2023 年年度报告
公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2023 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王颖、主管会计工作负责人李建芳及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2023年末总股本1,122,412,893股为基数，
按每10股向全体股东分配现金红利人民币5.70元（含税），共计分配现金红利人民币约63,978万
元；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来规划、经营计划、发展战略等前瞻性描述，不构成对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的
相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 26
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 38
第六节 重要事项........................................................................................................................... 41
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 48
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 54
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55
第十节 财务报告........................................................................................................................... 60
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章
的财务报表
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件的正
本及公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司
金桥联发、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司
金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司
宝山北郊公司 指 上海北郊未来产业园开发运营有限公司
报告期 指 2023 年 1 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文简称 浦东金桥
公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 Golden Bridge
公司的法定代表人 王颖
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 严少云
联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话 021-50307702
传真 021-50301533
电子信箱 jqir@shpdjq.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 上海市浦东新区新金桥路27号18号楼
公司办公地址的邮政编码 201206
公司网址 www.shpdjq.com
电子信箱 jqir@shpdjq.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》中国证券网
https://www.cnstock.com/
《证券时报》证券时报网
https://www.stcn.com/
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用
B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用
六、 其他相关资料
名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 办公地址 上海市虹口区东大名路 1089 号北外滩来福
内） 士广场东塔楼 17-18 楼
签字会计师姓名 严臻、龚成
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比
上年同
主要会计数据 2023年 2022年 2021年
期增减
(%)
营业收入 6,585,310,852.05 5,053,493,602.89 30.31 4,617,151,585.65
归属于上市公司 1,818,789,939.00 1,583,573,935.75 14.85 1,623,000,060.87
股东的净利润
归属于上市公司 1,781,194,542.34 1,522,481,371.96 16.99 1,552,396,191.43
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
经营活动产生的 -6,702,977,654.40 -2,531,546,279.34 不适用 1,081,724,894.17
现金流量净额
本期末
比上年
2023年末 2022年末 2021年末
同期末
增减(%)
归属于上市公司 14,113,202,980.65 12,811,758,637.47 10.16 12,339,210,904.23
股东的净资产
总资产 39,780,978,141.40 34,547,678,961.12 15.15 33,267,839,283.34
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2023年 2022年 2021年
减(%)
基本每股收益（元／股） 1.6204 1.4109 14.85 1.4460
稀释每股收益（元／股） 1.6204 1.4109 14.85 1.4460
扣除非经常性损益后的基本每 1.5869 1.3564 16.99 1.3831
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 13.43 12.76 增加0.67个百分点 14.26
扣除非经常性损益后的加权平 13.15 12.27 增加0.88个百分点 13.64
均净资产收益率（%）
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报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
2023 年度营业收入同比增幅超过 30％，是因为主营业务推进符合预期，商品房销售收入结转
金额同比有较大增加。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 4,276,929,232.94 567,963,007.63 523,377,736.31 1,217,040,875.17
归属于上市公司股
1,372,025,799.31 140,042,906.73 108,733,912.61 197,987,320.35
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 1,365,192,267.23 137,930,267.05 106,598,125.16 171,473,882.90
损益后的净利润
经营活动产生的现
-1,105,529,359.72 -4,932,773,247.24 -559,773,763.99 -104,901,283.45
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2023 年金额 （如适 2022 年金额 2021 年金额
用）
非流动性资产处置损益，包括
已计提资产减值准备的冲销部 19,454.11 25,329.06 -39,147.23
分
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关、符合国家政策规定、按照 24,405,537.82 11,329,859.28 19,758,252.23
确定的标准享有、对公司损益
产生持续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的 18,753,282.46 16,890,655.64 14,604,736.77
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有效套期保值业务外，非金融
企业持有金融资产和金融负债
产生的公允价值变动损益以及
处置金融资产和金融负债产生
的损益
委托他人投资或管理资产的损
7,157,745.22 51,735,619.35 59,598,921.77
益
除上述各项之外的其他营业外
-209,100.20 1,312,523.15 656,805.99
收入和支出
减：所得税影响额 12,285,466.98 20,190,946.18 23,273,044.93
少数股东权益影响额（税
246,055.77 10,476.51 702,655.16
后）
合计 37,595,396.66 61,092,563.79 70,603,869.44
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
影响金额
其他权益工 1,538,947,614.16 1,205,317,018.82 -333,630,595.34 27,330,643.52
具投资
交易性金融 1,081,875,321.92 38,674,769.79 -1,043,200,552.13 7,157,745.21
资产
其他非流动 660,880,521.42 851,017,527.31 190,137,005.89 0.00
金融资产
合计 3,281,703,457.50 2,095,009,315.92 -1,186,694,141.58 34,488,388.73
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023 年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是“十四五”战略发展规划承上启下
的关键之年。在浦东新区区委区政府的领导下，公司紧紧围绕浦东引领区建设、“一企一策”改
革、国资创投体系建设等战略要求，按照股东大会、董事会的科学决策，积极构建“城市开发运
营＋产业投资服务”双轮驱动格局，初步形成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云
生活五大事业板块。全年公司各项经营管理指标圆满完成，各项重点工作开展卓有成效。
（一）主要指标完成情况
2023 年，面对复杂严峻的经济形势和市场环境，公司产业促进、开发建设、产业投资、业务
拓展等方面都取得了不俗成绩。公司实现总现金流入 68.80 亿元（不含债务融资），其中主要有
销售收入 19.67 亿元、租赁收入 21.85 亿元、投资性收入 15.22 亿元；总现金流出约 121.58 亿元
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（不含归还的融资本金），其中主要有开发建设支出 32.33 亿元、土地储备支出 61.81 亿元、税
金支出 7.89 亿元、投资性支出 4.69 亿元。公司实现营业收入 65.85 亿元，同比增长 30.31％；
实现归母净利润 18.19 亿元，同比增长 14.85％。截至 2023 年末，公司持有各类经营性物业 319
万㎡，平均出租率 83.3％，维持高水平运行。
（二）重点工作完成情况
1、产业促进迈向新征程
坚持龙头企业引领，加快链主上下游企业聚集，围绕未来车、智能造、新通信等重点产业，
全年累计引进 77 个内外资项目，实现产业科技招商引资总额达 202 亿元，实到外资达 4.8 亿美
元。
一是围绕金桥开发区主导产业持续完善强化产业集群。围绕未来车、智能造、新通信等重点
产业先后引进自动驾驶、锌材料、人居智能等一批龙头企业，凯世通、图双等一批存量企业规模
扩大，全年实现新租扩租 6.1 万㎡。二是不断优化产业氛围。积极承办中国 5G 发展大会、2023 智
能驾驶科技大会等大型活动以及学术沙龙、产业论坛、特色科创活动逾 50 场次，有效提升金桥区
域产业活跃度及科创生态显示度，金桥产业声音全面打响。年内举办 6 场不同主题的“碧云 24 味”
科技早餐会，成功打造了金桥产业新名片。三是北郊未来产业园招商及运营服务取得明显突破。
宝山北郊公司积极推动重大项目落地，年内完成租赁面积 2.5 万㎡，完成销售面积 2 万㎡，均超
额完成任务。该园区已被选为上海市海聚英才创新创业示范基地，纳入环上大科技园。四是完成
首个产业运营外拓项目。通过与航天八院合作完成上航金桥园区整体承接，按照“高端精密产业
园”的定位积极引进重大产业项目，产业运营和外拓能力进一步增强。
2、城市开发达到新高度
一是加快推进重点项目建设。重点推动 21 个工程项目开发，其中碧云综合体规划调整于 2023
年 12 月公示，于 2024 年 2 月获得批复，公司将打造一个高标准高品质城市综合体，升级为标杆
级公共服务中心、艺术人文开放街区、生态复合活力社区，成为推动“碧云焕新”计划的关键节
点、金桥板块的城市新名片；Office Park 金科园竣工并投入运营，金桥壹中心实现塔楼核心筒
结构封顶，5G 超高清视讯产业园完成主体结构封顶，T25 改扩建项目实现开工。二是盘活存量土
地及低效用地。38-06 地块、29-04 中移动研究院在建工程完成转让，产业龙头效应进一步强化。
收回桂林福达办公项目，南区 T2、T19 确定为首批工业上楼载体，推动 3#地块规划调整，持续推
进到期土地处置工作。三是继续推进存量物业焕新计划。S5 碧云别墅、S4、S8 碧云公寓等焕新项
目陆续竣工备案，S5、S6 碧云别墅第三批 10 套纳入计划。制定整体物业焕新计划，通过 6 年分
期实现存量物业的隐患消除、功能修复和品质提升。
3、碧云置业步入新阶段
2023 年初成功竞得虹口北外滩宅地项目的实施主体，打造“碧云北外滩”区域标杆产品，
提升碧云品牌全市影响力。其中，135 街坊年中正式开工，138 街坊通过风貌方案评审，成为上海
最快通过历保建筑风貌专家评审的项目之一。2023 年末，联合浦东区属兄弟企业，竞得祝桥住宅
地块。周浦碧云澧悦项目第一批次 11 月正式预售，开盘首日去化 80％。截至报告期末，公司市
场化外拓销售住宅项目总建筑面达到 153 万㎡，预计货值 320 亿元，碧云置业板块标准化水平得
到提升，循环运作基础已基本夯实。
4、产业投资翻开新篇章
一是“金桥资本”方案落定。2023 年公司完成“金桥资本”方案编制，推动盛讯公司做实，
公司本部＋盛盎基金＋盛讯投资三位一体的投资布局基本完成，招﹣投﹣孵的产业生态进一步完
善。二是持续践行投育联动。完成首个直投项目中科新松出资，并成功落地 Office Park 金科园。
浦东智能制造基金一期完成投资约 2.4 亿元，精准服务被投企业，助力推动钥熠电子、凯世通等
一批优质科创企业在浦东高速发展。三是全力打造创新生态。“金桥创新坊”旗舰空间投入运营，
联手上汽通用打造“上汽通用汽车新动能金桥开放创新中心”，形成“产业龙头＋创业引导”的
服务体系，举办优质科创企业梯度培育计划等活动。
5、碧云生活打开新格局
一是物业管理业务。S3 碧云别墅、S8 碧云公寓引进仁恒物业，服务管理质量得到明显提升。
新金桥广场公司继续布局高端物管业务，推进数字化提升管理服务水平，S11 碧云尊邸收缴率显
著提升；以 Office Park 金科园、金湘园为试点，探索高端产业园区物业服务；年内成立碧云物
业维修服务中心，推动日常维修及应急维修降本增效。二是商业管理业务。完成璧耘商管公司设
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立，同时全面启动 30 余万㎡自持商业载体的提升工作。结合金桥壹中心项目入市，重点推进碧云
玖零改造焕新并开展周边区域环境界面提升。三是服务式公寓业务。新金桥广场公司大力推进降
本增效，主要经营指标持续提升，在管项目均持平或超过历史最好水平。碧云阁、碧云庭明确委
托管理运营模式，新金桥广场公司轻资产模式运营迈出关键一步。四是不断优化社区运营。筹办
运动嘉年华、碧云尊邸圣诞集市、Family Day 等各类社区活动，不断提升社区生活氛围，碧云尊
邸会所、碧云阁会所重新装修改造后投入运营。
6、紧跟业务发展步伐，内控管理水平再上台阶
一是数字化转型取得新进展。继续推动数据治理并形成数字化转型工作方案，确定“6＋1＋N
＋1”的工作计划。租赁运营平台正式上线，提升业务全流程管理、自动化程度和智能化程度。客
户服务平台正式上线，实现客户服务的统一入口，服务模式取得突破。基于企业微信整合的移动
办公系统正式上线，实现移动办公统一入口，费控系统正式上线，提高工作效率。二是做好人力
资源保障，助力业务发展。大力引进各类业务所需人才，不断优化在岗员工的结构分布，共引进
20 名专业人才，涉及商业管理、产业投资和孵化等领域。在人才培养方面，组织了产业园区运营
管理、存量商业改造优化、投资价值提升、资产运维管理等专业培训，强化业务工作能力的适配
性。
二、报告期内公司所处行业情况
2023 年，中国房地产行业主基调是保持稳健发展，防范化解风险。从中央到地方，各类宽松
政策持续出台，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，合理调整首付比例、贷款利率、税费减
免、限购限贷等政策措施，着力稳定预期，扩大有效需求。同时，受宏观经济、人口结构、供需
关系等中长期因素的影响，房地产整体发展格局将发生变化调整，由过去的高速发展转向平稳发
展阶段。
在企业租赁和扩张需求放缓叠加新增供应不断入市的不利影响下，上海写字楼、产业园区空
置率保持在较高水平。企业降本增效压力依旧明显，净吸纳量继续下探。
三、报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司专注于浦东引领区、金桥城市副中心和金色中环发展带建设等重大战略，锚定
“高等级产业集群、高品质现代城区、高水平上市企业”三大目标，主要从事上海金桥开发区及
碧云国际社区的开发建设、招商引资、服务运营和产业投资工作，致力于打造上海最重要的先进
制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。
公司主营业务主要集中在产业园区，涉及的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商
业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、孵化创新、商业管理等领域持续发
力，加快推进公司战略转型。报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动主
业发展创新、做强产业功能，积极构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模
式，形成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云生活五大事业板块的发展格局，持续
提升公司开发能级和核心竞争力，更好地构建硬核产业生态链。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要
体现在以下方面：
1、区域开发能力优势。一是公司在过去 30 余年开发、运作碧云国际社区以及工业区方面积
累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合的示范区；在规划、设计、产业招商、园区功能
等方面，呈现出较强的园区开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、直接
参与市场竞争提供了坚实基础。三是实现了项目全过程控制和规范化操作，内部管理高效，对主
营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用，也是公司竞争优势的一个重要体现和来源。
2、战略发展优势。一是稳中有进，可持续发展。多年来，公司始终保持稳健合理的开发节奏，
强调产品和服务品质，规避了过渡扩张的经营风险和财务风险，保持健康可持续发展。二是开发
持有大量高品质物业。公司一直坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾 300 万㎡自持物业，在
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未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低
水平，关于流动性及偿债能力的主要指标业内领先，主体信用评级长期保持在 AAA，财务状况较
为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司一直坚持扁平化模式，内部管理层级较少、决策
机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经
营风险。
3、区域开发品牌优势。公司拥有两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品
牌，在业界具有较高的知名度和美誉度，碧云国际社区曾获得国家住建部“中国人居环境范例奖”、
联合国“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”，其品牌价值足以支撑管理输出等业务。公司多年
来的服务与运营经验，已经系统梳理成统一的、具有公司特色的标准体系，包括租赁产品的系列
标准（配置标准、维护/维修标准、服务标准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，
增强产品和服务竞争力。
4、业务协同的运营优势。公司自成立之初，就制定了清晰的产城协同发展的蓝图规划，经过
30 余年的开发运营，分别打造了高品质的碧云国际社区和金桥产业园区，形成了以城促产、以产
兴城、以业聚人的协同发展优势。近年来，公司顺应发展形势需要，以传统主业为核心，逐步培
育壮大了产业投资和创新孵化业务，招商﹣投资﹣孵化协同联动的业务模式基本成型，已经成为
公司招商引资、产业促进的重要手段。目前公司正在培育物业管理及商业管理业务，与已有业务
高度关联，相互促进，协同发展优势得将到进一步增强。
五、报告期内主要经营情况
首先将报告期内主要在营项目报告如下：
在营重要项目一览表
项目名称 地上建筑面 总建筑面积 竣工（/获 权益比例
积(㎡) (㎡) 得）日期
住宅
S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%
S6 地块碧云别墅四、五、六期 36,429.23 37,050.39 2010 100%
S4 地块碧云花园一期 68,936.07 80,718.77 2002 100%
S8 地块碧云花园二期 44,372.73 56,109.03 2005 100%
S8F 地块碧云国际社区人才公寓 10,100.07 13,564.36 2014 100%
一期
S8DE 地块碧云国际社区人才公 46,664.78 47,926.41 2014 100%
寓二期
S3 地块银杏苑 48,800.81 56,381.39 2014 100%
S1 地块服务式公寓 47,561.30 60,475.35 2014 100%
碧云公馆的公寓 82,133.60 88,192.50 2015 100%
小计 417,567.89 472,987.50
厂房
由度浙桥园（T17） 18,420.93 19,600.84 1993 100%
由度云桥园（T25）⑴ 35,214.72 35,214.72 2009 100%
由度云桥园（T25）⑵ 24,093.45 24,093.45 2014 100%
金桥智造金沪园（T4） 31,078.23 31,078.23 2002 100%
金桥智造宁桥园（T15） 57,534.72 57,534.72 1994 100%
金桥智造金京园（T68） 51,752.02 51,752.02 2005 100%
金桥智造金滇园（T48） 16,373.87 16,373.87 2006 100%
金桥智造金藏园（T20） 35,762.84 35,762.84 1993 100%
T40B 地块通用厂房（北幢） 10,803.13 10,803.13 2014 100%
金桥智造川桥园（T40B） 34,191.27 34,191.27 2002 100%
金桥智造申江园（T52） 90,047.49 90,047.49 2002 100%
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2023 年年度报告
金桥智造金穗园（T72） 15,766.21 15,766.21 2004 100%
由度宁桥园（T12B） 24,712.30 24,712.30 1994 100%
T34 地块通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100%
金桥智造金科园（T22） 6,154.19 6,154.19 1993 100%
金桥智造秦桥园（T71） 57,470.81 57,470.81 2002 100%
T32 地块通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100%
金桥综保 3 号园 116,618.04 116,618.04 2004 100%
金桥综保 6 号园 106,130.63 106,130.63 2005 100%
金桥智造川沙园（南区关外 9,995.43 9,995.43 2002 100%
T2）
金桥智造利枝园（南区关外 19,974.19 19,974.19 2002 100%
T12）
金桥智造创业园（南区关外 4,770.07 4,770.07 2002 100%
T19）
金桥智造金港园（T30） 28,655.84 28,655.84 2017 100%
T32 地块原心华制衣厂区 17,777.45 17,777.45 2016 100%
T28-01 地块原皇冠厂房 12,990.36 12,990.36 2018 100%
小计 857,838.03 859,017.94
办公楼
新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%
新金桥广场的办公楼 11,386.83 15,322.37 2006 100%
碧云公馆的办公楼 9,960.99 34,994.55 2016 100%
Office Park 金海园的办公楼 96,288.96 157,469.59 2020 100%
啦啦宝都商业办公综合体的办公 11,298.46 15,720.82 2020 100%
楼
小计 164,775.37 261,998.89
研发楼
Office Park 金湘园（T28） 82,289.42 138,683.43 2011 100%
Office Park 总部园（G1） 88,970.42 121,109.45 2009 100%
金领之都 A 区 153,292.97 153,292.97 2017 100%
由度金闽园（T36） 94,061.40 128,271.72 2016 100%
由度金港园（T31） 24,135.76 33,620.74 2020 100%
Office Park 金科园（4-02） 94,526.90 197,752.47 2023 100%
宝山北郊未来产业园 229,924.66 345,110.08 2021 60%
小计 767,201.53 1,117,840.86
商业
红枫路商业街 3,549.91 7,478.63 2007 100%
新金桥广场的商铺 3,856.39 3,856.39 2006 100%
T17-B1 地块碧云玖零商业中心 17,652.91 27,917.23 2011 100%
T20 地块锦艺大厦（和颐酒店） 10,599.94 10,599.94 1999 100%
S1 地块服务式公寓的商铺 6,972.38 6,972.38 2014 100%
碧云壹零的商铺 3,042.82 3,042.82 2019 100%
碧云公馆的商业 27,681.18 48,375.40 2015 100%
Office Park 金海园的商铺 3,377.69 3,377.69 2020 100%
啦啦宝都商业办公综合体的商业 96,220.76 130,852.33 2020 100%
S11 碧云尊邸的商铺 8,172.44 8,370.83 2021 100%
小计 181,126.42 250,843.64
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2023 年年度报告
酒店
新金桥广场的酒店 21,975.16 21,975.16 2006 100%
小计 21,975.16 21,975.16
其他
德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%
德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 100%
德威学校体育中心 6,215.50 6,215.50 2017 100%
平和民办学校 39,040.12 39,040.12 1995 100%
平和学校高中部 15,795.00 15,795.00 2016 100%
碧云美术馆（原吴昌硕纪念馆） 5,902.49 5,902.49 2014 100%
杨高路以北区域零星商铺及存量 9,649.58 10,096.71 1997 100%
房
T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%
小计 109,857.45 110,304.58
合计 2,520,341.85 3,094,968.57
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 6,585,310,852.05 5,053,493,602.89 30.31
营业成本 2,101,985,207.06 1,587,058,549.54 32.45
销售费用 28,989,716.57 23,875,130.82 21.42
管理费用 126,127,695.67 113,652,259.74 10.98
财务费用 399,150,860.87 275,912,411.70 44.67
经营活动产生的现金流量净额 -6,702,977,654.40 -2,531,546,279.34 不适用
投资活动产生的现金流量净额 1,277,455,846.65 2,347,417,284.99 -45.58
筹资活动产生的现金流量净额 5,099,868,611.96 649,037,437.32 685.76
营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 15.32 亿元，增加比例 30.31%，主要原
因为结转的销售收入有所增加。
营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 5.15 亿元，增加比例 32.45%，主要原
因为销售收入增加相应增加的销售成本。
财务费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 1.23 亿元，增加比例 44.67%，主要原
因为有息负债增加相应增加的利息支出及项目完工利息资本化减少所致。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 41.71 亿元，主要
原因为本期支付的土地购置款有所增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 10.70 亿元，主要
原因为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 44.51 亿元，主要
原因为本期净融入的有息负债较上年同期有所增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
房地产 6,344,242,932.37 1,939,128,774.72 69.43 29.30 31.05 减少
经营业 0.41 个
务 百分点
酒店公 181,021,828.32 116,965,931.02 35.39 34.28 18.35 增加
寓服务 8.70 个
业务 百分点
物业管 16,785,400.11 14,773,278.28 11.99 125.54 135.82 减少
理业务 3.83 个
百分点
合计 6,542,050,160.80 2,070,867,984.02 68.35 29.57 30.67 减少
0.26 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
房地产 4,524,604,964.79 1,170,190,039.32 74.14 36.33 58.36 减少
销售 3.60 个
百分点
房地产 1,819,637,967.58 768,938,735.40 57.74 14.60 3.80 增加
租赁 4.40 个
百分点
酒店公 181,021,828.32 116,965,931.02 35.39 34.28 18.35 增加
寓服务 8.70 个
百分点
物业管 16,785,400.11 14,773,278.28 11.99 125.54 135.82 减少
理 3.83 个
百分点
合计 6,542,050,160.80 2,070,867,984.02 68.35 29.57 30.67
主营业务分地区情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
上海 6,542,050,160.80 29.57 68.35 29.57 30.67 减少
0.26 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
无
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2023 年年度报告
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同 情
额较上
成本构 总成本 期占总 况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说
变动比
(%) 例(%) 明
例(%)
房 地 产 销售成 1,170,190,039.32 56.51 738,922,261.05 46.62 58.36
经 营 业 本
务 租赁成 768,938,735.40 37.13 740,809,360.74 46.74 3.80
本
酒 店 公 酒店公 116,965,931.02 5.65 98,833,767.89 6.24 18.35
寓 服 务 寓成本
业务
物 业 管 物业管 14,773,278.28 0.71 6,264,639.54 0.40 135.82
理业务 理成本
合计 2,070,867,984.02 100.00 1,584,830,029.22 100.00 30.67
分产品情况
本期金
本期占 上年同 情
额较上
成本构 总成本 期占总 况
分产品 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说
变动比
(%) 例(%) 明
例(%)
房地产 销售成 1,170,190,039.32 56.51 738,922,261.05 46.62 58.36
销售 本
房 地 产 租赁摊 518,181,151.79 25.02 545,592,855.00 34.42 -5.02
租赁 销成本
租赁运 250,757,583.61 12.11 195,216,505.74 12.32 28.45
维成本
酒 店 公 酒店公 53,204,655.36 2.57 53,397,847.92 3.37 -0.36
寓服务 寓摊销
成本
酒店公 63,761,275.66 3.08 45,435,919.97 2.87 40.33
寓运维
成本
物 业 管 物业管 14,773,278.28 0.71 6,264,639.54 0.40 135.82
理服务 理成本
合计 2,070,867,984.02 100.00 1,584,830,029.22 100.00 30.67
成本分析其他情况说明
无
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2023 年年度报告
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 90,562.07 万元，占年度销售总额 13.75%；其中前五名客户销售额中关
联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 71,076.32 万元，占年度采购总额 7.16%；其中前五名供应商采购额中
关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
本年公司三项费用总额为人民币 5.54 亿元，较上年同期增加 1.41 亿元,主要原因为财务费
用有所增加。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5. 现金流
√适用 □不适用
经营活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期减少 41.71 亿元，主要原因为本期支
付的土地购置款有所增加。
投资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期减少 10.70 亿元，主要原因为本期净
赎回的银行理财产品较上年同期有所减少。
筹资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期增加 44.51 亿元，主要原因为本期净
融入的有息负债较上年同期有所增加。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数占 上期期末数占 本期期末金额
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 总资产的比例 较上期期末变 情况说明
（%） （%） 动比例（%）
交易性金融资产 38,674,769.79 0.10 1,081,875,321.92 3.13 -96.43 减少主要
为银行理
财产品到
期赎回
存货 19,232,479,398.65 48.35 11,494,945,124.34 33.27 67.31 增加主要
为本期购
入的土地
资产
长期股权投资 23,800,104.86 0.06 17,679,947.25 0.05 34.62 增加主要
为本期对
上海新金
桥物业经
营管理有
限公司增
资
在建工程 803,302,549.87 2.02 1,321,132,133.35 3.82 -39.20 减少主要
为完工项
目结转投
资性房地
产
长期待摊费用 24,584,207.14 0.06 10,224,357.47 0.03 140.45 增加主要
为办公楼
及样板房
装修工程
增加
递延所得税资产 609,085,820.46 1.53 1,083,487,156.66 3.14 -43.78 减少主要
为内部交
易实现利
润结转前
期预缴的
税金
合同负债 1,657,481,905.22 4.17 3,986,355,563.94 11.54 -58.42 减少主要
为前期收
到的房屋
预售款本
期结转收
入
应交税费 1,296,892,922.20 3.26 566,031,524.67 1.64 129.12 增加主要
为计提应
缴纳的销
售项目土
地增值税
一年内到期的非 1,080,114,697.53 2.72 252,662,887.35 0.73 327.49 增加主要
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2023 年年度报告
流动负债 为一年内
到期的长
期借款、中
期票据重
分类
其他流动负债 134,067,570.96 0.34 1,624,853,093.51 4.70 -91.75 减少主要
为短期融
资券到期
应付债券 4,645,876,444.45 11.68 2,797,251,333.34 8.10 66.09 增加主要
为发行的
中期票据
和公司债
递延所得税负债 245,596,156.40 0.62 459,608,560.57 1.33 -46.56 减少主要
为内部交
易实现利
润结转前
期预缴的
税金
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
主要资产受限情况
2015 年 11 月，公司因向农业银行申请借款人民币 9.9 亿元，期限至 2025 年 11 月，以由度
金闽园作为抵押物。
2018 年 5 月，宝山北郊公司因向建设银行、农业银行申请借款金额人民币 20 亿元，期限至
2027 年 12 月，以北郊未来产业园项目作为抵押物。
2020 年 5 月，公司因向农业银行申请借款人民币 4 亿元，期限至 2029 年 4 月，以 Office
Park 金海园作为抵押物。
2022 年 8 月，因福达控股集团有限公司与金桥联发公司及第三人福达集团（上海）投资有限
公司项目转让合同纠纷一案，福达控股集团有限公司向上海市第一中级人民法院申请财产保全。
2022 年 8 月，该法院作出裁定，查封金桥联发公司名下位于上海市浦东新区金桥出口加工区 5 街
坊 1/6 丘 8,571.64 ㎡土地使用权及其全部在建工程。（查封不动产的期限三年）
2022 年 9 月，公司因向农业银行、工商银行、中国银行申请借款人民币 20 亿元，期限至 2041
年 8 月，以金桥壹中心（T17B-06）项目在建工程作为抵押物。
2023 年 3 月，控股子公司上海综舜建设开发有限公司向工商银行申请借款 33 亿元，期限至
2028 年 3 月，以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元 E03-01、E04A-01、E04B-01、E07-01、E08-
01 地块”项目的土地使用权作为抵押物。
2023 年 6 月，控股子公司上海综诺建设开发有限公司向建设银行、农业银行、农商银行申请
借款 29 亿元，期限至 2027 年 12 月，以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元 E01-04、E02A-01、
E03A-01 地块”项目的土地使用权作为抵押物。
2023 年 6 月，控股子公司上海综奥建设开发有限公司向浦发银行申请借款 11.3 亿元，期限
至 2028 年 6 月，以该公司“临港综合产业区 ZH-02 单元 E05-04 地块、E06-01 地块”项目的土地
使用权作为抵押物。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的主营业务属房地产。其行业经营性信息分析见下文。
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2023 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土地的 持有待开发土地 一级土地整理 规划计容建筑面 是/否涉及合作 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号
区域 的面积(平方米) 面积(平方米) 积(平方米) 开发项目 的面积(平方米) 权益占比(%)
1 18-08 地块(原 G1-8 11,667.00 44,918.00 否
地块)
2 18-09 地块（原 G1- 4,133.00 7,439.00 否
9 地块）
3 北至 OP 金海园项 69,298.36 221,754.75 否
目、南至新金桥
路、西至金皖路、
东至东陆路（3-5 地
块）
4 西北至金科路、东 1,377.00 否
至浦东公交地块、
南至锦绣路（G3 地
块）
5 祝桥老镇社区 PDS7- 48,988.60 93,078.34 是 146,792.45 42
0101 单元 H-21 地块
合计 135,463.96 367,190.09 否 146,792.45
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2023 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/新开 项目规划计容
序 项目用地面积 总建筑面积(平 在建建筑面积 已竣工面积(平 报告期实际投
地区 项目 经营业态 工项目/竣工项 建筑面积(平方 总投资额
号 (平方米) 方米) (平方米) 方米) 资额
目 米)
1 金桥地区 4-02 地块项目 工业 竣工项目 68,928.54 103,392.75 198,777.20 198,777.20 183,200.00 47,521.29
2 金桥地区 17B-06 地块项目 商办 在建项目 17,114.20 115,759.94 172,375.00 172,375.00 259,900.00 21,952.89
3 金桥地区 29-04 地块项目 工业 在建项目 26,350.00 51,600.00 92,000.00 92,000.00 95,500.00 8,351.40
4 金桥地区 12B-03 地块项目 工业 新开工项目 5,399.00 10,798.00 15,542.38 15,542.38 13,300.00 1,724.97
5 金桥地区 29/30-02 地块改扩建项目 工业 在建项目 50,525.00 45,370.44 59,279.56 59,279.56 76,600.00 12,122.86
6 金桥地区 25 地块通用厂房改扩建项目 工业 新开工项目 11,000.00 28,760.81 37,911.11 37,911.11 40,000.00 473.73
临港综合区 ZH-02 组团 E01-
住宅、公
7 临港地区 04,E02A-01,E03A-01 地块项 在建项目 96,315.70 239,779.25 406,596.31 406,596.31 577,232.00 143,698.00
服
目(综诺)
临港综合区 ZH-02 组团 E08-
01,E07-01,E03B-01,E04B-
8 临港地区 住宅 在建项目 101,997.60 243,838.45 421,284.11 421,284.11 542,568.00 139,484.00
01, E04A-01 地块项目(综
舜)
临港综合区 ZH-02 组团 E06- 住宅、商
9 临港地区 在建项目 63,149.30 126,298.60 231,356.84 231,356.84 281,861.00 82,782.00
01,E05-04 地块项目(综奥) 业、公服
周浦镇 08 单元 16-02 住宅地
10 周浦地区 住宅 在建项目 55,998.90 100,798.02 154,329.00 154,329.00 456,400.00 322,679.43
块项目
28,373.50 46,210.39 46,210.39
11 虹口区 北外滩 135、138 街坊项目 住宅 新开工项目 11,349.40 704,900.00 535,670.04
（135 街坊） （135 街坊） （135 街坊）
合计 508,172.64 1,094,769.76 1,835,661.90 1,636,884.70 198,777.20 3,231,461.00 1,316,460.61
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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2023 年年度报告
已售（含已预
可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面
序号 地区 项目 经营业态 售）面积 结转收入金额
(平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
1 金桥地区 碧云尊邸 住宅 90,228.92 90,228.92 36,348.49 377,227.71 995.05
2 浦东地区 碧云澧悦 住宅 51,384.76 39,817.20 0 0 39,817.20
报告期内，公司共计实现销售金额 13.66 亿元，销售面积 39,817.20 平方米，实现结转收入金额 377,227.71 万元，结转面积 36,348.49 平方米，
报告期末待结转面积 40,812.25 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
序 是否采用公允 租金收入/房地
地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 权益比例（%）
号 价值计量模式 产公允价值(%)
1 金桥地区 碧云国际社区等 住宅 366,302.62 43,888.21 100 否 不适用
2 上海 碧云国际社区、新金桥广场、碧云公馆商业等 商业 316,110.61 20,870.17 100 否 不适用
100
3 金桥地区 金桥开发区内研发楼、北郊未来产业园 研发办公楼 1,125,642.56 52,251.49 否 不适用
新金桥大厦、碧云公馆、新金桥广场、啦啦宝都 100
4 上海 办公楼 272,598.83 7,601.48 否 不适用
等
5 金桥地区 通用厂房等 厂房及仓库 881,672.09 45,327.59 100％ 否 不适用
6 金桥地区 学校、配套等 其他 93,865.72 7,851.74 100％ 否 不适用
7 上海 碧云花园酒店服务公寓 酒店公寓 138,168.58 18,102.18 100％ 否 不适用
房产小计 3,194,361.01 195,892.86 100％
金桥地区 金桥北区土地 土地 339,145.00 4,173.12 100％ 否 不适用
注：北郊未来产业园的权益比例为 60％
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,554,302.00 3.00 5,859.84
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6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司未发生重大股权投资、非股权投资。
虹口区 hk356B-01 地块、hk311-01 地块历史风貌保护项目的项目公司——上海耘北置业有限公司于 2023 年 3 月成立。详见公司于 2023 年 3 月 8
日披露的《关于子公司新设项目公司的公告》（编号：临 2023-004）。
2023 年 6 月，公司参与华安张江光大 REIT 定向扩募，购得 14,823,599 份（3.373 元/份）。扩募份额于 2023 年 6 月 16 日起上市，但均限售，公
司所购扩募份额限售 6 个月。
公司在报告期内减持东方证券 3552.1 万股，回笼资金 3.96 亿元。
周浦镇 08 单元 16-02 地块住宅新建项目的项目公司——上海耘周置业有限公司于 2023 年 7 月成立。详见公司于 2023 年 7 月 22 日披露的《关于子
公司新设项目公司的公告》（编号：临 2023-018）。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值 计入权益的累计 本期计提 本期出售/赎回金
资产类别 期初数 本期购买金额 其他变动 期末数
变动损益 公允价值变动 的减值 额
股票 1,530,376,838.16 878,524,364.14 324,465,928.29 1,196,746,242.82
股权投资 8,570,776.00 8,570,776.00
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理财产品 1,081,875,321.92 1,081,875,321.92 0
基金 660,880,521.42 18,753,282.46 210,058,493.22 889,692,297.10
合计 3,281,703,457.50 18,753,282.46 878,524,364.14 210,058,493.22 1,406,341,250.21 2,095,009,315.92
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 会计
证券 证券代 证券 资金 本期公允价值变动损 计入权益的累计
最初投资成本 期初账面价值 购买 本期出售金额 本期投资损益 期末账面价值 核算
品种 码 简称 来源 益 公允价值变动
金额 科目
股票 600958 东方 298,632,612.18 1,429,057,757.34 783,028,574.22 324,465,928.29 18,649,330.80 1,081,661,186.40 其他
证券 权益
工具
投资
股票 601211 国泰 9,302,464.00 65,570,934.60 62,492,643.20 2,557,218.20 71,795,107.20 其他
君安 权益
工具
投资
股票 601328 交通 10,286,802.50 35,748,146.22 33,003,146.72 2,813,092.52 43,289,949.22 其他
银行 权益
工具
投资
合计 / / 318,221,878.68 / 1,530,376,838.16 878,524,364.14 324,465,928.29 24,019,641.52 1,196,746,242.82 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本（万 总资产（万元） 净资产（万元） 净利润（万元）
元）
上海金桥出口加工 主要从事于 报告期内，主要开发经营 15,000 2,010,984.31 264,795.44 49,474.49
区房地产发展有限 房地产开发、 碧 云 壹零 及碧 云公 馆项
公司 经营 目、自有物业出租
上海新金桥广场实 主要负责新 报告期内，主要经营公寓 27,506 39,218.03 33,813.53 2,194.28
业有限公司 金桥广场物 式酒店管理、商办楼及自
业经营 有场地出租
上海金桥出口加工 主要从事于 报告期内，主要开发区内 69,000 651,351.58 291,524.44 41,820.77
区联合发展有限公 金桥出口加 研 发 办公 楼、 酒店 式公
司 工区内市政 寓、住宅及配套项目
基础设施建
设和房地产
开发经营
上海北郊未来产业 宝山工业园 报告期内，主要开发宝山 60,000 216,905.82 31,722.01 -4,422.79
园开发运营有限公 区的开发建 工业园区内房产项目
司 设、经营管
理，综合配套
设施开发投
资，房地产开
发经营，物业
管理，实业投
资
上海由鹏资产管理 资产管理、物 15,000 11,105.63 641.42 -585.57
有限公司 业管理、停车
场收费
上海盛讯投资有限 创业投资、项 50,000 0.48 -9.91 -19.50
公司 目投资、房地
产投资、投资
咨询管理等
上海由川企业管理 企业管理、物 10,000 39,767.08 5,168.91 -369.76
有限公司 业管理、停车
场管理
上海由宏企业管理 企业管理、物 30,000 4,252.89 1,548.59 146.05
有限公司 业管理、停车
场管理
公司控股 100%的子公司金桥房产公司，本期营业收入 39.01 亿元，较上年同期增加 7.27 亿
元，增加比例 22.90%，主要原因为本期结转的“碧云尊邸”销售收入有所增加。公司本期营业
利润 6.58 亿元、净利润 4.95 亿元，对归属于母公司的净利润贡献占比 27.20%。
公司控股 100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入 11.81 亿元，较上年同期增加 5.03 亿
元，增加比例 74.19%，主要为 T29 在建工程转让收入增加。公司本期营业利润 4.49 亿元、净利
润 4.18 亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为 22.99%。
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
房地产市场未来发展呈现三大趋势：一是 2024 年中央经济工作会议定调，今年经济工作要稳
中求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要积极稳妥化解行业风险。房地产政策宽松的主基调
预期不会改变，将继续发力稳主体、稳需求。二是房地产的商业模式将发生改变，房企正重塑企
业核心竞争力，向产业链两端延伸，行业进入到精细化管理和运营阶段，物业管理、商业管理运
营商将迎来发展期。三是业态功能复合成为未来土地出让的趋势，这也使得房企考虑转型多元化
业态经营，提升运营管理经验，探索转型模式，如借助 REITs、基金等平台平衡现金流。
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2023 年年度报告
产业园区发展态势将呈现以下特点：一是园区开发向融合式“产业社区”转型。产业园区发
展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，在房地产调控与市场竞争的双重作用下，城市开发
和产业建设原有的单打独斗模式难以为继。二是园区运营公司业务从前期开发建设向后期产业投
资及运营服务迁移，价值链后端比重逐渐增大。园区间竞争更多依赖于创新服务和运营能力的提
升，利润主要来源或不再是房租收入，而是来自打造产业生态、通过对企业的增值服务、物业服
务和投资获得的收益。三是产业园区开发进入到存量运营时代。科技创新、城市更新、数字化转
型等成为新主题，园区运营公司需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、
精细运营、服务实业的“自持时代”。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2023 年以来，公司顺应发展形势和发展需要，锚定“高等级产业集群、高品质现代城区、高
水平上市企业”三大目标，构建“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的主营业务模式，形
成碧云产促、碧云开发、碧云置业、碧云产投和碧云生活的五大事业板块发展格局，逐步向产业
投资控股集团转型，更好地参与到浦东和金桥的开发建设中去。
碧云产促业务以公司 200 余万㎡产业载体为依托，加快布局未来产业，大力发展新质生产力，
聚焦未来车、高端智造、新通信等硬核产业，凸显金桥产业特色。以龙头项目、平台项目带动产
业链发展，全面做好“招商＋投资＋孵化＋服务”联动，加快推动形成现代化产业体系。
碧云开发业务聚焦城区开发建设，服务公司体系内产品开发建设并拓展外部项目代建工作，
持续壮大主业核心竞争力。以金桥壹中心、碧云综合体等重大项目为核心，不断打造精品园区、
精品住宅、精品商办等各类业务载体，保障公司业务发展新空间。精益求精提升开发建设能力，
不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。
碧云置业板块持续聚焦碧云系列精品住宅，不断提升产品品质和品牌影响力，擦亮公司名片。
以精品住宅滚动开发，为公司可持续发展和战略转型提供有力保障。近年来，碧云置业板块逐步
对标市场，不断提高开发速度，加强成本管控，保障产品品质，基本形成了循环运作的发展态势。
碧云产投业务承担着对内促进公司转型、对外服务产业发展的重要使命。公司着力打造“金
桥资本”品牌，锚定“未来出行”、半导体设备及材料、先进制造、新通信等高能级产业赛道，
构建从早期投资到直投并购的全周期产业投资体系。公司自有孵化器品牌“金桥创新坊”将与投
资板块整体融合，助推投育联动。
碧云生活业务以碧云社区高端租赁住宅、商业管理、物业管理及服务公寓等核心业务板块为
基础，促进互相融合协同。碧云国际社区继续以战略高度推进“碧云焕新”计划，提升软硬件品
质。商业载体将以碧云综合体和碧云玖零改造为重点，全方位进行焕新提升。物业管理板块将以
高端业态为切入点，打造有市场竞争力的管理能力。服务式公寓板块在完善存量项目运营服务同
时，不断丰富自身产品组合。通过做优碧云服务体系，实现以高品质生活吸引高素质人才。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年是实施“十四五”规划的关键一年，也是公司推动转型与改革的重要之年。公司将继
续按照“城市开发运营＋产业投资服务”双轮驱动的战略定位，着力做强“五大”碧云事业集群。
1、主要目标
2024 年收入预算各项合计 92.19 亿元，其中，销售收入 61.65 亿元，租赁、酒店经营及物业
管理服务收入 21.37 亿元、其他收入 0.28 亿元、投资性收入 5.33 亿元、筹资性收入 3.56 亿元
（不含债务融资）；支出预算各项合计 154.63 亿元，其中，土地储备支出 52.56 亿元、开发建设
支出 52.11 亿元、经营成本支出 4.98 亿元（含捐赠支出 40 万元），销售、管理费用支出 3.02 亿
元，上缴税金支出 24.09 亿元，投资性支出 6.11 亿元，筹资性支出 11.60 亿元（不含归还的融资
本金）。各项预算收支相抵后逆差为 62.45 亿元。
2、重点工作
（1）坚持创新为先，积极构建现代化产业体系
重点布局未来车、高端智造、新通信等金桥硬核产业，实现一批前沿产业龙头项目落地。把
握市场契机，深化招投联动、投租联动、招服联动策略，创新招商模式，全力推动重点项目去化。
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2023 年年度报告
深化新通信产业图谱研究，前瞻性规划布局 6G 通信产业。以“未来出行产业园”为抓手，加快培
育发展未来通信与“未来车”深度跨界融合的产业生态。借助国家和上海大力推进新型工业化的
契机，把高端制造、精密制造、高附加值制造业引入金桥，进一步打响金桥智造品牌。
（2）坚持品质为本，持续打造现代化精品园区
一是有序推进载体开发建设。重点推动金桥壹中心、5G 高清视讯产业园、T25 改扩建等项目
开发建设。二是启动“工业上楼”计划。首批选择南区 T2、T19 项目作为试点，推动项目改扩建，
开展前期策划及招商工作。三是持续推进产业用地提质增效。制定“产业空间轮动焕新”计划，
重点解决开发区内低效、闲置土地以及空间形态落后问题，推进 20 余个项目的到期土地处置、城
市更新以及低效用地二次开发，重点开展到期土地的开发洽谈，进一步明确后续开发路径和合作
模式。
（3）坚持规划为领，奋力谱写城市开发新篇章
一是全面启动碧云综合体项目，项目总建筑面积约 36 万㎡，总投资额初步预计近百亿元，建
成后将全面提升碧云国际社区的生活和商业功能。项目规划已正式获批，今年将全力做好包括战
略定位、方案设计、运营模式、商户清退等各项工作，力争年内实现开工。二是开拓和推进高品
质城区建设。碧云北外滩项目 135 街坊达售、138 街坊开工，周浦碧云澧悦二期预售，碧云祝桥
住宅项目全面施工。继续发力“美丽乡村”建设，推进并加大乡村振兴工作力度。三是重点推进
“碧云焕新”计划，持续提升碧云高端租赁住宅的品质和运营效率，按“一园一策”系统性梳理
整治园区环境，提升金桥区域城市界面。启动碧云玖零等项目的装修改造，不断提升金桥开发区
的商业品牌和能级，创造更加宜居宜业的营商环境。
（4）坚持能力为要，增强转型发展力度、广度和深度
坚持产城融合理念，在产业投资、商业管理等重点工作上持续发力，推动公司加快转型，培
养面向未来的核心竞争力。一是加快产业投资业务布局。年内尽快完成“金桥资本”直投平台设
立，构建以公司本部＋盛盎投资＋盛讯投资三位一体、各有侧重的投资布局。二是稳固轻资产运
营模式。挖掘碧云品牌的核心价值，持续提升碧云系列产品与服务的影响力，培育专业化商业管
理、酒店管理和物业管理团队，促进各业务板块有机融合形成整体效应，推动公司完成从“重开
发”到“强运营”的蜕变。三是聚焦重点项目，全力优化公司资产结构。组建招商攻坚小组、优
化营销策略，根据资产运营核心指标体系，形成“一楼一策”去化方案，租售并举提升重点项目
去化速度。
（5）坚持效益为上，提升内部管理优化力度
一是继续推进数字化建设。以数字赋能、管理升级为目标，按照“6＋1＋N＋1”的数字化转
型规划，全面启动租赁运营、客户服务、工程管理、投资管理、资产管理和业财一体六大核心业
务的数字化转型，提升公司数字化驱动能力。二是强化人才队伍建设。围绕产业招商和投资、商
业管理、资产运营等业务做好人力资源储备，以公司攻坚行动和“走出去”项目为抓手，锻炼选
拔优秀年轻干部，加强各梯队干部队伍能力建设。持续优化“三能”机制建设，保障业务顺利开
展，实现公司人才与业绩的同步发展。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
一是市场需求不振叠加供给冲击带来的产品去化风险，公司主业面临挑战。具体而言，园区
租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，未来浦东尤其是中环区域新增办公类产品供应量较大，公
司研发及办公物业面临较大去化压力；在需求端，宏观经济复苏态势尚不明显，造成需求收缩、
预期转弱，对公司的招商引资、物业去化带来冲击。从住宅市场来看，市场化拿地成本较高、利
润空间受限。同时，市场处于调整转型中，销售端去化承压。
二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，以及自 2022 起
公司开始缴纳房产税的影响，产业园区项目面临资金压力加大、盈利空间变小、资金回笼周期长
等挑战，需要探索新的运营模式来提升持有物业价值，提升资产的流动性，缓解公司整体资金压
力，以提升盈利能力。
三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立，公司将开展多维度的产业投资
业务。虽然公司及下属基金公司勤勉尽责，通过内部控制、尽职调查、投资条款、投后管理等多
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2023 年年度报告
种方式尽可能降低投资风险，但宏观经济环境、行业环境及被投企业的发展变化具有未知性，产
业投资风险无法完全避免。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司按照《公司法》《证券法》以及《上市公司治理准则》等法律法规、规范性文件的规定，
制定了公司章程以及股东大会、董事会、监事会的议事规则，明确了决策、执行、监督等方面的
职责权限，形成了权力机构、决策机构、监督机构与经营层之间权责分明、各司其职、有效制衡、
科学决策、协调运作的法人治理结构，股东大会、董事会、监事会运作正常；并且，公司保持了
与控股股东在资产、人员、财务、机构和业务分开，各自独立核算，独立承担责任和风险，没有
发生控股股东资金占用、违规担保问题。
在上市公司监管法规体系整合修订的背景下，公司于 2023 年 4 月对所涉及的《独立董事工作
细则》等六部管理制度进行了相应的修订，并将《独立董事年报工作制度》等三部管理制度并入
相应的管理制度中而予以废止。同时，公司制订了投资管理制度、对外担保制度。
2023 年，公司董事会及其专门委员会、监事会运作正常。董事会召开了 9 次会议，作出了 39
项决议，披露了 4 份定期报告、32 份临时公告等。
公司治理是项长期、持续的工作，公司将继续按照监管部门发布的法律法规、规范性文件以
及证交所自律规则的要求，不断完善公司治理，建立提高公司治理水平的长效机制，切实提高公
司的规范运作水平，维护公司和股东的合法权益，促进公司健康稳定发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的披
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 露日期
2022 年年度股东 2023 年 5 月 25 《上海证券报》、《证 2023 年 5 月 26 详见公司《2022
大会 日 券时报》和上海证券 日 年年度股东大
交 易 所 网 站 会决议公告》
（www.sse.com.cn）
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2023 年年度报告
2023 年第一次临 2023 年 10 月 25 《上海证券报》、《证 2023 年 10 月 26 详见公司《2023
时股东大会 日 券时报》和上海证券 日 年第一次临时
交 易 所 网 站 股东大会决议
（www.sse.com.cn） 公告》
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内
从公司获 是否在公
性 年 年初持 年末持股 年度内股份 增减变动
姓名 职务 任期起始日期 任期终止日期 得的税前 司关联方
别 龄 股数 数 增减变动量 原因
报酬总额 获取报酬
（万元）
王颖 董事长 女 57 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
党委书记 2016 年 3 月 2 日 95.85 否
杜少雄 副董事长 男 40 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
总经理 58.48 否
张萍 董事 女 57 2023 年 10 月 25 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
刘广安 董事 男 45 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
刘淼 职工董事 女 43 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
副总经理 2023 年 2 月 8 日 50.48 否
张军 独立董事 男 60 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
陶武平 独立董事 男 68 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
LIYIFAN 独立董事 男 56 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
雷良海 独立董事 男 61 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 12 否
沈晓明 监事会主 男 59 - 否
2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日
席
董俏梅 监事 女 47 2023 年 5 月 25 日 2025 年 9 月 15 日 - 否
韩永祥 职工监事 男 49 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 69.99 否
罗嘉宁 职工监事 女 44 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 54.56 否
石婉卿 职工监事 女 43 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 57.11 否
戴红 副总经理 女 55 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 76.7 否
沈彤 副总经理 女 55 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 7,750 7,750 76.7 否
毛巧丽 副总经理 女 49 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 69.8 否
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2023 年年度报告
施良 副总经理 男 49 2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日 44.07 否
佟洁 财务总监 女 55 2022 年 9 月 16 日 2023 年 8 月 31 日 77.08 否
严少云 董事会秘 男 55 63.79 否
2022 年 9 月 16 日 2025 年 9 月 15 日
书
合计 / / / / / 7,750 7,750 / 842.61 /
姓名 主要工作经历
王颖 历任：上海国际赛车场有限公司党总支书记、副总经理；上海国际赛车场经营发展有限公司副总经理；上海久事国际赛事管理公司党委
委员、副总经理；上海金桥（集团）有限公司党委委员、副总裁；上海金桥出口加工区开发股份有限公司总经理、副董事长、党委书记。
现任：本公司党委书记、董事长。
杜少雄 历任：浦东新区区委组织部人才工作处主任科员；上海张江科技创业投资有限公司副总经理，上海张江（集团）有限公司办公室主任、
营销中心主任、招商服务中心主任、公司党委委员、副总经理；上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、总经理。现任：本
公司党委副书记、副董事长、总经理。
张萍 历任：浦东新区祝桥镇副镇长，上海市浦东新区建设和交通委员会总经济师、副主任、一级调研员。现任：本公司董事。
刘广安 历任：上海国际集团有限公司行政管理部副总经理、办公室、董事会办公室副主任、战略研究部总经理。现任：上海国际集团资产管理
有限公司党委副书记、副董事长、总经理。兼任：本公司董事。
刘淼 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部总经理助理、副总经理、综合事务部（党办）副总经理、投资发展部副总经理
（主持工作）、总经理、运营总监兼投资发展部总经理。现任：本公司党委委员、职工董事、副总经理。
张军 历任：复旦大学经济学院教师。现任：复旦大学经济学院院长；中国经济研究中心主任；复旦平安宏观经济研究中心主任。兼任：教育
部全国高校经济学教指委副主任、中国经济社会理事会理事、复旦大学学位评定委员会副主任暨社科与管理学部主任、上海市经济学会
副会长、新开发银行（金砖银行）国际咨询委员会委员、中国国际金融学会理事、广东省决策咨询顾问委员会委员等，及本公司独立董
事。
陶武平 历任：上海市申达律师事务所主任、首席合伙人。现任：北京观韬中茂（上海）律师事务所主任。兼任：本公司独立董事。
LIYIFAN 历任：上海浦东发展银行总行资金财务部副总经理；中国协同作业网联席创始人、董事、首席执行官；分时广告传媒有限公司首席财务
官；标准水务有限公司首席财务官；正兴车轮集团有限公司执行副总裁兼首席财务官；三胞集团有限公司副总裁、国际首席财务官；浙
江吉利控股集团有限公司副总裁；华人运通控股有限公司首席财务官。现任：华人运通控股有限公司首席金融与投融资顾问。兼任：本
公司独立董事。
雷良海 历任：苏州铁道师范学院团委书记；上海理工大学金融系主任、商学院副院长、财务处处长、审计处处长、管理学院党委书记。现任：
上海理工大学管理学院教授、博士生导师。兼任：中国机械工业审计学会副会长、中国机械工业会计审计研究中心主任及本公司独立董
事。
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2023 年年度报告
沈晓明 历任：浦东新区区委宣传部（文广影视局）文明创建处处长；浦东新区区级机关党工委副书记；浦东新区区委办公室副主任。现任：本
公司监事会主席。
董俏梅 历任上海市质子重离子临床技术研发中心财务部副主任；上海陆家嘴（集团）有限公司专职监事、上海浦东科创集团有限公司专职监
事。现任：本公司监事。
韩永祥 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司投资规划部设计主管、总经理助理、副总经理、规划土地设计部副总经理（主持工作）、
总经理，技术总监兼规划土地设计部总经理、本公司纪委委员。现任：本公司技术总监、职工监事。
罗嘉宁 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司审计法务部副总经理（主持工作）。现任：本公司审计法务部总经理及职工监事。
石婉卿 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅及配套建筑部营销主管、经理助理、住宅建筑运营部总经理助理、副总经理。现任：
本公司住宅商业部总经理及职工监事、房产公司总经理、璧耘商管执行董事。
戴红 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司党委副书记、纪委书记、工会主席、监事会副主席。现任：本公司党委委员、副总经理。
沈彤 历任：上海市金桥出口加工区开发公司综合事务部业务员；上海金鑫贸易实业公司业务部经理；上海金桥出口加工区贸易公司业务部副
经理；上海金桥原产地市场市场部及人事部副经理；上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部业务主管、租售中心副经理、住宅及
配套建筑部经理助理、副经理、战略投资部副总经理、总经理、住宅建筑运营部总经理。现任：本公司党委委员、副总经理。
毛巧丽 历任：上海金桥出口加工区开发股份有限公司住宅部副总经理、投资规划部副总经理、总经理，本公司运营总监、公司第七届董事会董
事、第八、九届董事会职工董事。现任：本公司党委委员、副总经理。
施良 历任：浦东新区源深体育发展中心主任、党支部书记；浦东新区教育局体育处副处长；浦东新区区委宣传部体育处副处长、副处长（主
持工作）、处长。现任：本公司党委委员、副总经理。
佟洁 历任：中国第一拖拉机工程机械公司审计主管；中邦置业集团有限公司财务经理；旭辉集团股份有限公司高级审计经理；浦东新区国资
委监事中心专职监事、上海张江高科技园区开发股份有限公司监事会监事；上海金桥出口加工区开发股份有限公司财务总监。已离任。
严少云 历任：上海金桥（集团）有限公司审计法务部法务主管、行政人事部法务主管、审计监察部主任助理；上海金桥出口加工区开发股份有
限公司综合事务部经理助理兼审计/法务主管、副经理、审计法务部副总经理（主持工作）、董事会办公室副主任（主持工作）。现任：
本公司董事会办公室主任及董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
2023 年 2 月，经公司第十届董事会第三次会议审议通过，聘任刘淼女士担任副总经理。
2023 年 5 月，经公司 2022 年年度股东大会选举，增补董俏梅女士为第十届监事会监事。
2023 年 10 月，经公司 2023 年第一次临时股东大会选举，增补张萍女士为第十届董事会董事。
2023 年 8 月底，财务总监佟洁女士，因退休离任。
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2023 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
刘广安 上海国际集团资产管 党委副书记、副董 2018 年 1 月
理有限公司 事长、总经理
在股东单位任职 无
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 担任的职务
刘广安 上海桥合置业有限公司 董事长 2021 年 11 月
上海夏阳湖投资管理有限公
董事长 2018 年 2 月
司
新上海国际大厦有限公司 董事长 2018 年 2 月
上海国方私募基金管理有限
董事 2018 年 3 月
公司
上海海伦宾馆有限公司 董事长 2020 年 11 月
上海复旦国际学术交流中心
董事长 2018 年 2 月
有限公司
北京昆仑饭店有限公司 副董事长 2021 年 12 月
上海国和现代服务业股权投
监事会主席 2018 年 10 月
资管理有限公司
金浦产业投资基金管理有限
监事会主席 2018 年 3 月
公司
上海陆家嘴金融贸易开发股
董事 2021 年 12 月
份有限公司
张军 绿地控股集团股份有限公司 独立董事 2022 年 2 月 16 2025 年 2 月 17
日 日
雅本化学股份有限公司 独立董事 2022 年 3 月 1 日 2025 年 2 月 28
日
雷良海 上海移为通信技术股份股份 独立董事 2023 年 12 月 1 2026 年 11 月 30
有限公司 日 日
在其他单 无
位任职情
况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 按公司章程规定的决策程序，经理层的报酬及绩效考核由董事会
酬的决策程序 决定。公司（职工）董事、（职工）监事并未因担任董事、监事
而获得报酬，仍按其本职获得报酬。
董事在董事会讨论本人薪酬 是
事项时是否回避
薪酬与考核委员会或独立董 均无异议
事专门会议关于董事、监事、
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2023 年年度报告
高级管理人员报酬事项发表
建议的具体情况
董事、监事、高级管理人员报 经理层的薪酬及绩效考核方案由董事会审议通过；按公司《经营
酬确定依据 层经营目标责任制管理办法》规定，每年制订年度经营业绩责任
书，由董事会审议通过；经理层在下一年度将完成情况进行自评，
形成自评报告，提交董事会审议；自评报告经薪酬与考核委员会
初审后，由董事会审议。
董事、监事和高级管理人员 2023 年度本公司发放的董事、监事和高级管理人员的薪酬总额
报酬的实际支付情况 实际为人民币 842.61 万元。
报告期末全体董事、监事和 人民币 842.61 万元。
高级管理人员实际获得的报
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
刘淼 副总经理 聘任 聘任
董俏梅 监事 选举 增补
佟洁 财务总监 离任 退休
张萍 董事 选举 增补
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
十届董事会三次 2023 年 2 月 审议通过《关于聘任公司副总经理的议案》
会议 8日
十届董事会四次 2023 年 3 月 审议通过《关于同意新设项目公司开发建设虹口区 hk356B-
会议 6日 01 地块、hk311-01 地块历史风貌保护项目的议案》《关于同
意子公司与上海北商发企业服务有限公司共同现金出资，设
立项目公司的议案》
十届董事会五次 2023 年 4 月 审议通过《2022 年度经营工作总结及 2023 年度经营计划》
会议 12 日 《关于公司 2022 年末资产检查情况的报告》《公司 2022 年
度财务决算报告》《公司 2022 年度利润分配预案》《公司
2022 年度内部控制评价报告》《公司 2022 年年度报告》《公
司 2022 年度社会责任报告》《关于投资建设 38-06 地块通用
厂房新建项目的议案》《关于同意子公司转让 29/30-04 地块
定制项目在建工程的议案》《关于债务融资及提供担保的议
案》《关于同意公司运用闲置资金投资低风险理财产品的议
案》《公司 2023 年度财务收支预算报告》《关于续聘 2023
年度财务报告及内部控制审计机构的议案》《董事会 2022 年
度工作报告》《关于召开 2022 年年度股东大会的议案》《关
于修订或废止部分管理制度的议案》《关于公司投资管理制
度的议案》《关于公司对外担保制度的议案》
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2023 年年度报告
十届董事会六次 2023 年 4 月 审议通过《公司 2023 年第一季度报告》《公司 2023-2025 年
会议 28 日 度股东回报规划》
十届董事会七次 2023 年 5 月 审议通过《关于参与华安张江光大 REIT 定向扩募的议案》
会议 26 日
十届董事会八次 2023 年 7 月 审议通过《关于同意子公司新设项目公司的议案》
会议 21 日
十届董事会九次 2023 年 8 月 审议通过《关于公司经理层 2022–2024 年薪酬方案的议案》
会议 29 日 《公司 2022 年度经营业绩自评报告》《公司 2023 年度经营
业绩责任书》《公司 2023 年半年度报告》
十届董事会十次 2023 年 10 审议通过《关于公司经理层正向激励评价办法（2022–2024
会议 月9日 年）的议案》《关于公司经理层 2022 年度正向激励评价、兑
现方案的议案》《关于增补公司董事的议案》《关于召开 2023
年第一次临时股东大会的议案》
十届董事会十一 2023 年 10 审议通过《关于增补董事会专门委员会委员的议案》《公司
次会议 月 30 日 2023 年第三季度报告》《关于同意子公司挂牌转让 38-06 地
块建设用地使用权的议案》《关于 Office Park 总部园房屋
抵押、收入质押的议案》《关于同意新设项目公司开发建设
祝桥老镇社区 PDS7-0101 单元 H-21 地块住宅项目的议案》
《关于同意子公司与外高桥（600648.SH）、上海浦东土地控
股（集团）有限公司共同现金出资，设立项目公司的议案》
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
王颖 否 9 9 0 0 0 否 1
杜少雄 否 9 9 0 0 0 否 2
张萍 否 1 1 0 0 0 否 0
刘广安 否 9 9 0 0 0 否 0
刘淼 否 9 9 0 0 0 否 0
张军 是 9 9 0 0 0 否 0
陶武平 是 9 9 0 0 0 否 1
LIYIFAN 是 9 9 0 0 0 否 2
雷良海 是 9 9 0 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 9
其中：现场会议次数 1
通讯方式召开会议次数 8
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
战略委员会 王颖（主任委员）、杜少雄、刘淼、张军、LI YIFAN
审计委员会 雷良海（主任委员）、张萍、刘广安、陶武平、LI YIFAN
提名委员会 陶武平（主任委员）、王颖、张萍、LI YIFAN、雷良海
薪酬与考核委员会 张军（主任委员）、张萍、刘广安、陶武平、雷良海
(二) 报告期内审计委员会召开 5 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2023 年 2 月 会议主要听取了年
7日 审注册会计师事务
所关于公司 2022 年
报审计工作方案的
汇报。
2023 年 4 月 会议听取了年审注 对有关董事会议案发表初 向董事会报告审计委员会
12 日 册会计师关于公司 审意见，以书面形式提交 2022 年度履职情况
2022 年报审计工作 公司董事会。
总结以及 2022 年度
公司内审工作总结
与 2022 年内审工作
计划；对准备提交第
十届董事会第二次
会议审议的下列议
案进行初审：
（1）关于公司 2022
年末资产检查情况
的报告
（2）公司 2022 年度
财务决算
（3）公司 2022 年度
利润分配预案
（4）公司 2023 年度
财务预算
（5）关于续聘 2023
年度财务报告及内
部控制审计机构的
议案
（6）公司 2022 年度
内部控制评价报告
（7）公司 2022 年年
度报告
会议讨论了 2022 年
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2023 年年度报告
度审计委员会履职
情况报告
2023 年 4 月 《2023 年度第一季 发表初审意见，以书面形
28 日 度报告》 式提交公司董事会。
2023 年 8 月 《2023 年半年度报 发表初审意见，以书面形
29 日 告》 式提交公司董事会。
2023 年 10 《2023 年度第三季 发表初审意见，以书面形
月 30 日 度报告》 式提交公司董事会。
(三) 报告期内提名委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2023 年 2 提名刘淼为公司副 发表初审意见，以书面形式
月8日 总经理候选人 提交公司董事会。
2023 年 提名张萍女士为公 发表初审意见，以书面形式
10 月 9 日 司董事候选人 提交公司董事会
(四) 报告期内薪酬委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2023 年 8 初审《公司经理层 发表初审意见，以书面形式
月 29 日 2022-2024 年薪酬 提交公司董事会。
方案》《公司 2022
年度经营业绩责任
书》
2023 年 初审《公司经理层 发表初审意见，以书面形式
10 月 9 日 正向激励评价办法 提交公司董事会。
（2022-2024）》《公
司经理层 2022 年
度正向激励评价、
兑现方案》
(五) 报告期内战略委员会召开 0 次会议
(六) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 164
主要子公司在职员工的数量 68
在职员工的数量合计 232
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 0
工人数
专业构成
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2023 年年度报告
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 71
销售人员 50
技术人员 20
财务人员 32
行政人员 59
合计 232
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生以上 46
本科 156
大专 19
大专以下 11
合计 232
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司员工薪酬由基本工资（固定工资＋考核工资）、年终奖等构成。考核工资、年终奖均与
绩效考核结果挂钩，充分体现可持续发展绩效导向性，并运用岗位价值评估工具对公司基层岗位
进行评估，形成以岗定薪的薪酬机制。公司薪酬管理体系遵循绩效导向性、内部公平性、外部竞
争性的原则，体现了以绩效考核为核心，以公司发展战略目标的实现为导向，以完善国有控股上
市公司企业法人治理、建立上市公司持续发展的内在机制、提高核心竞争力为目标。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司的培训主要分为业务专项、通识/管理类及党校干部类，并有外部与内部两种渠道进行。
外部培训主要为员工参加各类培训机构、院校及局委办/行业协会等组织的业务专项能力（财
税、投资、规划/设计、工程、造价/审计、安全或招投标等）、专业资质（技术职称、执/职业资
格及岗位资格等）或通识/管理类能力的培训；同时，公司也安排领导干部或骨干力量积极参与组
织部、国资委或党校条线的思想政治、业务能力等教育培训。
内部培训主要由公司聘请相关培训机构、院校的师资或内部有关职能部门的业务骨干，为员
工开展通用管理、专项经营管理或与工作密切相关的管理能力或实战技能等方面的培训。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司历来重视并多年坚持持续、稳定的现金分红。报告期内，公司实施完成 2022 年年度利
润分配方案，本次利润分配以 2022 年末总股本 1,122,412,893 股为基数，每股派发现金红利
5.00 元（含税），共计派发现金红利 56,121 万元。该分配方案已于 2023 年 5 月 25 日召开的公
司 2022 年股东大会审议通过，并于 2023 年 7 月 21 日前实施完成。
关于公司 2023 年度利润分配预案，公司根据中国证监会《上市公司监管指引第 3 号——上
市公司现金分红》以及公司章程、公司 2023–2025 年股东回报规划，综合考虑盈利、现金流、
债务、成长阶段、发展目标等多重因素，充分考虑企业发展阶段和未来成长规划、股东收益权的
实现，拟订如下：以 2023 年末总股本 1,122,412,893 股为基数，按每 10 股向全体股东分配现金
红利人民币 5.70 元（含税），共计分配现金红利人民币约 63,978 万元，占当年度公司合并报表
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2023 年年度报告
归属于上市公司股东净利润 181,879 万元的 35.18％；无公积金转增股本方案。上述利润分配预
案尚待公司股东大会批准。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数（元）（含税） 5.70
每 10 股转增数（股） 0
现金分红金额（含税） 639,775,349.01
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股 1,818,789,939.00
股东的净利润
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的
35.18
净利润的比率（%）
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 0
合计分红金额（含税） 639,775,349.01
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司
35.18
普通股股东的净利润的比率（%）
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司同时披露内部控制评价报告，全文详见上海证券交易所网站。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
公司由投资发展部牵头，对子公司进行日常管理和年度考核工作。在日常管控工作中，根据
公司于 2023 年 4 月由董事会审议通过的《投资管理办法》等规章制度，以各子公司的章程建立
规范的法人治理结构，向各子公司派遣董事、监事、高级管理人员或者财务总监等，掌握子公司
的运营情况，参与子公司的经营管理。通过召开股东会、董事会、监事会等，对子公司的重大事
项进行决策，并落实股东对于子公司经营目标的考核。公司还将在未来根据上述管理制度、体系
运作的实际情况，适时对制度进行修订和调整，使得对子公司的管理控制能够适应公司的战略并
有利于子公司的自身发展。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请了众华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2023 年度内部控制情况进行独立审
计，会计师事务所出具的是标准无保留意见的内部控制审计报告。公司同时披露内部控制审计报
告，全文详见上海证券交易所网站。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元） 1,362.64
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2023 年年度报告
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司建立的环境管理体系基本符合 GB/T24001-2016 标准，适合本公司特点和产品特点，环
境方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动
基本符合环境管理要求，体系运行基本有效。
2023 年 11 月开始，公司计划提升 ESG 治理水平，启动公司 ESG 工作机制，履行环境责任的
相关工作，确保公司环境管理体系正常实施。过渡期间，原 ISO 体系文件仍适用公司运营管理。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 235.0872
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 公司（含控股子公司）已与相关能源企业签约，提供金
在生产过程中使用减碳技术、研发生 桥出口加工区内部分厂房的屋面（估计面积合计约 15.1
产助于减碳的新产品等） 万㎡），用于分布式光伏电站建设，以合同能源管理的
方式合作运营。该能源企业已在 5 万㎡屋顶完成建站施
工，并投入运营装机容量 2.7MW（2MW 于 2023 年 10 月
并网，0.7MW 于 2023 年 12 月并网）。以上电站所产生
的电能将优先给厂房租户使用，多余部分将并入公共电
网。建成运营的光伏项目所产生的碳中和、减少碳排放
的指标利益将归公司与该能源企业两方各半共享。2023
年度，已建成投产的光伏项目共发电 28.53 万 kWh，减
少排放二氧化碳当量 235.0872 吨。
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 49.25
其中：资金（万元） 40 公司出资企、村结对帮扶资金，详见
下文。
物资折款（万元） 9.25 公司为惠南镇四墩村申报 2024 年乡
村振兴示范村，编制了示范村建设方
案及建设项目清单，总投入 18.50 万
元，2023 年支付 9.25 万元，目前编
制任务已基本完成。详见下文。
惠及人数（人） 惠及结对帮扶村整体，人数不详。
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2023 年年度报告
具体说明
√适用 □不适用
在创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念引领下，公司通过“智造金桥”、“生态金
桥”和“人文金桥”三个理念作为诠释社会责任的基本内涵；将员工发展、服务提升、管理优化、
诚信经营、社会公益作为实现社会责任的有力支撑；以企业文化和责任管理体系作为实践基础，
不断努力、不懈追求，逐渐实现自身价值和社会责任。2023 年，公司纳税 7.26 亿元，并带动了上
下游产业的税收贡献，尽力为社会创造价值。
金桥开发区先后历经四轮产业转型，已逐步形成以“未来车”、“智能造”、“新通信”以
及“现代生产性服务业”的核心产业布局。于 2023 年 7 月正式开园的 Office Park 金科园，作为
“未来出行产业园”的核心园，已吸引了中科新松、蓝马舱行、黑芝麻等“未来车”“智能造”
企业入驻。
金桥开发区是上海首家被国家环保部、商务部、科技部等三部委联合命名为国家生态工业示
范园区的国家级开发区。相配套的碧云国际社区绿化率超过 70％，以生态化、以人为本的规划理
念，成为上海知名的国际社区，为产业区吸引、凝聚了全球高端人才。2023 年 3 月，公司成为上
海市绿色建筑协会会员，践行绿色建筑理念，促进公司的开发建设走上绿色、循环、低碳的可持
续发展轨道。
公司作为国资控股的上市公司，充分发挥党建引领作用，坚持高站位，践行以人民为中心的
发展思想，高度重视与利益相关方的沟通。对员工，通过民主管理及多种形式的企业文化活动凝
聚干事创业精气神，通过企业培训、薪酬福利体系和激励机制努力培育各类人才。对投资者，公
司坚持自身发展与投资者共享，历来重视并多年实施现金分红，积极回报股东。2023 年，圆满完
成了《2020–2022 年度股东回报规划》。对产业客户，持续发挥金牌“店小二”作用，2023 年内
举办了 6 场“碧云 24 味”科技早餐会以及智能驾驶科技大会等产业活动，面对面聆听企业心声，
营造安商稳商、敬商暖商的环境氛围。在碧云国际社区，每年筹办的运动嘉年华、碧云 Family Day
家庭日活动等各类社区活动，都会吸引大量的住户与游人前来参与。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 49.25
其中：资金（万元） 40 公司出资企、村结对帮扶资金，详见
下文。
物资折款（万元） 9.25 公司为惠南镇四墩村申报 2024 年乡
村振兴示范村，编制了示范村建设方
案及建设项目清单，总投入 18.50 万
元，2023 年支付 9.25 万元，目前编
制任务已基本完成。详见下文。
惠及人数（人） 惠及结对帮扶村整体，人数不详
帮扶形式（如产业扶贫、就业 详见下文
扶贫、教育扶贫等）
具体说明
√适用 □不适用
为更好地践行国有上市公司社会责任，并考虑到帮扶工作的持续性，公司积极开展“携手兴
乡村”工作，2021﹣2025 年开展新一轮结对帮扶，结对云南阿塔登村以及西藏吉定村、纳如村、
卓普村、仁庆林村、亚吾村六个村。2023 年 3 月，公司出资企村结对帮扶资金人民币合计 40 万
元。
公司结对推进乡村振兴，践行社会责任。一是助力成功创建示范村。2023 年，公司积极对接
惠南镇长江村，共同组建工作专班，多次实地调研交流，结合长江村“海派风情共富长江”示
范村主题，以“健身苑点”的提升改造作为首发项目，现已全面完工并投入使用。“学习强国”
上海学习平台以《上海市惠南镇长江村：村子里的 AI 健身苑》为题，进行了专题视频报道。二是
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谋划 2024 年建设方案。按照浦东新区总体战略部署，承接惠南镇 2024 年乡村振兴示范村建设方
案的编制任务，在确定四墩村为申报村庄后，公司编制了示范村建设方案及建设项目清单，总投
入 18.50 万元，2023 年支付 9.25 万元，目前已基本完成。三是助力“印象惠南”新产品进驻社
区。结合碧云国际社区“家庭日”活动，将惠南镇高质量的农产品推广给碧云社区的住户，并组
织居民参与农耕文化的体验活动，有效提高了“印象惠南”品牌的知名度，积累社区居民对印象
惠南绿色农产品、农耕文化、美丽乡村的好感，形成更高的品牌认知度和良好的品牌形象，培养
拓展更大的市场消费力。
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 150 万
境内会计师事务所审计年限 6年
境内会计师事务所注册会计师姓名 严臻、龚成
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累 严臻 1 年
计年限 龚成 3 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 众华会计师事务所(特殊普通 35 万
合伙)
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2023 年 4 月 12 日召开的公司第十届董事会第五次会议审议通过了《关于续聘 2023 年度财务
报告及内部控制审计机构的议案》，并经同年 5 月 25 日召开的公司 2022 年年度股东大会审议通
过。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院
生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易
所纪律处分等情况。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担保
方与 担保 是否
日期 担保 担保 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到期 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 日 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 完毕
系
日)
上海 控股 商品 0 贷款 至办 连带 否 否 否 无 否 控股
金桥 子公 房购 发放 理房 责任 子公
出口 司 买者 之日 地产 担保 司
加工 起 权证
区房 止
地产
发展
有限
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子 -126,289.93
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对 0
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 8,819.53
报告期末对子公司担保余额合计（B） 173,886.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 173,886.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 10.24
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担 0
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担 0
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额 0
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 0
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 -
担保情况说明 -
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
√适用 □不适用
(一) 募集资金整体使用情况
□适用 √不适用
(二) 募投项目明细
□适用 √不适用
(三) 报告期内募投变更或终止情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四) 报告期内募集资金使用的其他情况
1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况
□适用 √不适用
2、 用闲置募集资金暂时补充流动资金情况
□适用 √不适用
3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况
□适用 √不适用
4、 用超募资金永久补充流动资金或归还银行贷款情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 66,907
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 72,194
数(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数 不适用
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优 不适用
先股股东总数（户）
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2023 年年度报告
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持 质押、标
有 记或冻结
有 情况
限
售
股东名称 期末持股数 比例 股东性
报告期内增减 条
（全称） 量 (%) 质
件 股份 数
股 状态 量
份
数
量
上海金桥（集团）有限
0 554,081,457 49.37 无 0 国家
公司
上海国际集团资产管理 国有法
0 19,886,570 1.77 未知
有限公司 人
境内自
陈国铭 9,471,590 9,471,590 0.84 未知
然人
境外法
香港中央结算有限公司 -8,184,902 5,806,246 0.52 未知
人
VAVNGUARD TOTAL
境外法
INTERNATIONAL STOCK 0 5,197,843 0.46 未知
人
INDEX FUND
GREENWOODS CHINA 境外法
0 4,999,931 0.45 未知
ALPHA MASTER FUND 人
VANGUARD EMERGING
境外法
MARKETS STOCK INDEX 46,900 4,751,858 0.42 未知
人
FUND
GUOTAI JUNAN
境外法
SECURITIES (HONG -744,661 4,444,198 0.40 未知
人
KONG) LIMITED
NOMURA SINGAPORE 境外法
0 3,799,970 0.34 未知
LIMITED 人
中国工商银行股份有限
公司-中证上海国企交
235,686 3,305,438 0.29 未知 其他
易型开放式指数证券投
资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
人民币
上海金桥（集团）有限公司 554,081,457 554,081,457
普通股
人民币
上海国际集团资产管理有限公司 19,886,570 19,886,570
普通股
人民币
陈国铭 9,471,590 9,471,590
普通股
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2023 年年度报告
人民币
香港中央结算有限公司 5,806,246 5,806,246
普通股
境内上
VAVNGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK
5,197,843 市外资 5,197,843
INDEX FUND
股
境内上
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND 4,999,931 市外资 4,999,931
股
境内上
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK
4,751,858 市外资 4,751,858
INDEX FUND
股
境内上
GUOTAI JUNAN SECURITIES (HONG KONG)
4,444,198 市外资 4,444,198
LIMITED
股
境内上
NOMURA SINGAPORE LIMITED 3,799,970 市外资 3,799,970
股
中国工商银行股份有限公司-中证上海国 人民币
3,305,438 3,305,438
企交易型开放式指数证券投资基金 普通股
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃
不适用
表决权的说明
公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致
上述股东关联关系或一致行动的说明
行动。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说
不适用
明
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东参与转融通出借股份情况
期初普通账户、信 期初转融通出借股 期末普通账户、信 期末转融通出借股
股东名
用账户持股 份且尚未归还 用账户持股 份且尚未归还
称（全
比例 比例 比例 比例
称） 数量合计 数量合计 数量合计 数量合计
（%） （%） （%） （%）
中国工
商银行
股份有
限公司-
中证上
3,069,75 3,305,
海国企 0.27 179,300 0.02 0.29 194,100 0.02
2 438
交易型
开放式
指数证
券投资
基金
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位:股
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前十名股东较上期末变化情况
期末股东普通账户、信用账户持股
期末转融通出借股份且
以及转融通出借尚未归还的股份数
股东名称（全 本报告期 尚未归还数量
量
称） 新增/退出
比例 比例
数量合计 数量合计
（%） （%）
陈国铭 新增 0 0 9,471,590 0.84
中国工商银行 194,100 0.02 3,499,538 0.31
股份有限公司-
中证上海国企
新增
交易型开放式
指数证券投资
基金
VANGUARD 0 0 4,751,858 0.42
EMERGING
新增
MARKETS STOCK
INDEX FUND
NOMURA 0 0 3,799,970 0.34
SINGAPORE 新增
LIMITED
阿布达比投资
退出 未知 未知 未知 未知
局
中国证券金融
退出 未知 未知 未知 未知
股份有限公司
中国对外经济
贸易信托有限
公司-外贸信托
退出 未知 未知 未知 未知
-高毅晓峰鸿远
集合资金信托
计划
上海高毅资产
管理合伙企业 退出 未知 未知 未知 未知
（有限公司）
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海金桥（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 沈能
成立日期 1997 年 12 月 2 日
主要经营业务 房地产开发经营，物业管理，再生资源回收（不含固体废物、
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2023 年年度报告
危险废物、报废汽车等需经相关部门批准的项目）、加工（限
分公司经营），第三方物流服务，仓储（除危险化学品），
商务信息咨询，投资兴办企业，保税，经营和代理各类商品
及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进出口的
商品及技术除外），对销贸易和转口贸易，进料加工和“三
来一补”，国内贸易（除专项规定）。【依法须经批准的项
目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
报告期内控股和参股的其他境内 无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 王勇
成立日期 1996 年 9 月 1 日
主要经营业务 不适用
报告期内控股和参股的其他境内 为以下上市公司的实际控制人：上海浦东路桥建设股份有
外上市公司的股权情况 限公司（600284.SH）、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有
限公司（600663.SH、900932.SH）、上海外高桥集团股份有
限公司（600648.SH、900912.SH）、上海张江高科技园区开
发股份有限公司（600895.SH）
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2023 年年度报告
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：万元 币种：人民币
是否
投资
存在
者适
终止
债券名 利率 还本付 交易 当性 交易
简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 上市
称 （%） 息方式 场所 安排 机制
交易
（如
的风
有）
险
上海金 匹配
桥出口 成
加工区 交、
开发股 点击
份有限 成
面向
公 司 2022 2022 2027 上海 交、
按年付 专业
2022 22 金 年 11 年 11 年 11 证券 询价
138579.SH 130,000.00 2.99 息，到 机构 否
年面向 桥债 月 15 月 15 月 15 交易 成
期还本 投资
专业投 日 日 日 所 交、
者
资者公 竞买
开发行 成
公司债 交、
券（第 协商
一期） 成交
上海金 匹配
桥出口 成
加工区 交、
开发股 点击
份有限 成
面向
公 司 上海 交、
2023 2023 2028 按年付 专业
2023 23 金 证券 询价
138948.SH 年3月 年3月 年3月 100,000.00 3.30 息，到 机构 否
年面向 桥 01 交易 成
6日 7日 7日 期还本 投资
专业投 所 交、
者
资者公 竞买
开发行 成
公司债 交、
券（第 协商
一期） 成交
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
债券名称 付息兑付情况的说明
22 金桥债 2023 年 11 月 15 日支付 2022 年 11 月 15 日至 2023 年 11 月 14 日利息
及兑付本期债券本金。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
中信证券股份有 上海市浦东新区世 黄晨源、马勋 021-20262310
限公司 纪大道 1568 号中 法、凌伟豪、姜
建大厦 36 层 晓峰
东方证券承销保 上海市黄浦区中山 刘畅、李青林 021-23153888
荐有限公司 南路 318 号 24 层
上海市锦天城律 上海市浦东新区银 胡晴 021-20511000
师事务所 城中路 501 号上海
中心大厦 9、11、
12 层
众华会计师事务 上海市虹口区东大 严臻、龚成 严臻 021-63525500
所（特殊普通合 名路 1089 号北外
伙） 滩来福士广场东塔
楼 17-18 楼
上海新世纪资信 上海市汉口路 398 徐丽、邵一静 021-63501349
评估投资服务有 号华盛大厦 14 楼
限公司
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募
募集资金 集说明书
募集资金
违规使用 承诺的用
募集资金总 未使用金 专项账户
债券名称 已使用金额 的整改情 途、使用
金额 额 运作情况
况（如 计划及其
（如有）
有） 他约定一
致
22 金桥债 130,000.00 130,000.00 正常运作 不适用 是
23 金桥 01 100,000.00 80,444.06 19,555.94 正常运作 不适用 否
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：万元 币种：人民币
是
否
存
在
投资
终
交 者适 交
还本 止
债券 债券余 利率 易 当性 易
简称 代码 发行日 起息日 到期日 付息 上
名称 额 （%） 场 安排 机
方式 市
所 （如 制
交
有）
易
的
风
险
上 海
金 桥
出 口
加 工
区 开
到 期
发 股
20 金 还本， 银 不
份 有 不涉
桥开发 102000982 2020/5/9 2020/5/9 2025/5/9 90,000 3.28 每 年 行 涉 否
限 公 及
MTN001 付 息 间 及
司
一次
2020
年 第
一 期
中 期
票据
上 海
金 桥
出 口
加 工
区 开
到 期
发 股
21 金 还本， 银 不
份 有 不涉
桥开发 102101592 2021/8/19 2021/8/19 2024/8/19 60,000 3.18 每 年 行 涉 否
限 公 及
MTN001 付 息 间 及
司
一次
2021
年 第
一 期
中 期
票据
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2023 年年度报告
上 海
金 桥
出 口
加 工
区 开
到 期
发 股 23 金
还本， 银 不
份 有 桥 不涉
102382295 2023/8/29 2023/8/29 2026/8/29 145,000 2.82 每 年 行 涉 否
限 公 MTN001 及
付 息 间 及
司
一次
2023
年 第
一 期
中 期
票据
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
20 金桥开发 MTN001 2023 年 5 月 9 日，按期支付 2022 年度利息 2952 万元整。
21 金桥开发 MTN001 2023 年 8 月 19 日，按期支付 2022 年度利息 1908 万元整。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
众华会计师事务 上海市虹口区东 严臻、龚成 严臻 021-63525500
所（特殊普通合 大名路 1089 号北
伙） 外滩来福士广场
东塔楼 17-18 楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募
募集资金 集说明书
募集资金
违规使用 承诺的用
募集资金 已使用金 未使用金 专项账户
债券名称 的整改情 途、使用
总金额 额 额 运作情况
况（如 计划及其
（如有）
有） 他约定一
致
20 金桥开
90,000 90,000 0 不适用 是
发 MTN001
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2023 年年度报告
21 金桥开
60,000 60,000 0 不适用 是
发 MTN001
23 金桥开
145,000 145,000 0 不适用 是
发 MTN001
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同期增减
主要指标 2023 年 2022 年 变动原因
（%）
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益 1,781,194,542.34 1,522,481,371.96 16.99
的净利润
流动比率 2.09 1.35 54.81 流动资产较
期初的增加
幅度大于流
动负债较期
初增加幅度
所致
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2023 年年度报告
速动比率 0.36 0.42 -14.29 速动资产较
期初的下降
幅度大于流
动负债较期
初下降幅度
所致
资产负债率（%） 57.30 55.80 2.69 负债总额较
期初增加所
致
EBITDA 全部债务比 0.21 0.27 -22.22 EBITDA 较上
年同期减少
所致
利息保障倍数 6.17 7.11 -13.22 利息支出较
上年同期增
加所致
现金利息保障倍数 -14.75 -7.44 不适用 经营性现金
流量较上年
同期减少所
致
EBITDA 利息保障倍数 7.34 8.62 -14.85 利息支出较
上年同期增
加所致
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
√适用 □不适用
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
审计报告
众会字（2024）第 02762 号
上海金桥出口加工区开发股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“金桥股份公司”）财务报表，
包括 2023 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2023 年度的合并及公司利润表、合并及公司
现金流量表、合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了金桥
股份公司 2023 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2023 年度的合并及公司经营成果和现金
流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于金桥股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房地产销售及租赁收入确认
1、事项描述
如财务报表附注 5.36 所示，金桥股份公司于 2023 年实现营业收入金额为 6,585,310,852.05 元，
其中房地产销售收入金额为 4,524,604,964.79 元，占营业收入总额的 68.71%；房地产租赁收入金
额为 1,819,637,967.58 元，占营业收入总额的 27.63%。又如财务报表附注 3.30.1.3.1.1 所述，房地
产销售业务以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移
交给买方，经买方验收取得土地、房产控制权，金桥股份公司取得土地、房产的结算证明，已经
收回销售款项或取得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物
业（房产）收入的实现；又如财务报表附注 3.33.3.1 所述，房地产租赁业务在房地产租赁期内各
个期间，采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。
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2023 年年度报告
由于营业收入是金桥股份公司的关键绩效指标之一，同时房地产销售及租赁业务涉及众多客
户及租户且合同条款各有不同，这可能加大收入确认及计算的复杂性，使得收入确认产生错报的
固有风险较高。因此，我们将房地产销售及租赁的收入确认作为关键审计事项。
2、审计应对
（1）针对房地产销售项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：
了解和评价与房地产开发项目的收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
检查房产销售合同条款，以评价有关房地产开发项目的销售收入确认政策是否符合相关会计
准则的要求；
针对本年结转的房产销售收入，选取样本，检查销售合同、收款记录、交房验收相关文件及
其他可以证明房产已交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否按照公司的收入确认政策
确认；
在资产负债表日前后对房产销售收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以
评价相关房产销售收入是否已在恰当的期间确认。
（2）针对房地产租赁项目的收入，我们实施的审计程序主要包括：
了解租赁收入确认的内部控制程序，评估并测试与租赁收入确认相关的关键内部控制，复核
相关会计政策是否正确且一贯地运用；
结合房地产类型对租赁收入、出租率及租金单价差异情况执行分析，判断本期各类房产的租
赁收入金额是否存在异常；
从租赁收入的会计记录中选取样本，查看该笔租赁收入对应的合同，根据合同条款对租赁收
入进行重新计算并与会计记录进行比较，评价相关房产租赁收入的确认是否符合企业会计准则的
规定。此外，检查样本的租金收款凭证及发票等支持性文件。
在资产负债表日前后对房产租赁收入进行截止性测试，选取样本，检查相关支持性文件，以
评价相关房产租赁收入是否已在恰当的期间确认。
（二）房地产开发支出核算的准确性
1、事项描述
如 财 务 报 表 附 注 5.6 所 示 ， 金 桥 股 份 公 司 于 2023 年 12 月 31 日 存 货 金 额 为
19,232,479,398.65 元，其中达到预定可销售状态的房地产开发产品金额为 3,406,084,781.09 元，
未达到预定可销售状态的房地产开发成本金额为 15,826,394,267.56 元，又如财务报表附注 5.13
所示，金桥股份公司于 2023 年 12 月 31 日在建投资性房地产金额为 803,302,549.87 元。由于房
地产开发项目是公司日常经营相关的重要资产，交易金额重大且存在跨期建设的情况，需要根据
项目实际进度确认开发支出，相关估计及判断可能造成重大财务影响，开发支出核算的准确性可
能存在重大错报。因此，我们将房地产开发支出核算的准确性作为关键审计事项。
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2023 年年度报告
2、审计应对
针对房地产开发支出，我们实施的审计程序主要包括：
了解公司针对房地产开发业务的内控流程，并对其中关键控制的设计及实施和运行有效性进
行测试；
取得房地产开发支出中重大项目的成本预算、监理报告、工程进度单以及施工合同等与公司
财务记录中的开发支出金额、工程进度进行核对，确认是否不存在重大差异；
对重大房地产项目进行现场勘查，访谈项目管理人员，了解项目施工进度等，检查工程实际
进度与监理报告是否不存在重大差异；
取得已完工项目的竣工结算审价报告，并与公司财务记录中的项目完工结转金额比对，确认
是否一致。
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2023 年年度报告
四、其他信息
金桥股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括金桥股份公司 2023
年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估金桥股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算金桥股份公司、终止运营或别无其他现实的选
择。
治理层负责监督金桥股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对金桥股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
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2023 年年度报告
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致金桥股份公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就金桥股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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2023 年年度报告
（此页无正文）
众华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师
（项目合伙人）
中国注册会计师
中国，上海 2024 年 4 月 10 日
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2023 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七 2,303,889,490.50 2,627,445,855.30
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七 38,674,769.79 1,081,875,321.92
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七 189,568,071.59 260,510,594.00
应收款项融资
预付款项 七 4,728,876.77 2,205,202.86
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七 18,197,111.51 23,596,736.88
其中：应收利息
应收股利 617,851.52
买入返售金融资产
存货 七 19,232,479,398.65 11,494,945,124.34
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七 1,471,582,279.95 1,156,077,451.38
流动资产合计 23,259,119,998.76 16,646,656,286.68
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七 23,800,104.86 17,679,947.25
其他权益工具投资 七 1,205,317,018.82 1,538,947,614.16
其他非流动金融资产 七 851,017,527.31 660,880,521.42
投资性房地产 七 11,788,915,718.68 11,988,571,605.27
固定资产 七 958,520,723.13 1,016,062,957.83
在建工程 七 803,302,549.87 1,321,132,133.35
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七 257,314,472.37 264,036,381.03
开发支出
商誉
67 / 224
2023 年年度报告
长期待摊费用 七 24,584,207.14 10,224,357.47
递延所得税资产 七 609,085,820.46 1,083,487,156.66
其他非流动资产
非流动资产合计 16,521,858,142.64 17,901,022,674.44
资产总计 39,780,978,141.40 34,547,678,961.12
流动负债：
短期借款 七 3,685,012,333.67 3,014,829,692.77
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七 1,572,829,033.81 1,396,622,306.62
预收款项 七 164,272,156.04 149,328,870.81
合同负债 七 1,657,481,905.22 3,986,355,563.94
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七 31,331,192.44 32,733,737.58
应交税费 七 1,296,892,922.20 566,031,524.67
其他应付款 七 1,494,894,007.39 1,290,975,524.07
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七 1,080,114,697.53 252,662,887.35
其他流动负债 七 134,067,570.96 1,624,853,093.51
流动负债合计 11,116,895,819.26 12,314,393,201.32
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七 6,132,012,936.85 3,043,050,000.00
应付债券 七 4,645,876,444.45 2,797,251,333.34
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七 347,125,191.39 365,439,826.57
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七 315,387,388.94 310,792,432.41
递延所得税负债 七 245,596,156.40 459,608,560.57
其他非流动负债
非流动负债合计 11,685,998,118.03 6,976,142,152.89
负债合计 22,802,893,937.29 19,290,535,354.21
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
68 / 224
2023 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 七 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
减：库存股
其他综合收益 七 573,729,244.89 735,960,485.46
专项储备
盈余公积 七 1,731,642,884.75 1,571,297,116.54
一般风险准备
未分配利润 七 8,976,456,716.75 7,673,126,901.21
归属于母公司所有者权益 14,113,202,980.65 12,811,758,637.47
（或股东权益）合计
少数股东权益 2,864,881,223.46 2,445,384,969.44
所有者权益（或股东权 16,978,084,204.11 15,257,143,606.91
益）合计
负债和所有者权益 39,780,978,141.40 34,547,678,961.12
（或股东权益）总计
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 558,739,411.55 1,216,327,636.95
交易性金融资产 38,674,769.79 501,146,675.34
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七 71,372,467.42 96,324,756.77
应收款项融资
预付款项 2,452,173.00
其他应收款 十七 9,465,138,338.66 4,617,689,966.75
其中：应收利息
应收股利
存货 980,407,425.71 992,986,377.18
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 16,042,112.91 22,402,352.19
流动资产合计 11,132,826,699.04 7,446,877,765.18
非流动资产：
债权投资
其他债权投资 1,205,317,018.82 1,538,947,614.16
长期应收款
长期股权投资 十七 3,401,541,052.52 3,400,811,918.17
其他权益工具投资
69 / 224
2023 年年度报告
其他非流动金融资产
投资性房地产 6,448,109,603.32 6,646,892,392.97
固定资产 11,332,288.06 13,282,527.70
在建工程 585,148,898.47 356,933,778.82
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 176,956,722.29 171,393,006.96
其他非流动资产 851,017,527.31 660,880,521.42
非流动资产合计 12,679,423,110.79 12,789,141,760.20
资产总计 23,812,249,809.83 20,236,019,525.38
流动负债：
短期借款 2,931,082,555.53 2,260,805,861.11
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 255,157,086.97 249,994,795.57
预收款项 57,351,859.99 58,193,756.60
合同负债 10,238,095.24
应付职工薪酬 10,000,000.00 10,444,151.00
应交税费 280,594,581.60 259,884,035.52
其他应付款 626,666,927.03 268,470,114.42
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 944,337,634.59 152,362,919.35
其他流动负债 1,432,549,654.76
流动负债合计 5,105,190,645.71 4,702,943,383.57
非流动负债：
长期借款 1,688,950,000.00 655,000,000.00
应付债券 4,645,876,444.45 2,797,251,333.34
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 293,461,528.22 297,930,917.65
递延所得税负债 205,725,899.40 255,382,699.75
其他非流动负债
非流动负债合计 6,834,013,872.07 4,005,564,950.74
负债合计 11,939,204,517.78 8,708,508,334.31
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
70 / 224
2023 年年度报告
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,243,329,289.21 3,243,329,289.21
减：库存股
其他综合收益 579,060,990.81 741,292,231.38
专项储备
盈余公积 1,724,922,989.98 1,564,577,221.77
未分配利润 5,203,319,129.05 4,855,899,555.71
所有者权益（或股东权 11,873,045,292.05 11,527,511,191.07
益）合计
负债和所有者权益 23,812,249,809.83 20,236,019,525.38
（或股东权益）总计
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 6,585,310,852.05 5,053,493,602.89
其中：营业收入 七 6,585,310,852.05 5,053,493,602.89
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 4,235,971,160.21 3,090,334,394.37
其中：营业成本 七 2,101,985,207.06 1,587,058,549.54
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七 1,579,717,680.04 1,089,836,042.57
销售费用 七 28,989,716.57 23,875,130.82
管理费用 七 126,127,695.67 113,652,259.74
研发费用
财务费用 七 399,150,860.87 275,912,411.70
其中：利息费用 430,745,347.77 332,685,658.88
利息收入 34,841,984.85 58,885,337.05
加：其他收益 24,719,634.99 11,878,757.85
投资收益（损失以“－”号 七 41,226,397.86 123,729,991.65
填列）
其中：对联营企业和合营企 6,738,009.12 6,504,427.62
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
71 / 224
2023 年年度报告
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七 18,753,282.46 -2,678,524.52
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 七 -25,668,488.04 -9,300,458.04
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 七 19,454.11 25,329.06
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填 2,408,389,973.22 2,086,814,304.52
列）
加：营业外收入 七 952,846.67 1,500,478.99
减：营业外支出 七 1,476,044.04 736,854.41
四、利润总额（亏损总额以“－” 2,407,866,775.85 2,087,577,929.10
号填列）
减：所得税费用 七 609,580,582.83 535,300,660.68
五、净利润（净亏损以“－”号填 1,798,286,193.02 1,552,277,268.42
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 1,798,286,193.02 1,552,277,268.42
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 1,818,789,939.00 1,583,573,935.75
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以 -20,503,745.98 -31,296,667.33
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 43,860,850.68 -549,819,756.01
（一）归属母公司所有者的其他 43,860,850.68 -549,819,756.01
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他 43,860,850.68 -549,819,756.01
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价 43,860,850.68 -549,819,756.01
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
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2023 年年度报告
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 1,842,147,043.70 1,002,457,512.41
（一）归属于母公司所有者的综 1,862,650,789.68 1,033,754,179.74
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收 -20,503,745.98 -31,296,667.33
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 1.6204 1.4109
（二）稀释每股收益(元/股) 1.6204 1.4109
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 十七 1,461,006,232.74 1,013,312,768.46
减：营业成本 十七 488,151,055.92 451,205,266.39
税金及附加 113,573,375.09 88,458,272.27
销售费用 11,978,513.76 10,444,999.89
管理费用 93,178,457.17 83,374,929.78
研发费用
财务费用 272,492,972.96 197,799,636.02
其中：利息费用 291,272,603.47 231,492,975.92
利息收入 20,929,627.42 34,780,877.80
加：其他收益 16,736,425.53 10,653,978.29
投资收益（损失以“－”号 十七 494,187,376.50 1,501,466,047.26
填列）
其中：对联营企业和合营企 629,134.35 877,657.60
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 19,481,929.04 -3,329,499.87
“－”号填列）
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2023 年年度报告
信用减值损失（损失以 -23,669,590.97 -3,092,569.01
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填 988,367,997.94 1,687,727,620.78
列）
加：营业外收入 663,776.30 1,500.00
减：营业外支出 1,151,361.89 150,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－” 987,880,412.35 1,687,579,120.78
号填列）
减：所得税费用 125,000,715.55 61,367,636.90
四、净利润（净亏损以“－”号填 862,879,696.80 1,626,211,483.88
列）
（一）持续经营净利润（净亏损 862,879,696.80 1,626,211,483.88
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 43,860,850.68 -549,819,756.01
（一）不能重分类进损益的其他 43,860,850.68 -549,819,756.01
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值 43,860,850.68 -549,819,756.01
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 906,740,547.48 1,076,391,727.87
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
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2023 年年度报告
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 4,270,139,689.50 4,037,475,207.99
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 26,589,483.42
收到其他与经营活动有关的 七 106,032,712.15 1,770,751,550.46
现金
经营活动现金流入小计 4,376,172,401.65 5,834,816,241.87
购买商品、接受劳务支付的 9,933,530,381.91 4,353,628,222.91
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 104,334,180.38 90,168,025.20
现金
支付的各项税费 725,965,368.22 2,329,208,776.97
支付其他与经营活动有关的 七 315,320,125.54 1,593,357,496.13
现金
经营活动现金流出小计 11,079,150,056.05 8,366,362,521.21
经营活动产生的现金流 -6,702,977,654.40 -2,531,546,279.34
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 2,119,453,982.87 8,876,398,403.40
取得投资收益收到的现金 305,074,530.93 68,711,865.12
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2023 年年度报告
处置固定资产、无形资产和 28,532.94 44,625.70
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 2,424,557,046.74 8,945,154,894.22
购建固定资产、无形资产和 27,101,200.66 7,749,339.93
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 1,119,999,999.43 6,589,988,269.30
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 1,147,101,200.09 6,597,737,609.23
投资活动产生的现金流 1,277,455,846.65 2,347,417,284.99
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 440,000,000.00 96,113,500.00
其中：子公司吸收少数股东 440,000,000.00 96,113,500.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金 11,493,216,270.19 7,773,081,333.34
收到其他与筹资活动有关的 七 643,501,020.00 50,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 12,576,717,290.19 7,919,194,833.34
偿还债务支付的现金 6,533,549,672.94 6,359,264,327.06
分配股利、利润或偿付利息 940,824,747.55 910,056,370.85
支付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七 2,474,257.74 836,698.11
现金
筹资活动现金流出小计 7,476,848,678.23 7,270,157,396.02
筹资活动产生的现金流 5,099,868,611.96 649,037,437.32
量净额
四、汇率变动对现金及现金等 96,830.99 239,913.54
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 -325,556,364.80 465,148,356.51
额
加：期初现金及现金等价物 2,627,445,855.30 2,162,297,498.79
余额
六、期末现金及现金等价物余 2,301,889,490.50 2,627,445,855.30
额
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
母公司现金流量表
76 / 224
2023 年年度报告
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 1,147,162,652.68 1,236,698,043.91
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 38,255,710.31 124,750,221.49
现金
经营活动现金流入小计 1,185,418,362.99 1,361,448,265.40
购买商品、接受劳务支付的 491,735,429.27 321,182,455.95
现金
支付给职工及为职工支付的 78,070,712.63 64,626,377.52
现金
支付的各项税费 330,039,151.53 262,210,137.62
支付其他与经营活动有关的 40,603,823.68 112,201,877.67
现金
经营活动现金流出小计 940,449,117.11 760,220,848.76
经营活动产生的现金流量净 244,969,245.88 601,227,416.64
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,035,674,613.86 6,816,205,428.91
取得投资收益收到的现金 767,923,753.36 1,456,073,331.21
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 520,653,087.70
现金
投资活动现金流入小计 2,324,251,454.92 8,272,278,760.12
购建固定资产、无形资产和 5,578,392.86 6,300,693.17
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 620,099,999.43 4,259,988,269.30
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 5,025,596,461.57 4,206,149,539.26
现金
投资活动现金流出小计 5,651,274,853.86 8,472,438,501.73
投资活动产生的现金流 -3,327,023,398.94 -200,159,741.61
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,198,000,000.00 5,094,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 2,815,613,875.31 1,299,081,333.34
现金
筹资活动现金流入小计 8,013,613,875.31 6,393,081,333.34
偿还债务支付的现金 4,774,025,000.00 5,593,199,000.00
分配股利、利润或偿付利息 815,209,334.85 803,365,170.66
支付的现金
77 / 224
2023 年年度报告
支付其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流出小计 5,589,234,334.85 6,396,564,170.66
筹资活动产生的现金流 2,424,379,540.46 -3,482,837.32
量净额
四、汇率变动对现金及现金等 86,387.20 187,882.57
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 -657,588,225.40 397,772,720.28
额
加：期初现金及现金等价物 1,216,327,636.95 818,554,916.67
余额
六、期末现金及现金等价物余 558,739,411.55 1,216,327,636.95
额
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
78 / 224
2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
减
项目 具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 项 风 其
优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、 1,122,412,893. 1,708,961,241. 735,960,485. 1,571,297,116. 7,673,126,901. 12,811,758,637. 2,445,384,969. 15,257,143,606.
上年 00 26 46 54 21 47 44 91
年末
余额
加：
会计
政策
变更
前
期差
错更
正
其
他
二、 1,122,412,893. 1,708,961,241. 735,960,485. 1,571,297,116. 7,673,126,901. 12,811,758,637. 2,445,384,969. 15,257,143,606.
本年 00 26 46 54 21 47 44 91
期初
余额
三、 - 160,345,768.21 1,303,329,815. 1,301,444,343.1 419,496,254.02 1,720,940,597.2
本期 162,231,240. 54 8 0
增减 57
变动
金额
（减
少以
“－
”号
79 / 224
2023 年年度报告
填
列）
（一 43,860,850.6 1,818,789,939. 1,862,650,789.6 -20,503,745.98 1,842,147,043.7
）综 8 00 8 0
合收
益总
额
（二 440,000,000.00 440,000,000.00
）所
有者
投入
和减
少资
本
1．所 440,000,000.00 440,000,000.00
有者
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三 129,431,954.52 - -561,206,446.50 -561,206,446.50
）利 690,638,401.02
润分
配
1．提 129,431,954.52 -
取盈 129,431,954.52
余公
积
80 / 224
2023 年年度报告
2．提
取一
般风
险准
备
3．对 - -561,206,446.50
所有 561,206,446.50
者
（或
股
东）
的分
配
4．其
他
（四 - 30,913,813.69 175,178,277.56
）所 206,092,091.
有者 25
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
81 / 224
2023 年年度报告
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其 - 30,913,813.69 175,178,277.56
他综 206,092,091.
合收 25
益结
转留
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、 1,122,412,893. 1,708,961,241. 573,729,244. 1,731,642,884. 8,976,456,716. 14,113,202,980. 2,864,881,223. 16,978,084,204.
本期 00 26 89 75 75 65 46 11
期末
余额
2022 年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 其他权益工 减 专 一 其
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 具 ： 项 般 他
82 / 224
2023 年年度报告
库 储 风
优 永
其 存 备 险
先 续
他 股 准
股 债
备
一、 1,122,412,893. 1,708,961,241. 1,296,532,202. 1,325,752,599. 6,885,551,968. 12,339,210,904. 173,681,636.77 12,512,892,541.
上年 00 26 05 87 05 23 00
年末
余额
加：
会计
政策
变更
前
期差
错更
正
其
他
二、 1,122,412,893. 1,708,961,241. 1,296,532,202. 1,325,752,599. 6,885,551,968. 12,339,210,904. 173,681,636.77 12,512,892,541.
本年 00 26 05 87 05 23 00
期初
余额
三、 - 245,544,516.67 787,574,933.16 472,547,733.24 2,271,703,332. 2,744,251,065.9
本期 560,571,716.59 67 1
增减
变动
金额
（减
少以
“－
”号
填
列）
（一 - 1,583,573,935. 1,033,754,179.7 -31,296,667.33 1,002,457,512.4
）综 549,819,756.01 75 4 1
合收
益总
额
（二 2,303,000,000. 2,303,000,000.0
）所 00 0
有者
投入
和减
83 / 224
2023 年年度报告
少资
本
1．所 2,303,000,000. 2,303,000,000.0
有者 00 0
投入
的普
通股
2．其
他权
益工
具持
有者
投入
资本
3．股
份支
付计
入所
有者
权益
的金
额
4．其
他
（三 243,931,722.58 - -561,206,446.50 -561,206,446.50
）利 805,138,169.08
润分
配
1．提 243,931,722.58 -
取盈 243,931,722.58
余公
积
2．提
取一
般风
险准
备
3．对 - -561,206,446.50 -561,206,446.50
所有 561,206,446.50
者
（或
股
东）
84 / 224
2023 年年度报告
的分
配
4．其
他
（四 -10,751,960.58 1,612,794.09 9,139,166.49
）所
有者
权益
内部
结转
1．资
本公
积转
增资
本
（或
股
本）
2．盈
余公
积转
增资
本
（或
股
本）
3．盈
余公
积弥
补亏
损
4．设
定受
益计
划变
动额
结转
留存
收益
5．其 -10,751,960.58 1,612,794.09 9,139,166.49
他综
合收
益结
转留
85 / 224
2023 年年度报告
存收
益
6．其
他
（五
）专
项储
备
1．本
期提
取
2．本
期使
用
（六
）其
他
四、 1,122,412,893. 1,708,961,241. 735,960,485.46 1,571,297,116. 7,673,126,901. 12,811,758,637. 2,445,384,969. 15,257,143,606.
本期 00 26 54 21 47 44 91
期末
余额
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合收 所有者权益
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 益 合计
一、上年年末余额 1,122,412,8 3,243,329, 741,292,23 1,564,577, 4,855,899, 11,527,511
93.00 289.21 1.38 221.77 555.71 ,191.07
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412,8 3,243,329, 741,292,23 1,564,577, 4,855,899, 11,527,511
93.00 289.21 1.38 221.77 555.71 ,191.07
三、本期增减变动金额（减少以 - 160,345,76 347,419,57 345,534,10
“－”号填列） 162,231,24 8.21 3.34 0.98
0.57
86 / 224
2023 年年度报告
（一）综合收益总额 43,860,850 862,879,69 906,740,54
.68 6.80 7.48
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 129,431,95 - -
4.52 690,638,40 561,206,44
1.02 6.50
1．提取盈余公积 129,431,95 -
4.52 129,431,95
4.52
2．对所有者（或股东）的分配 - -
561,206,44 561,206,44
6.50 6.50
3．其他
（四）所有者权益内部结转 - 30,913,813 175,178,27
206,092,09 .69 7.56
1.25
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益 - 30,913,813 175,178,27
206,092,09 .69 7.56
1.25
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412,8 3,243,329, 579,060,99 1,724,922, 5,203,319, 11,873,045
93.00 289.21 0.81 989.98 129.05 ,292.05
87 / 224
2023 年年度报告
2022 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 1,122,412 3,243,329 1,301,86 1,319,03 4,025,68 11,012,32
,893.00 ,289.21 3,947.97 2,705.10 7,074.42 5,909.70
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412 3,243,329 1,301,86 1,319,03 4,025,68 11,012,32
,893.00 ,289.21 3,947.97 2,705.10 7,074.42 5,909.70
三、本期增减变动金额（减 - 245,544, 830,212, 515,185,2
少以“－”号填列） 560,571, 516.67 481.29 81.37
716.59
（一）综合收益总额 - 1,626,21 1,076,391
549,819, 1,483.88 ,727.87
756.01
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 243,931, - -
722.58 805,138, 561,206,4
169.08 46.50
1．提取盈余公积 243,931, -
722.58 243,931,
722.58
2．对所有者（或股东）的 - -
分配 561,206, 561,206,4
446.50 46.50
3．其他
88 / 224
2023 年年度报告
（四）所有者权益内部结转 - 1,612,79 9,139,16
10,751,96 4.09 6.49
0.58
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存 - 1,612,79 9,139,16
收益 10,751,96 4.09 6.49
0.58
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412 3,243,329 741,292, 1,564,57 4,855,89 11,527,51
,893.00 ,289.21 231.38 7,221.77 9,555.71 1,191.07
公司负责人：王颖 主管会计工作负责人：李建芳 会计机构负责人：戚昕睿
89 / 224
2023 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
1.1.1 注册地：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路 28 号
1.1.2 组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）
1.1.3 总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路 27 号 18 号楼
1.1.4 公司设立情况
上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集
团）有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，
于 1992 年 5 月 19 日经上海市建设委员会“沪建经（92）第 431 号”文批准采用公开募集方式在
上海注册成立的股份有限公司。本公司成立时股本为 3 亿元，股票于 1993 年 3 月 26 日在上海证
券交易所上市交易。1993 年 8 月 13 日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出
口加工区开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发
行人民币特种股票（B 股）1.1 亿股，股本由 3 亿元增加为 4.1 亿元。本公司的营业执照注册号
为 913100001322093592。
经过历年数次配股和股票股利分配等，至 2021 年末本公司的总股本为 1,122,412,893.00 元，计
1,122,412,893 股。其中人民币普通股为 850,236,703 股，占总股份的 75.75%；境内上市的外资
股为 272,176,190 股，占总股份的 24.25%。以上股份于 2021 年 12 月 31 日全部为无限售条件的
流通股份。
本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理
委员会。
1.1.5 企业的业务性质和主要经营活动
1.1.5.1 业务性质：房地产业。
1.1.5.2 营业范围：一般项目：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介
（含侨汇、外汇房）；物业管理；停车场（库）经营管理；市政基础设施建设；工程承包和建筑
装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业
（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和各类咨询。【除依法须经批准的项目外，凭营业执照依
法自主开展经营活动】
1.1.5.3 主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。
1.1.6 本财务报告的批准报出日：2024 年 4 月 10 日。本公司的营业期限：1993 年 10 月 7 日至
不约定期限。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基
本准则》和其他各项会计准则的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。
2. 持续经营
√适用 □不适用
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经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司
持续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本公司从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营工作，致力于打造
上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范
区。本公司根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制
定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注 3.30“收入”各项描述。关于管理层所作出
的重要会计政策和估计的变更说明，请参阅附注 3.34“重要会计政策、会计估计的变更”。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
12 个月
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要的单项计提坏账准备的应收款项 金额大于等于 500 万元
账龄超过 1 年的重要应付账款 金额大于等于 5,000 万元
重要的投资活动项目 金额大于等于 1 亿元
重要的非全资子公司 资产总额大于等于 10 亿元
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
6.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同
一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差
额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
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合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。
3.6.2 非同一控制下的企业合并
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合
并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生
的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买
方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
6.3 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日
之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会
计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期
收益。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
7.1 合并范围
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确
定。
7.2 控制的依据
投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回
报产生重大影响的活动。
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7.3 决策者和代理人
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委
托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。
1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。
2）除 1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权
利、决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素
进行判断。
7.4 投资性主体
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：
1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：
1）拥有一个以上投资；
2）拥有一个以上投资者；
3）投资者不是该主体的关联方；
4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并
范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计
量且其变动计入当期损益。
投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所
间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。
7.5 合并程序
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务
报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司
的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公
司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益
变动表的影响后，由本公司合并编制。
本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利
润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比
例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产
所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所
有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利
润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的
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份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有
少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的
情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整
合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报
告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合
并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费
用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初
数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润
表；编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量
表。
7.6 特殊交易会计处理
7.6.1 购买子公司少数股东拥有的子公司股权
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7.6.2 不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应
当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
7.6.3 处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
7.6.4 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子
交易的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表
明多次交易事项属于一揽子交易：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
8.1 合营安排的分类
合营安排分为共同经营和合营企业。
8.2 共同经营参与方的会计处理
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给
第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资
产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该
损失。
合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅
确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债
的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
10.1 外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差
额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处
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理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易
发生日的即期汇率折算。
10.2 外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记
账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账
本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生
的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中
各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量
表中单独列示。
11. 金融工具
√适用 □不适用
11.1 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负
债，或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款
项。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；
3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬，但是，本公司未保留对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
11.2 金融资产的分类
根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
1）以摊余成本计量的金融资产。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：
（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。
（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：
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（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目
标。
（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金
额为基础的利息的支付。
当应收票据和应收账款同时满足以上条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，在报表中列示为应收款项融资。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
按照本条第 1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第 2）项分类为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不
得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
11.3 金融负债的分类
除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债
的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条第 1）项或第 2）项情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）项情形的以低于
市场利率贷款的贷款承诺。
在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债
按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金
融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。
该指定一经做出，不得撤销。
11.4 嵌入衍生工具
嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。
混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一
个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。
混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本
公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：
1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。
2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。
3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
11.5 金融工具的重分类
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本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所
有金融负债均不得进行重分类。
本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是
指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。
11.6 金融工具的计量
1）初始计量
本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金
融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。
2）后续计量
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当
期损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果
确定：
1）扣除已偿还的本金。
2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计
摊销额。
3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，
但下列情况除外：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊
余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司
在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策
对金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险
有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相
联系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定
利息收入。
11.7 金融工具的减值
1）减值项目
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产。
（2）租赁应收款。
（3）贷款承诺和财务担保合同。
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本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。
2）减值准备的确认和计量
除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损
失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风
险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其
变动：
如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金
融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是
单项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得
计入当期损益。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融
工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项
金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入
当期损益。
对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期
内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个
存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在
其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在
资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准
备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，
本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损
失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。
本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合
基础上评估信用风险是否显著增加。
对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损
失：
（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的
现值。
（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间
差额的现值。
（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司
应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
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（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的
预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现
值。
（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损
失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
3）信用风险显著增加
本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表
日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，
本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估
计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。
本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著
增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
4）应收票据及应收账款减值
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。
当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表
明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏准
备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经
验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失
率，计算预期信用损失。对于按账龄划分组合的应收账款，账龄自确认之日起计算。
应收账款组合：
组合名称 确定组合依据
应收账款组合 1 账龄组合
应收账款组合 2 合并范围内关联方组合
5）其他应收款减值
按照 3.11.7 2）中的描述确认和计量减值。
当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他
应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
其他应收款组合 1 账龄组合
其他应收款组合 2 合并范围内关联方组合
6）合同资产减值
对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
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11.8 利得和损失
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或
金融负债属于下列情形之一：
1）属于《企业会计准则第 24 号——套期会计》规定的套期关系的一部分。
2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产。
3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信
用风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。
4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），其
减值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。
本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：
1）本公司收取股利的权利已经确立；
2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；
3）股利的金额能够可靠计量。
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、
按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本
计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重
分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成
本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金
融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时
计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。
对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所
产生的利得或损失按照下列规定进行处理：
1）由本公司自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益；
2）该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。
按照本条第 1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会
计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金额）
计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
的，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工
具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认
或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确
认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本
公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转
出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。
11.9 报表列示
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本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目
中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当
期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。
本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日
起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余
成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投
资”科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期
的非流动资产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到
期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他
权益工具投资”科目列示。
本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。
11.10 权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含
再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权
益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分
配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。
12. 应收票据
□适用 √不适用
13. 应收账款
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
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14. 应收款项融资
√适用 □不适用
应收款项融资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见五、11 金融工具，在报表中列示为应收款项
融资：
1） 合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；
2） 本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
15. 其他应收款
√适用 □不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
16. 存货
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
16.1 存货的分类
本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土
地开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物
业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。
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16.2 存货成本的核算方法
存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在
开发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于
直接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面
积分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地
结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待
未来实际发生时结转相关计提的项目。
（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程
费、市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归
集，直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计
入。
（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。
（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费
用，按照《企业会计准则第 17 号-借款费用》的规定处理，详见本附注 3.23。
（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账
户。
16.3 存货的盘存制度
存货盘存制度采用永续盘存制。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
16.4 存货跌价准备的确认标准和计提方法
存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值是指在日常活动
中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金
额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产
负债表日后事项的影响。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照成本计
量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。持有存货的
数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
□适用 √不适用
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
17. 合同资产
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将
已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同
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资产列示。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11 金融工具
18. 持有待售的非流动资产或处置组
□适用 √不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
□适用 √不适用
终止经营的认定标准和列报方法
□适用 √不适用
19. 长期股权投资
√适用 □不适用
19.1 共同控制、重大影响的判断标准
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项
安排的，不视为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
19.2 初始投资成本的确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本附注“3.6 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处
理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的
长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投
资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列
报》的有关规定确定。
3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，
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除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换
出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
19.3.1 成本法后续计量
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成
本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确
认为当期投资收益。
19.3.2 权益法后续计量
公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大
于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成
本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，
其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其
他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损
益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资
单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实
现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实
现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收
益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减
值》等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。
19.3.3 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加
上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差
额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算时的留存收益。
19.3.4 处置部分股权的处理
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之
间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益
法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
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因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的
剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允
价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的
编制方法”的相关内容处理。
19.3.5 对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理
分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费
用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于
未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联
营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产
之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。
19.3.6 处置长期股权投资的处理
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按
相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
20. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权
计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 建筑物结构 预计使用寿命（年） 年折旧（摊销）率(%)
房屋及建筑物：
高层办公楼 钢 混 40 2.5
商品住宅 钢 混 40 2.5
商品住宅 砖 木 20 5
商业用房 轻 钢 20 5
商业用房 钢 混 40 2.5
通用厂房 轻 钢 20 5
通用厂房 钢 混 20 5
土地使用权：
工业用地 - 50 2
综合用地 - 50 2
科教用地 - 50 2
住宅用地 - 70 1.43
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当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
21. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5 2.38-4.75
固定资产装修 年限平均法 5 20
机器设备 年限平均法 4-10 5 9.5-23.75
电子设备 年限平均法 3 5 31.67
运输设备 年限平均法 4 5 23.75
其他设备 年限平均法 5 5 19
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固
定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则
作为会计估计变更处理。
22. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产
项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开
始计提折旧。
类别 转为投资性房地产或固定资产的标准和时点
房屋及建筑 （1）主体建设工程及配套工程已实质上完工；（2）建造工程在达到预定设计
物 要求，经相关单位及政府部门验收；（3）建设工程达到预定可使用状态但尚未
办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程实际造价按预估价
值转入投资性房地产或固定资产。
23. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产
品、投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到
预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产
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达到预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发
生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重
新开始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专
门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
24. 生物资产
□适用 √不适用
25. 油气资产
□适用 √不适用
26. 无形资产
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目
的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计
入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。
项目 预计使用寿命 确定依据 摊销方法
土地使用权 33-70 年 预计可使用期限 直线法
软件使用权 10 年 预计受益期限 直线法
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账
面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金
额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
√适用 □不适用
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为
研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形
资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；
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4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以
后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到
预定可使用状态之日起转为无形资产。
当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
27. 长期资产减值
√适用 □不适用
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年
进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在
以后期间价值得以恢复，也不予转回。
28. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长
期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
长期待摊费用性质 摊销方法 摊销年限
装修费 直线法 5年
29. 合同负债
√适用 □不适用
合同负债的确认方法
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应
收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
30. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职
工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育
保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司
提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相
应负债，计入当期损益或相关资产成本。
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在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪
酬，并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非
累积带薪缺勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：
1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结
束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪
酬。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：
1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政
策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确
认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期
残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。
本公司未设定其他重大的长期职工福利。
31. 预计负债
√适用 □不适用
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务
的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
32. 股份支付
□适用 √不适用
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33. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
34. 收入
(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1 各业务类型收入确认和计量一般原则
合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义
务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。
3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能
合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履
约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户
是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的
主要风险和报酬。
5）客户已接受该商品。
6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2 收入计量原则
本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或
服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额。
合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑
合同中存在的重大融资成分。
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价
值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价
的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。
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本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并
在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价
是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独
售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而
预期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，
按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值
减损）后的余额，确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除
上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上
述资产和负债进行重新计量。
根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向
客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第 13 号—
或有事项》准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单
独服务的服务类质量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证
的单独售价的相对比例，将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确
认收入。在评估质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务
时，本公司考虑该质量保证是否为法定要求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因
素。
本公司有权自主决定所交易商品的价格，即本公司在向客户转让商品及其他产品前能够控制该产
品，则本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，按照
预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付
给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确认。
3 各业务类型收入确认和计量具体政策
3.1 按时点确认的收入
3.1.1 转让土地使用权、销售物业（房产）的收入
以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，
经买方验收取得土地、房产控制权，本公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取
得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的
实现。
3.1.2 出租土地使用权和物业（房产）收入
详见本财务报告五、38。
3.1.3 酒店公寓服务收入
本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权利时确
认收入。
3.2 按履约进度确认的收入
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本公司与客户之间的提供物业管理服务合同通常包含承诺在合同约定期限内提供服务的履约义
务，由于本公司履约的同时客户即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益，本公司将其作为在
某一时段内履行的履约义务，在履行履约义务的期间确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
35. 合同成本
□适用 √不适用
36. 政府补助
√适用 □不适用
36.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
36.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。
36.3 同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
36.4 政府补助在利润表中的核算
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
36.5 政府补助退回的处理
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：初始确认
时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面
余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
37. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额包括应纳税暂
时性差异和可抵扣暂时性差异计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的
可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应的递
延所得税负债。
除单项交易（包括承租人在租赁期开始日初始确认租赁负债并计入使用权资产的租赁交易，以及
因固定资产等存在弃置义务而确认预计负债并计入相关资产成本的交易等）之外，对于其他既不
影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损的非企业合并的交易中产生的资产或负债的初
始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。对于前述单项交易
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因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异，在交易发生时分别确
认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的
适用税率计量。递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣
亏损和税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产
生的递延所得税资产和递延所得税负债，予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认。
38. 租赁
√适用 □不适用
1 租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内
控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
1 初始确认
在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。
2 租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项
或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁
变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租
赁分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率
对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本
公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，
本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本
公司区分以下情形进行会计处理：
1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。
3 短期租赁和低价值资产租赁
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对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租
赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款
额，在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
4 使用权资产
使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：
1）租赁负债的初始计量金额；
2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金
额；
3）承租人发生的初始直接费用；
4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状
态预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累
计减值损失计量使用权资产。
本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折
旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出
决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资
产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折
旧。
5 租赁负债
本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率
确定；
3）本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；
5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁
收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利
率。本公司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指
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本公司在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入
资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：
1）本公司自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；
2）“借款”的期限，即租赁期；
3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；
4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；
5）经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。
本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：
1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；
2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；
3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资
本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付
款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用
的修订后的折现率。
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现
值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，
但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
1）实质固定付款额发生变动；
2）担保余值预计的应付金额发生变动；
3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
4）购买选择权的评估结果发生变化；
5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
1 本公司作为出租人的租赁分类标准和会计处理方法
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分
类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
1.1 经营租赁会计处理
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期
内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣
除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按
照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
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对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁
资产，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与
变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
1.2 融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租
赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
2 转租赁
本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生
的使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。
3 售后租回
本公司按照“收入”附注所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使
用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得
或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同
时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“3.11 金融工具”。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前
述“本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属于销
售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资产
的会计处理详见“五.11 金融工具”附注。
39. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
40. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
会计政策变更的内容和原因 受重要影响的报表项目名称 影响金额
财政部于 2022 年 11 月 30 日
发布了《企业会计准则解释
第 16 号》（财会〔2022〕31 无影响 0
号），“关于单项交易产生
的资产和负债相关的递延所
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2023 年年度报告
得税不适用初始确认豁免的
会计处理”相关内容自 2023
年 1 月 1 日起施行。应将累
积影响数调整财务报表列报
最早期间的期初留存收益及
其他相关财务报表项目。
其他说明
除上述事项外，本报告期其他重要会计政策未发生变更。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
本公司报告期无重要会计估计变更事项。
重大会计判断和估计
本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计
量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差
异。
本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更
当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当
期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设
和不确定性主要有：
1）土地和房屋开发成本
本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度
确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要
管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账
面余额与当期损益。
2）投资性房地产的使用寿命
本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对
类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化
等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估
计变更处理。
3）土地增值税
本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增
值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值
税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。
4）递延所得税资产的确认
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2023 年年度报告
于本期末及期初，本公司已确认递延所得税资产分别为 609,085,820.46 元及 1,083,487,156.66
元。递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及可抵扣暂时性差异在未来使用年度的实
际税率。如果未来产生的实际盈利高于或低于预期，则可能需要额外确认或转回递延所得税资
产。此外，如本附注 5.16.3 所示，于本期末及期初，由于未来是否很可能获得足够的应纳税所
得额具有不确定性，部分子公司的可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异未确认递延所得税资产。
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
41. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的 6%、9%、13%
进项税额后，差额部分为应交
增值税。
销售（出租）房地产项目采用
简易计税方法计税的应税额，
5%
以取得的全部价款和价外费用
为销售额乘以征收率计算。
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税 5%、7%
注2
企业所得税 应税所得额 20%、25%
销售在建房地产项目，于收到
预收房款时，按照预收房款的
3.5%预交土地增值税。房地产
项目开发完成，确认房地产项
土地增值税注 1 按增值额对应各级税率
目销售收入的当期，将预计土
地增值税额按适用税率计算的
应税额与已预交土地增值税的
差额计作应交土地增值税
城镇土地使用税 应税土地面积 每平方米 1.5 元-10 元/年
房产税 依照房产余值或租赁收入 1.2%或 12%
注 1：根据国家税务总局国税发【2010】53 号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市
地方税务局公告【2010】1 号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自 2010 年 10 月
1 日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于
项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为
2%；高于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。本公司按主管税务部门
通知要求，按 3.5%预征率预交土地增值税。
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2023 年年度报告
注 2：根据《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公
告》财政部 税务总局公告 2023 年第 12 号的规定，对小型微利企业减按 25%计算应纳税所得
额，按 20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至 2027 年 12 月 31 日。子公司上海由宏企业
管理有限公司满足小型微利企业标准，本年度按照上述政策计缴企业所得税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 61,145.64 47,236.28
银行存款 2,301,827,515.19 2,525,560,977.28
其他货币资金 2,000,829.67 101,837,641.74
存放财务公司存款
合计 2,303,889,490.50 2,627,445,855.30
其中：存放在境外
的款项总额
其他说明
其他原因造成所有权受到限制的资产
项 目 期末余额 期初余额
保函保证金 2,000,000.00 0
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计 38,674,769.79 1,081,875,321.92 /
入当期损益的金融资产
其中：
债务工具投资 38,674,769.79 1,081,875,321.92 /
权益工具投资 /
指定以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产
其中：
合计 38,674,769.79 1,081,875,321.92 /
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2023 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
交易性金融资产期末余额比期初余额减少 1,043,200,552.13 元，减少比例为 96.43%，主要系公
司上期购买的结构性存款到期赎回所致。
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2023 年年度报告
(6). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其中重要的应收票据核销情况：
□适用 √不适用
应收票据核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 182,421,407.27 259,513,331.25
1 年以内小计 182,421,407.27 259,513,331.25
1至2年 31,341,979.58 9,967,746.03
2至3年 7,393,695.80 5,974,075.71
3 年以上 5,889,563.73 588,699.65
3至4年
4至5年
5 年以上 159,813,369.99 159,366,878.19
合计 386,860,016.37 435,410,730.83
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
别 计提 账面 计提 账面
比例 价值 比例 价值
金额 金额 比例 金额 金额 比例
(%) (%)
(%) (%)
按 35,411,434.8 9.15 35,411,434.8 100.0 14,130,534.8 3.25 14,130,534.8 100.0
单 4 4 0 4 4 0
项
计
提
坏
账
准
备
其中：
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2023 年年度报告
按 35,411,434.8 9.15 35,411,434.8 100.0 14,130,534.8 3.25 14,130,534.8 100.0
单 4 4 0 4 4 0
项
计
提
坏
账
准
备
按 351,448,581. 90.8 161,880,509. 46.06 189,568,071. 421,280,195. 96.7 160,769,601. 38.16 260,510,594.
组 53 5 94 59 99 5 99 00
合
计
提
坏
账
准
备
其中：
按 351,448,581. 90.8 161,880,509. 46.06 189,568,071. 421,280,195. 96.7 160,769,601. 38.16 260,510,594.
组 53 5 94 59 99 5 99 00
合
计
提
坏
账
准
备
合 386,860,016. / 197,291,944. / 189,568,071. 435,410,730. / 174,900,136. / 260,510,594.
计 37 78 59 83 83 00
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海联家超市有限 21,280,900.00 21,280,900.00 100.00
预计无法收回
公司
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00
酒店经营管理有限 预计无法收回
公司
点视投资（上海） 4,842,433.08 4,842,433.08 100.00
预计无法收回
有限公司
上海索朗太阳能科 3,280,036.40 3,280,036.40 100.00
预计无法收回
技有限公司
合计 35,411,434.84 35,411,434.84 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、11.7。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按组合计提坏账准备
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 176,058,154.65 5,643,468.22 3.21
1至2年 16,424,332.20 2,463,649.83 15.00
2至3年 7,393,695.80 2,661,730.49 36.00
3至5年 1,047,130.65 586,393.17 56.00
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2023 年年度报告
5 年以上 150,525,268.23 150,525,268.23 100.00
合计 351,448,581.53 161,880,509.94 46.06
按组合计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、11.7。
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、11.7。
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计提 14,130,534.84 21,280,900.00 35,411,434.84
坏账准
按组合计提 160,769,601.99 1,110,907.95 161,880,509.94
坏账准备
其中：
组合 1：账 160,769,601.99 1,110,907.95 161,880,509.94
龄组合
合计 174,900,136.83 22,391,807.95 197,291,944.78
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年年度报告
√适用 □不适用
本期末应收账款前五名余额合计为 218,078,577.50 元，占期末应收账款总额的 56.37%。相应计
提坏账准备 180,640,619.27 元。
本报告期末应收账款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位和关联方款项。
6、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4).本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
7、 应收款项融资
(1). 应收款项融资分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收款项融资
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资
□适用 √不适用
(4). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2023 年年度报告
(6). 本期实际核销的应收款项融资情况
□适用 √不适用
其中重要的应收款项融资核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
(7). 应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：
□适用 √不适用
(8). 其他说明：
□适用 √不适用
8、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 4,524,820.07 95.68 1,832,783.33 83.11
1至2年 204,056.70 4.32 372,419.53 16.89
2至3年
3 年以上
合计 4,728,876.77 100.00 2,205,202.86 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
尚待结算
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
1、本期末预付款项前五名余额合计为 3,756,610.10 元，占期末预付款项总额的 79.44%。
2、本报告期末预付款项中无预付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或其他关联方
的款项。
3、预付款项期末余额比期初余额增加 2,523,673.91 元，增加比例为 114.44%，主要系本期预付
的软件采购款增加所致。
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2023 年年度报告
9、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 617,851.52
其他应收款 17,579,259.99 23,596,736.88
合计 18,197,111.51 23,596,736.88
其他说明：
√适用 □不适用
无
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
上海新金桥物业经营管理有限公 617,851.52
司
合计 617,851.52
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
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2023 年年度报告
无
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 10,437,055.20 11,650,918.41
1 年以内小计 10,437,055.20 11,650,918.41
1至2年 1,683,471.24 6,100,635.51
2至3年 4,441,771.93 9,497,672.51
3 年以上 9,560,800.15 2,501,648.86
3至4年
4至5年
5 年以上 2,152,542.68 1,265,562.71
合计 28,275,641.20 31,016,438.00
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2023 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收代垫款 28,275,641.20 31,016,438.00
合计 28,275,641.20 31,016,438.00
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余 7,419,701.12 7,419,701.12
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 3,276,680.09 3,276,680.09
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日 10,696,381.21 10,696,381.21
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
详见本财务报告五.11.7
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
√适用 □不适用
详见本财务报告五.11.7
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计提
坏账准
132 / 224
2023 年年度报告
按组合计提 7,419,701.12 3,276,680.09 10,696,381.21
坏账准备
其中：
组合 1：账龄 7,419,701.12 3,276,680.09 10,696,381.21
组合
合计 7,419,701.12 3,276,680.09 10,696,381.21
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
OFFICE
PARK II 现
3,715,512.69 13.14 代垫款 2-3 年 1,337,584.57
代软件园维
修基金
839,028.97 1 年以内 25,170.87
上海建工七
633,594.95 1-2 年 95,039.24
建集团有限 12.42 代垫款
850,325.96 2-3 年 306,117.34
公司
1,188,216.11 3-5 年 665,401.02
上海仁恒物
业管理有限 2,009,900.00 7.11 代垫款 1 年以内 60,297.00
公司
上海城建市
政工程（集
1,250,072.96 4.42 代垫款 1 年以内 37,502.19
团）有限公
司
上海上房物
业服务股份 1,000,000.00 3.54 代垫款 5 年以上 1,000,000.00
有限公司
合计 11,486,651.64 40.62 / / 3,527,112.24
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
133 / 224
2023 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方的款
项。
10、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货 存货
跌价 跌价
准备 准备
/合 /合
项目
账面余额 同履 账面价值 账面余额 同履 账面价值
约成 约成
本减 本减
值准 值准
备 备
原材
料
在产
品
库存
商品
周转
材料
消耗
性生
物资
产
合同
履约
成本
开发 15,826,394,267.56 15,826,394,267.56 8,342,260,315.49 8,342,260,315.49
成本
开发 3,406,084,781.09 3,406,084,781.09 3,152,684,458.85 3,152,684,458.85
产品
低值 350.00 350.00 350.00 350.00
易耗
品
合计 19,232,479,398.65 19,232,479,398.65 11,494,945,124.34 11,494,945,124.34
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
本期转回或转销存货跌价准备的原因
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备
□适用 √不适用
按组合计提存货跌价准备的计提标准
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
项 目 期初余额 本期增加 本期转入 本年 期末余额
开发产品 销售转出
开发成本 33,856,586.48 47,131,432.64 80,988,019.12
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
1）本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。
2）截至 2023 年 12 月 31 日，开发产品中金额为 916,629,460.76 元的 “OFFICE PARK II 金海
园”项目已作为本财务报告七、45、1.2 所述银行借款之抵押物。
3）截至 2023 年 12 月 31 日，开发产品中金额为 914,121,530.65 元的 “北郊未来产业园”项目
已作为本财务报告七、45、1.4 所述银行借款之抵押物。
4）截至 2023 年 12 月 31 日，开发成本中金额为 1,529,546,339.03 元的 “上海临港综合区
E05-04,E06-01 地块”项目已作为本财务报告七、45、1.5 所述银行借款之抵押物。
5）截至 2023 年 12 月 31 日，开发成本中金额为 2,702,687,045.15 元的 “上海临港综合区
E03B-01,E04A-01,E04B-01,E07-01,E08-01 地块地块”项目已作为本财务报告七、45、1.6 所述
银行借款之抵押物。
6）截至 2023 年 12 月 31 日，开发成本中金额为 2,434,495,047.18 元的 “上海临港综合区
E01-04,E02A-01,E03A-01 地块”项目已作为本财务报告七、45、1.7 所述银行借款之抵押物。
7）存货期末余额比期初余额增加 7,737,534,274.31 元，增加比例为 67.31%，主要系本期支付
了“虹口 135 住宅地块项目”和“虹口 138 住宅地块项目”土地价款所致。
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
一年内到期的债权投资
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
(1). 一年内到期的其他债权投资情况
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资的减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的一年内到期的其他债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的一年内到期的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的一年内到期的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
一年内到期的其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
一年内到期的非流动资产的其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
商品住房用地土地出让金 946,050,000.00
待抵扣进项税 337,912,760.07 190,596,493.05
内部交易形成的土地增值税 153,304,481.05 813,453,946.44
预缴税金 34,315,038.83 152,027,011.89
合计 1,471,582,279.95 1,156,077,451.38
其他说明
136 / 224
2023 年年度报告
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际的核销债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
其他债权投资减值准备本期变动情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
137 / 224
2023 年年度报告
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
各阶段划分依据和减值准备计提比例：
无
对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的其他债权投资情况
□适用 √不适用
其中重要的其他债权投资情况核销情况
□适用 √不适用
其他债权投资的核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(5).本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
被投资单 期初 权益法下 其他综 宣告发放 期末
减少投 其他权 计提减值 备期末
位 余额 追加投资 确认的投 合收益 现金股利 其他 余额
资 益变动 准备 余额
资损益 调整 或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海新金 13,483,8 4,357,50 6,077,94 18,943,9
-
桥物业经 17.91 0.00 2.99 09.39
4,975,35
营管理有
1.51
限公司
上海盛盎 3,703,13 629,134. 4,332,26
私募基金 4.88 35 9.23
管理有限
公司
上海新金
桥物业管
理有限公
注
司
上海博瑞 492,994. 30,931.7 523,926.
吉信息科 46 8 24
技有限公
司
小计 17,679,9 4,357,50 6,738,00 - 23,800,1
47.25 0.00 9.12 4,975,35 04.86
1.51
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2023 年年度报告
17,679,9 4,357,50 6,738,00 - 23,800,1
合计 47.25 0.00 9.12 4,975,35 04.86
1.51
(2). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
上海新金桥物业管理有限公司本期实现的净利润分享额为-106.36 元（2022 年-98.12 元），截
至 2023 年 12 月 31 日，上海新金桥物业管理有限公司未确认的超额亏损份额为 1,131,645.77 元
（2022 年 12 月 31 日 1,131,539.41 元）。
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2023 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 指定为以公
累计计入其他 允价值计量
期初 本期计入其他 本期计入其 期末 本期确认的股 累计计入其他综
项目 综合收益的损 且其变动计
余额 追加投资 减少投资 综合收益的利 他综合收益 其他 余额 利收入 合收益的利得
失 入其他综合
得 的损失
收益的原因
东方证券股份 1,429,057,757.34 392,111,729.57 44,715,158.63 1,081,661,186.40 18,649,330.80 671,017,444.10 初始确认时
有限公司 指定
国泰君安证券 65,570,934.60 6,224,172.60 71,795,107.20 2,557,218.20 68,060,730.31 初始确认时
股份有限公司 指定
交通银行股份 35,748,146.22 7,541,803.00 43,289,949.22 2,813,092.52 33,003,146.72 初始确认时
有限公司 指定
上海华德美居 3,310,840.00 3,310,840.00
初始确认时
建材装饰仓储
指定
有限公司
国泰君安投资 5,259,936.00 5,259,936.00
初始确认时
管理股份有限
指定
公司
上海华德美居 3,311,002.00
初始确认时
超市有限公司
注 指定
上海东申企业 7,500,000.00
初始确认时
（集团）有限
指定
公司
合计 1,538,947,614.16 392,111,729.57 58,481,134.23 1,205,317,018.82 27,330,643.52 772,081,321.13 7,500,000.00 /
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2023 年年度报告
(2).本期存在终止确认的情况说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
因终止确认转入留存收益的累计损
项目 因终止确认转入留存收益的累计利得 终止确认的原因
失
东方证券股份有限公司 206,092,091.25 部分出售
合计 206,092,091.25 /
其他说明：
√适用 □不适用
上述（1）中上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，上海华德美居超市有限公司自正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回
报以先行收回公司的投资成本。截止 2009 年年末，投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。
上述（2）中本公司持有的东方证券股份有限公司（“东方证券”）、国泰君安证券股份有限公司（“国泰君安”）和交通银行股份有限公司（“交通
银行”）的股票，期末公允价值按照上海证券交易所 2023 年度最后一个交易日收盘价确定。
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2023 年年度报告
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 851,017,527.31 660,880,521.42
损益的金融资产
其中：债务工具投资
注
权益工具投资 851,017,527.31 660,880,521.42
合计 851,017,527.31 660,880,521.42
其他说明：
√适用 □不适用
权益工具投资系公司作为有限合伙人出资参与设立的上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限
合伙）和苏州海望科松创业投资合伙企业（有限合伙）。
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
在建工
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
程
一、账面原值
1.期初余额 16,848,031,839.01 278,593,975.26 17,126,625,814.27
2.本期增加金额 284,140,022.01 284,140,022.01
（1）外购
（2）存货\固定 284,140,022.01 284,140,022.01
资产\在建工程转入
（3）企业合并增
加
3.本期减少金额 50,579,254.28 50,579,254.28
（1）处置
（2）其他转出 50,579,254.28 50,579,254.28
4.期末余额 17,081,592,606.74 278,593,975.26 17,360,186,582.00
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 5,050,623,369.53 87,430,839.47 5,138,054,209.00
2.本期增加金额 438,796,408.32 5,734,331.08 444,530,739.40
（1）计提或摊销 438,796,408.32 5,734,331.08 444,530,739.40
3.本期减少金额 11,314,085.08 11,314,085.08
（1）处置
（2）其他转出 11,314,085.08 11,314,085.08
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2023 年年度报告
4.期末余额 5,478,105,692.77 93,165,170.55 5,571,270,863.32
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金
额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 11,603,486,913.97 185,428,804.71 11,788,915,718.68
2.期初账面价值 11,797,408,469.48 191,163,135.79 11,988,571,605.27
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
未办妥产权证书的投资性房地产情况
于 2023 年 12 月 31 日，净值为 1,934,542,294.76 元的投资性房地产尚待办理产证。管理层认为
公司可以在合理的时间内取得产证（2022 年 12 月 31 日上述资产的净值为 2,086,481,794.33
元）。
1） 截至 2023 年 12 月 31 日，投资性房地产“金闽园”项目中净值为 2,096,372,065.81 元的房
屋产权已作为本财务报告七、45、1.1 所述银行借款之抵押物。
2） 截至 2023 年 12 月 31 日，投资性房地产“OFFICE PARK II 金海园”项目中净值为
966,751,942.84 元的房屋产权及土地使用权已作为本财务报告七、45、1.2 所述银行借款之抵押
物。
3） 截至 2023 年 12 月 31 日，投资性房地产“北郊未来产业园”项目中净值为
1,095,472,504.77 元的房屋产权已作为本财务报告七、45、1.4 所述银行借款之抵押物。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2023 年年度报告
固定资产 958,520,723.13 1,016,062,957.83
固定资产清理
合计 958,520,723.13 1,016,062,957.83
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 固定资产装修 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初
1,385,891,933.79 134,940,953.65 5,404,271.06 4,034,536.91 79,372,535.82 46,730,966.02 1,656,375,197.25
余额
2.本期
4,761.06 849,511.51 6,849,983.18 5,028,359.46 12,732,615.21
增加金额
（1）
4,761.06 849,511.51 6,849,983.18 5,028,359.46 12,732,615.21
购置
（2）
在建工程转
入
（3）
企业合并增
加
3.本期
10,303,827.77 305,460.00 18,452,324.04 1,799,509.71 30,861,121.52
减少金额
（1）
10,303,827.77 305,460.00 18,452,324.04 1,799,509.71 30,861,121.52
处置或报废
4.期末
1,375,588,106.02 134,940,953.65 5,409,032.12 4,578,588.42 67,770,194.96 49,959,815.77 1,638,246,690.94
余额
二、累计折旧
1.期初
393,874,244.48 130,952,763.01 4,864,396.89 3,421,126.57 65,597,818.85 41,601,889.62 640,312,239.42
余额
2.本期
46,207,196.01 3,988,190.64 109,870.01 267,853.15 7,288,438.29 1,075,969.06 58,937,517.16
增加金额
（1）
46,207,196.01 3,988,190.64 109,870.01 267,853.15 7,288,438.29 1,075,969.06 58,937,517.16
计提
3.本期
290,187.00 17,529,707.85 1,703,893.92 19,523,788.77
减少金额
（1）
290,187.00 17,529,707.85 1,703,893.92 19,523,788.77
处置或报废
4.期末
440,081,440.49 134,940,953.65 4,974,266.90 3,398,792.72 55,356,549.29 40,973,964.76 679,725,967.81
余额
三、减值准备
1.期初
余额
2.本期
增加金额
（1）
计提
3.本期
减少金额
（1）
处置或报废
4.期末
余额
四、账面价值
145 / 224
2023 年年度报告
1.期末
935,506,665.53 434,765.22 1,179,795.70 12,413,645.67 8,985,851.01 958,520,723.13
账面价值
2.期初
992,017,689.31 3,988,190.64 539,874.17 613,410.34 13,774,716.97 5,129,076.40 1,016,062,957.83
账面价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(5). 固定资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
1）本公司认为：上述期末固定资产未发生可收回金额低于其账面价值的情况而毋须计提减值准
备。
2）于 2023 年 12 月 31 日，净值为 536,922,479.16 元的固定资产尚待办理产证。管理层认为公
司可以在合理的时间内取得产证（2022 年 12 月 31 日上述资产的净值为 575,399,473.37 元）。
3）截至 2023 年 12 月 31 日，固定资产“北郊未来产业园”项目中净值为 21,468,417.77 元的房
屋产权已作为本财务报告七、45、1.4 所述银行借款之抵押物。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 803,302,549.87 1,321,132,133.35
工程物资
合计 803,302,549.87 1,321,132,133.35
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
T17B-06 新 567,571,681.52 567,571,681.52 348,042,796.97 348,042,796.97
建商办楼
（第五中
心）
T30-02 地块 177,273,524.45 177,273,524.45 56,044,914.94 56,044,914.94
通用厂房改
扩建
T12B-03 地 32,487,624.45 32,487,624.45 15,237,878.03 15,237,878.03
块通用厂房
改扩建
S7 地块碧云 9,267,396.94 9,267,396.94 8,890,981.85 8,890,981.85
E商业中心
T25 号地块 4,737,292.98 4,737,292.98
通用厂房改
扩建项目
碧云庭装修 4,113,990.72 4,113,990.72
改造项目
S 类住宅装 3,572,527.03 3,572,527.03
修项目
其 他 4,278,511.78 4,278,511.78 1,462,073.89 1,462,073.89
T4-02 金科 891,453,487.67 891,453,487.67
园
合计 803,302,549.87 803,302,549.87 1,321,132,133.35 1,321,132,133.35
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本
期 工程
本期
其 累计 资
利息
项目 期初 本期增加 本期转入固定资产 他 期末 投入 工程 利息资本化累 其中：本期利 金
预算数 资本
名称 余额 金额 金额 减 余额 占预 进度 计金额 息资本化金额 来
化率
少 算比 源
(%)
金 例(%)
额
891,453,487.67 475,212,9 1,366,666,436.31 已完 11,474,669.05 3,758,427.78 3.23 自
48.64 工 有
T4-02 资
金科 金
园 /
借
款
T17B- 259,900 万元 348,042,796.97 219,528,8 567,571,681.52 21.84 施工 9,186,955.55 7,708,555.55 3.08 自
06 新 84.55 中 有
建 商 资
金
办楼
/
（第 借
五中 款
心）
S7 地 930,000 万元 8,890,981.85 376,415.0 9,267,396.94 0.10 前期
块 碧 9 阶段
云
E商
业 中
心
T30- 61,100 万元 56,044,914.94 121,228,6 177,273,524.45 29.01 施工
02 地 09.51 中
块 通
用 厂
房 改
扩建
T12B- 13,300 万元 15,237,878.03 17,249,74 32,487,624.45 24.43 施工
03 地 6.42 中
块 通
用 厂
房 改
扩建
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2023 年年度报告
S 类 14,000 万元 64,096,54 60,524,018.04 3,572,527.03 45.78 施工
住 宅 5.07 中，
部分
装 修
已完
项目 工
T25 40,900 万元 4,737,292 4,737,292.98 1.16 施工
号 地 .98 中
块 通
用 厂
房 改
扩 建
项目
碧 云 4,113,990 4,113,990.72 施工
庭 装 .72 中
修 改
造 项
目
其 1,462,073.89 4,744,846 1,928,408.40 4,278,511.78
他 .29
1,319,200 万元 1,321,132,133.35 911,289,2 1,429,118,862.75 803,302,549.87 / / 20,661,624.60 11,466,983.33 / /
合计
79.27
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
注：本年度完工转出的重大项目包括：（1）在建工程“T4-02 金科园”项目完工，分别转入存
货 1,143,050,432.34 元和投资性房地产 223,616,003.97 元；（2）S 类住宅装修项目部分完工
转入投资性房地产。“利息资本化累计金额” 包含前期已部分完工结转的工程项目利息资本化
金额。
1） 截至 2023 年 12 月 31 日， “T17B-06 新建商办楼（第五中心）”中余额为 567,571,681.52
元的在建工程及土地使用权已作为本财务报告七、45、1.3 所述银行借款之抵押物。
2） 在建工程期末余额比期初余额减少 517,829,583.48 元，减少比例为 39.20%，主要系本期
“T4-02 金科园”项目完工结转与其他工程建造投入相抵所致。
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况
□适用 √不适用
(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
(1) 油气资产情况
□适用 √不适用
(2) 油气资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
25、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
□适用 √不适用
(2) 使用权资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利技
项目 土地使用权 专利权 软件使用权 合计
术
一、账面原值
1.期初余额 348,242,808.62 9,152,583.85 357,395,392.47
2.本期增加 968,947.41 968,947.41
金额
(1)购置 968,947.41 968,947.41
(2)内部
研发
(3)企业
合并增加
3.本期减少
金额
(1)处置
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2023 年年度报告
4.期末余额 348,242,808.62 10,121,531.26 358,364,339.88
二、累计摊销
1.期初余额 84,794,937.25 8,564,074.19 93,359,011.44
2.本期增加 7,496,794.80 194,061.27 7,690,856.07
金额
（1）计 7,496,794.80 194,061.27 7,690,856.07
提
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 92,291,732.05 8,758,135.46 101,049,867.51
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
提
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面 255,951,076.57 1,363,395.80 257,314,472.37
价值
2.期初账面 263,447,871.37 588,509.66 264,036,381.03
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
27、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
资产组或资产组组合发生变化
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(4).可收回金额的具体确定方法
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
(5).业绩承诺及对应商誉减值情况
形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
装修费 10,224,357.47 25,407,620.92 11,047,771.25 24,584,207.14
合计 10,224,357.47 25,407,620.92 11,047,771.25 24,584,207.14
其他说明：
长期待摊费用期末余额比期初余额增加 14,359,849.67 元，增加比例为 140.45%，主要系子公司
上海综舜建设开发有限公司本期装修费增加所致。
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2023 年年度报告
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值
准备
内部交易 439,602,512.21 109,900,628.02 1,806,827,670.37 451,706,917.57
未实现利润
可抵扣亏
损
预提未缴纳 1,025,095,367.80 256,273,841.95 381,492,732.78 92,318,627.62
的土地增值
税
未弥补税务 173,603,327.56 43,400,831.89
亏损
递延收益 315,387,388.94 78,846,847.24 310,792,432.41 77,698,108.09
应收款项坏 207,703,313.33 51,925,828.33 182,035,370.44 45,508,842.60
账准备
房地产特殊 232,463,281.25 58,115,820.31 1,627,790,830.29 406,947,707.57
涉税事项-视
同销售
存货预计成 14,925,434.10 3,731,358.51 15,517,535.96 3,879,383.99
本差异
交易性金融 11,325,230.21 2,831,307.55
资产公允价
值变动
其他权益工 7,500,000.00 1,875,000.00 7,500,000.00 1,875,000.00
具投资公允
价值变动
其他预提费 4,543,473.97 1,135,868.49 2,337,855.65 584,463.91
用
其他非流动 4,098,351.15 1,024,587.79 11,776,819.71 2,944,204.93
金融资产
职工住房基 95,601.50 23,900.38 95,601.50 23,900.38
金
合计 2,436,343,282.02 609,085,820.46 4,346,166,849.11 1,083,487,156.66
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异
异 负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
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2023 年年度报告
其他债权投资公
允价值变动
其他权益工具投 772,081,321.13 193,020,330.29 988,389,641.90 247,097,410.48
资公允价值变动
内部交易形成的 153,304,481.05 38,326,120.26 813,453,946.44 203,363,486.61
土地增值税
其他非流动金融 41,017,527.31 10,254,381.83 20,880,521.41 5,220,130.35
资产公允价值变
动
固定资产税会差 15,981,296.03 3,995,324.02 13,834,810.57 3,458,702.64
异
交易性金融资产 1,875,321.92 468,830.49
公允价值变动
合计 982,384,625.52 245,596,156.40 1,838,434,242.24 459,608,560.57
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 285,012.66 284,467.51
可抵扣亏损 313,761,619.33 256,771,852.42
视同销售形成的可抵扣暂时 76,260,017.04 76,260,017.04
性时间差异
合计 390,306,649.03 333,316,336.97
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2024 年 22,845,477.08 22,845,477.08
2025 年 33,177,457.02 33,177,457.02
2026 年 125,593,699.62 125,593,699.62
2027 年 75,155,218.70 75,155,218.70
2028 年 56,989,766.91
合计 313,761,619.33 256,771,852.42 /
其他说明：
√适用 □不适用
税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。
30、 其他非流动资产
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
31、 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
账面余额 账面价值 受 受 账面余额 账面价值 受 受
项
限 限 限 限
目
类 情 类 情
型 况 型 况
货 2,000,000.00 2,000,000.00 其 保
币 他 函
资 保
金 证
金
应
收
票
据
188,373,297.78 188,373,297.78 查 诉 123,563,801.43 123,563,801.43 查 诉
封 讼 封 讼
查 查
封 封
存
8,497,479,422.77 8,497,479,422.77 抵 借 2,020,388,171.03 2,020,388,171.03 抵 借
货
押 款 押 款
抵 抵
押 押
物 物
无
形
资
产
投 4,158,596,513.42 4,158,596,513.42 抵 4,290,515,953.62 4,290,515,953.62 抵 借
资 押 借 押 款
款 抵
性 抵 押
房 押 物
地 物
产
21,468,417.77 21,468,417.77 抵 借 22,017,358.61 22,017,358.61 抵 借
固
押 款 押 款
定
抵 抵
资
押 押
产
物 物
567,571,681.52 567,571,681.52 借 348,042,796.97 348,042,796.97 抵 借
在
款 押 款
建 抵
抵 抵
工 押
押 押
程
物 物
合 13,435,489,333.26 13,435,489,333.26 / / 6,804,528,081.66 6,804,528,081.66 / /
计
其他说明：
无
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2023 年年度报告
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 753,340,000.00 753,344,672.94
信用借款 2,929,000,000.00 2,259,000,000.00
借款利息 2,672,333.67 2,485,019.83
合计 3,685,012,333.67 3,014,829,692.77
短期借款分类的说明：
无
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供保证。
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及项目款 1,572,829,033.81 1,396,622,306.62
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2023 年年度报告
合计 1,572,829,033.81 1,396,622,306.62
(2).账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
上海建工七建集团有限公司 345,647,952.32 尚未完成结算
上海建工四建集团有限公司 330,255,437.71 尚未完成结算
上海建工一建集团有限公司 52,628,975.14 尚未完成结算
合计 728,532,365.17 /
其他说明
√适用 □不适用
本报告期末应付账款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，应付其他
关联方款项详见本财务报告十二、6、（2）所示。
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金款 164,272,156.04 149,328,870.81
合计 164,272,156.04 149,328,870.81
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房产销售款 1,645,367,816.03 3,958,939,518.93
酒店房费 10,815,285.77 11,297,061.19
物业管理费 1,298,803.42 6,118,983.82
代建管理费 10,000,000.00
合计 1,657,481,905.22 3,986,355,563.94
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
156 / 224
2023 年年度报告
(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
房产销售款 -2,313,571,702.90 房产销售回笼资金与结转收入相抵所致
合计 -2,313,571,702.90 /
其他说明：
√适用 □不适用
房产销售预收款具体如下：
项 目 期末余额 期初余额 预计交付时 预售比例
间
S11 碧云尊 110,727,961.47 3,897,914,589.36 现房销售 不适用
邸
碧云澧悦项 1,252,794,622.94 2025 年 81.51%
目
北郊未来产 8,518,469.72 50,786,834.33 现房销售 不适用
业园
T28 地块 5 号 184,571,428.57 2024 年 不适用
楼
38-06 地块 88,755,333.33 2024 年 不适用
T31-01 地块 10,238,095.24 已交付 不适用
合 计 1,645,367,816.03 3,958,939,518.93
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 32,733,737.5 86,823,081.4 88,225,626.5 31,331,192.4
8 4 8 4
二、离职后福利-设定提 17,171,785.4 17,171,785.4
存计划 6 6
三、辞退福利
四、一年内到期的其他福
利
32,733,737.5 103,994,866. 105,397,412. 31,331,192.4
合计
8 90 04 4
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2023 年年度报告
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 11,054,717.4 62,295,231.4 60,725,295.8 12,624,653.0
补贴 0 8 8 0
二、职工福利费 19,678,362.5 5,062,223.43 6,216,619.43 18,523,966.5
9 9
三、社会保险费 1,069,196.40 6,820,173.30 7,889,369.70
其中：医疗保险费 1,069,196.40 6,321,852.50 7,391,048.90
工伤保险费 91,998.39 91,998.39
生育保险费
残疾人保障金 406,322.41 406,322.41
四、住房公积金 710,000.00 10,896,459.0 11,606,459.0
0 0
五、工会经费和职工教育 221,461.19 1,742,044.23 1,780,932.57 182,572.85
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 6,950.00 6,950.00
32,733,737.5 86,823,081.4 88,225,626.5 31,331,192.4
合计
8 4 8 4
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 13,392,219.14 13,392,219.14
2、失业保险费 477,402.50 477,402.50
3、企业年金缴费
4、补充养老保险 3,302,163.82 3,302,163.82
合计 17,171,785.46 17,171,785.46
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 2,409,325.83 16,645,982.81
消费税
营业税
企业所得税 169,509,789.03 47,049,411.38
个人所得税 453,708.22 369,229.77
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2023 年年度报告
城市维护建设税 3,144,450.78 11,599,490.17
土地增值税 1,067,904,231.68 429,499,383.55
房产税 43,862,994.73 41,360,590.86
教育费附加 4,517,326.71 13,353,302.19
土地使用税 3,006,362.01 2,956,842.38
印花税 2,084,733.21 3,197,291.56
合计 1,296,892,922.20 566,031,524.67
其他说明：
应交税费期末余额比期初余额增加 730,861,397.53 元，增加比例为 129.12%，主要系计提企业
所得税和土地增值税增加所致。
41、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,494,894,007.39 1,290,975,524.07
合计 1,494,894,007.39 1,290,975,524.07
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
□适用 √不适用
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
关联方往来款 724,628,938.66 58,625,108.82
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2023 年年度报告
保证金、押金 501,918,650.69 481,620,846.11
专项工程款 92,785,981.15 454,944,409.29
暂收款 65,642,498.06 162,456,486.37
应付养吸劳人员费用 18,784,584.00 19,488,924.00
代收代付款 18,498,190.48 27,680,243.44
房屋维修基金 12,660,527.17 15,932,310.44
购房意向金 10,794,118.72 10,794,118.72
应付土地拆迁补偿 6,983,172.40 6,983,172.40
其 他 42,197,346.06 52,449,904.48
合计 1,494,894,007.39 1,290,975,524.07
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位及关联方款项详
见本财务报告十二、6.（2）所示。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
一年内到期的中期票据 599,790,000.00
一年内到期的抵押借款 350,000,000.00 176,000,000.00
一年内到期的保证借款 51,800,000.00 41,800,000.00
中期票据利息 40,786,916.66 26,589,000.00
公司债券利息 31,658,027.70 4,966,722.13
长期借款利息 6,054,753.17 3,307,165.22
一年内到期的信用借款 25,000.00
合计 1,080,114,697.53 252,662,887.35
其他说明：
上述期末一年内到期的长期借款的抵押物及担保情况详见本财务报告七、45 项下所述。
一年内到期的非流动负债期末余额比期初余额增加 827,451,810.18 元，增加比例为 327.49%，
主要系一年内到期需偿还的中期票据和抵押借款增加所致。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
160 / 224
2023 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税 134,067,570.96 192,815,343.51
短期融资债券 1,430,000,000.00
短期融资债券利息 2,037,750.00
合计 134,067,570.96 1,624,853,093.51
161 / 224
2023 年年度报告
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按面
溢折
债券 票面利 发行 债券 发行 期初 本期 值计 本期 期末 是否
面值 价摊
名称 率（%） 日期 期限 金额 余额 发行 提利 偿还 余额 违约
销
息
22 金 100 2.85% 2022- 268 1,430,000,000.00 1,430,000,000.00 1,430,000,000.00 否
桥开发 12-14 日
SCP002
合计 / / / / 1,430,000,000.00 1,430,000,000.00 1,430,000,000.00 /
其他说明：
√适用 □不适用
其他流动负债期末余额比期初余额减少 1,490,785,522.55 元，减少比例为 91.75%，主要系本期短期融资债券到期偿还所致。
162 / 224
2023 年年度报告
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 4,098,342,936.85 2,187,530,000.00
保证借款 933,720,000.00 855,520,000.00
信用借款 1,099,950,000.00
合计 6,132,012,936.85 3,043,050,000.00
长期借款分类的说明：
无
其他说明：
√适用 □不适用
1.1 上述期末抵押借款中，借款 130,000,000.00 元与本附注 5.25 项下抵押借款
230,000,000.00 元系本公司借入，借款总额度 990,000,000.00 元，借款期限 10 年，自 2015 年
11 月 27 日至 2025 年 11 月 26 日，从 2017 年起分期偿还。借款抵押物系本公司“金闽园”项目
的房屋产权，详见本财务报告七、20、（3）、1）所述。
1.2 上述期末抵押借款中，借款 199,000,000.00 元与本附注 5.25 项下抵押借款
40,000,000.00 元系本公司借入，借款总额度 400,000,000.00 元，借款期限 9 年，自 2020 年 5
月 18 日至 2029 年 4 月 18 日，自 2025 年 4 月起分期偿还。借款抵押物系本公司“OFFICE PARK
II 金海园”项目的房屋产权，详见本财务报告七、10、（4）、2）与七、20、（3）、1）所
述。
1.3 上述期末抵押借款中，借款 260,000,000.00 元系本公司借入，借款总额度为
2,000,000,000.00 元，借款期限 20 年，自 2021 年至 2041 年止，从 2027 年 3 月起分期偿还。
借款的抵押物系本公司“T17B-06 新建商办楼（第五中心）”在建工程及土地使用权，详见本财
务报告七、22、（4）、1）所述。
1.4 上述期末抵押借款中，借款 1,410,490,000.00 元与本附注 5.25 项下抵押借款
80,000,000.00 元系子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司借入，为银团借款，借款总额
度为 2,000,000,000.00 元，借款期限 10 年，自 2018 年 5 月 29 日至 2027 年 12 月 31 日止，从
2020 年 4 月起分期偿还。借款抵押物系该公司“北郊未来产业园”项目的房屋产权，详见本财
务报告七、10、（4）、3）、七、20、（3）、3）以及七、21、（5）、3）所述。
1.5 上述期末抵押借款中，借款 511,347,974.58 元系子公司上海综奥建设开发有限公司借入，
借款总额度为 1,130,000,000.00 元，借款期限 5 年，自 2023 年 6 月起至 2028 年 6 月止，从
2026 年 11 月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综奥建设开发有限公司" E05-04,E06-01 地
块"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10、（4）、4）所述。
1.6 上述期末抵押借款中，借款 851,870,914.17 元系子公司上海综舜建设开发有限公司借入，
借款总额度 3,300,000,000.00 元，借款期限 5 年，从 2023 年 5 月起至 2028 年 3 月止，自 2025
年 6 月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综舜建设开发有限公司有限公司" E03B-01,E04A-
163 / 224
2023 年年度报告
01,E04B-01,E07-01,E08-01 地块"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10、
（4）、5）所述。
1.7 上述期末抵押借款中，借款 735,634,048.10 元系子公司上海综诺建设开发有限公司借入，
借款总额度 2,900,000,000.00 元，借款期限 4 年，自 2023 年 4 月起至 2027 年 12 月止，从
2024 年 6 月起分期偿还，借款抵押物系子公司上海综诺建设开发有限公司" E01-04,E02A-
01,E03A-01 地块"项目的土地使用权及在建工程。详见本财务报告七、10、（4）、6）所述。
1.8 上述期末保证借款中，借款 413,720,000.00 元与本附注 5.25 项下保证借款 41,800,000.00
元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为 700,000,000.00 元，借
款期限 15 年，自 2018 年 8 月 10 日至 2033 年 7 月 20 日止，从 2020 年 10 月起分期偿还。该借
款由本公司提供担保。
1.9 上述期末保证借款中，借款 520,000,000.00 元与本附注 5.25 项下保证借款 10,000,000.00
元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为 990,000,000.00 元，借
款期限 20 年，自 2021 年 1 月 28 日至 2041 年 1 月 27 日，从 2024 年 1 月起分期偿还。该借款由
本公司提供担保。
1.10 上述期末信用借款中，借款 99,950,000.00 元与本附注 5.25 项下信用借款 25,000.00 元系
本公司借入，借款总额度为 100,000,000.00 元，借款期限 3 年，从 2023 年 3 月 6 日至 2026 年
3 月 5 日止，将于 2023 年 8 月起分期偿还。
1.11 上述期末信用借款中，借款 1,000,000,000.00 元系本公司借入，借款总额度为
1,400,000,000.00 元，借款期限 5 年，从 2023 年 3 月 22 日至 2028 年 3 月 22 日。
2.1 长期借款期末余额比期初余额增加 3,088,962,936.85 元，增加比例为 101.51%，主要系本期
公司抵押借款及信用借款融资增加所致。
46、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 2,346,960,000.00 1,498,170,000.00
公司债 2,298,916,444.45 1,299,081,333.34
合计 4,645,876,444.45 2,797,251,333.34
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2023 年年度报告
(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 票面利率 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
面值 溢折价摊销 是否违约
名称 （%） 日期 期限 金额 余额 发行 利息 偿还 余额
100 1,300,000,0 1,299,081,3 38,871,943. 306,222.22 38,871,943. 1,299,387,5 否
22 金桥债 2.99% 2022-11-15 5年
00.00 33.34 50 50 55.56
20 金桥开发 100 900,000,000 898,740,000 29,274,000. 540,000.00 29,274,000. 899,280,000
3.28% 2020-5-9 5年 否
MTN001 .00 .00 00 00 .00
100 600,000,000 599,430,000 - 19,080,000. 360,000.00 19,080,000.
21 金桥开发
3.18% 2021-8-19 3年 .00 .00 599,790,000 00 00 否
MTN001
.00
23 金桥 01 100 1,000,000,0 999,293,333 26,583,333. 235,555.55 999,528,888
3.30% 2023-3-6 5年 否
债 00.00 .34 33 .89
23 金桥开发 100 1,450,000,0 1,447,390,0 14,197,916. 290,000.00 1,447,680,0 否
2.82% 2023-8-28 3年
MTN001 00.00 00.00 66 00.00
合计 / / / / 5,250,000,0 2,797,251,3 1,846,893,3 128,007,193 1,731,777.7 87,225,943. 4,645,876,4 /
00.00 33.34 33.34 .49 7 50 44.45
(3).可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：“21 金桥开发 MTN001”本期减少系转入了一年内到期的非流动负债；“23 金桥 01 债”的发行金额中扣除了发行手续费 706,666.66 元；“23 金桥
开发 MTN001”的发行金额中扣除了发行手续费 2,610,000.00 元。
1）经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596 号文《关于同意上海金桥出口加工区开发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批
复》，本公司于 2022 年 11 月 15 日完成公开发行 13 亿元债券，本期债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票
面利率 2.99%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经上海证券交易所同意，上述公司债于 2022 年 11 月 21 日起在上海证
券交易所挂牌交易，债券简称“22 金桥债”，债券代码“138579”。
2）2020 年 4 月 14 日，公司收到中国银行间市场交易商协会印发的《接受注册通知书》（中市协注[2020]MTN362 号），获准面向全国银行间债券市场
机构投资者发行总额不超过 15 亿元的中期票据。公司分别于 2020 年 5 月 9 日及 2021 年 8 月 19 日发行了中期票据（简称“20 金桥开发 MTN001”及
“21 金桥开发 MTN001”，代码“102000982”及“102101592”。）。2020 年实际发行金额 9 亿元，期限为 5 年，起息日为 2020 年 5 月 9 日，兑付日
为 2025 年 5 月 9 日，发行价格为 100 元，票面利率为 3.28%。募集资金已经于 2020 年 5 月 11 日全额到账。2021 年实际发行金额 6 亿元，期限为 3
年，起息日为 2021 年 8 月 19 日，兑付日为 2024 年 8 月 18 日，发行价格为 100 元，票面利率为 3.18%，募集资金已经于 2021 年 8 月 19 日全额到账。
3）经中国证券监督管理委员会证监许可〔2022〕2596 号文《关于同意上海金桥出口加工区开发股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批
复》，本公司于 2023 年 3 月 6 日完成公开发行 10 亿元债券，本期债券期限为 5 年，附第 2 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面
利率 3.30%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。经上海证券交易所同意，上述公司债于 2023 年 3 月 13 日起在上海证券交
易所挂牌交易，债券简称“23 金桥 01 债”，债券代码“138948”。
4）2023 年 8 月，公司收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注 [2023]MTN843 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额
不超过 20 亿元的中期票据。公司于 2023 年 8 月 29 日发行了中期票据（简称“23 金桥开发 MTN001”，代码“102382295”。），本期实际发行金额
14.5 亿元，期限为 3 年，起息日为 2023 年 8 月 29 日，兑付日为 2026 年 8 月 29 日，发行价格为 100 元，票面利率为 2.82%。募集资金已经于 2023 年
8 月 29 日全额到账。
5）应付债券期末余额比期初余额增加 1,848,625,111.11 元，增加比例为 66.09%，主要系本期公司发行了公司债和中期票据所致。
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2023 年年度报告
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 347,125,191.39 365,439,826.57
专项应付款
合计 347,125,191.39 365,439,826.57
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
金桥北区存量土地开发成本 213,910,452.84 213,910,452.84
注
土地动拆迁养老吸劳人员费用 133,214,738.55 151,529,373.73
合 计 347,125,191.39 365,439,826.57
其他说明：
注：土地动拆迁养老吸劳人员费用系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司预估的应付金
桥出口加工区土地动拆迁养吸劳人员的安置费用，用于支付被征用土地的人均落实保障费用，每
月支付直至退休为止。该等款项的估计需要管理层运用判断和估计，以上海市最低工资标准为基
础，根据历年的人员社会保障费用的增长、养老吸劳人员费用的历年支付情况以及考虑政府宏观
政策的影响，合理估计包括工资增长率、折现率和其他因素等，以确定土地动拆迁养老吸劳人员
费用的最佳估计，确定长期应付款，并相应计提土地开发成本。
5.29.2 本公司管理层认为所采用的假设是合理的，但实际经验值及假设条件的变化将影响该等
土地开发成本和负债的余额。其中预计未来一年以内需要支付的金额计入其他应付款，详见本财
务报告七、41。
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 310,792,432.41 15,413,778.15 10,818,821.62 315,387,388.94 补助资金
合计 310,792,432.41 15,413,778.15 10,818,821.62 315,387,388.94 /
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
数
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股 1,720,497,422.62 1,720,497,422.62
本溢价）
其他资本公积 -11,536,181.36 -11,536,181.36
合计 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前 减：前期计入其
期初 期计入 他综合收益当期 期末
项目 税后归
余额 本期所得税前 其他综 转入留存收益 减：所得税费 税后归属于母公 余额
属于少
发生额 合收益 用 司
数股东
当期转
入损益
一、不 735,667,231.37 58,481,134.24 206,092,091.25 14,620,283.56 -162,231,240.57 573,435,990.80
能重分
类进损
益的其
他综合
收益
其中：
重新计
量设定
受益计
划变动
额
权益
法下不
能转损
益的其
他综合
收益
其他 735,667,231.37 58,481,134.24 206,092,091.25 14,620,283.56 -162,231,240.57 573,435,990.80
权益工
具投资
公允价
值变动
企业
自身信
用风险
公允价
值变动
二、将 293,254.09 293,254.09
重分类
进损益
的其他
综合收
益
其中： 293,254.09 293,254.09
权益法
下可转
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2023 年年度报告
损益的
其他综
合收益
其他
债权投
资公允
价值变
动
金融
资产重
分类计
入其他
综合收
益的金
额
其他
债权投
资信用
减值准
备
现金
流量套
期储备
外币
财务报
表折算
差额
其他综 735,960,485.46 58,481,134.24 206,092,091.25 14,620,283.56 -162,231,240.57 573,729,244.89
合收益
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期处置原持有的东方证券股票 35,520,989 股，前期计入其他综合收益，本期结转至留存收
益。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 1,102,031,313.96 106,897,178.81 1,208,928,492.77
任意盈余公积 469,265,802.58 53,448,589.4 522,714,391.98
储备基金
企业发展基金
其他
合计 1,571,297,116.54 160,345,768.21 1,731,642,884.75
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加的盈余公积中，其中30,913,813.69元系本期出售了其他权益工具投资中的部分股票，
按照新金融工具准则将处置收益直接计入留存收益所致；129,431,954.52元系本公司按照净利润
的10%和5%分别计提的法定盈余公积和任意盈余公积。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
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2023 年年度报告
调整前上期末未分配利润 7,673,126,901.21 6,885,551,968.05
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 7,673,126,901.21 6,885,551,968.05
加：本期归属于母公司所有者的净 1,818,789,939.00 1,583,573,935.75
利润
其他 175,178,277.56 9,139,166.49
减：提取法定盈余公积 86,287,969.68 162,621,148.39
提取任意盈余公积 43,143,984.84 81,310,574.19
提取一般风险准备
应付普通股股利 561,206,446.50 561,206,446.50
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 8,976,456,716.75 7,673,126,901.21
1）根据 2023 年 5 月 25 日召开的股东大会审议通过的利润分配方案：按 2022 年末总股本
1,122,412,893 股为分配基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 5.00 元（含税）。其中 B 股
股东派发现金红利按照股东大会决议日下一工作日（即 2023 年 5 月 26 日）中国人民银行公布的
美元对人民币的中间价折算，每股派发现金红利 0.070661 美元（含税）。总计分配人民币
561,206,446.50 元。
2） “其他”系公司本期出售了其他权益工具投资中的部分股票，按照新金融工具准则将处置收
益直接计入留存收益。
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 6,542,050,160.80 2,070,867,984.02 5,049,036,632.01 1,584,830,029.22
其他业务 43,260,691.25 31,117,223.04 4,456,970.88 2,228,520.32
合计 6,585,310,852.05 2,101,985,207.06 5,053,493,602.89 1,587,058,549.54
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2023 年年度报告
(2).营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
详见本财务报告十八、6、（4）分部的财务信息。
其他说明
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5).重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
营业收入本期发生额比上期发生额增加 1,531,817,249.16 元，增加比例为 30.31%，主要系本期
房地产销售收入增加所致。
营业成本本期发生额比上期发生额增加 514,926,657.52 元，增加比例为 32.45%，主要系房地产
销售收入增加而相应的销售成本结转增加所致。
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 5,803,782.42 22,374,983.97
教育费附加 5,716,277.08 22,295,746.60
资源税
房产税 171,939,230.44 149,397,718.68
土地使用税 12,073,414.31 10,522,714.35
车船使用税 6,600.00 6,360.00
印花税 9,689,590.51 14,465,041.39
土地增值税 1,374,488,785.28 870,773,477.58
合计 1,579,717,680.04 1,089,836,042.57
其他说明：
税金及附加本期发生额比上期发生额增加 489,881,637.47 元，增加比例为 44.95%，主要系本期
因房地产销售收入增加而相应土地增值税增加所致。
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2023 年年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 10,822,963.11 15,353,659.72
广告宣传费 9,464,805.81 1,663,586.07
职工薪酬 4,422,852.30 5,696,253.00
装修费 3,569,905.05
业务招待费 286,415.02 477,541.86
差旅费 66,821.81 225,423.70
其 他 355,953.47 458,666.47
合计 28,989,716.57 23,875,130.82
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 96,235,337.55 80,230,079.07
中介机构费 11,779,928.50 13,247,516.16
办公费 5,864,399.81 4,620,637.32
折旧摊销费 5,696,188.02 6,184,613.94
差旅费 1,201,811.08 3,268,669.14
董事会务费 171,243.50 529,896.00
业务招待费 115,179.93 111,250.69
其 他 5,063,607.28 5,459,597.42
合计 126,127,695.67 113,652,259.74
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 430,745,347.77 332,685,658.88
减：利息收入 34,841,984.85 58,885,337.05
利息净支出 395,903,362.92 273,800,321.83
汇兑净损失 1,665,196.43 922,522.61
银行手续费 1,582,301.52 1,189,567.26
合计 399,150,860.87 275,912,411.70
其他说明：
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2023 年年度报告
财务费用本期发生额比上期发生额增加 123,238,449.17 元，增加比例为 44.67%，主要系本期有
息金融负债增加而相应的利息费用增加所致。
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
浦东新区“十三五”财政扶 12,000,000.00
持资金
递延收益结转 10,818,821.62 10,244,759.28
个税返还 192,307.69 421,802.70
进项税加计扣除 121,789.48 127,095.87
注
其 他 1,586,716.20 1,085,100.00
合计 24,719,634.99 11,878,757.85
其他说明：
注：系收到的直接计入当期损益的政府补助。
其他收益本期发生额比上期发生额增加 12,840,877.14 元，增加比例为 108.10%，主要系本期收
到了浦东新区“十三五”财政扶持资金而上期无该项补助所致。
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 6,738,009.12 6,504,427.62
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资 7,157,745.22 51,735,619.35
收益
其他权益工具投资在持有期间取得 27,330,643.52 45,920,764.52
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收 121,390.83
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
处置其他非流动金融资产取得的 19,447,789.33
投资收益
合计 41,226,397.86 123,729,991.65
其他说明：
投资收益本期发生额比上期发生额减少82,503,593.79元，减少比例为66.68%，主要系本期到期
赎回的结构性存款较上期减少因而相应的收益减少所致。
174 / 224
2023 年年度报告
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -13,200,551.56 -2,619,770.14
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
其他非流动金融资产 31,953,834.02 -58,754.38
合计 18,753,282.46 -2,678,524.52
其他说明：
公允价值变动收益本期发生额比上期发生额增加 21,431,806.98 元，增加比例为 800.13%，主要
系本期其他非流动金融资产的公允价值增加所致。
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -22,391,807.95 -5,799,931.90
其他应收款坏账损失 -3,276,680.09 -3,500,526.14
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
财务担保相关减值损失
合计 -25,668,488.04 -9,300,458.04
其他说明：
信用减值损失本期发生额比上期发生额增加 16,368,030.00 元，增加比例为 175.99%，主要系本
期对上海联家超市有限公司的应收账款单项计提坏账准备所致。
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2023 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产利得或损失 19,454.11 25,329.06
合计 19,454.11 25,329.06
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
得合计
其中：固定资产处
置利得
无形资产处
置利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
违约金收入 245,643.89 920,219.61 245,643.89
其 他 707,202.78 580,259.38 707,202.78
合计 952,846.67 1,500,478.99 952,846.67
其他说明：
√适用 □不适用
营业外收入本期发生额比上期发生额减少 547,632.32 元，减少比例为 36.50%，主要系本期违约
金收入减少所致。
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损 1,024,426.15 30,764.62 1,024,426.15
失合计
其中：固定资产处 1,024,426.15 30,764.62 1,024,426.15
置损失
无形资产处
置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 400,000.00 400,000.00 400,000.00
赔偿支出 291,089.79
其 他 51,617.89 15,000.00 51,617.89
合计 1,476,044.04 736,854.41 1,476,044.04
其他说明：
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2023 年年度报告
营业外支出本期发生额比上期发生额增加 739,189.63 元，增加比例为 100.32%，主要系本期固
定资产报废损失增加所致。
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 295,103,918.77 199,701,795.13
递延所得税费用 314,466,012.23 334,677,184.44
以前年度所得税清算影响额 10,651.83 921,681.11
合计 609,580,582.83 535,300,660.68
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 2,407,866,775.85
按法定/适用税率计算的所得税费用 601,966,693.96
子公司适用不同税率的影响 -254,028.25
调整以前期间所得税的影响 10,651.83
非应税收入的影响 -7,659,427.16
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 187,750.70
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
-21,335.67
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 15,350,277.42
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 609,580,582.83
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
78、 现金流量表项目
(1).与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 34,841,984.85 58,885,337.05
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2023 年年度报告
政府补助 29,000,494.35 1,085,100.00
保证金押金 27,353,376.35 52,402,382.72
代收暂收款项 10,224,879.92 30,105,486.68
收回代垫维修基金及水电费等 4,611,976.68
退回土地竞拍保证金 1,448,516,000.00
专项工程款 109,520,000.00
收到专项款 58,110,000.00
购房意向金 9,384,780.00
违约金收入 920,219.61
其 他 1,822,244.40
合计 106,032,712.15 1,770,751,550.46
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
退还专项工程款及暂收款 237,678,385.84
支付与销售费用及管理费用有关 42,167,885.69 35,029,160.75
的现金
代垫维修基金及水电费等 26,168,169.21 12,368,233.24
退还保证金及押金 3,256,520.00 40,991,744.00
代付物业费 2,096,595.94 5,075,065.65
银行手续费等 930,993.78 352,569.15
捐赠支出 400,000.00 400,000.00
支付土地竞拍保证金 1,448,516,000.00
支付专项款 47,500,656.57
其 他 2,621,575.08 3,124,066.77
合计 315,320,125.54 1,593,357,496.13
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回理财产品本金及利息 1,987,157,745.21 8,801,735,619.35
出售“东方证券”收到的现金 395,066,161.98 46,568,265.25
合计 2,382,223,907.19 8,848,303,884.60
收到的重要的投资活动有关的现金说明
无
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2023 年年度报告
购买理财产品 900,000,000.00 6,130,000,000.00
支付上海浦东科技创新投资基金 160,000,000.00
合伙企业(有限合伙)投资款 160,000,000.00
支付“东方证券”配股款 299,523,398.21
合计 1,060,000,000.00 6,589,523,398.21
支付的重要的投资活动有关的现金说明
无
收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(3).与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到上海北商发企业服务有限公
司往来款 643,501,020.00
收到上海金桥（集团）有限公司 50,000,000.00
往来款
合计 643,501,020.00 50,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
归还上海宝山工业园投资管理有
限公司往来款 1,822,950.00
支付银行融资手续费 651,307.74 836,698.11
合计 2,474,257.74 836,698.11
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
项目 期初余额 期末余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 3,014,829,692.77 5,390,680,000.00 82,660,443.03 4,803,157,802.13 3,685,012,333.67
一年内到期的非 980,114,697.53 152,662,887.35 1,080,114,697.53
流动负债 252,662,887.35
其他流动负债- 27,886,469.18 1,459,924,219.18
短期融资 1,432,037,750.00
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2023 年年度报告
债券
长期借款 3,043,050,000.00 3,655,852,936.85 174,914,977.10 439,979,977.10 301,825,000.00 6,132,012,936.85
应付债券 2,797,251,333.34 2,446,683,333.34 57,401,999.14 55,670,221.37 599,790,000.00 4,645,876,444.45
其他应付款-上 643,501,020.00 20,347,102.37 663,848,122.37
海北商发企业服
务有限公司
其他应付款-上 1,404,939.15 56,528,718.15
海金桥
（集团）有限公
司 55,123,779.00
其他应付款-上 1,822,950.00 1,822,950.00
海宝山工业园投
资管理有限公司 3,645,900.00
合计 10,598,601,342.46 12,136,717,290.19 1,344,730,627.50 6,913,218,057.13 16,265,216,203.02
注：本期增加中的非现金变动系计提的利息及与本期减少中的非现金变动相对应的重分类至一年
内到期的非流动负债。
(4).以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财
务影响
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 1,798,286,193.02 1,552,277,268.42
加：资产减值准备
信用减值损失 25,668,488.04 9,300,458.04
固定资产折旧、油气资产折耗、生 503,468,256.49 512,504,968.14
产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 7,690,856.07 8,313,691.51
长期待摊费用摊销 11,047,771.25 4,420,273.38
处置固定资产、无形资产和其他长 -19,454.11 -25,329.06
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－” 1,024,426.15 30,764.62
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－” -18,753,282.46 2,678,524.52
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 433,072,691.38 334,438,026.38
投资损失（收益以“－”号填列） -41,226,397.86 -123,729,991.65
递延所得税资产减少（增加以 474,401,336.20 470,018,925.54
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以 -159,935,323.98 -135,341,741.11
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填 -7,682,291,795.00 -5,080,903,996.94
列）
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2023 年年度报告
经营性应收项目的减少（增加以 -283,220,650.64 750,445,728.78
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -2,056,805,264.15 -2,605,478,275.36
“－”号填列）
其他 284,614,495.20 1,769,504,425.45
经营活动产生的现金流量净额 -6,702,977,654.40 -2,531,546,279.34
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,301,889,490.50 2,627,445,855.30
减：现金的期初余额 2,627,445,855.30 2,162,297,498.79
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -325,556,364.80 465,148,356.51
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,301,889,490.50 2,627,445,855.30
其中：库存现金 61,145.64 46,886.26
可随时用于支付的银行存款 2,301,827,515.19 2,525,561,327.30
可随时用于支付的其他货币 829.67 101,837,641.74
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,301,889,490.50 2,627,445,855.30
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
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2023 年年度报告
(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 理由
受限货币资金 2,000,000.00 保函保证金
合计 2,000,000.00 /
(6).不属于现金及现金等价物的货币资金
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 497,550.43 7.0827 3,524,000.44
欧元
港币
应收账款 - -
其中：美元
欧元
港币
长期借款 - -
其中：美元
欧元
港币
其他应付款 63,115.22 7.0827 447,026.17
其中：美元
欧元
港币
其他说明：
无
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2023 年年度报告
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
82、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 0(单位：元 币种：人民币)
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
房地产租赁收入 1,819,637,967.58
合计 1,819,637,967.58
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
其他说明
无
83、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
八、研发支出
(1). 按费用性质列示
□适用 √不适用
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
其他说明
无
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的同一控制下企业合并
□适用 √不适用
(2).合并成本
□适用 √不适用
(3).合并日被合并方资产、负债的账面价值
□适用 √不适用
其他说明：
无
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
1） 本期子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（以下简称“金桥房产公司”）设立了子公司上海耘北置业有限公司和上海耘周置业有限公司。期
末合并范围增加了上述新设立的子公司。
2） 本期新纳入合并范围的子公司
子公司全称 期末净资产 本期净利润
上海耘北置业有限公司 2,196,732,368.73 -3,267,631.27
上海耘周置业有限公司 3,223,904,458.97 -6,095,541.03
6、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册资本 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海金桥出口加工区
房地产 上海市 15,000.00 上海市 房地产经营 86.00 14.00 设立
注1
发展有限公司
上海新金桥广场实业
上海市 27,505.80 上海市 房地产、酒店租赁 100.00 设立
有限公司
上海金桥出口加工区
同一控制下
联合 上海市 69,000.00 上海市 房地产经营 100.00
企业合并
发展有限公司
上海盛讯投资有限公
上海市 50,000.00 上海市 项目投资 100.00 设立
司
上海由鹏资产管理有
上海市 15,000.00 上海市 资产管理、物业管理 100.00 设立
限公司
上海北郊未来产业园
注2 上海市 60,000.00 上海市 项目投资 60.00 设立
开发运营有限公司
上海由川企业管理有
上海市 10,000.00 上海市 企业管理、物业管理 100.00 设立
限公司
上海由宏企业管理有
上海市 30,000.00 上海市 企业管理、物业管理 100.00 设立
限公司
上海综奥建设开发有 105,000.00
注3 上海市 上海市 房地产经营 51.00 设立
限公司
上海综诺建设开发有 190,000.00
注3 上海市 上海市 房地产经营 51.00 设立
限公司
上海综舜建设开发有 175,000.00
注3 上海市 上海市 房地产经营 51.00 设立
限公司
上海耘北置业有限公 220,000.00
注4 上海市 上海市 房地产经营 80.00 设立
司
上海耘周置业有限公 323,000.00
注5 上海市 上海市 房地产经营 100.00 设立
司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
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2023 年年度报告
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
注 1：对子公司金桥房产公司间接的持股比例由本公司全资子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司持有。
注 2：子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司系本公司与上海宝山工业园投资管理有限公司于 2016 年 5 月 11 日共同出资成立的子公司，本公司
持股比例 60%，上海宝山工业园投资管理有限公司持股比例 40%。
注 3：子公司上海综奥建设开发有限公司、上海综诺建设开发有限公司及上海综舜建设开发有限公司皆系子公司金桥房产公司与母公司上海金桥（集
团）有限公司（以下简称“金桥集团公司”）共同出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例 51%，金桥集团公司持股比例 49%。
注 4：子公司上海耘北置业有限公司系子公司金桥房产公司与上海北商发企业服务有限公司共同出资成立的子公司，金桥房产公司持股比例 80%，上海
北商发企业服务有限公司持股比例 20%。
注 5：对子公司上海耘周置业有限公司间接的持股比例由子公司金桥房产公司持有。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期向少数股东宣告分派的股
子公司名称 本期归属于少数股东的损益 期末少数股东权益余额
比例 利
上海北郊未来产业园开 40% -17,691,168.06 126,888,021.89
发运营有限公司
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2023 年年度报告
上海综奥建设开发有限 49% -90,983.38 513,951,127.36
公司
上海综诺建设开发有限 49% -134,276.97 856,542,017.78
公司
上海综舜建设开发有限 49% -1,933,791.32 928,153,582.68
公司
上海耘北置业有限公司 20% -653,526.25 439,346,473.75
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子 期末余额 期初余额
公
司
名 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
称
上
海
北
郊
未
来
产
业
园 1,047,500,674.21 1,121,557,543.13 2,169,058,217.34 441,348,162.59 1,410,490,000.00 1,851,838,162.59 1,301,249,284.13 1,152,358,557.40 2,453,607,841.53 559,629,866.63 1,532,530,000.00 2,092,159,866.63
开
发
运
营
有
限
公
司
上
海
综
奥
建
设
1,569,147,858.47 1,569,147,858.47 8,920,032.14 511,347,974.58 520,268,006.72 1,056,259,948.05 1,056,259,948.05 7,194,415.93 7,194,415.93
开
发
有
限
公
司
上
海
综
诺
建
设
2,488,219,212.24 2,488,219,212.24 4,540,229.89 735,634,048.10 740,174,277.99 1,755,581,757.16 1,755,581,757.16 7,262,788.29 7,262,788.29
开
发
有
限
公
司
上
海
综 2,775,494,324.25 17,849,525.23 2,793,343,849.48 47,281,950.25 851,870,914.17 899,152,864.42 1,940,040,582.24 1,940,040,582.24 41,903,084.28 41,903,084.28
舜
建
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设
开
发
有
限
公
司
上
海
耘
北
置
5,517,756,360.35 49,810.71 5,517,806,171.06 3,321,073,802.33 3,321,073,802.33
业
有
限
公
司
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
上海北郊未来产业园开发运营有 266,042,518.20 -44,227,920.15 -44,227,920.15 91,430,957.15 176,178,235.81 - -72,756,117.04 146,561,736.35
限公司 72,756,117.04
上海综奥建设开发有限公司 -185,680.37 -185,680.37 -511,593,501.17 -934,467.88 -934,467.88 -62,153,718.12
上海综诺建设开发有限公司 -274,034.62 -274,034.62 -723,280,474.54 -1,681,031.13 -1,681,031.13 -70,770,328.73
上海综舜建设开发有限公司 -3,946,512.90 -3,946,512.90 -821,298,275.71 -1,862,502.04 -1,862,502.04 -105,205,133.46
上海耘北置业有限公司 -3,267,631.27 -3,267,631.27 -5,336,785,041.46
其他说明：
无
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
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2023 年年度报告
投资账面价值合计 23,800,104.86 17,679,947.25
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 6,738,009.12 6,504,427.62
--其他综合收益
--综合收益总额 6,738,009.12 6,504,427.62
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期未确认的损失
合营企业或联营企业名称 累积未确认前期累计的损失 本期末累积未确认的损失
（或本期分享的净利润）
上海新金桥物业管理有限公司 -1,131,539.41 -106.36 1,131,645.77
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
与资产
财务报 入营业 本期其
期初余额 本期新增补助金额 本期转入其他收益 期末余额 /收益
表项目 外收入 他变动
相关
金额
递延收 304,502,213.41 15,413,778.15 10,248,602.62 309,667,388.94 与资产
益 相关
递延收 5,190,219.00 570,219.00 4,620,000.00 与收益
益 相关
1,100,000.00 1,100,000.00 与资产/
递延收
收益相
益
关
合计 310,792,432.41 15,413,778.15 10,818,821.62 315,387,388.94 /
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
类型 本期发生额 上期发生额
与收益相关 24,405,537.82 11,329,859.28
合计 24,405,537.82 11,329,859.28
其他说明：
无
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、借款、应收账款、应付账款、交易性金融资产、其他权益工具投资、其他非流动金融资产、应付债券、其他应收
款、其他应付款、其他流动负债、长期应付款等，各项金融工具的详细情况说明见附注 5。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所
采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益
最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时
可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
2.金融工具的风险
2.1 信用风险
2023 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司
承担的财务担保，具体包括：合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但
并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
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2023 年年度报告
为降低信用风险，本公司严格控制信用额度和信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日
审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经大为降低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，除在本附注 5.3.5 中披露的应收账款前五名客户外，本公司无其他重大信用集中风
险。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
2.2 市场风险
2.2.1 汇率风险
汇率风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的业务绝大部分以人民币进行交易，因此外币汇率波动对公司的经营成果影响甚微。
2.2.2 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。
本公司面临的利率风险主要来源于银行借款及公司债券。公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的设计，保障银
行授信额度充足，满足公司各类短期融资需求。
2.2.3 其他价格风险
本公司持有的分类为其他权益工具投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本公司的其他权益工具投资承担着证券市场变动的风险。本公司采取持
有多种权益证券组合的方式降低权益证券投资的价格风险。
其他权益工具
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
投资
交通银行股票 35,748,146.22 7,541,803.00 - 43,289,949.22
东方证券股票 1,429,057,757.34 44,715,158.63 392,111,729.57 1,081,661,186.40
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2023 年年度报告
国泰君安股票 65,570,934.60 6,224,172.60 - 71,795,107.20
合 计 1,530,376,838.16 58,481,134.23 392,111,729.57 1,196,746,242.82
假设在其他条件不变的情况下，股票价格上升或下降 10%，对公司当期净利润无影响，会影响当期其他综合收益增加或减少 8,975.60 万元。
2.3 流动性风险
管理流动性风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管
理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。
本公司将银行借款、所有者投入资金、企业债券等作为重要的资金来源。
本公司通过采取以下措施来降低流动性风险：
2023 年 12 月 31 日，本公司可向银行申请使用的授信合同额度合计为 98 亿元（2022 年 12 月 31 日为 48 亿元）。
本公司的日常经营可以产生足够的经营活动现金流以如期偿还未来 12 个月内到期的借款。
本公司在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，确保维持充裕的现金储备，包括在必要时处置部分有价证券。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动性风险并不重大。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
期末余额
项 目
一年以内 一年以上 合 计
金融负债
短期借款 3,685,012,333.67 - 3,685,012,333.67
应付账款 608,223,952.12 964,605,081.69 1,572,829,033.81
其他应付款 870,632,960.79 624,261,046.60 1,494,894,007.39
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2023 年年度报告
一年内到期的非流
1,080,114,697.53 - 1,080,114,697.53
动负债
应付债券 - 4,645,876,444.45 4,645,876,444.45
长期借款 - 6,132,012,936.85 6,132,012,936.85
长期应付款 - 347,125,191.39 347,125,191.39
金融负债合计
6,243,983,944.11 12,713,880,700.98
18,957,864,645.09
上表系根据本公司金融负债可能的最早偿还日的未折现现金流编制的。合同到期日基于本公司可能被要求偿付的最早之日。
3.资本管理
本公司通过优化负债与股东权益的结构来管理资本，以确保集团内的主体能够持续经营，并同时最大限度增加股东回报。本公司自 2016 年起采用的整
体策略保持不变。
本公司的资本结构由本公司的净债务（附注 5.18、5.25 至 5.28 中披露的借款、债券与现金和银行存款余额抵减后的净额）和股东权益（包括在附注
5.31 至 5.35 中披露的股本、资本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益）组成。
本公司并未受制于外部强制性资本管理要求。本公司的风险管理委员会定期复核本公司的资本结构。作为复核的一部分，该委员会会考虑资本成本以及
与各类资本相关的风险。
2、 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
3、 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第二层次公允价值计
第一层次公允价值计量 第三层次公允价值计量 合计
量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 38,674,769.79 38,674,769.79
1.以公允价值计量且变动计入当期 38,674,769.79 38,674,769.79
损益的金融资产
（1）债务工具投资 38,674,769.79 38,674,769.79
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 1,196,746,242.82 8,570,776.00 1,205,317,018.82
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的土地使
用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资产 851,017,527.31 851,017,527.31
持续以公允价值计量的资产总额 1,235,421,012.61 859,588,303.31 2,095,009,315.92
（六）交易性金融负债
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2023 年年度报告
1.以公允价值计量且变动计入当期
损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
持续以公允价值计量的负债总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资产总
额
非持续以公允价值计量的负债总
额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司持有的其他权益工具投资系上市公司股票，其期末公允价值参照上海证券交易所 2023 年度最后一个交易日之收盘价确定。本公司持有的交易性
金融资产-债务工具投资系认购的华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金，其期末公允价值参照公开交易市场 2023 年度最后一个交易日之单位净
值确定。本公司无非持续第一层次公允价值计量的资产和负债。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
公允价值 重要不可观察
金融资产 估值技术及主要输入参数
层级 输入参数
其他权益工具投
公司的其他权益工具投资、其他非流动金融资产主要 未来现金流量、
资、其他非流动金 第三层级
为非上市股权，估值技术包括市场法及收益法 流动性折扣等
融资产
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十四、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
201 / 224
2023 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企业的持股比 母公司对本企业的表决权比
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
例(%) 例(%)
上海金桥（集团）有限 407,286.01 49.37 49.37
上海 房地产经营
公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司情况详见附注 7.1 所示
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海新金桥物业经营管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海新金桥物业管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海博瑞吉信息科技有限公司 联营企业
上海盛盎私募基金管理有限公司 联营企业
其他说明
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海新金桥建设发展有限公司 受同一母公司控制
上海市民办平和学校 曾受同一母公司控制
上海平和教育发展集团有限公司 受同一母公司控制
上海工宇物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海金桥再生资源市场经营管理有限公司 受同一母公司控制
上海新金桥能源科技有限公司 受同一母公司控制
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 原公司董事曾在该公司担任董事
上海浦东建设股份有限公司 母公司管理层曾担任董事的企业
上海北商发企业服务有限公司 持有子公司上海耘北置业有限公司 20%股权的少数股东
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交易额度（如适 是否超过交易额度（如适
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
用） 用）
上海新金桥建设发展有 23,524,190.32 632,151.64
接受劳务
限公司
上海新金桥物业经营管 16,762,320.95 16,447,406.47
接受劳务
理有限公司
上海新金桥能源科技有 1,542,692.63 818,346.79
接受劳务
限公司
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2023 年年度报告
上海工宇物业管理有限 123,064.00
接受劳务
公司
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海市民办平和学校 投资性房地产 37,341,946.07 35,547,397.91
上海金桥（集团）有限公司 投资性房地产 15,767,262.36 14,812,467.03
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2023 年年度报告
上海新金桥物业经营管理有限公 3,369,244.15 359,250.28
投资性房地产
司
上海金桥再生资源市场经营管理 2,211,049.17 173,149.84
投资性房地产
有限公司
上海盛盎私募基金管理有限公司 投资性房地产 787,974.04 607,697.27
上海新金桥能源科技有限公司 投资性房地产 277,593.92 1,228,493.89
上海平和教育发展集团有限公司 投资性房地产 1,794,548.60
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 8,426,100.00 9,616,600.00
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
关联方 关联交易内容 定价原则 本期发生额 上期发生额
上海金桥（集团）有 股利分配 按持股比例 277,040,728.50 277,040,728.50
限公司
上海新金桥物业经营 接受股利分配 按持股比例 4,975,351.51 6,194,334.03
管理有限公司
上海金桥（集团）有 收到往来款 50,000,000.00
限公司
上海金桥（集团）有 计提资金占用 按银行同期贷 1,404,900.93 176,200.00
限公司 费 款利率
上海北商发企业服务 收到往来款 按协议 643,501,020.00
有限公司
上海北商发企业服务 计提资金占用 按银行同期贷 20,347,102.37
有限公司 费 款利率
公司 2019 年作为有限合伙人参与出资设立“上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合
伙）”（以下简称“基金”）。基金认缴出资总额为人民币 55.01 亿元。本公司认缴出资额人民
币 8 亿元，本年度公司继续以自有资金 1.6 亿元对基金进行出资，累计已出资 8 亿元。公司的母
公司金桥集团公司、关联方上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和上海浦东建设股份有限公
司也分别作为有限合伙人参与出资基金，基金合伙人及出资情况如下表所示：
名 称 合伙人类型 认缴出资额 （万元） 出资方式
上海东鑫恒信投资管理有限公司 普通合伙人（GP） 100 货 币
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2023 年年度报告
上海浦东投资控股（集团）有限公司 100,000 货 币
上海张江（集团）有限公司 80,000 货 币
上海浦东科创集团有限公司 80,000 货 币
上海金桥出口加工区开发股份有限公司 80,000 货 币
上海金桥（集团）有限公司 50,000 货 币
有限合伙人（LP）
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公
40,000 货 币
司
上海外高桥集团股份有限公司 40,000 货 币
上海张江高科技园区开发股份有限公司 40,000 货 币
上海浦东建设股份有限公司 40,000 货 币
合 计 550,100
6、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海金桥（集 1,830,024.28 54,900.73
应收账款
团）有限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海新金桥物业经 7,848,884.43 6,124,591.17
应付账款
营管理有限公司
上海新金桥建设发 4,934,740.74 730,128.81
应付账款
展有限公司
上海新金桥能源科 249,156.57 204,698.46
应付账款
技有限公司
(3).其他项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海金桥（集团） 381,466.03 381,466.03
预收款项
有限公司
上海市民办平和学 12,447,315.50
预收款项
校
上海市民办平和学 1,573,150.00 1,573,150.00
其他应付款
校
上海金桥再生资源 210,377.14 210,377.14
其他应付款 市场经营管理有限
公司
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2023 年年度报告
上海新金桥物业经 2,468,571.00 1,717,802.68
其他应付款
营管理有限公司
上海金桥（集团） 56,528,718.15 55,123,779.00
其他应付款
有限公司
上海北商发企业服 663,848,122.37
其他应付款
务有限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1. 资本承诺（金额单位为人民币万元）
项 目 期末余额 期初余额
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2023 年年度报告
已签约但尚未于财务报表中确认的
-购建长期资产承诺 909,890 251,941
2. 除上述事项外，截至 2023 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重
大承诺事项。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
2022 年 5 月，福达控股集团有限公司因与子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司两者之
间的项目转让合同纠纷一案申请财产保全。经法院准许，子公司上海金桥出口加工区联合发展有
限公司名下的福达集团上海投资大厦新建项目（位于上海浦东新区金桥出口加工区 5 街坊 1/6
丘）的土地使用权及其全部在建工程被查封。截至 2023 年 12 月 31 日，该案尚在审理过程中。
除上述事项外，截至 2023 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他或有
事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 639,775,349.01
经审议批准宣告发放的利润或股利
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
本公司作为原始权益人，以公司全资子公司-上海金桥出口加工区联合发展有限公司（以下简称
“金桥联发”）所持有的 OfficePark 总部园房屋所有权及其占用范围内的土地使用权（以下简
称“标的物业”）作为底层物业资产，以标的物业产生的现金流作为 CMBS 产品主要还款来源设
立的“国君华安资产-金桥股份 Office Park 总部园资产支持专项计划”（以下简称“专项计
划”）于 2024 年 1 月 23 日正式成立，上述专项计划项下的优先级资产支持证券和次级资产支持
证券已得到全额认购，经上会会计师事务所（特殊普通合伙）验资，上述专项计划实际收到的认
购资金为 17.82 亿元。
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2023 年年度报告
2023 年 10 月，子公司金桥房产公司与上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥集
团”）、上海浦东土地控股（集团）有限公司（以下简称“土控集团”）联合竞得上海市浦东新
区祝桥老镇社区 PDS7-0101 单元 H-21 地块（以下简称“本地块”）的国有建设用地使用权。
于 2024 年 1 月 24 日，金桥房产公司与外高桥集团、土控集团共同出资设立了项目公司上海耘桥
置业有限公司，作为本地块住宅新建项目的开发主体，负责本地块的开发建设及经营。上海耘桥
置业有限公司的注册资本为 24 亿元，金桥房产公司、外高桥集团及土控集团在该公司的持股比
例分别为 42%、33%及 25%。该公司经营范围：许可项目：房地产开发经营，建设工程施工。（依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或
许可证件为准）一般项目：物业管理，停车场服务；市场营销策划；企业管理咨询，建筑材料销
售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
于 2024 年 2 月 1 日，经公司第十届董事会第十二次会议决议通过，公司与全资子公司上海盛讯
投资有限公司拟共同投资设立总规模不超过 50 亿元的金桥产业投资合伙企业（有限合伙）（暂
定名，以设立登记为准）作为开展产业投资业务的出资平台，多维度开展产业投资业务。
除上述事项外，截至本财务报告签发日 2024 年 4 月 10 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和
理解的其他重大资产负债表日后事项。
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 4 个报告分
部。本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营
分部的基础上本公司确定了 4 个报告分部，分别为房地产销售业务、房地产租赁业务、酒店公寓
业务及物业管理业务。这些报告分部是以公司的业务性质为基础确定的。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制
财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).其他说明
√适用 □不适用
报告分部的财务信息
行业分部/产品分部
期末余额/本期发生额
项目名
房地产销售业务 房地产租赁业务 酒店公寓业务 物业管理业务 未分配项目 合 计
称
营业收
入 4,524,604,964.79 1,819,637,967.58 181,021,828.32 16,785,400.11 43,260,691.25 6,585,310,852.05
营业成
本 1,170,190,039.32 768,938,735.40 116,965,931.02 14,773,278.28 31,117,223.04 2,101,985,207.06
资产总
额 22,065,409,852.81 13,590,306,483.03 1,633,282,369.55 38,108,594.78 2,453,870,841.23 39,780,978,141.40
负债总
额 5,139,017,899.79 16,888,135,994.37 71,170,726.94 27,337,770.98 677,231,545.21 22,802,893,937.29
期初余额/上期发生额
项目名
房地产销售业务 房地产租赁业务 酒店公寓业务 物业管理业务 未分配项目 合 计
称
营业收
入 3,318,961,257.05 1,587,822,623.33 134,810,381.98 7,442,369.65 4,456,970.88 5,053,493,602.89
营业成
本 738,922,261.05 740,809,360.74 98,833,767.89 6,264,639.54 2,228,520.32 1,587,058,549.54
资产总
额 13,817,882,685.47 15,438,921,170.08 1,649,772,520.95 12,928,996.67 3,628,173,587.96 34,547,678,961.12
负债总
额 6,708,555,041.39 11,591,538,853.65 62,925,348.55 6,859,634.28 920,656,476.34 19,290,535,354.21
本公司的对外交易收入均来源于中国上海，资产亦均位于中国上海。
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
除上述事项外，截至 2023 年 12 月 31 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要
事项。
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 65,999,249.63 90,515,992.84
1 年以内小计 65,999,249.63 90,515,992.84
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2023 年年度报告
1至2年 23,633,683.51 9,077,618.63
2至3年 7,393,695.80 926,325.87
3 年以上 704,936.05 451,821.81
3至4年
4至5年
5 年以上 157,085,939.39 156,639,447.59
合计 254,817,504.38 257,611,206.74
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
账面 账面
比例 计提比 价值 比例 计提比 价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏 30,569,001.76 12.00 30,569,001.76 100.00 9,288,101.76 3.61 9,288,101.76 100.00
账准备
其中：
按单项计提坏 30,569,001.76 12.00 30,569,001.76 100.00 9,288,101.76 3.61 9,288,101.76 100.00
账准备
按组合计提坏 224,248,502.62 88.00 152,876,035.20 68.17 71,372,467.42 248,323,104.98 96.39 151,998,348.21 61.21 96,324,756.77
账准备
其中：
组合 1：账龄组 224,248,502.62 88.00 152,876,035.20 68.17 71,372,467.42 247,769,181.00 96.18 151,998,348.21 61.35 95,770,832.79
合
组合 2：合并范 553,923.98 0.21 553,923.98
围内
关联方组合
合计 254,817,504.38 / 183,445,036.96 / 71,372,467.42 257,611,206.74 / / 96,324,756.77
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海联家超市有限 21,280,900.00 21,280,900.00 100.00 预计无法收回
公司
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00 预计无法收回
酒店经营管理有限
公司
上海索朗太阳能科 3,280,036.40 3,280,036.40 100.00 预计无法收回
技有限公司
合计 30,569,001.76 30,569,001.76 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
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2023 年年度报告
无
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计
9,288,101.76 21,280,900.00 30,569,001.76
提坏账准
按组合计
提坏账准 151,998,348.21 877,686.99 152,876,035.20
备
其中：
组合 1：
151,998,348.21 877,686.99 152,876,035.20
账龄组合
组合 2：
合并范围
内关联方
组合
合计 161,286,449.97 22,158,586.99 183,445,036.96
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明
无
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本期末应收账款前五名余额合计为 184,623,751.01 元，占期末应收账款总额的 72.45 %，相应
计提坏账准备 176,110,612.31 元。
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2023 年年度报告
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 9,465,138,338.66 4,617,689,966.75
合计 9,465,138,338.66 4,617,689,966.75
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
无
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 5,951,854,351.14 4,298,390,953.91
1 年以内小计 5,951,854,351.14 4,298,390,953.91
1至2年 3,201,096,661.59 22,670,121.07
2至3年 17,092,972.17 150,168,265.70
3 年以上 272,847,705.70 132,823,695.57
3至4年
4至5年
5 年以上 25,825,968.12 15,705,246.58
合计 9,468,717,658.72 4,619,758,282.83
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来款 9,457,231,949.95 4,612,380,047.49
应收代垫款 11,485,708.77 7,378,235.34
合计 9,468,717,658.72 4,619,758,282.83
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余 2,068,316.08 2,068,316.08
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,511,003.98 1,511,003.98
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日 3,579,320.06 3,579,320.06
余额
各阶段划分依据和坏账准备计提比例
详见本财务报告五、11.7
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
详见本财务报告五、11.7
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
按单项计提坏
账准
按组合计提坏 2,068,316.08 1,511,003.98 3,579,320.06
账准备
其中：
组合 1：账龄 2,068,316.08 1,511,003.98 3,579,320.06
组合
组合 2：合并
范围内关联方
组合
合计 2,068,316.08 1,511,003.98 3,579,320.06
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明
无
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
上海金桥出 5,859,942,380.68 61.89 子公司 1 年以内
口加工区房 3,164,368,199.93 33.40 往来款 1－2 年
地产
发展有限公
司
上海由川企 83,202,390.89 0.88 子公司 1 年以内
业管理有限 10,225,200.00 0.11 往来款 1－2 年
公司 8,183,500.00 0.09 2－3 年
195,304,900.00 2.06 3－5 年
24,553,425.44 0.26 5 年以上
上海由鹏资 4,323,390.00 0.05 子公司 1 年以内
产管理有限 15,892,100.00 0.17 往来款 1－2 年
公司 3,881,300.00 0.04 2－3 年
76,644,900.00 0.81 3－5 年
上海由宏企 454,015.58 0.01 子公司 1 年以内
业管理有限 10,141,950.03 0.11 往来款 1－2 年
公司
OFFICE 3,715,512.69 0.04 代垫款 2－3 年 1,337,584.57
PARK II 现
代软件园
维修基金
合计 9,460,833,165.24 99.92 / / 1,337,584.57
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 3,397,208,783.29 3,397,208,783.29 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29
对联营、合营 4,332,269.23 4,332,269.23 3,703,134.88 3,703,134.88
企业投资
合计 3,401,541,052.52 3,401,541,052.52 3,400,811,918.17 3,400,811,918.17
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
本期 计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额
减少 减值 期末
准备 余额
上海金桥出 134,617,212.28 134,617,212.28
口加工区房
地产发展有
限公司
上海新金桥 275,058,000.00 275,058,000.00
广场实业有
限公司
上海金桥出 2,461,433,571.01 2,461,433,571.01
口加工区联
合发展有限
公司
上海盛讯投 - 100,000.00 100,000.00
注
资有限公司
上海北郊未 360,000,000.00 360,000,000.00
来产业园开
发运营有限
公司
上海由鹏资 56,000,000.00 56,000,000.00
产管理有限
注
公司
上海由川企 100,000,000.00 100,000,000.00
业管理有限
公司
上海由宏企 10,000,000.00 10,000,000.00
业管理有限
注
公司
合计 3,397,108,783.29 100,000.00 3,397,208,783.29
注：该些公司系本公司的全资子公司，截至 2023 年 12 月 31 日资本金尚未全部到位。
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2023 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
权益法 其他 宣告发
投资 期初 其他 期末 准备
追加 减少 下确认 综合 放现金 计提减
单位 余额 权益 其他 余额 期末
投资 投资 的投资 收益 股利或 值准备
变动 余额
损益 调整 利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
上海盛 3,703 629,13 4,332
盎私募 ,134. 4.35 ,269.
基金管 88 23
理有限
公司
小计 3,703 629,13 4,332
,134. 4.35 ,269.
88 23
3,703 629,13 4,332
合计 ,134. 4.35 ,269.
88 23
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,090,423,792.37 459,653,615.55 933,527,768.46 451,205,266.39
其他业务 370,582,440.37 28,497,440.37 79,785,000.00
合计 1,461,006,232.74 488,151,055.92 1,013,312,768.46 451,205,266.39
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明
√适用 □不适用
主营业务（分行业）
产品名称 本期发生额 上期发生额
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产租赁 1,039,489,258.53 444,246,948.36 881,440,161.47 431,089,924.83
房地产销售 50,934,533.84 15,406,667.19 52,087,606.99 20,115,341.56
合 计 1,090,423,792.37 459,653,615.55 933,527,768.46 451,205,266.39
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 462,849,222.43 1,393,555,800.12
权益法核算的长期股权投资收益 629,134.35 877,657.60
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资 3,378,376.20 41,542,644.86
收益
其他权益工具投资在持有期间取得 27,330,643.52 45,920,764.52
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收 121,390.83
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
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债务重组收益
处置其他非流动金融资产取得的投 19,447,789.33
资收益
合计 494,187,376.50 1,501,466,047.26
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
19,454.11
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
24,405,537.82
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
18,753,282.46
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占
用费
委托他人投资或管理资产的损益 7,157,745.22
对外委托贷款取得的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的
各项资产损失
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投
资成本小于取得投资时应享有被投资单位可
辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合
并日的当期净损益
非货币性资产交换损益
债务重组损益
企业因相关经营活动不再持续而发生的一次
性费用，如安置职工的支出等
因税收、会计等法律、法规的调整对当期损
益产生的一次性影响
因取消、修改股权激励计划一次性确认的股
份支付费用
对于现金结算的股份支付，在可行权日之
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2023 年年度报告
后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损
益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产公允价值变动产生的损益
交易价格显失公允的交易产生的收益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的
损益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -209,100.20
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 12,285,466.98
少数股东权益影响额（税后） 246,055.77
合计 37,595,396.66
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本公司执行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号-非经常性损益》（2023），对可
比会计期间非经常性损益未产生影响。
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 13.43% 1.6204 1.6204
利润
扣除非经常性损益后归属于 13.15% 1.5869 1.5869
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：王颖
董事会批准报送日期：2024 年 4 月 10 日
修订信息
□适用 √不适用
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