上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上海外高桥保税区开发股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 外高桥 股票代码 600648
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 外高 B 股 股票代码 900912
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 黄磷 顾洁玮
电话 021-51980847 021-51980847
传真 021-51980850 021-51980850
电子信箱 gudong@shwgq.com gudong@shwgq.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2013 年(末) 2012 年(末) 年(末)增减 2011 年(末)
（%）
总资产 25,002,586,374.20 24,511,677,019.49 2.00 24,004,391,951.12
归属于上市公司股东的
5,396,078,211.23 4,952,948,110.54 8.95 4,643,014,730.57
净资产
经营活动产生的现金流
-587,721,630.70 2,334,514,798.35 不适用 -441,996,585.00
量净额
营业收入 7,060,623,307.70 7,304,337,453.28 -3.34 8,578,681,925.45
归属于上市公司股东的
544,513,881.87 440,679,561.15 23.56 357,131,227.30
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 562,927,222.16 392,492,303.18 43.42 335,300,742.11
利润
加权平均净资产收益率 增加 1.22 个百
10.52 9.30 7.78
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.54 0.44 23.56 0.35
稀释每股收益（元／股） 0.54 0.44 23.56 0.35
2.2 前 10 名股东持股情况表
截止报告期末股东总数 75,331 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 74225
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前十名股东持股情况
持有有 质押或
持股
报告期内增 限售条 冻结的
股东名称 股东性质 比例 持股总数
减 件股份 股份数
(%)
数量 量
上海外高桥（集团）有限公司 国家 59.57 602,127,116 -30,000,000 0 无
未
上海国际集团资产管理有限公司 国有法人 3.49 35,255,391 -12,176,719 0
知
未
上海东兴投资控股发展有限公司 国有法人 0.91 9,207,892 -40,941,408 0
知
HAITONG INTERNATIONAL
未
SECURITIES COMPANY 未知 0.89 9,016,900 9,016,900 0
知
LIMITED-ACCOUNT CLIENT
鑫益（香港）投资有限公司 境外法人 0.68 6,923,640 1,203,255 0 无
SCBHK A/C BBH S/A VANGUARD
未
EMERGING MARKETS STOCK INDEX 未知 0.42 4,293,029 4,293,029 0
知
FUND
GUOTAI JUNAN 未
未知 0.26 2,589,302 2,589,302 0
SECURITIES(HONGKONG) LIMITED 知
SCBSH A/C BBH A/C FIDELITY CHINA 未
未知 0.17 1,762,725 1,762,725 0
REGION FUND 知
未
NOMURA SINGAPORE LIMITED 未知 0.16 1,663,656 1,663,656 0
知
未
VALUE PARTNERS CLASSIC FUND 未知 0.16 1,643,768 1,643,768 0
知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股
股东名称 股份种类及数量
份的数量
上海外高桥（集团）有限公司 602,127,116 人民币普通股 602,127,116
上海国际集团资产管理有限公司 35,255,391 人民币普通股 35,255,391
上海东兴投资控股发展有限公司 9,207,892 人民币普通股 9,207,892
HAITONG INTERNATIONAL
SECURITIES COMPANY 9,016,900 境内上市外资股 9,016,900
LIMITED-ACCOUNT CLIENT
鑫益（香港）投资有限公司 6,923,640 境内上市外资股 6,923,640
SCBHK A/C BBH S/A VANGUARD
EMERGING MARKETS STOCK INDEX 4,293,029 境内上市外资股 4,293,029
FUND
GUOTAI JUNAN
2,589,302 境内上市外资股 2,589,302
SECURITIES(HONGKONG) LIMITED
SCBSH A/C BBH A/C FIDELITY CHINA
1,762,725 境内上市外资股 1,762,725
REGION FUND
NOMURA SINGAPORE LIMITED 1,663,656 境内上市外资股 1,663,656
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VALUE PARTNERS CLASSIC FUND 1,643,768 境内上市外资股 1,643,768
鑫益（香港）投资有限公司系公司股东上海外高桥（集团）有限公司
的全资子公司，其增持公司 B 股相关事项已于 2013 年 1 月 16 日公
上述股东关联关系或一致行动的说明
告披露（公告编号：临 2013-01）。公司未知其他前十名股东之间是
否存在关联关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
2013 年，公司把握自贸区成立契机，以"做大进口贸易，深化联动发展，建设外高桥国
际贸易城"为工作主线，围绕自贸区核心区域——外高桥保税区和保税物流园区、森兰及物
流二期的开发经营，重点推进园区开发取得突破性进展，功能创新、总部经济渐成规模，自
贸区试验项目纷纷落地，专业贸易平台打造更上台阶，巩固了自贸区功能创新的排头兵和主
力军地位。
2013 年，公司实现营业总收入约 70.61 亿元，营业利润约 7.54 亿元， 较上年同期增长
25.85%，实现归属于母公司所有者的净利润约 5.45 亿元，较上年同期增长 23.56%。报告期
末，公司财务状况基本面良好，总资产突破 250 亿元, 较上年度期末增长 2%；总负债约为
192.36 亿元，资产负债率为 76.94 %；归属于上市公司股东的所有者权益约为 53.96 亿元，
较上年度期末增长 8.95%。
（一）工业板块积极招商，产业升级有序实施
1、自贸区
作为自贸区核心区域外高桥保税区、外高桥保税物流园区的开发建设主体，为适应向自
贸区发展的"四个转变"（即：由货物贸易向货物贸易和服务贸易并重转变，由贸易功能向贸
易功能和投资功能结合转变，由在岸经营向在岸经营和离岸经营协同转变，由贸易便利向贸
易便利、投资自由和金融创新并举转变），公司重点做好以下工作：
一是梳理产业资源，研究布局定位，助推自贸区稳健启航。在自贸区内，公司有建成
物业约 274 万平方米，在建物业约 43.66 万平方米，另有约 104 万平方米土地可视自贸区招
商情况适时启动物业建设（按照目前的规划用途和容积率，可建约 90 万平方米的厂房仓库
和约 113 万平方米的商办物业）。在梳理整合物业的基础上，公司集约利用现有资源，初步
形成适应自贸区产业发展需求的产业分布规划方案，拟在自贸区内打造中央商务区、服务贸
易区和综合配套区，通过推动区域二次开发和规划修编，积极引导产业布局，为培育新兴业
态和发展新兴产业拓展空间。
二是跟踪项目，引入服务行业开放企业。公司全年新注册项目超过 3700 个，净增物业
出租面积 22.4 万平方米，行业主要涉及国际贸易、金融服务、投资管理、融资租赁、仓储
物流等。世天威投资、华安基金投资、弘毅资产管理等一批颁牌新设项目落户，汇丰、花旗、
招商、民生等中外资银行在区内新设、升级和扩展。
三是优化客户服务的平台机制，企业满意度保持高水平。公司认真落实招商联席例会
制度和网格化客户服务工作机制，形成公司客服人员与自贸区管委会职能部门共同拜访客户
机制，全年共计拜访客户 1600 多家，处理协调客户诉求 260 余项。园区客户总体满意度 8.45
分，开发公司服务满意度 8.89 分，均创历史新高。
四是推动产业转型，培育特色总部经济落地生根。公司坚持物业招商、功能育商、服
务稳商，以自贸区试验项目、总部经济项目为抓手，大力推动产业转型，打造具有国际贸易
资源配置能力的总部经济聚集区和国际贸易产业链集成区。1、全面推进亚太营运商计划，
打造总部经济"升级版"。在首批 20 家跨国公司率先加入"亚太营运商计划"的基础上，全力
推动亚太营运商计划，落实并签定政企合作协议。全年新批营运中心企业 12 家，地区总部
企业 7 家。截至 2013 年底，保税区已认定营运中心企业 201 家，地区总部企业 43 家，国际
贸易结算中心试点企业 50 家。2、保税维修实现突破性进展，推动企业生产服务转型。为满
足区内生产加工型企业向生产服务型企业转型、开展"两头在外"非中国制造产品维修业务的
强烈需求，在海关和检验检疫部门的支持下，启动全球维修试点工作，帮助宇达电脑、奥林
巴斯、伟创力等企业试点开展保税维修业务，对于建立自贸区混合型全球维修检测基地具有
积极的示范引领作用。3、加快开发新发展产业园，园内三大产业初具规模。生物医药产业
园已形成 4 万平方米高端冷藏库规模，规划 5200 平方米的配套服务中心已开工；3.6 万平方
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米国际机床中心一期竣工落成，与美卓、斯凯孚共同形成了近 10 万平方米的国际机床产业
园建筑规模，已有约 20 家来自瑞士、德国和美国等国家的知名企业签约进驻；高端汽车销
售服务产业园已有 9 个项目落户，全球最大的奥迪旗舰店 5 月正式开业，保时捷等 5 个项目
在建，奔驰等 3 个项目即将于 2014 年开工。
五是加快保税物流园区招商引资。借助自贸区效应，公司在保税物流园区内成功引进
了大连再生资源交易所，并助推日本大创升级建造 3.5 万平米物流枢纽，21 万平米超大型的
普洛斯多层物流仓库项目按时开工并进展顺利。西北物流公司与新西兰普里奥公司合作开展
新西兰进口商品贸易展示、分拨分销项目，年内引进了中外运华东物流、外经贸国际货运和
北京福斯特物流等项目。
2、物流二期
物流二期定位于自贸区的重要工业配套延展区，一是加大了 3#、4#、5#地块招商引资
和工程建设的推进力度。二是全力推进了 1#、2#地块前期动迁和开发工作，并积极争取启
动 6#、7#地块的前期动迁开发。三是完善功能，由外联发公司与营运中心公司合作经营畅
兴物流公司，负责物流园区二期 3#地块国检项目查验场地的运营，为外高桥检验检疫局查
验进口食品类货物提供配套服务。
3、启东项目
（1）启东产业园：启东产业园的产业定位是符合科技发展观和现代产业发展，引进无
污染、低消耗、高科技、高产出的产业，具备生产制作、保税物流、国际贸易、园区配套等
功能。园区内已经引进东源项目建筑面积 4.1 万平方米，部分厂房在完成设备安装后已投产；
西西艾尔项目建筑面积达 5.37 万平方米，预计 2014 年上半年开始交付安装工艺设备；三好
塑料签约落户，租赁面积 1.3 万平方米，预计 2014 年初正式投产；兆利光能玻璃项目签约
购买 10384 平方米厂房，正进一步商洽物流供应商战略合作事宜；飞力达物流、伸鼎机械、
山西聚义、博格等一批在谈项目亦取得积极进展。
（2）外高桥海韵广场：该项目为启东产业园的配套区域，包括办公楼、酒店式公寓、
商业配套约 1.85 万平方米，高层住宅楼约 8.2 万平方米。商铺、住宅、酒店式公寓已进入内
外装修施工、安装施工及配套施工阶段，预计 2014 年全面竣工。自 2013 年开盘以来，住宅
热销近半、商铺销售起步良好。目前，住宅开盘 27687 平方米，已预售 12098 平方米；商铺
开盘 7361 平方米，已预售 1898 平方米。
（二）商住板块加速开发，自贸区城市化配套逐步完善
森兰共 6.01 平方公里，是使自贸区从单一的产业园区向多功能的"生产、居住、服务、
消费"等多点支撑的城市型经济转型的重要配套区域。
截至 2013 年底，森兰除五洲大道绿化带外，动迁工作已完成 99%；在工程建设方面，
森兰始终坚持高标准、高品质的建设理念，2013 年，五洲大道跨线桥工程获"上海市市政工
程金奖"，BT 项目高南河水系（森兰湖）工程获"上海市水务金奖"，森兰商都、森兰国际项
目获"上海市文明工地"、"浦东新区优质结构"等奖项；在园区管理方面，完成了各建设项目
的封、围、堵、填，共建网片、围墙约 2 公里，合封围近 50 处。
森兰分为商业商务区、国际社区和体育文化区三大功能组团，具体开发建设情况如下：
（1）森兰商业商务区：森兰商业商务区地上建筑面积约为 72.4 万平方米，地下建筑面
积约为 54 万平方米。公司组织专家对重大项目的功能定位与平面布局进行了分析论证，按
照地上地下统一性、功能布局合理性的总体要求，已完成规划设计方案、商业商务区地下空
间一体化设计方案。围绕"2017 年基本建成"的目标，公司全面启动了森兰商业商务区的开
发、招商。森兰商都一期项目 2013 年已全面开业，森兰商都二期项目也已按期开工。一期
已引进了联碧德、意城公司、欧洲商业联合中心、欧尚超市、星美影院等客户，一期项目也
是自贸区保税展示交易平台的载体，通过"前店后库"的运作模式创新，成功实现了自贸区内
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外贸在零售环节的对接，在消费品领域初步检验了自贸区制度创新的成果。森兰办公区是亚
太运营商、跨国公司总部、营运中心的集聚中心。甲级写字楼森兰国际项目已于 2013 年结
构封顶，荷兰世天威物流、日本大赛璐研发、索尼物流等总部办公项目已签约落户；迪卡侬
中国总部将打造总部办公+旗舰店+体育公园的综合体项目；英国哈罗国际学校正式签约入
驻森兰；公司还引进了招商地产，成立项目公司推进 D1-4 地块及 D4-4 地块项目的开发建
设，打造森兰地标性建筑。公司还将抓紧启动能源中心项目的开发与建设，保障森兰商务商
业区能源供应，创造国内首个绿色环保商务区。
（2）森兰国际社区：森兰国际社区可建住宅物业共约 100 万平方米，剔除已销售的土
地，目前公司在建、待建物业储备约为地上 62 万平方米，地下 40 万平方米。森兰名佳项目
2013 年两次开盘销售火爆，总预售金额已超过 10 亿元； A5-1、A12-1 住宅项目的规划设
计方案已经完成，为 2014 年的开工建设做好了铺垫。国际社区内幼儿园、小学项目、经九
路、经十路、纬十四路以及规划四河、高行横浜、莲心河、芦九沟等市政社区配套项目已经
开工建设。
（3）森兰文化体育园林区：森兰湖中心湖区已经建成，瑞可碧橄榄球场和上海青少年
高尔夫训练中心不仅为公司节约了运营成本、带来了收入，还进一步提升森兰的区域品质，
得到了中外籍人士的广泛认同；一批体育、文化创意、艺术品展示等项目已进入实质性洽谈，
辐射效益已初步显现。公司将继续推动瑞可碧棒球场、哈罗足球场、迪卡侬篮球场以及马术
俱乐部等体育项目的引进，进一步打造森兰体育休闲和文化艺术品牌。
（三）贸易物流板块勇于创新，服务环节、利润增长点不断延伸
首先、延伸服务环节，探索新的利润增长点。一是以贸易便利化、经营专业化为抓手，
形成了企业馆和产品馆等各具特色的营运模式，国家馆项目中，俄罗斯、立陶宛、泰国、台
湾地区馆项目完成签约，澳大利亚馆已经签订了合作意向书；二是通过贸易服务环节的延伸，
打造线上线下的进口商品直销中心。公司依托已拥有的酒类、钟表、化妆品等消费品专业贸
易平台客户群、三大综合市场的客户群以及国家馆项目，为直销中心提供稳定的进口消费品
货源，通过进口供应商和国内消费者在平台上直接对接，占领自贸试验区特色商业 B TO C
的制高点。截至报告日，进口商品直销中心自贸区实体店已经正式试营业，线上直销中心销
售平台正在建设中。
其次，公司克服经济不景气的困难，一是高度重视大客户稳定工作，制定稳商人员考核
办法，深度挖掘老客户需求；通过推荐亚太营运商计划试点企业、推广分拨业务等手段，稳
定重点大客户；二是积极引进新客户，通过哈斯、英氏乳业等新客户的引进，实现业务量的
增长；三是开拓全程物流业务，通过先出库后报关等业务模式，拓宽全程物流、进出口代理、
预归类、咨询等业务服务项目，为公司增加业务商机；四是规范优化操作流程；五是切实做
好与海关、濒管办、商委等部门的联动工作；六是搭建服务平台，为会员企业协调、解决日
常经营中遇到的问题，提高客户的依存度。
再次，公司还积极探索贸易与金融相结合的服务体系，贸易与金融结合创新业务初见成
效。公司以工程机械平台为试点，扩大 "抵押融资"等金融服务范围，全年完成贸易额超过
1.6 亿元人民币；医疗器械平台与银行合作推出医疗器械产品货物质押融资方案，放大客户
的医疗器械经销商业务规模；尝试开展机床融资租赁服务，成功引入 3 家融资租赁公司入驻
机床产业园区；通过积极协助融资租赁企业获得银行支持，全年引进融资租赁项目 126 家，
融资租赁产业规模进一步扩大。
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(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 7,060,623,307.70 7,304,337,453.28 -3.34
营业成本 5,001,999,262.23 5,595,286,239.46 -10.60
销售费用 174,094,230.61 181,373,368.97 -4.01
管理费用 334,953,351.47 317,441,121.18 5.52
财务费用 259,018,602.96 328,565,293.51 -21.17
经营活动产生的现金流量净额 -587,721,630.70 2,334,514,798.35 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -59,864,571.50 -181,669,327.55 -67.05
筹资活动产生的现金流量净额 359,429,127.71 -1,592,272,552.60 不适用
2、 收入
(1) 主要销售客户的情况
前五名客户的销售收入合计 2,259,151,817.85 元，占销售总额比例为 32%。（详见附注前五
名客户的销售收入情况）
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
上年同期
成本构 本期占总成 较上年同
分行业 本期金额 上年同期金额 占总成本
成项目 本比例(%) 期变动比
比例(%)
例(%)
租赁 432,436,156.85 8.73 426,174,953.11 7.64 1.47
转让出售 621,662,300.70 12.54 584,530,899.14 10.48 6.35
商品销售 2,801,653,642.18 56.53 3,592,123,376.44 64.42 -22.01
进出口代理 3,211,927.66 0.06 5,756,115.32 0.10 -44.20
物流业务 523,641,478.82 10.57 489,562,725.09 8.78 6.96
制造业 329,233,723.64 6.64 262,588,223.57 4.71 25.38
服务业 244,378,907.27 4.93 215,031,053.73 3.86 13.65
4、 费用
报告期内发生所得税费用 157,502,060.45 元，较上期 113,770,497.11 元增幅为 38%，主要系
公司所得税计缴基数利润总额较上期增加。
5、 现金流
单位：元
较上年同期变动比例
项目 本期金额 变动原因
（%）
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经营活动产生的 主要为销售商品提供劳务收到的现金较
-587,721,630.70 -125.18
现金流量净额 上期减少所致。
投资活动产生的 去年同期因收购新发展少数股东股权金
-59,864,571.50 -67.05
现金流量净额 额较大，本期不涉及，因此金额有所下降。
筹资活动产生的
359,429,127.71 -122.57 较上年同期筹资总额借款增加。
现金流量净额
6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
公司在 2012 年度报告中披露经营计划如下：2013 年，公司预计实现营业收入 76.88 亿
元，预计实现归属于母公司的净利润 4.63 亿元，预计基本每股收益 0.46 元。公司已超额完
成上述经营计划，详见"董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析"。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业
营业成
毛利 收入
本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 率 比上
年增减 （%）
（％） 年增
(%)
减(%)
物业租赁 961,918,606.59 432,436,156.85 55.04 6.63 1.47 增加 2.28 个百分点
房地产转让出售 1,612,376,549.56 621,662,300.70 61.44 29.49 6.35 增加 8.38 个百分点
商品销售 2,828,819,706.00 2,801,653,642.18 0.96 -22.06 -22.01 减少 0.07 个百分点
进出口代理 109,064,922.46 3,211,927.66 97.06 -26.85 -44.20 增加 0.92 个百分点
物流业务 679,467,400.81 523,641,478.82 22.93 7.07 6.96 增加 0.07 个百分点
制造业 373,178,057.60 329,233,723.64 11.78 21.39 25.38 减少 2.80 个百分点
服务业 435,827,430.66 244,378,907.27 43.93 8.82 13.65 减少 2.38 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 7,060,623,307.7 -3.34
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
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交易性金融资产 2,062.52 0.00001 1,290.10 0.00001 59.87
应收票据 23,073,972.32 0.09 -100.00
应收股利 11,581,627.49 0.05 986,502.39 0.00 1,074.01
长期应收款 374,048,000.00 1.50 109,315,604.74 0.45 242.17
在建工程 10,496,675.26 0.04 20,044,907.67 0.08 -47.63
长期待摊费用 91,111,239.47 0.36 68,584,498.61 0.28 32.85
预收款项 1,549,148,311.50 6.20 2,274,440,697.69 9.28 -31.89
应付股利 4,529,955.73 0.02 3,441,795.76 0.01 31.62
一年内到期的非流
1,515,200,000.00 6.06 723,300,000.00 2.95 109.48
动负债
长期应付款 595,966,355.73 2.38 1,511,523,886.72 6.17 -60.57
变动原因分析：
交易性金融资产：持有期间市值发生变动；
应收票据：应收票据到期已收回；
应收股利：主要为应收参股子公司已宣告发放的股利；
长期应收款：应收浦东新区发改委高南河项目款项；
在建工程：因在建工程项目部分已完工结转，导致余额下降；
长期待摊费用：主要为租入固定资产改良支出摊销额增加；
预收款项：主要为预收土地转让款转入营业收入所致；
应付股利：控股子公司应付少数股东股利余额增加；
一年内到期的非流动负债：2009 年公司向集团公司借入的 8.5 亿元企业债，将于 2014 年 9
月债权期限到期，该金额转入该科目，导致余额增加；
长期应付款：2009 年公司向集团公司借入的 8.5 亿元企业债，将于 2014 年 9 月债权期限到
期，该金额转入一年内到期的非流动负债科目，因此本科目余额减少。
(四) 核心竞争力分析
公司作为自贸区核心区域及配套区域的开发商、营运商、服务商，拥有宝贵的工业物业、
商办物业及土地资源，在招商过程中，公司培养出一支"能打仗，打硬仗"的招商队伍，积累
了丰富的客户资源和客户服务经验。而上海探索建设自贸区的先行先试举措更为公司发展带
来了新一轮发展机遇。在上海市、浦东新区及自贸区管委会等各级政府部门的大力支持下，
公司的发展目标由初期的"建设国际化港城"调整升级为中期的"打造外高桥国际贸易城"，并
向着后期"建设中国（上海）自由贸易试验区"的国家战略目标不断靠拢努力。
（1）经济基础稳固
经过多年发展和经营，公司奠定了较好经济基础，各项指标呈现良好发展态势。公司净
资产突破 50 亿元，实现了自 2008 年资产重组以来净资产的连续净增长，确保了公司广大股
东利益的保值增值。
（2）主营业务突出
公司着眼于区域功能开发和可持续发展，目前已形成了工业板块、商办板块和物流贸易
板块等共同发展的产业板块，为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础。
（3）客户资源丰富
公司在为自贸区招商引资的过程中，积累了大量的物业租赁和购买客户；在为入驻自贸
区的客户提供物业的同时，还为 6000 多家客户长期提供物流、贸易等增值服务。公司已搭
建综合性市场 3 家，加入综合市场成为会员单位的投资企业累计超过 6300 多家；公司已搭
建专业功能性平台数 10 个，客户涵盖汽车、钟表、医药、酒类、机床、医疗机械、工程机
9
上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
械、化妆品、健康品等行业。
（4）开发经验成熟
在开发建设的过程中，公司建立了一套完善的开发流程和开发标准，积累了良好的公共
关系和丰富的开发经验，通过创造性地运用分期开发、定制开发、并行开发、成片开发、综
合开发等手段提供了近万家客户经营所需物业。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
期末长期股权投资：524,285,982.79
期初长期股权投资：540,479,740.83
本期变动：-16,193,758.04
本期变动幅度：-3%
(1) 证券投资情况
序 证券 证券代 最初投资金 持有数量 期末账面 占期末证券总投 报告期损益
证券简称
号 品种 码 额（元） （股） 价值（元） 资比例（％） （元）
VOSG( 澳 洲
1 股票 VOSG 3,419,000 17,859 2,062.52 100 823.68
上市股票)
期末持有的其他证券投资 0 / 0 0
合计 3,419,000 / 2,062.52 100 823.68
(2) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
占该 报
公司 告
证券代 报告期所有者权
证券简称 最初投资成本 股权 期末账面价值 期 会计核算科目
码 益变动
比例 损
（％） 益
600837 海通证券 54,852,406 0.35 379,396,048.64 26,896,430.48 可供出售金融资产
600650 锦江投资 260,000 1,049,621.76 253,257.84 可供出售金融资产
600637 百视通 144,000 1,786,205.55 764,584.87 可供出售金融资产
601099 太平洋 20,000,000 1.28 125,918,213.75 7,618,381.00 可供出售金融资产
600015 华夏银行 78,062.4 208,559.52 11,105.64 可供出售金融资产
600617 ST 联华 944,000 3,356,800.00 1,440,000.00 可供出售金融资产
600619 海立股份 336,960 682,306.68 41,198.60 可供出售金融资产
600615 丰华股份 324,000 518,194.60 15,863.10 可供出售金融资产
600626 申达股份 320,433.75 2,729,034.00 1,262,368.80 可供出售金融资产
600640 中卫国脉 599,773.4 2,811,892.65 1,208,641.25 可供出售金融资产
600757 长江传媒 2,482,950 43,259,756.67 6,086,082.02 可供出售金融资产
601328 交通银行 11,362,680 43,440,787.20 -9,332,981.63 可供出售金融资产
合计 91,705,265.55 / 605,157,421.02 36,264,931.97 /
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上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
委托理财产品情况
单位:元 币种:人民币
合作方 委托理财产 委托理财金 委托理财起始日 委托理财终止日 实际收回本 实际获得收
预计收益
名称 品类型 额 期 期 金金额 益
浦东发 利多多公司
2,500,000.00 2013 年 1 月 10 日 2013 年 3 月 28 日 24,260.27 2,500,000.00 24,260.27
展银行 理财产品
浦东发 利多多公司
2,800,000.00 2013 年 4 月 11 日 2013 年 6 月 13 日 20,056.44 2,800,000.00 20,056.44
展银行 理财产品
农业银 安心得利理
6,000,000.00 2013 年 1 月 11 日 2013 年 3 月 8 日 38,663.01 6,000,000.00 38,663.01
行 财产品
农业银 安心得利理
6,000,000.00 2013 年 3 月 16 日 2013 年 4 月 19 日 19,841.10 6,000,000.00 19,841.10
行 财产品
农业银 安心得利理
6,000,000.00 2013 年 4 月 25 日 2013 年 8 月 5 日 60,953.42 6,000,000.00 60,953.42
行 财产品
合计 / 23,300,000.00 / / 163,774.24 23,300,000.00 163,774.24
上述委托理财资金均为公司自有资金，非募集资金。
上述委托理财项目均为非关联交易且未涉诉。
上述委托理财项目的报酬确定方式均为按约定的利率返还。
(2) 委托贷款情况
委托贷款项目情况
单位:元 币种:人民币
资金来
是
是否 源并说
委托贷款金 贷款 贷款 抵押物或担保 否 是否 是否
借款方名称 关联 明是否
额 期限 利率 人 逾 展期 涉诉
交易 为募集
期
资金
上海外联发高桥物
69,000,000.00 1年 6.3 股权担保承诺 否 否 否 否 否
流管理有限公司
上海外联发高桥物
75,000,000.00 1年 6.3 股权担保承诺 否 否 否 否 否
流管理有限公司
上海外联发高桥物
2,000,000.00 1年 6.3 股权担保承诺 否 否 否 否 否
流管理有限公司
外高桥集团（启东）
73,900,000.00 1年 6.3 股权质押 否 否 否 否 否
产业园有限公司
外高桥集团（启东）
56,000,000.00 1年 6.3 股权质押 否 否 否 否 否
产业园有限公司
外高桥集团（启东）
30,000,000.00 1年 6.3 股权质押 否 否 否 否 否
产业园有限公司
注:上海外联发高桥物流管理有限公司和外高桥集团（启东）产业园有限公司均为公司控股
子公司，上述委托贷款系公司全资子公司外联发公司对其控股子公司的委托贷款，在合并报
表时已予以抵销。
11
上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
1、上海外高桥保税区联合发展有限公司，公司注册资本为人民币 736,218,640 元；公司经营
范围：区内基础设施建设、房地产建设和经营；区内进出口货物储运集散、集装箱运输、拆
装箱业务；从事货物及技术的进出口业务、区内贸易及代理；经营区内保税区仓库及商业性
简单加工；区内项目投资、兴办企业；工程承包；为国内外企业有关机构提供咨询服务（涉
及许可经营的凭许可证经营）。截至 2013 年 12 月 31 日，总资产 5,628,955,925.2 元，净资产
1,450,453,510.59 元；报告期内实现营业收入 1,037,201,519.24 元，营业利润 74,957,869.00
元，净利润 72,964,500.18 元。
2、上海市外高桥保税区三联发展有限公司，公司注册资本为人民币 324,923,040 元；公司经
营范围：房地产的开发 、经营及工程承包，建筑设计、物资供应，从事本公司及代理区内
中外企业进出口加工、仓储运输业务，投资咨询服务和其他委托代办业务，投资兴建并经营
为区内配套服务设施（涉及许可经营的凭许可证经营）。截至 2013 年 12 月 31 日，总资产
4,606,504,395.03 元；净资产 895,127,870.99 元；报告期内实现营业收入 2,316,861,194.93 元，
营业利润 140,814,342.77 元，净利润 111,355,042.14 元。
3、上海市外高桥保税区新发展有限公司，公司注册资本为人民币 380,770,000 元；公司经营
范围：房地产开发、经营，本公司及代理区内企业出口加工、储运及其他委托代办业务；投
资并经营区内配套服务设施，投资咨询服务，物资供应，汽车、摩托车及零配件（涉及许可
经营的凭许可证经营）。截至 2013 年 12 月 31 日，总资产 5,446,140,833.85 元，净资产
971,294,396.3 元；报告期内实现营业收入 1,641,672,889.47 元，营业利润 138,069,305.64 元，
净利润 74,212,447.91 元。
5、 非募集资金项目情况
单位:万元 币种:人民币
累计实际投入金额
累计已计 本期转入
本年度投入
项目名称 项目金额 项目进度 入“存货、 “投资性 项目收益情况
金额
开发成 房地产”
本”金额 金额
启东项目 103,964 开发建设阶段 16,498 41,667 报告期无收益
已完工厂房本期租赁收
物流二期 329,915 开发建设阶段 72,518 85,064 43,777
入为 1400 万
已完工厂房本期租赁收
新发展产业园 419,002 开发建设阶段 35,337 286,907 49,735
入为 1610 万
报告期内：1.确认 A10-3
地块转让收入 15.95 亿；
森兰 2,043,325 开发建设阶段 148,204 792,391 72,194 2.“森兰商都”投入试运
营，本期租赁收入 135 万；
3.“森兰名佳”已预售。
合计 2,896,206 / 272,557 1,206,029 165,706 /
注：上述项目均采取滚动开发模式，“项目金额”仅包括纳入公司董事会实施计划的前期土地开发成本、建
设投资预算，不包括项目范围内未纳入实施计划的前期土地开发成本和建设投资预算。
12
上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
1、工业房地产
随着自贸区的成立，外高桥保税区将迎来“二次开发”，产业升级、金融政策放开、服
务业准入使得物业需求上升，物业租金上涨预期明显，随着物业供应量的稳步提升，工业房
地产板块将保持稳定增长的良好趋势。
2、商业房地产
2013 年，中国的房地产市场在国家从紧调控政策作用下，行业的非理性发展势头得到
显著遏制，整个行业开始理性回归。2014 年，预计中央将继续执行房地产调控政策，今年
全国商业地产投资增速将进一步放缓，但是支持商业地产发展的基本面没有发生根本性变
化，商业地产发展总体仍会保持一定增长。
3、物流贸易
2013 年，受全球经济复苏乏力，中国经济增速有所放缓，外贸增速下滑，对物流贸易
行业的发展造成了不利影响。随着自贸区的成立，贸易领域将实施“一线逐步彻底放开、二
线安全高效管住、区内货物自由流动”的创新监管服务新模式，越来越多的各国货物将到自
贸区内进行集散周转，由此带来的贸易量、物流量会相应大幅增加，为公司的物流贸易业务
带来了新一轮的发展契机。
(二) 公司发展战略
公司坚持以"园区开发与园区配套相结合，招商稳商与功能创新相结合，利润指标与持
续发展相结合，改革发展与稳定和谐相结合"统筹各项工作，公司的发展目标已由初期的"
建设国际化港城"调整升级为中期的"打造外高桥国际贸易城"，并向着后期"建设中国（上海）
自由贸易试验区"的国家战略目标不断靠拢。
(三) 经营计划
2014 年，公司预计实现营业收入 77.21 亿元，预计实现归属于母公司的净利润 6.56 亿
元。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
2014 年，公司一方面将通过自有资金、银行贷款等传统融资方式解决资金来源，同时
通过在资本市场上非公开发行股票募集资金降低资产负债率，并积极研究自贸区的相关金融
政策，通过境外融资等方式切实降低公司的融资成本和财务费用。
(五) 可能面对的风险
1、宏观经济、政策风险及对策
2014 年的宏观经济和市场形势将更加复杂严峻。世界经济复苏的不稳定性、不确定性
上升，外需不振的局面依然存在，国内经济增长存在下行压力，物价上涨已成为长期趋势，
结构性矛盾仍然突出。行业竞争不断加剧。
为此，公司拟做好以下工作：一是密切关注国际国内经济环境的变化，加强对政策的研
判；二是结合园区内产业结构转型加快引进功能总部型企业、现代服务业企业落户，根据客
户结构特点做好物业二次规划，根据市场需求合理安排建设项目的规模和进度，加快物业供
给，保证租售收入稳步提升；三是根据外部市场变化，延伸服务环节，探索新的利润增长点。
2、财务风险及对策
公司目前各项目的建设资金主要依靠自有资金及银行借款，房地产调控政策使得公司在
拓展融资渠道方面存在一定的不确定性。为此，公司将努力扩展融资渠道，打通境外融资渠
道，为公司的长期持续发展提供资金支持、降低融资成本。同时，公司还将结合利润规划，
适时出售与公司主营业务无关的资产，以增加自有资金来满足公司项目建设资金的需求。
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上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
三、 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
(二) 董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
√ 不适用
(三) 董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
√ 不适用
四、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
1、根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37
号）有关要求，公司结合自身情况对公司《章程》关于利润分配的条款进行了修订，经公司
独立董事发表认可意见，公司第七届董事会第二十三次会议审议通过相关议案，并提交公司
2013 年第一次临时股东大会审议通过。
2、根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发[2012]37
号）以及公司《章程》的规定，公司制定了《上海外高桥保税区开发股份有限公司股东未来
分红回报规划（2013 年至 2015 年）》，经公司独立董事发表认可意见公司第七届董事会第二
十三次会议审议通过相关议案，并提交公司 2013 年第一次临时股东大会审议通过。
3、公司自 2010 年以来，每年坚持实施现金分红，充分保护了投资者的合法权益。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
每 10 股派息 现金分红的数 分红年度合并报表中归属 占合并报表中归属于上市公
分红年度
数(元)（含税） 额（含税） 于上市公司股东的净利润 司股东的净利润的比率(%)
2013 年 1.5 170,302,368.6 544,513,881.87 31.28
2012 年 1.4 141,509,332.02 440,679,561.15 32.11
2011 年 1.0 101,078,094.3 357,131,227.30 28.3
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上海外高桥保税区开发股份有限公司 2013 年年度报告摘要
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、与上期相比本期新增合并单位 4 家，原因为：
上海铁联化轻仓储有限公司，变更原因为：该公司原为本公司全资子公司上海市外高桥保税
区三联发展有限公司之子公司上海外高桥国际物流有限公司的联营企业，本年因其少数股东
上海天达旅业发展有限公司减资，导致上海外高桥国际物流有限公司的持股比例由 43.06%
上升为 60.20%，构成非同一控制下企业合并。
上海外高桥畅兴国际物流有限公司，变更原因为：该公司系本公司全资子公司上海外高桥保
税区联合发展有限公司本年新设的全资子公司。
上海森兰外高桥商业营运中心有限公司，变更原因为：该公司系本公司本年新设的全资子公
司。
上海森兰外高桥能源服务有限公司，变更原因为：该公司系本公司本年新设的控股子公司。
2、与上期相比本期减少合并单位 1 家，原因为：
上海外联发园艺有限公司，变更原因为：该公司系本公司全资子公司上海外高桥保税区联合
发展有限公司的全资子公司上海外高桥物业管理有限公司本年注销的全资子公司。
董事长：舒榕斌
上海外高桥保税区开发股份有限公司
2014 年 4 月 28 日
15
