2021 年半年度报告
公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2021 年半年度报告
1 / 150
2021 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体在任董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人王颖、主管会计工作负责人佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿声明：
保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第三节《管理层讨论与分析》中的
相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
2 / 150
2021 年半年度报告
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 6
第四节 公司治理........................................................................................................................... 13
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 14
第六节 重要事项........................................................................................................................... 15
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 20
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 22
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 23
第十节 财务报告........................................................................................................................... 28
备查文件 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名、盖章的财务报表
目录 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
3 / 150
2021 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司
金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司
金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司
新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
公司的中文简称 浦东金桥
公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE
DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 Golden Bridge
公司的法定代表人 王颖
二、 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 严少云
联系地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话 021-50307702
传真 021-50301533
电子信箱 jqir@shpdjq.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号
公司注册地址的历史变更情况 报告期内无变化
公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼
公司办公地址的邮政编码 201206
公司网址 www.shpdjq.com
电子信箱 jqir@shpdjq.com
报告期内变更情况查询索引 报告期内无变化
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》、香港《文汇报》
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 报告期内无变化
4 / 150
2021 年半年度报告
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用
B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上
本报告期
主要会计数据 上年同期 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 1,177,829,095.18 2,008,072,537.88 -41.35
归属于上市公司股东的净利润 443,256,769.79 545,905,325.66 -18.80
归属于上市公司股东的扣除非经常 406,612,824.64 537,756,522.38 -24.39
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -388,446,064.08 674,685,973.97 -157.57
本报告期末比
本报告期末 上年度末 上年度末增减
(%)
归属于上市公司股东的净资产 10,679,556,910.77 10,760,016,913.70 -0.75
总资产 29,467,826,637.90 30,030,121,056.40 -1.87
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3949 0.4864 -18.81
稀释每股收益（元／股） 0.3949 0.4864 -18.81
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.3623 0.4791 -24.38
加权平均净资产收益率（%） 4.09 5.42 减少1.33个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（% 3.75 5.34 减少1.59个百分点
）
公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -18,262.62
5 / 150
2021 年半年度报告
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切 16,311,023.42
相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
委托他人投资或管理资产的损益 32,060,107.25
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持 522,120.81
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 596,699.45
少数股东权益影响额 -334,805.39
所得税影响额 -12,492,937.77
合计 36,643,945.15
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科
研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要
集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公
司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。公司采取租售
结合、以租为主、招﹣投﹣孵/服联动的经营模式。
（二）行业情况
2020 年 12 月 21 日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出 2021 年工作的八项重点任务，
其中之一就是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展，牢牢坚持房子是用
来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调
控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。
2021 年以来，上海市切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度，叠加推出系列楼市调控
新政，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击。
多城多地持续出台调控新政，反映出今后房地产市场调控继续从严的取向。
上海产业园区市场二季度净吸纳量继续稳健反弹。市场需求的主要来源依然为医疗健康、软
件服务和 5G 通信等行业。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要
体现在以下方面：
1、区域开发能力
公司在 30 年的开发、运营金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这一领
域树立了品牌优势，主要表现为以金桥产业园区为核心，吸引了龙头企业入驻，打造特色产业基
地，搭建产业功能平台，为入驻企业在早期市场开拓、上下游产业链对接等方面提供协调对接服
务，推动产业集聚发展，同时配之以较为完善的国际社区的开发建设，聚集高端人才，并且始终
坚持高水平规划、高品质建设、高质量运营。公司多年来的服务与运营经验，已经系统梳理成统
6 / 150
2021 年半年度报告
一的、具有金桥特色的标准体系，包括租赁产品的系列标准（配置标准、维护/维修标准、服务标
准）、研发办公楼设计导则、服务式公寓服务标准等，增强产品和服务竞争力。
2、专业管理团队
经过 30 年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍，为
公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。这支管理团队拥有专业化的运营能力，具有在精细
化管理与优化服务上的优势。
3、稳健经营能力
经过 30 年的经营发展，公司拥有产业地产、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类
投资性物业约 303.74 万㎡。公司仍将保持高强度开发，打造高品质城区。这些优质资源可以为公
司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良
好的物质基础。
多年来，公司的负债率一直保持在合理水平，主体信用评级持续保持 AAA。
公司通过内部控制常态化管理，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和反馈纠正，加
强内控管理、有效防范各类风险，强化内部控制监督检查，优化内部控制环境，提升内控管理水
平，内控体系建设卓有成效，帮助公司健康发展，促进公司战略目标实现。
三、经营情况的讨论与分析
2021 年上半年，公司经营工作在董事会的领导下，面对复杂多变的经济形势、政策环境和严
峻挑战，严格按照全年经营工作计划，保持高强度开发，持续构建“招﹣投﹣孵/服”产业生态，
经营业绩稳中有升，出租率整体有所提高。
1、主要指标完成情况
上半年，现金流入 20.12 亿元，经营性现金流入 12.23 亿元；其中，租赁收入 8.7 亿元，同
比增长 32%，销售收入 2.61 亿元。现金支出 18.22 亿元。其中，开发建设支出 8.80 亿元，税金
支出 5.61 亿元。
2、物业出租率全面恢复至疫情前水平
截至上半年末，公司持有的各类物业总体出租率达 82%（不含酒店），已恢复至疫情前水平。
其中，厂房出租率 73%，住宅出租率 95%，研发楼出租率 72%，办公楼出租率 85%（不含 Office Park
金海园），商业出租率 94%。
3、紧紧围绕金桥优势产业，做好精准招商、战略招商，打造金桥硬核产业集群。
作为区域开发平台公司，公司继续担纲开发区产业发展主力，全力打造金桥“未来车”、“智
能造”和“数据港”等硬核产业集群。金桥 5G 特色产业园新引入一批重点项目，包括半导体材料、
4K 超高清影棚、卫星通讯等。一批新能源汽车产业链优质项目新落户，包括纯电动高级跑车、智
能动力等。金桥综保区快速发展，依托政策红利，全面开展精准招商，上半年新落户及扩租 8 个
项目，新增租赁面积 8 万㎡。
4、保持高强度开发，打造高品质城区
啦啦宝都商业综合体于 2021 年 4 月 28 日开业，开业以来单日客流峰值达 5.65 万人次，成为
浦东网红打卡地。
金桥壹中心项目、4-02 由度智谷项目、29/30-02 诺西地块改扩建项目、轨交 14 号线地下链
接通道等重点项目如期推进。29-04 中移动研究院项目，启动施工招标。
总建筑面积约 52.6 万㎡的庄臣三角区规划草案已公示，预计三季度方案可获批。总建筑面积
约 35.4 万㎡的 08 街坊（家乐福＋休闲中心）已基本完成国际方案征集工作。金桥 B 单元规划草
案已公示，落实了公司产业定位等需求。
5、精进运营能力，提升服务品质，厚植品牌内涵
新金桥广场公司又承接了张江国际社区人才公寓项目，酒店公寓品牌获得市场认可，目前在
管公寓套数已超过 1600 套。碧云尊邸项目，开展第二批次预售房源的预售许可证报批工作。临港
碧云壹零项目，完成车位及商铺销售方案备案。
6、新兴业务布局全面铺开
上半年，公司持续发力，不断优化、打造与“产业城区综合开发运营商”定位相符合的综合
服务能力。
7 / 150
2021 年半年度报告
由公司牵头组建的浦东智能制造基金一期 10 亿元已到位，目前工商注册过程中；上半年盛盎
公司取得中基协基金管理人资质，储备项目 60 余个，覆盖新能源汽车、车联网、新材料、半导体
器件、智能制造等领域。
以“金桥创新坊”为品牌，形成孵化器业务发展方案，以上海由宏企业管理有限公司作为运
营主体，逐渐布局做大孵化器业务。
7、疫情防控不放松，严格落实各项工作部署
疫苗接种工作。在完成公司员工疫苗接种基础上，全面动员，推进所属物业内 483 家企业、
约 2.5 万职业人群的疫苗接种工作。借力洋泾街道卫生中心丰富的医疗资源，推出疫苗接种便利
化举措，将疫苗车开到工作园区，极大地方便了园区工作人员就近接种疫苗；协调各方力量，加
设“夜场疫苗”，方便碧云国际社区居民夜间注射；对园区企业逐家上门宣讲，做到宣传覆盖，
广泛发动。
社区防控工作。公司对各物业的疫情防控严格管理，从细、从严做好现场各项常态疫情防控
的管理工作。
下半年主要工作：
下半年，公司将继续围绕浦东金色中环、倍增行动等战略部署，持续提升公司开发能级和核
心竞争力，注重规划和开发统筹、招商和服务并重、建设和管理同步，更好构建硬核产业生态链，
打造高品质的新型产业城市。并且，全力对接引领区建设各项战略任务，抓住机遇、乘势而上，
谋定快动、实干作为。
一要坚定信心、全力以赴，确保全面完成年度指标任务
销售方面，下半年重点做好碧云尊邸二期的预售，在取得预售许可证后，适时启动二期销售；
按期推动碧云壹零车位的销售，此外持续推动 Office Park 金海园、由度申江园（34-06）的销
售工作。
租赁方面，力争完成年度租赁收入 16.80 亿元的财务收支预算指标。
二要提升战略招商力度，加快构建闭环生态
做好战略招商、精准招商，推动一批规模化产业项目实质性落地。围绕 5G 创新产业，聚焦产
业龙头，积极推动智能网联汽车电子创新中心、区块链全球创新中心、大学科技园等项目落户。
围绕新能源汽车产业，聚焦 T68 等产业基地，推动智能动力研发中心等项目落户。围绕智能制造
行业，推动光学显示技术、疫苗研发中心等项目落户。围绕南区综保区，利用政策优势，聚焦半
导体材料、生物医药等产业，引进项目落户。做好定制租赁，与客户具体的需求对接，力争超高
清影视制作基地项目在三季度落地。
加强招﹣投﹣孵/服联动，积极探索产业服务的新模式。加速发展孵化器业务，自营金桥创新
坊力争首个孵化器空间（金领之都）交付运营，年内取得浦东新区孵化器认定。
三要继续推动规划调整，激活区域发展空间
推动庄臣地块、08 街坊规划调整，持续推动金桥 B 单元整体规划编制工作；优化整合土地资
源，提高市场化获取土地资源的能力。
四要全速推进金桥城市副中心和金色中环发展带建设，打造精品建筑
对照目标计划和进度节点，切实抓好金桥壹中心、4-02 地块等在建项目工程进度；有序推进
T29 中移动研究院、金桥智造金港园改扩建等新建、拟建项目；着力落实碧云焕新计划，打造更
有温度的人文城市，彰显城市软实力。
五要在夯实公司主业的基础上，加快推进公司战略转型
重点布局服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务，持续发力，加速公司从传统房地产开
发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。做好新的服务公寓项目的开业筹备，力争年
内（试）营业。智能制造基金尽快完成工商注册、中基协产品备案等各项工作，力争三季度正式
运作，年内实现投资。
下半年，公司将在浦发改革开放再出发的背景下，充分利用国内国际两个市场，在浦东构建
国内大循环中心节点和国内国际双循环战略链接中发挥应有作用，为浦东建设社会主义现代化建
设引领区再立新功。
8 / 150
2021 年半年度报告
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来
会有重大影响的事项
□适用√不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,177,829,095.18 2,008,072,537.88 -41.35
营业成本 470,086,876.15 968,510,603.73 -51.46
销售费用 7,615,776.67 17,745,185.74 -57.08
管理费用 44,177,367.93 34,844,391.25 26.78
财务费用 97,253,004.18 87,801,283.14 10.76
经营活动产生的现金流量净额 -388,446,064.08 674,685,973.97 -157.57
投资活动产生的现金流量净额 731,069,298.15 -1,170,224,948.73 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -166,660,314.88 2,526,946,584.27 -106.60
营业收入变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 8.30 亿元，减幅 41.35%，主要原因为公司
按照项目交付时点进行销售收入的确认，因而在同比时产生了阶段性波动影响。
营业成本变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 4.98 亿元，减幅 51.46%，主要原因为销售
收入减少相应减少的销售成本。
销售费用变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 0.10 亿元，减幅 57.08%，主要原因为支付
的中介服务费有所减少。
管理费用变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 0.09 亿元，增幅 26.78%，主要原因为支付
的职工薪酬--社会保险费有所增加（上年同期因“新冠疫情”享受小微企业社保减免。）
财务费用变动原因说明：本期发生额较上年同期数增加 0.09 亿元，增幅 10.76%，主要原因为利
息资本化减少导致的当期财务费用上升。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 10.63 亿元，主要原因
为上年同期收到碧云尊邸一期房屋预售款。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期增加 19.01 亿元，主要原因
为本期净赎回的银行理财产品较上年同期有所增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期发生额较上年同期减少 26.94 亿元，主要原因
为上年同期净借入银行借款及发行中期票据 26.5 亿元，本期为净归还。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
9 / 150
2021 年半年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数占总 上年期末数占总 本期期末金额较上年
项目名称 本期期末数 上年期末数 情况说明
资产的比例（%） 资产的比例（%） 期末变动比例（%）
货币资金 2,252,999,223.71 7.65 2,077,057,029.78 6.92 8.47 主要因投资活动的现金流入（净赎回到
期理财产品）增加
应收款项 310,307,791.01 1.05 170,649,554.40 0.57 81.84 主要因应收租金及应收股利的增加
存货 5,053,284,208.29 17.15 5,345,237,463.63 17.80 -5.46 主要因北郊产业园部分办公楼改变用
途转为租赁资产重分类至投资性房地
产核算
投资性房地产 11,178,118,034.27 37.93 10,117,816,260.14 33.69 10.48 主要因 T36 在建项目部分完工结转及
北郊产业园部分办公楼改变用途转为
租赁资产重分类至本科目核算
长期股权投资 11,370,343.97 0.04 13,442,650.95 0.04 -15.42 主要因收到权益法核算企业现金分红
固定资产 1,094,024,272.91 3.71 1,119,903,348.64 3.73 -2.31 主要因资产摊销
在建工程 1,292,140,942.82 4.38 1,877,449,947.75 6.25 -31.18 主要因 T36 在建项目部分完工结转
短期借款 2,236,805,402.77 7.59 2,397,230,416.67 7.98 -6.69 主要因归还银行借款
合同负债 4,511,554,644.90 15.31 4,512,808,804.21 15.03 -0.03 主要因碧云壹零剩余部分交房结转
长期借款 2,938,620,000.00 9.97 3,115,260,000.00 10.37 -5.67 主要因归还银行借款
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
10 / 150
2021 年半年度报告
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
2015 年 11 月，公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币 9.9 亿元，以由度申江园作为抵
押物，抵押期限 9.5 年，自 2016 年 5 月至 2025 年 11 月。
2016 年 5 月，金桥由鹏公司因向农业银行金桥支行申请借款人民币 0.84 亿元，以 32-9#项目
房屋作为抵押物，抵押期限 9.8 年，自 2016 年 9 月至 2026 年 5 月。
2018 年 5 月至 2020 年 12 月，北郊公司因向建设银行罗店支行、农业银行金桥支行借款金额
人民币 13.82 亿元，以新材料创新基地项目土地及在建工程作为抵押物，抵押期限 9.6 年，自 2018
年 5 月至 2027 年 12 月。
2020 年，公司因向农业银行金桥支行陆续借款人民币 7.1 亿元，以 OFFICE PARK 金海园在建
工程作为抵押物，抵押期限 10 年，自 2019 年 04 月至 2029 年 4 月。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司未发生重大股权投资、非股权投资。
报告期内，公司减持东方证券 450 万股，回笼资金 4491.5 万元。
2021 年 6 月，公司作为专业机构投资者，出资 5000 万元参与华安张江光大园封闭式基础设
施证券投资基金战略配售。该基金于 2021 年 6 月 21 日在上交所挂牌上市。
(1) 重大的股权投资
□适用 √不适用
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 期末余额 期初余额 当期变动 投资收益
其他权益工具投 1,381,183,591.26 1,675,363,313.16 -294,179,721.90 37,252,843.95
资
交易性金融资产 2,531,680,217.37 3,236,290,863.20 -704,610,645.83 32,253,593.71
其他非流动金融 372,198,348.92 325,554,348.92 46,644,000.00
资产
合计 4,285,062,157.55 5,237,208,525.28 -952,146,367.73 69,506,437.66
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
11 / 150
2021 年半年度报告
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 业务性质 主要产品或 注册资本（万 总资产（万 净资产（万 净利润（万
服务 元） 元） 元） 元）
上海金桥出 主要从事于 报告期内，主 15,000 875,450.74 187,381.10 3,369.49
口加工区房 房地产开发、 要开发经营
地产发展有 经营 碧云壹零及
限公司 碧云公馆项
目、自有物业
出租
上海新金桥 主要负责新 报告期内，主 27,506 35,816.56 33,281.75 885.00
广场实业有 金桥广场物 要经营公寓
限公司 业经营 式酒店管理、
商办楼及自
有场地出租
上海金桥出 主要从事于 报告期内，主 69,000 557,304.48 281,771.64 19,396.30
口加工区联 金桥出口加 要开发区内
合发展有限 工区内市政 研发办公楼、
公司 基础设施建 酒店式公寓、
设和房地产 住宅及配套
开发经营 项目
上海北郊未 宝山工业园 报告期内，主 60,000 262,180.01 50,367.73 -5,004.44
来产业园开 区的开发建 要开发宝山
发运营有限 设、经营管 工业园区内
公司 理，综合配套 房产项目
设施开发投
资，房地产开
发经营，物业
管理，实业投
资
上海由鹏资 资产管理、物 15,000 11,266.19 2,389.66 -387.86
产管理有限 业管理、停车
公司 场收费
上海盛讯投 创业投资、项 50,000 0.16 -0.25 -0.03
资有限公司 目投资、房地
产投资、投资
咨询管理等
上海由川企 企业管理、物 10,000 31,428.33 8,667.68 71.86
业管理有限 业管理、停车
公司 场管理
上海由宏企 企业管理、物 30,000 1,743.49 1,199.49 -209.46
业管理有限 业管理、停车
公司 场管理
公司控股 100%的子公司金桥联发公司，本期营业收入 3.69 亿元，较上年同期减少 12.02 亿元，
减少比例 76.56%，主要为上年同期结转 G1 地块在建工程转让收入 13.51 亿元。公司本期营业利
润 2.42 亿元、净利润 1.94 亿元，对归属于母公司的净利润的贡献占比为 43.76%。
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用□不适用
12 / 150
2021 年半年度报告
1、外部环境不稳定不确定因素较多，经济形势复杂严峻
当前及未来一个时期外部环境中不稳定不确定因素较多，存在不少可能冲击国内经济发展的
风险隐患，新冠肺炎疫情全球大流行影响深远，经济形势复杂严峻，可能持续低迷。公司将加大
对内资企业尤其是 5G 产业的招商力度，参与国内大循环，形成国内国际双循环相互促进的新发展
格局。
2、宏观调控、行业政策风险及对策
本报告前文已提到国家稳妥实施的房地产长效机制，以及近期上海楼市调控新政叠加推出。
为此，公司将继续秉承产城融合的发展理念，坚持“以城促产、以产兴城、以业聚人”的发展思
路，以打造“产业城区综合开发运营商”为目标，作为金桥城市副中心以及“金色中环发展带”
建设的主力军，形成从规划–建设–运营–服务（孵化/投资）的完整生态体系，打造一批具有产
业特色的高品质产城融合魅力城区新样板。
3、经营风险及对策
随着公司持续开发，土地储备资源逐渐减少。为此，公司将积极参与土地竞买，增加土地储
备，夯实发展后劲；并且紧抓金桥城市副中心建设契机，加大二次开发力度，注重存量资源的能
级提升、价值提升。同时，开展招投孵联动、品牌输出，打开向“房地产＋”转型升级的通道，
进一步改善业务结构，实现轻重资产融合发展。
4、财务风险及对策
公司资金主要依靠自有资金及银行借款、公司债券、非金融企业债务融资工具等。在进行组
建产业基金、产业股权投资以及加大精品载体开发力度、打造高品质新城之时，资金需求增加，
可能导致资金压力较大。为此，公司将力争持有物业租金收入稳定增长，并根据市场情况适时择
机减持存量金融资产，拓宽融资渠道，来满足未来发展需求。
(二) 其他披露事项
□适用√不适用
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的披露
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 日期
2020 年年度股东 2021 年 5 月 27 《上海证券报》、《证 2021 年 5 月 28 详见《2020 年年
大会 日 券时报》、香港《文 日 度股东大会决议
汇报》和上海证券交 公告》（编号：
易所网站 2021-017）
（www.sse.com.cn）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用√不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
13 / 150
2021 年半年度报告
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数(元)（含税） 不适用
每 10 股转增数（股） 不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司建立的环境管理体系基本符合 GB/T24001-2016 标准，适合本公司特点和产品特点，环境
方针、目标、环境指标能得到实现，房地产开发工作基本符合适用的法律法规要求，租售活动基
本符合环境管理要求，体系运行基本有效。2020 年下半年，公司完成了年度内部审核、管理评审、
外部审核。审核结果是质量、环境管理体系符合准则的要求，运行基本有效，能保证提供合格的
房产和相关服务，同意保持认证。
14 / 150
2021 年半年度报告
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
子公司联发公司 2021 年继续参与慈善公益联合捐赠，捐赠金额为 25 万。
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东诚信状况良好，不存在重大失信情况，包括但不限于未履行法院
生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿、被证券监管机构采取行政监管措施或受到证券交易
所纪律处分等情况。
15 / 150
2021 年半年度报告
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
经公司第九届董事会第十二次会议审议通过，公司向控股股东——上海金桥（集团）有限公
司转让位于金藏路 366 号的 T21 地块通用厂房（建筑面积合计 28162.64 ㎡），转让价格不低于浦
东新区资产评估管理中心备案的评估结果，并进场交易。上述关联交易具体情况详见公司于 2021
年 4 月 17 日披露的《关联交易公告》（公告编号：临 2021-012）。
交易标的在上海联合产权交易所进场交易，受让方是金桥集团，上海联合产权交易所有限公
司已出具产权交易凭证。2021 年 6 月 4 日，交易双方在网上签署关于本次关联交易的《上海市商
品房出售合同》。6 月，上述房屋已经完成交接，并办理不动产权利过户手续。上述关联交易的
进展情况详见公司于 2021 年 6 月 25 日披露的《关联交易进展公告》（公告编号：临 2021-018）。
该合同已履行完毕。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
16 / 150
2021 年半年度报告
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公
向关联方提供资金
司提供资金
关联方 关联关系
期初 发生 期末
期初余额 发生额 期末余额
余额 额 余额
上海金桥出
口加工区联
全资子公司 20,975.88 628.39 21,604.27
合发展有限
公司
上海金桥出
口加工区房
控股子公司
地产发展有
限公司
上海盛讯投
全资子公司 0.38 0.03 0.41
资有限公司
上海由鹏资
产管理有限 全资子公司 7,664.49 212.04 7,876.53
公司
上海由宏企
业管理有限 全资子公司 536.83 536.83
公司
上海由川企
业管理有限 全资子公司 21,985.83 319.67 22,305.50
公司
上海新金桥
广场实业有 全资子公司
限公司
合计 50,626.58 1,696.96 52,323.54
关联债权债务形成原因 资金往来款
关联债权债务对公司经营成果及财务状况的影
用于平衡全资、控股子公司正常经营的资金需求。
响
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
17 / 150
2021 年半年度报告
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
18 / 150
2021 年半年度报告
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 万元币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保方 担保发 担保是
是否为
与上市 被担保 生日期 担保 担保 主债务 担保物 否已经 担保是 担保逾期 反担保 关联
担保方 担保金额 担保类型 关联方
公司的 方 (协议签 起始日 到期日 情况 （如有） 履行完 否逾期 金额 情况 关系
担保
关系 署日) 毕
贷款发 至办理
房产公 控股子 商品房 连带责任
103,664.12 放之日 房地产 否 否 否 否
司 公司 购买者 担保
起 权证止
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -4,160.08
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 103,664.12
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -4,664.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 99,937.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 203,601.12
担保总额占公司净资产的比例(%) 18.71
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） -
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金
-
额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） -
上述三项担保金额合计（C+D+E） -
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 不适用
担保情况说明 不适用
19 / 150
2021 年半年度报告
1、本期本公司为全资子公司—上海金桥出口加工区联合发展有限公司向农业银行、工商银行、浦
发银行、建设银行借款提供担保，担保期限分别至 2022 年 5 月、2022 年 5 月、2041 年 1 月、2022
年 5 月。上述担保发生净额为人民币-4,664 万元,截止报告期末，担保余额合计为人民币 99,937
万元。
2、本公司纳入合并报表的控股子公司--上海金桥出口加工区房地产发展有限公司为碧云壹零、碧
云尊邸商品房购买者的人民币按揭贷款 103,664.12 万元提供担保，担保期限为贷款发放之日起至
办理房地产权证止。
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截止报告期末普通股股东总数(户) 69,685
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
20 / 150
2021 年半年度报告
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或
有限 冻结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东性
（全称） 减 量 (%) 件股 股份状 数 质
份数 态 量
量
上海金桥（集团）有限
0 554,081,457 49.37 0 无 国家
公司
中国证券金融股份有限 国有法
-21,049,377 30,807,064 2.74 0 未知
公司 人
上海国际集团资产管理 国有法
0 19,886,570 1.77 0 未知
有限公司 人
上海高毅资产管理合伙
企业（有限合伙）-高毅 6,629,473 13,494,528 1.20 0 未知 其他
晓峰 2 号致信基金
境外法
香港中央结算有限公司 3,524,733 12,038,024 1.07 0 未知
人
GUOTAI JUNAN
境外法
SECURITIES 297,090 7,555,502 0.67 0 未知
人
(HONGKONG) LIMITED
中信信托有限责任公司
-中信信托锐进 43 期高
2,072,800 5,432,470 0.48 0 未知 其他
毅晓峰投资集合资金信
托计划
VANGUARD EMERGING
MARKETS STOCK INDEX 454,077 5,388,658 0.48 0 未知 其他
FUND
VANGUARD TOTAL
INTERNATIONAL STOCK -454,000 5,197,843 0.46 0 未知 其他
INDEX FUND
上海高毅资产管理合伙
企业（有限合伙）-高毅
2,687,401 5,177,693 0.46 0 未知 其他
-晓峰 1 号睿远证券投
资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
人民币普
上海金桥（集团）有限公司 554,081,457 554,081,457
通股
人民币普
中国证券金融股份有限公司 30,807,064 30,807,064
通股
人民币普
上海国际集团资产管理有限公司 19,886,570 19,886,570
通股
上海高毅资产管理合伙企业（有限合 人民币普
13,494,528 13,494,528
伙）-高毅晓峰 2 号致信基金 通股
人民币普
香港中央结算有限公司 12,038,024 12,038,024
通股
GUOTAI JUNAN SECURITIES (HONGKONG) 境内上市
7,555,502 7,555,502
LIMITED 外资股
21 / 150
2021 年半年度报告
中信信托有限责任公司-中信信托锐进 人民币普
5,432,470 5,432,470
43 期高毅晓峰投资集合资金信托计划 通股
VANGUARD EMERGING MARKETS STOCK 境内上市
5,388,658 5,388,658
INDEX FUND 外资股
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK 境内上市
5,197,843 5,197,843
INDEX FUND 外资股
上海高毅资产管理合伙企业（有限合 人民币普
5,177,693 5,177,693
伙）-高毅-晓峰 1 号睿远证券投资基金 通股
前十名股东中回购专户情况说明 公司前十名股东中不存在回购专户
上述股东委托表决权、受托表决权、放 公司未知上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决
弃表决权的说明 权的情况
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动
表决权恢复的优先股股东及持股数量
不适用
的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
22 / 150
2021 年半年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
23 / 150
2021 年半年度报告
(二) 公司债券
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况
单位：万元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
还本付息 交易场 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 安排 上市交
方式 所 制
（如 易的风
有） 险
上海金桥 按年计
出口加工 息，不计
上海证 固收平
区开发股 2014 年 11 2014 年 11 2022 年 11 复利，每
13 金桥债 122338.SH 119,019.9 5.00 券交易 台和竞 否
份有限公 月 17 日 月 17 日 月 17 日 年付息一
所 价系统
司 2013 年 次，到期
公司债券 一次还本
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
24 / 150
2021 年半年度报告
3. 信用评级结果调整情况
√适用 □不适用
在本期债券有效存续期间，上海新世纪资信评估投资服务有限公司对本公司进行定期跟踪评
级以及不定期跟踪评级。2021 年 6 月 16 日上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《上海
金桥出口加工区开发股份有限公司及其发行的公开发行债券跟踪评级报告》，并在上海证券交易所
网站（http://www.sse.com.cn）公告了上述报告。上海新世纪资信评估投资服务有限公司对公司
主体信用等级评级维持 AAA，对“13 金桥债”的债项信用等级维持 AAA，评级展望为稳定。
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
√适用 □不适用
上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2013 年公司债券由金桥集团为本公司本息兑付提供
全额不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括公司债券的本金和利息以及因本公司发行公司
债券所导致的任何其他现金支付义务（包括但不限于违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等）。
报告期内，本期债券增信机制未发生变更。公司偿债能力良好，偿债资金将主要来源于公司
日常的盈利积累及经营活动产生的现金流。公司的收入规模和盈利积累，较大程度上保证了公司
按期偿本付息的能力。
本次公司债券的增信机制：
1、控股股东上海金桥（集团）有限公司为本公司债券提供全额不可撤销的连带责任保证。
2、保证人主要财务指标
金桥集团本报告期未经审计的主要财务数据及财务指标如下：
（1）主要财务数据
单位：万元
项目 2021 年 6 月 30 日
资产总计 1,929,175.92
所有者权益合计 526,786.19
归属于母公司所有者权益合计 526,786.19
项目 2021 年 1-6 月
营业收入 4,077.48
净利润 15,997.86
归属于母公司所有者的净利润 15,997.86
（2）主要财务指标
项目 2021 年 6 月 30 日
流动比率（倍） 1.2
速动比率（倍） 0.41
资产负债率（%） 72.69%
净资产收益率（%） 3.04%
3、保证人资信情况
金桥集团为上海市浦东新区国资委下属的园区开发企业，主要从事房地产开发与经营、园区
开发、物流仓储、环保业务和物业管理等。截至本报告期末，金桥集团经审计的总资产为 192.92
亿元，归属于母公司所有者权益为 52.68 亿元；本报告期金桥集团实现营业收入 0.41 亿元，净利
润 1.6 亿元。金桥集团资信状况良好，与国内主要银行保持着长期合作伙伴关系，并能及时偿还
到期银行债务，未发生违约行为；与主要客户发生业务往来时未有违约现象。
4、保证人累计对外担保情况
截至本报告期末，金桥集团对外担保余额 0 亿元，占本报告期末合并口径净资产的比例为 0%。
5. 公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
25 / 150
2021 年半年度报告
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：元 币种：人民币
是否存在
投资者适
还本付息方 终止上市
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 交易场所 当性安排 交易机制
式 交易的风
（如有）
险
上海金桥出
口加工区开
发股份有限 19 金桥开 发 到期还本，每
101901657 2019/12/5 2019/12/5 2024/12/5 500,000,000.00 3.59 银行间 不涉及 不涉及 否
公司 2019 年 MTN001 年付息一次
第一期中期
票据
上海金桥出
口加工区开
发股份有限 20 金桥开 发 到期还本，每
102000982 2020/5/9 2020/5/9 2025/5/9 900,000,000.00 3.28 银行间 不涉及 不涉及 否
公司 2020 年 MTN001 年付息一次
第一期中期
票据
上海金桥出
口加工区开
发股份有限 21 金桥开 发 到期还本付
012101438 2021/4/14 2021/4/14 2021/7/13 600,000,000.00 2.54 银行间 不涉及 不涉及 否
公司 2021 年 SCP001 息
第一期超短
期融资券
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
26 / 150
2021 年半年度报告
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
主要指标 本报告期末 上年度末 变动原因
年度末增减（%）
流动比率 1.08 1.12 -3.8
速动比率 0.64 0.67 -3.9
资产负债率（%） 63.1 63.4 减少 0.3 个百分
点
本报告期 本报告期比上年
上年同期 变动原因
（1-6 月） 同期增减(%)
扣除非经常性损益后 406,612,824.64 537,756,522.38 -24.4 本 期 营 业
净利润 收入较上
年同期减
少所致
EBITDA 全部债务比 0.1 0.22 -56.2 本 期 营 业
收入较上
年同期减
少所致
利息保障倍数 4.47 4.04 10.6
现金利息保障倍数 -2.66 8.03 -133.2 本 期 经 营
性现金流
量较上年
同期减少
所致
EBITDA 利息保障倍数 6.18 5.05 22.4
贷款偿还率（%） 100 100
利息偿付率（%） 100 100
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
27 / 150
2021 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位： 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七 2,252,999,223.71 2,077,057,029.78
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七 2,531,680,217.37 3,236,290,863.20
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七 256,740,312.91 150,551,405.86
应收款项融资
预付款项 七 1,160,795.92 1,026,725.25
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七 52,406,682.18 19,071,423.29
其中：应收利息
应收股利 七 37,252,843.95
买入返售金融资产
存货 七 5,053,284,208.29 5,345,237,463.63
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七 2,337,192,673.25 2,386,115,886.82
流动资产合计 12,485,464,113.63 13,215,350,797.83
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七 11,370,343.97 13,442,650.95
其他权益工具投资 七 1,381,183,591.26 1,675,363,313.16
其他非流动金融资产 七 372,198,348.92 325,554,348.92
投资性房地产 七 11,178,118,034.27 10,117,816,260.14
固定资产 七 1,094,024,272.91 1,119,903,348.64
在建工程 七 1,292,140,942.82 1,877,449,947.75
生产性生物资产
油气资产
28 / 150
2021 年半年度报告
使用权资产
无形资产 七 276,432,244.02 280,637,718.96
开发支出
商誉
长期待摊费用 七 13,917,956.94 18,634,441.86
递延所得税资产 七 1,362,976,789.16 1,385,968,228.19
其他非流动资产
非流动资产合计 16,982,362,524.27 16,814,770,258.57
资产总计 29,467,826,637.90 30,030,121,056.40
流动负债：
短期借款 七 2,236,805,402.77 2,397,230,416.67
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七 943,713,112.28 1,348,622,803.66
预收款项 七 185,878,607.35 175,425,487.61
合同负债 七 4,511,554,644.90 4,512,808,804.21
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七 22,552,855.24 35,389,509.82
应交税费 七 666,204,716.19 1,061,930,218.67
其他应付款 七 1,455,939,653.07 1,045,348,784.09
其中：应付利息
应付股利 七 336,723,867.90
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七 571,171,290.76 225,256,273.34
其他流动负债 七 1,010,052,685.01 1,012,127,618.22
流动负债合计 11,603,872,967.57 11,814,139,916.29
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七 2,938,620,000.00 3,115,260,000.00
应付债券 七 2,587,499,000.00 2,587,499,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七 412,378,262.77 412,378,262.77
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 七 319,081,638.65 322,561,524.39
递延所得税负债 七 725,346,947.47 796,776,778.96
其他非流动负债
非流动负债合计 6,982,925,848.89 7,234,475,566.12
29 / 150
2021 年半年度报告
负债合计 18,586,798,816.46 19,048,615,482.41
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
减：库存股
其他综合收益 七 834,265,042.00 1,048,626,061.18
专项储备
盈余公积 七 1,273,782,977.24 1,273,782,977.24
一般风险准备
未分配利润 七 5,740,134,757.27 5,606,233,741.02
归属于母公司所有者权益 10,679,556,910.77 10,760,016,913.70
（或股东权益）合计
少数股东权益 201,470,910.67 221,488,660.29
所有者权益（或股东权 10,881,027,821.44 10,981,505,573.99
益）合计
负债和所有者权益（或 29,467,826,637.90 30,030,121,056.40
股东权益）总计
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,435,240,527.40 847,874,830.13
交易性金融资产 1,304,457,480.30 1,204,018,307.64
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七 2,173,014,224.36 2,330,495,048.47
应收款项融资
预付款项 266,600.00 266,600.00
其他应收款 十七 561,945,013.54 512,824,305.97
其中：应收利息
应收股利 37,252,843.95
存货 1,027,358,398.13 1,115,314,395.16
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 43,650,454.18 37,941,991.35
流动资产合计 6,545,932,697.91 6,048,735,478.72
非流动资产：
债权投资
30 / 150
2021 年半年度报告
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七 3,401,177,652.72 3,401,177,652.72
其他权益工具投资 1,381,183,591.26 1,675,363,313.16
其他非流动金融资产 372,198,348.92 325,554,348.92
投资性房地产 6,597,307,475.89 5,940,832,707.76
固定资产 15,050,830.43 12,546,677.88
在建工程 612,654,696.95 1,312,223,779.79
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 1,023,754.51 1,385,079.49
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 158,357,907.64 159,063,582.44
其他非流动资产
非流动资产合计 12,538,954,258.32 12,828,147,142.16
资产总计 19,084,886,956.23 18,876,882,620.88
流动负债：
短期借款 1,716,389,777.77 1,936,801,638.89
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 302,114,846.50 323,456,380.75
预收款项 70,617,924.15 59,195,355.78
合同负债
应付职工薪酬 331,395.15 10,200,000.00
应交税费 363,694,582.93 257,319,809.08
其他应付款 1,036,745,829.57 314,777,781.38
其中：应付利息
应付股利 336,723,867.90
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 473,686,368.58 119,851,821.50
其他流动负债 603,302,000.00 607,872,000.00
流动负债合计 4,566,882,724.65 3,629,474,787.38
非流动负债：
长期借款 890,000,000.00 1,240,000,000.00
应付债券 2,587,499,000.00 2,587,499,000.00
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 305,611,121.79 308,888,006.83
递延所得税负债 284,948,494.07 356,341,340.86
其他非流动负债
31 / 150
2021 年半年度报告
非流动负债合计 4,068,058,615.86 4,492,728,347.69
负债合计 8,634,941,340.51 8,122,203,135.07
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,243,329,289.21 3,243,329,289.21
减：库存股
其他综合收益 839,596,787.92 1,053,957,807.10
专项储备
盈余公积 1,267,063,082.47 1,267,063,082.47
未分配利润 3,977,543,563.12 4,067,916,414.03
所有者权益（或股东权 10,449,945,615.72 10,754,679,485.81
益）合计
负债和所有者权益（或 19,084,886,956.23 18,876,882,620.88
股东权益）总计
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
合并利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 1,177,829,095.18 2,008,072,537.88
其中：营业收入 七 1,177,829,095.18 2,008,072,537.88
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 705,511,315.29 1,298,454,012.55
其中：营业成本 七 470,086,876.15 968,510,603.73
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七 86,378,290.36 189,552,548.69
销售费用 七 7,615,776.67 17,745,185.74
管理费用 七 44,177,367.93 34,844,391.25
研发费用
财务费用 七 97,253,004.18 87,801,283.14
其中：利息费用 119,511,628.71 99,308,086.30
利息收入 23,609,355.83 14,633,600.40
加：其他收益 七 16,311,023.42 8,473,183.51
投资收益（损失以“－”号填 七 69,641,585.55 30,062,317.66
32 / 150
2021 年半年度报告
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 七 193,486.46 -482,431.85
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七 -2,906,925.46 -27,442,313.68
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七 -18,262.62 11,200.00
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 555,538,687.24 720,240,480.97
加：营业外收入 七 1,335,806.42 24,457.25
减：营业外支出 七 739,106.97 351,942.82
四、利润总额（亏损总额以“－”号 556,135,386.69 719,912,995.40
填列）
减：所得税费用 七 132,896,366.52 176,212,835.98
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 423,239,020.17 543,700,159.42
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 423,239,020.17 543,700,159.42
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 443,256,769.79 545,905,325.66
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” -20,017,749.62 -2,205,166.24
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -214,361,019.18 -152,455,266.85
（一）归属母公司所有者的其他综 -214,361,019.18 -152,455,266.85
合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综 -214,361,019.18 -152,455,266.85
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综
合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变 -186,992,904.82 -141,654,651.87
动
（4）企业自身信用风险公允价值变
动
（5）其他 -27,368,114.36 -10,800,614.98
2.将重分类进损益的其他综合
33 / 150
2021 年半年度报告
收益
（1）权益法下可转损益的其他综合
收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 208,878,000.99 391,244,892.57
（一）归属于母公司所有者的综合 228,895,750.61 393,450,058.81
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 -20,017,749.62 -2,205,166.24
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.3949 0.4864
（二）稀释每股收益(元/股) 0.3949 0.4864
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 十七 692,381,603.80 367,365,891.03
减：营业成本 十七 276,366,145.40 186,459,052.49
税金及附加 76,024,949.80 3,830,639.73
销售费用 3,924,999.59 3,953,029.90
管理费用 30,600,580.20 24,170,165.53
研发费用
财务费用 103,763,401.66 89,711,706.19
其中：利息费用 112,869,597.46 90,995,655.24
利息收入 9,365,807.74 4,326,807.13
加：其他收益 5,141,709.04 4,483,225.82
投资收益（损失以“－”号填 十七 68,462,881.42 65,538,269.57
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号
填列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
34 / 150
2021 年半年度报告
公允价值变动收益（损失以 243,304.95 -482,431.85
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” -454,185.84 -28,230,737.05
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 1,800.00 11,200.00
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 275,097,036.72 100,560,823.68
加：营业外收入
减：营业外支出 480,000.00 250,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号 274,617,036.72 100,310,823.68
填列）
减：所得税费用 55,634,134.09 8,886,541.59
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 218,982,902.63 91,424,282.09
（一）持续经营净利润（净亏损以 218,982,902.63 91,424,282.09
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -214,361,019.18 -152,455,266.85
（一）不能重分类进损益的其他综 -214,361,019.18 -152,455,266.85
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值 -186,992,904.82 -141,654,651.87
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
5.其他 -27,368,114.36 -10,800,614.98
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 4,621,883.45 -61,030,984.76
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
35 / 150
2021 年半年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,163,845,355.36 3,639,070,099.67
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 35,820,623.46
收到其他与经营活动有关的 71,781,564.25 41,402,254.55
现金
经营活动现金流入小计 1,271,447,543.07 3,680,472,354.22
购买商品、接受劳务支付的现 1,012,837,270.91 789,711,518.79
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 47,819,538.11 35,563,844.79
现金
支付的各项税费 577,328,984.43 2,158,654,990.97
支付其他与经营活动有关的 21,907,813.70 21,856,025.70
现金
经营活动现金流出小计 1,659,893,607.15 3,005,786,380.25
经营活动产生的现金流 -388,446,064.08 674,685,973.97
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,128,370,000.00 918,768,560.00
36 / 150
2021 年半年度报告
取得投资收益收到的现金 77,657,399.03 44,833,383.86
处置固定资产、无形资产和其 2,300.00 11,255.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 6,206,029,699.03 963,613,198.86
购建固定资产、无形资产和其 8,317,938.56 3,578,401.84
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 5,466,642,462.32 2,130,259,745.75
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 5,474,960,400.88 2,133,838,147.59
投资活动产生的现金流 731,069,298.15 -1,170,224,948.73
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 2,494,280,000.00 5,146,710,000
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 2,494,280,000.00 5,146,710,000.00
偿还债务支付的现金 2,508,640,000.00 2,495,950,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 152,300,314.88 123,813,415.73
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流出小计 2,660,940,314.88 2,619,763,415.73
筹资活动产生的现金流 -166,660,314.88 2,526,946,584.27
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 -20,725.26 -1,622.57
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 175,942,193.93 2,031,405,986.94
加：期初现金及现金等价物余 2,077,057,029.78 1,159,947,907.72
额
六、期末现金及现金等价物余额 2,252,999,223.71 3,191,353,894.66
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
37 / 150
2021 年半年度报告
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 906,756,240.55 2,170,834,377.52
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 37,360,741.52 16,005,204.39
现金
经营活动现金流入小计 944,116,982.07 2,186,839,581.91
购买商品、接受劳务支付的现 152,704,545.49 173,929,247.52
金
支付给职工及为职工支付的 31,872,361.40 24,159,849.48
现金
支付的各项税费 52,145,991.94 1,549,692,410.03
支付其他与经营活动有关的 20,558,140.80 21,180,677.78
现金
经营活动现金流出小计 257,281,039.63 1,768,962,184.81
经营活动产生的现金流量净 686,835,942.44 417,877,397.10
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,008,370,000.00 302,968,560.00
取得投资收益收到的现金 70,028,621.83 36,996,488.26
处置固定资产、无形资产和其 1,800.00 11,200.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 320,000,000.00 420,000,000.00
现金
投资活动现金流入小计 3,398,400,421.83 759,976,248.26
购建固定资产、无形资产和其 5,348,525.44 1,898,392.69
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 3,147,277,462.32 1,130,259,745.75
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 3,600,000.00 936,600,000.00
现金
投资活动现金流出小计 3,156,225,987.76 2,068,758,138.44
投资活动产生的现金流 242,174,434.07 -1,308,781,890.18
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 1,630,000,000.00 3,490,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计 1,630,000,000.00 3,490,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,870,000,000.00 2,180,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 101,629,682.76 81,514,726.08
付的现金
支付其他与筹资活动有关的
现金
38 / 150
2021 年半年度报告
筹资活动现金流出小计 1,971,629,682.76 2,261,514,726.08
筹资活动产生的现金流 -341,629,682.76 1,228,485,273.92
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 -14,996.48 -1,127.71
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 587,365,697.27 337,579,653.13
加：期初现金及现金等价物余 847,874,830.13 514,646,959.61
额
六、期末现金及现金等价物余额 1,435,240,527.40 852,226,612.74
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
39 / 150
2021 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
减：
实收资本 (或股 优 永 项 风 其
资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
本) 先 续 储 险
他 股
股 债 备 准
备
一、上年期末余额 1,122,412,893.00 1,708,961,241.26 1,048,626,061.18 1,273,782,977.24 5,606,233,741.02 10,760,016,913.70 221,488,660.29 10,981,505,573.99
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 1,122,412,893.00 1,708,961,241.26 1,048,626,061.18 1,273,782,977.24 5,606,233,741.02 10,760,016,913.70 221,488,660.29 10,981,505,573.99
三、本期增减变动金 -214,361,019.18 133,901,016.25 -80,460,002.93 -20,017,749.62 -100,477,752.55
额（减少以“－”号
填列）
（一）综合收益总额 -186,992,904.82 443,256,769.79 256,263,864.97 -20,017,749.62 236,246,115.35
（二）所有者投入和
减少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -336,723,867.90 -336,723,867.90 -336,723,867.90
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -336,723,867.90 -336,723,867.90 -336,723,867.90
的分配
4．其他
（四）所有者权益内 -27,368,114.36 27,368,114.36
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
40 / 150
2021 年半年度报告
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转 -27,368,114.36 27,368,114.36
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412,893.00 1,708,961,241.26 834,265,042.00 1,273,782,977.24 5,740,134,757.27 10,679,556,910.77 201,470,910.67 10,881,027,821.44
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
一
其他权益工具
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
项 风 其
实收资本(或股本) 优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
其 他
先 续 储 险
他 股
股 债 备 准
备
一、上年期末余额 1,122,412,893.00 1,708,961,241.26 1,065,721,289.66 1,224,494,726.82 4,803,876,437.20 9,925,466,587.94 228,607,747.10 10,154,074,335.04
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 1,122,412,893.00 1,708,961,241.26 1,065,721,289.66 1,224,494,726.82 4,803,876,437.20 9,925,466,587.94 228,607,747.10 10,154,074,335.04
三、本期增减变动金额 -17,095,228.48 49,288,250.42 802,357,303.82 834,550,325.76 -7,119,086.81 827,431,238.95
（减少以“－”号填
列）
（一）综合收益总额 74,735,984.06 1,107,762,338.53 1,182,498,322.59 -7,119,086.81 1,175,379,235.78
（二）所有者投入和减
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 35,513,568.52 -383,461,565.35 -347,947,996.83 -347,947,996.83
1．提取盈余公积 35,513,568.52 -35,513,568.52
2．提取一般风险准备
41 / 150
2021 年半年度报告
3．对所有者（或股东） -347,947,996.83 -347,947,996.83 -347,947,996.83
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部 -91,831,212.54 13,774,681.90 78,056,530.64
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转 -91,831,212.54 13,774,681.90 78,056,530.64
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412,893.00 1,708,961,241.26 1,048,626,061.18 1,273,782,977.24 5,606,233,741.02 10,760,016,913.70 221,488,660.29 10,981,505,573.99
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股
资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 1,122,412,893.00 3,243,329,289.21 1,053,957,807.10 1,267,063,082.47 4,067,916,414.03 10,754,679,485.81
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412,893.00 3,243,329,289.21 1,053,957,807.10 1,267,063,082.47 4,067,916,414.03 10,754,679,485.81
三、本期增减变动金额（减少以“－” -214,361,019.18 -90,372,850.91 -304,733,870.09
号填列）
（一）综合收益总额 -186,992,904.82 218,982,902.63 31,989,997.81
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
42 / 150
2021 年半年度报告
4．其他
（三）利润分配 -336,723,867.90 -336,723,867.90
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -336,723,867.90 -336,723,867.90
3．其他
（四）所有者权益内部结转 -27,368,114.36 27,368,114.36
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益 -27,368,114.36 27,368,114.36
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412,893.00 3,243,329,289.21 839,596,787.92 1,267,063,082.47 3,977,543,563.12 10,449,945,615.72
2020 年半年度
项目 其他权益工具
实收资本 (或股
资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本)
优先股 永续债 其他
一、上年期末余额 1,122,412,893.00 3,243,329,289.21 1,071,053,035.58 1,217,774,832.05 4,136,564,325.28 10,791,134,375.12
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,122,412,893.00 3,243,329,289.21 1,071,053,035.58 1,217,774,832.05 4,136,564,325.28 10,791,134,375.12
三、本期增减变动金额（减少以“－” -17,095,228.48 49,288,250.42 -68,647,911.25 -36,454,889.31
号填列）
（一）综合收益总额 74,735,984.06 236,757,123.46 311,493,107.52
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 35,513,568.52 -383,461,565.35 -347,947,996.83
1．提取盈余公积 35,513,568.52 -35,513,568.52
2．对所有者（或股东）的分配 -347,947,996.83 -347,947,996.83
3．其他
（四）所有者权益内部结转 -91,831,212.54 13,774,681.90 78,056,530.64
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益 -91,831,212.54 13,774,681.90 78,056,530.64
43 / 150
2021 年半年度报告
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,122,412,893.00 3,243,329,289.21 1,053,957,807.10 1,267,063,082.47 4,067,916,414.03 10,754,679,485.81
公司负责人：王颖主管会计工作负责人：佟洁会计机构负责人：戚昕睿
44 / 150
2021 年半年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
1.1 注册地：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路 28 号
1.2 组织形式：股份有限公司（中外合资、上市）
1.3 总部地址：中国（上海）自由贸易试验区新金桥路 27 号 18 号楼
1.4 公司设立情况
上海金桥出口加工区开发股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）是由上海金桥（集团）
有限公司（原名为上海金桥出口加工区开发公司）和上海国际信托投资有限公司发起设立，于 1992
年 5 月 19 日经上海市建设委员会“沪建经（92）第 431 号”文批准采用公开募集方式在上海注册
成立的股份有限公司。本公司成立时股本为 3 亿元，股票于 1993 年 3 月 26 日在上海证券交易所
上市交易。1993 年 8 月 13 日，经上海市外国投资工作委员会发出的《关于上海金桥出口加工区
开发股份有限公司由股份制变更为中外合资股份制企业和增资的批复》，同意本公司发行人民币
特种股票（B 股）1.1 亿股，股本由 3 亿元增加为 4.1 亿元。本公司的营业执照注册号为
913100001322093592。
经过历年数次配股和股票股利分配等，至 2020 年末本公司的总股本为 1,122,412,893.00 元，计
1,122,412,893 股。其中人民币普通股为 850,236,703 股，占总股份的 75.75%；境内上市的外资
股为 272,176,190 股，占总股份的 24.25%。以上股份全部为无限售条件的流通股份。
本公司的母公司为上海金桥（集团）有限公司，最终控制方为上海市浦东新区国有资产监督管理
委员会。
1.5 企业的业务性质和主要经营活动
1.5.1 业务性质：房地产业。
1.5.2 营业范围：在依法取得的地块上从事房地产开发、经营、销售、出租和中介（含侨汇、外
汇房）；物业管理；市政基础设施建设，工程承包和建筑装潢；保税仓库；仓储运输、服装、家
电、办公用品、日用百货的批发；娱乐业、餐饮旅馆业（仅限分支机构）、出租车；转口贸易和
各类咨询。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1.5.3 主要经营活动：在上海从事房地产开发、经营、销售及出租。
1.6 本财务报告的批准报出日：2021 年 8 月 26 日。本公司的营业期限：1993 年 10 月 7 日至不约
定期限。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司、上海金桥出口加
工区房地产发展有限公司、上海新金桥广场实业有限公司、上海北郊未来产业园开发运营有限公
司、上海由川企业管理有限公司、上海由鹏资产管理有限公司、上海由宏企业管理有限公司、上
海盛讯投资有限公司。本年度合并范围未发生变化。子公司情况详见本财务报告九所述。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
45 / 150
2021 年半年度报告
2. 持续经营
√适用 □不适用
经本公司评估，自本报告期末起的 12 个月内，本公司持续经营能力良好，不存在导致对本公司持
续经营能力产生重大怀疑的因素。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
12 个月
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
5.1 同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的，认定为同
一控制下的企业合并。
合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
合并方以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为
股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积
不足冲减的，调整留存收益。
合并方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并
46 / 150
2021 年半年度报告
参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，认定为非同一控制下的企业合
并。
购买方通过一次交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并发生
的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买
方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初
始确认金额。
购买方的合并成本和购买方在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
5.3 因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的
在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日
之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计
处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进
行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等应当转为购买日所属当期
收益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
6.1 合并范围
合并财务报表的合并范围包括本公司及子公司。合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。
6.2 控制的依据
投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额，视为投资方控制被投资方。相关活动，系为对被投资方的回
报产生重大影响的活动。
6.3 决策者和代理人
代理人仅代表主要责任人行使决策权，不控制被投资方。投资方将被投资方相关活动的决策权委
托给代理人的，将该决策权视为自身直接持有。
在确定决策者是否为代理人时，公司综合考虑该决策者与被投资方以及其他投资方之间的关系。
1）存在单独一方拥有实质性权利可以无条件罢免决策者的，该决策者为代理人。
2）除 1）以外的情况下，综合考虑决策者对被投资方的决策权范围、其他方享有的实质性权利、
决策者的薪酬水平、决策者因持有被投资方中的其他权益所承担可变回报的风险等相关因素进行
判断。
6.4 投资性主体
47 / 150
2021 年半年度报告
当同时满足下列条件时，视为投资性主体：
1）该公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
2）该公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
3）该公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
属于投资性主体的，通常情况下符合下列所有特征：
1）拥有一个以上投资；
2）拥有一个以上投资者；
3）投资者不是该主体的关联方；
4）其所有者权益以股权或类似权益方式存在。
如果母公司是投资性主体，则母公司仅将为其投资活动提供相关服务的子公司（如有）纳入合并
范围并编制合并财务报表；其他子公司不予以合并，母公司对其他子公司的投资按照公允价值计
量且其变动计入当期损益。
投资性主体的母公司本身不是投资性主体，则将其控制的全部主体，包括那些通过投资性主体所
间接控制的主体，纳入合并财务报表范围。
6.5 合并程序
子公司所采用的会计政策或会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策或会计期间对子
公司财务报表进行必要的调整；或者要求子公司按照本公司的会计政策或会计期间另行编报财务
报表。
合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益变动表分别以本公司和子公司
的资产负债表、利润表、现金流量表及所有者权益变动表为基础，在抵销本公司与子公司、子公
司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表及合并所有者权益
变动表的影响后，由本公司合并编制。
本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销“归属于母公司所有者的净利
润”。子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照本公司对该子公司的分配比
例在“归属于母公司所有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。子公司之间出售资产
所发生的未实现内部交易损益，应当按照本公司对出售方子公司的分配比例在“归属于母公司所
有者的净利润”和“少数股东损益”之间分配抵销。
子公司所有者权益中不属于本公司的份额，作为少数股东权益，在合并资产负债表中所有者权益
项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利
润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。子公司当期综合收益中属于少数股东权益的
份额，在合并利润表中综合收益总额项目下以“归属于少数股东的综合收益总额”项目列示。有
少数股东的，在合并所有者权益变动表中增加“少数股东权益”栏目，反映少数股东权益变动的
情况。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份
额的，其余额仍应当冲减少数股东权益。
本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，调整
合并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报告期末的
收入、费用、利润纳入合并利润表；编制现金流量表时，将该子公司以及业务合并当期期初至报
告期末的现金流量纳入合并现金流量表；同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报
告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
48 / 150
2021 年半年度报告
因非同一控制下企业合并或其他方式增加的子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合
并资产负债表的期初数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务购买日至报告期末的收入、费
用、利润纳入合并利润表；编制合并现金流量表时，将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳
入合并现金流量表。
本公司在报告期内处置子公司以及业务，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初
数；编制合并利润表时，将该子公司以及业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；
编制合并现金流量表时，将该子公司以及业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
6.6 特殊交易会计处理
6.6.1 购买子公司少数股东拥有的子公司股权
在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢
价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
6.6.2 不丧失控制权的情况下处置对子公司长期股权投资
在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，应
当调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益。
6.6.3 处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权时，对于剩余股权的处理
在编制合并财务报表时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置
股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或
合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商
誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
6.6.4 企业通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，且该多次交易属于一揽子
交易的处理
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为一项
处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置
投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控
制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
判断分步处置股权至丧失控制权过程的各项交易是否属于一揽子交易的原则如下：
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表
明多次交易事项属于一揽子交易：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
7.1 合营安排的分类
49 / 150
2021 年半年度报告
合营安排分为共同经营和合营企业。
7.2 共同经营参与方的会计处理
合营方确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计
处理：
1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营方向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给
第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资
产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方全额确认该
损失。
合营方自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅
确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符合《企业会计
准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，合营方按其承担的份额确认该部分损失。
对共同经营不享有共同控制的参与方，如果享有该共同经营相关资产且承担该共同经营相关负债
的，按照上述方法进行会计处理；否则，按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
9.1 外币业务
外币业务按业务发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币，所产生的折算差
额除了为购建或生产符合资本化条件的资产而借入的外币借款产生的汇兑差额按资本化的原则处
理外，其他直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易
发生日的即期汇率折算。
9.2 外币财务报表的折算
以非记账本位币编制的资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算成记
账本位币，所有者权益中除未分配利润项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。以非记账
本位币编制的利润表中的收入与费用项目，采用当期平均汇率折算成记账本位币。上述折算产生
的外币报表折算差额，在其他综合收益中以单独项目列示。以非记账本位币编制的现金流量表中
各项目的现金流量采用当期平均汇率折算成记账本位币。汇率变动对现金的影响额，在现金流量
表中单独列示。
50 / 150
2021 年半年度报告
10. 金融工具
√适用 □不适用
10.1 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
对于以常规方式购买或出售金融资产的，本公司在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，
或者在交易日终止确认已出售的资产，同时确认处置利得或损失以及应向买方收取的应收款项。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
2）该金融资产已转移，且本公司转移了该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬；
3）该金融资产已转移，且本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
但是，本公司未保留对该金融资产的控制。
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部分金融负
债）。
10.2 金融资产的分类
根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：
1）以摊余成本计量的金融资产。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以摊余成本计量的金融资产：
（1）本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标。
（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）
金融资产同时符合下列条件的，本公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：
（1）本公司管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标。
（2）该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。
3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
按照本条第 1）项分类为以摊余成本计量的金融资产和按照本条第 2）项分类为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资）之外的金融资产，本公司将其分类为以公
允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
在初始确认时，本公司可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产（非交易性权益工具投资），并按照规定确认股利收入。该指定一经做出，不
得撤销。本公司在非同一控制下的企业合并中确认的或有对价构成金融资产的，该金融资产分类
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
51 / 150
2021 年半年度报告
10.3 金融负债的分类
除下列各项外，本公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的
衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条第 1）项或第 2）项情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）项情形的以低于
市场利率贷款的贷款承诺。
在非同一控制下的企业合并中，本公司作为购买方确认的或有对价形成金融负债的，该金融负债
按照以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司可以将金融负债指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债，该指定满足下列条件之一：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融
资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本公司内部以此为基础向关键管理人员报告。
该指定一经做出，不得撤销。
10.4 嵌入衍生工具
嵌入衍生工具，是指嵌入到非衍生工具（即主合同）中的衍生工具。
混合合同包含的主合同属于金融工具确认和计量准则规范的资产的，本公司将该混合合同作为一
个整体适用该准则关于金融资产分类的相关规定。
混合合同包含的主合同不属于金融工具确认和计量准则规范的资产，且同时符合下列条件的，本
公司从混合合同中分拆嵌入衍生工具，将其作为单独存在的衍生工具处理：
1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征和风险不紧密相关。
2）与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。
3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。
10.5 金融工具的重分类
本公司改变管理金融资产的业务模式时，对所有受影响的相关金融资产进行重分类。本公司对所
有金融负债均不得进行重分类。
本公司对金融资产进行重分类，自重分类日起采用未来适用法进行相关会计处理。重分类日，是
指导致本公司对金融资产进行重分类的业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天。
10.6 金融工具的计量
1）初始计量
本公司初始确认金融资产或金融负债，按照公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金
融负债，相关交易费用应当计入初始确认金额。
2）后续计量
52 / 150
2021 年半年度报告
初始确认后，本公司对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。
初始确认后，本公司对不同类别的金融负债，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当
期损益或以其他适当方法进行后续计量。
金融资产或金融负债的摊余成本，以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整后的结果
确定：
1）扣除已偿还的本金。
2）加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊
销额。
3）扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
本公司按照实际利率法确认利息收入。利息收入根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定，
但下列情况除外：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余
成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在
后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。本公司按照上述政策对
金融资产的摊余成本运用实际利率法计算利息收入的，若该金融工具在后续期间因其信用风险有
所改善而不再存在信用减值，并且这一改善在客观上可与应用上述政策之后发生的某一事件相联
系（如债务人的信用评级被上调），本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利
息收入。
10.7 金融工具的减值
1）减值项目
本公司以预期信用损失为基础，对下列项目进行减值会计处理并确认损失准备：
（1）分类为以摊余成本计量的金融资产和分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产。
（2）租赁应收款。
（3）贷款承诺和财务担保合同。
本公司持有的其他以公允价值计量的金融资产不适用预期信用损失模型，包括以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（非交易性权益工具投资），以及衍生金融资产。
2）减值准备的确认和计量
除了对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产以及始终按照相当于整个存续期内预期信用损
失的金额计量损失准备的金融资产之外，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风
险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其
变动：
如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，本公司按照相当于该金
融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，无论本公司评估信用损失的基础是单
项金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。
53 / 150
2021 年半年度报告
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，处于第二阶段，本公司按照相当于该金融
工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。无论本公司评估信用损失的基础是单项
金融工具还是金融工具组合，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入
当期损益。
对于已发生信用减值的金融资产，处于第三阶段，本公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，本公司将整个存续期
内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个
存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，本公司也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），本公司在
其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不应减少该金融资产在
资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准
备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，
本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损
失准备，由此形成的损失准备的转回金额应当作为减值利得计入当期损益。
本公司在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显著增加的充分证据时，本公司在组合
基础上评估信用风险是否显著增加。
对于适用本项政策有关金融工具减值规定的各类金融工具，本公司按照下列方法确定其信用损失：
（1）对于金融资产，信用损失为本公司收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现
值。
（2）对于租赁应收款项，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差
额的现值。
（3）对于未提用的贷款承诺，信用损失应为在贷款承诺持有人提用相应贷款的情况下，本公司应
收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。
（4）对于财务担保合同，信用损失应为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预
计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。
（5）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失
为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。
3）信用风险显著增加
本公司通过比较金融工具在初始确认时所确定的预计存续期内的违约概率和该工具在资产负债表
日所确定的预计存续期内的违约概率，来判定金融工具信用风险是否显著增加。除特殊情形外，
本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估
计，以确定自初始确认后信用风险是否已显著增加。
本公司确定金融工具在资产负债表日只具有较低的信用风险的，可以假设该金融工具的信用风险
自初始确认后并未显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增
加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
4）应收票据及应收账款减值
对于应收票据及应收账款，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损
失计量损失准备。
54 / 150
2021 年半年度报告
当单项应收票据及应收账款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特
征将应收票据及应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。如果有客观证据表
明某项应收票据及应收账款已经发生信用减值，则本公司对该应收票据及应收账款单项计提坏准
备并确认预期信用损失。对于划分为组合的应收票据及应收账款，本公司参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失。
应收账款组合：
组合名称 确定组合依据
应收账款组合 1 账龄组合
应收账款组合 2 合并范围内关联方组合
5）其他应收款减值
按照 10.7 2）中的描述确认和计量减值。
当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将其他
应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合依据
其他应收款组合 1 账龄组合
其他应收款组合 2 合并范围内关联方组合
6）合同资产减值
对于合同资产，无论是否存在重大融资成分，本公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失
准备。
10.8 利得和损失
本公司将以公允价值计量的金融资产或金融负债的利得或损失计入当期损益，除非该金融资产或
金融负债属于下列情形之一：
1）属于《企业会计准则第 24 号——套期会计》规定的套期关系的一部分。
2）是一项对非交易性权益工具的投资，且本公司将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。
3）是一项被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用
风险变动引起的其公允价值变动应当计入其他综合收益。
4）是一项分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具投资），其减
值损失或利得和汇兑损益之外的公允价值变动计入其他综合收益。
本公司只有在同时符合下列条件时，才能确认股利收入并计入当期损益：
1）本公司收取股利的权利已经确立；
2）与股利相关的经济利益很可能流入本公司；
3）股利的金额能够可靠计量。
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、
按照本项重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。本公司将一项以摊余成本
计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，按照该资产在重
分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入当期损益。将一项以摊余成
本计量的金融资产重分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，按照该金
55 / 150
2021 年半年度报告
融资产在重分类日的公允价值进行计量。原账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。
以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认时
计入当期损益或在按照实际利率法摊销时计入相关期间损益。
对于本公司将金融负债指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债所
产生的利得或损失按照下列规定进行处理：
1）由本公司自身信用风险变动引起的该金融负债公允价值的变动金额，计入其他综合收益；
2）该金融负债的其他公允价值变动计入当期损益。
按照本条第 1）规定对该金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会
计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括本公司自身信用风险变动的影响金额）
计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综
合收益中转出，计入留存收益。
本公司将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的，
当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计
入留存收益。
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产所产生的所有利得或损失（债务工
具投资），除减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益，直至该金融资产终止确认
或被重分类。但是，采用实际利率法计算的该金融资产的利息计入当期损益。该金融资产终止确
认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当从其他综合收益中转出，计入当期损益。本
公司将该金融资产重分类为其他类别金融资产的，对之前计入其他综合收益的累计利得或损失转
出，调整该金融资产在重分类日的公允价值，并以调整后的金额作为新的账面价值。
10.9 报表列示
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，在“交易性金融资产”科目
中列示。自资产负债表日起超过一年到期且预期持有超过一年的以公允价值计量且其变动计入当
期损益的非流动金融资产，在“其他非流动金融资产”科目列示。
本公司将分类为以摊余成本计量的长期债权投资，在“债权投资”科目中列示。自资产负债表日
起一年内到期的长期债权投资，在“一年内到期的非流动资产”科目列示。本公司购入的以摊余
成本计量的一年内到期的债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的长期债权投资，在“其他债权投资”
科目列示。自资产负债表日起一年内到期的长期债权投资的期末账面价值，在“一年内到期的非
流动资产”科目列示。本公司购入的以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的一年内到期的
债权投资，在“其他流动资产”科目列示。
本公司将指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，在“其他
权益工具投资”科目列示。
本公司承担的交易性金融负债，以及本公司持有的直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债，在“交易性金融负债”科目列示。
10.10 权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司发行（含
再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权
56 / 150
2021 年半年度报告
益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。本公司对权益工具持有方的分配作为利润分
配处理，发放的股票股利不影响所有者权益总额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10 金融工具
13. 应收款项融资
√适用 □不适用
当应收票据和应收账款同时满足以下条件时，本公司将其划分为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，相关具体会计处理方式见本财务报告五、10 金融工具，在报表中列示为
应收款项融资：
1） 合同现金流量为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付；
2） 本公司管理应收票据和应收账款的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标。
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10 金融工具
15. 存货
√适用 □不适用
15.1 存货的分类
本公司的存货分为开发产品、开发成本及低值易耗品等。开发产品包括达到预定可销售状态的土
地开发产品、物业（房屋）开发产品；开发成本包括未达到预定可销售状态的土地开发成本、物
业（房屋）开发成本、公共配套设施等。低值易耗品在领用时按一次摊销法摊销。
15.2 存货成本的核算方法
存货按照购建时的实际成本进行初始计量。存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
（1）土地开发成本的核算：开发用土地在取得及投入开发建设时，记入“土地开发成本”。在开
发建设过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于直
接费用的，直接计入“土地开发成本”；需在各地块间分摊的间接费用，按土地或建筑受益面积
分摊计入。不符合资本化条件的间接费用，于实际发生时直接计入当期营业成本。在转让土地结
转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，按照对工程预算成本的最佳估计予以计提，待未
来实际发生时结转相关计提的项目。
（2）物业（房屋）开发成本的核算：物业（房屋）在建造过程中，发生的前期费用、建安工程费、
市政基础设施费、公共配套设施费、装潢工程费等，属于直接费用的，以工程项目为对象归集，
直接计入“房屋开发成本”；需在各工程项目间分摊的间接费用，按各项目受益面积分摊计入。
（3）公共配套设施费用的核算：商品住宅小区中非营业性的配套设施费用计入商品住宅成本。
（4）为土地开发、房地产开发项目借入资金，符合资本化条件的银行及其他金融机构借款费用，
按照《企业会计准则第 17 号-借款费用》的规定处理，详见本财务报告五、25。
57 / 150
2021 年半年度报告
（5）按照国家有关规定提取的维修基金，计入相关的房产项目成本，并划入监管部门指定账户。
15.3 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
15.4 存货的盘存制度
存货盘存制度采用永续盘存制。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司将拥有的、无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将
已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素作为合同
资产列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10 金融工具
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
21.1 共同控制、重大影响的判断标准
58 / 150
2021 年半年度报告
按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一
致同意后才能决策，则视为共同控制。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项
安排的，不视为共同控制。
对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制
这些政策的制定，则视为对被投资单位实施重大影响。
21.2 初始投资成本的确定
企业合并形成的长期股权投资，按照本财务报告五“5 同一控制下和非同一控制下企业合并的会
计处理方法”的相关内容确认初始投资成本；除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取
得的长期股权投资，按照下述方法确认其初始投资成本：
1）以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资
成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
2）以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成
本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号——金融工具列报》的
有关规定确定。
3）在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，
非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非
有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
4）通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
21.3 后续计量及损益确认方法
21.3.1 成本法后续计量
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，长期股权投资按照初始投资成
本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确
认为当期投资收益。
21.3.2 权益法后续计量
公司对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算，长期股权投资的初始投资成本大
于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；
长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，投资方取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损
益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价
值；投资方按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其
他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。投资方在确认应享有被投资单位净损
益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润
进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，按照投资方的会计
政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。
投资方确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资
单位净投资的长期权益减记至零为限，投资方负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实
现净利润的，投资方在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
59 / 150
2021 年半年度报告
投资方计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之间发生的未实
现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收
益。投资方与被投资单位发生的未实现内部交易损失，按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等的有关规定属于资产减值损失的，全额确认。
21.3.3 因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的处理
按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上
新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为其他权益工
具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转
入改按权益法核算的当期损益。
21.3.4 处置部分股权的处理
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改
按本附注“金融工具”的政策核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之
间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益
法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的
剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权
视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或
施加重大影响的，改按本附注“金融工具”的有关政策进行会计处理，其在丧失控制之日的公允
价值与账面价值间的差额计入当期损益。在编制合并财务报表时，按照本附注“合并财务报表的
编制方法”的相关内容处理。
21.3.5 对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的处理
分类为持有待售资产的对联营企业或合营企业的权益性投资，以账面价值与公允价值减去处置费
用孰低的金额列示，公允价值减去处置费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。对于
未划分为持有待售资产的剩余权益性投资，采用权益法进行会计处理。已划分为持有待售的对联
营企业或合营企业的权益性投资，不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产
之日起采用权益法进行追溯调整。分类为持有待售期间的财务报表作相应调整。
21.3.6 处置长期股权投资的处理
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。采用权益法核算的
长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按
相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用
权、持有并准备增值后转让的土地使用权、自行建造或开发完成后用于出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
60 / 150
2021 年半年度报告
本公司用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命对建筑物和土地使用权
计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、年折旧（摊销）率列示如下：
类 别 建筑物结构 预计使用寿命（年） 年折旧（摊销）率(%)
房屋及建筑物：
高层办公楼 钢 混 40 2.5
商品住宅 钢 混 40 2.5
商品住宅 砖 木 20 5
商业用房 轻 钢 20 5
商业用房 钢 混 40 2.5
通用厂房 轻 钢 20 5
通用厂房 钢 混 20 5
土地使用权：
工业用地 50 2
综合用地 50 2
住宅用地 70 1.43
当投资性房地产剩余使用年限低于预计使用寿命时按剩余使用年限进行折旧（摊销）。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5% 2.38%-4.75%
固定资产装修 年限平均法 5 20%
机器设备 年限平均法 4-10 5% 9.5%-23.75%
电子设备 年限平均法 3 5% 31.67%
运输设备 年限平均法 4 5% 23.75%
其他设备 年限平均法 5 5% 19%
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
61 / 150
2021 年半年度报告
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑费用、其他为使在建工程达到预定可使用状
态所发生的必要支出以及在资产达到预定可使用状态之前所发生的符合资本化条件的借款费用。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。在建投资性房地产
项目在建造完成前于在建工程下核算，达到预定可使用状态后结转为投资性房地产并自次月起开
始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态的房地产开发产品、
投资性房地产和固定资产购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定
可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到
预定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非
正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开
始。
在资本化期间内，专门借款（指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项）以专
门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后确定应予资本化的利息金额；一般借款则根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整
每期利息金额。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
使用权资产，是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。
28.1 使用权资产的初始计量
在租赁期开始日，本公司按照成本对使用权资产进行初始计量。该成本包括下列四项：
1）租赁负债的初始计量金额；
2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
3）承租人发生的初始直接费用；
4）承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本，属于为生产存货而发生的除外。
28.2 使用权资产的后续计量
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即以成本减累计折旧及累
计减值损失计量使用权资产。
本公司按照租赁准则有关规定重新计量租赁负债的，相应调整使用权资产的账面价值。
62 / 150
2021 年半年度报告
28.3 使用权资产的折旧
自租赁期开始日起，本公司对使用权资产计提折旧。使用权资产通常自租赁期开始的当月计提折
旧。计提的折旧金额根据使用权资产的用途，计入相关资产的成本或者当期损益。
本公司在确定使用权资产的折旧方法时，根据与使用权资产有关的经济利益的预期实现方式做出
决定，以直线法对使用权资产计提折旧。
本公司在确定使用权资产的折旧年限时，遵循以下原则：能够合理确定租赁期届满时取得租赁资
产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资
产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
如果使用权资产发生减值，本公司按照扣除减值损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折
旧。
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
本公司无形资产包括土地使用权及软件使用权。除本公司自行开发建设的土地、以出售为开发目
的之房产项目有关的土地以及与投资性房地产项目有关的土地以外，本公司取得的土地使用权计
入“无形资产”，无形资产以实际成本计量。
土地使用权按使用年限 33-70 年平均摊销。外购土地及建筑物的价款难以在土地使用权与建筑物
之间合理分配的，全部作为固定资产。软件使用权按预计受益期限 10 年平均摊销。
当无形资产的公允价值减去处置费用后的净额和资产预计未来现金流量的现值均低于无形资产账
面价值时，确认无形资产存在减值迹象。无形资产存在减值迹象的，其账面价值减记至可收回金
额。可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的
现值两者之间较高者确定。
对使用寿命有限的无形资产的预计使用寿命及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
根据内部研究开发项目支出的性质以及研发活动最终形成无形资产是否具有较大不确定性，分为
研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形
资产：
1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
2）管理层具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
3）能够证明该无形资产将如何产生经济利益；
4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该
无形资产；
5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
63 / 150
2021 年半年度报告
不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。前期已计入损益的开发支出不在以
后期间确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到
预定可使用状态之日起转为无形资产。
当开发支出的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
在财务报表中单独列示的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少每年
进行减值测试。固定资产、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及长期股权投资等，于资
产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价
值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的
净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并
确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收
回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。前述资产减值损失一经确认，如果在
以后期间价值得以恢复，也不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限
在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列示。
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同负债。本公司已收或应
收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职
工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育
保险费等社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为公司
提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，并确认相
应负债，计入当期损益或相关资产成本。
在职工提供服务从而增加了其未来享有的带薪缺勤权利时，确认与累积带薪缺勤相关的职工薪酬，
并以累积未行使权利而增加的预期支付金额计量。在职工实际发生缺勤的会计期间确认与非累积
带薪缺勤相关的职工薪酬。
利润分享计划同时满足下列条件时，公司确认相关的应付职工薪酬：
1）因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2）因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
64 / 150
2021 年半年度报告
1 设定提存计划
公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。根据设定提存计划，预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结
束后十二个月内支付全部应缴存金额的，公司将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪
酬。
2 本公司未设定受益计划。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：
1）公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时。
2）公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
公司按照辞退计划条款的规定，合理预计并确认辞退福利产生的应付职工薪酬。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
公司向职工提供的其他长期职工福利，采用设定提存计划条件，按照关于设定提存计划的有关政
策进行处理。长期残疾福利水平取决于职工提供服务期间长短的，公司在职工提供服务的期间确
认应付长期残疾福利义务；长期残疾福利与职工提供服务期间长短无关的，公司在导致职工长期
残疾的事件发生的当期确认应付长期残疾福利义务。
本公司未设定其他重大的长期职工福利。
34. 租赁负债
√适用 □不适用
34.1 租赁负债的初始计量
本公司按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。
34.1.1 租赁付款额
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该金额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确
定；
3）本公司合理确定将行使购买选择权时，购买选择权的行权价格；
4）租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权时，行使终止租赁选择权需支付的款项；
5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
34.1.2 折现率
在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率，该利率是指使出租人的租赁
收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利
率。本公司因无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。该增量借款利率，是指
65 / 150
2021 年半年度报告
本公司在类似经济环境下为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入
资金须支付的利率。该利率与下列事项相关：
1）本公司自身情况，即集团的偿债能力和信用状况；
2）“借款”的期限，即租赁期；
3）“借入”资金的金额，即租赁负债的金额；
4）“抵押条件”，即标的资产的性质和质量；
5）经济环境，包括承租人所处的司法管辖区、计价货币、合同签订时间等。
本公司以银行贷款利率为基础，考虑上述因素进行调整而得出该增量借款利率。
34.2 租赁负债的后续计量
在租赁期开始日后，本公司按以下原则对租赁负债进行后续计量：
1）确认租赁负债的利息时，增加租赁负债的账面金额；
2）支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额；
3）因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新计量租赁负债的账面价值。
按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益，但应当资
本化的除外。周期性利率是指本公司对租赁负债进行初始计量时所采用的折现率，或者因租赁付
款额发生变动或因租赁变更而需按照修订后的折现率对租赁负债进行重新计量时，本公司所采用
的修订后的折现率。
34.3 租赁负债的重新计量
在租赁期开始日后，发生下列情形时，本公司按照变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现
值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，
但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
1）实质固定付款额发生变动；
2）担保余值预计的应付金额发生变动；
3）用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动；
4）购买选择权的评估结果发生变化；
5）续租选择权或终止租赁选择权的评估结果或实际行使情况发生变化。
35. 预计负债
√适用 □不适用
对因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，其履行很可能导致经济利益的流出，在该义务
的金额能够可靠计量时，确认为预计负债。对于未来经营亏损，不确认预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
66 / 150
2021 年半年度报告
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1 收入确认原则
合同开始日，本公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义
务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
2）客户能够控制本公司履约过程中在建商品或服务。
3）本公司履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就
累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能
合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履
约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户
是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
1）本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
5）客户已接受该商品。
6）其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2 收入计量原则
本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是本公司因向客户转让商品或
服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
合同中存在可变对价的，本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包
含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回
的金额。
合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应
付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。
合同开始日，本公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑
合同中存在的重大融资成分。
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价
值不能合理估计的，参照本公司承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。非现金对价
的公允价值因对价形式以外的原因而发生变动的，作为可变对价处理。
本公司应付客户（或向客户购买本公司商品的第三方）对价的，将该应付对价冲减交易价格，并
在确认相关收入与支付（或承诺支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价
是为了向客户取得其他可明确区分商品的除外。
67 / 150
2021 年半年度报告
合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品的单独
售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
对于附有销售退回条款的销售，本公司在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而
预期有权取得的对价金额确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认为预计负债；同时，
按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值
减损）后的余额，确认为一项资产，即应收退货成本，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除
上述资产成本的净额结转成本。每一资产负债表日，本公司重新估计未来销售退回情况，并对上
述资产和负债进行重新计量。
根据合同约定、法律规定等，本公司为所销售的商品或所建造的资产等提供质量保证。对于为向
客户保证所销售的商品符合既定标准的保证类质量保证，本公司按照《企业会计准则第 13 号—
或有事项》准则进行会计处理。对于为向客户保证所销售的商品符合既定标准之外提供了一项单
独服务的服务类质量保证，本公司将其作为一项单项履约义务，按照提供商品和服务类质量保证
的单独售价的相对比例，将部分交易价格分摊至服务类质量保证，并在客户取得服务控制权时确
认收入。在评估质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独服务时，
本公司考虑该质量保证是否为法定要求、质量保证期限以及本公司承诺履行任务的性质等因素。
本公司有权自主决定所交易商品的价格，即本公司在向客户转让商品及其他产品前能够控制该产
品，则本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入。否则，本公司为代理人，按照
预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应当按照已收或应收对价总额扣除应支付
给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确认。
3 收入确认的具体方法
3.1 按时点确认的收入
3.1.1 转让土地使用权、销售物业（房产）的收入
以签订有关转让销售合同，完成合同内订明的开发建设工程，将有关的土地、房产移交给买方，
经买方验收取得土地、房产控制权，本公司取得土地、房产的结算证明，已经收回销售款项或取
得了收款凭证且相关的经济利益很可能流入时，确认转让土地使用权、销售物业（房产）收入的
实现。
3.1.2 出租土地使用权和物业（房产）收入
以订立租赁合同，在与交易相关的经济利益能够流入本公司时按合同受益期确认营业收入。
3.1.3 酒店公寓服务收入
本公司提供酒店公寓服务的，在酒店公寓服务已经提供且收到价款或取得收取服务费的权利时确
认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
39.1 与合同成本有关的资产金额的确定方法
68 / 150
2021 年半年度报告
本公司与合同成本有关的资产包括合同履约成本和合同取得成本。
合同履约成本，即本公司为履行合同发生的成本，不属于其他企业会计准则规范范围且同时满足
下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1） 该成本与一份当期或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类
似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2） 该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源；
3） 该成本预期能够收回。
合同取得成本，即本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为
一项资产；该资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。增量成本，是指本企业不取
得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。本公司为取得合同发生的、除预期能够收回的增量
成本之外的其他支出（如无论是否取得合同均会发生的差旅费等），在发生时计入当期损益，但
是，明确由客户承担的除外。
39.2 与合同成本有关的资产的摊销
本公司与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期
损益。
39.3 与合同成本有关的资产的减值
本公司在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、
与合同有关的其他资产确定减值损失；然后根据其账面价值高于本公司因转让与资产相关的商品
预期能够取得的剩余对价以及为转让该相关商品估计将要发生的成本这两项的差额的，超出部分
应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产
减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
40.1 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确
认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。
相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
40.2 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
用于补偿企业以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损
失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关成本费用或损失的，直接
计入当期损益或冲减相关成本。
40.3 同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助
69 / 150
2021 年半年度报告
对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；
难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
40.4 政府补助在利润表中的核算
与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
40.5 政府补助退回的处理
已确认的政府补助需要退回的，在需要退回的当期分情况按照以下规定进行会计处理：
初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；
存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；
属于其他情况的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额（包括应纳税
暂时性差异和可抵扣暂时性差异）计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得
额的可抵扣亏损，视同可抵扣暂时性差异。对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应
的递延所得税负债。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的非企业合
并的交易中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递
延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计量。
递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减
的应纳税所得额为限。
对子公司、联营企业及合营企业投资相关的暂时性差异产生的递延所得税资产和递延所得税负债，
予以确认。但本公司能够控制暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会
转回的，不予确认。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
42.1 租赁的识别
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内
控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
70 / 150
2021 年半年度报告
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。
42.2 本公司作为承租人
42.2.1 初始确认
在本公司作为承租人对租赁确认使用权资产和租赁负债。使用权资产、租赁负债的会计处理详见
“五、28 使用权资产”、“五、34 租赁负债”。
42.2.2 租赁变更
租赁变更，是指原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止一项
或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。租赁变更生效日，是指双方就租赁
变更达成一致的日期。
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
1）该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
2）增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本公司按照租赁准则有关租
赁分拆的规定对变更后合同的对价进行分摊，重新确定变更后的租赁期；并采用修订后的折现率
对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计算变更后租赁付款额的现值时，本
公司采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，
本公司采用租赁变更生效日的承租人增量借款利率作为折现率。就上述租赁负债调整的影响，本
公司区分以下情形进行会计处理：
1）租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，承租人应当调减使用权资产的账面价值，并将部
分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。
2）其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，承租人相应调整使用权资产的账面价值。
42.2.3 短期租赁和低价值资产租赁
对于租赁期不超过 12 个月的短期租赁和单项租赁资产为全新资产时价值较低的低价值资产租赁，
本公司选择不确认使用权资产和租赁负债。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，
在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法计入相关资产成本或当期损益。
42.3 本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。
如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬，出租人将该项租赁分
类为融资租赁，除融资租赁以外的其他租赁分类为经营租赁。
42.3.1 经营租赁会计处理
在租赁期内各个期间，本公司采用直线法或其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认为
租金收入。
71 / 150
2021 年半年度报告
提供免租期的，本公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分配，免租期
内应当确认租金收入。本公司承担了承租人某些费用的，将该费用自租金收入总额中扣除，按扣
除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
本公司发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按
照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁
资产，采用系统合理的方法进行摊销。
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损
益。经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与
变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
42.3.2 融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应
收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额
为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司取得的未纳入租
赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
42.4 转租赁
本公司作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本公司基于原租赁产生
的使用权资产，而不是租赁资产，对转租赁进行分类。
42.5 售后租回
本公司按照“五、38 收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
42.5.1 本公司作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的使
用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得
或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司作为承租人继续确认被转让资产，同
时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见“五、10 金融工具”。
42.5.2 本公司作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据前
述“五、42.3 本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让
不属于销售的，本公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。
金融资产的会计处理详见“五、10 金融工具”。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
72 / 150
2021 年半年度报告
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
财政部于 2018 年 12 月颁布了 财政部 对本公司财务报表所列示的金
修订后的《企业会计准则第 21 相关文件 额或披露无重大影响。
号——租赁》 简称“新租赁准
则”）。本公司自 2021 年 1 月
1 日起施行前述准则，并根据
前述准则关于衔接的规定，
2021 年 1 月 1 日的财务报表相
关项目无相应的调整。
其他说明：
除上述事项外，本公司报告期内其他主要会计政策未发生变更。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
□适用 √不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
本公司在运用上述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无法准确计
量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本公司的估计存在差
异。
本公司对下述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更
当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当
期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设
和不确定性主要有：
1）土地和房屋开发成本
73 / 150
2021 年半年度报告
本公司确认土地开发成本和房屋开发成本时，由于存在跨期建设的情况，需要根据项目实际进度
确认开发成本。本公司按照资产负债表日的项目状况和市场情况对项目进度进行估计时，这需要
管理层运用大量的判断。当开发项目的实际进度和估计进度不一致时，其差额将影响当期资产账
面余额与当期损益。
2）投资性房地产的使用寿命
本公司至少于每年年度终了对投资性房地产的使用寿命进行复核。对可使用寿命的估计是根据对
类似性质及功能的投资性房地产的实际可使用年限历史经验为基础，并可能因使用情况发生变化
等原因而有重大改变。当投资性房地产预计可使用年限与先前估计不同时，本公司将作为会计估
计变更处理。
3）土地增值税
本公司存在土地增值税应税行为尚未与税务部门进行土地增值税清算的情况，管理层需对土地增
值税的计提作出重大估计。本公司所确认的土地增值税是基于管理层的最佳估计，最终土地增值
税的清算结果可能与记录的金额不同，而该差异也将影响相关期间计提的所得税。
4）递延所得税资产的确认
于本期末及期初，本公司已确认递延所得税资产分别为 1,385,968,228.19 元及 1,243,828,384.85
元。递延所得税资产的实现主要取决于未来的实际盈利及可抵扣暂时性差异在未来使用年度的实
际税率。如果未来产生的实际盈利高于或低于预期，则可能需要额外确认或转回递延所得税资产。
此外，如本财务报告七、30.（4）所示，于本期末及期初，由于未来是否很可能获得足够的应纳
税所得额具有不确定性，部分子公司的可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异未确认递延所得税资产。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和 6%、9%、13%
应税劳务收入为基础计算销项
税额，在扣除当期允许抵扣的进
项税额后，差额部分为应交增值
税。
销售（出租）房地产项目采用简 5%
易计税方法计税的应税额，以取
得的全部价款和价外费用为销
售额乘以征收率计算。
消费税
营业税
城市维护建设税 应纳增值税 1%、7%
注2
企业所得税 应税所得额 20%、25%
注1
土地增值税 销售在建房地产项目，于收到预 按增值额对应各级税率
收房款时，按照预收房款的 2%
和 3.5%预交土地增值税。房地产
项目开发完成，确认房地产项目
销售收入的当期，将预计土地增
74 / 150
2021 年半年度报告
值税额按适用税率计算的应税
额与已预交土地增值税的差额
计作应交土地增值税
城镇土地使用税 应税土地面积 每平方米 1.5 元-10 元/年
房产税 依照房产余值 1.2％
注 1：根据国家税务总局国税发【2010】53 号“关于加强土地增值税征管工作的通知”和上海市
地方税务局公告【2010】1 号“关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法”，自 2010 年 10 月 1
日起按不同的销售价格确定土地增值税预征率。除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项
目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为 2%；高
于但不超过 1 倍的，预征率为 3.5%；超过 1 倍的，预征率为 5%。本公司按主管税务部门通知要求，
按 2%及 3.5%预征率预交土地增值税。
注 2：根据国家财政部以及税务总局于 2019 年 1 月 17 日颁布的财税【2019】13 号《关于实施小
微企业普惠性税收减免政策的通知》，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，
减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过 100 万元但不
超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。子公司上海由
宏企业管理有限公司符合相关条件，可享受小型微利企业所得税税收优惠政策，按上述政策计提
缴纳企业所得税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 32,236.49 33,470.57
银行存款 1,662,924,233.87 1,885,118,952.87
其他货币资金 590,042,753.35 191,904,606.34
合计 2,252,999,223.71 2,077,057,029.78
其中：存放在境外的款
项总额
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 2,531,680,217.37 3,236,290,863.20
益的金融资产
其中：
75 / 150
2021 年半年度报告
债务工具投资 2,530,925,286.39 3,235,975,104.88
权益工具投资 754,930.98 315,758.32
指定以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
其中：
合计 2,531,680,217.37 3,236,290,863.20
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
76 / 150
2021 年半年度报告
1 年以内 189,301,755.59
1 年以内小计 189,301,755.59
1至2年 6,239,919.40
2至3年 532,700.08
3 年以上 150,405,649.31
3至4年
4至5年
5 年以上 9,786,064.17
合计 356,266,088.55
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
别 账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按
单
项
计
提 9,288,101.76 2.61 9,288,101.76 100.00 9,288,101.76 2.61 9,288,101.76 100.00
坏
账
准
备
其中：
按
单
项
计
提 9,288,101.76 2.61 9,288,101.76 100.00 9,288,101.76 2.61 9,288,101.76 100.00
坏
账
准
备
按 346,977,986.79 97.39 90,237,673.88 26.01 256,740,312.91 237,914,482.53 96.24 87,363,076.67 36.72 150,551,405.86
组
合
计
提
坏
账
准
备
其中：
组 346,977,986.79 97.39 90,237,673.88 26.01 256,740,312.91 237,914,482.53 96.24 87,363,076.67 36.72 150,551,405.86
合
1：
账
龄
组
合
合 356,266,088.55 / 99,525,775.64 / 256,740,312.91 247,202,584.29 / 96,651,178.43 / 150,551,405.86
计
77 / 150
2021 年半年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00 预计无法收回
酒店经营管理有限
公司
上海索朗太阳能科 3,280,036.40 3,280,036.40 100.00 预计无法收回
技有限公司
合计 9,288,101.76 9,288,101.76 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 189,301,755.59 4,384,787.92 2.32
1至2年 6,239,919.40 935,987.91 15.00
2至3年 532,700.08 191,772.03 36.00
3至5年 150,405,649.31 84,227,163.61 56.00
5 年以上 497,962.41 497,962.41 100.00
合计 346,977,986.79 90,237,673.88 26.01
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10.7。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
按单项计 9,288,101.76 9,288,101.76
提坏账准
按组合计
提坏账准
备
其中：
组合 1：账 87,363,076.67 2,874,597.21 90,237,673.88
龄组合
合计 96,651,178.43 2,874,597.21 99,525,775.64
78 / 150
2021 年半年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其中本期无收回或转回金额重要的坏账准备。
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
本期末应收账款前五名余额合计为 298,169,140.21 元，占期末应收账款总额的 83.69%。相应计
提坏账准备 85,800,781.43 元。
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末应收账款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,160,795.92 100.00 1,026,725.25 100.00
1至2年
2至3年
3 年以上
合计 1,160,795.92 100.00 1,026,725.25 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
本期末预付款项前五名余额合计为 1,085,416.81 元，占期末预付款项总额的 93.51%。
其他说明
√适用 □不适用
79 / 150
2021 年半年度报告
本报告期末预付款项中无预付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位或关联方的款项。
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 37,252,843.95
其他应收款 15,153,838.23 19,071,423.29
合计 52,406,682.18 19,071,423.29
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
东方证券股份有限公司 32,160,126.00
交通银行股份有限公司 2,390,751.55
国泰君安证券股份有限公司 2,701,966.4
合计 37,252,843.95
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
80 / 150
2021 年半年度报告
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 12,514,562.39
1 年以内小计 12,514,562.39
1至2年 1,603,806.11
2至3年 1,561,852.93
3 年以上 1,492,357.71
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 17,172,579.14
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收代垫款 17,172,579.14 21,057,835.95
合计 17,172,579.14 21,057,835.95
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余 1,986,412.66 1,986,412.66
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 32,328.25 32,328.25
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
81 / 150
2021 年半年度报告
2021年6月30日余 2,018,740.91 2,018,740.91
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10.7。
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按单项计提
坏账准
按组合计提
坏账准备
其中：
组合 1：账龄 1,986,412.66 32,328.25 2,018,740.91
组合
合计 1,986,412.66 32,328.25 2,018,740.91
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
其中本期无收回或转回金额重要的坏账准备。
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海建工四建 代垫款 2,702,347.83 1 年以内 15.74 81,070.43
集团有限公司
点视投资（上 代垫款 220,619.65 1 年以内 1.28 6,618.59
海）有限公司 835,213.31 1－2 年 4.86 125,282.00
上海上房物业 代垫款 800,000.00 2－3 年 4.66 288,000.00
服务股份有限 200,000.00 3－5 年 1.16 112,000.00
公司
上海建工七建 代垫款 1,499,751.81 1 年以内 8.73 44,992.55
集团有限公司
82 / 150
2021 年半年度报告
上海市浦东新 代垫款 766,607.10 1 年以内 4.46 22,998.21
区民政局
合计 / 7,024,539.70 / 680,961.78
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应收款中无应收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，应收其他
关联方款项详见本财务报告十二、6.（1）所示。
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备 存货跌价准备
项目
账面余额 /合同履约成 账面价值 账面余额 /合同履约成 账面价值
本减值准备 本减值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资
产
合同履约成本
开发成本 2,034,526,086.32 2,034,526,086.32 1,734,695,912.93 1,734,695,912.93
开发产品 3,018,758,121.97 3,018,758,121.97 3,610,541,550.70 3,610,541,550.70
合计 5,053,284,208.29 5,053,284,208.29 5,345,237,463.63 5,345,237,463.63
1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时 预计总投资 期末余额 期初余额
间
S11 碧云尊 2017 年 01 2021 年 12 约 24 亿 1,810,672,199.01 1,520,820,376.54
邸 月 月
T5-10 地块 2016 年 08 约3亿 122,587,232.71 122,274,965.81
福达控股在 月
建项目
29-04 地块 2019 年 12 2023 年 12 6.5 亿 43,303,538.82 35,022,503.95
中移动上海 月 月
研究院
9#地块在建 2007 年 06 未完工 约 500 万 5,053,650.40 5,053,650.40
项目 月
83 / 150
2021 年半年度报告
区内滚动开 52,909,465.38 51,524,416.23
发土地
合 计 2,034,526,086.32 1,734,695,912.93
2）开发产品
项目名称 竣工时间 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
碧云壹零 2018 年 11 月 91,118,275.23 14,755,272.33 76,363,002.90
金桥地块 不适用 176,940,041.61 826,934.76 89,504,623.31 88,262,353.06
金桥及金杨 1997 年至 626,131.07 626,131.07
街坊 1998 年
北郊未来产 2020 年 12 月 2,378,409,947.25 488,743,159.37 1,889,666,787.88
业园
T34 号地块由 18,732,266.35 392,691.52 19,124,957.87
度工坊二期
OFFICE PARK 2020 年 12 月 944,714,889.19 944,714,889.19
II 现代软件
园二期地铁
板块
合 计 3,610,541,550.70 1,219,626.28 593,003,055.01 3,018,758,121.97
注：开发产品本期减少中包括：（1）“碧云壹零”项目交房结转销售成本 14,755,272.33 元；（2）
“北郊未来产业园”项目转入投资性房地产 488,743,159.37 元。（3）“金桥地块”项目销售 T21
厂房结转销售成本 89,504,623.31 元。
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
项 目 期初余额 本期增加 本期转入开 本年销售转 期末余额
发产品 出
开发成本 110,887,702.59 41,711,123.54 152,598,826.13
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
（5）本公司本期末存货经测试未发生减值而毋须计提跌价准备。
（6）截至 2021 年 6 月 30 日，开发产品中金额为 944,714,889.19 元的 “OFFICE PARK II 现代
软件园二期地铁板块”项目已作为本财务报告七、45.（3）/（4）所述银行借款之抵押物。
（7）截至 2021 年 6 月 30 日，开发产品中金额为 1,889,666,787.88 元的 “北郊未来产业园”项
目已作为本财务报告七、45.（6）所述银行借款之抵押物。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
84 / 150
2021 年半年度报告
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
内部交易形成的土地增值税 1,758,612,571.38 1,758,612,571.38
预缴税金 228,089,781.49 190,669,616.24
待抵扣进项税 350,490,320.38 436,833,699.20
合计 2,337,192,673.25 2,386,115,886.82
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
85 / 150
2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
权益
减值
减 法下 其他
被投资单 期初 其他 计提 期末 准备
少 确认 综合 宣告发放现金股 其
位 余额 追加投资 权益 减值 余额 期末
投 的投 收益 利或利润 他
变动 准备 余额
资 资损 调整
益
一、合营企
业
小计
二、联营企
业
上海新金 9,373,781.52 4,365,000.00 -6,437,306.98 7,301,474.54
桥物业经
营管理有
限公司
上海盛盎 4,068,869.43 4,068,869.43
投资管理
有限公司
上海新金
桥物业管
理有限公
注1
司
上海博瑞
吉信息科
技有限公
注2
司
小计 13,442,650.95 4,365,000.00 -6,437,306.98 11,370,343.97
合计 13,442,650.95 4,365,000.00 -6,437,306.98 11,370,343.97
其他说明
注 1：上海新金桥物业管理有限公司本期实现的净利润分享额为-107.82 元，截至 2021 年 6 月 30
日，上海新金桥物业管理有限公司未确认的超额亏损份额为 1,131,445.37 元（2020 年 12 月 31
日 1,131,337.55 元）。
86 / 150
2021 年半年度报告
注 2：上海博瑞吉信息科技有限公司本期实现的净利润分享额为 1,045,571.44 元，截至 2021 年
6 月 30 日，上海博瑞吉信息科技有限公司未确认的超额亏损份额为 1,742,554.35 元（2019 年 12
月 31 日 2,788,125.79 元）。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
东方证券股份有限公司 1,252,958,508.96 1,548,424,061.52
国泰君安证券股份有限公司 82,699,471.60 84,581,198.20
交通银行股份有限公司 36,954,834.70 33,787,277.44
上海华德美居建材装饰仓储有限公司 3,310,840.00 3,310,840.00
国泰君安投资管理股份有限公司 5,259,936.00 5,259,936.00
上海华德美居超市有限公司
上海东申企业（集团）有限公司
合计 1,381,183,591.26 1,675,363,313.16
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以
公允价值
其他综合
其他综合收益转 计量且其
本期确认的股 收益转入
项目 累计利得 累计损失 入留存收益的金 变动计入
利收入 留存收益
额 其他综合
的原因
收益的原
因
东方证 32,160,126.00 1,333,089,905.93 27,368,114.36 初始确认 部分出售
券股份 时指定
有限公
司
国泰君 2,701,966.40 83,548,787.71 初始确认 不适用
安证券 时指定
股份有
限公司
交通银 2,390,751.55 25,891,226.49 初始确认 不适用
行股份 时指定
有限公
司
上海华 初始确认 不适用
德美居 时指定
建材装
饰仓储
有限公
司
国泰君 初始确认 不适用
安投资 时指定
管理股
份有限
公司
上海华 初始确认 不适用
87 / 150
2021 年半年度报告
德美居 时指定
超市有
注
限公司
上海东 7,500,000.00 初始确认 不适用
申企业 时指定
（集团）
有限公
司
合 计 37,252,843.95 1,442,529,920.13 7,500,000.00 27,368,114.36
注：上海华德美居超市有限公司系中外合作企业，根据投资合同，为约定分配情况。上海华德美
居超市有限公司自正式开业之日起，将给予本公司相应的投资回报以先行收回公司的投资成本。
截止 2009 年年末，投资成本已全部收回，以后年度的投资回报全部确认为投资收益。
其他说明：
√适用 □不适用
上述本公司持有的东方证券股份有限公司（“东方证券”）、国泰君安证券股份有限公司（“国
泰君安”）和交通银行股份有限公司（“交通银行”）的股票，期末公允价值按照上海证券交易
所 2021 年半年度最后一个交易日收盘价确定。
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
其中：债务工具投资 46,644,000.00
权益工具投资 325,554,348.92 325,554,348.92
合计 372,198,348.92 325,554,348.92
其他说明：
其他非流动金融资产期末余额比期初余额增加系购买的华安张江光大园 REIT 基金。
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
在建工
项目 房屋、建筑物 土地使用权 合计
程
一、账面原值
1.期初余额 14,083,809,028.00 290,916,336.86 14,374,725,364.86
2.本期增加金额 1,269,953,121.07 1,269,953,121.07
（1）外购
（2）存货\固定资 1,269,953,121.07 1,269,953,121.07
产\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
88 / 150
2021 年半年度报告
（2）其他转出
4.期末余额 15,353,762,149.07 290,916,336.86 15,644,678,485.93
二、累计折旧和累计摊
销
1.期初余额 4,173,400,756.39 83,508,348.33 4,256,909,104.72
2.本期增加金额 207,546,917.30 2,104,429.64 209,651,346.94
（1）计提或摊销 207,546,917.30 2,104,429.64 209,651,346.94
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,380,947,673.69 85,612,777.97 4,466,560,451.66
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 10,972,814,475.38 205,303,558.89 11,178,118,034.27
2.期初账面价值 9,910,408,271.61 207,407,988.53 10,117,816,260.14
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
（3）于 2021 年 6 月 30 日，净值为 2,179,433,504.72 元的投资性房地产尚待办理产证。管
理层认为公司可以在合理的时间内取得产证（2020 年 12 月 31 日上述资产的净值为
2,217,937,485.68 元）。
（4）截至 2021 年 6 月 30 日，投资性房地产“金闽园”项目中净值为 1,773,709,661.55 元
的房屋产权已作为本财务报告七、45.（2）所述银行借款之抵押物。
（5）截至 2021 年 6 月 30 日，投资性房地产“OFFICE PARK II 现代软件园二期地铁板块”项
目中净值为 1,094,754,752.09 元的房屋产权及土地使用权已作为本财务报告七、45.（3）/
（4）所述银行借款之抵押物。
89 / 150
2021 年半年度报告
（6）截至 2021 年 6 月 30 日，投资性房地产“北郊未来产业园”项目中净值为 496,491,531.87
元的房屋产权已作为本财务报告七、45.（6）所述银行借款之抵押物。
（7）截至 2021 年 6 月 30 日，投资性房地产“T32-09 厂房”项目中净值为 112,035,420.20
元的房屋产权已经作为本财务报告七、45.（5）所述银行借款之抵押物。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,094,024,272.91 1,119,903,348.64
固定资产清理
合计 1,094,024,272.91 1,119,903,348.64
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 固定资产装修 机器设备 运输工具 电子设备 其他设备 合计
一、账
面原
值：
1 1,385,891,933.79 134,940,953.65 5,121,624.20 4,109,235.93 66,770,304.81 45,014,275.18 1,641,848,327.56
.期初
余额
2 4,508,627.98 1,380,307.67 5,888,935.65
.本期
增加
金额
（ 4,508,627.98 1,380,307.67 5,888,935.65
1）购
置
（
2）在
建工
程转
入
（
3）企
业合
并增
加
3 62,674.36 479,333.97 92,992.30 635,000.63
.本期
减少
金额
（ 62,674.36 479,333.97 92,992.30 635,000.63
1）处
置或
报废
4 1,385,891,933.79 134,940,953.65 5,058,949.84 4,109,235.93 70,799,598.82 46,301,590.55 1,647,102,262.58
.期末
余额
90 / 150
2021 年半年度报告
二、累
计折
旧
1 296,227,759.82 122,976,381.49 4,863,082.61 3,507,492.21 53,233,056.69 41,137,206.10 521,944,978.92
.期初
余额
2 15,990,768.18 11,672,100.55 378.30 162,071.44 3,046,544.96 828,216.96 31,700,080.39
.本期
增加
金额
（ 15,990,768.18 11,672,100.55 378.30 162,071.44 3,046,544.96 828,216.96 31,700,080.39
1）计
提
3 59,540.62 419,018.93 88,510.09 567,069.64
.本期
减少
金额
（ 59,540.62 419,018.93 88,510.09 567,069.64
1）处
置或
报废
4 312,218,528.00 134,648,482.04 4,803,920.29 3,669,563.65 55,860,582.72 41,876,912.97 553,077,989.67
.期末
余额
三、减
值准
备
1
.期初
余额
2
.本期
增加
金额
（
1）计
提
3
.本期
减少
金额
（
1）处
置或
报废
4
.期末
余额
四、账
面价
值
1 1,073,673,405.79 292,471.61 255,029.55 439,672.28 14,939,016.10 4,424,677.58 1,094,024,272.91
.期末
账面
价值
2 1,089,664,173.97 11,964,572.16 258,541.59 601,743.72 13,537,248.12 3,877,069.08 1,119,903,348.64
.期初
账面
价值
91 / 150
2021 年半年度报告
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
（6）本公司认为：上述期末固定资产未发生可收回金额低于其账面价值的情况而毋须计提减值准
备。
（7）于 2021 年 6 月 30 日，净值为 948,856,742.36 元的固定资产尚待办理产证。管理层认为公
司可以在合理的时间内取得产证（2020 年 12 月 31 日上述资产的净值为 971,785,122.00 元）。
（8）截至 2021 年 6 月 30 日，固定资产“北郊未来产业园”项目中净值为 22,840,769.87 元的房
屋产权已作为本财务报告七、45.（6）所述银行借款之抵押物。
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 1,292,140,942.82 1,877,449,947.75
工程物资
合计 1,292,140,942.82 1,877,449,947.75
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
92 / 150
2021 年半年度报告
减 减
值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
金闽园（装 436,835,143.02 436,835,143.02 1,163,704,669.39 1,163,704,669.39
修改造工
程）
T4-02 通 509,899,402.58 509,899,402.58 405,588,505.57 405,588,505.57
用厂房
T31-02 地 167,274,951.03 167,274,951.03 159,425,802.39 159,425,802.39
块由度工
坊三期
T17B-06 166,284,743.95 166,284,743.95 138,682,602.31 138,682,602.31
新建商办
楼（第五中
心）
S7 地块碧 3,150,415.82 3,150,415.82 3,150,415.82 3,150,415.82
云 E商业
中心
OFFICE
PARK II 现
代软件园
二期地铁
板块
T34 号地
块由度工
坊二期
T4-3 上海
金桥啦啦
宝都（日
三井）商业
办公
碧云公馆
老年公寓
其 他 8,696,286.42 8,696,286.42 6,897,952.27 6,897,952.27
合计 1,292,140,942.82 1,292,140,942.82 1,877,449,947.75 1,877,449,947.75
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
93 / 150
2021 年半年度报告
本
期
转 工程
本期
入 累计 工
利息
项目名 期初 固 本期其他减少 期末 投入 程 利息资本化累计 其中：本期利 资金
预算数 本期增加金额 资本
称 余额 定 金额 余额 占预 进 金额 息资本化金额 来源
化率
资 算比 度
(%)
产 例(%)
金
额
金闽园 1,163,704,669.39 54,340,435.33 781,209,961.70 436,835,143.02 改 531,992,091.18 7,612,771.26 4.36 自有
（装修 造 资金
改造工 安 /借
程） 装 款
T4-02 183,200 405,588,505.57 104,310,897.01 509,899,402.58 27.83 施 711,027.77 711,027.77 3.58 自有
通用厂 万 工 资金
房 中 /借
款
T31-02 28,100 159,425,802.39 9,025,188.23 168,450,990.62 59.95 施 自有
地块由 万 工 资金
度工坊 中
三期
T17B-06 259,900 138,682,602.31 27,602,141.64 166,284,743.95 6.40 施 自有
新建商 万 工 资金
办楼（第 中
五中心）
S7 地块 3,150,415.82 3,150,415.82 前 自有
碧云 期 资金
E商业 阶
中心 段
其 他 6,897,952.27 622,294.56 7,520,246.83 自有
资金
471,200 1,877,449,947.75 195,900,956.77 781,209,961.70 1,292,140,942.82 / / 532,703,118.95 8,323,799.03 / /
合计
万
注：本年度完工转出的重大项目为在建工程“金闽园（装修改造工程）”项目部分完工，转入投
资性房地产。
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
（4）截至 2021 年 6 月 30 日，在建工程“金闽园（装修改造工程）”项目中，金额为 436,835,143.02
元的房屋产权已经作为本财务报告七、45.（2）所述银行借款之抵押物。（2020 年 12 月 31 日金
额为 1,163,704,669.39 元）
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
94 / 150
2021 年半年度报告
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利技
项目 土地使用权 专利权 软件使用权 合计
术
一、账面原值
1.期初余额 348,242,808.62 9,052,585.73 357,295,394.35
2.本期增加
金额
(1)购置
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 348,242,808.62 9,052,585.73 357,295,394.35
二、累计摊销
1.期初余额 69,801,347.65 6,856,327.74 76,657,675.39
2.本期增加 3,748,397.40 457,077.54 4,205,474.94
金额
（1）计提 3,748,397.40 457,077.54 4,205,474.94
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 73,549,745.05 7,313,405.28 80,863,150.33
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
95 / 150
2021 年半年度报告
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面 274,693,063.57 1,739,180.45 276,432,244.02
价值
2.期初账面 278,441,460.97 2,196,257.99 280,637,718.96
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
96 / 150
2021 年半年度报告
装修费 18,634,441.86 4,716,484.92 13,917,956.94
合计 18,634,441.86 4,716,484.92 13,917,956.94
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准
备
内部交易未 3,894,311,909.67 973,577,977.40 3,894,498,514.59 973,624,628.63
实现利润
可抵扣亏损
预提未缴纳 620,111,798.73 151,973,394.1 625,713,135.33 153,373,728.25
的土地增值
税
房地产特殊 504,644,768.13 126,161,192.03 590,311,936.13 147,577,984.03
涉税事项-视
同销售
递延收益 319,081,638.65 79,770,409.66 322,561,524.39 80,640,381.10
应收款项坏 101,519,845.31 25,379,961.33 98,550,606.15 24,637,651.54
账准备
存货预计成 16,859,817.12 4,214,954.26 16,859,817.12 4,214,954.26
本差异
其他权益工 7,500,000.00 1,875,000.00 7,500,000.00 1,875,000.00
具投资公允
价值变动
职工住房基 95,601.50 23,900.38 95,601.50 23,900.38
金
合计 5,464,125,379.11 1,362,976,789.16 5,556,091,135.21 1,385,968,228.19
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
其他债权投资公
允价值变动
其他权益工具投 1,119,462,384.12 279,865,596.03 1,405,277,076.18 351,319,269.05
97 / 150
2021 年半年度报告
资公允价值变动
内部交易形成的 1,758,612,571.38 439,653,142.85 1,758,612,571.38 439,653,142.85
土地增值税
固定资产税会差 11,348,114.56 2,837,028.64 11,496,053.43 2,874,013.36
异
交易性金融资产 6,410,370.88 1,602,592.72 6,167,065.88 1,541,766.47
公允价值变动
其他非流动金融 5,554,348.92 1,388,587.23 5,554,348.92 1,388,587.23
资产公允价值变
动
合计 2,901,387,789.86 725,346,947.47 3,187,107,115.79 796,776,778.96
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 1,280,310.71 1,280,310.71
可抵扣亏损 142,283,426.04 86,265,562.70
视同销售形成的可抵扣暂时 76,260,017.04 76,260,017.04
性时间差异
合计 219,823,753.79 163,805,890.45
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 2,563,212.32 2,563,212.32
2022 年 11,101,513.52 11,101,513.52
2023 年 16,665,226.67 16,665,226.67
2024 年 22,845,477.08 22,845,477.08
2025 年 89,107,996.45 33,090,133.11
合计 142,283,426.04 86,265,562.70 /
其他说明：
√适用 □不适用
税前可弥补亏损额以主管税务部门认定数为准。
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
98 / 150
2021 年半年度报告
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款
保证借款 520,000,000.00 460,000,000.00
信用借款 1,715,000,000.00 1,935,000,000.00
借款利息 1,805,402.77 2,230,416.67
合计 2,236,805,402.77 2,397,230,416.67
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
上述期末保证借款系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，由本公司提供保证。
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及项目款 943,713,112.28 1,348,622,803.66
合计 943,713,112.28 1,348,622,803.66
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
浙江中成建工集团有限公司 21,851,132.90 尚未完成结算
上海誉童建设集团有限公司 18,754,335.71 尚未完成结算
99 / 150
2021 年半年度报告
上海建工七建集团有限公司 13,850,113.76 尚未完成结算
合计 54,455,582.37 /
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末应付账款中无应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，应付其他关
联方款项详见本财务报告十二、6.（2）所示。
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金款 185,878,607.35 175,425,487.61
合计 185,878,607.35 175,425,487.61
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
报告期末预收款项中无预收持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东单位款项，预收其他关联
方款项详见本财务报告十二、6.（2）所示。
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房产销售款 4,504,277,323.24 4,505,653,326.22
酒店房费 7,277,321.66 7,155,477.99
合计 4,511,554,644.90 4,512,808,804.21
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
房产销售预收款具体如下：
项 目 期末余额 期初余额 预计交付时间 预售比例
S11 碧云尊邸 4,495,183,815.52 4,474,827,925.34 2021 年 12 月 50%
碧云壹零项目 9,093,507.72 30,825,400.88 现房销售 不适用
合计 4,504,277,323.24 4,505,653,326.22
100 / 150
2021 年半年度报告
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 35,189,509.82 23,940,809.65 36,577,464.23 22,552,855.24
二、离职后福利-设定提存 200,000.00 5,486,138.91 5,686,138.91
计划
三、辞退福利 142,713.66 142,713.66
四、一年内到期的其他福
利
合计 35,389,509.82 29,569,662.22 42,406,316.80 22,552,855.24
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 12,189,094.00 17,410,112.92 29,267,811.77 331,395.15
补贴
二、职工福利费 22,784,248.39 326,172.58 1,113,449.78 21,996,971.19
三、社会保险费 2,488,742.26 2,488,742.26
其中：医疗保险费 2,418,042.25 2,418,042.25
工伤保险费 35,438.00 35,438.00
生育保险费 14,645.16 14,645.16
残疾人保障金 20,616.85 20,616.85
四、住房公积金 3,481,056.00 3,481,056.00
五、工会经费和职工教育 216,167.43 234,725.89 226,404.42 224,488.90
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 35,189,509.82 23,940,809.65 36,577,464.23 22,552,855.24
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 4,017,284.04 4,017,284.04
2、失业保险费 199,350.67 199,350.67
3、企业年金缴费
4、补充养老保险 200,000.00 1,269,504.20 1,469,504.20
合计 200,000.00 5,486,138.91 5,686,138.91
101 / 150
2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 4,400,891.61 618,272.46
消费税
营业税
企业所得税 90,184,706.27 383,813,268.15
个人所得税 6,935.10 2,078,842.60
城市维护建设税 658,613.61 555,520.12
土地增值税 560,553,971.07 668,145,383.30
土地使用税 2,846,412.27 2,797,641.36
教育费附加 2,992,796.38 2,504,615.48
房产税 3,481,550.75 1,416,675.20
印花税 1,078,839.13
合计 666,204,716.19 1,061,930,218.67
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 336,723,867.90
其他应付款 1,119,215,785.17 1,045,348,784.09
合计 1,455,939,653.07 1,045,348,784.09
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证金、押金 412,006,576.95 388,396,164.69
专项工程款 370,693,407.10 330,214,729.75
102 / 150
2021 年半年度报告
暂收款 119,232,566.21 118,738,077.11
应付土地拆迁补偿 80,121,179.00 80,121,179.00
购房意向金 49,849,025.65 41,054,906.93
应付养吸劳人员费用 12,139,240.00 22,000,000.00
代收代付款 17,074,480.40 15,556,551.90
房屋维修基金 9,271,742.74 7,560,489.56
关联方往来款 5,830,047.28 6,302,185.03
其 他 42,997,519.84 35,404,500.12
合计 1,119,215,785.17 1,045,348,784.09
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
福达控股集团有限公司 263,905,679.60 尚未完成结算
陆行老镇拆迁补偿款 80,121,179.00 尚未完成结算
合计 344,026,858.60 /
其他说明：
√适用 □不适用
本报告期末其他应付款中应付持有公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东及关联方款项详见本财
务报告十二、6.（2）所示。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
1 年内到期的抵押借款 282,000,000.00 143,000,000.00
1 年内到期的保证借款 33,280,000.00 50,000,000.00
1 年内到期的信用借款 200,000,000.00
中期票据利息 14,667,250.00 20,730,388.89
公司债券利息 37,359,024.15 7,438,743.75
长期借款利息 3,865,016.61 4,087,140.70
合计 571,171,290.76 225,256,273.34
其他说明：
上述期末一年内到期的长期借款的抵押物及担保情况详见本财务报告七、45。
103 / 150
2021 年半年度报告
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
短期融资债券 600,000,000.00 600,000,000.00
待转销项税 406,750,685.01 404,255,618.22
短期融资债券利息 3,302,000.00 7,872,000.00
合计 1,010,052,685.01 1,012,127,618.22
短期应付债券的增减变动：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债 按面
溢折
债券 面 发行 券 发行 期初 本期 值计 本期 期末
价摊
名称 值 日期 期 金额 余额 发行 提利 偿还 余额
销
限 息
20 金 100 2020-7-20 270 600,000,000.00 600,000,000.00 600,000,000.00
桥开发 日
SCP002
21 金 100 2021-4-14 90 600,000,000.00 600,000,000.00 600,000,000.00
桥开发 日
SCP001
合计 / / / 1,200,000,000.00 600,000,000.00 600,000,000.00 600,000,000.00 600,000,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 2,492,530,000.00 2,379,250,000.00
保证借款 446,090,000.00 536,010,000.00
信用借款 200,000,000.00
合计 2,938,620,000.00 3,115,260,000.00
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
（2）上述期末抵押借款中，借款 300,000,000.00 元与本财务报告七、43 项下抵押借款
120,000,000.00 系本公司借入，借款总额度 990,000,000.00 元，借款期限 10 年，自 2015 年 11
月 27 日至 2025 年 11 月 26 日，自 2017 起分期偿还。借款抵押物系本公司“金闽园”项目的房屋
产权，详见本财务报告七、20.(4)和 22.（4）所述。
（3）上述期末抵押借款中，借款 540,000,000.00 元与本财务报告七、43 项下抵押借款
60,000,000.00 元系本公司借入，借款总额度 600,000,000.00 元，借款期限 10 年，自 2019 年 4
104 / 150
2021 年半年度报告
月 22 日至 2029 年 4 月 21 日，自 2021 年 4 月起分期偿还。借款抵押物系本公司“OFFICE PARK II
现代软件园二期地铁板块”项目的土地使用权，详见本财务报告七、9.（6）和 20.（5）所述。
（4）上述期末抵押借款中，借款 50,000,000.00 元与本财务报告七、43 项下抵押借款
40,000,000.00 元系本公司借入，借款总额度 400,000,000.00 元，借款期限 9 年，自 2020 年 5
月 18 日至 2029 年 4 月 18 日，自 2021 年 4 月起分期偿还。借款抵押物系本公司“OFFICE PARK II
现代软件园二期地铁板块”项目的房屋产权，详见本财务报告七、9.（6）和 20.（5）所述。
（5）上述期末抵押借款中，借款 1,000,000.00 元与本财务报告七、43 项下抵押借款 9,000,000.00
元系子公司上海由鹏资产管理有限公司借入，借款总额度为 84,000,000.00 元，借款期限 10 年，
自 2016 年 5 月 17 日至 2026 年 5 月 16 日止，自 2018 年 4 月起分期偿还。借款的抵押物系该公司
川桥路 1369 号工业厂房的房屋产权，详见本财务报告七、20.(7)所述。
（6）上述期末抵押借款中，借款 1,592,530,000.00 元与本财务报告七、43 项下抵押借款
62,000,000.00 元系子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司借入，为银团借款，借款总额
度为 2,000,000,000.00 元，借款期限 10 年，自 2018 年 5 月 29 日至 2027 年 12 月 31 日止，自
2020 年 4 月起分期偿还。借款抵押物系该公司“北郊未来产业园”项目的房屋产权，详见本财务
报告七、9.（7）和 20.（6）和 21.（8）所述。
（7）上述期末保证借款中，借款 396,090,000.00 元与本财务报告七、43 项下保证借款
33,280,000.00 元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司借入，借款总额度为
700,000,000.00 元，借款期限 15 年，自 2018 年 8 月 10 日至 2033 年 7 月 20 日止，自 2020 年 10
月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。
（8）上述期末保证借款中，借款 50,000,000.00 元系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公
司借入，借款总额度为 990,000,000.00 元，借款期限 20 年，自 2021 年 1 月 28 日至 2041 年 1
月 27 日止，自 2024 年 7 月起分期偿还。该借款由本公司提供担保。
（9）上述期末信用借款系本公司借入。
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 1,397,300,000.00 1,397,300,000.00
公司债 1,190,199,000.00 1,190,199,000.00
合计 2,587,499,000.00 2,587,499,000.00
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 溢折价 本期 期末
面值
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 摊销 偿还 余额
13 金桥 100 2014/11/17 8 年 1,200,000,000.00 1,190,199,000.00 37,359,024.15 1,190,199,000.00
债
19 金桥 100 2019/12/3 5 年 500,000,000.00 499,400,000.00 5,238,303.57 499,400,000.00
开发
MTN001
105 / 150
2021 年半年度报告
20 金桥 100 2020/5/9 5 年 900,000,000.00 897,900,000.00 9,428,946.43 897,900,000.00
开发
MTN001
合计 / / / 2,600,000,000.00 2,587,499,000.00 52,026,274.15 2,587,499,000.00
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
（5）经中国证券监督管理委员会证监许可[2014]664 号文《关于核准上海金桥出口加工区开发股
份有限公司公开发行公司债券的批复》，本公司于 2014 年 11 月 17 日完成公开发行 12 亿元公司
债券。本次债券 8 年期，附第 5 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。票面利率
5.00%，采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本。由上海金桥（集团）有限
公司提供保证担保。经上海证券交易所同意，本公司债于 2014 年 12 月 25 日起在上海证券交易所
挂牌交易，债券简称“13 金桥债”，债券代码“122338”。公司 2019 年决定不调整债券票面利
率，即债券存续期限内的票面利率仍为 5.00%，并在存续期间固定不变。根据中国证券登记结算
有限责任公司上海分公司提供的截至 2019 年债券回售申报数据，“13 金桥债”的回售数量为
9,801 手（1 手为 10 张，每张面值 100 元），回售金额为人民币 9,801,000.00 元（不含利息）。
（6）2019 年 10 月 8 日，公司收到中国银行间市场交易商协会印发的《接受注册通知书》（中市
协注[2019]MTN573 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过 5 亿元的中期
票据。公司于 2019 年 12 月 3 日发行了第一期中期票据（简称“19 金桥开发 MTN001”，代码
“101901657”。）。本期实际发行金额 5 亿元，期限为 3+2 年，起息日为 2019 年 12 月 5 日，
兑付日为 2024 年 12 月 5 日，发行价格为 100 元，票面利率为 3.59%。
（7）2020 年 4 月 14 日，公司收到中国银行间市场交易商协会印发的《接受注册通知书》（中市
协注[2020]MTN362 号），获准面向全国银行间债券市场机构投资者发行总额不超过 15 亿元的中
期票据。公司于 2020 年 5 月 7 日发行了第一期中期票据（简称“20 金桥开发 MTN001”，代码
“102000982”。）。本期实际发行金额 9 亿元，期限为 5 年，起息日为 2020 年 5 月 9 日，兑付
日为 2025 年 5 月 9 日，发行价格为 100 元，票面利率为 3.28%。
47、 租赁负债
□适用 √不适用
106 / 150
2021 年半年度报告
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 412,378,262.77 412,378,262.77
专项应付款
合计 412,378,262.77 412,378,262.77
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
金桥北区存量土地开发成本 221,601,079.04 221,601,079.04
注
土地动拆迁养老吸劳人员费用 190,777,183.73 190,777,183.73
合计 412,378,262.77 412,378,262.77
其他说明：
注：土地动拆迁养老吸劳人员费用系子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司预估的应付金
桥出口加工区土地动拆迁养吸劳人员的安置费用，用于支付被征用土地的人均落实保障费用，每
月支付直至退休为止。该等款项的估计需要管理层运用判断和估计，以上海市最低工资标准为基
础，根据历年的人员社会保障费用的增长、养老吸劳人员费用的历年支付情况以及考虑政府宏观
政策的影响，合理估计包括工资增长率、折现率和其他因素等，以确定土地动拆迁养老吸劳人员
费用的最佳估计，确定长期应付款，并相应计提土地开发成本。
本公司管理层认为所采用的假设是合理的，但实际经验值及假设条件的变化将影响该等土地开发
成本和负债的余额。其中预计未来一年以内需要支付的金额计入其他应付款，详见本财务报告七、
41。
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 322,561,524.39 3,479,885.74 319,081,638.65 补助资金
107 / 150
2021 年半年度报告
合计 322,561,524.39 3,479,885.74 319,081,638.65 /
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计入营
本期新增补 本期计入其他 与资产相关/
负债项目 期初余额 业外收入金 其他变动 期末余额
助金额 收益金额 与收益相关
额
金桥新兴 265,106,640.89 2,242,926.34 262,863,714.55 与资产相关
金融综合
服务平台
项目补贴
T25 由度空 9,471,332.93 836,288.22 8,635,044.71 与资产相关
间 III 期
扩建项目
T68 一期由 9,000,000.00 9,000,000.00 与资产相关
度慧谷二
期
吴昌硕纪 7,494,976.92 111,311.54 7,383,665.38 与资产相关
念馆项目
T25 由度空 6,000,000.00 6,000,000.00 与资产相关
间 III 期
园区
T28 厂房建 5,608,321.64 91,689.16 5,516,632.48 与资产相关
设项目
T12B 由度 5,000,000.00 5,000,000.00 与资产相关
工场配套
项目
张江基金 4,620,000.00 4,620,000.00 与资产相关
污水项目
补贴
网络文化 3,794,000.00 3,794,000.00 与资产相关
平台建设
项目
T28 由度工 3,000,000.00 3,000,000.00 与资产相关
坊园区服
务平台项
目
T17-B2 公 1,225,000.31 49,999.98 1,175,000.33 与资产相关
共停车场
项目
1,100,000.00 1,100,000.00 综合性项目的
政府补助，根
据立项时各子
T52 地块厂
项目的性质分
房项目
为与资产相关
和与收益相关
的政府补助。
公共信息 517,500.00 135,000.00 382,500.00 与资产相关
服务平台
建设项目
拨款
新能源车 53,532.70 12,670.50 40,862.20 与资产相关
辆补贴
环境综合 570,219.00 570,219.00 与资产相关
整治经费
108 / 150
2021 年半年度报告
补贴
合 计 322,561,524.39 3,479,885.74 319,081,638.65
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总 1,122,412,893.00 1,122,412,893.00
数
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢 1,720,497,422.62 1,720,497,422.62
价）
其他资本公积 -11,536,181.36 -11,536,181.36
合计 1,708,961,241.26 1,708,961,241.26
56、 库存股
□适用 √不适用
109 / 150
2021 年半年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期计入其
期初 计入其 他综合收益当 期末
项目 税后归
余额 本期所得税前发 他综合 期转入留存收 税后归属于母公 余额
减：所得税费用 属于少
生额 收益当 益 司
数股东
期转入
损益
一、不能 1,048,332,807.09 -249,323,873.09 27,368,114.36 -62,330,968.27 -214,361,019.18 833,971,787.91
重分类
进损益
的其他
综合收
益
其中：重
新计量
设定受
益计划
变动额
权益
法下不
能转损
益的其
他综合
收益
其他 1,048,332,807.09 -249,323,873.09 27,368,114.36 -62,330,968.27 -214,361,019.18 833,971,787.91
权益工
具投资
公允价
值变动
企业
自身信
用风险
公允价
值变动
二、将重 293,254.09 293,254.09
分类进
损益的
其他综
合收益
其中：权 293,254.09 293,254.09
益法下
可转损
益的其
他综合
收益
其他
债权投
资公允
价值变
动
金融
资产重
分类计
入其他
综合收
益的金
额
其他
债权投
资信用
减值准
备
现金流
量套期
储备
外币
财务报
表折算
差额
110 / 150
2021 年半年度报告
其他综 1,048,626,061.18 -249,323,873.09 27,368,114.36 -62,330,968.27 -214,361,019.18 834,265,042.00
合收益
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
本期处置原持有的东方证券股票 4,500,000.00 股，前期计入其他综合收益，本期结转至留存收益。
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 903,688,554.42 903,688,554.42
任意盈余公积 370,094,422.82 370,094,422.82
储备基金
企业发展基金
其他
合计 1,273,782,977.24 1,273,782,977.24
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 5,606,233,741.02 4,803,876,437.20
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 5,606,233,741.02 4,803,876,437.20
加：本期归属于母公司所有者的净利 443,256,769.79 1,107,762,338.53
润
减：提取法定盈余公积 23,675,712.35
提取任意盈余公积 11,837,856.17
提取一般风险准备
应付普通股股利 336,723,867.90 347,947,996.83
转作股本的普通股股利
其 他 -27,368,114.36 -78,056,530.64
期末未分配利润 5,740,134,757.27 5,606,233,741.02
根据 2021 年 5 月 27 日召开的股东大会审议通过的利润分配方案：按 2020 年末总股本
1,122,412,893 股为分配基数，向全体股东按每 10 股派发现金红利 3.00 元（含税）。其中 B 股
股东派发现金红利按照股东大会决议日下一工作日（即 2020 年 5 月 29 日）中国人民银行公布的
美元对人民币的中间价折算，每股派发现金红利 0.046979 美元（含税）。总计分配人民币
336,723,867.90 元。
其他系公司本期出售了其他权益工具投资中的部分股票，按照新金融工具准则将处置收益直接计
入留存收益。
111 / 150
2021 年半年度报告
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,175,774,788.07 470,086,876.15 2,006,420,598.63 968,510,603.73
其他业务 2,054,307.11 1,651,939.25
合计 1,177,829,095.18 470,086,876.15 2,008,072,537.88 968,510,603.73
其中：主营业务（分行业）
产品名称 本期发生额 上期发生额
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产销售 288,440,611.38 104,259,895.64 1,350,926,605.50 613,665,041.79
房地产租赁 830,335,842.21 313,481,544.47 604,307,996.79 302,102,439.23
酒店公寓收入 56,998,334.48 52,345,436.04 51,185,996.34 52,743,122.71
合 计 1,175,774,788.07 470,086,876.15 2,006,420,598.63 968,510,603.73
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
详见本财务报告十六、6.（2）报告分部的财务信息。
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
详见本财务报告五、38.（1）.3.1.1/2/3 所述。
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
112 / 150
2021 年半年度报告
城市维护建设税 558,130.76 423,119.81
教育费附加 2,208,989.46 1,725,792.41
资源税
房产税 7,012,825.73 1,867,680.74
土地使用税 5,692,825.95 5,108,391.35
车船使用税 5,160.00 5,160.00
印花税 1,084,873.83 20,383.90
土地增值税 69,815,484.63 180,402,020.48
合计 86,378,290.36 189,552,548.69
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售服务费 3,011,525.43 13,928,517.36
广告宣传费 3,698,750.61 2,510,522.18
业务招待费 198,987.77 302,953.08
其 他 706,512.86 1,003,193.12
合计 7,615,776.67 17,745,185.74
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,056,992.19 22,266,011.28
中介机构费 4,445,235.26 4,601,364.73
折旧摊销费 2,544,910.05 2,788,602.54
差旅费 2,228,491.60 2,153,764.25
办公费 389,091.33 657,335.58
董事会务费 242,171.00 248,611.00
业务招待费 156,472.15 63,261.99
其 他 4,114,004.35 2,065,439.88
合计 44,177,367.93 34,844,391.25
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 119,511,628.71 99,308,086.30
113 / 150
2021 年半年度报告
利息收入 -23,609,355.83 -14,633,600.40
汇兑净损失 14,220.40 -25,073.46
银行手续费 1,336,510.90 3,151,870.70
合计 97,253,004.18 87,801,283.14
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
递延收益结转 3,479,885.74 4,892,464.82
进项税加计扣除 35,336.90 2,553,061.95
注
其他 12,795,800.78 1,027,656.74
合计 16,311,023.42 8,473,183.51
其他说明：
注：系收到的直接计入当期损益的政府补助，详见本财务报告七、84 所述。
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收 32,060,107.25 3,194,923.81
益
其他权益工具投资在持有期间取得的 37,252,843.95 26,494,204.25
股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 328,634.35 373,189.60
处置其他权益工具投资取得的投资收
益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
合计 69,641,585.55 30,062,317.66
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 193,486.46 -482,431.85
114 / 150
2021 年半年度报告
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 193,486.46 -482,431.85
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -2,874,597.21 -29,462,917.04
其他应收款坏账损失 -32,328.25 2,020,603.36
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -2,906,925.46 -27,442,313.68
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产利得或损失 -18,262.62 11,200.00
合计 -18,262.62 11,200.00
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得
合计
其中：固定资产处置
115 / 150
2021 年半年度报告
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助
违约金收入 1,335,771.42 1,335,771.42
其 他 35.00 24,457.25 35.00
合计 1,335,806.42 24,457.25 1,335,806.42
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处
置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 730,000.00 350,000.00 730,000.00
其 他 9,106.97 1,942.82 9,106.97
合计 739,106.97 351,942.82 739,106.97
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 109,904,927.49 264,691,007.40
递延所得税费用 22,991,439.03 -88,478,171.42
合计 132,896,366.52 176,212,835.98
116 / 150
2021 年半年度报告
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 556,135,386.69
按法定/适用税率计算的所得税费用 139,033,846.67
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 -20,230,810.97
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 88,864.98
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差 14,004,465.84
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 132,896,366.52
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本财务报告七、57
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 12,794,824.00
利息收入 23,367,377.95 14,633,600.40
代收款项 8,673,468.53 1,336,246.68
保证金押金 24,436,259.12 23,128,535.24
其 他 2,509,634.65 2,303,872.23
合计 71,781,564.25 41,402,254.55
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付与销售费用及管理费用有关的 16,744,059.67 16,988,831.85
现金
银行手续费等 1,336,455.38 3,079,506.44
捐赠支出 730,000.00
117 / 150
2021 年半年度报告
其 他 3,097,298.65 1,787,687.41
合计 21,907,813.70 21,856,025.70
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 423,239,020.17 543,700,159.42
加：资产减值准备
信用减值损失 2,906,925.46 27,442,313.68
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 31,700,080.39 35,854,729.77
性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 4,205,474.94 3,934,169.24
长期待摊费用摊销 4,716,484.92 2,538,032.66
处置固定资产、无形资产和其他长期 18,262.62 -11,200.00
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号 -193,486.46 482,431.85
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 119,511,628.71 99,308,086.30
投资损失（收益以“－”号填列） -69,641,585.55 -30,062,317.66
递延所得税资产减少（增加以“－” 22,991,439.03 -88,382,979.87
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” 23,841.53 -395,150.49
号填列）
118 / 150
2021 年半年度报告
存货的减少（增加以“－”号填列） 291,953,255.34 50,223,409.70
经营性应收项目的减少（增加以 -90,735,023.04 17,260,843.70
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -654,149,612.94 109,557,180.07
“－”号填列）
在建工程、投资性房地产的减少（增 -474,992,769.20 -96,763,734.40
加以“-”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -388,446,064.08 674,685,973.97
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,252,999,223.71 3,191,353,894.66
减：现金的期初余额 2,077,057,029.78 1,159,947,907.72
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 175,942,193.93 2,031,405,986.94
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,252,999,223.71 2,077,057,029.78
其中：库存现金 32,236.49 33,470.57
可随时用于支付的银行存款 1,662,924,233.87 1,885,118,952.87
可随时用于支付的其他货币资 590,042,753.35 191,904,606.34
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,252,999,223.71 2,077,057,029.78
119 / 150
2021 年半年度报告
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 2,834,381,677.07 详见本财务报告七、9.（6）/
（7）所述
固定资产 22,840,769.87 借款抵押物
无形资产
投资性房地产 3,476,991,365.71 借款抵押物
在建工程 436,835,143.02 借款抵押物
合计 6,771,048,955.67 /
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 327,574.27 6.4601 2,116,162.54
欧元
港币
应收账款 - -
其中：美元
欧元
港币
长期借款 - -
其中：美元
欧元
港币
其他应付款 - -
其中：美元 63,115.22 6.4601 407,730.63
欧元
港币
120 / 150
2021 年半年度报告
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
金桥新兴金融综合服 262,863,714.55 递延收益 2,242,926.34
务平台项目补贴
T25 由度空间 III 期扩建 8,635,044.71 递延收益 836,288.22
项目
T68 一期由度慧谷二期 9,000,000.00 递延收益
吴昌硕纪念馆项目 7,383,665.38 递延收益 111,311.54
T25 由度空间 III 期园区 6,000,000.00 递延收益
T28 厂房建设项目 5,516,632.48 递延收益 91,689.16
T12B 由度工场配套项 5,000,000.00 递延收益
目
张江基金污水项目补 4,620,000.00 递延收益
贴
网络文化平台建设项 3,794,000.00 递延收益
目
T28 由度工坊园区服务 3,000,000.00 递延收益
平台项目
T17-B2 公共停车场项 1,175,000.33 递延收益 49,999.98
目
T52 地块厂房项目 1,100,000.00 递延收益
公共信息服务平台建 382,500.00 递延收益 135,000.00
设项目拨款
新能源车辆补贴 40,862.20 递延收益 12,670.50
环境综合整治经费补 570,219.00 递延收益
贴
浦东新区“十三五”财 其他收益 10,000,000.00
政扶持资金
房屋征收补偿款 其他收益 1,745,848.00
产业扶持基金 其他收益 930,000.00
稳岗补贴 其他收益 118,976.00
合计 319,081,638.65 16,274,709.74
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
121 / 150
2021 年半年度报告
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
122 / 150
2021 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
√适用 □不适用
本期公司合并范围未发生变更。
123 / 150
2021 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上海金桥 上海市 上海市 房地产经营 86.00 14.00 设立
出口加工
区房地产
发展有限
注1
公司
上海新金 上海市 上海市 房地产、酒 100.00 100.00 设立
桥广场实 店租赁
业有限公
司
上海金桥 上海市 上海市 房地产经营 100.00 100.00 同一控制下
出口加工 企业合并
区联合发
展有限公
司
上海盛讯 上海市 上海市 项目投资 100.00 设立
投资有限
公司
上海由鹏 上海市 上海市 资产管理、 100.00 设立
资产管理 物业管理
有限公司
上海北郊 上海市 上海市 项目投资 60.00 设立
未来产业
园开发运
营有限公
注2
司
上海由川 上海市 上海市 企业管理、 100.00 设立
企业管理 物业管理
有限公司
上海由宏 上海市 上海市 企业管理、 100.00 设立
企业管理 物业管理
有限公司
其他说明：
注 1：对子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司间接的持股比例由本公司全资子公司上
海金桥出口加工区联合发展有限公司持有。
注 2：子公司上海北郊未来产业园开发运营有限公司系本公司与上海宝山工业园投资管理有限公
司于 2016 年 5 月 11 日共同出资成立的子公司，本公司持股比例 60%，上海宝山工业园投资管理
有限公司持股比例 40%。
124 / 150
2021 年半年度报告
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 东的损益 告分派的股利 益余额
上海北郊未来 40% -20,017,749.62 201,470,910.67
产业园开发运
营有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
子 期末余额 期初余额
公
司 非流动资 流动负 非流动资 流动负
名 流动资产 资产合计 非流动负债 负债合计 流动资产 资产合计 非流动负债 负债合计
产 债 产 债
称
上 2,095,46 526,337 2,621,80 525,521 1,592,60 2,118,12 2,571,03 41,732 2,612,76 720,725 1,338,32 2,059,04
海 2,910.72 ,149.13 0,059.85 ,345.65 1,437.50 2,783.15 6,251.99 ,170.2 8,422.28 ,334.04 1,437.50 6,771.54
北 9
郊
未
来
产
业
园
开
发
运
营
有
限
公
司
子 本期发生额 上期发生额
公
司 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
名 量 量
称
上 2,254,468.32 -50,044,374.04 -50,044,374.04 -208,987,618.07 491,274.86 -5,512,915.61 -5,512,915.61 -176,745,412.65
海
北
郊
未
来
产
业
园
开
发
运
营
有
限
公
司
125 / 150
2021 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润
--其他综合收益
--综合收益总额
联营企业：
投资账面价值合计 7,301,474.54 8,538,049.76
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 3,470,994.39 5,292,656.91
--其他综合收益
--综合收益总额 3,470,994.39 5,292,656.91
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
126 / 150
2021 年半年度报告
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合营企业或联营企 累积未确认前期累计 本期未确认的损失 本期末累积未确认的
业名称 的损失 （或本期分享的净利润） 损失
上海新金桥物业管 -1,131,337.55 -107.82 -1,131,445.37
理有限公司
上海博瑞吉信息科 -2,788,125.79 1,045,571.44 -1,742,554.35
技有限公司
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括货币资金、借款、应收账款、应付账款、交易性金融资产、其他权益
工具投资、其他非流动金融资产、应付债券、其他应收款、其他应付款、其他流动负债、长期应
付款等，各项金融工具的详细情况说明见本财务报告七。与这些金融工具有关的风险，以及本公
司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监
控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
1.风险管理目标和政策
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负
面影响低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风
险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险
管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
1.1 信用风险
2021 年 6 月 30 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：合并资产负债
127 / 150
2021 年半年度报告
表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风
险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。
为降低信用风险，本公司严格控制信用额度和信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的
措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保
就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本公司管理层认为本公司所承担的信用风险已经
大为降低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，除在本财务报告七、5.（5）
中披露的应收账款前五名客户外，本公司无其他重大信用集中风险。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
1.2 市场风险
1.2.1 汇率风险
汇率风险指因汇率变动产生损失的风险。本公司的业务绝大部分以人民币进行交易，因此外币汇
率波动对公司的经营成果影响甚微。
1.2.2 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。利率风
险可源于已确认的计息金融工具和未确认的金融工具。本公司面临的利率风险主要来源于银行借
款及公司债券。公司通过建立良好的银企关系，对授信额度、授信品种以及授信期限进行合理的
设计，保障银行授信额度充足，满足公司各类短期融资需求。
1.2.3 其他价格风险
本公司持有的分类为其他权益工具投资在资产负债表日以公允价值计量。因此，本公司的其他权
益工具投资承担着证券市场变动的风险。本公司采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券
投资的价格风险。
其他权益工具 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
投资
交通银行股票 33,787,277.44 3,167,557.26 36,954,834.7
东方证券股票 1,548,424,061.52 295,465,552.56 1,252,958,508.96
国泰君安股票 84,581,198.20 1,881,726.60 82,699,471.6
合 计 1,666,792,537.16 3,167,557.26 297,347,279.16 1,372,612,815.26
假设在其他条件不变的情况下，股票价格上升或下降 10%，对公司当期净利润无影响，会影响当
期其他综合收益增加或减少 10,294.60 万元。
1.3 流动风险
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公
司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保
遵守借款协议。
本公司将银行借款、所有者投入资金、企业债券等作为重要的资金来源。
128 / 150
2021 年半年度报告
本公司通过采取以下措施来降低流动性风险：
2021 年 6 月 30 日，本公司可向银行申请使用的授信合同额度合计为 68.30 亿元（2020 年 12 月
31 日为 56 亿元）。
本公司的日常经营可以产生足够的经营活动现金流以如期偿还未来 12 个月内到期的借款。
本公司在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，确保维持充裕的现金储备，包括在必要时处
置部分有价证券。
综上所述，本公司管理层认为本公司所承担的流动风险并不重大。
本公司持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
项 目 期末余额
一年以内 一年以上 合 计
金融负债
短期借款 2,236,805,402.77 2,236,805,402.77
应付账款 777,717,853.99 165,995,258.29 943,713,112.28
其他应付款 826,803,608.10 629,136,044.97 1,455,939,653.07
一年内到期的非流 571,171,290.76 571,171,290.76
动负债
其他流动负债 603,302,000.00 603,302,000.00
应付债券 2,587,499,000.00 2,587,499,000.00
长期借款 2,938,620,000.00 2,938,620,000.00
长期应付款 412,378,262.77 412,378,262.77
金融负债合计 5,015,800,155.62 6,733,628,566.03 11,749,428,721.65
上表系根据本公司金融负债可能的最早偿还日的未折现现金流编制的。合同到期日基于本公司可
能被要求偿付的最早之日。
2.资本管理
本公司通过优化负债与股东权益的结构来管理资本，以确保集团内的主体能够持续经营，并同时
最大限度增加股东回报。本公司自 2016 年起采用的整体策略保持不变。
本公司的资本结构由本公司的净债务（本财务报告七、32 和七、43-46 中披露的借款、债券与现
金和银行存款余额抵减后的净额）和股东权益（包括在本财务报告七、53-60 中披露的股本、资
本公积、其他综合收益、盈余公积、未分配利润和少数股东权益）组成。
本公司并未受制于外部强制性资本管理要求。本公司的风险管理委员会定期复核本公司的资本结
构。作为复核的一部分，该委员会会考虑资本成本以及与各类资本相关的风险。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末公允价值
129 / 150
2021 年半年度报告
第一层次公允价值 第二层次公允价值 第三层次公允价
合计
计量 计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 754,930.98 2,530,925,286.39 2,531,680,217.37
1.以公允价值计量且 754,930.98 2,530,925,286.39 2,531,680,217.37
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资 2,530,925,286.39 2,530,925,286.39
（2）权益工具投资 754,930.98 754,930.98
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投 1,372,612,815.26 8,570,776.00 1,381,183,591.26
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
其他非流动金融资产 46,644,000.00 325,554,348.92 372,198,348.92
持续以公允价值计量 1,420,011,746.24 2,530,925,286.39 334,125,124.92 4,285,062,157.55
的资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价值
计量
130 / 150
2021 年半年度报告
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司持有的交易性金融资产-权益工具投资和其他权益工具投资系上市公司股票，其期末公允价
值参照上海证券交易所 2021 年度半年度最后一个交易日之收盘价确定。本公司无非持续第一层次
公允价值计量的资产和负债。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
本公司持有的交易性金融资产-债务工具主要系银行理财产品，采用现金流量折现法确定其公允价
值，使用的重要参数包括预期收益率等。本公司无非持续第二层次公允价值计量的资产和负债。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
金融资产 公允价值层级 估值技术及主要输入 重要不可观察输入参
参数 数
其他权益工具投资、其 第三层级 公司的其他权益工具 未来现金流量、流动性
他非流动金融资产 投资、其他非流动金融 折扣等
资产主要为非上市股
权，估值技术包括市场
法及收益法
本公司无非持续第三层次公允价值计量的资产和负债。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
131 / 150
2021 年半年度报告
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上海金桥（集 上海 房地产经营 332,286.01 49.37% 49.37%
团）有限公司
本企业最终控制方是上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司情况详见本财务报告九、1 所示。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海新金桥物业经营管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海新金桥物业管理有限公司 受同一母公司控制的联营企业
上海博瑞吉信息科技有限公司 联营企业
上海盛盎投资管理有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海新金桥建设发展有限公司 受同一母公司控制
上海市民办平和学校 受同一母公司控制
上海浦东新区格霖教育培训中心 受同一母公司控制
上海工宇物业管理有限公司 受同一母公司控制
上海欣城物业有限公司 受同一母公司控制
上海新金桥环保有限公司 受同一母公司控制
上海金桥再生资源市场经营管理有限公 受同一母公司控制
132 / 150
2021 年半年度报告
司
上海金桥出口加工区南区建设发展有限 受同一母公司控制
公司
上海新金桥国际物流有限公司 受同一母公司控制
上海美亚金桥能源有限公司 受同一母公司控制
上海桥合置业有限公司 公司董事亦在该公司担任董事
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公 公司董事亦在该公司担任董事
司
上海浦东路桥建设股份有限公司 母公司管理层曾担任董事的企业
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海新金桥物业经营管理 接受劳务 7,043,053.58 4,729,844.79
有限公司
上海新金桥建设发展有限 接受劳务 341,289.81
公司
上海工宇物业管理有限公 接受劳务 57,541.28 866,398.59
司
上海欣城物业有限公司 接受劳务 14,942.34
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海桥合置业有限公司 房地产转让 1,350,926,605.50
上海金桥（集团）有限公 房地产转让 262,540,966.56
司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
133 / 150
2021 年半年度报告
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海金桥再生资源 投资性房地产 600,260.70 600,260.70
市场经营管理有限
公司
上海市民办平和学 投资性房地产 17,773,698.94 17,773,698.94
校
上海浦东新区格霖 投资性房地产 897,274.28 897,274.28
教育培训中心
上海金桥（集团） 投资性房地产 8,195,201.47
有限公司
上海新金桥物业经 投资性房地产 166,127.26 166,127.26
营管理有限公司
上海美亚金桥能源 投资性房地产 603,783.68 640,328.47
有限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海金桥（集团）1,200,000,000.00 2014-11-17 2022-11-17 否
有限公司
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
134 / 150
2021 年半年度报告
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
关联方 关联交易内容 关联交易 本期发生额 上期发生额
定价原则
上海新金桥物 业 收取股利 按持股比例 6,437,306.98 5,601,961.53
经营管理有限 公 增加投资 按持股比例 4,365,000.00
司
公司 2019 年作为有限合伙人参与出资设立“上海浦东科技创新投资基金合伙企业（有限合伙）”
（以下简称“基金”）。基金认缴出资总额为人民币 55.01 亿元。本公司认缴出资额人民币 8 亿
元，截止 2021 年 6 月 30 日累计已出资 3.2 亿元。公司的母公司上海金桥集团有限公司、关联方
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司和上海浦东路桥建设股份有限公司也分别作为有限合伙
人认缴了基金，基金合伙人及出资情况如下表所示：
名 称 合伙人类型 认缴出资额 （万元） 出资方式
上海东鑫恒信投资管 普通合伙人（GP） 100 货 币
理有限公司
上海浦东投资控股（集 100,000 货 币
团）有限公司
上海张江（集团）有限 80,000 货 币
公司
上海浦东科创集团有 80,000 货 币
限公司
上海金桥出口加工区 80,000 货 币
开发股份有限公司
上海金桥（集团）有限 50,000 货 币
有限合伙人（LP）
公司
上海陆家嘴金融贸易 40,000 货 币
区开发股份有限公司
上海外高桥集团股份 40,000 货 币
有限公司
上海张江高科技园区 40,000 货 币
开发股份有限公司
上海浦东路桥建设股 40,000 货 币
份有限公司
合 计 550,100
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
135 / 150
2021 年半年度报告
上海盛盎投资 5,578.25 167.35
其他应收款
管理有限公司
注 上海金桥（集 41,350,202.25
应收账款
团）有限公司
注：该关联方应收款系销售尾款，按合同约定已于 2021 年 7 月 7 日收到。
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
上海新金桥物业经营 7,607,542.95 4,781,156.96
应付账款
管理有限公司
上海新金桥建设发展 1,354,948.74 1,354,948.74
应付账款
有限公司
上海新金桥国际物流 44,700.00 44,700.00
应付账款
有限公司
上海工宇物业管理有 360,000.00
应付账款
限公司
上海美亚金桥能源有 421,321.10 505,164.00
应付账款
限公司
预收款项 上海市民办平和学校 5,924,566.34 11,849,132.64
上海浦东新区格霖教 299,091.44 598,182.86
预收款项
育培训中心
上海金桥（集团）有 409,198.00
预收款项
限公司
其他应付款 上海市民办平和学校 1,573,150.00 1,573,150.00
上海浦东新区格霖教 436,176.00 436,176.00
其他应付款
育培训中心
上海金桥再生资源市 210,377.14 210,377.14
其他应付款
场经营管理有限公司
上海新金桥物业经营 2,959,344.14 3,431,481.89
其他应付款
管理有限公司
上海金桥（集团）有 651,000.00 651,000.00
其他应付款
限公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
136 / 150
2021 年半年度报告
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1 资本承诺（金额单位为人民币万元）
项 目 期末余额 期初余额
已签约但尚未于财务报表中确
认的
- 购建长期资产承诺 489,382 477,227
2 除上述事项外，截至 2021 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重大
承诺事项。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
截至 2021 年 6 月 30 日，子公司上海金桥出口加工区房地产发展有限公司为按揭购房者的贷款
103,664.12 万元提供担保，担保期限为购房者办妥所购住房的《房屋所有权证》及房屋抵押登记，
并将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交给房贷银行保管之日止。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
√适用 □不适用
除上述事项外，截至 2021 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他或有事
项。
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
137 / 150
2021 年半年度报告
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
截至本财务报告签发日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后事项。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个报告分部。
本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部
的基础上本公司确定了 3 个报告分部，分别为房地产销售业务、房地产租赁业务及酒店公寓业务。
这些报告分部是以公司的业务性质为基础确定的。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制
财务报表时的会计与计量基础保持一致。
138 / 150
2021 年半年度报告
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产销售业务 房地产租赁业务 酒店公寓业务 未分配项目 分部 合计
间抵
销
营业收入 288,440,611.38 830,335,842.21 56,998,334.48 2,054,307.11 1,177,829,095.18
营业成本 104,259,895.64 313,481,544.47 52,345,436.04 470,086,876.15
资产总额 8,642,189,445.07 13,063,162,749.30 1,689,121,695.52 6,073,352,748.01 29,467,826,637.90
负债总额 7,655,249,956.24 9,815,061,741.62 49,505,677.24 1,066,981,441.36 18,586,798,816.46
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
√适用 □不适用
除上述事项外，截至 2021 年 6 月 30 日，本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的其他重要事
项。
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 83,587,367.08
1 年以内小计 83,587,367.08
1至2年 2,025,908,047.12
2至3年 36,000.00
3 年以上 147,351,345.83
3至4年
4至5年
5 年以上 9,753,738.17
合计 2,266,636,498.20
139 / 150
2021 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
别 账面 账面
比例 计提比 价值 比例 计提比 价值
金额 金额 金额 金额
(%) 例(%) (%) 例(%)
按 9,288,101.76 0.41 9,288,101.76 100.00 9,288,101.76 0.38 9,288,101.76 100.00
单
项
计
提
坏
账
准
备
其中：
按 2,257,348,396.44 99.59 84,334,172.08 3.74 2,173,014,224.36 2,414,423,347.39 99.62 83,928,298.92 3.48 2,330,495,048.47
组
合
计
提
坏
账
准
备
其中：
组 231,918,396.44 10.23 84,334,172.08 36.36 147,584,224.36 188,993,347.39 7.80 83,928,298.92 44.41 105,065,048.47
合
1：
账
龄
组
合
组 2,025,430,000.00 89.36 2,025,430,000.00 2,225,430,000.00 91.82 2,225,430,000.00
合
2：
合
并
范
围
内
关
联
方
组
合
合 2,266,636,498.20 / 93,622,273.84 / 2,173,014,224.36 2,423,711,449.15 / 93,216,400.68 / 2,330,495,048.47
计
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海浦东鱼美人大 6,008,065.36 6,008,065.36 100.00 预计无法收回
酒店经营管理有限
公司
上海索朗太阳能科 3,280,036.40 3,280,036.40 100.00 预计无法收回
技有限公司
合计 9,288,101.76 9,288,101.76 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
140 / 150
2021 年半年度报告
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 83,121,730.67 1,267,114.93 1.52
1至2年 478,047.12 71,707.07 15.00
2至3年 36,000.00 12,960.00 36.00
3至5年 147,351,345.83 82,516,753.66 56.00
5 年以上 465,636.41 465,636.41 100.00
合计 231,918,396.44 84,334,172.08 36.36
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、10.7。
组合计提项目：组合 2：合并范围内关联方组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方 2,025,430,000.00
组合
合计 2,025,430,000.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
按组合计提坏账的确认标准及说明：详见本财务报告五、10.7。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
按单项计提 9,288,101.76 9,288,101.76
坏账准
按组合计提
坏账准备
其中：
组合 1：账龄 83,928,298.92 405,873.16 84,334,172.08
组合
组合 2：合并
范围内关联
方组合
合计 93,216,400.68 405,873.16 93,622,273.84
141 / 150
2021 年半年度报告
其中本期无收回或转回金额重要的坏账准备。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
本期末应收账款前五名余额合计为 2,250,249,689.78 元，占期末应收账款总额的 99.28%。相应
计提坏账准备 83,600,297.92 元。
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 37,252,843.95
其他应收款 524,692,169.59 512,824,305.97
合计 561,945,013.54 512,824,305.97
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
142 / 150
2021 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 375,622,223.12
1 年以内小计 375,622,223.12
1至2年 123,946,563.00
2至3年 10,149,255.57
3 年以上 15,832,558.02
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 525,550,599.71
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
合并范围内关联方往来款 523,231,248.49 508,836,795.55
应收代垫款 2,319,351.22 4,797,627.86
合计 525,550,599.71 513,634,423.41
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
143 / 150
2021 年半年度报告
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余 810,117.44 810,117.44
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 48,312.68 48,312.68
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余 858,430.12 858,430.12
额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
√适用 □不适用
详见本财务报告五、10.7
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 转销或核销 其他变动
回
按单项计提
坏账准
按组合计提
坏账准备
其中：
组合 1：账龄 810,117.44 48,312.68 858,430.12
组合
组合 2：合并
范围内关联
方组合
合计 810,117.44 48,312.68 858,430.12
其中本期无收回或转回金额重要的坏账准备。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
144 / 150
2021 年半年度报告
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 末余额合计数的
期末余额
比例(%)
上海由川企业 子公司往来 84,693,900.00 1 年以内 16.12
管理有限公司 款 113,807,700.00 1－2 年 21.65
9,694,970.00 2－3 年 1.84
14,858,455.44 3－5 年 2.83
上海金桥出口 子公司往来 216,042,668.05 1 年以内 41.11
加工区联合发 款
展有限公司
上海由鹏资产 子公司往来 69,891,800.00 1 年以内 13.30
管理有限公司 款 8,873,500.00 1－2 年 1.69
上海由宏企业 子公司往来 4,102,892.00 1 年以内 0.78
管理有限公司 款 1,265,363.00 1－2 年 0.24
上海建工七建 代垫款 1,145,995.11 1 年以内 0.22 34,379.85
集团有限公司
合计 / 524,377,243.60 / 99.78 34,379.85
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
145 / 150
2021 年半年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29
对联营、合营 4,068,869.43 4,068,869.43 4,068,869.43 4,068,869.43
企业投资
合计 3,401,177,652.72 3,401,177,652.72 3,401,177,652.72 3,401,177,652.72
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期增 本期减
被投资单位 期初余额 期末余额 提减值 备期末
加 少
准备 余额
上海金桥出口 134,617,212.28 134,617,212.28
加工区房地产
发展有限公司
上海新金桥广 275,058,000.00 275,058,000.00
场实业有限公
司
上海金桥出口 2,461,433,571.01 2,461,433,571.01
加工区联合发
展有限公司
上海盛讯投资
注
有限公司
上海北郊未来 360,000,000.00 360,000,000.00
产业园开发运
营有限公司
上海由鹏资产 56,000,000.00 56,000,000.00
管理有限公司
注
上海由川企业 100,000,000.00 100,000,000.00
管理有限公司
上海由宏企业 10,000,000.00 10,000,000.00
管理有限公司
注
合计 3,397,108,783.29 3,397,108,783.29
注：该些公司系本公司的全资子公司，截至 2021 年 6 月 30 日资本金尚未全部到位。
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
投资 期初 本期增减变动 期末 减值准
146 / 150
2021 年半年度报告
单位 余额 减 权益法 宣告发 余额 备期末
其他综 计提
追加 少 下确认 其他权 放现金 其 余额
合收益 减值
投资 投 的投资 益变动 股利或 他
调整 准备
资 损益 利润
一、合营
企业
小计
二、联营
企业
上海盛盎 4,068,869.43 4,068,869.43
投资管理
有限公司
小计 4,068,869.43 4,068,869.43
合计 4,068,869.43 4,068,869.43
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 688,416,603.80 276,366,145.40 358,498,791.03 186,459,052.49
其他业务 3,965,000.00 8,867,100.00
合计 692,381,603.80 276,366,145.40 367,365,891.03 186,459,052.49
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
主营业务（分行业）
产品名称 本期发生额 上期发生额
收 入 成 本 收 入 成 本
房地产销售 262,540,966.56
房地产租赁 425,875,637.24 276,366,145.40 358,498,791.03 186,459,052.49
合 计 688,416,603.80 276,366,145.40 358,498,791.03 186,459,052.49
147 / 150
2021 年半年度报告
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 14,086,387.21 37,468,683.94
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收 16,795,015.91 1,202,191.78
益
其他权益工具投资在持有期间取得的 37,252,843.95 26,494,204.25
股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 328,634.35 373,189.60
处置其他权益工具投资取得的投资收
益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
合计 68,462,881.42 65,538,269.57
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -18,262.62
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 16,311,023.42
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 32,060,107.25
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
148 / 150
2021 年半年度报告
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 522,120.81
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 596,699.45
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -12,492,937.77
少数股东权益影响额 -334,805.39
合计 36,643,945.15
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 4.09 0.3949 0.3949
利润
扣除非经常性损益后归属于 3.75 0.3623 0.3623
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
149 / 150
2021 年半年度报告
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：王颖
董事会批准报送日期：2021 年 8 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
150 / 150
