新黄浦 2021 年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦实业集团股份有限公司
2021 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的
法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报
告。
四、 公司负责人赵峥嵘 、主管会计工作负责人苏刚 及会计机构负责人（会计主管
人员）张景明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2021 年实现归属于母公司所
有者的净利润 109,943,649.84 元，母公司实现 2021 年净利润 106,052,692.93 元，
提取法定盈余公积金 0 元，加上年初未分配利润 2,236,575,870.64 元，归属于母公
司实际可供分配利润 2,414,845,115.62 元。
按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定2021年度利润分配预
案为：以2021年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利
0.5元（含税）,共分配现金红利计33,669,839.30元。公司2021年度不送红股，不实
施资本公积转增股本。
该议案尚需提交公司2021年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
□适用 √不适用
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
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九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完
整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨
论与分析”中“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
十一、 其他
□适用√不适用
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目录
第一节 释义 ................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ............................................................................... 5
第三节 管理层讨论与分析 ........................................................................................... 9
第四节 公司治理 ......................................................................................................... 30
第五节 环境与社会责任 ............................................................................................. 48
第六节 重要事项 ......................................................................................................... 51
第七节 股份变动及股东情况 ..................................................................................... 60
第八节 优先股相关情况 ............................................................................................. 67
第九节 债券相关情况 ................................................................................................. 68
第十节 财务报告 ......................................................................................................... 68
载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章
备查文件目录
的会计报表
载有大华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签
备查文件目录
名并盖章的审计报告原件
报告期内公司在中国证监会指定报纸《上海证券报》、《证券
时报》上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿
备查文件目录
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦实业 指 上海新黄浦实业集团股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦实业集团股份有限公司
公司的中文简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO., LTD.
公司的外文名称缩写 NHPIGCL
公司的法定代表人 赵峥嵘
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐俊 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司注册地址的历史变更情况 1、2003年3月，公司注册地址由上海市延安东路
110号7楼变更为上海市北京东路668号西楼32层。
2、2019年7月，公司注册地址变更为上海市黄浦
区北京东路668号东楼32层。
公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码 200001
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
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四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》、《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董监事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
六、 其他相关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公 司 聘 请 的 会 计 师 办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼
事务所（境内） 12 层
签字会计师姓名 刘涛、张海龙
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
增减(%)
营业收入 3,586,081,119.42 1,194,129,800.85 200.31% 1,276,105,232.14
归属于上市公司股 109,943,649.84 268,786,203.05 -59.10% -553,294,937.22
东的净利润
归属于上市公司股 75,498,824.16 73,018,241.04 3.40% -607,765,277.51
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 1,614,383,136.57 1,351,771,248.41 19.43% 330,241,910.12
金流量净额
本期末比上年同
2021年末 2020年末 2019年末
期末增减（%）
归属于上市公司股 4,363,001,178.93 4,313,067,771.67 1.16% 4,068,762,498.87
东的净资产
总资产 21,441,169,624.77 20,092,913,489.24 6.71% 15,125,988,713.40
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(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.1633 0.3991 -59.08% -0.8216
稀释每股收益（元／股） 0.1633 0.3991 -59.08% -0.8216
扣除非经常性损益后的基本每股 0.1121 0.1084 3.41% -0.9025
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.53 6.39 减少3.86个百分点 -12.53
扣除非经常性损益后的加权平均 1.74 1.74 0 -13.77
净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用√不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上
市公司股东的净资产差异情况
□适用√不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用√不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 186,371,497.39 727,617,455.52 568,589,759.65 2,103,502,406.86
归属于上市公司股东的净利润 30,513,090.55 46,125,759.09 1,145,380.26 32,159,419.94
归属于上市公司股东的扣除非
29,659,261.91 9,333,378.72 1,348,705.06 35,157,478.47
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 93,787,405.71 1,132,606,165.26 -269,010,568.47 657,000,134.07
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用√不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2021 年金额 （如适 2020 年金额 2019 年金额
用）
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非流动资产处置损益 173,349.15 1,808,935.76 36,741,917.89
越权审批，或无正式批准文件，或 -
偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公 940,326.89 3,488,308.32
司正常经营业务密切相关，符合国
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取 - 17,670,087.91
的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营 -
企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允
价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害 -
而计提的各项资产减值准备
债务重组损益 66,594,080.00
企业重组费用，如安置职工的支 -
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超 -
过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司 -
期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事 -
项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效 466,485.13 1,947,190.15 913,068.81
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合 150,000.00 237,405,920.00
同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的
投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入 -3,527,012.58 -44,546,510.21 -2,922,462.84
和支出
其他符合非经常性损益定义的损益
项目
减：所得税影响额 214,091.35 672,454.25 1,723,818.89
少数股东权益影响额（税后） 30,138,311.56 175,119.44 -303,239.09
合计 34,444,825.68 195,767,962.01 54,470,340.29
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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的
非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
交易性金融资产 2,589,042.73 97,025,582.67 94,436,539.94 8,259,768.54
其他非流动金融资产 122,068,214.96 138,114,123.95 16,045,908.99 11,045,908.99
其他权益工具投资 112,654,163.65 0.00 -112,654,163.65
交易性金融负债 1,199,234.00 52,060.00 -1,147,174.00 14,822.91
合计 238,510,655.34 235,191,766.62 -3,318,888.72 19,320,500.44
十二、 其他
□适用√不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年是公司发展历程中承前启后关键一年，公司领导班子调整充实、公司治
理不断完善，新一轮发展规划启动实施。全体员工在公司党委、董事会和管理层的
正确领导下，团结一心、迎难而上，顶住了宏观经济整体承压、房地产金融超预期
紧缩，以及散发性疫情反复多变等多重压力，较好完成了年初预定的目标任务。
（一）工程建设赶抢进度达到预定节点要求
在疫情反复影响正常开工情况下，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不
等不靠、群策群力，全力赶抢工程进度。
其中常州金坛项目排除商务洽谈不利因素，积极协调施工单位克服疫情影响，
有效组织施工赶抢进度。截至年末，三个标段中 A 标段分户验收查验、整改工作基
本完成，B 标段分户验收工作开始，春节前完成入户查验前完成整改，C 标段分户验
收查验、整改工作基本完成，项目整体进度可控。
湖州南浔项目依据项目总控计划，倒排关键节点，主抓施工组织，重抓动态监
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控，常态性开展协调工作。及时督促各参建单位按时复工复产，克服外部市场环境
突变导致的大宗建筑材料价格上涨，工程材料、设备无法按时进场等困难，采取约
谈、发函、召开专题协调会等措施，最大程度减少对工程进度总体影响，顺利完成
两地块年度各关键节点施工任务。
闵行吴泾长租公寓项目对施工进度动态管控。有效持续提高结构施工效率，保
证了 2021 年建设任务提前完成。目前主体结构全部完成，外墙涂料完成 80%以上，
室内精装修完成约 80%，室外总体完成 50%，地下车库基本完成。
闵行梅陇长租公寓项目围绕 “抢抓时间、稳步推进”总体方针，加班加点、全
员参与。目前 1-6 号楼室内外粗装饰完成，人防地下室主体结构验收完成。项目主
体结构封顶、主体结构验收和外脚手架拆除，均较全周期计划提前完成。
松江保障房项目按时完成小区电梯检测，整体工程移交物业公司，推进两项目
沿街商铺煤气管道铺设工程，完成两项目契税核定并取得住宅大产证，高效完成总
包、分包及配套工程竣工结算审核工作；奉贤南桥保障房项目根据工程竣工验收要
求，提前完成项目沉降观测、车位测绘、环保验收、水质检测等专业服务单位的招
标比价，确定了相关单位并签署相关合同，取得综合竣工验收通知书、交付证，实
现集中交付；宝山顾村保障房项目克服疫情防控及供电配套工程延迟等困难，制订
非常规竣工交付实施方案，先后手续无缝衔接，平行手续提前筹划，全体人员两个
月时间全勤无周末，打赢了这场“保交付”的硬仗。
（二）房产销售抓抢机遇保持良好势头
2021 年，公司各处房产销售团队在调控力度不断加大形势下，及时转变工作策
略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住上半年市场回暖产生的契机，尽可能对冲
了房地产金融超预期紧缩带来的风险，继续保持良好势头，全年房地产销售回笼资
金达到 36.05 亿元，超计划 71.67%。
常州金坛项目团队持续对周边重点竞争楼盘加强暗访，通过收集大量市场数据
并分析汇总，为后期销售策略制定提供准确依据。项目公司根据加推房源销售节点，
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与销售代理公司开展一系列推广宣传、周末暖场、认筹推介会等营销活动并启动全
员销售方案。全年合同销售金额合计 21.68 亿元，回笼资金 16.82 亿元（不含销售
监管户资金）。
湖州南浔项目团队紧密追踪政策动向并及时制订应对预案，积极申请备案价上
浮比例，预留销控较好位置房源，快速去化顶底库存。全年合同销售金额合计 11.54
亿元，回笼资金 11.28 亿元。
公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中奉贤保障
房项目全年回笼资金 0.94 亿元；宝山保障房项目全年回笼资金 1.79 亿元；松江保
障房项目全年回笼资金 4.43 亿元。
（三）房产经营顶住压力不断贴合市场需求
在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队不断自我施压，不断推
陈出新。其中科技京城管理公司牢牢抓住北京东路地区城市更新历史契机，主动适
应区域发展、产业发展潮流趋向，把数字产业园建设确定为自身转型升级主要突破
口，通过高质量服务“海派智谷”开发建设、积极引入建设科创平台载体，引导数
字产业聚集地与高端办公区深度融合，力求实现科技京城物理空间和产业结构的双
效提升。年内物业费、租金收缴率实现史上首次双 100%，盈利水平创历史新高。出
租率明显止跌回升，裙楼 2 万平米整体租赁工作取得重大进展，目前已开始细节谈
判。
长租公寓项目团队一手抓建设，一手抓营销。通过积极走访、接洽周边园区与
企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，并在项目
设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求。其中吴泾项目年内拓
展了 40 家企业及周边园区，达成租赁意向协议 641 套，另有 200 套人才公寓租赁需
求也在积极跟进中。目前已累计签订意向框架协议 2371 套，占全部房源 84.64%；梅
陇项目及时启动营销方案编制工作，顺利完成营销定价体系建立、品牌宣传、市场
调研等相关工作，目前已累积达成企业租赁意向 1055 套、纳入上海市级人才公寓套
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数 150 套、达成园区租赁意向 120 套，合计 1325 套。此外，公司新组建的长租公寓
运营管理企业基本完成架构、制度、团队搭建并先期开展前介物管、信息物联和产
品标准、服务标准确定等工作，为后续物业平稳移交做好准备。
（四）房产项目储备破冰起航
房产项目储备不足是制约公司前期以及近期发展最大的瓶颈，2021 年内，公司
大力坚定信心、整合资源，秉持稳健发展的经营原则，积极寻找符合公司发展战略、
匹配公司投资规模的投资项目，并且取得重大突破。年底一举摘得杭州临平、蜀山
两宗地块，土地成交价合计 14.53 亿元，土地面积合计 5.53 万平方米，可建筑面积
合计 11.47 万平方米。
（五）金融板块夯实基础总体实现触底反弹
2021 年，华闻期货在连年高增长基础上，一手抓结构优化、提高效益，一手抓
创新驱动、转型发展，各项业务继续保持跨越式发展良好势头，主要经营指标再创
历史新高，取得里程碑式进展。全年实现净利润 7318 万元，同比增长 930%；净资产
收益率 19.8%，目标完成率 396%；日均客户权益 61 亿元，同比增长 78.87%；期末客
户权益 58.88 亿元，同比增长 12.41%；资产管理业务规模（自主管理）23 亿元，同
比增长 247%。各项数据均大幅超越行业平均水平及年初制订的考核指标。
在华闻期货领跑带动下，公司金融板块汲取前期教训，狠抓内部建设，严把风
险控制。公司设立金融业务管理部，建设金融专业化队伍，加速优化资源配置、严
格风险把控机制。公司金融板块子公司经过清理、整顿，大幅压缩风险资产，稳步
启动业务拓展，总体实现了触底反弹。
二、报告期内公司所处行业情况
房地产宏观经济市场分析：
2021 年年初房企“三条红线”和“集中供地”等政策落地，给整个房地产行业
带来根本性变化，过去行业高杠杆、高周转、高回报的模式不复存在。中央继续实
施稳健的货币政策，采取宏观审慎措施并加强对房地产金融潜在风险的识别。各地
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执行严格的贷款监管机制，进一步强化对房地产企业贷款业务管理的力度，严查违
规贷款。在中央防范化解金融风险、坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的
背景下，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷
违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强，中央已明确
实施房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机炒房行为，保障房地产平稳
健康发展。
在“房住不炒”的大背景下，全国各地也密集出台各项调控措施，调控的方式
主要从土地供给、信贷、利率、购房政策和融资等最核心的方面入手，调控的深度
从新房市场深入到二手房市场，调控的范围进一步涵盖法拍房、赠与房、学区房等
新兴热点领域。无论从政策的深度还是广度上都远超过去，加速市场降温，房地产
行业销售也呈现“前高后低”的态势。
国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性
住房建设”，政策上，将继续推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住
房供给、完善城镇住房保障体系。上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法
（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对于保租房的准入条
件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保障
性租赁住房的认定做了相关界定。
从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心
内容之一。政府仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十
分明确。未来长租公寓市场将会被纳入强监管范围，实现从经营方式、租金定价、
资金管理等全方位管控，让长租公寓市场健康发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租为主。
公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓
开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、保障
性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。
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四、报告期内核心竞争力分析
√适用□不适用
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产
主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为
公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城
区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，
公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期
保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房
地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，
公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上
海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成
“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣
称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶
段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一
体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融
牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对
接提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励
社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与
实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领
域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发
展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。
五、报告期内主要经营情况
2021 年度，公司实现营业总收入 394,157.49 万元，其中营业收入 358,608.11
万元，当年实现净利润 14,528.94 万元，归属于母公司净利润 10,994.36 万元，归
属于上市公司股东扣非后净利润 7,549.88 万元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
科目 变动比例
本期数 上年同期数
（%）
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新黄浦 2021 年年度报告
营业收入 3,586,081,119.42 1,194,129,800.85 200.31%
营业成本 3,316,419,790.72 802,566,494.54 313.23%
销售费用 234,064,824.12 126,925,090.76 84.41%
管理费用 248,531,028.35 170,447,533.28 45.81%
财务费用 -417,765.12 22,631,410.06 -101.85%
研发费用
经营活动产生的现金流量
1,614,383,136.57 1,351,771,248.41 19.43%
净额
投资活动产生的现金流量
17,982,087.95 524,054,589.16 -96.57%
净额
筹资活动产生的现金流量
-965,707,710.67 -267,174,047.85 -261.45%
净额
手续费及佣金收入 278,011,308.10 93,019,756.21 198.87%
利息收入 77,482,494.47 45,151,266.00 71.61%
投资收益 52,550,123.58 102,203,247.10 -48.58%
信用减值损失 41,443,305.48 201,378,496.42 -79.42%
资产减值损失 -4,318,813.38 -17,836,935.82 -75.79%
归属于母公司股东的净利
109,943,649.84 268,786,203.05 -59.10%
润
营业收入变动原因说明：报告期内下属房产项目公司结转销售收入增加。
营业成本变动原因说明：报告期内下属房产项目公司结转销售成本增加。
销售费用变动原因说明：主要为报告期内下属期货公司业务规模扩展相应销售费用增加。
管理费用变动原因说明：主要为报告期内公司薪酬支出增加及下属期货公司业务规模扩展相应管
理费用增加。
财务费用变动原因说明：报告期内下属房产项目公司利息支出资本化增加，使得当期财务费用减
少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属房产项目公司销售现金回笼增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内收回投资取得的现金减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司偿还债券及银行贷款支出的现金增加。
手续费及佣金收入变动原因说明：报告期内下属期货公司手续费及佣金收入增加。
利息收入变动原因说明：报告期内下属期货公司利息收入增加。
投资收益变动原因说明：报告期内权益法核算公司投资收益减少。
信用减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失冲回减少。
资产减值损失变动原因说明：上期公司计提商誉减值损失，本期未计提。
归属于母公司股东的净利润变动原因说明：主要为报告期内公司信用减值损失冲回较上年减少。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用√不适用
2. 收入和成本分析
√适用□不适用
详见后附内容
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元币种:人民币
主营业务分行业情况
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
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年增减（%） 年增减（%） 增减（%）
房地产业 3,486,877,658.90 3,216,388,280.28 7.76% 241.51% 411.36% 减少 30.64 个
百分点
服务业 33,911,708.57 38,184,223.50 -12.60% -1.51% -16.78% 增加 20.65 个
百分点
酒店业 25,127,712.17 32,124,759.19 -27.85% -12.46% 1.65% 减少 17.74 个
百分点
金融业 10,818,982.80 3,910,000.00 63.86% -88.23% -95.35% 增加 55.24 个
百分点
批发和零售业 338,979.88 - 100.00% -87.86% - 增加 0.00 个百
分点
主营业务分产品情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）
年增减（%） 年增减（%） 增减（%）
房地产销售 3,425,878,285.95 3,192,013,266.21 6.83% 259.55% 427.38% 减少 29.65 个
百分点
房地产出租 60,999,372.95 24,375,014.07 60.04% -10.53% 2.72% 减少 5.15 个百
分点
提供劳务 33,911,708.57 38,184,223.50 -12.60% -1.51% -16.78% 增加 20.65 个
百分点
酒店业 25,127,712.17 32,124,759.19 -27.85% -12.46% 1.65% 减少 17.74 个
百分点
金融业 10,818,982.80 3,910,000.00 63.86% -88.23% -95.35% 增加 55.24 个
百分点
贸易业务 338,979.88 - 100.00% -87.86% - 增加 0.00 个百
分点
主营业务分地区情况
营业收入比上 营业成本比上 毛利率比上年
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）
年增减（%） 年增减（%） 增减（%）
上海 3,252,254,956.65 3,136,368,091.50 3.56% 566.18% 737.82% 减少 19.76 个
百分点
浙江 301,573,360.79 154,239,171.47 48.86% -56.34% -62.94% 增加 9.11 个百
分点
四川 3,246,724.88 - 100.00% 100.00% - 增加 100 个百
分点
主营业务分销售模式情况
营业收入比 营业成本比
毛利率比上
销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 上年增减
年增减（%）
（%） （%）
房地产销售 3,425,878,285.95 3,192,013,266.21 6.83% 259.55% 427.38% 减少 29.65 个
百分点
房地产租赁 60,999,372.95 24,375,014.07 60.04% -10.53% 2.72% 减少 5.15 个百
分点
物业服务 33,911,708.57 38,184,223.50 -12.60% -1.51% -16.78% 增加 20.65 个
百分点
金融服务 10,818,982.80 3,910,000.00 63.86% -88.23% -95.35% 增加 55.24 个
百分点
旅游服务 25,127,712.17 32,124,759.19 -27.85% -12.46% 1.65% 减少 17.74 个
百分点
贸易服务 338,979.88 - 100.00% -87.86% - 增加 0.00 个百
分点
(2). 产销量情况分析表
□适用√不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
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(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
情况
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
说明
(%) (%) 动比例(%)
房地产业 房地出售出租 3,216,388,280.28 97.74% 628,984,784.67 79.57% 411.36% 报告期内下属房产项目公
司结转销售收入增加，成
本相应增加。
服务业 物业服务业 38,184,223.50 1.16% 45,882,870.09 5.80% -16.78%
酒店业 酒店服务业 32,124,759.19 0.98% 31,604,109.59 4.00% 1.65%
金融业 金融服务 3,910,000.00 0.12% 84,016,322.08 10.63% -95.35% 业务模式变化所致
分产品情况
本期占总 上年同期占 本期金额较
情况
分产品 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 总成本比例 上年同期变
说明
(%) (%) 动比例(%)
房地产销售 房地产销售 3,192,013,266.21 97.00% 605,255,732.80 76.57% 427.38% 报告期内下属房产项目公
司结转销售收入增加，成
本相应增加。
投资性房地产 投资性房地产出 24,375,014.07 0.74% 23,729,051.87 3.00% 2.72%
出租 租
提供劳务 提供劳务 38,184,223.50 1.16% 45,882,870.09 5.80% -16.78%
酒店业 酒店业 32,124,759.19 0.98% 31,604,109.59 4.00% 1.65%
金融业 金融业 3,910,000.00 0.12% 84,016,322.08 10.63% -95.35% 业务模式变化所致
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用√不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用√不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 7,254.11 万元，占年度销售总额 1.84%；其中前五名客户销售额
中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严
重依赖于少数客户的情形
□适用√不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 138,247.23 万元，占年度采购总额 60.41%；其中前五名供应商
采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商
的或严重依赖于少数供应商的情形
□适用√不适用
3. 费用
√适用 □不适用
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项目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因
销售费用 234,064,824.12 126,925,090.76 84.41% 主要为报告期内公司下属期货公司业务
规模扩展相应销售费用增加。
管理费用 248,531,028.35 170,447,533.28 45.81% 主要为报告期内公司薪酬支出增加及下
属期货公司业务规模扩展相应管理费用
增加。
财务费用 -417,765.12 22,631,410.06 -101.85% 报告期内下属房产项目公司利息支出资
本化增加，使得当期财务费用减少。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用√不适用
(2).研发人员情况表
□适用√不适用
(3).情况说明
□适用√不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用√不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例 变化原因
（%）
经营活动产生的 报告期内下属房产项目公司
1,614,383,136.57 1,351,771,248.41 19.43%
现金流量净额 销售现金回笼增加。
投资活动产生的 报告期内收回投资取得的现
17,982,087.95 524,054,589.16 -96.57%
现金流量净额 金减少。
筹资活动产生的 报告期内公司偿还债券及银
-965,707,710.67 -267,174,047.85 -261.45% 行贷款支出的现金增加。
现金流量净额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用□不适用
非主营贸易业务因债务重组转回以前年度已计提信用减值损失 6,659.41 万元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用□不适用
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1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期
本期期末金
末数占 末数占
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 情况说明
末变动比例
的比例 的比例
（%）
（%） （%）
结算备付金 772,394.64 0.00% 11,842,401.77 0.06% -93.48% 报告期内下属公司结构化主
体持仓量变动所致。
交易性金融资产 97,025,582.67 0.45% 2,589,042.73 0.01% 3,647.55% 主要为报告期下属公司结构
化主体内投资产品增加。
应收票据 - 0.00% 1,000,000.00 0.00% -100.00% 报告期内下属公司应收票据
全额兑付。
应收账款 43,923,841.61 0.20% 70,967,450.18 0.35% -38.11% 主要为报告期内下属公司收
回应收款项。
预付款项 326,418,963.62 1.52% 2,108,514.99 0.01% 15,380.99% 报告期内公司预付购买土地
款增加。
其他应收款 531,749,556.69 2.48% 351,351,001.55 1.75% 51.34% 报告期内下属公司政府托管
资金增加。
其他权益工具投 - 0.00% 112,654,163.65 0.56% -100.00% 报告期内公司转让其他权益
资 工具投资。
使用权资产 7,983,762.65 0.04% - 0.00% 100.00% 报告期内公司执行新租赁准
则科目分类调整所致。
无形资产 4,067,930.36 0.02% 3,089,443.33 0.02% 31.67% 报告期内公司新增及升级系
统软件增加。
递延所得税资产 62,936,358.79 0.29% 14,409,411.82 0.07% 336.77% 报告期内下属公司可抵扣暂
时性差异增加。
其他非流动资产 26,565,205.13 0.12% 8,907,684.00 0.04% 198.23% 报告期内下属房产项目公司
增加佣金等合同取得成本。
交易性金融负债 52,060.00 0.00% 1,199,234.00 0.01% -95.66% 报告期内下属公司结构化投
资产品变动所致。
应付账款 626,504,254.50 2.92% 335,857,756.63 1.67% 86.54% 报告期内下属房产项目公司
应付工程款增加。
预收款项 7,927,819.20 0.04% 3,699,702.95 0.02% 114.28% 报告期内下属公司预收货款
增加。
应付职工薪酬 110,101,257.69 0.51% 40,953,278.05 0.20% 168.85% 报告期内计提的职工薪酬增
加。
应交税费 245,380,741.02 1.14% 130,144,962.94 0.65% 88.54% 报告期内下属房产项目公司
应纳税金额增加。
合同负债 5,036,216,067.30 23.49% 2,688,646,371.56 13.38% 87.31% 报告期内下属房产项目公司
预计交房需结转的收入增
加。
一年内到期的非 101,437,187.21 0.47% 1,464,801,302.32 7.29% -93.08% 报告期内偿还债券及借款增
流动负债 加。
保险合同准备金 28,260,987.90 0.13% 15,076,995.17 0.08% 87.44% 报告期内下属期货公司计提
收入相关合同准备金增加。
长期借款 2,543,726,876.02 11.86% 1,780,860,000.00 8.86% 42.84% 报告期内下属公司新增房产
项目开发贷款。
租赁负债 2,649,336.73 0.01% - 0.00% 100.00% 报告期内公司执行新租赁准
则科目分类调整所致。
递延所得税负债 97,650,910.35 0.46% 156,595,745.52 0.78% -37.64% 报告期内下属公司应纳税暂
时性差异减少。
其他非流动负债 640,677,425.75 2.99% 2,133,715,273.21 10.62% -69.97% 报告期内下属房产项目公司
预收房产销售款转入合同负
债。
其他综合收益 -1,630,251.50 -0.01% 132,613,162.36 0.66% -101.23% 主要为报告期内公司处置其
他权益工具投资，前期累计
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新黄浦 2021 年年度报告
其他综合收益转入留存收
益。
一般风险准备 8,772,900.37 0.04% 2,865,324.23 0.01% 206.17% 报告期内下属金融类公司计
提风险准备金增加。
2. 境外资产情况
□适用√不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用□不适用
项目 期末账面价值 受限原因
存货 3,003,693,334.08 借款抵押
投资性房地产 736,318,893.00 借款抵押
固定资产 447,838,205.95 借款抵押
合计 4,187,850,433.03
4. 其他说明
□适用√不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见后附内容
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用□不适用
持有待
一级土
开发土 规划计容建 是/否涉及 合作开发项 合作开发项
序 持有待开发土地的区 地整理
地的面 筑面积(平 合作开发项 目涉及的面 目的权益占
号 域 面积(平
积(平方 方米) 目 积(平方米) 比(%)
方米)
米)
1 杭州市萧山区蜀山西 20,616 20,616 45,355.20 否 - -
单元 XSCQ2305-06 地
块
2 杭州市临平开发区北 34,656 34,656 69,312.00 否 - -
沙路与风荷路交汇东
南处地块
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
项目规
项目用 在建建
在建项目/ 划计容 总建筑 已竣工 报告期
序 经营业 地面积 筑面积 总投资
地区 项目 新开工项目 建筑面 面积(平 面积(平 实际投
号 态 (平方 (平方 额
/竣工项目 积(平方 方米) 方米) 资额
米) 米)
米)
浙江 花园名都（四象府 84,454. 135,126 207,877 207,877 105,000 4,304.
1 住宅 竣工销售 -
湖州 CD） 00 .00 .98 .98 .00 37
浙江 新黄浦花园名都（四 54,230. 77,287. 127,360 127,360 66,000. 22,638
2 住宅 在建项目 -
湖州 象府 A、B、D） 00 74 .79 .79 00 .49
浙江 新黄浦唐南 CX 地块 在建项目 63,671. 119,982 179,553 179,553 132,892 22,782
3 住宅 -
湖州 （玉象府） 00 .33 .09 .09 .00 .82
在建项目 138,382 276,763 413,372 413,372 340,946 36,037
4 常州 景浦华苑 住宅 -
.00 .00 .32 .32 .04 .73
闵行区梅龙镇 02- 在建项目 22,680. 58,968. 83,039. 83,039. 104,000 25,480
5 上海 租赁房 -
03A01 地块 20 00 25 25 .00 .07
82,795. 82,795. 140,990 140,990 198,273
6 上海 佘山逸品苑 住宅 竣工销售 - -
00 00 .00 .00 .02
102,987 202,887 209,883 209,883 140,879
7 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 竣工销售 - -
.00 .20 .57 .57 .99
93,717. 207,340 212,267 212,267 234,326 57,847
8 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 竣工销售 -
00 .62 .58 .58 .87 .37
松江南站大型居住社
51,721. 103,424 148,031 148,031 144,617 38,275
9 上海 区基地 C19-12-04 地 住宅 竣工销售 -
20 .25 .86 .86 .24 .10
块（欣哲苑）
松江南站大型居住社
25,222. 50,432. 72,805. 72,805. 70,853. 6,663.
10 上海 区基地 C19-14-01 地 住宅 竣工销售 -
00 04 04 04 53 77
块（欣畅苑）
奉贤南桥基地大型居
31,448. 62,662. 93,605. 93,605. 77,715. 10,081
11 上海 住社区 12-24A-04A 住宅 竣工销售 -
60 59 80 80 38 .93
地块（欣平苑）
新顾城 0419-01 地块 56,021. 112,031 157,392 157,392 176,972 44,182
12 上海 住宅 竣工销售 -
（欣康苑） 30 .82 .41 .41 .70 .90
闵行区吴泾镇紫竹科
学园区 MHP0-1001 单
50,344. 135,929 186,869 186,869 224,830 35,877
13 上海 元 10A-05A 地 租赁房 在建项目 -
10 .07 .61 .61 .09 .74
块 (星悦河畔家
园)
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3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
已售（含已预
序 经营 可供出售面 结转面积(平 报告期末待结转面
地区 项目 售）面积 结转收入金额
号 业态 积(平方米) 方米) 积(平方米)
(平方米)
1 浙江 花园名都（四象府 住宅 164,373.72 160,767.29 24,844.99 27,644.56 6,454.73
湖州 CD）
2 浙江 新黄浦花园名都（四 住宅 89,239.32 74,571.54 - - 74,571.54
湖州 象府 A、B、D）
3 浙江 新黄浦唐南 CX 地块 住宅 140,619.71 80,623.78 - - 80,623.78
湖州 （玉象府）
4 常州 景浦华苑 住宅 370,173.42 228,823.74 228,823.74
5 上海 佘山逸品苑 住宅 82,359.56 82,002.91 2,140.26 8,209.63 356.65
6 上海 鹤沙航城南馨佳苑 住宅 139,301.56 139,301.56 - - -
7 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 193,239.53 193,239.53 - - 130.08
8 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 192,336.02 192,336.02 8,173.81 21,429.54 25,859.20
9 上海 松江南站大型居住社 住宅 109,306.54 104,048.42 48,357.73 65,318.31 55,690.69
区基地 C19-12-04 地
块（欣哲苑）
10 上海 松江南站大型居住社 住宅 52,822.79 50,538.72 15,450.68 20,861.45 35,088.04
区基地 C19-14-01 地
块（欣畅苑）
11 上海 奉贤南桥基地大型居 住宅 66,517.66 50,758.11 49,327.59 47,451.88 1,430.52
住社区 12-24A-04A 地
块（欣平苑）
12 上海 新顾城 0419-01 地块 住宅 117,440.84 111,613.93 108,058.60 151,443.25 3,555.33
（欣康苑）
报告期内，公司共计实现销售金额 405,414.94 万元，销售面积 271,665.67 平方米，
累计销售面积 1,468,625.55 平方米，实现结转收入金额 342,587.83 万元，结转面积
256,353.66 平方米，报告期末待结转面积 512,584.3 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
出租房地产 出租房地 是否采用公 租金收入/房
序 经营业 权益比例
地区 项目 的建筑面积 产的租金 允价值计量 地产公允价
号 态 （%）
(平方米) 收入 模式 值(%)
1 上海 科技京城 办公 47,866.69 6,007.36 100.00 否
2 上海 东方伟业广场 商业 749.52 45.10 100.00 否
3 上海 东方伟业广场 办公 2,927.28 213.83 100.00 否
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
264,305.22 5.80% 22,823.82
6. 其他说明
□适用√不适用
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(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用□不适用
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,281,073,062.52 7,235,946.76 2,273,837,115.76 2,023,073,062.52 7,235,946.76 2,015,837,115.76
对联营、合营
1,621,257,855.08 12,579,190.46 1,608,678,664.62 1,516,996,591.71 12,579,190.46 1,504,417,401.25
企业投资
合计 3,902,330,917.60 19,815,137.22 3,882,515,780.38 3,540,069,654.23 19,815,137.22 3,520,254,517.01
1. 重大的股权投资
□适用√不适用
2. 重大的非股权投资
□适用√不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
项目名称 期末账面余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 97,025,582.67 94,436,539.94 8,259,768.54
其他非流动金融资产 138,114,123.95 16,045,908.99 11,045,908.99
其他权益工具投资 0.00 -112,654,163.65 0.00
合计 235,139,706.62 -2,171,714.72 19,305,677.53
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用√不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用√不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用□不适用
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
湖州南浔嘉顺投资 物业管理、市政设施投资管理、园林绿化、装饰装修工程、旅
19,781.00 47,495.79 24,606.95 7,679.24
管理有限公司 游咨询服务；房地产开发，销售。
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上海新佘山置业有 房地产开发、经营、咨询；投资管理；建材销售；园林绿化；
5,000.00 15,477.42 11,109.36 2,462.28
限公司 物业管理。
房地产开发、经营；物业管理；室内装潢；机械设备安装及维
上海欣沁置业有限 修；销售建筑装潢材料、金属材料、木材、五金交电、电工器
58,800.00 128,732.10 52,561.69 1,146.19
公司 材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学品，民用爆
炸物品）、汽车配件、日用百货。
上海恒立房地产有 房地产经营开发及内部配套服务设施（提供服务设施和场
12,393.29 31,246.48 13,451.00 267.76
限公司 地）。
物业管理；资产管理；实业投资；在投资、财务、商务、企业
管理、微电子、计算机软硬件及外围设备、高科技产业领域内
上海科技京城管理 的“四技”服务；国内贸易（不含国家专营、专控、专卖商
1,350.00 20,067.30 1,901.15 114.15
发展有限公司 品）；停车库经营、管理；企业形象策划；代办车船票；订房
服务；会务服务；展览展示；办公设备保养及维修；广告设
计、制作、发布；代理国内各类广告。
上海欣龙企业发展 物业管理；室内装潢；国内贸易（除专营）；展览展示服务；
18,000.00 88,479.33 40,508.73 -561.13
有限公司 预包装食品（不含熟食卤味、冷冻冷藏）。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建设工程施
上海欣济置业有限 工；机械设备安装及维修；装潢材料、金属材料、木材、五金
1,000.00 19,221.34 -487.53 -1,335.44
公司 交电、电工器材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化
学品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建设工程施
上海欣台置业有限 工；机械设备安装及维修；装潢材料、金属材料、木材、五金
1,000.00 127,732.35 310.54 -606.57
公司 交电、电工器材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化
学品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建设工程施
上海欣福置业有限 工；机械设备安装及维修；装潢材料、金属材料、木材、五金
1,000.00 29,346.97 3,092.23 2,167.53
公司 交电、电工器材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化
学品，民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
上海新蒲置业股份 房地产开发经营。一般项目：住房租赁，房屋租赁，五金交
5,000.00 154,210.36 4,977.88 9.54
有限公司 电、家具、室内装饰材料、机械设备、电子产品的销售。
房地产开发经营，房地产咨询，物业管理，建筑材料、五金交
上海陇闵置业股份
电、机械设备销售、安装（含维修），住宅装饰和装修，房地 5,000.00 68,175.75 4,998.54 0.25
有限公司
产租赁经营。
常州新黄浦中金置
房地产开发与销售；物业管理。 2,040.82 358,747.24 -999.41 -1,319.32
业有限公司
新黄浦（浙江）投 实体投资、酒店经营管理、房地产开发、物业管理、园林绿
10,000.00 180,377.74 8,310.01 27,688.06
资发展有限公司 化、装饰装修工程施工、房屋租赁。
华闻期货有限公司 商品期货经纪；金融期货经纪。 37,000.00 649,729.98 43,621.56 5,557.58
上海华闻金融信息
金融信息服务。 10,000.00 9,579.24 9,525.70 265.10
服务有限公司
上海新黄浦投资管
投资管理、资产管理。 32,000.00 25,373.71 10,426.03 -266.66
理有限公司
上海浦浩投资有限
资产管理。 25,000.00 14,467.80 6,130.42 172.10
公司
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欣龙新干线供应链 12,001.2
供应链管理,企业管理咨询,商务咨询。 12,000.00 15,941.88 6,789.76
（上海）有限公司 4
石油制品(除危险化学品)、化工原料及产品(除危险化学品、
监控化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化学品)、燃
料油、沥青、润滑油、白油、粗白油(以上项目均不含危险
品)、机械设备、装潢材料、五金交电、日用百货、工艺品、
吉欣能源（浙江自
计算机及配件、建筑材料、金属材料、铁矿石、纺织品、煤炭 7,000.00 4,000.94 3,810.07 -2,516.97
贸区）有限公司
(无仓储)、初级农产品、仪器仪表、电线电缆、矿产品、阀
门、办公用品、汽车零部件、石料的批发、零售;供应链管理;
企业管理咨询;商务信息咨询;会务服务;国内一般贸易;货物及
技术进出口。
住宿服务；餐饮服务；会务服务；职工疗休养服务；游泳馆服
湖州南浔花园名都 务；健身服务；水上乐园项目的投资、建设、管理；食品、初
2,000.00 2,465.41 1,807.90 -523.26
大酒店有限公司 级食品用农产品、日用品、工艺品（除文物）销售；企业管理
服务；物业管理服务；电动汽车充电桩运行维护。
资金信托；动产、不动产信托；有价证券信托；其他财产或财
中泰信托有限责任 产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资
51,660.00 498,393.92
公司 基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理 480,343.72 8,635.31
财、财务顾问等业务。
江西瑞奇期货有限
商品期货经纪、金融期货经纪。 60,000.00 182,799.78 63,746.97 1,198.31
公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 10 个结
构化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希腊字
母 2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投
资基金、浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金、华凌
同胜一号、华凌轩哥一号、华凌云锋一号、中泰渝泰新若单一资金信托。浦浩稳进固收混合 1
号私募证券投资基金产品注销不再纳入结构化主体合并范围。
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额% 业务性质
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金（原名为多策略 1 号） 100.00% 投资金融产品
浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
华凌同胜一号 100.00% 投资金融产品
华凌轩哥一号 100.00% 投资金融产品
华凌云锋一号 100.00% 投资金融产品
中泰渝泰新若单一资金信托 100.00% 投资金融产品
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六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用□不适用
2021 年下半年起，中国经济下行压力逐渐显现。去年底召开的中央经济工作会
议指出，非常罕见地将“稳字当头”放在“稳中求进”之前，可见保持经济运行在
合理区间面临很大风险挑战，跨周期的政策工具在一系列相互冲突的市场信号与目
标函数下，很难放开手脚施策，而疫情变化的反复无常，更使得整体经济面临极大
不确定性。从房地产市场形势来看，虽然当前较一致的判断是行业“政策底”已经
出现，前期过紧的调控态势已有明显调整趋向，但是这种调整的力度将是非常有限
的，加之市场运行具有惯性，故此当前房地产行业的“市场底”还未出现，“房住
不炒”基调仍将坚持。
未来一段时期，房地产政策正在向“稳预期”、“稳增长”要求靠拢，定调更
好满足购房者的合理住房需求，保持房地产市场平稳健康运行，地方政府调控政策
逐渐向稳楼市靠拢，住房金融总体上进一步回暖，LPR 下调有助于改善房地产行业预
期，房地产市场由全面下行走向逐步企稳。
(二)公司发展战略
√适用□不适用
公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做
强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房
地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。
1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产
政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施土地储备，
不断提升盈利能力与运营效率。主动融入长三角一体化战略，优选长三角重点城市，
在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域
性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投资或项目收储。
2、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业
平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业
务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
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(三)经营计划
√适用□不适用
一）房产开发
2022 年，面对疫情防控严峻形势，公司各处开发类项目要及时制定切实可行的
总进度目标与分阶段目标，科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，尽
最大努力追抢进度。
湖州南浔项目年内全面完成 CD 地块房屋交付工作，加速推进 ABD 地块交房前各
项事宜和 CX 地块建设工作；常州金坛项目 A、B、C 标段年内竣工备案完成, 并实现
项目整体交房；闵行吴泾长租公寓项目要根据此前业已签订的出租框架协议交付日
期完成施工计划；闵行梅陇长租公寓项目年内移交项目招租经营单位；杭州两项目
开发销售是公司当前工作重中之重，公司将重点调配力量保障项目按计划推进。
二）房产销售
由于政策环境快速切换，疫情带来的冲击影响尚在继续，房地产市场行情面临
极大不确定性，公司各处房产销售团队树立高度紧迫感，主动贴近工作需要，创新
思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的资源保障，来合力
完成全年销售目标任务。
湖州南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度
将各地块可售房源予以去化，同时加快各类销售款项回笼。
常州金坛项目要围绕年度目标，狠抓销售代理公司工作，年内有效完成项目高
层、洋房清尾工作，推进别墅、车位推售工作，力争全年别墅去化 25 套，车位去化
35%（约 900 个）。
杭州两项目要以市场为导向，紧紧围绕销售计划与目标，在设计、施工、成本、
营销等各条线分兵合进，完成项目立项时预定的销售任务。其中临平项目全年销售
金额 15 亿元；蜀山项目全年销售金额 12 亿元。
公司保障房项目要进一步密切与政府部门沟通协调，推进大产证办理、房源转
换、剩余房源签约、项目结算等扫尾工作。
三）房产经营
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经济增速探底徘徊期间，疫情冲击殊难预料情况下，房产经营势必面临更严峻
挑战，因此 2022 年，科技京城管理公司要按照市、区两级政府对北京东路产业结构
调整的要求，进一步明确市场定位和规划，巩固“全国文明单位”创建成果，要在
物业管理、自持房产招商招租两大业务领域不断创新工作思路和方法，持续提升物
业管理工作的质量和服务水平、强化招商招租工作的能级和成效性。
公司长租公寓项目 2022 年内确保项目筹开、试运营到全面稳定运营管理各项工
作有序展开，平稳过渡。在此基础上，新组建的运营公司要进一步加大品牌推广力
度，要根据项目特点与目标客户针对性开展全员招租。
南浔花园名都大酒店要依托南浔首家“五星级酒店”的优势，不断提升对客服
务水平与整理管理运营水平，致力完成营收、利润目标。
四）金融业务
金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规、全
员合规、全程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考核，促进
全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯；通过有组织、有针对性和有所
侧重的稽核检查，对分支机构、部门与员工起到积极的督促与奖惩作用。
华闻期货要在前期跨越式发展基础上，保持战略定力，继续坚持以利润为中心
的发展理念，做大做强经纪业务基础，集中优势资源全力推动高频、互联网、资管
及财富管理业务发展，谋划好风险管理业务发展，持续完善业务结构，深化金融科
技建设，完善中后台支撑体系，以加强执行力文化建设为抓手，打造机制、人才、
科技、管理四大要素的核心竞争力，确保公司持续稳健发展。全年日均客户权益力
争达到 65 亿元，期末权益力争达到 70 亿元；自主管理型产品规模达到 25 亿元；分
类评级力争达到 BB 级（含）以上。
新黄浦投资管理公司继续抓好存量坏债清收工作基础上，探索成型以投行理念
为先导、房产资产为核心的风险资本运作模式并力争在轻资本业务领域有所突破。
五）项目投资
项目投资是关系公司未来时期能否发展，甚至能否生存的根基所在，因此在新
的一年中，公司要在较为困难的局面下，进一步整合资源、创新模式，力争在风险
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可控前提下，通过前融、合作开发等方式，在杭州、南京、上海等目标市场主动出
击、开拓资源，年内力保 1-2 个优质房产项目落地。
(四)可能面对的风险
√适用□不适用
房地产全行业仍将应对的艰难挑战包括：（一）经济下行态势下居民收入增速
放缓对大宗消费形成负面冲击；（二）前期超预期调控及悬而未决的房地产税试点
对市场预期的影响不宜低估；（三）债务出清仍未完成，如果销售惯性下滑，叠加
到期债务再迎高峰，金融机构很可能在避险情绪下更趋谨慎，由此导致行业在“宽
货币、紧信用”下面临“螺旋式”收缩压力，公司在与相关方合作中需严防被次生
风险波及并交叉感染；（四）供需基本格局与“房住不炒”定位共同决定了房地产
行业旧有高负债高周转模式走到尽头。
再从金融市场形势来看，尽管当前偏宽松的货币政策周期已经开启，但金融业
要面对的挑战至少包括：（一）经济增速下行（甚至超预期下行）必然会在微观层
面有所反映，市场主体的违约风险可能进一步上升；（二）2021 年大宗商品高涨行
情及出口超预期表现持续性存疑，期货、供应链等金融类企业在高基数效应下如何
保持业绩平稳，存在很大不确定性；（三）国内宏观政策宽松周期的开启，叠加境
外主要经济体（尤其是美国）宽松周期的终结，可能会在汇率、资本流动等层面引
发震荡，进而使得市场行情研判更为困难。
(五)其他
□适用√不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情
况和原因说明
□适用√不适用
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第四节 公司治理
一、 公司治理相关情况说明
√适用□不适用
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上
海证券交易所股票上市规则》等法律法规的规定，不断规范公司运作，提高公司治
理水平。股东大会、董事会、监事会和经营层分别按其职责行使决策权、执行权和
监督权，切实维护和保障了公司和中小股东的合法权益。
1、关于股东与股东大会：公司能够根据《公司章程》、《股东大会议事规则》
召集、召开股东大会，报告期内，公司共召开了三次股东大会。公司能够平等对待
所有股东，特别是中小股东与大股东享有平等的地位，充分行使自己的合法权益，
不存在损害小股东利益的情形。股东大会均有律师出席并见证，保证了股东大会的
合法有效。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东能依法行使权利，并承担相
应义务，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到五独立，公司董事
会、监事会和内部机构能够独立运作，没有超越股东大会直接或间接干预公司发展
经营和重大决策的情况。
3、关于董事和董事会：公司董事会认真履行有关法律、法规和公司章程规定的
职责，积极听取公司管理层工作汇报，确保公司科学决策。公司董事严格遵守其公
开做出的承诺，忠实、勤勉地履行职责，董事会对公司日常经营管理进行决策，对
股东大会负责并报告工作。董事会下设的战略与发展、审计、薪酬与考核、提名四
个专门委员会，均按公司有关制度履行了相关各项职能。报告期内，公司共召开了
十三次董事会。
4、关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关
规定，能够依据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，依法独立地对
公司生产经营情况、公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行
监督。报告期内，公司共召开了三次监事会。
5、关于信息披露与透明度：公司指定《上海证券报》、《证券时报》为公司信
息披露的报纸。公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露管理制度》的
要求，力争真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机
会获得信息。报告期内，未发生任何泄露内幕信息、内幕交易等违法违规行为。报
告期内，公司共刊登了三十个临时公告。
6、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，重视股东、
员工、客户、社会等各方利益的协调平衡，重视与利益相关者积极合作与和谐共处，
共同推动公司持续地发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差
异；如有重大差异，应当说明原因
□适用√不适用
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新黄浦 2021 年年度报告
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方
面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后
续工作计划
□适用√不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，
以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、
解决进展以及后续解决计划
□适用√不适用
三、 股东大会情况简介
决议刊登的指
决议刊登的
会议届次 召开日期 定网站的查询 会议决议
披露日期
索引
2021 年 第 一 2021-01-13 http://www.s 2021-01-14 会议审议 通过以下 议 案：
次临时股东大 se.com.cn 1、关于调整独立董事津贴
会 的议案 2、关于增补独立董
事的议案选举郝叶力女士为
公司第八届董事会独立董事
2021 年 第 二 2021-03-17 http://www.s 2021-03-18 会议审议 通过以下 议 案：
次临时股东大 se.com.cn 1、关于欣龙新干线供应链
会 （上海）有限公司预付款事
项债务结清协议书之补充协
议的议案
2020 年 年 度 2021-06-28 http://www.s 2021-06-29 会议审议 通过以下 议 案：
股东大会 se.com.cn 1、公司 2020 年度董事会工
作报告 2、公司 2020 年度
监事会工 作报告 3 、 公司
2020 年度财务决算报告 4、
公司 2020 年度利润分配预
案 5、公司 2020 年年度报
告及年报摘要 6、关于 2021
年度公司及子公司向金融机
构申请综合授信额度及担保
事项的议 案 7、关 于 修订
《公司章程》的议案 8、关
于聘任公司 2021 年度财务
审计及内控审计机构的议案
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用√不适用
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股东大会情况说明
□适用√不适用
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用□不适用
单位：股
报告期内 是否在公司
年度内股 从公司获 关联方获取
任期起始 任期终止 年初持 年末持 增减变
姓名 职务(注) 性别 年龄 份增减变 得的税前 报酬
日期 日期 股数 股数 动原因
动量 报酬总额
（万元）
赵峥嵘 董事长 男 60 2020-8- 至今 0 0 0 316.5 否
12
仇瑜峰 董事 男 41 2018-5- 至今 0 0 0 是
17
董事 男 58 2018-12- 至今 0 0 0 是
柯卡生
14
董事 男 55 2018-12- 至今 0 0 0 是
刘洪光
14
董事 男 58 2015-06- 至今 0 0 0 是
周旭民
09
董事 女 52 2016-06- 至今 0 0 0 是
甘湘南
16
独立董事 男 56 2020-8- 至今 0 0 0 15 否
吕红兵
12
独立董事 男 62 2022-02- 至今 0 0 0 否
姜明生
16
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新黄浦 2021 年年度报告
独立董事 女 66 2021-1- 至今 0 0 0 15 否
郝叶力
13
监事长 男 55 2015-06- 至今 0 0 0 198.9 否
吕军
09
监事 男 70 2022-02- 至今 0 0 0 否
应国光
16
监事 男 52 2008-09- 至今 0 0 0 118.5 否
姚建东
10
总经理 男 50 2022-01- 至今 0 0 0 120.5 否
(2021 年 7 22
杨司贵 月 5 日起
任副总经
理)
副总经理 男 52 2019-03- 至今 0 0 0 198.9 否
苏刚 兼财务总 11
监
副总经理 男 50 2019-03- 至今 0 0 0 198.9 否
唐梁
11
董事会秘 男 43 2018-06- 至今 0 0 0 198.9 否
徐俊
书 06
陆 雄 文 独立董事 男 56 2018-12- 2021-09- 0 0 0 15 否
（ 离 14 09
任）
谢 开 元 监事 男 40 2018-12- 2022-01- 0 0 0 是
（ 离 14 07
任）
陆 却 非 总经理 男 66 2008-09- 2021-06- 608 608 0 105.5 否
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（ 离 10 07
任）
车海辚 副总经理 女 48 2019-03- 2021-03- 0 0 0 49.5 否
（ 离 兼财务总 11 22
任） 监
合计 / / / / / 608 608 0 / 1,551.1 /
姓名 主要工作经历
赵峥嵘 曾先后任温州市文成县人民政府办公室副主任；中国工商银行温州市文成县支行、温州市城西支行行长、温州市分行副
行长；上海浦东发展银行总行公司部副总经理、温州分行副行长、行长、杭州分行行长；2016 年 8 月起任上海国际信
托有限公司党委副书记、监事长、上投摩根基金管理有限公司监事会主席，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司董事
长。
仇瑜峰 曾任上海盛玄集团有限公司董事长兼总裁，现任中崇集团有限公司董事长兼总裁，中崇投资集团有限公司董事长，上海
新黄浦实业集团股份有限公司董事。
柯卡生 曾先后任中国人民银行广东省分行综合计划处处长，中国人民银行汕头分行行长、党委书记，中国人民银行广州分行内
审处处长、党委委员、副行长，中国银监会广东监管局筹备组成员、副局长、党委委员，中国银监会非银行金融机构监
管部主任，中国华融资产管理股份有限公司党委副书记、执行董事、总裁；现任花样年集团（中国）有限公司执行董
事，北京盛宝通达电气工程有限公司总裁，中粮信托有限责任公司独立董事，中央财经大学教育基金会理事长，上海新
黄浦实业集团股份有限公司董事。
刘洪光 曾经在中国建设银行沈阳分行、华夏银行沈阳分行、广发银行大连分行等多家金融机构供职中高层管理人员，期间曾被
聘任为中国科学院沈阳分院院长助理；先后任爱蓝天高新技术材料有限公司（外资）董事会代表、执行董事；远中租赁
股份有限公司执行董事、总经理；中融盛誉资产管理有限公司董事长；东北电气发展股份有限公司（A+H）独立董事；
浙江奥康鞋业股份有限公司独立董事；现任中融国际信托有限公司执行总裁，上海新黄浦实业集团股份有限公司董事。
周旭民 曾先后任黄浦区市政工程管理署署长，黄浦区人民政府办公室、外事办副主任，黄浦置地集团党委副书记、总经理，现
任外滩投资开发（集团）有限公司党委书记、董事长，上海新黄浦实业集团份有限公司董事。
甘湘南 曾先后任新黄浦（集团）有限责任公司资产管理部经理、外滩源发展有限公司副总经理、新黄浦资产经营管理有限公司
总经理（总裁助理级），外滩投资开发（集团）有限公司投资发展部经理，现任上海黄浦投资控股（集团）有限公司副
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新黄浦 2021 年年度报告
总经理，上海新黄浦实业集团股份有限公司董事。
吕红兵 曾先后任上海万国证券公司法律顾问室负责人，上海万国律师事务所律师、主任，现任国浩律师（上海）事务所合伙
人，全国律师行业党委委员、中华全国律师协会监事长，全国政协委员、社会和法制委员会会员，中国证监会上市公司
并购重组委员会咨询委员、上海证券交易所上市委员会委员，上海国际经济贸易仲裁委员会、上海仲裁委员会仲裁员。
姜明生 曾先后任招商银行广州分行副行长，招商银行总行公司银行部总经理，招商银行上海分行党委书记、行长，上海浦东发
展银行党委委员、副行长、执行董事，浦银安盛基金管理有限公司董事长，浦发硅谷银行副董事长，上海张江银行工作
组副组长，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司独立董事。
郝叶力 曾先后任国防部参谋、高级工程师。
吕军 曾先后任黄浦区建设委员会综合业务科科长、副主任，黄浦区审计局副局长，黄浦区人民政府办公室副主任，黄浦区房
地产开发实业总公司党委书记，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司监事长，上海金外滩（集团）发展有限公司副董
事长。
应国光 曾先后任温州五马街道团委书记，中国人民银行(后中国工商银行)瓯海县(区)支行副行长、行长，中国工商银行丽水分
行，温州分行副行长、行长，中国工商银行浙江省分行高级专家，工银平湖村镇银行监事长，温州银行第六届监事会外
部监事，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司监事。
姚建东 曾先后任上海市第一建筑工程有限公司成本主管，长发集团上海房地产公司财务主管，现任上海新黄浦实业集团股份有
限公司监事、审计合规部经理。
杨司贵 曾先后任浙江华立地产集团总裁助理兼上海公司总经理，绿地集团总部投资发展总经理助理，绿地集团浙江区域总经
理，融创东南区域集团副总裁、投融管理委员会负责人兼融创环沪公司总经理，实地地产集团投资副总裁，上海新黄浦
实业集团股份有限公司副总经理，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司总经理。
苏刚 曾先后任民生证券股份有限公司董事、财务总监、总裁，民生期货有限公司董事长，中国泛海控股集团有限公司监事，
泛海资产管理有限公司董事、总经理，泛海投资基金管理有限公司董事长，民生财富投资管理有限公司董事长，现任上
海新黄浦实业集团股份有限公司副总经理兼财务总监。
唐梁 曾先后任上海新黄浦置业股份有限公司房地产开发部经理，上海欣南房地产开发有限公司总经理，上海欣沁置业有限公
司总经理，上海新黄浦置业股份有限公司总经理助理，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司副总经理。
徐俊 曾先后任上海新黄浦置业股份有限公司下属上海科技京城管理发展有限公司信息中心主任，上海新黄浦置业股份有限公
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新黄浦 2021 年年度报告
司总经理助理、办公室副主任，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司董事会秘书、总经理助理。
其它情况说明
□适用√不适用
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(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用□不适用
在股东单位担 任期起始日 任期终止日
任职人员姓名 股东单位名称
任的职务 期 期
仇瑜峰 中崇集团有限公司 董事长兼总裁 2011-06
周旭民 外 滩 投 资 开 发 （ 集 党 委 书 记 、 董 2013-11
团 ） 有 限 公 司 （ 黄 事长
浦区国资下属公
司）
甘湘南 上 海 黄 浦 投 资 控 股 副总经理 2017-08
（集团）有限公司
（黄浦区国资下属
公司）
吕军 上 海 金 外 滩 （ 集 副董事长 2018-03
团）发展有限公司
（黄浦区国资下属
公司）
在股东单位任
职情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用□不适用
在其他单位担 任期起始日 任期终止日
任职人员姓名 其他单位名称
任的职务 期 期
吕红兵 国浩律师（上海） 律 师 、 合 伙 1998-07
事务所、国浩律师 人 、 首 席 执 行
事务所律师 合伙人
在其他单位任
职情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用□不适用
董事、监事、高级管理人 根据公司董事会制定的年度计划和经营目标，经营团队
员报酬的决策程序 与董事会签订全年工作目标作为报酬考评依据，实行先
预支一定比例薪酬，经年终审计考核后，并经董事会薪
酬与考核委员会审核，根据年终各项指标完成情况和经
营管理团队按审计考核结果分步兑现年薪。
董事、监事、高级管理人 公司有完整的薪酬管理制度，而且每年会依据市场和行
员报酬确定依据 业的趋势结合本企业的实际情况而作调整和完善，对董
事、监事、高级管理人员按其所担任的岗位职责的重要
性和工作业绩来确定薪资报酬；本公司独立董事的报酬
由董事会依据行业和上市公司的平均水平及其履行职责
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新黄浦 2021 年年度报告
的工作量而定，并报股东大会审议通过。
董事、监事和高级管理人 按上述原则执行，具体支付金额见本节（一）董事、监
员报酬的实际支付情况 事和高级管理人员持股变动及报酬情况表。
报告期末全体董事、监事 1551.1 万元
和高级管理人员实际获得
的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用□不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
郝叶力 独立董事 选举 2021 年 1 月 13 日经临
时股东大会审议通
过，新增为公司第八
届董事会独立董事
车海辚 副总经理兼财务总 离任 2021 年 3 月 22 日，因
监 个人原因，辞去公司
副总经理兼财务总监
职务。
苏刚 副总经理兼财务总 聘任 2021 年 3 月 22 日，经
监 董事会审议通过，兼
任公司财务总监。
陆却非 总经理 离任 2021 年 6 月 7 日 ， 陆 却
非先生已过退休年
龄，其本人提出申请
退休并辞去公司一切
职务。
陆雄文 独立董事 离任 2021 年 9 月 9 日，因
个人原因，辞去所担
任独立董事职务及在
董事会相关委员会的
任职。
谢开元 监事 离任 2022 年 1 月 7 日，因
个人原因，辞去公司
第八届监事会监事职
务。
杨司贵 总经理 聘任 2021 年 7 月 5 日，经
董事会审议通过，聘
任为公司副总经理。
2022 年 1 月 22 日，经
董事会审议通过，聘
任为公司总经理。
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新黄浦 2021 年年度报告
姜明生 独立董事 选举 2022 年 2 月 16 日经临
时股东大会审议通
过，选举为公司第八
届董事会独立董事。
应国光 监事 选举 2022 年 2 月 16 日经临
时股东大会审议通
过，选举为公司第八
届监事会监事
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用√不适用
(六) 其他
□适用√不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第八届董事会 2021 2021 年 1 审议通过如下议案：
年第一次临时会议 月 18 日 1、调整公司董事会下属专门委员会成员的议案
2、公司拟参与上海市闵行区浦江社区 MHP0-1316 单元
01-01 地块租赁住房项目定向摘牌的议案
第八届董事会 2021 2021 年 1 审议通过如下议案：
年第二次临时会议 月 28 日 1、2020 年公司经营管理目标及绩效考核完成情况报告
2、公司 2020 年年度业绩预盈说明
第八届董事会 2021 2021 年 3 审议通过如下议案：
年第三次临时会议 月1日 1、关于欣龙新干线预付款事项债务结清协议书之补充
协议的议案
2、关于编制《公司发展规划（2021—2024 年）》的议
案
3、关于召开公司 2021 年第二次临时股东大会的议案
第八届董事会 2021 2021 年 3 审议通过如下议案：
年第四次临时会议 月 22 日 1、关于聘任公司财务总监的议案
第八届董事会 2021 2021 年 4 审议通过如下议案：
年第五次临时会议 月2日 1、关于对全资子公司华闻期货有限公司增加注册资本
的议案
2、关于出让公司所持上海上国投资产管理有限公司股
权的议案
第八届五次董事会 2021 年 4 审议通过如下议案：
月 26 日 1、公司 2020 年年度报告及年报摘要；
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2、公司 2020 年度董事会工作报告；
3、公司 2020 年度财务决算报告；
4、公司 2020 年度利润分配预案；
5、公司 2020 年度内部控制的自我评价报告；
6、立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《公司
2020 年度内部控制审计报告》；
7、关于支付会计师事务所 2020 年度报酬；
8、公司财务会计政策变更的议案；
9、公司 2020 年度计提资产减值准备及预计负债的议
案；
10、听取独立董事 2020 年度述职报告；
11、公司 2021 年第一季度报告；
12、 关于 2021 年度公司及子公司向金融机构申请综合
授信额度及担保事项的议案；
13、公司 2021 年度预算计划的议案。
第八届董事会 2021 2021 年 6 审议通过如下议案：
年第六次临时会议 月7日 1、关于修订《公司章程》的议案
2、关于聘任公司 2021 年度财务审计及内控审计机构的
议案
3、关于使用闲置自有资金购买理财产品的议案
4、关于为上海科技京城管理发展有限公司向浙江稠州
商业银行股份有限公司上海分行申请授信提供担保的议
案
5、关于公司总经理人员调整的议案
6、关于召开公司 2020 年年度股东大会的议案
第八届董事会 2021 2021 年 6 审议通过如下议案：
年第七次临时会议 月 13 日 1、公司拟参与上海市青浦区白鹤镇 30A-01A 纯住宅地
块竞拍的议案
第八届董事会 2021 2021 年 7 审议通过如下议案：
年第八次临时会议 月5日 1、关于聘任杨司贵先生为公司副总经理的议案
第八届董事会 2021 2021 年 8 审议通过如下议案：
年第九次临时会议 月 30 日 1、公司 2021 年半年度报告及半年报摘要
第八届董事会 2021 2021 年 10 审议通过如下议案：
年第十次临时会议 月 28 日 1、公司 2021 年第三季度报告
2、关于公司下属上海新黄浦投资管理有限公司增资的
议案
3、关于公司下属上海浦浩投资有限公司增资的议案
第八届董事会 2021 2021 年 11 审议通过如下议案：
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新黄浦 2021 年年度报告
年第十一次临时会议 月 22 日 1、公司拟参与上海市松江区中山街道 SJC10010 单元
40-01 号地块竞拍的议案
2、（备选地块）公司拟参与上海市松江区洞泾镇 02-04
号地块竞买的议案
第八届董事会 2021 2021 年 12 审议通过如下议案：
年第十二次临时会议 月 16 日 1、公司拟参与杭州市萧山区蜀山单元 XSCQ2701-11 地
块及临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块竞拍的
议案
2、（备选地块）公司拟参与杭州市萧山区蜀山西单元
XSCQ2305-06 地块竞买的议案
六、 董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 本年应 是否连续
独立 亲自 以通讯 委托 出席股东
姓名 参加董 缺席 两次未亲
董事 出席 方式参 出席 大会的次
事会次 次数 自参加会
次数 加次数 次数 数
数 议
赵峥嵘 否 13 2 11 0 0 否 3
仇瑜峰 否 13 2 11 0 0 否 0
柯卡生 否 13 2 11 0 0 否 0
刘洪光 否 13 1 11 1 0 否 0
周旭民 否 13 2 11 0 0 否 0
甘湘南 否 13 2 11 0 0 否 0
陆雄文 是 13 2 11 0 0 否 0
吕红兵 是 13 2 11 0 0 否 0
郝叶力 是 13 2 11 0 0 否 0
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用√不适用
年内召开董事会会议次数 13
其中：现场会议次数 2
通讯方式召开会议次数 11
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
√适用□不适用
董事姓名 董事提出异议的有 异议的内容 是否被采纳 备注
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新黄浦 2021 年年度报告
关事项内容
陆雄文 关于公司下属上海 投 弃 权 票 ， 弃 否
新黄浦投资管理有
权理由：对后
限公司增资的议案
续该项业务发
展无法判断。
陆雄文 关于公司下属上海 投 弃 权 票 ， 弃 否
浦浩投资有限公司
权理由：对后
增资的议案
续该项业务发
展无法判断。
(三) 其他
□适用√不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用□不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 姜明生（主任委员）、郝叶力、甘湘南
提名委员会 吕红兵（主任委员）、姜明生、刘洪光
薪酬与考核委员会 郝叶力（主任委员）、赵峥嵘、吕红兵
战略委员会 赵峥嵘（主任委员）、柯卡生、仇瑜峰、周旭民
注：2021年9月，公司原独立董事陆雄文先生因个人原因，申请辞去独立董事职务（原还担
任审计委员会主任委员、提名委员会委员），在公司股东大会选举产生新任独立董事之前，
陆雄文先生仍按照有关法律法规的规定，履行公司独立董事职责。2022年2月，经公司临时
股东大会审议通过，增补姜明生先生为公司独立董事。
(2).报告期内审计委员会召开 3 次会议
重要意见和建 其他履行职
召开日期 会议内容
议 责情况
2021 年 1 1、审阅公司 2020 年度内部控制工作 审议通过所有 无
月 28 日 评价方案； 议案
2、审阅公司财务部提交的 2020 年财
务会计报表（初稿）；
2021 年 4 1、 经年审会计师出具的 2020 年度财 审议通过所有 无
月 26 日 务审计报告； 议案
2、 董事会审计委员会 2020 年度履职
报告；
3、 公司 2020 年度内部控制自我评价
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报告；
4、 2020年公司审计合规部年度工作总
结；
5、 2021年度公司审计合规部内部审计
工作计划；
6、 向董事会提交的会计事务所从事本
年度审计工作的总结报告；
7、 关于公司财务会计政策变更的议
案；
8、 关于公司2020年度计提资产减值准
备及预计负债的议案；
9、 公司2021年度预算计划的议案。
2021 年 5 1、聘任公司 2021 年度财务审计及内 审议通过所有 无
月 28 日 控审计机构 议案
(3).报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021 年 1 2020 年公司经营团队 审 议 通 过 所 有 议 无
月 28 日 目标管理责任书完成 案
情况及经营者团队绩
效年薪发放事宜
2021 年 4 对公司 2020 年年度报 审 议 通 过 所 有 议 无
月 26 日 告中披露公司董事、 案
监事和高级管理人员
的薪酬进行了审核
(4).报告期内战略委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021 年 3 审议通过所有议案 无
月1日 公司发展规划
（2021—2024
年）
(5).存在异议事项的具体情况
□适用√不适用
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八、 监事会发现公司存在风险的说明
□适用√不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、 报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 75
主要子公司在职员工的数量 699
在职员工的数量合计 774
母公司及主要子公司需承担费用的离退 0
休职工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 195
销售人员 92
技术人员 255
财务人员 63
行政人员 169
合计 774
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士、硕士、研究生 94
本科 373
大专 136
中专及以下 171
合计 774
(二) 薪酬政策
√适用□不适用
公司制定了以公平、竞争、激励、经济、合法为原则的薪酬政策，实行岗位绩效工
资制。公司主要实施月度固定薪酬与年度绩效考核相结合的薪酬政策。
(三) 培训计划
√适用□不适用
公司建立了分层分类的培训体系，采取内训外训相结合的培训方式。内部培训包括
各领域专业人员或优秀员工进行的各类业务培训；外部培训如组织员工参加行业协
会、监管部门组织的培训；同时组织各岗位员工积极参加岗位所需技术职业资格的
学习及培训等。
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(四) 劳务外包情况
√适用□不适用
劳务外包的工时总数 122802.5 小时
劳务外包支付的报酬总额 9156840.20 元
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
一）现金分红政策的制定
公司章程中第一百七十一条已规定：
（1）公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和
维护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性与稳定性。公司分红回报规划应
当着眼于公司的长远和可持续发展，综合考虑公司经营发展实际、股东要求和意愿、
社会资金成本、外部融资环境等因素。
（2）公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在公司
盈利且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现金
方式分配股利，且现金分红优先于股票股利。公司年度报告期内合并口径盈利且累
计未分配利润为正时，拟分配的现金红利总额（包括中期已分配的现金红利）与合
并报表年度归属于上市公司股东的净利润之比不低于 30%。具体分红比例由公司董事
会根据中国证监会的有关规定和公司经营情况拟定，由公司股东大会审议决定。
（3）公司每年利润分配预案由公司管理层、董事会结合公司章程的规定、盈利
情况、资金需求和股东回报规划提出、拟定，经董事会审议通过后提交股东大会批
准。股东大会对现金分红具体方案进行审议时，应当通过多种渠道主动与股东特别
是中小股东进行沟通和交流。
（4）公司不进行现金分红的具体原因作专项说明，经独立董事、监事会发表意
见后提交股东大会审议，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通过。
（5）公司独立董事应对公司每年的利润分配方案发表独立意见。
二）、利润分配和资本公积金转增股本预案
经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2021 年实现归属于母公司所
有者的净利润 109,943,649.84 元，母公司实现 2021 年净利润 106,052,692.93 元，
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提取法定盈余公积金 0 元，加上年初未分配利润 2,236,575,870.64 元，归属于母公
司实际可供分配利润 2,414,845,115.62 元。
按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定 2021 年度利润分配预
案为：以 2021 年末总股本 673,396,786 股为基数，拟向全体股东每 10 股派发现金
红利 0.5 元（含税）,共分配现金红利计 33,669,839.30 元。公司 2021 年度不送红
股，不实施资本公积转增股本。
该议案尚需提交公司 2021 年度股东大会审议通过。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用□不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是□否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是□否
相关的决策程序和机制是否完备 √是□否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是□否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得 √是□否
到了充分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用√不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用√不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
员工持股计划情况
□适用√不适用
其他激励措施
□适用√不适用
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(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用√不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用□不适用
公司建立有完善的考核指标体系和考核程序，公司董事会对高级管理人员实行
年度经营考核，由董事会薪酬与考核委员会提出有关考核的方案，并经董事会审议
通过后实施。高层管理人员直接向董事会负责，承担董事会下达的经营目标责任，
签定经营责任书，董事会根据业务收入、目标利润和经营性现金流量等财务指标以
及经营、管理、廉政、安全生产等管理指标完成情况，对照目标责任书对高层管理
人员进行考核，与收入分配挂钩，奖惩分明。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用□不适用
公司内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用√不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
□适用√不适用
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用□不适用
公司内部控制审计报告由大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具标准的无保留意
见的报告，详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
□适用√不适用
第五节 环境与社会责任
一、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用√不适用
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(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用√不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用√不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用√不适用
二、 社会责任工作情况
√适用□不适用
企业发展源于社会，回报社会是企业应尽的社会责任。公司注重企业社会价值
体现，承诺并致力于为社会发展贡献力量。
一、积极履行纳税人义务
公司依法按时缴纳税款，积极履行扣缴义务人代扣代缴税款义务；向税务机关
如实报告生产经营和财务制度执行情况，及时、合规提供各类报表和资料。报告期
内，公司荣获“2021 年度上海市纳税功勋企业”光荣称号。
二、关爱教育民生、共建和谐社会
公司长期践行“以人为本、诚信务实、回报社会”经营理念，在推进企业发展
的同时，不忘造福社区、回报社会。公司注重增进社区利益，构建和谐、友善的公
共关系，在兼顾公司和股东利益的情况下，积极关注并支持教育事业，落实政、校、
企联动共建新发展举措，用心用力用情推动新时代教育事业发展，切实把履行社会
责任扛在肩上、落实在行动上。
报告期内，公司控股子公司在浙江湖州设立 100 万元“新黄浦浔龙奖学金”，
用以资助湖州南浔高级中学的优秀学子，激励同学们勤奋学习，报效祖国。
公司全资子公司科技京城管理发展有限公司积极参加各项社会公益活动投身公
益慈善事业，努力扶助弱势群体，连续数年通过所在街道牵线，与社区内困难学子
面对面结对帮扶，利用春季或秋季开学之际开展助学慰问活动，上门为学子们送去
爱心助学金、学习物资及精神鼓励，全情、全程资助他们完成学业。
三、环境保护与可持续发展
公司秉承“绿色生态、低碳环保”可持续发展理念，积极致力于减少生产经营
对生态的影响，践行环境保护及能源节约型发展。在房地产开发建设使用全生命期
内，始终坚持节约资源、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使
用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生高质量发展；在经营活动中，推进企业
与环境的可持续和谐共存；在项目决策中，充分考虑投资项目对环境的影响，凡对
环境可能具有重大不利影响的项目坚决不予投资；在项目开发过程中，始终以保护
自然环境和自然资源为己任，积极推动绿色节能技术、节能工艺、绿色构件在房地
产开发项目中的运用。
公司下属“南浔花园名都大酒店”坚持“金树叶级”绿色饭店行业标准，持续
推进绿色管理，不断降低能耗成本。酒店投资建设的分布式光伏发电系统，每年减
排温室效应气体二氧化碳约 412 吨，兼具明显的经济效应与环保效应。
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公司租赁住房项目引入智能化物联网概念，利用智能设备优化用电与供暖能力，
耗电量减少 15%。利用智能技术对空调、安全和照明系统进行实时控制，达到优化居
住空间并节省能源成本的改进目标。
三、 巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用□不适用
2021 年，公司确定下属全资子公司华闻期货有限公司为年度扶贫工作主要责任
单位，年内华闻期货积极响应党中央和公司号召，主要开展了以下帮扶项目：
2021 年 4 月，华闻期货向甘肃岷县扶贫办捐赠 20 万元资金，用于为该县闾井镇
八郎村受灾的农户采购优质马铃薯种子，原种 36.1 吨、一级种 45 吨，共计 81.1 吨。
36.1 吨马铃薯原种全部发放到群众手中，直接帮扶了 352 户受灾农户。45 吨马铃薯
一级种通过岷县大强中药材种植农民专业合作社以“合作社+农户”的模式，建设马
铃薯一级种标准化应用基地 560 亩。通过本次捐赠活动的开展，有效地解决了受灾
群众春耕生产困难，提升了当地的马铃薯产业发展水平。
2021 年 8 月，华闻期货对陕西省延长县提供 20 万元产业扶持资金，用于延长县
安沟镇阿青村创建达标美丽果园，助力延长县“一村一品、一乡一业”有机农特产
品基地县建设，促进产业兴旺与美丽乡村建设同步推进，实现果业强、果农富、果
乡美目标。
2021 年 8 月，华闻期货积极响应中国期货业协会关于助力河南防汛救灾的倡议，
发动全体干部职工向河南省慈善总会捐款 45920 元，助力河南灾后重建工作。
单位：万元币种：人民币
指标 数量及开展情况
一、总体情况
其中：1.资金 44.592
2.物资折款 0
3.帮助建档立卡贫困人口脱贫数 1056
（人）
二、分项投入
1.产业发展脱贫
√农林产业扶贫
□旅游扶贫
□电商扶贫
其中：1.1 产业扶贫项目类型
□资产收益扶贫
□科技扶贫
√其他
1.2 产业扶贫项目个数（个） 2
1.3 产业扶贫项目投入金额 40
2.其他项目
其中：2.1 项目个数（个） 1
2.2 投入金额 4.592
2.3 帮助建档立卡贫困人口脱贫数 0
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（人）
2.4 其他项目说明 防汛抗洪驰援河南捐款
公司将根据扶贫工作专项规划，继续秉承结对帮扶、真诚协作的原则发挥作用，
更好地服务国家乡村振兴战略。
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或
持续到报告期内的承诺事项
□适用√不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或
项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到□未达到√不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用√不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用√不适用
三、违规担保情况
□适用√不适用
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四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用√不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
１.执行《企业会计准则第 21 号——租赁》(2018 年修订)（简称“新租赁准则”）
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018 年修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》，
变更后的会计政策详见附注五、重要会计政策及会计估计。
在首次执行日，本公司选择重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并将此
方法一致应用于所有合同，因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则衔接规定。
本公司对上述租赁合同选择按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差
错更正》的规定选择采用简化的追溯调整法进行衔接会计处理，即调整首次执行本准则当年年初
留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息，并对其中的经营租赁根据每项租
赁选择使用权资产计量方法和采用相关简化处理，具体如下：
1、作为使用权资产减值测试的替代，公司根据《企业会计准则第 13 号一一或有事项》评估
包含租赁的合同在首次执行日前足否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准
备金额调整使用权资产；
2、计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率：
3、将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁，作为短期租赁处理；
4、使用权资产的计量不包含初始直接费用；
5、存在续租选择权或终止租赁选择权的，公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他
最新情况确定租赁期；
对于首次执行日前的经营租赁，公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人
增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照与租赁负债相等的金额，并根
据预付租金进行必要调整，以计量使用权资产。
本公司对低价值资产租赁的会计政策为不确认使用权资产和租赁负债。根据新租赁准则的衔
接规定，本公司在首次执行日前的低价值资产租赁，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处
理，不对低价值资产租赁进行追溯调整。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表相关项目的影响列示如下：
项目 2020 年 12 月 31 日 累积影响金额（注 1） 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 8,689,848.43 8,689,848.43
一年内到期的非流动负债 3,856,437.54 3,856,437.54
租赁负债 4,833,410.89 4,833,410.89
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注：上表仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内，因此所披露
的小计和合计无法根据上表中呈列的数字重新计算得出。
2.执行《企业会计准则解释第 14 号》
2021 年 2 月 2 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号，以下
简称“解释 14 号”），自 2021 年 2 月 2 日起施行（以下简称“施行日”）。
本公司自施行日起执行解释 14 号，执行解释 14 号对本报告期内财务报表无重大影响。
3.执行《企业会计准则解释第 15 号》
2021 年 12 月 31 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，以
下简称“解释 15 号”），解释第 15 号明确了关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研
发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理、关于亏损合同的判断以及关于资金集中管理
相关列报问题。其中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或
副产品对外销售的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月 1 日起施行，
“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。
本公司自 2021 年 12 月 31 日起执行解释 15 号中“关于资金集中管理相关列报”内容，执行
解释 15 号对可比期间财务报表无重大影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
√适用□不适用
公司现任注册会计师向前任会计师事务所了解变更会计师的原因，就对审计有
重大影响的事项、公司管理层诚信等情况进行沟通，获取必要的审计证据，并取得
前任会计师事务所回函，变更会计师未见重大异常事项。
（四）其他说明
□适用√不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元币种：人民币
原聘任 现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊 大华会计师事务所（特殊
普通合伙） 普通合伙）
境内会计师事务所报酬 110 110
境内会计师事务所审计年 1
21
限
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名称 报酬
内部控制审计会计师事务 大华会计师事务所（特殊 40
所 普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用□不适用
2021 年 6 月 7 日，公司第八届董事会 2021 年第六次临时会议审议通过《关于聘
任公司 2021 年度财务审计及内控审计机构的议案》，决定聘任大华会计师事务所
(特殊普通合伙)为公司 2021 年度审计机构及内部控制审计机构。2021 年 6 月 28 日
召开的公司 2020 年年度股东大会，审议通过此项议案。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用√不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用√不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用√不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用√不适用
八、破产重整相关事项
□适用√不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违
规、受到处罚及整改情况
□适用√不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用□不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效
判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。
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十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用√不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用√不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用√不适用
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3、 临时公告未披露的事项
□适用√不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用√不适用
(六)其他
□适用√不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用√不适用
2、 承包情况
□适用√不适用
3、 租赁情况
□适用√不适用
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(二) 担保情况
√适用□不适用
单位: 万元币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方与 担保发生 担保是否
担保 担保 担保物 担保是否 担保逾期金 反担保情 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 日期(协议 担保类型 已经履行
起始日 到期日 （如有） 逾期 额 况 联方担保 关系
的关系 签署日) 完毕
常州新黄 控股子公 一手商品 2020年1月 2020年1月 2023年6月 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
浦中金置 司 房购买客 1日 30日 保证
112,050.2
业有限公 户
司
新黄浦 控股子公 一手商品 2020年4月 2020年11 2023年6月 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
（浙江） 司 房购买客 29日 月18日 30日 保证
23,974.8
投资发展 户
有限公司
新黄浦 控股子公 一手商品 2021年3月 2021年8月 2024年3月 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
（湖州） 司 房购买客 9日 2日 31日 保证
房地产开 户 11,210.8
发有限公
司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 118,954.7
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 147,235.8
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 119,653.69
报告期末对子公司担保余额合计（B） 119,653.69
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 266,889.49
担保总额占公司净资产的比例(%) 59.00%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
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担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 40,723.48
上述三项担保金额合计（C+D+E） 40,723.48
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购
人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日。截止 2021 年 12 月 31 日，本公司及所属子公司承担阶段性担保金额为
14.72 亿元。
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用√不适用
其他情况
□适用√不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用√不适用
其他情况
□适用√不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用√不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用√不适用
其他情况
□适用√不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用√不适用
其他情况
□适用√不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用√不适用
3. 其他情况
□适用√不适用
(四) 其他重大合同
□适用√不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用√不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用√不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用√不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用√不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用√不适用
二、 证券发行与上市情况
（一） 截至报告期内证券发行情况
√适用□不适用
单位：股币种：人民币
股票及其衍 发行价
发行日 上市日 获准上市交 交易终
生 格（或 发行数量
期 期 易数量 止日期
证券的种类 利率）
普通股股票类
可转换公司债券、分离交易可转债
2016 年度第一期 2016-10- 4.5% 500,000,000.00 2016-10- 500,000,000.00 2021-10-
中期票据（16 黄 10 13 09
浦置业 MTN001）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
其他衍生证券
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
√适用□不适用
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2016 年 4 月 25 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知
书》（中市协注[2016]MTN195 号），同意接受公司中期票据注册。公司中期票据的
注册金额为人民币 10 亿元，注册额度自通知书落款之日起 2 年内有效，在注册有效
期内可分期发行中期票据，由招商银行股份有限公司主承销。
2016 年 10 月 10 日，公司发行了 2016 年度第一期中期票据（简称：16 黄浦置
业 MTN001，代码：101658058），实际本期发行金额为人民币 5 亿元，期限为 5 年，
发行价格为 100 元/佰元面值，发行利率为 4.5%。扣除承销费后的募集资金净额已经
于 2016 年 10 月 12 日全额到帐。招商银行股份有限公司为本次中期票据发行的簿记
管理人，招商银行股份有限公司为本次中期票据发行的主承销商。
具体内容详见 2016 年 10 月 14 日《上海证券报》、《中国证券报》、上海证券
交易所网站上发布的公司临 2016-027 公告。
(一) 公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用√不适用
(二) 现存的内部职工股情况
□适用√不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 31,614
年度报告披露日前上一月末的普通股股 31,080
东总数(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东 不适用
总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复 不适用
的优先股股东总数（户）
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结
报告
股东名称 期末持股数 比例 限售条 情况
期内 股东性质
（全称） 量 (%) 件股份 股份
增减 数量
数量 状态
上海新华闻
投资有限公 120,701,293 17.92 质押 120,420,000 国有法人
司
上海盛誉莲
花股权投资
境内非国有法
基金合伙企 115,162,770 17.10 无
人
业（有限合
伙）
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新黄浦 2021 年年度报告
上海市黄浦
区国有资产
监督管理委
员会（上海
85,107,090 12.64 无 国家
市黄浦区集
体资产监督
管理委员
会）
中崇投资集 境内非国有法
31,923,241 4.74 质押 31,070,000
团有限公司 人
北京禾晟源
投资管理有
限公司－禾
28,436,530 4.22 无 其他
晟源稳进二
期私募证券
投资基金
西藏信托有
限公司－安
坤 5 号集合 17,378,410 2.58 无 其他
资金信托计
划
西藏信托有
限公司－安
坤 8 号集合 16,861,870 2.50 无 其他
资金信托计
划
西藏信托有
限公司－丹
泽 1 号集合 13,896,600 2.06 无 其他
资金信托计
划
福建天宝矿
业投资集团 140, 境内非国有法
6,730,000 1.00 无
股份有限公 000 人
司
上海新黄浦
（集团）有 5,628,000 0.84 无 国有法人
限责任公司
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
上海新华闻投资有 人民币
120,701,293 120,701,293
限公司 普通股
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新黄浦 2021 年年度报告
上海盛誉莲花股权
人民币
投资基金合伙企业 115,162,770 115,162,770
普通股
（有限合伙）
上海市黄浦区国有
资产监督管理委员
人民币
会（上海市黄浦区 85,107,090 85,107,090
普通股
集体资产监督管理
委员会）
中崇投资集团有限 人民币
31,923,241 31,923,241
公司 普通股
北京禾晟源投资管
理有限公司－禾晟 人民币
28,436,530 28,436,530
源稳进二期私募证 普通股
券投资基金
西藏信托有限公司
人民币
－安坤 5 号集合资 17,378,410 17,378,410
普通股
金信托计划
西藏信托有限公司
人民币
－安坤 8 号集合资 16,861,870 16,861,870
普通股
金信托计划
西藏信托有限公司
人民币
－丹泽 1 号集合资 13,896,600 13,896,600
普通股
金信托计划
福建天宝矿业投资 人民币
6,730,000 6,730,000
集团股份有限公司 普通股
上海新黄浦（集 人民币
5,628,000 5,628,000
团）有限责任公司 普通股
前十名股东中回购
专户情况说明
上述股东委托表决
权、受托表决权、
放弃表决权的说明
1、上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司－安坤 5 号
集合资金信托计划、安坤 8 号集合资金信托计划、丹泽 1 号集合资金
信托计划，持有新黄浦股票 17,378,410 股、16,861,870 股、
上述股东关联关系 13,896,600 股。
或一致行动的说明 2、上海新黄浦（集团）有限公司是上海市黄浦区国有资产监督管理委
员会下属子公司。
3、公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司股
东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先
股股东及持股数量 不适用
的说明
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新黄浦 2021 年年度报告
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用√不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用√不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用□不适用
名称 上海新华闻投资有限公司
单位负责人或法定代表人 幸宇晖
成立日期 2001 年 1 月 17 日
主要经营业务 实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国内
贸易（专项审批除外），电子产品的制造及销售
（专项审批除外），绿化，及其以上相关业务的咨
询服务（涉及许可经营的凭许可证经营）。
报告期内控股和参股的其他境 无
内外上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用√不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用√不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用√不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
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(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用□不适用
名称 北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金
信托计划)
单位负责人或法定代表人 周瑞明
成立日期 1984 年 10 月 5 日
主要经营业务 许可经营项目：资金信托；动产信托；不动产信
托；有价证券信托；其他财产或财产权信托；作为
投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金
业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公
司理财、财务顾问等业务；受托经营国务院有关部
门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信调
查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆
放同业、贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以
固有财产为他人提供担保；从事同业拆借；特定目
的信托受托机构；受托境外理财业务；股指期货交
易业务；以固有资产从事股权投资业务；法律法规
规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业
务。
报告期内控股和参股的其他境 持有青岛银行股份有限公司（股票代码：002948）
内外上市公司的股权情况 2400 万股，持股比例 0.53%；持有国都证券股份有
限公司（股票代码：870488）5.589 亿股，持股比
例 9.59%。
其他情况说明
2 自然人
□适用√不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用√不适用
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新黄浦 2021 年年度报告
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用√不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用□不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
√适用□不适用
德瑞股权投资基金集合资金信托计划投资决策过程如下：北京国际信托有限公
司作为信托计划的受托人，按照受益人的一致意见处理信托计划的相关事务。
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用√不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司
股份数量比例达到 80%以上
□适用√不适用
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新黄浦 2021 年年度报告
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
单位负责 主要经营业
法人股东名 组织机构 注册资
人或法定 成立日期 务或管理活
称 代码 本
代表人 动等情况
上海盛誉莲 何晶 2016 年 91310000MA1FL36DXM 300,100 股 权 投 资 ，
花股权投资 11 月 11 资产管理，
基金合伙企 日 投资咨询。
业（有限合 【依法须经
伙） 批 准 的 项
目，经相关
部门批准后
方可开展经
营活动】
上海市黄浦
区国有资产
监督管理委
员会（上海
市黄浦区集
体资产监督
管 理 委 员
会）
情况说明
七、 股份限制减持情况说明
□适用√不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用√不适用
第八节 优先股相关情况
□适用√不适用
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第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用√不适用
二、可转换公司债券情况
□适用√不适用
第十节 财务报告
一、 审计报告
√适用□不适用
审计报告
大华审字[2022]008646号
错误!未找到引用源。全体股东：
一、 审计意见
我们审计了错误!未找到引用源。(以下简称错误!未找到引用源。)财务报
表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的
合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权
益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规
定编制，公允反映了错误!未找到引用源。2021 年 12 月 31 日的合并及母公
司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报
告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这
些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于错误!
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新黄浦 2021 年年度报告
未找到引用源。，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获
取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为
重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意
见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1. 房地产开发项目收入
2. 存货的可变现净值
3. 债务重组
(一) 房地产开发项目收入事项
1. 事项描述
请参阅合并财务报表附注“四、重要会计政策和会计估计”（三十
五）所述的会计政策及“六、合并财务报表项目附注”（42）。
2021 年度，新黄浦实现房地产开发项目收入为 342,587.83 万元，
占 2021 年度营业收入总额的 86.92%。由于房地产开发项目的收入对新
黄浦的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识
别为关键审计事项。
2. 审计应对
我们对于房地产开发项目的收入所实施的重要审计程序包括：
（1） 评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的
设计和运行有效性；
（2） 检查新黄浦的房产标准买卖合同条款，以评价新黄浦有关
房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房
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新黄浦 2021 年年度报告
产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房
产销售收入是否已按照新黄浦的收入确认政策确认；
（4）就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检
查可以证明房产已经被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，
以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
基于已执行的审计工作，我们未发现新黄浦与房地产开发项目收入
事项相关的重大不符事项。
(二) 存货的可变现净值
1. 事项描述
请参阅合并财务报表附注“四、重要会计政策和会计估计”注释
（十五） 所述的会计政策及“六、合并财务报表项目附注”（9）。
2021 年度，新黄浦合并资产负债表的存货账面价值为 847,526.19
万元，包括开发成本和开发产品（以下统称“存货”）847,472.93 万元，
占新黄浦 2021 年 12 月 31 日合并资产总额的 39.53%，该等存货按照成
本与可变现净值孰低计量。
在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对每个拟开发项目和在
建项目至完工时将要发生的建造成本作出估计，并估算每个开发项目的
预期售价、销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判
断和估计，因此我们将存货的可变现净值的评估作为关键审计事项。
2. 审计应对
我们对于存货的可变现净值所实施的重要审计程序包括：
（1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和
其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些
存货项目的进度和各项目最新预测所反映的总开发成本预算；
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（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键假设，
包括与平均净售价有关的关键假设，与市场可获取数据和新黄浦的销售
预算计划进行比较；
（4）将各存货项目的估计建造成本与新黄浦的最新预算进行比较，
并将截止 2021 年 12 月 31 日发生的成本与截止 2021 年 12 月 31 日的预算
进行比较，以评价管理层预测的准确性；
（5）进行敏感性分析，以确定该等估计将导致开发项目发生重大错
报的变动程度，并考虑关键假设出现此类变动的可能性。
基于已执行的审计工作，我们未发现新黄浦存在与存货可变现净值
事项相关的重大不符事项。
(三) 债务重组事项
1.事项描述
请参阅财务报表附注十三、（二）新黄浦有关债务重组的说明。
新黄浦子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司（以下简称“欣
龙新干线”）与江苏西商钢铁贸易有限公司（以下简称“西商钢贸”）于
2020 年 9 月 7 日、2021 年 3 月 1 日签订《债务结清协议书》及其补充协
议。截至 2021 年 12 月 31 日，上述协议已履行完结。欣龙新干线 2020 年
度收到西商钢贸支付现金 5,000 万元、过户房产价值 18,740.59 万元；2021
年度，欣龙新干线收到西商钢贸支付现金 8,000 万元,、过户房产价值
11,659.41 万元、过户欣龙新干线 25%股权价值 3,000 万元，总计 4.64 亿元。
该事项对新黄浦 2021 年度财务报表产生重大影响，因此我们将债务重组
的会计处理及信息披露作为关键审计事项。
2.审计应对
我们对于债务重组事项所实施的重要审计程序包括：
（1）取得并审阅与上述债务重组相关的股东大会决议、董事会决议
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和管理层会议记录；
（2）了解债务重组的方式与具体内容，包括查阅相关协议书、检查
西商钢贸返还欠款银行回单原件及欣龙新干线银行对账单相应记录、检
查用以抵偿欠款的房产的发票及房地产权证、通过公开信息系统查询欣
龙新干线的股权工商变更登记信息；
（3）通过公开信息系统查询债务履行方是否与新黄浦存在关联关系；
（4）对管理层聘请的评估师所出具的评估报告进行相应复核，并评
价评估师的资质和专业胜任能力；
（5）检查债务重组事项的会计记录，确定其会计处理是否正确；
（6）评价 2021 年转回的相关坏账准备 0.66 亿元的合理性；
（7）评估管理层对债务重组事项的披露是否恰当。
基于已执行的审计工作，我们未发现新黄浦存在与债务重组的会计
处理及信息披露事项相关的重大不符事项。
四、 其他信息
错误!未找到引用源。管理层对其他信息负责。其他信息包括 2021 年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他
信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过
程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解的情况存
在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我
们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
错误!未找到引用源。管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报
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表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，错误!未找到引用源。 管理层负责评估错误!未找到
引用源。的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运
用持续经营假设，除非管理层计划清算错误!未找到引用源。、终止运营或
别无其他现实的选择。
治理层负责监督错误!未找到引用源。的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高
水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存
在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独
或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则
通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保
持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计
和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为
发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假
陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险
高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的
合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取
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新黄浦 2021 年年度报告
的审计证据，就可能导致对错误!未找到引用源。 持续经营能力产生重大疑
虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者
注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留
意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事
项或情况可能导致错误!未找到引用源。不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公
允反映相关交易和事项。
6．就错误!未找到引用源。中实体或业务活动的财务信息获取充分、适
当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集
团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项
进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，
并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，
以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审
计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，
除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预
期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
中国北京 （项目合伙人） 刘涛
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中国注册会计师：
张海龙
二〇二二年四月二十八日
二、 财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 上海新黄浦实业集团股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
结算备付金 772,394.64 11,842,401.77
拆出资金
交易性金融资产 97,025,582.67 2,589,042.73
衍生金融资产
应收票据 1,000,000.00
应收账款 43,923,841.61 70,967,450.18
应收款项融资
预付款项 326,418,963.62 2,108,514.99
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 531,749,556.69 351,351,001.55
其中：应收利息 230,530.44 5,303.20
应收股利
买入返售金融资产 33,506,595.60 31,095,130.70
存货 8,475,261,898.93 8,758,446,260.71
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 3,730,406,830.58 3,437,809,148.34
流动资产合计 18,323,902,604.09 17,085,388,376.87
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
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其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,608,678,664.62 1,504,417,401.25
其他权益工具投资 112,654,163.65
其他非流动金融资产 138,114,123.95 122,068,214.96
投资性房地产 777,013,608.06 722,926,501.76
固定资产 480,974,690.85 505,577,571.97
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 7,983,762.65
无形资产 4,067,930.36 3,089,443.33
开发支出
商誉
长期待摊费用 10,932,676.27 13,474,719.63
递延所得税资产 62,936,358.79 14,409,411.82
其他非流动资产 26,565,205.13 8,907,684.00
非流动资产合计 3,117,267,020.68 3,007,525,112.37
资产总计 21,441,169,624.77 20,092,913,489.24
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债 52,060.00 1,199,234.00
衍生金融负债
应付票据
应付账款 626,504,254.50 335,857,756.63
预收款项 7,927,819.20 3,699,702.95
合同负债 5,036,216,067.30 2,688,646,371.56
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 110,101,257.69 40,953,278.05
应交税费 245,380,741.02 130,144,962.94
其他应付款 1,136,196,460.36 1,338,903,045.15
其中：应付利息 8,205,334.39
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负 101,437,187.21 1,464,801,302.32
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新黄浦 2021 年年度报告
债
其他流动负债 6,291,068,064.35 5,444,856,326.61
流动负债合计 13,554,883,911.63 11,449,061,980.21
非流动负债：
保险合同准备金 28,260,987.90 15,076,995.17
长期借款 2,543,726,876.02 1,780,860,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,649,336.73
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00 50,000,000.00
递延收益
递延所得税负债 97,650,910.35 156,595,745.52
其他非流动负债 640,677,425.75 2,133,715,273.21
非流动负债合计 3,362,965,536.75 4,136,248,013.90
负债合计 16,917,849,448.38 15,585,309,994.11
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 902,640,279.28 902,640,279.28
减：库存股
其他综合收益 -1,630,251.50 132,613,162.36
专项储备
盈余公积 364,976,349.16 364,976,349.16
一般风险准备 8,772,900.37 2,865,324.23
未分配利润 2,414,845,115.62 2,236,575,870.64
归属于母公司所有者权
4,363,001,178.93 4,313,067,771.67
益（或股东权益）合计
少数股东权益 160,318,997.46 194,535,723.46
所有者权益（或股东
4,523,320,176.39 4,507,603,495.13
权益）合计
负债和所有者权益
21,441,169,624.77 20,092,913,489.24
（或股东权益）总计
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
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新黄浦 2021 年年度报告
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:上海新黄浦实业集团股份有限公司
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 190,774,551.80 551,136,385.92
交易性金融资产 8,143,864.61
衍生金融资产
应收票据
应收账款 6,164,603.00
应收款项融资
预付款项 265,630,000.00
其他应收款 1,990,185,003.83 3,267,025,104.15
其中：应收利息
应收股利
存货 22,521,153.73 11,851,472.57
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 129,653.11 463,667.21
流动资产合计 2,483,548,830.08 3,830,476,629.85
非流动资产：
债权投资 30,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,880,765,780.38 3,520,254,517.01
其他权益工具投资 112,654,163.65
其他非流动金融资产 130,946,640.15 119,869,270.67
投资性房地产 434,725,102.64 449,088,521.78
固定资产 2,136,275.59 2,870,411.62
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 2,265,856.67 1,025,116.83
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,178,199.00 1,448,469.00
递延所得税资产 10,340,226.71 9,875,441.04
其他非流动资产 1,154,445.36
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非流动资产合计 4,492,358,081.14 4,218,240,356.96
资产总计 6,975,906,911.22 8,048,716,986.81
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 2,110,363.00 2,300,036.00
合同负债 857,142.86
应付职工薪酬 40,814,089.59 15,334,396.71
应交税费 17,099,287.18 10,010,106.06
其他应付款 1,282,844,918.51 1,825,212,284.17
其中：应付利息 7,395,659.75
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
持有待售负债
一年内到期的非流动负 88,111,831.94 584,801,302.32
债
其他流动负债 42,857.14
流动负债合计 1,431,692,651.73 2,439,270,286.77
非流动负债：
长期借款 999,000,000.00 1,085,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00 50,000,000.00
递延收益
递延所得税负债 28,687,686.10 53,962,577.00
其他非流动负债
非流动负债合计 1,077,687,686.10 1,188,962,577.00
负债合计 2,509,380,337.83 3,628,232,863.77
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,005,958,264.76 1,005,958,264.76
减：库存股
其他综合收益 -1,630,251.50 132,613,162.36
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新黄浦 2021 年年度报告
专项储备
盈余公积 364,720,344.49 364,720,344.49
未分配利润 2,424,081,429.64 2,243,795,565.43
所有者权益（或股东
4,466,526,573.39 4,420,484,123.04
权益）合计
负债和所有者权益
6,975,906,911.22 8,048,716,986.81
（或股东权益）总计
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 3,941,574,921.99 1,332,300,823.06
其中：营业收入 3,586,081,119.42 1,194,129,800.85
利息收入 77,482,494.47 45,151,266.00
已赚保费
手续费及佣金收入 278,011,308.10 93,019,756.21
二、营业总成本 3,860,004,324.52 1,213,571,381.03
其中：营业成本 3,316,419,790.72 802,566,494.54
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额 13,183,992.73 4,487,950.33
保单红利支出
分保费用
税金及附加 48,222,453.72 86,512,902.06
销售费用 234,064,824.12 126,925,090.76
管理费用 248,531,028.35 170,447,533.28
研发费用
财务费用 -417,765.12 22,631,410.06
其中：利息费用 22,241,675.31 29,532,644.61
利息收入 22,915,977.85 7,013,211.16
加：其他收益 5,214,534.44 8,017,013.90
投资收益（损失以“－”
52,550,123.58 102,203,247.10
号填列）
其中：对联营企业和合营
22,752,915.04 66,112,573.69
企业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
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新黄浦 2021 年年度报告
汇兑收益（损失以“－”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失
10,582,729.95 15,371,914.52
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“- 201,378,496.42
41,443,305.48
”号填列）
资产减值损失（损失以“- -17,836,935.82
-4,318,813.38
”号填列）
资产处置收益（损失以 396,608.17
173,349.15
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号
187,215,826.69 428,259,786.32
填列）
加：营业外收入 2,427,160.15 6,435,402.89
减：营业外支出 5,013,845.84 50,981,913.10
四、利润总额（亏损总额以
184,629,141.00 383,713,276.11
“－”号填列）
减：所得税费用 39,339,717.16 68,620,803.04
五、净利润（净亏损以“－”号
145,289,423.84 315,092,473.07
填列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损
145,289,423.84 315,092,473.07
以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利
109,943,649.84 268,786,203.05
润（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
35,345,774.00 46,306,270.02
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 20,797,371.74 -24,480,930.25
（一）归属母公司所有者的其
20,797,371.74 -24,480,930.25
他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
20,754,585.45 -11,163,828.13
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
20,754,585.45 -11,163,828.13
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
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新黄浦 2021 年年度报告
值变动
2．将重分类进损益的其他综
42,786.29 -13,317,102.12
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
42,786.29 -13,317,102.12
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他
综合收益的税后净额
七、综合收益总额 166,086,795.58 290,611,542.82
（一）归属于母公司所有者的
130,741,021.58 244,305,272.80
综合收益总额
（二）归属于少数股东的综合
35,345,774.00 46,306,270.02
收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.1633 0.3991
（二）稀释每股收益(元/股) 0.1633 0.3991
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被
合并方实现的净利润为：0 元。
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 108,522,849.19 79,827,419.59
减：营业成本 41,085,675.12 35,911,863.21
税金及附加 9,272,627.91 13,859,993.21
销售费用 350,309.63
管理费用 106,820,069.57 65,280,596.21
研发费用
财务费用 40,254,029.37 -4,622,552.79
其中：利息费用 51,948,304.17 -3,519,856.25
利息收入 11,745,125.19 1,125,905.94
加：其他收益 1,002,552.47
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新黄浦 2021 年年度报告
投资收益（损失以
163,751,055.04 154,971,149.36
“－”号填列）
其中：对联营企业和合
22,752,915.04 66,112,573.69
营企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失
以“-”号填列）
公允价值变动收益（损 11,221,234.09 8,179,146.12
失以“－”号填列）
信用减值损失（损失以 -2,057,656.50 799,670.00
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 -792,939.47
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 -27,085.31
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”
83,864,383.22 133,320,399.92
号填列）
加：营业外收入 53,577.90
减：营业外支出 3,322,599.98 50,127,692.00
三、利润总额（亏损总额以
80,595,361.14 83,192,707.92
“－”号填列）
减：所得税费用 -25,457,331.79 -4,308,157.01
四、净利润（净亏损以“－”
106,052,692.93 87,500,864.93
号填列）
（一）持续经营净利润（净
106,052,692.93 87,500,864.93
亏损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净
亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 20,797,371.74 -24,480,930.25
（一）不能重分类进损益的 20,754,585.45 -11,163,828.13
其他综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允 20,754,585.45 -11,163,828.13
价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
（二）将重分类进损益的其 42,786.29 -13,317,102.12
他综合收益
1.权益法下可转损益的其 42,786.29 -13,317,102.12
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新黄浦 2021 年年度报告
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
变动
3.金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 126,850,064.67 63,019,934.68
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/
股)
（二）稀释每股收益(元/
股)
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,683,467,174.35 3,158,141,864.37
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 356,734,741.82 140,764,458.17
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 22,813,267.30 1,173,619.14
收到其他与经营活动有关的现金 947,112,629.81 1,496,096,201.33
经营活动现金流入小计 5,010,127,813.28 4,796,176,143.01
购买商品、接受劳务支付的现金 2,288,461,335.56 2,288,380,339.74
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
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新黄浦 2021 年年度报告
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 244,977,534.43 193,045,353.89
支付的各项税费 350,601,355.37 223,936,870.63
支付其他与经营活动有关的现金 511,704,451.35 739,042,330.34
经营活动现金流出小计 3,395,744,676.71 3,444,404,894.60
经营活动产生的现金流量净额 1,614,383,136.57 1,351,771,248.41
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 553,237,937.51 1,540,245,886.17
取得投资收益收到的现金 29,797,208.54 14,282,160.11
处置固定资产、无形资产和其他长
324,670.42 479,011.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 2,316,811.73
投资活动现金流入小计 583,359,816.47 1,557,323,869.01
购建固定资产、无形资产和其他长
14,410,927.87 23,241,517.56
期资产支付的现金
投资支付的现金 550,966,800.65 1,010,027,762.29
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 565,377,728.52 1,033,269,279.85
投资活动产生的现金流量净额 17,982,087.95 524,054,589.16
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 937,500.00
其中：子公司吸收少数股东投资收
937,500.00
到的现金
取得借款收到的现金 1,039,916,876.02 775,860,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 519,250,000.00 333,000,000.00
筹资活动现金流入小计 1,560,104,376.02 1,108,860,000.00
偿还债务支付的现金 1,653,570,000.00 597,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
348,678,605.71 244,510,937.86
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
40,500,000.00 45,500,000.00
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 523,563,480.98 534,523,109.99
筹资活动现金流出小计 2,525,812,086.69 1,376,034,047.85
筹资活动产生的现金流量净额 -965,707,710.67 -267,174,047.85
四、汇率变动对现金及现金等价物的
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新黄浦 2021 年年度报告
影响
五、现金及现金等价物净增加额 666,657,513.85 1,608,651,789.72
加：期初现金及现金等价物余额 4,418,179,425.90 2,809,527,636.18
六、期末现金及现金等价物余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 103,966,253.49 85,167,377.74
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,422,307,484.74 603,182,584.95
经营活动现金流入小计 1,526,273,738.23 688,349,962.69
购买商品、接受劳务支付的现金 269,140,958.79 10,172,435.36
支付给职工及为职工支付的现金 82,239,262.09 54,492,143.33
支付的各项税费 14,957,146.62 14,543,294.73
支付其他与经营活动有关的现金 1,668,468,504.94 646,046,221.78
经营活动现金流出小计 2,034,805,872.44 725,254,095.20
经营活动产生的现金流量净额 -508,532,134.21 -36,904,132.51
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 142,326,944.24 91,920,350.82
取得投资收益收到的现金 125,682,912.60 89,098,816.63
处置固定资产、无形资产和其他长 3,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,685,900,496.82 1,014,127,736.63
投资活动现金流入小计 1,953,910,353.66 1,195,149,904.08
购建固定资产、无形资产和其他长 661,443.31 4,179,592.12
期资产支付的现金
投资支付的现金 366,715,562.04 101,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 674,819,100.00 528,337,300.00
投资活动现金流出小计 1,042,196,105.35 633,516,892.12
投资活动产生的现金流量净额 911,714,248.31 561,633,011.96
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
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新黄浦 2021 年年度报告
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 586,000,000.00 86,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的
177,543,948.22 102,535,865.00
现金
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 763,543,948.22 188,535,865.00
筹资活动产生的现金流量净额 -763,543,948.22 -188,535,865.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -360,361,834.12 336,193,014.45
加：期初现金及现金等价物余额 551,136,385.92 214,943,371.47
六、期末现金及现金等价物余额 190,774,551.80 551,136,385.92
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
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合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工 少数股东权益 所有者权益合计
专
具 减：
实收资本(或股 项 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
本) 其 储 他
先 续 股
他 备
股 债
一、上
年年末 673,396,786.00 902,640,279.28 132,613,162.36 364,976,349.16 2,865,324.23 2,236,575,870.64 4,313,067,771.67 194,535,723.46 4,507,603,495.13
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
-50,045,601.93 50,045,601.93
他
二、本
年期初 673,396,786.00 902,640,279.28 82,567,560.43 364,976,349.16 2,865,324.23 2,286,621,472.57 4,313,067,771.67 194,535,723.46 4,507,603,495.13
余额
三、本 -84,197,811.93
期增减
变动金
额（减
5,907,576.14 128,223,643.05 49,933,407.26 -34,216,726.00 15,716,681.26
少以
“－”
号填
列）
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新黄浦 2021 年年度报告
（一） 20,797,371.74
综合收 109,943,649.84 130,741,021.58 35,345,774.00 166,086,795.58
益总额
（二）
所有者
投入和 -29,062,500.00 -29,062,500.00
减少资
本
1．所
有者投
-30,000,000.00 -30,000,000.00
入的普
通股
2．其
他权益
工具持 937,500.00 937,500.00
有者投
入资本
3．股
份支付
计入所
有者权
益的金
额
4．其
他
（三）
-80,807,614.32 -121,307,614.32
利润分 5,907,576.14 -86,715,190.46 -40,500,000.00
配
1．提
取盈余
公积
2．提
取一般
5,907,576.14 -5,907,576.14
风险准
备
3．对
所有者
-121,307,614.32
（或股 -80,807,614.32 -80,807,614.32 -40,500,000.00
东）的
分配
4．其
他
（四） -104,995,183.67
104,995,183.67
所有者
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权益内
部结转
1．资
本公积
转增资
本（或
股本）
2．盈
余公积
转增资
本（或
股本）
3．盈
余公积
弥补亏
损
4．设
定受益
计划变
动额结
转留存
收益
5．其
他综合
收益结 -104,995,183.67 104,995,183.67
转留存
收益
6．其
他
（五）
专项储
备
1．本
期提取
2．本
期使用
（六）
其他
四、本
期期末 673,396,786.00 902,640,279.28 -1,630,251.50 364,976,349.16 8,772,900.37 2,414,845,115.62 4,363,001,178.93 160,318,997.46 4,523,320,176.39
余额
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新黄浦 2021 年年度报告
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目
专
其他权益工具 减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 资本公 项 其
永 库存 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
优先 其 他
(或股本) 续 积 储
股 他 股
债 备
一、上年 673,396,78 902,640 157,094,092.61 362,788,990.8 2,292,344.36 1,970,550,005.81 4,068,762,498.87 200,471,326.28 4,269,233,825.15
年末余额 6.00 ,279.28 1
加：会计
政策变更
前期
差错更正
同一
控制下企
业合并
其他
二、本年 673,396,78 902,640 157,094,092.61 362,788,990.8 2,292,344.36 1,970,550,005.81 4,068,762,498.87 200,471,326.28 4,269,233,825.15
期初余额 6.00 ,279.28 1
三、本期 -24,480,930.25 2,187,358.35 572,979.87 266,025,864.83 244,305,272.80 -5,935,602.82 238,369,669.98
增减变动
金额（减
少以
“－”号
填列）
（一）综 -24,480,930.25 268,786,203.05 244,305,272.80 46,306,270.02 290,611,542.82
合收益总
额
（二）所
有者投入
和减少资
本
1．所有
者投入的
普通股
2．其他
权益工具
持有者投
入资本
3．股份
支付计入
所有者权
益的金额
4．其他
（三）利 2,187,358.35 572,979.87 -2,760,338.22 -45,500,000.00 -45,500,000.00
润分配
1．提取 2,187,358.35 -2,187,358.35
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新黄浦 2021 年年度报告
盈余公积
2．提取
一般风险 572,979.87 -572,979.87
准备
3．对所 -45,500,000.00 -45,500,000.00
有者（或
股东）的
分配
4．其他
（四）所
有者权益
内部结转
1．资本
公积转增
资本（或
股本）
2．盈余
公积转增
资本（或
股本）
3．盈余
公积弥补
亏损
4．设定
受益计划
变动额结
转留存收
益
5．其他
综合收益
结转留存
收益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）其 -6,741,872.84 -6,741,872.84
他
四、本期 673,396,78 902,640 132,613,162.36 364,976,349.1 2,865,324.23 2,236,575,870.64 4,313,067,771.67 194,535,723.46 4,507,603,495.13
期末余额 6.00 ,279.28 6
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司所有者权益变动表
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新黄浦 2021 年年度报告
2021 年 1—12 月
单位:元币种:人民币
2021 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合收 所有者权益
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 益 合计
一、上年年末余额 673,396,786 1,005,958, 132,613,16 364,720,34 2,243,795, 4,420,484,
.00 264.76 2.36 4.49 565.43 123.04
加：会计政策变更
前期差错更正
其他 -
50,045,601
50,045,601
.93
.93
二、本年期初余额 673,396,786 1,005,958, 82,567,560 364,720,34 2,293,841, 4,420,484,
.00 264.76 .43 4.49 167.36 123.04
三、本期增减变动金额（减少以 -
130,240,26 46,042,450
“－”号填列） 84,197,811
2.28 .35
.93
（一）综合收益总额 20,797,371 106,052,69 126,850,06
.74 2.93 4.67
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 - -
80,807,614 80,807,614
.32 .32
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 - -
80,807,614 80,807,614
.32 .32
3．其他
（四）所有者权益内部结转 - 104,995,18
104,995,18 3.67
3.67
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
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新黄浦 2021 年年度报告
5．其他综合收益结转留存收益 - 104,995,18
104,995,18 3.67
3.67
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 673,396,786 1,005,958, - 364,720,34 2,424,081, 4,466,526,
.00 264.76 1,630,251. 4.49 429.64 573.39
50
2020 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合收 所有者权益
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 益 合计
一、上年年末余额 673,396,786 1,005,958, 157,094,09 362,532,98 2,158,482, 4,357,464,
.00 264.76 2.61 6.14 058.85 188.36
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 673,396,786 1,005,958, 157,094,09 362,532,98 2,158,482, 4,357,464,
.00 264.76 2.61 6.14 058.85 188.36
三、本期增减变动金额（减少以 - 2,187,358. 85,313,506 63,019,934
“－”号填列） 24,480,930 35 .58 .68
.25
（一）综合收益总额 - 87,500,864 63,019,934
24,480,930 .93 .68
.25
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 2,187,358. -
35 2,187,358.
35
1．提取盈余公积 2,187,358. -
35 2,187,358.
35
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新黄浦 2021 年年度报告
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 673,396,786 1,005,958, 132,613,16 364,720,34 2,243,795, 4,420,484,
.00 264.76 2.36 4.49 565.43 123.04
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
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三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
(一) 公司注册地、组织形式和总部地址
上海新黄浦实业集团股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)前身系黄浦区房地产经营公
司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。一
九九二年十二月经批准改制为股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。
一九九三年三月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。
2006 年 4 月 24 日，公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持
有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有 10 股
获得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。2009
年 5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为 561,163,988 股，已全部上市流通。
2018 年 5 月 17 日，经公司 2017 年年度股东大会决议通过，以 2017 年末总股本 561,163,988
股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 2 股，转增后的股本总额为 673,396,786 股。
2019 年 6 月 28 日，经公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司中文名称“上海新黄浦置业
股份有限公司”变更为“上海新黄浦实业集团股份有限公司”，公司英文名称变更为
“SHANGHAINEWHUANGPUINDUSTRIALGROUPCO.,LTD.”。
截至 2021 年 12 月 31 日止，本公司股本总数 673,396,786 股，注册资本为 673,396,786 元，
注册地：上海市北京东路 668 号东楼 32 层，总部地址：上海市北京东路 668 号东楼 32 层。
(二) 公司主要经营活动
本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业管理，房产咨询，
机械设备安装(含维修)，餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交
电、百货、化工原料(除危险品)、电工器材、汽车配件。【依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动】
(三) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2022 年 4 月 28 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司、结构化产品以及本部共计 39 户，增加 9 户，减少 1
户，子公司具体情况详见“附注八、在其他主体中的权益（一）在子公司中权益”。
1． 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
名称 变更原因
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新黄浦 2021 年年度报告
名称 变更原因
上海玮浦企业管理有限公司 设立
上海稳盛新黄浦企业发展有限公司 设立
成都富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙） 设立
中泰渝泰新若单一资金信托 设立
浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金 设立
华凌同胜一号 设立
华凌轩哥一号 设立
华凌云锋一号 设立
上海新欣干线企业管理合伙企业（有限合伙） 设立
2． 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制
权的经营实体
名称 变更原因
浦浩稳进固收混合 1 号私募证券投资基金 注销
四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和
具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企
业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的
公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规定，编制财务报
表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大
怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
3. 记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表
以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
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新黄浦 2021 年年度报告
√适用 □不适用
具体会计政策和会计估计提示：
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附
注“五、（10）金融工具”、“（15）存货”、“(23)固定资产”、“(29)无形资产”、“(31)
长期待摊费用”、“(38)收入”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、
经营成果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以 12
个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1． 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种
情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2． 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制
方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算
金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制
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权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，
因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，
直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权
益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
3． 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策
的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风
险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当
期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权
益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作
为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合
并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价
值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间
的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
4． 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时
计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中
扣减。
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6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1． 1、合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独
主体）均纳入合并财务报表。
2． 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公
司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报
表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予
以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而
形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整
（1） 增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初
数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行
调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控
制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
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在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期
初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及
除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、
其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2） 处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份
额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权
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时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3） 购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4） 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1． 合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等
因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划
分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分
为共同经营：
（1） 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务。
（2） 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务。
（3） 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承
担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖于合
营方的支持。
2． 共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
（1） 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2） 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3） 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4） 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5） 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
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本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出
售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售
的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司全额确
认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会
计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营
相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值
变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1． 外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属
于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账
本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或
确认为其他综合收益。
2． 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币
财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导
致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币
报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业
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的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期
损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各
会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资
产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负
债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，
但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本
金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1． 金融资产的分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为
以下三类：
（1） 以摊余成本计量的金融资产。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应
收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对
所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1） 分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融
资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金
应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资、长期应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减
值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产
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账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产
的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本
公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在
后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面
余额来计算确定利息收入。
（2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确
认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其
他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他
此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为
一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
（3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认
时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持
有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入
本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产
在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组
合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同
定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、
亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
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与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地
将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将
其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1） 嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2） 在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生
工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该
提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2． 金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负
债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确
认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内
出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短
期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合
同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计
量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1） 能够消除或显著减少会计错配。
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2） 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合
或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公
允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风
险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公
允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2） 其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2） 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3） 不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣
除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以
转销：
1） 收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2） 该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改
的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值
占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别
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下列情形处理：
（1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转
移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、
（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1） 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债。
2） 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金
融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融
资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2） 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对
应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产）之和。
（2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整
体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继
续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额
的差额计入当期损益：
1） 终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2） 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价
包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产
或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司
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采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在
相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观
察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失
准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融
资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项、合同资产以及租赁应收款，本公司运用简化计量
方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用
损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预
期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有
利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每
个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分
别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相
当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利
率计算利息收入。
（2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于
第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照
账面余额和实际利率计算利息收入。
（3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相
当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率
计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确
认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
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失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具
的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1） 信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺
的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这
些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其
合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必
一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
（2） 已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已
发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步；
4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3） 预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过
去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险
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特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人所
处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差
额的现值。
2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的
预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用
损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4） 减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融
工具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将 应收票据划分为若
干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
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承兑人具有较高的信用评级，历史上未
组合 1：无风 参考历史信用损失经验，结合当
发生票据违约，信用损失风险极低，在
险银行承兑票 前状况以及对未来经济状况的预
短期内履行其支付合同现金流量义务的
据组合 期计量坏账准备
能力很强
参考历史信用损失经验，结合当
组合 2：商业 本组合以应收票据的账龄作为信用风险
前状况以及对未来经济状况的预
承兑汇票 特征
期计量坏账准备
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工具减值。
本公司对信用损失显著增加的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用
损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
组合 1：账龄 本组合以应收账款的账龄作为
经济的预测，编制应收账龄与整个存续期预计损失
组合 信用风险特征
率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并 对于组合 2 的应收账款，除非有确凿证据表明该金融
纳入合并范围内的公司之间的
范围内关联方 工具的信用风险自初始确认后显著增加外，不计提
应收款项
组合 预期信用损失
13. 应收款项融资
√适用□不适用
本公司对应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.
金融工具减值。
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工具减值。
本公司对信用损失显著增加的的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信
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用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
组合 1：账龄 本组合以其他应收款的账龄作为信
以及对未来经济的预测，编制应收账龄与整个
组合 用风险特征
存续期预计损失率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并
纳入合并范围内的公司之间的其他 除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自
范围内关联方
应收款 初始确认后显著增加外，预期信用损失为 0
组合
15. 存货
√适用 □不适用
1． 存货的分类
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本、
出租开发产品；非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品。
2． 存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出时按
加权平均法或个别认定法计价。
3． 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。年末，在对存货进行全面盘点的基础
上，对于存货因被淘汰、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因导致成本高于可变现净
值的部分，以及在建开发项目预计存在的亏损部分。房地产开发类存货按照单个存货项目计提存
货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者类别计提存货跌价准备。可变现净值，指存货在
资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。
4． 存货的盘存制度
采用永续盘存制
5． 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1） 低值易耗品采用一次转销法；
（2） 包装物采用一次转销法；
（3） 其他周转材料采用一次转销法摊销。
6． 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7． 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8． 维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取或由
公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
16. 合同资产
(1). 合同资产的确认方法及标准
√适用□不适用
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因
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素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作
为应收款项单独列示。
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工具减
值。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
1． 划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，且获得确定的购买承诺，
预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易
价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。
2． 持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减
去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确
认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为
持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、
采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所得税资产、
由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权
利。
18. 债权投资
(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用√不适用
19. 其他债权投资
(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对其他债权投资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.
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金融工具减值。
20. 长期应收款
(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金
融工具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将长期应收款划分为若干
组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以
本组合以应收账款的账龄作
组合 1：账龄组合 及对未来经济的预测，编制应收账龄与整个存续
为信用风险特征
期预计损失率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并范围内关 纳入合并范围内的公司之间 除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自初
联方组合 的应收款项 始确认后显著增加外，预期信用损失为 0
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注（五）同一控制下和非同一
控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计
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价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公
司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投
资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投
资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之
间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，
经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序
处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及
长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控
制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股
权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资
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单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计
入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等
原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权
投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损
益。
（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重
大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第
22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账
面价值间的差额计入当期损益。
4． 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益
法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
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（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当
期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有
关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长
期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资
本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩
余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间
的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综
合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行
相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权
投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损
益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公
司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响
的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同
控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，
将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的
净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并
按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
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或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有
事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中
派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；
（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
22. 投资性房地产
(1). 如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经
营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不
再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物
和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧采用与本公司
固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资
产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定
资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
23. 固定资产
(1). 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计
年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1） 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2） 该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
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（1） 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预
定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2） 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支
出构成。
（3） 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协
议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4） 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资
产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予
资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资
产确认条件的，在发生时计入当期损益。
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(2). 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 5 2.375-3.167
酒店专用设备 年限平均法 10-20 5 4.75-9.50
电子设备 年限平均法 5-6 5 15.83-19.00
运输设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的
固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足
折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度
终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，
进行相应的调整。
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可
使用状态前所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关
税费、应予资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。
2．在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算
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的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按
估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待
办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1． 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现
金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2． 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3． 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4． 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态前，予以资本化。
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根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用□不适用
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
1. 租赁负债的初始计量金额；
2. 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
3. 本公司发生的初始直接费用；
4. 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提
折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余
使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减
值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
1． 无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无
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形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2． 无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无
形资产。
（1）对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用
寿命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
软件 2-5 受益期
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
（2）使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用
寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重
新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
经复核，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
3.划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
4.开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或
无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用
或出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支
出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，
自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
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30. 长期资产减值
√适用 □不适用
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减
值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以
该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面
价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关
的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的
商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面
价值的，确认商誉的减值损失。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
1． 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各
项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
2． 摊销年限
类别 摊销年限 备注
10 年 预计可使用年限
科技京城改造项目
10 年 收益期
科技京城财产保险
10 年 预计可使用年限
科技京城装修费
2-10 年 收益期
售楼处装修、酒店改造等
32. 合同负债
(1). 合同负债的确认方法
√适用□不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
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33. 职工薪酬
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支
付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期
薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供
的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保
险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自
愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认
与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补
偿而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
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(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应
缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
√适用□不适用
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算
租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本
公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
1. 扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2. 取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3. 在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
4. 在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁
选择权需支付的款项；
5. 根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35. 预计负债
√适用 □不适用
1． 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2． 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳
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估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发
生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如
或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用□不适用
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）房地产销售收入
（2）期货经纪手续费收入
（3）提供劳务
1． 收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该
项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段
内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同
时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
(3)本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收
入。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。当履约进
度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
2． 收入确认的具体方法
（1）房地产销售
房产开发项目已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买
方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，买方取得相关房产控制权时点，确认销售收入
的实现。
（2）期货经纪手续费收入
客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费标准，确认手续费收入，
并直接在客户保证金账户中结算扣除。
（3）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时
间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。
3． 特定交易的收入处理原则
（1）附有销售退回条款的合同
在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不
包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。
销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的
价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。
（2）附有质量保证条款的合同
评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公
司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责
任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。
（3）附有客户额外购买选择权的销售合同
公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，
将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择
权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户
行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，
予以合理估计。
(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用√不适用
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39. 合同成本
√适用□不适用
1. 合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列
报。
2. 合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增
量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，
在发生时计入当期损益。
3. 合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约
义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4. 合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得
剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确
认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价
值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1． 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件规定
的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2． 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金
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的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额
计量的政府补助，直接计入当期损益。
3． 会计处理方法
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政
府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损
失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的
政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性
优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利
率计算相关借款费用。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递
延收益的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计量。
1． 确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列
特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业
合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额。
2． 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
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（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响
应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能
够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3． 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债
转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
42. 租赁
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用□不适用
比照本附注五（42）3.新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法处理。
(2). 融资租赁的会计处理方法
□适用√不适用
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定
期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1. 租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计
处理。
2. 租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符
合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则
无法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3. 本公司作为承租人的会计处理
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在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认使用
权资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指单项
租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
本公司对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁
期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
(2)使用权资产和租赁负债的会计政策。
融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融
资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法
计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；
发生的初始直接费用，计入当期损益。
4. 本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁
是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公
允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
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1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止
租赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提
供的担保余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确
认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租
赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
5. 售后租回交易
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有
关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，本公司将
销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向
承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按照公允价值调整相关销售利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转
让收入等额的金融负债。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按照资产购买进行相应会计处理，并根据租
赁准则对资产出租进行会计处理。如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者本公司
未按市场价格收取租金，本公司将销售对价低于市场价格的款项作为预收租金进行会计处理，将
高于市场价格的款项作为本公司向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按市场价格调整租
金收入。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司确认一项与转让收入等额的金融资产。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(一) 终止经营
本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独
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区分的组成部分确认为终止经营组成部分：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分。
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。
(二) 维修基金
本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完
毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入当期损益。
本公司根据项目所在地的相关政策，代业主垫付的维修基金在缴纳时计入”其他应收款”，
并按本公司坏账准备计提政策计提坏账准备。待向业主收取垫付的维修基金时，冲减相应的”其
他应收款”。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用□不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 新黄浦第八届董事会 2022 年 （1）
2018 年修订的《企业会计准则第 21 号— 第三次临时会议审议批准
—租赁》
本公司自 2021 年 2 月 2 日起执行财政部 新黄浦第八届董事会 2022 年 （2）
2021 年发布的《企业会计准则解释第 14 第三次临时会议审议批准
号》
本公司自 2021 年 12 月 31 日起执行财政 新黄浦第八届董事会 2022 年 （3）
部 2021 年发布的《企业会计准则解释第 第三次临时会议审议批准
15 号》
其他说明
（1） 执行新租赁准则对本公司的影响
本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部 2018 年修订的《企业会计准则第 21 号——租赁》，
变更后的会计政策详见附注五、重要会计政策、会计估计。
在首次执行日，本公司选择重新评估此前已存在的合同是否为租赁或是否包含租赁，并将此
方法一致应用于所有合同，因此仅对上述在原租赁准则下识别为租赁的合同采用本准则衔接规定。
本公司对上述租赁合同选择按照《企业会计准则第 28 号——会计政策、会计估计变更和差
错更正》的规定选择采用简化的追溯调整法进行衔接会计处理，即调整首次执行本准则当年年初
留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息，并对其中的经营租赁根据每项租
赁选择使用权资产计量方法和采用相关简化处理，具体如下：
1、作为使用权资产减值测试的替代，公司根据《企业会计准则第 13 号一一或有事项》评估
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包含租赁的合同在首次执行日前足否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损准
备金额调整使用权资产；
2、计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率：
3、将于首次执行日后 12 个月内完成的租赁，作为短期租赁处理；
4、使用权资产的计量不包含初始直接费用；
5、存在续租选择权或终止租赁选择权的，公司根据首次执行日前选择权的实际行使及其他
最新情况确定租赁期；
对于首次执行日前的经营租赁，公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人
增量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照与租赁负债相等的金额，并根
据预付租金进行必要调整，以计量使用权资产。
本公司对低价值资产租赁的会计政策为不确认使用权资产和租赁负债。根据新租赁准则的衔
接规定，本公司在首次执行日前的低价值资产租赁，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处
理，不对低价值资产租赁进行追溯调整。
执行新租赁准则对 2021 年 1 月 1 日财务报表相关项目的影响列示如下：
项目 2020 年 12 月 31 日 累积影响金额（注 1） 2021 年 1 月 1 日
使用权资产 8,689,848.43 8,689,848.43
一年内到期的非流动负债 3,856,437.54 3,856,437.54
租赁负债 4,833,410.89 4,833,410.89
注：上表仅呈列受影响的财务报表项目，不受影响的财务报表项目不包括在内。
（2） 执行企业会计准则解释第 14 号对本公司的影响
2021 年 2 月 2 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 14 号》（财会〔2021〕1 号，以下
简称“解释 14 号”），自 2021 年 2 月 2 日起施行（以下简称“施行日”）。
本公司自施行日起执行解释 14 号，执行解释 14 号对本报告期内财务报表无重大影响。
（3） 执行企业会计准则解释第 15 号对本公司的影响
2021 年 12 月 31 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，以
下简称“解释 15 号”），解释第 15 号明确了关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研
发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理、关于亏损合同的判断以及关于资金集中管理
相关列报问题。其中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或
副产品对外销售的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月 1 日起施行，
“关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。
本公司自 2021 年 12 月 31 日起执行解释 15 号中“关于资金集中管理相关列报”内容，执行
解释 15 号对可比期间财务报表无重大影响
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(2). 重要会计估计变更
□适用√不适用
(3). 2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用□不适用
合并资产负债表
单位:元币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 4,418,179,425.90 4,418,179,425.90
结算备付金 11,842,401.77 11,842,401.77
拆出资金
交易性金融资产 2,589,042.73 2,589,042.73
衍生金融资产
应收票据 1,000,000.00 1,000,000.00
应收账款 70,967,450.18 70,967,450.18
应收款项融资
预付款项 2,108,514.99 2,108,514.99
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备
金
其他应收款 351,351,001.55 351,351,001.55
其中：应收利息 5,303.20 5,303.20
应收股利
买入返售金融资产 31,095,130.70 31,095,130.70
存货 8,758,446,260.71 8,758,446,260.71
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流
动资产
其他流动资产 3,437,809,148.34 3,437,809,148.34
流动资产合计 17,085,388,376.87 17,085,388,376.87
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,504,417,401.25 1,504,417,401.25
其他权益工具投资 112,654,163.65 112,654,163.65
其他非流动金融资 122,068,214.96 122,068,214.96
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新黄浦 2021 年年度报告
产
投资性房地产 722,926,501.76 722,926,501.76
固定资产 505,577,571.97 505,577,571.97
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 8,689,848.43 8,689,848.43
无形资产 3,089,443.33 3,089,443.33
开发支出
商誉
长期待摊费用 13,474,719.63 13,474,719.63
递延所得税资产 14,409,411.82 14,409,411.82
其他非流动资产 8,907,684.00 8,907,684.00
非流动资产合计 3,007,525,112.37 3,016,214,960.80 8,689,848.43
资产总计 20,092,913,489.24 20,101,603,337.67 8,689,848.43
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债 1,199,234.00 1,199,234.00
衍生金融负债
应付票据
应付账款 335,857,756.63 335,857,756.63
预收款项 3,699,702.95 3,699,702.95
合同负债 2,688,646,371.56 2,688,646,371.56
卖出回购金融资产
款
吸收存款及同业存
放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 40,953,278.05 40,953,278.05
应交税费 130,144,962.94 130,144,962.94
其他应付款 1,338,903,045.15 1,338,903,045.15
其中：应付利息 8,205,334.39 8,205,334.39
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流 1,464,801,302.32 1,468,657,739.86 3,856,437.54
动负债
其他流动负债 5,444,856,326.61 5,444,856,326.61
流动负债合计 11,449,061,980.21 11,452,918,417.75 3,856,437.54
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新黄浦 2021 年年度报告
非流动负债：
保险合同准备金 15,076,995.17 15,076,995.17
长期借款 1,780,860,000.00 1,780,860,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 4,833,410.89 4,833,410.89
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00 50,000,000.00
递延收益
递延所得税负债 156,595,745.52 156,595,745.52
其他非流动负债 2,133,715,273.21 2,133,715,273.21
非流动负债合计 4,136,248,013.90 4,141,081,424.79 4,833,410.89
负债合计 15,585,309,994.11 15,593,999,842.54 8,689,848.43
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股 673,396,786.00 673,396,786.00
本）
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 902,640,279.28 902,640,279.28
减：库存股
其他综合收益 132,613,162.36 82,567,560.43
专项储备
盈余公积 364,976,349.16 364,976,349.16
一般风险准备 2,865,324.23 2,865,324.23
未分配利润 2,236,575,870.64 2,286,621,472.57
归属于母公司所有 4,313,067,771.67 4,313,067,771.67
者权益（或股东权
益）合计
少数股东权益 194,535,723.46 194,535,723.46
所有者权益（或股东 4,507,603,495.13 4,507,603,495.13
权益）合计
负债和所有者权益
20,092,913,489.24 20,101,603,337.67 8,689,848.43
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用□不适用
1.2018 年，财政部修订发布了《企业会计准则第 21 号——租赁》（简称“新租赁准则”）， 新
租赁准则采用统一的会计处理模型，对短期租赁和低价值资产租赁以外的其他所有租赁均确认使
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新黄浦 2021 年年度报告
用权资产和租赁负债，并分别计提折旧和利息费用。本公司自 2021 年 1 月 1 日开始按照新租赁准
则进行会计处理。
2.注：因公司的联营企业中泰信托有限责任公司 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，导致
本公司权益法核算的长期股权投资进行相应的调整，其中综合收益期初数调减 50,045,601.93 元。
母公司资产负债表
单位:元币种:人民币
2020 年 12 月 31
项目 2021 年 1 月 1 日 调整数
日
流动资产：
货币资金 551,136,385.92 551,136,385.92
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 3,267,025,104.15 3,267,025,104.15
其中：应收利息
应收股利 0.00 0.00
存货 11,851,472.57 11,851,472.57
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产 463,667.21 463,667.21
流动资产合计 3,830,476,629.85 3,830,476,629.85
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,520,254,517.01 3,520,254,517.01
其他权益工具投资 112,654,163.65 112,654,163.65
其他非流动金融资产 119,869,270.67 119,869,270.67
投资性房地产 449,088,521.78 449,088,521.78
固定资产 2,870,411.62 2,870,411.62
在建工程
生产性生物资产
油气资产
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使用权资产
无形资产 1,025,116.83 1,025,116.83
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,448,469.00 1,448,469.00
递延所得税资产 9,875,441.04 9,875,441.04
其他非流动资产 1,154,445.36 1,154,445.36
非流动资产合计 4,218,240,356.96 4,218,240,356.96
资产总计 8,048,716,986.81 8,048,716,986.81
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 2,300,036.00 2,300,036.00
合同负债 857,142.86 857,142.86
应付职工薪酬 15,334,396.71 15,334,396.71
应交税费 10,010,106.06 10,010,106.06
其他应付款 1,825,212,284.17 1,825,212,284.17
其中：应付利息 7,395,659.75 7,395,659.75
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
持有待售负债
一年内到期的非流动负 584,801,302.32 584,801,302.32
债
其他流动负债 42,857.14 42,857.14
流动负债合计 2,439,270,286.77 2,439,270,286.77
非流动负债：
长期借款 1,085,000,000.00 1,085,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00 50,000,000.00
递延收益
递延所得税负债 53,962,577.00 53,962,577.00
其他非流动负债
非流动负债合计 1,188,962,577.00 1,188,962,577.00
负债合计 3,628,232,863.77 3,628,232,863.77
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
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其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,005,958,264.76 1,005,958,264.76
减：库存股
其他综合收益 132,613,162.36 82,567,560.43
专项储备
盈余公积 364,720,344.49 364,720,344.49
未分配利润 2,243,795,565.43 2,293,841,167.36
所有者权益（或股东 4,420,484,123.04 4,420,484,123.04
权益）合计
负债和所有者权益 8,048,716,986.81 8,048,716,986.81
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
√适用□不适用
注：因公司的联营企业中泰信托有限责任公司 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，导致本
公司权益法核算的长期股权投资进行相应的调整，其中综合收益期初数调减 50,045,601.93 元。
(4). 2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用√不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 6%、9%、13%
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5
月 1 日起，营改增缴纳增值税）
城市维护建设税 实缴流转税税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税税额 2%
房产税 按照房产原值的 70%（或租金收入） 12%、1.2%
为纳税基准
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%
土地增值税 预缴计税依据：预收售楼款 注释 1
增值税 应税收入 简易计税方法及小规模纳税人 3%、5%
注释 1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。
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存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 93,726.09 124,748.09
银行存款 1,811,319,641.86 1,693,179,266.86
其他货币资金 3,273,423,571.80 2,724,875,410.95
合计 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
其中：存放在境
外的款项总额
注：其他货币资金期末余额中，子公司华闻期货有限公司期货保证金存款为 3,270,744,200.39
元。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
结算备付金
项目 期末余额 期初余额
结算备付金 772,394.64 11,842,401.77
合计 772,394.64 11,842,401.77
按币种列示：
期末余额 期初余额
项目 原币 汇率 折人民币 原币 汇率 折人民币
人民币 772,394.64 772,394.64 11,842,401.77 11,842,401.77
合计 772,394.64 772,394.64 11,842,401.77 11,842,401.77
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2、 交易性金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当 97,025,582.67 2,589,042.73
期损益的金融资产
其中：
债务工具投资
权益工具投资 29,065,344.00
衍生金融资产 1,283,488.90 200,000.00
其他 66,676,749.77 2,389,042.73
指定以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
其中：
合计 97,025,582.67 2,589,042.73
其他说明：
□适用√不适用
3、 衍生金融资产
□适用√不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 1,000,000.00
商业承兑票据
银行承兑汇票
合计 1,000,000.00
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的
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应收票据
按组合计提预期信用损失
1,000,000.00 100.00 1,000,000.00
的应收票据
其中：无风险组合 1,000,000.00 100.00 1,000,000.00
合计 1,000,000.00 100.00 1,000,000.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用√不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用√不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用√不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用√不适用
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用√不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
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1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 43,888,073.98
1至2年 19,656,538.30
2至3年 123,741.00
3 年以上
3至4年 11,532.00
4至5年 11,532.00
5 年以上 200,315.60
合计 63,891,732.88
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例
金额 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 比例 价值
(%)
(%) (%)
按单项计 59,199,540.80 77.23 4,749,540.8 8.02 54,450,000.0
59,704,8 93.4 32.9
提坏账准 19,694,092.32 40,010,770.98 0 0
63.30 5 9
备
其中：
按组合计
4,186,86 16,517,450.1
提坏账准 6.55 273,798.95 6.54 3,913,070.63 17,455,979.01 22.77 938,528.83 5.38
9.58 8
备
其中：
组合 1 账 4,186,86 5.38 16,517,450.1
6.55 273,798.95 6.54 3,913,070.63 17,455,979.01 22.77 938,528.83
龄组合 9.58 8
63,891,7 100. 5,688,069.6 70,967,450.1
合计 19,967,891.27 43,923,841.61 76,655,519.81 100.00
32.88 00 3 8
按单项计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海住信建设发展有限 40,000,000.00 400,000.00 1.00 应收保理款，信用
公司 风险未显著增加
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佶深（上海）汽车销售 11,146,370.50 10,851,078.00 97.35 预
有限公司（注 1） 计
无
法
收
回
金
额
仪征众成涤纶有限公司 4,101,780.80 4,101,780.80 100.00 预计无法收回金额
扬州友财健安商贸有限 4,358,952.00 4,243,473.52 97.35 预计无法收回金额
公司（注 2）
上海市机电房产有限公 97,760.00 97,760.00 100.00 预计无法收回金额
司
合计 59,704,863.30 19,694,092.32 32.99
按单项计提坏账准备的说明：
√适用□不适用
注 1：本公司应收佶深（上海）汽车销售有限公司债权诉讼于 2021 年 6 月 11 日判决，本公
司胜诉。上述债权以吉欣能源（浙江自贸区）有限公司股权质押和上海金鲨电脑科技有限公司的
四川北路 1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物，参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评估结
果，本期对佶深（上海）汽车销售有限公司应收款项计提减值准备 10,293,759.47 元，累计计提
10,851,078.00 元。
注 2：本公司应收扬州友财健安商贸有限公司债权诉讼于 2021 年 6 月 8 日判决，本公司胜诉。
上述债权以吉欣能源（浙江自贸区）有限公司股权质押和上海金鲨电脑科技有限公司的四川北路
1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物，参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评估结果，对扬
州友财健安商贸有限公司应收款项计提减值准备 4,025,525.92 元，累计计提 4,243,473.52 元。
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 3,888,073.98 194,403.70 5.00
1－2 年 49,435.00 4,943.50 10.00
2－3 年 123,741.00 18,561.15 15.00
3－4 年 11,532.00 2,306.40 20.00
4－5 年 11,532.00 2,306.40 20.00
5 年以上 102,555.60 51,277.80 50.00
合计 4,186,869.58 273,798.95 6.54
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
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如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
单项计提预期 4,749,540.80 14,319,285.39 150,000.00 19,694,092.32
775,266.13
信用损失
按组合计提预 273,798.95
938,528.83 110,536.25 -775,266.13
期信用损失
合计 5,688,069.63 14,429,821.64 150,000.00 19,967,891.27
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
佶深（上海）汽车销售有限公司 11,146,370.50 17.45 10,851,078.00
上海住信建设发展有限公司 40,000,000.00 62.61 400,000.00
扬州友财健安商贸有限公司 4,358,952.00 6.82 4,243,473.52
仪征众成涤纶有限公司 4,101,780.80 6.42 4,101,780.80
大成基金管理有限公司 1,650,000.00 2.58 82,500.00
合计 61,257,103.30 95.88 19,678,832.32
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
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6、 应收款项融资
□适用√不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 326,137,088.60 99.92 1,842,314.99 87.38
1至2年 15,675.02 0.00 163,500.00 7.75
2至3年 163,500.00 0.05 102,700.00 4.87
3 年以上 102,700.00 0.03
合计 326,418,963.62 100.00 2,108,514.99 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用□不适用
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 期末余额
比例(%)
天津荣塔国际贸易有限公司 19,885,000.00 6.09
中燃宏大能源贸易有限公司 15,072,000.00 4.62
杭州市规划和自然资源局余杭分局 138,630,000.00 42.47
杭州市规划和自然资源局萧山分局 127,000,000.00 38.91
常州市金坛自来水公司 17,542,876.40 5.37
合计 318,129,876.40 97.46
其他说明
□适用√不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 230,530.44 5,303.20
应收股利
其他应收款 531,519,026.25 351,345,698.35
合计 531,749,556.69 351,351,001.55
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其他说明：
□适用√不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
基金产品 230,530.44 5,303.20
合计 230,530.44 5,303.20
(2). 重要逾期利息
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用√不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
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其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 488,791,723.77
1至2年 32,964,971.75
2至3年 21,561,028.34
3 年以上
3至4年 1,139,516.00
4至5年 189,303,987.98
5 年以上 3,977,220.96
合计 737,738,448.80
(2). 按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币
种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 20,728,195.77 14,018,293.17
委托贷款及借款 189,284,269.50 189,284,269.50
暂付款 21,786,312.00 21,786,312.00
债务重组欠款 226,594,080.00
动迁房安置款（房票款） 10,600,417.00 12,919,681.00
政府托管房产销售资金 483,718,827.03 135,988,871.02
代垫款、代收代付、备用金等 11,620,427.50 12,696,741.33
合计 737,738,448.80 613,288,248.02
(3). 坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 整个存续期预期信用损 合计
用损失(未发生信
期信用损失 失(已发生信用减值)
用减值)
2021年1月1日余额 5,740,000.17 256,202,549.50 261,942,549.67
2021年1月1日余额在
-1,089,315.60 1,089,315.60
本期
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--转入第二阶段
--转入第三阶段 -1,089,315.60 1,089,315.60
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,661,828.07 8,857,767.38 11,519,595.45
本期转回 648,642.57 66,594,080.00 67,242,722.57
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 6,663,870.07 199,555,552.48 206,219,422.55
1． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
695,113,608.53 94.22 199,555,552.48 28.71 495,558,056.05
他应收款
按组合计提预期信用损失的
42,624,840.27 5.78 6,663,870.07 15.63 35,960,970.20
其他应收款
其中：组合 1 账龄组合 42,624,840.27 5.78 6,663,870.07 15.63 35,960,970.20
合计 737,738,448.80 100.00 206,219,422.55 27.95 531,519,026.25
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
552,191,420.52 90.04 256,202,549.50 46.40 295,988,871.02
他应收款
按组合计提预期信用损失的
61,096,827.50 9.96 5,740,000.17 9.39 55,356,827.33
其他应收款
其中：组合 1 账龄组合 61,096,827.50 9.96 5,740,000.17 9.39 55,356,827.33
合计 613,288,248.02 100.00 261,942,549.67 351,345,698.35
单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
政府托管房产销售资
常州正泰房产居间服务有限公司 483,718,827.03
金，无信用损失风险
北京耀莱投资有限公司（注 1） 100,000,000.00 100,000,000.00 100.00 预计无法收回金额
福建省闽中有机食品有限公司 89,284,269.50 89,284,269.50 100.00 预计无法收回金额
湖州市南浔联洁供水管道安装队 324,200.00 324,200.00 100.00 预计无法收回金额
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新黄浦 2021 年年度报告
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
仪征市聚润化工有限公司(注 2) 974,316.00 948,504.17 97.35 预计无法收回金额
上海麟煌贸易有限公司（注 3） 2,771,270.00 2,697,852.81 97.35 预计无法收回金额
上海米速实业集团有限公司（注
18,040,726.00 6,300,726.00 34.93 预计无法收回金额
4）
合计 695,113,608.53 199,555,552.48
注 1：本公司之子公司上海新黄浦投资管理有限公司，于 2017 年 12 月通过爱建信托向北京
耀莱投资有限公司发放信托贷款 1 亿元，该款项已全额计提坏账准备。
注 2：本公司之子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司，应收仪征市聚润化工有限公司债
权的诉讼于 2021 年 11 月 23 日判决，公司胜诉，上述债权以上海金鲨电脑科技有限公司的四川北
路 1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物。参考抵押物（房产）市场价值评估结果，本期计提减值
准备 899,788.37 元，累计计提减值准备 948,504.17 元。
注 3：本公司之子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司，应收上海麟煌贸易有限公司债权
的诉讼于 2021 年 6 月 2 日判决，公司胜诉。上述债权以吉欣股权质押和上海金鲨电脑科技有限公
司的四川北路 1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物。参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评
估结果，本期计提减值准备 2,559,289.31 元，累计计提 2,697,852.81 元。
注 4：本公司之子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司，应收上海米速实业集团有限公司
债权的诉讼于 2021 年 6 月 4 日判决，公司胜诉，上述债权以上海正辉房地产开发有限公司的青浦
区徐泾镇高泾路 658 弄 93 号会所（面积 1208.93 ㎡）为抵押物。参考抵押物（房产）市场价值评
估结果，本期计提减值准备 5,398,689.70 元，累计计提 6,300,726.00 元。
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
转
销
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 或 其他变动
核
销
单项计提预期 66,594,080.00 1,089,315.60 199,555,552.48
256,202,549.50 8,857,767.38
信用损失
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新黄浦 2021 年年度报告
按组合计提预 648,642.57 -1,089,315.60 6,663,870.07
5,740,000.17 2,661,828.07
期信用损失
合计 261,942,549.67 11,519,595.45 67,242,722.57 206,219,422.55
账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5,072,896.74 253,544.84 5.00
1－2 年 11,178,659.75 1,117,813.60 10.00
2－3 年 21,561,028.34 3,234,154.25 15.00
3－4 年 1,139,716.00 227,943.20 20.00
4－5 年 19,518.48 3,903.70 20.00
5 年以上 3,653,020.96 1,826,510.48 50.00
合计 42,624,840.27 6,663,870.07
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
江苏西商钢铁贸易有限公司 66,594,080.00 债务重组(注 1)
合计 66,594,080.00
注 1：本期因债务重组转回对江苏西商钢铁贸易有限公司计提的坏账准备 66,594,080.00 元，详
见附注十六、2 债务重组。
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
常州正泰房产居 政府托管房 483,718,827.03 1 年以 65.57
间服务有限公司 产销售资金 内、1-2
年
北京耀莱投资有 借款 100,000,000.00 4-5 年 13.55 100,000,000.00
限公司
福建省闽中有机 借款 89,284,269.50 4-5 年 12.10 89,284,269.50
食品有限公司
上海米速实业集 货款 18,040,726.00 1-2 年 2.45 6,300,726.00
团有限公司
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湖州南浔城市投 房票安置结 8,662,417.00 1 年以 1.17 843,591.70
资发展集团有限 算款 内、1-2
公司 年
合计 699,706,239.53 94.84 196,428,587.20
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
买入返售金融资产
项目 期末余额 期初余额
股票
债券 33,506,595.60 31,095,130.70
其中：国债 33,506,595.60 31,095,130.70
减：减值准备
账面价值 33,506,595.60 31,095,130.70
9、 存货
(1). 存货分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/合
项目
账面余额 合同履约成本 账面价值 账面余额 同履约成本减值 账面价值
减值准备 准备
原材料
在产品
库存商品 532,550.54 532,550.54 673,435.65 673,435.65
周转材料
开发成本 6,179,397,894.94 6,179,397,894.94 8,161,195,637.54 8,161,195,637.54
开发产品 2,304,869,074.62 9,537,621.17 2,295,331,453.45 601,989,619.51 5,412,431.99 596,577,187.52
合计 8,484,799,520.10 9,537,621.17 8,475,261,898.93 8,763,858,692.70 5,412,431.99 8,758,446,260.71
1． 开发成本
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新黄浦 2021 年年度报告
预计 预计投资总
项目名称 开工时间 期初余额 期末余额
竣工时间 额（万元）
松江南站欣哲苑
2017 年 8 月 1 日 2020 年 12 月 11 日 144,617.24 1,076,009,122.02
(191204) -
松江南站欣畅苑
2017 年 8 月 1 日 2020 年 10 月 18 日 70,853.53 525,600,241.12
(191401) -
闵行区吴泾镇紫竹科学
2019 年 7 月 1 日 2022 年 4 月 1 日 224,830.09 1,034,672,759.06
园区 HP0-1001 单元
1,426,934,845.72
闵行区梅陇镇 02-03A-
2020 年 3 月 10 日 2022 年 9 月 1 日 104,000.00 383,334,035.03
01a 地块 652,469,127.54
景浦华苑 2018 年 7 月 1 日 2022 年 9 月 30 日 340,946.00 2,261,705,143.51
2,593,956,140.73
新黄浦花园名都（四象
2019 年 4 月 1 日 2022 年 3 月 1 日 66,000.00 386,177,189.53
府 ABD） 590,425,373.20
新黄浦花园名都四象府
2017 年 6 月 1 日 2020 年 5 月 1 日 105,000.00
（CD 地块）
南浔经济开发区塘南单
2019 年 11 月 1 日 2023 年 1 月 1 日 132,892.00 705,739,715.63
元 CX 地块（玉象府） 915,612,407.75
奉贤南桥基地欣平苑 2018 年 1 月 1 日 2021 年 5 月 1 日 77,715.38 574,740,340.28
-
新顾城保障住房项目
2018 年 6 月 1 日 2021 年 8 月 1 日 176,972.70 1,213,217,091.36
0419-01 地块 -
合计 8,161,195,637.54
6,179,397,894.94
2． 开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
南川基地 1996 年 4,217,606.86 4,217,606.86
外购商品房 25,389,958.27 35,590,113.30 5,546,294.40 55,433,777.17
科技京城 2000 年 11,467,175.30 11,467,175.30
佘山逸品 2016 年 57,505,613.52 1,842,641.23 50,671,301.68 8,676,953.07
新黄浦花园名都四象府（CD 地） 2020 年 193,543,849.40 1,175,832.81 136,675,572.74 58,044,109.47
青浦区徐泾北欣乐苑 2013 年 904,927.67 9,025.28 895,902.39
青浦区徐泾北欣沁苑 2015 年 308,960,488.49 553,076,612.69 211,489,432.52 650,547,668.66
奉贤南桥基地欣平苑 2021 年 675,559,648.94 496,035,936.15 179,523,712.79
新顾城保障住房项目 0419-01 地块 2021 年 1,655,046,125.83 1,494,523,117.54 160,523,008.29
松江南站欣哲苑(191204) 2021 年 1,458,759,713.17 665,486,503.81 793,273,209.36
松江南站欣畅苑(191401) 2021 年 592,237,852.29 209,971,901.03 382,265,951.26
合计 601,989,619.51 4,973,288,540.26 3,270,409,085.15 2,304,869,074.62
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
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新黄浦 2021 年年度报告
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发产品 5,412,431.99 4,125,189.18 9,537,621.17
合计 5,412,431.99 4,125,189.18 9,537,621.17
其中：
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回 转销 其他
外购商品房 1,794,140.40 3,525,873.91 5,320,014.31
南川基地 3,618,291.59 599,315.27 4,217,606.86
合计 5,412,431.99 4,125,189.18 - - - - 9,537,621.17
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用□不适用
本期减少 本期确认资
存货项目名称 期初余额 本期增加 期末余额 本化金额的
出售减少 其他减少 资本化率(%)
松江南站欣哲苑(191204) 99,433,490.45 37,457,785.49 61,975,704.96
松江南站欣畅苑(191401) 30,426,553.58 10,322,142.93 20,104,410.65
闵行区吴泾镇紫竹科学园区 HP0-
1001 单元 23,054,715.29 61,114,072.90 84,168,788.19 5.55%
闵行区梅陇镇 02-03A-01a 地块 4,993,807.74 29,906,107.42 34,899,915.16 5.44%
景浦华苑 266,704,406.95 72,275,881.56 338,980,288.51 6.46%
新黄浦花园名都（四象府 ABD） 21,003,021.11 36,299,700.00 57,302,721.11 7.29%
新黄浦花园名都四象府（CD 地
块） 4,529,044.12 2,404,960.68 2,124,083.44
南浔经济开发区塘南单元 CX 地块
（玉象府） 7,528,520.84 27,548,936.81 35,077,457.65 6.05%
奉贤南桥基地欣平苑 33,400,138.14 1,093,530.15 23,424,395.34 11,069,272.95 6.18%
新顾城保障住房项目 0419-01 地块 17,552,585.97 14,248,801.62 3,303,784.35
佘山逸品 11,665,648.29 11,665,648.29
青浦区徐泾北欣沁苑 28,510,903.56 24,388,067.39 4,122,836.17
合计
548,802,836.04 228,238,228.84 123,911,801.74 653,129,263.14
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
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新黄浦 2021 年年度报告
10、 合同资产
(1). 合同资产情况
□适用√不适用
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
(3). 本期合同资产计提减值准备情况
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
11、 持有待售资产
□适用√不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用√不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用√不适用
13、 其他流动资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 46,380,013.30 5,994,252.31
应收退货成本
增值税留抵扣额 118,640,090.62 135,101,275.75
待抵扣进项税 30,258,796.84 47,634,153.46
待认证进项税 336,805.44
预交增值税 155,389,804.57 117,091,286.79
以抵销后净额列示的所得税预缴税额 43,686,124.21 29,897,901.72
预缴其他税金 105,082,886.41 46,389,964.28
应收货币保证金 3,036,602,014.27 2,808,549,423.09
应收结算担保金 45,662,315.71 26,966,586.74
存出保证金 1,492,444.95 15,661,552.20
固定收益类投资产品（注 1） 285,000,000.00 323,500,000.00
应收质押保证金 1,842,000.00 21,022,752.00
上海智富茂城置业有限公司收购意向金（注 2） 100,000,000.00 100,000,000.00
其他 33,534.26
减：减值准备 -240,000,000.00 -240,000,000.00
合计 3,730,406,830.58 3,437,809,148.34
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新黄浦 2021 年年度报告
注 1：固定收益类投资产品其中：1）中信建投证券基金外包募集专户宇艾供应链账面原值 9000
万元，累计计提减值准备 9000 万元；2）汇沣通达 360 账面原值 10,000 万元，累计计提减值准
备 10,000 万元。
注 2：上海智富茂城置业有限公司收购意向金累计计提减值准备 5,000 万元。
1、应收货币保证金
期末余额
项目
结算保证金 交易保证金 损失准备 合计
中国金融期货交易所 2,000,000.00 992,446,379.22 994,446,379.22
上海期货交易所 73,020,252.57 833,908,146.75 906,928,399.32
大连商品交易所 197,698,227.47 297,660,448.85 495,358,676.32
郑州商品交易所 55,264,960.51 421,011,776.25 476,276,736.76
上海国际能源交易中心 48,604,724.65 114,987,098.00 163,591,822.65
合计 376,588,165.20 2,660,013,849.07 3,036,602,014.27
续：
上期期末余额
项目
结算保证金 交易保证金 损失准备 合计
中国金融期货交易所 2,000,000.00 1,713,320,558.20 1,715,320,558.20
上海期货交易所 9,049,557.31 296,693,899.00 305,743,456.31
大连商品交易所 81,870,813.15 400,078,810.00 481,949,623.15
郑州商品交易所 56,730,809.61 204,310,359.44 261,041,169.05
上海国际能源交易中心 7,003,108.38 37,491,508.00 44,494,616.38
合计 156,654,288.45 2,651,895,134.64 - 2,808,549,423.09
2、应收结算担保金
项目 期末余额 期初余额
中国金融期货交易所 45,662,315.71 26,966,586.74
合计 45,662,315.71 26,966,586.74
3、应收质押担保金
项目 期末余额 期初余额
上海期货交易所 1,842,000.00 21,022,752.00
合计 1,842,000.00 21,022,752.00
14、 债权投资
(1). 债权投资情况
□适用√不适用
(2). 期末重要的债权投资
□适用√不适用
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新黄浦 2021 年年度报告
(3). 减值准备计提情况
□适用√不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
15、 其他债权投资
(1). 其他债权投资情况
□适用√不适用
(2). 期末重要的其他债权投资
□适用√不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用√不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
16、 长期应收款
(1). 长期应收款情况
□适用√不适用
(2). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用√不适用
(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用√不适用
(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
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其他说明
□适用√不适用
17、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
被投资单 期初 其他综 期末
追加投 减少投 下确认 其他权 放现金 计提减 备期末
位 余额 合收益 其他 余额
资 资 的投资 益变动 股利或 值准备 余额
调整
损益 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
中泰信托 1,392,4 20,367, 164,68 1,412,9
有限责任 58,412. 174.77 9.94 90,276.
公司 10 81
江西瑞奇 81,958, 45,215, 2,396,6 - 129,449
期货有限 989.15 562.04 29.28 121,90 ,276.82
公司 3.65
上海上体 12,579, 12,579, 12,579,
产业发展 190.46 190.46 190.46
有限公司
杭州浦正 30,000, - 11,523. 1,011,5
投资管理 000.00 29,000 04 23.04
合伙企业 ,000.0
（有限合 0
伙）
上海微星 63,500, - 63,477,
住房租赁 000.00 22,412. 587.95
运营有限 05
公司
上海京合 1,750,0 1,750,0
联宇科技 00.00 00.00
有限公司
小计 -
1,516,9 1,621,2
110,465 29,000 22,752, 42,786 12,579,
96,591. 57,855.
,562.04 ,000.0 915.04 .29 190.46
71 08
0
-
1,516,9 1,621,2
110,465 29,000 22,752, 42,786 12,579,
合计 96,591. 57,855.
,562.04 ,000.0 915.04 .29 190.46
71 08
0
其他说明
注：因公司的联营企业中泰信托有限责任公司 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，导致本
公司权益法核算的长期股权投资进行相应的调整，其中综合收益期初数调减 50,045,601.93 元，
期初未分配利润调增 50,045,601.93 元。
18、 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上国投资产管理有限公司 112,654,163.65
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合计 112,654,163.65
(2). 非交易性权益工具投资的情况
□适用√不适用
其他说明：
√适用□不适用
注:本期已处置上海上国投资产管理有限公司的全部股权。
19、 其他非流动金融资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 7,167,483.80 2,198,944.29
融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他 7,167,483.80 2,198,944.29
衍生金融资产
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损 130,946,640.15 119,869,270.67
益的金融资产
其中：权益工具投资 130,946,640.15 119,869,270.67
合计 138,114,123.95 122,068,214.96
其他说明：
□适用√不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,150,929,102.92 1,150,929,102.92
2.本期增加金额 83,461,152.96 83,461,152.96
（1）外购 78,727,470.56 78,727,470.56
（2）存货\固定资产\在 4,733,682.40
4,733,682.40
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,234,390,255.88 1,234,390,255.88
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新黄浦 2021 年年度报告
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 423,637,131.02 423,637,131.02
2.本期增加金额 29,374,046.66 29,374,046.66
（1）计提或摊销 29,374,046.66 29,374,046.66
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 453,011,177.68 453,011,177.68
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额 4,365,470.14 4,365,470.14
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,365,470.14 4,365,470.14
四、账面价值
1.期末账面价值 777,013,608.06 777,013,608.06
2.期初账面价值 722,926,501.76 722,926,501.76
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 480,974,690.85 505,577,571.97
固定资产清理
合计 480,974,690.85 505,577,571.97
其他说明：
□适用√不适用
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固定资产
(1). 固定资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 酒店专用设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 559,754,728.65 70,904,564.60 11,274,948.43 33,902,438.79 12,388,517.17 688,225,197.64
2.本期增加金额 513,278.76 6,955,099.85 66,867.45 7,535,246.06
（1）购置 513,278.76 6,955,099.85 66,867.45 7,535,246.06
（2）在建工程转
入
（3）企业合并增
加
-
3.本期减少金额 641,877.39 2,133,360.76 155,000.00 2,930,238.15
（1）处置或报废 641,877.39 2,133,360.76 2,775,238.15
(2)合并范围变化而减少
其他减少 155,000.00 155,000.00
4.期末余额 559,754,728.65 70,904,564.60 11,146,349.80 38,724,177.88 12,300,384.62 692,830,205.55
二、累计折旧
1.期初余额 117,481,814.22 40,919,771.92 5,446,023.73 12,812,448.60 3,105,155.60 179,765,214.07
2.本期增加金额 16,256,099.62 6,011,673.02 1,957,651.06 5,630,583.97 1,641,874.43 31,497,882.10
（1）计提 16,256,099.62 6,011,673.02 1,957,651.06 5,630,583.97 1,641,874.43 31,497,882.10
3.本期减少金额 606,494.99 1,862,397.26 14,725.02 2,483,617.27
（1）处置或报废 606,494.99 1,862,397.26 2,468,892.25
(2)合并范围变化而减少
(3)其他减少 14,725.02 14,725.02
4.期末余额 133,737,913.84 46,931,444.94 6,797,179.80 16,580,635.31 4,732,305.01 208,779,478.90
三、减值准备
1.期初余额 2,882,411.60 2,882,411.60
2.本期增加金额 193,624.20 193,624.20
（1）计提 193,624.20 193,624.20
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 3,076,035.80 3,076,035.80
四、账面价值
1.期末账面价值 422,940,779.01 23,973,119.66 4,349,170.00 22,143,542.57 7,568,079.61 480,974,690.85
2.期初账面价值 439,390,502.83 29,984,792.68 5,828,924.70 21,089,990.19 9,283,361.57 505,577,571.97
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用√不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用√不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用√不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用√不适用
其他说明：
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□适用√不适用
固定资产清理
□适用√不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用√不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用√不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用√不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
24、 油气资产
□适用√不适用
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25、 使用权资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,689,848.43 8,689,848.43
2.本期增加金额 5,527,723.61 5,527,723.61
租赁 5,527,723.61 5,527,723.61
3.本期减少金额 1,908,706.62 1,908,706.62
租赁到期 1,908,706.62 1,908,706.62
4.期末余额 12,308,865.42 12,308,865.42
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 4,873,329.40 4,873,329.40
(1)计提 4,873,329.40 4,873,329.40
3.本期减少金额 548,226.63 548,226.63
(1)处置
（2）租赁到期 548,226.63 548,226.63
4.期末余额 4,325,102.77 4,325,102.77
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 7,983,762.65 7,983,762.65
2.期初账面价值 8,689,848.43 8,689,848.43
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
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项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 8,509,784.52 8,509,784.52
2.本期增加金额 1,793,374.77 1,793,374.77
(1)购置 1,793,374.77 1,793,374.77
(2)内部研发
(3)企业合并增
加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 10,303,159.29 10,303,159.29
二、累计摊销
1.期初余额 5,420,341.19 5,420,341.19
2.本期增加金额 814,887.74 814,887.74
（1）计提 814,887.74 814,887.74
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 6,235,228.93 6,235,228.93
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,067,930.36 4,067,930.36
2.期初账面价值 3,089,443.33 3,089,443.33
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
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(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
27、 开发支出
□适用√不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形
期初余额 企业合并形 期末余额
成商誉的事项 处置
成的
新黄浦（浙江）投资 32,009,686.08 32,009,686.08
发展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
(2). 商誉减值准备
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
被投资单位名称或形 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
成商誉的事项 计提 处置
新黄浦（浙江）投资 32,009,686.08 32,009,686.08
发展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用√不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增
长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失
的确认方法
□适用√不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
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29、 长期待摊费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
科技京城财产保险 1,448,469.00 270,270.00 1,178,199.00
科技京城改造项目 1,146,228.63 723,934.20 422,294.43
科技京城装修费 7,510,171.51 1,085,808.00 6,424,363.51
售楼处装修费 627,391.22 1,518,402.21 2,145,793.43
花园酒店暖气改造 1,392,300.00 633,648.18 210,973.18 1,814,975.00
其他 1,350,159.27 112,136.98 369,451.92 1,092,844.33
合计 13,474,719.63 2,264,187.37 4,806,230.73 10,932,676.27
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异
异 资产 资产
资产减值准备 29,070,821.85 7,267,705.48 10,545,363.72 2,636,340.94
内部交易未实现利润 52,054,643.76 13,013,660.94 16,385,692.96 4,096,423.24
可抵扣亏损 30,706,590.56 7,676,647.64
预提费用 9,900,000.00 2,475,000.00
旅游发展专项资金补助 160,719,969.47 40,179,992.37
合计 251,745,435.08 62,936,358.79 57,637,647.24 14,409,411.82
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资产评估增
值
其他债权投资公允价值变动
其他权益工具投资公允价值变动
非同一控制下的企业合并固定资 113,386,938.64 28,346,734.66 118,030,772.33 29,507,693.08
产公允价值高于计税基础
非同一控制下的企业合并无形资 77,262.37 19,315.59
产公允价值高于计税基础
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产的公允价值变 97,753,904.80 24,438,476.20 86,532,670.67 21,633,167.67
动
计入其他综合收益的其他权益工 112,320,797.65 28,080,199.43
具投资公允价值变动
非同一控制下的企业合并存货公 102,281,629.35 25,570,407.34 104,406,034.07 26,101,508.49
允价值高于计税基础
旅游发展专项资金计提的所得税 163,991,464.60 40,997,866.15
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新黄浦 2021 年年度报告
收购股权收益 16,996,839.60 4,249,209.90 16,996,839.58 4,249,209.90
合并财务报表层面反映借款利息 24,027,140.84 6,006,785.21
60,184,329.00 15,046,082.25
的资本化金额高于计税基础
合计 390,603,641.39 97,650,910.35 626,382,982.11 156,595,745.52
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用√不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损 156,546,268.22 194,383,485.66
资产减值准备 466,681,259.49 514,613,177.24
以公允价值计量且其变动计入当期损益 305,652.15 7,086,811.88
的金融资产的公允价值变动
合计 623,533,179.86 716,083,474.78
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 9,491,045.72
2022 年 7,142,844.15
2023 年 7,555,356.62
2024 年 91,309,261.12 114,588,596.91
2025 年 30,038,176.85 55,605,642.26
2026 年 35,198,830.25
合计 156,546,268.22 194,383,485.66
其他说明：
□适用√不适用
31、 其他非流动资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
合同取得成本 24,701,997.59 24,701,997.59 6,353,238.64 6,353,238.64
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
预付固定资产、在 1,154,445.36 1,154,445.36
建工程、投资性房 463,207.54 463,207.54
地产购置款
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预付无形资产等购
置款
预付投资类款项
期货会员资格 1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00
合计 26,565,205.13 26,565,205.13 8,907,684.00 8,907,684.00
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用√不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用√不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
33、 交易性金融负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
交易性金融负债
其中：
指定以公允价值计量且其变动计
1,199,234.00 52,060.00 1,199,234.00 52,060.00
入当期损益的金融负债
其中：
衍生金融负债 1,199,234.00 52,060.00 1,199,234.00 52,060.00
合计 1,199,234.00 52,060.00 1,199,234.00 52,060.00
其他说明：
□适用√不适用
34、 衍生金融负债
□适用√不适用
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35、 应付票据
(1). 应付票据列示
□适用√不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 460,175,241.34 258,556,970.93
1-2 年 164,721,463.43 74,686,322.68
2-3 年 23,290.68 11,511.00
3 年以上 1,584,259.05 2,602,952.02
合计 626,504,254.50 335,857,756.63
按项目分应付账款
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
中国建筑一局（集团）有限公司 47,517,742.25 尚未结算
上海市住安建设发展股份有限公司 27,298,993.12 尚未结算
浙江绿苑市政园林建设股份有限公司 2,880,273.46 尚未结算
上海盈投建设发展有限公司 2,830,599.87 尚未结算
浙江泰仑电力集团有限责任公司 2,530,585.32 尚未结算
上海良工建筑防水工程有限公司 1,105,065.03 尚未结算
合计 84,163,259.05
其他说明
□适用√不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 7,927,819.20 3,665,936.00
1-2 年
2-3 年 33,766.95
3 年以上
合计 7,927,819.20 3,699,702.95
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(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用√不适用
其他说明
□适用√不适用
38、 合同负债
(1). 合同负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房地产销售款 5,033,809,171.87 2,686,854,673.87
预收酒店房款 1,509,346.54 1,238,660.89
预收物业管理费 897,548.89 429,640.57
预收车位管理费 123,396.23
合计 5,036,216,067.30 2,688,646,371.56
预售房产收款情况
预计竣工 预售比例
项目名称 期末余额 期初余额
时间 (%)
外购商品房 857,142.86
佘山逸品 22,793,425.71 已竣工
新黄浦花园名都四象府 51,405,178.44 213,529,598.16 已竣工 93.32
松江南站欣哲苑（191204） 751,502,952.13 516,229,033.03 已竣工 100.00
松江南站欣畅苑（191401） 377,917,702.99 205,145,037.07 已竣工 100.00
新顾城 0419-01 地块 26,171,771.06 1,332,370,120.34 已竣工 100.00
奉贤南桥基地大型居住社区 12-
已竣工 100.00
24A-04A 地块 7,669,055.51 395,930,316.70
新黄浦花园名都（四象府 ABD） 699,812,067.30 已竣工 98.05
青浦区徐泾北欣沁苑 648,138,541.59 已竣工 100.00
景浦华苑 2,471,191,902.85 2022 年 86.48
合计 5,033,809,171.87 2,686,854,673.87
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
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39、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 40,849,834.27 296,104,940.87 226,922,019.65 110,032,755.49
二、离职后福利-设定提存计划 40,943.78 20,734,849.03 20,707,290.61 68,502.20
三、辞退福利 62,500.00 1,273,922.86 1,336,422.86
四、一年内到期的其他福利
合计 40,953,278.05 318,113,712.76 248,965,733.12 110,101,257.69
(2). 短期薪酬列示
√适用□不适用
单位：元币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 40,358,344.48 265,127,762.05 195,824,428.69 109,661,677.84
二、职工福利费 4,044,714.73 4,044,714.73
三、社会保险费 57,644.33 11,236,437.16 11,249,586.98 44,494.51
其中：医疗保险费 52,607.63 10,369,334.85 10,378,349.98 43,592.50
工伤保险费 204,745.72 203,843.82 901.90
生育保险费 5,036.70 662,356.59 667,393.18 0.11
四、住房公积金 18,221.00 11,336,378.60 11,324,595.60 30,004.00
五、工会经费和职工教育经费 415,624.46 4,359,648.33 4,478,693.65 296,579.14
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 40,849,834.27 296,104,940.87 226,922,019.65 110,032,755.49
(3). 设定提存计划列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 38,625.56 15,403,028.22 15,375,227.58 66,426.20
2、失业保险费 2,318.22 514,210.81 514,453.03 2,076.00
3、企业年金缴费 4,817,610.00 4,817,610.00
合计 40,943.78 20,734,849.03 20,707,290.61 68,502.20
其他说明：
□适用√不适用
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40、 应交税费
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 14,290,001.78 11,454,170.85
消费税
营业税
企业所得税 133,493,194.59 53,173,040.43
个人所得税 4,080,366.26 1,939,854.66
城市维护建设税 111,824.71 84,678.44
房产税 2,859,325.83 4,316,701.39
土地使用税 1,774,085.50 1,999,648.49
土地增值税 88,180,432.24 56,570,397.18
教育费附加 57,180.08 39,266.92
地方交易费附加 37,617.06 25,674.90
印花税 496,712.97 541,529.68
合计 245,380,741.02 130,144,962.94
41、 其他应付款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 8,205,334.39
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
其他应付款 1,116,280,050.20 1,310,781,300.60
合计 1,136,196,460.36 1,338,903,045.15
其他说明：
□适用√不适用
应付利息
(1). 分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 3,084,152.90
企业债券利息 5,116,438.36
短期借款应付利息
划分为金融负债的优先股\永续债利息
非次级债券利息
上交所质押回购利息 4,743.13
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合计 8,205,334.39
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
应付股利
(1). 分类列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永续债
股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
应付股利-XXX
应付股利-XXX
1995 年度 3,474,748.81 3,474,748.81
1999 年度 3,249,616.21 3,249,616.21
2001 年度 1,969,813.04 1,969,813.04
2003 年度 2,813,155.00 2,813,155.00
2004 年度 8,409,077.10 8,409,077.10
合计 19,916,410.16 19,916,410.16
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 7,924,490.91 31,244,753.62
项目借款及利息 914,801,801.97 1,057,802,511.11
动迁及补偿款 5,827,825.25 5,827,825.25
押金 保证金 定金 40,052,423.96 169,989,110.31
代收款项 10,168,432.54 480,882.02
维修基金 31,368,861.69 18,727,569.54
应付费用 6,970,302.00 2,261,327.50
信托产品优先级本金 56,250,000.00
其他 42,915,911.88 24,447,321.25
合计 1,116,280,050.20 1,310,781,300.60
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新黄浦 2021 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
常州中景房地产开发有限公司 367,681,911.11 子公司少数股东借款
上海嘉合投资管理有限公司 60,000,000.00 子公司少数股东借款
上海交通大学 12,000,000.00 尚未结算
维修基金 12,850,702.87 尚未结算
动迁户未领补偿款 5,827,825.25 尚未结算
江苏洋口港九洲石化有限公司 1,522,880.00 尚未结算
合计 459,883,319.23
其他说明：
□适用√不适用
42、 持有待售负债
□适用√不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 96,591,831.94 966,000,000.00
1 年内到期的应付债券 498,801,302.32
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 4,845,355.27 3,856,437.54
合计 101,437,187.21 1,468,657,739.86
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
应付质押保证金 1,842,000.00 21,022,752.00
政府补助 11,950,000.00 8,550,000.00
应付货币保证金 5,861,551,992.38 5,169,365,680.30
待转销项税 415,724,071.97 240,978,399.75
合并结构化主体少数股东权 4,939,494.56
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益部分
期货账户质押借款
上海新工联融资租赁有限公
司收益权转让款
合计 6,291,068,064.35 5,444,856,326.61
1． 应付货币保证金
期末数 期初数
类别
户数 金额 户数 金额
自然人 23,649 2,096,207,354.04 10,954 2,177,656,656.50
法人 1,275 3,765,344,638.34 764 2,991,709,023.80
合计 24,924 5,861,551,992.38 11,718 5,169,365,680.30
2． 其他质押保证金
期末数 期初数
类别
户数 金额 户数 金额
自然人
法人 1 1,842,000.00 3 21,022,752.00
合计 1 1,842,000.00 3 21,022,752.00
短期应付债券的增减变动：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
期货风险准备金
项目 期初余额 本期计提数 本期使用数 期末余额
期货风险准备金 15,076,995.17 13,183,992.73 28,260,987.90
合计 15,076,995.17 13,183,992.73 28,260,987.90
注：本期期货风险准备金系按手续费收入的 5%计提。
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 356,670,000.00 1,661,860,000.00
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保证借款
信用借款
抵押加保证借款 1,247,871,831.94 1,085,000,000.00
抵押加质押加担保借款 1,035,776,876.02
减：一年内到期的长期借款 -96,591,831.94 -966,000,000.00
合计 2,543,726,876.02 1,780,860,000.00
长期借款分类的说明：
其他说明，包括利率区间：
√适用□不适用
注 1：本公司长期贷款利率为 4.8%-7%；抵押情况详见本附注七、注释 81
46、 应付债券
(1). 应付债券
□适用√不适用
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金
融工具）
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用√不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用√不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用√不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
47、 租赁负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 7,494,692.00 8,689,848.43
减：一年内到期的租赁负债 -4,845,355.27 -3,856,437.54
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合计 2,649,336.73 4,833,410.89
48、 长期应付款
项目列示
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
□适用√不适用
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用√不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用√不适用
50、 预计负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 50,000,000.00 50,000,000.00
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他
合计 50,000,000.00 50,000,000.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注：上期计提四川大楼未决诉讼5,000万元，详见附注十四。
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51、 递延收益
递延收益情况
□适用√不适用
涉及政府补助的项目：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
52、 其他非流动负债
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债 589,016,539.93 1,984,204,759.11
待转销项税 51,660,885.82 149,510,514.10
合计 640,677,425.75 2,133,715,273.21
其他说明：
房地产项目预收款项
项目名称 期末余额 期初余额 预交竣工时间
科技京城 8,796,660.07 8,796,660.07 已竣工
青浦区徐泾北欣沁苑 11,097,070.68 319,067,197.92 已竣工
新黄浦花园名都(四象府 A、B、D) 319,419,806.38 2022.03
新黄浦唐南 CX 地块(玉象府) 569,122,809.18 28,879,746.79 2023.01
松江南站欣哲苑（191204） 407,807,334.17 已竣工
松江南站欣畅苑（191401） 246,926,936.91 己竣工
新顾城 0419-01 地块 43,976,715.39 己竣工
景浦华苑 609,330,361.48 2022.09
合计 589,016,539.93 1,984,204,759.11
53、 股本
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 673,396,786.00 673,396,786.00
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54、 其他权益工具
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用√不适用
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用√不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用√不适用
其他说明:
□适用√不适用
55、 资本公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 886,471,121.49 886,471,121.49
价）
其他资本公积 16,169,157.79 16,169,157.79
合计 902,640,279.28 902,640,279.28
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
56、 库存股
□适用√不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入其他 税后
减：前期计
期初 综合收益当期转入 归属 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 减：所得税费 税后归属于母公
余额 留存收益 于少 余额
发生额 收益当期转 用 司
数股
入损益
东
一、不能重分
类进损益的其 84,240,598.22 27,672,780.59 104,995,183.67 6,918,195.14 -84,240,598.22
他综合收益
其中：重新计
量设定受益计
划变动额
权益法下不
能转损益的其
他综合收益
其他权益工
84,240,598.22 27,672,780.59 104,995,183.67 6,918,195.14 -84,240,598.22
具投资公允价
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值变动
企业自身信
用风险公允价
值变动
二、将重分类 42,786.29
进损益的其他 -1,673,037.79 42,786.29 -1,630,251.50
综合收益
其中：权益法 42,786.29
下可转损益的 -1,673,037.79 42,786.29 -1,630,251.50
其他综合收益
其他债权投
资公允价值变
动
金融资产重
分类计入其他
综合收益的金
额
其他债权投
资信用减值准
备
现金流量套
期储备
外币财务报
表折算差额
其他综合收益
82,567,560.43 27,715,566.88 104,995,183.67 6,918,195.14 -84,197,811.93 -1,630,251.50
合计
注：因公司的联营企业中泰信托有限责任公司 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，导致本公司权益法核算
的长期股权投资进行相应的调整，其中综合收益期初数调减 50,045,601.93 元。
58、 专项储备
□适用√不适用
59、 盈余公积
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 336,954,397.67 336,954,397.67
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
储备基金
企业发展基金
其他
合计 364,976,349.16 364,976,349.16
一般风险准备
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新黄浦 2021 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 2,865,324.23 5,907,576.14 8,772,900.37
合计 2,865,324.23 5,907,576.14 8,772,900.37
说明：本期公司之子公司华闻期货有限公司计提一般风险准备 5,557,576.14 元，
子公司上海新浦晟商业保理有限公司计提一般风险准备 350,000.00 元。
60、 未分配利润
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,236,575,870.64 1,970,550,005.81
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减
50,045,601.93
－）
调整后期初未分配利润 2,286,621,472.57 1,970,550,005.81
加：本期归属于母公司所有者的净利润 109,943,649.84 268,786,203.05
减：提取法定盈余公积 2,187,358.35
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 5,907,576.14 572,979.87
应付普通股股利 80,807,614.32
转作股本的普通股股利
其他综合收益结转留存收益 -104,995,183.67
期末未分配利润 2,414,845,115.62 2,236,575,870.64
注：因公司的联营企业中泰信托有限责任公司 2021 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则，导致本
公司权益法核算的长期股权投资进行相应的调整，其中期初未分配利润调增 50,045,601.93 元。
本公司持有的上海上国投资产管理有限公司 0.667%股权本期处置，综合收益结转留存收益
104,995,183.67 元。调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 50,045,601.93 元。
61、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97 1,178,881,282.76 790,488,086.43
其他业务 29,006,077.10 25,812,527.75 15,248,518.09 12,078,408.11
合计 3,586,081,119.42 3,316,419,790.72 1,194,129,800.85 802,566,494.54
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新黄浦 2021 年年度报告
1． 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产业 3,486,877,658.90 3,216,388,280.28 1,021,007,269.76 628,984,784.67
旅游餐饮服务 33,911,708.57 38,184,223.50 34,432,884.68 45,882,870.09
住宿和餐饮业 25,127,712.17 32,124,759.19 28,704,352.04 31,604,109.59
金融业 10,818,982.80 3,910,000.00 91,943,456.56 84,016,322.08
批发和临售业 338,979.88 2,793,319.72
合计 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97 1,178,881,282.76 790,488,086.43
2． 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房产销售 3,425,878,285.95 3,192,013,266.21 952,830,028.15 605,255,732.80
物业管理服务 33,911,708.57 38,184,223.50 34,432,884.68 45,882,870.09
房地产出租 60,999,372.95 24,375,014.07 68,177,241.61 23,729,051.87
酒店业 25,127,712.17 32,124,759.19 28,704,352.04 31,604,109.59
金融服务 10,818,982.80 3,910,000.00 91,943,456.56 84,016,322.08
贸易业务 338,979.88 2,793,319.72
合计 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97 1,178,881,282.76 790,488,086.43
3． 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
上海 3,252,254,956.65 3,136,382,646.61 488,195,837.16 374,348,373.28
浙江 301,573,360.79 154,224,616.36 690,685,445.60 416,139,713.15
四川 3,246,724.88
合计 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97 1,178,881,282.76 790,488,086.43
利息收入和手续费收入
项目 本期发生额 上期发生额
利息净收入 77,482,494.47 45,151,266.00
手续费及佣金净收入 278,011,308.10 93,019,756.21
合计 355,493,802.57 138,171,022.21
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新黄浦 2021 年年度报告
(2). 合同产生的收入的情况
□适用√不适用
合同产生的收入说明：
□适用√不适用
(3). 履约义务的说明
□适用√不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用√不适用
62、 税金及附加
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 3,808,701.89 276,074.36
城市维护建设税 5,862,673.41 1,628,970.63
教育费附加 3,682,666.16 748,081.85
地方教育费附加 2,495,944.98 732,784.77
资源税
房产税 10,733,299.82 9,161,640.34
土地使用税 597,847.52 892,315.15
车船使用税 1,920.00 3,240.00
印花税 2,033,465.17 1,289,131.99
土地增值税 17,252,871.04 71,147,263.38
环境保护税 1,714,976.71 630,583.59
其他 38,087.02 2,816.00
合计 48,222,453.72 86,512,902.06
63、 销售费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 234,064,824.12 126,925,090.76
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合计 234,064,824.12 126,925,090.76
项目 本期金额 上期金额
其中主要项目如下：
佣金 68,210,380.56 12,386,187.24
职工薪酬 91,114,315.00 48,989,441.46
长期待摊费用摊销 2,334,219.44 1,111,227.75
租赁费 6,934,996.88 6,983,682.79
广告费 24,383,079.36 2,122,496.65
宣传推广费 2,715,220.59 4,830,881.29
水电费 2,208,137.05 1,629,372.06
64、 管理费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用 248,531,028.35 170,447,533.28
合计 248,531,028.35 170,447,533.28
项目 本期金额 上期金额
其中主要项目如下：
职工薪酬 163,946,105.38 104,319,261.71
折旧费 7,146,744.51 5,318,018.83
长期待摊费用摊销 2,472,011.29 2,466,964.12
办公费 1,770,735.43 2,940,868.28
修理费 5,121,735.07 3,669,295.32
咨询费 8,943,914.81 4,063,869.59
信息费 36,194,338.52 22,990,606.67
65、 研发费用
□适用√不适用
66、 财务费用
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 22,241,675.31 29,532,644.61
利息收入 -22,915,977.85 -7,013,211.16
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汇兑损益 -56,177.35 -160,667.40
其他 312,714.77 272,644.01
合计 -417,765.12 22,631,410.06
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代扣个人所得税手续费返 818,514.88
还
政府补助-其他 3,200,751.22 7,933,255.45
进项税加计抵减 1,195,268.34 83,758.45
合计 5,214,534.44 8,017,013.90
计入其他收益的政府补助
与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
财政扶持资金 1,077,100.00 4,180,000.00 与收益相关
重点企业产业扶持资金 1,660,000.00 2,700,000.00 与收益相关
税收补贴 178,385.50 与收益相关
财政补贴 283,377.40 1,010,419.03 与收益相关
稳岗补贴款 1,888.32 42,836.42 与收益相关
合计 3,200,751.22 7,933,255.45
68、 投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 22,752,915.04 66,112,573.69
处置长期股权投资产生的投资收益 89,996.32
交易性金融资产在持有期间的投资收益 247,380.52 512,028.40
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 1,943,350.08
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 8,490,389.97 -7,860,329.62
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
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债权投资持有期间的投资收益
债务重组收益
处置其他流动资产取得的投资收益 21,059,438.05 5,934,804.28
处置一年内到期的非流动资产取得的投资收益 23,271,141.47
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 2,443,678.43
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 1,000,098.00
其他流动资产持有期间取得的投资收益 9,135,257.36
场外期权收益 -1,020,447.20
处置一年内到期的非流动资产 641,095.89
合计 52,550,123.58 102,203,247.10
69、 净敞口套期收益
□适用√不适用
70、 公允价值变动收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -478,001.95 8,476,271.65
其中：衍生金融工具产生的公允价 548,038.43
值变动收益
交易性金融负债 14,822.91 24,126.72
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 11,045,908.99 6,871,516.15
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
合计 10,582,729.95 15,371,914.52
71、 信用减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -14,429,821.64 -5,155,328.10
其他应收款坏账损失 -11,519,595.45 -872,095.48
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
应收账款坏账损失转回 150,000.00
其他应收账款坏账损失转回 67,242,722.57 237,405,920.00
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其他流动资产减值损失（智富茂城意向金） -30,000,000.00
合计 41,443,305.48 201,378,496.42
72、 资产减值损失
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约
4,125,189.18
成本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失 193,624.20
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失 17,836,935.82
十二、其他
合计 4,318,813.38 17,836,935.82
73、 资产处置收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益合计 173,349.15 396,608.17
合计 173,349.15 396,608.17
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性
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损益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 940,326.89 5,133,390.54 940,326.89
盘盈利得
罚款收入 261,769.45 330,220.18 261,769.45
违约赔偿收入 927,648.42 280,080.61 927,648.42
其他 297,415.39 691,711.56 297,415.39
合计 2,427,160.15 6,435,402.89 2,427,160.15
计入当期损益的政府补助
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
与资产相关/与收益
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
相关
财政扶持资金 932,826.89 5,001,049.90 与收益相关
培训补贴 7,500.00 132,340.64 与收益相关
合计 940,326.89 5,133,390.54
□适用√不适用
75、 营业外支出
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 17,251.26 18,988.91 17,251.26
其中：固定资产处置损失 17,251.26 18,988.91 17,251.26
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 1,502,000.00 610,161.00 1,502,000.00
预计负债 50,000,000.00
罚款支出 124,800.00 19,949.97 124,800.00
违约金及赔偿支出 290,000.00
非常损失 10,820.00 10,820.00
其他 19,257.35 42,813.22 19,257.35
赔偿金 3,339,717.23 3,339,717.23
合计 5,013,845.84 50,981,913.10 5,013,845.84
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76、 所得税费用
(1). 所得税费用表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 146,811,499.30 77,204,962.23
递延所得税费用 -107,471,782.14 -8,584,159.19
合计 39,339,717.16 68,620,803.04
(2). 会计利润与所得税费用调整过程
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 184,629,141.00
按法定/适用税率计算的所得税费用 46,161,066.60
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 578,867.42
非应税收入的影响 -5,707,038.76
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 12,429,210.39
使用前期未确认递延所得税资产的可抵
-10,537,612.16
扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂
-3,584,776.33
时性差异或可抵扣亏损的影响
税法规定额外可扣除费用的影响
所得税费用 39,339,717.16
□适用√不适用
77、 其他综合收益
√适用□不适用
详见附注
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
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新黄浦 2021 年年度报告
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
存款利息收入 22,915,977.85 7,013,211.16
政府补助 7,541,078.11 13,064,694.67
罚款收入 261,769.45 330,220.18
违约金及赔偿收入 927,648.42 280,080.61
保证金、押金 49,654,572.36 30,634,648.63
备用金 286,744.87 666,465.50
资金往来收到的现金 401,062,810.33 314,360,355.45
受限货币资金本期收回 - 300,000.00
其他 4,854,929.24 693,662.88
收到交易的保证金净额 459,607,099.18 1,128,752,862.25
合计 947,112,629.81 1,496,096,201.33
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
经营租赁支出 8,493,142.66
费用支出 226,912,118.06 129,618,653.85
银行手续费 312,714.77 272,644.01
现金捐赠支出 1,502,000.00 427,692.00
罚款支出 124,800.00 19,949.97
违约金及赔偿支出 3,339,717.23 290,000.00
保证金、押金 60,430,903.34 75,986,545.77
备用金 394,125.42 719,136.70
资金往来支付的现金 207,618,065.40 523,036,752.16
其他 11,070,007.13 177,813.22
合计 511,704,451.35 739,042,330.34
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
委托贷款收回的利息 2,316,811.73
合计 2,316,811.73
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收到的其他与投资活动有关的现金说明：
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用√不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款收到的资金 463,000,000.00 333,000,000.00
信托产品投资者收到的资金 56,250,000.00
合计 519,250,000.00 333,000,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款归还的资金 513,718,600.00 530,626,400.00
结构化主体外部投资者赎回 4,862,568.97 3,896,709.99
租赁负债 4,982,312.01
合计 523,563,480.98 534,523,109.99
79、 现金流量表补充资料
(1). 现金流量表补充资料
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 145,289,423.84 315,092,473.07
加：资产减值准备 4,318,813.38 17,836,935.82
信用减值损失 -41,443,305.48 -201,378,496.42
固定资产折旧、油气资产折耗、生 51,882,469.11
60,871,928.76
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 4,873,329.40
无形资产摊销 814,887.74 4,462,565.55
长期待摊费用摊销 4,806,230.73 3,578,191.87
处置固定资产、无形资产和其他长 -396,608.17
期资产的损失（收益以“－”号填 -173,349.15
列）
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固定资产报废损失（收益以“－” 18,988.91
17,251.26
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－” -15,371,914.52
-10,582,729.95
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 22,241,675.31 29,371,977.21
投资损失（收益以“－”号填列） -52,550,123.58 -102,203,247.10
递延所得税资产减少（增加以 9,882,995.95
-48,526,946.97
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以 -18,467,155.14
-58,944,835.17
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填 -1,243,761,970.35
144,688,926.60
列）
经营性应收项目的减少（增加以 -2,264,254,495.19
-434,996,862.48
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 4,766,120,349.54
1,868,520,465.24
“－”号填列）
其他 5,158,357.09 -641,811.73
经营活动产生的现金流量净额 1,614,383,136.57 1,351,771,248.41
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
减：现金的期初余额 4,418,179,425.90 2,809,527,636.18
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 666,657,513.85 1,608,651,789.72
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 4,982,312.01 元。
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用√不适用
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用√不适用
(4). 现金和现金等价物的构成
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
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其中：库存现金 93,726.09 124,748.09
可随时用于支付的银行存款 1,811,319,641.86 1,693,179,266.86
可随时用于支付的其他货币 2,724,875,410.95
3,273,423,571.80
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
□适用√不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用√不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 3,003,693,334.08 借款抵押
固定资产 447,838,205.95 借款抵押
无形资产
投资性房地产 736,318,893.00 借款抵押
合计 4,187,850,433.03 /
其他说明：
1.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司以投资性房地产 430,005,723.14 元和所属
子公司上海恒立房地产有限公司的投资性房地产 86,871,555.02 元为抵押物和公司所
属子公司上海恒立房地产有限公司和上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任
保证，取得 1,085,000,000.00 元借款，借款利率 6.37%，借款开始日 2019 年 6 月至
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2034 年 6 月。
2.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司以
本公司的投资性房地产 4,719,379.50 元、存货-开发产品 8,676,953.07 元为抵押物和本
公司提供连带责任保证，取得 31,000,000.00 元借款，借款利率 5.9%，借款开始日
2021 年 12 月 20 日至 2024 年 11 月 24 日止。
3.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司新黄浦（湖州）房地产开发有
限公司以存货（开发成本）915,612,407.75 元和本公司所属子公司新黄浦（浙江）投
资发展有限公司的固定资产 447,838,205.95 元为抵押物，取得 356,670,000.00 元借款，
借款利率 5.225%，借款开始日 2020 年 6 月 15 日至 2023 年 6 月 11 日止。
4.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公
司以本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司的投资性房地产 214,722,235.34 元
为抵押物和本公司提供保证责任，取得 129,760,000.00 元借款，借款利率 7.00%，借
款开始日 2021 年 6 月 10 日至 2026 年 2 月 20 日。
5.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司以
存货（开发成本）1,426,934,845.72 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司
持有的上海新蒲置业发展有限公司 100%股权为质押，取得 656,300,000.00 元借款，
借款利率 4.8%，借款开始日 2020 年 12 月 18 日至 2045 年 12 月 13 日。
6.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司以
存货（开发成本）652,469,127.54 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持
有的上海陇闵置业发展有限公司 100%股权为质押，取得 379,476,876.02 元借款，借
款利率 4.8%，借款开始日 2021 年 1 月 28 日至 2045 年 12 月 21 日。
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用□不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
其中：美元
欧元
港币
其他应收款
其中：美元 295,568.35 6.3757 1,884,455.13
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欧元
港币 503,272.96 0.8176 411,475.97
长期借款
其中：美元
欧元
港币
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营
地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用√不适用
83、 套期
□适用√不适用
84、 政府补助
(1). 政府补助基本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
计入递延收益的政府补助 4,500,000.00 附注七 44
计入其他收益的政府补助 2,100,751.22 附注七 67 3,200,751.22
计入营业外收入的政府补助 940,326.89 附注七 74 940,326.89
(2). 政府补助退回情况
□适用√不适用
85、 其他
□适用√不适用
八、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用√不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用√不适用
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3、 反向购买
□适用√不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用□不适用
公司报告期内新设全资子公司上海玮浦企业管理有限公司、上海稳盛新黄浦企业发展有限公司、上海新欣干线企业管理合伙企业（有限合伙）。本公司
之子公司欣龙新干线供应链（上海)有限公司（以下简称欣龙新干线）持有成都富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙）25%股权，根据《成都富润京浦
企业管理合伙企业（有限合伙）之合伙协议》和《合伙协议补充协议》，本公司之子公司欣龙新干为普通合伙人，为合伙企业的的执行事务合伙人，其
他合伙人以出资额享有预期收益。因此将成都富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙）纳入了合并范围。
6、 其他
√适用□不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 10 个结构化主体纳入合并报表范围，分别为
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健
希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金、华凌同胜一号、
华凌轩哥一号、华凌云锋一号、中泰渝泰新若单一资金信托。浦浩稳进固收混合 1 号私募证券投资基金产品注销不再纳入结构化
主体合并范围
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九、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用□不适用
子公司 主要经营 注册 持股比例(%) 取得
业务性质
名称 地 地 直接 间接 方式
上海欣龙企业发展有限公司 上海 上海 服务业 100% 设立
上海恒立房地产有限公司 上海 上海 房地产业 100% 同一控制下合并
上海科技京城管理发展有限公司 上海 上海 服务业 100% 设立
上海欣南房地产开发有限公司 上海 上海 房地产业 95% 5% 设立
华闻期货有限公司 上海 上海 期货经纪 100% 同一控制下合并
上海怡隆置业有限公司 上海 上海 房地产业 55% 45% 非同一控制下合并
上海欣沁置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海新佘山置业有限公司 上海 上海 房地产业 65% 设立
上海浦浩投资有限公司 上海 上海 投资管理 100% 设立
上海华闻金融信息服务有限公司 上海 上海 投资管理 100% 设立
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 浙江湖州 浙江 酒店管理 80% 非同一控制下合并
湖州
湖州南浔花园名都大酒店有限公司 浙江湖州 浙江 酒店管理 80% 非同一控制下合并
湖州
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司 浙江湖州 浙江 房地产业 80% 非同一控制下合并
湖州
新黄浦（湖州）房地产开发有限公司 浙江湖州 浙江 房地产业 80% 设立
湖州
上海欣济置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣台置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣福置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海新黄浦投资管理有限公司 上海 上海 投资管理 90% 10% 设立
常州新黄浦中金置业有限公司 江苏常州 江苏 房地产业 51% 非同一控制下合并
常州
上海新蒲置业发展有限公司（注 1） 上海 上海 房地产业 100% 设立
欣龙新干线供应链（上海)有限公司 上海 上海 商务服务 100% 设立
（注 2） 业
吉欣能源（浙江自贸区）有限公司 浙江舟山 浙江 批发业 75% 设立
舟山
上海陇闵置业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海新浦晟商业保理有限公司 上海 上海 商务服务 100% 设立
业
上海稳盛新黄浦企业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海玮浦企业管理有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
成都富润京浦企业管理合伙企业（有限 四川成都 四川 商务服务 25% 设立
合伙） 成都 业
上海新欣干线企业管理合伙企业（有限 上海 上海 商务服务 90% 10% 设立
合伙） 业
注 1：本公司持有上海新蒲置业发展有限公司 100%的股权和上海陇闵置业发展
有限公司 100%股权已为长期借款提供质押。
注 2：2021 年 4 月本公司间接持有欣龙新干线供应链（上海)有限公司股权比例
由 75%变更为 100%，具体形成详见附注十六 2 所述。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控
制被投资单位的依据：
本公司之子公司欣龙新干线供应链（上海)有限公司（以下简称欣龙新干线）持有成都富润
京浦企业管理合伙企业（有限合伙）25%股权，根据《成都富润京浦企业管理合伙企业
（有限合伙）之合伙协议》和《合伙协议补充协议》，本公司之子公司欣龙新干为普通合
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伙人，为合伙企业的的执行事务合伙人，其他合伙人以出资额享有预期收益。因此将成都
富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙）纳入了合并范围。
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
持有结构化主体 100%份额。
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 10
个结构化主体纳入合并报表范围，分别为浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩
进取希腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩稳健希腊字
母 1 号私募证券投资基金、浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号
私募证券投资基金、华凌同胜一号、华凌轩哥一号、华凌云锋一号、中泰渝泰新若单一
资金信托。
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额% 业务性质
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金（原名为多策略 1 号） 100.00% 投资金融产品
浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
华凌同胜一号 100.00% 投资金融产品
华凌轩哥一号 100.00% 投资金融产品
华凌云锋一号 100.00% 投资金融产品
中泰渝泰新若单一资金信托 100.00% 投资金融产品
(2).重要的非全资子公司
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股东 本期向少数股东宣 期末少数股东权益
子公司名称
比例 的损益 告分派的股利 余额
上海新佘山置业有 35 6,481,664.56 10,500,000.00 36,746,456.01
限公司
新黄浦（浙江）投 20 11,551,308.69 30,000,000.00 117,937,123.08
资发展有限公司
常州新黄浦中金置 49 -6,464,651.75 -4,897,121.15
业有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称 流动资 非流动 资产合 流动负 非流动 负债合 非流动 资产合 流动负 非流动负 负债合
流动资产
产 资产 计 债 负债 计 资产 计 债 债 计
上海新佘山 154,77 154,774 43,680 43,680, 30,261 207,40 90,932 90,932,
207,372,6
置业有限公 4,224. ,224.31 ,596.6 596.68 .07 2,940. ,107.4 107.47
79.12
司 31 8 19 7
新黄浦（浙 2,595, 558,79 3,154,4 1,491, 1,071, 2,563,4 481,46 2,355, 919,52 751,272 1,670,7
1,873,592
江）投资发 614,80 7,791. 12,591. 489,40 928,87 18,279. 9,541. 061,96 0,044. ,896.26 92,940.
,426.33
展有限公司 0.23 60 83 9.68 0.15 83 46 7.79 06 32
常州新黄浦 3,587, 3,587,4 3,597, 3,597,4 1,104, 2,724, 2,057, 664,170 2,721,3
279,11 2,723,441
中金置业有 193,33 72,445. 466,57 66,570. 073.27 545,47 176,33 ,094.00 46,433.
4.09 ,402.23
限公司 1.59 68 0.74 74 5.50 9.72 72
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 金流量
上海新佘山 18,382,241 53,741,358. 53,741,358 83,627,936.
98,400,3 24,622,7 24,622,794 282,690,13
置业有限公 .67 98 .98 80
07.52 94.91 .91 6.19
司
新黄浦（浙 58,148,1 522,430,93 126,573,412 126,573,41 -
310,866, 58,148,184 691,128,40
江）投资发 84.53 2.79 .30 2.30 56,373,734.
509.71 .53 0.43
展有限公司 75
常州新黄浦 - 1,116,348, - - 113,016,972
-
中金置业有 062.90 6,006,488. .18
13,193,166 13,193,166 6,006,488.0
限公司 09
.84 .84 9
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用√不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用□不适用
(1). 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
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子公司名称 变动前持股比例(%) 变动后持股比例(%) 变动原因
欣龙新干线供应链（上海)有限公司 75.00 100.00 少股股东抵债
(2). 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
欣龙新干线供应链（上海)有限公司
购买成本/处置对价 30,000,000.00
--现金 30,000,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 30,000,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净资产份额 30,000,000.00
差额
其中：调整资本公积
调整盈余公积
调整未分配利润
注:现金为抵债的债权账面价值
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用□不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营
合营企业或联 主要经
注册地 业务性质 企业投资的会计处
营企业名称 营地
直接 间接 理方法
中泰信托有限 上海 上海 金融业 29.97 权益法
责任公司
江西瑞奇期货 江西 江西省南昌市 金融业 20.00 权益法
有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大
影响的依据：
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
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(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中泰信托有限责任公司 江西瑞奇期货有限 中泰信托有限责任公司 江西瑞奇期货有限
公司 公司
流动资产 2,157,606,939.69 1,706,394,828.94 1,973,916,277.07 1,285,090,577.04
非流动资产 2,826,332,217.58 121,602,951.40 2,880,628,112.66 128,462,066.45
资产合计 4,983,939,157.27 1,827,997,780.34 4,854,544,389.73 1,413,552,643.49
流动负债 123,976,260.55 1,186,807,857.72 133,380,316.55 1,012,322,845.28
非流动负债 56,525,746.11 3,720,248.61 74,989,858.67 1,211,562.59
负债合计 180,502,006.66 1,190,528,106.33 208,370,175.22 1,013,534,407.87
少数股东权
益
归属于母公
4,803,437,150.61 637,469,674.01 4,646,174,214.51 400,018,235.62
司股东权益
按持股比例
计算的净资 1,412,990,276.81 127,493,934.80 1,392,458,412.10 80,003,647.12
产份额
调整事项 1,955,342.03 1,955,342.03
--商誉 1,955,342.03 1,955,342.03
--内部交易
未实现利润
--其他
对联营企业
权益投资的 1,412,990,276.81 129,449,276.83 1,392,458,412.10 81,958,989.15
账面价值
存在公开报
价的联营企
业权益投资
的公允价值
营业收入 182,441,205.06 177,438,751.35 354,016,409.37 365,120,405.06
净利润 80,691,163.14 11,983,146.41 215,991,148.28 2,798,289.92
终止经营的
净利润
其他综合收
549,515.98 -609,518.23 -46,324,629.66 2,831,946.95
益
综合收益总
81,240,679.12 11,983,146.41 169,666,518.62 5,630,236.87
额
本年度收到
的来自联营
企业的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
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--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 66,239,110.99 30,000,000.00
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -10,889.01
--其他综合收益
--综合收益总额 -10,889.01
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用√不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用√不适用
6、 其他
□适用√不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用□不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收
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款项、应付款项及可转换债券等。在日常活动中面临各种金融工具的风险，主
要包括信用风险、流动性风险、市场风险。与这些金融工具相关的风险，以及
本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政
策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以
识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规
定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评
估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更
新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管
理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。
本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上
报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融
工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或
特定交易对手的风险。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风
险，管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于
对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目
前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司对应收票据、应
收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采
用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大信
用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保
相关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款、债权投资等，这些金融
资产的信用风险源自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项
金融资产的账面金额。除附注十四、2 所载本公司作出的财务担保外，本公司
没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等
金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的
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信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。本公司的政策是
根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景来控制存放当中的存款
金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款
和其他应收款的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账
龄信息可以反映这些客户对于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。
本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账率，并考虑了当前及未
来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等付款期、
债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行
调整后对于预期信用损失进行合理评估，本公司会定期对客户信用记录进行监
控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信
用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义
务时发生资金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公
司下属财务部门基于各成员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公
司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同时持续监控是否符
合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短
期和长期的资金需求。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同
现金流量按合同剩余期限列示如下：
期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 460,175,241.34 166,329,013.16 626,504,254.50
其他应付款 615,300,521.91 520,895,938.45 1,136,196,460.36
一年内到期的非流动负债 101,437,187.21 101,437,187.21
其他流动负债 5,863,393,992.38 5,863,393,992.38
租赁负债 2,649,336.73 2,649,336.73
长期借款 2,543,726,876.02 2,543,726,876.02
合计 7,042,956,279.57 3,230,951,827.63 10,273,908,107.20
续：
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上期期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 258,556,970.93 77,300,785.70 335,857,756.63
其他应付款 80,265,273.89 1,258,637,771.26 1,338,903,045.15
一年内到期的非流动负债 1,464,801,302.32 1,464,801,302.32
其他流动负债 5,195,327,926.86 5,195,327,926.86
长期借款 1,780,860,000.00 1,780,860,000.00
合计 6,998,951,474.00 3,116,798,556.96 10,115,750,030.96
（三） 市场风险
1． 汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。无汇率风险但
本公司已确认的外币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交
易的计价货币主要为港币和美元）依然存在汇率风险。本公司资金部门负责管
理公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的汇率风险。
（1）截止 2021 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债
折算成人民币的金额详见附注七、82。
（2）敏感性分析：
截止 2021 年 12 月 31 日，对于本公司各类美元及港币等金融资产和美元及
港币等金融负债，如果人民币对美元及港币等升值或贬值 10%，其他因素保持
不变，则本公司将减少或增加净利润约 229,593.11 元（2020 年度约 235,210.85
元）。
2． 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款、企业间借款等。浮动利率的金融
负债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允
价值利率风险。本公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的
相对比例。
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的
成本以及本公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公
司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调
整来降低利率风险。
截止 2021 年 12 月 31 日，本公司持有的计息金融工具如下：
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期末余额 上期期末余额
项目
利率 金额 利率 金额
短期借款
长期借款（含 1 年内到期的长期借款） 4.8%-7.00% 2,640,318,707.96 4.75%-6.37% 2,746,860,000.00
应付债券 4.50% 498,801,302.32
其他应付款（项目借款本金及优先级本
851,536,400.00 965,945,000.00
金）
3． 价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变
动的风险。管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
本公司持有的权益投资列示如下：
项目 期末余额 上期期末余额
交易性金融资产 97,025,582.67 2,589,042.73
买入返售金融资产 33,506,595.60 31,095,130.70
其他权益工具投资 - 112,654,163.65
其他非流动金融资产 138,114,123.95 122,068,214.96
合计 268,646,302.22 268,406,552.04
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2021 年 12 月 31 日的账面价值。
公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层
次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第 2 层次输入值包括：1）
活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其
他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）
市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价值
合计
计量 计量 计量
一、持续的公允
价值计量
（一）交易性金
30,348,832.90 66,676,749.77 - 97,025,582.67
融资产
1.以公允价值计
量且变动计入当 30,348,832.90 66,676,749.77 - 97,025,582.67
期损益的金融资
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产
（1）债务工具
投资
（2）权益工具
29,065,344.00 - - 29,065,344.00
投资
（3）衍生金融
1,283,488.90 - - 1,283,488.90
资产
（3）其他 - 66,676,749.77 - 66,676,749.77
2. 指定以公允
价值计量且其变
动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具
投资
（2）权益工具
投资
（二）其他债权
投资
（三）其他权益
工具投资
（四）投资性房
地产
1.出租用的土地
使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增
值后转让的土地
使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资
产
2.生产性生物资
产
（六）买入返售
金融资产（国
债）
（七）其他非流 7,167,483.80 130,946,640.15 138,114,123.95
动金融资产
持续以公允价值
30,348,832.90 73,844,233.57 130,946,640.15 235,139,706.62
计量的资产总额
（六）交易性金 52,060.00 52,060.00
融负债
1.以公允价值计
量且变动计入当
52,060.00 52,060.00
期损益的金融负
债
其中：发行的交
易性债券
衍生金融
52,060.00 52,060.00
负债
其他
2.指定为以公允
价值计量且变动
计入当期损益的
金融负债
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持续以公允价值
52,060.00 52,060.00
计量的负债总额
二、非持续的公
允价值计量
（一）持有待售
资产
非持续以公允价
值计量的资产总
额
非持续以公允价
值计量的负债总
额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用□不适用
对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负债
表日的交易日的收盘价作为确定公允价值的依据。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的
定性及定量信息
√适用□不适用
1． 对于信托计划、资产管理计划投资、理财产品，公司根据发行方或受托人公布的
最接近资产负债表日的净值作为公允价值的依据。
2． 对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日估值作为
确定公允价值的依据。
3． 对于全国银行间债券市场交易的债券，公司采用中央国债登记结算有限责任公司
每日公布的估值作为确定公允价值的依据。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的
定性及定量信息
√适用□不适用
对于非上市股权投资，公司采用自对手方处获取估值报价，或使用估值技术确定其公
允价值，包括现金流贴现分析、净资产价值、市场可比法和期权定价模型等。这些金融工
具的公允价值可能基于对估值有重大影响的不可观测输入值，不可观测输入值包括加权平
均资本成本、流动性贴现、市净率等。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及
不可观察参数敏感性分析
□适用√不适用
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6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及
确定转换时点的政策
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用√不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用√不适用
9、 其他
□适用√不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
上海市闸 实业投资 50,000.00 25.07 25.07
上海新华闻
北区天目
投资有限公
中路 383
司
号 501 室
本企业最终控制方是北京国际信托有限公司（德瑞股权投资基金集合资金信托
计划）
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用□不适用
详见附注九、在其他主体中的权益
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
详见附注九、在其他主体中的权益
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其
他合营或联营企业情况如下
□适用 √不适用
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其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用□不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
大成基金管理有限公司 联营企业子公司
常州中景房地产开发有限公司 重要子公司少数股东
上海嘉合投资管理有限公司 重要子公司少数股东
上海佘山国家旅游度假区联合发展有限公司 重要子公司少数股东
上海浦吉能源有限公司 子公司少数股东
上海市公房资产经营（集团）有限公司 联营企业股东
5、 关联交易情况
存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易
已作抵销。
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海嘉合投资管理有限公司 接受劳务 718,600.00
出售商品/提供劳务情况表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
大成基金管理有限公司 提供劳务 6,226,415.12 6,871,698.14
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用√不适用
关联托管/承包情况说明
□适用√不适用
本公司委托管理/出包情况表
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新黄浦 2021 年年度报告
□适用√不适用
关联管理/出包情况说明
□适用√不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用√不适用
本公司作为承租方：
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
常州中景房地产开 售楼部租赁 1,220,736.37 963,302.75
发有限公司
关联租赁情况说明
□适用√不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用√不适用
本公司作为被担保方
□适用√不适用
关联担保情况说明
□适用√不适用
(5).关联方资金拆借
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海嘉合投资管理 20,000,000.00 2021-8-2 无固定期限 （注 2）
有限公司
上海嘉合投资管理 60,000,000.00 2020-9-2 无固定期限 （注 2）
有限公司
常州中景房地产开 542,226,400.00 2018-6-21 无固定期限 本期已归还和以
发有限公司 房抵债合计
255,940,000.00
元（注 2）
上海市公房资产经 61,658,000.00 2021-1-28 无固定期限 （注 1）
营（集团）有限公
司
上海市公房资产经 1,842,000.00 2021-7-21 无固定期限 （注 1）
营（集团）有限公
司
注 1: 本公司于 2021 年 3 月 15 日归还上海市公房资产经营（集团）有限
公司拆入资金 37,500,000.00 元。截止 2021 年 12 月 31 日本公司向上海市公房
资产经营（集团）有限公司拆入资金余额 26,000,000.00 元。本公司因向该关
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联方拆入资金支付的利息费用 2021 年度为 2,508,272.88 元（2020 年度为 0
元）。
注 2:截止 2021 年 12 月 31 日，本公司下属非全资子公司向合作方股东拆
入资金余额为 366,286,400.00 元，因此向关联方股东拆入资金支付的利息费用
2021 年度为 35,351,459.98 元（2020 年度为 44,393,500.00 元）。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用√不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用□不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,551.1 1,480.8
(8).其他关联交易
□适用√不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
常州中景房地 100,000.00 20,000.00 100,000.00 15,000.00
应收账款 产开发有限公
司
大成基金管理
应收账款 1,650,000.00 82,500.00
有限公司
(2).应付项目
√适用□不适用
单位:元币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 上海嘉合投资管理有限公司 83,452,842.00 62,326,300.00
其他应付款 常州中景房地产开发有限公司 398,604,905.09 623,621,911.11
上海市公房资产经营（集团）
其他应付款 28,508,272.88
有限公司
7、 关联方承诺
□适用√不适用
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8、 其他
□适用√不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用√不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用√不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用√不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用√不适用
5、 其他
□适用√不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用□不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司以投资性房地产 430,005,723.14 元和所
属子公司上海恒立房地产有限公司的投资性房地产 86,871,555.02 元为抵押物和公
司所属子公司上海恒立房地产有限公司和上海科技京城管理发展有限公司提供连
带责任保证，取得 1,085,000,000.00 元借款，借款利率 6.37%，借款开始日 2019
年 6 月至 2034 年 6 月。
2.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司
以本公司的投资性房地产 4,719,379.50 元、存货-开发产品 8,676,953.07 元为抵押
物和本公司提供连带责任保证，取得 31,000,000.00 元借款，借款利率 5.9%，借
款开始日 2021 年 12 月 20 日至 2024 年 11 月 24 日止。
3.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司新黄浦（湖州）房地产开发
有限公司以存货（开发成本）915,612,407.75 元和本公司所属子公司新黄浦（浙
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江 ） 投 资 发 展 有 限 公 司 的 固 定 资 产 447,838,205.95 元 为 抵 押 物 ， 取 得
356,670,000.00 元借款，借款利率 5.225%，借款开始日 2020 年 6 月 15 日至 2023
年 6 月 11 日止。
4.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限
公司以本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司的投资性房地产
214,722,235.34 元为抵押物和本公司提供保证责任，取得 129,760,000.00 元借款，
借款利率 7.00%，借款开始日 2021 年 6 月 10 日至 2026 年 2 月 20 日。
5.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司
以存货（开发成本）1,426,934,845.72 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本
公司持有的上海新蒲置业发展有限公司 100%股权为质押，取得 656,300,000.00
元借款，借款利率 4.8%，借款开始日 2020 年 12 月 18 日至 2045 年 12 月 13 日。
6.截止 2021 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司
以存货（开发成本）652,469,127.54 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本
公司持有的上海陇闵置业发展有限公司 100%股权为质押，取得 379,476,876.02
元借款，借款利率 4.8%，借款开始日 2021 年 1 月 28 日至 2045 年 12 月 21 日。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用□不适用
1． 未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
（1）2018年3月，公司拟参与上海智品置业有限公司（以下简称“智品置业”）名下
上海古浪路的一块净地开发。公司通过全资子公司上海新黄浦投资有限公司（以下简称
“新黄浦投资”）向上海智富茂城置业有限公司（与智品置业受同一实际控制人控制）支
付合作意向金1亿元。由于目标公司股权转让未能完成，债务人亦未向新黄浦投资返回意向
金及其利息。2020年12月，新黄浦投资向上海市第二中级人民法院就智富企业发展（集团）
有限公司、上海智品置业有限公司、丁勤富、严悦文提起诉讼，立案前采取诉讼前保全措
施，查封了上海智品置业有限公司名下位于普陀区桃浦路674坊15、16丘的土地，土地性质
属于商业用地，查封期限为2020年12月9日至2023年12月8日。双方于2021年1月29日进行诉讼
前调解，因双方意愿差距较大无法达成一致意见，新黄浦投资于2021年2月2日在第二中级
人民法院申请正式立案。
公司管理层根据实际情况、律师意见和客观存在的事实判断：新黄浦投资虽已对上述
土地进行保全，但尚需经过审理、判决、执行、拍卖等程序，变现的过程预计较长且存在
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不确定性，新黄浦投资经综合评估测试后，分别在2019年度计提减值准备2000万元，2020年
度计提减值准备3000万元，累计计提减值准备5000万元。
2022年2月25日上海市第二中级人民法院判决如下：A.智富企业发展（集团）有限公司、
上海智品置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告返回合作意向金1亿元。B.智富企
业发展（集团）有限公司、上海智品置业有限公司应于判决生效日之日十日内向原告支付
上述第一项款项的资金占用费，自2018年3月8日起计算至实际支付之日止，按照年利率20%
计算。C.严悦文对上述判决第一项、第二项付款义务承担连带还款责任。
（2）2006年3月，公司与上海迪昂实业发展有限公司（以下简称“迪昂公司”）签订
《上海市房地产买卖合同》，公司转让持有的位于上海市延安东路110号（四川大楼）7楼
办公用房（建筑面积897㎡），转让价格1363.44万元。
2012年12月30日，四川大楼西侧六、七、八层发生坍塌，迪昂公司向本公司提起诉讼，
要求赔偿四川大楼因局部坍塌导致的损失。
2020年12月30日，上海市黄浦区人民法院出具民事判决书，判决公司赔偿迪昂公司房
屋价值补偿款3977.55万元、租金补偿1615.68万元，合计5,593.23万元。
公司于2021年1月18日就一审判决向上海市第二中级人民法院提出上诉，截止财务报表
批准日二审法院尚未进行判决。基于一审判决结果公司管理层从财务谨慎性角度考虑，公
司2020年度计提预计负债5000万元。
2． 为下属子公司担保情况
具体详见附注七、81所述。
3． 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行按揭贷款提供阶段
性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的
《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截止 2021 年 12 月 31
日，本公司及所属子公司承担阶段性担保金额为 14.72 亿元。本公司管理层相信因此
引致的财务承诺不会对本公司财务状况和经营成果构成重大不利影响。
除存在上述或有事项外，截止 2021 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的
重要或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用√不适用
3、 其他
□适用√不适用
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十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
对财务状况和经营成果 无法估计影响数的
项目 内容
的影响数 原因
股票和债券的发行
重要的对外投资 见下述 1 下年项目尚处于开发阶
段
重要的债务重组
自然灾害
外汇汇率重要变动
见下述 2 0
企业合并或处置重要子公司
1. 对外重要投资
（1）购买土地
2021 年 12 月公司参与杭州市萧山区蜀山西单元 XSCQ2305-06 地块挂牌出让，杭州
市规划和自然资源局萧山分局于 2022 年 1 月 4 日出具《成交确认书》，确认公司竞得该地
块的国有建设用地使用权，该地块土地成交总价为人民币 69497 万元，已支付竞拍保证金
12700 万元。
2021 年 12 月公司参与杭州市临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块挂牌出让，
杭州市规划和自然资源局临平分局于 2022 年 1 月 4 日出具《成交通知书》，确认公司竞得
该地块的国有建设用地使用权，该地块土地成交总价为人民币 75812 万元，已支付竞拍保
证金 13863 万元。
（2）对外投资
本公司与杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团）2022 年 1 月 4 日签订
了《关于萧山区蜀山西单元 XSCQ2305-06 地块与临平开发区北沙路与风荷路交汇东南处地
块之合作开发协议》，具体内容如下：
本公司将持股比例 100%的全资子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司（以下简称
“目标公司”）（本公司认缴出资额 100 万元，实缴金额 0 元）按实缴资本 0 元转让给滨
江集团，变更后滨江集团持有目标公司 100%股权，于 2022 年 1 月 13 日已完成工商登记变
更手续。
本公司和目标公司共同出资设立项目公司一作为萧山区蜀山西单元 XSCQ2305-06 地块
（目标地块一）的开发建设主体，本公司和目标公司各持股 50%。对于项目所需土地出让
金及相关税费，由各股东方按照约定股权比例分担。
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本公司和目标公司共同出资设立项目公司二作为临平开发区北沙路与风荷路交汇东南
处地块（目标地块二）的开发建设主体，本公司和目标公司各持股 50%。对于项目所需土
地出让金及相关税费，由各股东方按照约定股权比例分担。
2. 企业合并或处置重要子公司
（1）2022 年 1 月 13 日，本公司将持股 100%的子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公
司的 100%股权按实缴实收资本 0 元，转让给杭州滨江房产集团股份有限公司，于 2022 年 1
月 13 日完成工商登记变更。
2、 利润分配情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
拟分配的利润或股利 33,669,839.30
经审议批准宣告发放的利润或股利 33,669,839.30
根据公司 2021 年 4 月 28 日召开的第八届董事会 2022 年第三次临时会议通过的
2021 年度利润分配方案，以 2021 年末总股本 673,396,786 为基数，向全体股
东每 10 股派发现金股利 0.5 元（含税），共分配股利 33,669,839.30 元（含
税）。分配方案尚须股东大会通过。
3、 销售退回
□适用√不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用□不适用
除存在上述资产负债表日后事项外，截至财务报告批准报出日止，本公司
无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用√不适用
(2).未来适用法
□适用√不适用
2、 债务重组
√适用□不适用
1． 债务重组形成原因
公司子公司欣龙新干线供应链(上海)有限公司(以下简称“欣龙新干线”)
于 2019 年 3 月 11 日至 2019 年 4 月 3 日期间，与江苏西商钢铁贸易有限公司
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(以下简称“西商钢贸”)签订了 17 份《购销合同》(标的为螺纹钢)，该 17 份
《购销合同》累计合同金额 51,822 万元，欣龙新干线累计支付 5.14 亿元预付
款。西商钢贸未按合同约定时间向欣龙新干线交付标的螺纹钢，形成违约。截
至 2019 年 12 月 31 日，欣龙新干线应收西商钢贸余额为 4.64 亿元，计提坏账
准备 3.04 亿元，账面价值 1.6 亿元。
2． 债务重组协议条款
2020 年 9 月 7 日，欣龙新干线与西商钢贸签订《债务结清协议书》。约定
如下：
(1) 协议签订日后 15 天内西商钢铁支付 5,000 万元欠款。
(2) 上海汇锦置业有限公司(以下简称汇锦置业)将其持有的位于嘉
定区银翔路 609 号塔楼 14 层-22 层(共计 44 套，8,671.56 ㎡)总价不低于
2.24 亿元的办公房产(按照 2.6 万元/平方米单价折算房屋总价)转让予欣龙
新干线或其指定方。
(3) 西商钢贸同意上述房屋产权过户变更登记当日向欣龙新干线补
偿产权过户中产生的费用 700 万元。
(4) 万源路 2289 号 27 套房产房屋性质变更为可自由流通交易的商
品房时间由原定的 2020 年 2 月 28 日前变更为 2021 年 10 月 31 日前，变更
为自由流通的商品房的截止日，由原先的 2020 年 2 月 28 日变为 2021 年 10
月 31 日。若西商钢贸未能在 2021 年 10 月 31 日前完成 27 套房屋性质变更
的，则西商钢贸需在 2021 年 11 月 10 日前向欣龙新干线支付 1.6 亿元，若
西商钢贸在 27 套房屋性质变更前向乙方支付 1.6 亿元的，则欣龙新干线需
将 27 套房屋所有权返还上海西商企业管理(集团)有限公司(以下简称西商
管理)或指定方。
(5) 各方同意由西本新干线股份有限公司将其持有的欣龙新干线 25%
股权按照实缴出资 3,000 万元价格转让予上海欣龙企业发展有限公司(或其
指定方)用于抵销相应预付款。
2021 年 3 月 1 日，欣龙新干线与西商钢贸签署了《债务结清协议书》之补
充协议。补充协议对原协议条款进行了相应变更，具体如下：
(1) 在本协议签署生效后 10 日内，西商钢贸一次性向欣龙新干线支付
8,000 万元现金；
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(2) 汇锦置业有限公司将其持有的总价不低于 8,000 万元的商业房产网
签给欣龙新干线；
(3) 汇锦置业办理完成《债务结清协议书》尚余的 8 套办公房产网签、
过户手续；
(4) 西商钢贸与欣龙新干线完成《债务结清协议书》关于 700 万元补偿
方式的协议签署；
(5) 前述四项事项全部履行完毕后，欣龙新干线将 27 套动迁安置房权
益(对应 1.6 亿元权益)返还西商管理或其指定方；
(6) 西商钢贸承诺，在西商管理或其指定方取得 27 套动迁安置房权益
后 15 个工作日内，办理完成前述商业房产产权过户至欣龙新干线(或其指定方)
的手续。
上述《债务结清协议书》及补充协议的签订已经公司董事会、股东大会审
议通过。
3． 债务重组事项完成情况
(1) 西商钢贸于 2020 年 9 月 16 日返还欠款 5,000 万元；
(2) 汇锦置业于 2020 年 12 月 11 日过户位于上海市嘉定区银翔路 609
号房产 36 套(建筑面积 7,207.92 ㎡)用于抵偿欠款，欣龙新干线放弃该债权的
公允价值为 18,740.59 万元；
(3) 西商钢贸于 2021 年 4 月 2 日返还欠款 8,000 万元；
(4) 汇锦置业于 2021 年 4 月 1 日过户位于上海市嘉定区银翔路 609 号
房产 8 套(建筑面积 1,463.64 ㎡)及于 2021 年 4 月 7 日过户商铺 3 套(建筑面积
2,142.61 ㎡ ) 用 于 抵 偿 欠 款 ， 欣 龙 新 干 线 放 弃 该 债 权 的 公 允 价 值 分 别 为
3,659.41 万元、8,000 万元；
(5) 西本新干线股份有限公司持有的欣龙新干线 25%股权以实缴出资
3,000 万元转让给上海欣龙企业发展有限公司用于抵偿欠款，并于 2021 年 4 月
9 日完成工商变更登记。
(6) 欣龙新干线已将 27 套动迁安置房权益返还西商管理。
欣龙新干线与西商钢贸已完成债务重组，欣龙新干线收到西商钢贸支付现
金 1.3 亿元、过户房产价值 3.04 亿元、过户欣龙新干线 25%股权价值 3,000 万
元，合计 4.64 亿元。
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2021 年度转回 2019 年度计提的坏账准备 6,659.41 万元，2020 度累计转回
2019 年度计提的坏账准备 23,740.59 万元，累计转回合计 3.04 亿元。
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用√不适用
(2).其他资产置换
□适用√不适用
4、 年金计划
□适用√不适用
5、 终止经营
□适用√不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用√不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用√不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，
应说明原因
□适用√不适用
(4).其他说明
□适用√不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用√不适用
8、 其他
□适用√不适用
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十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 6,247,103.00
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 6,247,103.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
坏账准
账面余额 坏账准备 账面余额
备
账
计
类别 账面 面
计提 比 提
比例 价值 金 价
金额 金额 比例 金额 例 比
(%) 额 值
(%) (%) 例
(%)
按单项计提
坏账准备
其中：
按组合计提 6,247,103.00 100.00 82,500.00 1.32 6,164,603.00
坏账准备
其中：
按信用风险 1,650,000.00 26.41 82,500.00 5.00 1,567,500.00
特征（账
龄）组合计
提坏账准备
的应收账款
合并范围内 4,597,103.00 73.59 4,597,103.00
关联方组合
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合计 6,247,103.00 100.00 82,500.00 1.32 6,164,603.00
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：按信用风险特征（账龄）组合计提坏账准备的应收账款
单位：元币种：人民
币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,650,000.00 82,500.00 5.00
合计 1,650,000.00 82,500.00 5.00
合并范围内关联方组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 4,597,103.00
1－2 年
2－3 年
3－4 年
4－5 年
5 年以上
合计 4,597,103.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用√不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按组合计提预 82,500.00 82,500.00
期信用损失的
应收账款
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合计 82,500.00 82,500.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用√不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用√不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用√不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
大成基金管理有限公司 1,650,000.00 26.41 82,500.00
新黄浦（浙江）投资发展有
4,597,103.00 73.59
限公司
合计 6,247,103.00 100.00 82,500.00
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用√不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,990,185,003.83 3,267,025,104.15
合计 1,990,185,003.83 3,267,025,104.15
其他说明：
□适用√不适用
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应收利息
(1). 应收利息分类
□适用√不适用
(2). 重要逾期利息
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用√不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用√不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 810,572,947.83
1至2年 706,992,052.48
2至3年 473,095,490.02
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 2,000,000.00
227 / 237
新黄浦 2021 年年度报告
减：坏账准备 -2,475,486.50
合计 1,990,185,003.83
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新黄浦 2021 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 11,806,600.00 2,206,600.00
往来款 1,980,757,360.33 3,265,318,834.15
代垫款、代收代付、备用金等 96,530.00
合计 1,992,660,490.33 3,267,525,434.15
(3). 坏账准备计提情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余 500,330.00 500,330.00
额
2021年 1月1 日余 500,330.00 500,330.00
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,975,156.50 1,975,156.50
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日 2,475,486.50 2,475,486.50
余额
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 1,992,660,490.33 2,475,486.50 1,990,185,003.83 3,267,525,434.15 500,330.00 3,267,025,104.15
第二阶段
第三阶段
合计 1,992,660,490.33 2,475,486.50 1,990,185,003.83 3,267,525,434.15 500,330.00 3,267,025,104.15
类别 期末余额
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新黄浦 2021 年年度报告
账面余额 坏账准备
比例 计提比例 账面价值
金额 金额
（%） （%）
单项计提预期信用损失的其
他应收款
按组合计提预期信用损失的
1,992,660,490.33 100.00 2,475,486.50 0.12 1,990,185,003.83
其他应收款
其中：账龄组合 11,903,130.00 0.60 2,475,486.50 20.80 9,427,643.50
合并范围内关联方组合 1,980,757,360.33 99.40 1,980,757,360.33
合计 1,992,660,490.33 100.00 2,475,486.50 0.12 1,990,185,003.83
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的其
他应收款
按组合计提预期信用损失的
3,267,525,434.15 100.00 500,330.00 0.02 3,267,025,104.15
其他应收款
其中：账龄组合 2,206,767.75 0.07 500,330.00 22.67 1,706,437.75
合并范围内关联方组合 3,265,318,666.40 99.93 3,265,318,666.40
合计 3,267,525,434.15 100.00 500,330.00 0.02 3,267,025,104.15
按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 96,530.00 4,826.50 5.00
1－2 年 6,600.00 660.00 10.00
2－3 年 9,800,000.00 1,470,000.00 15.00
3－4 年
4－5 年
5 年以上 2,000,000.00 1,000,000.00 50.00
合计 11,903,130.00 2,475,486.50 20.80
（2）合并范围内关联方组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方组合 1,980,757,360.33
合计 1,980,757,360.33
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新黄浦 2021 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用√不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用√不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按账龄分析 500,330.00 1,975,156.50 2,475,486.50
法计提坏账
准备组合
合计 500,330.00 1,975,156.50 2,475,486.50
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用√不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用√不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
款项 占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 的性 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
质 (%)
常州新黄浦中金 内部 475,560,915.47 1 年以内、1-2 23.87
置业有限公司 往来 年、2-3 年
上海陇闵置业发 内部 247,499,100.00 1 年以内、1-2 12.42
展有限公司 往来 年、2-3 年
上海欣济置业有 内部 120,000,000.00 1-2 年、2-3 年 6.02
限公司 往来
上海欣龙企业发 内部 345,375,085.85 1 年以内、1-2 年 17.33
展有限公司 往来
上海新蒲置业发 内部 646,240,000.00 1 年以内、1-2 32.43
展有限公司 往来 年、2-3 年
合计 / 1,834,675,101.32 92.07
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用√不适用
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(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用√不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用√不适用
其他说明：
□适用√不适用
3、 长期股权投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,281,073,062.52 7,235,946.76 2,273,837,115.76 2,023,073,062.52 7,235,946.76 2,015,837,115.76
对联营、合营 1,516,996,591.71 12,579,190.46 1,504,417,401.25
1,619,507,855.08 12,579,190.46 1,606,928,664.62
企业投资
合计 3,900,580,917.60 19,815,137.22 3,880,765,780.38 3,540,069,654.23 19,815,137.22 3,520,254,517.01
(1). 对子公司投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期计
本期减 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值
少 余额
准备
上海欣龙企业 187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
发展有限公司
上海恒立房地 128,568,781.44 128,568,781.44
产开发有限公
司
上海科技京城 13,500,000.00 13,500,000.00
管理发展有限
公司
上海欣南房地 9,500,000.00 9,500,000.00
产开发有限公
司
华闻期货有限 382,996,692.18 20,000,000.00 402,996,692.18
公司
上海怡隆置业 18,333,300.00 18,333,300.00
有限公司
上海欣沁置业 588,000,000.00 588,000,000.00
有限公司
上海新佘山置 32,500,000.00 32,500,000.00
业有限公司
新黄浦（浙 470,950,179.14 470,950,179.14
江）投资发展
有限公司
上海欣台置业 10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
上海新黄浦投 90,000,000.00 198,000,000.00 288,000,000.00
资管理有限公
司
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新黄浦 2021 年年度报告
上海欣济置业 10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
上海欣福置业 10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
常州新黄浦中 10,408,163.00 10,408,163.00
金置业有限公
司
上海新蒲置业 50,000,000.00 50,000,000.00
发展有限公司
上海陇闵置业 10,000,000.00 40,000,000.00 50,000,000.00
有限公司
湖州南浔嘉顺 1,080,000.00 1,080,000.00
投资管理有限
公司
上海玮浦企业
管理有限公司
上海稳盛新黄
浦企业发展有
限公司
合计 2,023,073,062.52 258,000,000.00 2,281,073,062.52 7,235,946.76
(2). 对联营、合营企业投资
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期增减变动
权益法 宣告发 减值准
投资 期初 其他综 其他 计提 期末
追加投 减少投 下确认 放现金 备期末
单位 余额 合收益 权益 减值 其他 余额
资 资 的投资 股利或 余额
调整 变动 准备
损益 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
中泰信托有 1,392, 1,412,990
20,367,1 164,689.
限责任公司 458,41 ,276.81
74.77 94
2.10
江西瑞奇期 81,958 45,215 - 129,449,2
2,396,62
货有限公司 ,989.1 ,562.0 121,903. 76.82
9.28
5 4 65
上海上体产 12,579 12,579,19 12,579,1
业发展有限 ,190.4 0.46 90.46
公司 6
杭州浦正投 30,000 1,011,523
,000.0 29,000 .04
资管理合伙 11,523.0
0 ,000.0
企业（有限 4
0
合伙）
上海微星住 63,500 - 63,477,58
房租赁运营 ,000.0 22,412.0 7.95
有限公司 0 5
小计 1,516, 108,71 29,000 1,619,507 12,579,1
22,752,9 42,786.2
996,59 5,562. ,000.0 ,855.08 90.46
15.04 9
1.71 04 0
1,516, 108,71 29,000
22,752,9 42,786.2 1,619,507 12,579,1
合计 996,59 5,562. ,000.0
15.04 9 ,855.08 90.46
1.71 04 0
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新黄浦 2021 年年度报告
本公司持有上海微星住房租赁运营有限公司 10%的股权，本公司在董事会中派一
名董事，有重要影响，按权益法核算。
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 63,818,471.66 20,681,671.54 68,888,213.69 24,443,567.08
其他业务 44,704,377.53 20,404,003.58 10,939,205.90 11,468,296.13
合计 108,522,849.19 41,085,675.12 79,827,419.59 35,911,863.21
1． 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地业 63,818,471.66 20,681,671.54 68,888,213.69 24,443,567.08
合计 63,818,471.66 20,681,671.54 68,888,213.69 24,443,567.08
2． 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房产销售 2,292,003.14 812,612.00
房地产出租 61,526,468.52 19,869,059.54 68,888,213.69 24,443,567.08
合计 63,818,471.66 20,681,671.54 68,888,213.69 24,443,567.08
3． 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
上海 63,818,471.66 20,681,671.54 68,888,213.69 24,443,567.08
合计 63,818,471.66 20,681,671.54 68,888,213.69 24,443,567.08
(2). 合同产生的收入的情况
□适用√不适用
(3). 履约义务的说明
□适用√不适用
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(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用√不适用
5、 投资收益
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 140,922,900.00 84,500,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 22,752,915.04 66,112,573.69
处置长期股权投资产生的投资收益 89,996.32
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入 1,943,350.08
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 75,240.00 2,800.00
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他非流动金融在持有期间的投资收益 1,000,098.00
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 1,322,331.27
合计 163,751,055.04 154,971,149.36
6、 其他
□适用√不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用□不适用
单位：元币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 173,349.15
越权审批或无正式批准文件的税收返 -
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业 940,326.89
务密切相关，按照国家统一标准定额
或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的 -
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资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企 -
业的投资成本小于取得投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而 -
计提的各项资产减值准备
债务重组损益 66,594,080.00
企业重组费用，如安置职工的支出、 -
整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过 -
公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期 -
初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项 -
产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套 466,485.13
期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债产生的公允价值变
动损益，以及处置交易性金融资产、
衍生金融资产、交易性金融负债、衍
生金融负债和其他债权投资取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同 150,000.00
资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投
资性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求
对当期损益进行一次性调整对当期损
益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和 -3,527,012.58
支出
其他符合非经常性损益定义的损益项
目
减：所得税影响额 214,091.35
少数股东权益影响额 30,138,311.56
合计 34,444,825.68
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告
第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，
应说明原因。
□适用√不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用□不适用
加权平均净资产收益 每股收益
报告期利润
率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 2.53 0.1633 0.1633
扣除非经常性损益后归属于公司
1.74 0.1121 0.1121
普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用√不适用
4、 其他
□适用√不适用
董事长：赵峥嵘
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
修订信息
□适用√不适用
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