2021 年半年度报告
公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人陈晓波、主管会计工作负责人张辰、财务总监邓莹及会计机构负责人（会计主管
人员）唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、 前瞻性陈述的风险声明
□适用 √不适用
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
报告期内暂无可能对公司未来发展战略和经营目标的实现产生不利影响的重大风险。
十一、 其他
√适用 □不适用
公司于 2021 年 6 月 25 日召开第十届董事会第十二次会议，会议审议并通过了《关于调整董事长
的议案》，董事会一致同意选举陈晓波先生担任公司董事长。根据《公司章程》规定，董事长为
公司的法定代表人。公司于 2021 年 7 月 14 日完成上述事项的工商变更登记手续，并取得上海市
市场监督管理局换发的《营业执照》。
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 24
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 25
第六节 重要事项........................................................................................................................... 26
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 29
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 31
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 31
第十节 财务报告........................................................................................................................... 35
载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负
责人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录
报告期内在上交所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券报》上公
开披露过的所有公司公告的原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司
上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司
置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司
诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台
弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）
置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司
公司的中文简称 城投控股
公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Chengtou Holding
公司的法定代表人 陈晓波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞有勤 李贞
联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
传真 021-66986655 021-66986655
电子信箱 ctkg@600649sh.com ctkg@600649sh.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号
公司注册地址的历史变更情况 200125
公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号
公司办公地址的邮政编码 200080
公司网址 http://www.sh600649.com
电子信箱 ctkg@600649sh.com
报告期内变更情况查询索引 不适用
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号
报告期内变更情况查询索引 不适用
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
上年同期 本报告期比上
本报告期
主要会计数据 调整后 调整前 年同期增减
（1－6月）
(%)
营业收入 2,203,778,873.95 143,895,399.16 143,895,399.16 1,431.51
归属于上市公司股东的 580,263,081.34 141,801,299.13 141,051,973.80 309.21
净利润
归属于上市公司股东的 289,991,170.19 85,588,650.61 85,588,650.61 238.82
扣除非经常性损益的净
利润
经营活动产生的现金流 -11,278,505,991.46 -5,865,643,701.92 -3,565,395,324.91 -92.28
量净额
上年度末 本报告期末比
本报告期末 上年度末增减
调整后 调整前
(%)
归属于上市公司股东的 20,041,132,248.43 20,789,023,104.11 19,949,988,468.00 -3.60
净资产
总资产 68,232,830,837.87 65,257,984,583.42 61,524,143,104.88 4.56
(二) 主要财务指标
本报告期 上年同期 本报告期比上年同期
主要财务指标
（1－6月） 调整后 调整前 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.23 0.06 0.06 309.21
稀释每股收益（元／股） 0.23 0.06 0.06 309.21
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.11 0.03 0.03 238.82
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.85 0.70 0.73 增加2.15个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
1.41 0.44 0.44 增加0.97个百分点
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
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本公司所属置地集团报告期取得上海城虹万岸建设有限公司（以下简称“城虹万岸”）80%
股权。根据《企业会计准则第 20 号——企业合并》中“同一控制下企业合并的处理”的相关规
定，公司重述合并资产负债表年初数、合并利润表上年同期数以及合并现金流量表上年同期数。
依据中华人民共和国财政部《关于修订印发<企业会计准则第 21 号——租赁>的通知》（财
会【2018】35 号）的规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行修订后《企业会计准则第 21 号—
—租赁》（以下简称“新租赁准则”）。根据新租赁准则衔接规定，公司采用简化追溯调整方
法，不调整可比期间的信息。具体可参见本报告“第十节 四、重要会计政策及会计估计\27、重
要会计政策和会计估计的变更\（1）重要会计政策的变更”。
依据中华人民共和国财政部《关于印发<企业会计准则解释第 14 号>的通知》（财会【2021】
1 号）（以下简称“解释 14 号”）的规定以及相关财政部会计司发布 PPP 项目合同社会资本方会
计处理实施问答等相关规定，本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行 PPP 项目合同的会计处理。解释
14 号文以及相关实施问答的执行对公司报告期合并财务报表及可比期间的信息无重大影响。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
公司所属置地集团转让联营企
非流动资产处置损益 523,405,438.13
业股权取得税前收益 5.23 亿
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
10,360,000.00
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
非货币性资产交换损益
同一控制下企业合并产生的子公司
-2,096.70
期初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动
-46,883,739.79
损益，以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生
金融负债和其他债权投资取得的投
资收益
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
-89,753,589.65
和支出
少数股东权益影响额 419.34
所得税影响额 -106,854,520.18
合计 290,271,911.15
十、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司业务概要
1、地产开发业务
公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障
房、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海本地市场
的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极
参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色
化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提
高应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。
开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城
市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。
其中：
市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外
滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。
租赁住房开发：响应政府相关部门的号召，积极参与租赁住房开发建设，规划提供租赁住房
超过 7400 套，同时通过代建等模式进一步拓展租赁房业务规模；
科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期约 40 万方的办
公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期
南块计容面积约 14 万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投
宽庭湾谷社区”已交付使用；
老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，通过露香园老城厢改造项目，打造融合上海传统历
史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发案例，使城市风貌得到明显改善；
保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过 6 万套，销售率名列前茅。
产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先；
土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。
2、地产运营业务
公司地产运营业务由全资子公司置业经营公司负责经营，作为轻资产运营业务的实施平台和
运作主体，业务范围主要涵盖以下业务板块：
租赁住宅运营：负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长租公寓产品体系，并致力于“打
造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。未来“城投宽庭”运营租赁住房总计将达到
1.5 万套，包括 6 个社区，分别是湾谷社区、光华社区、江湾社区、浦江社区、张江社区和九星社
区，总建面达 61 余万方。
经营性资产管理及招商运营：负责城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让
处置等工作，主要包括城投控股大厦、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、湾谷科技园一
期商业等。
房产营销：负责公司建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。
物业管理：目前以城投体系内物业管理为主体，包括楼宇项目改造等，主要配合各项目完成
物业、修缮、城区管理等。
3、股权投资业务
公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。
直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包
括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。
私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金，组建了基
金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金
的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个
阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和
管理。
（二）行业情况
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2021 年半年度报告
2021 年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销售规模大幅增
加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期。根据国家统计局数
据显示，上半年全国商品房销售面积 88635 万平方米，同比增长 27.7%，其中住宅销售面积增长
29.4%。商品房销售额 92931 亿元，同比增长 38.9%，其中住宅销售额增长 41.9%。房地产开发投
资额为 7.2 万亿元，同比增长 15.0%，其中住宅开发投资额为 5.4 万亿元，同比增长 17.0%，占
房地产开发投资比重为 75.2%。整体来看，上半年全国房地产市场整体保持较快增长态势，但随
着调控政策的不断加码，调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，
6 月商品房销售面积同比增幅收窄至 7.5%。
2021 年上半年，受供地“两集中”等政策的影响，土地市场成交量有所下降。1—6 月份，
房地产开发企业土地购置面积 7021 万平方米，同比下降 11.8%，土地成交价款 3808 亿元，下降
5.7%。下半年中央层面将继续坚持“房住不炒”基调不变，供给端政策将持续完善和发力，同
时，继续强化房地产金融监管力度，严查资金违规流入房地产市场，住房信贷环境预计将持续收
紧。短期内，限购、限贷、限售等政策难以放松。“房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内国
家对房地产行业发展调控的主旋律，并将使得地产行业呈现出新的周期规律。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与
投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司战略转型升级，实现
房地产业务新的增长点和产业链延伸。
1、地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市场，具有良好发展
基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金
密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住
房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具
有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经
验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成
品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创
新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。
2、地产运营业务
集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资
源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有
力的支持和保障。
市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城
投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社
区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。
3、股权投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协
同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保
持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市
发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私
募股权投资机构。2020 年荣获上海股权协会“2020 年度最活跃投资机构”。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经
验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业
提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较
强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 90 家企业的投资案例和丰富的投资经验。
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三、经营情况的讨论与分析
（一）2021 年上半年度经营工作
2021 年是“十四五”的开局之年，站在新的起点上，公司在董事会领导下，把握“稳健经
营，锐意进取”的工作基调，聚焦核心主业，夯实发展资源，努力推进深层次改革和高质量发
展，基本完成了半年度各项工作目标。
上半年，公司实现营业收入 22.04 亿元，实现归母净利润 5.80 亿元，实现房产销售回笼 58
亿元。
1、地产开发业务
公司围绕经济任务和重点目标，加快推进项目建设。报告期内，公司在建规模约 200 万平方
米，在建项目包括露香园低区、朱家角项目、新江湾 D4 租赁房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁
房、颛桥动迁安置房、洞泾商品房、金山朱泾镇城中村改造项目、黄山高铁新城项目、江阴 PPP
项目，各项目均按节点有序推进。新江湾 D4 租赁房、扶苏路租赁房、浦江镇租赁房正在进行结
构施工，即将进入精装期；洞泾商品房洋房区进行装修和外立面施工；金山朱泾镇城中村改造项
目主体结构施工。在加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓质量、严控安全，
全面深化标准化工地建设。
公司在本报告期内新增土地储备 86.49 亩，同时持续推进长三角一体化发展战略布局，黄山、
常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴 PPP 项目按既定计划实施。
2、地产运营业务
报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁房运营、房产营销
和存量资产运营三大业务板块平台功能。
在租赁房运营方面，通过“城投宽庭湾谷社区”的实践，总结形成宽庭社区管理标准，进
一步建立起标准化、专业化管理体系，推动社区管理趋于常态化，有效改善新建社区的应用场
景。城投宽庭品牌 400 客服热线系统于 4 月底正式上线对外开放。社区年初荣获“2020 年度上
海租赁公寓最具人气榜”榜首，得到行业内外的高度认可。
3、股权投资业务
截止报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券、海通证券、申通地铁等，总市值
规模约为 44.14 亿元。公司旗下诚鼎基金平稳运作，累计资金管理规模近 140 亿元，当期新增投
资项目 4 个，新增项目投资金额 2.6 亿元。
（二）房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
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持有待开 一级土 规划计 是/否 合作开发
合作开发项
发土地的 地整理 容建筑 涉及合 项目的权
序号 持有待开发土地的区域 目涉及的面
面积(平 面积(平 面积(平 作开发 益占比
积(平方米)
方米) 方米) 方米) 项目 (%)
1 金山区朱泾镇城中村改造项目 71,543 228,668 137,823 是 124,040.8 90%
2 杨浦区新江湾城科技园北块 53,969 118,732 是 71,239 60%
闵行区七宝镇七宝社区 MHP0- 27,526 63,309 是 34,820 55%
3
0105 单元 01-02 地块
4 黄山高铁新城 A-1 地块 III 期 23,989 84,894 是 59,426 70%
黄浦区豫园社区 210F-01 等及地 57,657 196,500 是 166,435.5 84.7%
5
下空间地块
注：1.上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。
2.本公司全资子公司置地集团以人民币 88,400 万元收购上海鼎盛股权投资合伙企业（有限
合伙）持有的上海新江湾城投资发展有限公司 36%的股权。上述事项于 2021 年 7 月 27 日完成工
商变更。此次股权收购完成后，城投控股直接与间接持有新江湾城投资公司 96%股权。（详见公
司公告临 2021-023）
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2.报告期内房地产开发投资情况
单位：万元 币种：人民币
项目规划计容 已竣工面
在建项目/新开工项 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 报告期实
序号 地区 项目 经营业态 建筑面积(平 积(平方 总投资额
目/竣工项目 积(平方米) (平方米) 积(平方米) 际投资额
方米) 米)
新凯三期 C、
1 松江 保障房 竣工项目 229,067 477,140 561,714 - 561,714 328,041 5,956
D 块及底商
韵意、底商 保障房、商
2 松江 竣工项目 229,067 432,435 534,093 - 534,076 273,872 1,769
及集中商业 业
3 黄浦 露香园 商品房 高区竣工，低区在建 79,981 184,383 300,069 59,934 237,339 1,140,912 35,040
洞泾 30-04、
4 松江 保障房 竣工项目 68,089 111,832 147,828 - 148,915 114,288 2,628
34-04
5 松江 南部新城 保障房 竣工项目 88,078 176,156 246,915 247,119 161,555 16,726
6 松江 九亭 保障房 竣工项目 115,501 202,400 256,914 - 256,476 151,960 1,321
7 青浦 朱家角 商品房 一期在建，二期待建 434,855 145,861 280,075 280,075 0 269,876 38,052
九星 10-04
8 闵行 保障房 竣工项目 77,121 152,783 221,978 220,757 224,777 25,886
地块
“湾谷”科
9 杨浦 办公楼 竣工项目 216,449 541,123 742,302 - 756,174 523,674 6,279
技南块
F2F3 竣工；F1C 已转
新江湾城 F
10 杨浦 商品房 让；F1ABD 在建； 238,700 785,348 1,113,024 416,053 518,501 1,371,222 43,574
区尚浦领世
F1E 待建。
黄山 黄山高铁 A-1
11 商品房 在建项目 73,523 127,610 161,875 161,875 0 43,962 7,879
市 地块 I 期
新江湾社区
12 杨浦 租赁住房 在建项目 33,806 84,515 130,008 130,008 0 101,254 8,101
A3-05 地块
新江湾社区
13 杨浦 租赁住房 在建项目 19,085 43,895 66,573 66,573 0 48,217 4,253
E2-02B 地块
浦江镇 G03-
14 闵行 租赁住房 在建项目 44,947 121,358 164,289 164,289 0 115,103 10,612
04 地块
黄山 黄山高铁 A-1
15 商品房 在建项目 40,533 63,587 91,364 91,364 0 23,063 5,085
市 地块 II 期
新农河三号-
16 松江 商品房 在建项目 65,093 78,112 116,890 116,890 0 249,146 11,493
1 地块
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2021 年半年度报告
常州明城荷
17 常州 商品房 在建项目 86,303 189,862 249,694 249,694 0 258,559 57,392
樾府项目
颛桥镇动迁
18 闵行 保障房 在建项目 81,627 163,254 235,038 235,038 0 130,523 16,197
安置房
金山区朱泾
19 金山 镇镇区 B18- 商品房 在建项目 69,550 153,009 213,999 213,999 0 216,667 13,789
03 地块
3.报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预
序 可供出售面 结转面积(平方 报告期末待结转面
地区 项目 经营业态 售）面积 结转收入金额
号 积(平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
1 黄浦 露香园（高区） 商品房、车位 17,295 337 330.97 3,858.70 808
2 黄浦 露香园（低区住宅、样板房） 商品房 34,310 33,671 10,715.07 202,646.52 32,849
3 青浦 徐泾北华新拓展 15-01 保障房等 5,305 240 4,908
4 松江 新凯三期 C、D 块 保障房为主 767 54 2,298
5 青浦 璟云里（一期住宅） 商品房 54,232 48,141 100,756
6 杨浦 科技园（二期） 办公、商铺 88,303 604 1,239.06 4,862.39 605
7 黄山 黄山山海（住宅） 商品房 38,367 12,814 50,870
8 松江 尚云里（住宅） 商品房 34,575 32,778 32,778
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4.报告期内房地产出租情况
单位：万元 币种：人民币
序 出租房地产的建筑面积 是否采用公允价值 租金收入/房地产
地区 项目 经营业态 出租房地产的租金收入 权益比例（%）
号 (平方米) 计量模式 公允价值(%)
1 虹口 城投控股大厦 办公楼 30,656.35 1,450 100 否 不适用
2 松江 松江新凯 商业 7,188.79 103 100 否 不适用
3 黄浦 露香园 商业、服务式公寓 22,755.83 2,095 100 否 不适用
4 杨浦 新江湾城 C4 商业 12,341.32 536 100 否 不适用
5 杨浦 城投宽庭湾谷社区 长租公寓 45,876 2,473 60 否 不适用
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5.报告期内公司财务融资情况
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,777,847.33 4.68 34,705.66
2021 年，公司将在确保财务稳健和资金安全、合规的前提下，通过银行贷款、信托、资产
证券化等多种融资方式，满足公司经营和建设资金需求。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,203,778,873.95 143,895,399.16 1,431.51
营业成本 1,363,961,039.70 41,488,055.85 3,187.60
税金及附加 283,035,378.65 44,054,376.23 542.47
销售费用 18,981,917.88 15,205,925.90 24.83
管理费用 42,015,057.70 42,770,389.59 -1.77
财务费用 297,597,546.01 31,903,226.22 832.81
公允价值变动损益 -46,883,739.79 29,107,547.21 -261.07
投资收益 783,033,216.32 177,655,209.11 340.76
经营活动产生的现金流量净额 -11,278,505,991.46 -5,865,643,701.92 -92.28
投资活动产生的现金流量净额 -744,385,898.47 -135,594,673.62 -448.98
筹资活动产生的现金流量净额 -1,079,268,574.61 6,901,083,926.86 -115.64
营业外支出 91,799,651.67 21,813.26 420,743.34
营业外收入 12,391,614.07 10,656,991.30 16.28
○营业收入变动原因说明：本期营业收入较上年同期增加 205,988.35 万元，主要系公司所属置
地集团露香园项目实现销售所致。
○2 营业成本变动原因说明：本期营业成本较上年同期增加 132,247.30 万元，主要系公司所属置
地集团露香园项目实现销售而相应结转的成本所致。
○财务费用变动原因说明：本期财务费用较上年同期增加 26,569.43 万元，主要系公司本期带
息负债较上年同期增加而增加的利息支出所致。
○营业外支出变动原因说明：本期营业外支出较上年同期增加 9,177.78 万元，主要系公司本期
支付开发合同违约金所致。
○5 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少 541,286.23 万元，主要系
本期房产销售回笼 58 亿、收回拍地保证金 29.92 亿元且支付土地价款 176 亿元，使得经营活动
现流净额较上年同期减少所致。
○6 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少 60,879.12 万元，主要系
公司支付城虹万岸项目公司股权款及本期收到转让联营企业股权款所致。
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○筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期减少 798,035.25 万元，主要系
公司借入借款较上年同期减少 24.42 亿元，归还借款较上年同期增加 52.53 亿元所致。
○8 税金及附加变动原因说明：本期税金及附加较上年同期增加 23,898.10 万元，主要系公司所
属置地集团露香园项目实现销售而相应产生的税金所致。
○公允价值变动损益变动原因说明：本期公允价值变动损益较上年同期减少 7,599.13 万元，主
要系公司所持有的金融资产随证券市场波动而减少所致。
○10 投资收益变动原因说明：本期投资收益较上年同期增加 60,537.80 万元，主要系公司所属置
地集团转让所持有的联营企业股权取得股权转让收益所致。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占利润总 占利润总 占比增
项目 本期发生额 上期发生额
额比例 额比例 减变动
主营业务利润 199,068,399.98 23.26% -31,286,821.42 -16.81% 40.07%
公允价值变动收益 -46,883,739.79 -5.48% 29,107,547.21 15.64% -21.12%
投资收益 783,033,216.32 91.50% 177,655,209.11 95.45% -2.96%
营业外利润 -79,408,037.60 -9.28% 10,635,178.04 5.71% -14.99%
报告期，露香园房产销售收入实现使得本期主营业务利润较上年同期占比增加；由于金融市场波
动使得金融资产公允价值变动损益较上年同期占比减少。具体可参见本节“四、报告期内主要经
营情况\（一）主营业务分析\1 财务报表相关科目变动分析表”。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上年期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上年期末数 占总资产的 较上年期末变
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
货币资金 5,330,760,576.38 7.81 18,426,632,982.88 28.24 -71.07
交易性金融资产 631,108,196.37 0.92 668,753,383.60 1.02 -5.63
应收账款 1,221,205,268.74 1.79 1,705,664,383.29 2.61 -28.40
其他应收款 1,624,306,234.20 2.38 3,972,031,298.81 6.09 -59.11
存货 46,889,721,794.10 68.72 28,597,431,802.17 43.82 63.96
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合同资产 185,058,003.11 0.27 185,058,003.11 0.28 -
其他流动资产 846,573,904.59 1.24 538,726,250.27 0.83 57.14
长期应收款 376,264,140.30 0.58 -100.00
投资性房地产 2,417,700,134.93 3.54 2,453,664,441.71 3.76 -1.47
长期股权投资 6,207,828,878.53 9.10 6,252,238,140.45 9.58 -0.71
固定资产 18,460,122.70 0.03 17,409,007.45 0.03 6.04
使用权资产 9,251,748.32 0.01 100.00
无形资产 46,514,134.80 0.07 23,662,036.02 0.04 96.58
其他非流动资产 739,648,985.71 1.08 100.00
短期借款 7,342,206,830.00 10.76 8,910,100,000.00 13.65 -17.60
合同负债 7,768,467,516.34 11.39 3,671,559,623.62 5.63 111.58
应付账款 3,610,933,014.84 5.29 4,067,135,583.19 6.23 -11.22
其他应付款 3,077,655,332.59 4.51 3,584,576,017.33 5.49 -14.14
应付职工薪酬 6,761,940.36 0.01 49,499,770.23 0.08 -86.34
应交税费 1,080,429,318.11 1.58 1,271,159,854.44 1.95 -15.00
一年内到期的非流
6,063,646,124.49 8.89 5,094,342,891.53 7.81 19.03
动负债
其他流动负债 61,973,831.40 0.09 208,484,385.31 0.32 -70.27
长期借款 9,607,751,851.71 14.08 7,084,215,778.00 10.86 35.62
应付债券 6,468,975,373.00 9.48 7,957,661,068.74 12.19 -18.71
租赁负债 10,342,067.04 0.02 100.00
其他说明
○货币资金较年初减少 1,309,587.24 万元，主要是本期支付土地款所致。
○其他应收款较年初减少 234,772.51 万元，主要是公司收回拍地保证金所致。
○存货较年初增加 1,829,229.00 万元，主要是公司取得露香园二期地块开发项目所致。
○其他流动资产较年初增加 30,784.77 万元，主要是公司房产销售而预缴的税金所致。
○5 长期应收款较年初减少 37,626.41 万元， 依据解释 14 号及相关财政部会计司发布 PPP 项目
合同社会资本方会计处理实施问答等相关规定，江阴项目投资支出增加而相应确认的应收款项转
入“其他非流动资产”所致。
○使用权资产较年初增加 925.17 万元，主要是报告期执行新租赁准则而确认的使用权资产所致。
○无形资产较年初增加 2,285.21 万元，主要是江阴项目投资支出增加而相应确认的无形资产所
致。
○8 其他非流动资产增加 73,964.90 万元，参看第○6 点。
○9 合同负债较年初增加 409,690.79 万元，主要是预收房产销售款增加所致。
○10 应付职工薪酬较年初减少 4,273.78 万元，主要是报告期支付薪酬所致。
○11 其他流动负债较年初减少 14,651.06 万元，主要是报告期结转合同负债中的销项税额所致。
○12 长期借款较年初增加 252,353.61 万元，主要是报告期对外借款增加所致。
○13 租赁负债较年初增加 1,034.21 万元，主要是报告期执行新租赁准则而确认的租赁负债所致。
除上述○—○的资产负债项目外，表中公司所列其他主要资产和负债项目占比及变动率都无较
1 13
大变化。
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2021 年半年度报告
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
具体参见本报告“第十节 财务报告\六、合并财务报表项目注释 58”。
3. 其他说明
√适用 □不适用
主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营 业 收 入 比 上 营业成本比上年 毛 利 率 比 上
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）
年增减（%） 增减（%） 年增减（%）
房地产业
2,172,164,807.69 1,347,330,032.88 37.97 1,621.81 4,359.82 -38.08
务收入
其他 6,503,840.86 4,957,808.29 23.77 3.43 -2.63 4.74
主营业务分行业和分产品情况的说明：
房地产销售业务营业收入和营业成本较上年同期增加系房产项目实现收入并相应结转销售成
本所致；毛利率较上年同期减少系上期结算保障房项目由对方承担的税费使得上期房产成本较本
期减少，因此本期毛利率较上年同期减少。
主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（%）
上海 2,178,668,648.55 1,621.81
合计 2,178,668,648.55 1,621.81
主营业务分地区情况的说明：
上述主营业务以资产所在地为分地区标准。
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期，公司对外投资 121,348.67 万元，较上年同期增加 112,149.76 万元，变动率为
1,219.16%。
企业类 资金 占被投资单
被投资公司的名称 主要业务 投资期限 本期投资金额 累计投资金额
型 来源 位权益比例
无锡诚鼎智慧城市创
合伙企 股权投资、
业股权投资合伙企业 约定期限 自筹 29.6736% 120,000,000.00 300,000,000.00
业 投资管理
（有限合伙）
旧区改造，
自有房屋租
2019 年
赁，房地产
上海城虹万岸建设发 有限公 10 月 23
开发经营， 自筹 80% 1,093,486,707.74 1,093,486,707.74
展有限公司 司 日至不约
市政基础设
定期限
施建设，物
业管理。
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2021 年半年度报告
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
报告期，公司所属置地集团购买上海城虹万岸建设发展有限公司 80%的股权。依据企业会计准则
相关规定，纳入公司合并范围。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
1）持有上市公司股权及资管计划情况
证券代码 证券简称 投资成本 占该公司股权比例（％） 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 会计核算科目 资金来源
600834 申通地铁 9,277,406.64 1.75 97,763,321.37 19,419,312.77 391,720.04 交易性金融资产 自筹
600837 海通证券 450,000,000.00 0.27 404,296,875.00 -47,812,500.00 8,789,062.50 交易性金融资产 自筹
不适用 诺德基金千金 175 号管理资产管理计划（注 1） 150,834,049.50 不适用 129,048,000.00 -9,252,000.00 1,960,000.00 交易性金融资产 自筹
合计 **** 610,111,456.14 / 631,108,196.37 -37,645,187.23 11,140,782.54 / /
注 1：诺德基金千金 175 号管理资产管理计划主要从事 A 股股票的投资。
2）其他非流动金融资产
占该公司
当年增资（减资以
被投资公司的名称 投资成本 股权比例 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 会计核算科目 资金来源
“-”号表示）
（％）
上海诚鼎创盈投资合伙
556,287.00 26.62 6,188,793.06 -571,393.55 其他非流动金融资产 自筹
企业（有限合伙）
弘毅贰零壹伍（上海）
397,117,262.00 11.14 453,210,656.00 10,534,818.00 55,499,044.00 3,496,331.00 其他非流动金融资产 自筹
投资中心（有限合伙）
广州银行股份有限公司 466,668,000.00 1.27 381,851,524.41 -19,201,977.01 16,390,000.00 其他非流动金融资产 自筹
合计 864,341,549.00 / 841,250,973.47 -9,238,552.56 71,889,044.00 3,496,331.00 / /
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2021 年半年度报告
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
报告期，公司所属置地集团完成对所持联营企业上海康州房地产开发有限公司 36%股权的转让，
该事项已经公司第十届董事会第五次会议审议通过，详见公司公告临 2020-035。此次股权转让
取得税后收益约 3.92 亿元。
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2021 年半年度报告
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
币种：人民币 单位：万元
归属于母 报告期对上
归属于母公
公司名称 业务性质 主要产品或服务 投资比例 注册资本 总资产 公司的净 市公司贡献
司的净利润
资产 的净利润
主要子公司
房地产开发、经营，
上海城投（置地）集团有限公司 房地产开发 100% 250,000 3,812,188 650,010 46,748 61,984
物业管理
创业投资、创业投
上海城投控股投资有限公司 股权投资 资管理、投资咨询 100% 125,500 81,357 80,209 1,483 1,483
等业务
房地产开发、经营，
上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发 60% 10,000 375,445 245,073 377 226
物业管理
房地产开发、经营，
上海露香园建设发展有限公司 房地产开发 84.70% 720,000 1,777,450 359,120 -880 -745
物业管理
租赁代理服务、物
上海城投置业经营管理有限公司 物业管理 业管理、酒店管理 100% 3,000 26,789 2,048 -19 -19
等
城市综合配套服务
江阴高新区新城镇开发建设有限公司 城市配套服务 50% 10,000 122,062 32,430 28 16
的开发与运营等
重要参股公司
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2021 年半年度报告
证券经纪；证券投
资咨询；与证券交
易、证券投资活动
有关的财务顾问；
证券承销与保荐；
证券自营；证券资
西部证券股份有限公司 证券业 10.26% 446,958 6,686,593 2,637,240 71,530 7,339
产管理；融资融券；
证券投资基金代
销；为期货公司提
供中间介绍业务；
代销金融产品；股
票期权做市。
房地产开发、经营、
上海黄山合城置业有限公司 房地产开发 25% 2,000 107,108 61,304 29,084 7,271
物业管理
实业投资、投资管
上海电科诚鼎智能产业投资合伙企业
股权投资 理、投资咨询等业 14.29% 7,000 46,275 46,275 18,222 2,603
(有限合伙)
务
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2021 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、竞争风险
房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品牌和规模优势在市
场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化竞争，对自身
的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展的关联度不断
上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业的资源整合和综合运
营能力。
基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，项目整体收益和风
险相对较低。
2、行业风险
房地产行业总体增速放缓，整体市场逐步从增量市场向存量市场转变。自 2018 年政府工作
报告中首次明确提出“房住不炒”以来，中央政府对房地产行业已逐步建立健全长效的管控机
制，2020 年下半年至今房地产调控政策层层加码，供需两端持续结构性收缩。短期内监管导向
预计不会发生明显变化，但相关政策会随着市场的变化而不断调整，可能会对公司的经营策略产
生一定影响。
另外租赁住宅业务具有持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、管理范围广
等特质，也对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制提出了更高的要求。
3、市场波动风险
公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的或相关行业价格水
平变化而变化。
4、突发风险
近期德尔塔变种毒株的出现，使得疫情发展的不确定性进一步增加，地区防控防疫强度和力
度也随之持续加强，可能会对公司经营产生一定影响，包括但不限于土地获取、开工建设、营销
推广、销售运营等。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用
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第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
的查询索引 披露日期
详见《上海城投控股股
2021 年 6 月 上海证券交易所网站 2021 年 6 月 份有限公司 2020 年年
2020 年年度股东大会
25 日 www.sse.com.cn 26 日 度股东大会决议公告》
2021-019
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
陈晓波 董事长 选举
戴光铭 董事长 离任
张辰 总裁 聘任
陈晓波 总裁 离任
任志坚 副总裁 聘任
俞有勤 副总裁 聘任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2021 年 6 月 25 日召开第十届董事会第十二次会议，会议选举陈晓波先生担任公司董事
长，免去戴光铭先生的公司董事长职务，免去陈晓波先生的公司总裁职务，同意聘任张辰先生担
任公司总裁，任志坚先生、俞有勤先生担任公司副总裁。（详见公司公告临 2021-020）
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数(元)（含税） 不适用
每 10 股转增数（股） 不适用
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
不适用
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
每日最高
关联方 关联关系 存款利率范围 期初余额 本期发生额 期末余额
存款限额
上海城投集团财 同受一方 0.35%/
不适用 13,048,465,719.79 -12,415,650,739.33 632,814,980.46
务有限公司 控制 1.61%
合计 / / / 13,048,465,719.79 -12,415,650,739.33 632,814,980.46
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2. 贷款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联关 贷款利率范
关联方 贷款额度 期初余额 本期发生额 期末余额
系 围
上海城投集
同受一
团财务有限 300,000,000 LPR+0.425% 8,750,000.00 33,830,000.00 42,580,000.00
方控制
公司
合计 / / / 8,750,000.00 33,830,000.00 42,580,000.00
3. 授信业务或其他金融业务
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
关联方 关联关系 业务类型 总额 实际发生额
上海城投集团财务有限公
同受一方控制 授信 3 0.4258
司
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担 担保
方与 担保 是否
日期 担保 保 主债 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到 务情 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 期 况 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 日 完毕
系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子
93,188.85
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
93,719.55
子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B） 149,400.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 243,119.55
担保总额占公司净资产的比例(%) 12.13
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
145,800.00
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 145,800.00
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
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2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截止报告期末普通股股东总数(户) 79,572
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
质押、标记
持有有限
股东名称 比例 或冻结情况
报告期内增减 期末持股数量 售条件股 股东性质
（全称） (%) 股份
份数量 数量
状态
上海城投（集
0 1,175,318,599 46.46 0 无 国有法人
团）有限公司
弘毅（上海）股
权投资基金中心 0 160,614,847 6.35 0 无 其他
（有限合伙）
中国证券金融股
-32,654,398 81,284,740 3.21 0 无 其他
份有限公司
陈火林 0 49,404,864 1.95 0 无 其他
黄燕 -20,364,908 29,239,700 1.16 0 无 其他
中央汇金资产管
0 22,920,855 0.91 0 无 其他
理有限责任公司
徐宏亮 0 21,826,968 0.86 0 无 其他
中国工商银行股
份有限公司－中
证上海国企交易 -2,015,500 17,635,768 0.70 0 无 其他
型开放式指数证
券投资基金
戴思元 -1,040,000 17,156,657 0.68 0 无 其他
徐亚运 -4,833,480 16,430,000 0.65 0 无 其他
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
上海城投（集团）有限公司 1,175,318,599 人民币普通股 1,175,318,599
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2021 年半年度报告
弘毅（上海）股权投资基金中心
160,614,847 人民币普通股 160,614,847
（有限合伙）
中国证券金融股份有限公司 81,284,740 人民币普通股 81,284,740
陈火林 49,404,864 人民币普通股 49,404,864
黄燕 29,239,700 人民币普通股 29,239,700
中央汇金资产管理有限责任公司 22,920,855 人民币普通股 22,920,855
徐宏亮 21,826,968 人民币普通股 21,826,968
中国工商银行股份有限公司－中证
上海国企交易型开放式指数证券投 17,635,768 人民币普通股 17,635,768
资基金
戴思元 17,156,657 人民币普通股 17,156,657
徐亚运 16,430,000 人民币普通股 16,430,000
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券
□适用 √不适用
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：元 币种：人民币
投资者适 是否存在终
还本付 交易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 利率（%） 交易场所 当性安排 止上市交易
息方式 机制
（如有） 的风险
中国银行
15 沪城 15 沪城控 单利按
101575003 2015/4/22 2015/4/22 2022/4/21 1,497,147,011.73 5.25 间市场交 不适用 公开 否
控 MTN001 MTN001 年付息
易商协会
中国银行
19 沪城控 19 沪城控 单利按
101900542 2019/4/15 2019/4/15 2024/4/14 2,485,387,545.39 4.53 间市场交 不适用 公开 否
MTN001 MTN001 年付息
易商协会
债权融资
北京金融
计划（3 单利按 非公
2020/7/30 2020/7/30 2023/7/29 994,185,366.53 4.15 资产交易 不适用 否
年期） 年付息 开
所
(一期）
债权融资
北京金融
计划（3 单利按 非公
2020/8/27 2020/8/27 2023/8/26 1,490,972,898.77 4.15 资产交易 不适用 否
年期） 年付息 开
所
（二期）
债权融资
北京金融
计划（3 单利按 非公
2020/10/14 2020/10/14 2023/10/13 498,429,562.31 4.15 资产交易 不适用 否
年期） 年付息 开
所
（三期）
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2021 年半年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
4. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
5. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 主要会计数据和财务指标
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
第十节 财务报告
一、财务报表
合并资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位： 上海城投控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 六、1 5,330,760,576.38 18,426,632,982.88
交易性金融资产 六、2 631,108,196.37 668,753,383.60
应收账款 六、3 1,221,205,268.74 1,705,664,383.29
预付款项 六、4 674,775,996.34 605,831,974.95
其他应收款 六、5 1,624,306,234.20 3,972,031,298.81
其中：应收利息 六、5 29,241,575.03 29,241,575.03
应收股利 六、5 11,140,782.54
存货 六、6 46,889,721,794.10 28,597,431,802.17
合同资产 六、7 185,058,003.11 185,058,003.11
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 六、8 846,573,904.59 538,726,250.27
流动资产合计 57,403,509,973.83 54,700,130,079.08
非流动资产：
六、 376,264,140.30
长期应收款
10
长期股权投资 6,207,828,878.53 6,252,238,140.45
六、 2,188,436.00
其他权益工具投资 2,188,436.00
11
六、 841,250,973.47
其他非流动金融资产 846,993,195.03
12
六、 2,417,700,134.93
投资性房地产 2,453,664,441.71
13
六、 18,460,122.70
固定资产 17,409,007.45
14
六、 9,251,748.32
使用权资产
15
六、 46,514,134.80 23,662,036.02
无形资产
16
六、 190,722.89
长期待摊费用 255,911.70
17
六、 546,286,726.69
递延所得税资产 585,179,195.68
18
六、 739,648,985.71
其他非流动资产
19
非流动资产合计 10,829,320,864.04 10,557,854,504.34
资产总计 68,232,830,837.87 65,257,984,583.42
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2021 年半年度报告
流动负债：
六、 7,342,206,830.00 8,910,100,000.00
短期借款
20
六、 3,610,933,014.84 4,067,135,583.19
应付账款
21
六、
预收款项
22
六、 7,768,467,516.34 3,671,559,623.62
合同负债
23
六、 6,761,940.36
应付职工薪酬 49,499,770.23
24
六、 1,080,429,318.11
应交税费 1,271,159,854.44
25
六、 3,077,655,332.59
其他应付款 3,584,576,017.33
26
六、 181,728,112.62
其中：应付利息 204,790,549.19
26
六、 241,823,083.35
应付股利 9,102,125.02
26
六、 6,063,646,124.49
一年内到期的非流动负债 5,094,342,891.53
27
六、 61,973,831.40
其他流动负债 208,484,385.31
28
流动负债合计 29,012,073,908.13 26,856,858,125.65
非流动负债：
六、 9,607,751,851.71
长期借款 7,084,215,778.00
29
六、 6,468,975,373.00
应付债券 7,957,661,068.74
30
六、 10,342,067.04
租赁负债
31
六、 16,094,872.06 16,660,440.40
长期应付款
32
六、 540,874,306.25 551,316,392.47
预计负债
33
六、 72,162,670.00
递延收益 72,162,670.00
34
六、 318,694,172.72
递延所得税负债 320,921,111.08
18
六、
其他非流动负债
35
非流动负债合计 17,034,895,312.78 16,002,937,460.69
负债合计 46,046,969,220.91 42,859,795,586.34
所有者权益（或股东权益）：
六、 2,529,575,634.00
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00
36
六、
资本公积 1,617,882,345.86 2,711,369,053.60
37
减：库存股
36 / 142
2021 年半年度报告
六、
其他综合收益 13,402,173.74 15,348,444.69
38
六、
盈余公积 2,400,127,912.21 2,400,127,912.21
39
六、
未分配利润 13,480,144,182.62 13,132,602,059.61
40
归属于母公司所有者权益（或股东
20,041,132,248.43 20,789,023,104.11
权益）合计
少数股东权益 2,144,729,368.53 1,609,165,892.97
所有者权益（或股东权益）合计 22,185,861,616.96 22,398,188,997.08
负债和所有者权益（或股东权
68,232,830,837.87 65,257,984,583.42
益）总计
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
母公司资产负债表
2021 年 6 月 30 日
编制单位：上海城投控股股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,897,774,639.77 16,886,764,849.81
交易性金融资产 502,060,196.37 530,453,383.60
应收账款 十五、1 207,585.42
应收款项融资
预付款项 4,101,854.07 4,177,672.56
其他应收款 十五、2 10,989,129,906.41 6,889,290,925.10
其中：应收利息 十五、2 85,895,793.24 15,769,649.56
应收股利 十五、2 9,180,782.54
存货
合同资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 110,373.73 172,882.53
流动资产合计 13,393,384,555.77 24,310,859,713.60
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资 十五、3 13,353,633,016.55 10,144,145,344.15
其他权益工具投资 1,878,436.00 1,878,436.00
其他非流动金融资产 841,250,973.47 846,993,195.03
投资性房地产
固定资产 7,753,317.78 7,957,350.41
使用权资产 30,832,173.88
长期待摊费用 190,722.89 255,911.63
递延所得税资产 24,070,285.07 14,429,671.51
其他非流动资产 8,052,400,000.00 1,505,000,000.00
非流动资产合计 22,312,008,925.64 12,520,659,908.73
资产总计 35,705,393,481.41 36,831,519,622.33
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2021 年半年度报告
流动负债：
短期借款 6,900,000,000.00 8,490,000,000.00
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 2,968,200.72 13,232,812.90
应交税费 23,221,947.38 152,135,638.99
其他应付款 920,970,960.92 1,721,545,027.77
其中：应付利息 151,966,096.27 193,634,318.69
应付股利 241,823,083.35 9,102,125.02
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 4,796,147,011.73 3,500,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 12,643,308,120.75 13,876,913,479.66
非流动负债：
长期借款 1,800,000,000.00
应付债券 5,168,975,373.00 6,657,661,068.74
租赁负债 31,180,369.03
长期应付款
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 7,000,155,742.03 6,657,661,068.74
负债合计 19,643,463,862.78 20,534,574,548.40
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 2,425,916,746.96 2,425,916,746.96
减：库存股
其他综合收益 13,402,173.74 15,348,444.69
盈余公积 2,056,889,807.37 2,056,889,807.37
未分配利润 9,036,145,256.56 9,269,214,440.91
所有者权益（或股东权益）
16,061,929,618.63 16,296,945,073.93
合计
负债和所有者权益（或股东
35,705,393,481.41 36,831,519,622.33
权益）总计
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
合并利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业总收入 六、41 2,203,778,873.95 143,895,399.16
其中：营业收入 六、41 2,203,778,873.95 143,895,399.16
二、营业总成本 2,005,590,939.94 175,421,973.79
其中：营业成本 六、41 1,363,961,039.70 41,488,055.85
税金及附加 六、42 283,035,378.65 44,054,376.23
销售费用 六、43 18,981,917.88 15,205,925.90
管理费用 六、44 42,015,057.70 42,770,389.59
财务费用 六、45 297,597,546.01 31,903,226.22
其中：利息费用 362,447,063.19 45,497,019.84
利息收入 75,625,085.71 15,104,954.86
加：其他收益 六、46 183,223.17 190,274.12
投资收益（损失以“－”号 六、47
783,033,216.32 177,655,209.11
填列）
其中：对联营企业和合营企
176,646,696.44 133,853,035.00
业的投资收益
公允价值变动收益（损失以 六、48
-46,883,739.79 29,107,547.21
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 六、49
747,525.20 49,479.09
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 六、52
-50,282.40
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填
935,217,876.51 175,475,934.90
列）
加：营业外收入 六、50 12,391,614.07 10,656,991.30
减：营业外支出 六、51 91,799,651.67 21,813.26
四、利润总额（亏损总额以“－”
855,809,838.91 186,111,112.94
号填列）
减：所得税费用 六、53 278,783,282.01 45,298,541.69
五、净利润（净亏损以“－”号填
577,026,556.90 140,812,571.25
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以
577,026,556.90 140,812,571.25
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润
580,263,081.34 141,801,299.13
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以
-3,236,524.44 -988,727.88
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -1,946,270.95 1,624,136.74
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2021 年半年度报告
（一）归属母公司所有者的其他
-1,946,270.95 1,624,136.74
综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他综
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综合
-1,946,270.95 1,624,136.74
收益
（1）权益法下可转损益的其他综 六、54
-1,946,270.95 1,624,136.74
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 575,080,285.95 142,436,707.99
（一）归属于母公司所有者的综
578,316,810.39 143,425,435.87
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
-3,236,524.44 -988,727.88
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.23 0.06
（二）稀释每股收益(元/股) 0.23 0.06
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-2,096.70 元, 上期被合
并方实现的净利润为： 936,656.66 元。
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
母公司利润表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021 年半年度 2020 年半年度
一、营业收入 十五、4 190,445.34 651,712.94
减：营业成本 十五、4 41,086.86 156,521.10
税金及附加 十五、6 2,492,760.97 1,589,645.29
销售费用 - -
管理费用 17,218,805.62 16,089,799.95
财务费用 395,591,301.57 171,356,892.18
其中：利息费用 414,371,913.44 176,133,279.55
利息收入 29,431,025.05 5,031,156.19
加：其他收益 95,722.44
投资收益（损失以“－” 十五、5
436,722,030.17 371,639,344.61
号填列）
其中：对联营企业和合营
77,620,660.84 102,674,671.94
企业的投资收益
公允价值变动收益（损失
-37,631,739.79 53,207,547.21
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以
-930,714.48 85,625.68
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-16,898,211.34 236,391,371.92
列）
加：营业外收入 10,814,500.00 10,359,469.10
减：营业外支出 9,339.75
三、利润总额（亏损总额以“－”
-6,093,051.09 246,750,841.02
号填列）
减：所得税费用 -5,744,825.07 31,622,375.19
四、净利润（净亏损以“－”号填
-348,226.02 215,128,465.83
列）
（一）持续经营净利润（净亏
-348,226.02 215,128,465.83
损以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏
损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 -1,946,270.95 1,624,136.74
（一）不能重分类进损益的其
他综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
值变动
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2021 年半年度报告
4.企业自身信用风险公允价
值变动
（二）将重分类进损益的其他
-1,946,270.95 1,624,136.74
综合收益
1.权益法下可转损益的其他
-1,946,270.95 1,624,136.74
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准
备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -2,294,496.97 216,752,602.57
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
合并现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,985,912,034.32 292,793,995.70
收到的税费返还 5,023,617.92
收到其他与经营活动有关的现金 六、55 3,308,838,675.79 426,092,633.04
经营活动现金流入小计 9,299,774,328.03 718,886,628.74
购买商品、接受劳务支付的现金 19,087,840,025.62 5,804,021,647.04
支付给职工及为职工支付的现金 85,353,457.70 66,259,872.72
支付的各项税费 1,045,487,362.28 320,640,729.37
支付其他与经营活动有关的现金 六、55 359,599,473.89 393,608,081.53
经营活动现金流出小计 20,578,280,319.49 6,584,530,330.66
经营活动产生的现金流量净额 -11,278,505,991.46 -5,865,643,701.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 270,201,700.00 46,841,290.00
取得投资收益收到的现金 121,520,586.49 142,460,185.54
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
3,120.00
收回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 六、55 101,475,224.84 8,500,000.00
投资活动现金流入小计 493,200,631.33 197,801,475.54
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
24,036,629.32 157,407,078.16
支付的现金
投资支付的现金 120,000,000.00 91,989,071.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
1,093,486,707.74
额
支付其他与投资活动有关的现金 六、55 63,192.74 84,000,000.00
投资活动现金流出小计 1,237,586,529.80 333,396,149.16
投资活动产生的现金流量净额 -744,385,898.47 -135,594,673.62
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 28,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现
28,000,000.00
金
取得借款收到的现金 7,251,074,903.71 9,692,637,498.69
收到其他与筹资活动有关的现金 -
筹资活动现金流入小计 7,279,074,903.71 9,692,637,498.69
偿还债务支付的现金 7,578,975,778.77 2,326,037,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 728,343,498.39 442,535,251.83
其中：子公司支付给少数股东的股利、利
40,000,000.00
润
支付其他与筹资活动有关的现金 六、55 51,024,201.16 22,981,320.00
筹资活动现金流出小计 8,358,343,478.32 2,791,553,571.83
筹资活动产生的现金流量净额 -1,079,268,574.61 6,901,083,926.86
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -13,102,160,464.54 899,845,551.32
加：期初现金及现金等价物余额 18,317,756,981.65 4,274,746,304.91
六、期末现金及现金等价物余额 5,215,596,517.11 5,174,591,856.23
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
母公司现金流量表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年半年度 2020年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 710,367.11
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 7,443,915,613.87 24,274,744.48
经营活动现金流入小计 7,443,915,613.87 24,985,111.59
购买商品、接受劳务支付的现金 14,908,496,420.00 683,000.00
支付给职工及为职工支付的现金 19,096,247.45 17,221,413.58
支付的各项税费 151,146,777.93 139,057,687.04
支付其他与经营活动有关的现金 5,998,635.67 30,768,090.93
经营活动现金流出小计 15,084,738,081.05 187,730,191.55
经营活动产生的现金流量净额 -7,640,822,467.18 -162,745,079.96
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 5,234,615,986.00 596,841,290.00
取得投资收益收到的现金 341,858,419.21 340,953,130.96
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
2,350.00
回的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 5,576,476,755.21 937,794,420.96
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
500,248.94 163,479.00
付的现金
投资支付的现金 11,909,400,000.00 1,291,989,071.00
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 11,909,900,248.94 1,292,152,550.00
投资活动产生的现金流量净额 -6,333,423,493.73 -354,358,129.04
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 5,910,000,000.00 3,500,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 1,950,000,000.00 40,000,000.00
筹资活动现金流入小计 7,860,000,000.00 3,540,000,000.00
偿还债务支付的现金 5,901,000,000.00 1,980,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 439,695,834.03 266,206,524.54
支付其他与筹资活动有关的现金 2,534,048,415.10 87,256,720.00
筹资活动现金流出小计 8,874,744,249.13 2,333,463,244.54
筹资活动产生的现金流量净额 -1,014,744,249.13 1,206,536,755.46
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -14,988,990,210.04 689,433,546.46
加：期初现金及现金等价物余额 16,850,764,849.81 1,974,502,230.59
六、期末现金及现金等价物余额 1,861,774,639.77 2,663,935,777.05
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股
资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本)
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 1,873,449,053.60 15,348,444.69 2,400,019,220.75 13,131,596,114.96 19,949,988,468.00 1,399,407,233.94 21,349,395,701.94
加：会计政策变更
同一控制下企业合并 837,920,000.00 108,691.46 1,005,944.65 839,034,636.11 209,758,659.03 1,048,793,295.14
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,711,369,053.60 15,348,444.69 2,400,127,912.21 13,132,602,059.61 20,789,023,104.11 1,609,165,892.97 22,398,188,997.08
三、本期增减变动金额（减少
- -1,093,486,707.74 -1,946,270.95 - 347,542,123.01 -747,890,855.68 535,563,475.56 -212,327,380.12
以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,946,270.95 580,263,081.34 578,316,810.39 -3,236,524.44 575,080,285.95
（二）所有者投入和减少资本 578,800,000.00 578,800,000.00
1．所有者投入的普通股 578,800,000.00 578,800,000.00
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -232,720,958.33 -232,720,958.33 -40,000,000.00 -272,720,958.33
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
-232,720,958.33 -232,720,958.33 -40,000,000.00 -272,720,958.33
配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他综合收益结转留存收
益
5．其他
（五）其他 -1,093,486,707.74 -1,093,486,707.74 -1,093,486,707.74
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,617,882,345.86 13,402,173.74 2,400,127,912.21 13,480,144,182.62 20,041,132,248.43 2,144,729,368.53 22,185,861,616.96
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2021 年半年度报告
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 1,808,276,815.95 9,945,560.81 2,345,750,522.08 12,598,303,536.45 19,291,852,069.29 1,202,213,559.20 20,494,065,628.49
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并 837,920,000.00 27,721.48 837,947,721.48 209,486,930.37 1,047,434,651.85
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,646,196,815.95 9,945,560.81 2,345,750,522.08 12,598,331,257.93 20,129,799,790.77 1,411,700,489.57 21,541,500,280.34
三、本期增减变动金额（减少以
- - 1,624,136.74 - -40,328,146.52 -38,704,009.78 -988,727.88 -39,692,737.66
“－”号填列）
（一）综合收益总额 1,624,136.74 141,801,299.13 143,425,435.87 -988,727.88 142,436,707.99
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配 -182,129,445.65 -182,129,445.65 -182,129,445.65
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -182,129,445.65 -182,129,445.65 -182,129,445.65
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他综合收益结转留存收益
5．其他
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,646,196,815.95 11,569,697.55 2,345,750,522.08 12,558,003,111.41 20,091,095,780.99 1,410,711,761.69 21,501,807,542.68
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监: 邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2021 年半年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 2,425,916,746.96 15,348,444.69 2,056,889,807.37 9,269,214,440.91 16,296,945,073.93
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,425,916,746.96 15,348,444.69 2,056,889,807.37 9,269,214,440.91 16,296,945,073.93
三、本期增减变动金额（减少以
-1,946,270.95 -233,069,184.35 -235,015,455.30
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -1,946,270.95 -348,226.02 -2,294,496.97
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -232,720,958.33 -232,720,958.33
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -232,720,958.33 -232,720,958.33
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,425,916,746.96 13,402,173.74 2,056,889,807.37 9,036,145,256.56 16,061,929,618.63
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2021 年半年度报告
2020 年半年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年期末余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 9,945,560.81 2,002,621,108.70 8,962,925,598.57 15,863,307,411.39
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 9,945,560.81 2,002,621,108.70 8,962,925,598.57 15,863,307,411.39
三、本期增减变动金额（减少以
1,624,136.74 32,999,020.18 34,623,156.92
“－”号填列）
（一）综合收益总额 1,624,136.74 215,128,465.83 216,752,602.57
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 -182,129,445.65 -182,129,445.65
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -182,129,445.65 -182,129,445.65
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,358,239,509.31 11,569,697.55 2,002,621,108.70 8,995,924,618.75 15,897,930,568.31
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监:邓莹 会计机构负责人：唐啸戈
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2021 年半年度报告
二、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海城投控股股份有限公司(“本公司”)是一家在中华人民共和国上海市注册的股份有限公司，
于 1992 年 7 月 21 日经上海市建设委员会“沪建经(92)第 657 号”文批准，由上海市自来水公司
水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业，并经上海市工商行政管理局核准
登记，企业法人营业执照注册号：91310000132207927C。本公司所发行人民币普通股 A 股股票于
1993 年 5 月 18 日在上海证券交易所上市交易。总部地址为中华人民共和国上海市吴淞路 130
号。
根据本公司于 2015 年 6 月 18 日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换股吸
收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》，本公司以换股方式吸收
合并上海阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”)，并于合并实施后以存续方式实施分立(以下简
称“本次交易”或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准上海城投
控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》(证监许可
[2016]2368 号)核准。于 2017 年 2 月 22 日，上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本公
司分立。本公司总股本减少 702,543,884 股，变更为 2,529,575,634 股。
于 2021 年 6 月 30 日，本公司注册资本为人民币 2,529,575,634.00 元，股本总数 2,529,575,634
股。本公司股票面值为每股人民币 1 元。
上海城投(集团)有限公司(以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营范围包括：工程技术咨询服务，房地产开发、经
营，物业管理，工程、建设监理；实业投资、原水供应、自来水开发、污水治理，污水处理及输
送，给排水设施运营、维修，给排水工程建设，机电设备制造与安装，技术开发咨询及服务，饮
用水及设备，饮用水工程安装及咨询服务。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并范围的主要子公司详见“第十节 财务报告\八、在其他主体中的权益\1、在子公司
中的权益”；本年度新纳入合并范围的子公司以及本年度不再纳入合并范围的子公司详见“第十
节 财务报告\七、合并范围的变更”。
三、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中国证券监督管理委员会《公
开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
四、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
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2021 年半年度报告
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在应收款项及合同资产的预期
信用损失的计量、存货的计价方法、固定资产折旧、投资性房地产的计量模式、收入的确认时点
等相关会计处理。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
除房地产行业以外，本集团经营业务的营业周期一般不超过 12 个月。房地产业务的营业周期从
房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情况确定。
3. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。本财务报表以人民币列示。
4. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
(a) 同一控制下的企业合并
本集团支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量，如被合并方是最终控制方以前年
度从第三方收购来的，则以被合并方的资产、负债(包括最终控制方收购被合并方而形成的商
誉)在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础。本集团取得的净资产账面价值与支付的
合并对价账面价值的差额，调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的，调
整留存收益。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权
益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
(b) 非同一控制下的企业合并
本集团发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为企业
合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证
券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
5. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停
止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控制之
日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会
计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公
司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东权
益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东损
益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项下单
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2021 年半年度报告
独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的
份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全
额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，按
本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。子公
司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于
母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本集团为会计主体与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的
角度对该交易予以调整。
6. 现金及现金等价物的确定标准
现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于
转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
7. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。
于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合借款
费用资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他
汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资产负债表日采用交易发
生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。
8. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为
金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产或金融负债。
(a) 金融资产
(i)分类和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：
(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认
金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照
预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下三种
方式进行计量：
以摊余成本计量：
本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同
现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本
金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融
资产主要包括货币资金、应收账款和其他应收款等。本集团将自资产负债表日起一年内(含一年)
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2021 年半年度报告
到期的债权投资和长期应收款，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一年)
的债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益：
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。此类金融资产按照公允价值计量且其变
动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期
损益。此类金融资产主要包括应收款项融资、其他债权投资等。本集团将自资产负债表日起一年
内(含一年)到期的其他债权投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在一年内(含一
年)的其他债权投资列示为其他流动资产。
以公允价值计量且其变动计入当期损益：
本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债
务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益。在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会
计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。自资产负债
表日起超过一年到期且预期持有超过一年的，列示为其他非流动金融资产，其余列示为交易性金
融资产。
权益工具
本集团将对其没有控制、共同控制和重大影响的权益工具投资按照公允价值计量且其变动计
入当期损益，列示为交易性金融资产；自资产负债表日起预期持有超过一年的，列示为其他非流
动金融资产。
此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产，列示为其他权益工具投资。该类金融资产的相关股利收入计入当期损益。
(ii) 减值
本集团对于以摊余成本计量的金融资产及合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备。
本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
于每个资产负债表日，本集团对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。
金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来 12 个月内的预
期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，
处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确
认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并
未显著增加，按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
本集团对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准
备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计
提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
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2021 年半年度报告
对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款和合同资产，无论是否存在重大
融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应
收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据和计提方法如下：
应收账款组合 1 应收政府单位款项
应收账款组合 2 应收租金
应收账款组合 3 应收关联方款项
应收账款组合 4 应收其他款项
其他应收款组合 1 其他应收关联方款项
其他应收款组合 2 其他应收代垫款项
其他应收款组合 3 其他应收押金保证金
其他应收款组合 4 其他应收其他款项
对于划分为组合的应收账款和因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收票据和应收
款项融资，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收
账款逾期天数与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。除此以外的应收款项融
资和划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状
况的预测，通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损
失。
本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。
(iii) 终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终
止；(2)该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入
方；(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
其他权益工具投资终止确认时，其账面价值与收到的对价以及原直接计入其他综合收益的公
允价值变动累计额之和的差额，计入留存收益；其余金融资产终止确认时，其账面价值与收到的
对价以及原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额，计入当期损益。
(b) 金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债。
本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、借款及
应付债券等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率
法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表
日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的
部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
(c) 金融工具的公允价值确定
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，
采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据
和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债
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2021 年半年度报告
特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取
得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。
9. 存货
√适用 □不适用
(a) 分类
存货主要包括在建或已建成的待售物业(即：开发成本和开发产品)，以及外购商品房等，按成本
与可变现净值孰低计量。
开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本集团将购入且用于商品房开发的土地使用
权，作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆迁安
置或出售为目的之物业。
(b) 发出存货的计价方法
存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资本化
的借款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物业间
按建筑面积比例分摊核算。
(c) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估
计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
(d) 本集团的存货盘存制度采用永续盘存制。
10. 持有待售及终止经营
√适用 □不适用
同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售：(一)根据类似交易中出售此类资
产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(二)本集团已与其他方签订具有法律约束力的
出售协议且已取得相关批准，预计出售将在一年内完成。
符合持有待售条件的非流动资产(不包括金融资产、以公允价值计量的投资性房地产以及递延
所得税资产)，以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低的金额计量，公允价值减去处置
费用低于原账面价值的金额，确认为资产减值损失。
被划分为持有待售的非流动资产和处置组中的资产和负债，分类为流动资产和流动负债，并
在资产负债表中单独列示。
终止经营为满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被处置或划归
为持有待售类别：(一)该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；(二)该组
成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部
分；(三)该组成部分是专为转售而取得的子公司。
利润表中列示的终止经营净利润包括其经营损益和处置损益。
11. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联营企业的长期
股权投资。
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子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位。合营企业为本集团通过单独主体达成，能
够与其他方实施共同控制，且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利
的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有重大影响的被投资单位。
对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按
权益法调整后进行合并；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。
(a) 投资成本确定
同一控制下企业合并形成的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控
制方合并财务报表中的账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并形成的长期股权投
资，按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资，以支付现金取得的长期股权投资，按
照实际支付的购买价款作为初始投资成本；以发行权益性证券取得的长期股权投资，按发行权益
性证券的公允价值确认为初始投资成本。
(b) 后续计量及损益确认方法
采用成本法核算的长期股权投资，按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利
或利润，确认为投资收益计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，以初始投资成本作为长期股权投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资成本。
采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认
当期投资损益。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，但本集团负有承担额外损失义务且符合预计负债
确认条件的，继续确认预计将承担的损失金额。被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配
以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。被投资单位分派的
利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。本
集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股比例计算归属于本集团的部分，予以抵销，
在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发生的内部交易损失，其中属于资产减值损失的
部分，相应的未实现损失不予抵销。
(c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据
控制是指拥有对被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且
有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。
共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过本集
团及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策。
重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。
(d) 长期股权投资减值
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时，账面价值
减记至可收回金额。
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12. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
投资性房地产包括已出租的土地使用权和以出租为目的的建筑物，以及正在建造或开发过程中将
来用于出租的建筑物，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利
益很可能流入本集团且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入
当期损益。
本集团采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物
和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧(摊销)率列示
如下：
项目 预计使用寿命 预计净残值率 年折旧(摊销)率
房屋装修 10 年 0% 10.00%
房屋及建筑物 40 年 5% 2.38%
土地使用权 50 年 0% 2.00%
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资
产，基于转换当日投资性房地产的账面价值确定固定资产和无形资产的账面价值。自用房地产的
用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地
产。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧(摊销)方法于每年年度终了进行复核并作适
当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该
项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费
后计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
13. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产包括房屋及建筑物、运输工具、办公及其他设备等。
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本集团、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或
新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量
时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时
计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5% 2.38%至 4.75%
运输工具 直线法 5-10 5% 9.50%至 19.00%
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办公及其他设备 直线法 3-10 5% 9.50%至 1.67%
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提
了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折
旧额。
对固定资产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(3).当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
(4).固定资产的处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定
资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(5).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
14. 借款费用
√适用 □不适用
本集团发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之资产的借
款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经
开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的资产达到预定可使用状态时停止资本化，其
后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且中断时间连续超过
3 个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新开始。
对于为购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去
尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专
门借款借款费用的资本化金额。
对于为购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资
本支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费用的资本化
金额。实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始
确认金额所使用的利率。
15. 使用权资产
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
本集团对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
1.租赁负债的初始计量金额；
2.在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关
金额；
3.发生的初始直接费用；
4.为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预
计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存货》。
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本集团按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则不会
发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
16. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产指特许经营权，以成本计量。
特许经营权
本集团采用建设经营移交方式(BOT)，参与公共基础设施业务，本集团从国家行政部门获
取公共基础设施项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，本集
团需要将有关基础设施移交还国家行政部门。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
17. 长期资产减值
√适用 □不适用
固定资产、使用寿命有限的无形资产以成本模式计量的投资性房地产，对子公司、合营企业、联
营企业的长期股权投资及长期待摊费用等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减
值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损
失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之
间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进
行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的
最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象，至少每年进行减值测试。减值测试时，
商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明
包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组
合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
18. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用包括长租公寓的装修支出及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限
在一年以上的各项费用，按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的净额列
示。
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19. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包括
短期薪酬和离职后福利等。
短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、工伤保险费、生育保险费、
住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。设定提存计划是本集团向独立的
基金缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定提存
计划以外的离职后福利计划。于报告期内，本集团的离职后福利主要是为员工缴纳的基本养老保
险和失业保险，均属于设定提存计划。
基本养老保险
本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险。本集团以当地规定
的社会基本养老保险缴纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险费。
职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休员工支付社会基本养老金。本集团在职工
提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
(3)、辞退福利的会计处理方法
□适用 √不适用
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
20. 租赁负债
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期租赁
和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
1.固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
2.取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比
率确定；
3.购买选择权的行权价格，前提是本集团合理确定将行使该选择权；
4.行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权；
5.根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。
在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率
的，本集团采用增量借款利率作为折现率。
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21. 预计负债
√适用 □不适用
因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务，当履行该义务很可能导致经济利益的流出，且其
金额能够可靠计量时，确认为预计负债。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑与或有事项有
关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流
出进行折现后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面价值的
增加金额，确认为利息费用。
于资产负债表日，对预计负债的账面价值进行复核并作适当调整，以反映当前的最佳估计数。
22. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交
易价格计量收入。
交易价格是本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的
款项。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额。
(a) 房地产销售收入
销售房地产开发产品或外购商品房的收入在房产完工并验收合格，签订具有法律约束力的销
售合同，将开发产品或外购商品房的控制权转移给购买方时，确认销售收入。
本集团房地产销售收入主要来源于商品房和保障房(主要包括配套商品房和经济适用房)的销
售。商品房和经济适用房销售收入于业主确认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动
迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。
(b) 提供劳务
本集团对外提供的劳务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入。其中，已完成劳务的
进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本集团对已完成劳务的
进度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确
认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合
同负债。本集团对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本集团为提供工程建造劳务而发生的成本，确
认为合同履约成本，并在确认收入时，按照履约进度结转计入主营业务成本。本集团将为获取
劳务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成
本，在其发生时计入当期损益；对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本集团按照相关合
同下与确认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务
预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，本集团对超出的部分计提减值准备，确
认为资产减值损失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债。于资产负债表日，本
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集团对于合同履约成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备
后的净额，分别列示为存货和其他非流动资产；对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取
得成本，以减去相关资产减值准备后的净额，列示为其他非流动资产。
(c) 建设、运营及移交合同
本集团采用建设经营移交方式(BOT)，参与公共基础设施业务。本集团从国家行政部门获取公
共基础设施项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，本集团需要将
有关基础设施移交还国家行政部门。
若本集团可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的；或在本集
团提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差
价补偿给本集团的，本集团在确认收入的同时确认金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号
——金融工具确认和计量》的规定处理；本集团确认的金融资产，在其存续期间按照实际利率
法计算确定利息收入，计入当期损益。若合同规定本集团在有关基础设施建成后，从事经营的
一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无
条件收取现金的权利，本集团在确认收入的同时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限
内按直线法摊销。
本集团未提供建造服务，将基础设施建造发包给其他方，不确认建造服务收入。基础设施建成
后，按照《企业会计准则第 14 号——收入》确认与后续经营服务相关的收入。
23. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政补贴等。
政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币性资产
的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不
能可靠取得的，按照名义金额计量。
与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本集团将与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资产使
用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益。
对于政府扶持金类型的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本费用或损
失的，直接计入当期损益。对于其他与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费
用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，冲减相关成本；若用于补
偿已发生的相关成本费用或损失的，直接冲减相关成本。本集团对同类政府补助采用相同的列报
方式。与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业外收支。
24. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)
计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延
所得税资产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易
中产生的资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税
负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债
期间的适用税率计量。
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递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应纳
税所得额为限。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本
集团能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子
公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可
能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：
递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相
关；
本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。
25. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，对
租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本集团采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则第 4
号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满时取
得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能
够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，并对
已识别的减值损失进行会计处理。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。按
照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从其规定。
本集团对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和低价
值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计入相关资产成本或当期损
益。
本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认
为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入
确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产和投资性房地产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折
旧；对于其他经营租赁资产，应当根据相关资产适用的企业会计准则以及相关资产规定的合理的
方法进行摊销。本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是
否发生减值，并进行相应会计处理。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
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本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。
26. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
(1) 股利分配
现金股利于股东大会批准的当期，确认为负债。
(2) 分部信息
本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定
报告分部并披露分部信息。
经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收
入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评
价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两
个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。
(3) 重要会计估计和判断
本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键
判断进行持续的评价。
(a) 采用会计政策的关键判断
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重
要风险：
（i）金融资产的分类
本集团在确定金融资产的分类时涉及的重大判断包括业务模式及合同现金流量特征的分析等。
本集团在金融资产组合的层次上确定管理金融资产的业务模式，考虑的因素包括评价和向关键管
理人员报告金融资产业绩的方式、影响金融资产业绩的风险及其管理方式、以及相关业务管理人
员获得报酬的方式等。
本集团在评估金融资产的合同现金流量是否与基本借贷安排相一致时，存在以下主要判断：本金
是否可能因提前还款等原因导致在存续期内的时间分布或者金额发生变动；利息是否仅包括货币
时间价值、信用风险、其他基本借贷风险以及成本和利润的对价。例如，提前偿付的金额是否仅
反映了尚未支付的本金及以未偿付本金为基础的利息，以及因提前终止合同而支付的合理补偿。
(ii) 信用风险显著增加的判断
本集团判断信用风险显著增加的主要标准为逾期天数超过 30 日，或者以下一个或多个指标发生
显著变化：债务人所处的经营环境、内外部信用评级、实际或预期经营成果的显著变化、担保物
价值或担保方信用评级的显著下降等。
本集团判断已发生信用减值的主要标准为逾期天数超过 90 日(即，已发生违约)，或者符合以下
一个或多个条件：债务人发生重大财务困难，进行其他债务重组或很可能破产等。
(b) 重要会计估计及其关键假设
(i) 税项
本集团在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务处理都存在
不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时，本集团需要作出重大判断。如果这些
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税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得
税费用和递延所得税的金额产生影响。
(ii) 递延所得税
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计，递延所得税资
产的实现取决于集团未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差异的
转回时间也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外，本集团根据对长期股权投
资的持有意图，判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述估计的
变化可能导致对递延所得税的重要调整。
(iii) 房地产开发成本
本集团确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产
开发项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品、开发
成本和主营业务成本。本集团对保障房项目预计发生的维修成本进行估计，若最终决算的维修成
本与预算成本不一致，其差额将影响营业成本。
(iv) 交易性金融资产公允价值变动
本集团在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时，将采用估值技术。估
值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE 乘数、缺乏流动性折扣等。这些输入值估
计的变化可能导致对公允价值变动损益的调整。
(v) 预期信用损失的计量
本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确
定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结
合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。
在考虑前瞻性信息时，本集团考虑了不同的宏观经济情景。本集团定期监控并复核与预期信用损
失计算相关的重要宏观经济假设和参数，包括经济下滑的风险、外部市场环境、技术环境、客户
情况的变化、国内生产总值和消费者物价指数等。
27. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和
审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
原因
中华人民共和国财
政部于 2018 年 12 月 7
日发布《关于修订印发<
企业会计准则第 21 号— 公司于 2021
—租赁>的通知》（财会 年 4 月 28 日
[2018]35 号）以下简称 召开了第十
“新租赁准则”），规定 届董事会第 项目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
在境内上市企业自 十次会议，审 使用权资产 10,321,031.68
2021 年 1 月 1 日起执行 议通过了《关 租赁负债 10,321,031.68
修订后《企业会计准则 于会计政策
第 21 号——租赁》。 变更（执行新
依据上述规定，公司自 租赁准则）的
2021 年 1 月 1 日起执 议案》、《关
行新租赁准则。 于会计政策
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中华人民共和国财 变更（解释 14
政部于 2021 年 2 月 号）的议案；
3 日发布《关于 印发的
通知》（财会【2021】1
号）（以下简称“解释
14 号”），规定关于社 公司于 2021
会资本方对政府和社会 年 4 月 28 日
资本合作（PPP）项目合 召开了第十 项目 2021 年 1 月 1 日 2020 年 12 月 31 日
同的会计处理及因基准 届监事会第 长期应收款 376,264,140.30
利率改革导致相关合同 五次会议，审 其他非流动 376,264,140.30
现金流量的确定基础发 议通过了《关 资产
生变更的会计处理。 于会计政策
2021 年 8 月 5 日， 变更（执行新
财政部会计司发布 PPP 租赁准则）的
项目合同社会资本方会 议案》、《关
计处理实施问答。 于会计政策
依据上述要求，公 变更（解释 14
司自 2021 年 1 月 1 日 号）的议案》。
起按照解释 14 号规定以
及财政部会计处理实施
问答，调整相应会计报
表科目。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
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(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 18,426,632,982.88 18,426,632,982.88
交易性金融资产 668,753,383.60 668,753,383.60
应收账款 1,705,664,383.29 1,705,664,383.29
预付款项 605,831,974.95 605,831,974.95
其他应收款 3,972,031,298.81 3,972,031,298.81
其中：应收利息 29,241,575.03 29,241,575.03
应收股利
存货 28,597,431,802.17 28,597,431,802.17
合同资产 185,058,003.11 185,058,003.11
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 538,726,250.27 538,726,250.27
流动资产合计 54,700,130,079.08 54,700,130,079.08
非流动资产：
长期应收款 376,264,140.30 -376,264,140.30
长期股权投资 6,252,238,140.45 6,252,238,140.45
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 846,993,195.03 846,993,195.03
投资性房地产 2,453,664,441.71 2,453,664,441.71
固定资产 17,409,007.45 17,409,007.45
使用权资产 10,321,031.68 10,321,031.68
无形资产 23,662,036.02 23,662,036.02
开发支出
商誉
长期待摊费用 255,911.70 255,911.70
递延所得税资产 585,179,195.68 585,179,195.68
其他非流动资产 376,264,140.30 376,264,140.30
非流动资产合计 10,557,854,504.34 10,568,175,536.02 10,321,031.68
资产总计 65,257,984,583.42 65,268,305,615.10 10,321,031.68
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2021 年半年度报告
流动负债：
短期借款 8,910,100,000.00 8,910,100,000.00
应付票据
应付账款 4,067,135,583.19 4,067,135,583.19
预收款项
合同负债 3,671,559,623.62 3,671,559,623.62
应付职工薪酬 49,499,770.23 49,499,770.23
应交税费 1,271,159,854.44 1,271,159,854.44
其他应付款 3,584,576,017.33 3,584,576,017.33
其中：应付利息 204,790,549.19 204,790,549.19
应付股利 9,102,125.02 9,102,125.02
一年内到期的非流动负债 5,094,342,891.53 5,094,342,891.53
其他流动负债 208,484,385.31 208,484,385.31
流动负债合计 26,856,858,125.65 26,856,858,125.65
非流动负债：
长期借款 7,084,215,778.00 7,084,215,778.00
应付债券 7,957,661,068.74 7,957,661,068.74
租赁负债 10,321,031.68 10,321,031.68
长期应付款 16,660,440.40 16,660,440.40
长期应付职工薪酬
预计负债 551,316,392.47 551,316,392.47
递延收益 72,162,670.00 72,162,670.00
递延所得税负债 320,921,111.08 320,921,111.08
其他非流动负债
非流动负债合计 16,002,937,460.69 16,013,258,492.37 10,321,031.68
负债合计 42,859,795,586.34 42,870,116,618.02 10,321,031.68
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 2,711,369,053.60 2,711,369,053.60
减：库存股
其他综合收益 15,348,444.69 15,348,444.69
盈余公积 2,400,127,912.21 2,400,127,912.21
未分配利润 13,132,602,059.61 13,132,602,059.61
归属于母公司所有者权益
20,789,023,104.11 20,789,023,104.11
（或股东权益）合计
少数股东权益 1,609,165,892.97 1,609,165,892.97
所有者权益（或股东权
22,398,188,997.08 22,398,188,997.08
益）合计
负债和所有者权益
65,257,984,583.42 65,268,305,615.10 10,321,031.68
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
母公司资产负债表
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 16,886,764,849.81 16,886,764,849.81
交易性金融资产 530,453,383.60 530,453,383.60
应收账款
预付款项 4,177,672.56 4,177,672.56
其他应收款 6,889,290,925.10 6,889,290,925.10
其中：应收利息 15,769,649.56 15,769,649.56
应收股利
存货
合同资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 172,882.53 172,882.53
流动资产合计 24,310,859,713.60 24,310,859,713.60
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资 10,144,145,344.15 10,144,145,344.15
其他权益工具投资 1,878,436.00 1,878,436.00
其他非流动金融资产 846,993,195.03 846,993,195.03
投资性房地产
固定资产 7,957,350.41 7,957,350.41
使用权资产 32,496,761.88 32,496,761.88
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 255,911.63 255,911.63
递延所得税资产 14,429,671.51 14,429,671.51
其他非流动资产 1,505,000,000.00 1,505,000,000.00
非流动资产合计 12,520,659,908.73 12,553,156,670.61 32,496,761.88
资产总计 36,831,519,622.33 36,864,016,384.21 32,496,761.88
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2021 年半年度报告
流动负债：
短期借款 8,490,000,000.00 8,490,000,000.00
应付账款
应付职工薪酬 13,232,812.90 13,232,812.90
应交税费 152,135,638.99 152,135,638.99
其他应付款 1,721,545,027.77 1,721,545,027.77
其中：应付利息 193,634,318.69 193,634,318.69
应付股利 9,102,125.02 9,102,125.02
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 3,500,000,000.00 3,500,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 13,876,913,479.66 13,876,913,479.66
非流动负债：
长期借款
应付债券 6,657,661,068.74 6,657,661,068.74
租赁负债 32,496,761.88 32,496,761.88
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 6,657,661,068.74 6,690,157,830.62 32,496,761.88
负债合计 20,534,574,548.40 20,567,071,310.28 32,496,761.88
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 2,425,916,746.96 2,425,916,746.96
减：库存股
其他综合收益 15,348,444.69 15,348,444.69
盈余公积 2,056,889,807.37 2,056,889,807.37
未分配利润 9,269,214,440.91 9,269,214,440.91
所有者权益（或股东权
16,296,945,073.93 16,296,945,073.93
益）合计
负债和所有者权益
36,831,519,622.33 36,864,016,384.21 32,496,761.88
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
五、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳 5%,6%,9%
税销售额乘以适用税率扣除当
期允许抵扣的进项税后的余额
计算)
城市维护建设税 缴纳的增值税税额 5%,7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
土地增值税 土地增值额部分以 30%至 60%的 30%至 60%超率累进税率
超率累进税率计算
房产税 应纳税租赁收入、应税房产原 12%,1.2%
值的 70%
教育费附加 缴纳的增值税税额 4%,5%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
√适用 □不适用
根据 2016 年 3 月 24 日发布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通
知》[财税(2016)36 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税
(以下称“营改增”)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试
点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自 2016 年 5 月 1 日起，本集团的房屋出租业务收入适
用增值税简易征收，税率为 5%，委托贷款、委托管理业务收入适用增值税，税率为 6%。
根据 2016 年 3 月 31 日发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行
办法》[国家税务总局公告 2016 年第 18 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，房地产开发企业中的
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用 11%的增值税税率，但一般纳税人销售自行开发的
合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收
率计税。根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通
知》(财税[2018]32 号)及相关规定，自 2018 年 5 月 1 日起，房地产销售业务适用的增值税税率
从 11%调整为 10%。根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的
公告》(财政部 税务总局 海关总署公告[2019] 39 号)的相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，增
值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用 16%税率的，税率调整为 13%；
原适用 10%税率的，税率调整为 9%。本集团下属子公司上海城投置地(集团)有限公司(“置地集
团”)及其子公司于 2016 年 4 月 30 日前开工房地产项目，适用的增值税征收率为 5%，2016 年 4
月 30 日后开工的房地产项目，适用的增值税税率为 9%。
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2021 年半年度报告
六、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 28,903.54 34,294.54
银行存款 5,215,534,487.59 18,317,690,818.01
其他货币资金 115,197,185.25 108,907,870.33
合计 5,330,760,576.38 18,426,632,982.88
其中：存放在境外的款 74,747.10 23,983.36
项总额
其他说明：
于 2021 年 6 月 30 日，其他货币资金 115,164,059.27 元(2020 年 12 月 31 日：108,876,001.22
元)包括本集团向银行申请开具无条件、不可撤销的担保函所存入的保证金存款 36,000,000.00 元；
本集团之子公司黄山山海置业有限公司(“黄山山海”)的受限资金 79,164,059.27 元。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期 502,060,196.37 530,453,383.60
损益的金融资产
其中：
交易性权益工具投资 502,060,196.37 530,453,383.60
指定以公允价值计量且其变动计入 129,048,000.00 138,300,000.00
当期损益的金融资产
合计 631,108,196.37 668,753,383.60
其他说明：
√适用 □不适用
交易权益工具投资的公允价值根据上海证券交易所年度最后一个交易日收盘价确定。
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为本集团下属子公司上海城投控股
投资有限公司(“控股投资”)购买的诺德基金千金 175 号管理资产管理计划。该计划主要从事 A
股股票的投资。本集团在该基金的最大风险敞口为本公司所购份额在资产负债表日的账面价值
129,048,000.00 元。本集团不存在向该基金提供财务支持的义务和意图。
3、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 149,067,519.26
1至2年 994,690,201.16
2至3年 49,504,317.94
3至4年
4至5年
5 年以上 27,943,230.38
合计 1,221,205,268.74
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2021 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 价值 计提比 价值
金额 金额 金额 比例(%) 金额
(%) 例(%) 例(%)
按单项计提坏
3,382,087.00 0.28 3,382,087.00 100.00 - 3,382,087.00 0.20 3,382,087.00 100.00 -
账准备
按组合计提坏 1,221,631,921.43 99.72 426,652.68 0.03 1,221,205,268.74 1,706,250,021.53 99.80 585,638.24 0.03 1,705,664,383.29
账准备
合计 1,225,014,008.43 / 3,808,739.68 / 1,221,205,268.74 1,709,632,108.53 / 3,967,725.24 / 1,705,664,383.29
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其他第三方 3,382,087.00 3,382,087.00 100.00 预计无法收回
合计 3,382,087.00 3,382,087.00 100.00 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：政府单位
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 1,142,905,977.27 160,481.27 0.01
合计 1,142,905,977.27 160,481.27 0.01
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：租金
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 24,927,498.68 245,477.83 0.98
合计 24,927,498.68 245,477.83 0.98
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：关联方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 50,934,267.76 18,866.69 0.04
合计 50,934,267.76 18,866.69 0.04
按组合计提坏账的确认标准及说明：
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2021 年半年度报告
□适用 √不适用
组合计提项目：其他
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 2,864,177.72 1,826.89 0.07
合计 2,864,177.72 1,826.89 0.07
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
单项计提坏
3,382,087.00 3,382,087.00
账准备
组合计提坏
585,638.24 158,985.56 426,652.68
账准备
合计 3,967,725.24 158,985.56 3,808,739.68
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
项目 余额 坏账准备金额 占应收账款余额总额比例
余额前五名的应收 1,203,522,837.71 175,723.71 98.25%
账款总额
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日 ， 本 集 团 以 账 面 价 值 为 593,069.08 元 的 应 收 账 款 作 为 应 付 债 券
1,300,000,000.00 元的质押。
4、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 422,352,271.13 62.59 238,300,455.96 39.33
1至2年 96,251,748.55 14.27 67,948,446.70 11.22
2至3年 2,046,031.23 0.30 46,655,190.17 7.70
3 年以上 154,125,945.43 22.84 252,927,882.12 41.75
合计 674,775,996.34 100.00 605,831,974.95 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
于 2021 年 6 月 30 日，账龄超过一年的预付款项为 252,423,725.21 元(2020 年 12 月 31 日：
367,531,518.99 元)，主要为预付住发中心差价款。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
项目 金额 占预付款总额比例
余额前五名的预付款项总额 275,684,210.68 40.86%
其他说明
□适用 √不适用
5、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 29,241,575.03 29,241,575.03
应收股利 11,140,782.54
其他应收款 1,583,923,876.63 3,942,789,723.78
合计 1,624,306,234.20 3,972,031,298.81
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
常州明城 29,241,575.03 29,241,575.03
合计 29,241,575.03 29,241,575.03
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
2021年1月1日余额 8,229.85 8,229.85
2021年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余 8,229.85 8,229.85
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
国投资本 1,960,000.00
申通地铁股份有限公司 391,720.04
海通证券股份有限公司 8,789,062.50
合计 11,140,782.54
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2021 年半年度报告
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
截止财务报告公告日，应收股利已全部收回。
其他应收款
(4). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内小计 729,288,408.36 3,417,483,031.45
1至2年 411,425,957.48 21,163,947.87
2至3年 20,384,863.03 498,493,855.73
3至4年 417,499,913.57 2,434,070.44
4至5年 2,844,728.43 2,557,565.35
5 年以上 2,480,005.76 657,252.94
合计 1,583,923,876.63 3,942,789,723.78
(5). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 553,671,542.83 624,639,030.77
应收押金保证金 220,653,829.98 3,044,427,681.50
应收代垫款项 13,518,909.82 16,606,546.27
政府单位补贴款 253,442,370.43 256,644,982.15
其他 542,637,223.57 471,483.09
合计 1,583,923,876.63 3,942,789,723.78
于 2021 年 6 月 30 日，公司已收回所支付的土地竞买保证金 2,992,000,000.00 元。
于 2018 年 10 月，本集团之子公司置地集团联合光明房地产集团股份有限公司(“光明地产”)、
上海农工商旺都物业管理有限公司(“上海农工商”)与联营企业常州明城置业发展有限公司
(“常州明城”)签订关于常州市钟楼区城西分区新闸街道(JZX20181403)号地块合作开发协议，由
置地集团、光明地产及上海农工商分别按认缴出资比例向常州明城提供借款，约定利率 7%。于 2019
年 11 月 29 日，置地集团联合光明地产、上海农工商与常州明城签订资金占用协议，约定 2019 年
度各股东向常州明城提供的借款按年利率 9%计算。2020 年度，各股东约定向常州明城提供的借款
按年利率 4.75%计算。于 2021 年 6 月 30 日，应收关联方款项中包含应收常州明城借款本金
527,459,258.48 元(2020 年 12 月 31 日：598,569,658.48 元)，应收利息 29,249,804.88 元(2020
年 12 月 31 日：29,249,804.88 元)。
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2021 年半年度报告
2021 年 6 月 30 日，本集团之子公司置地集团向联营企业上海沪风房地产开发有限公司拆出资金
余额为 17,036,193.37 元(2020 年 12 月 31 日：17,036,193.37 元)，该拆出资金不计息。
2021 年 6 月 30 日，本集团之子公司置地集团向联营企业上海开古房地产开发有限公司拆出资金
余额为 9,217,211.87 元(2020 年 12 月 31 日：9,217,211.87 元)，该拆出资金不计息。
(6). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余
1,648,706.61 110,350,557.17 111,999,263.78
额
2021年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 183,365.41 183,365.41
本期转回 771,905.05 771,905.05
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日 1,060,166.97 110,350,557.17 111,410,724.14
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
项目
(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2020 年 12 月 31 日 3,944,363,026.50 1,648,706.61 110,350,557.17 110,350,557.17 111,999,263.78
会计政策变更
2021 年 1 月 1 日 3,944,363,026.50 1,648,706.61 110,350,557.17 110,350,557.17 111,999,263.78
本年新增的款项 8,257,678,315.14 183,365.41 183,365.41
本年减少的款项 10,617,057,298.04 771,905.05 771,905.05
2021 年 6 月 30 日 1,584,984,043.60 1,060,166.97 110,350,557.17 110,350,557.17 111,410,724.14
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(7). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销 其他变
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2021 年半年度报告
或核 动
销
单项计提 110,350,557.17 110,350,557.17
坏账准备
组合计提 1,648,706.61 183,365.41 771,905.05 1,060,166.97
坏账准备
合计 111,999,263.78 183,365.41 771,905.05 111,410,724.14
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(8). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(9). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
上海丰茌企业管
股权转让款 539,700,000.00 一年以内 34.05 151,852.42
理有限公司
常州明城 资金拆借 527,459,258.48 四年以内 33.28 148,408.15
应收政府单位外
外墙维修款 253,491,413.00 一年以内 15.99 49,042.56
墙维修款项
上海市规划和自
土地保证金 92,940,000.00 一年以内 5.86 17,980.96
然资源局
上海市闵行区七
宝镇财政所单一 代建费 50,000,000.00 一年以内 3.15 9,673.43
账户
合计 / 1,463,590,671.48 / 92.33 376,957.52
(10). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(11). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(12). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，本公司不存在处于第二阶段的其他应收款。处于第一阶段和第三阶段的其他应
收款分析如下：
（i）于 2021 年 6 月 30 日，单项计提坏账准备的其他应收款分析如下：
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2021 年半年度报告
整个存续期
预期信用
第三阶段 账面余额 损失率 坏账准备 理由
新华证券有限公司 46,390,288.01 100.00% 46,390,288.01 预计无法收回
海南原水房地产开发经营
有限公司 27,719,488.65 100.00% 27,719,488.65 预计无法收回
上海百玛士绿色能源有限
公司 19,745,100.21 100.00% 19,745,100.21 预计无法收回
南京中鼎证券公司 15,000,000.00 100.00% 15,000,000.00 预计无法收回
其他 1,495,680.30 100.00% 1,495,680.30 预计无法收回
110,350,557.17 110,350,557.17
（ii）于 2021 年 6 月 30 日，组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段，分析如下：
2021 年 6 月 30 日
账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例
应收政府单位补贴款
一年以内
一到二年 253,491,413.00 49,042.57 0.02%
关联方应收款项组合
一年以内 114,674.03
一到二年 136,253,405.24 38,336.83 0.03%
三年以上 417,459,258.48 117,458.09 0.03%
押金保证金组合
一年以内 185,689,145.09 333,932.76 0.18%
一到二年 14,810,109.46 5,784.88 0.04%
二到三年 20,306,220.00 9173.99 0.05%
三年以上 200,350.00 3,102.94 1.55%
代垫款项组合
一年以内 1,333,277.71 906.42 0.07%
一到二年 7,181,420.18 217,226.12 3.02%
二到三年 90,678.41 2,861.39 3.16%
三年以上 5,253,757.22 119,229.77 2.27%
其他组合
一年以内 542,647,464.72 161,314.01 0.03%
二到三年
三年以上 152,870.06 1,797.20 1.18%
6、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准 存货跌价
项目 备/合同履 准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值 履约成本
准备 减值准备
开发成本 42,064,794,577.44 42,064,794,577.44 23,578,877,618.48 23,578,877,618.48
开发产品 4,820,055,440.22 4,820,055,440.22 5,013,674,649.25 5,013,674,649.25
外购商品房 4,543,037.37 4,543,037.37 4,543,037.37 4,543,037.37
低值易耗品 328,739.07 328,739.07 336,497.07 336,497.07
合计 46,889,721,794.10 46,889,721,794.10 28,597,431,802.17 28,597,431,802.17
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2021 年半年度报告
(i)开发成本
项目名称 开发时间 预计竣工时间 项目总投资 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
露香园项目 2009 年 6 月 2021 年 3 月 7,824,190,000.00 4,061,925,128.00 4,948,743,423.04
露香园二期项目 待定 待定 27,409,620,000.00 17,771,778,944.21
青浦区朱家角镇 2015 年 12 月 2021 年 9 月 3,999,810,000.00 4,043,801,508.12 3,764,891,486.63
10 街坊 18/5 丘
新江湾城科技园 2012 年 3 月 2022 年 5 月 8,219,000,000.00 802,050,612.51 802,010,135.90
区
洞泾镇新农河三 2019 年 9 月 2021 年 9 月 3,000,000,000.00 2,930,815,380.27 2,809,133,035.20
号-1 地块
闵行区七宝社区 待定 待定 待定 4,506,141.24 1,453,581.44
05-08 地块
松江区车墩镇 待定 待定 待定 1,895,907.84 1,895,907.84
36-07 地块
金山区朱泾镇城 2016 年 4 月 2022 年 12 月 4,364,830,000.00 2,539,287,908.15 2,368,580,136.64
中村改造项目
闵行区颛桥镇闵 2020 年 4 月 2022 年 4 月 2,276,470,000.00 1,491,240,724.43 1,267,634,520.62
行新城项目
新江湾城社区 2019 年 7 月 2022 年 4 月 1,706,000,000.00 1,131,584,491.59 1,057,432,164.34
A3-05 地块
闵行区浦江镇浦 2018 年 11 月 2022 年 4 月 1,705,330,000.00 1,265,002,135.79 1,140,849,302.45
江社区租赁住房
项目
黄山高铁 A-1 商 2019 年 5 月 2021 年 5 月 1,577,000,000.00 844,830,039.72 690,844,849.61
服地块
杨浦区新江湾社 2018 年 12 月 2021 年 10 月 998,158,900.00 527,795,897.33 488,825,846.43
区租赁住房项目
新凯家园二期集 2012 年 4 月 2021 年 12 月 470,000,000.00 173,349,165.81 173,349,165.81
中商铺
新凯家园三期 B 2009 年 12 月 待定 226,355,500.00 161,095.43 161,095.43
块集中商业
七宝社区 MHPO- 2020 年 6 月 2022 年 3 月 1,405,000,000.00 533,864,108.64 517,387,721.43
0105 单元 01-02
地块项目
万安地块 待定 待定 待定 3,940,905,388.36 3,545,685,245.67
合计 **** **** **** 42,064,794,577.44 23,578,877,618.48
(ii)开发产品
2020 年 2021 年
项目名称 竣工日期 本年增加 本年减少
12 月 31 日 6 月 30 日
新 江 湾 城 C4
2014 年 4 月 480,322,594.46 - - 480,322,594.46
地块
露香园项目 2014 年 8 月 2,348,114,103.58 1,047,535,818.57 1,229,724,856.95 2,165,925,065.20
新凯家园一
2006 年 10 月 14,260,086.72 - - 14,260,086.72
期
新凯家园二
2010 年 3 月 4,971,266.60 - - 4,971,266.60
期
新凯家园三
2014 年 9 月 8,508,214.59 - - 8,508,214.59
期 C 地块
新凯家园三
2013 年 12 月 9,855,553.80 - - 9,855,553.80
期 D 地块
青浦徐泾华
新拓展基地 C 2016 年 6 月 26,300,826.13 817,440.61 - 27,118,266.74
区项目
诸光路 1 号地
2012 年 9 月 6,691,291.82 94,166.98 6,785,458.80
块 D 地块
诸光路 2 号地
2015 年 6 月 12,612,904.60 699,789.10 - 13,312,693.70
块 E 地块
闸北闻喜华
2016 年 6 月 29,974,981.52 - - 29,974,981.52
庭项目
韵意一期项
2018 年 6 月 252,850,270.93 6,489,291.48 - 259,339,562.41
目
新江湾城科
2020 年 6 月 1,801,655,055.16 19,530,858.82 1,782,124,196.34
技园区
其他 17,557,499.34 - - 17,557,499.34
合计 **** 5,013,674,649.25 1,055,636,506.74 1,249,255,715.77 4,820,055,440.22
于 2021 年 6 月 30 日 ， 账 面 价 值 为 8,516,706,753.58 元 的 开 发 成 本 及 开 发 产 品 作 为
4,619,549,753.60 元长期借款的抵押物。
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2021 年半年度报告
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，本集团计入存货成本中的资本化的借款费用为 347,056,630.75 元。用于
确定借款费用资本化额的资本化率为年利率 4.68%。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
存货可变现净值的确认依据是以存货的估计售价减去估计将要发生的成本、估计的销售费用以及
相关的税费后的金额确定。于 2021 年 6 月 30 日及 2020 年 12 月 31 日，本集团未计提存货跌价
准备。
7、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值准 减值准
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备
合同资产 185,058,003.11 185,058,003.11 185,058,003.11 185,058,003.11
减：合同
资产减值
准备
合计 185,058,003.11 185,058,003.11 185,058,003.11 185,058,003.11
于 2021 年 6 月 30 日，合同资产为本集团之子公司上海城越置业有限公司根据项目
进度确认的合同资产。
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 23,913,836.88 20,673,362.77
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2021 年半年度报告
待抵扣进项税额 438,943,788.06 345,442,318.80
待认证增值税 28,587,359.84 31,342,529.51
预缴增值税 202,237,789.28 12,206,993.43
预缴土地增值税 127,234,793.35 107,681,464.11
预缴营业税 8,583,743.11 8,583,743.11
预缴其他税费 17,072,594.07 12,795,838.54
合计 846,573,904.59 538,726,250.27
9、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
10、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
期初 期末 减值准备
被投资单位 权益法下确认的投 宣告发放现金股利 计提减值准
余额 追加投资 减少投资 其他综合收益调整 其他权益变动 其他 余额 期末余额
资损益 或利润 备
一、合营企业
上海诚鼎创富投资
21,672,452.74 2,621,162.09 7,500,000.00 16,793,614.83
管理有限公司
上海湾谷科技园管
4,303,338.25 -896,227.12 3,407,111.13
理有限公司
小计 25,975,790.99 1,724,934.97 - - 7,500,000.00 - - 20,200,725.96
二、联营企业
西部证券股份有限
公司(“西部证 2,958,781,015.37 73,389,476.65 -1,946,270.95 34,845,731.49 2,995,378,489.58
券”) (i)
上海高泰房地产开
855,751,182.90 2,319,038.91 858,070,221.81
发有限公司
上海合庭房地产开
183,290,302.02 -301,456.50 182,988,845.52
发有限公司
上海开古房地产开
334,030,117.87 291,090.98 334,321,208.85
发有限公司
上海沪风房地产开
294,148,537.21 310,550.40 294,459,087.61
发有限公司
上海东荣房地产开
197,473,255.00 -443.07 197,472,811.93
发有限公司
上海康州房地产开
247,582,634.91 248,391,684.00 809,049.09 -0.00
发有限公司(ii)
上海黄山合城置业
有限公司(“黄山 80,548,494.57 72,711,246.51 153,259,741.08
合城”)
常州明城 15,149,482.05 -1,750,972.35 13,398,509.70
上海建科集团股份
264,483,795.92 6,982,700.00 271,466,495.92
有限公司(iii)
上海城投集团财务
202,238,870.68 -2,851,518.56 199,387,352.12
有限公司
上海诚鼎新扬子投
资合伙企业(有限 160,438,412.36 19,900,498.00 1,415,817.93 141,953,732.29
合伙)
扬州市华建诚鼎股
权投资合伙企业 136,643,718.36 -1,415,835.26 135,227,883.10
(有限合伙)
上海诚鼎华建投资
管理合伙企业(有 977,175.03 870,586.44 1,847,761.47
限合伙)
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2021 年半年度报告
无锡诚鼎智慧城市
创业股权投资合伙
174,536,193.27 120,000,000.00 -2,298,274.26 292,237,919.01
企业(有限合
伙)(ii)
上海电科诚鼎智能
产业投资合伙企业 54,219,258.27 4,285,714.00 26,030,860.62 9,857,142.00 66,107,262.89
(有限合伙)
上海诚鼎德同股权
30,536,955.30 386,312.80 30,923,268.10
投资基金有限公司
上海诚鼎扬子投资
合伙企业(有限合 25,216,308.19 12,827,988.00 -563,390.55 11,824,929.64
伙)
上海诚鼎创佳投资
3,279,505.24 1,387,500.00 105,219.33 925,000.00 1,072,224.57
管理有限公司
上海德同诚鼎股权
投资基金管理有限 2,665,640.93 -72,171.26 2,593,469.67
公司
上海诚鼎扬子股权
投资基金管理合伙 1,372,458.27 -68,454.64 1,304,003.63
企业(有限合伙)
上海诚鼎创云股权
投资基金管理合伙 755,543.10 3,982.94 759,526.04
企业(有限合伙)
上海诚鼎创业投资
631,704.96 3,931.14 635,636.10
有限公司
上海诚鼎投资管理
135,224.59 22,931.41 158,156.00
有限公司
上海欣顺建设工程
908,298.70 -597,673.82 310,624.88
监理有限公司
上海城磊置业有限
468,264.39 726.67 468,991.06
公司
小计 6,226,262,349.46 120,000,000.00 286,793,384.00 175,733,331.55 -1,946,270.95 - 45,627,873.49 - - 6,187,628,152.57
合计 6,252,238,140.45 120,000,000.00 286,793,384.00 177,458,266.52 -1,946,270.95 - 53,127,873.49 - - 6,207,828,878.53
其他说明
(i) 本集团对西部证券的持股比例虽然低于 20%，但是西部证券董事会 11 名董事中的 2 名由本集团任命，本集团能够对西部证券施加重大影响，故
将其作为联营企业核算。
(ii) 于 2021 年 6 月，无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙企业(有限合伙)实缴出资由 606,600,000.00 元增至 891,000,000.00 元，本集团按照认缴比例
增加投资 120,000,000.00 元。
(iii) 本集团对上海建科集团股份有限公司的持股比例虽然低于 20%，但是上海建科集团股份有限公司董事会 7 名董事中的 1 名由本集团任命，本集团
能够对上海建科集团股份有限公司施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
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2021 年半年度报告
11、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
非上市公司股权
上海管道纯净水股份有限公司 1,878,436.00 1,878,436.00
上海飞骋房地产有限公司 310,000.00 310,000.00
上海莱福（集团）股份有限公司
合计 2,188,436.00 2,188,436.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
12、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
股权投资基金 459,399,449.06 445,939,693.61
非上市公司股权投资 381,851,524.41 401,053,501.42
合计 841,250,973.47 846,993,195.03
其他说明：
本集团持有的股权投资基金包括弘毅贰零壹伍(深圳)股权投资基金中心(有限合伙)和上海诚鼎创
盈投资合伙企业(有限合伙)。本集团为该等合伙企业的有限合伙人，并且不具有重大影响。
非上市公司股权投资为本集团持有的广州银行股份有限公司的 149,000,000 股份。
13、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 房屋装修 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,009,207,509.68 107,161,495.34 663,107,240.39 2,779,476,245.41
2.本期增加金额 1,170,860.74 1,170,860.74
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 1,170,860.74 1,170,860.74
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 2,009,207,509.68 108,332,356.08 663,107,240.39 2,780,647,106.15
二、累计折旧和累计摊销
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2021 年半年度报告
1.期初余额 214,465,656.50 5,979,127.52 105,367,019.68 325,811,803.70
2.本期增加金额 25,098,689.75 5,584,906.97 6,451,570.80 37,135,167.52
（1）计提或摊销 25,098,689.75 5,584,906.97 6,451,570.80 37,135,167.52
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 239,564,346.25 11,564,034.49 111,818,590.48 362,946,971.22
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3、本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,769,643,163.43 96,768,321.59 551,288,649.91 2,417,700,134.93
2.期初账面价值 1,794,741,853.18 101,182,367.82 557,740,220.71 2,453,664,441.71
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
2021 年 6 月 30 日投资性房地产计提折旧和摊销金额为 37,135,167.52 元(2020 年 6 月 30 日：
21,808,415.10 元)，2021 年 6 月 30 日及 2020 年度均未计提减值准备。
于 2021 年 6 月 30 日，账面价值为 843,087,517.82 元的投资性房地产作为 1,300,000,000.00 元
应付债券的抵押。
于 2021 年 6 月 30 日，账面价值为 775,249,436.58 元的投资性房地产作为 485,114,804.25
元长期借款的抵押。
于 2021 年 6 月 30 日，账面价值为 713,345,544.71 元的投资性房地产作为 594,000,000.00
元长期借款的抵押。
14、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 18,460,122.70 17,409,007.45
固定资产清理
合计 18,460,122.70 17,409,007.45
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2021 年半年度报告
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
办公及其他设
项目 房屋及建筑物 运输工具 合计
备
一、账面原值：
1.期初余额 27,909,778.38 4,270,087.65 11,804,530.19 43,984,396.22
2.本期增加金额 2,035,377.47 2,035,377.47
（1）购置 2,035,377.47 2,035,377.47
（2）在建工程转入
3.本期减少金额 26,218.58 335,298.37 361,516.95
（1）处置或报废 335,298.37 335,298.37
（2）其他 26,218.58 26,218.58
4.期末余额 27,909,778.38 4,243,869.07 13,504,609.29 45,658,256.74
二、累计折旧
1.期初余额 14,880,077.65 2,545,517.43 9,149,793.69 26,575,388.77
2.本期增加金额 215,056.59 73,512.12 651,906.98 940,475.69
（1）计提 215,056.59 73,512.12 651,906.98 940,475.69
3.本期减少金额 317,730.42 317,730.42
（1）处置或报废 317,730.42 317,730.42
4.期末余额 15,095,134.24 2,619,029.55 9,483,970.25 27,198,134.04
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 12,814,644.14 1,624,839.52 4,020,639.04 18,460,122.70
2.期初账面价值 13,029,700.73 1,724,570.22 2,654,736.50 17,409,007.45
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
固定资产清理
□适用 √不适用
15、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 办公楼 设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,263,989.41 8,057,042.27 10,321,031.68
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 2,263,989.41 8,057,042.27 10,321,031.68
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 617,487.09 451,796.27 1,069,283.36
(1)计提 617,487.09 451,796.27 1,069,283.36
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 617,487.09 451,796.27 1,069,283.36
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,646,502.32 7,605,246.00 9,251,748.32
2.期初账面价值 2,263,989.41 8,057,042.27 10,321,031.68
16、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 BOT 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 23,662,036.02 23,662,036.02
2.本期增加金额 22,852,098.78 22,852,098.78
(1)购置 22,852,098.78 22,852,098.78
(2)内部研发
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 46,514,134.80 46,514,134.80
二、累计摊销
1.期初余额
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2021 年半年度报告
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 46,514,134.80 46,514,134.80
2.期初账面价值 23,662,036.02 23,662,036.02
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金 本期摊销金
项目 期初余额 其他减少金额 期末余额
额 额
软件使用费 255,911.70 65,188.81 190,722.89
合计 255,911.70 65,188.81 190,722.89
18、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备
内部交易未实
现利润
可抵扣亏损 451,814,209.56 112,953,552.39 689,370,835.24 172,342,708.81
预提土地增值 501,128,397.64 125,282,099.41 501,156,730.96 125,289,182.74
税
暂时未支付成 633,892,017.32 158,473,004.33 598,019,244.44 149,504,811.10
本费用
预收账款预计 434,709,877.24 108,677,469.31 434,709,877.24 108,677,469.31
利润
长期股权投资 62,529,025.00 15,632,256.25 62,529,025.00 15,632,256.25
账面价值和计
税价值差异
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2021 年半年度报告
金融资产公允 21,786,049.52 5,446,512.38 12,534,049.52 3,133,512.38
价值变动引起
的调整
资产减值准备 48,888,519.96 12,222,129.99 49,629,949.60 12,407,487.40
存货账面价值 59,822,120.88 14,955,530.22 59,822,120.88 14,955,530.22
与计税基础的
差额
超过扣除限额 947,509.88 236,877.47 947,509.88 236,877.47
的广告费
合计 2,215,517,727.00 553,879,431.75 2,408,719,342.76 602,179,835.68
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企 1,242,867,638.08 310,716,909.52 1,251,775,391.52 312,943,847.88
业合并资产评
估增值
其他债权投资
公允价值变动
其他权益工具
投资公允价值
变动
长期股权投资 41,268,744.84 10,317,186.21 41,268,744.84 10,317,186.21
账面价值和计
税价值差异
金融资产公允 16,195,883.24 4,048,970.81 53,827,623.00 13,456,905.75
价值变动引起
的调整
建设、运营及 4,815,244.96 1,203,811.24 4,815,244.96 1,203,811.24
移交合同账面
价值与计税基
础差异
合计 1,305,147,511.12 326,286,877.78 1,351,687,004.32 337,921,751.08
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所得 递延所得税资 抵销后递延所得
项目 产和负债期末 税资产或负债期 产和负债期初 税资产或负债期
互抵金额 末余额 互抵金额 初余额
递延所得税资产 7,592,705.06 546,286,726.69 17,000,640.00 585,179,195.68
递延所得税负债 7,592,705.06 318,694,172.72 17,000,640.00 320,921,111.08
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2021 年半年度报告
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 654,648,983.50 514,640,589.62
可抵扣亏损 655,909,731.68 472,426,764.79
合计 1,310,558,715.18 987,067,354.41
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2020
2021 106,436,627.04 106,477,724.06
2022 190,506,530.24 190,506,530.24
2023 6,970,677.05 6,970,677.05
2024 42,916,276.41 42,998,231.00
2025 125,444,723.41 125,473,602.44
2026 183,634,897.53
合计 655,909,731.68 472,426,764.79 /
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准
备
江阴 ppp 项
739,699,268.11 50,282.40 739,648,985.71 376,264,140.30 376,264,140.30
目
合计 739,699,268.11 50,282.40 739,648,985.71 376,264,140.30 376,264,140.30
20、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 400,000,000.00 400,000,000.00
信用借款 1,704,106,830.00 500,000,000.00
委托借款 5,238,100,000.00 8,010,100,000.00
合计 7,342,206,830.00 8,910,100,000.00
短期借款分类的说明：
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2021 年半年度报告
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托贷款 2，000,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：1,900,000,000.00
元)系由上海城投环保金融服务有限公司通过建设银行借于本公司之委托借款，年利率为 4.20%。
根据本集团子公司黄山山海置业有限公司(“黄山山海”)与其母公司置地集团、股东黄山市富徽
城市综合开发有限公司(“黄山富徽”)和中国建设银行签署的集团式委托贷款协议，黄山山海在
此协议下的短缺金额将以委托贷款的方式向置地集团及黄山富徽借入，年利率为 5.22%。于 2021
年 6 月 30 日，黄山山海通过委托贷款向股东黄山富徽借入的余额为 38,100,000.00 元(2020 年
12 月 31 日：20,100,000.00 元)。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托贷款 90,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：90,000,000.00 元)
系由上海城投环保产业投资管理有限公司通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为
3.85%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托贷款 600,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：600,000,000.00
元)系由上海城投公路投资(集团)有限公司通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为
4.35%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托贷款 1,800,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：2,000,000,000.00
元)系由上海城投通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为 4.35%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托贷款 600,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：无)系由上海沧达
投资经济发展有限公司借予本公司之委托借款，年利率为 4.35%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托贷款 110,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：无)系由上海市市
政规划设计研究院有限公司通过建设银行借予本公司之委托借款，年利率为 4.35%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行保证借款 400,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：400,000,000.00)
系由本公司为本集团之子公司上海城投置地(香港)有限公司(“置地香港”)提供保证。
于 2021 年 6 月 30 日，短期借款的利率区间为 3.25%至 5.22%。
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
21、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及配套设施款 3,553,660,681.76 3,949,184,411.36
其他 57,272,333.08 117,951,171.83
合计 3,610,933,014.84 4,067,135,583.19
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年半年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
未结算工程款及配套设施款 545,263,108.27 尚待结算
合计 545,263,108.27 /
其他说明：
□适用 √不适用
22、 预收款项
(1). 预收账款项列示
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
23、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房地产开发项目预收款 7,682,007,038.57 3,588,289,719.28
预收代建工程款 79,147,395.05 79,147,395.05
其他 7,313,082.72 4,122,509.29
合计 7,768,467,516.34 3,671,559,623.62
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
房地产开发项目预收款 4,093,717,319.29 本期收到露香园项目预售房款
合计 4,093,717,319.29 /
其他说明：
√适用 □不适用
预收款项中包含的开发项目预收账款分析如下：
项目名称 期末余额 期初余额
露香园项目 4,463,767,020.25 1,930,834,252.33
闵行区颛桥镇闵行新城项目 755,675,392.66 755,675,392.66
丰启一期项目 1,827,855,921.26 569,198,108.26
黄山高铁 A-1 商服地块 301,372,422.14 208,694,508.39
松江区车墩镇大型居住社区 121,478,036.55
洞泾镇新农河三号-1 地块 119,646,866.98
韵意一期项目 47,047,619.07 47,047,619.07
新江湾城科技园区 4,587,156.00 48,623,853.21
新凯家园二期 10,000,000.00 9,725,523.91
青浦徐泾华新拓展基地 C 区项目 17,462,799.80 6,068,424.99
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2021 年半年度报告
新凯家园三期 D 地块 7,245,297.06 6,058,806.71
新凯家园三期 C 地块 5,489,521.71 5,763,997.80
新江湾城 C4 地块 281,388.00 521,559.69
诸光路 1 号地块 D 地块 64,592.37 64,592.37
诸光路 2 号地块 E 地块 33,004.72 13,079.89
合计 7,682,007,038.57 3,588,289,719.28
包括在 2021 年 1 月 1 日账面价值中的 1,045,194,664.00 元合同负债已于本年度转入营业收入。
24、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 48,597,188.08 38,771,353.02 81,513,621.19 5,854,919.91
二、离职后福利-
902,582.15 6,821,410.33 6,816,972.03 907,020.45
设定提存计划
合计 49,499,770.23 45,592,763.35 88,330,593.22 6,761,940.36
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
45,357,022.65 25,797,102.81 67,952,966.92 3,201,158.54
贴和补贴
二、职工福利费 125,426.11 1,284,510.93 1,284,510.93 125,426.11
三、社会保险费 71,317.86 4,117,264.92 4,113,629.72 74,953.06
其中：医疗保险费 71,317.86 4,030,327.58 4,027,221.55 74,423.89
工伤保险费 61,744.64 61,417.05 327.59
生育保险费 25,192.70 24,991.12 201.58
四、住房公积金 206,768.04 7,099,783.00 7,100,790.00 205,761.04
五、工会经费和职工
2,834,078.82 472,691.36 1,061,723.62 2,245,046.56
教育经费
六、其他 2,574.60 2,574.60
合计 48,597,188.08 38,771,353.02 81,513,621.19 5,854,919.91
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 850,412.90 6,545,603.61 6,541,500.91 854,515.60
2、失业保险费 52,169.25 275,806.72 275,471.12 52,504.85
合计 902,582.15 6,821,410.33 6,816,972.03 907,020.45
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
25、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 8,772,737.66 168,440,571.18
企业所得税 413,135,871.40 548,620,729.22
个人所得税 537,998.61 620,119.12
城市维护建设税 1,023,823.48 6,116,984.62
应交土地增值税 649,639,358.43 535,395,532.80
应交土地使用税 4,164,611.00 3,966,976.19
应交房产税 1,215,801.79 2,146,644.75
应交教育费附加 793,281.88 4,871,880.52
应交印花税 1,008,112.01 842,655.39
其他 137,721.85 137,760.65
合计 1,080,429,318.11 1,271,159,854.44
26、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 181,728,112.62 204,790,549.19
应付股利 241,823,083.35 9,102,125.02
其他应付款 2,654,104,136.62 3,370,683,343.12
合计 3,077,655,332.59 3,584,576,017.33
应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 33,403,154.92 22,223,175.10
短期借款应付利息 4,723,587.83 3,915,319.28
应付债券利息 143,601,369.87 178,652,054.81
合计 181,728,112.62 204,790,549.19
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2021 年半年度报告
普通股股利 133,677,654.01 9,102,125.02
应付股利-上海城投 108,145,429.34
合计 241,823,083.35 9,102,125.02
其他应付款
按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付关联方款项 195,296,354.16 191,002,108.48
应付往来款项(i) 1,006,842,939.02 914,558,227.52
销售意向金及定金 1,335,246,332.03 2,152,661,205.32
其他 116,718,511.41 112,461,801.80
合计 2,654,104,136.62 3,370,683,343.12
其他说明：
√适用 □不适用
2019 年 1 月，本集团之子公司置地集团联合农工商房地产集团股份有限公司(“农工商地
产”)、上海松江城乾投资有限公司(“松江城乾”)、上海松江商业发展集团有限公司(“松江商
发”)签订关于松江区洞泾镇新农河三号-1 地块合作开发协议，由置地集团、农工商地产、松江
城乾及松江商发按认缴出资比例向项目公司上海城明置业有限公司(“城明置业”)提供借款。于
2021 年 6 月 30 日，应付往来款项中包含应付股东借款本金 749,100,000.00 元，应付借款利息
87,247,547.27 元(2020 年 12 月 31 日：应付本金 721,200,000.00 元，应付利息 87,247,547.27
元)。
2019 年，本集团之子公司置地集团与上海新九星企业发展股份有限公司(“上海新九星”)签
订关于闵行区七宝镇七宝社区 MHPO-0105 单元 01-02 地块合作开发协议，由上海新九星按其认缴
出资比例向本集团之子公司城兆星置业(上海)有限公司(“城兆星”)提供借款。于 2021 年 6 月
30 日，应付往来款项中包含应付该少数股东借款本金 114,916,500.00 元(2020 年 12 月 31 日：
105,916,500.00 元)，应付借款利息 3,434,328.00 元(2020 年 12 月 31 日：194,180.25 元)。
于 2021 年 6 月 30 日，账龄超过一年的其他应付款为 1,153,543,499.27 元(2020 年 12 月 31
日：1,121,947,468.27 元)。
27、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 4,266,499,112.76 4,794,342,891.53
1 年内到期的应付债券 1,797,147,011.73 300,000,000.00
合计 6,063,646,124.49 5,094,342,891.53
28、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 61,973,831.40 208,484,385.31
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合计 61,973,831.40 208,484,385.31
29、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,582,201,210.87 1,149,768,462.05
抵押借款 5,213,549,753.60 5,245,390,207.48
保证借款 1,058,000,000.00 1,058,000,000.00
信用借款 4,820,500,000.00 3,225,400,000.00
委托借款 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
减：一年内到期的抵押借款 -185,999,112.76 -508,942,891.53
一年内到期的保证借款 -1,058,000,000.00 -1,058,000,000.00
一年内到期的信用借款 -3,020,500,000.00 -3,225,400,000.00
一年内到期的质押借款 -2,000,000.00 -2,000,000.00
合计 9,607,751,851.71 7,084,215,778.00
长期借款分类的说明：
（i）抵押借款
本集团之子公司上海城展置业有限公司(“城展”)于 2017 年与银团签订信用额度为 25 亿元的抵
押贷款，由农业银行上海市分行营业部作为牵头行和代理行，首次提款日为 2017 年 7 月 14 日，
借款期限为首次提款日之后 5 年。于 2021 年 6 月 30 日，该合同下借款已全额归还(2020 年 12 月
31 日余额 574,532,000.00 元)。
2018 年，本集团之子公司上海新江湾城投资发展有限公司(“新江湾城”)与中国工商银行股份有
限公司上海市分行签订总额为 906,000,000.00 元的银团贷款协议。中国工商银行股份有限公司
上海市分行营业部为牵头行、代理行，上海浦东发展银行第一营业部为参加行。该借款期限为自
2018 年 4 月 28 日起 6 年，利息每季支付一次。于 2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额为
485,114,804.25 元(2020 年 12 月 31 日：399,777,191.03 元)，其中一年内到期金额 50,000,000.00
元(2020 年 12 月 31 日：100,000,000.00 元)。新江湾城以新江湾城科技园区南块一期项目现房及
相关土地使用权金额以及新江湾城科技园区南块二期项目的在建工程及对应的土地使用权金额
1,782,124,196.34 元作为该借款的抵押物。
2019 年，本集团之子公司黄山山海与中国建设银行股份有限公司黄山高新技术产业开发区支行签
订贷款总额为 1.3 亿元的抵押贷款。该借款首次提款日为 2019 年 9 月 19 日，借款期限为首次提
款日之后 3 年，利息每季支付一次。于 2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额为 129,999,112.76
元(2020 年 12 月 31 日：129,999,112.76 元)。本公司以其账面价值为 231,916,877.00 元的国有
建设用地使用权作为该借款的抵押物。
2020 年，本集团之子公司上海城业房地产有限公司(“城业”)与中信银行股份有限公司上海分行
签订 632,000,000.00 元的抵押借款合同，在项目建设期以城业账面土地及在建工程作抵押，项目
建成后以建成的房地产作为抵押、租金收入的应收账款作为质押。该借款期限自 2020 年 2 月 3 日
至 2045 年 2 月 3 日，自实际提款日计息，每半年计息一次。于 2021 年 6 月 30 日，该合同下借款
余额为 83,037,944.59 元(2020 年 12 月 31 日：52,552,782.92 元)。
2020 年，本集团之子公司上海城辰置业有限公司(“城辰”)与银团签订抵押借款合同，上海城投
集团财务有限公司为贷款人之一。该借款以闵行区颛桥镇 898 街坊 4/9 丘地块作为抵押，每季度
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付息一次。于 2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额为 198,650,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：
40,820,000.00 元)，其中关联方上海城投集团财务有限公司借款余额 42,580,000.00 元。
2020 年，本集团之子公司露香园与上海浦东发展银行股份有限公司第一营业部签订贷款额度为 6
亿元的抵押贷款，以露香园持有的露香园服务式公寓为抵押。该借款首次提款日为 2020 年 6 月
30 日，借款期限为 2020 年 6 月 19 日至 2035 年 6 月 18 日，利息每季支付一次。于 2021 年 6 月
30 日，该合同下借款余额为 594,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：597,000,000.00 元)，其中
一年内到期金额为 6,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日:6,000,000.00 元)。
2019 年，本集团之子公司上海城源房地产有限公司(“城源”)与中国工商银行股份有限公司上海
市分行营业部、交通银行股份有限公司上海市分行和中国银行股份有限公司上海市分行签订贷款
额度为 13.7 亿元的抵押贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部和交通银行
股份有限公司上海市分行作为联合牵头行和代理行，中国银行股份有限公司上海分行作为成员行。
于 2021 年 6 月 30 日，城源以其账面价值为 702,265,758.95 元的闵行区浦江镇 MHPO-1307 单元
G03-04 地块(坐落：浦江镇 451 街坊 9/3 丘)土地作为该借款的抵押物。该借款期限为自 2019 年
11 月 25 日起 25 年，利息每季度支付一次。2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额为 365,300,000.00
元(2020 年 12 月 31 日：303,200,000.00 元)。
2020 年本集团之子公司上海城驰房地产有限公司(“城驰”)与中国建设银行股份有限公司上海
第五支行签订 980,850,000.00 元的抵押借款合同，以新江湾城街道 444 街坊 1 丘土地作为抵押，
该借款期限为自首次提款日起至 2044 年 12 月 30 日止，利息每季度支付一次。于 2021 年 6 月 30
日，该合同下借款余额为 281,497,892.00 元(2020 年 12 月 31 日：209,915,342.00 元)。
2020 年，本集团之子公司上海城虹万岸建设发展有限公司与中国建设银行股份有限公司上海第五
支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部、中国银行股份有限公司上海市分行、招商
银行股份有限公司上海分行、上海银行股份有限公司漕河泾支行签订贷款额度为 52.58 亿元的抵
押贷款协议。于 2021 年 6 月 30 日，借款人承诺待具备抵押条件后办理土地抵押，达到在建工程
抵押标准后办妥在建工程抵押，建成后(即项目完工获得大产证后)转现房抵押。贷款存续期间银团各贷
款人为唯一抵押人。2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额为 3,075,950,000.00 元(2020 年 12 月
31 日：无)。
（ii）保证借款
本集团之子公司置地集团与平安资产管理有限公司签订总额不超过 12.45 亿元的保证借款，由城
投控股提供担保。该借款期限为自首次提款日起之后的七年，每季度付息一次。于 2021 年 6 月 30
日，该借款下余额为 1,058,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：1,058,000,000.00 元)。
（iii）质押借款
本集团之子公司置地集团与交银国际信托有限公司签订总额不超过 10 亿元的质押借款合同用于
子公司上海丰启置业有限公司(“丰启置业”)持有的青浦朱家角 E 地块项目(一期)E1 地块项目的
后续开发建设和置换已用于标的项目开发建设的股东借款，以置地集团持有的丰启置业的 51%的
股权和露香园 54.55%的股权作为质押。该借款期限为自提款日之后的 24 个月，每季度付息一次。
于 2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额 999,000,000.00 元，其中一年内到期的借款金额为
2,000,000.00 元。
于 2020 年度，本集团之子公司江阴新城镇与中国建设银行股份有限公司江阴支行、交通银行股
份有限公司无锡分行、中国银行股份有限公司江阴支行、中信银行股份有限公司无锡分行、广发
银行股份有限公司江阴支行签订贷款额度为 27.4 亿元质押借款合同。由中国建设银行股份有限
公司江阴支行作为牵头行和代理行，交通银行股份有限公司无锡分行作为副牵头行，中国建设银
行股份有限公司江阴支行、交通银行股份有限公司无锡分行、中国银行股份有限公司江阴支行、
中信银行股份有限公司无锡分行、广发银行股份有限公司江阴支行作为初始贷款人。于 2020 年
12 月 31 日，江阴新城镇以 2019 年 7 月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目合同》和
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2019 年 9 月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目承继合同》项下应收账款及所有收益
和权益提供质押担保。2021 年 6 月 30 日，该合同下借款余额为 583,201,210.87 元。
(iv) 委托借款
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托借款 350,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：350,000,000.00
元)系本公司之最终母公司上海城投通过中国建设银行借予城源之委托贷款，年利率为 3.70%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托借款 350,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：350,000,000.00
元)系本公司之最终母公司上海城投通过中国建设银行借予本集团之子公司上海城驰房地产有限
公司(“城驰”)之委托贷款，年利率为 3.70%。
于 2021 年 6 月 30 日，银行委托借款 500,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：500,000,000.00
元)系本公司之最终母公司上海城投通过中国建设银行借予本集团之子公司置地集团之委托贷
款，年利率为 3.20%。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
于 2021 年 6 月 30 日，长期借款的利率区间为 3.20%至 6.20%。
于 2021 年 6 月 30 日，本集团合并资产负债率略有超过部分借款的相关合同中对本集团的财务指
标要求，贷款人有权通过判断是否影响本集团偿债能力从而可能要求本集团加速偿还部分或全部
相关的长期借款，本集团已将因此情况或所涉及的长期借款余额共计人民币 4,208,499,112.76
元重分类至一年内到期的非流动负债。
30、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
15 沪城控 MTN001(101575003)(7 年期) 1,497,147,011.73 1,495,452,481.83
19 沪城控 MTN001 (101900542)(5 年期) 2,485,387,545.39 2,482,988,052.50
城投控股大厦-西部证券专项资产管理计划 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00
债权融资计划（3 年期） 2,983,587,827.61 2,979,220,534.41
减：一年内到期的应付债券 -1,797,147,011.73 -300,000,000.00
合计 6,468,975,373.00 7,957,661,068.74
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(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 期末
按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 偿还 余额
15 沪城控 MTN001(101575003) 2015/4/22 7年 1,500,000,000 1,495,452,481.83 39,375,000.00 1,694,529.90 39,375,000.00 1,497,147,011.73
19 沪城控 MTN001(101900542) 2019/4/15 5年 2,500,000,000 2,482,988,052.50 56,625,000.00 2,399,492.89 56,625,000.00 2,485,387,545.39
城投控股大厦-西部证券专项资产管理
2020/10/12 9年 1,300,000,000 1,300,000,000.00 24,383,000.02 24,383,000.02 1,300,000,000.00
计划
债权融资计划（3 年期）(一期） 2020/7/30 3年 1,000,000,000 992,783,686.76 20,696,269.03 1,401,679.77 20,696,269.03 994,185,366.53
债权融资计划（3 年期）（二期） 2020/8/27 3年 1,500,000,000 1,488,868,843.01 31,044,403.54 2,104,055.76 31,044,403.54 1,490,972,898.77
债权融资计划（3 年期）（三期） 2020/10/14 3年 500,000,000 497,568,004.64 10,348,134.51 861,557.67 10,348,134.51 498,429,562.31
减：一年内到期的应付债券 -300,000,000.00 -1,797,147,011.73
合计 / / 8,300,000,000.00 7,957,661,068.74 182,471,807.10 8,461,315.99 182,471,807.10 6,468,975,373.00
其他说明：
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2015]MTN77 号文核准，本公司于 2015 年 4 月 22 日发行中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利率
为 5.25%，每年付息一次，该债券由上海城投提供担保。
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2019]MTN132 号文核准，本集团于 2019 年 4 月 15 日发行中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利
率为 4.53%，每年付息一次。
本集团于 2020 年 9 月 30 日与西部证券签订西部证券-上海城投控股大厦资产支持专项计划，该专项计划的管理人为西部证券，托管人为中国民生
银行股份有限公司上海分行。该计划募集资金 13.7 亿元，包括优先级 13 亿元及次级债 0.7 亿元，次级债全部由本集团之子公司控股投资购入。该资产
计划以本集团之子公司上海城鸿置业有限公司(“城鸿”)持有的上海城投控股大厦为抵押，以城鸿账面的应收账款为质押，由本公司为此资产计划提供
担保。该计划自 2020 年 9 月 30 日起止 2029 年 10 月止，每半年付息一次。于 2021 年 6 月 30 日，本集团在该计划下余额为 1,300,000,000.00 元(2020
年 12 月 31 日：1,300,000,000.00 元)。
本集团于 2020 年 7 月 30 日于北京金融资产交易所非公开向合格投资者发行债权融资计划，该计划募集资金 30 亿元，分三期发行。此计划采用单
利按年计息，固定年利率为 4.15%，每年支付一次。
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31、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付租赁款项 10,342,067.04 10,321,031.68
合计 10,342,067.04 10,321,031.68
32、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 16,094,872.06 16,660,440.40
合计 16,094,872.06 16,660,440.40
长期应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
押金及保证金 16,094,872.06 16,660,440.40
减：一年内到期的长期应付款
合计 16,094,872.06 16,660,440.40
33、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
保障房外墙维修 551,316,392.47 540,874,306.25 外墙维修
合计 551,316,392.47 540,874,306.25 /
34、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助 72,162,670.00 72,162,670.00 租赁住房补贴
合计 72,162,670.00 72,162,670.00 /
35、 其他非流动负债
□适用 √不适用
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36、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
37、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本
2,065,234,965.07 1,093,486,707.74 971,748,257.33
溢价）
权益法核算的被
投资单位除综合
收益和利润分配 646,576,222.43 646,576,222.43
以外的其他权益
变动
子公司其他资本
-442,133.90 -442,133.90
公积变动
合计 2,711,369,053.60 1,093,486,707.74 1,617,882,345.86
38、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计 减：前期计入其 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 他综合收益当期 减：所得 税后归属于母 税后归属于
余额 余额
发生额 收益当期转 转入留存收益 税费用 公司 少数股东
入损益
一、不能重
分类进损益
的其他综合
收益
二、将重分
类进损益的 -
15,348,444.69 -1,946,270.95 13,402,173.74
其他综合收 1,946,270.95
益
其中：权益
法下可转损 -
18,088,444.69 -1,946,270.95 16,142,173.74
益的其他综 1,946,270.95
合收益
其他债权
投资公允价 -2,740,000.00 -2,740,000.00
值变动
外币财务
报表折算差
额
其他综合收 -
15,348,444.69 -1,946,270.95 13,402,173.74
益合计 1,946,270.95
39、 盈余公积
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 2,400,127,912.21 2,400,127,912.21
任意盈余公积
合计 2,400,127,912.21 2,400,127,912.21
40、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 13,131,596,114.96 12,598,303,536.45
调整期初未分配利润合计数（调增 1,005,944.65 27,721.48
+，调减－）
调整后期初未分配利润 13,132,602,059.61 12,598,331,257.93
加：本期归属于母公司所有者的净 580,263,081.34 770,777,637.46
利润
减：提取法定盈余公积 54,377,390.13
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 232,720,958.33 182,129,445.65
转作股本的普通股股利
同一控制下企业合并
期末未分配利润 13,480,144,182.62 13,132,602,059.61
调整期初未分配利润明细：
由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 1,005,944.65 元。
41、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 2,178,668,648.55 1,352,287,841.17 132,444,180.16 35,302,319.96
其他业务 25,110,225.40 11,673,198.53 11,451,219.00 6,185,735.89
合计 2,203,778,873.95 1,363,961,039.70 143,895,399.16 41,488,055.85
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 总部-分部 房产-分部 合计
商品类型
房产业务 2,178,668,648.55 2,178,668,648.55
管理收入 24,919,780.06 24,919,780.06
其他 190,445.34 190,445.34
按经营地区分类
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2021 年半年度报告
上海 190,445.34 2,203,588,428.61 2,203,778,873.95
合计 190,445.34 2,203,588,428.61 2,203,778,873.95
合同产生的收入说明：
2021 年 1-6 月，房产业务中包含房地产销售收入 2,113,676,074.51 元，房地产开发项目成本
1,261,431,447.00 元。
其他说明：
于 2021 年 6 月 30 日，本集团房地产销售收入按照时点确认收入，代建业务收入按照时段确认收
入。
于 2021 年 6 月 30 日，本集团已签订合同但尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
7,768,467,516.34 元。
42、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 11,007,041.20 1,874,056.22
教育费附加 8,520,005.38 1,347,468.94
房产税 8,011,256.28 8,833,889.25
土地使用税 618,545.13 243,040.20
印花税 13,788,521.40 1,952,842.77
土地增值税 241,039,085.46 29,768,491.13
其他 50,923.80 34,587.72
合计 283,035,378.65 44,054,376.23
43、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
房地产营销费用 13,760,737.59 9,553,426.74
职工薪酬 30,681.00 121,281.30
劳务费 2,790,218.26 2,702,902.42
其他 2,400,281.03 2,828,315.44
合计 18,981,917.88 15,205,925.90
44、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 30,491,773.00 23,812,266.79
物业管理费 911,584.46 1,995,228.89
聘请中介机构费用 1,732,759.20 3,963,511.38
办公费 2,507,985.31 4,664,027.19
咨询费 910,530.23 1,401,878.20
差旅费 152,429.72 71,217.00
折旧费 732,983.28 479,648.46
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2021 年半年度报告
福利费 1,854,250.33 448,704.45
业务招待费 220,121.32 132,304.00
其他 2,500,640.85 5,801,603.23
合计 42,015,057.70 42,770,389.59
45、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 709,503,693.94 377,863,785.60
减：资本化利息 -347,056,630.75 -332,366,765.76
利息收入 -75,625,085.71 -15,104,954.86
汇兑损失/（收益）
其他 10,775,568.53 1,511,161.24
合计 297,597,546.01 31,903,226.22
46、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代扣代缴个人所得税手续费返还 181,498.84 190,274.12
政府扶持金 1,724.33
合计 183,223.17 190,274.12
47、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 176,646,696.44 133,853,035.00
处置长期股权投资产生的投资收益 523,419,886.08
交易性金融资产在持有期间的投资 83,029,826.54 18,148,382.17
收益
对外贷款取得的投资收益 25,653,791.94
其他 -63,192.74
合计 783,033,216.32 177,655,209.11
其他说明：
本集团转让所持联营企业上海康州房地产开发有限公司股权取得股权转让收益523,419,886.08
元。
48、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -46,883,739.79 29,107,547.21
合计 -46,883,739.79 29,107,547.21
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2021 年半年度报告
49、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 158,985.56 -47,273.34
其他应收款坏账损失 588,539.64 92,631.21
应收利息坏账损失 4,121.22
合计 747,525.20 49,479.09
50、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常
项目 本期发生额 上期发生额
性损益的金额
政府补助 10,360,000.00 10,340,242.00 10,360,000.00
其他 2,031,614.07 316,749.30 2,031,614.07
合计 12,391,614.07 10,656,991.30 12,391,614.07
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
政府扶持金 10,360,000.00 10,340,242.00 与收益相关
其他补贴收入
合计 10,360,000.00 10,340,242.00 与收益相关
51、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
14,447.95 14,447.95
失合计
其中：固定资产处
14,447.95 14,447.95
置损失
合同违约金 91,021,392.00 91,021,392.00
其他 763,811.72 21,813.26 763,811.72
合计 91,799,651.67 21,813.26 91,799,651.67
52、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他非流动资产减值准备 50,282.40
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2021 年半年度报告
合计 50,282.40
53、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 242,117,751.38 18,930,314.10
递延所得税费用 36,665,530.63 26,368,227.59
合计 278,783,282.01 45,298,541.69
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 855,809,838.91
按法定/适用税率计算的所得税费用 213,952,459.73
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 3,155,325.80
处置长期股权投资计税基础与会计基础的差异 -202,892.52
归属于合营企业和联营企业的损益 -38,391,967.96
非应税收入的影响 -6,882,695.64
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 26,280,212.41
使用前期末确认递延所得税的暂时性差异 -10,240,587.62
使用前期末确认递延所得税的可抵扣亏损 -37,982.66
本期未确认递延所得税资产的暂时性差异 45,242,686.09
本期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 45,908,724.38
所得税费用 278,783,282.01
其他说明：
□适用 √不适用
54、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本节“六、合并财务报表项目注释\38、其他综合收益”。
55、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
银行存款利息收入 75,625,085.71 15,104,954.86
收到的保证金及押金 3,044,325,055.76 384,453,721.19
政府扶持金 13,555,000.00 10,340,242.00
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2021 年半年度报告
住发中心差价款 157,980,985.23
其他 17,352,549.09 16,193,714.99
合计 3,308,838,675.79 426,092,633.04
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付销售费用及管理费用 12,825,510.90 13,036,285.87
支付保证金及押金 144,652,307.00 366,298,176.63
退还认筹金 96,000,000.00
合同违约金 91,021,392.00
其他 15,100,263.99 14,273,619.03
合计 359,599,473.89 393,608,081.53
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到联营企业往来款 71,110,400.00 8,400,000.00
其他 30,364,824.84 100,000.00
合计 101,475,224.84 8,500,000.00
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付联营企业款项 84,000,000.00
支付资管产品管理费 63,192.74
合计 63,192.74 84,000,000.00
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
融资手续费 28,020,841.15 9,500,000.00
中票承销费 5,003,360.01 12,500,000.00
信托保证金 18,000,000.00
其他 981,320.00
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2021 年半年度报告
合计 51,024,201.16 22,981,320.00
56、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 577,026,556.90 140,812,571.25
加：资产减值准备 50,282.40
信用减值损失 -747,525.20 -49,479.09
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生 940,475.69
988,498.07
物资产折旧
使用权资产摊销 1,069,283.36
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 65,188.81 944,574.86
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 14,447.95
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填 46,883,739.79
-29,107,547.21
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 362,447,063.19 45,497,019.84
投资损失（收益以“－”号填列） -783,033,216.33 -177,655,209.11
递延所得税资产减少（增加以“－”号填 48,300,403.93
26,509,715.22
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填 -11,634,873.30
-141,487.63
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -17,945,233,361.18 -5,435,229,880.61
经营性应收项目的减少（增加以“－”号 3,930,835,682.42
-163,748,059.35
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号 2,457,374,692.59
-296,272,833.26
填列）
其他 37,135,167.52 21,808,415.10
经营活动产生的现金流量净额 -11,278,505,991.46 -5,865,643,701.92
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 5,215,596,517.11 5,174,591,856.23
减：现金的期初余额 18,317,756,981.65 4,274,746,304.91
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -13,102,160,464.54 899,845,551.32
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2021 年半年度报告
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 1,093,486,707.74
本期支付的城虹万岸股权款 1,093,486,707.74
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价
物
取得子公司支付的现金净额 1,093,486,707.74
其他说明：
于 2021 年 6 月 30 日，本公司所属置地集团完成城虹万岸股权款支付并取得股权。本集团投资占
比为 80%，依据相关企业会计准则的规定，纳入公司合并范围。
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 5,215,596,517.11 18,317,756,981.65
其中：库存现金 28,903.54 34,294.54
可随时用于支付的银行存款 5,215,534,487.59 18,317,690,818.01
可随时用于支付的其他货币 33,125.98 31,869.10
资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 5,215,596,517.11 18,317,756,981.65
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
57、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
√适用 □不适用
本期及上年同期合并权益变动表中“（五）其他”为本集团同一控制下企业合并取得子公司城虹
万岸股权。依据《企业会计准则第 20 号——企业合并》的相关规定进行重述的影响数。
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2021 年半年度报告
58、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 115,164,059.27 保函保证金贷款资金存款
应收账款 593,069.08 质押借款
存货 8,516,706,753.58 抵押借款
无形资产 46,514,134.80 质押借款
投资性房地产 2,331,682,499.11 抵押借款、应付债券
其他非流动资产 739,648,985.71 质押借款
合计 11,750,309,501.55 /
59、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
政府扶持金 10,360,000.00 营业外收入 10,360,000.00
新建租赁房专项补贴 72,162,670.00 递延收益
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
60、 其他
√适用 □不适用
资产减值及损失准备
单位：元 币种：人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 本年增加 本年转回 2021 年 6 月 30 日
应收账款坏账准备 3,967,725.24 158,985.56 3,808,739.68
其中：单项计提坏账准备 3,382,087.00 3,382,087.00
组合计提坏账准备 585,638.24 158,985.56 426,652.68
其他应收款坏账准备 112,007,493.63 183,365.41 771,905.05 111,418,953.99
其中：单项计提坏账准备 110,350,557.17 110,350,557.17
组合计提坏账准备 1,656,936.46 183,365.41 771,905.05 1,068,396.82
其他非流动资产减值准备 50,282.40 50,282.40
合计 115,975,218.87 233,647.81 930,890.61 115,277,976.07
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2021 年半年度报告
七、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并
当期
期初
企业合 合并当期期 比较期
至合 比较期间被
被合并方 并中取 构成同一控制下 合并日的确定依 初至合并日 间被合
合并日 并日 合并方的净
名称 得的权 企业合并的依据 据 被合并方的 并方的
被合 利润
益比例 净利润 收入
并方
的收
入
城虹万岸 80% 同受一方控制 2021-02-28 自取得控制权 -2,096.70 936,656.66
其他说明：
于 2021 年 6 月 30 日，本公司所属置地集团以协议方式受让上海城投城市更新建设发展有限公司
（以下简称“城市更新”）所持有的城虹万岸 80%股权。城市更新为本公司第一大股东上海城投
的全资子公司。因此，本次收购子公司的交易符合《企业会计准则第 20 号——企业合并》规定
的“同一控制下企业合并”。
(2). 合并成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 万安路公司
--现金 1,093,486,707.74
(3). 合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
万安路公司
合并日 上期期末
资产： 3,833,834,079.54 3,733,841,478.54
货币资金 186,783,476.83 186,904,095.47
其他应收款 75,403.89 75,403.89
存货 3,645,772,201.47 3,545,685,245.67
其他流动资产 1,166,811.03 1,157,091.35
固定资产 36,186.32 19,642.16
负债： 2,785,042,881.10 2,685,048,183.40
借款 2,784,650,000.00 2,684,650,000.00
应交税费 392,881.10 396,048.30
其他应付款 2,135.10
净资产 1,048,791,198.44 1,048,793,295.14
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2021 年半年度报告
减：少数股东权益
取得的净资产 1,048,791,198.44 1,048,793,295.14
3、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
2021 年，本公司投资设立子公司上海露香园建设发展有限公司，注册资本 7,200,000,000.00
元，自投资设立之日起纳入本集团合并范围。
八、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
上海城投置 上海市 上海市 服务业 100 设立或投资
业服务有限
公司
上海新凯房 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
地产开发有
限公司
(“新
凯”）
上海韵意房 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
地产开发有
限公司
(“韵
意”）
上海城协房 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
地产有限公
司
上海露香园 上海市 上海市 房地产 45.45 54.55 设立或投资
置业有限公
司
上海城鸿置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
上海城浦置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
(“城
浦”）
上海城驰置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
上海城源房 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
地产有限公
司
上海城明置 上海市 上海市 房地产 70 设立或投资
业有限公司
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2021 年半年度报告
黄山山海置 黄山市 黄山市 房地产 70 设立或投资
业有限公司
上海城投置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
地项目管理
有限公司
上海城业房 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
地产有限公
司
置地香港 香港 香港 投资控股 100 设立或投资
上海城欣置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
上海城越置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
上海城亭置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
上海城展置 上海市 上海市 房地产 90 设立或投资
业有限公司
上海城虹万 上海市 上海市 房地产 80 同一控制下
岸建设发展 的企业合并
有限公司
城兆星置业 上海市 上海市 房地产 55 设立或投资
（上海）有
限公司
上海竹岭风 上海市 上海市 餐饮管理 100 设立或投资
企业管理有
限公司
上海城投置 上海市 上海市 物业管理 100 设立或投资
业经营管理
有限公司
上海诚鼎恒 上海市 上海市 投资 100 设立或投资
业投资管理
有限公司
上海城辰置 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
业有限公司
江阴高新区 无锡市 无锡市 房地产 50 设立或投资
新城镇开发
建设有限公
司
置地集团 上海市 上海市 房地产 100 同一控制下
的企业合并
上海其越置 上海市 上海市 房地产 100 同一控制下
业有限公司 的企业合并
控股投资 上海市 上海市 股权投资 100 非同一控制
下企业合并
上海诚鼎城 上海市 上海市 股权投资 99 1 非同一控制
市产业投资 下企业合并
管理中心
(有限合
伙)(“ 诚
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2021 年半年度报告
鼎产业中
心”)
新江湾城 上海市 上海市 房地产 50 10 非同一控制
下企业合并
上海露香园 84.70 设立或投资
建设发展有 上海市 上海市 房地产
限公司
上海城颐置 上海市 上海市 房地产 100 非同一控制
业有限公司 下企业合并
上实丰启置 英属维尔 英属维尔 投资控股 100 资产收购
业(BVI)有 京群岛 京群岛
限公司
上实丰启置 香港 香港 投资控股 100 资产收购
业有限公司
上海丰启置 上海市 上海市 房地产 100 资产收购
业有限公司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例（%） 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
新江湾城 40.00 1,508,805.17 40,000,000.00 980,290,027.65
露香园建设 15.30 -1,346,168.41 549,453,831.59
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
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(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
子 期末余额 期初余额
公
司
名 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
称
新 2,862,061,638.22 892,392,065.75 3,754,453,703.97 557,896,921.08 745,831,713.77 1,303,728,634.85 2,954,425,400.86 905,826,750.27 3,860,252,151.13 655,578,056.03 657,721,038.91 1,313,299,094.94
江
湾
城
露 17,774,348,981.88 146,373.10 17,774,495,354.98 7,535,893,841.29 6,647,400,000.00 14,183,293,841.29
香
园
建
设
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 经营活动现金流量 营业收入 净利润 经营活动现金流量
新江湾城 62,093,420.60 3,772,012.93 -61,996,251.20 65,734,743.02 -334,249.43 -91,317,480.26
露香园建设 -8,798,486.31 -1,355,792,627.11
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2、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 营地 直接 间接 计处理方法
西部证券 陕西 陕西 证券业务 10.26% 权益法
无锡诚鼎智慧城市 上海 上海 创业投资 29.67% 0.55% 权益法
创业股权投资合伙
企业(有限合伙)
上海沪风房地产开 上海 上海 房地产开发 36.00% 权益法
发有限公司
上海合庭房地产开 上海 上海 房地产开发 36.00% 权益法
发有限公司
上海东荣房地产开 上海 上海 房地产开发 36.00% 权益法
发有限公司
上海开古房地产开 上海 上海 房地产开发 36.00% 权益法
发有限公司
上海高泰房地产开 上海 上海 房地产开发 36.00% 权益法
发有限公司
上海城投集团财务 上海 上海 融资服务 20.00% 权益法
有限公司
上海黄山合城置业 房地产开发 25% 权益法
有限公司（“黄山 上海 上海
合城”）
上海电科诚鼎智能 创业投资 14.29% 权益法
产业投资合伙企业 上海 上海
（有限合伙）
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本集团对上述股权投资均采用权益法核算。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本集团对西部证券的持股比例虽然低于 20%，但是西部证券董事会 11 名董事中的 2 名由本集团
任命，本集团能够对西部证券施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
(2). 重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
西部证券 上海黄山合城置业有 西部证券 上海黄山合城置业
限公司 有限公司
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2021 年半年度报告
流动资产 63,488,342,555.57 1,035,667,623.03 62,126,271,879.64 941,504,529.46
非流动资产 3,377,588,470.79 35,408,307.01 1,706,619,030.46 77,134,934.01
资产合计 66,865,931,026.36 1,071,075,930.04 63,832,890,910.10 1,018,639,463.47
流动负债 34,692,009,454.10 458,036,965.64 32,564,934,615.10 696,445,485.18
非流动负债 5,701,731,535.27 5,146,947,132.43
负债合计 40,393,740,989.37 458,036,965.64 37,711,881,747.53 696,445,485.18
少数股东权益 99,792,539.48 91,850,371.60
归属于母公司股东权益 26,372,397,497.51 613,038,964.40 26,029,158,790.97 322,193,978.29
按持股比例计算的净资产份额 2,705,807,983.24 153,259,741.08 2,670,591,691.95 80,548,494.57
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
—取得投资时联营企业可辨认净
289,570,506.34 288,189,323.42
资产公允价值调整额
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 2,995,378,489.58 153,259,741.08 2,958,781,015.37
存在公开报价的联营企业权益投
3,782,595,852.75 4,649,154,175.38
资的公允价值
营业收入 3,217,429,747.61 518,172,782.28 2,220,224,671.55 3,373,586.05
净利润 723,239,211.26 290,844,986.02 647,587,374.01 -2,446,071.43
终止经营的净利润
其他综合收益 -19,356,736.35 9,500,071.77 -
综合收益总额 703,882,474.91 290,844,986.02 657,087,445.78 -2,446,071.43
本年度收到的来自联营企业的股
34,845,731.49 33,295,271.44
利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海合庭房地产 上海电科诚鼎智 上海东荣房地产 上海合庭房地产 上海电科诚鼎智能 上海东荣房地产开
开发有限公司 能产业投资合伙 开发有限公司 开发有限公司 产业投资合伙企业 发有限公司
企业（有限合 （有限合伙）
伙）
流动资产 521,000,669.17 462,750,832.19 10,781,267.98 522,516,617.41 379,549,807.87 10,922,913.46
非流动资产 417,141.13 601,590,053.19 138,372.80 589,571,503.39
资产合计 521,417,810.30 462,750,832.19 612,371,321.17 522,654,990.21 379,549,807.87 600,494,416.85
流动负债 13,115,461.63 63,835,726.97 13,515,262.38 15,000.00 51,957,597.41
非流动负债
负债合计 13,115,461.63 63,835,726.97 13,515,262.38 15,000.00 51,957,597.41
少数股东权益
归属于母公司股东权
508,302,348.67 462,750,832.19 548,535,594.20 509,139,727.83 379,549,807.87 548,536,819.44
益
按持股比例计算的净
182,988,845.52 66,107,262.89 197,472,811.93 183,290,302.02 54,219,258.27 197,473,255.00
资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利
润
--其他
对联营企业权益投资
182,988,845.52 66,107,262.89 197,472,811.93 183,290,302.02 54,219,258.27 197,473,255.00
的账面价值
存在公开报价的联营
企业权益投资的公允
价值
营业收入 342,857.15 78,507,547.08 6,924,368.57 5,404,929.16
净利润 -837,379.16 182,216,024.32 -1,230.76 2,333,433.27 168,975,277.03 -32,812.67
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -837,379.16 182,216,024.32 2,333,433.27 168,975,277.03 -32,812.67
本年度收到的来自联
营企业的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海开古房地产开 上海高泰房地产开 上海城投集团财务 上海开古房地产开 上海高泰房地产开 上海城投集团财务有
发有限公司 发有限公司 有限公司 发有限公司 发有限公司 限公司
流动资产 134,742,126.54 445,776,544.67 6,889,431,045.67 141,504,229.27 347,814,338.58 17,272,048,567.86
非流动资产 1,161,305,670.28 4,117,903,122.42 18,272,385.61 1,043,889,891.60 4,163,782,946.90 18,691,258.61
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2021 年半年度报告
资产合计 1,296,047,796.82 4,563,679,667.09 6,907,703,431.28 1,185,394,120.87 4,511,597,285.48 17,290,739,826.47
流动负债 78,261,700.26 204,261,229.61 5,910,766,670.71 75,089,140.48 158,620,628.30 16,279,545,473.07
非流动负债 289,116,071.97 1,975,890,049.12 182,443,541.85 1,975,890,038.00
负债合计 367,377,772.23 2,180,151,278.73 5,910,766,670.71 257,532,682.33 2,134,510,666.30 16,279,545,473.07
少数股东权益
归属于母公司股
928,670,024.59 2,383,528,388.36 996,936,760.57 927,861,438.54 2,377,086,619.18 1,011,194,353.40
东权益
按持股比例计算
334,321,208.85 858,070,221.81 199,387,352.12 334,030,117.87 855,751,182.90 202,238,870.68
的净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实
现利润
--其他
对联营企业权益
334,321,208.85 858,070,221.81 199,387,352.12 334,030,117.87 855,751,182.90 202,238,870.68
投资的账面价值
存在公开报价的
联营企业权益投
资的公允价值
营业收入 100,583,267.46 43,720,771.80 114,308,705.22 14,856,159.78
净利润 808,586.05 6,441,774.74 -14,257,592.78 632,694.32 26,644,841.73 -7,971,881.32
终止经营的净利
润
其他综合收益
综合收益总额 808,586.05 6,441,774.74 -14,257,592.78 632,694.32 26,644,841.73 -7,971,881.32
本年度收到的来
自联营企业的股
利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
无锡诚鼎智慧城 无锡诚鼎智慧城
市创业股权投资 上海沪风房地产开 市创业股权投资 上海沪风房地产开
合伙企业(有限 发有限公司 合伙企业(有限合 发有限公司
合伙) 伙)
流动资产 384,841,817.81 128,292,078.43 238,271,855.10 133,459,897.25
非流动资产 479,999,969.25 1,073,631,733.96 350,000,000.00 1,001,054,158.60
资产合计 864,841,787.06 1,201,923,812.39 588,271,855.10 1,134,514,055.85
流动负债 82,913,395.22 85,072.00 82,913,395.22
非流动负债 301,068,507.16 234,521,390.60
负债合计 383,981,902.38 85,072.00 317,434,785.82
少数股东权益
归属于母公司股东权益 864,841,787.06 817,941,910.01 588,186,783.10 817,079,270.03
按持股比例计算的净资产
256,598,558.22 294,459,087.61 174,536,193.27 294,148,537.21
份额
调整事项 35,639,360.79
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 35,639,360.79
对联营企业权益投资的账
292,237,919.01 294,459,087.61 174,536,193.27 294,148,537.21
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入
净利润 -7,745,184.25 862,640.01 -7,468,733.80 164,669.07
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -7,745,184.25 862,640.01 -7,468,733.80 164,669.07
本年度收到的来自联营企
业的股利
其他说明
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2021 年半年度报告
本集团以联营企业合并财务报表中归属于母公司的金额为基础，按持股比例计算资
产份额。联营企业合并财务报表中的金额考虑了取得投资时联营企业可辨认净资产
和负债的公允价值以及统一会计政策的影响。
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 20,200,725.96 25,975,790.99
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 1,724,934.97 6,685,299.77
--其他综合收益
--综合收益总额 1,724,934.97 6,685,299.77
联营企业：
投资账面价值合计 613,945,212.17 512,131,243.54
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 5,323,710.78 103,889,928.47
--其他综合收益
--综合收益总额 5,323,710.78 103,889,928.47
其他说明
(i)净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和负债的公允价值以及统一会计政策
的调整影响.
3、 其他
□适用 √不适用
九、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
集团的经营活动会面临各种金融风险：市场风险(主要为利率风险和价格风险)、信用风险和
流动性风险。本集团整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本集团财务业
绩的潜在不利影响。
董事会负责规划并建立本集团的风险管理架构，制定本集团的风险管理政策和相关指引并监
督风险管理措施的执行情况。本集团己制定风险管理政策以识别和分析本集团所面临的风险，这
些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸
多方面。本集团定期评估市场环境及本集团经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进
行更新。本集团的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过
与本集团其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本集团内部审计部门就风险管
理控制及程序进行定期的审核 ，并将审核结果上报本集团的审计委员会。
(1)市场风险
(a)利率风险
本集团的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集
团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。
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2021 年半年度报告
本集团总部财务部门持续监控集团利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本集
团尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本集团的财务业绩产生重大的不利影
响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于 2021 年 1~6 月本集团并无利率互换安排。
(b) 其他价格风险
本集团其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
(2) 信用风险
本集团信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款等，以及未纳入减值评估范围
的以公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本集团金融资产
的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银
行的银行存款，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损
失。
此外，对于应收账款、合同资产、其他应收款等，本集团设定相关政策以控制信用风险敞
口。本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前
市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对
于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集
团的整体信用风险在可控的范围内。
于 2021 年 6 月 30 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。
(3) 流动风险
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
十、公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公 第三层次公允价
合计
值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 631,108,196.37 631,108,196.37
1.以公允价值计量且变动计
502,060,196.37 502,060,196.37
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 502,060,196.37 502,060,196.37
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融 129,048,000.00 129,048,000.00
资产
（1）债务工具投资 129,048,000.00 129,048,000.00
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
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2021 年半年度报告
（四）其他非流动金融资产 841,250,973.47 841,250,973.47
持续以公允价值计量的资产
631,108,196.37 843,439,409.47 1,474,547,605.84
总额
本集团以导致各层次之间转换的事项发生日为确认各层次之间转换的时点。本年度无第一层次与
第二层次间的转换。
对于在活跃市场上交易的金融工具，本集团以其活跃市场报价确定其公允价值；对于不在活跃市
场上交易的金融工具，本集团采用估值技术确定其公允价值。所使用的估值模型主要为流动性缺
乏折扣的期权模型和市场可比公司模型。估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、
PE 乘数、缺乏流动性折价等。
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
相关资产或负债的不可观察输入值。
本集团在对第三层次的可供出售权益工具公允价值进行评估时，采用的估值模型主要为流动性缺
乏折扣的期权模型和市场可比公司模型等。估值技术输入值主要包括无风险利率、股价及股价波
动率、缺乏流动性折价等。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
2020 年 当期利得或损失总额 2021 年 2021 年 06 月 30 日
仍持有的资产计入
当期损益的未实现
项目 12 月 31 日 购买 出售 计入当期损益的 6 月 30 日 利得或损失的变动
—公允价值变动损
益
利得或损失(a)
金融资产
其他非流动金融资产
—
基金投资 445,939,693.61 3,496,331.00 9,963,424.45 459,399,449.06 9,963,424.45
非上市公司股权投资 401,053,501.42 -19,201,977.01 381,851,524.41 -19,201,977.01
其他权益工具投资—
非上市公司股权投资 2,188,436.00 2,188,436.00
金融资产及资产合计 849,181,631.03 3,496,331.00 -9,238,552.56 843,439,409.47 -9,238,552.56
(a) 计入当期损益的利得或损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益等项目。
(b) 本集团由投资部门负责金融资产及金融负债的估值工作。上述估值结果由本集团财务部门进
行独立验证及账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
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十一、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企
母公司名
注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 业的表决权比
称
(%) 例(%)
城市建设投 50,000,000,000.00 46.46 46.46
资建设承
上海城投 上海 包、项目投
资、参股经
营等
本企业的母公司情况的说明
本企业最终控制方是 上海城投
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见本节“八、在其他主体中的权益\1、在子公司的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本企业重要的合营和联营企业情况详见本节“八、在其他主体中的权益\2、在合营企业或联营企
业中的权益\(1)重要的合营企业或联营企业”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海诚鼎创佳投资管理有限公司 联营企业
上海诚鼎投资管理有限公司 联营企业
上海黄山合城置业有限公司 联营企业
上海德同诚鼎股权投资基金管理有限公司 联营企业
常州明城置业发展有限公司 联营企业
上海诚鼎创业投资有限公司 联营企业
上海诚鼎资本管理中心(有限合伙) 联营企业
上海诚鼎华建投资管理合伙企业(有限合伙) 联营企业
上海诚鼎新扬子投资管理合伙企业（有限合 联营企业
伙）
西部证券 联营企业
上海康州房地产开发有限公司 联营企业
上海沪风房地产开发有限公司 联营企业
上海开古房地产开发有限公司 联营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司 合营企业
其他说明
□适用 √不适用
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4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海城投资产管理(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海中心大厦置业管理有限公司 集团兄弟公司
上海城投水务(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海同盛城北置业有限公司 集团兄弟公司
上海义品置业有限公司 集团兄弟公司
上海城投环保金融服务有限公司 集团兄弟公司
上海城投环保产业投资管理有限公司 集团兄弟公司
上海城投公路投资(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海水务资产经营发展有限公司 集团兄弟公司
上海城投环境(集团)有限公司 集团兄弟公司
上海老港固废综合开发有限公司 集团兄弟公司
上海市市政规划设计研究院有限公司 集团兄弟公司
上海城投集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海沧达投资经济发展有限公司 集团兄弟公司
上海城投城市更新建设发展有限公司 集团兄弟公司
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海中心大厦置业管理有 物业管理支出 706,985.94 2,721,981.29
限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海城投资产管理（集团）有限公司 提供餐饮服务 346,567.31 613,862.20
上海城投 提供餐饮服务 1,116,033.77 868,837.58
上海市城市排水有限公司 提供餐饮服务 1,013,023.37 938,741.71
上海城投环保金融服务有限公司 提供餐饮服务 76,277.22 48,429.00
上海同盛城北置业有限公司 营销服务收入 849,056.58
上海康州房地产开发有限公司 委托管理收入 2,897,562.10
上海沪风房地产开发有限公司 委托管理收入 3,547,592.68 2,075,670.84
上海开古房地产开发有限公司 委托管理收入 7,678,527.51 3,278,769.79
(2). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
租赁资
承租方名称 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
产种类
上海城投环保金融服务有限公 房屋 415,988.58 415,988.58
司
上海诚鼎华建投资管理合伙企 房屋 157,452.38 188,942.86
业（有限合伙）
上海诚鼎新扬子投资管理合伙 房屋 275,166.67 330,199.98
企业（有限合伙）
上海诚鼎创富投资管理有限公 房屋 83,138.10 99,765.72
司
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海城投 房屋及车位 1,251,479.00
(3). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海城投(注 1) 1,500,000,000.00 2015-04-22 2022-04-21 否
□适用 √不适用
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 1：上海城投为本集团发行的共计人民币 15 亿元公司债券提供无偿担保。
(4). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海城投 350,000,000.00 2019-09-29 2024-08-29 利率 3.70%
上海城投 350,000,000.00 2019-09-29 2024-08-29 利率 3.70%
上海城投 500,000,000.00 2020-04-26 2025-02-27 利率 3.20%
上海城投 1,800,000,000.00 2020-12-23 2021-12-22 利率 4.35%
上海城投环保金融服务有限公司 300,000,000.00 2020-12-18 2021-12-17 利率 4.20%
上海城投环保金融服务有限公司 100,000,000.00 2021-02-25 2022-02-24 利率 4.20%
上海城投环保金融服务有限公司 1,100,000,000.00 2021-05-19 2022-05-18 利率 4.20%
上海城投环保金融服务有限公司 500,000,000.00 2021-05-20 2022-05-19 利率 4.20%
上海城投环保产业投资管理有限公司 90,000,000.00 2020-07-30 2021-07-31 利率 3.85%
上海城投公路投资(集团)有限公司 600,000,000.00 2020-12-22 2021-12-21 利率 4.35%
上海城投集团财务有限公司 8,750,000.00 2020-12-23 2024-04-18 利率 4.275%
上海城投集团财务有限公司 30,960,000.00 2021-01-15 2024-04-18 利率 4.275%
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上海城投集团财务有限公司 2,870,000.00 2021-02-24 2024-04-18 利率 4.275%
上海沧达投资经济发展有限公司 100,000,000.00 2021-05-12 2022-05-11 利率 4.35%
上海沧达投资经济发展有限公司 500,000,000.00 2021-05-28 2022-05-27 利率 4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司 80,000,000.00 2021-06-02 2022-06-01 利率 4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2021-06-11 2022-06-10 利率 4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2021-06-16 2022-06-15 利率 4.35%
2021 年 1-6 月，本集团之子公司置地集团收回常州明城借款本金 71,110,400.00 元(2020 年 1-6
月：8,400,000.00 元)。于 2021 年 6 月 30 日，对常州明城拆出资金余额 527,459,258.48 元(2020
年 12 月 31 日：598,569,658.48 元)。
于 2021 年 6 月 30 日，对上海沪风房地产开发有限公司拆出资金余额 17,036,193.37 元(2020 年
12 月 31 日：17,036,193.37 元)。
于 2021 年 6 月 30 日，对上海开古房地产开发有限公司拆出资金余额 9,217,211.87 元(2020 年 12
月 31 日：9,217,211.87 元)。
(5). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 4,961,616.94 4,171,767.94
(6). 其他关联交易
√适用 □不适用
委托借款利息支出
关联方 本期发生额 上期发生额
环保金融 41,928,751.49 30,158,333.33
上海城投 69,474,861.10 13,093,888.88
上海城投集团财务有限公司 845,329.01
上海城投环保产业投资管理有限公司 1,742,126.82
上海城投资产管理（集团）有限公司 11,165,000.84
上海城投公路投资（集团）有限公司 14,932,500.00
上海水务资产经营发展有限公司 7,748,125.00
上海城投环境（集团）有限公司 192,500.05
上海老港固废综合开发有限公司 288,750.00
上海城投水务（集团）有限公司 1,780,625.05
上海市市政规划设计研究院有限公司 368,166.71
上海沧达投资经济发展有限公司 3,025,000.11
合计 153,491,736.18 43,252,222.21
股权收购
关联方 本期发生额 上期发生额
上海城投城市更新建设发展有限公司 1,093,486,707.74
资金占用费
关联方 本期发生额 上期发生额
上海城投城市更新建设发展有限公司 25,236,761.97
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2021 年半年度报告
存款及借款利息收入
关联方 本期发生额 上期发生额
常州明城置业发展有限公司 25,653,791.94
上海城投集团财务有限公司 8,580,891.22
存款业务
关联方 期末余额 期初余额
上海城投集团财务有限公司 632,814,980.46 13,048,465,719.79
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 上海义品置业有限公司 49,484,119.00 13,923.06 49,484,119.00 13,923.06
应收账款 常州明城 1,050,000.00 295.43
应收账款 上海沪风房地产开发有限公司 470,056.08 132.26
应收账款 上海康州房地产开发有限公司 4,840,038.24 1,361.81
应收账款 上海开古房地产开发有限公司 1,579,947.18 444.54
其他应收款 常州明城 556,709,063.36 156,638.00 627,819,463.36 176,646.18
其他应收款 上海开古房地产开发有限公司 9,217,211.87 4,793.38 9,217,211.87 2,593.39
其他应收款 上海沪风房地产开发有限公司 17,036,193.37 2,593.39 17,036,193.37 4,793.38
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海中心大厦置业管理有限公司 3,686,268.88 3,098,754.51
应付股利 上海城投 108,145,429.34
其他应付款 上海合庭房地产开发有限公司 178,995,300.28 178,995,300.28
其他应付款 上海诚鼎创业投资有限公司
其他应付款 环保金融 2,404,166.67 2,438,333.33
其他应付款 上海中心大厦置业管理有限公司 640,933.00
其他应付款 上海城投 10,736,957.25 3,755,277.77
其他应付款 上海城投资产管理(集团)有限公司 578,572.09 1,541,072.10
其他应付款 上海城投水务(集团)有限公司 2,289,375.00
其他应付款 上海城投公路投资(集团)有限公司 825,000.00 825,000.00
其他应付款 上海市市政规划设计研究院有限公司 143,611.11
其他应付款 上海沧达投资经济发展有限公司 825,000.00
其他应付款 上海水务资产经营发展有限公司 433,125.00
其他应付款 上海老港固废综合开发有限公司 371,250.00
其他应付款 上海城投环境(集团)有限公司 247,500.00
其他应付款 上海城投环保产业投资管理有限公司 96,250.00 105,875.00
其他应付款 上海城投集团财务有限公司 50,563.76
合同负债 上海城投资产管理(集团)有限公司 19,760,000.00 19,760,000.00
短期借款 上海城投 1,800,000,000.00 2,000,000,000.00
短期借款 上海城投环保金融服务有限公司 2,000,000,000.00 1,900,000,000.00
短期借款 上海城投水务(集团)有限公司 1,850,000,000.00
短期借款 上海城投资产管理(集团)有限公司 700,000,000.00
短期借款 上海城投公路投资(集团)有限公司 600,000,000.00 600,000,000.00
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2021 年半年度报告
短期借款 上海水务资产经营发展有限公司 350,000,000.00
短期借款 上海老港固废综合开发有限公司 300,000,000.00
短期借款 上海城投环境(集团)有限公司 200,000,000.00
短期借款 上海城投环保产业投资管理有限公司 90,000,000.00 90,000,000.00
短期借款 上海沧达投资经济发展有限公司 600,000,000.00
短期借款 上海市市政规划设计研究院有限公司 110,000,000.00
应付债券 西部证券 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00
长期借款 上海城投 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
长期借款 上海城投集团财务有限公司 42,580,000.00 8,750,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十二、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1)资本性支出承诺事项
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
投资性房地产装修 9,537,912.54 6,928,892.56
合计 9,537,912.54 6,928,892.56
(2)经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本集团未来最低应支付租金汇总如下：
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
一年以内 1,474,730.03 3,017,877.76
一年至二年 1,645,683.63
合计 3,120,413.66 3,017,877.76
（3）对外承诺事项
本集团所属置地集团收购上海鼎盛股权投资合伙企业（有限合伙）持有的本集团子公司上海新江
湾城投资发展有限公司 36%的股权，股权交易价格为 884,000,000.00 元。此次股权收购完成
后，本集团共计持有新江湾城 96%股权。于财务报告批准日，已支付股权款 265,200,000.00
元，余款尚未支付。2021 年 7 月 27 日完成工商变更。
于 2021 年 8 月 12 日，本集团所属置地集团与上海市闵行区规划和自然资源局签订《上海市国有
建设用地使用权出让合同》，以 464,660,000.00 元获得闵行区七宝社区 MHP0-0105（九星地
区）05-08 地块。于财务报告批准日，已支付土地款 92,932,000.00 元，余款尚未支付。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十三、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利
经审议批准宣告发放的利润或股利 232,720,958.33
于 2021 年 8 月 19 日 ， 本 公 司 支 付 经 2020 年 年 度 股 东 大 会 审 议 通 过 的 现 金 红 利 共 计
232,720,958.33 元。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
于 2021 年 7 月，本公司所属置地集团收购原上海鼎盛股权投资合伙企业（有限合伙）持有的本
集团子公司上海新江湾城投资发展有限公司 36%的股权并与 7 月 27 日完成工商变更。
于 2021 年 8 月 12 日，本公司所属置地集团与上海市闵行区规划和自然资源局签订《上海市国有
建设用地使用权出让合同》，以 464,660,000.00 元获得闵行区七宝社区 MHP0-0105（九星地
区）05-08 地块。
十四、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团的报告分部是提供不同产品或服务、或在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或
地区需要不同的技术和市场战略，因此，本集团分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分
别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
2021 年上半年，本集团有两个报告分部，分别为总部板块及房地产板块。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
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2021 年半年度报告
管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部
业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 总部 房地产模块 分部间抵销 合计
对外交易收入 190,445.34 2,203,588,428.61 2,203,778,873.95
分部间交易收入 59,597,907.88 59,597,907.88
营业成本 26,086.86 1,363,934,952.84 1,363,961,039.70
利息收入 29,453,242.62 46,171,843.09 75,625,085.71
利息费用 413,499,116.29 177,183,892.24 228,235,945.34 362,447,063.19
对联营和合营企业的 103,965,663.00 72,681,033.44 176,646,696.44
投资收益
信用减值损失 916,687.31 -123,210.11 1,490,720.00 -697,242.80
折旧费和摊销费 -292,471.30 -19,152,356.12 -19,444,827.42
利润总额 12,964,898.39 891,354,218.00 48,509,277.48 855,809,838.91
所得税费用 -1,557,360.73 279,967,962.74 -372,680.00 278,783,282.01
净利润 14,522,259.12 611,386,255.26 48,881,957.48 577,026,556.90
资产总额 36,489,072,624.44 1,820,814,387,586.10 1,789,070,629,372.67 68,232,830,837.87
负债总额 19,624,076,505.20 46,282,551,327.17 19,859,658,611.46 46,046,969,220.91
折旧费和摊销费以外
的其他非现金费用
对联营企业和合营企 4,169,982,349.84 2,037,846,528.69 6,207,828,878.53
业的长期股权投资
非流动资产增加额(i) 46,026.54 26,012,310.45 26,058,336.99
（i）非流动资产不包括金融资产、长期股权投资和递延所得税资产。
3、 其他
√适用 □不适用
资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利
益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新
股或出售资产以减低债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本要求，
利用资产负债率监控资本。
项目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
资产总额 68,232,830,837.87 65,257,984,583.42
负债总额 46,046,969,220.91 42,859,795,586.34
资产负债率 67.49% 65.68%
十五、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
131 / 142
2021 年半年度报告
账龄 期末账面余额
1 年以内 207,585.42
合计 207,585.42
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提 70,000.00 100% 70,000.00 100% - 70,000.00 100% 70,000.00 100% -
坏账准备
按组合计提
坏账准备
合计 70,000.00 100% 70,000.00 100% - 70,000.00 100% 70,000.00 100% -
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其他第三方 70,000.00 70,000.00 100% 预计无法收回
合计 70,000.00 70,000.00 100% /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
单项计提坏 70,000.00 70,000.00
账准备
合计 70,000.00 70,000.00
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
132 / 142
2021 年半年度报告
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
项目 余额 坏账准备金额 占应收账款余额总额比例
梦之星（上海）酒店管理 207,585.42 100%
有限公司
截至财务报告批准日，本公司已收回全部应收账款。
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 85,895,793.24 15,769,649.56
应收股利 9,180,782.54
其他应收款 10,894,053,330.63 6,873,521,275.54
合计 10,989,129,906.41 6,889,290,925.10
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 85,895,793.24 15,769,649.56
合计 85,895,793.24 15,769,649.56
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预期信用
用损失(未发生信 信用损失(已发
损失
用减值) 生信用减值)
2021年1月1日余额 7,506.56 7,506.56
2021年1月1日余额在本期
--转入第二阶段
133 / 142
2021 年半年度报告
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 111,209.03 111,209.03
本期转回 97,181.86 97,181.86
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额 21,533.73 21,533.73
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段
未来 12 个月内预期信用损失 合计
项目
(组合)
账面余额 坏账准备 坏账准备
2020 年 12 月 31 日 15,777,156.12 7,506.56 7,506.56
会计政策变更
7,506.56 7,506.56
2021 年 1 月 1 日 15,777,156.12
本年新增的款项 233,737,194.18 111,209.03 111,209.03
本年减少的款项 163,597,023.33 97,181.86 97,181.86
2021 年 6 月 30 日 85,917,326.97 21,533.73 21,533.73
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
申通地铁股份有限公司 391,720.04
海通证券股份有限公司 8,789,062.50
合计 9,180,782.54
(4).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(5).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
134 / 142
2021 年半年度报告
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 10,433,937,247.54
1 年以内小计 10,433,937,247.54
1至2年 78,984,200.00
2至3年 381,046,886.49
3至4年
4至5年
5 年以上 84,996.60
合计 10,894,053,330.63
(6).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 10,845,731,826.36 3,850,727,958.80
应收海南原水房地产开发经营 27,719,488.65
27,719,488.65
有限公司
应收百玛士绿色能源款项 19,745,100.21 19,745,100.21
应收竞买土地保证金 2,992,000,000.00
应收押金保证金 50,000,000.00 32,000,000.00
其他 709,176.35 264,301.51
合计 10,943,905,591.57 6,922,456,849.17
(7).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预
信用损失(未发 信用损失(已发
期信用损失
生信用减值) 生信用减值)
2021年1月1日余额 1,300,905.77 47,634,667.86 48,935,573.63
2021年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 3,109,700.01 3,109,700.01
本期转回 2,193,012.70 2,193,012.70
本期转销
本期核销
其他变动
2021年6月30日余额 2,217,593.08 47,634,667.86 49,852,260.94
135 / 142
2021 年半年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
第一阶段 第三阶段
未来 12 个月内预期信用损失 整个存续期预期信用损失
项目
(组合) (已发生信用减值) 合计
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 坏账准备
2020 年 12 月 31 日 6,874,822,181.31 1,300,905.77 47,634,667.86 47,634,667.86 48,935,573.63
会计政策变更 - - - - -
2021 年 1 月 1 日 6,874,822,181.31 1,300,905.77 47,634,667.86 47,634,667.86 48,935,573.63
本年新增的款项 16,433,653,467.79 3,109,700.01 3,109,700.01
本年减少的款项 12,412,204,725.39 2,193,012.70 2,193,012.70
2021 年 6 月 30 日 10,896,270,923.71 2,217,593.08 47,634,667.86 47,634,667.86 49,852,260.94
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(8).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
变动
单项计提坏账准备 47,634,667.86 47,634,667.86
组合计提坏账准备 1,300,905.77 3,109,700.01 2,193,012.70 2,217,593.08
合计 48,935,573.63 3,109,700.01 2,193,012.70 49,852,260.94
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(9).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(2).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
上海露香园建设 往来款 7,453,600,000.00 一年以内 68.42 1,490,720.00
发展有限公司
上海露香园置业 往来款 2,346,008,715.25 一年以内 21.53 504,787.07
有限公司
上海城投置地 往来款 600,000,000.00 一年以内 5.51 120,000.00
（集团）有限公
司
上海城投置地 往来款 381,123,111.11 二至三年 3.50 76,224.62
（香港）有限公
司
136 / 142
2021 年半年度报告
上海城投置业经 往来款 65,000,000.00 一至二年 0.60 13,000.00
营管理有限公司
合计 / 10,845,731,826.36 / 99.56 2,204,731.69
其他说明：
√适用 □不适用
(i)于 2021 年 6 月 30 日,单项计提坏账准备的其他应收款分析如下:
第三阶段 账面余额 整个存续期预期信用损 坏账准备 理由
失率
应收海南原水款项 27,719,488.65 100% 27,719,488.65 预计无法收回
应收百玛士绿色能源款项 19,745,100.21 100% 19,745,100.21 预计无法收回
其他 170,079.00 100% 170,079.00 预计无法收回
合计 47,634,667.86 **** 47,634,667.86 ****
(ii)于 2021 年 6 月 30 日,组合计提坏账准备的其他应收款均处于第一阶段,分析如下:
2021 年 6 月 30 日
项目 账面余额 损失准备
金额 金额 计提比例
关联方款项组合：
一年以内 10,399,608,715.25 2,115,507.07 0.02%
一到二年 65,000,000.00 13,000.00 0.02%
二到三年 381,123,111.11 76,224.62 0.02%
应收押金保证金组合
一年以内 36,000,000.00 7,200.00 0.02%
一到二年 14,000,000.00 2,800.00 0.02%
代垫款项及其他组合：
一年以内 451,239.36 0.00%
五年以上 87,857.99 2,861.39 3.26%
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 9,283,274,667.37 9,283,274,667.37 6,192,074,667.37 6,192,074,667.37
对联营、合营 4,070,358,349.18
4,070,358,349.18 3,952,070,676.78 3,952,070,676.78
企业投资
合计 13,353,633,016.55 13,353,633,016.55 10,144,145,344.15 10,144,145,344.15
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计
减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 提减值
期末余额
准备
置地集团 3,177,645,200.20 3,177,645,200.20
新江湾城 1,142,773,427.92 1,142,773,427.92
137 / 142
2021 年半年度报告
上海露香园置业有限
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
公司(注 1)
控股投资 698,658,189.89 698,658,189.89
江阴高新区新城镇开
140,000,000.00 42,000,000.00 182,000,000.00
发建设有限公司(注 3)
上海城投置业经营管
30,000,000.00 30,000,000.00
理有限公司
诚鼎产业中心（注 2） 2,822,849.36 2,822,849.36
上海诚鼎恒业投资管
175,000.00 175,000.00
理有限公司
上海露香园建设发展
有限公司（以下简称
3,049,200,000.00 3,049,200,000.00
“露香园建设”）(注
4)
合计 6,192,074,667.37 3,091,200,000.00 9,283,274,667.37
注 1：本公司之全资子公司置地集团持有露香园剩余 54.55%的股权。
注 2：本公司之子公司上海诚鼎恒业投资管理有限公司持有诚鼎产业中心剩余 1.00%的股权。
注 3：本公司于 2021 年度对子公司江阴新城镇增加投资 42,000,000.00 元。
注 4: 本公司于 2021 年度对子公司露香园建设设立出资 3,049,200,000.00 元。
138 / 142
2021 年半年度报告
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备期末
权益法下确认的投 宣告发放现金股利或
单位 余额 追加投资 减少投资 其他综合收益调整 其他权益变动 计提减值准备 其他 余额 余额
资损益 利润
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公
21,672,452.74 2,621,162.09 7,500,000.00 16,793,614.83
司
0.00
小计 21,672,452.74 2,621,162.09 7,500,000.00 16,793,614.83
二、联营企业 0.00
西部证券 2,958,781,015.37 73,389,476.65 -1,946,270.95 34,845,731.49 2,995,378,489.58
上海建科集团股份有限公司 264,483,795.92 6,982,700.00 271,466,495.92
上海城投集团财务有限公司 202,238,870.68 -2,851,518.56 199,387,352.12
上海诚鼎新扬子投资合伙企业
160,438,412.36 19,900,498.00 1,415,817.93 141,953,732.29
(有限合伙)
扬州市华建诚鼎股权投资合伙
136,643,718.36 -1,415,835.26 135,227,883.10
企业(有限合伙) (iii)
上海诚鼎华建投资管理合伙企
977,175.03 870,586.44 1,847,761.47
业(有限合伙)
无锡诚鼎智慧城市创业股权投
174,536,193.27 120,000,000.00 -2,298,274.26 292,237,919.01
资合伙企业(有限合伙)(iv)
上海诚鼎扬子投资合伙企业
25,216,308.19 12,827,988.00 -563,390.55 11,824,929.64
(有限合伙)
上海诚鼎创佳投资管理有限公
3,279,505.24 1,387,500.00 105,219.33 925,000.00 1,072,224.57
司
上海诚鼎扬子股权投资基金管
1,372,458.27 -68,454.64 1,304,003.63
理合伙企业(有限合伙)
上海诚鼎创云股权投资基金管
755,543.10 3,982.94 759,526.04
理合伙企业(有限合伙)
上海诚鼎创业投资有限公司 631,704.96 3,931.14 635,636.10
上海诚鼎投资管理有限公司 135,224.59 22,931.41 158,156.00
上海欣顺建设工程监理有限公
司(vi) 908,298.70 -597,673.82 310,624.88
小计 3,930,398,224.04 120,000,000.00 34,115,986.00 74,999,498.75 -1,946,270.95 35,770,731.49 4,053,564,734.35
合计 3,952,070,676.78 120,000,000.00 34,115,986.00 77,620,660.84 -1,946,270.95 43,270,731.49 4,070,358,349.18
139 / 142
2021 年半年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 190,445.34 41,086.86 651,712.94 156,521.10
合计 190,445.34 41,086.86 651,712.94 156,521.10
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 50,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 77,620,660.84 102,674,671.94
交易性金融资产在持有期间的投资收益 81,069,826.54 16,748,382.17
发放委托贷款取得的投资收益 228,031,542.79 252,216,290.50
合计 436,722,030.17 371,639,344.61
其他说明：
本公司不存在投资收益汇回的重大限制。
6、 其他
√适用 □不适用
税金及附加：
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 1,106,788.40 884,428.78
教育费附加 781,925.46 631,734.85
土地使用税 2,239.00 1,492.67
房产税 125,783.90 71,988.99
印花税 476,024.21
合计 2,492,760.97 1,589,645.29
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2021 年半年度报告
十六、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
523,405,438.13 公司所属置地集团转让
非流动资产处置损益 联营企业股权取得税前
收益 5.23 亿
计入当期损益的政府补助（与企业业务 10,360,000.00
密切相关，按照国家统一标准定额或定
量享受的政府补助除外）
同一控制下企业合并产生的子公司期初 -2,096.70
至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期 -46,883,739.79
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支 -89,753,589.65
出
所得税影响额 -106,854,520.18
少数股东权益影响额 419.34
合计 290,271,911.15
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 2.85 0.23 0.23
利润
扣除非经常性损益后归属于 1.41 0.11 0.11
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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2021 年半年度报告
董事长：陈晓波
董事会批准报送日期：2021 年 8 月 30 日
修订信息
□适用 √不适用
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