海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表及审计报告
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2020 年度财务报表及审计报告
页码
审计报告 1–6
2020 年度财务报表
合并资产负债表 1–2
公司资产负债表 3
合并及公司利润表 4
合并及公司现金流量表 5
合并股东权益变动表 6
公司股东权益变动表 7
财务报表附注 8 – 113
补充资料 1
2
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 公司基本情况
海航创新股份有限公司(以下简称“本公司”)系于 1999 年 1 月 14 日在中华人
民共和国注册成立的股份有限公司。本公司的发起人于 1998 年 5 月 6 日经财
政部批准以其于 1997 年 8 月 31 日所拥有的评估后的净资产 341,609,500.00
元注入本公司以换取本公司 243,500,000 股每股面值人民币 1 元的法人股。本
公 司 于 1999 年 1 月 及 2001 年 3 月 分 别 发 行 境 内 上 市 外 资 股 ( “ B
股”)110,000,000 股及境内上市人民币普通股(“A 股”)81,000,000 股，每股
面值人民币 1 元。本公司的 B 股及 A 股均在上海证券交易所上市。经 2007 年
度股东大会通过，公司于 2008 年 8 月 14 日向全体股东每 10 股以资本公积金
转增 10 股，转增后公司总股本为人民币 869,000,000.00 元。经 2009 年度股
东大会通过，公司于 2010 年 7 月 2 日向全体股东每 10 股以资本公积金转增 5
股，转增后的总股本为人民币 1,303,500,000.00 元，每股面值 1 元。
2011 年 3 月 17 日本公司原控股股东平湖九龙山海湾度假城休闲服务有限公司
(以下简称“海湾度假”)与海航资产管理集团有限公司(原称：海航置业控股(控
股)集团有限公司，以下简称“海航资管”)、上海大新华实业有限公司(原称：
上海海航大新华置业有限公司，以下简称“上海大新华”)签署了《九龙山收购
协议之一股权转让合同(A 股)》，由海湾度假将所持有的本公司 296,420,000
股 A 股(占公司总股本 22.74%)分别转让给海航资管、上海大新华，转让价为
人民币 139,317.40 万元。其中海航资管受让股数为 179,492,000 股，占总股
本 13.77%，上海大新华受让股数为 116,928,000 股，占总股本 8.97%。同
日 ， 本 公 司 外 资 B 股 股 东 Resort Property International Ltd.( 以 下 简 称
“Resort Property”)与香港海航置业控股(集团)有限公司(以下简称“香港海
航”)签署了《九龙山收购协议之二股权转让合同(B 股)》，由 Resort Property
将所持有的本公司 93,355,175 股流通 B 股(占总股本 7.16%)转让给香港海
航，转让总价为美元 4,200.983 万元。
受让方海航资管、上海大新华、香港海航均为海航集团有限公司(以下简称“海
航集团”)控制的企业。
本次收购完成后，海航集团通过海航资管、上海大新华、香港海航合计持有本
公司 29.9%的股权。本公司原实际控制人李勤夫先生通过 Ocean Garden
Holdings Ltd.、浙江九龙山国际旅游开发有限公司和海湾度假合计持有本公司
19.2%的股权。于 2016 年 5 月 13 日，海航旅游通过上海证券交易系统买入本
公司 573,443 股股份，股份合计 0.04%。于 2016 年 12 月 6 日，海航旅游与
海航资管签署了《上海九龙山旅游股份有限公司股份转让协议(A 股)》，海航
旅游以协议受让的形式获得海航资管持有的本公司 A 股合计 179,492,000 股股
份，股份合计 13.77%。本次转让完成后，海航旅游持有本公司 13.81%的股
权，成为本公司最大股东。后经数次股权变更，本公司于 2020 年 12 月 31 日
的股东基本情况详见附注六(1)。
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一 公司基本情况(续)
本公司现注册地址为海南省三亚市天涯区三亚湾路 228 号三亚湾皇冠假日度假
酒店(仅限办公使用)，经营范围为“旅游投资(禁止外商投资的除外)及管理；旅
游景点综合经营管理，酒店管理，游艇销售、展览；受所投资企业委托，为其
提供投资经营决策，营销策划，会展、会务服务，企业管理咨询；商务信息咨
询；体育活动组织策划；节能服务；软件开发，信息技术咨询服务(一般经营项
目自主经营，许可经营项目凭相关许可证或者批准文件经营) (依法须经批准的
项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)”。本公司及子公司(以下合称
“本集团”)本年度主要从事景区开发建设及旅游相关业务。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注五。
本财务报表由本公司董事会于 2021 年 4 月 29 日批准报出。
二 主要会计政策和会计估计
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在金融资产
预期信用损失的计量(附注二(9))、存货的计价方法(附注二(10))、长期资产减值
的计提方法(附注二(17))、预计负债的确认方式(附注二(20))及所得税和递延所
得税的确认方式(附注二(24))等。
本集团在确定重要的会计政策时所运用的重要会计估计和判断详见附注二
(27)。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准
则——基本准则》、各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准
则”)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报
规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
于 2020 年度，本集团合并净亏损为人民币 205,675,998.08 元，经营活动现
金净流出为人民币 26,256,211.03 元，截止 2020 年 12 月 31 日，本集团流
动负债超过流动资产人民币 112,363,787.34 元，现金及现金等价物人民币
721,649.55 元。
截止 2020 年 12 月 31 日，本集团逾期借款本息共计人民币 310,081,032.24
元，包括：
1. 向湖南省信托有限责任公司(以下简称“湖南信托”)借款本金人民
币 239,500,000.00 元并已于 2018 年 9 月逾期。湖南信托于 2019
年 1 月就逾期借款事项向本公司提起诉讼，于 2019 年 3 月，湖南
省高级人民法院判决本公司偿还该笔逾期借款本金、利息及罚息
(以下简称“逾期款项”)。截止 2020 年 12 月 31 日，逾期款项总
计人民币 292,373,795.99 元(附注四(23))。本公司存放于关联方
海航集团财务有限公司(以下简称“财务公司”)的存款人民币
204,160,458.62 元已被湖南省高级人民法院相应冻结。
2. 向一非关联方自然人借款本金人民币 15,000,000.00 元并已于
2020 年 7 月逾期，该自然人于 2020 年 11 月向本公司提起诉讼。
截止 2020 年 12 月 31 日，该借款本息总计人民币 15,979,290.61
元(附注四(22))。
3. 向关联方海南嘉昇企业管理有限公司(以下简称“海南嘉昇”)和上
海尚融供应链管理有限公司(以下简称“上海尚融”)借款本金人民
币 993,880.96 元和人民币 700,000.00 元，分别已于 2020 年 9 月
和 2020 年 10 月逾期。截止 2020 年 12 月 31 日，该两笔借款本
息总计人民币 1,727,945.64 元(附注六(8)(c))。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 财务报表的编制基础(续)
上述各债权人有权随时要求本集团偿还借款本金、利息及罚息，本集团在本
年度财务报表中已相应将该等借款本金、利息及罚息列示为一年内到期的非
流动负债及其他应付款。
本集团作为被告涉及多宗诉讼案件，并已经法院判决，各原告有权随时要求
本集团进行偿付。截止 2020 年 12 月 31 日，该等需偿付金额为人民币
80,077,966.59 元(附注四(22))，本集团在本年度财务报表中已相应将该等金
额列示为其他应付款。
此外，如附注四(24)所述，本公司于以前年度为原子公司海南海创企业管理
有限公司(以下简称“海南海创”，现为本集团的联营企业)之子公司平湖九
龙山游艇湾度假酒店(以下简称“游艇湾度假”) 向中国光大银行宁波分行(以
下简称“宁波光大”)借入的一笔长期借款提供连带责任担保(以下简称“游
艇湾度假担保”)。该笔借款同时由本公司股东海航旅游提供连带责任担
保，游艇湾度假以其土地使用权及在建工程作为上述借款的抵押物。因游艇
湾度假未能按时偿还到期借款本金及利息，海南省第一中级人民法院于
2020 年 12 月判决本公司承担该笔借款本金、利息及罚息的连带清偿责任。
截止 2020 年 12 月 31 日，宁波光大有权随时要求本公司偿还因承担的连带
清偿责任合计人民币 555,349,959.14 元，本公司在承担连带清偿责任向宁
波光大进行偿付后，有权以债权人身份向游艇湾度假主张其作为该借款抵押
物的土地使用权及在建工程的物权。同时，海航旅游已承诺将全额补偿本公
司因承担该等连带清偿责任所产生的损失，因而本公司偿付后亦有权向海航
旅游追偿损失。然而，由于海南省高级人民法院于 2021 年 3 月裁定海航旅
游连同海航集团等合计 321 家公司进行实质合并重整(“海航集团实质合并
重整”)，本公司有权在承担连带清偿责任进行偿付后，以债权人身份在海
航集团实质合并重整过程中进行债权申报并根据法院裁定的重整方案获得清
偿。本公司已考虑前述情况，对游艇湾度假担保计提财务担保损失准备，于
2020 年 12 月 31 日的财务担保损失准备余额为人民币 132,232,729.50 元，
本集团在本年度财务报表中已相应将该等金额列示为其他流动负债。
上述事项或情况均表明存在可能导致对本集团持续经营能力产生重大疑虑的
重大不确定性。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 财务报表的编制基础(续)
鉴于上述情况，本公司管理层已审慎考虑本集团可用于变现的资产、需偿还
的债务、日后的经营及业绩状况和流动资金需求，以评估本集团是否拥有足
够的营运资金以确保于 2020 年 12 月 31 日后 12 个月内能够持续运营。同
时，本公司已实施多项计划及措施以改善财务状况及减轻流动资金压力，包
括：
1. 就逾期借款相关事宜，本公司与湖南信托积极协商并于 2020 年
12 月达成协议，湖南信托豁免本公司该逾期借款自 2018 年 11 月
至 2020 年 12 月期间的罚息共计人民币 22,838,416.00 元。本公
司将继续与湖南信托就偿还计划进行磋商，以取得湖南信托的同
意分期偿还逾期款项；管理层相信湖南信托不会要求本公司立即
偿还逾期款项，并能够批准上述分期偿还计划，而且本公司能够
满足上述分期偿还计划；
2. 本公司已于 2019 年 11 月对平湖九龙山海洋花园度假有限公司(以
下简称“海洋花园”)提起诉讼，追讨海洋花园对本公司欠款人民
币 454,224,335.36 元(附注四(7))。本公司管理层预期该诉讼将于
2021 年获得法院最终胜诉判决，并能于 2021 年下半年完成对海
洋花园名下已查封房产的拍卖或处置，以回笼资金；
3. 本公司管理层已向浙江省平湖九龙山旅游度假区管理委员会(以下
简称“管委会”)提出处置若干尚未开发土地的申请，并预计该申
请能够获得管委会同意。同时，管理层亦计划处置若干项列示为
持有待售或存货的资产，并已收到潜在买家的初步意向书。管理
层预计将于 2021 年内以合理价格处置上述土地及其他各项资产，
并及时回笼现金；及
4. 就游艇湾度假担保事宜，本公司在承担连带清偿责任进行偿付
后，将积极主张游艇湾度假作为相关借款抵押物的土地使用权及
在建工程的物权，并通过拍卖该等抵押物回笼资金。同时，本公
司也将积极就本公司因游艇湾度假担保产生的损失向海航集团申
报债权以获得补偿。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(1) 财务报表的编制基础(续)
本公司董事已审阅管理层编制的本集团现金流量预测，其涵盖期间自本集团
在本财务报表报出日起不少于 12 个月的期间。本公司董事认为本集团将能
够通过资产变现获得足够的营运资金以确保本集团于 2020 年 12 月 31 日后
的 12 个月内能够持续经营。因此，本公司认为采用持续经营基础编制本财
务报表是恰当的。
尽管如此，本公司管理层能否落实上述计划及措施仍存在重大不确定性。本
集团能否持续经营将取决于：
1. 湖南信托会否要求本公司立即偿还逾期款项，分期偿还计划能否
获得湖南信托的同意，本公司能否根据分期计划按时足额偿还款
项；
2. 海洋花园诉讼能否最终获得胜诉判决，本公司能否在胜诉判决后
及时完成海洋花园名下房产的拍卖或处置，且及时回笼资金；
3. 本公司能否获得管委会对本集团处置若干尚未开发土地的同意，
并按计划以合理价格处置这些土地及其他各项资产，且及时回笼
资金；及
4. 本公司对游艇湾度假担保承担连带清偿责任进行偿付后，能否及
时主张游艇湾度假抵押物的物权并完成对该等抵押物的处置；海
航集团重整方案能否获得法院裁定批准；本公司能否按时就因游
艇湾度假担保产生的损失向海航集团申报债权，且能否及时足额
收到补偿。
倘若本集团未能持续经营业务，则须作出调整，将本集团资产之账面价值调
整至其可回收金额，就可能产生的财务负债计提拨备，以及将非流动资产及
非流动负债分别重新分类为流动资产及流动负债。此等调整之影响并未反映
在本财务报表中。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(2) 遵循企业会计准则的声明
本公司 2020 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了
本公司 2020 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2020 年度的合并及
公司经营成果和现金流量等有关信息。
(3) 会计年度
会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(4) 记账本位币
本公司记账本位币为人民币。本公司下属子公司根据其经营所处的主要经济
环境确定其记账本位币，海航创新(香港)有限公司(以下简称“海航创新香
港”)的记账本位币为港币。本财务报表以人民币列示。
(5) 企业合并
(a) 同一控制下的企业合并
合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最
终控制方以前年度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最
终控制方收购被合并方而形成的商誉)在最终控制方合并财务报表中的账面
价值为基础。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值的差
额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调整留
存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企
业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务
性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值
计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值
份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费
用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交
易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(6) 合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
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(6) 合并财务报表的编制方法(续)
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失
实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公
司，自其与本公司同受最终控制方控制之日起纳入本公司合并范围，并将其
在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致
的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值
为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵
销。子公司的股东权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部
分分别作为少数股东权益、少数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额
在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单独列示。本公司
向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司股
东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按本
公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之
间分配抵销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公
司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益
之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定
不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。
(7) 现金及现金等价物
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限
短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
(8) 外币折算
(a) 外币交易
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记账本位币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为记账
本位币。为购建符合借款费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生
的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发生日的即
期汇率折算。汇率变动对现金的影响额，在现金流量表中单独列示。
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(8) 外币折算(续)
(b) 外币财务报表的折算
境外经营的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率
折算，股东权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折
算。境外经营的利润表中的收入与费用项目，采用交易发生日的即期汇率折
算。上述折算产生的外币报表折算差额，计入其他综合收益。境外经营的现
金流量项目，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响
额，在现金流量表中单独列示。
(9) 金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的
合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负
债。
(a) 金融资产
(i) 分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金
融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生
的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期
有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，采
用摊余成本进行计量。
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(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(i) 分类和计量(续)
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类
金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的
现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对
于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币
资金、应收账款、其他应收款和一年内到期的非流动资产等。本集团将自资
产负债表日起一年内(含一年)到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内
到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)的债权投资列示为其他流
动资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值
计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预
期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产和财务担保合同等，以预期信用损失
为基础确认损失准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有
依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能
收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失
分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶
段，本集团按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自
初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本
集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始
确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期
的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失
准备。
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(9) 金融工具(续)
(a) 金融资产(续)
(ii) 减值(续)
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照
其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段
的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计
算利息收入。
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在
重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信
用风险特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，
确定组合的依据和计提方法如下：
组合 1 应收账款
组合 2 其他应收款-保证金、押金组合
组合 3 其他应收款-其他
对于划分为组合的应收账款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况
以及对未来经济状况的预测，编制应收账款逾期天数与整个存续期预期信用
损失率对照表，计算预期信用损失。除此以外的划分为组合的其他应收款，
本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，
通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预
期信用损失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
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(a) 金融资产(续)
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流
量的合同权利终止；(2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上
几乎所有的风险和报酬转移给转入方； (3) 该金融资产已转移，虽然本集团
既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃
了对该金融资产控制。
本集团的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其
他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他
应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初
始计量，并采用实际利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列
示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表日起一年内(含一年)到期
的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债
或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，
计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活
跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用
在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择
与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的
输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取
得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计(续)
(10) 存货
(a) 分类
存货包括开发成本、开发产品和库存商品等，按成本与可变现净值孰低计
量。
(b) 发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。房地产开发成本和开发产品的成本包括与房地产
开发相关的土地成本、建筑成本、资本化的利息、其他直接和间接开发费
用；开发成本于完工后按实际成本结转为开发产品；开发产品结转成本时按
实际成本核算。除房地产开发成本和开发产品外，其余存货(库存商品)发出
时的成本按加权平均法核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售
费用以及相关税费后的金额确定。
(d) 本集团库存商品盘存制度采用实地盘存制。
(11) 长期股权投资
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和
联营企业的长期股权投资。
子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单
独主体达成，能够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其
他事实与情况仅对其净资产享有权利的合营安排。联营企业为本集团能够对
其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合
并财务报表时按权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权
益法核算。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(11) 长期股权投资(续)
(a) 投资成本确定
对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投
资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按
照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期
股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取
得的长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告
分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的
净损益份额确认当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权
投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债确认条件的，继续
确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分
配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公
积。被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部
分，相应减少长期股权投资的账面价值。本集团与被投资单位之间未实现的
内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，在此基础
上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产
减值损失的部分，相应的未实现损失不予抵销。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(11) 长期股权投资(续)
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有
可变回报，并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过本集团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能
够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账
面价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(17))。
(12) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续
支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计
入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命
及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。本集团现有投资性房地
产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋及建筑物 44 年 5.00% 2.16%
土地使用权 50 年 0.00% 2.00%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，
自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(12) 投资性房地产(续)
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度
终了进行复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁
损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额(附注二(17))。
(13) 固定资产
(a) 固定资产确认及初始计量
固定资产包括房屋及建筑物、机器设备、运输工具、计算机、电子设备、马
球专用马匹及家具器具。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量
时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其
成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其
账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(b) 固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用
寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备
后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。
固定资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
预计使用寿命 预计净残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20 年 10% 4.5%
机器设备 5-10 年 5%至 10% 9%至 19%
运输工具 5年 10% 18%
计算机及电子设备 5年 5%至 10% 18%至 19%
马球专用马匹 3年 10% 30%
家具器具 5年 10% 18%
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(13) 固定资产(续)
(b) 固定资产的折旧方法(续)
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
(c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二(17))。
(d) 固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确
认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(14) 在建工程
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的
必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开
始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至
可收回金额(附注二(17))。
(15) 借款费用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可
使用状态之资产的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使
资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入
该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生
的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断
时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际
发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借款借款费用的资本化金额。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(15) 借款费用(续)
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超
过专门借款部分的资本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际
利率计算确定一般借款借款费用的资本化金额。实际利率为将借款在预期存
续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使
用的利率。
(16) 无形资产
无形资产为土地使用权，以成本计量。
(a) 土地使用权
土地使用权按使用年限 40-70 年平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在
土地使用权与建筑物之间合理分配的，全部作为固定资产。
(b) 定期复核使用寿命和摊销方法
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
(c) 无形资产减值
当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额(附
注二(17))。
(17) 长期资产减值
固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表
日存在减值迹象的，进行减值测试；尚未达到可使用状态的无形资产，无论
是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收
回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可
收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如
果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资
产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(17) 长期资产减值(续)
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值
测试。减值测试时，商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受
益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组
组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额
先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资
产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其
他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
(18) 职工薪酬
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式
的报酬或补偿，包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利
等。
(a) 短期薪酬
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保
险费、生育保险费、住房公积金、工会和教育经费、短期带薪缺勤等。本集
团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(b) 离职后福利
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计
划是本集团向独立的基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职
后福利计划；设定受益计划是除设定提存计划以外的离职后福利计划。于报
告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保险和失业保
险，均属于设定提存计划。
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(18) 职工薪酬(续)
(b) 离职后福利(续)
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保
险。本集团以当地规定的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社
会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。职工退休后，当地劳动及社会保
障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工提供服务的
会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
(c) 辞退福利
本集团在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系、或者为鼓励职工自
愿接受裁减而提出给予补偿，在本集团不能单方面撤回解除劳动关系计划或
裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早
日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损
益。
预期在资产负债表日起一年内需支付的辞退福利，列示为应付职工薪酬。
(19) 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(20) 预计负债
因或有事项形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且
其金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综
合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间
价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数；因
随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的增加金额，确
认为利息费用。
本集团以预期信用损失为基础确认的财务担保合同损失准备列示为预计负
债。
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(20) 预计负债(续)
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当
前的最佳估计数。
预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债，列示为其他流动负债。
(21) 收入确认
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额
确认收入。
满足下列条件之一时，属于在某一段时间内履行履约义务，否则，属于在某
一时点履行履约义务：
-客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；
-客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；
-本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期
间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认
收入。履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿
的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团会考虑
下列迹象：
-本集团就该商品或服务享有现时收款权利；
-本集团已将该商品的实物转移给客户；
-本集团已将该商品的法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客
户；
-客户已接受该商品或服务等。
向客户销售商品涉及其他方参与其中时，本集团根据在向客户转让商品或服
务前是否拥有对该商品或服务的控制权来判断从事交易时的身份是主要责任
人还是代理人。在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，为主
要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，应为代理人，按照预
期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总
额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额或者按照既定的佣金金额或比例
等确定。
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(21) 收入(续)
(a) 销售开发产品
销售开发产品的收入在开发产品完工并验收合格，达到销售合同约定的交
付条件，在客户取得相关开发产品控制权时点，确认销售收入的实现。
(b) 提供劳务
本集团对外提供旅游服务等劳务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确
认收入。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的进度进行估计，并根据
履约情况确认收入。
(c) 景区门票收入
景区门票收入在游客通过闸口进入景区后确认销售收入的实现。
(d) 会员卡
申请入会费和会员费只允许取得会籍，所有其他服务或商品都要另行收费
的，在款项收回不存在重大不确定时确认收入。申请入会费和会员费能使
会员在会员期内得到各种服务和商品，或者以低于非会员的价格购买商品
或接受服务的，在整个受益期内分期确认收入。
本公司子公司九龙山马会俱乐部(平湖)有限公司(以下简称“马会俱乐
部”)会员卡收入根据公司 50 年经营年限在存续期分期确认收入。
(22) 政府补助
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，主要包
括税费返还。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政
府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币
性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额
计量。
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(22) 政府补助(续)
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助
之外的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益；与收益相关的政
府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确
认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，
直接计入当期损益，或冲减相关成本，本集团对同类政府补助采用相同的列
报方式。
与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入
营业外收支。
(23) 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他
的租赁为经营租赁。
(a) 经营租赁
经营租赁的租金支出在租赁期内按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认相关收入。
(b) 融资租赁
以租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值，租入资产的入账价值与最低租赁付款额之间的差额作为未确认
融资费用，在租赁期内按实际利率法摊销。最低租赁付款额扣除未确认融资
费用后的余额作为长期应付款列示。
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(24) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳
税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于商誉的初始确认
产生的暂时性差异，不确认相应的递延所得税负债。对于既不影响会计利润
也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产或
负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所
得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏
损和税款抵减的应纳税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延
所得税负债，除非本集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异
在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相
关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来
很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税
资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
1. 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳
税主体征收的所得税相关；
2. 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的
法定权利。
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(25) 持有待售
同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售： (一) 根据类似交
易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售； (二) 本集
团已与其他方签订具有法律约束力的出售协议且已取得相关批准，预计出售
将在一年内完成。
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产以及递延所得税资产)，以
账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低的金额计量，公允价值减去
出售费用后的净额低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产
和流动负债，并在资产负债表中单独列示。
(26) 分部信息
本集团主要业务为经营房地产开发及旅游相关业务，所有业务均在中国境内
发生。本集团在内部组织结构和管理要求方面并未对上述业务进行区分，管
理层在复核内部报告、决定资源配置及业绩评价时，亦认为无需对上述业务
的经营成果进行区分。故本集团未区分不同的经营分部，无需列示分部报
告。
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(27) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的
重要会计估计和关键判断进行持续的评价。
(a) 采用会计政策的关键判断
(i) 信用风险显著增加的判断
本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过30日，或者以下一
个或多个指标发生显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实
际或预期经营成果的显著变化、担保物价值或担保方信用评级的显著下降
等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过90日(即，已发生违
约)，或者符合以下一个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债
务重组或很可能破产等。
(b) 重要会计估计及其关键假设
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价
值出现重大调整的重要风险：
(i) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约
概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团
使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数
据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景。2020年度，“基
准”、“不利”及“有利”这三种经济情景的权重分别是60%、30%和
10%。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的重要宏观经济假设
和参数，包括经济下滑的风险、客户情况的变化、国内生产总值和消费者物
价指数等。2020年度，本集团已考虑了新冠肺炎疫情引发的不确定性，并相
应更新了相关假设和参数，各情景中所使用的关键宏观经济参数列示如下：
经济情景
基准 不利 有利
国内生产总值 150% 80% 220%
消费者物价指数 900% 715% 1,085%
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(27) 重要会计估计和判断(续)
(b) 重要会计估计及其关键假设(续)
(i) 预期信用损失的计量(续)
如财务报表附注四(4)(b)(i)、附注四(24)和附注六(8)(a)所述，本集团在估计
存放于财务公司存款及其他应收款的坏账准备和财务担保损失准备时对不同
场景及相关权重采用了若干关键假设，包括海航集团实质合并重整成功的概
率及在不同场景下对债权人的偿付率等。若海航集团实质合并重整的结果和
本公司采取的关键假设不一致，将影响估计改变期间的预期信用损失的计提
或转回。
(ii) 存货跌价准备
如附注二(10)所述，本集团的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的
可变现净值是指日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的
成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费
用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的估计售
价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税
费高于目前采用的估计，本集团需对存货增加计提存货跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于或低
于管理层的估计，则本集团将于相应的会计期间将相关影响在合并利润表中
予以确认。
(iii) 长期资产减值准备
根据附注二(17)所述的会计政策，本集团于资产负债表日对存在减值迹象的
长期资产进行减值测试，资产及资产组的可回收金额根据资产的公允价值减
去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定，
该计算需要利用假设和估计。
如果对公允价值评估过程中所采用的估值技术的输入值进行重新修订，或对
资产和资产组未来现金流量计算中采用的毛利率或对应用于现金流量折现的
税前折现率进行重新修订，则本集团需对长期资产的可回收金额进行重新估
计，以判断是否需要计提或调整减值准备。
如果实际毛利率高于或税前折现率低于原先的估计，本集团不能转回原已计
提的长期资产减值损失。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
二 主要会计政策和会计估计
(27) 重要会计估计和判断(续)
(b) 重要会计估计及其关键假设(续)
(iv) 未决诉讼产生的预计负债
根据附注二(20)所述的会计政策，本集团于每个资产负债表日，对有关未决诉
讼对财务报表可能产生的影响进行评估。本公司及其下属子公司作为被告涉
及多宗诉讼案件，这些未决诉讼案件是否存在重大经济利益流出的可能，是
否需要对其进行预计负债的计提以及金额能否可靠计量，需要管理层在取得
律师专业意见的基础上作出判断以及估计。
(v) 递延所得税
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行
估计，递延所得税的实现取决于集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得
额。未来的税率的变化和暂时性差异的转回时间也可能影响所得税费用(收益)
以及递延所得税的余额。此外，本集团根据对长期股权投资的持有意图，判
断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计
的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
(28) 重要会计政策变更
财政部于 2017 年颁布了修订后的《企业会计准则第 14 号——收入》(2017
年修订)(以下简称“新收入准则”)，并于 2020 年颁布了《关于印发<新冠肺
炎疫情相关租金减让会计处理规定>的通知》(财会[2020]10 号)及《企业会计
准则实施问答》(2020 年 12 月 11 日发布)，本集团已采用上述准则、通知和
实施问答编制 2020 年度财务报表。上述准则、通知和实施问答对本公司财务
报表无重大影响，对本集团财务报表的影响列示如下：
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二 主要会计政策和会计估计(续)
(28) 重要会计政策变更(续)
根据新收入准则的相关规定，本集团对于首次执行该准则的累积影响数调整 2020
年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，2019 年度的比较财务报表未重
列。
影响金额
会计政策变更的内容和原因 受影响的报表项目 2020 年 1 月 1 日
合并
因执行新收入准则，将与销 预收款项 (48,585,446.20)
售开发产品和提供劳务相关 其他流动负债 (25,989,447.68)
的预收款项重分类至合同负
债。 合同负债 74,574,893.88
三 税项
(1) 本集团适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税依据 税率
企业所得税(a) 应纳税所得额 25%及 16.5%
增值税(b) 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销 13%、
售额乘以适用税率扣除当期允许 6%及 5%
抵扣的进项税后的余额计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税税额 7%
土地增值税 土地增值额部分以 30%至 60%的 30%至 60%超
超率累进税率计算 率累进税率
(a) 本公司企业所得税税率为 25%；本公司下属子公司之所得税税率为：子公司海航
创新香港按 16.5%税率计税；上海康融股权投资基金合伙企业(有限合伙)(以下简
称“康融基金”)按照其合伙人所得税率缴纳所得税；其余子公司所得税按 25%税
率计税。
(b) 根据财政部、国家税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部 税务总局 海关总署公告[2019] 39号)及相关规定，自2019年4月1
日起，本集团的租金收入和旅游酒店饮食服务业收入分别适用的增值税税率为
13%和5%，2019年4月1日前适用的增值税税率为16%和5%。
(c) 本集团预缴的企业所得税、土地增值税、增值税及附加等计入其他流动资产。
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四 合并财务报表项目附注
(1) 货币资金
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
库存现金 60,011.27 25,204.29
银行存款(注) 204,972,518.86 205,344,247.95
其他货币资金 10,397.77 10,397.77
205,042,927.90 205,379,850.01
减：存款减值准备 (144,953,925.62) -
60,089,002.28 205,379,850.01
其中：存放在境外的款项 253,044.93 46,806.34
注：于 2020 年 12 月 31 日，银行存款中含存放于财务公司的金额为人民币
204,160,458.62 元，于 2020 年度，本集团将该等财务公司存款计提减值损
失计人民币 144,953,925.62 元(附注四(39)，附注六(8)(a))。
如附注二(1)所述，因逾期借款事项，本集团截止 2020 年 12 月 31 日银行存
款余额中总计人民币 204,321,278.35 元处于被法院冻结状态，其中存放于
财务公司的存款计人民币 204,160,458.62 元，存放于工商银行账户的存款
计人民币 160,819.73 元。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(2) 应收账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收账款 3,143,955.54 2,969,210.45
减：坏账准备 (2,982,654.18) (2,661,629.51)
161,301.36 307,580.94
(a) 应收账款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 211,869.09 295,962.00
一到二年 258,838.00 241,522.00
二到三年 241,522.00 391,055.00
三年以上 2,431,726.45 2,040,671.45
3,143,955.54 2,969,210.45
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款余
余额 坏账准备金额 额总额比例
余额前五名的应收账款总额 2,025,344.46 (1,967,053.63) 64%
(c) 坏账准备
本集团对于应收账款，无论是否存在重大融资成分，均按照整个存续期的预期
信用损失计量损失准备。
(i) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收账款 1 365,663.86 100% (365,663.86) 预期无法收回
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(2) 应收账款(续)
(c) 坏账准备(续)
(ii) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的应收账款分析如下：
2020 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
金额 整个存续期 金额
预期信用损失率
一年以内 211,869.09 24.08% (51,028.62)
一到二年 258,838.00 99.82% (258,377.11)
二到三年 241,522.00 100.00% (241,522.00)
三年以上 2,066,062.59 100.00% (2,066,062.59)
2,778,291.68 (2,616,990.32)
(iii) 本年度计提的坏账准备金额为人民币 324,647.96 元，收回或转回的坏账准备金
额为人民币 3,623.29 元。
(d) 本年度无实际核销的应收账款。
(3) 预付款项
(a) 预付款项账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
金额 占总额比例 金额 占总额比例
一年以内 114,364.22 57% 397,389.84 42%
一到二年 84,530.21 43% - -
二到三年 - - 541,923.00 58%
198,894.43 100% 939,312.84 100%
于 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的预付款项为人民币 84,530.21 元(2019
年 12 月 31 日：人民币 541,923.00 元)，为预付工程款项，因尚未决算，该款项
尚未结清。
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四 合并财务报表项目附注(续)
(3) 预付款项(续)
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的预付款项汇总分析如
下：
金额 占预付账款总额比例
余额前五名的预付款项总额 198,894.43 100.00%
(4) 其他应收款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收第三方 700,757,050.29 700,967,875.72
应收关联方(附注六(8)(b)) 45,865,527.46 42,868,901.63
746,622,577.75 743,836,777.35
减：坏账准备 (611,003,140.67) (602,779,927.00)
135,619,437.08 141,056,850.35
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 7,176,798.79 9,256,735.62
一到二年 6,186,450.91 25,397,235.37
二到三年 24,939,640.47 7,328,089.34
三年以上 708,319,687.58 701,854,717.02
746,622,577.75 743,836,777.35
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(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
(组合) (单项) 小计 (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2019 年 12 月 31 日 6,256,735.62 (608,780.37) 137,440,166.55 (11,773,824.41) (12,382,604.78) 600,139,875.18 (590,397,322.22) (602,779,927.00)
本年新增的款项 4,176,798.79 (731,736.82) - - (731,736.82) 3,000,000.00 (3,000,000.00) (3,731,736.82)
本年减少的款项 (3,070,284.71) 298,738.70 - - 298,738.70 (1,320,713.68) 833,366.81 1,132,105.51
转入第三阶段 (3,186,450.91) 310,041.67 (1,500,000.00) 15,000.00 325,041.67 4,686,450.91 (325,041.67) -
本年新增的坏账准备 - - - (1,030,479.12) (1,030,479.12) - (4,593,103.24) (5,623,582.36)
2020 年 12 月 31 日 4,176,798.79 (731,736.82) 135,940,166.55 (12,789,303.53) (13,521,040.35) 606,505,612.41 (597,482,100.32) (611,003,140.67)
除因本年新增、减少的款项及第一、第三阶段间互相转换引起的坏账准备变动外，本年由于确定预期信用损失时所采用的参数及数
据发生变化引起的坏账准备变动为人民币 5,623,582.36 元。
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(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
于 2020 年 12 月 31 日，本集团不存在处于第二阶段的其他应收款。处于第一阶
段和第三阶段的其他应收款分析如下：
(i) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的其他应收款分析如下：
未来 12 个月
内预期信用损
第一阶段 账面余额 失率 坏账准备 理由
预期部分
应收管委会土地回收款 135,940,166.55 9.41% (12,789,303.53) 无法收回
135,940,166.55 (12,789,303.53)
整个存续期预
第三阶段 账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
北方证券有限责任公司 预期无法
(“北方证券”)(注 1) 300,000,000.00 100.00% (300,000,000.00) 收回
预期无法
应收投资款(注 2) 56,760,722.06 100.00% (56,760,722.06) 收回
德恒证券有限责任公司 预期无法
(“德恒证券”)(注 1) 46,600,000.00 100.00% (46,600,000.00) 收回
兰州三毛实业股份有限公 预期无法
司(“兰州三毛”)(注 3) 41,162,848.90 100.00% (41,162,848.90) 收回
应收九龙山游艇俱乐部
(平湖)有限公司(“游艇 预计部分
俱乐部”)租金(注 4) 27,750,000.00 74.14% (20,572,500.00) 收回
预期无法
应收海洋花园代垫款 18,000,000.00 100.00% (18,000,000.00) 收回
应收上海亨礼实业有限公司 预期无法
股权款 1,500,000.00 100.00% (1,500,000.00) 收回
预期无法
其他 16,411,705.98 100.00% (16,411,705.98) 收回
508,185,276.94 (501,007,776.94)
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(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(i) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的其他应收款分析如下(续)：
注 1： 截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司于以前年度存入德恒证券的款项人民币
4,660 万元、存入北方证券的款项人民币 2 亿元、子公司上海九龙山投资有限
公司(以下简称“九龙山投资”)存入北方证券的款项人民币 1 亿元，因可回收
性存在重大风险，已于以前年度全额计提了坏账准备。
注 2： 本公司原子公司上海迅捷国际印务有限公司(以下简称“迅捷公司”)于以前年
度存入广发证券股份有限公司(以下简称“广发证券”)的款项因可回收性存在
重大风险，本公司已于以前年度全额计提了坏账准备。后迅捷公司因该事项
起诉广发证券，经一审、二审，由上海市高级人民法院终审判决广发证券应
支付金额为人民币 4,699.87 万元给迅捷公司，并于 2010 年由上海市第一中
级人民法院执行终结。后广发证券不服判决并上诉，经再审后中华人民共和
国最高人民法院认定广发证券赔偿给本公司的金额应为人民币 2,269.97 万
元，广发证券要求本公司返回差额并支付相应利息。于 2017 年，本公司与广
发证券签订《和解协议》，根据协议，广发证券同意本公司分期偿还应执行
回转的差额及利息合计人民币 3,332.19 万元，本公司已于 2017 年度将其计
入营业外支出。本公司尚未就相关损失向原迅捷公司相关责任人进行追偿。
注 3： 2007 年 11 月，经甘肃省兰州市中级人民法院(2007)兰法刑二经字第 007 号
刑事裁定书裁定，本公司存于招商银行兰州分行的股权转让诚意金本息合计
人民币 41,162,848.90 元被扣划至兰州三毛。本公司已于 2007 年全额计提了
坏账准备。
注 4： 于 2020 年 12 月 31 日，本集团应收关联方游艇俱乐部租金款中包括人民币
24,750,000.00 元系由关联方海航资管以书面承诺代为偿还。因海航集团及其
包括海航资管在内的多家关联公司整体上已不能清偿到期债务且资不抵债，
并且相关公司高度混同等原因，海南省高级人民法院于 2021 年 3 月裁定海航
资管连同海航集团等合计 321 家公司进行实质合并重整(“海航集团实质合并
重整”)。对于由海航资管承诺代为偿还的其他应收款，本集团计划作为债权
人在海航集团实质合并重整过程中进行债权申报并相信能够按照法院裁定批
准的重整方案获得清偿。本集团于 2020 年度在估计该等应收租金款坏账准备
时考虑了海航集团当前的状况，重整的进展并对重整结果的不同场景及相关
权重采用了若干关键假设，包括海航集团实质合并重整成功的概率及在不同
场景下对债权人的偿付率等。鉴于上述情况，截止 2020 年 12 月 31 日，本
集团该等其他应收款处于第三阶段，坏账准备余额为人民币 20,572,500.00
元，其中人民币 2,902,500.00 元(2019 年度：人民币 3,000,000.00 元)为于
2020 年度本公司就该租金款计提的坏账准备。
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(4) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(ii) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
2020 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例
第一阶段-未来 12 个月预期信用损失(组合)
一年以内 4,176,798.79 (731,736.82) 17.52%
第三阶段-整个存续期预期信用损失(组合)
一到二年 3,186,450.91 (1,381,876.57) 43.37%
二到三年 2,439,640.47 (2,398,202.72) 98.30%
三年以上 92,694,244.09 (92,694,244.09) 100.00%
98,320,335.47 (96,474,323.38)
(c) 本年度计提的坏账准备金额为 9,355,319.18 元，其中收回或转回的坏账准备金
额为 1,132,105.51 元，相应的账面余额为 4,390,998.39 元。
(d) 本年度无实际核销其他应收款。
(e) 于 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应收款
性质 余额 账龄 余额总额比例 坏账准备
北方证券 欠款 300,000,000.00 三年以上 40% (300,000,000.00)
管委会 欠款 135,940,166.55 三年以上 18% (12,789,303.53)
广发证券 欠款 56,760,722.06 三年以上 8% (56,760,722.06)
德恒证券 欠款 46,600,000.00 三年以上 6% (46,600,000.00)
兰州三毛 欠款 41,162,848.90 三年以上 6% (41,162,848.90)
580,463,737.51 78% (457,312,874.49)
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货
(a) 存货分类如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面 存货跌 账面 账面 存货跌 账面
余额 价准备 价值 余额 价准备 价值
库存商品 5,249,519.72 - 5,249,519.72 5,262,490.32 - 5,262,490.32
开发成本 124,061,976.55 - 124,061,976.55 124,061,976.55 - 124,061,976.55
开发产品 236,443,415.35 - 236,443,415.35 236,427,829.50 - 236,427,829.50
365,754,911.62 - 365,754,911.62 365,752,296.37 - 365,752,296.37
开发成本：
项目 开工 预计竣
名称 时间 工时间 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 跌价 账面价值 账面余额 跌价 账面价值
准备 准备
夏宫 2007 年 2021 年 10 月 123,761,976.55 - 123,761,976.55 123,761,976.55 - 123,761,976.55
其他 300,000.00 - 300,000.00 300,000.00 - 300,000.00
124,061,976.55 - 124,061,976.55 124,061,976.55 - 124,061,976.55
开发产品：
2019 年 2020 年
项目名称 竣工时间 12 月 31 日 本年增加 销售结转成本 12 月 31 日
游艇湾别墅 2011 年 3 月 220,020,267.87 15,585.85 - 220,035,853.72
圣马可公寓 2011 年 4 月 16,407,561.63 - - 16,407,561.63
236,427,829.50 15,585.85 - 236,443,415.35
本集团年末开发产品中账面价值为人民币 13,074,292.47 元的圣马可公寓已被浙江省嘉
兴市中级人民法院执行了财产保全(附注四(22))；账面价值为人民币 41,001,898.49 元
的游艇湾别墅已被平湖市人民法院执行了财产保全(附注四(22))；账面价值为人民币
112,333,573.34 元的游艇湾别墅已抵押给湖南信托(附注四(23))。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(5) 存货(续)
(b) 本年年末存货余额中的借款费用资本化金额如下：
存货项目名称 年初余额 本年增加 年末余额 本年确认资本化金额的资本化率
开发产品 8,881,785.01 - 8,881,785.01 -
(6) 持有待售资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
持有待售资产—
无形资产—高尔夫地块 123,092,952.90 123,092,952.90
在建工程—高尔夫地块 10,723,265.68 10,723,265.68
133,816,218.58 133,816,218.58
于 2017 年 9 月 27 日，本公司之子公司浙江九龙山开发有限公司(以下简称“九
龙山开发”)与管委会签订了《平湖市国有建设用地使用权回收合同》，由管委会
受平湖市政府委托回收平湖市乍浦外山沪杭公路以南金海洋大道以东及乍浦九龙
山北小黄山东七号地块面积合计约 128,990.40 平方米国有土地(以下简称“高尔
夫地块”)使用权，总回收补偿价为人民币 312,170,140.00 元。本集团于 2017 年
度将上述高尔夫地块相关的账面价值为人民币 123,092,952.90 元的无形资产—土
地使用权及账面价值为人民币 10,723,265.68 元的在建工程重分类至持有待售资
产。截至 2020 年 12 月 31 日止，高尔夫地块尚未进入招拍挂程序，本集团亦尚
未收到与土地回收相关的任何款项，相关资产终止确认的条件尚未全部满足。管
理层预计相关程序将在一年内完成，故仍将上述高尔夫地块相关的非流动资产组
划分为持有待售资产。
(7) 一年内到期的非流动资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年内到期的应收海洋花园债权款(i) 419,924,456.70 424,839,927.27
应收管委会 39,373,312.00 39,373,312.00
459,297,768.70 464,213,239.27
减：应收海洋花园债权款坏账准备 (139,154,098.70) (162,116,889.60)
应收管委会坏账准备 (3,704,256.45) (3,405,791.49)
(142,858,355.15) (165,522,681.09)
316,439,413.55 298,690,558.18
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(7) 一年内到期的非流动资产(续)
(i) 于 2017 年 9 月 28 日，本公司和本公司之子公司海南景运企业管理有限公
司(以下简称“海南景运”)与北京天度益山投资控股集团有限公司(以下简称
“天度益山”)和北京中融正元资产管理有限公司(以下简称“中融正元”)签
订了《平湖九龙山海洋花园度假有限公司股权转让协议》，本公司和海南景
运将合计持有的海洋花园 95%股权转让给天度益山和中融正元。同日，海
南景运与海洋花园、天度益山和中融正元签订了《还款合同》，根据该合
同，本集团将各子公司原应收海洋花园款项共计人民币 454,224,335.36 元
转作为计息债务，年利率为 10%，本金自该合同签署之日起 12 个月内至少
偿还人民币 232,000,000.00 元，剩余人民币 222,224,335.36 元及累计利息
在最长不超过 24 个月的期间内偿还。
于 2020 年度，本集团收到海洋花园还款人民币 4,915,470.57 元(2019 年
度：收到人民币 10,665,387.72 元)。截止 2020 年 12 月 31 日，应收海洋花
园债权本金余额为人民币 419,924,456.70 元。
于 2019 年度，因海洋花园未能按期偿还相关债权，本集团向浙江省嘉兴市
中级人民法院起诉海洋花园并申请财产保全，查封被申请人海洋花园名下位
于九龙山海洋花园海滨公寓的住宅。截止 2020 年 12 月 31 日，本集团首轮
查封海洋花园住宅 473 套(2019 年 12 月 31 日：首轮查封 391 套)。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团对应收海洋花园债权款项按照整个存续期的
预期信用损失单独进行减值测试，在聘请独立评估师对相关保全资产进行评
估的基础上，相应转回了信用减值损失人民币 22,962,790.90 元(附注四
(39))(2019 年度：计提信用减值损失人民币 102,104,257.19 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(8) 其他流动资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
待抵扣进项税额 4,921,197.53 4,561,825.14
预缴所得税、土地增值税、增值
税、营业税及附加 5,922,143.12 5,922,143.12
10,843,340.65 10,483,968.26
(9) 长期股权投资
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
合营企业(a) 5,000,000.00 5,000,000.00
联营企业(b) 13,758,182.73 19,817,677.54
18,758,182.73 24,817,677.54
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(9) 长期股权投资(续)
(a) 合营企业
本年增减变动
2019 年 追加投资或 按权益法调整的 其他综合 其他权 宣告发放现 计提 2020 年
12 月 31 日 减少投资 净损益 收益调整 益变动 金股利或利润 减值准备 其他 12 月 31 日 减值准备
平湖九龙山家居装饰有限公司
(以下简称“家居装饰”) 5,000,000.00 - - - - - - - 5,000,000.00 -
(b) 联营企业
本年增减变动
2019 年 追加投资或 按权益法调整的 其他综合 其他权 宣告发放现 计提 2020 年
12 月 31 日 减少投资 净损益 收益调整 益变动 金股利或利润 减值准备 其他 12 月 31 日 减值准备
平湖九龙山乐满地水上运动服务
有限公司(以下简称“乐满
地”) 13,753,885.86 - (3,183,750.89) - - - - - 10,570,134.97 -
平湖九龙山航空俱乐部有限公司
(以下简称“航空俱乐部”) 1,349,481.28 - (318.00) - - - - - 1,349,163.28 -
上海龙佑旅行社有限公司(以下
简称“龙佑旅行社”) 1,838,884.46 - 0.02 - - - - - 1,838,884.48 -
海南海创 2,875,425.94 - (2,875,425.94) - - - - - - -
19,817,677.54 - (6,059,494.81) - - - - - 13,758,182.73 -
合营和联营企业的权益相关信息见附注五(2)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(10) 其他非流动金融资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
非上市权益工具
—浙江成城建设有限公司(以下简称“成城建设”) 10,000,000.00 10,000,000.00
在被投资
2020 年 2020 年 单位持股 本年现金
1月1日 本年变动 12 月 31 日 比例 分红
其他非流动金融资产
—成城建设 10,000,000.00 - 10,000,000.00 9% -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(11) 投资性房地产
房屋建筑物 土地使用权 合计
原价
2019 年 12 月 31 日
及 2020 年 12 月 31 日 340,475,691.41 13,892,593.01 354,368,284.42
累计折旧
2019 年 12 月 31 日 (57,512,249.81) (2,619,123.81) (60,131,373.62)
本年计提 (7,019,026.83) (357,851.85) (7,376,878.68)
2020 年 12 月 31 日 (64,531,276.64) (2,976,975.66) (67,508,252.30)
减值准备
2019 年 12 月 31 日
及 2020 年 12 月 31 日 (10,934,931.37) - (10,934,931.37)
账面价值
2020 年 12 月 31 日 265,009,483.40 10,915,617.35 275,925,100.75
2019 年 12 月 31 日 272,028,510.23 11,273,469.20 283,301,979.43
2020 年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为人民币 7,376,878.68 元(2019 年
度：人民币 7,376,878.67 元)。
于 2020 年 12 月 31 日，账面价值人民币 231,759,488.40 元(2019 年 12 月 31
日：人民币 237,399,981.34 元)的投资性房地产已出租给游艇俱乐部。根据九龙
山开发于 2012 年 9 月 5 日与游艇俱乐部签订的委托管理合同，该投资性房地产
出租期限为 40 年，自 2012 年 10 月 1 日起至 2052 年 9 月 30 日。上述投资性
房地产 2020 年度租金收入为人民币 2,857,142.73 元(不含增值税)(2019 年：人
民币 2,857,142.73 元)(附注六(6))。
本集团年末账面价值人民币 275,925,100.75 元(原价：人民币 342,984,362.04
元)的投资性房地产已被嘉兴市中级人民法院执行了财产保全(附注四(22))。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(12) 固定资产
(a) 固定资产
计算机及
房屋、建筑物 机器设备 运输工具 电子设备 马球专用马匹 家具器具 合计
原价
2019 年 12 月 31 日 76,514,001.70 2,335,927.83 15,389,102.10 7,250,212.65 3,016,256.88 32,216,934.38 136,722,435.54
本年增加 - - - 10,685.00 - - 10,685.00
本年减少
处置及报废 - - (552,849.00) - - - (552,849.00)
2020 年 12 月 31 日 76,514,001.70 2,335,927.83 14,836,253.10 7,260,897.65 3,016,256.88 32,216,934.38 136,180,271.54
累计折旧
2019 年 12 月 31 日 (26,685,069.55) (1,613,270.07) (14,960,329.92) (6,591,573.32) (2,887,313.54) (29,625,363.33) (82,362,919.73)
本年增加
计提 (3,261,252.07) (38,936.93) (858.60) (67,542.45) - (34,862.81) (3,403,452.86)
本年减少
处置及报废 - - 544,109.00 - - - 544,109.00
2020 年 12 月 31 日 (29,946,321.62) (1,652,207.00) (14,417,079.52) (6,659,115.77) (2,887,313.54) (29,660,226.14) (85,222,263.59)
减值准备
2019 年 12 月 31 日
及 2020 年 12 月 31 日 (7,755,714.00) - - - - - (7,755,714.00)
账面价值
2020 年 12 月 31 日 38,811,966.08 683,720.83 419,173.58 601,781.88 128,943.34 2,556,708.24 43,202,293.95
2019 年 12 月 31 日 42,073,218.15 722,657.76 428,772.18 658,639.33 128,943.34 2,591,571.05 46,603,801.81
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(12) 固定资产(续)
(a) 固定资产(续)
2020 年度固定资产计提的折旧金额为人民币 3,403,452.86 元(2019 年度：
人民币 3,511,214.86 元)，其中计入销售费用、管理费用及营业成本的折旧
费用分别为人民币零元、2,245,068.50 元及 1,158,384.36 元(2019 年：人民
币零元、2,319,830.50 元及 1,191,384.36 元)。
(b) 未办妥产权证书的固定资产：
账面价值 未办妥产权证书原因
赛车场建筑物 12,965,011.02 尚在办理中
员工宿舍 17,705,942.38 尚在办理中
30,670,953.40
上述未办妥产权证书的固定资产对本公司的经营活动无重大影响。
(c) 本集团年末固定资产中账面价值为人民币 5,957,608.97 元的房屋建筑物已被
平湖市人民法院执行了财产保全(四(22))。
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(13) 在建工程
(a) 在建工程
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
西沙湾围堤二期工程 142,644,436.70 - 142,644,436.70 142,560,456.70 - 142,560,456.70
赛马场建造工程 45,145,081.60 (45,145,081.60) - 45,145,081.60 (45,145,081.60) -
西班牙会所 20,615,199.71 - 20,615,199.71 20,615,199.71 - 20,615,199.71
九龙山区间道路 20,119,163.59 - 20,119,163.59 17,756,660.59 - 17,756,660.59
排污工程 16,862,358.73 - 16,862,358.73 15,019,505.59 - 15,019,505.59
东沙湾围堤一期工程 14,523,406.83 - 14,523,406.83 14,523,406.83 - 14,523,406.83
电力配套 8,370,366.54 - 8,370,366.54 8,370,366.54 - 8,370,366.54
九龙山标志性建筑建造工程 7,585,289.05 (7,585,289.05) - 7,585,289.05 (7,585,289.05) -
西沙湾船闸 6,023,281.43 (6,023,281.43) - 6,023,281.43 (6,023,281.43) -
度假区大配套工程 5,841,036.20 (5,841,036.20) - 5,841,036.20 (5,841,036.20) -
景区项目 5,801,590.91 - 5,801,590.91 4,059,961.93 - 4,059,961.93
水上乐园 5,453,549.34 (5,453,549.34) - 5,453,549.34 (5,453,549.34) -
西沙湾启闭式钢桥 4,218,521.55 (4,218,521.55) - 4,218,521.55 (4,218,521.55) -
其他项目 9,196,130.18 (7,172,152.57) 2,023,977.61 9,196,130.18 (7,172,152.57) 2,023,977.61
312,399,412.36 (81,438,911.74) 230,960,500.62 306,368,447.24 (81,438,911.74) 224,929,535.50
- 54 -
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(13) 在建工程(续)
(a) 在建工程(续)
(i) 重大在建工程项目变动
其中：本
借款费用 年借款费
2019 年 2020 年 工程投入占 工程 资本化 用资本化 本年借款费
工程名称 预算数 12 月 31 日 本年增加 12 月 31 日 预算的比例 进度 累计金额 金额 用资本化率 资金来源
西沙湾围堤二期工程 150,000 万元 142,560,456.70 83,980.00 142,644,436.70 10% 10% - - - 自筹及银行借款
赛马场建造工程 4,560 万元 45,145,081.60 - 45,145,081.60 99% 99% - - - 自筹及银行借款
西班牙会所 5,000 万元 20,615,199.71 - 20,615,199.71 41% 41% - - - 自筹及银行借款
九龙山区间道路 5,000 万元 17,756,660.59 2,362,503.00 20,119,163.59 40% 40% - - - 自筹及银行借款
排污工程 8,000 万元 15,019,505.59 1,842,853.14 16,862,358.73 21% 21% - - - 自筹及银行借款
东沙湾围堤一期工程 12,000 万元 14,523,406.83 - 14,523,406.83 12% 12% - - - 自筹及银行借款
电力配套 10,000 万元 8,370,366.54 - 8,370,366.54 8% 8% - - - 自筹及银行借款
九龙山标志性建筑建造工程 30,000 万元 7,585,289.05 - 7,585,289.05 3% 3% - - - 自筹及银行借款
西沙湾船闸 3,000 万元 6,023,281.43 - 6,023,281.43 20% 20% - - - 自筹及银行借款
度假区大配套工程 600 万元 5,841,036.20 - 5,841,036.20 97% 97% - - - 自筹及银行借款
水上乐园 8,000 万元 5,453,549.34 - 5,453,549.34 7% 7% - - - 自筹及银行借款
西沙湾启闭式钢桥 500 万元 4,218,521.55 - 4,218,521.55 84% 84% - - - 自筹及银行借款
景区项目 5,000 万元 4,059,961.93 1,741,628.98 5,801,590.91 12% 12% - - - 自筹及银行借款
其他项目 - 9,196,130.18 - 9,196,130.18 13,822.95 - - 自筹及银行借款
306,368,447.24 6,030,965.12 312,399,412.36 13,822.95 - -
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(13) 在建工程(续)
(a) 在建工程(续)
(ii) 在建工程减值准备
2019 年 12 月 31 日 本年增加 本年减少 2020 年 12 月 31 日 计提原因
赛马场建造工程 (45,145,081.60) - - (45,145,081.60) 预计可收回金额低于账面价值
九龙山标志性建筑建造工程 (7,585,289.05) - - (7,585,289.05) 预计可收回金额低于账面价值
西沙湾船闸 (6,023,281.43) - - (6,023,281.43) 预计可收回金额低于账面价值
度假区大配套工程 (5,841,036.20) - - (5,841,036.20) 预计可收回金额低于账面价值
水上乐园 (5,453,549.34) - - (5,453,549.34) 预计可收回金额低于账面价值
西沙湾启闭式钢桥 (4,218,521.55) - - (4,218,521.55) 预计可收回金额低于账面价值
东沙湾主题公园 (2,897,841.57) - - (2,897,841.57) 预计可收回金额低于账面价值
半岛海岸 (2,274,311.00) - - (2,274,311.00) 预计可收回金额低于账面价值
供热工程 (2,000,000.00) - - (2,000,000.00) 预计可收回金额低于账面价值
(81,438,911.74) - - (81,438,911.74) 预计可收回金额低于账面价值
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海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(14) 无形资产
土地使用权
原价
2019 年 12 月 31 日 421,078,179.81
本年增加 -
2020 年 12 月 31 日 421,078,179.81
累计摊销
2019 年 12 月 31 日 (67,833,425.07)
本年计提 (4,592,879.99)
2020 年 12 月 31 日 (72,426,305.06)
账面价值
2020 年 12 月 31 日 348,651,874.75
2019 年 12 月 31 日 353,244,754.74
(a) 2020 年度无形资产的摊销金额为人民币 4,592,879.99 元(2019 年度：人民币
4,592,879.99 元)，计入管理费用(附注四(34))。
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，本集团无形资产中账面价值为人民币 2,420,785.67
元(原价：人民币 3,440,063.88 元)的土地使用权由本公司联营公司乐满地无
偿使用。
(c) 于 2020 年 12 月 31 日，本集团账面价值为人民币 145,436,148.25 元(原价：
人民币 203,466,280.46 元)的土地使用权被嘉兴市中级人民法院执行了财产保
全(附注四(22))；账面价值为人民币 9,816,735.82 元的土地使用权被平湖市人
民法院执行了财产保全(四(22))。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(15) 其他非流动资产
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
工程定金 47,515,375.10 47,515,375.10
工程定金人民币47,515,375.10元(2019年12月31日：47,515,375.10元)为本公司子公
司九龙山开发预付中国铁建港航局集团有限公司(以下简称“中国铁建”)西沙湾围堤
二期工程的首笔工程定金。
(16) 递延所得税资产和递延所得税负债
(a) 于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团未确认递延所得税资产和递延
所得税负债。
(b) 本集团未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异及可抵扣亏损分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
可抵扣暂时性差异 1,311,445,603.26 1,110,847,910.06
可抵扣亏损 412,910,799.22 388,553,268.52
1,724,356,402.48 1,499,401,178.58
(c) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2020年12月31日 2019 年 12 月 31 日
2020 - 8,248,835.88
2021 99,552,281.78 124,096,342.08
2022 104,354,900.21 104,354,900.21
2023 86,323,933.94 86,323,933.94
2024 65,529,256.41 65,529,256.41
2025 34,312,010.88 -
412,910,799.22 388,553,268.52
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(17) 资产减值及损失准备
2019 年 本年 本年 2020 年
12 月 31 日 增加 减少 12 月 31 日
应收账款坏账准备 2,661,629.51 324,647.96 (3,623.29) 2,982,654.18
其他应收款坏账准备 602,779,927.00 9,355,319.18 (1,132,105.51) 611,003,140.67
一年内到期非流动资产坏账准备 165,522,681.09 298,464.96 (22,962,790.90) 142,858,355.15
财务担保准备 63,126,166.59 69,106,562.91 - 132,232,729.50
小计 834,090,404.19 79,084,995.01 (24,098,519.70) 889,076,879.50
投资性房地产减值准备 10,934,931.37 - - 10,934,931.37
固定资产减值准备 7,755,714.00 - - 7,755,714.00
在建工程减值准备 81,438,911.74 - - 81,438,911.74
小计 100,129,557.11 - - 100,129,557.11
934,219,961.30 79,084,995.01 (24,098,519.70) 989,206,436.61
- 59 -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(18) 应付账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付工程款 59,514,329.39 59,337,871.89
应付货款 2,976,848.00 2,498,466.66
62,491,177.39 61,836,338.55
于 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的应付账款为人民币 61,758,126.34 元
(2019 年 12 月 31 日：人民币 60,232,810.26 元)，为尚未结算的工程款。
(19) 合同负债
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
预收商品房销售款 40,335,446.20 —
递延收益(附注四(24)) 25,275,778.64 —
预收工程款 10,791,000.00 —
76,402,224.84 —
于 2020 年 12 月 31 日，合同负债余额人民币 40,335,446.20 元为预收房款，
由于业主所购房屋尚未交付，该等款项尚未达到收入确认条件，因此未结转至
营业收入。
于 2020 年 1 月 1 日，本集团执行新收入准则(附注二(28))，将马会会员卡递延
收 益 重 分 类 至 合 同 负 债 。 于 2020 年 度 ， 会 员 卡 递 延 收 益 摊 销 金 额 为
713,669.04 元。
(20) 应付职工薪酬
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付短期薪酬 6,516,266.63 6,469,294.71
应付辞退福利 761,719.88 209,963.88
7,277,986.51 6,679,258.59
- 60 -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(20) 应付职工薪酬(续)
(a) 短期薪酬
2019 年 本年增加 本年减少 2020 年
12 月 31 日 12 月 31 日
工资、奖金、津贴和补贴 2,067,895.68 10,149,227.78 (10,102,255.86) 2,114,867.60
职工福利费 - 156,613.10 (156,613.10) -
社会保险费 - 852,297.71 (852,297.71) -
其中：医疗保险费 - 847,427.70 (847,427.70) -
工伤保险费 - 3,371.31 (3,371.31) -
生育保险费 - 1,498.70 (1,498.70) -
住房公积金 - 800,834.74 (800,834.74) -
工会经费和职工教育经费 - 11,476.91 (11,476.91) -
职工奖福基金 4,401,399.03 - - 4,401,399.03
其他 - - - -
6,469,294.71 11,970,450.24 (11,923,478.32) 6,516,266.63
(b) 辞退福利
2019 年 本年增加 本年减少 2020 年
12 月 31 日 12 月 31 日
辞退福利 209,963.88 672,256.00 (120,500.00) 761,719.88
209,963.88 672,256.00 (120,500.00) 761,719.88
(c) 设定提存计划
2019 年 本年增加 本年减少 2020 年
12 月 31 日 12 月 31 日
基本养老保险 - 56,472.60 (56,472.60) -
失业保险费 - 2,356.23 (2,356.23) -
- 58,828.83 (58,828.83) -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(21) 应交税费
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应交企业所得税 45,905,630.26 45,905,630.26
应交土地增值税 33,763,771.21 33,763,771.21
应交土地使用税 10,082,013.39 6,016,961.34
应交房产税 3,542,315.75 2,178,597.82
应交城建税 1,760,428.64 1,747,235.97
应交教育费附加 946,164.73 936,741.38
未交增值税 246,879.25 343,656.39
其他 272,548.84 234,208.88
96,519,752.07 91,126,803.25
(22) 其他应付款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付关联方(附注六(8)(c)) 139,009,069.62 117,417,885.16
应付工程款 94,192,371.05 92,813,416.13
应付利息 53,887,151.28 39,056,791.67
应付上海贝斌实业投资有限公
司(以下简称“贝斌实业”) 52,675,000.00 52,675,000.00
应付管委会(注 1) 39,373,312.00 72,427,122.00
应付浙江九龙山国际高尔夫俱
乐部有限公司(以下简称
“高尔夫俱乐部”)(注 2) 38,729,845.00 -
应付平湖九龙山游艇湾旅游置
业有限公司(以下简称“游艇
湾旅游”)(注 2) 29,715,500.00 -
应付杨威山(注 3) 15,000,000.00 -
预提专业服务费 15,172,948.60 14,521,948.60
应付平湖九龙山旅游度假区管
理服务有限公司(以下简称
“九龙山旅游”)(注 2) 11,632,621.59 11,632,621.59
应付上海鸿潼投资管理有限公
司(以下简称“上海鸿潼”) 6,000,000.00 6,000,000.00
夏宫购房意向金 167,106.88 3,767,106.88
其他 24,255,748.86 19,569,380.25
519,810,674.88 429,881,272.28
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(22) 其他应付款(续)
注 1：本集团原应付管委会人民币 72,427,122.00 元，于 2020 年度，本集团
与管委会就双方往来余额进行重新协商，经管委会确认，本集团无需支付的净
额为人民币 33,053,810.00 元(附注四(38))，计入投资收益。
注 2：九龙山旅游于 2018 年 3 月 20 日起诉九龙山开发未支付物业费事项。
于 2019 年度，该诉讼经二审审理后已结案，二审判决本集团应支付金额为人
民币 11,632,621.59 元。
游艇湾旅游于 2016 年 2 月 19 日在浙江省嘉兴市中级人民法院就本集团子公
司九龙山开发需补偿游艇湾旅游投入游艇会所及配套设施等投资款起诉九龙山
开发。2018 年 5 月 15 日，法院判决九龙山开发于判决生效之日起七日内支付
游艇湾旅游补偿款人民币 29,715,500.00 元。本集团于 2018 年根据一审判决
结果并征询了代理律师的专业意见后计提预计负债人民币 29,715,500.00 元。
于 2020 年度，该诉讼重一审后结案，重一审判决九龙山开发应支付金额为人
民币 29,715,500.00 元。本集团根据重一审判决结果将已于以前年度计提的预
计负债重分类至其他应付款。
高尔夫俱乐部于 2016 年 3 月 14 日在浙江省嘉兴市中级人民法院就九龙山开
发需补偿高尔夫俱乐部投入游艇会所及配套设施等投资款起诉九龙山开发。
2018 年 5 月 15 日，法院一审判决九龙山开发于判决生效之日起七日内支付高
尔夫俱乐部补偿款人民币 71,440,000.00 元。本集团于 2018 年根据一审判决
结果并征询了代理律师的专业意见后计提预计负债人民币 71,440,000.00 元。
于 2020 年度，该诉讼重一审后结案，重一审判决九龙山开发应支付金额为人
民币 38,729,845.00 元。本集团根据重一审判决结果将已于以前年度计提的预
计负债调整并重分类至其他应付款，将重一审判决结果与原已计提预计负债的
差额人民币 32,710,155.00 元计入营业外收入(附注四(42))。
截止 2020 年 12 月 31 日，本集团由于上述已判决案件，尚需赔付金额总计人
民币 80,077,966.59 元，且共有如下资产已被平湖市人民法院及嘉兴市中级人
民法院执行了财产保全：
(i) 本集团持有的年末存货账面价值为人民币 41,001,898.49 元的游艇湾
度假别墅(附注四(5))，固定资产账面价值为人民币 5,957,608.97 元的
房屋建筑物(附注四(12))及无形资产账面价值 9,816,735.82 元的土地使
用权(附注四(14))。
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(22) 其他应付款(续)
(ii) 本公司子公司九龙山开发持有的平湖国用(2007)字第 21-325 号等 11
宗土地使用权、平湖九龙山赛车运动服务有限公司(以下简称“九龙山
赛车”)的全部股权(即人民币 13,500,000.00 元出资额)、平湖九龙山
房地产开发有限公司(以下简称“房地产开发”)的全部股权(即人民币
124,000,000.00 元出资额)、平湖九龙山赛马运动服务有限公司(以下
简称“九龙山赛马”)的全部股权(即人民币 300,000.00 元出资额)、平
湖九龙山房亿置业有限公司(以下简称“房亿置业”)的全部股权(即人
民币 1,000,000.00 元出资额)、平湖九龙山房尔置业有限公司(以下简
称“房尔置业”)的全部股权(即人民币 1,000,000.00 元出资额)、平湖
九龙山半岛置业有限公司(以下简称“半岛置业”)的全部股权(即人民
币 1,000,000.00 元出资额)。本公司子公司九龙山开发持有的平湖国用
(2007)字第 21-325 号等 11 宗土地使用权、九龙山赛车的全部股权(即
人民币 13,500,000.00 元出资额)、房地产开发的全部股权(即人民币
124,000,000.00 元 出 资 额 ) 、 九 龙 山 赛 马 的 全 部 股 权 ( 即 人 民 币
300,000.00 元出资额)、房亿置业的全部股权(即人民币 1,000,000.00
元出资额)、房尔置业的全部股权(即人民币 1,000,000.00 元出资额)、
半岛置业的全部股权(即人民币 1,000,000.00 元出资额)。
(iii) 本公司子公司九龙山开发名下圣马可公寓及商业街 397 套房屋所有权
及土地使用权。
注 3 ： 于 2020 年 1 月 15 日 ， 本 公 司 向 自 然 人 杨 威 山 借 款 人 民 币
15,000,000.00 元，起止时间为 2020 年 1 月 15 日至 2020 年 7 月 15 日。截止
本财务报表批准报出日，本公司尚未归还该笔款项。杨威山已于 2020 年 11 月
11 日就逾期借款事项向本公司提起诉讼(附注七(a))，要求被告偿还借款本金及
利息、罚息合计人民币 15,979,290.61 元。
于 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为人民币 375,003,818.40 元
(2019 年 12 月 31 日：人民币 291,849,834.64 元)，其中大额的其他应付款金额
情况如下：
2020 年 12 月 31 日
应付海南海创及其子公司 104,194,351.84
应付贝斌实业 52,675,000.00
应付九龙山旅游 11,632,621.59
应付海航股权管理有限公司(以下简称“海航股权”) 8,536,000.00
应付上海鸿潼 6,000,000.00
应付高尔夫俱乐部 4,934,314.00
187,972,287.43
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(23) 一年内到期的非流动负债
币种 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款
— 保证借款 人民币 239,500,000.00 249,500,000.00
于 2020 年 12 月 31 日，保证借款人民币 239,500,000.00 元系由海航旅游和海航
实业集团有限公司(以下简称“海航实业”)提供保证担保，向湖南信托借入的款
项。该借款本金人民币 300,000,000.00 元，借款年利率为 8.3%，按季付息，原
到期日为 2018 年 9 月 8 日，到期一次还本。
本集团未能于 2018 年 9 月 8 日在该借款到期日偿还本金，此后，本集团分四次
共计偿还借款本金人民币 60,500,000.00 元。截止 2020 年 12 月 31 日，该笔逾
期借款本金余额为人民币 239,500,000.00 元。于 2018 年度，湖南信托向本公司
提起诉讼并申请财产保全。于 2019 年 3 月 26 日，湖南省高级人民法院判决本公
司偿还借款本金及罚息。于 2019 年 6 月 24 日，湖南信托向法院申请强制执行。
于 2020 年 度 ， 本 公 司 经 过 与 湖 南 信 托 协 商 ， 将 账 面 价 值 为 人 民 币
112,333,573.34 元的存货抵押给湖南信托(附注四(5))，并偿还其借款本金人民币
10,000,000.00 元 ， 湖 南 信 托 同 意 免 除 该 笔 借 款 项 下 罚 息 金 额 人 民 币
22,838,416.00 元 ( 附 注 四 (38)) 。 本 公 司 将 剩 余 应 付 利 息 及 罚 息 合 计 人 民 币
52,873,795.99 元计入其他应付款，将免除罚息的影响计入 投资收益(附注四
(38))。于 2020 年 12 月 31 日，由于该笔逾期借款，本集团银行存款中人民币
204,321,278.35 元处于被法院冻结状态(附注四(1))。截止目前，该案处于海南省
第一中级人民法院执行中。
(24) 其他流动负债
2019 年 2020 年 2020 年
12 月 31 日 会计政策变更 1月1日 本年转入 12 月 31 日
递延收益(附注
四(19)) 25,989,447.68 (25,989,447.68) - - -
财务担保损失
准备(注) - - - 132,232,729.50 132,232,729.50
25,989,447.68 (25,989,447.68) - 132,232,729.50 132,232,729.50
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(24) 其他流动负债(续)
注： 于 2015 年度，本集团原子公司海南海创(现为本集团联营企业)之子公司
游艇湾度假以其账面的在建工程和土地使用权作为抵押向宁波光大借入
保证及抵押借款人民币 500,000,000.00 元。该笔借款的利息按月支付，
本金应于 2018 年 12 月 10 日起按半年度分 14 次偿还，其中自 2018 年
12 月 10 日 至 2023 年 6 月 10 日 前 10 次 每 次 偿 还 人 民 币
30,000,000.00 元，自 2023 年 12 月 10 日至 2025 年 6 月 10 日后 4 次
每次偿还人民币 50,000,000.00 元。该借款同时由本公司和海航旅游提
供连带担保责任。
然而，游艇湾度假未能于 2019 年 6 月 10 日及 2019 年 12 月 10 日按时
偿还到期本金共计人民币 60,000,000.00 元，使得宁波光大有权立即要
求游艇湾度假全额偿还贷款本金和逾期利息及罚息并要求本公司承担连
带责任。其后，游艇湾度假已停止偿还所有到期本金和逾期利息及罚
息。宁波光大于 2020 年度就该违约事件提起诉讼并要求游艇湾度假立
即偿还所有剩余借款本金和逾期利息及罚息并要求本公司承担连带责
任。于 2020 年 12 月 25 日，法院一审判决游艇湾于判决发生法律效力
之日起十五日内向原告宁波光大偿还借款本金人民币 470,000,000.00 元
及逾期利息和罚息；同时，海航创新和海航旅游承担连带清偿责任。于
2020 年 12 月 31 日，海航创新对该笔逾期银行借款承担的连带担保责
任金额合计人民币 555,349,959.14 元。
本公司在承担连带清偿责任对宁波光大进行偿付后，有权作为债权人向
游艇湾主张其作为该借款抵押物的在建工程和土地使用权的物权。同
时，于 2020 年 4 月 25 日，海航旅游向本公司出具承诺函，向本公司
承诺承担该等担保的全部责任，若因此担保产生的任何损失，海航旅游
将全额补偿本公司。该项承诺使得本公司在承担担保责任后有权向其主
张本公司已承担的损失。然而，因海航集团实质合并重整且海航旅游列
入重整范围，本公司在承担清偿责任进行偿付后，可在海航集团实质合
并重整过程中进行债权申报并根据法院裁定批准的重整方案获得清偿。
本公司于 2020 年度在估计该等担保责任的预期信用损失时已考虑上述
向游艇湾主张物权的抵押物的预计可回收价值，以及海航集团当前的状
况，重整的进展并对重整结果的不同场景及相关权重采用了若干关键假
设，包括对该等借款抵押物权的主张、海航集团实质合并重整成功的概
率及在不同场景下对债权人的偿付率等。截止 2020 年 12 月 31 日，本
公司“其他流动负债 - 财务担保损失准备”余额为人民币
132,232,729.50 元，其中人民币 69,106,562.91 元(附注四(25))(2019
年度：人民币 59,642,773.31 元)为于 2020 年度本公司就该等连带责任
担保计提的信用减值损失。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(25) 预计负债
2019 年 本年增加 本年减少 2020 年
12 月 31 日 12 月 31 日
诉讼准备(附注四(22)) 101,155,500.00 - (32,710,155.00) 68,445,345.00
对借款的财务担保
(附注四(24)) 63,126,166.59 69,106,562.91 - 132,232,729.50
其他预计负债(注) 20,372,320.74 - - 20,372,320.74
184,653,987.33 69,106,562.91 (32,710,155.00) 221,050,395.24
转出：其他流动负债
(附注四(24)) - (132,232,729.50)
其他应付款(附
注四(22)) - (68,445,345.00)
184,653,987.33 20,372,320.74
注： 海湾度假于 2016 年 1 月 26 日在浙江省嘉兴市中级人民法院就管委会及九
龙山开发未归还提前支付的土地补偿款及利息的事项起诉管委会及九龙山
开发。
海湾度假请求判令管委会及九龙山开发共同归还借款本金人民币
13,272.72 万元，借款利息人民币 2,260.91 万元。2016 年 7 月 18 日，浙
江省嘉兴市中级人民法院判定管委会归还海湾度假借款本金 13,272.72 万
元，并支付利息。截至本财务报表批准报出日，管委会及九龙山开发尚未
对补偿及利息事项达成明确安排。本集团以前年度已根据判决结果及与管
委会之间的相关约定，并征询了代理律师的专业意见后计提预计负债人民
币 20,372,320.74 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(26) 股本
2019 年 本年变动 2020 年
12 月 31 日 12 月 31 日
人民币普通股 973,500,000.00 - 973,500,000.00
境外上市的外资股 330,000,000.00 - 330,000,000.00
1,303,500,000.00 - 1,303,500,000.00
(27) 资本公积
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年变动 12 月 31 日
股本溢价 293,274,712.10 - 293,274,712.10
其他资本公积 -
权益法核算的被投资单位
除综合收益和利润分配
以外的其他权益变动 128,325.63 - 128,325.63
原制度资本公积转入 110,166,817.51 - 110,166,817.51
其他(注) 907,138.93 - 907,138.93
404,476,994.17 - 404,476,994.17
注：于 2019 年度，本集团收到由上海市第一中级人民法院执行的本集团前实际控
制人李勤夫先生控制的相关企业短线交易收益人民币 907,138.93 元，计入资
本公积。
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(28) 其他综合收益
资产负债表中其他综合收益 2020年度利润表中其他综合收益
2019年 税后归属于 2020年 本年所得税 减：前期计入 减：所得税 税后归属于 税后归属于
12月31日 母公司 12月31日 前发生额 其他综合收益 母公司 少数股东
本年转出
以后将重分类进损益的其他综合收益
— 外币报表折算差额 4,925,477.73 (174,364.17) 4,751,113.56 (174,364.17) - - (174,364.17) -
4,925,477.73 (174,364.17) 4,751,113.56 (174,364.17) - - (174,364.17) -
资产负债表中其他综合收益 2019年度利润表中其他综合收益
2018年 税后归属于 2019年 本年所得税 减：前期计入 减：所得税 税后归属于 税后归属于
12月31日 母公司 12月31日 前发生额 其他综合收益 母公司 少数股东
本年转出
以后将重分类进损益的其他综合收益
— 外币报表折算差额 4,838,978.45 86,499.28 4,925,477.73 86,499.28 - - 86,499.28 -
4,838,978.45 86,499.28 4,925,477.73 86,499.28 - - 86,499.28 -
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(29) 盈余公积
2019 年 2020 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 124,067,783.65 - - 124,067,783.65
任意盈余公积金 18,632,449.00 - - 18,632,449.00
142,700,232.65 - - 142,700,232.65
2018 年 2019 年
12 月 31 日 本年提取 本年减少 12 月 31 日
法定盈余公积金 124,067,783.65 - - 124,067,783.65
任意盈余公积金 18,632,449.00 - - 18,632,449.00
142,700,232.65 - - 142,700,232.65
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的 10%
提取法定盈余公积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上
时，可不再提取。法定盈余公积金经批准后可用于弥补亏损，或者增加股本。
本公司 2020 年度和 2019 年度为净亏损，故未提取盈余公积。
本公司任意盈余公积金的提取额由董事会提议，经股东大会批准。任意盈余公
积金经批准后可用于弥补以前年度亏损或增加股本。本公司于 2020 年度和
2019 年度均未提取任意盈余公积金。
(30) 累计亏损
2020 年度 2019 年度
上年末累计亏损 (806,866,574.02) (471,731,055.76)
会计政策变更(注) - (26,656,175.41)
本年初累计亏损 (806,866,574.02) (498,387,231.17)
加：本年归属于母公司股东
的净亏损 (205,858,899.95) (308,479,342.85)
本年末累计亏损 (1,012,725,473.97) (806,866,574.02)
注： 于 2019 年 1 月 1 日，由于首次执行新金融工具准则调整 2019 年年初未分配
利润 26,656,175.41 元。
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(31) 营业收入和营业成本
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 5,289,854.00 7,356,244.38
其他业务收入 7,216,085.65 7,783,175.65
12,505,939.65 15,139,420.03
2020 年度 2019 年度
主营业务成本 2,741,558.04 6,877,488.81
其他业务成本 7,476,878.68 7,376,878.67
10,218,436.72 14,254,367.48
(a) 主营业务收入和主营业务成本
2020 年度 2019 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
旅游酒店饮食服务业 5,289,854.00 2,741,558.04 7,356,244.38 6,877,488.81
(b) 其他业务收入和其他业务成本
2020 年度 2019 年度
其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本
租金收入 7,216,085.65 7,476,878.68 7,783,175.65 7,376,878.67
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(32) 税金及附加
2020 年度 2019 年度 计缴标准
土地使用税 4,065,052.05 4,065,052.05
房产税 1,364,428.17 1,337,391.29 1.2%、12%
城市维护建设税 28,298.27 69,424.64 7%
教育费附加 19,160.19 48,808.35 5%
印花税 13,485.22 161,016.49
5,490,423.90 5,681,692.82
(33) 销售费用
2020 年度 2019 年度
广告费 45,815.00 -
中介及咨询费 33,935.50 87,212.04
其他 13,585.00 9,692.73
差旅费 - 2,488.57
93,335.50 99,393.34
(34) 管理费用
2020 年度 2019 年度
水电费及物业费 14,626,078.97 11,774,219.02
工资及福利性支出 12,701,535.07 20,824,259.99
中介及咨询费 8,335,263.20 15,807,843.75
无形资产摊销 4,592,879.99 4,592,879.99
折旧费 2,245,068.50 2,319,830.50
办公费 767,485.83 682,020.97
差旅费 683,443.66 670,678.13
租赁费用 660,084.90 860,370.08
车辆费用 546,618.16 465,992.94
业务招待费 469,409.23 344,908.40
会务费 261,149.96 56,380.87
修理费 85,879.88 120,917.23
其他 1,454,394.73 2,007,575.14
47,429,292.08 60,527,877.01
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(35) 财务费用
2020 年度 2019 年度
利息支出 38,432,901.54 31,062,750.00
减：利息收入 (4,535.84) (1,418,963.76)
汇兑损益 - 净额 (126,226.03) 46,483.12
其他 44,887.06 34,438.83
38,347,026.73 29,724,708.19
(36) 费用按性质分类
利润表中的营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类，列示如下：
2020 年度 2019 年度
水电费及物业费 14,626,078.97 11,774,219.02
工资及福利性支出 12,701,535.07 20,824,259.99
折旧费 10,780,331.54 10,888,093.53
中介及咨询费 8,369,198.70 15,895,055.79
无形资产摊销 4,592,879.99 4,592,879.99
旅游服务成本 1,583,173.68 5,686,104.45
办公费 767,485.83 682,020.97
租赁费用 760,084.90 860,370.08
差旅费 683,443.66 673,166.70
车辆费用 546,618.16 465,992.94
业务招待费 469,409.23 344,908.40
会务费 261,149.96 56,380.87
修理费 85,879.88 120,917.23
广告费 45,815.00 -
其他 1,467,979.73 2,017,267.87
57,741,064.30 74,881,637.83
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(37) 其他收益
与资产相关/
2020 年度 2019 年度 与收益相关
政府补助 81,907.41 934,599.61 与收益相关
(38) 投资收益/(损失)
2020 年度 2019 年度
管委会债务重组的投资收益(附注四(22)) 33,053,810.00 -
湖南信托罚息豁免(附注四(23)) 22,838,416.00 -
持有和处置交易性金融资产取得的投资收益 - 7,808,705.29
权益法核算的长期股权投资损失(附注四(9)) (6,059,494.81) (17,148,476.59)
49,832,731.19 (9,339,771.30)
(39) 信用减值损失
2020 年度 2019 年度
财务公司存款坏账损失(附注四(1)) (144,953,925.62) -
财务担保信用减值损失(附注四(24)) (69,106,562.91) (59,642,773.31)
其他应收款坏账损失(附注四(4)) (8,223,213.67) (24,181,453.90)
应收账款坏账损失(附注四(2)) (321,024.67) (259,438.42)
一年内到期非流动资产坏账损失
(附注四(7)) 22,664,325.94 (102,104,257.19)
(199,940,400.93) (186,187,922.82)
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(40) 资产减值损失
2020 年度 2019 年度
在建工程减值损失 - (6,023,281.43)
(41) 资产处置收益
计入 2020 年度
非经常性损益的
2020 年度 2019 年度 金额
固定资产处置利得 48,230.00 129,114.98 48,230.00
(42) 营业外收入
计入 2020 年度
非经常性损益的
2020 年度 2019 年度 金额
预计负债转回(附注四(22)) 32,710,155.00 1,697,653.41 32,710,155.00
其他 664,651.00 15,018.79 664,651.00
33,374,806.00 1,712,672.20 33,374,806.00
(43) 营业外支出
计入 2020 年度
非经常性损益的
2020 年度 2019 年度 金额
罚款滞纳金支出 390.00 105,221.50 390.00
苗木损毁、盘亏损失 - 14,138,700.00 -
诉讼违约罚息 - 200,577.37 -
其他 306.47 600.00 306.47
696.47 14,445,098.87 696.47
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(44) 所得税费用
2020 年度 2019 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 - -
递延所得税 - -
- -
将基于合并利润表的亏损总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用：
2020 年度 2019 年度
亏损总额 (205,675,998.08) (308,368,306.44)
按适用税率计算的所得税(25%) (51,418,999.52) (77,092,076.61)
下属公司适用不同税率的影响 (7,192.59) 6,064.33
不得扣除的成本、费用和损失 1,622,146.28 7,863,578.66
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣
亏损 (8,198,224.05) (92,777.39)
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 14,281,307.06 16,376,249.78
当期未确认递延所得税资产的暂时性差异 43,720,962.82 53,126,155.00
免税的投资收益净额 - (187,193.77)
所得税费用 - -
(45) 每股收益
(a) 基本每股收益
基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净亏损除以母公司发行在外普通
股的加权平均数计算：
2020 年度 2019 年度
归属于母公司普通股股东的
合并亏损 (205,858,899.95) (308,479,342.85)
发行在外普通股的加权平均数(股) 1,303,500,000 1,303,500,000
基本每股亏损(元/每股) (0.16) (0.24)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(45) 每股收益(续)
(b) 稀释每股收益
稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的
合并净利润除以调整后的本公司发行在外普通股的加权平均数计算。于 2020
年度，本公司不存在具有稀释性的潜在普通股(2019 年度：无)，因此，稀释
每股收益等于基本每股收益。
(46) 现金流量表项目注释
(a) 收到的其他与经营活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
预收工程款 2,541,000.00 8,250,000.00
投标保证金 210,000.00 -
利息收入 4,535.84 1,418,963.76
诉讼费退回 - 589,377.50
保险费退回 - 15,018.79
2,755,535.84 10,273,360.05
(b) 支付的其他与经营活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
支付中介及咨询费 6,008,057.68 1,207,107.19
支付办公费 767,485.83 565,740.49
支付差旅费 683,443.66 673,166.70
支付车辆费用 546,618.16 465,992.94
支付业务招待费 469,409.23 344,908.40
支付会务费 261,149.96 56,380.87
支付租赁费 72,084.90 141,111.72
支付广告费 45,815.00 -
支付罚金及滞纳金等 696.47 306,398.87
支付诉讼保全费 - 2,805,543.00
支付其他 86,465.79 65,886.68
8,941,226.68 6,632,236.86
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海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(46) 现金流量表项目注释(续)
(c) 处置交易性金融资产收回的现金净额
2020 年度 2019 年度
处置交易性金融资产收回的现金 - 11,037,047.32
(d) 收到的其他与投资活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
收到海洋花园往来款 4,915,470.57 10,665,387.72
收到海航旅游往来款 - 764,476.00
收到海航集团往来款 - 399,415.38
4,915,470.57 11,829,279.10
(e) 收到的其他与筹资活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
收到海南海航实业不动产管理有限公司
20,020,000.00 -
(以下简称“海航实业不动产”)
收到杨威山(附注四(22)) 15,000,000.00 -
收到海南嘉昇(附注六(8)(c)) 993,880.96 -
收到上海尚融(附注六(8)(c)) 700,000.00 -
收到海航酒店集团有限公司(以下简称
150,000.00 -
“海航酒店”)
收到海航股权往来款 - 8,786,000.00
收到上海鸿潼往来款 - 6,000,000.00
短线交易收益(附注四(27)) - 907,138.93
36,863,880.96 15,693,138.93
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海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(46) 现金流量表项目注释(续)
(f) 支付的其他与筹资活动有关的现金
2020 年度 2019 年度
海航股权往来款 250,000.00 -
受限资金(附注四(1)) - 204,321,278.35
归还游艇湾度假往来款(附注四(24)) - 32,886,553.40
250,000.00 237,207,831.75
(47) 现金流量表补充资料
(a) 现金流量表补充资料
将净亏损调节为经营活动现金流量
2020 年度 2019 年度
净亏损 (205,675,998.08) (308,368,306.44)
加/减：资产减值准备 - 6,023,281.43
信用减值损失 199,940,400.93 186,187,922.82
固定资产折旧 3,403,452.86 3,511,214.86
无形资产摊销 4,592,879.99 4,592,879.99
投资性房地产折旧 7,376,878.68 7,376,878.67
处置固定资产的净收益 (48,230.00) (129,114.98)
预计负债的转回 (32,710,155.00) (13,330,275.00)
财务费用 38,306,675.51 31,057,397.74
投资收益/(损失) (49,832,731.19) 9,339,771.30
存货的(减少)/增加 (2,615.25) 14,149,846.71
经营性应收项目的增加 (2,832,268.00) (5,998,842.36)
经营性应付项目的增加 11,225,498.52 37,975,587.98
经营活动使用的现金流量净额 (26,256,211.03) (27,611,757.28)
现金及现金等价物净变动情况
2020 年度 2019 年度
现金及现金等价物的年末余额 721,649.55 1,058,571.66
减：现金及现金等价物的年初余额 (1,058,571.66) (247,831,339.03)
现金及现金等价物净减少额 (336,922.11) (246,772,767.37)
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
四 合并财务报表项目附注(续)
(47) 现金流量表补充资料(续)
(b) 现金及现金等价物
2020 年 2019 年
12 月 31 日 12 月 31 日
现金(附注四(1)) 205,042,927.90 205,379,850.01
减：受限资金 (204,321,278.35) (204,321,278.35)
年末现金及现金等价物余额 721,649.55 1,058,571.66
(48) 外币货币性项目
2020年12月31日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金-
美元 35,311.04 6.5249 230,401.00
欧元 351.75 8.0250 2,822.79
港元 4,700.43 0.8416 3,955.88
237,179.67
应收账款-
港元 164,953.73 0.8416 138,825.06
2019年12月31日
外币余额 折算汇率 人民币余额
货币资金-
美元 35,435.74 6.9762 247,206.81
欧元 2,050.00 7.8155 16,021.78
港元 4,700.43 0.8958 4,210.65
267,439.24
应收账款-
港元 164,945.89 0.8958 147,758.53
- 80 -
海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益
(1) 在子公司中的权益
(a) 企业集团的构成
子公司名称 注册资本 主要经营地 注册地 业务性质 持股比例 取得方式
直接 间接
海航创新香港 港币 2,574 万元 香港 香港 投资管理 100% - 设立或投资
九龙山投资 人民币 4,500 万元 上海 上海 投资管理 100% - 设立或投资
九龙山开发(注 1) 美元 1,050 万元 浙江平湖 浙江平湖 旅游开发 - 100% 设立或投资
马会俱乐部(注 2) 美元 200 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 50% 设立或投资
九龙山赛车(注 3) 人民币 1,500 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 90% 设立或投资
九龙山赛马(注 4) 人民币 100 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 70% 30% 设立或投资
房地产开发(注 5) 人民币 12,400 万元 浙江平湖 浙江平湖 房地产 - 100% 设立或投资
平湖九龙山游艇湾贸易有 限
公司(以下简称“游艇湾贸
易”)(注 6) 人民币 4,000 万元 浙江平湖 浙江平湖 房地产 - 100% 设立或投资
平湖九龙山围垦工程有限 公
司(以下简称“九龙山围
垦”)(注 7) 人民币 35,000 万元 浙江平湖 浙江平湖 房地产 - 92.86% 设立或投资
房亿置业(注 8) 人民币 100 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 100% 设立或投资
房尔置业(注 9) 人民币 100 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 100% 设立或投资
半岛置业(注 10) 人民币 100 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 100% 设立或投资
平湖九鑫资产管理有限责 任
公司(以下简称“九鑫资
产”)(注 11) 人民币 10,000 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 90% 设立或投资
上海茂麓贸易有限公司(以下 同一控制下
简称“上海茂麓”) 人民币 4,138.49 万元 上海 上海 贸易 100% - 合并
海南景运(注 12) 人民币 76,300 万元 海南三亚 海南三亚 服务 100% - 设立或投资
上海盛旅投资管理有限公 司
( 以 下 简 称 “ 盛 旅 投
资”)(注 13) 人民币 5,000 万元 上海 上海 旅游管理 100% - 设立或投资
康融基金(注 14) 人民币 100,000 万元 上海 上海 投资管理 100% - 设立或投资
嘉兴九龙山海创景区运营 管
理有限公司(以下简称“嘉
兴景运”)(注 15) 人民币 1,000 万元 浙江平湖 浙江平湖 服务 - 100% 设立或投资
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海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(a) 企业集团的构成(续)
注 1：九龙山开发由本公司子公司海南景运持股 100%。
注 2：马会俱乐部由本公司子公司海航创新香港持股 50%，由于本公司对其有实质控制，故纳入合并范围。
注 3：九龙山赛车由本公司子公司九龙山开发持股 90%。九龙山赛车股权已被浙江省嘉兴市中级人民法院执行
财产保全。
注 4：九龙山赛马由本公司直接持股 70%，由本公司子公司九龙山开发持股 30%。九龙山开发所持的九龙山赛
马 30%股权已被浙江省嘉兴市中级人民法院执行了财产保全。
注 5：房地产开发由本公司子公司九龙山开发持股 100%。房地产开发股权已被浙江省嘉兴市中级人民法院执行
了财产保全。
注 6：游艇湾贸易由本公司子公司九龙山投资持股 100%。
注 7：九龙山围垦由本公司子公司九龙山投资持股 92.86%。
注 8：房亿置业由本公司子公司九龙山开发持股 100%。房亿置业股权已被浙江省嘉兴市中级人民法院执行了财
产保全。
注 9：房尔置业由本公司子公司九龙山开发持股 100%。房尔置业股权已被浙江省嘉兴市中级人民法院执行了财
产保全。
注 10：半岛置业原名平湖九龙山房悟置业有限公司，由本公司子公司九龙山开发持股 100%。半岛置业股权已
被浙江省嘉兴市中级人民法院执行了财产保全。
注 11：九鑫资产由本公司子公司九龙山投资持股 90%。
注 12：海南景运由本公司直接持股 100%，截止 2020 年 12 月 31 日，本公司尚未对其中 13.11%的股权实际出
资。
注 13：截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司尚未对该公司实际出资。
注 14：截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司尚未对该公司实际出资。
注 15：嘉兴景运由本公司子公司海南景运持股 100%。
- 82 -
海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(1) 在子公司中的权益(续)
(b) 存在重要少数股东权益的子公司
2020 年度 2020 年度 2020 年 12 月 31 日
子公司名称 少数股东的持股比例 归属于少数股东的损益 向少数股东分派股利 少数股东权益
马会俱乐部 50% 308,224.02 - (18,731,691.39)
九龙山围垦 7.14% (742.67) - 14,541,427.45
其他 - (124,579.48) - 3,764,617.35
182,901.87 - (425,646.59)
上述重要非全资子公司的主要财务信息列示如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
马会俱乐部 3,666,580.07 1,070,968.88 4,737,548.95 42,200,931.73 - 42,200,931.73 3,666,585.67 1,070,968.88 4,737,554.55 42,817,385.37 - 42,817,385.37
九龙山围垦 272,155,695.40 114,506,892.43 386,662,587.83 183,001,139.01 - 183,001,139.01 276,718,601.41 114,423,159.15 391,141,760.56 187,469,910.14 - 187,469,910.14
2020 年度 2019 年度
营业收入 净利润/亏损 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润/亏损 综合收益总额 经营活动现金流量
马会俱乐部 673,272.68 616,448.04 616,448.04 (68,256.10) 673,272.68 510,299.12 510,299.12 (1,035.63)
九龙山围垦 - (10,401.60) (10,401.60) (35,799.75) - (987,944.32) (987,944.32) 8,722.57
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(2) 在合营企业和联营企业中的权益
(a) 重要联营企业的基础信息
对集团活动是
联营企业 注册资本 主要经营地 注册地 业务性质 否具有战略性 持股比例
直接 间接
乐满地 人民币 16,200 万元 浙江平湖 浙江平湖 游乐场所 是 - 25%
海南海创
及其子
公司 人民币 9,000 万元 海南三亚 海南三亚 酒店服务 是 33% -
(b) 重要联营企业的主要财务信息
乐满地
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 1,104,289.11 1,740,986.56
非流动资产 111,894,987.68 124,407,757.27
资产合计 112,999,276.79 126,148,743.83
流动负债 70,718,736.91 71,133,200.39
负债合计 70,718,736.91 71,133,200.39
股东权益 42,280,539.88 55,015,543.44
按持股比例计算的净资产份额 10,570,134.97 13,753,885.86
对联营企业权益投资的账面价值
(附注四(9)(b)) 10,570,134.97 13,753,885.86
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(b) 重要联营企业的主要财务信息(续)
乐满地
2020 年度 2019 年度
营业收入 9,853,748.87 14,532,106.77
净亏损 (12,735,003.56) (14,692,913.12)
其他综合收益 - -
综合收益总额 (12,735,003.56) (14,692,913.12)
海南海创及其子公司
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产 137,199,167.37 137,199,167.37
非流动资产 351,453,577.42 351,453,577.42
资产合计 488,652,744.79 488,652,744.79
流动负债 49,448,032.84 9,939,332.84
非流动负债 470,000,000.00 470,000,000.00
负债合计 519,448,032.84 479,939,332.84
股东权益 (30,795,288.05) 8,713,411.95
按持股比例计算的净资产份额 (10,162,445.06) 2,875,425.94
对联营企业权益投资的账面价值
(附注四(9)(b)) - 2,875,425.94
海南海创及其子公司
2020 年度 2019 年度
营业收入 - -
净亏损 (39,508,700.00) (40,833,112.38)
其他综合收益 - -
综合收益总额 (39,508,700.00) (40,833,112.38)
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例
计算资产份额。联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业
可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
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海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
五 在其他主体中的权益(续)
(2) 在合营企业和联营企业中的权益(续)
(c) 不重要合营企业和联营企业的汇总信息
2020 年度 2019 年度
合营企业：
投资账面价值合计 5,000,000.00 5,000,000.00
下列各项按持股比例计算的合计数 - -
净利润(i) - -
其他综合收益(i) - -
综合收益总额 - -
联营企业：
投资账面价值合计 3,188,047.76 3,188,365.74
下列各项按持股比例计算的合计数
净亏损(i) (317.98) (321.22)
其他综合收益(i) - -
综合收益总额 (317.98) (321.22)
(i) 净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值
以及统一会计政策的调整影响。
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易
(1) 股东情况
(a) 主要股东基本情况
注册地 业务性质
海航旅游 海口 酒店项目开发、管理；旅游项目投资和管
理 ； 装饰 装修 工 程； 建筑 材 料、 家用 电
器、电子产品、通讯设备的销售。
上海大新华 上海浦东 投资管理，建筑业，房地产开发经营，停
车场收费，货运代理，建材、普通机电设
备的销售。
海航旅业国际(香港)有限公司 香港 投资
(以下简称“海航旅业(香港)”)
Ocean Garden Holdings Ltd. 英属威尔京群岛 投资
截至 2020 年 12 月 31 日止，海航旅游、上海大新华、海航旅业(香港)均为海
航集团控制的企业。海航集团通过海航旅游、上海大新华、海航旅业(香港)合
计持有本集团 29.94%的股权。本集团前实际控制人李勤夫先生通过 Ocean
Garden Holdings Ltd.持有本集团 8.38%的股权。
于 2021 年 3 月 13 日，海南省高级人民法院裁定海航旅游连同海航集团等合
计 321 家公司进行实质合并重整。
(b) 主要股东对本公司的持股比例和表决权比例
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
持股比例 表决权比例 持股比例 表决权比例
海航旅游 13.81% 13.81% 13.81% 13.81%
上海大新华 8.97% 8.97% 8.97% 8.97%
海航旅业(香港) 7.16% 7.16% 7.16% 7.16%
Ocean Garden Holdings Ltd. 8.38% 8.38% 8.38% 8.38%
- 87 -
海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(2) 子公司情况
子公司的基本情况及相关信息见附注五(1)。
(3) 合营企业和联营企业情况
除附注五中已披露的重要联营企业的情况外，其余与本集团发生关联交易的其他
合营企业和联营企业的情况如下：
公司名称 与本集团的关系
家居装饰 合营企业
航空俱乐部 联营企业
龙佑旅行社 联营企业
(4) 其他关联方情况
与本集团的关系
成城建设 李勤夫先生担任董事的公司
海航邮轮有限公司(以下简称“海航邮
轮”) 海航集团有限公司投资的公司
财务公司 海航集团有限公司控制的公司
游艇俱乐部 海航集团有限公司投资的公司
上海金鹿公务航空有限公司(以下简称“上
海金鹿”) 海航集团有限公司投资的公司
海航股权 海航集团有限公司控制的公司
海航酒店 海航集团有限公司控制的公司
海航实业不动产 海航集团有限公司控制的公司
海南嘉昇 海航集团有限公司投资的公司
上海尚融 海航集团有限公司投资的公司
- 88 -
海航创新股份有限公司
2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(5) 潜在关联方情况
高尔夫俱乐部
平湖九龙山旅游文化有限公司(以下简称“旅游文化”)
平湖九龙山房思置业有限公司(以下简称“房思置业”)
平湖九龙山房露置业有限公司(以下简称“房露置业”)
海航集团计划在可预见的将来直接或间接受让上述公司股权，受让后上述公
司将受海航集团控制，从而与本集团形成关联方关系。截至本财务报表批准
报出日，上述股权受让行为仍未完成，故本集团将与上述公司于 2020 年度的
交易作为与潜在关联方的交易披露。
(6) 关联交易
除已在附注四(46)披露的关联方资金往来外，其他重大关联交易如下：
(a) 购销商品、提供和接受劳务
采购商品、接受劳务：
2020 年度 2019 年度
关联方 关联交易内容 定价政策 金额 金额
航空俱乐部 场地租赁 按协议价格 400,000.00 400,000.00
游艇俱乐部 劳务服务 按协议价格 6,750.00 29,744.00
406,750.00 429,744.00
销售商品、提供劳务：
2020 年度 2019 年度
关联方 关联交易内容 定价政策 金额 金额
游艇俱乐部 投资性房地产出租 按协议价格 2,857,142.73 2,857,142.73
游艇俱乐部 劳务服务 按协议价格 11,600.00 25,680.00
2,868,742.73 2,882,822.73
(b) 由关联方代垫费用
关联方 2020 年度 2019 年度
上海金鹿 786,972.97 494,098.50
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(6) 关联交易(续)
(c) 担保
本集团作为担保方
担保是否已经
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 履行完毕
本公司(附注四(24)) 游艇湾度假 555,349,959.14 2015 年 6 月 11 日 已违约 否
本集团作为被担保方
担保是否已经
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日 履行完毕
海航旅游(注 1) 本公司 292,373,795.99 2016 年 9 月 8 日 已违约 否
海航实业(注 2) 本公司 292,373,795.99 2018 年 9 月 21 日 已违约 否
注 1：本集团未能于 2018 年 9 月 8 日在湖南信托借款到期日偿还本金(附注四(23))，担保亦尚未解除。
注 2：于 2018 年 9 月 21 日起，海航实业为湖南信托借款(附注四(23))提供连带保证担保。
(d) 关键管理人员薪酬
2020 年度 2019 年度
关键管理人员薪酬 3,285,300.00 4,722,461.84
(7) 与潜在关联方之交易
(a) 购销商品、提供和接受劳务
采购商品、接受劳务：
2020 年度 2019 年度
潜在关联方 交易内容 定价方式及决策程序 金额 金额
高尔夫俱乐部 场地租赁 按协议价格 600,000.00 600,000.00
销售商品、提供劳务：
2020 年度 2019 年度
潜在关联方 交易内容 定价方式及决策程序 金额 金额
高尔夫俱乐部 劳务服务 按协议价格 17,015.00 47,520.00
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(8) 关联方应收、应付款项余额
(a) 存放于关联方公司的银行存款：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
财务公司 204,160,458.62 204,160,719.54
减：坏账准备 (144,953,925.62) -
59,206,533.00 204,160,719.54
经 2014 年 12 月 22 日本公司 2014 年度第一次临时股东大会批准，本公司与
财务公司于 2015 年 2 月 9 日签订了《金融服务协议》，期限 3 年，原应于
2018 年 2 月 9 日到期。
于 2018 年 1 月 26 日，本公司召开 2018 年度第一次临时股东大会，提议《关
于与财务公司续签<金融服务协议>的议案》，但该议案未获通过。然而，上述
《金融服务协议》于 2018 年 2 月 9 日到期后，本公司仍未将存放于财务公司
的资金取出。
财务公司为海航集团实质合并重整范围内关联方公司。如附注二(1)所述，存放
于财务公司的存款处于被法院冻结状态。本公司征询了代理律师的专业意见，
认为冻结并不影响本公司申报债权并参与重整分配的权利。同时，资金存放(包
括处于被法院冻结状态的存放)并非法定优先受偿的情形，故本公司将作为债权
人在关联方重整过程中进行普通债权申报并相信能够按照法院裁定批准的重整
方案获得清偿。本公司于 2020 年度在估计存放于财务公司的存款坏账准备时
考虑了海航集团当前的状况，重整的进展并对重整结果的不同场景及相关权重
采用了若干关键假设，包括海航集团实质合并重整成功的概率及在不同场景下
对债权人的偿付率等。截止 2020 年 12 月 31 日，本公司存放于财务公司的存
款处于第三阶段，坏账准备余额为人民币 144,953,925.62 元。于 2020 年度，
本集团对财务公司存款计提“财务公司存款坏账损失”144,953,925.62 元。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(8) 关联方应收、应付款项余额(续)
(b) 应收关联方款项：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
游艇俱乐部 37,820,188.03 (30,642,688.03) 34,820,188.03 (26,852,676.58)
乐满地 5,332,954.22 (5,326,381.69) 5,332,954.22 (5,067,115.21)
航空俱乐部 2,646,487.04 (2,646,457.64) 2,646,487.04 (2,646,441.91)
Ocean Garden
Holdings Ltd. 52,434.17 (52,434.17) 55,808.34 (55,808.34)
家居装饰 8,930.00 (7,325.03) 8,930.00 (6,465.63)
海航邮轮 4,534.00 (4,534.00) 4,534.00 (4,534.00)
45,865,527.46 (38,679,820.56) 42,868,901.63 (34,633,041.67)
(c) 应付关联方款项：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付账款
成城建设 21,016,460.16 21,016,460.16
其他应付款
海南海创及其子公司 104,194,351.84 104,194,351.84
海航实业不动产(注 1) 20,020,000.00 -
海航股权 8,536,000.00 8,786,000.00
航空俱乐部 1,268,750.89 868,750.89
成城建设 1,210,570.00 1,210,570.00
海南嘉昇(注 2) 993,880.96 -
家居装饰 970,000.00 970,000.00
游艇俱乐部 965,515.93 894,113.93
上海尚融(注 2) 700,000.00 -
海航酒店 150,000.00 -
上海金鹿 - 494,098.50
139,009,069.62 117,417,885.16
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(8) 关联方应收、应付款项余额(续)
(c) 应付关联方款项(续)：
注 1：于 2020 年 7 月 22 日，本公司向海航实业不动产借入人民币 20,020,000.00
元，该款项不计息，无抵押，无到期期限。
注 2：于 2020 年 7 月 22 日，本公司向海南嘉昇借入人民币 993,880.96 元，借款
到期日为 2020 年 9 月 22 日。于 2020 年 7 月 8 日，本公司向上海尚融借入人民
币 700,000.00 元，借款到期日为 2020 年 10 月 8 日。截止本财务报表批准报出
日，本公司尚未归还上述两笔款项，本息合计人民币 1,727,945.64 元。
(9) 关联方承诺
根据海航旅游于 2020 年 4 月 15 日向本公司出具的承诺函，海航旅游承诺承担
本公司担保的一笔宁波光大借款本金人民币 470,000,000.00 元的全部担保责
任，若因此项担保责任造成本公司产生的任何损失，海航旅游将予以全额补偿。
根据海航资管于 2020 年 4 月 29 日向本集团出具的承诺函，承诺若游艇俱乐部
无法偿还其欠付本集团的截止 2019 年年末的 24,750,000.00 元租金，海航资管
将代其支付。
根据海南景运与高尔夫俱乐部签订的承包经营合同，高尔夫俱乐部将其所属的高
尔夫球场及网球场承包给海南景运经营管理，承包期限为 2015 年 7 月至 2025
年 6 月，承包费用为每年人民币 60 万元。
根据嘉兴景运与航空俱乐部签订的承包经营合同，航空俱乐部将其所属的飞行场
地、机库、二层楼综合办公区及其它附属设施承包给嘉兴景运经营管理，承包期
限为 2016 年 6 月 15 日起至 2026 年 6 月 14 日，承包费用为每年人民币 40 万
元。
根据九龙山开发于 2012 年度与游艇俱乐部签订的委托管理合同，自 2012 年 10
月 1 日起本集团将持有的部分圣马可酒店公寓出租给游艇俱乐部，租赁截止日为
2052 年 9 月 30 日。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
六 关联方关系及其交易(续)
(10) 潜在关联方应收、应付款项余额
(a) 应收潜在关联方款项：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
高尔夫俱乐部 2,456,232.31 (2,456,232.31) 2,456,232.31 (2,423,118.30)
房思置业 1,437,770.03 (1,437,770.03) 1,437,770.03 (1,437,766.92)
房露置业 807,068.02 (807,068.02) 807,068.02 (807,064.91)
旅游文化 449,980.21 (449,980.21) 449,980.21 (449,977.10)
5,151,050.57 (5,151,050.57) 5,151,050.57 (5,117,927.23)
应收账款
高尔夫俱乐部 345,886.00 (332,884.44) 328,871.00 (277,189.91)
(b) 应付潜在关联方款项：
其他应付款 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
高尔夫俱乐部 43,499,692.16 4,934,314.00
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 或有事项
除已在附注六(6)(c)中披露的关联方担保外，于本年度，本集团存在的其他或有
事项如下：
(a) 除已在附注四(22)中披露的判决案件外，存在于资产负债表日并截至本财务报
表批准报出日，本集团作为被告的未决诉讼有六宗，另本集团作为原告的未决
诉讼两宗。
本公司作为被告的未决诉讼的简要情况如下：
(1) 游艇湾旅游和高尔夫俱乐部于 2020 年 12 月 10 日向浙江省平湖市人民法院就
经营补助款起诉九龙山开发，要求被告偿还经营补助款 64,858,000.00 元及逾
期利息 20,879,462.00 元。
截至本财务报表批准报出日，该诉讼尚未开庭审理。
(2) 如附注四(22)所述，自然人杨威山于 2020 年 11 月 11 日向浙江省平湖市人民
法院就借款合同纠纷起诉本公司，要求被告偿还借款本金 15,000,000.00 元及
逾期的利息、罚息，本公司已计提相应逾期利息和罚息合计人民币 979,290.61
元。
截至本财务报表批准报出日，该诉讼尚未开庭审理。
(3) 自然人郭亚军于 2020 年 5 月向海南省海口市美兰区人民法院就借款合同纠纷
起诉海航旅游、海航集团、本公司及海南嘉昇，要求四被告支付借款本金及逾
期的利息共计人民币 676,789.45 元。于 2021 年 3 月 23 日，法院判决海航旅
游向郭亚军支付欠款人民币 375,492.16 元及利息人民币 364,175.96 元，同
时，对郭亚军要求本公司承担的连带偿还责任不予支持。
截至本财务报表批准报出日，该诉讼处于一审审结阶段。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
七 或有事项(续)
本公司作为被告的未决诉讼的简要情况如下(续)：
(4) 自然人郭亚军于 2020 年 3 月向海南省三亚市城郊人民法院就福利待遇纠纷起
诉本公司和海航集团，要求本公司支付自 2018 年 12 月起每月 30,000.00 元的
退休津贴，要求海航集团返还股权投资款 12 万元。要求二被告共同支付 2017
年度绩效年薪 18 万元，同时为其购买自 2019 年 5 月 13 日以后年度渤海人寿
尊享全球团体医疗保险或同类型权益的商业补充医疗保险。2020 年 7 月 16
日，海南省三亚市城郊人民法院一审判决驳回郭亚军的诉讼请求。郭亚军不服
判决结果，向海南省三亚市中级人民法院提起上诉。2020 年 12 月 29 日，海
南省三亚市中级人民法院二审裁定撤销一审判决，发回重审。2021 年 2 月 26
日，郭亚军向海南省三亚市城郊人民法院重新提交诉讼请求，要求海航集团支
付自 2018 年 12 月起退休津贴每月 30,000.00 元及自 2019 年 5 月 13 日起渤
海人寿尊享全球团保医疗保险。同时，要求本公司承担连带责任。
截至本财务报表批准报出日，该诉讼一审重审尚未开庭。
(5) 如附注四(24)所述，宁波光大于 2020 年度向海南省第一中级人民法院就借款
合同纠纷起诉游艇湾度假、本公司及海航旅游。2020 年 12 月 25 日，法院一
审 判 决 游艇 湾度 假 于判 决 生效 之 日起 十五日 内 偿 还 宁 波光 大 本金 人 民 币
470,000,000.00 元及利息、罚息 85,349,959.14 元(附注四(24))，其他二被告
承担连带赔偿责任。
截至本财务报表批准报出日，该诉讼尚未二审判决。
(6) 嘉兴市汇达建设工程有限公司于 2021 年 1 月 5 日向浙江省平湖市人民法院就
凿 石 山 体建 设工 程 施工 合 同纠 纷 起诉 九龙山 开 发 ，要 求被 告 支付 工 程 款
461,264.00 元以及诉讼费用。
截至本财务报表批准报出日，该诉讼尚未开庭审理。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
八 承诺事项
(1) 资本性支出承诺事项
以下为于资产负债表日，本集团已签约而尚不必在资产负债表上列示的资本性
支出承诺：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
房屋及建筑物 978,398,076.64 980,916,490.05
于 2016 年 1 月 18 日，本公司之子公司九龙山围垦(“发包人”)与中国铁建
(“承包人”)签订了《九龙山西沙湾景观配套二期围堤工程施工总承包协议书
和施工专用合同》(“承包合同”)，合同总金额为人民币 950,307,502.00 元，
根据承包合同规定，该工程以每人民币 5,000 万元左右设一个施工阶段，每个
施工阶段由承包人报发包人审批后方可开工。
(2) 经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如
下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 64,350.00 166,000.00
九 资产负债表日后事项
海航集团实质合并重整
于 2021 年 3 月 13 日，海南省高级人民法院裁定海航旅游连同海航集团等 321
家公司进行实质合并重整。截止本财务报表报出日，重整尚在进行过程中。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融工具及其风险
本集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为外汇风险和利率风
险)、信用风险和流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不
可预见性，力求减少对本集团财务业绩的潜在不利影响。
(1) 市场风险
(a) 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。本集团已确认的外
币资产和负债及未来的外币交易(外币资产和负债及外币交易的计价货币主要
为美元)存在外汇风险。本集团总部财务部门负责监控集团外币交易和外币资
产及负债的规模，以最大程度降低面临的外汇风险；为此，本集团可能会以签
署远期外汇合约或货币互换合约的方式来达到规避外汇风险的目的。于 2020
年度及 2019 年度，本集团未签署任何远期外汇合约或货币互换合约。
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团内记账本位币为人民币
的公司持有的外币金融资产折算成人民币的金额列示如下：
2020 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 230,401.00 6,778.67 237,179.67
应收账款 - 138,825.06 138,825.06
230,401.00 145,603.73 376,004.73
2019 年 12 月 31 日
美元项目 其他外币项目 合计
外币金融资产 -
货币资金 247,206.81 20,232.43 267,439.24
应收账款 - 147,758.53 147,758.53
247,206.81 167,990.96 415,197.77
于 2020 年 12 月 31 日，对于本集团各类美元及其他外币金融资产，人民币对
美元和其他外币的汇率波动对本集团财务影响不重大。
于 2020 年 12 月 31 日，本集团无外币金融负债。
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十 金融工具及其风险(续)
(1) 市场风险(续)
(b) 利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款。浮动利率的金融负债使本集团
面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风
险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比
例。于 2020 年 12 月 31 日，本集团无长期带息债务(2019 年 12 月 31 日：
无)。
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务
的成本以及本集团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对
本集团的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时
做出调整，这些调整可能是进行利率互换的安排来降低利率风险。于 2020
年度及 2019 年度本集团并无利率互换安排。
(2) 信用风险
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于银行存款、应
收账款、其他应收款、一年内到期的非流动资产和财务担保合同等。于资产
负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口；资产负
债表外的最大信用风险敞口为履行财务担保所需支付的最大金额人民币
555,349,959.14 元。
本集团的部分存款存放于本公司关联方 - 财务公司，关于该笔存款的披露详
见附注六(8)(a)。
本集团其他银行存款存放于国有银行和其他大中型上市银行，本集团认为其
不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款、其他应收款和一年内到期的非流动资产等，本集团设
定相关政策以控制信用风险敞口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方
获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状况等评估客户的信
用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信
用记录不良的客户，本集团会采用银行账户共管、书面催款、缩短信用期或
取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融工具及其风险(续)
(2) 信用风险(续)
于 2020 年 12 月 31 日，本集团货币资金、应收账款、其他应收款及一年内到期
的非流动资产的账龄及计提的坏账准备等信用风险的披露见附注四(1)、附注四
(2)、四(4)及四(7)。
(3) 流动性风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现
金流量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持
充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的
规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金
需求。
于资产负债表日，本集团各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如
下：
2020 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融负债-
应付账款 62,491,177.39 - - - 62,491,177.39
其他应付款 519,810,674.88 - - - 519,810,674.88
一年内到期的非
流动负债 239,500,000.00 - - - 239,500,000.00
其他流动负债 132,232,729.50 - - - 132,232,729.50
954,034,581.77 - - - 954,034,581.77
2019 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
金融负债-
应付账款 61,836,338.55 - - - 61,836,338.55
其他应付款 429,881,272.28 - - - 429,881,272.28
一年内到期的非
流动负债 249,500,000.00 - - - 249,500,000.00
741,217,610.83 - - - 741,217,610.83
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十 金融工具及其风险(续)
(3) 流动性风险(续)
于资产负债表日，本集团对外提供的财务担保的最大担保金额按照相关方能够要
求支付的最早时间段列示如下：
2020 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
财务担保 555,349,959.14 - - - 555,349,959.14
2019 年 12 月 31 日
一年以内 一到二年 二到五年 五年以上 合计
财务担保 479,638,664.94 - - - 479,638,664.94
针对上述财务担保，本集团承担的最大信用风险敞口为 555,349,959.14 元，如
附注四(24)所述，于 2020 年度，上述财务担保处于第三阶段，本集团确认的预
期信用损失为 69,106,562.91 元(2019 年度：59,642,773.31 元)。
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 公允价值估计
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入
值所属的最低层次决定：
第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。
(1) 持续的以公允价值计量的资产
于 2019 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如
下：
第一层次 第二层次 第三层次 合计
金融资产
其他非流动金融资产——
非上市权益工具 - - 10,000,000.00 10,000,000.00
于 2020 年 12 月 31 日，持续的以公允价值计量的资产按上述三个层次列示如
下：
第一层次 第二层次 第三层次 合计
金融资产
其他非流动金融资产——
非上市权益工具 - - 10,000,000.00 10,000,000.00
本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年
度无第一层次与第二层次间的转换。
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十一 公允价值估计(续)
(1) 持续的以公允价值计量的资产(续)
其他非流动金融资产
上述第三层次资产变动如下：
2019 年 12 月 31 日 10,000,000.00
计入当期损益的利得或损失 -
2020 年 12 月 31 日 10,000,000.00
(2) 非持续的以公允价值计量的资产
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团无非持续的以公允价值计量
的资产。
(3) 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债
本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收账款、其他应收
款、一年内到期的非流动资产、应付款项和一年内到期的非流动负债等。于 2020
年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团不以公允价值计量的金融资产和负
债的账面价值与公允价值相差很小。
十二 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回
报，并使其他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返
还资本、发行新股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强
制性资本要求，利用资产负债率监控资本。
于 2020 年 12 月 31 日及 2019 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下﹕
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
资产负债率 57.84% 51.18%
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注
(1) 货币资金
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
银行存款 204,371,095.18 204,597,994.84
其他货币资金 397.77 397.77
204,371,492.95 204,598,392.61
减：存款减值准备(附注六(8)(a)) (144,953,925.62) -
59,417,567.33 204,598,392.61
(2) 应收账款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收账款 136,097.86 136,097.86
减：坏账准备 (136,097.86) (136,097.86)
- -
(a) 应收账款账龄如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
三年以上 136,097.86 136,097.86
(b) 于 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下：
占应收账款余额总额
余额 坏账准备金额 比例
余额前五名的应收账款总额 136,097.86 (136,097.86) 100.00%
(c) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的应收账款分析如下：
整个存续期预
账面余额 期信用损失率 坏账准备 理由
应收账款 1 122,663.86 100% (122,663.86) 经评估个别认定
应收账款 2 10,000.00 100% (10,000.00) 经评估个别认定
应收账款 3 3,434.00 100% (3,434.00) 经评估个别认定
136,097.86 (136,097.86)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 其他应收款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应收子公司 1,796,764,565.76 1,799,797,420.70
应收关联方公司 7,192,275.95 7,192,275.95
应收第三方 366,632,440.15 366,034,828.55
2,170,589,281.86 2,173,024,525.20
减：坏账准备 (823,404,785.73) (810,667,709.47)
1,347,184,496.13 1,362,356,815.73
(a) 其他应收款账龄分析如下：
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
一年以内 15,783,817.26 11,764,771.81
一到二年 11,694,242.21 207,911,545.04
二到三年 207,901,566.06 307,135,183.51
三年以上 1,935,209,656.33 1,646,213,024.84
2,170,589,281.86 2,173,024,525.20
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
(组合) (单项) 小计 (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2019 年 12 月 31 日 70,529.60 (10,283.22) 1,234,244,337.68 (24,684,886.75) (24,695,169.97) 938,709,657.92 (785,972,539.50) (810,667,709.47)
本年新增的款项 712,939.29 (271,012.97) 11,826,951.30 (236,539.03) (507,552.00) 3,243,926.67 (2,465,561.85) (2,973,113.85)
本年减少的款项 (70,529.60) 10,283.22 (17,499,732.91) 349,994.66 360,277.88 (648,798.09) 426,264.20 786,542.08
转入第三阶段 - - - - - - - -
本年新增的坏账准备 - - - - - - (10,550,504.49) (10,550,504.49)
2020 年 12 月 31 日 712,939.29 (271,012.97) 1,228,571,556.07 (24,571,431.12) (24,842,444.09) 941,304,786.50 (798,562,341.64) (823,404,785.73)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(3) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(i) 于 2020 年 12 月 31 日，单项计提坏账准备的其他应收款分析如下
未来 12 个
月内预期信
第一阶段 账面余额 用损失率 坏账准备 理由
子公司 1 738,388,707.02 2% (14,767,774.14) 前瞻后减值损失
子公司 2 204,061,633.06 2% (4,081,232.66) 前瞻后减值损失
子公司 3 142,452,637.00 2% (2,849,052.74) 前瞻后减值损失
子公司 4 85,011,140.00 2% (1,700,222.80) 前瞻后减值损失
子公司 5 58,657,438.99 2% (1,173,148.78) 前瞻后减值损失
合计 1,228,571,556.07 (24,571,431.12)
整个存续期
预期信用损
第三阶段 账面余额 失率 坏账准备 理由
子公司 6 360,801,100.93 77% (276,216,805.01) 预期部分无法收回
北方证券 200,000,000.00 100% (200,000,000.00) 预期无法收回
子公司 7 188,997,549.01 69% (130,839,400.07) 预期部分无法收回
广发证券 56,760,722.06 100% (56,760,722.06) 预期无法收回
德恒证券 46,600,000.00 100% (46,600,000.00) 预期无法收回
兰州三毛 41,162,848.90 100% (41,162,848.90) 预期无法收回
子公司 8 17,500,000.00 100% (17,500,000.00) 预期无法收回
合计 911,822,220.90 (769,079,776.04)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
(3) 其他应收款(续)
(b) 损失准备及其账面余额变动表(续)
(ii) 于 2020 年 12 月 31 日，组合计提坏账准备的其他应收款分析如下：
2020 年 12 月 31 日
账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例
第一阶段： 712,939.29 38% (271,012.97)
一年以内 712,939.29 38% (271,012.97)
第三阶段：
二到三年 388,670.85 100.00% (388,670.85)
三年以上 29,093,894.75 100.00% (29,093,894.75)
29,482,565.60 100.00% (29,482,565.60)
(c) 本年度计提的坏账准备金额为人民币 13,523,618.34 元，收回或转回的坏账准备金
额为人民币 786,542.08 元，相应的账面余额为 18,219,060.60 元。
(d) 本年度无实际核销的其他应收款。
(e) 于 2020 年 12 月 31 日，按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下：
占其他应
收款余额
性质 余额 账龄 总额比例 坏账准备
一年以内、一到
两年、两到三年
子公司 1 往来款 738,388,707.02 及三年以上 34% (14,767,774.14)
一年以内、一到
两年、两到三年
子公司 6 往来款 360,801,100.93 及三年以上 17% (276,216,805.01)
一年以内、一到
两年、两到三年
子公司 2 往来款 204,061,633.06 及三年以上 9% (4,081,232.66)
北方证券 存出保证金 200,000,000.00 三年以上 9% (200,000,000.00)
一年以内、一到
两年、两到三年
子公司 7 往来款 188,997,549.01 及三年以上 9% (130,839,400.07)
1,692,248,990.02 78% (625,905,211.88)
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 长期股权投资
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
子公司(a) 693,767,498.76 693,767,498.76
合营企业(b) 5,000,000.00 5,000,000.00
联营企业(c) 1,838,884.48 4,714,310.40
700,606,383.24 703,481,809.16
减：长期股权投资减值准备 (29,382,593.76) (29,382,593.76)
671,223,789.48 674,099,215.40
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 长期股权投资(续)
(a) 子公司
本年增减变动
本年宣告分派
2019 年 12 月 31 日 追加投资 减少投资 计提减值准备 其他 2020 年 12 月 31 日 减值准备年末余额 的现金股利
海航创新香港 28,682,593.76 - - - - 28,682,593.76 (28,682,593.76) -
上海茂麓 41,384,905.00 - - - - 41,384,905.00 - -
海南景运 623,000,000.00 - - - - 623,000,000.00 - -
九龙山赛马 700,000.00 - - - - 700,000.00 (700,000.00) -
693,767,498.76 - - - - 693,767,498.76 (29,382,593.76) -
(b) 合营企业
本年增减变动
2019 年 按权益法调 其他综合收益 其他权 宣告发放现金 计提减值 2020 年
12 月 31 日 追加投资 减少投资 整的净损益 调整 益变动 股利或利润 准备 其他 12 月 31 日 减值准备
家居装饰 5,000,000.00 - - - - - - - - 5,000,000.00 -
- 110 -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(4) 长期股权投资(续)
(c) 联营企业
本年增减变动
2019 年 按权益法调整的 其他综合 其他权 宣告发放现金 计提减 2020 年
12 月 31 日 追加投资 减少投资 净损益 收益调整 益变动 股利或利润 值准备 其他 12 月 31 日 减值准备
龙佑旅行社 1,838,884.46 - - 0.02 - - - - - 1,838,884.48 -
海南海创(附注
四(9)(b)) 2,875,425.94 - - (2,875,425.94) - - - - - - -
4,714,310.40 - - (2,875,425.92) - - - - - 1,838,884.48 -
- 111 -
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(除特别注明外，金额单位为人民币元)
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(5) 其他应付款
2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付借款利息 53,887,151.28 39,056,791.67
应付第三方 17,257,419.20 17,512,938.94
应付杨威山(附注四(22)) 15,000,000.00 -
应付子公司 286,350,387.93 286,360,126.97
应付关联方 2,758,347.80 1,061,466.84
375,253,306.21 343,991,324.42
(a) 于 2020 年 12 月 31 日，账龄超过一年的其他应付款为人民币 333,065,878.78
元，其中大额的其他应付款金额情况如下：
2020 年 12 月 31 日
九龙山围垦 252,230,394.84
九龙山开发 23,430,000.00
盛旅投资 13,827,816.11
289,488,210.95
(6) 投资收益/(损失)
2020 年度 2019 年度
湖南信托罚息豁免(附注四(23)) 22,838,416.00 -
持有和处置交易性金融资产取得的投资收益 - 7,808,705.29
权益法核算的长期股权投资损失 (2,875,425.92) (13,474,927.07)
19,962,990.08 (5,666,221.78)
(7) 信用减值损失
2020 年度 2019 年度
财务公司存款坏账损失(附注十三(1)) (144,953,925.62) -
其他应收款坏账损失(附注十三(3)(b)) (12,737,076.26) (370,575,498.09)
财务担保信用减值损失(附注四(24)) (69,106,562.91) (63,126,166.59)
(226,797,564.79) (433,701,664.68)
- 112 -
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2020 年度财务报表附注
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
十三 公司财务报表附注(续)
(8) 资产减值损失
2020 年度 2019 年度
长期股权投资减值损失 - 29,382,593.76
- 29,382,593.76
- 113 -
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2020 年度财务报表补充资料
(除特别注明外，金额单位为人民币元)
一 非经常性损益明细表
2020 年度 2019 年度
投资收益 - 管委会债务重组 33,053,810.00 -
一年内到期的非流动资产-应收海洋花
园坏账损失转回 22,962,790.90 -
投资收益 - 湖南信托罚息豁免 22,838,416.00 -
其他收益 - 计入当期损益的政府补助 81,907.41 934,599.61
非流动资产处置损益 48,230.00 129,114.98
投资收益 - 持有和处置交易性金融资产
收益 - 7,808,705.29
诉讼违约罚息 - (200,577.37)
除上述各项之外的其他营业外收入和支
出 33,374,109.53 1,606,850.70
112,359,263.84 10,278,693.21
所得税影响额 - -
少数股东权益影响额(税后) (4,071.36) (15,905.66)
112,355,192.48 10,262,787.55
非经常性损益明细表编制基础
根据中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 - 非经
常性损益[2008]》的规定，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽
与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩
和盈利能力作出正确判断的各项交易和事项产生的损益。
二 净资产收益率及每股亏损
加权平均 每股亏损(元/每股)
净资产收益率(%) 基本每股亏损 稀释每股亏损
2020 年度 2019 年度 2020 年度 2019 年度 2020 年度 2019 年度
归属于公司普通股股
东的亏损 (21.77) (25.37) (0.16) (0.24) (0.16) (0.24)
扣除非经常性损益后
归属于公司普通股
股东的净亏损 (33.65) (26.22) (0.24) (0.24) (0.24) (0.24)
-1-
