上海同达创业投资股份有限公司
审 计 报 告
众环审字[2021]3310003 号
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1、审计报告………………………………………………………………… 1-5
2、合并资产负债表………………………………………………………… 6-7
3、合并利润表……………………………………………………………… 8
4、合并现金流量表………………………………………………………… 9
5、合并所有者权益变动表………………………………………………… 10-11
2、母公司资产负债表……………………………………………………… 12-13
3、母公司利润表…………………………………………………………… 14
4、母公司现金流量表……………………………………………………… 15
5、母公司所有者权益变动表……………………………………………… 16-17
6、财务报表附注…………………………………………………………… 18-91
7、会计师事务所营业执照复印件
8、签字注册会计师资质证明复印件
审 计 报 告
众环审字（2021）3310003 号
上海同达创业投资股份有限公司全体股东：
一、 审计意见
我们审计了上海同达创业投资股份有限公司（以下简称“同达创业公司”）财务报表，
包括 2020 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2020 年度的合并及公司利润表、合
并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了上海同达创业投资股份有限公司 2020 年 12 月 31 日合并及公司的财务状况以及
2020 年度合并及公司的经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册
会计师职业道德守则，我们独立于同达创业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这
些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单
独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1
（一）收入确认
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
如财务报表附注四、25“收入”及附注 （1）了解和评价管理层与收入确认相关的关键
六、22“营业收入和营业成本”所述， 内部控制设计和运行的有效性；
同达创业公司 2020 年度营业收入为 （2）选取同达创业公司与客户签订的合同或订
239,192,452.48 元。由于收入为同达创 单，检查其主要条款，识别与控制权转移相关的
业公司关键财务指标，管理层在收入 条款和条件，评价同达创业公司营业收入确认的
确认方面可能存在重大错报风险，因 会计政策是否符合企业会计准则的要求；
此我们将收入确认识别为关键审计事 （3）对重要客户进行实地走访，以判断客户购
项。 买能力并确认销售交易的真实性；利用企业信息
查询工具，询问公司相关人员，检查是否与客户
存在关联关系及关联交易事项；
（4）获取本年度销售清单，对本年记录的收入
交易选取样本，检查核对销售合同、发票、发货
单据、验收单据、记账凭证、回款单据、结算单
等资料；
（5）结合应收账款函证程序，并抽查收入确认
的相关单据，检查已确认收入的真实性；
（6）对收入和成本执行分析程序，检查是否存
在销售退回的情况。通过获取资产负债表日前后
结算单等支持性文件，评价营业收入是否在恰当
期间确认。
（二）金融工具的估值
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
如财务报表附注四、8“金融工具”、附 （1）了解、评价并测试了同达创业公司对识别、
注六、2“交易性金融资产”及附注十 计量及监督金融工具估值风险的关键控制的设
“公允价值的披露”所述，于 2020 年 12 计及运行的有效性；
2
关键审计事项 在审计中如何应对该事项
月 31 日，同达创业公司交易性金融资 （2）我们对可观察输入值，例如在活跃市场的
产账面价值在合并资产负债表中占资 公开报价，与独立来源和外部市场数据进行比
产总额的比例为 20.02%，是同达创业 较，并在内部估值专家的协助下，在抽样基础上
公司总资产的重要组成部分。对于公 重新执行独立的估值，与同达创业公司的估值技
允价值层级在第二层的金融工具，同 术、假设及估计的结果进行比较；
达创业公司采用估值技术确定其公允 （3）评价在财务报表中的相关披露是否按照企
价值，相关估值技术通常涉及较多的 业会计准则的要求反映了金融工具的估值风险。
管理层判断以及会计估计和假设的使
用。
四、 其他信息
同达创业公司管理层对其他信息负责。其他信息包括 2020 年年度报告中涵盖的信
息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形
式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他
信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在
重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事
实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、 管理层和治理层对财务报表的责任
同达创业公司管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务
报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在
由于舞弊或错误导致的重大错报。
3
在编制财务报表时，管理层负责评估同达创业公司的持续经营能力，披露与持续经
营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算同达创业公司、
终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督同达创业公司的财务报告过程。
六、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合
理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按
照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导
致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经
济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计
程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于
舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于
舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，
就可能导致对同达创业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不
确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计
报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非
无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况
可能导致同达创业公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
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合并资产负债表
2020年12月31日
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 六、1 264,266,628.88 259,549,124.45
交易性金融资产 六、2 100,980,000.00 108,272,000.00
衍生金融资产 -
应收票据 -
应收账款 六、3 16,422,980.95 214,400.96
应收款项融资 -
预付款项 六、4 560.00 -
其他应收款 六、5 913,529.82 917,096.33
其中：应收利息 -
应收股利 -
存货 六、6 66,855,143.81 67,488,073.63
合同资产
持有待售资产 -
一年内到期的非流动资产 -
其他流动资产 六、7 16,452,766.55 16,678,791.67
流动资产合计 465,891,610.01 453,119,487.04
非流动资产：
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 六、8 - -
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 六、9 15,617,271.16 16,329,988.62
固定资产 六、10 16,907,709.89 17,004,103.21
在建工程 -
生产性生物资产 -
油气资产 -
使用权资产 六、11 617,779.29 647,314.55
无形资产 -
开发支出 -
商誉 -
长期待摊费用 -
递延所得税资产 六、12 5,486,973.30 5,861,973.30
其他非流动资产 -
非流动资产合计 38,629,733.64 39,843,379.68
资产总计 504,521,343.65 492,962,866.72
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合并资产负债表（续）
2020年12月31日
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 六、13 1,048,190.32 1,048,190.32
预收款项 六、14 2,278,144.20 2,323,093.20
合同负债
应付职工薪酬 六、15 8,761,107.38 5,215,654.63
应交税费 六、16 59,764,484.91 63,687,701.59
其他应付款 六、17 105,709,341.65 105,597,294.17
其中：应付利息 -
应付股利 226,625.00 226,625.00
持有待售负债 -
一年内到期的非流动负债 -
其他流动负债 -
流动负债合计 177,561,268.46 177,871,933.91
非流动负债：
长期借款 - -
应付债券 - -
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 - -
负债合计 177,561,268.46 177,871,933.91
股东权益：
股本 六、18 139,143,550.00 139,143,550.00
其他权益工具 -
其中：优先股 -
永续债 -
资本公积 六、19 730,928.53 730,928.53
减：库存股 - -
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 六、20 34,282,059.09 31,804,595.23
未分配利润 六、21 125,283,981.86 116,066,275.09
归属于母公司股东权益合计 299,440,519.48 287,745,348.85
少数股东权益 27,519,555.71 27,345,583.96
股东权益合计 326,960,075.19 315,090,932.81
负债和股东权益总计 504,521,343.65 492,962,866.72
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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合并利润表
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 本年金额 上年金额
一、营业总收入 239,192,452.48 15,932,952.17
其中：营业收入 六、22 239,192,452.48 15,932,952.17
二、营业总成本 245,550,144.00 34,054,146.88
其中：营业成本 六、22 229,538,554.23 14,235,400.86
税金及附加 六、23 628,683.32 863,863.66
销售费用 六、24 2,809,812.33 421,940.27
管理费用 六、25 14,110,208.14 20,003,824.36
研发费用 -
财务费用 六、26 -1,537,114.02 -1,470,882.27
其中：利息费用 -
利息收入 1,562,190.34 1,486,196.30
加：其他收益 六、27 935,786.13 46,322.74
投资收益（损失以“－”号填列） 六、28 4,133,099.61 -29,558,021.57
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 -
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 六、29 10,026,494.71 62,069,644.79
信用减值损失（损失以“－”号填列） 六、30 2,553,709.43 3,518,236.13
资产减值损失 （损失以“－”号填列） 六、31 153,882.40
资产处置收益（损失以“－”号填列） 六、32 101,487.66 375,704.27
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 11,392,886.02 18,484,574.05
加：营业外收入 六、33 867,590.09 32,272.35
减：营业外支出 六、34 16,333.73 618.75
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 12,244,142.38 18,516,227.65
减：所得税费用 六、35 375,000.00 -121,451.92
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 11,869,142.38 18,637,679.57
（一）按经营持续性分类 - -
1、持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 11,869,142.38 18,637,679.57
2、终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - -
（二）按所有权归属分类 - -
1、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） 11,695,170.63 18,778,081.94
2、少数股东损益（净亏损以“－”号填列） 173,971.75 -140,402.37
六、其他综合收益的税后净额 - -
（一）归属母公司股东的其他综合收益的税后净额 - -
1、不能重分类进损益的其他综合收益 - -
（1）重新计量设定受益计划变动额 - -
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
（3）其他权益工具投资公允价值变动 - -
（4）企业自身信用风险公允价值变动 - -
（5）其他 - -
2、将重分类进损益的其他综合收益 - -
（1）权益法下可转损益的其他综合收益 - -
（2）其他债权投资公允价值变动 - -
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额 - -
（4）其他债权投资信用减值准备 - -
（5）现金流量套期储备 - -
（6）外币财务报表折算差额 - -
（7）其他 - -
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额 - -
七、综合收益总额 11,869,142.38 18,637,679.57
（一）归属于母公司股东的综合收益总额 11,695,170.63 18,778,081.94
（二）归属于少数股东的综合收益总额 173,971.75 -140,402.37
八、每股收益：
（一）基本每股收益（元/股） 0.08 0.14
（二）稀释每股收益（元/股） 0.08 0.14
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
8
合并现金流量表
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 252,147,006.80 16,438,232.25
收到的税费返还 -
收到其他与经营活动有关的现金 六、36 4,234,594.43 11,513,639.12
经营活动现金流入小计 256,381,601.23 27,951,871.37
购买商品、接受劳务支付的现金 257,857,985.15 14,535,730.03
支付给职工以及为职工支付的现金 9,198,039.47 13,488,104.96
支付的各项税费 4,953,248.90 2,195,872.31
支付其他与经营活动有关的现金 六、36 4,053,414.06 4,386,253.23
经营活动现金流出小计 276,062,687.58 34,605,960.53
经营活动产生的现金流量净额 -19,681,086.35 -6,654,089.16
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 21,553,188.50 81,416,776.74
取得投资收益收到的现金 165,859.86 1,032,247.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 108,317.00 422,186.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 6,246,655.77
收到其他与投资活动有关的现金 六、36 3,338,463.20 4,000,000.00
投资活动现金流入小计 25,165,828.56 93,117,866.27
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 746,956.78 7,100.00
投资支付的现金 -
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 - -
支付其他与投资活动有关的现金 六、36 20,281.00 103,015.00
投资活动现金流出小计 767,237.78 110,115.00
投资活动产生的现金流量净额 24,398,590.78 93,007,751.27
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 -
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 - -
支付其他与筹资活动有关的现金 六、36 4,050,000.00
筹资活动现金流出小计 4,050,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -4,050,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 4,717,504.43 82,303,662.11
加：期初现金及现金等价物余额 259,549,124.45 177,245,462.34
六、期末现金及现金等价物余额 264,266,628.88 259,549,124.45
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
9
合并股东权益变动表
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
本年金额
归属于母公司股东权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 139,143,550.00 - - - 730,928.53 - - - 31,804,595.23 - 116,066,275.09 287,745,348.85 27,345,583.96 315,090,932.81
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 139,143,550.00 - - - 730,928.53 - - - 31,804,595.23 - 116,066,275.09 287,745,348.85 27,345,583.96 315,090,932.81
三、本年增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - 2,477,463.86 - 9,217,706.77 11,695,170.63 173,971.75 11,869,142.38
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 11,695,170.63 11,695,170.63 173,971.75 11,869,142.38
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 2,477,463.86 - -2,477,463.86 - - -
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 2,477,463.86 - -2,477,463.86 - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - -
4、设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
5、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
6、其他 - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 139,143,550.00 - - - 730,928.53 - - - 34,282,059.09 - 125,283,981.86 299,440,519.48 27,519,555.71 326,960,075.19
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
10
合并股东权益变动表（续）
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
上年金额
归属于母公司股东权益
项 目
其他权益工具 少数股东权益 股东权益合计
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 小计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 139,143,550.00 - - - 680,928.53 - - - 30,733,015.98 - 98,359,772.40 268,917,266.91 27,485,986.33 296,403,253.24
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - - - - -
同一控制下企业合并 - - - - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 139,143,550.00 - - - 680,928.53 - - - 30,733,015.98 - 98,359,772.40 268,917,266.91 27,485,986.33 296,403,253.24
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - 50,000.00 - - - 1,071,579.25 - 17,706,502.69 18,828,081.94 -140,402.37 18,687,679.57
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - - 18,778,081.94 18,778,081.94 -140,402.37 18,637,679.57
（二）股东投入和减少资本 - - - - 50,000.00 - - - - - - 50,000.00 - 50,000.00
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - 50,000.00 - - - - - - 50,000.00 - 50,000.00
（三）利润分配 - - - - - - - - 1,071,579.25 - -1,071,579.25 - - -
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 1,071,579.25 - -1,071,579.25 - - -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - - - - -
4、设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
5、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - - - - -
6、其他 - - - - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 139,143,550.00 - - - 730,928.53 - - - 31,804,595.23 - 116,066,275.09 287,745,348.85 27,345,583.96 315,090,932.81
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
11
资产负债表
2020年12月31日
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 年末数 年初数
流动资产：
货币资金 262,930,698.92 239,653,149.57
交易性金融资产 100,980,000.00 108,272,000.00
衍生金融资产 -
应收票据 -
应收账款 十五、1 16,422,980.95 128,336.09
应收款项融资 -
预付款项 560.00 -
其他应收款 十五、2 70,005.59 71,572.10
其中：应收利息 - -
应收股利 - -
存货 345,389.36 -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
一年内到期的非流动资产 - -
其他流动资产 226,025.12
流动资产合计 380,749,634.82 348,351,082.88
非流动资产： - -
债权投资 - -
其他债权投资 - -
长期应收款 - -
长期股权投资 十五、3 14,700,000.00 42,037,655.88
其他权益工具投资 - -
其他非流动金融资产 - -
投资性房地产 15,617,271.16 16,329,988.62
固定资产 24,656,659.71 127,329.38
在建工程 -
生产性生物资产 -
油气资产 -
使用权资产 617,779.29 647,314.55
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 - -
长期待摊费用 - -
递延所得税资产 5,486,973.30 5,861,973.30
其他非流动资产 - -
非流动资产合计 61,078,683.46 65,004,261.73
资产总计 441,828,318.28 413,355,344.61
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
12
资产负债表（续）
2020年12月31日
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 年末数 年初数
流动负债：
短期借款 - -
交易性金融负债 - -
衍生金融负债 - -
应付票据 - -
应付账款 - -
预收款项 64,634.00 109,583.00
合同负债 -
应付职工薪酬 8,672,037.83 5,110,016.54
应交税费 322,662.78 138,716.42
其他应付款 128,939,773.77 128,942,457.31
其中：应付利息 -
应付股利 226,625.00 226,625.00
持有待售负债 - -
一年内到期的非流动负债 - -
其他流动负债 - -
流动负债合计 137,999,108.38 134,300,773.27
非流动负债：
长期借款 - -
应付债券 - -
其中：优先股 - -
永续债 - -
租赁负债 - -
长期应付款 - -
长期应付职工薪酬 - -
预计负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 - -
其他非流动负债 - -
非流动负债合计 - -
负债合计 137,999,108.38 134,300,773.27
股东权益：
股本 139,143,550.00 139,143,550.00
其他权益工具 -
其中：优先股 -
永续债 -
资本公积 540,811.62 540,811.62
减：库存股 -
其他综合收益 -
专项储备 -
盈余公积 34,282,059.09 31,804,595.23
未分配利润 129,862,789.19 107,565,614.49
股东权益合计 303,829,209.90 279,054,571.34
负债和股东权益总计 441,828,318.28 413,355,344.61
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
13
利润表
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 本年金额 上年金额
一、营业收入 十五、4 238,311,861.33 1,267,902.36
减：营业成本 十五、4 228,905,624.41 712,717.46
税金及附加 427,056.61 167,271.42
销售费用 2,532,182.70 -
管理费用 11,985,245.39 16,641,653.60
研发费用 -
财务费用 594,259.34 -307,617.99
其中：利息费用 1,076,712.33 -
利息收入 496,663.22 312,694.19
加：其他收益 934,137.08 40,320.14
投资收益（损失以“－”号填列） 十五、5 16,942,457.86 -33,086,534.67
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 - -
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益 - -
净敞口套期收益（损失以“－”号填列） - -
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 10,026,494.71 59,679,259.28
信用减值损失（损失以“－”号填列） 2,549,047.63 -623.51
资产减值损失 （损失以“－”号填列） -
资产处置收益（损失以“－”号填列） 459.16
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 24,319,630.16 10,686,758.27
加：营业外收入 834,250.14 29,745.00
减：营业外支出 4,241.74 618.75
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 25,149,638.56 10,715,884.52
减：所得税费用 375,000.00 92.05
四、净利润（净亏损以"－"号填列） 24,774,638.56 10,715,792.47
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 24,774,638.56 10,715,792.47
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - -
五、其他综合收益的税后净额 - -
(一)不能重分类进损益的其他综合收益 - -
1、重新计量设定受益计划变动额 - -
2、权益法下不能转损益的其他综合收益 - -
3、其他权益工具投资公允价值变动 - -
4、企业自身信用风险公允价值变动 - -
5、其他 - -
(二)将重分类进损益的其他综合收益 - -
1、权益法下可转损益的其他综合收益 - -
2、其他债权投资公允价值变动 -
3、金融资产重分类计入其他综合收益的金额 -
4、其他债权投资信用减值准备 -
5、现金流量套期储备 - -
6、外币财务报表折算差额 - -
7、其他 - -
六、综合收益总额 24,774,638.56 10,715,792.47
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
14
现金流量表
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 附注 本年金额 上年金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 251,523,421.62 -
收到的税费返还 - -
收到其他与经营活动有关的现金 53,591,439.18 3,345,208.57
经营活动现金流入小计 305,114,860.80 3,345,208.57
购买商品、接受劳务支付的现金 258,248,275.15 -
支付给职工以及为职工支付的现金 7,866,702.35 11,143,563.53
支付的各项税费 270,217.27 207,018.14
支付其他与经营活动有关的现金 54,310,625.64 6,223,316.71
经营活动现金流出小计 320,695,820.41 17,573,898.38
经营活动产生的现金流量净额 -15,580,959.61 -14,228,689.81
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 55,459,225.95 80,737,946.37
取得投资收益收到的现金 6,406,920.93 1,032,247.76
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 600.00
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 3,338,463.20 15,165,662.50
投资活动现金流入小计 65,204,610.08 96,936,456.63
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 25,249,107.79 7,100.00
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 20,281.00 11,103,015.00
投资活动现金流出小计 25,269,388.79 11,110,115.00
投资活动产生的现金流量净额 39,935,221.29 85,826,341.63
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - -
取得借款收到的现金 - -
收到其他与筹资活动有关的现金 50,000,000.00 -
筹资活动现金流入小计 50,000,000.00 -
偿还债务支付的现金 - -
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 -
支付其他与筹资活动有关的现金 51,076,712.33 4,050,000.00
筹资活动现金流出小计 51,076,712.33 4,050,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -1,076,712.33 -4,050,000.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 23,277,549.35 67,547,651.82
加：期初现金及现金等价物余额 239,653,149.57 172,105,497.75
六、期末现金及现金等价物余额 262,930,698.92 239,653,149.57
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
15
股东权益变动表
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
本年金额
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 139,143,550.00 - - - 540,811.62 - - - 31,804,595.23 107,565,614.49 279,054,571.34
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 139,143,550.00 - - - 540,811.62 - - - 31,804,595.23 107,565,614.49 279,054,571.34
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - - 2,477,463.86 22,297,174.70 24,774,638.56
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - 24,774,638.56 24,774,638.56
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 2,477,463.86 -2,477,463.86 -
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 2,477,463.86 -2,477,463.86 -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4、设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - -
6、其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 139,143,550.00 - - - 540,811.62 - - - 34,282,059.09 129,862,789.19 303,829,209.90
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
16
股东权益变动表（续）
2020年度
编制单位：上海同达创业投资股份有限公司 金额单位：人民币元
上年金额
项 目 其他权益工具
股本 资本公积 减：库存股 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 股东权益合计
优先股 永续债 其他
一、上年年末余额 139,143,550.00 - - - 540,811.62 - - 30,733,015.98 97,921,401.27 268,338,778.87
加：会计政策变更 - - - - - - - - - - -
前期差错更正 - - - - - - - - - - -
其他 - - - - - - - - - - -
二、本年年初余额 139,143,550.00 - - - 540,811.62 - - - 30,733,015.98 97,921,401.27 268,338,778.87
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） - - - - - - - - 1,071,579.25 9,644,213.22 10,715,792.47
（一）综合收益总额 - - - - - - - - - 10,715,792.47 10,715,792.47
（二）股东投入和减少资本 - - - - - - - - - - -
1、股东投入的普通股 - - - - - - - - - - -
2、其他权益工具持有者投入资本 - - - - - - - - - - -
3、股份支付计入股东权益的金额 - - - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - -
（三）利润分配 - - - - - - - - 1,071,579.25 -1,071,579.25
1、提取盈余公积 - - - - - - - - 1,071,579.25 -1,071,579.25 -
2、提取一般风险准备 - - - - - - - - - - -
3、对股东的分配 - - - - - - - - -
4、其他 - - - - - - - - - - -
（四）股东权益内部结转 - - - - - - - - - - -
1、资本公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
2、盈余公积转增资本（或股本） - - - - - - - - - - -
3、盈余公积弥补亏损 - - - - - - - - - - -
4、设定受益计划变动额结转留存收益 - - - - - - - - - - -
5、其他综合收益结转留存收益 - - - - - - - - - - -
6、其他 - - - - - - - - - - -
（五）专项储备 - - - - - - - - - - -
1、本期提取 - - - - - - - - - - -
2、本期使用 - - - - - - - - - - -
（六）其他 - - - - - - - - - - -
四、本年年末余额 139,143,550.00 - - - 540,811.62 - - - 31,804,595.23 107,565,614.49 279,054,571.34
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
17
上海同达创业投资股份有限公司
2020 年度财务报表附注
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况
1、公司历史沿革
上海同达创业投资股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”），持上海市工商行政管
理局核发的统一社会信用代码913100001322023175的营业执照。
公司注册地址：中国（上海）自由贸易试验区金新路58号2405－2411室；
公司办公地址：上海市浦东商城路660号乐凯大厦21楼；
企业法定代表人：牟柏强；
公司注册资本：13,914.355万元；
本公司于1992年4月30日经上海市人民政府财贸办公室《关于同意上海新亚快餐公司改制
为〈上海新亚快餐食品股份有限公司〉的批复》（沪府财贸（92）第148号）批准成立。1992
年5月15日，经中国人民银行上海市分行以（92）沪人金股字第9号文批准，本公司向社会公
众公开发行境内上市内资股（A股）股票并于1993年5月4日在上海证券交易所上市交易。
1997年4月，深圳粤海实业投资发展有限公司协议受让上海新亚（集团）股份有限公司部
分法人股及上海二纺机股份有限公司全部法人股，成为本公司第一大股东（占总股本41.8%）。
2000年8月，因本公司未能如期偿还中国信达信托投资公司的5000万元借款，担保方深圳粤海
实业投资发展有限公司将其拥有的本公司法人股2237万股抵偿本公司所欠5000万元借款，中
国信达信托投资公司同意接收，并于2000年8月17日办理过户手续，中国信达信托投资公司（现
信达投资有限公司）持有本公司法人股2237万股，占公司总股本的41.80%，成为本公司第一
大股东。
2001年4月，经本公司第三届第二次股东大会决议，本公司名称由上海粤海企业发展股份
有限公司变更为上海同达创业投资股份有限公司。
2006年本公司完成股权分置改革，信达投资有限公司于本公司股权分置改革方案中做出
增持公司流通股股份的计划并实际履行。
18
2、公司的行业性质和经营范围
所处行业：批发业。
公司经营范围为：高新技术产业投资，实业投资及资产管理，农业开发经营与国内贸易
（除专项规定）。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】。
3、财务报表的批准
本财务报表业经本公司董事会于2021年3月18日决议批准报出。
4、合并范围发生变更的说明
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司纳入合并范围的子公司共 1 户，详见本附注八“在其他
主体中的权益”。 本公司本年度合并范围减少 1 户, 详见本“附注七、合并范围的变更”。
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布
的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第 33 号发布、财政部令第 76 号修订）、于 2006
年 2 月 15 日及其后颁布和修订的 41 项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定（2014 年修订）》的披
露规定编制。
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具
外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的
减值准备。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2020 年
12 月 31 日的财务状况及 2020 年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司的财务
报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会 2014 年修订的《公开发行证券的公司信息
披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司主要从事投资及贸易、房产出租等业务。本公司及各子公司根据实际
生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体
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会计政策和会计估计，详见本附注四、25“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会计判
断和估计的说明，请参阅附注四、30“重大会计判断和估计”。
1、会计期间
本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
2、营业周期
正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
公司以 12 个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
3、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司
以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企
业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制
权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合
并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
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对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内出
现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购
买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大
于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成
本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可
辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件
而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已
经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关
的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情
况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则
解释第 5 号的通知》（财会〔2012〕19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5“合并财务报表的编制方法”（2）），
判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及
本附注四、12“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和
合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公
允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
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被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
5、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响
该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本公司控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本公司将进
行重新评估。
（2）合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并
范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果
和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表
的对比数。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及
少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于
少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东
分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数
股东权益。
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当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该
部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、12“长期股权投资”或本附
注四、8“金融工具”。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为
一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；②这
些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发
生；④一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交
易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期
股权投资”（详见本附注四、12、“长期股权投资”（2）④）和“因处置部分股权投资或其他原
因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权
投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失
控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享
有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一
并转入丧失控制权当期的损益。
6、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的期
限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动
风险很小的投资。
7、外币业务和外币报表折算
（1）外币交易的折算方法
本公司发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布
的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额。
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（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借
款费用资本化的原则处理；②可供出售的外币货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变
动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币
金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折
算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益。
（3）外币财务报表的折算方法
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目
采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折
算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分
配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为
外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中
股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营
的比例转入处置当期损益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调
节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本公司在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对
境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母
公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控
制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当
期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报
表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
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如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变
动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计
入处置当期损益。
8、金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
（1）金融资产的分类、确认和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款
或应收票据，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
①以摊余成本计量的金融资产
本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产，采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公司对此类金融资产按照公
允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计
算的利息收入计入当期损益。
此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计
入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从
其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
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③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此
外，在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后
续计量，公允价值变动计入当期损益。
（2）金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他
金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入
当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融
负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套
期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公司自身信用
风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益
的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当
期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损
益中的会计错配的，本公司将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的
影响金额）计入当期损益。
②其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财
务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，
终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：①收取该金融资产现金流量的合同权利
终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
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③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计
入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进
行会计处理。
（4）金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融
负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确
认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终
止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当
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前可执行的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融
资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场中的报价确定
其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市
场的，本公司采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方
最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金
流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资
产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
（7）权益工具
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本公司
发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的
交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允价值变动。
本公司权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，
作为利润分配处理。
9、金融资产减值
本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、其他应收
款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也
应按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1）减值准备的确认方法
本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一
般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
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信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生
的已发生信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资产（含合同
资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自
初始确认后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；
如果信用风险自初始确认后未显著增加，本公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金
额计量损失准备。本公司在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻
性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认
时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况
外，本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的
合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本公司对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对
方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义
务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同
的组别，在组合的基础上评估信用风险。
（4）金融资产减值的会计处理方法
期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值
准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额
确认为减值利得。
（5）各类金融资产信用损失的确定方法
①应收票据
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本公司对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
基于应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
银行承兑汇票 承兑人为信用风险较小的银行
商业承兑汇票 按照预期信用损失计提坏账准备，与应收账款的组合划分相同
②应收账款及合同资产
对于不含重大融资成分的应收款项和合同资产，本公司按照相当于整个存续期内的预期
信用损失金额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收款项、合同资产和租赁应收款，本公司选择始终按照相当
于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
账龄组合 测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计
算预期信用损失
③其他应收款
本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个
月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应
收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项目 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的
账龄组合 预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算预期信用损失
④债权投资
债权投资主要核算以摊余成本计量的债券投资等。本公司依据其信用风险自初始确认后
是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减
值损失。
30
⑤其他债权投资
其他债权投资主要核算以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债券投资等。本公
司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续
期的预期信用损失的金额计量减值损失。
⑥长期应收款
由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且未包含重大融资
成分的，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且包含重大融资成
分的，本公司选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
由《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的交易形成的应收融资租赁款和应收经营租赁
款，本公司选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于不适用或不选择简化处理方法的应收款项，本公司依据其信用风险自初始确认后是
否已经显著增加，采用相当于未来 12 个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期
应收款减值损失。
10、存货
（1）存货的分类
存货主要包括库存商品、在途物资、开发产品、发出商品等。开发产品是指已建成、待
出售的物业。开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。领用和
发出时按加权平均法计价。开发产品按实际成本入账，开发产品的成本包括土地出让金、基
础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的
其他相关费用。销售开发产品按实际销售面积乘以单位成本结转相应的开发产品销售成本。
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基
础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
房地产开发产品的可变现净值是指单个开发项目的开发成本、开发产品在资产负债表日
以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用、税金后的价值。存货跌价准备的计
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提方法：本公司于每年中期期末及年度终了在对存货进行全面盘点的基础上，对遭受损失，
全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本的存货，根据存货成本与可变现净值孰低计量，按
单个存货项目对同类存货项目的可变现净值低于存货成本的差额计提存货跌价准备，并计入
当期损益。确定可变现净值时，除考虑持有目的和资产负债表日该存货的价格与成本波动外，
还需要考虑未来事项的影响。
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，
提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。
对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
（4）存货的盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销；包装物于领用时按一次摊销法摊销。
11、合同资产
本公司将客户尚未支付合同对价，但本公司已经依据合同履行了履约义务，且不属于无
条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合
同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、9、金融资产减值。
12、长期股权投资
本部分所指的长期股权投资是指本公司对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资。本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本公
司在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核
算，其会计政策详见本附注四、8“金融工具”。
共同控制，是指本公司按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本公司对被投资单位的
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财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
（1）投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投
资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在
合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权
投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所
发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过
多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是
否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交
易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初
始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的
账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持
有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股
权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益
性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股
权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成
本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。合并方或购买
方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生
时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
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期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公司发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实
施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用
权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投
资。
① 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权
投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
② 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。
被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期
间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与
联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损
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益按照享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本公司
与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本公
司向联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以
投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账
面价值之差，全额计入当期损益。本公司向联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与
业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本公司自联营企业购入的资产构成业务的，按《企
业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本公司对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
③ 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
④ 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处
置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、“合并财务报表编
制的方法”（2）中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将
原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被
投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当
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期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分
配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处
置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本公司取得对被投
资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结
转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所
有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
13、投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
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土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权
一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产
或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产
或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房地产的，
以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益。
14、固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
（2）各类固定资产的折旧方法
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各
类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 20-30 5 4.75-3.17
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类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%） 年折旧率（%）
机器设备 年限平均法 5-10 5 9.5-19
运输工具 年限平均法 5-10 5 9.5-19
电子设备及其他 年限平均法 5-10 5 9.5-19
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本
公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
（4）其他说明
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能
可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后
续支出，在发生时计入当期损益。
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定
资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计
入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发
生改变则作为会计估计变更处理。
15、在建工程
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定
可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后
结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
16、借款费用
借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发
生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已
经开始时，开始资本化；构建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可
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销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入
或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本
化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超
过 3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。
17、使用权资产
使用权资产的确定方法及会计处理方法，参见本附注四、28“租赁”。
18、无形资产
（1）无形资产
无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本公司且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使
用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，
则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处
理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分
期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿
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命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。
19、长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费
用。长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销。
20、长期资产减值
对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的
投资性房地产及对子公司、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负
债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。
商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹
象，每年均进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
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21、合同负债
合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本公司
向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本公司已经取得了无条件收款权，本公司
在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
22、职工薪酬
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、
工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本公司在职工为本
公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划包括设定提存计划。
采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，和本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支
付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停止提供服务
日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认
条件时，计入当期损益（辞退福利）。
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行
会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
23、租赁负债
租赁负债的确认方法及会计处理方法，参见本附注四、28“租赁”。
24、预计负债
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：①该义务是本公司承担
的现时义务；②履行该义务很可能导致经济利益流出；③该义务的金额能够可靠地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
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履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
（1）亏损合同
亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同
变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失
超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。
（2）重组义务
对于有详细、正式并且已经对外公告的重组计划，在满足前述预计负债的确认条件的情
况下，按照与重组有关的直接支出确定预计负债金额。
25、收入
收入，是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。本公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含
劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确
了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的
支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本公司未来现金流量的风险、时间分布
或金额；本公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制
权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本公司识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履
约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本公司在相关履约时段内
按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本公司履约的同时即
取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；本
公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，
当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本公司在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单
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项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：
企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法
定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，
即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户
已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控
制权的迹象。
公司收入确认具体方法：
（1）商品销售收入在买方已经取得商品的控制权，且满足上述相关规定，即确认商品销
售收入的实现。
（2）房地产开发产品销售收入，系在商品房完工并验收合格，签订了销售合同，买方已
经取得商品的控制权，且满足上述相关规定，相关的收入也已收到或取得了收款的证据，即
确认销售收入的实现。
26、政府补助
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者
身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相
关的政府补助。本公司将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与
资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定
补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：
（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的
支出金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日
进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，
作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府
补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计
量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本公司对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收
的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已
经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理
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测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政
府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办
法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；
（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保
障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本公司和该补助事项的具体情况，
应满足的其他相关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统
的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损
失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
与本公司日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
27、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规
定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所
得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性
差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税
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暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本公司确认其他
所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。
此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在
可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本公司以很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资
产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和
税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
（3）所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得
税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，
其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
（4）所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳
税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税
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主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司递延所
得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
28、租赁
租赁是指本公司让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换
取或支付对价的合同。在一项合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或包含租赁。
（1）本公司作为承租人
本公司租赁资产的类别主要为车位使用权。
①初始计量
在租赁期开始日，本公司将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚
未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁
付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承
租人增量借款利率作为折现率。
②后续计量
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧
（详见本附注四、14 “固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本
公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
对于租赁负债，本公司按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计
入当期损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入
当期损益或相关资产成本。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用
于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，本公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，
并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一
步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。
（2）本公司作为出租人
本公司在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是
指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资
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租赁以外的其他租赁。
① 经营租赁
本公司采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营
租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。
②融资租赁
于租赁期开始日，本公司确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租
赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率
折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。
本公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
29、重要会计政策、会计估计的变更
（1）会计政策变更
本报告期无会计政策变更。
（2）会计估计变更
本报告期内无会计估计变更。
30、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本公司管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定
性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
本公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下
（1）收入确认
如本附注四、25、“收入”所述，公司在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估计：
识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义
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务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；确
定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定等。
本公司主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当
期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
（2）与租赁相关的重大会计判断和估计
①租赁的识别
本公司在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，
且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换
权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导
该资产的使用。
②租赁的分类
本公司作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要
对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。
③租赁负债
本公司作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初
始计量。在计量租赁付款额的现值时，本公司对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选
择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，本公司综合考虑与本公司行使选择权
带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情
况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后
续期间的损益。
（3）金融资产减值
本公司采用预期信用损失模型对金融资产的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要
做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断
和估计时，本公司根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、
技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
（4）存货跌价准备
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本公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
（5）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，本公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估
值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动
率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会
对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本公司不将成本作为
其公允价值的最佳估计。
（6）长期资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹
象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进
行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
（7）折旧和摊销
本公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法
计提折旧和摊销。本公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。使用寿命是本公司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以
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前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（8）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要本公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（9）所得税
本公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。
部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果
同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生
影响。
（10）预计负债
本公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交
货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时
义务很可能导致经济利益流出本公司的情况下，本公司对或有事项按履行相关现时义务所需
支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判
断。在进行判断过程中本公司需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等
因素。
（11）公允价值计量
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本公司已成立估价小组，以便
为公允价值计量确定适当的估值技术和输入值。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，
本公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，本公司会聘用第三方
有资质的评估师来执行估价。估价小组与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值
技术和相关模型的输入值。
五、税项
1、主要税种及税率
税种 具体税率情况
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税种 具体税率情况
应税收入按13%、6%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额
增值税
后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%计缴。
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%、1%计缴。
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
土地增值税 房地产销售收入扣除规定扣除项目金额后的余额按四档超率累进税率计缴。
2、其他说明
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）等相关规定，
本公司及各子公司从事房产出租业务的收入及从事房产出售的收入，采用简易办法计缴增值
税，征收率为 5%。
六、合并财务报表项目注释
以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指 2020 年 1 月 1
日，“年末”指 2020 年 12 月 31 日，“上年年末”指 2019 年 12 月 31 日；“本年”指 2020 年度，
“上年”指 2019 年度。
1、货币资金
项目 年末余额 年初余额
库存现金 12,817.72 12,615.53
银行存款 264,246,781.89 259,536,508.92
其他货币资金 7,029.27 -
合计 264,266,628.88 259,549,124.45
其中：存放在境外的款项总额 - -
注：其他货币资金 7,029.27 元为本公司的存出投资款。
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2、交易性金融资产
项目 年末余额 年初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 - -
其中：权益工具投资 100,980,000.00 108,272,000.00
合计 100,980,000.00 108,272,000.00
3、应收账款
（1）按账龄披露
账龄 年末余额
1 年以内 16,379,768.22
1至2年 128,981.00
2至3年 2,663.41
3至4年 -
4至5年 3,572.08
5 年以上 636,065.27
小计 17,151,049.98
减：坏账准备 728,069.03
合计 16,422,980.95
（2）按坏账计提方法分类列示
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 642,300.76 3.74 642,300.76 100.00 -
其中：单项金额不重大但单独计提坏账准
642,300.76 3.74 642,300.76 100.00 -
备的应收款项（共 84 家客户）
按组合计提坏账准备的应收账款 16,508,749.22 96.26 85,768.27 0.52 16,422,980.95
其中：账龄组合 16,508,749.22 96.26 85,768.27 0.52 16,422,980.95
合计 17,151,049.98 100.00 728,069.03 4.25 16,422,980.95
52
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 642,300.76 74.69 642,300.76 100.00 -
其中：单项金额不重大但单独计提坏账准
642,300.76 74.69 642,300.76 100.00 -
备的应收款项（共 84 家客户）
按组合计提坏账准备的应收账款 217,707.67 25.31 3,306.71 1.52 214,400.96
其中：账龄组合 217,707.67 25.31 3,306.71 1.52 214,400.96
合计 860,008.43 100.00 645,607.47 75.07 214,400.96
①年末单项计提坏账准备的应收账款
年末余额
应收账款
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海家得利超市有限公司 18,698.40 18,698.40 100.00 经减值测试，收回可能性较小
上海新易百货有限公司 2,100.00 2,100.00 100.00 经减值测试，收回可能性较小
上海易买得超市有限公司 1,472.08 1,472.08 100.00 经减值测试，收回可能性较小
上海易初莲花连锁超市有限公司 2,663.41 2,663.41 100.00 经减值测试，收回可能性较小
十年以上 80 家应收零售客户账款 617,366.87 617,366.87 100.00 经减值测试，收回可能性较小
合计 642,300.76 642,300.76 — —
②组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款
年末余额
项目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 16,379,768.22 81,898.84 0.50
1-2 年 128,981.00 3,869.43 3.00
合计 16,508,749.22 85,768.27 0.52
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（3）坏账准备的情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
单项计提 642,300.76 - - - 642,300.76
账龄组合 3,306.71 85,123.36 2,661.80 - - 85,768.27
合计 645,607.47 85,123.36 2661.8 - - 728,069.03
（4）本年实际核销的应收账款情况
无。
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 16,499,749.22 元，占应
收账款年末余额合计数的比例为 96.20%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 85,723.27
元。
4、预付款项
年末余额 年初余额
账龄
金额 比例（%） 金额 比例（%）
1 年以内 560.00 100.00 - -
合计 560.00 100.00 - -
5、其他应收款
项目 年末账面价值 年初账面价值
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 913,529.82 917,096.33
合计 913,529.82 917,096.33
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（1）应收利息
无。
（2）应收股利
无。
（3）其他应收款
①按账龄披露
账龄 年末余额
1 年以内 200.00
1至2年 64,620.20
2至3年 7,500.00
3至4年 -
4至5年 -
5 年以上 13,848,280.82
小 计 13,920,601.02
减：坏账准备 13,007,071.20
合 计 913,529.82
②按款项性质分类情况
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金、备用金 1,483,982.79 1,487,782.79
往来款 12,269,683.20 14,905,620.70
其他 166,935.03 166,935.03
小计 13,920,601.02 16,560,338.52
减：坏账准备 13,007,071.20 15,643,242.19
合计 913,529.82 917,096.33
55
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月预期信 合计
用损失（未发生信 用损失（已发生信用
用损失
用减值） 减值）
2020 年 1 月 1 日余额 846,072.33 - 14,797,169.86 15,643,242.19
2020 年 1 月 1 日余额在本年： - - - -
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 - - - -
本年计提 1,766.51 - - 1,766.51
本年转回 2,000.00 - 2,635,937.50 2,637,937.50
本年转销 - - - -
本年核销 - - - -
其他变动 - - -
2020 年 12 月 31 日余额 845,838.84 - 12,161,232.36 13,007,071.20
④坏账准备的情况
本年变动金额
类 别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其他应收款 15,643,242.19 1,766.51 2,637,937.50 - - 13,007,071.2
合 计 15,643,242.19 1,766.51 2,637,937.50 - - 13,007,071.2
其中：本年坏账准备转回或收回金额重要的
单位名称 转回或收回金额 收回方式
上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司 2,635,937.50 法院判决
合 计 2,635,937.50 ——
56
注：本公司之联营企业上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司（以下简称“上海报栏”）
因未能按期归还本公司借款，本公司对上海报栏提起诉讼，上海浦东新区法院判决上海报栏
应向本公司支付借款本息及罚息。本公司已于 2020 年 1 月收到法院划转的上海报栏债权本息
及罚息之执行款。
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
合计数的比例（%） 年末余额
大地发行中心 往来款 6,200,000.00 5 年以上 44.54 6,200,000.00
上海嘉丽商务大厦 往来款 5,453,880.00 5 年以上 39.18 5,453,880.00
昆山宏华纺织原料公司 往来款 174,000.00 5 年以上 1.25 174,000.00
深圳市国泰联合广场投资有限公司 往来款 166,917.63 5 年以上 1.20 166,917.63
海南农产品中心批发市场公司 往来款 72,450.00 5 年以上 0.52 72,450.00
合计 — 12,067,247.63 86.69 12,067,247.63
6、存货
（1）存货分类
年末余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
库存商品 344,341.77 - 344,341.77
开发产品 66,510,802.04 - 66,510,802.04
合计 66,855,143.81 - 66,855,143.81
（续）
年初余额
项目
账面余额 存货跌价准备 账面价值
库存商品 977,271.59 - 977,271.59
开发产品 66,510,802.04 - 66,510,802.04
合计 67,488,073.63 - 67,488,073.63
57
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 年末跌价准备
信达阳光海岸 2009 年 6 月 59,416,122.67 - - 59,416,122.67 -
逸品台 2009 年 6 月 7,094,679.37 - - 7,094,679.37 -
合计 —— 66,510,802.04 - - 66,510,802.04 -
（3）存货年末余额中含有借款费用资本化金额为 9,460,359.48 元。
（4）开发产品 “逸品台”商品房项目合计年末余额为 7,094,679.37 元，系广州市德裕发展
有限公司现股东与原股东郭伟协议约定，一期“逸品台”项目由原股东郭伟以自负盈亏的方式
承包经营开发的未售房产。
（5）本公司年末无用于债务担保的存货。
7、其他流动资产
项目 年末余额 年初余额
逸品台 16,452,766.55 16,452,766.55
待抵扣的增值税进项税额 - 226,025.12
合计 16,452,766.55 16,678,791.67
注：截至 2020 年 12 月 31 日，逸品台项目年末余额主要系本公司之子公司广州市德裕发
展有限公司原股东郭伟等转让股权前一期“逸品台”项目发生的非正常按揭，经法院判决广州
市德裕发展有限公司支付的相关款项等。
8、长期股权投资
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认的 其他综合
追加投资 减少投资 其他权益变动
投资损益 收益调整
联营企业
上海人民日报报栏报
- - - - - -
亭文化发展有限公司
合计 - - - - - -
58
（续）
本年增减变动
被投资单位 年末余额 减值准备年末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
联营企业
上海人民日报报栏报
- - - - -
亭文化发展有限公司
合计 - - - - -
注：由于上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司经营亏损，截至 2020 年 12 月 31 日，
本公司对联营企业上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司的投资账面价值已减记至零，本
年末累积未确认的损失为 2,796,198.23 元。
9、投资性房地产
（1）采用成本计量模式的投资性房地产
项目 房屋、建筑物 合 计
一、账面原值
1、年初余额 22,506,986.00 22,506,986.00
2、本年增加金额 - -
（1）外购 - -
3、本年减少金额 - -
（1）处置子公司 - -
4、年末余额 22,506,986.00 22,506,986.00
二、累计折旧和累计摊销
1、年初余额 6,176,997.38 6,176,997.38
2、本年增加金额 712,717.46 712,717.46
（1）计提或摊销 712,717.46 712,717.46
3、本年减少金额
（1）处置子公司
4、年末余额 6,889,714.84 6,889,714.84
59
项目 房屋、建筑物 合 计
三、减值准备
1、年初余额 - -
2、本年增加金额 - -
（1）计提 - -
3、本年减少金额 - -
（1）处置 - -
4、年末余额 - -
四、账面价值 - -
1、年末账面价值 15,617,271.16 15,617,271.16
2、年初账面价值 16,329,988.62 16,329,988.62
10、固定资产
项目 年末账面价值 年初账面价值
固定资产 16,907,709.89 17,004,103.21
合计 16,907,709.89 17,004,103.21
（1）固定资产
项目 房屋及建筑物 运输工具 电子设备及其他 合计
一、账面原值
1、年初余额 22,995,027.83 1,779,379.89 662,600.06 25,437,007.78
2、本年增加金额 733,586.78 - 10,088.50 743,675.28
（1）购置 733,586.78 - 10,088.50 743,675.28
3、本年减少金额 - 206,518.00 287,243.42 493,761.42
（1）处置或报废 - 206,518.00 287,243.42 493,761.42
4、年末余额 23,728,614.61 1,572,861.89 385,445.14 25,686,921.64
二、累计折旧 - - - -
1、年初余额 6,374,952.36 1,517,609.30 540,342.91 8,432,904.57
60
项目 房屋及建筑物 运输工具 电子设备及其他 合计
2、本年增加金额 731,403.92 28,393.90 43,217.20 803,015.02
（1）计提 731,403.92 28,393.90 43,217.20 803,015.02
3、本年减少金额 - 185,798.15 270,909.69 456,707.84
（1）处置或报废 - 185,798.15 270,909.69 456,707.84
4、年末余额 7,106,356.28 1,360,205.05 312,650.42 8,779,211.75
三、减值准备 - - - -
1、年初余额 - - - -
2、本年增加金额 - - - -
（1）计提 - - - -
3、本年减少金额 - - - -
（1）处置或报废 - - - -
4、年末余额 - - - -
四、账面价值 - - - -
1、年末账面价值 16,622,258.33 212,656.84 72,794.72 16,907,709.89
2、年初账面价值 16,620,075.47 261,770.59 122,257.15 17,004,103.21
（2）固定资产清理
无。
11、使用权资产
项目 车位使用权 合 计
一、账面原值
1、年初余额 900,000.00 900,000.00
2、本年增加金额 - -
（1）购置 - -
3、本年减少金额 - -
（1）处置 - -
61
项目 车位使用权 合 计
4、年末余额 900,000.00 900,000.00
二、累计折旧
1、年初余额 252,685.45 252,685.45
2、本年增加金额 29,535.26 29,535.26
（1）计提 29,535.26 29,535.26
3、本年减少金额 - -
（1）处置 - -
4、年末余额 282,220.71 282,220.71
三、减值准备
1、年初余额 - -
2、本年增加金额 - -
（1）计提 - -
3、本年减少金额 - -
（1）处置 - -
4、年末余额 - -
四、账面价值
1、年末账面价值 617,779.29 617,779.29
2、年初账面价值 647,314.55 647,314.55
12、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
年末余额 年初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 12,147,893.19 3,036,973.30 13,647,893.19 3,411,973.30
长期股权投资减值准备 9,800,000.00 2,450,000.00 9,800,000.00 2,450,000.00
合计 21,947,893.19 5,486,973.30 23,447,893.19 5,861,973.30
（2）未确认递延所得税资产明细
62
项目 年末余额 年初余额
可抵扣暂时性差异-资产减值准备 1,587,247.02 2,640,956.46
交易性金融资产公允价值变动 - 953,505.29
预提土地增值税 133,704,386.52 133,704,386.52
预提费用 3,070,416.42 2,815,148.33
可抵扣亏损 55,034,860.09 46,673,513.65
合计 193,396,910.05 186,787,510.25
（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 年末余额 年初余额 备注
2020 年 - 1,122,142.90 -
2021 年 - 396,940.88 -
2022 年 - 3,642,773.26 -
2023 年 5,475,737.00 8,662,645.87 -
2024 年 49,559,123.09 32,849,010.74 -
2025 年 - - -
合计 55,034,860.09 46,673,513.65 -
13、应付账款
（1）应付账款列示
项目 年末余额 年初余额
工程质保金 1,048,190.32 1,048,190.32
合计 1,048,190.32 1,048,190.32
（2）账龄超过 1 年的重要应付账款
项目 年末余额 未偿还或结转的原因
广西建工集团第四建筑工程有限公司 1,048,190.32 工程质保金
合计 1,048,190.32 ——
14、预收款项
63
（1）预收款项列示
项目 年末余额 年初余额
1 年以内 64,634.00 109,583.00
1至2年 - -
2至3年 - -
3 年以上 2,213,510.20 2,213,510.20
合计 2,278,144.20 2,323,093.20
（2）账龄 3 年以上的大额预收款项主要为本公司之子公司广州市德裕发展有限公司“逸
品台”项目的预收款。
15、应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
一、短期薪酬 5,161,124.03 12,038,779.51 8,438,796.16 8,761,107.38
二、离职后福利-设定提存计划 54,530.60 128,840.96 183,371.56 -
三、辞退福利 - 550,000.00 550,000.00 -
合计 5,215,654.63 12,717,620.47 9,172,167.72 8,761,107.38
（2）短期薪酬列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 4,409,635.87 9,806,332.25 6,315,120.85 7,900,847.27
2、职工福利费 - 151,943.82 151,943.82 -
3、社会保险费 35,547.70 428,096.61 421,678.41 41,965.90
其中：医疗保险费 31,396.50 384,929.40 378,556.60 37,769.30
工伤保险费 846.20 927.01 1,773.21 -
生育保险费 3,305.00 42,240.20 41,348.60 4,196.60
4、住房公积金 - 377,358.00 377,358.00 -
5、工会经费和职工教育经费 534,979.81 410,340.27 340,033.99 605,286.09
64
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
6、其他 180,960.65 864,708.56 832,661.09 213,008.12
合计 5,161,124.03 12,038,779.51 8,438,796.16 8,761,107.38
（3）设定提存计划列示
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
1、基本养老保险 52,878.10 61,377.84 114,255.94 -
2、失业保险费 1,652.50 1,949.12 3,601.62 -
3、企业年金缴费 - 65,514.00 65,514.00 -
合计 54,530.60 128,840.96 183,371.56 -
注：本公司按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，除上述缴存费用外，
本公司不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。
16、应交税费
项目 年末余额 年初余额
增值税 76,427.60 3,729,447.43
个人所得税 68,733.78 108,851.08
城市维护建设税 4,971.63 261,061.32
教育费附加 3,551.17 186,399.88
土地增值税 59,369,406.33 59,369,406.33
其他 241,394.40 32,535.55
合计 59,764,484.91 63,687,701.59
17、其他应付款
项目 年末余额 年初余额
应付股利 226,625.00 226,625.00
其他应付款 105,482,716.65 105,370,669.17
合计 105,709,341.65 105,597,294.17
（1）应付股利
65
项目 年末余额 年初余额
普通股股利 226,625.00 226,625.00
合计 226,625.00 226,625.00
注：超过一年未支付的应付股利 226,625.00 元，系 1994、1995 年公司分配的股利，因股
东账号无法查明，导致未支付。
（2）其他应付款
①按款项性质列示
项目 年末余额 年初余额
预提款项 97,439,518.83 97,607,300.00
押金保证金 289,063.00 372,181.17
应付工程款等 4,467,470.00 4,467,470.00
其他 3,286,664.82 2,923,718.00
合计 105,482,716.65 105,370,669.17
②账龄超过 1 年的重要其他应付款
项目 年末余额 未偿还或结转的原因
土地增值税计提 74,334,980.19 未进行汇算清缴
“逸品台”销售税费 22,140,290.32 未进行汇算清缴
合计 96,475,270.51 ——
18、股本
本年增减变动（+ 、-）
项目 年初余额 年末余额
发行新股 送股 公积金转股 其他 小计
股份总数 139,143,550.00 - - - - - 139,143,550.00
19、资本公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
其他资本公积 730,928.53 - - 730,928.53
合计 730,928.53 - - 730,928.53
66
20、盈余公积
项目 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
法定盈余公积 31,804,595.23 2,477,463.86 - 34,282,059.09
合计 31,804,595.23 2,477,463.86 - 34,282,059.09
注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的 10%提取法定盈余公积。法
定盈余公积累计额达到本公司注册资本 50%以上的，不再提取。
21、未分配利润
项目 本 年 上 年
调整前上年末未分配利润 116,066,275.09 98,359,772.40
调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-） - -
调整后年初未分配利润 116,066,275.09 98,359,772.40
加：本年归属于母公司股东的净利润 11,695,170.63 18,778,081.94
减：提取法定盈余公积 2,477,463.86 1,071,579.25
应付普通股股利 - -
转作股本的普通股股利 - -
年末未分配利润 125,283,981.86 116,066,275.09
22、营业收入和营业成本
本年发生额 上年发生额
类别
收入 成本 收入 成本
主营业务 237,607,095.40 228,825,836.77 14,100,829.94 13,482,237.95
其他业务 1,585,357.08 712,717.46 1,832,122.23 753,162.91
合计 239,192,452.48 229,538,554.23 15,932,952.17 14,235,400.86
（1）本年合同产生的收入情况
合同分类 贸易业务分部 经营性物业出租分部 分部间抵销 合 计
业务类型
贸易 237,952,484.76 - 345,389.36 237,607,095.40
67
合同分类 贸易业务分部 经营性物业出租分部 分部间抵销 合 计
租赁 - 1,585,357.08 1,585,357.08
合同类型
贸易合同 237,952,484.76 - 345,389.36 237,607,095.40
租赁合同 - 1,585,357.08 - 1,585,357.08
合 计 237,952,484.76 1,585,357.08 345,389.36 239,192,452.48
23、税金及附加
项目 本年发生额 上年发生额
城市维护建设税 30,633.52 270,685.52
教育费附加 20,925.19 191,445.59
房产税 405,194.67 377,929.91
土地使用税 2,760.83 2,760.84
车船使用税 4,080.00 3,240.00
印花税 165,089.11 17,801.80
合计 628,683.32 863,863.66
注：各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。
24、销售费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 2,803,832.70 244,550.00
其他销售费用 5,979.63 177,390.27
合计 2,809,812.33 421,940.27
25、管理费用
项目 本年发生额 上年发生额
职工薪酬 9,913,787.77 12,179,254.23
68
项目 本年发生额 上年发生额
物业费 435,493.65 533,265.95
差旅费 82,297.94 191,233.83
业务费 2,133,916.64 5,423,662.91
办公费 712,161.86 832,332.44
折旧及摊销费 832,550.28 844,075.00
合计 14,110,208.14 20,003,824.36
26、财务费用
项目 本年发生额 上年发生额
利息支出 - -
减：利息收入 1,562,190.34 1,486,196.30
手续费 25,076.32 15,314.03
合计 -1,537,114.02 -1,470,882.27
27、其他收益
计入本年非经常
项目 本年发生额 上年发生额
性损益的金额
增值税应纳税额加计抵减本期实际抵减税额 867,278.19 - 867,278.19
浦东新区财政扶持资金 9,400.00 34,500.00 9,400.00
失业稳岗补贴 18,451.54 - 18,451.54
返还个税手续费 40,656.40 11,822.74 40,656.40
合计 935,786.13 46,322.74 935,786.13
28、投资收益
项目 本年发生额 上年发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 - 10,334,297.84
69
项目 本年发生额 上年发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 - 10,334,297.84
交易性金融资产持有期间取得的投资收益 - 183,277.60
处置交易性金融资产取得的投资收益 3,995,078.53 -40,799,143.34
债权投资持有期间取得的利息收入 138,021.08 723,546.33
合计 4,133,099.61 -29,558,021.57
29、公允价值变动收益
产生公允价值变动收益的来源 本年发生额 上年发生额
交易性金融资产 10,026,494.71 62,069,644.79
其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益 - -
合计 10,026,494.71 62,069,644.79
30、信用减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
应收账款坏账损失 -82,461.56 -2,216.15
其他应收款坏账损失 2,636,170.99 3,520,452.28
合计 2,553,709.43 3,518,236.13
31、资产减值损失
项目 本年发生额 上年发生额
存货跌价损失 - 153,882.40
合计 - 153,882.40
32、资产处置收益
项目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额
非流动资产处置利得 101,487.66 375,704.27 101,487.66
70
项目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额
合计 101,487.66 375,704.27 101,487.66
33、营业外收入
项目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额
违约金收入 816,057.80 - 816,057.80
其他 51,532.29 32,272.35 51,532.29
合计 867,590.09 32,272.35 867,590.09
34、营业外支出
项目 本年发生额 上年发生额 计入本年非经常性损益的金额
非流动资产毁损报废损失 16,333.73 618.75 16,333.73
其中：固定资产 16,333.73 618.75 16,333.73
合计 16,333.73 618.75 16,333.73
35、所得税费用
（1）所得税费用表
项目 本年发生额 上年发生额
当期所得税费用 - -121,543.97
递延所得税费用 375,000.00 92.05
合计 375,000.00 -121,451.92
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 本年发生额
利润总额 12,244,142.38
按法定/适用税率计算的所得税费用 3,061,035.60
子公司适用不同税率的影响 -
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 48,537.91
71
项目 本年发生额
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -1,228,062.97
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 1,000,113.14
其他影响 -2,506,623.68
所得税费用 375,000.00
36、现金流量表项目
（1）收到其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
租金及利息收入 3,233,812.32 3,091,110.84
收到的政府补助 27,851.54 34,500.00
其他 972,930.57 8,388,028.28
合计 4,234,594.43 11,513,639.12
（2）支付其他与经营活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
付现费用等 4,053,414.06 4,386,253.23
合计 4,053,414.06 4,386,253.23
（3）收到其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
往来款 3,338,463.20 4,000,000.00
合计 3,338,463.20 4,000,000.00
（4）支付其他与投资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
其他 20,281.00 103,015.00
合计 20,281.00 103,015.00
（5）支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本年发生额 上年发生额
72
项目 本年发生额 上年发生额
重大资产重组中介费 - 4,050,000.00
合计 - 4,050,000.00
37、现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 本年金额 上年金额
1、将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 11,869,142.38 18,637,679.57
加：资产减值准备 - -153,882.40
信用减值损失 -2,553,709.43 -3,518,236.13
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 1,515,732.48 1,523,308.45
使用权资产折旧 29,535.26 29,535.26
无形资产摊销 - 17,000.01
长期待摊费用摊销 - 27,394.19
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） -277,068.86 -379,602.61
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 16,333.73 618.75
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -10,026,494.71 -62,069,644.79
财务费用（收益以“－”号填列） - -
投资损失（收益以“－”号填列） -4,133,099.61 29,558,021.57
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 375,000.00 92.05
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） - -
存货的减少（增加以“－”号填列） 632,929.82 -2,296,265.33
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -13,425,863.16 7,448,857.25
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -3,703,524.25 4,521,035.00
其他 - -
经营活动产生的现金流量净额 -19,681,086.35 -6,654,089.16
73
补充资料 本年金额 上年金额
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入固定资产 - -
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 264,266,628.88 259,549,124.45
减：现金的年初余额 259,549,124.45 177,245,462.34
加：现金等价物的年末余额 - -
减：现金等价物的年初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 4,717,504.43 82,303,662.11
（2）现金及现金等价物的构成
项目 年末余额 年初余额
一、现金 264,266,628.88 259,549,124.45
其中：库存现金 12,817.72 12,615.53
可随时用于支付的银行存款 264,246,781.89 259,536,508.92
可随时用于支付的其他货币资金 7,029.27 -
二、现金等价物 - -
其中：三个月内到期的债券投资 - -
三、年末现金及现金等价物余额 264,266,628.88 259,549,124.45
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物 - -
38、政府补助
（1）政府补助基本情况
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
浦东新区财政扶持资金 9,400.00 其他收益 9,400.00
失业稳岗补贴 18,451.54 其他收益 18,451.54
74
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
合计 27,851.54 27,851.54
（2）政府补助退回情况
无。
七、合并范围的变更
根据本公司 2020 年 4 月 18 日第八届董事会第十六次会议决议公告，为降低运营成本，
提高经营效率，董事会同意对全资子公司上海同达创业贸易有限公司进行清算关闭；上海同
达创业贸易有限公司于 2020 年 8 月份注销税务登记，于 2020 年 11 月份注销工商登记；本公
司将上海同达创业贸易有限公司 2020 年 1-11 月财务报表纳入合并范围，该公司于 2020 年 12
月起不再纳入合并范围。
八、在其他主体中的权益
1、在子公司中的权益
（1）企业集团的构成
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
广州市德裕发展有限公司 广州 广州 房地产开发 49.00 - 同一控制下企业合并
本公司对子公司广州市德裕发展有限公司持股比例 49%，表决权比例为 55%。广州市德
裕发展有限公司股东海南建信投资管理股份有限公司（简称“海南建信”）将其持有的广州市
德裕发展有限公司 6%的股权委托本公司代为管理，委托期间，海南建信在该公司股东会上
6%的表决权将全部由本公司代为行使。除此之外，广州市德裕发展有限公司《章程》规定的
其他相关权利和义务均不改变。
（2）重要的非全资子公司
金额单位：人民币万元
少数股东的持股比 本年归属于少数股 本年向少数股东分 年末少数股东权益
子公司名称
例（%） 东的损益 派的股利 余额
75
少数股东的持股比 本年归属于少数股 本年向少数股东分 年末少数股东权益
子公司名称
例（%） 东的损益 派的股利 余额
广州市德裕发展有限公司 51.00 17.40 - 2,751.96
注：海南建信投资管理股份有限公司自 2008 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日期间，将
其持有的广州市德裕发展有限公司 6%的股权委托本公司代为管理。
(2)重要的非全资子公司的主要财务信息
金额单位：人民币万元
年末余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
广州市德裕发展有限公司 21,341.06 4.97 21,346.03 16,763.30 - 16,763.30
（续）
年初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
广州市德裕发展有限公司 21,263.72 4.97 21,268.69 16,720.07 - 16,720.07
金额单位：人民币万元
本年发生额 上年发生额
子公司名称 经营活动现 经营活动现
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
金流量 金流量
广州市德裕发展有限公司 34.80 34.11 34.11 -37.46 34.80 -27.53 -27.53 -50.41
2、在联营企业中的权益
（1）重要的联营企业
持股比例（%） 对联营企业投资的会计
联营企业名称 主要经营地 注册地 业务性质
直接 间接 处理方法
上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司 上海 上海 户外广告 49.00 - 权益法核算
（2）重要联营企业的主要财务信息
项目 上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司
76
年末余额/本年发生额 年初余额/上年发生额
流动资产 74,569.03 74,569.03
非流动资产 3,618,966.43 4,201,921.43
资产合计 3,693,535.46 4,276,490.46
流动负债 10,032,079.41 10,032,079.41
非流动负债 -
负债合计 10,032,079.41 10,032,079.41
少数股东权益 -632,016.96 -632,016.96
归属于母公司股东权益 -5,706,526.99 -5,123,571.99
按持股比例计算的净资产份额 -2,796,198.23 -2,510,550.28
对联营企业权益投资的账面价值 -
营业收入 - 641,800.95
净利润 -582,955.00 -52,239.97
综合收益总额 -582,955.00 -52,239.97
（3）联营企业发生的超额亏损
上年末累积未确认的 本年未确认的损失（或 本年末累积未确认的
联营企业名称
损失 本年分享的净利润） 损失
上海人民日报报栏报亭文化发展有
2,510,550.28 285,647.95 2,796,198.23
限公司
九、与金融工具相关的风险
本公司的主要金融工具包括股权投资、应收账款、以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产、应付账款，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。与这些金融
工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本公司管理
层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本公司采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能
产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险
77
变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独
立的情况下进行的。
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营
业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管
理目标，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面临的各种风险，建立适当的风
险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围
之内。
1、市场风险
（1）外汇风险
无。
（2）利率风险－现金流量变动风险
无。
（3）其他价格风险
本公司持有的分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的投资，由于在资产负债表
日以公允价值计量，本公司承担着证券市场变动的风险。本公司采取持有多种权益证券组合
的方式降低权益证券投资的价格风险。
2、信用风险
2020 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一
方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：
合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而
言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价
值的变化而改变。
本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。本公司基于对客户的财务状况、信用记录
及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客
户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取
消信用期等方式，以确保本公司的整体信用风险在可控的范围内。本公司于每个资产负债表
日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
3、流动风险
78
管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以
满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进
行监控并确保遵守借款协议。
十、公允价值的披露
1、以公允价值计量的资产的年末公允价值
年末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合计
价值计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计量 - 100,980,000.00 - 100,980,000.00
（一）交易性金融资产 - - -
1、以公允价值计量且其变动计入当期
- 100,980,000.00 - 100,980,000.00
损益的金融资产
（1）债务工具投资 - - - -
（2）权益工具投资 - 100,980,000.00 - 100,980,000.00
（3）衍生金融资产 - - - -
持续以公允价值计量的资产总额 - 100,980,000.00 - 100,980,000.00
2、持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
对于存在活跃市场的以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产，权益工具投资均
为在国内 A 股上市的股票，公允价值按照资产负债表日在证券交易所挂牌的收盘价格确定；
衍生金融资产均为商品期货，公允价值按照资产负债表日在期货交易所挂牌的期货持仓所占
用的保证金金额确定。
3、持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
持续第二层次公允价值计量项目公允价值按照资产管理人定期报价及基金管理有限公司
的估值来确定。
十一、关联方及关联交易
1、本公司的母公司情况
79
母公司对本公司的 母公司对本公司的
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本
持股比例（%） 表决权比例（%）
信达投资有限公司 北京 投资与资产管理 2,000,000,000.00 40.68 40.68
注：本公司的最终控制方是财政部。
2、本公司的子公司情况
详见附注八、1、在子公司中的权益。
3、本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营和联营企业详见附注八、2、在联营企业中的权益。
4、其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
海南建信投资管理股份有限公司 同一实际控制人
信达证券股份有限公司 同一实际控制人
首泰金信(北京)股权投资基金管理有限公司 同一实际控制人下属企业的联营企业
5、关联方交易情况
（1）关联受托管理/委托管理情况
①本公司作为受托方
受托 受托 托管收益 本年确认的
委托方名称 受托方名称 托管资产类型
起始日 终止日 定价依据 托管收益
海南建信投资管理股
同达创业 股权托管 2008-1-1 2020-12-31 —— ——
份有限公司
②关联托管/承包情况说明：为了加强对广州市德裕发展有限公司的管理，统一事权，海
南建信投资管理股份有限公司（简称“海南建信”）决定将其持有的广州市德裕发展有限公司
80
6%的股权委托本公司代为管理。在此期间，海南建信在该公司股东会上 6%的表决权将全部
由本公司代为行使。除此之外，广州市德裕发展有限公司《章程》规定的其他相关权利和义
务均不改变；2019 年 12 月 31 日，海南建信与本公司签订委托函，将持有的广州市德裕发展
有限公司 6%股权继续委托给本公司，委托期限为 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日。
（2）关联方投资
被投资方名称 投资类型 投资额 投资期限
4 年，执行事务合伙人可根据企业的需
宁波通力仁和投资合伙企业（有限合伙） 认购合伙企业份额 90,000,000.00
要决定延长 1 年。
注：2016 年 9 月，本公司以自有资金出资 9000 万元人民币认购首泰金信(北京)股权投资
基金管理有限公司发起的宁波通力仁和投资合伙企业（有限合伙）份额。
（3）关键管理人员报酬
项目 本年发生额 上年发生额
关键管理人员报酬 2,153,042.60 4,229,058.13
6、关联方应收应付款项
（1）应收项目
年末余额 年初余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款：
上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司 9,000.00 45.00 - -
其他应收款：
上海人民日报报栏报亭文化发展有限公司 - - 2,635,937.50 2,635,937.50
合计 9,000.00 45.00 2,635,937.50 2,635,937.50
（2）应付项目
无。
十二、承诺及或有事项
1、重大承诺事项
81
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大承诺事项。
2、或有事项
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司无需要披露的重大或有事项。
十三、资产负债表日后事项
2021 年 1 月 13 日，本公司 2021 年第一次临时股东大会决议通过《关于退出公司所持通
力仁和有限合伙份额的议案》，以不低于经备案后的评估值退出所持宁波通力仁和投资合伙
企业（有限合伙）的全部份额，本公司于 2021 年 2 月 4 日收到退出通力仁和有限合伙全部份
额的款项共计 10,350 万元，与初始投入 9,000 万元相比，实现收益 1,350 万元。
十四、其他重要事项
1、分部信息
（1）报告分部的确定依据与会计政策
根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为 3 个经
营分部，本公司的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。
在经营分部的基础上本公司确定了 3 个报告分部，分别为贸易业务分部、房地产业务分部、经
营性物业出租业务分部。这些报告分部是以业务性质为基础确定的。本公司各个报告分部提供
的主要产品及劳务分别为贸易、房地产、经营性物业出租。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础
与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
（2）报告分部的财务信息
项目 贸易业务分部 房地产业务分部 经营性物业出租业务分部 分部间抵销 合计
营业收入 237,952,484.76 - 1,585,357.08 345,389.36 239,192,452.48
营业成本 229,170,178.54 - 712,717.46 344,341.77 229,538,554.23
资产总额 426,211,047.12 213,460,308.90 15,617,271.16 150,767,283.53 504,521,343.65
负债总额 137,282,592.75 167,632,960.60 716,515.63 128,070,800.52 177,561,268.46
82
十五、公司财务报表主要项目注释
1、应收账款
（1）按账龄披露
账龄 年末余额
1 年以内 16,379,768.22
1至2年 128,981.00
2至3年 2,663.41
3至4年 -
4至5年 3,572.08
5 年以上 636,065.27
小计 17,151,049.98
减：坏账准备 728,069.03
合计 16,422,980.95
（2）按坏账计提方法分类列示
年末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 642,300.76 3.74 642,300.76 100.00 -
其中：单项金额重大并单独计提坏账准备
- - - - -
的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账准
642,300.76 3.74 642,300.76 100.00 -
备的应收款项
按组合计提坏账准备的应收账款 16,508,749.22 96.26 85,768.27 0.52 16,422,980.95
其中：账龄组合 16,508,749.22 96.26 85,768.27 0.52 16,422,980.95
合计 17,151,049.98 100.00 728,069.03 4.25 16,422,980.95
（续）
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
83
年初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提坏账准备的应收账款 - - - - -
其中：单项金额重大并单独计提坏账准备
- - - - -
的应收款项
单项金额不重大但单独计提坏账准
- - - - -
备的应收款项
按组合计提坏账准备的应收账款 128,981.00 100.00 644.91 0.50 128,336.09
其中：账龄组合 128,981.00 100.00 644.91 0.50 128,336.09
合计 128,981.00 100.00 644.91 0.50 128,336.09
①年末单项计提坏账准备的应收账款
年末余额
应收账款
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
应收账款 642,300.76 642,300.76 100.00 经减值测试，收回可能性较小
合计 642,300.76 642,300.76 — —
②组合中，按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项
年末余额
项目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 16,379,768.22 81,898.84 0.50
1-2 年 128,981.00 3,869.43 3.00
合计 16,508,749.22 85,768.27 0.52
（3）坏账准备的情况
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
应收账款 644.91 85,123.36 - - 642,300.76 728,069.03
合计 644.91 85,123.36 - - 642,300.76 728,069.03
（4）本年实际核销的应收账款情况
84
无。
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
本公司本年按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 16,499,749.22 元，占应
收账款年末余额合计数的比例为 96.20%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为 85,723.27
元。
2、其他应收款
项目 年末账面价值 年初账面价值
应收利息 - -
应收股利 - -
其他应收款 70,005.59 71,572.10
合计 70,005.59 71,572.10
（1）应收利息
无。
（2）应收股利
无。
（3）其他应收款
①按账龄披露
账龄 年末余额
1 年以内 200.00
1至2年 64,620.20
2至3年 7,500.00
3至4年 -
4至5年 -
5 年以上 12,161,232.36
小计 12,233,552.56
减：坏账准备 12,163,546.97
合计 70,005.59
②按款项性质分类情况
85
款项性质 年末账面余额 年初账面余额
押金、备用金 36,290.00 36,090.00
往来款 12,119,683.20 12,119,683.20
其他 77,579.36 64,240.21
关联方往来 - 2,635,937.50
合计 12,233,552.56 14,855,950.91
减：坏账准备 12,163,546.97 14,784,378.81
合计 70,005.59 71,572.10
③坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 未来 12 个月 整个存续期预期信用损 整个存续期预期信用损 合计
预期信用损失 失（未发生信用减值） 失（已发生信用减值）
2020 年 1 月 1 日余额 548.10 - 14,783,830.71 14,784,378.81
2020 年 1 月 1 日余额在本年：
——转入第二阶段 - - - -
——转入第三阶段 - - - -
——转回第二阶段 - - - -
——转回第一阶段 548.10 - - 548.10
本年计提 1,766.51 - - 1,766.51
本年转回 - 2,635,937.50 2,635,937.50
本年转销 - - - -
本年核销 - - - -
其他变动 - - 13,339.15 13,339.15
2020 年 12 月 31 日余额 2,314.61 - 12,161,232.36 12,163,546.97
④坏账准备的情况
86
本年变动金额
类别 年初余额 年末余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
其他应收款 14,784,378.81 1,766.51 2,635,937.50 - 13,339.15 12,163,546.97
合计 14,784,378.81 1,766.51 2,635,937.50 - 13,339.15 12,163,546.97
⑤按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况
占其他应收款年末余额 坏账准备
单位名称 款项性质 年末余额 账龄
合计数的比例（%） 年末余额
大地发行中心 往来款 6,200,000.00 5 年以上 50.68 6,200,000.00
上海嘉丽商务大厦 往来款 5,453,880.00 5 年以上 44.58 5,453,880.00
昆山宏华纺织原料公司 往来款 174,000.00 5 年以上 1.42 174,000.00
深圳市国泰联合广场投资有限公司 往来款 166,917.63 5 年以上 1.36 166,917.63
海南农产品中心批发市场公司 往来款 72,450.00 5 年以上 0.59 72,450.00
合计 — 12,067,247.63 98.63 12,067,247.63
3、长期股权投资
（1）长期股权投资分类
年末余额 年初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 14,700,000.00 - 14,700,000.00 42,037,655.88 - 42,037,655.88
对联营、合营企业投资 - - - - - -
合计 14,700,000.00 - 14,700,000.00 42,037,655.88 - 42,037,655.88
（2）对子公司投资
本年计提减 减值准备年末
被投资单位 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额
值准备 余额
上海同达创业贸易有限公司 27,337,655.88 - 27,337,655.88 - - -
广州市德裕发展有限公司 14,700,000.00 - 14,700,000.00 - -
合计 42,037,655.88 - 27,337,655.88 14,700,000.00 - -
（3）对联营、合营企业投资
87
本年增减变动
被投资单位 年初余额 权益法下确认的 其他综合收益
追加投资 减少投资 其他权益变动
投资损益 调整
一、合营企业 - - - - - -
小计 - - - - - -
二、联营企业 - - - - - -
上海人民日报报栏报亭
- - - - - -
文化发展有限公司
小计 - - - - - -
合计 - - - - - -
（续）
本年增减变动
被投资单位 年末余额 减值准备年末余额
宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他
一、合营企业 - - - - -
小计 - - - - -
二、联营企业 - - - - -
上海人民日报报栏报亭
- - - - -
文化发展有限公司
小计 - - - - -
合计 - - - - -
（4）公司本年无向投资企业转移资金的能力受到限制的情况。
4、营业收入、营业成本
本年发生额 上年发生额
类别
收入 成本 收入 成本
主营业务 237,074,504.25 228,192,906.95 - -
其他业务 1,237,357.08 712,717.46 1,267,902.36 712,717.46
合计 238,311,861.33 228,905,624.41 1,267,902.36 712,717.46
5、投资收益
88
项目 本年发生额 上年发生额
处置长期股权投资产生的投资收益 12,809,442.64 6,724,210.72
交易性金融资产持有期间取得的投资收益 - 183,277.60
处置交易性金融资产取得的投资收益 3,994,994.14 -40,717,569.32
债权投资持有期间取得的利息收入 138,021.08 723,546.33
合计 16,942,457.86 -33,086,534.67
十六、补充资料
1、本年非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益 101,487.66
越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免 -
计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一
27,851.54
定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 -
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨
-
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益 -
委托他人投资或管理资产的损益 -
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -
债务重组损益 -
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -
同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益 -
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负 -
89
项目 金额 说明
债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融
资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,635,937.50
对外委托贷款取得的损益 -
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 -
受托经营取得的托管费收入 -
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 851,256.36
其他符合非经常性损益定义的损益项目 907,934.59
小计 4,524,467.65
所得税影响额 -
少数股东权益影响额（税后） -841.02
合计 4,523,626.63
注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入,"-"表示损失或支出。
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1
号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。
2、对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经常性损益》定义
界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号—非经
常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目
项目 涉及金额 原因
1、近年来公司一直将投资与资产管理业务作为
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
14,021,573.24 公司主要业务；2、公司通过财务性投资获取的
外，持有交易性金融资产取得的投资收益
收益已成为公司的主要、稳定的收益来源。
3、净资产收益率及每股收益
90
加权平均净资产 每股收益（元/股）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 3.98 0.08 0.08
扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润 2.44 0.05 0.05
上海同达创业投资股份有限公司
2021年3月18日
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
日期： 日期： 日 期：
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