公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦实业集团股份有限公司
2020 年年度报告摘要
1
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 刘洪光 因个人原因未能出席 董事仇瑜峰
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2020 年实现归属于母公司所有者的净利
润 268,786,203.05 元，母公司实现 2020 年净利润 87,500,864.93 元，提取法定盈余公积金
2,187,358.35 元，加上年初未分配利润 1,970,550,005.81 元，归属于母公司实际可供分配利润
2,236,575,870.64 元。
按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定2020年度利润分配预案为：以2020
年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利1.20元（含税）,共分配现
金红利计80,807,614.32元。公司2020年度不送红股，不实施资本公积转增股本。
该议案尚需提交公司 2020年度股东大会审议通过。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐俊 蒋舟铭
办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号东楼
32层
2
电话 （021）63238888 （021）63238888
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
2 报告期公司主要业务简介
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。公司的业务
板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发经营等。目前公司房
地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、酒店式公寓、科技园区、保障
性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。
详细情况参见“经营情况的讨论与分析”。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2020年 2019年 2018年
增减(%)
总资产 20,092,913,489.24 15,125,988,713.40 32.84 12,579,602,007.29
营业收入 1,194,129,800.85 1,276,105,232.14 -6.42 1,066,328,391.50
归属于上市公 268,786,203.05 -553,294,937.22 148.58 571,982,617.38
司股东的净利
润
归属于上市公 73,018,241.04 -607,765,277.51 112.01 -34,017,365.64
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
归属于上市公 4,313,067,771.67 4,068,762,498.87 6.00 4,575,509,764.82
司股东的净资
产
经营活动产生 1,351,771,248.41 330,241,910.12 309.33 -621,713,262.89
的现金流量净
额
基本每股收益 0.3991 -0.8216 148.58 0.8494
（元／股）
稀释每股收益 0.3991 -0.8216 148.58 0.8494
（元／股）
加权平均净资 6.39 -12.53 增加18.92个 13.01
产收益率（% 百分点
）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
3
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 297,555,385.30 193,892,757.70 151,482,806.31 551,198,851.54
归属于上市公司股东的净利润 27,953,218.02 46,684,450.37 9,022,422.45 185,126,112.21
归属于上市公司股东的扣除非
27,496,713.35 37,873,508.14 5,008,062.36 2,639,957.19
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -365,860,626.05 461,284,956.92 722,700,590.64 533,646,326.90
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 29,959
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 30,986
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前 10 名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
上海新华闻投资有限 120,701,293 17.92 质押 120,420,000 国有法人
公司
上海盛誉莲花股权投 -4,510,000 115,162,770 17.10 无 境内非国
资基金合伙企业（有 有法人
限合伙）
上海市黄浦区国有资 85,107,090 12.64 无 国家
产监督管理委员会
（上海市黄浦区集体
资产监督管理委员
会）
中崇投资集团有限公 31,923,241 4.74 质押 31,070,000 境内非国
司 有法人
北京禾晟源投资管理 16,633,912 28,436,530 4.22 无 其他
有限公司－禾晟源稳
进二期私募证券投资
基金
西藏信托有限公司－ 17,378,410 2.58 无 其他
4
安坤 5 号集合资金信
托计划
西藏信托有限公司－ 16,861,870 2.50 无 其他
安坤 8 号集合资金信
托计划
西藏信托有限公司－ 13,896,600 2.06 无 其他
丹泽 1 号集合资金信
托计划
福建天宝矿业投资集 1,860,000 6,590,000 0.98 无 境内非国
团股份有限公司 有法人
上海新黄浦（集团） 5,628,000 0.84 无 国有法人
有限责任公司
上述股东关联关系或一致行动的说 上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司－安坤 5
明 号集合资金信托计划、安坤 8 号集合资金信托计划、丹泽 1 号集
合资金信托计划，持有新黄浦股票 17,378,410 股、16,861,870
股、13,896,600 股。上海新黄浦（集团）有限公司是上海市黄浦
区国有资产监督管理委员会下属子公司。公司未知以上其他股东
之间是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露
管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数 不适用
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
5
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司债券基本情况
新黄浦置业股份有限公司 2016 年非公开发行公司债券（第一期）及（第二期）已于 2019 年内
兑付本金和应付利息。
5.2 公司债券付息兑付情况
□适用 √不适用
5.3 公司债券评级情况
□适用√不适用
5.4 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
主要指标 2020 年 2019 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 77.57 71.78 增加 5.79 个百分点
6
EBITDA 全部债务比 0.03 -0.03 增加 0.06 个百分点
利息保障倍数 1.67 -1.21 238.02%
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
2020 年度，公司实现营业总收入 133,230.08 万元，其中营业收入 119,412.98 万元，当年实
现净利润 31,509.25 万元，归属于母公司净利润 26，878.62 万元，归属于上市公司股东扣非后净
利润 7,301.82 万元。
2020 年是公司发展历程中极为特殊的一年。从外部环境来看，新冠肺炎疫情冲击带来的挑战
极为严峻；从公司自身情况来看，上市近三十年的新黄浦实业再次走到转型发展关键路口。困难
激发干劲,2020 年全年，公司全体员工团结一心，逆势求进，合力确保公司触底反弹并为即将展开
的新一轮大发展奠定较坚实的起点。
（一）、工程建设排除困难努力赶抢进度
2020 年年初，突如其来的疫情冲击导致全国各地工程建设普遍陷入“停摆”状况。面对这种
情况，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠，群策群力，全力抢赶工程进度。
其中南浔项目公司通过居家办公、远程会议交流、工作信息时时共享等方式，确保内部管理
不放松、日常工作不耽误。2 月 17 日地区封闭解除后，以“有效管理抢时间，团结协作促进度”
为工作宗旨，安排所有人员到项目现场，立即投入到开工、复工的各项工作，并结合实际进一步
细化、优化房产开发中的难点、要点，为各地块顺利开工、房产销售奠定了坚实的基础。截至年
末，CD 地块合院样板房已完成建设并对外开放，A、B、D 地块主体结构封顶完成，CX 地块高层 6
个单体主体结构施工至 13 层，洋房 7 个单体中的 5 个正在进行主体结构施工，联排 17 个单体正
在进行地下室或主体结构施工。
常州金坛项目公司在春节后复工延迟一个多月情况下，大力加强施工协调与管理，积极推进
招投标工作，努力完成全年预定工作目标。截止年末，项目 A 标段已完成主体结构验收及内外墙
面粉刷、浮筑地坪浇筑，B、C 标段已完成结构封顶。
闵行吴泾租赁房项目在工期被迫延后 2 个月情况下，及时调整阶段性进度计划，确保年度计
划和总体目标完成。截至年末，项目地下室结构+0.00 完成，7、9#楼完成 6 层结构，1、2、3、6、
8#楼完成 7 层结构，5、11#楼完成 8 层结构，10#楼完成 9 层结构， 样板房（含临时示范区）精
装工程完成。
7
闵行梅陇租赁房项目通过加班加点、全员参与等方式，努力推进开发进度。经过努力，项目
已于 4 月 23 日正式开工建设（桩基工程），不仅没有拖延工期，反而比原定计划提前 1 周左右时
间。目前现场地库正负零结构已全部完成，外墙和顶板防水及保护层已全部完成，地库周边沟槽
土方已回填完成。1#楼已施工至 9 层结构，2#楼已施工至 8 层结构，3#楼已施工至 5 层结构，4#
楼已施工至 4 层结构，5#楼已施工至 3 层结构，6#楼已施工至 3 层结构。
公司各处保障房建设团队克服复工延迟、工程材料供应延迟、劳动力不足等不利影响，内外
协调、全力以赴，尽可能缩短被延误的工期。其中松江南站大型居住社区动迁安置房项目两地块
同时开发建设，截至报告期末均已取得新建住宅交付使用许可证；奉贤南桥大型居住社区共有产
权保障房项目外立面脚手架拆除于 7 月初完成，室外总体工程 12 月底基本完成，景观绿化工程绿
化土已平整完成，景观工程正施工中；宝山顾村共有产权保障房项目截至年末，住宅室内粉刷完
成，保温工程完成约 95%，门窗工程完成约 90%，安防工程完成约 70%，消防工程完成约 80%，给
水配套工程完成约 90%。
深圳大成基金项目排除疫情干扰顺利实现复工复产，顺利完成总包工程竣工、节能整体验收
和竣工备案，有效组织物业公司进场并完成过渡、承接工作。积极推进装修设计工作并完成自用
区、公共区域装修样板层施工。
（二）房产销售顶住压力继续保持较好势头
在新冠肺炎疫情巨大冲击下，今年一季度国内各线城市房地产市场几乎处于“封冻”状态，
对全年销售任务形成巨大压力。面对这种前所未有严峻开局，公司房产销售工作及时转变工作策
略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住市场逐步回暖产生的契机，在极端不利情况下保持了良
好的销售势头。
其中南浔项目公司率先启动“南浔抗疫志愿者”购房优惠行动。进一步通过以老带新、全
民经纪人政策组合发力，大力围绕当地高铁工程开工建设、南浔新城区末来开发建设规划等区域
亮点，借势造势为房产销售赢得新的机遇。其中嘉顺项目 2020 年取得销售回款 1.24 亿元，累计
回款 15.17 亿元。浙投项目 2020 年取得销售回款 3.14 亿元，累计回款 3.48 亿元。湖州项目自
2020 年 9 月份开盘以来，实现回款 3880.82 万元。
常州金坛项目受疫情影响，按政府要求于 1 月 23 日暂停销售，直至 3 月 16 日方予复工。项
目公司面对困难不等不靠，积极采取措施调整营销方案，加大市场推广宣传力度，全面启动渠道
8
营销及样板工程建设。截止年末，累计预售 584 套（其中高层 509 套，洋房 75 套），累计预售金
额 9.18 亿元，累计回款金额 6.82 亿元。
公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中松江南站动迁安置房
项目实际累计收到建房价房款 1.32 亿元，累计收款比例 75%，目前商业部分销售工作正在开展中；
2
奉贤南桥共有产权保障房项目 2020 年销售签约 50 套，新增销售面积 3705.99m ，新增销售额 0.39
亿元，年度回笼资金约 2.79 亿元，；宝山顾村共有产权保障房项目 2020 年销售签约 101 套，新增
2
销售面积 10627.30m ，新增销售额 1.6 亿元，年度回笼资金约 11.23 亿元。
（三）房产经营自我施压不断贴合市场需求
面对严峻形势，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科技京城管理公司
以打好新冠肺炎疫情防控战为红线要求，以进一步巩固“全国文明单位”创建成果为抓手，不断
创新工作思路，提升服务管理水平，努力适应新经济形势的发展要求。公司积极响应政府号召，
对于企业信用度好、有成长潜力的租户，最大程度上满足其扩租、续租需求。公司通过进一步做
实市场调研，努力提升招商工作成效，减少退租及空置率，确保收缴率。在对招商客户的把控上，
公司加强了对目标客户定位和规划，做好楼内租户结构调整，以外资企业为优选，以高新技术行
业企业为主力客户群，大力支持大企业、大客户实地注册，保证楼宇入驻企业的品质。企业服务
中心积极配合区金融办、区市场监督管理局做好企业集中注册登记工作，主动陪同企业办理注册
手续，积极协调、通力合作，做到了注册流程最优化、注册办理便捷化，充分体现企业服务中心
的优质服务。
公司长租公寓项目团队一方面积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解企业、园区和相
关目标客群的需求，加强客户维护工作，在项目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴
合客户需求；另一方面，项目团队从如何引发客户群关注并提高后续入住率进行思考与规划，利
用当下高效且优质新媒体并结合线下传统品牌方式进行组合式营销推广，为公司后续发展奠定扎
实基础。
（四）华闻期货继续保持高增长态势
2020 年，华闻期货在上年实现跨越式增长基础上，通过提升 IT 系统运维能力、多渠道实现
数字化转型、加强业务部门考核，提升资管产品管理能力、加强中后台人才力量、加强合规条线
管理等全方位工作，继续保持高增长态势。截至年末，华闻期货客户权益达到 52 亿元，同比增长
9
148%，较 2019 年初增长超过 36 倍，指标完成率 173%。日均权益 34 亿元，指标完成率 170%。资
产管理业务年度规模达到 6.6 亿元，同比增长 658%，指标完成率 217%。公司资管获得了行业“最
受欢迎私募管理人奖”等奖项并获准进入银行间债券市场。成交量方面，华闻期货自 2020 年下半
年起，日均成交量突破 100 万手，单日峰值达到 245 万手，成交量市场占有率从 2019 年初的行业
排名 135 位左右，一举进入前 10 位，跨越式增长态势明显。
（五）遗留问题逐一得到妥善解决
在前期发生多起重大资产减值事件后，公司协调多方力量，尽一切可能努力压缩风险资产。
2020 年内，在股东单位大力协调以及董事会正确领导下，公司相关团队多方设法、多举措并举，
最终经过反复沟通与艰难谈判，与相对方就 5.14 亿元预付款事项达成一揽子解决方案，并按约定
顺利履行完毕，所涉债权债务全部结清，公司年审会计师亦为此出具了“关于上年度导致非标准审
计意见事项消除情况的专项说明”。
公司 5.14 亿元预付款事项的最终解决，对公司未来经营具有积极正面效应。此外，公司相关
工作团队还在多个存量项目上成功实现全额回收或规模压缩，各种增信、保全措施亦取得实质性
进展。
2 导致暂停上市的原因
□适用√不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
重要会计政策变更
（1）执行《企业会计准则第 14 号——收入》（2017 年修订）（以下简称“新收入准则”）
财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 14 号——收入》。修订后的准则规定，首次执行该准
则应当根据累积影响数调整当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不
予调整。
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。根据准则的规定，本公司仅对在首次执行日尚未完
成的合同的累积影响数调整 2020 年年初留存收益以及财务报表其他相关项目金额，比较财务报表
不做调整。本公司执行上述准则在本报告期内无影响。
与原收入准则相比，执行新收入准则对 2020 年度财务报表相关项目的影响如下（增加/减少）：
10
对 2020 年 12 月 31 日余额的影响金额
受影响的资产负债表项目
合并 母公司
预收款项 - 5,063,340,044.52 -900,000.00
合同负债 2,688,646,371.56 857,142.86
其他流动负债 240,978,399.75 42,857.14
其他非流动负债 2,133,715,273.21
（2）执行《企业会计准则解释第 13 号》
财政部于 2019 年 12 月 10 日发布了《企业会计准则解释第 13 号》（财会〔2019〕21 号，以下简
称“解释第 13 号”），自 2020 年 1 月 1 日起施行，不要求追溯调整。
①关联方的认定
解释第 13 号明确了以下情形构成关联方：企业与其所属企业集团的其他成员单位（包括母公司和
子公司）的合营企业或联营企业；企业的合营企业与企业的其他合营企业或联营企业。此外，解
释第 13 号也明确了仅仅同受一方重大影响的两方或两方以上的企业不构成关联方，并补充说明了
联营企业包括联营企业及其子公司，合营企业包括合营企业及其子公司。
②业务的定义
解释第 13 号完善了业务构成的三个要素，细化了构成业务的判断条件，同时引入“集中度测试”
选择，以在一定程度上简化非同一控制下取得组合是否构成业务的判断等问题。
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行解释第 13 号，比较财务报表不做调整，执行解释第 13 号未对本
公司财务状况和经营成果产生重大影响。
重要会计估计变更
本公司报告期内无重要会计估计变更。
首次执行新收入准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
合并资产负债表
调整数
项目 上年年末余额 年初余额 重新计
重分类 合计
量
预收款项 3,353,236,789.55 114,719,721.01 -3,238,517,068.54 -3,238,517,068.54
合同负债 892,390,280.28 892,390,280.28 892,390,280.28
其他流动负
2,109,970,389.46 2,185,257,800.29 75,287,410.83 75,287,410.83
债
其他非流动
247,626,400.00 2,518,465,777.43 2,270,839,377.43 2,270,839,377.43
负债
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 5 个结构
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化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希腊字母
2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资
基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金。
12
