2023 年年度报告
公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
2023 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人张辰 、主管会计工作负责人任志坚 、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主
管人员）唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，城投控股母公司2023年度实现净利润-92,233,056.89元，加上年初未分配利润
8,557,233,703.57元，扣除2022年度现金与股票红利分配275,495,084.48元，2023年度可分配利
润合计为8,189,505,562.20元。
2023年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用
证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10股派发现金股利0.60元（含税），剩余未分配利润结
转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
不适用
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 30
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 46
第六节 重要事项........................................................................................................................... 48
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 55
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 60
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 61
第十节 财务报告........................................................................................................................... 68
载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责
人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录
报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券报》
上公开披露过的所有公司公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司、城投控股 指 上海城投控股股份有限公司
上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司
置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司
置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司
诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台
投资公司 指 上海城投控股投资有限公司
竹岭风公司 指 上海竹岭风企业管理有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司
公司的中文简称 城投控股
公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Chengtou Holding
公司的法定代表人 张辰
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 蒋家智 李贞
联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
传真 021-66986655 021-66986655
电子信箱 ctkg@sh600649.com ctkg@sh600649.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号
公司注册地址的历史变更情况 不适用
公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号
公司办公地址的邮政编码 200080
公司网址 http://www.sh600649.com
电子信箱 ctkg@sh600649.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《上海证券报》 www.cnstock.com
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 上海市浦东新区世纪大道 88 号 13 层
签字会计师姓名 叶慧、何颢、田梅
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2022年 本期比上年 2021年
主要会计数据 2023年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
营业收入 2,558,963,969.95 8,468,142,356.08 8,468,142,356.08 -69.78 9,193,004,446.83 9,193,004,446.83
归属于上市公 415,465,384.94 782,599,694.87 782,555,327.01 -46.91 911,521,626.48 911,542,960.62
司股东的净利
润
归属于上市公 130,501,487.16 -410,934,456.34 -410,978,824.20 308,527,712.16 308,549,046.30
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经营活动产生 2,095,748,225.61 -8,179,987,359.73 -8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79 -12,678,714,607.79
的现金流量净
额
2022年末 本期末比上 2021年末
2023年末 年同期末增
调整后 调整前 减（%） 调整后 调整前
归属于上市公 20,802,920,487.33 20,696,020,561.34 20,696,066,829.88 0.52 20,374,440,772.05 20,374,462,106.19
司股东的净资
产
总资产 77,947,559,196.55 71,330,795,937.27 71,329,154,313.70 9.28 68,903,779,419.54 68,901,650,022.25
(二) 主要财务指标
2022年 本期比上年 2021年
主要财务指标 2023年
调整后 调整前 同期增减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.17 0.31 0.31 -46.91 0.36 0.36
稀释每股收益（元／股） 0.17 0.31 0.31 -46.91 0.36 0.36
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.05 -0.16 -0.16 不适用 0.12 0.12
加权平均净资产收益率（%） 2.00 3.82 3.82 减少1.82个 4.53 4.53
百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.63 -2.00 -2.00 增加2.63个 1.53 1.53
百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
（一）主要会计数据说明：
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2022 年 11 月 30 日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>
的通知》（以下简称“解释第 16 号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得
税不适用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起执行，将累积影响数调整财务报表列
报最早期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。具体追溯情况参见“第十节 财务报告\
五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计政策和会计估计的变更”。
（二）主要财务指标变动说明：
① 公司本期营业收入较上年同期下降 69.78%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同
期减少；
② 公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少 46.91%，主要是本期股权转让收
益较上年同期减少所致；
③ 公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期增长，主要是本期经营性利润较
上年同期增加且本期股权转让投资收益占营业利润比重较上年同期下降所致；
④ 公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长，主要是本期徐汇汇樾庭项目、
高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且本期土地款支付较上年同期减少，使得经营活动产生
的现金流量净额较上年同期增加。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2023 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 484,507,424.07 466,246,755.93 433,601,416.11 1,174,608,373.84
归属于上市公司股东的净利润 58,430,743.46 226,007,815.15 10,227,603.52 120,799,222.81
归属于上市公司股东的扣除非
25,399,893.37 228,439,223.91 -3,948,820.34 -119,388,809.78
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -2,378,158,575.06 -682,673,008.87 2,518,501,574.56 2,638,078,234.98
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
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十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2023 年金额 附注（如适用） 2022 年金额 2021 年金额
非流动性资产处置损益，包括已计提资产 本期转让子公司上
减值准备的冲销部分 海城驰房地产有限
344,750,684.43 公司和上海城业房 1,948,263,423.19 1,022,219,160.11
地产有限公司 100%
股权所致
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关、符合国家政策规定、
23,039,764.18 16,536,541.79 18,286,534.38
按照确定的标准享有、对公司损益产生持
续影响的政府补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，非金融企业持有金融资产和金
-6,462,384.40 -341,839,179.56 -98,297,647.78
融负债产生的公允价值变动损益以及处置
金融资产和金融负债产生的损益
委托他人投资或管理资产的损益 10,361,643.84
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
-2,096.70
合并日的当期净损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 65,558.71 -897,293.21 -118,324,807.79
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,664,444.12
减：所得税影响额 78,378,244.35 428,543,214.18 231,245,651.33
少数股东权益影响额（税后） -284,075.09 -13,873.18 3,220.41
合计 284,963,897.78 1,193,534,151.21 602,993,914.32
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定
为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 470,811,768.92 500,454,742.37 29,642,973.45 38,474,432.79
其他权益工具投资 2,188,436.00 1,909,464.08 -278,971.92
其他非流动金融资产 612,564,535.37 581,779,177.52 -30,785,357.85 -4,635,770.85
合计 1,085,564,740.29 1,084,143,383.97 -1,421,356.32 33,838,661.94
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2023 年，城投控股迎来了上市三十周年，公司在前两年“质量”“品质”“品牌”全面提升的
基础上，迈入新的历史阶段，公司顺应房地产发展趋势，以“稳增长、促发展、强基础、树标杆”
为工作目标，加快向房地产全生命周期发展转型，扎实推进年度工作任务，在复杂多变的环境中
保持了稳中有进的增长态势。
1.开发业务稳健增长
报告期内，公司在建项目规模约 120 万平方米，实现新开工约 27 万平方米，竣工约 37 万平
方米。
报告期内，公司加速项目建设。万安路、高阳里、露香园二期、康健项目均按销售节点抓好
进度管控，同步做好项目红线内外的配套工程建设。长宁、朱家角二期项目开工，光华、浦江、
临港、张江社区建成交付。
报告期内，公司加快销售回笼。全年实现销售资金回笼 85 亿元，虹盛里、高阳里、汇樾庭等
新盘上市销售，取得较好成绩，同时加快推进尚云里、璟云里项目尾盘销售，并全面启动车位销
售，水尚华庭项目加快去化，在金山地区销售排行榜中名列前茅，露香园 T5 酒店式公寓启动首批
房源上市。
报告期内，公司扩充项目储备。公司深耕优势领域，跟踪本市商品房供地情况，年内以 12.64
亿元的总价，成功竞得杨浦区大桥街道 94 街坊项目，“十四五”至今已获得 8 宗土地，投资金额
超过 300 亿元。同时，公司也积极参与城市更新、城中村改造、住房保障体系建设。
2.运营业务规模升级
报告期内，“城投宽庭”品牌顺利推进规模化运营。全年新开 5 个社区，新增房源数量 9357
套。截至报告期末，“城投宽庭”已在运营的社区总数达到 7 个，已入市租赁房源累计约 1.2 万
套。光华社区于 2023 年 3 月正式投入运营，在开业 3 个月内出租率达到 90%；湾谷社区，包括新
湾谷社区，出租率维持在 90%以上；浦江社区于 4 月正式开业，单月租赁合同签约量突破 600 单，
取得较好市场成绩；张江社区于 9 月开业，中国商飞、吉祥航空等企业客户已大批量入住；临港
社区于 11 月开业，出租率达 87%；长兴岛泊湾社区于 12 月开业，出租率达 67%。“城投宽庭”品
牌 2023 年累计荣获近 20 项各类荣誉，包括“2023 房地产开发企业优秀产品系”“2023 中国品牌
500 强”等。
为提升社区品质，公司倾力打造社区配套与服务平台——“宽庭荟”，年内加速商业招商，江
湾、光华社区商业出租率近 100%。同时在汇聚社区入驻商户资源，引进商铺基本满足社区租户日
常需求的基础上，公司开展了丰富多元的活动，加强社区管理与社区租户的连接和互动，提升社
区服务质量和温度，年内成功举办了“宽庭一夏（爱心义卖集市）”“社区青年节”“建筑艺术沙龙”
等活动，为租户提供便捷舒适的居住生活体验，“宽庭荟”也荣获“2023 年度文化创新空间”称
号。
报告期内，公司延伸运营产业链，酒店、餐饮业态逐步成熟，初步形成了覆盖多种类型消费
客群的产品线。朱家角宽璟酒店经过一系列压力测试，软、硬件能力得到进一步优化，于年内开
业。露香园璟源长租公寓上半年开业，年底出租率达 90%。黄山凯悦嘉轩酒店开业一年来市场反
馈在黄山区域一直保持前列。
3.金融投资深化协同
公司金融投资业务与房地产业发展深度协同，为投融资打开新的渠道。报告期内共计收到已
上市证券分红约 0.38 亿元。截至报告期末，公司持有的已上市证券市值约为 40.97 亿元。
公司旗下直投平台投资公司在国内 REITs 市场“首发+扩募”的双轮驱动格局下，积极主动解
决重资产低周转率问题，有效盘活基础设施资产，形成“投资、建设、运营、退出、再投资”的
良性产业链循环。年内，投资公司全力推进保障性租赁住房公募 REITs 发行工作，于 2024 年 1 月
12 日成功发行了长三角地区首单、迄今为止规模最大的保租房公募 REITs——国泰君安城投宽庭
保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。项目募集规模 30.50 亿元，底层基础设施资产为
江湾社区和光华社区，以上两社区合计为市场供应近 3,000 套租赁住房，建筑面积约 16.94 万平
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方米。
公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，年内新增设立了两支基金，新增资金管
理规模合计 3 亿元，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域的数字信息、人工智能、新材料、新
能源、智能制造等硬科技领域的优质投资标的，以及冷链物流全产业链，包括冷库建设、冷库租
赁、冷库改建、冷库运营、相关资产资本化，把握消费升级带来的产业发展机遇，助力公司在现
有地产业务基础上增加新的增长点。
4.ESG 治理推进实施
公司高度重视 ESG 建设工作，积极推进 ESG 管理实践，开展相关培训和研讨，将董事会下设
的专门委员会之一“战略委员会”更名为“战略与 ESG 委员会”，在原委员会职能中增加 ESG 管理
职能，并同步将原《董事会战略委员会工作细则》更名为《董事会战略与 ESG 委员会工作细则》，
对细则中部分条款进行修订。年内公司建立了“董事会-战略与 ESG 委员会-战略与 ESG 工作小组”
三级 ESG 治理架构，统筹开展公司战略与 ESG 相关工作，以 ESG 治理促进企业高质量发展。
5.科技创新赋能主业
公司在数字化转型方面持续发力，梳理项目建设运营的关键管理节点，布局数字化顶层设计，
基本实现了核心业务的数字化覆盖，不断强化职能管理的数字化转型。“城投宽庭”数字化运营示
范场景在四大社区投入使用，推进数字社区降本增效。城投控股综合管控平台一期建设完成，初
步形成“一屏观”。经营性资产运营管理平台、人力资源系统一期、项目信息化管理平台、成本标
准化平台陆续上线，赋能精细化建设和运营管理。
公司聚焦产业发展的前沿方向，聚焦新技术、新产业、新模式、新动能的孵化培育，深化科
研攻关、创新突破。年内公司积极开展双碳战略及关键降碳技术研究，初步形成双碳行动建议及
细化工作事项，从绿色开发、低碳运营、绿色金融三方面指导公司各领域业务发展低碳转型。公
司也支持建筑相关的前沿技术及应用研究，积极通过产学研合作开发新技术，结合公司业务进行
科技成果转化，持续探索绿色低碳发展模式。
二、报告期内公司所处行业情况
1.房地产开发行业情况
2023 年，全国土地市场持续表现低迷，成交金额和面积持续下降。据中指研究院统计数据，
2023 年，全国 300 城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，共推出地块 6.1 亿平方米，同比
下降 22.4%；成交 4.8 亿平方米，同比下降 23.1%，绝对规模为近十年最低位，土拍整体低迷态势
未改。分城市来看，一线、二线住宅用地推出面积同比降幅均接近两成，三四线城市降幅超过 20%。
成交方面，房企投资仍趋审慎等因素影响下，各线城市成交面积同比下降均在两成左右，土地出
让金亦呈不同程度下降。
房地产市场持续承压，销售整体保持低位运行状态。根据国家统计局的发布数据，2023 年度，
全国商品房销售面积 111,735 万平方米，同比减少 8.5%；商品房销售金额 116,622 亿元，同比减
少 6.5%；房地产开发投资额 110,913 亿元，同比减少 9.6%。年末商品房待售面积 67,295 万平方
米，同比增长 19.0%，其中住宅待售面积增长 22.2%。2023 年，房地产开发企业房屋施工面积 838,364
万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 589,884 万平方米，下降 7.7%。房屋新开工面
积 95,376 万平方米，下降 20.4%。其中，住宅新开工面积 69,286 万平方米，下降 20.9%。房屋竣
工面积 99,831 万平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。
从政策层面看，2023 年政策力度前弱后强，供需两侧支持力度加强。上半年房地产政策方面
力度较弱，多为对现行制度的优化，进一步规范行业发展。下半年以 7 月份中央政治局会议定调
“我国房地产市场供求关系发生重大变化”为分水岭，房地产行业政策体现更多实质性支持。同
时会议还进一步明确推进城中村改造、“平急两用”公共基础设施以及规划建设保障性住房等三
大工程。8 月以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松。2023 年 10
月，中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金
监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。因城
施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，
构建房地产发展新模式。”随后 12 月，中央经济工作会议明确 2024 年政策方向，一是继续强调
“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房
地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，二是进一步明确“加快推进保障性
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住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”，同时提出“完善相
关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。
2.租赁住房行业情况分析
我国目前正处于租赁市场发展期，租赁需求有序放大，租赁政策延续支持力度。2023 年，国
家层面住房租赁政策保持延续性，并在金融支持、房源筹集、市场监管等多方面不断深入，全年
共计颁布租赁相关政策 26 条。2023 年年初的全国住房和城乡建设工作会议上提出，保障性租赁
住房的建设工作仍是房地产行业今年的重点工作之一。新建保租房仍是解决青年人和新市民住有
所居的重要方式。同年全国 22 城成交 93 宗涉租地块中上海供应达 34 万方，用以建设保障性租赁
住房及配租型保障性住房。
住房租赁金融政策进一步放宽。中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布《关于金融
支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），并自 2024 年 2 月 5 日起施行。《意见》从加
强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租
赁金融管理等方面推出 17 条举措，支持住房租赁市场发展。《意见》提出，金融支持住房租赁市
场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持
各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供
应。
上海市租赁住房建设持续推进，扩大租赁住房供给。2024 年上海市政府工作报告指出，持续
改善市民居住条件。坚持租购并举，健全住房保障体系，建设筹措 7 万套（间）保障性租赁住房，
筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位 3 万张以上，建设筹措保障性住房 1 万套以上。
截至 2023 年，全市已建设筹措 32.9 万套（间）保障性租赁住房，其中已经完成“十四五”目标
的 70%。
3.对外投资市场情况分析
国内 REITs 市场保持提质扩容的发展态势，公募 REITs 试点范围已逐步扩大至消费基础设施
领域。根据瑞思研究院统计，2023 年，国家发展改革委共向证监会推荐 25 个基础设施 REITs 项
目（含 4 个扩募项目），累计推荐项目总数达到 54 个，正式上市交易的 REITs 为 29 只，募集规模
合计 1005.16 亿元（含扩募发行 50.65 亿元）。按照沪深交易所网站公开信息统计，已受理但未上
市的 REITs 共 20 只（上交所 13 只，深交所 7 只），募集规模合计约 509.64 亿元。目前已发行和
待发行的 REITs 总规模约 1500 亿元。基础设施 REITs 所覆盖的资产类别也在迅速扩容。2023 年
已获得证监会准予注册批复的新增资产类别有消费基础设施（含购物中心、社区商业）、水力发电
等，国家发展改革委已受理的项目还涉及市政供热、水利、数据中心、文旅等新增资产类别。
2023 年股市整体活跃度有所下降，未来资本市场各项改革将持续推进。2023 年，A 股首发上
市企业数量和融资规模均有所下降。根据清科研究中心统计数据，2023 年 A 股共有 313 家企业上
市，同比下降 26.2%，A 股首发融资额合计 3,531.71 亿元，同比下降 38.9%。分板块来看，科创
板、创业板和北交所上市企业分别为 67 家、110 家和 77 家，占全年境内市场上市企业数量的 81%，
首发融资额占比也达到了 79%。随着《私募投资基金登记备案办法》及配套指引和《私募投资基金
监督管理条例》的正式施行，对私募基金行业的监管力度也有所加强，2023 年 12 月中央经济工
作会议首次明确提出“鼓励发展创业投资、股权投资”，为行业发展注入新的动力。2024 年 3 月 6
日，十四届全国人大二次会议举行经济主题记者会，央行从“五篇大文章”角度提出金融服务实
体经济，商务部再提加强中小微企业服务保障，证监会强调“强本强基、严监严管”，提升上市公
司质量吸引长期资金参与。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展相关业务布局的综合
性房地产集团，业务范围涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与
运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、
不动产金融等。
近年来，公司积极参与市场竞争，不断提升市场化程度，打造职业团队，提升专业能力，开
发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观
调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，
确保业务平稳发展，树立行业优势地位。报告期内，公司获得“2023 房地产开发企业综合实力
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TOP100 第 58 位”，负责运营的保障性租赁住宅品牌“城投宽庭”跻身“2023 中国品牌 500 强”，
并荣膺“2023 中国（行业）十大领军品牌”，综合实力进一步提升。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
城投控股通过“开发、运营与金融”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，
同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，实现房地产业务新的增长和产业链延伸。
稳健的经营策略和风险控制优势
公司始终保持稳健经营的发展理念，合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新、中高端
住宅以及保障性租赁住房项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”等公司优
势领域的投资机会，谨慎布局、稳步拓展。同时兼顾风险防范与规模扩张能力，强化风险防范，
提升抗市场波动的能力。
集团化平台资源和产业协同优势
公司依托上海城投的平台资源和产业协同优势，深耕上海房地产市场，积累了丰富的项目开
发经验，具有良好发展基础，形成了与城投产业链协同发展以及公司开发、运营与金融三大板块
相融合的双循环格局，为各版块业务的开展提供了有力的支持和保障。
多元化业务布局和区域规模优势
公司拥有商品房、保障房、租赁住宅、办公、商业、科技园区等多元化的产品体系，具有开
发、运营以及金融三个业务板块，业务呈现多元化和规模化特点，累计交付保障房超过 6 万套，
运营保障性租赁住宅近 1.2 万套，成功投资案例百余起，运营管理科技园区超过 50 万方，在建商
品房项目近 10 个。
市场化运作机制和专业团队优势
公司采用完全市场化的运作机制，构建专业化人才团队，通过多元产品线的开发管理实践，
逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管
理团队，在项目开发、项目运营、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，逐
步形成“产业+专业”的核心竞争力。
创新型科研能力和优质品牌优势
公司以技术创新为引领，坚持开发标准化、建造低碳化、管理数字化、科研创新化，专注技
术研究应用及成果转化，为行业提供城投方案。同时，积极参编保障性租赁住宅、绿色建筑等行
业报告、行业标准，助力行业生态建设，提升业内影响力。公司充分利用产业链资源优势，在开
发、运营及金融领域培育优质品牌，以“创新+品质+专业”不断深化品牌内涵，璟雲里、露香园、
城投宽庭、诚鼎基金等品牌具有较强的市场认可度和行业美誉度，公司充分发挥三个板块协同优
势，不断推动科技、产业、金融高水平循环，持续提升公司在市场中的竞争优势。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 25.59 亿元，同比下降 69.78%，实现归属于上市公司股东净利
润 4.15 亿元，同比下降 46.91%，截至本报告期末，公司归母净资产 208.03 亿元，同比增长 0.52%，
总资产 779.48 亿元，同比增长 9.28%，净资产收益率 2.00%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,558,963,969.95 8,468,142,356.08 -69.78
营业成本 1,528,039,366.08 7,633,420,398.50 -79.98
销售费用 142,851,057.21 70,817,381.15 101.72
管理费用 274,273,788.21 221,721,624.49 23.70
财务费用 626,694,547.38 426,140,424.15 47.06
研发费用 3,333,509.35 不适用
经营活动产生的现金流量净额 2,095,748,225.61 -8,179,987,359.73 不适用
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投资活动产生的现金流量净额 -413,102,064.56 3,333,353,443.21 -112.39
筹资活动产生的现金流量净额 1,490,043,461.70 4,710,770,524.25 -68.37
税金及附加 -258,492,734.71 366,955,184.36 -170.44
其他收益 15,893,463.60 5,705,041.79 178.59
投资收益 523,718,695.81 2,095,769,248.22 -75.01
公允价值变动损益 -1,142,384.40 -341,839,179.56 不适用
信用减值损失 -10,058,242.92 -1,335,009.84 不适用
资产减值损失 -217,279,927.49 不适用
资产处置收益 214,703.29 不适用
所得税费用 213,063,877.37 733,868,879.64 -70.97
①营业收入变动原因说明：本期营业收入同比减少 590,917.84 万元，主要是公司房产项目竣工
交付结转较上年同期减少；
②营业成本变动原因说明：本期营业成本同比减少 610,538.10 万元，主要是本期营业收入减少
而相应成本结转减少；
③销售费用变动原因说明：本期销售费用同比增加 7,203.37 万元，主要是本期新开楼盘产生销
售费用较上年同期增加所致；
④管理费用变动原因说明：本期管理费用同比增加 5,255.22 万元，主要是人工成本增加，餐饮
及酒店等项目开办运营，使得管理费用较上年同期增加所致；
⑤财务费用变动原因说明：本期财务费用同比增加 20,055.41 万元，主要是有息债务增加及长租
房等项目竣工后利息支出不再资本化所致；
⑥研发费用变动原因说明：本期研发费用同比增加 333.35 万元，主要是本期成立不动产研究院
投入项目科研支出所致；
⑦经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期经营活动产生的现金流量净额同比增加
1,027,573.56 万元，主要是本期徐汇汇樾庭项目、高阳新里项目、虹盛里项目预售回笼资金且
本期土地款支付较上年减少所致；
⑧投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资活动产生的现金流量净额同比减少
374,645.55 万元，主要是由于本期股权转让收到的现金较上年同期减少所致；
⑨筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期筹资活动产生的现金流量净额同比减少
322,072.71 万元，主要是由于本期借入和偿还带息借款净额较上年同期减少所致；
⑩税金及附加变动原因说明：本期税金及附加同比减少 62,544.79 万元，主要是由于本期房产项
目完成土地增值税清算所致；
其他收益变动原因说明：本期其他收益同比增加 1,018.84 万元，主要是由于本期收到政府补
贴收入较上年同期增加所致；
投资收益变动原因说明：本期投资收益同比减少 157,205.06 万元，主要是由于公司本期股权
转让收益较上年同期减少所致；
公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动收益同比增加 34,069.68 万元，主要是
由于证券市场价值波动所致；
信用减值损失变动原因说明：本期信用减值损失同比增加 872.32 万元，主要是由于公司本期
应收款项、合同资产变动所致；
资产减值损失变动原因说明：本期资产减值损失同比增加 21,727.99 万元，主要是由于公司
所属置地集团子公司上海城展置业有限公司所售水尚华庭项目本期计提存货跌价准备所致；
资产处置收益变动原因说明：本期资产处置收益同比增加 21.47 万元，主要是由于本期处置
固定资产所致；
所得税费用变动原因说明：本期所得税费用同比减少 52,080.50 万元，主要是由于公司本期
应税所得额减少所致。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
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项目 本期发生额 占利润总额 上期发生额 占利润总额 利润总额占比
比例(%) 比例(%) 增减变动(%)
营业利润 31,034,432.91 5.53 -246,542,624.62 -16.25 21.78
投资收益及公允 522,576,311.41 93.18 1,753,930,068.66 115.60 -22.42
价值变动收益
营业外利润 7,228,026.04 1.29 9,881,184.35 0.65 0.64
本期营业利润较上年同期占比增加，主要是①本期房地产营业利润较上年同期增加；②本期
公司转让股权投资收益较上年同期减少。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司主营业务收入及成本具体情况如下：
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产业务 2,080,630,976.33 1,359,290,788.14 34.67 -78.01 -81.97 增加 24.29 个百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
上海① 1,825,784,489.47 1,286,378,109.87 29.54 -77.98 -82.87 增加 20.13 个百分点
安徽② 24,360,977.82 5,310,015.71 78.20 87.63 不适用 减少 49.24 个百分点
江苏③ 230,485,509.04 67,602,662.56 70.67 24.75 100.73 减少 11.10 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
上述主营业务以资产所在地为分地区标准。
报告期房产业务毛利率以及分地区毛利率波动原因如下：
① 上海地区房地产业务营业收入和营业成本较上年同期减少系本期房产项目竣工交付结转
较上年同期减少；
② 安徽地区营业收入及成本较上年同期增加主要系黄山酒店系上年四季度开业，本期全年营
业收入及营业成本较上年同期增加所致；
③ 江苏地区营业收入、营业成本较上年同期增加主要系本期 PPP 竣工进入运营的子项目较
上年同期增加，且本期大部分项目为全年运营所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
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(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
较上年同
分行业 成本构成项目 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房产建造及销售 房屋建造成本 856,558,451.61 56.06 7,094,884,521.50 92.95 -87.93
房产出租及物业 房产出租及物 224,338,797.64 14.68 104.28
109,817,841.63 1.44
管理 业管理
市政代建 市政代建成本 210,790,876.33 13.79 301,212,957.70 3.95 -30.02
PPP 项目 PPP 项目 67,602,662.56 4.42 34,268,045.78 0.45 97.28
成本分析其他情况说明
① 报告期，房产建造及销售成本较上年同期下降主要系销售收入减少而相应成本结转减少所致；
② 报告期，房产出租及物业管理成本较上年同期增长主要系本期租赁房开业产生成本所致；
③ 报告期，市政代建成本较上年同期增长主要系公司所属置地集团子公司上海城投置地项目管
理有限公司代建闵行区市政项目完工进度较上年同期增长所致；
④ 报告期，PPP 项目成本较上年同期增长主要系本期 PPP 竣工进入运营的子项目较上年同期增
加，且本期大部分项目为全年运营所致。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用 □不适用
2023 年 7 月 13 日,公司所属子公司上海城投控股投资有限公司投资设立上海城投房屋租赁有
限公司并拥有其 100%股权。
公司所属子公司上海城投房屋租赁有限公司（以下简称“城投房屋租赁”）持有上海城驰房地
产有限公司 100%（以下简称“上海城驰”）和上海城业房地产有限公司（以下简称“上海城业”）
100%股权。上海城驰持有江湾社区基础设施项目；上海城业持有光华社区基础设施项目。2023 年
12 月 27 日，城投房屋租赁以江湾社区和光华社区两个保租房项目成功发行“国泰君安城投宽庭
保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”，公司也 100%转让所持上海城驰和上海城业股权，
自此不再纳入公司合并范围。
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 73,522.20 万元，占年度销售总额 28.73%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 357,058.51 万元，占年度采购总额 65.10%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
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报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
不适用
3. 费用
√适用 □不适用
报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营
业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 3,333,509.35
本期资本化研发投入
研发投入合计 3,333,509.35
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.13
研发投入资本化的比重（%）
研发投入用于公司核心业务发展及产品、技术、管理创新相关研究。
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
报告期，现金流科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营
业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数占 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 上期期末数
总资产的比例 占总资产的 较上期期末变
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（%） 比例（%） 动比例（%）
货币资金 6,556,985,574.62 8.41 3,305,433,027.38 4.63 98.37
应收账款 1,253,313,137.86 1.61 1,987,595,628.57 2.79 -36.94
预付款项 1,435,768,338.11 1.84 315,734,943.78 0.44 354.74
其他应收款 1,556,740,646.92 2.00 807,644,967.37 1.13 92.75
存货 49,511,870,066.14 63.52 48,834,645,161.43 68.46 1.39
合同资产 282,470.76 0.0004 -100.00
其他流动资产 891,535,048.30 1.14 680,463,901.01 0.95 31.02
长期应收款 27,987,186.00 0.04 100.00
长期股权投资 5,688,746,094.27 7.30 4,874,610,050.87 6.83 16.70
投资性房地产 5,364,359,278.54 6.88 5,928,306,571.55 8.31 -9.51
固定资产 661,878,391.15 0.85 233,964,882.93 0.33 182.90
在建工程 1,562,238.02 0.002 100.00
使用权资产 14,891,249.84 0.02 6,838,264.93 0.01 117.76
无形资产 441,216,398.90 0.57 415,182,100.01 0.58 6.27
长期待摊费用 18,399,997.42 0.02 9,246,331.08 0.01 99.00
递延所得税资产 715,427,190.66 0.92 741,961,204.23 1.04 -3.58
其他非流动资产 2,722,734,975.83 3.49 2,103,321,691.08 2.95 29.45
短期借款 1,451,754,200.72 1.86 2,773,150,601.21 3.89 -47.65
应付账款 4,909,783,353.64 6.30 5,303,564,142.38 7.44 -7.42
预收款项 11,392,453.19 0.01 100.00
合同负债 6,719,855,140.71 8.62 871,685,930.96 1.22 670.90
应付职工薪酬 86,698,461.37 0.11 79,020,182.53 0.11 9.72
应交税费 951,877,709.57 1.22 2,227,996,165.51 3.12 -57.28
其他应付款 772,661,913.20 0.99 740,650,353.18 1.04 4.32
一年内到期的非 5,631,910,697.87 7.23 1,926,196,980.32 2.70 192.38
流动负债
其他流动负债 586,603,897.25 0.75 63,890,499.61 0.09 818.14
长期借款 25,508,682,314.77 32.73 25,898,758,044.76 36.31 -1.51
应付债券 8,713,683,373.28 11.18 8,710,124,306.04 12.21 0.04
租赁负债 8,823,085.12 0.01 5,757,380.02 0.01 53.25
递延收益 33,733,728.60 0.04 82,153,730.41 0.12 -58.94
其他说明
① 货币资金较年初增加 325,155.25 万元，主要是由于本期房产项目开盘销售回笼所致；
② 应收账款较年初减少 73,428.25 万元，主要是收回颛桥以及七宝动迁安置房款项所致；
③ 预付款项较年初增加 112,003.34 万元，主要是本期预付土地款所致；
④ 其他应收款较年初增加 74,909.57 万元，主要是应收股权转让款所致；
⑤ 合同资产较年初减少 28.25 万元，主要是冲回配套设施相关代建款项所致；
⑥ 其他流动资产较年初增加 21,107.11 万元，主要是本期预缴税金增加所致；
⑦ 长期应收款较年初增加 2,798.72 万元，主要是本期新增应收代建款项所致；
⑧ 固定资产较年初增加 42,791.35 万元，主要是本期朱家角酒店进入运营阶段转入所致；
⑨ 在建工程较年初增加 156.22 万元，主要是本期新增装修工程所致；
⑩ 使用权资产较年初增加 805.30 万元，主要是本期新增租赁所致；
长期待摊费用较年初增加 915.37 万元，主要是本期新增装修费用所致；
短期借款较年初减少 132,139.64 万元，主要是本期归还借款所致；
预收款项较年初增加 1,139.25 万元，主要是本期预收房屋租赁款项所致；
合同负债较年初增加 584,816.92 万元，主要是本期预收房产销售款增加所致；
应交税费较年初减少 127,611.85 万元，主要是支付企业所得税及土地增值税所致；
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一年内到期的非流动负债较年初增加 370,571.37 万元，主要是一年内到期的应付债券以及
长期借款转入所致；
其他流动负债较年初增加 52,271.34 万元，主要是本期房产预售相关税金增加所致；
租赁负债较年初增加 306.57 万元，主要是本期新增租入合同所致；
递延收益较年初减少 4,842.00 万元，主要是本期结转新建租赁住房专项补贴所致。
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
具体参见本报告“第十节 财务报告\七、合并财务报表项目注释 21”。
4. 其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的房地产业务按照分行业信息披露要求在本段详细披露。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土地 一级土地整理 规划计容建筑 是/否涉及合作 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号 持有待开发土地的区域
的面积(平方米) 面积(平方米) 面积(平方米) 开发项目 的面积(平方米) 权益占比(%)
1 金山区朱泾镇 JSS2-0201 单元 61,137 122,273 是 110,046 90
B02a-01、B02b-01 地块
2 杨浦区新江湾城科技园北块 53,969 118,732 否 100
3 黄山高铁新城 A-1 地块 III 期 23,989 84,894 是 59,426 70
4 虹口区江湾镇街道 HK0015-06 号 2,426 3,008 是 2,406 80
地块
5 杨浦区平凉社区 02F1-01 地块 10,284 16,455 否 100
（大桥街道 94 街坊）
注：1.上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。
2.上海新江湾城投资发展有限公司负责开发杨浦区新江湾城科技园北块项目。2023 年 12 月 31 日，城投控股全资子公司置地集团通过上海联合产
权交易所以摘牌方式收购上海现代建筑设计（集团）有限公司持有的上海新江湾城投资发展有限公司 4%股权后，拥有上海新江湾城投资发展有限公司
100%股权。
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2023 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计
项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
序号 地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 总投资额
积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
1 上海市青浦区 朱家角 E 地块 商品房 在建项目 418,000 213,007 476,866 122,717 282,818 338,331 50,252
2 上海市杨浦区 杨浦扶苏路租赁房 租赁住房 竣工项目 19,085 43,895 66,573 66,573 65,180 86,103 13,821
3 上海市金山区 金山水上新村商品房 商品房 竣工项目 69,550 153,009 213,999 213,999 213,145 315,319 23,844
4 上海市闵行区 九星 01-02 租赁房 租赁住房 竣工项目 27,526 63,309 90,057 90,057 90,174 99,760 25,319
5 上海市黄浦区 露香园二期商品房 商品房 在建项目 196,346 340,120 340,120 2,099,964 143,354
6 上海市闵行区 九星 05-08 动迁房 保障房 在建项目 33,233 65,853 98,306 98,306 84,842 24,803
7 上海市徐汇区 康健项目 商品房 在建项目 24,462 53,817 79,223 79,223 391,822 28,404
8 上海市虹口区 万安路旧改项目 ABC 地块 商品房 在建项目 15,896 31,282 50,953 50,953 258,102 16,239
9 上海市虹口区 万安路旧改项目 DEF 地块 商品房 在建项目 13,662 48,767 81,157 81,157 348,513 24,135
杨浦区平凉社区 02F3-02
10 上海市杨浦区 商品房 新开工项目 8,640 13,824 21,861 21,861 115,188 9,391
地块
长 宁 区 新 泾 镇 232 街 坊
11 上海市长宁区 商品房 新开工项目 23,048 27,657 47,447 47,447 299,442 14,756
17/1 丘 77-01 地块
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
可供出售面积 已售（含已预售）面积 报告期末待结转面积
序号 地区 项目 经营业态 结转面积(平方米) 结转收入金额
(平方米) (平方米) (平方米)
1 上海市青浦区 朱家角 E 地块-一期商品房 商品房 855 525 4,873 17,030 94
2 上海市青浦区 朱家角 E 地块-一期商品房 车位 61,134 34,294 34,160 4,370 134
3 上海市松江区 松江新农河商品房 商品房 310 1,558 7,592
4 上海市松江区 松江新农河商品房 车位 19,750 8,885 8,653 3,073 232
5 上海市黄浦区 露香园商品房（低区） 商品房 1,894 32,164
6 上海市黄浦区 露香园商品房（低区） 车位 9,547 71 1,544 1,814 397
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2023 年年度报告
7 上海市黄浦区 露香园商品房（高区） 车位 16,078 267 687 526
8 上海市金山区 金山水上新村商品房 商品房 110,831 13,061 14,099 39,613 8,748
9 上海市金山区 金山水上新村商品房 车位 45,605 4,873 4,873
10 安徽省黄山市 黄山高铁-I 期商品房 商品房 20,455 972 1,325 935 1,761
11 上海市虹口区 万安路旧改项目 商品房 53,920 10,614 10,614
12 上海市杨浦区 杨浦区平凉社区 02F3-02 地块 商品房 12,773 12,313 12,313
13 上海市徐汇区 康健项目 商品房 48,386 47,964 47,964
14 上海市黄浦区 馥公馆 商品房 12,205 2,191 523 7,002 1,668
15 上海市黄浦区 露香园动拆迁房 商铺 187 187 187 497
报告期内，公司共计实现销售金额 821,512 万元，销售面积 136,030 平方米，实现结转收入金额 114,615 万元，结转面积 69,503 平方米，报告期末
待结转面积 88,798 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑面 出租房地产的 是否采用公允价值 租金收入/房地产
序号 地区 项目 经营业态 权益比例（%）
积(平方米) 租金收入 计量模式 公允价值(%)
1 上海市虹口区 城投控股大厦 办公楼 26,355.33 3,252.69 100 否 不适用
2 上海市杨浦区 政悦路商业 商业 950 120.32 100 否 不适用
3 上海市松江区 松江新凯 商业 5,187.49 168.97 100 否 不适用
4 上海市虹口区 四川北路商铺 商业 2,686 228.53 100 否 不适用
5 上海市黄浦区 露香园 商业 6,323.95 2,608.52 100 否 不适用
6 上海市杨浦区 新江湾城 C4 商业 12,341 956.13 100 否 不适用
7 上海市杨浦区 湾谷科技园一期 商业 11,012.79 241.31 100 否 不适用
8 上海市杨浦区 城投宽庭湾谷社区 长租公寓 47,158.61 5,348.69 100 否 不适用
9 上海市杨浦区 城投宽庭江湾社区 长租公寓 76,624.9 7,430.14 100 否 不适用
10 上海市杨浦区 城投宽庭光华社区 长租公寓 40,280.61 5,923.78 100 否 不适用
11 上海市闵行区 城投宽庭浦江社区 长租公寓 81,523.38 3,188.05 100 否 不适用
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5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
4,136,553 4.17 128,320
6. 其他说明
□适用 √不适用
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(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期，本公司对外投资 80,217 万元，较上年同期减少 45,580 万元，变动率为-36.23%。
报告期主要情况如下：
① 公司通过上海联合产权交易所摘牌方式，以 12,189.28 万元收购上海现代建筑设计（集团）有限公司（简称“现代设计”）持有的上海新江湾城
投资发展有限公司（简称“新江湾城投资”）4%股权。
② 公司所属子公司上海房屋租赁有限公司作为国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金原始权益人出资 61,000 万元，认购
基金发售份额的 20.00%。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值变动 计入权益的累计公 本期计提的 本期购买 本期出售/
资产类别 期初数 其他变动 期末数
损益 允价值变动 减值 金额 赎回金额
股票 373,683,768.92 24,322,973.45 -61,270,664.27 398,006,742.37
私募基金 235,654,871.56 -5,820,669.78 -175,605,900.22 229,834,201.78
其他 474,037,663.81 -19,644,688.07 -163,109,073.76 454,392,975.74
合计 1,083,376,304.29 -1,142,384.40 -399,985,638.25 1,082,233,919.89
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2023 年年度报告
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
资
本期
证券 证券代 金 本期公允价值 计入权益的累计
证券简称 最初投资成本 期初账面价值 本期购买金额 出售 本期投资损益 期末账面价值 会计核算科目
品种 码 来 变动损益 公允价值变动
金额
源
股票 600834 申通地铁 9,277,406.64 自 交易性金融资产
68,175,956.42 416,723.45 59,315,273.23 383,385.57 68,592,679.87
筹
股票 600837 海通证券 450,000,000.00 自 交易性金融资产
305,507,812.50 23,906,250.00 -120,585,937.50 7,382,812.50 329,414,062.50
筹
合计 / / 459,277,406.64 / 373,683,768.92 24,322,973.45 -61,270,664.27 7,766,198.07 398,006,742.37 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
√适用 □不适用
被投资公司的名称 投资成本 占该公司股权 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 当年增资（减资以 会计核算科目 资金
比例（％） “-”号表示） 来源
上海诚鼎创盈投资合伙企业 26.62 1,833,943.78 -269,192.30 其他非流动金融资产 自筹
（有限合伙）
弘毅贰零壹伍（上海）投资 405,440,102.00 11.12 228,000,258.00 -5,551,477.48 14,080,587.00 其他非流动金融资产 自筹
中心（有限合伙）
合计 405,440,102.00 / 229,834,201.78 -5,820,669.78 14,080,587.00 / /
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2023 年年度报告
其他
被投资公司的名称 投资成本 占该公司股权 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 当年增资（减资以 会计核算科目 资金
比例（％） “-”号表示） 来源
诺德基金千金 175 号管理 150,834,049.50 不适用 102,448,000.00 5,320,000.00 1,398,400.00 交易性金融资产 自筹
资产管理计划（注）
广州银行股份有限公司 466,668,000.00 1.27 351,944,975.74 -24,964,688.07 12,069,000.00 其他非流动金融资产 自筹
合计 617,502,049.50 / 454,392,975.74 -19,644,688.07 13,467,400.00 / /
注：诺德基金千金 175 号管理资产管理计划主要从事 A 股股票的投资。
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
报告期，本公司所属房屋租赁公司完成上海城驰房地产有限公司以及上海城业房地产有限公
司 100%股权的转让。此次股权转让取得税前收益 3.43 亿元。
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2023 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
归属于母公 归属于母公 报告期对上
公司名称 业务性质 主要产品或服务 投资比例 注册资本 总资产 司的净资产/ 司的净利润 市公司贡献
净资产 /净利润 的净利润
主要子公司
房地产开发、经营，物
上海城投（置地）集团有限公司 房地产开发 100% 250,000 4,141,637 787,185 5,108 34,315
业管理
创业投资、创业投资管
上海城投控股投资有限公司 股权投资 100% 125,000 264,458 156,866 31,711 31,711
理、投资咨询等业务
房地产开发、经营，物
上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发 100% 10,000 442,803 236,795 -1,832 -1,759
业管理
房地产开发、经营，物
上海露香园建设发展有限公司 房地产开发 100% 720,000 2,162,676 701,554 -400 -400
业管理
租赁代理服务、物业管
上海城投置业经营管理有限公司 物业管理 100% 10,000 79,490 10,858 514 514
理、酒店管理等
城市综合配套服务的开
江阴高新区新城镇开发建设有限公司 城市配套服务 50% 10,000 350,197 68,994 2,707 1,605
发与运营等
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2023 年年度报告
重要参股公司
证券经纪；证券投
资咨询；与证券交
易、证券投资活动
有关的财务顾问；
证券承销与保荐；
证券自营；证券资
西部证券股份有限公司 证券业 10.26% 446,958 9,590,523 2,783,084 105,276 10,875
产管理；融资融券；
证券投资基金代
销；为期货公司提
供中间介绍业务；
代销金融产品；股
票期权做市。
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(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2023 年 12 月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏
观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和
协调配合” ，未来货币政策或将进一步发力，供需两端政策仍有发力空间。 2024 年 1 月 26 日，
住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，提出“充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可
以因地制宜调整房地产政策”，为一线城市优化调整限购政策提供了有力支撑。
根据 2024 年 3 月 5 日发布的政府工作报告，今年国内生产总值预期目标是增长 5%左右，城
镇新增就业 1200 万人以上。报告强调，要积极推进新型城镇化，稳步实施城市更新行动，推进
“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。对于房地产行业，报告强调要优化房地产政策，
促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建
房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住
房需求和多样化改善性住房需求。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
战略定位：公司以地产开发、地产运营和金融投资为主业，致力于成为一家具有卓越竞争力
的全产业链综合性房地产集团。
发展愿景：公司将持续秉持“人民城市”的理念，积极参与区域综合开发和城市更新建设，
打造质高品优的商品房和保障房项目；重点推进保障性租赁住房开发运营，塑造“城投宽庭”品牌
影响力；着力培育餐饮、酒店、物业管理等商业经营新业态，围绕主业开展金融服务和产业链投
资项目；以数字化和科技创新全面赋能企业高质量发展，持续探索绿色低碳发展模式，实现“让
城市生活更美好”的企业愿景。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2024 年是“十四五”规划校准方向再出发、落实战略目标的重要一年。董事会将继续带领公
司，强化国企担当，擦亮品牌形象，深度接轨市场，持续推动主业发展再上新台阶。
1.开发板块聚焦全周期管理，提升建设质效
一是明确工程节点，强化过程管控。结合年度营收计划，明确各项目交付节点，以开发大纲
为抓手，加快推进项目建设，落实全过程品质把控。重点完成高阳里、露香园二期 D1 地块、徐汇
康健、九星 05-08 保障房等项目交付。
二是做好资金回笼，做实闭环管理。加快商品房项目销售，万安路、水尚华庭、露香园 T5 三
个项目做好市场分析，及时调整推广与销售方案，多措并举、精准施策。围绕长宁项目、朱家角
二期项目，加快推进各项销售准备工作落地。积极盘活存量资产，全面梳理存量资产现状，针对
性开展处置方案研究和落地。
三是着眼中长期发展，落实资源储备。及时跟进土地集中供应，对本市各批次集中供应土地
情况开展研究工作，适时参与土地竞拍，获取优质项目。聚焦城中村改造及城市更新项目，关注
中心城区旧改和非中心城区城中村改造项目情况，开展可行性研究。继续参与保障房建设，重点
关注市属保障房项目。
2.运营管理聚焦规模化经营，做强品牌口碑
一是做好规模化经营，提升运管水平。做好新社区筹开工作，相关在营社区加快出租率爬坡，
尽快进入稳定运营期后持续增强客户粘性。以品牌建设为引领，建立运营管理考核、运营分析、
筹开工作三大社区一线业务标准，及时评估项目运营状况，提出可行性运营策略及调整建议，确
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2023 年年度报告
保各社区工作要求一致、管理标准一致、服务形象一致。
二是做好酒店、餐饮业务差异化、特色化经营。社会化餐饮业务明确主要服务宽庭社区住户
的功能定位，大力发展社区刚需餐饮与聚会型餐饮，以自有社区为品牌发展根据地，逐步构建社
区餐饮文化。朱家角酒店项目加强市场拓展与销售体系完善，持续挖掘目标客群。露香园璟源酒
店尽快完成筹备和开业。
三是物业管理业务做好人员和机制准备。以带给广大业主和客户愉悦体验为目标，做好租赁
社区物业管理工作，锤炼团队、积累经验、建立体系。完成预售商品房项目的物业管理方案，落
实前期工程对接及相关准备工作。建立健全商品房物业管理体系，提前策划项目全生命周期物业
管理模式，依托信息化手段，输出高品质服务。
3.金融业务聚焦产业链延伸，凸显投资价值
一是金融创新助力发展。用好 REITs 回收资金开展项目投资，对拟扩募资产浦江、九星、湾
谷社区，开展 REITs 项目测算模型研究，从金融市场端促进实体建造经营发展，帮助拟扩募资产
提高收益水平。研究资产证券化、房地产 REITs、合资合作、引进战略投资者等多种方式，探讨房
地产基金运作的可行性，有效充实公司营运资金，促进企业可持续发展。
二是产业投资联动主业。围绕城投控股主业发展，积极引进产业链相关市场优质投资项目，
加强投后管理，适时推动项目多渠道退出。
4.ESG 实践提升内在价值，构建可持续发展能力
一是持续推进 ESG 管理实践。推动 ESG 实质性议题的识别和管理，制定公司 ESG 中长期发展
战略规划，加强制度建设，落实实践措施，建立绩效数据收集机制，开展重点难点问题相关课题
和培训。
二是推进绿色产品研发和环保技术应用。持续探索践行低碳绿色建筑，推进绿色、节能、低
碳的建筑设计，将先进的人居理念融入现代人的居住空间。围绕规划设计和施工建造两大环节，
聚焦光伏、超低能耗、近零能耗、智能建造等新兴方向，开展研究，以绿色设计和绿色建造赋能
公司主业经营，降低建筑全生命周期碳排放。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
宏观经济风险：全球经济增长放缓、外需不振出口低迷、贸易摩擦、美国对中国经济和科技
的进一步封锁打压，加上国内经济面临的通缩压力、就业压力以及人口结构老龄化等问题，宏观
经济层面短期前景不容乐观，将给房地产行业带来一定冲击。
政策风险：在“我国房地产市场供求关系发生重大变化”定调下，房地产行业已迎来政策底，
2024 年整体宏观政策风险相对较小。但各地方政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控
政策差异化，对房地产企业战略定位、重点区域选择、细分市场把握能力提出了更高要求，公司
将聚焦上海本地市场，重点关注长三角一体化潜力区域，加强宏观政策敏感性，强化研究分析，
在城市准入研判、项目区位选择、客户细分筛选、市场发展预判和投资战略制定等方面做好分析
研究工作。
市场风险：伴随着本轮房地产业的深度调整，不同能级城市的房地产市场走势日趋分化，即
便是一线城市的不同区域和不同产品，市场供求和竞争格局也发生了极大的差异，部分城市、部
分区域出现需求下降、销售滞缓等情况，而部分核心区域和热点区域仍存在较大的一二手价格差，
市场热度居高不下，需要房地产企业在拿地阶段就要提前预判分析，及时调整投资策略、优化区
域布局。
经营风险：在宏观经济整体低迷、消费降级的大背景下、商业、办公、酒店和产业园区项目
将面临更大的经营风险。尽管公司具备较为丰富的园区和商办项目运作经验，但仍有可能面临招
商、招租、运营等方面的问题，经营效益有可能遭遇阶段性的低谷。公司将进一步整合内外部资
源，加强专业运营团队建设、深挖潜力、开源节流，提高经营效率和投资效益。
(五)其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上
市规则》等法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善法人治理结构，规范公司运作。公司
股东大会、董事会、监事会和经营层之间权责明确，公司董事、监事工作勤勉尽责，公司经营层
严格按照董事会授权忠实履行职务，更好地维护了公司权益和广大股东的合法权益。公司法人治
理结构基本符合《上市公司治理准则》的要求。具体如下：
1.股东与股东大会
报告期内公司召开了 2022 年年度股东大会。公司按照《公司章程》和公司《股东大会议事规
则》的要求，规范实施股东大会的召集、召开、表决等相关程序。聘请律师对股东大会出具法律
意见书，确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，平等对待所有股东，中小股东和大股东享有
平等地位，均能充分行使权利。股东大会对关联交易的审议均严格按照规定的程序进行，关联股
东在表决时实行回避，保证关联交易符合公开、公平、公正的原则。
2.董事与董事会
公司严格按照《公司法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监
管指引第 1 号——规范运作》《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公司董事会设有 9 名董事席
位。截至本报告披露日，公司在任董事 9 名。公司董事会职责清晰，全体董事均勤勉尽责，能够
积极参加公司董事会会议并认真履行职责，维护公司和全体股东的合法权益。
公司 2022 年年度股东大会于 2023 年 6 月 20 日召开，大会选举产生 5 名非独立董事和 3 名
独立董事，与公司第二届第八次职工代表大会选举产生的 1 名职工董事共同组成了公司第十一届
董事会。同日下午，公司组织召开新一届董事会会议，审议并通过了选举公司董事长、董事专门
委员会、聘任公司高级管理人员等共计 4 项议案。详见公司临时公告 2023-028、2023-029。
公司董事会设有独立董事席位 3 名，目前在任独立董事 3 名，人数和人员构成符合法律、 法
规的要求，公司独立董事的人数不少于董事会总人数的 1/3。董事会下设战略与 ESG 委员会、审
计委员会、薪酬与考核委员会，其中，审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数，并担
任召集人。为贯彻落实上市公司独立董事制度改革，优化公司独立董事制度，提升独董履职能力，
公司新建了独立董事专门会议机制，于 2023 年 11 月 24 日召开了独立董事第一次专门会议。
3.监事与监事会
公司严格按照《公司法》《公司章程》规定的选聘程序选举监事，公司监事会由 3 名监事组成，
其中职工监事 1 名，目前在任监事 3 名，监事会的人数和人员构成符合法律法规的要求。公司监
事会会议的召集、召开程序符合《监事会议事规则》的有关规定。公司监事均能认真履行职责，
本着对公司及全体股东负责的态度，依法独立对公司财务以及公司董事、总裁和其他高级管理人
员履行职责的合法性、合规性进行监督。
公司 2022 年年度股东大会于 2023 年 6 月 20 日召开，大会选举产生 2 名监事，与公司第二届
第八次职工代表大会选举产生的 1 名职工监事共同组成了公司第十一届监事会。同日下午，公司
组织召开新一届监事会会议，审议并通过了选举公司监事会主席的议案。详见公司临时公告 2023-
028、2023-030。
4.控股股东与上市公司关系
公司控股股东行为规范，依法行使股东权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的经营
决策的行为。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面均保持独立，具有完整的
业务体系和直接面向市场独立经营的能力，独立组织生产销售和经营规划，重大决策均按《公司
章程》和有关法律法规的规定由股东大会、董事会依法做出，与控股股东不存在同业竞争的情况，
也不存在控股股东干预公司决策和经营的情况，未发生控股股东及其关联方占用公司资金的情况。
5.信息披露与透明度
报告期内，公司按照预约日期及时披露各项定期报告，共计披露临时公告 50 则。公司按照
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2023 年年度报告
《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指引第
1 号——规范运作》及《公司章程》等相关规定，严格遵守公平、公开、公正的原则，真实、准确、
完整、及时地披露信息。公司根据监管部门的要求，结合公司实际情况，严格执行公司《信息披
露事务管理制度》《内幕信息及知情人管理制度》，确保所有股东有平等的权利和机会获得公司披
露的信息。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 的披露日 会议决议
期
2022 年 年 2023 年 6 月 https://static.sse.com.cn/disclosure/li 2023 年 6 详见《上海城投控
度股东大会 20 日 stedinfo/announcement/c/new/2023-06- 月 22 日 股股份有限公司
22/600649_20230622_F5H1.pdf 2022 年年度股东大
会决议公告》（公告
编号 2023-028）
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司
是否在公司关联
姓名 职务 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 获得的税前报酬
方获取报酬
总额（万元）
张辰 董事长 男 44 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 107.78 否
任志坚 董事、总裁 男 56 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 101.47 否
范春羚 董事 女 51 2020 年 6 月 5 日 2026 年 6 月 19 日 是
叶源新 董事 男 45 2022 年 6 月 28 日 2026 年 6 月 19 日 是
张列列 董事 男 46 2018 年 6 月 29 日 2026 年 6 月 19 日 是
张驰 独立董事 男 65 2020 年 6 月 5 日 2026 年 6 月 19 日 12.50 否
王鸿祥 独立董事 男 67 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 7.50 否
王广斌 独立董事 男 56 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 7.50 否
张舰 职工董事 男 39 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 16.94 否
龚达夫 监事会主席 男 53 2017 年 3 月 28 日 2026 年 6 月 19 日 是
吴晓颖 监事 女 36 2022 年 6 月 28 日 2026 年 6 月 19 日 是
唐啸戈 职工监事 男 49 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 16.31 否
蒋家智 副总裁、董事会秘书 男 52 2023 年 6 月 20 日 2026 年 6 月 19 日 18.92 否
吴春 副总裁、财务总监 男 57 2020 年 4 月 28 日 2026 年 6 月 19 日 90.31 否
严佳梁 副总裁 男 43 2021 年 9 月 30 日 2026 年 6 月 19 日 80.64 否
张琛 副总裁 男 52 2021 年 9 月 30 日 2026 年 6 月 19 日 80.64 否
陈晓波 董事长（离任） 男 60 2021 年 6 月 25 日 2023 年 6 月 20 日 85.30 否
严杰 独立董事（离任） 男 58 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 20 日 5.00 否
薛涛 独立董事（离任） 男 50 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 20 日 5.00 否
俞有勤 副总裁、董事会秘书（离任） 男 53 2021 年 6 月 25 日 2023 年 3 月 24 日 61.95 否
陈骅 职工监事（离任） 男 57 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 20 日 60.83 否
合计 / / / / / 758.59 /
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2023 年年度报告
姓名 主要工作经历
张辰 本公司党委书记、董事长。曾任上海露香园置业有限公司助理经理、副总经理，上海城投置地（集团）有限公司总师室副主任、主任、
规划设计部总经理、技术总监、党总支委员、副总经理，上海城投控股股份有限公司副总裁、总裁、董事等职务。
任志坚 本公司党委副书记、董事、总裁。曾任上海浦东明珠房地产发展公司副总经理，上海新凯房地产开发有限公司工程部副经理、副总经理、
副总经理（主持工作），上海三林项目筹建部主任、普陀项目筹建部主任，上海义品置业有限公司总经理，上海露香园置业有限公司总
经理，上海其越置业有限公司总经理，上海城投置地（集团）有限公司副总经理兼第二项目事业部总经理、上海城投控股股份有限公司
副总裁等职务。现兼任上海城投置地（集团）有限公司党总支副书记、董事长、总经理。
范春羚 本公司董事。曾任上海市城市建设投资开发总公司计划部科员、业务主管，上海城投环境投资有限公司职工，上海市城市建设投资开发
总公司项目计划财务部高级业务主管、总经理助理、副总经理，上海城投（集团）有限公司计划财务部副总经理、项目管理部副总经理、
重大工程建设协调推进领导小组办公室副主任、总裁办公室副主任（主持工作）等职务。现任上海城投(集团)有限公司资产（投资）管
理部总经理。
叶源新 本公司董事。曾任深圳市水利规划设计院设计二室职工，上海青草沙投资建设发展有限公司职工、副总工程师、总师室主任，上海城投
原水有限公司科研技术部经理，上海城投水务（集团）有限公司总经理助理、副总经理，上海城投水务工程项目管理有限公司党总支书
记、董事长、总经理等职务。现任上海城投（集团）有限公司项目管理部（重大办）总经理（主任）。
张列列 本公司董事。曾担任浦发银行外高桥保税区支行公司银行部经理，第一营业部公司业务主管总经理，上海分行公司银行产品部总经理、
投资银行部总经理等职务。于 2015 年加入弘毅投资，于 2018 年 1 月 1 日起担任 PE 业务管理部总监，现任 PE 投资部总监。
张驰 本公司独立董事。曾任华东政法大学民商法教研室教授，民商法硕、博士生导师，民法研究中心副主任，中国法学会和上海市法学会民
法研究会理事。现任上海市中信正义律师事务所律师，同时担任上海船舶运输科学研究所有限公司独立董事。
王鸿祥 本公司独立董事。曾任上海财经大学会计系教师、副教授，申能（集团）有限公司副总会计师。现任杭州立昂微电子股份有限公司独立
董事。
王广斌 本公司独立董事。同济大学教授，曾任同济大学经济与管理学院助教、讲师、副教授、教授、副院长。现任同济大学工程管理研究所所
长，建筑产业创新发展研究院院长，民航飞行区设施耐久与运行安全重点实验室副主任，国家数字建造技术创新中心理事，国家土建结
构预制装配化工程技术研究中心装配式建筑集成管理技术研究室主任，同时担任上海建科集团股份有限公司、杭州新中大科技股份有限
公司独立董事。
张舰 本公司职工董事。曾任中国人民解放军驻安徽省航务军事代表办事处副连职参谋、正连职参谋，中国人民解放军南京军区航务军事代表
办事处综合计划处正连职参谋、副营职参谋、正营职参谋，上海城投（集团）有限公司党委组织部(人力资源部)高级业务主管、党委办
公室见习经理，上海城投兴港投资建设（集团）有限公司纪委书记、工会主席、党委委员等职务。现任上海城投控股股份有限公司纪委
书记、工会主席人选，兼任上海城投置地（集团）有限公司党总支书记。
龚达夫 本公司监事会主席。曾任上海市中级人民法院经济庭书记员，上海市第一中级人民法院经一庭书记员、助理审判员、办公室助理审判
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2023 年年度报告
员、办公室综合科副科长、研究室助理审判员、民五庭助理审判员、审监庭审判员、民四庭审判员、审判长，上海市城市建设投资开发
总公司法务部总经理、总法律顾问等职务。现任上海城投（集团）有限公司总法律顾问兼合规风控部总经理。
吴晓颖 本公司监事。曾任通用电气（中国）有限公司财务管理培训生、内部审计项目培训生、中航通用民用航电系统有限公司财务分析经理，
通用电气（中国）有限公司高级项目经理。现任上海城投（集团）有限公司计划财务部高级业务主管。
唐啸戈 本公司职工监事。曾任上海复旦大学附属中山医院财务处会计、上海复兴明方会计师事务所执业注册会计师、上海城投环境投资有限公
司审计部经理助理、上海城投控股股份
有限公司审计部总经理助理、计划财务部总经理助理、计划财务部副总经理、上海城投置地（集团）有限公司财务中心主任。现任上海
城投控股股份有限公司计划财务部总经理。
蒋家智 本公司副总裁、董事会秘书。曾任南京第二机床厂外经处外销员，江苏环球杰必克信息处理有限公司信息处理员，上海道勤企业咨询公
司职工，上海水务资产经营发展有限公司投资发展部职工、经理助理，上海市城市建设投资开发总公司水务事业部资产经营部副经理，
上海市原水股份有限公司资产经营部副经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理、董事会办公室主任、证券事务代表，上海
城投（集团）有限公司战略企划部副总经理，上海城投资产管理（集团）有限公司副总经理等职务。
吴春 本公司副总裁、财务总监。曾任上海统计技术学校教师，上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长，上海市沪嘉高速公路实
业有限公司计划财务部经理、总会计师，上海城投置地有限公司计划财务部副经理、经理，上海城投置地（集团）有限公司审计监察部
副经理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监，上海城投控股股份有限公司财务总监、副总裁等职务。
严佳梁 本公司副总裁。曾任上海市市政工程建设发展有限公司职工、总工程师助理、副总工程师，上海市城市建设投资开发总公司路桥事业部
第二事业部副总工程师、总工程师、第二现场指挥部总工程师，上海城投公路投资（集团）有限公司第二事业部副总经理、常务副总经
理等职务。
张琛 本公司副总裁。曾任上海实业发展有限公司工程师，上海瑞南置业有限公司工程师，上海安居房发展中心工程师，上海城捷置业有限公
司工程师，上海城投新江湾城工程建设指挥部工程主管，上海城投置地（集团）有限公司工程管理部高级业务主管，上海城投悦城置业
有限公司副总经理，上海城展置业有限公司总经理，上海新江湾城投资发展有限公司副总经理，上海城投置地（集团）有限公司新江湾
城项目部副总经理、项目部总经理，上海城投置地（集团）有限公司总经理助理、副总经理等职务。
陈晓波 本公司离任党委书记、董事长。曾任上海市第四建筑工程公司项目经理、分公司党支部书记、经理、公司经理助理，上海地玖建筑工程
有限公司总经理，上海建工（集团）总公司纽约领事馆项目执行经理、海外部副经理、美国公司副经理、生产经营部经理，上海市第五
建筑有限公司党委副书记、总经理，上海中心大厦建设发展有限公司副总经理、常务副总经理、党委副书记、纪委书记，上海建工材料
工程有限公司党委副书记、董事长，上海城投控股股份有限公司党委书记、总裁等职务。
严杰 本公司离任独立董事。曾任中国迅达电梯有限公司上海电梯厂主管会计、上海轮胎橡胶机械模具有限公司总会计师、上海三毛纺织股份
有限公司副总会计师兼监察审计部主任、上海佳华会计师事务所高级经理等职。现任上海市会计学会常务理事兼所属证券市场工委副主
任、上海市商业会计学会副秘书长、上海上市公司协会财务专家、上海交运集团股份有限公司独立董事、上海纳尔实业股份有限公司独
立董事。
薛涛 本公司离任独立董事。曾任中国仪器进出口总公司中仪国际招标公司业务员、部门经理，中国通用技术集团中国通用咨询投资公司董事
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2023 年年度报告
兼市场总监、清华大学环保产业研究中心副主任等职。现任北京大学环境学院 E20 联合研究院副院长及 E20 环境产业研究院执行院长、
中建环能科技股份有限公司及盐城海普润科技股份有限公司独立董事、天津创业环保股份有限公司独立董事；湖南大学公管学院兼职教
授，华北水利水电大学客座教授；国家发改委和财政部的 PPP 专家库定向邀请专家、世界银行和亚洲开发银行注册专家（基础设施与
PPP 方向）、生态环境部环境规划院 PPP 中心专家委员会委员，清华大学公管学院 PPP 研究中心投融资专业委员会专家委员、全国工商
联环境商会 PPP 专委会秘书长；国家绿色发展基金股份有限公司专家咨询委员会专家库专家、巴塞尔公约亚太区域中心化学品和废物
环境管理智库专家、环保部水专项污泥处理处置产业技术联盟专家委员会成员，住建部主管《城乡建设》和《环境卫生工程》杂志编委，
财政部主管《政府采购与 PPP》杂志编委；中金、光大证券、美林、野村证券、海通证券、安信证券、招商证券、银河证券、中信建投
等金融行研机构长期合作的市政基础设施领域专家。
俞有勤 本公司离任副总裁、董事会秘书。曾任上海实业医药投资股份有限公司化学药品事业部总经理，上海城投控股股份有限公司财务部经
理、董事会秘书、副总裁等职务。
陈骅 本公司离任职工监事。曾任上海城投置地(集团)有限公司投资管理部高级业务主管、战略与规划研究部副经理、投资发展部副经理（主
持工作）、投资发展部总经理、副总经济师、投资总监、战略投资部总经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部副总经理（主持工
作）等职务，现任上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人
股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
员姓名
龚达夫 上海城投（集团）有限公司 总法律顾问 2013 年 7 月
龚达夫 上海城投（集团）有限公司 合规风控部总经理 2014 年 12 月
范春羚 上海城投（集团）有限公司 资产（投资）管理部总经理 2020 年 1 月
叶源新 上海城投（集团）有限公司 项目管理部（重大办）总经理 2020 年 8 月
（主任）
蒋家智 上海城投（集团）有限公司 战略企划部副总经理 2020 年 6 月 2023 年 6 月
吴晓颖 上海城投（集团）有限公司 计划财务部高级业务主管 2020 年 3 月
张列列 弘毅（上海）股权投资基金中心 PE 投资部总监 2019 年 1 月
（有限合伙）
在股东
单位任
职情况
的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人
其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
员姓名
张辰 上海建科集团股份有限公司 董事 2023 年 11 月
张辰 无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合 执行事务合伙人委派代表、 2023 年 8 月
伙企业（有限合伙） 投决会委员、投决会主任
任志坚 上海合庭房地产开发有限公司 董事 2018 年 11 月
范春羚 上海城投公路投资（集团）有限公司 董事 2017 年 2 月
范春羚 上海城投水务（集团）有限公司 董事 2019 年 9 月
叶源新 上海城投兴港投资建设（集团）有限 董事 2020 年 12 月
公司
张驰 上海船舶运输科学研究所有限公司 独立董事 2019 年 1 月
王鸿祥 杭州立昂微电子股份有限公司 独立董事 2023 年 5 月
王广斌 同济大学 教授，同济大学工程管理研 2023 年 1 月
究所所长
王广斌 上海建科集团股份有限公司 独立董事 2020 年 11 月
王广斌 杭州新中大科技股份有限公司 独立董事 2023 年 1 月
龚达夫 上海城投公路投资（集团）有限公司 监事会主席 2015 年 2 月
龚达夫 上海环境集团股份有限公司 监事会主席 2023 年 6 月
张舰 上海城投兴港投资建设（集团）有限 纪委书记、工会主席 2021 年 8 月 2023 年 3 月
公司
蒋家智 上海城投商业保理有限公司 董事长 2017 年 5 月
吴春 上海城投集团财务有限公司 董事 2020 年 6 月
吴春 西部证券股份有限公司 董事 2022 年 6 月
吴春 弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金 顾问委员会成员 2020 年 6 月
中心（有限合伙）
张琛 上海合庭房地产开发有限公司 监事 2018 年 11 月
陈晓波 上海建科集团股份有限公司 董事 2018 年 12 月 2023 年 10 月
陈晓波 无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合 执行事务合伙人委派代表、 2019 年 9 月 2023 年 8 月
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2023 年年度报告
伙企业（有限合伙） 投决会委员、投决会主任
严杰 上海市会计学会 常务理事、证券市场工委副 2007 年 6 月
主任
严杰 上海纳尔实业股份有限公司 独立董事 2018 年 10 月
严杰 上海交运集团股份有限公司 独立董事 2020 年 9 月
薛涛 北京易二零环境股份有限公司 总经理 2021 年 8 月
薛涛 北京大学环境学院 E20 联合研究院 副院长 2015 年 7 月
薛涛 E20 环境产业研究院 执行院长 2014 年 5 月
薛涛 盐城海普润科技股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月
薛涛 中建环能科技股份有限公司 独立董事 2022 年 1 月
薛涛 天津创业环保股份有限公司 独立董事 2022 年 9 月
薛涛 云南合续环境科技股份有限公司 独立董事 2023 年 1 月
陈骅 上海合庭房地产开发有限公司 董事 2016 年 1 月
陈骅 上海欣顺建设工程监理有限公司 董事 2020 年 3 月
在其他
单位任
职情况
的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事报酬由公司董事会讨论并提出分配预案，最终由股东大会
审议通过。公司高级管理人员的报酬由董事长提出方案，薪酬与考核
委员会审批。
董事在董事会讨论本人薪酬事项时是否回避 否
薪酬与考核委员会或独立董事专门会议关于 公司薪酬与考核委员会包括 3 名独立董事在内，与会委员就高级
董事、监事、高级管理人员报酬事项发表建议 管理人员报酬事项进行投票表决并一致同意通过相关事项。
的具体情况
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 （1）在本公司担任专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金
标准按其在本公司实际担任的经营管理职务，参照本公司薪酬制
度确定；（2）不在本公司担任专职工作的董事（除独立董事）、
监事不在本公司领取报酬和津贴；（3）本公司独立董事由本公司
聘任后，每年可领取 15 万元津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付 详见“现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动
情况 及报酬情况”。
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实 报告期内，公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬
际获得的报酬合计 合计 758.59 万元（税前）。
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
张辰 董事长 选举 工作需要
任志坚 董事 选举 工作需要
范春羚 董事 选举 工作需要
叶源新 董事 选举 工作需要
张列列 董事 选举 工作需要
张驰 独立董事 选举 工作需要
王鸿祥 独立董事 选举 工作需要
王广斌 独立董事 选举 工作需要
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2023 年年度报告
张舰 职工董事 选举 工作需要
龚达夫 监事会主席 选举 工作需要
吴晓颖 监事 选举 工作需要
唐啸戈 职工监事 选举 工作需要
蒋家智 副总裁、董事会秘书 聘任 工作需要
吴春 副总裁、财务总监 聘任 工作需要
严佳梁 副总裁 聘任 工作需要
张琛 副总裁 聘任 工作需要
陈晓波 董事长 离任 任期届满
张辰 董事 离任 任期届满
范春羚 董事 离任 任期届满
叶源新 董事 离任 任期届满
张列列 董事 离任 任期届满
严杰 独立董事 离任 任期届满
薛涛 独立董事 离任 任期届满
张驰 独立董事 离任 任期届满
龚达夫 监事会主席 离任 任期届满
吴晓颖 监事 离任 任期届满
陈骅 职工监事 离任 任期届满
吴春 副总裁、财务总监 离任 任期届满
任志坚 副总裁 离任 任期届满
俞有勤 副总裁、董事会秘书 离任 工作变动
严佳梁 副总裁 离任 任期届满
张琛 副总裁 离任 任期届满
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第十届董事会第二十 2023 年 1 月 4 日 审议通过《关于开展保障性租赁住房公募 REITs 项目申报发行工
九次会议 作的议案》
第十届董事会第三十 2023 年 3 月 23 日 审议通过：1）公司 2022 年度董事会工作报告；2）关于公司
次会议 2022 年度财务决算和 2023 年度财务预算的议案；3）关于公司
2022 年度日常关联交易情况及 2023 年预计日常关联交易的议
案；4）公司 2022 年度利润分配预案；5）关于 2023 年度公司及
子公司综合授信的议案；6）关于 2023 年度预计提供对外担保的
议案；7）关于上海城投集团财务有限公司的风险评估报告；8）
关于公司与城投集团财务公司签订金融服务协议暨关联交易的议
案；9）关于发行债券及非金融企业债务融资工具的议案；10）关
于开展资产证券化业务的议案；11）关于申请信托融资的议案；
12）关于开展售后回租业务的议案；13）关于 2022 年度内部控制
评价报告的议案；14）关于支付 2022 年度年报审计、内控审计费
用的议案；15）关于更新公司关联人名单的议案；16）公司 2023
年度审计工作计划；17）公司 2022 年度董事会审计委员会履职报
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2023 年年度报告
告；18）公司 2022 年度独立董事述职报告；19）关于修订《公司
章程》的议案；20）《公司 2022 年年度报告》及摘要；21）《公
司 2022 年度社会责任报告》
第十届董事会第三十 2023 年 4 月 27 日 审议通过：1）关于会计政策变更的议案；2）关于续聘会计师事
一次会议 务所的议案；3）公司 2023 年第一季度报告
第十届董事会第三十 2023 年 5 月 9 日 审议通过：1）关于公司参与设立上海诚鼎智慧冷链产业基金暨关
二次会议 联交易的议案；2）关于公司参与设立泰兴诚鼎硬科技基金暨关联
交易的议案
第十届董事会第三十 2023 年 5 月 30 日 审议通过：1）关于董事会非独立董事换届选举的议案；2）关于
三次会议 董事会独立董事换届选举的议案；3）关于独立董事津贴和董监事
报酬的议案；4）关于修订《公司章程》的议案；5）关于召集召
开公司 2022 年年度股东大会的议案
第十一届董事会第一 2023 年 6 月 20 日 审议通过：1）关于选举公司董事长的议案；2）关于选举公司董
次会议 事会专门委员会的议案；3）关于聘任公司总裁的议案；4）关于
聘任公司高级管理人员及相关人员的议案
第十一届董事会第二 2023 年 8 月 24 日 审议通过：1）关于子公司城鸿置业向银行申请经营性物业抵押贷
次会议 款的议案；2）关于子公司城曦置业向银行申请项目贷款的议案；
3）关于上海城投集团财务有限公司的风险持续评估报告；4）
《公司 2023 年半年度报告》及摘要
第十一届董事会第三 2023 年 10 月 30 审议通过：1）关于预计新增日常关联交易的议案;2）关于对智慧
次会议 日 冷链基金减资等相关事项的议案；3）公司 2023 年第三季度报告
第十一届董事会第四 2023 年 11 月 28 审议通过《关于参与保障性租赁住房公募 REITs 项目战略配售暨
次会议 日 关联交易的议案》
第十一届董事会第五 2023 年 11 月 30 审议通过《关于子公司置地集团参与上海杨浦区平凉社区 02F1-
次会议 日 01 地块商品住宅项目竞买的议案》
第十一届董事会第六 2023 年 12 月 15 审议通过：1）关于成立公司资产管理部的议案；2）关于董事会
次会议 日 战略委员会更名并修订工作细则的议案；3）关于新建《独立董事
专门会议工作细则》的议案；4）关于修订《独立董事工作制度》
的议案；5）关于修订《对外担保管理制度》的议案；6）关于修
订《资产减值准备计提与核销管理制度》的议案；7）关于修订
《投资管理制度》的议案
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大会
参加董事会情况
情况
是否独立
董事姓名 本年应参 以通讯 是否连续两
董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大会
加董事会 方式参 次未亲自参
席次数 席次数 次数 的次数
次数 加次数 加会议
张辰 否 11 11 6 0 0 否 1
任志坚 否 6 6 3 0 0 否 1
范春羚 否 11 11 8 0 0 否 1
叶源新 否 11 11 8 0 0 否 1
张列列 否 11 11 7 0 0 否 0
张驰 是 11 11 6 0 0 否 1
王鸿祥 是 6 6 3 0 0 否 1
王广斌 是 6 6 4 0 0 否 1
张舰 否 6 6 3 0 0 否 1
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2023 年年度报告
陈晓波 否 5 5 3 0 0 否 1
严杰 是 5 5 3 0 0 否 1
薛涛 是 5 5 5 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 6
现场结合通讯方式召开会议次数 5
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(一) 董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 王鸿祥、张驰、范春羚
薪酬与考核委员会 王广斌、张驰、王鸿祥、叶源新、张舰
战略与 ESG 委员会 张辰、任志坚、范春羚、叶源新、张列列、王广斌、张驰
独立董事专门会议 张驰、王鸿祥、王广斌
(二) 报告期内审计委员会召开 6 次会议
重要意见
召开日期 会议届次 会议内容
和建议
2023 年 1 月 17 日 第十届董事会审计委员会 审议《公司 2022 年内部审计工作总结》《公 审议通过
第十二次会议 司 2023 年内部审计工作计划》 与会议案
2023 年 3 月 17 日 第十届董事会审计委员会 审议《公司 2022 年度报告外部审计工作总 审议通过
第十三次会议 结》《公司 2022 年度日常关联交易情况和 与会议案
2023 年度预计日常关联交易的报告》《公司
关于与城投集团财务公司签订金融服务协议
暨关联交易的议案》《公司 2022 年度内部控
制检查监督工作报告》《公司 2022 年度内部
控制评价报告》《公司支付 2022 年度审计费
用的议案》《公司更新关联人名单的议案》
《公司 2022 年度审计委员会履职报告》
2023 年 4 月 23 日 第十届董事会审计委员会 审议《公司关于续聘天职国际会计师事务所 审议通过
第十四次会议 （特殊普通合伙）为公司 2023 年度审计机构 与会议案
的议案》《关于公司对外担保事项内部检查
情况的议案》《公司 2023 年第一季度报告》
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2023 年年度报告
2023 年 5 月 8 日 第十届董事会审计委员会 审议《公司参与设立上海诚鼎智慧冷链产业 审议通过
第十五次会议 基金暨关联交易的议案》《公司参与设立泰 与会议案
兴诚鼎硬科技基金暨关联交易的议案》
2023 年 8 月 23 日 第十一届董事会审计委员 审议《公司 2023 年度预审工作计划安排》 审议通过
会第一次会议 《公司 2023 年半年度报告》《关于上海城投 与会议案
集团财务有限公司的风险持续评估报告》，
并听取《公司 2023 上半年度内部控制检查监
督工作报告》
2023 年 10 月 27 日 第十一届董事会审计委员 审议《关于预计新增日常关联交易的议案》 审议通过
会第二次会议 《关于对智慧冷链基金减资等相关事项的议 与会议案
案》《公司 2023 年第三季度报告》《公司
2023 年上半年度关联交易事项内部检查情况
的议案》
(三) 报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
重要意见
召开日期 会议届次 会议内容
和建议
2023 年 1 月 19 日 第十届董事会薪酬与考核 审议《关于修订高级管理人员薪酬与考核相 审议通过
委员会第九次会议 关管理办法的议案》《城投控股领导人员薪 与会议案
酬分配方案》《关于城投控股高级管理人员
2022 年度业绩考核情况及激励分配的议案》
2023 年 5 月 29 日 第十届董事会薪酬与考核 审议《关于独立董事津贴和董监事报酬的议 审议通过
委员会第十次会议 案》 与会议案
(四) 报告期内独立董事专门会议召开 1 次会议
重要意见
召开日期 会议届次 会议内容
和建议
2023 年 11 月 24 日 独立董事专门会议 2023 年 审议《关于参与保障性租赁住房公募 REITs 审议通过
第一次会议 项目战略配售暨关联交易的议案》 与会议案
(五) 存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 100
主要子公司在职员工的数量 363
在职员工的数量合计 463
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
投资人员 12
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2023 年年度报告
销售人员 64
技术人员 149
财务人员 39
行政人员 78
运营管理人员 121
合计 463
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 4
硕士研究生 141
本科 254
专科 49
高中及以下 15
合计 463
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司实行效率优先、兼顾公平的薪酬分配政策，以职责、能力和业绩为导向，推进薪酬制度
进一步向专业化、市场化、科学化发展。高级管理人员严格执行公司《高级管理人员薪酬分配管
理办法》，形成了规则统一和分类管理相结合、业绩导向和风险约束相结合、统筹兼顾和科学管
理相结合的分配原则；各业务板块员工按照统一的职级、薪酬、绩效体系进行管理，形成了基本
保障和绩效激励相统一，业绩发展与薪酬提升相推进、薪酬水平与福利科目相补充的分配原则，
进一步健全了科学合理的薪酬管理机制，营造了鼓励员工干事创业的企业氛围，适应公司创新发
展要求。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
城投控股高度重视员工培训工作，以全面提升员工政治素养、综合素质、专业能力、操作技
能为目标，不断健全公司教育培训管理体系，持续完善内外结合的师资队伍，综合运用多种形式
相结合的培养模式，提高培训质量，增强培训实效，推进人才队伍建设，支撑公司战略及业务发
展需求。
2023 年，公司以“内外结合、优势互补” “按需施教、突出实效” “统分结合、自主管理”
三大原则为导向，积极采取“请进来、走出去” 相结合、集中教育和日常自学同步推进、线上线
下共同开展等多种模式，累计开展思想政治类、综合管理类、专业能力类、职业素养类等各类培
训 130 余项次，全面提升了员工队伍的政治素质、综合管理能力和专业技术能力。通过党的二十
大精神、“两会”精神、红色寻访等思政专题培训，坚定了员工思想信念，提升了政治素质；通过
开展“控股讲堂”、当前经济形势与实现共同富裕等培训促进员工了解宏观形势，拓宽视野；通过
舆情应对专题培训、公募基金设施 REITs 法律实务、物业与开发协同等培训课程紧密结合工作实
际，为公司发展提供助力。
2023 年，公司还大力实施企业内训师计划，24 名年轻干部、专业骨干成为内部讲师，并开展
授课工作，在传授知识的同时，总结提炼经验和心得，综合能力得到进一步提升。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
报告期内，公司利润分配政策未进行调整。公司认真执行《公司章程》，实现了分红政策的连
续性和稳定性。
1.公司 2022 年度利润分配方案的实施情况
经公司 2022 年年度股东大会表决通过，公司 2022 年度利润分配方案为：以实施权益分派股
权登记日总股本 2,529,575,634 股，扣减当日公司回购专用证券账户中的股份 25,074,866 股，即
以 2,504,500,768 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.10 元（含税），剩余未分配利润
结转下一年度。2022 年度不进行资本公积转增股本。公司独立董事对该议案发表了一致同意的独
立意见。上述权益分派方案已于 2023 年 8 月 16 日实施完成。
2.公司 2023 年度利润分配预案
经审计，城投控股母公司 2023 年度实现净利润-92,233,056.89 元，加上年初未分配利润
8,557,233,703.57 元，扣除 2022 年度现金与股票红利分配 275,495,084.48 元，2023 年度可分配
利润合计为 8,189,505,562.20 元。
2023 年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用
证券账户中的股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 0.60 元（含税），剩余未分配利
润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数（元）（含税） 0.6
每 10 股转增数（股） 0
现金分红金额（元）（含税） 150,270,046.08
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润（元） 415,465,384.94
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 36.17
以现金方式回购股份计入现金分红的金额（元） 0
合计分红金额（元）（含税）a 150,270,046.08
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的
36.17
比率（%）
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2023 年年度报告
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会依据当年的利润完成情况等指标对公司高级管理人
员进行考核并制定薪酬及奖励方案。方案综合考虑了公司各子公司相关行业的年薪平均水平以及
公司现状，将公司经营者的年薪与公司的资产状况、公司的盈利能力以及年度经营目标完成情况
相挂钩，以充分调动经营者的积极性，进一步健全公司高级管理人员的工作绩效考核和激励机制，
强化责任目标约束，不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司在严格依照《公司法》《证券法》等法律法规及《公司章程》的要求建立了严
密的内控管理体系基础上,结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续完善与细化，提高
了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促进公司战略的稳步
实施。
公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监会等五部委对于内部
控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司不断健全内控
体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利益。
公司第十一届董事会第八次会议审议通过了公司《2023 年内部控制评价报告》，全文详见上
海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
为实现公司的一体化治理和科学管控，公司对子公司管控工作给予高度重视，通过合理构建
管理机制、有效划分管理权责、科学建设企业文化等措施实现对子公司的高效管理，保障公司在
发展过程中有效发挥协同效应。2023 年，公司从以下方面重点加强了对子公司的管理控制：
（1）进一步加强外派董监事的管理，根据股权关系调整参控股单位董监事高人员，共发文委
派董监事 52 人次；加强了对子公司关键岗位人员管理，进一步明确关键岗位人员名单，加强因私
证照集中管理，因私外出请假等规章制度的执行。
（2）2023 年修订《绩效考核管理办法》，形成目标明确、评价科学的绩效考核制度。年初完
成与直属公司的考核目标责任书签订，明确各直属公司的工作重点，有针对性地设置了激励指标，
创新增设了实现过程控制的阶段性目标节点，并在年末完成了对各层级的年度业绩考核工作。
（3）督促各业务板块执行《重大事项报告制度》。2023 年，置地集团上报了四项重大事项报
告；置业经营、控股投资公司、竹岭风公司无重大事项上报。
（4）从会计核算、预算管理等方面加强对子公司的管控。公司定期取得子公司财务报表，汇
总生成公司合并财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他相关业务报表，每年委
托会计师事务所对公司及子公司年度财务报告进行审计并出具审计报告，逐级汇总编制公司年度
全面预算和月度资金预算，定期对公司经营情况和预算执行完成情况进行分析。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)对公司内部控制的有效性进行独立审计。天
职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，与公司内部控
制自我评价报告意见一致。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 是
报告期内投入环保资金（单位：万元） 839
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 不适用
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、在生产过程中使 万安路、露香园二期项目研究应用超低能耗
用减碳技术、研发生产助于减碳的新产品等） 建筑技术，认证面积达 3767.06 平方米。
具体说明
√适用 □不适用
公司积极响应国家“碳达峰、碳中和”的号召，深入贯彻落实绿色发展理念，积极开展超低
能耗、净零能耗、绿色建筑、光伏等相关课题的研究及应用，万安路、露香园二期项目实施了超
低能耗建筑技术，认证面积达 3767.06 平方米；围绕城投集团“无废工地”建设要求，推进建立
标准化、定型化、智能化管理体系，通过土方、雨水井点降水、历史保护建筑构件二次利用，太
阳能临时照明等措施，从绿色节能、精细运营、技术创新等方面着手打造绿色无废工地；积极开
发完善 OA 办公系统、成本标准化信息平台、投资测算模型等智慧管理平台，逐步实现轻量化办
公、无纸化办公。
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
详见公司 2023 年度社会责任报告。
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 41.4
其中：资金（万元） 20 按照崇明区第五轮结对帮扶协议约
定，每年投入专项资金 20 万元。
物资折款（万元） 21.4 积极开展消费扶贫工作，采购稻米、
锅具累计 21.4 万元。
惠及人数（人） 2,000
帮扶形式（如产业扶贫、就业 资金帮扶、消费扶
扶贫、教育扶贫等） 贫、产业扶贫
具体说明
√适用 □不适用
1．结对帮扶助振兴。公司认真总结回顾 16 年帮扶经验，并签订了崇明区第五轮城乡党组织
结对帮扶协议书，约定每年提供 20 万元用于新卫村党群阵地建设、家庭农场扶持、基础设施完
善、旅游文化产业、特殊群体关爱、新红湾微治理等项目的落地落实。
2.开展消费帮扶工作。公司通过工会将新村乡冠华喜时生产的优质锅具产品向广大职工推广；
通过采购新村乡的优质大米，在给广大职工带去福利的同时，为帮扶地区的企业带去新的销售渠
道和收入来源。
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2023 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
2022 年 11 月 30 日，中华人民共和国财政部发布《关于印发<企业会计准则解释第 16 号>的
通知》（以下简称“解释第 16 号”），对“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适
用初始确认豁免的会计处理”自 2023 年 1 月 1 日起执行，将累积影响数调整财务报表列报最早
期间的期初留存收益及其他相关财务报表项目。
上述会计政策变更情况可参见本报告“第十节 五、重要会计政策及会计估计\36、重要会计
政策和会计估计的变更”。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）审批程序及其他说明
√适用 □不适用
上述事项经第十届董事会第三十一次会议审议通过。
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2023 年年度报告
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 1,491,000.00
境内会计师事务所审计年限 3
境内会计师事务所注册会计师姓名 叶慧、何颢、田梅
境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计年限 3
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙） 400,000.00
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2022 年年度股东大会表决通过，公司续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为
公司 2023 年度财务审计机构及内控审计机构。详见公司临时公告 2023-028。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计费用较上一年度下降 20%以上（含 20%）的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司 2022 年年度股东大会和第十一届董事会第三次 https://static.sse.com.cn/disclosu
会议审议通过，公司 2023 全年预计发生日常关联交易 re/listedinfo/announcement/c/new/2
12,870 万元，实际发生 9,304 万元，主要情况如下： 023-03-25/600649_20230325_GG9O.pdf
1.预计销售商品、提供劳务类关联交易 7,196 万元，实
际发生该类关联交易 4,946 万元，主要是向关联企业收 https://static.sse.com.cn/disclosu
取的建设管理费等。 re/listedinfo/announcement/c/new/2
2.预计发生购买商品、接受劳务类关联交易 4,888 万元， 023-10-31/600649_20231031_JYDO.pdf
实际发生该类关联交易 3,579 万元，主要是向关联企业
支付的物业管理费等支出。
3.预计发生租赁类关联交易 786 万元，实际发生该类关
联交易 779 万元。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司与上海诚鼎创富投资管理有限公司共同出资设 https://static.sse.com.cn/disclosure/li
立泰兴诚鼎硬科技创业投资合伙企业（有限合伙）。 stedinfo/announcement/c/new/2023-05-
截至报告披露日，该基金已完成工商注册登记，并取 11/600649_20230511_UN4A.pdf
得《私募投资基金备案证明》。基金各合伙方已缴纳
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首期出资款。
公司以自持的“城投宽庭江湾社区”和“城投宽庭光 https://static.sse.com.cn/disclosure/l
华社区”作为首发基础设施项目申报发行国泰君安城 istedinfo/announcement/c/new/2023-11-
投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基 30/600649_20231130_CYMW.pdf
金，并根据相关规定参与基础设施基金战略配售。公
司第一大股东上海城投（集团）有限公司及其控股企
业参与认购本次基金发售份额的 14%。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
公司与上海诚鼎创富投资管理有限公司（以下简称“诚鼎创富”）共同出资设立上海诚鼎智酷
私募基金合伙企业（有限合伙）。 2023 年 9 月，公司收到基金管理人诚鼎创富通知，根据中国证
券投资基金业协会备案审核要求，基金各合伙人上一年度经审计的账面净资产应大于该合伙人对
基金的认缴出资。为满足上述要求，全体合伙人进行同比例减资，同时变更了合伙人出资结构。
截至报告披露日，该基金已完成工商注册登记手续变更，并取得《私募投资基金备案证明》，基金
各合伙方已缴纳首期出资款。详见公司临时公告 2023-020、2023-042、2023-046。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联 每日最高 本期发生额
关联方 存款利率范围 期初余额 期末余额
关系 存款限额 本期合计存入金额 本期合计取出金额
同 受
上海城投集团
一 方 不适用 0.20%/1.30%,1.50% 400,550,108.81 5,489,454,658.94 4,330,104,409.64 1,559,900,358.11
财务有限公司
控制
合计 / / / 400,550,108.81 5,489,454,658.94 4,330,104,409.64 1,559,900,358.11
2. 贷款业务
□适用 √不适用
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3. 授信业务或其他金融业务
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 8,231.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 144,031.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 144,031.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 6.92%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保 30,000.00
金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 30,000.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 根据金融机构住房按揭贷款相关政策和房地产开发企业的商业惯例，本公司部分所属子公司拟为
购买其所开发建设的房产项目的合格银行按揭贷款客户提供阶段性担保。
报告期，本公司所属房产项目公司提供的阶段性担保净增加83,378.45万元。截至2023年12月31
日，累计提供的阶段性担保余额为203,701.50万元。
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2023 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、募集资金使用进展说明
□适用 √不适用
十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
公司于 2022 年实施了股份回购。截至报告期末，公司回购专用证券账户持有 25,074,866 股，
占公司总股本的 0.99%。公司在计算每股收益等财务指标时，以总股本扣减回购数量加权平均的
方式进行计算。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：万股 币种：人民币
发行价
股票及其衍生 获准上市
发行日期 格（或 发行数量 上市日期 交易终止日期
证券的种类 交易数量
利率）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
公司债 2022-12-21 3.5 1,000 2022-12-21 1,000 2027-12-20
公司债 2023-03-16 3.23 2,000 2023-03-16 2,000 2028-03-16
公司债 2023-07-24 2.78 1,000 2023-07-24 1,000 2028-07-26
资产证券化 2020-10-12 3.9 不适用 2020-10-12 不适用 2029-09-25
资产证券化 2022-06-24 3.2 不适用 2022-06-24 不适用 2023-09-22
中期票据 2019-04-15 4.53 不适用 2019-04-15 不适用 2024-04-14
非金融企业债务融资工具 2020-07-30 4.15 不适用 2020-07-30 不适用 2023-07-29
非金融企业债务融资工具 2022-08-19 4.5 不适用 2022-08-19 不适用 2027-08-18
非金融企业债务融资工具 2022-09-30 4.5 不适用 2022-09-30 不适用 2027-10-27
非金融企业债务融资工具 2022-10-12 3.03 不适用 2022-10-12 不适用 2025-10-11
非金融企业债务融资工具 2023-05-04 3.38 不适用 2023-05-04 不适用 2026-05-04
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 71,613
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 72,161
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）
持有 质押、标记或
有限 冻结情况
股东名称 比例 售条 股 股东性
报告期内增减 期末持股数量
（全称） (%) 件股 份 质
数量
份数 状
量 态
国有法
上海城投（集团）有限公司 0 1,175,318,599 46.46 0 无 0
人
弘毅（上海）股权投资基金中心（有限
0 160,614,847 6.35 0 无 0 其他
合伙）
上海双创宝励股权投资管理合伙企业
50,465,353 50,465,353 2.00 0 无 0 其他
（有限合伙）
李赣东 3,358,200 30,073,197 1.19 0 无 0 其他
戴志强 22,704,100 22,704,100 0.90 0 无 0 其他
张国情 12,485,000 12,485,000 0.49 0 无 0 其他
香港中央结算有限公司 9,761,163 12,234,857 0.48 0 无 0 其他
上海汇海投资有限公司 11,935,900 11,935,900 0.47 0 无 0 其他
中国工商银行股份有限公司－南方中证
全指房地产交易型开放式指数证券投资 3,070,716 9,803,451 0.39 0 无 0 其他
基金
中国工商银行股份有限公司－中证上海
-2,493,000 7,210,668 0.29 0 无 0 其他
国企交易型开放式指数证券投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
上海城投（集团）有限公司 1,175,318,599 人民币普通股 1,175,318,599
弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 160,614,847 人民币普通股 160,614,847
上海双创宝励股权投资管理合伙企业（有限合伙） 50,465,353 人民币普通股 50,465,353
李赣东 30,073,197 人民币普通股 30,073,197
戴志强 22,704,100 人民币普通股 22,704,100
张国情 12,485,000 人民币普通股 12,485,000
香港中央结算有限公司 12,234,857 人民币普通股 12,234,857
上海汇海投资有限公司 11,935,900 人民币普通股 11,935,900
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2023 年年度报告
中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易
9,803,451 人民币普通股 9,803,451
型开放式指数证券投资基金
中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放
9,235,368 人民币普通股 9,235,368
式指数证券投资基金
公司回购专户未在“前十名股东持股情况”中列示，截
前十名股东中回购专户情况说明 至本报告期末，公司回购专用账户持有 25,074,866
股，占公司总股本的 0.99%。
上述股东委托表决权、受托表决权、放弃表决权的说明 不适用
上述股东关联关系或一致行动的说明 不适用
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 不适用
前十名股东参与转融通业务出借股份情况
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东参与转融通出借股份情况
期初普通账户、信用账 期初转融通出借股 期末普通账户、信用账户 期末转融通出借股份
户持股 份且尚未归还 持股 且尚未归还
股东名称（全称）
比例 比例 比例 比例
数量合计 数量合计 数量合计 数量合计
（%） （%） （%） （%）
上海城投（集团）
1,175,318,599 46.46 0 0 1,175,318,599 46.46 0 0
有限公司
弘毅（上海）股权
投资基金中心（有 160,614,847 6.35 0 0 160,614,847 6.35 0 0
限合伙）
上海双创宝励股权
投资管理合伙企业 0 0 0 0 50,465,353 2.00 0 0
（有限合伙）
李赣东 26,714,997 1.06 0 0 30,073,197 1.19 0 0
戴志强 0 0 0 0 22,704,100 0.90 0 0
张国情 0 0 0 0 12,485,000 0.49 0 0
香港中央结算有限
2,473,694 0.10 0 0 12,234,857 0.48 0 0
公司
上海汇海投资有限
0 0 0 0 11,935,900 0.47 0 0
公司
中国工商银行股份
有限公司－南方中
证全指房地产交易 6,732,735 0.27 0 0 9,803,451 0.39 0 0
型开放式指数证券
投资基金
中国工商银行股份
有限公司－中证上
海国企交易型开放 10,215,568 0.40 511,900 0.02 9,235,368 0.37 2,024,700 0.08
式指数证券投资基
金
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2023 年年度报告
前十名股东较上期发生变化
√适用 □不适用
单位:股
前十名股东较上期末变化情况
期末转融通出借股份且尚 期末股东普通账户、信用账户持股以
本报告期新增
股东名称（全称） 未归还数量 及转融通出借尚未归还的股份数量
/退出
数量合计 比例（%） 数量合计 比例（%）
上海城投（集团）有限公司 0 0 0 1,175,318,599 46.46
弘毅（上海）股权投资基金
0 0 0 160,614,847 6.35
中心（有限合伙）
上海双创宝励股权投资管
50,465,353 0 0 50,465,353 2.00
理合伙企业（有限合伙）
李赣东 3,358,200 0 0 30,073,197 1.19
戴志强 22,704,100 0 0 22,704,100 0.90
张国情 12,485,000 0 0 12,485,000 0.49
香港中央结算有限公司 9,761,163 0 0 12,234,857 0.48
上海汇海投资有限公司 11,935,900 0 0 11,935,900 0.47
中国工商银行股份有限公
司－南方中证全指房地产
3,070,716 0 0 9,803,451 0.39
交易型开放式指数证券投
资基金
中国工商银行股份有限公
司－中证上海国企交易型 -980,200 2,024,700 0.08 9,235,368 0.37
开放式指数证券投资基金
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海城投（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 蒋曙杰
成立日期 1992 年 7 月 21 日
主要经营业务 城市建设和公共服务投资、市场营销策划、项目投资与资产
管理、实业投资、股权投资、自有设备租赁、投资咨询、管
理咨询、房地产开发经营
报告期内控股和参股的其他境内 国泰君安（601211）2.77%、上港集团（600018）4.21%、绿
外上市公司的股权情况 地控股(600606)20.55%、上海环境（601200）46.50%
2 自然人
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券以及资产证券化
√适用 □不适用
1. 公司债券、资产证券化基本情况
单位：元 币种：人民币
是否
投资者 存在
交
利率 适当性 终止
还本付 交易 易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 （% 安排 上市
息方式 场所 机
） （如 交易
制
有） 的风
险
上海
单利按 证券 专业投 公
22 沪控 01 22 沪控 01 138757 2022-12-21 2022-12-21 2027-12-20 999,596,034.23 3.50 否
年付息 交易 资者 开
所
上海
单利按 证券 专业投 公
23 沪控 01 23 沪控 01 115052 2023-03-16 2023-03-16 2028-03-16 1,998,618,567.70 3.23 否
年付息 交易 资者 开
所
上海
单利按 证券 专业投 公
23 沪控 02 23 沪控 02 115617 2023-7-24 2023-07-26 2028-07-26 999,278,015.20 2.78 否
年付息 交易 资者 开
所
西部证券-上 上海
半年付
海城投控股 证券 合格投 公
上城投优 169247 2020-10-12 2020-10-22 2023-09-22 3.90 息，到 否
大厦资产支 交易 资人 开
期还本
持专项计划 所
西部证券-上
上海
海城投控股- 半年付
证券 合格投 公
宽庭住房租 沪城租优 180156 2022-06-24 2022-06-24 2034-03-27 1,080,000,000.00 3.20 息，到 否
交易 资人 开
赁资产支持 期还本
所
专项计划
注：截至本报告期末，本公司已偿还西部证券-上海城投控股大厦资产支持专项计划 13 亿。
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2023 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
22 沪控 01 2023 年度已支付利息 3,500 万元。
23 沪控 01 未到付息期。
23 沪控 02 未到付息期。
西部证券-上海城投控股大厦 2023 年度偿还本金 130,000 万元，支付利息 5,702.88 万元。
资产支持专项计划
西部证券-上海城投控股-宽庭 2023 年度已支付利息 3,762 万元。
住房租赁资产支持专项计划
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计师
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
姓名
国泰君安证券股份有限公司 上海市静安区南京西路 768 号 时 光
不适用 021-38674728
国泰君安大厦 刘泽真
天职国际会计师事务所（特殊 上海市浦东新区世纪大道 88 丁启新
高亭亭 021-51028018
普通合伙） 号 13 层 郭炎伟
普华永道中天会计师事务所 上海市浦东新区东育路 588 号 孙 颖
刘玉玉 021-23238888
（特殊普通合伙） 前滩中心 42 楼 刘玉玉
上海市锦天城律师事务所 上海市浦东新区银城中路 501 谢 静
不适用 021-20511000
号上海中心 9/11/12 层 鲁玮雯
上海新世纪资信评估投资服 上海市黄浦区汉口路 398 号华
不适用 帅月珍 021-63501349
务有限公司 盛大厦 14 楼
西部证券股份有限公司 上海市浦东新区耀体路 276 路
不适用 田 野 029-87406081
T3 办公楼
深圳市戴德梁行土地房地产 深圳市福田区福田街道福安社
评估有限公司 区中心四路 1 号嘉里建设广 不适用 顾悦如 021-22080503
场 T2 座 503A、502B1
众华会计师事务所（特殊普通 上海市黄浦区中山南路 100 吴秀玲
周 敏 021-63525500
合伙） 号 6 楼 周 敏
北京金诚同达（上海）律师事 上海市世纪大道 88 号金茂大
不适用 孙尧尧 010-38862288
务所 厦 18 层
西部证券股份有限公司 陕 西 省 西 安 市 新 城 区 东新 街 孟 霆
319 号 8 幢 10000 室 不适用 邹骐阳 029-87406171
王梓淇
浙商银行股份有限公司 浙江省杭州市庆春路 288 号 不适用 常卜巾 0571-56566677
中国建设银行股份有限公司 上海市黄浦区九江路 50 号
不适用 周明惠 021-63231188
上海第五支行
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2023 年年度报告
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集
募集资金
募集资金违规 说明书承诺
募集资金总 未使用金 专项账户
债券名称 已使用金额 使用的整改情 的用途、使
金额 额 运作情况
况（如有） 用计划及其
（如有）
他约定一致
22 沪控 01 100,000.00 100,000.00 正常 不适用 是
23 沪控 01 200,000.00 200,000.00 正常 不适用 是
23 沪控 02 100,000.00 100,000.00 正常 不适用 是
西部证券-上海城投控股大厦
130,000.00 130,000.00 正常 不适用 是
资产支持专项计划
西部证券-上海城投控股-宽庭
108,000.00 108,000.00 正常 不适用 是
住房租赁资产支持专项计划
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
本报告期，公司发行剩余额度 30 亿元公司债。根据 2022 年本公司收到的《关于同意上海城
投控股股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可【2022】2897 号），
截至 2023 年 12 月 31 日，公司完成了批文项下所有 40 亿公司债的发行工作。
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2023 年年度报告
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：元 币种：人民币
投资者适 是否存在终
利率 还本付息
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 交易场所 当性安排 交易机制 止上市交易
（%） 方式
（如有） 的风险
中国银行间
19 沪 城 控 单利按年
19 沪城控 MTN001 101900542 2019-04-15 2019-04-17 2024-4-17 2,498,197,799.52 4.53 市场交易商 不适用 公开 否
MTN001 付息
协会
债权融资计划（3 年期） 单利按年 北京金融资
不适用 不适用 2020-07-30 2020-07-30 2023-07-29 4.15 不适用 非公开 否
（一期） 付息 产交易所
单利按年
太平洋债权投资计划 不适用 不适用 2022-08-19 2022-08-19 2027-08-18 858,783,018.86 4.50 不适用 非公开 否
付息
单利按年
太平洋债权投资计划 不适用 不适用 2022-09-30 2022-09-30 2027-10-27 299,575,471.70 4.50 不适用 非公开 否
付息
中国银行间
单利按年
定向债务融资工具 不适用 不适用 2022-10-12 2022-10-12 2025-10-12 1,678,632,265.59 3.03 市场交易商 不适用 非公开 否
付息
协会
中国银行间
单利按年
定向债务融资工具 不适用 不适用 2023-05-04 2023-05-04 2026-05-04 799,200,000.00 3.38 市场交易商 不适用 非公开 否
付息
协会
注：截至本报告期末，本公司已偿还债权融资计划（3 年期）（一期）8 亿元。
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2023 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
19 沪城控 MTN001 2023 年度已支付利息 11,325 万元。
债权融资计划（3 年期） 2023 年度偿还本金 80,000 万元，按约定利率支付利息 2,592.33 万
（一期） 元。
太平洋债权投资计划 2023 年度已支付利息 5,292.50 万元。
定向债务融资工具 2023 年度已支付利息 5,090.40 万元。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
签字会计师
中介机构名称 办公地址 联系人 联系电话
姓名
国泰君安证券股份有限公司 上海市静安区新闸路 669 号 谢欣灵 021-38676666
博华广场 36 层
中国建设银行股份有限公司 北京市西城区金融大街 25 号 公超然 010-67594573
季宇婷
上海银行股份有限公司 中国（上海）自由贸易试验区 杨 琴 021-63237165
银城中路 168 号 严亦佳 021-68476439
上海新世纪资信评估投资服 上海市黄浦区汉口路 398 号 帅月珍 021-63501349
务有限公司 华盛大厦 14 楼
众华会计师事务所（特殊普 上海市黄浦区中山南路 100 周 敏 周 敏 021-63525500
通合伙） 号6楼 吴秀玲
上海市锦天城律师事务所 上海市浦东新区银城中路 鲁玮雯 021-20510888
501 号上海中心大厦 12 楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
是否与募集说明
募集资金专项 募集资金违规使
募集资金总 未使用 书承诺的用途、
债券名称 已使用金额 账户运作情况 用的整改情况
金额 金额 使用计划及其他
（如有） （如有）
约定一致
19 沪城控 MTN001 250,000.00 250,000.00 正常 不适用 是
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2023 年年度报告
债权融资计划（3 年
80,000.00 80,000.00 正常 不适用 是
期）（一期）
太平洋债权投资计划 116,000.00 116,000.00 正常 不适用 是
定向债务融资工具 248,000.00 248,000.00 正常 不适用 是
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同期
主要指标 2023 年 2022 年 变动原因
增减（%）
参见“第二节 公司
简介和主要财务指
归属于上市公司股东的扣
130,501,487.16 -410,934,456.34 不适用 标 七、近三年主要
除非经常性损益的净利润
会计数据和财务指
标”的说明
流动比率 2.92 4.03 -27.54
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速动比率 0.50 0.52 -3.85
资产负债率（%） 72.30 69.74 2.57
主要是本期预收房
产销售款项使得合
EBITDA 全部债务比 39.04 23.98 62.80 同负债增加从而使
得负债增加，指标较
上年同期上升
主要是本期息税前
利润较上年同期下
利息保障倍数 0.62 1.18 -47.46 降，利息费用又较上
年同期增加使得指
标下降
主要是本期经营性
活动现金流量净额
现金利息保障倍数 2.50 -3.05 不适用
较上年同期增长使
得指标上升
EBITDA 利息保障倍数 0.75 -39.02 主要是本期息税前
利润较上年同期下
1.23 降，利息费用又较上
年同期增加使得指
标下降
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
√适用 □不适用
审计报告
天职业字[2024]2302 号
上海城投控股股份有限公司董事会：
一、审计意见
我们审计了上海城投控股股份有限公司（以下简称“贵公司”）财务报表，包括 2023 年 12 月
31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、
合并及母公司所有者权益变动表以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了贵公
司 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流
量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是
充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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2023 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产销售收入确认
针对房地产销售收入的确认，我们实施的审
计程序包括但不限于：
参见财务报表项目注释 43。
（1）我们通过检查房屋销售合同并与城投
上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投
控股管理层（以下简称“管理层”）讨论，了解和
控股”）2023 年度的营业收入主要来源于房地产业
评估了城投控股的房地产销售收入确认政策。
务 收 入 ， 其 中 房 产 业 务 为 人 民 币
1,929,388,667.40 元，约占营业收入的 75.40%。 （2）我们了解、评估并测试了城投控股与房
地产销售收入确认相关的内部控制。
城投控股房地产销售收入主要来源于商品房
和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房） （3）对商品房和经济适用房销售收入，我们
的销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确 选取样本检查了销售合同及业主确认接收房屋的
认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动 单证等支持性文件。
迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。
（4）对配套商品房销售收入，我们检查了配
由于房地产销售收入存在不同类型，涉及的 套商品房供应协议及动迁实施用房单位确认的房
交易量大，客户数量众多，销售收入的确认时点 屋交接书等支持性文件。
涉及判断，我们在审计中投入了大量资源。 因此，
（5）我们对资产负债表日前后确认的房地
我们将房地产销售收入确认作为关键审计事项。
产销售收入，选取样本核对了业主确认接收房屋
的单证及动迁实施用房单位确认的房屋交接书，
以评估销售收入是否记录在恰当的期间。
2、房地产开发项目的成本计量
针对房地产开发项目成本的计量，我们实施
参见财务报表项目注释 43。 的审计程序包括但不限于：
2023 年度，城投控股的营业成本主要是房产 （1）我们了解、评估并测试了城投控股的房
业务成本，其中房产业务成本为人民币 地产开发项目成本核算流程相关的内部控制。
1,125,572,583.62 元，约占营业成本的 73.66%。
（2）我们抽样测试了房地产开发项目成本，
由于房地产项目开发成本金额重大， 且管理 包括检查项目成本计算表、相关合同、工程量报
层需要按照开发成本和开发进度对其做出估计及 表、项目监理报告、决算报告、审价结果等支持性
判断，因此，我们将房地产开发项目的成本计量 文件，以评估房地产开发项目成本是否真实发生、
作为关键审计事项。 金额是否准确、是否记录在恰当的期间以及成本
估计是否合理。
3、长期股权投资的计量
针对长期股权投资的计量，我们实施的审计
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2023 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
参见财务报表项目注释 10。 程序包括但不限于：
于 2023 年 12 月 31 日，城投控股合并资产负 （1）我们了解、评估并测试了长期股权投资
债 表 中 的 长 期 股 权 投 资 余 额 为 自合同审批、初始入账到后续计量流程中的关键
5,688,746,094.27 元，其中，对联营企业的长期 内部控制。
股权投资账面价值为 5,672,608,347.11 元。
（2）对本年新增的长期股权投资，我们检查
由于长期股权投资的计量对财务报表有重大 了投资协议、被投资企业章程、银行付款记录等文
影响， 被投资企业类型和数量众多，存在计量不 件，以评价长期股权投资的分类及初始计量是否
准确的重大错报风险，我们将长期股权投资的计 准确。
量作为关键审计事项。
（3）对本年处置的长期股权投资，我们检查
了相关合同、银行收款凭证等文件，并检查了长期
股权投资处置损益的会计处理是否正确。
（4）对以权益法核算的长期股权投资，我们
获取了联营企业的财务报表，并对重要联营企业
执行审阅程序。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的
审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估贵公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如
适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督贵公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
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2023 年年度报告
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性
发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对贵公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们
得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致贵公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就城投控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构
成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生
的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
[以下无正文]
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2023 年年度报告
[此页无正文]
中国注册会计师： 叶慧
中国北京
中国注册会计师： 何颢
二○二四年三月二十九日
中国注册会计师： 田梅
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2023 年年度报告
二、 财务报表
合并资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位: 上海城投控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 6,556,985,574.62 3,305,433,027.38
交易性金融资产 七、2 500,454,742.37 470,811,768.92
应收票据
应收账款 七、3 1,253,313,137.86 1,987,595,628.57
预付款项 七、5 1,435,768,338.11 315,734,943.78
其他应收款 七、6 1,556,740,646.92 807,644,967.37
其中：应收利息
应收股利
存货 七、7 49,511,870,066.14 48,834,645,161.43
合同资产 七、4 282,470.76
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、8 891,535,048.30 680,463,901.01
流动资产合计 61,706,667,554.32 56,402,611,869.22
非流动资产：
长期应收款 七、9 27,987,186.00
长期股权投资 七、10 5,688,746,094.27 4,874,610,050.87
其他权益工具投资 七、11 1,909,464.08 2,188,436.00
其他非流动金融资产 七、12 581,779,177.52 612,564,535.37
投资性房地产 七、13 5,364,359,278.54 5,928,306,571.55
固定资产 七、14 661,878,391.15 233,964,882.93
在建工程 七、15 1,562,238.02
使用权资产 七、16 14,891,249.84 6,838,264.93
无形资产 七、17 441,216,398.90 415,182,100.01
长期待摊费用 七、18 18,399,997.42 9,246,331.08
递延所得税资产 七、19 715,427,190.66 741,961,204.23
其他非流动资产 七、20 2,722,734,975.83 2,103,321,691.08
非流动资产合计 16,240,891,642.23 14,928,184,068.05
资产总计 77,947,559,196.55 71,330,795,937.27
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2023 年年度报告
流动负债：
短期借款 七、22 1,451,754,200.72 2,773,150,601.21
应付账款 七、23 4,909,783,353.64 5,303,564,142.38
预收款项 七、24 11,392,453.19
合同负债 七、25 6,719,855,140.71 871,685,930.96
应付职工薪酬 七、26 86,698,461.37 79,020,182.53
应交税费 七、27 951,877,709.57 2,227,996,165.51
其他应付款 七、28 772,661,913.20 740,650,353.18
其中：应付利息
应付股利 七、28 9,107,708.94 9,105,738.68
一年内到期的非流动负债 七、29 5,631,910,697.87 1,926,196,980.32
其他流动负债 七、30 586,603,897.25 63,890,499.61
流动负债合计 21,122,537,827.52 13,986,154,855.70
非流动负债：
长期借款 七、31 25,508,682,314.77 25,898,758,044.76
应付债券 七、32 8,713,683,373.28 8,710,124,306.04
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、33 8,823,085.12 5,757,380.02
长期应付款 七、34 17,033,761.40 16,558,511.80
预计负债 七、35 592,735,097.74 723,646,770.87
递延收益 七、36 33,733,728.60 82,153,730.41
递延所得税负债 七、19 357,867,629.78 326,253,492.84
其他非流动负债
非流动负债合计 35,232,558,990.69 35,763,252,236.74
负债合计 56,355,096,818.21 49,749,407,092.44
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、37 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 七、38 1,507,152,746.18 1,537,445,529.97
减：库存股 七、39 99,999,682.73 99,999,682.73
其他综合收益 七、40 10,413,776.58 13,191,367.26
盈余公积 七、41 2,427,287,916.18 2,427,287,916.18
未分配利润 七、42 14,428,490,097.12 14,288,519,796.66
归属于母公司所有者权益（或
20,802,920,487.33 20,696,020,561.34
股东权益）合计
少数股东权益 789,541,891.01 885,368,283.49
所有者权益（或股东权益）合
21,592,462,378.34 21,581,388,844.83
计
负债和所有者权益（或股
77,947,559,196.55 71,330,795,937.27
东权益）总计
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
母公司资产负债表
2023 年 12 月 31 日
编制单位:上海城投控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,962,605,184.05 1,654,369,227.07
交易性金融资产 398,006,742.37 373,683,768.92
应收票据
应收账款 母、1 2,599,415.00 1,999,550.00
应收款项融资
预付款项 1,988,302.04 1,060,945.23
其他应收款 母、2 3,869,698,363.76 3,011,883,298.07
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
一年内到期的非流动资产 538,146,528.37 514,978,167.25
其他流动资产 1,696,342.07 252,678.45
流动资产合计 6,774,740,877.66 5,558,227,634.99
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资 母、3 18,681,963,724.82 17,931,549,545.16
其他权益工具投资 1,599,464.08 1,878,436.00
其他非流动金融资产 581,779,177.52 612,564,535.37
投资性房地产
固定资产 10,175,579.17 8,095,858.02
在建工程
使用权资产 32,343,910.21 26,512,185.40
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 4,472,942.82 3,455,034.79
递延所得税资产 91,529,286.02 94,575,279.14
其他非流动资产 17,433,238,761.66 16,600,518,949.16
非流动资产合计 36,837,102,846.30 35,279,149,823.04
资产总计 43,611,843,723.96 40,837,377,458.03
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2023 年年度报告
流动负债：
短期借款 1,101,355,138.90 2,379,711,125.99
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项 1,245,512.52
合同负债
应付职工薪酬 25,273,007.06 19,052,255.48
应交税费 21,133,399.65 22,222,052.87
其他应付款 666,699,367.91 437,015,370.03
其中：应付利息
应付股利 9,107,708.94 9,105,738.68
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,436,710,927.55 1,438,369,215.17
其他流动负债
流动负债合计 6,252,417,353.59 4,296,370,019.54
非流动负债：
长期借款 14,555,611,302.19 14,673,916,149.83
应付债券 7,633,683,373.28 6,330,124,306.04
其中：优先股
永续债
租赁负债 27,985,583.35 23,766,064.79
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 8,085,977.55 6,628,046.35
其他非流动负债
非流动负债合计 22,225,366,236.37 21,034,434,567.01
负债合计 28,477,783,589.96 25,330,804,586.55
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,420,406,341.15 2,422,413,346.58
减：库存股 99,999,682.73 99,999,682.73
其他综合收益 10,413,776.58 13,191,367.26
专项储备
盈余公积 2,084,158,502.80 2,084,158,502.80
未分配利润 8,189,505,562.20 8,557,233,703.57
所有者权益（或股东权
15,134,060,134.00 15,506,572,871.48
益）合计
负债和所有者权益
43,611,843,723.96 40,837,377,458.03
（或股东权益）总计
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
合并利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业总收入 2,558,963,969.95 8,468,142,356.08
其中：营业收入 七、43 2,558,963,969.95 8,468,142,356.08
二、营业总成本 2,316,699,533.52 8,719,055,012.65
其中：营业成本 七、43 1,528,039,366.08 7,633,420,398.50
税金及附加 七、44 -258,492,734.71 366,955,184.36
销售费用 七、45 142,851,057.21 70,817,381.15
管理费用 七、46 274,273,788.21 221,721,624.49
研发费用 七、47 3,333,509.35
财务费用 七、48 626,694,547.38 426,140,424.15
其中：利息费用 646,842,749.73 488,311,108.52
利息收入 30,788,967.37 65,426,401.23
加：其他收益 七、49 15,893,463.60 5,705,041.79
投资收益（损失以“－”号
七、50 523,718,695.81 2,095,769,248.22
填列）
其中：对联营企业和合营
142,553,390.96 108,715,205.22
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失
七、51 -1,142,384.40 -341,839,179.56
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
七、52 -10,058,242.92 -1,335,009.84
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
七、53 -217,279,927.49
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
七、54 214,703.29
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
553,610,744.32 1,507,387,444.04
列）
加：营业外收入 七、55 8,652,095.02 11,488,313.00
减：营业外支出 七、56 1,424,068.98 1,607,128.65
四、利润总额（亏损总额以“－”
560,838,770.36 1,517,268,628.39
号填列）
减：所得税费用 七、57 213,063,877.37 733,868,879.64
五、净利润（净亏损以“－”号填
347,774,892.99 783,399,748.75
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损
347,774,892.99 783,399,748.75
以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
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2023 年年度报告
1.归属于母公司股东的净利
415,465,384.94 782,599,694.87
润（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-67,690,491.95 800,053.88
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 七、58 -2,777,590.68 -3,685,620.49
（一）归属母公司所有者的其
-2,777,590.68 -3,685,620.49
他综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
-278,971.92
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
-278,971.92
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
-2,498,618.76 -3,685,620.49
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
-2,498,618.76 -3,685,620.49
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他
综合收益的税后净额
七、综合收益总额 344,997,302.31 779,714,128.26
（一）归属于母公司所有者的
412,687,794.26 778,914,074.38
综合收益总额
（二）归属于少数股东的综合
-67,690,491.95 800,053.88
收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.17 0.31
（二）稀释每股收益(元/股) 0.17 0.31
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
母公司利润表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023 年度 2022 年度
一、营业收入 母、4 6,328,740.31 30,921,890.54
减：营业成本 母、4 1,216,882.79 373,042.32
税金及附加 6,177,982.30 5,131,487.54
销售费用
管理费用 82,767,246.94 64,930,288.34
研发费用 995,100.97
财务费用 1,188,073,598.43 1,040,927,508.35
其中：利息费用 1,201,105,783.15 1,057,137,496.31
利息收入 15,062,189.10 19,137,220.38
加：其他收益 665,533.13 91,417.20
投资收益（损失以“－”号
母、5 1,183,172,581.85 873,218,116.90
填列）
其中：对联营企业和合营企
母、5 157,470,084.33 86,913,201.98
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净 敞 口 套 期收 益 （损 失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-6,462,384.40 -314,023,179.56
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
219,707.97 -42,414.15
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-95,306,632.57 -521,196,495.62
列）
加：营业外收入 7,577,500.00 10,831,500.37
减：营业外支出 225,224.90
三、利润总额（亏损总额以“－”号
-87,729,132.57 -510,590,220.15
填列）
减：所得税费用 4,503,924.32 -64,165,501.98
四、净利润（净亏损以“－”号填
-92,233,056.89 -446,424,718.17
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-92,233,056.89 -446,424,718.17
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -2,777,590.68 -3,685,620.49
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
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2023 年年度报告
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
-2,777,590.68 -3,685,620.49
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
-2,777,590.68 -3,685,620.49
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -95,010,647.57 -450,110,338.66
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
合并现金流量表
2023 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 9,681,344,867.52 2,870,241,689.89
收到的税费返还 66,764,647.00 275,926,153.14
收到其他与经营活动有关的现金 七、59 1,786,621,421.34 355,030,141.89
经营活动现金流入小计 11,534,730,935.86 3,501,197,984.92
购买商品、接受劳务支付的现金 5,848,308,683.68 8,880,574,208.18
支付给职工及为职工支付的现金 217,639,590.23 181,315,129.26
支付的各项税费 1,446,345,715.57 2,357,289,706.83
支付其他与经营活动有关的现金 七、59 1,926,688,720.77 262,006,300.38
经营活动现金流出小计 9,438,982,710.25 11,681,185,344.65
经营活动产生的现金流量净额 七、60 2,095,748,225.61 -8,179,987,359.73
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 41,783,504.00 3,592,451,744.55
取得投资收益收到的现金 73,621,568.72 102,142,905.52
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
366,132.37
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、59 287,000,000.00 118,000,000.00
投资活动现金流入小计 402,771,205.09 3,812,594,650.07
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付
72,907,776.46 362,714,621.24
的现金
投资支付的现金 680,278,000.00 103,497,972.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、59 62,687,493.19 13,028,613.62
投资活动现金流出小计 815,873,269.65 479,241,206.86
投资活动产生的现金流量净额 -413,102,064.56 3,333,353,443.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 69,600,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 69,600,000.00
取得借款收到的现金 10,437,723,035.60 21,929,978,356.32
收到其他与筹资活动有关的现金 七、59 24,000,000.00 47,832,821.99
筹资活动现金流入小计 10,461,723,035.60 22,047,411,178.31
偿还债务支付的现金 6,773,032,897.63 13,744,961,946.73
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,016,006,452.01 2,067,273,714.30
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、59 182,640,224.26 1,524,404,993.03
筹资活动现金流出小计 8,971,679,573.90 17,336,640,654.06
筹资活动产生的现金流量净额 1,490,043,461.70 4,710,770,524.25
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、60 3,172,689,622.75 -135,863,392.27
加：期初现金及现金等价物余额 七、60 3,292,178,419.04 3,428,041,811.31
六、期末现金及现金等价物余额 七、60 6,464,868,041.79 3,292,178,419.04
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
母公司现金流量表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2023年度 2022年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 7,407,668.29 30,835,429.66
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 2,095,379,149.88 52,873,550.35
经营活动现金流入小计 2,102,786,818.17 83,708,980.01
购买商品、接受劳务支付的现金 6,885,145.36 1,227,612.49
支付给职工及为职工支付的现金 51,867,863.65 41,287,451.84
支付的各项税费 66,561,735.96 101,362,890.53
支付其他与经营活动有关的现金 2,467,399,772.18 40,758,929.03
经营活动现金流出小计 2,592,714,517.15 184,636,883.89
经营活动产生的现金流量净额 -489,927,698.98 -100,927,903.88
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,185,574,363.50 443,207,906.70
取得投资收益收到的现金 1,094,607,333.16 879,156,934.80
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
832,103.13
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 2,531,000,000.00
投资活动现金流入小计 4,280,181,696.66 3,854,196,944.63
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
1,773,931.71 745,937.78
付的现金
投资支付的现金 4,648,255,000.00 5,922,420,637.16
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金 4,330,132.79 1,028,648,812.63
投资活动现金流出小计 4,654,359,064.50 6,951,815,387.57
投资活动产生的现金流量净额 -374,177,367.84 -3,097,618,442.94
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 7,320,000,000.00 18,413,197,558.87
收到其他与筹资活动有关的现金 560,000,000.00 60,000.00
筹资活动现金流入小计 7,880,000,000.00 18,413,257,558.87
偿还债务支付的现金 4,468,090,993.13 12,955,857,831.93
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,424,256,102.62 1,342,324,653.97
支付其他与筹资活动有关的现金 819,642,013.24 400,630,222.75
筹资活动现金流出小计 6,711,989,108.99 14,698,812,708.65
筹资活动产生的现金流量净额 1,168,010,891.01 3,714,444,850.22
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 303,905,824.19 515,898,503.40
加：期初现金及现金等价物余额 1,654,369,227.07 1,138,470,723.67
六、期末现金及现金等价物余额 1,958,275,051.26 1,654,369,227.07
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
项目 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 1,537,445,529.97 99,999,682.73 13,191,367.26 2,427,287,916.18 14,288,519,796.66 20,696,020,561.34 885,368,283.49 21,581,388,844.83
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 1,537,445,529.97 99,999,682.73 13,191,367.26 2,427,287,916.18 14,288,519,796.66 20,696,020,561.34 885,368,283.49 21,581,388,844.83
三 、本 期增 减变 动金 额（ 减少 以
-30,292,783.79 -2,777,590.68 139,970,300.46 106,899,925.99 -95,826,392.48 11,073,533.51
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -2,777,590.68 415,465,384.94 412,687,794.26 -67,690,491.95 344,997,302.31
（二）所有者投入和减少资本 -30,292,783.79 -30,292,783.79 -28,135,900.53 -58,428,684.32
1．所有者投入的普通股 66,582,000.00 66,582,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -30,292,783.79 -30,292,783.79 -94,717,900.53 -125,010,684.32
（三）利润分配 -275,495,084.48 -275,495,084.48 -275,495,084.48
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -275,495,084.48 -275,495,084.48 -275,495,084.48
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,507,152,746.18 99,999,682.73 10,413,776.58 2,427,287,916.18 14,428,490,097.12 20,802,920,487.33 789,541,891.01 21,592,462,378.34
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2023 年年度报告
2022 年度
归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 1,616,457,510.33 16,876,987.75 2,427,266,488.41 13,784,285,485.70 20,374,462,106.19 1,889,061,000.96 22,263,523,107.15
加：会计政策变更 21,427.77 -112,064.17 -90,636.40 -90,636.40
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 1,616,457,510.33 16,876,987.75 2,427,287,916.18 13,784,173,421.53 20,374,371,469.79 1,889,061,000.96 22,263,432,470.75
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
-79,011,980.36 99,999,682.73 -3,685,620.49 504,346,375.13 321,649,091.55 -1,003,692,717.47 -682,043,625.92
填列）
（一）综合收益总额 -3,685,620.49 782,599,694.87 778,914,074.38 800,053.88 779,714,128.26
（二）所有者投入和减少资本 -79,011,980.36 99,999,682.73 -179,011,663.09 -1,004,492,771.35 -1,183,504,434.44
1．所有者投入的普通股 99,999,682.73 -99,999,682.73 69,600,000.00 -30,399,682.73
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -79,011,980.36 -79,011,980.36 -1,074,092,771.35 -1,153,104,751.71
（三）利润分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74 -278,253,319.74
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74 -278,253,319.74
4．其他 -
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,537,445,529.97 99,999,682.73 13,191,367.26 2,427,287,916.18 14,288,519,796.66 20,696,020,561.34 885,368,283.49 21,581,388,844.83
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2023 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 2,422,413,346.58 99,999,682.73 13,191,367.26 2,084,158,502.80 8,557,233,703.57 15,506,572,871.48
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,422,413,346.58 99,999,682.73 13,191,367.26 2,084,158,502.80 8,557,233,703.57 15,506,572,871.48
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
-2,007,005.43 -2,777,590.68 -367,728,141.37 -372,512,737.48
列）
（一）综合收益总额 -2,777,590.68 -92,233,056.89 -95,010,647.57
（二）所有者投入和减少资本 -2,007,005.43 -2,007,005.43
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -2,007,005.43 -2,007,005.43
（三）利润分配 -275,495,084.48 -275,495,084.48
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -275,495,084.48 -275,495,084.48
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,420,406,341.15 99,999,682.73 10,413,776.58 2,084,158,502.80 8,189,505,562.20 15,134,060,134.00
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2023 年年度报告
2022 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 2,425,880,650.08 16,876,987.75 2,084,137,075.03 9,281,718,891.52 16,338,189,238.38
加：会计政策变更 21,427.77 192,849.96 214,277.73
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,425,880,650.08 16,876,987.75 2,084,158,502.80 9,281,911,741.48 16,338,403,516.11
三、本期增减变动金额（减少以“－”号
-3,467,303.50 99,999,682.73 -3,685,620.49 -724,678,037.91 -831,830,644.63
填列）
（一）综合收益总额 -3,685,620.49 -446,424,718.17 -450,110,338.66
（二）所有者投入和减少资本 -3,467,303.50 99,999,682.73 -103,466,986.23
1．所有者投入的普通股 99,999,682.73 -99,999,682.73
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -3,467,303.50 -3,467,303.50
（三）利润分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,422,413,346.58 99,999,682.73 13,191,367.26 2,084,158,502.80 8,557,233,703.57 15,506,572,871.48
公司负责人：张辰 主管会计工作负责人：任志坚 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2023 年年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海城投控股股份有限公司(“本公司”或“公司”或“城投控股”)是一家在中华人民共和
国上海市注册的股份有限公司,于 1992 年 7 月 21 日经上海市建设委员会“沪建经(92)第 657 号”
文批准,由上海市自来水公司水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业,并经
上海市工商行政管理局核准登记,统一社会信用代码：91310000132207927C。本公司所发行人民币
普通股 A 股股票于 1993 年 5 月 18 日在上海证券交易所上市交易。注册地址为上海市浦东新区北
艾路 1540 号，总部地址为中华人民共和国上海市吴凇路 130 号。
根据本公司于 2015 年 6 月 18 日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换
股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》,本公司以换股方式吸
收合并上海阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”）,并于合并实施后以存续方式实施分立（以下简
称“本次交易”或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准上海城投控
股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》（证监许可(2016)2368
号）核准。于 2017 年 2 月 22 日,上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本公司分立。本公
司总股本减少 702,543,884 股,变更为 2,529,575,634 股。
于 2023 年 12 月 31 日 , 本 公 司 注 册 资 本 为 人 民 币 2,529,575,634.00 元 , 股 本 总 数
2,529,575,634 股。本公司股票面值为每股人民币 1 元。
上海城投（集团）有限公司（以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。
本公司及子公司主要经营范围包括：工程技术咨询服务,房地产开发、经营,物业管理,工程、
建设监理；实业投资,给排水设施运营、维修,给排水工程建设，技术开发咨询及服务。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见本节“十、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权
益”,本年度新纳入合并范围的子公司以及本年度不再纳入合并范围的子公司详见本节“九、合并
范围的变更”。
本财务报表由本公司董事会于 2024 年 3 月 29 日批准报出。
四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有
关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司自报告期末起 12 个月的持续经营能力不存在重大疑虑。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
此外,本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号
——财务报告的一般规定》（2023 年修订）的列报和披露要求。
2. 会计期间和经营周期
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
□适用 √不适用
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 重要性标准确定方法和选择依据
√适用 □不适用
项目 重要性标准
重要预计负债 对财务报表有重大影响
重要的投资活动现金流量 基于城投控股各期投资现流情况
重要非全资子公司 参考交易所对于经营分部的披露要求，并综合考虑对财
务报表有重大影响及公司相关战略部署
重要合营企业或联营企业 综合考虑对财务报表有重大影响及公司相关战略部署
6. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并,企业合并中取得的资
产和负债,按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的净
资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额,调整资本公积；资本公
积不足冲减的,调整留存收益。
(2) 非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,
确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额,首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核,经复核后合
并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
(1) 调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的,按照该股权在
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2023 年年度报告
购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持
有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的,转为购买日所属
当期收益,由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权益工具投
资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
(2) 确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与购买
日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较,前者大于后者,差额确认为商誉；前者小于后者,
差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
(1) 判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”的原
则处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
(2)分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处理方
法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与
处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投
资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
(3) 分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计处理
方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整留
存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持
股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制
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2023 年年度报告
权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期
投资收益或留存收益。
7. 控制的判断标准和合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
本公司合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。
控制,是指本公司拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报,并且
有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。相关活动,是指对被投资方的回报产生重大影响的
活动。被投资方的相关活动应当根据具体情况进行判断,通常包括商品或劳务的销售和购买、金融
资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。
本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事
实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的,本公司进行重新评估。
合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础,根据其他有关资料,由本公司按照《企业
会计准则第 33 号——合并财务报表》编制。
8. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：
1）各参与方均受到该安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一
个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参
与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
(2) 合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准
则的规定进行会计处理：1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确
认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份
额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；5）确认单独所发生的费
用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投
资进行会计处理。
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2023 年年度报告
9. 现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短
（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小
的投资。
10. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
(1) 外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外
币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资
本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的
外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
(2) 外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他综合收
益。
11. 金融工具
√适用 □不适用
(1) 金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是
指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本
公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分)，
即从其账户和资产负债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现金
流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，
或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对
该金融资产的控制。
(2) 金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金
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流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分
类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征
进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率
法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目标；
该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率
法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期
损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其
累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确认，
直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之
外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了
能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
(3) 金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
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符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：（a）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（b）根据正式书面文件载明的集团风
险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业
绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（c）该金融负债包含需单独分拆的嵌入
衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的
衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
(4) 金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有
抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该
金融资产和清偿该金融负债。
(5)金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具
投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照原实际利
率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短
缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本计量
的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信用损失进
行估计。
1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期
内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本
公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备
的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体评估，详见“十二、
与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金
融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
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具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个
阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并按
其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备，
但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企业应
当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期
信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信用
风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能
力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其
支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应收
款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备。
(6) 金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保
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金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被
要求偿还的最高金额。
12. 应收账款
√适用 □不适用
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收账款,采用预期信用损失的简化模型,即始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备,由此形成的损失准备的增加或转回金
额,作为减值损失或利得计入当期损益。
预期信用损失的计提方法：参照历史信用损失经验,将各单位评级对标不同穆迪评级得到违约
概率,经前瞻性调整得到预期违约概率；测算各类型的违约损失率；将债权投资和其他债权投资的
账面金额与相应阶段的违约概率、违约损失率相乘,据此测算预期信用损失,并计提减值准备。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
本公司对应收款采用预期信用损失一般模型(即“三阶段”法)进行处理。除单项评估信用风险
的应收账款外,基于其信用风险特征,将其划分为不同组合：
组合名称 确定组合的依据
应收账款组合 1 应收政府单位的款项
应收账款组合 2 应收关联方款项
应收账款组合 3 应收租金
除应收政府单位的款项、应收关联方款项、应收租金、以单项计提信用减
应收账款组合 4
值准备的应收款项之外的应收账款
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见本节“五、重要会计政策及会计估计 11、金融工具”。
13. 其他应收款
√适用 □不适用
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司其他应收款坏账准备按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
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预期信用损失的计提方法：参照历史信用损失经验,将各单位评级对标不同穆迪评级得到违约
概率,经前瞻性调整得到预期违约概率；测算各类型的违约损失率；将债权投资和其他债权投资的
账面金额与相应阶段的违约概率、违约损失率相乘,据此测算预期信用损失,并计提减值准备。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
√适用 □不适用
本公司对其他应收款采用预期信用损失一般模型(即“三阶段”法)进行处理。除单项评估信用
风险的其他应收款外,基于其信用风险特征,将其划分为不同组合：
组合名称 确定组合的依据
其他应收账款组合 1 应收关联方款项
其他应收账款组合 2 应收政府单位款项
其他应收账款组合 3 应收代垫款项
其他应收账款组合 4 应收押金、保证金
其他应收账款组合 5 应收银行 POS 机未达款项
其他应收账款组合 6 应收股权转让款
其他应收账款组合 7 上述款项之外的应收其他客户款项
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准
√适用 □不适用
详见本节“五、重要会计政策及会计估计 11、金融工具”。
14. 存货
√适用 □不适用
存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
存货主要包括在建或已建成的待售物业（即∶开发成本和开发产品）,以及外购商品房等,按成
本与可变现净值孰低计量。
开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本公司将购入且用于商品房开发的土地
使用权,作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆迁
安置或出售为目的之物业。
(2) 发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资
本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物
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业间按建筑面积比例分摊核算。
存货的盘存制度
本公司存货的盘存制度为永续盘存制。
存货跌价准备的确认标准和计提方法
√适用 □不适用
资产负债表日,存货采用成本与可变现净值孰低计量,按照存货类别成本高于可变现净值的差
额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货,在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货,在正常生产经营过程中
以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后
的金额确定其可变现净值；资产负债表日,同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在
合同价格的,分别确定其可变现净值,并与其对应的成本进行比较,分别确定存货跌价准备的计提或
转回的金额。
按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据
√适用 □不适用
公司基于存货的不同状态,将其划分为不同组合：
组合名称 确定组合的依据 存货可变现净值的确定依据
同一地区生产和销售的产品系列相 存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税
在售房产组合
关、具有相同或类似最终用途或目的 费后的金额确定
同一地区生产和销售的产品系列相 存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
在建房产组合
关、具有相同或类似最终用途或目的 本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定
基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据
□适用 √不适用
15. 合同资产
√适用 □不适用
合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该准
则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的合同资产,采用预期信用损失的简化模型,即始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备,由此形成的损失准备的增加或转回金
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额,作为减值损失或利得计入当期损益。
选择采用预期信用损失的一般模型详见本节“五、重要会计政策及会计估计 11、金融工具”
进行处理。
按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据
□适用 √不适用
基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法
□适用 √不适用
按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准
□适用 √不适用
16. 持有待售的非流动资产或处置组
□适用 √不适用
划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的集团组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类
似交易中出售此类资产或处置组的惯例,在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生,已经就
一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺,是指企业与其他方签订的具有法
律约束力的购买协议,该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款,使协议出现
重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需得到相关
权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过
该项持有待售的原账面价值）,原账面价值高于调整后预计净残值的差额,作为资产减值损失计入
当期损益,同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额,应
当先抵减处置组中商誉的账面价值,再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资产账面
价值所占比重,按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记
的金额应当予以恢复,并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入
当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售的
处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的,以前减记的金额应当予以恢复,并在划分为持有待
售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回,转回金额计入当期
损益。已抵减的商誉账面价值,以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确
认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额, 应当根据处
置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重,按比例增加其账面价
值。企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的,无论出售后企业是否保留部
分权益性投资,应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时,在母公司个别财务报
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表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别,在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分
为持有待售类别。
终止经营的认定标准和列报方法
√适用 □不适用
终止经营,是指企业满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分,且该组成部分已经处置
或划分为持有待售类别：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地
区；（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
终止经营的定义包含以下三方面含义：
（1）终止经营应当是企业能够单独区分的组成部分。该组成部分的经营和现金流量在企业
经营和编制财务报表时是能够与企业的其他部分清楚区分的。
（2）终止经营应当具有一定的规模。终止经营应当代表一项独立的主要业务或一个单独的
主要经营地区,或者是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关
联计划的一部分。
（3）终止经营应当满足一定的时点要求。符合终止经营定义的组成部分应当属于以下两种情
况之一,该组成部分在资产负债表日之前已经处置,包括已经出售和结束使用（如关停或报废等）；
该组成部分在资产负债表日之前已经划分为持有待售类别。
17. 长期股权投资
√适用 □不适用
（1）投资成本的确定
1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权
益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账
面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或
发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者
权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日
取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本
公积不足冲减的，冲减留存收益。
2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投
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资成本。
3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成
本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资者投
入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。
（2）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核
算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认
为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得
投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵
销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但
内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本
公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损
益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
（3）确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资的处置
1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的
账面价值的差额确认为当期投资收益。
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2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股
权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确
认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相关
金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为权
益法的相关规定进行会计处理。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按
照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
18. 投资性房地产
如果采用成本计量模式的：
(1) 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租
的建筑物。
(2) 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和
无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减值的，
按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
(3) 各类投资性房地产的摊销方法
项目 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%)
房屋及建筑物 38-66 5.00
土地使用权 土地使用权剩余使用年限 5.00
房屋装修 10
19. 固定资产
(1). 确认条件、计价和折旧方法
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一个会计年度
的有形资产。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出,在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计
量时,计入固定资产成本；对于被替换的部分,终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时
计入当期损益。
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固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产,则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
(2). 各类固定资产的折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5.00 2.38—4.75
运输设备 年限平均法 5-10 5.00 9.5-19.00
办公及其他设备 年限平均法 3-10 5.00 9.5-31.67
(3). 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日,有迹象表明固定资产发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备。
20. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程达到预定可使用状态时,按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但
尚未办理竣工决算的,先按估计价值转入固定资产,待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价
值,但不再调整原已计提的折旧。
各类在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：
类别 结转为固定资产的标准 结转为固定资产的时点
建筑安装工程 达到预定可使用状态 竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点
其他 达到预定可使用状态 验收合格且能够正常使用或出租的时点
资产负债表日,有迹象表明在建工程发生减值的,按照账面价值与可收回金额的差额计提相应
的减值准备。
21. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：① 资产支出已经发生；② 借款费用已经
发生；③ 为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过
3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或
者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止
资本化。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的,以专门借款当期实际发生的利息
费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销）,减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额,确定应予资本化的利息金额；为购建或者
生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的,根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权
平均数乘以占用一般借款的资本化率,计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一
般借款的加权平均利率计算确定。
22. 无形资产
(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序
√适用 □不适用
本公司无形资产主要为特许经营权及外购软件,按成本进行初始计量。
特许经营权,以成本计量。本公司采用建设经营移交方式(BOT),参与公共基础设施业务,本公司
从国家行政部门获取公共基础设施项目的特许经营权,参与项目的建设和运营。在特许经营权期满
后本公司需要将有关基础设施移交还国家行政部门。
外购无形资产的成本,包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发
生的其他支出。
1).使用寿命有限的无形资产的使用寿命确认依据、估计情况以及摊销方法
使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方
式系统合理地摊销,无法可靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限（年） 摊销方法 依据
计算机软件 5-10 年 平均年限法 预计受益期限
BOT 特许经营权 12 年 平均年限法 预计产生经济利益期限
每年度终了,对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。经复核,本年期末
无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。本公司无使用寿命不确定的无形资产。
2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法
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① 研发支出的归集范围
本公司将与开展研发活动直接相关的各项费用归集为研发支出,包括咨询费、材料费、办公
费用、设计费、职工薪酬、折旧费及摊销、其他费用等。
② 研发支出相关会计处理方法
内部研究开发项目研究阶段的支出,于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支
出,同时满足下列条件的,确认为无形资产：（a）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具
有可行性；（b）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（c）无形资产产生经济利益的方式,包
括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场,无形资产将在内部使
用的,能证明其有用性；（d）有足够的技术、财务资源和其他资源支持,以完成该无形资产的开发,
并有能力使用或出售该无形资产；（e）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
本公司划分内部研究开发项目研究阶段支出和开发阶段支出的具体标准：
a) 本公司将为进一步开发活动进行的资料及相关方面的准备活动作为研究阶段,无形资产研
究阶段的支出在发生时计入当期损益。
b) 在本公司已完成研究阶段的工作后再进行的开发活动作为开发阶段。
(2). 研发支出的归集范围及相关会计处理方法
□适用 √不适用
23. 长期资产减值
√适用 □不适用
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应
当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
(1) 资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
(2) 企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期发生重
大变化，从而对企业产生不利影响；(3) 市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而
影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率， 导致资产可收回金额大幅度降低；(4) 有证
据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；(5) 资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提
前处置；(6) 企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的
净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等；(7) 其他表明资
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产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计
未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现
值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值
准备。
24. 长期待摊费用
√适用 □不适用
(1).性质
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的
费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(2).各类长期待摊费用摊销方法及年限
类别 摊销方法 摊销年限（年）
软件使用费 规定的期限内分期平均摊销 5
酒店装修及家具 规定的期限内分期平均摊销 5-10
餐厅经营用装修、餐具、家具 规定的期限内分期平均摊销 5-10
25. 合同负债
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
26. 职工薪酬
职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外的各种
形式的报酬或补偿。本公司的职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职
工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利,也属于
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职工薪酬。
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：
1） 本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2） 因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利
润分享计划产生的应付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根
据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
1）设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个月内
支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪酬。
2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益
计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工
提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显
著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显
著增加的情况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务
的利息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期损
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益；第③项计入其他综合收益。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利主要包括：
1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳动关系
而给予的补偿。
2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利选择继
续在职或接受补偿离职。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：
①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规
定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有
关规定。
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行
处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利
净负债或净资产。
27. 租赁负债
在租赁期开始日,本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债,应用准则进行简化处理的短期租
赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额,是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项,包括：
① 固定付款额及实质固定付款额,存在租赁激励的,扣除租赁激励相关金额；
② 取决于指数或比率的可变租赁付款额,该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确
定；
③ 购买选择权的行权价格,前提是本公司合理确定将行使该选择权；
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④ 行使终止租赁选择权需支付的款项,前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权；
⑤ 根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时,本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的,
本公司采用增量借款利率作为折现率。
28. 预计负债
√适用 □不适用
（1）预计负债的确认标准
因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本公司承
担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，
本公司将该项义务确认为预计负债。
（2）各类预计负债的计量方法
本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负
债表日对预计负债的账面价值进行复核。
类别 计量方法
保障房外墙维修 按照预计完工成本扣除已支付的工程成本计量
其他或有负债事项 按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量
29. 股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。
2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的
市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期
权定价模型等。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
1）以权益结算的股份支付
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授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照
其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的
公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，
相应增加所有者权益。
2）以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债的
公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况
的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相
应的负债。
3）修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应地
确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具的公
允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司
在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为
基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工
具的数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方
式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行
权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确
认的金额。
30. 收入
(1). 按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1）收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、提供劳务、建设、运营及移交合同、租赁收入等。
本公司在履行了合同中的履约义务,即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品
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控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
2）本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义务”或
“某一时点履行的履约义务”,分别按以下原则进行收入确认。
本公司满足下列条件之一的,属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途,且本公司在整个合同期内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务,本公司在该段时间内按照履约进度确认收入,但是,履约
进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质,采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
本公司“在某一时段内履行的履约义务”收入确认政策主要适用于提供劳务相关收入。
对于不属于在某一时段内履行的履约义务,属于在某一时点履行的履约义务,本公司在客户
取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时,本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利,即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户,即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司“某一时点履行的履约义务”收入确认政策主要适用于房产销售业务。
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本公司收入确认的具体政策：
房产业务
销售房地产开发产品或外购商品房的收入在房产完工并验收合格,签订具有法律约束力的销
售合同,将开发产品或外购商品房的控制权转移给购买方时,确认销售收入。
本公司房地产销售收入主要来源于商品房和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）的
销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动迁
实施用房单位确认房屋已交付时确认。
代建收入
本公司对外提供的劳务,根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入。其中,已完成劳务的进
度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日,本公司对已完成劳务的进度进行
重新估计,以使其能够反映履约情况的变化。
本公司按照已完成劳务的进度确认收入时,对于本公司已经取得无条件收款权的部分,确认为
应收账款,其余部分确认为合同资产,并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准
备；如果本公司已收或应收的合同价款超过已完成的劳务,则将超过部分确认为合同负债。本公司
对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本公司为提供工程建造劳务而发生的成本,确认
为合同履约成本,并在确认收入时,按照履约进度结转计入主营业务成本。本公司将为获取劳务合
同而发生的增量成本,确认为合同取得成本,对于摊销期限不超过一年的合同取得成本,在其发生时
计入当期损益;对于摊销期限在一年以上的合同取得成本,本公司按照相关合同下与确认劳务收入
相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务预期能够取得的剩余对价
减去估计将要发生的成本,本公司对超出的部分计提减值准备,确认为资产减值损失,并进一步考虑
是否应计提亏损合同有关的预计负债。于资产负债表日,本公司对于合同履约成本根据其初始确认
时摊销期限是否超过一年,以减去相关资产减值准备后的净额,分别列示为存货和其他非流动资产。
对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本,以减去相关资产减值准备后的净额,列示为其
他非流动资产。
特许经营权项目收入
本公司采用建设经营移交方式（BOT）,参与公共基础设施业务,本公司从国家行政部门获取公
共基础设施项目的特许经营权,参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后,本公司需要将有关
基础设施移交还国家行政部门。
若本公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的;或在本公
司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下,合同授予方按照合同规定负责将有关差价补
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偿给本公司的,本公司在确认收入的同时确认金融资产,并按照《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》的规定处理；本公司确认的金融资产,在其存续期间按照实际利率法计算确定利息
收入,计入当期损益。
若合同规定本公司在有关基础设施建成后,从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象
收取费用,但收费金额不确定的,该权利不构成一项无条件收取现金的权利,本公司在确认收入的同
时确认无形资产,该无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。
对于混合模式：本公司根据 PPP 项目合同约定，在项目运营期间，对满足有权收取可确定金
额的现金（或其他金融资产）条件的，在拥有收取该对价的权利（该权利仅取决于时间流逝的因
素）时确认为应收款项，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的规定进行
会计处理。并在 PPP 项目资产达到预定可使用状态时，将相关 PPP 项目资产的对价金额或确认的
建造收入金额，超过有权收取可确定金额的现金（或其他金融资产）的差额，确认为无形资产。
3）收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考
虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
①可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价
格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。公司在
评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
②重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法
摊销。
③非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公
允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
④应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺
支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区
分商品的除外。
公司应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相
一致的方式确认所购买的商品。公司应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，
超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，公司应当将应
付客户对价全额冲减交易价格。
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(2). 同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法
□适用 √不适用
31. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本分为合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同发生的成本同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
(1) 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或
类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
(2) 该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；
3.该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产；但
是，该资产摊销不超过一年的可以在发生时计入当期损益。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司将对于超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
(1) 因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
(2) 为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
上述资产减值准备后续发生转回的，转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该
资产在转回日的账面价值。
32. 政府补助
√适用 □不适用
(1)政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
(2) 政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的,按照
公允价值计量,公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。
(3) 政府补助采用总额法：
① 与资产相关的政府补助,确认为递延收益,在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分
期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,将尚未分配的相关递
延收益余额转入资产处置当期的损益。
② 与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,在确认
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相关费用的期间,计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的,直接计入当期损益。
(4). 政府补助采用净额法：
① 与资产相关的政府补助,冲减相关资产的账面价值；
② 与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关费用或损失的,确认为递延收益,在确认
相关费用的期间,冲减相关成本；用于补偿已发生的相关费用或损失的,直接冲减相关成本。
本公司将与新建租赁住房项目相关的政府补助采用净额法。
(5) 对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助,区分不同部分分别进行会计
处理；难以区分的,整体归类为与收益相关的政府补助。
(6) 本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关
成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助,应当计入营业外收支。
(7) 本公司将取得的政策性优惠贷款贴息按照财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息
资金直接拨付给本公司两种情况处理：
① 财政将贴息资金拨付给贷款银行,由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的,本
公司选择按照下列方法进行会计处理：
以实际收到的借款金额作为借款的入账价值,按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关
借款费用。
② 财政将贴息资金直接拨付给本公司的,本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
33. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
(1) 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按
照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
(2) 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资
产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差
异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
(3) 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
(4) 本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情
况产生的所得税：（a）企业合并；（b）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
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34. 租赁
√适用 □不适用
作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 判断依据
短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月的租赁。包含购买选择权的租赁不属
于短期租赁。
低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
承租人在判断是否是低价值资产租赁时，应基于租赁资产的全新状态下的价值进行评估，不
应考虑资产已被使用的年限。
(2) 会计处理方法
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和
低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期
损益。
作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 融资租赁
本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
(2) 经营租赁
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认
为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认
相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按
照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应
会计处理。
35. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1) 税项
本公司在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中,很多交易和事项的最终税务处理都存
在不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时,本公司需要作出重大判断。如果这些
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税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异,该差异将对作出上述最终认定期间的所得
税费用和递延所得税的金额产生影响。
(2) 递延所得税
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计,递延所得
税资产的实现取决于公司未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差
异的转回时间也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外,本公司根据对长期股权
投资的持有意图,判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计的
变化可能导致对递延所得税的重要调整。
(3) 房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时,其差额将影响相应的开发产品、开
发成本和主营业务成本。本公司对保障房项目预计发生的维修成本进行估计,若最终决算的维修成
本与预算成本不一致,其差额将影响营业成本。
(4) 交易性金融资产公允价值变动
本公司在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时,将采用估值技术。
估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE 乘数、缺乏流动性折扣等。这些输入值
估计的变化可能导致对公允价值变动损益的调整。
(5) 预期信用损失的计量
本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失,并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时,本公司使用内部历史信用损失经验等数据,并
结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。
36. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
1）对合并报表的影响：
单位：元 币种：人民币
受重要影响的报 2022 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
会计政策变更的内容和原因 影响金额
表项目名称 调整前金额 调整后金额
采用《企业会计准则解释第 16 号》 递延所得税资产 740,319,580.66 1,641,623.57 741,961,204.23
采用《企业会计准则解释第 16 号》 递延所得税负债 324,543,926.60 1,709,566.24 326,253,492.84
采用《企业会计准则解释第 16 号》 盈余公积 2,427,266,488.41 21,427.77 2,427,287,916.18
采用《企业会计准则解释第 16 号》 未分配利润 14,288,587,492.97 -67,696.31 14,288,519,796.66
采用《企业会计准则解释第 16 号》 所得税费用 733,891,573.37 -22,693.73 733,868,879.64
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2023 年年度报告
2）对母公司报表的影响：
会计政策变更的内容和原因 受重要影响的报 2022 年 12 月 31 日 影响金额 2022 年 12 月 31 日
表项目名称 调整前金额 调整后金额
采用《企业会计准则解释第 16 号》 递延所得税资产 87,517,363.20 7,057,915.94 94,575,279.14
采用《企业会计准则解释第 16 号》 递延所得税负债 6,628,046.35 6,628,046.35
采用《企业会计准则解释第 16 号》 盈余公积 2,084,137,075.03 21,427.77 2,084,158,502.80
采用《企业会计准则解释第 16 号》 未分配利润 8,556,825,261.75 408,441.82 8,557,233,703.57
采用《企业会计准则解释第 16 号》 所得税费用 -63,949,910.12 -215,591.86 -64,165,501.98
其他说明
本公司自 2023 年 1 月 1 日采用《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号）中“关
于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定,解释
发布前企业的财务报表未按照上述规定列报的,应当按照本解释对可比期间的财务报表数据进行
相应调整。
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3). 2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
37. 其他
□适用 √不适用
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六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 5%、6%、9% 应纳税增值额（应纳税额按应
纳税销售额乘以适用税率扣除
当期允许抵扣的进项税后的余
额计算）
城市维护建设税 5%、7% 缴纳的增值税税额
企业所得税 25% 应纳税所得额
教育费附加 2%、3% 缴纳的增值税税额
房产税 12%、1.2% 应纳税租赁收入、应税房产原
值的 70%
土地增值税 30%至 60%超率累进税率 土地增值额部分以 30%至 60%的
超率累进税率计算
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
√适用 □不适用
根据 2016 年 3 月 24 日发布的《财政部、国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税时点
的通知》[财税(2016)36 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增
值税（以下称“营改增”）时点，建筑业、房地产、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入
时点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自 2016 年 5 月 1 日起，本公司的房屋出租业务收入适
用增值税简易征收，税率为 5%，委托贷款、委托管理业务适用增值税，税率为 6%。
根据 2016 年 3 月 31 日发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理
暂行办法》[国家税务总局公告(2016)18 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，房地产开发企业中一
般纳税人自行开发的房地产项目及租赁收入，适用 11%的增值税税率。但一般纳税人自行开发的
合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产老项目的出售和出租，可以选择简易计税方法按照
5%的征收率计税，进项税额不得抵扣。
根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》[财
税(2018)32 号]及相关规定，自 2018 年 5 月 1 日起，房地产销售业务适用的增值税税率从 11%调
整为 10%。根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公告》[财
政部税务总局海关总署公告(2019)39 号]的相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，增值税一般纳税人
原适用 10%税率的，税率调整为 9%。
本公司下属子公司上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“置地集团”）及其子公司与 2016
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年 4 月 30 日前开工房地产项目，适用的增值税征收率为 5%，2016 年 4 月 30 日后开工的房地产
项目，适用的增值税税率为 9%。
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 10,523.80
银行存款 6,464,712,282.65 3,291,410,178.34
其他货币资金 92,262,768.17 14,022,849.04
合计 6,556,985,574.62 3,305,433,027.38
其中：存放在境外
78,185.55 78,487.81
的款项总额
存放财务公司存款 1,559,900,358.11 400,550,108.81
其他说明
期末使用有限制款项 92,117,532.83 元，受限原因为上海露香园置业有限公司（以下简称：
“露香园”）诉讼事项、工程建设保函业务等其他事项。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 指定理由和依据
以公允价值计量且其变动计 398,006,742.37 373,683,768.92 /
入当期损益的金融资产
指定以公允价值计量且其变 102,448,000.00 97,128,000.00
动计入当期损益的金融资产
合计 500,454,742.37 470,811,768.92 /
其他说明：
√适用 □不适用
交易性权益工具投资的公允价值根据上海证券交易所年度最后一个交易日收盘价确定。
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为本公司下属子公司上海城投控股
投资有限公司（以下简称“控股投资”）购买的诺德基金千金 175 号资产管理计划。该计划主要从
事 A 股股票的投资，持有人可根据合同约定取得其委托财产投资运作产生的收益，或提取委托财
产，既以收取合同现金流量为目标，又以出售金额资产为目标，并且运用公允价值选择权，在初
始确认时，如果能消除或减少会计错配，可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产，因此将其指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。本公司在该基金的最大风险敞口为本公司所购份额在资产负债表日的账面价值
102,448,000.00 元（2022 年 12 月 31 日：97,128,000.00 元）。本公司不存在向该基金提供财务
支持的义务和意图。
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2023 年年度报告
3、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 250,413,528.49 1,313,731,215.56
1 年以内小计 250,413,528.49 1,313,731,215.56
1至2年 821,203,695.81 43,964,756.65
2至3年 4,225,302.33 565,732,277.49
3 年以上
3至4年 120,984,485.77 49,484,119.00
4至5年 49,484,119.00
5 年以上 19,671,392.80 19,671,392.80
合计 1,265,982,524.20 1,992,583,761.50
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
比例 计提比 价值 比例 价值
金额 金额 金额 金额 比例
(%) 例(%) (%)
(%)
按单项
计提坏 3,382,087.00 0.27 3,382,087.00 3,382,087.00 0.17 3,382,087.00
账准备
其中：
单项计
提坏账
准备的 3,382,087.00 0.27 3,382,087.00 100.00 3,382,087.00 0.17 3,382,087.00 100
应收账
款
按组合
计提坏 1,262,600,437.20 99.73 9,287,299.34 1,253,313,137.86 1,989,201,674.50 99.83 1,606,045.93 1,987,595,628.57
账准备
其中：
应收政
府单位 1,116,057,669.07 88.16 5,340,160.84 0.48 1,110,717,508.23 1,907,343,094.97 95.72 429,152.19 0.02 1,906,913,942.78
款项
应收关
64,323,430.67 5.08 14,472.77 0.02 64,308,957.90 52,961,694.16 2.65 13,198.14 0.02 52,948,496.02
联方
应收租
58,863,332.47 4.65 2,678,840.03 4.55 56,184,492.44 26,205,792.16 1.32 1,160,261.51 4.43 25,045,530.65
金
其他 23,356,004.99 1.84 1,253,825.70 5.37 22,102,179.29 2,691,093.21 0.14 3,434.09 0.13 2,687,659.12
合计 1,265,982,524.20 100.00 12,669,386.34 / 1,253,313,137.86 1,992,583,761.50 100.00 4,988,132.93 / 1,987,595,628.57
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其它第三方 3,382,087.00 3,382,087.00 100.00 预计无法收回
合 计 3,382,087.00 3,382,087.00
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收政府单位款项
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 1,116,057,669.07 5,340,160.84 0.48
合计 1,116,057,669.07 5,340,160.84 0.48
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：应收关联方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 64,323,430.67 14,472.77 0.02
合计 64,323,430.67 14,472.77 0.02
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：应收租金
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 58,863,332.47 2,678,840.03 4.55
合计 58,863,332.47 2,678,840.03 4.55
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：其他
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 23,356,004.99 1,253,825.70 5.37
合计 23,356,004.99 1,253,825.70 5.37
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2023年1月1日余额 1,606,045.93 3,382,087.00 4,988,132.93
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
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2023 年年度报告
--转回第一阶段
本期计提 7,685,892.55 7,685,892.55
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -4,639.14 -4,639.14
2023年12月31日余额 9,287,299.34 3,382,087.00 12,669,386.34
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 期末余额
计提 其他变动
转回 核销
单项计提 3,382,087.00
3,382,087.00
坏账准备
组合计提
1,606,045.93 7,685,892.55 -4,639.14 9,287,299.34
坏账准备
合计 4,988,132.93 7,685,892.55 -4,639.14 12,669,386.34
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
本期其他变动主要系上海城驰房地产有限公司、上海城业房地产有限公司退出合并范围所致。
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款和
合同资产 应收账款和合同资 合同资产期末
单位名称 应收账款期末余额 坏账准备期末余额
期末余额 产期末余额 余额合计数的
比例（%）
余额前五名的 1,147,159,545.70 1,147,159,545.70 90.61 3,642,860.96
应收账款总额
合计 1,147,159,545.70 1,147,159,545.70 90.61 3,642,860.96
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
4、 合同资产
(1). 合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
合同资产 282,470.76 282,470.76
合计 282,470.76 282,470.76
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(4). 本期合同资产计提坏账准备情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的合同资产情况
□适用 √不适用
其中重要的合同资产核销情况
□适用 √不适用
合同资产核销说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
5、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,313,757,436.17 91.50 85,085,686.23 26.95
1至2年 3,424,680.47 0.24 1,381,666.74 0.44
2至3年 198,821.30 0.01 205,466,590.81 65.07
3 年以上 118,387,400.17 8.25 23,801,000.00 7.54
合计 1,435,768,338.11 100.00 315,734,943.78 100.00
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
余额前五名的预付款项总额 1,402,018,382.79 97.65
合计 1,402,018,382.79 97.65
其他说明
上述预付账款主要为预付土地出让金。
其他说明
□适用 √不适用
6、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 1,556,740,646.92 807,644,967.37
合计 1,556,740,646.92 807,644,967.37
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 987,749,442.07 363,373,203.14
1 年以内小计 987,749,442.07 363,373,203.14
1至2年 267,630,464.26 44,674,959.60
2至3年 43,031,774.67 305,426,335.67
3至4年 165,644,845.87 20,837,595.47
4至5年 20,837,595.47 89,171,201.50
5 年以上 185,755,015.19 97,088,251.27
合计 1,670,649,137.53 920,571,546.65
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2023 年年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收股权转让款 848,818,254.89
应收押金保证金 359,120,057.81 275,032,081.49
应收政府单位款项 168,336,356.55 257,015,931.06
应收关联方款项 142,471,102.95 235,426,742.24
应收代垫款项 38,491,202.43 40,285,106.25
应收银行 POS 机未达款项 2,308,401.76
其他 111,103,761.14 112,811,685.61
合计 1,670,649,137.53 920,571,546.65
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
2,576,022.11 110,350,557.17 112,926,579.28
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,568,511.96 1,568,511.96
本期转回 586,600.63 586,600.63
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
3,557,933.44 110,350,557.17 113,908,490.61
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销 其他
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2023 年年度报告
或核 变动
销
单项计提
110,350,557.17 110,350,557.17
坏账准备
组合计提
2,576,022.11 1,568,511.96 586,600.63 3,557,933.44
坏账准备
合计 112,926,579.28 1,568,511.96 586,600.63 113,908,490.61
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
坏账准备
单位名称 期末余额 末余额合计数的 款项的性质 账龄
期末余额
比例(%)
国君资管城投宽庭 848,818,254.89 50.81 应收股权转 1 年以内（含 168,066.01
保障性租赁住房基 让款 1 年）
础设施资产支持专
项计划
平安国际融资租赁 200,000,000.00 11.97 应收押金保 1 年以内（含 39,600.00
有限公司 证金 1 年）、1 至
2年
常州明城置业发展 142,301,742.24 8.52 应收关联方 3 至 4 年、5 82,760.96
有限公司 款项 年以上
应收政府单位外墙 113,153,756.92 6.77 应收政府单 3至4年 395,736.60
维修款项 位款项
百瑞信托有限责任 80,100,000.00 4.79 应收押金保 1至2年 46,585.18
公司 证金
合计 1,384,373,754.05 82.86 732,748.75
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
按坏账计提方法分类披露：
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
比例 计提比例 账面价值 计提比例 账面价值
金额 金额 金额 比例（%） 金额
（%） （%） （%）
按单项计提坏
110,350,557.17 6.61 110,350,557.17 110,350,557.17 11.99 110,350,557.17
账准备
其中：
单项计提坏账
准备的其他应 110,350,557.17 6.61 110,350,557.17 100 110,350,557.17 11.99 110,350,557.17 100
收款项
按组合计提坏
1,560,298,580.36 93.39 3,557,933.44 1,556,740,646.92 810,220,989.48 88.01 2,576,022.11 807,644,967.37
账准备
其中：
应收股权转让
848,818,254.89 50.81 168,066.01 0.02 848,650,188.88
款
应收押金保证
359,120,057.81 21.5 221,511.15 0.06 358,898,546.66 275,032,081.49 29.88 119,350.49 0.04 274,912,731.00
金
应收政府单位
168,336,356.55 10.08 588,728.64 0.35 167,747,627.91 257,015,931.06 27.92 492,131.72 0.19 256,523,799.34
款项
应收关联方款
142,471,102.95 8.52 90,612.55 0.06 142,380,490.40 235,426,742.24 25.57 71,649.07 0.03 235,355,093.17
项
应收代垫款项 37,453,460.34 2.24 2,183,697.85 5.83 35,269,762.49 39,247,364.16 4.26 1,541,886.06 3.93 37,705,478.10
应收银行 POS
2,308,401.76 0.14 2,308,401.76
机未达款项
其他 1,790,946.06 0.1 305,317.24 17.05 1,485,628.82 3,498,870.53 0.38 351,004.77 10.03 3,147,865.76
合计 1,670,649,137.53 100 113,908,490.61 1,556,740,646.92 920,571,546.65 100 112,926,579.28 807,644,967.37
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2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
新华证券有限公司 46,390,288.01 46,390,288.01 100 预计无法收回
海南原水房地产开发经营有限公司 27,719,488.65 27,719,488.65 100 预计无法收回
上海百玛士绿色能源有限公司 19,745,100.21 19,745,100.21 100 预计无法收回
南京中鼎证券公司 15,000,000.00 15,000,000.00 100 预计无法收回
其他单项计提坏账准备的其他应收款项 1,495,680.30 1,495,680.30 100 预计无法收回
合计 110,350,557.17 110,350,557.17
按组合计提坏账准备：
期末余额
名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
应收股权转让款 848,818,254.89 168,066.01 0.02
应收押金保证金 359,120,057.81 221,511.15 0.06
应收政府单位款项 168,336,356.55 588,728.64 0.35
应收关联方款项 142,471,102.95 90,612.55 0.06
应收代垫款项 37,453,460.34 2,183,697.85 5.83
应收银行 POS 机未达款项 2,308,401.76
其他 1,790,946.06 305,317.24 17.05
合计 1,560,298,580.36 3,557,933.44
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2023 年年度报告
7、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价
存货跌价准备/合
项目 准备/合同
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本
准备
减值准备
开发成本 43,055,413,549.92 43,055,413,549.92 42,961,018,529.42 42,961,018,529.42
开发产品 6,661,563,955.80 207,717,678.19 6,453,846,277.61 5,869,164,687.95 5,869,164,687.95
外购商品
2,179,921.30 2,179,921.30 4,134,276.37 4,134,276.37
房
低值易耗
430,317.31 430,317.31 327,667.69 327,667.69
品
合计 49,719,587,744.33 207,717,678.19 49,511,870,066.14 48,834,645,161.43 48,834,645,161.43
（i）开发成本
项目名称 开发时间 预计竣工时间 项目总投资 期末余额 期初余额
露香园二期项目 2021 年 12 月 2024 年 8 月 27,409,620,000.00 21,483,930,570.76 19,943,972,092.67
万安项目 2022 年 2 月 2024 年 12 月 7,000,000,000.00 5,616,568,355.02 5,112,880,574.65
露香园项目 2009 年 6 月 待定 7,824,190,000.00 772,145,139.05 909,918,510.84
青浦区朱家角镇 10 街坊 18/5 丘 2023 年 2 月 2025 年 12 月 2,641,460,000.00 1,349,811,932.70 916,792,357.90
金山区朱泾镇城中村改造项目 2016 年 4 月 待定 6,106,840,000.00 1,869,863,781.85 4,770,624,310.38
杨浦区新江湾社区租赁住房项目 2018 年 12 月 2023 年 1 月 998,158,900.00 788,810,379.32
黄山高铁 A-1 商服地块 II 期 2019 年 5 月 待定 639,480,000.00 585,280,182.61 475,676,828.23
黄山高铁 A-1 商服地块 III 期 待定 待定 待定 42,275,225.62 42,275,225.62
七宝社区 MHPO-0105 单元 01-02
2021 年 7 月 2024 年 7 月 1,463,236,800.00 1,121,285,871.91 866,551,828.00
地块项目
新凯家园二期集中商铺 2012 年 4 月 待定 470,000,000.00 195,520,400.21 173,522,003.42
松江区车墩镇 36-07 地块 待定 待定 待定 1,895,907.84 1,895,907.84
闵行区七宝社区 05-08 地块 2021 年 12 月 2024 年 3 月 1,056,100,000.00 1,007,008,935.61 705,363,618.10
新凯家园三期 B 块集中商业 2009 年 12 月 待定 226,355,500.00 797,859.86 429,963.35
新江湾城科技园区 待定 待定 待定 802,723,385.40 802,474,952.31
平凉社区 02F3-02 地块 2022 年 11 月 2026 年 9 月 1,527,200,000.00 1,188,920,601.87 1,057,960,015.09
新泾镇商品住宅项目 2023 年 5 月 2025 年 5 月 3,712,010,000.00 3,008,698,650.97 2,762,600,000.00
康健街道 S031002 单元 N08-14 2022 年 4 月 2024 年 11 月 4,797,510,000.00 4,008,686,748.64 3,629,269,961.70
合计 43,055,413,549.92 42,961,018,529.42
（ii）开发产品
项目名称 竣工日期 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
露香园高区 2014 年 8 月 525,016,065.82 402,587,727.16 20,229,170.63 907,374,622.35
露香园低区 2021 年 7 月 1,465,919,002.17 -15,664,183.41 621,087,647.77 829,167,170.99
新江湾城科技园区 2020 年 6 月 1,711,215,669.43 11,966,582.77 855,012,830.25 868,169,421.95
璟云里 2021 年 8 月 401,808,794.05 199,432,823.07 573,901,377.46 27,340,239.66
新江湾城 C4 地块 2014 年 4 月 480,172,594.46 400,588,632.16 79,583,962.30
尚云里 2021 年 12 月 511,244,562.93 119,088,974.48 392,155,588.45
山海天地 2021 年 9 月 415,613,352.58 -21,456,135.38 5,872,543.41 388,284,673.79
韵意一期项目 2018 年 6 月 259,339,562.41 2,419,924.44 256,919,637.97
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2023 年年度报告
诸光路 2 号地块 E 地块 2015 年 6 月 11,563,826.50 319,569.64 11,244,256.86
青浦徐泾华新拓展基地 C 区项目 2016 年 6 月 8,190,084.36 7,276,188.64 913,895.72
新凯家园一期 2006 年 10 月 14,260,086.72 14,260,086.72
新凯家园二期 2010 年 3 月 2,202,708.44 590,355.00 1,612,353.44
新凯家园三期 D 地块 2013 年 12 月 9,577,682.63 1,991,531.24 7,586,151.39
新凯家园三期 C 地块 2014 年 9 月 8,508,214.59 8,508,214.59
闸北闻喜华庭 2016 年 6 月 26,974,981.52 1,000,000.00 25,974,981.52
水尚华庭 2023 年 1 月 3,287,728,030.17 462,816,831.41 2,824,911,198.76
杨浦区新江湾社区租赁住房项
目 2023 年 1 月 926,205,393.10 926,205,393.10
其他 17,557,499.34 17,557,499.34
合计 5,869,164,687.95 4,790,800,237.48 3,998,400,969.63 6,661,563,955.80
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
开发产品 207,717,678.19 207,717,678.19
合计 207,717,678.19 207,717,678.19
组合计提存货跌价准备
组合名称 期末金额 期初金额
账面余额 跌价准备 跌价准备计 账面余额 跌价准 跌价准备
提比例 备 计提比例
（%） （%）
在售房产组合 6,661,563,955.80 207,717,678.19 3.12 5,869,164,687.95
在建房产组合 43,055,413,549.92 42,961,018,529.42
合计 49,716,977,505.72 207,717,678.19 48,830,183,217.37
按组合计提存货跌价准备的计提标准：
组合名称 确定组合的依据 存货可变现净值的确定依据
在售房产组合 同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类 存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税
似最终用途或目的 费后的金额确定
在建房产组合 同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类 存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
似最终用途或目的 本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定
(3). 存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据
√适用 □不适用
截至 2023 年 12 月 31 日,本公司计入存货开发成本余额中含有的借款费用资本化金额为
3,089,995,609.28 元（2022 年 12 月 31 日∶2,233,506,110.88 元）。用于确定借款费用资本化额
的资本化率为年利率 4.16%（2022 年度∶4.69%）。
于 2023 年 12 月 31 日,账面价值为 28,455,280,115.08 元的开发成本及开发产品作为
5,646,282,987.12 元长期借款（其中一年到期的金额为 602,000,000.00 元）的抵押物。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
本公司为提供工程建造劳务而发生的成本,确认为合同履约成本,并在确认收入时,按照履约
进度结转计入主营业务成本。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 18,273,341.53 168,770.64
预缴增值税 168,444,872.09 99,809,660.82
预缴土地增值税 175,120,395.58 174,997,141.49
预缴企业所得税 25,147,110.16 5,936,830.96
预缴其他税金 12,279,765.91 11,581,224.52
待认证进项税 54,581,974.27 39,981,860.48
预缴营业税 8,583,743.11 8,583,743.11
待抵扣进项税额 429,103,845.65 339,404,668.99
合计 891,535,048.30 680,463,901.01
9、 长期应收款
(1). 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项目 账面余 坏账准 账面价 率区
账面余额 坏账准备 账面价值
额 备 值 间
分期收款提供劳务 29,377,625.04 1,390,439.04 27,987,186.00
合计 29,377,625.04 1,390,439.04 27,987,186.00 /
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
计 账
类别 计提 账面 比 提 面
金 金
金额 比例(%) 金额 比例 价值 例 比 价
额 额
(%) (%) 例 值
(%)
按组合计
提坏账准 29,377,625.04 100.00 1,390,439.04 27,987,186.00
备
其中：
分期收款
29,377,625.04 100.00 1,390,439.04 4.73 27,987,186.00
提供劳务
合计 29,377,625.04 100.00 1,390,439.04 27,987,186.00 / /
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：分期收款提供劳务
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
长期应收款 坏账准备 计提比例（%）
分期收款提供劳务 29,377,625.04 1,390,439.04 4.73
合计 29,377,625.04 1,390,439.04
按组合计提坏账准备的说明
□适用 √不适用
(3). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来 12 个月 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
预期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,390,439.04 1,390,439.04
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日 1,390,439.04 1,390,439.04
余额
对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类别 期初余额 本期变动金额 期末余额
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2023 年年度报告
收回或转 转销或核
计提 其他变动
回 销
分期收款提 1,390,439.04 1,390,439.04
供劳务
合计 1,390,439.04 1,390,439.04
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的长期应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的长期应收款核销情况
□适用 √不适用
长期应收款核销说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
10、 长期股权投资
(1). 长期股权投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初 本期增减变动 期末 减值准备
被投资单位
余额 追加投资 减少投资 权益法下确认的投资损益 其他综合收益调整 其他权益变动 宣告发放现金股利或利润 计提减值准备 其他 余额 期末余额
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司 17,016,127.20 1,150,775.82 2,500,000.00 15,666,903.02
上海湾谷科技园管理有限公司 1,945,435.77 -1,474,591.63 470,844.14
小计 18,961,562.97 -323,815.81 2,500,000.00 16,137,747.16
二、联营企业
西部证券股份有限公司 3,062,598,880.20 108,745,132.51 -2,486,190.49 -2,138,766.58 22,466,326.88 3,144,252,728.76
上海诚鼎创佳投资管理有限公司 425,050.94 -20,705.09 404,345.85
上海诚鼎智酷私募基金合伙企业
7,000,000.00 -36,831.27 6,963,168.73
（有限合伙）
泰兴诚鼎硬科技创业投资合伙企
35,000,000.00 -458,422.49 34,541,577.51
业（有限合伙）
上海诚鼎新扬子投资合伙企业（有
81,705,915.37 4,975,119.00 -426,217.02 76,304,579.35
限合伙）
上海诚鼎华建投资管理合伙企业
2,338,628.33 754,244.62 350,000.00 2,742,872.95
（有限合伙）
上海城投集团财务有限公司 212,842,061.64 10,137,149.39 222,979,211.03
上海欣顺建设工程监理有限公司
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企 27,438,017.0
125,345,170.88 11,713,037.22 109,620,191.10
业（有限合伙） 0
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资
367,878,843.94 4,451,040.00 1,979,493.12 474,777.60 364,932,519.46
合伙企业（有限合伙）
上海建科集团股份有限公司 305,109,600.44 23,932,427.52 -12,428.27 131,761.15 6,720,000.00 322,441,360.84
上海诚鼎德同股权投资基金有限
3,219,433.78 -161,442.01 3,057,991.77
公司
上海德同诚鼎股权投资基金管理
1,873,326.67 1,200,000.00 437,544.22 -1,110,870.89
有限公司
上海电科诚鼎智能产业投资合伙
25,754,137.57 -6,091,152.27 5,628,572.00 14,034,413.30
企业（有限合伙）
海纳云物联科技有限公司 100,888,099.60 3,379,724.68 104,267,824.28
国泰君安城投宽庭保障性租赁住
610,000,000.00 610,000,000.00
房封闭式基础设施证券投资基金
上海黄山合城置业有限公司 82,241,257.31 -7,368,426.69 74,872,830.62
上海合庭房地产开发有限公司 182,570,230.64 -778,134.68 181,792,095.96
上海东荣房地产开发有限公司 248,060,883.64 101,403,000.00 -288,050.07 349,175,833.57
常州明城置业发展有限公司 52,796,966.95 -2,572,164.92 50,224,802.03
38,064,176.0
小计 4,855,648,487.90 753,403,000.00 142,877,206.77 -2,498,618.76 -3,117,876.32 35,639,676.48 5,672,608,347.11
0
38,064,176.0
合计 4,874,610,050.87 753,403,000.00 142,553,390.96 -2,498,618.76 -3,117,876.32 38,139,676.48 5,688,746,094.27
0
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2023 年年度报告
(2). 长期股权投资的减值测试情况
√适用 □不适用
本公司长期股权投资不存在减值迹象。
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
其他说明
本公司对上海建科集团股份有限公司的持股比例虽然低于20%,但是上海建科集团股份有限公
司董事会11名董事中的1名由本公司任命,本公司能够对上海建科集团股份有限公司施加重大影响,
故将其作为联营企业核算。
本公司对海纳云物联科技有限公司的持股比例虽然低于20%,但是海纳云物联科技有限公司董
事会7名董事中的1名由本公司任命,本公司能够对海纳云物联科技有限公司施加重大影响,故将其
作为联营企业核算。
本公司对西部证券股份有限公司的持股比例虽然低于20%,但是西部证券股份有限公司董事会
11名董事中的2名由本公司任命,本公司能够对西部证券股份有限公司施加重大影响,故将其作为
联营企业核算。
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2023 年年度报告
11、 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 指定为以公
累计计入其 累计计入其他 允价值计量
期初 本期计入其他 本期计入其他 期末 本期确认的
项目 他综合收益 综合收益的损 且其变动计
余额 追加投资 减少投资 综合收益的利 综合收益的损 其他 余额 股利收入
的利得 失 入其他综合
得 失
收益的原因
上海管道纯净
水股份有限公 1,878,436.00 278,971.92 1,599,464.08 278,971.92
司
上海莱福（集
团）股份有限公 2,740,000.00
司
上海飞骋房地
310,000.00 310,000.00
产有限公司
合计 2,188,436.00 278,971.92 1,909,464.08 3,018,971.92 /
(2). 本期存在终止确认的情况说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
12、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
股权投资基金 229,834,201.78 235,654,871.56
非上市公司股权投资 351,944,975.74 376,909,663.81
合计 581,779,177.52 612,564,535.37
其他说明：
√适用 □不适用
本公司持有的股权投资基金包括弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金中心（有限合伙）和上
海诚鼎创盈投资合伙企业（有限合伙）。本公司为该合伙企业的有限合伙人,并且不具有重大影响。
非上市公司股权投资为本公司持有的广州银行股份有限公司的 149,000,000 股份。
13、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 房屋装修 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,574,605,498.98 147,399,169.02 663,107,240.39 6,385,111,908.39
2.本期增加金额 2,508,485,149.14 56,101,914.75 138,237,638.39 2,702,824,702.28
（1）外购 56,101,914.75 56,101,914.75
（2）存货\固定资产\在
2,414,923,942.66 138,237,638.39 2,553,161,581.05
建工程转入
（3）其他 93,561,206.48 93,561,206.48
3.本期减少金额 3,081,819,856.14 151,672,444.45 3,233,492,300.59
（1）转出 337,069,165.88 151,672,444.45 488,741,610.33
（2）其他
（3）企业合并减少 2,744,750,690.26 2,744,750,690.26
4.期末余额 5,001,270,791.98 203,501,083.77 649,672,434.33 5,854,444,310.08
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 308,560,437.50 13,186,212.02 135,058,687.32 456,805,336.84
2.本期增加金额 129,817,173.41 14,988,475.76 14,316,482.08 159,122,131.25
（1）计提或摊销 129,817,173.41 14,988,475.76 14,316,482.08 159,122,131.25
3.本期减少金额 104,855,551.79 20,986,884.76 125,842,436.55
（1）转出 65,093,068.72 20,986,884.76 86,079,953.48
（2）企业合并减少 39,762,483.07 39,762,483.07
4.期末余额 333,522,059.12 28,174,687.78 128,388,284.64 490,085,031.54
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
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2023 年年度报告
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,667,748,732.86 175,326,395.99 521,284,149.69 5,364,359,278.54
2.期初账面价值 5,266,045,061.48 134,212,957.00 528,048,553.07 5,928,306,571.55
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
(3). 采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况
√适用 □不适用
本公司投资性房地产项目均位于上海，其资产的可回收金额与其账面价值，且各项目出租情
况良好，投资性房地产经营情况稳定，投资性房地产不存在减值迹象。
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本期房屋、建筑物的其他增加主要系根据最新的总包结算价及按递延收益净额法调整原值。
投资性房地产在长期借款中抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释31”，在应付债券中的
抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释32”。
14、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 661,878,391.15 233,964,882.93
固定资产清理
合计 661,878,391.15 233,964,882.93
其他说明：
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日,账面价值为 203,211,971.27 元的固定资产作为 483,000,000.00 元长
期借款（其中一年到期的金额为 0 元）的抵押物。
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2023 年年度报告
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
办公及其他设
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
备
一、账面原值：
1.期初余额 244,053,531.26 4,687,020.75 16,294,232.58 265,034,784.59
2.本期增加金额 438,602,429.30 1,132,379.80 4,051,210.71 443,786,019.81
（1）购置 1,132,379.80 4,051,210.71 5,183,590.51
（2）存货转入 438,602,429.30 438,602,429.30
（3）企业合并
增加
3.本期减少金额 6,618,969.63 659,060.05 927,466.33 8,205,496.01
（1）处置或报
659,060.05 888,174.30 1,547,234.35
废
（2）其他变动 6,618,969.63 6,618,969.63
（3）企业合并
39,292.03 39,292.03
减少
4.期末余额 676,036,990.93 5,160,340.50 19,417,976.96 700,615,308.39
二、累计折旧
1.期初余额 17,324,847.82 3,256,766.62 10,488,287.22 31,069,901.66
2.本期增加金额 6,925,875.86 420,928.73 1,736,112.23 9,082,916.82
（1）计提 6,925,875.86 420,928.73 1,736,112.23 9,082,916.82
3.本期减少金额 823,055.00 592,846.24 1,415,901.24
（1）处置或报
823,055.00 588,917.02 1,411,972.02
废
（2）企业合并
3,929.22 3,929.22
减少
4.期末余额 24,250,723.68 2,854,640.35 11,631,553.21 38,736,917.24
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报
废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 651,786,267.25 2,305,700.15 7,786,423.75 661,878,391.15
2.期初账面价值 226,728,683.44 1,430,254.13 5,805,945.36 233,964,882.93
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
141 / 219
2023 年年度报告
房屋及建筑物 8,623,711.60
合计 8,623,711.60
(4). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
(5). 固定资产的减值测试情况
√适用 □不适用
报告期内,本公司固定资产运营情况良好,不存在企业会计准则所认定的减值迹象,无需计提
资产减值准备。
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
15、 在建工程
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
在建工程 1,562,238.02
合计 1,562,238.02
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余
账面余额 减值准备 账面价值 减值准备 账面价值
额
“工业互联网创 644,085.83 644,085.83
新平台暨智能制
造创新中心项
目”装修项目
“工业互联网创 918,152.19 918,152.19
新平台暨智能制
造创新中心项
目”美工布展、
多媒体安装项目
合计 1,562,238.02 1,562,238.02
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2023 年年度报告
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期 本期转 本期 工程累 其中：
利息资 本期利
初 入固定 其他 期末 计投入 工程 本期利 资金来
项目名称 预算数 本期增加金额 本化累 息资本
余 资产金 减少 余额 占预算 进度 息资本 源
计金额 化率(%)
额 额 金额 比例(%) 化金额
工业互联网创新平
自有资
台暨智能制造创新 2,101,432.47 644,085.83 644,085.83 30.65 30.65
金
中心项目
工业互联网创新平
台暨智能制造创新
自有资
中心项目”美工布 3,400,563.69 918,152.19 918,152.19 27.00 27.00
金
展、多媒体安装项
目
合计 5,501,996.16 1,562,238.02 1,562,238.02 / / / /
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
(4). 在建工程的减值测试情况
√适用 □不适用
报告期内,本公司在建工程运营情况良好,不存在企业会计准则所认定的减值迹象,无需计提
资产减值准备。
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1). 工程物资情况
□适用 √不适用
16、 使用权资产
(1) 使用权资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 家电设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,146,173.14 8,073,104.27 10,219,277.41
2.本期增加金额 15,556,623.98 15,556,623.98
新增 15,556,623.98 15,556,623.98
3.本期减少金额
4.期末余额 17,702,797.12 8,073,104.27 25,775,901.39
二、累计折旧
1.期初余额 1,570,222.56 1,810,789.92 3,381,012.48
2.本期增加金额 6,598,244.11 905,394.96 7,503,639.07
(1)计提 6,598,244.11 905,394.96 7,503,639.07
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2023 年年度报告
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 8,168,466.67 2,716,184.88 10,884,651.55
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 9,534,330.45 5,356,919.39 14,891,249.84
2.期初账面价值 575,950.58 6,262,314.35 6,838,264.93
(2) 使用权资产的减值测试情况
√适用 □不适用
报告期内,本公司使用权资产不存在企业会计准则所认定的减值迹象,无需计提资产减值准备。
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
17、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 计算机软件 BOT 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 16,519,849.99 419,699,964.82 436,219,814.81
2.本期增加金额 3,240,662.45 65,949,149.45 69,189,811.90
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2023 年年度报告
(1)购置 3,240,662.45 65,949,149.45 69,189,811.90
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 19,760,512.44 485,649,114.27 505,409,626.71
二、累计摊销
1.期初余额 2,120,296.70 18,917,418.10 21,037,714.80
2.本期增加金额 746,418.08 42,409,094.93 43,155,513.01
（1）计提 746,418.08 42,409,094.93 43,155,513.01
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,866,714.78 61,326,513.03 64,193,227.81
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 16,893,797.66 424,322,601.24 441,216,398.90
2.期初账面价值 14,399,553.29 400,782,546.72 415,182,100.01
于 2023 年 12 月 31 日,本公司将账面价值为 2,426,960,272.82 元的其他非流动资产及
424,322,601.24 元的无形资产对应的 BOT 合同特许经营权出质作为 2,851,282,874.06 元长期借
款的质押物。
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
(3) 无形资产的减值测试情况
√适用 □不适用
本公司无形资产不存在减值迹象。
可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定
□适用 √不适用
可收回金额按预计未来现金流量的现值确定
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
18、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
软件使用费 9,246,331.08 2,097,322.60 2,277,613.85 9,066,039.83
餐厅经营用 4,419,261.69 692,032.21 3,727,229.48
装修、餐具、
家具
酒店装修及 5,729,352.89 122,624.78 5,606,728.11
家具
合计 9,246,331.08 12,245,937.18 3,092,270.84 18,399,997.42
19、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 68,540,919.30 17,135,229.85 51,236,825.66 12,809,206.42
预计负债 28,885,675.00 7,221,418.75 28,885,675.00 7,221,418.75
预提土地增值
502,512,497.40 125,628,124.34 1,484,036,213.90 371,009,053.47
税
暂时未支付成
425,311,454.00 106,327,863.50 541,886,771.82 135,471,692.96
本费用
预收账款预计
798,037,058.96 199,509,264.75 153,365,073.14 38,341,268.28
利润
可抵扣亏损 677,823,011.77 169,455,752.95 340,138,707.12 85,034,676.78
存货账面价值
与计税基础的 20,485,323.12 5,121,330.78 21,549,467.72 5,387,366.93
差额
金融资产公允
价值变动引起 399,985,638.25 99,996,409.57 398,843,253.85 99,710,813.47
的调整
新租赁准则会
15,373,566.44 3,843,391.61 6,566,494.28 1,641,623.57
税差异
其他 1,711,176.98 427,794.25
合计 2,938,666,321.22 734,666,580.35 3,026,508,482.49 756,627,120.63
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2023 年年度报告
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企 1,217,496,058.36 304,374,014.59
业合并资产评 1,226,932,378.41 306,733,094.60
估增值
长期股权投资账 82,701,963.25 20,675,490.82 64,408,070.11 16,102,017.53
面价值和计税价
值差异
建设、运营及移 193,790,647.19 48,447,661.80 65,498,923.47 16,374,730.87
交合同账面价值
与计税基础差异
新租赁准则会税 14,439,409.04 3,609,852.26
6,838,264.96 1,709,566.24
差异
合计 1,508,428,077.84 377,107,019.47 1,363,677,636.95 340,919,409.24
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所得 递延所得税资 抵销后递延所得
项目 产和负债期末 税资产或负债期 产和负债期初 税资产或负债期
互抵金额 末余额 互抵金额 初余额
递延所得税资产 19,239,389.69 715,427,190.66 14,665,916.40 741,961,204.23
递延所得税负债 19,239,389.69 357,867,629.78 14,665,916.40 326,253,492.84
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 279,447,324.18 66,677,886.55
递延收益 89,121,204.00 90,108,155.76
预计负债 450,955,972.84 441,269,682.87
可抵扣亏损 1,688,494,410.97 1,188,323,273.84
可抵扣暂时性差异 387,818,198.98 519,375,626.81
合计 2,895,837,110.97 2,305,754,625.83
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2023 55,469,036.42
2024 305,599,832.23 336,690,515.97
2025 38,707,649.77 100,557,685.48
2026 265,711,430.78 280,191,980.12
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2023 年年度报告
2027 411,956,285.49 415,414,055.85
2028 666,519,212.70
合计 1,688,494,410.97 1,188,323,273.84 /
其他说明：
√适用 □不适用
注：2028 年未确认递延所得税资产的可抵扣亏损未经汇算清缴。
20、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值准备 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备
江阴 PPP
2,435,484,468.46 8,524,195.64 2,426,960,272.82 2,103,321,691.08 2,103,321,691.08
项目
代 建 项
296,812,756.67 1,038,053.66 295,774,703.01
目
合计 2,732,297,225.13 9,562,249.30 2,722,734,975.83 2,103,321,691.08 2,103,321,691.08
其他说明：
其他非流动资产主要系：公司之子公司江阴高新区新城镇开发建设有限公司（以下简称“江
阴新城镇”）在合作期内，对政府方享有的收取可行性缺口补助的权利。因该收款权利待江阴高新
区新城镇综合开发 PPP 项目全部竣工验收合格（资产所有权归政府方，江阴新城镇享有运营权）
后次日进入运营期(合同约定各子项目十二年运营期，运营期结束即进行资产移交)，政府开始付
费，因此将其划分至其他非流动资产。
合作期内，江阴新城镇根据合同约定，完成本项目的投融资、建设、运营和管理维护、移交
工作。
于 2023 年 12 月 31 日,本公司将账面价值为 2,426,960,272.82 元的其他非流动资产及
424,322,601.24 元的无形资产对应的 BOT 合同特许经营权出质作为 2,851,282,874.06 元长期借
款的质押物。
21、 所有权或使用权受限资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末 期初
项目 受限类 受限情
账面余额 账面价值 受限情况 账面余额 账面价值 受限类型
型 况
七、合并
七、合并
财务报
财务报表
表项目
货币资金 92,117,532.83 92,117,532.83 其他 项目注释 13,254,608.34 13,254,608.34 其他
注释 1、
1、货币资
货币资
金
金
租金收
应收账款 14,089,597.58 13,448,387.23 质押 质押借款 3,771,662.57 3,771,662.57 质押 益权质
押
土地使
存货 28,455,280,115.08 28,455,280,115.08 抵押 抵押借款 30,487,590,018.33 30,487,590,018.33 抵押 用权抵
押
投资性房 现房抵
3,072,027,944.51 2,740,912,968.63 抵押 抵押借款 5,928,306,571.55 5,928,306,571.55 抵押
地产 押
固定资产 209,524,783.25 203,211,971.27 抵押 抵押借款 特许经
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2023 年年度报告
营 权质
押
特 许经
无形资产 485,649,114.27 424,322,601.24 质押 质押借款 400,782,546.72 400,782,546.72 质押 营 权质
押
其他非流 质 押借
2,435,484,468.46 2,426,960,272.82 质押 质押借款 2,103,321,691.08 2,103,321,691.08 质押
动资产 款
合计 34,764,173,555.98 34,356,253,849.10 / / 38,937,027,098.59 38,937,027,098.59 / /
22、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 301,841,916.67 1,049,436,587.58
信用借款 1,521,325,083.33
委托借款 1,149,912,284.05 202,388,930.30
合计 1,451,754,200.72 2,773,150,601.21
短期借款分类的说明：
于 2023 年 12 月 31 日,银行保证借款 301,841,916.67 元（2022 年 12 月 31 日：301,196,753.25
元）,其中应计利息 1,841,916.67 元,系由本公司为子公司上海城投置地（香港）有限公司提供国
内信用证担保。
根据本公司之子公司黄山山海置业有限公司（以下简称“黄山山海”）与其母公司置地集团和
股东黄山市富徽城市综合开发有限公司（以下简称“黄山富徽”）签署的集团式委托贷款协议,黄
山山海在此协议下的短缺金额将以委托贷款的方式向置地集团及黄山富徽借入,年利率为 5.22%。
于 2023 年 12 月 31 日,黄山山海通过委托贷款向股东黄山富徽借入的余额为 48,557,145.15 元
（2022 年 12 月 31 日：92,242,721.97 元）,其中应计利息 2,039,145.15 元。
于 2023 年 12 月 31 日,银行委托贷款 600,797,500.00 元（2022 年 12 月 31 日：100,132,916.66
元），其中应计利息 797,500.00 元。系由上海城投通过上海城投财务有限公司借予本公司之委托
借款，年利率为 4.35%。
于 2023 年 12 月 31 日,新增银行委托贷款 500,557,638.90 元，其中应计利息 557,638.90 元。
系由上海城投环城高速建设发展有限公司通过中国建设银行股份有限公司上海第五支行借予本公
司之委托借款，年利率为 3.65%。
综上,于 2023 年 12 月 31 日,短期借款利率为 3.65%-5.22%（2022 年 12 月 31 日：3.25%-
5.22%）。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
23、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及配套设施款 4,842,547,598.91 5,068,411,148.23
其他 67,235,754.73 235,152,994.15
合计 4,909,783,353.64 5,303,564,142.38
(2). 账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
于 2023 年 12 月 31 日,账龄超过一年的应付账款为 1,959,672,956.30 元(2022 年 12 月 31
日：1,790,220,915.29 元),主要为未结算工程及配套设施款。
24、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 11,392,453.19
合计 11,392,453.19
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
25、 合同负债
(1). 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房地产开发项目预收款 6,686,748,332.12 838,467,876.26
预收代建工程款 21,255,911.92 27,975,473.79
其他 11,850,896.67 5,242,580.91
合计 6,719,855,140.71 871,685,930.96
150 / 219
2023 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要合同负债
□适用 √不适用
(3). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
预收款项中包含的开发项目预收账款分析如下:
单位：元 币种：人民币
项目名称 期末余额 期初余额
汇樾庭项目 4,294,197,712.84
高阳新里项目 1,358,290,066.06
虹盛里项目 610,636,037.13
露香园项目 166,178,812.29 347,658,730.27
韵意一期项目 49,836,213.30 47,047,619.07
金山区朱泾镇城中村改造项目 42,112,474.50 233,395,005.87
新凯家园项目 20,755,144.91 24,733,761.76
丰启一期项目 1,154,537.18 109,810,386.57
洞泾镇新农河三号-1 地块 838,188.70 39,063,726.97
黄山高铁 A-1 商服地块 251,277.06 1,962,714.67
七宝社区 05-08 地块 142,497,868.15 9,499,857.88
南部新城 04、05 地块 19,429,274.33
青浦徐泾华新拓展基地 C 区项目 3,631,936.47
闸北闻喜华庭 400,000.00
新江湾城科技园区 1,834,862.4
合计 6,686,748,332.12 838,467,876.26
26、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 78,011,074.78 198,959,421.39 191,310,908.29 85,659,587.88
二、离职后福利- 26,779,657.58 26,749,891.84 1,038,873.49
1,009,107.75
设定提存计划
三、辞退福利 246,782.83 246,782.83
四、一年内到期的
其他福利
合计 79,020,182.53 225,985,861.80 218,307,582.96 86,698,461.37
(2). 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
71,318,961.25 161,280,894.00 151,060,235.08 81,539,620.17
贴和补贴
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2023 年年度报告
二、职工福利费 227,817.31 5,205,562.72 5,303,453.92 129,926.11
三、社会保险费 2,513,485.64 13,128,998.14 15,557,654.80 84,828.98
其中：医疗保险费 2,513,485.64 12,869,387.73 15,298,044.39 84,828.98
工伤保险费 246,060.87 246,060.87
生育保险费 13,549.54 13,549.54
四、住房公积金 138,097.74 13,021,491.00 13,027,181.70 132,407.04
五、工会经费和职
3,535,666.21 4,211,191.50 4,250,894.05 3,495,963.66
工教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享
计划
八、其他短期薪酬 277,046.63 2,111,284.03 2,111,488.74 276,841.92
合计 78,011,074.78 198,959,421.39 191,310,908.29 85,659,587.88
(3). 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 956,632.40 26,250,887.18 26,221,121.44 986,398.14
2、失业保险费 52,475.35 528,770.40 528,770.40 52,475.35
3、企业年金缴费
合计 1,009,107.75 26,779,657.58 26,749,891.84 1,038,873.49
其他说明：
√适用 □不适用
辞退福利
单位：元 币种：人民币
项目 本期缴费金额 期末应付未付金额
离职经济补偿金 246,782.83
合计 246,782.83
27、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 217,791,628.68 560,944,546.35
增值税 192,360,932.49 153,955,811.75
土地增值税 502,645,855.46 1,484,393,728.47
土地使用税 4,244,194.06 3,559,557.66
房产税 5,502,532.09 993,950.22
城市维护建设税 12,536,081.79 13,340,982.47
教育费附加 9,380,342.71 8,758,376.93
印花税 3,895,990.55
契税 1,060,880.78
个人所得税 692,967.85 774,183.41
其他税费 2,827,183.89 214,147.47
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2023 年年度报告
合计 951,877,709.57 2,227,996,165.51
28、 其他应付款
(1). 项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利 9,107,708.94 9,105,738.68
其他应付款 763,554,204.26 731,544,614.50
合计 772,661,913.20 740,650,353.18
其他说明：
□适用 √不适用
(2). 应付利息
分类列示
□适用 √不适用
逾期的重要应付利息：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 应付股利
分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 9,107,708.94 9,105,738.68
合计 9,107,708.94 9,105,738.68
(4). 其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付关联方 248,684,363.88 255,454,761.98
应付往来款（注） 411,409,387.99 291,474,727.52
销售意向金及定金 18,824,043.10 77,252,662.48
其他 84,636,409.29 107,362,462.52
合计 763,554,204.26 731,544,614.50
账龄超过 1 年或逾期的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年年度报告
√适用 □不适用
注：2019 年 1 月,本公司之子公司置地集团联合农工商房地产（集团）有限公司（以下简称
“农工商房地产”）、上海松江城乾投资有限公司（以下简称“松江城乾”）、上海松江商业发展集
团有限公司（以下简称“松江商业”）签订关于松江区洞泾镇新农河三号-1 地块合作开发协议,由
置地集团、农工商房地产、松江城乾以及松江商业各自按认缴出资比例向置地集团之子公司上海
城明置业有限公司(以下简称“城明置业”)提供借款,截至 2023 年 12 月 31 日,城明置业应付往来
款项中包含股东借款本金 176,347,547.27 元。
2020 年 10 月,农工商房地产将城明置业的股东借款债权转至光明房地产集团股份有限公司
（以下简称“光明房地产”）。于 2023 年 12 月 31 日,城明置业应付往来款中包含光明房地产的借
款本金 147，233,280.83 元。
2019 年,本公司之子公司置地集团与上海新九星企业发展股份有限公司（以下简称“上海新
九星”）签订关于闵行区七宝镇社区 MHPO-0105 单元 01-02 地块合作开发协议,由上海新九星按其
认缴出资比例向置地集团之子公司城兆星置业（上海）有限公司(以下简称“城兆星”)提供借款。
于 2023 年 12 月 31 日,城兆星应付往来款中应付上海新九星股东借款本金 114,916,500.00 元,应
付新九星股东借款利息 7,201,434.00 元。
2022 年,本公司之子公司置地集团与上海中虹（集团）有限公司（以下简称“中虹”）约定上
海市城虹万岸建设发展有限公司（以下简称“城虹万岸”）向上海市虹口区建设管理委员会支付的
景观提升费 120,000,000.00 元,由股东置地集团和中虹按照股权比例向城虹万岸提供借款。于
2023 年 12 月 31 日,城虹万岸应付往来款中应付中虹借款本金 24,000,000.00 元,应付股东借款利
息 1,183,561.64 元。
29、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,943,790,306.01 998,399,752.22
1 年内到期的应付债券 2,681,244,731.30 926,988,113.85
1 年内到期的租赁负债 6,875,660.56 809,114.25
合计 5,631,910,697.87 1,926,196,980.32
30、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 586,603,897.25 63,890,499.61
合计 586,603,897.25 63,890,499.61
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短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
31、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 利率区间（%）
信用借款 11,760,611,302.19 10,814,000,000.00 3.25-5.18
抵押借款 7,008,232,987.12 8,481,111,741.32 3.40-6.20
委托借款 3,445,000,000.00 3,945,000,000.00 3.20-6.00
质押借款 2,236,838,025.46 1,600,646,303.44 3.75-3.85
保证借款 1,058,000,000.00 1,058,000,000.00 4.70
合计 25,508,682,314.77 25,898,758,044.76
长期借款分类的说明：
截至2023年12月31日，质押借款主要为本公司之子公司江阴新城镇开发的PPP项目下应收账款
及所有收益和权益的质押借款；抵押借款主要为不动产权证的抵押借款；委托借款为上海城投下
属子公司与本公司及本公司之子公司的资金池委贷；保证借款为城投控股提供担保的保证借款。
质押借款情况：
2020 年，本公司之子公司江阴新城镇与若干银行签订质押借款合同。江阴新城镇以 2019 年
7 月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目合同》和 2019 年 9 月签署的《江阴高新区新城
镇综合开发 PPP 项目承继合同》项下应收账款及所有收益和权益提供质押担保。2023 年 12 月 31
日，该合同下借款本金为 2,236,838,025.46 元。
抵押借款情况：
2020 年，本公司之子公司城虹万岸与中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银
行股份有限公司上海市分行营业部签订银团贷款合同，由中国建设银行股份有限公司上海第五支
行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、代理行，招商银行股份有限公司
上海分行、上海银行股份有限公司漕河泾支行、中国银行股份有限公司上海市分行作为参贷行。
城虹万岸以虹口区 340、341、354、355、350、351 街坊旧区改造项目具备抵押条件后的土地及在
建工程进行抵押。于 2023 年 12 月 31 日，该合同下借款本金余额为 3,870,312,689.06 元。
2019 年，本公司之子公司上海城源房地产有限公司（以下简称“城源”）与中国工商银行股份
有限公司上海市分行营业部、交通银行股份有限公司上海市分行和中国银行股份有限公司上海市
分行签订贷款额度为 13.7 亿元的抵押贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行营业
部和交通银行股份有限公司上海市分行作为联合牵头行和代理行，中国银行股份有限公司上海分
行作为成员行。城源以浦江镇 451 街坊 9/3 丘土地使用权、在建工程抵押及后续现房抵押作为该
借款的抵押物。于 2023 年 12 月 31 日，该合同下借款本金为 949,950,000.00 元。
2021 年，本公司之子公司城兆星与交通银行股份有限公司上海市分行、中国建设银行股份有
限公司上海第五支行签订银团贷款合同。该借款期限为 2021 年 8 月 18 日至 2046 年 6 月 21 日，
以七宝镇 731 街坊 3/1 丘土地使用权作为该借款的抵押物。于 2023 年 12 月 31 日，该合同下借
款本金余额为 437,449,908.30 元。
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2023 年年度报告
2022 年，本公司之子公司上海城协房地产有限公司（以下简称“城协”）与中国农业银行股份
有限公司上海闵行支行签订抵押借款合同。该借款期限为 2022 年 9 月 27 日起至 2027 年 9 月 26
日，以七宝镇 634 街坊 7/1 丘 05-08 地块土地使用权作为抵押。于 2023 年 12 月 31 日，该合同下
借款本金余额为 327,428,018.35 元。
2022 年，本公司之子公司上海露香园建设发展有限公司（以下简称“露建发"）与中国建设银
行股份有限公司上海市第五支行、交通银行股份有限公司上海市分行、中国农业银行股份有限公
司上海市分行营业部、中国银行股份有限公司上海分行签订抵押借款合同，由中国建设银行股份
有限公司上海市第五支行、中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、代理行，
交通银行股份有限公司上海市分行、中国银行股份有限公司上海分行作为参加行。该借款期限为
2022 年 7 月 6 日起至 2025 年 7 月 4 日，以豫园街道 512 街坊 1/1 丘、豫园街道 526 街坊 1/3 丘、
豫园街道 526 街坊 1/4 丘、豫园街道 532 街坊 1/1 丘、豫园街道 532 街坊 1/2 丘、豫园街道 533
街坊 1/1 丘、豫园街道 533 街坊 1/2 丘、豫园街道 533 街坊 1/3 丘、豫园街道 534 街坊 1/1 丘、
豫园街道 534 街坊 1/2 丘地块土地使用权作为抵押。于 2023 年 12 月 31 日，该合同下借款本金
余额 459,085,778.63 元。
2023 年，本公司之子公司上海城曦置业有限公司（以下简称“城曦）与中国邮政储蓄银行股
份有限公司上海长宁区支行签订抵押借款合同。该借款期限为 2023 年 9 月 27 日起至 2026 年 9 月
26 日，以长宁区新泾镇 232 街坊 17/1 丘地块土地使用权及该土地上全部在建工程作为抵押。于
2023 年 12 月 31 日，该合同下借款本金余额为 69,006,592.78 元。
2018 年，本公司之子公司上海城鸿置业有限公司（以下简称“城鸿"）与上海浦东发展银行第
一营业部行签订抵押借款合同。该借款期限为 2023 年 9 月 6 日起至 2038 年 8 月 31 日，以峨嵋
路 69 号、吴淞路 130 号、闵行路 259 号国有建设用地使用权作为抵押。于 2023 年 12 月 31 日，
该合同下借款本金余额为 895,000,000.00 元。
委托借款情况：
于 2023 年 12 月 31 日，银行委托借款 300,000,000.00 元。系上海城投通过中国建设银行借
予置地集团之委托贷款，年利率为 3.20%。
于 2023 年 12 月 31 日，银行委托贷款 250,000,000.00 元。系由上海市市政规划设计研究院
有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，其中 200,000,000.00 元年利
率为 4.60%，50,000,000.00 元年利率为 4.30%。
于 2023 年 12 月 31 日，银行委托贷款 700,000,000.00 元，由上海沧达投资经济发展有限公
司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款。其中 600,000,000.00 元年利率为
4.60%；另有 100,000,000.00 元年利率为 4.35%。
于 2023 年 12 月 31 日，银行委托贷款 90,000,000.00 元，系由上海城投环保产业投资管理有
限公司通过中国建设银行借予本公司之委托借款，年利率为 4.00%。
于 2023 年 12 月 31 日，上海城投环保金融服务有限公司通过中国建设银行借予本公司之委
托借款 1,755,000,000.00 元，年利率为 4.00%。
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2023 年年度报告
于 2023 年 12 月 31 日,银行委托借款 350,000,000.00 元，系上海城投通过中国建设银行借
予城源之委托借款，年利率为 3.70%。
保证借款情况：
于 2020 年 5 月 29 日，本公司之子公司置地集团与平安资产管理有限公司签订保证借款合同，
由城投控股提供担保。于 2023 年 12 月 31 日，该借款 1,058,000,000.00 元。
以上借款的应计利息均已转入一年内到期的非流动负债。
其他说明：
□适用 √不适用
32、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
19 沪城控 MTN001 2,573,594,374.87
2,568,210,989.15
（101900542）
城投控股大厦-西部证券专项
1,315,739,313.00
资产管理计划
债权融资计划(3 年期)(一期) 812,076,593.54
太平洋债权投资计划（5 年
1,162,853,490.56 1,161,595,000.00
期）
定向债务融资工具（3 年期） 1,689,928,769.70 1,689,446,723.81
公司债券第一期 1,000,650,828.76 1,000,214,467.06
西部证券-上海城投控股-宽庭
1,089,312,000.00 1,089,829,333.33
住房租赁资产专项计划
公司债 2023 年第一期 2,050,121,581.40
2023 年第一期定向债务融资
817,078,907.10
工具（3 年期）
公司债 2023 年第二期 1,011,388,152.19
减：一年内到期的应付债券 2,681,244,731.30 926,988,113.85
合计 8,713,683,373.28 8,710,124,306.04
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2023 年年度报告
(2). 应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
票面
债券 面值 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提 本期 期末
面值 利率 溢折价摊销
名称 总额 日期 期限 金额 余额 发行 利息 偿还 余额
（%）
19 沪 城 控
MTN001(101900542 2,500,000,000.00 4.53 2019-04-15 5年 2,500,000,000.00 2,568,210,989.15 113,250,000.00 5,383,385.72 113,250,000.00 2,573,594,374.87
)
城投 控 股大 厦- 西
部证券专项资产管 1,300,000,000.00 3.90 2020-10-12 9年 1,300,000,000.00 1,315,739,313.00 41,289,458.33 1,357,028,771.33
理计划
债权融资计划（3 年
1,000,000,000.00 4.15 2020-07-30 3年 991,900,000.00 812,076,593.54 11,865,701.19 1,980,992.94 825,923,287.67
期）（一期）
太平洋债权投资计
1,160,000,000.00 4.50 2022-08-19 5年 1,160,000,000.00 1,161,595,000.00 55,825,000.00 -1,641,509.44 52,925,000.00 1,162,853,490.56
划（5 年期）
定向债务融资工具
1,680,000,000.00 3.03 2022-10-12 3年 1,678,150,219.70 1,689,446,723.81 50,904,000.00 482,045.89 50,904,000.00 1,689,928,769.70
（3 年期）
公司债券第一期 100 1,000,000,000.00 3.50 2022-12-21 5年 999,150,943.40 1,000,214,467.06 35,000,000.01 436,361.69 35,000,000.00 1,000,650,828.76
西部 证 券- 上海 城
投控 股 -宽 庭住 房
1,080,000,000.00 3.20 2022-06-24 12 年 1,080,000,000.00 1,089,829,333.33 37,102,666.67 37,620,000.00 1,089,312,000.00
租赁资产支持专项
计划
公司债 2023 年第
100 2,000,000,000.00 3.23 2023-3-16 5年 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00 51,503,013.70 -1,381,432.30 2,050,121,581.40
一期
2023 年第一期定向
债务 融 资工 具 （3 800,000,000.00 3.38 2023-5-4 3年 800,000,000.00 800,000,000.00 17,878,907.10 -800,000.00 817,078,907.10
年期）
公司债 2023 年第
100 1,000,000,000.00 2.78 2023-7-26 5年 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 12,110,136.99 127,071.80 849,056.60 1,011,388,152.19
二期
合计 / / / / 13,509,201,163.10 9,637,112,419.89 3,800,000,000.00 426,728,883.99 4,586,916.30 2,473,500,115.60 11,394,928,104.58
(3). 可转换公司债券的说明
□适用 √不适用
转股权会计处理及判断依据
□适用 √不适用
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(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
（1）经中国银行间市场交易商协会中市协注[2019]MTN132 号文核准,本公司于 2019 年 4 月
15 日发行中期票据,期限 5 年,票据原值 25 亿元。此票据采用单利按年计息,固定年利率为 4.53%,
每年付息一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司该中期票据余额为 2,573,594,374.87 元,全部转入
一年内到期的非流动负债。
（2）本公司于 2020 年 10 月 12 日与西部证券股份有限公司（以下简称“西部证券”）签订西
部证券-上海城投控股大厦资产支持专项计划,该专项计划的管理人为西部证券,托管人为中国民
生银行股份有限公司上海分行。该计划募集资金 13.7 亿元,包括优先级 13 亿元及次级债 0.7 亿
元,次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之子公司城鸿持有的城投控
股大厦为抵押,以城鸿账面的应收账款为质押。该计划自 2020 年 10 月 22 日起至 2029 年 10 月止,
每半年付息一次。本期已兑付。
（3）本公司于 2020 年 7 月 30 日于北京金融资产交易所非公开向合格投资者发行债券融资
计划,该计划募集资金 30 亿元,分三期发行,每期债权计划期限 3 年。此计划采用单利按年计息,
固定年利率为 4.15%,每年支付一次。债权融资计划(3 年期)(一期)本期已兑付。
（4）本公司于 2022 年 8 月 19 日于太平洋资产管理有限责任公司签订太平洋-上海城投控股
债权投资计划,该计划募集资金 20 亿元,发行期次不超过 6 次。此计划采用单利按年计息,固定年
利率为 4.50%,每季度支付一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司在该计划下余额为 1,162,853,490.56
元，其中应计利息 4,495,000.00 元转入一年内到期的非流动负债。
（5）2022 年 10 月 12 日,经中国银行间市场交易商协会中市协注[2022]PPN432 号文核准,面
向全国银行间债券市场的机构投资者发行定向债务融资工具,本期定向债务融资工具为 3 年,面值
1,680,000,000.00。此票据采用单利按年计息,固定年利率为 3.03%,每年付息一次。于 2023 年 12
月 31 日 , 本 公 司 在 定 向 债 务 融 资 工 具 下 余 额 为 1,689,928,769.70 元 , 其 中 应 计 利 息
11,296,504.11 元转入一年内到期的非流动负债。
（6）本公司于 2022 年 12 月 21 日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债券第一期,
本期债券发行规模为不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）,债券期限为 5 年期。此计划采用单利按
年计息,票面利率为 3.50%,每年支付一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司在该公司债下余额为
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1,000,650,828.76 元,其中应计利息 1,054,794.53 元转入一年内到期的非流动负债。
（7）本公司于 2022 年 6 月 24 日与西部证券签订西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资
产支持专项计划,该专项计划的管理人为西部证券。该计划募集资金 11.4 亿元,包括优先级 10.8
亿元及次级债 0.6 亿元,次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之子
公司上海新江湾城投资发展有限公司（以下简称“新江湾城”）持有的杨浦区国权北路 1566 弄 41-
43、46-48、57-59、65-67 号地块为抵押。该计划自 2022 年 6 月 24 日起至 2034 年 3 月 7 日止,
每半年付息一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司在该计划下余额为 1,089,312,000.00 元。其中应
计利息 9,312,000.00 元转入一年内到期的非流动负债。
（8）本公司于 2023 年 3 月 16 日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债 2023 年第
一期,本期债券发行规模为不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元）,债券期限为 5 年期。此计划采用
单利按年计息,票面利率为 3.23%,每年支付一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司在该公司债下余
额为 2,050,121,581.40 元,其中应计利息 51,503,013.70 元转入一年内到期的非流动负债。
（9）2023 年 5 月 4 日,经中国银行间市场交易商协会中市协注[2022]PPN432 号文核准,面向
全国银行间债券市场的机构投资者发行 2023 年第一期定向债务融资工具（3 年期）,本期定向债
务融资工具为 3 年,面值 800,000,000.00 元。此票据采用单利按年计息,固定年利率为 3.38%,每
年付息一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司在定向债务融资工具下余额为 817,078,907.10 元,其
中应计利息 17,878,907.10 元转入一年内到期的非流动负债。
（10）本公司于 2023 年 7 月 26 日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债 2023 年
第二期,本期债券发行规模为不超过人民币 10 亿元（含 10 亿元）,债券期限为 5 年期。此计划采
用单利按年计息,票面利率为 2.78%,每年支付一次。于 2023 年 12 月 31 日,本公司在该公司债下
余额为 1,011,388,152.19 元,其中应计利息 12,110,136.99 元转入一年内到期的非流动负债。
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33、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 17,265,853.91 7,899,524.78
减：未确认的融资费用 1,567,108.23 1,333,030.51
一年内到期的非流动负债 6,875,660.56 809,114.25
合计 8,823,085.12 5,757,380.02
34、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 17,033,761.40 16,558,511.80
合计 17,033,761.40 16,558,511.80
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁押金 17,033,761.40 16,558,511.80
合计 17,033,761.40 16,558,511.80
专项应付款
(1). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
35、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
保障房外墙维修 694,761,095.87 563,849,422.74 外墙维修
预计违约损失 28,885,675.00 28,885,675.00 合同违约
合计 723,646,770.87 592,735,097.74 /
其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：
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重要预计负债：
项目 计量方法
保障房外墙维修 按照预计完工成本扣除已支付的工程成本计量
预计违约损失 按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计
量
36、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
本期本公司之子公司
政府补助 82,153,730.41 4,830,339.72 53,250,341.53 33,733,728.60 城鸿收到虹科委政府
补助 4,830,339.72 元。
合计 82,153,730.41 4,830,339.72 53,250,341.53 33,733,728.60 /
其他说明：
□适用 √不适用
37、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公积
期初余额 发行 期末余额
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份总数 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
38、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
股本溢价 888,864,619.14 27,174,907.47 861,689,711.67
其他资本公积（注） 648,580,910.83 131,761.15 3,249,637.47 645,463,034.51
合计 1,537,445,529.97 131,761.15 30,424,544.94 1,507,152,746.18
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：于 2023 年度,本公司所持有的西部证券其他权益变动,本公司根据持股比例同比调减
资本公积 2,138,766.58 元；本公司所持有的上海建科集团股份有限公司其他权益变动,本公司
根据持股比例同比调增资本公积 131,761.15 元。
于 2023 年度,城投控股子公司置地集团出资 1.21 亿元收购城投控股子公司新江湾城少数
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股东上海现代建筑设计（集团）有限公司 4%股权,购买价款高于合并日公允价值持续计量净资
产份额部分调减资本公积 27,174,907.47 元。
于 2023 年度,本公司子公司控股投资退出所持联营企业上海德同诚鼎股权投资基金管理有
限公司全部股权，按照权益法计提的资本公积减少 1,110,870.89 元。
39、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股 99,999,682.73 99,999,682.73
合计 99,999,682.73 99,999,682.73
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司 2022 年 9 月 23 日第十届董事会第二十六次会议，审议通过的《关于以集中竞价
交易方式回购公司股份方案的议案》，为维护公司价值及股东权益，本公司拟使用自有资金以
集中竞价交易方式回购本公司发行的人民币普通股（A 股）。截至 2023 年 12 月 31 日，公司通
过集中竞价交易方式回购股份 25,074,866 股，支付的成交总金额为 99,999,682.73 元（含交
易费用）计入库存股，公司本次回购方案已实施完毕，2023 年度库存股未发生变动。
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40、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入其 减：前期计入其 税后归属 期末
项目 本期所得税前发生 减：所得 税后归属于母公
余额 他综合收益当期 他综合收益当期 于少数股 余额
额 税费用 司
转入损益 转入留存收益 东
一、不能重分类进损益的 -278,971.92 -278,971.92 -278,971.92
其他综合收益
其中：重新计量设定受益
计划变动额
权益法下不能转损益
的其他综合收益
其他权益工具投资公 -278,971.92 -278,971.92 -278,971.92
允价值变动
二、将重分类进损益的其 13,191,367.26 -2,498,618.76 -2,498,618.76 10,692,748.50
他综合收益
其中：权益法下可转损益 15,931,367.26 -2,498,618.76 -2,498,618.76 13,432,748.50
的其他综合收益
其他权 益投 资公 允价值 -2,740,000.00 -2,740,000.00
变动
其他综合收益合计 13,191,367.26 -2,777,590.68 -2,777,590.68 10,413,776.58
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41、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 2,427,287,916.18 2,427,287,916.18
合计 2,427,287,916.18 2,427,287,916.18
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程,本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积,当法定盈余公积累计额达到注册资本 50%以上时,可不
再提取。法定盈余公积经批准后可用于弥补亏损,或者增加股本。
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42、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 14,288,519,796.66 13,784,285,485.70
调整期初未分配利润合计数（调增 -112,064.17
+，调减－）
调整后期初未分配利润 14,288,519,796.66 13,784,173,421.53
加：本期归属于母公司所有者的净 782,599,694.87
415,465,384.94
利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 275,495,084.48 278,253,319.74
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 14,428,490,097.12 14,288,519,796.66
根据 2023 年 6 月 20 日的股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.11
元，以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用证券账户中的股份数 ，即
2,504,500,768 股为基数计算，共计 275,495,084.48 元。
43、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,080,630,976.33 1,359,290,788.14 8,413,650,462.31 7,540,183,366.61
其他业务 478,332,993.62 168,748,577.94 54,491,893.77 93,237,031.89
合计 2,558,963,969.95 1,528,039,366.08 8,468,142,356.08 7,633,420,398.50
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(2). 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
总部 房地产板块 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
房产业务 2,285,344.08 324,363.07 1,927,103,323.32 1,125,248,220.55 1,929,388,667.40 1,125,572,583.62
代建收入 211,653,083.88 210,790,876.33 211,653,083.88 210,790,876.33
特许经营权项目
67,602,662.56
收入 230,485,509.04 230,485,509.04 67,602,662.56
运营管理收入及
123,180,723.85
其他 1,156,603.78 892,519.72 186,280,105.85 187,436,709.63 124,073,243.57
按经营地区分类
上海 3,441,947.86 1,216,882.79 2,300,675,535.23 1,453,909,805.02 2,304,117,483.09 1,455,126,687.81
安徽 24,360,977.82 5,310,015.71 24,360,977.82 5,310,015.71
江苏 230,485,509.04 67,602,662.56 230,485,509.04 67,602,662.56
按商品转让的时
间分类
时点法确认收入 1,156,603.78 324,363.07 1,817,492,419.60 1,024,090,146.76 1,818,649,023.38 1,024,414,509.83
时段法确认收入 2,285,344.08 892,519.72 738,029,602.49 502,732,336.53 740,314,946.57 503,624,856.25
合计 3,441,947.86 1,216,882.79 2,555,522,022.09 1,526,822,483.29 2,558,963,969.95 1,528,039,366.08
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
公司承诺转 公司承担的预期
履行义务的时 是否为主
项目 重要的支付条款 让商品的性 将退还给客户的
间 要责任人
质 款项
购房人在签订本合同
前,可以向财税部门、
详见“五、重要
贷款银行咨询相关税
房产业务 会计政策及会计 销售商品 是
收、信贷政策,了解房
估计 30”
屋转让涉及的税费,慎
重确定购房款支付方式
详见“五、重要
按进度向甲方申请工程
代建收入 会计政策及会计 代建服务 是
建设费用
估计 30”
详见“五、重要
运营管理收入 按季度提交申请表由甲
会计政策及会计 运营管理 是
及其他 方审核并支付
估计\30”
根据绩效考核结果于各
子项目运营日开始每满
详见“五、重要 12 个月的末月结束前将
特许经营权项 特许经营权项
会计政策及会计 申请报告报有关方审 是
目收入 目收入
估计\30” 核，有关方在收到 30
个工作日内完成审批并
安排支付
合计 / / / /
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
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于 2023 年 12 月 31 日，代建项目已签订销售合同 105,528.16 万元，尚未履行或尚未履行完
毕的履约义务所对应的收入金额为 64,009.36 万元,预计将于 2024 年及以后确认收入。
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
44、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 9,214,773.17 20,170,706.72
教育费附加 7,698,137.77 17,609,016.65
房产税 70,778,806.17 23,712,626.73
印花税 12,843,603.00 12,037,068.66
土地增值税 -362,390,478.90 291,410,095.24
其他 3,362,424.08 2,015,670.36
合计 -258,492,734.71 366,955,184.36
45、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
房地产营销费用 81,113,664.13 42,699,247.45
其他 61,737,393.08 28,118,133.70
合计 142,851,057.21 70,817,381.15
46、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 171,670,118.29 138,486,268.38
办公及其他行政费 23,910,547.51 19,838,385.06
折旧与摊销 9,746,697.05 15,479,856.62
聘请中介机构费用 13,513,616.11 11,861,152.55
物业管理费 23,775,027.37 11,351,170.68
委托管理费 5,938,155.44
开办费 4,880,513.28 10,469,344.09
咨询费 12,869,219.44 7,866,936.61
福利费 4,687,795.27 3,346,273.39
业务招待费 421,244.34 195,255.23
差旅费 1,384,671.52 106,300.48
其他 1,476,182.59 2,720,681.40
合计 274,273,788.21 221,721,624.49
47、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
169 / 219
2023 年年度报告
委托研发 3,333,509.35
合计 3,333,509.35
48、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 646,842,749.73 488,311,108.52
减：利息收入 30,788,967.37 65,426,401.23
银行手续费 10,640,765.02 3,255,716.86
合计 626,694,547.38 426,140,424.15
49、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
按性质分类 本期发生额 上期发生额
代扣代缴个人所得税手续费 430,199.42 179,624.77
返还
虹科委政府补助 7,089,261.53 1,731,462.91
防疫减租补助 8,190,329.98
杨浦区级财政中小企业发展 154,716.98
121,698.11
专项资金
公建补贴收入 3,672,256.00
其他 28,955.69
合计 15,893,463.60 5,705,041.79
50、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 142,553,390.96 108,715,205.22
处置长期股权投资产生的投资收益 344,519,814.39 1,948,316,445.63
交易性金融资产在持有期间的投资收 8,831,459.34
13,089,045.47
益
其他非流动金融资产持有期间取得的 26,149,587.00 25,648,551.90
投资收益
其他 1,664,444.12
合计 523,718,695.81 2,095,769,248.22
51、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 29,642,973.45 -168,242,512.01
其他非流动金融资产 -30,785,357.85 -173,596,667.55
合计 -1,142,384.40 -341,839,179.56
170 / 219
2023 年年度报告
52、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -7,685,892.55 -407,336.55
其他应收款坏账损失 -981,911.33 -927,673.29
长期应收款坏账损失 -1,390,439.04
合计 -10,058,242.92 -1,335,009.84
53、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、存货跌价损失及合同履约成本
-207,717,678.19
减值损失
二、其他非流动资产减值损失 -9,562,249.30
合计 -217,279,927.49
54、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置非流动资产的利得 214,703.29
合计 214,703.29
55、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
37,848.14 380.00 37,848.14
得合计
其中：固定资产处置
37,848.14 380.00 37,848.14
利得
政府补助 7,576,500.00 10,831,500.00 7,576,500.00
违约赔偿收入 1,036,488.20 655,997.11 1,036,488.20
其他 1,258.68 435.89 1,258.68
合计 8,652,095.02 11,488,313.00 8,652,095.02
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
政府扶持金 7,576,500.00 10,831,500.00 与收益相关
合计 7,576,500.00 10,831,500.00 /
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
56、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
罚款支出及滞纳金 1,351,587.59 857,988.42 1,351,587.59
赔偿费支出 50,000.00 50,000.00
非流动资产处置损失合计： 21,681.39 53,402.44 21,681.39
其中：固定资产处置损失 21,681.39 53,402.44 21,681.39
对外捐赠 460,000.00
违约金 235,562.79
其他 800.00 175.00 800.00
合计 1,424,068.98 1,607,128.65 1,424,068.98
57、 所得税费用
(1). 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 154,915,726.86 666,073,971.56
递延所得税费用 58,148,150.51 67,794,908.08
合计 213,063,877.37 733,868,879.64
(2). 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 560,838,770.36
按法定/适用税率计算的所得税费用 140,209,692.57
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -93,909,681.47
非应税收入的影响 -24,816,321.47
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 9,047,366.32
长期股权投资计税基础与会计基础的差异 -565,500.18
归属于合营企业和联营企业的损益 9,453,500.51
使用前期未确认递延所得税的暂时性差异 -24,259,031.25
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -39,909,955.46
损的影响
当期未确认递延所得税资产的暂时性差异 50,908,306.10
当期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损 175,601,039.71
其他 11,304,461.99
所得税费用 213,063,877.37
其他说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
58、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本节“七、合并财务报表项目注释 40”。
59、 现金流量表项目
(1). 与经营活动有关的现金
收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回的保证金及押金 1,607,097,416.51 42,932,342.52
收到政府补贴款 113,812,032.09 24,036,484.68
银行存款利息 30,788,967.37 65,426,401.23
收到赔偿款 1,036,488.20 655,997.11
收到住发中心项目结算款 8,407,662.29 94,846,606.75
收回黄山预售款重点监管资金 95,342,115.50
其他 25,478,854.88 31,790,194.10
合计 1,786,621,421.34 355,030,141.89
支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付往来款 9,399,722.80 73,125,000.00
支付押金保证金 1,632,101,509.76 3,452,336.64
支付房地产营销费 67,479,636.18 96,439,551.88
诉讼导致的冻结资金 51,566,547.34
支付开办费 4,880,513.28 10,189,551.03
其他 161,260,791.41 78,799,860.83
合计 1,926,688,720.77 262,006,300.38
(2). 与投资活动有关的现金
收到的重要的投资活动有关的现金
□适用 √不适用
本期无收到单项金额超过资产总额0.5%的投资活动现金流量。
支付的重要的投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
购买国泰君安城投宽庭保障性租
赁住房封闭式基础设施证券投资 610,000,000.00
基金
合计 610,000,000.00
收到的其他与投资活动有关的现金
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2023 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款 287,000,000.00 82,000,000.00
收回保函保证金 36,000,000.00
合计 287,000,000.00 118,000,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司支付的现金流量净额 62,687,493.19
支付往来款 28,613.62
支付保函保证金 13,000,000.00
合计 62,687,493.19 13,028,613.62
(3). 与筹资活动有关的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到往来款 24,000,000.00
收回应付租赁受限资金 44,767,248.61
其他 3,065,573.38
合计 24,000,000.00 47,832,821.99
支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
租赁负债支付的现金 7,286,592.03 1,983,010.21
购买子公司少数股东股权支付的
121,892,808.00 1,154,476,800.00
现金
支付保证金 50,000,000.00 204,600,000.00
回购库存股 99,999,682.73
归还股东方借款 62,752,452.73
其他 3,460,824.23 593,047.36
合计 182,640,224.26 1,524,404,993.03
筹资活动产生的各项负债变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少 期末余额
项目 期初余额
现金变动 非现金变动 现金变动 非现金变动
短期借款 2,773,150,601.21 527,000,000.00 92,230,480.04 1,874,044,880.53 66,582,000.00 1,451,754,200.72
一年内到期的
1,926,196,980.32 5,318,785,007.50 1,258,355.46 5,631,910,697.87
非流动负债 1,611,812,934.49
长期借款 25,898,758,044.76 6,110,723,035.60 2,850,927,389.26 3,649,871,376.33 25,508,682,314.77
应付债券 8,710,124,306.04 3,800,000,000.00 2,170,000,000.00 1,626,440,932.76 8,713,683,373.28
租赁负债 5,757,380.02 10,352,297.13 7,286,592.03 8,823,085.12
合计 39,313,987,312.35 10,437,723,035.60 5,421,367,784.67 8,514,071,796.31 5,344,152,664.55 41,314,853,671.76
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2023 年年度报告
(4). 以净额列报现金流量的说明
□适用 √不适用
(5). 不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影
响
√适用 □不适用
本公司下属公司上海城投房屋租赁有限公司（以下简称“房屋租赁”）于2024年1月收回项目
公司城驰及城业的股权转让款，共计848,818,254.89元。
60、 现金流量表补充资料
(1). 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 347,774,892.99 783,399,748.75
加：资产减值准备 217,279,927.49
信用减值损失 10,058,242.92 1,335,009.84
固定资产折旧、油气资产折耗、生
168,205,048.07 57,927,378.12
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 7,503,639.07 1,690,506.24
无形资产摊销 43,155,513.01 21,037,714.80
长期待摊费用摊销 3,092,270.84 1,777,342.67
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填 -214,703.29
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
-16,166.75 53,022.44
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
1,142,384.40 341,839,179.56
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 646,842,749.73 488,311,108.52
投资损失（收益以“－”号填列） -523,718,695.81 -2,095,769,248.22
递延所得税资产减少（增加以
26,534,013.57 65,587,734.52
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
31,614,136.94 2,229,867.29
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
-2,197,796,610.25 -1,368,585,281.15
列）
经营性应收项目的减少（增加以
-1,294,446,363.28 -1,427,465,697.48
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
4,608,737,945.96 -5,053,355,745.63
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 2,095,748,225.61 -8,179,987,359.73
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 66,582,000.00
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
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2023 年年度报告
现金的期末余额 6,464,868,041.79 3,292,178,419.04
减：现金的期初余额 3,292,178,419.04 3,428,041,811.31
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 3,172,689,622.75 -135,863,392.27
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
其中：上海城驰房地产有限公司
上海城业房地产有限公司
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物
其中：上海城驰房地产有限公司 47,803,197.86
上海城业房地产有限公司 14,884,295.33
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
其中：上海城驰房地产有限公司
上海城业房地产有限公司
处置子公司收到的现金净额 -62,687,493.19
(4). 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 6,464,868,041.79 3,292,178,419.04
其中：库存现金 10,523.80
可随时用于支付的银行存款 6,464,712,282.65 3,291,410,178.34
可随时用于支付的其他货币
145,235.34 768,240.70
资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 6,464,868,041.79 3,292,178,419.04
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
(5). 使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况
□适用 √不适用
(6). 不属于现金及现金等价物的货币资金
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
61、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
62、 租赁
(1) 作为承租人
√适用 □不适用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
□适用 √不适用
简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用
□适用 √不适用
售后租回交易及判断依据
□适用 √不适用
与租赁相关的现金流出总额 7,286,592.03 元。
(2) 作为出租人
作为出租人的经营租赁
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其中:未计入租赁收款额的可
项目 租赁收入
变租赁付款额相关的收入
长租房项目 218,906,701.34
控股大厦项目 32,526,868.34
其他 44,457,439.89
合计 295,891,009.57
作为出租人的融资租赁
□适用 √不适用
未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表
□适用 √不适用
未来五年未折现租赁收款额
□适用 √不适用
(3) 作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益
□适用 √不适用
63、 其他
八、 研发支出
(1). 按费用性质列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2023 年年度报告
委托研发 3,333,509.35
合计 3,333,509.35
其中：费用化研发支出 3,333,509.35
合计 3,333,509.35
(2). 符合资本化条件的研发项目开发支出
□适用 √不适用
重要的资本化研发项目
□适用 √不适用
开发支出减值准备
□适用 √不适用
(3). 重要的外购在研项目
□适用 √不适用
九、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
4、 处置子公司
本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
丧失控 丧失控制 按照公允 丧失控制权之 与原子公司股
丧失控 处置价款与处置 丧失控制权
丧失控 制权之 权之日合 价值重新 日合并财务报 权投资相关的
制权时 投资对应的合并 之日合并财
丧失控制权 丧失控制权时点 制权时 丧失控制权时点 日剩余 并财务报 计量剩余 表层面剩余股 其他综合收益
子公司名称 点的处 财务报表层面享 务报表层面
的时点 的处置价款 点的处 的判断依据 股权的 表层面剩 股权产生 权公允价值的 转入投资损益
置比例 有该子公司净资 剩余股权的
置方式 比例 余股权的 的利得或 确定方法及主 或留存收益的
（%） 产份额的差额 账面价值
（%） 公允价值 损失 要假设 金额
以签署股权转让
协议，完成股权
股东名册、公司
上海城驰房地 高管变更决议，
2023-12-27 473,614,786.69 100.00 转让 176,577,954.46
产有限公司 完成公司印鉴、
业财资料的移交
手续，管理权移
交等实质性工作
以签署股权转让
协议，完成股权
股东名册、公司
上海城业房地 高管变更决议，
2023-12-27 375,203,468.20 100.00 转让 166,867,159.93
产有限公司 完成公司印鉴、
业财资料的移交
手续，管理权移
交等实质性工作
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年年度报告
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本期新纳入合并范围的主体相关基本情况：
序 企业名称 新设日 持股比例 享有的表 注 册 资 本 层
号 期 （%） 决权(%) （万元） 级
1 上海城投房屋租 2023- 100.00 100.00 65,000.00 3
赁有限公司 07-13
于 2023 年 7 月 13 日,本公司所属子公司上海城投控股投资有限公司投资设立房屋租赁并拥
有其 100%股权。
6、 其他
□适用 √不适用
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十、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
取得
子公司 持股比例(%)
主要经营地 注册资本 注册地 业务性质 方式
名称
直接 间接
上海城投置业服
上海市 50,000,000.00 上海市 服务业 100.00 设立或投资
务有限公司
上海新凯房地产
上海市 10,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
开发有限公司
上海韵意房地产
上海市 350,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
开发有限公司
上海城协房地产
上海市 700,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
有限公司
上海露香园置业
上海市 2,200,000,000.00 上海市 房地产 45.45 54.55 设立或投资
有限公司
上海城鸿置业有
上海市 200,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城浦置业有
上海市 160,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城源房地产
上海市 420,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
有限公司
上海城明置业有
上海市 100,000,000.00 上海市 房地产 70.00 设立或投资
限公司
黄山山海置业有
黄山市 500,000,000.00 黄山市 房地产 70.00 设立或投资
限公司
上海城投置地项
上海市 20,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
目管理有限公司
上海城投置地
（香港）有限公 香港 香港 投资控股 100.00 设立或投资
司
上海城欣置业有
上海市 20,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城越置业有
上海市 20,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城亭置业有
上海市 330,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城展置业有
上海市 400,000,000.00 上海市 房地产 90.00 设立或投资
限公司
城兆星置业（上
上海市 300,000,000.00 上海市 房地产 55.00 设立或投资
海）有限公司
上海竹岭风企业
上海市 50,000,000.00 上海市 餐饮管理 100.00 设立或投资
管理有限公司
上海城投置业经
上海市 100,000,000.00 上海市 物业管理 100.00 设立或投资
营管理有限公司
上海城辰置业有
上海市 450,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
江阴高新区新城
镇开发建设有限 无锡市 100,000,000.00 无锡市 房地产 50.00 设立或投资
公司
上海城投房屋租
上海市 650,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
赁有限公司
上海城投置地 同一控制下的
上海市 2,500,000,000.00 上海市 房地产 100.00
（集团）有限公 企业合并
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司
上海其越置业有 同一控制下企
上海市 230,000,000.00 上海市 房地产 100.00
限公司 业合并
上海城投控股投 非同一控制下
上海市 1,250,000,000.00 上海市 股权投资 100.00
资有限公司 企业合并
上海新江湾城投 非同一控制下
上海市 100,000,000.00 上海市 房地产 50.00 50.00
资发展有限公司 企业合并
上海城颐置业有 非同一控制下
上海市 262,600,000.00 上海市 房地产 100.00
限公司 企业合并
上实丰启置业
英属维尔京 英属维尔
（BVI）有限公 投资控股 100.00 资产收购
群岛 京群岛
司
上实丰启置业有
香港 香港 投资控股 100.00 资产收购
限公司
上海丰启置业有
上海市 266,244,898.00 上海市 房地产 100.00 资产收购
限公司
上海露香园建设
上海市 7,200,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
发展有限公司
上海城虹万岸建 同一控制下的
上海市 1,240,000,000.00 上海市 房地产 80.00
设发展有限公司 企业合并
上海城凌置业有
上海市 1,300,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城晖置业有
上海市 370,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
上海城曦置业有
上海市 900,000,000.00 上海市 房地产 100.00 设立或投资
限公司
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
上海城展置业
10.00 -36,253,495.47 -17,012,960.11
有限公司
黄山山海置业
30.00 -10,385,671.76 147,949,950.98
有限公司
江阴高新区新
城镇开发建设 50.00 11,019,494.56 290,106,194.34
有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
子公 期末余额 期初余额
司名
称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
城展 4,700,117,648.58 1,246,348.28 4,701,363,996.86 4,871,493,597.87 4,871,493,597.87 4,819,844,409.17 7,423,954.53 4,827,268,363.70 4,634,863,010.05 4,634,863,010.05
置业
黄山 1,186,503,299.20 208,154,523.15 1,394,657,822.35 901,491,319.07 901,491,319.07 1,274,619,701.04 227,939,316.02 1,502,559,017.06 1,196,713,607.92 1,196,713,607.92
山海
江阴 648,273,264.87 2,853,698,359.04 3,501,971,623.91 526,744,427.23 2,285,285,687.26 2,812,030,114.49 396,591,639.49 2,504,310,779.98 2,900,902,419.47 621,014,800.94 1,617,021,034.31 2,238,035,835.25
新城
单位:元 币种:人民币
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
城展置业 396,130,912.65 -362,534,954.66 -362,534,954.66 16,699,510.11 -4,178,215.19 -4,178,215.19 -1,204,315,555.91
黄山山海 24,360,977.82 -34,618,905.86 -34,618,905.86 -153,637,146.58 14,326,524.05 -8,626,181.87 -8,626,181.87 -124,269,017.08
江阴新城 230,485,509.04 27,074,925.20 27,074,925.20 -324,263,393.56 184,761,199.95 60,872,899.78 60,872,899.78 218,913,160.21
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(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1). 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
本公司以人民币 121,892,808.00 元收购上海现代建筑设计（集团）有限公司持有的新江湾城
4%股权。上述事项于 2023 年 12 月 27 日完成在产权交易所的产权交易变更。此次股权收购完成
后，本公司持有新江湾城 100%股权。
(2). 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 上海新江湾城投资发展有限公司
购买成本/处置对价 121,892,808.00
--现金 121,892,808.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 121,892,808.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净 94,717,900.53
资产份额
差额 27,174,907.47
其中：调整资本公积 27,174,907.47
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
西部证券
股份有限 陕西省 陕西省 证券业务 10.26 权益法
公司
上海合庭 上海市 上海市 房地产开 36.00 权益法
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房地产开 发
发有限公
司
上海城投
集团财务 上海市 上海市 金融服务 20.00 权益法
有限公司
上海黄山
房地产开
合城置业 上海市 上海市 25.00 权益法
发
有限公司
本公司对上述股权投资均采用权益法核算。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本公司对西部证券的持股比例虽然低于 20%，但是西部证券董事会 11 名董事中的 2 名由本公
司任命，本公司能够对西部证券施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
西部证券股份有限 上海城投集团财务 西部证券股份有限 上海城投集团财务
公司 有限公司 公司 有限公司
流动资产 93,650,761,311.28 7,494,449,621.26 93,163,419,047.37 5,429,304,672.30
非流动资产 2,254,472,871.41 3,938,526,418.68 2,554,440,400.02 3,532,878,441.87
资产合计 95,905,234,182.69 11,432,976,039.94 95,717,859,447.39 8,962,183,114.17
流动负债 51,251,576,809.45 10,314,372,170.06 54,536,516,090.06 7,889,027,613.12
非流动负债 16,643,884,113.25 3,707,814.79 14,000,416,458.32 8,945,192.91
负债合计 67,895,460,922.70 10,318,079,984.85 68,536,932,548.38 7,897,972,806.03
少数股东权
178,937,989.74 146,081,508.56
益
归属于母公
27,830,835,270.25 1,114,896,055.09 27,034,845,390.45 1,064,210,308.14
司股东权益
按持股比例
计算的净资 2,854,929,272.42 222,979,211.03 2,773,275,423.86 212,842,061.64
产份额
调整事项 289,323,456.34 289,323,456.34
--商誉
--内部交易
未实现利润
--其他 289,323,456.34 289,323,456.34
对联营企业
权益投资的 3,144,252,728.76 222,979,211.03 3,062,598,880.20 212,842,061.64
账面价值
存在公开报 2,549,240,356.52 2,792,243,484.03
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2023 年年度报告
价的联营企
业权益投资
的公允价值
营业收入 7,512,242,663.93 205,802,966.54 5,309,360,859.93 187,474,857.22
净利润 1,052,756,076.09 50,685,746.95 420,731,461.67 32,266,330.33
终止经营的
净利润
其他综合收
-20,511,429.70 -35,589,696.60
益
综合收益总
1,032,244,646.39 50,685,746.95 385,141,765.07 32,266,330.33
额
本年度收到 49,059,121.97
的来自联营 22,466,326.88
企业的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海合庭房地产 上海黄山合城置 上海合庭房地产 上海黄山合城置
开发有限公司 业有限公司 开发有限公司 业有限公司
流动资产 513,697,580.82 287,549,560.09 518,451,292.57 409,454,029.51
非流动资产 13,914,759.65 764,159.18 5,758,072.31
资产合计 513,697,580.82 301,464,319.74 519,215,451.75 415,212,101.82
流动负债 8,719,536.49 1,972,997.27 12,075,922.19 86,247,072.58
非流动负债
负债合计 8,719,536.49 1,972,997.27 12,075,922.19 86,247,072.58
少数股东权益
归属于母公司股东权益 504,978,044.33 299,491,322.47 507,139,529.56 328,965,029.24
按持股比例计算的净资
181,792,095.96 74,872,830.62 182,570,230.64 82,241,257.31
产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的
181,792,095.96 74,872,830.62 182,570,230.64 82,241,257.31
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 148,571.43 5,012,772.15 342,857.15 58,484,437.37
净利润 -2,161,485.23 -22,427,889.31 -559,678.13 18,831,465.27
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -2,161,485.23 -22,427,889.31 -559,678.13 18,831,465.27
本年度收到的来自联营
企业的股利
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2023 年年度报告
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 16,137,747.16 18,961,562.97
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -323,815.81 4,565,978.65
--其他综合收益
--综合收益总额 -323,815.81 4,565,978.65
联营企业：
投资账面价值合计 2,048,711,480.74 1,315,396,058.11
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 32,194,197.29 60,157,299.34
--其他综合收益 0.00 35,921.85
--综合收益总额 32,194,197.29 60,193,221.19
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十一、 政府补助
1、 报告期末按应收金额确认的政府补助
□适用 √不适用
未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
2、 涉及政府补助的负债项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期新增补助 本期计入营业 本期转入其他 与资产/收益
财务报表项目 期初余额 本期其他变动 期末余额
金额 外收入金额 收益 相关
新建租赁住房专
64,172,476.00 -46,161,080.00 18,011,396.00 与资产相关
项补贴
虹科委政府补助 17,981,254.41 4,830,339.72 7,089,261.53 15,722,332.60 与资产相关
合计 82,153,730.41 4,830,339.72 7,089,261.53 -46,161,080.00 33,733,728.60 /
递延收益本期其他变动系长租房项目均将对应的政府补助以净额法冲减投资性房地产原值。
3、 计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 项目 本期发生额 上期发生额
杨浦区级财政中小企 154,716.98 121,698.11
与收益相关
业发展专项资金
代扣代缴个人所得税 430,199.42 179,624.77
与收益相关
手续费返还
与收益相关 公建补贴收入 3,672,256.00
与收益相关 政府扶持金 7,576,500.00 10,831,500.00
与收益相关 虹科委政府补助 7,089,261.53 1,731,462.91
与收益相关 防疫减租补助 8,190,329.98
与收益相关 其他 28,955.69
合计 23,469,963.60 16,536,541.79
十二、 与金融工具相关的风险
1、 金融工具的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具，除衍生工具外，包括银行借款、其他计息借款、货币资金等。这些
金融工具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资
产和负债，如应收账款和应付账款等。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
1.金融工具的分类
（1）资产负债表日的各类金融资产的账面价值
①2023年12月31日
以公允价值计量且 以公允价值计量且
以摊余成本计量的
金融资产项目 其变动计入当期损 其变动计入其他综 合计
金融资产
益的金融资产 合收益的金融资产
6,556,985,574.62 6,556,985,574.62
货币资金
500,454,742.37 500,454,742.37
交易性金融资产
1,253,313,137.86 1,253,313,137.86
应收账款
188 / 219
2023 年年度报告
1,556,740,646.92 1,556,740,646.92
其他应收款
1,909,464.08 1,909,464.08
其他权益工具投资
581,779,177.52 581,779,177.52
其他非流动金融资产
②2022年12月31日
金融资产项目 以摊余成本计量的 以公允价值计量且 以公允价值计量且 合计
金融资产 其变动计入当期损 其变动计入其他综
益的金融资产 合收益的金融资产
货币资金 3,305,433,027.38 3,305,433,027.38
交易性金融资产 470,811,768.92 470,811,768.92
应收账款 1,987,595,628.57 1,987,595,628.57
其他应收款 807,644,967.37 807,644,967.37
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 612,564,535.37 612,564,535.37
（2）资产负债表日的各类金融负债的账面价值
①2023年12月31日
金融负债项目 以摊余成本计量的金融负债 其他金融负债 合计
短期借款 1,451,754,200.72 1,451,754,200.72
应付账款 4,909,783,353.64 4,909,783,353.64
其他应付款 772,661,913.20 772,661,913.20
长期借款 25,508,682,314.77 25,508,682,314.77
应付债券 8,713,683,373.28 8,713,683,373.28
一年内到期的非流动负债 5,631,910,697.87 5,631,910,697.87
长期应付款 17,033,761.40 17,033,761.40
②2022年12月31日
金融负债项目 以摊余成本计量的金融负债 其他金融负债 合计
短期借款 2,773,150,601.21 2,773,150,601.21
应付账款 5,303,564,142.38 5,303,564,142.38
其他应付款 740,650,353.18 740,650,353.18
长期借款 25,898,758,044.76 25,898,758,044.76
应付债券 8,710,124,306.04 8,710,124,306.04
一年内到期的非流动负债 1,926,196,980.32 1,926,196,980.32
长期应付款 16,558,511.80 16,558,511.80
2.信用风险
189 / 219
2023 年年度报告
本公司信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款以及未纳入减值评估范围的公
允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本公司金融资产的账面
价值已代表其最大信用风险敞口。
本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银
行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损
失。
此外，对于应收账款、合同资产、其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞口。
本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场
状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信
用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司的
整体信用风险在可控的范围内。
于2023年12月31日，本公司无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。
3.流动性风险
本公司内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
项目 2023 年 12 月 31 日
1 年以内 1到2年 2 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 1,451,754,200.72 1,451,754,200.72
应付账款 2,950,110,397.34 1,959,672,956.30 4,909,783,353.64
其他应付款 72,828,920.74 699,832,992.46 772,661,913.20
一年内到期的
5,631,910,697.87 5,631,910,697.87
非流动负债
长期借款 3,768,885,778.63 10,530,558,602.38 11,209,237,933.76 25,508,682,314.77
应付债券 1,678,632,265.59 5,955,051,107.69 1,080,000,000.00 8,713,683,373.28
长期应付款 1,897,265.60 2,668,395.00 9,442,184.82 3,025,915.98 17,033,761.40
接上表：
项目 2022 年 12 月 31 日
1 年以内 1到2年 2 年以上至 5 年 5 年以上 合计
2,773,150,601.21
短期借款 2,773,150,601.21
5,303,564,142.38
应付账款 3,513,343,227.09 1,790,220,915.29
740,650,353.18
其他应付款 740,650,353.18
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2023 年年度报告
1,926,196,980.32
一年内到期的 1,926,196,980.32
非流动负债
1,395,000,000.00 13,578,494,092.7 10,925,263,952.04 25,898,758,044.76
长期借款
2
2,492,814,413.80 2,380,000,000.00 3,837,309,892.24 8,710,124,306.04
应付债券
2,783,965.00 6,981,036.42 3,696,955.00 3,096,555.38 16,558,511.80
长期应付款
4.市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市
场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
（1）利率风险
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2023年12月31日，本公司
长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为9,442,022,858.80元（2022年12月31日：
9,181,852,577.18元）；人民币计价的固定利率合同，金额为16,692,005,315.07元（2022年12月
31日：30,248,871,895.00元）。
本公司总部财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公
司尚未付清的浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，
管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于2023年度及2022年度本公司并无利率互换安排。
于2023年度，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，
本公司的利息支出会增加或减少2,011,931.23元（2022年度：1,705,817.03元）。
（2）汇率风险
无。
（3）权益工具投资价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
于2023年12月31日，如果本公司各类权益工具投资的预期价格上涨或下跌10%，其他因素保持
不变，则本公司将增加或减少净利润约74,645,194.29元（2022年12月31日：73,968,622.82元），
增加或减少其他综合收益约190,946.41元（2022年12月31日：约164,132.70元）。
2、 套期
(1) 公司开展套期业务进行风险管理
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(2) 公司开展符合条件套期业务并应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
(3) 公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
3、 金融资产转移
(1) 转移方式分类
□适用 √不适用
(2) 因转移而终止确认的金融资产
□适用 √不适用
(3) 继续涉入的转移金融资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
十三、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允 第三层次公允价
合计
值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 500,454,742.37 500,454,742.37
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 398,006,742.37 398,006,742.37
资产
（1）权益工具投资 398,006,742.37 398,006,742.37
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期损 102,448,000.00 102,448,000.00
益的金融资产
（1）债务工具投资 102,448,000.00 102,448,000.00
（二）其他非流动金融
581,779,177.52 581,779,177.52
资产
1.股权基金投资 229,834,201.78 229,834,201.78
2.非上市公司股权投资 351,944,975.74 351,944,975.74
（三）其他权益工具投
1,909,464.08 1,909,464.08
资
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2023 年年度报告
1.非上市公司股权投资 1,909,464.08 1,909,464.08
持续以公允价值计量的
500,454,742.37 583,688,641.60 1,084,143,383.97
资产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
相关资产或负债的不可观察的输入值。
1.计入当期损益的利得和损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益等项目。
2.本公司由投资部门负责金融资产和金融负债的估值工作。上述估值结果由本公司财务部门进行
独立验证和账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分
析
√适用 □不适用
本公司在对第三层次的可供出售权益工具公允价值进行评估时，采用的估值模型主要为流动
性缺乏折扣的期权模型和市场可比公司模型等。估值技术输入值主要包括无风险利率、股价及股
价波动率、缺乏流动性折价等。
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、
长期借款、应付债券和长期应付款等。
9、 其他
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
十四、 关联方及关联交易
1、 关联方的认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、
共同控制或重大影响的，构成关联方。
2、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公
司对 母公司
本企 对本企 本公司
母公司名 法人代 统一社会信用代
注册地 业务性质 注册资本 业的 业的表 最终控
称 表 码
持股 决权比 制方
比例 例(%)
(%)
城市建设投资 上海城
上海城投
建设承包、项 投（集
（集团）有 上海 蒋曙杰 目投资、参股
5,000,000.00 46.46 46.46
团）有
91310000132211037N
限公司
经营等 限公司
其他说明：
本公司的最终控制方为上海城投（集团）有限公司。
3、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见本节“十、在其他主体中的权益\1、在子公司中的权益”。
4、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本企业重要的合营和联营企业情况详见本节“十、在其他主体中的权益\3、在合营企业或联
营企业中的权益\（1）重要的合营或联营企业”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
常州明城置业发展有限公司 联营企业
上海东荣房地产开发有限公司 联营企业
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙） 联营企业
上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合伙） 联营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司 合营企业
其他说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海城投环保金融服务有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投资产管理（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投公路投资（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海中心大厦置业管理有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投环城高速建设发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投水务（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投环保产业投资管理有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海沧达投资经济发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海市市政规划设计研究院有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城越建设发展有限责任公司 与本公司同受最终母公司控制
上海义品置业有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海环境卫生工程设计院有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海兴港置业发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海市合流工程监理有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海东飞智慧建设工程发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海中心大厦商务运营有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海市城市排水有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城市排水设备制造安装工程有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海临港供排水发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海建瓴工程咨询有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海途时旅行社有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海东飞环境工程服务有限公司 与本公司同受最终母公司控制
6、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海城投（集团）有限公司 接受劳务 3,410,913.36
上海中心大厦置业管理有限公司 接受劳务 3,396,353.25 915,430.92
上海市合流工程监理有限公司 接受劳务 2,107,629.89
上海东飞环境工程服务有限公司 接受劳务 867,924.53
上海东飞智慧建设工程发展有限公司 接受劳务 830,075.47
上海中心大厦商务运营有限公司 接受劳务 280,462.26
上海市市政规划设计研究院有限公司 接受劳务 105,660.38 158,490.56
上海途时旅行社有限公司 接受劳务 88,607.52
上海环境卫生工程设计院有限公司 接受劳务 4,171.52
上海中心大厦置业管理有限公司 物业管理支出 24,697,284.53 19,621,142.48
上海城投（集团）有限公司 租赁支出 5,005,915.89 5,005,915.89
上海城投水务（集团）有限公司 接受劳务 55,462.88
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
关联交易内
关联方 本期发生额 上期发生额
容
上海城越建设发展有限责任公司 提供服务 25,488,985.84
上海东荣房地产开发有限公司 提供服务 12,248,161.07 2,070,868.86
上海城投（集团）有限公司 提供服务 6,165,167.45 28,770,083.28
上海市城市排水有限公司 提供服务 2,856,670.04 2,650,779.44
上海城投资产管理（集团）有限公司 提供服务 1,399,226.15 1,860,626.95
上海城市排水设备制造安装工程有限公司 提供服务 568,480.69 437,452.84
上海义品置业有限公司 提供服务 342,009.43
上海城投环保金融服务有限公司 提供服务 161,259.11 139,493.70
上海中心大厦置业管理有限公司 提供服务 219,074.63 217,089.48
上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合伙） 提供服务 9,224.88
上海城投环保金融服务有限公司 资产租赁 1,534,102.92 1,534,102.92
上海诚鼎创富投资管理有限公司 资产租赁 856,841.93 848,841.93
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙） 资产租赁 392,708.52 392,708.52
上海兴港置业发展有限公司 提供服务 3,125,438.68
常州明城置业发展有限公司 提供服务 990,566.04
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙） 提供服务 35,004.28
上海城投环保产业投资管理有限公司 提供服务 7,358.51
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租赁资产
承租方名称 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
种类
上海城投环保金融服务有限公司 房屋 1,534,102.92 1,534,102.92
上海诚鼎创富投资管理有限公司 房屋 856,841.93 848,841.93
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙） 房屋 392,708.52 392,708.52
合计 2,783,653.37 2,775,653.37
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2023 年年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
未纳入租赁负债
简化处理的短期租赁和
计量的可变租赁 承担的租赁负债利
低价值资产租赁的租金 支付的租金 增加的使用权资产
付款额（如适 息支出
出租方名 租赁资产种 费用（如适用）
用）
称 类
上期
本期发 本期发 上期发 本期发生 上期发
上期发生额 本期发生额 上期发生额 发生 本期发生额
生额 生额 生额 额 生额
额
上海城投
（ 集 团 ） 房屋及车位 5,005,915.89 5,005,915.89 5,005,915.89 30,615.30 9,596,458.66
有限公司
合计 5,005,915.89 5,005,915.89 5,005,915.89 30,615.30 9,596,458.66
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海城投控股股 1,058,000,000.00 2020-5-29 2027-5-28 否
份有限公司
上海城投控股股 301,841,916.67 2023-7-31 2024-7-31 否
份有限公司
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海城投（集团）有限公司 350,000,000.00 2019-9-29 2024-8-29 3.70%
上海城投（集团）有限公司 200,000,000.00 2020-4-26 2023-12-28 3.20%
上海城投（集团）有限公司 300,000,000.00 2020-4-26 2025-2-27 3.20%
上海城投（集团）有限公司 100,000,000.00 2023-3-24 2024-6-24 4.35%
上海城投（集团）有限公司 500,000,000.00 2023-3-24 2024-3-23 4.35%
上海城投环保产业投资管理有限公司 90,000,000.00 2022-7-27 2027-7-26 4.00%
上海沧达投资经济发展有限公司 100,000,000.00 2022-3-28 2025-3-27 4.35%
上海沧达投资经济发展有限公司 100,000,000.00 2022-5-16 2027-5-15 4.60%
上海沧达投资经济发展有限公司 500,000,000.00 2022-5-27 2027-5-26 4.60%
上海城投环保金融服务有限公司 500,000,000.00 2022-5-12 2025-5-11 4.00%
上海城投环保金融服务有限公司 600,000,000.00 2022-5-16 2025-5-15 4.00%
上海城投环保金融服务有限公司 500,000,000.00 2022-5-18 2025-5-17 4.00%
上海城投环保金融服务有限公司 155,000,000.00 2022-12-15 2025-12-14 4.00%
上海城投环保金融服务有限公司 20,000,000.00 2022-12-15 2023-1-3 4.00%
上海市市政规划设计研究院有限公司 80,000,000.00 2022-6-2 2027-6-1 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-6-10 2027-6-9 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2022-6-15 2027-6-14 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-7-12 2027-7-11 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 30,000,000.00 2022-9-9 2027-9-8 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2022-9-13 2027-9-12 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-12-6 2027-12-5 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2023-1-5 2028-1-4 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2023-4-19 2028-4-18 4.30%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2023-1-6 2028-1-5 4.30%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2023-2-9 2028-2-8 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2023-2-9 2028-2-8 4.30%
上海临港供排水发展有限公司 500,000,000.00 2023-6-14 2024-12-13 3.65%
198 / 219
2023 年年度报告
上海城投环城高速建设发展有限公司 500,000,000.00 2023-1-9 2024-1-8 3.65%
拆出：
2023 年度，本公司之子公司置地集团收回常州明城置业发展有限公司（以下简称“常州明城”）
借款 20,000,000.00 元，于 2023 年 12 月 31 日，对常州明城拆出资金余额 142,301,742.24 元（其
中应计利息 29,249,804.88 元）。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 7,585,900.00 7,657,800.00
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
（1）存款利息收入
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海城投集团财务有限公司 利息收入 4,315,353.03 7,757,356.62
合计 4,315,353.03 7,757,356.62
（2）委托借款利息支出
关联方 本期发生额 上期发生额
上海城投环保金融服务有限公司 87,194,819.44 86,294,459.62
上海城投（集团）有限公司 64,383,627.17 91,350,694.54
上海城投环保产业投资管理有限公司 4,471,250.00 4,025,750.02
上海市市政规划设计研究院有限公司 11,269,500.02 8,434,331.13
上海临港供排水发展有限公司 10,189,584.35
上海沧达投资经济发展有限公司 32,393,749.92 32,149,583.84
上海城投公路投资（集团）有限公司 47,692,501.20
上海城投资产管理（集团）有限公司 3,371,250.50
合计 209,902,530.90 273,318,570.85
7、 应收、应付关联方等未结算项目情况
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 上海义品置业有限公司 49,484,119.00 11,133.93 49,484,119.00 12,333.70
上海城越建设发展有限 14,418,325.00 3,244.12
应收账款
责任公司
上海城市排水设备制造 269,898.93 60.73 96,215.21 21.65
应收账款
安装工程有限公司
上海市城市排水有限公 89,753.90 20.19 882,306.67 219.91
应收账款
司
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2023 年年度报告
上海诚鼎新扬子投资管 27,894.96 6.28 29,674.68 7.4
应收账款
理合伙企业（有限合伙）
上海城投资产管理（集 20,676.88 4.65 27,643.21 6.89
应收账款
团）有限公司
上海城投环保金融服务 12,762.00 2.87 22,434.00 5.59
应收账款
有限公司
上海中心大厦置业管理 169,360.71 7,851.59
其他应收款
有限公司
常州明城置业发展有限 142,301,742.24 82,760.96 162,301,742.24 53,422.98
其他应收款
公司
上海城投（集团）有限公 2,418,101.39 602.7
应收账款
司
上海城投环保产业投资 1,200.00 0.3
应收账款
管理有限公司
上海东荣房地产开发有 73,125,000.00 18,226.09
其他应收款
限公司
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 上海合庭房地产开发有限公司 178,995,300.28 178,995,300.28
其他应付款 上海黄山合城置业有限公司 55,000,000.00 55,000,000.00
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业
其他应付款 6,942,149.00 4,297,521.00
（有限合伙）
其他应付款 上海中心大厦置业管理有限公司 5,988,881.44 11,213,677.84
其他应付款 上海城投（集团）有限公司 493,713.72 4,429,579.67
其他应付款 上海城越建设发展有限责任公司 500,000.00
其他应付款 上海城投环保金融服务有限公司 482,625.00 491,375.00
其他应付款 上海市城市排水有限公司 150,000.00
其他应付款 上海城投环城高速建设发展有限公司 106,944.44
其他应付款 上海城投环保产业投资管理有限公司 24,750.00 24,750.00
预付账款 上海城投水务（集团）有限公司 121,364.24
应付账款 上海城投水务（集团）有限公司 5,736,490.93 4,154,867.09
应付账款 上海中心大厦置业管理有限公司 2,378,582.79
应付账款 上海东飞智慧建设工程发展有限公司 609,354.72
应付账款 上海市合流工程监理有限公司 534,745.16
应付账款 上海中心大厦商务运营有限公司 280,462.26
应付账款 上海建瓴工程咨询有限公司 280,182.82
短期借款 上海城投环城高速建设发展有限公司 500,557,638.89
短期借款 上海城投（集团）有限公司 600,797,500.00 100,132,916.66
长期借款 上海城投环保金融服务有限公司 1,755,000,000.00 1,775,000,000.00
长期借款 上海城投（集团）有限公司 650,000,000.00 1,200,000,000.00
长期借款 上海沧达投资经济发展有限公司 700,000,000.00 700,000,000.00
长期借款 上海市市政规划设计研究院有限公司 250,000,000.00 180,000,000.00
长期借款 上海城投环保产业投资管理有限公司 90,000,000.00 90,000,000.00
一年内到期的非流动负债 上海临港供排水发展公司 500,557,638.89
一年内到期的非流动负债 上海城投环保产业投资管理有限公司 2,145,000.00 2,183,888.89
一年内到期的非流动负债 上海沧达投资经济发展有限公司 976,250.01 976,250.09
一年内到期的非流动负债 上海城投（集团）有限公司 813,463.68 1,280,262.33
一年内到期的非流动负债 上海市市政规划设计研究院有限公司 346,805.57 253,000.00
一年内到期的非流动负债 上海城投环保产业投资管理有限公司 110,000.00 110,000.00
200 / 219
2023 年年度报告
其他应付款 上海市市政规划设计研究院有限公司 1,069.44
其他应付款 上海城投资产管理（集团）有限公司 578,572.09
其他应付款 上海城投公路投资（集团）有限公司 422,916.66
短期借款 上海市市政规划设计研究院有限公司 10,013,291.67
(3).其他项目
□适用 √不适用
8、 关联方承诺
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
与存在关联关系的财务公司的往来情况
（1） 存款业务
关联方 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 收取的利息
上海城投集 400,550,108.81 5,489,454,658.94 4,330,104,409.64 1,559,900,358.11 4,315,353.03
团财务有限
责任公司
（2）贷款业务
无。
十五、 股份支付
1、 各项权益工具
□适用 √不适用
期末发行在外的股票期权或其他权益工具
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 本期股份支付费用
□适用 √不适用
5、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十六、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
□适用 √不适用
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司之子公司露香园与香港泛太平洋国际投资有限公司（以下简称“泛太平洋公司”）于
2015年12月31日签订了《露香园项目低区商铺定向收购协议》（以下简称“《收购协议》”）。
2023年11月6日，泛太平洋公司就《收购协议》提起诉讼，请求法院确认《收购协议》已解除
并要求双倍返还定金、赔偿损失。
上海市第二中级人民法院于2023年11月立案，案号为（2023）沪02民初104号。
截至报告日，案件尚在审理中。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十七、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 150,270,046.08
经审议批准宣告发放的利润或股利 275,495,084.48
根据 2024 年 3 月 29 日董事会决议，董事会提议拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当
日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，即 2,504,500,768 股为基数计算，向全体股东每 10
股派发现金股利 0.6 元（含税），合计 150,270,046.08 元，上述提议尚待股东大会批准。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
根据 2024 年 1 月 29 日董事会决议，公司全资子公司控股投资通过二级市场，增持国泰君安
城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“本基金”）的基金份额，增持金额
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2023 年年度报告
80,770,058.15 元，增持基金份额 26,823,000 份，占本基金已发行基金总份额的 2.68%。
十八、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 重要债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本公司的报告分部是提供不同产品和服务、或在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或
地区需要不同的技术和市场战略，因此，本公司分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分
别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
2023 年度，本公司有两个报告分部，分别为总部板块及房地产板块。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部
业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
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2023 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 总部 房地产板块 抵销 合计
对外交易收入 3,441,947.86 2,555,522,022.09 2,558,963,969.95
分部间交易收入 2,886,792.45 260,660,047.25 263,546,839.70
对联营和合营企业的投
155,034,758.95 -12,481,367.99 142,553,390.96
资收益
资产减值损失 217,279,927.49 217,279,927.49
信用减值损失 -25,391.59 9,951,085.20 -132,549.31 10,058,242.92
折旧费和摊销费 -8,047,755.81 -244,634,969.73 -30,726,254.55 -221,956,470.99
利润总额（亏损总额） 281,294,841.50 413,810,916.16 134,266,987.30 560,838,770.36
所得税费用 56,417,201.71 155,705,585.01 -941,090.65 213,063,877.37
净利润（净亏损） 224,877,639.79 258,105,331.15 135,208,077.95 347,774,892.99
资产总额 46,256,428,228.40 71,828,491,976.03 40,137,361,007.88 77,947,559,196.55
负债总额 29,553,703,911.78 51,368,604,009.33 24,567,211,102.90 56,355,096,818.21
折旧费和摊销费以外的
其他非现金费用
对联营企业和合营企业
5,032,209,687.95 656,536,406.32 5,688,746,094.27
的长期股权投资
长期股权投资以外的其
771,161,023.43 210,571,353.23 453,549,688.54 528,182,688.12
他非流动资产增加额
上年同期
项目 总部 房地产模块 抵销 合计
对外交易收入 30,921,890.54 8,437,220,465.54 8,468,142,356.08
分部间交易收入 86,861,176.72 86,861,176.72
对联营和合营企业的
74,993,763.24 33,721,441.98 108,715,205.22
投资收益
资产减值损失
信用减值损失 42,414.15 1,183,161.02 -109,434.67 1,335,009.84
折旧费和摊销费 -7,374,398.39 -105,530,000.39 -5,792,073.03 -107,112,325.75
利润总额 -557,107,638.53 2,028,653,712.88 -45,722,554.04 1,517,268,628.39
所得税费用 -72,963,733.54 809,754,989.67 2,922,376.49 733,868,879.64
净利润 -484,143,904.99 1,218,898,723.21 -48,644,930.53 783,399,748.75
资产总额 41,718,080,846.26 66,924,567,728.78 37,311,852,637.77 71,330,795,937.27
负债总额 25,428,398,233.97 46,789,367,093.23 22,468,358,234.76 49,749,407,092.44
折旧费和摊销费以外
的其他非现金费用
对联营企业和合营企
4,306,995,276.56 567,614,774.31 4,874,610,050.87
业的长期股权投资
长期股权投资以外的
其他非流动资产增加 4,237,459,456.13 4,292,502,809.47 3,928,389,831.99 4,601,572,433.61
额
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
（1）借款费用
当期资本化的借款费用金额合计为 1,283,197,355.69 元，其中计入存货成本中的资本化的借
款费用为 1,276,248,326.15 元，计入无形资产中的资本化借款费用为 6,949,029.54 元。
当期用于计算确定借款费用加权平均资本化率为 4.16%。
（2）资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本公司的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本公司不受制于外部强制性资本要
求，利用资产负债率监控资本。
于 2023 年 12 月 31 日，本公司的资产负债率为 72.30%。
十九、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 2,600,000.00 2,000,000.00
1 年以内小计 2,600,000.00 2,000,000.00
5 年以上 70,000.00 70,000.00
合计 2,670,000.00 2,070,000.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计
提坏账准 70,000.00 2.62 70,000.00 70,000.00 3.38 70,000.00
备
其中：
按单项计
提坏账准
70,000.00 2.62 70,000.00 100.00 70,000.00 3.38 70,000.00 100.00
备的应收
账款
按组合计
提坏账准 2,600,000.00 97.38 585.00 2,599,415.00 2,000,000.00 96.62 450.00 1,999,550.00
备
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2023 年年度报告
其中：
应收关联
2,600,000.00 97.38 585.00 0.02 2,599,415.00 2,000,000.00 96.62 450.00 0.02 1,999,550.00
方
合计 2,670,000.00 100.00 70,585.00 / 2,599,415.00 2,070,000.00 100.00 70,450.00 / 1,999,550.00
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上 海恒 鹭房 地产 开 70,000.00 70,000.00 100.00 预计无法收回
发有限公司
合计 70,000.00 70,000.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收关联方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
应收关联方 2,600,000.00 585.00 0.02
合计 2,600,000.00 585.00
按组合计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按预期信用损失一般模型计提坏账准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2023年1月1日余额 450.00 70,000.00 70,450.00
2023年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 135.00 135.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日余额 585.00 70,000.00 70,585.00
对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按信用风险
特征组合计
450.00 135.00 585.00
提坏账准备
的应收账款
单项计提坏
70,000.00 70,000.00
账准备
合计 70,450.00 135.00 70,585.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款
应收账款和合 和合同资产
应收账款期末 合同资产期 坏账准备期
单位名称 同资产期末余 期末余额合
余额 末余额 末余额
额 计数的比例
（%）
江阴高新区 2,600,000.00 2,600,000.00 97.38 585.00
新城镇开发
建设有限公
司
上海恒鹭房 70,000.00 70,000.00 2.62 70,000.00
地产开发有
限公司
合计 2,670,000.00 2,670,000.00 100.00 70,585.00
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 3,869,698,363.76 3,011,883,298.07
合计 3,869,698,363.76 3,011,883,298.07
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收利息情况
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其中重要的应收利息核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
(4). 按预期信用损失一般模型计提坏账准备
□适用 √不适用
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
(5). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(6). 本期实际核销的应收股利情况
□适用 √不适用
其中重要的应收股利核销情况
□适用 √不适用
核销说明：
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 858,143,440.29 666,902,926.25
1 年以内小计 858,143,440.29 666,902,926.25
1至2年 666,354,923.74 1,038,006,399.98
2至3年 1,038,006,399.98 1,308,002,315.69
3至4年 1,308,002,315.69
4至5年
5 年以上 47,722,525.85 47,722,525.85
合计 3,918,229,605.55 3,060,634,167.77
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 3,567,907,079.28 2,759,763,638.99
应收押金保证金 102,600,000.00 102,600,000.00
应收海南房产公司 27,719,488.65 27,719,488.65
应收上海百玛士绿色能源有限 19,745,100.21 19,745,100.21
公司
其他 200,257,937.41 150,805,939.92
合计 3,918,229,605.55 3,060,634,167.77
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2023年1月1日余
1,116,201.84 47,634,667.86 48,750,869.70
额
2023年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
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2023 年年度报告
本期转回 219,627.91 219,627.91
本期转销
本期核销
其他变动
2023年12月31日
896,573.93 47,634,667.86 48,531,241.79
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
按单项计 47,634,667.86 47,634,667.86
提坏账准
备
按组合计 1,116,201.84 219,627.91 896,573.93
提坏账准
备
合计 48,750,869.70 219,627.91 48,531,241.79
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 期末余额合计 账龄
质 期末余额
数的比例(%)
上海露香园置 2,926,008,715.25 74.68 应收关联 1 年以内（含 1 579,349.73
业有限公司 方款项 年）、2 至 3 年、3
至4年
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2023 年年度报告
上海城投置地 401,246,551.40 10.24 应收关联 1 年以内（含 1 79,446.82
（香港）有限 方款项 年）、1 至 2 年
公司
上海城投控股 202,000,000.00 5.16 应收关联 1 年以内（含 1 年） 39,996.00
投资有限公司 方款项
平安国际融资 200,000,000.00 5.10 应收押金 1 年以内（含 1 39,600.00
租赁有限公司 保证金 年）、1 至 2 年
百瑞信托有限 80,100,000.00 2.04 应收押金 1至2年 46,585.18
责任公司 保证金
合计 3,809,355,266.65 97.22 / / 784,977.73
(7). 因资金集中管理而列报于其他应收款
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
按坏账计提方法分类披露：
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提比 计提比
比例 账面价值 比例 账面价值
金额 金额 例 金额 金额 例
（%） （%）
（%） （%）
按单项计提
47,634,667.86 1.22 47,634,667.86 47,634,667.86 1.56 47,634,667.86
坏账准备
其中：
单项计提坏
账准备的其 47,634,667.86 1.22 47,634,667.86 100 47,634,667.86 1.56 47,634,667.86 100
他应收款项
按组合计提
3,870,594,937.69 98.78 896,573.93 3,869,698,363.76 3,012,999,499.91 98.44 1,116,201.84 3,011,883,298.07
坏账准备
其中：
应收关联方
3,567,904,079.28 91.06 706,445.01 0.02 3,567,197,634.27 2,759,763,638.99 90.17 620,946.14 0.02 2,759,142,692.85
款项
应收押金保
102,600,000.00 2.62 59,670.91 0.06 102,540,329.09 102,600,000.00 3.35 25,572.61 0.02 102,574,427.39
证金
其他 200,090,858.41 5.1 130,458.01 0.07 199,960,400.40 150,635,860.92 4.92 469,683.09 0.31 150,166,177.83
合计 3,918,229,605.55 100 48,531,241.79 3,869,698,363.76 3,060,634,167.77 100 48,750,869.70 3,011,883,298.07
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2023 年年度报告
按单项计提坏账准备：
期末余额
名称 计提比例 计提理
账面余额 坏账准备
（%） 由
海南原水房地产开发 预计无
27,719,488.65 27,719,488.65 100
经营有限公司 法收回
上海百玛士绿色能源 预计无
19,745,100.21 19,745,100.21 100
有限公司 法收回
其他单项计提坏账准 预计无
170,079.00 170,079.00 100
备的其他应收款项 法收回
合计 47,634,667.86 47,634,667.86
按组合计提坏账准备：
期末余额
名称
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
应收关联方款项 3,567,904,079.28 706,445.01 0.02
应收押金保证金 102,600,000.00 59,670.91 0.06
其他 200,090,858.41 130,458.01 0.07
合计 3,870,594,937.69 896,573.93
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 14,381,114,266.22 14,381,114,266.22 13,756,289,266.22 13,756,289,266.22
对联营、合营
4,300,849,458.60 4,300,849,458.60 4,175,260,278.94 4,175,260,278.94
企业投资
合计 18,681,963,724.82 18,681,963,724.82 17,931,549,545.16 17,931,549,545.16
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
计提 准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值 期末
准备 余额
上海城投置地（集
3,177,645,200.20 3,177,645,200.20
团）有限公司
上海新江湾城投
1,142,773,427.92 1,142,773,427.92
资发展有限公司
上海露香园置业
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
有限公司（注 1）
上海城投控股投
698,658,189.89 625,000,000.00 1,323,658,189.89
资有限公司
江阴高新区新城
镇开发建设有限 341,000,000.00 341,000,000.00
公司
上海城投置业经
100,000,000.00 100,000,000.00
营管理有限公司
上海诚鼎恒业投
175,000.00 175,000.00
资管理有限公司
上海露香园建设
7,252,876,800.00 7,252,876,800.00
发展有限公司
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2023 年年度报告
上海竹岭风企业
43,160,648.21 43,160,648.21
管理有限公司
合计 13,756,289,266.22 625,000,000.00 175,000.00 14,381,114,266.22
注 1：本公司之全资子公司置地集团持有露香园剩余 54.55%的股权
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2023 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值准
投资 期初 期末
权益法下确认的 其他综合收益 宣告发放现金 计提减值 备期末
单位 余额 追加投资 减少投资 其他权益变动 其他 余额
投资损益 调整 股利或利润 准备 余额
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理
17,016,127.20 1,150,775.82 2,500,000.00 15,666,903.02
有限公司
小计 17,016,127.20 1,150,775.82 2,500,000.00 15,666,903.02
二、联营企业
西部证券股份有限公司 3,062,598,880.20 108,745,132.51 -2,486,190.49 -2,138,766.58 22,466,326.88 3,144,252,728.76
上海诚鼎创佳投资管理
425,050.94 -20,705.09 404,345.85
有限公司
上海诚鼎智酷私募基金
7,000,000.00 -36,831.27 6,963,168.73
合伙企业（有限合伙）
泰兴诚鼎硬科技创业投
35,000,000.00 -458,422.49 34,541,577.51
资合伙企业（有限合伙）
上海诚鼎新扬子投资合
81,705,915.37 4,975,119.00 -426,217.02 76,304,579.35
伙企业（有限合伙）
上海诚鼎华建投资管理
2,338,628.33 754,244.62 350,000.00 2,742,872.95
合伙企业（有限合伙）
上海城投集团财务有限
212,842,061.64 10,137,149.39 222,979,211.03
公司
上海欣顺建设工程监理
有限公司
扬州市华建诚鼎股权投
125,345,170.88 27,438,017.00 11,713,037.22 109,620,191.10
资合伙企业（有限合伙）
无锡诚鼎智慧城市创业
股权投资合伙企业（有 367,878,843.94 4,451,040.00 1,979,493.12 474,777.60 364,932,519.46
限合伙）
上海建科集团股份有限
305,109,600.44 23,932,427.52 -12,428.27 131,761.15 6,720,000.00 322,441,360.84
公司
小计 4,158,244,151.74 42,000,000.00 36,864,176.00 156,319,308.51 -2,498,618.76 -2,007,005.43 30,011,104.48 4,285,182,555.58
合计 4,175,260,278.94 42,000,000.00 36,864,176.00 157,470,084.33 -2,498,618.76 -2,007,005.43 32,511,104.48 4,300,849,458.60
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2023 年年度报告
(3). 长期股权投资的减值测试情况
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 6,328,740.31 1,216,882.79 30,921,890.54 373,042.32
合计 6,328,740.31 1,216,882.79 30,921,890.54 373,042.32
(2). 营业收入、营业成本的分解信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
总部-分部 合计
合同分类
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
商品类型
房产业务 2,285,344.08 324,363.07 2,285,344.08 324,363.07
委托管理收入 3,000,000.00 3,000,000.00
其他 1,043,396.23 892,519.72 1,043,396.23 892,519.72
按经营地区分类
上海地区 6,328,740.31 1,216,882.79 6,328,740.31 1,216,882.79
合计 6,328,740.31 1,216,882.79 6,328,740.31 1,216,882.79
其他说明
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
公司承诺转让商 是否为主要责 公司承担的预期将
项目 履行履约义务的时间 重要的支付条款
品的性质 任人 退还给客户的款项
销售商品 详见本节“五、重要会 由乙方按照实际 销售商品 是
计政策及会计估\30、 发生数与相关部
收入” 门自行结算。
委托管理收入 详见本节“五、重要会 按季度提交申请 委托管理 是
计政策及会计估\30、 表由甲方审核并
收入” 支付
合计 / / / /
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
(5). 重大合同变更或重大交易价格调整
□适用 √不适用
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2023 年年度报告
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 -157,755.95 -1,971,922.47
权益法核算的长期股权投资收益 157,470,084.33 86,913,201.98
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资 7,766,198.07 10,930,260.57
收益
其他非流动金融资产持有期间取得 26,149,587.00 25,648,551.90
的投资收益
对外贷款取得的投资收益 990,780,870.18 751,698,024.92
其他 1,163,598.22
合计 1,183,172,581.85 873,218,116.90
6、 其他
□适用 √不适用
二十、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值
344,750,684.43
准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营
业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定
23,039,764.18
的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府
补助除外
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产
-6,462,384.40
生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金
融负债产生的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 65,558.71
其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,664,444.12
减：所得税影响额 78,378,244.35
少数股东权益影响额（税后） -284,075.09
合计 284,963,897.78
对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1
号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
本公司无根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定
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2023 年年度报告
的非经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目。
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 2.00 0.17 0.17
利润
扣除非经常性损益后归属于 0.63 0.05 0.05
公司普通股股东的净利润
注: 基本每股收益以归属于母公司普通股股东的合并净利润除以母公司发行在外普通股的加
权平均数计算,稀释每股收益以根据稀释性潜在普通股调整后的归属于母公司普通股股东的合并
净利润除以调整后的母公司发行在外普通股的加权平均数计算。报告期本公司无稀释性的潜在普
通股,因此稀释每股收益与基本每股收益相同。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：张辰
董事会批准报送日期：2024 年 3 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
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