北京电子城投资开发集团股份有限公司
北京空港科技园区股份有限公司
拟进行资产收购所涉及的
北京北广科技股份有限公司部分房地产价值
资产评估报告
中瑞评报字 DO1刁 第 000ssO号
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中瑞国际资产评估 (北 京 )有 限公司
二 O一 七年七月二十三 日
目
资产评估师声明
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资 产 评 估 报 告
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摘 要
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位 以 及 其 他 报 告 使 用 者 简 介
、 托 方 、 产 权 持 有 单
委
一
二 、 评估 目的 。¨ .
三、 评估对象和评估范围
1
1
四、 价值类 型及其定义
1
1
1
五 、 评估 基准 日
六、评估依据
七、评估方法
八、评估程序实施过程和情况。¨
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九 、 评 估 假 设
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、 评 估 结 论
十
四
十一 、特别事项说明 .¨ ¨¨¨¨
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二
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、 告 使 用 限 制 说 明
十 评 估 报
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三 告 日 :.¨ ¨
十 、 评 估 报
十 四、资产评估师签字盖章 、评估机构盖章和法定代表人签字。。21
22
附件 目录 …¨
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资产评估师声明
北 京 电子 城 投 资开 发集 团股 份 有 限公 司 、
北 京 空港 科 技 园 区股 份 有 限公 司 、
北 京北 广 科 技 股 份 有 限公 司 :
受贵公司委托 ,我 们对北京北广科技股份有限公司于评估基准 日 ⒛17年 06月 30
日委托评估范围内的房地产价值进行评估,并 作如下声明 :
1我 们在执行本资产评估业务中,遵 循相关法律法规和资产评估准则,恪 守独立、
客观和公正的原则 ;根 据我们在执业过程中收集的资料 ,评 估报告陈述的内容是客观的 ,
并对评估结论合理性承担相应的法律责任 。
2评 估对象涉及的资产清单 由产权持有单位申报并经其签章确认;所 提供资料的真
实性、合法性 、完整性 ,恰 当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 。
3我 们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与 相关当事方没有
现存或者预期的利益关系,对 相关当事方不存在偏见 。
垒我们 己对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场 调查 ;我 们 己对评估对
象及其所涉及资产 的法律权属状况给予必要的关注 ,对 评估对象及其所涉及资产的法律
权属资料进行了查验 ,并 对 己经发现的问题进行了如实披露 ,且 己提请委托方及相关当
事方完善产权 以满足 出具评估报告的要求 。
5我 们 出具的评估报告中的分析 、判断和结论受评估报眚中假 设和限定条件的限制 ,
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设 、限定条件 、特别事项说明及其对
评估结论的影响 。
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北京电子城投资开发集团股份有限公司
北京空港科技园区股份有限公司
拟进行资产收购所涉及的
北京北广科技股份有限公司部分房地产价值
资产评估报告
摘 要
中瑞评报字 lzO1zl第 000sGO号
以下 内容摘 自评估报告正文 ,欲 了解本评估项 目的详细情况和合理理
解评估结论 ,应 当认真阅读评估报告正文。
一、评估 目的:本 次评估是为 了满足北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京
空港科技园区股份有限公司拟进行资产收购所涉及的北京北广科技股份有限公司部分
房地产的需要 。对其涉及的北京北广科技股份有限公司收购范围内的房地产进行了评估
工作 ,本 次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参考 。
二 、评估对象及范围 :
评估对象为北京 电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公
司拟进行资产收购所涉及 的北京北广科技股份有限公司拥有 的资产收购范围内的房地
产价值 。
评估范围为北京北广科技股份有限公司拥有的资产收购范围内房地产 ,具 体如下 :
房屋建筑物 :委 估房屋建筑物坐落在顺义区天竺空港工业区天柱路 26号 ,账 面原
合 计 为 125,849,99197元 ,净 值 116,522,83在 .23元 ,建 筑 面 积 合 计 29,45726平 方
值
米 ,其 中包括 :(1〉 己办理房屋所有权证房产共 15幢 ,房 屋产权证号为 X京 房杈证顺
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字第 242964号 ;包 括 :办 公用房 ,传 达室 ,连 廊 ,摄 录像机装配厂房 ,综 合动力站等 :
总建筑面积为 26,15558平 方米 ;共 有情况为单独所有;目 前的现状使用情况与规划用
途相同。(2)未 办理房屋所有权证房产共 3项 ,建 筑面积合计 3,30168平 方米 ;实 际
用途包括 :库 房 、食堂等 。(3)构 筑物 5项 ,其 中:铁 艺 围墙 1116米 ,厂 区道路 952
米 ,水 系及改造费用等 。
土地使用权 :共 l宗 ,土 地坐落在顺义区天竺空港工业区天柱路 A区 26号 ;土 地
使用权证号为京顺国用 (zO10出 )字 第 001绲 号 ;土 地规划用途为工业 ;使 用面积为
89,51338平 方米 ,全 部为独用面积 ;便 用权类型为 出让 ;土 地使用权终止 日期为 ⒛狃
年 7月 1日 。 目前的现状使用情况与规划用途相 同 。委估 土地使用权 的账面原值为
5茌 ,0⒛ ,10100元 ,净 值 43,030,71757元 。
三 、 评 估 基 准 日 :zO17年 06月 30日 。
四、价值类 型 :市 场价值 。
五 、评估方法 :本 次采用房地合一 的方式使用收益法对委托评估 的房地产进行估算 。
六 、评估程序实施过程 :经 现场调查 、资料收集与分析 、评定估算等程序 ,得 出评
估结论 。
七、评 估结论 :
具体 详见资产评估结果汇 总表 :
资产评估 结果汇 总表
评估基 准 日:⒛ 17年 06月 30日 单位 :万 元
D=C/A× 100%
?3,014 00
经采用 收益法对北京北广科技股份有限公司的房地产价值进行了评估 ,在 评估基
准 日 2017年 06月 30日 ,北 京电子城投资开发集 团股份有限公司、北京空港科技园区
股份有限公司委托评估 的房地产价值为 73,01400万 元 。
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本评估 结论为委估资产于评估基准 日在完全产权下的市场价值 ,未 考虑上述资产
可能承担的抵押 、担保事宜对评估价值 的影响 ,申 报资产 以及将来如果有与申报资产权
属相关的纠纷 ,均 由委托方与产权持有单位承担 ,与 本评估机构无关 。
八 、特别事项说明
l、 本次评估 结果仅为北京电子城投 资开发集团股份有限公司 、北京空港科技园区
股份有限公司拟进行资产 收购所涉及北京北广科技股份有限公司拥有 的纳入收购范围
内的房地产提供参考意见 ,不 能作为其他 目的使用 。
2、 委托评估 的房屋建筑物总建筑面积为 29,45726平 方米 ,根 据北京市规划委员
会下发 的 2011规 (顺 )条 字 00硐 号建设用地规划条件 显示宗地的容积率为大于等于 10
(高 新技术产业不高于 25)。 截至评估报告 日产权持有单位 尚未获得该宗土地 的审定方
案 ,拟 新建 的第一期项 目己取得建设工程规划许可 ,本 次评估设定委估宗地的控制容积
率为 199,即 本次评估设定产权持有单位将评估基准 日房屋建筑物全部拆除后 ,在 现有
土地使用权 上完成新增建筑面积 241,83163平 方米 。评估价值设定在后续开发建设按
照计划投资且完成开发建设 。
若后续建造成本单价出现变动评估值相应进行变化 。
3、 本次评估设 定针对委估 的房屋建筑物和土地使用权可以对外出租并获取相应 的
经济利 益 。
报告使用者应能够注意以上的特别事项对评估结论所产生的影 响 。
九 、评估报告使用限制 说明:按 现行有关规定 ,本 评估结果的使用有效期为一年 ,
自 ⒛ 17年 06月 30日 至 ⒛18年 06月 29日 。当本次评估 目的在评估基准 日后一年内实
现时,可 用评估结果作为评估 目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据 ,超 过一年 ,
其评估结果失去效用 ,如 继续实现原 目的,需 重新进行资产评估 。
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北京电子城投资开发集团股份有限公司
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拟进行资产收购所涉及的
北京北广科技股份有限公司部分房地 产价值
资产评估报告
中瑞评报字 lzO171第 000sss号
北京 电子城投资开发集团股份有限公司
北京空港科技园区股份有限公司
北京北广科技股份有限公司 :
“ ”
中瑞国际资产评估 (北 京 )有 限公司 (以 下简称 我公司 )接 受北京 电子城投资
开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司和北京北广科技股份有限公司
的共 同委托 ,根 据国家有关资产评估的规定 ,本 着客观 、独立、公正、科学的原则 ,按
照公认的资产评估方法 ,为 满足北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技
园区股份有限公司拟进行资产收购所涉及的北京北广科技股份有限公司部分房地产的
需要 ,对 所涉及的北京北广科技股份有限公司资产收购范围内的房地产在评估基准 日的
市场价值进行了评估 。评估人员按照必要的评估程序对委托评估资产实施 了实地勘察 、
市场调查 ,对 北京北广科技股份有限公司委托评估范围内的房地产在 ⒛ 17年 06月 30
日所表现的市场价值作 出了公允反映,现 将资产评估情况及评估结果报告如下 :
一 、 委 托 方 、 产 权 持 有 单 位 以及 其 他 报 告 使 用 者 简 介
(一 〉委托方之一为北京 电子城投资开发集 团股份有限公司
1、 企业名称及注册情况
中瑞国际资产评估 (北 京)有 限公司
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企业 名称 :北 京 电子城 投 资开 发集 团股份有 限公 司
企 业法人 营 业 执 照注 册 号 :91110000010151硐 43Y
注 册 地 址 :北 京 市朝 阳 区酒仙桥北路 甲 10号 院 ⒛ 5号 楼 6层 。
法 定代 表人 :王 岩
注册 资本 :798989318万 元
企业类型 :其 他股份有限公司 (上 市 )
经营范围:投 资及投资管理 :房 地产开发及商 晶房销售 ;物 业管理 ;高 新技术成果
(企 业 )的 孵化 ;销 售五金交电、建筑材料 ;货 物进 出 口、技术进出 口、代 理进 出 口 ;
信 息咨询 (未 经专项审批项 目不得经营 );房 地产经纪业务 。
(二 )委 托方 之二为北京空港科技 园区股份有限公司
1、 企业名称及注册情况
企业名称 :北 京空港科技园区股份有限公司
企业法人营业执照注册号 : 9111000072260157XJ
注册地址 :北 京市顺义 区天竺空港工业区 A区
法定代表人 : 卞云鹏
注册资本 : 30000万 元
企业类型 :其 他股份有限公司 (上 市 )
经营范围: 高新技术 的开发 、转让和咨询 ;销 售开发后的产 品;土 地开发 ,仓 储 ,
物 业管理 ,经 济信息咨询 。
(三 〉委托方之三及产权持有单位为北京北广科技股份有限公司
1、 企业名称及注册情况
企业名称 :北 京北广科技股份有限公司
企业法人 营业执 照注册号 :91t10000726341Gg⒇
注册地址 :北 京市顺义 区天竺空港工业区天柱路 A区 26号
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躞呷躐鹬瞰
法 定代 表人 :张 岳 明
注 册 资 本 : 6,9574434万 元
企业类型 :其 他有限责任公司
经营范围:许 可经营项 目:加 工、制造广播 电视发射 、差转 、通讯、微波 、雷达 、
录像设备及其配套件 、仪器 、有线 电视 、监视器 、传真机 、交通管制设备 、模具 、木器 ;
指定生产卫星 电视接收机 ;设 计 、制造广播 、通信铁塔 、桅杆产 品及输 电线路铁塔 ;金
属结构加 一般经营项 目:技 术开发 ;技 术推广 ;产 品设计 ;电 子工程专业承包 ;物
业 管理 ;专 业承包 ;技 术进 出 口,货 物进出 口,代 理进出口业务 。
(四 )其 他评估报告使用者
1、 法律法规规定的报告使用者 。
2、 除国家法律法规另有规定外 ,任 何未经评估机构和委托方确认的机构或个 人不
能 由于得到评估报告而成为评估报告使用者 。
二、 评估 目的
本次评估是为了满足北京电子城投资开发集团股份有限公司、北京空港科技园区股
份有限公司拟进行资产收购的需要 ,对 北京北广科技股份有限公司拥有的资产 收购范围
内的房地产价值进行了评估 工作 ,本 次评估的公允价值仅供该经济行为提供资产价值参
考。
三、 评估对象和评估范围
(一 )评 估 范围为委托方填报 的评估 申报表所列房地产 (含 1宗 土地使用权 ),账
面 原值 17,98701万 元 ,账 面净值 15,95535万 元 ,具 体范围以产权持有单位填报的清
查评估 申报表为准 。主要资产情况简介如下 :
1,位 置状况
评估对象为位于顺义 区天竺空港工业区天柱路 26号 的房地产 ,建 筑面积 29,45726
平方米 (其 中:26,15558平 方米房产具有 《房屋所有权证》[X京 房权证顺字第 242964
号 ]:3,30168平 方米房产 不具有 《房屋所有 权 证》,为 临时 建筑 ),土 地使用面积
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89,51338平 方米 ,是 一处形状规则的独立 院落 ,院 四边有砖围墙 。围墙外的具体四至
为 :北 临巷路 ,东 临北京松 下普天通信设各有限公司 ,南 临天纬五路 ,西 邻天柱 中路 。
东距首都国际机场 10公 里 。交通便利 。
2 权利状况
北京北广科技股份有限公司以受让方式取得该地块的使用权 ,并 于 ⒛11年 1月 18
日取得 《国有土地使用证》 [京 顺 国用 (⒛ 10出 )字 第 00142号 ],于 2010年 8月 13
日取得 《房屋所有权证》[X京 房权证顺字第 242964号 ]。 证载土地用途为工业 ,使 用权
类 型为出让 ,土 地使用权终止 日期为 ⒛狃 年 7月 1日 ,未 设定抵押担保 。
3 评估对象状况
评估对象建筑物现状为工业生产及办公用房 ,位 于顺义区天竺空港 工业区天柱路 26
号 ,是 独立 院落四周有围墙 。院内有办公用房 ,传 达室 ,连 廊 ,摄 录像机装配厂房 ,综
合动力站等房屋 ,建 筑面积合计 29,45726平 方米 (其 中:26,155,58平 方米房产具有
《房屋所有权证》[X京 房权证顺字第 扭2964号 ⒈ 3,301,68平 方米房产 不具有 《房屋
所有权证》,为 临时建筑 ),土 地面积 89,51338平 方米 ,现 状实际容积 率为 09g。 建筑
结构为混合结构 ,建 筑层数为 2层 (局 部 3层 ),外 立面为 白色涂料 。建筑物建于 ⒛ 10
年 8月 ,维 护及保养较好 。厂区地面为现浇混凝土地面 ,楼 前有绿化带 .
(1)评 估对象装修情况如 下 :
1)外 墙 :外 墙 白色涂料 :
2)内 墙 :内 墙涂料 ,个 别房间有木墙裙 ;
3)门 窗:银 白色铝合金推拉窗 、装饰木 门 (个 别为玻璃 自由门);
4)地 面 :走 廊及会议室地面均铺设瓷砖 ,(个 别会议室铺设大理石 );办 公室地面
为地砖地面 ;
5)楼 梯 :瓷 砖面楼梯 、木扶手 ;
6)卫 生间:内 墙贴瓷砖 ,地 面铺设地面砖,PX/C板 吊顶 ;
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鳓呷嫌翮瞰
7)院 落地面 :现 浇混凝土地面 。
(2)评 估对象设备基本情况如下 :
l)有 安全监视系统装置 ;
2)自 备 电力锅炉房 、采暖系统 ;
3)有 中央空调 ;
评估对象房地产于评估基准 日为 自用生产办公 。
(3)委 估宗地的建设工程规划
产权持有单位拟在委估宗地范围内,现 有房屋建筑物的周边新建和扩建生产及办公
(顺 )条 字
用房 ,并 已于 ⒛ 11年 6月 2日 获得北京市规划委员会下发的 ⒛ 11规 00荃 0
号建设用地规划条件 ,根据该文件规定 ,宗 地建设项 目控制总容积率为大于等于 10(高
新技术产业不高于 25)。
一期项
截 至评估报告 日,产 权持有单位 尚未获得该宗土地 的审定方案 ,拟 新建的第
(类 似地块 ⒈北京诺丁 山文化
目己取得建设工程规划许可 。基于同区域同类 型建设项 目
(顺 )复 函字 0065号 ;类 似地
传播有限公司计算机软件产业园项 目一期工程 ,⒛ 15规
块 ⒉ 北京 MAX空 港研发创新区 B区 工程项 目,2017规
(顺 )复 函字 0022号 )的 规划
条件 ,产 权持有单位预估委估宗地最有可能的控制容积率为 1∞ 。在设定条件 下,产 权
(其 中:地 上 178,13163平 方米 ,地
持有单位可建设的建筑总规模 241,83163平 方米
下 63,70000平 方米 ),绿 化率 15%,建 筑密度 绲 砌。
产权持有单位 己于 ⒛ 16年 8月 26日 取得拟新建 的第一期项 目建设工程规划许可 ,
许可证号为 ⒛ 16规 (顺 〉建字第 0056号 ,建 筑项 目为 1栋 厂房 ,建 筑规模 32,08068
(设 备机
平方米 ,其 中:地 上 21,06524平 方米 (均 为厂房 ),地 下 11,015狃 平方米
9,37003平 )、 地 上 10层 ,地 下 3层 ,
65021平 方 米 ,食 堂 9952平 方 米 ,车 库 方 米
房
建筑高度 42米 。
产权持有单位拟新建的第二期项 目,第 二期项 目将在拆除基准 日现有 29,45726平
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方米房屋建筑物的基础 上进行新建 ,建 设项 目的建筑规模为 ⒛9,75095平 方米 ,其 中 ;
地上办公休闲服务 3,58000平 方米 ,地 上厂房及办公用房 153,胡 639平 方米 ,地 下车
库及设备用房 19,72975平 方米 ,地 下城市服务 区 ⒛,00480平 方米 ,地 下人防及物管 、
库房 8,95000平 方米 。第二期项 目共 8幢 建筑 ,每 幢地上 9层 ,地 下 3层 ,建 筑高度
(除 去公
小于 42皿 ,混 凝土框架结构 ,外 墙为玻璃幕墙 、石材及涂料组成 ,室 内初装修
共部分 )。 拟新建 的第二期项 目尚未取得建设工程规划许可 。
(4)建 设项 目投资计划及建筑物功能分类
产权持有单位将按 照设定的容积率方案在现有房屋建筑物拆除的基础上 ,在 现有宗
地上新建设房屋建筑物 241,83163平 方米 。具体的各期投资计划如下 :
现有 己建成房产
拟建面 32,080 68
第 1期 32,080 68
积
(平 方 209,750 95
第 2期 209,750 95
米)
现有 已建成房产
单位建
安投资 第 1期 3,200 00
造价
(元 / 第 2期 3,200 00
平方米 )
现有 己建成房产
第 1期 10% 30% 60%
投资进
度 第 2期 10% 30% 60%
259 00 259 00
现有房 产拆除
1,026 58 3,079 75 6,159 49 10,265 82
投资金 第 1期
额
6,712 03 20,136 09 40,272 18 67,120 30
(万 元 ) 第 2期
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现有 已建咸房产
现有及后续投资建设的房屋建筑物 的功能分类情况如下 :
地上 :办 公休 闲服务 3,580 00 3,580 00
地上 :办 公 、生 产 21,065 24 153,486 39 174,551 63
地下 :车 库及设备用房 10,020 24 19,729 76 29,750 00
总建筑面积
地下 :城 市服务 区 995 20 24,004 80 25,000 00
地下 :人 防及物管 、库房 8,950 00 8,950 00
地上 :办 公休闲服务
地上 :办 公 、生产 21,065 24 153,486 39 17碴 ,551 63
可 出租部分 995 20 24,004 80 25,000 00
地下 :食 堂
建筑面积
地下 :车 库
地上普通车位 150
货车停 车位
停车位
地下停车位 834 l,020
现有房屋建筑物全部拆除,拟 规划建筑面积均在评估 范围内。
列入评估范围 的房屋建筑物及所属 土地使用权 的产杈均 为北京北广科技股份有限
公司所有 ,土 地使用权的使用权类型为出让 ;土 地使用权终止 日期为 ⒛狃 年 7月 1日 ,
土地使用权剩余使用年限为 2702年 ,其 产权明晰 。无融资租赁及抵押担保情况 。
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四、 价值类型及其定义
本报告评估结论的价值类型为市场价值 。
市场价值指 白愿买方和 自愿卖方在各 白理性行事且未接受任何强迫的情况下,评 估
对象在评估基准 日进行正常公平交易的价值估计数额 。
五、 评估基准 日
本项 目资产评估基准 日为 ⒛17年 06月 30日 。
考虑到评估基准 日尽可能与本次评估清查 日接近 的需要和完成评估 工作的实际可
能 ,经 与各方协商 ,确 定评估基准 日为 ⒛ 17年 06月 30日 。本次评估取价标准均为评
估基准 日有效的取价标准 。
六 、 评估依据
(一 )经 济行为依据
1、 北京 电子城投资开发集 团股份有限公司、北京空港科技园区股份有限公司、北
京北广科技股份有限公司与我公司签订的资产评估业务约定书 。
(二 )主 要法律依据
1、 《中华人 民共和国公司法》(2013年 12月 28日 第十二届全 国人 民代表大会常务
委员会第六次会议修订 );
2、 《中华人 民共和国物权法 》(中 华人民共和 国第十届全 国人 民代表大会第五次会
议于 ⒛07年 3月 16日 通过 );
3、 《中华人民共和国城市房地产管理法 》(2007年 8月 30日 第十届全国人民代表大
会常务委员会第 二十九次会议修订 );
4、 《中华人民共和 国土地管理法》(2004年 8月 28日 第十属全国人民代表大会常务
委员会第十一次会议修订 〉 ;
5、 《中华人 民共和 国资产评估法》(中 华人民共和国第十 二届全 国人民代表大会常
务委员会第二十一次会议于 ⒛16年 7月 2日 通过 );
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《国有资产评估管理办法》(国 务院第 91号 令 ,1991年
^
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);
,
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《国有资产评估管理办法实施细则》(原 国家国有资产管理局国资办发 h992]36
号 );
8、 《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监
督管理工作意见的通知》(国 办发 [2001]102号 );
9、 《企业 国有产权转让管理暂行办法》(国 务院国有资产 监督管理委员会 、财政部
第 3号 令 );
10、 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国 务院国有资产监督管理委员会第 12号
令 );
11、 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关 问题的通知 》(国 资委产权 [2006]27钅
号 ):
12、 《关于企业 国有资产评估报告审核工作有关事项 的通知》(国 资产权 (2009)941
号 );
13、 其他与评估工作相关的法律 、法规和规章制度等 。
(三 )资 产评估准则依据
1、 《资产评估准则一基本准则》(财 企 [2004]⒛ 号 );
2、 《资产评估职业道德准则一基本准则》(财 企 [2004]⒛ 号 );
3、 《资产评估准则一评估报告》(中 评协 [2011]230号 );
4、 《资产评估准则一评估程序 》(中 评协 [2007]189号 );
5、 《资产评估准则一不动产》(中 评协 [2007]189号 );
6、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会 协 E⒛ 03]18号 );
7、 《企业 国有资产评估报告指南》(中 评协 [2011]230号 );
8、 《资产评估职业道德准则-独 立性》(中 评协 [2012]248号 );
9、 《房 地 产 估 价 规 范 》 (GB/T5029⒈ ⒛ 15);
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躐咿镛躐麟
10、 《9戈 镇 =L朔 色 当价 见 呈》 (GB/T 18508 -2014);
(GB/T18507-zO1钅 )。
11、 《 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 》
(四 )权 属依据
1、 房屋所有权证书 ;
2、 土地使用权证 ;
3、 其他产权证 明文件 。
(五 )取 价标准依据及主要参考资料
1、 评估人员对评估范围内的资产进行了实地踏勘 、分析 、记录 ;
2、 通过调查收集的租赁 市场信 息、资料 ;
3、 评估人员掌握的相关资料 ;
4、 评估人员现场收集的其它资料 ;
5、 其他与资产评估有关 的资料 。
(六 〉参考资料及 其他
1、 委托方及产权持有者 申报的 《资产评估 申报明细表 》 ;
2、 委托方及产权持有者提供的关于进行资产评估有关事项 的说明 ;
3、 会计凭证 、会计报表及其他会计资料 ;
4、 评估师现场勘查和市场调查取得的其他评估相关资料 。
七、 评估方法
根据本次资产评估 的 目的、资产性质 、可获得资料 的情况等 ,房 地产的评估方法有
成本法 、市场 比较法 、收益还原法 。上述三种方法的简介如下 :
成本法 :求 取估价对象在估价 时点的重置价格或重建价格 ,扣 除折 旧,以 此估算估
价对象 的客观合理价格或价值 的方法 。
市场 比较法 :将 估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行 比较 ,对 这
些类似房地产的 己知价格作适当的修 正,以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方
法。
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收益还原法 :预 计估价对象未来的正常收益,选 用适当的资本化率将其折现到估价
时点后累加 ,以 此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法 。
评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地勘察后 ,根 据评估对象的
特点及本 身的实际情况 ,遵 照评估准则 ,根 据国家标准 ,选 择恰当的评估方法 。
市场法 :根 据评估人员所做 的市场调查 ,在 北京市顺义 区空港工业区与委估房产类
似情况 的房地产无交易 ,评 估人员无法取得合适的成交可比案例 ,故 不适用市场 比较法
进行评估 ;
成本法 :由 于土地使用权采用重置成本法不能对土地使用权的市场价值做出合理的
估算 ,且 无法体现新建房屋建筑物 的价值 ,故 不适合采用重置成本法进行评估 ;
收益法 :截 至评估基准 日,由 于委估房产类似的房产存在 出租的情况 ,类 似房屋租
赁情况及租金价格资料较易收集 ,对 于收益性房地产的估价 ,宜 选用收益法作为估价方
法 ,故 以收益还原法作为本次评估方法 。
收益还原法就是在求取委估房产 的价格时 ,先 预计估价对象未来的正常净收益 ,再
选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 ,以 此估算估价对象的价值 。
收益还原法的基本计算公式 :
P=∑ 珥 (1+0·
式中:P— —评估值 ;
Fi— —未来第 i个 收益期的预期收益额 ;
r— —折现率 ;
H〓 月租金 ×12× (仁 空置率 )× 建筑面积+保 证金利息收入ˉ房产税ˉ营业税金
及 附加ˉ印花税-维 修费-业 主管理费-保 险费
八 、 评估程序实施过程和情况
根据国家有关 资产评估的规定 ,依 据资产评估准则 的要求 ,我 们的评估程序实施过
程 主要包括 了接受委托 、现场调查 、资料收集与分析 、评定估算 、评估汇总、撰写报眚
等 ,评 估程序实施过程及情况说明如下 :
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禹咿躐翻躐
(一 )明 确评估业务基本事项 、签订业务约定书
听取 公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍 ,进 行前期尽职调查
、
访谈调研工作 ,了 解产权持有单位的财务核算制度 、会计科 目设置和基本核算方法
,了
解评估 目的、明确评估对象及评估范围等 。 在明确评估业务基本事项基础上 ,听 取委
托方介绍评估资产 的范围、类别 、评估 目的和 时间进度要求 ,并 深入现场 ,对 委估资产
状况做初步了解 ,在 此基础上 ,根 据本次评估 目的及可能实现 日,与 委托方商定评估
基
准 日,签 定了资产评估业务约定书 。
(二 )编 制评估计划
组
评估接受委托 ,确 定该项 目总协调人和项 目负责人 ,并 挑选相关专业的评估人员
工作计划
建项 目团队。根据资产评估业务约定书结合项 目的具体情况 ,拟 订初步 的评估
,
包括各类资产拟采用的技术方案 、人员配备及时间安排进度 ;与 此同时 ,根 据评估 作
工
的需要 ,请 产权持有单位作好资产评估前的各项准备工作 ,包 括资产清查核实 、填写各
。
类资产评估 申报 明细表及准备与评估有关的各种经济 、技术资料
(三 )现 场调查 、收集评估 资料
l、 资产清查
(D清 查组织工作
本组评估人员到达评估现场 ,对 申报评估资产进行现场清查 。
根据企业 申报评估资产类型 ,评 估人员按照相关要求 ,分 别对有关 资产进行全面的
。
现场清查 。清查工作结束后 ,均 提交了清查核实及现场勘察作业工作成果
(2)清 查主要步骤
①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集 ,准 各应向评估机构提供的资料
在评估人员到达现场前 ,通 过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在 自
、 清单 ,细 致
行资产清查的基础 上 ,按 照评估机构提供 的评估调查表及其填 写要求 资料
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躐咿瀚翮麟
准确的登记填报 ,对 被评估资产 的产权归属证明文件和反映性能 、状态 、经济技术指标
等情况 的文件资料进行收集 。
②初步审查产权持有单位提供 的资产评估 明细表
评估人员通过翻阅有关资料 ,了 解涉及评估范围内具体对象的详细状况 。然后仔细
阅读预评估各类资产评估 明细表 ,初 步检查有无填项不全 、错填 、资产项 目不明确 ,并
根据经验及掌握的有关资料 ,检 查资产评估明细表有无漏项等 。
③现场实地勘察
针对不同的资产性质及特 点 ,采 取不同的勘察方法 。在现场勘察过程 中,评 估人员
通过核查账簿 、原始凭证 。
④根据 国家有关规定及行业发展趋势 ,参 考企业 自身因素对企业未来的经营状况及
发展趋势 ,分 析企业预测的合理性 。
⑤核实产权证明文件
(四 )评 定估算
评估人员根据项 目组制定的作价原则 ,结 合委估资产情况 ,进 行评定估算工作 。根
据 资产评估初步结果进行评估结论分析 、撰写报告 、说明。
(五 )编 制和提交评估报告
(1)对 评估结果进行汇总 、分析 、调整修改 ;
(2)将 评估结果提供给委托方并听取其意见 ;
(3)根 据实事求是的原则结合委托方 的反馈意见进一步检查调整评估结果 ;
(4)撰 写资产评估报告书 ;
(5)按 我公司内部三级复核程序 ,逐 级进行复核 :
(6)根 据复核 意见 ,修 正 评估报告 ;
(7)正 式出具评估报告书并提交委托方 。
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九 、 评估假设
1、 本评估遵循持续经 营的假设 ,即 被评估资产可 以对外 出租方式获取经济利益 ,
在此基础上确定评估方法 、参数和依据 。
产权持有单位 尚未获得委托评估 的位子顺义 区天竺空港 工业 区天柱路 26号 宗地
(土 地证号为 [京 顺 国用 (⒛ 10出 )字 第 00142号 ])的 审定方案 。评估人员基于产权持
有单位预估 的委估宗地最有可能的控制容积率 l∞ 进行评估 。在设定条件 下,产 权持
(其 中:地 上 178,13163平 方米 ,地 下
有单位可建设 的建筑总规模 ⒛ 1,83163平 方米
63,70000平 方米 ),绿 化率 15%,建 筑密度 绲 7%。
2、 本评估假定公司现有和未来的管理层是负责的,并 能稳步推进公司的发展计划 ,
。
保持 良好的经营态势 ,公 司后续投资开发建设按期按计划投资且完成开发建设
本评估结果为评估对象在评估基准 日依持续经 营假设 的市场价值 ,资 产未来
3、
经
营战略和规划亦为根据资产 目前状态进行持续经营制订 ,如 改变经 营方 向
,本 评估结果
不成立。
4、 本评估没有考虑 国家宏观经济政策发生重大变化 以及遇有 自然力和其他不可抗
力等对评估结果的影 响 。
5、 本评估假定近期内国家现行政策等无重大改变 。
6、 本评估假定近期内国家产业政策无重大变化 。
7、 公司会计政策 与核算方法无重大变化 。
十 、评估结论
我们采用收益法对北京电子城投资开发集 团股份有限公司 、北京空港科技园区股份
06月 30日 的市场
有限公司 、北京北广科技股份有限公司委托评估 的房地产在 ⒛ 17年
价值作 出了公允反映,资 产评估结果如下 :
资产评估结果汇总表
评估基准 日:⒛ 17年 OG月 30日 单位 :万 元
目 账面价值 评估价值 增 减值 增值 率 %
项
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蹁咿瀚翮鞴
D=C/A× 100%
经采用收益法对北京北广科技股份有限公司的房地产价值进行了评估 ,在 评估基准
日 ⒛ 17年 06月 30日 ,北 京 电子城投资开发集团股份有限公司委托评估的房地产价值
为 73,01400万 元 。
十一、特别事顼说 明
以下为在评估 过程 中 已发现可能影 响评估结论但非评估人员执业水平和能力所 能
评定估算 的有关事项 :
(一 )评 估基于项 目规划批复完成新建房屋后 的价值
委托评估的房屋建筑物总建筑面积为 29,45726平 方米 ,本 次评估设定产权持有
单位将现有房屋全部拆除后可以在现有土地使用权上完成新增建筑面积 241,83163平
方米 。评估价值设定在后续开发建设按照计划投资且完成开发建设 。
(二 )设 定委托评估 的房屋建筑物可以对外 出租获取经济利益
本次评估设定针对委估的房屋建筑物和 土地使用权可以对外出租并获取相应的经
济利益 。
(三 )对 企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项 ,在 企业委托时、出具期后
事项和或有事项时未作特殊说明而评估人员 己履行评估程序仍无法获知的情况下,评 估
机构及评估人员不承担相关责任 。
(四 )评 估基准 日后、有效期 以内,若 资产政府 定价标准及预期收益发生变化 ,
对评估结论产生影响时 ,不 能直接使用本评估 结论 ,须 对评估结论进行调整或重新评估 。
即 :
1、 政府定价标准发生变化 ,委 托方应根据原评估方法对资产额进行相应调整 。
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齄 镛蠲麟
2、 若预期收益等发生变化 、并对资产评估价格 己产生了明显影响时 ,委 托方应及
时聘请评估机构重新进行评估 。
(五 )本 报眚评估结果包括评估对象所 占有的国有土地使用权 的价值 。
(六 )本 报告评估结果没有考虑委托方或有负债 因素 、快速变现 、税费转嫁等特殊
的影
的交易方式 ,以 及可能发生的抵押到期清偿 、权利转移等因素对评估对象房屋价值
响 ,也 家宏观政策发生变化 ,以 及遇有 自然力和其他不可抗力对评估对象房屋
价值的影响 。
。
评估报告使用者应能够注 意以上 的特别事项对评估结论所产生的影响
十二、评估报告使用限制说 明
(一 )评 估报告只能用于评估报告载明的评估 目的和用途 。
(二 )评 估报告只能用于评估报告载明的评估报告使用者使用 。
(三 )本 报告仅供委托方为本报告所列明的评估 目的服务和送交财产评估主管部门
评估机构同
审查使用 ,本 评估报告 的使用权归委托方所有 ,未 征得资产评估师及其所在
意 ,评 估报告不得被摘抄 、引用或披露于公开媒体 。
(四 )按 现行有关规定 ,本 评估结果 的使用有效期为一年 ,自 ⒛17年 06月 30日
至 2018年 06月 29日 。当本次评估 目的在评估基准 日后 年 内实现时 ,可 用评估结果
一
作为评估 目的所对应的经济行为实现时作价的参考依据 ,超 过 年 ,其 评估结果
一 失去效
用 ,如 继续实现原 目的 ,需 重新进行资产评估 。
(五 )评 估报告法律效力
1、 本评估报告在评估机构及注册评估师签字盖章后 ,依 据法律法规 的有关规定发
生法律效力 。
本评估报告包含若干附件文件 ,所 有附件文件 亦构成本报告之重要组成部分
,
2、
与本报告正文具有 同等的法律效力 。
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十三、评估报告 日 :
评估报告 出具 日期为 ⒛17年 07月 23日 。
十 四、资产评估师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字 :
资产评估机构法人代表 :
资产评估师 :
↑砌
资产评估师 :
酆 (北 京 )有 限公 司
镲纛
`、
2017自 FO7月 23 日
邂`咖 泅
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