本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
贵州拜特制药有限公司拟进行资产转让
涉及的资产组合价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2022〕530 号
（共一册 第一册）
坤元资产评估有限公司
二〇二二年七月十一日
贵州拜特制药有限公司拟进行资产转让涉及的资产组合价值评估项目 资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载
明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司
贵州拜特制药有限公司拟进行资产转让涉及的资产组合价值评估项目 资产评估报告
贵州拜特制药有限公司拟进行资产转让
涉及的资产组合价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2022〕530 号
摘 要
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人和产权持有人均为贵州拜特制药有限公司(以下简称“贵
州拜特”)。
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
二、评估目的
根据浙江康恩贝制药股份有限公司 2022 年 6 月 14 日出具的“总裁办公会议
〔2022〕14 号”《浙江康恩贝制药股份有限公司会议纪要》，贵州拜特拟进行资产
转让，为此需要对该经济行为涉及的贵州拜特持有的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供贵州拜特持有的资产组合价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的贵州拜特的资产组合。
评估范围为贵州拜特申报的截至 2022 年 5 月 31 日其持有的资产组合，包括设
备类固定资产、建筑物类固定资产和无形资产--土地使用权，上述资产均位于贵州
省贵阳市白云区麦架镇新材料产业园贵州拜特一期厂区内。截至评估基准日，上述
资产组合合计账面价值为 93,220,698.56 元。
四、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
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五、评估基准日
评估基准日为 2022 年 5 月 31 日。
六、评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次分别采用成本法和
收益法进行评估。
七、评估结论
经综合分析，本次评估最终采用成本法测算结果作为贵州拜特持有的资产组合
的评估值，委估资产组合的评估价值为 121,273,180.00 元（大写为人民币壹亿贰仟
壹佰贰拾柒万叁仟壹佰捌拾元整），与账面价值 93,220,698.56 元相比，评估增值
28,052,481.44 元，增值率 30.09%。具体如下：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值 评估价值 评估增值 增值率
一、建筑物类固定资产 70,979,057.15 94,755,800.00 23,776,742.85 33.50
二、设备类固定资产 610,490.61 3,147,380.00 2,536,889.39 415.55
三、无形资产--土地使用权 21,631,150.80 23,370,000.00 1,738,849.20 8.04
合计 93,220,698.56 121,273,180.00 28,052,481.44 30.09
八、评估结论的使用有效期
本评估结论仅对贵州拜特资产转让之经济行为有效。本评估结论的使用有效期
为一年，即自评估基准日 2022 年 5 月 31 日起至 2023 年 5 月 30 日止。
资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。
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涉及的资产组合价值评估项目
资 产 评 估 报 告
坤元评报〔2022〕530 号
贵州拜特制药有限公司：
坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，分别采用成本法和收益法，按照必
要的评估程序，对贵公司拟进行资产转让涉及的资产组合在 2022 年 5 月 31 日的市
场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
（一）委托人（产权持有人）概况
1.名称：贵州拜特制药有限公司（以下简称“贵州拜特”）
2.住所：贵州省贵阳市白云区麦架镇新材料产业园
3.法定代表人：赖忠义
4.注册资本：9,500 万元人民币
5.类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
6.统一社会信用代码：91520000622240025P
7.登记机关：贵阳市市场监督管理局
8.经营业务范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、
国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;
法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（生
产、销售：药品、消毒杀菌产品、保健品）。
（二）其他资产评估报告使用人
根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
二、评估目的
根据浙江康恩贝制药股份有限公司 2022 年 6 月 14 日出具的“总裁办公会议
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〔2022〕14 号”《浙江康恩贝制药股份有限公司会议纪要》，贵州拜特拟进行资产
转让，为此需要对该经济行为涉及的贵州拜特持有的资产组合价值进行评估。
本次评估目的是为该经济行为提供贵州拜特持有的资产组合价值的参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为涉及上述经济行为的贵州拜特的资产组合。
评估范围为贵州拜特申报的截至评估基准日其持有的建筑物类固定资产、设备
类固定资产和无形资产--土地使用权。具体如下：
单位：人民币元
项目 账面原值 账面净值 减值准备 账面价值
资产组合合计： 225,107,070.14 133,801,851.43 40,581,152.87 93,220,698.56
其中：建筑物类固定资产 186,050,017.16 110,505,628.52 39,526,571.37 70,979,057.15
设备类固定资产 12,426,482.98 1,665,072.11 1,054,581.50 610,490.61
无形资产--土地使用权 26,630,570.00 21,631,150.80 21,631,150.80
2019 年 7 月 1 日，国家卫生健康委员会办公厅公布了《关于印发第一批国家重
点监控合理用药药品目录（化药及生物制品）的通知》（国卫办医函〔2019〕558
号）（以下简称“《重点监控目录》”），贵州拜特的丹参川芎嗪注射液产品被列
入该目录。2019 年 8 月 20 日，国家医疗保障局、人力资源社会保障部印发《关于
印发<国家基本医疗保险、工伤保险和生育保险药品目录>的通知》（医保发〔2019〕
46 号），明确将列入《重点监控目录》品种调整出国家医保目录。此后国家医保部
门又要求各地未来三年内地方医保目录增补品种逐步退出各地省级地方医保支付目
录并优先将纳入上述国家重点监控范围的药品调整出支付范围。受上述《重点监控
目录》及政府医保目录调整等政策的影响，贵州拜特丹参川芎嗪注射液市场销售从
2019 年三季度起开始出现明显下降，导致贵州拜特 2019 年度营业收入、净利润同
比显著下降。针对上述系列政策影响持续深化对丹参川芎嗪注射液市场需求及销售
预期带来的较大不确定性，为控制和减少市场销售风险，降低企业运营成本，贵州
拜特已于 2019 年 12 月份起暂停丹参川芎嗪注射液生产。
2020 年 6 月 10 日，国家医保局、财政部和国家税务总局印发了《关于做好 2020
年城乡居民基本医疗保障工作的通知》，通知要求逐步统一医保药品支付范围，2020
年 6 月底前将国家重点监控品种剔除出省级医保支付目录并完成 40%省级增补品种
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的消化。随着各省市自治区地方医保目录调整落地，该品种原所列入的相关省级地
方医保全部被调出，退出情况远超公司预期。受上述政策带来的严重影响，丹参川
芎嗪注射液 2020 年度销售收入同比减少 12.67 亿元，导致贵州拜特公司经营业绩大
幅亏损。贵州拜特其他产品的产销规模均较小，为进一步控制运营成本，减少亏损，
其他产品于 2020 年 12 月下旬起陆续停止生产。
根据有关要求，贵州拜特于 2021 年 1 月向药监部门提出停产申请并进行了备案。
根据《国家药监局关于注销菠萝蛋白酶肠溶片等 226 个药品注册证书的公告（2021
年 第 27 号）》，2021 年 2 月 23 日贵州拜特的丹参川芎嗪注射液注册证（批准文
号为“国药准字 H52020959”，规格为 5ml）已经注销。
截至评估基准日，资产组合内的相关资产均处于闲置停工状态。
具体情况如下：
1.建筑物类固定资产
列入评估范围的房屋建筑物共 8 项，主要为工业厂房及附属建筑等，建于 2014
年，主要结构为钢混结构，建筑面积合计 51,385.77 平方米。列入评估范围的构筑
物共 18 项，主要为道路、钢棚、污水在线监测站等，建于 2014-2019 年，主要结构
为砼、钢结构和钢混等。上述建（构）筑物分布于贵州省贵阳市白云区麦架镇新材
料产业园。截至现场勘察日，上述建（构）筑物处于闲置状态。
2.设备类固定资产
列入评估范围的设备类固定资产共 81 项，主要设备包括动力设备（强弱电）、
锅炉、柴油发电机组等公共工程设备和空调等办公设备。上述设备均分布于贵州拜
特厂区内。截至现场勘察日，产权持有人已停工停产，主要设备均已闲置，产权持
有人仅剩零星设备管理人员管理设备，无专人对设备维修保养，同时因产权持有人
主要从事中药注射剂的生产，现场环境对设备具有一定的腐蚀性，导致主要设备状
况较差。
3.无形资产—土地使用权
列入评估范围的土地使用权共 1 宗，证载面积 65,842.00 平方米，位于贵州省
贵阳市白云区麦架镇新材料产业园。截至评估基准日，委估宗地的土地款项已付清
并已取得产权证。
委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
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四、价值类型及其定义
（一）价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值
（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委托人
充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定
市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产在不同
市场的价值可能存在差异。
（二）市场价值的定义：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，由委托人确定本次
评估基准日为 2022 年 5 月 31 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。
六、评估依据
（一）经济行为依据
浙江康恩贝制药股份有限公司 2022 年 6 月 14 日出具的“总裁办公会议〔2022〕
14 号”《浙江康恩贝制药股份有限公司会议纪要》；
（二）法律法规依据
1.《资产评估法》；
2.《国有资产评估管理办法》；
3.《国有资产评估管理若干问题的规定》；
4.《企业国有资产监督管理暂行条例》；
5.《企业国有资产评估管理暂行办法》；
6.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
7.《企业国有资产法》；
8.《企业国有资产交易监督管理办法》；
9.《国有资产评估项目备案管理办法》；
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10.《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例；
11.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
12.《中华人民共和国城市规划法》；
13.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
14.《民法典》、《证券法》等；
15.有关其他法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》；
2.《资产评估职业道德准则》；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》；
8.《资产评估执业准则——不动产》；
9.《资产评估执业准则——机器设备》；
10.《企业国有资产评估报告指南》；
11.《资产评估价值类型指导意见》；
12.《资产评估对象法律权属指导意见》；
13.《资产评估机构业务质量控制指南》。
（四）权属依据
1.产权持有人提供的《企业法人营业执照》；
2.不动产权证、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付
证明(凭证)及其他会计资料；
3.其他产权证明文件。
（五）取价依据
1.产权持有人提供的评估申报表；
2.产权持有人提供的有关工程的原始资料、合同、询价记录等；
3.贵州省贵阳市近期工业土地成交案例；
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4.委估房产所在区域同类型物业近期市场交易案例；
5.原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评
定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及
修正系数》；
6.国家发展改革委 2015 年 2 月 11 日发布的发改价格[2015]299 号《国家发展
改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》；
7.国家计委、建设部 2001 年 1 月 7 日颁布的计价格[2002]10 号《国家计委、
建设部关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》；
8.国家发改委、建设部 2007 年 3 月 30 日颁布的发改价格［2007］670 号《关
于印发〈建设工程监理及相关服务收费管理规定〉的通知》；
9.中华人民共和国财政部 2016 年 7 月 6 日颁布的财建[2016]504 号《财政部关
于印发<基本建设项目建设成本管理规定>的通知》；
10.贵州省人民政府 2014 年 7 月 30 日发布的省政府令 154 号《贵州省人民政
府关于修改<贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法>部分条款的决定》；
11.主要设备的购置合同、发票、付款凭证；有关设备的技术档案、检测报告、
运行记录等资料；
12.机械工业出版社出版的《2022 机电产品价格信息查询系统》及互联网上查
询的设备等报价信息；
13.中国统计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》等评估参数
取值参考资料；
14.产权持有人提供的租赁协议；
15.从“同花顺 iFinD 金融数据终端”查询的相关数据；
16.中国人民银行公布的评估基准日相关贷款市场报价利率（LPR）；
17.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；
18.评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；
19.其他资料。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
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根据现行资产评估准则及有关规定，通行的评估方法有收益法、市场法和成本
法。因委估资产具备独立获利能力且预期收益可合理预测，故本次评估适宜采用收
益法；因公开市场中不存在与评估对象相似的交易案例，故本次评估不宜采用市场
法；因列入评估范围的各项资产可单独识别，且各项资产的价值均可单独估算，故
本次评估适宜采用成本法。
结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料，确定分别采用收
益法和成本法对委托评估的资产组合价值进行评估。
在采用上述评估方法的基础上，对形成的各种评估测算结果依据实际状况进行
充分、全面分析，综合考虑不同评估方法和评估测算结果的合理性后，确定其中一
个评估结果作为评估对象的评估结论。
（二）评估方法简介
一）成本法
1.建筑物类固定资产
由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产均为企业自建厂房及附属用房，结
合评估目的，本次选用成本法评估。该类建（构）筑物的评估值不包含相应土地使
用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建（构）筑物
所需的全部成本，减去待估建（构）筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评
估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建（构）筑物已经发
生的各项贬值。计算公式为：
评估价值＝重置成本×综合成新率
此外，将企业按规定计提的减值准备评估为零。
（1）重置成本的确定
重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
（2）综合成新率的确定
A.包含 GMP 工程的生产用厂房
由于公司的药品生产用厂房不同于其他房屋建筑物，其 GMP 工程部分金额高，
占比大，并且经济使用年限显著低于建安工程部分，因此对于该类厂房的成新率按
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照建安工程部分和 GMP 工程部分各自的成新率加权平均后确定。
a.建安工程成新率的确定
建安工程部分采用完损等级打分法确定成新率，即将建（构）筑物分为结构、
装饰和设备等分部工程，按各分部工程在建筑物主体的重要性和对建筑物使用寿命
的影响程度以及造价比例综合确定其权重，然后将分部工程中具体项目结合标准打
分，确定各分部工程成新率，最后以各分部工程的成新率和所占权重加权得出整项
建（构）筑物的成新率，用公式表示如下：
完损等级打分法成新率(K1)＝(结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分
比重×装饰部分完损系数＋设备部分比重×设备部分完损系数)×100%
打分标准参照原城乡建设环境保护部 1985 年 1 月 1 日颁发全国统一的《房屋完
损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评
分标准及修正系数》的有关内容进行。
b.GMP 工程成新率的确定
贵州拜特目前已处于资产处置工作进程中，浙江康恩贝制药股份有限公司于
2021 年 9 月在浙江产权交易所公开挂牌转让所持贵州拜特公司股权，经二轮挂牌后
未有意向受让方。根据贵州拜特管理层提供的相关说明，鉴于贵州拜特整体资产处
置存在困难，其资产的后续处置方式将更加灵活，为加快清理低效资产，考虑对于
原用途为制药专用厂房的建筑物类固定资产在处置中不限定原先的用途和使用方式。
基于此，在本次评估中，对于 GMP 工程按照可变现净值予以考虑，即成新率按照预
计残值率（5%）确定。
c.包含 GMP 工程的生产用厂房成新率的确定
将建安工程成新率和 GMP 工程成新率加权平均确定建筑物的综合成新率 K3：
K3＝A1×K1＋A2×K2
其中：A1、A2 分别为加权系数，按照其各自工程成本的占比确定；
K1 为建安工程成新率，K2 为 GMP 工程成新率。
B.不含 GMP 工程的主要建（构）筑物
对于主要建（构）筑物采用完损等级打分法确定成新率。
C.其他建（构）筑物
对于其他建（构）筑物成新率以年限法为基础，结合其实际使用情况、维修保
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养情况和评估专业人员现场勘察时的经验判断综合评定成新率。
2.设备类固定资产
根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
确定采用成本法进行评估。成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评
估对象的重建或者重置价值作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性
贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用
成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值
本次将企业按规定计提的减值准备评估为零。
（1）重置成本的确定
重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。其计算公式如下：
机器设备重置价值＝现行购置价＋运杂费＋安装调试费＋建设单位管理费＋资
金成本
（2）成新率的确定
根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
A.对价值较大、重要的设备，采用综合分析系数调整法确定成新率。
综合分析系数调整法，即以年限法为基础，先根据设备的构成、功能特性、使
用经济性等综合确定经济耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n；再按照
现场调查时的设备技术状态，对其技术状况、利用率、工作负荷、工作环境、维护
保养情况等因素加以分析，确定各项成新率调整系数，综合评定该设备的成新率。
综合成新率 K＝n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%
式中：设备利用系数 B1 (0.85-1.15)
设备负荷系数 B2 (0.85-1.15)
设备状况系数 B3 (0.85-1.15)
环境系数 B4 (0.80-1.00)
维修保养系数 B5 (0.85-1.15)
B.对于价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备，主要以年限法为基础，
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结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
（3）功能性贬值的确定
本次对于委估的设备采用更新重置成本，故无需考虑功能性贬值。
（4）经济性贬值的确定
经了解，委估设备主要系公共工程设备和办公设备，不涉及生产设备，利用率
正常，相关设备不存在因外部经济因素影响引起的使用寿命缩短等情形，故不考虑
经济性贬值。
3.无形资产—土地使用权
（1）土地使用权的价值内涵
列入本次评估范围的宗地评估价格指待估宗地在评估基准日（即2022年5月31
日），宗地外部条件为“五通”（即通路、通供水、通排水、通电、通讯），设定
宗地内部条件为“一平”（即场地平整），宗地性质为国有出让的工业用途土地在
剩余使用年限内的国有土地使用权价格。
（2）评估方法的选择
依据《资产评估执业准则—不动产》的规定，资产评估师执行不动产评估业务，
应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益
法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，恰当选择评估方法。
由于待估宗地所在区域同类型土地的近期交易案例比较容易取得，且市场法能
够直接反应当地的地价水平，故本次采用市场法进行评估。
（3）选用的评估方法简介及参数的选取路线
市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、交易日期、使用年限、不动产状况差别，修正得出待估土
地的评估基准日地价的方法。基本公式为：
土地评估值＝土地评估单价×土地面积
土地评估单价V＝VB×A×B×C×D
式中：V—待估宗地评估单价
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VB—比较案例价格
A—待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B—待估宗地交易日期指数/比较案例交易日期修正指数
C—待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
D—待估宗地不动产状况指数/比较案例不动产状况指数
A.市场交易情况修正：通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案
例，测定各种特殊因素对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些
特殊因素所造成的交易价格偏差。
B.交易日期修正：采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算日期对地
价的影响，将交易价格修订为评估基准日的价格。
C.土地使用年期修正：土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
土地使用权年期的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影
响土地使用权的价格。通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修
正到评估土地使用年期，消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
D.不动产状况修正：是将参照物状况下的价格修正为被评估对象状况下的价格，
具体分为区域状况修正、实物状况修正和权益状况修正。区域状况修正考虑的因素
主要有公共交通便捷程度、工业聚集效益、工厂与原料市场配合、道路通行条件、
区域人文景观环境、公共配套服务因素、基础设施保障程度等。实物状况修正考虑
的因素主要有宗地开发程度、容积率、地质状况与地基承载力、宗地自然条件、宗
地自然灾害危害程度、宗地临路条件、宗地面积、宗地形状、规划土地用途、宗地
周边配套等。权益状况修正考虑的因素主要有土地使用权类型、规划限制条件、用
益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封情况、
权属清晰情况、其他特殊情况等。
二）收益法
收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到
评估时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
本次评估采用全剩余寿命模式来计算评估对象的价值，计算公式为：
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式中：V—收益价值
Ai—未来第 i 年的净收益
Yi—未来第 i 年的报酬率
n—收益期
ti—第 i 年的折现期
1.净收益的确定
房地产（含附属设施）净收益根据租赁市场资料测算，为有效毛收入减去由出
租人负担的运营费用。
（1）有效毛收入的确定
有效毛收入为潜在毛收入减去房屋空置和收租损失。
A.潜在毛收入
潜在毛收入以委估房产所在区域同类型物业租赁市场的平均租金水平确定。
B.房屋空置和收租损失
根据委估房产所在区域同类型物业租赁市场的平均房屋空置率和收租损失率确
定。
（2）运营费用的确定
运营费用主要包括运营三费（行政管理费、物业管理费、维修保养费）、房屋
保险费和相关税费（土地使用税、房产税和附加税等）。
A.运营三费
根据委估房产以前年度的运营三费支出情况，并结合委估房产所在区域同类型
物业租赁市场的运营三费平均水平确定。
B.房屋保险费
根据委估房产以前年度的保险费缴纳情况，并结合委估房产所在区域同类型物
业的平均保险费率确定。
C.相关税费
根据委估房产所在区域及国家税务部门规定的税率和计税方式确定。
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2.房地产租赁报酬率的确定
根据相关规定，本次评估采用累加法确定房地产租赁报酬率。即以安全利率加
风险调整值作为房地产租赁报酬率，安全利率选用国务院金融主管部门公布的同一
时期一年定期存款年利率，风险调整值为投资者承担额外风险所要求的补偿，根据
委估资产及其所在地区、行业、市场等存在的风险确定。
3.收益期的确定
根据相关规定，收益期根据土地使用权剩余期限和建筑物的剩余经济寿命孰短
原则确定。
八、评估程序实施过程和情况
本项资产评估工作于2022年6月15日开始，资产评估报告日为2022年7月11日。
整个评估工作分五个阶段进行：
(一) 接受委托阶段
1.项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估范围和
对象、评估基准日；
2.接受委托人的资产评估项目委托，签订资产评估委托合同；
3.制定资产评估工作计划；
4.组成项目小组，并对项目组成员进行培训。
(二) 资产核实阶段
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向产权持有人提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2.了解产权持有人基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3.审查核对产权持有人提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4.根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，收集整理资产购建、运行、
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5.收集整理委估资产的不动产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权
属情况；
6.收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
(三) 评定估算阶段
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1.根据委估资产的实际状况和特点，制订各类资产的具体评估方法；
2.开展市场调研、询价工作；
3.对委估资产进行评估，测算其评估价值。
(四) 结果汇总阶段
1.分析并汇总分项资产的评估结果，形成评估结论；
2.对各种方法评估形成的测算结果进行分析比较，确定评估结论；
3.编制初步资产评估报告；
4.对初步资产评估报告进行内部审核；
5.征求有关各方意见。
(五) 出具报告阶段
征求意见后，正式出具资产评估报告。
九、评估假设
1.基本假设
（1）本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提，产权利益主体变动包括
利益主体的全部改变和部分改变。
（2）本次评估以公开市场交易为假设前提；
（3）本次评估以产权持有人按预定的经营目标持续经营为前提，除原用途为制
药专用厂房的建筑物类固定资产不限定原先的用途和使用方式外，其余产权持有人
的资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑变更目前的用途或用途不变而变更
规划和使用方式。
（4）本次评估以产权持有人提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其
他资料真实、完整、合法、可靠为前提；
（5）本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、
政策及相关企业所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；
国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现
行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化；
（6）本次评估以产权持有人经营环境相对稳定为假设前提，即相关企业主要经
营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；相关
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企业能在既定的经营范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。
2.具体假设
（1）假设产权持有人每一年度的营业收入、成本费用、改造等的支出，在年度
内均匀发生；
（2）假设产权持有人在收益预测期内采用的会计政策与评估基准日时采用的会
计政策在所有重大方面一致；
（3）假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对产权持有人重大不
利影响。
评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些评估假设在评估基准日时成立，
当以上评估假设条件发生变化，评估结论将失效。
十、评估结论
1.成本法评估测算结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，贵州拜特持有的资产组合采用成本法的评
估测算结果为 121,273,180.00 元，与账面价值 93,220,698.56 元相比，评估增值
28,052,481.44 元，增值率为 30.09%。具体如下表：
金额单位：人民币元
项 目 账面价值 评估价值 评估增值 增值率
一、建筑物类固定资产 70,979,057.15 94,755,800.00 23,776,742.85 33.50
二、设备类固定资产 610,490.61 3,147,380.00 2,536,889.39 415.55
三、无形资产--土地使用权 21,631,150.80 23,370,000.00 1,738,849.20 8.04
合计 93,220,698.56 121,273,180.00 28,052,481.44 30.09
2.收益法评估测算结果
在本报告所揭示的评估假设基础上，贵州拜特持有的资产组合采用收益法评估
测算的结果为 119,810,000.00 元，与账面价值 93,220,698.56 元相比，评估增值
26,589,301.44 元，增值率为 28.52%。
3.两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定
贵州拜特持有的资产组合采用成本法的评估测算结果为 121,273,180.00 元，采
用收益法的评估测算结果为 119,810,000.00 元，两者相差 1,463,180.00 元，差异
率为 1.21%。
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经分析，评估专业人员认为上述两种评估方法的实施情况正常，参数选取合理。
鉴于收益法是基于对未来宏观政策和房屋租赁市场的预期及判断的基础上进行的，
由于现行经济及市场环境的不确定因素较多，收益法中所使用数据的质量和数量劣
于成本法，因此评估人员认为，本次采用成本法的评估结果更适用于本次评估目的。
因此，本次评估最终采用成本法评估测算结果 121,273,180.00 元（大写为人民
币壹亿贰仟壹佰贰拾柒万叁仟壹佰捌拾元整）作为贵州拜特持有的资产组合的评估
价值。
十一、特别事项说明
1.本次评估中，评估专业人员对产权持有人提供的评估对象和相关资产的法律
权属资料及其来源进行了必要的查验，经核实，未发现评估对象和相关资产的权属
资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有人
的责任，评估专业人员的责任是对产权持有人提供的资料作必要的查验，资产评估
报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有人不拥
有前述资产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在
部分限制，则前述资产的评估价值和评估结论会受到影响。
2.产权持有人承诺，截至评估基准日，委估资产不存在资产抵押、质押、对外
担保，未决诉讼及重大财务承诺等或有事项和租赁事项。
3.本次评估结果为含税价（增值税），但不包含资产交易过程中涉及的相关税
费，该部分税费由交易双方自行协商解决。
4.经核实，现场勘查日产权持有人已停工停产，主要设备均已闲置，产权持有
人仅剩零星设备管理人员管理设备，无专人对设备维修保养，同时因产权持有人主
要从事中药注射剂的生产，现场环境对设备具有一定的腐蚀性，导致主要设备状况
较差。本次评估已考虑该事项对评估结论的影响。
5.新型冠状病毒肺炎疫情在全球爆发，对宏观经济以及市场信息产生重大影响。
目前该疫情对经济形势的后续影响难以准确预估，因此本次评估未考虑该疫情后续
发展对基准日评估结论可能产生的影响。
6.贵州拜特目前已处于资产处置工作进程中，浙江康恩贝制药股份有限公司于
2021 年 9 月在浙江产权交易所公开挂牌转让所持贵州拜特公司股权，经二轮挂牌后
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未有意向受让方。根据贵州拜特管理层提供的相关说明，鉴于贵州拜特整体资产处
置存在困难，其资产的后续处置方式将更加灵活，为加快清理低效资产，考虑对于
原用途为制药专用厂房的建筑物类固定资产在处置中不限定原先的用途和使用方式。
基于此，在本次评估中，对于原用途为制药专用厂房的建筑物类固定资产按照通用
厂房进行考虑，对于涉及的 GMP 相关工程按照可变现净值确定。
7.本次评估中，评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能
做技术检测，评估专业人员在假定贵州拜特提供的有关技术资料和运行记录是真实
有效的前提下，通过实地勘察作出的判断。
8.本次评估中，评估专业人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非
肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估专业人员在假定贵州拜特提供的有关工程
资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的
判断。
9.本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的资产组
合的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
产价格的影响。
10.本次资产组合价值评估时，评估专业人员依据现时的实际情况作了必要、
合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估专业人员进行资产评估的前
提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估专业人员将不承担由于
前提条件的改变而推导出不同资产评估结果的责任。
11.本评估机构及评估专业人员不对资产评估委托人、产权持有人提供的有关
经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真
实性负责。
12.本次评估对产权持有人可能存在的其他影响评估结论的瑕疵事项，在进行
资产评估时产权持有人未作特别说明而评估专业人员根据其执业经验一般不能获悉
的情况下，评估机构和评估专业人员不承担相关责任。
资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。
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