公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2014 年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海
证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639
B股 上海证券交易所 金桥B股 900911
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 严少云
电话 50307702
传真 50301533
电子信箱 jqir@58991818.com
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
总资产 12,415,769,749.07 10,306,630,111.12 20.46 9,368,450,562.68
归属于上市 5,811,179,753.23 4,616,827,825.97 25.87 4,297,936,030.34
公司股东的
净资产
本期比上年同期
2014年 2013年 2012年
增减(%)
经营活动产 288,762,333.83 209,099,455.94 38.10 -54,697,920.59
生的现金流
量净额
营业收入 1,914,250,968.31 1,428,656,542.55 33.99 1,122,232,060.26
归属于上市 429,733,758.66 427,284,537.52 0.57 333,810,037.14
公司股东的
净利润
归属于上市 412,284,321.21 369,700,241.98 11.52 323,934,330.25
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
加权平均净 8.24 9.59 减少1.35个百分 8.01
资产收益率 点
（%）
基本每股收 0.4627 0.4600 0.59 0.3594
益（元／股）
稀释每股收 0.4627 0.4600 0.59 0.3594
益（元／股）
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况
表
单位: 股
截止报告期末股东总数（户） 78,993
年度报告披露日前第五个交易日末的股东总数（户） 89300
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 无
年度报告披露日前第五个交易日末表决权恢复的优先股股东总数 无
（户）
前 10 名股东持股情况
持有有
股东性 持股比 持股 限售条 质押或冻结的
股东名称
质 例(%) 数量 件的股 股份数量
份数量
上海金桥（集团）有限公司 国家 43.82 407,011,041 0 无
上海国际集团资产管理有限公 国有法 3.46 32,167,317 0 无
司 人
Golden China Master Fund 境外法 1.84 17,078,614 0 未知
人
GUOTAI JUNAN 境外法 1.05 9,777,733 0 未知
SECURITIES(HONGKONG)LIMITED 人
陈宝华 境内自 0.82 7,623,798 0 未知
然人
SCBHK A/C BBH S/A VANGUARD 境外法 0.62 5,790,169 0 未知
EMERGING MARKETS STOCK INDEX 人
FUND
NORGES BANK 境外法 0.60 5,608,798 0 未知
人
中国建设银行-华宝兴业行业精 国有法 0.49 4,587,803 未知
选股票型证券投资基金 人
中国工商银行-银河银泰理财分 国有法 0.28 2,566,386 0 未知
工证券投资基金 人
HAITONG INTERNATIONAL 境外法 0.27 2,500,160 0 未知
SECURITIES COMPANY 人
LIMITED-ACCOUNT
上述股东关联关系或一致行动的说明
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
说明
2.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
三 管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年，公司上下团结一致，齐心协力，开源节流，勇于创新，积极引进产业高端客户集聚
金桥，不断提升碧云国际社区的服务能力，增加品牌影响力，积极拓宽融资渠道，内部管理
持续优化，较好地完成了董事会确定的 2014 年度各项经营管理指标。本报告期内，公司经营
业绩继续保持稳健的增长，营业总收入、营业利润以及归属于股东的净利润较上年度分别增
长 33.99%、16.57%和 0.57%，加权平均净资产收益率 8.24%。
1、2014 年底，公司持有各类物业总体出租率为 87%，其中厂房及仓库 82%，办公楼 80%，商业
物业 92%，学校等其他物业 93%，住宅 89%；各类物业租赁的合同履约率为 98.5%。报告期内，
各类物业按面积加权的平均租金分别为：住宅类约 3.9 元/天/平方米，厂房、仓库类约 1.2 元/天/
平方米，办公楼类约 3 元/天/平方米，研发楼约 3.4 元/天/平方米，商业类约 3.2 元/天/平方米，
酒店类约 5.8 元/天/平方米。
2、通过旧厂房改造，引进新兴战略产业，不仅有利公司资产质量提高，也使产业升级有了空间载
体。如 25 号地块厂房改造成为移动互联网视频国家级核心基地，厂房租金收入得到了提升。公司
以先进制造业和战略性新兴产业为招商重点，全力以赴落实了大唐、中新社和大族激光项目、桂
林福达、富友金融总部园项目等重大项目，更好地促进了开发区转型发展，提升了公司持有物业
等存量资产的价值。
3、产业高端客户集聚的同时，促进了碧云产品品质和服务的提升，“碧云”品牌被认定为上海市
著名商标。碧云国际社区作为代表上海市参加联合国“人居奖”申报项目上报住建部。经过激烈
竞争，住建部领导和专家的评审结果是，在代表我国参加联合国“人居奖”评比的 8 个项目中排
名第二位。
4、报告期内，公司及控股子公司的重点在建项目持续推进，质量安全得到保障。
OPⅡ地铁板块项目（T3-5）全面完成土方开挖、底板砼浇筑，至 12 月初地下室结构施工完成。
该项目通过浦东新区文明工地验收。
碧云公馆项目的公寓室内精装饰工程全面展开，已完成 30%工程量。该项目荣获“上海市建
设工程绿色施工样板工程”称号、“上海市文明工地”称号。
临港碧云壹零项目至 12 月底完成 70%车库底板砼浇筑； 6#、7#、24#、26#、34#底板完成砼
浇筑。
碧云国际社区人才公寓二期（S8DE）项目 8 月项目通过竣工验收备案同时完成交房验收，交
付使用。该项目荣获上海市建设工程“白玉兰”奖（市优质工程）。
碧云国际社区配套设施（平和学校高中部）项目完成地下室底板砼浇筑。
英国德威学校配套服务中心项目 12 月底完成基础大底板及地下一层砼浇筑。
5、重点推进再融资工作，利用证券市场拓宽融资渠道，降低融资成本。
2014 年 11 月 14 日，公司债券网下发行询价结束，发行利率最终确定为年利率 5%，为同期
基准利率下浮 23.67%。这标志着公司 12 亿元公司债发行成功。本次发行工作于 2014 年 11 月 20
日结束，所募集资金全部到账。
公司上半年启动了非公开发行股票工作，发行方案于 6 月份获得股东大会高票通过，7 月份
已经获得证监会受理。
6、内部管理持续优化，效率有了新的提高。
2014 年，根据董事会的统一部署与要求，公司就年度审计、内部控制审计后会计师事务所的
管理建议书，提出整改事项，落实率达到 90%以上。通过几年持续改进，有效促进了公司的经营
效果和管理效率。
公司就加强工程项目的全过程投资控制已形成共识，工程造价控制工作进一步得到加强。2014 年，
公司一方面继续强化竣工结算的严格把关，另一方面注重项目前期方案论证并确定目标成本及在
施工阶段的投资控制。
（二）经营计划
2015 年工作的总体要求是：（1）继续以市场为导向，项目为抓手，服务为保证，质量为根本，根
据市场、客户的需求定位产业、定位产品、定位服务；（2）各类经营管理指标要优于同期，工作
效率要好于同期，收入指标高于同期，管理费用增长低于收入和利润的增长率；（3）全面提高公
司管理和运营的水准，全面提升出租物业的品质和服务水平，继续引进集聚高端产业和客户。
1、年度经营指标：公司力争全年实现预算收入 36.5 亿元（不含银行贷款），其中销售收入 10.3
亿元、租赁收入（含酒店）11.5 亿元。
2、抓住自贸区扩区的契机，促成有影响力的电子商务贸易结算平台、高端电子商务仓储物业平台、
高端进口商品的展示交易平台、文化产业交易平台落户，积极引进移动互联网视频、音频集成播
控平台和车联网营运公司。
3、坚持碧云国际社区市场定位，丰富 S7 的社区中心功能，使得社区配套更加齐全；碧云公馆商
业、人才公寓项目保质保量在年底正式试运营，临港碧云壹零项目根据工程进度、客户累积等情
况，在四季度开始预售，提高碧云系列产品的运营水平、服务能力，增加品牌影响力。
4、继续推进公司非公开发行股票的融资工作，力争上半年完成发行股票、募集资金。
5、探索从单纯出租出售物业资源引进项目，转变为利用物业资源进行投资，参与具有良好预期的
产业项目，拓展公司业务发展空间和资产增值渠道。
6、储备优质资源，力争实质性启动“走出去”战略，有效发挥国家级开发区的品牌与辐射作用。
7、保质保量完成重点项目建设，力争完成计划进度：碧云公馆项目 11 月底完成竣工备案验收，
OPⅡ地铁板块项目（T3-5）在四季度完成地上部分项目立项工作，临港碧云壹零项目年底完成多
层、小高层住宅结构工程、联体别墅结构工程完成 50%，碧云国际社区配套项目（平和高中部）、
英国德威学校体育中心项目于 11 月份交付使用，11 月份完成“一房一验”并移交英国德威学校，
年底项目通过竣工质量验收。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影
响。
1、本年会计政策变更情况：
本集团于 2014 年 7 月 1 日开始采用财政部于 2014 年新颁布的《企业会计准则第 39 号—公允价值
计量》、《企业会计准则第 40 号—合营安排》、《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》
和经修订的《企业会计准则第 2 号—长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号—职工薪酬》、《企业
会计准则第 30 号—财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号—合并财务报表》，同时在 2014 年度
财务报表中开始采用财政部于 2014 年修订的《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》。
长期股权投资
执行《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》（修订）之前，本集团对被投资单位不具有共同控制
或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资，作为长期股权投
资并采用成本法进行核算。
执行《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》（修订）后，本集团将对被投资单位不具有共同控制
或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的股权投资作为可供出售金融
资产核算。本集团采用追溯调整法对上述会计政策变更进行会计处理，该会计政策变更对财务报
表的影响参见后附列表。
职工薪酬
执行《企业会计准则第 9 号- 职工薪酬》（修订）之前，对于辞退福利，在职工劳动合同到期之前
解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，如果本集团已经制
定正式的解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议并即将实施，同时本集团不能单方面撤回解除劳
动关系计划或裁减建议的，确认因解除与职工劳动关系给予补偿产生的预计负债，并计入当期损
益。
执行《企业会计准则第 9 号- 职工薪酬》（修订）后，本集团管理层认为该会计政策变更未对本集
团的财务报表产生重大影响。
合营安排
《企业会计准则第 40 号—合营安排》将合营安排分为共同经营和合营企业，该分类根据合营方在
合营安排中享有的权利和承担的义务确定，对权利和义务进行评价时考虑该安排的结构、法律形
式以及合同条款等因素。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合
营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本集团管理层认为该准
则的采用未对本集团财务报表产生重大影响。
合并财务报表
《企业会计准则第 33 号-合并财务报表》(修订)修订了控制的定义，将“控制”定义为“投资方
拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投
资方的权力影响其回报金额”，并对特殊交易的会计处理作出了明确规定。本集团管理层认为该准
则的采用未对本集团财务报表产生重大影响。
金融工具列报
《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》（修订）增加了有关抵销的规定和披露要求，增加了金
融资产转移的披露要求，修改了金融资产和金融负债到期期限分析的披露要求。本集团管理层认
为该准则的采用未对本集团财务报表产生重大影响。
财务报表列报
《企业会计准则第 30 号-财务报表列报》(修订)将其他综合收益划分为两类：(1)以后会计期间不
能重分类进损益的其他综合收益项目；(2)以后会计期间在满足特定条件时将重分类进损益的其他
综合收益项目，同时规范了持有待售等项目的列报。本财务报表已按该准则的规定进行列报，并
对可比年度财务报表的列报进行了相应调整。
公允价值计量
《企业会计准则第 39 号- 公允价值计量》规范了公允价值的计量和披露。采用《企业会计准则第
39 号- 公允价值计量》未对财务报表项目的计量产生重大影响，但将导致本集团在财务报表附注
中就公允价值信息作出更广泛的披露。本财务报表已按该准则的规定进行披露。
在其他主体中权益的披露
《企业会计准则第 41 号—在其他主体中权益的披露》适用于企业在子公司、合营安排、联营和未
纳入合并财务报表范围的结构化主体中权益的披露。采用《企业会计准则第 41 号—在其他主体中
权益的披露》将导致本集团在财务报表附注中作出更广泛的披露。本财务报表已按该准则的规定
进行披露，并对可比年度财务报表的附注进行了相应调整。
上述会计政策变更由本公司于 2014 年 10 月 29 日浦东金桥第七届董事会第三十二次会议批准。
对于上述涉及会计政策变更的事项，业已采用追溯调整法调整了本财务报表的期初数或上年对比
数，并重述了可比年度的财务报表。上述会计政策变更对 2013 年 1 月 1 日及 2013 年 12 月 31
日的资产、所有者权益的影响列示如下：
2013 年 12 月 31 财务报表列报 2013 年 12 月 31 日
日 (重述后)
(重述前) 人民币元
人民币元
可供出售金融资产 28,960,523.52 324,123,852.18 353,084,375.70
长期股权投资 327,388,411.95 (324,123,852.18) 3,264,559.77
对资产的影响额 356,348,935.47 - 356,348,935.47
资本公积 822,710,784.04 (14,005,290.75) 808,705,493.29
其他综合收益 - 14,005,290.75 14,005,290.75
对所有者权益的影响额 822,710,784.04 - 822,710,784.04
2013 年 1 月 1 日 财务报表列报 2013 年 1 月 1 日
(重述前) (重述后)
人民币元 人民币元
可供出售金融资产 37,256,506.82 324,123,852.18 361,380,359.00
长期股权投资 327,182,540.62 (324,123,852.18) 3,058,688.44
对资产的影响额 364,439,047.44 - 364,439,047.44
资本公积 828,932,771.52 (20,227,278.23) 808,705,493.29
其他综合收益 - 20,227,278.23 20,227,278.23
对所有者权益的影响额 828,932,771.52 - 828,932,771.52
上述会计政策变更未对 2013 年度净利润及综合收益总额及少数股东权益产生影响。
2、本年会计估计变更情况：
鉴于本公司控股子公司——上海金桥出口加工区联合发展有限公司（简称“金桥联发公司”）距上
次土地开发成本调整的时间至今已四年，原预估土地成本依据的开发区规划、成本项目、价格等
假设条件都有较大变化，为使金桥联发公司存量土地开发成本更接近市场实际，减少企业的财务
风险，故进行本次调整。
以 2014 年 6 月 30 日为基准日，对金桥联发公司成片开发的原九平方公里土地成本进行重新预估。
本次土地成本调整后，金桥联发公司北区工业用地规划建筑面积单位成本 1,198 元/平方米；生活、
管理用地规划建筑面积单位成本 2,396 元/平方米。
按照《企业会计准则第 28 号-会计政策、会计估计变更和差错更正》的要求，上述会计估计变更
采用未来适用法，调整事项对金桥联发公司盈利有所影响。上述调整事项减少本集团 2014 年度合
并净利润人民币 1,350.54 万元。
该会计估计变更由本公司于 2014 年 10 月 29 日浦东金桥第七届董事会第三十二次会议批准。开始
适用的时点为 2014 年 7 月 1 日。
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影
响。
本报告期内无重大会计差错更正
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年度合并财务报表范围无变化。
