上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 浦东金桥 股票代码 600639
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 金桥 B 股 股票代码 900911
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 代燕妮
电话 50307702
传真 50301533
电子信箱 jqir@58991818.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%）
总资产 10,306,630,111.12 9,368,450,562.68 10.01 8,796,285,677.23
归 属于 上市公 司 股东的
4,616,827,825.97 4,297,936,030.34 7.42 4,035,830,077.73
净资产
经 营活 动产生 的 现金流
209,099,455.94 -54,697,920.59 不适用 -52,869,383.84
量净额
营业收入 1,428,656,542.55 1,122,232,060.26 27.3 2,086,178,981.63
归 属于 上市公 司 股东的
427,284,537.52 333,810,037.14 28 452,594,208.17
净利润
归 属于 上市公 司 股东的
扣 除非 经常性 损 益的净 369,700,241.98 323,934,330.25 14.13 438,280,409.69
利润
加 权平 均净资 产 收益率 增加 1.58 个百
9.59 8.01 11.73
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.4600 0.3594 27.99 0.4873
稀释每股收益（元／股） 0.4600 0.3594 27.99 0.4873
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
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年度报告披露日前第 5 个
报告期股东总数 91,439 89,732
交易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 质押或冻结的股份
股东名称 持股总数 条件股份数
质 例(%) 数量
量
上海金桥(集团)有限公司 国家 43.82 407,011,041 0 无
国有法
上海国际信托有限公司 3.46 32,167,317 0 无
人
境外法
Golden China Master Fund 1.43 13,237,551 0 未知
人
中国建设银行－华夏红利混 国有法
1.16 10,803,466 0 未知
合型开放式证券投资基金 人
BOCI SECURITIES 境外法
0.81 7,529,450 0 未知
LIMITED 人
GUOTAI JUNAN
境外法
SECURITIES(HONGKONG) 0.68 6,339,490 0 未知
人
LIMITED
SCBHK A/C BBH S/A
VANGUARD EMERGING 境 外 法
0.62 5,790,169 0 未知
MARKETS STOCK INDEX 人
FUND
中国工商银行－华安中小盘 国有法
0.35 3,229,822 0 未知
成长股票型证券投资基金 人
境内自
徐晓 0.32 3,000,000 0 未知
然人
境外法
GIC PRIVATE LIMITED 0.27 2,494,020 0 未知
人
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
(一) 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，公司上下团结一致，齐心协力，开源节流，勇于创新，积极引进战略性新兴
产业，以信息化为抓手加强内部管理，着力整合提升公司资源价值。全年实现营业收入 14.29
亿元，同比增加 27.3%，营业利润 5.44 亿元，同比增加 19.84%，归属于股东的净利润 4.27
亿元，同比增加 28%。加权平均净资产收益率为 9.59%，增加 1.58 个百分点。
1、积极推进战略转型
公司积极推进战略转型，在继续保持并开发优质资产的同时，适时出售部分非核心资产，
将公司的经营模式逐步由以租为主调整为租售并举，使得营业收入的租售结构更加有利于提
升公司经济效益，更加有利于促进公司长期、持续和高效地发展。在此背景，公司推动控股
子公司于年内启动金台大厦销售工作，并于年底完成了销售。
公司在管理输出方面尝试“走出去”，成功承接东郊紫园项目的租赁顾问和独家中介租
赁代理权，实现公司租赁经营第一次“走出去”承接公司以外的物业经营租赁，为进一步拓
展公司的租售经营业务作出了有益的尝试。
2、物业租赁形势良好
加大投资促进与营销力度，努力提高出租率，在确保租赁收入增加的同时，提升产品价
值。
润英联上海商务技术中心项目、春宇科技园项目、天虹项目等生产性服务业项目以及上
海弘奕网络、上海富友等十个网络文化视频产业项目先后落户金桥。
碧云花园服务公寓（原名碧云国际社区 S1 地块公寓）成功开业，2013 年 7 月 1 日，高
级公寓首批客户顺利入住。9 月 29 日，服务公寓试营业。截止 2013 年 12 月，出租率约 30%。
随着各项营销工作的有序开展，预计该项目出租率在 2014 年将会比较好的提升。碧云别墅
银杏苑创租赁佳绩，该项目自 2012 年下半年推向市场，截止 2013 年 9 月底，实现全部别墅
满租。
报告期内，公司物业出租情况总体良好，各类物业平均出租率及按面积加权的平均租金
分别为：住宅出租率约 93%、租金约 4 元/天/平方米；厂房、仓库出租率约 79%、租金约 1.2
元/天/平方米；办公楼出租率约 95%、租金约 2.7 元/天/平方米；研发楼出租率约 66%、租金
约 3.2 元/天/平方米；商业出租率约 98%、租金约 2.7 元/天/平方米；酒店出租率约 74%、租
金约 5 元/天/平方米（注：碧云花园服务式公寓 、碧云国际社区人才公寓一期、二期系 2013
下半年、年底投入使用，因此在统计 2013 年度出租率及平均租金时未予纳入；早期为改善
开发区商业环境所引进的部分商业项目租金低但面积占比大）。
3、建设项目稳健推进
加强工程管理,突出成本控制，树立目标成本控制思想。在工程开工前，组织施工、监
理单位进行图纸会审工作，组织施工图设计交底工作。在施工过程中，对于必要的各类工程
签证，工程项目主管加强甄别工作、确认签证事件的内容及合理性，加大对工作量的审核力
度；严格执行公司审批流程，及时办理相关手续。
报告期内，公司及控股子公司的重点在建项目进度如下：碧云公馆完成主体结构，外
立面施工完成 70%-80%；碧云国际社区人才公寓一期完成室内装修工程，完成物业交接验
收及移交工作；碧云国际社区人才公寓二期项目基本竣工，并完成景观、草坪铺设等工程；
碧云壹零项目总包招标进行中。
4、经营管理规范高效
公司对内部控制工作常抓不懈，在总结 2012 年度内控工作的基础上，继续完善内控制
度建设。针对公司工程项目建设的重点工作，制订了《关于进一步加强工程项目建设管理意
见》，规范工程项目的立项、设计、建设、造价及验收等。此外，针对公司风险评估的薄弱
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环节，公司委托专业机构开展风险评估、内控评价工作，对于存在的不足及时予以改进提高。
创新手段规范采购流程，在各项采购工作中将信息化建设与内控机制有效统一起来，年
初完成采购（工程类）模块正式上线运行； 9 月底完成供应商在系统中的评估工作；年底
完成采购专项检查工作。
完成信息化后评估，通过规划、选型、系统实施、运行中优化等进程，基本实现了系统
规划功能，在 2013 年 4 月聘请第三方咨询机构对信息化建设开展后评估，结果表明，公司
信息化建设从企业实际情况出发，总体应用情况良好，系统技术水平较高，促进了管理与业
务水平的提升。
(二) 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
2014 年公司经营工作将紧紧围绕"南下北上、创新转型"的新方向、新思路，抓住机遇，
攻坚克难，努力完成年度经营指标，有序推进重点项目建设。坚持市场化经营，体现主业聚
焦，加强市场化分析，突出项目定位；坚持专业化管理，强调设计控制、成本控制、进度控
制、质量控制与安全控制；坚持标准化服务，树立"作品"理念，建立服务体系，提升公司核
心竞争力。稳健推进资本市场运作，提高公司融资能力，体现上市公司价值。
1、总体经营目标
2013 年，公司力争全年实现预算现金收入 19.29 亿元（不含筹资性收入），其中，销售
收入 8.66 亿元，租赁收入（含酒店）10.11 亿元）。
2、积极整合开发区内外资源，实现可持续发展
启动非公开发行工作，目标是全资持有金桥联发公司股权，并在资本市场募集资金，以
进一步增强资产实力，提升公司竞争力。
加强投资测算与可行性分析工作，预算安排 10 亿元土地储备资金，争取获取新的可开
发资源，打造未来产业园区，选址包括临港、金桥区域等，增强发展后劲，实现可持续发展。
3、提高产品营销及运营水平，做好产品租售经营
坚持市场定位，细分客户，不断提升和优化服务水平。以产业集聚效应为抓手，继续加
大招商力度，以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点，全力以赴落实重点项目。进一步
推进金桥网络文化产业的发展，力争全年引进网络文化产业项目十个，着力提高研发楼及南
区厂房等的出租率。
着力加强在 2013 年下半年和年底新推向市场的碧云花园服务公寓和碧云国际社区一
期、二期人才公寓的营销力度，争取实现良好的出租率。有计划地安排好部分投入租赁时间
较长的别墅、公寓等住宅的建筑、设施设备的年度中大修计划，按计划滚动实施维修工程，
在确保完成年度租赁收入目标的同时，保证物业品质，以利于长期经营。
4、保质保量有序推进项目建设，增加公司盈利资源
加强工程管理，全力高效推进公司及控股公司的在建项目和新开工项目建设，重点力争：
啦啦宝都（Lalaport）项目完成施工图审查，同步做好施工准备工作；现代产业服务园（II
期）地铁板块项目完成地上建筑招投标；加快临港碧云壹零项目建设，年底部分小高层结构
封顶，二结构完成 50%；碧云公馆项目年底全部竣工；S11 项目按计划推进设计工作，年内
完成施工图报批。
董事长：黄国平
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
二 0 一四年三月二十日
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