2022 年年度报告
公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人陈晓波、主管会计工作负责人张辰、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管
人员）唐啸戈声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，城投控股母公司2022年度实现净利润-446,640,310.03元，加上年初未分配利润
9,281,718,891.52元，扣除2021年度现金与股票红利分配278,253,319.74元，2022年度可分配利
润合计为8,556,825,261.75元。
2022年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用
证券账户中的股份数为基数，向全体股东每10 股派发现金股利1.10元（含税），剩余未分配利
润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
不适用
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 29
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 43
第六节 重要事项........................................................................................................................... 45
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 50
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 54
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 55
第十节 财务报告........................................................................................................................... 61
载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负
责人签名并盖章的会计报表。
备查文件目录
报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）以及《上海证券
报》上公开披露过的所有公司公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、公司、城投控股 指 上海城投控股股份有限公司
上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司
置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司
诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台
弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）
置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司
投资公司 指 上海城投控股投资有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司
公司的中文简称 城投控股
公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd
公司的外文名称缩写 Chengtou Holding
公司的法定代表人 陈晓波
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陈晓波（董事长代行董秘职责） 李贞
联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
传真 021-66986655 021-66986655
电子信箱 ctkg@600649sh.com ctkg@600649sh.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号
公司注册地址的历史变更情况 不适用
公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号
公司办公地址的邮政编码 200080
公司网址 http://www.sh600649.com
电子信箱 ctkg@600649sh.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
六、 其他相关资料
名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境内） 办公地址 上海市浦东新区世纪大道 88 号 13 层
签字会计师姓名 丁启新、高亭亭
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2022年 2021年 2020年
增减(%)
营业收入 8,468,142,356.08 9,193,004,446.83 -7.88 6,564,925,812.72
扣除与主营业务无
关的业务收入和不
8,413,650,462.31 9,139,481,299.80 不适用 不适用
具备商业实质的收
入后的营业收入
归属于上市公司股 782,555,327.01 911,542,960.62 -14.15 770,777,637.46
东的净利润
归属于上市公司股 -410,978,824.20 308,549,046.30 -233.20 430,406,368.42
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79 不适用 -1,660,421,394.88
金流量净额
本期末比上年同
2022年末 2021年末 2020年末
期末增减（%）
归属于上市公司股 20,696,066,829.88 20,374,462,106.19 1.58 20,789,023,104.11
东的净资产
总资产 71,329,154,313.70 68,901,650,022.25 3.52 65,257,984,583.42
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(二) 主要财务指标
主要财务指标 2022年 2021年 本期比上年同期增减(%) 2020年
基本每股收益（元／股） 0.31 0.36 -13.76 0.30
稀释每股收益（元／股） 0.31 0.36 -13.76 0.30
扣除非经常性损益后的基本每股 -0.16 0.12 -233.81 0.17
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 3.82 4.53 减少0.71个百分点 3.77
扣除非经常性损益后的加权平均 -2.00 1.53 减少3.53个百分点 2.10
净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期下降 233.20%，主要系本期销售楼盘以
保障房以及上海市郊区项目为主，使得营业利润较上年同期下降所致。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
项目
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,190,694,721.37 1,136,758,967.90 1,525,203,953.08 4,615,484,713.73
归属于上市公司股
475,834,270.31 -58,366,642.72 -111,980,474.30 477,068,173.72
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 13,365,127.97 43,644,853.05 -67,647,873.84 -400,340,931.38
损益后的净利润
经营活动产生的现
-1,744,026,053.35 -2,238,969,464.48 -2,470,075,104.13 -1,726,916,737.77
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2022 年金额 附注（如适用） 2021 年金额 2020 年金额
非流动资产处置损益 1,948,263,423.19 本期转让所持联营企 1,022,219,160.11 330,709,529.35
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业上海开古房地产开
发有限公司 36%股权
和上海高泰房地产开
发有限公司 36%股权
所致；
计入当期损益的政府补助，但与公
司正常经营业务密切相关，符合国
16,536,541.79 18,286,534.38 16,318,467.85
家政策规定、按照一定标准定额或
定量持续享受的政府补助除外
委托他人投资或管理资产的损益 10,361,643.84
同一控制下企业合并产生的子公司
-2,096.70 1,358,643.29
期初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效
套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债产生的公允价
-341,839,179.56 -98,297,647.78 105,737,957.66
值变动损益，以及处置交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投
资取得的投资收益
对外委托贷款取得的损益
根据税收、会计等法律、法规的要
求对当期损益进行一次性调整对当 26,238,015.92
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入
-897,293.21 -118,324,807.79 -5,751,418.71
和支出
减：所得税影响额 428,543,214.18 231,245,651.33 133,968,197.66
少数股东权益影响额（税后） -13,873.18 3,220.41 271,728.66
合计 1,193,534,151.21 602,993,914.32 340,371,269.04
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 639,054,280.93 470,811,768.92 -168,242,512.01 -155,153,466.54
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 783,219,517.92 612,564,535.37 -170,654,982.55 -147,948,115.65
合计 1,424,462,234.85 1,085,564,740.29 -338,897,494.56 -303,101,582.19
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2022 年，公司在董事会领导下，以前两年“质量提升”、“品质提升”为基础，进一步开展
“品牌年”活动，推进开发建设、开拓运营服务、谋划金融创新，扎实推进年度工作任务，顺利
完成各项工作目标。
1.地产开发业务
报告期内，公司在建项目规模 144.62 万平方米，年内实现开工 34.86 万平方米，竣工 61.81
万平方米，实现新增土地储备面积约 3.17 万平方米。
报告期内，公司加快项目开发进度，露香园二期首开区、万安路旧改地块、康健地块、九星
05-08 保障房项目进行地下施工，九星 01-02 租赁房结构封顶，颛桥保障房项目建成交付，江湾、
光华、浦江三个租赁房社区全部竣工，水尚华庭、科技园二期新增租赁房年内竣工备案。黄山酒
店顺利开业。
报告期内，公司加速项目销售去化，实现房地产销售面积 21.66 万平方米，销售金额 36.23
亿元，销售回笼约 24.38 亿元。年内朱家角“璟雲里”、洞泾“尚云里”基本售罄，“水尚华庭”
首批 550 套房源去化率 16.7%，黄山山海项目一期住宅去化率 73%。
报告期内，公司积极拓展土地资源，获取杨浦区平凉街道商品住宅和长宁区新泾镇商品住宅
2 个地块，为地产开发业务持续发展奠定了坚实基础。
2.地产运营业务
报告期内，公司在营项目稳健运营，“城投宽庭湾谷社区”全年平均出租率维持在 96%以上，
全年租金收入 5,377 万元。“城投宽庭江湾社区”作为公司首个完整的租赁房社区，于 2022 年
11 月 18 日投入运营，成为上海 2022 年推向市场的最大体量 R4 地块保租房项目，提供房源 1719
套。
报告期内，公司加强运营管理能力建设，基本建立了可复制的社区运营方案体系，提炼了“城
投宽庭”“六位一体 360 度”服务特色，研究并落实保障性租赁住房相关政策及运营管理要求，深
入挖掘周边企业人才租赁需求。通过多渠道多方式进一步扩大“城投宽庭”品牌影响力，“城投宽
庭”荣获“中国住房租赁企业品牌价值 TOP30”“ESG 先锋奖”“区域深耕奖”等行业奖项。“城投
宽庭湾谷社区”荣获“上海市第四届 BIM 技术应用创新大赛项目案例奖（房建类三等奖）”。“城
投宽庭江湾社区”年内荣获“四星级智慧公寓社区”称号。此外，“城投宽庭浦江社区”“城
投宽庭江湾社区”“城投宽庭光华社区”获得“人才公寓”授牌。
报告期内，公司延伸运营管理产业链，培育社区配套餐饮、持有资产、酒店运营管理等新兴
业态，进一步做强房地产运营业务。黄山凯悦嘉轩酒店于 2022 年 10 月 19 日正式开业，在业内及
客群中获得良好反响。宽璟轩、城述餐饮品牌与租赁社区同步布局，宽璟轩江湾店于年内正式开
业。
3.股权投资业务
报告期内，公司完成新江湾城 F1B 地块和 F3 地块项目公司的股权转让工作，年内股权转让取
得税前收益约 19.48 亿元。截至报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括西部证券等，总市值
规模约为 32.63 亿元。
公司旗下直投平台“投资公司”围绕公司主业进行投资，作为领投方之一成功参与海纳云 A
轮投资。公司旗下诚鼎基金平稳运作，围绕主业布局产业链，新增投资项目 5 个，新增投资金额
2.26 亿元，投资方向包括新一代信息技术、环保新能源、高端装备。2022 年，诚鼎基金再次荣获
上海股权投资协会颁发的“最活跃投资机构”。
二、报告期内公司所处行业情况
1.房地产开发行业情况分析
2022 年的土地市场基本延续了 2021 年的市场格局，整体成交面积和金额持续下降。根据克
而瑞研究数据显示，2022 年全国土地成交面积 14.4 亿平方米，同比下降 37%；成交金额 4.73 万
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亿元，同比下降 31%。根据中指研究院数据显示，2022 年全国 300 城共推出各类用地规划建筑面
积 21.69 亿平方米，同比下降 14.73％；成交规划建筑面积 18.88 亿平方米，同比下降 9.27％；
成交楼面均价为 2187 元/平方米，同比下跌 20.38％。
2022 年，房地产市场深度调整态势延续，尽管需求端政策及信贷环境有所优化，但短期房地
产市场调整压力仍在。国家统计局数据显示，2022 年度，全国商品房销售面积 135,837 万平方米，
同比减少 24.3%；商品房销售金额 133,308 亿元，同比减少 26.7%；房地产开发投资额 132,895 亿
元，同比减少 10.0%。年末商品房待售面积 56,366 万平方米，同比增长 10.5%。2022 年度，全国
房屋新开工面积为 120,587 万平方米，同比减少 39.4%；全国房屋施工面积为 904,999 万平方米，
同比减少 7.2%；全国房屋竣工面积为 86,222 万平方米，同比减少 15.0%。
从政策层面来看，全年两次中央政治局会议提及房地产，“房住不炒”主基调不变，在信贷
方面，2022 年 11 月 11 日，央行和银保监会推动发挥“第一支箭”作用，发布《关于做好当前金
融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，此次政策简称“金融十六条”，助力房地产企业
资金解困，化解流动性危机。在债市方面，2022 年 11 月 8 日，中国银行间市场交易商协会表示
将继续推进并扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资。在股权方面，2022 年 11 月 28 日，证
监会发布在股权融资方面调整优化五项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复
上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥 REITs 盘
活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用支持房企股权融资，“第三支箭”正式落
地，房企融资环境进一步优化。
2.租赁住房行业情况分析
2022 年，租赁政策发布频繁，全国共计颁布租赁相关政策 262 条，以租赁供应、市场监管类
政策为主，占比 73%，其中，围绕保障性租赁住房筹建和管理的政策居多。年内，财政部、发改
委、银保监等多部门均出台金融政策支持保租房发展，鼓励银行等金融机构创新金融服务，加大
保租房金融支持力度，稳步推进保租房 REITs 试点落地。年末中央经济工作会议指出，要因城施
策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索租赁住房市场建设。
2023 年上海市政府工作报告显示，全市 2022 年建设筹措 7.5 万套（间）保障性租赁住房，
过去五年累计建设筹措保障性租赁住房 24.8 万套（间）。年内完成中心城区零星二级以下房屋改
造 12 万平方米，完成 28 万平方米不成套旧住房改造。
从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。发
展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。
近年来，我国住房租赁市场快速发展，党的二十大报告再次强调，加快建立多主体供给、多渠道
保障、租购并举的住房制度。政府仍将以支持、鼓励租赁市场发展为主，从经营方式、租金定价、
资金管理等方面全方位管控，让长租公寓市场健康发展。
3.股权投资市场情况分析
2022 年，全年 A 股市场共有 424 家公司首发上市，IPO 数量同比下降 19%。科创板、创业板
以及北交所合计共有 354 家 IPO 企业，合计占比 83%，注册制板块是 A 股 IPO 市场的主力。融资
额方面，2022 年全年 A 股市场的总融资规模为 5,868 亿元，同比上升 8%。科创板融资额领先，总
融资额为 2520 亿元，占比 43%。2022 年，一级市场融资事件总规模超过 14,147 亿元，较 2021 年
的 20,351 亿元下降 30.5%；总数量为 5116 个，较 2021 年的 6671 个下降 23.3%。一级市场投资节
奏趋缓，各阶段投融资规模和数量均有下降。
三、报告期内公司从事的业务情况
1.地产开发业务
公司地产开发业务主要由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、
保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海
本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程
度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异
化、特色化的经营格局。通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，
确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。
经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，年内各类在建工
程面积约 144.62 万平方米。
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开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发、科技园区开发、城市历史
风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。其
中：
市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、上
海外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。
租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，“城投宽庭”租赁房品牌已成功推向市场。同
时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房开发规模。
科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期包括办公楼及
园区附属生活设施约 40 万方，二期南块包括花园式独栋总部办公楼、标准办公楼和配套租赁房
“城投宽庭湾谷社区” 约 14 万方，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。
老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一——
露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案
例，城市风貌明显改善。
保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，2022 年交付保障房 2297 套，累计交付保障房超
过 6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先。
酒店建设：开发建设黄山、朱家角及露香园酒店，黄山凯悦嘉轩酒店已于报告期内投入运
营，在业内和客群中获得良好反响。
土地一级开发：完成新江湾城土地一级开发工作，在城市经济发展空间布局调整和城市形态
优化方面积累了相关经验。
2.地产运营业务
公司地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商运营、物业管理。其中，
租赁住宅运营由全资子公司置业经营公司负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立租赁住宅产
品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。经营性资产管理及招
商运营涵盖城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作。
3.股权投资业务
公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。
直接股权投资方面，主要是由公司及下属全资子公司“投资公司”自有资金对拟上市或已上
市的企业进行投资，投资方向主要围绕城投控股主业上下游相关的投资领域开拓业务，投资区域
重点聚焦长三角一体化发展。
私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资管理平台—诚鼎基金，通过私募方式向
基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行
市场化、专业管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资
决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作与管理。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营
与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展
和战略转型升级，实现房地产业务新的增长点和产业链延伸。
1.地产开发业务
在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势——公司深耕上海房地产市场，具有良好发展
基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造、保障性租赁住房方面具有先发优势；有良好的资信
度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。
在市场调控过程中具有一定的风险控制优势——公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住
房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具
有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。
在行业竞争中具有稳定的发展动力优势——公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经
验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成
品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创
新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。
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2.地产运营业务
集团平台资源和品牌优势——公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资
源共享和整合利用。此外，上海城投品牌的知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有
力的支持和保障。
多元化业务及规模优势——公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元
化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有
了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会与空间。
市场化运作机制及专业团队——公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城
投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社
区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。
3.股权投资业务
城投的产业背景——公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，
与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。
优质的基金品牌——公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保
持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市
发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次被清科、投中、上海股权投资协会评为最佳私
募股权投资机构。
专业的投资能力——在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，
同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资
源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。
丰富的投资经验——在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较
强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 90 家企业的投资案例和丰富的投资经验。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 84.68 亿元，同比下降 7.88%，实现归属于上市公司股东净利
润 7.83 亿元，同比下降 14.15%，截至本报告期末，公司归母净资产 206.96 亿元，同比增长
1.58%，总资产 713.29 亿元，同比增长 3.52%，净资产收益率 3.82%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 变动比例
本期数 上年同期数
（%）
营业收入 8,468,142,356.08 9,193,004,446.83 -7.88
营业成本 7,633,420,398.50 7,125,503,479.08 7.13
销售费用 70,817,381.15 127,327,608.36 -44.38
管理费用 221,721,624.49 155,203,767.22 42.86
财务费用 426,140,424.15 462,244,701.72 -7.81
经营活动产生的现金流量净额 -8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79 不适用
投资活动产生的现金流量净额 3,333,353,443.21 1,732,094,797.54 92.45
筹资活动产生的现金流量净额 4,710,770,524.25 -3,943,095,360.09 不适用
税金及附加 366,955,184.36 1,281,775,995.03 -71.37
投资收益 2,095,769,248.22 1,602,375,760.09 30.79
公允价值变动收益 -341,839,179.56 -98,297,647.78 不适用
信用减值损失 -1,335,009.84 -604,483.50 不适用
营业外支出 1,607,128.65 120,947,095.95 -98.67
所得税 733,891,573.37 547,021,710.47 34.16
①销售费用变动原因说明：本期较上年同期减少 5,651.02 万元，主要系本期保障房为政府委托
建造，未产生广告宣传费用所致；
②管理费用变动原因说明：本期较上年同期增长 6,651.79 万元，主要系本期公司员工数量增加
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所带来的人工成本增长以及酒店、餐饮业进入运营阶段相应管理费用增长所致；
③经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 449,872.72 万元，主要系
上年同期支付大额土地出让金所致；
④投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 160,125.86 万元，主要系
本期收到转让联营企业股权款所致；
⑤筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 865,386.59 万元，主要系
本期借入有息负债大于归还的有息负债所致；
⑥税金及附加变动原因说明：本期较上年同期减少 91,482.08 万元，主要系本期无大额房产项目
土增清算事宜；
⑦投资收益变动原因说明：本期较上年同期增加 49,339.35 万元，主要系本期转让所持联营企业
上海开古房地产开发有限公司 36%股权和上海高泰房地产开发有限公司 36%股权交易总价高于上
年同期所致；
⑧公允价值变动收益变动原因说明：本期较上年同期减少 24,354.15 万元，主要系证券市场价值
波动所致；
⑨信用减值损失变动原因说明：本期较上年同期增加 73.05 万元，主要系应收款项变动所致；
⑩营业外支出变动原因说明：本期较上年同期减少 11,934.00 万元，主要系本期无大额违约金事
项所致。
所得税变动原因说明：本期较上年同期增加 18,686.99 万元，主要系本期预计可抵扣亏损无
法转回而相应转回的递延所得税以及应税利润较上年同期增长所致。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
利润总
占利润总
占利润总额 额占比
项目 本期发生额 额比例 上期发生额
比例(%) 增减变
(%)
动(%)
营业利润 -246,542,624.62 -16.25 48,376,910.19 3.35 -19.60
投资收益及公允
1,753,930,068.66 115.60 1,504,078,112.31 104.13 11.47
价值变动收益
营业外利润 9,881,184.35 0.65 -108,094,852.96 -7.48 8.13
报告期，本公司所属置地集团转让所持有联营企业上海开古房地产开发有限公司 36%股权和
上海高泰房地产开发有限公司 36%股权且股权交易总额高于上年同期，取得税前收益 19.48 亿
元，使得本期投资收益占比较高，占比较上年同期增加 11.47%，相应营业利润占比较上年同期
减少 19.60%。
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
公司主营业务收入及成本具体情况如下：
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收
营业成本
毛利率 入比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 （%）
减（%）
（%）
房地产业务 8,413,650,462.31 7,540,183,366.61 10.38 -7.94 6.60 减少 12.23 个百分点
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主营业务分地区情况
营业收
营业成本
毛利率 入比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增
（%） 年增减 （%）
减（%）
（%）
上海① 8,215,905,859.59 7,510,069,002.31 8.59 -5.93 10.69 减少 13.73 个百分点
安徽② 12,983,402.77 -3,563,607.96 127.45 -96.37 -101.24 增加 107.76 个百分点
江苏③ 184,761,199.95 33,677,972.26 81.77 292.11 5,003.78 减少 16.83 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
上述主营业务以资产所在地为分地区标准。
报告期房产业务毛利率以及分地区毛利率波动原因如下：
① 上海地区房产销售楼盘以保障房及上海市郊区项目为主，因此毛利率较上年同期下降；
② 安徽地区营业收入较上年同期下降主要系本期黄山房产项目实现销售较上年同期减少所
致；安徽地区营业成本较上年同期减少主要系本期黄山房产项目根据监理报告而相应核减的房产
成本所致；
③ 江苏地区营业收入、营业成本较上年同期增加主要系 PPP 大部分项目正式进入运营期，
收入以及成本相应增加；毛利率较上年同期下降主要系上年同期为项目建设期，收入为建造期金
融资产利息收入，相应成本为费用化利息支出部分所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
上年同 本期金额
本期占
成本构 期占总 较上年同
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额
成项目 成本比 期变动比
比例(%)
例(%) 例(%)
房产建造及 房屋建
7,094,884,521.50 92.95 6,768,773,310.48 94.99 4.82
销售 造成本
房产出租及 房产出
物业管理 租及物 109,817,841.63 1.44 106,456,542.98 1.49 3.16
业管理
市政代建 市政代
301,212,957.70 3.95 197,129,698.94 2.77 52.80
建成本
PPP 项目 PPP 项
34,268,045.78 0.45 659,863.51 0.01 5,093.20
目
成本分析其他情况说明
① 报告期，市政代建成本较上年同期增长主要系公司所属置地集团子公司上海城投置地项目管
理有限公司代建闵行区市政项目完工进度较上年同期增长所致；
② 报告期，PPP 项目成本较上年同期增长主要系 PPP 项目大部分正式进入运营期所致。
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(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 275,435.63 万元，占年度销售总额 32.53%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 649,649.90 万元，占年度采购总额 62.88%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营
业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“五、报告期内主要经营情况\(一)主营
业务分析\1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末数 本期期末金
项目名称 本期期末数 数占总资 上期期末数 占总资产的 额较上期期
产的比例 比例（%） 末变动比例
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（%） （%）
货币资金 3,305,433,027.38 4.63 3,604,405,783.76 5.23 -8.29
应收账款 1,987,595,628.57 2.79 1,107,147,139.50 1.61 79.52
预付款项 315,734,943.78 0.44 311,350,552.19 0.45 1.41
其他应收款 807,644,967.37 1.13 1,128,033,917.55 1.64 -28.40
存货 48,834,645,161.43 68.46 49,795,535,050.40 72.27 -1.93
长期股权投资 4,874,610,050.87 6.83 5,988,185,526.08 8.69 -18.60
投资性房地产 5,928,306,571.55 8.31 2,367,848,225.00 3.44 150.37
固定资产 233,964,882.93 0.33 18,551,139.42 0.03 1,161.19
无形资产 415,182,100.01 0.58 246,101,162.51 0.36 68.70
长期待摊费用 9,246,331.08 0.01 4,749,658.72 0.01 94.67
递延所得税资产 740,319,580.66 1.04 805,907,315.18 1.17 -8.14
其他非流动资产 2,103,321,691.08 2.95 1,449,162,960.52 2.10 45.14
短期借款 2,773,150,601.21 3.89 8,161,775,968.95 11.85 -66.02
合同负债 871,685,930.96 1.22 5,610,004,249.45 8.14 -84.46
应付职工薪酬 79,020,182.53 0.11 64,668,155.33 0.09 22.19
应交税费 2,227,996,165.51 3.12 2,887,627,530.02 4.19 -22.84
其他应付款 740,650,353.18 1.04 1,168,657,010.89 1.70 -36.62
其他流动负债 63,890,499.61 0.09 391,541,557.91 0.57 -83.68
长期借款 25,898,758,044.76 36.31 12,319,887,786.27 17.88 110.22
应付债券 8,710,124,306.04 12.21 6,175,413,334.35 8.96 41.05
租赁负债 5,757,380.02 0.01 6,639,316.76 0.01 -13.28
其他说明
① 应收账款较年初增加 88,044.85 万元，主要是本期收回安置房回购款 4.09 亿，增加应收颛
桥动迁房款 12.69 亿并收回 1.5 亿所致；
② 投资性房地产较年初增加 356,045.83 万元，主要是本期长租房转入投资性房地产所致；
③ 固定资产较年初增加 21,541,37 万元，主要是本期黄山酒店进入运营阶段转入所致；
④ 无形资产较年初增加 16,908.09 万元，主要是江阴 PPP 项目投资支出增加所致；
⑤ 长期待摊费用较年初增加 449.67 万元，主要是本期信息化项目费用增加所致；
⑥ 其他非流动资产较年初增加 65,415.87 万元，主要是江阴项目投资支出增加而相应确认的应
收款项所致；
⑦ 短期借款较年初减少 538,862.54 万元，主要是本期归还关联方短期借款所致；
⑧ 合同负债较年初减少 473,831.83 万元，主要是本期结转房产销售收入所致；
⑨ 其他应付款较年初减少 42,800.67 万元，主要是本期公司所属置地集团之控股子公司归还其
少数股东借款所致；
⑩ 其他流动负债较年初减少 32,765.11 万元，主要是本期实现销售的房产项目待转销项税额结
转所致；
长期借款较年初增加 1,357,887.03 万元，主要是本期房产项目建设增加的项目贷款以及信
托借款增加所致；
应付债券较年初增加 253,471.10 万元，主要是本期发行公司债 10 亿元，定向债务融资工
具 16.80 亿元，债权投资计划 11.60 亿元，西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项
计划 10.80 亿元；归还 15 沪城控 MTN001 15 亿元，归还债权融资计划二期和三期 11 亿元，债权
融资计划一期 8 亿转入一年内到期的非流动负债；
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
具体参见本报告“第十节 财务报告\七、合并财务报表项目注释 55”。
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2022 年年度报告
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的房地产业务按照分行业信息披露要求在本段详细披露。
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2022 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待开发土地 一级土地整理 规划计容建筑面 是/否涉及合作 合作开发项目涉及 合作开发项目的
序号 持有待开发土地的区域
的面积(平方米) 面积(平方米) 积(平方米) 开发项目 的面积(平方米) 权益占比(%)
1 金山区朱泾镇 JSS2- 61,137 122,273 是 110,046 90
0201 单元 B02a-01、
B02b-01 地块
2 杨浦区新江湾城科技园 53,969 118,732 是 113,983 96
北块
3 黄山高铁新城 A-1 地块 23,989 84,894 是 59,426 70
III 期
4 黄浦区豫园社区 213A- 30,727 112,286 否 100
01 等地块
5 虹口区江湾镇街道 2,426 3,008 是 2,406 80
HK0015-06 号地块
6 长宁区新泾镇 232 街坊 23,047 27,658 否 100
17/1 丘 77-01 地块
7 杨浦区平凉社区 02F3-02 8,640 13,824 否 100
地块
注：上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。
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2022 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目/ 项目规划计
序 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
地区 项目 经营业态 新开工项目 容建筑面积 总投资额
号 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
/竣工项目 (平方米)
1 黄浦 露香园商品房 商品房 竣工项目 79,981 184,383 300,069 0 294,908 1,175,884 28,264
2 青浦 朱家角 E 地块 商品房 在建项目 434,855 145,861 280,075 0 282,818 288,079 13,662
3 黄山市 黄山高铁-I 期商品房 商品房 竣工项目 73,523 127,610 161,875 0 157,206 56,019 7,809
4 杨浦 杨浦 D4 地块租赁房 租赁住房 竣工项目 33,806 84,515 130,008 130,008 128,005 142,540 24,282
5 杨浦 杨浦扶苏路租赁房 租赁住房 在建项目 19,085 43,895 66,573 66,573 0 72,282 11,079
6 闵行 浦江社区 03-04 租赁房 租赁住房 竣工项目 44,947 121,358 164,289 164,289 164,112 168,361 28,145
7 黄山市 黄山高铁-II 期商业 商品房 竣工项目 40,533 63,587 91,364 91,364 91,132 53,470 24,197
8 松江 松江新农河商品房 商品房 竣工项目 65,093 78,112 116,890 0 116,599 272,879 6,954
9 闵行 颛桥 01-22A-04 动迁房 保障房 竣工项目 81,627 163,254 235,038 235,038 234,878 177,175 20,954
10 金山 金山水上新村商品房 商品房 在建项目 69,550 153,009 213,999 213,999 0 291,475 50,301
11 闵行 九星 01-02 租赁房 租赁住房 在建项目 27,526 63,309 90,057 90,057 0 74,441 14,267
12 黄浦 露香园二期商品房 商品房 在建项目 26,929 84,060 145,256 145,256 0 1,956,610 151,272
13 闵行 九星 05-08 动迁房 保障房 新开工项目 33,233 65,853 98,306 98,306 0 60,039 11,656
14 徐汇 康健项目 商品房 新开工项目 24,462 53,817 79,223 79,223 0 363,418 30,398
15 虹口 万安路旧改项目 ABC 地块 商品房 新开工项目 15,896 31,282 50,953 50,953 0 241,863 29,502
16 虹口 万安路旧改项目 DEF 地块 商品房 新开工项目 13,662 48,767 81,157 81,157 0 324,378 27,726
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3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
可供出售面积 已售（含已预售）面积 报告期末待结转面
序号 地区 项目 经营业态 结转面积(平方米) 结转收入金额
(平方米) (平方米) 积(平方米)
1 青浦 朱家角 E 地块-一期商品房 商品房 24,061 23,206 38,311 129,316 4,442
2 松江 松江新农河商品房 商品房 1,728 1,460 59,419 256,604 1,493
3 黄浦 露香园商品房（高区） 商品房、车位 16,958 880 880 7,181 349
4 黄浦 露香园商品房（低区） 车位 27,422 13,075 11,206 12,334 1,869
5 黄浦 露香园商品房（低区） 商品房 4,054 172 7,441 111,068 1,547
6 金山 金山水上新村商品房 商品房 50,380 2,238 9,786
7 黄山 黄山高铁-I 期商品房 商品房 21,660 1,204 1,825 1,298 2,114
8 闵行 颛桥 01-22A-04 动迁房 保障房 173,128 173,128 173,128 226,310
9 杨浦 科技园 B2-01（南块二期） 办公楼 78,936 1,239 1,239 5,321
注：以上为报告期本公司主要房产项目的销售结转情况。
报告期内，公司主要房产项目实现销售金额 362,339 万元，销售面积 216,602 平方米，实现结转收入金额 749,432 万元，结转面积 293,449 平方
米，报告期末待结转面积 21,600 平方米。
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2022 年年度报告
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑 出租房地产的 权益比例 是否采用公允价 租金收入/房地产
序号 地区 项目 经营业态
面积(平方米) 租金收入 （%） 值计量模式 公允价值(%)
1 虹口 城投控股大厦 办公楼 25,267 3,057 100 否 不适用
2 杨浦 政悦路商业 商业 950 107 100 否 不适用
3 松江 松江新凯 商业 6,282 83 100 否 不适用
4 虹口 四川北路商铺 商业 2,686 133 100 否 不适用
5 黄浦 露香园 商业、服务式公寓 22,755 3,155 100 否 不适用
6 杨浦 新江湾城 C4 商业 12,341 373 100 否 不适用
7 杨浦 湾谷科技园一期 商业、办公楼 10,715 175 96 否 不适用
8 杨浦 城投宽庭湾谷社区 长租公寓 45,870 5,087 96 否 不适用
9 杨浦 城投宽庭江湾社区 长租公寓 79,997 13 100 否 不适用
注：城投控股大厦租金收入包含合并范围内母公司与子公司之间的内部租赁收入 670 万。
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
3,928,072.45 4.70 129,111.52
6. 其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期，本公司对外投资 125,797 万元，较上年同期减少 89,497 万元，变动率为-41.57%。
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
截至资
标的是
报表科 合作方 产负债
被投资公司 否主营 投资方 本期投入 是否并 资金来 投资期限 是否
主要业务 投资金额 持股比例 目（如 （如适 表日的 本期损益影响
名称 投资业 式 表 源 （如有） 涉诉
适用） 用） 进展情
务
况
海纳云物联 物联网技 是 增资 100,000,000.00 100,000,000.00 4.5455% 否 长期股 自筹 不约定期限 已完成 888,099.60 否
科技有限公 术研发、 权投资 相关手
司 软件开 续
发、软件
销售
上海露香园 房地产开 是 收购 1,154,476,800.00 7,252,876,800.00 100.00% 是 自筹 已完成 -1,123,143.48 否
建设发展有 发经营 相关手
限公司 续
合计 / / / 1,254,476,800.00 7,352,876,800.00 / / / / / / / -235,043.88 /
报告期，公司对外投资共计 10,350 万元，其中公司所属子公司上海城投控股投资有限公司向海纳云物联科技有限公司增资 10,000 万元，股权占比
4.5455%。
报告期，公司通过上海联合产权交易所摘牌方式，以 115,447.68 万元收购上海建工集团股份有限公司（简称“建工集团”）持有的上海露香园建设发
展有限公司（简称“露香园公司”）15.3%股权。该事项经公司第十届董事会第二十四次会议审议并一致表决通过，于 2022 年 12 月 2 日完成工商变更。
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值变 计入权益的累计 本期计提的 本期出售/赎
资产类别 期初数 本期购买金额 其他变动 期末数
动损益 公允价值变动 减值 回金额
股票 514,110,280.93 -140,426,512.01 -85,593,637.72 373,683,768.92
私募基金 396,869,181.79 -164,155,995.23 -169,785,230.44 3,497,972.00 556,287.00 235,654,871.56
其他 511,294,336.13 -37,256,672.32 -143,464,385.69 474,037,663.81
合计 1,422,273,798.85 -341,839,179.56 -398,843,253.85 3,497,972.00 556,287.00 1,083,376,304.29
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期
证券 证券代 资金 本期公允价值变 计入权益的累计 本期出 会计核算
证券简称 最初投资成本 期初账面价值 购买 本期投资损益 期末账面价值
品种 码 来源 动损益 公允价值变动 售金额 科目
金额
股票 600834 申通地铁 9,277,406.64 自筹 83,094,655.93 -14,918,699.51 58,898,549.78 383,385.57 68,175,956.42 交易性金
融资产
股票 600837 海通证券 450,000,000.00 自筹 431,015,625.00 -125,507,812.50 -144,492,187.50 10,546,874.00 305,507,812.50 交易性金
融资产
合计 / / 459,277,406.64 / 514,110,280.93 -140,426,512.01 -85,593,637.72 10,930,259.57 373,683,768.92 /
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2022 年年度报告
私募基金投资情况
√适用 □不适用
当年增资（减
被投资公司的名 占该公司股权比例 资金
投资成本 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 资以“-”号表 会计核算科目
称 （％） 来源
示）
上海诚鼎创盈投
资合伙企业（有 26.62 2,103,136.08 -3,447,663.37 3,462,723.90 -556,287.00 其他非流动金融资产 自筹
限合伙）
弘毅贰零壹伍
（上海）投资中 405,440,102.00 11.12 233,551,735.48 -160,708,331.86 7,285,828.00 3,497,972.00 其他非流动金融资产 自筹
心（有限合伙）
合计 405,440,102.00 / 235,654,871.56 -164,155,995.23 10,748,551.90 2,941,685.00 / /
其他
当年增资（减资以
被投资公司的名称 投资成本 占该公司股权比例（％） 期末账面价值 公允价值变动损益 现金分红收益 会计核算科目 资金来源
“-”号表示）
诺德基金千金 175 号
管理资产管理计划 150,834,049.50 不适用 97,128,000.00 -27,816,000.00 2,280,000.00 交易性金融资产 自筹
（注）
广州银行股份有限公
466,668,000.00 1.27 376,909,663.81 -9,440,672.32 14,900,000.00 其他非流动金融资产 自筹
司
合计 617,502,049.50 / 474,037,663.81 -37,256,672.32 17,180,000.00 / /
注：诺德基金千金 175 号管理资产管理计划主要从事 A 股股票的投资。
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2022 年年度报告
报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
报告期，本公司所属置地集团完成对所持联营企业上海开古房地产开发有限公司 36%股权的
转让，该事项已经公司第十届董事会第十七次会议审议通过，详见公司公告临 2021-040。此次
股权转让取得税前收益 7.11 亿元。
报告期，本公司所属置地集团完成对所持联营企业上海高泰房地产开发有限公司 36%股权的
转让，该事项已经公司第十届董事会第二十七次会议审议通过，详见公司公告临 2022-034。此
次股权转让取得税前收益 12.37 亿元。
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2022 年年度报告
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
归属于母公 归属于母公 报告期对上
公司名称 业务性质 主要产品或服务 投资比例 注册资本 总资产 司的净资产/ 司的净利润/ 市公司贡献
净资产 净利润 的净利润
主要子公司
房地产开发、经
上海城投（置地）集团有限公司 房地产开发 100% 250,000 3,879,725 782,089 122,074 127,755
营，物业管理
创业投资、创业
上海城投控股投资有限公司（注） 股权投资 投资管理、投资 100% 125,500 88,020 78,309 -3,771 -3,771
咨询等业务
房地产开发、经
上海新江湾城投资发展有限公司 房地产开发 96% 10,000 443,375 238,627 -6,933 -6,656
营，物业管理
房地产开发、经
上海露香园建设发展有限公司 房地产开发 100% 720,000 2,004,822 701,955 -125 -112
营，物业管理
租赁代理服务、
上海城投置业经营管理有限公司 物业管理 物业管理、酒店 100% 10,000 61,781 9,661 -1,045 -1,045
管理等
城市综合配套服
江阴高新区新城镇开发建设有限公 城市配套服
务的开发与运营 50% 10,000 290,090 66,287 6,087 3,610
司 务
等
注：上海城投控股投资有限公司工商认缴注册资本未 125,500 万元，实际出资为 62,500 万元。
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2022 年年度报告
重要参股公司
证券经纪；证券投
资咨询；与证券交
易、证券投资活动
有关的财务顾问；
证券承销与保荐；
证券自营；证券资
西部证券股份有限公司 证券业 产管理；融资融 10.26% 446,958 9,571,786 2,703,485 42,073 4,316
券；证券投资基金
代销；为期货公司
提供中间介绍业
务；代销金融产
品；股票期权做
市。
房地产开发、经
上海高泰房地产开发有限公司 房地产开发 36% 250,000 不适用 不适用 不适用 3,013
营、物业管理
实业投资、投资管
无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合伙
股权投资 理、投资咨询等业 29.67% 101,100 124,864 123,711 4,867 1,444
企业（有限合伙）
务
科研、设计，“八
技”服务，检测，
质监，监理及项目
上海建科集团股份有限公司 建筑设计 9.02% 35,486 404,216 262,011 26,906 2,530
委托管理，信息咨
询，国资委授权范
围内的资产经营。
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2022 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2022 年四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地。央行 2023 年 2 月 10
日召开金融市场工作会议强调，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持。会议指出，
动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷政策，落实好金融支持房地
产市场平稳健康发展的 16 条政策措施，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动
房地产业向新发展模式平稳过渡。
根据 2023 年 3 月 5 日发布的政府工作报告，今年国内生产总值预期目标是增长 5%左右，城
镇新增就业 1200 万人左右。对于房地产行业，2023 年主要工作目标是，有效防范化解优质头部
房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，
支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
战略定位：以创新型房地产业务为核心，以升级型城市基础设施业务为组合，专注住房保障
体系建设和旧区改造业务领域，成为长三角城市圈的特色房地产服务商和城市产业链投资商。
公司未来主要业务将聚焦三大板块：特色开发、智慧运营及地产金融，形成可持续发展的业
务链、生态圈。
特色开发——房地产核心业务，重点围绕区域综合开发、城市更新、租赁住宅、保障房等，
形成区域开发、规模运营、产业服务、功能联动综合能力体系，提高公司主业核心竞争力，成为
区域开发和持有经营的特色房地产企业。
智慧运营——地产运营业务，重点推进运营管理平台公司建设，实现轻重资产分条线专业管
理，落实和强化租赁住房和商办等持有资产的运营管理和市场营销工作，实现新的业务增长点和
产业链延伸，成为长三角区域卓越的综合型不动产运营管理服务商。
地产金融——股权投资业务，重点布局城市基础设施升级改造投资业务和房地产产业链股权
投资业务，成为城市基础设施和房地产产业链专业投资商。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2023 年，公司将继续在董事会的正确领导下，以上市三十周年为契机，站在全新发展格局的
新起点，实施全产业链品牌扩张策略，加快向房地产全生命周期发展转型，形成开发创优、运营
增值、金融赋能的聚势效应，持续推动主业发展。
1.地产开发业务
一是通过标准化管理，提高项目周转效率。强化以开发大纲为主导的节点管控，新开工项目
加快推进前期工作；在建项目细化节点控制，做好露香园二期、万安路、康健等项目销售工作和
黄山商业开业、水尚华庭项目交付等工作。
二是通过精细化管控，展现产品品质效益。健全设计质量管理体系，完善施工图质量评价标
准，优化安全质量管理体系，切实落实各项安全措施，抓好工程品质提升。
三是通过合理化投资，拓展业务发展规模。合理安排中长期滚动投资计划，聚焦城市更新和
上海市集中供地的优质市场化项目，积极关注上海中心城区、“五大新城”、“长三角一体化”
等公司优势领域投资机会，谨慎布局，稳步拓展主业。
2.地产运营业务
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2022 年年度报告
一是做好“城投宽庭”品牌规模化经营。光华、浦江等社区做好开业工作，不断提炼形成“城
投宽庭”体系化管理标准，扩大品牌市场知名度，提升品牌形象。
二是做好酒店运营。扩大营销宣传，建立酒店管理标准流程、培育专业管理团队。
三是餐饮品牌门店运营。宽璟轩、城述咖啡伴随租赁社区同步开业，成为社区标准餐饮配套，
提升城投宽庭生活附加值。
3.股权投资业务
一是加强金融创新，拓展融资渠道。把握政策机遇，谋划金融创新方案，盘活存量资产作用，
获取企业可持续发展资金支持。加快推进保租房公募 REITs 发行和 CMBS 资产支持计划实施。
二是加强金融投资，强化主业协同。重点围绕公司主业，着重房地产上下游产业链进行布局，
积极投资相关产业链优质项目。
三是完善投后管理，强化风险管控。加强投后管理制度建设，及时了解经营状况，把握市场
窗口，做好存量项目退出，获取投资收益。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1.竞争风险：房地产行业集中度进一步提升，行业格局重塑加快，头部大型房企凭借品牌和
规模优势在市场调整期内龙头地位将愈加显著，其他房地产企业需要深挖自身优势，实施差异化
竞争，对自身的资金保障、能力提升和队伍建设提出了更高的要求。房地产行业与其他产业发展
的关联度不断上升，通过多元化的“房地产+”模式探索新的发展突破点，更加考验企业的资源整
合和综合运营能力。基础设施投资业务的市场拓展竞争较为激烈，获取优质项目的难度较高，项
目整体收益和风险相对较低。
2.行业风险：近年来，房地产行业总体增速放缓，从增量市场向存量市场转变。尽管 2022 年
需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场深度调整态势未改，未来房地产行业的调控政策仍存
在不确定性。此外，租赁住宅业务的持有资产量大、项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、管
理范围广，对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制也提出更高要求。
3.市场波动风险：公司持有的已上市证券的价格受资本市场价格波动的影响，会随对应标的
或相关行业价格水平变化而变化。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股
票上市规则》等法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善法人治理结构，规范公司运作。
公司股东大会、董事会、监事会和经营层之间权责明确，公司董事、监事工作勤勉尽责，公司经
营层严格按照董事会授权忠实履行职务，更好地维护了公司权益和广大股东的合法权益。公司法
人治理结构基本符合《上市公司治理准则》的要求。具体如下：
1.股东与股东大会
报告期内公司召开了 2021 年年度股东大会。公司按照《公司章程》和公司《股东大会议事规
则》的要求，规范实施股东大会的召集、召开、表决等相关程序。聘请律师对股东大会出具法律
意见书，确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，平等对待所有股东，中小股东和大股东享有
平等地位，均能充分行使权利。股东大会对关联交易的审议均严格按照规定的程序进行，关联股
东在表决时实行回避，保证关联交易符合公开、公平、公正的原则。
2.董事与董事会
公司严格按照《公司法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律
监管指引第 1 号——规范运作》《公司章程》规定的选聘程序选举董事，公司董事会设有 9 名董
事席位。截至本报告披露日，公司在任董事 8 名。董事姜海西先生于 2022 年 1 月 18 日向董事会
辞去所担任的本公司第十届董事会董事、战略委员会委员、薪酬与考核委员会委员等职务，详见
公司临时公告 2022-001。公司于 2022 年 6 月 28 日召开 2021 年年度股东大会，选举叶源新先生
担任公司第十届董事会董事，详见公司临时公告 2022-021。董事陈帅先生于 2022 年 9 月 6 日向
董事会辞去所担任的本公司第十届董事会副董事长、董事、战略委员会委员、薪酬与考核委员会
委员等职务，详见公司临时公告 2022-030。
公司董事会设有独立董事席位 3 名，目前在任独立董事 3 名，人数和人员构成符合法律、 法
规的要求，公司独立董事的人数超过董事会总人数的 1/3。董事会下设战略、审计和薪酬与考核
委员会三个专门委员会。其中，审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事占多数，并担任主任
委员。公司董事会职责清晰，全体董事均勤勉尽责，能够积极参加公司董事会会议并认真履行职
责，维护公司和全体股东的合法权益。
3.监事与监事会
公司严格按照《公司法》《公司章程》规定的选聘程序选举监事，公司监事会由 3 名监事组
成，其中职工监事 1 名，目前在任监事 3 名，监事会的人数和人员构成符合法律法规的要求。监
事杨伯伟先生于 2022 年 6 月 6 日向监事会辞去所担任的本公司第十届监事会监事职务，详见公
司临时公告 2022-015。公司于 2022 年 6 月 28 日召开 2021 年年度股东大会，选举吴晓颖女士担
任公司第十届监事会监事，详见公司临时公告 2022-021。
公司监事会会议的召集、召开程序符合《监事会议事规则》的有关规定。公司监事均能认真
履行职责，本着对公司及全体股东负责的态度，依法独立对公司财务以及公司董事、总裁和其他
高级管理人员履行职责的合法性、合规性进行监督。
4.控股股东与上市公司关系
公司控股股东行为规范，依法行使股东权利，没有超越股东大会直接或间接干预公司的经营
决策的行为。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面均保持独立，具有完整的
业务体系和直接面向市场独立经营的能力，独立组织生产销售和经营规划，重大决策均按《公司
章程》和有关法律法规的规定由股东大会、董事会依法做出，与控股股东不存在同业竞争的情况，
也不存在控股股东干预公司决策和经营的情况，未发生控股股东及其关联方占用公司资金的情况。
5.信息披露与透明度
报告期内，公司按照预约时间日期披露了各项定期报告，共计披露临时公告 45 则。公司按照
《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《上海证券交易所上市公司自律监管指
引第 1 号——规范运作》及《公司章程》等相关规定，严格遵守公平、公开、公正的原则，真实、
准确、完整、及时地披露信息。公司根据监管部门的要求，结合公司实际情况，严格执行公司《信
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2022 年年度报告
息披露事务管理制度》《内幕信息及知情人管理制度》，确保所有股东有平等的权利和机会获得
公司披露的信息。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的查询索 决议刊登的
会议届次 召开日期 会议决议
引 披露日期
2021 年年度股 2022 年 6 月 http://static.sse.com.cn/d 2022 年 6 月 详见《上海城
东大会 28 日 isclosure/listedinfo/annou 29 日 投控股股份
ncement/c/new/2022-06- 有 限 公 司
29/600649_20220629_1_E94NW 2021 年 年 度
OZN.pdf 股东大会决
议 公 告 》
2022-021
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司获 是否在公司关联方
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 任期终止日期 得的税前报酬总额 获取报酬
（万元）
陈晓波 董事长 男 59 2021 年 6 月 25 日 2023 年 6 月 5 日 112.37 否
张 辰 董事、总裁 男 43 2021 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 5 日 107.06 否
叶源新 董事 男 44 2022 年 6 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 0 是
范春羚 董事 女 50 2020 年 6 月 5 日 2023 年 6 月 5 日 0 是
张列列 董事 男 45 2018 年 6 月 29 日 2023 年 6 月 5 日 0 是
严 杰 独立董事 男 57 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 10 否
薛 涛 独立董事 男 49 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 10 否
张 驰 独立董事 男 64 2020 年 6 月 5 日 2023 年 6 月 5 日 10 否
龚达夫 监事会主席 男 52 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 0 是
吴晓颖 监事 女 35 2022 年 6 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 0 是
吴 春 副总裁、财务总监 男 56 2020 年 4 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 84.56 否
任志坚 副总裁 男 55 2021 年 6 月 25 日 2023 年 6 月 5 日 61.30 否
俞有勤 副总裁、董事会秘书 男 52 2021 年 6 月 25 日 2023 年 6 月 5 日 83.49 否
严佳梁 副总裁 男 42 2021 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 5 日 48.07 否
张 琛 副总裁 男 51 2021 年 9 月 30 日 2023 年 6 月 5 日 48.07 否
陈 骅 职工监事 男 56 2017 年 3 月 28 日 2023 年 6 月 5 日 79.58 否
陈 帅 副董事长（离任） 男 48 2017 年 3 月 28 日 2022 年 9 月 6 日 0 是
姜海西 董事（离任） 男 41 2020 年 6 月 5 日 2022 年 1 月 18 日 0 是
杨伯伟 监事（离任） 男 60 2020 年 6 月 5 日 2022 年 6 月 7 日 0 是
周冬生 副总裁（离任） 男 59 2018 年 6 月 29 日 2022 年 7 月 15 日 68.37 否
邓 莹 财务总监（离任） 女 45 2020 年 4 月 28 日 2022 年 1 月 18 日 42.91 否
合计 / / / / / 765.78 /
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2022 年年度报告
姓名 主要工作经历
陈晓波 本公司党委书记、董事长。曾任上海市第四建筑工程公司项目经理、分公司党支部书记、经理、公司经理助理，上海地玖建筑工程有限公
司总经理，上海建工（集团）总公司纽约领事馆项目执行经理、海外部副经理、美国公司副经理、生产经营部经理，上海市第五建筑有限
公司党委副书记、总经理，上海中心大厦建设发展有限公司副总经理、常务副总经理、党委副书记、纪委书记，上海建工材料工程有限公
司党委副书记、董事长，上海城投控股股份有限公司党委书记、总裁等职。
张 辰 本公司党委副书记、董事、总裁。曾任上海露香园置业有限公司助理经理、副总经理，上海城投置地（集团）有限公司总师室副主任、主
任、规划设计部总经理、技术总监、党总支委员、副总经理， 上海城投控股股份有限公司副总裁等职。
叶源新 本公司董事。曾任深圳市水利规划设计院设计二室职工，上海青草沙投资建设发展有限公司职工、副总工程师、总师室主任，上海城投
原水有限公司科研技术部经理，上海城投水务（集团）有限公司总经理助理、副总经理，上海城投水务工程项目管理有限公司党总支书
记、董事长、总经理。现任上海城投(集团)有限公司项目管理部（重大办）总经理（主任）。
范春羚 本公司董事。曾任上海市城市建设投资开发总公司计划部科员、业务主管，上海城投环境投资有限公司职工，上海市城市建设投资开发
总公司项目计划财务部高级业务主管、总经理助理、副总经理，上海城投(集团)有限公司计划财务部副总经理、项目管理部副总经理、
重大工程建设协调推进领导小组办公室副主任、总裁办公室副主任(主持工作)等职。现任上海城投(集团)有限公司资产(投资)管理部总
经理。
张列列 本公司董事。曾担任浦发银行外高桥保税区支行公司银行部经理，第一营业部公司业务主管总经理，上海分行公司银行产品部总经理、
投资银行部总经理等职务。于 2015 年加入弘毅投资，于 2018 年 1 月 1 日起担任 PE 业务管理部总监，现任 PE 投资部总监。
严 杰 本公司独立董事。曾任中国迅达电梯有限公司上海电梯厂主管会计、上海轮胎橡胶机械模具有限公司总会计师、上海三毛纺织股份有限
公司副总会计师兼监察审计部主任、上海佳华会计师事务所高级经理等职。现任上海市会计学会常务理事兼所属证券市场工委副主任、
上海市商业会计学会副秘书长、上海上市公司协会财务专家、上海海立（集团）股份有限公司独立董事、上海交运集团股份有限公司独
立董事、上海纳尔实业股份有限公司独立董事、上海新时达电气股份有限公司独立董事。
薛 涛 本公司独立董事。曾任中国仪器进出口总公司中仪国际招标公司业务员、部门经理，中国通用技术集团中国通用咨询投资公司董事兼市
场总监、清华大学环保产业研究中心副主任等职。现任北京大学环境学院 E20 联合研究院副院长及 E20 环境产业研究院执行院长、中建
环能科技股份有限公司及盐城海普润科技股份有限公司独立董事、天津创业环保股份有限公司独立董事；湖南大学公管学院兼职教授，
华北水利水电大学客座教授；国家发改委和财政部的 PPP 专家库定向邀请专家、世界银行和亚洲开发银行注册专家（基础设施与 PPP 方
向）、生态环境部环境规划院 PPP 中心专家委员会委员，清华大学公管学院 PPP 研究中心投融资专业委员会专家委员、全国工商联环境
商会 PPP 专委会秘书长；国家绿色发展基金股份有限公司专家咨询委员会专家库专家、巴塞尔公约亚太区域中心化学品和废物环境管理
智库专家、环保部水专项污泥处理处置产业技术联盟专家委员会成员，住建部主管《城乡建设》和《环境卫生工程》杂志编委，财政部主
管《政府采购与 PPP》杂志编委；中金、光大证券、美林、野村证券、海通证券、安信证券、招商证券、银河证券、中信建投等金融行研
机构长期合作的市政基础设施领域专家。
张 驰 本公司独立董事。曾任华东政法大学民商法教研室教授，民商法硕、博士生导师，民法研究中心副主任，中国法学会和上海市法学会民
法研究会理事。现任上海市中信正义律师事务所律师，同时担任中海环境科技（上海）股份有限公司独立董事、上海船舶运输科学研究
所独立董事。
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2022 年年度报告
龚达夫 本公司监事会主席。曾任上海电机技术高等专科学校教师，上海市中级人民法院经济庭书记员，上海市第一中级人民法院经一庭书记员、
助理审判员、办公室助理审判员、办公室综合科副科长、研究室助理审判员、民五庭助理审判员、审监庭审判员、民四庭审判员、审判
长，上海市城市建设投资开发总公司法务部总经理、总法律顾问，本公司监事等职务。现任上海城投(集团)有限公司总法律顾问兼合规
风控部总经理。
吴晓颖 本公司监事。曾任通用电气（中国）有限公司财务管理培训生、内部审计项目培训生、中航通用民用航电系统有限公司财务分析经理，通
用电气（中国）有限公司高级项目经理。现任上海城投（集团）有限公司计划财务部高级业务主管。
吴 春 本公司副总裁、财务总监。曾任上海统计技术学校教师，上海公路管理处沪嘉高速公路管理所计划财务科科长，上海市沪嘉高速公路实
业有限公司计划财务部经理、总会计师，上海城投置地（集团）有限公司计划财务部副经理、经理，上海城投置地（集团）有限公司审计
监察部副经理、计划财务部经理、副总会计师、纪委委员、财务总监，上海城投控股股份有限公司财务总监等职。
任志坚 本公司副总裁。曾任上海浦东明珠房地产发展公司副总经理，上海新凯房地产开发有限公司工程部副经理、副总经理、副总经理（主持
工作），上海三林项目筹建部主任、普陀项目筹建部主任，上海义品置业有限公司总经理，上海露香园置业有限公司总经理，上海其越置
业有限公司总经理，上海城投置地（集团）有限公司副总经理兼第二项目事业部总经理等职。现兼任上海城投置地（集团）有限公司党总
支副书记、董事长、总经理。
俞有勤 本公司副总裁、董事会秘书。曾任上海实业医药投资股份有限公司化学药品事业部总经理，上海城投控股股份有限公司财务部经理等职。
严佳梁 本公司副总裁。曾任上海市市政工程建设发展有限公司职工、总工程师助理、副总工程师，上海市城市建设投资开发总公司路桥事业部
第二事业部副总工程师、总工程师、第二现场指挥部总工程师，上海城投公路投资（集团）有限公司第二事业部副总经理、常务副总经理
等职。
张 琛 本公司副总裁。曾任上海实业发展有限公司工程师，上海瑞南置业有限公司工程师，上海安居房发展中心工程师，上海城捷置业有限公
司工程师，上海城投新江湾城工程建设指挥部工程主管，上海城投置地（集团）有限公司工程管理部高级业务主管，上海城投悦城置业
有限公司副总经理，上海城展置业有限公司总经理，上海新江湾城投资发展有限公司副总经理，上海城投置地（集团）有限公司新江湾
城项目部副总经理、项目部总经理，上海城投置地（集团）有限公司总经理助理、副总经理等职。
陈 骅 本公司职工监事。曾任上海城投置地(集团)有限公司投资管理部高级业务主管、战略与规划研究部副经理、投资发展部副经理（主持工
作）、投资发展部总经理、副总经济师、投资总监、战略投资部总经理，上海城投控股股份有限公司投资管理部副总经理（主持工作）等
职。现任上海城投控股股份有限公司投资管理部总经理。
陈 帅 本公司离任副董事长。曾担任北京物美商业集团高级财务经理，北京家和集团供应商管理，德隆国际战略投资有限公司投资管理部、城
市战略流通部高级投资经理等职。于 2003 年加入弘毅投资，现任弘毅投资合伙人及董事总经理、PE 基金总经理，兼任弘毅地产基金投委
会成员。
姜海西 本公司离任董事。曾任上海市城市建设投资开发总公司路桥事业部第一事业部第二现场指挥部总工程师助理，上海城投公路投资（集团）
有限公司第一事业部第二现场指挥部总工程师、第二事业部第一现场指挥部指挥，上海城投（集团）有限公司项目管理部（重大办）高级
业务主管、副总经理（副主任）等职。现任上海城投公路投资（集团）有限公司副总经理。
杨伯伟 本公司离任监事。曾任上海汽轮机厂财务会计科职工，上海电气联合公司财务处职工，上海电气（集团）总公司财务处会计科科长、资产
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2022 年年度报告
财务部会计处副处长，上海电气集团股份有限公司资产财务部经理，国核工程有限公司财务部经理，上海市城市建设投资开发总公司资
金财务部高级业务主管、副总经理，上海城投(集团)有限公司计划财务部副总经理，上海城投水务(集团)有限公司财务总监等职。现任
上海环境集团股份有限公司副总裁、财务总监。
周冬生 本公司离任副总裁。曾任铁道部第四工程局六处二段四队施工室主任，六处二段段长助理、副段长、总工程师，六处副总工程师、总工程
师、副处长，铁道部第四工程局上海公司常务副总经理，铁道部第四工程局秦沈客运专线工程指挥部副指挥长，中铁四局秦沈客运专线
工程指挥部常务副指挥，中铁四局集团有限公司副总工程师，上海同盛大桥建设有限公司工程管理部副经理、办公室副主任，上海长江
隧桥建设发展有限公司设计前期部经理，上海公路投资建设发展有限公司工程指挥、副总经理，上海城投资产管理（集团）有限公司副
总经理，上海城投置地（集团）有限公司总经理、党总支副书记等职。
邓 莹 本公司离任财务总监。曾任上海市城市建设投资开发总公司资金财务部业务主管、高级业务主管，上海城投控股股份有限公司计划财务
部副总经理、总经理等职。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在股东单位担任的 任期终止
股东单位名称 任期起始日期
姓名 职务 日期
龚达夫 上海城投（集团）有限公司 总法律顾问 2013 年 7 月 5 日
龚达夫 上海城投（集团）有限公司 合规风控部总经理 2014 年 12 月 8 日
叶源新 上海城投（集团）有限公司 项目管理部（重大 2020 年 8 月 5 日
办）总经理（主任）
范春羚 上海城投（集团）有限公司 资产（投资）管理部 2020 年 1 月 20 日
总经理
张列列 弘毅（上海）股权投资基金中心 PE 投资部总监 2019 年 1 月 1 日
（有限合伙）
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
员姓名 的职务
陈晓波 上海建科集团股份有限公司 董事 2018 年 12 月 3 日
陈晓波 无锡诚鼎智慧城市创业股权投资合 执行事务合伙人 2019 年 9 月 17 日
伙企业（有限合伙） 委派代表（法定代
表人）
叶源新 上海城投兴港投资建设（集团）有限 董事 2020 年 12 月 17 日
公司
范春羚 上海城投公路投资（集团）有限公司 董事 2017 年 2 月
范春羚 上海城投水务（集团）有限公司 董事 2019 年 9 月
严 杰 上海市会计学会 常务理事、证券市 2007 年 6 月
场工委副主任
严 杰 上海海立（集团）股份有限公司 独立董事 2017 年 12 月 12 日
严 杰 上海纳尔实业股份有限公司 独立董事 2018 年 10 月
严 杰 上海交运集团股份有限公司 独立董事 2020 年 9 月 15 日
严 杰 上海新时达电气股份有限公司 独立董事 2020 年 6 月 29 日
薛 涛 北京易二零环境股份有限公司 总经理 2021 年 8 月 20 日
薛 涛 北京大学环境学院 E20 联合研究院 副院长 2015 年 7 月 1 日
薛 涛 E20 环境产业研究院 执行院长 2014 年 5 月 1 日
薛 涛 盐城海普润科技股份有限公司 独立董事 2019 年 9 月 15 日
薛 涛 中建环能科技股份有限公司 独立董事 2022 年 1 月 24 日
薛 涛 天津创业环保股份有限公司 独立董事 2022 年 9 月 8 日
薛 涛 云南合续环境科技股份有限公司 独立董事 2023 年 1 月
张 驰 上海同济科技实业股份有限公司 独立董事 2016 年 1 月 29 日 2022 年 6 月 30 日
张 驰 中海环境科技（上海）股份有限公司 独立董事 2012 年 10 月 12 日
张 驰 上海船舶运输科学研究所有限公司 独立董事 2019 年 1 月 17 日
龚达夫 上海城投公路投资（集团）有限公司 监事会主席 2015 年 2 月 11 日
吴 春 上海黄山合城置业有限公司 监事 2016 年 4 月 20 日
吴 春 上海城投集团财务有限公司 董事 2020 年 6 月 22 日
吴 春 弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金 顾问委员会成员 2020 年 6 月 22 日
中心（有限合伙）
吴 春 西部证券股份有限公司 董事 2022 年 6 月 16 日
吴 春 海纳云物联科技有限公司 董事 2022 年 6 月 27 日
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2022 年年度报告
任志坚 上海合庭房地产开发有限公司 董事 2018 年 11 月 28 日
张 琛 上海合庭房地产开发有限公司 监事 2018 年 11 月 28 日
陈 骅 上海合庭房地产开发有限公司 董事 2016 年 1 月 8 日
陈 骅 上海欣顺建设工程监理有限公司 董事 2020 年 3 月 4 日
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 董事、监事报酬由公司董事会讨论并提出分配预案，最终由股东
酬的决策程序 大会审议通过。公司高级管理人员的报酬由薪酬与考核委员会建
议，董事会审议通过。
董事、监事、高级管理人员报 依据同行业报酬水平，结合本公司薪酬制度和年度经营业绩而确
酬确定依据 定。
董事、监事和高级管理人员 报告期内本公司全体董事、监事和高级管理人员的应付报酬合计
报酬的实际支付情况 765.78 万元（税前）。
报告期末全体董事、监事和 报告期内本公司全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬
高级管理人员实际获得的报 合计 765.78 万元（税前）。
酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
叶源新 董事 选举 工作需要
吴晓颖 监事 选举 工作需要
吴 春 财务总监 聘任 工作需要
陈 帅 董事 离任 工作变动
杨伯伟 监事 离任 工作变动
姜海西 董事 离任 工作变动
邓 莹 财务总监 解聘 工作需要
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第十届董事会第 2022 年 1 月 18 日 审议通过：1）关于增补董事的议案；2）关于改聘公司财务总监
十九次会议 的议案；3）关于申请信托融资的议案
第十届董事会第 2022 年 3 月 24 日 审议通过：1）关于子公司置地集团申请信托借款的议案；2）关
二十次会议 于修订公司《资产减值准备计提与核销管理制度》的议案；3）关
于公司 2021 年度财务决算和 2022 年度财务预算的议案；4）关于
公司 2021 年度日常关联交易情况及 2022 年预计日常关联交易的
议案；5）关于上海城投集团财务有限公司的风险评估报告；6）
公司 2021 年度利润分配预案；7）关于 2022 年度公司及子公司综
合授信以及接受关联企业财务资助的议案；8）关于支付公司
2021 年度审计费用的议案；9）2021 年度董事会审计委员会履职
报告；10）公司 2022 年度审计工作计划；11）关于更新公司关联
人名单的议案；12）公司 2021 年度内部控制评价报告；13）关于
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2022 年年度报告
修订高级管理人员薪酬与考核相关管理办法的议案；14）关于公
司董事长薪酬的议案；15）关于发放独立董事津贴的议案；16）
2021 年度独立董事述职报告；17）2021 年度董事会工作报告；
18）《公司 2021 年年度报告》及摘要；19）公司 2021 年度社会
责任报告
第十届董事会第 2022 年 4 月 28 日 审议通过：1）关于会计政策变更的议案；2）关于修订公司《会
二十一次会议 计管理制度》的议案；3）关于续聘会计师事务所的议案；4）公
司 2022 年第一季度报告
第十届董事会第 2022 年 5 月 30 日 审议通过：关于子公司置地集团参与上海杨浦区平凉社区 02F3-
二十二次会议 02 地块商品住宅项目投资的议案
第十届董事会第 2022 年 6 月 7 日 审议通过：1）关于子公司城凌公司向银行申请项目银团贷款的议
二十三次会议 案；2）关于开展售后回租业务的议案；3）关于发行债券及非金
融企业债务融资工具的议案；4）关于申请信托融资的议案；5）
关于开展债权投资计划融资的议案；6）关于召集召开公司 2021
年年度股东大会的议案
第十届董事会第 2022 年 7 月 15 日 审议通过：1）关于选举专业委员会委员的议案；2）关于免去周
二十四次会议 冬生所担任的公司副总裁职务的议案
第十届董事会第 2022 年 8 月 25 日 审议通过：1）公司 2022 年半年度内部控制评价报告；2）关于与
二十五次会议 上海城投集团财务有限公司开展金融业务的风险处置预案；3）关
于上海城投集团财务有限公司的风险持续评估报告；4）《公司
2022 年半年度报告》及摘要
第十届董事会第 2022 年 9 月 23 日 审议通过：关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案
二十六次会议
第十届董事会第 2022 年 10 月 8 日 审议通过：关于子公司置地集团转让高泰房地产 36%股权的议案
二十七次会议
第十届董事会第 2022 年 10 月 27 日 审议通过：1）关于子公司城晖公司向银行申请项目贷款的议案；
二十八次会议 2）公司 2022 年第三季度报告
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
陈晓波 否 10 10 9 0 0 否 1
张辰 否 10 10 9 0 0 否 1
叶源新 否 5 5 5 0 0 否 1
范春羚 否 10 10 10 0 0 否 1
张列列 否 10 10 9 0 0 否 1
严杰 是 10 10 9 0 0 否 1
薛涛 是 10 10 10 0 0 否 1
张驰 是 10 10 9 0 0 否 1
陈帅 否 7 7 7 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
年内召开董事会会议次数 10
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 9
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 主任委员：严杰。委员：张驰、范春羚
薪酬与考核委员会 主任委员：薛涛。委员：严杰、张驰、叶源新、陈帅（已离任）
主任委员：陈晓波。委员：范春羚、张列列、薛涛、张辰、叶源
战略委员会
新、陈帅（已离任）
(2).报告期内审计委员会召开 5 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议
2022 年 1 月 18 日 审议公司 2021 年报的外审审计计划、公司 审议通过与会议案
2021 年内部审计工作总结、公司 2022 年内部
审计工作计划等议案
2022 年 3 月 23 日 审议公司 2021 年度报告外部审计工作总结（天 审议通过与会议案
职国际）、公司 2021 年度内部控制检查监督工
作报告、公司 2021 年度内部控制评价报告、公
司支付 2021 年度审计费用、公司更新关联人名
单、公司 2021 年度审计委员会履职报告、公司
2021 年度日常关联交易情况和 2022 年度预计
日常关联交易的报告等议案
2022 年 4 月 22 日 审议关于公司续聘 2022 年度会计师事务所、公 审议通过与会议案
司 2022 年一季度报告等议案
2022 年 8 月 18 日 审议公司 2022 年度预审工作计划安排、公司 审议通过与会议案
2022 上半年度内部控制检查监督工作报告、公
司 2022 年半年度内部控制评价报告、公司
2022 年半年度报告、关于与上海城投集团财务
有限公司开展金融业务的风险处置预案、关于
上海城投集团财务有限公司的风险持续评估报
告等议案
2022 年 10 月 24 日 审议公司 2022 年第三季度报告的议案 审议通过与会议案
(3).报告期内薪酬与考核委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议
2022 年 1 月 26 日 关于城投控股 2021 年度高级管理人员经营业绩 审议通过与会议案
考核情况及激励分配的议案
2022 年 3 月 23 日 审议关于修订高级管理人员薪酬与考核相关管 审议通过与会议案
理办法、公司董事长薪酬等议案
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2022 年年度报告
(4).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 80
主要子公司在职员工的数量 363
在职员工的数量合计 443
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 0
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
销售人员 25
技术人员 51
财务人员 42
行政人员 127
投资人员 40
运营管理人员 158
合计 443
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士研究生 4
硕士研究生 125
本科 258
专科 45
高中及以下 11
合计 443
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司实行效率优先、兼顾公平的薪酬分配政策，以职责、能力和业绩为导向，推进薪酬制度
进一步向专业化、市场化、科学化发展。高级管理人员严格执行公司《高级管理人员薪酬分配管
理办法》，形成了规则统一和分类管理相结合、业绩导向和风险约束相结合、统筹兼顾和科学管
理相结合的分配原则；各业务板块员工按照统一的职级、薪酬、绩效体系进行管理，形成了基本
保障和绩效激励相统一，业绩发展与薪酬提升相推进、薪酬水平与福利科目相补充的分配原则，
进一步健全了科学合理的薪酬管理机制，营造了鼓励员工干事创业的企业氛围，适应公司创新发
展要求。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司按照分层、分级、分类的培训模式，坚持自主培训和外委培训相结合，重点强化中层干
部、管理人员、各级专业技术人员培训，提升管理能力和质量；另外，对社区、餐饮、酒店工作
人员进行标准化培训，以提升操作人员的业务水平和操作技能为目标，增强严格履行岗位职责的
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2022 年年度报告
能力；同时加强了各级员工专业技能、执业资格的培训，加快职称等级提升和持证上岗工作步
伐，提升人才的工作效能。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
报告期内，公司利润分配政策未进行调整。公司认真执行《公司章程》，实现了分红政策的
连续性和稳定性。
1.公司 2021 年度利润分配方案的实施情况
公司于 2022 年 3 月 24 日召开了第十届董事会第二十次会议，会议审议通过了《2021 年度利
润分配预案》，以公司 2021 年末的总股本 2,529,575,634 股为基数，向全体股东每 10 股派发现
金股利 1.10 元（含税），共分配利润 278,253,319.74 元（含税）。派发的现金红利占当年实现
归属于上市公司股东净利润的 35.58%。公司独立董事对该议案发表了一致同意的独立意见。经公
司 2021 年年度股东大会表决通过，该次分配方案已于 2022 年 8 月 5 日实施完成。
2.公司 2022 年度利润分配预案
经审计，城投控股母公司 2022 年度实现净利润-446,640,310.03 元，加上年初未分配利润
9,281,718,891.52 元，扣除 2021 年度现金与股票红利分配 278,253,319.74 元，2022 年度可分配
利润合计为 8,556,825,261.75 元。
2022 年度利润分配预案为：公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日公司回购专用
证券账户中的股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.10 元（含税），剩余未分配利
润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
每 10 股送红股数（股） 不适用
每 10 股派息数（元）（含税） 1.10
每 10 股转增数（股） 不适用
现金分红金额（含税） 275,495,084.48
分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润 782,555,327.01
占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 35.20
以现金方式回购股份计入现金分红的金额 99,956,739.83
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2022 年年度报告
合计分红金额（含税） 375,451,824.31
合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的比率（%） 47.98
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会薪酬与考核委员会依据当年的利润完成情况等指标对公司高级管理人
员进行考核并制定薪酬及奖励方案。方案综合考虑了公司各子公司相关行业的年薪平均水平以及
公司现状，将公司经营者的年薪与公司的资产状况、公司的盈利能力以及年度经营目标完成情况
相挂钩，以充分调动经营者的积极性，进一步健全公司高级管理人员的工作绩效考核和激励机制，
强化责任目标约束，不断提高上市公司高级管理人员的进取精神和责任意识。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司在严格依照《公司法》《证券法》等法律法规及《公司章程》的要求建立了
严密的内控管理体系基础上,结合行业特征及企业经营实际，对内控制度进行持续完善与细化，
提高了企业决策效率，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供了保障，有效促进公司战略的
稳步实施。
公司内部控制体系结构合理，内部控制制度框架符合财政部、中国证监会等五部委对于内部
控制体系完整性、合理性、有效性的要求，能够适应公司管理和发展的需要。公司不断健全内控
体系，内控运行机制有效，达到了内部控制预期目标，保障了公司及全体股东的利益。
公司第十届董事会第三十次会议审议通过了公司《2022 年内部控制评价报告》，全文详见
上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司进一步完善专业管控体系，优化组织架构，以提升管理实效为目的，增强内
控制度执行力和内控管理有效性。根据现行法律法规和《公司章程》的规定，对子公司实施管理
控制，指导子公司健全法人治理结构，修订完善制度体系。各子公司的制度编制，根据各自业务
特点，向专业化、精细化、标准化深入推进。年内公司组织内控检查 2 次、专项检查 1 次，监督
制度执行落实情况。
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2022 年年度报告
此外，公司重点加强了对控股子公司的管理控制，主要包括：1）修订《外派董事监事管理
办法》，明确外派的选任方式和职责权限；2）修订《绩效考核管理办法》，形成目标明确、评
价科学的绩效考核制度；3）制定《重大事项报告制度》，明确重大事项内容覆盖范围及内部报
告规定；4）定期取得子公司月度报告，包括资产负债表、利润表、现金流量表及其他相关业务
报表，汇总生成公司合并财务报表，每季度对公司经营情况和财务状况进行分析，每年委托会计
师事务所对公司及子公司年度财务报告进行审计并出具审计报告。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)对公司内部控制的有效性进行独立审计。天
职国际会计师事务所(特殊普通合伙)出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，与公司内部控
制自我评价报告意见一致。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
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第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 不适用
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 是
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 不适用
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、 万安路、露香园二期项目研究应用超低能耗技术
在生产过程中使用减碳技术、研发生产
助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
√适用 □不适用
详见公司 2022 年度社会责任报告。
(二) 社会责任工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
扶贫及乡村振兴项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 41
其中：资金（万元） 41 1.公司与上海市崇明区新村乡新卫村结对帮
扶，每年投入专项资金 20 万元；
2.公司各级工会用历年结余经费从上海市消费
帮扶生活馆采购扶贫产品合计 21 万元。
物资折款（万元）
惠及人数（人） 294
帮扶形式（如产业扶贫、就业 产业扶贫、 公司持续深化扶贫帮扶工作，有序推进与上海
扶贫、教育扶贫等） 基建扶贫、 市崇明区新村乡新卫村的各项帮扶工作落实落
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2022 年年度报告
文化扶贫 地。自 2007 年开展结对帮扶以来，公司已开
展四轮结对帮扶行动，从“硬件”帮扶——实
事工程项目到“软件”提升——党的建设项
目、经济发展项目、社会建设项目等，合作项
目不断精细化、多元化，实现了从“输血”到
“造血”的转变。公司先后完成帮扶项目 98
项，涉及特殊困难群体关爱项目、村域生态建
设项目、党建阵地建设项目、产业发展扶持项
目等，受益群众达 294 人，助力新卫村成功创
建“无违村”，打造“新红湾”微治理社区，
精细化推进农村社会治理工作。
具体说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
□适用 √不适用
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
经第十届董事会第二十一次会议、第十届监事会第九次会议审议通过，公司自 2022 年 1 月
1 日执行《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号）相关规定。报告期，公司暂未发
生与上述会计政策变更相关的业务，因此对年初留存收益及其他相关的财务报表项目均不产生重
大影响。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 1,500,000.00
境内会计师事务所审计年限 2
境内会计师事务所注册会计师姓名 丁启新、高亭亭
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境内会计师事务所注册会计师审计服务的连 2
续年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天职国际会计师事务所（特殊 400,000.00
普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2021 年年度股东大会表决通过，公司续聘天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
为公司 2022 年度财务审计机构及内控审计机构。详见公司临时公告 2022-021。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司 2021 年度股东大会审议通过了公司 2022 年预计日常关联交易议案， http://static.sse.com.cn/disclos
预计 2022 年全年发生日常关联交易 7,800 万元，2022 年度实际发生 6,779 ure/listedinfo/announcement/c/ne
万元，主要情况如下： w/2022-03-
1．预计销售商品、提供劳务类关联交易 4,300 万元，实际发生该类关联 26/600649_20220326_16_4iYurh06.p
交易 3,931 万元，主要是向关联企业收取的建设管理费。 df
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2．预计发生购买商品、接受劳务类关联交易 2,900 万元，实际发生该类
关联交易 2,069 万元，主要是向关联企业支付的物业管理费等支出。
3．预计发生租赁类关联交易 600 万元，实际发生该类关联交易 779 万元。
本公司具体关联交易实际交易情况参加“第十节 财务报告 十二、关联方及关联交易\6、
关联交易情况。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
每日最 本期发生额
关联关 存款利率范
关联方 高存款 期初余额 期末余额
系 围 本期合计存入金额 本期合计取出金额
限额
上海城投集团 同受一
不适用 0.35%/1.61% 272,757,703.17 13,896,733,501.37 13,768,941,095.73 400,550,108.81
财务有限公司 方控制
合计 / / / 272,757,703.17 13,896,733,501.37 13,768,941,095.73 400,550,108.81
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2. 贷款业务
□适用 √不适用
3. 授信业务或其他金融业务
□适用 √不适用
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） -218,014.70
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担 -
保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 -13,600.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 135,800.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 135,800.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 6.56%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的 30,000.00
债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 30,000.00
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明 根据金融机构住房按揭贷款相关政策和房地产开发企业的商
业惯例，本公司部分所属子公司拟为购买其所开发建设的房产项
目的合格银行按揭贷款客户提供阶段性担保。
报告期，本公司所属房产项目公司提供的阶段性担保净减少
97,691.65万元。截至2022年12月31日，累计提供的阶段性担保
余额为120,323.05万元。
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
√适用 □不适用
公司于报告期内实施了股份回购。截至报告期末，公司回购专用证券账户持有 25,074,866
股，占公司总股本的 0.99%。公司在计算每股收益等财务指标时，以总股本扣减回购数量加权平
均的方式进行计算。
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：万股 币种：人民币
发行价格
股票及其衍生 获准上市
发行日期 （或利 发行数量 上市日期 交易终止日期
证券的种类 交易数量
率）
债券（包括企业债券、公司债券以及非金融企业债务融资工具）
公司债 2022-12-21 3.50 1,000 2022-12-21 1,000 2027-12-20
资产证券化 2020-10-12 3.90 不适用 2020-10-12 不适用 2029-9-25
资产证券化 2022-6-24 3.20 不适用 2022-6-24 不适用 2034-3-7
中期票据 2015-4-22 5.25 不适用 2015-4-22 不适用 2022-4-21
中期票据 2019/4/15 4.53 不适用 2019/4/15 不适用 2024/4/14
非金融企业债务融资工具 2020/7/30 4.15 不适用 2020/7/30 不适用 2023/7/29
非金融企业债务融资工具 2020/8/27 4.15 不适用 2020/8/27 不适用 2022/10/19
非金融企业债务融资工具 2020/10/14 4.15 不适用 2020/10/14 不适用 2022/10/19
非金融企业债务融资工具 2022/8/19 4.50 不适用 2022/8/19 不适用 2027/8/18
非金融企业债务融资工具 2022/9/30 4.50 不适用 2022/9/30 不适用 2027/10/27
非金融企业债务融资工具 2022/10/12 3.03 不适用 2022/10/12 不适用 2025/10/11
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 77,936
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 77,767
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押、标记
持有有限
股东名称 比例 或冻结情况
报告期内增减 期末持股数量 售条件股 股东性质
（全称） (%) 股份
份数量 数量
状态
上海城投（集团）有
0 1,175,318,599 46.46 0 无 0 国有法人
限公司
弘毅（上海）股权投
资基金中心（有限合 0 160,614,847 6.35 0 无 0 其他
伙）
李赣东 15,253,237 26,714,997 1.06 0 无 0 其他
黄燕 -13,070,368 16,525,700 0.65 0 无 0 其他
中国工商银行股份有
限公司－中证上海国
-2,881,600 10,215,568 0.40 0 无 0 其他
企交易型开放式指数
证券投资基金
陈能依 -200,000 10,055,000 0.40 0 无 0 其他
中信证券股份有限公
6,645,057 7,568,698 0.30 0 无 0 其他
司
唐建华 0 7,509,679 0.30 0 无 0 其他
中国工商银行股份有
限公司－南方中证全
2,978,425 6,732,735 0.27 0 无 0 其他
指房地产交易型开放
式指数证券投资基金
韩峰 488,100 6,570,205 0.26 0 无 0 其他
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股 股份种类及数量
股东名称
的数量 种类 数量
上海城投（集团）有限公司 1,175,318,599 人民币普通股 1,175,318,599
弘毅（上海）股权投资基金中心（有限
160,614,847 人民币普通股 160,614,847
合伙）
李赣东 26,714,997 人民币普通股 26,714,997
黄燕 16,525,700 人民币普通股 16,525,700
中国工商银行股份有限公司－中证上海
10,215,568 人民币普通股 10,215,568
国企交易型开放式指数证券投资基金
陈能依 10,055,000 人民币普通股 10,055,000
中信证券股份有限公司 7,568,698 人民币普通股 7,568,698
唐建华 7,509,679 人民币普通股 7,509,679
中国工商银行股份有限公司－南方中证
全指房地产交易型开放式指数证券投资 6,732,735 人民币普通股 6,732,735
基金
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韩峰 6,570,205 人民币普通股 6,570,205
公司回购专户未在“前十名股东持股情况”中列示，截至报告期
前十名股东中回购专户情况说明 末，公司回购专用证券账户持有 25,074,866 股，占公司总股本
的 0.99%。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海城投（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 蒋曙杰
成立日期 1992 年 7 月 21 日
主要经营业务 城市建设和公共服务投资、市场营销策划、项目投资与资产
管理、实业投资、股权投资、自有设备租赁、投资咨询、管
理咨询、房地产开发经营
报告期内控股和参股的其他境内 上海电气（601727）0.27%、国泰君安（601211）2.77%、上
外上市公司的股权情况 港集团（600018）4.21%、绿地控股(600606)20.55%、上海
环境（601200）46.50%
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
2 自然人
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
回购股份方案名称 关于以集中竞价交易方式回购公司股份的方案
回购股份方案披露时间 2022 年 9 月 24 日
拟回购股份数量及占总股本的比 预计回购数量约 8,403,361 股至 16,806,722 股，占总股
例(%) 本的比例预计约 0.33 至 0.66。
拟回购金额 50,000,000 元-100,000,000 元（含）
拟回购期间 2022 年 9 月 23 日-2022 年 12 月 22 日
回购用途 本次回购为维护公司价值及股东权益所必需，回购后的股
份将在披露回购结果暨股份变动公告 12 个月后采用集中
竞价交易方式出售，并在披露回购结果暨股份变动公告后
3 年内完成转让。公司如未能在股份回购完成后 3 年内实
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2022 年年度报告
施前述出售，未出售部分将履行相关程序予以注销。
已回购数量(股) 25,074,866
已回购数量占股权激励计划所涉
不适用
及的标的股票的比例(%)（如有）
公司采用集中竞价交易方式减持
不适用
回购股份的进展情况
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
(一) 企业债券
□适用 √不适用
(二) 公司债券（包含资产支持证券）
√适用 □不适用
1. 公司债券基本情况（包含资产支持证券）
单位：元 币种：人民币
投资者 是否存
交
适当性 在终止
利率 还本付 交易场 易
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 安排 上市交
（%） 息方式 所 机
（如 易的风
制
有） 险
上海证
单利按 专业投 公
22 沪控 01 22 沪控 01 138757 2022-12-21 2022-12-21 2027-12-20 999,159,672.54 3.50 券交易 否
年付息 资者 开
所
西部证券-上海城 半年付 上海证
合格投 公
投控股大厦资产 上城投优 169247 2020-10-12 2020-10-22 2029-9-25 1,300,000,000.00 3.90 息，到 券交易 否
资人 开
支持专项计划 期还本 所
西部证券-上海城
半年付 上海证
投控股-宽庭住房 合格投 公
沪城租优 180156 2022-6-24 2022-6-24 2034-3-7 1,080,000,000.00 3.20 息，到 券交易 否
租赁资产支持专 资人 开
期还本 所
项计划
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
西部证券-上海城投控股大厦资
2022 年度已支付利息 5,702.87 万元。
产支持专项计划
西部证券-上海城投控股-宽庭
2022 年度已支付利息 990 万元。
住房租赁资产支持专项计划
22 沪控 01 未到付息期。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
国泰君安证券股 上海市静安区南
时 光
份有限公司 京西路 768 号国 不适用 021-38674728
刘泽真
泰君安大厦
天职国际会计师 上海市浦东新区
丁启新
事务所（特殊普 世纪大道 88 号 高亭亭 021-51028018
郭炎伟
通合伙） 13 层
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2022 年年度报告
普华永道中天会 上海市浦东新区
孙 颖
计师事务所（特 东育路 588 号前 刘玉玉 021-23238888
刘玉玉
殊普通合伙） 滩中心 42 楼
上海市锦天城律 上海市浦东新区
师事务所 银城中路 501 号
不适用 谢 静 021-20511000
上海中心
鲁玮雯
9/11/12 层
上海新世纪资信 上海市黄浦区汉
评估投资服务有 口路 398 号华盛 不适用 帅月珍 021-63501349
限公司 大厦 14 楼
西部证券股份有 上海市浦东新区
限公司 耀体路 276 路 T3 不适用 田 野 029-87406081
办公楼
深圳市戴德梁行 深圳市福田区福
土地房地产评估 田街道福安社区
有限公司 中心四路 1 号 不适用 张 超 0755-21518003
嘉里建设广场 T2
座 503A、502B1
众华会计师事务 上海市黄浦区中
吴秀玲
所（特殊普通合 山南路 100 号 周 敏 021-63525500
周 敏
伙） 6 楼
北京金诚同达 上海市世纪大道
（上海）律师事 88 号金茂大厦 不适用 许海波 010-57068585
务所 18 楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
□适用 √不适用
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
7. 公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
报告期，本公司收到《关于同意上海城投控股股份有限公司向专业投资者公开发行公司债券注册的批复》（证监许可【2022】2897 号），批文同
意公司向专业机构投资者公开发行面值总额不超过 40 亿元公司债券的注册申请。自同意注册之日起 24 个月内，公司在注册有效期内可以分期发行公司
债券。截止 2022 年 12 月 31 日，公司已发行 10 亿元。
公司于 2023 年 3 月 14 日、15 日、16 日实施发行了上海城投控股股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（简称“23
沪控 01”），期限为 5 年。本期债券的最终发行规模为人民币 20 亿元，发行利率为 3.23%，发行价格为 100 元/百元面值。
(三) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具
√适用 □不适用
1. 非金融企业债务融资工具基本情况
单位：元 币种：人民币
投资者 是否存
适当性 在终止
利率 还本付息 交易场 交易机
债券名称 简称 代码 发行日 起息日 到期日 债券余额 安排 上市交
（%） 方式 所 制
（如 易的风
有） 险
中国银
15 沪控股 15 沪控股 单利按年 行间市
101575003 2015-4-22 2015-4-22 2022-4-21 5.25 不适用 公开 否
MTN001(注) MTN001 付息 场交易
商协会
中国银
19 沪城控 单利按年 行间市
19 沪城控 MTN001 101900542 2019/4/15 2019/4/15 2024/4/14 2,492,814,413.80 4.53 不适用 公开 否
MTN001 付息 场交易
商协会
北京金
债权融资计划（3 单利按年
2020/7/30 2020/7/30 2023/7/29 798,019,007.06 4.15 融资产 不适用 非公开 否
年期）(一期） 付息
交易所
北京金
债权融资计划（3 单利按年
2020/8/27 2020/8/27 2022/10/19 4.15 融资产 不适用 非公开 否
年期）（二期） 付息
交易所
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2022 年年度报告
北京金
债权融资计划（3 单利按年
2020/10/14 2020/10/14 2022/10/19 4.15 融资产 不适用 非公开 否
年期）（三期） 付息
交易所
太平洋债权投资计 单利按年
2022/8/19 2022/8/19 2027/8/18 860,000,000.00 4.50 不适用 非公开 否
划 付息
太平洋债权投资计 单利按年
2022/9/30 2022/9/30 2027/10/27 300,000,000.00 4.50 不适用 非公开 否
划 付息
中国银
单利按年 行间市
定向债务融资工具 2022/10/12 2022/10/12 2025/10/11 1,678,150,219.70 3.03 不适用 非公开 否
付息 场交易
商协会
注：截至报告期末，本公司已偿还中期票据 15 沪控股 MTN001。
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2022 年年度报告
公司对债券终止上市交易风险的应对措施
□适用 √不适用
逾期未偿还债券
□适用 √不适用
报告期内债券付息兑付情况
√适用 □不适用
债券名称 付息兑付情况的说明
15 沪控股 MTN001 报告期偿还本金 150,000 万元，按约定利率及付息日期支付利息
7,875 万元。
19 沪城控 MTN001 报告期按约定利率及付息日期支付利息 11,325 万元。
债权融资计划（3 年 报告期偿还本金 10,000 万元，按约定利率支付利息 3,735 万元。
期）(一期）
债权融资计划（3 年 报告期偿还本金 135,000 万元，按约定利率支付利息 6,325.62 万
期）（二期） 元。
债权融资计划（3 年 报告期偿还本金 45,000 万元，按约定利率支付利息 1,894.79 万元。
期）（三期）
太平洋债权投资计划 2022 年度已支付利息 1,605.50 万元。
定向债务融资工具 未到付息期。
2. 发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况
□适用 √不适用
3. 为债券发行及存续期业务提供服务的中介机构
中介机构名称 办公地址 签字会计师姓名 联系人 联系电话
国泰君安证券股份 上海市静安区新 谢欣灵 021-38676666
有限公司 闸路 669 号博华
广场 36 层
中国建设银行股份 北京市西城区金 公超然 010-67594573
有限公司 融大街 25 号
上海银行股份有限 上海市浦东新区 杨 琴 021-63237165
公司 银城中路 168 号 严亦佳 021-68476439
上海新世纪资信评 上海市黄浦区汉 帅月珍 021-63501349
估投资服务有限公 口路 398 号华盛
司 大厦 14 楼
众华会计师事务所 上海市黄浦区中 周 敏 周 敏 021-63525500
（特殊普通合伙） 山南路 100 号 6 吴秀玲
楼
上海市锦天城律师 上海市浦东新区 鲁玮雯 021-20510888
事务所 银城中路 501 号
上海中心大厦 12
楼
上述中介机构发生变更的情况
□适用 √不适用
4. 报告期末募集资金使用情况
□适用 √不适用
募集资金用于建设项目的进展情况及运营效益
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
报告期内变更上述债券募集资金用途的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5. 信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
6. 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响
□适用 √不适用
7. 非金融企业债务融资工具其他情况的说明
□适用 √不适用
(四) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%
□适用 √不适用
(五) 报告期末除债券外的有息债务逾期情况
□适用 √不适用
(六) 报告期内违反法律法规、公司章程、信息披露事务管理制度规定的情况以及债券募集说明
书约定或承诺的情况对债券投资者权益的影响
□适用 √不适用
(七) 截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比上年同期
主要指标 2022 年 2021 年 变动原因
增减（%）
归属于上市公司股东 -410,978,824.20 308,549,046.30 -233.20 本期销售楼盘以保障
的扣除非经常性损益 房及上海郊区项目为
的净利润 主，使得营业利润较
上年同期下降所致。
流动比率 4.03 2.12 90.09 本期归还短期带息负
债以及合同负债结转
收入等原因使得流动
负债减少
速动比率 0.52 0.26 100.00 同流动比率变动原因
资产负债率（%） 69.74 67.69 2.05
EBITDA 全部债务比 23.98 21.30 12.58
利息保障倍数 1.18 1.35 -12.59
现金利息保障倍数 -3.05 -7.14 不适用
EBITDA 利息保障倍数 1.23 1.40 -12.14
贷款偿还率（%） 100.00 100.00
利息偿付率（%） 100.00 100.00
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
天职业字[2023]7415 号
上海城投控股股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”）财务报表，包括 2022 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流
量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了城投
控股 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现金
流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于城投控股，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
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2022 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产销售收入确认
针对房地产销售收入的确认，我们实施的审
计程序包括但不限于：
参见合并财务报表项目注释 39。
（1）我们通过检查房屋销售合同并与
城投控股 2022 年度的主营业务收入主要来
城投控股管理层（以下简称“管理层”）讨
源于房地产业务收入，其中房地产销售收入为人
论，了解和评估了城投控股的房地产销售收
民币 7,797,171,359.58 元，约占主营业务收入的
入确认政策。
92.67%。
（2）我们了解、评估并测试了城投控股
城投控股房地产销售收入主要来源于商品房
与房地产销售收入确认相关的内部控制。
和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）
的销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确 （3）对商品房和经济适用房销售收入，
认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动 我们选取样本检查了销售合同及业主确认接
迁实施用房单位确认房屋已交付时确认。 收房屋的单证等支持性文件。
由于房地产销售收入存在不同类型，涉及的 （4）对配套商品房销售收入，我们检查
交易量大，客户数量众多，销售收入的确认时点 了配套商品房供应协议及动迁实施用房单位
涉及判断，我们在审计中投入了大量资源。 因此， 确认的房屋交接书等支持性文件。
我们将房地产销售收入确认作为关键审计事项。
（5）我们对资产负债表日前后确认的
房地产销售收入，选取样本核对了业主确认
接收房屋的单证及动迁实施用房单位确认的
房屋交接书，以评估销售收入是否记录在恰
当的期间。
2、房地产开发项目的成本计量
针对房地产开发项目成本的计量，我们实施
参见合并财务报表项目注释 39。 的审计程序包括但不限于：
2022 年度，城投控股的主营业务成本主要是 （6）我们了解、评估并测试了城投控股的房
房产业务成本， 其中房地产开发项目成本为人民 地产开发项目成本核算流程相关的内部控制。
币 7,094,884,521.50 元，约占主营业务成本的
（7）我们抽样测试了房地产开发项目成本，
94.09%。
包括检查项目成本计算表、相关合同、工程量报
由于房地产项目开发成本金额重大， 且管理 表、项目监理报告、决算报告、审价结果等支持性
层需要按照开发成本和开发进度对其做出估计及 文件，以评估房地产开发项目成本是否真实发生、
判断，因此，我们将房地产开发项目的成本计量 金额是否准确、是否记录在恰当的期间以及成本
作为关键审计事项。 估计是否合理。
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2022 年年度报告
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
3、长期股权投资的计量
针对长期股权投资的计量，我们实施的审计
参见合并财务报表项目注释 9。 程序包括但不限于：
于 2022 年 12 月 31 日，城投控股合并资产负 （8）我们了解、评估并测试了长期股权
债 表 中 的 长 期 股 权 投 资 余 额 为 投资自合同审批、初始入账到后续计量流程
4,874,610,050.87 元，其中，对联营企业的长期 中的关键内部控制。
股权投资账面价值为 4,855,648,487.90 元。 （9）对本年新增的长期股权投资，我们
由于长期股权投资的计量对财务报表有重大 检查了投资协议、被投资企业章程、银行付款
影响， 被投资企业类型和数量众多，存在计量不 记录等文件，以评价长期股权投资的分类及
准确的重大错报风险，我们将长期股权投资的计 初始计量是否准确。
量作为关键审计事项。 （10）对本年处置的长期股权投资，我
们检查了相关合同、银行收款凭证等文件，并
检查了长期股权投资处置损益的会计处理是
否正确。
（11）对 以权 益法 核算的 长期股 权投
资，我们获取了联营企业的财务报表，并对重
要联营企业执行审阅程序。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的
审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
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2022 年年度报告
在编制财务报表时，管理层负责评估城投控股的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督城投控股的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对城投控股持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果
我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务
报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报
告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致城投控股不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事
项。
（6）就城投控股中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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2022 年年度报告
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中国注册会计师
（项目合伙人）： 丁启新
中国北京
二〇二三年三月二十三日
中国注册会计师：
高亭亭
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2022 年年度报告
二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 上海城投控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 3,305,433,027.38 3,604,405,783.76
交易性金融资产 七、2 470,811,768.92 639,054,280.93
应收票据
应收账款 七、3 1,987,595,628.57 1,107,147,139.50
预付款项 七、4 315,734,943.78 311,350,552.19
其他应收款 七、5 807,644,967.37 1,128,033,917.55
其中：应收利息 29,227,015.60
应收股利
存货 七、6 48,834,645,161.43 49,795,535,050.40
合同资产 七、7 282,470.76 282,470.76
其他流动资产 七、8 680,463,901.01 641,052,624.01
流动资产合计 56,402,611,869.22 57,226,861,819.10
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资 七、9 4,874,610,050.87 5,988,185,526.08
其他权益工具投资 七、10 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 七、11 612,564,535.37 783,219,517.92
投资性房地产 七、12 5,928,306,571.55 2,367,848,225.00
固定资产 七、13 233,964,882.93 18,551,139.42
在建工程
使用权资产 七、14 6,838,264.93 8,874,261.80
无形资产 七、15 415,182,100.01 246,101,162.51
长期待摊费用 七、16 9,246,331.08 4,749,658.72
递延所得税资产 七、17 740,319,580.66 805,907,315.18
其他非流动资产 七、18 2,103,321,691.08 1,449,162,960.52
非流动资产合计 14,926,542,444.48 11,674,788,203.15
资产总计 71,329,154,313.70 68,901,650,022.25
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2022 年年度报告
流动负债：
短期借款 七、19 2,773,150,601.21 8,161,775,968.95
应付账款 七、20 5,303,564,142.38 4,484,552,132.76
预收款项
合同负债 七、21 871,685,930.96 5,610,004,249.45
应付职工薪酬 七、22 79,020,182.53 64,668,155.33
应交税费 七、23 2,227,996,165.51 2,887,627,530.02
其他应付款 七、24 740,650,353.18 1,168,657,010.89
其中：应付利息 232,027,105.46
应付股利 9,105,738.68 9,103,769.36
一年内到期的非流动负债 七、25 1,926,196,980.32 4,163,823,711.85
其他流动负债 63,890,499.61 391,541,557.91
流动负债合计 13,986,154,855.70 26,932,650,317.16
非流动负债：
长期借款 七、27 25,898,758,044.76 12,319,887,786.27
应付债券 七、28 8,710,124,306.04 6,175,413,334.35
租赁负债 七、29 5,757,380.02 6,639,316.76
长期应付款 七、30 16,558,511.80 17,140,095.40
预计负债 七、31 723,646,770.87 763,426,628.33
递延收益 七、32 82,153,730.41 100,655,377.52
递延所得税负债 七、17 324,543,926.60 322,314,059.31
其他非流动负债
非流动负债合计 35,761,542,670.50 19,705,476,597.94
负债合计 49,747,697,526.20 46,638,126,915.10
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、33 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
资本公积 七、34 1,537,445,529.97 1,616,457,510.33
减：库存股 七、35 99,999,682.73
其他综合收益 七、36 13,191,367.26 16,876,987.75
盈余公积 七、37 2,427,266,488.41 2,427,266,488.41
未分配利润 七、38 14,288,587,492.97 13,784,285,485.70
归属于母公司所有者权益 20,696,066,829.88
20,374,462,106.19
（或股东权益）合计
少数股东权益 885,389,957.62 1,889,061,000.96
所有者权益（或股东权 21,581,456,787.50
22,263,523,107.15
益）合计
负债和所有者权益 71,329,154,313.70
68,901,650,022.25
（或股东权益）总计
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:上海城投控股股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,654,369,227.07 1,174,470,723.67
交易性金融资产 373,683,768.92 514,110,280.93
应收票据
应收账款 母1 1,999,550.00
预付款项 1,060,945.23 1,060,945.23
其他应收款 母2 3,011,883,298.07 4,773,305,959.13
其中：应收利息 506,766,463.93
应收股利
存货
合同资产
一年内到期的非流动资产 514,978,167.25
其他流动资产 252,678.45 121,085.97
流动资产合计 5,558,227,634.99 6,463,068,994.93
非流动资产：
长期应收款
长期股权投资 母3 17,931,549,545.16 16,615,200,860.63
其他权益工具投资 1,878,436.00 1,878,436.00
其他非流动金融资产 612,564,535.37 783,219,517.92
投资性房地产
固定资产 8,095,858.02 8,249,100.81
在建工程
使用权资产 26,512,185.40 34,007,581.00
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,455,034.79 4,121,226.51
递延所得税资产 87,517,363.20 13,993,041.18
其他非流动资产 16,600,518,949.16 12,416,800,000.00
非流动资产合计 35,272,091,907.10 29,877,469,764.05
资产总计 40,830,319,542.09 36,340,538,758.98
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2022 年年度报告
流动负债：
短期借款 2,379,711,125.99 7,700,631,416.84
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 19,052,255.48 16,676,335.26
应交税费 22,222,052.87 62,899,934.02
其他应付款 437,015,370.03 714,937,305.52
其中：应付利息 196,210,011.41
应付股利 9,105,738.68 9,103,769.36
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,438,369,215.17 1,803,642,295.61
其他流动负债
流动负债合计 4,296,370,019.54 10,298,787,287.25
非流动负债：
长期借款 14,673,916,149.83 4,798,000,000.00
应付债券 6,330,124,306.04 4,875,413,334.35
租赁负债 23,766,064.79 30,148,899.00
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 21,027,806,520.66 9,703,562,233.35
负债合计 25,324,176,540.20 20,002,349,520.60
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
其他权益工具
资本公积 2,422,413,346.58 2,425,880,650.08
减：库存股 99,999,682.73
其他综合收益 13,191,367.26 16,876,987.75
盈余公积 2,084,137,075.03 2,084,137,075.03
未分配利润 8,556,825,261.75 9,281,718,891.52
所有者权益（或股东权 15,506,143,001.89
16,338,189,238.38
益）合计
负债和所有者权益 40,830,319,542.09
36,340,538,758.98
（或股东权益）总计
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 七、39 8,468,142,356.08 9,193,004,446.83
其中：营业收入 8,468,142,356.08 9,193,004,446.83
二、营业总成本 8,719,055,012.65 9,152,055,551.41
其中：营业成本 七、39 7,633,420,398.50 7,125,503,479.08
税金及附加 七、40 366,955,184.36 1,281,775,995.03
销售费用 七、41 70,817,381.15 127,327,608.36
管理费用 七、42 221,721,624.49 155,203,767.22
研发费用
财务费用 七、43 426,140,424.15 462,244,701.72
其中：利息费用 488,311,108.52 556,929,078.88
利息收入 65,426,401.23 96,138,804.75
加：其他收益 七、44 5,705,041.79 8,032,498.27
投资收益（损失以“－”号 七、45 2,095,769,248.22
1,602,375,760.09
填列）
其中：对联营企业和合营企 108,715,205.22
481,257,334.59
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、46 -341,839,179.56
-98,297,647.78
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 七、47 -1,335,009.84
-604,483.50
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填 1,507,387,444.04
1,552,455,022.50
列）
加：营业外收入 七、48 11,488,313.00 12,852,242.99
减：营业外支出 七、49 1,607,128.65 120,947,095.95
四、利润总额（亏损总额以“－” 1,517,268,628.39
1,444,360,169.54
号填列）
减：所得税费用 七、50 733,891,573.37 547,021,710.47
五、净利润（净亏损以“－”号填 783,377,055.02
897,338,459.07
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 783,377,055.02 897,338,459.07
“－”号填列）
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2022 年年度报告
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 782,555,327.01
911,542,960.62
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以 821,728.01
-14,204,501.55
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 七、51 -3,685,620.49 1,528,543.06
（一）归属母公司所有者的其他 -3,685,620.49 1,528,543.06
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
-3,685,620.49 1,528,543.06
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
-3,685,620.49 1,528,543.06
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 779,691,434.53 898,867,002.13
（一）归属于母公司所有者的综
778,869,706.52 913,071,503.68
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收
821,728.01 -14,204,501.55
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.31 0.36
（二）稀释每股收益(元/股) 0.31 0.36
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： -2,096.70 元。
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 2022 年度 2021 年度
注
一、营业收入 母4 30,921,890.54 5,086,065.95
减：营业成本 母5 373,042.32 219,494.81
税金及附加 5,131,487.54 6,643,593.64
销售费用
管理费用 64,930,288.34 53,385,056.13
研发费用
财务费用 1,040,927,508.35 865,098,722.61
其中：利息费用 1,057,137,496.31 902,450,571.49
利息收入 19,137,220.38 38,458,487.71
加：其他收益 91,417.20 402,716.80
投资收益（损失以“－”号填列） 873,218,116.90 1,273,261,095.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收 86,913,201.98
239,902,993.26
益
以摊余成本计量的金融资产终止确
认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填 -314,023,179.56
-84,941,647.78
列）
信用减值损失（损失以“-”号填列） -42,414.15 229,823.51
资产减值损失（损失以“-”号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -521,196,495.62 268,691,186.36
加：营业外收入 10,831,500.37 10,814,500.00
减：营业外支出 225,224.90 9,339.75
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -510,590,220.15 279,496,346.61
减：所得税费用 -63,949,910.12 7,023,670.01
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -446,640,310.03 272,472,676.60
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号 -446,640,310.03
272,472,676.60
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号
填列）
五、其他综合收益的税后净额 -3,685,620.49 1,528,543.06
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益 -3,685,620.49 1,528,543.06
1.权益法下可转损益的其他综合收益 -3,685,620.49 1,528,543.06
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金
额
4.其他债权投资信用减值准备
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2022 年年度报告
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -450,325,930.52 274,001,219.66
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,870,241,689.89 10,658,872,999.68
收到的税费返还 275,926,153.14
收到其他与经营活动有关的现金 七、52 355,030,141.89 4,103,568,371.02
经营活动现金流入小计 3,501,197,984.92 14,762,441,370.70
购买商品、接受劳务支付的现金 8,880,574,208.18 25,134,472,724.45
支付给职工及为职工支付的现金 181,315,129.26 144,956,173.34
支付的各项税费 2,357,289,706.83 987,857,960.78
支付其他与经营活动有关的现金 七、52 262,006,300.38 1,173,869,119.92
经营活动现金流出小计 11,681,185,344.65 27,441,155,978.49
经营活动产生的现金流量净额 -8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 3,592,451,744.55 3,305,896,605.89
取得投资收益收到的现金 102,142,905.52 356,009,430.97
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回
66,684.66
的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、52 118,000,000.00 455,553,914.49
投资活动现金流入小计 3,812,594,650.07 4,117,526,636.01
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付 362,714,621.24
209,981,970.47
的现金
投资支付的现金 103,497,972.00 2,175,449,868.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、52 13,028,613.62
投资活动现金流出小计 479,241,206.86 2,385,431,838.47
投资活动产生的现金流量净额 3,333,353,443.21 1,732,094,797.54
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 69,600,000.00 114,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 69,600,000.00 114,000,000.00
取得借款收到的现金 21,929,978,356.32 10,766,391,581.76
收到其他与筹资活动有关的现金 七、52 47,832,821.99 2,000,000.00
筹资活动现金流入小计 22,047,411,178.31 10,882,391,581.76
偿还债务支付的现金 13,744,961,946.73 11,089,123,050.59
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 2,067,273,714.30 1,730,896,754.66
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 40,000,000.00
支付其他与筹资活动有关的现金 七、52 1,524,404,993.03 2,005,467,136.60
筹资活动现金流出小计 17,336,640,654.06 14,825,486,941.85
筹资活动产生的现金流量净额 4,710,770,524.25 -3,943,095,360.09
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -135,863,392.27 -14,889,715,170.34
加：期初现金及现金等价物余额 3,428,041,811.31 18,317,756,981.65
六、期末现金及现金等价物余额 3,292,178,419.04 3,428,041,811.31
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 30,835,429.66 5,473,623.21
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 52,873,550.35 3,047,156,340.86
经营活动现金流入小计 83,708,980.01 3,052,629,964.07
购买商品、接受劳务支付的现金 1,227,612.49 1,257,301.36
支付给职工及为职工支付的现金 41,287,451.84 33,104,744.20
支付的各项税费 101,362,890.53 155,494,966.18
支付其他与经营活动有关的现金 40,758,929.03 47,494,623.72
经营活动现金流出小计 184,636,883.89 237,351,635.46
经营活动产生的现金流量净额 -100,927,903.88 2,815,278,328.61
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 443,207,906.70 17,700,350,478.00
取得投资收益收到的现金 879,156,934.80 664,376,088.37
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 832,103.13
2,350.00
收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 2,531,000,000.00
投资活动现金流入小计 3,854,196,944.63 18,364,728,916.37
购建固定资产、无形资产和其他长期资产 745,937.78
1,831,606.58
支付的现金
投资支付的现金 5,922,420,637.16 35,283,511,966.59
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金 1,028,648,812.63
投资活动现金流出小计 6,951,815,387.57 35,285,343,573.17
投资活动产生的现金流量净额 -3,097,618,442.94 -16,920,614,656.80
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 18,413,197,558.87 9,100,631,416.84
收到其他与筹资活动有关的现金 60,000.00 2,000,000.00
筹资活动现金流入小计 18,413,257,558.87 9,102,631,416.84
偿还债务支付的现金 12,955,857,831.93 8,592,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,342,324,653.97 1,094,270,186.23
支付其他与筹资活动有关的现金 400,630,222.75 1,023,319,028.56
筹资活动现金流出小计 14,698,812,708.65 10,709,589,214.79
筹资活动产生的现金流量净额 3,714,444,850.22 -1,606,957,797.95
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 515,898,503.40 -15,712,294,126.14
加：期初现金及现金等价物余额 1,138,470,723.67 16,850,764,849.81
六、期末现金及现金等价物余额 1,654,369,227.07 1,138,470,723.67
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
归属于母公司所有者权益
项目
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 1,616,457,510.33 16,876,987.75 2,427,266,488.41 13,784,285,485.70 20,374,462,106.19 1,889,061,000.96 22,263,523,107.15
加：会计政策变更
同一控制下企业合并
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 1,616,457,510.33 16,876,987.75 2,427,266,488.41 13,784,285,485.70 20,374,462,106.19 1,889,061,000.96 22,263,523,107.15
三、本期增减变动金额（减 -79,011,980.36 99,999,682.73 504,302,007.27
-3,685,620.49 321,604,723.69 -1,003,671,043.34 -682,066,319.65
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -3,685,620.49 782,555,327.01 778,869,706.52 821,728.01 779,691,434.53
（二）所有者投入和减少资 -79,011,980.36 99,999,682.73
-179,011,663.09 -1,004,492,771.35 -1,183,504,434.44
本
1．所有者投入的普通股 99,999,682.73 -99,999,682.73 69,600,000.00 -30,399,682.73
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他 -79,011,980.36
-79,011,980.36 -1,074,092,771.35 -1,153,104,751.71
（三）利润分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74 -278,253,319.74
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分
-278,253,319.74 -278,253,319.74 -278,253,319.74
配
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,537,445,529.97 99,999,682.73 13,191,367.26 2,427,266,488.41 14,288,587,492.97 20,696,066,829.88 885,389,957.62 21,581,456,787.50
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2022 年年度报告
2021 年度
归属于母公司所有者权益
项目
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股本) 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
股
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 1,873,449,053.60 15,348,444.69 2,400,019,220.75 13,131,596,114.96 19,949,988,468.00 1,399,407,233.94 21,349,395,701.94
加：会计政策变更
同一控制下企业
837,920,000.00 1,114,636.11 839,034,636.11 209,758,659.03 1,048,793,295.14
合并
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,711,369,053.60 15,348,444.69 2,400,019,220.75 13,132,710,751.07 20,789,023,104.11 1,609,165,892.97 22,398,188,997.08
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -1,094,911,543.27 1,528,543.06 27,247,267.66 651,574,734.63 -414,560,997.92 279,895,107.99 -134,665,889.93
填列）
（一）综合收益总额 1,528,543.06 911,542,960.62 913,071,503.68 -14,204,501.55 898,867,002.13
（二）所有者投入和
-1,095,986,317.28 -1,095,986,317.28 334,099,609.54 -761,886,707.74
减少资本
1．所有者投入的普通
1,215,600,000.00 1,215,600,000.00
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 -1,095,986,317.28 -1,095,986,317.28 -881,500,390.46 -1,977,486,707.74
（三）利润分配 27,247,267.66 -259,968,225.99 -232,720,958.33 -40,000,000.00 -272,720,958.33
1．提取盈余公积 27,247,267.66 -27,247,267.66
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股
-232,720,958.33 -232,720,958.33 -40,000,000.00 -272,720,958.33
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
（五）其他 1,074,774.01 1,074,774.01 1,074,774.01
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 1,616,457,510.33 16,876,987.75 2,427,266,488.41 13,784,285,485.70 20,374,462,106.19 1,889,061,000.96 22,263,523,107.15
公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 2,529,575,634.00 2,425,880,650.08 16,876,987.75 2,084,137,075.03 9,281,718,891.52 16,338,189,238.38
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,529,575,634.00 2,425,880,650.08 16,876,987.75 2,084,137,075.03 9,281,718,891.52 16,338,189,238.38
三、本期增减变动金额（减少以 99,999,682.73 -724,893,629.77
-3,467,303.50 -3,685,620.49 -832,046,236.49
“－”号填列）
（一）综合收益总额 -3,685,620.49 -446,640,310.03 -450,325,930.52
（二）所有者投入和减少资本 -3,467,303.50 99,999,682.73 -103,466,986.23
1．所有者投入的普通股 99,999,682.73 -99,999,682.73
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金
额
4．其他 -3,467,303.50 -3,467,303.50
（三）利润分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配 -278,253,319.74 -278,253,319.74
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存
收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）其他
四、本期期末余额 2,529,575,634.00 2,422,413,346.58 99,999,682.73 13,191,367.26 2,084,137,075.03 8,556,825,261.75 15,506,143,001.89
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2022 年年度报告
2021 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 16,296,945,073.9
2,529,575,634.00 2,425,916,746.96 15,348,444.69 2,056,889,807.37 9,269,214,440.91
3
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 16,296,945,073.9
2,529,575,634.00 2,425,916,746.96 15,348,444.69 2,056,889,807.37 9,269,214,440.91
3
三、本期增减变动金额（减少以
-36,096.88 1,528,543.06 27,247,267.66 12,504,450.61 41,244,164.45
“－”号填列）
（一）综合收益总额 1,528,543.06 272,472,676.60 274,001,219.66
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 27,247,267.66 -259,968,225.99 -232,720,958.33
1．提取盈余公积 27,247,267.66 -27,247,267.66
2．对所有者（或股东）的分配 -232,720,958.33 -232,720,958.33
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）其他 -36,096.88 -36,096.88
四、本期期末余额 16,338,189,238.3
2,529,575,634.00 2,425,880,650.08 16,876,987.75 2,084,137,075.03 9,281,718,891.52
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公司负责人：陈晓波 主管会计工作负责人：张辰 财务总监：吴春 会计机构负责人：唐啸戈
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2022 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海城投控股股份有限公司(“本公司”或“城投控股”)是一家在中华人民共和国上海市注
册的股份有限公司，于 1992 年 7 月 21 日经上海市建设委员会“沪建经(92)第 657 号”文批准，
由上海市自来水公司水源厂和月浦水厂长江引水部分组成并改制而成的股份制企业，并经上海市
工商行政管理局核准登记，统一社会信用代码：91310000132207927C。本公司所发行人民币普通
股 A 股股票于 1993 年 5 月 18 日在上海证券交易所上市交易。总部地址为中华人民共和国上海市
吴凇路 130 号。
根据本公司于 2015 年 6 月 18 日召开董事会审议通过的《关于上海城投控股股份有限公司换
股吸收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市暨关联交易方案的议案》，本公司以换股方式
吸收合并上海阳晨投资股份有限公司(“阳晨投资”），并于合并实施后以存续方式实施分立
（以下简称“本次交易”或“本次重组”)。本次交易获得中国证券监督管理委员会《关于核准
上海城投控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复》（证监许可
(2016)2368 号）核准。于 2017 年 2 月 22 日，上海环境集团股份有限公司(“环境集团”)从本
公司分立。本公司总股本减少 702,543,884 股，变更为 2,529,575,634 股。
于 2022 年 12 月 31 日，本公司注册资本为人民币 2,529,575,634.00 元，股本总数
2,529,575,634 股。本公司股票面值为每股人民币 1 元。
上海城投（集团）有限公司（以下简称“上海城投”)为本公司的母公司和最终母公司。
本公司及子公司主要经营范围包括：工程技术咨询服务，房地产开发、经营，物业管理，工
程、建设监理；实业投资、原水供应、自来水开发、污水治理，污水处理及输送，给排水设施运
营、维修，给排水工程建设，机电设备制造与安装，技术开发咨询及服务，饮用水及设备，饮用
水工程安装及咨询服务。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
详见本节“八、合并范围的变更”和“十二、关联方及关联交易\3、本企业的子公司情况。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表以公司持续经营假设为基础，根据实际发生的交易事项，按照企业会计准则的有
关规定，并基于以下所述重要会计政策、会计估计进行编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司自报告期末起 12 个月的持续经营能力不存在重大疑虑。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司基于上述编制基础编制的财务报表符合财政部已颁布的最新企业会计准则及其应用指
南、解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）的要求，真实完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
此外，本财务报告编制参照了证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15
号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）以及《关于上市公司执行新企业会计准则有关事
项的通知》（会计部函〔2018〕453 号）的列报和披露要求。
2. 会计期间和经营周期
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 计量属性在本期发生变化的报表项目及其本期采用的计量属性
√适用 □不适用
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在一次交易取得或通过多次交易分步实现同一控制下企业合并，企业合并中取得的资
产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值计量。本公司取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法
本公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得
的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核
后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，应按以下顺序处理：
（1）调整长期股权投资初始投资成本。购买日之前持有股权采用权益法核算的，按照该股
权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日
之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，转为购
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买日所属当期收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动以及持有的其他权
益工具投资公允价值变动而产生的其他综合收益除外。
（2）确认商誉（或计入当期损益的金额）。将第一步调整后长期股权投资初始投资成本与
购买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，前者大于后者，差额确认为商誉；前者小
于后者，差额计入当期损益。
通过多次交易分步处置股权至丧失对子公司控制权的情形
（1）判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易”
的原则
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通
常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
（2）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易属于“一揽子交易”的会计处
理方法
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，应当将各项交易作为
一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与
处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中应当确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日
开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原子公司股权投
资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期投资收益或留存收益。
（3）分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易不属于“一揽子交易”的会计
处理方法
处置对子公司的投资未丧失控制权的，合并财务报表中处置价款与处置投资对应的享有该子
公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价或股本溢价），资本溢价不足冲减的，应当调整
留存收益。
处置对子公司的投资丧失控制权的，在合并财务报表中，对于剩余股权，应当按照其在丧失
控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持
股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制
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权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时转为当期
投资收益或留存收益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司。
从取得子公司的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日
起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最终控制方控
制之日起纳入本公司合并范围，并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司
的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子
公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
合并范围内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。子公司
的股东权益、当期净损益及综合收益中不归属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少
数股东损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总
额项下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中
所享有的份额的，其余额冲减少数股东权益。本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易
损益，全额抵销归属于母公司股东的净利润；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易
损益，按本公司对该子公司的分配比例在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵
销。子公司之间出售资产所发生的未实现内部交易损益，按照母公司对出售方子公司的分配比例
在归属于母公司股东的净利润和少数股东损益之间分配抵销。
如果以本公司为会计主体与子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本公司的角度对
该交易予以调整。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
（1）合营安排的认定和分类
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。合营安排具有下列特征：
1）各参与方均受到该安排的约束；2）两个或两个以上的参与方对该安排实施共同控制。任何一
个参与方都不能够单独控制该安排，对该安排具有共同控制的任何一个参与方均能够阻止其他参
与方或参与方组合单独控制该安排。
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。
合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安
排相关负债的合营安排。合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
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（2）合营安排的会计处理
共同经营参与方应当确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准
则的规定进行会计处理：1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；2）确
认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；3）确认出售其享有的共同经营产出份
额所产生的收入；4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；5）确认单独所发生的费
用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
合营企业参与方应当按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》的规定对合营企业的投
资进行会计处理。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金流量表的现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短
（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很
小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币业务折算
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。资产负债表日，外
币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，除与购建符合资
本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的
外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民币金额；以公允价值计量的
外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额计入当期损益或其他综合收益。
（2）外币财务报表折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除
“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费用项
目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，确认为其他
综合收益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资产，是
指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本
公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
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满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部
分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但
放弃了对该金融资产的控制。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金
流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的后续计量取决于其分
类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流量特征
进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金融资产
的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金
流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用实际利率
法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金融资产为目
标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际
利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为
当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收益确认，直到该金融资产终止确认
时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他综合收益确
认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产之
外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，为了
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能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分
类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，
其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据正式书面文件载明的集团
风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和
业绩评价，并在集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）该金融负债包含需单独分拆的
嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债
的衍生工具)和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
（4）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：具有
抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该
金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务
工具投资和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信用损失，是指本公司按照
原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，
即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本
计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信
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用损失进行估计。
1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。本公司对信用风险的具体
评估，详见“十、与金融工具相关的风险”。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明
该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分为三个
阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显著增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来 12 个月的预期信用损失计量损失准备，并
按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显著增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准
备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准
备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金融资产，企
业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期内预期
信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利息收入。
2）本公司对在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，选择不与其初始确认时的信
用风险进行比较，而直接做出该工具的信用风险自初始确认后未显著增加的假定。
如果企业确定金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其支付合同现金流量义务的能
力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化，也不一定会降低借款人履行其
支付合同现金流量义务的能力，那么该金融工具可被视为具有较低的信用风险。
3）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第 14 号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根据该
准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的简化模型，
始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
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本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第 21 号——租赁》规范的租赁应
收款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于整个存续期
内预期信用损失的金额计量损失准备。
（6）金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资
产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处
理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金
融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财务担保
金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的对价中，将被
要求偿还的最高金额。
11. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
公司对应收账款采用预期信用损失的一般模型详见“五、重要会计政策及会计估计 10、金
融工具”进行处理。
12. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对其他应收款采用预期信用损失的一般模型详见“五、重要会计政策及会计估计
10、金融工具”进行处理。
13. 存货
√适用 □不适用
（1）存货的分类
存货主要包括在建或已建成的待售物业（即∶开发成本和开发产品），以及外购商品房等，
按成本与可变现净值孰低计量。
开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的之物业。本公司将购入且用于商品房开发的土地
使用权，作为开发成本核算。开发产品是指已建成、待出售之物业。外购商品房是指外购以动拆
迁安置或出售为目的之物业。
（2）发出存货的计价方法
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存货于取得时按成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地使用权、建筑开发成本、资
本化的借款费用、其他直接和间接开发费用。开发产品结转成本时按实际总成本于已售和未售物
业间按建筑面积比例分摊核算。
（3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常
活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后
的金额确定。
（4）存货的盘存制度
本公司存货的盘存制度为永续盘存制。
14. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（除应收款项）列示为合同资产。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本公司对合同资产采用预期信用损失的一般模型详见本节“五、重要会计政策及会计估计
10、金融工具”进行处理。
15. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的组成部分（或非流动资产）划分为持有待售：（1）根据类似
交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，已
经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺（确定的购买承诺，是指企业与其他方签订的
具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使
协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。预计出售将在一年内完成。已经获得按照有关规定需
得到相关权力机构或者监管部门的批准。
本公司将持有待售的预计净残值调整为反映其公允价值减去出售费用后的净额（但不得超过
该项持有待售的原账面价值），原账面价值高于调整后预计净残值的差额，作为资产减值损失计
入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金
额，应当先抵减处置组中商誉的账面价值，再根据处置组中适用本准则计量规定的各项非流动资
产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。
后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记
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的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计
入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。后续资产负债表日持有待售
的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持
有待售类别后适用本准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入
当期损益。已抵减的商誉账面价值，以及适用本准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。持有待售的处置组确认的资产减值损失后续转回金额， 应当
根据处置组中除商誉外适用本准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例增加其
账面价值。
企业因出售对子公司的投资等原因导致其丧失对子公司控制权的，无论出售后企业是否保留
部分权益性投资，应当在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财
务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债
划分为持有待售类别。
16. 长期股权投资
√适用 □不适用
（1）投资成本的确定
1）同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发
行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价
值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积(资本溢价或股本溢价)；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
分步实现同一控制下企业合并的，应当以持股比例计算的合并日应享有被合并方账面所有者
权益份额作为该项投资的初始投资成本。初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日
取得进一步股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本
公积不足冲减的，冲减留存收益。
2）非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初
始投资成本。
3）除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投
资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；投资
者投入的，按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的
除外）。
（2）后续计量及损益确认方法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资,在本公司个别财务报表中采用成本法核
算；对具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
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采用成本法时,长期股权投资按初始投资成本计价,除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外,按享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润,确认
为当期投资收益,并同时根据有关资产减值政策考虑长期投资是否减值。
采用权益法时,长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的,归入长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享
有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益,同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法时,取得长期股权投资后,按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额,
确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。在确认应享有被投资单位净损益的份额时,以取得
投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础,按照本公司的会计政策及会计期间,并抵
销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分(但
内部交易损失属于资产减值损失的,应全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分,相应减少长期股权投资的账面价值。本
公司确认被投资单位发生的净亏损,以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益减记至零为限,本公司负有承担额外损失义务的除外。对于被投资单位除净损
益以外所有者权益的其他变动,调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
（3）确定对被投资单位具有控制、重大影响的依据
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响回报金额；重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政
策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
（4）长期股权投资的处置
1）部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权的情形
部分处置对子公司的长期股权投资，但不丧失控制权时，应当将处置价款与处置投资对应的
账面价值的差额确认为当期投资收益。
2）部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的情形
部分处置股权投资或其他原因丧失了对子公司控制权的，对于处置的股权，应结转与所售股
权相对应的长期股权投资的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间差额，确
认为投资收益（损失）；同时，对于剩余股权，应当按其账面价值确认为长期股权投资或其它相
关金融资产。处置后的剩余股权能够对子公司实施共同控制或重大影响的，应按有关成本法转为
权益法的相关规定进行会计处理。
（5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按
照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
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17. 投资性房地产
（1）投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出
租的建筑物。
（2）投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资
产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。资产负债表日，有迹象表明投资性房地产发生减
值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准备。
18. 固定资产
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年
度的有形资产。本公司固定资产包括房屋及建筑物、运输工具、办公及其他设备等。
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产在与其有关的经济利益很可能流入本公司、且其成本能够可靠计量时予以确认。购
置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠计
量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生
时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-40 5.00 2.38—4.75
运输设备 年限平均法 5-10 5.00 9.5-19.00
办公及其他设 9.5-31.67
年限平均法 3-10 5.00
备
固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确
定折旧额。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
（4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相
应的减值准备。
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2022 年年度报告
19. 借款费用
√适用 □不适用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本
化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1）资产支出已经发生；2）借款费用已
经发生；3）为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超
过 3 个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建
或者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停
止资本化。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息
费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得
的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或
者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加
权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
20. 使用权资产
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
本公司对使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
（1）租赁负债的初始计量金额；
（2）在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；
（3）发生的初始直接费用；
（4）为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状
态预计将发生的成本。前述成本属于为生产存货而发生的，适用《企业会计准则第 1 号——存
货》。
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本公司按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》对上述第 4 项所述成本进行确认和计
量。
初始直接费用，是指为达成租赁所发生的增量成本。增量成本是指若企业不取得该租赁，则
不会发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。
对于能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。
本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
21. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产指特许经营权，以成本计量。
本公司采用建设经营移交方式(BOT),参与公共基础设施业务，本公司从国家行政部门获取公
共基础设施项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后本公司需要将有关
基础设施移交还国家行政部门。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
√适用 □不适用
企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应
当进行减值测试。
存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
（1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下
跌；（2）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处的市场在当期或者将在近期
发生重大变化，从而对企业产生不利影响；（3）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经
提高，从而影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率， 导致资产可收回金额大幅度降
低；（4）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏；（5）资产已经或者将被闲置、终
止使用或者计划提前处置；（6）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于
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预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计
金额等；（7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值
两者之间较高者确定。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态
所发生的直接费用等。
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计
未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。预计资产未来现金流量的现
值，应当综合考虑资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素。
可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值
减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值
准备。
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的
费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
24. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
25. 职工薪酬
职工薪酬是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的除股份支付以外的各种
形式的报酬或补偿。本公司的职工薪酬主要包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职
工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属
于职工薪酬。
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。
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对于利润分享计划的，在同时满足下列条件时确认相关的应付职工薪酬：
1） 本公司因过去事项导致现在具有支付职工薪酬的法定义务或推定义务；
2） 因利润分享计划所产生的应付职工薪酬义务金额能够可靠估计。
如果本公司在职工为其提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内，不需要全部支付利
润分享计划产生的应付职工薪酬，该利润分享计划适用其他长期职工福利的有关规定。本公司根
据经营业绩或职工贡献等情况提取的奖金，属于奖金计划，比照短期利润分享计划进行处理。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
1）设定提存计划
本公司在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。预期不会在职工提供相关服务的年度报告期结束后十二个
月内支付全部应缴存金额的，按确定的折现率将全部应缴存金额以折现后的金额计量应付职工薪
酬。
2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。当职工后续年度的服务将导致其享有的设定受益
计划福利水平显著高于以前年度时，本公司按照直线法将累计设定受益计划义务分摊确认于职工
提供服务而导致本公司第一次产生设定受益计划福利义务至职工提供服务不再导致该福利义务显
著增加的期间。在确定该归属期间时，不考虑仅因未来工资水平提高而导致设定受益计划义务显
著增加的情况。
报告期末，本公司将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
①服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
②设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义
务的利息费用以及资产上限影响的利息。
③重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项计入当期损
益；第③项计入其他综合收益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
辞退福利主要包括：
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1）在职工劳动合同尚未到期前，不论职工本人是否愿意，本公司决定解除与职工的劳动
关系而给予的补偿。
2）在职工劳动合同尚未到期前，为鼓励职工自愿接受裁减而给予的补偿，职工有权利选
择继续在职或接受补偿离职。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：
①公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
②公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
辞退福利预期在其确认的年度报告期结束后十二个月内完全支付的，适用短期薪酬的相关规
定；辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月内不能完全支付的，适用其他长期职工福利的有
关规定。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的按设定提存计划的有关规定进行
处理，除此之外的其他长期职工福利，按设定受益计划的有关规定确认和计量其他长期职工福利
净负债或净资产。
26. 租赁负债
√适用 □不适用
在租赁期开始日，本公司对租赁确认使用权资产和租赁负债，应用准则进行简化处理的短期
租赁和低价值资产租赁除外。
租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。
租赁付款额，是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包
括：
（1）固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
（2）取决于指数或比率的可变租赁付款额，该款项在初始计量时根据租赁期开始日的指数
或比率确定；
（3）购买选择权的行权价格，前提是本公司合理确定将行使该选择权；
（4）行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择
权；
（5）根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
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在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率
的，本公司采用增量借款利率作为折现率。
27. 预计负债
√适用 □不适用
（1）因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为本
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出本公司，且该义务的金额能够可靠的
计量时，本公司将该项义务确认为预计负债。
（2）本公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资
产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
28. 股份支付
√适用 □不适用
（1）股份支付的种类
包括以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
（2）权益工具公允价值的确定方法
1）存在活跃市场的，按照活跃市场中的报价确定。
2）不存在活跃市场的，采用估值技术确定，包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进
行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法
和期权定价模型等。
（3）确认可行权权益工具最佳估计的依据
根据最新取得的可行权职工数变动等后续信息进行估计。
（4）实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
1）以权益结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用，相应调整资本公积。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益
工具数量的最佳估计为基础，按权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或
费用，相应调整资本公积。
换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量的，按照
其他方服务在取得日的公允价值计量；如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的
公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，
相应增加所有者权益。
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2）以现金结算的股份支付
授予后立即可行权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在授予日按本公司承担负债的
公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行
权的换取职工服务的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况
的最佳估计为基础，按本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和相
应的负债。
3）修改、终止股份支付计划
如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，本公司按照权益工具公允价值的增加相应地
确认取得服务的增加；如果修改增加了所授予的权益工具的数量，本公司将增加的权益工具的公
允价值相应地确认为取得服务的增加；如果本公司按照有利于职工的方式修改可行权条件，公司
在处理可行权条件时，考虑修改后的可行权条件。
如果修改减少了授予的权益工具的公允价值，本公司继续以权益工具在授予日的公允价值为
基础，确认取得服务的金额，而不考虑权益工具公允价值的减少；如果修改减少了授予的权益工
具的数量，本公司将减少部分作为已授予的权益工具的取消来进行处理；如果以不利于职工的方
式修改了可行权条件，在处理可行权条件时，不考虑修改后的可行权条件。
如果本公司在等待期内取消了所授予的权益工具或结算了所授予的权益工具（因未满足可行
权条件而被取消的除外），则将取消或结算作为加速可行权处理，立即确认原本在剩余等待期内确
认的金额。
29. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
(A).收入的确认
本公司的收入主要包括房地产销售收入、提供劳务、建设、运营及移交合同等。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商
品控制权是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
(B).本公司依据收入准则相关规定判断相关履约义务性质属于“在某一时段内履行的履约义
务”或“某一时点履行的履约义务”，分别按以下原则进行收入确认。
（a）本公司满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
②客户能够控制本公司履约过程中在建的资产。
③本公司履约过程中所产出的资产具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计
至今已完成的履约部分收取款项。
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对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。
（b）对于不属于在某一时段内履行的履约义务，属于在某一时点履行的履约义务，本公司在
客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品控制权时，本公司考虑下列迹象：
①本公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务。
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
③本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上
的主要风险和报酬。
⑤客户已接受该商品。
⑥其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
本公司收入确认的具体政策：
（1）房产销售收入
销售房地产开发产品或外购商品房的收入在房产完工并验收合格，签订具有法律约束力的销
售合同，将开发产品或外购商品房的控制权转移给购买方时，确认销售收入。
本公司房地产销售收入主要来源于商品房和保障房（主要包括配套商品房和经济适用房）的
销售。商品房和经济适用房销售收入于业主确认物业已交接时确认。配套商品房销售收入于动迁
实施用房单位确认房屋已交付时确认。
（2）提供劳务
本公司对外提供的劳务，根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入。其中，已完成劳务
的进度按照已发生的成本占预计总成本的比例确定。于资产负债表日，本公司对已完成劳务的进
度进行重新估计，以使其能够反映履约情况的变化。
本公司按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本公司已经取得无条件收款权的部分，确认
为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损
失准备；如果本公司已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。
本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
合同成本包括合同履约成本和合同取得成本。本公司为提供工程建造劳务而发生的成本，确
认为合同履约成本，并在确认收入时，按照履约进度结转计入主营业务成本。本公司将为获取劳
务合同而发生的增量成本，确认为合同取得成本，对于摊销期限不超过一年的合同取得成本，在
其发生时计入当期损益;对于摊销期限在一年以上的合同取得成本，本公司按照相关合同下与确
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认劳务收入相同的基础摊销计入损益。如果合同成本的账面价值高于因提供该劳务预期能够取得
的剩余对价减去估计将要发生的成本，本公司对超出的部分计提减值准备，确认为资产减值损
失，并进一步考虑是否应计提亏损合同有关的预计负债。于资产负债表日，本公司对于合同履约
成本根据其初始确认时摊销期限是否超过一年，以减去相关资产减值准备后的净额，分别列示为
存货和其他非流动资产。对于初始确认时摊销期限超过一年的合同取得成本，以减去相关资产减
值准备后的净额，列示为其他非流动资产。
（3）建设、运营及移交合同
本公司采用建设经营移交方式（BOT），参与公共基础设施业务，本公司从国家行政部门获
取公共基础设施项目的特许经营权，参与项目的建设和运营。在特许经营权期满后，本公司需要
将有关基础设施移交还国家行政部门。
若本公司可以无条件地自合同授予方收取确定金额的货币资金或其他金融资产的;或在本公
司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，合同授予方按照合同规定负责将有关差价补
偿给本公司的，本公司在确认收入的同时确认金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金
融工具确认和计量》的规定处理；本公司确认的金融资产，在其存续期间按照实际利率法计算确
定利息收入，计入当期损益。若合同规定本公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内
有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的
权利，本公司在确认收入的同时确认无形资产，该无形资产在从事经营期限内按直线法摊销。
(C).收入的计量
本公司应当按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。在确定交易价格时，本公司考
虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
（1）可变对价
本公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价
格，应当不超过在相关不确定性消除时累计己确认收入极可能不会发生重大转回的金额。企业在
评估累计已确认收入是否极可能不会发生重大转回时，应当同时考虑收入转回的可能性及其比重。
（2）重大融资成分
合同中存在重大融资成分的，本公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法
摊销。
（3）非现金对价
客户支付非现金对价的，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公
允价值不能合理估计的，本公司参照其承诺向客户转让商品的单独售价间接确定交易价格。
（4）应付客户对价
针对应付客户对价的，应当将该应付对价冲减交易价格，并在确认相关收入与支付（或承诺
支付）客户对价二者孰晚的时点冲减当期收入，但应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区
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分商品的除外。
企业应付客户对价是为了向客户取得其他可明确区分商品的，应当采用与本公司其他采购相
一致的方式确认所购买的商品。企业应付客户对价超过向客户取得可明确区分商品公允价值的，
超过金额冲减交易价格。向客户取得的可明确区分商品公允价值不能合理估计的，企业应当将应
付客户对价全额冲减交易价格。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
30. 政府补助
√适用 □不适用
(1).政府补助为本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，包括税费返还、财政
补贴等。
(2).政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助为货币
性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允
价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
(3).与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
本公司将与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或确认为递延收益并在相关资
产使用寿命内按照合理、系统的方法分摊计入损益。
(4).对于政府扶持金类型的政府补助，若用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认
为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关成本
费用或损失的，直接计入当期损益。对于其他与收益相关的政府补助，若用于补偿以后期间的相
关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，冲减相关成本；
若用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接冲减相关成本。本公司对同类政府补助采用相
同的列报方式。与日常活动相关的政府补助纳入营业利润，与日常活动无关的政府补助计入营业
外收支。
31. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
（1）根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目
按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产
或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
(2) 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资
产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差
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异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
（3）资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
（4）本公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情
况产生的所得税：（a）企业合并；（b）直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
32. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（A）承租人
本公司为承租人时，在租赁期开始日，除选择采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁
外，对租赁确认使用权资产和租赁负债。
在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。参照《企业会计准则
第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。承租人能够合理确定租赁期届满
时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满
时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折
旧。本公司按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定使用权资产是否发生减值，
并对已识别的减值损失进行会计处理。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损
益。按照《企业会计准则第 17 号——借款费用》等其他准则规定应当计入相关资产成本的，从
其规定。
本公司对于短期租赁和低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债，将短期租赁和
低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益。
（B） 出租人
本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额
确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金
收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他
经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按
照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应
会计处理。
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(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
33. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
（1）分部信息
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础
确定报告分部并披露分部信息。经营分部是指本公司内同时满足下列条件的组成部分：（1）该
组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；（2）本公司管理层能够定期评价该组成部分
的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本公司能够取得该组成部分的财务状
况、经营成果和现金流量等有关会计信息。两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足
一定条件的，则可合并为一个经营分部。
（2）税项
本公司在多个地区缴纳多种税项。在正常的经营活动中，很多交易和事项的最终税务处理都
存在不确定性。在计提各个地区的土地增值税和所得税费用时，本公司需要作出重大判断。如果
这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的
所得税费用和递延所得税的金额产生影响。
（3）递延所得税
递延所得税资产的估计需要对未来各个年度的应纳税所得额及适用税率进行估计，递延所得
税资产的实现取决于公司未来是否很可能获得足够的应纳税所得额。未来税率的变化和暂时性差
异的转回时间也可能影响所得税费用/(收益)以及递延所得税的余额。此外，本公司根据对长期
股权投资的持有意图，判断对其账面价值与计税基础的差异是否需要确认递延所得税负债。上述
估计的变化可能导致对递延所得税的重要调整。
（4）房地产开发成本
本公司确认开发成本时需要按照开发项目的开发成本和开发进度作出重大估计和判断。当房
地产开发项目的最终决算成本、审价结果与预算成本不一致时，其差额将影响相应的开发产品、
开发成本和主营业务成本。本公司对保障房项目预计发生的维修成本进行估计，若最终决算的维
修成本与预算成本不一致，其差额将影响营业成本。
（5）交易性金融资产公允价值变动
本公司在对交易性金融资产和其他非流动金融资产的公允价值进行评估时，将采用估值技
术。估值技术的输入值主要包括无风险利率、股价波动率、PE 乘数、缺乏流动性折扣等。这些
输入值估计的变化可能导致对公允价值变动损益的调整。
（6）预期信用损失的计量
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本公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失
率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本公司使用内部历史信用损失经验等数据，
并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。
34. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
自 2022 年 1 月 1 日采用《企 本公司于 2022 年 4 月 28 日召 报告期公司暂未发生与上述会
业会计准则解释第 15 号》 开了第十届董事会第二十一 计政策变更相关的业务，因此
（财会〔2021〕35 号） 次 、第十届监事会第九次会 对年初留存收益及其他相关的
议审议通过了《关于会计政策 财务报表项目均不产生重大影
变更（解释 15 号）的议 响。
案》。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
35. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
企业所得税 25% 应纳税所得额
增值税 5%、6%、9% 应纳税增值额（应纳税额按应
纳税销售额乘以适用税率扣除
当期允许抵扣的进项税后的余
额计算）
教育费附加 4%、5% 缴纳的增值税税额
城市维护建设税 5%、7% 缴纳的增值税税额
房产税 12%、1.2% 应纳税租赁收入、应税房产原
值的 70%
土地增值税 30%至 60%超率累进税率 土地增值额部分以 30%至 60%
的超率累进税率计算
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
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2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
√适用 □不适用
根据 2016 年 3 月 24 日发布的《财政部、国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税时点
的通知》[财税(2016)36 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征增
值税（以下称“营改增”）时点，建筑业、房地产、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳
入时点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自 2016 年 5 月 1 日起，本公司的房屋出租业务收
入适用增值税简易征收，税率为 5%，委托贷款、委托管理业务适用增值税，税率为 6%。
根据 2016 年 3 月 31 日发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理
暂行办法》[国家税务总局公告(2016)18 号]规定，自 2016 年 5 月 1 日起，房地产开发企业中一
般纳税人自行开发的房地产项目及租赁收入，适用 11%的增值税税率。但一般纳税人自行开发的
合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产老项目的出售和出租，可以选择简易计税方法按照
5%的征收率计税，进项税额不得抵扣。
根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》
[财税(2018)32 号]及相关规定，自 2018 年 5 月 1 日起，房地产销售业务适用的增值税税率从
11%调整为 10%。根据财政部、税务总局及海关总署颁布的《关于深化增值税改革有关政策的公
告》[财政部税务总局海关总署公告(2019)39 号]的相关规定，自 2019 年 4 月 1 日起，增值税一
般纳税人原适用 10%税率的，税率调整为 9%。
本公司下属子公司上海城投置地（集团）有限公司（“置地集团”）及其子公司与 2016 年
4 月 30 日前开工房地产项目，适用的增值税征收率为 5%，2016 年 4 月 30 日后开工的房地产项
目，适用的增值税税率为 9%。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 21,427.54
银行存款 3,291,410,178.34 3,428,020,366.08
其他货币资金 14,022,849.04 176,363,990.14
合计 3,305,433,027.38 3,604,405,783.76
其中：存放在境外
78,487.81 74,823.02
的款项总额
存放财务公司存款 400,550,108.81 272,757,703.17
其他说明
期末使用有限制款项 13,254,608.34 元，受限原因为工程建设保函使用有限制。
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2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
373,683,768.92 514,110,280.93
损益的金融资产
其中：
交易性权益工具投资 373,683,768.92 514,110,280.93
指定以公允价值计量且其变动计入
97,128,000.00 124,944,000.00
当期损益的金融资产
合计 470,811,768.92 639,054,280.93
其他说明：
√适用 □不适用
交易性权益工具投资的公允价值根据上海证券交易所年度最后一个交易日收盘价确定。
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产为本公司所属子公司上海城投控股
投资有限公司（“控股投资”）购买的诺德基金千金 175 号资产管理计划。该计划主要从事 A 股
股票的投资。本公司在该基金的最大风险敞口为本公司所购份额在资产负债表日的账面价值
97,128,000.00 元（2021 年 12 月 31 日：124,944,000.00 元）。本公司不存在向该基金提供财
务支持的义务和意图。
3、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 1,313,731,215.56 55,292,187.17
1 年以内小计 1,313,731,215.56 55,292,187.17
1至2年 43,964,756.65 987,191,035.35
2至3年 565,732,277.49 49,484,119.00
3至4年 49,484,119.00
4至5年
5 年以上 19,671,392.80 19,760,594.36
合计 1,992,583,761.50 1,111,727,935.88
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提
价值 比例 计提比 价值
金额 比例(%) 金额 比例 金额 金额
(%) 例(%)
(%)
按单项计提
3,382,087.00 0.17 3,382,087.00 100 3,382,087.00 0.30 3,382,087.00 100
坏账准备
其中：
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其他第三方 3,382,087.00 0.17 3,382,087.00 100 3,382,087.00 0.30 3,382,087.00 100
按组合计提
1,989,201,674.50 99.83 1,606,045.93 1,987,595,628.57 1,108,345,848.88 99.70 1,198,709.38 0.11 1,107,147,139.50
坏账准备
其中：
应收政府单
1,907,343,094.97 95.72 429,152.19 0.02 1,906,913,942.78 1,024,475,104.04 92.16 230,506.89 0.02 1,024,244,597.15
位款项
应收关联方 52,961,694.16 2.65 13,198.14 0.02 52,948,496.02 54,679,241.00 4.92 13,502.60 0.02 54,665,738.40
应收租金 26,205,792.16 1.32 1,160,261.51 4.43 25,045,530.65 21,924,636.36 1.97 952,193.83 4.34 20,972,442.53
其他 2,691,093.21 0.14 3,434.09 0.13 2,687,659.12 7,266,867.48 0.65 2,506.06 0.03 7,264,361.42
合计 1,992,583,761.50 / 4,988,132.93 / 1,987,595,628.57 1,111,727,935.88 / 4,580,796.38 / 1,107,147,139.50
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
其他第三方 3,382,087.00 3,382,087.00 100 预计无法收回
合计 3,382,087.00 3,382,087.00 100 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收政府单位款项
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 1,907,343,094.97 429,152.19 0.02
合计 1,907,343,094.97 429,152.19 0.02
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：应收关联方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 52,961,694.16 13,198.14 0.02
合计 52,961,694.16 13,198.14 0.02
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：应收租金
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 26,205,792.16 1,160,261.51 4.34
合计 26,205,792.16 1,160,261.51 4.34
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2022 年年度报告
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
组合计提项目：其他
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
未逾期 2,691,093.21 3,434.09 0.03
合计 2,691,093.21 3,434.09 0.03
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或 期末余额
计提 其他变动
回 核销
单项计提坏 3,382,087.00
3,382,087.00
账准备
组合计提坏 1,606,045.93
1,198,709.38 499,289.89 91,953.34
账准备
合计 4,580,796.38 499,289.89 91,953.34 4,988,132.93
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
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2022 年年度报告
余额前五名的应收 1,848,169,489.84 92.75 417,037.90
账款总额
合计 1,848,169,489.84 92.75 417,037.90
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
4、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 85,085,686.23 26.95 70,035,489.48 22.50
1至2年 1,381,666.74 0.44 217,514,062.71 69.86
2至3年 205,466,590.81 65.07
3 年以上 23,801,000.00 7.54 23,801,000.00 7.64
合计 315,734,943.78 100.00 311,350,552.19 100.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
余额前五名的预付款项总额 253,632,878.77 80.33
合计 253,632,878.77 80.33
其他说明
上述预付账款主要为预付住发中心差价款。
其他说明
□适用 √不适用
5、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2022 年年度报告
应收利息 29,227,015.60
应收股利
其他应收款 807,644,967.37 1,098,806,901.95
合计 807,644,967.37 1,128,033,917.55
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款
委托贷款 29,227,015.60
合计 29,227,015.60
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
2022年1月1日余额 22,789.28 22,789.28
2022年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 22,789.28 22,789.28
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日余
额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额 期初账面余额
1 年以内 363,373,203.14 505,976,848.28
1 年以内小计 363,373,203.14 505,976,848.28
1至2年 44,674,959.60 394,888,141.26
2至3年 305,426,335.67 21,173,799.71
3至4年 20,837,595.47 173,405,530.29
4至5年 89,171,201.50 1,765,075.84
5 年以上 97,088,251.27 113,573,623.28
减：坏账准备 112,926,579.28 111,976,116.71
合计 807,644,967.37 1,098,806,901.95
(8).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 235,426,742.24 224,269,149.23
应收股权转让款 377,790,000.00
应收押金保证金 275,032,081.49 69,126,119.51
应收代垫款项 40,285,106.25 79,800,638.23
应收政府单位款项 257,015,931.06 348,338,019.75
其他 112,811,685.61 111,459,091.94
减：坏账准备 112,926,579.28 111,976,116.71
合计 807,644,967.37 1,098,806,901.95
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2022 年年度报告
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余
1,625,559.54 110,350,557.17 111,976,116.71
额
2022年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,120,292.47 1,120,292.47
本期转回 169,829.90 169,829.90
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日
2,576,022.11 110,350,557.17 112,926,579.28
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转
销
类别 期初余额 其他变 期末余额
计提 收回或转回 或
动
核
销
单项计提 110,350,557.17 110,350,557.17
坏账准备
组合计提 1,625,559.54 1,120,292.47 169,829.90 2,576,022.11
坏账准备
合计 111,976,116.71 1,120,292.47 169,829.90 112,926,579.28
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款项的性 款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
质 合计数的比 期末余额
例(%)
应收政府单
应收政府
位外墙维修 253,558,393.26 2至3年 27.54 57,050.64
单位款项
款项
常州明城置
应收关联 2 至 3 年、4
业发展有限 162,301,742.24 17.63 53,422.88
方款项 至5年
公司
平安国际融
应收押金 1 年以内（含
资租赁有限 150,000,000.00 16.29 33,750.00
保证金 1 年）
公司
百瑞信托有 应收押金 1 年以内（含
80,100,000.00 8.70 19,964.58
限责任公司 保证金 1 年）
上海东荣房
应收关联 1 年以内（含
地产开发有 73,125,000.00 7.94 18,226.09
方款项 1 年）
限公司
合计 / 719,085,135.50 / 78.10 182,414.19
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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2022 年年度报告
存货跌价
存货跌价准备
准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 /合同履约成 账面价值
履约成本
本减值准备
减值准备
开发成本 42,961,018,529.42 42,961,018,529.42 39,657,012,790.74 39,657,012,790.74
开发产品 5,869,164,687.95 5,869,164,687.95 10,134,042,081.29 10,134,042,081.29
外购商品房 4,134,276.37 4,134,276.37 4,134,276.37 4,134,276.37
低值易耗品 327,667.69 327,667.69 345,902.00 345,902.00
合计 48,834,645,161.43 48,834,645,161.43 49,795,535,050.40 49,795,535,050.40
（i）开发成本
项目名称 开发时间 预计竣工时 项目总投资 期末余额 期初余额
间
露香园二期项目 2021 年 12 2024 年 8 月 27,409,620,000.00 19,943,972,092.67 18,787,403,463.44
月
万安项目 2022 年 2 月 2024 年 12 7,000,000,000.00 5,112,880,574.65 4,442,966,334.98
月
露香园项目 2009 年 6 月 待定 7,824,190,000.00 909,918,510.84 1,110,122,117.39
青浦区朱家角镇 10 2023 年 2 月 2025 年 12 2,641,460,000.00 916,792,357.90 893,134,124.44
街坊 18/5 丘 月
金山区朱泾镇城中 2016 年 4 月 2023 年 3 月 6,106,840,000.00 4,770,624,310.38 3,282,790,069.61
村改造项目
闵行区颛桥镇闵行 2020 年 4 月 2022 年 10 2,276,470,000.00 1,754,352,421.69
新城项目 月
闵行区浦江镇浦江 2018 年 11 2022 年 10 2,060,645,700.00 1,503,676,368.91
社区租赁住房项目 月 月
新江湾城社区 A3- 2019 年 7 月 2022 年 4 月 1,706,000,000.00 1,396,218,229.29
05 地块
杨浦区新江湾社区 2018 年 12 2023 年 1 月 998,158,900.00 788,810,379.32 653,432,086.65
租赁住房项目 月
黄山高铁 A-1 商服 2019 年 5 月 2023 年 4 月 866,330,000.00 517,952,053.85 353,659,712.87
地块
七 宝 社 区 MHPO- 2021 年 7 月 2024 年 7 月 1,463,236,800.00 866,551,828.00 682,708,624.99
0105 单元 01-02 地
块项目
新凯家园二期集中 2012 年 4 月 待定 470,000,000.00 173,522,003.42 173,510,774.29
商铺
松江区车墩镇 36- 待定 待定 待定 1,895,907.84 1,895,907.84
07 地块
闵行区七宝社区 2021 年 12 2024 年 3 月 1,056,100,000.00 705,363,618.10 488,510,963.51
05-08 地块 月
新凯家园三期 B 块 2009 年 12 待定 226,355,500.00 429,963.35 161,095.43
集中商业 月
新江湾城科技园区 待定 待定 待定 802,474,952.31 802,270,495.41
平凉社区 02F3-02 2022 年 11 2026 年 9 月 1,527,200,000.00 1,057,960,015.09
地块 月
新泾镇商品住宅项 待定 待定 待定 2,762,600,000.00
目
康健街道 S031002 2022 年 4 月 2024 年 10 4,797,510,000.00 3,629,269,961.70 3,330,200,000.00
单元 N08-14 月
合计 42,961,018,529.42 39,657,012,790.74
（ii）开发产品
项目名称 竣工日期 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
露香园高区 2014 年 8 548,470,184.94 983,606.55 24,437,725.67 525,016,065.82
月
露香园低区 2021 年 7 2,153,851,522.52 199,220,000.00 887,152,520.35 1,465,919,002.17
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2022 年年度报告
月
新江湾城科技 2020 年 6 1,707,899,507.70 18,855,998.10 15,539,836.37 1,711,215,669.43
园区 月
璟云里 2021 年 8 1,342,581,746.66 137,486,426.73 1,078,259,379.34 401,808,794.05
月
新江湾城 C4 地 2014 年 4 480,322,594.46 150,000.00 480,172,594.46
块 月
尚云里 2021 年 12 3,087,125,195.65 -5,467,409.80 2,570,413,222.92 511,244,562.93
月
闵行区颛桥镇 2022 年 10 2,137,459,461.63 2,137,459,461.63
闵行新城项目 月
山海天地 2021 年 9 443,370,286.69 -31,175,737.70 -3,418,803.59 415,613,352.58
月
韵意一期项目 2018 年 6 259,339,562.41 259,339,562.41
月
诸光路 1 号地 2012 年 9 493,678.49 493,678.49
块 D 地块 月
诸光路 2 号地 2015 年 6 12,461,583.44 897,756.94 11,563,826.50
块 E 地块 月
青浦徐泾华新 2016 年 6 16,245,045.09 8,054,960.73 8,190,084.36
拓展基地 C 区 月
项目
新凯家园一期 2006 年 10 14,260,086.72 14,260,086.72
月
新凯家园二期 2010 年 3 2,202,708.44 2,202,708.44
月
新凯家园三期 D 2013 年 12 9,577,682.63 9,577,682.63
地块 月
新凯家园三期 C 2014 年 9 8,508,214.59 8,508,214.59
地块 月
闸北闻喜华庭 2016 年 6 29,774,981.52 2,800,000.00 26,974,981.52
月
其他 - 17,557,499.34 17,557,499.34
合计 10,134,042,081.29 2,457,362,345.51 6,722,239,738.85 5,869,164,687.95
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
□适用 √不适用
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
于 2022 年度，本公司计入存货成本中的资本化的借款费用为 1,198,226,926.93
元（2021 年度：1,002,941,472.91 元）。用于确定借款费用资本化额的资本化率为
年利率 4.69%（2021 年度：4.71%）。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
于 2022 年 12 月 31 日，账面价值为 30,487,590,018.33 元的开发成本及开发产
品作为 5,563,230,538.52 元长期借款（其中一年到期的金额为 345,128,986.08
元）的抵押物。
存货可变现净值的确认依据是以存货的估计售价减去估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关的税费后的金额确定。于 2022 年 12 月 31 日及 2021 年 12 月
31 日，本公司未计提存货跌价准备。
7、 合同资产
(1).合同资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同资产 282,470.76 282,470.76 282,470.76 282,470.76
合计 282,470.76 282,470.76 282,470.76 282,470.76
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 168,770.64 15,997,730.33
应收退货成本
预缴增值税 99,809,660.82 50,164,790.76
预缴土地增值税 174,997,141.49 73,635,592.24
预缴其他税金 17,518,055.48 11,004,394.12
待认证进项税 39,981,860.48 131,386,606.22
预缴营业税 8,583,743.11 8,583,743.11
待抵扣进项税额 339,404,668.99 350,279,767.23
合计 680,463,901.01 641,052,624.01
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2022 年年度报告
9、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动 减值
期初 期末 准备
被投资单位 权益法下确认的 宣告发放现金股 计提减
余额 追加投资 减少投资 其他综合收益调整 其他权益变动 其他 余额 期末
投资损益 利或利润 值准备
余额
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管 11,353,126.36
5,663,000.84 17,016,127.20
理有限公司
上海湾谷科技园管理 2,843,198.66
-897,762.89 1,945,435.77
有限公司
小计 14,196,325.02 4,765,237.95 18,961,562.97
二、联营企业
上海诚鼎创云股权投 760,238.39 700,000.00 3,811.61 64,050.00
资基金管理合伙企业
（有限合伙）
上海建科集团股份有 279,813,237.96 25,296,362.48 -34,775.46 34,775.46 305,109,600.44
限公司
上海欣顺建设工程监
理有限公司
上海诚鼎新扬子投资 88,089,200.78 -6,383,285.41 81,705,915.37
合伙企业（有限合
伙）
上海诚鼎创佳投资管 425,050.94 425,050.94
理有限公司
上海诚鼎华建投资管 1,551,882.25 786,746.08 2,338,628.33
理合伙企业（有限合
伙）
上海城投集团财务有 206,388,795.57 6,453,266.07 212,842,061.64
限公司
无锡诚鼎智慧城市创 353,437,134.03 14,441,709.91 367,878,843.94
业股权投资合伙企业
（有限合伙）
扬州市华建诚鼎股权 137,545,527.25 9,917,355.00 -2,283,001.37 125,345,170.88
投资合伙企业（有限
合伙）
西部证券股份有限公 3,070,812,303.22 43,159,271.15 -3,650,845.03 1,337,272.83 49,059,121.97 3,062,598,880.20
司
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2022 年年度报告
上海诚鼎扬子股权投 97,147.17 648,977.83 746,125.00
资基金管理合伙企业
（有限合伙）
上海诚鼎扬子投资合 3,877,600.28 -1,298,708.15 2,578,892.13
伙企业（有限合伙）
上海德同诚鼎股权投 1,771,185.24 102,141.43 1,873,326.67
资基金管理有限公司
上海电科诚鼎智能产 49,635,400.40 -12,924,143.75 10,957,119.08 25,754,137.57
业投资合伙企业（有
限合伙）
上海诚鼎德同股权投 3,204,969.80 14,463.98 3,219,433.78
资基金有限公司
海纳云物联科技有限 100,000,000.00 888,099.60 100,888,099.60
公司
上海东荣房地产开发 248,101,435.80 -40,552.16 248,060,883.64
有限公司
上海高泰房地产开发 881,865,245.26 898,859,304.00 30,128,351.90 -13,134,293.16
有限公司
上海开古房地产开发 333,960,847.89 334,481,760.00 520,912.11
有限公司
常州明城置业发展有 52,771,944.01 25,022.94 52,796,966.95
限公司
上海合庭房地产开发 182,771,714.77 -201,484.13 182,570,230.64
有限公司
上海黄山合城置业有 77,533,390.99 4,707,866.32 82,241,257.31
限公司
小计 5,973,989,201.06 100,000,000.00 1,243,958,419.00 103,949,967.27 -3,685,620.49 1,372,048.29 63,405,308.18 -12,613,381.05 4,855,648,487.90
合计 5,988,185,526.08 100,000,000.00 1,243,958,419.00 108,715,205.22 -3,685,620.49 1,372,048.29 63,405,308.18 -12,613,381.05 4,874,610,050.87
其他说明
本公司对上海建科集团股份有限公司的持股比例虽然低于 20%，但是上海建科集团股份有限公司董事会 11 名董事中的 1 名由本公司任命，本公司能够对上海建
科集团股份有限公司施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
本公司对海纳云物联科技有限公司的持股比例虽然低于 20%，但是海纳云物联科技有限公司董事会 7 名董事中的 1 名由本公司任命，本公司能够对海纳云物联科
技有限公司施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
本公司对西部证券股份有限公司的持股比例虽然低于 20%，但是西部证券股份有限公司董事会 11 名董事中的 2 名由本公司任命，本公司能够对西部证券股份有
限公司施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
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2022 年年度报告
10、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海管道纯净水股份有限公司 1,878,436.00 1,878,436.00
上海飞骋房地产有限公司 310,000.00 310,000.00
上海莱福（集团）股份有限公司
合计 2,188,436.00 2,188,436.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公允
其他综合
本期确 其他综合收 价值计量且其
收益转入
项目 认的股 累计利得 累计损失 益转入留存 变动计入其他
留存收益
利收入 收益的金额 综合收益的原
的原因
因
上海管道纯净 拟长期持有 不适用
水股份有限公
司
上海飞骋房地 拟长期持有 不适用
产有限公司
上海莱福（集 2,740,000.00 拟长期持有 不适用
团）股份有限
公司
其他说明：
□适用 √不适用
11、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
股权投资基金 235,654,871.56 396,869,181.79
非上市公司股权投资 376,909,663.81 386,350,336.13
合计 612,564,535.37 783,219,517.92
其他说明：
√适用 □不适用
120 / 194
2022 年年度报告
本公司持有的股权投资基金包括弘毅贰零壹伍（深圳）股权投资基金中心（有限合伙）和上
海诚鼎创盈投资合伙企业（有限合伙）。本公司为该合伙企业的有限合伙人，并且不具有重大影
响。
非上市公司股权投资为本公司持有的广州银行股份有限公司的 149,000,000 股份。
12、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 房屋装修 土地使用权 合计
一、账面原值
1.期初余
1,974,294,636.75 132,591,030.67 663,107,240.39 2,769,992,907.81
额
2.本期增
3,600,310,862.23 14,808,138.35 3,615,119,000.58
加金额
（1）外购
（2）存货
\固定资产\在 3,600,310,862.23 14,808,138.35 3,615,119,000.58
建工程转入
（3）企业
合并增加
3.本期减
少金额
（1）处置
（2）其他
转出
4.期末余
5,574,605,498.98 147,399,169.02 663,107,240.39 6,385,111,908.39
额
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余
270,995,015.26 8,987,386.71 122,162,280.84 402,144,682.81
额
2.本期增
37,565,422.24 4,198,825.31 12,896,406.48 54,660,654.03
加金额
（1）计提
37,565,422.24 4,198,825.31 12,896,406.48 54,660,654.03
或摊销
3.本期减
少金额
（1）处置
（2）其他
转出
4.期末余
308,560,437.50 13,186,212.02 135,058,687.32 456,805,336.84
额
三、减值准备
1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）计提
3、本期
减少金额
121 / 194
2022 年年度报告
（1）处
置
（2）其
他转出
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账
5,266,045,061.48 134,212,957.00 528,048,553.07 5,928,306,571.55
面价值
2.期初账
1,703,299,621.49 123,603,643.96 540,944,959.55 2,367,848,225.00
面价值
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
投资性房地产在长期借款中抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释 27”；在应付债券
中抵押情况详见“七、合并财务报表项目注释 28”。
13、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 233,964,882.93 18,551,139.42
固定资产清理
合计 233,964,882.93 18,551,139.42
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 运输工具 办公及其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 27,909,778.38 4,687,020.75 13,862,692.17 46,459,491.30
2.本期增加金
216,143,752.88 2,573,737.36 218,717,490.24
额
（1）购置 216,143,752.88 2,573,737.36 218,717,490.24
（2）在建工
程转入
（3）企业合
并增加
3.本期减少金
142,196.95 142,196.95
额
（1）处置或
142,196.95 142,196.95
报废
4.期末余额 244,053,531.26 4,687,020.75 16,294,232.58 265,034,784.59
二、累计折旧
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2022 年年度报告
1.期初余额 15,629,543.08 2,871,478.62 9,407,330.18 27,908,351.88
2.本期增加金
1,695,304.74 385,288.00 1,186,131.35 3,266,724.09
额
（1）计提 1,695,304.74 385,288.00 1,186,131.35 3,266,724.09
3.本期减少金
105,174.31 105,174.31
额
（1）处置或
105,174.31 105,174.31
报废
4.期末余额 17,324,847.82 3,256,766.62 10,488,287.22 31,069,901.66
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
（1）处置或
报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价
226,728,683.44 1,430,254.13 5,805,945.36 233,964,882.93
值
2.期初账面价
12,280,235.30 1,815,542.13 4,455,361.99 18,551,139.42
值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 8,936,753.92
合计 8,936,753.92
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
14、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 家电设备 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,750,781.75 8,073,104.27 10,823,886.02
2.本期增加金额
3.本期减少金额 604,608.61 604,608.61
（1）处置 604,608.61 604,608.61
4.期末余额 2,146,173.14 8,073,104.27 10,219,277.41
二、累计折旧
1.期初余额 1,044,229.26 905,394.96 1,949,624.22
2.本期增加金额 785,111.28 905,394.96 1,690,506.24
(1)计提 785,111.28 905,394.96 1,690,506.24
3.本期减少金额 259,117.98 259,117.98
(1)处置 259,117.98 259,117.98
4.期末余额 1,570,222.56 1,810,789.92 3,381,012.48
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 575,950.58 6,262,314.35 6,838,264.93
2.期初账面价值 1,706,552.49 7,167,709.31 8,874,261.80
15、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 计算机软件 BOT 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 246,101,162.51 246,101,162.51
2.本期增加金额 16,519,849.99 173,598,802.31 190,118,652.30
(1)购置 16,519,849.99 16,519,849.99
(2)内部研发 173,598,802.31 173,598,802.31
(3)企业合并增加
（4）其他
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 16,519,849.99 419,699,964.82 436,219,814.81
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2022 年年度报告
二、累计摊销
1.期初余额
2.本期增加金额 2,120,296.70 18,917,418.10 21,037,714.80
（1）计提 2,120,296.70 18,917,418.10 21,037,714.80
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,120,296.70 18,917,418.10 21,037,714.80
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 14,399,553.29 400,782,546.72 415,182,100.01
2.期初账面价值 246,101,162.51 246,101,162.51
于 2022 年 12 月 31 日，本公司将账面价值为 2,103,321,691.08 元的其他非流动资产及
400,782,546.72 元的无形资产对应的 BOT 合同特许经营权出质作为 1,600,646,303.44 元长期
借款的质押物。
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额
软件使用费 4,749,658.72 6,274,015.03 1,777,342.67 9,246,331.08
合计 4,749,658.72 6,274,015.03 1,777,342.67 9,246,331.08
17、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 51,236,825.66 12,809,206.42 49,826,382.25 12,456,595.57
可抵扣亏损 340,138,707.12 85,034,676.78 630,654,160.24 157,663,540.06
预收账款预计利润 153,365,073.14 38,341,268.28 696,503,276.80 174,125,819.21
金融资产公允价值 57,004,074.29 14,251,018.58
398,843,253.85 99,710,813.47
变动引起的调整
存货账面价值与计 69,906,191.68 17,476,547.92
21,549,467.72 5,387,366.93
税基础的差额
暂时未支付成本费 337,097,603.24 84,274,400.81
541,886,771.82 135,471,692.96
用
预提土地增值税 1,484,036,213.90 371,009,053.47 1,403,671,837.29 350,917,959.32
预计负债 28,885,675.00 7,221,418.75 28,885,675.00 7,221,418.75
合计 3,019,941,988.21 754,985,497.06 3,273,549,200.79 818,387,300.22
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
非同一控制企业合并资
1,226,932,378.41 306,733,094.60 1,236,847,455.93 309,211,863.98
产评估增值
建设、运营及移交合同
账面价值与计税基础差 65,498,923.47 16,374,730.87 34,166,975.58 8,541,743.89
异
长期股权投资账面价值
64,408,070.11 16,102,017.53 68,161,745.91 17,040,436.48
和计税价值差异
合计 1,356,839,371.99 339,209,843.00 1,339,176,177.42 334,794,044.35
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所得 递延所得税资 抵销后递延所得
项目 产和负债期末 税资产或负债期 产和负债期初 税资产或负债期
互抵金额 末余额 互抵金额 初余额
递延所得税资产 14,665,916.40 740,319,580.66 12,479,985.04 805,907,315.18
递延所得税负债 14,665,916.40 324,543,926.60 12,479,985.04 322,314,059.31
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 519,375,626.81 151,405,908.71
可抵扣亏损 1,416,596,317.45 719,802,152.14
资产减值准备 66,677,886.55 66,753,320.13
递延收益 90,108,155.76
126 / 194
2022 年年度报告
预计负债 441,269,682.87 481,049,540.33
合计 2,534,027,669.44 1,419,010,921.31
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 205,925,420.46
2023 6,728,135.09 6,816,250.53
2024 318,998,475.50 46,027,070.73
2025 121,451,973.06 141,866,192.34
2026 298,239,356.80 319,167,218.08
2027 671,178,377.00
合计 1,416,596,317.45 719,802,152.14 /
其他说明：
□适用 √不适用
18、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 减 账面余额 减
项目 值 值
账面价值 账面价值
准 准
备 备
江阴 PPP
2,103,321,691.08 2,103,321,691.08 1,449,162,960.52 1,449,162,960.52
项目
合计 2,103,321,691.08 2,103,321,691.08 1,449,162,960.52 1,449,162,960.52
其他说明：
于 2022 年 12 月 31 日，本公司将账面价值为 2,103,321,691.08 元的其他非流动资产及
400,782,546.72 元的无形资产对应的 BOT 合同特许经营权出质作为 1,600,646,303.44 元长期
借款的质押物。
19、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 1,049,436,587.58 640,631,416.84
信用借款 1,521,325,083.33 1,713,144,552.11
委托借款 202,388,930.30 5,808,000,000.00
合计 2,773,150,601.21 8,161,775,968.95
短期借款分类的说明：
根据本公司之子公司黄山山海置业有限公司（以下“黄山山海”）与其母公司上海城投置地
（集团）有限公司（以下简称“置地集团”）和股东黄山市富徽城市综合开发有限公司（以下简
称“黄山富徽”）签署的集团式委托贷款协议，黄山山海在此协议下的短缺金额将以委托贷款的
方式向置地集团及黄山富徽借入，年利率为 5.22%。于 2022 年 12 月 31 日，黄山山海通过委托贷
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2022 年年度报告
款向股东黄山富徽借入的余额为 92,242,721.97 元（2021 年 12 月 31 日：48,000,000.00 元）,其
中应计利息 6,142,721.97 元。
于 2022 年 12 月 31 日， 银 行委 托贷 款 100,132,916.66 元 (2021 年 12 月 31 日 ：
1,800,000,000.00 元），其中应计利息 132,916.66 元。系由上海城投集团通过上海城投财务有
限公司借予本公司之委托借款， 年利率为 4.35%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托贷款 10,013,291.67 元，(2021 年 12 月 31 日：170,000,000.00
元）,其中应计利息 13,291.67 元，系由上海市市政规划设计研究院有限公司通过上海城投集团财
务有限公司之委托借款，年利率为 4.35%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行保证借款 301,196,753.25 元(2021 年 12 月 31 日：400,000,000.00
元），其中应计利息 1,196,753.25 元，系由本公司为子公司上海城投置地（香港）有限公司提供
国内信用证担保。
于 2022 年 12 月 31 日，通过 融资租赁向茅台（上海 ） 融资租赁有限公司取 得借款
748,239,834.33 元(2021 年 12 月 31 日：240,631,416.84 元）。其中 250,256,673.51 元，年利
率为 3.84%，包含应计利息 9,625,256.67 元，以 2.5 亿元一年期国内信用证为担保；另有
497,983,160.82 元,年利率为 3.48%，包含应计利息 15,023,584.53 元。
综上，于 2022 年 12 月 31 日，短期借款利率为 3.25-5.22%（2021 年 12 月 31 日：3.84-
5.22%）。
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
20、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程及配套设施款 5,068,411,148.23 4,230,493,215.19
其他 235,152,994.15 254,058,917.57
合计 5,303,564,142.38 4,484,552,132.76
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2022 年年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
未结算工程及配套设施款 1,790,220,915.29 尚待结算
合计 1,790,220,915.29 /
其他说明
√适用 □不适用
于2022年12月31日，账龄超过一年的应付账款为1,790,220,915.29元(2021年12月31日：
1,822,097,042.78元)，主要为未结算工程及配套设施款。
21、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房地产开发项目预收款 838,467,876.26 5,528,945,338.42
预收代建工程款 27,975,473.79 73,538,460.40
其他 5,242,580.91 7,520,450.63
合计 871,685,930.96 5,610,004,249.45
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
预收款项中包含的开发项目分析如下：
单位：元
项目名称 期末余额 期初余额
露香园项目 347,658,730.27 1,405,001,319.05
金山区朱泾镇城中村改造项目 233,395,005.87 91,588,169.76
丰启一期项目 109,810,386.57 591,161,832.08
韵意一期项目 47,047,619.07 47,047,619.07
洞泾镇新农河三号-1 地块 39,063,726.97 2,134,467,250.95
新凯家园项目 24,733,761.76 22,147,860.65
南部新城 04、05 地块 19,429,274.33 3,278,930.63
七宝社区 05-08 地块 9,499,857.88
青浦徐泾华新拓展基地 C 区项目 3,631,936.47 2,006,896.10
黄山高铁 A-1 商服地块 1,962,714.67 3,097,830.71
新江湾城科技园区 1,834,862.40
闸北闻喜华庭 400,000.00 16,750.00
闵行区颛桥镇闵行新城项目 1,134,653,266.15
九亭项目 01-04、02-04 地块 94,310,739.45
新江湾城 C4 地块 89,201.56
诸光路 1 号地块 D 地块 64,592.37
诸光路 2 号地块 E 地块 13,079.89
合计 838,467,876.26 5,528,945,338.42
129 / 194
2022 年年度报告
22、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 63,676,152.88 173,661,686.99 159,326,765.09 78,011,074.78
二、离职后福利-
992,002.45 21,857,649.71 21,840,544.41 1,009,107.75
设定提存计划
三、辞退福利 223,997.62 223,997.62
四、一年内到期
的其他福利
合计 64,668,155.33 195,743,334.32 181,391,307.12 79,020,182.53
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、
60,030,242.03 140,452,600.00 129,163,880.78 71,318,961.25
津贴和补贴
二、职工福利费 125,426.11 7,013,805.78 6,911,414.58 227,817.31
三、社会保险费 91,148.38 10,933,346.09 8,511,008.83 2,513,485.64
其中：医疗保险费 91,148.38 10,722,170.91 8,299,833.65 2,513,485.64
工伤保险费 200,062.84 200,062.84
生育保险费 11,112.34 11,112.34
四、住房公积金 177,558.04 10,801,465.00 10,840,925.30 138,097.74
五、工会经费和职
3,178,603.91 3,497,432.72 3,140,370.42 3,535,666.21
工教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享
计划
八、其他 73,174.41 963,037.40 759,165.18 277,046.63
合计 63,676,152.88 173,661,686.99 159,326,765.09 78,011,074.78
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 937,599.50 21,411,967.24 21,392,934.34 956,632.40
2、失业保险费 54,402.95 445,682.47 447,610.07 52,475.35
3、企业年金缴费
合计 992,002.45 21,857,649.71 21,840,544.41 1,009,107.75
其他说明：
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√适用 □不适用
辞退福利
单位：元 币种：人民币
项目 本期缴费金额 期末应付未付金额
离职经济补偿金 223,997.62
合 计 223,997.62
23、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
企业所得税 560,944,546.35 821,749,147.13
增值税 153,955,811.75 215,089,010.34
土地增值税 1,484,393,728.47 1,398,685,812.50
房产税 993,950.22 821,318.80
城市维护建设税 13,340,982.47 19,022,523.70
教育费附加 8,758,376.93 14,473,501.80
契税 1,060,880.78 412,438,218.50
个人所得税 774,183.41 698,005.55
其他税费 3,773,705.13 4,649,991.70
合计 2,227,996,165.51 2,887,627,530.02
24、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 232,027,105.46
应付股利 9,105,738.68 9,103,769.36
其他应付款 731,544,614.50 927,526,136.07
合计 740,650,353.18 1,168,657,010.89
其他说明：
□适用 √不适用
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应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利
24,025,038.31
息
企业债券利息 189,553,310.82
短期借款应付利息 18,448,756.33
合计 232,027,105.46
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 9,105,738.68 9,103,769.36
合计 9,105,738.68 9,103,769.36
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付关联方款项 255,454,761.98 246,050,007.73
应付往来款项（注） 291,474,727.52 441,455,574.77
销售意向金及定金 77,252,662.48 126,151,645.00
其他 107,362,462.52 113,868,908.57
合计 731,544,614.50 927,526,136.07
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注：2019 年 1 月，本公司之子公司上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“置地集
团”）联合农工商房地产（集团）有限公司（以下简称“农工商房地产”）、上海松江城乾投资
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有限公司（以下简称“松江城乾”）、上海松江商业发展集团有限公司（以下简称“松江商
业”）签订关于松江区洞泾镇新农河三号-1 地块合作开发协议，由置地集团、农工商房地产、
松江城乾以及松江商业各自按认缴出资比例向置地集团之子公司上海城明置业有限公司(以下简
称“城明置业”)提供借款，截至 2022 年 12 月 31 日，城明置业应付往来款项中包含股东借款本
金 14,850,000.00 元，应付股东借款利息 14,264,266.44 元。
2020 年 10 月，农工商房地产将城明置业的股东借款债权转至光明房地产集团股份有限公司
（以下简称“光明房地产”）。于 2022 年 12 月 31 日，城明置业应付往来款中包含光明房地产
的借款本金 74,250,000.00 元,应付股东借款利息 72,983,280.83 元。
2019 年，本公司之子公司置地集团与上海新九星企业发展股份有限公司（以下简称“上海
新九星”）签订关于闵行区七宝镇社区 MHPO-0105 单元 01-02 地块合作开发协议，由上海新九星
按其认缴出资比例向置地集团之子公司城兆星置业（上海）有限公司(以下简称“城兆星”)提供
借款。于 2022 年 12 月 31 日，城兆星应付往来款中应付上海新九星股东借款本金
114,916,500.00 元，应付股东借款利息 210,680.25 元。
25、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 998,399,752.22 2,363,018,936.76
1 年内到期的应付债券 926,988,113.85 1,798,926,502.71
1 年内到期的租赁负债 809,114.25 1,878,272.38
合计 1,926,196,980.32 4,163,823,711.85
26、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 63,890,499.61 391,541,557.91
合计 63,890,499.61 391,541,557.91
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款 1,600,646,303.44 825,074,934.71
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2022 年年度报告
抵押借款 8,481,111,741.32 5,496,812,851.56
信用借款 10,814,000,000.00 4,798,000,000.00
委托借款 3,945,000,000.00 1,200,000,000.00
保证借款 1,058,000,000.00
合计 25,898,758,044.76 12,319,887,786.27
长期借款分类的说明：
质押借款情况：
2020 年，本公司之子公司江阴高新区新城镇开发建设有限公司（以下简称“江阴新城镇”）
与若干银行签订质押借款合同。江阴新城镇以 2019 年 7 月签署的《江阴高新区新城镇综合开发
PPP 项 目合同》和 2019 年 9 月签署的《江阴高新区新城镇综合开发 PPP 项目承继合同》项下应
收 账 款 及 所 有 收 益 和 权 益 提 供 质 押 担 保 。 2022 年 12 月 31 日 ， 该 合 同 下 借 款 本 金 为
1,600,646,303.44 元。
抵押借款情况：
2018 年，本公司之子公司上海新江湾城投资发展有限公司（以下简称“新江湾城”）与中国
工商银行股份有限公司上海市分行签订银团贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行
营业部为牵头行、代理行，上海浦东发展银行第一营业部为参加行。新江湾城以新江湾城科技园
区南块一期项目土地使用权及项目现房与二期土地使用权及建筑物作为该笔借款的抵押物。截至
2022 年 12 月 31 日，该合同下借款本金 335,114,804.25 元已全部转入一年内到期的非流动负债。
2019 年，本公司之子公司上海城源房地产有限公司（以下简称“城源”）与中国工商银行股
份有限公司上海市分行营业部、交通银行股份有限公司上海市分行和中国银行股份有限公司上海
市分行签订贷款额度为 13.7 亿元的抵押贷款协议，由中国工商银行股份有限公司上海市分行营
业部和交通银行股份有限公司上海市分行作为联合牵头行和代理行，中国银行股份有限公司上海
分行作为成员行。城源以闵行区浦江镇 MHP0-1307 单元 G03-04 地块（坐落：浦江镇 451 街坊
9/3 丘）土地及在建工程作为该借款的抵押物。于 2022 年 12 月 31 日，该合同下借款本金为
905,800,000.00 元。
2020 年，本公司之子公司上海城驰房地产有限公司（以下简称“城驰”）与中国建设银行股
份有限公司上海第五支行签订抵押贷款合同。该借款期限为自首次提款日起至 2044 年 12 月 30 日
止。以新江湾街道 444 街坊 1 丘地作为抵押。于 2022 年 12 月 31 日,银行抵押借款本金为
670,689,285.70 元。
2020 年，本公司之子公司上海城虹万岸建设发展有限公司（以下简称“城虹万岸”）与中国
建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部签订银团贷
款合同。由中国建设银行股份有限公司上海第五支行、中国工商银行股份有限公司上海市分行营
业部作为牵头行、代理行，招商银行股份有限公司上海分行、上海银行股份有限公司漕河泾支行
作为参加行。城虹万岸以虹口区 340、341、354、355、350、351 街坊旧区改造项目具备抵押条件
后的土地及在建工程进行抵押（截止 2021 年末，暂未签订抵押合同）。于 2022 年 12 月 31 日，
该合同下借款本金余额为 3,648,985,146.36 元。
2020 年，本公司之子公司上海露香园置业有限公司（以下简称“露香园”）与上海浦东发展
银行股份有限公司第一营业部签订贷款额度为 6 亿元的抵押贷款。该借款首次提款日为 2020 年 6
月 30 日，借款期限为 2020 年 6 月 19 日至 2035 年 6 月 18 日。以露香园持有的露香园服务式公
寓为抵押。于 2022 年 12 月 31 日，该合同下在长期借款中列示的本金余额为 571,500,000.00 元。
该合同下转入一年内到期非流动负债的本金金额为 11,000,000.00 元。
2021 年，本公司之子公司城兆星置业（上海）有限公司与交通银行股份有限公司上海市分行、
中国建设银行股份有限公司上海第五支行签订银团贷款合同。该借款期限为 2021 年 8 月 18 日至
2046 年 6 月 21 日。以七宝镇 731 街坊 3/1 丘土地使用权作为该借款的抵押物。于 2022 年 12 月
31 日，该合同下借款本金余额为 184,211,878.30 元。
2021 年 11 月，本公司之子公司上海城业房地产有限公司（以下简称“城业”）与中国工商银
行股份有限公司上海市分行营业部签订抵押借款合同。该借款期限为自合同生效之日起至 2024 年
12 月 31 日。以杨浦区新江湾社区 E2-02B 地块土地使用权及地面建筑物作为抵押。于 2022 年 12
月 31 日，该合同下借款本金余额为 302,416,484.60 元。
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2022 年年度报告
2022 年，本公司之子公司上海城凌置业有限公司（以下简称“城凌”）与上海浦东发展银行
股份有限公司第一营业部签订抵押借款合同。该借款期限为自合同生效之日起至 2025 年 10 月 20
日。以康健新村街道 322 街坊 6/1 丘土地使用权作为抵押。于 2022 年 12 月 31 日，该合同下借款
本金余额为 108,709,614.07 元。
2022 年，本公司之子公司上海城协房地产有限公司（以下简称“城协”）与中国农业银行股
份有限公司上海闵行支行签订抵押借款合同。该借款期限为 2022 年 9 月 27 日起至 2027 年 9 月
26 日。以七宝镇 634 街坊 7/1 丘 05-08 地块土地使用权作为抵押。于 2022 年 12 月 31 日，该合
同下借款本金余额为 110,421,206.89 元。
2022 年，本公司之子公司上海露香园建设发展有限公司（以下简称“露建发”）与中国建设
银行股份有限公司上海市第五支行、交通银行股份有限公司上海市分行、中国农业银行股份有限
公司上海市分行营业部、中国银行股份有限公司上海分行签订抵押借款合同，由中国建设银行股
份有限公司上海市第五支行、中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部作为牵头行、代理行，
交通银行股份有限公司上海市分行、中国银行股份有限公司上海分行作为参加行。该借款期限为
2022 年 7 月 6 日起至 2025 年 7 月 4 日。以豫园街道 512 街坊 1/1 丘、豫园街道 526 街坊 1/3 丘、
豫园街道 526 街坊 1/4 丘、豫园街道 532 街坊 1/1 丘、豫园街道 532 街坊 1/2 丘、豫园街道 533
街坊 1/1 丘、豫园街道 533 街坊 1/2 丘、豫园街道 533 街坊 1/3 丘、豫园街道 534 街坊 1/1 丘、
豫园街道 534 街坊 1/2 丘地块土地使用权作为抵押。于 2022 年 12 月 31 日，该合同下借款本金
余额 378,461,975.57 元。
2022 年，本公司之子公司上海城投置地（集团）有限公司与交银国际信托有限公司签订抵押
借款合同。该借款期限为 2022 年 4 月 6 日起至 2024 年 4 月 25 日。该合同项下的抵押物为抵押
人合法持有的坐落于黄山高新技术产业开发区梅林大道 111 号的 5 幢、10 幢、11 幢、13 幢、14
幢、15 幢等 376 套房屋(合计建筑面积为 41,772.23 m)与迎客松大道南侧，西递大道西侧，梅
林大道北侧的 II 期在建工程(建筑面积为 63,926.46 m)及对应的国有土地使用权、从物、附着
物、附合物、孽息以及由此产生的从权利、物上代位权等。于 2022 年 12 月 31 日，该合同下在长
期借款中列示的本金余额为 485,000,000.00 元。该合同下转入一年内到期非流动负债的本金金
额为 2,000,000.00 元。
委托借款情况：
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托借款 500,000,000.00 元。系本公司之最终母公司上海城投
通过中国建设银行借予置地集团之委托贷款，年利率为 3.20%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托借款 350,000,000.00 元。系本公司之最终母公司上海城投
通过中国建设银行借予城源之委托借款，年利率为 3.70%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托借款 350,000,000.00 元。系本公司之最终母公司上海城投
通过中国建设银行借予城驰之委托借款，年利率为 3.70%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托贷款 180,000,000.00 元。系由上海市市政规划设计研究院
有限公司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款，年利率为 4.60%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托贷款 700,000,000.00 元，由上海沧达投资经济发展有限公
司通过上海城投集团财务有限公司借予本公司之委托借款。 其中 600,000,000.00 元年利率为
4.60%。另有 100,000,000.00 元年利率为 4.35%。
于 2022 年 12 月 31 日，银行委托贷款 90,000,000.00 元，系由上海城投环保产业投资管理有
限公司通过中国建设银行借予本公司之委托借款，年利率为 4.00%。
于 2022 年 12 月 31 日，上海城投环保金融服务有限公司通过中国建设银行借予本公司之委
托借款 1,775,000,000.00 元。年利率均为 4.00%。
保证借款情况：
于 2020 年 5 月 29 日，本公司之子公司上海城投置地（集团）有限公司与平安资产管理有限
公司签订保证借款合同，由城投控股提供担保。于 2022 年 12 月 31 日，该借款本金余额为
1,058,000,000.00 元。
以上借款的应计利息均已转入一年内到期的非流动负债。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
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2022 年年度报告
于 2022 年 12 月 31 日，长期借款的利率期间为 3.20%-6.20%（2021 年 12 月 31 日：3.20%-
6.20%）。
28、 应付债券
(1).应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
15 沪城控 MTN001（101575003） 1,498,926,502.71
19 沪城控 MTN001（101900542） 2,568,210,989.15 2,487,893,471.89
城投控股大厦-西部证券专项资产管
1,315,739,313.00 1,300,000,000.00
理计划
债权融资计划(3 年期)(一期) 812,076,593.54 895,530,225.54
债权融资计划(3 年期)(二期) 1,343,027,394.42
债权融资计划(3 年期)(三期) 448,962,242.50
太平洋债权投资计划（5 年期） 1,161,595,000.00
定向债务融资工具（3 年期） 1,689,446,723.81
公司债券第一期 1,000,214,467.06
西部证券-上海城投控股-宽庭住房 1,089,829,333.33
租赁资产专项计划
减：一年内到期的应付债券 926,988,113.85 1,798,926,502.71
合计 8,710,124,306.04 6,175,413,334.35
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2022 年年度报告
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 其他减少 期末
面值总额 面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
15 沪城控 1,500,000,000.00 / 2015-04-22 7年 1,498,926,502.71 78,750,000.00 -1,073,497.29 78,750,000.00 1,500,000,000.00
MTN001(101575003)
19 沪城控 2,500,000,000.00 / 2019-04-15 5年 2,487,893,471.89 113,250,000.00 -4,920,941.91 113,250,000.00 -75,396,575.35 2,568,210,989.15
MTN001(101900542)
城投控股大厦-西部 1,300,000,000.00 / 2020-10-12 9年 1,300,000,000.00 1,300,000,000.00 57,517,756.79 57,028,672.40 -15,250,228.61 1,315,739,313.00
证券专项资产管理计
划
债权融资计划（3 年 1,000,000,000.00 / 2020-07-30 3年 991,900,000.00 895,530,225.54 14,921,276.51 -2,422,331.70 100,000,000.00 797,240.21 812,076,593.54
期）（一期）
债权融资计划（3 年 1,500,000,000.00 / 2020-08-27 3年 1,487,850,000.00 1,343,027,394.42 43,950,625.02 -5,923,916.59 1,350,000,000.00 42,901,936.03
期）（二期）
债权融资计划（3 年 500,000,000.00 / 2020-10-14 3年 495,950,000.00 448,962,242.50 35,599,041.10 -2,152,896.31 450,000,000.00 36,714,179.91
期）（三期）
太平洋债权投资计划 1,160,000,000.00 / 2022-08-19 5年 1,160,000,000.00 1,160,000,000.00 17,650,000.00 16,055,000.00 1,161,595,000.00
（5 年期）
定向债务融资工具 1,680,000,000.00 / 2022-10-12 3年 1,678,150,219.70 1,677,622,641.51 11,296,504.11 -527,578.19 1,689,446,723.81
（3 年期）
公司债券第一期 1,000,000,000.00 100.00 2022-12-21 5年 999,150,943.40 999,150,943.40 1,054,794.52 -8,729.14 1,000,214,467.06
西部证券-上海城投 1,080,000,000.00 / 2022-06-24 12 年 1,080,000,000.00 1,080,000,000.00 9,900,000.00 9,900,000.00 -9,829,333.33 1,089,829,333.33
控股-宽庭住房租赁
资产支持专项计划
合计 / / / / 9,193,001,163.10 7,974,339,837.06 4,916,773,584.91 383,889,998.05 -17,029,891.13 2,174,983,672.40 1,479,937,218.86 9,637,112,419.89
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2015]MTN77 号文核准，本公司于 2015 年 4 月 22
日发行中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利率为 5.25%，每年付息一次，该债券由
上海城投（集团）有限公司提供担保。于 2022 年 12 月 31 日，本公司该中期票据已全部还清。
经中国银行间市场交易商协会中市协注[2019]MTN132 号文核准，本公司于 2019 年 4 月 15
日发行中期票据。此票据采用单利按年计息，固定年利率为 4.53%,每年付息一次。于 2022 年
12 月 31 日，本公司该中期票据余额为 2,568,210,989.15 元（2021 年：2,487,893,471.89 元）,
其中转入一年内到期的非流动负债的应计利息为 75,396,575.35 元。
本公司于 2020 年 10 月 12 日与西部证券股份有限公司（以下简称“西部证券”）签订西
部证券-上海城投控股大厦资产支持专项计划，该专项计划的管理人为西部证券，托管人为中
国民生银行股份有限公司上海分行。该计划募集资金 13.7 亿元，包括优先级 13 亿元及次级债
0.7 亿元，次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之子公司上海城
鸿置业有限公司（以下简称“城鸿”）持有的城投控股大厦为抵押，以城鸿账面的应收账款为
质押。该计划自 2020 年 10 月 22 日起止 2029 年 10 月止，每半年付息一次。于 2022 年 12 月
31 日，本公司在该计划下余额为 1,315,739,313.00 元（2021 年：1,300,000,000.00 元）,其
中转入一年内到期的非流动负债的应计利息为 15,739,313.00 元。
本公司于 2020 年 7 月 30 日于北京金融资产交易所非公开向合格投资者发行债券融资计
划，该计划募集资金 30 亿元，分三期发行。此计划采用单利按年计息，固定年利率为 4.15%，
每年支付一次。于 2022 年 12 月 31 日，本公司在该计划下余额为 812,076,593.54 元，已全部
转入一年内到期的非流动负债。
本公司于 2022 年 8 月 19 日于太平洋资产管理有限责任公司签订太平洋-上海城投控股债
权投资计划，该计划募集资金 20 亿元，发行期次不超过 6 次。此计划采用单利按年计息，固
定年利率为 4.50%，每季度支付一次。于 2022 年 12 月 31 日，本公司在该计划下余额为
1,161,595,000.00 元，其中转入一年内到期的非流动负债的应计利息为 1,595,000.00 元。
2022 年 10 月 12 日，经中国银行间市场交易商协会中市协注[2015]MTN77 号文核准，面向
全国银行间债券市场的机构投资者发行定向债务融资工具，本期定向债务融资工具为 3 年,面
值 1,680,000,000.00。此票据采用单利按年计息，固定年利率为 3.03%，每年付息一次。于 2022
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年 12 月 31 日，本公司在定向债务融资工具下余额为 1,689,446,723.81 元，其中转入一年内
到期的非流动负债的应计利息为 11,296,504.11 元。
本公司于 2022 年 12 月 21 日于上海证券交易所向专业投资者公开发行公司债券（第一期），
本期债券发行规模为不超过人民币 20 亿元（含 20 亿元），债券期限为 5 年期。此计划采
用单利按年计息，固定年利率为 3.50%，每年支付一次。于 2022 年 12 月 31 日，本公司在该公
司债 下余额 为 1,000,214,467.06 元，其中转 入一年 内到期的非 流动负债的 应计利息 为
1,054,794.52 元。
本公司于 2022 年 6 月 24 日与西部证券签订西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支
持专项计划，该专项计划的管理人为西部证券。该计划募集资金 11.4 亿元，包括优先级 1.08
亿元及次级债 0.6 亿元，次级债全部由本公司之子公司控股投资购入。该资产计划以本公司之
子公司上海新江湾城投资发展有限公司（以下简称“新江湾城”）持有的杨浦区国权北路 1566
弄 41-43、46-48、57-59、65-67 号地块为抵押。该计划自 2022 年 6 月 24 日起止 2034 年 3 月
7 日止，每半年付息一次。于 2022 年 12 月 31 日，本公司在该计划下余额为 1,089,829,333.33
元。其中转入一年内到期的非流动负债的应计利息为 9,829,333.33 元。
29、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 7,899,524.78 10,245,334.56
减：未确认的融资费用 1,333,030.51 1,727,745.42
一年内到期的非流动负债 809,114.25 1,878,272.38
合计 5,757,380.02 6,639,316.76
30、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款 16,558,511.80 17,140,095.40
专项应付款
合计 16,558,511.80 17,140,095.40
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
押金及保证金 16,558,511.80 17,140,095.40
合计 16,558,511.80 17,140,095.40
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
31、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 期末余额 形成原因
保障房外墙维修 734,540,953.33 694,761,095.87 外墙维修
其他 28,885,675.00 28,885,675.00 其他
合计 763,426,628.33 723,646,770.87 /
32、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
本期本公司之
子公司上海城鸿置
政府补助 100,655,377.52 13,513,560.66 32,015,207.77 82,153,730.41 业有限公司收到虹
科委政府补助
13,513,560.66 元。
合计 100,655,377.52 13,513,560.66 32,015,207.77 82,153,730.41
涉及政府补助的项目：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 本期计入其他
与资产相
负债项 本期新增补助 入营业 收益金额
期初余额 其他变动 期末余额 关/与收
目 金额 外收入
益相关
金额
新建租 与资产相
90,174,066.00 -26,001,590.00 64,172,476.00
赁住房 关
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2022 年年度报告
专项补
贴
虹科委
与资产相
政府补 10,481,311.52 13,513,560.66 1,731,462.91 -4,282,154.86 17,981,254.41
关
助
合计 100,655,377.52 13,513,560.66 1,731,462.91 -30,283,744.86 82,153,730.41
其他说明：
□适用 √不适用
33、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
公积
期初余额 发行 期末余额
送股 金 其他 小计
新股
转股
股份总数 2,529,575,634.00 2,529,575,634.00
34、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本
969,248,647.79 80,384,028.65 888,864,619.14
溢价）
其他资本公积 647,208,862.54 1,372,048.29 648,580,910.83
合计 1,616,457,510.33 1,372,048.29 80,384,028.65 1,537,445,529.97
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
于 2022 年度，本公司对子公司江阴新城镇按 60%比例进行增资 171,000,000.00 元，江阴
新城镇确认为资本公积。本公司实际享有江阴新城镇净资产的分配比例为 59.30%，本公司将
应享有江阴新城镇净资产份额与实际出资额的差额，调减资本公积 89,000.00 元；本公司购买
子公司上海露香园建设发展有限公司 15.3%少数股东股权，本公司将购买少数股权新增加的长
期股权投资成本与按照新取得的股权比例计算确定应享有子公司自购买日(或合并日)开始持
续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调减资本公积 80,295,028.65 元。
于 2022 年度，本公司所持有的西部证券其他权益变动，本公司根据持股比例同比调增资
本公积 1,337,272.83 元；本公司所持有的上海建科集团股份有限公司其他权益变动，本公司
根据持股比例同比调增资本公积 34,775.46 元。
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2022 年年度报告
35、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
库存股 99,999,682.73 99,999,682.73
合计 99,999,682.73 99,999,682.73
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据公司 2022 年 9 月 23 日第十届董事会第二十六次会议，审议通过的《关于以集中竞
价交易方式回购公司股份方案的议案》，为维护公司价值及股东权益，本公司拟使用自有资
金以集中竞价交易方式回购本公司发行的人民币普通股（A 股）。截至 2022 年 12 月 31 日，
公司通过集中竞价交易方式回购股份 25,074,866 股，支付的成交总金额为 99,999, 682.73
元（含交易费用）计入库存股，公司本次回购方案已实施完毕。
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2022 年年度报告
36、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
期初 减：前期计入其他 期末
项目 减：前期计入其他综 税后归属于
余额 本期所得税前发生额 综合收益当期转入 减：所得税费用 税后归属于母公司 余额
合收益当期转入损益 少数股东
留存收益
一、不能重分类进损
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转损
益的其他综合收益
其他权益工具投资
公允价值变动
企业自身信用风险
公允价值变动
二、将重分类进损益
16,876,987.75 -3,685,620.49 -3,685,620.49 13,191,367.26
的其他综合收益
其中：权益法下可转
19,616,987.75 -3,685,620.49 -3,685,620.49 15,931,367.26
损益的其他综合收益
其他债权投资公允
-2,740,000.00 -2,740,000.00
价值变动
金融资产重分类计
入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用
减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算
差额
其他综合收益合计 16,876,987.75 -3,685,620.49 -3,685,620.49 13,191,367.26
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2022 年年度报告
37、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 2,427,266,488.41 2,427,266,488.41
任意盈余公积
合计 2,427,266,488.41 2,427,266,488.41
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公
积，当法定盈余公积累计额达到注册资本50%以上时，可不再提取。法定盈余公积经批准后可用
于弥补亏损，或者增加股本。
38、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 13,784,285,485.70 13,131,596,114.96
调整期初未分配利润合计数（调增
1,114,636.11
+，调减－）
调整后期初未分配利润 13,784,285,485.70 13,132,710,751.07
加：本期归属于母公司所有者的净
782,555,327.01 911,542,960.62
利润
减：提取法定盈余公积 27,247,267.66
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 278,253,319.74 232,720,958.33
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 14,288,587,492.97 13,784,285,485.70
根据 2022 年 6 月 28 日的股东大会决议，本公司向全体股东派发现金股利，每股人民币 0.11
元，按照已发行股份 2,529,575,634 股计算，共计 278,253,319.74 元。
39、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 8,413,650,462.31 7,540,183,366.61 9,139,481,299.80 7,073,019,415.91
其他业务 54,491,893.77 93,237,031.89 53,523,147.03 52,484,063.17
合计 8,468,142,356.08 7,633,420,398.50 9,193,004,446.83 7,125,503,479.08
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2022 年年度报告
项目 2022 年度 2021 年度
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房产业务 7,990,053,596.77 7,204,702,363.13 8,890,722,135.64 6,875,229,853.46
代建收入 313,118,348.04 301,212,957.70 201,639,518.26 197,129,698.94
特许经营权项目收 110,478,517.50 34,268,045.78 47,119,645.90 659,863.51
入
合计 8,413,650,462.31 7,540,183,366.61 9,139,481,299.80 7,073,019,415.91
2022 年度，房产业务中包含房地产销售收入 7,797,171,359.58 元，房地产开发项目成本
7,094,884,521.50 元。
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2022 年年度报告
营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 846,814.235608 919,300.444683
营业收入扣除项目合计金额 5,449.189377 5,352.314703
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 841,365.046231 / 913,948.12998 /
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销 5,449.189377 计入其他业务收入 5,352.314703 计入其他业务收入
售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以
及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上
一会计年度新增的类金融业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、
融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除
外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小计 5,449.189377 5,352.314703
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的交易或事项产生
的收入。
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式实现的虚假收
入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业合并的子公司或业
务产生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 841,365.046231 913,948.12998
本公司上年同期扣非后归母净利润为正数，所披露营业务收入扣除情况表上年度金额仅供参考。
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2022 年年度报告
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 总部-分部 房产-分部 合计
按经营地区分类
上海地区 30,921,890.54 8,238,132,741.54 8,269,054,632.08
安徽地区 14,326,524.05 14,326,524.05
江苏地区 184,761,199.95 184,761,199.95
合计 30,921,890.54 8,437,220,465.54 8,468,142,356.08
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
40、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 20,170,706.72 41,342,591.53
教育费附加 17,609,016.65 32,809,732.43
房产税 23,712,626.73 21,915,541.65
印花税 12,037,068.66 16,153,925.80
土地增值税 291,410,095.24 1,167,314,121.52
其他 2,015,670.36 2,240,082.10
合计 366,955,184.36 1,281,775,995.03
41、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
房地产营销费用 42,699,247.45 98,661,881.26
职工薪酬 86,687.44
其他 28,118,133.70 28,579,039.66
合计 70,817,381.15 127,327,608.36
42、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 138,486,268.38 103,134,520.44
办公费 19,838,385.06 15,504,149.23
折旧费 15,479,856.62 1,660,134.12
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聘请中介机构费用 11,861,152.55 6,604,263.26
物业管理费 11,351,170.68 18,809,295.10
开办费 10,469,344.09
咨询费 7,866,936.61 1,760,660.14
福利费 3,346,273.39 4,468,314.99
业务招待费 195,255.23 371,479.51
差旅费 106,300.48 305,969.35
其他 2,720,681.40 2,584,981.08
合计 221,721,624.49 155,203,767.22
43、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 488,311,108.52 556,929,078.88
减：利息收入 65,426,401.23 96,138,804.75
银行手续费 3,255,716.86 1,454,427.59
其他
合计 426,140,424.15 462,244,701.72
44、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代扣代缴个人所得税手续 179,624.77 203,963.89
费返还
虹科委政府补助 1,731,462.91 403,214.15
防疫减租补助 7,076,589.73
公建补贴收入 3,672,256.00
杨浦区级财政中小企业发
121,698.11
展专项资金
其他 348,730.50
合计 5,705,041.79 8,032,498.27
45、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 108,715,205.22 481,257,334.59
处置长期股权投资产生的投资收益 1,948,316,445.63 1,022,243,241.39
交易性金融资产在持有期间的投资收益 13,089,045.47 10,946,600.27
其他非流动金融资产持有期间取得的投资收益 25,648,551.90 77,566,940.00
其他 10,361,643.84
合计 2,095,769,248.22 1,602,375,760.09
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2022 年年度报告
46、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -168,242,512.01 -29,699,102.67
其他非流动金融资产 -173,596,667.55 -68,598,545.11
合计 -341,839,179.56 -98,297,647.78
47、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -407,336.55 -613,071.14
其他应收款坏账损失 -927,673.29 8,587.64
合计 -1,335,009.84 -604,483.50
48、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置利
380.00 3,856.80 380.00
得合计
其中：固定资产处
380.00 3,856.80 380.00
置利得
政府补助 10,831,500.00 10,458,000.00 10,831,500.00
违约赔偿收入 655,997.11 655,997.11
其他 435.89 2,390,386.19 435.89
合计 11,488,313.00 12,852,242.99 11,488,313.00
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
政府扶持金 10,831,500.00 10,398,000.00 与收益相关
其他补贴收入 60,000.00 与收益相关
合计 10,831,500.00 10,458,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
49、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损
53,402.44 27,938.08 53,402.44
失合计
其中：固定资产处
53,402.44 27,938.08 53,402.44
置损失
无形资产处
置损失
对外捐赠 460,000.00 200,000.00 460,000.00
其他 858,163.42 29,097,765.87 858,163.42
违约金 235,562.79 91,621,392.00 235,562.79
合计 1,607,128.65 120,947,095.95 1,607,128.65
50、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 666,073,971.56 766,356,881.74
递延所得税费用 67,817,601.81 -219,335,171.27
合计 733,891,573.37 547,021,710.47
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利润总额 1,517,268,628.39 1,444,360,169.54
按法定/适用税率计算的所得税费
379,317,157.05 361,090,042.39
用
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 -11,811,504.45 2,245,231.85
非应税收入的影响 -9,714,703.12 -18,088,953.71
不可抵扣的成本、费用和损失的
9,017,215.31 33,279,279.10
影响
使用前期未确认递延所得税资产
的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可
抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的
影响
长期股权投资计税基础与会 -1,487,941.62
4,673,701.89
计基础的差异
归属于合营企业和联营企业 -93,024,274.95
-25,590,902.38
的损益
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2022 年年度报告
使用前期未确认递延所得税 -9,828,692.10
-19,904,179.25
的暂时性差异
使用前期未确认递延所得税 -892,535.23
1,949,852.76
资产的可抵扣亏损的影响
当期未确认递延所得税资产 183,018,811.95
182,224,891.86
的暂时性差异
当期未确认递延所得税资产 90,710,742.79
223,730,043.70
的可抵扣亏损
所得税费用 733,891,573.37 547,021,710.47
其他说明：
□适用 √不适用
51、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本节“七、合并财务报表项目注释 36”。
52、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回的保证金及押金 42,932,342.52 3,910,347,251.65
收到政府补贴款 24,036,484.68 46,779,241.90
银行存款利息 65,426,401.23 96,138,804.75
收到赔偿款 655,997.11 1,866,963.31
收到住发中心项目结算款 94,846,606.75
收回黄山预售款重点监管资金 95,342,115.50
其他 31,790,194.10 48,436,109.41
合计 355,030,141.89 4,103,568,371.02
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付关联方往来款 73,125,000.00
支付押金保证金 3,452,336.64 944,892,178.68
支付房地产营销费 96,439,551.88 86,105,986.72
支付赔偿款 91,621,392.00
支付开办费 10,189,551.03
支付外墙维修款 39,779,857.46
其他 39,020,003.37 51,249,562.52
合计 262,006,300.38 1,173,869,119.92
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2022 年年度报告
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回往来款 82,000,000.00 455,553,914.49
收回保函保证金 36,000,000.00
合计 118,000,000.00 455,553,914.49
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付往来款 28,613.62
支付保函保证金 13,000,000.00
合计 13,028,613.62
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回融资保证金 2,000,000.00
收回应付租赁受限资金 44,767,248.61
其他 3,065,573.38
合计 47,832,821.99 2,000,000.00
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付融资费用 25,280,000.00
租赁负债支付的现金 1,983,010.21 2,700,428.86
购买子公司少数股东股权支付的
1,154,476,800.00 884,000,000.00
现金
同一控制企业合并支付的现金 1,093,486,707.74
支付保证金 204,600,000.00
回购库存股 99,999,682.73
归还股东方借款 62,752,452.73
其他 593,047.36
合计 1,524,404,993.03 2,005,467,136.60
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2022 年年度报告
53、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 783,377,055.02 897,338,459.07
加：资产减值准备
信用减值损失 1,335,009.84 604,483.50
固定资产折旧、油气资产折耗、生
57,927,378.12 78,394,208.23
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 1,690,506.24 1,949,624.22
无形资产摊销 21,037,714.80
长期待摊费用摊销 1,777,342.67 268,159.98
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
53,022.44 24,081.28
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
341,839,179.56 98,297,647.78
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 488,311,108.52 556,929,078.88
投资损失（收益以“－”号填列） -2,095,769,248.22 -1,602,375,760.09
递延所得税资产减少（增加以
65,587,734.52 -220,728,119.50
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
2,229,867.29 1,392,948.23
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
-1,368,585,281.15 -20,193,711,775.32
列）
经营性应收项目的减少（增加以
-1,427,465,697.48 2,683,612,408.65
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-5,053,333,051.90 5,019,289,947.30
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -8,179,987,359.73 -12,678,714,607.79
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 1,101,600,000.00
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 3,292,178,419.04 3,428,041,811.31
减：现金的期初余额 3,428,041,811.31 18,317,756,981.65
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -135,863,392.27 -14,889,715,170.34
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 3,292,178,419.04 3,428,041,811.31
其中：库存现金 21,427.54
可随时用于支付的银行存款 3,291,410,178.34 3,428,020,366.08
可随时用于支付的其他货币
768,240.70 17.69
资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 3,292,178,419.04 3,428,041,811.31
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
以上披露的期末现金及现金等价物余额中不含使用权受限的货币资金余额。
54、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
55、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 13,254,608.34 七、合并财务报表项目注
释 1、货币资金
存货 30,487,590,018.33 抵押借款
无形资产 400,782,546.72 质押借款
应收账款 3,771,662.57 质押借款
投资性房地产 5,928,306,571.55 抵押借款
其他非流动资产 2,103,321,691.08 质押借款
合计 38,937,027,098.59 /
其他说明：
本公司之子公司江阴高新区新城镇开发建设有限公司以无形资产及其他非流动资产中对应的
BOT 合同特许经营权出质作为长期借款的质押，详见本节七、合并财务报表项目注释 27、长期借
款。
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2022 年年度报告
56、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
杨浦区级财政中小企 121,698.11 其他收益 121,698.11
业发展专项资金
代扣代缴个人所得税 179,624.77 其他收益 179,624.77
手续费返还
公建补贴收入 3,672,256.00 其他收益 3,672,256.00
政府扶持金 10,831,500.00 营业外收入 10,831,500.00
虹科委政府补助 13,513,560.66 递延收益、其他收益 6,013,617.77
合计 28,318,639.54 20,818,696.65
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
57、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情
况：
√适用 □不适用
1.本期新纳入合并范围的主体相关基本情况：
序号 企业名称 新设日期 持 股 比 例 享有的表决 注 册 资 本 层级
（%） 权(%) （万元）
1 上海城晖置业有限 2022-06-23 100.00 100.00 37,000.00 3
公司
2 上海城曦置业有限 2022-08-11 100.00 100.00 90,000.00 3
公司
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2022 年年度报告
2022 年 6 月 23 日，本公司所属置地集团投资设立上海城晖置业有限公司，持有其 100%股
权。
2022 年 8 月 11 日， 本公司所属置地集团投资设立上海城曦置业有限公司，持有其 100%
股权。
2.本期不再纳入合并范围的主体基本情况
序 企业名称 注册地 持 股 比 例 享有的表决 未纳入合并 序号
号 （%） 权(%) 范围内原因
1 上海诚鼎恒业投资管理 上海 100.00 100.00 注销 1
有限公司
2 上海诚鼎城市产业投资 上海 100.00 100.00 注销 2
管理中心（有限合伙）
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
上海城投置业 上海市 上海市 服务业 100 设立或投资
服务有限公司
上海新凯房地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
产开发有限公
司
上海韵意房地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
产开发有限公
司
上海城协房地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
产有限公司
上海露香园置 上海市 上海市 房地产 45.45 54.55 设立或投资
业有限公司
上海城鸿置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城浦置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城驰房地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
产有限公司
上海城源房地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
产有限公司
上海城明置业 上海市 上海市 房地产 70 设立或投资
有限公司
黄山山海置业 黄山市 黄山市 房地产 70 设立或投资
有限公司
上海城投置地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
项目管理有限
公司
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2022 年年度报告
上海城业房地 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
产有限公司
上海城投置地 香港 香港 投资控股 100 设立或投资
（香港）有限
公司
上海城欣置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城越置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城亭置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城展置业 上海市 上海市 房地产 90 设立或投资
有限公司
城兆星置业 上海市 上海市 房地产 55 设立或投资
（上海）有限
公司
上海竹岭风企 上海市 上海市 餐饮管理 100 设立或投资
业管理有限公
司
上海城投置业 上海市 上海市 物业管理 100 设立或投资
经营管理有限
公司
上海城辰置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
江阴高新区新 无锡市 无锡市 房地产 50 设立或投资
城镇开发建设
有限公司
上海城投置地 上海市 上海市 房地产 100 同一控制下
（集团）有限 的企业合并
公司
上海其越置业 上海市 上海市 房地产 100 同一控制下
有限公司 企业合并
上海城投控股 上海市 上海市 股权投资 100 非同一控制
投资有限公司 下企业合并
上海新江湾城 上海市 上海市 房地产 50 46 非同一控制
投资发展有限 下企业合并
公司
上海城颐置业 上海市 上海市 房地产 100 非同一控制
有限公司 下企业合并
上实丰启置业 英属维尔 英属维尔 投资控股 100 资产收购
（BVI）有限公 京群岛 京群岛
司
上实丰启置业 香港 香港 投资控股 100 资产收购
有限公司
上海丰启置业 上海市 上海市 房地产 100 资产收购
有限公司
上海露香园建 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
设发展有限公
司
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2022 年年度报告
上海城虹万岸 上海市 上海市 房地产 80 同一控制下
建设发展有限 的企业合并
公司
上海城凌置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城晖置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
上海城曦置业 上海市 上海市 房地产 100 设立或投资
有限公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
本公司对江阴高新区新城镇开发建设有限公司按照出资比例，持有该公司 50%股权。依据公
司章程约定，城投控股享有占 54%的表决权。
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2022 年年度报告
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 少数股东的表决权比 本期归属于少数股东的损 本期向少数股东宣告分派 期末少数股东权益
子公司名称
比例 例 益 的股利 余额
黄山山海置业有限 30.00 30.00 -2,587,854.56 91,753,622.74
公司
江阴高新区新城镇 50.00 46.00 24,765,074.00 279,086,699.78
开发建设有限公司
上海城虹万岸建设 20.00 20.00 -467,838.81 258,658,148.88
发展有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
√适用 □不适用
本公司对江阴高新区新城镇开发建设有限公司按照出资比例，持有该公司 50%股权。依据公司章程约定，城投控股享有占 54%的表决权。
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子公司 期末余额 期初余额
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
黄山山 1,274,619,701.04 227,939,316.02 1,502,559,017.06 1,196,713,607.92 1,196,713,607.92 923,896,629.34 18,826,826.53 942,723,455.87 628,251,864.86 628,251,864.86
海
江阴新 396,591,639.49 2,504,310,779.98 2,900,902,419.47 621,014,800.94 1,617,021,034.31 2,238,035,835.25 171,876,023.86 1,695,514,437.53 1,867,390,461.39 481,780,098.34 833,616,678.60 1,315,396,776.94
城
城虹万 5,125,272,940.86 22,337.76 5,125,295,278.62 238,419,387.87 3,648,985,146.36 3,887,404,534.23 4,455,047,601.94 375,382.15 4,455,422,984.09 55,285,623.18 3,352,507,422.49 3,407,793,045.67
岸
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2022 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
黄山山海 14,326,524.05 -8,626,181.87 -8,626,181.87 -124,269,017.08 358,154,258.89 37,309,441.90 37,309,441.90 -143,198,735.26
江阴新城 184,761,199.95 60,872,899.78 60,872,899.78 218,913,160.21 48,100,786.14 12,969,069.89 12,969,069.89 -9,360,733.00
城鸿万岸 -2,339,194.03 -2,339,194.03 -427,336,172.15 -1,163,356.72 -1,163,356.72 -761,922,424.65
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
本公司以人民币 115,447.68 万元收购上海建工集团股份有限公司（简称“建工集团”）持
有的上海露香园建设发展有限公司（简称“露香园公司”）15.30%股权。 上述事项于 2022 年 12
月 2 日完成工商变更。 此次股权收购完成后，本公司持有上海露香园建设发展有限公司 100.00%
股权。
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
上海露香园建设发展有限公司
购买成本/处置对价 1,154,476,800.00
--现金 1,154,476,800.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 1,154,476,800.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净 1,074,181,771.35
资产份额
差额 80,295,028.65
其中：调整资本公积 80,295,028.65
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业或联营企 持股比例(%) 对合营企业或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质
业名称 直接 间接 投资的会计处理方法
西部证券股份有限 陕西省 陕西省 证券业务 10.26 权益法
公司
上海合庭房地产开 上海市 上海市 房地产开发 36.00 权益法
发有限公司
上海城投集团财务 上海市 上海市 金融服务 20.00 权益法
有限公司
无锡诚鼎智慧城市 上海市 无锡市 私募股权投 29.67 0.55 权益法
创业股权投资合伙 资
企业（有限合伙）
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2022 年年度报告
扬州市华建诚鼎股 上海市 高邮市 私募股权投 33.06 权益法
权投资合伙企业 资
（有限合伙）
上海诚鼎新扬子投 上海市 上海市 私募股权投 24.88 权益法
资合伙企业（有限 资
合伙）
上海黄山合城置业 上海市 上海市 房地产开发 25.00 权益法
有限公司
本公司对上述股权投资均采用权益法核算。
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
本公司对西部证券的持股比例虽然低于 20%，但是西部证券董事会 11 名董事中的 2 名由本公
司任命，本公司能够对西部证券施加重大影响，故将其作为联营企业核算。
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
西部证券股份有限公司 上海城投集团财务 西部证券股份有限公 上海城投集团财务有
有限公司 司 限公司
流动资产 93,163,419,047.37 5,429,304,672.30 81,918,383,272.61 4,192,016,703.82
非流动资产 2,554,440,400.02 3,532,878,441.87 2,865,510,575.54 2,781,251,422.10
资产合计 95,717,859,447.39 8,962,183,114.17 84,783,893,848.15 6,973,268,125.92
流动负债 54,536,516,090.06 7,889,027,613.12 51,417,628,280.09 5,939,007,427.47
非流动负债 14,000,416,458.32 8,945,192.91 6,144,163,335.20 2,316,720.64
负债合计 68,536,932,548.38 7,897,972,806.03 57,561,791,615.29 5,941,324,148.11
少数股东权益 146,081,508.56 107,930,200.44
归属于母公司股
27,034,845,390.45 1,064,210,308.14 27,114,172,032.42 1,031,943,977.81
东权益
按持股比例计算
2,773,275,423.86 212,842,061.64 2,781,914,050.56 206,388,795.57
的净资产份额
调整事项 289,323,456.34 288,898,252.66
--商誉
--内部交易未实
288,189,323.42
现利润
--其他 289,323,456.34 708,929.24
对联营企业权益
3,062,598,880.20 212,842,061.64 3,070,812,303.22 206,388,795.57
投资的账面价值
存在公开报价的
联营企业权益投 2,792,243,484.03 3,700,066,488.69
资的公允价值
营业收入 5,309,360,859.93 187,474,857.22 6,767,016,038.26 180,407,523.82
净利润 420,731,461.67 32,266,330.33 1,417,003,636.99 20,749,624.46
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2022 年年度报告
终止经营的净利
润
其他综合收益 -35,589,696.60 20,711,205.17
综合收益总额 385,141,765.07 32,266,330.33 1,437,714,842.16 20,749,624.46
本年度收到的来
自联营企业的股 49,059,121.97 34,845,731.49
利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海合庭房地产开 无锡诚鼎智慧城市创 上海合庭房地产开 无锡诚鼎智慧城市创
发有限公司 业股权投资合伙企业 发有限公司 业股权投资合伙企业
（有限合伙） （有限合伙）
流动资产 518,451,292.57 145,945,082.77 519,743,991.72 220,032,883.84
非流动资产 764,159.18 1,102,696,987.62 618,188.12 971,175,983.04
资产合计 519,215,451.75 1,248,642,070.39 520,362,179.84 1,191,208,866.88
流动负债 12,075,922.19 130,725.25 12,662,972.14 125,725.22
非流动负债 11,397,527.86
负债合计 12,075,922.19 11,528,253.11 12,662,972.14 125,725.22
少数股东权益
归属于母公司股东权益 507,139,529.56 1,237,113,817.34 507,699,207.70 1,191,083,141.66
按持股比例计算的净资产 182,570,230.64 367,096,088.23 182,771,714.77 353,437,134.03
份额
调整事项 782,755.71
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 782,755.71
对联营企业权益投资的账 182,570,230.64 367,878,843.94 182,771,714.77 353,437,134.03
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入 342,857.15 342,857.15
净利润 -559,678.13 48,668,562.40 -1,440,520.13 198,496,170.35
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -559,678.13 48,668,562.40 -1,440,520.13 198,496,170.35
本年度收到的来自联营企
业的股利
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2022 年年度报告
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
扬州市华建诚鼎股 上海诚鼎新扬子投 扬州市华建诚鼎股 上海诚鼎新扬子投
权投资合伙企业 资合伙企业（有限 权投资合伙企业 资合伙企业（有限
（有限合伙） 合伙） （有限合伙） 合伙）
流动资产 114,711,769.28 125,497,873.11 234,921,636.86 208,256,303.60
非流动资产 269,468,893.00 208,595,726.35 181,173,594.00 164,434,483.44
资产合计 384,180,662.28 334,093,599.46 416,095,230.86 372,690,787.04
流动负债 5,011,520.37 18,933.90 20,000.00 12,955,323.00
非流动负债
负债合计 5,011,520.37 18,933.90 20,000.00 12,955,323.00
少数股东权益
归属于母公司股东权益 379,169,141.91 334,074,665.56 416,075,230.86 359,735,464.04
按持股比例计算的净资产份
125,345,170.88 83,103,146.38 137,545,527.25 89,486,431.79
额
调整事项 -1,397,231.01 -1,397,231.01
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 -1,397,231.01 -1,397,231.01
对联营企业权益投资的账面
125,345,170.88 81,705,915.37 137,545,527.25 88,089,200.78
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入 -30,083,281.39 -31,094,825.69
净利润 -6,906,079.14 -25,660,808.65 2,727,967.86 14,156,129.94
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -6,906,079.14 -25,660,808.65 2,727,967.86 14,156,129.94
本年度收到的来自联营企业
的股利
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
上海黄山合城置业 上海高泰 上海黄山合城置业 上海高泰房地产开发有
有限公司 房地产开 有限公司 限公司
发有限公
司
流动资产 409,454,029.51 534,173,483.47 500,508,061.20
非流动资产 5,758,072.31 3,067,306.53 4,073,737,160.29
资产合计 415,212,101.82 537,240,790.00 4,574,245,221.49
流动负债 86,247,072.58 227,107,226.03 228,729,496.65
非流动负债 1,895,890,038.00
负债合计 86,247,072.58 227,107,226.03 2,124,619,534.65
少数股东权益
归属于母公司股东权益 328,965,029.24 310,133,563.97 2,449,625,686.84
按持股比例计算的净资产份额 82,241,257.31 77,533,390.99 881,865,245.26
调整事项
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2022 年年度报告
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 82,241,257.31 77,533,390.99 881,865,245.26
存在公开报价的联营企业权益投
资的公允价值
营业收入 58,484,437.37 902,126,017.05 303,165,104.62
净利润 18,831,465.27 537,939,585.68 72,539,067.66
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 18,831,465.27 537,939,585.68 72,539,067.66
本年度收到的来自联营企业的股 137,500,000.00
利
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 18,961,562.97 14,196,325.02
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 4,565,978.65 3,220,534.03
--其他综合收益
--综合收益总额 4,575,928.16 3,220,534.03
联营企业：
投资账面价值合计 740,466,127.92 1,857,411,134.45
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 44,055,624.73 131,211,807.28
--其他综合收益 35,921.85
--综合收益总额 44,091,546.58 131,211,807.28
(5). 合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7). 与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8). 与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具，除衍生工具外，包括银行借款、其他计息借款、货币资金等。这些
金融工具的主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资
产和负债，如应收账款和应付账款等。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
（一）金融工具分类
1.资产负债表日的各类金融资产的账面价值
（1）2022年12月31日
以摊余成本计量的金 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计
金融资产项目 合计
融资产 计入当期损益的金融资产 入其他综合收益的金融资产
货币资金 3,305,433,027.38 3,305,433,027.38
交易性金融资产 470,811,768.92 470,811,768.92
应收账款 1,987,595,628.57 1,987,595,628.57
其他应收款 807,644,967.37 807,644,967.37
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
其他非流动金融资产 612,564,535.37 612,564,535.37
（2）2021年12月31日
以摊余成本计量的 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计入
金融资产项目 合计
金融资产 计入当期损益的金融资产 其他综合收益的金融资产
货币资金 3,604,405,783.76 3,604,405,783.76
交易性金融资产 639,054,280.93 639,054,280.93
应收账款 1,107,147,139.50 1,107,147,139.50
其他应收款 1,128,033,917.55 1,128,033,917.55
其他权益工具投资 2,188,436.00 2,188,436.00
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2022 年年度报告
以摊余成本计量的 以公允价值计量且其变动 以公允价值计量且其变动计入
金融资产项目 合计
金融资产 计入当期损益的金融资产 其他综合收益的金融资产
其他非流动金融资产 783,219,517.92 783,219,517.92
2.资产负债表日的各类金融负债的账面价值
（1）2022年12月31日
金融负债项目 以摊余成本计量的金融负债 其他金融负债 合计
短期借款 2,773,150,601.21 2,773,150,601.21
应付账款 5,303,564,142.38 5,303,564,142.38
其他应付款 740,650,353.18 740,650,353.18
长期借款 25,898,758,044.76 25,898,758,044.76
应付债券 8,710,124,306.04 8,710,124,306.04
一年内到期的非流动负债 1,926,196,980.32 1,926,196,980.32
长期应付款 16,558,511.80 16,558,511.80
（2）2021年12月31日
金融负债项目 以摊余成本计量的金融负债 其他金融负债 合计
短期借款 8,161,775,968.95 8,161,775,968.95
应付账款 4,484,552,132.76 4,484,552,132.76
其他应付款 1,168,657,010.89 1,168,657,010.89
长期借款 12,319,887,786.27 12,319,887,786.27
应付债券 6,175,413,334.35 6,175,413,334.35
一年内到期的非流动负债 4,163,823,711.85 4,163,823,711.85
长期应付款 17,140,095.40 17,140,095.40
（二）信用风险
本公司信用风险主要产生于货币资金、应收账款和其他应收款等，以及未纳入减值评估范围
的公允价值计量且其变动计入当期损益的债务工具投资等。于资产负债表日，本公司金融资产的
账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本公司货币资金主要为存放于声誉良好并拥有较高信用评级的国有银行和其他大中型上市银
行的银行存款，本公司认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损
失。
此外，对于应收账款、合同资产、其他应收款等，本公司设定相关政策以控制信用风险敞
口。本公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前
市场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本公司会定期对客户信用记录进行监控，对
于信用记录不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公
司的整体信用风险在可控的范围内。
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于 2022 年 12 月 31 日，本公司无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级。
（三）流动性风险
本公司内各子公司负责其自身的现金流量预测。总部财务部门在汇总各子公司现金流量预测
的基础上，在公司层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时
变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资
金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日，本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：
2022 年 12 月 31 日
项目
1 年以内 1到2年 2 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 2,773,150,601.21 2,773,150,601.21
应付账款 5,303,564,142.38 5,303,564,142.38
其他应付款 740,650,353.18 740,650,353.18
一年内到期的非流动负债 1,926,196,980.32 1,926,196,980.32
长期借款 1,225,711,496.73 24,673,046,548.03 25,898,758,044.76
应付债券 2,492,814,413.80 3,837,309,892.24 2,380,000,000.00 8,710,124,306.04
长期应付款 7,972,780.42 1,308,067.00 2,722,734.00 4,554,930.38 16,558,511.80
接上表：
2021 年 12 月 31 日
项目
1 年以内 1到2年 2 年以上至 5 年 5 年以上 合计
短期借款 8,161,775,968.95 8,161,775,968.95
应付账款 4,484,552,132.76 4,484,552,132.76
其他应付款 1,168,657,010.89 1,168,657,010.89
一年内到期的非流动负债 4,163,823,711.85 4,163,823,711.85
长期借款 500,000,000.00 5,283,114,804.25 6,536,772,982.02 12,319,887,786.27
应付债券 2,387,519,862.46 2,487,893,471.89 1,300,000,000.00 6,175,413,334.35
长期应付款 7,972,780.42 1,308,067.00 2,722,734.00 5,136,513.98 17,140,095.40
（四）市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市
场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工具投资价格风险。
1.利率风险
本公司的利率风险主要产生于长期银行借款及应付债券等长期带息债务。浮动利率的金融负
债使本公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公
司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2022 年 12 月 31 日，本
公司长期带息债务主要为人民币计价的浮动利率合同，金额为 9,181,852,577.18 元（2021 年 12
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月 31 日：6,321,887,786.27 元）；人民币计价的固定利率合同，金额为 30,248,871,895.00 元
（2021 年 12 月 31 日：12,173,413,334.35 元）。
本公司总部财务部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及本公
司尚未付清的浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对本公司的财务业绩产生重大的不利影响，
管理层会依据最新的市场状况及时做出调整。于 2022 年度及 2021 年度本公司并无利率互换安排。
于 2022 年度，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降 50 个基点，而其他因素保持不变，
本公司的利息支出会增加或减少 1,705,817.03 元（2021 年度：1,306,318.14 元）。
2.其他价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。
于2022年12月31日，如果本公司各类权益工具投资的预期价格上涨或下跌10%，其他因素保
持不变，则本公司将增加或减少净利润约73,968,622.82元（2021年12月31日：97,299,734.91
元），增加或减少其他综合收益约164,132.70元（2021年12月31日：约164,132.70元）。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公 第三层次公允价
合计
值计量 允价值计量 值计量
一、持续的公允价值
计量
（一）交易性金融资 470,811,768.92
470,811,768.92
产
1.以公允价值计量且 373,683,768.92
变动计入当期损益的 373,683,768.92
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 373,683,768.92 373,683,768.92
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值 97,128,000.00
计量且其变动计入当 97,128,000.00
期损益的金融资产
（1）债务工具投资 97,128,000.00 97,128,000.00
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具 2,188,436.00 2,188,436.00
投资
（1）非上市公司股 2,188,436.00 2,188,436.00
权投资
（四）其他非流动金 612,564,535.37 612,564,535.37
融资产
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（1）股权基金投资 235,654,871.56 235,654,871.56
（2）非上市公司股 376,909,663.81 376,909,663.81
权投资
持续以公允价值计量 470,811,768.92 614,752,971.37 1,085,564,740.29
的资产总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
相关资产或负债的不可观察的输入值。
（1）计入当期损益的利得和损失分别计入利润表中的公允价值变动收益、投资收益等项目。
（2）本公司由投资部门负责金融资产和金融负债的估值工作。上述估值结果由本公司财务部门
进行独立验证和账务处理，并基于经验证的估值结果编制与公允价值有关的披露信息。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
本公司在对第三层次的可供出售权益工具公允价值进行评估时，采用的估值模型主要为流动
性缺乏折扣的期权模型和市场可比公司模型等。估值技术输入值主要包括无风险利率、股价及股
价波动率、缺乏流动性折价等。
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：应收款项、短期借款、应付款项、
长期借款、应付债券和长期应付款等。
9、 其他
□适用 √不适用
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十二、 关联方及关联交易
1、 关联方的认定标准
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、
共同控制或重大影响的，构成关联方。
2、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司 母公司
对本企 对本企
本公司最终控
母公司名称 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 业的持 业的表 统一社会信用代码
制方
股比例 决权比
(%) 例(%)
城市建设投资
上海城投
建设承包、项 上海城投（集
（集团）有 上海 蒋曙杰 5,000,000.00 46.46 46.46 91310000132211037N
目投资、参股 团）有限公司
限公司
经营等
其他说明
本企业最终控制方为上海城投（集团）有限公司。
3、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本公司所属子公司的情况详见本节“九、在其他主体中的权益\1、在子公司的权益”。
4、 本企业合营和联营企业情况
√适用 □不适用
本企业重要的合营和联营企业情况详见本节“九、在其他主体中的权益\3、在合营企业或联营企
业中的权益\（1）重要的合营或联营企业”。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
上海诚鼎华建投资管理合伙企业（有限合伙） 联营企业
上海诚鼎创富投资管理有限公司 合营企业
常州明城置业发展有限公司 联营企业
上海沪风房地产开发有限公司注 1 联营企业
上海康州房地产开发有限公司注 2 联营企业
上海开古房地产开发有限公司注 3 联营企业
上海东荣房地产开发有限公司 联营企业
其他说明
√适用 □不适用
注 1：本公司之子公司上海城投置地（集团）有限公司于 2021 年 12 月已转让上海沪风房地
产开发有限公司的股权。
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注 2：本公司之子公司上海城投置地（集团）有限公司于 2021 年 6 月已转让上海康州房地
产开发有限公司的股权。
注 3：本公司之子公司上海城投置地（集团）有限公司于 2022 年 1 月已转让上海开古房地
产开发有限公司的股权。
5、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海城投环保金融服务有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投资产管理（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投公路投资（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投环境（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海老港固废综合开发有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海中心大厦置业管理有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投环城高速建设发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海同盛城北置业有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投水务（集团）有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海水务资产经营发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投环保产业投资管理有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海沧达投资经济发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海市市政规划设计研究院有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城越建设发展有限责任公司 与本公司同受最终母公司控制
上海城投城市更新建设发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海义品置业有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海环境卫生工程设计院有限公司 与本公司同受最终母公司控制
上海兴港置业发展有限公司 与本公司同受最终母公司控制
6、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交易 是否超过交易
关联交易内
关联方 本期发生额 额度（如适 额度（如适 上期发生额
容
用） 用）
上海中心大 物业管理支 19,621,142.48 27,299,933.45
厦置业管理 出
有限公司
上海城投 租赁支出 5,005,915.89
（集团）有
限公司
上海中心大 接受劳务 915,430.92
厦置业管理
有限公司
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上海市市政 接受劳务 158,490.56
规划设计研
究院有限公
司
上海城投水 接受劳务 55,462.88
务（集团）
有限公司
上海环境卫 接受劳务 1,000,000.00
生工程设计
院有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海城投（集团）有 提供服务
28,770,083.28
限公司
上海兴港置业发展有 提供服务
3,125,438.68
限公司
上海市城市排水有限 提供服务
2,650,779.44
公司
上海东荣房地产开发 提供服务
2,070,868.86 2,070,869.81
有限公司
上海城投资产管理 提供服务
1,860,626.95
（集团）有限公司
上海城投环保金融服 资产租赁
1,534,102.92
务有限公司
常州明城置业发展有 提供服务
990,566.04 990,566.04
限公司
上海诚鼎创富投资管 资产租赁
848,841.93
理有限公司（直投）
上海城市排水设备制 提供服务
437,452.84
造安装工程有限公司
上海诚鼎华建投资管 资产租赁
理合伙企业（有限合 392,708.52
伙）
上海中心大厦置业管 提供服务
217,089.48
理有限公司
上海城投环保金融服 提供服务 139,493.70
务有限公司
上海诚鼎华建投资管 35,004.28
理合伙企业（有限合 提供服务
伙）
上海城投环保产业投 7,358.51
提供服务
资管理有限公司
上海开古房地产开发
提供服务 8,063,366.69
有限公司
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2022 年年度报告
上海沪风房地产开发
提供服务 3,887,570.29
有限公司
上海康州房地产开发 提供服务
2,897,562.10
有限公司
上海城越建设发展有 提供服务
2,830,188.68
限责任公司
西部证券股份有限公 提供服务
1,519,203.77
司
上海同盛城北置业有 营销服务收入
1,698,113.16
限公司
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
租赁
租赁收益定 本期确认的租 上期确认的租
承租方名称 资产 租赁起始日 租赁终止日
价依据 赁收入 赁收入
种类
上海城投环保金 房屋 2019-4-1 2025-3-31 市场价 1,534,102.92 1,124,529.56
融服务有限公司
上海诚鼎华建投 房屋 2021-6-1 2024-5-31 市场价 392,708.52 386,532.37
资管理合伙企业
（有限合伙）
上海诚鼎新扬子 房屋 2020-1-1 2022-12-31 市场价 550,333.30
投资管理合伙企
业（有限合伙）
上海诚鼎创富投 房屋 2020-1-1 2025-12-31 市场价 848,841.93 166,276.20
资管理有限公司
合计 2,775,653.37 2,227,671.43
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本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租赁和低价值资产租赁的租金费用（如适用）
出租方名称 租赁资产种类
本期发生额 上期发生额
上海城投（集团）有限公司 房屋及车位 5,005,915.89 2,502,958.00
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海城投（集 1,500,000,000.00 2015-04-23 2022-04-22 是
团）有限公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
截止 2022 年 12 月 31 日，上海城投（集团）有限公司为本公司发行的共计人民币 15 亿元债
券提供的无偿担保已履行完毕。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
上海城投（集团）有限公司 350,000,000.00 2019-9-29 2024-8-29 3.70%
上海城投（集团）有限公司 350,000,000.00 2019-9-29 2024-8-29 3.70%
上海城投（集团）有限公司 500,000,000.00 2020-4-26 2025-2-27 3.20%
上海城投公路投资（集团）有限公司 600,000,000.00 2020-12-22 2022-12-21 4.35%
上海城投环保金融服务有限公司 100,000,000.00 2021-2-25 2022-2-24 4.35%
上海沧达投资经济发展有限公司 100,000,000.00 2021-5-12 2022-5-11 4.35%
上海城投环保金融服务有限公司 1,100,000,000.00 2021-5-19 2022-5-18 4.35%
上海城投环保金融服务有限公司 500,000,000.00 2021-5-20 2022-5-19 4.35%
上海沧达投资经济发展有限公司 500,000,000.00 2021-5-28 2022-5-27 4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司 170,000,000.00 2021-6-2 2022-6-1 4.35%
上海城投环保产业投资管理有限公司 90,000,000.00 2021-7-30 2022-7-29 4.35%
上海城投资产管理（集团）有限公司（注 1,400,000,000.00 2021-9-13 2022-2-25 4.35%
1）
上海城投环保金融服务有限公司 300,000,000.00 2021-12-17 2022-12-16 4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-2-10 2023-2-9 4.35%
上海城投环保金融服务有限公司（注 2） 80,000,000.00 2022-2-24 2023-2-23 4.35%
上海城投公路投资（集团）有限公司 500,000,000.00 2022-2-25 2022-12-28 4.35%
上海沧达投资经济发展有限公司 100,000,000.00 2022-3-28 2025-3-27 4.35%
上海城投环保金融服务有限公司 500,000,000.00 2022-5-12 2023-5-11 4.00%
上海沧达投资经济发展有限公司 100,000,000.00 2022-5-16 2027-5-15 4.60%
上海城投环保金融服务有限公司 600,000,000.00 2022-5-16 2023-5-15 4.00%
上海城投环保金融服务有限公司 500,000,000.00 2022-5-18 2023-5-17 4.00%
上海沧达投资经济发展有限公司 500,000,000.00 2022-5-27 2027-5-26 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 80,000,000.00 2022-6-2 2027-6-1 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-6-10 2027-6-9 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2022-6-15 2027-6-14 4.60%
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2022 年年度报告
上海城投（集团）有限公司（注 3） 1,800,000,000.00 2022-6-22 2023-6-21 4.35%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-7-12 2027-7-11 4.60%
上海城投环保产业投资管理有限公司 90,000,000.00 2022-7-27 2027-7-26 4.00%
上海市市政规划设计研究院有限公司 30,000,000.00 2022-9-9 2027-9-8 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 20,000,000.00 2022-9-13 2027-9-12 4.60%
上海市市政规划设计研究院有限公司 10,000,000.00 2022-12-6 2027-12-5 4.60%
上海城投环保金融服务有限公司（注 4） 200,000,000.00 2022-12-15 2025-12-14 4.00%
本期无资金拆出情况。
注 1：城投控股拆入上海城投资产管理（集团）有限公司的款项，前期已归还 9 亿元，期初
余额为 5 亿元，本期已全部归还。
注 2：本期城投控股拆入上海城投环保金融服务有限公司的款项 0.8 亿元，已全部归还，截
止 2022 年 12 月 31 日，借款余额为 0 元。
注 3：本期城投控股拆入上海城投（集团）有限公司的款项已归还 17 亿元，截止 2022 年 12
月 31 日，借款余额为 1 亿元。
注 4：本期城投控股拆入上海城投环保金融服务有限公司的款项 2 亿元已归还 0.25 亿元，
截止 2022 年 12 月 31 日，借款余额为 1.75 亿元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 7,657,800.00 6,981,900.00
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
（1） 存款利息收入
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海城投集团财务有限公司 利息收入 7,757,356.62
合计 7,757,356.62
（2）委托借款利息支出
关联方 本期发生额 上期发生额
上海城投（集团）有限公司 91,350,694.54 136,430,416.64
上海城投环保金融服务有限公司 86,294,459.62 86,149,170.54
上海城投公路投资（集团）有限公司 47,692,501.20 36,202,500.00
上海沧达投资经济发展有限公司 32,149,583.84 15,998,333.44
上海市市政规划设计研究院有限公司 8,434,331.13 3,668,500.06
上海城投环保产业投资管理有限公司 4,025,750.02 3,706,878.66
上海城投资产管理（集团）有限公司 3,371,250.50 28,250,834.18
上海城投城市更新建设发展有限公司 25,236,761.97
上海水务资产经营发展有限公司 7,748,125.00
上海城投环城高速建设发展有限公司 3,516,250.00
上海城投水务（集团）有限公司 1,780,625.05
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2022 年年度报告
关联方 本期发生额 上期发生额
上海城投集团财务有限公司 1,764,767.30
上海老港固废综合开发有限公司 288,750.00
上海城投环境（集团）有限公司 192,500.05
合计 273,318,570.85 350,934,412.89
7、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
上海义品置业有限公 49,484,119.00 12,333.70 49,484,119.00 12,333.70
应收账款
司
上海城投（集团）有 2,418,101.39 602.70
应收账款
限公司
上海市城市排水有限 882,306.67 219.91
应收账款
公司
上海城市排水设备制 96,215.21 21.65
应收账款
造安装工程有限公司
上海诚鼎新扬子投资 29,674.68 7.40
应收账款 合伙企业（有限合
伙）
上海城投资产管理(集 27,643.21 6.89
应收账款
团)有限公司
上海城投环保金融服 22,434.00 5.59
应收账款
务有限公司
上海城投环保产业投 1,200.00 0.30
应收账款
资管理有限公司
上海城越建设发展有 3,000,000.00 675.00
应收账款
限责任公司
上海东荣房地产开发 2,195,122.00 493.90
应收账款
有限公司
常州明城置业发展有 162,301,742.24 53,422.98 244,301,742.24 60,891.15
其他应收款
限公司
上海东荣房地产开发 73,125,000.00 18,226.09
其他应收款
有限公司
上海开古房地产开发 9,217,211.87 2,297.35
其他应收款
有限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 上海城投水务(集团)有限公司 4,154,867.09
应付账款 上海中心大厦置业管理有限公司 2,006,938.55 1,643,587.94
其他应付款 上海合庭房地产开发有限公司 178,995,300.28 178,995,300.28
其他应付款 上海黄山合城置业有限公司 55,000,000.00 55,000,000.00
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2022 年年度报告
其他应付款 上海中心大厦置业管理有限公司 11,213,677.84 321,439.79
其他应付款 上海城投（集团）有限公司 4,429,579.67 5,689,874.28
扬州市华建诚鼎股权投资合伙企业 4,297,521.00
其他应付款
（有限合伙）
上海城投资产管理（集团）有限公 578,572.09 1,194,821.81
其他应付款
司
其他应付款 上海城投环保金融服务有限公司 491,375.00 2,658,333.33
上海城投公路投资（集团）有限公 422,916.66
其他应付款
司
上海城投环保产业投资管理有限公 24,750.00 119,626.45
其他应付款
司
上海市市政规划设计研究院有限公 1,069.44 255,612.00
其他应付款
司
其他应付款 上海沧达投资经济发展有限公司 907,500.00
其他应付款 上海城投公路投资(集团)有限公司 907,499.79
上海城投资产管理（集团）有限公 20,116,689.58 19,760,000.00
合同负债
司
短期借款 上海城投（集团）有限公司 100,132,916.66 1,800,000,000.00
上海市市政规划设计研究院有限公 10,013,291.67 170,000,000.00
短期借款
司
短期借款 上海城投公路投资(集团)有限公司 600,000,000.00
短期借款 上海城投环保金融服务有限公司 2,000,000,000.00
短期借款 上海沧达投资经济发展有限公司 600,000,000.00
上海城投资产管理（集团）有限公 500,000,000.00
短期借款
司
上海城投环保产业投资管理有限公 90,000,000.00
短期借款
司
应付债券 西部证券股份有限公司 2,380,000,000.00 1,300,000,000.00
长期借款 上海城投环保金融服务有限公司 1,775,000,000.00
长期借款 上海城投（集团）有限公司 1,200,000,000.00 1,200,000,000.00
长期借款 上海沧达投资经济发展有限公司 700,000,000.00
上海市市政规划设计研究院有限公 180,000,000.00
长期借款
司
上海城投环保产业投资管理有限公 90,000,000.00
长期借款
司
一年内到期的 上海城投环保金融服务有限公司 2,183,888.89
非流动负债
一年内到期的 上海沧达投资经济发展有限公司 976,250.09
非流动负债
一年内到期的 上海城投（集团）有限公司 1,280,262.33
非流动负债
一年内到期的 上海市市政规划设计研究院有限公 253,000.00
非流动负债 司
一年内到期的 上海城投环保产业投资管理有限公 110,000.00
非流动负债 司
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2022 年年度报告
8、 关联方承诺
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
与存在关联关系的财务公司的往来情况
（1）存款业务
关联方 年初余额 本年增加 本年减少 年末余额 收取的利息
上海城投集团财务有限 272,757,703.17 13,896,733,501.37 13,768,941,095.73 400,550,108.81 7,757,356.62
责任公司
（2）贷款业务
无。
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1）经营租赁承诺事项
根据已签订的不可撤销的经营性租赁合同，本公司未来最低应支付租金汇总如下
项目 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
一年以内 1,128,503.54 2,389,276.68
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
对财务状况和经营成果 无法估计影响数的
项目 内容
的影响数 原因
股票和债券的发行 2023 年 3 月 15 日-16 日实施 -6,460.00 不适用
发行了上海城投控股股份有
限公司 2023 年面向专业投资
者公开发行公司债券（第一
期）（简称“23 沪控
01”）,期限为 5 年，附第 3
年末城投控股调整票面利率
选择权和投资者回售选择
权。本期债券的最终发行规
模为人民币 20 亿元，发行利
率为 3.23%，发行价格为 100
元/百元面值。本期债券发行
工作已于 2023 年 3 月 16 日
结束。
2023 年 3 月 15-16 日，本公司发行 20 亿公司债“23 沪控 01”，票面利率为 3.23%。根据合
同约定，每年付息 6,460 万元，影响税前利润-6,460 万元。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 275,495,084.48
经审议批准宣告发放的利润或股利 278,253,319.74
根据 2023 年 3 月 23 日董事会决议，董事会提议拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当
日公司回购专用证券账户中的股份数为基数，向全体股东每 10 股派发现金股利 1.10 元（含
税），合计 275,495,084.48 元，上述提议尚待股东大会批准。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本公司的报告分布是提供不同产品和服务、或在不同地区经营的业务单元。由于各种业务或
地区需要不同的技术和市场战略，因此，本公司分别独立管理各个报告分部的生产经营活动，分
别评价其经营成果，以决定向其配置资源并评价其业绩。
2022 年度，本公司有两个报告分部，分别为总部板块及房地产板块。
分部间转移价格参照向第三方销售所采用的价格确定。
管理层处于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。分部
业绩，以报告的分部利润为基础进行评价。
资产根据分部的经营以及资产的所在位置进行分配，负债根据分部的经营进行分配。
(2). 报告分部的财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 总部 房地产模块 分部间抵销 合计
对外交易收入 30,921,890.54 8,437,220,465.54 8,468,142,356.08
182 / 194
2022 年年度报告
分部间交易收入 86,861,176.72 -86,861,176.72
对联营和合营企业的投资收益 74,993,763.24 33,721,441.98 108,715,205.22
资产减值损失
信用减值损失 42,414.15 1,183,161.02 109,434.67 1,335,009.84
折旧费和摊销费 -7,374,398.39 -105,530,000.39 5,792,073.03 -107,112,325.75
利润总额 -557,107,638.53 2,028,653,712.88 45,722,554.04 1,517,268,628.39
所得税费用 -72,742,494.11 806,661,426.15 -27,358.67 733,891,573.37
净利润 -484,365,144.42 1,221,992,286.73 45,749,912.71 783,377,055.02
资产总额 41,710,540,075.69 66,843,808,273.01 -37,225,194,035.00 71,329,154,313.70
负债总额 25,421,292,980.56 46,715,300,399.01 -22,388,895,853.37 49,747,697,526.20
折旧费和摊销费以外的其他非
现金费用
对联营企业和合营企业的长期 4,874,610,050.87
4,306,995,276.56 567,614,774.31
股权投资
非流动资产增加额 16,724,259,456.13 4,603,150,754.22 -16,725,837,776.74 4,601,572,433.61
上年同期：
项目 总部 房地产模块 分部间抵销 合计
对外交易收入 5,086,065.95 9,187,918,380.88 9,193,004,446.83
分部间交易收入 155,113,338.60 -155,113,338.60
对联营和合营企业的投资收益 285,656,272.87 195,601,061.72 481,257,334.59
资产减值损失
信用减值损失 -214,550.25 1,219,536.73 -400,502.98 604,483.50
折旧费和摊销费 -5,423,785.22 -78,927,018.59 3,738,811.38 -80,611,992.43
利润总额 313,254,355.85 1,167,027,613.61 -35,921,799.92 1,444,360,169.54
所得税费用 8,400,117.06 538,521,467.65 100,125.76 547,021,710.47
净利润 304,854,238.79 628,506,145.96 -36,021,925.68 897,338,459.07
资产总额 37,168,910,253.62 63,957,453,177.72 -32,224,713,409.09 68,901,650,022.25
负债总额 20,009,032,566.69 45,268,537,590.45 -18,639,443,242.04 46,638,126,915.10
折旧费和摊销费以外的其他非现
金费用
对联营企业和合营企业的长期股 4,208,337,748.70 1,779,847,777.38 5,988,185,526.08
权投资
非流动资产增加额 5,133,120.07 1,209,956,314.45 -1,881,449.75 1,213,207,984.77
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
（1）借款费用
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2022 年年度报告
当期资本化的借款费用金额合计为 1,291,115,186.47 元，其中计入存货成本中的资本化的借
款费用为 1,198,226,926.93 元，其中计入投资性房地产中的资本化的借款费用为 87,274,084.81
元，计入无形资产中的资本化借款费用为 5,614,174.73 元。
当期用于计算确定借款费用加权平均资本化率为 4.69%。
（2）租赁
1)出租人
经营租赁租出资产情况：
资产类别 期末余额 期初余额
1．房屋及建筑物 5,928,306,571.55 2,377,098,021.24
合 计 5,928,306,571.55 2,377,098,021.24
经营租赁收款额的收款情况
_1 10653 项 目 _11 0653 金额
一、收入情况
租赁收入 139,584,026.07
未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入
二、资产负债表日后连续五个会计年度每年将收到的未折现租赁收款额
第1年 121,229,644.71
第2年 70,356,388.58
第3年 55,127,237.43
第4年 48,264,244.05
第5年 46,195,482.71
三、剩余年度将收到的未折现租赁收款额总额
1 年以内（含 1 年） 121,229,644.71
1 年以上 2 年以内（含 2 年） 70,356,388.58
2 年以上 3 年以内（含 3 年） 55,127,237.43
3 年以上 429,415,293.76
2)承租人
承租人应当披露与租赁有关的下列信息
_1 10656 项 目 _11 0656 金额
租赁负债的利息费用 394,714.91
计入当期损益的短期租赁费用
计入当期损益的低价值资产租赁费用
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额
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2022 年年度报告
转租使用权资产取得的收入
与租赁相关的总现金流出 10,245,334.56
售后租回交易产生的相关损益
（3）资本管理
本公司资本管理政策的目标是为了保障本公司能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其
他利益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本公司可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发
行新股或出售资产以减低债务。
本公司的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本公司不受制于外部强制性资本要
求，利用资产负债率监控资本。
于 2022 年 12 月 31 日，本公司的资产负债率为 69.74%。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 2,000,000.00
1 年以内小计 2,000,000.00
5 年以上 70,000.00
合计 2,070,000.00
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账
类别 账面 面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价
(%) 例(%) (%) 例(%)
值
按单项
计提坏 70,000.00 3.38 70,000.00 100.00 70,000.00 100.00 70,000.00 100.00
账准备
其中：
上海恒
鹭房地
产开发 70,000.00 3.38 70,000.00 100.00 70,000.00 100.00 70,000.00 100.00
有限公
司
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2022 年年度报告
按组合 2,000,000.00 96.62 450.00 0.02 1,999,550.00
计提坏
账准备
其中：
应收关
2,000,000.00 96.62 450.00 0.02 1,999,550.00
联方
合计 2,070,000.00 / 70,450.00 / 1,999,550.00 70,000.00 / 70,000.00 /
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
上海恒鹭房地产开发有 70,000.00 70,000.00 100 预计无法收回
限公司
合计 70,000.00 70,000.00 100 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：应收关联方
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
江阴高新区新城镇 2,000,000.00 450.00 0.02
开发建设有限公司
合计 2,000,000.00 450.00
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按信用风险特征组 450.00 450.00
合计提坏账准备的
应收账款
单项计提坏账准备 70,000.00 70,000.00
合计 70,000.00 450.00 70,450.00
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2022 年年度报告
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
上海恒鹭房地产开 70,000.00 3.38 70,000.00
发有限公司
江阴高新区新城镇 2,000,000.00 96.62 450.00
开发建设有限公司
合计 2,070,000.00 100.00 70,450.00
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息 506,766,463.93
应收股利
其他应收款 3,011,883,298.07 4,266,539,495.20
合计 3,011,883,298.07 4,773,305,959.13
其他说明：
□适用 √不适用
187 / 194
2022 年年度报告
应收利息
(1).应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
委托贷款 506,766,463.93
合计 506,766,463.93
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余额 114,048.12 114,048.12
2022年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 114,048.12 114,048.12
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日余额
对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内 686,532,130.30
1 年以内小计 686,532,130.30
1至2年 1,038,006,399.98
2至3年 1,308,002,315.69
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上 27,977,425.64
减：坏账准备 48,634,973.54
合计 3,011,883,298.07
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联方款项 2,759,763,638.99 4,219,411,826.36
应收押金保证金 102,600,000.00 48,000,000.00
应收海南原水房地产开发经营有限公司 27,719,488.65 27,719,488.65
应收百玛士绿色能源款项 19,745,100.21 19,745,100.21
其他 150,690,043.76 257,937.41
减：坏账准备 48,634,973.54 48,594,857.43
合计 3,011,883,298.07 4,266,539,495.20
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期 合计
坏账准备 未来12个月预
信用损失(未发生 信用损失(已发生
期信用损失
信用减值) 信用减值)
2022年1月1日余额 960,189.57 47,634,667.86 48,594,857.43
2022年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 267,881.84 267,881.84
本期转回 111,869.57 111,869.57
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2022 年年度报告
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日余额 1,116,201.84 47,634,667.86 48,750,869.70
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转
销
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 或 其他变动
核
销
单项计提坏账 47,634,667.86 47,634,667.86
准备
组合计提坏账 960,189.57 267,881.84 111,869.57 1,116,201.84
准备
合计 48,594,857.43 267,881.84 111,869.57 48,750,869.70
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应
收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计
期末余额
数的比例
(%)
上海露香园置业有限公 应收关联方
2,346,008,715.25 1 至 2 年、2 至 3 年 76.65 527,851.96
司 款项
上海城投置地(香港)有 应收关联方 1 年以内（含 1
395,103,111.11 12.91 88,898.20
限公司 款项 年）、1 至 2 年
平安国际融资租赁有限 应收押金保
150,000,000.00 1 年以内（含 1 年） 4.9 33,750.00
公司 证金
百瑞信托有限责任公司 应收押金保
80,100,000.00 1 年以内（含 1 年） 2.62 19,964.58
证金
海南房产公司 其他 27,719,488.65 5 年以上 0.91 27,719,488.65
合计 / 2,998,931,315.01 / 97.99 28,389,953.39
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对子公司投资 13,756,289,266.22 13,756,289,266.22 12,461,474,667.37 12,461,474,667.37
对联营、合营
4,175,260,278.94 4,175,260,278.94 4,153,726,193.26 4,153,726,193.26
企业投资
合计 17,931,549,545.16 17,931,549,545.16 16,615,200,860.63 16,615,200,860.63
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 减
期 值
计 准
提 备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减 期
值 末
准 余
备 额
置地集团 3,177,645,200.20 3,177,645,200.20
新江湾城 1,142,773,427.92 1,142,773,427.92
上海露香园置业有
1,000,000,000.00 1,000,000,000.00
限公司（注 1）
控股投资 698,658,189.89 698,658,189.89
江阴高新区新城镇
311,000,000.00 30,000,000.00 341,000,000.00
开发建设有限公司
上海城投置业经营
30,000,000.00 70,000,000.00 100,000,000.00
管理有限公司
诚鼎产业中心 2,822,849.36 2,822,849.36
上海诚鼎恒业投资
175,000.00 175,000.00
管理有限公司
上海露香园建设发
6,098,400,000.00 1,154,476,800.00 7,252,876,800.00
展有限公司
上海竹岭风企业管
43,160,648.21 43,160,648.21
理有限公司
合计 12,461,474,667.37 1,297,637,448.21 2,822,849.36 13,756,289,266.22
注 1：本公司之全资子公司置地集团持有露香园剩余 54.55%的股权
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2022 年年度报告
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 期末 减值准备
追加 权益法下确认的 其他综合收益调 宣告发放现金股 计提减值
单位 余额 减少投资 其他权益变动 其他 余额 期末余额
投资 投资损益 整 利或利润 准备
一、合营企业
上海诚鼎创富投资管理有限 11,353,126.36 5,663,000.84
17,016,127.20
公司
小计 11,353,126.36 5,663,000.84 17,016,127.20
二、联营企业
西部证券股份有限公司 3,070,812,303.22 43,159,271.15 -3,650,845.03 1,337,272.83 49,059,121.97 3,062,598,880.20
上海建科集团股份有限公司 279,813,237.96 25,296,362.48 -34,775.46 34,775.46 305,109,600.44
上海城投集团财务有限公司 206,388,795.57 6,453,266.07 212,842,061.64
上海诚鼎新扬子投资合伙企 88,089,200.78 -6,383,285.41 81,705,915.37
业（有限合伙）
扬州市华建诚鼎股权投资合 137,545,527.25 9,917,355.00 -2,283,001.37 125,345,170.88
伙企业（有限合伙）
上海诚鼎华建投资管理合伙 1,551,882.25 786,746.08 2,338,628.33
企业（有限合伙）
无锡诚鼎智慧城市创业股权 353,437,134.03 14,441,709.91 367,878,843.94
投资合伙企业（有限合伙）
上海诚鼎扬子投资合伙企业 3,877,600.28 -1,298,708.15 2,578,892.13
（有限合伙）
上海诚鼎创佳投资管理有限 425,050.94 425,050.94
公司
上海诚鼎扬子股权投资基金 97,147.17 648,977.83 746,125.00
管理合伙企业（有限合伙）
上海诚鼎创云股权投资基金 760,238.39 700,000.00 3,811.61 64,050.00
管理合伙企业（有限合伙）
小计 4,142,373,066.90 10,617,355.00 81,250,201.14 -3,685,620.49 1,372,048.29 52,448,189.10 4,158,244,151.74
合计 4,153,726,193.26 10,617,355.00 86,913,201.98 -3,685,620.49 1,372,048.29 52,448,189.10 4,175,260,278.94
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2022 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 30,921,890.54 373,042.32 5,086,065.95 219,494.81
合计 30,921,890.54 373,042.32 5,086,065.95 219,494.81
(2). 合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 总部-分部 合计
按经营地区分类
上海地区 30,921,890.54 30,921,890.54
合计 30,921,890.54 30,921,890.54
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 -1,971,922.47 50,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 86,913,201.98 239,902,993.26
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资 10,930,260.57
9,180,782.54
收益
其他非流动金融资产持有期间取得 25,648,551.90 77,566,940.00
的投资收益
发放委托贷款取得的投资收益 751,698,024.92 896,610,379.27
合计 873,218,116.90 1,273,261,095.07
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2022 年年度报告
项目 金额 说明
本期转让所持联营企业上海开
古房地产开发有限公司 36%股权
非流动资产处置损益 1,948,263,423.19
和上海高泰房地产开发有限公
司 36%股权所致；
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按
16,536,541.79
照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处 -341,839,179.56
置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负
债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -897,293.21
减：所得税影响额 428,543,214.18
少数股东权益影响额 -13,873.18
合计 1,193,534,151.21
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界
定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性
损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
3.82 0.31 0.31
利润
扣除非经常性损益后归属于
-2.00 -0.16 -0.16
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：陈晓波
董事会批准报送日期：2023 年 3 月 23 日
修订信息
□适用 √不适用
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