北京电子城投资开发股份有限公司拟合资项目所涉及的
北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权
资 产 评 估 报 告
中财评报字[2014]第 015 号
中财宝信（北京）资产评估有限公司
二〇一四年五月十日
北京电子城投资开发股份有限公司拟合资项目所涉及的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权
资产评估报告目录
目 录
注册资产评估师声明 ............................................................................................. 1
摘 要 ................................................................................................................... 2
资 产 评 估 报 告..................................................................................................... 5
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者 .......................................... 5
二、评估目的 ...................................................................................................... 6
三、评估对象和评估范围 .................................................................................. 6
四、价值类型及其定义 ...................................................................................... 8
五、评估基准日 .................................................................................................. 8
六、评估依据 ...................................................................................................... 8
七、评估方法 .................................................................................................... 10
八、评估程序实施过程和情况 ........................................................................ 14
九、评估假设 .................................................................................................... 14
十、评估结论 .................................................................................................... 15
十一、特别事项说明 ........................................................................................ 17
十二、评估报告使用限制说明 ........................................................................ 20
十三、评估报告日 ............................................................................................ 21
备查文件 ............................................................................................................... 24
1、 经济行为文件（复印件）；
2、 委托方和产权持有者企业法人营业执照（复印件）；
3、 评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）；
4、 委托方及产权持有者承诺函；
5、 签字注册资产评估师承诺函；
6、 评估机构资产评估资格证书（复印件）；
7、 评估机构企业法人营业执照（复印件）；
8、 签字注册资产评估师资格证书（复印件）。
中财宝信（北京）资产评估有限公司
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资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所
提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方
完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
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资产评估报告
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资 产 评 估 报 告
中财评报字[2014]第 015 号
摘 要
北京电子城投资开发股份有限公司：
中财宝信（北京）资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评
估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对北京电子城投资开发股份有
限公司拟合资项目所涉及的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权，在
评估基准日 2014 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
评估对象及范围：评估对象为北京电子职工黄金海岸培训中心的房屋建筑物以及土地
使用权价值。
评估范围为位于河北省秦皇岛市昌黎县黄金海岸四纬路的北京电子职工黄金海岸培
训中心项目的 6 处房产及 3 宗土地使用权。
评估基准日：评估基准日为 2014 年 3 月 31 日。
价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。
评估方法：收益法和资产基础法。
评估结论：
（一）资产基础法评估结果
在实施了上述资产评估程序和方法后，资产基础法的评估结论是：北京电子职工黄金
海岸培训中心于评估基准日 2014 年 3 月 31 日评估值为 7,223.12 万元。
评估结果如下表所示：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 3 月 31 日
被评估企业：北京电子职工黄金海岸培训中心 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 -
2 非流动资产 3,695.99 7,223.12 3,527.14 95.43
3 其中：长期股权投资 - -
4 投资性房地产 -
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资产评估报告
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 3 月 31 日
被评估企业：北京电子职工黄金海岸培训中心 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
5 固定资产 2,546.91 4,979.20 2,432.29 95.50
6 在建工程 - -
7 无形资产 1,149.07 2,243.92 1,094.85 95.28
8 其中：土地使用权 1,149.07 2,243.92 1,094.85 95.28
9 其他非流动资产 - - -
10 资产总计 3,695.99 7,223.12 3,527.14 95.43
11 流动负债 -
12 非流动负债 - - -
13 负债总计 - - -
14 净资产（所有者权益） 3,695.99 7,223.12 3,527.14 95.43
1、其中房屋建筑物评估增值95.50%，评估增值的主要原因是因为纳入评估范围内的
房屋建筑物构建时期较远，加之企业用较快的时间计提折旧，而近年房屋基建成本增加，
加之房屋建筑物维护保养状况良好，因此评估增值。
2、土地使用权评估增值95.28%，评估增值的主要原因是因为近年土地出让价格上涨
所致。
评估结论详细情况详见资产评估明细表。
（二）收益法评估结果
纳入评估范围的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权，在评估基
准日 2014 年 3 月 31 日采用收益法的评估价值为 9,848.19 万元，较其账面值增值 6,152.20 万
元，增值率 166.46%。
（三）两种方法评估结果差异的分析
资产基础法和收益法得到的价值相差较大，收益法评估价值远高于资产基础法的评估
价值。其主要原因是：
1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）
所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产组的经营能力（获利
能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种
条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
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资产评估报告
评估结果的选取：本次评估目的为合资组建新企业，通过对纳入范围内的北京电子职
工黄金海岸培训中心固定资产及土地使用权进行评估，以核实拟出资资产组的公允价值，
为委托方合资之行为提供价值参考依据。北京电子职工黄金海岸培训中心位于秦皇岛优越
的传统夏季旅游海滩附近，其地理位置优越，环境幽静，用其成本加和得到的资产组价值
无法体现其未来收益价值。加之本次的评估目的是合资组建新企业，用资产基础法得到的
价值无法体现其房地产优质的地理位置及环境带来的未来收益，因此本次评估最终以收益
法确定其资产组的价值。
纳入评估范围的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权，在评估基
准日2014年3月31日采用收益法的评估价值为9,848.19万元，较其账面值增值6,152.20 万元，
增值率166.46%。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事
项以及期后重大事项。
根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用，经备
案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，即自评估基准日 2014 年 3 月 31 日至 2015
年 3 月 30 日使用有效，超过一年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，
应当阅读资产评估报告全文。
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资产评估报告
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中财评报字[2014]第 015 号
北京电子城投资开发股份有限公司：
中财宝信（北京）资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评
估准则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对北京电子城投资开发股份有
限公司拟合资项目所涉及的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权，在
评估基准日 2014 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者
本次资产评估的委托方为北京电子城投资开发股份有限公司（以下简称“电子城投
资”），产权持有者为北京电子职工黄金海岸培训中心（以下简称“培训中心”）。
（一）委托方-北京电子城投资开发股份有限公司概况
公司名称：北京电子城投资开发股份有限公司
公司注册地址：北京市朝阳区酒仙桥北路甲 10 号院 205 号楼 6 层
法定代表人：王岩
注册资本：伍亿捌仟万零玖万柒仟肆佰元
经济性质：股份有限公司
营业执照注册号：110000001007641
（二）产权持有者
公司名称：北京电子职工黄金海岸培训中心
公司地址：昌黎县黄金海岸四纬路
负责人：袁汉元
资金数额：伍拾柒万元
经济性质：国有经营单位（非法人）
营业执照注册号：130322300003029
经营范围：主营住宿、中餐服务（凭有效许可经营），一般经营项目（项目中属于禁
止经营和许可经营的除外），工艺品零售，租赁游泳用具。
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资产评估报告
（三）委托方与产权持有者之间的关系
委托方为北京电子城投资开发股份有限公司，产权持有者北京电子职工黄金海岸培训
中心，其中委托方的控股公司为北京电子控股有限责任公司，产权持有者培训中心为北京
电子控股有限责任公司的下属非法人单位，二者为关联方。
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为委托方、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规
定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于
得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
根据北京电子城投资开发股份有限公司相关文件，北京电子城投资开发股份有限公司
拟与北京电子控股有限责任公司组建新企业，北京电子控股有限责任公司以下属非法人单
位北京电子职工黄金海岸培训中心的房屋建筑物以及土地使用权，作为实物资产出资作价
入股。
本次资产评估的目的，是核实拟出资入股的房屋建筑物及土地使用权，在评估基准日
2014 年 3 月 31 日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象为北京电子职工黄金海岸培训中心的房屋建筑物以及土地使用权价值。
评估范围为北京电子职工黄金海岸培训中心位于河北省秦皇岛市昌黎县黄金海岸四
纬路的北京电子职工黄金海岸培训中心项目（以下简称“培训中心”）的房屋建筑物以及土
地使用权。
纳入评估范围内的房屋建筑物以及土地使用权评估基准日 2014 年 3 月 31 日，账面值
为 3,695.99 万元。该部分资产账面情况如下表显示：
金额：人民币万元
账面价值
项目
B
1 流动资产
2 非流动资产 3,695.99
3 其中：长期股权投资
4 投资性房地产
5 固定资产 2,546.91
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资产评估报告
其中：建筑物 2,546.91
6 在建工程
7 无形资产 1,149.07
8 其中：土地使用权 1,149.07
9 其他非流动资产 -
10 资产总计 3,695.99
估价对象所在宗地共计 17047.46 平方米，共三宗土地，其中取得土地使用证的土地面
积共 9582.16 平方米，分别于 1999 年（地块 A）和 2003 年（地块 B）取得各自土地证，
证载权利人为北京市电子职工疗养所，未办理产权过户手续；未取得土地使用证的土地（地
块 C）截止评估基准日已被产权持有者上级单位北京电子控股有限责任公司于 2014 年 2
月 28 日竞得，根据《昌黎县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》【昌国土告字[2014]1
号】及《挂牌出让成交确认书》，土地面积 7465.30 平方米，土地用途为住宿餐饮用地。
具体包括：土地 3 宗，房产 6 处。具体明细如下表所示：
土地登记状况一览表
宗地名
土地权证编号 取得日期 用地性质 准用年限 开发程度 面积(m2) 原始入账价值
称
昌国用（1999)字
地块 A 1999-7-2 出让疗养 40 六通一平 2,439.90 256,200.00
第 072 号
昌国用（2003)字
地块 B 2002-12-26 出让旅游业 40 六通一平 7,142.26 876,421.11
第 015 号
出让住宿餐
地块 C 2014-2-28 40 六通一平 7,465.30 10,358,104.00
饮
合计 17,047.46 11,490,725.11
房产登记状况一览表
权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑 面积/容积
餐厅会议室 钢混 2003-12-31 m2 3200
复式疗养所 钢混 2003-12-31 m2 4950
锅炉房 砖混 1999-12-31 m2 350
综合服务楼及宿舍 砖混 2003-5-20 m2 2040
房权证秦昌房字第
门卫房 砖混 1999-12-31 m2 96.21
76133001 号
房权证秦昌房字第
职工培训楼 砖混 1999-12-31 m2 4453.89
76133001 号
合计 15090.10
根据委托方提供资料，估价对象共 6 幢建筑物，建筑面积共计 15090.10 平方米，仅职
工培训楼及门卫室取得房屋所有权证，证载建筑面积为 4550.10 平方米，其他 4 幢未取得
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资产评估报告
权属证书的建筑物建筑面积为 10540 平方米。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对
象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估的基准日是 2014 年 3 月 31 日。
此基准日是委托方在综合考虑产权持有者的资产规模、预计出资的时间、合规性等因
素的基础上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、
资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）经济行为依据
北京电子城投资开发股份有限公司出资的经理办公会议纪要。（北京电子城投资开发
股份有限公司经营管理例会会议纪要【第 13 期】）
（二）法律法规依据
1、 《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员
会第十八次会议修订）；
2、 《国有资产评估管理办法》（国务院第 91 号令，1991 年）；
3、 《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号
（2005 年 8 月 25 日）；
4、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274
号）；
5、 《企业国有产权转让管理暂行办法》（国资委、财政部令第 3 号，2003 年 12 月 31
日）；
6、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议修订）；
7、 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年修订）；
8、 国务院国资委、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知》（国资发产权
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资产评估报告
〔2006〕306 号，2006 年 12 月 31 日）；
9、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议修订）；
10、 《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令 378 号，2003 年 5 月 27 日）；
11、 《中国人民共和国证券法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议修订）；
12、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20 号）；
3、 《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230 号）；
4、 《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
6、 《资产评估准则—企业价值》（中评协[2011]227 号）；
7、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2011]230 号）；
8、 《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
10、 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第 33 号）；
11、 《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18 号）；
12、 中国资产评估协会《关于修改评估报告等准则中有关签章条款》的通知（中评
协[2011]230 号，2011 年 12 月 30 日）。
（四）资产权属依据
1、 《房屋所有权证》及房屋产权证明；
2、 《国有土地使用证》；
3、 其他参考资料。
（五）取价依据
1、 《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394 号）；
2、 《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10 号）；
3、 《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153
号）；
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资产评估报告
4、 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007 ]670 号）；
5、 《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980 号）；
6、 《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125 号）；
7、 《增值税转型改革若干问题的通知》（财税〔2008〕170 号）；
8、 国家外汇管理局公布的 2014 年 3 月 31 日人民币基准汇价；
9、 《中国人民银行贷款利率表》2012 年 7 月 6 日起执行；
10、 《河北省建筑工程消耗量定额及统一基价表》(2008)；
11、 《河北省安装工程消耗量定额及单位估价表》(2008)；
12、 《河北省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》(2008)；
13、 《秦皇岛市工程造价信息》（2013 年第 10 期）
14、 《河北省工程造价信息》（2013 年第 10 期）
15、 其他参考资料。
（六）其它参考资料
1、 工程建设有关技术资料及地质勘查资料；
2、 评估人员通过市场调查获得的有关资产现行价格和交易资料；
3、 其他参考资料
七、评估方法
（一）评估方法的选择
资产基础法，是指从成本角度评估企业资产负债表上所有的单项资产和负债，即以在
评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断
整体资产价值的依据，从企业购建角度反映企业或资产组的价值。
收益法是企业整体资产或部分能够整体获益的单项资产（资产组）预期获利能力的量
化与现值化，强调的是企业或资产组的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照
物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服
力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象
价值的思路。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的参考企业、股东权益、证券等权益
性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法是参考企业比
较法和并购案例比较法。由于在目前国内类似行业相关的资本市场中尚难以找到足够的交
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资产评估报告
易案例或参考企业，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
本次评估目的是资产出资入股，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经
济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。
纳入本次评估范围内的资产包括房屋建筑物及土地使用权。作为度假宾馆，其房屋建
筑物及土地使用权，具有产生经济收益的能力，加之企业具备正常经营条件并持续产生收
益，因此可采取收益法对估价对象价值进行测算。
综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产或独立获利实体
所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估
值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
1、房屋建筑物
本次评估按照房屋建筑物不同用途、结构特点和使用性质采用重置成本法进行评估。
建（构）筑物评估采用重置成本法进行评估。
计算公式：
建筑物评估值=建筑物重置全价×综合成新率
建筑物重置全价＝建安工程造价＋工程建设其它费＋资金成本
（1）．建安工程造价计算
某些单项工程预结算资料完整，评估人员根据预结算中确定的分部分项工程量，结合
被评估建筑物现状进行调整并套用当地现行建筑工程消耗定额按当地基准日时的人工材
料等价格水平和相关规定计算工程造价；某些单项工程由于建成年代较久远，评估人员无
法收集到完整的工程预结算资料，对于这些工程，评估人员采用与被评估建筑物相类似的
工程进行材料消耗量的类比，计算出被评估建筑物的主要建筑材料用量，再结合评估基准
日当地建筑材料价格，计算出主材价，进一步计算得出材料价格和直接工程费等，按照现
行的费用定额取费计算出建安工程造价。
（2）．工程建设其它费费率的确定
工程建设其它费包括建设单位管理费、工程建设监理费、工程勘察设计费、前期工程
咨询费、环境影响咨询费等，工程建设其它费的费用率如下表：
序号 费用名称 计算基础 费率（%） 计费依据
1 环境影响评价费 工程造价 0.13 计价格[2002]125 号
2 前期咨询费 工程造价 0.16 计价格[1999]1283 号
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资产评估报告
序号 费用名称 计算基础 费率（%） 计费依据
3 勘察设计费 工程造价 4.2 计价格[2002]10 号
4 建设单位管理费 工程造价 1.3 财建字（2002）394 号
5 工程监理费 工程造价 2.6 发改价格〔2007〕670 号
6 新型墙体材料专项基金 建筑面积（元/平方米） 10 财综字[2007]77 号
（3）．资金成本的确定
根据项目实际情况以及结合初步设计，估算合理建设期为 2 年，按评估基准日中国人
民银行公布的大于 1 年小于等于 3 年期贷款利率：6.15%计算，资金投入方式按照均匀投
入考虑。
资金成本=(建安工程造价+工程建设其它费) ×利率×工期/2
（4）．重置全价计算：
重置全价=建安工程造价+工程建设其它费+资金成本
（5）．综合成新率的确定
采用勘察成新率和理论成新率相结合的方法综合确定综合成新率。采用现场勘察确定
成新率时，根据房屋建（构）筑物承重结构、围护结构及装修的实际使用、维修、保养状
况评定各部分的鉴定分值，得出勘察成新率。采用年限法确定理论成新率则按建筑物已使
用年限和耐用年限进行计算。最终成新率取理论成新率的 40%与勘察成新率的 60%之和确
定。
A 理论成新率
理论成新率=（经济可使年限-已使用年限）/经济可使年限×100%
B 勘察成新率的计算
将影响房屋成新率的主要因素按结构（基础、承重构件、非承构件、屋面、楼地面）、
装修（门窗、外墙、内墙、顶棚、装修）、设备（水、电、卫）分为三类十一项，参考建
设部“房屋完损等级评定标准”的规定，结合现场勘察实际结合专家鉴定分值，在此基础
上计算勘察成新率。
C 综合成新率的确定
成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
(6)．评估值计算
评估值＝重置全价×综合成新率
2、土地使用权
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估价人员根据现场勘查情况，按照《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区
位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用市场比较法进行评估。
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日
近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待
估宗地客观合理价格的方法。
公式：V = VB×A×B×C×D
其中：
V------估价宗地价格;
VB-----比较实例价格;
A------待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数;
B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;
C------待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;
D------待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数;
（三）收益法介绍
作为度假宾馆，其房屋建筑物及土地使用权，具有产生经济收益的能力，加之企业具
备正常经营条件并持续产生收益，因此可采取收益法对估价对象价值进行测算。
收益法是以预计的估价对象未来的正常净收益为基础，选用适当的资本化率将其折现
到估价时点后累加以求取估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。
其基本公式为：
t
V
A 1 1
Y 1 Y
其中：V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来年净运营收益
Y——房地产的报酬率
t——房地产的收益年限
其中：在确定资本化率时一般采用累加法和市场提取法。
累加法：资本化率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿
率-投资带来的优惠率
市场提取法：是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、
净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式，反求出报酬率的方法。其公式为：
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资本化率=无风险报酬率+风险调整值
八、评估程序实施过程和情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、2014年4月16日，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、
评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。
2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2014年4月17日至2014
年4月19日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业
进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
项目组现场评估阶段的时间为2014年4月20日至2014年4月30日。主要工作如下：
1、听取委托方及产权持有者有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，
经营状况、固定资产技术状态等情况。
2、对固定资产及土地使用权进行了全面清查核实。
3、查阅收集委估资产的产权证明文件。
4、根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
5、对企业提供的权属资料进行查验。
6、对评估范围内的资产在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
2014年5月1日至5月9日对各类资产评估审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进
行必要的调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑
有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，
最后出具正式资产评估报告。
本阶段的工作时间为2014年5月10日。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
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（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交
易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双
方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途
及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、
频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和
依据。
（二）特殊假设
1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变
化；
2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；
4、评估只基于基准日现有的经营能力。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追
加投资等情况导致的经营能力扩大；
5、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以
评估基准日的国内有效价格为依据；
6、本次评估假设委托方及产权持有者提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
7、评估范围仅以委托方及产权持有者提供的评估申报表为准，未考虑委托方及产权
持有者提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
8、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结果
在实施了上述资产评估程序和方法后，资产基础法的评估结论是：北京电子职工黄金
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海岸培训中心于评估基准日 2014 年 3 月 31 日评估值为 7,223.12 万元。
评估结果如下表所示：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2014 年 3 月 31 日
被评估企业：北京电子职工黄金海岸培训中心 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流动资产 -
2 非流动资产 3,695.99 7,223.12 3,527.14 95.43
3 其中：长期股权投资 - -
4 投资性房地产 -
5 固定资产 2,546.91 4,979.20 2,432.29 95.50
6 在建工程 - -
7 无形资产 1,149.07 2,243.92 1,094.85 95.28
8 其中：土地使用权 1,149.07 2,243.92 1,094.85 95.28
9 其他非流动资产 - - -
10 资产总计 3,695.99 7,223.12 3,527.14 95.43
11 流动负债 -
12 非流动负债 - - -
13 负债总计 - - -
14 净资产（所有者权益） 3,695.99 7,223.12 3,527.14 95.43
1、其中房屋建筑物评估增值95.50%，评估增值的主要原因是因为纳入评估范围内的
房屋建筑物构建时期较远，加之企业用较快的时间计提折旧，而近年房屋基建成本增加，
加之房屋建筑物维护保养状况良好，因此评估增值。
2、土地使用权评估增值95.28%，评估增值的主要原因是因为近年土地出让价格上涨
所致。
评估结论详细情况详见资产评估明细表。
（二）收益法评估结果
纳入评估范围的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权，在评估基
准日2014年3月31日采用收益法的评估价值为9,848.19万元，较其账面值增值6,152.20万元，
增值率166.46%。
（三）两种方法评估结果差异的分析
资产基础法和收益法得到的价值相差较大，收益法评估价值远高资产基础法的评估价
值。其主要原因是：
1、资产基础法评估是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）
所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
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2、收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产组的经营能力（获利
能力）的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府控制以及资产的有效使用等多种
条件的影响。
综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
评估结果的选取：本次评估目的为合资组建新企业，通过对纳入范围内的北京电子职
工黄金海岸培训中心固定资产及土地使用权进行评估，以核实拟出资资产组的公允价值，
为委托方合资之行为提供价值参考依据。北京电子职工黄金海岸培训中心位于秦皇岛优越
的传统夏季旅游海滩附近，其地理位置优越，环境幽静，用其成本加和得到的资产组价值
无法体现其未来收益价值。加之本次的评估目的是合资组建新企业，用资产基础法得到的
价值无法体现其房地产优质的地理位置及环境带来的未来收益，因此本次评估最终以收益
法确定其资产组的价值。
纳入评估范围的北京电子职工黄金海岸培训中心房屋建筑物及土地使用权，在评估基
准日2014年3月31日采用收益法的评估价值为9,848.19万元，较其账面值增值6,152.20 万元，
增值率166.46%。
十一、特别事项说明
（一）产权瑕疵事项
1、房屋建筑物尚未办理房产证的事项
截止评估基准日，培训中心申报的部分房屋建筑物尚未办理房屋产权证（详见“未办
理房屋所有权证房产一览表”）。对此培训中心已承诺，上述尚未办理房屋所有权证的房
产使用正常，产权为培训中心所有，如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的
机构无关。对于该部分房屋建筑物、构筑物的建筑面积、体积等工程量均为委托方相关人
员现场实际测量所得，本次评估按申报数进行评估，具体明细如下：
未办理房屋所有权证房产一览表
序号 建筑物名称 结构 建成年月 计量单位 建筑面积/容积
1 餐厅会议室 钢混 2003-12-31 m2 3200
2 复式疗养所 钢混 2003-12-31 m2 4950
3 锅炉房 砖混 1999-12-31 m2 350
4 综合服务楼及宿舍 砖混 2003-5-20 m2 2040
小计 10540
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2、房屋建筑物房产证证载权利人与产权持有者不符
截止评估基准日，培训中心申报的房屋有两项房产证证载权利人与产权持有者不符
（详见下表）。对此培训中心已承诺，上述证载权利人与产权持有者不符的房产使用正常，
如果上述资产出现产权问题，与承做本次资产评估的机构无关。具体明细如下：
序 建成 计量 建筑 房产证载权利
权证编号 建筑物名称 结构
号 年月 单位 面积（m2） 人
房权证秦昌房字 北京电子控股
1 门卫房 砖混 1999-12-31 m2 96.21
第 76133001 号 有限责任公司
房权证秦昌房字 北京电子控股
2 职工培训楼 砖混 1999-12-31 m2 4453.89
第 76133001 号 有限责任公司
小计 4550.1
3、土地权利瑕疵的其他事项
估价对象的土地为出让土地，根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况。
纳入本次评估范围内的地块 A，位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸四纬路南，土地使用权
编号为昌国用（1999）字第 072 号的宗地，该宗地原始账面价值 256,200.00 元。该宗地证
载权利人为北京市电子职工疗养所，与产权持有者不符，证载面积为 2,439.90 平方米，证
载土地用途为疗养用地，土地性质为出让。截至评估基准日该土地未设定抵押权等他项权
利。
纳入本次评估范围内的地块 B，位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸四纬路南，土地使用权
编号为昌国用（2003）字第 015 号的宗地，该宗地原始账面价值 876,421.11 元。该宗地证
载权利人为北京市电子职工疗养所，与产权持有者不符，证载面积为 7,142.26 平方米，证
载土地用途为旅游用地，土地性质为出让。截至评估基准日该土地未设定抵押权等他项权
利。
纳入本次评估范围内的地块 C，位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸四纬路南，土地挂牌公
告号为昌土（2013）69 号的宗地，北京电子控股有限责任公司已于 2014 年 2 月 28 日以出
让方式取得地块 C 的国有土地使用权，土地面积 7465.30 平方米，土地用途为住宿餐饮用
地，截止评估基准日该宗地国有土地使用证正在办理中，该宗地原始账面价值 10,358,104.00
元。截至评估基准日该土地未设定抵押权等他项权利。
根据产权持有者出具的《关于相关证件登记名称不一致的说明》，北京市电子职工疗
养所与营业执照中登记的“北京电子职工黄金海岸培训中心”为同一单位，为北京电子控股
有限责任公司出资登记的非法人单位。故本项目土地使用权人和房屋所有权人均为北京电
子控股有限责任公司。
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（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
除上述事项外，本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（四）重大期后事项、或有资产及负债
1、期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事项。截止本评估报
告出具日，纳入评估范围内的地块C，位于秦皇岛市昌黎县黄金海岸四纬路南，土地挂牌
公告号为昌土（2013）69号的宗地已取得编号为昌国用（2014)字第295号土地证。
2、按照委托方及被评估单位提供申报明细表，以及其他相关资料显示，本次评估中，
评估人员没有发现其他影响委估资产价值的或有资产或负债存在。评估人员敬请报告使用
者关注该事项对评估结论的影响。
（五）其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业
判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评
估工作在很大程度上，依赖于委托方及产权持有者提供的有关资料。因此，评估工作是以
委托方及产权持有者提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，
有关法律文件的真实合法为前提。
2、评估过程中，评估人员在对房产进行勘察时，因检测手段限制及部分房产正在运
行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和产权持有者提供的近期检测资料。
3、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据、报表及有关资料，委托方及产
权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。
4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有者提供，委托方及产
权持有者对其真实性、合法性承担法律责任。
5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下
原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时
聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给
予充分考虑，进行相应调整。
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十二、评估报告使用限制说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评
定估算的有关事项（包括但不限于）：
（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反
映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来
可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，
同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产
价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结
论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）由委托方和产权持有者管理层及其有关人员提供的与评估相关的行为文件、营
业执照、产权证明、财务报表、会计凭证等，是编制本评估报告的基础；中国资产评估协
会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中指出，委托方和相关当事
人应当提供评估对象法律权属等数据，并对所提供的评估对象法律权属数据的真实性、合
法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。
因此，对于本项目，评估师对委托方和产权持有者提供的数据进行了必要的、独立的
核实工作。委托方和产权持有者应对其所提供数据的真实性、合法性、完整性负责。
（三）本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，
并得到有关部门的批准。
（四）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归
委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（五）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被
摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（六）对产权持有者存在的其他可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作
特殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相
关责任。
（七）本次评估结果仅作为一种参考意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估机
构和注册资产评估师仅对评估结果的合理性承担责任，并不对评估对象的定价、处置等相
关决策承担任何责任；更不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
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（八）评估结论是中财宝信（北京）资产评估有限公司出具的，受具体参加本次评估
项目的评估人员的执业水平和能力的影响。
（九）根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案（或核准）后使用，
经备案（或核准）后的评估结果使用有效期一年，即自评估基准日 2014 年 3 月 31 日至 2015
年 3 月 30 日使用有效，超过一年，需重新进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一四年五月十日。
（本页以下无正文）
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评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
二〇一四年五月十日
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注册资产评估师承诺函
北京电子城投资开发股份有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司合资事宜所涉及的北京电子职工黄金海岸培
训中心房屋建筑物及土地使用权，在 2014 年 3 月 31 日的市场价值进行了评估，
形成了资产评估报告书。在本报告书中披露的设定的假设条件成立的前提下，我
们承诺如下：
一、具备相应的执业资格。
二、评估对象和评估范围与资产评估业务约定书的约定一致。
三、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
四、根据资产评估准则和相关评估规范选用了评估方法。
五、充分考虑了影响评估价值的因素。
六、评估结论合理。
七、评估工作未收到干预并独立进行。
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中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：
2014 年 5 月 10 日
