上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
600663
2013 年半年度报告
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
董事长致辞
早在多年前，董事会以及管理层就思考，作为一个以一级土地开
发为经营业务的上市公司，如何保持持续增长？因此，我们致力于转
型，并从 2005 年开始，努力向商业地产的投资人和开发商转型。
去年，公司的控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司主导的前滩
地块刚刚完成规划公示，公司曾多次表示希望凭借自身开发商业地产
的成熟经验，依托集团公司提供的优势平台，积极参与到前滩地区的
开发中去。目前，公司已经通过公开市场成功获得前滩中心项目的控
股权。在过去二十余年间，公司在陆家嘴金融城的建设中积累了不少
成功的经验，前滩中心项目更是一个千载难逢的历史性机遇，它将不
仅给公司各个专业团队一个施展拳脚的机会，更将为股东创造一个有
持续增长能力的价值平台。
致力于长期资产的投资和运营，致力于稳定现金流的持续增长，
致力于城市中心价值的再创造，是公司近几年来，坚持并努力的方向。
我们将进一步整合各类资源，发挥协同效应，为公司的价值创造增添
更强大的竞争力，促使公司继续前进，以更好的业绩回报全体股东、
客户和合作伙伴！
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
董事长 杨小明
二〇一三年七月
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
2013 年度上半年营业收入构成一览表
2013 年度上半年物业租赁及服务性收入构成一览表
2013 年度上半年主要在营物业平均出租率和营业收入
平均出租率 营业收入
办公物业 91% 50,448 万元
商铺物业 96% 10,329 万元
酒店物业 60% 5,569 万元
会展物业 62％（场馆利用率） 46,359 万元
住宅物业 96 % 6,588 万元
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2013 年度上半年日常关联交易 单位：万元
2013 年
2013 年预计
关联方 交易类别 定价原则 收/付 上半年度实
金额
际金额
提供劳务 市场价 收 500 34
销售商品 市场价 收 1,000 -
上海陆家嘴（集团）有限 收取租金 市场价 收 204 -
公司 动迁房结算 市场价 付 2,000 -
支付租金 市场价 付 1,500 870
接受劳务 市场价 付 500 -
上海陆家嘴城市建设开 支付租金 市场价 付 150 62
发投资有限公司
动迁房成本
市场价 收 500 -
补偿与结算
上海陆家嘴城建配套管 接受劳务 市场价 付 1,000 46
理服务有限公司 收取租金 市场价 收 300 -
上海市政绿化管理服务 接受劳务 市场价 付 2,000 696
有限公司 收取租金 市场价 收 50 -
上海陆家嘴动拆迁有限
接受劳务 市场价 付 50 -
责任公司
上海陆家嘴双乐物业有
接受劳务 市场价 付 50 5
限公司
上海陆家嘴东安实业有
接受劳务 市场价 付 50 70
限公司
上海欣州六里劳动服务
接受劳务 市场价 付 50 -
公司
爱建证券有限责任公司 收取租金 市场价 收 1,400 672
上海陆家嘴金融发展有
收取租金 市场价 收 300 159
限公司
陆家嘴国际信托有限公
收取租金 市场价 收 500 315
司
上海滨江国际旅游度假
提供劳务 市场价 收 250 77
区开发有限公司
收 5,004 1,257
合计 付 7,350 1,749
收+付 12,354 3,006
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 徐而进 出差 杨小明
董事 瞿承康 出差 杨小明
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人李晋昭、主管会计工作负责人胡习及会计机构负责人（会计主管人员）王
欢声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 6
第二节 公司简介 ............................................................................................................................ 7
第三节 会计数据和财务指标摘要................................................................................................. 8
第四节 董事会报告 ...................................................................................................................... 10
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 20
第七节 董事、监事、高级管理人员情况................................................................................... 22
第八节 备查文件目录 .................................................................................................................. 22
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
土地批租 指 土地使用权转让
6
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
公司的中文名称简称 陆家嘴
Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone
公司的外文名称
Development Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 LJZ
公司的法定代表人 李晋昭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李晋昭(代) 黄轶
联系地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
电话 86-21-33848801 86-21-33848801
传真 86-21-33848818 86-21-33848818
电子信箱 invest@ljz.com.cn invest@ljz.com.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 中国上海浦东大道 981 号
公司注册地址的邮政编码 200135
公司办公地址 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
公司办公地址的邮政编码 200127
公司网址 www.ljz.com.cn
电子信箱 invest@ljz.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、香港文汇报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 中国上海峨山路 101 号 1 号楼
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 陆家嘴 600663
B股 上海证券交易所 陆家 B 股 900932
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 1,674,087,370.56 1,358,183,656.03 23.26
归属于上市公司股东的净利润 490,975,436.26 412,048,382.69 19.15
归属于上市公司股东的扣除非经常
452,211,986.21 371,248,299.18 21.81
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -213,684,142.75 1,693,802,103.64 -112.62
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 11,711,910,285.99 11,584,310,835.22 1.10
总资产 33,538,560,822.86 30,782,076,569.84 8.95
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.2629 0.2206 19.15
稀释每股收益（元／股） 0.2629 0.2206 19.15
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.2421 0.1988 21.81
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 4.22 3.73 增加 0.49 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
3.88 3.41 增加 0.47 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
该项目主要为本公司处置投
资性房地产众城大厦的处置
收益 18,690,539.01 元以及处
置投资性房地产东方国科大
非流动资产处置损益 33,202,552.62
厦的处置收益 12,913,529.32
元，子公司处置东园四村办
公用房处置收益 1,598,484.29
元。
该项目主要为子公司收到陆
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 家嘴金融贸易区管委会补贴
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定 3,420,821.59 款人民币 2,596,454 元，以及
标准定额或定量持续享受的政府补助除外 子公司收到的专项补贴收入
394,950 元。
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,285,689.28 该项目主要为本公司及子公
8
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
司 收 到 违 约 金 人 民 币
4,541,425.88 元，子公司收到
的质量奖励 500,000 元
少数股东权益影响额 -569,364.65
所得税影响额 -2,576,248.79
合计 38,763,450.05
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1. 董事会工作
2013 年上半年，董事会一共召开 2 次定期董事会、1 次临时董事会、3 次审计委员会会议、1
次薪酬与考核委员会会议、1 次风险控制委员会会议。公司对外共披露了 15 次临时公告、2 次
定期公告，同时在香港文汇报以及上海证券报上全文刊登。
董事会上半年进行的另外一项非常重要的工作是对公司投资性房地产市场公允价值的评估。
董事会注意到，近年来，机构和个人股东，特别是 B 股股东，十分关心公司投资性物业的公允
价值情况，要求全面了解公司投资性物业市场价值的愿望越来越强烈。为进一步提高公司资产
的透明度，对包括 B 股股东在内的全体股东负责，在不改变现有会计政策的前提下，公司继 2011
年对 14 项重要投资性物业进行评估并予以披露的基础上，今年又聘请了戴德梁行对公司全部投
资性物业的公允价值进行了全面评估。
本次评估的全部投资性物业共有 36 项，其地上、地下总建筑面积合计近 247 万平方米。经评
估，上述 36 项投资性物业在 2012 年 12 月 31 日的账面净值约为人民币 124.19 亿元，评估后的
公允价值合计约为人民币 421.64 亿元，是账面净值的 3.4 倍。如果按以上评估后的公允价值调
整会计核算方法，并假设以 2012 年 1 月 1 日为调整日，财务部初步估算了 2012 年度公司的资
产负债以及权益情况，其中总资产将达到人民币 602 亿元，比现在用成本法核算的账面总资产
人民币 308 亿元增加约人民币 294 亿元；归属于母公司的权益将达到人民币 246 亿元，折合每
股净资产人民币 13.17 元，每股净利润也有相应增加。
此次评估工作，对于公司资产管理具有积极意义。今后，公司将实现定期委托专业机构对公
司投资性物业资产进行公允价值的评估，并向全体股东公布评估情况。
2. 经营计划进展说明
2013 年中期各项经营指标如下：
土地和房产销售收款（含预收款）年度计划为不低于 50 亿元，实际完成 13.9 亿元，完成率
为 28%。其中，办公物业销售年度收款（含预收款）计划不低于 23 亿元，实际完成 2.5 亿元，
完成率为 11%；房产销售年度收款（含预收款）计划不低于 27 亿元，实际完成 11.5 亿元，完
成率为 43%。
包括公司持股 50%及以上的投资公司在内，物业租赁收入年度计划为不低于 20 亿元，实际完
成 11 亿元，完成率为 55%。其中，合并报表范围内年度收入计划不低于 13 亿元，实际完成 6.8
亿元，完成率为 52%；合并报表范围外年度收入计划不低于 7 亿元，实际完成 4.2 亿元，完成
率为 60%。
物业管理及服务性收入年度计划不低于人民币 7 亿元，实际完成 3.5 亿元，完成率为 50%。
项目开发投资支出年度计划不超过 32 亿元，实际完成 10.6 亿元，完成率为 33%。
年度利润目标为 10.5 亿元，实际完成 4.91 亿元，完成率为 47%。
3. 公司面临的风险与应对措施
2013 年，公司的经营策略仍然将把长期持有物业的投资开发经营作为主营业务的重中之重。
长期持有物业的大量投入和租赁业绩快速增长，既充分挖掘公司存量土地的价值，又为公司的
可持续发展、抗风险能力奠定了良好的基础。但大量投资的同时，公司的负债也有较快增长，
财务负担加重。在国家宏观调控房地产的背景下，公司如何降低负债，降低财务风险，是一个
需重视和解决的问题。
4. 2013 年下半年度经营展望
公司管理层将继续贯彻租售并举的经营策略，加大住宅产品的销售力度，同时加强对核心地
块产品的开发和建设，争取塘东总部基地项目部分楼宇具备预售条件。
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
公司管理层将继续推进持有型物业的租赁招商。公司现有的持有型商业物业是公司重要的战
略资源，将长期为公司提供持续稳定的现金流和业绩支撑，保持公司现有项目的高出租率是公
司管理层的首要任务。
公司已经于 6 月 28 日与上海滨江国际旅游度假区开发有限公司签署了产权交易合同，成功摘
牌上海前滩实业发展有限公司 60%股权，将和上海滨江国际旅游度假区开发有限公司合作开发
前滩地区最大的城市综合体----前滩中心。公司将在下半年加快前滩中心项目的各项前期工作，
争取早日开工。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,674,087,370.56 1,358,183,656.03 23.26
营业成本 551,406,563.78 504,827,927.02 9.23
销售费用 55,787,560.49 30,513,824.53 82.83
管理费用 74,387,715.16 71,155,479.70 4.54
财务费用 129,259,226.33 111,359,703.59 16.07
经营活动产生的现金流量净额 -213,684,142.75 1,693,802,103.64 -112.62
投资活动产生的现金流量净额 -1,171,652,371.19 -687,657,343.47 45.51
筹资活动产生的现金流量净额 2,582,129,302.83 576,619,297.67 347.8
销售费用变动原因说明：销售及物业维护业务量增加
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：预收项目资金流入下降
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期投资前滩实业公司
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期净增贷款规模增长
2、 其它
(1) 经营计划进展说明
详见董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析中的经营计划进展说明。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 21.00
房产销售 313,231,295.64 120,065,539.28 61.67 40.09 -9.50
个百分点
动迁房转 减少 1.42
294,090,922.00 59,892,492.20 79.63 17.94 26.75
让 个百分点
房地产租 增加 0.03
676,241,275.44 117,568,797.08 82.61 15.71 15.51
赁 个百分点
减少 7.21
酒店业 55,690,035.55 29,804,731.85 46.48 -5.86 8.80
个百分点
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
减少 1.92
物业管理 214,310,516.48 189,535,112.82 11.56 32.60 35.55
个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 1,402,059,235.18 28.81
天津市 151,504,809.93 -20.15
(三) 核心竞争力分析
公司作为上海浦东陆家嘴金融贸易贸易区的区域开发商，在该区域内持有大量高端经营性物业，
为公司的长期稳健经营打下了坚实的基础，陆家嘴地产的知名度和美誉度也已经为社会熟知和
认可。同时，通过多年来的区域开发，公司积累了丰富的城市开发经验，成功转型为商业地产
投资、开发、运营商。公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（1）稳定增长的经营性物业
公司持有的各种类型物业的可租赁面积从 2008 年的约 44 万平方米增加到了 2012 年底的 118
万平方米，在建物业面积更是超过 246 万平方米。可以预计，今后若干年公司持有的经营性物
业规模仍将保持持续稳定增长。
（2）稳定成熟的专业营销团队
经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业营销团队，积累了一定的自有客
户资源，有效控制了营销成本。公司目前的营销团队按产品类型分为办公产品营销、商业产品
营销和居住产品营销，营销团队之间既有分工，又有合作。公司的专业营销团队将对公司产品
的营销提供有效保障。
（3）持续发展的历史机遇
在城镇化的大背景下，公司作为控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司下属的重要商业地产
平台，正处在一个大有作为的发展时代。控股股东参与投资开发的迪士尼和前滩项目，对于公
司商业地产业务的发展，是一个难得的历史机遇。公司在控股股东的支持下，希望抓住历史机
遇，在上述两个项目中有所建树，继续扩大商业地产的业务规模，以更好的业绩回报股东。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
单位：万元
报告期内投资总额 173,475.6
投资增减变动数 151,510.1
上年同期投资额 21,965.5
投资增减幅度(%) 689.76
占被投资公
主要被投资公司情况 主要经营活动 司权益比例 备注
(%)
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
公司以人民币 45.15 亿元在上
海联合产权交易所摘牌上海前
滩实业发展有限公司 60%股权，
实业投资， 资产管 已和上海滨江国际旅游度假区
理，建材的销售，园 开发有限公司签署了产权交易
上海前滩实业发展有限公司 林绿化，物业管理， 60 合同。上述交易已经获得上海
市政公用建 设工程 市浦东新区国有资产监督管理
施 委员会的批准,详见公告临
2013-016 号。报告期内公司已
经支付款项 13.545 亿元，股权
转让手续尚未完成。
实业投资、 企业管
注册资本 3.8 亿元,本期增资
上海纯一实业发展有限公司 理、房地产开发、物 100
3.75 亿元
业管理、商务咨询
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
会
计 股
期初持 期末持
证券代 证券 报告期所有者 核 份
最初投资成本 股比例 股比例 期末账面价值 报告期损益
码 简称 权益变动 算 来
（％） （％）
科 源
目
可
供
出
招商 售
600036 54,562,714.05 0.12 0.12 306,605,585.60 16,651,855.08 -42,489,046.05
银行 金
融
资
产
可
号百 供
控股 出
（原 售
600640 27,619,184.99 1.84 1.84 59,570,000.00 0 2,386,500.00
中卫 金
国 融
脉） 资
产
可
供
豫园 出
600655 2,658,782.08 0.19 0.19 18,097,800.00 0.00 -768,322.50
商城 售
金
融
13
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资
产
可
供
出
交通 售
601328 86,261,841.38 0.04 0.04 93,588,880.77 0.00 -14,401,867.28
银行 金
融
资
产
可
供
出
光大 售
601818 26,491,856.32 0.03 0.03 39,170,981.97 786,130.43 -1,626,476.76
银行 金
融
资
产
可
供
出
申能 售
600642 7,263,294.30 0.09 0.09 16,705,951.40 527,556.36 -2,044,280.90
股份 金
融
资
产
合计 204,857,673.12 / / 533,739,199.74 17,965,541.87 -58,943,493.49 / /
(2) 持有金融企业股权情况
报告期
期初持 期末持 报告期
所持对 最初投资金额 期末账面价值 所有者 会计核 股份来
股比例 股比例 损益
象名称 （元） （元） 权益变 算科目 源
（%） （%） （元）
动（元）
大众保 长期股
35,112,000.00 2.64 2.64 12,780,880.69 0 0
险 权投资
申银万 长期股
202,757,806.82 0.76 0.91 163,895,542.86 0 0
国 权投资
合计 237,869,806.82 / / 176,676,423.55 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元
公司名称 注册资本 经营范围 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
上海陆家嘴金融贸易区联合 成片土地开发房地
52,732.82 482,909.94 332,574.52 19,424.58 16,523.36 13,589.56
发展有限公司 产开发经营
会展服务，实业投
上海陆家嘴展览有限公司 115,000.00 146,511.24 146,496.51 6,686.39 6,685.64
资，建筑工程
上海陆家嘴开发大厦有限公 批租地块内商办综
25,946.54 54,336.00 39,388.97 4,814.18 3,035.69 2,212.07
司 合楼开发经营
上海陆家嘴商务广场有限公 房地产综合开发经
51,806.10 89,738.39 60,644.23 9,911.71 4,734.26 3,570.34
司 营，物业管理
天津陆津房地产开发有限公
240,000.00 房地产开发经营 433,461.66 242,837.11 14,771.46 1,441.04 1,080.78
司
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
经 2012 年度股东大会审议通过，公司以 2012 年末总股本 1,867,684,000 股为基数，按每 10 股
派发 1.63 元人民币（含税）向全体股东分配利润，共计分派现金股利 304,432,492 元，已经实
施完毕。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
15
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
第五节 重要事项
一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项
本报告期公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。
二、 破产重整相关事项
本报告期公司无破产重整相关事项。
三、 资产交易、企业合并事项
(一) 公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变化的
事项概述及类型 查询索引
经公司第六届董事会第五次会议审议通过（详见临 2012-009 号临时公告）以及上
海市浦东新区国有资产监督管理委员会批准，公司以及上海陆家嘴金融贸易区联
合发展有限公司于 2013 年 5 月 3 日将各自持有的上海陆景置业有限公司 50%股权
在上海联合产权交易所公开挂牌，挂牌总金额为人民币 459,460,190.90 元。Golden 详见临 2013－
Gate Pacific Company Limited 以挂牌价格摘取了上海陆景置业有限公司 100%股 015 号临时公告
权。在办理后续相关产权变更手续的过程中，上海陆景置业有限公司须获得外商
投资房地产企业的中国商务部备案，如无法办理上述备案，本次交易可能会被取
消。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的情况
1、 收购资产情况
单位:万元 币种:人民币
该资
自收 自本年
产为
购日 初至本
是否 所涉 所涉 上市
起至 期末为
为关 及的 及的 公司
报告 上市公
联交 资产 资产 债权 贡献 关
交易对方 期末 司贡献
被收购资 资产收 易（如 收购 产权 债务 的净 联
或最终控 购买日 为上 的净利
产 购价格 是，说 定价 是否 是否 利润 关
制方 市公 润（适用
明定 原则 已全 已全 占利 系
司贡 于同一
价原 部过 部转 润总
献的 控制下
则） 户 移 额的
净利 的企业
比例
润 合并）
(%)
申银万国 2012 年 6 市 场
法院拍卖 5,265.50 0 否 是 是
1000 万股 月 15 日 定价
新疆同威
之选股权 通联支付 2012 年 12 市 场
5,256.00 0 否 是 是
投资有限 1200 万股 月4日 定价
合伙企业
四、 公司股权激励情况及其影响
√ 不适用
五、 重大关联交易
16
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
1.公司于第六届董事会第八次会议上，通过了 2013 年度日常关联交易授权，详见临 2013－004
号临时公告，总额为 12,354 万元，截止 2013 年 6 月 30 日实际发生的总额为 3,006 万元。
2.2012 年度股东大会上通过公司 2013 年度接受控股股东贷款的议案，公司在 2013 年度融资总
额内接受控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司贷款总额不超过人民币 30 亿元，由控股股东统
借统还，并在该额度内可以循环使用。截止 2013 年 6 月 30 日，公司实际未发生上述贷款。
3.公司按照 1996 年《上海市陆家嘴金融贸易区土地使用权转让合同》的约定，就经政府规划部
门批准后增加的塘东地块地上部分总建筑面积向本公司控股股东-上海陆家嘴（集团）有限公司
补缴土地转让金，计人民币 51,869,715 元，详见临 2012－019 号临时公告。公司已经向上海陆
家嘴（集团）有限公司补缴了上述款项。
4.经第六届董事会 2012 年度第一次临时会议审议通过，公司按照 2001 年《上海市陆家嘴金融
贸易区世纪大道 A 块土地使用权成片转让合同》的约定，就经规划部门批准后增加的 SN1 地块
地上总建筑面积向本公司控股股东-上海陆家嘴（集团）有限公司补缴土地转让金，计美元
12,705,000 元，详见临 2012-025 号临时公告。公司已经向上海陆家嘴（集团）有限公司补缴了
上述款项。
(二) 资产收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
1.经 2009 年度股东大会审议通过，公司以现金方式受让上海陆家嘴（集团）有限公司所持有的
下述公司股权：（1）上海富都世界发展有限公司 50%股权；（2）上海张杨商业建设联合发展有
限公司 39%股权；（3）上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 100%股权；（4）上海陆家嘴展览发
展有限公司 50%股权；（5）上海陆家嘴物业管理有限公司 90%股权；（6）上海陆家嘴贝思特物
业管理有限公司 33%股权，转让价格总计为人民币 134,682.69 万元（详见临 2010-006 号临时公
告）。其中上海张杨商业建设联合发展有限公司（现更名为"上海浦东陆家嘴置业发展有限公司"，
以下简称"陆家嘴置业"）39%股权的转让价格为人民币 5,518.81 万元。根据陆家嘴置业股东会
决议"如今后因土地增值税清算所形成的损益，由老股东按增资扩股前持有公司的股权比例承担
"。2012 年度税务部门要求陆家嘴置业清算关于涵合园项目的土地增值税，因此上海陆家嘴（集
团）有限公司应向公司补偿 10,535,459.08 元。上海陆家嘴（集团）有限公司已经向公司支付了
上述款项。
2.经本公司第六届董事会第八次会议以及 2012 年度股东大会审议通过，公司应当积极参与前滩
国际商务区的商业、办公、住宅、酒店等项目开发，在年度土地储备预算范围内，授权董事长
和公司管理层决定以公开市场土地和/或股权招标、拍卖、挂牌的方式取得上述项目地块的全部
和各类事项，授权法定代表人签署与上述事宜相关的全部和各项合同、协议和文件，并在交易
完成后 30 日内向董事会通报。公司以人民币 45.15 亿元在上海联合产权交易所摘牌上海前滩实
业发展有限公司 60%股权，2013 年 6 月 28 日和滨江公司签署了产权交易合同，相关产权变更
手续正在办理之中。
六、 重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
√ 不适用
(二) 担保情况
单位:亿元 币种:人民币
公司对子公司的担保情况
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
报告期末对子公司担保余额合计（B） 2.31
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2.31
担保总额占公司净资产的比例(%) 1.97
(三) 其他重大合同或交易
本报告期公司无其他重大合同或交易。
七、 承诺事项履行情况
(一) 上市公司、持股 5%以上的股东、控股股东及实际控制人在报告期内或持续到报告期内的
承诺事项
是 如未
承 是
否 能及
诺 否
及 时履
时 有 如未能及时履行应
承诺 承诺 时 行应
承诺方 承诺内容 间 履 说明未完成履行的
背景 类型 严 说明
及 行 具体原因
格 下一
期 期
履 步计
限 限
行 划
对于公司收购上海陆家嘴（集
团）有限公司持有的上海富都
世界发展有限公司 50%股权的
事宜，《陆家嘴关于收购控股股
东房地产股权资产的关联交易
公告》中披露：富都世界公司
在评估基准日账面中预提土地
开发成本计 400,546,451.63 元。 公司经营层一直关注
由于此开发成本系根据 2007 年 上述事宜的后续进
与重 初当时的动拆迁价格水平计算 展，相关开发工作尚
大资 上 海 陆 计提，现在无论从动拆迁补偿 在进行中。在可以预
产重 解 决 同 家嘴（集 标准及社会物价水平来看，都 期的未来，富都世界
无 否 是
组相 业竞争 团）有限 较以前计算标准有较大变动。 公司的开发成本不会
关的 公司 故上海陆家嘴（集团）有限公 发生超出预期的变
承诺 司承诺：“若今后该地块实际动 化。该承诺目前仍在
迁成本大于原计提金额，陆家 履行期限中，公司将
嘴集团将对股权受让方予以补 根据规定严格履行。
偿；若小于原计提金额，则将
收回差额，补偿或收回金额按
经第三方审计的项目实际发生
数计算确定。具体内容及方式
将在本次股权转让的正式转让
协议中明确。”（详见临时公告
临 2012－023）
八、 上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购
人处罚及整改情况
18
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
本报告期公司及其董事、监事、高级管理人员、持有 5%以上股份的股东、实际控制人、收购人
均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
九、 公司治理情况
公司根据《公司法》、《证券法》和相关法律、法规，以及《上市公司治理准则》的规范性
文件的要求，以建立现代企业制度为目标，积极推动公司治理结构的优化，规范公司运作，以
确保公司股东利益的最大化。公司股东大会是公司的最高权力机构，董事会是公司的日常决策
机构，下设战略委员会、薪酬与考核委员会、提名委员会、审计委员会、产品开发与创新委员
会以及风险控制委员会六个专门委员会。董事会向股东大会负责，对公司经营活动中的重大事
项进行审议并做出决定，或提交股东大会审议。监事会是公司的监督机构，负责对公司董事、
管理层的行为及公司的财务进行监督。公司总经理由董事会聘任，在董事会的领导下，全面负
责公司的日常经营管理活动。
公司已建立了一系列较完善的内部制度，包括《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、
《监事会议事规则》、《独立董事工作制度》、《募集资金管理制度》、《信息披露管理制度》、《总
经理室工作细则》、《投资者关系管理制度》、《重大信息内部报告制度》、《高管人员持有本公司
股份及变动管理制度》、《独立董事年度报告工作制度》、《审计委员会年报审计工作规程》、《审
计委员会工作细则》、《内幕信息知情人登记管理制度》等。
19
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
第六节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
(二) 限售股份变动情况
报告期内，本公司限售股份无变动情况。
二、 股东情况
(一) 股东数量和持股情况
单位：股
报告期末股东总数 128,825
前十名股东持股情况
持
有
有
限
股
持股 售
东 报告期内 质押或冻结的股
股东名称 比例 持股总数 条
性 增减 份数量
(%) 件
质
股
份
数
量
国
有 质
上海陆家嘴（集团）有限公司 57.64 1,076,556,437 0 0 292,825,362
法 押
人
国
有
上海国际信托有限公司 2.85 53,234,998 0 0 未知
法
人
SCBHK A/C KG
未
INVESTMENTS ASIA 2.53 47,186,196 17,449 0 未知
知
LIMITED
未
TARGET VALUE FUND 1.55 28,875,105 11,651,653 0 未知
知
DAIWA CAPITAL MARKETS
未
HONG KONG LTD - CLIENTS 0.81 15,211,045 -110,000 0 未知
知
ACCOUNT
GAOLING FUND,L.P. 未 0.69 12,826,010 1,952,095 0 未知
20
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 2013 年半年度报告
知
SCBHK A/C BBH S/A
VANGUARD EMERGING 未
0.58 10,870,847 8,768,378 0 未知
MARKETS STOCK INDEX 知
FUND
JPMCB / LGT BANK IN
未
LIECHTENSTEIN 0.51 9,507,900 0 0 未知
知
AKTIENGESELLSCHAFT
国
有
东达（香港）投资有限公司 0.36 6,686,009 0 0 未知
法
人
未
招商证券香港有限公司 0.34 6,437,675 -141,303 0 未知
知
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股份的数
股东名称 股份种类及数量
量
人民币普通
上海陆家嘴（集团）有限公司 1,076,556,437 1,076,556,437
股
人民币普通
上海国际信托有限公司 53,234,998 53,234,998
股
SCBHK A/C KG INVESTMENTS ASIA 境内上市外
47,186,196 47,186,196
LIMITED 资股
境内上市外
TARGET VALUE FUND 28,875,105 28,875,105
资股
DAIWA CAPITAL MARKETS HONG 境内上市外
15,211,045 15,211,045
KONG LTD - CLIENTS ACCOUNT 资股
境内上市外
GAOLING FUND,L.P. 12,826,010 12,826,010
资股
SCBHK A/C BBH S/A VANGUARD 境内上市外
EMERGING MARKETS STOCK INDEX 10,870,847 10,870,847
资股
FUND
JPMCB / LGT BANK IN
境内上市外
LIECHTENSTEIN 9,507,900 9,507,900
AKTIENGESELLSCHAFT 资股
境内上市外
东达（香港）投资有限公司 6,686,009 6,686,009
资股
境内上市外
招商证券香港有限公司 6,437,675 6,437,675
资股
东达（香港）投资有限公司为第一大股东-上海陆家嘴（集
上述股东关联关系或一致行动的说明
团）有限公司的全资子公司。
(二) 控股股东或实际控制人变更情况
本报告期内公司控股股东或实际控制人没有发生变更。
21
第七节 董事、监事、高级管理人员情况
一、 持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
报告期内公司董事、监事、高级管理人员持股未发生变化。
二、 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
陶剑雯 董事会秘书 离任 工作变动
刘钧 监事 离任 工作调动
应伊红 监事 聘任 聘任
朱蔚 董事 聘任 聘任
第八节 备查文件目录
一、 经法定代表人签名和公司盖章的本次半年报文本
二、 经法定代表人、主管会计工作的负责人、会计机构负责人签章的财务报告文本
三、 报告期内在中国证监会指定报刊上公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿
董事长：杨小明
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2013 年 7 月 24 日
22
合并资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 2,526,404,243.51 1,329,669,086.95
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 56,901,225.14 77,556,336.49
预付款项 1,358,615,643.34 54,876,158.43
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
应收利息 0.00 435,616.44
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 128,045,328.48 132,125,744.60
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 15,424,593,053.68 15,268,304,421.67
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 19,494,559,494.15 16,862,967,364.58
非流动资产：
发放委托贷款及垫款 0.00 0.00
可供出售金融资产 533,739,199.74 614,147,388.25
持有至到期投资 10,000,000.00 10,000,000.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 5,360,337,446.40 5,335,955,358.29
投资性房地产 6,948,397,938.02 7,039,616,467.50
固定资产 523,455,671.10 534,851,929.58
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 1,165,681.45 1,213,616.62
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 26,158,588.18 27,271,153.79
递延所得税资产 640,746,803.82 356,053,291.23
23
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 14,044,001,328.71 13,919,109,205.26
资产总计 33,538,560,822.86 30,782,076,569.84
流动负债：
短期借款 3,960,000,000.00 2,798,000,000.00
向中央银行借款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 234,849,353.91 990,855,209.31
预收款项 1,698,777,323.40 1,141,282,008.29
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付职工薪酬 113,326,560.82 143,885,797.21
应交税费 281,357,035.46 628,809,983.89
应付利息 16,216,548.54 14,700,344.51
应付股利 59,204,122.42 77,542,632.69
其他应付款 8,400,478,858.93 8,317,712,415.36
应付分保账款 0.00 0.00
保险合同准备金 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
一年内到期的非流动负债 1,226,000,000.00 766,000,000.00
其他流动负债 898,218.00 1,293,168.00
流动负债合计 15,991,108,021.48 14,880,081,559.26
非流动负债：
长期借款 4,074,331,593.36 2,510,722,977.86
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 172,507,284.20 191,987,320.69
专项应付款 147,301.00 142,301.00
预计负债 0.00 0.00
递延所得税负债 2,950,569.02 6,790,933.08
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 4,249,936,747.58 2,709,643,532.63
负债合计 20,241,044,769.06 17,589,725,091.89
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00
资本公积 1,354,455,855.28 1,413,399,348.77
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
24
盈余公积 2,793,485,535.45 2,793,485,535.45
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 5,696,284,895.26 5,509,741,951.00
外币报表折算差额 0.00 0.00
归属于母公司所有者权益合计 11,711,910,285.99 11,584,310,835.22
少数股东权益 1,585,605,767.81 1,608,040,642.73
所有者权益合计 13,297,516,053.80 13,192,351,477.95
负债和所有者权益总计 33,538,560,822.86 30,782,076,569.84
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
25
母公司资产负债表
2013 年 6 月 30 日
编制单位:上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 年初余额
流动资产：
货币资金 2,031,837,302.67 967,541,147.05
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 9,686,575.41 8,759,880.91
预付款项 1,354,500,000 52,655,000.00
应收利息 0.00 3,789,111.22
应收股利 82,500,000.00 4,255,441.36
其他应收款 1,074,121,317.66 1,239,913,824.51
存货 7,548,645,337.09 7,352,728,762.64
一年内到期的非流动资产 0.00 0.00
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 12,101,290,532.83 9,629,643,167.69
非流动资产：
可供出售金融资产 505,186,964.49 581,557,677.75
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 10,301,124,045.94 10,179,093,122.91
投资性房地产 3,097,776,188.50 3,110,766,635.79
固定资产 3,512,065.71 3,806,630.84
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 762,093.28 786,533.32
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 19,004,001.64 19,087,719.43
递延所得税资产 633,631,433.66 393,702,484.74
其他非流动资产 2,160,523,548.32 1,849,722,742.60
非流动资产合计 16,721,520,341.54 16,138,523,547.38
资产总计 28,822,810,874.37 25,768,166,715.07
流动负债：
短期借款 3,960,000,000.00 2,848,962,971.38
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
26
应付账款 109,252,263.19 323,931,159.55
预收款项 284,616,637.74 334,277,628.49
应付职工薪酬 33,322,846.30 40,326,951.15
应交税费 304,204,467.67 598,339,597.63
应付利息 15,976,785.45 12,687,847.22
应付股利 5,204,122.43 3,837,191.31
其他应付款 8,685,880,730.80 9,091,364,867.47
一年内到期的非流动负债 1,146,000,000.00 626,000,000.00
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 14,544,457,853.58 13,879,728,214.20
非流动负债：
长期借款 3,694,409,194.70 1,420,000,000.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 150,228,311.94 167,335,247.94
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延所得税负债 0.00 0.00
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 3,844,637,506.64 1,587,335,247.94
负债合计 18,389,095,360.22 15,467,063,462.14
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00
资本公积 1,638,645,798.47 1,695,923,833.41
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 2,775,340,990.09 2,775,340,990.09
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 4,152,044,725.59 3,962,154,429.43
所有者权益（或股东权益）合计 10,433,715,514.15 10,301,103,252.93
负债和所有者权益（或股东权益）总计 28,822,810,874.37 25,768,166,715.07
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
27
合并利润表
2013 年 1—6 月 单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业总收入 1,674,087,370.56 1,358,183,656.03
其中：营业收入 1,674,087,370.56 1,358,183,656.03
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,112,853,099.23 926,947,375.19
其中：营业成本 551,406,563.78 504,827,927.02
利息支出 0.00 0.00
手续费及佣金支出 0.00 0.00
退保金 0.00 0.00
赔付支出净额 0.00 0.00
提取保险合同准备金净额 0.00 0.00
保单红利支出 0.00 0.00
分保费用 0.00 0.00
营业税金及附加 302,835,244.91 209,090,440.35
销售费用 55,787,560.49 30,513,824.53
管理费用 74,387,715.16 71,155,479.70
财务费用 129,259,226.33 111,359,703.59
资产减值损失 -823,211.44 0.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
投资收益（损失以“－”号填列） 119,732,703.04 143,186,306.27
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 97,631,274.31 65,659,466.75
汇兑收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 680,966,974.37 574,422,587.11
加：营业外收入 10,504,208.66 5,677,947.69
减：营业外支出 199,213.50 1,682,743.33
其中：非流动资产处置损失 0.00 0.00
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 691,271,969.53 578,417,791.47
减：所得税费用 153,461,785.69 131,987,058.55
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 537,810,183.84 446,430,732.92
归属于母公司所有者的净利润 490,975,436.26 412,048,382.69
少数股东损益 46,834,747.58 34,382,350.23
六、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2629 0.2206
（二）稀释每股收益 0.2629 0.2206
七、其他综合收益 -60,306,141.39 -51,203,568.60
八、综合收益总额 477,504,042.45 395,227,164.32
归属于母公司所有者的综合收益总额 432,031,942.77 364,973,968.34
归属于少数股东的综合收益总额 45,472,099.68 30,253,195.99
28
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
29
母公司利润表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、营业收入 914,495,020.93 622,608,852.82
减：营业成本 157,261,069.41 87,410,185.24
营业税金及附加 220,677,837.20 135,256,130.50
销售费用 33,484,384.60 16,865,945.87
管理费用 20,114,397.51 20,133,158.70
财务费用 122,294,333.29 115,949,655.69
资产减值损失 -890,951.44 0.00
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00
投资收益（损失以“－”号填列） 243,638,419.96 223,788,597.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 30,827,920.65 16,915,367.45
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 605,192,370.32 470,782,373.82
加：营业外收入 2,825,403.98 52,166.10
减：营业外支出 0.00 1,628,740.60
其中：非流动资产处置损失 0.00 0.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 608,017,774.30 469,205,799.32
减：所得税费用 113,694,986.14 90,552,334.61
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 494,322,788.16 378,653,464.71
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.2647 0.2027
（二）稀释每股收益 0.2647 0.2027
六、其他综合收益 -57,278,034.94 -42,027,670.28
七、综合收益总额 437,044,753.22 336,625,794.43
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
30
合并现金流量表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期金额 上期金额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,304,101,007.72 4,055,013,644.64
客户存款和同业存放款项净增加额 0.00 0.00
向中央银行借款净增加额 0.00 0.00
向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00 0.00
收到原保险合同保费取得的现金 0.00 0.00
收到再保险业务现金净额 0.00 0.00
保户储金及投资款净增加额 0.00 0.00
处置交易性金融资产净增加额 0.00 0.00
收取利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
拆入资金净增加额 0.00 0.00
回购业务资金净增加额 0.00 0.00
收到的税费返还 403,635.59 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 256,643,830.57 132,119,917.26
经营活动现金流入小计 2,561,148,473.88 4,187,133,561.90
购买商品、接受劳务支付的现金 1,285,652,727.36 1,220,011,564.53
客户贷款及垫款净增加额 0.00 0.00
存放中央银行和同业款项净增加额 0.00 0.00
支付原保险合同赔付款项的现金 0.00 0.00
支付利息、手续费及佣金的现金 0.00 0.00
支付保单红利的现金 0.00 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 139,342,617.90 129,807,540.31
支付的各项税费 1,073,645,360.67 771,946,607.62
支付其他与经营活动有关的现金 276,191,910.70 371,565,745.80
经营活动现金流出小计 2,774,832,616.63 2,493,331,458.26
经营活动产生的现金流量净额 -213,684,142.75 1,693,802,103.64
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 1,097,777,138.80 1,574,444,360.88
取得投资收益收到的现金 143,437,467.45 28,973,051.75
处置固定资产、无形资产和其他长期资
76,131,250.60 117,658,277.00
产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金
0.00 0.00
净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 8,000,000.00
投资活动现金流入小计 1,317,345,856.85 1,729,075,689.63
购建固定资产、无形资产和其他长期资
52,855,597.54 80,108,509.67
产支付的现金
投资支付的现金 2,439,756,000.00 2,336,624,523.43
31
质押贷款净增加额 0.00 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金
-3,613,369.50 0.00
净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 2,488,998,228.04 2,416,733,033.10
投资活动产生的现金流量净额 -1,171,652,371.19 -687,657,343.47
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
0.00 0.00
现金
取得借款收到的现金 5,785,170,630.96 4,696,011,960.30
发行债券收到的现金 0.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 5,785,170,630.96 4,696,011,960.30
偿还债务支付的现金 2,594,000,000.00 3,597,499,699.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 609,041,328.13 521,892,963.63
其中：子公司支付给少数股东的股利、
88,530,548.98 67,500,000.00
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 3,203,041,328.13 4,119,392,662.63
筹资活动产生的现金流量净额 2,582,129,302.83 576,619,297.67
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -57,632.33 12,268.95
五、现金及现金等价物净增加额 1,196,735,156.56 1,582,776,326.79
加：期初现金及现金等价物余额 1,329,669,086.95 2,561,146,596.09
六、期末现金及现金等价物余额 2,526,404,243.51 4,143,922,922.88
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
32
母公司现金流量表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
附
项目 本期金额 上期金额
注
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 922,437,403.95 3,276,127,323.01
收到的税费返还 0.00 0.00
收到其他与经营活动有关的现金 37,981,844.57 823,552,013.37
经营活动现金流入小计 960,419,248.52 4,099,679,336.38
购买商品、接受劳务支付的现金 554,530,843.23 586,913,995.44
支付给职工以及为职工支付的现金 15,838,205.42 14,637,790.02
支付的各项税费 851,669,891.33 392,735,478.91
支付其他与经营活动有关的现金 467,794,050.00 238,602,185.81
经营活动现金流出小计 1,889,832,989.98 1,232,889,450.18
经营活动产生的现金流量净额 -929,413,741.46 2,866,789,886.20
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 798,976,333.08 2,043,853,889.54
取得投资收益收到的现金 159,382,049.51 86,319,858.87
处置固定资产、无形资产和其他长期
75,731,250.60 117,573,277.00
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
0.00 0.00
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流入小计 1,034,089,633.19 2,247,747,025.41
购建固定资产、无形资产和其他长期
47,486,580.90 27,710,847.43
资产支付的现金
投资支付的现金 2,451,756,000.00 5,047,134,172.31
取得子公司及其他营业单位支付的
0.00 3,000,000.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 2,499,242,580.90 5,077,845,019.74
投资活动产生的现金流量净额 -1,465,152,947.71 -2,830,097,994.33
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 0.00 0.00
取得借款收到的现金 5,751,019,610.16 4,328,026,818.89
发行债券收到的现金 0.00 0.00
收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流入小计 5,751,019,610.16 4,328,026,818.89
偿还债务支付的现金 1,793,000,000.00 1,997,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
499,156,765.24 454,498,790.39
金
33
支付其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00
筹资活动现金流出小计 2,292,156,765.24 2,451,998,790.39
筹资活动产生的现金流量净额 3,458,862,844.92 1,876,028,028.50
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -0.13 0.03
五、现金及现金等价物净增加额 1,064,296,155.62 1,912,719,920.40
加：期初现金及现金等价物余额 967,541,147.05 1,677,721,376.76
六、期末现金及现金等价物余额 2,031,837,302.67 3,590,441,297.16
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
34
合并所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
归属于母公司所有者权益
一
专 般
项目 减： 所有者权益合
实收资本（或 项 风 其 少数股东权益
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 计
股本） 储 险 他
股
备 准
备
一、上年年末余额 1,867,684,000.00 1,413,399,348.77 0.00 2,793,485,535.45 0.00 5,509,741,951.00 0.00 1,608,040,642.73 13,192,351,477.95
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,413,399,348.77 0.00 0.00 2,793,485,535.45 0.00 5,509,741,951.00 0.00 1,608,040,642.73 13,192,351,477.95
三、本期增减变动金
额（减少以“－”号 -58,943,493.49 0.00 0.00 0.00 0.00 186,542,944.26 0.00 -22,434,874.92 105,164,575.85
填列）
（一）净利润 490,975,436.26 46,834,747.58 537,810,183.84
（二）其他综合收益 0.00 -58,943,493.49 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -1,362,647.90 -60,306,141.39
上述（一）和（二）
-58,943,493.49 490,975,436.26 45,472,099.68 477,504,042.45
小计
（三）所有者投入和
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 918,125.84 918,125.84
减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
35
3．其他 918,125.84 918,125.84
（四）利润分配 0.00 -304,432,492.00 -68,825,100.44 -373,257,592.44
1．提取盈余公积 0.00 0.00
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-304,432,492.00 -68,825,100.44 -373,257,592.44
的分配
4．其他 0.00
（五）所有者权益内
部结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,867,684,000.00 1,354,455,855.28 0.00 0.00 2,793,485,535.45 0.00 5,696,284,895.26 0.00 1,585,605,767.81 13,297,516,053.80
36
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
归属于母公司所有者权益
一
减： 专 般
项目 所有者权益合
实收资本（或 库 项 风 其 少数股东权益
资本公积 盈余公积 未分配利润 计
股本） 存 储 险 他
股 备 准
备
一、上年年末余额 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 0.00 2,603,110,445.61 0.00 4,988,982,795.85 0.00 1,661,718,077.81 12,520,268,539.61
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,398,773,220.34 0.00 0.00 2,603,110,445.61 0.00 4,988,982,795.85 0.00 1,661,718,077.81 12,520,268,539.61
三、本期增减变动金额
-47,074,414.36 0.00 112,197,196.82 -37,246,804.02 27,875,978.44
（减少以“－”号填列）
（一）净利润 412,048,382.69 34,382,350.23 446,430,732.92
（二）其他综合收益 0.00 -47,074,414.36 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -4,129,154.25 -51,203,568.61
上述（一）和（二）小
-47,074,414.36 412,048,382.69 30,253,195.98 395,227,164.31
计
（三）所有者投入和减
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有
者权益的金额
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 -299,851,185.87 -67,500,000.00 -367,351,185.87
1．提取盈余公积 0.00
37
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -280,152,600.0 0.0
-67,500,000.00 -347,652,600.00
的分配 0 0
4．其他 -19,698,585.87 -19,698,585.87
（五）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
1,867,684,000. 1,351,698,805. 0.0 0.0 2,603,110,445. 0.0 5,101,179,992. 0.0 1,624,471,273. 12,548,144,518.
四、本期期末余额
00 98 0 0 61 0 67 0 79 05
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
38
母公司所有者权益变动表
2013 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期金额
减：
项目 实收资本（或股 专项 一般风
资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本） 储备 险准备
股
一、上年年末余额 1,867,684,000.00 1,695,923,833.41 0.00 0.00 2,775,340,990.09 0.00 3,962,154,429.43 10,301,103,252.93
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,695,923,833.41 0.00 0.00 2,775,340,990.09 0.00 3,962,154,429.43 10,301,103,252.93
三、本期增减变动金额（减少
-57,278,034.94 0.00 189,890,296.16 132,612,261.22
以“－”号填列）
（一）净利润 494,322,788.16 494,322,788.16
（二）其他综合收益 0.00 -57,278,034.94 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -57,278,034.94
上述（一）和（二）小计 -57,278,034.94 494,322,788.16 437,044,753.22
（三）所有者投入和减少资本 0 0.00 0.00 0 0 0 0 0.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 -304,432,492.00 -304,432,492.00
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
2.提取一般风险准备 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
3．对所有者（或股东）的分配 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -304,432,492.00 -304,432,492.00
4．其他 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
（五）所有者权益内部结转
39
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,867,684,000.00 1,638,645,798.47 0.00 0.00 2,775,340,990.09 0.00 4,152,044,725.59 10,433,715,514.15
40
单位:元 币种:人民币
上年同期金额
专
减： 一般
项目 实收资本（或股 项
资本公积 库存 盈余公积 风险 未分配利润 所有者权益合计
本） 储
股 准备
备
一、上年年末余额 1,867,684,000.00 1,675,998,658.59 0.00 0.00 2,584,965,900.25 0.00 3,500,505,255.99 9,629,153,814.83
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 1,867,684,000.00 1,675,998,658.59 0.00 0.00 2,584,965,900.25 0.00 3,500,505,255.99 9,629,153,814.83
三、本期增减变动金额（减少以“－”
-42,027,670.28 0.00 78,802,278.84 36,774,608.56
号填列）
（一）净利润 378,653,464.71 378,653,464.71
（二）其他综合收益 0.00 -42,027,670.28 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -42,027,670.28
上述（一）和（二）小计 -42,027,670.28 0.00 0.00 0.00 0.00 378,653,464.71 336,625,794.43
（三）所有者投入和减少资本 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0.00
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他 0.00
（四）利润分配 0.00 -299,851,185.87 -299,851,185.87
1．提取盈余公积 0.00 0.00 0.00
2.提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -280,152,600.00 -280,152,600.00
4．其他 -19,698,585.87 -19,698,585.87
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
41
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（六）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（七）其他
四、本期期末余额 1,867,684,000.00 1,633,970,988.31 0.00 0.00 2,584,965,900.25 0.00 3,579,307,534.83 9,665,928,423.39
法定代表人：李晋昭 主管会计工作负责人：胡习 会计机构负责人：王欢
42
财务报表附注
一、 本公司基本情况
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(以下简称“本公司”)于1992年
4月27日经上海市人民政府以沪建经(92)第366号文批准设立，发起人为上
海陆家嘴(集团)有限公司和上海国际信托投资公司。
经中国人民银行上海市分行(92)沪人金股字第34号文批准，本公司设立时
的初始股本为人民币715,000,000.00元，分为715,000,000.00股。又于
1993年12月实施每10股配4股、1994年10月实施20,000万国家股注销、
1994年11月实施发行20,000万外资股(B股)、1996年11月实施每10股增配
3股新股、1996年12月实施每10股送4股、1999年7月实施每10股转增4
股后，现本公司注册资本为人民币1,867,684,000.00元，其中境内上市人
民币普通股(A股) 1,358,084,000股，境内上市外资股(B股)509,600,000
股。业经大华会计师事务所有限公司验证并出具华业字(99)第995号验资
报告。本公司所发行的A股和B股分别于1993年6月28日和1994年11月22
日在上海证券交易所上市交易。
本公司的股权分置改革方案已于2005年11月9日取得上海市国资委沪国
资委【2005】792号文批准，并经2005年12月8日的股东大会审议通过，
流通A股股东每10股获得股票3.5股。上述股权分置改革已于2006年1月5
日完成，改革后本公司总股本不变。
本公司营业执照注册号为：310000400104757(市局)，现法定代表人：李
晋昭。
本公司经营范围：房地产开发、经营、销售、出租和中介；市政基础设施
的开发建设(涉及许可经营的凭许可证经营)。
本公司的母公司为上海陆家嘴(集团)有限公司，最终控股方为上海市国有
资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
43
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财务报表附注(续)
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人民币元
二、 重要会计政策和会计估计
1. 财务报表的编制基础
本财务报表按照财政部 2006 年 2 月颁布的《企业会计准则—基本准则》
和 38 项具体会计准则、其后颁布的应用指南、解释以及其他相关规定(统
称“企业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产
如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及子公
司于 2013 年 6 月 30 日的财务状况以及 2013 年 1-6 月的经营成果和现金
流量。
3. 会计期间
本公司及子公司会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31
日止。
4. 记账本位币
本公司及子公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。
除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
5. 企业合并
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交
易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
44
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财务报表附注(续)
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人民币元
二、 重要会计政策和会计估计(续)
5. 企业合并(续)
同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制
并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合
并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企
业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值
计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发
行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调
整留存收益。
非同一控制下的企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同
一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参
与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购
买日，是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债
在收购日以公允价值计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之
前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方于
购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累
计减值损失进行后续计量。支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性
证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小
于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被
购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价
的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买
方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值
(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的
公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，其差额计入当期损益。
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人民币元
二、 重要会计政策和会计估计(续)
6. 合并财务报表
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截
至 2013 年 06 月 30 日止年度的财务报表。子公司，是指被本公司控制的
企业或主体。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的的会计年度和会计政
策。合并范围内部各公司之间的所有交易产生的余额、交易和未实现损益
及股利于合并时全额抵销。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权
益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。不丧失控制权情况下
少数股东权益发生变化作为权益性交易。
对于通过非同一控制下企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现
金流量自本公司及子公司取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本公
司及子公司对其控制权终止。在编制合并财务报表时，以购买日确定的各
项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对其个别财务报表进行
调整。
对于通过同一控制下企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金
流量自合并当期期初纳入合并财务报表。编制比较合并财务报表时，对前
期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制
方开始实施控制时一直存在。
7. 现金及现金等价物
现金，是指本公司及子公司的库存现金及可随时用于支付的存款；现金等
价物，是指本公司及子公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金
额现金、价值变动风险很小的投资。
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二、 重要会计政策和会计估计(续)
8. 外币业务
本公司及子公司对于发生的外币交易，将外币金额折算为记账本位币金
额。
外币交易在初始确认时，采用交易发生日的即期汇率将外币金额折算为记
账本位币金额。于资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日
的即期汇率折算，由此产生的结算和货币性项目折算差额，除属于与购建
符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的差额按照借款费用资
本化的原则处理之外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性
项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折
算，由此产生的差额根据货币性项目的性质计入当期损益或其他综合收
益。
外币现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的
影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
9. 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或
权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司及子公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融
负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似
金融资产的一部分)：
(1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
(2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手”协议下承担了
及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转
让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既
没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但
放弃了对该金融资产的控制。
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二、 重要会计政策和会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融工具的确认和终止确认(续)
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融
负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修
改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式
买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限
内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司及子公司承诺买入或卖出金
融资产的日期。
金融资产的分类和计量
本公司及子公司的金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出
售金融资产、被指定为有效套期工具的衍生工具。本公司及子公司在初始
确认时确定金融资产的分类。金融资产在初始确认时以公允价值计量。对
于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接
计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类：
持有至到期投资
持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司及子
公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资
产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值以及终
止确认产生的利得或损失，均计入当期损益。
贷款和应收款项
贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非
衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行
后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
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二、 重要会计政策和会计估计(续)
9. 金融工具(续)
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资
产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用
公允价值进行后续计量。其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为
利息收入或费用。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当
期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益于资本公
积中确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时，其累计利得或损失转
入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
按成本计量。
金融负债分类和计量
本公司及子公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债、其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍
生工具。本公司及子公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期
损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允
价值。金融工具不存在活跃市场的，本公司及子公司采用估值技术确定其
公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场
交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现
金流量折现法和期权定价模型等。
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9. 金融工具(续)
金融资产减值
本公司及子公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，如果有
客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发
生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产
的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减
记至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额
计入当期损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即
初始确认时计算确定的实际利率)折现确定，并考虑相关担保物的价值。
对于浮动利率，在计算未来现金流量现值时采用合同规定的现行实际利率
作为折现率。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发
生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，
包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单独测试
未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资产)，包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减
值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进
行减值测试。
本公司及子公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如果有客
观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项
有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账
面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成
本。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允
价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，
为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前
公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
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二、 重要会计政策和会计估计(续)
9. 金融工具(续)
金融资产减值(续)
可供出售金融资产(续)
对已确认减值损失的可供出售债务工具投资，在随后的会计期间公允价值
上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与
按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间
的差额，确认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不
再转回。
按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》规定的成本法核算的、在
活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值也
按照上述原则处理。
金融资产转移
本公司及子公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转
入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司及子公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认
该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照
其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负
债。
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10. 应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项：
单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准
对于单项金额重大的应收款项(一般指单项金额大于人民币 100 万元)，当
存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原有条款收回所有款项时，
确认相应的坏账准备。
单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法
根据该款项预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值
测试，计提坏账准备。
按组合计提坏账准备的应收款项
信用风险特征组合的确定依据
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起
按账龄作为信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类
似的、具有类似信用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合
现时情况确定本年度各项组合计提坏账准备的比例，据此计算本年度应计
提的坏账准备。
本公司及子公司以账龄作为信用风险特征确定应收款项组合，并采用账龄
分析法对应收账款和其他应收款计提坏账准备比例如下：
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
6 个月以内(含 6 个月) 不计提 不计提
6 个月至 1 年 50% 50%
1至2年 100% 100%
2至3年 100% 100%
3 年以上 100% 100%
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11. 存货
存货包括转让场地开发支出、商品房建设支出、公共建筑建设支出、动迁
房、商品房和库存商品等。
存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成
本。发出存货，采用个别计价法确定其实际成本。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变
现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准
备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原
已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额
计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要
发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。计提存货跌价准备
时，按单个存货项目计提。
土地开发业务的核算方法
开发用土地在取得时，按实际成本计入“无形资产”，土地投入开发建设
时从“无形资产”转入“转让场地开发支出”。在开发建设过程中发生的
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和配套设施费等，属于
直接费用的直接计入开发成本；需在各地块间分摊的费用，按受益面积分
摊计入。属于难以辨认或难以合理分摊的费用性支出于实际发生时直接计
入当期损益。在转让土地结转土地开发成本时，对于尚未支付的开发成本，
按照对工程预算成本的最佳估计预提，待实际发生时冲减该项预提费用。
房产开发业务的核算方法
“商品房建设支出”和“公共建筑建设支出”是指尚未建成、以出售或出
租为开发目的之物业。“商品房”和“动迁房”是指已建成、待出售之物
业。
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11. 存货(续)
维修基金的核算方法：按照国家有关规定提取维修基金，计入相关的房产
项目成本。
为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法，详
见附注二、16。
12. 长期股权投资
长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资，以及对
被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、
公允价值不能可靠计量的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。对于企业合并形成
的长期股权投资，通过同一控制下的企业合并取得的，以取得被合并方所
有者权益账面价值的份额作为初始投资成本；通过非同一控制下的企业合
并取得的，以合并成本作为初始投资成本(通过多次交易分步实现非同一
控制下的企业合并的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值
与购买日新增投资成本之和作为初始投资成本)，合并成本包括购买方付
出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。除企
业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下
述方法确认其初始投资成本：支付现金取得的，按照实际支付的购买价款
及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出作为初始投
资成本作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券
的公允价值作为初始投资成本；投资者投入的，按照投资合同或协议约定
的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
本公司及子公司对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市
场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在本公司个别财务报
表中采用成本法核算。控制，是指有权决定一个企业的财务和经营政策，
并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
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12. 长期股权投资(续)
采用成本法时，长期股权投资按初始投资成本计价，除取得投资时实际支
付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，按享有
被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益，并同时根据有关资
产减值政策考虑长期投资是否减值。
本公司及子公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资
采用权益法核算。共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的
控制，仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的
投资方一致同意时存在。重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有
参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
采用权益法时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，归入长期股权投资的初始投资成本；长
期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资成本。
采用权益法核算时，取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资
单位实现的净损益份额，确认投资损益并调整长期股权投资的账面价值。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项
可辨认资产等的公允价值为基础，按照本公司及子公司的会计政策及会计
期间，并抵销与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比
例计算归属于投资企业的部分(但内部交易损失属于资产减值损失的，应
全额确认)，对被投资单位的净利润进行调整后确认。按照被投资单位宣
告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。本公司及子公司确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资
的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至
零为限，但本公司及子公司负有承担额外损失义务且符合或有事项准则所
规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失和预计负债。对于被投资
单位除净损益以外股东权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入股东权益。
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12. 长期股权投资(续)
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置时将原计入股东权益的部分按相
应的比例转入当期损益。
对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资减值测试方法及减值准备
计提方法，详见附注二、19。在活跃市场没有报价且公允价值不能可靠计
量的其他长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、
9。
13. 投资性房地产
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，
包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出
租的建筑物。投资性房地产按照成本进行初始计量。与投资性房地产有关
的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠
地计量时，计入投资性房地产成本。否则，在发生时计入当期损益。
本公司及子公司采用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，投资性
房地产的折旧釆用年限平均法计提。投资性房地产的预计使用寿命、净残
值率及年折旧(摊销)率列示如下：
类别 预计使用寿命 残值率 年折旧(摊销)率
土地使用权 可使用年限 - 视残值率和可使用年限而定
建筑物 40 年 2% 2.45%
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产减值测试方法及减值准备计
提方法，详见附注二、19。
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14. 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司及子公司，且其成本
能够可靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认
条件的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，
在发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量。购置固定资产的成本包括购买价款、相
关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可直接归属于该项资
产的其他支出。
本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管
理部门确认的评估值作为入账价值。
固定资产的折旧釆用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净
残值率及年折旧率如下：
类别 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 40 年 2% 2.45%
计算机及电子设备 1-5 年 - 20%-100%
机器设备 5年 - 20%
运输工具 5年 - 20%
办公设备 2-5 年 - 20%-50%
本公司及子公司至少于每年年度终了，对固定资产的预计使用寿命、预计
净残值和折旧方法进行复核，必要时进行调整。
固定资产减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
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15. 在建工程
在建工程按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、
工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用
等。
在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产。
在建工程减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
16. 借款费用
借款费用，是指本公司及子公司因借款而发生的利息及其他相关成本，包
括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇
兑差额等。
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以资
本化，其他借款费用计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经
过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态
的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活
动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确定：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入
或投资收益后的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出
加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
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16. 借款费用(续)
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用或
者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个
月，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计
入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
17. 无形资产
无形资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司及子公司，且其成本
能够可靠地计量时才予以确认，并以成本进行初始计量。但企业合并中取
得的无形资产，其公允价值能够可靠地计量的，即单独确认为无形资产并
按照公允价值计量。
无形资产按照其能为本公司及子公司带来经济利益的期限确定使用寿命，
无法预见其为本公司及子公司带来经济利益期限的作为使用寿命不确定
的无形资产。各项无形资产的摊销年限如下表所示：
无形资产类别 摊销年限
非专利技术 10 年
车位使用权 10 年
使用寿命有限的无形资产，在其使用寿命内采用直线法摊销。本公司及子
公司至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销
方法进行复核，必要时进行调整。
无形资产减值测试方法及减值准备计提方法，详见附注二、19。
18. 长期待摊费用
长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和
以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，按预计受益期间采用直
线法摊销。
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19. 资产减值
本公司及子公司对除存货、递延所得税、金融资产、按成本法核算的在活
跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的长期股权投资外的资产
减值，按以下方法确定：
本公司及子公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，
存在减值迹象的，本公司及子公司将估计其可收回金额，进行减值测试。
对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在
减值迹象，至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无形
资产，也每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司及子公司以单项资产为基础
估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产
所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组
产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司及子公司将其
账面价值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的
资产减值准备。
上述资产减值损失一经确认，在以后期间不再转回。
20. 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司及子公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的
报酬以及其他相关支出。在职工提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬
确认为负债。对于资产负债表日后 1 年以上到期的，如果折现的影响金额
重大，则以其现值列示。
本公司及子公司的职工参加由当地政府管理的养老保险、医疗保险、失业
保险费等社会保险费和住房公积金，相应支出在发生时计入相关资产成本
或当期损益。
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21. 预计负债
除企业合并中的或有对价及承担的或有负债之外，当与或有事项相关的义
务同时符合以下条件，本公司及子公司将其确认为预计负债：
(1) 该义务是本公司及子公司承担的现时义务；
(2) 该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司及子公司；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并
综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价
值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调
整。
22. 政府补助
政府补助在能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。政府补助
为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产
的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为
递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相
关费用或损失的，直接计入当期损益。与资产相关的政府补助，确认为递
延收益，在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。但按照名义金
额计量的政府补助，直接计入当期损益。
23. 租赁
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其
他的租赁为经营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产成
本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
作为经营租赁出租人
经营租赁的租金收入在租赁期内各个期间按直线法确认为当期损益，或有
租金在实际发生时计入当期损益。
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24. 收入
收入在经济利益很可能流入本公司及子公司、且金额能够可靠计量，并同
时满足下列条件时予以确认。
销售商品收入
本公司及子公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，并不
再对该商品保留通常与所有权相联系的继续管理权和实施有效控制，且相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量，确认为收入的实现。销售商
品收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或
应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价款的收取采用递延方
式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协议价款的公允价值确定。
提供劳务收入
于资产负债表日，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，按完工
百分比法确认提供劳务收入；否则按已经发生并预计能够得到补偿的劳务
成本金额确认收入。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下
列条件：收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入本公司
及子公司，交易的完工进度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成
本能够可靠地计量。本公司及子公司以已经提供的劳务占应提供劳务总量
的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务收入总额，按照从接受劳
务方已收或应收的合同或协议价款确定，但已收或应收的合同或协议价款
不公允的除外。
土地销售收入
转让、销售土地，在签订有关转让和销售合同、已将土地移交给买方、取
得交地证明，并且符合前述“销售商品收入”时，确认营业收入的实现。
房地产销售收入
转让、销售商品房和商业用房，在签订有关转让和销售合同、已将商品房
移交给买方、经业主方验收并签署验收证明，并且符合前述“销售商品收
入”时，确认营业收入的实现。
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24. 收入(续)
出租物业收入
对出租物业租金收入的确认方法，详见附注二、23 租赁—作为经营租赁出
租人。
酒店业收入
本公司对外提供酒店客房服务的，在酒店客房服务已提供且取得收取服务
费的权利时确认收入。
提供物业管理等劳务
在劳务已经提供，收到价款或取得收取价款的凭证时确认为收入。
25. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，
或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外，均作为所
得税费用或收益计入当期损益。
本公司及子公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照
税法规定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司及子公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础
之间的暂时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定
其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，
采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者
具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回。
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25. 所得税(续)
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本
公司及子公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税
款抵减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
(1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，
并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在
可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额。
本公司及子公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负
债，依据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计
量，并反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司及子公司对递延所得税资产的账面价值进行复
核，如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得
税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本公
司及子公司重新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳
税所得额可供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税
资产。
如果拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递
延所得税与同一应纳税主体和同一税收征管部门相关，则将递延所得税资
产和递延所得税负债以抵销后的净额列示。
26. 利润分配
本公司的现金股利，于股东大会批准后确认为负债。
27. 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以
上同受一方控制、共同控制的，构成关联方。
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28. 会计政策和会计估计变更
本期间无影响财务会计报表的会计估计变更。
29. 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断和估计，这些判断和估计会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额及其披露，以及资产负债表日或有负债的披
露。然而，这些估计的不确定性所导致的结果可能造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
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29. 重大会计判断和估计(续)
判断
在应用本公司及子公司的会计政策的过程中，管理层作出了以下对财务报
表所确认的金额具有重大影响的判断：
经营租赁—作为出租人
本公司及子公司就投资性房地产签订了租赁合同。本公司及子公司认为，
根据租赁合同的条款，本公司及子公司保留了这些房地产所有权上的所有
重大风险和报酬，因此作为经营租赁处理。
金融工具分类
管理层需要就金融资产的分类作出重大判断，不同的分类会影响会计核算
方法及公司的财务状况。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关
键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
可供出售金融资产减值
本公司及子公司将某些资产归类为可供出售金融资产，并将其公允价值的
变动直接计入股东权益。当公允价值下降时，管理层就价值下降作出假设
以确定是否存在需在利润表中确认其减值损失。
除金融资产之外的非流动资产减值(除商誉外)
本公司及子公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是
否存在可能发生减值的迹象。除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象
表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。当资产或资产组的账面价值
高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量
的现值中的较高者，表明发生了减值。公允价值减去处置费用后的净额，
参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可
直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，管理
层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率
确定未来现金流量的现值。
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二、 重要会计政策和会计估计(续)
29. 重大会计判断和估计(续)
估计的不确定性(续)
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所有
尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量的判
断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决
定应确认的递延所得税资产的金额。
开发成本
本公司及子公司确认开发成本时需要按照开发项目的预算成本和开发进
度作出估计和判断。本公司及子公司按照资产负债表日的项目状况和市场
情况对将来可能发生的开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、建造成本、
基础设施费和配套设施费等进行估计，这需要管理层运用大量的判断来估
计将来可能发生的成本。由于工程预算成本受市场价格波动和政府宏观政
策的影响，具有不确定性。当开发项目的最终决算成本和预算成本不一致
时，其差额将影响尚未结转的开发产品成本。
土地增值税
本公司及子公司的房产开发与土地开发业务需要缴纳多种税项，在计提土
地增值税等税金时，需要做出重大判断，有很多交易和计算的最终税务结
果在房地产开发过程中是难以确定的。本公司及子公司对最终是否需要缴
纳额外税款进行估计，并以此为基础确认税务负债。当房地产开发的最终
税务结果与初始确认的税务负债不一致时，其差额将影响当期计提的税
金。
三、 税项
主要税种及税率
本公司及子公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下：
税种 计税基数 税率
企业所得税 应纳税所得额 20%,25%
营业税 应纳税营业额 3%,5%
城建税 应纳流转税额 7%,5%
土地增值税 按土地增值税有关条例规定 按土地增值税有关条例规定
增值税 应纳税销售额 3%
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三、 税项(续)
主要税种及税率(续)
本公司及子公司本年度适用的主要税种及其税率列示如下(续)：
注 1：纳入本公司合并报表范围子公司本年度适用的企业所得税税率如下：
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 25%
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 25%
上海陆家嘴房产开发有限公司 25%
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 25%
上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司 25%
上海陆家嘴开发大厦有限公司 25%
上海陆家嘴联合房地产有限公司 25%
上海明城酒店管理有限公司 25%
上海德勤投资发展有限公司 25%
上海陆景置业有限公司 25%
上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 25%
天津陆津房地产开发有限公司 25%
上海陆家嘴资产管理有限公司 20%
上海陆家嘴商务广场有限公司 25%
上海东恒商务咨询有限公司 25%
上海陆家嘴物业管理有限公司 25%
上海陆家嘴展览发展有限公司 25%
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 25%
上海陆家嘴浦江置业有限公司 25%
天津陆津物业服务有限公司 25%
上海纯一实业发展有限公司 25%
上海佳二实业投资有限公司 25%
上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 25%
上海浦杨置业有限公司 25%
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 25%
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 25%
上海佳裕资产管理有限公司 25%
上海佳仁资产管理有限公司 25%
上海佳质资产管理有限公司 25%
上海佳浦资产管理有限公司 25%
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 25%
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司 25%
注 2：子公司上海明城酒店管理有限公司注册在上海市崇明县，适用城建税税率为 5%。
注 3：子公司上海陆家嘴物业管理有限公司获得增值电信业务经营许可证，增值电信业务收入按 3%缴纳营业
税。
注 4：子公司上海陆家嘴展览发展有限公司咨询业务适用于上海地区营改增 3%的增值税税率。
本公司及子公司适用的费种与费率：
费种 费率 计费基数
教育费附加 5% 应纳流转税额
河道工程修建维护管理费 1% 应纳流转税额
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四、 合并财务报表的合并范围
1. 子公司情况
本公司重要子公司的情况如下
通过设立或投资等方式取得的子公司
注册资本
子公司全称 子公司类型 注册地 法人代表 业务性质 (人民币万元) 经营范围 组织机构代码
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 9,800.00 万美元 房地产开发经营 607225759
上海陆家嘴房产开发有限公司 控股子公司 上海浦东 徐而进 房地产 3,000.00 房地产开发经营 133823617
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 控股子公司 上海浦东 朱蔚 房地产 1,000.00 动拆迁，房地产咨询 630467369
上海陆景置业有限公司 控股子公司 上海浦东 徐而进 房地产 15,000.00 房地产开发经营 660794600
上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 200.00 收费停车场管理，物业管理，受托房屋租赁 667822635
天津陆津房地产开发有限公司 全资子公司 天津 李晋昭 房地产 240,000.00 房地产开发经营 673730673
上海陆家嘴资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 200.00 资产管理，物业管理，受托房屋租赁，收费 676218376
停车场
上海东恒商务咨询有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 商务咨询 100.00 商务咨询，企业管理，实业投资 694234900
上海陆家嘴开发大厦有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 25,946.54 房地产开发经营 607339908
天津陆津物业服务有限公司 全资子公司 天津 吴小可 物业管理 300.00 物业管理 559484712
上海陆家嘴浦江置业有限公司 控股子公司 上海 李晋昭 房地产 67,000.00 房地产开发经营，物业服务 564768648
上海佳二实业投资有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 20,000.00 实业投资，企业管理，房地产开发 583405148
上海纯一实业发展有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 38,000.00 实业投资，企业管理，房地产开发 583482565
上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 全资子公司 上海 王健华 物业管理 50.00 物业管理，餐饮企业管理，酒店管理，物业 582051202
维修，设备保养，停车场(库)服务
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 投资管理 200.00 资产管理、物业管理，停车场（库）经营 593101746
上海佳裕资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00 资产管理、物业管理，停车场（库）经营 59310156X
上海佳仁资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00 资产管理、物业管理，停车场（库）经营 59310180X
上海佳质资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00 资产管理、物业管理，停车场（库）经营 593101877
上海佳浦资产管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 资产管理 100.00 资产管理、物业管理，停车场（库）经营 593101658
东顺（香港）投资有限公司 全资子公司 香港 李晋昭 投资管理 1,000.00 万美元 项目和股权投资、商业地产投资咨询、招商 -
引资咨询
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四、 合并财务报表的合并范围(续)
1. 子公司情况(续)
本公司重要子公司的情况如下(续)
通过设立或投资等方式取得的子公司(续)
期末实际出资 实质上构成对子公司净 持股 表决权 是否合 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减
子公司全称
(人民币万元) 投资的其他项目余额 比例 比例 并报表 (人民币万元) 少数股东损益的金额
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 32,243.72 - 55% 55% 是 111,061.98 -
上海陆家嘴房产开发有限公司 3,793.78 - 73% 100% 是 1,287.39 -
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 700.00 - 70% 70% 是 1,836.34 -
上海陆景置业有限公司 15,000.00 - 78% 100% 是 3,350.72 -
上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 200.00 - 78% 100% 是 23.47 -
天津陆津房地产开发有限公司 240,000.00 - 100% 100% 是 -
上海陆家嘴资产管理有限公司 200.00 - 100% 100% 是
上海东恒商务咨询有限公司 100.00 - 100% 100% 是 -
上海陆家嘴开发大厦有限公司 26,722.39 - 100% 100% 是 -
天津陆津物业服务有限公司 300.00 - 100% 100% 是 -
上海陆家嘴浦江置业有限公司 67,000.00 - 98% 100% 是 1,636.35 -
上海佳二实业投资有限公司 20,000.00 - 100% 100% 是 - -
上海纯一实业发展有限公司 38,000.00 - 100% 100% 是 - -
上海宝山陆家嘴物业管理有限公司 50.00 - 100% 100% 是 - -
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 200.00 - 100% 100% 是 - -
上海佳裕资产管理有限公司 100.00 - 100% 100% 是 - -
上海佳仁资产管理有限公司 100.00 - 100% 100% 是 - -
上海佳质资产管理有限公司 100.00 - 100% 100% 是 - -
上海佳浦资产管理有限公司 100.00 - 100% 100% 是 - -
东顺（香港）投资有限公司 0 - 100% 100% 是 -
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四、 合并财务报表的合并范围(续)
公司情况(续)
本公司重要子公司的情况如下(续)
同一控制下企业合并取得的子公司
子公司全称 子公司类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 经营范围 组织机构代码
(人民币万元)
上海陆家嘴软件产业发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 1,000.00 软件园管理，物业管理 735423039
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 全资子公司 上海浦东 徐而进 酒店 35,000.00 酒店管理 681010254
上海陆家嘴展览发展有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 会展 115,000.00 会展服务，实业投资，建筑工程 662439389
上海陆家嘴物业管理有限公司 全资子公司 上海浦东 李晋昭 物业管理 500.00 物业管理 13221895X
期末实际出资 实质上构成对子公司净投 持股 表决权 是否合 少数股东权益 少数股东权益中用于冲减
子公司全称
(人民币万元) 资的其他项目余额 比例 比例 并报表 (人民币万元) 少数股东损益的金额
上海陆家嘴软件产业发展有限公司 1,005.94 - 90% 90% 是 107.76 -
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 32,180.00 - 100% 100% 是 - -
上海陆家嘴展览发展有限公司 127,365.00 - 100% 100% 是 - -
上海陆家嘴物业管理有限公司 2,069.02 - 100% 100% 是 - -
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四、 合并财务报表的合并范围(续)
子公司情况(续)
本公司重要子公司的情况如下(续)
非同一控制下企业合并取得的子公司
子公司全称 子公司类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 经营范围 组织机构代码
(人民币万元)
上海德勤投资发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 4,200.00 实业投资，房地产开发经营 759596903
上海明城酒店管理有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 酒店管理 300.00 酒店管理，餐饮管理，物业管理 774329416
上海陆家嘴商务广场有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 51,806.10 房地产综合开发经营，物业管理 607315244
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 控股子公司 上海浦东 李晋昭 房地产 8,000.00 实业投资，项目投资，投资管理，物业 133827810
服务
上海浦杨置业有限公司 控股子公司 上海浦东 唐列宇 房地产 1,000.00 房地产开发、经营，物业管理，建筑材 781143361
料、装潢材料的销售，绿化养护服务
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公 控股子公司 上海 徐而进 停车场管理 181.82 停车场（库）经营管理，建筑工程施工， 691597060
司 物业管理，企业管理咨询
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海） 控股子公司 上海浦东 李晋昭 物业管理 250.00 物业管理（涉及许可经营的凭许可经 672727384
有限公司 营）
少数股东权益中用于
期末实际出资 持股 表决权 是否合 少数股东
子公司全称 实质上构成对子公司净投 冲减少数股东损益的
(人民币万元) 比例 比例 并报表 权益
资的其他项目余额 金额
上海德勤投资发展有限公司 8,003.06 - 55% 100% 是 3,577.67 -
上海明城酒店管理有限公司 320.00 - 44% 80% 是 340.84 -
上海陆家嘴商务广场有限公司 138,000.00 - 78% 100% 是 29,223.19 -
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 5,467.11 - 51% 51% 是 4,460.83 -
上海浦杨置业有限公司 950.00 - 48% 95% 是 1,337.53 -
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 100.00 - 55% 55% 是 167.34 -
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有
限公司 150.00 - 60% 60% 是 149.16
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四、 合并财务报表的合并范围(续)
2. 合并范围变更
除附注四、3 的说明外，合并财务报表范围与上年度一致。
3. 本年度新纳入合并范围的主体和不再纳入合并范围的主体
本年新纳入合并范围的子公司如下：
2013 年 06 月 30 日 购买日/设立日至本期末净利润
净资产（人民币万元) (人民币万元)
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司 372.90 143.37
东顺（香港）投资有限公司 6,307.50 0
4. 本年度发生的非同一控制下企业合并
商誉金额
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司 无
根据2012年陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司股东会决议，
由上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司单独对该公司增资50万元，增资完
成后，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司占陆家嘴东急不动产物业经营管
理（上海）有限公司股权比例由50%增至60%，于2013年3月完成增资与变更登
记手续。至此，本公司取得陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司的
控制权。
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
四、 合并财务报表的合并范围(续)
4. 本年度发生的非同一控制下企业合并(续)
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司的可辨认资产和负债于购买日
的公允价值和账面价值如下：
2013年03月31日 2013年03月31日
公允价值 账面价值
货币资金 3,613,369.50 3,613,369.50
应收账款 61,759.85 61,759.85
其他应收款 137,017.67 137,017.67
预收账款 45,087.06 45,087.06
固定资产 166,583.09 166,583.09
无形资产 34,580.88 34,580.88
预收账款 1,000,000.00 1,000,000.00
应交税金 138,348.85 138,348.85
其它应交款 7,273.84 7,273.84
其它应付款 617,460.76 617,460.76
2,295,314.60 2,295,314.60
少数股东权益 918,125.84 918,125.84
合并对价（注） 1,377,188.76 1,377,188.76
陆家嘴东急不动产物业经营管理（上海）有限公司自购买日起至本年末的经营成
果和现金流量列示如下：
2013年03月31日
至06月30日期间
营业收入 7,213,596.62
净利润 1,433,699.29
经营活动产生的现金流量净额 241,457.03
投资活动产生的现金流量净额 -15,798.00
筹资活动产生的现金流量净额 -
五、 合并财务报表主要项目注释
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
1. 货币资金
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 288,462.71 280,113.52
美元 47.00 6.1787 290.40 47.00 6.2855 295.42
小计 288,753.11 280,408.94
银行存款
人民币 2,522,952,905.25 1,326,107,209.45
美元 511,852.84 6.1787 3,162,585.15 522,069.21 6.2855 3,281,466.02
2,526,115,490.40 1,329,388,675.47
其他货币资金
人民币 - 2.54
2,526,404,243.51 1,329,669,086.95
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。短期定期存款的存款期分为
7 天至 3 个月不等，依本公司及子公司的现金需求而定，并按照相应的银行定期
存款利率取得利息收入。
于 2013 年 06 月 30 日，本公司及子公司无所有权受限货币资金(2012 年 12 月
31 日：无)。
2. 应收账款
应收账款并不计息。应收账款的账龄分析如下：
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
0-6 个月 56,769,979.64 76,806,444.36
6-12 个月 262,491.00 1,499,784.27
1-2 年 266,446.38 466,417.04
2-3 年 41,975.00 61,169.14
3 年以上 414,600.00 400,000.00
57,755,492.02 79,233,814.81
减：坏账准备 854,266.88 1,677,478.32
56,901,225.14 77,556,336.49
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
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2. 应收账款(续)
应收账款坏账准备的变动如下：
本期减少
期初数 本期计提 转回 转销 期末数
2013 年 1,677,478.32 67,740.00 890,951.44 - 854,266.88
应收账款按类别分析如下：
2013 年 06 月 30 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项计提
坏帐准备
按组合计提坏账准备 57,355,492.02 99.00% 454,266.88 53.00%
单项金额不重大但单项计
提坏账准备 400,000.00 1.00% 400,000.00 47.00%
57,755,492.02 100.00% 854,266.88 100.00%
2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项计提
坏帐准备 - - - -
按组合计提坏账准备 78,833,814.81 99.50% 1,277,478.32 76.15%
单项金额不重大但单项计
提坏账准备 400,000.00 0.50% 400,000.00 23.85%
79,233,814.81 100.00% 1,677,478.32 100.00%
按组合计提坏账准备
2013 年 06 月 30 日
账面余额 坏账准备
金额 比例
0-6 个月(含 6 个月) 56,769,979.64 98.98%
6-12 个月 262,491.00 0.46% 131,245.50
1-2 年 266,446.38 0.46% 266,446.38
2-3 年 41,975.00 0.07% 41,975.00
3 年以上 14,600.00 0.03% 14,600.00
57,355,492.02 100.00% 454,266.88
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
2. 应收账款(续)
按组合计提坏账准备(续)
2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
金额 比例
0-6 个月(含 6 个月) 76,806,444.36 97.43% -
6-12 个月 1,499,784.27 1.90% 749,892.14
1-2 年 466,417.04 0.59% 466,417.04
2-3 年 61,169.14 0.08% 61,169.14
78,833,814.81 100.00% 1,277,478.32
上述应收账款期末数中，无持有本公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位款
项。
3. 其他应收款
其他应收账款的账龄分析如下：
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
0-6 个月(含 6 个月) 123,291,294.06 126,262,981.16
6-12 个月 1,120,081.06 1,120,081.06
1-2 年 1,003,821.30 1,003,821.30
2-3 年 3,876,332.06 3,876,332.06
3 年以上 4,286,442.02 5,395,171.04
133,577,970.50 137,658,386.62
减：坏账准备 5,532,642.02 5,532,642.02
128,045,328.48 132,125,744.60
其他应收账款坏账准备的变动如下：
本期减少
期初数 本期计提 转回 转销 期末数
2013 年 5,532,642.02 - 5,532,642.02
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
3. 其他应收款(续)
其他应收款按类别分析如下：
2013 年 06 月 30 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项
计提坏账准备 2,371,777.96 1.78% 2,371,777.96 42.87%
按组合计提坏账准备 130,229,338.48 97.49% 2,184,010.00 39.47%
单项金额不重大但单
项计提坏账准备 976,854.06 0.73% 976,854.06 17.66%
133,577,970.50 100.00% 5,532,642.02 100.00%
2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项
计提坏账准备 2,371,777.96 1.72% 2,371,777.96 42.87%
按组合计提坏账准备 134,309,754.60 97.57% 2,184,010.00 39.47%
单项金额不重大但单
项计提坏账准备 976,854.06 0.71% 976,854.06 17.66%
137,658,386.62 100.00% 5,532,642.02 100.00%
按组合计提坏账准备：
2013 年 06 月 30 日
账面余额
金额 比例 坏账准备
0-6 个月(含 6 个月) 123,291,294.06 94.67%
6-12 个月 1,120,081.06 0.86%
1-2 年 1,003,821.30 0.77% 96,200.00
2-3 年 3,876,332.06 2.98% 1,150,000.00
3 年以上 937,810.00 0.72% 937,810.00
合计 130,229,338.48 100.00% 2,184,010.00
2012 年 12 月 31 日
账面余额
金额 比例 坏账准备
0-6 个 月(含 6 个月) 126,262,981.16 94.01% -
6-12 个月 1,120,081.06 0.83% -
1-2 年 1,003,821.30 0.75% 96,200.00
2-3 年 3,876,332.06 2.89% 1,150,000.00
3 年以上 2,046,539.02 1.52% 937,810.00
合计 134,309,754.60 100.00% 2,184,010.00
78
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
3. 其他应收款(续)
于 2013 年 06 月 30 日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应 收款
金额 账龄 总额的比例
上海滨江国际旅游度假区开发有限
74.86%
公司 100,000,000.00 1 年以内
上海市机械施工有限公司 2,983,287.56 1 年以内 2.23%
上海嘉实(集团)有限公司 2,249,351.23 1 年以内 1.68%
上海陆家嘴富都物业管理有限公司 2,026,500.00 1 年以内 1.52%
上海金加园物业管理有限公司 2,003,401.66 1 年以内 1.50%
109,262,540.45 81.79%
于 2012 年 12 月 31 日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应 收款
金额 账龄 总额的比例
上海滨江国际旅游度假区开发有
限公司 100,719,045.00 1 年以内 73.17%
陆家嘴(集团)有限公司 12,744,059.58 1 年以内 9.26%
上海陆家嘴动拆迁有限公司 3,150,000.00 3 年以上 2.29%
百联(集团)有限公司 1,620,839.86 1 年以内 1.18%
上海华商房产发展公司 1,620,839.86 1 年以内 1.18%
119,854,784.30 87.08%
4. 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
金额 比例 金额 比例
0-6 个月(含
6 个月) 1,358,615,643.34 100.00% 54,847,990.31 99.95%
6-12 个月 28,168.12 0.05%
1,358,615,643.34 100.00% 54,876,158.43 100.00%
于 2013 年 06 月 30 日，预付账款主要系本公司向上海滨江国际旅游度假区开发有
限公司购买前滩项目公司股权的预付保证金人民币 1,354,500,000 元，。
上述预付款项期末数中，无预付本公司 5％以上(含 5％)表决权股份的股东款项。
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2013年06月30日
人民币元
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5. 存货
2013 年 06 月 30 日
账面余额 跌价准备 账面价值
转让场地开发支出 2,208,338,290.76 3,770,000.00 2,204,568,290.76
公共建筑建设支出 8,563,224,869.15 8,563,224,869.15
商品房建设支出 3,490,544,522.09 3,490,544,522.09
动迁房 140,503,485.14 140,503,485.14
商品房 1,023,554,937.14 309,581.10 1,023,245,356.04
库存商品 2,506,530.50 2,506,530.50
15,428,672,634.78 4,079,581.10 15,424,593,053.68
2012 年 12 月 31 日
账面余额 跌价准备 账面价值
转让场地开发支出 2,206,481,732.49 3,770,000.00 2,202,711,732.49
公共建筑建设支出 8,233,021,059.34 - 8,233,021,059.34
商品房建设支出 3,439,429,251.83 - 3,439,429,251.83
动迁房 200,395,977.34 - 200,395,977.34
商品房 1,190,358,860.44 309,581.10 1,190,049,279.34
库存商品 2,697,121.33 - 2,697,121.33
15,272,384,002.77 4,079,581.10 15,268,304,421.67
转让场地开发支出
预计/实际 预计总投资
开工时间 竣工时间 (人民币万元) 2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
视市场情
陆家嘴中心区 1990 年 况而定 580,000.00 1,037,922,178.18 1,037,019,256.18
视市场情
世纪大道地块 2001 年 况而定 900,000.00 824,507,325.96 824,815,700.69
视市场情
竹园商贸区 1992 年 况而定 107,392.63 318,730,319.52 317,637,379.52
视市场情
其他 1995 年 况而定 - 27,178,467.10 27,009,396.10
2,208,338,290.76 2,206,481,732.49
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2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 存货(续)
公共建筑建设支出
预计/实际 预计总投资
开工时间 竣工时间 (人民币万元) 2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
天津陆家嘴金融广场 2008 年 2017 年 563,087.83 1,238,715,221.81 1,341,881,458.77
世纪大都会 2006 年 2015 年 206,169.51 1,046,943,130.22 985,362,541.09
康杉路厂房改造 2007 年 待定 待定 50,430,206.64 50,430,206.64
金桥德勤园区 2008 年 待定 待定 122,545,325.27 103,670,025.17
金桥商业中心 2011 年 待定 待定 176,789,338.46 173,869,863.64
陆家嘴世纪金融广场
(塘东基地) 2006 年 2015 年 420,552.78 2,298,379,154.46 2,128,703,490.55
上海纽约大学 2011 年 2014 年 63,995.11 279,838,286.22 230,602,919.22
浦东金融广场(SN1) 2012 年 2017 年 738,261.29 2,448,482,233.16 2,334,298,465.29
软件园 13 号楼 2005 年 待定 待定 81,505,141.13 81,175,460.23
Z4 2010 年 待定 待定 105,961,324.17 69,552,609.67
东方纯一大厦 2012 年 2014 年 96,833.70 616,620,130.51 609,176,683.38
其他 97,015,377.10 124,297,335.69
8,563,224,869.15 8,233,021,059.34
商品房建设支出
预计/实际 预计总投资
开工时间 竣工时间 (人民币万元) 2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
天津红桥国际社区
-河庭花苑 2008 年 待定 332,246.91 680,262,682.05 676,782,749.48
天津红桥国际社区
-海上花苑东标段 2008 年 待定 123,811.99 280,718,761.98 280,333,794.42
天津红桥国际社区
-海上花苑西标段 2008 年 2013 年 90,817.81 692,435,013.77 682,891,891.29
浦江涵云雅庭 2011 年 2014 年 242,591.00 1,837,128,064.29 1,799,420,816.64
3,490,544,522.09 3,439,429,251.83
于 2013 年 06 月 30 日，期末存货余额中含借款资本化金额人民币
291,739,071.05 元（2012 年 12 月 31 日:217,986,186.16 元）。
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2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
5. 存货(续)
动迁房
2012 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2013 年 06 月 30 日
爱法新城一(2)期 60,144,992.88 34,934,866.08 25,210,126.80
爱法新城二期 17,685,995.49 10,256,493.42 7,429,502.07
华高新村 17,061,956.18 14,124,551.64 2,937,404.54
唐镇绿波新城 12,170,235.00 12,170,235.00
三林新村配套商品房 10,057,376.11 10,057,376.11
大华配套商品房 30,005,675.00 30,005,675.00
锦绣华城 22,417,464.65 22,417,464.65
龚路新城 1,123,465.00 1,123,465.00
潍坊新村 10,874,321.50 10,874,321.50
其他 18,854,495.53 576,581.06 18,277,914.47
200,395,977.34 59,892,492.20 140,503,485.14
商品房
竣工时间 2012 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2013 年 06 月 30 日
锦城大厦 1995 年 1,318,306.95 1,318,306.95
年平花苑 1996 年 1,184,263.31 1,184,263.31
东园三村 7,766,273.00 7,766,273.00
金杨公寓 1997 年 485,257.76 485,257.76
陆家嘴花园一期 2000 年 16,824,406.08 2,676,051.98 14,148,354.10
北艾路商铺 2011 年 12,453,107.66 12,453,107.66
涵合园 2004 年 14,260,863.98 5,000.00 14,265,863.98
荣城花园 1995 年 3,706,539.50 3,706,539.50
东银公寓 487,031,775.15 29,991,830.72 457,039,944.43
天津红桥国际社区
-河滨花苑 2012 年 645,328,067.05 134,141,040.60 511,187,026.45
1,190,358,860.44 5,000.00 166,808,923.30 1,023,554,937.14
存货跌价准备变动如下：
本期减少额
期初账面余额 本期计提额 转回 转销 期末账面余额
2013 年 4,079,581.10 - - - 4,079,581.10
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2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
6. 可供出售金融资产
2013年06月30日 2012年12月31日
可供出售权益工具 533,739,199.74 614,147,388.25
533,739,199.74 614,147,388.25
于 2013 年 06 月 30 日本公司及子公司持有的可供出售权益工具明细如下：
股票名称 期末持股数 期末公允价值
申能股份 4,396,303.00 16,705,951.40
号百控股 7,400,000.00 59,570,000.00
招商银行 26,431,516.00 306,605,585.60
交通银行 22,994,811.00 93,588,880.77
光大银行 13,553,973.00 39,170,981.97
豫园商城 2,780,000.00 18,097,800.00
533,739,199.74
于 2012 年 12 月 31 日本公司及子公司持有的可供出售权益工具明细如下：
股票名称 期末持股数 期末公允价值
申能股份 4,396,303.00 19,431,659.26
号百控股 7,400,000.00 56,388,000.00
招商银行 26,431,516.00 363,433,345.00
交通银行 22,994,811.00 113,594,366.34
光大银行 13,553,973.00 41,339,617.65
豫园商城 2,780,000.00 19,960,400.00
614,147,388.25
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人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
7. 持有至到期投资
2013年06月30日 2012年12月31日
债券投资 10,000,000.00 10,000,000.00
减：持有至到期投资减值准备 - -
10,000,000.00 10,000,000.00
本期间内持有至到期投资资产减值准备无变动。
8. 长期股权投资
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备
合营企业 1,488,420,999.62 1,529,369,257.15 -
联营企业 3,395,523,152.53 3,378,847,806.89 -
其他 542,032,399.47 65,639,105.22 493,377,399.47 65,639,105.22
5,425,976,551.62 65,639,105.22 5,401,594,463.51 65,639,105.22
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人民币元
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8. 长期股权投资(续)
对合营企业和联营企业的投资
被投资单位名称 企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 组织机构代码
上海富都世界发展有限公司 中外合资 中国上海 李晋昭 土地批租、房地产开发、房产出租 3,000 万美元 607211525
上海浦东嘉里城房地产有限公司 中外合资 中国上海 黄小抗 房地产开发 17,136.14 万美元 787871941
上海中心大厦建设发展有限公司 中外合资 中国上海 孔庆伟 房地产开发 860,000 万元 669390258
上海易兑外币兑换有限公司 中外合资 中国上海 马诗经 外币兑换 500 万元 784798697
建设、经营上海新国际博览中心；
上海新国际博览中心有限公司 中外合资 中国上海 杨小明 展会广告设计、制作等 12,150 万美元 710920995
上海中环陆家嘴物业管理有限公司 国内合资 中国上海 黄有训 物业管理 300 万元 73975269X
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 中外合资 中国上海 黄磊 物业管理 124 万美元 607322639
上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 国内合资 中国上海 吴小可 资产管理 60 万元 679387124
上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 国内合资 中国上海 朱钢 物业管理 100 万元 572691089
上海绿岛阳光置业有限公司 国内合资 中国上海 刘亚芹 房地产开发 1,500 万元 771828922
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
对合营企业和联营企业的投资(续)
被投资单位名称 期末资产总额 期末负债总额 期末净资产总额 本期营业收入总额 本期净利润
上海富都世界发展有限公司 626,533,899.63 262,300,764.93 364,233,134.70 33,725,082.60 23,904,804.73
上海浦东嘉里城房地产有限公司 3,451,103,761.04 2,435,472,821.57 1,015,630,939.47 349,721,744.20 67,956,931.19
上海中心大厦建设发展有限公司 10,488,690,640.60 1,747,727,975.08 8,740,962,665.52 15,624,654.96 10,990,903.06
上海易兑外币兑换有限公司 5,907,933.77 8,055,563.21 -2,147,629.44 2,334,763.48 -187,376.84
上海新国际博览中心有限公司 3,271,343,836.90 1,534,017,232.30 1,737,326,604.60 463,588,322.35 143,265,079.52
上海中环陆家嘴物业管理有限公司 25,389,678.80 19,386,295.19 6,003,383.61 19,725,464.28 327,332.43
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 40,023,968.55 25,229,390.78 14,794,577.77 26,061,823.77 1,099,188.69
上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 650,559.74 44,812.34 605,747.40 7,260,000.00 0
上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 942,242.69 32,528.09 909,714.60 602,347.65 -95,391.53
上海绿岛阳光置业有限公司 171,729,700.00 56,522,100.00 115,207,600.00 6,559,100.00 2,997,700.00
86
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
长期股权投资变动情况：
持股 表决权 减值 本期计提 本期现
被投资单位名称 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 比例 比例 准备 减值准备 金红利
权益法
合营及联营企业
陆家嘴东急不动产物业经营管理
(上海)有限公司 1,500,000.00 543,508.49 -543,508.49 - 60% 60% - -
上海富都世界发展有限公司 225,570,329.02 239,077,952.12 -7,265,469.21 231,812,482.91 50% 50% - - 20,135,997.62
上海浦东嘉里城房地产有限公司 273,446,771.08 189,534,801.66 13,591,386.23 203,126,187.89 20% 20% - -
上海中心大厦建设发展有限公司 3,078,982,442.87 3,136,125,118.32 4,539,374.65 3,140,664,492.97 45% 45% - -
上海易兑外币兑换有限公司 2,500,000.00 - - -0 50% 50% - -
上海新国际博览中心有限公司 1,031,548,268.80 1,289,747,796.54 -33,139,279.83 1,256,608,516.71 50% 50% - - 100,000,000.00
上海中环陆家嘴物业管理有限公司 1,470,000.00 2,786,296.00 - 2,786,296.00 49% 49% - -
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司 7,400,460.98 6,644,530.01 -1,398,048.71 5,246,481.30 33% 33% - - 891,000.00
上海陆家嘴邵万生资产管理有限公司 300,000.00 302,233.78 - 302,233.78 45% 50% - -
上海普陀陆家嘴物业管理有限公司 490,000.00 492,502.00 -57,366.53 435,135.47 49% 49% - -
上海绿岛阳光置业有限公司 4,500,000.00 42,962,325.12 - 42,962,325.12 15.3% 30% - -
合营及联营企业小计 4,627,708,272.75 4,908,217,064.04 -57,366.53 4,883,944,152.15 - - 121,026,997.62
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资(续)
持股 表决权 本期计提 本期现
被投资单位名称 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 比例 比例 减值准备 减值准备 金红利
成本法
大众保险股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 35,112,000.00 2.64% 2.64% 22,331,119.31 -
申银万国证券股份有限公司 202,757,806.82 150,102,806.82 52,655,000.00 202,757,806.82 0.91% 0.91% 38,862,263.96 -
通联支付网络服务股份有限公司 52,560,000.00 52,560,000.00 52,560,000.00 0.82% 0.82% - -
国泰君安投资管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 -
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 2,500,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00 22% 25% - -
上海通信技术中心 5,588,407.50 5,588,407.50 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 -
上海张江创业投资有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 -4,000,000.00 12,500,000.00 10% 10% - -
上海东城商都实业公司 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 30% 30% 1,500,000.00 -
上海新高桥开发有限公司 104,565,200.00 104,565,200.00 104,565,200.00 9.58% 17.42% - -
上海陆家嘴联合房地产有限公司 54,000,000.00 116,196,723.98 116,196,723.98 33% 60% - -
上海陆家嘴商业建设有限公司 3,500,000.00 3,500,000.00 3,500,000.00 35% 35% - -
其他企业小计 483,835,675.49 493,377,399.47 48,655,000.00 542,032,399.47 65,639,105.22 -
合计 5,111,543,948.24 5,401,594,463.51 24,382,088.11 5,425,976,551.62 65,639,105.22 - 121,026,997.62
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产
采用成本模式进行后续计量：
2013 年 06 月 30 日
期初数 本期增加 本期减少 期末数
原价
房屋及建筑物 8,127,049,378.10 47,627,523.97 60,632,004.95 8,114,044,897.12
土地使用权 97,205,888.57 - - 97,205,888.57
8,224,255,266.67 47,627,523.97 60,632,004.95 8,211,250,785.69
累计折旧和累计摊销
房屋及建筑物 1,151,614,832.15 94,703,068.79 14,409,918.47 1,231,907,982.47
土地使用权 29,587,985.76 1,356,879.44 - 30,944,865.20
1,181,202,817.91 96,059,948.23 14,409,918.47 1,262,852,847.67
账面净值
房屋及建筑物 6,975,434,545.95 6,882,136,914.65
土地使用权 67,617,902.81 66,261,023.37
7,043,052,448.76 6,948,397,938.02
减值准备
房屋及建筑物 3,435,981.26 - 3,435,981.26 -
土地使用权 - - - -
3,435,981.26 - 3,435,981.26 -
账面价值
房屋及建筑物 6,971,998,564.69 6,882,136,914.65
土地使用权 67,617,902.81 66,261,023.37
7,039,616,467.50 6,948,397,938.02
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
原始成本 期初余额 本期原值增加 本期转入及摊销 累计摊销 本期净值减少 期末余额
渣打银行大厦 387,210,282.10 294,441,346.71 - 4,144,999.62 96,913,935.01 - 290,296,347.09
九六广场 345,650,120.63 281,753,779.96 - 4,046,101.20 67,942,441.87 - 277,707,678.76
锦城大厦 73,110,247.77 34,497,610.89 - 623,822.30 43,436,573.58 4,200,114.40 29,673,674.19
一百杉杉 13,537,908.00 8,866,950.09 - 134,315.52 4,805,273.43 - 8,732,634.57
长鑫大厦 7,396,172.92 4,852,879.92 - 73,514.94 2,616,807.94 - 4,779,364.98
燕乔大厦 15,088,548.00 10,656,677.68 - 159,306.30 4,591,176.62 - 10,497,371.38
软件园 1 号楼 86,062,313.66 50,548,551.54 - 745,301.82 36,259,063.94 - 49,803,249.72
软件园 2 号楼 194,846,796.16 83,966,754.39 51,919,644.38 1,238,029.02 60,198,426.41 - 134,648,369.75
软件园 4 号楼 35,138,630.75 22,332,431.33 - 339,199.32 13,145,398.74 - 21,993,232.01
软件园 5 号楼 8,179,362.15 5,605,591.11 - 82,454.58 2,656,225.62 - 5,523,136.53
软件园 6 号楼 1,535,620.84 1,052,412.39 - 15,480.30 498,688.75 - 1,036,932.09
软件园 8 号楼 143,559,442.01 108,382,104.69 - 1,435,079.12 36,612,416.44 - 106,947,025.57
软件园 9 号楼 218,670,722.22 171,250,915.02 - 2,266,294.92 49,686,102.12 - 168,984,620.10
软件园 10 号楼 156,922,646.35 142,640,206.81 - 1,826,429.33 16,108,868.87 - 140,813,777.48
软件园 11 号楼 545,204,815.97 538,719,603.81 - 6,652,150.80 13,137,362.96 - 532,067,453.01
新景园一期(商铺) 494,880.72 335,020.45 - 4,989.12 164,849.39 - 330,031.33
B5-4 地块(水族馆用地) 97,205,888.57 67,617,902.81 - 1,356,879.44 30,944,865.20 - 66,261,023.37
新景园二期(商铺) 855,157.17 578,917.51 - 8,621.22 284,860.88 - 570,296.29
陆家嘴花园二期(商铺) 23,378,309.15 16,132,519.26 - 238,923.05 7,484,712.94 - 15,893,596.21
众城大厦 1,520,240.95 11,831,937.36 - 66,814.01 530,559.85 10,775,442.25 989,681.10
向城路东方国科大厦 9,958,661.68 13,763,436.46 - 144,213.40 3,379,305.30 7,039,866.68 6,579,356.38
90
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
采用成本模式进行后续计量(续)：
原始成本 期初余额 本期原值增加 本期转入及摊销 累计摊销 本期净值减少 期末余额
老房子 2,500,000.00 - - - 2,500,000.00 - -
锦绣华城商铺 42,332,999.65 34,883,300.42 - 473,827.92 7,923,527.15 - 34,409,472.50
陆家嘴商务广场 1,862,074,871.04 1,588,998,562.28 - 24,794,269.67 297,870,578.43 - 1,564,204,292.61
海富花园 1,623,697.04 11,312,917.91 - 104,023.95 353,095.05 9,938,291.97 1,270,601.99
东和公寓 759,623,911.07 698,090,414.30 - 8,458,669.38 69,992,166.15 - 689,631,744.92
金桥创科园 208,606,727.22 178,644,776.10 - 2,260,522.86 32,222,473.98 - 176,384,253.24
陆家嘴 1885 206,042,856.72 185,194,696.50 - 2,690,491.20 23,538,651.42 - 182,504,205.30
钻石大厦 430,720,215.47 370,431,429.53 - 4,926,477.60 65,215,263.54 - 365,504,951.93
金杨云台 31,690,084.70 18,328,857.20 - 294,917.58 13,656,145.08 - 18,033,939.62
星展银行大厦 758,702,315.75 684,292,684.24 - 9,096,376.20 83,506,007.71 - 675,196,308.04
陆家嘴信息中心 60,019,997.88 55,374,031.54 - 715,951.08 5,361,917.42 - 54,658,080.46
浦东大道 981 号大楼 129,751,455.92 37,605,617.18 - 464,742.30 92,610,581.04 - 37,140,874.88
陆家嘴基金大厦 346,588,305.96 334,320,928.14 - 4,232,806.20 16,500,184.02 - 330,088,121.94
陆家嘴投资大厦 293,014,825.09 282,416,730.80 - 3,583,372.02 14,181,466.31 - 278,833,358.78
竹园绿地配套用房 79,928,462.25 76,721,959.73 - 971,423.16 4,177,925.68 - 75,750,536.57
天津河滨花苑公寓 36,063,249.52 31,238,489.87 18,515,334.32 60,439.23 638,235.74 14,268,371.18 35,425,013.78
天津惠灵顿国际学校 285,707,930.22 296,764,607.73 -24,349,027.38 3,882,462.42 17,174,812.29 - 268,533,117.93
X0-1 项目配套地块 20,465,679.05 20,424,161.72 - 250,704.60 292,221.93 - 20,173,457.12
软件园 12 号楼 165,666,546.00 165,666,546.00 - 2,051,027.16 2,051,027.16 - 163,615,518.84
虹桥新天地 57,838,760.68 55,252,819.87 1,541,572.65 501,386.74 1,545,754.90 - 56,293,005.78
软件园 7 号楼 65,925,028.48 46,590,970.93 - 633,909.29 19,967,966.84 - 45,957,061.64
其他 836,098.21 670,396.58 - 9,228.34 174,929.97 - 661,168.24
合计 8,211,250,785.69 7,043,052,448.76 47,627,523.97 96,059,948.23 1,262,852,847.67 46,222,086.48 6,948,397,938.02
91
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
五、 合并财务报表主要项目注释(续)
9. 投资性房地产(续)
投资性房地产跌价准备：
期初数 本期增减 期末数
众城大厦 3,435,981.26 3,435,981.26 -
投资性房地产净值：
期末数 期初数
渣打银行大厦 290,296,347.09 294,441,346.71
九六广场 277,707,678.76 281,753,779.96
锦城大厦 29,673,674.19 34,497,610.89
一百杉杉 8,732,634.57 8,866,950.09
长鑫大厦 4,779,364.98 4,852,879.92
燕乔大厦 10,497,371.38 10,656,677.68
软件园 1 号楼 49,803,249.72 50,548,551.54
软件园 2 号楼 134,648,369.75 83,966,754.39
软件园 4 号楼 21,993,232.01 22,332,431.33
软件园 5 号楼 5,523,136.53 5,605,591.11
软件园 6 号楼 1,036,932.09 1,052,412.39
软件园 7 号楼 45,957,061.64 46,590,970.93
软件园 8 号楼 106,947,025.57 108,382,104.69
软件园 9 号楼 168,984,620.10 171,250,915.02
软件园 10 号楼 140,813,777.48 142,640,206.81
软件园 11 号楼 532,067,453.01 538,719,603.81
软件园 12 号楼 163,615,518.84 165,666,546.00
新景园一期(商铺) 330,031.33 335,020.45
B5-4 地块(水族馆用地) 66,261,023.37 67,617,902.81
新景园二期(商铺) 570,296.29 578,917.51
陆家嘴花园二期(商铺) 15,893,596.21 16,132,519.26
众城大厦 989,681.10 8,395,956.10
向城路东方国科大厦 6,579,356.38 13,763,436.46
锦绣华城商铺 34,409,472.50 34,883,300.42
陆家嘴商务广场 1,564,204,292.61 1,588,998,562.28
海富花园 1,270,601.99 11,312,917.91
东和公寓 689,631,744.92 698,090,414.30
金桥创科园 176,384,253.24 178,644,776.10
陆家嘴 1885 182,504,205.30 185,194,696.50
钻石大厦 365,504,951.93 370,431,429.53
金杨云台 18,033,939.62 18,328,857.20
星展银行大厦 675,196,308.04 684,292,684.24
陆家嘴信息中心 54,658,080.46 55,374,031.54
浦东大道 981 号大楼 37,140,874.88 37,605,617.18
陆家嘴基金大厦 330,088,121.94 334,320,928.14
陆家嘴投资大厦 278,833,358.78 282,416,730.80
竹园绿地配套用房 75,750,536.57 76,721,959.73
天津河滨花苑公寓 35,425,013.78 31,238,489.87
天津惠灵顿国际学校 268,533,117.93 296,764,607.73
X0-1 项目配套地块 20,173,457.12 20,424,161.72
虹桥新天地 56,293,005.78 55,252,819.87
其他 661,168.24 670,396.58
合计 6,948,397,938.02 7,039,616,467.50
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
10. 固定资产
2013 年 1-6 月
期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
原值
房屋及建筑物 793,160,201.69 876,888.43 792,283,313.26
机器设备 9,481,994.04 155,051.61 992,689.00 8,644,356.65
运输工具 10,276,371.79 292,100.00 9,984,271.79
计算机及电子设备 9,676,413.81 339,082.02 60,000.00 9,955,495.83
办公设备 3,167,493.06 33,250.00 92,800.00 3,107,943.06
825,762,474.39 527,383.63 2,314,477.43 823,975,380.59
累计折旧
房屋及建筑物 269,868,004.47 8,497,527.33 321,484.80 278,044,047.00
机器设备 5,405,837.26 441,140.85 362,829.59 5,484,148.52
运输工具 4,791,619.42 687,841.44 292,100.00 5,187,360.86
计算机及电子设备 8,413,337.70 716,885.40 17,499.93 9,112,723.17
办公设备 2,431,745.96 352,483.97 92,800.00 2,691,429.93
290,910,544.81 10,695,878.99 1,086,714.32 300,519,709.48
账面价值
房屋及建筑物 523,292,197.22 514,239,266.26
机器设备 4,076,156.78 3,160,208.13
运输工具 5,484,752.37 4,796,910.93
计算机及电子设备 1,263,076.11 842,772.66
办公设备 735,747.10 416,513.13
534,851,929.58 523,455,671.11
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11. 无形资产
期初账面余额 本期增加 本期减少 期末账面余额
原价
非专利技术费 1,000,000.00 1,000,000.00
车位专用权 150,000.00 150,000.00
其他 1,317,600.00 63,040.00 1,380,640.00
2,467,600.00 63,040.00 2,530,640.00
累计摊销
非专利技术费 1,000,000.00 1,000,000.00
车位专用权 131,250.00 7,500.00 138,750.00
其他 122,733.38 103,475.17 226,208.55
1,253,983.38 110,975.17 1,364,958.55
账面价值
非专利技术费 - -
车位专用权 18,750.00 11,250.00
其他 1,194,866.62 1,154,431.45
1,213,616.62 1,165,681.45
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12. 长期待摊费用
期初余额 本期增加 本期摊销 其他减少额 期末余额
1,025,546.8
装修费 25,538,289.79 4 2,176,923.35 24,386,913.28
1,600,786.7
其他 1,732,864.00 0 773,214.36 788,761.44 1,771,674.90
2,626,333.5
27,271,153.79 4 2,950,137.71 788,761.44 26,158,588.18
13. 递延所得税资产净额
已确认的递延所得税资产和负债净额
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
资产减值准备 19,426,850.78 20,063,108.24
预提费用 57,457,718.27 57,457,718.27
预提职工薪酬 2,715,443.64 2,682,852.33
未来可弥补亏损 1,765,029.11 1,753,029.11
未实现利润影响数 561,271,919.18 396,721,605.77
土地增值税 294,176,355.34 255,863,233.64
其他 204,436.70 197,837.92
固定资产折旧 1,977,810.83 (61,323,673.26)
非同一控制企业合并公允价值调
整 (218,978,947.46) (221,830,925.14)
计入资本公积的可供出售金融资
产公允价值调整 (82,220,381.60) (102,322,428.73)
递延所得税资产净额 637,796,234.79 349,262,358.15
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
14. 资产减值准备
本期减少额
期初数 本期计提 转回 转销 期末数
坏账准备 7,210,120.34 67,400.00 890,951.44 6,386,908.90
存货跌价准备 4,079,581.10 4,079,581.10
长期股权投资减值准备 65,639,105.22 65,639,105.22
投资性房地产减值准备 3,435,981.26 3,435,981.26 -
合计 80,364,787.92 67,400.00 890,951.44 3,435,981.26 76,105,595.22
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
15. 短期借款
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
信用借款 3,960,000,000.00 2,798,000,000.00
于2013年06月30日，前五名借款行短期借款合计人民币3,200,000,000.00元
(2012年12月31日：人民币2,295,000,000.00元)。
于2013年06月30日，短期借款的年利率为5.04%至5.4% (2012年12月31日：
5.4%至6.56%)。
16. 应付账款
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
应付账款 234,849,353.91 990,855,209.31
年末应付账款中无持本公司 5%上(含 5%)表决权股份的股东款项。
17. 预收款项
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
预收款项 1,698,777,323.40 1,141,282,008.29
于 2013 年 06 月 30 日，账龄超过 1 年的大额预收款项列示如下：
金额 未偿还原因
世纪大都会(2-3 地块) 749,782,940.01 项目工程未完成
竹园商贸区(综合)2-1-3 6,288,867.00 动迁未完成
年末预收款项中无欠持本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东款项。
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
18. 应付职工薪酬
期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 22,423,776.16 75,444,919.29 96,673,961.42 1,194,734.03
职工福利费 1,150.00 718,147.87 715,585.87 3,712.00
社会保险费 1,548,533.18 22,997,242.25 23,301,744.52 1,244,030.91
住房公积金 713,033.15 5,333,465.77 5,070,835.76 975,663.16
工会经费和职工教育经费 1,853,315.31 992,361.45 434,921.05 2,410,755.71
个人所得税 - 2,534,330.56 2,534,330.56
职工奖福基金 117,345,989.41 9,848,324.40 107,497,665.01
143,885,797.21 108,020,467.19 138,579,703.58 113,326,560.82
19. 应交税费
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
增值税 -281.99 3,293.75
营业税 -244,487,874.81 31,129,903.32
城建税 -14,055,555.45 5,160,709.78
企业所得税 177,197,511.69 323,092,392.92
个人所得税 936,038.20 3,412,838.83
土地增值税 369,682,305.25 234,534,649.11
教育费附加 -10,227,782.64 3,553,314.72
河道管理费 -2,125,081.38 631,493.92
土地使用税 1,856,288.27 1,417,847.02
房产税 2,409,755.18 24,610,078.19
其他 171,713.14 1,263,462.33
281,357,035.46 628,809,983.89
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20. 应付利息
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
借款利息 16,216,548.54 14,700,344.51
21. 应付股利
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
百联(集团)有限公司 19,500,000.00 32,277,720.69
上海华商房产发展公司 19,500,000.00 26,427,720.69
上实投资(上海)有限公司 15,000,000.00 15,000,000.00
其他 5,204,122.42 3,837,191.31
59,204,122.42 77,542,632.69
22. 其他应付款
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
其他应付款 8,400,478,858.93 8,317,712,415.36
年末其他应付款中无欠持本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东款项。
于 2013 年 06 月 30 日 ， 其 他 应 付 款 中 预 提 的 土 地 开 发 成 本 为 人 民 币
2,918,167,633.25元(2012年12月31日：3,000,945,910.32元)，预提的土地增
值 税 清 算 准 备 金 为 人 民 币 722,275,592.49 元 (2012 年 12 月 31 日 ：
722,275,592.49元)。
23. 长期借款/一年内到期的长期借款
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
长期借款 4,074,331,593.36 2,510,722,977.86
一年内到期的长期借款 1,226,000,000.00 766,000,000.00
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23. 长期借款/一年内到期的长期借款(续)
长期借款/一年内到期的长期借款按性质分类如下：
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
信用借款 3,085,000,000.00 1,596,000,000.00
抵押借款 2,215,331,593.36 1,680,722,977.86
5,300,331,593.36 3,276,722,977.86
于2013年06月30日，前五名借款行长期借款/一年内到期的长期借款合计人民
币3,964,021,094.70元(2012年12月31日：人民币3,216,722,977.86元)。
于 2013 年 06 月 30 日抵押借款中人民币 231,310,498.66 元同时提供担保，人
民币 536,000,000 元提供质押。于 2013 年 06 月 30 日，长期借款/一年内到期
的长期借款的年利率为 3.78%至 6.77%(2012 年 12 月 31 日：3.81%至 7.98%)。
24. 长期应付款
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
吸养老费 169,020,000.00 190,350,000.00
动迁房维修基金 520,716.99 523,817.48
售房款 213,255.27 213,255.27
售后公房款 2,353,262.52 524,211.52
售后公房手续费 400,049.42 376,036.42
172,507,284.20 191,987,320.69
吸养老费为征地人员补偿款，用于支付安置被征用土地的人员的生活保障费
用。
100
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25. 股本
期初数 比例 本期变动 期末数 比例
无限售条件股份
(1)人民币普通股 1,358,084,000.00 72.71% - 1,358,084,000.00 72.71%
(2)境内上市的外资股 509,600,000.00 27.29% - 509,600,000.00 27.29%
无限售条件股份合计 1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%
1,867,684,000.00 100.00% - 1,867,684,000.00 100.00%
26. 资本公积
期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 1,161,422,079.63 1,161,422,079.63
其他资本公积 251,977,269.14 58,943,493.49 193,033,775.65
其中：可供出售金融资
产公允价值变动 301,267,436.49 58,943,493.49 242,323,943.00
其他 (49,290,167.35) (49,290,167.35)
1,413,399,348.77 58,943,493.49 1,354,455,855.28
2013 年度资本公积的变动主要为可供出售金融资产公允价值变动造成所有者权益减少。
27. 盈余公积
期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定公积金 1,410,262,068.70 1,410,262,068.70
任意盈余公积 1,383,223,466.75 1,383,223,466.75
2,793,485,535.45 2,793,485,535.45
根据公司法、本公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积金。法定盈余公积
累计额为本公司注册资本50%以上的，可不再提取。
本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥
补以前年度亏损或增加股本。
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28. 未分配利润
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31
日
本年年初未分配利润 5,509,741,951.00 4,988,982,795.85
加：归属于母公司股东的净利润 490,975,436.26 1,010,985,430.86
减：提取法定盈余公积 95,187,544.92
提取任意盈余公积 95,187,544.92
应付普通股股利 304,432,492.00 280,152,600.00
提取职工奖励及福利基金 19,698,585.87
年末未分配利润 5,696,284,895.26 5,509,741,951.00
根据本公司2012年度股东大会决议，公司以2012年末股本1,867,684,000.00股为
基 数 ， 向 全 体 股 东 每 10 股 派 发 现 金 股 利 人 民 币 1.63 元 ( 含 税 ) 共 计 人 民 币
304,432,492.00元，并于2013年度实施。
29. 营业收入及营业成本
营业收入列示如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
主营业务收入 1,553,564,045.11 1,278,165,728.01
其他业务收入 120,523,325.45 80,017,928.02
1,674,087,370.56 1,358,183,656.03
营业成本列示如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
主营业务成本 516,866,673.23 448,929,118.32
其他业务成本 34,539,890.55 55,898,808.70
551,406,563.78 504,827,927.02
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2013年06月30日
人民币元
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29. 营业收入及营业成本（续）
按产品或业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本
2013年1-6月 2012年1-6月 2013年1-6月 2012年1-6月
房产销售 313,231,295.64 223,594,997.66 120,065,539.28 132,665,291.23
动迁房转让 294,090,922.00 249,362,552.00 59,892,492.20 47,254,040.93
房地产租赁 676,241,275.44 584,430,660.10 117,568,797.08 101,785,028.66
酒店业 55,690,035.55 59,154,642.92 29,804,731.85 27,394,955.27
物业管理 214,310,516.48 161,622,875.33 189,535,112.82 139,829,802.23
1,553,564,045.11 1,278,165,728.01 516,866,673.23 448,929,118.32
按产品列示主营业务收入
主营业务收入
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
(1)房地产租赁收入 676,241,275.44 584,430,660.10
(2)房产销售收入
其中：东银公寓 124,299,961.00 -
河滨花苑 142,953,095.64 185,999,731.66
车位销售 8,710,000.00 35,960,000.00
陆家嘴花园一期沙滩房 22,530,691.00 -
其他 14,737,548.00 1,635,266.00
小计 313,231,295.64 223,594,997.66
(3)动迁房转让收入 294,090,922.00 249,362,552.00
(4)酒店业收入
其中：明城大酒店 28,940,821.70 30,303,757.73
东怡大酒店 26,749,213.85 28,850,885.19
小计 55,690,035.55 59,154,642.92
(5)物业管理收入 214,310,516.48 161,622,875.33
(6)其他收入
1,553,564,045.11 1,278,165,728.01
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
29. 营业收入及营业成本(续)
前五名客户的营业收入情况
2013年1-6月 2012年1-6月
前五名客户的营业收入合计 105,538,871.40 108,571,833.80
前五名客户的营业收入占营业收入的比
例 6.30% 8.00%
30. 营业税金及附加
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
营业税 85,496,444.59 69,009,905.46
城建税 5,326,922.63 4,070,816.77
河道维护费 738,985.49 553,157.63
土地增值税 164,541,029.88 91,749,597.93
教育费附加 3,857,401.43 2,963,569.76
房产税 40,864,584.14 38,759,845.12
土地使用税 2,000,454.54 1,981,989.38
其他 9,422.21 1,558.30
302,835,244.91 209,090,440.35
计缴标准参见附注三。
31. 投资收益
2013年1-6月 2012年1-6月
成本法核算的长期股权投资收益 -
权益法核算的长期股权投资收益 97,631,274.31 65,659,466.75
处置长期股权投资产生的投资收益 8,470,472.45
持有至到期投资期间取得的收益 114,408.00
持有可供出售金融资产期间取得的收益 21,987,020.73 23,511,188.19
处置持有可供出售金融资产等取得的投资收益 - 49,032,591.80
理财产品投资收益 -
其他 - -3,487,412.92
119,732,703.04 143,186,306.27
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
31. 投资收益(续)
权益法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额 5%以上的投资单位，
或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
被投资单位 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 增减变动原因
上海新国际博览中心有限公司 66,860,720.17 48,654,396.94 利润变化
上海浦东嘉里城房地产有限公司 13,591,386.23 -21,001.1 利润变化
上海陆家嘴富都世界发展有限公
司 12,870,528.21 13,550,771.96 利润变化
上海中心大厦建设发展有限公司 4,539,374.65 977,774.70 利润变化
上海陆家嘴贝思特物业管理有限
公司 -507,048.71 -325,458.22 利润变化
上海复旦科技园股份有限公司 1,152,592.77 利润变化
上海陆家嘴东急不动产物业经营
管理有限公司 1,003,334.46 利润变化
97,354,960.55 64,992,411.51
2013 年 06 月 30 日，投资收益的汇回均无重大限制。
32. 财务费用
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
利息支出 148,585,937.89 122,180,725.66
减：利息收入 17,480,729.65 13,505,668.09
汇兑损失 (5,168,510.58) 887,502.82
其他 3,322,528.67 1,797,143.20
129,259,226.33 111,359,703.59
33. 资产减值损失/(转回)
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
坏账损失 (823,211.44) -
(823,211.44) -
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
34. 营业外收入
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
非流动资产处置利得 1,661,484.29 72,061.56
其中：固定资产处理利得 1,598,484.29 72,061.56
罚款收入 342,824.46 374,210.35
政府补助 3,420,821.59 5,405,706.26
扶持基金 61,190.10
其他 5,079,078.32 -235,220.58
10,504,208.66 5,677,947.69
政府补助主要为扶持资金及政府补贴款。
35. 营业外支出
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
非流动资产处置损失 199,213.50 4,270.65
其中：固定资产处置损失 199,213.50 4,270.65
罚款支出 20,658.84
其他 1,657,813.84
199,213.50 1,682,743.33
36. 所得税费用
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
本期所得税费用 146,918,508.18 133,823,075.29
递延所得税费用 6,543,277.51 -1,836,016.74
153,461,785.69 131,987,058.55
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
37. 每股收益
基本每股收益按照归属于本公司普通股股东的当期净利润，除以发行在外普通
股的加权平均数计算。
基本每股收益与稀释每股收益的具体计算如下：
每股收益
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
归属于本公司普通股股东的当年净利润 490,975,436.26 412,024,568.32
本公司发行在外普通股的加权平均数 1,867,684,000.00 1,867,684,000.00
基本每股收益 0.2629 0.2206
本公司不存在稀释性潜在普通股，因此未计算稀释每股收益。
38. 其他综合收益
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
可供出售金融资产产生的收益/(损失) -76,370,713.26 -56,036,893.71
减：可供出售金融资产产生的所得税影响 -19,092,678.31 -14,009,223.43
按照权益法核算的在被投资单位其他综合收益
中所享有的份额 -2,220,611.39 -6,728,992.11
减：按照权益法核算的在被投资单位其他综合收 -1,682,248.03
益中所享有的份额产生的所得税影响 -555,152.85
归属于母公司的其他综合收益 -58,943,493.49 -47,074,414.36
归属于少数股东的其他综合收益 -1,362,647.90 -4,129,154.24
其他综合收益合计 -60,306,141.39 -51,203,568.60
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
39. 现金流量表项目注释
收到的其他与经营活动有关的现金
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
银行存款利息 17,480,729.65 13,268,907.69
押金、意向金等 12,084,253.51 19,245,363.88
补偿款 2,723,178.00 -
往来款 134,598,175.63 92,726,247.79
其他 89,757,493.78 6,879,397.90
256,643,830.57 132,119,917.26 1
支付的其他与经营活动有关的现金
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
费用 69,613,855.51 70,293,670.52
投标保证金 4,573,608.61 1,836,353.15
往来款 141,743,249.79 262,748,511.06
其他 60,261,196.79 36,687,211.07
276,191,910.70 371,565,745.80
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五、 合并财务报表主要项目注释(续)
40. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
将净利润调节为经营活动现金流量
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
净利润 537,810,183.84 446,430,732.92
加：资产减值准备 -890,951.44 -
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性
10,504,211.49 1,365,989.40
生物资产折旧
无形资产摊销 109,399.18 7,500.00
投资性房地产折旧及摊销 96,059,948.23 92,173,088.58
长期待摊费用摊销 2,950,137.71 844,043.16
处置固定资产、投资性房地产和其他长
期资产的(收益)/损失 -83,499,746.58 -117,616,766.35
固定资产报废损失/(收益) 5,500.07 -
财务费用 143,417,427.33 123,068,228.48
投资收益 -119,732,703.04 -132,209,909.68
递延所得税净减少 -280,853,148.52 -9,141,681.2
存货的增加 -82,535,747.12 -1,088,212,920.11
经营性应收项目的减少/(增加) -1,280,883,957.44 -1,328,879,771.60
经营性应付项目的(减少)/增加 843,855,303.54 3,699,606,705.71
经营活动产生的现金流量净额 -213,684,142.75 1,693,802,103.64
现金及现金等价物净变动情况：
现金的年末余额 2,526,404,243.51 4,143,922,922.88
减：现金的年初余额 1,329,669,086.95 2,561,146,596.09
现金及现金等价物净(减少)/增加额 1,196,735,156.56 1,582,776,326.79
(2) 现金及现金等价物
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
现金
库存现金 288,753.11 361,811.95
可随时用于支付的银行存款 2,522,952,905.25 4,143,561,110.93
其他货币资金 - -
现金及现金等价物期末余额 2,526,404,243.51 4,143,922,922.88
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六、 关联方关系及其交易
1. 母公司
企业类型 注册地 法人代表 业务性质 注册资本 对本公司持股比例 对本公司表决权比例 组织机构代码
上海浦东大道 土地开发，房地
上海陆家嘴(集团)有限公司 国有独资 981号 杨小明 产开发经营等 174,319.57万元 57.64% 57.64% 132206713
本公司的最终控股方为上海市国有资产监督管理委员会和上海市浦东新区国有资产监督管理委员会。
2. 子公司
子公司详见附注四、合并财务报表的合并范围。
3. 合营企业和联营企业
合营企业和联营企业详见附注五、8。
4. 其他关联方
关联方关系 组织机构代码
上海陆家嘴城建配套管理服务有限公司 受同一母公司控制 798996360
上海陆家嘴市政绿化管理有限公司 受同一母公司控制 630634198
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 受同一母公司控制 759027524
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 受同一母公司控制 133837963
爱建证券有限责任公司 受同一母公司控制 742693694
陆家嘴国际信托有限公司 受同一母公司控制 756903541
上海陆家嘴金融发展有限公司 受同一母公司控制 769433286
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 受同一母公司控制 749269079
上海陆家嘴双乐物业管理有限公司 受同一母公司控制 631793561
上海欣州六里劳动服务公司 受同一母公司控制 133515008
上海陆家嘴东安实业有限公司 受同一母公司控制 132274417
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2013年06月30日
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六、 关联方关系及其交易(续)
5. 本公司及子公司与关联方的主要交易
5.1 向关联方提供劳务
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海陆家嘴(集团)有限公司 335,527.80 -
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 769,224.92 -
5.2 自关联方接受劳务
注 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海陆家嘴城建配套管理服务有限公司 455,060.00 3,485,300.06
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 1 6,964,075.64 3,600,474.47
上海陆家嘴双乐物业有限公司 51,280.00 369,643.30
上海陆家嘴东安实业有限公司 699,529.08 48,000.00
上海欣州六里劳动服务有限公司 3,930.00
注 1：本公司及子公司委托上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司对锦康之路、天津工程、小陆
家嘴 B 地块等项目执行绿化养护等工程，本年本公司及子公司向其支付相关款项人民币
6,964,075.64 元（2012 年 1-6 月：人民币 3,600,474.47 元）。
5.3 动迁房成本补偿与结算
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海陆家嘴(集团)有限公司 44,090,000.00
5.4 向关联方收取租金
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 75,000.00
上海陆家嘴金融发展有限公司 1,593,297.80 1,173,070.48
陆家嘴国际信托有限公司 3,148,751.10 1,721,654.80
爱建证券有限责任公司 6,723,635.76 7,827,786.47
5.5 支付关联方租金
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海陆家嘴(集团)有限公司 8,698,018.32 -
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 623,949.26 -
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六、 关联方关系及其交易(续)
5. 本公司及子公司与关联方的主要交易(续)
5.6 支付关联方委托贷款利息
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
上海陆家嘴(集团)有限公司 - 4,664,888.01
6. 关联方应收应付款项余额
注 2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
预付账款：
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 2 1,354,500,000.00 -
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 - 299,646.00
其他应收款：
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 3 100,000,000.00 100,719,045.00
上海陆家嘴动拆迁有限公司 1,150,000.00 3,150,000.00
上海陆家嘴城市建设开发投资有限公司 89,835.63 89,835.63
上海陆家嘴(集团)有限公司 53,937.50 12,744,059.58
上海易兑外币兑换有限公司 4,000,000.00 4,000,000.00
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有
限公司 - 1,250,000.00
注 2：本公司本报告期内向上海滨江国际旅游度假区开发有限公司支付人民币 1,354,500,000 元，
作为购买开发前滩项目公司股权的投标保证金。
注 3：本公司向上海滨江国际旅游度假区开发有限公司支付人民币 100,000,000 元，作为购买开
发前滩项目公司股权的意向金。
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
其他应付款：
爱建证券有限责任公司 2,183,050.00 2,183,650.00
陆家嘴国际信托投资有限公司 1,444,425.48 1,445,925.48
上海陆家嘴金融发展有限公司 748,747.32 749,597.32
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 (1,561,291.00)
上海陆家嘴(集团)有限公司 80,168,550.00
应付账款：
上海陆家嘴城建配套管理服务有限公司 507,599.10 570,234.90
上海陆家嘴市政绿化管理服务有限公司 89,394.62 133,580.77
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七、 或有事项
根据上海市地方税务局 2002 年下发之沪地税地(2002)83 号税务通知，按主管税
务部门的要求，本公司及子公司土地批租项目自 2006 年 10 月 1 日开始按销售收
入预征 1%的土地增值税，并自 2010 年 9 月起，按照 2%的预征率预缴土地增值
税。
国家税务总局于 2006 年 12 月 28 日发布了国税发〔2006〕187 号《关于房地产
开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规定各省税务机关可依据本通知
的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。本公司及子公司已经按照《中
华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实
施细则》的相关规定对房产开发项目计提了土地增值税清算准备金；并按照最佳估
计数对土地批租项目计提了土地增值税清算准备金。但鉴于本公司及子公司土地批
租项目开发周期较长，预计未来可能发生的收入和成本具有较大的不确定性，最终
的税务结果可能与本公司及子公司计提的土地增值税清算准备金不一致。
八、 承诺事项
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
已签定但未支付工程合同 8,208,397,452.92 5,468,429,316.96
已授权并尚未发生的资本支出 12,925,067,407.49 13,981,693,393.83
九、 资产负债表日后事项
本公司未发生影响本财务报表阅读和理解的重大资产负债表日后事项中的非
调整事项。
十、 其他重要事项
1. 以公允价值计量的资产和负债
本期公允价值 计入权益的累 本期计
2013年 期初数 变动损益 计公允价值 提减值 期末数
可供出售
金融资产 614,147,388.25 -80,408,188.511 - 533,739,199.74
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2013年06月30日
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十、 其他重要事项(续)
2． 分部报告
本公司及子公司主要从事在陆家嘴金融贸易区内以城市综合开发为主业的房
地产开发企业，本公司及子公司仅有一个用于报告的经营分部，即从事房地产
及相关行业的综合开发，包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业
管理等。管理层为了绩效考评和进行资源配置的目的，将业务单元的经营成果
作为一个整体来进行管理。
本公司及子公司收入及利润绝大部分来自陆家嘴金融贸易区内房地产开发及
相关服务业务，董事会认为这些产品的开发及相关服务有着非常紧密的关系且
有共同的风险与回报，因此，这些活动被视为单一业务分部。
本公司及子公司按照产品或业务类别披露的主营业务收入及主营业务成本请
参见附注五、29。
3. 金融工具及其风险
本公司及子公司的主要金融工具，包括货币资金、应收利息、应付利息、应付
股利、可供出售金融工具资产、持有至到期投资、短期借款、一年内到期的长
期借款、长期借款等。这些金融工具的主要目的在于为本公司及子公司的运营
融资。本公司及子公司具有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负债，如
应收账款、其他应收款、其他应付款和应付账款等。
本公司及子公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动风险及市场风
险。
金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
金融资产
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
货币资金 2,526,404,243.51 1,329,669,086.95
应收账款 56,901,225.14 77,556,336.49
应收利息 - 435,616.44
其他应收款 128,045,328.48 132,125,744.60
持有至到期投资 10,000,000.00 10,000,000.00
可供出售金融资产 533,739,199.74 614,147,388.25
3,255,089,996.87 2,163,934,172.73
114
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人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
金融负债
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
短期借款 3,960,000,000.00 2,798,000,000.00
应付账款 234,849,353.91 990,855,209.31
应付利息 16,216,548.54 14,700,344.51
应付股利 59,204,122.42 77,542,632.69
其他应付款 4,543,369,526.12 4,594,490,912.55
一年内到期的长期借款 1,226,000,000.00 766,000,000.00
长期借款 4,074,331,593.36 2,510,722,977.86
14,113,971,144.35 11,752,312,076.92
信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风
险。
本公司及子公司其他金融资产包括货币资金、可供出售的金融资产、持有至到
期投资、应收账款、其他应收款，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，
最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
由于本公司及子公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此
信用风险较小。本公司及子公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口
的量化数据，参见附注五、2和五、3。
流动风险
流动风险，是指企业在履行与金融负债有关的义务时遇到资金短缺的风险。本
公司及子公司的目标是运用银行借款等多种融资手段以保持融资的持续性与
灵活性的平衡。
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人民币元
十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波
动的风险。市场风险主要包括利率风险、外汇风险和其他价格风险，如权益工
具投资价格风险。
利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波
动的风险。本公司及子公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司及子公司
以浮动利率计息的长期负债有关。
本公司及子公司的利率风险政策要求维持适当的固定和浮动利率工具组合以
管理利率风险。该政策还要求管理生息金融资产和付息金融负债的到期情况，
一年内即须重估浮动利率工具的利息，固定利率工具的利息则在有关金融工具
初始确认时计价，且在到期前固定不变。
本公司及子公司借款以人民币借款为主，同时辅以外币借款。外币借款主要为
一笔3,700万美元的浮动利率借款，因此本公司及子公司的利率风险主要受人
民银行调整贷款基准利率的影响。
外汇风险
外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波
动的风险。
本公司及子公司在中国经营，其主要业务以人民币结算，除一笔原币为3,700
万美元借款外本公司及子公司无重大资产或负债面临外汇风险。
权益工具投资价格风险
权益工具投资价格风险，是指权益性证券的公允价值因股票指数水平和个别证
券价值的变化而降低的风险。于2013年06月30日，本公司及子公司暴露于因
归类为可供出售权益工具投资(附注五、6)的个别权益工具投资而产生的权益工
具投资价格风险之下。本公司及子公司持有的上市权益工具投资在上海和深圳
的证券交易所上市，并在资产负债表日以市场报价计量。
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十、 其他重要事项(续)
3. 金融工具及其风险(续)
公允价值
公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债
务清偿的金额。于2013年06月30日，本公司及子公司采用以下方法和假设用
于估计公允价值。
货币资金、应收账款、其他应收款、应收利息、应付利息、应付股利、其他应
付款、应付账款等，因剩余期限不长，公允价值与账面价值相若。
长短期借款采用未来现金流量折现法确定公允价值，以合同条款和特征在实质
上相同的其他金融工具的市场收益率作为折现率。
上市的金融工具，以市场报价确定公允价值。
本公司及子公司采用的公允价值在计量时分为以下层次
第一层次是企业在计量日能获得相同资产或负债在活跃市场上报价的，以该报
价为依据确定公允价值；第二层次是企业在计量日能获得类似资产或负债在活
跃市场上的报价，或相同或类似资产或负债在非活跃市场上的报价的，以该报
价为依据做必要调整确定公允价值；第三层次是企业无法获得相同或类似资产
可比市场交易价格的，以其他反映市场参与者对资产或负债定价时所使用的参
数为依据确定公允价值。
以公允价值计量的金融工具：
第一层次 第二层次 第三层次 合计
2013年06月30日
可供出售金融资产 533,739,199.74 - - 533,739,199.74
2012年12月31日
可供出售金融资产 614,147,388.25 - - 614,147,388.25
4. 比较数据
若干比较数据已经过重述，以符合本期之列报要求。
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2013年06月30日
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十一、 公司财务报表主要项目注释
1. 其他应收款
其他应收账款的账龄分析如下：
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
0-6 个月(含 6 个月) 2013 1,236,351,302.13
6-12 个月 - -
1-2 年 6,721.30 6,721.30
2-3 年 2,516,752.03 3,796,332.06
3 年以上 1,083,860.00 3,199,281.05
1,077,561,129.69 1,243,353,636.54
减：坏账准备 3,439,812.03 3,439,812.03
1,074,121,317.66 1,239,913,824.51
其他应收账款坏账准备的变动如下：
本期减少
期初数 本期计提 转回 转销 期末数
2013 年 06 月 30 日 3,439,812.03 3,439,812.03
其他应收款按类别分析如下：
2013 年 06 月 30 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项计
提坏账准备 1,366,752.03 0.13% 1,366,752.03 39.73%
按组合计提坏账准备 1,076,194,377.66 99.87% 2,073,060.00 60.27%
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备
1,077,561,129.69 100.00% 3,439,812.03 100.00%
2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
单项金额重大并单项计
提坏账准备 1,366,752.03 0.11% 1,366,752.03 39.73%
按组合计提坏账准备 1,241,986,884.51 99.89% 2,073,060.00 60.27%
单项金额虽不重大但单
项计提坏账准备 - - - -
1,243,353,636.54 100.00% 3,439,812.03 100.00%
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2013年06月30日
人民币元
十一、 公司财务报表主要项目注释(续)
1. 其他应收款(续)
按组合计提坏账准备
2013 年 06 月 30 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
0-6 个月(含 6 个月) 1,073,953,796.36 99.79%
6-12 个月 - 0.00%
1-2 年 6,721.30 0.00%
2-3 年 1,150,000.00 0.11% 1,150,000.00 44.53%
3 年以上 1,083,860.00 0.10% 923,060.00 55.47%
1,076,194,377.66 100.00% 2,073,060.00 100.00%
2012 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备
金额 比例 金额 比例
0-6 个月(含 6 个月) 1,236,351,302.13 99.55% - -
6-12 个月 - 0.00% - -
1-2 年 6,721.30 0.00% - -
2-3 年 3,796,332.06 0.31% 1,150,000.00 55.47%
3 年以上 1,832,529.02 0.14% 923,060.00 44.53%
1,241,986,884.51 100.00% 2,073,060.00 100.00%
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2013年06月30日
人民币元
十一、 公司财务报表主要项目注释(续)
1. 其他应收款(续)
于 2013 年 06 月 30 日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应收款
金额 账龄 总额的比例
上海佳二实业投资有限公司 554,515,120.76 六个月以内 51.46%
天津陆津房地产开发有限公司 377,545,503.27 六个月以内 35.04%
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 100,000,000.00 一年以内 9.28%
上海陆景置业有限公司 24,785,251.10 六个月以内 2.30%
上海市机械施工集团有限公司 2,983,287.56 六个月以内 0.28%
于 2012 年 12 月 31 日，其他应收款中欠款金额前五名：
占其他应收款
金额 账龄 总额的比例
上海纯一实业发展有限公司 597,644,679.92 六个月以内 48.07%
天津陆津房地产开发有限公司 401,970,345.27 六个月以内 32.33%
上海滨江国际旅游度假区开发有限公司 100,000,000.00 六个月以内 8.04%
上海佳二实业投资有限公司 94,299,771.20 六个月以内 7.58%
上海陆景置业有限公司 24,638,110.48 六个月以内 1.98%
上述其他应收款期末数中，无应收持本公司 5％以上(含 5％)表决权股份的股东单
位款项。
2. 长期股权投资
长期股权投资分类
2013 年 06 月 30 日 2012 年 12 月 31 日
账面余额 减值准备 账面余额 减值准备
子公司 6,469,143,030.80 - 6,404,690,842.04 -
合营企业 231,812,482.71 - 239,077,952.12 -
联营企业 3,349,037,162.16 - 3,332,847,958.48 -
其他 315,270,475.49 64,139,105.22 266,615,475.49 64,139,105.22
10,365,263,151.16 64,139,105.22 10,243,232,228.13 64,139,105.22
120
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2013年06月30日
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十一、 公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
子公司
子公司详见附注四、合并财务报表的合并范围。
合营企业和联营企业
合营企业和联营企业详见附注五、8。
2013年长期股权投资变动情况
持股 表决权 减值 本年计提 本年现
被投资单位名称 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 比例 比例 准备 减值准备 金红利
权益法
合营及联营企业
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上
海)有限公司 1,500,000.00 543,508.49 -543,508.49 0 60% 60% - -
上海富都世界发展有限公司 225,570,329.02 239,077,952.12 -7,265,469.41 231,812,482.71 50% 50% - - 20,135,997.62
上海浦东嘉里城房地产有限公司 273,446,771.08 189,534,801.66 13,591,386.23 203,126,187.89 20% 20% - -
上海中心大厦建设发展有限公司 3,078,982,442.87 3,136,125,118.32 4,539,374.65 3,140,664,492.97 45% 45% - -
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公
司 7,400,460.98 6,644,530.01 -1,398,048.71 5,246,481.30 33% 33% - - 891,000.00
上海易兑外币兑换有限公司 2,500,000.00 - - - 50% 50% - -
合营及联营企业小计 3,589,400,003.95 3,571,925,910.60 8,923,734.27 3,580,849,644.87 - - 21,026,997.62
121
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
十一、 公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2013年长期股权投资变动情况
持股 表决权 减值 本年计提 本年现
被投资单位名称 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 比例 比例 准备 减值准备 金红利
成本法 -
子公司 -
12,000,000.00
上海陆家嘴房产开发有限公司 12,000,000.00 12,000,000.00 40% 40% - - -
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司 322,437,158.95 322,437,158.95 322,437,158.95 55% 55% - - 82,500,000.00,
上海陆家嘴城建开发有限责任公司 7,000,000.00 7,000,000.00 7,000,000.00 70% 70% - - -
上海浦东陆家嘴软件产业发展有限公司 10,059,397.23 10,059,397.23 10,059,397.23 90% 90% - - -
上海陆家嘴开发大厦有限公司 267,223,917.60 267,223,917.60 267,223,917.6 100% 100% - - -
天津陆津房地产开发有限公司 2,400,000,000.00 2,400,000,000.00 2,400,000,000.00 100% 100% - - -
上海陆景置业有限公司 75,000,000.00 75,000,000.00 75,000,000.00 50% 50% - - -
上海陆家嘴商宇房地产管理有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 50% 50% - - -
上海陆家嘴资产管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100% 100% - - -
上海东恒商务咨询有限公司 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00 100% 100% - - -
上海陆家嘴商务广场有限公司 690,000,000.00 690,000,000.00 690,000,000.00 50% 50% - - 45,000,000.00
上海陆家嘴物业管理有限公司 29,207,200.00 7,180,526.61 7,180,526.61 100% 100% - - -
上海陆家嘴展览发展有限公司 1,273,650,000.00 1,360,857,467.93 1,360,857,467.93 100% 100% - - -
上海陆家嘴东怡酒店管理有限公司 321,800,000.00 354,281,024.03 354,281,024.03 100% 100% - - -
上海陆家嘴浦江置业有限公司 636,500,000.00 636,500,000.00 636,500,000.00 95% 95% - - -
上海浦东陆家嘴置业发展有限公司 54,671,084.16 54,146,187.12 54,146,187.12 51% 51% - - 4,255,441.36
上海佳二实业投资有限公司 200,000,000.00 200,000,000.00 200,000,000.00 100% 100% - - -
上海陆家嘴商业经营管理有限公司 2,000,000.00 2,000,000.00 2,000,000.00 100% 100% - - -
上海陆家嘴金地停车场建设管理有限公司 1,000,000.00 2,005,162.57 2,005,162.57 55% 55% - - 1,025,430.52
陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有
限公司 1,500,000.00 - 1,377,188.76 1,377,188.76 60% 60% -
东顺（香港）投资有限公司 63,075,000.00 - 63,075,000.00 63,075,000.00 100% 100% -
子公司小计 6,371,123,757.94 6,404,690,842.04 64,452,188.76 6,469,143,030.80 - - 132,780,871.88
注：本年度本公司对陆家嘴东急不动产物业经营管理(上海)有限公司增资人民币 500,000.00 元。
122
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十一、 公司财务报表主要项目注释(续)
2. 长期股权投资(续)
2013年度长期股权投资变动情况
持股 表决权 本年计提
被投资单位名称 初始投资成本 期初余额 增减变动 期末余额 比例 比例 减值准备 减值准备 本年现金红利
其他企业
大众保险股份有限公司 35,112,000.00 35,112,000.00 35,112,000.00 2.64% 2.64% 22,331,119.31 - -
申银万国证券股份有限公司 150,102,806.82 150,102,806.82 52,655,000.00 202,757,806.82 0.91% 0.91% 38,862,263.96 - -
国泰君安投资管理股份有限公司 5,252,261.17 5,252,261.17 5,252,261.17 0.22% 0.22% 461,047.38 - -
上海陆家嘴动拆迁有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 1,500,000.00 15% 15% - - -
通联支付网络服务股份有限公司 52,560,000.00 52,560,000.00 52,560,000.00 0.82% 0.82% - - -
上海通信技术中心 5,588,407.50 5,588,407.50 5,588,407.50 7.50% 7.50% 2,484,674.57 - -
上海张江创业投资有限公司 16,500,000.00 16,500,000.00 -4,000,000.00 12,500,000.00 10% 10% - - -
其他企业小计 266,615,475.49 266,615,475.49 48,655,000.00 315,270,475.49 64,139,105.22 - -
合计 10,226,639,237.38 10,243,232,228.13 122,030,923.03 10,365,263,151.16 64,139,105.22 - 153,807,869.50
注：本年度本公司对上海张江创业投资有限公司减资人民币 4,000,000.00 元。对申银万国证券股份有限公司增资 52,655,000.00 元.
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财务报表附注(续)
2013年06月30日
人民币元
十一、 公司财务报表主要项目注释(续)
3. 营业收入及营业成本
营业收入列示如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
主营业务收入 803,809,673.21 586,630,494.83
其他业务收入 110,685,347.72 35,978,357.99
914,495,020.93 622,608,852.82
营业成本列示如下：
2013年1-6月 2012年1-6月
主营业务成本 130,759,878.09 84,978,299.00
其他业务成本 26,501,191.32 2,431,886.24
157,261,069.41 87,410,185.24
按产品或业务类别列示主营业务收入、主营业务成本
主营业务收入 主营业务成本
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
动迁房转让 291,486,922.00 243,125,552.00 59,315,911.15 45,988,103.41
房产销售 155,540,652.00 35,960,000.00 26,204,687.01 82,465.60
房产租赁 356,782,099.21 307,544,942.83 45,239,279.93 38,907,729.99
803,809,673.21 586,630,494.83 130,759,878.09 84,978,299.00
前五名客户的营业收入情况
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
前五名客户的营业收入合计 97,159,784.70 59,316,855.48
前五名客户的营业收入占营业收入的比
例 10.62% 9.52%
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4. 投资收益
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
成本法核算的长期股权投资收益 128,525,430.52 82,500,000.00
权益法核算的长期股权投资收益
30,827,920.65 16,915,367.45
处置长期股权投资产生的投资收益
8,470,472.45
委托贷款利息收入
62,589,006.96 54,335,373.70
持有可供出售金融资产期间取得的收益
21,696,061.83 22,719,592.25
处置持有可供出售金融资产等取得的投资收益
38,847,791.15
243,638,419.96 223,788,597.00
成本法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额 5%以上的投资单位，
或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 增减变动原因
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有
限公司 82,500,000.00 82,500,000.00 股利分红
上海陆家嘴商务广场有限公司 45,000,000.00 - 股利分红
上海陆家嘴金地停车场建设管理有
限公司 1,025,430.52 - 股利分红
128,525,430.52 82,500,000.00
权益法核算的长期股权投资收益中，投资收益占利润总额 5%以上的投资单位，
或占利润总额比例最高的前五家投资单位如下：
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月 增减变动原因
上海浦东嘉里城房地产有限公司 13,591,386.23 -21,001.10 利润变化
上海富都世界发展有限公司 12,870,528.21 13,550,771.96 利润变化
上海中心大厦建设发展有限公司 4,539,374.65 977,774.70 利润变化
上海陆家嘴东急不动产物业经营 利润变化
管理有限公司 333,680.27 1,003,334.46
上海陆家嘴贝思特物业管理公司 -507,048.71 -325,458.22 利润变化
上海陆家嘴金地停车场有限公司 - 577,352.88 利润变化
上海复旦科技园股份有限公司 - 1,152,592.77 利润变化
30,827,920.65 16,915,367.45
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人民币元
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5. 现金流量表补充资料
2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 494,322,788.16 378,653,464.71
加：资产减值准备 -890,951.44 -
固定资产折旧 294,565.13 130,918.42
无形资产摊销 24,440.04 -
投资性房地产折旧及摊销 40,592,472.03 34,028,995.96
长期待摊费用摊销 1,109,264.63 -
处置固定资产、投资性房地产和
其他长期资产的(收益)/损失 -82,136,543.28 -116,976,785.80
财务费用 135,510,193.30 125,148,600.30
投资收益 -243,638,419.96 -223,788,597.00
递延所得税资产减少 -239,928,948.92 6,414,787.56
存货的增加 -195,916,574.45 -347,392,056.86
经营性应收项目的减少/(增加) 164,865,812.35 -385,137,509.49
经营性应付项目的增加 -1,003,621,839.05 3,395,708,068.40
经营活动产生的现金流量净额 -929,413,741.46 2,453,976,507.110
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1. 非经常性损益明细表
注 2013 年 1-6 月 2012 年 1-6 月
非流动性资产处置损益，包括
已计提资产减值准备的冲销
部分 1 33,202,552.62 8,470,472.45
计入当期损益的政府补助 2 3,420,821.59 5,385,706.26
处置可供出售金融资产取得的投
资收益 49,032,591.80
除上述各项之外的其他营业外收
入和支出 3 5,285,689.28 -1,410,501.90
61,478,268.61
扣除所得税影响 2,576,248.79 15,369,567.15
扣除少数股东损益影响 569,364.65 5,308,617.95
归属于母公司股东的非经常性损
益净额 38,763,450.05 40,800,083.51
重大非经常性损益项目注释：
(1) 该项目主要为本公司处置投资性房地产众城大厦的处置收益
18,690,539.01 元 以 及 处 置 投 资 性 房 地 产 东 方 国 科 大 厦 的 处 置 收 益
12,913,529.32元，子公司处置东园四村办公用房处置收益1,598,484.29
元。
(2) 该项目主要为子公司收到陆家嘴金融贸易区管委会补贴款人民币
2,596,454元，以及子公司收到的专项补贴收入394,950元。
(3) 该项目主要为本公司及子公司收到违约金人民币4,541,425.88元，子公司
收到的质量奖励500,000元
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2. 净资产收益率和每股收益
加权平均 每股收益
净资产收益率 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.22% 0.2629 0.2629
扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润 3.88% 0.2421 0.2421
本公司无稀释性潜在普通股。
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