 0.36 0 无 其他
总公司
俞雄伟 0 3,462,559 0.33 0 无 境内自然
人
上述股东关联关系或一致行动 前十名股东及前十名无限售条件股东中，南京栖霞国有资产经营
的说明 有限公司系南京栖霞建设集团有限公司的第一大股东，为本公司
的实际控制人；其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市
公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
南京栖霞建设股份有限 19 栖建 01 155143 2024/7/12 1.60 5.40
公司公开发行 2019 年公
司债券（第一期）
南京栖霞建设股份有限 20 栖建 01 175430 2025/12/4 3.00 5.00
公司 2020 年公开发行公
司债券（第一期）
南京栖霞建设股份有限 21 栖建 01 175681 2026/2/9 10.40 5.48
公司 2021 年公开发行公
司债券（第一期）
南京栖霞建设股份有限 21 栖霞建设 012102171 2022/3/12 5.00 5.80
公司 2021 年度第三期超 SCP003
短期融资券
南京栖霞建设股份有限 21 栖霞建设 102101667 2024/8/25 8.90 4.90
公司 2021 年度第一期中 MTN001
期票据
南京栖霞建设股份有限 21 栖霞建设 102103005 2024/11/18 4.20 4.60
公司 2021 年度第二期中 MTN002
期票据
南京栖霞建设股份有限 21 栖霞建设 102103247 2024/12/14 4.40 4.30
公司 2021 年度第三期中 MTN003
期票据
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
18 栖建 01 已按期还本付息
19 栖建 01 已按期付息
20 栖建 01 已按期付息
16 宁栖建 MTN001 已按期还本付息
20 栖霞建设 SCP001 已按期还本付息
20 栖霞建设 CP001 已按期还本付息
20 栖霞建设 CP002 已按期还本付息
21 栖霞建设 SCP001 已按期还本付息
21 栖霞建设 SCP002 已按期还本付息
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要指标 2021 年 2020 年
增减（%）
资产负债率（%） 80.50 80.79 -0.36
扣除非经常性损益后净利润 354,735,295.39 253,611,208.23 39.87
EBITDA 全部债务比 0.06 0.07 -14.29
利息保障倍数 1.13 0.85 32.94
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2021 年度，公司实现营业总收入 31.96 亿元，同比减少 3.29%；实现利润总额 4.58 亿元，
同比增加 11.99%；实现净利润 3.55 亿元，同比增加 12.17%；实现归属于母公司所有者的净利润
3.70 亿元，同比增加 13.25%；实现每股收益 0.3521 元，上年同期为 0.3109 元。报告期内，公司
结算销售面积 13.25 万平方米，上年同期结算 20.72 万平方米；其中南京星叶枫庭和无锡栖庭项
目的结算销售面积分别为 3.50 万平方米、6.90 万平方米。
本报告期末，公司货币资金为 22.36 亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为 26.13
亿元，短期应付债券 5 亿元。截止 2022 年 4 月 28 日，5 亿元短期应付债券已兑付，未使用的银
行授信 23.72 亿元，可覆盖短期债务。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司总资产 231.54 亿元，同比增加 4.69%；归属于母公司所有者
权益 44.39 亿元，同比增加 6.64%；公司存货为 153.72 亿元，在售、在建和待建的商品房项目位
于南京、无锡和苏州，三地所在的长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一，居民购买力较
强，市场韧性较高，加之公司在区域内的品牌优势及公司长期的稳健策略，项目盈利能力有较稳
定的预期，能够满足公司未来 2 至 3 年的持续发展需要。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
