本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
新疆八一钢铁股份有限公司拟收购新疆八钢金属制品有限
公司股权涉及的新疆八钢金属制品有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告
中同华评报字（2021）第 031215 号
共一册 第一册
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
日期：2021 年 月 日
地址：北京市丰台区丽泽路 16 号院北京汇亚大厦 28 层
邮编：100073 电话：010-68090001 传真：010-68090099
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
目录
声明................................................................................................................................... 1
资产评估报告摘要........................................................................................................... 2
资产评估报告正文........................................................................................................... 7
一、委托人、被评估单位和合同约定的其他资产评估报告使用人概况............... 7
二、评估目的.............................................................................................................. 12
三、评估对象和评估范围.......................................................................................... 12
四、价值类型及其定义.............................................................................................. 22
五、评估基准日.......................................................................................................... 22
六、评估依据.............................................................................................................. 23
七、评估方法.............................................................................................................. 26
（一）评估方法的选择.............................................................................................. 26
（二）评估方法简介.................................................................................................. 27
1. 收益法......................................................................................................................27
2. 资产基础法..............................................................................................................32
（三）评估结论确定的方法......................................................................................39
八、评估程序实施过程和情况..................................................................................39
九、评估假设.............................................................................................................. 40
十、评估结论.............................................................................................................. 41
十一、特别事项说明.................................................................................................. 43
十二、资产评估报告使用限制说明..........................................................................49
十三、资产评估报告日.............................................................................................. 49
资产评估报告附件..........................................................................................................51
北京中同华资产评估有限公司 i
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反
前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和
个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注评估结论成立的假设前
提、资产评估报告特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产、负债清单及相关资料由委托人、被评估单位申报并经
其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提
供资料的真实性、完整性、合法性负责。
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
新疆八一钢铁股份有限公司拟收购新疆八钢金属制品有限公司
股权涉及的新疆八钢金属制品有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告摘要
中同华评报字（2021）第 031215 号
新疆八一钢铁股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵单位的委
托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的评估方法，按
照必要的评估程序，对新疆八钢金属制品有限公司的股东全部权益在评估基准日的市
场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：为新疆八一钢铁股份有限公司拟收购新疆八钢金属制品有限公司股权
涉及的新疆八钢金属制品有限公司股东全部权益提供价值参考依据。
评估对象：新疆八钢金属制品有限公司的股东全部权益价值。
评估范围：新疆八钢金属制品有限公司的全部资产及负债，包括流动资产、长期
股权投资、投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、无形资产、其他非流
动资产、流动负债和非流动负债。
评估基准日：2021年5月31日。
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法、收益法
评估结论：本资产评估报告选用资产基础法评估结果作为评估结论。具体结论如
下：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 104,785.92 107,556.47 2,770.55 2.64
非流动资产 2 36,981.78 50,916.15 13,934.37 37.68
其中：长期股权投资 3 15,332.70 27,177.44 11,844.74 77.25
投资性房地产 4 1,703.65 2,488.08 784.43 46.04
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
固定资产 5 13,715.38 10,355.01 -3,360.37 -24.50
在建工程 6 569.91 578.14 8.23 1.44
无形资产 7 - 4,657.34 4,657.34
其中：土地使用权 8 - 4,357.34 4,357.34
其他非流动资产 9 5,660.14 5,660.14 - -
资产总计 10 141,767.70 158,472.62 16,704.92 11.78
流动负债 11 92,596.81 92,596.81 - -
非流动负债 12 6,013.66 6,013.66 - -
负债总计 13 98,610.47 98,610.47 - -
净资产(所有者权益) 14 43,157.23 59,862.15 16,704.92 38.71
本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结
论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年。如果资产状况、市场状况与评估基准
日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评
估。
重大特别事项说明：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
1.截至评估基准日，新疆八钢金属制品有限公司纳入本次评估范围的投资性房地
产共 58 项，包括房屋和构筑物，总建筑面积 54,674.85 平方米。房屋建筑物共 40 项，
其中已办证房产 23 项，建筑面积 15,515.54 平方米；未办证房产 17 项，建筑面积 16,751.79
平方米。已办证房产中，16 项证载使用权人为新疆八钢金属制品有限公司，5 项证载
使用权人为新疆柴油车大修厂，2 项证载使用权人为新疆八钢钢结构有限公司，新疆
柴油车大修厂、新疆八钢钢结构有限公司为新疆八钢金属制品有限公司前身单位，目
前未办理更名手续。
新疆柴油车大修厂房产具体情况如下：
金额单位：元
序 房屋 建筑面 账面价值
权证编号 建成年月
号 名称 积(㎡) 原值 净值
乌政房字（198）第
1 配电室 1993/09/01 194.77 111,000.00 9,864.85
NO 0068527 号
乌政房字（198）第
2 空压机房 2002/04/28 57.40 48,700.00 22,128.11
NO 0068533 号
3 乌政房字（198）第 机制分公司主厂 1975/01/01 2,423.40 2,623,330.00 78,699.90
北京中同华资产评估有限公司 3
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
序 房屋 建筑面 账面价值
权证编号 建成年月
号 名称 积(㎡) 原值 净值
NO 0068522 号 房
乌政房字（198）第
4 活塞厂房 1985/04/01 3,390.26 4,350,538.49 130,516.15
NO 0068516 号
乌政房字（198）第
5 职工食堂 2007/12/20 121.80 77,000.00 51,204.54
NO 0068544 号
新疆八钢钢结构有限公司房产具体情况如下：
金额单位：元
序 房屋 建筑面 账面价值
权证编号 建成年月
号 名称 积(㎡) 原值 净值
乌房权证经济技术开
1 锦盛配件门市部 2009/11/23 82.75 102,664.28 75,231.23
发字第 2009377150 号
乌房权证经济技术开
2 开发区房屋 2009/11/23 41.38 60,136.87 44,317.47
发字第 2009377154 号
无证房产具体情况如下：
金额单位：元
房屋 建筑面 账面价值
序号 建成年月
名称 积(㎡) 原值 净值
1 焊管厂房 2009-11-01 5,670.00 9,860,000.00 7,163,507.74
2 辅助厂房 1 2009-11-01 861.00 1,040,000.00 755,583.42
3 辅助厂房 2 2009-11-01 265.00 320,000.00 232,487.24
4 辅助厂房 3 2009-11-01 172.00 200,000.00 145,304.42
5 10kV 变电所 2009-11-01 147.00 170,000.00 123,508.58
6 一楼会议室 1991/05/01 120.00 66,000.00 8,902.02
7 彩板厂房一期 2003/04/29 6,930.00 3,544,637.85 1,749,094.78
8 彩板二期厂房 2003/12/31 3,400.00 3,820,696.30 1,963,239.65
9 三期厂房 2003/12/31 3,400.00 582,126.28 296,175.13
10 彩板更衣室 2005/03/31 336.00 208,665.67 116,228.16
11 彩板会议室 2005/03/31 118.00 209,844.73 116,885.00
12 机制分厂工具房 1999/09/30 57.00 119,984.00 44,153.83
13 机制分厂会议室 2003/12/31 70.00 32,990.43 16,792.72
14 机制分厂更衣室 2003/12/31 60.00 34,693.21 18,351.78
15 结晶器厂房 2005/03/31 302.79 126,976.07 70,726.16
16 活塞环厂房 1990/09/01 1,008.00 118,800.00 8,624.21
17 静电喷涂厂房 2010/12/28 950.00 737,057.66 554,687.50
被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有，无权属纠纷。金属制品无权证房产的
面积是企业测量后申报的，评估人员进行了核实，未发现明显差异，但评估机构非法
定测量机构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，需根据其测量结果对评估结论
进行调整。
2.截至评估基准日，新疆八钢金属制品有限公司纳入本次评估范围的房屋建筑物
共 12 项，总建筑面积 6,752.15 平方米。其中，已办证房产共 2 项，建筑面积 4,538.40
平方米。其中 1 项证载编号为乌房权证新市区字第 2007305090 号，建筑面积 2,808.00
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
平方米，证载权利人为新疆八钢金圆钢管有限公司，为新疆八钢金属制品有限公司前
身单位，暂未办理更名手续，被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有，无权属纠纷；
未办证房产 10 项，建筑面积 2,213.75 平方米。无证房产具体情况如下：
金额单位：元
房屋 建筑面 账面价值
序号 建成年月
名称 积(㎡) 原值 净值
1 彩板配电室 2012/12/01 45.00 50,000.00 39,988.76
2 空压机室 2012/12/01 45.00 50,000.00 39,988.76
3 操作室 2012/12/01 45.00 50,000.00 39,988.76
4 室外盐酸储槽-2#厂房旁 2012/12/01 322.00 366,546.00 295,013.58
5 一车间配电房 1998/12/01 70.00 215,600.00 84,679.82
6 工业电视房 1999/11/01 90.00 38,250.00 15,798.70
7 连续探伤厂房 2002/04/01 5.00 4,600.00 2,058.61
8 二车间配电房 2002/04/01 80.00 41,184.00 19,392.88
金圆公司更衣室、辅料库及办
9 2010/12/25 487.75 569,409.24 428,500.76
公室
10 3200 线厂房 2016/04/26 1,024.00 2,079,493.94 2,002,289.80
被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有，无权属纠纷；无权证房产的面积是企
业测量后申报的，评估人员进行了核实，未发现明显差异，但评估机构非法定测量机
构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，需根据其测量结果对评估结论进行调整。
3.截至评估基准日，新疆八钢喀什金属有限公司（以下简称“喀什金属”）取得
新（2018）喀什市不动产权第 0006047 号权证，房屋证载权利人为宝钢集团新疆八一钢
铁有限公司，目前未办理更名手续。喀什金属及宝钢集团新疆八一钢铁有限公司承诺
以上房屋建筑物归新疆八钢喀什金属有限公司所有，无权属纠纷；喀什金属车牌号为
新 QK1192 皮卡车，证载所有人为新疆八钢巴楚金属有限公司，喀什金属尚未办理产权
变更手续，喀什金属已出具产权归其所有，不存在权属纠纷承诺。
4. 截至评估基准日，陕西八钢板簧有限公司房屋建（构）筑物中共有 17 项，建
筑面积共 21,426.00 ㎡，账面价值 11,264,830.01 元，均未取得房屋所有权证，被评估单
位承诺未办理权证资产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷。
5.新疆八钢钢管有限责任公司（以下简称“八钢钢管”）委估的房屋建筑物中共
有 20 项尚未办理房屋所有权证，建筑面积共 56,596.42 平方米，账面净值 5,510.61 万元，
八钢钢管承诺这部分未办理权证资产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷。
评估范围内的房屋建构筑物所占用的土地面积为 327,644 平方米，截至评估基准日，被
评估单位尚未完成土地出让的流程，暂未办理土地使用权证，八钢钢管承诺该部分资
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
产不存在权属纠纷。投资性房地产共 4 项尚未办理房屋所有权证，账面净值 158.97 万
元，建筑面积共 5,438.20 平方米，八钢钢管承诺这部分未办理权证资产取得来源合法，
产权归其所有，不存在权属纠纷，使用状况良好。
（二 ）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1. 新疆八钢金属制品有限公司及八钢钢管于2021年4月13日收到乌鲁木齐市中级
法院（2021）新01民终1308号起诉书，事件起因为八钢钢管厂区建设工程承包商新疆冶
金建设有限公司与分包商李逢连之间的合同纠纷。案件第一被告建设工程承包商新疆
冶金建设有限公司，第二被告为八钢钢管公司和金属制品公司。目前案件处于庭审过
程中，由于原告和被告之间因具体合同金额未达成一致，乌鲁木齐市中级法院暂未裁
决。截至评估基准日，八钢钢管预计负债中对李逢连未决诉讼共计挂账4,351,762.73元，
新疆八钢金属制品有限公司预计负债挂账1,052,104.65元。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估
结论，应当阅读资产评估报告正文。
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
新疆八一钢铁股份有限公司拟收购新疆八钢金属制品有限公司
股权涉及的新疆八钢金属制品有限公司
股东全部权益价值项目
资产评估报告正文
中同华评报字（2021）第 031215 号
新疆八一钢铁股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司接受贵单位（公司）的委托，按照法律、行政法规
和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法、收益法，
按照必要的评估程序，对新疆八钢金属制品有限公司股东全部权益在2021年5月31日的
市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
况
本次评估的委托人为新疆八一钢铁股份有限公司，被评估单位为新疆八钢金属制
品有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
（一）委托人概况
1.注册登记情况
企业名称：新疆八一钢铁股份有限公司
统一社会信用代码：91650000722318862K
企业类型：其他股份有限公司(上市)
法定住所：新疆乌鲁木齐市头屯河区新钢路
经营场所：新疆乌鲁木齐市头屯河区新钢路
法定代表人：沈东新
注册资本：153289.787 万人民币
经营范围：钢铁冶炼、轧制、加工、销售；煤焦油、粗苯、氨溶液（含氨大于 10%）、
煤气生产、销售；企业自备车过轨运输；医用氧生产、销售；压缩、液化气体（氧气、
氮气、氩气）的生产及销售（在许可证有限期内开展生产经营活动）黑色金属材料、
冶金炉料、冶金设备及产品（国家有专项审批规定的项目除外）、建筑材料、空气中
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
分离出来的气体的销售、焦炭及煤焦化产品的生产及销售；机械加工、金属制品及钢
铁冶炼、轧制、加工的技术咨询服务；房屋出租；装卸搬运服务；仓储服务；机械设
备租赁；铁路运输，道路运输、普通货物运输；汽车及专用机车修理；汽车维护；货
运信息服务；货物运输代理、国际货物运输代理及咨询服务；内部铁路专用线大、中
修及扩建工程、场站（站台）等物流辅助服务；计算机信息、网络工程。经营本企业
自产产品的出口业务和本企业所需的原辅材料、机械设备、零配件的进口业务，但国
家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动）
2. 委托人简介
新疆八一钢铁股份有限公司（以下简称：“八一钢铁”或委托人），主营业务是
钢铁冶炼、轧制、加工及销售。八一钢铁的主要产品为高速线材、螺纹钢、热轧板卷、
冷轧薄板、中厚板、工业用钢；主导产品的实物质量已达到国际公认的高精度产品的
标准，其中“互力”牌螺纹钢荣获全国“冶金产品实物质量金杯奖”并通过国家首批
质量免检认定；2018 年，在由中国建筑金属结构协会主办的第十三届“中国钢结构金
奖”工程评选中，乌昌大道跨头屯河大桥项目荣获“中国钢结构金奖”。2019 年，八
一钢铁板材疆内市场占有率达到 77%，建材疆内市场占有率为 34%。八一钢铁最终控
制人为中国宝武钢铁集团有限公司。
（二）被评估单位概况
1.注册登记情况
企业名称：新疆八钢金属制品有限公司
统一社会信用代码：91650000754563125B
企业类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
法定住所：新疆乌鲁木齐市头屯河区工业园
经营场所：新疆乌鲁木齐市头屯河区工业园
法定代表人：韩勇
注册资本：55,848.00 万人民币
经营范围：汽车配件、农机配件、冷轧带肋钢筋、金属制品、钢管、塑钢、金属
容器、地板辐射供暖设备、隔离栅、环保设备的生产、销售；钢材的加工；水暖器材
的生产及维修、公路交通设施产品、非标钢结构的制造、安装、销售；电焊条、焊丝、
焊剂的制造、加工、销售；工程机械、冶金机械设备、电机的维修；机电产品、五金
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
交电产品、化工产品、日杂百货、彩色加芯复合板、电子仪器、金属材料、农副产品
的销售；土地、机械、电气设备、建材、房屋租赁；仓储服务；劳务派遣；供水管道
的生产、销售；钢制管件的制作加工和销售,冷弯型钢、螺旋焊管的生产、销售；货物
与技术的进出口经营；涂塑复合管、防腐管、保温管的生产、销售。以下项目限分支
机构经营：机动车安全技术检验、机动车综合性能检验。（依法须经批准的项目，经
相关部门批准后方可开展经营活动）
2.企业历史沿革
1）公司简介
新疆八钢金属制品有限公司（以下简称“金属制品”或“被评估单位”）成立于
2003 年 9 月 24 日在新疆维吾尔自治区工商行政管理局登记注册成立，系由原八钢博业
分公司、原八钢板簧公司、原钢结构公司经过结构调整和企业改制后组建而成，设立
时注册资本 3,000.00 万元。
2007 年 3 月，宝钢集团新疆八一钢铁有限公司向金属制品追加投资，该项增资完
成后公司注册资本增至 44,000.00 万元。
2007 年 3 月，金属制品原股东新疆佳域工贸有限公司将持有的金属制品的 10%的
股权转让给宝钢集团新疆八一钢铁有限公司，金属制品成为宝钢集团新疆八一钢铁有
限公司的全资子公司。
2008 年 1 月，宝钢集团新疆八一钢铁有限公司向金属制品追加投资 1,848.00 万元，
该项增资完成后金属制品注册资本增至 45,848.00 万元。
2012 年 3 月，宝钢集团新疆八一钢铁有限公司向金属制品追加投资 10,000.00 万元，
该项增资完成后金属制品注册资本增至 55,848.00 万元。
评估基准日，金属制品股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东 注册资本 出资比例
宝钢集团新疆八一钢铁有限公司 55,848.00 100.00%
合计 55,848.00 100.00%
截至评估基准日，上述股权结构未发生变化。金属制品最终控制人为中国宝武钢
铁集团有限公司。
2）公司对外投资公司情况
截止评估基准日，金属制品拥有 2 家全资子公司，1 家控股子公司，2 家参股公司，
被投资公司具体情况如下：
北京中同华资产评估有限公司 9
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被投资单位 持股 投资
序号 投资日期 账面价值
名称 比例% 成本
1 新疆八钢喀什金属有限公司 2012/3/26 100.00 100,000,000.00 100,000,000.00
2 新疆八钢钢管有限责任公司 1998/11/4 50.98 28,583,710.14 28,583,710.14
3 陕西八钢板簧有限公司 1999/1/25 100.00 114,900,000.00 114,900,000.00
4 天津大桥集团新疆焊接材料有限公司 2008/2/3 40.00 4,000,000.00 32,160,759.84
5 新疆宝新恒源物流有限公司 2012/3/29 30.00 15,000,000.00 17,128,657.18
3. 主营业务简介
金属制品拥有独立的研发体系，产品涉及线材制品深加工、建材、轻钢结构建筑、
机械制造、交通安全设施、焊接钢管、异型焊管、镀锌管、冷轧带钢、酸洗带钢、螺
旋缝埋弧焊管、板材剪切加工、钢筋加工配送、碳钢焊条、汽车板簧、仓储物流服务
等多个领域。
金属制品的线材制品深加工生产线（产品有镀锌低碳丝、钢绞线、钢筋焊接网、
冷轧带肋钢筋、网围栏、刺丝等），目前是西北地区最大的线材制品深加工基地。金
属制品下属的钢管公司及金圆公司分别生产销售各种不同规格的焊接钢管、异型焊管、
镀锌管、冷轧带钢、螺旋缝埋弧焊管等，产品销售网络覆盖全疆，在全疆的市场占有
率达到 80%以上，广泛应用于石油、天然气、热力、矿山、电厂、化工等行业。
组织结构如下图：
4. 近年企业的资产、负债和财务、经营状况
历史年度及评估基准日企业的资产、负债和财务、经营状况如下表：
财务状况及经营成果（母公司口径）
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
金额单位：人民币万元
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2021 年 5 月 31 日
资产总额 108,921.85 109,130.43 133,878.88 141,767.70
负债总额 25,872.06 52,990.56 91,472.12 98,610.47
净资产 83,049.79 56,139.87 42,406.76 43,157.23
项目 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年 1-5 月
营业收入 99,763.95 135,834.97 97,177.54 54,553.14
利润总额 -286.52 482.35 356.22 646.13
净利润 -181.58 202.96 306.79 730.08
2018 年财务数据已经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了 “瑞华
审字【2019】02420020 号”无保留意见审计报告；2019 年至 2020 年财务数据已经天健
会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所审计，并分别出具了“天健京审〔2020〕2364
号”、“天健京审（2021）731 号” 无保留意见审计报告；基准日财务数据已经天健
会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“天健审（2021）1-1793 号”无保留
意见审计报告。
5. 执行的主要会计政策
（1）主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入
增值税 为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进 13%、9%
项税额后，差额部分为应交增值税
从价计征的，按房产原值一次减除 30%后余值的
房产税 1.2%、12%
1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 15%、25%
（2）税收优惠
根据财政部税务总局国家发展改革委《关于延续西部大开发企业所得税政策的公
告》（财税发 2020 年第 23 号公告）规定，新疆八钢钢管有限责任公司在 2030 年前享
受减按 15%税率征收企业所得税优惠政策。
（三）委托人与被评估单位之间的关系
本次评估的委托人拟收购被评估单位股权。
（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
人不能成为本资产评估报告的使用人。
二、评估目的
根据中国宝武钢铁集团有限公司文件《关于同意八一钢铁收购焦煤集团和金属制
品股权的批复》（宝武字2021-475号），新疆八一钢铁股份有限公司拟收购金属制品股
权。
本次评估目的是反映金属制品股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经
济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
评估对象是金属制品的股东全部权益价值。
评估对象涉及的资产范围是金属制品的全部资产及负债，具体资产类型和审计后
账面价值见下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面价值
一、流动资产合计 1,047,859,192.91
货币资金 32,978,234.66
应收票据 150,322,308.53
应收账款 69,161,980.48
应收账款融资 4,750,000.00
预付款项 108,252,074.59
其他应收款 525,579,647.28
存货 155,036,561.29
其他流动资产 1,778,386.08
二、非流动资产合计 369,817,808.12
长期股权投资 153,326,985.79
投资性房地产 17,036,519.84
固定资产 137,153,756.50
其中：建筑物类 26,449,196.34
设备类 110,704,560.16
使用权资产 51,508,324.64
在建工程 5,699,115.35
长期待摊费用 148,533.70
递延所得税资产 4,944,572.30
三、资产总计 1,417,677,001.03
四、流动负债合计 925,968,077.33
短期借款 50,301,338.47
应付票据 290,000,000.00
应付账款 257,772,058.55
合同负债 55,535,879.12
应付职工薪酬 7,702,446.98
应交税费 586,083.49
其他应付款 112,698,093.44
一年内到期的非流动负债 2,604,232.19
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科目名称 账面价值
其他流动负债 148,767,945.09
五、非流动负债合计 60,136,554.92
租赁负债 50,315,949.20
长期应付款 8,681,810.45
预计负债 1,052,104.65
递延所得税负债 86,690.62
六、负债合计 986,104,632.25
七、净资产(所有者权益) 431,572,368.78
上述资产与负债账面价值已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具
了无保留意见的《审计报告》（天健审（2021）1-1793 号）。
（一）本次纳入评估范围的资产、负债与委托评估时申报的资产负债、范围一致，
委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和
评估范围一致。
（二）评估范围内主要资产情况
企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：存货、房屋建(构)筑物、设备类，实物
资产主要分布在乌鲁木齐市金属制品各厂区内。主要资产的类型及特点如下：
1．存货
存货为原材料、在产品、产成品、材料采购及在库低值易耗品，分布在金属制品
总部及各分公司的生产车间、库房。原材料主要为废钢、板簧等生产所需材料；在产
品主要为在生产过程中的纵剪带钢、焊管等；产成品主要为已经完成的各型号类型的
焊管等；在库低值易耗品主要为生产过程中所需的备品备件，轴承、螺母等；材料采
购为硫酸锌、烧碱等。
2．房屋建(构)筑物
委估的房屋建筑物账面原值 848.37 万元，账面净值 451.82 万元，共 12 项，已办证
2 项，建筑面积 4,538.40 平方米，未办证房产 10 项，建筑面积 2,213.75 平方米。房屋证
载权利人为新疆八钢金属制品有限公司和新疆八钢金圆钢管有限公司，新疆八钢金圆
钢管有限公司为新疆八钢金属制品有限公司前身单位，暂未办理更名手续。评估单位
承诺未办理权证资产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷。
3．投资性房地产
投资性房地产账面原值 3,956.77 万元，账面净值 1,703.65 万元，包括房屋建筑物和
构筑物，共 58 项，建筑面积共 54,674.85 平方米。房屋 40 项，主要为高焊管厂房、辅
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助厂房、焊管主厂房、彩板厂房和活塞厂房等。已办证房产 23 项，建筑面积 15,515.54
平方米；未办证房产 17 项，建筑面积 16,751.79 平方米。16 项证载使用权人为新疆八
钢金属制品有限公司，5 项证载使用权人为新疆柴油车大修厂，2 项证载使用权人为新
疆八钢钢结构有限公司，新疆柴油车大修厂、新疆八钢钢结构有限公司为新疆八钢金
属制品有限公司前身单位，目前未办理更名手续。金属制品承诺这部分未办理权证资
产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷，使用状况良好。
4．机器设备
本次委估设备包括机器设备、运输设备和电子设备，除部分设备处于闲置、待报
废状态，其余各设备均可正常使用，分布在金属制品各生产厂区。
其中：机器设备主要为生产配套设备，购置于 1965 年至 2020 年间，目前除部分
设备闲置、待报废外各项设备均可正常运行；运输设备主要是轿车等车辆，用于生产
经营、日常办公接待等；电子设备主要是各种办公电脑、打印机、复印机、投影仪等
办公设备。
5．无形资产—土地使用权
纳入本次评估范围的土地使用权共计 2 宗，总使用权面积为 129,802.76 平方米，未进
行抵押。新（2019）乌鲁木齐市不动产权和第 0242558 号新（2020）乌鲁木齐市不动产
权第 0201881 号权证编号不同，实际为同一宗地。详细情况见下表：
权证 证载 使用 面积
序 取得日
土地座落 权类
号 编号 土地使用者 期 (m2)
型
新（2019）乌鲁木齐市不动产 新疆八钢金属制品有限 新市区迎宾北一路 授权 2007/2/
127,562.71
权第 0242558 号 公司 146 号 经营 13
１
新（2020）乌鲁木齐市不动产 新疆八钢金属制品有限 新市区迎宾北一路 授权 2007/2/
127,562.71
权第 0201881 号 公司 146 号 经营 13
新（2019）乌鲁木齐市不动产 新疆八钢金属制品有限 2001/3/
２ 新市区北站路 302 号 出让 2,240.05
权第 0027273 号 公司 20
由于金属制品公司办理房产证的时间不同，根据当地政府要求，新办理不动产权证
为房地合一，无法在原有证件上办理，故出现同一地块 2 个证号情况。宗地 1 为授权
经营土地，为新疆八一钢铁集团有限责任公司统一获取，金属制品未出资故无账面值；
宗地 2 无账面值，其价值包含在房屋建筑物中。
6．其他无形资产
（1）账面未记录的无形资产
1）金属制品账面未记录的无形资产为 28 项实用新型专利和 2 项申请中的发明专
利，实用新型专利明细如下：
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序
专利权人 专利类别 名称 专利号
号
1 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的生产镀锌钢丝拔丝生产线的工艺设备 ZL202021242118.2
2 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 卧式液压镀锌铁丝捆包打包机 ZL202021228646.2
3 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的热镀锌锅锌层调谐辊 ZL202021239988.4
4 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 钢绞线生产收线机离合器自动润滑装置 ZL202021228647.7
5 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 刀片刺绳网拉筋钢丝的连接固定装置 ZL201921132219.1
6 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 镀锌线产品下线称重翻包机构 ZL201822104339.2
7 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 倒立式收线机自动托料机构 ZL201822106078.8
8 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 热镀锌钢丝在线工字轮收线机装置 ZL201822123047.3
9 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 设置有双强迫润滑管的拔丝模具 ZL201822100208.7
在两条不同生产工艺热镀锌生产线上设置的转
10 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 ZL201822122474.X
换装置
11 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 自动热轧非定尺钢筋分选机 ZL201822100259.X
12 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的电镀锌钢丝电镀槽的阴极棒 ZL201822122055.6
13 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 电镀锌钢丝生产的钢丝卷压包机构 ZL201822121871.5
14 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的 GT6/10 高效数控矫直机输送轮 ZL201822100041.4
15 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 大口径螺旋焊管调型圆弧样板 ZL201320768233.0
16 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种可调式千斤拉马装置 ZL201621296846.5
17 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种平头机滑轨自润滑装置 ZL201720094458.7
18 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种不锈钢芯子免补口钢管防渗漏结构 ZL201920131899.9
19 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种承插钢管插口结构 ZL201920139783.X
20 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种氧气瓶防倒装置 ZL201920133410.1
21 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 螺旋焊管承口微扩口的设备 ZL201920685645.1
22 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 螺旋焊管管头平头设备 ZL201920691435.3
23 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的螺旋焊管机组成型立辊座 ZL201921745043.7
24 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的倒渣小车转轴轴承座基础结构 ZL201921761150.9
25 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 改进的螺旋焊管铣边机传动连接结构 ZL201920685667.8
26 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种承插钢管安装结构 ZL201921744679.X
27 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 一种改进的原料小车 ZL201921745542.6
28 新疆八钢金属制品有限公司 实用新型 钢管管头微扩口的装置 201822084432.1
发明专利如下：
序
专利申请权人 专利类别 名称 申请号 专利申请日 备注
号
新疆八钢金属 一种排序上料提高螺旋焊
1 发明专利 201911002471.5 2019/10/21 等待实审提案
制品有限公司 管成材率的方法
新疆八钢金属 一种排序上料提高螺旋焊
2 发明专利 201911002471.5 2019/10/21 等待实审提案
制品有限公司 管成材率的方法
2）陕西八钢板簧有限公司账面未记录的无形资产为 9 项实用新型专利和 1 项申请
中的发明专利，实用新型专利明细如下：
序号 专利权人 专利类别 名称 专利号
1 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 取料机械手装置 ZL201720469293.7
2 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 钢板弹簧卷耳压入复合衬套的模具 ZL201720462480.2
3 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 重卡导向臂弧高及作用长测量工具 ZL201720462492.5
4 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 钢板弹簧卡子下料冲孔模具 ZL201920981135.9
5 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 全自动卷耳机芯轴对中机构 ZL201920981762.2
6 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 剪断机分体式组合压紧块 ZL201922198416.X
北京中同华资产评估有限公司 15
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
序号 专利权人 专利类别 名称 专利号
7 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 剪断机下抽式换刀片机构 ZL201922198411.7
8 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 钢板弹簧多定位孔钻孔模具 ZL201922199930.5
9 陕西八钢板簧有限公司 实用新型 一种多板簧横梁专用检测工具 202022862518.X
发明专利如下：
序 专利
专利申请权人 名称 申请号 专利申请日 备注
号 类别
陕西八钢板簧 发明 一种制作钢板弹簧 U 型卡子
1 202011394593.6 2020/12/3 等待实审提案
有限公司 专利 的自动化生产线
3）新疆八钢钢管有限责任公司账面未记录的无形资产为 12 项实用新型专利和 2
项申请中的发明专利，实用新型专利明细如下：
序
专利权人 专利类别 名称 专利号
号
1 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 改进的热镀锌钢管外吹头结构 ZL201821411661.3
2 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 一种直缝焊管飞锯用可调节锯切结构 ZL201721563090.0
3 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 一种钢带纵剪机组用自动对中分离盘装置 ZL201721559472.6
4 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 一种改进的纵剪机组圆盘剪 ZL202022256537.8
5 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 改进的仿形铣切飞锯方矩管夹具 ZL201721103393.4
6 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 改进的高频振荡柜清理水垢调节瓷罐 ZL201821410856.6
7 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 改进的 ERW 焊管机组对焊底板 ZL201721103516.4
8 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 热镀锌钢管内吹风环 ZL201821410871.0
9 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 改进的焊管机组方管包装架 ZL201721103437.3
10 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 一种改进的 C 型吊钩 ZL201821412257.8
11 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 一种改进的钢管翻料装置 ZL201721559488.7
12 新疆八钢钢管有限责任公司 实用新型 一种改进的高速公路护栏板轧制孔型 201821552127.4
发明专利明细如下：
专利
序号 专利申请权人 名称 申请号 专利申请日 备注
类别
新疆八钢钢管 发明 一种立式活套容量调节
1 202011086650.4 2020/10/12 等待实审提案
有限责任公司 专利 装置
新疆八钢钢管 发明 一种用于工件表面涂膜
2 202110204514.9 2021/2/24 等待实审提案
有限责任公司 专利 的涂膜厚度控制装置
7．长期股权投资情况
截止评估基准日，金属制品拥有 2 家全资子公司，1 家控股子公司，2 家参股公司，
被投资公司具体情况如下：
被投资单位 持股 投资
序号 投资日期 账面价值
名称 比例% 成本
1 新疆八钢喀什金属有限公司 2012/3/26 100.00 100,000,000.00 100,000,000.00
2 新疆八钢钢管有限责任公司 1998/11/4 50.98 28,583,710.14 28,583,710.14
3 陕西八钢板簧有限公司 1999/1/25 100.00 114,900,000.00 114,900,000.00
4 天津大桥集团新疆焊接材料有限公司 2008/2/3 40.00 4,000,000.00 32,160,759.84
北京中同华资产评估有限公司 16
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
被投资单位 持股 投资
序号 投资日期 账面价值
名称 比例% 成本
5 新疆宝新恒源物流有限公司 2012/3/29 30.00 15,000,000.00 17,128,657.18
新疆八钢喀什金属有限公司
1）注册登记情况
公司名称：新疆八钢喀什金属有限公司
公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
公司住所：新疆喀什地区喀什中亚南亚工业园区中亚路 121 号
法定代表人：韩勇
注册资本：10,000.00 万元人民币
成立日期：2012 年 3 月 26 日
营业期限：2012 年 3 月 26 日至无固定期限
统一社会信用代码：91653100592812482J
经营范围：金属制品、冷轧带肋钢筋、钢管（直缝焊管、螺旋焊管）、金属容器、
汽车配件、农机配件、塑钢、地板辐射供暖设备、隔离栅、环保设备的生产、销售；
钢材的加工及配送；水暖器材的生产及维修、公路交通设施产品、非标钢结构的制造、
安装、销售；电焊条、焊丝、焊剂的制造、加工、销售；工程机械、冶金机械设备、
电机的维修；机电产品、五金交电产品、化工产品、日杂百货、彩色加芯复合板、电
子仪器的销售；机械、电气设备、建材、土地、房屋租赁；仓储服务；通过边境小额
贸易方式向毗邻国家开展各类商品及技术的进出口业务，国家限制进出口的商品及技
术除外。允许经营边贸项下废钢、废铜、废铝、废纸、废塑料等国家核定公司经营的
五种废旧物资的进口；物业服务；餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动）
2）公司概况
新疆八钢喀什金属有限公司（以下简称“喀什金属”）成立于 2012 年 3 月 26 日，
由新疆八钢金属制品有限公司出资设立。截止至评估基准日喀什金属的股权结构如下：
金额单位：人民币万元
股东名称 出资额 持股比例
新疆八钢金属制品有限公司 10,000.00 100.00%
合计 10,000.00 100.00%
3）经营情况
喀什金属于 2013 年建成 5 条直缝焊管生产线，2 条纵剪带钢生产线，1 条钢板开
北京中同华资产评估有限公司 17
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
平生产线，1 条热轧带肋钢筋矫直生产线。5 个物流仓储货区，1 个金属加工区。但由
于外部经济环境原因，未投入生产经营。喀什公司目前主要以贸易业务为主，主要房
产对外出租，部分设备处于闲置状态。
新疆八钢钢管有限责任公司
1）注册登记情况
公司名称：新疆八钢钢管有限责任公司
公司类型：其他有限责任公司
公司住所：新疆乌鲁木齐经济技术开发区喀什西路 545 号 501 室
法定代表人：胡居忠
注册资本：4,217.5 万元
成立日期：1998-11-04
营业期限：1998-11-04 至无固定期限
统一社会信用代码：916501007129508994
经营范围：钢铁轧制，钢材、钢管、塑钢加工、销售，五金交电、化工、日杂、
汽车配件、建筑材料、棉短绒的销售，建材租赁，商品配送，仓储服务；房屋租赁；
货物与技术的进出口业务；劳务派遣，场地租赁，机械设备、电气设备租赁；交通设
施的生产与销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2）公司概况
新疆八钢钢管有限责任公司（以下简称“八钢钢管”或被评估单位）成立于 1998
年 11 月 04 日。
截至评估基准日，新疆八钢钢管有限责任公司股权结构如下：
股东名称 认缴金额（万元） 实际出资额（万元） 持股比例
新疆八钢金属制品有限公司 2,150 2,150 50.98%
新疆诚鑫实业(集团)有限责任公司 1,200 1,200 28.45%
新疆三青实业有限公司 667.5 667.5 15.83%
乌鲁木齐美亨达商贸有限公司 200 200 4.74%
合计 4,217.5 4,217.5 100.00%
3）经营情况
公司现有 HG45-HG273 焊管机组 23 条、0.3-12mm 纵剪机组 9 条、热镀锌钢管机组 2
条、高速公路护栏板生产线 1 条、高频焊接 H 型钢机组 1 条等主要生产设备，年生产
能力 100 万吨。2011 年热镀锌焊管成功投产，填补了八钢热镀锌管产品的空白；2012
北京中同华资产评估有限公司 18
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
年增加 DN140、DN76 厚壁焊管生产线，填补皮带机托辊管空白；2015 年新建了 273 焊
管生产线，可生产 100×100mm-250×250mm 方管和Φ114-Φ325mm 圆管，壁厚范围
3.5-14mm，2017 年新建了高速公路护栏板生产线、2018 年从宝钢金属公司搬迁了 1 条
高频焊接 H 型钢机组，均填补了新疆空白。
陕西八钢板簧有限公司
1）注册登记情况
公司名称：陕西八钢板簧有限公司
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
公司住所：陕西省宝鸡市眉县常兴镇
法定代表人：郭宏伟
注册资本：12,490.00 万元人民币
成立日期：1999 年 1 月 25 日
营业期限：1999 年 1 月 25 日至 2049 年 1 月 24 日
统一社会信用代码：91610326221523331F
经营范围：汽车钢板弹簧、焊管制造、销售及产品的技术服务；汽车配件、钢材
及金属制品、五金交电、建筑材料销售；仓储；农业机械及配件的生产 、加工、销售；
售后维修服务；土地、房屋、机械设备、建材机械租赁；货物及技术进出口（依法须
经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2）公司概况
陕西八钢板簧有限公司（以下简称“陕西板簧”）成立于 1999 年 01 月 25 日，由
新疆八一钢铁集团有限责任公司(现宝钢集团新疆八一钢铁有限公司)、新疆八钢金属制
品有限公司共同出资组建，注册资本 12,490.00 万元。
成立时，陕西板簧股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额(万元) 出资比例%
1 新疆八一钢铁集团有限责任公司 1,000.00 100.00
合计 1,000.00 100.00
2007 年 3 月，新疆八一钢铁集团有限责任公司向陕西板簧增资 1,490.00 万元，本次
增资后陕西板簧的注册资本增加至 2,490.00 万元。本次增资后，陕西板簧股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额(万元) 出资比例%
1 新疆八一钢铁集团有限责任公司 2,490.00 19.00
合计 2,490.00 19.00
北京中同华资产评估有限公司 19
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
2007 年 6 月，新疆八钢金属制品有限公司向陕西板簧增资 10,000.00 万元，新疆八
一钢铁集团有限责任公司将股权 2,490.00 万元转让给新疆八钢金属制品有限公司。本次
股权转让完成后，陕西板簧股权比例如下：
序号 股东名称 出资金额(万元) 出资比例%
1 新疆八钢金属制品有限公司 12,490.00 100.00
合计 12,490.00 100.00
截至评估基准日，上述股权结构未发生变化。
3）经营情况
陕西板簧主要生产各种规格型号的等截面、变截面板簧，国产和进口汽车配套板
簧。陕西板簧拥有全自动下料生产线、全自动卷耳机、全自动变截面轧机、应力喷丸
机、电泳线等全国同行业领先的生产设备，并拥有疲劳试验机、刚性试验机、盐雾试
验机等先进的板簧检测设备，是陕西省内最具实力、规模的汽车钢板弹簧生产企业。
天津大桥集团新疆焊接材料有限公司
1）注册登记情况
公司名称：天津大桥集团新疆焊接材料有限公司
公司类型：其他有限责任公司
公司住所：新疆昌吉州昌吉市三工镇昌河工业园
法定代表人：冯学常
注册资本：1,000.00 万元人民币
成立日期：2008 年 02 月 03 日
营业期限：2008 年 02 月 03 日 至无固定期限
统一社会信用代码：9165230067022795XL
经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：（国家法律、行政法规有专项审
批的项目除外）：电焊条、焊丝、焊剂的制造、加工、销售；废旧物资回收，货物与
技术的进出口业务，贸易咨询服务。；土地使用权租赁；非居住房地产租赁；单位后
勤管理服务；商业综合体管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开
展经营活动）
2）公司概况
天津大桥集团新疆焊接材料有限公司成立于 2008 年，主要从事于电焊条、焊丝等
生产销售，金属制品持有其 40%股权。
新疆宝新恒源物流有限公司
北京中同华资产评估有限公司 20
八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
1）注册登记情况
公司名称：新疆宝新恒源物流有限公司
公司类型：其他有限责任公司
公司住所：新疆乌鲁木齐市(第十二师)头屯河区头屯河农场头屯河公路 1567 号
法定代表人：艾红兵
注册资本：5,000.00 万元人民币
成立日期：2012 年 03 月 29 日
营业期限：2012 年 03 月 29 日至 2062 年 03 月 28 日
统一社会信用代码：91650106592822541A
经营范围：钢材、矿产品、金属制品、建筑材料、化工产品、机械设备、五金交
电、标准件、汽车配件、摩托车配件的销售，钢压延加工，货运代理，信息服务，仓
储服务，国内劳务派遣，装卸服务，房屋、场地、设备租赁，道路货物运输（普通货
运，货物专用运输，大型物件运输，危险货物运输），物业管理服务，保洁服务，家
政服务、园林绿化工程施工、室内外装饰装修工程施工、非占道停车场服务、房地产
经纪、企业形象策划、代收代缴水、电暖器、天然气费成品油批发（不含危险化学品）
化工产品销售（不含许可类化工产品）农副产品销售国内贸易代理合成材料销售石棉
制品销售非金属矿及制品销售石灰和石膏销售钢压延加工机械设备销售互联网销售
（除销售需要许可的商品）金属矿石销售石墨及碳素制品销售环境保护专用设备销售
金属材料销售塑料制品销售有色金属压延加工有色金属合金销售石油制品销售（不含
危险化学品）煤炭及制品销售专用化学产品销售(不含危险化学品）建筑防水卷材产品
销售针纺织品及原料销售橡胶制品销售供应链管理服务肥料销售对二甲苯、间二甲苯、
二甲苯异构体混合物、苯酚、甲醛溶液、混合芳烃、甲基叔丁基醚、苯、石油原油、
汽油、柴油【闭杯闪点≤60℃】、溶剂油【闭杯闪点≤60℃】、甲醇汽油、乙醇汽油、
石脑油、甲醇、煤焦油、苯乙烯【稳定的】、乙醇【无水】、异丁烷石油醚、异丁烯、
丙烯、乙烷、丙烷、异辛烷、戊烷、乙烯、乙酸【含量＞80％】、的批发无仓储（凭
有效的《危险化学品经营许可证》经营）
2）公司概况
新疆宝新恒源物流有限公司成立于 2012 年，主要提供仓储物流、板材加工、房屋
租赁等服务，金属制品持有其 30%股权。
（三）企业申报的表外资产的情况
北京中同华资产评估有限公司 21
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除前述未入账无形资产外，企业申报的其他表外资产为未入账的投资性房地产，
共计 11 项，建筑面积共 2,736.23 平方米，明细如下：
建筑
证载 房屋
序号 权证编号 建成年月 面
使用权人
名称 积(㎡)
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
1 维修间 1988/02/01 583.75
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
2 食堂库房 1988/02/01 26.25
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
3 水泵房 1988/02/01 40.48
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
4 大库 1988/02/01 587.58
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
5 工程部办公室 1988/02/01 155.7
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
6 平房住宅 1988/02/01 223.38
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
7 平房住宅 1988/02/01 223.38
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
8 平房住宅 1988/02/01 223.38
0242558 号 公司
新（2019）乌鲁木齐市不动产权第 新疆八钢金属制品有限
9 平房住宅 1988/02/01 223.38
0242558 号 公司
新（2020）乌鲁木齐不动产权第 0201881 新疆八钢金属制品有限
10 水塔 1993/09/01 21.05
号 公司
新（2020）乌鲁木齐不动产权第 0201881 新疆八钢金属制品有限
11 锅炉房 1993/09/01 427.9
号 公司
（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
无
四、价值类型及其定义
选择市场价值类型的理由：考虑本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对
象的使用等并无特别限制和要求，评估结果应反映评估对象的市场价值，根据评估目
的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。
本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在
可预见的未来不会发生重大改变。
除非特别说明，本报告中的“市场价值”是指评估对象在中国（大陆）产权（资
产）交易市场上所表现的市场价值。
五、评估基准日
本项目评估基准日是2021年5月31日；
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评估基准日由委托人确定，确定评估基准日主要考虑经济行为的实现。
六、评估依据
（一）经济行为依据
1. 中国宝武钢铁集团有限公司文件《关于同意八一钢铁收购焦煤集团和金属制品
股权的批复》（宝武字2021-475号）；
（二）法律法规依据
1.《中华人民共和国资产评估法》(2016 年 7 月 2 日中华人民共和国第十二届全国
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过) ；
2.《中华人民共和国公司法》(根据 2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第六次会议《关于修改〈中华人民共和国公司法〉的决定》第四次修正)；
3.《中华人民共和国民法典》（2020 年 5 月 28 日第十三届全国人民代表大会第三
次会议通过）；
4.《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第 86 号，2019 年 1 月 2 日财政
部令第 97 号修改）；
5.《中华人民共和国企业所得税法》(2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民代表大
会常务委员会第七次会议第二次修正)；
6. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2008 年国务院令第 512 号）
7.《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017 年国务院令第 691 号）；
8.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2011 年财政部、国家税务总局
令第 65 号）；
9.《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财政部、国家税务总局财税
〔2016〕36 号)；
10.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019
年第 39 号)；
11.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代表
大会常务委员会第五次会议通过)；
12.《国有资产评估管理办法》(1991 年国务院令第 91 号,2020 年国务院令 732 号修
订)；
13.《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第 378 号，国务院令第 709 号 2019
年 3 月 2 日修订)；
北京中同华资产评估有限公司 23
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14.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第 14 号，2001）；
15.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第 12 号令，2005)；
16.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第 32 号令，2016 年 6 月
24 日)；
17.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
18.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权〔2009〕941
号)；
19.《关于印发〈企业国有资产评估项目备案工作指引〉的通知》(国资发产权〔2013〕
64 号)；
20.《关于建立中央企业资产评估项目公示制度有关事项的通知》（国资发产权
〔2016〕41 号）；
21.《关于加强中央企业评估机构备选库管理有关事项的通知》 国资发产权〔2016〕
（
42 号）；
22.《中华人民共和国证券法》(2019 年 12 月 28 日第十三届全国人民代表大会常
务委员会第十五次会议修订）；
23.《监管规则适用指引——评估类第 1 号》（2021 年 1 月 22 日，中国证监会发布）；
24.《上市公司国有股权监督管理办法》(国资委、财政部、证监会第 36 号令 2018
年 5 月 16 日)；
25.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日修订）；
26.《中华人民共和国城乡规划法》(2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民代表大会
常务委员会第十次会议第二次修正)；
27.《中华人民共和国土地管理法》（2019 年 8 月 26 日修订）；
28.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55
号，1990）；
29.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013 年 12 月 7 日国务院令第 645
号第三次修订)；
30.国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（ 国土资
厅发（2018）4 号）；
31. 其他与资产评估相关的法律、法规等。
北京中同华资产评估有限公司 24
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（三）评估准则依据
1.《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43 号）；
2.《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30 号）；
3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36 号）；
4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35 号）；
5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33 号）；
6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37 号）；
7.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
8.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46 号）；
9.《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47 号）；
10.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48 号）；
11.《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协〔2017〕35 号）；
12.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38 号）；
13.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37 号）；
14.《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38 号）；
15.《资产评估执业准则——机器设备》（中评协〔2017〕39 号）；
16.《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）；
17.《资产评估准则术语 2020》（中评协〔2020〕31 号）。
（四）权属依据
1.国有土地使用证（或者国有土地使用权出让合同）；
2.房屋所有权证、房地产权证（或者不动产权证书）；
3.机动车行驶证；
4.有关产权转让合同；
5.被评估单位提供的其他权属证明文件。
（五）取价依据
1. 被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；
2. 被评估单位提供的项目可行性研究报告、项目投资概算、设计概算、工程预决
算等资料；
3. 被评估单位提供的有关协议、合同、发票等财务、经营资料；
4. 全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）；
北京中同华资产评估有限公司 25
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5. 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年
第 12 号)；
6. 《中华人民共和国车辆购置税法》（2018 年 12 月 29 日第十三届全国人民代表
大会常务委员会第七次会议通过，中华人民共和国主席令第十九号）；
7. 《2021 年机电产品报价手册》（机械工业出版社）；
8. 国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格
〔2015〕299 号）
9. 新疆维吾尔自治区现行的建筑工程预算定额、安装工程预算定额、装饰工程预
算定额、市政工程预算定额；
10.新疆维吾尔自治区现行的建设工程费用定额；
11.乌鲁木齐市 2021 年 5 月的工程造价信息；
12.乌鲁木齐市 2020 年基准地价文件；
13.市场询价资料；
14.国家宏观、行业统计分析资料；
15.被评估单位提供的盈利预测及相关资料；
16.可比上市公司的相关资料；
17.同花顺 iFinD 金融数据终端；
18.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。
（六）其他依据
1. 被评估单位提供的各类《资产评估申报明细表》；
2. 委托人与中同华签订的《资产评估委托合同》；
3. 被评估单位相关人员访谈记录；
4. 被评估单位提供的其他有关资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
依据资产评估基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和资产基
础法三种基本方法及其衍生方法。
资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，
分析市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。
北京中同华资产评估有限公司 26
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市场法适用的前提条件是：
（1）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
（2）有关交易的必要信息可以获得。
收益法适用的前提条件是：
（1）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
（2）预期收益所对应的风险能够度量；
（3）收益期限能够确定或者合理预期。
资产基础法适用的前提条件是：
（1）评估对象能正常使用或者在用；
（2）评估对象能够通过重置途径获得；
（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法。评估方法选择理由如下：
未选用市场法评估的理由：被评估单位主营业务为金属制品的生产和销售，在资
本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业交易案
例，故不适用市场法评估。
选取收益法评估的理由：被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币
衡量；获得预期收益所承担的风险也可以量化，故本次评估选用了收益法。
选取资产基础法评估的理由：金属制品评估基准日资产负债表内及表外各项资产、
负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。
（二）评估方法简介
1. 收益法
收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
收益法常用的具体方法包括股利折现法、股权自由现金流折现法和企业自由现金
流折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于
缺乏控制权的股东部分权益价值评估。
股权自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东的现金流量，对应的折现率为
权益资本成本，评估值内涵为股东全部权益价值。现金流计算公式为：
股权自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额-偿还付息债
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务本金+新借付息债务本金
企业自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有
投资者现金流量，对应的折现率为加权平均资本成本，评估值内涵为企业整体价值。
现金流计算公式为：
企业自由现金流量=净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增加－资本性
支出
本次评估选用企业自由现金流折现模型。
基本公式为：
E B D
式中：E 为被评估单位的股东全部权益的市场价值，D 为负息负债的市场价值，B
为企业整体市场价值。
B P Ci
式中：P 为经营性资产价值，ΣCi 为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余
资产）的价值。
n
R Pn
P i (1 ir )i
1
(1 r )n
式中：Ri：评估基准日后第 i 年预期的企业自由现金流量；r：折现率；Pn：终值；
n：预测期。
各参数确定如下：
1)自由现金流 Ri 的确定
Ri＝净利润＋折旧/摊销＋税后利息支出－营运资金增加－资本性支出
2)折现率 r 采用加权平均资本成本（WACC）确定，公式如下：
E D
WACC Re Rd (1 T )
DE DE
式中： Re：权益资本成本；Rd：债权期望报酬率；T： 所得税率。
3)权益资本成本 Re 采用资本资产定价模型(CAPM)计算，公式如下：
Re＝Rf＋β×ERP＋Rs
式中：Re 为权益资本成本；Rf 为无风险利率；β为贝塔系数；ERP 为股权市场风险
溢价；Rs 为特定风险报酬率
折现率中主要参数确定情况如下：
北京中同华资产评估有限公司 28
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（1）无风险利率
我们通过同花顺 iFinD 在沪、深两市选择从评估基准日至国债到期日剩余期限超过
10 年期的公开交易国债，并筛选（例如：去掉交易异常和向商业银行发行的国债）获
得其按照复利规则计算的到期收益率（YTM），取筛选出的所有国债到期收益率的平
均值作为本次评估的无风险利率。
（2）股权市场风险溢价
股权市场风险溢价是投资者对与整体市场平均风险相同的股权投资所要求的预期
超额收益即投资者投资股票市场所期望的超过无风险利率的溢价。我们选择利用中国
证券市场指数的历史风险溢价数据计算股权市场风险溢价，目前国内沪、深两市有许
多指数，能够较好反映上海和深圳证券市场股票风险状况参考样本为沪深 300 指数，
因此，我们确定以沪深 300 指数所对应的 300 只成份股作为计算股权市场风险溢价的
具体样本，考虑到证券市场股票波动的特性，我们选择 10 年的间隔期作为股权市场风
险溢价的计算年期，也就是说每只成份股的投资回报率都是需要计算其十年的平均值
投资回报率作为其未来可能的期望投资回报率。我们借助 iFinD 的数据系统提供所选择
的各成份股每年年末收盘价是 iFinD 数据中的年末定点“后复权”价，通过计算年期内
的几何平均收益率和各年的无风险利率确定各年的股权市场风险溢价。
具体计算方法是将每年沪深 300 指数成份股收益几何平均值计算出来后，需要将
300 个股票收益率计算平均值作为本年几何平均值的计算 ERP 结论，这个平均值我们
采用加权平均的方式，权重则选择每个成份股在沪深 300 指数计算中的权重。通过估
算我们可以分别计算出计算年期内 10 年每年的市场风险超额收益率 ERPi，剔除最大
值、最小值，并取平均值后可以得到最终的股权市场风险溢价 ERP=6.82%估算结果。
2020 年市场超额收益率 ERP 估算表
无风险
无风险收
收益率
益率 Rf(距
Rm 算 Rm 几 Rf(距到 ERP=Rm ERP=Rm ERP=Rm ERP=Rm
序 到期剩余
年分 术平均 何平均 期剩余 算术平 几何平 算术平 几何平
号 年限超过
值 值 年限超 均值-Rf 均值-Rf 均值-Rf 均值-Rf
5 年但小
过 10
于 10 年）
年）
1 2011 27.47% -0.44% 4.01% 23.46% -4.45% 3.43% 24.04% -3.87%
2 2012 28.08% 1.61% 4.16% 23.92% -2.55% 3.54% 24.54% -1.93%
3 2013 27.55% 4.39% 4.29% 23.26% 0.10% 3.72% 23.83% 0.67%
4 2014 47.59% 20.85% 4.31% 43.28% 16.54% 3.74% 43.85% 17.11%
5 2015 35.65% 15.55% 4.21% 31.44% 11.34% 3.38% 32.27% 12.17%
6 2016 19.53% 5.46% 4.02% 15.51% 1.44% 3.14% 16.39% 2.32%
7 2017 28.92% 18.19% 4.23% 24.69% 13.96% 3.68% 25.24% 14.51%
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8 2018 14.87% 7.32% 4.12% 10.75% 3.20% 3.55% 11.32% 3.77%
9 2019 22.75% 14.67% 4.10% 18.64% 10.56% 3.41% 19.33% 11.25%
10 2020 34.76% 25.12% 4.08% 30.68% 21.04% 3.30% 31.46% 21.82%
11 平均值 28.72% 11.27% 4.15% 24.56% 7.12% 3.49% 25.23% 7.78%
12 最大值 47.59% 25.12% 4.31% 43.28% 21.04% 3.74% 43.85% 21.82%
13 最小值 14.87% -0.44% 4.01% 10.75% -4.45% 3.14% 11.32% -3.87%
剔除最大、
14 最小值后的 28.09% 11.00% 4.15% 23.95% 6.82% 3.50% 24.64% 7.48%
平均值
（3）可比公司选取
根据被评估单位的主营业务、经营成果等情况，在本次评估中，我们初步采用以
下基本标准作为筛选对比公司的选择标准：
对比公司近两年为盈利公司；
对比公司必须为至少有两年上市历史；
对比公司只发行人民币 A 股；
对比公司所从事的行业或其主营业务与被评估单位相同或相似，或者受相同经
济因素的影响，并且主营该行业历史不少于 2 年。
根据上述四项原则，我们利用同花顺 iFinD 金融数据终端进行筛选，综合考虑可比
公司与被评估单位在业务类型、企业规模、盈利能力、成长性、行业竞争力、企业发
展阶段等多方面因素，最终选取确定可比上市公司。
（4）资本结构
收益法评估时采用的资本结构主要包括：
可比公司资本结构平均值作为目标资本结构；
被评估单位真实资本结构；
变动资本结构。
我们通过分析被评估单位与可比公司在融资能力、融资成本等方面的差异，并结
合被评估单位未来年度的融资规划情况，最终采用目标资本结构作为被评估单位的资
本结构，在确定目标资本结构时是采用市场价值计算债权和股权的权重比例。
（5）贝塔系数
①我们通过上述可比公司确定标准选取确定的上市公司，选取 iFinD 公布的β计算
器计算对比公司的β值，上述β值是含有对比公司自身资本结构的β值。
②根据以下公式，我们可以分别计算对比公司的 Unlevered β：
Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T)×D/E]
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式中： D－债权价值；E－股权价值；T－适用所得税率。
将对比公司的 Unleveredβ计算出来后，取其平均值作为被评估单位的 Unleveredβ。
③再将已经确定的被评估单位资本结构比率代入到如下公式中，计算被评估单位
Leveredβ：
Leveredβ= Unleveredβ×[1+(1-T)×D/E]
式中：D－债权价值；E－股权价值；T：适用所得税率；
④我们估算β系数的目的是估算折现率，该折现率是用来折现未来的预期收益，因
此折现率应该是未来预期的折现率，因此要求估算的β系数也应该是未来的预期β系数。
我们采用的β系数估算方法是采用历史数据，因此我们实际估算的β系数应该是历
史的β系数而不是未来预期的β系数。为了估算未来预期的β系数，我们对采用历史数据
估算的β系数进行 Blume 调整。
Blume 提出的调整思路及方法如下：
a 0.35 0.65 h
其中： a 为调整后的β值， h 为历史β值。
（6）特定风险报酬率
采用资本定价模型一般被认为是估算一个投资组合（Portfolio）的组合投资回报率，
资本定价模型不能直接估算单个公司的投资回报率，一般认为单个公司的投资风险要
高于一个投资组合的投资风险，因此，在考虑一个单个公司或股票的投资收益时应该
考虑该公司的针对投资组合所具有的全部特有风险所产生的超额回报率。
特定风险报酬率主要是针对公司具有的一些非系统的特有因素所产生风险的风险
溢价或折价，我们通过对企业的风险特征、企业规模、业务模式、所处经营阶段、核
心竞争力、主要客户及供应商依赖等因素进行分析，结合评估人员以往执业经验判断
综合分析确定特定风险报酬率。
（7）债权期望报酬率
债权期望报酬率实际上是被评估单位的债权投资者期望的投资回报率。
不同的企业，由于企业经营状态不同、资本结构不同等，企业的偿债能力会有所
不同，债权投资人所期望的投资回报率也应不尽相同，因此企业的债权投资回报率与
企业的财务风险，即资本结构密切相关。
我们在考虑被评估单位的经营业绩、资本结构、信用风险、抵质押以及担保等因
素，参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为基础调整确定
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债权期望报酬率。
4)终值 Pn 的确定
根据企业价值准则规定，资产评估师应当根据企业进入稳定期的因素分析预测期
后的收益趋势、终止经营后的处置方式等，选择恰当的方法估算预测期后的价值。
5)非经营性资产负债（含溢余资产）ΣCi 的价值
非经营性资产负债（含溢余资产）在此是指在企业自由现金流量预测不涉及的相
关资产与负债。
对非经营性资产负债，本次评估采用成本法进行评估。
2. 资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基
础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适
当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体
评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。
各类资产、负债具体评估方法如下：
流动资产的评估
被评估单位流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、应收账款融资、预付
款项、其他应收款、存货、其他流动资产。
1. 货币资金，为银行存款和其他货币资金，通过核实银行对账单、银行函证等，
以核实后的价值确定评估值。
2. 应收票据及应收账款融资，对不带息票据以其票面金额确定评估值。
3. 各种应收款项在核实无误的基础上，对于期后已收回和有充分理由相信能全额
收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估
计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；坏账准备按零
确定评估值。
4. 预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于
能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
5. 存货
原材料：利用核实后的数量乘以现行市场购买价，并考虑材料购进过程中的合理
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的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他费用，确定其评估值。
产成品：对于正常销售产品，根据其不含税销售价格减去销售费用、全部税金和
适当数额的税后净利润确定评估值。
在库低值易耗品：评估人员经盘点核实确认无核实调整事项，对在库低值易耗品
由于其购入时间不长且市场价格水平比较稳定，以其实际发生的成本确定评估值。
材料采购：材料采购账面成本已为市场价值，且该部分产品市场价格变动不大，
本次按其账面成本确定其评估值。
在产品：对于已投入生产的在产品，根据成本加成本净利润的评估方法评估计算
在产品评估价值。
6. 其他流动资产，评估人员调查核实了其他流动资产的账面构成，确认账面记录
的合法性、真实性，以经核实无误后的账面价值确定评估值
非流动资产的评估
被评估单位非流动资产包括长期股权投资、投资性房地产、建构筑物、设备类、
在建工程、使用权资产、无形资产、递延所得税资产、其他非流动资产。
1.长期股权投资
对拥有控制权且被投资单位正常经营的长期股权投资，采用同一评估基准日对被
投资单位进行整体评估，以被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比例确定长期股
权投资的评估值。
对参股且被投资单位仍在正常经营的，以评估基准日被投资单位资产负债表中载
明的净资产账面值乘以持股比例确认评估值。
2.建构筑物
A. 对于正常使用的房屋建筑物，基于本次评估之特定目的，结合各待评建筑物
的特点，本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质分别采用重置成本
法进行评估。
房屋建筑物的重置成本法
根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额标准和
计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重置全价，并
按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物
评估值。重置成本法计算公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
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其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确
定重置单价并计算重置全价从而得出评估值。
1）重置全价的确定：
重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其他费用＋资金成本-可抵扣的进项税
（1）建安工程造价
评估人员根据被评估房屋建筑物的具体特点和所取得的相关资料，分别采用以下
两种方法确定建安工程费。
①预决算调整法：选择具有代表性的典型建筑物,以其竣工决算中的工程量为基
础，依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额，按
评估基准日的人工、材料价格和取费标准，调整计算出被评估建筑物的建安工程费。主
要计算公式为：
建安工程造价=土建工程造价+安装工程造价
②类比法：通过调查了解当地相关部门发布的建筑工程造价信息，选择近期与被
评估建筑物相类似的建筑物进行类比分析，以其建安工程造价为基础，通过调整差异，
测算出被评估建筑物的建安工程造价。
（2）前期及其他费用
按照被评估单位的工程建设投资额，根据行业、国家或地方政府规定的收费标准
计取
（3）资金成本
资金成本是指房屋建造过程中所耗用资金的利息或机会成本，以同期银行贷款利
率计算，利率以评估基准日时中国人民银行公布的贷款市场报价利率（LPR）为准；
按照建造期资金均匀投入计算。
资金成本＝（建安工程造价(含税）＋其他费用（含税）)×贷款利率×建设工期×1/2
2）成新率的确定
对于价值大、重要的建（构）筑物采用勘察成新率和年限成新率综合确定，对于
单价价值小、结构相对简单的建（构）筑物，采用年限法并根据具体情况进行修正后
确定。
综合成新率计算公式如下：
成新率=年限法成新率×40%+观察法成新率×60%
①年限法成新率
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依据委估建筑物的经济耐用年限、已使用年限和尚可使用年限计算确定房屋建筑
物的成新率。计算公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
②观察法成新率
评估人员实地勘查委估建筑物的使用状况，调查、了解建筑物的维护、改造情况，
对其主要结构部分、装修部分、设施部分进行现场勘查，结合建筑物完损等级及不同
结构部分相应的权重系数确定成新率。
观察法成新率=结构部分合计得分×权重+装修部分合计得分×权重+设备部分得分×
权重
3.投资性房地产
投资性房地产的评估方法有重置成本法、假设开发法、市场比较法、收益还原法，
根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及评估目的等，选择适当的
评估方法。
由于估价对象为工业厂房，周边可比市场案例较少，部分房产占用土地已纳入使
用权资产中评估，无法按照市场法和收益法进行房地合一评估。根据本次评估的特定
目的及被评估建筑物的特点，故本次选用重置成本法进行估价。
投资性房地产评估方法详见上述房屋建筑物的重置成本法描述。
4.设备类
根据评估目的和被评估设备的特点，主要采用重置成本法进行评估。采用重置成
本法评估的：
评估值 = 重置全价×综合成新率
A. 机器设备
1、重置全价的确定
重置全价=购置价+运杂费+安调费+基础费+其他费用+资金成本-可抵扣增值税
（1）购置价（含税）
国产设备：主要通过向生产厂家或贸易公司询价、查阅《2021 机电产品报价手册》
以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年
代、同类别设备的价格变动率推算确定。
（2）运杂费
设备运杂费主要包括运费、装卸费、保险费用等，一般以设备购置价为基础，考
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虑生产厂家与设备所在地的距离、设备重量及外形尺寸等因素，按不同运杂费率计取。
单价高、体积小、重量轻且处于交通方便地区的设备取下限，反之取上限，若设备费
中已含运杂费则不再重复计算。
（3）安调费、基础费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以购置价为基础，按不同费率计取安调
费用，对无需安调设备以及设备费中已含安调费的则不再重复计算。
需要基础的设备，在与房屋建筑物核算不重复前提下，根据设备实际情况考虑一
定的基础费率。
（4）其他费用
其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费等，依
据该设备所在地建设工程其他费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基础为设
备的购置价、运杂费、安调费、基础费（以上均含税）之和。
依据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税［2016］36 号），自 2016
年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（营改增），上述前期及
其他费用中，大部分属于服务业，由缴纳营业税改为缴纳增值税并可抵扣。
（5）资金成本
根据建设项目的合理建设工期，贷款利率按评估基准日适用的全国银行间同业拆
借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）确定，资金成本按建设期内均匀性投入计取。
其构成项目均按含税计算。
资金成本=（设备购置价+运杂费+安调费+基础费+其他费用)×贷款利率×建设工期
×1/2
贷款利率参照 2021 年 5 月 20 日全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利
率（LPR）确定：
时间 年利率%
一年以内(含一年) 3.85
一年至五年（含五年） 4.25
五年以上 4.65
（6）可抵扣增值税
根据财税[2008]170 号、财税[2013]106 号、财税［2016］36 号等相关财税文件，评
估基准日，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，可凭增值税专
用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据等从销项税额中抵扣，其进
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项税额记入“应交税金一应交增值税(进项税额)”科目。故：
可抵扣增值税=设备购置价*13%/（1+13%）+（运杂费+安调费+基础费）*9%/（1+9%）
+其他费用可抵税金额
2、成新率的确定
主要设备采用综合成新率，一般设备采用年限成新率确定。
综合成新率=年限成新率×40%+勘察成新率×60%
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限
勘察成新率：评估人员根据企业填写的《设备调查表》，结合现场勘查情况，对
设备成新率进行打分评定。
B. 车辆
1、重置全价
通过市场询价等方式分析确定车辆于当地于评估基准日的新车购置价，加上车辆
购置税并扣减可抵扣增值税，确定委估车辆的重置全价。
重置全价=购置价+车辆购置税+其他费用-可抵扣增值税
车辆购置税=车辆不含税售价×税率
可抵扣增值税=购置价*13%/（1+13%）
其他费用包括工商交易费、车检费、办照费等，按 300 元计算。
2、成新率的确定
参照国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰
低原则确定理论成新率，然后结合车辆的制造质量、使用工况和现场勘查情况进行调
整。计算公式如下：
使用年限成新率=(经济使用年限－已使用年限)／经济使用年限×100%
行驶里程成新率=(经济行驶里程－已行驶里程)／经济行驶里程×100%
理论成新率=MIN（使用年限成新率，行驶里程成新率）
综合成新率=理论成新率×调整系数
式中：调整系数的计算，一般通过分析委估车辆的制造质量（制造系数）、使用
工况（使用系数）和现场勘察状况（个别系数），将其与理论成新率计算所采用的标
准比较分别确定调整系数，综合连乘后确定。
C. 电子设备
1、重置全价
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重置全价=购置价-可抵扣增值税
2、成新率的确定
主要采用年限成新率确定。
年限成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限×100%
D．对于闲置、待报废的设备，按可变现净值确定评估值。
F．对逾龄电子设备，部分市场流通性好的车辆采用市场法进行评估。
5. 无形资产-土地使用权
根据《城镇土地估价规程》，通行的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、
剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应根据待
估土地的特点、具体条件和项目的实际情况，结合待估土地所在区域的土地市场情况
和评估师收集的有关资料，分析、选择适宜于待估土地使用权价格的方法。评估人员
通过综合分析，确定采用市场法和基准地价法，并且按平均值确定评估值。
基准地价系数修正法：乌鲁木齐市现施行的基准日为2020年7月1日，待估宗地处
于基准地价覆盖区域内，所处土地级别明确，故适宜采用基准地价系数修正法进行评
估。
市场比较法：根据评估人员的实地调查，结合本次评估目的。待估宗地位于乌鲁
木齐市新市区，土地用途为工业用地，近年来区域内相同用途土地交易案例较多，故
适宜采用市场比较法进行评估。
6.在建工程
根据在建工程的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件，采用成本法进
行评估。
7. 长期待摊费用
了解待摊费用支出和摊余情况，以及形成新资产和权利及尚存情况。根据评估目
的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确
定评估值。
8.递延所得税资产
递延所得税资产的核算内容为被评估单位计提往来款坏账、存货减值准备等引起
的纳税时间性差异。评估人员按照评估程序对这些时间性差异的计算进行了检查和核
实，以评估核实后的减值损失金额重新计算的递延所得税确定评估值。
9.使用权资产
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使用权资产是反映被评估单位承租使用的资产在剩余租赁内使用租赁资产权利的
价值。评估人员查看了土地租赁合同、明细账和凭证等，了解费用原始发生额、折旧
期和尚存受益期限。对于土地租金预付性质的费用，尚有一定的受益期限，通过对其
受益期限、折旧方法与应折旧金额进行核实，按经核实后的账面余额确定评估值。
流动负债、非流动负债的评估
负债包括短期借款、应付票据、应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、
其他应付款、一年内到期的非流动负债、其他流动负债和非流动负债。
各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担
的负债项目及金额确定评估值。
（三）评估结论确定的方法
收益法是基于企业未来现金流的现值，资产基础法是基于企业现有各项资产和负
债价值的基础上确定评估对象价值。金属制品主营业务为金属制品相关产品的生产与
销售，对于未来的预测是站在当前角度以历史年度收入、成本及费用水平为基础进行
各参数的确定，受国内外经济发展的影响，近期钢材价格波动较大，波动周期性很难
准确把握，未来收入预测的不确定性增加，降低了收益法结论的可靠性；被评估单位
为重资产企业，采用资产基础法可将企业表内、表外可识别的资产、负债进行评估累
加，评估结论受到市场影响相对收益法而言较小，规避了收益法测算中的钢材价格等
市场因素影响，得出的结论相对更稳健。所以，我们认为采用资产基础法可以更为合
理地反映企业股东权益的市场价值。
八、评估程序实施过程和情况
(一) 评估准备阶段
与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风
险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组，
编制资产评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。
(二) 现场调查及收集评估资料阶段
根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估
人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查、函证等方式对评估对象涉及的资产和负债
进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从
各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法
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律权属。
(三) 评定估算和编制初步评估报告阶段
项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估
算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适
用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资
产的初步测算结果和评估说明。
审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无
误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步
评估报告。
(四) 评估报告内审和提交资产评估报告阶段
本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，
对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关
当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人
提交正式资产评估报告。
九、评估假设
(一) 一般假设
1．交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评
估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交
易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功
能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
3．企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预见
的将来持续不断地经营下去。
(二) 特殊假设
1．本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；
2．国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、赋税基准及
税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；
3．本次评估假设被评估单位未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管
理模式，经营范围、方式与目前方向保持一致；
4．本次评估假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情
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况继续使用，并未考虑各项资产各自的最佳利用；
5．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，无其他人力不可抗拒因素及
不可预见因素对企业造成重大不利影响；
6．被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；
7．评估人员所依据的对比公司的财务报告、交易数据等均真实可靠；
8．评估范围仅以委托人及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托人及被
评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
9．假设评估基准日被评估单位执行的税收优惠政策到期后，未来年度仍执行该所
得税率；
10．本次评估假设企业于年度内均匀获得净现金流。
(三) 评估限制条件
1．本评估结论是依据本次评估目的，以公开市场为假设前提而估算的评估对象的
市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对其评估价值的影
响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影
响。
2．评估报告中所采用的评估基准日已在报告前文明确，我们对价值的估算是根据
评估基准日企业所在地货币购买力做出的。
本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出，当出现与上述评估假设和限制条
件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。
十、评估结论
本次分别采用资产基础法和收益法两种方法对金属制品股东全部权益价值进行评
估。金属制品截止评估基准日 2021 年 5 月 31 日经审计后资产账面价值为 141,767.70 万
元，负债为 98,610.47 万元，净资产为 43,157.23 万元。
（一）资产基础法评估结果
总资产账面价值为141,767.70 万元，评估值为158,472.62万元，增值率11.78%；负债
账面价值为98,610.47万元，评估值为98,610.47万元，无增减值；净资产账面价值为
43,157.23万元，评估值为59,862.15万元，增值率38.71%。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表（资产基础法）
金额单位：人民币万元
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
账面净值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 104,785.92 107,556.47 2,770.55 2.64
非流动资产 2 36,981.78 50,916.15 13,934.37 37.68
其中：长期股权投资 3 15,332.70 27,177.44 11,844.74 77.25
投资性房地产 4 1,703.65 2,488.08 784.43 46.04
固定资产 5 13,715.38 10,355.01 -3,360.37 -24.50
在建工程 6 569.91 578.14 8.23 1.44
无形资产 7 - 4,657.34 4,657.34
其中：土地使用权 8 - 4,357.34 4,357.34
其他非流动资产 9 5,660.14 5,660.14 - -
资产总计 10 141,767.70 158,472.62 16,704.92 11.78
流动负债 11 92,596.81 92,596.81 - -
非流动负债 12 6,013.66 6,013.66 - -
负债总计 13 98,610.47 98,610.47 - -
净资产(所有者权益) 14 43,157.23 59,862.15 16,704.92 38.71
（二）收益法评估结果
在 本 报告所 列 假设和 限定条件下， 采用收益 法评估的股 东全部权益 价值 为
53,530.00万元，增值率24.03%。
（三）评估结论的选取
资产基础法的评估值为59,862.15万元；收益法的评估值53,530.00万元，两种方法的
评估结果差异6,332.15万元，差异率11.83%。
资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，除无形资产采用收益途径进行
评估外，其他资产反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，是基于企
业现有各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值；收益法评估是以资产的预期
收益为价值标准，反映的是资产的经营能力（获利能力）的大小，这种获利能力通常
将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
基于以下因素，本次选用资产基础法结果作为最终评估结论，即：金属制品的股
东全部权益价值评估结果为59,862.15万元。
金属制品主营业务为金属制品相关产品的生产与销售，对于未来的预测是站在当
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八一钢铁拟收购金属制品股权涉及的金属制品股东全部权益价值项目资产评估报告
前角度以历史年度收入、成本及费用水平为基础进行各参数的确定，受国内外经济发
展的影响，近期钢材价格波动较大，波动周期性很难准确把握，未来收入预测的不确
定性增加，降低了收益法结论的可靠性；被评估单位为重资产企业，采用资产基础法
可将企业表内、表外可识别的资产、负债进行评估累加，评估结论受到市场影响相对
收益法而言较小，规避了收益法测算中的钢材价格等市场因素影响，得出的结论相对
更稳健。所以，我们认为采用资产基础法可以更为合理地反映企业股东权益的市场价
值。
（四）评估结论使用有效期
本资产评估报告评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项，提请报告使用人予以关注：
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
1.截至评估基准日，新疆八钢金属制品有限公司纳入本次评估范围的投资性房地
产共 58 项，包括房屋和构筑物，总建筑面积 54,674.85 平方米。房屋建筑物共 40 项，
其中已办证房产 23 项，建筑面积 15,515.54 平方米；未办证房产 17 项，建筑面积 16,751.79
平方米。已办证房产中，16 项证载使用权人为新疆八钢金属制品有限公司，5 项证载
使用权人为新疆柴油车大修厂，2 项证载使用权人为新疆八钢钢结构有限公司，新疆
柴油车大修厂、新疆八钢钢结构有限公司为新疆八钢金属制品有限公司前身单位，目
前未办理更名手续。
新疆柴油车大修厂房产具体情况如下：
金额单位：元
序 房屋 建筑面 账面价值
权证编号 建成年月
号 名称 积(㎡) 原值 净值
乌政房字（198）第
1 配电室 1993/09/01 194.77 111,000.00 9,864.85
NO 0068527 号
乌政房字（198）第
2 空压机房 2002/04/28 57.40 48,700.00 22,128.11
NO 0068533 号
乌政房字（198）第 机制分公司主厂
3 1975/01/01 2,423.40 2,623,330.00 78,699.90
NO 0068522 号 房
乌政房字（198）第
4 活塞厂房 1985/04/01 3,390.26 4,350,538.49 130,516.15
NO 0068516 号
乌政房字（198）第
5 职工食堂 2007/12/20 121.80 77,000.00 51,204.54
NO 0068544 号
新疆八钢钢结构有限公司房产具体情况如下：
北京中同华资产评估有限公司 43
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金额单位：元
序 房屋 建筑面 账面价值
权证编号 建成年月
号 名称 积(㎡) 原值 净值
乌房权证经济技术开
1 锦盛配件门市部 2009/11/23 82.75 102,664.28 75,231.23
发字第 2009377150 号
乌房权证经济技术开
2 开发区房屋 2009/11/23 41.38 60,136.87 44,317.47
发字第 2009377154 号
无证房产具体情况如下：
金额单位：元
房屋 建筑面 账面价值
序号 建成年月
名称 积(㎡) 原值 净值
1 焊管厂房 2009-11-01 5,670.00 9,860,000.00 7,163,507.74
2 辅助厂房 1 2009-11-01 861.00 1,040,000.00 755,583.42
3 辅助厂房 2 2009-11-01 265.00 320,000.00 232,487.24
4 辅助厂房 3 2009-11-01 172.00 200,000.00 145,304.42
5 10kV 变电所 2009-11-01 147.00 170,000.00 123,508.58
6 一楼会议室 1991/05/01 120.00 66,000.00 8,902.02
7 彩板厂房一期 2003/04/29 6,930.00 3,544,637.85 1,749,094.78
8 彩板二期厂房 2003/12/31 3,400.00 3,820,696.30 1,963,239.65
9 三期厂房 2003/12/31 3,400.00 582,126.28 296,175.13
10 彩板更衣室 2005/03/31 336.00 208,665.67 116,228.16
11 彩板会议室 2005/03/31 118.00 209,844.73 116,885.00
12 机制分厂工具房 1999/09/30 57.00 119,984.00 44,153.83
13 机制分厂会议室 2003/12/31 70.00 32,990.43 16,792.72
14 机制分厂更衣室 2003/12/31 60.00 34,693.21 18,351.78
15 结晶器厂房 2005/03/31 302.79 126,976.07 70,726.16
16 活塞环厂房 1990/09/01 1,008.00 118,800.00 8,624.21
17 静电喷涂厂房 2010/12/28 950.00 737,057.66 554,687.50
被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有，无权属纠纷。金属制品无权证房产的
面积是企业测量后申报的，评估人员进行了核实，未发现明显差异，但评估机构非法
定测量机构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，需根据其测量结果对评估结论
进行调整。
2.截至评估基准日，新疆八钢金属制品有限公司纳入本次评估范围的房屋建筑物
共 12 项，总建筑面积 6,752.15 平方米。其中，已办证房产共 2 项，建筑面积 4,538.40
平方米。其中 1 项证载编号为乌房权证新市区字第 2007305090 号，建筑面积 2,808.00
平方米，证载权利人为新疆八钢金圆钢管有限公司，为新疆八钢金属制品有限公司前
身单位，暂未办理更名手续，被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有，无权属纠纷；
未办证房产 10 项，建筑面积 2,213.75 平方米。无证房产具体情况如下：
金额单位：元
序号 房屋 建成年月 建筑面 账面价值
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名称 积(㎡) 原值 净值
1 彩板配电室 2012/12/01 45.00 50,000.00 39,988.76
2 空压机室 2012/12/01 45.00 50,000.00 39,988.76
3 操作室 2012/12/01 45.00 50,000.00 39,988.76
4 室外盐酸储槽-2#厂房旁 2012/12/01 322.00 366,546.00 295,013.58
5 一车间配电房 1998/12/01 70.00 215,600.00 84,679.82
6 工业电视房 1999/11/01 90.00 38,250.00 15,798.70
7 连续探伤厂房 2002/04/01 5.00 4,600.00 2,058.61
8 二车间配电房 2002/04/01 80.00 41,184.00 19,392.88
金圆公司更衣室、辅料库及办
9 2010/12/25 487.75 569,409.24 428,500.76
公室
10 3200 线厂房 2016/04/26 1,024.00 2,079,493.94 2,002,289.80
被评估单位承诺以上房屋建筑物归其所有，无权属纠纷；无权证房产的面积是企
业测量后申报的，评估人员进行了核实，未发现明显差异，但评估机构非法定测量机
构，如果未来权威机构测量结果与其有差异，需根据其测量结果对评估结论进行调整。
3.截至评估基准日，喀什金属取得新（2018）喀什市不动产权第 0006047 号权证，
房屋证载权利人为宝钢集团新疆八一钢铁有限公司，目前未办理更名手续。喀什金属
及宝钢集团新疆八一钢铁有限公司承诺以上房屋建筑物归新疆八钢喀什金属有限公司
所有，无权属纠纷；喀什金属车牌号为新 QK1192 皮卡车，证载所有人为新疆八钢巴楚
金属有限公司，喀什金属尚未办理产权变更手续，喀什金属已出具产权归其所有，不
存在权属纠纷承诺。
4. 截至评估基准日，陕西八钢板簧有限公司房屋建（构）筑物中共有 17 项，建
筑面积共 21,426.00 ㎡，账面价值 11,264,830.01 元，均未取得房屋所有权证，被评估单
位承诺未办理权证资产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷。
5.八钢钢管委估的房屋建筑物中共有 20 项尚未办理房屋所有权证，建筑面积共
56,596.42 平方米，账面净值 5,510.61 万元，八钢钢管承诺这部分未办理权证资产取得
来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷。评估范围内的房屋建构筑物所占用的土
地面积为 327,644 平方米，截至评估基准日，被评估单位尚未完成土地出让的流程，暂
未办理土地使用权证，八钢钢管承诺该部分资产不存在权属纠纷。投资性房地产共 4
项尚未办理房屋所有权证，账面净值 158.97 万元，建筑面积共 5,438.20 平方米，八钢
钢管承诺这部分未办理权证资产取得来源合法，产权归其所有，不存在权属纠纷，使
用状况良好。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
北京中同华资产评估有限公司 45
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未发现委托人未提供的其他关键资料。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1. 金属制品及八钢钢管于2021年4月13日收到乌鲁木齐市中级法院（2021）新01民
终1308号起诉书，事件起因为八钢钢管厂区建设工程承包商新疆冶金建设有限公司与
分包商李逢连之间的合同纠纷。案件第一被告建设工程承包商新疆冶金建设有限公司，
第二被告为八钢钢管公司和金属制品公司。目前案件处于庭审过程中，由于原告和被
告之间因具体合同金额未达成一致，乌鲁木齐市中级法院暂未裁决。截至评估基准日，
八钢钢管预计负债中对李逢连未决诉讼共计挂账4,351,762.73元，金属制品预计负债挂
账1,052,104.65元。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
无
（五）重大期后事项
未发现金属制品存有重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情况
无。
（七）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象
的关系
1.使用权资产
使用权资产为租赁的土地，本次评估涉及租赁生产用地共计299,048.27平方米，年
租金为2,734,443.80元（含税），出租人为宝钢集团新疆八一钢铁有限公司。具体情况
如下：
序 权证 租赁 租赁面积
土地座落
号 编号 时间 (m2)
1 乌国用（2015）字第 0042784 号 金属制品二期头区工业园 2021/1/1 64,502.86
2 新（2018）乌鲁木齐市不动产权第 0006955 号 经济技术开发区金石路 42 号 2021/1/1 160,241.45
3 新（2018）乌鲁木齐市不动产权第 0006956 号 经济技术开发区金石路 42 号 2021/1/1 74,303.96
2.房屋建筑物
本次评估涉及租赁生产用房屋建筑物共计76,176.24平方米，年租金为2,853,900.97
元（含税），出租人为宝钢集团新疆八一钢铁有限公司。具体情况如下：
权证 建筑物 建成 建筑面
序号 结构 地址
编号 名称 年月 积(㎡)
1 未办证 厂房 砖混 2008/06/01 4,580.00 工业园银环街 67 号
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权证 建筑物 建成 建筑面
序号 结构 地址
编号 名称 年月 积(㎡)
2 未办证 办公室 砖混 2008/06/01 1,197.65 工业园银环街 67 号
3 未办证 变电室 砖混 2008/06/01 84.80 工业园银环街 67 号
4 未办证 库房 砖混 2010/01/01 351.00 工业园银环街 67 号
5 未办证 浴室 砖混 2010/01/01 423.50 工业园银环街 67 号
6 未办证 泵房 砖混 2010/01/01 9,750.56 工业园银环街 67 号
7 未办证 1#厂房 钢结构 2004/07/30 12,960.00 经济技术开发区金石路 42 号
8 未办证 3#厂房 砖混 2012/06/01 10,944.00 经济技术开发区金石路 42 号
9 未办证 简易库房 钢结构彩钢板 2012/06/01 5,460.00 经济技术开发区金石路 42 号
10 未办证 冷轧厂房 钢结构 2009/11/01 3,360.00 经济技术开发区金石路 42 号
11 未办证 酸洗厂房 砖混 2009/11/01 1,300.00 经济技术开发区金石路 42 号
12 未办证 4#厂房附助工房 砖混 2012/12/01 1,193.00 经济技术开发区金石路 42 号
13 未办证 新浴室 砖混 2012/06/01 625.00 经济技术开发区金石路 42 号
14 未办证 高压配电室 砖混 2005/12/31 466.55 经济技术开发区金石路 42 号
15 未办证 浴室 砖混 2009/07/04 320.00 经济技术开发区金石路 42 号
16 未办证 新锅炉房 砖混 2012/06/01 300.00 经济技术开发区金石路 42 号
17 未办证 低压配电室 砖混 2009/11/01 221.00 经济技术开发区金石路 42 号
18 未办证 中和泵房 砖混、钢筋混凝土 2005/12/01 68.25 经济技术开发区金石路 42 号
19 未办证 循环泵房 砖混、钢筋混凝土 2005/12/01 63.93 经济技术开发区金石路 42 号
20 未办证 冷轧空压机房 砖混 2010/12/01 32.00 经济技术开发区金石路 42 号
21 未办证 风机房 砖混 2012/12/01 27.00 经济技术开发区金石路 42 号
22 未办证 4#厂房 钢结构 2012/12/01 13,608.00 经济技术开发区金石路 42 号
23 未办证 锅炉房 砖混 2009/07/04 200.00 经济技术开发区金石路 42 号
24 未办证 2#厂房 钢结构 2005/12/01 8,640.00 经济技术开发区金石路 42 号
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情
形
本次资产评估对应的经济行为中，未发现有可能对评估结论产生重大影响的瑕疵
情形。
（九）其他需要说明的事项
1．本评估报告的评估结论是反映委托评估对象在持续经营、外部宏观经济环境不
发生变化等假设前提下，于评估基准日所表现的本报告所列明的评估目的下的价值。
2．本评估报告的评估结论未考虑委估资产可能存在的产权登记或权属变更过程
中的相关费用和税项；未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
3．本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资料基
础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托
人及相关当事方的责任；资产评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目
的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。资产评估专业人员对该资料及其来源进
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行必要的核查验证和披露，不代表对上述资料的真实性、合法性、完整性提供任何保
证，对该资料及其来源确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。
4．评估过程中，资产评估专业人员对所评估房屋建构筑物的外貌进行了观察，在
尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，但并未进行任何结构和材质
测试；在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖
于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询
问等进行判断。
5．本次评估中，我们参考和采用了被评估单位历史及评估基准日的财务报表，以
及我们在同花顺iFinD金融数据终端中寻找的有关对比公司的财务报告和交易数据。我
们的估算工作在很大程度上依赖上述财务报表数据和交易数据，我们假定上述财务报
表数据和有关交易数据均真实可靠。我们估算依赖该等财务报表中数据的事实并不代
表我们表达任何我们对该财务资料的正确性和完整性的任何保证，也不表达我们保证
该等资料没有其他要求与我们使用该数据有冲突。
6．本次评估中所涉及的被评估单位的未来盈利预测是建立在被评估单位管理层
制定的盈利预测基础上的。我们对上述盈利预测进行了必要的审核。
7．本次收益法评估中所采用的评估假设是在目前条件下对委估对象未来经营的
一个合理预测，如果未来出现可能影响假设前提实现的各种不可预测和不可避免的因
素，则会影响盈利预测的实现程度。我们愿意在此提醒委托人和其他有关方面，我们
并不保证上述假设可以实现，也不承担实现或帮助实现上述假设的义务。
8．本评估结论未考虑控股权产生的溢价的影响
9．本评估结论未考虑流动性对评估对象价值的影响。
10．在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按
以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
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十二、资产评估报告使用限制说明
本资产评估报告有如下使用限制：
（一）使用范围：本资产评估报告仅用于本资产评估报告载明的评估目的和用途；
（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评
估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责
任；
（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、
行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人；
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评
估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五）本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（六）本资产评估报告经资产评估师签名、评估机构盖章，并经国有资产监督管
理机构备案后方可正式使用。
十三、资产评估报告日
资产评估报告日为评估结论形成日期，本资产评估报告日为2021年 月 日。
（以下无正文）
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（本页无正文）
资产评估师：（曹保桂）
资产评估师：（林 敏）
北京中同华资产评估有限公司
2021 年 月 日
北京中同华资产评估有限公司 50
资产评估报告附件
附件一：有关经济行为文件
1. 中国宝武钢铁集团有限公司文件《关于同意八一钢铁收购焦煤集团和金属制品
股权的批复》（宝武字2021-475号）
附件二：被评估单位专项审计报告
附件三：委托人、被评估单位法人营业执照复印件
附件四：评估对象涉及的主要权属证明资料
1. 房屋所有权证
2. 国有土地使用权证
3. 机动车辆行驶证
4. 实用新型专利证书
附件五：委托人、被评估单位承诺函原件
附件六：签名资产评估师的承诺函
附件七：资产评估机构备案文件或者资格证明文件
附件八：资产评估机构法人营业执照副本
附件九：签名资产评估师资格证明文件
附件十：资产评估委托合同
附件十一：下属长期投资单位其他相关资料复印件
（一）整体评估单位其他相关资料
1.公司营业执照，主要权属证明文件资料
（二）非整体评估单位其他相关资料
1. 公司营业执照，评估基准日审计报告正文及所附财务报表；
附件十二：资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
委托人承诺函
北京中同华资产评估有限公司：
因我公司为收购新疆八钢金属制品有限公司股权的需要，特委托贵公司对拟收购
新疆八钢金属制品有限公司股权涉及的新疆八钢金属制品有限公司股东全部权益进行
评估，评估基准日为 2021 年 5 月 31 日。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行
资产评估，本公司承诺如下并承担相应的法律责任：
1. 评估目的所对应的经济行为符合国家法律规定并已获上级主管部门的批准；
2. 所提供的与资产评估相关资料真实、准确、完整；
3. 负责委托具备合法资质的会计师事务所对被评估单位评估基准日的资产、负债
进行了审计；
4. 负责协调新疆八钢金属制品有限公司为贵公司及时提供符合评估规范要求的基
础资料；
5. 新疆八钢金属制品有限公司提供的评估明细表所载内容为经过我公司确认的评
估范围；
6. 按照资产评估业务委托合同之约定向贵公司及时足额支付评估费用；
7. 我公司及我公司主要负责人和协助评估工作的人员均与评估机构和评估机构参
与本次评估的工作人员没有任何利益冲突或存在损害评估独立性的关系；
8. 不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业。
法定代表人签字：
新疆八一钢铁股份有限公司（盖章）
202 年 月 日
被评估单位承诺函
北京中同华资产评估有限公司：
因新疆八一钢铁股份有限公司拟收购本公司股权的需要，同意接受委托人委托贵
公司对该经济行为所涉及的本公司股东全部权益进行评估，评估基准日为 2021 年 5 月
31 日。为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，本公司承诺如下并承
担相应的法律责任：
1.评估目的所对应的经济行为符合国家法律规定并已经得到批准；
2.本公司（包括控股子公司）所提供的财务会计及其他与评估相关的资料真实、
准确、完整、合规；
3.本公司有关资产的抵押、质押、担保、诉讼及其他或有负债等重大事项等在“关于
进行资产评估有关事项说明”中已揭示充分，无任何隐瞒事项；
4.所提供的企业经营管理资料客观、真实、完整、合理；
5.纳入评估范围的资产与经济行为涉及的资产范围一致，不重复、不遗漏；
6.纳入评估范围内的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合法、有效；
7.纳入评估范围的资产在评估基准日至资产评估报告提交日期间发生影响评估行
为及结果的事项，对其披露及时、完整；
8.不干预评估机构和评估人员独立、客观、公正地执业；
9.本公司及本公司主要负责人和协助评估工作的人员均与评估机构和评估机构参与
本次评估的工作人员没有任何利益冲突或存在损害评估独立性的关系。
法定代表人签字：
新疆八钢金属制品有限公司（盖章）
202 年 月 日
资产评估师承诺函
新疆八一钢铁股份有限公司：
受贵单位委托，我们对贵单位拟收购新疆八钢金属制品有限公司股权行为所涉及
的新疆八钢金属制品有限公司股东全部权益，以2021年5月31日为基准日进行了评估，
形成了资产评估报告。在本报告中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
1.具备相应的执业资格。
2.评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定一致。
3.对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
4.根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
5.充分考虑了影响评估价值的因素。
6.评估结论合理。
7.评估工作未受到干预并独立进行。
资产评估师：（曹保桂）
资产评估师：（林 敏）
202 年 月 日
资产账面价值与评估结论存在较大差异的说明
新疆八一钢铁股份有限公司：
本次采用资产基础法和收益法对评估对象进行了评估，本次选用资产基础法结果
作为最终评估结论，即：新疆八钢金属制品有限公司的股东全部权益价值评估结果为
59,862.15万元，与评估对象账面价值相对评估增值16,704.92万元，增值率为38.71%，造
成评估增值的主要原因如下：
1.土地使用权评估增值，主要原因是土地使用权取得时间较早，土地取得成本较
低，且企业划拨地未发生费用，而近年来乌鲁木齐市的土地价格上涨较大，导致评估
增值。
2.固定资产评估增值。其中房屋建筑物增值较大，主要原因在于：建成时间较早、
成本较低，评估基准日的人工费、材料费、机械费已大幅上涨，造成评估增值。
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
新疆八一钢铁股份有限公司拟收购
新疆八钢金属制品有限公司股权涉及的
新疆八钢金属制品有限公司股东全部权益价值项目
资产评估报告
中同华评报字（2021）第 031215 号
共 册 第 册
（明细表）
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
日期：2021 年 月 日
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