新黄浦 2022 年年度报告
公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦实业集团股份有限公司
2022 年年度报告
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新黄浦 2022 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人赵峥嵘 、主管会计工作负责人苏刚 及会计机构负责人（会计主管人员）张景明
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计：公司 2022 年实现归属于母公司所有者的净利润
56,476,015.48 元，母公司实现 2022 年净利润 112,842,557.04 元，提取法定盈余公积金 0 元，
加上年初未分配利润 2,414,845,115.62 元，归属于母公司实际可供分配利润 2,432,605,514.86
元。
按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟定2022年度利润分配预案为：以2022
年末总股本673,396,786股为基数，拟向全体股东每10股派发现金红利 0.26元（含税）,共分配现
金红利计17,508,316.44元。公司2022年度不送红股，不实施资本公积转增股本。
该议案尚需提交公司2022年度股东大会审议通过。
六、 前瞻性陈述的风险声明
□适用 √不适用
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中
“关于公司未来发展的讨论与分析”部分。
十一、 其他
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 25
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 40
第六节 重要事项........................................................................................................................... 42
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 50
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 55
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55
第十节 财务报告........................................................................................................................... 56
载有公司法定代表人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报
表
载有大华会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会计师签名并盖章
备查文件目录
的审计报告原件
报告期内公司在中国证监会指定报纸《上海证券报》、《证券时报》上
公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿
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新黄浦 2022 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦实业 指 上海新黄浦实业集团股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
会计师事务所 指 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦实业集团股份有限公司
公司的中文简称 新黄浦
公司的外文名称 SHANGHAI NEW HUANG PU INDUSTRIAL GROUP CO., LTD.
公司的外文名称缩写 NHPIGCL
公司的法定代表人 赵峥嵘
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐俊 蒋舟铭
联系地址 上海市北京东路 668 号东楼 32
上海市北京东路 668 号东楼 32 层
层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司注册地址的历史变更情况 1、2003年3月，公司注册地址由上海市延安东路110号7
楼变更为上海市北京东路668号西楼32层。
2、2019年7月，公司注册地址变更为上海市黄浦区北京
东路668号东楼32层。
公司办公地址 上海市北京东路668号东楼32层
公司办公地址的邮政编码 200001
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
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四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》、《证券时报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董监事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
六、 其他相关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12
内） 层
签字会计师姓名 刘涛、齐江伟
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2022年 2021年 2020年
增减(%)
营业收入 4,317,280,153.18 3,586,081,119.42 20.39% 1,194,129,800.85
归属于上市公司股东的净利润 56,476,015.48 109,943,649.84 -48.63% 268,786,203.05
归属于上市公司股东的扣除非
920,241.65 75,498,824.16 -98.78% 73,018,241.04
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57 100.02% 1,351,771,248.41
本期末比上年同
2022年末 2021年末 2020年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 4,380,621,475.52 4,363,001,178.93 0.40% 4,313,067,771.67
总资产 24,524,145,611.26 21,441,169,624.77 14.38% 20,092,913,489.24
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.0839 0.1633 -48.62% 0.3991
稀释每股收益（元／股） 0.0839 0.1633 -48.62% 0.3991
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.0014 0.1121 -98.75% 0.1084
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（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 1.29 2.53 减少 1.2500 个百分点 6.39
扣除非经常性损益后的加权平均净资
0.02 1.74 减少 1.7200 个百分点 1.74
产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,297,120,337.79 124,836,259.95 997,810,645.53 1,897,512,909.91
归属于上市公司股东的净利润 5,345,985.46 56,346,093.19 13,288,757.92 -18,504,821.09
归属于上市公司股东的扣除非
4,558,626.29 4,680,765.58 15,815,645.64 -24,134,795.86
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -914,524,029.33 858,289,613.70 1,507,418,386.15 1,777,890,457.35
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -121,057.12 173,349.15 1,808,935.76
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性
的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
600.00 940,326.89
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
5,279,580.61
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资
单位可辨认净资产公允价值产生的收益
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非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益 66,594,080.00
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
50,000,000.00
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负
债产生的公允价值变动损益，以及处置交 952,288.81 466,485.13 1,947,190.15
易性金融资产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他债权投资取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
270,000.00 150,000.00 237,405,920.00
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影
响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-3,282,785.25 -3,527,012.58 -44,546,510.21
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,395,829.68
减：所得税影响额 -778,708.70 214,091.35 672,454.25
少数股东权益影响额（税后） -282,608.40 30,138,311.56 175,119.44
合计 55,555,773.83 34,444,825.68 195,767,962.01
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
交易性金融资产 97,025,582.67 70,970,804.37 -26,054,778.30 -33,134,011.81
其他非流动金融资产 138,114,123.95 139,501,063.70 1,386,939.75 8,559,136.63
交易性金融负债 52,060.00 0.00 -52,060.00 -105,993.93
合计 235,191,766.62 210,471,868.07 -24,719,898.55 -24,680,869.11
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2022 年是中国经济运行过程中极为特殊的年份, 面对国内经济下行等多重考验，公司逆境求
生、初心不改，守住了安全发展的企业阵地，总体稳住了公司经营基本盘,并为后续转型发展积蓄
了动能。
（一）房产建设坚决打赢“保交付”硬仗
公司各处建设项目立足当地实际，鼓足干劲，全力完成预定计划，年内在全行业交付问题频
发的背景下，克服重重困难，全年新开工 3 个项目面积 23.17 万平方米，总开工 8 个项目面积 121.44
万平方米，竣工 4 个项目面积 80.06 万平方米，共交付商品房 4725 套、租赁房 4116 套，坚决打
赢了“保交付”的硬仗，守住了公司发展乃至生存的底线。
（二）房产销售努力探求突破反弹
2022 年全国商品房销售同比巨减，公司各处在售项目在整体收缩的市场行情下，努力探求突
破反弹。全年确认房产销售收入 41.33 亿元，超额完成年初预算。
新增销售、回款方面，杭州两项目开发销售是公司今年工作重中之重，项目公司一经组建就
迅速形成战斗合力，短短半年内快马加鞭连续作战，其中临平项目 6 月 26 日完成首开，萧山项目
7 月 9 日完成首开。南浔项目销售额、回款额超额完成考核指标。各处保障房存量项目在政府财
政资金状况极为紧张情况下，经持续努力，回款情况良好。
（三）房产经营总体保持平稳态势
在市场外部不利影响冲击下，公司房产经营团队紧紧围绕年度工作目标，不断改进工作方法，
努力提升服务水平。科技京城管理公司在确保完成各项日常性工作任务基础上，顶住压力，克服
困难，全年租金收缴率接近 100%，物业费收缴率 99.7%。南翔商办楼招租逆势创出 90.6%出租率，
超额完成考核指标。公司长租公寓运营公司立足功能定位，基本完成建章立制、团队筹建、产品
标准、交付界面及节点、前介物管、信息物联和服务标准确立等前期筹备工作，为正式投入营业
打下了坚实基础。
（四）项目投资保持定力稳步推进
2022 年，在全国房地产行情加速分化背景下，公司及时调整目标市场，全力聚焦一线城市，
坚持不懈、优中选优地筛选地块和合作对象，成功把握住了上海土拍政策调整带来的机遇，一举
拍得上海市青浦区夏阳街道青松路西侧地块。公司时隔 10 年后再次在上海土地市场上斩获优质住
宅地块，有效增厚了营收，为转型发展腾挪了空间。
（五）华闻期货多项指标再创佳绩
2022 年，华闻期货在此前高增长基础上，继续秉承“战略引领、科技赋能、人才立司、管理
强司”经营理念，深入推进“1234”经营战略，通过以数字化转型为核心，打通高频、互联网、
资管和财富管理三大战略板块互联互通，持续提升核心竞争力和品牌价值，多项经营指标再次迈
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新黄浦 2022 年年度报告
上更高台阶。期末客户权益 83.15 亿元，日均权益 70.86 亿元，资产管理规模 25.09 亿元，超额
完成全年目标；总成交量排名与市占率排名，继续位居行业第七位，非券商系第一位；净资产收
益率 11.01%，显著高于行业平均水平。
二、报告期内公司所处行业情况
2022 年，面对需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，房地产市场急剧降温，投资活力降
低，消费者信心受阻，房企业绩普遍下滑，房地产行业进入变革期。
国家统计局数据显示，2022 年全国土地购置面积 1.01 亿平方米，同比下降 53.4%；商品房
销售面积 13.58 亿平方米，同比下降 24.3%；商品房销售金额约 13.33 万亿元，同比下降 26.7%；
中指研究数据显示，2022 年 TOP100 房企累计全口径销售金额同比下降 41.3%。房地产行业面对
前所未有的下行压力，房地产企业多以促营销、保交付、快回款为目标，力保企业基本盘。
2022 年四季度，中央明确支持刚性和改善性住房需求，信贷、债券、股权融资三箭齐发，满
足房企合理融资需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，房地产市场开始逐步修复。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司长期推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、出
租为主，公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租公寓开发
经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为高端办公楼、
普通商品房、科技园区、保障房、长租房、多层洋房和别墅等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照齐全
的金融集群发展雏形。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）报告期内，公司的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心资产主要集中在上
海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以为公司下一步发展提供更充分
的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城区，因历史沿革与经营实践而积累起的信
息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人
口、产业集聚趋向，公司长期保持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低
水平，在坚持房地产调控政策大环境下有利于占据发展主动。
（二）伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续向好，公司在
此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京城是上海中心城区内唯一由
上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形成“一园多基地”产业格局。科技京城
管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣
称号。上海科创中心重大项目——“数智心城 无界创新”产业园（一期）2022年落户科技京城，
这一黄浦区科创引擎，未来有望成为上海人工智能高阵地与数字经济引力场。
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新黄浦 2022 年年度报告
（三）目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比拼阶段，以往
模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补一体化发展已经成为必然
趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融牌照基础上，进一步拓展金融业务
领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接提前布局。公司全资子公司华闻期货经过连年
跨越式发展，市场地位与行业影响力大幅提升，已开始对公司作出与之战略定位相符合的利润贡
献。公司多年布局的房地产、金融双轮驱动战略开始真正落地见效。
（四）报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极鼓励社会资本
参与保障性租赁住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验与实践成果。公司积
极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领域的企业之一。在此基础上，公
司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展综合优势，提升保障性租赁住房的经济效益
和社会效益。
五、报告期内主要经营情况
2022 年度，公司实现营业总收入 472,589.77 万元，其中营业收入 431,728.02 万元，当年实
现净利润 6,498.43 万元，归属于母公司股东的净利润 5,647.60 万元，归属于母公司股东扣除非
经常性损益后的净利润 92.02 万元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 4,317,280,153.18 3,586,081,119.42 20.39%
营业成本 3,911,989,534.24 3,316,419,790.72 17.96%
销售费用 307,675,033.74 234,064,824.12 31.45%
管理费用 285,800,519.84 248,531,028.35 15.00%
财务费用 13,407,568.03 -417,765.12 3309.36%
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57 100.02%
投资活动产生的现金流量净额 61,949,998.39 17,982,087.95 244.51%
筹资活动产生的现金流量净额 -1,410,050,525.65 -965,707,710.67 -46.01%
税金及附加 119,002,029.25 48,222,453.72 146.78%
其他收益 8,524,229.16 5,214,534.44 63.47%
投资收益 1,564,129.90 52,550,123.58 -97.02%
公允价值变动收益 7,175,317.87 10,582,729.95 -32.20%
信用减值损失 281,377.32 41,443,305.48 -99.32%
资产减值损失 -4,318,813.38 -100.00%
资产处置收益 -59,173.90 173,349.15 -134.14%
营业外收入 52,725,278.50 2,427,160.15 2072.30%
所得税费用 71,134,584.80 39,339,717.16 80.82%
归属于上市公司股东的净利润 56,476,015.48 109,943,649.84 -48.63%
销售费用变动原因说明：报告期内下属期货公司业务规模扩展相应销售费用增加。
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新黄浦 2022 年年度报告
财务费用变动原因说明：报告期内公司利息支出增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内下属期货公司收到的保证金净额增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内公司合并范围增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：报告期内偿还企业间借款增加。
税金及附加变动原因说明：报告期内下属房产公司流转税金及附加税金增加。
其他收益变动原因说明：报告期内公司政府补助增加。
投资收益变动原因说明：报告期内下属公司交易性金融资产投资收益减少。
公允价值变动收益变动原因说明：报告期内以公允价值计量的资产收益减少。
信用减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失冲回减少。
资产减值损失变动原因说明：报告期内下属公司减值损失减少。
资产处置收益变动原因说明：报告期内公司处置资产减少。
营业外收入变动原因说明：报告期内公司冲回以前年度计提的预计负债。
所得税费用变动原因说明：报告期内公司递延所得税费用增加。
归属于上市公司股东的净利润变动原因说明：报告期内公司信用减值损失冲回减少及投资收益减
少。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
详见后附内容
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%） 减（%）
房地产业 4,196,137,713.51 3,823,935,375.86 8.87% 20.34% 18.89% 增加 1.11 个百分点
服务业 33,726,847.21 36,453,991.67 -8.09% -0.55% -4.53% 增加 4.51 个百分点
酒店业 26,008,366.75 30,799,162.90 -18.42% 3.50% -4.13% 增加 9.43 个百分点
金融业 22,705,350.21 1,578,000.00 93.05% 109.87% -59.64% 增加 29.19 个百分点
批发和零售业 2,436,217.05 100.00% 618.69%
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%） 减（%）
房地产销售 4,132,590,139.31 3,790,012,786.54 8.29% 20.63% 18.73% 增加 1.46 个百分点
房地产出租 63,547,574.20 33,922,589.32 46.62% 4.18% 39.17% 减少 13.42 个百分点
提供劳务 33,726,847.21 36,453,991.67 -8.09% -0.55% -4.53% 增加 4.51 个百分点
酒店业 26,008,366.75 30,799,162.90 -18.42% 3.50% -4.13% 增加 9.43 个百分点
金融业 22,705,350.21 1,578,000.00 93.05% 109.87% -59.64% 增加 29.19 个百分点
贸易业务 2,436,217.05 100.00% 618.69%
主营业务分地区情况
11
新黄浦 2022 年年度报告
营业收入比 营业成本
分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%） 减（%）
上海 1,877,441,370.40 1,797,603,279.45 4.25% -42.27% -42.69% 增加 0.69 个百分点
浙江 815,323,643.01 631,417,898.64 22.56% 170.36% 309.41% 减少 26.30 个百分点
江苏 1,583,095,758.72 1,463,745,352.34 7.54%
四川 5,153,722.60 100.00% 58.74%
主营业务分销售模式情况
营业收入比 营业成本
销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%） 上年增减 比上年增 毛利率比上年增减（%）
（%） 减（%）
房地产销售 4,132,590,139.31 3,790,012,786.54 8.29% 20.63% 18.73% 增加 1.46 个百分点
房地产租赁 63,547,574.20 33,922,589.32 46.62% 4.18% 39.17% 减少 13.42 个百分点
物业服务 33,726,847.21 36,453,991.67 -8.09% -0.55% -4.53% 增加 4.51 个百分点
金融服务 22,705,350.21 1,578,000.00 93.05% 109.87% -59.64% 增加 29.19 个百分点
旅游服务 26,008,366.75 30,799,162.90 -18.42% 3.50% -4.13% 增加 9.43 个百分点
贸易服务 2,436,217.05 100.00% 618.69%
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用√不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同期 本期金额较
成本构成项 本期占总成 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 占总成本 上年同期变
目 本比例(%) 说明
比例(%) 动比例(%)
房地出售出 3,823,935,375 3,216,388,280.
房地产业 98.23% 97.74% 18.89%
租 .86 28
服务业 物业服务业 36,453,991.67 0.94% 38,184,223.50 1.16% -4.53%
酒店业 酒店服务业 30,799,162.90 0.79% 32,124,759.19 0.98% -4.13%
报告期内下属保
金融业 金融服务 1,578,000.00 0.04% 3,910,000.00 0.12% -59.64% 理公司营业成本
下降。
分产品情况
上年同期 本期金额较
成本构成项 本期占总成 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 占总成本 上年同期变
目 本比例(%) 说明
比例(%) 动比例(%)
房地产销 3,790,012,786 3,192,013,266.
房地产销售 97.36% 97.00% 18.73%
售 .54 21
报告期内新增投
投资性房 投资性房地
33,922,589.32 0.87% 24,375,014.07 0.74% 39.17% 资性房地产项
地产出租 产出租
目。
提供劳务 提供劳务 36,453,991.67 0.94% 38,184,223.50 1.16% -4.53%
酒店业 酒店业 30,799,162.90 0.79% 32,124,759.19 0.98% -4.13%
报告期内下属保
金融业 金融业 1,578,000.00 0.04% 3,910,000.00 0.12% -59.64% 理公司营业成本
下降。
12
新黄浦 2022 年年度报告
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 4,649.45 万元，占年度销售总额 0.98%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 78,581.95 万元，占年度采购总额 40.70%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
项目 本期金额 上期金额 比上期数增减 变化原因
报告期内下属期货公司业务规模扩展相
销售费用 307,675,033.74 234,064,824.12 31.45%
应销售费用增加。
管理费用 285,800,519.84 248,531,028.35 15.00%
财务费用 13,407,568.03 -417,765.12 3309.36% 报告期内公司利息支出增加。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用√不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
13
新黄浦 2022 年年度报告
5. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 变化原因
经营活动产生的现金 报告期内下属期货公司收到的
3,229,074,427.87 1,614,383,136.57 100.02%
流量净额 保证金净额增加。
投资活动产生的现金
61,949,998.39 17,982,087.95 244.51% 报告期内公司合并范围增加。
流量净额
筹资活动产生的现金
-1,410,050,525.65 -965,707,710.67 -46.01% 报告期内偿还企业间借款增加。
流量净额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
报告期内下属期货公司收到
货币资金 6,965,910,840.36 28.40% 5,084,836,939.75 23.72% 36.99%
的交易保证金增加。
报告期内下属公司结构化主
结算备付金 7,229,770.49 0.03% 772,394.64 0.00% 836.02%
体持仓量变动所致。
报告期内下属公司收回应收
应收账款 19,790,027.74 0.08% 43,923,841.61 0.20% -54.94%
保理款所致。
报告期内公司预付购买土地
预付款项 52,058,457.24 0.21% 326,418,963.62 1.52% -84.05%
款减少。
报告期内下属公司收回政府
其他应收款 81,419,251.47 0.33% 531,749,556.69 2.48% -84.69%
托管资金所致。
买入返售金 报告期内下属公司处置买入
8,650,157.90 0.04% 33,506,595.60 0.16% -74.18%
融资产 返售金融资产所致。
投资性房地 报告期内下属长租房项目竣
3,929,453,129.54 16.02% 777,013,608.06 3.62% 405.71%
产 工转入所致。
报告期内下属项目公司增加
使用权资产 32,819,513.79 0.13% 7,983,762.65 0.04% 311.08%
租赁设备所致。
长期待摊费 报告期内下属公司职场装修
9,866,137.67 0.04% 10,932,676.27 0.05% -9.76%
用 增加。
报告期内下属房产项目公司
其他非流动
3,057,517.07 0.01% 26,565,205.13 0.12% -88.49% 合同取得成本转入其他流动
资产
资产所致。
报告期内下属公司取得借款
短期借款 20,021,694.45 0.08% 0.00% 100.00%
所致。
交易性金融 报告期内下属公司处置交易
0.00% 52,060.00 0.00% -100.00%
负债 性金融负债所致。
报告期内下属房产公司项目
应付账款 1,802,059,320.00 7.35% 626,504,254.50 2.92% 187.64%
工程款增加。
预收款项 28,636,650.65 0.12% 7,927,819.20 0.04% 261.22% 报告期内下属公司预收货款
14
新黄浦 2022 年年度报告
增加。
报告期内下属房产项目收入
合同负债 2,812,358,780.80 11.47% 5,036,216,067.30 23.49% -44.16%
结转增加。
一年内到期 报告期内下属公司一年内到
的非流动负 158,806,866.46 0.65% 101,437,187.21 0.47% 56.56% 期的长期借款增加所致。
债
报告期内期货公司收到的应
其他流动负
8,483,082,538.16 34.59% 6,291,068,064.35 29.34% 34.84% 付货币保证金和质押保证金
债
增加。
保险合同准 报告期内下属金融公司计提
44,306,909.41 0.18% 28,260,987.90 0.13% 56.78%
备金 的风险准备金增加。
报告期内下属公司职场租赁
租赁负债 22,740,479.45 0.09% 2,649,336.73 0.01% 758.35%
及设备租赁增加。
报告期内公司冲回以前年度
预计负债 0.00% 50,000,000.00 0.23% -100.00%
计提的预计负债。
其他非流动 报告期内下属房产项目公司
2,097,758,873.07 8.55% 640,677,425.75 2.99% 227.43%
负债 预收房产销售款增加。
一般风险准 报告期内下属金融公司计提
13,818,677.31 0.06% 8,772,900.37 0.04% 57.52%
备 的风险准备金增加。
2. 境外资产情况
□适用√不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 100,000.00 合同纠纷冻结款
存货 723,550,209.58 借款抵押
投资性房地产 3,841,430,358.19 借款抵押
合计 4,565,080,567.77
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见后附内容
15
新黄浦 2022 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建
项目/
新开 项目规划计 在建建筑 已竣工 报告期
序 经营 项目用地面 总建筑面积 总投资
地区 项目 工项 容建筑面积 面积(平 面积(平 实际投
号 业态 积(平方米) (平方米) 额
目/竣 (平方米) 方米) 方米) 资额
工项
目
浙江 花园名都（四象府 竣工 207,877 105,000 3,622.
1 住宅 84,454.00 135,126.00 207,877.98
湖州 CD） 销售 .98 .00 52
浙江 新黄浦花园名都 竣工 127,360 66,000. 8,317.
2 住宅 54,230.00 77,287.74 127,360.79
湖州 （四象府 A、B、D） 销售 .79 00 83
浙江 新黄浦唐南 CX 地 在建 179,553. 132,892 19,714
3 住宅 63,671.00 119,982.33 179,553.09
湖州 块（玉象府） 项目 09 .00 .11
竣工 413,372 340,946 98,879
4 常州 景浦华苑 住宅 138,382.00 276,763.00 413,372.32
销售 .32 .04 .18
闵行区梅龙镇 竣工 83,039. 104,000 13,890
5 上海 住宅 22,680.20 58,968.00 83,039.25
02-03A01 地块 出租 25 .00 .15
竣工 140,990 198,273
6 上海 佘山逸品苑 住宅 82,795.00 82,795.00 140,990.00
销售 .00 .02
竣工 209,883 140,879
7 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 102,987.00 202,887.20 209,883.57 603.93
销售 .57 .99
竣工 212,267 234,326 2,635.
8 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 93,717.00 207,340.62 212,267.58
销售 .58 .87 34
松江南站大型居住
社区基地 竣工 148,031 144,617
9 上海 住宅 51,721.20 103,424.25 148,031.86
C19-12-04 地块 销售 .86 .24
（欣哲苑）
松江南站大型居住
社区基地 竣工 72,805. 70,853. 10,442
10 上海 住宅 25,222.00 50,432.04 72,805.04
C19-14-01 地块 销售 04 53 .53
（欣畅苑）
奉贤南桥基地大型
居住社区 竣工 93,605. 77,715. 5,946.
11 上海 住宅 31,448.60 62,662.59 93,605.80
12-24A-04A 地块 销售 80 38 21
（欣平苑）
新顾城 0419-01 地 竣工 157,392 176,972 2,404.
12 上海 住宅 56,021.30 112,031.82 157,392.41
块（欣康苑） 销售 .41 .70 42
闵行区吴泾镇紫竹
科学园区
租赁 竣工 184,839 221,454 69,817
13 上海 MHP0-1001 单元 50,344.10 135,928.70 184,839.02
房 出租 .02 .30 .96
10A-05A 地块(星
悦河畔家园)
在建 63,088.8 107,703 82,217
14 杭州 听悦雅庭 住宅 20,616.00 45,355.20 63,088.89
项目 9 .76 .65
在建 98,633.6 138,727 95,360
15 杭州 风荷叠翠府 住宅 34,656.00 69,312.00 98,633.68
项目 8 .27 .82
在建 65,600.3 163,202 96,305
16 上海 江南颐景轩 住宅 32,711.10 39,347.88 65,600.37
项目 7 .00 .21
16
新黄浦 2022 年年度报告
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预 报告期末待
序 经营业 可供出售面 结转面积 结转收入金
地区 项目 售）面积 结转面积(平
号 态 积(平方米) (平方米) 额
(平方米) 方米)
1 浙江湖 花园名都（四象府 住宅 164,382.40 163,112.05 7,498.16 8,476.23 1,301.33
州 CD）
2 浙江湖 新黄浦花园名都 住宅 89,229.91 79,281.51 68,012.73 70,392.86 11,268.78
州 （四象府 A、B、D）
3 浙江湖 新黄浦唐南 CX 地 住宅 140,619.71 89,235.43 89,235.43
州 块（玉象府）
4 常州 景浦华苑 住宅 370,017.19 260,891.53 135,757.28 158,309.58 125,134.25
5 上海 佘山逸品苑 住宅 82,359.56 82,002.91 356.65
6 上海 鹤沙航城南馨佳苑 住宅 139,301.56 139,301.56
7 上海 徐泾北城欣乐苑 住宅 193,239.53 193,239.53 130.08 96.00
8 上海 徐泾北城欣沁苑 住宅 192,336.02 192,336.02 22,950.94 59,866.63 2,908.26
9 上海 松江南站大型居住 住宅 109,308.14 109,308.14 49,427.64 66,665.41 11,522.77
社区基地
C19-12-04 地块（欣
哲苑）
10 上海 松江南站大型居住 住宅 52,822.79 52,822.79 31,668.03 42,764.80 5,704.08
社区基地
C19-14-01 地块（欣
畅苑）
11 上海 奉贤南桥基地大型 住宅 66,517.66 66,241.73 420.08 393.18 16,493.34
居住社区
12-24A-04A 地块
（欣平苑）
12 上海 新顾城 0419-01 地 住宅 117,440.84 116,201.13 4,530.78 6,294.33 3,611.75
块（欣康苑）
13 杭州 听悦雅庭 住宅 38,245.51 24,156.81 24,156.81
14 杭州 风荷叠翠府 住宅 63,815.29 63,839.31 63,839.31
15 上海 江南颐景轩 住宅 54,713.71
报告期内，公司共计实现销售金额 331,905.56 万元，销售面积 1,631,970.45 平方米，实现
结转收入金额 413,259.02 万元，结转面积 320,395.72 平方米，报告期末待结转面积 355,532.76
平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 是否采用公 租金收入/房
序 出租房地产 权益比例
地区 项目 经营业态 的建筑面积 允价值计量 地产公允价
号 的租金收入 （%）
(平方米) 模式 值(%)
1 上海 科技京城 写字楼 65,696.71 6,172.65 100.00 否
东方伟业
2 上海 商业 2,142.61 37.92 100.00 否
广场
东方伟业
3 上海 写字楼 8,617.28 378.73 100.00 否
广场
吴泾星悦
4 上海 租赁住宅 8,739.94 53.37 100.00 否
河畔家园
17
新黄浦 2022 年年度报告
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
303,276.98 5.35% 21,606.17
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司
2,378,560,514.36 7,235,946.76 2,371,324,567.60 2,281,073,062.52 7,235,946.76 2,273,837,115.76
投资
对联营、
合营企业 1,641,967,751.01 12,579,190.46 1,629,388,560.55 1,621,257,855.08 12,579,190.46 1,608,678,664.62
投资
合计 4,020,528,265.37 19,815,137.22 4,000,713,128.15 3,902,330,917.60 19,815,137.22 3,882,515,780.38
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
18
新黄浦 2022 年年度报告
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
计入
权益
本期
的累
本期公允价值 计提 本期购买金 本期出售/赎
资产类别 期初数 计公 其他变动 期末数
变动损益 的减 额 回金额
允价
值
值变
动
交易性金融 317,942,703 309,876,042 -32,915,053 70,970,804.
97,025,582.67 -1,206,385.64
资产 .24 .05 .85 37
其他非流动 7,172,196.8 139,501,063
138,114,123.95 8,386,939.75 172,196.88
金融资产 8 .70
合计 317,942,703 317,048,238 -32,742,856 210,471,868
235,139,706.62 7,180,554.11
.24 .93 .97 .07
证券投资情况
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
19
新黄浦 2022 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 净利润
湖州南浔嘉顺投 物业管理、市政设施投资管理、园林绿化、装饰装修工程、旅
19,781.00 40,624.85 27,441.54 2,834.59
资管理有限公司 游咨询服务；房地产开发，销售。
上海新佘山置业 房地产开发、经营、咨询；投资管理；建材销售；园林绿化；
5,000.00 8,600.55 4,263.23 -746.13
有限公司 物业管理。
房地产开发、经营；物业管理；室内装潢；机械设备安装及维
上海欣沁置业有 修；销售建筑装潢材料、金属材料、木材、五金交电、电工器
58,800.00 62,455.42 52,751.46 189.77
限公司 材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学品，民用爆
炸物品）、汽车配件、日用百货。
上海恒立房地产
房地产经营开发及内部配套服务设施（提供服务设施和场地）。 12,393.29 36,363.18 13,032.96 -418.05
有限公司
物业管理；资产管理；实业投资；在投资、财务、商务、企业
管理、微电子、计算机软硬件及外围设备、高科技产业领域内
上海科技京城管 的“四技”服务；国内贸易（不含国家专营、专控、专卖商品）；
1,350.00 21,102.45 1,677.98 276.83
理发展有限公司 停车库经营、管理；企业形象策划；代办车船票；订房服务；
会务服务；展览展示；办公设备保养及维修；广告设计、制作、
发布；代理国内各类广告。
上海欣龙企业发 物业管理；室内装潢；国内贸易（除专营）；展览展示服务；
18,000.00 68,349.85 39,906.83 -601.89
展有限公司 预包装食品（不含熟食卤味、冷冻冷藏）。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建设工程施工；
上海欣济置业有 机械设备安装及维修；装潢材料、金属材料、木材、五金交电、
1,000.00 25,195.94 -610.36 -122.83
限公司 电工器材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学品，
民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建设工程施工；
上海欣台置业有 机械设备安装及维修；装潢材料、金属材料、木材、五金交电、
1,000.00 19,583.75 1,379.32 1,068.78
限公司 电工器材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学品，
民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
物业管理、房地产开发经营；房地产经纪；建筑建设工程施工；
上海欣福置业有 机械设备安装及维修；装潢材料、金属材料、木材、五金交电、
1,000.00 23,368.47 2,123.58 -968.65
限公司 电工器材、化工产品及原料（除危险、监控、易制毒化学品，
民用爆炸物品）、汽车配件、日用百货。
上海新蒲置业股 房地产开发经营。一般项目：住房租赁，房屋租赁，五金交电、
5,000.00 222,035.78 4,672.81 -305.07
份有限公司 家具、室内装饰材料、机械设备、电子产品的销售。
20
新黄浦 2022 年年度报告
房地产开发经营，房地产咨询，物业管理，建筑材料、五金交
上海陇闵置业股
电、机械设备销售、安装（含维修），住宅装饰和装修，房地 5,000.00 98,728.32 4,765.73 -232.82
份有限公司
产租赁经营。
常州新黄浦中金
房地产开发与销售；物业管理。 2,040.82 243,974.53 3,621.68 4,621.09
置业有限公司
新黄浦（浙江）投 实体投资、酒店经营管理、房地产开发、物业管理、园林绿化、
10,000.00 110,017.04 18,590.77 10,280.76
资发展有限公司 装饰装修工程施工、房屋租赁。
华闻期货有限公
商品期货经纪；金融期货经纪。 42,000.00 898,860.18 54,057.33 5,435.78
司
上海华闻金融信
金融信息服务。 13,000.00 10,245.28 10,227.20 -2,298.49
息服务有限公司
上海新黄浦投资
投资管理、资产管理。 32,000.00 21,409.23 10,396.89 -29.13
管理有限公司
上海浦浩投资有
资产管理。 25,000.00 14,107.67 5,783.75 -346.67
限公司
欣龙新干线供应
链（上海）有限公 供应链管理,企业管理咨询,商务咨询。 12,000.00 19,112.42 12,164.78 163.54
司
石油制品(除危险化学品)、化工原料及产品(除危险化学品、监
控化学品、烟花爆竹、民用爆炸物品、易制毒化学品)、燃料油、
沥青、润滑油、白油、粗白油(以上项目均不含危险品)、机械
吉欣能源（浙江自 设备、装潢材料、五金交电、日用百货、工艺品、计算机及配
7,000.00 3,745.61 3,704.39 -105.68
贸区）有限公司 件、建筑材料、金属材料、铁矿石、纺织品、煤炭(无仓储)、
初级农产品、仪器仪表、电线电缆、矿产品、阀门、办公用品、
汽车零部件、石料的批发、零售;供应链管理;企业管理咨询;商
务信息咨询;会务服务;国内一般贸易;货物及技术进出口。
住宿服务；餐饮服务；会务服务；职工疗休养服务；游泳馆服
湖州南浔花园名
务；健身服务；水上乐园项目的投资、建设、管理；食品、初
都大酒店有限公 2,000.00 2,912.66 1,597.20 -210.70
级食品用农产品、日用品、工艺品（除文物）销售；企业管理
司
服务；物业管理服务；电动汽车充电桩运行维护。
房地产开发经营；建设工程施工(依法须经批准的项目，经相关
杭州新黄浦滨顺
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为
房地产开发有限 5,000.00 122,215.01 3,794.45 -1,205.55
准)。一般项目：物业管理(除依法须经批准的项目外，凭营业
公司
执照依法自主开展经营活动)
房地产开发经营；建设工程施工(依法须经批准的项目，经相关
杭州新黄浦滨致
部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为
房地产开发有限 5,000.00 151,218.42 2,213.75 -2,786.25
准)。一般项目：物业管理(除依法须经批准的项目外，凭营业
公司
执照依法自主开展经营活动)。
房地产开发经营；住宅室内装饰装修；建设工程施工。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体
上海浦伦稳晟置
经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：物 10,000.00 98,581.14 1,939.94 -60.06
业有限公司
业管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）。（除依
法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
中泰信托有限责 资金信托；动产、不动产信托；有价证券信托；其他财产或财 51,660.00 499,734.23 487,902.10 9,130.24
21
新黄浦 2022 年年度报告
任公司 产权信托；作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资
基金业务；经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、
财务顾问等业务。
江西瑞奇期货有
商品期货经纪、金融期货经纪。 60,000.00 229,336.11 64,016.11 2,006.67
限公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 8 个
结构化主体纳入合并报表范围，分别为华闻期货华凌明睿单一资产管理计划、华闻期货华凌轩哥
五号单一资产管理计划、华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划、浦浩稳健希腊字母 1 号私募
证券投资基金（原名为多策略 1 号）、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩进取希腊字母 1 号私
募证券投资基金、浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投
资基金。
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额% 业务性质
华闻期货华凌明睿单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华闻期货华凌轩哥五号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金（原名为多策略 1 号） 100.00% 投资金融产品
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2022 年末监管层“三箭齐发”，前期极度紧缩的房地产融资政策环境已发生逆转，从信贷、
债券、股权三个融资渠道支持房地产企业扩大融资，其中恢复上市房企和涉房上市公司再融资措
施，系时隔四年多以来终于“破冰”之举，这些举措将从整体上利于房地产市场风险出清及信心
修复。
从需求端来看，前期较严的限制性政策已出现放松或适时撤出，预计未来时期在刺激改善型
需求，尤其是适度放松核心、热点城市的限制性政策方面，仍有一定发力空间。
对保障性租赁住房、城市更新等等新业务领域的政策扶持力度，预计将在更为宽松的货币、
财政政策基调下持续提升。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
22
新黄浦 2022 年年度报告
公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做实做强房地产主业，
做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由房地产行业为主，逐步转型为房
地产与金融投资并重的发展格局。
1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房地产政策调控效应，
密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施土地储备，不断提升盈利能力与运营效
率。主动融入长三角一体化战略，优选长三角重点城市，在充分辨别区域性市场风险的前提下，
审慎但又果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投资或项
目收储。
2、支持华闻期货进一步做大做强，适时研究建立资本补充触发机制，充分凭借公司参控的金
融类子公司和关联公司在“期、基、信”领域的专业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，
着力谋求各自领域与房地产开发经营业务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳
中有升的利润回报。
(三)经营计划
√适用 □不适用
1、房产建设
2023 年，公司各处开发类项目要及时制定切实可行的总进度目标与分阶段目标，科学调配
人力、物力、财力与机械设备等各项资源，确保关键施工节点如期完成。
公司青浦项目要全力推动主体结构封顶、门窗工程、外立面工程入场、室内精装修工程入
场等环节按时完成。
杭州蜀山项目和临平项目要按照年度计划表推进外立面工程、精装修工程、安装工程、室
外市政道路、景观绿化。
南浔 CX 地块要根据交付倒排计划，确保及时完成各项竣工备案并实现交房；CD、ABD 地块
有序完成交付房屋维修工作，收结地块内各项质保工作。
闵行吴泾项目根据招租运营需要，尽快完成封阳台、泛光照明等收尾工程，按时完成大产
证办理，组织总、分包单位成立工程维保小组，及时处理现场维保事务；梅陇项目要做好隔离点
撤离后房屋恢复和架空层及地下室夹层精装修施工。
2、房产销售
由于政策环境快速切换，房地产市场行情面临极大不确定性，公司各处房产销售团队必须树
立高度紧迫感，主动贴近工作需要，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外
部联动的资源保障，合力完成全年销售目标任务。
青浦项目公司必须按照销售节点倒排进度，力求当前开盘当年售罄（除车位外）。
南浔项目要充分结合南浔本地房地产政策，采取多种营销手段，最大限度将各地块可售房源
予以去化，同时加快各类销售款项回笼。
杭州蜀山项目剩余房源 2023 年销售完毕，临平项目 2023 年一季度内完成全部资金回笼。
23
新黄浦 2022 年年度报告
公司保障房项目要进一步密切与政府部门沟通协调，推进大产证办理、房源转换、剩余房源
签约、项目结算等扫尾工作。
3、房产经营
新的一年里，科技京城经营工作面临周边重点市政工程开工及自身整体更新改造启动等重大
挑战，管理公司要进一步按照市、区两级政府对北京东路产业结构调整的要求，进一步明确市场
定位和规划，巩固“全国文明单位”创建成果，要在物业管理、自持房产招商招租两大业务领域
不断创新工作思路和方法，持续提升物业管理工作的质量和服务水平、强化招商招租工作的能级
和成效性。
公司长租公寓项目确保项目筹开、试运营到全面稳定运营管理各项工作有序展开，平稳过渡。
在此基础上，运营公司要进一步加大品牌推广力度，要根据项目特点与目标客户针对性开展全员
招租，上半年完成两项目前期出租率的爬坡，节点出租率达到 90%以上。
南浔花园名都大酒店要充分发挥国评五星酒店、金树叶级绿色饭店等资源品牌优势，进一步
明确目标市场，打造差异化产品，不断提升对客服务水平与整理管理运营水平，努力实现更大的
经营成果。
4、金融业务
金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规、全员合规、全
程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考核，促进全员在基本制度层面和操
作层面培养合规工作习惯；通过有组织、有针对性和有所侧重的稽核检查，对分支机构、部门与
员工起到积极的督促与奖惩作用。
华闻期货要在前期跨越式发展基础上，保持战略定力，继续秉持“战略引领、科技赋能、人
才立司、管理强司”的核心经营理念，聚焦高频、互联网、资管与财富管理三大战略方向，强化
IT、合规、投资咨询、产品四大赋能驱动，打通三大战略板块的互联互通，持续提升公司品牌价
值和市场影响力。
新黄浦投资管理公司要继续抓好存量坏债清收工作，欣龙新干线、吉欣能源、浦浩投资、
新浦晟保理等公司要在严把风险关的前提下做精特色业务，不断降本增效，力争多产出利润。
5、项目投资
项目投资是关系公司未来时期能否持续发展壮大的根基所在。新的一年中，公司要在业已确
立的战略转型共识下，努力拓宽渠道，主动捕捉机会，要在城市更新、长租公寓、代建代管等转
型突破重点方向上进一步整合资源、模式创新。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观经济风险：当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重
压力仍然较大，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势变化将对房地产市场产生一
定影响。
24
新黄浦 2022 年年度报告
2、市场风险：随着城镇化、人均住房面积提升等因素影响，我国商品房需求增速放缓，不同
区域分化明显，部分地区出现需求下降、供应过剩的情况，市场竞争风险将进一步加剧。
3、资金风险：房地产作为资金密集型行业，受行业监管政策和金融监管政策影响较大，企业
资金依然面临压力。
4、公司自身风险：（一）对房地产开发单一业务依存度过高；（二）由于前期积累不足，公
司现金储备规模较小，重大战略实施落地存在较大资金缺口；（三）人员结构及管理模式与转型
发展需要存在脱节。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所
股票上市规则》等法律法规的规定，不断规范公司运作，提高公司治理水平。公司股东大会、董
事会、监事会和经营层分别按其职责行使决策权、执行权和监督权，切实维护和保障了公司和中
小股东的合法权益。
1、关于股东与股东大会：公司能够根据《公司章程》、《股东大会议事规则》召集、召开股
东大会，报告期内，公司共召开了三次股东大会。公司能够平等对待所有股东，特别是中小股东
与大股东享有平等的地位，能充分行使自己的合法权益，不存在损害小股东利益的情形。每次股
东大会均有律师出席并见证，保证了股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司控股股东能依法行使权利，并承担相应义务，公司
与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务做到五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够
独立运作，没有超越股东大会直接或间接干预公司发展经营和重大决策的情况。
3、关于董事和董事会：公司董事会认真履行有关法律、法规和公司章程规定的职责，积极听
取公司管理层工作汇报，确保公司科学决策。公司董事严格遵守其公开做出的承诺，忠实、勤勉
地履行职责，董事会对公司日常经营管理进行决策，对股东大会负责并报告工作。董事会下设的
战略与发展、审计、薪酬与考核、提名四个专门委员会，均按公司有关制度履行了相关各项职能。
报告期内，公司共召开了十次董事会。
4、关于监事和监事会：公司监事会严格执行《公司法》、《公司章程》的有关规定，能够依
据《监事会议事规则》等制度，认真履行自己的职责，依法独立地对公司生产经营情况、公司财
25
新黄浦 2022 年年度报告
务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。报告期内，公司共召开了六次监事
会。
5、关于信息披露与透明度：公司指定《上海证券报》、《证券时报》为公司信息披露的报纸。
公司严格按照有关法律法规及公司制定的《信息披露管理制度》的要求，力争真实、准确、完整、
及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。报告期内，未发生任何泄露内幕
信息、内幕交易等违法违规行为。报告期内，公司共刊登了三十一个临时公告。
6、关于相关利益者：公司充分尊重和维护相关利益者的合法权益，重视股东、员工、客户、
社会等各方利益的协调平衡，重视与利益相关者积极合作与和谐共处，共同推动公司持续地发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
网站的查询索引 露日期
2022 年第一次临 2022-02-16 http://www.sse 2022-02-17 会议审议通过以下议案：1、关
时股东大会 .com.cn 于购买董监事及高级管理人员
责任保险的议案；2、关于增补
独立董事的议案，选举姜明生
先生为公司第八届董事会独立
董事；3、关于增补监事的议案，
选举应国光先生为公司第八届
监事会监事。
2021 年年度股东 2022-06-28 http://www.sse 2022-06-29 会议审议通过以下议案：1、公
大会 .com.cn 司 2021 年度董事会工作报告；
2、公司 2021 年度监事会工作
报告；3、公司 2021 年度财务
决算报告；4、公司 2021 年度
利润分配预案；5、公司 2021
年年度报告及年报摘要；6、关
于支付会计师事务所 2021 年
度报酬及续聘公司 2022 年度
审计机构及内控审计机构的议
案；7、关于 2022 年度公司外
部融资业务总额及提供相关担
26
新黄浦 2022 年年度报告
保事项的议案；8、关于转让常
州 新 黄浦 中 金置 业有 限公 司
51%股权的议案。
2022 年第二次临 2022-08-09 http://www.sse 2022-08-10 会议审议通过以下议案：1、关
时股东大会 .com.cn 于选举公司第九届董事会非独
立董事的议案，选举赵峥嵘先
生、柯卡生先生、李兴春先生、
张秀娟女士、周旭民先生、甘
湘南女士为公司第九届董事会
董事；2、关于选举公司第九届
董事会独立董事的议案，选举
吕红兵先生、姜明生先生、王
洪卫先生为公司第九届董事会
独立董事；3、关于选举公司第
九届监事会监事的议案，选举
吕军先生、应国光先生为公司
第九届监事会监事。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
27
新黄浦 2022 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
赵峥嵘 董事长 男 61 2020-08-12 至今 0 0 0 298 否
李兴春 副董事长 男 57 2022-08-09 至今 0 0 0 是
柯卡生 董事 男 59 2018-12-14 至今 0 0 0 是
张秀娟 董事 女 39 2022-08-09 至今 0 0 0 是
周旭民 董事 男 59 2015-06-09 至今 0 0 0 是
甘湘南 董事 女 53 2016-06-16 至今 0 0 0 是
吕红兵 独立董事 男 57 2020-08-12 至今 0 0 0 15 否
姜明生 独立董事 男 63 2022-02-16 至今 0 0 0 13.75 否
王洪卫 独立董事 男 55 2022-08-09 至今 0 0 0 6.25 否
吕军 监事长 男 56 2015-06-09 至今 0 0 0 140 否
应国光 监事 男 71 2022-02-16 至今 0 0 0 否
姚建东 监事 男 53 2008-09-10 至今 0 0 0 105 否
杨司贵 总经理 男 51 2022-01-22 至今 0 0 0 235 否
苏刚 副总经理 男 53 2019-03-11 至今 0 0 0 否
兼财务总 175
监
唐梁 副总经理 男 51 2019-03-11 至今 0 0 0 175 否
徐俊 副总经理 男 44 2018-06-06 至今 0 0 0 否
兼董事会 175
秘书
仇瑜峰 董事 男 42 2018-05-17 2022-08-08 0 0 0 是
（离任）
28
新黄浦 2022 年年度报告
刘 洪 光 董事 男 56 2018-12-14 2022-08-08 0 0 0 是
（离任）
郝 叶 力 独立董事 女 67 2021-1-13 2022-08-08 0 0 0 10 否
（离任）
谢 开 元 监事 男 41 2018-12-14 2022-01-07 0 0 0 是
（离任）
合计 / / / / / 0 0 0 / 1,348 /
姓名 主要工作经历
赵峥嵘 曾先后任温州市文成县政府办公室副主任；中国工商银行温州市文成县支行、温州市城西支行行长，温州市分行副行长；上海浦东发展
银行总行公司部副总经理，温州分行副行长、行长，杭州分行行长；上海国际信托有限公司党委副书记、监事长，上投摩根基金管理有
限公司监事会主席；现任上海新黄浦实业集团股份有限公司党委书记、董事长。
李兴春 曾先后就职于携程旅行网、富友证券有限责任公司和西部发展控股有限公司等，现任利得科技有限公司董事长、山东晨鸣纸业集团股份
有限公司副董事长、昆朋资产管理股份有限公司董事长、西部利得基金管理有限公司董事、华电国际电力股份有限公司独立董事，上海
新黄浦实业集团股份有限公司副董事长。
柯卡生 曾先后任中国人民银行广东省分行综合计划处处长，中国人民银行汕头分行行长、党委书记，中国人民银行广州分行内审处处长、党委
委员、副行长，中国银监会广东监管局筹备组成员、副局长、党委委员，中国银监会非银行金融机构监管部主任，中国华融资产管理股
份有限公司党委副书记、执行董事、总裁；现任花样年集团（中国）有限公司执行董事，北京盛宝通达电气工程有限公司总裁，中粮信
托有限责任公司独立董事，广东华兴银行外部监事，珠海华润银行独立董事，上海新黄浦实业集团股份有限公司董事。
张秀娟 历任上海市和平律师事务所执业律师、浩信律师事务所执业律师、上海东兴投资控股发展有限公司资产经营部总经理等，现任上海新黄
浦实业集团股份有限公司董事。
周旭民 曾先后任黄浦区市政工程管理署署长，黄浦区人民政府办公室、外事办副主任，黄浦置地集团党委副书记、总经理，现任外滩投资开发
（集团）有限公司党委书记、董事长，上海新黄浦实业集团股份有限公司董事。
甘湘南 曾先后任新黄浦（集团）有限责任公司资产管理部经理、外滩源发展有限公司副总经理、新黄浦资产经营管理有限公司总经理（总裁助
理级），外滩投资开发（集团）有限公司投资发展部经理，现任上海黄浦投资控股（集团）有限公司副总经理，上海新黄浦实业集团股
份有限公司董事。
吕红兵 曾先后任上海万国证券公司法律顾问室负责人，上海万国律师事务所律师、主任，现任国浩律师（上海）事务所合伙人，全国律师行业
党委委员、中华全国律师协会监事长，全国政协委员、社会和法制委员会会员，中国证监会上市公司并购重组委员会咨询委员、上海证
券交易所上市委员会委员，上海国际经济贸易仲裁委员会、上海仲裁委员会仲裁员，上海新黄浦实业集团股份有限公司独立董事。
姜明生 曾先后任招商银行广州分行副行长，招商银行总行公司银行部总经理，招商银行上海分行党委书记、行长，上海浦东发展银行党委委员、
29
新黄浦 2022 年年度报告
副行长、执行董事，浦银安盛基金管理有限公司董事长，浦发硅谷银行副董事长，上海张江银行工作组副组长，现任上海新黄浦实业集
团股份有限公司独立董事。
王洪卫 曾先后任上海财经大学副校长，上海金融学院院长，世界华人不动产学会创始主席，第十三届亚洲房地产学会会长。现任上海财经大学
教授，不动产研究所所长；杭州银行、爱丽家居和世茂股份独立董事，上海新黄浦实业集团股份有限公司独立董事；兼任上海市政府决
策咨询研究基地房地产与城市更新工作室首席专家，上海陆家嘴绿色金融中心理事长，上海基本建设优化学会会长。
吕军 曾先后任黄浦区建设委员会副主任，黄浦区审计局副局长，黄浦区人民政府办公室副主任，黄浦区房地产开发实业总公司党委书记，现
任上海新黄浦实业集团股份有限公司监事长，上海金外滩（集团）发展有限公司副董事长。
应国光 曾先后任温州五马街道团委书记，中国人民银行(后中国工商银行)瓯海县(区)支行副行长、行长，中国工商银行丽水分行，温州分行副
行长、行长，中国工商银行浙江省分行高级专家，工银平湖村镇银行监事长，温州银行第六届监事会外部监事，现任上海新黄浦实业集
团股份有限公司监事。
姚建东 曾先后任上海市第一建筑工程有限公司成本主管，长发集团上海房地产公司财务主管，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司监事、审
计稽核部经理。
杨司贵 曾先后任浙江华立地产集团总裁助理兼上海公司总经理，绿地集团总部投资发展总经理助理，绿地集团浙江区域总经理，融创东南区域
集团副总裁、投融管理委员会负责人兼融创环沪公司总经理，实地地产集团投资副总裁，上海新黄浦实业集团股份有限公司副总经理，
现任上海新黄浦实业集团股份有限公司总经理。
苏刚 曾先后任中国经济开发信托投资公司财务经理，北京山海天物资贸易有限公司财务总监，民生证券股份有限公司董事、财务总监、总裁，
民生期货有限公司董事长，曾被聘为中国证券业协会财务会计与风险控制委员会委员，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司副总经理
兼财务总监。
唐梁 曾先后任上海新黄浦置业股份有限公司房地产开发部经理，上海欣南房地产开发有限公司总经理，上海欣沁置业有限公司总经理，上海
新黄浦置业股份有限公司总经理助理，现任上海新黄浦实业集团股份有限公司副总经理。
徐俊 曾先后任上海科技京城管理发展有限公司信息中心主任，上海新黄浦置业股份有限公司办公室主任、总经理助理，现任上海新黄浦实业
集团股份有限公司副总经理兼董事会秘书。
其它情况说明
□适用 √不适用
30
新黄浦 2022 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
周旭民 外滩投资开发（集团） 党委书记、董事长 2013-11 至今
有限公司（黄浦区国资
下属公司）
甘湘南 上海黄浦投资控股（集 副总经理 2017-08 至今
团）有限公司（黄浦区
国资下属公司）
吕军 上海金外滩（集团）发 副董事长 2018-03 至今
展有限公司（黄浦区国
资下属公司）
在股东单位任职
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
吕红兵 国浩律师（上海）事务 律师、合伙人、首 1998-07 至今
所、国浩律师事务所 席执行合伙人
王洪卫 上海财经大学 教授 2018-09 至今
在其他单位任职
情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 根据公司董事会制定的年度计划和经营目标，经营团队与董事会
酬的决策程序 签订全年工作目标作为报酬考评依据，实行先预支一定比例薪酬，
经年终审计考核后，并经董事会薪酬与考核委员会审核，根据年
终各项指标完成情况和经营管理团队按审计考核结果分步兑现年
薪。
董事、监事、高级管理人员报 公司有完整的薪酬管理制度，而且每年会依据市场和行业的趋势
酬确定依据 结合本企业的实际情况而作调整和完善，对董事、监事、高级管
理人员按其所担任的岗位职责的重要性和工作业绩来确定薪资报
酬；本公司独立董事的报酬由董事会依据行业和上市公司的平均
水平及其履行职责的工作量而定，并报股东大会审议通过。
董事、监事和高级管理人员报 按上述原则执行，具体支付金额见本节（一）董事、监事和高级
酬的实际支付情况 管理人员持股变动及报酬情况表。
报告期末全体董事、监事和高 1348 万元
级管理人员实际获得的报酬
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
31
新黄浦 2022 年年度报告
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
谢开元 监事 离任 2022 年 1 月 7 日，因个人原因，
辞去公司第八届监事会监事职
务。
姜明生 独立董事 选举 2022 年 2 月 16 日，经公司临时
股东大会审议通过，选举为公司
第八届董事会独立董事。
应国光 监事 选举 2022 年 2 月 16 日，经公司临时
股东大会审议通过，选举为公司
第八届监事会监事。
仇瑜峰 董事 离任 担任公司第八届董事会董事，任
期届满。
刘洪光 董事 离任 担任公司第八届董事会董事，任
期届满。
郝叶力 独立董事 离任 担任公司第八届董事会独立董
事，任期届满。
李兴春 副董事长 选举 2022 年 8 月 9 日，经公司临时股
东大会审议通过，选举为公司第
九届董事会董事。
张秀娟 董事 选举 2022 年 8 月 9 日，经公司临时股
东大会审议通过，选举为公司第
九届董事会董事。
王洪卫 独立董事 选举 2022 年 8 月 9 日，经公司临时股
东大会审议通过，选举为公司第
九届董事会董事。
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第八届董事会 2022 年 2022 年 1 月 审议通过如下议案：
第一次临时会议 25 日 1、关于增补第八届董事会独立董事的议案
2、关于聘任公司总经理的议案
3、关于购买董监事及高级管理人员责任保险的议案
4、关于召开公司 2022 年第一次临时股东大会的议案
5、公司 2021 年企业经营管理目标及绩效考核完成情况的报告
第八届董事会 2022 年 2022 年 1 月 审议通过如下议案：
第二次临时会议 28 日 1、公司 2021 年年度业绩预减说明
第八届董事会 2022 年 2022 年 4 月 审议通过如下议案：
第三次临时会议 28 日 1、公司 2021 年年度报告及年报摘要
32
新黄浦 2022 年年度报告
2、公司 2021 年度董事会工作报告
3、公司 2021 年度财务决算报告
4、公司 2021 年度利润分配预案
5、公司 2021 年度内部控制自我评价报告
6、大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具《公司 2021 年度
内部控制审计报告》
7、关于支付会计师事务所 2021 年度报酬及续聘公司 2022 年
度审计机构及内控审计机构的议案
8、关于公司财务会计政策变更的议案
9、关于公司 2021 年度计提减值准备的议案
10、独立董事 2021 年度述职报告
11、公司 2022 年第一季度报告
12、关于 2022 年度公司外部融资业务总额及提供相关担保事
项的议案
13、关于公司 2022 年度预算计划的议案
14、关于使用闲置自有资金购买理财产品的议案
第八届董事会 2022 年 2022 年 5 月 审议通过如下议案：
第四次临时会议 10 日 1、关于对全资子公司华闻期货有限公司增加注册资本的议案
2、关于转让常州新黄浦中金置业有限公司 51%股权的议案
第八届六次董事会 2022 年 6 月 审议通过如下议案：
6日 1、关于召开公司 2021 年年度股东大会的议案
第八届七次董事会 2022 年 7 月 审议通过如下议案：
21 日 1、关于公司董事会换届选举的议案
2、关于召开公司 2022 年第二次临时股东大会的议案
第九届一次董事会 2022 年 8 月 审议通过如下议案：
19 日 1、选举公司第九届董事会董事长的议案
2、选举公司第九届董事会副董事长的议案
3、选举公司第九届董事会下属四个专门委员会的议案
4、聘任公司高级管理人员、证券事务代表的议案
第九届董事会 2022 年 2022 年 8 月 审议通过如下议案：
第一次临时会议 29 日 1、公司 2022 年半年度报告及半年报摘要
第九届董事会 2022 年 2022 年 9 月 审议通过如下议案：
第二次临时会议 16 日 1、公司拟参与上海市青浦区夏阳街道青松路西侧 H3a-01、
H3b-01 地块
第九届董事会 2022 年 2022 年 10 月 审议通过如下议案：
第三次临时会议 28 日 1、公司 2022 年第三季度报告
33
新黄浦 2022 年年度报告
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
赵峥嵘 否 10 3 7 0 0 否 3
李兴春 否 4 1 3 0 0 否 0
柯卡生 否 10 3 7 0 0 否 0
张秀娟 否 4 1 3 0 0 否 0
周旭民 否 10 3 7 0 0 否 0
甘湘南 否 10 3 7 0 0 否 1
吕红兵 是 10 3 7 0 0 否 0
姜明生 是 8 2 6 0 0 否 0
王洪卫 是 4 1 3 0 0 否 0
仇瑜峰 否 6 2 4 0 0 否 0
（离任）
刘洪光 否 6 4 4 0 0 否 0
（离任）
陆雄文 是 2 0 1 1 0 否 0
（离任）
郝叶力 是 6 2 4 0 0 否 0
（离任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 10
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 7
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用□不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 姜明生（主任委员）、王洪卫、甘湘南
提名委员会 吕红兵（主任委员）、姜明生、张秀娟
薪酬与考核委员会 王洪卫（主任委员）、柯卡生、吕红兵
战略委员会 赵峥嵘（主任委员）、李兴春、周旭民
34
新黄浦 2022 年年度报告
(2).报告期内审计委员会召开 2 次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
2022 年 1 1、 公司 2021 年度内部控制工作评价方案； 审议通过所有议 无
月 28 日 2、 公司财务部提交的 2021 年财务会计报表 案
（初稿）；
2022 年 4 1、经年审会计师审计出具的 2021 年度财务审计 审议通过所有议 无
月 28 日 报告； 案
2、董事会审计委员会 2021 年度履职报告；
3、公司 2021 年度内部控制自我评价报告；
4、2021年公司审计合规部年度工作总结；
5、2022年度公司审计合规部内部审计工作计划；
6、向董事会提交的会计事务所从事本年度审计
工作的总结报告；
7、关于公司续聘2022年度审计机构及内控审计
机构的议案；
8、关于公司财务会计政策变更的议案；
9、关于公司2021年度计提减值准备的议案；
10、关于公司2022年度预算计划的议案。
(3).报告期内提名委员会召开 2 次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
2022 年 1 1、关于增补姜明生先生为公司独立董事候选 审议通过所有议案 无
月 25 日 人
2022 年 7 1、关于提名公司第九届董事会董事候选人 审议通过所有议案 无
月 21 日
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
其他履行职责
召开日期 会议内容 重要意见和建议
情况
2022 年 1 1、2021 年公司经营团队目标管理责任书完 审议通过所有议案 无
月 25 日 成情况及经营者团队绩效年薪发放事宜
2022 年 4 1、对公司 2021 年年度报告中披露公司董事、 审议通过所有议案 无
月 28 日 监事和高级管理人员的薪酬进行审核
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
35
新黄浦 2022 年年度报告
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 75
主要子公司在职员工的数量 741
在职员工的数量合计 816
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 0
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 206
销售人员 105
技术人员 269
财务人员 66
行政人员 170
合计 816
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士、硕士、研究生 96
本科 397
大专 158
中专及以下 165
合计 816
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定了以公平、竞争、激励、经济、合法为原则的薪酬政策，实行岗位绩效工资制。公司主
要实施月度固定薪酬与年度绩效考核相结合的薪酬政策。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司建立了分层分类的培训体系，采取内训外训相结合的培训方式。内部培训包括各领域专业人
员或优秀员工进行的各类业务培训；外部培训如组织员工参加行业协会、监管部门组织的培训；
同时组织各岗位员工积极参加岗位所需技术职业资格的学习及培训等。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 109753 小时
劳务外包支付的报酬总额 4938891 元
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司章程中第一百七十一条已规定：
36
新黄浦 2022 年年度报告
（一）公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为
宗旨，保持利润分配政策的连续性与稳定性。公司分红回报规划应当着眼于公司的长远和可持续
发展，综合考虑公司经营发展实际、股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素。
（二）公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。在公司盈利且现金能够
满足公司持续经营和长期发展的前提条件下，公司将积极采取现金方式分配股利，且现金分红优
先于股票股利。公司年度报告期内合并口径盈利且累计未分配利润为正时，拟分配的现金红利总
额（包括中期已分配的现金红利）与合并报表年度归属于上市公司股东的净利润之比不低于 30%。
具体分红比例由公司董事会根据中国证监会的有关规定和公司经营情况拟定，由公司股东大会审
议决定。
（三）公司采取现金方式分配股利的，应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、
盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，分别在不同发阶段采取差异化现金分红政策。
1、公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配
中所占比例最低应达到 80%；
2、公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配
中所占比例最低应达到 40%；
3、公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配
中所占比例最低应达到 20%；
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
重大投资或重大现金支出是指：公司未来十二个月内拟对外投资、收购资产(含土地使用权)或者
购买设备等的累计支出达到或者超过公司最近一期经审计净资产的 10%。
（四）公司的利润分配决策程序为：
公司进行利润分配时，应当由董事会先制定分配预案，再行提交股东大会进行审议。董事会在制
定利润分配预案时，要详细记录管理层建议、参会董事的发言要点、独立董事意见、董事会投票
表决情况等内容，并形成书面记录作为公司档案妥善保存。
（五）公司在进行现金分红方案审议时，还应遵循以下程序：
1、董事会审议现金分红具体方案时，应当认真研究和论证公司现金分红的时机、条件和最低比例、
调整的条件及其决策程序要求等事宜，独立董事应当发表明确意见。独立董事可以征集中小股东
的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
2、股东大会对现金分红具体方案进行审议前，应通过多种渠道（包括但不限于开通专线电话、邮
箱、邀请中小投资者参会等），主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东诉
求，并及时答复中小股东关心的问题。
3、公司当年盈利，董事会未提出以现金方式进行利润分配预案的或按照低于章程规定的现金分红
比例进行利润分配的，应当在定期报告中说明未进行现金分红或现金分配低于章程规定比例的原
因，未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划，并由独立董事对利润分配预案发表独立意见
并及时披露；董事会审议通过后提交股东大会通过现场和网络投票的方式审议，并由董事会向股
东大会作出说明。
4、公司应当严格执行公司章程确定的现金分红政策以及股东大会审议批准的现金分红具体方案。
确有必要对公司章程确定的现金分红政策进行调整或者变更的，应当满足公司章程规定的条件，
经过详细论证后，履行相应的决策程序，并经出席股东大会的股东所持表决权的 2/3 以上通过；
调整后的利润分配政策不得违反相关法律、行政法规、部门规章和政策性文件的规定。
（六）公司调整现金分红政策的具体条件：
1、公司发生亏损或者已发布预亏提示性公告的；
2、遇到战争、自然灾害等不可抗力时或发生其他对公司生产经营造成重大影响的情形时；
37
新黄浦 2022 年年度报告
3、自利润分配的股东大会召开日后的两个月内，公司除募集资金、政府专项财政资金等专款专用
或专户管理资金以外的现金（含银行存款、高流动性的债券等）余额均不足以支付现金股利；
4、按照既定分红政策执行将导致公司股东大会或董事会批准的重大投资项目、重大交易无法按既
定交易方案实施的；
5、董事会有合理理由相信按照既定分红政策执行将对公司持续经营或保持盈利能力构成实质性不
利影响的。
（七）监事会应对董事会和管理层执行公司分红政策和股东回报规划的情况及决策程序进行监督。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保 √是 □否
护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
（四）本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数（元）（含税） 0.26
每 10 股转增数（股）
现金分红金额（含税） 17,508,316.44
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股
56,476,015.48
东的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净
31.00%
利润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额
合计分红金额（含税） 17,508,316.44
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普
31.00%
通股股东的净利润的比率（%）
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
38
新黄浦 2022 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司建立有完善的考核指标体系和考核程序，公司董事会对高级管理人员实行年度经营考核，
由董事会薪酬与考核委员会提出有关考核的方案，并经董事会审议通过后实施。高层管理人员直
接向董事会负责，承担董事会下达的经营目标责任，签定经营责任书，董事会根据业务收入、目
标利润和经营性现金流量等财务指标以及经营、管理、廉政、安全生产等管理指标完成情况，对
照目标责任书对高层管理人员进行考核，与收入分配挂钩，奖惩分明。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用□不适用
公司依据《公司管理制度》、《公司内部控制制度》等制度，对子公司进行授权管理，实施管控。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司内部控制审计报告由大华会计师事务所（特殊普通合伙）出具标准的无保留意见的报告，详
见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元）
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用√不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨）
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 2022 年，公司下属企业采用清洁能源发电，其中南
在生产过程中使用减碳技术、研发生产 浔花园名都大酒店采用光伏发电累计 168395 度；四象府
助于减碳的新产品等） 小区光伏发电累计发电 224121 度，总计 392516 度。
公司下属上海科技京城进行节能设备的更新，全年
能耗由 4816 吨标准煤下降到了 4188 吨标准煤。
具体说明
√适用 □不适用
公司下属子公司上海科技京城积极响应政府号召，采用新型的节能设备和技术，开展了相关
的设备技术节能改造。持续在生产经营活动中推进节能工作，通过深化宣传教育、建立楼宇综合
节能标准化等举措提高节能意识，成立节能工作领导小组，在组织内部建立规范的能源管理体系，
实施全过程管理，使上海科技京城全年能耗由 4816 吨标准煤下降到了 4188 吨标准煤，节能减排
措施取得了明显的效果和社会效益。
2022 年 12 月获得“黄浦区 2022 年度节能减排先进集体”、“ 2021-2022 年国家级商业建筑
需求侧管理示范项目”。
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 21.33
其中：资金（万元） 11.17 抗疫捐款、奖学金、困难家庭结对帮扶
物资折款（万元） 10.16 防疫物资
惠及人数（人）
具体说明
40
新黄浦 2022 年年度报告
√适用 □不适用
公司在聚焦房地产和金融两大领域做精专业、做强主业的同时，始终不忘践行企业的社会责
任，在疫情防控、城市建设、慈善公益等领域不断贡献力量。
一、积极履行纳税人义务
公司依法按时缴纳税款，积极履行扣缴义务人代扣代缴税款义务；向税务机关如实报告生产
经营和财务制度执行情况，及时、合规提供各类报表和资料。
二、高质量参与上海疫情防控
公司坚持高站位、高标准地支持上海的新冠疫情防控，全力配合属地政府开展抗疫防疫各项
工作。2022 年 4 月，公司向上海市慈善基金会黄浦区代表处捐款 10 万元，向黄浦区南京东路街
道捐赠 8 万元的医用防护服、隔离服、口罩等医疗物资和食品，主动为街道和周边社区提供核酸
检测场所。此外，公司建立党团员疫情防控突击队，组织广大党员、团员在封控期间就近参与社
区疫情防控志愿服务工作，展现了公司高度的社会责任和良好的精神风貌。
三、开展志愿服务和公益慈善
公司响应黄浦区南京东路街道号召，开展路口执勤志愿服务，结对帮扶街道 3 名困难学子，
用实际行动为黄浦区创建全国文明城区工作做出贡献。
2022 年 4 月，“新黄浦浔龙奖学金”首次助学奖颁奖仪式在南浔高级中学举行，为 7 位特别
优秀的学生颁发了“新黄浦浔龙助学卓越奖”，为 182 位优秀学生颁发“新黄浦浔龙助学优秀奖
“，发放金额 10684 元。2022 年 12 月，浙江南浔花园名都大酒店向南浔区慈善总会捐赠 2.16 万
元的床上用品。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 40
其中：资金（万元） 40 帮扶资金
物资折款（万元）
惠及人数（人） 帮助农村人口 80 人左右就业，30 户左
80
右脱贫
帮扶形式（如产业扶贫、就业扶
产业扶贫、就业扶贫
贫、教育扶贫等）
具体说明
√适用 □不适用
为支持乡村产业振兴，完善产业链、促进香菇种植产业化发展，公司下属华闻期货有限公司
向河南省桐柏县安棚镇提供 40 万元帮扶资金，支持安棚镇进一步打造香菇产业基地，加强基础设
施建设，改善基地的生产条件。
通过“基地+农户”的模式，将分散的香菇种植农户组织起来，按照现代农业产业经营模式，
通过合作社的纽带作用，提高农民组织化程度，形成产业从基地种植到加工的良性循环，促进当
地香菇产业的持续、健康发展，扩充就业，增加农民收入，发挥巩固拓展脱贫攻坚成果的积极作
用。该项目预计能帮助农村人口 80 人左右就业，30 户左右脱贫。
41
新黄浦 2022 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用√不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
42
新黄浦 2022 年年度报告
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
1． 会计政策变更
（1）执行企业会计准则解释第 15 号对本公司的影响
2021 年 12 月 31 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，以
下简称“解释 15 号”），解释第 15 号明确了关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研
发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理、关于亏损合同的判断以及关于资金集中管理
相关列报问题。其中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或
副产品对外销售的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月 1 日起施行。本公司
自 2022 年 1 月 1 日起施行。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。
（2）执行企业会计准则解释第 16 号对本公司的影响
2022 年 12 月 13 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以
下简称“解释 16 号”），解释 16 号三个事项的会计处理中：“关于单项交易产生的资产和负债
相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起施行，允许企业自发布
年度提前执行，本公司本年未施行该事项相关的会计处理；“关于发行方分类为权益工具的金融
工具相关股利的所得税影响的会计处理”及“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结
算的股份支付的会计处理”内容自公布之日起施行。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影
响。
2． 会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
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新黄浦 2022 年年度报告
境内会计师事务所名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 110
境内会计师事务所审计年限 2
境内会计师事务所注册会计师姓名 刘涛、齐江伟
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续 2
年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 大华会计师事务所（特殊普通
40
合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及其控股股东、实际控制人诚信状况良好，不存在未履行法院生效判决、所负数
额较大的债务到期未清偿等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
44
新黄浦 2022 年年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
45
新黄浦 2022 年年度报告
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
46
新黄浦 2022 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方
担保发生日 担保是否
与上市 担保 担保 担保物（如 担保是否 担保逾期金 反担保情 是否为关 关联
担保方 被担保方 担保金额 期(协议签署 担保类型 已经履行
公司的 起始日 到期日 有） 逾期 额 况 联方担保 关系
日) 完毕
关系
常州新黄浦中金置 控股子 一手商品房 60,752.90 2020年1月 2020年1月 办妥抵押 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
业有限公司 公司 购买客户 1日 他项权证 保证
湖州南浔嘉顺投资 控股子 一手商品房 600.00 2017年12月 2018年6月 办妥抵押 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
管理有限公司 公司 购买客户 18日 27日 他项权证 保证
新黄浦（浙江）投 控股子 一手商品房 3,823.10 2020年4月29 2020年11 办妥抵押 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
资发展有限公司 公司 购买客户 日 月18日 他项权证 保证
新黄浦（湖州）房 控股子 一手商品房 40,225.10 2021年3月9 2021年8月 办妥抵押 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
地产开发有限公司 公司 购买客户 日 2日 他项权证 保证
杭州新黄浦滨顺房 控股子 一手商品房 38,598.50 2022年7月19 2022年7月 办妥抵押 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
地产开发有限公司 公司 购买客户 日 19日 预告登记 保证
杭州新黄浦滨致房 控股子 一手商品房 2,162.00 2022年6月21 2022年6月 办妥抵押 连带责任 否 否 否 0 否 否 其他
地产开发有限公司 公司 购买客户 日 21日 预告登记 保证
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -1,074.20
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 146,161.60
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 72,762.04
报告期末对子公司担保余额合计（B） 192,415.73
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 338,577.33
担保总额占公司净资产的比例(%) 73.82%
其中：
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新黄浦 2022 年年度报告
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 109,255.90
上述三项担保金额合计（C+D+E） 109,255.90
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
48
新黄浦 2022 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
（四）其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
49
新黄浦 2022 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
（1） 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
（2） 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
（3） 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 29,050
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 29,205
(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数 不适用
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先 不适用
股股东总数（户）
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
50
新黄浦 2022 年年度报告
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 期末持股数 比例 售条
报告期内增减 股东性质
（全称） 量 (%) 件股 股份
数量
份数 状态
量
上海新华闻投资有
120,701,293 17.92 质押 120,420,000 国有法人
限公司
上海盛誉莲花股权
境内非国
投资基金合伙企业 115,162,770 17.10 无
有法人
（有限合伙）
上海市黄浦区国有
资产监督管理委员
会（上海市黄浦区 85,107,090 12.64 无 国家
集体资产监督管理
委员会）
中崇投资集团有限 境内非国
31,923,241 4.74 质押 31,923,241
公司 有法人
北京禾晟源私募基
金管理有限公司－
-320,000 28,116,530 4.18 无 其他
禾晟源稳进二期私
募证券投资基金
西藏信托有限公司
－安坤 5 号集合资 17,378,410 2.58 无 其他
金信托计划
西藏信托有限公司
－安坤 8 号集合资 -1,270,000 15,591,870 2.32 无 其他
金信托计划
西藏信托有限公司
－丹泽 1 号集合资 13,896,600 2.06 无 其他
金信托计划
福建天宝矿业投资 境内非国
-420,000 6,310,000 0.94 无
集团股份有限公司 有法人
上海新黄浦（集团）
5,628,000 0.84 无 国有法人
有限责任公司
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
上海新华闻投资有限公司 120,701,293 人民币普通股 120,701,293
上海盛誉莲花股权投资基金合伙企
115,162,770 人民币普通股 115,162,770
业（有限合伙）
上海市黄浦区国有资产监督管理委
员会（上海市黄浦区集体资产监督管 85,107,090 人民币普通股 85,107,090
理委员会）
中崇投资集团有限公司 31,923,241 人民币普通股 31,923,241
北京禾晟源私募基金管理有限公司
－禾晟源稳进二期私募证券投资基 28,116,530 人民币普通股 28,116,530
金
51
新黄浦 2022 年年度报告
西藏信托有限公司－安坤 5 号集合
17,378,410 人民币普通股 17,378,410
资金信托计划
西藏信托有限公司－安坤 8 号集合
15,591,870 人民币普通股 15,591,870
资金信托计划
西藏信托有限公司－丹泽 1 号集合
13,896,600 人民币普通股 13,896,600
资金信托计划
福建天宝矿业投资集团股份有限公
6,310,000 人民币普通股 6,310,000
司
上海新黄浦（集团）有限责任公司 5,628,000 人民币普通股 5,628,000
前十名股东中回购专户情况说明 无
上述股东委托表决权、受托表决权、
无
放弃表决权的说明
1、上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司－安坤
5 号集合资金信托计划、安坤 8 号集合资金信托计划、丹泽 1 号集
合资金信托计划，持有新黄浦股票 17,378,410 股、15,591,870
上述股东关联关系或一致行动的说 股、13,896,600 股。
明 2、上海新黄浦（集团）有限责任公司是上海市黄浦区国有资产监
督管理委员会下属子公司。
3、公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于《上市公
司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数
不适用
量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
（4） 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海新华闻投资有限公司
单位负责人或法定代表人 幸宇晖
成立日期 2001 年 1 月 17 日
主要经营业务 实业投资、资产经营及管理（非金融业务），国内贸易（专
项审批除外），电子产品的制造及销售（专项审批除外），
绿化，及其以上相关业务的咨询服务（涉及许可经营的凭许
可证经营）。
报告期内控股和参股的其他境内外 无
上市公司的股权情况
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
52
新黄浦 2022 年年度报告
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京国际信托有限公司(德瑞股权投资基金集合资金信托计
划)
单位负责人或法定代表人 周瑞明
成立日期 1984 年 10 月 5 日
主要经营业务 许可经营项目：资金信托；动产信托；不动产信托；有价证
券信托；其他财产或财产权信托；作为投资基金或者基金管
理公司的发起人从事投资基金业务；经营企业资产的重组、
购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务；受托经营国
务院有关部门批准的证券承销业务；办理居间、咨询、资信
调查等业务；代保管及保管箱业务；以存放同业、拆放同业、
贷款、租赁、投资方式运用固有财产；以固有财产为他人提
供担保；从事同业拆借；特定目的信托受托机构；受托境外
理财业务；股指期货交易业务；以固有资产从事股权投资业
务；法律法规规定或中国银行保险监督管理委员会批准的其
他业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 持有国都证券股份有限公司（股票代码：870488）5.589 亿
上市公司的股权情况 股，持股比例 9.59%。
其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
53
新黄浦 2022 年年度报告
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
√适用 □不适用
德瑞股权投资基金集合资金信托计划投资决策过程如下：北京国际信托有限公司作为信托计划的
受托人，按照受益人的一致意见处理信托计划的相关事务。
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
（5） 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量
比例达到 80%以上
□适用√不适用
（6） 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责人 主要经营业务
组织机构
法人股东名称 或法定代表 成立日期 注册资本 或管理活动等
代码
人 情况
上海盛誉莲花股 何晶 2016 年 11 91310000MA1FL36DXM 300,100 股权投资，资
54
新黄浦 2022 年年度报告
权投资基金合伙 月 11 日 产管理，投资
企业（有限合伙） 咨询。【依法
须经批准的项
目，经相关部
门批准后方可
开展经营活
动】
上海市黄浦区国
有资产监督管理
委员会（上海市黄
浦区集体资产监
督管理委员会）
情况说明
（7） 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
（8） 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用√不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用√不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审 计 报 告
大华审字[2023]000349号
上海新黄浦实业集团股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了上海新黄浦实业集团股份有限公司(以下简称新黄浦)财务报表，包括 2022 年 12
月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量
表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新黄
浦 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流
量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于新黄浦，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是
充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1. 房地产开发项目收入
2. 存货的可变现净值
(一)房地产开发项目收入事项
1. 事项描述
请参阅合并财务报表附注“五、重要会计政策和会计估计”38 所述的会计政策及“七、合并
财务报表项目附注”注释（61）。
2022 年度，新黄浦实现房地产开发项目收入为 413,259.01 万元，占 2022 年度营业收入总额
的 95.72%。由于房地产开发项目的收入对新黄浦的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开发
项目的收入确认识别为关键审计事项。
2. 审计应对
56
新黄浦 2022 年年度报告
我们对于房地产开发项目的收入所实施的重要审计程序包括：
（1） 评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2） 检查新黄浦的房产标准买卖合同条款，以评价新黄浦有关房地产开发项目的收入确
认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3） 就本年确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已经被客户接受或
被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否已按照新黄浦的收入确认政策
确认；
（4） 就资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已经
被客户接受或被视为已获客户接受的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确
认。
基于已执行的审计工作，我们未发现新黄浦与房地产开发项目收入事项相关的重大不符事项。
(二) 存货的可变现净值
1. 事项描述
请参阅合并财务报表附注“五、重要会计政策和会计估计”15 所述的会计政策及“七、合并
财务报表项目附注”注释（9）。
2022 年度，新黄浦合并资产负债表的存货账面价值为 666,240.36 万元，包括开发成本和开
发产品（以下统称“存货”）666,169.48 万元，占新黄浦 2022 年 12 月 31 日合并资产总额的 27.17%，
该等存货按照成本与可变现净值孰低计量。
在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发生
的建造成本作出估计，并估算每个开发项目的预期售价、销售费用以及相关销售税金等，该过程
涉及重大的管理层判断和估计，因此我们将存货的可变现净值的评估作为关键审计事项。
2. 审计应对
我们对于存货的可变现净值所实施的重要审计程序包括：
（1）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内
部控制的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问管理层这些存货项目的进度和各项目
最新预测所反映的总开发成本预算；
（3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中采用的关键假设，包括与平均净售价有关的
关键假设，与市场可获取数据和新黄浦的销售预算计划进行比较；
（4）将各存货项目的估计建造成本与新黄浦的最新预算进行比较，并将截止 2022 年 12 月
31 日发生的成本与截止 2022 年 12 月 31 日的预算进行比较，以评价管理层预测的准确性；
（5）进行敏感性分析，以确定该等估计将导致开发项目发生重大错报的变动程度，并考虑关
键假设出现此类变动的可能性。
基于已执行的审计工作，我们未发现新黄浦存在与存货可变现净值事项相关的重大不符事项。
57
新黄浦 2022 年年度报告
四、 其他信息
新黄浦管理层对其他信息负责。其他信息包括 2022 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报
表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
新黄浦管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，新黄浦管理层负责评估新黄浦的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算新黄浦、终止运营或别无其他现实
的选择。
治理层负责监督新黄浦的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于
未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对新黄浦持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得
出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用者注意财务报表中
的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可
获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新黄浦不能持续经营。
58
新黄浦 2022 年年度报告
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
6．就新黄浦中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意
见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
（项目合伙人） 刘涛
中国北京 中国注册会计师：
齐江伟
二〇二三年四月二十六日
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 上海新黄浦实业集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 6,965,910,840.36 5,084,836,939.75
结算备付金 7,229,770.49 772,394.64
拆出资金
交易性金融资产 70,970,804.37 97,025,582.67
衍生金融资产
应收票据
应收账款 19,790,027.74 43,923,841.61
应收款项融资
预付款项 52,058,457.24 326,418,963.62
59
新黄浦 2022 年年度报告
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 81,419,251.47 531,749,556.69
其中：应收利息 213,429.50 230,530.44
应收股利
买入返售金融资产 8,650,157.90 33,506,595.60
存货 6,662,403,556.15 8,475,261,898.93
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 4,372,194,213.94 3,730,406,830.58
流动资产合计 18,240,627,079.66 18,323,902,604.09
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,629,388,560.55 1,608,678,664.62
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 139,501,063.70 138,114,123.95
投资性房地产 3,929,453,129.54 777,013,608.06
固定资产 472,455,769.23 480,974,690.85
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 32,819,513.79 7,983,762.65
无形资产 3,349,495.30 4,067,930.36
开发支出
商誉
长期待摊费用 9,866,137.67 10,932,676.27
递延所得税资产 63,627,344.75 62,936,358.79
其他非流动资产 3,057,517.07 26,565,205.13
非流动资产合计 6,283,518,531.60 3,117,267,020.68
资产总计 24,524,145,611.26 21,441,169,624.77
流动负债：
短期借款 20,021,694.45
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债 52,060.00
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,802,059,320.00 626,504,254.50
预收款项 28,636,650.65 7,927,819.20
合同负债 2,812,358,780.80 5,036,216,067.30
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 88,536,508.85 110,101,257.69
应交税费 187,299,885.43 245,380,741.02
其他应付款 1,336,306,951.61 1,136,196,460.36
其中：应付利息
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
应付手续费及佣金
60
新黄浦 2022 年年度报告
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 158,806,866.46 101,437,187.21
其他流动负债 8,483,082,538.16 6,291,068,064.35
流动负债合计 14,917,109,196.41 13,554,883,911.63
非流动负债：
保险合同准备金 44,306,909.41 28,260,987.90
长期借款 2,768,289,833.42 2,543,726,876.02
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 22,740,479.45 2,649,336.73
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00
递延收益
递延所得税负债 87,511,648.42 97,650,910.35
其他非流动负债 2,097,758,873.07 640,677,425.75
非流动负债合计 5,020,607,743.77 3,362,965,536.75
负债合计 19,937,716,940.18 16,917,849,448.38
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 902,640,279.28 902,640,279.28
减：库存股
其他综合收益 -6,816,131.09 -1,630,251.50
专项储备
盈余公积 364,976,349.16 364,976,349.16
一般风险准备 13,818,677.31 8,772,900.37
未分配利润 2,432,605,514.86 2,414,845,115.62
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 4,380,621,475.52 4,363,001,178.93
少数股东权益 205,807,195.56 160,318,997.46
所有者权益（或股东权益）合计 4,586,428,671.08 4,523,320,176.39
负债和所有者权益（或股东权益）总计 24,524,145,611.26 21,441,169,624.77
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:上海新黄浦实业集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 82,855,543.98 190,774,551.80
交易性金融资产 14,152,695.52 8,143,864.61
衍生金融资产
应收票据
应收账款 66,531.35 6,164,603.00
应收款项融资
预付款项 265,630,000.00
其他应收款 2,079,290,603.21 1,990,185,003.83
61
新黄浦 2022 年年度报告
其中：应收利息
应收股利
存货 5,705,862.90 22,521,153.73
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 463,698.64 129,653.11
流动资产合计 2,182,534,935.60 2,483,548,830.08
非流动资产：
债权投资 30,000,000.00 30,000,000.00
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 3,998,963,326.48 3,880,765,780.38
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 139,501,063.70 130,946,640.15
投资性房地产 432,245,329.05 434,725,102.64
固定资产 1,841,649.81 2,136,275.59
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,687,150.46 2,265,856.67
开发支出
商誉
长期待摊费用 907,929.00 1,178,199.00
递延所得税资产 10,712,883.85 10,340,226.71
其他非流动资产 371,842.56
非流动资产合计 4,616,231,174.91 4,492,358,081.14
资产总计 6,798,766,110.51 6,975,906,911.22
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 712,161.51 712,161.51
预收款项 2,695,273.00 2,110,363.00
合同负债
应付职工薪酬 34,804,687.90 40,814,089.59
应交税费 12,001,656.61 17,099,287.18
其他应付款 1,176,265,977.73 1,282,844,918.51
其中：应付利息
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 87,944,442.50 88,111,831.94
其他流动负债
流动负债合计 1,314,424,199.25 1,431,692,651.73
非流动负债：
长期借款 913,000,000.00 999,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债 50,000,000.00
62
新黄浦 2022 年年度报告
递延收益
递延所得税负债 30,828,499.72 28,687,686.10
其他非流动负债
非流动负债合计 943,828,499.72 1,077,687,686.10
负债合计 2,258,252,698.97 2,509,380,337.83
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 673,396,786.00 673,396,786.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,005,958,264.76 1,005,958,264.76
减：库存股
其他综合收益 -6,816,131.09 -1,630,251.50
专项储备
盈余公积 364,720,344.49 364,720,344.49
未分配利润 2,503,254,147.38 2,424,081,429.64
所有者权益（或股东权益）合计 4,540,513,411.54 4,466,526,573.39
负债和所有者权益（或股东权
6,798,766,110.51 6,975,906,911.22
益）总计
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 4,725,897,692.00 3,941,574,921.99
其中：营业收入 4,317,280,153.18 3,586,081,119.42
利息收入 62,230,974.34 77,482,494.47
已赚保费
手续费及佣金收入 346,386,564.48 278,011,308.10
二、营业总成本 4,653,920,606.61 3,860,004,324.52
其中：营业成本 3,911,989,534.24 3,316,419,790.72
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额 16,045,921.51 13,183,992.73
保单红利支出
分保费用
税金及附加 119,002,029.25 48,222,453.72
销售费用 307,675,033.74 234,064,824.12
管理费用 285,800,519.84 248,531,028.35
研发费用
财务费用 13,407,568.03 -417,765.12
其中：利息费用 40,105,147.30 22,241,675.31
利息收入 27,552,450.27 22,915,977.85
加：其他收益 8,524,229.16 5,214,534.44
投资收益（损失以“－”号填列） 1,564,129.90 52,550,123.58
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 28,516,527.36 22,752,915.04
以摊余成本计量的金融资产终止确认
收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 7,175,317.87 10,582,729.95
63
新黄浦 2022 年年度报告
信用减值损失（损失以“-”号填列） 281,377.32 41,443,305.48
资产减值损失（损失以“-”号填列） - -4,318,813.38
资产处置收益（损失以“－”号填列） -59,173.90 173,349.15
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 89,462,965.74 187,215,826.69
加：营业外收入 52,725,278.50 2,427,160.15
减：营业外支出 6,069,346.97 5,013,845.84
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 136,118,897.27 184,629,141.00
减：所得税费用 71,134,584.80 39,339,717.16
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 64,984,312.47 145,289,423.84
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 64,984,312.47 145,289,423.84
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”
56,476,015.48 109,943,649.84
号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） 8,508,296.99 35,345,774.00
六、其他综合收益的税后净额 -5,185,879.59 20,797,371.74
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后
-5,185,879.59 20,797,371.74
净额
1．不能重分类进损益的其他综合收益 20,754,585.45
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动 20,754,585.45
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 -5,185,879.59 42,786.29
（1）权益法下可转损益的其他综合收益 -5,185,879.59 42,786.29
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额
七、综合收益总额 59,798,432.88 166,086,795.58
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 51,290,135.89 130,741,021.58
（二）归属于少数股东的综合收益总额 8,508,296.99 35,345,774.00
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0839 0.1633
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0839 0.1633
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 88,596,373.31 108,522,849.19
减：营业成本 33,508,536.08 41,085,675.12
税金及附加 8,268,140.11 9,272,627.91
销售费用 1,978,793.49 350,309.63
管理费用 107,420,735.84 106,820,069.57
研发费用
64
新黄浦 2022 年年度报告
财务费用 43,982,708.41 40,254,029.37
其中：利息费用 62,456,176.41 51,948,304.17
利息收入 18,503,975.51 11,745,125.19
加：其他收益 352,659.37 1,002,552.47
投资收益（损失以“－”号填列） 160,931,986.61 163,751,055.04
其中：对联营企业和合营企业的投资收
28,516,725.69 22,752,915.04
益
以摊余成本计量的金融资产终止
确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填 11,221,234.09
8,563,254.46
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） 1,425,371.40 -2,057,656.50
资产减值损失（损失以“-”号填列） -792,939.47
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 64,710,731.22 83,864,383.22
加：营业外收入 50,000,000.00 53,577.90
减：营业外支出 95,000.00 3,322,599.98
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 114,615,731.22 80,595,361.14
减：所得税费用 1,773,174.18 -25,457,331.79
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 112,842,557.04 106,052,692.93
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号
112,842,557.04 106,052,692.93
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额 -5,185,879.59 20,797,371.74
（一）不能重分类进损益的其他综合收益 20,754,585.45
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动 20,754,585.45
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -5,185,879.59 42,786.29
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -5,185,879.59 42,786.29
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的
金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 107,656,677.45 126,850,064.67
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 3,818,150,646.96 3,683,467,174.35
客户存款和同业存放款项净增加额
65
新黄浦 2022 年年度报告
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金 429,802,032.69 356,734,741.82
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 84,739,220.32 22,813,267.30
收到其他与经营活动有关的现金 2,313,804,227.12 947,112,629.81
经营活动现金流入小计 6,646,496,127.09 5,010,127,813.28
购买商品、接受劳务支付的现金 1,930,928,145.28 2,288,461,335.56
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 324,174,303.46 244,977,534.43
支付的各项税费 503,325,193.52 350,601,355.37
支付其他与经营活动有关的现金 658,994,056.96 511,704,451.35
经营活动现金流出小计 3,417,421,699.22 3,395,744,676.71
经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 582,669,930.26 553,237,937.51
取得投资收益收到的现金 9,307,279.47 29,797,208.54
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
324,670.42
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,327,760,265.63
投资活动现金流入小计 1,919,737,475.36 583,359,816.47
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
23,439,471.81 14,410,927.87
的现金
投资支付的现金 672,391,420.39 550,966,800.65
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,161,956,584.77
投资活动现金流出小计 1,857,787,476.97 565,377,728.52
投资活动产生的现金流量净额 61,949,998.39 17,982,087.95
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 9,800,000.00 937,500.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 9,800,000.00 937,500.00
取得借款收到的现金 514,712,957.40 1,039,916,876.02
收到其他与筹资活动有关的现金 746,272,500.00 519,250,000.00
筹资活动现金流入小计 1,270,785,457.40 1,560,104,376.02
偿还债务支付的现金 1,327,149,999.00 1,653,570,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 303,538,909.76 348,678,605.71
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 21,503,350.73 40,500,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 1,050,147,074.29 523,563,480.98
筹资活动现金流出小计 2,680,835,983.05 2,525,812,086.69
筹资活动产生的现金流量净额 -1,410,050,525.65 -965,707,710.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 1,880,973,900.61 666,657,513.85
加：期初现金及现金等价物余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
六、期末现金及现金等价物余额 6,965,810,840.36 5,084,836,939.75
66
新黄浦 2022 年年度报告
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 100,543,921.31 103,966,253.49
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 694,999,125.33 1,422,307,484.74
经营活动现金流入小计 795,543,046.64 1,526,273,738.23
购买商品、接受劳务支付的现金 4,056,259.43 269,140,958.79
支付给职工及为职工支付的现金 104,036,796.10 82,239,262.09
支付的各项税费 19,277,007.87 14,957,146.62
支付其他与经营活动有关的现金 1,157,565,850.94 1,668,468,504.94
经营活动现金流出小计 1,284,935,914.34 2,034,805,872.44
经营活动产生的现金流量净额 -489,392,867.70 -508,532,134.21
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 18,333,300.00 142,326,944.24
取得投资收益收到的现金 67,208,142.16 125,682,912.60
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 1,800,644,088.68 1,685,900,496.82
投资活动现金流入小计 1,886,185,530.84 1,953,910,353.66
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 661,443.31
742,675.71
的现金
投资支付的现金 122,200,000.00 366,715,562.04
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 1,271,970,172.52 674,819,100.00
投资活动现金流出小计 1,394,912,848.23 1,042,196,105.35
投资活动产生的现金流量净额 491,272,682.61 911,714,248.31
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 473,272,500.00
筹资活动现金流入小计 473,272,500.00
偿还债务支付的现金 86,000,000.00 586,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 115,318,822.73 177,543,948.22
支付其他与筹资活动有关的现金 381,752,500.00
筹资活动现金流出小计 583,071,322.73 763,543,948.22
筹资活动产生的现金流量净额 -109,798,822.73 -763,543,948.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -107,919,007.82 -360,361,834.12
加：期初现金及现金等价物余额 190,774,551.80 551,136,385.92
六、期末现金及现金等价物余额 82,855,543.98 190,774,551.80
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
67
新黄浦 2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
归属于母公司所有者权益
项目 其他权益工 所有者权益
专 少数股东权益
具 合计
实收资本 资本公 减：库 其他综 项 一般风险准 其
优 永 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 积 存股 合收益 储 备 他
先 续
他 备
股 债
一、上年年末余 673,396, 902,640 -1,630, 364,976,349 8,772,900.3 2,414,845,115 4,363,001,178 4,523,320,1
160,318,997.46
额 786.00 ,279.28 251.50 .16 7 .62 .93 76.39
加：会计政策变
更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他
二、本年期初余 673,396, 902,640 -1,630, 364,976,349 8,772,900.3 2,414,845,115 4,363,001,178 4,523,320,1
160,318,997.46
额 786.00 ,279.28 251.50 .16 7 .62 .93 76.39
三、本期增减变
-5,185, 5,045,776.9 63,108,494.
动金额（减少以 17,760,399.24 17,620,296.59 45,488,198.10
879.59 4 69
“－”号填列）
（一）综合收益 -5,185, 59,798,432.
56,476,015.48 51,290,135.89 8,508,296.99
总额 879.59 88
（二）所有者投 58,483,251.
- 58,483,251.84
入和减少资本 84
1．所有者投入 59,420,751.
59,420,751.84
的普通股 84
2．其他权益工
具持有者投入 -937,500.00 -937,500.00
资本
68
新黄浦 2022 年年度报告
3．股份支付计
入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 5,045,776.9 -38,715,616.2 -33,669,839.3 -55,173,190
-21,503,350.73
4 4 0 .03
1．提取盈余公
积
2．提取一般风 5,045,776.9
-5,045,776.94
险准备 4
3．对所有者（或 -33,669,839.3 -33,669,839.3 -55,173,190
-21,503,350.73
股东）的分配 0 0 .03
4．其他
（四）所有者权
益内部结转
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收
益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余 673,396, 902,640 -6,816, 364,976,349 13,818,677. 2,432,605,514 4,380,621,475 4,586,428,6
205,807,195.56
额 786.00 ,279.28 131.09 .16 31 .86 .52 71.08
69
新黄浦 2022 年年度报告
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工
项目 专 所有者权益合
具 少数股东权益
实收资本 资本公 减：库 其他综 项 一般风险准 其 计
优 永 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 积 存股 合收益 储 备 他
先 续
他 备
股 债
一、上年年末余 673,396, 902,640 132,613 364,976,349. 2,865,324. 2,236,575,870 4,313,067,771 194,535,723. 4,507,603,495
额 786.00 ,279.28 ,162.36 16 23 .64 .67 46 .13
加：会计政策变
更
前期差错
更正
同一控制
下企业合并
其他 -50,045
50,045,601.93
,601.93
二、本年期初余 673,396, 902,640 82,567, 364,976,349. 2,865,324. 2,286,621,472 4,313,067,771 194,535,723. 4,507,603,495
额 786.00 ,279.28 560.43 16 23 .57 .67 46 .13
三、本期增减变 -84,197
5,907,576. 128,223,643.0 -34,216,726.
动金额（减少以 ,811.93 49,933,407.26 15,716,681.26
14 5 00
“－”号填列）
（一）综合收益 20,797, 109,943,649.8 130,741,021.5 35,345,774.0 166,086,795.5
总额 371.74 4 8 0 8
（二）所有者投 -29,062,500. -29,062,500.0
入和减少资本 00 0
1．所有者投入 -30,000,000. -30,000,000.0
的普通股 00 0
2．其他权益工
具持有者投入 937,500.00 937,500.00
资本
3．股份支付计
入所有者权益
70
新黄浦 2022 年年度报告
的金额
4．其他
（三）利润分配 5,907,576. -86,715,190.4 -80,807,614.3 -40,500,000. -121,307,614.
14 6 2 00 32
1．提取盈余公
积
2．提取一般风 5,907,576.
-5,907,576.14
险准备 14
3．对所有者（或 -80,807,614.3 -80,807,614.3 -40,500,000. -121,307,614.
股东）的分配 2 2 00 32
4．其他
（四）所有者权 -104,99
104,995,183.6
益内部结转 5,183.6
7
7
1．资本公积转
增资本（或股
本）
2．盈余公积转
增资本（或股
本）
3．盈余公积弥
补亏损
4．设定受益计
划变动额结转
留存收益
5．其他综合收 -104,99
104,995,183.6
益结转留存收 5,183.6
7
益 7
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余 673,396, 902,640 -1,630, 364,976,349. 8,772,900. 2,414,845,115 4,363,001,178 160,318,997. 4,523,320,176
额 786.00 ,279.28 251.50 16 37 .62 .93 46 .39
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
71
新黄浦 2022 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年年末余额 673,396,7 1,005,958 -1,630,2 364,720, 2,424,08 4,466,526
86.00 ,264.76 51.50 344.49 1,429.64 ,573.39
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 673,396,7 1,005,958 -1,630,2 364,720, 2,424,08 4,466,526
86.00 ,264.76 51.50 344.49 1,429.64 ,573.39
三、本期增减变动金额（减 -5,185,8 79,172,7 73,986,83
少以“－”号填列） 79.59 17.74 8.15
（一）综合收益总额 -5,185,8 112,842, 107,656,6
79.59 557.04 77.45
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -33,669, -33,669,8
839.30 39.30
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -33,669, -33,669,8
配 839.30 39.30
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
72
新黄浦 2022 年年度报告
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 673,396,7 1,005,958 -6,816,1 364,720, 2,503,25 4,540,513
86.00 ,264.76 31.09 344.49 4,147.38 ,411.54
2021 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 收益 润 益合计
一、上年年末余额 673,396,7 1,005,958 132,613, 364,720, 2,243,79 4,420,484
86.00 ,264.76 162.36 344.49 5,565.43 ,123.04
加：会计政策变更
前期差错更正
其他 -50,045, 50,045,6
601.93 01.93
二、本年期初余额 673,396,7 1,005,958 82,567,5 364,720, 2,293,84 4,420,484
86.00 ,264.76 60.43 344.49 1,167.36 ,123.04
三、本期增减变动金额（减 -84,197, 130,240, 46,042,45
少以“－”号填列） 811.93 262.28 0.35
（一）综合收益总额 20,797,3 106,052, 126,850,0
71.74 692.93 64.67
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
73
新黄浦 2022 年年度报告
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -80,807, -80,807,6
614.32 14.32
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -80,807, -80,807,6
配 614.32 14.32
3．其他
（四）所有者权益内部结转 -104,995 104,995,
,183.67 183.67
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收 -104,995 104,995,
益 ,183.67 183.67
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 673,396,7 1,005,958 -1,630,2 364,720, 2,424,08 4,466,526
86.00 ,264.76 51.50 344.49 1,429.64 ,573.39
公司负责人：赵峥嵘 主管会计工作负责人：苏刚 会计机构负责人：张景明
74
新黄浦 2022 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
(一) 公司注册地、组织形式和总部地址
上海新黄浦实业集团股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)前身系黄浦区房地产经
营公司、黄浦区兴华实业开发公司和美华房屋建筑装饰公司三家全民所有制企业改制而成的公司。
一九九二年十二月经批准改制为股份有限公司，公司统一社会信用代码：91310000132345908G。
一九九三年三月在上海证券交易所上市。所属行业为房地产业。
2006 年 4 月 24 日，公司股权分置改革相关股东大会决议通过：公司非流通股股东为使其持
有的本公司非流通股获得流通权而向本公司流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有 10 股获
得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。2009 年
5 月 11 日公司完成股权分置改革，股本总数为 561,163,988 股，已全部上市流通。
2018 年 5 月 17 日，经公司 2017 年年度股东大会决议通过，以 2017 年末总股本 561,163,988
股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 2 股，转增后的股本总额为 673,396,786 股。
2019 年 6 月 28 日，经公司 2018 年年度股东大会审议通过，公司中文名称“上海新黄浦置业
股 份 有 限 公 司 ” 变 更 为 “ 上 海 新 黄 浦 实 业 集 团 股 份 有 限 公 司 ”， 公 司 英 文 名 称 变 更 为
“SHANGHAINEWHUANGPUINDUSTRIALGROUPCO.,LTD.”。
截至 2022 年 12 月 31 日止，本公司股本总数 673,396,786 股，注册资本为 673,396,786 元，
注册地：上海市北京东路 668 号东楼 32 层，总部地址：上海市北京东路 668 号东楼 32 层。
(二) 公司主要经营活动
本公司主要经营活动为：房地产经营，旧危房改造，室内外建筑装潢，物业管理，房产咨询，
机械设备安装(含维修)，餐饮业，旅馆业；销售装潢材料、金属材料、木材、建筑材料、五金交
电、百货、化工原料(除危险品)、电工器材、汽车配件。【依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动】
(三) 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2023 年 4 月 26 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司、结构化产品以及本部共计 45 户，增加 16 户，减少 10
户，子公司具体情况详见“附注九、在其他主体中的权益 1、在子公司中权益”。
1． 本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
名称 变更原因
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新黄浦 2022 年年度报告
名称 变更原因
新黄浦（杭州）企业管理有限公司 设立
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司 非同一控制下企业合并
上海稳裕企业发展有限公司 设立
上海稳泰企业发展有限公司 设立
上海稳健企业发展有限公司 设立
上海浦伦稳晟置业有限公司 设立
华闻期货华凌明睿单一资产管理计划 设立
华闻期货华凌轩哥二号单一资产管理计划 设立
华闻期货华凌轩哥五号单一资产管理计划 设立
华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划 设立
华闻期货华凌轩哥七号单一资产管理计划 设立
上海瀛浦海企业发展有限公司 设立
新黄浦（浙江）建设发展有限公司 设立
上海棁垲科技合伙企业（有限合伙） 设立
上海珩览科技有限公司 设立
2. 本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权
的经营实体
名称 变更原因
上海稳盛新黄浦企业发展有限公司 转让
上海怡隆置业有限公司 注销
中泰渝泰新若单一资金信托 转让
成都富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙） 注销
浦浩华锦嘉鑫 1 号私募证券投资基金 注销
华闻期货华凌同胜一号单一资产管理计划 注销
华闻期货华凌轩哥一号单一资产管理计划 注销
华闻期货华凌云锋一号单一资产管理计划 注销
华闻期货华凌轩哥二号单一资产管理计划 注销
华闻期货华凌轩哥七号单一资产管理计划 注销
说明 1：本公司下属子公司上海怡隆置业有限公司于 2022 年 9 月经上海市普陀区市场监督管
理局核准已清算注销。
说明 2：本公司 2022 年 1 月 13 日将持股 100%的子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司的
100%股权按实缴实收资本 0 元，转让给杭州滨江房产集团股份有限公司，于 2022 年 1 月 13 日完
成工商登记变更。
说明 3：本公司下属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司控股的成都富润京浦企业管
76
新黄浦 2022 年年度报告
理合伙企业（有限合伙），2022 年 6 月 24 日将中泰渝泰新若单一资金信托的全部份额转让。
说明 4：本公司下属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司控股的成都富润京浦企业管
理合伙企业（有限合伙）于 2022 年 12 月 27 日已清算注销。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和具
体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会
计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信
息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规定，编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀
疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
3. 记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表
以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。详见本附
注“五、（10）金融工具”、“（15）存货”、“(23)固定资产”、“(29)无形资产”、“(31) 长
期待摊费用”、“(38)收入”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、
经营成果、现金流量等有关信息。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司以 12
个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
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新黄浦 2022 年年度报告
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2. 同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制
方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算
金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制
权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的
差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，
因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，
直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采
用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的所有者权
益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。
3. 非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策
的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风
险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公
允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
78
新黄浦 2022 年年度报告
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商
誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当
期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权
益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作
为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收
益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合
并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权投资在合并日的公允价
值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间
的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。
4. 为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时
计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中
扣减。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1. 合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的单独
主体）均纳入合并财务报表。
2. 合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公
司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债
表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报
表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予
以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
79
新黄浦 2022 年年度报告
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而
形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。
1. 增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初
数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行
调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控
制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期
初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及
除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、
其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
2. 处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份
额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
80
新黄浦 2022 年年度报告
外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权
时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
3. 购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
4. 不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1. 合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情况等
因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通常划
分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营安排划分
为共同经营：
1. 合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义
81
新黄浦 2022 年年度报告
务。
2. 合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义
务。
3. 其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和承担义
务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依赖
于合营方的支持。
2. 共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规
定进行会计处理：
1. 确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2. 确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3. 确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4. 按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5. 确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售
给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的
资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司全额确认
该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，
仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会
计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同经营
相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进行会计处
理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时
具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动
风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1. 外币业务
外币业务交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属
82
新黄浦 2022 年年度报告
于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则
处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率
折算，不改变其记账本位币金额。
以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账
本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或
确认为其他综合收益。
2. 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交
易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。
处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财
务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致
持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报
表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的
部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损
益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各
会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资
产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负
债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，
但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本
金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
1． 金融资产的分类、确认和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为
以下三类：
（1） 以摊余成本计量的金融资产。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
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新黄浦 2022 年年度报告
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应
收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对
所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1） 分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融
资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金
应收票据、应收账款、其他应收款、债权投资、长期应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减
值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产
账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的
摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公
司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后
续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余
额来计算确定利息收入。
（2） 分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础
的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产
为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确
认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其
他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他
此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为
一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。
（3） 指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
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新黄浦 2022 年年度报告
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认
时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本公司持
有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入
本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产
在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：
取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组
合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同
定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4） 分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件、
亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
（5） 指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地
将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将
其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1） 嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2） 在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生
工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该
提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及
与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。
2． 金融负债的分类、确认和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融
负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负
债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
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新黄浦 2022 年年度报告
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确
认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近期内
出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短
期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合
同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，
除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤
销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1） 能够消除或显著减少会计错配。
2） 根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合
或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公
允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风
险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公
允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
（2） 其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实
际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：
1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2） 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3） 不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市场利
率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要
求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣
除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3． 金融资产和金融负债的终止确认
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（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予以转
销：
1） 收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2） 该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原
金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改
的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非
现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值
占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。
4． 金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别
下列情形处理：
（1） 转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转
移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2） 保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3） 既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、
（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1） 未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和
义务单独确认为资产或负债。
2） 保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金
融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融
资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公
司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1） 金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1） 被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2） 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对
应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产）之和。
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（2） 金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整
体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继
续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额
的差额计入当期损益：
1） 终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2） 终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确
认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价
包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得相关资产
或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司
采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在
相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观
察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
6． 金融工具减值
本公司对以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失
准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，
是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流
量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生信用减值的金融
资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项、合同资产以及租赁应收款，本公司运用简化计量
方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用
损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预
期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有
利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每
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个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分
别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相当于
该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算
利息收入。
（2） 如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二
阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面
余额和实际利率计算利息收入。
（3） 如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相当于
该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算
利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以
公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确
认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损
失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形
的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的
损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1） 信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违
约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著
增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺
的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1） 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2） 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3） 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这
些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4） 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5） 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具
的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其
合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，但未必
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一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
（2） 已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已
发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1） 发行方或债务人发生重大财务困难；
2） 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3） 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步；
4） 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5） 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6） 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件所致。
（3） 预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过
去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用风险
特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、债务人所
处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额
的现值。
2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值。
3）对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
4）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损
失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确
定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力
即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
（4） 减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产
的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
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7． 金融资产及金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，
以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用□不适用
本公司对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工
具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收票据划分为若干组
合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
承兑人具有较高的信用评级，历史上未发生票据
组合 1：无风险银 参考历史信用损失经验，结合当前状况以
违约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付
行承兑票据组合 及对未来经济状况的预期计量坏账准备
合同现金流量义务的能力很强
组合 2：商业承兑 参考历史信用损失经验，结合当前状况以
本组合以应收票据的账龄作为信用风险特征
汇票 及对未来经济状况的预期计量坏账准备
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工
具减值。
本公司对信用损失显著增加的应收账款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组
合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来
本组合以应收账款的账龄作为信用
组合 1：账龄组合 经济的预测，编制应收账龄与整个存续期预计损失
风险特征
率对照表，计算预期信用损失
对于组合 2 的应收账款，除非有确凿证据表明该金
组合 2：合并范围内 纳入合并范围内的公司之间的应收
融工具的信用风险自初始确认后显著增加外，不计
关联方组合 款项
提预期信用损失
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13. 应收款项融资
√适用 □不适用
本公司对应收款项融资的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金
融工具减值。
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融
工具减值。
本公司对信用损失显著增加的的其他应收款单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划分为若干
组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
本组合以其他应收款的账龄作为信用风
组合 1：账龄组合 以及对未来经济的预测，编制应收账龄与整个
险特征
存续期预计损失率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并范围内 纳入合并范围内的公司之间的其他应收 除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自
关联方组合 款 初始确认后显著增加外，预期信用损失为 0
15. 存货
√适用 □不适用
1． 存货的分类
本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。房地产开发类存货包括开发产品、开发成本；
非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品。
2． 存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。存货发出时按
加权平均法或个别认定法计价。
3． 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。年末，在对存货进行全面盘点的基础
上，对于存货因被淘汰、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因导致成本高于可变现净
值的部分，以及在建开发项目预计存在的亏损部分。房地产开发类存货按照单个存货项目计提存
货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个或者类别计提存货跌价准备。可变现净值，指存货在
资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
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高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转，转回的金额计入当期损益。
4． 存货的盘存制度
采用永续盘存制
5． 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1） 低值易耗品采用一次转销法；
（2） 包装物采用一次转销法；
（3） 其他周转材料采用一次转销法摊销。
6． 开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7． 公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8． 维修基金的核算方法
本公司未计提维修基金准备。维修费用于实际发生时核算，若需维修的开发项目尚未销售完
毕，则计入该项目的“开发成本”；若需维修的开发项目已经销售完毕，则计入当期损益。
本公司根据项目所在地的相关政策，代业主垫付的维修基金在缴纳时计入”其他应收款”，
并按本公司坏账准备计提政策计提坏账准备。待向业主收取垫付的维修基金时，冲减相应的”其
他应收款”。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素
的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为
应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融工
具减值。
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对长期应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注五（10）6.金融
工具减值。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损
失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将长期应收款划分为若干
组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况
组合 1：账龄组合 本组合以应收账款的账龄作为信用风险特征 以及对未来经济的预测，编制应收账龄与整个
存续期预计损失率对照表，计算预期信用损失
组合 2：合并范围 除非有确凿证据表明该金融工具的信用风险自
纳入合并范围内的公司之间的应收款项
内关联方组合 初始确认后显著增加外，预期信用损失为 0
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1． 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注五（5）同一控制下和非同一
控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；
发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
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新黄浦 2022 年年度报告
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2． 后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计
价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公
司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风险投
资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的权益性投
资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差
额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收
益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于
被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资
的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产
等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之
间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上
确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，
经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序
处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及
长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3． 长期股权投资核算方法的转换
（1） 公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
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新黄浦 2022 年年度报告
则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控
制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权
投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有被投资
单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计
入当期营业外收入。
（2） 公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计量准
则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等
原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权
投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采
用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规
定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
（3） 权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的
剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4） 成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该
剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5） 成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价
值间的差额计入当期损益。
4． 长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益
法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
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新黄浦 2022 年年度报告
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将
多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3） 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，区分
个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期
损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，
并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关
规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期
股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本
公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股
权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值
之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收
益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项
处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行
相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投
资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司
净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
5． 共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响
的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同
控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，
将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的
净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额相关的项目，并
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按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有
事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或类似权力机构中
派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资单位之间发生重要交易；
（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技术资料。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经
营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不
再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到
预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物
和土地使用权计提折旧或摊销。对于长期租赁住房形成的投资性房地产，于其剩余使用寿命内计
提折旧。
投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：
类别 预计使用寿命（年） 预计净残值率（%） 年折旧（摊销）率（%）
土地使用权 预计剩余使用寿命 5
房屋建筑物 预计剩余使用寿命 5
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固定资
产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定
资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确
认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关
税费后的金额计入当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
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1. 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
2.该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
1. 外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预定可
使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
2. 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构
成。
3. 投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协议约
定价值不公允的按公允价值入账。
4. 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的
成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本
化的以外，在信用期间内计入当期损益。
固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资
产确认条件的，在发生时计入当期损益。
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（2）折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 5 2.375-3.167
酒店专用设备 年限平均法 10-20 5 4.75-9.50
电子设备 年限平均法 5-6 5 15.83-19.00
运输设备 年限平均法 5 5 19.00
其他设备 年限平均法 5 5 19.00
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的
固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足
折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在年度
终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，
进行相应的调整。
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(2).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
1．在建工程初始计量
本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前
所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、交纳的相关税费、应予资本化的借款
费用以及应分摊的间接费用等。
2．在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账
价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状
态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司
固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，
但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1. 借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、
转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2. 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
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在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3. 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4. 借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，
调整每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：
1. 租赁负债的初始计量金额；
2. 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相
关金额；
3. 本公司发生的初始直接费用；
4. 本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约
定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提
折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余
使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减
值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。
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29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
1. 无形资产的初始计量
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，
并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；
以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、
在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无
形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。
2. 无形资产的后续计量
本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无
形资产。
（1）对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销。使用寿
命有限的无形资产预计寿命及依据如下：
项目 预计使用寿命 依据
软件 2-5 受益期
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
经复核，本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
（2）使用寿命不确定的无形资产
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。对于使用
寿命不确定的无形资产，在持有期间内不摊销，每期末对无形资产的寿命进行复核。如果期末重
新复核后仍为不确定的，在每个会计期间继续进行减值测试。
经复核，本公司无使用寿命不确定的无形资产。
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新黄浦 2022 年年度报告
3.划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的
阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以
生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。
4.开发阶段支出符合资本化的具体标准
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无
形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或
出售该无形资产；
（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支
出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，
自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值
迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该
资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面
价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在
剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
103
新黄浦 2022 年年度报告
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资
产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关
的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测
试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的
商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面
价值的，确认商誉的减值损失。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
1. 摊销方法
长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上的各
项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。
2. 摊销年限
类别 摊销年限 备注
科技京城改造项目 10 年 预计可使用年限
科技京城财产保险 10 年 收益期
科技京城装修费 10 年 预计可使用年限
售楼处装修、酒店改造等 2-10 年 收益期
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
33. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补
偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支
付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期
薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
104
新黄浦 2022 年年度报告
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供
的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保
险、失业保险等；在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司按照国家规定的标准和年金计划定期缴付上述款项后，不再有其他的支付义务。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿
接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与
涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿
而产生的负债，同时计入当期损益。
本公司向接受内部退休安排的职工提供内退福利。内退福利是指，向未达到国家规定的退休
年龄、经本公司管理层批准自愿退出工作岗位的职工支付的工资及为其缴纳的社会保险费等。本
公司自内部退休安排开始之日起至职工达到正常退休年龄止，向内退职工支付内部退养福利。对
于内退福利，本公司比照辞退福利进行会计处理，在符合辞退福利相关确认条件时，将自职工停
止提供服务日至正常退休日期间拟支付的内退职工工资和缴纳的社会保险费等，确认为负债，一
次性计入当期损益。内退福利的精算假设变化及福利标准调整引起的差异于发生时计入当期损益。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应
缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租
赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公
司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：
1. 扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2. 取决于指数或比率的可变租赁付款额；
105
新黄浦 2022 年年度报告
3. 在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；
4. 在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁
选择权需支付的款项；
5. 根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
本公司按照固定的折现率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相
关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
35. 预计负债
√适用 □不适用
1. 预计负债的确认标准
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确认为预计负债：
该义务是本公司承担的现时义务；
履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
该义务的金额能够可靠地计量。
2. 预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估
计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生
的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或
有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本公司的收入主要来源于如下业务类型：
（1）房地产销售收入
（2）期货经纪手续费收入
（3）提供劳务
1． 收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该
项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单
项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段
内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本公司履约的同时
即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；(3)
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今
已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。当履约进
度不能合理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收
入，直到履约进度能够合理确定为止。
2. 收入确认的具体方法
（1）房地产销售
房产开发项目已竣工并经有关部门验收合格，买卖双方签订具有法律约束力的销售合同，买
方按照销售合同付款条件支付了约定的购房款项，买方取得相关房产控制权时点，确认销售收入
的实现。
（2）期货经纪手续费收入
客户下达期货交易指令并成交之后，公司根据代理合同书拟定的收费标准，确认手续费收入，
并直接在客户保证金账户中结算扣除。
（3）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时
间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。
3. 特定交易的收入处理原则
（1）附有销售退回条款的合同
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新黄浦 2022 年年度报告
在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不
包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。
销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的
价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。
（2）附有质量保证条款的合同
评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公
司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责
任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。
（3）附有客户额外购买选择权的销售合同
公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，
将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择
权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户
行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性等全部相关信息后，
予以合理估计。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
1.合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满
足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列
报。
2.合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增
量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，
在发生时计入当期损益。
3.合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约
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新黄浦 2022 年年度报告
义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4.合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得
剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确
认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价
值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不
计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1. 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件规定
的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2. 政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金
的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照
公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照名义金额
计量的政府补助，直接计入当期损益。
3. 会计处理方法
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政
府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在
确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费用或损
失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的
政府补助计入营业外收支。
收到与政策性优惠贷款贴息相关的政府补助冲减相关借款费用；取得贷款银行提供的政策性
优惠利率贷款的，以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利
率计算相关借款费用。
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新黄浦 2022 年年度报告
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递
延收益的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
1. 确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵
减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时具有下列
特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）该交易不是企业
合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得
税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异
的应纳税所得额。
2. 确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包括：
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应
纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时间能够
控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
3. 同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示
（1）企业拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
（2）递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税
相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债
转回的期间内，涉及的纳税主体体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取
得资产、清偿债务。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
比照本附注五（42）3.新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法.
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新黄浦 2022 年年度报告
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期
间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
1. 租赁合同的分拆
当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计
处理。
2. 租赁合同的合并
本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的合同符
合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：
（1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑则无
法理解其总体商业目的。
（2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。
（3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
3. 本公司作为承租人的会计处理
在租赁期开始日，除应用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，本公司对租赁确认使用
权资产和租赁负债。
（1）短期租赁和低价值资产租赁
短期租赁是指不包含购买选择权且租赁期不超过 12 个月的租赁。低价值资产租赁是指单项租
赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
本公司对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，相关租赁付款额在租赁
期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
（2）使用权资产和租赁负债的会计政策
融资租赁中，在租赁开始日本公司将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者
作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融
资费用。初始直接费用计入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法
计算确认当期的融资费用。本公司采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。
经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；
发生的初始直接费用，计入当期损益。
4. 本公司作为出租人的会计处理
（1）租赁的分类
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新黄浦 2022 年年度报告
本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资
产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。经营租赁
是指除融资租赁以外的其他租赁。
一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：
1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允
价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。
3）资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
4）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。
5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：
1）若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。
2）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。
3）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
（2）对融资租赁的会计处理
在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。
应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁
内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：
1）扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额；
3）合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租
赁选择权需支付的款项；
5）由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人提供
的担保余值。
本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入
租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
（3）对经营租赁的会计处理
本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确
认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租
赁付款额，在实际发生时计入当期损益。
5. 售后租回交易
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新黄浦 2022 年年度报告
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有
关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者出租人未按市场价格收取租金，本公司将
销售对价低于市场价格的款项作为预付租金进行会计处理，将高于市场价格的款项作为出租人向
承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按照公允价值调整相关销售利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转
让收入等额的金融负债。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按照资产购买进行相应会计处理，并根据租
赁准则对资产出租进行会计处理。如果销售对价的公允价值与资产的公允价值不同，或者本公司
未按市场价格收取租金，本公司将销售对价低于市场价格的款项作为预收租金进行会计处理，将
高于市场价格的款项作为本公司向承租人提供的额外融资进行会计处理；同时按市场价格调整租
金收入。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司确认一项与转让收入等额的金融资产。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目名称和
会计政策变更的内容和原因 审批程序
金额)
执行企业会计准则解释第 15 号 第九届第三次董事会 该项会计政策变更对公司财务报表
无重大影响。（1）
执行企业会计准则解释第 16 号 第九届第三次董事会 该项会计政策变更对公司财务报表
无重大影响。（2）
其他说明
（1）执行企业会计准则解释第 15 号对本公司的影响
2021 年 12 月 31 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，以下
简称“解释 15 号”），解释第 15 号明确了关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程
中产出的产品或副产品对外销售的会计处理、关于亏损合同的判断以及关于资金集中管理相关列
报问题。其中“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对
外销售的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月 1 日起施行。本公司自 2022 年 1 月
1 日起施行。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。
（2）执行企业会计准则解释第 16 号对本公司的影响
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新黄浦 2022 年年度报告
2022 年 12 月 13 日，财政部发布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下
简称“解释 16 号”），解释 16 号三个事项的会计处理中：“关于单项交易产生的资产和负债相关的
递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起施行，允许企业自发布年度提前
执行，本公司本年未施行该事项相关的会计处理；“关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股
利的所得税影响的会计处理”及“关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付
的会计处理”内容自公布之日起施行。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用√不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 6%、9%、13%
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5 月 1
日起，营改增缴纳增值税）
城市维护建设税 实缴流转税税额 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 实缴流转税税额 3%
地方教育费附加 实缴流转税税额 2%
房产税 按照房产原值的 70%（或租金收入）为纳 12%、1.2%
税基准
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率 30%-60%
土地增值税 预缴计税依据：预收售楼款 注1
增值税 应税收入 简易计税方法及小规模纳税人
3%、5%
注 1：本公司及所属子公司根据当地税务机关规定的预缴税率预缴土地增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 102,183.81 93,726.09
银行存款 1,808,517,213.51 1,811,319,641.86
其他货币资金 5,157,291,443.04 3,273,423,571.80
合计 6,965,910,840.36 5,084,836,939.75
其中：存放在境外的款项总额
存放财务公司存款
注：其他货币资金期末余额中，子公司华闻期货有限公司期货保证金存款为 5,157,291,443.04
元。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司销售商品房存在合同纠纷被法院冻结 100,000.00 元，除此不存
在其他质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
结算备付金
项目 期末余额 期初余额
结算备付金 7,229,770.49 772,394.64
合计 7,229,770.49 772,394.64
按币种列示：
期末余额 期初余额
项目 原币 汇率 折人民币 原币 汇率 折人民币
人民币 7,229,770.49 7,229,770.49 772,394.64 772,394.64
合计 7,229,770.49 7,229,770.49 772,394.64 772,394.64
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
70,970,804.37 97,025,582.67
益的金融资产
其中：
债务工具投资
权益工具投资 11,138,943.00 29,065,344.00
衍生金融资产 1,283,488.90
115
新黄浦 2022 年年度报告
其他 59,831,861.37 66,676,749.77
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：
合计 70,970,804.37 97,025,582.67
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用√不适用
按组合计提坏账准备：
□适用√不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
116
新黄浦 2022 年年度报告
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 6,314,352.24
1 年以内小计 6,314,352.24
1至2年 13,424,210.43
2至3年 19,641,706.30
3 年以上
3至4年 112,209.00
4至5年
5 年以上 117,066.00
合计 39,609,543.97
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 账面
比例 计提比
金额 金额 比例 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) 例(%)
(%)
按单项计提 32,704,863 19,424,092 59,704,863 19,694,092 40,010,
82.57 59.39 13,280,770.98 93.45 32.99
坏账准备 .30 .32 .30 .32 770.98
其中：
按组合计提 6,904,680. 4,186,869. 3,913,0
17.43 395,423.91 5.73 6,509,256.76 6.55 273,798.95 6.54
坏账准备 67 58 70.63
其中：
组合 1 账龄 6,904,680. 4,186,869. 3,913,0
17.43 395,423.91 5.73 6,509,256.76 6.55 273,798.95 6.54
组合 67 58 70.63
39,609,543 100.0 19,819,516 63,891,732 19,967,891 43,923,
合计 19,790,027.74 100.00
.97 0 .23 .88 .27 841.61
按单项计提坏账准备：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
佶深（上海）汽车销售有限公司（注 1） 11,146,370.50 10,851,078.00 97.35 预计部分无法收回
仪征众成涤纶有限公司（注 2） 4,101,780.80 4,101,780.80 100.00 预计无法收回
117
新黄浦 2022 年年度报告
扬州友财健安商贸有限公司（注 3） 4,358,952.00 4,243,473.53 97.35 预计部分无法收回
上海市机电房产有限公司（注 4） 97,760.00 97,760.00 100.00 账龄 5 年以上，很难收回
上海住信建设发展有限公司 13,000,000.00 130,000.00 1.00 应收保理款，信用风险未显著增加
合计 32,704,863.30 19,424,092.32 59.39
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
注 1：本公司应收佶深（上海）汽车销售有限公司债权诉讼于 2021 年 6 月 11 日判决，本公
司胜诉。上述债权以吉欣能源（浙江自贸区）有限公司股权质押和上海金鲨电脑科技有限公司的
四川北路 1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物，参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评估结
果，对佶深（上海）汽车销售有限公司应收款项累计计提减值准备 10,851,078.00 元。
注 2：本公司应收仪征众成涤纶有限公司债权诉讼于 2021 年 11 月 8 日判决，本公司胜诉。
上述债权以上海金鲨电脑科技有限公司股权作为抵押物，2021 年对仪征众成涤纶有限公司应收款
项计提减值准备 4,101,780.80 元。截至 2022 年 12 月 31 日，该公司破产清算工作尚未完成。
注 3：本公司应收扬州友财健安商贸有限公司债权诉讼于 2021 年 6 月 8 日判决，本公司胜诉。
上述债权以吉欣能源（浙江自贸区）有限公司股权质押和上海金鲨电脑科技有限公司的四川北路
1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物，参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评估结果，对扬
州友财健安商贸有限公司应收款项累计计提减值准备 4,243,473.52 元。
注 4：本公司应收上海市机电房产有限公司售房款 97,760.00 元，账龄 5 年以上，截至 2021
年已全额计提减值。
按组合计提坏账准备：
√适用□不适用
组合计提项目：组合 1 账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 6,314,352.24 315,717.62 5.00
1－2 年 424,210.43 42,421.04 10.00
2－3 年 34,603.00 5,190.45 15.00
3－4 年 112,209.00 22,441.80 20.00
4－5 年
5 年以上 19,306.00 9,653.00 50.00
合计 6,904,680.67 395,423.91 5.73
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
118
新黄浦 2022 年年度报告
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提预期 19,694,092.32 72,651.60 270,000.00 103,788.00 31,136.40 19,424,092.32
信用损失的应
收账款
按组合计提预 273,798.95 245,136.89 92,375.53 -31,136.40 395,423.91
期信用损失的
应收账款
合计 19,967,891.27 317,788.49 362,375.53 103,788.00 19,819,516.23
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 103,788.00
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额合
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
计数的比例(%)
第一名 13,000,000.00 32.82 130,000.00
第二名 11,146,370.50 28.14 10,851,078.00
第三名 4,358,952.00 11.00 4,243,473.52
第四名 4,101,780.80 10.36 4,101,780.80
第五名 981,500.00 2.48 49,075.00
合计 33,588,603.30 84.80 19,375,407.32
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
119
新黄浦 2022 年年度报告
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 34,387,377.97 66.05 326,137,088.60 99.92
1至2年 17,567,976.05 33.75 15,675.02 0.00
2至3年 8,103.22 0.02 163,500.00 0.05
3 年以上 95,000.00 0.18 102,700.00 0.03
合计 52,058,457.24 100.00 326,418,963.62 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 期末余额 账龄 未及时结算原因
常州市金坛自来水公司 17,542,876.40 1-2 年 未结算
合计 17,542,876.40
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数的
单位名称 期末余额
比例(%)
第一名 20,435,700.00 39.26
第二名 17,542,876.40 33.70
第三名 3,573,369.82 6.86
第四名 3,179,095.19 6.11
第五名 1,643,600.00 3.16
合计 46,374,641.41 89.09
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 213,429.50 230,530.44
应收股利
其他应收款 81,205,821.97 531,519,026.25
合计 81,419,251.47 531,749,556.69
其他说明：
□适用 √不适用
120
新黄浦 2022 年年度报告
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款
债券投资
基金产品 213,429.50 230,530.44
合计 213,429.50 230,530.44
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 55,129,413.06
1 年以内小计 55,129,413.06
1至2年 2,748,931.35
2至3年 24,320,808.54
121
新黄浦 2022 年年度报告
3 年以上
3至4年 12,176,686.16
4至5年 1,030,000.00
5 年以上 193,208,244.81
合计 288,614,083.92
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 18,195,030.92 20,728,195.77
委托贷款及借款 189,284,269.50 189,284,269.50
暂付款 21,786,312.00 21,786,312.00
动迁房安置款（房票款） 1,315,500.00 10,600,417.00
政府托管房产销售资金 483,718,827.03
代垫款、代收代付、备用金等 58,032,971.50 11,620,427.50
合计 288,614,083.92 737,738,448.80
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用 整个存续期预期信用
坏账准备 未来12个月预期 合计
损失(未发生信用减 损失(已发生信用减
信用损失
值) 值)
2022年1月1日余额 6,663,870.07 199,555,552.48 206,219,422.55
2022年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 2,905,150.71 2,905,150.71
本期转回 1,746,111.31 1,746,111.31
本期转销
本期核销 32,700.00 32,700.00
其他变动 62,500.00 62,500.00
2022年12月31日余额 7,852,709.47 199,555,552.48 207,408,261.95
1． 按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
单项计提预期信用损失的其他应收款 211,394,781.50 73.24 199,555,552.48 94.40 11,839,229.02
122
新黄浦 2022 年年度报告
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
按组合计提预期信用损失的其他应收款 77,219,302.42 26.76 7,852,709.47 10.17 69,366,592.95
其中：组合 1 账龄组合 77,219,302.42 26.76 7,852,709.47 10.17 69,366,592.95
合计 288,614,083.92 100.00 207,408,261.95 81,205,821.97
续：
上期期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比 账面价值
金额 比例（%） 金额
例（%）
单项计提预期信用损失的其他应收款 695,113,608.53 94.22 199,555,552.48 28.71 495,558,056.05
按组合计提预期信用损失的其他应收款 42,624,840.27 5.78 6,663,870.07 15.63 35,960,970.20
其中：组合 1 账龄组合 42,624,840.27 5.78 6,663,870.07 15.63 35,960,970.20
合计 737,738,448.80 100.00 206,219,422.55 531,519,026.25
2． 单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
福建省闽中有机食品有限公司 89,284,269.50 89,284,269.50 100.00 预计无法收回
湖州市南浔联洁供水管道安装队 324,200.00 324,200.00 100.00 预计无法收回
北京耀莱投资有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00 100.00 预计无法收回
仪征市聚润化工有限公司(注 1) 974,316.00 948,504.17 97.35 预计部分无法收回
上海麟煌贸易有限公司（注 2） 2,771,270.00 2,697,852.81 97.35 预计部分无法收回
上海米速实业集团有限公司（注 3） 18,040,726.00 6,300,726.00 34.93 预计部分无法收回
合计 211,394,781.50 199,555,552.48
注 1：本公司之子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司，应收仪征市聚润化工有限公司债
权的诉讼于 2021 年 11 月 23 日判决，公司胜诉，上述债权以上海金鲨电脑科技有限公司的四川北
路 1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物。参考抵押物（房产）市场价值评估结果，截至 2022 年
12 月 31 日累计计提减值准备 948,504.17 元。
注 2：本公司之子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司，应收上海麟煌贸易有限公司债权
的诉讼于 2021 年 6 月 2 日判决，公司胜诉。上述债权以吉欣股权质押和上海金鲨电脑科技有限公
司的四川北路 1774 弄 108 号后门全幢房产为抵押物。参考股权价值和抵押物（房产）市场价值评
估结果，截至 2022 年 12 月 31 日累计计提减值准备 2,697,852.81 元。
注 3：本公司之子公司吉欣能源（浙江自贸区）有限公司，应收上海米速实业集团有限公司
123
新黄浦 2022 年年度报告
债权的诉讼于 2021 年 6 月 4 日判决，公司胜诉，上述债权以上海正辉房地产开发有限公司的青浦
区徐泾镇高泾路 658 弄 93 号会所（面积 1208.93 ㎡）为抵押物。参考抵押物（房产）市场价值评
估结果，截至 2022 年 12 月 31 日累计计提减值准备 6,300,726.00 元。
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提预期
199,555,552.48 199,555,552.48
信用损失
按组合计提预
6,663,870.07 2,905,150.71 1,746,111.31 32,700.00 62,500.00 7,852,709.47
期信用损失
合计 206,219,422.55 2,905,150.71 1,746,111.31 32,700.00 62,500.00 207,408,261.95
账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 55,129,413.06 2,756,416.95 5.00
1－2 年 2,748,931.35 274,893.14 10.00
2－3 年 2,534,496.54 380,174.49 15.00
3－4 年 12,176,686.16 2,435,337.23 20.00
4－5 年 1,030,000.00 206,000.00 20.00
5 年以上 3,599,775.31 1,799,887.66 50.00
合计 77,219,302.42 7,852,709.47
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 转回或收回金额 收回方式
杭州浦正投资管理合伙企业（有限合伙） 1,341,540.00 转回（注 1）
合计 1,341,540.00
注 1：本期因收回对杭州浦正投资管理合伙企业（有限合伙）的往来款，转回计提的坏账准备
1,341,540.00 元。
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
124
新黄浦 2022 年年度报告
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
第一名 借款 100,000,000.00 5 年以上 34.65 100,000,000.00
第二名 借款 89,284,269.50 5 年以上 30.94 89,284,269.50
第三名 货款 18,040,726.00 2-3 年 6.25 6,300,726.00
第四名 代收代付 6,270,400.00 1 年内 2.17 313,520.00
第五名 代收代付 6,134,000.00 1 年内 2.13 306,700.00
合计 219,729,395.50 76.14 196,205,215.50
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
买入返售金融资产
项目 期末余额 上期期末余额
股票
债券 8,650,157.90 33,506,595.60
其中：国债 8,650,157.90 33,506,595.60
减：减值准备
账面价值 8,650,157.90 33,506,595.60
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/ 存货跌价准备/
项目
账面余额 合同履约成本减 账面价值 账面余额 合同履约成本 账面价值
值准备 减值准备
原材料
125
新黄浦 2022 年年度报告
在产品
库存商品 708,771.91 708,771.91 532,550.54 532,550.54
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 3,831,128,112 3,831,128,112. 6,179,397,8 6,179,397,894.
.96 96 94.94 94
开发产品 2,839,542,410 2,830,566,671. 2,304,869,0 9,537,621.17 2,295,331,453.
8,975,739.30
.58 28 74.62 45
合计 6,671,379,295 6,662,403,556. 8,484,799,5 9,537,621.17 8,475,261,898.
8,975,739.30
.45 15 20.10 93
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发产品 9,537,621.17 561,881.87 8,975,739.30
合计 9,537,621.17 561,881.87 8,975,739.30
其中：
本期增加金额 本期减少金额
项目 上期期末余额 期末余额
计提 其他 转回 转销 其他
外购商品房 5,320,014.31 561,881.87 4,758,132.44
南川基地 4,217,606.86 4,217,606.86
合计 9,537,621.17 561,881.87 8,975,739.30
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期减少 本期确认
资本化金
存货项目名称 上期期末余额 本期增加 期末余额
出售减少 其他减少 额的资本
化率(%)
闵行区吴泾镇紫竹科
167,781,97
学院区 HP0-1001 单 84,168,788.19 83,613,185.86 5.78
4.05
元
新黄浦花园名都（四
57,302,721.11 16,097,200.00 54,771,233.95 18,628,687.16 8.87
象府 ABD）
南浔经济开发区塘南
单元 CX 地块（玉象 35,077,457.65 21,560,843.11 56,638,300.76 6.14
府）
126
新黄浦 2022 年年度报告
本期减少 本期确认
资本化金
存货项目名称 上期期末余额 本期增加 期末余额
出售减少 其他减少 额的资本
化率(%)
景浦华苑 338,980,288.51 10,317,281.84 148,254,619.27 201,042,951.08 6.37
奉贤南桥基地欣平苑 11,069,272.95 80,451.19 10,988,821.76
松江南站欣哲苑
61,975,704.96 34,358,857.39 27,616,847.57
（191204）
松江南站欣畅苑
20,104,410.65 16,134,818.52 3,969,592.13
（191401）
新顾城保障房项目
3,303,784.35 128,500.90 3,175,283.45
0419-01 地块
青浦区徐泾北欣沁苑 4,122,836.17 1,026,062.61 3,096,773.56
闵行区梅陇镇
67,932,327
02-03A-01a 地块租赁 34,899,915.16 33,032,412.39 5.29
.55
住房项目
风荷叠翠府 26,558,795.37 26,558,795.37 4.56
听悦雅庭 24,882,005.45 24,882,005.45 4.65
新黄浦花园名都（四
2,124,083.44 65,540.05 2,058,543.39
象府 CD）
235,714,30
合计 653,129,263.14 216,061,724.02 254,820,083.87 378,656,601.69
1.60
开发成本
预计投资总额
项目名称 开工时间 预计竣工时间 上期期末余额 期末余额
（万元）
闵行区吴泾镇紫竹科学园
2019/7/1 已竣工 224,830.09 1,426,934,845.72
区 HP0-1001 单元
闵行区梅陇镇 02-03A-01a
2020/3/10 已竣工 104,000.00 652,469,127.54
地块
景浦华苑 2018/7/1 已竣工 340,946.00 2,593,956,140.73
新黄浦花园名都（四象府
2019/4/1 已竣工 66,000.00 590,425,373.20 3,425,852.04
ABD）
南浔经济开发区塘南单元
2019/11/1 2023/1/1 132,892.00 915,612,407.75 1,094,144,860.51
CX 地块（玉象府）
风荷叠翠府 2022/3/18 2024/11/2 133,679.61 950,588,034.29
听悦雅庭 2022/3/1 2024/11/1 104,563.06 819,917,241.81
青浦区夏阳街道青松路西
2023/3/15 2025/8/26 172,000.00 963,052,124.31
侧 H3a-01、H3b-01 地块
合计 1,278,910.76 6,179,397,894.94 3,831,128,112.96
开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
南川基地 1996 年 4,217,606.86 4,217,606.86
外购商品房 55,433,777.17 37,557,194.14 17,876,583.03
科技京城 2000 年 11,467,175.30 11,467,175.30
佘山逸品 2016 年 8,676,953.07 8,676,953.07
127
新黄浦 2022 年年度报告
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
新黄浦花园名都四象
2020 年 58,044,109.47 -17,921,649.21 27,338,454.83 12,784,005.43
府（CD 地块）
青浦区徐泾北欣乐苑 2013 年 895,902.39 895,902.39
青浦区徐泾北欣沁苑 2015 年 650,547,668.66 -8,130,192.00 582,504,914.06 59,912,562.60
奉贤南桥基地欣平苑 2021 年 179,523,712.79 59,462,069.56 4,188,128.54 234,797,653.81
新顾城保障住房项目
2021 年 160,523,008.29 24,044,151.85 117,876,510.98 66,690,649.16
0419-01 地块
松江南站欣哲苑
2021 年 793,273,209.36 674,985,488.46 118,287,720.90
(191204)
松江南站欣畅苑
2021 年 382,265,951.26 104,425,290.46 428,454,957.29 58,236,284.42
(191401)
景浦华苑 2022 年 3,582,747,960.51 1,521,461,929.70 2,061,286,030.81
新黄浦花园名都（四象
2022 年 769,881,975.38 575,895,837.12 193,986,138.26
府 ABD）
闵行区吴泾镇紫竹科
2022 年 2,155,068,081.83 2,155,068,081.83
学院区 HP0-1001 单元
闵行区梅陇镇
02-03A-01a 地块租赁 2022 年 978,194,023.86 978,194,023.86
住房项目
合计 2,304,869,074.62 7,647,771,712.24 7,113,098,376.27 2,839,542,410.58
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
128
新黄浦 2022 年年度报告
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 51,930,072.72 46,380,013.30
应收退货成本
增值税留抵扣额 125,542,958.47 118,640,090.62
待抵扣进项税 84,360.73 30,258,796.84
待认证进项税 2,310,016.13 336,805.44
预交增值税 143,545,190.02 155,389,804.57
以抵销后净额列示的所得税预缴税额 86,736,224.82 43,686,124.21
预缴其他税金 114,643,728.27 105,082,886.41
应收货币保证金 3,237,032,145.60 3,036,602,014.27
应收结算担保金 18,168,513.73 45,662,315.71
存出保证金 1,492,444.95
固定收益类投资产品（注 1） 275,604,170.32 285,000,000.00
应收质押保证金 375,591,804.00 1,842,000.00
上海智富茂城置业有限公司收购意向金（注 2） 100,000,000.00 100,000,000.00
合作方经营往来款（注 3） 25,000,000.00
其他 54,609,199.45 33,534.26
减：减值准备 -238,604,170.32 -240,000,000.00
合计 4,372,194,213.94 3,730,406,830.58
注 1：固定收益类投资产品其中：1）中信建投证券基金外包募集专户宇艾供应链账面原值 9000
万元，累计计提减值准备 9000 万元；2）汇沣通达 360 账面原值 10,000 万元，截止 2021 年累计
计提减值准备 10,000 万元，2022 年收回 1,395,829.68 元，截至 2022 年 12 月 31 日，账面原值
98,604,170.32 元，累计计提减值准备 98,604,170.32 元。
注 2：上海智富茂城置业有限公司收购意向金原值 10,000 万元，累计计提减值准备 5,000 万元。
注 3：合作方经营往来款，是项目公司与合作开发各方的经营往来。
其他说明
应收货币保证金
期末余额
项目
结算保证金 交易保证金 损失准备 合计
中国金融期货交易所 2,000,000.00 1,177,584,277.78 1,179,584,277.78
上海期货交易所 65,000,696.92 670,248,297.30 735,248,994.22
大连商品交易所 71,496,750.46 520,835,848.85 592,332,599.31
郑州商品交易所 71,682,753.05 442,225,285.65 513,908,038.70
上海国际能源交易中心 50,783,331.59 162,982,458.50 213,765,790.09
广州期货交易所 2,011,745.50 180,700.00 2,192,445.50
合计 262,975,277.52 2,974,056,868.08 3,237,032,145.60
续：
129
新黄浦 2022 年年度报告
上期期末余额
项目
结算保证金 交易保证金 损失准备 合计
中国金融期货交易所 2,000,000.00 992,446,379.22 994,446,379.22
上海期货交易所 73,020,252.57 833,908,146.75 906,928,399.32
大连商品交易所 197,698,227.47 297,660,448.85 495,358,676.32
郑州商品交易所 55,264,960.51 421,011,776.25 476,276,736.76
上海国际能源交易中心 48,604,724.65 114,987,098.00 163,591,822.65
合计 376,588,165.20 2,660,013,849.07 3,036,602,014.27
应收结算担保金
项目 期末余额 上期期末余额
中国金融期货交易所 18,168,513.73 45,662,315.71
合计 18,168,513.73 45,662,315.71
应收质押担保金
项目 期末余额 上期期末余额
上海期货交易所 363,501,600.00 1,842,000.00
中国金融期货交易所 12,090,204.00
合计 375,591,804.00 1,842,000.00
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
130
新黄浦 2022 年年度报告
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益法 其他 宣告发
期初 其他 期末 减值准备期
被投资单位 追加 减少 下确认 综合 放现金 计提减
余额 权益 其他 余额 末余额
投资 投资 的投资 收益 股利或 值准备
变动
损益 调整 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
中泰信托有限 1,412, 24,887 -4,71 1,433,1
责任公司 990,27 ,753.8 0,823 67,206.
6.81 2 .68 95
江西瑞奇期货 129,44 4,013, -475, 3,000, 129,987
有限公司 9,276. 336.72 055.9 000.00 ,557.63
82 1
上海上体产业 12,579 - 12,579, 12,579,190
发展有限公司 ,190.4 190.46 .46
6
杭州浦正投资 1,011, 2,324. 1,013,8
管理合伙企业 523.04 91 47.95
（有限合伙）
上海微星住房 63,477 -7,441 63,470,
131
新黄浦 2022 年年度报告
租赁运营有限 ,587.9 .60 146.35
公司 5
杭州新黄浦滨 -217,3 217,391.
致房地产开发 91.41 41
有限公司
杭州新黄浦滨 -161,8 161,856.
顺房地产开发 56.75 75
有限公司
上海京合联宇 1,750, -198.3 1,749,8
科技有限公司 000.00 3 01.67
小计 1,621, 28,516 -5,18 3,000, 379,248. 1,641,9 12,579,190
257,85 ,527.3 5,879 000.00 16 67,751. .46
5.08 6 .59 01
1,621, 28,516 -5,18 1,641,9
3,000, 379,248. 12,579,190
合计 257,85 ,527.3 5,879 67,751.
000.00 16 .46
5.08 6 .59 01
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益 7,167,483.80
的金融资产
其中：债务工具投资
权益工具投资
其他 7,167,483.80
衍生金融资产
指定为以公允价值计量且其变动计入当
139,501,063.70 130,946,640.15
期损益的金融资产
其中：权益工具投资 139,501,063.70 130,946,640.15
合计 139,501,063.70 138,114,123.95
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
132
新黄浦 2022 年年度报告
一、账面原值
1.期初余额 1,234,390,255.88 1,234,390,255.88
2.本期增加金额 3,186,840,817.04 3,186,840,817.04
（1）外购
（2）存货\固定资产\在
3,186,840,817.04 3,186,840,817.04
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,421,231,072.92 4,421,231,072.92
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 453,011,177.68 453,011,177.68
2.本期增加金额 33,839,413.69 33,839,413.69
（1）计提或摊销 33,839,413.69 33,839,413.69
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 486,850,591.37 486,850,591.37
三、减值准备
1.期初余额 4,365,470.14 4,365,470.14
2.本期增加金额 561,881.87 561,881.87
（1）计提
（2）其他 561,881.87 561,881.87
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,927,352.01 4,927,352.01
四、账面价值
1.期末账面价值 3,929,453,129.54 3,929,453,129.54
2.期初账面价值 777,013,608.06 777,013,608.06
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
闵行区梅陇镇 02-03A-01a 地块租赁住房项目 978,194,023.86 产权证书正在办理之中
闵行区吴泾镇紫竹科学院区 HP0-1001 单元 2,152,347,036.27 产权证书正在办理之中
133
新黄浦 2022 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 472,455,769.23 480,974,690.85
固定资产清理
合计 472,455,769.23 480,974,690.85
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 酒店专用设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初
559,754,728.65 70,904,564.60 11,146,349.80 38,724,177.88 12,300,384.62 692,830,205.55
余额
2.本期
增加金额 9,850.00 1,164,830.09 5,726,890.62 17,056,793.38 23,958,364.09
（1）
9,850.00 1,164,830.09 5,650,474.70 17,054,436.94 23,879,591.73
购置
（2）
在建工程转
入
（3）
企业合并增 65,619.46 2,356.44 67,975.90
加
（4）
10,796.46 10,796.46
其他增加
3.本期
785,589.85 145,459.46 931,049.31
减少金额
（1）
785,589.85 134,663.00 920,252.85
处置或报废
(2)
合并范围变
化而减少
（3）
10,796.46 10,796.46
其他减少
4.期末
559,764,578.65 70,904,564.60 12,311,179.89 43,665,478.65 29,211,718.54 715,857,520.33
余额
二、累计折旧
1.期初
133,737,913.84 46,931,444.94 6,797,179.80 16,580,635.31 4,732,305.01 208,779,478.90
余额
2.本期
16,236,171.22 12,004,014.92 1,278,649.34 6,850,387.85 1,968,406.10 38,337,629.43
增加金额
134
新黄浦 2022 年年度报告
（1）
16,236,171.22 6,011,737.05 1,278,649.34 6,842,611.69 1,968,294.17 32,337,463.47
计提
（2）
5,992,277.87 5,698.20 5,997,976.07
其他
（3）
非同一控制 2,077.96 111.93 2,189.89
下企业合并
3.本期
5,992,277.87 677,926.89 121,188.27 6,791,393.03
减少金额
（1）
677,926.89 115,490.07 793,416.96
处置或报废
(2)合并范围
变化而减少
(3)其
5,992,277.87 5,698.20 5,997,976.07
他减少
4.期末
143,981,807.19 58,935,459.86 8,075,829.14 22,753,096.27 6,579,522.84 240,325,715.30
余额
三、减值准备
1.期初
3,076,035.80 3,076,035.80
余额
2.本期
增加金额
（1）
计提
3.本期
减少金额
（1）
处置或报废
4.期末
3,076,035.80 3,076,035.80
余额
四、账面价值
1.期末
412,706,735.66 11,969,104.74 4,235,350.75 20,912,382.38 22,632,195.70 472,455,769.23
账面价值
2.期初
422,940,779.01 23,973,119.66 4,349,170.00 22,143,542.57 7,568,079.61 480,974,690.85
账面价值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
135
新黄浦 2022 年年度报告
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 其他设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 12,308,865.42 12,308,865.42
2.本期增加金额 9,935,570.65 375,615.23 25,883,996.26 36,195,182.14
租赁 9,935,570.65 375,615.23 25,883,996.26 36,195,182.14
3.本期减少金额 5,582,366.78 5,582,366.78
终止租赁 5,582,366.78 5,582,366.78
136
新黄浦 2022 年年度报告
4.期末余额 16,662,069.29 375,615.23 25,883,996.26 42,921,680.78
二、累计折旧
1.期初余额 4,325,102.77 - 4,325,102.77
2.本期增加金额 6,873,659.83 29,736.20 2,588,399.64 9,491,795.67
(1)计提 6,873,659.83 29,736.20 2,588,399.64 9,491,795.67
-
3.本期减少金额 3,714,731.45 3,714,731.45
(1)处置 3,714,731.45 3,714,731.45
（2）终止租赁
4.期末余额 7,484,031.15 29,736.20 2,588,399.64 10,102,166.99
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 9,178,038.14 345,879.03 23,295,596.62 32,819,513.79
2.期初账面价值 7,983,762.65 7,983,762.65
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 10,303,159.29 10,303,159.29
2.本期增加金额 148,693.20 148,693.20
(1)购置 148,693.20 148,693.20
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 10,451,852.49 10,451,852.49
二、累计摊销
1.期初余额 6,235,228.93 6,235,228.93
137
新黄浦 2022 年年度报告
2.本期增加金额 867,128.26 867,128.26
（1）计提 867,128.26 867,128.26
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 7,102,357.19 7,102,357.19
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,349,495.30 3,349,495.30
2.期初账面价值 4,067,930.36 4,067,930.36
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 企业合并 期末余额
形成商誉的事项 处置
形成的
新黄浦（浙江）投资发 32,009,686.08 32,009,686.08
展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称 本期增加 本期减少
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
计提 处置
项
138
新黄浦 2022 年年度报告
新黄浦（浙江）投资 32,009,686.08 32,009,686.08
发展有限公司
合计 32,009,686.08 32,009,686.08
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
科技京城财产保险 1,178,199.00 270,270.00 907,929.00
科技京城改造项目 422,294.43 422,294.43
科技京城装修费 6,424,363.51 1,085,808.00 5,338,555.51
花园酒店暖气改造 1,814,975.00 264,715.00 432,437.69 1,647,252.31
其他 1,092,844.33 1,344,765.13 465,208.61 1,972,400.85
合计 10,932,676.27 1,609,480.13 2,676,018.73 9,866,137.67
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 39,911,432.24 9,977,858.06 29,070,821.85 7,267,705.48
内部交易未实现利润 40,574,044.24 10,143,511.06 52,054,643.76 13,013,660.94
可抵扣亏损 463,433.96 115,858.49
预提费用 12,816,000.00 3,204,000.00 9,900,000.00 2,475,000.00
旅游发展专项资金补助 160,744,468.56 40,186,117.14 160,719,969.47 40,179,992.37
合计 254,509,379.00 63,627,344.75 251,745,435.08 62,936,358.79
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
139
新黄浦 2022 年年度报告
非同一控制企业合并资产
评估增值
其他债权投资公允价值变
动
其他权益工具投资公允价
值变动
非同一控制下的企业合并
固定资产公允价值高于计 108,743,104.96 27,185,776.24 113,386,938.64 28,346,734.66
税基础
非同一控制下的企业合并
无形资产公允价值高于计
税基础
以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产 106,317,159.28 26,579,289.82 97,753,904.80 24,438,476.20
的公允价值变动
计入其他综合收益的其他
权益工具投资公允价值变
动
非同一控制下的企业合并
存货公允价值高于计税基 24,335,154.60 6,083,788.65 102,281,629.35 25,570,407.34
础
旅游发展专项资金计提的
所得税
收购股权收益 16,996,839.60 4,249,209.90 16,996,839.60 4,249,209.90
合并财务报表层面反映借
款利息的资本化金额高于 93,654,335.24 23,413,583.81 60,184,329.00 15,046,082.25
计税基础
合计 350,046,593.68 87,511,648.42 390,603,641.39 97,650,910.35
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和 递延所得税资产和
项目 资产或负债期末余 资产或负债期初余
负债期末互抵金额 负债期初互抵金额
额 额
递延所得税资产 63,627,344.75 62,936,358.79
递延所得税负债 87,511,648.42 97,650,910.35
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损
资产减值准备 470,406,185.84 466,681,259.49
可用以后年度税前利润弥补的亏损 342,987,717.46 156,546,268.22
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
1,387,936.59 305,652.15
资产的公允价值变动
合计 814,781,839.89 623,533,179.86
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
140
新黄浦 2022 年年度报告
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年
2022 年
2023 年
2024 年 91,309,261.12 91,309,261.12
2025 年 30,038,176.85 30,038,176.85
2026 年 35,198,830.25 35,198,830.25
2027 年 186,441,449.24
合计 342,987,717.46 156,546,268.22
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
合同取得成本 544,542.45 544,542.45 24,701,997.59 24,701,997.59
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
预付固定资产、在
建工程、投资性房 463,207.54 463,207.54
地产购置款
预付无形资产等购
1,112,974.62 1,112,974.62
置款
期货会员资格 1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00 1,400,000.00
合计 3,057,517.07 3,057,517.07 26,565,205.13 26,565,205.13
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 10,000,000.00
保证借款
信用借款 10,000,000.00
未到期应付利息 21,694.45
合计 20,021,694.45
短期借款分类的说明：
上述抵押借款详见附注七、注释 81 所述；
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
141
新黄浦 2022 年年度报告
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
交易性金融负债
其中：
指定以公允价值计量且其变动
52,060.00 3,406,432.25 3,458,492.25
计入当期损益的金融负债
其中：
衍生金融负债 52,060.00 3,406,432.25 3,458,492.25
合计 52,060.00 3,406,432.25 3,458,492.25
其他说明：
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 1,494,574,142.27 460,175,241.34
1-2 年 244,862,460.69 164,721,463.43
2-3 年 61,357,467.31 23,290.68
3 年以上 1,265,249.73 1,584,259.05
合计 1,802,059,320.00 626,504,254.50
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海朝兴建设有限公司 50,197,142.94 尚未结算
142
新黄浦 2022 年年度报告
上海市住安建设发展股份有限公司 27,298,993.12 结算尾款
上海住信建设发展有限公司 14,154,128.41 尚未结算
中设建工集团有限公司 7,199,877.15 尚未结算
上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司 2,652,385.10 尚未结算
上海华桂建设工程有限公司 1,366,025.50 尚未结算
合计 102,868,552.22
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 28,636,650.65 7,927,819.20
1-2 年
2-3 年
3 年以上
合计 28,636,650.65 7,927,819.20
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房地产销售款 2,808,516,378.58 5,033,809,171.87
预收酒店房款 1,559,824.68 1,509,346.54
预收物业管理费 1,853,945.47 897,548.89
预收车位管理费 428,632.07
合计 2,812,358,780.80 5,036,216,067.30
预售房产收款情况
预计竣工时 预售比例
项目名称 期末余额 上期期末余额
间 (%)
景浦华苑 1,438,553,322.08 2,471,191,902.85 已竣工 86.68
南浔经济开发区塘南单元 CX 地
886,481,924.77 2023 年 1 月 64.12
块（玉象府）
新黄浦花园名都（四象府 ABD） 118,300,255.03 699,812,067.30 已竣工 98.26
松江南站欣哲苑（191204） 91,063,524.40 751,502,952.13 已竣工 100.00
奉贤南桥基地大型居住社区
134,486,476.21 7,669,055.51 已竣工 100.00
12-24A-04A 地块
143
新黄浦 2022 年年度报告
预计竣工时 预售比例
项目名称 期末余额 上期期末余额
间 (%)
青浦区徐泾北欣沁苑 61,001,377.10 648,138,541.59 已竣工 100.00
松江南站欣畅苑（191401） 48,771,471.47 377,917,702.99 已竣工 100.00
新顾城 0419-01 地块 19,539,644.05 26,171,771.06 已竣工 100.00
新黄浦花园名都四象府 10,318,383.47 51,405,178.44 已竣工 99.04
合计 2,808,516,378.58 5,033,809,171.87
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 110,032,755.49 275,526,747.90 297,165,281.88 88,394,221.51
二、离职后福利-设定提存计划 68,502.20 23,646,385.63 23,572,600.49 142,287.34
三、辞退福利 2,649,551.41 2,649,551.41
四、一年内到期的其他福利
合计 110,101,257.69 301,822,684.94 323,387,433.78 88,536,508.85
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 109,661,677.84 241,350,749.40 264,012,764.14 86,999,663.10
二、职工福利费 5,235,273.37 5,235,273.37
三、社会保险费 44,494.51 12,094,771.43 11,461,702.40 677,563.54
其中：医疗保险费 43,592.50 10,607,892.94 9,975,813.23 675,672.21
补充医疗险 421,273.62 421,273.62
工伤保险费 901.90 269,943.82 268,954.50 1,891.22
生育保险费 0.11 795,661.05 795,661.05 0.11
四、住房公积金 30,004.00 13,228,495.50 13,178,267.50 80,232.00
五、工会经费和职工教育经费 296,579.14 3,617,458.20 3,277,274.47 636,762.87
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 110,032,755.49 275,526,747.90 297,165,281.88 88,394,221.51
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
144
新黄浦 2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 66,426.20 18,097,077.23 18,025,527.85 137,975.58
2、失业保险费 2,076.00 615,475.40 613,239.64 4,311.76
3、企业年金缴费 4,933,833.00 4,933,833.00
合计 68,502.20 23,646,385.63 23,572,600.49 142,287.34
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 6,498,635.12 14,290,001.78
消费税
营业税
企业所得税 42,685,017.38 133,493,194.59
个人所得税 4,204,870.56 4,080,366.26
城市维护建设税 289,130.29 111,824.71
房产税 3,414,042.72 2,859,325.83
土地使用税 1,360,649.96 1,774,085.50
土地增值税 128,126,529.95 88,180,432.24
教育费附加 141,831.31 57,180.08
地方交易费附加 248,653.39 37,617.06
印花税 330,524.75 496,712.97
合计 187,299,885.43 245,380,741.02
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 19,916,410.16 19,916,410.16
其他应付款 1,316,390,541.45 1,116,280,050.20
合计 1,336,306,951.61 1,136,196,460.36
注：上表中其他应付款指扣除应付利息、应付股利后的其他应付款。
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
145
新黄浦 2022 年年度报告
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利
划分为权益工具的优先股\永续债
股利
优先股\永续债股利-XXX
优先股\永续债股利-XXX
1995 年度 3,474,748.81 3,474,748.81
1999 年度 3,249,616.21 3,249,616.21
2001 年度 1,969,813.04 1,969,813.04
2003 年度 2,813,155.00 2,813,155.00
2004 年度 8,409,077.10 8,409,077.10
合计 19,916,410.16 19,916,410.16
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
往来款 1,228,734.39 7,924,490.91
项目借款及利息 1,177,873,165.95 914,801,801.97
动迁及补偿款 5,827,825.25 5,827,825.25
押金保证金定金 42,117,168.45 40,052,423.96
代收款项 23,635,060.41 10,168,432.54
维修基金 28,504,141.43 31,368,861.69
应付费用 190,772.00 6,970,302.00
信托产品优先级本金 56,250,000.00
其他 37,013,673.57 42,915,911.88
合计 1,316,390,541.45 1,116,280,050.20
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
常州中景房地产开发有限公司 96,477,629.09 子公司少数股东借款
上海嘉合投资管理有限公司 80,000,000.00 子公司少数股东借款
安吉博大置业有限公司 60,000,000.00 项目借款
安吉亿立企业管理有限公司 40,000,000.00 项目借款
上海茹坦企业管理中心 20,000,000.00 项目借款
上海交通大学 12,000,000.00 定金
动迁补偿款 5,827,825.25 尚未结算
维修基金 27,016,759.62 尚未结算
合计 341,322,213.96
其他说明：
□适用 √不适用
146
新黄浦 2022 年年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 148,710,637.14 96,591,831.94
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 10,096,229.32 4,845,355.27
合计 158,806,866.46 101,437,187.21
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
政府补助 8,950,000.00 11,950,000.00
应付货币保证金 7,849,756,206.46 5,861,551,992.38
应付质押保证金 375,591,804.00 1,842,000.00
待转销项税 248,784,527.70 415,724,071.97
期货账户质押借款
上海新工联融资租赁有限公司收益权转让款
合计 8,483,082,538.16 6,291,068,064.35
1． 应付货币保证金
期末数 期初数
类别
户数 金额 户数 金额
自然人 40,166 1,975,082,308.85 23,649 2,096,207,354.04
法人 1,439 5,874,673,897.61 1,275 3,765,344,638.34
合计 41,605 7,849,756,206.46 24,924 5,861,551,992.38
2． 其他质押保证金
期末数 期初数
类别
户数 金额 户数 金额
法人 4 375,591,804.00 1 1,842,000.00
合计 4 375,591,804.00 1 1,842,000.00
短期应付债券的增减变动：
147
新黄浦 2022 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
保险合同准备金
项目 上期期末余额 本期计提数 本期使用数 期末余额
期货风险准备金 28,260,987.90 16,045,921.51 44,306,909.41
合计 28,260,987.90 16,045,921.51 44,306,909.41
注：本期期货风险准备金系按手续费收入的 5%计提。
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 400,000,000.00 356,670,000.00
信用借款
未到期应付利息 4,230,637.14
抵押加保证借款 1,148,955,000.00 1,247,871,831.94
抵押加质押加担保借款 1,363,814,833.42 1,035,776,876.02
减：一年内到期的长期借款 -148,710,637.14 -96,591,831.94
合计 2,768,289,833.42 2,543,726,876.02
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
本公司长期贷款利率为 4.2%-6.8%；抵押情况详见本附注七、注 81。
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
148
新黄浦 2022 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁负债 32,836,708.77 7,494,692.00
减：一年内到期的租赁负债 -10,096,229.32 -4,845,355.27
合计 22,740,479.45 2,649,336.73
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
对外提供担保
未决诉讼 50,000,000.00 注1
产品质量保证
重组义务
待执行的亏损合同
应付退货款
其他
149
新黄浦 2022 年年度报告
合计 50,000,000.00 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
注1：四川大楼未决诉讼5,000万元，详见附注十四
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债 1,924,872,238.07 589,016,539.93
待转销项税 172,886,635.00 51,660,885.82
合计 2,097,758,873.07 640,677,425.75
其他说明：
房地产项目预收款项
项目名称 期末余额 上期期末余额 预计竣工时间
风荷叠翠府 1,354,885,843.13 2024 年 11 月
听悦雅庭 561,189,734.87 2024 年 11 月
科技京城 8,796,660.07 8,796,660.07 已竣工
青浦区徐泾北欣沁苑 11,097,070.68 已竣工
新黄浦唐南 CX 地块(玉象府) 569,122,809.18 2023 年 1 月
合计 1,924,872,238.07 589,016,539.93
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 673,396,786.00 673,396,786.00
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
150
新黄浦 2022 年年度报告
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 886,471,121.49 886,471,121.49
其他资本公积 16,169,157.79 16,169,157.79
合计 902,640,279.28 902,640,279.28
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期
减：前期计入
期初 计入其他 税后归 期末
项目 本期所得税前 其他综合收 减：所得 税后归属于母
余额 综合收益 属于少 余额
发生额 益当期转入 税费用 公司
当期转入 数股东
损益
留存收益
一、不能重分类
进损益的其他综
合收益
其中：重新计量
设定受益计划变
动额
权益法下不能
转损益的其他综
合收益
其他权益工具
投资公允价值变
动
企业自身信用
风险公允价值变
动
二、将重分类进
-6,816,131
损益的其他综合 -1,630,251.50 -5,185,879.59 -5,185,879.59
.09
收益
其中：权益法下
-6,816,131
可转损益的其他 -1,630,251.50 -5,185,879.59 -5,185,879.59
.09
综合收益
151
新黄浦 2022 年年度报告
其他债权投资
公允价值变动
金融资产重分
类计入其他综合
收益的金额
其他债权投资
信用减值准备
现金流量套期
储备
外币财务报表
折算差额
其他综合收益合 -6,816,131
-1,630,251.50 -5,185,879.59 -5,185,879.59
计 .09
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 336,954,397.67 336,954,397.67
任意盈余公积 28,021,951.49 28,021,951.49
储备基金
企业发展基金
其他
合计 364,976,349.16 364,976,349.16
一般风险准备
项目 上期期末余额 本期增加 本期减少 期末余额
一般风险准备 8,772,900.37 5,435,776.94 390,000.00 13,818,677.31
合计 8,772,900.37 5,435,776.94 390,000.00 13,818,677.31
说明：本期公司之子公司华闻期货有限公司计提一般风险准备5,435,776.94元，子公司上海新浦
晟商业保理有限公司转回一般风险准备390,000.00元。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,414,845,115.62 2,236,575,870.64
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－） 50,045,601.93
调整后期初未分配利润 2,414,845,115.62 2,286,621,472.57
加：本期归属于母公司所有者的净利润 56,476,015.48 109,943,649.84
152
新黄浦 2022 年年度报告
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备 5,045,776.94 5,907,576.14
应付普通股股利 33,669,839.30 80,807,614.32
转作股本的普通股股利
其他综合收益结转留存收益 -104,995,183.67
期末未分配利润 2,432,605,514.86 2,414,845,115.62
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 4,281,014,494.73 3,892,766,530.43 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97
其他业务 36,265,658.45 19,223,003.81 29,006,077.10 25,812,527.75
合计 4,317,280,153.18 3,911,989,534.24 3,586,081,119.42 3,316,419,790.72
1． 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地产业 4,196,137,713.51 3,823,935,375.86 3,486,877,658.90 3,216,388,280.28
旅游餐饮服务 33,726,847.21 36,453,991.67 33,911,708.57 38,184,223.50
住宿和餐饮业 26,008,366.75 30,799,162.90 25,127,712.17 32,124,759.19
金融业 22,705,350.21 1,578,000.00 10,818,982.80 3,910,000.00
批发和零售业 2,436,217.05 338,979.88
合计 4,281,014,494.73 3,892,766,530.43 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97
2． 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房产销售 4,132,590,139.31 3,790,012,786.54 3,425,878,285.95 3,192,013,266.21
物业管理服务 33,726,847.21 36,453,991.67 33,911,708.57 38,184,223.50
房地产出租 63,547,574.20 33,922,589.32 60,999,372.95 24,375,014.07
酒店业 26,008,366.75 30,799,162.90 25,127,712.17 32,124,759.19
153
新黄浦 2022 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
金融服务 22,705,350.21 1,578,000.00 10,818,982.80 3,910,000.00
贸易业务 2,436,217.05 338,979.88
合计 4,281,014,494.73 3,892,766,530.43 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97
3． 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
上海 1,877,441,370.40 1,797,603,279.45 3,252,254,956.65 3,136,382,646.61
浙江 815,323,643.01 631,417,898.64 301,573,360.79 154,224,616.36
四川 5,153,722.60 3,246,724.88
江苏 1,583,095,758.72 1,463,745,352.34
合计 4,281,014,494.73 3,892,766,530.43 3,557,075,042.32 3,290,607,262.97
154
新黄浦 2022 年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
利息收入和手续费收入
项目 本期发生额 上期发生额
利息净收入 62,230,974.34 77,482,494.47
手续费及佣金净收入 346,386,564.48 278,011,308.10
合计 408,617,538.82 355,493,802.57
提取期货风险准备金
项目 本期发生额 上期发生额
提取期货风险准备金 16,045,921.51 13,183,992.73
合计 16,045,921.51 13,183,992.73
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 10,778,385.94 3,808,701.89
城市维护建设税 8,381,976.05 5,862,673.41
教育费附加 4,912,296.94 3,682,666.16
资源税
房产税 10,703,525.13 10,733,299.82
土地使用税 921,814.04 597,847.52
车船使用税 360.00 1,920.00
印花税 2,469,691.89 2,033,465.17
地方教育费附加 3,276,424.72 2,495,944.98
土地增值税 75,372,586.47 17,252,871.04
环境保护税 2,077,184.21 1,714,976.71
其他 107,783.86 38,087.02
合计 119,002,029.25 48,222,453.72
155
新黄浦 2022 年年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售费用 307,675,033.74 234,064,824.12
合计 307,675,033.74 234,064,824.12
项目 本期金额 上期金额
其中主要项目如下：
佣金 53,961,815.81 68,210,380.56
职工薪酬 71,209,383.77 91,114,315.00
长期待摊费用摊销 441,039.36 2,334,219.44
租赁费 8,035,240.21 6,934,996.88
广告费 50,892,775.99 24,383,079.36
宣传推广费 75,707,219.49 2,715,220.59
水电费 251,802.32 2,208,137.05
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
管理费用 285,800,519.84 248,531,028.35
合计 285,800,519.84 248,531,028.35
项目 本期金额 上期金额
其中主要项目如下：
职工薪酬 185,974,978.57 163,946,105.38
折旧费 8,018,040.86 7,146,744.51
长期待摊费用摊销 3,090,836.67 2,472,011.29
办公费 3,513,893.90 1,770,735.43
修理费 5,689,535.03 5,121,735.07
咨询费 11,994,587.20 8,943,914.81
信息费 29,124,379.80 36,194,338.52
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 40,105,147.30 22,241,675.31
利息收入 -27,552,450.27 -22,915,977.85
汇兑损益 212,142.87 -56,177.35
其他 642,728.13 312,714.77
合计 13,407,568.03 -417,765.12
156
新黄浦 2022 年年度报告
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
计入其他收益的政府补助 4,471,371.35 3,200,751.22
代扣个人所得税手续费返还 599,292.97 818,514.88
进项税加计扣除 3,453,564.84 1,195,268.34
合计 8,524,229.16 5,214,534.44
计入其他收益的政府补助
与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
财政扶持资金 194,400.00 1,077,100.00 与收益相关
重点企业产业扶持资金 3,303,300.00 1,660,000.00 与收益相关
税收补贴 30,066.36 178,385.50 与收益相关
财政补贴 912,421.71 283,377.40 与收益相关
稳岗补贴款 31,183.28 1,888.32 与收益相关
合计 4,471,371.35 3,200,751.22
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 28,516,527.36 22,752,915.04
处置长期股权投资产生的投资收益 127.33
交易性金融资产在持有期间的投资收益 1,051,147.18 247,380.52
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 -32,978,773.35 8,490,389.97
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
其他流动资产持有期间取得的投资收益 4,625,113.83
场外期权收益
处置其他非流动金融资产取得的投资收益 172,196.88
处置其他流动资产取得的投资收益 278,548.36 21,059,438.05
处置交易性金融负债取得投资收益 -100,757.69
合计 1,564,129.90 52,550,123.58
157
新黄浦 2022 年年度报告
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -1,206,385.64 -478,001.95
其中：衍生金融工具产生的公允价
-69,583.94
值变动收益
交易性金融负债 -5,236.24 14,822.91
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 8,386,939.75 11,045,908.99
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
合计 7,175,317.87 10,582,729.95
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -317,788.49 -14,429,821.64
其他应收款坏账损失 -2,967,650.71 -11,519,595.45
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
应收账款坏账损失转回 362,375.53 150,000.00
其他应收账款坏账损失转回 1,746,111.31 67,242,722.57
其他流动资产减值损失 1,395,829.68
其他 62,500.00
合计 281,377.32 41,443,305.48
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本
4,125,189.18
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失 193,624.20
158
新黄浦 2022 年年度报告
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 4,318,813.38
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益合计 -59,173.90 173,349.15
其中：固定资产处置利得或损失 -49,952.71 173,349.15
无形资产处置利得或损失 -9,221.19
合计 -59,173.90 173,349.15
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 600.00 940,326.89 600.00
盘盈利得 0.01 0.01
罚款收入 270,614.68 261,769.45 270,614.68
违约赔偿收入 2,259,465.85 927,648.42 2,259,465.85
其他 194,597.96 297,415.39 194,597.96
预计负债 50,000,000.00 50,000,000.00
合计 52,725,278.50 2,427,160.15 52,725,278.50
注：预计负债转回是公司计提的四川大楼未决诉讼预计负债转回。
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
159
新黄浦 2022 年年度报告
财政扶持资金 932,826.89 与收益相关
培训补贴 600.00 7,500.00 与收益相关
合计 600.00 940,326.89
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 61,883.22 17,251.26 61,883.22
其中：固定资产处置损失 61,883.22 17,251.26 61,883.22
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 100,000.00 1,502,000.00 100,000.00
预计负债
罚款支出 93,283.18 124,800.00 93,283.18
违约金及赔偿支出 5,686,734.55 5,686,734.55
非常损失 10,820.00
其他 117,446.02 19,257.35 117,446.02
赔偿金 10,000.00 3,339,717.23 10,000.00
合计 6,069,346.97 5,013,845.84 6,069,346.97
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 81,964,832.70 146,811,499.30
递延所得税费用 -10,830,247.90 -107,471,782.14
合计 71,134,584.80 39,339,717.16
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 136,118,897.27
按法定/适用税率计算的所得税费用 34,029,736.74
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 2,237,265.90
非应税收入的影响 -20,220,556.66
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 857,661.29
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
160
新黄浦 2022 年年度报告
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可 54,177,895.58
抵扣亏损的影响
其他 52,581.95
税法规定额外可扣除费用的影响
所得税费用 71,134,584.80
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
存款利息收入 27,552,450.27 22,915,977.85
政府补助 1,420,792.98 7,541,078.11
罚款收入 270,614.68 261,769.45
违约金及赔偿收入 1,232,930.49 927,648.42
保证金、押金 122,709,443.01 49,654,572.36
备用金 71,589.26 286,744.87
资金往来收到的现金 220,694,443.05 401,062,810.33
其他 59,068,135.64 4,854,929.24
收到交易的保证金净额 1,880,783,827.74 459,607,099.18
合计 2,313,804,227.12 947,112,629.81
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
费用支出 331,097,724.58 226,912,118.06
银行手续费 641,954.77 312,714.77
现金捐赠支出 100,000.00 1,502,000.00
罚款支出 93,283.18 124,800.00
违约金及赔偿支出 5,696,734.55 3,339,717.23
保证金、押金 120,855,280.93 60,430,903.34
备用金 265,743.00 394,125.42
资金往来支付的现金 174,548,591.15 207,618,065.40
其他 25,694,744.80 11,070,007.13
合计 658,994,056.96 511,704,451.35
161
新黄浦 2022 年年度报告
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款收回的资金 1,123,235,999.60
取得其他营业单位收到的现金净额 204,524,266.03
合计 1,327,760,265.63
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款支付的资金 1,161,956,584.77
合计 1,161,956,584.77
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款收到的资金 746,272,500.00 463,000,000.00
信托产品投资者收到的资金 56,250,000.00
合计 746,272,500.00 519,250,000.00
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
企业间借款归还的资金 983,679,456.03 513,718,600.00
支付信托产品投资者的资金 56,250,000.00
结构化主体外部投资者赎回 4,862,568.97
租赁负债 10,217,618.26 4,982,312.01
合计 1,050,147,074.29 523,563,480.98
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 64,984,312.47 145,289,423.84
加：资产减值准备 4,318,813.38
信用减值损失 -281,377.32 -41,443,305.48
162
新黄浦 2022 年年度报告
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
66,176,877.16 60,871,928.76
折旧
使用权资产摊销 9,491,795.67 4,873,329.40
无形资产摊销 867,128.26 814,887.74
长期待摊费用摊销 2,676,018.73 4,806,230.73
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
59,173.90 -173,349.15
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 17,251.26
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -7,175,317.87 -10,582,729.95
财务费用（收益以“－”号填列） 40,105,147.30 22,241,675.31
投资损失（收益以“－”号填列） -1,564,129.90 -52,550,123.58
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -690,985.96 -48,526,946.97
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -10,139,261.93 -58,944,835.17
存货的减少（增加以“－”号填列） 445,561,180.54 144,688,926.60
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 199,905,640.76 -434,996,862.48
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 2,419,098,226.06 1,868,520,465.24
其他 5,158,357.09
经营活动产生的现金流量净额 3,229,074,427.87 1,614,383,136.57
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 6,965,810,840.36 5,084,836,939.75
减：现金的期初余额 5,084,836,939.75 4,418,179,425.90
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,880,973,900.61 666,657,513.85
本期与租赁相关的总现金流出为人民币 10,217,618.26 元。
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 6,965,810,840.36 5,084,836,939.75
其中：库存现金 102,183.81 93,726.09
可随时用于支付的银行存款 1,810,262,155.29 1,811,319,641.86
可随时用于支付的其他货币资金 5,155,446,501.26 3,273,423,571.80
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
163
新黄浦 2022 年年度报告
三、期末现金及现金等价物余额 6,965,810,840.36 5,084,836,939.75
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金
和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 100,000.00 合同纠纷冻结款
存货 723,550,209.58 借款抵押
投资性房地产 3,841,430,358.19 借款抵押
合计 4,565,080,567.77
其他说明：
1.本公司子公司销售商品房存在合同纠纷被法院冻结 100,000.00 元，详见十四、2（1）未决
诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响部分。
2.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司以投资性房地产 407,083,379.23 元和所属子公司上海
恒立房地产有限公司的投资性房地产 81,474,751.51 元、存货（开发产品）1,677,746.68 元为抵
押物和公司所属子公司上海恒立房地产有限公司和上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任
保证，取得 999,000,000.00 元借款，借款利率 6.37%，借款开始日 2019 年 6 月至 2034 年 6 月。
3.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司以本公司的投资
性房地产 13,232,388.18 元为抵押物和本公司提供连带责任保证，取得 28,675,000.00 元借款，
借款利率 5.9%，借款开始日 2022 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 20 日。
4.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公司以本公司所
属子公司上海欣龙企业发展有限公司的投资性房地产 209,098,779.14 元为抵押物和本公司提供
保证责任，取得 121,280,000.00 元借款，借款利率 6.80%，借款开始日 2021 年 6 月 10 日至 2026
年 2 月 20 日。
5.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司以投资性房地产
2,152,347,036.27 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海新蒲置业发展有
限公司 100%股权为质押，取得 866,464,763.42 元借款，借款利率 4.45%，借款开始日 2020 年 12
月 18 日至 2045 年 12 月 13 日。
164
新黄浦 2022 年年度报告
6.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司以投资性房地产
978,194,023.86 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海陇闵置业发展有限
公司 100%股权为质押，取得 497,350,070.00 元借款，借款利率 4.45%，借款开始日 2021 年 1 月
28 日至 2045 年 12 月 21 日。
7.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司以本公
司存货（开发产品）5,705,862.90 元为抵押物，取得 10,000,000.00 元借款，借款利率 3.25%，
借款开始日 2022 年 12 月 5 日至 2023 年 12 月 5 日止。
8.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司以存货
（开发成本）716,166,600.00 元为抵押物，取得 400,000,000.00 元借款，借款利率 4.20%，借款
开始日 2022 年 6 月 20 日至 2025 年 6 月 19 日止。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金
美元
欧元
港币
应收账款
美元 295,568.35 6.9646 2,058,515.33
欧元 503,272.96 0.8933 449,558.64
港币
长期借款
美元
欧元
港币
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
165
新黄浦 2022 年年度报告
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
计入其他收益的政府补助 1,471,371.35 附注七 67 4,471,371.35
计入营业外收入的政府补助 600.00 附注七 74 600.00
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权 购买日至
股权取得时 股权取得 取得 股权取得 购买日的 期末被购 购买日至期末被
被购买方名称 购买日
点 成本 比例 方式 确定依据 买方的收 购买方的净利润
（%） 入
杭州新黄浦滨 2022/6/28 24,838,14 50.00 非同一控 2022/6/28 实际取得 -11,731,792.43
顺房地产开发 3.26 制下合并 控制权
有限公司
杭州新黄浦滨 2022/6/28 24,782,60 50.00 非同一控 2022/6/28 实际取得 -27,427,718.82
致房地产开发 8.59 制下合并 控制权
有限公司
其他说明：
本公司与滨江集团的全资子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司各出资 5000 万元的设立
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司，本公司持股比例 50%股权。2022 年 6 月 28 日，根据股东间
协议，新黄浦公司享有经营决策控制权，本次非同一控制下企业合并日为 2022 年 6 月 28 日。
本公司与滨江集团的全资子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司各出资 5000 万元的设立
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司，公司持股比例 50%股权。2022 年 6 月 28 日，根据股东间协
议，新黄浦公司享有经营决策控制权，本次非同一控制下企业合并日为 2022 年 6 月 28 日。
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 杭州新黄浦滨顺房地产开发 杭州新黄浦滨致房地产开发
有限公司 有限公司
--现金
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的
公允价值
--其他 24,838,143.26 24,782,608.59
合并成本合计 24,838,143.26 24,782,608.59
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 24,838,143.26 24,782,608.59
166
新黄浦 2022 年年度报告
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资
产公允价值份额的金额
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司 杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值 购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 771,696,113.07 771,696,113.07 1,069,860,287.36 1,069,860,287.36
货币资金 6,228,130.84 6,228,130.84 198,296,135.19 198,296,135.19
应收款项
存货 762,030,162.01 762,030,162.01 864,668,630.93 864,668,630.93
固定资产
无形资产
其他 3,437,820.22 3,437,820.22 6,895,521.24 6,895,521.24
负债： 722,019,826.56 722,019,826.56 1,020,295,070.18 1,020,295,070.18
借款
应付款项
应付账款 11,680,000.00 11,680,000.00 921,826.39 921,826.39
其他应付款 310,339,826.56 310,339,826.56 81,269,180.79 81,269,180.79
长期借款 400,000,000.00 400,000,000.00 699,999,999.00 699,999,999.00
递延所得税负债
其他 238,104,064.00 238,104,064.00
净资产 49,676,286.51 49,676,286.51 49,565,217.18 49,565,217.18
减：少数股东权益 24,838,143.25 24,838,143.25 24,782,608.59 24,782,608.59
取得的净资产 24,838,143.25 24,838,143.25 24,782,608.59 24,782,608.59
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
本公司根据股东间协议，享有杭州滨顺和杭州滨致经营决策控制权，基于公司成立初期所购土地
时间较短，价值变动不显著，公司采用被并购单位可辨认资产、负债账面价值确定其公允价值。
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
购买日之前与
购买日之前原 购买日之前原持有 购买日之前原持有
购买日之前原持 原持有股权相
持有股权在购 股权按照公允价值 股权在购买日的公
被购买方名称 有股权在购买日 关的其他综合
买日的公允价 重新计量产生的利 允价值的确定方法
的账面价值 收益转入投资
值 得或损失 及主要假设
收益的金额
杭州新黄浦滨 24,838,143.26 24,838,143.26
顺房地产开发
有限公司
杭州新黄浦滨 24,782,608.59 24,782,608.59
致房地产开发
有限公司
合计 49,620,751.85 49,620,751.85
167
新黄浦 2022 年年度报告
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关
说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
168
新黄浦 2022 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
处置价款与处
按照公允价 丧失控制权之
置投资对应的 丧失控制权 丧失控制权 丧失控制权 与原子公司股权
丧失控制权 值重新计量 日剩余股权公
股权处 股权处置 股权处置 丧失控制 合并财务报表 之日剩余股 之日剩余股 之日剩余股 投资相关的其他
子公司名称 时点的确定 剩余股权产 允价值的确定
置价款 比例（%） 方式 权的时点 层面享有该子 权的比例 权的账面价 权的公允价 综合收益转入投
依据 生的利得或 方法及主要假
公司净资产份 （%） 值 值 资损益的金额
损失 设
额的差额
上海稳盛新 0 100 转让 2022 年 1 工商登记变
黄浦企业发 月 13 日 更
展有限公司
其他说明：
√适用 □不适用
2022 年 1 月 13 日，本公司将持股 100%的子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司的 100%股权按实缴实收资本 0 元，转让给杭州滨江房产集团股份有限
公司，于 2022 年 1 月 13 日完成工商登记变更。
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
报告期内公司新设全资子公司新黄浦（杭州）企业管理有限公司、上海稳裕企业发展有限公司、上海稳泰企业发展有限公司、上海稳健企业发展有
限公司、上海瀛浦海企业发展有限公司、新黄浦（浙江）建设发展有限公司、上海棁垲科技合伙企业（有限合伙）、上海珩览科技有限公司；新设控股
子公司上海浦伦稳晟置业有限公司；新增非同一控制下企业合并公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司、杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司。
报告期内清算注销子公司上海怡隆置业有限公司；向杭州滨江房产集团股份有限公司转让子公司上海稳盛新黄浦企业发展有限公司的100%股权；清算
注销下属子公司欣龙新干线供应链（上海)有限公司控股的成都富润京浦企业管理合伙企业（有限合伙）。
6、 其他
√适用 □不适用
169
新黄浦 2022 年年度报告
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 8 个结构化主体纳入合并报表范围，分别为华闻期货华凌明
睿单一资产管理计划、华闻期货华凌轩哥五号单一资产管理计划、华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划、浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金
（原名为多策略 1 号）、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金、浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩
致远价值平衡 1 号私募证券投资基金。
170
新黄浦 2022 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
持股比例
子公司 主要经营 取得
注册地 业务性质 (%)
名称 地 方式
直接 间接
上海欣龙企业发展有限公司 上海 上海 服务业 100% 设立
上海浦浩投资有限公司 上海 上海 投资管理 100% 设立
欣龙新干线供应链（上海)有限公司 上海 上海 商务服务业 100% 设立
上海新欣干线企业管理合伙企业（有限合伙） 上海 上海 商务服务业 90% 10% 设立
吉欣能源（浙江自贸区）有限公司 浙江舟山 浙江舟山 批发业 75% 设立
上海恒立房地产有限公司 上海 上海 房地产业 100% 同一控制下合并
上海科技京城管理发展有限公司 上海 上海 服务业 100% 设立
上海新黄浦投资管理有限公司 上海 上海 投资管理 90% 10% 设立
上海新浦晟商业保理有限公司 上海 上海 商务服务业 100% 设立
上海新佘山置业有限公司 上海 上海 房地产业 65% 设立
上海新蒲置业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海陇闵置业发展有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
华闻期货有限公司 上海 上海 期货经纪 100% 同一控制下合并
上海华闻金融信息服务有限公司 上海 上海 投资管理 100% 设立
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 80% 非同一控制下合并
湖州南浔花园名都大酒店有限公司 浙江湖州 浙江湖州 酒店管理 80% 非同一控制下合并
湖州南浔嘉顺投资管理有限公司 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 80% 非同一控制下合并
新黄浦（湖州）房地产开发有限公司 浙江湖州 浙江湖州 房地产业 80% 设立
常州新黄浦中金置业有限公司 江苏常州 江苏常州 房地产业 51% 非同一控制下合并
上海欣济置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣台置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣福置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣沁置业有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
上海欣南房地产开发有限公司 上海 上海 房地产业 95% 5% 设立
上海玮浦企业管理有限公司 上海 上海 房地产业 100% 设立
新黄浦（杭州）企业管理有限公司 浙江杭州 浙江杭州 其他组织管理 100% 新增设立
服务
杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房地产业 50% 新增非同一控制下合并
杭州新黄浦滨致房地产开发有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房地产业 50% 新增非同一控制下合并
上海稳裕企业发展有限公司 上海 上海 企业总部管理 100% 新增设立
上海稳泰企业发展有限公司 上海 上海 其他综合管理 100% 新增设立
服务
上海稳健企业发展有限公司 上海 上海 其他综合管理 100% 新增设立
服务
上海浦伦稳晟置业有限公司 上海 上海 房地产业 51% 新增设立
上海瀛浦海企业发展有限公司 上海 上海 商务服务业 100% 新增设立
新黄浦（浙江）建设发展有限公司 浙江杭州 浙江杭州 房屋建筑业 100% 新增设立
上海棁垲科技合伙企业（有限合伙） 上海 上海 科技推广和应 100% 新增设立
用服务业
上海珩览科技有限公司 上海 上海 科技推广和应 100% 新增设立
用服务业
注 1：本公司持有上海新蒲置业发展有限公司 100%的股权和上海陇闵置业发展有限公司 100%股权
已为长期借款提供质押。
171
新黄浦 2022 年年度报告
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：持有结构化主体 100%份额，本公司能够控
制该等结构化主体。
公司综合考虑享有的结构化主体的可变回报，或承担的风险敞口等因素，本年度认定将 8 个结构
化主体纳入合并报表范围，分别为华闻期货华凌明睿单一资产管理计划、华闻期货华凌轩哥五号
单一资产管理计划、华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划、浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券
投资基金（原名为多策略 1 号）、浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金、浦浩进取希腊字母 1 号私募证
券投资基金、浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金、浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基
金。
纳入合并范围的结构化主体
结构化主体名称 持有份额% 业务性质
华闻期货华凌明睿单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华闻期货华凌轩哥五号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
华闻期货华凌轩哥六号单一资产管理计划 100.00% 投资金融产品
浦浩稳健希腊字母 1 号私募证券投资基金（原名为多策略 1 号） 100.00% 投资金融产品
浦浩顺水行舟 1 号私募投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩进取希腊字母 2 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
浦浩致远价值平衡 1 号私募证券投资基金 100.00% 投资金融产品
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持 本期归属于少数股 本期向少数股东宣告 期末少数股东权益
子公司名称
股比例 东的损益 分派的股利 余额
新黄浦（浙江）投资发展有限公司 20 8,518,512.34 126,455,635.41
常州新黄浦中金置业有限公司 49 22,643,340.67 17,746,219.52
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名
流动 非流动资 流动 非流动 负债合 流动 非流动 资产 流动负 非流动负
称 资产合计 负债合计
资产 产 负债 负债 计 资产 资产 合计 债 债
新黄浦 1,917 471,43 2,389,08 1,722 33,26 1,755, 2,595 558,7 3,154 1,491, 1,071,9 2,563,41
（浙江） ,648, 5,110. 3,334.81 ,082, 9,564 351,89 ,614, 97,79 ,412, 489,40 28,870. 8,279.83
投资发展 223.9 82 332.1 .89 7.00 800.2 1.60 591.8 9.68 15
有限公司 9 1 3 3
常州新黄 2,439 652,39 2,439,74 2,403 2,403, 3,587 279,1 3,587 3,597, 3,597,46
浦中金置 ,092, 8.45 5,304.15 ,528, 528,52 ,193, 14.09 ,472, 466,57 6,570.74
业有限公 905.7 529.8 9.89 331.5 445.6 0.74
司 0 9 9 8
172
新黄浦 2022 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称 综合收益总 经营活动现 综合收益总 经营活动现金
营业收入 净利润 营业收入 净利润
额 金流量 额 流量
新黄浦（浙 819,645,54 42,737,125 42,737,125 58,552,884. 310,866,50 58,148,184 58,148,184 522,430,932.7
江）投资发 5.66 .81 .81 07 9.71 .53 .53 9
展有限公司
常州新黄浦 1,583,095, 46,210,899 46,210,899 448,929,404 -13,193,16 -13,193,16 1,116,348,062
中金置业有 758.72 .32 .32 .70 6.84 6.84 .90
限公司
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联营
合营企业或联营企 主要经营
注册地 业务性质 企业投资的会计处
业名称 地
直接 间接 理方法
中泰信托有限责任
上海 上海 金融业 29.97 权益法
公司
江西瑞奇期货有限
江西 江西省南昌市 金融业 20.00 权益法
公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
中泰信托有限责任 江西瑞奇期货有限公 中泰信托有限责任公 江西瑞奇期货有限公
公司 司 司 司
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新黄浦 2022 年年度报告
流动资产 2,123,362,358.46 2,096,113,074.91 2,157,606,939.69 1,706,394,828.94
非流动资产 2,873,979,960.92 197,248,008.58 2,826,332,217.58 121,602,951.40
资产合计 4,997,342,319.38 2,293,361,083.49 4,983,939,157.27 1,827,997,780.34
流动负债 77,658,380.09 1,451,360,327.24 123,976,260.55 1,186,807,857.72
非流动负债 40,662,901.88 201,839,678.25 56,525,746.11 3,720,248.61
负债合计 118,321,281.97 1,653,200,005.49 180,502,006.66 1,190,528,106.33
少数股东权益
归属于母公司股东权益 4,879,021,037.41 640,161,078.00 4,803,437,150.61 637,469,674.01
按持股比例计算的净资 1,433,167,206.95
128,032,215.60 1,412,990,276.81 127,493,934.80
产份额
调整事项
--商誉 1,955,342.03 1,955,342.03
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的
1,433,167,206.95 129,987,557.63 1,412,990,276.81 129,449,276.83
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 137,094,429.56 490,199,568.10 182,441,205.06 177,438,751.35
净利润 91,302,350.86 20,066,683.52 80,691,163.14 11,983,146.41
终止经营的净利润
其他综合收益 -15,718,464.06 -2,375,279.53 549,515.98 -609,518.23
综合收益总额 75,583,886.80 17,691,403.99 81,240,679.12 11,373,628.18
本年度收到的来自联营 3,000,000.00
企业的股利
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 66,233,795.97 66,239,110.99
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -384,563.18 -10,889.01
--其他综合收益
--综合收益总额 -384,563.18 -10,889.01
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新黄浦 2022 年年度报告
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、股权投资、债权投资、借款、应收款项、应付款项及
可转换债券等。在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场
风险。与这些金融工具相关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样
化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、
特定地区或特定交易对手的风险。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已制定
175
新黄浦 2022 年年度报告
适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务状况、
从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设
置相应信用期。本公司对应收票据、应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录不良
的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致面临重大
信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相关金融资产计
提了充分的预期信用损失准备。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款、债权投资等，这些金融资产的信用风险源
自于交易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注十四、2
（2）所载本公司作出的财务担保外，本公司没有提供任何其他可能令本公司承受信用风险的担保。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层
认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约
而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规模及财务背景
来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款的减
值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对于应收账
款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的历史实际坏账
率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、国家货币政策等付
款期、债务人的财务状况和债务人所处行业的经济形势，并考虑上述前瞻性信息进行调整后对于
预期信用损失进行合理评估，本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，
本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控
的范围内。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司下属财务部门基于各成员企业的现
金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；
同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足
短期和长期的资金需求。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按合同剩
余期限列示如下：
期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 1,494,574,142.27 307,485,177.73 1,802,059,320.00
其他应付款 945,127,021.04 371,263,520.41 1,316,390,541.45
176
新黄浦 2022 年年度报告
期末余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
一年内到期的非流动负债 158,806,866.46 158,806,866.46
其他流动负债 8,225,348,010.46 8,225,348,010.46
租赁负债 22,740,479.45 22,740,479.45
长期借款 2,768,289,833.42 2,768,289,833.42
短期借款 20,021,694.45 20,021,694.45
合计 10,843,877,734.68 3,469,779,011.01 12,997,266,204.24
续：
期初余额
项目
1 年以内 1 年以上 合计
应付账款 460,175,241.34 166,329,013.16 626,504,254.50
其他应付款 615,300,521.91 520,895,938.45 1,136,196,460.36
一年内到期的非流动负债 101,437,187.21 101,437,187.21
其他流动负债 5,863,393,992.38 5,863,393,992.38
租赁负债 2,649,336.73 2,649,336.73
长期借款 2,543,726,876.02 2,543,726,876.02
合计 7,042,956,279.57 3,230,951,827.63 10,273,908,107.20
（三） 市场风险
1． 汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。无汇率风险但本公司已确认的外
币资产和负债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为港币和美元）依
然存在汇率风险。本公司资金部门负责管理公司外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度
降低面临的汇率风险。
（1）截止 2022 年 12 月 31 日，本公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的
金额详见附注七、注释 82。
（2）敏感性分析：
截止 2022 年 12 月 31 日，对于本公司各类美元及港币等金融资产和美元及港币等金融负债，
如果人民币对美元及港币等升值或贬值 10%，其他因素保持不变，则本公司将减少或增加净利润
约 250,807.40 元（2021 年度约 229,593.11 元）
2． 利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款、企业间借款等。浮动利率的金融负债使本公司面临
现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市
场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
177
新黄浦 2022 年年度报告
本公司财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公司尚
未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，
管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司持有的计息金融工具如下：
期末余额 期初余额
项目
利率 金额 利率 金额
短期借款 3.25%-3.85% 20,021,694.45
长期借款（含 1 年内到期的长期借款） 4.2%-6.8% 2,917,000,470.56 4.8%-7.00% 2,640,318,707.96
其他应付款（项目借款本金及优先级本金） 1,054,350,550.00 851,536,400.00
3． 价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。管理层
认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
本公司持有的权益投资列示如下：
项目 期末余额 期初余额
交易性金融资产 70,970,804.37 97,025,582.67
买入返售金融资产 8,650,157.90 33,506,595.60
其他非流动金融资产 139,501,063.70 138,114,123.95
合计 219,122,025.97 268,646,302.22
十一、 公允价值的披露
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2022 年 12 月 31 日的账面价
值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层
次中的最低层次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产
或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收
益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价值计
合计
计量 计量 量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 11,138,943.00 59,831,861.37 70,970,804.37
1.以公允价值计量且变动计入当期
11,138,943.00 59,831,861.37 70,970,804.37
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 11,138,943.00 11,138,943.00
178
新黄浦 2022 年年度报告
（3）其他 59,831,861.37 59,831,861.37
（4）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）买入返售金融资产（国债）
（七）其他非流动金融资产 139,501,063.70 139,501,063.70
持续以公允价值计量的资产总额
11,138,943.00 59,831,861.37 139,501,063.70 210,471,868.07
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总额
非持续以公允价值计量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
对于上市权益工具、债务工具投资、基金投资，公司以证券交易所在最接近资产负债表日的
交易日的收盘价作为确定公允价值的依据。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
1． 对于信托计划、资产管理计划投资、理财产品，公司根据发行方或受托人公布的最接近
179
新黄浦 2022 年年度报告
资产负债表日的净值作为公允价值的依据。
2． 对于非上市基金投资，公司根据资产管理人提供的最接近资产负债表日估值作为确定公
允价值的依据。
3． 对于全国银行间债券市场交易的债券，公司采用中央国债登记结算有限责任公司每日公
布的估值作为确定公允价值的依据。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于非上市股权投资，公司采用自对手方处获取估值报价，或使用估值技术确定其公允价值，
包括现金流贴现分析、净资产价值、市场可比法和期权定价模型等。这些金融工具的公允价值可
能基于对估值有重大影响的不可观测输入值，不可观测输入值包括加权平均资本成本、流动性贴
现、市净率等。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海市闸北区 实业投资 50,000.00 24.88 24.88
上海新华闻投
天目中路 383
资有限公司
号 501 室
本企业最终控制方是北京国际信托有限公司（德瑞股权投资基金集合资金信托计划）
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
详见附注九、在其他主体中的权益
180
新黄浦 2022 年年度报告
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
详见附注九、在其他主体中的权益
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
大成基金管理有限公司 联营企业子公司
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作抵
销。
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
大成基金管理有限公司 接受劳务 3,323,773.59 6,226,415.12
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,348.00 1,551.10
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方 账面余
坏账准备 账面余额 坏账准备
额
应收账款 大成基金管理有限公司 1,650,000.00 82,500.00
(2).应付项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
于资产负债表日，公司无需披露关联方承诺情况。
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
（1）抵押资产情况
1.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司以投资性房地产 407,083,379.23 元和所属子公司上海
恒立房地产有限公司的投资性房地产 81,474,751.51 元、存货（开发产品）1,677,746.68 元为抵
押物和公司所属子公司上海恒立房地产有限公司和上海科技京城管理发展有限公司提供连带责任
保证，取得 999,000,000.00 元借款，借款利率 6.37%，借款开始日 2019 年 6 月至 2034 年 6 月。
2.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海欣龙企业发展有限公司以本公司的投资
性房地产 13,232,388.18 元为抵押物和本公司提供连带责任保证，取得 28,675,000.00 元借款，
借款利率 5.9%，借款开始日 2022 年 12 月 20 日至 2023 年 12 月 20 日。
3.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海科技京城管理发展有限公司以本公司所
属子公司上海欣龙企业发展有限公司的投资性房地产 209,098,779.14 元为抵押物和本公司提供
保证责任，取得 121,280,000.00 元借款，借款利率 6.80%，借款开始日 2021 年 6 月 10 日至 2026
年 2 月 20 日。
4.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海新蒲置业发展有限公司以投资性房地产
2,152,347,036.27 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海新蒲置业发展有
限公司 100%股权为质押，取得 866,464,763.42 元借款，借款利率 4.45%，借款开始日 2020 年 12
月 18 日至 2045 年 12 月 13 日。
5.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司上海陇闵置业发展有限公司以投资性房地产
978,194,023.86 元为抵押物和本公司提供连带责任保证和本公司持有的上海陇闵置业发展有限
公司 100%股权为质押，取得 497,350,070.00 元借款，借款利率 4.45%，借款开始日 2021 年 1 月
28 日至 2045 年 12 月 21 日。
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新黄浦 2022 年年度报告
6.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司欣龙新干线供应链（上海）有限公司以本公
司存货（开发产品）5,705,862.90 元为抵押物，取得 10,000,000.00 元借款，借款利率 3.25%，
借款开始日 2022 年 12 月 5 日至 2023 年 12 月 5 日止。
7.截止 2022 年 12 月 31 日止，本公司所属子公司杭州新黄浦滨顺房地产开发有限公司以存货
（开发成本）716,166,600.00 元为抵押物，取得 400,000,000.00 元借款，借款利率 4.20%，借款
开始日 2022 年 6 月 20 日至 2025 年 6 月 19 日止。
（2） 2022 年 6 月 28 日经公司股东大会审议，本公司拟将子公司常州新黄浦中金置业有限公司
（以下简称常州中金）51%的股权转让给常州中景房地产开发有限公司。截止财务报表批准报出日，
公司尚未收到股权受让对价，股权转让交易尚未完成。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1． 未决诉讼或仲裁形成的或有事项及其财务影响
（1）2018年3月，公司拟参与上海智品置业有限公司（以下简称“智品置业”）名下上海古
浪路的一块净地开发。公司通过全资子公司上海新黄浦投资有限公司（以下简称“新黄浦投资”）
向上海智富茂城置业有限公司（与智品置业受同一实际控制人控制）支付合作意向金1亿元。由于
目标公司股权转让未能完成，债务人亦未向新黄浦投资返回意向金及其利息。2020年12月，新黄
浦投资向上海市第二中级人民法院就智富企业发展（集团）有限公司、上海智品置业有限公司、
丁勤富、严悦文提起诉讼，立案前采取诉讼前保全措施，查封了上海智品置业有限公司名下位于
普陀区桃浦路674坊15、16丘的土地，土地性质属于商业用地，查封期限为2020年12月9日至2023
年12月8日。双方于2021年1月29日进行诉讼前调解，因双方意愿差距较大无法达成一致意见，新
黄浦投资于2021年2月2日在第二中级人民法院申请正式立案。
公司管理层根据实际情况、律师意见和客观存在的事实判断：新黄浦投资虽已对上述土地进
行保全，但尚需经过审理、判决、执行、拍卖等程序，变现的过程预计较长且存在不确定性，新
黄浦投资经综合评估测试后，分别在2019年度计提减值准备2000万元，2020年度计提减值准备3000
万元，累计计提减值准备5000万元。
2022年2月25日上海市第二中级人民法院判决如下：A.智富企业发展（集团）有限公司、上海
智品置业有限公司应于判决生效之日起十日内向原告返回合作意向金1亿元；B.智富企业发展（集
团）有限公司、上海智品置业有限公司应于判决生效日之日十日内向原告支付上述第一项款项的
资金占用费，自2018年3月8日起计算至实际支付之日止，按照年利率20%计算；C.严悦文对上述判
决第一项、第二项付款义务承担连带还款责任。智富集团和智品公司不服一审判决，已向上海市
高级人民法院提起上诉，上海市高级人民法院2022年10月20日开庭，公司胜诉。2022年12月8日收
185
新黄浦 2022 年年度报告
到上海市第二中级人民法院就执行案件受理通知书。2023年2月27日上海市第二中级人民法院出具
了（2022）沪执1197号之一执行裁定书，本院未能查到其他可供执行的财产，终结（2022）沪执
1197号案件的执行。
（2）2006年3月，公司与上海迪昂实业发展有限公司（以下简称“迪昂公司”）签订《上海
市房地产买卖合同》，公司转让持有的位于上海市延安东路110号（四川大楼）7楼办公用房（建
筑面积897㎡），转让价格1363.44万元。2012年12月30日，四川大楼西侧六、七、八层发生坍塌，
迪昂公司向本公司提起诉讼，要求赔偿四川大楼因局部坍塌导致的损失。
2020年12月30日，上海市黄浦区人民法院出具民事判决书，判决公司赔偿迪昂公司房屋价值
补偿款3977.55万元、租金补偿1615.68万元，合计5,593.23万元。公司于2021年1月18日就一审判
决向上海市第二中级人民法院提出上诉，基于一审判决结果公司管理层从财务谨慎性角度考虑，
公司2020年度计提预计负债5000万元。
2022年6月8日上海市第二中级人民法院出具了（2021）沪02民终2094号判决书，裁定如下：
撤销上海市黄浦区人民法院（2018）沪0101民初12385号民事判决；准予上诉人上海新黄浦实业集
团股份有限公司撤回上诉；准许被上诉人（暨原审被告）上海迪昂实业发展有限公司撤回起诉，
本裁定为终审裁定。本公司将此预计负债5000万元本期转回。
（3）本公司之子公司常州新黄浦中金置业有限公司与符卫俊商品房销售合同纠纷案件，常州市
金坛区人民法院2022年12月20日出具了（2022）苏0413诉前调5211号民事裁定书，冻结被申请人
常州新黄浦中金置业有限公司的银行存款人民币10万元或查封其同等价值财产。
2． 为下属子公司担保情况
（1）银行借款的抵押担保情况，具体详见附注七、注释81所述。
（2）截止2022年12月31日，本公司为下属子公司新黄浦（杭州）企业管理有限公司融资租赁租
入车辆提供最高额不超过387,505.00元的连带责任保证，担保期限2022年6月30日至2023年6月30
日。
3． 对外提供债务担保形成的或有事项及其财务影响
本公司及所属子公司按房地产经营惯例为商品房承购人向银行按揭贷款提供阶段性担保。阶
段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵
押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截止2022年12月31日，本公司及所属子公司承担阶段性
担保金额为14.62亿元。本公司管理层相信因此引致的财务承诺不会对本公司财务状况和经营成果
构成重大不利影响。
除存在上述或有事项外，截止 2022 年 12 月 31 日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事
项。
186
新黄浦 2022 年年度报告
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经营成 无法估计影响数的
项目 内容
果的影响数 原因
股票和债券的发行
重要的对外投资
重要的债务重组
自然灾害
外汇汇率重要变动
企业合并或处置重要子公司
其他 见下述 1、2、3
1、本公司之子公司上海新欣干线企业管理合伙企业（有限合伙）处于清算处置中。
2、本公司之子公司常州新黄浦中金置业有限公司（以下简称常州中金）1.2 亿元房产被冻结。
2023 年 1 月 29 日，江苏儒林建设工程有限公司（以下简称江苏儒林）向常州市金坛区人民
法院诉讼请求常州新黄浦中金置业有限公代常州中景房地产开发有限公司（本公司之子公司的少
数股东）清偿债务 214,064,108.09 元。
2023 年 2 月 7 日，常州市金坛区人民法院发布(2023)苏 0413 民初 991 号民事裁定书，裁定：
一、冻结常州新黄浦中金置业有限公司名下银行账户存款合计 1 亿元。二、查封常州新黄浦中金
置业有限公司名下房地产价值 1.2 亿元的部分。2023 年 3 月 9 日(2023)苏 0413 民初 991 号之一
民事裁定书，裁定：解除对常州新黄浦中金置业有限公司名下银行存款 1 亿元的冻结。
3、2023 年 4 月 12 日，公司收到常州市金坛区人民法院发布（2023）苏 0413 民初 2764 号应
诉通知书，通知内容：江苏儒林建设工程有限公司（以下简称江苏儒林）与被告上海新黄浦实业
集团股份有限公司（以下简称新黄浦）、常州中景房地产开发有限公司（以下简称常州中景）、
常州新黄浦中金置业有限公司（以下简称常州中金）债权人撤销权纠纷一案，本院于 2023 年 4
月 10 日立案。原告诉讼请求：撤销新黄浦与常州中景之间关于由常州中景购入常州中金 51%股权
的股权转让及债权转让事宜。
4、2023 年 2 月 8 日本公司 2023 年第一次临时股东大会决议审议批准，本公司拟向不超过 35
名特定投资者，包括证券投资基金管理公司、证券公司、资产管理公司、信托投资公司、财务公
司、保险机构投资者、合格境外机构投资者及其他符合法律法规规定的其他法人投资者和自然人
187
新黄浦 2022 年年度报告
等非公开发行股票数量不超过 202,019,035 股（含本数），拟募集资金总额不超过人民币 170,000
万元（含发行费用）。本次非公开发行股票事宜尚需获得中国证监会核准后实施。
除存在上述事项外，本公司无应披露未披露重要的非调整事项。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 17,508,316.44
经审议批准宣告发放的利润或股利 17,508,316.44
根据公司 2023 年 4 月 26 日召开的第九届第三次董事会会议通过的 2022 年度利润分配方案，
以 2022 年末总股本 673,396,786 为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 0.26 元（含税），共
分配股利 17,508,316.44 元（含税）。分配方案尚须股东大会通过。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
188
新黄浦 2022 年年度报告
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 70,033.00
1 年以内小计 70,033.00
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 70,033.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
期末余额 期初余额
类别
账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
189
新黄浦 2022 年年度报告
计提 价值 计提 价值
比例 比例
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
按单项计
提坏账准
备
其中：
按组合计
提坏账准 70,033.00 100.00 3,501.65 5.00 66,531.35 6,247,103.00 100.00 82,500.00 1.32 6,164,603.00
备
其中：
按信用风
险 特 征
（账龄）
组合计提 70,033.00 100.00 3,501.65 5.00 66,531.35 1,650,000.00 26.41 82,500.00 5.00 1,567,500.00
坏账准备
的应收账
款
合并范围
内关联方 4,597,103.00 73.59 4,597,103.00
组合
合计 70,033.00 100.00 3,501.65 66,531.35 6,247,103.00 100.00 82,500.00 6,164,603.00
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1 账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 70,033.00 3,501.65 5.00
1－2 年
2－3 年
3－4 年
4－5 年
5 年以上
合计 70,033.00 3,501.65 5.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
190
新黄浦 2022 年年度报告
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
按组合计提预期信
用损失的应收账款 82,500.00 78,998.35 3,501.65
（账龄组合）
合计 82,500.00 78,998.35 3,501.65
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
科技京城客户租金 70,033.00 100.00 3,501.65
合计 70,033.00 100.00 3,501.65
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,079,290,603.21 1,990,185,003.83
合计 2,079,290,603.21 1,990,185,003.83
其他说明：
□适用 √不适用
191
新黄浦 2022 年年度报告
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 1,006,317,853.54
1 年以内小计 1,006,317,853.54
1至2年 475,710,798.46
2至3年 318,646,349.51
3 年以上
3至4年 277,744,715.15
4至5年
5 年以上 2,000,000.00
合计 2,080,419,716.66
192
新黄浦 2022 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
押金及保证金 2,642,300.00 11,806,600.00
往来款 2,077,764,347.66 1,980,757,360.33
代垫款、代收代付、备用金等 13,069.00 96,530.00
合计 2,080,419,716.66 1,992,660,490.33
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预期信 整个存续期预期信用损
用损失(已发生信
用损失 失(未发生信用减值)
用减值)
2022年1月1日余额 2,475,486.50 2,475,486.50
2022年1月1日余额在本期 2,475,486.50 2,475,486.50
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 1,346,373.05 1,346,373.05
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日余额 1,129,113.45 1,129,113.45
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
2,080,419,716 1,129,113 2,079,290,603. 1,992,660,490 2,475,486. 1,990,185,00
第一阶段
.66 .45 21 .33 50 3.83
第二阶段
第三阶段
2,080,419,716 1,129,113 2,079,290,603. 1,992,660,490 2,475,486. 1,990,185,00
合计
.66 .45 21 .33 50 3.83
按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提预期信用损失
的其他应收款
按组合计提预期信用损
2,080,419,716.66 100.00 1,129,113.45 0.05 2,079,290,603.21
失的其他应收款
其中：账龄组合 2,655,369.00 0.13 1,129,113.45 42.52 1,526,255.55
193
新黄浦 2022 年年度报告
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
合并范围内关联
2,077,764,347.66 99.87
方组合
合计 2,080,419,716.66 100.00 1,129,113.45 2,079,290,603.21
续：
上期期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失
的其他应收款
按组合计提预期信用损
1,992,660,490.33 100.00 2,475,486.50 0.12 1,990,185,003.83
失的其他应收款
其中：账龄组合 11,903,130.00 0.60 2,475,486.50 20.80 9,427,643.50
合并范围内关联
1,980,757,360.33 99.40 1,980,757,360.33
方组合
合计 1,992,660,490.33 100.00 2,475,486.50 1,990,185,003.83
按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 13,069.00 653.45 5.00
1－2 年
2－3 年
3－4 年 642,300.00 128,460.00 20.00
4－5 年
5 年以上 2,000,000.00 1,000,000.00 50.00
合计 2,655,369.00 1,129,113.45
（2）合并范围内关联方组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方组合 2,077,764,347.66
合计 2,077,764,347.66
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
194
新黄浦 2022 年年度报告
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
按账龄分析法计提
2,475,486.50 1,346,373.05 1,129,113.45
坏账准备组合
合计 2,475,486.50 1,346,373.05 1,129,113.45
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
性质 期末余额
数的比例(%)
上海新蒲置业发展 往来款 698,743,461.00 1 年以内、1-2 年、 33.59
有限公司 2-3 年、3-4 年
上海浦伦稳晟置业 往来款 490,711,826.14 1 年以内 23.59
有限公司
上海陇闵置业发展 往来款 247,499,100.00 1-2 年、2-3 年、 11.90
有限公司 3-4 年
上海恒立房地产有 往来款 214,569,230.12 1 年以内、1-2 年 10.31
限公司
上海欣龙企业发展 往来款 171,153,534.61 1 年以内 8.23
有限公司
合计 1,822,677,151.87 87.62
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
195
新黄浦 2022 年年度报告
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司 2,281,073,062
2,378,560,514.36 7,235,946.76 2,371,324,567.60 7,235,946.76 2,273,837,115.76
投资 .52
对联营、
1,619,507,855
合营企业 1,640,217,949.34 12,579,190.46 1,627,638,758.88 12,579,190.46 1,606,928,664.62
.08
投资
3,900,580,917
合计 4,018,778,463.70 19,815,137.22 3,998,963,326.48 19,815,137.22 3,880,765,780.38
.60
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值 减值准备期末余额
准备
上海怡隆置业
18,333,300.00 18,333,300.00
有限公司
上海欣龙企业
187,235,946.76 187,235,946.76 7,235,946.76
发展有限公司
上海恒立房地
128,568,781.44 128,568,781.44
产有限公司
新黄浦（浙江）
投资发展有限 470,950,179.14 470,950,179.14
公司
湖州南浔嘉顺
投资管理有限 1,080,000.00 1,080,000.00
公司
常州新黄浦中
金置业有限公 10,408,163.00 10,408,163.00
司
上海欣济置业
10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
上海欣台置业
10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
上海新蒲置业
50,000,000.00 50,000,000.00
发展有限公司
上海欣福置业
10,000,000.00 10,000,000.00
有限公司
上海欣南房地
产开发有限公 9,500,000.00 9,500,000.00
司
上海欣沁置业
588,000,000.00 588,000,000.00
有限公司
上海科技京城
管理发展有限 13,500,000.00 13,500,000.00
公司
上海新佘山置
32,500,000.00 32,500,000.00
业有限公司
上海陇闵置业 50,000,000.00 50,000,000.00
196
新黄浦 2022 年年度报告
发展有限公司
上海新黄浦投
资管理有限公 288,000,000.00 288,000,000.00
司
华闻期货有限
402,996,692.18 50,000,000.00 452,996,692.18
公司
上海玮浦企业
5,000,000.00 5,000,000.00
管理有限公司
杭州新黄浦滨
致房地产开发 24,782,608.59 24,782,608.59
有限公司
杭州新黄浦滨
顺房地产开发 24,838,143.25 24,838,143.25
有限公司
新黄浦（杭州）
企业管理有限 1,000,000.00 1,000,000.00
公司
上海浦伦稳晟
10,200,000.00 10,200,000.00
置业有限公司
115,820,751.8
合计 2,281,073,062.52 18,333,300.00 2,378,560,514.36 7,235,946.76
4
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其
他 宣告发 减值准
投资 期初 权益法下 其他综 期末
追加投 减少 权 放现金 计提减 备期末
单位 余额 确认的投 合收益 其他 余额
资 投资 益 股利或 值准备 余额
资损益 调整
变 利润
动
一、合营企业
小计
二、联营企业
1,412,990, 1,433,
中泰信托有限 24,887,7 -4,710,
276.81 167,20
责任公司 53.82 823.68
6.95
129,449,27 129,98
江西瑞奇期货 4,013,33 -475,05 3,000,
6.82 7,557.
有限公司 6.72 5.91 000.00
63
12,579,190 12,579 12,579
上海上体产业
.46 ,190.4 ,190.4
发展有限公司
6 6
杭州浦正投资 1,011,523.
1,013,
管理合伙企业 04 2,324.91
847.95
（有限合伙）
上海微星住房 63,477,587 -7,441.6 63,470
租赁运营有限 .95 0 ,146.3
公司 5
杭州新黄浦滨 -217,391 217,39
致房地产开发 .41 1.41
有限公司
杭州新黄浦滨 -161,856 161,85
197
新黄浦 2022 年年度报告
顺房地产开发 .75 6.75
有限公司
1,640, 12,579
1,619,507, 28,516,7 -5,185, 3,000, 379,24
小计 217,94 ,190.4
855.08 25.69 879.59 000.00 8.16
9.34 6
1,640, 12,579
1,619,507, 28,516,7 -5,185, 3,000, 379,24
合计 217,94 ,190.4
855.08 25.69 879.59 000.00 8.16
9.34 6
其他说明：
本公司持有上海微星住房租赁运营有限公司 10%的股权，本公司在董事会中派一名董事，有重要
影响，按权益法核算。
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 60,004,641.92 20,003,112.42 63,818,471.66 20,681,671.54
其他业务 28,591,731.39 13,505,423.66 44,704,377.53 20,404,003.58
合计 88,596,373.31 33,508,536.08 108,522,849.19 41,085,675.12
1． 主营业务（分行业）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房地业 60,004,641.92 20,003,112.42 63,818,471.66 20,681,671.54
合计 60,004,641.92 20,003,112.42 63,818,471.66 20,681,671.54
2． 主营业务（分项目）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
房产销售 2,292,003.14 812,612.00
房地产出租 60,004,641.92 20,003,112.42 61,526,468.52 19,869,059.54
合计 60,004,641.92 20,003,112.42 63,818,471.66 20,681,671.54
3． 主营业务（分地区）
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
上海 60,004,641.92 20,003,112.42 63,818,471.66 20,681,671.54
合计 60,004,641.92 20,003,112.42 63,818,471.66 20,681,671.54
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
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新黄浦 2022 年年度报告
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 131,465,390.61 140,922,900.00
权益法核算的长期股权投资收益 28,516,725.69 22,752,915.04
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收益 949,870.31
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 75,240.00
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在持
有期间的投资收益
合计 160,931,986.61 163,751,055.04
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -121,057.12
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一
600.00
标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 5,279,580.61
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
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新黄浦 2022 年年度报告
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 50,000,000.00
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生
952,288.81
的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 270,000.00
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动
产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,282,785.25
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,395,829.68
减：所得税影响额 -778,708.70
少数股东权益影响额 -282,608.40
合计 55,555,773.83
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 1.29 0.0839 0.0839
扣除非经常性损益后归属于公司
0.02 0.0014 0.0014
普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：赵峥嵘
董事会批准报送日期：2023 年 4 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
200