上海新黄浦置业股份有限公司
600638
2012 年半年度报告
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
目录
一、 重要提示 ................................................................................................................................ 2
二、 公司基本情况 ........................................................................................................................ 2
三、 股本变动及股东情况............................................................................................................. 4
四、 董事、监事和高级管理人员情况......................................................................................... 6
五、 董事会报告 ............................................................................................................................ 7
六、 重要事项 .............................................................................................................................. 10
七、 财务会计报告 ...................................................................................................................... 14
八、 备查文件目录 .................................................................................................................... 110
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
一、 重要提示
(一) 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任
何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及
连带责任。
(二) 公司全体董事出席董事会会议。
(三) 公司半年度财务报告未经审计。
(四)
公司负责人姓名 王伟旭
主管会计工作负责人姓名 胡少波
会计机构负责人（会计主管人员）姓名 段铭华
公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华
声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、完整。
(五) 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
(六) 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
二、 公司基本情况
(一) 公司信息
公司的法定中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的法定中文名称缩写 新黄浦
SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE
公司的法定英文名称
CO.,LTD.
公司的法定英文名称缩写 NHPRECL
公司法定代表人 王伟旭
(二) 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
(三) 基本情况简介
注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层
注册地址的邮政编码 200001
办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
办公地址的邮政编码 200001
公司国际互联网网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
(四) 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
(五) 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
(六) 主要财务数据和指标
1、 主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
本报告期末比上年度
本报告期末 上年度期末
期末增减(%)
总资产 8,169,286,689.84 7,195,830,858.62 13.53%
所有者权益（或股东权益） 3,132,473,349.47 3,019,882,549.65 3.73%
归属于上市公司股东的每
5.582 5.381 3.74%
股净资产（元／股）
本报告期比上年同期
报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
营业利润 65,687,240.80 122,517,237.29 -46.39%
利润总额 92,234,692.99 143,227,273.61 -35.60%
归属于上市公司股东的净
86,054,584.72 126,884,685.14 -32.18%
利润
归属于上市公司股东的扣
64,252,720.38 48,527,684.56 32.40%
除非经常性损益的净利润
基本每股收益(元) 0.1534 0.2261 -32.15%
扣除非经常性损益后的基
0.1145 0.0865 32.37%
本每股收益(元)
稀释每股收益(元) 0.1534 0.2261 -32.15%
加权平均净资产收益率
2.81 4.20 -1.39%
(%)
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经营活动产生的现金流量
450,503,541.91 233,150,274.56 93.22%
净额
每股经营活动产生的现金
0.8028 0.4155 93.21%
流量净额（元）
2、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -1,269.51
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
20,544,600.00 主要为科技京城发展基金
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允 公司购买信托产品取得的收
2,748,000.00
价值变动损益，以及处置交易性金 益
融资产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入
6,004,121.70 补偿、动迁奖励等收入
和支出
所得税影响额 -7,302,803.24
少数股东权益影响额（税后） -190,784.61
合计 21,801,864.34
三、 股本变动及股东情况
(一) 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 股东和实际控制人情况
1、 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 79,891 户
前十名股东持股情况
持股
股东 持有有限售条 质押或冻结的
股东名称 比例 持股总数 报告期内增减
性质 件股份数量 股份数量
(%)
上海新华闻
国有
投资有限公 13.48 75,653,409 0 0 无
法人
司
上海市黄浦
国家 12.61 70,922,575 0 0 无
区国有资产
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监督管理委
员会
宁波杉辰实
未知 3.03 16,999,971 0 0 无
业有限公司
华泰证券股
份有限公司
客户信用交 未知 2.69 15,076,561 14,644,621 0 无
易担保证券
账户
吉富创业投
资股份有限 未知 1.98 11,130,000 -40,437 0 无
公司
芜湖佳庆贸
未知 1.82 10,237,033 0 0 无
易有限公司
中国人寿保
险(集团)公司
未知 1.38 7,769,536 -1,730,190 0 无
－传统－普
通保险产品
宏源证券股
份有限公司
客户信用交 未知 1.28 7,163,547 7,163,547 0 无
易担保证券
账户
兴业国际信
托有限公司
未知 0.89 5,001,957 1,300,000 0 无
－联信.利丰
(X9 号)
上海新黄浦
国有
（集团）有限 0.83 4,690,000 0 0 无
法人
责任公司
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类及数量
上海新华闻 投资有限公
75,653,409 人民币普通股 75,653,409
司
上海市黄浦 区国有资产
70,922,575 人民币普通股 70,922,575
监督管理委员会
宁波杉辰实业有限公司 16,999,971 人民币普通股 16,999,971
华泰证券股 份 有限公司
客户信用交 易担保证券 15,076,561 人民币普通股 15,076,561
账户
吉富创业投 资股份有限
11,130,000 人民币普通股 11,130,000
公司
芜湖佳庆贸易有限公司 10,237,033 人民币普通股 10,237,033
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中国人寿保险(集团)公司
7,769,536 人民币普通股 7,769,536
－传统－普通保险产品
宏源证券股 份有限公司
客户信用交 易担保证券 7,163,547 人民币普通股 7,163,547
账户
兴业国际信 托有限公司
5,001,957 人民币普通股 5,001,957
－联信.利丰(X9 号)
上海新黄浦（集团）有限
4,690,000 人民币普通股 4,690,000
责任公司
上海新黄浦（集团）有限责任公司系上海市黄浦区国有资产监督管理委
上述股东关 联关系或一
员会下属全资子公司。公司未知其余股东之间是否存在关联关系或属于
致行动的说明
《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2、 控股股东及实际控制人变更情况
北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金信托计
新实际控制人名称
划)
新实际控制人变更日期 2012 年 4 月 25 日
新实际控制人变更情况刊登日期 2012 年 5 月 15 日
新实际控制人变更情况刊登报刊 《上海证券报》、《证券时报》
四、 董事、监事和高级管理人员情况
(一) 董事、监事和高级管理人员持股变动
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
(二) 新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员的情况
报告期内，没有新聘或解聘公司董事、监事、高级管理人员。
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五、 董事会报告
（一） 报告期内整体经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入 22,201.48 万元，利润总额 9,223.47 万元，净利润
8,732.90 万元，财务状况正常，经营业绩平稳。
一）房产开发
今年上半年，公司严格遵照董事会年初制定的计划，充分发挥主观能动性，向管理要效
益，凭质量树品牌，目前各处房产开发在建项目逐次展开，进展顺利。
北外滩“浦江国际金融广场”项目已完成主楼结构封顶，在此工程施工顺利推进过程中，
项目公司坚持注重设计优化，始终狠抓现场管理，今年五月，在虹口区建交委开展的在建工
程大检查活动中，“浦江国际金融广场”项目在施工质量与安全文明施工管理两方面再次获
得表彰，市、区有关领导对该项目建筑节能与绿色建筑创建工作也多次给予高度评价。
青浦“欣乐苑”项目内、外墙粉刷、门窗、保温、地坪、涂料、下架、绿化等施工作业
基本完成，年底预计可竣工验收，其中经对保温节点和外墙内保温变更优化，节约成本数百
万元，并且大大缩短施工工期。
青浦“欣沁苑”项目桩基工程全部完成，目前Ⅰ标段 7 栋住宅中 2 栋施工至 12 层结构，
其余 8～10 层结构施工，Ⅱ标段 12 栋住宅中 3 栋施工至 11 层结构，其余 8～10 层结构施工。
该项目在“我最喜欢的保障房“设计评选活动中荣获“我最喜欢的房型奖”。
嘉兴“海派秀城”项目现已办结大产证申领各项前期准备工作，已正常步入销售通道
环节。
嘉兴“科技京城”项目一期工程（A 块）土建、安装，以及消防、弱电指定专业分包施
工作业基本完成，后期工程初步设计批文也已取得。
松江“新佘山”项目目前开局良好，项目团队正积极深入考察市场需求，精确把握时
间节点，力求通过结构、工艺、装修、景观等设计方案全方位优化，力争年内开工。
二）房产经营
今年上半年，公司各房产经营团队依据自身条件，富有针对性地积极开展管理创新。
其中科技京城管理公司按照“理顺管理关系、夯实基础工作、打造企业品牌”总体要求，
继续狠抓 ISO9000 质量管理体系三级文件标准要素的补充和完善工作，通过建立有效的、
可操作性的质量管理体系，圆满完成各项经营管理考核目标。
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赛格电子市场在经济大环境面临严峻挑战、电子行业出现周期性波动的不利局面下，
紧紧围绕全年经济工作会议制定的方针，以“增收节支、安全运营、稳步发展”为重点，
深挖潜力，严格把控，调整布局，优化模式，各项工作稳健推进，截至 6 月底，主营业务
收入完成年度预算 52.95%，服务性收入完成年度预算 60.40%，利润总额完成年度预算
71.24%。
弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收
节支，各处物业经营状况良好，截至 6 月底，利润总额完成年度预算 53.26%，净利润完成
年度预算 66.53%。
三）房产销售
今年上半年，房产销售相关部门、子公司进一步锤炼内功，整合资源，积极主动迎难
而上，目前“南馨佳苑”经适房项目已完成签约 1150 套；“怡佳公寓”项目车库销售准备工
作全部完成，7 月底前即可完成过户手续；“海派秀城”项目销售人员已入驻现场，商铺销
售工作全面启动；上海科技京城 B1 层项目与北京南一楼项目整体销售工作也正按照多渠道
全方面思路稳步推进。
四）期货业务
华闻期货紧紧围绕全年经济工作会议制定的方针，明确定位，确立目标，统一思想，凝
聚共识，通过加快业务团队组建、扩大公司市场影响、强化客户业务培训、提高法人持仓比
例、提升核心技术系统等多种手段，努力保持经营状况稳步上升，确保符合监管评价规范要
求。
五）经营成果表
单位:人民币元
项目 本期数 上年同期数 增减比例
营业收入 209,613,303.56 96,967,916.93 116.17%
营业利润 65,687,240.80 122,517,237.29 -46.39%
净利润 87,328,967.98 130,976,210.31 -33.32%
营业收入：营业收入较去年同期增加 112,645,386.63 元，主要原因系房产销售收入
较去年同期大幅增加；
营业利润：营业利润较去年同期减少 56,829,996.49 元，主要原因系较去年同期相比
投资收益降幅较大；
净利润：净利润较去年同期减少 43,647,242.33 元，主要原因系较去年同期相比投资
收益降幅较大。
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（二） 公司主营业务及其经营状况
1、 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
营业利润
营业收入 营业成本 营业利润率比
分行业或 率
营业收入 营业成本 比上年同 比上年同 上年同期增减
分产品
期增减(%) 期增减(%) (%)
(%)
分行业
房地产业 57.26% 149.63% 87.32% 14.22%
183,862,566.92 78,580,208.73
服务业 21.75% 5.69% 12.29% -4.60%
21,094,539.48 16,506,612.31
分产品
房地产销
120,715,872.10 42,520,750.93 64.78% 5894.82% 1909.50% 69.86%
售
投资性房
52,536,238.01 28,015,009.23 46.67% 3.60% -1.50% 2.76%
地产出租
经营性房
10,610,456.81 8,044,448.57 24.18% -49.30% -29.39% -21.38%
地产出租
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减(%)
上海 199,334,934.84 126.55%
北京 5,622,171.56 -0.05%
3、 参股公司经营情况（适用投资收益占净利润 10％以上的情况）
单位:元 币种:人民币
参股公司贡献的投 占上市公司净利润
公司名称 经营范围 净利润
资收益 的比重(%)
资金信托、有价
中泰信托投资有
证券信托、不动 83,927,481.05 25,153,066.07 29.23%
限责任公司
产信托
4、利润构成与上年度相比发生重大变化的原因分析
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利润构成与上年度相比主要体现为投资收益下降幅度较大，具体为公司上半年度实现投资收
益 32,566,127.78 元，较去年同期减少 100,583,519.28 元，减少率为 75.54%，主要为本期股
权处置收益及权益法核算投资收益较去年同期减少幅度较大。
（三） 公司投资情况
1、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
2、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
（四） 报告期内现金分红政策的制定及执行情况
《公司章程》第一百五十九条 规定“公司采取积极的利润分配办法，重视对投资者的
合理投资回报。每三年以现金方式累计分配的利润不低于近三年实现的年均可分配利润的百
分之三十。”公司近三年以现金方式累计分配的利润数符合公司章程的规定。
2012 年公司需对在开发和将要启动的房地产项目进行注资，为了保持公司持续经营的能
力，所以 2011 年度不进行现金红利分配，也不进行资本公积金转增股本。
六、 重要事项
(一) 公司治理的情况
公司能够按照《公司法》、《证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规的要
求，规范公司运作，加强信息披露。公司制订有内部管理与控制制度，确保各项工作都有章
可循，基本形成了规范的管理体系。
为了贯彻实施财政部等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》，公司结合实际情
况，制定了控制规范实施工作方案，目前正有序推进。
报告期内，公司共召开了 1 次年度股东大会，4 次董事会，2 次监事会，会议的召开均
符合《公司章程》等相关法律法规制度的规定。公司的董事、监事和高级管理人员均能认真、
诚信、尽职地履行职责，对董事会、监事会和股东大会负责。公司法人治理结构的实际情况
与中国证监会发布的相关规范性文件不存在差异。
（二）报告期实施的利润分配方案执行情况
报告期内公司没有以前期间拟定，在报告期实施的利润分配方案、公积金转增股本方案。
（三）半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
公司半年度不进行利润分配和公积金转增股本。
（四）重大诉讼仲裁事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。
（五） 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
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（六） 公司持有其他上市公司股权、参股金融企业股权情况
1、 持有非上市金融企业股权情况
会
占该
计 股
公司
所持对 最初投资成本 持有数 期末账面价值 报告期损益 报告期所有者 核 份
股权
象名称 （元） 量（股） （元） （元） 权益变动（元） 算 来
比例
科 源
（%）
目
长
中泰信 期 货
托投资 股 币
211,938,297.00 29.97 708,585,602.98 25,153,066.07 26,536,215.10
有限责 权 投
任公司 投 资
资
长
华闻期 期 货
货经纪 股 币
132,996,692.18 100.00
有限公 权 投
司 投 资
资
长
江西瑞 期 货
奇期货 股 币
32,340,000.00 43.75 41,921,433.53 2,112,040.02 0.00
经纪有 权 投
限公司 投 资
资
合计 377,274,989.18 / 750,507,036.51 27,265,106.09 26,536,215.10 / /
（七） 报告期内公司收购及出售资产、吸收合并事项
本报告期公司无收购及出售资产、吸收合并事项。
（八） 报告期内公司重大关联交易事项
1、 其他重大关联交易
本报告期公司无重大关联交易事项。
（九） 重大合同及其履行情况
1、 为公司带来的利润达到公司本期利润总额 10％以上（含 10％）的托管、承包、租赁事
项
(1) 托管情况
本报告期公司无托管事项。
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(2) 承包情况
本报告期公司无承包事项。
(3) 租赁情况
本报告期公司无租赁事项。
2、 担保情况
本报告期公司无担保事项。
3、 委托理财及委托贷款情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
4、 其他重大合同
本报告期公司无其他重大合同。
（十） 承诺事项履行情况
1、 本报告期或持续到报告期内，上市公司、控投股东及实际控制人没有承诺事项。
（十一） 聘任、解聘会计师事务所情况
单位:万元 币种:人民币
是否改聘会计师事务所： 否
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 110
境内会计师事务所审计年限 12
（十二） 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人处罚及整改情况
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、公司股东、实际控制人均未受中国证监会的
稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
（十三） 其他重大事项的说明
1、公司控股股东上海新华闻投资有限公司的实际控制人人保投资控股有限公司（间接持有
公司 13.48%股权），在北京金融资产交易所挂牌转让所持有的中国华闻投资控股有限公司
55%股权、广联（南宁）投资股份有限公司 54.21%股权，通过公开征集结果，人保投资控
股有限公司于 2012 年 4 月 25 日与北京国际信托有限公司分别签署了《关于中国华闻投资控
股有限公司之股权转让协议》和《关于广联（南宁）投资股份有限公司之股权转让协议》。
并已办理了工商变更登记。
具体内容详见 2012 年 5 月 15 日的《上海证券报》、《证券时报》、上海证券交易所网站，
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
公司刊登的《关于公司实际控制人发生变动的提示性公告》、《上海新黄浦置业股份有限公司
详式权益变动报告书》、《上海新黄浦置业股份有限公司简式权益变动报告书》。
2、2010 年 12 月 22 日，公司获悉安徽省高级人民法院民事裁定书[（2010）皖民二初字第
00004 号]，关于招商银行股份有限公司合肥马鞍山路支行诉黄山长江徽杭高速公路有限责
任公司、及上海新华闻投资有限公司提供借款担保（承担连带责任）合同纠纷一案，安徽省
高级人民法院于 2010 年 12 月 9 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司，将公司大
股东上海新华闻投资有限公司所持有的公司 20,700,000 股流通股（占公司总股本的 3.69%）
予以冻结。
截至 2012 年 6 月 30 日，上海新华闻投资有限公司所持有的公司 20,700,000 股流通股（占
公司总股本的 3.69%）已解除冻结。
（十四） 信息披露索引
事项 刊载的报刊名称及版面 刊载日期 刊载的互联网网站及检索路径
《六届二十七次董
事会决议公告暨召
开公司 2011 年度股 《上海证券报》、《证券 2012 年 3 月 8
http://www.sse.com.cn
东 大 会 的 公 告 》、 时报》 日
《六届十五次监事
会决议公告》
《公司六届二十八
《上海证券报》、《证券 2012 年 3 月 30
次董事会决议公 http://www.sse.com.cn
时报》 日
告》
《公司 2011 年度股 《上海证券报》、《证券 2012 年 4 月 21
http://www.sse.com.cn
东大会决议公告》 时报》 日
《公司重大事项停 《上海证券报》、《证券 2012 年 4 月 28
http://www.sse.com.cn
牌公告》 时报》 日
《关于公司实际控
制人发生变动的提
示性公告》、《公司 《上海证券报》、《证券 2012 年 5 月 15
http://www.sse.com.cn
简式权益变动报告 时报》 日
书》、《公司详式权
益变动报告书》
《上海证券报》、《证券 2012 年 5 月 17
《公司澄清公告》 http://www.sse.com.cn
时报》 日
13
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
七、 财务会计报告
(一) 财务报表
合并资产负债表
2012 年 6 月 30 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 1,215,978,072.64 798,297,612.63
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 16,189,810.61 18,205,446.81
预付款项 233,587,445.35 117,455,083.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 1,948,000.00 443,274.31
应收股利
其他应收款 11,226,096.86 4,056,553.88
买入返售金融资产
存货 4,385,639,051.93 4,020,073,424.56
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 202,131,950.65 214,275,746.32
流动资产合计 6,066,700,428.04 5,172,807,141.51
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资 100,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 805,197,472.48 751,343,374.60
投资性房地产 1,062,865,915.11 1,123,015,606.33
固定资产 15,530,157.58 16,703,582.30
14
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 8,516.51 9,216.53
开发支出
商誉
长期待摊费用 114,828,367.50 123,847,794.20
递延所得税资产 2,755,832.62 6,704,143.15
其他非流动资产 1,400,000.00 1,400,000.00
非流动资产合计 2,102,586,261.80 2,023,023,717.11
资产总计 8,169,286,689.84 7,195,830,858.62
流动负债：
短期借款 80,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 88,403,876.58 115,759,061.84
预收款项 775,906,357.46 190,164,814.59
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金 38,337.94 38,753.25
应付职工薪酬 1,845,996.63 10,983,275.67
应交税费 -6,663,570.04 131,889,915.76
应付利息 31,958,333.33 2,458,333.33
应付股利 24,099,561.95 19,999,561.95
其他应付款 1,061,118,360.13 766,242,768.92
应付分保账款
保险合同准备金 4,926,937.06 4,417,774.11
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负债 136,910,000.00 183,695,000.00
其他流动负债 221,977,015.42 214,162,242.92
15
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
流动负债合计 2,340,521,206.46 1,719,811,502.34
非流动负债：
长期借款 1,376,025,000.00 1,136,025,000.00
应付债券 994,012,189.65 992,881,245.63
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 2,374,286,399.55 2,133,155,455.53
负债合计 4,714,807,606.01 3,852,966,957.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,109,565,651.61 1,083,029,436.51
减：库存股
专项储备
盈余公积 263,842,983.70 263,842,983.70
一般风险准备 1,987,652.20 1,987,652.20
未分配利润 1,195,913,073.96 1,109,858,489.24
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合
3,132,473,349.47 3,019,882,549.65
计
少数股东权益 322,005,734.36 322,981,351.10
所有者权益合计 3,454,479,083.83 3,342,863,900.75
负债和所有者权益总计 8,169,286,689.84 7,195,830,858.62
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
母公司资产负债表
2012 年 6 月 30 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 444,240,967.45 389,427,189.70
交易性金融资产
应收票据
应收账款 4,933,060.25 171,800.85
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
预付款项 20,000,000.00
应收利息
应收股利 5,500,000.00
其他应收款 1,409,910,257.81 1,521,648,959.96
存货 20,442,276.89 20,442,276.89
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,905,026,562.40 1,931,690,227.40
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,328,181,969.90 2,274,327,872.02
投资性房地产 755,951,196.02 810,931,545.27
固定资产 7,433,973.51 7,890,339.39
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 2,407,643.54 2,346,682.89
其他非流动资产
非流动资产合计 3,093,974,782.97 3,095,496,439.57
资产总计 4,999,001,345.37 5,027,186,666.97
流动负债：
短期借款 80,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 4,547,762.76 4,622,320.76
预收款项 579,367.00 2,835,890.00
应付职工薪酬 18,844.92 2,262,114.03
应交税费 21,366,537.14 32,294,900.94
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
应付利息 31,958,333.33 2,458,333.33
应付股利 19,999,561.95 19,999,561.95
其他应付款 491,413,980.64 518,876,914.75
一年内到期的非流动负债 136,910,000.00 183,695,000.00
其他流动负债
流动负债合计 706,794,387.74 847,045,035.76
非流动负债：
长期借款 392,025,000.00 392,025,000.00
应付债券 994,012,189.65 992,881,245.63
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,249,209.90
其他非流动负债
非流动负债合计 1,390,286,399.55 1,389,155,455.53
负债合计 2,097,080,787.29 2,236,200,491.29
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,186,690,668,99 1,160,154,453.89
减：库存股
专项储备
盈余公积 263,586,979.03 263,586,979.03
一般风险准备
未分配利润 890,478,922.06 806,080,754.76
所有者权益（或股东权益）合计 2,901,920,558.08 2,790,986,175.68
负债和所有者权益（或股
4,999,001,345.37 5,027,186,666.97
东权益）总计
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
合并利润表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 222,014,773.63 104,608,395.01
其中：营业收入 209,613,303.56 96,967,916.93
利息收入 2,893,757.54 2,314,927.17
18
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
已赚保费
手续费及佣金收入 9,507,712.53 5,325,550.91
二、营业总成本 188,893,660.61 115,240,804.78
其中：营业成本 94,738,575.92 57,790,769.47
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 509,162.95 336,551.71
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 17,616,302.99 5,724,465.28
销售费用 1,209,981.06 577,774.54
管理费用 39,497,788.92 31,374,938.74
财务费用 35,169,965.16 18,074,071.63
资产减值损失 151,883.61 1,362,233.41
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 32,566,127.78 133,149,647.06
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 65,687,240.80 122,517,237.29
加：营业外收入 26,549,249.95 20,733,712.05
减：营业外支出 1,797.76 23,675.73
其中：非流动资产处置损失 1,769.51
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 92,234,692.99 143,227,273.61
减：所得税费用 4,905,725.01 12,251,063.30
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 87,328,967.98 130,976,210.31
归属于母公司所有者的净利润 86,054,584.72 126,884,685.14
少数股东损益 1,274,383.26 4,091,525.17
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1534 0.2261
（二）稀释每股收益 0.1534 0.2261
七、其他综合收益 26,536,215.10 -20,349,226.95
八、综合收益总额 113,865,183.08 110,626,983.36
归属于母公司所有者的综合收益总额 112,590,799.82 106,535,458.19
归属于少数股东的综合收益总额 1,274,383.26 4,091,525.17
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
母公司利润表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 155,518,440.10 32,644,754.50
减：营业成本 60,064,755.68 17,231,083.63
营业税金及附加 13,729,161.35 1,829,821.98
销售费用 180,718.70 350,010.40
管理费用 13,016,877.82 9,500,783.71
财务费用 36,341,888.44 18,863,001.61
资产减值损失 243,842.60 2,995,579.76
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 35,318,127.78 126,908,682.74
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 67,259,323.29 108,783,156.15
加：营业外收入 20,170,314.00 20,038,442.00
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 87,429,637.29 128,821,598.15
减：所得税费用 3,031,469.99 9,293,535.18
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 84,398,167.30 119,528,062.97
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.1504 0.2130
（二）稀释每股收益 0.1504 0.2130
六、其他综合收益 26,536,215.10
七、综合收益总额 110,934,382.40 119,528,062.97
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
合并现金流量表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 802,664,863.21 114,003,966.64
客户存款和同业存放款项净增加额
20
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 12,401,470.07 7,640,478.00
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 395,129,105.22 533,951,486.89
经营活动现金流入小计 1,210,195,438.50 655,595,931.53
购买商品、接受劳务支付的现金 495,523,402.93 301,702,828.04
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 32,322,671.46 22,856,049.52
支付的各项税费 158,981,101.37 69,420,528.59
支付其他与经营活动有关的现金 72,864,720.83 28,466,250.82
经营活动现金流出小计 759,691,896.59 422,445,656.97
经营活动产生的现金流量净额 450,503,541.91 233,150,274.56
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,948,000.00 22,199,797.63
取得投资收益收到的现金 -1,148,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期
5,342,025.56 60,796.12
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 6,142,025.56 22,260,593.75
购建固定资产、无形资产和其他长期
2,236,769.45 12,587,981.00
资产支付的现金
投资支付的现金 102,750,000.00 384,723.58
质押贷款净增加额
21
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 104,986,769.45 12,972,704.58
投资活动产生的现金流量净额 -98,844,743.89 9,287,889.17
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 5,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
5,000,000.00
的现金
取得借款收到的现金 240,000,000.00 80,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 245,000,000.00 80,000,000.00
偿还债务支付的现金 126,785,000.00 136,535,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
52,109,244.77 39,398,567.94
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 178,894,244.77 175,933,567.94
筹资活动产生的现金流量净额 66,105,755.23 -95,933,567.94
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -84,093.24 424,594.06
五、现金及现金等价物净增加额 417,680,460.01 146,929,189.85
加：期初现金及现金等价物余额 798,297,612.63 1,196,331,996.85
六、期末现金及现金等价物余额 1,215,978,072.64 1,343,261,186.70
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
母公司现金流量表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 142,667,209.25 50,687,543.77
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 115,744,910.21 366,611,133.57
经营活动现金流入小计 258,412,119.46 417,298,677.34
购买商品、接受劳务支付的现金 25,158,964.43 108,169,684.60
22
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
支付给职工以及为职工支付的现金 12,465,970.25 7,351,880.21
支付的各项税费 27,824,985.04 36,199,118.31
支付其他与经营活动有关的现金 2,119,525.16 4,320,495.59
经营活动现金流出小计 67,569,444.88 156,041,178.71
经营活动产生的现金流量净额 190,842,674.58 261,257,498.63
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 22,024,266.12
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 22,024,266.12
购建固定资产、无形资产和其他长期资
253,952.00 171,226.00
产支付的现金
投资支付的现金 116,823.06
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 253,952.00 288,049.06
投资活动产生的现金流量净额 -253,952.00 21,736,217.06
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 80,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 31,266,771.39
筹资活动现金流入小计 111,266,771.39
偿还债务支付的现金 126,785,000.00 136,535,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 8,989,944.83 22,791,721.90
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 135,774,944.83 159,326,721.90
筹资活动产生的现金流量净额 -135,774,944.83 -48,059,950.51
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 54,813,777.75 234,933,765.18
加：期初现金及现金等价物余额 389,427,189.70 784,434,283.38
六、期末现金及现金等价物余额 444,240,967.45 1,019,368,048.56
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
23
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
专
项目
实收资本（或股 减：库 项 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 一般风险准备 未分配利润
本） 存股 储 他
备
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,083,029,436.51 263,842,983.70 1,987,652.20 1,109,858,489.24 322,981,351.10 3,342,863,900.75
加：会计政策
变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,083,029,436.51 263,842,983.70 1,987,652.20 1,109,858,489.24 322,981,351.10 3,342,863,900.75
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 26,536,215.10 86,054,584.72 -975,616.74 111,615,183.08
填列）
（一）净利润 86,054,584.72 1,274,383.26 87,328,967.98
（二）其他综合收益 26,536,215.10 26,536,215.10
上述（一）和（二）
26,536,215.10 86,054,584.72 1,274,383.26 113,865,183.08
小计
（三）所有者投入和
2,250,000.00 2,250,000.00
减少资本
1．所有者投入资本 2,250,000.00 2,250,000.00
24
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
（四）利润分配 -4,500,000.00 -4,500,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
-4,500,000.00 -4,500,000.00
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,109,565,651.61 263,842,983.70 1,987,652.20 1,195,913,073.96 322,005,734.36 3,454,479,083.83
25
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股 减：库存 专项 一般风险准 其 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 盈余公积 未分配利润
本） 股 储备 备 他
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,160,195,702.38 243,280,040.94 1,779,606.15 989,495,579.88 268,556,514.21 3,224,471,431.56
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,160,195,702.38 243,280,040.94 1,779,606.15 989,495,579.88 268,556,514.21 3,224,471,431.56
三、本期增减变动金额
-77,166,265.87 20,562,942.76 208,046.05 120,362,909.36 54,424,836.89 118,392,469.19
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 236,531,776.13 8,356,874.95 244,888,651.08
（二）其他综合收益 -77,166,265.87 -77,166,265.87
上述（一）和（二）小
-77,166,265.87 236,531,776.13 8,356,874.95 167,722,385.21
计
（三）所有者投入和减
49,982,961.94 49,982,961.94
少资本
1．所有者投入资本 89,500,000.00 89,500,000.00
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他 -39,517,038.06 -39,517,038.06
（四）利润分配 20,562,942.76 208,046.05 -116,168,866.77 -3,915,000.00 -99,312,877.96
1．提取盈余公积 20,562,942.76 -20,562,942.76
2．提取一般风险准备 208,046.05 -208,046.05
26
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
3．对所有者（或股东）
-95,397,877.96 -3,915,000.00 -99,312,877.96
的分配
4．其他
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,083,029,436.51 263,842,983.70 1,987,652.20 1,109,858,489.24 322,981,351.10 3,342,863,900.75
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
27
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2012 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目 实收资本（或股 减：库 专项 一般风险准
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 存股 储备 备
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,160,154,453.89 263,586,979.03 806,080,754.76 2,790,986,175.68
加：会计政
策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,160,154,453.89 263,586,979.03 806,080,754.76 2,790,986,175.68
三、本期增减变动
金额（减少以“－” 26,536,215.10 84,398,167.30 110,934,382.40
号填列）
（一）净利润 84,398,167.30 84,398,167.30
（二）其他综合收
26,536,215.10 26,536,215.10
益
上述（一）和（二）
26,536,215.10 84,398,167.30 110,934,382.40
小计
（三）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入资
本
28
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配
1．提取盈余公积
2.提取一般风险准
备
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,186,690,668.99 263,586,979.03 890,478,922.06 2,901,920,558.08
29
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目 减：库存 专项储
实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
股 备
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,226,498,093.29 243,024,036.27 716,412,147.88 2,747,098,265.44
加：会计政策
变更
前期差错
更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,226,498,093.29 243,024,036.27 716,412,147.88 2,747,098,265.44
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -66,343,639.40 20,562,942.76 89,668,606.88 43,887,910.24
填列）
（一）净利润 205,629,427.60 205,629,427.60
（二）其他综合收益 -66,343,639.40 -66,343,639.40
上述（一）和（二）
-66,343,639.40 205,629,427.60 139,285,788.20
小计
（三）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
30
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 年半年度报告
3．其他
（四）利润分配 20,562,942.76 -115,960,820.72 -95,397,877.96
1．提取盈余公积 20,562,942.76 -20,562,942.76
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股
-95,397,877.96 -95,397,877.96
东）的分配
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,160,154,453.89 263,586,979.03 806,080,754.76 2,790,986,175.68
法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华
31
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（二）附注
上海新黄浦置业股份有限公司
二 O 一二年半年度财务报表附注
一、 公司基本情况
上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称―公司‖或―本公司‖）（原名上海黄浦房地产
股份有限公司）前身系黄浦区房地产经营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房
屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一九九二年十二月经批准改
制为股份有限公司， 本公司的第一大股东为上海新华闻投资有限公司。公司的企业
法人营业执照注册号：3100001007450。一九九三年三月在上海证券交易所上市。所
属行业为房地产业。
2006 年 4 月 24 日公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为
使其持有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通
股股东每持有 10 股获得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，
股份结构发生相应变化。2009 年 5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为
561,163,988 股，已全部上市流通。
截至 2011 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 561,163,988 股，公司注册资本
为 561,163,988.00 元，经营范围为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，
物业管理，房产咨询，机械设备安装（含维修），餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、
金属材料、木材、建筑材料、五金交电、百货、化工原料（除危险品）、电工器材、
汽车配件。（以上范围涉及行政许可的，凭许可证件经营）。公司注册地:上海市北京
东路 668 号西楼 32 层,总部办公地：上海市北京东路 668 号东楼 32 层。
二、 主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 财务报表的编制基础
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月
15 日颁布的《企业会计准则——基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企
业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称―企业会计准
则‖)、以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定》(2010 年修订)的披露规定编制财务报表。
32
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(二) 遵循企业会计准则的声明
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司
的财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(三) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计
量。被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公
司会计政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值
总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减
的，调整留存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支
付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，
溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允
价值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资
产、负债及或有负债的公允价值。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的差额，经复核后，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方
原已确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可
靠计量的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，
33
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
单独确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其
他各项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可
靠计量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允
价值能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递
延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或
进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣
暂时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减
少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认
与企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或
债务性证券的初始确认金额。
(六) 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报
表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一
致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表
时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合
并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法
调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并
资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合
并利润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股
东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期
初数；将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表
的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表
期初数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子
34
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
公司自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现
非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该
股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投
资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他
综合收益转为购买日所属当期投资收益。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳
入合并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部
分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩
余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司
股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司的可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子
公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份
额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本
溢价不足冲减的，调整留存收益。
(七) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(八) 外币业务和外币报表折算
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照
借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货
币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由
此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。
2、 外币财务报表的折算
35
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利
润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产
生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项目下单独列示。
处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相
关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置
境外经营的，按处置的比例计算处置部分的外币财务报表折算差额，转入处置
当期损益。
(九) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或
金融负债（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或
金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债
等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票
面利率）计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预
期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
36
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、应
收票据、预付账款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初
始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损
益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将
公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转
出，计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续
计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资
产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情
形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部（或：部分）直接参考期
末活跃市场中的报价。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种
相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原
直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损
失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(十) 应收款项坏账准备
1、 单项金额重大的应收款项坏账准备计提：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
金额超过 3,000 万元（不含 3,000 万元）以上的应收款项。
单项金额重大应收款项坏账准备的计提方法：
对于期末单项金额重大的应收账款、其他应收款单独进行减值测试，按预计未
来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。
单独测试未发生减值的，包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中再进
行减值测试。
2、 按组合计提坏账准备应收款项：
确定组合的依据
组合 1 合并范围内的应收账款和其他应收款
单独测试未发生减值的，以及合并范围外的应收
组合 2
账款和其他应收款
按组合计提坏账准备的计提方法
组合 1 不计提
组合 2 账龄分析法
除已单独计提减值准备以及合并范围内的应收账款和其他应收款外，公司根据
以前年度与之相同或相类似的、按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收
款项（应收账款和其他应收款）组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
坏账准备计提的比例，组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5.00 5.00
1－2 年 10.00 10.00
2－3 年 15.00 15.00
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
3－4 年 20.00 20.00
4－5 年 20.00 20.00
5 年以上 50.00 50.00
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款：
如有客观证据表明单项金额不重大的应收款项发生减值的，根据其未来现金流
量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
期末对于不适用按类似信用风险特征组合的应收票据、预付账款和长期应收款
均进行单项减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流
量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。如经减值测试
未发现减值的，则不计提坏账准备。
(十一) 存货
1、 存货的分类
存货分类为：开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、工程施工、
库存商品、周转材料等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按先进先出法计价。
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
（1）除开发产品、开发成本的存货：
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产
经营过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，
确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所
生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持
有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售
合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，
按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、
具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并
计提存货跌价准备。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（2）开发产品、开发成本：
按周边楼盘（可比较）的市场售价，结合企业开发商品、开发成本的层次、朝
向、房型等因素，确定预计售价，对其计提跌价准备。
存货跌价准备按单个存货项目的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价
准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用五五摊销法；
（2）包装物采用一次转销法。
（3）开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记
入商品房成本。
（4）公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发
生的成本。
6、 维修基金的核算方法
按上海市物价局、上海市房地产局公布的沪价房（1996）第 116 号、第 157
号文的规定，提取维修基金，计入开发成本，支付给物业管理公司。
7、 质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同中规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付
的土建安装工程款中预留扣下，列为其他应付款。在保修期内由于质量而发生
的维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清算。
(十二) 长期股权投资
1、 投资成本的确定
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成
本与支付合并对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股
本溢价不足冲减的，调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进
行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损
益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出
的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业
合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于
发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步
实现的非同一控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面
价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本公司将合
并协议约定的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公
允价值计入企业合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但
尚未发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公
允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加
可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付
的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确
定。
2、 后续计量及损益确认
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权
益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允
价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初
始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，
不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损
益以外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例
计算应享有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资
本公积（其他资本公积）。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的
现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认
投资收益。
权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用
的会计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位
财务报表进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值
为基础计提的折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净
利润的影响；对本公司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以
抵销等事项的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏
损。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分
担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其
他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同
时确认投资收益。
在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表
中的净利润和其他权益变动为基础进行核算。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济
活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投
资企业与其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位
施加重大影响的，被投资单位为其联营企业。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权
投资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来
现金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收
回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将
差额确认为减值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十三) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产
－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无
形资产相同的摊销政策执行。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认
相应的减值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
(十四) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 各类固定资产的折旧方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和
预计净残值率确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同
方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所
有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期
间内计提折旧。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 30-40 5 2.375-3.167
专用设备 8 5 11.875
电子设备 5-6 5 15.83-19
运输设备 8 5 11.875
其他设备 5 5 19
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公
允价值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间
较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的固定资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使
该固定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除
预计净残值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其
可收回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资
产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
(十五) 在建工程
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1、 在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为
固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但
尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或
者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政
策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价
值，但不调整原已计提的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能
发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项
在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资
产组的可收回金额。
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十六) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
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产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或
者溢价金额，调整每期利息金额。
(十七) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
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到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确
定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价
值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务
成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本
化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费
用。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊
销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无
形资产，不予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
项 目 预计使用寿命 依 据
软件 10 年
特许经营权 10 年 协议
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
每期末，对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。
经复核，公司不存在使用寿命不确定的无形资产。
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4、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。有迹象表明一项无形资产可能
发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收回金额。公司难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资
产组的可收回金额。
可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的无形资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相
应调整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账
面价值（扣除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
5、 划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调
查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计
划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
6、 开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产
品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其
有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，
并有能力使用或出售该无形资产；
49
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的
支出，在发生时计入当期损益。
(十八) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
项目名称 摊销期限 依据
创邑金沙谷改造项目 18 年 租赁合同年限
幸福湾改建项目 14 年 租赁合同年限
装修工程 10 年 预计可使用年限
科技京城改造工程 5年 预计可使用年限
东浩环保工程项目 10 年 租赁合同年限
(十九) 收入
1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
2、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别
下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确
定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
3、 按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时，确定合同完工进度
的依据和方法
50
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金
额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
(二十) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2、 会计处理
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按
照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时
确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业
已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(二十一) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行
时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资
51
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回
的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资
产、清偿负债时，本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(二十二) 经营租赁
经营租赁会计处理
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费
用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进
行分摊，确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期
费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同
的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入
总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(二十三) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而
不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控
制、共同控制的其他企业。
52
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(二十四) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
本报告期公司主要会计政策未发生变更。
2、 会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
(二十五) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
本报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。
2、 未来适用法
本报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。
三、 税项
公司主要税种和税率
税 种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收 17%
入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵
扣的进项税额后，差额部分为应交增值税
营业税 按应税营业收入计征 5%
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计征 7%
企业所得税 按应纳税所得额计征 25%
按转让房地产所取得的增值额和规定的税 超率累进税率
土地增值税
率计征
四、 企业合并及合并财务报表
（本节下列表式数据中的金额单位，除非特别注明外均为人民币万元。）
(一) 子公司情况
1、 通过设立或投资等方式取得的子公司
53
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
从母公司所
有者权益冲
实质上 减子公司少
是
构成对 少数股东 数股东分担
表决 否
子公司 注 子公司 持股 权益中用 的本期亏损
业务 注册资 期末实际 权比 合 少数股东
子公司全称 册 经营范围 净投资 比例 于冲减少 超过少数股
性质 本 出资额 例 并 权益
类型 地 的其他 (%) 数股东损 东在该子公
(%) 报
项目余 益的金额 司期初所有
表
额 者权益中所
享有份额后
的余额
房地产经营开发、营建、租赁
一人有限
上海欣龙企 销售、物业管理、室内装潢、
责任公司 上 服务 18,00
业发展有限 室内贸易(除专营)，展览展示 18,000 100 100 是
（法人独 海 产业 0
公司 服务;食品销售管理(非实物方
资）
式)。
物业管理，资产管理，实业投
资，在投资、财务、商务、企
业管理、微电子、计算机软硬
件及外围设备、高科技产业领
域内的―四技‖服务，国内贸易
一人有限 （不含国家专营、专控、专卖
上海科技京
责任公司 上 服务 商品），停车库经营、管理，
城管理发展 1,350 1,350 100 100 是
（法人独 海 产业 企业形象策划，代办车船票，
有限公司
资） 订房服务，会务服务，展览展
示，办公设备保养及维修，广
告设计、制作、发布，代理国
内各类广告，附设分支机构
（以上经营范围涉及许可经
营的凭许可证经营）。
为本市场内电子电器元器件、
微型计算机软硬件及配件、仪
上海赛格电
有限责任 器仪表、电子设备、五金交电、
子市场经营 上 服务
公司（国 500 音响设备、灯具的商品经营者 275 55 55 是 755.22
管理有限公 海 产业
内合资） 提供市场管理服务。（以上涉
司
及行政许可的，凭许可证经
营）
房地产经营开发；室内装潢；
上海欣南房 有限责任
上 房地 物业管理；机械设备安装（含
地产开发有 公司（国 1,000 950 95 100 是
海 产业 维修）、金属材料、木材、五
限公司 内合资）
金交电、日用百货、化工原料
54
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
从母公司所
有者权益冲
实质上 减子公司少
是
构成对 少数股东 数股东分担
表决 否
子公司 注 子公司 持股 权益中用 的本期亏损
业务 注册资 期末实际 权比 合 少数股东
子公司全称 册 经营范围 净投资 比例 于冲减少 超过少数股
性质 本 出资额 例 并 权益
类型 地 的其他 (%) 数股东损 东在该子公
(%) 报
项目余 益的金额 司期初所有
表
额 者权益中所
享有份额后
的余额
（除危险品）、电工器材、汽
车配件，销售。（涉及行政许
可的，凭许可证经营）
企业管理咨询，商务咨询，投
资咨询（除金融，除专项），
房地产咨询（以上均不得从事
经纪），房屋租赁（手产权人
委托）（除经纪），广告设计、
制作，会展服务，企业形象策
上海弘浦商 有限责任 划及营销策划，市场信息咨询
上 房地
业经营管理 公司（国 2,000 与调查（不得从事社会调查、 1,100 55 55 是 1,796.71
海 产业
有限公司 有控股） 社会调研、民意调查、民意测
验），室内装潢；销售：工艺
品（除文物），百货，五金交
电，针纺织品，计算机及配件，
电子产品，体育用品，建材，
机电产品（涉及行政许可的，
凭许可证经营）
房地产开发、经营、咨询；物
有限责任
上海怡隆置 上 房地 3,333. 业管理；建筑材料、装潢材料、
公司（国 1,833.33 55 100 是
业有限公司 海 产业 33 金属材料、木材、五金交电、
内合资）
百货销售。
嘉兴科技京城高新技术产业
区的投资开发建设、物业管理
嘉兴科技京 （凭资质证经营）高新技术产
城高新技术 有限责任 嘉 房地 业资讯服务;房地产开发经营
3,000 3,000 100 是
产业区开发 公司 兴 产业 （凭有效资质证书经营）。（上
有限公司 述经营范围不含国家法律法
规规定禁止，限制和许可经营
的项目）
55
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
从母公司所
有者权益冲
实质上 减子公司少
是
构成对 少数股东 数股东分担
表决 否
子公司 注 子公司 持股 权益中用 的本期亏损
业务 注册资 期末实际 权比 合 少数股东
子公司全称 册 经营范围 净投资 比例 于冲减少 超过少数股
性质 本 出资额 例 并 权益
类型 地 的其他 (%) 数股东损 东在该子公
(%) 报
项目余 益的金额 司期初所有
表
额 者权益中所
享有份额后
的余额
投资管理；投资咨询；市场信
息咨询与调查；商务信息咨
询；企业形象策划与营销策
一人有限
上海幸福湾 划；在计算机、电子通信、网
责任公司 上 服务
投资管理有 2,800 络专业科技领域内从事技术 2,800 100 是
(法人独 海 产业
限公司 开发、技术转让、技术咨询、
资)
技术服务；工艺品销售；停车
（库）服务（涉及行政许可的，
凭许可证经营）。
房地产开发、经营，物业管理，
室内装潢，机械设备安装及维
修，销售建筑装潢材料、金属
一人有限
材料、木材、五金交电、电工
上海欣沁置 责任公司 上 房地 58,80
器材、化工产品及原料（除危 58,800 100 100 是
业有限公司 （法人独 海 产业 0
险、监控、易制毒化学品，民
资）
用爆炸物品）、汽车配件、日
用百货。（企业经营涉及行政
许可的，凭许可证件经营）。
房地产开发、经营、咨询；投
上海新佘山 有限责任
上 房地 资管理；建材销售；园林绿化；
置业有限公 公司（国 5,000 3,250 65 65 是 1,736.12
海 产业 物业管理。（企业经营涉及行
司 内合资）
政许可的，凭许可证件经营）。
物业管理（凭有效资质证书经
营）；建筑物清洁服务；房地
嘉兴精诚物 有限责任 产中介服务；家政服务；绿化
嘉 服务
业管理有限 公司（法 50 养护；日用百货的销售。（上 50 100 100 是
兴 产业
公司 人独资） 述经营范围不含国家法律法
规规定禁止、限制和许可经营
的项目
注： 嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司由本公司下属子公司上海欣龙企业
发展有限公司和上海科技京城管理有限公司共同投资设立；上海幸福湾投资管
理有限公司由本公司下属子公司上海弘浦商业经营管理有限公司投资设立。嘉
56
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
兴精诚物业管理有限公司由嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司投资
设立；
2、 通过同一控制下企业合并取得的子公司
实质
上构 从母公司所有者
少数股
成对 是 权益冲减子公司
东权益
子公 否 少数股东分担的
注 持股 表决 中用于
子公司全 业务性 期末实际 司净 合 少数股东 本期亏损超过少
子公司类型 册 注册资本 经营范围 比例 权比 冲减少
称 质 出资额 投资 并 权益 数股东在该子公
地 (%) 例(%) 数股东
的其 报 司期初所有者权
损益的
他项 表 益中所享有份额
金额
目余 后的余额
额
房地产经
营开发及
上海恒
有限责任公司 房 地 内部配套
立房地 上 USD2,3 12,393.
（台港澳与境内 产 开 服务设施 95 95 是 584.06
产有限 海 53 29
合资） 发 （提供服
公司
务设施和
场地）
华闻期 商品期货
货经纪 一人有限责任公 上 期 货 经济，金
10,000 10,000 100 100 是
有限公 司（法人独资） 海 经纪 融期货经
司 纪
3、 通过非同一控制下企业合并取得的子公司
实质
上构 从母公司所有者
成对 是 权益冲减子公司
少数股东
业 子公 否 少数股东分担的
注 表决 权益中用
务 期末实际 司净 持股比 合 少数股东权 本期亏损超过少
子公司全称 子公司类型 册 注册资本 经营范围 权比 于冲减少
性 出资额 投资 例(%) 并 益 数股东在该子公
地 例(%) 数股东损
质 的其 报 司期初所有者权
益的金额
他项 表 益中所享有份额
目余 后的余额
额
嘉兴市昊基 有限责任 嘉 房 房地产开发经营
800 800 100 是
房地产有限 公司（法 兴 地 （凭资质经营）
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
公司 人独资） 产
业
销售电子产品、
工艺美术品、化
妆品、日用品；
信息咨询（中介
除外）；劳务服
服
北京世纪昌 务；承办展览展
其他有限 北 务
运商贸有限 4,000 示；技术开发； 3,840 96 100 是
责任公司 京 产
公司 投资管理；物业
业
管理；物业管理；
出租商业用房；
出租办法用房。
（未经专项审批
的项目除外）
在批租地块内进
行房地产开发经
营、出租和出售、
房
上海鸿泰房 有限责任 物业管理、咨询
上 地 33,215
地产有限公 公司（国 60,391.7673 服务及相应的配 55 55 是 27,102.24
海 产 .4775
司 内合资） 套商业服务的场
业
地和设施（涉及
许可经营的凭许
可证经营）。
注：嘉兴市昊基房地产有限公司由本公司下属子公司上海怡隆置业有限公司投资成立。
(二) 合并范围发生变更的说明
本报告期合并范围未发生变化。
五、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 货币资金
项目 期末余额 年初余额
现金
人民币 122,360.04 104,558.61
银行存款
人民币 1,143,386,046.86 763,244,200.28
其他货币资金
人民币 72,469,665.74 34,948,853.74
合 计 1,215,978,072.64 798,297,612.63
58
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
其中无受限制的货币资金。
(二) 应收利息
1、 应收利息
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
应收银行利息 443,274.31 1,948,000.00 443,274.31 1,948,000.00
2、 无逾期利息。
3、 期末应收利息中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
(三) 应收账款
1、 应收账款账龄分析
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内（含 1 年） 16,673,947.93 97.33 833,697.40 5.00 18,770,932.56 97.48 938,546.63 5.00
1-2 年（含 2 年） 93,908.00 0.55 9,390.80 10.00 93,908.00 0.49 9,390.80 10.00
2-3 年（含 3 年） 83,808.00 0.49 12,571.20 15.00 83,808.00 0.44 12,571.20 15.00
3-4 年（含 4 年） 83,808.00 0.49 16,761.60 20.00 96,768.00 0.50 19,353.60 20.00
4-5 年（含 5 年） 97,349.60 0.57 19,469.92 20.00 113,765.60 0.59 22,753.12 20.00
5 年以上 97,760.00 0.57 48,880.00 50.00 97,760.00 0.50 48,880.00 50.00
合计 17,130,581.53 100.00 940,770.92 19,256,942.16 100.00 1,051,495.35
2、 应收账款按种类披露
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计
提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的
应收账款
合并范围内余额百分比
法计提的应收账款组合
非合并范围账龄分析法
17,130,581.53 100.00 940,770.92 5.49 19,256,942.16 100.00 1,051,495.35 5.46
计提的应收账款组合
59
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
组合小计 17,130,581.53 100.00 940,770.92 5.49 19,256,942.16 100.00 1,051,495.35 5.46
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收
账款
合计 17,130,581.53 100.00 940,770.92 19,256,942.16 100.00 1,051,495.35
应收账款种类的说明：
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 16,673,947.93 97.33 833,697.40 18,770,932.56 97.48 938,546.63
1－2 年 93,908.00 0.55 9,390.80 93,908.00 0.49 9,390.80
2－3 年 83,808.00 0.49 12,571.20 83,808.00 0.44 12,571.20
3－4 年 83,808.00 0.49 16,761.60 96,768.00 0.50 19,353.60
4－5 年 97,349.60 0.57 19,469.92 113,765.60 0.59 22,753.12
5 年以上 97,760.00 0.57 48,880.00 97,760.00 0.50 48,880.00
合计 17,130,581.53 100.00 940,770.92 19,256,942.16 100.00 1,051,495.35
（3）组合中，无采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款。
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
3、 本期无转回或收回本报告期前全额计提或计提减值准备金额较大的应收账
款。
4、 本报告期无实际核销的应收账款。
5、 期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、 应收账款中欠款金额前五名单位情况
占应收账款总
单位名称 与本公司关系 账面余额 账龄
额的比例(%)
上海国际信托有限公司 参股公司 2,500,245.00 1 年以内 14.60
60
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
上海市科技创业中心 租赁客户 2,769,792.00 1 年以内 16.17
上海亿朋假日酒店有限公司 租赁客户 663,600.00 1 年以内 3.87
张汉铭 客户 637,765.00 1 年以内 3.72
连自力 租赁客户 536,480.00 1 年以内 3.13
7、 期末应收账款中无关联方欠款。
8、 无终止确认的应收款项情况。
9、 无以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。
(四) 其他应收款
1、 其他应收款账龄分析
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额 比例（%）
（%）
1 年以内（含 1 年） 8,358,382.57 65.73 294,086.85 5.00 847,771.33 16.04 42,388.56 5.00
1-2 年（含 2 年） 372,320.00 2.93 57,082.00 10.00 1,126,779.70 21.33 112,677.97 10.00
2-3 年（含 3 年） 1,006,488.17 7.92 121,123.23 15.00 287,648.47 5.44 43,147.27 15.00
3-4 年（含 4 年） 1,570,609.00 12.35 314,121.80 20.00 1,594,335.22 30.18 318,867.04 20.00
4-5 年（含 5 年） 3,060.00 0.02 612.00 20.00 12,500.00 0.24 2,500.00 20.00
5 年以上 1,404,526.00 11.05 702,263.00 50.00 1,414,200.00 26.77 707,100.00 50.00
合计 12,715,385.74 100.00 1,489,288.88 5,283,234.72 100.00 1,226,680.84
2、 其他应收款按种类披露：
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例
金额 金额 比例（%） 金额 金额 比例（%）
（%） （%）
单项金额重大
并单项计提坏
账准备的其他
应收款
按组合计提坏
账准备的其他
应收款
合并范围内余
额百分比法计
提的应收账款
组合
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
非合并范围账
龄分析法计提
12,715,385.74 100 1,489,288.88 11.71 5,283,234.72 100 1,226,680.84 23.22
的应收账款组
合
组合小计 12,715,385.74 100 1,489,288.88 11.71 5,283,234.72 100 1,226,680.84 23.22
单项金额虽不
重大但单项计
提坏账准备的
其他应收款
合计 12,715,385.74 100 1,489,288.88 5,283,234.72 100 1,226,680.84
其他应收款种类的说明：
(1)期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
(2)组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 8,358,382.57 65.73 294,086.85 847,771.33 16.04 42,388.56
1－2 年 372,320.00 2.93 57,082.00 1,126,779.70 21.33 112,677.97
2－3 年 1,006,488.17 7.92 121,123.23 287,648.47 5.44 43,147.27
3－4 年 1,570,609.00 12.35 314,121.80 1,594,335.22 30.18 318,867.04
4－5 年 3,060.00 0.02 612.00 12,500.00 0.24 2,500.00
5 年以上 1,404,526.00 11.05 702,263.00 1,414,200.00 26.77 707,100.00
合计 12,715,385.74 100.00 1,489,288.88 5,283,234.72 100.00 1,226,680.84
(3)组合中，合并范围内其他应收款已作抵消，无采用余额百分比法计提坏账准备的
其他应收款。
(4)期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
3、 本期无转回或收回本报告期前全额计提或计提减值准备金额较大的其他应收
款。
4、 本报告期无实际核销的其他应收款情况。
5、 期末其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
6、 其他应收款金额前五名单位情况
与本公司 占其他应收款
单位名称 账面余额 账龄 性质或内容
关系 总额的比例(%)
维修基金及
嘉兴市住房保障局 政府机关 4,251,851.10 1-2 年 33.44
保修金
上海幸福摩托车有限公司 租赁单位 1,342,762.00 3-4 年 10.56 租赁押金
土地拍卖
上海市住宅建设发展中心 1,200,000.00 5 年以上 9.44 投标保证金
机构
信托发行
新华信托股份有限公司 800,000.00 1 年以内 6.29 信托收益
公司
国际航运大厦 租赁单位 459,551.10 2-3 年 3.61 租赁押金
7、 期末其他应收款中无关联方欠款。
8、 无终止确认的其他应收款情况。
9、 无以其他应收款为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金
额。
(五) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
期末余额 年初余额
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 221,996,445.35 95.04 105,864,083.00 90.13
1至2年 11,265,187.00 4.82 11,531,826.00 9.82
2至3年 266,639.00 0.11 59,174.00 0.05
3 年以上 59,174.00 0.03
合计 233,587,445.35 100.00 117,455,083.00 100.00
预付款项账龄的说明：
账龄超过一年且金额重大的预付款项为 11,265,187.00 元，系预付太仓起浩商贸有限
公司款项，目前商铺已交付，产证正在办理当中。
2、 预付款项金额前五名单位情况
单位名称 与本公司关系 账面余额 时间 未结算原因
上海绿地建设（集团）有限公司 建设单位 166,024,200.00 1 年以内 预付工程款
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
上海长琏物资贸易有限公司 供应商 35,000,000.00 1 年以内 预付购货款
长江联合置地有限公司 合作单位 20,000,000.00 1 年以内 预付款
太仓起浩商贸有限公司 商铺出售单位 11,265,187.00 1-2 年 预付商铺款
上海期货信息技术中心 租赁单位 361,875.00 1 年以内 预付租金
合计 232,651,262.00
3、 期末预付款项中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
(六) 存货
1、 存货分类
期末余额 年初余额
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本 4,342,025,220.00 4,342,025,220.00 3,976,459,592.63 3,976,459,592.63
开发产品 49,357,485.23 5,757,727.80 43,599,757.43 49,357,485.23 5,757,727.80 43,599,757.43
拟开发土地
出租开发产品
库存商品
周转材料 14,074.50 14,074.50 14,074.50 14,074.50
合计 4,391,396,779.73 5,757,727.80 4,385,639,051.93 4,025,831,152.36 5,757,727.80 4,020,073,424.56
期末用于抵押的存货账面价值为 1,374,197,108.95 元，详见附注八（一）6。
（1）开发成本：
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额 期末余额 年初余额
科技京城嘉兴商办园（一期） 2010 年 5 月 2012 年 4 月 216,820,607.69 132,216,542.79 117,499,657.06
嘉兴海派秀城公寓式酒店 2009 年 9 月 2012 年 1 月 199,000,000.00 160,680,874.41 155,827,474.25
浦东新区航头经济适用房 2008 年 8 月 2012 年 3 月 617,560,000.00 498,722,674.62 491,152,975.74
浦江国际金融广场 2009 年 9 月 2013 年 6 月 2,141,000,000.00 1,377,029,200.74 1,316,783,315.27
青浦区华新镇动迁配套房 2010 年 7 月 2012 年 12 月 940,000,000.00 611,955,952.96 487,413,987.98
青浦区徐泾北经济适用房 2011 年 10 月 2013 年 12 月 1,470,000,000.00 573,442,724.67 469,553,312.43
千新公路一号地块商品住宅项
2012 年 5 月 2015 年 2 月 1,800,000,000.00 987,977,249.81 938,228,869.90
目
合计 7,384,380,607.69 4,342,025,220.00 3,976,459,592.63
（2）开发产品：
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
南川基地 1996 年 4,217,606.86 3,618,291.59 599,315.27
平江三期 2003 年 8,252,076.82 8,252,076.82
外购商品房 13,716,246.51 2,139,436.21 11,576,810.30
科技京城 2000 年 23,171,555.04 23,171,555.04
合计 49,357,485.23 5,757,727.80 43,599,757.43
2、 存货跌价准备
本期减少额
存货种类 年初余额 本期计提额 期末余额
转回 转销
开发成本
开发产品 5,757,727.80 5,757,727.80
拟开发土地
出租开发产品
库存商品
周转材料
合 计 5,757,727.80 5,757,727.80
3、 计入期末存货余额的借款费用资本化金额
本期减少 本期确认资
存货项目
年初余额 本期增加 期末余额 本化金额的
名称 本期转入存货额 其他减少
资本化率
科技京城
嘉兴商办 6,301,400.00 2,600,000.00 8,901,400.00 6.10
园（一期）
浦东新区
航头经济 37,612,159.15 2,730,400.13 40,342,559.28 5.71
适用房
浦江国际
315,016,940.48 38,370,854.21 116,678.57 353,271,116.12 5.98
金融广场
青浦区徐
泾北经济 1,409,745.77 5,650,043.59 7,059,789.36 6.26
适用房
合 计 360,340,245.40 49,351,297.93 116,678.57 409,574,864.76
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(七) 其他流动资产
项目 期末余额 年初余额
应收货币保证金 191,502,650.01 202,459,096.32
应收质押保证金 545,400.00 1,816,650.00
应收结算担保金 10,083,900.64 10,000,000.00
合计 202,131,950.65 214,275,746.32
其他流动资产说明：
1、应收货币保证金
项 目 年末余额 年初余额
一、上海期货交易所
1． 结算准备金 22,717,664.16 51,513,383.40
2． 交易保证金 34,013,400.10 29,112,720.30
二、大连商品交易所
1． 结算准备金 47,427,839.14 13,753,981.85
2． 交易准备金 19,970,609.10 30,234,338.36
三、郑州商品交易所
1． 结算准备金 32,828,337.16 10,715,251.60
2． 交易保证金 8,737,295.60 33,576,040.17
四、中国金融期货交易所
1． 结算准备金 22,162,375.15 3,200,297.40
2． 交易保证金 3,645,129.60 30,353,083.24
合 计 191,502,650.01 202,459,096.32
2、应收质押保证金
项 目 年末余额 年初余额
郑州商品交易所（注） 545,400.00 1,816,650.00
注：棉花仓单质押，质押市值 727,200.00 元，折扣 75%，质押保证金 545,400.00 元。
6 月 30 日质押品期末市值 721,800.00 元。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
3、应收结算担保金
项 目 年末余额 年初余额
中国金融期货交易所 10,083,900.64 10,000,000.00
(八) 持有至到期投资
持有至到期投资情况
项 目 期末余额 年初余额
上海国际信托《外滩投资中央商场信托贷款
20,000,000.00
集合资金信托计划》
中泰信托《申亚翡翠谷信托贷款集合资金信
30,000,000.00
托计划》
新华信托产品 20,000,000.00
外滩投资中央商场信托贷款集合资金信托
30,000,000.00
计划普通型 2 号产品
合 计 100,000,000.00
(九) 长期股权投资
1、 长期股权投资分类如下：
项目 期末余额 年初余额
联营企业 775,419,163.63 721,565,065.75
其他股权投资 39,952,748.22 39,952,748.22
小计 815,371,911.85 761,517,813.97
减:减值准备 10,174,439.37 10,174,439.37
合计 805,197,472.48 751,343,374.60
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2、 联营企业相关信息
（金额单位：人民币万元）
本企业持股 本企业在被投资单
被投资单位名称 期末资产总额 期末负债总额 期末净资产总额 本期营业收入总额 本期净利润
比例(%) 位表决权比例(%)
上海微电子设计有限公司 28.57 28.57 3,683.56 190.45 3,493.11 351.63 70.47
中泰信托投资有限责任公司 29.97 29.97 383,362.69 66,504.17 316,858.52 47,791.79 8,392.75
江西瑞奇期货经纪有限公司 43.75 43.75 58,376.48 49,301.97 9,074.52 3,462.82 482.75
上海上体产业发展有限公司 25.00 25.00 6,505.56 994.31 5,511.25 159.27 -59.42
上海彼菱计算机软件有限公司（注） 23.00 23.00
注：上海彼菱计算机软件有限公司处于歇业状态。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
3、 长期股权投资明细情况
在被投资单位
其中：联营及合营 在被投资 在被投资
核算 持股比例与表 本期计提
被投资单位 投资成本 年初余额 增减变动 企业其他综合收益 期末余额 单位持股 单位表决权 减值准备 本期现金红利
方法 决权比例不一 减值准备
变动中享有的份额 比例(%) 比例(%)
致的说明
上海微电子设计有限
权益法 2,000,000.00 9,849,450.20 201,326.53 10,050,776.73 28.57 28.57
公司
中泰信托投资有限责
权益法 211,938,297.00 656,896,321.81 51,689,281.17 26,536,215.10 708,585,602.98 29.97 29.97
任公司
江西瑞奇期货经纪有
权益法 32,340,000.00 39,809,393.51 2,112,040.02 41,921,433.53 43.75 43.75
限公司
上海上体产业发展有
权益法 20,000,000.00 15,009,900.23 -148,549.84 14,861,350.39 25.00 25.00 3,583,237.70
限公司
权益法小计 266,278,297.00 721,565,065.75 53,854,097.88 26,536,215.10 775,419,163.63 3,583,237.70
上海国际信托投资公
成本法 16,668,300.00 16,668,300.00 16,668,300.00
司
上海永华房地产有限
成本法 4,422,436.00 4,422,436.00 4,422,436.00
公司
上海金信房地产开发
成本法 4,115,717.74 4,115,717.74 4,115,717.74 4,115,717.74
有限公司
上海美华建筑装饰有
成本法 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48
限公司
国嘉实业 成本法 152,551.00 152,551.00 152,551.00 152,551.00
中达资产管理有限公
成本法 10,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 2,322,932.93
司
安润国际保险经纪（北
成本法 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00
京）有限公司
成本法小计 39,952,748.22 39,952,748.22 39,952,748.22 6,591,201.67
合计 306,231,045.22 761,517,813.97 53,854,097.88 26,536,215.10 815,371,911.85 10,174,439.37
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
4、 向投资企业转移资金的能力未受到限制。
(十) 投资性房地产
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1．账面原值合计 1,415,007,372.56 55,824,335.39 1,359,183,037.17
（1）房屋、建筑物 1,415,007,372.56 55,824,335.39 1,359,183,037.17
（2）土地使用权
2．累计折旧和累计摊销合计 287,626,296.09 17,628,940.29 13,303,584.46 291,951,651.92
（1）房屋、建筑物 287,626,296.09 17,628,940.29 13,303,584.46 291,951,651.92
（2）土地使用权
3．投资性房地产净值合计 1,127,381,076.47 -17,628,940.29 42,520,750.93 1,067,231,385.25
（1）房屋、建筑物 1,127,381,076.47 -17,628,940.29 42,520,750.93 1,067,231,385.25
（2）土地使用权
4．投资性房地产减值准备累
4,365,470.14 4,365,470.14
计金额合计
（1）房屋、建筑物 4,365,470.14 4,365,470.14
（2）土地使用权
5．投资性房地产账面价值合计 1,123,015,606.33 -17,628,940.29 42,520,750.93 1,062,865,915.11
（1）房屋、建筑物 1,123,015,606.33 -17,628,940.29 42,520,750.93 1,062,865,915.11
（2）土地使用权
投资性房地产的说明：
期末用于抵押的投资性房地产账面价值为 731,088,415.11 元，详见附注八（一）6。
2012 年上半年度投资性房地产计提折旧和摊销金额为 17,628,940.29 元。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(十一) 固定资产
1、 固定资产情况
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、账面原值合计： 32,319,209.28 619,851.00 36,314.00 32,902,746.28
其中：房屋及建筑物 4,223,805.57 4,223,805.57
运输设备 19,545,734.27 298,000.00 19,843,734.27
电子设备 8,534,197.44 321,851.00 36,314.00 8,819,734.44
其他设备 15,472.00 15,472.00
本期新增 本期计提
二、累计折旧合计： 12,733,215.38 7,917.60 1,783,588.61 34,544.49 14,490,177.10
其中：房屋及建筑物 950,288.56 9,062.20 959,350.76
运输设备 6,283,035.47 1,246,529.44 7,529,564.91
电子设备 5,491,072.30 7,917.60 527,996.97 34,544.49 5,992,442.38
其他设备 8,819.05 8,819.05
三、固定资产账面净值合计 19,585,993.90 18,412,569.18
其中：房屋及建筑物 3,273,517.01 3,264,454.81
运输设备 13,262,698.80 12,314,169.36
电子设备 3,043,125.14 2,827,292.06
其他设备 6,652.95 6,652.95
四、减值准备合计 2,882,411.60 2,882,411.60
其中：房屋及建筑物 2,882,411.60 2,882,411.60
运输设备
电子设备
其他设备
五、固定资产账面价值合计 16,703,582.30 611,933.40 1,785,358.12 15,530,157.58
其中：房屋及建筑物 391,105.41 9,062.20 382,043.21
运输设备 13,262,698.80 298,000.00 1,246,529.44 12,314,169.36
电子设备 3,043,125.14 313,933.40 529,766.48 2,827,292.06
其他设备 6,652.95 6,652.95
本期折旧额 1,783,588.61 元。
71
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
2、 期末无暂时闲置的固定资产。
3、 无通过融资租赁租入的固定资产。
4、 无通过经营租赁租出的固定资产。
5、 期末无持有待售的固定资产。
6、 期末无未办妥产权证书的固定资产。
7、 本期无以明显高于账面价值的价格出售固定资产。
(十二) 无形资产
1、 无形资产情况
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、账面原值合计 14,000.00 14,000.00
(1).软件 14,000.00 14,000.00
2、累计摊销合计 4,783.47 700.02 5,483.49
(1).软件 4,783.47 700.02 5,483.49
3、无形资产账面净值合计 9,216.53 700.02 8,516.51
(1).软件 9,216.53 700.02 8,516.51
4、减值准备合计
(1).软件
5、无形资产账面价值合计 9,216.53 700.02 8,516.51
(1).软件 9,216.53 700.02 8,516.51
本期摊销额 700.02 元。
(十三) 长期待摊费用
项目 年初余额 本期增加 本期转出 本期摊销 期末余额
创邑金沙谷改造项目 42,889,047.24 1,478,932.68 41,410,114.56
幸福湾改建项目 58,551,491.29 5,341,525.56 1,221,749.22 51,988,216.51
装修工程 9,743,449.03 790,009.38 8,953,439.65
东浩环保工程项目 10,824,063.04 748,374.84 10,075,688.20
其他 1,839,743.60 982,338.00 421,173.02 2,400,908.58
合计 123,847,794.20 982,338.00 5,341,525.56 4,660,239.14 114,828,367.50
(十四) 递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示
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（1）已确认的递延所得税资产和递延所得税负债
项 目 期末余额 年初余额
递延所得税资产：
坏帐准备 595,797.77 544,108.30
存货跌价准备 1,439,431.95 1,439,431.95
固定资产减值准备 720,602.90 720,602.90
预提营业成本 4,000,000.00
小 计 2,755,832.62 6,704,143.15
递延所得税负债：
收购股权收益 4,249,209.90 4,249,209.90
（2）未确认递延所得税资产明细
项 目 期末余额 年初余额
（1）可抵扣暂时性差异 4,365,470.14 4,467,213.17
（2）可抵扣亏损 16,948,844.01 22,183,245.57
合计 21,314,314.15 26,650,458.74
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
项 目 期末余额 年初余额
2014 年 292,535.44
2015 年 33,830.81 855,728.54
2016 年 16,948,844.01 21,034,981.59
合计 16,982,674.82 22,183,245.57
(十五) 资产减值准备
本期减少
项 目 年初余额 本期增加 期末余额
转 回 转 销
坏账准备 2,278,176.19 240,527.49 4,755.00 83,888.88 2,430,059.80
存货跌价准备 5,757,727.80 5,757,727.80
可供出售金融资产减值准备
持有至到期投资减值准备
长期股权投资减值准备 10,174,439.37 10,174,439.37
投资性房地产减值准备 4,365,470.14 4,365,470.14
固定资产减值准备 2,882,411.60 2,882,411.60
工程物资减值准备
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在建工程减值准备
无形资产减值准备
商誉减值准备
其他
合计 25,458,225.10 240,527.49 4,755.00 83,888.88 25,610,108.71
(十六) 其他非流动资产
类别及内容 期末余额 年初余额
期货会员资格投资 1,400,000.00 1,400,000.00
(十七) 短期借款
1、 短期借款分类
项目 期末余额 年初余额
质押借款
抵押借款
保证借款
信用借款 80,000,000.00
合计 80,000,000.00
2、 无已到期未偿还的短期借款。
(十八) 应付账款
1、 应付账款情况：
项目 期末余额 年初余额
应付账款 88,403,876.58 115,759,061.84
2、 期末数中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末数中无欠关联方款项。
4、 账龄超过一年的大额应付账款：
单位名称 期末余额 未结转原因
上海虹房(集团)有限公司 18,000,830.00 公房款未结算
长业建设集团有限公司 3,308,568.00 工程款未结算
上海轻亚机电物资公司 1,827,911.42 工程款未结算
上海乐吉产电有限公司 1,600,000.00 工程款未结算
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(十九) 预收款项
1、 预收款项情况：
项目 期末余额 年初余额
预收账款 775,906,357.46 190,164,814.59
2、 期末数中无预收持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末数中无预收关联方款项。
4、 账龄超过一年的大额预收款项情况的说明：
单位名称 期末余额 未结转原因
富伟 3,291,667.88 购房款
法年斯有限公司 1,160,903.77 购房款
袁栋坤 1,153,699.34 购房款
何宝芝 1,008,264.10 购房款
(二十) 应付手续费及佣金
项目 期末余额 年初余额
应付手续费及佣金 38,337.94 38,753.25
(二十一) 应付职工薪酬
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
（1）工资、奖金、津贴和补贴 10,401,402.22 18,681,817.95 27,991,267.34 1,091,952.83
（2）职工福利费 539,213.97 278,943.32 260,270.65
（3）社会保险费 51,348.76 5,081,330.03 5,088,923.42 43,755.37
（4）住房公积金 1,613,554.00 1,613,554.00
（5）工会经费和职工教育经费 530,524.69 559,299.82 607,644.33 482,180.18
（6）辞退福利 32,162.40 -32,162.40
（7）其他
合计 10,983,275.67 26,475,215.77 35,612,494.81 1,845,996.63
期末应付职工薪酬中无属于拖欠性质的金额。
75
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(二十二) 应交税费
税费项目 期末余额 年初余额
增值税 -256,337.01 -173,481.16
营业税 -30,854,928.12 42,887,519.89
企业所得税 9,029,810.62 45,120,802.86
个人所得税 476,385.73 538,966.16
城市维护建设税 -92,428.45 3,085,324.39
房产税 1,710,270.14 6,150,139.19
土地增值税 15,091,546.49 30,532,072.21
教育费附加 -1,464,813.53 2,215,479.12
土地使用税 193,521.80
印花税 -26,042.90 873,646.11
河道管理费 -271,566.94 465,848.12
其他 -5,466.07 77.07
合计 -6,663,570.04 131,889,915.76
(二十三) 应付利息
项 目 期末余额 年初余额
企业债券利息 31,958,333.33 2,458,333.33
(二十四) 应付股利
单位名称 期末余额 年初余额 超过 1 年未支付原因
国有法人股 3,484,882.11 3,484,882.11 1995 年现金股利
国有法人股 3,266,648.70 3,266,648.70 1999 年现金股利
国有法人股 1,985,809.04 1,985,809.04 2001 年现金股利
国有法人股 2,833,150.00 2,833,150.00 2003 年现金股利
国有法人股 8,429,072.10 8,429,072.10 2004 年现金股利
国有法人股 4,100,000.00 2012 年现金股利
合计 24,099,561.95 19,999,561.95
(二十五) 其他应付款
1、 其他应付款情况：
项目 期末余额 年初余额
其他应付款 1,061,118,360.13 766,242,768.92
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2、 期末数中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
3、 期末数中无欠关联方款项。
4、 账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明
单位名称 期末余额 未偿还原因
长宁区建设和交通委员会 323,791,823.25 暂收款
上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司 280,500,000.00 垫付土地出让金
上海良盛实业有限公司 46,750,000.00 垫付土地出让金
科技京城—维修基金 13,875,505.90 维修基金
科技京城租户 9,731,673.07 押金
5、 金额较大的其他应付款
单位名称 期末余额 性质或内容
长宁区建设和交通委员会 532,607,545.50 暂收款
上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司 280,500,000.00 垫付土地出让金
上海良盛实业有限公司 46,750,000.00 垫付土地出让金
科技京城—维修基金 13,875,505.90 维修基金
科技京城租户 9,731,673.07 押金
(二十六) 期货风险准备金
项 目 期末余额 年初余额
期货风险准备金 4,926,937.06 4,417,774.11
(二十七) 一年内到期的非流动负债
1、 一年内到期的非流动负债明细
项 目 期末余额 年初余额
一年内到期的长期借款 136,910,000.00 183,695,000.00
2、 一年内到期的长期借款
（1）一年内到期的长期借款
项目 期末余额 年初余额
质押借款
抵押借款 136,910,000.00 183,695,000.00
保证借款
信用借款
合计 136,910,000.00 183,695,000.00
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注：抵押情况详见附注八（一）6。
（2）一年内到期的长期借款情况:
利率
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 期末余额 年初余额
(%)
农行浦东大道支行 2007 年 2 月 5 日 2012 年 12 月 15 日 人民币 6.3450 16,660,000.00 33,320,000.00
2007 年 12 月 11
农行浦东分行 2012 年 12 月 15 日 人民币 6.3450 10,000,000.00 20,000,000.00
日
华夏银行外滩支行 2009 年 4 月 30 日 2012 年 12 月 20 日 人民币 6.3450 5,250,000.00 10,375,000.00
宁波银行上海分行 2010 年 8 月 31 日 2012 年 12 月 21 日 人民币 6.6975 5,000,000.00 10,000,000.00
上海银行横浜桥支
2010 年 4 月 21 日 2012 年 11 月 12 日 人民币 6.6500 100,000,000.00 100,000,000.00
行
农村商业银行长宁
2009 年 4 月 28 日 2012 年 3 月 22 日 人民币 6.6500 10,000,000.00
支行
合 计 136,910,000.00 183,695,000.00
（3）一年内到期的长期借款中无逾期借款。
(二十八) 其他流动负债
项目 期末余额 年初余额
应付货币保证金 221,431,615.42 212,345,592.92
应付质押保证金 545,400.00 1,816,650.00
合计 221,977,015.42 214,162,242.92
(二十九) 长期借款
1、 长期借款分类
借款类别 期末余额 年初余额
质押借款
抵押借款 1,376,025,000.00 1,136,025,000.00
保证借款
信用借款
合计 1,376,025,000.00 1,136,025,000.00
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注：抵押情况详见附注八（一）6。
2、 长期借款情况
贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 利率（%） 期末余额 年初余额
农行浦东分行 2007 年 12 月 11 日 2017 年 12 月 15 日 人民币 6.3450 100,000,000.00
100,000,000.00
农行浦东大道支
2007 年 2 月 5 日 2016 年 12 月 15 日 人民币 6.3450 133,400,000.00
行 133,400,000.00
华夏银行外滩支
2009 年 4 月 30 日 2019 年 4 月 30 日 人民币 6.3450 83,625,000.00
行 83,625,000.00
宁波银行上海分
2010 年 8 月 31 日 2020 年 4 月 30 日 人民币 6.6975 75,000,000.00
行 75,000,000.00
中国农业银行不
2010 年 1 月 28 日 2017 年 1 月 27 日 人民币 6.3450 744,000,000.00
夜城支行 984,000,000.00
合 计 1,376,025,000.0 1,136,025,000.0
0 0
(三十) 应付债券
债 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
券
债券名称 面值 发行日期
利息调 面 利息 合 面 利息调
期
面值 合计 合计 面值 利息调整 合计
整 值 调整 计 值 整
限
2009 年上海
新黄浦置业股 1,000,000, 2009 年 12 5 1,000,000, -7,118,7 992,881,2 -1,130,9 -1,130,9 1,000,000,0 -5,987,810. 994,012,1
份有限公司公 000.00 月 16 日 年 000.00 54.37 45.63 44.02 44.02 00.00 35 89.65
司债券
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(三十一) 股本
本期变动增（+）减（－）
项目 年初余额 期末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
1．有限售条件股份
(1). 国家持股
(2). 国有法人持股
(3). 其他内资持股
其中：
境内法人持股
境内自然人持股
(4). 外资持股
其中：
境外法人持股
境外自然人持股
有限售条件股份合计
2．无限售条件流通股份
(1). 人民币普通股 561,163,988.00 561,163,988.00
(2). 境内上市的外资股
(3). 境外上市的外资股
(4). 其他
无限售条件流通股份合计 561,163,988.00 561,163,988.00
合计 561,163,988.00 561,163,988.00
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(三十二) 资本公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1.资本溢价（股本溢价）
（1）投资者投入的资本 1,125,743,144.95 1,125,743,144.95
（2）同一控制下企业合并的
-54,219,541.10 -54,219,541.10
影响
（3）收购少数股东股权支付
-47,029,383.68 -47,029,383.68
对价与净资产份额的差额
小计 1,024,494,220.17 1,024,494,220.17
2.其他资本公积
（1）被投资单位除净损益外
58,535,216.34 26,536,215.10 85,071,431.44
所有者权益其他变动（注 1）
（2）可供出售金融资产公允
价值变动产生的利得或损失
（3）原制度资本公积转入
（4）政府因公共利益搬迁给
予的搬迁补偿款的结余
小计 58,535,216.34 26,536,215.10 85,071,431.44
合计 1,083,029,436.51 26,536,215.10 1,109,565,651.61
注 1：权益法下被投资单位其他所有者权益变动增加资本公积 26,536,215.10 元。
(三十三) 盈余公积
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 235,821,032.21 235,821,032.21
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
合 计 263,842,983.70 263,842,983.70
(三十四) 一般风险准备
项目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 1,987,652.20 1,987,652.20
(三十五) 未分配利润
项 目 金 额 提取或分配比例
年初未分配利润 1,109,858,489.24
加： 本期归属于母公司所有者的净利润 86,054,584.72
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减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取储备基金
提取企业发展基金
提取职工奖福基金
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,195,913,073.96
(三十六) 营业收入和营业成本
1、 营业收入、营业成本
项 目 本期金额 上期金额
主营业务收入 204,957,106.40 93,612,196.75
其他业务收入 4,656,197.16 3,355,720.18
营业收入 209,613,303.56 96,967,916.93
主营业务成本 95,086,821.04 56,649,156.23
其他业务成本 -348,245.12 1,141,613.24
营业成本 94,738,575.92 57,790,769.47
2、 主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）工 业
（2）商 业
（3）房地产业 183,862,566.92 78,580,208.73 73,653,856.61 41,949,371.53
（4）旅游饮食服务业 21,094,539.48 16,506,612.31 19,958,340.14 14,699,784.70
合 计 204,957,106.40 95,086,821.04 93,612,196.75 56,649,156.23
3、 主营业务（分产品）
本期金额 上期金额
产品名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 120,715,872.10 42,520,750.93 2,013,668.10 2,115,989.03
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（2）提供劳务
（3）销售商品
（4）投资性房产出租 52,536,238.01 28,015,009.23 50,711,819.46 28,440,944.76
（5）经营性房产出租 10,610,456.81 8,044,448.57 20,928,369.05 11,392,437.74
合 计 183,862,566.92 78,580,208.73 73,653,856.61 41,949,371.53
4、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地区名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海 199,334,934.84 89,974,330.87 87,987,181.21 52,447,416.70
北京 5,622,171.56 5,112,490.17 5,625,015.54 4,201,739.53
合 计 204,957,106.40 95,086,821.04 93,612,196.75 56,649,156.23
5、 公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海融嘉实业发展有限公司 117,534,560.00 56.07
北京万商汇赛格数码电子有限公司 5,027,914.54 2.40
上海市静安区土地管理中心 3,120,000.00 1.49
上海市科技创业中心 2,234,124.00 1.07
上海舒心酒店经营管理有限公司 1,058,455.00 0.50
合 计 128,975,053.54 61.53
(三十七) 营业税金及附加
项目 本期金额 上期金额 计缴标准
营业税 8,439,668.34 5,079,258.27 5%
城市维护建设税 590,664.84 356,817.99 7%
教育费附加 304,086.87 185,809.17 5%
土地增值税 8,164,685.12 67,497.63 超率累进税率
地方教育费附加 117,197.82 35,082.22
合计 17,616,302.99 5,724,465.28
(三十八) 销售费用
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
项目 本期金额 上期金额
销售费用 1,209,981.06 577,774.54
(三十九) 管理费用
项目 本期金额 上期金额
管理费用 39,497,788.92 31,374,938.74
(四十) 财务费用
类别 本期金额 上期金额
利息支出 39,620,888.85 22,629,861.34
减：利息收入 4,595,716.08 4,180,424.43
汇兑损益 84,093.24 -424,594.06
其他 60,699.15 49,228.78
合计 35,169,965.16 18,074,071.63
(四十一) 投资收益
1、 投资收益明细情况
项目 本期金额 上期金额
成本法核算的长期股权投资收益 2,500,245.00
权益法核算的长期股权投资收益 27,317,882.78 48,921,239.68
处置长期股权投资产生的投资收益 78,000,000.00
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益 2,748,000.00 6,333,333.33
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益 -104,925.95
处置持有至到期投资取得的投资收益
处置可供出售金融资产等取得的投资收益
合 计 32,566,127.78 133,149,647.06
2、 按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海永华房地产有限公司
上海国际信托投资公司 2,500,245.00
合 计 2,500,245.00
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
3、 按权益法核算的长期股权投资收益：
被投资单位 本期金额 上期金额
上海微电子设计有限公司 201,326.53 228,054.97
中泰信托投资有限责任公司 25,153,066.07 47,584,317.13
江西瑞奇期货经纪有限公司 2,112,040.02 1,544,548.81
上海上体产业发展有限公司 -148,549.84 -435,681.23
合 计 27,317,882.78 48,921,239.68
4、 投资收益的说明：
投资收益汇回不存在重大限制。
(四十二) 资产减值损失
项目 本期金额 上期金额
坏账损失 151,883.61 1,362,233.41
(四十三) 营业外收入
1、 营业外收入分项目情况
项目 本期金额 上期金额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置利得合计 500.00 21,087.83 500.00
其中：处置固定资产利得 500.00 21,087.83 500.00
处置无形资产利得
非货币性资产交换利得
债务重组利得
接受捐赠
政府补助 20,544,600.00 20,185,000.00 20,544,600.00
罚款收入 170,314.00 62,042.00 170,314.00
其他 5,833,835.95 465,582.22 5,833,835.95
合计 26,549,249.95 20,733,712.05 26,549,249.95
2、 政府补助明细
项目 本期金额 上期金额
科技京城发展基金 20,000,000.00 20,000,000.00
扶持基金 544,600.00 185,000.00
合计 20,544,600.00 20,185,000.00
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(四十四) 营业外支出
项目 本期金额 上期金额 计入当期非经常性损益的金额
非流动资产处置损失合计 1,769.51 1,769.51
其中：固定资产处置损失 1,769.51 1,769.51
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 20,000.00
其中：公益性捐赠支出 20,000.00
罚款支出 28.25 3,675.73 28.25
其他
合计 1,797.76 23,675.73 1,797.76
(四十五) 所得税费用
项目 本期金额 上期金额
按税法及相关规定计算的当期所得税 4,957,414.48 12,548,441.85
递延所得税调整 -51,689.47 -297,378.55
合计 4,905,725.01 12,251,063.30
(四十六) 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
根据《企业会计准则第 34 号—每股收益》及《公开发行证券的公司信息披露编报规
则第 9 号—净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010 年修订）的规定列示计
算公式及相关数据的计算过程。
1、基本每股收益
基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk
其中：P0 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普通股股
东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1 为报告期
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行新股或债转股
等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩股数；M0 报告期
月份数；Mi 为增加股份次月起至报告期期末的累计月数；Mj 为减少股份次月起至
报告期期末的累计月数。
2、稀释每股收益
稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0–Sj×Mj÷M0–Sk+认股权证、股份期权、可转
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
换债券等增加的普通股加权平均数)
其中，P1 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通
股股东的净利润，并考虑稀释性潜在普通股对其影响，按《企业会计准则》及有关
规定进行调整。公司在计算稀释每股收益时，应考虑所有稀释性潜在普通股对归属
于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润
和加权平均股数的影响，按照其稀释程度从大到小的顺序计入稀释每股收益，直至
稀释每股收益达到最小值。
（1）基本每股收益
基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股
的加权平均数计算：
项目 本期金额 上期金额
归属于本公司普通股股东的合并净利润 86,054,584.72 126,884,685.14
本公司发行在外普通股的加权平均数 561,163,988.00 561,163,988.00
基本每股收益（元/股） 0.1534 0.2261
普通股的加权平均数计算过程如下：
项目 本期金额 上期金额
年初已发行普通股股数 561,163,988.00 561,163,988.00
加：本期发行的普通股加权数
减：本期回购的普通股加权数
年末发行在外的普通股加权数 561,163,988.00 561,163,988.00
（2）稀释每股收益
稀释每股收益以调整后的归属于本公司普通股股东的合并净利润除以调整后的本公
司发行在外普通股的加权平均数计算：
项目 本期金额 上期金额
归属于本公司普通股股东的合并净利润（稀释） 86,054,584.72 126,884,685.14
本公司发行在外普通股的加权平均数 （稀释） 561,163,988.00 561,163,988.00
稀释每股收益（元/股） 0.1534 0.2261
普通股的加权平均数（稀释）计算过程如下：
项目 本期金额 上期金额
计算基本每股收益时年末发行在外的普 561,163,988.00 561,163,988.00
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
通股加权平均数
可转换债券的影响
股份期权的影响
年末普通股的加权平均数（稀释） 561,163,988.00 561,163,988.00
(四十七) 现金流量表项目注释
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
财务费用－利息收入 5,038,990.39
营业外收入 6,004,649.95
政府补助 20,544,600.00
企业间往来 343,282,034.69
收到客户的保证金净额 20,258,830.19
合 计 395,129,105.22
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 本期金额
经营租赁支出 243,792.00
费用支出 21,213,769.94
财务费用－其他 60,699.15
营业外支出 213.01
企业间往来 51,317,598.79
存入交易所的保证金净额 28,647.94
合 计 72,864,720.83
(四十八) 现金流量表补充资料
1、 现金流量表补充资料
项 目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 87,328,967.98 130,976,210.31
加：资产减值准备 151,883.61 1,362,233.41
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 19,412,528.90 19,826,299.61
无形资产摊销 700.02 26,700.02
长期待摊费用摊销 4,660,239.14 6,188,329.27
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
1,269.51 -21,087.83
（收益以―－‖号填列）
固定资产报废损失（收益以―－‖号填列）
公允价值变动损失（收益以―－‖号填列）
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项 目 本期金额 上期金额
财务费用（收益以―－‖号填列） 39,704,982.09 22,205,267.28
投资损失（收益以―－‖号填列） -32,566,127.78 -133,149,647.06
递延所得税资产减少（增加以―－‖号填列） 3,948,310.53 -271,114.51
递延所得税负债增加（减少以―－‖号填列）
存货的减少（增加以―－‖号填列） -280,325,576.50 -194,154,442.68
经营性应收项目的减少（增加以―－‖号填列） -110,045,940.76 245,622,604.88
经营性应付项目的增加（减少以―－‖号填列） 718,232,305.17 134,538,921.86
其 他
经营活动产生的现金流量净额 450,503,541.91 233,150,274.56
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 1,215,978,072.64 1,343,261,186.70
减：现金的期初余额 798,297,612.63 1,196,331,996.85
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 417,680,460.01 146,929,189.85
2、 现金和现金等价物的构成：
项 目 期末余额 年初余额
一、现 金 1,215,978,072.64 1,343,261,186.70
其中：库存现金 122,360.04 119,081.80
可随时用于支付的银行存款 1,143,386,046.86 1,223,493,959.93
可随时用于支付的其他货币资金 72,469,665.74 119,648,144.97
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 1,215,978,072.64 1,343,261,186.70
注：现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
六、 关联方及关联交易
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 本公司的主要股东情况
（金额单位：万元）
母公司对本 母公司对本公司
法定
股东名称 关联关系 企业类型 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 的表决权比例 组织机构代码
代表人
比例(%) (%)
浦东新区浦东大道
上海新华闻投资有限公司 第一大股东 有限责任公司 李民吉 实业投资 50,000.00 13.48 13.48 70315230-X
720 号 22FA 室
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(二) 本公司的子公司情况：
法定代 持股比例 表决权比
子公司全称 子公司类型 企业类型 注册地 业务性质 注册资本 组织机构代码
表人 (%) 例(%)
上海欣龙企业发展有限公司 全资子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 服务产业 18,000 100.00 100.00 13450220-9
上海科技京城管理发展有限公司 全资子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 胡少波 服务产业 1,350 100.00 100.00 13450175-9
上海赛格电子市场有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 宋勋 服务产业 500 55.00 55.00 72937044-4
上海欣南房地产开发有限公司 全资子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 房地产业 1,000 95.00 100.00 78426667-4
上海弘浦商业经营管理有限公司 控股子公司 有限责任公司（国有控股） 上海 陆却非 房地产业 2,000 55.00 55.00 66941051-1
上海怡隆置业有限公司 全资子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 朱坚勇 房地产业 3,333.33 55.00 100.00 13269861-5
嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司 控股子公司 有限责任公司 嘉兴 刘柳根 房地产业 3,000 100.00 79209341-9
上海幸福湾投资管理有限公司 控股子公司 一人有限责任公司（法人独资） 上海 牛金村 服务产业 2,800 100.00 67117764-0
上海欣沁置业有限公司 全资子公司 一人有限责任公司（法人独资） 上海 朱坚勇 房地产业 58,800 100.00 100.00 69160586-8
上海恒立房地产有限公司 控股子公司 有限责任公司（台港澳与境内合资） 上海 陆却非 房地产开发 USD2,353 95.00 95.00 60722810-8
华闻期货经纪有限公司 全资子公司 一人有限责任公司（法人独资） 上海 吴永平 期货经纪 10,000 100.00 100.00 10002233-8
嘉兴市昊基房地产有限公司 全资子公司 有限责任公司（法人独资） 嘉兴 朱坚勇 房地产业 800 100.00 78566670-9
北京世纪昌运商贸有限公司 全资子公司 其他有限责任公司 北京 牛金村 服务产业 4,000 96.00 100.00 68690188-1
上海鸿泰房地产有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 陆却非 房地产业 60,391.7673 55.00 55.00 60724303-3
上海新佘山置业有限公司 控股子公司 有限责任公司（国内合资） 上海 朱坚勇 房地产业 5,000 65.00 65.00 57748078-2
嘉兴精诚物业管理有限公司 全资子公司 有限责任公司（法人独资） 嘉兴 刘柳根 服务产业 50 100.00 58778622-4
注：嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司由本公司下属子公司上海欣龙企业发展有限公司和上海科技京城管理有限公司共同投资设立；上
海幸福湾投资管理有限公司由本公司下属子公司上海弘浦商业经营管理有限公司投资设立；嘉兴市昊基房地产有限公司由本公司下属子公司上海
怡隆置业有限公司投资设立；嘉兴精诚物业管理有限公司由嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司投资设立；
(三) 本公司的联营企业情况
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
本企业持股 本企业在被投资单
被投资单位名称 企业类型 注册地 法定代表人 业务性质 注册资本 关联关系 组织机构代码
比例(%) 位表决权比例(%)
上海微电子设计
有限责任公司 北京东路 666 号 林旭伟 服务业 700 28.57 28.57 联营企业 77210150-6
有限公司
中泰信托投资有
有限责任公司 浦东大道 1 号 刘虹 金融业 51,660 29.97 29.97 联营企业 73746116-X
限责任公司
江西瑞奇期货经 南昌市广场南路 205
有限责任公司 张平 金融业 5,600 43.75 43.75 联营企业 73639025-9
纪有限公司 号
上海上体产业发 上海市杨浦区淞沪
有限责任公司 王伟旭 服务业 8,000 25.00 25.00 联营企业 79449660-9
展有限公司 路 245 号 3 号楼
上海彼菱计算机
有限责任公司 北京东路 666 号 张忠德 服务业 104 23.00 23.00 联营企业 63132344-7
软件有限公司
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(四) 关联交易情况
1、 存在控制关系且已纳入本公司合并报表范围的子公司，其相互间交易及母子
公司交易已作抵销。
2、 本年无向关联方采购商品/接受劳务情况。
本年无向关联方出售商品/提供劳务情况。
3、 关联托管/承包情况
本年公司无受托管理/承包情况。
本年公司无委托管理/出包情况。
4、 本年无关联租赁情况。
5、 本年无关联担保情况。
6、 本年无关联方资金拆借。
7、 本年无关联方资产转让、债务重组情况。
8、 其他关联交易
9、 年末无关联方应收应付款项。
10、 无关联方承诺事项。
七、 或有事项
本公司无需要披露的或有事项。
八、 承诺事项
(一) 重大承诺事项
1、 本年无已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出。
2、 本年无已签订的正在或准备履行的大额发包合同及财务影响。
3、 本年无已签订的正在或准备履行的租赁合同及财务影响。
4、 本年无已签订的正在或准备履行的并购协议。
5、 本年无已签订的正在或准备履行的重组计划。
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6、 其他重大财务承诺事项
抵押资产情况：
（1）公司向中国农业银行借款余额人民币 26,006 万元，以北京东路 666 号、668
号科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 51,839.07 平方米，抵押物账
面价值为 43,683.79 万元。
（2）公司向宁波银行上海分行借款余额人民币 8,000 万元，以北京东路 666 号地下
二层车库、H 区东座 9-11 层科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为
11,091.15 平方米，抵押物账面价值为 6,752.99 万元。
（3）公司向华夏银行外滩支行借款余额人民币 8,887.50 万元，以北京东路 666 号
科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 12,890.38 平方米，抵押物账面
价值为 11,755.07 万元。
（4）公司向上海银行横浜桥支行借款余额人民币 10,000 万元，以北京东路 666 号
科技京城大厦部分房产为抵押物，抵押物总面积为 12,453.43 平方米，抵押物账面
价值为 10,916.99 万元。
（5）子公司上海鸿泰房地产有限公司向中国农业银行不夜城支行借款余额人民币
98,400 万元，以位于东大名路 81 街坊地块 6/2 丘（虹口区提篮桥街道 81 街坊 6/2
丘）的房产为抵押物，抵押物总面积为 13,830.30 平方米，抵押物账面价值为
137,419.71 万元。
(二) 前期承诺履行情况
本公司无需要披露的前期承诺事项。
九、 资产负债表日后事项
(一) 重要的资产负债表日后事项说明
本公司无需要披露的重要的资产负债表日后事项。
(二) 资产负债表日后利润分配情况说明
(三) 其他资产负债表日后事项说明：
本公司无需要披露的其他资产负债表日后事项。
十、 其他重要事项说明
（一）、公司控股股东上海新华闻投资有限公司的实际控制人人保投资控股有限公司
（间接持有公司 13.48%股权），在北京金融资产交易所挂牌转让所持有的中国华闻
94
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
投资控股有限公司 55%股权、广联（南宁）投资股份有限公司 54.21%股权，通过公
开征集结果，人保投资控股有限公司于 2012 年 4 月 25 日与北京国际信托有限公司
分别签署了《关于中国华闻投资控股有限公司之股权转让协议》和《关于广联（南
宁）投资股份有限公司之股权转让协议》。并已办理了工商变更登记。
具体内容详见 2012 年 5 月 15 日的《上海证券报》、《证券时报》、上海证券交
易所网站，公司刊登的《关于公司实际控制人发生变动的提示性公告》、《上海新黄
浦置业股份有限公司详式权益变动报告书》、《上海新黄浦置业股份有限公司简式权
益变动报告书》。
（二）、2010 年 12 月 22 日，公司获悉安徽省高级人民法院民事裁定书[（2010）皖
民二初字第 00004 号]，关于招商银行股份有限公司合肥马鞍山路支行诉黄山长江徽
杭高速公路有限责任公司、及上海新华闻投资有限公司提供借款担保（承担连带责
任）合同纠纷一案，安徽省高级人民法院于 2010 年 12 月 9 日在中国证券登记结算
有限责任公司上海分公司，将公司大股东上海新华闻投资有限公司所持有的公司
20,700,000 股流通股（占公司总股本的 3.69%）
予以冻结。
截至 2012 年 6 月 30 日，上海新华闻投资有限公司所持有的公司 20,700,000 股流通
股（占公司总股本的 3.69%）已解除冻结。
十一、 母公司财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 应收账款
1、 应收账款账龄分析
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
1 年以内（含 1
5,192,695.00 100.00 259,634.75 5.00 180,843.00 100.00 9,042.15 5.00
年）
1-2 年（含 2 年）
2-3 年（含 3 年）
3-4 年（含 4 年）
4-5 年（含 5 年）
5 年以上
合计 5,192,695.00 100.00 259,634.75 180,843.00 100.00 9,042.15
95
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
2、 应收账款按种类披露
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例
金额 比例（%） 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%）
单项金额重大并单项计
提坏账准备的应收账款
按组合计提坏账准备的
应收账款
合并范围内余额百分比
法计提的应收账款组合
非合并范围账龄分析法
5,192,695.00 100.00 259,634.75 5.00 180,843.00 100.00 9,042.15 5.00
计提的应收账款组合
组合小计 5,192,695.00 100.00 259,634.75 5.00 180,843.00 100.00 9,042.15 5.00
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备的应收
账款
合计 5,192,695.00 100.00 259,634.75 180,843.00 100.00 9,042.15
应收账款种类的说明：
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 5,192,695.00 100.00 259,634.75 180,843.00 100.00 9,042.15
1－2 年
2－3 年
3 年以上
3－4 年
4－5 年
5 年以上
合计 5,192,695.00 100.00 259,634.75 180,843.00 100.00 9,042.15
96
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（3）组合中，无采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款。
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款。
3、 本期无转回或收回本报告期前全额计提或计提减值准备金额较大的应收账
款。
4、 本报告期无实际核销的应收账款情况。
5、 期末应收账款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、 应收账款中欠款金额前五名
占应收账款
与本公司关
单位名称 账面余额 年限 总额的比例
系
(%)
上海国际信托有限公司 参股公司 2,500,245.00 1 年以内 48.15
上海市科技创业中心 租赁客户 2,234,124.00 1 年以内 43.02
上海义昌仪电市场经营管理有限公司 租赁客户 212,500.00 1 年以内 4.09
兰亭集势贸易(深圳)有限公司上海分公司 租赁客户 77,934.00 1 年以内 1.50
上海游诺网络科技有限公司 租赁客户 41,555.00 1 年以内 0.80
7、 期末应收账款中无关联方欠款。
8、 无因金融资产转移而终止确认的应收款项情况。
9、 无以应收款项为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金额。
(二) 其他应收款
1、 其他应收款账龄分析
期末余额 年初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
比例 比例 比例 比例
金额 金额 金额 金额
（%） （%） （%） （%）
1 年以内
1,232,619,591.13 87.38 924,963,850.88 60.76 6,750.00 5.00
（含 1 年）
97
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
1-2 年
176,569,866.68 12.52 20,000.00 10.00 595,971,059.08 39.15 20,000.00 10.00
（含 2 年）
2-3 年
（含 3 年）
3-4 年
50,000.00 10,000.00 20.00 50,000.00 10,000.00 20.00
（含 4 年）
4-5 年
（含 5 年）
5 年以上 1,401,600.00 0.10 700,800.00 50.00 1,401,600.00 0.09 700,800.00 50.00
合计 1,410,641,057.81 100.00 730,800.00 1,522,386,509.96 100.00 737,550.00
2、 其他应收款按种类披露：
期末余额 年初余额
种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提
坏账准备的其他应收款
按组合计提坏账准备的其
他应收款
合并范围内余额百分比法
1,408,989,457.81 99.88 1,520,599,909.96 99.88
计提的其他应收款组合
非合并范围账龄分析法计
1,651,600.00 0.12 730,800.00 44.25 1,786,600.00 0.12 737,550.00 41.28
提的其他应收款组合
组合小计 1,410,641,057.81 100.00 730,800.00 0.05 1,522,386,509.96 100.00 737,550.00 0.05
单项金额虽不重大但单项
计提坏账准备的其他应收
款
合计 1,410,641,057.81 100.00 730,800.00 1,522,386,509.96 100.00 737,550.00
其他应收款种类的说明：
（1）期末无单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款。
（2）组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
期末余额 年初余额
账龄 账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例 金额 比例（%）
98
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
（%）
1 年以内 135,000.00 7.56 6,750.00
1－2 年 200,000.00 12.11 20,000.00 200,000.00 11.19 20,000.00
2－3 年
3－4 年 50,000.00 3.03 10,000.00 50,000.00 2.80 10,000.00
4－5 年
5 年以上 1,401,600.00 84.86 700,800.00 1,401,600.00 78.45 700,800.00
合计 1,651,600.00 100.00 730,800.00 1,786,600.00 100.00 737,550.00
（3）组合中，未计提坏账准备的其他应收款：
组合名称 账面余额 计提比例(%) 坏账准备
合并范围内不计提的其他应
1,408,989,457.81 不计提
收款组合
（4）期末无单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
3、 本期无转回或收回本报告期前全额计提或者计提减值准备金额较大的其他应
收款。
4、 本报告期无实际核销的其他应收款情况。
5、 期末其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位欠款。
6、 其他应收款金额前五名情况
占其他应收款
单位名称 与本公司关系 账面余额 年限 性质或内容
总额的比例(%)
上海新佘山置业有
子公司 689,292,500.00 1 年以内 48.86 往来款
限公司
上海恒立房地产开
子公司 141,594,672.41 1-2 年 10.04 往来款
发有限公司
嘉兴市昊基房地产
子公司 141,345,917.90 1 年以内 10.02 往来款
有限公司
上海欣南房地产开
子公司 127,900,000.00 1-2 年 9.07 往来款
发有限公司
北京世纪昌运商贸
子公司 103,052,066.68 1-2 年 7.31 往来款
有限公司
99
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
7、 应收关联方账款情况
与本公司 占其他应收款
单位名称 账面余额
关系 总额的比例(%)
上海科技京城管理发展有限公司 子公司 33,117,957.67 2.35
上海恒立房地产有限公司 子公司 141,594,672.41 10.04
上海欣南房地产开发有限公司 子公司 127,900,000.00 9.07
上海弘浦商业经营管理有限公司 子公司 73,317,800.00 5.20
嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司 子公司 88,921,736.80 6.30
上海鸿泰房地产有限公司 子公司 6,000,000.00 0.43
北京世纪昌运商贸有限公司 子公司 103,052,066.68 7.31
嘉兴市昊基房地产有限公司 子公司 141,345,917.90 10.02
上海新佘山置业有限公司 子公司 689,292,500.00 48.86
上海赛格电子市场经营管理有限公司 子公司 3,695,103.00 0.26
上海欣龙企业发展有限公司 子公司 751,703.35 0.05
合计 1,408,989,457.81 99.88
8、 无终止确认的其他应收款情况。
9、 无以其他应收款为标的进行证券化的，列示继续涉入形成的资产、负债的金
额。
100
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(三) 长期股权投资
长期股权投资明细情况
单位：人民币元
其中：联营及 在被投资单
合营企业其他 在被投资 在被投资 位持股比例 本期计
核算 本期现金
被投资单位 投资成本 年初余额 增减变动 综合收益变动 期末余额 单位持股 单位表决权 与表决权比 减值准备 提减值
方法 红利
中享有的份额 比例(%) 比例(%) 例不一致的 准备
说明
联营企业：
上海微电子设计
权益法 2,000,000.00 9,849,450.20 201,326.53 10,050,776.73 28.57 28.57
有限公司
中泰信托投资有
权益法 211,938,297.00 656,896,321.81 51,689,281.17 26,536,215.10 708,585,602.98 29.97 29.97
限责任公司
江西瑞奇期货经
权益法 32,340,000.00 39,809,393.51 2,112,040.02 41,921,433.53 43.75 43.75
纪有限公司
上海上体产业发
权益法 20,000,000.00 15,009,900.23 -148,549.84 14,861,350.39 25.00 25.00
展有限公司
权益法小计 266,278,297.00 721,565,065.75 53,854,097.88 26,536,215.10 775,419,163.63
子公司：
上海欣龙企业发
成本法 187,235,946.76 187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
展有限公司
上海恒立房地产
成本法 128,568,781.44 128,568,781.44 128,568,781.44
有限公司
上海科技京城管 成本法 13,500,000.00 13,500,000.00 13,500,000.00
101
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
其中：联营及 在被投资单
合营企业其他 在被投资 在被投资 位持股比例 本期计
核算 本期现金
被投资单位 投资成本 年初余额 增减变动 综合收益变动 期末余额 单位持股 单位表决权 与表决权比 减值准备 提减值
方法 红利
中享有的份额 比例(%) 比例(%) 例不一致的 准备
说明
理发展有限公司
上海赛格电子市
场经营管理有限 成本法 3,011,508.05 3,011,508.05 3,011,508.05
公司
上海欣南房地产
成本法 9,500,000.00 9,500,000.00 9,500,000.00
开发有限公司
上海新佘山置业
成本法 32,500,000.00 32,500,000.00 32,500,000.00
有限公司
华闻期货经纪有
成本法 132,996,692.18 132,996,692.18 132,996,692.18
限公司
上海弘浦置业有
成本法 11,000,000.00 11,000,000.00 11,000,000.00
限公司
上海怡隆置业有
成本法 18,333,300.00 18,333,300.00 18,333,300.00
限公司
上海欣沁置业有
成本法 588,000,000.00 588,000,000.00 588,000,000.00
限公司
上海鸿泰房地产
成本法 332,154,775.00 332,154,775.00 332,154,775.00
有限公司
北京世纪昌运商
成本法 81,096,507.82 81,096,507.82 81,096,507.82
贸有限公司
102
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
其中：联营及 在被投资单
合营企业其他 在被投资 在被投资 位持股比例 本期计
核算 本期现金
被投资单位 投资成本 年初余额 增减变动 综合收益变动 期末余额 单位持股 单位表决权 与表决权比 减值准备 提减值
方法 红利
中享有的份额 比例(%) 比例(%) 例不一致的 准备
说明
其他被投资单位
上海国际信托投
成本法 16,668,300.00 16,668,300.00 16,668,300.00
资公司
上海永华房地产
成本法 4,422,436.00 4,422,436.00 4,422,436.00
有限公司
上海金信房地产
成本法 4,115,717.74 4,115,717.74 4,115,717.74 4,115,717.74
开发有限公司
上海美华建筑装
成本法 1,693,743.48 1,693,743.48 1,693,743.48
饰有限公司
国嘉实业 成本法 152,551.00 152,551.00 152,551.00 152,551.00
安润国际保险经
纪（北京）有限公 成本法 2,900,000.00 2,900,000.00 2,900,000.00
司
成本法小计 1,567,850,259.47 1,567,850,259.47 1,567,850,259.47
合计 1,834,128,556.47 2,289,415,325.22 53,854,097.88 26,536,215.10 2,343,269,423.10 11,504,215.50
103
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
(四) 营业收入和营业成本
1、 营业收入、营业成本
项 目 本期金额 上期金额
主营业务收入 155,518,440.10 32,675,392.50
其他业务收入 -30,638.00
营业收入合计 155,518,440.10 32,644,754.50
主营业务成本 60,064,755.68 17,232,814.68
其他业务成本 -1,731.05
营业成本合计 60,064,755.68 17,231,083.63
2、 主营业务（分行业）
本期金额 上期金额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）工 业
（2）商 业
（3）房地产业 155,518,440.10 60,064,755.68 32,675,392.50 17,232,814.68
（4）旅游饮食服务业
合 计 155,518,440.10 60,064,755.68 32,675,392.50 17,232,814.68
3、 主营业务（分产品）
本期金额 上期金额
项 目
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
（1）房产销售 117,534,560.00 42,520,750.93
（2）土地转让
（3）投资性房产租赁 37,983,880.10 17,544,004.75 32,675,392.50 17,232,814.68
（4）其他
合 计 155,518,440.10 60,064,755.68 32,675,392.50 17,232,814.68
4、 主营业务（分地区）
本期金额 上期金额
地 区
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上 海 155,518,440.10 60,064,755.68 32,675,392.50 17,232,814.68
104
上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
5、 公司前五名客户的营业收入情况
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海融嘉实业发展有限公司 117,534,560.00 75.58
上海赛格电子市场经营管理有限公司 7,390,206.00 4.75
上海市科技创业中心 2,234,124.00 1.44
生命人寿保险股份有限公司上海分公司 990,696.00 0.64
交通银行上海分行 901,507.00 0.58
(五) 投资收益
1、 投资收益明细
项目 本期金额 上期金额
成本法核算的长期股权投资收益 8,000,245.00
权益法核算的长期股权投资收益 27,317,882.78 48,921,239.68
处置长期股权投资产生的投资收益 78,000,000.00
持有交易性金融资产期间取得的投资收益
持有至到期投资取得的投资收益期间取得的投资收益
持有可供出售金融资产等期间取得的投资收益
处置交易性金融资产取得的投资收益 -12,556.94
持有至到期投资取得的投资收益
可供出售金融资产等取得的投资收益
其他
合 计 35,318,127.78 126,908,682.74
2、 按成本法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海赛格电子市场经营管理有限公司 5,500,000.00
上海国际信托投资公司 2,500,245.00
3、 按权益法核算的长期股权投资收益
被投资单位 本期金额 上期金额
上海微电子设计有限公司 201,326.53 228,054.97
中泰信托投资有限责任公司 25,153,066.07 47,584,317.13
江西瑞奇期货经纪有限公司 2,112,040.02 1,544,548.81
上海上体产业发展有限公司 -148,549.84 -435,681.23
投资收益的说明：
投资收益汇回不存在重大限制。
(六) 现金流量表补充资料
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项 目 本期金额 上期金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 84,398,167.30 119,528,062.97
加：资产减值准备 243,842.60 2,995,579.76
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 13,169,916.20 13,551,569.71
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以―－‖号填列）
固定资产报废损失（收益以―－‖号填列）
公允价值变动损失（收益以―－‖号填列）
财务费用（收益以―－‖号填列） 39,620,888.85 22,059,977.45
投资损失（收益以―－‖号填列） -35,318,127.78 -126,908,682.74
递延所得税资产减少（增加以―－‖号填列） -60,960.65 -748,894.94
递延所得税负债增加（减少以―－‖号填列）
存货的减少（增加以―－‖号填列） 42,520,750.93
经营性应收项目的减少（增加以―－‖号填列） 89,233,845.15 115,190,853.69
经营性应付项目的增加（减少以―－‖号填列） -42,965,648.02 115,589,032.73
其 他
经营活动产生的现金流量净额 190,842,674.58 261,257,498.63
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 444,240,967.45 1,019,368,048.56
减：现金的期初余额 389,427,189.70 784,434,283.38
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 54,813,777.75 234,933,765.18
十二、补充资料
(一) 当期非经常性损益明细表
项目 本期金额
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项目 本期金额
非流动资产处置损益 -1,269.51
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
20,544,600.00
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和 2,748,000.00
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,004,121.70
其他符合非经常性损益定义的损益项目
小 计 29,295,452.19
所得税影响额 7,302,803.24
少数股东权益影响额（税后） 190,784.61
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项目 本期金额
合 计 21,801,864.34
(二) 净资产收益率及每股收益：
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 2.81 0.1534 0.1534
扣除非经常性损益后归属于公司
2.10 0.1145 0.1145
普通股股东的净利润
(三) 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
金额异常或比较期间变动异常的报表项目
期末余额（或本期发 年初余额（或去年同 变动比率
报表项目 变动原因
生额） 期发生额） （%）
货币资金 1,215,978,072.64 798,297,612.63 52.32 注1
预付款项 233,587,445.35 117,455,083.00 98.87 注2
应交税费 -6,663,570.04 131,889,915.76 -105.05 注3
应付利息 31,958,333.33 2,458,333.33 1200.00 注4
短期借款 0.00 80,000,000.00 -100.00 注5
预收款项 775,906,357.46 190,164,814.59 308.02 注6
营业收入 209,613,303.56 96,967,916.93 116.17 注7
投资收益 32,566,127.78 133,149,647.06 -75.54 注8
营业成本 94,738,575.92 57,790,769.47 63.93 注9
营业税金及附加 17,616,302.99 5,724,465.28 207.74 注10
财务费用 35,169,965.16 18,074,071.63 94.59 注11
销售费用 1,209,981.06 577,774.54 109.42 注12
营业利润 65,687,240.80 122,517,237.29 -46.39 注13
所得税费用 4,905,725.01 12,251,063.30 -59.96 注14
销售商品收到的现金 802,664,863.21 114,003,966.64 604.07 注15
购买商品支付的现金 495,523,402.93 301,702,828.04 64.24 注16
支付的各项税费 158,981,101.37 69,420,528.59 129.01 注17
投资支付的现金 102,750,000.00 384,723.58 26,607.49 注18
注 1：货币资金: 预收售房款增加致现金增加；
注 2：预付款项: 预付项目工程款增加；
注 3：应交税费: 上半年预缴售房流转税；
注 4：应付利息: 预提上半年度企业债券利息；
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注 5：短期借款: 上半年归还银行借款；
注 6：预收款项: 预收售房款较年初增加；
注 7：营业收入: 房产销售收入较去年同期大幅增加；
注 8：投资收益: 本期股权处置收益及权益法核算投资收益较去年同期减少；
注 9：营业成本: 房产销售收入增加相应增加营业成本；
注 10：营业税金及附加：房产销售收入增长相应税金成本增加；
注 11：财务费用：较去年同期相比由于借款规模增加导致利息费用增加；
注 12：销售费用：房产销售收入增加相应销售费用增加；
注 13：营业利润：较去年同期相比投资收益下降幅度较大；
注 14：所得税费用：利润下降相应所得税成本下降；
注 15：销售商品、提供劳务收到的现金：当期实现房产销售收入增加销售现
金流；
注 16：购买商品、接受劳务支付的现金：支付项目工程费用增加；
注 17：支付的各项税费：预缴房产销售流转税金；
注 18：投资支付的现金：购买信托产品。
十三、财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2012 年 8 月 9 日批准报出。
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上海新黄浦置业股份有限公司 2012 半年度报告
八、备查文件目录
1、 载有法定代表人签名的半年度报告文本；
2、 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报告文本；
3、 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露的所有文件的正本及公告的原稿。
董事长：王伟旭
上海新黄浦置业股份有限公司
2012 年 8 月 11 日
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