上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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上海新黄浦置业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 董事乔卫兵先生因公未能出席会议，书面授权董事周厚杰先生代为行使表决权。
1.3 立信会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人董事长王伟旭先生、主管会计工作负责人财务总监胡少波先生及会计机构负责人（会
计主管人员）段铭华女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
股票简称 新黄浦
股票代码 600638
上市交易所 上海证券交易所
公司注册地址和办公地址 上海市北京东路668 号西楼32 层、上海市北京东路668 号东楼32 层
邮政编码 200001
公司国际互联网网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路668 号东楼32 层 上海市北京东路668 号东楼32 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2008 年 2007 年
本年比上年
增减(%)
2006 年
营业收入 449,404,508.83 551,279,879.64 -18.48 595,072,442.25
利润总额 222,389,930.63 248,344,444.57 -10.45 90,170,006.93
归属于上市公司股东
的净利润
173,262,896.81 176,040,341.94 -1.58 95,407,441.23
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
的净利润
84,748,600.81 60,374,654.33 40.37 49,451,891.42
经营活动产生的现金
流量净额
8,121,254.48 -96,881,573.10 108.38 79,902,999.48上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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2008 年末 2007 年末
本年末比上
年末增减(%)
2006 年末
总资产 3,826,366,407.89 3,638,090,560.07 5.18 3,269,578,873.09
所有者权益（或股东
权益）
2,542,734,278.75 2,421,894,171.05 4.99 2,419,017,175.83
3.2 主要财务指标
2008 年 2007 年 本年比上年增减(%) 2006 年
基本每股收益（元／股） 0.309 0.314 -1.59 0.170
稀释每股收益（元／股） 0.309 0.314 -1.59 0.170
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／
股）
0.151 0.108 39.81 0.088
全面摊薄净资产收益率（%） 6.81 7.27 减少0.46 个百分点 3.94
加权平均净资产收益率（%） 6.91 7.10 减少0.19 个百分点 4.17
扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率
（%）
3.33 2.49 增加0.84 个百分点 2.04
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益
率（%）
3.38 2.44 增加0.94 个百分点 2.16
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股） 0.0145 -0.1726 108.40 0.1424
2008 年
末
2007 年
末
本年末比上年末增
减(%)
2006 年
末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股） 4.5312 4.3158 4.99 4.3107
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 11,934,598.25
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密
切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定
量持续享受的政府补助除外
51,000,000.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
9,569,478.28
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 51,882,154.27
少数股东权益影响额 -4,969,635.49
所得税影响额 -30,902,299.31
合计 88,514,296.00
3.3 境内外会计准则差异：
□适用 √不适用上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量
比例
(%)
发
行
新
股
送
股
公
积
金
转
股
其他 小计 数量
比例
(%)
一、有限售条
件股份
1、国家持股 70,922,575 12.64 -56,116,398 -56,116,398 14,806,177 2.64
2、国有法人
持股
75,653,409 13.48 75,653,409 13.48
3、其他内资
持股
其中： 境内
非国有法人
持股
境内
自然人持股
４、外资持股
其中： 境外
法人持股
境外
自然人持股
有限售条件
股份合计
146,575,984 26.12 -56,116,398 -56,116,398 90,459,586 16.12
二、无限售条
件流通股份
1、人民币普
通股
414,588,004 73.88 56,116,398 56,116,398 470,704,402 83.88
2、境内上市
的外资股
3、境外上市
的外资股
4、其他
无限售条件
流通股份合
计
414,588,004 73.88 56,116,398 56,116,398 470,704,402 83.88
三、股份总数 561,163,988 100 561,163,988 100上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称
年初限售股
数
本年解除限
售股数
本年增加限
售股数
年末限售股
数
限售原因
解除限售日
期
上海市黄
浦区国有
资产监督
管理委员
会
70,922,575 56,116,398 14,806,177
股权分置改
革
2008 年5 月
12 日
合计 70,922,575 56,116,398 14,806,177 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 134,805 户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质
持股比例
(%)
持股总数
持有有限售条
件股份数量
质押或冻结的股份
数量
上海新华闻投资有限
公司
国有法人 13.48 75,653,409 75,653,409 冻结 75,653,40 9
上海市黄浦区国有资
产监督管理委员会
国家 12.64 70,922,575 14,806,177
上海新黄浦（集团）有
限责任公司
国有法人 0.92 5,190,000 0 冻结 5,190,000
上海众鑫建材实业有
限公司
境内非国
有法人
0.83 4,650,084 0 质押 1,500,000
中国银行－嘉实沪深
300 指数证券投资基金
未知 0.51 2,881,419 0
上海华晨实业公司 未知 0.38 2,106,000 0
申银万国证券股份有
限公司
未知 0.37 2,091,600 0
爱建证券有限责任公
司
未知 0.32 1,772,010 0
上海欣达房产服务公
司
未知 0.25 1,400,000 0
中国建设银行－博时
裕富证券投资基金
未知 0.23 1,295,709 0
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份的数
量
股份种类
上海市黄浦区国有资产监督管理
委员会
56,116,398 人民币普通股
上海新黄浦（集团）有限责任公司 5,190,000 人民币普通股
上海众鑫建材实业有限公司 4,650,084 人民币普通股
中国银行－嘉实沪深300 指数证券
投资基金
2,881,419 人民币普通股
上海华晨实业公司 2,106,000 人民币普通股
申银万国证券股份有限公司 2,091,600 人民币普通股
爱建证券有限责任公司 1,772,010 人民币普通股
上海欣达房产服务公司 1,400,000 人民币普通股上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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中国建设银行－博时裕富证券投
资基金
1,295,709 人民币普通股
上海华宇房地产咨询公司 1,110,397 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的
说明
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会，持有上海新黄浦（集团）
有限责任公司75%股份。公司未知其余股东之间是否存在关联关系
或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行
动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
√适用 □不适用
新实际控制人名称 人保投资控股有限公司
变更日期 2008 年6 月20 日
刊登日期和报刊
2008 年6 月25 日《上海证券报》、《中国证券报》、《证券
时报》
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 法人控股股东情况
单位:万元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
上海新华闻投资
有限公司
谷嘉旺 50,000 2001 年1 月17 日
实业投资、资产经营及管
理（非金融业务），国内
贸易（专项审批除外），
电子产品的制造及销售
（专项审批除外），绿化，
及其以上相关业务的咨询
服务（涉及许可经营的凭
许可证经营）。
4.3.2.2 法人实际控制人情况
单位: 万元 币种:人民币
名称 法定代表人 注册资本 成立日期 主营业务
人保投资控股有
限公司
周立群 5,000 2007 年8 月23 日
实业、房地产投资；
资产经营和管理；物
业管理；企业管理咨
询、财务咨询、投资
咨询、法律事务咨询。上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位:股
报告期被授予的股权激励情
况
姓名 职务
性
别
年
龄
任期
起止日期
年初持
股数
年末持
股数
变
动
原
因
报告
期内
从公
司领
取的
报酬
总额
（万
元）
可
行
权
股
数
已
行
权
数
量
行权价
（元）
期末股
票市价
（元）
是否
在股
东单
位或
其他
关联
单位
领取
报
酬、
津贴
王伟旭
董事
长
男 54
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 90 否
陆却非
副董
事长
（执
行董
事）
男 53
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
507 507 50 否
周厚杰 董事 男 45
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 是
乔卫兵 董事 男 42
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 是
李任 董事 男 47
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 是
罗忠 董事 男 60
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 是
柴强
独立
董事
男 48
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 2.5 否
邢天荣
独立
董事
男 61
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 2.5 否
人保投资控股有限公司
中国华闻投资控股有限公司
55%
广联（南宁）投资股份有限公司
54.21%
上海新华闻投资有限公司
上海新黄浦置业股份有限公司
50%
13.48%
中国人民保险集团
100%
50%上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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于小镭
独立
董事
男 46
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 2.5 否
单国铭
董事
（离
任）
男 61
2005 年6 月28 日～
2008 年9 月10 日
0 0 是
李中强
董事
（离
任）
男 48
2006 年4 月13 日～
2008 年9 月10 日
0 0 是
吴天然
董事
（离
任）
男 53
2006 年4 月13 日～
2008 年9 月10 日
0 0 是
陆红军
独立
董事
（离
任）
男 60
2005 年6 月28 日～
2008 年9 月10 日
0 0 2.5 否
洪远朋
独立
董事
（离
任）
男 74
2006 年4 月13 日～
2008 年9 月10 日
0 0 2.5 否
孙宇辉
独立
董事
（离
任）
女 41
2006 年4 月13 日～
2008 年9 月10 日
0 0 2.5 否
胡耕华
监事
长
男 59
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
15,386 15,386 35 否
李彩茹 监事 女 41
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 是
姚建东 监事 男 39
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 14.5 否
张雅斌
监事
（离
任）
男 35
2005 年6 月28 日～
2008 年9 月10 日
0 0 是
朱坚勇
副总
经理
男 51
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
8,000 8,000 35 否
张群革
副总
经理
男 39
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 35 否
施洵
副总
经理
男 51
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 35 否
李薇洁
董事
会秘
书
女 53
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 35 否
胡少波
财务
总监
男 45
2008 年9 月10 日～
2011 年9 月10 日
0 0 35 否
合计 / / / / / 379.5 / / /
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一）管理层讨论与分析
2008 年，公司在经营发展上紧紧围绕“发展年”的主旋律，在确保当年经济效益增长的前提下，
主动积极扩展新的业务，深化市场调研﹑细化预算管理﹑强化风险控制﹑优化资源配置﹑严格项目
管理﹑提高资产质量和提升品牌效应等方面实施了全方位多渠道的举措，从而确保了年初制订的各
项任务目标得以有效实现。
（一）房地产开发项目上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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2008 年公司把握政府房地产业年内大幅度波动的走向和市场走势，结合主业战略和发展实际，
做到高峰不拿地，下行抓机会，在房地产项目拓展上通过收购兼并﹑品牌输出和政企互动等措施。
在风险可控的情况下，果断实施大步有效推进，形成了跨地域、多元化的项目开发新态势。
1、金光小区住宅项目
该项目位于上海普陀区桃浦镇，总投资约5.6 亿元，可建面积84900 平方米（其中地上面积为
74876 平方米，地下面积为10024 平方米），由公司下属上海怡隆置业有限公司在2008 年上半年通
过“在建工程转让”获得项目开发权，并具体实施开发推进。这一符合经济适用房需求的住宅项目
将充分依托其地块周边的天然水系及社区绿化优势，力争建设成为一个环境一流、品质优良、布局
合理、功能完善的新型住宅小区，现在已正式开工，预计2009 年底结构封顶。
2、南汇航头住宅项目
上海南汇区航头镇三号地块住宅项目是2008 年上半年上海市首批开工建设的经济性适用住房
之一，被列入上海市重大工程。项目总投资约6.7 亿元，占地面积76716 平方米，规划建造11、15、
18 层的小高层和高层的板式住宅。项目由公司全资子公司上海欣南房地产开发有限公司实施开发建
设。
年内，欣南公司紧锣密鼓地完成了项目开发建设的全部手续、建设各阶段的设计以及施工总承
包单位和监理单位的招投标工作。项目已于2008 年8 月16 日开工建设，计划2010 年竣工。
3、上海科技京城嘉兴生态产业服务园
项目地块位于浙江省嘉兴市秀州新区，总占地约15 万平方米，是科技京城品牌从城内走向城外，
首度拓进长三角，再造“头脑之都”的重要举措。项目被秀州区列入政府工作报告，将在当地创建
一个集自主创新服务基地﹑高新技术产业化发展基地及软件企业外包与人才培训基地为一体的综合
性﹑专业化和生态型现代服务区，从而成为浙江及华东地区高科技产业发展的孵化器和助推器。
项目已由今年8 月成立的嘉兴科技京城高新技术产业区开发有限公司实施筹备推进。年内，项
目前期的规划﹑设计等工作全面展开，国际招标顺利推进。
4、嘉兴市商业地产项目
项目位于嘉兴经济开发区，占地20 亩，建筑面积4 万平方米，地理位置较好。年内已经完成市
场调查、项目谈判、签订项目公司嘉兴昊基房产有限公司100%股权收购协议等事宜。于09 年1 月
中旬开工，预计年底结构封顶。
（二）房地产经营和服务项目
公司在现有物业的经营管理上，于硬环境和软环境两方面都采取了系列提升措施，通过深化管
理、做优服务、挖潜增效等手段保证了经营成果的可持续稳定发展。同时，在新增物业的开发经营
上求效率、降成本、严质量，重招商，取得了较大的突破性进展。
1、上海科技京城
科技京城管理发展有限公司今年以“招商招租”、“强化物业管理”为经营管理主线，以抓东
楼租赁为重点，通过管理创新，从整合资源，整治环境，提升资质，科学考评等方面优化管理，经
营水平和经营绩效保持了较好发展态势。下半年度受全球金融危机影响，东楼出现大面积非常态退
租和缩减面积，科技京城整体出租率下降。面对严峻形势，公司调整租赁模式，探索差异营销，以
主动积极的姿态和措施应对困难和挑战。2008 年，科技京城全年取得租金收入 8974.81 万元，物业
管理费收入 4678.21 万元，增值收入250 万元。
2、上海赛格电子市场
赛格电子市场在今年的工作中围绕“以服务为主、以管理为主”的发展观，创新思想，强化管
理，开源节流，持续发展，努力开展以仓储、电子商务、广告综合服务、物流配送等为主要内容的上海新黄浦置业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
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各种增值服务，市场商铺出租率继续保持在100%。市场同时采取增加仓库出租量和宽带网使用户数，
降低可控费用等开源节流措施来增加收入，降低费用，确保了各项预算指标的全面完成，在长三角
地区的同类市场中，其规模及贸易额名列前茅。
3、创意产业园区
公司2008 年的创意产业园开发经营包括位于普陀区真北路的“创邑·金沙谷”项目和位于宝
山区友谊路的“创邑·幸福湾”项目，由公司下属上海弘浦商业经营管理有限公司实施推进。两个
项目遵循“管理出效益，管理创收益”的原则，年内取得较大开发经营成果。以办公类创意园区为
主导的“创邑·金沙谷” 项目，年内基本达到满租要求。以餐饮娱乐、会所休闲﹑设计展示和办公
商务等为招商业态的“创邑·幸福湾”项目在建设中积极实施“产销互动，以销定产”的模式，建
安推进有序，招商形势良好。
（三）公司金融业务
1、受国际金融危机的影响，今年国内期货市场整体波动。公司全资子公司华闻期货年度业务
计划难以顺利实施。面对多种不利因素，华闻期货努力制定实施应对措施，并针对股指期货的即将
上市，布局有利网点，培育目标客户。年内华闻期货注重网点扩张计划，完成了北京和郑州营业部
的迁址工作。
华闻期货将新的期货品种作为业务开拓方向。针对钢材期货等相关业务的收入要到明年才能得
到体现，公司注重对现有个人客户及潜在客户的培训，年内已吸收有1,000 多万元资金的短线交易
者。但是，华闻期货存在经营状况不理想，业务收入少的现状，华闻期货将认真分析，吸取教训，
完善法人治理结构，加强内控管理，力争新的一年扭亏为盈。
2、公司出资1.3 亿元受让爱建证券有限责任公司5.91%的股权, 以及以增资的形式出资3234
万元收购江西瑞奇期货经纪有限公司43.75%股权，分别于08 年5 月、6 月经中国证监会核批通过。
二) 公司资产和费用构成情况分析
单位:元 币种:人民币
项目名称 年初数 年末数 增减额
增减幅
度（％）
变动主要原因
货币资金 1,021,894,699.76 621,253,189.45 -400,641,510.31 -39.21
本期支付爱建证券等投
资款及项目开发款
应收账款 23,741,754.82 49,103,232.15 25,361,477.33 106.82 本期增加应收销货款
存货 153,980,091.46 518,338,728.02 364,358,636.56 236.63
本期南汇、金光等项目
开发成本
长期投资 342,397,579.69 556,342,994.13 213,945,414.44 62.48
本期增加爱建证券、江
西瑞奇公司投资款
预收账款 64,153,914.62 58,389,422.14 -5,764,492.48 -8.99 本期销售完成结转收入
项目名称 本年数 上年数 增减额
增减幅
度（％）
变动主要原因
主营业务收入 440,703,042.15 542,537,185.63 -101,834,143.48 -18.77
本期房产销售收入
较去年同期下降
主营业务成本 281,006,600.26 360,712,188.03 -79,705,587.77 -22.10 同上
主营业务税金及
附加
24,352,780.12 31,062,836.90 -6,710,056.78 -21.60
同上上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 10 页 共 32 页
营业费用 1,780,866.40 18,343,817.80 -16,562,951.40 -90.29
下属期货公司07 年
度列入营业费用
管理费用 81,504,649.56 75,264,040.25 6,240,609.31 8.29 同上
财务费用 48,672,325.80 22,330,041.58 26,342,284.22 117.97
本期持有借款的平
均余额较上年同期
增加
投资收益 95,777,326.93 179,407,642.87 -83,630,315.94 -46.61
本期处置交易性金
融资产取得的收益
较去年同期下降
营业外收入 104,465,132.69 38,746,817.62 65,718,315.07 169.61
本期取得项目专项
收入
利润总额 222,389,930.63 248,344,444.57 -25,954,513.94 -10.45 综上原因
所得税 38,035,190.49 71,814,271.75 -33,779,081.26 -47.04 所得税率调整
净利润 184,354,740.14 176,530,172.82 7,824,567.32 4.43 综上原因
报告期内公司现金流量情况分析
单位：元上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 11 页 共 32 页
项目 上年数 本年数 增减% 变动主要原因
经营活动产生的现金流量 -96,881,573.10 8,121,254.48
108.38
本期收到与经
营活动有关的
现金增多
投资活动产生的现金流量 8,559,940.46 -324,035,214.76
-3,885.48
本期投资规模
较去年增加
筹资活动产生的现金流量 427,733,379.00 -84,727,550.03
-119.81
本期还款规模
较去年增加
三）主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 资产规模 净利润
上海欣龙企业发展
有限公司
地块项目开发营建、租赁、销售 19,600 45,153.12 3,453.95
北京广安世纪贸易
发展有限公司
物业管理；信息咨询（不含中介服务）；
劳务服务；承办展览展示；出租写字间；
销售电子产品、工艺美术品、化妆品、日
用百货；技术开发；投资管理。
9,000 48,379.54 898.83
上海科技京城管理
发展有限公司
五金交电、通讯电子产品贸易及咨询服务 1,500 11,106.11 1,911.56
上海赛格电子市场
经营管理有限公司
为本市场内电子电器元器件、微型计算机
软硬件及配件、仪器仪表、电子设备、五
金交电、音响设备、灯具的商品经营者提
供市场管理服务。
500 4,889.71 750.19
华闻期货经纪有限
公司
向各投资机构、保值企业、贸易商等提供
期货代理、投资咨询、交易培训等专业服
务。
10,000 27,111.40 -803.97
中泰信托投资有限
责任公司
受托经营资金信托业务，受托经营动产、
不动产及其他财产信托业务等。
51,660 248,919.05 26,009.87
江西瑞奇期货经纪
有限公司
商品期货经纪、金融期货经纪（凭许可证
经营）；期货业务咨询、期货业务培训。
5,600 28,907.54 842.14
四） 新年度经营计划
（1）面临的市场环境和竞争态势
房地产行业与宏观经济紧密相关，2008 年以来，国家出台的一系列房地产宏观政策和全球性的金
融危机对房地产市场产生了明显的影响，中国房地产市场逐渐由过热转向理性回归，金融危机的爆发
及扩散加速了房地产行业调整的速度。
从短期看，由于市场观望情绪较浓，房地产市场的景气度有所降低，存在交易量萎缩的状况以及
房地产存量迅速扩大的情况；由于房地产市场的调整，新开工面积、施工面积和土地购置面积减少，
给未来市场供求关系增加了新的变数。然而，从中长期看，决定这个行业未来发展趋势的深层因素，
比如人口红利，城镇化的进程等因素并未发生根本性的改变。房地产行业因其产业链长、影响面广和
产业关联度高，还将继续成为目前中国经济成长阶段的支柱产业。因此，公司相信，只要决定行业基
本面的深层因素依然存在，调整不会改变房地产行业整体的发展方向。
中国房地产行业的市场在百年一遇的金融危机冲击下，会陷入一定时期的低迷和调整，但由于城
市化进程和居民收入的增长对住宅刚性需求客观存在，经过一段时期的消化和调整后，在未来相当长上海新黄浦置业股份有限公司
2008 年年度报告摘要
第 12 页 共 32 页
时期内仍将保持稳定增长的态势。因此在行业低迷和调整之时，对投资的把握是最好的风险控制。在
地产周期的不同阶段把握好投资节奏不仅体现了公司的风险控制能力，更体现了公司的核心竞争力。
因此，地产企业要加大营销力度，适度控制开竣工面积，同时要立足于练好内功，强化产品创新和成
本控制，不断增强专业开发能力。
公司将顺应宏观政策和行业走势，继续坚定不移地坚持做强做大地产业务，着力于把握金融等成
长性行业的投资机会，有效降低各种不利因素的影响，确保公司持续稳定健康发展，2009年主营收入
预计完成4亿元，主营成本2.5亿元。
（2）公司2009 年经营计划
面对政策和市场环境的变化，公司将根据既定的发展战略，在分析公司实情，评估行业态势，进
一步发挥优势，强化整合，努力实现做强做大的目标。
①强化地产业务的开发管理，积极应对行业调整的不利影响。
公司将密切关注宏观政策和行业走势，扩展地产业务的整合协同效应。一是充分发挥现金充足、
财务状况良好的优势，进一步提升“新黄浦”的企业形象，增强持续获利能力。二是采取灵活多样的
促销手段，提高项目周转效率。根据市场的具体环境和项目具体情况，兼顾现金流、利润、周转和机
会把握，合理制定价格策略，合理控制开竣工面积，根据市场状况调整开发节奏，使推盘计划和销售
进度相匹配。加强成本管理与费用控制，不断增强专业开发能力，更好地适应购房者当前的主流需求。
三是坚持审慎灵活的项目获取策略，抓住地产业调控洗牌的时机，适度把握行业并购机会，综合考虑
杠杆、成长性和毛利率等因素，审慎增加项目储备，进一步完善开发布局。
②进一步充实并做实金融投资板快，控制房地产行业经营风险。适时整合金融股权投资，使日常
管理达至一个金融机构所要求的较高水平，公司的整体工作能力与工作效率大幅提升，运营状态更加
良好，逐步实现公司资产的最优配置，确保公司在周期性波动中持续稳定增长。
公司全资子公司华闻期货经纪有限公司，及参股的江西瑞奇期货有限公司09年度适应竞争，错位
发展，创立品牌是当务之急，在外引客户，增加交易，争创盈利的同时，华闻期货争取年末各项业务
指标列上海辖区前15位，瑞奇期货全年交易量和净利润保持在江西省保持第一，业内迈入前55强。
③拓宽融资渠道，保障公司项目的资金需求。在进一步巩固银行融资渠道的基础上，通过发行公
司债券、房地产信托及合作开发等多种方式拓宽资金来源。保持适度的开发节奏，控制风险，合理定
价，积极促进销售，加速资金周转。选择合适的时机和方式在资本市场进行直接融资，确保公司在持
续经营中保持良好的财务状况。
④进一步加强投资者关系管理，提高股东和投资者满意度。不断完善与投资者的沟通机制，拓宽
与投资者的沟通渠道，增进公司与投资者之间的互动，通过多种方式让投资者更多地了解公司的经
营状况，增强信息披露的及时、规范、有效性。
（3）09 年公司主要房地产业务
①南汇区保障型经济适用房
由公司持股100%股权的上海欣南置业有限公司开发建设，于2008 年8 月16 日开工，是上海首
批经济型适用房之一，项目占地7.67 万平方米，建筑面积15.36 万平方米，分设45 ㎡、60 ㎡、85 ㎡
三种实用房型，总投资6.7 亿元。
计划进度：09 年1 月，地下工程完工；6 月主体结构封顶；12 月中旬园林道路及绿化配套；争
取2010 年初竣工验收。
②新黄浦—怡佳公寓商品房
由公司下属的上海怡隆置业有限公司开发建设，新黄浦—怡佳公寓占地4.6 万平方米，建筑面
积8.49 万平方米，总投资5.6 亿元。
09 年2 月底开工，09 年底结构封顶，预计2010 年年底竣工销售。
③嘉兴海派秀城
由上海怡隆置业有限公司下属嘉兴市昊基公司开发建设，占地面积1.37 万平方米，建筑面积4
万平方米，总投资1.49 亿元。上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 13 页 共 32 页
09 年1 月开工，预计09 年底结构封顶，2010 年12 月底竣工验收。
④科技京城嘉兴商办园
由上海科技京城管理有限公司开发建设，是与嘉兴市秀州新区政府的合作工程。占地面积8.36
平方米，建筑面积17.17 万平方米，目总投资5.8 亿元，定位功能是研发、办公、商业、公寓式酒
店、SOHO，分两期开发。
争取09 年下半年开工，2010 年年底前主楼竣工。
⑤长江国际金融中心项目
由公司控股55%股权的上海鸿泰房地产有限公司开发建设，占地面积1.38 万平方米，建设面积
7.5 万平方米，争取2009 年底开工。
⑥适时增加旧厂房改造项目
由公司控股55%股权的上海弘浦置业有限公司建设改造，公司力求挖掘上海地段好、成本低的
工业地产价值，通过引入文化元素，对旧厂房进行个性设计、功能再造，进而提升价值，实现招租
增收。09 年6 月前，在位于宝山的“创邑幸福湾”引入新租户，增租面积1.3 万平方米，出租率
升至100%，增收1800 万元。
五） 资金需求、使用计划及来源情况
为保证2009 年经营计划的顺利实施，公司将多元化扩展资本和融资渠道。资金来源主要渠道有：
1、继续保持与银行、信托等金融机构的良好合作关系，尝试新的融资方式，做好项目融资工作。
2、在保证工程建设质量的基础上，加速项目开发，加大营销力度，根据市场变化和需求，探索新
的营销模式，以合理的定位促进销售，提高资金周转效率。
3、资本市场渠道融资，争取尽快完成公司债的发行事宜。
六）与公允价值计量相关的项目
√适用 □不适用
单位：万元
项目
（1）
期初金额
（2）
本期公允价值
变动损益
（3）
计入权益的累
计公允价值变
动
（4）
本期计提的减
值
（5）
期末金额
（6）
金融资产
其中：1.以
公允价值计量
且其变动计入
当期损益的金
融资产
其中：衍
生金融资产
2.可供出
售金融资产
7.07 -0.93 6.14
金融资产小计
合计 7.07 -0.93 6.14
持有外币金融资产、金融负债情况
□适用 √不适用上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 14 页 共 32 页
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或
分产品
营业收入 营业成本
营业利润
率
(%)
营业收入
比上年增
减（％）
营业成本
比上年增
减（％）
营业利润率比
上年增减（%）
分行业
房地产业 347,444,035.40 187,359,870.74 46.07 -7.25 -15.16
增加4.11 个
百分点
服务业 40,154,955.72 42,141,826.81 -4.95 -38.39 7.89
减少107.61
个百分点
商业 53,104,051.03 51,504,902.71 3.01 -48.32 -48.91
减少17.70 个
百分点
分产品
房地产销
售
174,814,518.79 112,672,737.52 35.55 -31.41 -34.08
减少25.96 个
百分点
投资性房
地产
152,549,315.85 65,295,479.90 57.20 29.82 32.04
增加28.21 个
百分点
经营性房
产出租
20,080,200.76 9,391,653.32 53.23 794.45 1,907.58
增加501.43
个百分点
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 398,686,672.12 -20.24
北京 42,016,370.03 -1.60
6.4 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
项目名称 项目金额 项目进度 项目收益情况
公司向中泰信托投资有限
责任公司收购其持有的爱
建证券有限责任公司
5.91%的股权。
13,000
该事项于2007 年11 月
21 日公司2007 年第二
次临时股东大会审议
通过，于2008 年5 月
15 日经中国证券监督
管理委员会证监许可
[2008]696 号文批复核
准通过，2008 年6 月中
旬完成工商管理部门
的股权变更登记手续。
公司以增资的形式出资
3234 万元， 收购江西瑞
奇期货经纪有限公司
43.75%的股权
3,234
于2007 年11 月23 日
签署《增资协议书》，
该事项于2008 年6 月
27 日获中国证券监督
管理委员会证监许可
174.66上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 15 页 共 32 页
[2008]818 号文批复核
准通过，2008 年8 月完
成工商管理部门的股
权变更登记手续。
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
经立信会计师事务所有限公司审计，公司2008 年度实现净利润173,262,896.81 元，提取10%法
定盈余公积金10,041,681.52 元，加上年初未分配利润561,157,808.10 元，实际可供股东分配利润
为 724,379,023.39 元。经董事会审议决定： 2008 年度利润分配采取派发现金股利的形式，拟以2008
年末总股本561,163,988 股为基数，向全体股东每10 股派发现金红利1.30 元（含税），共分配现金
红利计72,951,318.44 元，剩余未分配利润651,427,704.95 元结转下一年度。并决定不实施资本公
积金转增股本。
以上预案需经公司2008 年度股东大会审议通过。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
交易对方或
最终控制方
被收购资产 购买日 收购价格
自购买日起
至本年末为
公司贡献的
净利润
是否为
关联交
易
所涉及
的资产
产权是
否已全
部过户
所涉及的
债权债务
是否已全
部转移
中泰信托投
资有限责任
公司
爱建证券有限责
任公司5.91%的股
权
2007 年
11 月21
日
13,000 是 是 是
以增资的形
式
江西瑞奇期货经
纪有限公司
43.75%股权
2007 年
11 月23
日
3,234 174.66 否 是 是
上海中房置
业股份有限
公司、上海中
房三林城房
产有限公司
上海怡隆置业有
限公司45%股权
2008 年5
月30 日
5,000 1620.19 否 是 是
7.2 出售资产
□适用 √不适用上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 16 页 共 32 页
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 121,500,000.00
报告期末对子公司担保余额合计 121,500,000.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额 121,500,000.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 4.66
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
□适用 √不适用
7.4.2 关联债权债务往来
□适用 √不适用
7.4.3 2008 年资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止2008 年末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
上海新华闻投资有限公司，承诺持有
的非流通股股份将在获得上市流通
权之日起，在三十六个月内不上市交
易或转让。
黄浦区国资委，承诺持有的非流通股
股份将在获得上市流通权之日起，在
二十四个月内不上市交易或转让。另
外，在上述承诺期满后，通过上海证
券交易所挂牌交易出售的原非流通
股股份，出售数量占新黄浦股份总数
的比例在十二个月内不超过百分之
十。
以上承诺事项均按承诺履行。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原
盈利预测及其原因作出说明：
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 17 页 共 32 页
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
√适用 □不适用
所持对象
名称
初始投资金额
持有
数量
占该公
司股权
比例
期末账面值 报告期损益
报告期所有者
权益变动
会计核
算科目
股份
来源
中泰信托
投资有限
责任公司
211,938,297.00 29.97 367,218,755.27 65,066,253.62 64,672,313.33
长期股
权投资
货币
投资
华闻期货
经纪有限
公司
141,599,607.54 100.00 132,996,692.18 -8,039,706.19
长期股
权投资
货币
投资
爱建证券
有限责任
公司
130,000,000.00 5.91 130,000,000.00
长期股
权投资
货币
投资
江西瑞奇
期货经纪
有限公司
32,340,000.00 43.75 34,086,576.57 1,746,576.57 34,086,576.57
长期股
权投资
货币
投资
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
√适用 □不适用
报告期内卖出申购取得的新股产生的投资收益总额6,094,722.93 元。
7.9 公司是否披露履行社会责任的报告：否
7.10 其他重大事项的说明
1、2009 年1 月21 日，公司接到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司《股权司法冻结及司法划
转通知》（2009 司冻 024 号）及上海市第一中级人民法院《协助执行通知书》（[2008]沪一中民三
（商）初字第21-1），获悉本公司第一大股东上海新华闻投资有限公司所持有的75,653,400 股限售
流通股（占本公司总股本的13.48%）继续被司法冻结，冻结期限为2009 年1 月20 日至2010 年1 月
19 日。本次续冻包含在此期间产生的孽息。
2、2009 年2 月10 日，公司与长江联合置地有限公司、上海临江控股（集团）有限公司签署了《增资
协议书》，以增资的形式出资24,415.4775 万元,收购上海鸿泰房地产有限公司55%的股权。本公司已
于2009 年2 月11 日向上海鸿泰房地产有限公司支付了增资款24,415.4775 万元，正在办理相关工商
变更登记手续。上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 18 页 共 32 页
§8 监事会报告
监事会认为公司依法运作、公司财务情况、公司募集资金使用、公司收购、出售资产交易和关联
交易不存在问题。上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 19 页 共 32 页
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
审计意见全文
信会师报字（2009）第10561 号
上海新黄浦置业股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海新黄浦置业股份有限公司（以下简称新黄浦置业公司）财务报表，包括
2008 年12 月31 日的资产负债表和合并资产负债表、2008 年度的利润表和合并利润表、2008 年度的
现金流量表和合并现金流量表、2008 年度的所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报
表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是新黄浦置业公司管理层的责任。这种责任包括：（1）
设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的
重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会计师审
计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施
审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取
决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，
以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，新黄浦置业公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允
反映了新黄浦置业公司2008 年12 月31 日的财务状况以及2008 年度的经营成果和现金流量。
立信会计师事务所有限公司
中国注册会计师：钱志昂、葛勤
中国上海上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
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9.2 财务报表
合并资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 621,253,189.45 1,021,894,699.76
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 49,103,232.15 23,741,754.82
预付款项 89,665,350.18 37,784,840.00
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 40,784,213.65 166,830,042.81
买入返售金融资产
存货 518,338,728.02 153,980,091.46
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 77,621,678.35 73,322,872.94
流动资产合计 1,396,766,391.80 1,477,554,301.79
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产 70,650.00
持有至到期投资 90,000,000.00 5,000,000.00
长期应收款
长期股权投资 556,342,994.13 342,397,579.69
投资性房地产 1,629,177,685.89 1,776,140,956.42
固定资产 10,955,469.15 12,936,573.36
在建工程 876,964.88 10,485,464.30
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 231,416.65 573,641.54
开发支出
商誉
长期待摊费用 136,924,445.90 9,500,712.11
递延所得税资产 3,691,039.48 2,030,680.86
其他非流动资产 1,400,000.00 1,400,000.00
非流动资产合计 2,429,600,016.09 2,160,536,258.28
资产总计 3,826,366,407.89 3,638,090,560.07
流动负债：上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 21 页 共 32 页
短期借款 174,000,000.00 314,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 12,530,065.92 6,396,736.20
预收款项 58,389,422.14 64,153,914.62
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金 3,371.89 2,602.82
应付职工薪酬 3,785,115.04 2,288,563.62
应交税费 7,837,649.66 18,028,463.33
应付利息
应付股利 20,353,175.09 21,397,798.02
其他应付款 193,838,168.21 122,646,905.34
应付分保账款
保险合同准备金 1,534,263.42 1,016,335.89
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动负
债
103,320,000.00
其他流动负债 127,828,415.61 94,643,438.37
流动负债合计 703,419,646.98 644,574,758.21
非流动负债：
长期借款 513,360,000.00 500,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,400,480.27
其他非流动负债
非流动负债合计 517,609,209.90 504,400,480.27
负债合计 1,221,028,856.88 1,148,975,238.48
股东权益：
股本 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,046,829,465.89 1,099,252,255.00
减：库存股
盈余公积 210,361,801.47 200,320,119.95
一般风险准备
未分配利润 724,379,023.39 561,157,808.10
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权
益合计
2,542,734,278.75 2,421,894,171.05
少数股东权益 62,603,272.26 67,221,150.54
股东权益合计 2,605,337,551.01 2,489,115,321.59
负债和股东权益合计 3,826,366,407.89 3,638,090,560.07
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
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母公司资产负债表
2008 年12 月31 日
编制单位:上海新黄浦置业股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 163,061,995.49 326,223,862.03
交易性金融资产
应收票据
应收账款 29,201,490.17 12,729,744.84
预付款项 1,108,050.00 37,000,000.00
应收利息
应收股利
其他应收款 714,523,347.47 527,821,872.06
存货 45,617,436.16 36,894,663.66
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产
流动资产合计 953,512,319.29 940,670,142.59
非流动资产：
可供出售金融资产 70,650.00
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 1,244,212,208.73 1,030,266,794.29
投资性房地产 1,030,873,362.03 1,162,122,963.43
固定资产 3,145,455.52 6,489,393.76
在建工程 8,652,695.80
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 2,446,354.13 39,546.28
其他非流动资产
非流动资产合计 2,280,677,380.41 2,207,642,043.56
资产总计 3,234,189,699.70 3,148,312,186.15
流动负债：
短期借款 100,000,000.00 250,000,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 4,540,525.16 4,584,633.76
预收款项 3,151,146.00 9,877,636.35
应付职工薪酬 1,166,373.54 150,477.16
应交税费 -5,995,296.99 4,254,098.91
应付利息
应付股利 20,353,175.09 21,397,798.02上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 23 页 共 32 页
其他应付款 182,543,614.27 60,346,892.26
一年内到期的非流动负
债
103,320,000.00
其他流动负债
流动负债合计 409,079,537.07 350,611,536.46
非流动负债：
长期借款 443,360,000.00 500,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 4,249,209.90 4,400,480.27
其他非流动负债
非流动负债合计 447,609,209.90 504,400,480.27
负债合计 856,688,746.97 855,012,016.73
股东权益：
股本 561,163,988.00 561,163,988.00
资本公积 1,113,131,856.80 1,129,347,888.70
减：库存股
盈余公积 210,105,796.80 200,064,115.28
未分配利润 493,099,311.13 402,724,177.44
外币报表折算差额
股东权益合计 2,377,500,952.73 2,293,300,169.42
负债和股东权益合计 3,234,189,699.70 3,148,312,186.15
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
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合并利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 462,135,708.35 557,228,572.07
其中：营业收入 449,404,508.83 551,279,879.64
利息收入 2,990,801.25 1,786,843.88
已赚保费 9,000.00
手续费及佣金收入 9,740,398.27 4,152,848.55
二、营业总成本 435,487,648.36 526,941,830.14
其中：营业成本 282,113,378.99 362,230,893.83
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额 517,927.53 260,832.61
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 24,352,780.12 31,062,836.90
销售费用 1,780,866.40 18,343,817.80
管理费用 81,504,649.56 75,264,040.25
财务费用 48,672,325.80 22,330,041.58
资产减值损失 -3,454,280.04 17,449,367.17
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 95,777,326.93 179,407,642.87
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
50,653,362.84
汇兑收益（损失以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 122,425,386.92 209,694,384.80
加：营业外收入 104,465,132.69 38,746,817.62
减：营业外支出 4,500,588.98 96,757.85
其中：非流动资产处置净损失 2,917,610.56 59,419.98
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 222,389,930.63 248,344,444.57
减：所得税费用 38,035,190.49 71,814,271.75
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 184,354,740.14 176,530,172.82
归属于母公司所有者的净利润 173,262,896.81 176,040,341.94
少数股东损益 11,091,843.33 489,830.88
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.309 0.314
（二）稀释每股收益 0.309 0.314
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波先生 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报
告摘要
第 25 页 共 32 页
母公司利润表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 260,766,671.77 352,607,997.49
减：营业成本 150,626,147.27 211,343,255.60
营业税金及附加 15,143,809.23 23,089,193.60
销售费用 1,040,621.25 1,184,073.60
管理费用 30,565,985.68 42,482,473.24
财务费用 49,597,502.90 27,318,246.48
资产减值损失 1,512,330.51 -4,120,517.82
加：公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 75,137,742.71 140,960,152.64
其中：对联营企业和合营企业的
投资收益
50,653,362.84
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 87,418,017.64 192,271,425.43
加：营业外收入 20,000,000.00 37,006,039.58
减：营业外支出 2,991,122.81 7,795.47
其中：非流动资产处置净损失 2,885,122.81 7,482.60
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 104,426,894.83 229,269,669.54
减：所得税费用 4,010,079.62 53,897,277.12
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 100,416,815.21 175,372,392.42
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：财务总监胡少波先生 会计机构负责人：段铭华女士
合并现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 418,682,032.14 469,014,509.85
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置交易性金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 13,349,351.63 7,003,495.07
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 4,598.54
收到其他与经营活动有关的现金 326,997,443.26 58,143,982.00
经营活动现金流入小计 759,028,827.03 534,166,585.46
购买商品、接受劳务支付的现金 543,812,043.36 127,994,678.15
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 26 页 共 32 页
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 38,656,796.13 37,374,736.86
支付的各项税费 91,853,543.21 72,887,291.74
支付其他与经营活动有关的现金 76,585,189.85 392,791,451.81
经营活动现金流出小计 750,907,572.55 631,048,158.56
经营活动产生的现金流量净额 8,121,254.48 -96,881,573.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 63,979,657.84 109,453,248.04
取得投资收益收到的现金 6,398,028.24 1,333,464.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资
产收回的现金净额
48,708.59 194,124,406.98
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 70,426,394.67 304,911,119.02
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产支付的现金
109,777,109.89 11,052,467.20
投资支付的现金 277,340,000.00 36,760,806.82
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
金净额
7,344,499.54 248,537,904.54
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 394,461,609.43 296,351,178.56
投资活动产生的现金流量净额 -324,035,214.76 8,559,940.46
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 9,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 394,000,000.00 514,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 394,000,000.00 523,000,000.00
偿还债务支付的现金 417,320,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
61,407,550.03 95,266,621.00
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
1,847,778.35
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 478,727,550.03 95,266,621.00
筹资活动产生的现金流量净
额
-84,727,550.03 427,733,379.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -400,641,510.31 339,411,746.36
加：期初现金及现金等价物余额 1,021,894,699.76 682,482,953.40
六、期末现金及现金等价物余额 621,253,189.45 1,021,894,699.76
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
第 27 页 共 32 页
母公司现金流量表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目
附
注
本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 218,000,435.22 276,177,798.82
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 73,057,890.08 23,991,420.21
经营活动现金流入小计 291,058,325.30 300,169,219.03
购买商品、接受劳务支付的现金 7,606,904.02 6,422,557.76
支付给职工以及为职工支付的现金 20,383,074.18 17,062,980.69
支付的各项税费 43,500,931.92 46,862,272.76
支付其他与经营活动有关的现金 131,599,747.07 361,528,877.52
经营活动现金流出小计 203,090,657.19 431,876,688.73
经营活动产生的现金流量净额 87,967,668.11 -131,707,469.70
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 38,914,364.86 54,686,103.24
取得投资收益收到的现金 6,423,737.00 9,653,118.57
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
194,123,406.98
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 45,338,101.86 258,462,628.79
购建固定资产、无形资产和其他长
期资产支付的现金
2,124,030.30 3,961,130.77
投资支付的现金 137,340,000.00 66,328,825.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
248,537,904.54
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 139,464,030.30 318,827,860.31
投资活动产生的现金流量净额 -94,125,928.44 -60,365,231.52
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 250,000,000.00 450,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 250,000,000.00 450,000,000.00
偿还债务支付的现金 353,320,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
现金
53,683,606.21 93,418,842.65
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 407,003,606.21 93,418,842.65
筹资活动产生的现金流量净额 -157,003,606.21 356,581,157.35
四、汇率变动对现金及现金等价物的影
响
五、现金及现金等价物净增加额 -163,161,866.54 164,508,456.13
加：期初现金及现金等价物余额 326,223,862.03 161,715,405.90
六、期末现金及现金等价物余额 163,061,995.49 326,223,862.03
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
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合并所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减
：
库
存
股
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,099,252,255.00 200,320,119.95 561,157,808.10 67,221,150.54
2,489,115,321.59
加：同一控制下企业
合并产生的追溯调
整
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,099,252,255.00 200,320,119.95 561,157,808.10 67,221,150.54
2,489,115,321.59
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号
填列）
-52,422,789.11 10,041,681.52 163,221,215.29 -4,617,878.28 116,222,229.42
（一）净利润 173,262,896.81 11,091,843.33 184,354,740.14
（二）直接计入所有
者权益的利得和损
失
-52,422,789.11 -52,422,789.11
1．可供出售金融资
产公允价值变动净
额
-65,650.00 -65,650.00
2．权益法下被投资
单位其他所有者权
益变动的影响
-16,166,794.40 -16,166,794.40
3．与计入所有者权
益项目相关的所得
税影响
16,412.50 16,412.50
4．其他 -36,206,757.21 -36,206,757.21
上述（一）和（二）
小计
-52,422,789.11 173,262,896.81 11,091,843.33 131,931,951.03
（三）所有者投入和
减少资本
-13,793,242.7
9
-13,793,242.79
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他
-13,793,242.7
9
-13,793,242.79
（四）利润分配 10,041,681.52 -10,041,681.52 -1,916,478.82 -1,916,478.82
1．提取盈余公积 10,041,681.52 -10,041,681.52
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
-1,916,478.82 -1,916,478.82
4．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,046,829,465.89 210,361,801.47 724,379,023.39 62,603,272.26
2,605,337,551.01上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 29 页 共 32 页
单位:元 币种:人民币
上年金额
归属于母公司所有者权益
项目
股本 资本公积
减
：
库
存
股
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,128,905,711.48 211,676,362.38 396,381,613.51 44,345,670.36
2,342,473,345.73
加：同一控制下企
业合并产生的追
溯调整
加：会计政策变更 87,393,491.44 -28,893,481.67 62,389,490.69 233,427.65 121,122,928.11
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,216,299,202.92 182,782,880.71 458,771,104.20 44,579,098.01
2,463,596,273.84
三、本年增减变动
金额（减少以“－”
号填列）
-117,046,947.92 17,537,239.24 102,386,703.90 22,642,052.53 25,519,047.75
（一）净利润 176,040,341.94 489,830.88 176,530,172.82
（二）直接计入所
有者权益的利得
和损失
-117,046,947.92 -117,046,947.92
1．可供出售金融
资产公允价值变
动净额
35,812.50 35,812.50
2．权益法下被投
资单位其他所有
者权益变动的影
响
24,516,847.12 24,516,847.12
3．与计入所有者
权益项目相关的
所得税影响
4．其他 -141,599,607.54 -141,599,607.54
上述（一）和（二）
小计
-117,046,947.92 176,040,341.94 489,830.88 59,483,224.90
（三）所有者投入
和减少资本
24,000,000.00 24,000,000.00
1．所有者投入资
本
24,000,000.00 24,000,000.00
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配 17,537,239.24 -73,653,638.04 -1,847,778.35 -57,964,177.15
1．提取盈余公积 17,537,239.24 -17,537,239.24
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
-56,116,398.80 -1,847,778.35 -57,964,177.15
4．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,099,252,255.00 200,320,119.95 561,157,808.10 67,221,150.54
2,489,115,321.59
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
第 30 页 共 32 页
母公司所有者权益变动表
2008 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本年金额
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,129,347,888.70 200,064,115.28 402,724,177.44 2,293,300,169.42
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,129,347,888.70 200,064,115.28 402,724,177.44 2,293,300,169.42
三、本年增减变动
金额（减少以“－”
号填列）
-16,216,031.90 10,041,681.52 90,375,133.69 84,200,783.31
（一）净利润 100,416,815.21 100,416,815.21
（二）直接计入所
有者权益的利得
和损失
-16,216,031.90 -16,216,031.90
1．可供出售金融
资产公允价值变
动净额
-65,650.00 -65,650.00
2．权益法下被投
资单位其他所有
者权益变动的影
响
-16,166,794.40 -16,166,794.40
3．与计入所有者
权益项目相关的
所得税影响
16,412.50 16,412.50
4．其他
上述（一）和（二）
小计
-16,216,031.90 100,416,815.21 84,200,783.31
（三）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入资
本
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他
（四）利润分配 10,041,681.52 -10,041,681.52
1．提取盈余公积 10,041,681.52 -10,041,681.52
2．对所有者（或
股东）的分配
3．其他
（五）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,113,131,856.80 210,105,796.80 493,099,311.13 2,377,500,952.73上海新黄浦置业
股份有限公司 2008 年年度报告摘要
第 31 页 共 32 页
单位:元 币种:人民币
上年金额
项目
股本 资本公积
减：
库存
股
盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 561,163,988.00 1,128,905,711.48 193,166,560.12 396,762,579.76 2,279,998,839.36
加：会计政策变更 -15,507,567.04 -10,639,684.08 -95,757,156.70 -121,904,407.82
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 561,163,988.00 1,113,398,144.44 182,526,876.04 301,005,423.06 2,158,094,431.54
三、本年增减变动金
额（减少以“－”号
填列）
15,949,744.26 17,537,239.24 101,718,754.38 135,205,737.88
（一）净利润 175,372,392.42 175,372,392.42
（二）直接计入所有
者权益的利得和损
失
35,812.50 35,812.50
1．可供出售金融资
产公允价值变动净
额
35,812.50 35,812.50
2．权益法下被投资
单位其他所有者权
益变动的影响
3．与计入所有者权
益项目相关的所得
税影响
4．其他
上述（一）和（二）
小计
35,812.50 175,372,392.42 175,408,204.92
（三）所有者投入和
减少资本
15,913,931.76 15,913,931.76
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所
有者权益的金额
3．其他 15,913,931.76 15,913,931.76
（四）利润分配 17,537,239.24 -73,653,638.04 -56,116,398.80
1．提取盈余公积 17,537,239.24 -17,537,239.24
2．对所有者（或股
东）的分配
-56,116,398.80 -56,116,398.80
3．其他
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．其他
四、本期期末余额 561,163,988.00 1,129,347,888.70 200,064,115.28 402,724,177.44 2,293,300,169.42
公司法定代表人：王伟旭 主管会计工作负责人：胡少波 会计机构负责人：段铭华上海新黄浦置业股份有限公司 2008 年年度报告摘
要
第 32 页 共 32 页
9.3 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法变更。
9.4 本报告期无会计差错更正。
9.5 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
与上年相比本年新增合并单位2 家，分别为：上海幸福湾投资管理有限公司和嘉兴市昊基房地产有限
公司。其中：上海幸福湾投资管理有限公司是下属子公司上海弘浦商业经营管理有限公司投资新设的
企业，嘉兴市昊基房地产有限公司是下属子公司上海怡隆置业有限公司收购100%股权年末纳入合并报
表范围。
董事长：王伟旭
上海新黄浦置业股份有限公司
2008 年3 月24 日
