上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2011 年年度报告摘要
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了解
详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席董事的说明 被委托人姓名
瞿承康 董事 出差 冯正权
1.3 公司年度财务报告已经安永华明会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计
报告。
1.4 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）王欢
声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 陆家嘴
股票代码 600663
上市交易所 上海证券交易所
股票简称 陆家 B 股
股票代码 900932
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 陶剑雯 黄轶
联系地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
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§3 会计数据和财务指标摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年增
2011 年 2010 年 2009 年
减（%）
营业总收入 4,165,872,451.54 2,753,549,984.67 51.29 3,734,953,861.34
营业利润 1,248,872,598.22 1,470,294,786.84 -15.06 2,384,888,364.26
利润总额 1,252,669,301.52 1,490,866,895.30 -15.98 2,382,204,707.15
归属于上市公司股东的
984,929,293.65 1,191,710,282.22 -17.35 1,176,400,332.57
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 965,445,460.82 1,020,482,553.47 -5.39 1,128,840,548.88
利润
经营活动产生的现金流
1,769,381,014.58 -1,907,246,143.45 不适用 -1,197,977,369.23
量净额
本年末比上年
2011 年末 2010 年末 2009 年末
末增减（%）
资产总额 27,688,118,169.16 23,169,174,196.67 19.50 20,246,700,141.50
负债总额 15,167,849,629.55 11,222,248,181.03 35.16 8,363,392,416.27
归属于上市公司股东的
10,858,550,461.80 10,282,129,372.31 5.61 10,173,424,417.34
所有者权益
总股本 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00 0 1,867,684,000.00
3.2 主要财务指标
2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.5274 0.6381 -17.35 0.6299
稀释每股收益（元／股） 0.5274 0.6381 -17.35 0.6299
用最新股本计算的每股收益（元/股） 0.5274 0.6381 -17.35 0.6299
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元
0.5169 0.5464 -5.39 0.6044
／股）
加权平均净资产收益率（%） 9.32 11.21 减少 1.89 个百分点 12.34
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
9.14 10.34 减少 1.20 个百分点 12.73
收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额（元／
0.9474 -1.0212 不适用 -0.6414
股）
2011 年 2010 年 本年末比上年末增减 2009 年
末 末 （%） 末
归属于上市公司股东的每股净资产（元／
5.81 5.51 5.61 5.45
股）
资产负债率（%） 54.78 48.44 增加 6.34 个百分点 41.31
3.3 非经常性损益项目
2
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项
2011 年金额 附注（如适用） 2010 年金额 2009 年金额
目
该项目主要为拆
除软件园 13 号楼
资产损失人民币
17,350,530 元以及
处置对上海光通
信发展股份有限
非流动资产处置 公司、国泰君安证
1,652,271.96 164,281,135.56 -16,850,494.41
损益 券股份有限公司
和上海陆家嘴房
地产经纪有限公
司的长期股权投
资的投资收益人
民 币
19,210,945.25 元。
该项目主要为收
到钻交所扶持资
金 人 民 币
计入当期损益的
10,584,572.21 元
政府补助，但与公
和崇明工业园区
司正常经营业务
管委会扶持补贴
密切相关，符合国
16,226,619.21 款 人 民 币 15,884,136.50 9,063,491.10
家政策规定、按照
1,859,947.00 元，
一定标准定额或
以及陆家嘴金融
定量持续享受的
贸易区管理委员
政府补助除外
会提供的财政补
贴人民币 996,249
元。
企业取得子公司、 该项目为本期将
联营企业及合营 上海浦东陆家嘴
企业的投资成本 置业发展有限公
小于取得投资时 司纳入合并范围，
3,365,462.85 3,304,829.35
应享有被投资单 合并对价小于按
位可辨认净资产 比例享有其可辨
公允价值产生的 认净资产公允价
收益 值的份额所致。
同一控制下企业
合并产生的子公
31,108,930.83 45,090,334.6
司期初至合并日
的当期净损益
单独进行减值测 10,600,000.00 该项目为转回对 4,559,784.90
3
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试的应收款项减 天安保险股份有
值准备转回 限公司次级债本
金和利息计提的
坏账准备人民币
10,600,000.00 元。
除上述各项之外
的其他营业外收 1,589,406.49 4,268,444.76 8,452,260.63
入和支出
少数股东权益影
-8,890,311.02 -7,196,142.12 -914,080.37
响额
所得税影响额 -5,059,616.66 -41,678,561.68 -586,557.21
合计 19,483,832.83 171,227,728.75 47,559,783.69
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
140,614 本年度报告公布日前一个月
2011 年末股东总数 141,760 户
户 末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 质押或冻结的股份
股东名称 持股总数 条件股份数
质 例(%) 数量
量
上海陆家嘴（集团）有限 国 有 法 质
57.64 1,076,556,437 166,852,013
公司 人 押
国 有 法
上海国际信托有限公司 2.95 55,075,861 无
人
SCBHK A/C KG
INVESTMENTS ASIA 未知 2.52 47,116,601 未知
LIMITED
DAIWA CAPITAL
MARKETS HONG KONG
未知 0.83 15,510,045 未知
LTD - CLIENTS
ACCOUNT
SBCHK A/C CREDIT
AGRICOLE A/C
COMPAGNIE 未知 0.56 10,504,849 未知
FINANCIERE EDMOND
DE ROTHSCHILD
JPMCB / LGT BANK IN
LIECHTENSTEIN 未知 0.51 9,507,900 未知
AKTIENGESELLSCHAFT
IEONG CHONG MANG 未知 0.31 5,825,103 未知
4
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中国工商银行－诺安股票
未知 0.31 5,707,826 未知
证券投资基金
UBS AG LONDON
未知 0.30 5,516,757 未知
BRANCH
TOYO SECURITIES ASIA
未知 0.25 4,748,104 未知
LTD. A/C CLIENT
前 10 名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份数
股东名称 股份种类
量
上海陆家嘴（集团）有限公司 1,076,556,437 人民币普通股
上海国际信托有限公司 55,075,861 人民币普通股
SCBHK A/C KG INVESTMENTS
47,116,601 境内上市外资股
ASIA LIMITED
DAIWA CAPITAL MARKETS HONG
15,510,045 境内上市外资股
KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT
SBCHK A/C CREDIT AGRICOLE
A/C COMPAGNIE FINANCIERE 10,504,849 境内上市外资股
EDMOND DE ROTHSCHILD
JPMCB / LGT BANK IN
LIECHTENSTEIN 9,507,900 境内上市外资股
AKTIENGESELLSCHAFT
IEONG CHONG MANG 5,825,103 境内上市外资股
中国工商银行－诺安股票证券投资
5,707,826 人民币普通股
基金
UBS AG LONDON BRANCH 5,516,757 境内上市外资股
TOYO SECURITIES ASIA LTD. A/C
4,748,104 境内上市外资股
CLIENT
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
5
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
1.2011 年度公司董事会建设
2011 年度，公司共召开了 5 次定期董事会以及 2 次临时董事会，共审议通过了 43 项决议，
对外发布了 4 项定期报告以及 29 项临时公告。董事会下属的专门委员会共召开 10 次会议，
包括 6 次审计委员会会议、2 次薪酬与考核委员会会议、1 次产品开发与创新委员会会议以
及 1 次提名委员会会议。尤其重要的是，在宏观经济趋紧和房地产调控更加严格的环境下，
选举成立了第六届董事会，保留了核心管理人员，为公司的平稳发展提供了坚实的保障。
公司长期持有经营性物业，并持续加大对主营业务的投资，以商业地产的开发经营作为主营
业务的战略没有动摇。2011 年度，董事会批准了陆家嘴金融城配套商业设施、软件园 12 号
楼、陆家嘴世纪金融广场（原名塘东总部基地）地上部分、涵云雅庭（即浦江镇项目）、浦
东金融广场、天津惠灵顿国际学校、上海航运中心大楼（981 大楼）改造等共 7 个项目的预
算，同时授予了管理层土地收购以及融资预算的相关权限，要求公司管理层继续执行董事会
既定的投资计划，保持公司的持续稳定增长。
同时，董事会清楚地认识到住宅开发业务和融资将不可避免地受到宏观调控的影响，在科学
论证的基础上做出了若干清理资产的决策：以减资的方式退出上海光通信发展股份有限公
司；转让上海复旦科技园股份有限公司的股权；转让上海陆家嘴投资发展有限公司的股权。
这些决策都有利于公司集中精力于商业地产的开发建设，并为公司的现金流做出了有益贡
献。
为向全体股东和潜在投资者提供更加透明准确的资产信息，在董事会的要求下，公司在 2011
年度中期聘请了专业评估单位对公司 14 项投资性房地产进行了公允价值的评估并进行了公
告。同时公司也修改了部分会计政策，以更加合理地核算公司的业务。
新一届董事会继续加强公司治理方面的工作，根据监管层以及公司的实际情况，通过和修改
了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《董事会产品开发与创新委员会实施细则》、
《提名委员会实施细则》、《战略决策委员会实施细则》、《薪酬与考核委员会实施细则》和《审
6
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计委员会实施细则》、《证券账户及交易管理规定》、《董事会秘书工作制度》，并将《股东大
会议事规则》和《董事会议事规则》提交 2011 年度股东大会审议。公司秉承规范治理的理
念，将基本规章的制定作为一项基本工作来落实。
2.2012 年展望
2011 年度的土地批租收入是一个历史遗留交易，2012 年度的营收模式将全面转变成长期资
产管理收入和短期资产出售收入并重的模式。2011 年度公司已经开始销售一些短期资产，
其中大部分是住宅产品。如何修整现有的营销策略，合理去化公司现有的住宅项目存量将是
2012 年度的经营挑战。
公司在 2011 年度物业租赁及服务性收入已经突破 10 亿（不包含持有 50%权益，但未合并财
务报表的上海新国际博览中心有限公司），公司转型取得了阶段性的成绩，管理层已经在考
虑转型成功后的多元化投资。多元化投资一是体现在跨行业，现阶段公司考虑进入"股权投
资"这一金融投资领域，希望依托陆家嘴金融城的发展，抓住历史性机遇与陆家嘴金融城共
同发展；二是体现在跨地域，目前公司在上海和天津有实体项目公司，同时公司考虑在监管
层批准的前提下，在香港设立子公司，积极寻找投资领域。公司希望能够在 2012 年度做出
多元化投资的有益尝试。
2011 年度公司在公开市场上购入了塘桥社区 02-04 地块，这是公司探索以市场化方式运作项
目的又一次尝试。2012 年度公司希望继续在授权范围内，积极寻找项目投资机会。同时对
具备开工条件的土地，依靠公司经验丰富的管理团队，找准市场定位，稳步推进建设进度。
公司秉持合法经营的原则，一直以来按照国家税法的有关规定，缴纳包括批租项目和房产销
售项目的土地增值税、房产税在内的各项税收。2011 年度公司按照相关规定，提取了超过 7
亿元的土地增值税的清算额，很好地履行了上市公司的纳税义务。此次土地增值税的清算对
利润造成了重大影响，但 2012 年度公司的业绩将在此基础上继续平稳发展。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
分行业 营业收入 营业成本 毛利率(%) 比上年增 比上年增 上年增减
减(%) 减(%) （%）
减少 24.75
土地批租 1,668,440,098.00 708,167,373.29 57.56 8.14 159.34
个百分点
增加 35.59
房产销售 975,219,515.32 402,575,008.26 58.72 95,509.76 51,242.48
个百分点
房地产租 增加 8.22
968,695,184.84 314,605,221.50 67.52 37.78 9.95
赁 个百分点
增加 4.30
酒店业 117,967,388.65 88,911,990.45 24.63 -21.23 -25.48
个百分点
增加 1.60
物业管理 337,736,197.01 299,622,593.22 11.29 13.09 11.09
个百分点
增加 84.46
其他 4,570,555.87 100.00 -90.90 -100.00
个百分点
5.3 报告期内利润构成、主营业务及其结构、主营业务盈利能力较前一报告期发生重大变化
7
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的原因说明
资产构成与上年度相比发生重大变化的原因与分析
项目 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 增减变动比例 主要原因
本期 15 亿土地预付
款转入浦江镇项目
存货,年底余额主要
预付款项 569,650,655.53 1,454,919,367.63 -60.85% 系预付塘桥社区
02-04 土地出让金，
金额为人民币 5.68
亿元。
由于土地批租、房
应交税费 785,442,883.27 303,081,386.80 159.15% 产销售收入增加，
各项税费增加。
增加主要为土地增
其他应付款 5,713,074,711.98 3,331,661,560.73 71.48% 值税清算准备金
72,228 万。
费用构成、现金流量表与上年同期相比发生重大变化的原因与分析
本报告期比上年
项目 2011 年 1-12 月 2010 年 1-12 月 主要原因
同期增减(%)
本期土地、房产销
营业收入 4,165,872,451.54 2,753,549,984.67 51.29%
售收入增加。
本期销售收入增
营业成本 1,832,236,371.01 994,453,135.77 84.25% 长，以及土地使用
权转让成本上升。
本期预提土地增值
营业税金及附加 1,204,309,234.42 208,730,433.98 476.97% 税 清 算 准 备 金
72,228 万。
主要是世纪大道两
资产减值损失 -424,424,775.54 -6,828,051.78 6115.90% 侧地块存货跌价准
备的转回。
权益法确认浦东嘉
投资收益 104,226,829.04 289,577,518.08 -64.01%
里城亏损 6674 万。
本期与上期相比，
经营活动产生的现金
1,769,381,014.58 -1,907,246,143.45 192.77% 本期租售资金流入
流量净额
增加。
本期与上期相比，
投资活动产生的现金 购买资产减少，从
-381,086,719.04 -1,490,199,447.34 -74.43%
流量净额 而减少的资金流
出。
与上年同期相比,本
筹资活动产生的现金
29,677,368.70 3,717,306,665.85 -99.20% 期公司归还银行贷
流量净额
款增加。
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§6 财务报告
6.1 与最近一期年度报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的具体说明
6.1.1 会计政策变更
无
6.1.2 会计估计变更
单位：元 币种：人民币
会计估计变更的内容和
审批程序 受影响的报表项目名称 影响金额
原因
投资性房地产和房屋建
根据第六届董事会第二 投资性房地产摊销、固
筑物的残值率从 0%变 3,700,461.66
次会议决议 定资产折旧
更为 2%
1) 单 独 进 行 减 值 测 试
的，单项金额重大应收
款项的标准，由现行的
人民币 2,000 万元，调 根据第六届董事会第二
坏账准备 -1,876,297.46
整为人民币 100 万元； 次会议决议
2)按照账龄计提坏账准
备的应收款项组合，计
提的标准调整
6.2 本报告期无前期会计差错更正
9