上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2012 年年度报告摘要
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 陆家嘴 股票代码 600663
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 陆家 B 股 股票代码 900932
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陶剑雯 黄轶
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上
2012 年(末) 2011 年(末) 年(末)增减 2010 年(末)
（%）
总资产 30,782,076,569.84 27,688,118,169.16 11.17 23,169,174,196.67
归属于上市公司股东的
11,584,310,835.22 10,858,550,461.80 6.68 10,282,129,372.31
净资产
经营活动产生的现金流
1,604,845,458.83 1,769,381,014.58 -9.3 -1,907,246,143.45
量净额
营业收入 3,492,086,591.86 4,165,872,451.54 -16.17 2,753,549,984.67
归属于上市公司股东的
1,010,985,430.86 984,929,293.65 2.65 1,191,710,282.22
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 932,793,429.94 965,445,460.82 -3.38 1,020,482,553.47
利润
加权平均净资产收益率 减少 0.31 个百
9.01 9.32 11.21
（%） 分点
基本每股收益（元／股） 0.5413 0.5274 2.65 0.6381
稀释每股收益（元／股） 0.5413 0.5274 2.65 0.6381
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 135,458 131,062
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有限售
股东性 持股比 质押或冻结的股份
股东名称 持股总数 条件股份数
质 例(%) 数量
量
上海陆家嘴（集团）有限 国有法
57.64 1,076,556,437 质押 292,825,362
公司 人
国有法
上海国际信托有限公司 2.85 53,234,998
人
SCBHK A/C KG
INVESTMENTS ASIA 未知 2.53 47,168,747
LIMITED
TARGET VALUE FUND 未知 0.92 17,223,452
DAIWA CAPITAL
MARKETS HONG KONG
未知 0.82 15,321,045
LTD - CLIENTS
ACCOUNT
GAOLING FUND,L.P. 未知 0.58 10,873,915
JPMCB / LGT BANK IN
LIECHTENSTEIN 未知 0.51 9,507,900
AKTIENGESELLSCHAFT
东达（香港）投资有限公 国有法
0.36 6,686,009
司 人
招商证券香港有限公司 未知 0.35 6,578,978
IEONG CHONG MANG 未知 0.32 5,992,580
上述股东关联关系或一致行动的说 东达（香港）投资有限公司为第一大股东-上海陆家嘴（集团）
明 有限公司的全资子公司。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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三、 管理层讨论与分析
第一部分 2012 年度经营工作报告
一、2012 年度经营工作回顾
2012 年度各项营业总收入超过 69 亿元，其中：土地和房产销售收入（含预收款）计划为
不低于 40 亿元，实际完成 43.53 亿元，完成率为 109%；包括公司持股 50%及以上的下属公
司在内，物业租赁收入计划为不低于 17.5 亿元，实际完成 18.7 亿元，完成率为 106%；物
业管理及服务性收入计划为不低人民币 6 亿元，实际完成 6.8 亿元，完成率为 113%。
2012 年度营业资金支出包括土地开发、项目开发、租赁成本、酒店成本、物业管理成本、
销售费用、管理费用、贷款利息以及其他开支，计划为 41.63 亿元，实际完成 39.04 亿元，
完成率为 94%。
其中，项目开发投资计划为 29.32 亿元，实际完成 26.34 亿元，完成率为 90%。
2012 年度利润目标为 10 亿元，实际完成 10.11 亿元，完成率为 101%。
二、2012 年经营工作分析
(一) 经营收入分析
1、物业租赁收入
（1）合并报表范围内长期在营物业租金收入，合计 11.8 亿元。
办公物业，包括甲级写字楼与高品质研发楼。2012 年度租赁收入超过 8.7 亿元，比 2011
年增长 1.82 亿元，同比增幅约 27%。
目前长期在营甲级写字楼共 9 幢，总建筑面积超过 47 万平方米，截止 2012 年末，运营一
个完整日历年度以上的甲级写字楼年末平均出租率约为 94%；2012 年下半年投入运营的陆
家嘴金融服务广场（软件园 11 号楼主楼）的年末出租率已经达到了 78%。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地-上海陆家嘴软件园区以及金桥创科
园。截止 2012 年末，长期在营的高品质研发楼总建筑面积已超过 24 万平方米，年末平均出
租率约为 95%。
上述增幅中，新增楼宇提供的超过 20 万平方米的可供租赁面积产生了 1.09 亿元租金，约
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占增幅的 60%；存量楼宇租金自然增长贡献超过 7,322 万元，约占增幅的 40%。
商铺物业。2012 年度租赁收入为 1.85 亿元，比 2011 年增长 898 万元，同比增幅约 5%。
在营商铺物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885 文化中心、天津虹桥新天地以及陆家嘴
金融城配套商业设施。截止 2012 年末，在营的主要商铺物业总建筑面积超过 9 万平方米，
在建总面积超过 27 万平方米。其中陆家嘴 96 广场年末出租率为 98%，陆家嘴 1885 文化中
心年末出租率为 95%。另外，陆家嘴金融城内受托经营管理的滨江地区商铺物业年末出租
率为 100%。
上述增幅全部来自于租金的自然增长。
酒店物业。2012 年度营业收入为 1.22 亿元，比 2011 年 1.18 亿元的收入略增 4%。
公司现拥有两家四星级酒店：东怡大酒店和明城大酒店，全年营业收入近 1.2 亿元。明城大
酒店配备 399 间房间，2012 年 GOP 率为 42%，全年出租率为 66%；东怡大酒店配备 209 间
房间，2012 年 GOP 率为 31%，全年出租率为 62%。
住宅物业。2012 年度租赁收入 1.17 亿元，比 2011 年增长 2,525 万元，同比增幅约 27%。
长期持有在营的住宅物业主要有东和公寓，共有 400 余套住宅，总建筑面积约 9 万平方米，
年末出租率为 96%。
上述增幅中，2011 年投入运营的东和公寓 C 栋贡献了 2,263 万元租金收入，约占增幅的 90%；
租金自然增长贡献了 262 万元，约占增幅的 10%。
（2）合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 6.8 亿元。
公司控股 50%股权的上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司以投资
收益方式计入合并报表。
会展物业。2012 年度租赁收入 6.4 亿元，比 2011 年增长 9,899 万元，同比增幅约 18%。
陆家嘴目前通过其全资子公司-上海陆家嘴展览有限公司与德国展览公司合资成立的上海新
国际博览中心有限公司，共拥有 17 个室内展厅，室内展览面积达 20 万平方米，室外展览面
积达 10 万平方米。2012 年上海新国际博览中心共承接了 93 场展会，吸引了约 480 万名海
内外观众和约 8 万家国内外展商，展览面积达到 540 万平方米，场馆总利用率为 62%。在
使用率以及周转率方面来讲，上海新国际博览中心是全球第一的展览馆，从规模来讲，已经
成为亚洲第二大的会展中心。
富都世界。2012 年度租赁收入 4,326 万元，比 2011 年增长 110 万元，同比增幅约 3%。
2、房产销售收入
2012 年度各类住宅物业实现销售收入 16.9 亿元，主要来自于天津河滨花苑、陆家嘴花园
以及其他存量房、动迁房的销售。各类住宅物业累计合同销售面积超过 10 万平方米，合同
金额近 24 亿元，去化率超过 59%。
2012 年度办公物业实现销售收入 4,385 万元，来自于零星存量办公楼的销售。除此之外，浦
东金融广场及其他零星办公楼销售项目合同收入 26.21 亿元。
3、物业管理及服务性收入
合并报表范围内，2012 年度实现 3.9 亿元物业管理收入，比 2011 年度增长 5,708 万元，
同比增幅约 17%。
合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2012 年度实现 2.3 亿元的服务费收入，比
2011 年度减少 1,949 万元，同比小幅下降约 8%。上海富都世界有限公司 2012 年度实现 5,623
万元物业管理收入，比 2011 年度增长 246 万元，同比增幅约 5%。
(二) 项目开发投资分析
公司 2012 年度新开工项目 6 个，建筑面积近 53 万平方米；续建项目 13 个，建筑面积近
194 万平方米；竣工项目 8 个，建筑面积超过 26 万平方米。2012 年度建设项目支出共计 26.34
亿元资金，比 2011 年度增加 8.15 亿元，同比增幅约 45%。
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上述增幅主要是由于 2011 年新开工项目多达 14 个，建筑面积超过 117 万平方米。因此，
2012 年开始公司进入项目开发投资的高峰期，并且可以预计将至少持续到 2015 年，大部分
在建项目竣工为止。
(三) 经营业绩影响分析
2012 年是公司第一个没有土地批租收入的财务年度，公司当年利润来源与之前年度发生
了重大变化，主要来源于房产销售和租赁收入。其中，
长期持有物业租金收入毛利率为 81%，对利润总额的贡献率为 57%；
房产类销售收入毛利率为 69%，对利润总额的贡献率为 54%；
投资收益对利润总额的贡献率为 18%。
除此以外，下述项目支出对公司年度利润及现金流有较大相关性：
1、税金支出
公司 2012 年度共缴纳 11.9 亿元税收（实际支付总额），同比上涨 143%，占营业收入的 34%，
是 2012 年度归属于母公司净利润的 118%。
2、折旧计提
根据公司会计制度规定，公司 2012 年度计提折旧 2 亿元，占租金收入的 17%，是 2012
年度归属于母公司净利润的 20%。
3、现金分红支出
公司 2012 年度实现向股东分红 2.8 亿元，占营业收入的 8%，占 2012 年度归属于母公司
净利润的 28%。
4、员工薪酬支出
2012 年合并报表范围员工总数 2053 人，人数同比增加 4.3%，薪酬支出总额为 2.47 亿元，
人均 12.01 万元，是 2012 年度归属于母公司净利润的 24%。
第二部分 2013 年度经营工作计划
2013 年度经营工作计划如下：
土地和房产销售收入（含预收款）不低于人民币 50 亿元。其中办公物业销售收入不低于
23 亿元，房产销售收入不低于 27 亿元；
物业租赁收入不低于人民币 20 亿元。其中合并报表范围内收入不低于 13 亿元，合并报表
范围外收入不低于 7 亿元；
物业管理及服务性收入不低于人民币 7 亿元；
项目开发投资支出不超过 32 亿元；
合并报表范围内员工薪酬支出总额不超过 3.54 亿元，如前述预算总额与上海市浦东新区
国有资产监督管理委员会的薪酬发放规定不一致的，按孰低的原则执行；
利润目标人民币 10.5 亿元。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明
情况、原因及其影响。
详见财务报表附注二中第 28 项会计政策和会计估计变更。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
除附注四、3 的说明外，合并财务报表范围与上年度一致。
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