上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上海新黄浦置业股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 新黄浦 股票代码 600638
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 9,442,873,615.58 8,421,527,473.77 12.13 7,195,830,858.62
归属于上市公司股东的净
3,357,235,308.37 3,241,588,624.39 3.57 3,019,882,549.65
资产
经营活动产生的现金流量
-331,041,151.37 359,094,239.72 -192.19 -363,351,234.27
净额
营业收入 828,801,848.72 1,033,856,388.05 -19.83 1,093,858,161.15
归属于上市公司股东的净
228,316,611.06 208,015,312.78 9.76
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 163,228,657.46 185,313,736.78 -11.92 148,188,456.74
润
加权平均净资产收益率 增加 0.18 个百分
6.84 6.66 7.78
（%） 点
基本每股收益（元／股） 0.407 0.371 9.70 0.422
稀释每股收益（元／股） 0.407 0.371 9.70 0.422
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
1
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年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 60,811 55,763
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
上海新华闻投资有
国有法人 14.32 80,353,055 质押 80,353,055
限公司
上海市黄浦区国有
资产监督管理委员 国家 12.64 70,922,575 无
会
境内自然
熊贤忠 4.99 28,035,567 质押 28,035,567
人
汇添富基金－兴业
银行－双喜盛世 3 其他 2.90 16,284,557 无
号资产管理计划
上海金杖资产管理
未知 2.55 14,337,004 无
中心（有限合伙）
上海市中科创财富
未知 2.18 12,208,610 质押 9,079,961
管理有限公司
齐鲁证券有限公司
约定购回式证券交 其他 1.76 9,875,900 无
易专用证券账户
吉富创业投资股份
未知 1.75 9,820,000 无
有限公司
中国民生银行股份
有限公司－东方精
其他 1.43 8,013,529 无
选混合型开放式证
券投资基金
宁波杉辰实业有限
未知 1.35 7,600,000 无
公司
深圳市中科创财富通网络金融有限公司通过汇添富基金-兴业银行
-双喜盛世 3 号资产管理计划持有新黄浦股票 16,284,557 股，深圳
上述股东关联关系或一致行动 市中科创财富通网络金融有限公司与上海市中科创财富管理有限
的说明 公司为一致行动人。
公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
在 2013 年中，公司面对错综复杂的内外部形势，贯彻落实稳中求进的工作总基调，稳
增长、促创新，不断增强公司发展内生动力，顺利保持各项工作持续健康向好态势。
报告期内，公司始终坚持以提高公司经营效益与经营质量为中心，依据自身发展计划，
上规模，提品质，抓管理，求效益。全年实现主营业务收入 8.3 亿元，净利润 2.38 亿元，
实现每股收益 0.407 元。
（一）房产销售积极有为
2013 年度，公司房产销售相关部门、子公司整合资源，相互支持，积极有为地全面铺
开销售工作。上海科技京城销售面积 4621.74 平方米，销售额 1.448 亿元。“南馨佳苑”签
约 253 套，销售面积 15829.04 平方米，销售额 0.9194 亿元。青浦华欣项目，签约 752 套，
销售面积 52573.10 平方米，销售额 3.9 亿元。嘉兴“科技京城”、“海派秀城”、北外滩“浦
江国际金融广场”，以及松江“新佘山”等项目也已根据各自进度预先安排落实前期租售准
备工作。
（二）房产开发稳健有序
2013 年度，公司严格遵照年初计划目标，充分发挥主观能动，向管理要效益，凭质量
树品牌，各处房产开发在建项目逐次展开，稳健推进。其中北外滩“浦江国际金融广场”项
目占地面积约为 1.4 万平方米，建筑面积约为 11.9 万平方米，目前土建工程开始进入收尾
阶段，主楼幕墙则已封顶，主楼大堂幕墙、大雨棚施工、辅楼内圈幕墙正在紧张施工中，辅
楼外幕墙及泛光照明基本完成，租赁中心已完成装修并投入运营，主楼样板层、辅楼样板段
精装修也已完成。而且在此工程施工顺利推进过程中，项目公司坚持注重设计优化，始终狠
抓现场管理，在上海市虹口区建交委组织的在建工程检查评比活动中再次名列前茅，且连续
第三年获得上海市安全文明工地称号，以及上海市 AA 级安全文明工地标准化示范工地。
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青浦“欣沁苑”项目占地面积约为 9.37 万平方米，建设面积约为 20.73 万平方米，
目前 II 标段 19 栋 住宅、3 个民防车库、4 栋商业、2 个社区中心屋面工程、保温工程、涂
料工程、门窗工程、室内粉刷工程、楼地面工程、进户门等分部工程已全部完成；“欣乐苑”
项目占地面积约为 10.30 万平方米，建筑面积约为 20.29 万平方米，目前竣工验收备案、
交付使用手续办理、物业移交、销售进户、竣工结算等工作基本办结。在这两个保障房项目
施工建设全过程中，公司本部及项目公司通过现场实际督导、工程例会等形式协调各项工作、
解决日常施工中的矛盾，加强各单位之间的沟通，及时有效地控制好工程的质量、进度、成
本及安全文明，出色地实现了“求安全、保质量、抓进度、低成本”的管理目标任务要求。
嘉兴“科技京城”项目占地面积约为 8.37 万平方米，建筑面积约为 17.58 万平方米，
目前一期工程（A 块）工程施工基本完成，已进入施工收尾及竣工验收环节；一期工程（B
块）地下室一结构工程施工作业任务完成过半，个别低层建筑结构即将封顶；二期工程施工
图审查、面积预测绘等工作基本完成，招标前期准备工作也已启动。项目推进过程中，由于
该项目地处外地，且各处工程施工进度交织错落，项目现场协调、管理难度很大，而面对困
难，项目公司一方面积极主动与当地政府部门沟通协调，力争获得最大支持；另一方面合理
安排各处工程开工次序，力求作业流程科学合理，并且通过严格执行现场例会、安全检查、
安全质量考评与处罚等一系列制度，保障了项目施工顺利进行。
松江“新佘山”项目占地面积约为 8.28 万平方米，建筑面积约为 14.10 万平方米。2013
年度，项目公司积极应对高温季节以及台风等灾害性天气的影响，配合总管线进行施工方案
设计，同时突出河道、亲水平台、以及征地范围内 20 米的绿化带，年内已完成约 4 万平方
米建筑结构封顶，达到办理预售许可证的条件，并且通过第三方机构质量认证。于此同时，
项目公司建设完成了销售临时展示中心，对项目产品的介绍提供场所，并可运用此平台了解
客户市场的最直接的需求。此外，项目公司在不改变验收要求以及保证项目品质的前提下，
通过过程中预算、审价核算等手段严格控制成本，努力通过设计优化等相关具体措施增加销
售亮点，使项目整体贴合市场。
（三）房产经营开拓创新
2013 年度，公司房产经营团队在经济大环境面临严峻挑战、房产租赁市场出现周期性
波动的不利局面下，自我施压、自我超越，立足不断提炼内功，依托合理科学的管理模式与
不断创新的经营理念，不断提升服务质量与品牌形象。其中科技京城可租赁面积近 10 万平
方米，科技京城管理公司通过优先选择朝阳型、龙头型公司入驻，带动同业公司跟进，吸引
高科技产业集聚。全年租金收入约 5706 万元，物业管理费收入约 3775 万元，出租率达到
90%左右。此外，公司秉持“服务为主、管理为辅”理念，在去年首创“两个入驻”基础上，
进一步推出“六个一”的配套措施，即联动六大服务部门，通过“联合接待”和“轮值接待”
相结合的方式，加强信息互联互通，主动对接企业需求，赢得租户广泛赞誉，并且取得良好
效益。
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赛格电子市场在电子元器件经营商户普遍出现销售不畅、利润下降的情况下，围绕“市
场稳定、增收节支”两大工作重点，进一步完善部门绩效考核评定标准，并且通过设立监督
委员会等管理创新，激发员工干事创业工作活力，成功保持经营指标连年大幅超目标任务的
良好态势。
弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增
收节支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通
过中介合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与
接待投诉处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，
树立良好企业形象，金沙谷（可租赁面积约为 2.3 万平方米）、幸福湾（可租赁面积约为 2.9
万平方米）、金皖 399（可租赁面积约为 1.07 万平方米）三处产业园项目出租率与租金累计
收缴率均接近或达到 100%。
（四）期货业务求存图强
2013 年度，华闻期货在交易所返还时断时续及全行业大面积亏损的背景条件下，大力
实施内部调整，积极寻找突破方向。同时加强公司营销激励措施，积极引进业务团队。未来
业绩增长点也在培植孵化中，诸如现货贸易和期货结合等。风控、合规建设方面，公司响应
上海市金融联合会倡议，创建优质金融服务窗口，切实完善运作管理制度；信息技术方面，
针对夜盘交易及时升级系统、补充人员、完善制度、建立值班制度，对于现有系统和线路运
行中可能出现的问题，及时做出调整与解决,年内无重大风险事故。报告期内期货公司客户
保证金有所下降，约为 2.22 亿元。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 828,801,848.72 1,033,856,388.05 -19.83%
营业成本 599,687,302.59 727,394,509.30 -17.56%
销售费用 5,816,216.24 4,348,988.30 33.74%
管理费用 110,842,373.98 115,272,215.78 -3.84%
财务费用 25,742,748.14 26,969,540.66 -4.55%
经营活动产生的现金流量净额 -331,041,151.37 359,094,239.72 -192.19%
投资活动产生的现金流量净额 28,091,159.07 -143,127,409.87 119.63%
筹资活动产生的现金流量净额 762,377,594.16 -65,969,669.38 1255.65%
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
今年实现房产销售收入 6.27 亿元，主要为销售青浦华欣项目 752 套，销售额 3.9 亿元；
上海科技京城实现部分楼面销售，面积 4621.74 平方米，销售额 1.45 亿元；销售南馨佳苑
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经济适用房 253 套，实现销售额 0.92 亿元。今年的房产销售收入较去年同期相比下降
24.55%，主要原因为当年销售体量较去年减少。
今年完成房产租赁收入为 1.5 亿元，主要为下属科技京城实现租赁收入 0.93 亿元，北京
南一楼实现租赁收入 0.1 亿元、弘浦商业下属三个创邑园区等实现租赁收入 0.47 亿元。今
年的房产租赁收入较去年同期相比增长了 2.10%，略有提升，主要原因为弘浦商业租赁收入
较去年同期有一定的增长。
(2) 主要销售客户的情况
前 5 名主要销售客户 销售金额 占销售总金额比例
上海融益实业有限公司 90,530,000.00 10.92%
上海市闸北区住房保障中心 62,334,522.90 7.52%
上海融正投资有限公司 49,468,068.00 5.97%
上海市普陀区住房保障中心 28,064,609.15 3.39%
北京万商汇赛格数码电子有限公司 10,052,985.12 1.21%
合计 240,450,185.17 29.01%
3、 成本
单位:元
分行业情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
房产开发成本 484,452,966.11 81.16% 617,966,304.97 84.97% -21.61%
投资性房地产
49,919,515.10 8.36% 51,064,904.51 7.02% -2.24%
成本
经营性房地产
22,970,482.80 3.85% 19,069,236.65 2.62% 20.46%
成本
房地产业 房地产业小计 557,342,964.01 93.37% 688,100,446.13 94.61% -19.00%
人员工资 12,145,309.58 2.03% 10,779,286.95 1.48% 12.67%
摊销折旧 305,175.10 0.05% 614,921.30 0.09% -50.37%
其他 27,122,175.08 4.55% 27,819,444.04 3.82% -2.51%
服务业 服务业小计 39,572,659.76 6.63% 39,213,652.29 5.39% 0.92%
分产品情况
本期占 上年同 本期金额
总成本 期占总 较上年同
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额
比例 成本比 期变动比
(%) 例(%) 例(%)
土地成本 222,658,434.11 37.30% 179,643,668.97 24.70% 23.94%
前期开发成本 7,611,973.39 1.28% 10,226,609.23 1.41% -25.57%
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建安费用 243,917,973.96 40.86% 370,247,387.07 50.91% -34.12%
开发间接费用 10,264,584.65 1.72% 57,848,639.70 7.95% -82.26%
房地产销 房地产销售小
484,452,966.11 81.16% 617,966,304.97 84.97% -21.61%
售 计
物业持有成本 16,390,396.05 2.75% 17,362,067.53 2.39% -5.60%
摊销成本 33,529,119.05 5.61% 33,702,836.98 4.63% -0.52%
房地产出 房地产出租小
49,919,515.10 8.36% 51,064,904.51 7.02% -2.24%
租 计
人员工资 12,145,309.58 2.03% 10,779,286.95 1.48% 12.67%
摊销折旧 305,175.10 0.05% 614,921.30 0.08% -50.37%
物业管理成本 27,122,175.08 4.55% 27,819,444.04 3.83% -2.51%
提供劳务 提供劳务小计 39,572,659.76 6.63% 39,213,652.29 5.39% 0.92%
租金成本 14,858,394.51 2.49% 12,444,405.83 1.71% 19.40%
维修改造成本
8,112,088.29 1.36% 6,624,830.82 0.91% 22.45%
及摊销
其他 其他小计 22,970,482.80 3.85% 19,069,236.65 2.62% 20.46%
分产品情况
4、 费用
比上期数增
项 目 本期金额 上期金额 变化原因
减%
本年存量二手房销
售比例较去年同期
下降，即需要差额
上缴营业税金的房
营业税金及附加 62,258,875.73 45,833,358.99 35.84%
产销售金额减少，
相应年内全额上缴
的营业税金及附加
的上升
主要为本年新佘山
销售费用 5,816,216.24 4,348,988.30 33.74% 等新开发项目增加
广告宣传费
当年收回大额应收
资产减值损失 -221,238.80 2,885,516.01 -107.67% 账款相应冲回资产
减值损失
5、 现金流
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变动比例
科目 本期数 上年同期数 变化原因
（%）
主要为欣沁项目
本年度房地产开
发现金流入较去
年减少近 10 亿元,
经营活动产生的现金
-331,041,151.37 359,094,239.72 -192.19% 同时欣沁项目本
流量净额
期支付的其他与
经营活动有关的
现金较去年同期
亦减少近 3 亿。
主要为总部、赛
格、华闻期货等公
司年内累计收回
投资和收益较去
投资活动产生的现金
28,091,159.07 -143,127,409.87 119.63% 年 同 期 净 增 1.9
流量净额
亿元，下属弘浦等
公司当年购买长
期资产较去年同
期增加 0.22 亿元
主要原因为本期
欣沁、鸿泰、新佘
山等项目新增银
筹资活动产生的现金 行贷款 9.3 亿元，
762,377,594.16 -65,969,669.38 1255.65%
流量净额 同时年内各开发
项目累计支付的
利息较去年增加
0.9 亿元
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产业 777,557,776.41 557,342,964.01 28.32% -20.49% -19.00% -1.32%
服务业 37,747,889.81 39,572,659.76 -4.83% 1.07% 0.92% 0.16%
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 626,736,694.95 484,452,966.11
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售 22.70% -24.58% -21.61% -2.94%
房地产出
103,273,744.46 49,919,515.10 51.66% -8.31% -2.24% -3.00%
租
提供劳务 37,747,889.81 39,572,659.76 -4.83% 1.07% 0.92% 0.16%
其他 47,547,337.00 22,970,482.80 51.69% 38.73% 20.46% 7.33%
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 805,168,023.10 -19.39%
北京 10,137,643.12 -38.47%
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
上期期末 本期期末金
本期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
货币资金 1,407,722,374.96 14.91% 948,294,773.10 11.26% 48.45%
应收账款 8,507,747.84 0.09% 55,382,030.27 0.66% -84.64%
预付款项 32,595,783.09 0.35% 221,694,955.82 2.63% -85.30%
其他应收款 33,379,084.94 0.35% 19,680,286.80 0.23% 69.61%
一年内到期
的非流动资 0.00 0.00% 20,000,000.00 0.24% -100.00%
产
其他流动资
224,135,933.25 2.37% 342,479,312.62 4.07% -34.55%
产
短期借款 100,000,000.00 1.06% 0.00 0.00%
应付账款 342,582,273.51 3.63% 253,930,010.37 3.02% 34.91%
预收账款 669,419,816.72 7.09% 1,083,814,821.43 12.87% -38.23%
应交税费 -7,036,518.84 -0.07% -38,745,086.92 -0.46% 81.84%
其他应付款 993,209,574.14 10.52% 717,403,448.32 8.52% 38.45%
一年内到期
的非流动负 1,047,306,586.05 11.09% 52,170,000.00 0.62% 1,907.49%
债
长期借款 2,344,625,000.00 24.83% 1,439,185,000.00 17.09% 62.91%
应付债券 0.00 0.00% 995,148,949.27 11.82% -100.00%
资产方面，公司年内加大催款力度，其中，公司本部收回销售尾款 3,565 万元，科技京城
的租金收缴率达到 100%，使得应收账款较期初减少 4687 万元；本年度浦江国际金融广场
9
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
处于全面建设期，当年结转项目工程预付款 13,600 万元；公司下属华闻期货公司年内同比
减少应收货币保证金 8,000 万元,使得公司的其他流动资产较年初有所下降。
负债方面，公司本部年内增加宁波通商银行抵押借款 1 亿元，使得短期借款较期初增加，
同时本年内欣沁、鸿泰、新佘山项目公司当期新增银行贷款合计 9.33 亿元，使得长期借款
较期初增加；随着青浦华欣项目的进展工程成本陆续进入结算期，年末在计提工程成本同时
相应增加了期末应付工程账款 1.43 亿元；年内青浦华欣项目，签约 752 套，实现 39,000 万
元销售收入，相应冲减预收帐款及预缴税费；此外，一年内到期的非流动负债较去年增加主
要是由于公司发行的五年期 10 亿元公司债券将于 2014 年底到期，因此将应付公司债券金额
调至一年内到期的非流动负债。
(四) 核心竞争力分析
公司作为上海本地有二十余年历史的知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地产开发、
房地产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产经营，做
强金融股权等产业间资源互补和共享，从而实现整体收益。
管理团队在多年的经营和发展过程中，经过磨合，凭借管理层团结、务实和创新的精神；
公司的管控模式得到完善，管理水平不断提高。在整合资源方面，公司加强提升产品研发、
规划设计、施工管理和营销策划推广能力，培养了一批相关专业领域的人才。秉承公司的企
业文化和专业管理的职业精神，以实现企业发展战略为目标，努力为股东、合作伙伴和客户
创造收益和价值。
面临严峻的国家宏观政策的调控，公司把握国家政策，充分利用资本市场及其创新产品，
拓宽融资渠道，不断加强融资平台的建设和资金管控能力从而降低融资成本；加强资金的统
筹管理，保证资金链的安全畅通，确保公司和项目建设的正常运营。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有非上市金融企业股权情况
持 会
有 占该公 计 股
所持对 最初投资金额 数 司股权 期末账面价值 报告期所有者权 核 份
报告期损益（元）
象名称 （元） 量 比例 （元） 益变动（元） 算 来
（ （%） 科 源
股） 目
长
中泰信 期 货
托投资 股 币
211,938,297.00 29.97 817,049,744.27 125,614,878.03 -56,553,528.28
有限责 权 投
任公司 投 资
资
长
华闻期 期 货
货经纪 股 币
132,996,692.18 100.00
有限公 权 投
司 投 资
资
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
长
江西瑞 期 货
奇期货 股 币
32,340,000.00 43.75 47,883,273.82 4,225,439.86
经纪有 权 投
限公司 投 资
资
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
单位:元 币种:人民币
委托理
委托理财 委托理财起 委托理财终 报酬确 实际收回 计提减值
合作方名称 财产品 预计收益 实际获得收益
金额 始日期 止日期 定方式 本金金额 准备金额
类型
中泰-江
苏恒瑞
应收款
每年付
中泰信托 投资集 4000万 2013.3.11 2015.3.11 9.50% 尚未到期 无 无
息
合资金
信托计
划
中泰-申
亚翡翠
谷信托
还本付
中泰信托 贷款集 3000万 2012.2.24 2013.6.18 11.50% 3000万 4,726,027.40 无
息
合资金
信托计
划
大业信
托常州
美林湖
花园二
每6个月
大业信托 期项目 3000万 2013.10.24 2016.4.23 10.00% 尚未到期 无 无
付息
开发贷
款集合
资金信
托计划
中航信
托天启
到期还
中航信托 562号江 1200万 2013.11.12 2015.5.11 9.30% 尚未到期 无 无
本付息
城投资
信托贷
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
款集合
资金信
托计划
外滩投
资中央
商场信
到期还
上海信托 托贷款 5000万 2012.2.21 2013.2.27 10.50% 2000万 5,268,718.50 无
本付息
集合资
金信托
计划
现金丰
上海信托 2550万 2012.2.21 2013.12.31 4.50% 2550万 1,903,406.84 无
利
中泰*江
苏恒瑞
应收账
每年付
中泰信托 款投资 1500万 2013.4.11 2015.4.10 9.50% 尚未到期 无 无
息
集合资
金信托
计划
新华信托股 资金信 到期还
2000万 2012.2.29 2013.2.28 12.00% 2000万 3,106,469.56 无
份有限公司 托计划 本付息
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
单位:亿元 币种:人民币
尚未使用募集
募集年 募集方 募集资 本年度已使用募 已累计使用募 尚未使用募
资金用途及去
份 式 金总额 集资金总额 集资金总额 集资金总额
向
2009 公司债 10 10 10
募集资金用于偿还商业银行贷款和补充公司流动资金。
4、 主要子公司、参股公司分析
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
上海怡隆置业有限 房地产开发、经营、咨询；
3,333.33
公司 物业管理；建筑材料、装潢 41,160.65 17,845.58 3,724.47
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
材料、金属材料、木材、五
金交电、百货销售。
物业管理；室内装潢；国内
上海欣龙企业发展 贸易（除专营）；展览展示
18,000.00 58,095.89 39,070.40 1,716.38
有限公司 服务；预包装食品（不含熟
食卤味、冷冻冷藏）。
为本市场内电子电器元器
件、微型计算机软硬件及配
上海赛格电子市场 件、仪器仪表、电子设备、
500.00 5,172.95 2,644.25 1,284.08
经营管理有限公司 五金交电、音响设备、灯具
的商品经营者提供市场管
理服务。
企业管理咨询；商务咨询；
投资咨询（除金融，除专
项）；房地产咨询（以上均
不得从事经纪）；房屋租赁
（ 手 产 权 人 委 托 ）（ 除 经
纪）；广告设计、制作；会
展服务；企业形象策划及营
上海弘浦商业经营
销策划；市场信息咨询与调 2,000.00 15,098.44 5,730.31 1,142.99
管理有限公司
查（不得从事社会调查、社
会调研、民意调查、民意测
验）；室内装潢；销售：工
艺品（除文物），百货，五
金交电，针纺织品，计算机
及配件，电子产品，体育用
品，建材，机电产品。
房地产开发、经营；物业管
理；室内装潢；机械设备安
装及维修；销售建筑装潢材
上海欣沁置业有限 料、金属材料、木材、五金
58,800.00 231,900.10 59,148.94 423.35
公司 交电、电工器材、化工产品
及原料（除危险、监控、易
制毒化学品，民用爆炸物
品）、汽车配件、日用百货。
房地产开发经营；室内装
潢；物业管理；机械设备安
上海欣南房地产开 装（含维修）；金属材料、
1,000.00 14,523.87 1,705.23 78.48
发有限公司 木材、五金交电、日用百货、
化工原料（除危险品）、电
工器材、汽车配件销售。
上海鸿泰房地产有 在批租地块内进行房地产
60,391.77
限公司 开发经营、出租和出售；物 196,313.56 60,180.04 -28.87
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
业管理；咨询服务及相应的
配套商业服务的场地和设
施。
房地产经营开发及内部配
上海恒立房地产有
套服务设施（提供服务设施 USD2,353.00 21,570.03 11,373.93 -79.12
限公司
和场地）
嘉兴科技京城高新技术产
业区的投资开发建设、物业
嘉兴科技京城高新
管理（凭资质证经营）；高
技术产业区开发有 20,000.00 25,096.11 21,219.91 -93.94
新技术产业咨询服务;房地
限公司
产开发经营（凭有效资质证
书经营）。
销售电子产品、工艺美术
品、化妆品、日用品；信息
咨询（中介除外）；劳务服
北京世纪昌运商贸
务；承办展览展示；技术开 4,000.00 17,757.80 8,743.59 -180.17
有限公司
发；投资管理；物业管理；
物业管理；出租商业用房；
出租办公用房。
房地产开发、经营、咨询；
上海新佘山置业有
投资管理；建材销售；园林 5,000.00 144,167.07 4,699.61 -184.74
限公司
绿化；物业管理。
华闻期货经纪有限 商品期货经纪；金融期货经
10,000.00 38,678.52 15,596.14 -302.58
公司 纪。
物业管理；资产管理；实业
投资；在投资、财务、商务、
企业管理、微电子、计算机
软硬件及外围设备、高科技
产业领域内的“四技”服务；
国内贸易（不含国家专营、
上海科技京城管理
专控、专卖商品）；停车库 1,350.00 23,751.81 590.72 -61.07
发展有限公司
经营、管理；企业形象策划；
代办车船票；订房服务；会
务服务；展览展示；办公设
备保养及维修；广告设计、
制作、发布；代理国内各类
广告。
资金信托；动产、不动产信
托；有价证券信托；其他财
中泰信托投资有限
产或财产权信托；作为投资 51,660.00 434,998.64 280,437.86 54,066.17
责任公司
基金或者基金管理公司的
发起人从事投资基金业务；
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
经营企业资产的重组、购并
及项目融资、公司理财、财
务顾问等业务。
江西瑞奇期货经纪 商品期货经纪、金融期货经
5,600.00 61,367.67 10,437.22 965.81
有限公司 纪。
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
结合国家宏观经济背景、房地产调控政策变化及土地市场情况等因素，预计 2014 年房
地产形势总体将呈现先热后平，升温后稳的趋势，区域市场分化将会加剧。政府将在土地制
度改革、房产税、不动产登记以及金融政策上加快改革步伐。我们认为这些动向将影响房地
产市场发展和变化，去行政化的调控政策将逐步被长效机制所取代。短期看，2014 年房地
产政策将更加具有差别性。
其一、房地产市场总体上保持稳中有升的趋势，调控政策并未给市场带来巨大的压力，
购房者对楼市的预期有所变化。其二、刚性需求和合理改善性需求仍较旺盛，且国家支持首
套置业和合理自住性需求的政策仍然延续。中央提出积极稳妥推进以人为核心的新型城镇
化，这将进一步释放市场需求，尤其是三四线城市的新增住房需求。其三、房地产调控方面，
随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策差异化将成为常态。一线城市和热点二线
城市仍将供不应求，多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足。其四，
土地市场整体成交回暖，局部火热，土地供应增加的趋势或将持续。其五，中央经济工作会
议明确继续实施稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，利率市场化、汇率
改革等金融改革也将稳步推进。
(二) 公司发展战略
公司在未来几年将立足做实房地产主业，做强金融投资。着力提高品牌经营的水平，使
公司经营领域由房地产行业为主，逐步形成房地产与金融投资并重的发展目标。
一、精准把握国家房地产政策调控效应，密切关注经济情势、行业态势和市场走势变化
的基础上，科学厘定土地储备，加大加快项目开发，不断提升盈利能力和效率；
二、进一步突破上海本地业务局限，充分鉴察异地差异市场机遇，特别是全力培育和建
设在长三角地区和国内一、二线城市有品牌影响力和持续盈利潜力的项目；
三、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专业平台和优
势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业务的嫁接产品，
将房地产金融服务做实做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
(三) 经营计划
一）、2014 年度财务预算指标
全年预算营业总收入约 10 亿元，其中房产销售收入约 7 亿元，房产租赁收入约 1.4 亿元。
全年预算利润总额约 1.9 亿元。
二）、2014 年度经营计划与重点工作
提高公司盈利能力是企业运营的本质规定，是对股东回报的最直接方式，因此，公司力
求在 2014 年度进一步提升盈利回报。
1、房产开发平稳有序
2014 年度，公司房产开发在建项目逐次展开，公司各相关部门、子公司须严格遵照时
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
间节点任务要求，充分发挥主观能动，保质保量精益求精，向管理要效益，凭质量树品牌，
具体要求如下：
北外滩“浦江国际金融广场”项目于上半年（1）完成机电安装及主楼 2 层以上办公楼
层、辅楼公共部分精装饰工程；（2）正式送电并且具备工程竣工验收条件；（3）完成环保、
环卫、规划、绿化、交通、卫生、档案等验收工作；（4）完成备案制验收与“白玉兰”工
程验收。
青浦“欣沁苑”项目于 5 月底前完成水、电、煤、通信、有线配套工程；6 月底前单体
竣工；7 月底前完成室外总体道路及绿化工程；10 月底前完成竣工验收备案并交付使用。
嘉兴“科技京城”项目一期工程（B块）于上半年完成结构封顶；年底前完成主体工程、
配套工程、绿化景观工程。
松江“新佘山”项目于上半年完成结构施工，并且及时启动物业入驻与市场推广。
2、房产经营开拓创新
2014 年度，各房产经营团队务须进一步自我施压、自我超越，立足不断提炼内功，积
极主动迎难而上。要在合理科学的管理模式与不断创新的经营理念下，不断提升服务质量与
品牌形象，具体要求如下：
科技京城应以创建“2013-2014 年度市文明单位”为抓手，不断改进管理方式，提升
各项管理水平。经营工作中要结合产业结构调整趋势，重点引进一批龙头公司，并且还要对
现有客户群体资质进行有效调研，通过优先选择朝阳型企业，逐步优化租户结构，形成科技
产业公司聚集模式。
赛格市场应继续坚持以“先导市场、引导消费”为经营理念，进一步贯彻“以服务为
核心、以管理为核心”的双核心经营方针。搭建商户资源统一平台；招商对象要向生产厂家
转移，缩短供应链长度，降低中间环节费用。
弘浦商业应继续落实客户回访制度，力求从中归纳问题、发现缺陷，从而更好服务商户、
留住商户。与此同时，经营团队还应针对业态调整带来的变化，加大推广力度，扩大消费人
群，通过导入优质商户提高业绩稳定性与成长性。
浦江国际金融广场应针对项目下半年竣工及交付使用的时间节点，全面开展前期物业介
入工作。招商工作中针对航运产业链内主要客户，要以渠道推广为主，采用传统媒体点线面
相结合进行推广；针对航运产业链外主要客户，要采取传统营销、线下拓展及中介拓展并行
的方式开发客户。
3、 房产销售步调一致
2014 年度，房产销售相关部门、子公司应进一步整合资源，相互支持，积极有为地全
面铺开销售工作，确保完成上海科技京城裙房部分层面、上海平江小区地下车位、北京万商
汇大厦、嘉兴海派秀城等处销售工作，以及南馨佳苑、欣乐苑、欣沁苑等处销售收尾工作。
4、 期货业务迎难而上
2014 年度，华闻期货应进一步突出产业特色，拓展结构化理财，深耕北京、武汉市场。
要进一步完善全员考核体系，实行优胜劣汰。要通过业务创新、管理创新，实现业绩大幅度
提升。
5、 项目储备蓄势接力
2014 年度，相关业务团队应根据公司发展战略部署，以扩大开发规模、增加区域布局、
丰富产品类型，以及提高盈利水平为目标，充分利用各路资源，及时把握市场动态，密切关
注自贸区商机，视野开阔、举措有力地继续在房地产、金融投资等方面发掘优质项目，为公
司经营发展奠定坚实基础。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年公司将根据各个项目的开发计划与投资需要，将强化销售，降低库存，加快资
金回笼，同时通过银行借款、债券融资、委托贷款等各种渠道筹集资金，通过优化资金使用
方案、严格控制费用支出，力争加快资金的周转，促使公司健康、可持续地发展。
(五) 可能面对的风险
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上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年年度报告摘要
1、政策风险
房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，近年国家陆续出台了“国十一条”、“新
国十条”、“新国八条”、“新国五条”等政策法规，利用土地、信贷、税收等多种手段促进房
地产土地供应，保障改善性需求，以引导和促进房地产行业持续稳定健康发展。
公司将密切关注宏观形势，加强对政策趋势的研判，依据政策导向，结合市场变化，在
项目顺利开发建设的基础上，针对项目所处的不同开发阶段，及时合理的调整产品结构和开
发节奏，积极快速进行市场应变。
2、经营风险
房地产项目开发周期长，变化多，投资大，面对日益激烈的市场竞争，改善经营模式，提
高开发效率，降低开发成本，加快周转已成为必然趋势。公司将实施有进有退策略，通过方
案设计、施工、销售各个环节进程以缩短开发周期，从而节约财务成本，通过提升项目品质
和附加值来挖掘价格提升空间。
3、财务风险
房地产作为资金密集型行业，资金链的安全与否直接决定着企业的生命，资金成本的高
低直接影响着企业的盈利能力。公司在继续借助良好的资信获取金融机构信贷融资基础上，
提高直接和间接融资能力，合理使用财务杠杆等方式拓宽资金来源，最大限度提高资金使用
效率，为公司的稳定发展提供资金支持。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上期相比本期新增合并单位 1 家，原因为：本期上海鸿泰房地产有限公司投资设立上海鸿
泰物业管理有限公司。
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