上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2009 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 德豪国际上海众华沪银会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人杨小明 、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）胡习声明：保
证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 陆家嘴
股票代码 600663
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 陆家B 股
股票代码 900932
股票上市交易所 上海证券交易所
注册地址 中国上海市浦东大道981 号
注册地址的邮政编码 200135
办公地址 中国上海市峨山路101 号一号楼
办公地址的邮政编码 200127
公司国际互联网网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书
姓名 蒋平
联系地址 中国上海市峨山路101 号一号楼
电话 86-21-33848801
传真 86-21-33848799
电子信箱 jp@ljz.com.cn上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2009 年 2008 年
本期比上年同
期增减(%)
2007 年
营业收入 3,488,001,035.64 1,699,886,000.59 105.19 2,051,007,390.61
利润总额 2,336,539,312.85 1,117,093,319.57 109.16 878,645,162.75
归属于上市公
司股东的净利
润
1,132,211,307.44 880,460,051.14 28.59 754,249,167.66
归属于上市公
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
1,129,741,858.35 118,864,105.34 850.45 742,776,284.41
经营活动产生的
现金流量净额
-1,089,119,077.00 -1,083,285,457.10 -0.54 338,549,071.58
2009 年末 2008 年末
本期末比上年
同期末增减(%)
2007 年末
总资产 19,457,264,192.38 17,786,699,183.70 9.39 14,303,813,977.33
所有者权益（或
股东权益）
9,497,550,691.04 8,410,886,478.63 12.92 8,210,365,371.88
3.2 主要财务指标
2009 年 2008 年 本期比上年同期增减(%) 2007 年
基本每股收益（元／股） 0.6062 0.4714 28.59 0.4038
稀释每股收益（元／股） 0.6062 0.4714 28.59 0.4038
扣除非经常性损益后的基本每股收益
（元／股）
0.6049 0.0636 850.45 0.3977
加权平均净资产收益率（%） 12.49 10.39 增加2.1 个百分点 10.00
扣除非经常性损益后的加权平均净资
产收益率（%）
12.46 1.40 增加11.06 个百分点 9.85
每股经营活动产生的现金流量净额
（元／股）
-0.5831 -0.5800 -0.54 0.18
2009 年末2008 年末
本期末比上年同期末增减
(%)
2007 年末
归属于上市公司股东的每股净资产
（元／股）
5.09 4.50 12.92 4.40
非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 -16,850,494.41
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标
准定额或定量享受的政府补助除外）
9,063,491.10
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
3,304,829.35
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 8,452,260.63
所得税影响额 -586,557.21
少数股东权益影响额（税后） -914,080.37
合计 2,469,449.09上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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3.3 境内外会计准则差异
3.3.1 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
净利润 净资产
本期数 上期数 期末数 期初数
按中国会计准则 1,132,211,307.44 880,460,051.14 9,497,550,691.04 8,410,886,478.63
按国际会计准则 1,132,211,307.44 880,460,051.14 9,497,550,691.04 8,410,886,478.63
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
股东名称 年初限售股数
本年解除限售
股数
本年增加限
售股数
年末限售股
数
限售原因 解除限售日期
上海陆家嘴（集
团）有限公司
1,067,736,437 1,067,736,437 股改限售 2009 年1 月6 日
合计 1,067,736,437 1,067,736,437 / /
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数
153,524 户
前十名股东持股情况
股东名称
股东
性质
持股
比例(%)
持股总数
持有有限
售条件股
份数量
质押或冻结的股
份数量
上海陆家嘴（集团）有限公
司
国有法
人
57.64 1,076,556,437 0 无
上海国际信托有限公司
国有法
人
3.00 56,000,163 0 无
SCBHK A/C KG INVESTMENTS
ASIA LIMITED
未知 2.48 46,357,768 0 未知
DAIWA SECURITIES SMBC
HONG KONG LTD - CLIENTS
ACCOUNT
未知 0.83 15,526,845 0 未知
SBCHK A/C CREDIT AGRICOLE
A/C COMPAGNIE FINANCIERE
EDMOND DE ROTHSCHILD
未知 0.55 10,289,905 0 未知
JPMCB / LGT BANK IN
LIECHTENSTEIN
AKTIENGESELLSCHAFT
未知 0.51 9,507,900 0 未知
申银万国证券股份有限公司
国有法
人
0.47 8,820,000 0 冻结 2 ,310,000
TOYO SECURITIES ASIA LTD.
A/C CLIENT
境外法
人
0.32 5,960,264 0 未知
SCHRODER INTERNATIONAL
SELECTION FUND
未知 0.31 5,778,540 0 未知
中国人寿保险股份有限公司
－传统－普通保险产品－
005L－CT001 沪
未知 0.25 4,593,316 0 无上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件
股份的数量
股份种类及数量
上海陆家嘴（集团）有限公司 1,076,556,437 人民币普通股 1,076,556,437
上海国际信托有限公司 56,000,163 人民币普通股 56,000,163
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA
LIMITED
46,357,768 境内上市外资股 46,357,768
DAIWA SECURITIES SMBC HONG
KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT
15,526,845 境内上市外资股 15,526,845
SBCHK A/C CREDIT AGRICOLE A/C
COMPAGNIE FINANCIERE EDMOND
DE ROTHSCHILD
10,289,905 境内上市外资股 10,289,905
JPMCB / LGT BANK IN
LIECHTENSTEIN
AKTIENGESELLSCHAFT
9,507,900 境内上市外资股 9,507,900
申银万国证券股份有限公司 8,820,000 人民币普通股 8,820,000
TOYO SECURITIES ASIA LTD. A/C
CLIENT
5,960,264 境内上市外资股 5,960,264
SCHRODER INTERNATIONAL
SELECTION FUND
5,778,540 境内上市外资股 5,778,540
中国人寿保险股份有限公司－
传统－普通保险产品－005LCT001
沪
4,593,316 人民币普通股 4,593,316
上述股东关联关系或一致行动
的说明
公司未知晓上述股东存在关联关系或属于一致行动人。
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
上海市国有资产监督管理委员会、上海市浦东新区国有资产监督管理委员会，通过其控制的上海
陆家嘴（集团）有限公司，对本公司达成实际控制。报告期末上海陆家嘴（集团）有限公司持有本公
司股份1,076,556,437 股，占公司总股本57.64%。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
名称 上海陆家嘴（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 杨小明
成立日期 1990 年8 月1 日
注册资本 1,743,195,704
主要经营业务或管理活动
房地产开发经营，市政基础设施建设投资，投资
咨询，实体投资，国内贸易（除专项规定），资
产管理经营。
4.3.2.3 实际控制人情况
○ 法人上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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单位：元 币种：人民币
名称
上海市国有资产监督管理委员会、上海市浦东新
区国有资产监督管理委员会
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
姓
名
职务 性别 年龄
任期起
始日期
任期终
止日期
年初
持股数
年末
持股数
变动
原因
报告期内
从公司领
取的报酬
总额（万
元）（税
前）
是否在
股东单
位或其
他关联
单位领
取报
酬、津
贴
杨
小
明
董事长 男 57
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
4,050 4,050 0 是
李
晋
昭
董事、
总经理
男 48
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
44.7976 否
徐
而
进
董事 男 42
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
0 是
侯
劲
董事 男 42
2009 年5
月19 日
2011 年5
月29 日
0 是
瞿
承
康
董事 男 53
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
0 是
陆
启
耀
独立董事 男 63
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
6 否上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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冯
正
权
独立董事 男 67
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
6 否
吕
巍
独立董事 男 45
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
6 否
尤
建
新
独立董事 男 48
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
6 否
吴
福
潮
监事会
主席
男 61
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
0 是
严
军
监事会
副主席
男 57
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
1,215 1,215 0 是
荀
九
斤
监事 男 55
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
12,350 10,100
二级市
场出售
0 是
陶
剑
雯
职工监事 女 36 2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
27.7197 否
俞
玫
职工监事 女 38
2009 年8
月28 日
2011 年5
月29 日
8.789 否
朱
宗
巍
人力资源
总监
男 56
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
0 是
施
国
华
副总经理 男 56
2008 年5
月30 日
2009 年5
月18 日
37.6655 否
朱
蔚
副总经理 男 53
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
17,337 17,337 44.7518 否
蒋
平
副总经理、
董秘
女 52
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
41.7735 否
吴
小
可
副总经理 男 54
2009 年8
月12 日
2011 年5
月29 日
12.321 否
胡
习
财务总监 男 42
2008 年5
月30 日
2011 年5
月29 日
0 是
合
计
/ / / / / / 241.8181 /
注：俞玫、吴小可薪酬自任职时起算。
董事长杨小明，董事徐而进，监事严军，人力资源总监朱宗巍在公司持股55%的子公司上海陆家
嘴金融贸易区联合发展有限公司领取报酬；财务总监胡习在公司全资子公司上海陆家嘴开发大厦有限
公司领取报酬；监事会主席吴福潮，监事荀九斤在上海市浦东新区国有资产监督委员会领取报酬。报
告期内董事长杨小明领取的报酬共计554,689 元，董事徐而进领取的报酬共计458,989 元，监事严军
领取的报酬共计447,976 元，人力资源总监朱宗巍领取的报酬共计483,084 元，财务副总监胡习领取
的报酬共计315,051 元（均为税前）。公司董监事及高级管理人员（职工监事除外）报告期内领取的
报酬共计为4,312,883 元（税前）。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
1、公司2009 年度工作综述
2009 年是公司决策进行主营业务转型以来的第五年，尽管遇到了宏观经济形势动荡和市场变化的
不利影响，但在公司董事会的有力领导和全体员工的努力工作下，公司在经营业绩稳步增长的同时，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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进一步推进战略转型，培育核心竞争力，以谋求公司长期、稳定、健康、持续的发展，为股东创造更
大的价值。
2009 年度公司实现利润11.32 亿元，报告期末公司总资产达到194 亿元，净资产达到95 亿元；
可租赁物业面积达到60.2 万平方米（同比增长36.8%），实现租金收入4.69 亿元（不包含新国际博
览中心场馆租金）（同比增长84.12%），全年投入建设资金13.22 亿元。
2、宏观经济形势、市场情况与公司的策略
由于金融危机的影响，2009 年中国经济经受了严峻的考验，中央政府作出一系列重大决策，采用
积极的财政政策刺激经济，在全球经济尚未显著复苏的情况下，保持了经济的稳定增长。尽管如此，
2010 年中国经济仍将面临较为复杂的局面，中央政府如何通过各种调控手段继续保持经济发展并调整
经济结构和维持价格稳定，以及调控措施的退出时机和方式将是一个重大的课题。从中央经济工作会
议精神来看，2010 年将保持适度宽松的货币政策，确保经济平稳较快发展。
2009 年年末以来，政府已经发布多项房地产调控政策，目标在于控制2009 年下半年以来房价的
过高增速。目前看来，政府的调控政策主要针对住宅类市场，对商业房地产市场影响不大。
公司自2004 年开始进行主营业务转型，目标转向以租赁为主的商业房地产领域，产品包括甲级
写字楼、综合商场、星级酒店、都市研发楼和会展场馆等。商业物业的产品特点和优势在于，能够确
保稳定的现金收入，对抗经济周期波动风险的能力相对较强。通过几年的转型工作，公司的租赁收入
逐年增长，在全球经济不稳定和政策密集出台的背景下，确保了公司的可持续发展。
由于国际金融危机造成的全球经济疲软，导致办公楼租赁市场在2008 年和2009 年上半年持续走
低，总体上出现租金下跌和空置率上升的情况。但2009 年下半年以来，随着经济基本面的企稳，办公
楼租赁市场也开始出现复苏迹象，尤其是国内企业的需求出现明显增长。预计在今后几年，尽管上海
办公楼市场的供给持续放大，但随着上海建设国际金融中心目标的推进，新增需求仍然相当可观，能
够支持办公楼租赁市场的稳定发展。
公司在选择租户的过程中注重寻求长期、稳定的租金回报，在2008 至2009 年租赁市场回调的过
程中，公司的租赁物业基本未出现租户流失情况，出租率和租金收入始终保持稳定。公司将进一步加
强产品设计和建设能力，积极探索新材料新工艺，生产符合客户需要、具有更大吸引力的高品质楼宇。
同时，进一步提高营销能力，充实营销和管理团队，保持物业的长期品质和收益。
3、公司的经营情况
（1）项目情况
2009 年公司共有8 个项目竣工，2 个项目开工，7 个项目稳步推进，13 个项目处于前期设计策划
阶段。公司重要在营项目和在建项目如下表所示：
项目名称
地上建筑面积
（m2）
总建筑面积
（m2）
竣工日期 权益比例
在经营重要项目
办公楼
渣打银行大厦 40672 55658 2007-12 86%
星展银行大厦（陆家嘴金融中心大
厦）
45173 69403 2009-12 100%
钻石大厦 39202 49174 2009 55%
陆家嘴商务广场（原浦项商务广场） 68221 98531 2000 77.5%
研发楼
软件园1 号楼 14317 14317 1994 100%上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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软件园2 号楼 23783 23783 1994 100%
软件园4 号楼 8148 10194 1996 100%
软件园5 号楼 1393 1393 1996 100%
软件园7 号楼 11984 17809 2007-03 55%
软件园8 号楼 29545 32664 2007-06 100%
软件园9 号楼 36397 47864 2008-06 100%
软件园10 号楼 24500 29000 2009-12 100%
软件园13 号楼 9558 9558 1992 100%
软件园C 区（上好佳厂房改造） 11000 11000 2009-05 100%
金桥创科园 32417 32417 2008-05 100%
商场
陆家嘴96 广场 29002 66195 2008-09 55%
陆家嘴1885 文化中心 7346 14268 2008-04 100%
住宅
东和公寓 84603 98651 2009 100%
陆家嘴花园96 套 8600 8600 2009 100%
酒店
明城大酒店 38984 43368 1996 55%
会展
新国际博览中心（第一至五期） 126500 126500 2003-2008 25%
小计 691345 860347
权益面积小计 519891 656255
在建重要项目
陆家嘴信息服务中心 5000 10000 2010 100%
竹园绿地配套用房 3500 10000 2010 55%
东银公寓 39400 45000 2010 100%
新国际博览中心（第六至八期） 73500 73500 2010 25%
陆家嘴基金大厦 32500 45300 2011 55%
陆家嘴投资大厦 33300 44000 2011 55%
软件园11 号楼 71452 90586 2011 100%
天津陆家嘴河滨花园（一期） 80387 106027 2011 100%
塘东总部基地 300000 450000 2014 100%
世纪大都会 164000 277500 2014 55%
上海中心大厦 380000 560000 2014 45%
小计 1183039 1711913
权益面积小计 813929 1179228
总计 1874384 2572260
权益面积总计 1333820 1835483
备注：
1、本表所示为公司较为重大的项目，其他部分零散物业未在表中列出。
2、目前公司持有可出租车位4285 个（2008 年为4146 个），其中永久车位2466 个（2008 年
为1431 个），临时车位1819 个（2008 年为2715 个）。
3、公司持股45%的上海中心项目在2009 年工程建设进度正常，至年末处于基础工程施工阶段。上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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公司目前仍处于主营业务转型过程中，拥有大面积在建项目。2009 年仍处于公司建设高峰期间，
公司进一步强调项目开发成本控制，严格执行审批制度，通过第三方独立审计评估竣工项目造价实施
情况，并继续严格执行招投标制度。另一方面，公司持有在营物业面积持续增长，对公司的营销和管
理能力提出了更高的要求，如何进一步提高此方面的能力，也是公司转型的重要内容之一。
（2）营销情况
2009 年，一方面，商业物业租赁市场经历了2008 年的动荡走低后，市场价格、谈判地位、客户
需求、心理预期等均发生了不同程度的变化；另一方面，则是公司在营物业面积大幅增加。在此形势
下，通过公司管理层领导决策和员工的努力，营销方面取得了可喜的业绩，全年实现租赁收入4.69
亿元，较上一年增长84.12%。公司注重培育长期稳定的租赁客户群，即使在市场动荡时期，也基本未
发生退租情况。
目前公司各经营性物业项目租赁情况良好，空置率明显下降，原有项目租赁情况稳定，新增项目
招租顺利，其中：陆家嘴96 广场出租率达到86%，累计签约租户50 家，全年实现租金收入4601.59
万元；软件园9 号楼出租率达到93%；年底竣工的星展银行大厦（陆家嘴金融中心大厦）出租率达到
47%；渣打银行大厦保持满租水平。
（3）重大收购
2009 年，公司完成了对上海浦项房地产开发有限公司的股权收购，该交易的目的是收购上海浦项
商务广场的全部资产。公司管理层在商业机会出现时，迅速作出决策，并立即组织各专业团队协同作
战，通过卓有效率的工作，最终顺利完成了此项涉外收购交易。
此项收购的完成，符合公司向商业地产领域转型的战略，并且在自主开发项目之外，开辟了收购
项目的新途径，提升了公司的资产规模和质量，有助于实现公司的主营业务转型目标。在交易过程中，
也积累了经验，为今后开展类似业务打下了基础。
上海浦项房地产开发有限公司已于2009 年7 月完成工商变更登记，浦项广场现已更名为陆家嘴
商务广场，2009 年全年营业收入约1.5 亿元。
（4）公司建设
随着公司主营业务转型的不断深入，公司经营性物业面积大幅增加，对营销、管理提出了新的要
求。为此，公司及时规划、组建专业下属公司和团队，专门负责经营性物业的营销和持续经营管理。
目前已独资或合资设立从事营销及管理的下属公司包括：上海陆家嘴资产管理有限公司、上海陆家嘴
商宇房地产管理有限公司、上海陆家嘴穴吹物业经营管理有限公司、上海浦东陆家嘴软件产业发展有
限公司等，并针对不同物业类型建立了专业团队。
物业管理方面，建立两级监管体制，在公司本部设立物业管理总监，同时为各营销团队配备专职
物业管理人员，并制作颁布相关管理制度及物业移交、验收流程规定等。
为进一步提高产品专业化程度，2009 年，公司将项目设计职能从产品事业部中划出，设立单独的
设计中心，并建立了更加高效的设计例会制度。
2009 年，公司继续不断优化管理流程，于4 月和7 月完成管理软件的两次升级，实现了公文、合
同及付款审批的高度关联，对付款进行有效控制，进一步推动了无纸化管理，提高了公司管理效率。
2009 年下半年，公司启动了管理制度的全面修订工作，目前已完成第一轮修订。
（5）资金状况
公司目前处于转型过程中的项目密集期，存在相应的资金需求。2009 年公司进入负债经营。2009
年，公司资金缺口主要通过银行贷款方式解决，至年末贷款余额为18.78 亿元，全年因贷款发生财务上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 10 页 共 39 页
成本0.59 亿元。合理的财务杠杆将有利于推进公司的转型战略。公司对未来的资金需求和融资渠道已
有充分的预计和安排，2010 年将继续推进发债进程。
（6）新技术与新工艺
公司在推进项目建设的过程中，注重使用新技术、新工艺、新材料，以求节约能耗和保护环境，
不断提高物业品质和客户满意度，并为社会的可持续发展作出自己的贡献。
在世纪大都会项目超大基坑工程建设过程中，公司联合其他科研、建设单位共同申报了上海市科
委“科技创新行动计划”科研立项“超深基坑对邻近地铁枢纽的施工安全与环境控制研究”。在塘东
总部基地项目建设过程中，公司通过科学优化施工设计方案，节约建设成本，所采用的半逆作法施工
工法已节约建设成本约千万，并起到显著的节能减排、降噪等作用。
在公司2009 年竣工的项目中，钻石大厦采用了点索式幕墙；星展银行大厦采用了呼吸式幕墙、
辐射吊顶空调系统；竹园中心绿地配套用房项目为节能环保试点项目，采用了光导照明系统和辐射吊
顶空调系统，有效降低能耗，创造绿色环保的产品。
（7）企业文化
中国自改革开放以来走向市场经济道路，公众公司的发展历史并不长，在许多方面仍然需要探索。
我们认为，对参与市场竞争的主体而言，如果不能持守责任意识，并追求一种超越性的目标，就不能
将眼光放远，也不能在具有周期性的经济环境中长期保持自己的竞争优势地位。因此，公司始终追求
长期、稳定、可持续的发展，我们同意这样一种观念，即：“通过从事我们为之自豪的工作，赚取利
润并服务客户”。
2009 年5 月，中国上市公司市值管理研究中心发布“2009 年度中国上市公司市值管理百佳榜”，
公司在其中名列总排名第23 位。此外，公司还被浦东新区房地产开发企业诚信建设领导小组评为“2009
年度房地产开发企业诚信建设先进企业”。公司进入上海非生产性企业创利税前20 名（第16 名）。
4、2010 年展望
（1）宏观环境和行业趋势
2010 年宏观经济仍然处于较复杂的形势，从2009 年的情况来看，中央政府的调控政策对于经济
增长起到了至关重要的作用。从中央经济工作会议传达的精神来看，新一年将继续努力保持稳定的增
长，并将注意力更多地转向经济结构调整。目前出现的房地产行业政策调控趋势，主要针对住宅领域，
对公司的影响不大。
2010 年上海举办世博会，上海的城市建设将有跨越式的发展，基础设施的完善也将服务于金融城
的进一步建设。虽然在新的一年中，上海办公楼市场将可能有更大的供给，但综合2009 年下半年的情
况看，市场已经出现复苏迹象。
（2）公司面临的风险和对策
2010 年的宏观经济形势和行业趋势仍然具有一定的不确定性，需要做好密切关注和随时调整的准
备。公司的主营业务转型将进入新的阶段，工程项目施工量大、难度高，在营项目面积增加较快，公
司将致力于进一步提高项目策划、设计、建设、营销、管理等各方面的能力，创造更有市场竞争力、
更符合客户需求的产品。公司将继续强调成本管理和控制，密切注意市场动向，进一步建设各专业团
队，及时总结工作经验，改进管理流程、提高效率。同时，进一步提高员工凝聚力和市场对公司品牌
的认可度。
公司转型过程中，项目集中、资金需求大，公司已在2009 年进入负债经营状态，并积极研究探
索多种渠道筹融资模式，2010 年将继续推进此项工作，确保公司项目建设需求。上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 11 页 共 39 页
（3）经营计划
2010 年竣工项目总建筑面积约18.5 万平方米，包括陆家嘴信息中心、东银公寓、981 大楼改造、
东和花苑CDE 楼室内精装修、天津A 地块虹桥新天地、竹园绿地配套用房等。新开工项目总建筑面积
约50 万平方米，包括东和花苑CDE 楼室内精装修（当年开工、当年竣工）、天津A 地块虹桥新天地（当
年开工、当年竣工）、天津陆家嘴河滨花园二期、2-16-2 办公楼、981 大楼改造（当年开工、当年竣
工）等。在建项目稳步推进，总建筑面积约118 万平方米，包括世纪大都会、陆家嘴基金大厦、陆家
嘴投资大厦、塘东总部基地地下空间开发、软件园11 号楼、天津陆家嘴河滨花园一期等。另外有多个
项目的前期工作继续积极推进，建筑面积约90 万平方米，主要包括塘东总部基地地上建筑、金桥商业
中心、软件园12 号楼等。
产品营销方面。根据产品开发计划，至2010 年末，公司在营物业面积将进一步增长，功能涵盖
甲级写字楼、商业、酒店、会展、都市研发、国际社区和高端住宅领域。公司将致力于继续降低商业
物业的空置率。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
分行业或分
产品
营业收入 营业成本
营业利润率
(%)
营业收入比
上年增减
(%)
营业成本比
上年增减
(%)
营业利润率比上
年增减（%）
分行业
土地批租 2,599,452,000.00 179,611,669.43 93.09 96.65 -49.15
增加19.81 个百
分点
房产销售 297,315,275.60 71,469,970.05 75.96 6,060.19 4,656.43
增加7.09 个百分
点
房地产租赁 476,313,078.29 345,908,357.41 27.38 86.81 262.95
减少35.24 个百
分点
酒店业 97,755,613.01 63,896,974.82 34.64 -12.01 -5.41
减少4.56 个百分
点
其他 0 -100 -100
减少10.87 个百
分点
6.3 主营业务分地区情况表
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 3,470,835,966.90 104.67
6.4 资产构成与上年度相比发生重大变化的原因与分析
单位:元 币种:人民币
项目 期末余额 年初余额
增减变动
比例
主要原因
货币资金 679,624,553.14 2,425,673,439.08 -71.98%
本期支付13.8 亿收购上海陆
家嘴商务广场有限公司100%
股权及大量工程项目开工支
付所致。
可供出售金融资产 742,951,801.05 383,408,346.85 93.78%
根据公允价值变动而增加账
面价值。
投资性房地产 4,565,559,308.82 1,448,084,371.84 215.28%
本期合并报表增加收购的上
海浦项房地产开发有限公司
按照公允价值并入以及公司
本年建成并投入运营的出租
经营物业由存货转入。
长期待摊费用 58,533,507.20 8,887,729.14 558.59% 本年支付了大额装修费。
短期借款 1,625,000,000.00 0.00 100.00%
本期经营投入及税金支出增
加发生银行贷款上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 12 页 共 39 页
应付账款 494,949,522.98 335,193,447.35 47.66%
公司调整吸养老基金及暂估
完工物业尚未支付的工程款
所致。
预收款项 2,017,326,528.50 4,464,620,485.20 -54.82%
预收土地房屋转让款本期结
转收入
应交税费 140,157,963.48 281,743,654.37 -50.25%
报告期内支付税款较上年同
期增加
长期借款 252,643,400.00 0.00 100.00%
合并报表增加收购的上海陆
家嘴商务广场有限公司的银
行贷款并入。
递延所得税负债 411,175,828.68 88,676,345.47 363.68%
因可供出售金融资产账面价
值增加引起相应的递延所得
税负债增加、收购浦项合并报
表将浦项账面价值调增到公
允价值从而增加递延所得税
负债
少数股东权益 1,709,883,307.89 965,442,991.29 77.11%
因本期控股子公司上海陆家
嘴金融贸易区联合发展有限
公司实现利润较多。
6.5 费用构成、现金流量与上年同期相比发生重大变化的原因与分析
单位:元 币种:人民币
项目 本年１－12 月 上年１－12 月
本年1-12 月比
上年同期增减(%)
主要原因
营业收入 3,488,001,035.64 1,699,886,000.59 105.19%
本期土地及房产转让收
入增加
营业成本 662,125,140.13 520,983,655.97 27.09%
随营业收入增加而增加
成本
营业税金及附加 304,895,228.85 69,886,497.78 336.27%
（1）本期营业收入较上
年同期增加（2）根据税
法规定,上期Z3-2 土地
作价投资部分的营业收
入免征营业税
销售费用 69,966,912.82 53,422,603.14 30.97% 随营业收入增加而增加
管理费用 159,331,183.04 118,490,451.02 34.47%
随营业收入增加人员、办
公等费用
财务费用 4,239,702.04 -112,356,728.83 103.77%
本期发生银行贷款所产
生的利息支出
资产减值损失 22,327,285.78 36,266,950.23 -38.44%
本期计提了大众保险
2233.11 万元长期股权投
资减值损失，上年同期计
提了天安保险3781.02
万元长期股权投资减值
损失
所得税费用 359,306,069.49 200,569,311.81 79.14%
本期利润总额比上年同
期增加,故所得税费用增
加
少数股东损益 845,021,935.92 36,063,956.62 2243.12%
与上年同期相比,本期公
司控股子公司实现利润
较多
经营活动产生的
现金流量净额
-1,089,119,077.00 -1,083,285,457.10 -0.54%
与上年同期相比,本期土
地批租收款减少以及税
款支付增加
投资活动产生的
现金流量净额
-1,813,163,943.10 -430,202,706.43 -321.47%
本期支付收购上海浦项
房地产有限公司13.8 亿上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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筹资活动产生的
现金流量净额
1,156,323,399.20 -249,808,403.47 562.88%
与上年同期相比,本期公
司发生银行贷款及控股
子公司上海陆家嘴开发
大厦有限公司支付少数
股东退股款
6.6 募集资金使用情况
□适用 √不适用
变更项目情况
□适用 √不适用
6.7 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.8 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.9 董事会本次利润分配或资本公积金转增股本预案
2009 年度公司实现净利润1,132,211,307.44 元。根据公司法及公司章程规定，分别按（母公司）
年度净利润的10%提取法定盈余公积和任意盈余公积后，2009 年可供分配的利润为1,116,920,324.88
元。公司拟以2009 年末总股本1,867,684,000 股为基数，按每10 股派现1.45 元人民币（含税）向全
体股东分配利润，共计分派现金股利271,298,519.77 元，比上一年度增长27.42%。本事项提交股东
大会批准后实施。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
交易
对方
或最
终控
制方
被收购
资产
购买日 收购价格
自购买日起至
本年末为公司
贡献的净利润
本年初至本
年末为公司
贡献的净利
润(适用于
同一控制下
的企业合
并)
是否为
关联交
易（如
是，说明
定价原
则）
所涉
及的
资产
产权
是否
已全
部过
户
所涉
及的
债权
债务
是否
已全
部转
移
株式
会社
POSCO
建设
上海浦
项房地
产开发
有限公
司100%
股权
2009 年
7 月1 日
1,380,000,000.00 6,907,964.84 否 是 是
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
公司对控股子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 252,643,400.00上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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报告期末对子公司担保余额合计 252,643,400.00
公司担保总额情况（包括对控股子公司的担保）
担保总额 252,643,400.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.7
7.4 重大关联交易
7.4.1 与日常经营相关的关联交易
√适用 □不适用
单位:万元 币种：人民币
向关联方销售产品和提供劳务 向关联方采购产品和接受劳务
关联方
交易金额
占同类交易金额
的比例(%)
交易金额
占同类交易金额
的比例(%)
上海陆家嘴城建配套管理服务有限
公司
416.70
上海陆家嘴（集团）有限公司 1,293.18
上海陆家嘴市政绿化管理有限公司 459.72
上海陆家嘴乐园房产开发有限公司 890.00
合计 890.00 2,169.60
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品或提供劳务的关联交易金额8,900,000 元。
7.4.2 关联债权债务往来
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
向关联方提供资金 关联方向公司提供资金
关联方
发生额 余额 发生额 余额
上海陆家嘴房地产经纪有限公司 44.57 44.57
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 200.00 200.00
上海陆家嘴（集团）有限公司 221.92 284.97
上海陆家嘴展览发展有限公司 5,920.00 5,920.00
上海易兑外币兑换有限公司 200.00 700.00
合计 444.57 944.57 6,141.92 6,204.97
其中：报告期内公司向控股股东及其子公司提供资金的发生额2,000,000.00 元，余额2,000,000.00
元。
7.4.3 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
截止报告期末，上市公司未完成非经营性资金占用的清欠工作的，董事会提出的责任追究方案
□适用 √不适用
7.5 委托理财
□适用 √不适用
7.6 承诺事项履行情况
7.6.1 公司或持股5%以上股东在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
承诺事项 承诺内容 履行情况
股改承诺
公司股权分置改革完成后，大股东所持有的非流
通股股份自股权分置改革方案实施之日起，三十
六个月内不在上海证券交易所挂牌出售。
没有违反承诺的情况发生。
其他对公司中小
股东所作承诺
上海陆家嘴（集团）有限公司承诺，对于其所持
有的、于2009 年1 月6 日起全部上市流通的公
司股份，在全部上市流通之日（2009 年1 月6 日）
起一年内，在上海证券交易所挂牌出售的数量至
没有违反承诺的情况发生上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 15 页 共 39 页
多不超过公司股份总额的5%，即93,384,200 股。
7.6.2 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈
利预测及其原因作出说明
□适用 √不适用
7.7 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
7.8 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
7.8.1 证券投资情况
□适用 √不适用
7.8.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：元
证券
代码
证
券
简
称
最初投资成本
占该公
司股权
比例
（％）
期末账面价值 报告期损益
报告期所有者权
益变动
会计
核算
科目
股份
来源
600036
招
商
银
行
20,855,683.17 0.12 412,744,657.00 6,684,124.00 149,139,516.75
可供
出售
金融
资产
600640
中
卫
国
脉
51,655,628.00 3.45 173,831,367.12 2,076,011.55 55,948,511.27
可供
出售
金融
资产
600655
豫
园
商
城
3,513,000.00 0.26 55,770,855.18 355,804.99 21,256,956.14
可供
出售
金融
资产
601328
交
通
银
行
6,260,500.00 0.01 54,104,242.50 2,025,292.50 26,775,992.36
可供
出售
金融
资产
600642
申
能
股
份
5,955,200.00 0.11 34,822,800.00 2,310,000.00 12,370,050.00
可供
出售
金融
资产
600633
白
猫
股
份
1,349,000.00 0.26 3,124,440.00 454,283.78
可供
出售
金融
资产
600631
百
联
股
份
642,700.00 0.03 5,345,993.40 112,734.60 2,524,495.05
可供
出售
金融
资产
600638
新
黄
浦
153,500.00 0.02 1,490,400.00 19,872.00 492,272.93
可供
出售
金融
资产
600643
爱
建
股
份
280,000.00 0.02 1,717,045.85 695,512.38
可供
出售
金融
资产上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 16 页 共 39 页
合计 90,665,211.17 / 742,951,801.05 13,583,839.64 269,657,590.66 / /
7.8.3 持有非上市金融企业股权情况
√适用 □不适用
所
持
对
象
名
称
最初投资成本
(元)
持有数量
(股)
占该
公司
股权
比例
(%)
期末账面价值
(元)
报告期损益
(元)
报告
期所
有者
权益
变动
(元)
会计
核算
科目
股份
来源
天
安
保
险
37,810,200.00 34,500,000.00 1.59
长期
股权
投资
大
众
保
险
35,112,000.00 30,240,000.00 2.64 12,780,880.69 -22,331,119.31
长期
股权
投资
光
大
银
行
33,110,000.00 16,940,000.00 0.05 33,110,000.00 1,297,921.72
长期
股权
投资
国
泰
君
安
证
券
11,513,623.83 9,859,435.00 0.16 6,974,671.21 2,281,242.00
长期
股权
投资
申
银
万
国
43,724,527.92 32,388,539.00 0.48 4,862,263.96 6,477,707.80
长期
股权
投资
合
计
161,270,351.75 / 57,727,815.86 -12,274,247.79 / /
7.8.4 买卖其他上市公司股份的情况
□适用 √不适用
7.9 公司是否披露内部控制的自我评价报告或履行社会责任的报告：否
§8 监事会报告
8.1 监事会对公司依法运作情况的独立意见
报告期内，监事会依照《公司法》、《公司章程》及相关法律法规和规范性文件的有关规定，依法
履行职责，认真开展各项监督工作。定期审查公司的各项报告，对公司的重大决策事项，建设工程项
目情况、项目营销、财务及其他日常工作等方面开展专项检查。监事会认为，2009 年度公司严格依法
运作，各项决策合法有效，公司内控制度不断完善，内部控制状况良好，公司董事、高级管理人员执
行公司职务时均能勤勉尽职，遵守国家法律、法规和《公司章程》，维护公司利益。
8.2 监事会对检查公司财务情况的独立意见上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 17 页 共 39 页
监事会认为，报告期内公司财务行为严格遵守了国家相关法律法规和公司财务管理制度，公司财务
报告真实、公允地反映了公司财务状况和经营情况。上海众华沪银会计师事务所有限公司为公司出具
的标准无保留意见的审计报告是客观和公正的。
8.3 监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见
目前公司没有需要发表实际投入情况意见的募集资金发生。
8.4 监事会对公司收购、出售资产情况的独立意见
经董事会审议通过，报告期内公司与控股子公司上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司共同出
资，以收购项目公司上海浦项房地产开发有限公司股权的方式收购上海浦项商务广场大厦的全部资产。
经董事会审议通过，报告期内公司在上海联合产权交易所挂牌转让了公司持有的天安保险股份有限公
司股份。上述交易已履行了必要的审批程序，交易价格公允合理，没有发现内幕交易及损害部分股东
的权益或造成公司资产流失的情况。
8.5 监事会对公司关联交易情况的独立意见
监事会对报告期内发生的关联交易进行了检查和监督，认为公司发生的关联交易均按市场公平交易
的原则进行，定价公允，程序合法合规，不存在损害公司和关联股东利益的情况。
§9 财务会计报告
9.1 审计意见
财务报告 □未经审计 √审计
审计意见 √标准无保留意见 □非标意见
9.2 财务报表上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 679,624,553.14 2,425,673,439.08
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
应收票据
应收账款 1,380,513.77 1,175,894.99
预付款项 263,148,983.28 317,424,692.60
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 600,000.00 600,000.00
应收股利 445,676.59
其他应收款 111,058,778.99 122,665,603.65
买入返售金融资产
存货 9,386,244,861.04 9,541,753,666.49
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产
流动资产合计 10,442,503,366.81 12,409,293,296.81
非流动资产：
发放委托贷款及垫款
可供出售金融资产 742,951,801.05 383,408,346.85
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 2,862,460,980.07 2,868,900,389.01
投资性房地产 4,565,559,308.82 1,448,084,371.84
固定资产 253,961,809.48 242,889,242.69
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 263,750.00 378,750.00
开发支出
商誉
长期待摊费用 58,533,507.20 8,887,729.14
递延所得税资产 531,029,668.95 424,857,057.36上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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其他非流动资产
非流动资产合计 9,014,760,825.57 5,377,405,886.89
资产总计 19,457,264,192.38 17,786,699,183.70
流动负债：
短期借款 1,625,000,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
交易性金融负债
应付票据
应付账款 494,949,522.98 335,193,447.35
预收款项 2,017,326,528.50 4,464,620,485.20
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 115,483,050.22 122,253,628.62
应交税费 140,157,963.48 281,743,654.37
应付利息 3,729,190.86
应付股利 15,360,000.00 12,800,000.00
其他应付款 3,163,256,505.61 3,090,126,014.66
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 7,575,262,761.65 8,306,737,230.20
非流动负债：
长期借款 252,643,400.00
应付债券
长期应付款 7,976,574.11 14,956,138.11
专项应付款 2,771,629.01
预计负债
递延所得税负债 411,175,828.68 88,676,345.47
其他非流动负债
非流动负债合计 674,567,431.80 103,632,483.58
负债合计 8,249,830,193.45 8,410,369,713.78
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00
资本公积 1,724,432,717.56 1,557,063,836.59
减：库存股上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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专项储备
盈余公积 2,082,872,746.97 2,067,581,764.41
一般风险准备
未分配利润 3,822,561,226.51 2,918,556,877.63
外币报表折算差额
归属于母公司所有者
权益合计
9,497,550,691.04 8,410,886,478.63
少数股东权益 1,709,883,307.89 965,442,991.29
所有者权益合计 11,207,433,998.93 9,376,329,469.92
负债和所有者权益
总计
19,457,264,192.38 17,786,699,183.70
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 21 页 共 39 页
母公司资产负债表
2009 年12 月31 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 177,715,181.99 781,741,459.04
交易性金融资产
应收票据
应收账款
预付款项 251,014,336.03 305,161,660.40
应收利息 1,180,000.00
应收股利
其他应收款 116,605,105.32 98,130,423.13
存货 5,746,321,755.97 5,466,150,560.96
一年内到期的非流动
资产
其他流动资产 800,000,000.00
流动资产合计 7,092,836,379.31 6,651,184,103.53
非流动资产：
可供出售金融资产 678,627,506.62 360,862,967.09
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 4,538,896,821.81 3,849,434,229.09
投资性房地产 1,422,963,057.94 893,356,239.78
固定资产 3,274,634.90 19,060,545.89
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用 57,124,531.78
递延所得税资产 430,693,582.82 349,728,259.29
其他非流动资产 1,090,000,000.00 890,000,000.00
非流动资产合计 8,221,580,135.87 6,362,442,241.14
资产总计 15,314,416,515.18 13,013,626,344.67
流动负债：
短期借款 2,525,000,000.00 200,000,000.00
交易性金融负债
应付票据上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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应付账款 343,731,391.39 251,465,143.40
预收款项 1,577,371,995.94 1,553,558,026.83
应付职工薪酬 1,456,129.22 1,336,717.64
应交税费 -119,047,392.00 271,849,603.00
应付利息 3,351,937.50
应付股利
其他应付款 2,933,393,222.91 2,860,581,535.94
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债
流动负债合计 7,265,257,284.96 5,138,791,026.81
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款 7,976,574.11 14,956,138.11
专项应付款
预计负债
递延所得税负债 148,137,873.86 68,696,738.97
其他非流动负债
非流动负债合计 156,114,447.97 83,652,877.08
负债合计 7,421,371,732.93 5,222,443,903.89
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00
资本公积 1,872,671,740.65 1,634,348,336.01
减：库存股
专项储备
盈余公积 2,082,872,746.97 2,067,581,764.41
一般风险准备
未分配利润 2,069,816,294.63 2,221,568,340.36
所有者权益（或股东权益）
合计
7,893,044,782.25 7,791,182,440.78
负债和所有者权益
（或股东权益）总计
15,314,416,515.18 13,013,626,344.67
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 3,488,001,035.64 1,699,886,000.59
其中：营业收入 3,488,001,035.64 1,699,886,000.59
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,222,885,452.66 686,693,429.31
其中：营业成本 662,125,140.13 520,983,655.97
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
营业税金及附加 304,895,228.85 69,886,497.78
销售费用 69,966,912.82 53,422,603.14
管理费用 159,331,183.04 118,490,451.02
财务费用 4,239,702.04 -112,356,728.83
资产减值损失 22,327,285.78 36,266,950.23
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填
列）
69,926,418.11 69,094,991.61
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
45,628,964.05 53,758,219.05
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,335,042,001.09 1,082,287,562.89
加：营业外收入 24,527,766.01 35,019,305.00
减：营业外支出 23,030,454.25 213,548.32
其中：非流动资产处置损失 19,342,189.32 80,435.06
四、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
2,336,539,312.85 1,117,093,319.57
减：所得税费用 359,306,069.49 200,569,311.81
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,977,233,243.36 916,524,007.76
归属于母公司所有者的净利润 1,132,211,307.44 880,460,051.14
少数股东损益 845,021,935.92 36,063,956.62
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.6062 0.4714上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 24 页 共 39 页
（二）稀释每股收益 0.6062 0.4714
七、其他综合收益 181,469,264.67 -540,931,924.24
八、综合收益总额 2,158,702,508.03 375,592,083.52
归属于母公司所有者的综合收益
总额
1,299,580,188.41 351,803,510.75
归属于少数股东的综合收益总额 859,122,319.62 23,788,572.77
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 25 页 共 39 页
母公司利润表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 201,917,927.56 1,473,568,802.26
减：营业成本 183,664,113.25 416,731,958.85
营业税金及附加 23,550,274.74 41,822,014.90
销售费用 34,750,519.08 21,541,688.47
管理费用 67,996,605.48 50,130,370.98
财务费用 57,647,170.03 -12,999,848.21
资产减值损失 22,331,119.31 31,293,474.63
加：公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号
填列）
182,641,862.59 134,837,920.42
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
45,085,289.12 53,441,449.16
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -5,380,011.74 1,059,887,063.06
加：营业外收入 11,573,493.46 4,621,966.53
减：营业外支出 22,470,904.35 81,000.00
其中：非流动资产处置损失 19,339,739.32
三、利润总额（亏损总额以“－”号
填列）
-16,277,422.63 1,064,428,029.59
减：所得税费用 -92,732,335.46 175,864,849.21
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 76,454,912.83 888,563,180.38
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0409 0.4758
（二）稀释每股收益 0.0409 0.4758
六、其他综合收益 238,323,404.64 -513,653,293.45
七、综合收益总额 314,778,317.47 374,909,886.93
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
1,049,442,410.03 2,323,767,443.50
客户存款和同业存放
款项净增加额
向中央银行借款净增
加额
向其他金融机构拆入
资金净增加额
收到原保险合同保费
取得的现金
收到再保险业务现金
净额
保户储金及投资款净
增加额
处置交易性金融资产
净增加额
收取利息、手续费及
佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加
额
收到的税费返还 247,603.17 593,765.07
收到其他与经营活动
有关的现金
228,338,540.33 296,368,587.90
经营活动现金流入
小计
1,278,028,553.53 2,620,729,796.47
购买商品、接受劳务
支付的现金
1,214,145,851.02 3,123,545,766.70
客户贷款及垫款净增
加额
存放中央银行和同业
款项净增加额
支付原保险合同赔付
款项的现金
支付利息、手续费及
佣金的现金
支付保单红利的现金上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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支付给职工以及为职
工支付的现金
95,606,810.69 102,197,776.39
支付的各项税费 933,218,455.04 318,597,755.62
支付其他与经营活动
有关的现金
124,176,513.78 159,673,954.86
经营活动现金流出
小计
2,367,147,630.53 3,704,015,253.57
经营活动产生的
现金流量净额
-1,089,119,077.00 -1,083,285,457.10
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的
现金
25,405,233.78 15,560,567.76
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
532,420.00 887,650.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
9,264,352.00 28,885,487.97
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
35,202,005.78 45,333,705.73
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
514,916,690.50 69,111,842.49
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营
业单位支付的现金净额
1,331,740,550.00 406,310,200.00
支付其他与投资活动
有关的现金
1,708,708.38 114,369.67
投资活动现金流出
小计
1,848,365,948.88 475,536,412.16
投资活动产生的
现金流量净额
-1,813,163,943.10 -430,202,706.43
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金 500,000.00
其中：子公司吸收少
数股东投资收到的现金
500,000.00
取得借款收到的现金 2,627,643,400.00
发行债券收到的现金上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 28 页 共 39 页
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
2,627,643,400.00 500,000.00
偿还债务支付的现金 1,002,643,400.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
334,926,271.80 250,308,403.47
其中：子公司支付给
少数股东的股利、利润
69,120,000.00 99,300,000.00
支付其他与筹资活动
有关的现金
133,750,329.00
筹资活动现金流出
小计
1,471,320,000.80 250,308,403.47
筹资活动产生的
现金流量净额
1,156,323,399.20 -249,808,403.47
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
-89,265.04 -1,114,518.48
五、现金及现金等价物净
增加额
-1,746,048,885.94 -1,764,411,085.48
加：期初现金及现金
等价物余额
2,425,673,439.08 4,190,084,524.56
六、期末现金及现金等价
物余额
679,624,553.14 2,425,673,439.08
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司现金流量表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金
流量：
销售商品、提供劳务
收到的现金
225,731,896.67 1,131,777,282.56
收到的税费返还
收到其他与经营活动
有关的现金
212,190,890.23 1,883,572,959.93
经营活动现金流入
小计
437,922,786.90 3,015,350,242.49
购买商品、接受劳务
支付的现金
727,092,709.77 952,061,504.61
支付给职工以及为职
工支付的现金
18,657,584.89 27,221,542.50
支付的各项税费 412,286,743.86 142,409,818.36
支付其他与经营活动
有关的现金
77,786,951.03 1,161,217,604.79
经营活动现金流出
小计
1,235,823,989.55 2,282,910,470.26
经营活动产生的
现金流量净额
-797,901,202.65 732,439,772.23
二、投资活动产生的现金
流量：
收回投资收到的现金 100,000,000.00
取得投资收益收到的
现金
135,327,394.81 83,763,917.65
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产收回
的现金净额
17,670.00
处置子公司及其他营
业单位收到的现金净额
9,264,352.00 9,532,553.61
收到其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流入
小计
144,609,416.81 193,296,471.26
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产支付
的现金
304,480,920.22 8,073,445.38
投资支付的现金 1,000,000,000.00 890,000,000.00
取得子公司及其他营 692,000,000.00 808,310,200.00上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动
有关的现金
投资活动现金流出
小计
1,996,480,920.22 1,706,383,645.38
投资活动产生的
现金流量净额
-1,851,871,503.41 -1,513,087,174.12
三、筹资活动产生的现金
流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,075,000,000.00 750,000,000.00
收到其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流入
小计
3,075,000,000.00 750,000,000.00
偿还债务支付的现金 750,000,000.00 550,000,000.00
分配股利、利润或偿
付利息支付的现金
279,147,737.25 171,685,653.47
支付其他与筹资活动
有关的现金
筹资活动现金流出
小计
1,029,147,737.25 721,685,653.47
筹资活动产生的
现金流量净额
2,045,852,262.75 28,314,346.53
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
-105,833.74 -868,646.96
五、现金及现金等价物净
增加额
-604,026,277.05 -753,201,702.32
加：期初现金及现金
等价物余额
781,741,459.04 1,534,943,161.36
六、期末现金及现金等价
物余额
177,715,181.99 781,741,459.04
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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合并所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：
库存
股
专
项
储
备
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末
余额
1,867,684,000.00 1,557,063,836.59 2,067,581,764.41 2,918,556,877.63 965,442,991.29 9,376,329,469.92
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
1,867,684,000.00 1,557,063,836.59 2,067,581,764.41 2,918,556,877.63 965,442,991.29 9,376,329,469.92
三、本期增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
167,368,880.97 15,290,982.56 904,004,348.88 744,440,316.60 1,831,104,529.01
（一）净利润 1,132,211,307.44 845,021,935.92 1,977,233,243.36
（二）其他综
合收益
167,368,880.97 14,100,383.70 181,469,264.67
上述（一）和
（二）小计
167,368,880.97 1,132,211,307.44 859,122,319.62 2,158,702,508.03
（三）所有者 -45,562,003.02 -45,562,003.02上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 32 页 共 39 页
投入和减少
资本
1．所有者投
入资本
-45,562,003.02 -45,562,003.02
2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
15,290,982.56 -228,206,958.56 -69,120,000.00 -282,035,976.00
1．提取盈余
公积
15,290,982.56 -15,290,982.56
2．提取一般
风险准备
-212,915,976.00 -69,120,000.00 -282,035,976.00
3．对所有者
（或股东）的
分配
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末
余额
1,867,684,000.00 1,724,432,717.56 2,082,872,746.97 3,822,561,226.51 1,709,883,307.89 11,207,433,998.93
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：
库存
股
专
项
储
备
盈余公积
一
般
风
险
准
备
未分配利润
其
他
少数股东权益 所有者权益合计
一、上年年末余
额
1,867,684,000.00 2,085,720,376.98 1,889,869,128.33 2,367,091,866.57 1,038,753,262.98 9,249,118,634.86
加：
会计政策变更
前期
差错更正
其他
二、本年年初余
额
1,867,684,000.00 2,085,720,376.98 1,889,869,128.33 2,367,091,866.57 1,038,753,262.98 9,249,118,634.86
三、本期增减变
动金额（减少以
“－”号填列）
-528,656,540.39 177,712,636.08 551,465,011.06 -73,310,271.69 127,210,835.06
（一）净利润 880,460,051.14 36,063,956.62 916,524,007.76
（二）其他综合
收益
-528,656,540.39 -12,275,383.85 -540,931,924.24
上述（一）和（二）
小计
-528,656,540.39 880,460,051.14 23,788,572.77 375,592,083.52上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 34 页 共 39 页
（三）所有者投
入和减少资本
501,155.54 501,155.54
1．所有者投入资
本
500,000.00 500,000.00
2．股份支付计入
所有者权益的金
额
3．其他 1,155.54 1,155.54
（四）利润分配 177,712,636.08 -328,995,040.08 -97,600,000.00 -248,882,404.00
1．提取盈余公积 177,712,636.08 -177,712,636.08
2．提取一般风险
准备
3．对所有者（或
股东）的分配
-151,282,404.00 -97,600,000.00 -248,882,404.00
4．其他
（五）所有者权
益内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余
额
1,867,684,000.00 1,557,063,836.59 2,067,581,764.41 2,918,556,877.63 965,442,991.29 9,376,329,469.92
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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母公司所有者权益变动表
2009 年1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：
库存
股
专项
储备
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末
余额
1,867,684,000.00 1,634,348,336.01 2,067,581,764.41 2,221,568,340.36 7,791,182,440.78
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
1,867,684,000.00 1,634,348,336.01 2,067,581,764.41 2,221,568,340.36 7,791,182,440.78
三、本期增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
238,323,404.64 15,290,982.56 -151,752,045.73 101,862,341.47
（一）净利润 76,454,912.83 76,454,912.83
（二）其他综
合收益
238,323,404.64 238,323,404.64
上述（一）和
（二）小计
238,323,404.64 76,454,912.83 314,778,317.47
（三）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入资本上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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2．股份支付
计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
15,290,982.56 -228,206,958.56 -212,915,976.00
1．提取盈余
公积
15,290,982.56 -15,290,982.56
2.提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
-212,915,976.00 -212,915,976.00
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末
余额
1,867,684,000.00 1,872,671,740.65 2,082,872,746.97 2,069,816,294.63 7,893,044,782.25上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
第 37 页 共 39 页
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
项目
实收资本（或股本） 资本公积
减：
库存
股
专项
储备
盈余公积 一般风险准备 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末
余额
1,867,684,000.00 2,148,001,629.46 1,889,869,128.33 1,662,000,200.06 7,567,554,957.85
加：会
计政策变更
前
期差错更正
其
他
二、本年年初
余额
1,867,684,000.00 2,148,001,629.46 1,889,869,128.33 1,662,000,200.06 7,567,554,957.85
三、本期增减
变动金额（减
少以“－”号
填列）
-513,653,293.45 177,712,636.08 559,568,140.30 223,627,482.93
（一）净利润 888,563,180.38 888,563,180.38
（二）其他综
合收益
-513,653,293.45 -513,653,293.45
上述（一）和
（二）小计
-513,653,293.45 888,563,180.38 374,909,886.93
（三）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入资本
2．股份支付上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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计入所有者
权益的金额
3．其他
（四）利润分
配
177,712,636.08 -328,995,040.08 -151,282,404.00
1．提取盈余
公积
177,712,636.08 -177,712,636.08
2.提取一般
风险准备
3．对所有者
（或股东）的
分配
-151,282,404.00 -151,282,404.00
4．其他
（五）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．其他
（六）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末
余额
1,867,684,000.00 1,634,348,336.01 2,067,581,764.41 2,221,568,340.36 7,791,182,440.78
法定代表人：杨小明 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：胡习上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2009 年年度报告摘要
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9.3 本报告期无会计政策、会计估计的变更。
9.4 本报告期无前期会计差错更正。
